浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4270号 上诉人（原审被告）：绍兴市上虞佳丰袜厂，住所地上虞区丰惠镇祝家庄村（蔡岙）。 投资人：祝小毛。 委托诉讼代理人：戚平波，浙江左右律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张润叶，浙江左右律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴焕泱纺织品有限公司，住所地越城区城南街道朝阳路**-2。 法定代表人：沈巧云。 委托诉讼代理人：贺海港，浙江中行律师事务所律师。 原审被告：祝小毛，男，1953年11月20日出生，汉族，住上虞区。 上诉人绍兴市上虞佳丰袜厂（以下简称佳丰袜厂）因与被上诉人绍兴焕泱纺织品有限公司（以下简称焕泱公司）、原审被告祝小毛物权保护纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2020）浙0604民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳丰袜厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人仅应支付占有使用费28462.5元或发回重审。事实和理由：一审事实认定错误。一审法院认定被上诉人于2019年6月26日已取得涉案财产的占有使用权与事实不符。被上诉人在该时间内并无涉案财产的占有使用权。本案被上诉人绍兴焕泱纺织厂有限公司所竞得的上虞区丰惠镇祝家庄村的工业房地产存在权利限制和瑕疵，所有权权能受限制。被上诉人在淘宝网司法拍卖网络平台，从拍卖人绍兴市上虞区人民法院拍得上虞区丰惠镇祝家庄村的工业房地产，绍兴市上虞区人民法院在《竞买须知》中的特别提示的第一点明确规定了“该宗地有多名案外人占有，宗地厂房里有大量大型加工机器设备，腾退需必要时间。”明确告知不动产的占有、使用权方面的权利瑕疵和限制-—在法院腾退的“必要时间”内无法使用。被上诉人依竞得该房屋，是有权利限制的财产，在上述腾退必要时间内不能行使占有、使用的权利。故被上诉人要求被告腾退和支付使用费，没有权利来源依据。另上诉人目前是否有权占有、使用的房地产，只是上诉人与法院之间在公法上的关系，而不是与被上诉人之间在私法上的关系，与被上诉人无关。且一审法院已于2019年12月12日向上诉人发出公告，责令上诉人于2019年12月31日前迁出房屋。由此可知一审法院认定上诉人需从2019年6月26日开始支付占有使用费与之前的公告的内容不符，相互矛盾冲突。故一审法院认定被上诉人于2019年6月26日收到上虞区人民法院作出的(2018)浙0604执2746号之四执行裁定书之日取得完整的占有使用权的事实认定错误，与事实不相符。二、一审法院认定的需支付的占有使用费所评估的涉案房屋的面积与事实不符，评估报告书评估的租金价格与实际严重背离。1.绍兴宏泰资产评估有限公司关于本案涉及的所占房屋租金价格，做出的绍宏泰评报字(2020)第260号《资产评估报告书》评估租金价格与实际租金价格严重背离。该评估报告书估价采用的是市场法进行估算。市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或者类比分析以估测资产价值的评估方法。但是在评估程序实施过程和情况里内容过于笼统，并无有力证明力，无法得到该评估结果。(1)评估报告的结论及评估物具体情况。评估公司的估价结果为上虞区丰惠镇祝家庄村的两幢厂房(861.12平方米)日租金的评估价格为0.39元/m，六间附房(18408平方米)日租金的评估价格为0.23元/m。由此可计算出评估的单幢厂房的全年租金价格约为61290.22元。两幢厂房及附房在上虞祝家庄皂梁线旁，两幢厂房为单层厂房，结构相同，均为人字梁彩钢顶，其中一幢的顶近一半已破损漏空，无彩钢顶。另一幢用简易的扣板或塑料膜隔顶。(2)同类资产的近期交易租金价格。据相关资料显示2019年7月5日，出租人即涉案房屋的被上诉人与承租人龚栢东签订了《厂房租赁合同书》。合同约定“租赁期限为5年，即从2019年7月20日起至2024年7月19日止。租赁物为位于上虞区丰惠镇祝家庄村的5号仓库。租金为全年租金不含税价为人民币43400元，第二年起的租金将以届时同等位置房屋的租金水平为依据，由双方另行共同商定，但增幅不得高于每年4%(3)评估的厂房租金与同类资产租金类比。评估厂房与5号仓库相邻，与此次评估的单幢厂房的面积是一样的，且5号仓库的屋顶是瓦屋顶。此次评估的厂房是人字梁彩钢顶，且屋顶近一半已破损镂空无彩钢顶。在租赁物面积一致，性质一致，且所评估的租赁物环境质量低于正常市场出租物的情况下，年租金61290.22元远高于43400元，是涉案被上诉人出租的厂房租金的约1.4倍。显然该评估租金已严重偏离了市场的实际价值。上诉人认为，出租人即涉案房屋的被上诉人基于真实、合理的意思表示与龚栢东签订出租协议，在出租物同等甚至涉案物价值更低的条件下，其租金价格具有重大参考意义。涉案房屋被上诉人其本人的出租价格最能体现评估的厂房的租金价值。2.一审判决书认定的需要支付占有使用费的涉案房屋所占的面积与实际事实不符。涉案房屋是两幢厂房，一幢厂房的面积为430.56平方米，其中一幢厂房由于屋顶大面积坍塌破损，上诉人自2020年3月22日起已经没有实际使用该幢厂房了，以上事实有手机照片予以印证，故一审中认定的涉案占有房屋面积认定错误，不是评估报告认定的1045.20平方米，而应该是614.64平方米。一审法院认定的占有使用费的日使用金额不正确。 焕泱公司辩称，1.被上诉人依法拍得讼争房产后，一审法院已作出裁定，明确自裁定送达后被上诉人取得房产所有权。事实上，在拍卖程序开始前法院已通知上诉人腾退，但上诉人以各种理由拖延时间。拍卖公告才不得不注明拍卖时有人占有的事实。但上诉人占有讼争房产，不意味其可以不受制约的无偿占有。一审法院以被上诉人取得房产的时间起算，判决上诉人支付占有使用费维护了社会的公正。2.评估报告系由专业资质的评估机构作出，结论客观、真实，符合实际房租价格，也与被上诉人租给其他人的租金标准相当。至于被上诉人租给其他人的具体房租价格，也是被上诉人的自由。评估时，评估机构邀请了双方人员到场，对上诉人占有的房屋进行了客观准确的测量，所得出的面积是正确的。故请求驳回上诉，维持原判。 原审被告祝小毛未作答辩。 焕泱公司向一审法院起诉请求：1.判令佳丰袜厂支付从2019年6月26日起至实际腾退日止的占有使用费（具体以法院指定评估为准），暂计100000元；2.判令祝小毛对佳丰袜厂的责任承担补充责任；3.判决诉讼费用由佳丰袜厂、祝小毛承担。 一审法院认定事实:2019年5月8日，焕泱公司通过淘宝网司法拍卖网络平台拍得位于上虞区丰惠镇祝家庄村的房地产，该院于2019年6月26日出具（2018）浙0604执2746号之四执行裁定书，裁定上述房产所有权归焕泱公司所有并自裁定书送达焕泱公司时转移，焕泱公司于同日签收裁定书；其后焕泱公司取得该房产不动产权证书，（不动产单元号：330604024025GB02050F00010001）。佳丰袜厂在焕泱公司取得房产所有权之前一直占有使用案涉房产部分房屋，该院于2019年12月12日向佳丰袜厂发出公告，责令其于2019年12月31日前迁出房屋，但佳丰袜厂至今未履行腾退义务；另焕泱公司向该院申请鉴定房屋占有使用费，绍兴宏泰资产评估有限公司于2020年8月25日出具报告书一份，载明：上虞区丰惠镇祝家庄村厂房2幢，建筑面积861.12平方米，单价为0.39元/㎡/日；上虞区丰惠镇祝家庄村附房6间，建筑面积184.08平方米，单价为0.23元/㎡/日。 一审法院认为，焕泱公司通过司法拍卖取得案涉房产，佳丰袜厂占有使用案涉部分房产，自该院向其发出腾退公告后，至今未履行腾退义务，焕泱公司作为房屋所有权人要求佳丰袜厂支付房屋占有期间的使用费，于法有据，该院予以支持。至于使用费起算时间，根据（2018）浙0604执2746号之四执行裁定书裁定内容，案涉房产自该裁定书送达买受人即本案焕泱公司之时，房产所有权发生转移，焕泱公司于2019年6月26日签收裁定书，故焕泱公司要求从同日起算房屋占有使用费，合情合理，该院予以支持；佳丰袜厂系个人独资企业，祝小毛系其投资人，根据法律规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人其他财产予以清偿，故焕泱公司要求祝小毛承担补充清偿责任，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、佳丰袜厂应支付焕泱公司自2019年6月26日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按每日378.1752元计算，上述款项限于判决生效之日起五日内付清；二、祝小毛对上述第一项债务承担补充清偿责任。如佳丰袜厂、祝小毛未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取计1150元，由佳丰袜厂、祝小毛负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，对于被上诉人主张的占有使用费的起算时间问题，（2018）浙0604执2746号之四执行裁定书明确载明，案涉房产自该裁定书送达买受人之时房产所有权发生转移。被上诉人于2019年6月26日签收裁定书，其主张从房产所有权发生转移之日起计算房屋占有使用费符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。上诉人辩称腾退需要一定的时间等理由，不应作为在此期间无需支付占有使用费的合法依据。其次，对于占有使用费的具体金额，一审法院依据被上诉人的申请，依法委托了具有专业资质的鉴定机构进行了评估，鉴定程序合法，在上诉人未能提供充分证据足以证明鉴定意见明显依据不足的情况下，一审法院将鉴定意见作为认定本案事实的依据予以采纳并无不当。 综上，上诉人绍兴市上虞佳丰袜厂的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由绍兴市上虞佳丰袜厂负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 王常山 审判员 季璐璐 二〇二〇年十一月三十日 书记员 陈梦娜