上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11193号上诉人（原审原告）：上海臣鉴企业发展有限公司，住所地上海市奉贤区南奉公路****1001。法定代表人：孙得林，执行董事。委托诉讼代理人：梁永直，上海申浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘英，女，1978年5月29日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴忠革，上海徐卫红律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李庆，男，1978年3月6日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。原审第三人：孙有锋，男，1976年3月23日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。原审第三人：彭辉，男，1975年1月3日生，汉族，户籍地上海市。上诉人上海臣鉴企业发展有限公司（以下简称臣鉴公司）因与上诉人潘英、被上诉人李庆、原审第三人孙有锋、彭辉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初5424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人臣鉴公司的上诉请求：维持一审判决第一项、第二项、第五项、第六项，撤销一审判决第三、四、七、八项，改判支持臣鉴公司以下一审诉讼请求，具体如下：1、潘英、李庆支付臣鉴公司迟延支付租金违约金（人民币，下同）20,582元（计算方式：以第一笔105,000元为基数，自2018年7月27日起算至2020年1月14日止，为536天；以第二笔105,000元为基数，自2018年10月3日起算至2020年1月14日止，为468天，两笔均按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算）；2、判令潘英、李庆支付臣鉴公司房屋占有使用费612,500元（计算方式：占有使用费按原合同日租金的1.5倍主张，自2019年1月22日至2020年1月14日，扣减7天交房合理日期为350天）；3、潘英、李庆支付臣鉴公司合同解除的违约金105,000元；4、潘英、李庆支付臣鉴公司律师费10,000元。事实和理由：一、潘英、李庆应承担迟延支付租金违约金直至实际付清租金之日止，臣鉴公司在一审庭审中调整到2020年1月14日止，一审法院认定迟延支付租金违约金的计算截止日期为2019年1月21日有误；二、臣鉴公司从未实施限制潘英、李庆经营和使用租赁场所的行为，租赁合同解除后的房屋占有使用费计算不合理；三、一审法院认定的租赁合同解除后的违约金不合理，律师费损失应当予以支持。上诉人潘英向本院申请撤回上诉，不同意臣鉴公司的上诉请求。被上诉人李庆、原审第三人孙有锋、彭辉未发表答辩意见。臣鉴公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认臣鉴公司与潘英、李庆之间的房屋《租赁合同》于2019年1月31日解除；二、潘英、李庆向臣鉴公司返还奉贤区XX公路XX号“臣鉴商务中心”4F东半区房屋，并向臣鉴公司办理书面交房手续；三、潘英、李庆支付2018年8月1日至10月31日应付租金105,000元及租金迟延支付违约金（计算方式：以105,000元为基数，自2018年7月27日至合同解除之日止，按照年利率24%计算），潘英、李庆支付履约保证金35,000元及迟延支付违约金（计算方式：以35,000元为基数，按年利率24%计算536天）；潘英、李庆支付臣鉴公司2018年11月1日至2019年1月31日的租金105,000元及迟延支付违约金（计算方式：以105,000元为基数，自2018年10月3日至合同解除之日止，按照年利率24%计算）；潘英、李庆支付合同解除后的房屋占有使用费，自合同解除之日至实际交还房屋之日止，按照租金标准的1.5倍计算；四、潘英、李庆支付水电费46,430元，餐厨垃圾费6,000元及滞纳金（计算方式：以31,650元为基数，自2019年2月1日起至实际支付日止，按年利率24%）；五、潘英、李庆支付解约违约金105,000元；六、潘英、李庆承担臣鉴公司的律师费10,000元。一审法院认定的事实：2017年12月31日，孙有锋、潘英及李庆签订《XX广场4F会所合作协议书》，约定三方合作以租赁的形式向臣鉴公司承租XX广场4F东半区房屋用于会所经营使用；时任臣鉴公司法定代表人孙有锋同时承诺会所承租区域可免于向臣鉴公司支付应付房租及物业费等。2018年7月27日，三方签署《退股协议或承诺书》，载明：三方协商一致，同意孙有锋于2018年7月18日全股撤资后自动失效，一式三份的其他协议同步失效。2018年7月18日，臣鉴公司（甲方）与潘英、李庆（乙方）签订《“臣鉴商务中心”四楼东半区租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于上海市奉贤区XX公路XX号“臣鉴商务中心”4F东半区出租给乙方，建筑面积485平方米；乙方承诺其承租该房屋将用于经营私房菜或餐厅；租赁期限自2018年7月18日起至2021年7月17日止；签约当天乙方须支付履约保证金、首期租金及物业管理费等合同约定的各项应付费用。该房屋合同期的首年度年租金为420,000元，月租金为35,000元，年租金前三年不变，租金先付后用，租金每3个月支付一次。合同签订当日，乙方需支付第一笔租金105,000元，合同期乙方须每次提前15天将下一次租金支付给甲方；水电费按照甲方安装的独立分表及甲方出示的账册结算，水电费收取方式为月结，电费依分表读数按1.43元/度，每分表租户另加30度/月的分表损耗，税费依分表读数按6.97元/吨，每分表租户另加5吨/月的分表损耗；餐厨垃圾费按1,000元/月收取；为确保乙方全面履行本合同及保证其良性经营和服务质量，在合同期的第一年，乙方应于合同签订当日向甲方支付履约保证金计35,000元，乙方如未按约足额支付履约保证金，则每迟延一天，乙方应向甲方承担应付款项千分之五的违约金；乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达15天，甲方有权提前解除本合同，乙方应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金；一方有权提前解除本合同而另一方不予配合的，一方通过诉讼解决时，其合理支出的律师费应当作为一方损失而有权向另一方索赔；若乙方未能在本合同约定期限内缴纳租金、补足履约保证金或缴纳本合同约定的其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租金、履约保证金或其他费用金额的千分之五/日计算收取滞纳金至乙方缴纳之日止，如欠缴超过15天的，甲方有采取断水、断电等措施，因此给乙方造成的损失甲方不承担任何的赔偿责任；如本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋的，每逾期一天，乙方应按当年租赁年度该房屋日租金的五倍向甲方支付该房屋占有使用费。合同附件三记载：2018年7月18日电表读数4F强电间3,053.2、4F东动力柜8,191.2，水表读数4F管道井374.8。2018年7月27日，时任臣鉴公司法定代表人的孙有锋与潘英、李庆签订合同附件（二）租金及递增表、付款时间表，约定合同签订当日支付105,000元另加房租保证金35,000元，2018年10月3日、2019年1月3日、2019年4月3日各支付105,000元。并由孙有锋签字确认房租自2018年8月1日起计算。合同签订后，潘英与李庆未按约向臣鉴公司支付租金及履行保证金。2018年12月28日、2019年1月7日，臣鉴公司两次发函给潘英、李庆，催讨履约保证金、租金、水电费等费用，并告知因承租人欠缴，臣鉴公司有权采取断水、断电等措施，因此给承租人造成的损失出租人不承担任何的赔偿责任。2019年1月17日，潘英在三人微信工作群“全季”中询问：我今天到会所去，谁把门的密码给换了。孙有锋随即回复：如果你们无意继续承租四楼东边房屋，跟我们公司这边友情协商达成一致共识的话我们可以提前终止合同，你们付清拖欠的各项费用按合同约定撤场走人，并书面办理房屋交付手续，可以减少彼此的损失。如果觉得不妥，只能按照法律程序维护彼此的利益。同日，臣鉴公司向潘英、李庆发出解约律师函，后寄向李庆信函未妥投。2019年1月21日，孙有锋在“全季”微信工作群中再次发送前述解约律师函，载明因潘英与李庆在经多次催缴各项应付款后仍未履行合同义务，构成实质性违约，臣鉴公司解除与潘英、李庆签订的租赁合同。李庆当日于微信群中表示收到该律师函。2020年1月17日，臣鉴公司从潘英处交接收回案涉租赁房屋，交接单确认电表读数为：27,259.4、9,052，水表读数1,754.9。一审审理中，一审法院于2019年4月8日向潘英、李庆释明，若合同不再继续履行，应尽早完成房屋交接，避免产生房屋空置损失的扩大。潘英确认其同意交接房屋，但李庆、彭辉拒绝出面进行交接，且潘英无法进入房屋，搬离需要臣鉴公司配合。臣鉴公司确认愿意配合搬离交接房屋。一审法院另于2020年1月14日前往案涉租赁房屋进行现场勘验，经臣鉴公司工作人员开启西侧过道门锁进入房屋，房屋内处于长期未使用状态，并留存有厨房设备、冰柜及家具等。潘英确认其自2019年1月17日起无法通过指纹密码打开北侧消防通道门锁，且自始没有西侧过道门锁的钥匙。臣鉴公司确认房租（占有使用费）计算至2020年1月14日止。潘英确认撤回其曾提出的要求臣鉴公司赔偿装修损失的反诉请求，并主张另案起诉。孙有锋确认案涉房屋所在大楼的一至十层均由其向案外人上海XX有限公司承租，用于转租或自用，并安排工作人员负责管理；其中案涉房屋由其负责装修，并找人安装密码锁。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明事实，臣鉴公司与潘英、李庆二人签订租赁合同后，未按约支付合同所约定的各项费用及房屋租金，已满足合同约定的解除权行使条件。潘英主张通过彭辉支付过20,000元租金，但臣鉴公司未予确认，在其未能进一步举证证明臣鉴公司已收取了该笔费用的情形下，一审法院对其主张难以采信。臣鉴公司在催讨费用无果后，由法定代表人孙有锋于2019年1月21日在三方工作群中发送解约律师函，潘英与李庆至迟应于该日收到解约通知，租赁合同应于该日解除。合同解除后，承租人应向出租人返还租赁物，现臣鉴公司于2020年1月17日已收回房屋，一审法院对臣鉴公司要求潘英、李庆返还房屋的诉讼请求不再重复处理。关于租金及占有使用费的计取。租赁合同签订后，潘英、李庆未支付过房屋租金。潘英主张其于2018年12月失去对租赁物的占有，由臣鉴公司实际控制房屋，并于2019年1月17日在工作群中询问门锁密码被更换一事，故认为不应继续支付占有使用费。臣鉴公司对该节事实予以否认，认为门锁密码并非其更换。对此，一审法院考量如下：其一，自2018年12月底始臣鉴公司向潘英、李庆进行催讨租金等费用，并明确在律师函中提示有权采取断水断电等措施；其二，2019年1月17日，臣鉴公司向潘英、李庆发送解约律师函，同日，潘英发现会所的门锁密码被更换；其三，时任臣鉴公司法定代表人孙有锋在当日获悉潘英所反映的门锁密码被更换一事时，并未积极协助处理门锁解锁一事，而是向潘英提示合同终止事宜，建议其尽快撤场搬离，减少各方损失；其四，案涉房屋所在大楼一层至十层均由孙有锋向案外人承租后转租或部分自用，其承租区域由臣鉴公司派专人管理；其五，案涉租赁房屋系由孙有锋负责装修，并找相关人员安装系争密码锁。基于以上五者，一审法院认为臣鉴公司作为出租人，享有对门锁密码的控制条件，在多次催讨费用无果后行使合同解除权，并采取更换门锁密码的行为盖然性较高，故一审法院确认系出租人行为锁门致承租人自2019年1月17日起无法进入租赁物。至2019年4月8日，一审法院于庭前会议中向租赁双方释明应尽快交接避免房屋空置损失持续扩大，潘英表示无法进入房屋，臣鉴公司表示愿意配合协助交接房屋。然承租人至2020年1月17日始向臣鉴公司完成房屋交接。综上，一审法院对房屋租金及占有使用费确定如下：自2018年8月1日起至2019年1月21日（计174天）的租金，按35,000元/月标准计算，并考虑到2019年1月17日起门锁密码被更换的情况，该期间的租金，一审法院酌定为200,000元。自2019年1月22日至2019年4月8日（计77天）的占有使用费，一审法院结合租赁合同中约定的租金水平、承租人使用房屋的状况、当事人的过错程度等因素，酌定为26,950元。自2019年4月9日至2020年1月14日（计281天）的占有使用费，因承租人在一审法院释明后亦未积极履行房屋返还交接义务，造成房屋空置损失的进一步扩大，一审法院考量搬迁的合理期间（酌定为7天），并考虑到臣鉴公司原法定代表人孙有锋与潘英、李庆间的合伙关系、纠纷起因等因素，参照原合同租金标准，酌定该期间的占有使用费为319,667元。关于迟延支付租金违约金，根据双方租赁合同及付款时间表的约定，签约当天乙方须支付首期租金，租金先付后用，租金每3个月支付一次。故2018年8月1日至10月31日的首期租金105,000元，潘英、李庆应于2018年7月18日支付，2018年11月1日至2019年1月31日的租金（合同解除后为占有使用费）应于2018年10月3日支付。臣鉴公司现主张第一笔105,000元自2018年7月27日起算至合同解除之日（2019年1月21日）止；第二笔105,000元自2018年10月3日起算至合同解除之日止，两笔均按年利率24%计算逾期付款违约金。潘英则认为违约金过高，应按照贷款利息损失予以赔偿。一审法院认为违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及当事人缔约地位等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量。一审法院认为臣鉴公司主张的逾期付款违约金计算期间于法不悖，予以准许，酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算。关于履约保证金及其逾期支付违约金，由于潘英、李庆并未于租赁合同签订当日向臣鉴公司支付履约保证金，未支付的履约保证金无法起到保证合同履行的作用，系争租赁合同现已解除，故对于臣鉴公司要求潘英、李庆继续支付保证金及逾期支付违约金的诉讼请求不予支持。关于水电费、餐厨垃圾费及相应滞纳金，根据双方合同约定，水电费用根据分表读数按实结算，结合签约时的抄表数及房屋交接时的水电表读数，一审法院对臣鉴公司主张的水电费金额予以确认，应由承租人负担。关于餐厨垃圾费，根据查明案涉会所的实际经营情况，一审法院支持臣鉴公司主张5.5个月的费用，计5,500元。根据合同约定，若承租人未能在本合同约定期限内缴纳合同约定的费用，出租人有权按所欠缴费用金额的千分之五/日计算收取滞纳金至缴纳之日止，故臣鉴公司主张潘英、李庆支付水电费、餐厨垃圾费的滞纳金具有合同依据，一审法院根据实际情况支持以31,150元为基数，自2019年2月1起至实际支付日止，按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日之后为LPR）上浮50%计算的滞纳金。关于律师费及解约违约金，臣鉴公司要求潘英、李庆承担其已经支出的律师费,本质上请求潘英、李庆赔偿其损失,而违约金的设立本身具有弥补损失的目的,因此一审法院将律师费损失纳入违约金考量中，对律师费不再予以支持。综合考虑本案各方当事人过错、合同的履行情况、并兼顾公平原则及诚实信用原则，一审法院酌定解约违约金50,000元。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,于2020年7月13日判决：一、确认上海臣鉴企业发展有限公司与潘英、李庆于2018年7月18日签订的《“臣鉴商务中心”四楼东半区租赁合同》于2019年1月21日解除；二、潘英、李庆于判决生效之日起十日内支付上海臣鉴企业发展有限公司自2018年8月1日至2019年1月21日的房屋租金200,000元；三、潘英、李庆于判决生效之日起十日内偿付上海臣鉴企业发展有限公司迟延支付租金违约金（计算方式：以105,000元为基数，自2018年7月27日起算至2019年1月21日止；以105,000元为基数，自2018年10月3日起算至2019年1月21日止，两笔均按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算）；四、潘英、李庆于判决生效之日起十日内支付上海臣鉴企业发展有限公司房屋占有使用费346,617元；五、潘英、李庆于判决生效之日起十日内支付上海臣鉴企业发展有限公司水电费、餐厨垃圾费51,930元；六、潘英、李庆于判决生效之日起十日内支付上海臣鉴企业发展有限公司水电费、餐厨垃圾费滞纳金（计算方式：以31,150元为基数，自2019年2月1起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算；自2019年8月20日起至实际支付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；七、潘英、李庆于判决生效之日起十日内支付上海臣鉴企业发展有限公司解约违约金50,000元；八、驳回上海臣鉴企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币13,625元，鉴定费人民币6,000元，合计19,625元，由上海臣鉴企业发展有限公司负担4,528元，潘英、李庆共同负担15,097元。二审中，臣鉴公司提交新证据：（2020）沪0120民初18153号传票、应诉通知书和起诉状，证明潘英是由于自身经营不善而停业，与臣鉴公司无关，因此潘英应向臣鉴公司支付全额租金。潘英认可该证据的真实性，但不认可证明目的，其认为即使潘英和其他合伙人停业，臣鉴公司也无权利不让潘英进入租赁房屋。经审查，本院认可臣鉴公司提供证据的真实性，不认可其证明目的。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审中，双方当事人的争议焦点集中在：一、逾期支付租金的违约金的计算期间？二、租赁合同解除后占有使用费的计算？三、解约违约金及律师费损失是否应全额支持？对于争议焦点一，臣鉴公司认为其主张的逾期支付租金的违约金计算至2020年1月14日止，但根据2020年6月24日最后一次公开开庭庭审中，一审法院已经向臣鉴公司释明“第三项诉请计算方式和利息都是围绕解除时间展开”并要求臣鉴公司明确诉请，臣鉴公司的回复已经明确“到法庭认定的解除时间为止”。因此，臣鉴公司再于二审中提出要求计算至2020年1月14日止，缺乏事实依据，而且本院亦对本案中承租人承担逾期支付租金违约金能否计算至租赁合同解除日之后存疑，故本院对臣鉴公司的该项上诉请求不予支持。对于争议焦点二，臣鉴公司要求租赁合同解除后的占有使用费标准按照租金标准的1.5倍计算，依据不足，而一审法院对于合同解除后的占有使用费进行分段计算，既考虑到合同解除后出租人通过锁门等行为影响承租人使用的事实，又考虑到承租人在一审法院释明后怠于履行返还义务应自担风险的事实，综合全案情况，分段酌定了潘英等承租人应承担的占有使用费的数额，经审查，并无不当，本院依法予以维持。臣鉴公司提出其未阻碍承租人对租赁房屋的使用，但未能合理解释密码锁更换及此后未能积极配合处理门锁解锁等事宜，故本院不予采信其主张。对于争议焦点三，臣鉴公司提出应当全额支持其提出的解约违约金及律师费损失，现一审法院综合租赁合同双方的过错程度、合同实际履行情况，并兼顾公平及诚信原则，在实际损失的基础上，一并予以考虑与处理，酌定了承租人潘英、李庆应承担的解约违约金数额，经审查，并无不妥，本院依法予以维持。另，上诉人潘英在本案二审期间撤回上诉，于法有据，本院依法予以准许。综上所述，上诉人上海臣鉴企业发展有限公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,143.5元，由上诉人上海臣鉴企业发展有限公司负担11,331元，上诉人潘英负担6,812.5元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月二十四日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……