山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终4072号上诉人（原审被告）：郭明娜，女，1983年6月15日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧1266号尚城国际综合楼07号。负责人：陈传超，总经理。委托诉讼代理人：桑雨露，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人郭明娜因与被上诉人上海永升物业管理有限公司德州分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初4958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭明娜上诉请求：1、依法撤销一审民事判决；2、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院在案件的审理中没有查清本案基本事实，主要表现在：1、被上诉人无主体资格，与开发建设单位签订前期物业服务合同的是上海永升物业管理有限公司，不是被上诉人，一审法院认定错误。2、被上诉人无法证明系合法入驻，没有当庭提供选聘尚城国际小区前期物业的合法流程。3、被上诉人无法证明其按照合同已经提供了相应的服务，且被上诉人提供的服务人员名单，均没有签订劳动合同。4、判决书上提到：由开发建设单位下属的明达物业公司提供前期物业服务，当明达物业因地砖质量问题减免物业费时，又由开发建设单位和上海永升物业管理有限公司签订前期物业合同，对于一个开发建设单位两个前期物业公司，哪一个是合法有效的，一审法院对此事实没有查明。5、被上诉人与小区业委会签署的交接协议，危害了全体业主的集体利益，违反合同法第五十二条规定。二、一审法院审判程序违法。1、业委会强烈要求被上诉人退出小区，本案也应当在上述法律纠纷解决后予以恢复审理，但是一审法院没有中止本案的审理，审判程序违法。2、上诉人和被上诉人同时提交了业主委员会的公告，一审法院不予支持上诉人的原因是上诉人提交的证据与被上诉人提交的证据内容不符，一审法官以被上诉人的利益为标准，明显偏袒被上诉人，严重程序违法。3、一审上诉人提交的永升物业涉黑涉恶的证据光盘未审查。三、一审法院适用法律错误。被上诉人与小区业委会签署的交接协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一审法院没有依据该法律规定对本案作出正确认定，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，业委会强烈要求被上诉人退出小区，其强行服务已经涉嫌强迫交易，因此本案也应当在上述法律纠纷解决后予以恢复审理，一审法院没有中止本案的审理，审判程序违法，严重侵害了上诉人的合法权益。上海永升物业管理有限公司德州分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。上海永升物业管理有限公司德州分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付自2016年11月1日-2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费、垃圾费共计2126.13元；2.本案的诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理股份有限公司（后工商登记变更为上海永升物业管理有限公司）签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由上海永升物业管理股份有限公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日，合同第五部分物业服务费用第六条约定：“[高层住宅3层及以上]物业费单价（不含税）为人民币1.13元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币1.2元/平方米/月；[生活垃圾费]单价（不含税）为人民币4.5元/户/月，增值税税率为11%，物业费含税单价人民币5元/户/月。”第八部分违约责任第十八条第三款约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”。合同签订后，上海永升物业管理有限公司出具授权委托书，委托原告对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作。原告自2016年11月1日起依法对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务，后根据与尚城国际小区业主委员会的约定于2018年5月4日终止服务并撤出尚城国际小区，2018年5月10日与尚城国际小区业主委员会签订了《交接协议》。2018年4月27日，尚城国际小区业主委员会向小区业主发布《公告》，公告中载明：“上海永升物业管理股份有限公司德州分公司于2016年11月1日接管尚城国际小区管理权，依据《前期物业服务合同》履行物业管理。现已接到该公司要求撤出小区物业管理的公告，将于2018年5月4日前依法退出小区物业管理工作。”在公告中，尚城国际小区业主委员会督促业主交纳物业费用，提醒办理预交费用的退款事宜。郭明娜系尚城国际小区15-1-2003户业主，房产面积93.57平方米。在原告管理服务期间，郭明娜拖欠物业管理服务费2035.53元，垃圾费90.60元，共计2126.13元。原告就郭明娜拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收未果。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，德州嘉泰置业有限公司作为建设单位和上海永升物业管理股份有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。原告依据上海永升物业管理股份有限公司（后变更名称为上海永升物业管理有限公司）的授权依约履行了物业管理服务义务。《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条规定：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”本案中，永升物业德州分公司系依法设立并领取营业执照的分支机构，具有上海永升物业管理有限公司的授权，可以以分公司作为诉讼主体提起诉讼。郭明娜未按约及时缴纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告缴纳拖欠的物业管理服务费2035.53元、垃圾费90.60元，共计2126.13元的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。郭明娜认为上海永升德州分公司违法入驻尚城国际小区，并提交山东省德州市中级人民法院（2020）年鲁14行终187号行政判决书复印件一份，但该判决书维持一审判决认定德州市住房和城乡建设局作出的《关于来信反映问题的答复》因主要证据不足，应予撤销同时在以其为前提的德州市人民政府德政复决字（2019）277号行政复议决定维持了德州市住房和城乡建设局作出的《关于来信反映问题的答复》应一并予以撤销。但该判决书并未认定上海永升德州分公司入驻尚城国际小区是违法的。郭明娜认为上海永升德州分公司涉黑涉恶但未提交充足证据证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对郭明娜的主张不予采纳。审理过程中，郭明娜认为《尚城国际前期物业服务合同》中上海永升物业管理股份有限公司的公章涉嫌伪造，但并未申请对印章进行司法鉴定。一审法院认为，该合同系经建设方德州嘉泰置业有限公司招投标后签订的，并依法进行了备案，且上海永升物业管理股份有限公司变更名称后的上海永升物业管理有限公司授权的德州分公司已经履行合同，尚城国际小区并已接受了该公司的物业服务。关于垃圾处理费，系由上海永升德州分公司代收，并非由永升物业德州分公司最终取得，被告以原告不是收取垃圾费合法主体为由拒绝交纳的主张不能成立，一审法院不予支持。郭明娜主张原告自2017年6月8日至2018年5月4日期间属于强行服务，并提交了2018年12月6日尚城国际小区业委会作出的公告以及一份视频加以证明。该公告内容与业委会在2018年4月27日发布的《公告》和于2018年5月10日与原告签订的《交接协议》反映的内容不符，且视频亦不能证明被告的主张，一审法院不予支持。郭明娜主张尚城国际小区地板砖存在严重质量问题，原告和案外人嘉泰置业签订前期物业合同以及交接合同属于利用合同掩盖非法目的的无效合同，但《尚城国际前期物业服务合同》第六部分权利与义务第十一条甲方的权利与义务第6项已明确约定：“解决开发商建设遗留问题。”甲方即开发建设单位德州嘉泰置业有限公司，被告若有房屋质量问题属建筑质量问题可依法向合同甲方即德州嘉泰置业有限公司主张权利，故对郭明娜主张不予采纳。关于原告主张的利息问题。《尚城国际前期物业服务合同》中约定“按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”，该滞纳金计算标准过高，原告亦未举证证明因被告违约给原告造成的具体损失，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，一审法院对滞纳金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付相应利息（2018年5月4日起至实际付清之日止，参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。判决：被告郭明娜于判决生效后三日内支付原告上海永升物业管理有限公司德州分公司物业管理费、垃圾处理费共计2126.13元及利息（以2126.13元为基数，自2018年5月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告郭明娜负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一审判决上诉人支付被上诉人拖欠的物业管理费、垃圾处理费是否正确、有无依据。关于这一焦点问题，一审中被上诉人提交了德州嘉泰置业有限公司与上海永升物业管理有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》，该合同中约定了物业服务的期限。上海永升物业管理有限公司德州分公司系上海永升物业管理有限公司的分公司，合同签订后，上海永升物业管理有限公司委托上海永升物业管理有限公司德州分公司提供物业管理服务及收取费用等。一审中被上诉人提交的证据能够证明上海永升物业管理有限公司德州分公司提供了物业管理服务的事实。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案为物业服务合同纠纷，应当主要审查是否形成合同关系及有无履行合同义务的事实。被上诉人与建设单位签订前期服务合同，虽然没有直接与上诉人签订物业合同，但鉴于物业服务受众群体较广的特殊性，依据上述法律规定，《尚城国际前期物业服务合同》对上诉人有约束力。被上诉人提交证据证明实际提供了物业服务，上诉人对此事实虽不认可，但未提交相应的反驳证据，亦无法说明在此期间由哪个物业公司提供了物业服务，故其该项主张不能成立。关于上诉人主张的被上诉人系非法入驻的问题，现有的证据不能形成完整的证据链，证明其该项主张成立。德州市住房和城乡建设局所作出的《关于来信反映问题的答复》被撤销后，亦未作出新的答复。故上诉人应当交纳拖欠的物业管理费及垃圾处理费。上诉人主张《尚城国际前期物业服务合同》上的公章系虚假的，但并未提交任何证据证明自己的主张系合理怀疑，亦未申请鉴定。上诉人主张因地板质量问题减免物业费用，但未提交证据予以证明，地板质量与物业费的问题不属于同一法律关系，亦不是拒绝交纳费用的法定事由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”上诉人拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立，一审法院判决上诉人交纳拖欠的物业管理费、垃圾处理费并无不当。综上所述，郭明娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭明娜负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 王晓丽审判员 马丽华二〇二〇年十一月三十日法官助理郝洪丽书记员于文平