四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16661号 上诉人（原审原告）：周超，女，1960年1月10日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：成都八益国际家居博览城管理有限公司，住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技园蓉台大道南段。 法定代表人：刘翠华，公司经理。 委托诉讼代理人：刘志勤，男，公司员工。 上诉人周超因与被上诉人成都八益国际家居博览城管理有限公司（以下简称八益家居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 周超上诉请求：1.撤销原判，改判八益家居公司退还周超认购定金10000元、赔偿损失10000元；2.一、二审诉讼费由八益家居公司承担。事实及理由：一审判决认定双方签订《[洲际.健康城]商品房认购协议》（以下简称认购协议）时双方意思表示真实、不违反法律规定与事实不符。八益家居公司以小区内建精品医院、疗养中心、健康养老为宣传，周超正好是独生子女家庭的退休老人，面临养老问题，周超是基于八益家居公司告知的虚假情况而做出的购买案涉房屋的意思表示，该意思表示并不真实。2019年12月18日周超去售楼部要求八益家居公司将宣传的内容写入合同，但八益家居公司称一定会修但不能写进合同，因而未继续签订房屋买卖合同。周超提交的证据表明八益家居公司所做的是典型的虚假宣传，通过虚构对房屋购买意向及价格有决定影响的条件后将商业用地的劣势变成优势，社会危害性大，其行为违反了合同法第六条、第六十条以及广告法第三、四、五、二十八条之规定。成都市温江区市场监督管理局行政处罚决定书（2020）137号对八益家居公司宣传“地铁开通必增值”的违法行为作出了处罚也说明八益家居公司虚假宣传的事实。同时根据认购协议优惠房价为321462元，八益家居公司在12月24日前收回优惠也是违约行为，八益家居公司行为属于缔约过失应当对周超承担损害赔偿责任。 八益家居公司辩称，由于周超未按照认购协议履行约定的义务导致认购协议解除，无权要求八益家居公司返还定金。八益家居公司的广告宣传单及临街广告均为要约邀请，且“养老中心、精品医院、争创西南地区国际级养老”等字样不属于八益家居公司对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，八益家居公司所做的广告宣传仅为要约邀请，不属于要约，八益家居公司也不受其约束。周超向八益家居公司支付的10000元定金是双方订立商品房买卖合同担保，从本案事实和证据来看，均因周超自身原因违约导致无法签订《商品房买卖合同》，故八益家居公司有权依法不予退还定金。而周超声称八益家居公司虚假宣传、无故涨价等仅是周超为其违约行为找借口，恳请驳回周超的全部诉讼请求。 周超向一审法院提出的诉讼请求：判令八益家居公司双倍返还周超认购定金20000元，一审诉讼费由八益家居公司承担。 一审法院认定事实：周超与八益家居公司于2019年12月17日签订了认购协议，该协议约定周超认购八益家居公司所开发的位于成都市温江区××路××段××号××幢××单元××层××号房，建筑面积47.1平方米，其中套内建筑面积36.11平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积10.99平方米，总房价款为432946元。出卖人同意若认购人在本《认购书》签订后7日内完成《商品房买卖合同》及其附件的签订并依照本条第（三）款约定完成付款的给予认购人原总价25＋0.99%的优惠，即本认购书项下认购房屋实际成交价款为321462元。认购人在本《认购书》签订的当日，向出卖人支付认购定金10000元人民币（大写：壹万元整）。在本协议约定的期间，即自本《认购书》签订之日起7日内，出卖人不得将本《认购书》项下的商品房销售给他人，否则认购人有权要求出卖人双倍返还定金；认购人在本《认购书》签订后7日内，前往出卖人的售楼现场，按本《认购书》签署时认购人已确认的出卖人拟与认购人签署的《商品房买卖合同》《补充协议》等相关附件，在双方签订了正式的《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本的，此时，认购人所交认购定金等额冲抵认购人应支付的购房款；如认购人逾期未与出卖人签署该等《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本的，视为认购人放弃认购权利，出卖人无须另行通知认购人，本《认购书》自动解除，认购人所交认购定金不予退还，出卖人可将认购人所认购房源自行销售。认购人在签订本《认购书》前，出卖人已向认购人公示了《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本，认购人并已充分阅读，理解了出卖人向认购人公示的《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等文本并确认该等文本条款且无异议，双方均同意在本《认购书》约定的期间内完成正式签约手续。认购人不得以《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件《前期物业管理服务协议》等文本条款无法达成一致意见为由拒绝签署，否则视为认购人违约，出卖人有权解除本《认购书》，且不退还认购人交纳认购定金。 协议签订后，周超仅支付了定金10000元，未按照认购协议约定的期限前往八益家居公司销售中心签订《商品房买卖合同》及补充协议等正式文本。八益家居公司于2020年1月8日向周超发送了《认购逾期未签约解除认购通知书》，通知周超于2020年1月15日前办理完毕购房事宜并付清剩余房款422946元。八益家居公司于2020年1月16日向其发送了《解除告知函》，通知解除双方签订的《认购协议》，其所认购房屋另行出售，所交定金不予返还。八益家居公司广告宣传仅为要约邀请，双方的权利义务应以书面合同为准。八益家居公司根据成都地铁规划2018年10月发布的新一轮轨道交通规划图在售楼部公示信息仅为成都地铁4号线三期工程将向南延伸扩建，并未出现“地铁开通必升值”等字样。 一审法院认为，周超、八益家居公司之间签订认购协议时，行为人具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应按照协议约定履行义务。八益家居公司于2020年1月8日向周超发送了《认购逾期未签约解除认购通知书》，通知周超于2020年1月15日前办理完毕购房事宜并付清剩余房款。八益家居公司于2020年1月16日向其发送了《解除告知函》，通知解除双方签订的认购协议，其所认购房屋另行出售，所交定金不予返还，周超认可解除《解除告知函》。八益家居公司的广告宣传单及临街广告均为要约邀请，且“养老中心、精品医院、争创西南地区国际级养老”等字样不属于八益家居公司对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，广告宣传仅为要约邀请，双方的权利义务应以书面合同为准。根据成都地铁规划2018年10月发布的新一轮轨道交通规划图在售楼部公示信息仅为成都地铁4号线三期工程将向南延伸扩建，并未出现“地铁开通必升值”等字样，故八益家居公司不存在虚假宣传行为。周超的诉请主张缺乏事实和法律依据，其主张请求的理由不成立，一审法院依法不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回周超的全部诉讼请求。案件受理费150元，由周超负担。 二审审理中，周超提交了案涉项目宣传广告照片、成都市温江区市场监督管理局行政处罚决定书、录音材料、微信记录，拟证明周超2019年12月18日到23日期间到八益家居公司售楼部签订合同时，要求八益家居公司将宣传的小区项目建的精品医院是华西医院等宣传的内容写进合同，但八益家居公司不同意故未签订房屋买卖合同，也证明八益家居公司是虚假宣传。 八益家居公司对周超提供的宣传广告照片、成都市温江区市场监督管理局行政处罚决定书、录音材料、微信记录的真实性无异议，认为证据不能证明八益家居公司虚假宣传，不能证明宣传的精品医院是华西医院。 本院对周超提交的证据的三性予以确认。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，2019年12月18日到23日期间，周超数次到八益家居公司售楼部与八益家居公司签订商品房买卖合同时，周超要求八益家居公司将宣传的事项写入合同履行，八益家居公司不同意将宣传事项写入合同，故双方未进一步签订《商品房买卖合同》。 本院认为，周超与八益家居公司签订认购协议系双方当事人自行订立的，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。认购协议签订后周超在约定的期限内到八益家居公司签订合同时，因周超要求八益家居公司将宣传的事项写入合同履行，八益家居公司不同意将宣传事项写入合同，故双方未进一步签订《商品房买卖合同》。对此本院认为，周超与八益家居公司签订的认购协议是为将来签订正式的商品房买卖合同所订立的协议，性质上属于预约合同，是一方同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时一方可以请求对方履行签订本约的义务，预约合同的目的在于固定一方的交易机会。鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，因此，预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。因周超与八益家居公司在签订商品房买卖合同过程中，八益家居公司对周超提出的内容不同意纳入合同，导致商品房买卖合同最终未能签订，此结果不可归责于双方。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，八益家居公司应将定金返还周超。 对于周超主张八益家居公司双倍返还定金、赔偿损失的请求，本院认为，因不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同未签订，周超主张八益家居公司双倍返还定金、赔偿损失的请求不成立，本院不予支持。 综上，周超上诉认为认购协议无效的理由不成立，但其主张返还定金的理由成立，本院对其诉讼请求部分予以支持。原审判决认定事实清楚，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1552号民事判决； 二、成都八益国际家居博览城管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还周超购房定金10000元； 三、驳回周超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费150元，由成都八益国际家居博览城管理有限公司负担75元，周超负担75元；二审案件受理费300元，由由成都八益国际家居博览城管理有限公司负担150元，周超负担150元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二〇年十一月十三日 书记员 杨珍梅