广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1409号原告：陈维安，男，1993年5月10日出生，汉族，住罗定市******，身份证号码：445************。委托诉讼代理人：何云峰，男，1955年4月10日出生，汉族，住罗定市*********************，身份证号码：441***********。公民代理，经罗定市******民委员会推荐。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市********侧，统一社会信用代码：914************。法定代表人：陈学俭，总经理。委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁凤，广东定盛律师事务所实习律师。原告陈维安与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈维安的委托诉讼代理人何云峰及被告一方公司的委托诉讼代理人梁海章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈维安向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房地产权证。2.判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金22218元（从2018年6月12日暂计至2020年5月12日，以购房款321960元为基数，按日息万分之一的标准计付，即每日32.20元，共690天，逾期仍应计付）。3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年2月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于罗定市*******商住小区的**房，房屋总价为321960元。原告已按合同约定向被告支付了全部房款，并向被告缴交了物业维修基金、房屋契税、办证费。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条房屋登记第（二）款载明：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人在交楼后有责任以电话或书面方式通知买受人办理房产证，买受人在接到通知之日起30天内提交办理房产证的所有资料与办理房产证所需费用，证件办出后根据房管部门单据结清。……如逾期，从次日起至实际取得房地产权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房价的万分之一作为违约金赔付给买受人。被告与原告于2017年6月12日办理了交楼手续，但是，被告却未能依约在交楼后360日内为原告办好房地产权证，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告一方公司辩称：一、被告不存在违约行为。《一**商品房交接书》第4点约定：“乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同（预售）》已按照约定履行完毕，双方均无违约且无争议”，该交接书是双方真实的意思表示，不存在违反法律强制性规定的情形，应为合法有效。故被告不存在违约行为，原告已经确认被告不存在违约行为，现转而向法院提起诉讼，有违诚实信用原则。二、合同约定的违约金标准过高，基于公平原则应予以调整。（一）原告没有任何损失，按照“已付房款的同期银行利率向买受人支付违约金”标准，计算所得违约金过高。即使因为被告的原因导致未能及时为业主办证，原告的损失也是微乎其微的。原告购买房屋是用来居住的，并非用于取得房产证后再次出售获取差价利润。本案涉案的房屋已经实际交付使用，故被告认为合同约定的违约金过高，应根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，予以调整。至于调整的幅度为多少，需要由原告举证证明由于逾期办证所造成的具体损失。在原告没有证明自己因被告逾期办证遭受损失的情况下，请求法院参考云浮市中级人民法院(2019)粤53民终1203号案的态度，酌情调整本案的违约金计算标准，应按年利率2%的标准计算。（二）根据日常经验法则可知：1.即使认定被告违约，由于不动产登记部门的原因导致延迟办证，不可归责于被告。故违约计算金额应扣减因为不动产登记部门新旧系统交替切换以及新平台上线导致办理时间延长的天数。2.由于受新型冠状病毒疫情影响，2020年1月23日，广东在全国率先启动重大突发公共卫生事件一级应急响应；于2020年2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为二级响应，再于2020年5月9日，广东重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。就罗定市而言，虽然所有政府部门以及公检法单位在2020年1月27日已经到岗上班，但因为疫情原因均不对外办公。等到2020年2月24日在广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为二级响应后才逐步开展对外办公业务。故本案中的办证期限应顺延至政府通知复工复产之日，违约金的计算应免除疫情期间的违约责任。本院经审理认定事实如下：罗定市一方房地产开发有限公司是位于罗定市*******商住小区的房地产开发商。2016年2月21日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为一**商住小区**房，用途为住宅。第六条约定商品房价款为321960元。第七条约定买受人应当于2016年2月21日前支付首期房价款人民币96960元，余款人民币225000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第十一条约定出卖人应当在2017年7月7日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人在交楼后有责任以电话或书面方式通知买受人办理房产证，买受人在接到通知之日起30天内提交办理房产证的所有资料与办理房产证所需费用，证件办出后根据房管部门单据结算。出卖人承诺在买受人提交办证资料、付清办证费用、付清因商品房面积差异值产生的差价款之日起360个工作日内取得房地产权证，如逾期，从次日起至实际取得房地产权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房价的万分之一作为违约金赔付给买受人，因买受人的责任除外。合同签订当天，原告向被告交付了契税款4829元及办证费1000元。次日，被告向原告开具了首期房款96960元的发票，于2016年4月19日向原告开具了剩余房款225000元的发票。2017年6月12日，原告陈维安办理了涉案商品房的交接手续。2020年5月12日，原告自行缴纳了涉案商品房的契税。2020年5月19日，被告将原告所交付的契税款4829元退还给原告。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同（预售）》、发票、收据、《一**商品房交接书》、税收完税证明、账户明细等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告在涉案商品房办理权属转移登记过程中是否存在违约行为？二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期办证违约金是否过高？应否予以调整？三、应否扣除疫情期间及因房管部门新旧系统切换等而暂停办公期间的逾期办证违约金计算时间？一、关于被告在涉案商品房办理权属转移登记过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告应从逾期次日起至实际取得房地产权证之日止，按日计算向原告支付总房价的万分之一作为违约金赔付给原告。本案中，被告将涉案商品房交付给原告的时间为2017年6月12日，但被告至今仍未办妥涉案商品房的初始权属登记，导致原告未能在约定的期限内取得涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，被告仍应继续履行合同义务，自行政主管部门对涉案商品房完成初始权属登记之日起三十日内，协助原告办理涉案商品房所有权登记，而原告应予配合。二、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期办证违约金是否过高及应否予以调整的问题。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，如因被告的责任导致原告不能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告应从逾期次日起至实际取得房地产权证之日止，按日计算向原告支付总房价的万分之一作为违约金赔付给原告。被告认为合同约定的逾期办证违约金计算标准过高，要求调整为按年利率2%计算，而原告则认为合同约定的逾期办证违约金计算标准不算高，甚至偏低，不应调整，但双方均无法举证被告逾期办证的违约行为对原告造成的实际损失为多少。本院认为，原告虽无法举证其因被告逾期办证所受损失的具体金额，但因逾期办证而导致原告无法完全自由行使对涉案商品房占有、使用、收益、处分等权利，对原告所造成的损失是客观存在的，但损失数额却确实难以确定。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现在原、被告双方签订的合同约定被告按日计算向原告支付总房价的万分之一作为逾期办证违约金，属双方真实意思表示，该约定并没有违反法律法规的强制性规定，约定的逾期办证违约金计算标准也没有超出上述解释的规定，因此，被告应以原告已付购房款总额321960元为基数，按日计算向原告支付总房价款万分之一的逾期办证违约金。原告请求从2018年6月12日起计算逾期办证违约金，属其自行处分权利，本院予以确认。计至2020年5月12日，被告逾期办证的违约天数为701天，原告请求计算690天，属其自行处分权利，本院予以确认。被告应向原告支付逾期办证违约金22215.24元（321960元×1/10000×690天），2020年5月12日之后的逾期办证违约金每日按房价款321960元的0.1‰的标准计至原告取得涉案商品房的房地产所有权证书之日止。三、关于应否扣除疫情期间及因房管部门新旧系统切换等而暂停办公期间的逾期违约金计算时间的问题。本院认为，被告并未提供证据证实产权登记机关在疫情期间不接受任何业务办理，也未能提供证据证实其在疫情期间已具备条件，随时可办理涉案商品房所有权转移登记手续，相反，疫情发生时，已远超原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条所约定的“360日”，但被告至今仍未能办妥涉案商品房的初始权属登记。即疫情并非导致被告不能办理涉案商品房所有权转移登记手续的原因，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告要求扣除疫情期间的逾期办证违约金计算时间，理据不足，本院不予采纳。同理，被告要求扣减因房管部门新旧系统切换等而暂停办公期间的逾期办证违约金时间，同样不应采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决如下：一、被告罗定市一方房地产开发有限公司应于行政主管部门对罗定市*******商住小区**房作出不动产初始登记之日起三十日内协助原告陈维安办理该房屋的所有权证书。二、由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金22215.24元给原告陈维安，2020年5月12日之后的逾期办证违约金每日按房价款321960元的0.1‰的标准计至原告陈维安取得罗定市*******商住小区**房的房地产所有权证书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元（原告已预交），由被告罗定市一方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年十一月三十日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。