内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4133号上诉人(原审原告):吴景峰，男，1980年12月18日出生，汉族，农民，现住河北省河间市。委托诉讼代理人：于建国，男，1954年12月6日出生，蒙古族，农民，现住赤峰市喀喇沁旗锦山镇新丘村**。被上诉人（原审被告）:王凤娟，女，1974年12月9日出生，蒙古族，个体工商户，现住赤峰市松某松城家园**楼****。被上诉人（原审被告）：朱文国，男，1974年4月23日出生，汉族，公务员，现住，现住赤峰市松某松城家园**楼****div>二被上诉人委托诉讼代理人:李凤艳，赤峰市松某向阳法律服务所法律工作者。上诉人吴景峰因与被上诉人王凤娟、朱文国房屋租赁合同纠纷一案，不服赤峰市松某人民法院（2019）内0404民初10734号民事判决向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人吴景峰上诉请求：一、撤销原判，改判解除双方口头订立的房院租赁协议，由被上诉人返还上诉人房院租赁费100000元。二、诉讼费依法承担。事实与理由：一、一审事实不清，适用法律错误。事实是2018年4月27日双方口头订立房院租赁协议，王凤娟将位于××乡一处房屋及院落租赁给吴景峰使用，吴景峰说该院落小不够生产规模，被上诉人承诺以10000元租金将相邻院落100％承租过来一并交吴景峰使用，吴景峰向被上诉人王凤娟交租赁费100000元。同时约定半个月内（4月27日至5月12日）安装完315变压器，并提供水电设施。被上诉人安装完变压器的时间是2018年5月29日，因被上诉人未按口头约定期限安装变压器，也未履行承诺将相邻院落租过来，被上诉人己构成违约，吴景峰因厂地面积不够投资规模，变压器未能按约定期限安装不能进驻组织生产，致合同不能履行，导致上诉人被迫另选场地到元宝山区平庄镇以3000元租金租赁赵某的房院投资生产节水滴灌带。2018年6月20日因合同不能履行，双方协商一致共同联系出租被上诉人房院，并发布招租广告该合同权利义务终止，事实上该合同已经解除，依照法律的规定被上诉人应返还房院租赁费，有证据证明2018年7月被上诉人将案涉房院租赁给案外人松某大夫营子乡曹家沟村苏友民使用，双方签订租赁合同，年租金30000元。王凤娟、朱文国不能一房二租，因此原租赁合同权利义务终止，法院应支持吴景峰解除口头房屋租赁协议并要求王凤娟、朱文国返还租赁费的诉讼请求。另外，上诉人未占有使用被上诉人的房院和租赁物。被上诉人王凤娟、朱文国答辩称：原审法庭认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。吴景峰向一审法院提出如下诉讼请求：一、判令王凤娟、朱文国退还租赁费100000元。二、判令解除双方之间的口头房屋租赁协议。事实和理由：2018年4月27日，双方通过协商，王凤娟、朱文国将位于赤峰市××乡房院一处（面积2650平方米）租赁给吴景峰用于生产农业节水塑料滴灌带，年租金100000元，王凤娟、朱文国提供水电设施等项服务，在半个月内安装315型变压器一台，租赁期限自2018年4月27日至2019年4月27日。吴景峰于2018年4月27日一次性付清租赁费，王凤娟、朱文国但未按约定的期限履行安装变压器和提供水电设施服务，致使吴景峰不能按期进驻组织生产，吴景峰被迫另选厂址。吴景峰多次找王凤娟、朱文国协商退还租赁费未果，故请求判如所请。王凤娟、吴景峰一审辩称：一、被答辩人在诉状中陈述的内容与事实不相符。在2018年4月份，通过案外人韩某介绍，双方达成口头租赁协议，王凤娟、朱文国将位于××乡院落一处租赁给吴景峰，租期4年，年租金80000元，由王凤娟、朱文国安装215型变压器一台，变压器费用由王凤娟、朱文国承担，前3年租金一次性付清，第四年租金在第四年时给付。吴景峰于2018年4月27日向我缴纳了租赁费100000元。当时吴景峰要求在半个月之内将变压器安装完毕，当时王凤娟、朱文国未同意。在安装过程中，由于安装315变压器费用过高，经双方协商安装250变压器，2018年5月25日变压器安装完毕。当时约定吴景峰在2018年6月1日入场，我在2018年6月1日前将院落清理完毕，但吴景峰没有接收院落，在2018年6月1日以后我电话通知催促吴景峰接收院落，由于吴景峰个人原因不能租赁我的院落，与我协商共同向外转租，但该院落至今未转租出去。二、被答辩人主张解除协议不符合法定解除要件。不同意吴景峰的诉讼请求，应该驳回被答辩人的诉讼请求。以维护答辩人的合法权益。一审法院查明事实：经案外人韩某介绍，吴景峰与王凤娟、朱文国于2018年4月27日达成就房屋及院落租赁事宜口头协议，约定王凤娟将其位于赤峰市××乡的一处房屋及院落出租给吴景峰使用，租期自2018年4月27日至2022年4月27日，年租金80000元；王凤娟为吴景峰提供315变压器一台及使用水；吴景峰先交付给王凤娟房屋及院落租赁费100000元，2018年4月27日至2021年4月27日的剩余租赁费140000元，于王凤娟将变压器安装完毕后吴景峰接收案涉房院时一次性交付。协议达成后，吴景峰交付王凤娟、朱文国租赁费100000元，并经双方协商，吴景峰同意王凤娟、朱文国将315变压器变更为安装250变压器。2018年5月18日，王凤娟将出租给吴景峰的案涉院落清空，并通知吴景峰接收、入住其租赁院落。后王凤娟以其注册经营的赤峰伊家种养殖专业合作社的名义向国网内蒙古东部电力有限公司松某供电分公司申请，于2018年5月29日将250型变压器安装完毕，支出安装费110000元。吴景峰以其已经另租赁了他人院落为由与王凤娟、朱文国协商解除租赁关系，后双方一致同意由双方共同对外出租王凤娟、朱文国的房院，待该院落另租他人后，收取的租金返还给吴景峰。2018年6月20日，吴景峰通过其使用的手机对外发布了注有“赤峰松某厂房出租，260变压器，车间400平方米，监控、水、办公室、工人宿舍样样具备，院子2500平米，可干注塑、吹塑、干造颗粒，位置好，电费是农业电价，有诚意的联系132XXXX****”内容的照片广告。2018年6月21日，吴景峰以年租金30000元的价格另行在元宝山区租赁了案外人赵某的院落，其中建筑面积为280平方米。2009年3月20日，赤峰市松某人民不院对案涉房屋院落进行现场勘验，其不存在使用痕迹。一审法院认为，双方达成的口头租赁协议合法有效，对双方均具有约束力。吴景峰以王凤娟、朱文国未在约定期限内履行完安装变压器、清空房院的义务及院内房屋不能满足使用规模为由，要求解除双方之间的租赁合同，但吴景峰并未举证双方约定的安装变压器、清空房院的履行期限，且王凤娟、朱文国已于2018年6月1日前履行完毕，亦未超出合理期限，故吴景峰不享有法定解除合同的权利。对于双方达成的关于双方共同出租涉案房院后，用所收租金返还吴景峰交付的部分租金的协议，应认定为附条件的解约协议。但该院落并未租赁他人使用，即双方约定的解除条件并未成就，因此吴景峰亦不享有约定解除权。吴景峰在王凤娟、朱文国安装完变压器后未继续履行交付剩余租赁费义务，亦于2018年6月21日另行租赁他人院落使用，显然构成恶意违约；现王凤娟、朱文国不同意解除涉案租赁合同，亦不违反诚实信用原则，故对于吴景峰要求与王凤娟、朱文国解除合同并返还租赁费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，吴景峰不享有要求与王凤娟、朱文国解除租赁合同的权利，王凤娟、朱文国已经按照吴景峰要求切实履行合同义务，吴景峰要求王凤娟、朱文国返还租金，于法无据。经该院审判委员会讨论决定，对于吴景峰的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条之规定，判决：驳回吴景峰的全部诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据，经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，关于涉案合同的解除问题，双方没有书面协议，故对于租赁场地的标准、交付时间、解除合同、违约责任等没有明确约定，对于履行过程中是否严格按口头约定履行现在双方并无充分证据证实；上诉人吴景峰明确表示不再租用二被上诉人王凤娟、朱文国的场地，根据本案的实际情况，判决继续履行合同存在双方当事人损失加重的风险，故吴景峰要求解除合同本院予以支持。对于吴景峰请求返还10万元租金的上诉请求，根据本案的客观实际情况，二被上诉人已经按照吴景峰的要求安装了变压器并清理场院，对于履行双方的合同已经做出相应的准备并支出相应费用，吴景峰表示不再租用，致二被上诉人的期待利益不能实现，但其为履行合同支出费用的损失应当由吴景峰承担，故吴景峰要求返还10万元租金的请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市松某人民法院作出的（2019）内0404民初10734号民事判决；二、解除吴景峰与王凤娟、朱文国之间的口头房院租赁协议。三、驳回上诉人吴景峰的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元、二审案件受理费2300元，共计4600元，由上诉人吴景峰负担2300元，被上诉人王凤娟、朱文国负担2300元。本判决为终审判决。审判长 董燕洪审判员 李国辉审判员 赵 杰 二0二0年十一月三十日书记员 李 玢