安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1367号 上诉人（原审被告）：余贤义，男，1976年5月11日出生，汉族，农村居民，住安徽省郎溪县。 被上诉人（原审原告）：安徽省宣城市润华苑房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宣城市龙首路南侧花苑****。 法定代表人：梅学国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚贤飞，男，该公司员工。 委托诉讼代理人:金涛，宣州区南方法律服务所法律工作者。 原审第三人：安徽郎溪农村商业银行股份有限公司，，住所地安徽省郎溪县建平镇郎川大道西路** 法定代表人：雷鸣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄运祥，男，该公司员工。 上诉人余贤义因与被上诉人安徽省宣城市润华苑房地产开发有限责任公司（以下简称润华苑公司）及原审第三人安徽郎溪农村商业银行股份有限公司（以下简称郎溪农商行）追偿权纠纷一案，不服郎溪县人民法院（2020）皖1821民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余贤义上诉请求：撤销原判，改判驳回润华苑公司的一审诉请。事实和理由：1.案涉十字镇市场西路10#商住楼10B幢2单元403室房屋的《商品房买卖合同》已经解除，且润华苑公司已与余贤义在不动产登记部门办理该房屋的网签解除手续，故余贤义无需再偿还该房屋的银行按揭贷款。2.因历史遗留问题未解决，余贤义实际居住在该403室房屋并享有居住权。3.润华苑公司违背双方于2015年2月15日签订的《协议》约定。①《协议》约定的置换房屋及办证事宜，系由余贤义自行解决，由此产生的损失及违约责任应由润华苑公司承担。②《协议》中置换给余贤义的房子市场价值仅几万元一套，但案涉403室房屋价值30余万，余贤义因置换房屋利益受损。③《协议》中约定润华苑公司应支付的12000元办证费用及十个月的银行贷款利息，至今未支付。4.润华苑公司应按照约定支付其相关办证费用、十个月银行贷款利息、恢复余贤义银行贷款不良征信，并将案涉小区道路整治修通，维修好房屋外墙脱落和内墙渗水问题后，余贤义再支付案涉款项，支付数额至多五万元。 润华苑公司辩称，1.余贤义在润华苑公司购买案涉403室房屋，因润华苑公司管理瑕疵致该房未能顺利办理产权登记，后经协调双方达成协议，用案涉十字镇市场西路8#商住楼8-B幢3单元605、606室房屋为403室房屋进行担保。后郎溪县人民法院判决润华苑公司履行为余贤义办理案涉605、606室房屋房产证的义务。执行过程中，双方达成执行和解，案涉605、606室的房产证已办到余贤义名下，该执行和解协议实际履行完毕。2.2015年2月15日签订的《协议》第五条约定将案涉所有的双方互付债务在办证完毕后抵消完毕。3.目前，余贤义以案涉403室一套房屋的价格，实际占有403、605、606室三套房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 郎溪农商行述称，1.2014年11月17日余贤义在其处办理的住房按揭贷款225000元，用于在润华苑公司购买房屋。2.润华苑公司与其在2012年和2014年签订农村商住房抵押贷款协议书，约定润华苑公司对购房人在郎溪农商行的贷款提供连带责任保证，保证期间从借款合同签订之日起生效，至借款人归还全部贷款本息为止，润华苑公司向第三人郎溪农商行缴纳保证金，当借款人不归还借款本息时，郎溪农商行可在保证金中直接扣款用于归还借款人的借款本息。 润华苑公司向一审法院起诉请求：1.判令余贤义返还其垫付的按揭贷款73268.02元；2.本案诉讼费用由余贤义承担。 一审法院认定事实：2014年9月22日余贤义与润华苑公司签订《商品房买卖合同》一份，约定润华苑公司将位于郎溪县房屋出售给余贤义，总房款375002元。2014年11月余贤义在十字农商银行办理按揭款。后润华苑公司发现余贤义的按揭款自2016年11月起郎溪农商行从润华苑公司的保证金（缴存于十字农商银行）中划扣，截止2018年3月总计从润华苑公司的保证金中划扣73268.02元为余贤义支付按揭款。因润华苑公司与郎溪农商行签订了农村商住房抵押贷款协议书，润华苑公司为余贤义在郎溪农商行的按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任。故润华苑公司具状法院请求判决余贤义返还其垫付的按揭贷款73268.02元。 一审法院认为，润华苑公司与郎溪农商行签订的农村商住房抵押贷款协议，依法成立，合法有效，润华苑公司为余贤义在郎溪农商行的按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。余贤义未能依照借款合同的约定按期归还郎溪农商行的借款本金及利息，润华苑公司作为保证人向郎溪农商行代偿后，有权追偿垫付的款项，故对润华苑公司的诉请予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决：被告余贤义于判决生效后十日内一次性给付原告安徽省宣城市润华苑房地产开发有限责任公司垫付的款项计人民币73268.02元。一审案件受理费1630元减半收取815元，由被告余贤义负担。 二审中，余贤义补充提举2015年2月15日其与润华苑公司签订的《协议》一份，本院审查认为该协议真实，并经润华苑公司认可，依法予以采纳。各方当事人对一审证据的举质证意见同一审一致，本院对一审认定的证据予以确认。 根据当事人陈述及经审查确认的一、二审证据，二审对一审查明的事实予以确认。 另查明，润华苑公司（甲方）与余贤义（乙方）于2015年2月15日签订协议一份，载明“甲方与乙方2014年9月22日签订了一份商品房买卖合同，合同约定由甲方将十字镇市场西路10＃商住楼10Ｂ幢2单元403室（建筑面积138.39㎡）出售给乙方，但甲方在与乙方签订商品房买卖合同之前未告知乙方该合同项下10Ｂ幢2单元403室已抵押登记给他人的事实，造成乙方购买的上述房屋无法进行产权登记，现甲乙双方就相关事宜经双方友好协商，达成如下条款，供双方共同遵守：一、截止本协议签订之日止，乙方就其购买的十字镇市场西路10＃商住楼10Ｂ幢2单元403室已向甲方支付购房款人民币100000元、房产证办证费用12000元，同时乙方在安徽郎溪农村商业合作银行的住房按揭贷款225000元已审批发放至甲方银行账户。二、截止本协议签订之日止，乙方已入住十字镇市场西路10＃商住楼10Ｂ幢2单元403室，并进行了房屋装修，装修金额约为人民币20万元。三、基于甲方抵押给他人的十字镇市场西路10＃商住楼10Ｂ幢2单元403室在2015年6月份到期，甲方向乙方保证在2015年6月份之前将登记在十字镇市场西路10＃商住楼10Ｂ幢2单元403室的抵押权注销并归还房屋抵押对应的欠款，同时向乙方保证在2015年7月份之前完成将十字镇市场西路10＃商住楼10Ｂ幢2单元403室产权登记在乙方名下的义务。四、甲方承诺：乙方在安徽郎溪农村商业合作银行所办理的住房按揭贷款225000元前10个月的按揭贷款利息由甲方承担，具体由甲方支付利息给乙方后，再由乙方支付给银行。另乙方向甲方支付的房产证办证费用12000元在本协议签订后甲方退还给乙方。五、为了保证乙方的房屋居住权，甲方同时向乙方承诺：将其开发的十字镇市场西路8＃商住楼8-Ｂ幢3单元605室（建筑面积130.79㎡）、8-Ｂ幢3单元606室（建筑面积130.79㎡）按照2600元／㎡网签到乙方名下，若在2015年6月份到期后甲方不能将登记在十字镇市场西路10＃商住楼10Ｂ幢2单元403室的抵押权注销并归还房屋抵押对应的欠款以及同年7月份完成乙方的产权登记，甲方网签到（建筑面积130.79㎡）、8-Ｂ幢3单元606室（建筑面积130.79㎡）产权归乙方所有，甲方应在2015年8月份之前完成将十字镇市场西路8＃商住楼8-Ｂ幢3单元605室（建筑面积130.79㎡）、8-Ｂ幢3单元606室（建筑面积130.79㎡）产权登记在乙方名下（办理产权的费用由乙方承担、发票由乙方负责开具并承担税金），原甲方与乙方所签订的有关十字镇市场西路10＃商住楼10Ｂ幢2单元403室的商品房买卖合同自动解除，双方债务（包括乙方就购买十字镇市场西路8＃商住楼8-Ｂ幢3单元605室、8-Ｂ幢3单元606室应付甲方购房款以及乙方按照2014预0002465号商品房买卖合同约定所欠甲方购房款5万元等乙方债务与甲方按照法律规定解除与乙方之间所签订的2014预0002465号商品房买卖合同应退还乙方支付的购房款以及应赔偿乙方的损失等甲方债务）一并抵销，乙方除办理产证的费用外不须再向甲方支付购房款，甲方同时自愿放弃就房屋差价以及按照2014预0002465号商品房买卖合同约定乙方所欠甲方购房款5万元向乙方追偿的权利。六、本协议在甲方将十字镇市场西路8＃商住楼8-Ｂ幢3单元605室（建筑面积130.79㎡）、8-Ｂ幢3单元606室（建筑面积130.79㎡）按照2600元／㎡网签登记到乙方名下后生效，若甲方不能完成上述两套房的网签，本协议自始无效，乙方将保留通过法律途径追究甲方责任的权利。……”协议签订后，润华苑公司未能依约将十字镇市场西路10＃商住楼10Ｂ幢2单元403室房屋登记在余贤义名下，故余贤义诉至一审法院，请求：1.判令润华苑公司立即为其办理十字镇市场西路8＃商住楼8Ｂ幢3单元605、606室房屋产权证；2.判令润华苑公司支付逾期办理房产证的违约金13602元。案经一审法院审理，于2017年4月7日作出（2016）皖1821民初2303号民事判决：一、被告安徽省宣城市润华苑房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为原告余贤义办理房产证（房屋位于安徽省郎溪县房屋）；二、驳回原告余贤义的其他诉讼请求。该判决生效后，经余贤义申请，已经一审法院强制执行完毕。 本院认为，余贤义与郎溪农商行签订的个人借款合同合法有效，对订立合同双方均具有拘束力，并不因商品房买卖合同的解除而解除，余贤义应按照借款合同约定履行还款义务。因余贤义未按期归还银行借款，润华苑公司作为保证人，代余贤义归还其在郎溪农商行的按揭贷款共计73268.02元的事实清楚，润华苑公司承担保证责任后向债务人余贤义追偿相应款项，于法有据，应予支持。案涉2015年2月15日签订的协议约定，十字镇市场西路10#商住楼10B幢2单元403室房屋的《商品房买卖合同》解除后，余贤义与润华苑之间的债务抵销，抵销范围包括因该合同解除。润华苑公司应退还余贤义的购房款，再结合协议签订时，双方明确余贤义已支付润华苑公司购房款325000元（首付款100000元+郎溪农商行的住房按揭贷款225000元），故以银行按揭贷款应由余贤义偿还。余贤义上诉称案涉十字镇市场西路10#商住楼10B幢2单元403室房屋的《商品房买卖合同》已经解除，其无需再偿还该房屋的银行按揭贷款，于法无据，二审不予采信。余贤义上诉提及恢复银行贷款不良征信、整治修通案涉小区道路、维修房屋外墙脱落和内墙渗水等问题，因与本案并非同一法律关系，亦不影响本案实体处理，二审不予理涉。 综上所述，余贤义的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1630元，由上诉人余贤义负担。 本判决为终审判决。 审判长  司含江 审判员  朱亚敏 审判员  汪令璋 二〇二〇年十一月九日 法官助理操尚 书记员邓晓敏 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……