山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4629号 上诉人（原审被告）：张守富，男，1962年1月17日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：周茂璞，胶州三里河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：胶州市洋河镇仉官寨村民委员会，住所地：山东省胶州市洋河镇仉官寨村。 法定代表人：吕军，村主任。 委托诉讼代理人：宋屴，山东汇融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪鹏，山东汇融律师事务所律师。 上诉人张守富因与被上诉人胶州市洋河镇仉官寨村民委员会（以下简称仉官寨村委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初4091号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张守富上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法判决驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、程序违法，一审未经法庭辩论和法庭最后询问及法庭最后陈述就做出判决，很明显违反民事诉讼法的规定。二、上诉人提交的《用房、用院合同》是经村委会盖章，村主任签字是合法有效的。《村民委员会组织法》主要适用于村委会的选举以及村委会组织的行为规范，用此法调整民事法律关系是不妥当的。再者，该法第二十四条所涉及的九项规定，只是说“经村民会议讨论决定方可办理”这是要求村委会行使职权应尽的义务，并不必然就此导致其对外的民事行为无效，更不能以此对抗村委会与他人签订的合法的一般民事合同。三、一审判决引用了《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，但依照该条规定，认定合同无效，应查明合同无效原因及责任，本案中即使合同无效(上诉人始终认为自己提交的合同是合法有效的)其原因及责任都在被上诉人一方，而一审判决对此只字未提，令人不解。四、需说明的情况，一审中被上诉人违反诚信原则，在给上诉人的催交通知中的欠费15000元，而在诉状中及庭审时又变成了18000元，同时，被上诉人还捏造口头合同，后来自知难以成立又撤诉。本案中所涉及的房屋，当时因破旧不堪又不值钱，没人愿要，村委不能管理，才由上诉人管理使用，并签订合同。综上，请求二审法院支持上诉人的请求。 仉官寨村委会辩称：1.上诉人一审提交的证据二即第二份用房用院合同是上诉人通过非正常手段和途径获取的，上诉人通过该合同损害了被上诉人的合法权益，符合合同无效的规定；2.第二份用房用院合同没有其他的证据来相互印证，证据本身存在很多瑕疵，且上诉人对该合同是由谁书写的、合同上的公章是谁加盖的这样一些关键问题也无法作出回答。被上诉人认为该合同在本案中是孤证，该证据不能作为定案的依据；3.被上诉人是为了建设村文化广场、党员活动室、老年活动室等村集体公益事务，才要求上诉人腾房。现上诉人侵占被上诉人（村集体）的房屋，致使被上诉人无法开展上述工作，损害了村集体和村民的合法权益。综上，结合现在正在进行的农村清产核资，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。 仉官寨村委会向一审法院起诉请求：1、张守富立即腾房；2、支付房屋租赁费96500元。事实和理由：当事人双方于1997年1月签订用房合同，将仉官寨村委会原学校的三间房屋及大院租赁给张守富使用，租期20年，自1997年1月1日起至2017年12月30日止，年租金1000元，张守富于1999年交付3000元，尚欠费用至今未交。2002年1月仉官寨村委会又将另外三间房屋租赁给张守富使用，双方口头协议该三间房屋使用年限为16年，每年租金5000元，但张守富分文未交。2017年7月28日仉官寨村委会向张守富送达书面通知，告知合同期满不再续租，租赁期满令其交房，但张守富既不交费也不交房。一审审理过程中仉官寨村委会变更及增加诉讼请求，请求撤销张守富提交的《用房用院合同》，并且撤回第二项关于租赁费的诉讼请求。 张守富于一审中辩称：一、仉官寨村委会所诉不实，其只欠仉官寨村委会房租15000元，没有约定租金每年5000元；因仉官寨村委会欠其诸多费用，因此未交齐房租，请求法院查明事实，依法驳回原告诉请。二、显失公平必须具备两个条件，一是一方当事人利用对方处于危困状态，二是客观上民事法律行为成立时，双方当事人在民事法律行为中的权利义务明显失衡，仉官寨村委会提交的两个合同都不具备。三、撤销权应在知道或应当知道一年内行使，当事人自民事法律行为发生之日五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，因此即使构成显失公平，仉官寨村委会的撤销权也早已消灭。 一审法院认定事实：1997年1月，仉官寨村委会（甲方）与张守富（乙方）签订《用房用院合同》，约定“一、甲方提供房屋三间，院四至，南至南圲，北至路，东至张守展南北胡同，西至西沟；二、乙方每年交使用费壹仟元整，使用期限二十年，从1997年1月1日至2017年12月30日；三、房北铁门属乙方自治财产，永远属乙方所有；四、乙方每年使用费壹仟元，每年底交清，如违约合同，停止使用；五、甲方自行废除合同赔偿乙方一切设施投资”。落款处甲方盖有公章，李建林签字，乙方张守富签字。1999年11月22日，张守富缴纳“房租”3000元。张守富提交的《用房用院合同》载明“甲方：仉官寨村委会乙方：仉官寨张守富一、甲方提供房屋六间，院四至，南至南圲，北至路，东至张守展南北胡同，西至西沟；二、乙方每年交使用费壹仟元整，使用期限三十年，从2010年1月1日至2040年12月30日；三、房北铁门属乙方自治财产，永远属乙方所有；四、乙方每年使用费壹仟元，每年底交清；五、甲方自行废除合同赔偿乙方一切设施投资”。落款处甲方盖有公章，张某1签字，乙方张守富签字。仉官寨村委会称，2017年7月28日给张守富发出《通知》，内容为“张守富：你所承包的原小学三间房子及场地，承包期20年，自1997年1月1日至2017年12月30日，2018年1月1日期满，经两委研究不再往外发包，计划建文化广场，党员活动室，老年活动室，望你见通知后按期原样交回村委会。自2002年1月1日至2017年12月30日共计15年没交承包费，合同价每年1000元，累计欠交承包费15000元。2002年1月1日双方口头协议另外三间房子，每年使用费5000元，至今未交。2002年1月1日至2017年12月30日共计15年，累计使用费75000元。15年的承包费三间房子的使用费共计欠交90000元，望你收到通知之日起30日内交齐，逾期不交按银行贷款利息计算，特此通知。”张守富否认收到该份通知。 一审法院认为：根据张守富提交的《用房用院合同》，仉官寨村委会系出租本村的房屋及土地一处给被告张守富使用，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，涉及“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的事项，经村民会议讨论决定方可办理，本案中被告未提交证据证明上述租赁事宜经村民会议讨论决定，仉官寨村委会对此合同亦不予认可，故该合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》规定的“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故张守富目前占有使用的房屋六间应返还给仉官寨村委会。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，判决：一、张守富于判决生效后二十日内腾出张守富提交的后续《用房用院合同》中的房屋；二、驳回仉官寨村委会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由张守富负担，于判决生效后十日内付给原告。 二审中，张守富向法庭提交如下证据材料：证据一、证人证言，证明当时张守富与村委签订的合同时公章由镇政府统一保管，当时张守富租赁的房屋院子破旧；证据二、任免通知；证据三、警告处分；证据四、问题清单；证据二、三、四、共同证明原村支部书记张均忠在任职期间因违纪已被免职，并且收到党内严重警告处分。后上诉人申请证人张某1、张某2出庭用于证明其主张。 对张守富提交的证据材料，仉官寨村委会质证意见为：对于证据一的真实性不予认可，该证人证言应当出庭接受上诉人与被上诉人以及法庭的质证；证据二、三、四均为复印件对真实性不予认可。认为三份证据证明的待证事实与本案无关，证人证言不符合事实。 仉官寨村委会二审中未提交新证据。 本院经审查认为，上诉人提交的证据二、三、四与本案无关，本院不予审查，至于其提交的证人证言，本院将结合其他证据予以综合判断。 本院经二审查明，涉案房屋未办理有关规划建设以及审批手续。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。 本院认为，本案各方争议的焦点问题是：涉案合同的效力以及上诉人是否应该返还租赁物。关于合同效力问题，《中华人民共和国村民委员会组织法》至今历经三次修改，但对于涉及村民利益的重大事项须经村民会议讨论决定的相关原则一直存在，涉案场地和房屋的相关租赁系涉及村集体财产的重大事项，应依法由村民会议讨论决定。现有证据不能证明涉案租赁事宜经村民会议讨论决定，且涉案房屋无任何规划建设手续，故一审法院认定涉案租赁合同无效并无不当。关于租赁物的返还问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故一审法院认定张守富负有返还义务亦无不当。 综上，上诉人张守富的上诉理由不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张守富负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月六日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨