安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民再208号 再审申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：五河县豪聚粮油购销有限公司，住所地安徽省五河县城南工业园环球纺织院内，统一社会信用代码91340322MA2NH2HK15。 法定代表人：武刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文军，安徽国运律师事务所律师。 被申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：安徽五河县环球纺织有限公司，住所地安徽省五河县城南工业园兴浍路西段北侧，统一社会信用代码91340322559232128R。 法定代表人：吕志忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓衍璐，安徽淮光律师事务所律师。 再审申请人五河县豪聚粮油购销有限公司（以下简称豪聚公司）因与被申请人安徽五河县环球纺织有限公司（以下简称环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初2879号民事判决和安徽省蚌埠市中级人民法院（2020）皖03民终540号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年10月10日作出（2020）皖民申3985号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭审理了本案。再审申请人豪聚公司的委托诉讼代理人刘文军，被申请人环球公司的委托诉讼代理人邓衍璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪聚公司申请再审称，一、二审法院判决认定基本事实不清。1.二审法院对豪聚公司提交的介绍信、回复证明，及二审法院依据申请调取的出让合同作出不予认定的意见明显存在错误。（1）二审法院及环球公司对上述材料的真实性均无异议。（2）二审法院认为案涉房屋已经办理产权登记手续，以此认定豪聚公司所举证据达不到证明目的，由此对该组证据不予认定，明显错误。（3）皖(2017)五河县不动产权第0007080号权属登记的房屋不是案涉租赁房屋，本案中的租赁房屋并未取得过合法产权。（4）二审法院向各方出示了其依法从规划管理局调取的《国有建设用地使用权出让合同》，明确载明土地用途为工业，完全可以证明环球公司明知工业用地性质的土地及房屋不得用于其他用途，仍然通过欺诈的方式将案涉房屋出租给豪聚公司。2.二审法院认定豪聚公司提供的答复意见没有经办人签字等，以此认定豪聚公司主张案涉租赁合同无效缺乏依据明显存在错误。（1）二审法院错误的将产权证号为皖(2017)五河县不动产权第0007080号的房屋认定为租赁房屋，且取得了合法产权。（2）因五河县自然资源和规划管理局仅同意在答复意见上盖章，而具体人员不愿签字的事实，不应当以此否定该证据证明力。3.二审法院认定原五河县国土局下发的函仅能作为合同不能继续履行的依据，而不能作为认定合同无效的依据明显错误。二、一二审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同无效。二审法院错误的将产权证号为皖(2017)五河县不动产权第0007080号的房屋认定为本案案涉租赁房屋，且错误的认定案涉租赁房屋取得了合法产权，明显属于适用法律错误。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第二、六项规定申请再审，请求：1.撤销(2019)皖0322民初2879号民事判决和(2020)皖03民终540号民事判决;2.改判支持豪聚公司原审全部诉求;3.改判由环球公司承担本案一、二诉讼费用。 环球公司辩称，双方所签订的租赁合同主体适格、内容合法、意思表示真实，不违反法律强制性规定，因此合法有效。1.五河县国土资源局做出的《限期整改函》对环球公司没有法律效力。依据行政处罚法、行政诉讼法等相关法律法规规定，行政机关作出行政行为认定事实清楚、程序合法、适用法律正确等才能有法律效力，而豪聚公司所举的证据《限期整改函》程序不合法、事实不清楚、适用法律不正确。从程序上看，行政机构在做出行政处罚前应该告知当事人理由、事实和依据依法享有听证等权利，环球公司没有收到任何告知书，五河县国土局的《限期整改函》明显是违法的，没有对环球公司整改、停业整顿的权利，属于越权行为，没有法律效力。该函认定环球公司改变土地用途没有事实依据，豪聚公司租赁的就是仓库。2.二审认定的产权证是豪聚公司所举证据，如果有错误责任在豪聚公司，与环球公司无关。豪聚公司租赁环球公司的仓库外，还租赁了住宅房。豪聚公司从成立之初就有伪造公章和涉嫌伪造文件的行为，如其向登记机关提供的租赁合同所盖公章并非环球公司公章，也没有环球公司人员签字，在没有租赁合同的情况下取得了政府的批文，没有租赁合同却签订施工合同，没有登记的情况下却有公章。豪聚公司在企业注册登记、取得批文方面存在一定的问题。综上，豪聚公司的申请再审理由没有事实和法律依据，请求依法驳回其再审请求。 豪聚公司向一审法院起诉请求：1.依法确认豪聚公司与环球公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.环球公司承担本案诉讼费用。环球公司反诉请求：1.解除双方2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令豪聚公司支付下欠租金20.72万元（截止到2018年5月14日）、赔偿损失11.7861万元并承担评估费0.2万元；3.诉讼费由豪聚公司承担。 一审法院认定事实：豪聚公司于2017年4月6日注册成立，租住环球公司的房屋办公。2017年5月15日豪聚公司与环球公司之间签订一份《房屋租赁合同》，豪聚公司承租环球公司的房屋，合同约定：1、租赁房屋为坐落于环球厂东南的2幢厂房，面积为6400平方米；2、租赁期限从2017年5月15日至2020年5月14日；3、租金为30.72万元/年，每年5月10日前支付；4、租赁房屋的用途为粮仓库；5、出租人允许承租人装修、改善增设他物的范围是外墙砌砖，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理为开窗还原（3米*2.5米铝合金窗60个）；6、定金为10万元，由承租人在开工前支付；7、合同约定有下列情形之一，出租人有权解除本合同：①承租人不交付或者不按约定交付租金达3个月以上；②承租人所欠各项费用达1万元以上；③未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途……。合同签订前后，豪聚公司共计向环球公司支付租金13万元，合同生效前，环球公司即将租赁房屋交付给豪聚公司，由豪聚公司对房屋进行了改建、装修。豪聚公司因改建粮仓改造了其租赁环球公司的仓库，若按合同约定恢复铝合金窗、地坪所需费用，经环球公司申请，一审法院委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司评估，该公司于2018年4月20日出具评估报告，结论是租赁房屋恢复铝合金窗、地坪费用为11.7861万元，为此，环球公司支付了评估费0.2万元。另查，环球公司出租给豪聚公司使用的房屋所占用土地的用途，据不动产权证记载为工业用地/住宅（配套）。五河县国土资源局于2017年8月3日向环球公司发出限期整改的函，函称环球公司将部分仓库出租给豪聚公司用于粮食收储，涉嫌改变土地用途，要求环球公司15个工作日内整改完毕，停产、停业并予以腾退，否则将予以处罚。纠纷发生后，经协商，豪聚公司于2018年5月5日将租赁房屋交还给了环球公司。一审庭审中，一审法院向豪聚公司释明，合同是有效的，询问豪聚公司是否变更诉讼请求，但是豪聚公司坚称房屋租赁合同无效，不愿变更诉讼请求。 一审法院判决：一、驳回豪聚公司要求确认其与环球公司之间于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求；二、驳回环球公司要求豪聚公司支付下欠租金20.72万元、赔偿损失11.7861万元并承担评估费0.2万元的反诉请求。本诉案件受理费为80元，由豪聚公司负担，反诉案件受理费7408元，由环球公司负担。 豪聚公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判双方于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》无效；一、二审诉讼费用由环球公司承担。环球公司上诉请求：改判豪聚公司支付租金207200元，赔偿损失117861元及评估费2000元。 二审法院认为，本案的争议焦点是：一、案涉房屋租赁合同效力如何认定；二、豪聚公司是否应向环球公司支付租金并赔偿损失。 关于案涉房屋租赁合同效力问题。豪聚公司诉称合同无效的主要依据是认为环球公司未对案涉出租房屋取得建设工程规划许可证。根据豪聚公司在一审期间提交的证据，案涉房屋已经取得皖（2017）五河县不动产权第0007080号权属登记。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条虽规定出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但因案涉房屋现已经取得权属证书，也即表明环球公司对案涉房屋已经取得合法产权，其有权对外行使出租等用益物权。豪聚公司虽提交五河县自然资源和规划局的答复意见，但该答复意见没有经办人签字，且案涉房屋已经取得不动产权属登记，故豪聚公司据此主张案涉租赁合同无效缺乏依据。关于豪聚公司上诉称五河县国土局的函件可以证实案涉合同无效，但因五河县国土局下发的函件只是停业整顿、限期整改，该函件仅能作为合同不能继续履行的依据，而不能作为认定合同无效的依据。综上，豪聚公司关于案涉合同无效的诉请缺乏事实及法律依据，该上诉请求不能成立。 关于环球公司主张的租金及损失问题。根据五河县国土局下发的函件载明，环球公司明知案涉土地使用性质为工业用地，仍将案涉仓库出租给豪聚公司用于粮食收储及五河东海食品商行用于批发零售，其对合同无法履行存在一定过错。环球公司虽主张该函件认定事实不清、程序违法、适用法律不当，不能作为认定事实依据，但是其并未对该函件提起行政复议要求撤销或者重新作出，五河县国土局下发的函件对环球公司仍具有约束力。一审法院未予支持环球公司要求给付租金及损失的主张并无不当。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6286元，由豪聚公司负担80元，由环球公司负担6206元。 再审中，环球公司提交以下证据： 1.皖（2017）五河县不动产权第0006939号、0007081号《不动产权证书》两份。证明：涉案租赁房屋已经取得了产权证。 2.公司登记（备案）申请书。证明：豪聚公司注册时间为2017年4月6日，在登记注册档案里有一份厂房租赁合同，上面盖有环球公司的公章，经与环球公司核实，该签章是虚假的。 豪聚公司质证意见：1.对皖（2017）五河县不动产权第0006939号、0007081号两份产权证的真实性不持异议，是案涉租赁的房屋。但根据该产权证载明，附图制表时间是2017年5月24日，双方在此之前已经签订了租赁合同。 2.对厂房租赁合同书的三性持有异议，与本案并无任何关联，特别是其中关于租赁面积明确210平方，达不到环球公司的证明目的。 本院认证如下：豪聚公司对环球公司再审所举两份证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认，对证明目的结合案件具体事实予以认定。 本院再审认为，本案的争议焦点是案涉《房屋租赁合同》是否有效。豪聚公司申请再审提出二审法院认定案涉租赁房屋系合法建筑错误，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定双方签订的租赁合同无效。经查，环球公司再审中提交的皖（2017）五河县不动产权第0006939号、0007081号《不动产权证书》，以及豪聚公司一审中提交的皖（2017）五河县不动产权第0007080号《不动产权证书》，足以证明涉案租赁房屋已经取得了权属证书。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”因此，房屋建设手续合法是取得房屋权属证书的前置条件。豪聚公司主张案涉房屋未取得合法产权，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应认定双方签订的租赁合同无效的理由，与本院查明的事实不符，亦无法律依据，本院不予采信。 综上所述，豪聚公司的再审申请主张不能成立，本院不予支持。原一、二审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持安徽省蚌埠市中级人民法院（2020）皖03民终540号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二〇年十一月十一日 法官助理赵方超 书记员陈茜