重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初4126号原告：沈勇涛，男，1966年12月26日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空（忠县）律师事务所律师。被告：重庆京投万昱置业有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道人民路**附**2-2，统一社会信用代码9150023309499819X4。法定代表人：米军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭祥军，重庆泰源（忠县）律师事务所律师。第三人：重庆昂霄房地产营销策划有限公司，住，住所地重庆市江**建北一支路****24-2一社会信用代码915001053051340777。法定代表人：万春桥，该公司执行董事。原告沈勇涛与被告重庆京投万昱置业有限公司（以下简称京投公司）、第三人重庆昂霄房地产营销策划有限公司（以下简称昂霄公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案，依法适用简易程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告沈勇涛及其委托诉讼代理人刘先军、被告京投公司的委托诉讼代理人谭祥军、第三人昂霄公司的法定代表人万春桥到庭参加了诉讼。本院又于2020年11月23日、11月24日公开开庭审理，原告沈勇涛及其委托诉讼代理人刘先军、被告京投公司的委托诉讼代理人谭祥军到庭参加了诉讼，第三人昂霄公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沈勇涛向本院提出诉讼请求：1．判令京投公司返还沈勇涛租金124,000元；2．判令京投公司补偿沈勇涛广告费50,000元；3．判令京投公司支付沈勇涛违约金62,000元；4．本案诉讼费由京投公司承担。事实和理由：京投公司开发了忠县x商贸城并对外招租，招租政策为零租金，具体营销机构为昂霄公司。2018年4月23日，沈勇涛与京投公司签订《商铺租赁合同》，约定京投公司将忠县x商贸城的1B048至1B050、1B061、1B062、1B075、1B092、1B093、1B105至1B107、1B120至1B123、1B137、1B138、1B150、1B151、1B153、1B154、1B166、1B167、1B176、1B177、1B189至1B191、1B207至1B208、1B209共计31个商铺，面积1683.16平方米租赁给沈勇涛，租金标准为33元/㎡/月，租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日，合同签订之日至2019年4月30日免收租金。沈勇涛在接到京投公司通知接房之日起三日内交清第二年的租金，在2020年4月30日前交清第3年的租金。同日，双方签订《x商贸城商铺租赁补充协议》，约定沈勇涛交清第二年租金，并满足2018年5月1日入场装修后，京投公司在三月内按年租金标准的50%给予沈勇涛运营费用补贴，经营期限满一年后，京投公司按年租金的30%给予沈勇涛运营费用补贴，经营期限满两年后，京投公司按年租金标准的20%给予沈勇涛运营费用补贴。合同还约定，京投公司保证沈勇涛在租赁区域的广告位、外墙广告以及给予沈勇涛部分广告支持，违约的按照合同总金额的10%承担违约金。案涉租赁合同项下的商铺第二年租金共计为62万元，签订租赁合同即返年租金50%及31万元，余下的50%租金即31万元由第三人垫付186,000元，沈勇涛在签订之日支付124,000元。合同签订当日，沈勇涛即支付了租金124,000元及其他管理费用。在租赁合同履行期间，京投公司已将前两次租金补贴返还给第三人。2020年4月23日，租赁期限届满两年后，京投公司以各种理由推诿，拒不按照租赁合同及补偿协议约定将余下的20%的租金返还给沈勇涛。昂霄公司在本案中虽不承担责任，但该公司作为案涉租赁合同履行过程中实际参与人，其相关的80%的租金补贴也系沈勇涛委托付款的名义划入了该公司账户，本案的审理结果与其具有直接的利害关系。另，租赁合同履行期间，因京投公司未按照招商承诺的内容为沈勇涛等商户提供运营环境及广告等相关支持，导致沈勇涛等商户持续出现亏损，无法正常经营，双方于2020年4月底达成的口头协议解除了租赁关系。沈勇涛于次月底撤出了案涉租赁场地。沈勇涛多次与京投公司协商返还租金事宜未果。沈勇涛认为，京投公司在租赁合同成立前后存在虚假广告宣传和违约行为。京投公司未取得义乌市场研究中心的授牌许可。京投公司广告宣传投入不足500万元。租赁商铺市场内没有wifi信号全覆盖。租赁期间，商场内中央空调未正常打开，商场出入口未正常打开，商场多处通道在营业期间不开灯，商场开门时间不规律。租赁商铺市场内的消防没有在租赁合同成立前取得验收合格的相关证照，沈勇涛入驻后被相关主管部门停业整顿。京投公司没有按照招租时的市场规划招租并且在租赁合同履行期间擅自与其他商户解除租赁合同导致商场内商铺的空置率较高。综上所述，为维护沈勇涛的合法权益，现诉至本院，请求判如所请。京投公司辩称，沈勇涛主张返还租金的条件不成立。按照双方约定，返还租金即支付运营补贴，给支付运营补贴的条件必须满足：经营期限满两年；无欠租；无违反管理规定；沈勇涛向京投公司提供相应的增值税发票。而沈勇涛在租赁期限欠租金，也欠管理费、水电费，也未向京投公司提供相应金额的增值税发票。在履行租赁合同期间，沈勇涛明显违约，京投公司保留追究其违约责任和追缴相关费用的权利。沈勇涛主张补偿广告费的诉讼请求也不成立。综上所述，请求判决驳回沈勇涛的诉讼请求。昂霄公司述称，昂霄公司系代理京投公司进行招商。沈勇涛系找到昂霄公司租赁京投公司商铺。因沈勇涛租金不够找昂霄公司借款192,375.5元。因为京投公司会向沈勇涛支付运营补贴，沈勇涛便向京投公司出具付款委托书，京投公司支付运营补贴时即将相应的款项直接支付给昂霄公司。截止目前，昂霄公司尚有10万元未收到。昂霄公司于2020年4月30日撤离京投公司，后续事宜尚不清楚。本院经审理认定事实如下：京投公司系忠县“x购物公园·义乌商贸城”的开发业主。2018年3月，京投公司（甲方）与昂霄公司（乙方）签订《忠县xx项目招商委托服务合同》。该合同约定的主要内容如下：甲方委托乙方对京投·x购物公园·x商贸城进行独家招商服务工作。项目名称为忠县x商贸城，招商面积为xx商贸城x栋吊三层。服务内容为乙方提供招商专业服务，以推进本项目在商户入驻等环节的工作得到有效开展并达到预期目标。服务形式为乙方组建专职招商团队，对本项目进行现场招商和重庆等异地同步招商的组织、管理及协调，同时乙方利用自身的招商资源和渠道极力达成本项目招商目标。招商服务期限为2018年3月5日至2018年5月31日。招商目标为在2018年4月30日前，招商建筑面积不低于本项目建筑面积的70%，2018年5月31日前招商建筑面积达到本项目建筑面积的80%，2018年5月1日试营业。招商奖励30万元。乙方按照义乌第六代市场特点结合后期市场管理，完成项目业态规划、空置率及后期管理问题规避。乙方全程负责招商条件的协调及谈判工作，严格按照甲方签字审批同意的招商政策（含拟租赁尚未、租赁期限、租金标准、保证金等）执行招商工作。乙方按照甲方签字审批同意的招商政策要求拟定《房屋租赁合同》或《租赁框架协议》文本报甲方批准，代表甲方与商户签订合同或协议，并协助甲方收取商户定金、保证金和首期租金等。甲方与商户签订《房屋租赁合同》并受到租赁保证金和首期租金后，则认定乙方单个商户招商完成。该合同还约定了其他内容。通过昂霄公司的代理招租，京投公司（出租方、甲方）与沈勇涛（承租方、乙方）于2018年4月23日就忠县xx商贸城的1B048、1B049、1B050、1B061、1B062、1B075、1B092、1B093、1B105、1B106、1B107、1B120、1B121、1B122、1B123、1B137、1B138、1B150、1B151、1B153、1B154、1B166、1B167、1B176、1B177、1B189、1B190、1B191、1B207、1B208、1B209共计31个商铺分别签订《商铺租赁合同》。该31份《商铺租赁合同》基本内容一致，租金每平方米的单价一致，仅因每个商铺的面积不等而租金总额不等。该31份《商铺租赁合同》涉及的商铺租赁面积共计1683.16平方米，年租金总计666,531.36元。该合同约定的主要内容如下：第一条，租赁标的为忠县x购物公园·x商贸城x幢吊三层商铺。第二条，租赁用途为乙方用于经营针织、布艺、床上用品、皮衣皮草等，乙方不得改变商铺经营范围，否则甲方有权解除合同。第三条，租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日止。第四条，租金标准及支付方式，商铺租金按33元/㎡/月计算；从甲乙双方签订租赁合同之日起至2019年4月30日止，甲方给予乙方免收租金的优惠政策；乙方在甲方通知解放三日内需交清第二年租金；乙方在2020年4月30日前需交清第3年租金；本合同因乙方违约导致提前解除和终止，乙方应支付免租期的租金。第五条，甲方权利义务：甲方拥有商贸城规划范围内的广告发布权；甲方负责房屋建筑主体公共设施设备（共用空调、共用照明、配电系统、消防设施设备等）的维护管理，乙方应无条件配合；甲方保证乙方在该租赁区域的广告位、外墙广告位、场内导视牌及同楼层小型游乐设施安放（在不影响消防、市场基本管理次序条件下）。乙方权利义务：在合同期限内，乙方有合理使用本商铺的权利；乙方按时交纳合同约定的租金和各项费用；乙方自愿与甲方指定的商管公司签订《x商贸城商业管理协议书》，并按约定缴纳商业管理费；乙方自愿接受甲方或甲方指定的商管公司的服务和管理，按本合同约定或甲方通知的营业时间统一经营，未经甲方同意不得在过道、走廊、玻璃门内外等公共区域私自悬挂任何类型的广告信息；合同期满或合同解除后，乙方装修或新增的固定装修无偿属甲方所有，不得随意破坏，动产由乙方自行处理。第六条，违约责任，如有违约，违约方应向守约方支付本合同总金额的10%的违约金，不足以弥补损失的，还应当承担损害赔偿责任。同日，京投公司（甲方）与沈勇涛（乙方）又签订《x商贸城运营补贴协议》，约定主要内容如下：一、甲方同意给予乙方运营补贴：1．乙方在签订租赁合同，缴清第2年租金并满足2018年5月1日前入场装修之后，甲方在三个月内按乙方缴纳的年租金标准的50%给予运营费用补贴。2．乙方在经营满一年后，无违反《x商贸城管理公约》的情况下，甲方在三个月内按乙方缴纳的年租金标准的30%给予运营费用补贴。3．乙方在经营届满2年后，无欠租，无违反《x商贸城管理公约》的情况下，甲方在三个月内按乙方缴纳的年租金标准的20%给予运营费用补贴。二、甲方支付上述运营费用补贴时，乙方需向甲方提供相应金额的增值税发票（发票内容限于广告费、劳务费或装修材料费），否则甲方有权不予以支付。三、如租赁合同因乙方违约导致两年内被解除和终止，前述运营支持条款不再执行，同时乙方应按合同约定的租金标准支付承租期内的全部租金，如甲方违约导致两年内解除或终止，则按乙方经营的实际情况对应情况赔偿。四、甲方保证乙方在x商贸城内独家经营（皮衣、皮草等）不得以任何理由增加同等业态。五、甲方给予乙方部分广告支持（场内外广告位、媒体广告、形式活动广告等）。沈勇涛与京投公司签订上述合同后即入驻忠县忠州义乌商贸城租赁使用，经营“海宁皮草”门店。因符合《x商贸城运营补贴协议》中“乙方在签订租赁合同，缴清第2年租金并满足2018年5月1日前入场装修之后，甲方在三个月内按乙方缴纳的年租金标准的50%给予运营费用补贴”的约定，京投公司同意沈勇涛仅向京投公司直接支付了剩余50%的租金。该剩余部分的租金由沈勇涛于签订租赁合同当日直接向京投公司支付了124,000元，由昂霄公司于2018年6月29日至2018年11月7日分四次共代为垫付了192,375.5元。2018年6月20日，沈勇涛向京投公司出具《付款委托书》，载明：鉴于昂霄公司代沈勇涛支付了租赁忠州购物公园义乌商贸城的商铺租赁费用18万元。根据与贵司签订的《x商贸城运营补贴协议》第一条第二款约定的运营费用补贴标准，在报销手续及发票完善的情况下，特委托贵司将此运营费用补贴款直接支付给昂霄公司。2019年11月27日，沈勇涛再次向京投公司出具《付款委托书》，载明：沈勇涛租赁京投公司所属的x购物公园x商贸城的31间商铺，租赁建筑面积1683.16㎡，共计缴纳年租金632,751元，享受既定大户租赁运营补贴政策，第二次应支付运营补贴189,826元。现与京投公司协商并达成如下协议：一、京投公司从应付运营补贴中扣除84,831元代付给重庆京投物业管理有限公司忠县分公司作为沈勇涛租赁商铺2019年5月1日至2020年4月30日的物业管理费用，二、京投公司从应付京投公司从应付运营补贴中扣除19,807元代付给重庆京投物业管理有限公司忠县分公司作为沈勇涛租赁商铺2018年5月至2019年4月的电费及公区分摊电费，三、剩余85,188元按照京投公司返款流程直接支付给昂霄公司。2019年12月18日，京投公司按照上述沈勇涛出具的《付款委托书》分别向重庆京投物业管理有限公司忠县分公司和昂霄公司支付了104,637元和85,188元。2020年4月30日，上述租赁合同的租期满两年，沈勇涛未交纳第三年的租金，且决定不再继续经营。2020年7月至8月间，沈勇涛将租赁房屋腾空搬离。另查明，京投公司出租给沈勇涛的商铺所在楼房于2017年11月3日经忠县公安消防大队评定为消防验收合格。再查明，在沈勇涛租赁商铺期间，京投公司通过设置外墙广告牌、走廊过道广告牌等方式向沈勇涛所经营皮草门店提供了广告支持。关于沈勇涛主张的京投公司没有取得义乌市场研究中心的授牌许可以及京投公司广告投入不足500万元，即京投公司存在虚假广告和虚假宣传的问题。沈勇涛提交了网络图片作为证明该主张的依据，但该证据系网络图片打印，本院不能确定其真实性。同时，沈勇涛自认其所承租的义乌商贸城有义乌市场研究中心的授牌，其仅认为该授牌系虚假的，但并未提供充分证据予以证明，本院对其主张京投公司未取得义乌市场研究中心授牌许可的事实不予采信。关于沈勇涛提供的与京投公司的职工的微信聊天记录和录音，即使该证据真实，亦不能以此认定系沈勇涛与京投公司的协商内容，个别职工的意见不能代表京投公司。同时，该录音和微信通话记录只是表明了京投公司的工作人员接待了沈勇涛一方的人员，并没有明确表示双方已经协商确定退还20%的年租金的问题，而且表示要按照合同办理，因此，该微信通信记录和录音不能达到沈勇涛的证明目的。关于沈勇涛主张的租赁商铺没有wifi全覆盖以及中央空调、出入口未正常打开以及营业期间不开灯、开门时间不规律等事实均无充分证据予以证明，本院均不予采信。关于沈勇涛申请的证人杨金权的证言，因其系忠县义乌商贸城的租赁商户，与本案当事人之间存在利害关系，不能仅以该证人证言认定本案事实。本院认为，本案的争议焦点在于：一、沈勇涛与京投公司订立的《商铺租赁合同》和《x商贸城运营补贴协议》何时解除；二、京投公司是否存在违约；三、沈勇涛的诉讼请求能否得到支持。关于沈勇涛与京投公司订立的《商铺租赁合同》和《x商贸城运营补贴协议》何时解除的问题。沈勇涛主张在2020年4月30日即向京投公司口头主张解除合同，但未提供证据证明，本院不予确认。在本案中，京投公司同意上述合同在沈勇涛起诉时即2020年10月16日解除。鉴于沈勇涛在本案中表明合同解除的意思表示，且京投公司同意在起诉时解除，故本院认为案涉《商铺租赁合同》和《x商贸城运营补贴协议》于2020年10月16日解除。关于京投公司是否存在违约的问题。基于前述查明的事实，沈勇涛未提供充分证据证明京投公司存在违约行为。关于合同约定京投公司向沈勇涛提供部分广告支持的问题，因双方在合同中对广告支持约定并不明确，无法确定广告支持需要达到何种要求，即广告时间维持、广告牌位位置、多少、何种广告形式均不能明确。在京投公司在举示相关证据证明其对沈勇涛所经营的门市提供了部分广告宣传的情况下，其不存在违约。关于沈勇涛主张其他违约的事实均无相关证据证明，本院不予确认。关于沈勇涛的诉讼请求是否能得到支持的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方的租赁合同未履行部分均应终止履行。对于已经履行的部分，沈勇涛已实际使用租赁房屋两年，租赁合同解除后不应再请求返还实际承租期间的租金。沈勇涛提出的返还租金124,000元的诉讼请求，本院不予支持。沈勇涛主张补偿广告费5万元以及支付违约金62,000元的诉讼请求均系以京投公司存在违约行为为前提的，而沈勇涛未提供充分的证据证明京投公司存在违约行为，故，本院对该两项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回沈勇涛的诉讼请求。案件受理费4840元，减半收取计2420元，由沈勇涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄燕彬二〇二〇年十一月三十日书记员  罗青青