海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼9002民初1170号 原告：赵某，女，1980年9月11日出生，汉族，现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人:吴祝亮，海南广哲律师事务所律师。 被告:琼海玉中置业有限公司，住所地:海南省琼海市嘉积镇西园街**。 法定代表人:王新贵，总经理。 委托诉讼代理人：庞某，男，1970年2月8日出生，汉族，系公司副总经理。 被告：海南纳禾置业有限公司，，住所地：海南省海口市龙华金贸中路**半山花园海天阁** 法定代表人：林斯文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张广强，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琼慧，北京盈科（海口）律师事务所律师。 原告赵某与被告琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）、海南纳禾置业有限公司（以下简称纳禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴祝亮，被告玉中公司的委托诉讼代理人庞某，被告纳禾公司的委托诉讼代理人张广强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告玉中公司于2018年7月3日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》；二、判令被告玉中公司向原告返还购房款1000000元及利息（自2018年7月10日起至还清之日止以1000000元为基数按照年利率4.35%计算)；三、判令被告玉中公司向原告双倍返还定金200000元；四、要求被告纳禾公司对被告玉中公司承担赔偿双倍定金200000元及退还购房款1000000元的100000元范围内承担连带责任；五、保全保函费用1912.62元由被告玉中公司承担。事实和理由：2018年7月3日，原告向被告玉中公司的代理销售公司被告纳禾公司支付了100000元活动款，并于当日与被告玉中公司签订了《琼海·万泉雅苑认购书》(下简称认购书)，认购了被告玉中公司开发的琼海万泉雅苑A号楼XXX。2018年7月10日，原告向被告玉中公司支付首付款1000000元，同时向被告纳禾公司支付的活动款100000元转为定金。认购书签订后，被告玉中公司工地状况不断，诉讼不断，无法与原告签订《商品房买卖合同》。认购书约定的房屋如今仍被法院查封中。原告认为，被告玉中公司已违约，已严重损害了原告的合法权益。因此，原告决定解除与被告玉中公司签订的认购书，并要求被告玉中公司退还己付首付款及按同期银行贷款利率计算利息和支付双倍定金的责任。因被告纳禾公司实际收取原告100000元定金且没有转交给被告玉中公司，所以要求被告纳禾公司对被告玉中公司承担支付双倍定金200000元及退还购房款1000000元的100000元范围内承担连带责任。为维护原告的合法权益，特提出上述诉求，请法院依法判决。 被告玉中公司辩称：原告所诉的案件事实属实，对原告主张的第一、二、五项诉讼请求及其所依据的事实和理由无异议，对第三、四项诉讼请求有异议。关于定金，因为当时在票据上反映的是缴纳首付款，被告给原告出具的收据等证据，无法证明存在定金项，故不存在赔偿双倍定金的事实；被告纳禾公司收取活动款100000元，应当由被告纳禾公司承担偿还责任，而不是由被告玉中公司来承担。该万泉雅苑项目于2018年6月28日颁发商品房预售许可证，后因故被行政职能部门收回，目前尚未颁发商品房预售许可证。 被告纳禾公司辩称：被告纳禾公司收取的活动款100000元现在被告纳禾公司处。1.定金、购房款均不是由被告纳禾公司收取，与被告纳禾公司无关；2.利息的计算方式有误且与被告纳禾公司无关；3.被告纳禾公司是代理销售商不是合同主体，不应当承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《琼海·万泉雅苑认购书》、《汇款凭证5张》、《收据2张》、《海南省第一中级人民法院（2020）琼96执异148号执行裁定书》、《保全保函费用发票》等证据材料；被告玉中公司提供了《特别授权委托书》，被告纳禾公司提供了《代收款项报备》。对上述各方当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的《琼海·万泉雅苑认购书》证明原、被告双方存在合同关系以及被告违约的事实。被告玉中公司和被告纳禾公司均对该证据的证明内容有异议，认为原告购房总款是146万元，应当在2018年7月10日前全部付清但是原告实际仅支付110万元，故原告存在违约行为，被告不应当承担支付双倍定金的责任。本院认为，认购书约定原告应于2018年7月10日付清全部房款，但是原告仅支付1000000元，在原告未提供证据证明被告同意其延期缴交剩余购房款的情况下，原告的行为同样构成违约。故被告玉中公司的辩解意见有理，本院依法予以采信。 2.原告提供的《海南省第一中级人民法院（2020）琼96执异148号执行裁定书》，证明原告支付定金的事实已经被海南省第一中级人民法院认定。被告纳禾公司对证明内容有异议，认为该执行裁定是原告以案外人身份提起的执行异议，一中院对10万元定金的认定并不足以影响本案对活动款性质的认定。本院认为，根据认购书的约定，原告需要支付的就是定金100000元和购房款，而事实上原告已支付100000元和购房款1000000元，开发商除了收取购房人的购房定金和购房款外，不应当要求购房人向销售代理人支付购房活动款，且被告玉中公司同意被告纳禾公司代收购房款，被告纳禾公司也承认10万元系购房款的一部分，故被告纳禾公司收取的10万元应确认为购房定金。 3.被告玉中公司提交的《特别授权委托书》，证明被告纳禾公司提出的代收款项报备行为属于刘耀光的个人行为，与被告玉中公司无关且公司不知情。原告认为，该份证据是被告玉中公司与被告纳禾公司之间的事，原告不清楚，是否真实与原告没有关系。被告纳禾公司认为，本公司对该证据不了解，这是被告玉中公司内部的事情，不能对抗刘耀光与本公司签订的代收款项报备协议的真实合法性，且本公司有理由认为刘耀光是代表玉中公司的履职行为。被告纳禾公司提供的《代收款项报备》，证明本公司收取活动款经过被告玉中公司同意，并且该笔款项专款专用，本公司并未挪用的事实。原告认为，该份证据真实性无法确认，因为只有被告纳禾公司公章，没有被告玉中公司法定代表人盖的章或其他公章，且未明确说明收取款项的具体性质，仅是载明部分款项，故对其证明目的有异议，与本案没有关联性。被告玉中公司认为该份证据不属实，个人签字应当加盖公章才能生效，且本公司没有同意被告纳禾公司收取该笔款项，公司不知情。本院认为，刘耀光当时系被告玉中公司的管理层人员，其根据被告玉中公司的授权，委托被告纳禾公司销售商品房等相关事项，《特别授权委托书》和《代收款项报备》能够相互印证，故本院对被告玉中公司提交的证据和被告纳禾公司提供的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月3日，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》。认购书约定，原告认购被告玉中公司开发的琼海·万泉雅苑A号楼XXX，建筑面积137.37平方米；该房屋定金为10万元。付款方式为一次性付款，折后单价10628.23元/平方米，折后总价1460000元，约定于2018年7月10日付清全部房款，并签订正式《商品房买卖合同》；第6条约定，本认购书在买卖双方签字盖章且买受人交纳定金后生效，在买卖双方签订《商品房买卖合同》之后自动终止。签订认购书当日，原告向被告纳禾公司支付了100000元定金，纳禾公司给原告出具了“今收到赵某交来万泉雅苑A栋XXX活动款100000元”的收据；2018年7月10日，原告分4次向被告玉中公司支付了购房款1000000元，玉中公司向原告出具收据一张，载明：“今收到吴小君代赵某付230000元整，赵某付770000元整，交来万泉雅苑A栋XXX房款1000000元整”。之后,因被告玉中公司的商品房预售许可证被政府收回，造成原告与被告玉中公司未能如约签订正式《商品房买卖合同》。被告玉中公司因琼海·万泉雅苑项目发生多起纠纷，一直没有与原告签订商品房买卖合同。原告认为被告玉中公司已违约，已严重损害了原告的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，被告玉中公司于2017年3月1日出具特别授权委托书，特别授权该公司副总经理刘耀光全权负责在琼海市嘉积镇登仙岭路《万泉雅苑》项目的所有相关事项，代理权限为特别代理，代为签署合同、协议、相关法律文书，加盖公章即发生法律效力。2018年1月1日，被告纳禾公司与刘耀光签订《代收款项报备》，允许被告纳禾公司代收取在售房屋的部分款项等内容，刘耀光在《代收款项报备》手写：“依据2017年3月1日‘万泉雅苑’《销售内部承包协议》第五条第1款、第2款。经法人王新贵同意，可以由纳禾直接收取4.5%的提成、溢价部分及电商费用。请交财务备案”，但是该《代收款项报备》上没有加盖被告玉中公司的公章。被告纳禾公司据此成为被告玉中公司《琼海·万泉雅苑项目》的代理销售商。本案庭审中，被告纳禾公司表示收取原告10万元活动款是其代替被告玉中公司收取购房款的一部分，目前该笔款项尚在纳禾公司账上。 再查明，因被告玉中公司与海南万长威房地产投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，海南省第一中级人民法院查封了涉案房屋，为此原告以案外人身份提起执行异议。海南省第一中级人民法院审查后认为案外人赵某的异议理由成立而裁定中止对海南省琼海市嘉积镇“万泉雅苑”A号楼XXX的执行。 此外，在本案诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，请求对被告玉中公司开发的位于海南省琼海市嘉积镇善集路南侧的琼海·万泉雅苑A号楼XXX和A号楼XXX进行查封并提供担保，查封限值为人民币135万元。本院审查后依法对上述房产进行查封。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，该万泉雅苑项目于2018年6月28日取得商品房预售许可证，故原告与被告玉中公司于2018年7月3日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》既体现双方当事人的真实意思表示，其内容又未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属合法有效，双方均应遵守和履行。现原告诉请解除上述认购书，被告玉中公司亦表示同意，对此本院予以照准。本案的争议焦点为：一、被告玉中公司是否应当双倍赔偿定金20万元；二、被告玉中公司与被告纳禾公司是否应当连带退还定金10万元。 关于被告玉中公司是否应当双倍赔偿定金20万元的问题。本案中，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》认购琼海·万泉雅苑A号楼XXX，原告已分别向被告纳禾公司、玉中公司支付了100000元和购房款1000000元。我国《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”被告纳禾公司收取原告的10万元，虽然名义上写为“活动款”，但是开发商除了收取购房人的购房定金和购房款外，不应当要求购房人向销售代理人支付购房活动款，本案中被告玉中公司同意被告纳禾公司代收购房款，被告纳禾公司也明确承认收取原告的10万元系购房款的一部分，结合认购书约定原告应支付定金10万元的事实，应当认定被告纳禾公司收取的10万元属于购房定金。虽然被告玉中公司未与原告签订《商品房买卖合同》存在过错，但是原告未按照认购书约定支付购房款1360000元，其同样存在过错，故原告诉请被告玉中公司双倍返还定金20万元的主张缺少法律依据，本院依法不予以支持。但是考虑到未签订商品房买卖合同主要是被告玉中公司的过错造成，被告玉中公司应当支付占用期间的利息（利率可参照退还购房款的年利率4.35%计算），即自2018年7月3日起至付清之日止按照年利率4.35%计付。关于原告要求被告玉中公司返还购房款1000000元以及自2018年7月10日起至还清之日止以1000000元为基数按照年利率4.35%计算利息的问题，由于原告与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》双方已经同意解除，且被告玉中公司亦明确表示同意退还原告的购房款1000000元及支付相应利息，故本院依法予以照准。 关于被告玉中公司与被告纳禾公司是否应当连带退还定金10万元的问题。被告纳禾公司作为代理销售商，其收取原告的10万元名为“活动款”实为购房定金，该款项目前没有证据证明已转化为被告纳禾公司合法取得的销售代理佣金，因此该款项仍属于被告玉中公司财产范畴，被告纳禾公司亦承认此款项属于购房款的一部分，且被告玉中公司也要求被告纳禾公司退还该款项，因此被告纳禾公司目前占有该笔款项缺少法律依据，应当予以退还，故原告要求被告纳禾公司对被告玉中公司承担赔偿双倍定金200000元以及退还购房款1000000元中的100000元范围内承担连带责任有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。此外，原告要求被告支付财产保全保险费1912.62元，被告玉中公司对此没有异议，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告赵某与被告琼海玉中置业有限公司于2018年7月3日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》。 二、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵某退还定金100000元及支付利息（自2018年7月3日起至付清之日止以100000元为基数按照年利率4.35%计算）。 三、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵某返还购房款1000000元及支付利息(从2018年7月10日起至还清之日止以1000000元为基数按照年利率4.35%计算)。 四、被告海南纳禾置业有限公司对被告琼海玉中置业有限公司上述判决应付款项中的100000元范围内承担连带清偿责任。 五、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵某支付财产保全保险费1912.62元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16293元和财产保全费5000元，由原告赵某承担1932元，由被告琼海玉中置业有限公司承担19361元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  何书权 人民陪审员  谢 添 人民陪审员  周凤姬 二〇二〇年十一月四日 书 记 员  羊琼花 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。