山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初9514号原告：济南市蔬菜副食品（集团）有限责任公司，住所地济南市槐荫区经二路**。法定代表人：许保乾，党支部书记、总经理。委托诉讼代理人：刘迪，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛敬忠，山东博翰源律师事务所律师。被告：济南银座商城有限责任公司，住所地济南，住所地济南市市中区英雄山路**>法定代表人：许亚娟，总经理。委托诉讼代理人：孙亚男，山东舜翔律师事务所律师。原告济南市蔬菜副食品（集团）有限责任公司（以下简称：济南蔬菜公司）与被告济南银座商城有限责任公司（以下简称：济南银座商城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南蔬菜公司法定代表人许保乾的委托诉讼代理人刘迪、牛敬忠，被告济南银座商城法定代表人许亚娟的委托诉讼代理人孙亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南蔬菜公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告第二、三季度房屋租赁费、设备租赁费、物业管理费共计300万元；2、判令被告支付原告违约金，按照租赁合同第14.4条的约定，以日租金21917.81元为基数，自2020年4月15日起计算至实际给付之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2008年12月25日，原告与山东银座商城股份有限公司（以下简称：山东银座商城）签订《英雄山路店租赁合同》，原告将位于济南市的物业租赁给该公司进行经营，租赁期限20年，房屋租赁费每年320万元，设备租赁费每年240万元，物业管理费每年240万元。2009年7月10日，双方签订《补充协议》，承租方由山东银座商城变更为济南银座商城。2019年11月30日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定按照合同5.2条约定，原告同意给予被告135天的免租期，减免被告租金共计259.89万元。减免后，被告第四季度应支付租金100万元，2020年第一季度应支付租金4.11万元。按照合同约定，被告应于2020年4月15日前交纳第二季度费用200万元，2020年7月15日前交纳第三季度费用200万元，但自2020年4月起，被告以“要求减免”等理由不缴纳租金。经双方多次沟通，被告仅于同年7月7日支付租金100万元，剩余租金至今未支付。为此诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告济南银座商城辩称，根据《省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》规定，对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，免收一季度房产租金，减半收取二季度房产租金，济南蔬菜公司作为国有企业，应当受上述政策约束。合同履行期内，济南银座商城投入超过300万元，济南蔬菜公司给予免租期135天，减免租金295.89万元，其中2019年四季度减免100万元，2020年一季度减免195.89万元，该减免非依据政策作出，应相应顺延抵顶三季度部分租金，因此济南银座商城不存在欠付租金的情况。自疫情爆发以来，济南银座商城七里山店百货部分自2020年1月31日至同年3月9日一直处于闭店状态，仅超市营业，营业收入锐减，亏损严重，请求依据相关政策规定予以减免租金。原、被告围绕诉讼请求提交了英雄山路店租赁合同、补充协议、房屋所有权证、银行电子回单、关于减免租金的沟通函、回函、租金催交通知、企业信息、公告、情况说明等证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月25日，济南蔬菜公司与山东银座商城签订《英雄山路店租赁合同》一份，济南蔬菜公司将其位于济南市的物业租赁给该公司进行经营，租赁期限20年，房屋租赁费每年320万元，设备租赁费每年240万元，物业管理费每年240万元，每季度缴纳一次。2009年7月10日，济南蔬菜公司与山东银座商城、济南银座商城签订《补充协议》一份，承租方由山东银座商城变更为济南银座商城，由济南银座商城承续山东银座商城在《租赁合同》中的全部权利、义务。2019年11月30日，济南蔬菜公司（甲方）与济南银座商城（乙方）签订《租赁合同补充协议》一份，约定：按照2008年12月25日签定的租赁合同5.2条约定，甲方同意在2019年-2020年度及以后减免乙方租金共计295.89万元。具体租金减免时间为：1、乙方在支付2019年度四季度租金时减免100万元租金，乙方2019年四季度租金减免后为100万元；2、乙方在支付2020年度一季度租金时再减免195.89万元，乙方2020年一季度租金减免后为4.11万元。2020年2月28日，济南银座商城向济南蔬菜公司出具《关于减免租金的沟通函》，以“疫情期间公司经营收入遭受重大影响为由”，请求免除疫情防控期间房屋租赁费用、物业费等。同年3月3日，济南蔬菜公司《回函》称，因受疫情冲击，其公司经济收入遭受巨大损失，未收到上级单位有关减租的通知，且贵公司属于国有大型企业，不在摸底减免范围之内。之后双方多次沟通未有结果。济南银座商城于2020年3月30日支付济南蔬菜公司2020年一季度房屋租赁费16440元、设备租赁费12330元、物业管理费12330元，同年7月7日支付房屋租赁费40万元、设备租赁费30万元、物业管理费30万元，欠缴二季度、三季度房屋租赁费120元、设备租赁费90万元、物业管理费90万元。2020年4月7日，山东省发展和改革委员会发布《省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》要求：对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订房屋租赁合同的租户，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。因受疫情影响，济南银座商城七里山店百货商场（面积11806平方米）自2020年1月30日至同年3月9日期间处于闭店状态，3月10日陆续复工后，因消费者信心难以恢复，营业收入同比大幅度减少，济南银座商城因此对其联营商户和租赁商户减免了2月至4月的保底费用、租金及物业费等共计800余万元。涉案房屋登记的所有权人为济南蔬菜公司。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告要求被告按合同约定支付2020年第二、三季度的房屋租赁费、设备租赁费及物业服务费300万元，被告辩称自疫情爆发以来，其七里山店百货部分自2020年1月31日至同年3月9日一直处于闭店状态，仅超市营业，营业收入锐减，亏损严重，请求依据相关政策规定予以减免租金。对此本院认为，2020年上半年突如其来的新冠××疫情，的确给包括原、被告在内的房屋出租方和承租方带来不能避免的经营风险，更是给被告此种商业类经营场所造成较大经济压力，双方应当协商和解、共担风险、共度难关，切实解决好双方之间的矛盾和纠纷。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》相关内容，本着患难共助、风险分担的原则，并综合考虑本案的实际情况及平衡双方利益，本院酌定对被告2020年2月至4月期间应当支付给原告的房屋租赁费、设备租赁费及物业服务费减少缴纳30%，即被告济南银座商城支付原告济南蔬菜公司2020年第二、三季度房屋租赁费、设备租赁费及物业服务费共计240万元（300万元-200万元×30%）。对原告要求的超出部分，本院不予支持。被告济南银座商城没有按合同约定支付上述租赁费用与新冠疫情这一突发事件有关，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告济南银座商城有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市蔬菜副食品（集团）有限责任公司房屋租赁费、设备租赁费及物业服务费共计240万元。二、驳回原告济南市蔬菜副食品（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47529元，减半收取计23764.5元，由原告济南市蔬菜副食品（集团）有限责任公司负担5764.5元，被告济南银座商城有限责任公司负担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王利民二〇二〇年十一月二十六日书记员  王倩倩