广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21455号上诉人（原审原告）：广州万世房地产咨询有限公司（以下简称万世公司），住所地广州市番禺区。法定代表人：韩树军，该公司经理。委托诉讼代理人：王季秋，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟浩源，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州弘大投资管理有限公司（以下简称弘大公司），住所地广州市黄埔区。法定代表人：钟意棠，该公司总经理。委托诉讼代理人：周魏银，广东润科律师事务所律师。上诉人万世公司因与被上诉人弘大公司居间合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩志军独任审理。本案现已审理终结。万世公司上诉请求：撤销一审判决，判令弘大公司向万世公司返还履约保证金800000元及按贷款市场报价利率支付自2019年9月28日起至返还日止利息。事实和理由：1.弘大公司属于专门从事房地产开发经营、物业管理服务行业，清楚知晓若物业存在诸多问题将根本上影响整个项目的销售包括租赁，而万世公司是完全按照弘大公司指示之方案销售，完全无法知悉涉案物业真实情况，由此受到弘大公司错误诱导。弘大公司从与万世公司签订相关合同日起就应知道万世公司不可能完成涉案物业销售任务。2.一审判决忽略了承租人转租房屋必须要征得房屋产权人和上一手承租人的同意，遗漏了涉案物业未取得产权人同意该重要事实。3.涉案物业项目因未竣工验收和未取得不动产权证书，被明确禁止对外出租，也至今未取得土地开发中心同意对外出租，涉案合同的履行存在法律障碍。4.弘大公司没有依约取得涉案物业对外招租所必须的全部批文、证件及交付整体装修和公共整体设备。5.即使万世公司存在违约行为，也不可能给弘大公司造成损失。弘大公司直至合同解除也没有取得对外转租的许可，没有任何期待利益可言，即使有损失也是其自身原因造成的。6.万世公司为了履行涉案合同，依约对涉案物业进行了精装修并交付给弘大公司使用，即使存在违约，也应从万世公司应付的违约金中相应的扣除。弘大公司辩称：1.弘大公司是否有转租权，是弘大公司与第三方的合同关系。2.会议纪要属于指导性意见，不具有强制效力，且万世公司在签约时已明确知晓该会议纪要的存在。3.关于装修问题，万世公司在一审中对其该诉请未交诉讼费用，一审法院已按其撤诉处理，故该问题与本案无关，且装修费用是万世公司履行合同应支出的费用，不属其损失范围。4.万世公司的违约行为给弘大公司造成的损失远大于合同约定的违约金及保证金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回万世公司的上诉请求。2020年1月16日，万世公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.弘大公司返还万世公司履约保证金80万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月28日至返还全部履约保证金为止支付利息；2.弘大公司承担本案的诉讼费和财产保全费。一审法院认定事实：万世公司、弘大公司双方于2018年5月23日签署《宏大商务创意园部分独家委托代理合同》及合同附件1，约定由万世公司代理弘大公司对外进行招租，目标推货量为700间，委托期间为2018年5月21日至2019年1月31日，但万世公司、弘大公司双方实际履行合同的期间为2018年10月至2019年9月，弘大公司于2019年9月28日通知万世公司解除上述代理合同。合同约定如弘大公司未完成合同附件1确定的租赁任务，则万世公司需承担违约金800000元，弘大公司已向万世公司实际收取800000元履约保证金。2018年9月20日广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局两局办公室共同作出《会议纪要》【2018】xxx号，其中提到转租应取得区土地开发储备交易中心书面同意，该项目未竣工验收且未取得不动产权证书不得出租，但也在第八条提到广州开发区房地产管理所要加强对该项目的巡查，做好该项目房屋租赁的监管工作，后期与东区街道办事处共同做好房屋租赁登记备案手续的督促工作。2018年10月万世公司、弘大公司双方开始合作时，万世公司工作人员在与弘大公司工作人员的的微信聊天中明确知晓上述《会议纪要》的存在。万世公司依据《宏大商务创意园部分独家委托代理合同》合同约定履行了装修样板房和接待中心的义务，并承担了部分广告费和向其员工支付的工人工资。万世公司在2018年10月至2019年9月28日履行合同提供居间服务期间共促成租赁成交7间，收取服务费779655元。合同实际履行期接近一年，超过原合同《宏大商务创意园部分独家委托代理合同》所约定的2018年5月21日至2019年1月31日的八个多月。一审法院认为：本案系属居间合同纠纷，万世公司与弘大公司所签《宏大商务创意园部分独家委托代理合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律相关规定，合同合法有效。关于会议纪要问题，该份会议纪要属于政府的指导性意见，并不属于效力性的禁止性规定，对案涉合同的有效性不构成影响。在合同正式开始履行之前，万世公司已明确知晓该份会议纪要的存在，仍然同意继续履行合同，因此该份会议纪要不能构成万世公司的免责事由。并且，该份会议纪要第八条也明确提出广州开发区房地产管理所要加强对该项目的巡查，做好该项目房屋租赁的监管工作，后期与东区街道办事处共同做好房屋租赁登记备案手续的督促工作。由这些要求可见政府也没有从行政命令的角度禁止对外出租，对万世公司提供居间服务亦无证据显示该份政府内部未对外发布且明确公开方式为免予公开的会议纪要造成不利影响。至于是否需要经过以及是否已经经过弘大公司的上一手承租人广州开发区土地开发建设中心的同意，属于弘大公司与上一手承租人之间的法律关系，与本案并无关联，且目前证据显示广州开发区土地开发建设中心也从未主张万世公司所居间服务的租赁合同无效或者违法并要求撤销，已经在事实上事后追认了该转租行为的合法有效。关于履约保证金问题，万世公司为取得弘大公司所经营项目的独家委托代理权，向弘大公司承诺在合同期内促成租赁成交700间，并支付800000元履约保证金，并明确表示如不能促成700间租赁成交，愿承担800000元的违约金，属于万世公司真实的意思表示，履约保证金的设置有其相应取得独家代理权的对价，合理且不存在违法之处。弘大公司在合同期内独家委托万世公司进行租赁的居间服务，实际上放弃了其项目通过其他居间人促成租赁成交的交易机会，因万世公司居间服务完全无法达到代理合同所约定的效果，造成弘大公司在合同履行期内无法顺利开展租赁交易，巨额资金无法及时回笼，必然会产生相应损失，事实上万世公司在长达近一年的时间仅仅促成租赁成交7间，占其依据合同所应承担义务的1%，理应承担违约责任，800000元的违约金赔偿相对于涉案合同目标成交量700间来说也并不过高，且万世公司在促成7间租赁交易成交的情况下，还取得了779655元居间服务费，要求返还800000元履约保证金，更加不合理。因此，万世公司要求返还履约保证金的诉请于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月17日作出判决如下：驳回原告广州万世房地产咨询有限公司的全部诉讼请求。案件受理费11800元及财产保全费4520元由原告负担。二审中，上诉人万世公司提交了以下证据：1.《转租赁土地协议》，拟证明被上诉人弘大公司及其母公司出租涉案物业需经上一手承租人同意；2.上诉人万世公司与被上诉人弘大公司双方职员的部分微信聊天记录截图、被上诉人弘大公司工商注册登记信息，拟证明被上诉人弘大公司未向上诉人万世公司披露会议纪要内容的存在。3.涉案房屋装修前后的现场图片，拟证明上诉人万世公司对被上诉人弘大公司交付的毛坯涉案房屋进行了精装修并交付给被上诉人弘大公司投入使用。被上诉人弘大公司质证认为：我方并非证据1的合同相对方，不予认可该证据；证据2中的微信聊天记录在一审中已提交过并经质证；证据3及证据2中的工商注册登记信息均与本案无关。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于会议纪要的问题。根据上诉人万世公司与被上诉人弘大公司双方的工作人员的微信聊天记录内容，在双方所签的涉案《宏大商务创意园部分独家委托代理合同》正式开始履行之前，上诉人万世公司已明确知晓该会议纪要的存在，而仍然同意继续履行合同，故一审判决认定该会议纪要不能构成上诉人万世公司的免责事由正确。何况，该会议纪要属于政府的指导性意见，并不属于效力性的禁止性规定，不影响涉案合同的有效性。而且，审查该会议纪要的内容，相关政府部门并无从行政命令的角度禁止对外出租，至于是否需要经过以及是否已经经过被上诉人弘大公司的上一手承租人广州开发区土地开发建设中心的同意，属于被上诉人弘大公司与上一手承租人之间的法律关系，与本案并无关联，上诉人万世公司并无确实、充分的证据证明该会议纪要对其提供居间服务造成不利影响。事实上，目前证据显示广州开发区土地开发建设中心从未主张上诉人万世公司所居间服务的租赁合同无效或者违法并要求撤销。因此，上诉人万世公司关于其无法知悉涉案物业真实情况、受到被上诉人弘大公司错误诱导的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决已对上诉人万世公司要求返还履约保证金的诉请不予支持的理据作了详细、充分的论述，合法有据，并无不当，本院不再赘述，予以维持。上诉人万世公司在一审中曾增加诉讼请求，请求判令被上诉人弘大公司赔偿其损失、承担其居间期间的必要费用开支及相关利息，但上诉人万世公司在一审法院向其开出、送达缴纳诉讼费通知书后，拒绝缴费，一审法院依法裁定按其撤回上述增加的诉讼请求处理，符合法律规定。上诉人万世公司关于上述费用应从其应付的违约金中予以扣除的上诉意见，本案不予调处。综上，上诉人万世公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人广州万世房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  韩志军二〇二〇年十一月十三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿