江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初4376号 原告：郭进群，男，1962年1月4日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：张茜，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张甜静，江苏新天伦（常熟）律师事务所实习律师。 被告：祁栋梁，男，1983年11月2日出生，汉族，住江苏省响水县，现住江苏省常熟市。 第三人：吴祥保，男，1963年4月9日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原告郭进群与被告祁栋梁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于同年5月27日第一次公开开庭进行了审理，原告郭进群的委托诉讼代理人张茜、张甜静、被告祁栋梁到庭参加诉讼，于同年6月22日第二次公开开庭进行了审理，原告郭进群及其委托诉讼代理人张茜、张甜静、被告祁栋梁到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加吴祥保为第三人参加诉讼。后本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，于同年9月18日第三次公开开庭进行了审理，原告郭进群的委托诉讼代理人张茜、张恬静、被告祁栋梁、第三人吴祥保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭进群向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同关系，被告腾空房屋拆除装修并归还；2.请求判令被告向原告支付房屋租金，按原合同标准计算至双方解除合同之日，暂计人民币94438元(自2019年10月8日计算至2020年4月16日)，双方解除合同次日开始计算房屋使用费，实际计算至被告腾空房屋搬离为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月28日，原告将位于常熟市古里镇金华路92号、96号的一楼商铺出租给被告使用，年租金为人民币180000元整，租赁期限为2018年10月8日至2019年10月7日。合同同时约定，被告若想续租的，则应在合同终止前30日提出，不续租的，被告应在期满后三天内进行商铺的归还手续。截止至今，双方约定的租赁期限早已届满，但被告既未与原告续签租赁合同，也未将租赁铺退还给原告，且一直占有使用该商铺，被告的行为给原告造成了损失。因此，原告恳请法院判令解除原被告之间的房屋租赁合同关系，被告将商铺腾空后归还原告，同时向原告支付房屋占有使用费用。综上，希望支持原告诉请。 被告祁栋梁辩称，其和原告签了一年的合同已到期，之后和房东重新签订了合同，所以不应再向原告支付房屋使用费。 第三人吴祥保述称，不同意原告诉请，原告没有经过其同意私自转租，其在被告办了营业执照后才知道他们是转租的，之前他们骗其是合伙的，其知道转租后就寄给原告解除租赁通知书，要求解除租赁关系，故其和原告之间的租赁关系已经解除，被告重新和其签订了合同，原、被告之间的租赁关系已不成立。 经审理查明，常熟市古里镇金华路92号、96号房屋（以下分别简称92号房屋和96号房屋）所有权人均为第三人吴祥保和案外人陈卫英，由吴祥保、陈卫英按份共有，房屋层数均为两层，面积均为246.77平方米。2020年2月，上述房屋的门牌号码变更为常熟市东南街道银通路292号、296号。 2018年9月28日，原告郭进群作为甲方（出租方）与被告祁栋梁作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定郭进群将其拥有使用权的位于常熟市古里镇金华路92号、96号一楼商铺租赁给祁栋梁用于经营电动车销售，租赁面积（建筑面积）约165平方米（以产权证的注册面积为准），租赁期限从2018年10月8日起至2019年10月7日止，年租金为人民币180000元，押金20000元，乙方须于租赁合同订立时付清一年的租金及押金，先付后用。合同第5条约定“乙方须对租赁的房屋进行装修的，不得改变房屋的结构，须严格按消防规范进行实施。在租赁合同到期后乙方不再续租或乙方经甲方同意提前解除租赁合同，或甲方根据本合同的约定提前收回房屋使用权的，乙方应在甲方通知的期限内主动拆除装修。乙方承诺在甲方通知的期限内不拆除装修的，即放弃装修财产的所有权，装修财产的所有权归甲方所有”。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告郭进群向被告祁栋梁交付了房屋，被告祁栋梁向原告郭进群支付了租金及押金。 另查明，2016年9月21日，第三人吴祥保作为出租方（甲方）与原告郭进群作为承租方（乙方）签订《经营房租赁合同》，合同约定吴祥保将座落于常熟市小康村金华路92号砖混房屋二间，共计房屋建筑面积248平方米，租赁给郭进群用于经营使用，租赁期限自2016年11月1日起至2019年10月30日止，每年租金65000元（不含物业管理费和房租税金）。合同第六条约定“乙方须对租赁的房屋进行装修的，不得改变房屋的结构，须按消防规范编制装修方案，并将装修方案（包括平面图和电路图）送吴祥保审核，获得许可后，方能实施。在租赁合同到期后乙方不再续租、或乙方经甲方同意提前解除租赁合同、或甲方根据本合同的约定提前收回房屋使用权的，乙方应在甲方通知的期限内主动拆除装修。乙方承诺在甲方通知拆除的期限内不拆除装修的，即放弃装修财产的所有权，装修财产的所有权归甲方所有”。合同第八条约定“乙方在租赁期限内将租赁房屋转租第三人，须经甲方同意，转租期不得超过与甲方所订承租合同的租赁期限。乙方不得一次性转让承租店铺的经营权”。合同第十条约定“在乙方的租赁期限内，甲方不得提前收回房屋使用权，但乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，收回出租房屋的使用权。……（2）乙方将租赁房屋私自转租他人的”。 2017年9月7日，第三人吴祥保作为出租方（甲方）与原告郭进群作为承租方（乙方）签订《经营房租赁合同》，约定吴祥保将座落于常熟市金湖路（小康村）4幢96号砖混房屋租赁给郭进群经营使用，年租金陆万捌仟元（不含物业管理费、不含房租税金），租赁期限自2017年9月15日起至2020年9月14日止。合同第六条约定“乙方须对租赁的房屋进行装修的，不得改变房屋的结构，须按消防规范编制装修方案，并将装修方案（包括平面图和电路图）送管理部审核，获得批准后，方能实施。在租赁合同到期后乙方不再续租、或乙方经甲方同意提前解除租赁合同、或甲方根据本合同的约定提前收回房屋使用权的，乙方应在甲方通知的期限内主动拆除装修。乙方承诺在甲方通知拆除的期限内不拆除装修的，既放弃装修财产的所有权，装修财产的所有权归甲方所有”。合同第八条约定“乙方在租赁期限内将租赁房屋转租第三人，须经甲方同意，转租期不得超过与甲方所订承租合同的租赁期限。乙方不得一次性转让承租店铺的经营权”。合同第十条约定“在乙方的租赁期限内，甲方不得提前收回房屋使用权，但乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，收回出租房屋的使用权。……（2）乙方将租赁房屋私自转租他人的”。 第三人吴祥保在获悉原告郭进群将92号、96号房屋底楼转租给被告祁栋梁后，于2019年3月29日就上述房屋向原告郭进群发《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为两份合同明确约定在合同履行期间房屋不得进行转租，郭进群违反此约定将房屋进行转租，其作为出租人有权解除两份《经营房租赁合同》。自本通知函发出日起，双方签订的两份《房屋租赁合同》解除，并要求郭进群在收到该书面通知后，最迟在2019年10月30日24点搬出位于常熟市银通路292号房屋，最迟在2019年9月14日24点搬出位于常熟市银通路296号房屋。上述通知书于2019年3月30日被签收。 2019年9月24日，吴祥保将《限期搬离通知书》(96号房屋)发给被告祁栋梁，该通知书内容为：承租人：郭进群，由于承租人私自转租房屋。现出租人依据2017年9月7日签订的《经营房租赁合同》的约定发出本通知书：自见本通知之日起三日内自行搬离。你必须于见本通知后将租赁标的内你自行添设的设施设备搬离，缴清占有期间的各项租赁费用并恢复原状，逾期则视为你放弃存放在租赁标的内物品。 又查明，2019年9月28日，第三人吴祥保作为出租方与被告祁栋梁作为承租方签订《经营房租赁合同》，约定吴祥保将座落于常熟市小康村银通路296号房屋（建筑面积248平方米）租赁给祁栋梁用于经营使用，房屋年租金为壹拾万元，押金伍仟元，租赁期限自2019年9月15日起至2020年9月14日止。2019年11月8日，第三人吴祥保作为出租方与被告祁栋梁作为承租方签订《经营房租赁合同》，约定吴祥保将座落于常熟市小康村银通路292号房屋租赁给祁栋梁用于经营使用，房屋年租金为壹拾万元，押金伍仟元，租赁期限自2019年11月1日起至2020年10月30日。被告祁栋梁于2019年9月27日、11月19日通过其妻子王飞林的银行账户分别向吴祥保转账90000元和110000元。 2020年3月6日，江苏新天伦常熟律师事务所张凝律师接受郭进群的委托向祁栋梁发《律师函》，要求被告祁栋梁在收到律师函之日起5日内完成以下事宜：一、按合同租金标准及实际物业管理费、水电费使用情况向委托人支付自2019年10月8日起至贵方实际搬离商铺为止期间的商铺占有使用费及物业管理费、水电费等费用。二、贵方自行清场或联系委托人清场贵方物品，并就商铺归还事宜配合委托人办理相关手续。贵方届时仍未清场的，委托人有权视为贵方自动放弃商铺中的所有物品，并有权自行处置。若按上述要求及时履行的，委托人可放弃其他权利主张。该函于2020年3月10日由他人代收。后因双方未能协商一致，致原告诉讼来院。 庭审中，原告郭进群陈述，96号、92号房屋都是其支付了转 让费从二房东处转来的，当时经过房东同意的。在被告装修时，其跟房东说和被告是朋友关系，想和他合作，房东说合作可以。当时和被告说是糊弄房东的，但其确实想和被告合作，因没有资金故未实施。几个月后房东来了解合作的情况，知道房子转租给了被告，就不高兴了，其说是临时租给朋友用的，他就说不想租给其了。其只收到92号房屋的解除合同通知书。被告祁栋梁陈述，其承租时房东不知道原告将房子租给了其，其也不知道原告能不能转租。其和原告商量做了个假的合伙协议糊弄房东，房东看了后就没追究。三、四个月后，其要办营业执照必须要房东提供产权证，房东才知道转租的事，房东就说到期了不租给你们了。房子到期后，原告要其交18万元租金，没有说继续和其签合同，他说和房东有一间还没到期，一间到期了也没事，因为其知道原告和房东有矛盾，要求三方见面，原告还要求其支付20万转让费，但房东不肯协商，要求其搬走，后来其找房东签了合同，将92号和96号房屋整栋租了下来，但其只使用了下面的门面房，楼上仍由原告在使用。第三人(在第二次庭审时作为证人)吴祥保陈述，原告将房子转租给被告其是不知情的，当时他们提供了合伙协议。被告的营业执照办好后，其才知道他们不是合伙，所以就发了解除合同通知书，两份通知是同一封信寄的，其还注销了收取郭进群租金的银行卡，其和原告的合同已经解除，不同意原告的诉请。因各方意见不一，致调解未成。 以上事实，由身份证、非常熟户籍居住证信息证明、房屋所有权证、房屋租赁合同、经营房租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、EMS回执查询、限期搬离通知书、律师函、EMS中国邮政速递物流、业务凭证、结婚证及本院庭审笔录等证据为证。 本院认为，本案的争议焦点是原、被告在2019年10月7日后是否存在租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”第三人吴祥保和原告郭进群就92号、96号房屋签订的《经营房租赁合同》均约定郭进群在租赁期限内将租赁房屋转租第三人，须经吴祥保同意，还约定郭进群将租赁房屋私自转租他人的，吴祥保有权提前解除合同，收回出租房屋的使用权。原告郭进群将案涉房屋的底楼转租给被告祁栋梁,第三人吴祥保在得知转租情形后在法定期限内明确表明其不同意转租,并向原告郭进群发出解除租赁合同通知,故吴祥保和郭进群的租赁合同自解除通知到达之日解除。现原告郭进群主张只收到92号房屋的解除合同通知书，未收到96号房屋的解除合同通知书，吴祥保则称两份解除合同通知书在同一份邮件中发出，本院认为，根据合同约定的租期，96号房屋到期时间晚于92号房屋，如果吴祥保只对先到期的房屋发解除合同通知书，而对晚到期的房屋不发解除合同通知书，显然有悖常理，且吴祥保实际收取了96号房屋自2017年9月15日起至2019年9月14日止的租金，拒收之后一年的租金，并将限期搬离通知书交给了祁栋梁，进一步证明了吴祥保解除96号房屋租赁合同的意思表示，故本院对原告郭进群的上述主张不予采信，本院认定第三人吴祥保和原告郭进群就92号、96号房屋签订的合同在解除通知书到达之日即2019年3月30日解除。 关于92号房屋，吴祥保与郭进群的合同于2019年3月30日解除，但在合同解除后双方未进行清理，郭进群未将房屋归还吴祥保，房屋底楼仍由祁栋梁在使用，吴祥保要求郭进群最迟在2019年10月30日24点搬出，此日也是吴祥保和郭进群关于该房屋的合同到期日，故虽然双方的合同已解除，但事实上吴祥保也认可郭进群可继续使用该房屋至合同到期日。祁栋梁与郭进群的合同于2019年10月7日到期，祁栋梁在合同到期后未搬离该房屋，故祁栋梁应按照合同约定的年租金支付郭进群自2019年10月8日起至2019年10月30日止的使用费，合同约定的年租金180000元为92号和96号房屋底楼的租金，两幢房屋面积相等，故92号房屋底楼的年租金为90000元，祁栋梁应支付郭进群的房屋使用费为5671元。嗣后，祁栋梁继续占有使用该房屋是基于其和吴祥保另行签订的合同（租赁期自2019年11月1日起），其和郭进群在合同到期后不存在租赁关系，故郭进群要求祁栋梁支付自2019年10月30日后该房屋的租金和使用费无事实和法律依据。 关于96号房屋，吴祥保与郭进群的合同于2019年3月30日解除，虽然吴祥保要求郭进群最迟在2019年9月14日24点搬出，房屋底楼实际仍由祁栋梁在使用，但在合同解除后郭进群与吴祥保已不存在租赁关系，郭进群无权再将该房继续转租给祁栋梁。祁栋梁在2019年10月8日起继续占有使用该房屋是基于其和吴祥保另行签订的租赁合同（租赁期自2019年9月15日起），郭进群和祁栋梁就该房屋已不存在租赁关系，故郭进群要求祁栋梁支付自2019年10月8日起该房屋的租金和使用费无事实和法律依据。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告祁栋梁于本判决生效之日起十日内支付原告郭进群房屋使用费5671元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，账户名：郭进群，开户行：中国农业银行常熟支行，账号：62×××72）； 二、驳回原告郭进群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取2161元，由原告郭进群负担2031元，被告祁栋梁负担130元（原告同意被告负担部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，账户名：郭进群，开户行：中国农业银行常熟支行，账号：62×××72）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  蒋东英 人民陪审员  周世生 人民陪审员  沈马一 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  邱文娟