黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再108号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：胡桂芝，女，1962年2月11日出生，汉族，无固定职业，住吉林省大安市。委托诉讼代理人：施楠，黑龙江嵘斗律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：赵锦学，男，1947年5月30日出生，汉族，农民，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：王炳清，黑龙江**兴律师事务所律师。一审被告：范春生，男，1963年2月3日出生，汉族，杜尔伯特蒙古族自治县石人沟渔场退休工人，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：郝丽萍（范春生之妻），女，1963年2月3日出生，汉族，杜尔伯特蒙古族自治县石人沟渔场退休工人，住黑龙江省大庆市红岗区。一审第三人：范林森，男，1951年6月20日出生，汉族，农民，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。申诉人胡桂芝因与被申诉人赵锦学及一审被告范春生、一审第三人范林森合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（以下简称大庆中院）（2017）黑06民终499号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2019]23000000349号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）黑民抗217号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员李环宇、魏平平出庭。申诉人胡桂芝及其委托诉讼代理人施楠，被申诉人赵锦学及其委托诉讼代理人王炳清，一审被告范春生及其委托诉讼代理人郝丽萍到庭参加诉讼。一审第三人范林森经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，大庆中院（2017）黑06民终499号民事判决认为赵锦学与胡桂芝、范春生签订的《协议书》无效以及双方因案涉房屋拆除、新建房屋形成事实上的合同关系，胡桂芝、范春生应当交付房屋，属适用法律错误。本案中，赵锦学与胡桂芝、范春生签订的《协议书》约定，赵锦学将其所有的厂房和变压器的1/2作价14万元抵顶购房款，不足部分按照每平方米1800元补差价，胡桂芝和范春生给赵锦学商服楼1-2楼。可见双方之间达成的是房屋买卖的合意。赵锦学给付购房款，而非工程款。胡桂芝和范春生给付赵锦学房屋，而非建设工程，其合同性质为房屋买卖合同，不应适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定认定合同无效。即使认定合同无效，亦应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，由双方承担合同无效的法律后果。在案涉房屋被胡桂芝、范春生依照《协议书》拆除，无法返还情况下，胡桂芝、范春生应当折价补偿并赔偿赵锦学由此产生的损失。判决认为双方因房屋拆除、新建房屋形成事实上的合同关系，胡桂芝、范春生应当交付房屋，属适用法律错误。胡桂芝同意抗诉意见，并补充称该协议书真实有效，不存在胡桂芝、范春生违约情况；其不应向赵锦学支付租金损失，本案存在情势变更，其客观无法履行；根据法院调取的建筑工程和市政基础施工竣工验收备案表可以证实案涉房屋质量合格，不存在质量问题。赵锦学辩称，1.该协议书合法有效，不存在情势变更。其开始主张是要求延期交付房屋给其造成的损失，应当在2009年11月交付，而不是原审法院查明的2009年末。2.房屋竣工时间为2011年4月13日，对方提交的竣工验收备案证时间不准确。当时工程还需加固并进行了质量鉴定。鉴定时间为2010年5月24日，说明第二年还未经过验收。其认可房屋质量在2011年4月13日后是合格的。3.关于租金其主张20万元，但直到2018年，法院才强制执行。其经营木器加工部，每年房屋损失30万元，要求20万违约金并不为高。范春生述称，赵锦学所称30万元盈利不存在，该房屋是个漏水漏雨的库房。其不存在违约，其买赵锦学库房，赵锦学买其房屋，因赵锦学无钱支付房款，用库房抵账，但不足以支付房屋费用，赵锦学还欠其房屋的钱。赵锦学向一审法院起诉请求：1.判令胡桂芝、范春生按《协议书》第四条的约定交付房屋，并完备房屋所有权证的正常使用；2.判令胡桂芝、范春生按《协议书》第五条约定，立即支付20万元违约金;3.诉讼费用由胡桂芝、范春生承担。一审法院认定事实：2009年5月15日，赵锦学及胡桂芝、范春生签订了建设商建楼协议，双方约定赵锦学将其所有的厂房和变压器的1/2作价140,000元，用于抵偿房款，不足部分按照每平方米1880元补差价。双方约定工程交付时间是2009年末。胡桂芝、范春生中途放弃或者未交付使用，要向赵锦学支付违约金20万元。胡桂芝、范春生开工建设时没有建设部门规定的相关建筑资质。一审法院判决：一、胡桂芝、范春生于判决生效后十日内向赵锦学交付约定房屋；二、胡桂芝、范春生于判决生效后十日内给付赵锦学租金损失每年11,000元(从2010年1月1日起至房屋实际交付日止)；三、驳回赵锦学其他诉讼请求。案件受理费4300元由胡桂芝、范春生负担。该判决宣判后，双方当事人均未提出上诉。执行程序中，杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（以下简称杜蒙法院）决定进行再审，并追加执行过程中提出执行异议的案外人范林森为第三人。范林森向一审法院请求：1.确认赵锦学、胡桂芝在杜蒙法院（2014）杜民初字第59号判决中争议的房屋归范林森所有；2.停止对上述房屋的执行；3.诉讼费用由赵锦学承担。一审法院再审认定的事实与一审认定事实一致。一审法院再审认为，赵锦学与胡桂芝、范春生、范林森房屋买卖合同纠纷一案，原审对该案件事实认定及法律适用正确，应予维持。胡桂芝在庭审中称此房屋已经转让给范林森，交付房屋已与其无关，胡桂芝、范春生已无权对房屋作出处理。庭审中其再次出示建设用地土地使用权出让合同一份，欲证明此建设用地由范林森缴纳了土地出让金，在出让期间内享有使用、收益、占有的权利。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第八十八条已明确规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。胡桂芝、范春生未向法庭提供新的且充分有力的证据支持自己的主张，称其与赵锦学房屋买卖纠纷一案无关，并拒绝交付赵锦学房屋。在法律事实上，人民法院对事实的认定，应具有充分的相关联的、真实的、排他的证言证据方能对这一事实予以认定。本案中不具备真实的、关联的、排他的证据相关链条，为此不能认定这一法律事实的成立，对其主张不予支持。范林森在庭审中表明，该楼房土地出让金是其所交，当然此楼归其所拥有。范林森要求赵锦学交付剩余房款，否则不能交付房屋。根据有关法律规定范林森未与赵锦学发生权利义务关系，其理由和主张不能成立。范林森可向其权利义务相对人追索钱款或者另行诉讼并寻求获得法律支持。本案中，对范林森向赵锦学索要房款的请求，不予支持。一审法院再审判决：一、维持（2014）杜民初字第59号民事判决；二、驳回范林森要求赵锦学给付剩余房款的请求，现因范林森协助胡桂芝、范春生管理此楼后续工作，且有义务协助胡桂芝、范春生履行发生法律效力判决所规定的法律义务。原审案件受理费4300元,由胡桂芝、范春生负担。胡桂芝不服一审判决，上诉请求：1.撤销（2016）黑0624民再2号民事判决，驳回赵锦学的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由赵锦学负担。二审法院认定事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，胡桂芝、范春生与赵锦学签订的协议书因胡桂芝、范春生不具有相应资质而无效。胡桂芝、范春生虽不应承担合同责任，但应承担民事责任。事实上，赵锦学的原房屋系胡桂芝、范春生依《协议书》的约定于2009年拆除，且房屋已于2010年事实上建成，其二者之间已形成事实上的合同关系，故一审法院判决胡桂芝、范春生应向赵锦学承担交付房屋的义务并无不当。范林森系2011年5月13日取得国有建设用地使用权，其行为晚于胡桂芝、范春生与赵锦学所形成的事实行为，而现有证据证实赵锦学与范林森之间并不存在任何法律关系，故胡桂芝、范春生主张赵锦学与范林森之间系房屋买卖合同关系的理由不能成立，不予支持。胡桂芝、范春生主张因赵锦学不缴纳购楼款，其有权行使先履行抗辩权的主张，亦因其未能提供相应证据证实，不能成立。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由胡桂芝负担。再审期间，胡桂芝、赵锦学、范春生均未提交新证据。本院再审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院再审认为，范春生、胡桂芝与赵锦学签订的“协议书”包含两方面内容：一是赵锦学将车间厂房、变压器作价14万元让与范春生、胡桂芝；二是范春生、胡桂芝在约定期限内向赵锦学交付商服楼1-2楼。范春生、胡桂芝与赵锦学因案涉协议所产生的纠纷，讼争案由既非典型的房屋买卖合同纠纷，亦非典型的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。综合衡量，定性为“合同纠纷”较为适宜。范春生、胡桂芝作为个人，虽不具有房屋拆迁及开发建设资质，但其二人与赵锦学之间关于受让房屋、设备及交付新建房屋的约定，均不违反法律、行政法规强制性规定，不具有合同无效情形，依法应当认定合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”及第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，案涉协议签订后，在赵锦学已经依约交付房屋、设备的情形下，作为合同相对方的范春生、胡桂芝亦应依约按时向赵锦学交付房屋。本案中，依胡桂芝自述，房屋建设后期，因无力缴纳土地出让金，于2011年5月13日将楼房后续建设转交范林森负责。因后续建设主体移转为胡桂芝与范林森二人之间所作约定，在未经赵锦学协商同意或予以追认的情形下，效力不能及于赵锦学，亦不能免除胡桂芝负担的案涉协议义务。同时，胡桂芝、范春生兴建房屋所使用土地，包含赵锦学原所享有的土地使用权。赵锦学依案涉协议取得房屋，部分性质类似于拆迁还建。即便胡桂芝与范林森达成的房屋后续建设协议有效，亦不能对抗及优于赵锦学请求胡桂芝交付房屋的权利。故杜蒙法院一审判由胡桂芝、范春生依合同约定向赵锦学交付房屋，再审驳回范林森诉讼请求，大庆中院二审予以维持，均有相应的事实及法律依据，本院再审亦予维持。关于胡桂芝申诉主张不应赔偿赵锦学租金损失一节。在本案诉讼中，胡桂芝、范春生并未举示依约向赵锦学交付房屋的确切证据。至本院再审庭审，胡桂芝承认系在执行环节于2018年4月4日方将房屋交予赵锦学。案涉协议约定胡桂芝、范春生应于2009年11月末向赵锦学交付房屋，房屋实际交付时间超出协议约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原审判决依据本案实际，判令胡桂芝、范春生按每年11,000元标准赔偿赵锦学租金损失，亦有相应的事实及法律依据，符合公平合理的基本原则，判决结果并无不当，依法亦应维持。综上所述，胡桂芝的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：维持大庆市中级人民法院（2017）黑06民终499号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张宏宇审判员  冯 涛审判员  赵洪波二〇二〇年十一月十一日法官助理林琪书记员高妍