甘肃省金昌市金川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0302民初1833号 原告：甘肃八冶房地产开发集团有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区定西南路**。 法定代表人：鲁大林，董事长。 委托诉讼代理人：徐志强，甘肃镍都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏，甘肃镍都律师事务所律师。 被告：邓铁晖，男，汉族。 原告甘肃八冶房地产开发集团有限公司（下称八冶公司）诉被告邓铁晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告八冶公司的委托诉讼代理人王鹏、被告邓铁晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告八冶公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款195638.25元，逾期付款违约金52650元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年4月11日签订商品房买卖预售合同，约定由被告购买原告开发的金昌市紫金公馆X幢X单元XXX室住房一套，房屋预售面积为154.55㎡，房屋单价3292.8元，按预售面积房价为508902.2元。合同第七条（二）“买受人应当在2016年4月20日前支付该商品房全部价款”；第八条约定:逾期付款在30日内，买受人按日万分之一计算违约金，超过30日，按日万分之二计算违约金。合同第五章双方对房屋面积差异处理方式约定为：经有资质的房产测绘机构测绘面积为准，多退少补。原告所购房屋经测绘面积为168.41㎡按3292.8元／㎡计算，应付房款554540.45元，然而被告至今仅仅支付358902.2元，尚欠房款195638.25元。原告多次催促被告付款未果，无奈，诉至法院。 被告邓铁晖辩称，购买原告房屋是为了孩子上一高方便而购买的。在交定金时此房已建成，被告要求原告提供五证，销售人员当时提供不了，说正在办理中，考虑到八冶公司是国企，无需担心五证，办理只是时间问题，在2014年10月份交了20000元定金。之后，经过打听，说没问题，于是继续缴纳208902.2元，仅剩30万元待签买卖合同后缴清。此后商品房买卖合同无法签署，多次询问无果。合同签订不了，房产证自然也办不了，花费一生的积蓄购房竟然碰到如此境况，导致如此结果令被告十分气愤。多次找原告总是推脱，找杨某某经理商议退房退款事宜其也说其做不了主予以推挡（后被告打听到1口-XXXX的购房者最后放弃了2万元定金，没有再继续缴纳房款）。故尾款被告也没有继续缴纳。2015年5月28日被告装修后入住此1-XXX房，此后杨某某经理的下属小谢同志断断续续地找被告询问尾款事宜，因其不断催缴房款，又因没有购房合同，被告没法提取住房公积金。为了继续补交房款，经与八冶售楼部的小谢同志沟通由其来负责补做合同（小谢同志制作提供了一个商品房买卖合同预售合同，即甘肃八冶提供给法院的2014年4月的合同，实际是2016年补签的），方便被告提供住房公积金，此后小谢同志便催促被告补交房款；被告催问可否办理房屋产权证事宜，甘肃八冶不予回复。被告也没有继续用公积金缴纳尾款，八冶公司派物业电工偷偷掐断被告的电表进行断电威胁，导致停电两天（电费充足）。后被告找小谢同志与杨某某协商（停电当时被告报了警，但是警察无作为！），八冶公司胁迫我交尾款，因为断电导致家里人受到惊吓，被告迫不得已后续又补交15万元（住房公积金），至此房屋款被告交至358902.2元。但被告有疑问：1、甘肃八冶紫金公馆住宅项目是否合法。甘肃八冶紫金公馆住宅项目2014年预售时，是否五证齐全？是否取得《商品房预售许可证》，若没有，进行商品房预售是否违法？2、房屋面积问题：甘肃八冶公司原定为154.55平米，但实际房屋面积为168.41平米。3、甘肃八冶房地产公司只起诉被告但没有起诉其他购房人，并且其他人缴纳的房款都低于被告的缴款。请求法院调查2个楼口81户主业具体签署几份商品房买卖合同（预售）。恳求法院调查杨某某将904房屋转卖他人是否办理了房屋产权证。4、物业管理以及费用问题：物业费收取不合理，全体业主愿意相关部门测算出电梯维护费用以及楼道卫生费用并及时补交。另要求一单元2梯四户、二单元2梯五户的第二部电梯尽早运转起来。恳求八冶公司相关管理部门对此予以干预并提出行之有效的措施，解决历史遗留问题。5、供水、供电、供暖问题：按照金昌市政府规定（3供1业）均应移交给金昌市统一管理，物业费费用的确定应由金昌市物业管理委员会指定的物业公司与紫金公馆业主委员会协商确定后合理征收；另水、电、暖也应分别由国家电网、自来水公司、供暖公司各自收取而不是由紫金广场物业管理公司代收费。 原告八冶公司围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同（预售）1份、测绘报告1份；被告提交关于紫金公馆办理不动产证的通知复印件1份、关于房屋面积计算及预售房的有关法律规定共计16张（复印件）。对原告提供的证据被告提出商品房买卖合同（预售）真实性无异议。测绘是原告单方的行为，原、被告双方合同约定的测绘机构是金昌市金浩房产测绘队，对原告提交的甘肃大禹九洲测绘地理信息有限公司的测绘报告不予认可。原告对被告提交的关于紫金公馆办理不动产证的通知真实性无异议、关于房屋面积计算及预售房的有关法律规定无异议。合同约定经有资质的测绘机构测绘，多退少补，合同是双方当事人自愿签订的，合同第五章第十三条第4项有约定，有约定的按合同约定执行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月11日，原告八冶公司与被告邓铁晖签订商品房买卖合同（预售），约定被告购买原告金昌市紫金公馆X幢X单元XXX室住房一套，合同约定房屋面积为154.55㎡，单价为3292.8元／㎡，双方还约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的的面积实测数据，实测数据与预测面积发生误差的，经有资质的房产测绘机构测绘面积为准，多退少补。被告已交付购房款358902.2元。2016年5月28日甘肃大禹九洲测绘地理信息有限公司的测绘报告显示，原告实际向被告交付的房屋面积为168.41㎡。本案预售合同约定的房屋建筑面积为154.55㎡，房屋面积比约定面积多出13.86㎡。 本院认为，原告八冶公司与被告邓铁晖所签订的商品房买卖合同系格式合同，该合同第十三条2项4款所约定的面积差异处理方式，是“经有资质的房产测绘机构测绘面积为准，多退少补”，而该段文字内容为盖章体，并非原格式合同的打印体内容，该段内容应为非格式条款，亦是对房屋面积出现误差及处理方式的约定，该约定是合同双方当事人的真实意思表示，也不违背法律的强制性规定，应为明确有效。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。按照约定“多退少补”的处理办法，被告应当补足多出面积的价款。据此对被告辩解本院不予采信。被告辩解因不能办理房屋登记及超出3%的部分不承担，对被告辩解本院不予采信。原告要求被告承担违约金，因至今原告未办理房屋登记，对此本院不予支持。据上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条之规定，判决如下： 被告邓铁晖向原告甘肃八冶房地产开发集团有限公司给付购房款及补交款195638.25元，限判决书生效后10日内付清。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5024元，减半收取2512元，由原告承担406元，被告承担2106元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审判员  李玉霞 二〇二〇年十一月十日 书记员  王秀萍