广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15753号上诉人（原审原告）：李华平，男，汉族，1983年10月20日出生，住所地：江西省上饶市弋阳县。委托诉讼代理人：肖露，广东福强律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘忠喜，广东福强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈春光，男，汉族，1976年2月9日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层.06整层.11至14整层.23至26整层.**整层，统一社会信用代码：914403004557663795。负责人：王业。原审第三人：黄瑶，女，汉族，1965年10月18日出生，住所地：广东，住所地：广东省深圳市龙岗区上诉人李华平因与被上诉人陈春光、原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）、黄瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初31210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李华平的上诉请求：1.撤销一审判决，改判李华平与陈春光继续履行《二手房买卖合同》，李华平代为偿还银行抵押借款后将涉案房屋过户至李华平名下；2.判令本案全部诉讼费由陈春光承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，本案房屋可以过户至李华平名下。涉案房产虽然目前仍在陈春光名下且已做抵押贷款，但自2016年8月起，不论是第一次的房屋贷款还是第二次的银行抵押贷款，均是由李华平代为偿还，抵押权人的利益从未受到损害。如不是李华平一直履行与陈春光之间的相关合同约定，建设银行深圳分行的债权也将难以保障。一审时，建设银行深圳分行明确表示了在其抵押权及债权得以保障的前提下同意过户，这与李华平的上诉主张是一致的。据此，由李华平代为清偿债务消灭抵押权后将房产过户至李华平名下不违反法律的规定，也不损害抵押权人的利益。恳请二审法院支持李华平的上诉请求。被上诉人陈春光未提交答辩意见。原审第三人建设银行深圳分行未提交陈述意见。原审第三人黄瑶未提交陈述意见。李华平向一审法院起诉请求：1.判令李华平、陈春光继续履行《二手房买卖合同》，李华平代为偿还银行抵押借款后将涉案房屋过户至李华平名下，房屋合同价值4532880元；2.判令全部诉讼费由陈春光承担。一审法院认定事实：一、2016年，李华平、陈春光及黄瑶签订《二手房买卖合同》，约定：李华平及黄瑶购买陈春光拥有的坐落于深圳市罗湖区房产，房产建筑面积为88.88元；房产的交易总价为4532880元，本合同签订之日，李华平及黄瑶向陈春光支付50万元作为购房定金;双方同意以现金方式分三期付款，当日支付首付款（含定金）50万元，第二期房款应在2016年12月30日支付50万元，第三期房款收到李华平通知已办妥该房地产证后的七天内付清3532880元；合同还约定了其他内容。二、2016年8月23日，陈春光出具《XX苑卖方承诺与保证》，载明：关于深圳市罗湖区的买卖流程，陈春光承诺该房地产可以办理房地产证时随时义务无条件配合买方办理一切该办理的手续与证件，并且不限定该房地产的过户转名的实际持有人；卖方承诺可让卖方或者买方指定的人，如有须有可以继续延用其现已办妥原有的银行按揭贷款，延用的时间由卖方而定。三、2016年11月17日，李华平及黄瑶的受托人叶某与陈春光签订补充协议，约定：1.因市场的影响和变动，卖方筹划购房，故分别两次向买方要求提前支付第二、三期的购房款，应卖方要求，买方已经在2016年9月上旬支付完毕第二期的应付款50万元，再于2016年11月中由买方黄瑶支付本应第三期始付的购房尾款中的50万元；2.如前诉述，双方协商一致，同意将前期卖方签订的承诺保证中的第3条款，现在明确签订为，在卖方办妥合同中的房产证时的次月份计起，3年半内不得要求买方办理转名过户手续，并且让买方继续延用其已办好的银行按揭，每月支付银行的费用。四、2017年3月13日，陈春光出具涉案房款支付明细，载明：1.双方协定总楼价4532880元，减买方已付款210万，再减买方由2016年8月2日接管银行按揭欠款2173166元，剩余尾款259714元，该款在卖方交楼给买方后，并办妥所属该房地产证后7天支付完毕；2.卖方收款明细为，签订合同时首期付款50万元，2016年9月二期付款50万元，2016年11月三期付款50万元，2016年12月四期付款25万元，2017年1月五期付款25万元，2017年2月21日及3月13日卖方再预支楼款10万元，故总已付款210万元，剩余尾款实际金额为259714元。在上述付款明细的尾部，陈春光又备注：2017年7月11日卖方预支着上面尾款的59714元，在日后办妥证付款时实际数额是20万元。五、2017年10月27日，陈春光又出具《收据》，载明：兹收到叶某代黄瑶交来10万元,该款是支付购买罗湖区的部分款项；至今为止本人合共已收到黄瑶及李华平交来购房款2259714元，剩余应收款为10万元，该应收款按双方承诺，在办理并领取该房产证后七天内支付完毕。在《收据》的尾部又备注：上述总应付款2359714元，未包括银行按揭由2016年8月份起尚欠应还本金2173166.66元，该款由购房一方负责按月清还。六、2017年11月10日，陈春光向李华平及黄瑶出具《收据》，载明：今收到李华平及黄瑶购买罗湖区价款尾数10万元，连同已收妥且已写收据的数额本人确认已全部收到双方恰定楼价款的全部，即由去年8月份起尚欠银行按揭款由买方负责。七、李华平及黄瑶确认，涉案房产总价4532880元，已向陈春光支付2359714元，剩余款项2173166.66元通过代陈春光按月偿还银行贷款的方式支付，截止至今，李华平及黄瑶已经代陈春光偿还银行贷款658648.92元，故涉案房款尚未付清。八、李华平及黄瑶确认，因黄瑶不具有深圳市住房购买资格，黄瑶同意将双方共同买的涉案房产的100%份额登记在李华平名下。九、根据深圳市不动产登记中心出具的《购房资格证明》载明：经核查，2019年11月4日，申请人（李华平）家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购买1套。十、涉案房产的所有权人为陈春光，已办理抵押登记，抵押登记日期为2018年6月6日，抵押权人为建设银行深圳分行，抵押担保最高债权数额为375万元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，涉案房产尚在抵押期间，抵押权人未明确表示同意陈春光转让涉案房产，李华平亦未代为清偿债务消灭抵押权；此外，李华平确认尚未付清涉案房款，故李华平要求陈春光将涉案房屋过户至李华平名下，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回李华平的全部诉讼请求。本案一审案件受理费21533元，保全费5000元，均由李华平自行负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查，建设银行深圳分行在一审答辩意见中表示若李华平代为清偿陈春光所负全部债务，则在陈春光与建设银行深圳分行债权债务关系消灭后，可以办理注销抵押。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李华平、黄瑶与陈春光就涉案房产签订的《二手房买卖合同》、补充协议以及陈春光出具的一系列承诺书，均有相应的支付凭证及履行情况的相关证据予以佐证，可以证实双方之间成立房屋买卖合同关系，且其内容未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，对双方均有约束力。虽双方约定的付款方式几经变化，现涉案房产上设抵押权亦非原房产按揭债务，但从双方合同及陈春光收据载明的内容可以推断，双方关于价款的真意为买方直接支付陈春光2359714元并承担涉案房产所负债务。虽涉案房产现仍存抵押权负担，但李华平明确表示愿意偿还该抵押权所担保的全部债务金额，故其在代为清偿陈春光所负建设银行深圳分行债务之后，其房屋买卖合同项下的付款义务完成，合同亦不存在事实或法律上的履行障碍，李华平要求办理过户登记的请求，本院予以支持。李华平、黄瑶均同意涉案房产登记至李华平名下，由李华平一人持有，该约定未损害国家及他人利益，本院亦予准许。双方合同约定税费及交易手续费均由买方负担，李华平依约应承担相应税费。从查明的合同内容及履行情况看，涉案房产未办理过户是买方出于自身利益所作选择，李华平及黄瑶在一审庭审中关于为转手下一买家，由下一买家直接与陈春光办理过户的陈述表明，其暂不过户的约定实质上是为规避国家关于购房及税务征收的相关政策所为。其为不当目的刻意推迟过户手续导致的税费征收标准变化风险，应由其自行承担。李华平要求直接以2016年合同约定的4532880元作为税费征收基数的房产价值，于法于理无据，本院不予采纳。涉案房产交易税费及手续费金额由相关行政主管部门根据现行规定及标准予以核准征收。另，李华平为规避税收征管政策而采用非常规交易方式，是本案纠纷产生的原因之一，故本案诉讼费用应由李华平、陈春光共同分担。综上所述，李华平的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初31210号民事判决；二、李华平应于本判决生效之日起三十日内，代陈春光清偿中国建设银行股份有限公司深圳市分行抵押权项下担保的全部债权（抵押编号DY-XX37）；三、中国建设银行股份有限公司深圳市分行应于李华平清偿前项债务后十五日内，办理抵押权注销登记；四、陈春光应于抵押权注销之日起十日内配合李华平办理将XX苑X座1X号房产变更至李华平名下的手续，相关税费均由李华平负担；五、驳回李华平其他诉讼请求。一审案件受理费21533元、保全费5000元，合计26533元，由李华平负担13533元，陈春光负担13000元。二审案件受理费43066元，由李华平负担21566元，陈春光负担21500元。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二〇年十一月五日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。