文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初15995号原告：重庆凯西来实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路**附**，统一社会信用代码9150010676268770XT。法定代表人：陈亚勤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。被告：何朝林，男，1986年5月17日出生，汉族，住重庆市开州区。原告重庆凯西来实业有限公司（以下简称“凯西来公司”）与被告何朝林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯西来公司的委托诉讼代理人张缤予到庭参加了诉讼。被告何朝林经本院合法传票传唤，未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯西来公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告何朝林立即向原告凯西来公司支付2020年3月25日至2020年12月24日的租金337098元及违约金（违约金以尚欠租金为基数，从应付租金之日起，按日千分之四的标准计算至租金支付完毕之日止）；2.请求判令被告何朝林立即向原告凯西来公司支付实现债权产生的律师费26596元；3.本案诉讼费由被告何朝林承担。事实及理由：2015年11月5日，原告凯西来公司与被告何朝林签订了《商铺租赁合同》，约定原告凯西来公司将位于重庆市沙坪坝区XX号商铺及其设施出租给被告何朝林使用，租赁房屋面积为657.11平方米；租赁期限自2015年12月25日起至2020年12月24日止；租金分段计算：2015年12月25日至2016年12月24日的租金单价为45元/平方米·月，2016年12月25日至2017年12月24日的租金单价为48元/平方米·月，2017年12月25日至2018年12月24日的租金单价为51元/平方米·月，2018年12月25日至2019年12月24日的租金单价为54元/平方米·月，2019年12月25日至2020年12月24日的租金单价为57元/平方米·月；租金每3个月支付一次，被告何朝林应在本合同约定租金起算日前七个工作日内缴纳首笔租金，以后每次租金应在上期应付租金对应的租赁期限届满30日前缴清。除此之外，双方还约定了若被告何朝林违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳本合同约定的各项费用，原告凯西来公司有权每日向被告何朝林按所欠缴金额的千分之四计算收取违约金。《商铺租赁合同》签订后，原告凯西来公司按约向被告何朝林交付了租赁房屋，但被告何朝林并未按约向原告凯西来公司支付租金。《商铺租赁合同》是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告何朝林拒不支付租金的行为已构成严重违约，原告凯西来公司有权要求被告何朝林立即支付租金及违约金。原告凯西来公司多次与被告何朝林沟通无果，为维护自身的合法权益，故提起本案诉讼。被告何朝林未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年6月13日，原告凯西来公司办理了沙坪坝区XX号房屋的所有权登记，系案涉沙坪坝区**商铺及其设施的所有权人。2015年11月5日，原告凯西来公司与被告何朝林签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定：原告凯西来公司将位于重庆市沙坪坝区XX号商铺及其设施出租给被告何朝林，用于进行网络会所经营活动，经营品牌为时光海网盟。《商铺租赁合同》约定：租赁房屋面积为657.11平方米；租赁期限自2015年12月25日至2020年12月24日止；租金分段计算：2015年12月25日至2016年12月24日的租金单价为45元/平方米·月，2016年12月25日至2017年12月24日的租金单价为48元/平方米·月，2017年12月25日至2018年12月24日的租金单价为51元/平方米·月，2018年12月25日至2019年12月24日的租金单价为54元/平方米·月，2019年12月25日至2020年12月24日的租金单价为57元/平方米·月，月租金为37455元；租金每3个月支付一次；被告何朝林应在本合同约定租金起算日前7个工作日内缴纳首笔租金，以后每次租金应在上期应付租金对应的租赁期限届满30日前缴清。除此之外，双方还约定了若被告何朝林违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳本合同约定的各项费用，原告凯西来公司有权每日向被告何朝林按所欠缴金额的千分之四计算收取违约金。《商铺租赁合同》签订后，原告凯西来公司按约向被告何朝林交付了租赁房屋。被告何朝林缴纳租金至2020年3月24日，之后未再缴纳租金。2020年8月25日，原告凯西来公司与重庆智韵律师事务所签订《法律事务委托合同》。《法律事务委托合同》约定，原告凯西来公司委托重庆智韵律师事务所对重庆市大学城熙街商铺承租人系列租赁合同纠纷案提供法律服务，代理一审、二审、执行、再审案件；原告凯西来公司于起诉时按每个案件3000元标准支付前期律师服务费，于实现债权之日起7个工作日内，按实现债权金额的8%支付后期律师服务费等。原告凯西来公司按约支付了前期律师费3000元（原告凯西来公司同期起诉6件涉及重庆市大学城熙街的房屋租赁合同纠纷。其共向重庆智韵律师事务所支付18000元）。另查明，2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。审理中，原告凯西来公司表示，该合同履行过程中，被告何朝林发生了逃铺的情形，没有按照合同约定将租赁房屋恢复至清水状态移交给原告凯西来公司。原告凯西来公司还表示，其公司无法明确被告何朝林逃铺的具体时间，但自认从2020年10月1日后被告何朝林未再正常经营。原告凯西来公司调整诉请租金计算期限至2020年9月30日。同时，原告凯西来公司同意对疫情期间的租金进行减免。本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人须恪守履行各自的合同义务，否则应当承担违约责任。本案中，根据《商铺租赁合同》约定，被告何朝林应当在以3个月为租金支付周期的租赁期到期前30天支付下一个租赁期的租金。现被告何朝林未能按约支付2020年3月25日起的租金，应当承担违约责任。原告凯西来公司主张租金支付的截止时间为2020年9月30日。该时间点处于租赁期内，符合《商铺租赁合同》的约定。故原告凯西来公司要求被告何朝林支付2020年3月25日起至2020年9月30日的租金的诉讼请求，应当予以支持。根据《商铺租赁合同》关于租金计算的约定，2020年3月25日至2020年9月24日的租金为224730元，2020年9月25日至2020年9月30日的租金7491元，合计232221元。关于受疫情影响减免租金的问题。重庆市人民政府根据疫情影响程度，调整应急响应级别为一级、二级期间，即2020年1月24日起至3月24日止，被告何朝林无法使用案涉租赁房屋正常经营。虽然，原告凯西来公司交付案涉租赁房屋后，被告何朝林是否能够正常经营不属于其公司依约所须考量范畴。但是，疫情来袭无人能够完全置身事外，只有全社会上下同心、互帮互助，才能尽快使经济社会发展回归正轨。原告凯西来公司应当承担一定的社会责任。故2020年1月24日至3月24日期间的租金承担，应由租赁双方协商处理；协商不成的，根据公平原则，由人民法院结合案件实际情况确定是否适当减免疫情期间的租金。原告凯西来公司在本案中诉请为2020年3月25日起的租金。考虑案涉租赁房屋的租金为预缴纳，为了尽量化解双方纠纷，减少当事人诉累，2020年1月24日至3月24日期间的租金是否进行适当减免可以纳入本案审查范围。现原告凯西来公司也表示同意减免疫情期间的租金，但因被告何朝林未到庭参加诉讼，双方无法就租金减免的问题进行协商。因此，本院结合实际情况综合考虑，酌定减免前述疫情期间一半的租金即37455元较为适宜。被告何朝林已预缴前述疫情期间的租金，减免金额可在本案诉请的租金中抵扣。扣除疫情期间可以减免的租金37455元，被告何朝林实际应当向原告凯西来公司支付2020年3月25日至2020年9月30日的租金金额为194766元。被告何朝林逾期未付租金构成违约。在无约定或法定免责事由的情况下，被告何朝林应当按约承担违约责任。根据《商铺租赁合同》约定，被告何朝林应当向原告凯西来公司计付违约金。违约金自2020年3月24日起至租金付清之日止，应以未付租金194766元为基数计付。因《商铺租赁合同》约定的违约金计算方式明显高于原告凯西来公司的实际损失，综合考虑现阶段的经济社会发展状况，本院酌情调整违约金按同期一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%计算。原告凯西来公司主张的违约金超出的部分，本院不予支持。因《商铺租赁合同》未对律师费的承担进行约定，故对于原告凯西来公司要求被告何朝林支付律师费金额为26596元的诉讼请求，本院不予支持。被告何朝林经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，须自行承担由此产生的不利后果。本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告何朝林于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付2020年3月25日至2020年9月30日的租金194766元。二、由被告何朝林于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付违约金，违约金自2020年3月25日起至租金付清之日止，以194766元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%计算。三、驳回原告重庆凯西来实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6755.42元，减半收取计3377.71元，由被告何朝林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 秦 伟二〇二〇年十一月二十七日书记员 余永惠