四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7969号 上诉人（原审被告）：朱知金，男，1984年12月30日出生，汉族，住四川省会东县。 被上诉人（原审原告）：刘莹，女，1956年2月26日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 上诉人朱知金因与被上诉人刘莹房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初12973号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱知金上诉请求：一、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初12973号民事判决，依法改判驳回刘莹的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由刘莹承担。事实与理由：一、一审法院对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条适用错误。1.刘莹对案涉房屋无使用权和收益权。从一审判决查明的事实和引用的（2018）川0104民初43号判决书可以看出，案涉房屋所使用的土地并非系刘莹所有，而是其侵占公用绿地形成的。根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问释的解释》的规定，公共部分的所有权、使用权以及收益权是归全体业主共有。刘莹在未获得49号院全体业主和物管方允许的情况下，擅自侵占并对外出租，该行为不具有合法性，刘莹不能据此获得使用权和收益权。2.刘莹并未对案涉房屋支出过建设成本，不应获得补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的立法原意是考虑到违法建筑也需要建设成本，而本案案涉房屋产生是由三部分构成，一是原有的公共设施用房，二是原租户的搭建，三是朱知金的搭建。这三部分均非刘莹出资，其并未支出任何建设成本，故并不应获得任何补偿。二、本案中朱知金并不存在过错，不应承担过错责任。朱知金为租赁方，追求的是房屋的使用价值，而不是房屋权利的归属问题，在刘莹明确表示对案涉房屋无所有权，但承诺其具有使用权，且确实表明实际控制案涉房屋的情况下，朱知金已尽到了审查义务，并不存在过错。同时在获悉该房为违章搭建后立即通过诉讼途径维权，也表明了其对房屋的违法状况并不知情的事实。而后朱知金未向刘莹腾退房屋的原因，一是因为双方争议直到2018年9月18日才最终解决，二是因为案涉房屋的真实权利人出现并向朱知金主张了权利，朱知金不能对非法权利人进行腾退。这些都不可归责于朱知金。三、一审法院对朱知金对案涉房屋的使用期查明有误。朱知金签订案涉《租房合同》是2014年5月29日，后对案涉房屋进行装修，2014年6月7日开始正式使用，在发现刘莹对案涉房屋存在权利瑕疵时，于2014年7月28日通过诉讼途径进行维权，后案涉房屋的真实权利人出现并向朱知金主张了权利，因此朱知金与刘莹因案涉房屋产生关联的时间仅为52天。一审法院将维权时间归入使用时间是不合理的。四、一审法院对刘莹是否对案涉房屋所占用的土地享有合法的使用权未予查明。2014年12月11日刘莹以同样的事实和理由，以及同样的诉讼请求将朱知金诉至一审法院，2015年3月一审法院以与本案相同的理由以及适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，作出了与本案一致的要求朱知金向刘莹支付实际使用费的（2015）锦江民初字第93号判决。然2017年11月16日成都市中级人民法院作出（2017）川01民再119号裁定撤销了该判决，其理由就是一审法院对“刘莹是否对案涉房屋所占用的土地享有合法的使用权”未予查明，进入再审程序后刘莹撒诉。现刘莹又再次起诉，一审法院仍对该问题未予查明，是对基本事实认定不清。 刘莹辩称，一、朱知金称“刘莹对案涉房屋无使用权和收益权”，与事实不符，朱知金无证据证明其主张。首先，朱知金持有的天涯石西街49号小区总平面图来源非法，与本案无必然联系，不具有任何效力。其次，刘莹提交的房屋产权证、国有土地证等证据充分证明刘莹产权房屋与案涉房屋都在47号小区规划用地红线内，无任何侵占其他小区的事实。再次，本案是房屋租赁合同纠纷，不是土地权属纠纷，且刘莹与朱知金不存在土地权属纠纷。第四，成都市规划局建设档案查询使用有明确规定，朱知金不是案涉房屋权利人，无权查询案涉房屋建设档案。第五，朱知金在本案中使用的49号小区总平面图与本案无关，其主张事实亦不存在。最后，朱知金非与成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第7796号、四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终2446号两案当事人，无权获取该两案生效裁判文书相关的49号小区总平面图。二、刘莹不认可朱知金主张的刘莹未对案涉房屋支出成本，不应获得赔偿。三、朱知金在本案中存在过错。首先，朱知金长期使用案涉房屋却不支付任何费用，违反合同约定、法律规定和已生效判决。其次，朱知金存在非法获取另案材料行为。最后，2016年9月30日人民法院强制执行，将案涉房屋返还刘莹后仅一天，朱知金就撬门再次进入案涉房屋长达两个月之久，其应当对此承担相应责任。四、一审对朱知金占有使用案涉房屋时间查明正确。五、对朱知金主张一审未对案涉房屋所在土地是否是刘莹合法占有进行查明与事实不符。刘莹提供的证据足以证明与刘莹所有房屋连为一体的案涉房屋所在土地都在47号小区规划用地红线内，刘莹依法享有合法使用权利。 刘莹向一审法院提出诉讼请求：1．判令朱知金从xx号所租用房屋自交付之日起，参照租房合同约定费用标准向刘莹支付房屋占有使用费至实际腾退搬离之日，共计应向刘莹支付房屋占有使用费45050元（一审庭审中，刘莹阐明从2014年5月29日起至2016年11月29日止，实际占有使用房屋共计30个月又一天，按每月1500元的标准计算）；2．判令朱知金赔偿刘莹产权住房木门1道、估价500元，卷帘门锁1把、价值100元，共计600元的经济损失；3．本案诉讼费由朱知金承担。 一审法院认定事实：2014年2月20日，刘莹委托王建明代为办理“xx号”房屋出租事宜。2014年5月29日，王建明作为甲方与朱知金作为乙方就成都市锦江区xx号60平方米房屋签订《租房合同》一份，约定：乙方向甲方租赁该房屋，租期自2014年6月7日至2017年6月6日，每月租金为1500元，每季度支付一次，提前15天交纳下一履约期租金；乙方支付保证金1500元，租赁期满或合同解除后，抵扣应由乙方承担的费用、租金、违约赔偿金，剩余部分应如数返还；合同签订前，甲方已明确告诉乙方无房屋产权，仅有使用权……合同期内如因市政设施维护维修而影响乙方使用附属房屋等情况，甲方不作任何赔偿、补偿；租赁期内甲方不参与乙方的任何经营管理活动，乙方的所有经营管理活动都应遵守法律法规并独立承担责任；在保证房屋结构及附属设施安全、功能完好，办理完相关手续的情况下，可作适度轻装修，但合同到期不得拆除，以保证房屋安全，装修全部费用由乙方承担，但整个装修环节甲方及物管有检查监督权。 合同签订后，朱知金向刘莹交付了保证金1500元、三个月租金4500元，刘莹将案涉出租房屋交付朱知金使用。期间，朱知金支出9000元以彩钢板更换了出租房屋顶棚，购买了冰柜、电子秤等设备，将承租房屋用于经营“星月康肉业”，此后朱知金将承租房屋用于经营“朱记家常菜”。朱知金占有使用案涉房屋至2016年11月29日。 一审另查明，案涉房屋未取得所有权证，亦未取得建设工程规划许可证。2015年9月14日，成都市规划管理局向朱知金发出一份《建设项目执法调查通知书》，主要内容为：朱记家常菜在锦江区××街××号××号右侧修建房屋，要求其于2015年9月16日前提供建设项目规划许可手续、房屋产权证、其他能证明建设合法性的证明材料等接受调查。2016年9月8日，成都市规划管理局作出一份《强制拆除违法建设决定书》，载明：xx号附x号右侧违法建设责任主体（朱记家常菜）未在规定的期限内履行我局作出的《限期拆除违法建设决定书》，经催告后仍逾期不履行上述行政决定，本机关将于2016年9月25日起，对其在锦江区××街××号××号右侧靠围墙违法搭建的房屋依法实施强制拆除。2016年11月29日，案涉房屋被强制拆除。 一审再查明，2014年7月28日，朱知金曾向一审法院提起诉讼，诉请解除其与刘莹签订的《租房合同》，并要求刘莹退还已支付的三个月租金、保证金以及赔付装修费、置办物品费、搬家费等损失费用。一审法院于2014年9月26日作出(2014)锦江民初字第3565号民事判决。朱知金不服该判决向检察机关申诉，成都市人民检察院向成都市中级人民法院提起抗诉。后成都市中级人民法院于2017年11月16日作出(2017)川01民再120号民事裁定，撤销(2014)锦江民初字第3565号民事判决，发回一审法院重审。一审法院于2018年1月2日重新立案。审理中，朱知金变更解除双方《租房合同》的诉请为确认双方签订的《租房合同》无效。2018年9月18日，一审法院作出（2018）川0104民初43号民事判决。该判决认定：案涉房屋未取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设，且该房屋已被成都市规划管理局认定为违法建设并被强制拆除，故朱知金与刘莹签订的《租房合同》应为无效。刘莹将没有产权证、未取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的案涉房屋出租给朱知金，其也未举证证明对案涉房屋享有使用权，而朱知金在明知案涉房屋无产权证且系靠围墙搭建的情况下，也未核实案涉房屋是否享有使用权，其仍坚持承租并签订《租房合同》，故双方对导致《租房合同》无效均存在过错。并判决：朱知金与刘莹于2014年5月29日签订的《租房合同》无效，刘莹向朱知金返还已付租金4500元、保证金1500元并赔偿装修费损失4500元。现该判决已发生法律效力，刘莹已履行判决确定的给付金钱义务。 一审法院认为，本案案涉房屋因未取得建设工程规划许可证等合法审批手续，且被成都市规划管理局作为违法建设强制拆除，刘莹与朱知金签订的《租房合同》已经一审法院作出的（2018）川0104民初43号生效民事判决确认为无效。而该《租房合同》无效后，朱知金是否应向刘莹支付房屋占有使用费及数额如何确定，属于无效合同的法律后果问题。对此，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述法律和司法解释规定，房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还依无效合同所取得的财产，这种财产的范围既包括有形的财产即租赁房屋，也包括承租人实际占有房屋所获取的占有利益。而占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。因而出租人有权向承租人主张承租人占用房屋期间的占有使用费。但就法律属性而言，无效合同具有违法性，即违反了法律、行政法规的强制性规定或违背社会公共利益，法律并不支持当事人基于无效合同所主张的全部履行利益。由此在确定承担房屋占有使用费损失的数额时，应当考虑导致合同无效的过错责任，并在此基础上结合案件实际情况作出相应调整以实现当事人之间利益的平衡。本案中，双方《租房合同》已被认定为无效，但朱知金基于合同实际占有使用了刘莹出租并交付的案涉房屋，则其实际占用案涉房屋期间在事实上所获得的利益，应返还刘莹。故刘莹要求朱知金支付占用案涉房屋期间的占有使用费，应予支持。至于房屋占有使用费的具体数额，鉴于一审法院生效民事判决已认定双方对导致合同无效均有过错，对于合同无效后产生的损失双方均应承担相应的责任，同时考虑到案涉房屋系靠围墙搭建而朱知金租赁后曾进行了一定的装修投入，且拆违整治对案涉房屋的正常使用确有较大影响的事实，故本案房屋占有使用费应当在双方原约定的租金标准的基础上适当降低。现一审法院根据本案合同无效的原因及双方当事人的过错程度，并结合双方合同约定的租金标准、朱知金占用案涉房屋的期间及对房屋的实际使用情况，酌情确定朱知金支付刘莹房屋占有使用费18000元。关于刘莹主张朱知金赔偿其住房木门、卷帘门锁损坏的经济损失共计600元，因刘莹未提交充分有效的证据证明其损失主张，且朱知金对此不予认可，故一审法院对刘莹的该项诉讼请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、朱知金于判决发生法律效力之日起十日内向刘莹支付房屋占有使用费18000元；二、驳回刘莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费941元，由刘莹负担570元，朱知金负担371元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱知金提交以下证据：一、（2017）川01民再119号民事裁定书。拟证明：刘莹没有案涉房屋的土地使用权，刘莹无权收取案涉房屋的占用费。二、《公用设施留守协议》、《公用设施看守协议》。拟证明：案涉房屋的土地实际权利人出现，刘莹不对案涉房屋土地享有收益权。刘莹提交以下证据：一、47号小区的总平面图（从规划局调取）、49号小区的规划平面图（从成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第7796号档案中调取）。拟证明：案涉房屋是47号小区，刘莹是47号小区的业主。朱知金提供的49号小区的规划图来源非法。二、成都市规划管理局的《建设项目执法调查通知书》、《安全隐患整改通知书》、照片、《整改通知书》（从成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第7796号案档案中调取，这是该案中朱知金提交的）。拟证明：朱知金通过非法来源获取上述证据，这些证据均是伪证。 刘莹对朱知金提交的证据发表质证意见称，对（2017）川01民再119号民事裁定书的真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联，不能达到朱知金的证明目的。对留守协议和看守协议的真实性不予认可，2016年9月30日法院将房屋强制还给刘莹，10月朱知金强制进入案涉房屋才出现非法的留守协议和看守协议。 朱知金对刘莹提交的证据发表质证意见称，对证据一两份平面图的真实性、合法性、关联性均予以认可。证据二中的所有证据不是朱知金在成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第7796号案中提交的，朱知金不是该案的当事人，是那个小区的业主找对方诉讼提交的。 本院对朱知金提交证据认定如下：对（2017）川01民再119号民事裁定书真实性、合法性予以认可，该裁定载明，四川省成都市人民检察院系基于在认定合同无效前一审未向当事人进行释明，同时应当中止诉讼未中止，系基于程序不当提起抗诉。裁定结果亦是基于应释明未释明这一程序问题发回重审，并未对实体审理结果做出认定，不能达到朱知金证明目的，本院依法不予采信。二、对《公用设施留守协议》、《公用设施看守协议》，首先无法核实是否系49号家委会与华民物管出具，相关人员亦未到庭就证据的真实性接受询问。即使两份协议为真，亦是朱知金与案外人另行建立的关系，与本案纠纷以及朱知金是否应向刘莹承担责任不具有关联性，本院不予采信。 本院对刘莹提交证据认定如下：对47号小区的总平面图、49号小区的规划平面图、成都市规划管理局的《建设项目执法调查通知书》真实性、合法性、关联性予以认可。二、对《安全隐患整改通知书》因无相关单位盖章，无法核实真实性，本院依法不予采信。对照片、《整改通知书》因形成于二审前，且朱知金在一审已就上述证据进行提交，本院不再作为新证据进行审查。 对一审朱知金提交的华民物管出具的《整改通知书》和成都市锦江区惜字宫社区居民委员会出具的《证明》，本院经审查，出具单位并未出庭对上述文件接收询问，同时也无其他证据进行佐证，一审未予以采信并无不当。本院经审理查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：朱知金是否应当向刘莹支付房屋占有使用费。对此，本院评述如下： 关于朱知金是否应当向刘莹支付房屋占有使用费的问题。朱知金主张刘莹非法占有使用案涉房屋所在土地且未对案涉房屋支出过建设成本，无权主张对案涉房屋享有收益。对此本院认为，成都市锦江区人民法院作出的生效（2018）川0104民初43号判决已认定案涉租赁合同无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，朱知金基于对案涉房屋的占有获取了占有利益，该占有利益应当以折价补偿的方式向合同相对方予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，根据该规定，刘莹作为案涉合同相对人，有权要求朱知金按照租金标准支付房屋占有使用费。 对朱知金主张其在本案中不存在过错，本院认为，案涉房屋无产权证，朱知金在签订案涉租赁合同之前应审慎查明案涉合同是否具有建设工程规划许可证。其未尽到审查义务，仍坚持签订案涉租赁合同存在过错，故对朱知金上述主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人朱知金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由朱知金负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 郑帅 书 记 员 罗菲