福建省寿宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0924民初788号 原告：宁德市有德物业管理服务有限公司寿宁分公司，住所地福建省寿宁县**东方商住城**楼**，统一社会信用代码为913509243375260328。 法定代表人：施能春，公司负责人。 委托诉讼代理人：刘建平，福建博知律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范舒，男，1964年6月18日出生，汉族，该公司员工，住福建省寿宁县。 被告：朱银英，女，1972年9月5日出生，汉族，户籍住所地福建省寿宁县，原住福建省寿宁县鳌阳镇东区东方××小区××号楼××室，现下落不明。 原告宁德市有德物业管理服务有限公司寿宁分公司诉被告朱银英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告宁德市有德物业管理服务有限公司寿宁分公司的委托诉讼代理人刘建平、范舒到庭参加诉讼，被告朱银英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁德市有德物业管理服务有限公司寿宁分公司向本院提出诉讼请求：判令朱银英支付物业管理费3750元。事实和理由：原告自2010年10月至2018年12月在寿宁县东部新区“东方商住城”从事物业管理。2015年4月20日宁德市有德物业管理服务有限公司委托原告代为管理寿宁县东区“东方商住城”物业并有权代为收取2015年4月之前小区部分业主未缴纳的物业管理费。被告系寿宁县鳌阳镇东区东方××小区××号楼××室业主，住房面积为91.16平方米。双方签订的物业服务合同约定：原告提供物业服务，被告按每平方米每月0.8元支付物业管理费，电梯电费和电梯维保费每月300元由已住住户平均分摊，被告每月应支付物业费72.93元。但是，从2013年1月开始至2018年12月服务合同终止时计72个月，被告共欠物业管理费5250元，扣除未返还的交房押金1500元，尚欠物业管理费3750元，经原告催缴及委托律师寄送律师函后，朱银英仍未予缴纳，故原告诉至法院。 朱银英未作答辩,亦未在举证期限内提供证据。 庭审中，原告宁德市有德物业管理服务有限公司寿宁分公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据一、原告《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、法定代表人《身份证》复印件各1张，以证明原告的诉讼主体资格； 证据二、《业主信息登记表》复印件1张，以证明被告的身份信息及诉讼主体资格； 证据三、《前期物业物业管理委托合同》复印件7张、《授权委托书》复印件1张、《情况说明》复印件1张，以证明2010年10月15日“东方商住城”开发商寿宁县新城房地产开发有限公司与宁德市有德物业管理服务有限公司签订前期管理物业及委托原告管理“东方商住房城”小区物业并代为收取未缴纳的物业费的事实； 证据四、《前期物业管理服务协议》复印件1张，以证明双方约定物业管理费为电梯房每月每平方米0.8元、高层（楼梯）每月每平方米0.6元的事实； 证据五、《照片》复印件4张，以证明原告粘贴公告要求东方商住城小区业主缴纳欠缴物业费的事实； 证据六、《委托代理合同》、《授权委托书》、《律师函》、《中国邮政标准快递回执》复印件各1张，以证明原告委托福建博知律师事务所律师向欠缴物业费的东方商住城小区的业主催收物业管理服务费的事实。 此外，本院依职权从寿宁县不动产登记中心调取《寿宁县不动产登记查询结果》1张、从寿宁县市场监督管理局调取《内资企业登记基本情况表》1张、从本院审判信息系统中调取朱银英身份信息情况表1张，以证明坐落寿宁县鳌阳镇东区东方××小区××号楼××室业主朱银英于2020年3月19日将该套房产过户给曾凤贵、吴齐兰及原告公司法人资格、被告身份信息情况的事实。 上述证据，经质证，原告对本院调取的证据均不持异议，且被告朱银英无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为被告自愿放弃对原告诉称事实的抗辩权和所举证据及本院调取证据的质证权利。经审查，原告提供的上述证据及本院调取的证据，其证据真实性，本院均予以确认并在卷佐证。 根据原告提供的上述证据，并结合原告庭审陈述，可确认如下事实： 寿宁县新城房地产开发有限公司是寿宁县鳌阳镇东区东方商住城的建设单位(开发商)。2010年10月15日，宁德市有德物业管理服务有限公司与寿宁县新城房地产开发有限公司签订了《前期物业物业管理委托合同》,合同主要约定:委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止;业主未办理入住手续前物业管理服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米0.60元计算；已交付使用的物业管理服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米0.80元计算；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起按调整标准收取。 朱银英系寿宁县鳌阳镇东区景泰街1号东方商住城12号楼6单元五层605室原业主，产权证号为闽（2018）寿宁县不动产权第0001045号，该房屋的产权登记面积为91.16㎡,此后朱银英于2020年3月19日将该房产过户到曾凤贵、吴齐兰名下。2012年10月22日,朱银英与宁德市有德物业管理服务有限公司东方商住城物业处签订了《前期物业管理服务协议》,协议主要约定:交房时缴纳一年的物业费，电梯房每月每平方米0.80元收取物业费，店面每月每平方米1.00元收取物业费；装修保证押金预交1500元等。协议签订后,朱银英缴纳了装修保证押金1500元，此后从2013年1月开始至2018年12月止未向物业公司缴纳物业管理费，尚欠物业管理服务费为：91.16㎡×0.80元×72个月-1500元(押金)=3750元。 另查明，宁德市有德物业管理服务有限公司寿宁分公司于2015年4月14日成立，2010年10月15日寿宁县新城房地产开发有限公司（开发商）与宁德市有德物业管理服务有限公司签订前期物业管理委托合同后，于2015年4月20日书面委托宁德市有德物业管理服务有限公司寿宁分公司对“东方商住城”小区的前期物业管理及代为收取2010年至2015年期间小区业主未缴纳的物业管理费。同时，宁德市有德物业管理服务有限公司寿宁分公司对寿宁县鳌阳镇东区“东方××小区的物业管理服务至2018年12月30日终止。 本院认为，宁德市有德物业管理服务有限公司寿宁分公司系依法设立的物业管理企业法人,具有物业管理资质。寿宁县新城房地产开发有限公司作为寿宁县鳌阳镇东区东方商住城的建设方,在寿宁县鳌阳镇东区东方××小区××业主大会选聘物业服务企业之前,与宁德市有德物业管理服务有限公司签订的《前期物业物业管理委托合同》,其内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。该委托合同对东方商住城小区的每一位业主包括朱银英在内均具有约束力。同时，原告根据宁德市有德物业管理服务有限公司出具的《授权委托书》代为收取东方商住城小区部分业主在2010年10月至2015年期间拖欠的物业管理服务费并未损害小区业主的利益。此外，根据朱银英与宁德市有德物业管理服务有限公司东方商住城物业处签订的《前期物业管理服务协议》，双方约定同意物业管理服务收费项目按电梯房每月0.80元／㎡、店面每月1.00元／㎡执行,表明朱银英愿意接受《前期物业管理服务协议》的约束，朱银英作为东方商住城小区的原业主,亦有依约按时交纳物业管理服务费的义务，而且物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务,如果部分业主拒不交纳物业服务费,将影响物业小区的整体公共服务,并损害已缴费业主的合法权益，故原告要求朱银英给付2013年1月至2018年12月期间的物业管理服务费3750元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下: 被告朱银英于本判决书生效之日起十日内一次性给付原告宁德市有德物业管理服务有限公司寿宁分公司物业管理服务费3750元。 案件受理费50元,由被告朱银英负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  龚继坚 审 判 员  黄龙州 人民陪审员  徐安静 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  富柳静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示： 1.当事人必须履行发生法律效力的民事判决、裁定或调解书，义务人未在规定的期限内履行或拒绝履行的，权利人可以向人民法院申请执行。 2.申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3.权利人超过法律规定的期限申请执行的，人民法院不予立案执行。