云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8360号原告岑志强，男，汉族，1997年12月6日生，身份证住址昆明市西山区。委托代理人侯雄伟，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人王靖，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师。一般诉讼代理。被告云南中城地商投资有限公司。法定代表人董洪齐。住所昆明市。委托代理人李康鸣，云南云大法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告李秋年，男，汉族，1963年6月15日生，身份证住址武汉市东湖区。原告岑志强诉被告云南中城地商投资有限公司（以下简称“中城地商”）、李秋年执行异议之诉，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员朱蓉独任审判，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告岑志强及被告中城地商的特别授权委托代理人、被告李秋年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑志强诉称：2017年10月30日原告与被告李秋年签订了《房屋买卖合同》并且办理了公证，合同约定：被告李秋年把自己位于昆明市西山区地块）6幢17层1709号房产以总价1117410元售卖给原告，首付款800000元，其中300000元用原告父亲岑双达之前借给被告李秋年的借款冲抵（2017年10月24日借款10万，2017年10月28日借款20万），另外50万原告分别在签订合同后2017年11月1日转帐支付30万元，2017年12月1日转帐支付10万元，2017年12月7日代被告李秋年刷卡支付诉争房产物管费3155.1元，代开发商接房税费11042.64元，代付西山区住建局维修资金11831元，剩余73973元现金支付给被告李秋年，合计10万元，至今付清了首付款80万元。按合同约定应该在办理过户后三日内支付尾款317410元，后由于房屋产权证在银行抵押需先把贷款还清才能赎证过户，2019年11月4日申请人父亲岑双达再次代申请人将房屋尾款31.9万元提前付给被告李秋年用于银行赎证办理过户，但被告赎出房产证去办理过户时才得知该房产已被查封无法办理过户。诉请判令不得对位于昆明市西山区地块）6幢17层1709号房屋进行执行。被告中城地商答辩称：原告岑志强与被告李秋年之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方系长期借款关系。请求驳回原告的诉讼请求。被告李秋年答辩称：认可原告的诉讼请求。本案经公开开庭审理，听取了三方当事人的陈述，三方当事人对下列事实无争议：中城地商因与李秋年租赁合同纠纷一案，经本院作出（2018）云0111民初10819号民事判决书和昆明市中级人民法院（2019）云01民终3631号民事判决书，均已发生法律效力。因李秋年未履行生效法律文书确定的给付义务，中城地商遂向本院申请执行。本院作出（2019）云0111预执109号执行裁定书，查封被执行人李秋年所有的坐落于昆明市西山区地块）6幢17层1709号房屋（不动产权证号：云（2019）西山区不动产权第××号），查封期限三年。本院于2019年9月20日向昆明市不动产登记中心西山登记处送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了该房屋。本院于2020年3月17日张贴（2020）云0111执59号公告，责令李秋年及相关人员在2020年4月2日迁出李秋年名下所有的位于昆明市西山区地块）6幢17层1709号【不动产权证号：云（2019）西山区不动产权第××号】房屋。该房屋登记的权利人为李秋年，登记时间为2019年7月19日。现原告以该房屋已由原告与被告李秋年于2017年10月30日订立《房屋买卖合同》，支付大部分购房款，并且实际占用该标的房屋为由诉至本院，要求排除本院的执行。原告岑志强针对其诉讼主张提交如下证据材料：1、房屋买卖合同，欲证实岑志强于2017年10月30日与李秋年、金艳签订《房屋买卖合同》，购买坐落于润城小区6幢17层1709号房屋，价款为1,117,410元，首期款80万元，其中30万元以李秋年欠岑双达的借款30万元（其中2017年10月24日借款10万元，2017年10月28日借款20万元）冲抵；2、公证书、商品房买卖合同登记备案表、不动产权证书，欲证实涉案房屋所有权人李秋年、金艳将房屋出售给岑志强；3、借记卡帐户历史明细清单、情况说明，欲证实2017年10月24日岑双达向李秋年出借10万元，2017年10月28日，岑双达向李秋年出借20万元，出借人已将借款实际支付给李秋年，前述两笔借款30万元等额冲抵岑志强应付李秋年的购房款30万元；4、借记卡帐户历史明细清单，欲证实岑双达代岑志强支付购房款40万元；5、借记卡帐户历史明细清单、物业服务费用明细清单、收条，欲证实岑志强于2017年12月7日向李秋年支付10万元，其中代付物管费3155.1元，税费11042.64元，维修基金11831元，余额73972元以现金支付。6、借记卡帐户历史明细清单、个人贷款支付凭证、个贷款合同变更服务协议、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明，欲证实因案涉房屋抵押用于银行贷款，于2019年11月4日以岑志强支付的购房款尾款31.9万元清偿按揭贷款后才涤除抵押权，此前因设定抵押权不能办理过户登记；7、怡和物业公司专用收据、中国银联签购单、燃气供气合同、昆明市房屋出租委托合同、昆明怡和物业服务有限公司费用明细单，欲证实岑志强自2017年12月7日起一直实际占有使用案涉房屋。被告中城地商质证称：原告提交借记卡帐户历史明细清单形成于原告岑志强的父亲岑双达与李秋年之间，而岑双达与李秋年存在长期借款关系，不能证实上述款项均为岑志强支付购房款。房屋买卖合同签订时，被告李秋年尚未取得涉案房屋使用权，所以该份房屋买卖合同是伪造的。同时原告持有的物业费、供气合同等用户均是李秋年的名字，不足以证实原告岑志强实际合法占有涉案房屋。被告李秋年认可原告提交证据的真实性、合法性及关联性，本院认为：一、根据原告提交的经由云南省昆明市国信公证处于2017年10月30日公证的《房屋转让预约协议》形成于本院查封之前，真实有效，不违反法律的禁止性规定；二、从原告提交的借访卡帐户历史明细清单进行审查，原告岑志强的父亲与被告李秋年自2017年至2019年期间存在多次帐目往来，双方签订合同后岑双达向李秋年转款金额合计71.9万元（其中2017年11月1日转300,000元，2017年12月1日转款100,000元，2019年11月4日转款319,000元），其余2017年8月29日、9月9日的转款时间在双方签订房屋转让预约协议之前，与原告主张的双方约定的以借款抵房款（原告主张的2017年10月24日借款10万元，2017年10月28日借款20万元）并不吻合，不能认定为支付购房款。根据上述认证，本院确认如下事实：原告岑志强与被告李秋年及金艳（与李秋年系夫妻）于2020年10月30日签订《房屋转让预约协议》并办理了公证，约定岑志强向李秋年购买涉案位于昆明市西山区地块）6幢1709号房屋，房屋总价为1117410元。合同签订后，原告岑志强之父岑双达共向被告李秋年支付购房款719000元。现涉案房屋由岑志强委托北京美丽屋资产管理有限公司办理出租事宜。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告岑志强与被告李秋年虽形成房屋买卖合同关系，但原告提交接证据不能证实其已支付全部价款，不能满足能够排除本院执行涉案房屋的四个条件，故原告岑志强对本院执行被执行人李秋年名下位于昆明市西山区地块）6幢17层1709号房屋提出案外人异议不能成立，本院对其诉讼请求不予支持。据此，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第三款之规定，判决如下：驳回原告岑志强的诉讼请求。案件受理费14857元，由原告岑志强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  朱蓉二〇二〇年十一月十四日书记员  于晶