广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初19219号原告（反诉被告）：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：赵晓凤，女，汉族，1996年2月10日出生。委托诉讼代理人：张翔宇，男，汉族，1994年12月26日出生。被告（反诉原告）：林某某，女，汉族，1990年4月3日出生，住址广东省深圳市罗湖区。原告深圳市乐有家房产交易有限公司与被告林某某居间合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员张凌炜适用普通程序独任审理。诉讼过程中，被告在答辩期限内向本院提出管辖权异议的申请，经审查，本院裁定驳回了被告的管辖权异议。裁定生效后，被告提起反诉并经本院依法受理与本诉合并审理。本院于2020年11月18日对本案进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人赵晓凤、被告林某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金11300元并支付违约金14221元（自签订合同之日2018年11月3日起按日万分之五计至被告实际付清之日止，暂计至2020年1月6日为14221元）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2018年11月3日促成被告与卖方张卫理签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：双方交易位于深圳市宝安房产，成交价442万元；被告应在签订合同当日向居间方支付佣金66300元，如延期支付，则被告须支付原告以全额佣金为基数按日万分之五计算的延期付款违约金。签订合同后，原告充分履行居间义务，积极跟进并协助双方交易涉案房产。2019年6月6日，被告拿到新的房产证完成涉案房产的所有权转移，但被告至今未支付原告剩余佣金11300元。原告多次通过电话或按合同约定地址向被告邮寄催告函催告被告支付剩余佣金，但被告均予以拒绝。原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。被告书面答辩称：一、被告并非故意不向原告支付剩余佣金11300元。1、原告作为专业的房屋中介公司，并未正确全面地履行合同义务。2018年11月3日晚上被告通过原告带看房产，当时房屋是精装修状态，被告当场对房屋装修现状进行了视频拍摄，并根据房屋当时的装修状态与卖方进行价格商谈，双方达成协议后将剩余合同事宜交予原告处理。原告在未对房屋的查封抵押状态进行全面核实的情况下，要求买卖双方当场签订房屋买卖合同，为减少己方的责任未向被告告知可以将定金托管于中介公司，也未提醒被告选择定金互转所存在的风险，要求被告当场将部分定金5万元直接转账给卖家，致使买卖双方在后来的交易中出现一些问题。为当场促成交易，原告使用不规范的合同版本（因当时只是对该房产进行预约交易，原告应当给买卖双方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》）进行签订，其工作人员提供的合同版本是《二手房买卖合同及居间服务合同》，且使用格式条款未向被告告知注意免除或者限制责任的条款，事后在被告提出需重新签订合同事宜时，其工作人员通过电话威胁被告合同已签订，我们不交易也得把交易进行下去，否则就要承担违约责任。正因此事，被告分别向深圳市消费者保护协会和深圳市房地产中介协会进行投诉，原告为平息事端，于2018年11月14日联系我们商量解决问题，对于房屋买卖合同，买卖双方仅签订了书面补充协议，对于居间佣金的支付方式作了口头约定（2018年11月3日三方在场时已支付其佣金5000元），房屋办理过户手续后向其支付部分佣金，房产交付后再向其支付剩余佣金。同时，原告要求被告撤回投诉，因房产交易需要他们积极跟进处理，被告同意了他们的撤回投诉要求。2、在整个交易的过程中，原告并未积极对交易进行跟进。一直都是被告掐着时间节点主动联系原告并督促他们跟进交易的每个步骤。因被告需在房产过户办理房屋按揭贷款，2019年3月5日被告主动联系原告要求他们及时跟进房产的交易，安排被告向银行办理贷款．原告告知时间尚早，向银行办理房屋按揭贷款手续仅需2周时间为由让被告耐心等待。3月17日被告再次联系原告协助其向银行办理贷款事宜。直到4月8日原告才安排工作人员带我们到银行办理房屋按揭贷款事宜，至6月份这笔贷款才下来，耗时2个月之久。包括后期交房、办理水电燃气等过户，均是被告一再联系原告进行安排协助处理。3、最后一笔佣金未向被告支付的直接原因是因为两个原本包括在精装修里面的智能马桶盖。2019年7月5日，被告与卖家在原告的协助下进行房屋交接清点时，现场发现两个原已安装在客卫和主卫的智能马桶盖不见了，被告当场向卖方提出，卖方表示会把两个智能马桶盖和房屋的装修图纸一起送回来。但此事到最后不了了之。原告告诉被告，智能马桶盖未写进家电交付清单里面，卖方有权不予交付，并在我们明确提出异议未在交房确认书上签字同意发放交房保证金给卖方的情况下，原告擅自将交房保证金退还卖方，之后原告要求被告支付剩余佣金11300元。智能马桶盖原本就固定在马桶上与马桶配套使用，本是精装修的一部分，被告是根据当时看房时房屋精装修的整体情况与卖家进行议价，交房时本应附属于房产一并交付。看房时原告也在现场，对这两个智能马桶盖是否需要额外写进家私家电交付清单里面应该比我们更清楚更专业，但原告在签订家私家电交付清单时并未将其单独提出来，工作存在疏忽，在交房时被告发现智能马桶盖不见提出异议后故意回避己方责任，原告对被告的损失负有不可推卸的责任。二、关于原告诉请的违约金。1、违约金本是对故意违约人的惩罚，同时是为了补偿无过错一方所受损失，但在本案中，被告未向原告支付剩余佣金并非出于故意，且原告的交易当中存在多项不规范行为，对原告的财产造成了损失，被告有权要求原告进行作价赔偿。2、在签订合同时原告并未对合同中的违约条款向买卖双方尽到注意提醒义务，条款中仅有买卖双方的违约责任约定，却没有对原告违约责任的约定，有失公平。3、被告与原告后来对佣金的支付方式另外进行了口头约定，而非原先的居间合同中约定的“佣金在签订合同时付清”。被告有权拒绝按照此条款约定支付违约金。三、关于原告所述曾多次通过电话并按合同约定地址向被告邮寄催告函一事。1、被告在期间只接到原告总部的—个电话，向被告了解剩余佣金未支付的缘由，被告向其告知了具体原因是因为其门店工作人员在签订合同的疏忽致使被告在接收房产时损失了两个智能马桶盖，并让他们对此进行作价赔付。之后原告总部便再无联系过被告。2、原告诉称说按照按合同约定地址向被告邮寄过催告函，被告对此事表示并不知情。首先，合同并未对联系被告的地址进行约定；其次，原告提供的证据中快递单号显示向被告邮寄催告函的地址并非被告在此期间所居住的地址。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。被告并根据上述答辩意见提出反诉请求：判令原告对被告的财产（智能马桶盖）损失折价赔偿5000元并承担本案诉讼费。针对被告的反诉，原告书面答辩称：一、原告成功促成双方签订房屋买卖合同，并协助双方办理交易手续至交房，已履行完毕居间义务。1、涉案房产交易使用的《二手房买卖及居间服务合同》虽为原告提供，但内容多为填充式条款，且备注留有空白供交易双方协商适用，并非格式条款。2、合同第四条约定了定金支付方式，在该条中原告通过加粗、下划线等显著标注方式提醒定金互转存在的相关风险，原告已尽告知义务。3、合同第九条明确约定了被告应在签订合同当天支付佣金66300元，被告在交易中拖延支付，原告一直要求其按约支付，但面对被告的拖延支付以及向其它机构投诉的施压方式，原告无奈同意被告在交付钥匙前结清全部佣金，但被告在2019年7月28日收到钥匙后仍不结清剩余佣金。二、房内智能马桶盖的交付属于房屋买卖合同的权利义务内容，根据合同相对性，被告应向卖方追责，而非原告，被告要求原告承担马桶盖的赔偿责任于法无据。综上，原告在居间服务过程中不存在过错，并未对被告造成任何损失，“卖方未交付马桶盖”不能作为被告拒付佣金并承担违约责任的正当理由。经审理查明，2018年11月3日，被告（买方）与原告（居间方）及案外人张卫理（卖方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：交易房产为位于深圳市宝安区房产（以下简称涉案房产），交易价格为442万元；该房产权现状为有抵押；房产所附租约现状为无租约；交易定金35万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5万元，本合同签订后5个工作日内再向卖方支付定金30万元；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金66300元，佣金应在签订本合同时付清；买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之五向居间方支付延期付款违约金；合同备注“①业主自行赎楼；②业主配合产权满两年过户”；合同还对其它权利义务作了约定。同日，三方还签订了《信息告知书》和《交易节点确认书》。但原告提交的《信息告知书》记载原告和卖方的签署时间为2018年11月3日，被告的签署时间则为2018年11月14日，上面载明的交易房屋为“有抵押”，被告庭审时陈述该告知书系2018年11月14日补签；而被告提交的《信息告知书》记载三方签署时间均为2018年11月3日，上面载明的交易房屋为“无抵押”，被告并提交了涉案房产的不动产权资料电脑查询结果表的照片，查询结果表上显示打印日期为2018年11月6日，被告以此证明原告未在签订涉案房屋买卖合同之前查询和确定房产信息而不清楚房产抵押状态，故签约当日所填写的《信息告知书》记载为房产无抵押，在合同签订之后原告方对房产信息进行查询而确定涉案房产有抵押。上述合同签订后，被告认为原告未提供规范的合同版本，且没有尽到定金可选择监管方式的提醒义务，导致被告选择了直接支付卖方定金的方式，同时因原告的疏忽而未在合同签订之前核实房产存在抵押这一情况，从而提高了交易风险，被告要求重新签订合同而未果，被告据此分别于2018年11月8日、9日向深圳市房地产中介协会和深圳市消费者保护协会对原告进行投诉。2018年11月14日，被告与原告及卖方签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：因房产2019年4月24日满两年，买卖双方协商一致同意等房产满两年后安排办理过户；买卖双方协商一致，同意将剩余定金30万元托管至原告，按照主合同中的定金托管C选项处理，达到放款条件5个工作日放款至卖方账户，但买方仍要按合同约定日期将定金30万元转入原告对公账户。之后被告撤回上述投诉。2019年6月，涉案房产产权转移至被告名下。2019年7月28日，涉案房产钥匙由原告交付给了被告。另查，2018年11月3日，被告签约前与原告工作人员及卖方到涉案房产处看房时，房内两个卫生间均安装有智能马桶盖；当日买卖双方签署的《家私家电清单》中并未涉及该两个智能马桶盖的内容。而在卖方交房时，两个智能马桶盖已被更换。交房时被告对智能马桶盖被更换这一情况提出了异议，当时卖方同意寄回原来安装的两个智能马桶盖，但之后卖方只寄回了一个智能马桶盖给原告，被告一直未前往原告处领取该马桶盖，原告确认目前仍存放在原告处。又查，对于佣金的支付时间，经原告经办人员和被告几次沟通，最后原告经办人员确定被告可在过户时支付佣金3万元、交房屋钥匙前结清，被告又提出过户时支付佣金3万元、剩余待卖方提供了房屋图纸和马桶后再支付，原告经办人员提出要跟负责人商量，看是否水电燃气过户时支付佣金2万元、剩余佣金待“东西到了再给”。至原告起诉时，被告已支付佣金55000元。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的居间合同关系。原告促成被告与案外人签订涉案房产买卖合同，被告应向原告支付佣金作为原告提供居间服务的报酬。关于被告应支付的佣金金额，虽然涉案合同中约定了被告应支付的佣金金额为66300元，但从本案查明事实来看，原告作为居间方，在促成买卖双方签订房屋买卖合同之前，确实存在原告未查明确定交易房产是否有抵押这一情况，而该抵押事实对买方就房产交易的风险预期以及买卖双方的具体交易方式、细节均会产生较大程度的影响，事实上被告也在得知房产存在抵押后而对定金支付方式产生疑虑和异议，因此，原告在未查明房产抵押状况的情况下即让买卖双方签订房屋买卖合同而导致后续产生了一些交易争议，居间服务就此存在一定瑕疵，故，结合考虑佣金是居间服务的对价、原告在涉案交易过程中提供的居间服务情况（包括存在瑕疵情况）以及买卖双方整个交易过程情况等因素，本院酌情将被告应支付的佣金总金额调整为60000元，扣除被告已支付的佣金55000元，被告还应支付佣金5000元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金，因被告对定金支付问题产生疑议而要求重新签订合同，之后双方又就佣金支付时间进行了多次协商和变更，而如前所述，原告提供的服务确实存在一定瑕疵并在一定程度上导致争议产生，因此，原告要求被告按照原合同关于佣金支付的约定条款主张逾期支付佣金的违约金，依据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿财产损失5000元的请求，首先，虽然买卖双方签署的《家私家电清单》中并未涉及该两个智能马桶盖的内容，但从查明事实来看，交房时三方对于智能马桶盖被更换一事均是认可的，卖方亦表示同意退还智能马桶盖，故《家私家电清单》是否记录了马桶盖的内容并未对各方认可事实本身和被告提出异议的机会产生实际影响；其次，交付符合看房时交易双方确定的房屋状态和房屋设施属于卖方在房屋买卖合同项下的义务，而非居间方的合同义务，居间方系提供协助方；再次，没有证据证明智能马桶盖的被更换系因原告原因而导致，因此，被告要求原告赔偿智能马桶盖被更换而导致的财产损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林某某应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市乐有家房产交易有限公司支付剩余佣金5000元；二、驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告林某某的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费438元（已由原告预交），由原告负担352元，被告负担86元。反诉案件受理费50元（已由被告预交），其中本院实际收取的25元，由被告负担；剩余25元，由本院直接退还被告。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 凌 炜二〇二〇年十一月二十六日书记员 张咪（代）赵雅雯