安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0221民初1757号 原告：朱依霞，女，汉族，1970年12月25日出生，住安徽省芜湖县。 委托诉讼代理人：崔世欣，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：李大军，安徽汪贤文律师事务所律师。 被告：芜湖新翔科技孵化器建设项目开发有限公司，住安徽省芜湖市湾沚区。 委托诉讼代理人：洪至强,安徽洪至强律师事务所律师。 原告朱依霞与被告芜湖新翔科技孵化器建设项目开发有限公司（以下简称新翔科技公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，于2020年10月9日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告朱依霞及委托诉讼代理人崔世欣、李大军，被告新翔科技公司的委托诉讼代理人洪至强参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认2014年9月13日原告与被告签订的《认筹协议书》有效,判令被告按2014年中科南湖郡备案房价与原告签订商品房买卖合同；2.如被告无房可售,请求判令被告赔偿原告因丧失订约机会给原告造成的经济损失33万元(以目前市场房价6500元/平方米与签约时市场房屋售价3200元/平方米之差按房屋面积100平方米计算)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告是芜湖县湾沚镇中科南湖郡楼盘的开发商，原告于2014年9月13日在被告售楼处签订《认筹协议书》,并按约交纳给被告2000元认筹金。协议约定凭认筹登记号在楼盘开盘时优先选房,双方签约成功该认筹金可享受特殊优惠48000元。原告本应能够享受选先选房的权利,但结果售房时因购房者较多,被告未能按约定安排原告优先选房,而是先行将优质房源售出。原告向被告提出异议,要求按协议执行,被告答复下批新楼预售时再给予原告该机会，但此后原告并未能等到被告的任何通知。2018—2019年间原告多次找被告要求履约,均被其拒绝。原告认为，认筹协议书是双方真实意思表示,具备合同法规定的基本要素,是有效的并受法律保护。被告理应履行与原告的签约义务,如不能签约应赔偿原告因丧失缔约机会造成的损失。 被告新翔科技公司辩称：原告诉讼请求及事实理由不能成立，认筹协议并没有确定原告具有优先选房权利，原告并没有丧失订约机会，被告在本案中没有违约行为，被告对原告没有选到合适的房屋不具有任何过错，请求法庭依法驳回原告诉请。 经审理查明：2014年9月13日，原告朱依霞与被告新翔科技公司在被告售楼处签订《认筹协议书》,协议载明：“乙方已对甲方预售的楼宇有了充分了解，自愿依照本协议约定对如下房源向甲方发出认筹意愿：一、1、（空白）；2、（空白）3、（空白）；二、乙方同意签署本协议书时，向甲方支付人民币贰仟元作为优惠登记金。乙方支付的登记金在签署正式认购协议书后，甲方有权将登记金转为认购定金，登记金收款收据将转换为认购定金收据。三、本协议仅作为意愿及优惠权承诺凭证，并仅限于公开发售日使用有效。四、乙方凭此协议书于公开发售日前往《中科南湖郡》现场销售中心认购《中科南湖郡》物业可享受以下特别优惠折扣：四万八千元。五、本协议书的编号不作为正式认购顺序，本协议书不具有对以上意向性房号选定效力。六、乙方使用本协议书时，购房者姓名和身份证须与本协议书信息一致，乙方的非直系亲属不得在认购书上转名或增减名，直系亲属须出示有效证明文件方可转名或增减名，因转名或增减名产生的费用由乙方承担。七、甲乙双方的联络方式以本协议书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址联络不到乙方，则视为已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的相关全部责任。八、乙方凭本协议书认购的房屋套数仅限一套。如公开发售日不能认购到客户意愿物业或乙方放弃正式认购意愿，甲方将于公开发售日后30天内通知乙方到指定地点，乙方凭本协议书原件、本人身份证原件及登记金收款收据办理金额无息退还登记金手续。” 上述《认筹协议书》签订后，原告按约交纳给被告2000元认筹金；被告于2014年9月28日取得“中科南湖郡”项目商品房预售许可证，于次月按备案房价公开开盘销售，但未将公开发售日期通知原告；原告到被告处选房时，因购房者较多,被告未安排原告优先选房,双方未签订商品房买卖合同，原告对此提出异议。2018—2019年间原告多次找被告要求履约,被告不同意按开盘价格进行销售。 本院认为，本案争议焦点是：一、原告与被告签订的《认筹协议书》的法律性质；二、被告是否购成违约。 一、关于《认筹协议书》的法律性质。本案双方签订《认筹协议书》，第四条约定“乙方凭此协议书于公开发售日前往《中科南湖郡》现场销售中心认购《中科南湖郡》物业可享受以下特别优惠折扣：四万八千元”。并非所有的意向书都是预约合同，案涉《认筹协议书》对原告“认筹意愿”的具体房源未作约定（即第一条为空白），亦未确定商品房价格，也没有房屋所处的楼层、大致面积、价款计算方法、签署本约的时间约定，故该协议书不能认定为预约合同，更不属于商品房预售合同。现原告主张该《认筹协议书》的性质属于商品房预约合同或商品房预售合同，显然不符合《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，其请求法院判令按照2014年中科南湖郡备案房价与原告签订商品房买卖合同依据不足，于法相悖，本院不予支持。 二、关于被告未通知原告楼盘发售时间是否构成违约。本案原告主张被告在其楼盘发售时未通知原告构成违约；被告对此予以否认。本院认为，《认筹协议书》虽未直接约定被告应将楼盘的公开发售日通知原告，但载明：“如甲方按上述电话、通讯地址通知联络不到乙方，则视为已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的相关全部责任。”据此，被告如没有通知原告楼盘发售时间的义务，则原告签署该《认筹协议书》并交付2000元将会导致未获得任何可得利益的后果，有违常理。现原告主张被告未通知其楼盘发售时间构成违约，本院予以支持。但原告诉称其已到被告的楼盘发售处选房，故被告未通知原告楼盘发售时间并未导致原告在发售日选房的机会利益受损，《认筹协议书》亦未对未通知的行为约定违约责任，故原告要求被告对该违约行为承担违约赔偿责任的请求，本院不予支持。 三、关于被告是否负有保证原告优先选房的义务。本案的主要争议是：原告诉称其本应能够享受优先选房的权利,但被告未能按约定安排原告优先选房,而是先行将优质房源售出，致使其未能与被告签约，对此被告应承担违约责任；被告则辩称已保证原告有选房的权利，但其不负有保证原告优先选房的义务，故未安排原告优先选房不构成被告违约。对此本院认为：依据双方所签《认筹协议书》的内容，在原告已于被告商品房公开发售日到场选房的前提下，该《认筹协议书》“仅作为意愿及优惠权承诺凭证”，“优惠折扣四万八千元”；且“本协议书的编号不作为正式认购顺序，本协议书不具有对以上意向性房号选定效力；”据此，被告并无保证原告优先选房的义务；在被告没有否定优惠折扣，原告于商品房发售日已到场，且没有证据证明被告隐瞒优质房源导致原告选房范围被人为限制的情况下，原告未选定房源，双方未签订商品房买卖或预售合同系双方未就合同基本条款达成一致的结果，不构成被告违约。 四、关于“优惠登记金”的归属。按照《认筹协议书》第二条、第八条，原告向被告交付的“优惠登记金”，“在签署正式认购协议书后……转为认购定金”，“如公开发售日不能认购到客户意愿物业或乙方放弃正式认购意愿，甲方将于公开发售日后30天内通知乙方到指定地点，乙方凭本协议书原件、本人身份证原件及登记金收款收据办理金额无息退还登记金手续”。本院认为，按照该项约定，若双方交易未成，被告应予返还该“优惠登记金”，且返还义务不受诉讼时效的约束。但原告在诉请中未提出要求退还登记金，在与原告代理人崔世欣的谈话中，崔世欣表示不要求退还登记金，只要求被告以签订认筹协议书时的房价与原告签订《商品房买卖合同》，或者赔偿原告损失。根据“不告不理”原则，对原告未提出的“优惠登记金”的归属，本案不作处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条规定，经本院审委会讨论决定，判决如下: 驳回原告朱依霞的诉讼请求。 本案诉讼费用3125元，由原告朱依霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汪文平 二〇二〇年十一月二十七日 （代公章） 法官助理李颖（兼） 书记员郭雅萌 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。