四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初6264号 原告：成都锐来宝科技有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市双流区西南航空经济开发区工业集中发展区。 法定代表人：金永逊，总经理。 委托诉讼代理人：王欣，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：四川博科斯电力科技有限公司，住所地四川省成都市双流区市场监管管理局。 法定代表人：吴杰，职务不详。 原告成都锐来宝科技有限公司（以下简称锐来宝公司）与被告四川博科斯电力科技有限公司（以下简称博科斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，锐来宝公司的委托诉讼代理人王欣，博科斯公司的委托诉讼代理人侯昊旻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 锐来宝公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.博科斯公司向锐来宝公司赔偿因博科斯公司违约给锐来宝公司造成的各项损失共计1116484.8元；2.博科斯公司向锐来宝公司支付违约金200000元；3.案件受理费由博科斯公司承担。其中，损失构成如下：搬迁地基费用176092元；搬迁运输费用56000元；环评安评费用78000元；改造场地损失：彩钢瓦300000元、环氧地坪37496.8元、水电改造100000元、车间改造121396元；停工利润损失87500元；停工工人损失160000元。事实与理由：锐来宝公司与博科斯公司于2017年7月13日签订《房屋租赁合同》，约定博科斯公司公司将位于成都市双流区××开发区××路××号的厂房部分出租给锐来宝公司，合同约定租赁期限为5年，自2017年8月15日起至2022年8月14日止，且锐来宝公司享有优先续租权，合同签订后锐来宝均按照合同约定支付房屋租金支付房屋租金。2019年7月，博科斯单方提出上调租金，并一直与锐来宝公司沟通协商，后经多方协商，双方未就上调租金达成一致意见，故锐来宝公司按照合同约定支付租金并使用房屋，博科斯公司未对合同履行提出任何异议。2019年12月18日，博科斯公司发函告知锐来宝公司不再续租房屋并要求锐来宝公司搬离园区，甚至采取断电等措施加以逼迫，给锐来宝公司造成严重损失。博科斯公司提前收回房屋属违约情形。由于案涉租赁合同约定的仲裁机构不存在，故该条协议无效，锐来宝公司为维护合法权益诉至法院。 博科斯公司答辩称，第一，锐来宝公司与博科斯公司之间是共同协商一致后终止的案涉租赁合同，博科斯公司不存在任何违约行为；第二，锐来宝公司提出的关于损失以及违约金均没有事实依据和法律依据。博科斯公司请求人民法院依法驳回锐来宝公司诉讼请求。 本院根据经审理查明的事实及法律相关规定认定如下：2017年7月13日，锐来宝公司与博科斯公司签订《房屋租赁合同》，约定博科斯公司公司将位于成都市双流区××开发区××路××号的厂房部分出租给锐来宝公司，合同约定：2-1博科斯公司（甲方）于2017年8月15日前向锐来宝公司（乙方）交付所租赁房屋和按本合同附件中约定有关设备设施。租赁期限5年，自交付钥匙时起算，日期自2017年8月15日起至2022年8月14日止；2-2租赁期满，乙方应如期返还所租赁房屋。乙方如需继续承租，享有优先续租权。3-1办公楼二楼【出租面积】186㎡，高低压成套车间2车间【出租面积】4198㎡，合同期5年，考虑物价上涨，约定第一年、第二年总租金均为871352元；第三年租金总计为914920元；第四年、第五年租金均为940250元；3-2乙方应向甲方支付1个月租金的押金即72000元；3-3甲乙双方约定，该区无物管费。但办公楼二楼室内、2车间保洁由乙方负责，产生的所有费用由乙方自行承担；3-4付款方式，第一年为年付，即合同签订之日（含）起，3个工作日内一次性支付给甲方全年房租；第二年开始改为季付。即上一个已付租金周期期满剩余15日前，需要支付下一个季度租金，逾期未支付视为乙方违约，甲方有权不再续租。乙方以银行转账方式向甲方支付，甲方应在乙方支付房租、押金及其他费用的3个工作日内，提供相应的收据并加盖财务专用章；9-3非本合同规定的情况，甲方在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的双倍向乙方支付违约金并向乙方赔偿搬迁费用、生产损失费用、停工人工费用等损失费用。 2019年9月24日，博克斯公司工作人员通过微信向锐来宝公司工作人员发送“标准厂房租赁合同（锐来宝）”文件，并问“曹总，合同拟出来了，您先看下，有什么问题可以再找吴总商量下”，锐来宝公司工作人员回复晚上看，但并未就合同内容及有关房租的事宜提出协商。 庭审过程中，锐来宝公司陈述其于2019年9月30日、10月30日分别支付两季度租金，已将租金交至2020年2月15日。博科斯公司承认转账已收到，但2020年9月30日所交的款项系支付2019年8月至11月期间的租金，但该笔租金应于2020年7月30日缴纳。 2019年12月18日，博科斯公司向锐来宝公司发送《关于搬离博科斯电力科技园告知函》，因锐来宝公司未按时缴纳房租，根据合同3-4条约定，博科斯公司有权解除合同，不再续租，并要求锐来宝公司于2019年12月19日搬离园区并交焕所租厂房、办公室等，博科斯公司将于2019年12月18日停止供应租赁物内的水、电、气等。同日，锐来宝公司收函后向博科斯公司发送《对四川博科斯电力科技有限公司的告知函》，载明其公司已按时交付租金，博科斯公司无权单方解除合同要求锐来宝公司搬离，如要恶意断电，所造成的损失将依法追究法律责任。2019年12月20日，博科斯公司向锐来宝公司送达通知，载明2019年12月19日下午15时园区开始停电，来电时间待定。2020年12月21日、12月22日、12月23日、12月24日、12月26日、12月27日、12月30日，锐来宝公司分别向博科斯公司发送催电通知，博科斯公司自2019年12月20日下午15:00以检查为由给锐来宝公司断电，要求其尽快恢复供电。锐来宝公司当庭陈述2019年12月30日以后博科斯公司恢复了供电，但供电原因系锐来宝公司要追究博科斯公司的破坏生产经营罪，其才恢复供电。 锐来宝公司于2020年1月22日前搬离案涉租赁房屋。 2020年1月14日、3月2日，博科斯公司向锐来宝公司出具《电费收取通知单》，分别为2019年12月13日至2020年1月10日期间的电费36560.3元以及2020年1月11日至2020年1月22日期间的电费25282.68元。 2020年3月10日，博科斯公司与锐来宝公司在案涉租赁合同附件1上盖章并由法定代表人或授权代表签字，该附件1为交接单，同时载明“2020年3月10日已交接完毕，合同已终止。” 另查明，锐来宝公司搬入案涉租赁房屋时，产生如下改造改建费用：1.彩钢板搭建费用300000元；2.环氧地坪费用37496.8元；3.车间水电气改造费用100000元；4.车间设备地基、车间板房改造费用121396元；5.设备地基、废铁屑池、线槽、水池费用187324元；6.设备搬迁费用36000元；7.环境影响评价费用76000元。 2019年12月30日，锐来宝公司与四川省国环环境工程咨询有限公司签订《环境影响评价技术服务合同》，约定费用为30000元。 2020年1月2日，锐来宝公司与四川家美建筑装饰工程有限公司签订《车间改造及设备地基施工合同》，载明锐来宝公司搬入新的场地，需进行修建设备地基、地面硬化、废钢废铝堆放池，共费用为176092元。后锐来宝公司向四川家美建筑装饰工程有限公司支付176092元。 2020年1月15日，锐来宝公司与成都快达机电设备安装工程有限公司签订《搬迁服务合同》，载明工期为2020年1月18日至1月20日，由成都双流区西南航空港空港四路2800号搬迁至成都双流西航港空港牧语街118号，工程费用为56000元。后锐来宝公司向成都快达机电设备安装工程有限公司支付56000元。 锐来宝公司审计报告显示2019年公司年度利润总金额为2130610.79元，净利润为1967549.71元。 锐来宝公司的2020年12月的工资表显示，12月工资共计285919.74元，并附有相应的支付凭证。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《关于搬离博科斯电力科技园告知函》、电费收取通知单、庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，锐来宝公司与博科斯公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约全面履行各自的义务。 一．关于合同解除的问题。 锐来宝公司诉称系博科斯公司于2019年12月18日向其发送告知函，因锐来宝公司未按约支付租金，通知解除合同并要求博科斯公司搬离案涉房屋，且以断电的方式迫使其搬离，合同于2020年1月22日实际解除。博科斯公司主张因双方就逾期支付租金等问题产生矛盾，合同系双方协商一致于2020年3月10日解除。 本院认为，锐来宝公司虽逾期支付租金，但系基于双方再次协商租金标准等事宜所致，并非恶意拖欠，博科斯公司亦未向其催缴租金，且锐来宝公司已于2019年9月30日、10月30日分别支付两季度租金，已将租金交至2020年2月15日。锐来宝公司逾期支付租金的行为不会导致合同目的不能实现，博科斯公司亦不能因此行使单方解除权。后博科斯公司以停电的方式导致锐来宝公司无法正常生产经营，租赁合同无法继续履行，锐来宝公司于2020年1月22日搬离案涉房屋，因春节和新冠肺炎疫情的影响，双方于2020年3月10日办理书面交接，终止合同，故租赁合同已解除。 二、关于违约责任的问题。 博科斯公司向锐来宝公司发出解除合同的意思表示，并以停电的方式迫使锐来宝公司搬离，导致租赁合同目的不能实现，博科斯公司应当承担违约责任。租赁合同约定，博科斯公司在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该房屋的，博科斯公司应按提前收回天数的租金的双倍向锐来宝公司支付违约金并向锐来宝公司赔偿搬迁费用、生产损失费用、停工人工费用等损失费用。现锐来宝公司既主张了损失赔偿共计1116484.8元，又主张了调减后的违约金200000元，博科斯公司辩称同时主张违约金和损失标准过高，本院认为应以实际损失为基础认定博科斯公司的违约责任。新搬迁地址的改造改建部分可以继续生产使用，不属于损失，不应重复计算，故本院以锐来宝公司的实际损失为基础，考虑到租赁合同已履行过半期间，故本院仅支持部分诉请，酌定博科斯公司应赔偿锐来宝公司损失费用如下：1租赁合同明确约定，博科斯公司在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应向锐来宝公司赔偿搬迁费用，故搬迁费用56000元应由博科斯公司承担；2.租赁合同明确博科斯公司在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应向锐来宝公司赔偿生产损失费用、停工人工费用，本院参照锐来宝公司2019年的审计报告的净利润及2019年12月的工资发放情况，酌定在断电及搬迁期间（十余天）的利润损失和人工费用为200000元；3.考虑到案涉房屋已使用两年多，故案涉房屋的改造改建等损失酌定为378144.4元[（车间设备地基、车间板房改造费用121396元﹢环评安评费用76000元﹢彩钢瓦300000元﹢环氧地坪37496.8元﹢水电改造100000元﹢车间改造121396元）÷2］。以上共计634144.4元。超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川博科斯电力科技有限公司于本判决生效之日起三日内向成都锐来宝科技有限公司赔偿各类费用共计634144.4元； 二、驳回成都锐来宝科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为8324元，四川博科斯电力科技有限公司5071元，成都锐来宝科技有限公司3253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  程悦