江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初2255号原告：无锡达林商业管理有限公司，统一社会信用代码9132020630183579X4，住所地无锡惠山经济开发区堰桥街道堰新路****楼商务中心****-2（开发区）。法定代表人：张仕堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：王淼，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涵星，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告：康文松，男，1986年11月15日出生，汉族，住河南省潢川县。原告无锡达林商业管理有限公司（以下简称“达林公司”）与被告康文松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告达林公司的委托诉讼代理人王淼、张涵星，被告康文松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告达林公司向本院提出诉讼请求：一、判令双方签订的《华宇商业中心商铺租赁合同》于2018年9月26日解除；二、判令康文松支付租金64278元、物业管理费5575.84元及逾期付款违约金；三、判令康文松支付优惠期租金30978元及逾期付款违约金；四、判令康文松支付逾期返还商铺的占有使用费81626.89元；五、判令康文松承担合同解除违约金32526元。事实与理由：康文松承租其商铺，拖欠其租金并在2018年9月擅自撤场，遂诉至法院，望判如所请。被告康文松辩称，对欠付租金的金额不认可；其撤场时，合同已经到期，不构成违约；其在离开时与商场负责人协商过，其无法继续经营，可将店内遗留物品抵扣欠付房租。经审理查明，2015年5月，达林公司与康文松签订了广场商铺租赁合同，约定：康文松向达林公司租赁位于无锡市××路××号××广场××栋××号商铺，租赁面积121.25平方米；租赁期限三年，2015年7月28日至2018年7月27日；租赁优惠期自2015年7月28日至2015年10月27日、2016年7月28日至2016年10月27日（装修期自2015年6月28日至2015年7月27日止），租赁优惠期内康文松无需缴纳租金，但需要缴纳物业管理费和水电费等有关费用；如合同因康文松的原因提前终止或解除，视为康文松不享有前述租金优惠期，康文松需在合同终止或者解除后3日内向达林公司补交优惠期内的所有租金（按照租赁期间内第一年的租金标准计算），达林公司在本合同项下的其他权利不受影响；租赁期限届满，康文松如需续约，需要在租赁期限届满前3个月前向达林公司提出书面申请，达林公司如同意，双方须签订书面协议；如康文松未提出书面申请，或者续约未获达林公司同意，合同则在租赁期满时自动终止；租金按季支付，2015年7月28日至2016年7月27日，月租金5163元，年租金46467元；2016年7月28日至2017年7月27日，月租金5163元，年租金46467元，2017年7月28日至2018年7月27日，月租金5421元，年租金65052元。康文松首期租金缴纳日为2015年6月28日，所缴纳租金为2015年10月28日至2016年1月27日；合同租金按季度缴纳，康文松应在每季度开始前15日缴纳该季度租金；在合同签署日，康文松应向达林公司支付履约保证金10326元，若康文松未完全履行本合同项下的的义务，达林公司有权在履约保证金中扣除康文松所有应付而未付的费用，包括租金、物业管理费以及违约金等；康文松应在交付日2015年6月28日与达林公司办理租赁区域交付，水费、电费以及物业管理费在交付日后由康文松负担；若康文松拖欠租金、物业管理费等，达林公司有权要求以拖欠金额按照每日千分之三计收违约金；康文松应自营业之日起在达林公司规定的营业时间内正常营业，未经达林公司同意，康文松不得间断营业，间断营业累计30日以上，达林公司有权解除合同，不免除康文松违约责任的基础上有权要求康文松支付停业期间的租金；康文松违约导致合同解除或者终止的，达林公司可视情况严重程度要求违约方支付相当于6个月租金的违约金；合同无论以何种原因终止或者解除后，达林公司有权决定要求康文松在合同期满或者解除终止通知后的10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，且须与达林公司办理交接手续，康文松逾期未办理及未拆走的物品，视为康文松放弃所有权，达林公司享有任意处置的权利；达林公司要求康文松拆除装修恢复原状，拆除装修费用由康文松负担，如康文松未予拆除，达林公司有权自行处理。双方另约定物业管理费的缴费标准为5元／月／平方米。合同未就物业管理费的缴费期限作约定。达林公司另向本院提交了涉案租赁商铺的不动产权证及相应商铺委托经营管理协议书，以证明其享有出租权。康文松已缴纳的租金情况，达林公司主张如下：2015年5月17日缴纳租金15489元，对应租期为2016年3月27日至2016年6月26日；2017年12月5日缴纳租金30978元，对应租期为2016年6月27日至2016年12月26日；2018年5月12日缴纳租金10326元，对应租期为2017年3月27日至2017年5月26日；2018年5月22日缴纳租金10326元，对应租期为2017年5月26日至2017年7月26日；2018年7月21日缴纳租金10326元，对应租期为2017年7月27日至2017年9月26日；其主张的租金为2017年9月27日之后的租金。达林公司就此提供了租金缴纳的财务凭证，财务凭证为记账联收据，收据记载了上述缴费金额及对应租期。康文松对上述缴费时间及金额无异议，但主张具体欠付租金金额比达林公司认可的少。审理中，康文松未就租金缴纳情况向本院提供证据。康文松缴纳物业管理费至2017年12月21日，双方对此无异议。双方就租期是否顺延产生争议。达林公司称康文松在2015年7月28日就开业了，但是商场没有整体开业，经与康文松口头协商，将合同期限向后顺延，故合同期限是从2015年的12月27日开始计算的，免租期也从该日起算，租金在免租期满后开始计算，其也未向康文松收取2015年7月至2015年12月的租金。康文松不认可租期顺延的说法，双方未达成一致，按照合同文本，双方合同是在2018年7月27日到期；达林公司确实免除了2015年12月之前的6个月租金，其从2016年开始缴纳租金，之后又免了一次三个月的租金；2015年免去的租金系因商城未能如期开业，造成损失，达林公司以免除租金的方式弥补损失。关于搬离期限，康文松称其在2018年9月和商场负责人协商不再租赁。至2018年10月，其从商场搬离撤场，并电话告知了商场管理人员，店内物品没有带走。达林公司称2018年9月26日为康文松实际撤场日期。达林公司称其在2019年5月23日自行收回商铺，商铺内没有遗留物品。康文松称其走时店内遗留有物品，未就该事实向本院提供证据。审理中，达林公司向本院提交了解约函及签收记录，该函落款日期为2018年10月26日，签收日期为2018年10月29日，由康文松签收。解约函载明：因康文松从2018年9月25日未经达林公司同意，长期闭店未正常经营，且长期拖欠租赁费用，累计超过合同约定的支付期15日以上，故正式函告双方租赁合同于2018年10月31日解除，并定于2018年11月15日办理租赁物返还手续。关于违约金计算，达林公司明确逾期支付租金的违约金为：以5163元为基数，自2017年7月13日起至实际清偿日止；以21330.96元为基数，自2017年10月13日起至实际清偿日止；以37593.96元为基数，自2018年1月13日起至实际清偿日止；以53856.96元为基数，自2018年4月13日起至实际清偿日止；以64882.71元为基数，自2018年7月13日起至实际清偿日止；上述违约金计算标准均为每日千分之0.6。逾期支付物业管理费违约金为：以725.84元为基数，自2017年10月13日起至实际清偿日止；以2544.59元为基数，自2018年1月13日起至实际清偿日止；以4363.34元为基数，自2018年4月13日起至实际清偿日止；以5575.84元为基数，自2018年7月13日起至实际清偿日止；上述违约金计算标准为每日千分之0.6。逾期支付租赁优惠期内的违约金为以30978元为基数，自2018年9月30日起至实际清偿日止，按照每日千分之0.6计算。以上事实有房屋租赁合同、解约函及签收件、记账凭证、收据及记账凭证以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，达林公司与康文松签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于租赁期间，双方虽未就合同期限调整达成书面协议，但从双方确认的缴费区间来看，康文松缴纳的第一期租金对应的是2016年3月27日至2016年6月26日的租金，此后所缴纳租金的对应租期均作了相应顺延。康文松也未缴纳2015年下半年度的租金。康文松在合同文本确定的合同期限到期后，继续占有租赁店铺，双方也没有专门续订租赁合同；综上，达林公司主张合同期限事实上进行了调整，从2015年12月27日计算至2018年12月27日，具有合理性，本院予以采信。康文松关于合同期限没有调整，达林公司免除半年租金系补偿的主张，缺乏证据证明，本院不予采信。虽然双方在康文松实际撤场时间的表述上有一定的出入，但康文松自认其在2018年9月电话联系商场人员撤场事宜与达林公司主张的2018年9月26日撤场能够相互印证。康文松在合同到期前提前撤场，构成违约。达林公司在收到撤场通知后，向康文松发函通知合同于2018年10月31日解除，具有合同解除的效力。本院确定双方合同解除时间为2018年10月31日。康文松应当足额缴纳占有房屋期间的租金和占有使用费。康文松自行离开商铺后，未与达林公司作交接与结算。依照合同约定，达林公司在合同解除10日后即有权自行处置商铺。达林公司的解约函给予了康文松15日的搬迁期。本院确定租金及占有使用费计算至2018年11月15日。康文松主张搬迁时以店内遗留物品抵扣欠付租金，无事实依据，本院不予采信。康文松对欠付租金有异议，但未提供任何租金缴纳的证据。本院依据达林公司提交的租金缴费记录，确认康文松欠付2017年9月27日之后的租金。经核算，康文松应付2017年9月27日至2018年11月15日期间的租金和占有使用费合计73263.4元。达林公司将占有使用费计算至2019年5月23日，无事实依据，本院不予支持。关于物业管理费，依据合同约定及康文松的已缴费情况，达林公司主张的物业管理费5575.84元于法有据，本院予以支持。关于优惠期租金，根据合同约定，康文松提前退租，致使合同解除，不享有优惠期租金。达林公司主张6个月的优惠期租金30978元于法有据，本院予以支持。关于逾期缴纳租金的违约金，达林公司主张按照每日千分之0.6计算，不违反合同约定，本院予以确认。本院根据达林公司主张的租金违约金计费期间确认违约金为：以15489元为基数，自2017年9月13日起至实际清偿日止；以16263元为基数，自2017年12月13日起至实际清偿日止；以16263元为基数，自2017年3月13日起至实际清偿日止；以16263元为基数，自2018年6月13日起至实际清偿日止；上述违约金计算标准均为每日千分之0.6。关于逾期缴纳物业管理费的违约金，达林公司主张按照每日千分之0.6计算，不违反合同约定，本院予以确认。双方合同未就物业管理费的缴费期限作约定，故本院确定从合同解除之日后即2018年11月1日开始计算欠缴物业管理费的违约金。关于逾期支付优惠期租金的违约金，康文松应在合同解除后三日内补交，故本院确定该违约金从2018年11月4日至实际支付日止，以30978元为基数，按照每日千分之0.6计算。因康文松违约导致合同解除，达林公司主张6个月租金32526元于法有据，本院予以支持。鉴于康文松已缴纳了履约保证金10326元，故本院对该部分违约金作相应扣减，为22200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认无锡达林商业管理有限公司与康文松签订的广场商铺租赁合同于2018年10月31日解除；二、康文松于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡达林商业管理有限公司租金、占有使用费合计73263.4元，并承担违约金（以15489元为基数，自2017年9月13日起至实际清偿日止；以16263元为基数，自2017年12月13日起至实际清偿日止；以16263元为基数，自2017年3月13日起至实际清偿日止；以16263元为基数，自2018年6月13日起至实际清偿日止；上述违约金计算标准均为每日千分之0.6）。三、康文松于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡达林商业管理有限公司物业管理费5575.84元并承担违约金（以5575.84元为基数，自2018年11月1日起至实际清偿日止，违约金计算标准为每日千分之0.6）。四、康文松于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡达林商业管理有限公司优惠期租金30978元并承担违约金（从2018年11月4日至实际支付日止，以30978元为基数，按照每日千分之0.6计算）。五、康文松于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡达林商业管理有限公司合同解除违约金22200元。六、驳回无锡达林商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计4531元，由康文松负担2764元，由无锡达林商业管理有限公司负担1767元。该款由无锡达林商业管理有限公司预付，无锡达林商业管理有限公司可在本判决发生法律效力之日申请退回康文松应负担部分诉讼费。康文松应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳应负担部分案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  边 嵘人民陪审员  叶剑军人民陪审员  陈伟东二〇二〇年十一月十三日法官 助理  顾正阳书 记 员  张怡婷