上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10506号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海尚峰实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区银翔路****。法定代表人：陈晓峰，总经理。委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭亮，上海盛联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王正林，男，1961年8月21日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钱逸，上海勤宸律师事务所律师。原审被告：陈晓峰，男，1965年10月26日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭亮，上海盛联律师事务所律师。上诉人上海尚峰实业发展有限公司（以下简称尚峰公司）因与被上诉人王正林、原审被告陈晓峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初5283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。尚峰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或依法改判支持上诉人一审全部反诉请求，驳回被上诉人一审全部本诉请求。事实和理由：1、上海市XX路XX号（以下简称涉案房屋）的产权人实为案外人上海XX集团有限公司（以下简称XX集团公司），故涉案房屋的完整出租路径为：产权人XX集团公司出租给上海XX有限公司（以下简称XX公司），XX公司出租给上诉人，上诉人出租给被上诉人。上诉人从次承租人XX公司处受让的租赁权利，足以对抗同为基于债法上的权利的次承租人XX公司。因此，次承租人XX公司、被上诉人均对上诉人违约，上诉人有权要求被上诉人返还房屋，并支付相应的房屋占有使用费。2、涉案续租协议二于2019年11月30日届满，上诉人与被上诉人就签订续租协议三进行磋商，虽未实际签署，但双方已达续租合意，形成不定期租赁关系。后双方协商一致，变更预付租金金额为50万元（人民币，下同），故上诉人返还被上诉人50万元，系双方自主变更民事法律关系。上诉人拥有涉案房屋合法的转租权至2025年12月31日，未签订续租协议三的原因与责任在于被上诉人不安，但此情况无碍双方的不定期租赁关系。若一审认为XX公司就涉案房屋仍存在合法使用权及转租权亦处于未定状态，本案也应中止审理，而非支持被上诉人的一审诉请。3、一审适用法律不妥。一审应优先适用《中华人民共和国合同法》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等具体法律规定，而非直接依据民法基本原则作为判案依据。被上诉人王正林书面辩称，1、涉案房屋自对外出租以来，均由XX公司对外签订租赁合同并收取房屋租金，管理房屋租赁情况。现上诉人与XX公司签订的租赁合同已届满，XX公司已明确表示不再与上诉人续约，故上诉人实际已丧失对涉案房屋的合法使用权，故上诉人再向被上诉人主张返还房屋并支付使用费，缺乏依据。2、被上诉人在收到XX公司发出的《关于我司与尚峰公司终止租赁协议的通告》（以下简称终止租赁通告）后即要求上诉人返还已支付的租金100万元，经多次催讨后，上诉人返还了50万元，故双方并未协商一致变更付款租金金额为50万元。3、上诉人在涉案房屋内开设饭店，租赁关系的不稳定会直接影响被上诉人的生产经营。被上诉人在收到终止租赁通告后多次与上诉人协商，但上诉人未能提供有效解决方案。而XX公司则明确告知上诉人，若不与其签订新的租赁合同，将收回涉案房屋。被上诉人为保证饭店能够正常生产经营，与XX公司签订了租赁合同，该行为不违反法律规定，也符合社会常理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应当驳回上诉，维持原判。陈晓峰述称，同意上诉人的意见。王正林向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《续租协议三》于2019年12月1日解除；2、上海尚峰实业发展有限公司返还房屋预付租金500,000元；3、上海尚峰实业发展有限公司返还押金40,000元;4、上海尚峰实业发展有限公司赔偿王正林实际损失，以540,000元为基数，按照年利率6%计算,自2019年12月1日起至实际清偿之日止;5、陈晓峰承担连带清偿责任。尚峰公司提出反诉请求：1、王正林立即向尚峰公司返还上海市XX路XX号北侧房屋；2、王正林向尚峰公司支付自2019年12月1日起至实际返还房屋为止的占有使用费，按续租协议三磋商的年租金400,000元，除以365天，即每天1095.89元计。一审法院审理后，于2020年8月10日作出判决：一、上海尚峰实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还王正林房屋预付租金500,000元；二、上海尚峰实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还王正林租赁押金40,000元；三、上海尚峰实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付王正林利息损失，以500,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年12月1日起计至实际清偿本金之日止；四、陈晓峰对判决主文第一至三项付款义务承担连带清偿责任；五、驳回王正林其余诉讼请求；六、驳回上海尚峰实业发展有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计4,600元，由上海尚峰实业发展有限公司、陈晓峰共同负担；反诉案件受理费减半收取计2,650元，由上海尚峰实业发展有限公司负担。双方当事人二审中均未提交新证据。经审理，一审法院查明事实正确，本院均予确认。本院认为，本案的争议焦点为2019年12月1日起，上诉人与被上诉人之间是否存在租赁关系，上诉人是否有权向被上诉人主张返还涉案房屋并支付占有使用费。首先，被上诉人自2008年5月起与XX公司就涉案房屋签订租赁合同后，连续承租涉案房屋至今。期间，在相应租赁合同约定的期限届满后，被上诉人按照XX公司的指示与其指定公司签订新一期的租赁合同。本案中，上诉人与被上诉人间的续租协议二到期后，上诉人与被上诉人未能成功续签租赁协议三，且上诉人与XX公司就涉案房屋的承租权争议涉讼。此时，被上诉人收到XX公司发出的《关于我司与尚峰公司终止租赁协议的通告》，被要求与XX公司直接签署后续的租赁合同。在此情况下，被上诉人基于之前的签约习惯及自身经营稳定的考虑，选择与XX公司直接签订房屋租赁合同并支付租金，符合常理且期间上诉人亦主动退还被上诉人部分预付租金。故现上诉人坚持主张自2019年12月1日起与被上诉人间存在不定期租赁关系，并据此要求被上诉人支付占有使用费并向其返还涉案房屋，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。其次，鉴于租赁协议到期后，上诉人与被上诉人未达成续租协议或形成不定期租赁关系，故上诉人再占用被上诉人预付租金及押金已无合法依据。现一审法院考虑到上诉人主张被上诉人占有返还并支付使用费均系基于房屋租赁这一基础合同关系告诉的请求权，现租赁基础关系不能证成，故驳回相关请求权并判令上诉人返还被上诉人预付租金和押金，符合法律规定，本院予以维持。综上，尚峰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,200元，由上诉人上海尚峰实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 方审判员 赵 鹃审判员 谷玉琴二〇二〇年十一月二十六日书记员 王 申附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。