安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终1166号上诉人（原审被告）：孙献标，男，汉族，1972年8月6日出生，住安徽省铜陵市铜官区。上诉人（原审被告）：孙博文，男，汉族，1993年5月19日出生，住安徽省铜陵市铜官区。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨东青，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：钱叶东，男，汉族，1976年3月11日出生，住安徽省铜陵市铜官区五松新村****，现住。委托诉讼代理人：张敏，铜陵市铜官区。上诉人孙献标、孙博文因与被上诉人钱叶东房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初4847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人孙献标、孙博文的共同委托诉讼代理人杨东青，被上诉人钱叶东及其委托诉讼代理人张敏到庭参加庭前会议。本案现已审理终结。孙献标、孙博文的上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回钱叶东原审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由钱叶东承担。事实和理由：1.一审存在程序错误的问题，案涉房屋系回迁安置房，与其签订房屋买卖合同的并非只有孙献标、孙博文，还有另一名被安置人裴秀英，虽然裴秀英在起诉时已经去世，但依据法律规定应当由依法享有裴秀英财产的继承人参加诉讼；2.上诉人孙博文不是本案适格的主体，案涉房产的被安置对象即房屋所有权人为上诉人孙献标和上诉人孙博文的外婆裴秀英，孙博文收取购房款和在合同上签名的行为均是因为裴秀英不会写字而作为代理人代其履行的民事行为，该民事行为不应由代理人来承担民事法律后果；3.因为客观原因导致双方买卖合同中办理房屋登记和过户手续的合同目的无法实现，上诉人孙献标对此并不存在过错，也不应对此承担责任。依据产权登记机关的要求，在裴秀英已经去世的情况下必须由其继承人全部到场明确放弃继承或确定继承人才可将房屋登记至上诉人孙献标和裴秀英遗产继承人名下，但因为裴秀英第一顺序继承人过多且有部分先于其去世又涉及到代位继承的复杂问题，导致双方合同中约定的办理产权登记过户这一合同目的无法实现。钱叶东辩称：1.本案买卖合同的卖方为孙献标，由于孙博文在签名时将名字签在了甲方的位置，为了慎重起见，钱叶东在起诉时将两人均列为本案当事人。该房屋与另外一房屋均是孙献标、孙博文家庭回迁安置房，签约时，家庭成员与成员之间，它的分配是没有经过政府备案的，因此，我们要求了其他共有权人包括裴秀英等均在合同上进行了签字确认；2.2020年5月26日，涉案的房屋在办理产权登记时，政府开出的住宅专项维修基金，收据上面载明的业主为孙献标、孙博文，没有将裴秀英等安置对象列为业主，故以孙献标、孙博文为本案当事人，主体不存在遗漏，综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。钱叶东原审诉讼请求：1.依法确认双方于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令孙献标、孙博文协助钱叶东办理“铜官区立新佳园63栋302室”房屋登记及过户手续；3.本案诉讼费用由孙献标、孙博文负担。原审法院经审理查明：2018年1月10日，钱叶东（乙方）与孙献标、孙博文及裴秀英、高红琴（甲方）、铜陵市浩天房产中介有限责任公司（委托代理机构）之间签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：第一条房屋基本情况：甲方自愿将坐落于铜官区立新佳园63栋302室住宅（建筑面积92.72平方米）出售给乙方（毛坯）。第二条计价方式与价款：该房屋成交价款为：37.8万元。2018年1月10日，交定金1.5万元整；2018年1月30日前支付34.5万元整，余留房款1.8万元整，待房产证办理下来后支付1万元整，房产证满两年过户当日支付0.8万元整。办理房产过户手续所需一切税、费由乙方承担。第三条双方委托铜陵市浩天房产中介有限责任公司协助办理产权过户手续。乙方向铜陵市浩天房产中介有限责任公司缴纳伍仟元合同保证金（甲方用房屋产权证作抵押），过户当日，保证金转为中介费，多退少补。第四条付款与交谈：本合同签订当日，乙方支付定金1.5万元给甲方，产权过户手续办理前乙方付房屋首付款34.5万元给甲方……备注：因此房办理时为回迀房，双方协商约定达成一致，此房产证办理下来后等满两年办理过户手续，若此房因财产分割等问题导致不能交易过户，则算甲方违约，赔偿违约金陆万元整和乙方所有装修费用。第五条违约事项：甲乙双方同意与房产证办理下来后满两年当日办理过户手续。若此房因财产分割等问题导致不能交易过户则算甲方违约，则赔偿违约金陆万元和乙方所有装修费用……等。当日，钱叶东向孙献标、孙博文及裴秀英、高红琴支付定金1.5万元，孙献标、孙博文及裴秀英、高红琴向钱叶东出具收条。2018年1月30日，钱叶东向孙献标、孙博文及裴秀英、高红琴支付购房款34.5万元，孙献标、孙博文及裴秀英、高红琴向钱叶东出具收条。2020年5月26日，钱叶东交住宅专项维修资金3009元时，发票上载明：业主姓名，孙献标、孙博文。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。钱叶东与孙献标、孙博文及裴秀英、高红琴之间签订了《房屋买卖合同》，是各方当事人真实意思的表示，依法有效，应受法律保护。各方当事人均应依约履行各自义务,钱叶东依约履行自己的义务。孙献标、孙博文未按合同的约定履行自己的义务，属于违约行为。孙献标、孙博文应按合同约定履行协助钱叶东办理“铜官区立新佳园63栋302室”房屋登记及过户手续。钱叶东的诉讼请求，因符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1.原告钱叶东与被告孙献标、孙博文于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告孙献标、孙博文于本判决生效后十日内协助原告钱叶东办理“铜官区立新佳园63栋302室”房屋登记及过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告孙献标、孙博文负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙献标、孙博文二审向法庭提交如下证据：1.铜陵市国土资源局出具的不动产首次登记证明，证明案涉房产初始登记的权利人是淮矿铜陵投资有限责任公司；2.淮矿铜陵投资有限责任公司出具的不动产所有权登记表，证明案涉房产的权利人为孙献标、裴秀英，同时该组证据也是经过铜陵市铜官区土地和房屋征收服务中心盖章确认的；3.铜陵市铜官区西湖镇征地拆迁中心办公室出具的回迁房款结算清单一份，证明案涉房产的回迁安置对象为孙献标和裴秀英。钱叶东质证认为：对上诉人提交的三份证据的真实性没有异议。对于证据1，证明产权是开发公司的证明目的也没有异议，对于证据2和证据3，他里面登记的权利人的名字，实际上，是在我方一审提交提交的回迁结算清单里，所有家庭成员都在里面。因为涉及到他家两套房子，具体哪套房子给哪个人政府是不干涉的，是安置对象家庭内部自己予以分割的。也就是说，这不是政府行为，而是当事人自己的行为。由于该三组证据的出具时间是在我们起诉时提交的房屋缴纳专项维修基金之前，应当以最后一次政府机关确认的专项维修基金交付的时间确定的业主为准。对于上述证据本院认证如下：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均予以认可，对证据1的证明目的予以认可。对原审所提交的证据，双方均坚持原来的证明观点和质证意见。对于原审经审理查明的事实，孙献标、孙博文认为一审判决书认定合同系与孙献标、裴秀英、高红琴所签有异议，从买卖合同的首部来看，甲方出卖人实际上只有孙献标一个人，如果一审认定房屋买卖合同为四人所签，那么钱叶东只起诉孙献标、孙博文是错误的。另外，钱叶东在一审提交的案涉房屋的回迁房款结算清单上面涉及到两套房屋，均为孙献标、孙博文的家庭安置回迁房，四名家庭成员如何分配无法确定。钱叶东对原审查明事实没有异议。本院经核实，案涉房屋买卖合同，以孙献标为甲方，以钱叶东为乙方，在合同尾部甲方处有孙献标、孙博文、裴秀英、高红琴四人签名。其他查明事实同一审。本案二审争议焦点：钱叶东要求确认双方房屋买卖合同有效并且要求孙献标、孙博文协助办理案涉房屋的登记及过户手续的主张是否能够成立？本院认为：1.钱叶东与孙献标签订的房屋买卖合同，孙博文、裴秀英、高红琴亦在该房屋买卖合同上签名确认，应视为明知该房屋的买卖行为。案涉房屋系回迁安置给孙献标、孙博文、裴秀英、高红琴家庭的房屋，尚未办理房屋产权证书，但所有家庭成员均为完全的民事行为能力人，对于该份房屋买卖合同均签字予以认可，该房屋买卖行为不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故该份房屋买卖合同的效力应予确认；2.钱叶东按照双方签订的房屋买卖合同履行了己方的出资义务，孙献标应当按照合同约定在取得房产证后满两年办理过户手续。至本案诉讼时，孙献标仍未取得房产证，一审法院判决孙献标、孙博文按照合同约定协助钱叶东办理案涉房产的登记及过户手续并无不当。综上所述，孙献标、孙博文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十八条第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由上诉人孙献标、孙博文负担。本判决为终审判决。审判长 黄 冬 松审判员 戴 瑞 亭审判员 盛 丽 娜二〇二〇年十一月二十四日书记员 汪颖（代）附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。