广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执复9号 复议申请人（异议人）朱长宏，男，1978年8月6日出生，住所地河南省固始县。 委托诉讼代理人晏辉，广东乐辉律师事务所律师。 申请执行人深圳邦兆房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区红荔西路**凯旋豪庭**201，统一社会信用代码91440300745199413F。 法定代表人刘磊。 被执行人深圳市福爱华投资发展有限公司，住所，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道爱联社区爱华路****301东侧**社会信用代码91440300691153865D。 法定代表人许少科。 被执行人许少科，男，1974年10月12日出生，住所地，住所地广东省惠东县iv> 被执行人许丽珍，女，1977年5月24日出生，住所地，住所地广东省惠东县iv> 复议申请人朱长宏不服深圳市龙岗区人民法院（以下简称“龙岗法院”）作出的（2019）粤0307执异142号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法受理，并组成合议庭进行审查。本案现已审查完毕。 关于深圳邦兆房地产开发有限公司（以下“简称邦兆公司”）申请执行深圳市福爱华投资发展有限公司（以下简称“福爱华公司”）、许少科、许丽珍一案，龙岗法院在执行过程中作出（2019）粤0307执5669号执行公告，责令位于深圳市龙岗区XX房产（以下简称“涉案房产”）内的占有使用人限期腾退相关商铺。异议人朱长宏不服，向龙岗法院提出异议。 朱长宏异议称：1、申请执行人将涉案物业出租给被执行人时，是同意也明知承租人有权转租给异议人的。该转租行为得到申请执行人的认可，即申请执行人自始至终同意异议人享有涉案场地的物上承租使用权，直至2020年7月20日。现因承租人的原因，出租人解除与承租人的合同，但不应当违背当初对承租人享有转租权的承诺，继而牺牲次承租人（即异议人）的利益。承租人拖欠租金可以导致出租人解除与其租赁合同，但是既然出租人事先就明知且承诺、认可承租人的转租权，即认可异议人的次承租权，那么在承租人拖欠租金的情况下，出租人应当直接与异议人联系，由异议人直接向出租人缴纳租金。另外，出租人在解除与承租人的合同时，应当兼顾次承租人的合法预期和利益，通知次承租人直接与其签订租赁合同，向其支付租金。且申请执行人明知异议人合法享有租赁权，在起诉承租人时，未将异议人列为第三人，违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁合同司法解释”)第十六条第二款规定，“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。该条司法解释规定，是鉴于出租人不起诉次承租人的情况的一种司法救济，不能免除出租人不列明转承租人为第三人的责任。2、申请执行人与被执行人的租赁合同与被执行人与异议人的转租合同并非主从合同关系，二者是相互独立的两份合同。根据买卖合同处理原则，前一份买卖合同的解除、不能必然导致后一份买卖合同的解除。根据买卖不破租赁的法律原则，依据举重明轻的逻辑原理，出租合同解除并不必然直接导致转租合同解除。租赁合同司法解释第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。出租合同约定承租人享有转租权，这就属于另有约定的情况。如果出租人否认上述承租人对转租权另有约定，那么根据租赁合同司法解释第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。异议人租赁至今已经数年之久，出租人无权解除。3、异议人作为合法的次承租人对租赁合同解除享有抗辩权。虽然出租人在租赁合同解除后可要求次承租人腾房，但依据上述司法解释第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”。按前述规定，次承租人可以通过代为履行的方式，对抗出租人解除租赁合同的权利，这在一定程度上突破了第一轮租赁合同的相对性、但却维护了第二轮转租合同的相对性。在承租人未履行租金支付义务而致使出租人主张租赁合同解除的情况，次承租人可以通过代承租人支付租金的方式行使抗辩权，从而阻却转租赁合同的解除，保留其继续租赁的权利，维护社会经济秩序的稳定。4、邦兆公司解除福爱华公司的租赁合同后，已经连续接受了异议人支付的租金三个多月。该行为视为在解除与承租人的合同后，同意将涉案房产租赁给异议人。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同”。故邦兆公司视为已经与异议人签订了租赁合同，无权随意解除。综上，请求保障异议人的承租权。 龙岗法院查明，关于邦兆公司与福爱华公司、许少科、许丽珍房屋租赁合同纠纷一案，本院作出的（2018）粤03民终20003号民事判决书已经发生法律效力，判决：1、确认邦兆公司与福爱华公司签订的房地产租赁合同于2016年12月15日解除；2、福爱华公司于本判决生效之日起十日内搬离涉案房产，并将上述房产交还予邦兆公司；3、福爱华公司于本判决生效之日起十日内向邦兆公司支付截至2016年12月15日的租金4919081.65元，以及从2016年12月16日起至实际返还案涉租赁房产之日止按551619.9元/月的标准计算的占有使用费；4、福爱华公司于本判决生效之日起十日内向邦兆公司支付从2016年3月起，以每月拖欠的租金为基数从当月11日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的同期商业贷款利率逐月累计计算的滞纳金（其中2016年3月的租金为102498元，2016年4月至2016年11月的月租金为528238元，2016年12月之后的月租金为554649.9元）；5、邦兆公司没收福爱华公司交纳的押金1584800元；6、驳回福爱华公司的全部反诉请求。由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，邦兆公司向龙岗法院申请强制执行。在执行过程中，龙岗法院于2019年5月15日发出（2019）粤0307执5669号执行公告，责令涉案房产内的占有使用人限期腾退相关商铺。 另查，2014年12月，邦兆公司将涉案房产出租给福爱华公司。2015年1月，福爱华公司将涉案房产出租给深圳市深布龙市场管理有限公司（后改名为深圳市年丰市场管理有限公司，以下简称“年丰公司”）。2015年12月，邦兆公司对福爱华公司的上述转租行为予以确认。2015年7月17日，年丰公司与朱长宏于就涉案101商铺D2签订租赁合同，租赁期限自2015年7月20日至2020年7月20日，该转租行为未经邦兆公司同意，邦兆公司对该合同的真实性不予确认。 龙岗法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于租赁权排除强制执行的规定，其适格主体是涉案不动产的承租人。本案中异议人朱长宏的身份系次承租人，即其通过与被执行人签订转租合同取得次承租权。另根据查明的事实，申请执行人与被执行人之间的租赁合同已被判令解除，异议人作为次承租人，其作为依据的转租合同亦未取得邦兆公司的认可，该转租法律关系不能对抗物权人邦兆公司，其亦不能替代承租人的法律地位，并非提出租赁阻却执行的适格主体，故异议人提请以次承租权阻却该院的强制执行行为并无事实和法律依据。 2019年11月4日，龙岗法院作出（2019）粤0307执异142号执行裁定书，裁定驳回异议人朱长宏的异议请求。 朱长宏不服上述裁定，向本院申请复议，复议理由同异议理由。 本院对龙岗法院查明的事实予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。首先，复议申请人系涉案房产的次承租人，不属于承租权阻却强制执行的适格主体。其次，本案生效执行依据已判决解除申请执行人邦兆公司与被执行人福爱华公司之间关于涉案房产的租赁合同，复议申请人朱长宏与涉案房产次承租人年丰公司签订的转租合同实际也无法履行，且该转租合同并未取得邦兆公司的认可，该转租法律关系不能对抗邦兆公司。综上，复议申请人之情形，不符合上述司法解释的规定。复议申请人之复议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人朱长宏的复议申请，维持深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307执异142号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  吴文举 二〇二〇年十一月十二日 书记员  许 多