四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终969号 上诉人（原审原告）：杨庆芳，女，1966年8月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被上诉人（原审被告）：罗金凤，女，1980年9月5日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：张梅，眉山市恒必诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：吴忌，男，2001年3月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：罗金凤，女，吴忌母亲。 委托诉讼代理人：张梅，眉山市恒必诚法律服务所法律工作者。 原审第三人：吴建英，女，1968年3月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人杨庆芳因与被上诉人罗金凤、吴忌，原审第三人吴建英申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初5242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨庆芳上诉请求撤销原判并改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1．原审法院对房屋价款、按揭贷款的偿付，罗金凤作为买受人的支付能力、房屋占用的实际情况等的认定不当。2．案涉房屋未办理登记过户的过错在买受人，其无权据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定享有权利。 罗金凤、吴忌辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．生效判决确认了案涉房屋买卖合同关系的合法有效；2．房屋未过户非系罗金凤、吴忌的过错所致。 吴建英未答辩。 杨庆芳向一审法院起诉请求：判决准予执行位于眉山市东坡区××道××段××号××幢××单元××层××号房屋﹝不动产权证号：川（2017）眉山市不动产权第0××6号﹞。 一审法院经审理认定事实如下：吴忌系罗金凤之子。法院受理吴忌、罗金凤诉吴建英房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月27日作出（2019）川1402民初1573号民事判决，双方当事人未在法律规定的期限内提出上诉，该判决已发生法律效力。判决书载明认定的事实有：“2016年7月12日，原告吴忌因购买被告吴建英所有的位于眉山市东坡区××道××段××号××幢××单元××层××号房屋向被告支付押金30000元，被告于当日出具《收条》一张，主要载明：今收到罗金凤购买吴建英维多利亚房屋一套押金30000元。2016年7月27日，被告出具《收条》一张，主要载明：今收到罗金凤购买吴建英维多利亚房屋款58000元。2016年11月16日，罗金凤出具《欠条》一张，主要载明：罗金凤购买吴建英位于眉山市东坡区××道××段××小区××栋××单元××号房屋，已付96000元，尚欠吴建英84000元于2016年12月给付24000元，于2017年5月前给付30000元，于2019年前给付30000元。此房为按揭购房，2019年8月（含8月）按揭贷款由吴建英负责偿还，2019年8月后的按揭贷款由罗金凤负责偿还。此房在办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户（变更）登记时，登记为罗金凤之子吴忌的名字，如罗金凤不办理在吴忌的名下，罗金凤应将吴建英在2016年9月至2019年8月的三年按揭贷款给付吴建英。被告于2016年11月16日出具《收条》一张，主要载明：今收到罗金凤购买吴建英维多利亚Ａ2二单元402号购房款16000元。2017年1月31日，被告出具《收条》一张，主要载明：今收到罗金凤2016年10月份至2017年1月3号现金13000元。2017年7月2日，原告通过中国建设银行向被告吴建英转账支付购房款33000元。2018年11月20日，被告作为甲方（卖方），原告吴忌作为乙方（买方），原告罗金凤作为吴忌的法定代理人签订《补充协议》一份，主要载明：甲、乙双方于2016年签订了《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将自己按揭购买的位于眉山市东坡区××道××段××号××幢××单元××层××号的房屋卖给乙方，现双方达成补充协议如下：一、乙方已给付了甲方购房款150000元，双方在签订此补充协议时，乙方再给付甲方购房款30000元。二、2018年11月（含11月）之前的房屋按揭贷款已由甲方偿还，甲方不再另行要求乙方承担此款；从2018年12月起此房的按揭贷款由乙方负责偿还，甲方不再偿还按揭贷款。三、甲方已于2016年签订《房屋买卖协议》后将此房交付给乙方，《不动产权证书》一直由甲方保管。乙方在此协议签订之前用此房担保在中国银行贷款30000元，此款由甲方负责偿还。四、待乙方将此房的按揭贷款还清之日，甲方必须将中国银行的贷款还清，其后甲方配合乙方将该房过户到乙方名下。其产生的税、费由甲、乙双方各承担一半。五、如乙方不按时偿还银行的按揭贷款，所产生的损失及给甲方造成的损失全部由乙方承担，如甲方再用此房做担保贷款，其贷款由甲方负责偿还，如给乙方造成损失，由甲方全部承担。被告于2018年11月20日出具《收条》一张，主要载明：今收到吴忌购房款30000元，连同2016年给付的150000元，总共收购房款180000元。同时，被告出具《承诺书》一张，主要载明：本人承诺吴忌购买维多利亚Ａ2单元402的购房款180000元已全部付清，该房屋属于吴忌所有。”该生效判决载明：“原告吴忌与被告的房屋买卖合同虽系以《欠条》的形式签订，但双方的本质意思是购买房屋，原告吴忌已付清购房款并装修入住至今，且有《补充协议》予以佐证，双方的房屋买卖合同关系成立。该《欠条》、《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，故本院对原告要求确认双方签订的买卖协议有效的主张予以支持。”法院作出（2019）川1402民初1573号民事判决：一、确认原告吴忌、罗金凤与被告吴建英于2016年11月16日签订的《欠条》及2018年11月20日签订的《补充协议》有效；二、驳回原告吴忌、罗金凤的其他诉讼请求。 另，法院受理杨庆芳诉吴建英民间借贷纠纷一案，根据当事人的诉讼保全申请，于2018年11月29日作出（2018）川1402民初5094号民事裁定，对吴建英所有的位于眉山市东坡区××道××段××号××幢××单元××层××号房屋﹝不动产权证号：川（2017）眉山市不动产权第0××6号﹞予以查封。该案经法院审理，于2019年4月18日作出（2018）川1402民初5049号民事判决：一、被告吴建英于本判决生效之日起三十日内偿还原告杨庆芳借款本金350000元及逾期利息（逾期利息的计算方式为：截至2018年11月26日的利息21933元，之后的利息以本金350000元为基数，从2018年11月27日起按月利率2%计算至借款本金实际付清之日止）；二、驳回原告杨庆芳的其他诉讼请求。判决生效后，吴建英逾期未履行生效法律文书确定的债务，杨庆芳向法院申请执行。诉讼中采取的财产保全措施，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。执行中，法院拟拍卖采取诉讼保全措施查封的位于眉山市东坡区××道××段××号××幢××单元××层××号房屋，于2019年9月24日发出公告，罗金凤、吴忌对此提出执行异议。本院于2019年10月30日作出（2019）川1402执异113号执行裁定，裁定中止对上述房屋的执行。杨庆芳不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 另查明，位于眉山市东坡区××道××段××号××幢××单元××层××号房屋系在中国建设银行股份有限公司眉山分行按揭贷款购买，2019年7月至12月每月的按揭贷款由中国建设银行股份有限公司眉山分行从罗金凤银行账户中扣取。罗金凤、吴忌于2016年对案涉房屋进行装修并入住至今。案涉房屋未办理过户登记的原因系按揭贷款尚未清偿完毕。 一审法院认为，本案争议焦点为罗金凤、吴忌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。生效法律文书确定罗金凤、吴忌与吴建英于2016年11月16日签订的《欠条》及2018年11月20日签订的《补充协议》有效，双方房屋买卖合同关系成立。签订《欠条》及《补充协议》均在本院对案涉房屋进行查封之前。后，罗金凤、吴忌对房屋进行装修并入住至今，在法院查封之前已合法占有该房屋。罗金凤、吴忌已按照约定向吴建英支付了现金18万元，并连续偿还房屋的银行按揭贷款，未办理房屋过户登记的原因系按揭贷款尚未清偿完毕，办理过户手续的条件尚不能成就。综上，罗金凤、吴忌对涉案房屋享有的不动产物权期待权，足以排除杨庆芳对第三人吴建英享有的普通金钱债权的强制执行。故对杨庆芳的诉讼请求，不予支持。第三人吴建英经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决：驳回杨庆芳的诉讼请求。 二审中，罗金凤、吴忌提交中国建设银行个人活期账户交易明细一份：罗金凤尾号1938的银行账号从2019年11月起至2020年10月止，按月支付贷款本息1,446.09元；2020年8月10日微信支付电费100元的截屏一张；罗金凤与吴忌欲以此证明案涉房屋在2019年之后均由二人实际支付按揭贷款；案涉房屋电费亦系二人缴纳。杨庆芳质证支付按揭贷款时间晚于杨庆芳债权确认时间，不排除罗金凤、吴忌二人与吴建英恶意串通所致；缴纳电费的事实无异议，但不能证明案涉房屋系二人所有。 本院将在本院认为部分对上述证据综合评述 二审查明的其余案件事实与一审一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证。已生效的（2019）川1402民初1573号民事判决已经确认：罗金凤、吴忌与吴建英房屋买卖关系的书面凭据形成于法院依据杨庆芳申请查封争议房屋前；罗金凤、吴忌合法占有该不动产的时间亦在法院依据杨庆芳申请查封争议房屋前；罗金凤、吴忌亦按照约定支付价款。且二审中罗金凤、吴忌所举证据亦再次与生效判决所查明确认事实相一致。 关于杨庆芳主张案涉房屋未办理过户登记原因：案涉房屋买卖对价未支付部分属于按揭贷款，在按揭贷款尚未履行归还完毕前，本身不具备房屋办理过户登记的客观条件；罗金凤、吴忌与吴建英房屋买卖合同亦约定，此房的按揭贷款还清后，吴建英方协助办理过户登记，即合同约定的办理过户登记的时间尚未到来。罗金凤、吴忌按照房屋买卖合同约定按时支付按揭贷款，现尚无证据显示罗金凤、吴忌支付按揭贷款能力明显不足，且二人更无恶意推延按揭贷款归还完毕时间的行为。故此，一审法院认定案涉房屋亦非因买受人自身原因未办理过户登记本院予以维持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由杨庆芳负担。本判决为终审判决。 审判长  孙春红 审判员  余林峰 审判员  罗 洁 二〇二〇年十一月十六日 书记员  李朋霖