江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0702民初5458号原告：江西中祥置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道****。统一社会信用代码：91360700566289683N。法定代表人：石忠平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张垚，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：曾凡盛，男，1995年10月26日出生，住江西省赣州市安远县。第三人：赣州银行股份有限公司文明支行，，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区新赣州大道**盛合公园****12#、13#商铺。统一社会信用代码：91360700744282055B。法定代表人：张福生，该行负责人。原告江西中祥置业有限公司（以下简称中祥公司）诉被告曾凡盛，第三人赣州银行股份有限公司文明支行（以下简称赣州银行文明支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中祥公司的委托诉讼代理人张垚到庭参加诉讼，被告曾凡盛、第三人赣州银行文明支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告解除原告与被告于2017年11月22日签订的《赣州市商品房买卖合同》和《合作补充协议》（合同编号：2017112200451）以及房屋备案登记手续；2、判令被告返还原告已交付给被告的中祥·玖珑湾二期1号楼2103室给原告；3、判令被告向原告偿还原告已向第三人支付的按揭贷款本金、利息和罚息合计1102086.25元；4、判令被告向原告支付违约金163567.2元，被告已付款项在扣除相应违约金后予以返还；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月22日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》和《合同补充协议》（备案编号为2017112200451号），被告向原告购买中祥·玖珑湾二期1号楼2103室商品房，房屋总价为1635672元，此后，被告向第三人赣州银行文明支行办理了按揭贷款，贷款金额为114万元。但自2018年8月起，被告一直未偿还银行的按揭贷款，被告每月的按揭还款均由原告以承担保证责任的方式予以垫付，至2020年4月10日，原告已将上述商品房的按揭贷款全部还清。《合同补充协议》第6条约定“买受人在使用银行按揭贷款支付购房款时，应严格按银行按揭贷款合同的要求，按时足额的偿还银行按揭贷款。如因买受人未按规定偿还银行按揭贷款，导致银行追究出卖人的连带保证责任时，买受人须偿还出卖人因承担连带保证责任支付的本金及利息外，还须按照本合同第四条约定的房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。在银行追究连带保证责任时，出卖人有权收回该房产重新出售。”为此，原告诉至法院，要求依法处理。原告中祥公司围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照复印件、法定代表人证明，证明原告诉讼主体资格；证据2、第三人企业信息，证明第三人企业信息；证据3、《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》等复印件，证明被告向原告购买中祥·玖珑湾二期1号楼2103室商品房的事实；证据4、担保人履行责任通知书、赣州银行业务凭证（转账凭证）、个人购房担保借款合同，证明被告逾期还款，导致原告代替被告将房屋按揭贷款还清的事实。被告曾凡盛未到庭答辩，亦未向本院提交任何证据。第三人赣州银行文明支行未到庭进行答辩，亦未向法院提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月22日，原告中祥公司（出卖人）与被告曾凡盛（买受人）签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号：2017112200451），其中《赣州市商品房买卖合同》约定：被告以11400元/平方米的价格购买原告开发的“中祥?玖珑湾”二期1幢2103室商品房一套，房屋总价款为1635672元；付款方式为买受人在签订合同前付清首期购房款495672元，其中已含定金50000元，其余购房款1140000元由买受人申请办理银行按揭贷款，并支付给出卖人。合同还就双方其他权利义务进行了约定。《合同补充协议》约定：被告在使用银行按揭贷款支付购房款时，应严格按照银行按揭贷款合同的要求，按时足额偿还银行按揭贷款，如因被告未按规定偿还银行按揭贷款，导致银行追究原告的连带保证责任时，被告除须偿还原告因承担连带保证责任支付的本金及利息外，另须按照原合同第四条约定的房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；在银行追究连带保证责任时，原告有权收回该房产重新出售。补充协议还就其他事项进行了约定。上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付了首期购房款495672元，余款1140000元由被告向第三人赣州银行文明支行办理按揭贷款。被告曾凡盛（借款人）与第三人赣州银行文明支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：2815001701220888），约定被告因购房资金不足，向第三人赣州银行文明支行申请个人购房借款，借款金额为1140000元，借款期限为360个月，自2017年11月23日起至2047年11月23日止，还款方式为按月等额本金，担保方式由中祥公司提供连带保证责任及曾凡盛提供其所购房屋作抵押。上述《个人购房担保借款合同》签订后，第三人赣州银行文明支行依约发放了贷款。因被告自2018年8月起未依约向第三人归还借款本息，第三人赣州银行文明支行于2020年4月10日向原告中祥公司发出《履行担保责任通知书》一份，要求原告代偿被告尚欠第三人之债务，截止2020年4月10日，原告中祥公司代被告曾凡盛向第三人赣州银行文明支行清偿借款本金1070333.26元、利息31554.61元、罚息198.38元，合计1102086.25元。另查明，涉案房产已交付给被告曾凡盛，但尚未办理房屋产权转移登记手续。上述事实，有原告提交的原告的营业执照、法定代表人身份证及职务证明、电子回单、履行担保责任通知、赣州银行文明支行业务凭证、原告提交的《赣州市商品房买卖合同》以及原告的当庭陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告曾凡盛在按揭还款期间，未足额向第三人支付按揭贷款，导致由原告代偿了相应按揭贷款、利息、罚息，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因《合同补充协议》已经对合同解除的情形进行了约定，现被告的行为已符合双方约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，故对原告要求解除双方于2017年11月22日签订的《赣州市商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。在主合同即《赣州市商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。合同解除后，相关备案登记手续亦应解除，被告曾凡盛应将涉案房产返还原告，原告则应将购房款返还被告。针对原告诉请的违约金，虽然符合双方约定，但该违约金计算标准过高，结合本案实际情况，酌定本案违约金收取比例应以5%为宜，故被告应向原告支付的违约金数额为81783.6元。原告为被告向第三人垫付的1102086.25元，原告依法有权向被告追偿，且合同补充协议中亦约定应予以偿还，该代偿利息、罚息与违约金可在原告需返还的购房款中予以抵扣。被告曾凡盛、第三人赣州银行文明支行经本院合法传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西中祥置业有限公司与被告曾凡盛于2017年11月22日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号：2017112200451）并办理解除合同备案手续；二、由被告曾凡盛于本判决生效之日起十日内将赣州“中祥?玖珑湾”二期1幢2103室商品房返还给原告江西中祥置业有限公司；三、由原告江西中祥置业有限公司将购房款1635672元退还给被告曾凡盛；四、由被告曾凡盛支付原告江西中祥置业有限公司违约金81783.6元；五、由被告曾凡盛向原告江西中祥置业有限公司返还代偿损失1102086.25元；上述第四、五项给付义务由原告江西中祥置业有限公司在应退还给被告曾凡盛的购房款中1635672元直接抵扣，剩余购房款451802.15元由江西中祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还给被告曾凡盛；六、驳回原告江西中祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19521元，由被告曾凡盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  肖赣秋人民陪审员  周传燕二〇二〇年十一月三日法官助理刘丽萍书记员吴金凤