山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁08民终3661号 上诉人（原审被告）：济宁鑫盛房地产经纪有限公司，住所地济宁任城区南苑街道南池春晓沿环城西路消防通道**第2间，统一社会信用代码91370811MA3M3LLT7H。 法定代表人：吴潇满，经理。 委托诉讼代理人：王建，山东宏易律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卢云燕，女，1975年8月26日出生，汉族，住济宁高新区。 法定代理人：卢某，男，1950年5月3日出生，汉族，住济宁市高新区，系被上诉人之父。 委托诉讼代理人：严飞，济宁高新黄屯法律服务所法律工作者。 上诉人济宁鑫盛房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市高新区人民法院（2019）鲁0891民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 济宁鑫盛房地产经纪有限公司(以下简称鑫盛公司)上诉请求：一、撤销山东省济宁高新区技术产业开发区人民法院(2019)鲁0891民初2804号民事判决书，依法改判驳回被上诉人卢云燕的诉讼请求；二、被上诉人卢云燕向上诉人支付居间活动支出的必要费用5000元；三、诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实、理由具有以下不当之处：1、一审法院(判决书第四页)认为“卢云燕的义务是按照预先约定与房地产中介或者房主洽谈购房事宜”不当。被上诉人卢云燕交付定金时对于标的物房屋以及交易价格都已经达成一致，双方约定被上诉人备齐40万元购房款后正式签订网签合同。卢云燕在房屋标的及价款都确定后交付的定金，应当定性为立约定金。此时，卢云燕的义务是按照约定备齐40万元购房款，签订正式购房合同。2、一审法院(判决书第四页)认为没有签订正式购房合同，是属于“不可归责于双方当事人的事由”不当。被上诉人为备齐40万元购房款，委托上诉人协助其在平安银行办理贷款，后房屋买卖合同没有进行正式网签，是由于被上诉人在贷款审批之后拒绝面签领款，不能按照约定备齐40万元购房款，即被上诉人卢云燕一方违约行为导致购房合同不能签订。二、被上诉人一方违约导致购房合同不能签订，无权要求返还定金。上诉人虽然从事中介业务，但本案中与卖方之间实际是接受卖方的全权委托与卖方进行磋商、收取定金等。被上诉人卢云燕作为买方，标的物房屋以及交易价格已经确定，因其一方违约导致买卖合同不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第115条以及《关于适用若干问题司法解释》第115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。三、被上诉人应当向上诉人支付居间活动支出的必要费用5000元。被上诉人为了最终促成本次购房合同的正式签订，于2019年1月11日由工作人员开车带原告及其丈夫孟凡恒至平安银行办理贷款，并先后与平安银行多次进行电话及当面沟通，支出包括交通费、通讯费等费用共计5000元。综上所述，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉讼请求。 卢云燕辩称，上诉人没有完成中介义务，被上诉人至今都没有见过，双方也未签订买卖合同，中介没有收取房屋定金的权利。被上诉人有精神疾病，出具的定金条也未有法定代理人予以追认，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。 卢云燕向一审法院起诉请求：1、判令被告济宁鑫盛公司双倍返还定金20，000元及利息(自2019年6月5日至付清之日止，按年利率6%计算)；2、判令诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，原告述称2019年1月10日，原告与被告协商达成以40万元，购买济宁高新区黄屯镇教师公寓32号楼2单元402室房屋的买卖意向。当日鑫盛公司出具收条一份，载明“今收到卢云燕购房教师公寓32#号楼二单元402室房定金房款10，000元(人民币大写：壹万元整，总款40万)收款人：袁大为，济宁鑫盛房地产经纪有限公司”。原告卢云燕于当日出具欠条一张，载明“今欠易居房友中介费6，000元整，于支付全款当日支付。卢云燕，2019.1.10”。另查明，案涉房屋已经出售他人。 一审法院认为，本案争议焦点为：原告卢云燕向被告鑫盛公司缴纳的定金10，000元是否应当返还，如返还具体，返还金额。本案中，被告鑫盛公司为原告卢云燕提供订立房屋买卖合同的媒介服务，双方之间为典型的居间合同关系。定金是在合同订立或履行之前支付的以一定数额的金钱作为担保的一种债权担保方式。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，该规则被称为“定金罚则”。“定金罚则”旨在督促债务人履行债务，适用于合同订立的双方或债权人与债务人双方，且应以书面形式约定。于购房合同而言，定金双方指向的是房屋买卖的双方，其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同，如果一方违约导致无法签订购房合同，定金是对守约方的保护和救济。本案中，鑫盛公司作为居间人，并非房屋买卖合同的当事人，其无权与买卖合同双方签订定金合同或向任何一方收取定金，在并未取得卖主授权的情况下，其向原告收取定金是一种越位行为。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”对原告卢云燕而言，其义务是按照预先约定与房地产中介或卖主洽谈购房事宜，该义务其已经履行，即使最终因房款等问题未能协商一致签订正式购房合同，也并不是原告卢云燕过错，而属于“不可归责于双方当事人的事由”，因此，无论如何，鑫盛公司都应将收取的定金返还。原告卢云燕于2019年1月10日向“易居房友”出具欠条，载明欠付中介费，原被告均认可系因涉案房屋买卖而产生的欠条，故虽欠条中载明主体与本案被告非同一主体，亦应认定该欠条系原告卢云燕向被告出具。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，被告鑫盛公司作为居间人，并未实际促成合同成立，原告作为买受人与实际出卖人之间也未订立房屋买卖合同，故被告鑫盛公司要求原告支付中介费用，无事实与法律依据，本院不予支持；关于被告从事居间活动支出必要费用，被告未提交相关证据，亦未在本案中主张，本案不予处理，被告可另行主张。综上，被告鑫盛公司收取原告卢云燕定金10，000元，无事实与法律依据，原告卢云燕要求被告返还该定金，本院依法予以支持。原告卢云燕要求适用定金罚则及支付逾期返还定金利息，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、被告济宁鑫盛房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起五日内返还原告卢云燕定金10，000元。二、驳回原告卢云燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元、由原告卢云燕负担75元，被告济宁鑫盛房地产经纪有限公司负担75元。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2019年1月10日，鑫盛公司出具收条一份，载明“今收到卢云燕购房教师公寓32#号楼二单元402室房定金房款10，000元(人民币大写：壹万元整，总款40万)收款人：袁大为，济宁鑫盛房地产经纪有限公司”。本案中，鑫盛公司为卢云燕提供订立房屋买卖合同的媒介服务，双方之间为典型的居间合同关系。鑫盛公司作为居间人，并非房屋买卖合同的当事人，其无权与买卖合同双方签订定金合同或向任何一方收取定金，在并未取得卖主授权的情况下，其向卢云燕收取定金是一种越位行为。且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，卢云燕按照预先约定与房地产中介或卖主洽谈购房事宜，即使最终因房款等问题未能协商一致签订正式购房合同，也并不是卢云燕过错，属于“不可归责于双方当事人的事由”，案涉定金亦应返还；关于鑫盛公司上诉所称的居间活动支出的必要费用，其未提交相关证据，亦未在一审时主张，可另行主张。 综上所述，上诉人济宁鑫盛房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人济宁鑫盛房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱壮男 审判员  史宝磊 审判员  张 芳 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  李梦琦