上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初22192号原告(反诉被告)：莫卫明，男，1966年6月11日生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：罗斐云(系莫卫明妻子)，住四川省巴中市。委托诉讼代理人：马璐璐，上海韩明志律师事务所律师。被告(反诉原告)：赛培商务服务(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：庄琛鄂，经理。原告(反诉被告)莫卫明与被告(反诉原告)赛培商务服务(上海)有限公司(以下简称赛培公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，被告提出了反诉，本院依法公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)莫卫明的委托诉讼代理人罗斐云、马璐璐，被告(反诉原告)赛培公司的法定代表人庄琛鄂到庭参加了诉讼。2020年6月2日-8月1日，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。莫卫明向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠付租金15,050元(系上海市浦东新区金藏路XXX号XXX室房屋2018年1月15日至3月14日的租金7,000元、2019年5月15日至7月14日的租金7,000元、2019年1月15日至7月14日的租金递增部分1,050元)；2.被告支付燃气费338.10元(2018年1月至2019年7月期间)；3.被告支付原告违约金7,000元；4.被告支付搬走沙发、床的家具损失3,500元。事实和理由：原、被告于2017年签订了房屋租赁协议一份，约定原告将位于上海市浦东新区金藏路XXX号XXX室房屋(以下简称1908室房屋)出租给被告，租赁期限自2018年1月15日起至2021年1月14日止，每月7,000元，二个月支付一次。租赁期间，房屋内的装修由被告承担，交还房屋时应保证正常使用。合同签订后，原告按期交付房屋。被告初期能正常交纳租金，之后未按照合同约定足额付款，租金的递增部分也未支付。原告多次催收无果，故提起诉讼。赛培公司辩称，被告仅欠付原告租金递增部分计1,050元，未欠付其他租金。燃气费338.10元是遗漏了，同意支付。涉案租赁协议约定了被告承租原告的上海市浦东新区金藏路XXX号XXX室房屋(以下简称1921室房屋)以及1908室房屋，协议履行期间因原告出卖了1921室房屋，提前收回了1921室房屋。后原告又将1908室房屋出卖，房屋提前收回，故原告违约。1908室房屋出卖后，被告在搬离时想将原来的床和沙发搬回去，但新的产权人因为要对房屋重新装修，不同意被告搬回。被告没有违约行为，不同意承担违约金和损失。由于原告违约，造成租赁协议无法正常履行，给被告造成损失。反诉请求：1.反诉被告支付解除合同违约金3,500元；2.反诉被告支付维修费及装修损失等计4,859.60元(包括代付2017年10月-12月的水费143元、更换筒灯120元、更换马桶盖130元、更换吊灯160元、1908室房屋刷新费2,100元、1921室房屋刷新费2,100元)。针对反诉，莫卫明辩称，同意支付代付水费143元，不同意其他反诉请求。原告出卖1921室房屋时已经承担了3,500元的违约金(在应付租金中抵扣)。出卖1908室房屋时，事先通知过被告，故双方亦协商一致解除合同，故原告不应再承担关于1908室房屋的违约责任。本院经审理认定事实如下：莫卫明原系1908室、1921室房屋登记的产权人。2018年1月，莫卫明(甲方)与赛培公司(乙方)签订《租房协议书》，约定甲方将1921室、1908室房屋出租给乙方，月租金7,000元。租金先付后用，付二押一。乙方在租赁期间，对房屋装修一切费用由乙方负责，但不得破坏房屋，房屋损坏全部修复。合同第五条：乙方交纳押金7,000元。合同期满后，乙方如无违约责任，甲方将押金返还乙方。协议有效期三年，自2018年1月15日起至2021年1月14日，每年递增5%。……交付房屋时，乙方检查家具、灯具、电器，如果能正常使用则验收合格，乙方添置家具床沙发桌椅电器等保持完好留给甲方。否则损坏缺少会在押金里扣除相应金额。协议另对其他事项作了约定。(原、被告确认1908室、1921室每套月租金为3,500元)协议签订后，莫卫明将上述两套房屋交付被告。2018年10月，莫卫明将1921室房屋出卖他人。同年10月9日，莫卫明、赛培公司以及案外人马某某(新房东)在《租房协议书》尾部共同签署：1、和原房东莫卫明达成协议，双方同意不收取违约金，在乙方(赛培公司)其他合同中免除一次违约责任，双方对等。2、原房东莫卫明达成一致，装修补偿3,500元，在其他租金中抵扣。3、原合同原则上执行到2019年3月15日终止。4、从2018年10月1日至11月15日由原房东莫卫明支付给新房东马某某共5,250元。从2018年11月15日起由乙方支付房租，每月3,500元。协议签署后，莫卫明、赛培公司就1908室房屋继续履行租赁合同。2019年7月15日，因莫卫明将1908室房屋出卖他人，于该日向被告收回1908室房屋。2020年1月，原告向本院提交了起诉状，提起涉案诉讼。审理中，针对涉案租赁合同1908室、1921室房屋租金的支付，被告于2020年7月22日向本院提供了其自行制作的清单一份，其中涉及1908室房屋2018年2月27日至2019年5月28日，共计付款12笔(即支付了17个月租金)，另2018年11月15日-2019年1月14日期间以1921室房屋的违约金3,500元抵扣一个月租金，合计付款18个月。1921室房屋自2018年3月30日至2018年9月17日期间共付款8笔(合计支付了10个月租金)。原告于2020年7月22日向本院提交了其自行制作的收款明细，显示1908室房屋2018年1月15日至3月14日为(租金)欠费，1908室房屋2019年5月15日至7月14日(租金)欠费二个月。在本院主持下，双方对付款记录进行核对，原告表示其在2018年5月仅收到两笔3,500元(被告明细中有四笔3,500元)，2018年4月1日原告仅收到两笔3,500元(被告明细中有三笔3,500元、一笔1,750元)。针对原告的异议，被告向本院提交了其2018年4月1日支付三笔3,500元、一笔1,750元(注明1921室租金减半)的付款凭证；2018年5月15日支付两笔3,500元、5月19日支付两笔3500元的付款凭证(分别针对1908室、1921室房屋的租金)。经庭审质证，原告对付款记录无异议。另查明，2019年7月初，原、被告通过微信联系，原告表示新房东需要装修，要求被告交还房屋。被告回复7月15日可以交还，会尽快安排地方搬离。审理中，被告称其按原告及新房东的要求搬离，由于被告对房屋进行过装修，原属于原告的床和沙发已不在租赁房屋内，若原告需要，其可以归还原告。原告表示因无地方放置，不要求归还。原告为证明其损失，向本院提交了淘宝网查询的沙发、床的价格。经庭审质证，被告不予认可。被告向本院提交了其与案外人的微信联系记录，证明被告在入住1908、1921室房屋时，更换相应设备，支付了案外人更换设备的费用，另被告对两套房屋进行过粉刷。关于原告主张的违约金7,000元，原告表示因被告逾期付款，根据合同第五条承担违约金。被告表示原告已提前收回1921室房屋(已承担了3,500元违约金)，依据合同第五条，1908室房屋提前收回而终止合同，原告应承担3,500元违约金。本院认为，原、被告就涉案1908室、1921室房屋签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。在合同履行过程中，双方各自记载了两套房屋的付款、收款记录。从合同履行来看，1921室房屋因原告出卖房屋而提前终止了租赁关系，原、被告对该房的租金结算至2018年11月14日，且原告已向被告承担了1921室房屋提前终止租赁关系的违约赔偿金3,500元(已在租金中抵扣)。1908室房屋亦应原告在租赁期间出卖房屋而原、被告间的租赁合同关系于2019年7月14日提前终止。被告的付款记录以及针对双方在付款异议部分的付款凭证显示，1921室房屋的租金已支付至2018年11月14日，1908室房屋租金(除递增部分外)已支付至2019年7月14日。故被告辩称其仅欠付原告递增部分的租金1,050元，本院予以采纳。被告确认欠付原告燃气费338.10元，应予支付。涉案的租赁合同系因原告出卖房屋而要求提前终止，原告认为系双方协商一致解除1908室房屋的租赁关系，并未得到被告的确认。双方的往来微信也并未反映出被告已放弃向原告主张提前解除合同的违约责任。故被告依据合同约定向原告主张提前解约的违约金3,500元，并不违背合同约定，本院予以支持。被告垫付的水费143元，原告同意支付。被告为履行租赁合同而更换的相应设施，并不必然属于损失部分。刷墙费用证据不足。且原告已经承担了包括1921室房屋在内提前解约的违约责任，被告再行要求原告承担的维修、装修损失，本院不予支持。关于原告主张的家具和床的损失，被告确认其处有原告的床和沙发且同意归还，原告在诉讼中予以拒绝。故其诉请被告赔偿的主张，本院不予支持。原告诉请的违约金7,000元，无事实及合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)赛培商务服务(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)莫卫明租金1,050元；二、被告(反诉原告)赛培商务服务(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)莫卫明燃气费338.10元；三、反诉被告莫卫明于本判决生效之日起十日内支付反诉原告赛培商务服务(上海)有限公司违约金3,500元；四、反诉被告莫卫明于本判决生效之日起十日内支付反诉原告赛培商务服务(上海)有限公司垫付水费143元；五、驳回原告莫卫明的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告赛培商务服务(上海)有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费456元，减半收取计228元，由原告莫卫明负担200元，被告赛培商务服务(上海)有限公司负担28元。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告赛培商务服务(上海)有限公司负担15元，反诉被告莫卫明负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十一月十三日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。