山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5237号 原告：孙久涛，男，1974年9月14日出生，汉族，住山东省平阴县。 委托诉讼代理人：尚俊、刘超，山东秉诺律师事务所律师。 被告：济南泉恒瑞工程机械设备租赁有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码：91370112MA3MAXQR3C。 法定代表人：李茂旭，经理。 被告：李茂旭，男，1997年11月3日出生，汉族，住山东省高唐县。 被告：李绍民，男，1969年8月15日出生，汉族，住山东省高唐县。 三被告共同委托诉讼代理人：尤飞，山东争渡律师事务所律师。 原告孙久涛与被告济南泉恒瑞工程机械设备租赁有限公司（泉恒瑞公司）、李茂旭、李绍民物权保护纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，并于同年9月3日公开开庭进行了审理。原告孙久涛的委托诉讼代理人尚俊，被告泉恒瑞公司、李茂旭、李绍民的委托诉讼代理人尤飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙久涛向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决泉恒瑞公司、李茂旭、李绍民将占有使用的孙久涛所有的位于济南市历城区董家街道办事处谢家屯村机场路与温梁路交叉口西北角的房屋腾空并交付给孙久涛；2.请求依法判决泉恒瑞公司、李茂旭、李绍民向孙久涛赔偿损失暂定20万元，后期另行追加；3.本案诉讼费、保全费、公告费、评估费由泉恒瑞公司、李茂旭、李绍民承担。事实理由：孙久涛因与山东潜力化工有限公司（简称潜力公司）、观成军、张明秀民间借贷纠纷诉至法院，后法院依法作出生效的民事调解书。后因案外人不履行调解书的内容，孙久涛依法向济南市市中区人民法院申请强制执行。在执行过程中，法院依法作出(2013)市执字第1462-3号执行裁定书，裁定将案外人山东潜力化工有限公司名下的济南市历城区董家镇谢家村历城国用(2000)字第20083号国有土地[地号050850096]及房屋、厂房、附属物抵偿给孙久涛用于抵偿其所欠孙久涛的债务。济南市市中区人民法院依法将《执行裁定书》进行公告，孙久涛依法取得前述整个房屋院落的所有权。孙久涛在缴纳相关税费后将前述国有土地转移登记至原告名下并于2019年4月23日取得不动产权证书(证书编号：[2019]济南市不动产权第0081381号)。泉恒瑞公司、李茂旭、李绍民现占有使用的房屋及院落就是土地、房屋整体的一部分。孙久涛在取得物权后，明确告知泉恒瑞公司、李茂旭、李绍民其占有使用的房屋及院落已经孙久涛所有。泉恒瑞公司、李茂旭、李绍民如继续使用房屋需依法向孙久涛支付房租，否则须立即搬离。泉恒瑞公司、李茂旭、李绍民在收到孙久涛的明确告知后既不搬离也不支付相应的房租，损害了孙久涛的合法权利，双方多次协商未果，为此提起诉讼。 被告泉恒瑞公司、李绍民辩称，孙久涛在本次诉讼中提出腾房要求不符合程序，于2016年5月11日济南市市中区人民法院作出了相应的裁定，应在上述执行案件中要求履行腾房，不应另行对房屋使用者提起民事诉讼，腾房不属于人民法院受理本次民事诉讼的范围。泉恒瑞公司、李绍民与山东潜力化工公司于2010年2月20日签订租赁合同，租赁期限内不能因产权变更影响合同效力，不同意孙久涛的诉讼请求。 被告李茂旭辩称，孙久涛所诉主张不适格，李茂旭并非占有使用涉案房屋，是公司占用房屋，与个人无关。 本院经审理认定事实如下：山东潜力化工有限公司、观成军、张明秀不履行本院（2012）历城民初字第1570号、1594号民事调解书的还款义务，王兆福、孙久涛申请法院强制执行，济南市市中区人民法院立案执行王兆福作为申请人的执行案件[案号（2013）市执字第1462号]、孙久涛作为申请人的执行案件[案号（2013）市执字第1463号]，该院于2016年5月11日作出（2013）市执字第1462-3号执行裁定书，裁定：一、将被执行人山东潜力化工有限公司名下的济南市历城区董家镇谢家村历城国用（2000）字第20083号国有土地[地号050850096]及房屋、厂房（无房产证）、附属物作价558万元，交付申请执行人孙久涛抵偿558万元债务。济南市历城区董家镇谢家村历城国用（2000）字第20083号国有土地[地号050850096]及房屋、厂房（无房产证）、附属物财产权自本裁定书送达孙久涛时起转移。二、申请执行人孙久涛可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。三、被执行人山东潜力化工有限公司应于本裁定送达之日起十五日内将济南市历城区董家镇谢家村历城国用（2000）字第20083号国有土地[地号050850096]及房屋、厂房（无房产证）、附属物腾出交付申请执行人孙久涛。孙久涛申请执行的本院（2012）历城民初字第1570号、第1594号民事调解书已全部执行完毕，该院出具结案通知书。孙久涛于2019年4月23日取得涉案国有土地的不动产权证[证号：鲁（2019）济南市不动产权第008381号]。 2010年2月22日，山东潜力化工有限公司与李绍民签订房屋租赁协议1份，李绍民租赁涉案的厂门口南侧五间房、门北侧1间，该协议约定的相关内容为：甲方租赁给乙方用于经营，租期自2010年2月23日至2032年2月22日，自2019年6月1日起年租金22000元。李绍民租赁该房屋由泉恒瑞公司使用。孙久涛主张多次告知泉恒瑞公司、李茂旭、李绍民要求腾房或向其支付房租；泉恒瑞公司、李绍民对此不予认可并出张根据“买卖不破租赁”的法律原则，在租期内产权变更不影响其租赁合同效力，不同意腾房。 本院认为，本案焦点为李绍民与潜力公司签订的房屋场地租赁协议能否适用“买卖不破租赁”原则。所谓买卖不破租赁，系指除非法律另有规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。房屋租赁合同系房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人缔约的目的是为了收取租金，承租人则是取得租赁物使用权。李绍民、泉恒瑞公司提供的证据不足以证明李绍民与山东潜力化工有限公司的租赁合同系在法院对涉案租赁物查封前签订，本院对李绍民、泉恒瑞公司主张其根据“买卖不破租赁”原则继续占有涉案房屋的意见不予采信。本院对李绍民、泉恒瑞公司主张其根据租赁合同属于有权占用，并非侵占的主张不予支持；对孙久涛要求李绍民、泉恒瑞公司腾出所租房屋的诉讼请求，依法予以支持。李绍民、泉恒瑞公司拒不腾房妨碍孙久涛行使物权造成损失，应当赔偿孙久涛的损失；对孙久涛要求赔偿的经济损失，本院考虑实际情况、交易习惯酌定自孙久涛向本院起诉之日即2020年7月23日始按李绍民与山东潜力化工有限公司租赁合同约定的租金标准计算予以支持；超出部分，不予支持。李茂旭为泉恒瑞公司的法定代表人，泉恒瑞公司租赁、占用涉案房屋系公司行为，李茂旭在本案中没有过错，不承担民事责任。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下： 一、济南泉恒瑞工程机械设备租赁有限公司、李绍民于本判决生效后60日内将涉案鲁（2019）济南市不动产权第008381号不动产权证书载明的国有土地上的房屋（厂门口南侧房屋五间、北侧房屋1间）腾空并交付孙久涛； 二、济南泉恒瑞工程机械设备租赁有限公司、李绍民赔偿孙久涛经济损失（计算方式：以22000元/年计算，自2020年7月23日起至房屋实际交付之日止）； 三、驳回孙久涛的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由孙久涛负担1800元，济南泉恒瑞工程机械设备租赁有限公司、李绍民负担350元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 钱虎 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 马艳 书 记 员 李雪