安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终1148号上诉人（原审原告）：钱义，男，1987年8月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。委托诉讼代理人：章建国，安徽天太律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽沐锦投资有限公司，住所地安徽省铜陵市郊区大通美食广场内。法定代表人：潘丽萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡静轩，安徽晟川律师事务所律师。上诉人钱义与上诉人安徽沐锦投资有限公司（以下简称沐锦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院（2020）皖0711民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钱义及其委托诉讼代理人章建国，上诉人沐锦公司的委托诉讼代理人胡静轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钱义的上诉请求：1.撤销原审判决第四项，改判沐锦公司立即返还涉案房屋内的相关设备、物品等（具体见清单1、2、3），若不能返还原物，则应向钱义赔偿经济损失32814元（按照物品总价值54690元折旧60%计算）；2.依法撤销原审判决第五项，改判钱义向沐锦公司支付租金20279元；3.本案诉讼费用由沐锦公司承担。事实和理由：1.双方租赁合同明确约定支付35000元转让费且承租满十个月以上即取得清单上所有物品所有权。转让时，沐锦公司员工吴某艮与前承租人徐德财作为交接人在物品清单1上签字确认，清单3虽然是钱义单方制作，但事实经得起考核，沐锦公司员工吴某艮也认可店内物品是钱义的。一审中，沐锦公司既否认收到转让费35000元，也否认清单上的所有物品，其言不可信，其行涉嫌犯罪，沐锦公司反驳物品不在店内应当提出有力证据。现所有物品在沐锦公司或者其他经营者控制之下，钱义凭借个人力量，难以取证；2.本案中，因为案涉房屋属于违规建筑，存在通电、通水受阻以外，还受今年疫情影响，因此，请求二审法院参照《安徽省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》（皖政办明电【2020】6号）减免钱义3个月房租，改判钱义向沐锦公司支付租金20279元。沐锦公司辩称：1.沐锦公司从未收到过钱义所支付的35000元转让费用，钱义与案外人鲁先进所签订的相关协议，并不必然对沐锦公司产生约束力，并且通过一审法院所调查的事实显示，也并非是案外人鲁先进向沐锦公司支付的35000元，而是通过一名叫张丽的女性向沐锦公司转账支付35000元，张丽的身份不明，无法证明其系鲁先进的妻子，代鲁先进支付转让款。即便张丽系鲁先进的妻子代理鲁先进，向沐锦公司转账支付了35000元，但仍需要有第三人鲁先进出庭作证，或出具相关证据证明35000元的用途，不能仅仅依据钱义与鲁先进所签订的协议，而直接推定；2.沐锦公司与钱义从未签订过任何的物品交接清单，其在一审中所提交的第一份物品清单与本案没有任何关系，上述签名人为吴良艮与徐德财，与钱义没有任何关系。至于其提交的第二、第三份物品清单，完全是依据第一份清单自行撰写的，没有任何法律效力，因此，双方由此至终并不存在签字认可的物品清单；3.钱义在房屋租赁期间，拖欠沐锦公司的房屋租赁费用，在双方沟通未果的情况下，擅自搬出了涉案房屋内大量的设备物品，在其最后一次准备搬出余下物品前被沐锦公司发现，及时赶到现场并报了警，也就是说在该次纠纷之前，案涉房屋一直处于钱义的控制之下，其中的物品也只有其可以自由的搬运，并且在双方该次纠纷报警时，其也并未在报警记录中表述，其所有设备均在涉案房屋内，因此，钱义的相应设备物品已被其搬出，沐锦公司不应再承担相应的退还责任；4.今年遭受疫情影响，不仅仅钱义遭受损失，沐锦公司也遭受了更巨大的损失，因此，在一审之前，我方与其沟通，愿意减免一个月的房屋租金，但后来由于与钱义沟通未果，因此未能减免。但我方认为钱义要求减免三个月的房租是没有任何事实依据的。沐锦公司的上诉请求：1.撤销原审判决一、二、三项，改判驳回钱义的诉讼请求；2.撤销原审判决第五、六项，改判钱义向沐锦公司支付35000元租金、10500元违约金以及39024元赔偿；3.请求判令钱义承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，本案中房屋租赁合同合法有效，钱义应当按照合同约定支付房屋租金并承担相应的违约责任；2.钱义并未向沐锦公司支付5000元押金，仅支付了2500元押金，也未支付35000元转让费用。钱义提交的与案外人鲁先进签订的转让协议与本案无关，不应作为认定案件事实的依据。同时，另一案外人张丽身份无法确认，无法确定其系鲁先进的妻子。一审法院仅凭钱义与案外人的协议，就确定沐锦公司需按照钱义与案外人的协议履行相应的义务，明显违背了合同相对性原则，没有任何法律依据；3.涉案房屋交给钱义时可以正常通电、通水，由于钱义欠缴水费导致沐锦公司必须重新开户，钱义租赁期间保管不善导致电缆被盗，沐锦公司须重新购买铺设电缆，相应的损失应由钱义承担，因此，钱义应当赔偿沐锦公司的损失共计39024元。钱义辩称：1.双方的房屋租赁合同是无效的，根据沐锦公司提供的建设用地规划许可证可知，即便沐锦公司抗辩其建设的是临时建筑，从2014年开始出租至2017年已经超过3年，因此该违章建筑应当被拆除，除非该临时建筑有重新延续批准的文件，临时建筑的期间不得超过两年，超过期限以后应当自行拆除。沐锦公司用违法的建筑租赁给承租人，应当承担房屋租赁合同无效的法律后果；2.钱义向沐锦公司支付35000元转让费，一审法院已经查明该证据具有高度的盖然性。首先，钱义与鲁先进之间是合伙经营该饭店；其次，鲁先进与张丽系夫妻关系；其三，张丽代鲁先进支付转让费用金额、时间均相吻合，沐锦公司认为张丽向其支付的非本案转让费，应当提供相反的证据；3.电缆被盗，正是因为沐锦公司提供的房屋是违章建筑，否则不存在沐锦公司需要自己从正常的市电自行架设电缆保证用电。根据建筑和房屋相关的惯例，只有违章建筑才需要临时通过电缆的方式接入市电，因此，沐锦公司架设电缆本身就证明了房屋是违章建筑。电缆是在室外，钱义承租的房屋是在室内，钱义没有能力，也没有义务对室外的电缆进行保管。因此，该电缆被盗，与承租人没有任何关系。沐锦公司提供的房屋属于违章建筑，因此没有正常的自来水供应，导致钱义承租的房屋无法正常经营，沐锦公司提供的房屋不符合出租条件，应当承担不利的法律后果；4.吴良艮和徐德财通过证据证明与沐锦公司具有身份关系，因此，其签字的转让材料清单、物品清单、设备清单应当具有证明效力。同时，钱义在二审期间提交了与吴良艮的通话录音，证明钱义受让的承租房屋内的设备、设施和物品在涉案房屋内，因此，在房屋合同到期后，沐锦公司应当返还设施和设备，否则属于侵占；5.根据安徽省人民政府办公厅的相关文件，涉及疫情期间，房屋租金可以减免三个月，因此，一审法院判决房租减少一个月，不具有合理性。钱义原审诉讼请求：1.依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令沐锦公司立即退还钱义押金5000元；3.依法判令沐锦公司立即返还涉案房屋内的相关设备、物品等（具体见清单2、3），若不能返还原物，则应向钱义赔偿经济损失32814元。（按照该些物品总价值54690元折旧60%计算）；4.判令沐锦公司立即赔偿钱义经营损失6000元；5.本案诉讼费用由沐锦公司承担。沐锦公司原审反诉请求：1.判令钱义向沐锦公司支付租金35000元并支付违约金10500元；2.判令钱义向沐锦公司赔偿损失39024元（搭建供水管道及相关设施费用3024元、购买电缆费用16000元，恢复供电费用20000元）；3.判令本案反诉费用由钱义承担。原审法院经审理查明：2017年4月25日，钱义与沐锦公司签订《房屋租赁合同》，双方在协议中约定：钱义承租沐锦公司淮河南路建筑工程房用于餐饮经营；租赁期限为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日；租金按年收取，本合同签订之日，钱义需一次性支付第一年租金35000元；押金5000元，先交费后承租；以后每年4月30日付租金；转让费35000元，一次性付清；该房屋内的厨具及空调等附属设施整体转让给钱义（具体见详单），转让费35000元整，保证租赁期内十个月不拆迁，若不满十个月拆迁的只收取5000元使用折旧费，剩余转让费退还给钱义，所有设施沐锦公司留下，若满十个月，清单内物品都归钱义所有；钱义必须依约缴纳租金和其他费用，如有拖欠，沐锦公司有权向钱义加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，沐锦公司有权收回房屋并不退还钱义押金；沐锦公司向钱义提供质量合格的租赁房屋，并保证房屋内水、电两通；租赁期满或合同解除后，钱义逾期不搬迁，沐锦公司有权从房屋内将钱义的物品搬出，不承担保管义务，钱义也无权要求沐锦公司赔偿损失。此外，双方口头约定沐锦公司相关人员在钱义所经营饭店的就餐费用可折抵房租，经核算餐费共计5970元。虽《房屋租赁合同》系钱义签字，但实际系钱义和鲁先进合伙经营，合同签订当日，钱义转账37500元给沐锦公司，鲁先进也通过其妻子张丽账户转账37500元给沐锦公司，将合同约定的一年租金35000元，转让费35000元和押金5000元付清。2017年6月20日，鲁先进与钱义签订《经营权转让协议》，约定鲁先进将坐落于淮河南路8号（沐锦公司所有）经营权转让给钱义，包括所有固定资产；转让费总计48000元，于协议签字生效之日，钱义向鲁先进一次性付清，无需支付其他任何费用。钱义于当日将48000元转入鲁先进妻子张丽尾号6875的银行账号。2019年7月4日，钱义因生意差停止经营，未再使用租赁房屋，沐锦公司让其转租，一直未租出去。2020年3月13日，案涉房屋电缆被盗，该案已被公安机关立案受理。另，庭审中沐锦公司陈述被盗电缆大部分在室外院子里。2020年5月，钱义与沐锦公司工作人员查丽华通话中，钱义说：“我是讲上次我们清点了清单的东西都在，然后加上我自己的东西，四台麻将机，两个展示柜（点菜柜），当时你看的不都在吗？”，查丽华说：“对。”钱义说：“我是怕别人把我的东西处理了，如果他真把我东西处理了，个能找你做个证，就讲这些东西都在，因为自从你们上次报警之后，我就出来没管这件事了”，查丽华说：“你先找领导，看她怎么讲，因为当时又不是我一个人在场，吴总也在。“2020年5月18日，沐锦公司购买电缆花费16000元。2020年5月20日，沐锦公司与铜陵市供水安装有限责任公司签订了《供水工程委托代建协议》并支付工程价款3024元整。原审法院认为，双方所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,但因该份租赁合同涉及的租赁房屋系未经批准建设的临时建筑,所以双方签订的租赁合同当属无效。虽房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。同时，法院综合考虑新冠××疫情的不可抗力因素，酌情减免一个月租金即2917元，扣除沐锦公司就餐费用5970元，钱义应支付沐锦公司租金（房屋占有使用费）26113元。钱义主张电费抵扣租金，但未提供充足证据证明其代为垫付了沐锦公司的电费，沐锦公司亦不认可，故对其主张，法院不予支持。因房屋租赁合同无效，押金应予返还，沐锦公司应返还钱义押金5000元。因房屋租赁合同无效，故合同约定的滞纳金条款无效，沐锦公司主张的违约金10500元，法院不予支持。关于钱义主张的返还涉案房屋内的相关设备、物品等（具体见清单2、3），若不能返还原物，则折价赔偿损失的诉请，根据钱义提供的与沐锦公司员工查丽华通话录音可以证实四台麻将机，两个展示柜（点菜柜）系在租赁房屋内，沐锦公司应予返还。但钱义未提供充分证据证明自己制作的两份清单内其他物品均在沐锦公司占有控制之下，故对其要求返还自己制作的两份清单内其他物品或折价赔偿的诉请，法院不予支持，钱义可待有充足证据时，另行主张。关于钱义主张沐锦公司赔偿经营损失6000元，钱义自认从2019年7月4日起因生意差停止经营，未再使用租赁房屋，沐锦公司让其转租，但一直未租出去，说明钱义并没有续租继续经营的打算，故其主张存在因供水问题导致无法续租所产生的经营损失无事实和法律依据，法院不予支持。关于沐锦公司主张赔偿恢复供电供水费用39024元的诉请，1.电缆被盗事件发生在疫情期间，被盗电缆大部分在室外，系因案外人盗窃行为导致，钱义作为承租方未违反合同约定，不存在过错，电缆被盗风险及因恢复供电所发生的费用应由所有人沐锦公司自行承担。2.导致恢复供水费用的产生的主要原因，在于案涉房屋系临时建筑，沐锦公司在签订合同之初并未提供正常供水保障，如果提供是正常供水保障，即使钱义存在欠缴水费行为也不会导致该笔费用的发生，故对沐锦公司主张的该笔费用，法院不予支持。另，沐锦公司提供的2020年5月20日铜陵市恒艺装饰工程有限公司向其出具的收据并非正式发票，内容仅载明收款现金20000元，收款事由材料及劳务费，并未提供相关合同及支付凭证，并不足以证明系用于恢复供水供电。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决：1.原告钱义与被告沐锦公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告安徽沐锦投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钱义押金5000元；3.被告安徽沐锦投资有限公司本判决生效之日起十日内返还原告钱义四台麻将机和两个展示柜；4.驳回原告钱义的其他诉讼请求；5.反诉被告钱义于本判决生效之日起十日内支付反诉原告安徽沐锦投资有限公司租金（房屋占有使用费）26113元；6.驳回反诉原告安徽沐锦投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费895元，减半收取计447.5元，由原告钱义负担354.5元，被告安徽沐锦投资有限公司负担93元；反诉案件受理费956.5元，由反诉原告负担660.5元，反诉被告钱义负担296元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱义二审向法庭提交如下证据：1.2020年5月7日下午12点47分拍摄的视频，证明视频拍摄期间，设备、设施还仍然在案涉的出租房内；2.与吴良艮之间发送的微信语音，证明2020年4月16日时，吴良艮发给钱义的语音认可只是修缮房子，东西是钱义的，不会动他的东西；3.和查丽华之间的电话通话录音，证明当时查丽华看到的不止四台麻将机、两个展示柜，还有桌椅板凳。沐锦公司质证认为：对于上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，钱义所提供的证据并非新的证据，该证据在一审之前就已经形成，完全可以在一审时提交。其次，对于录音的合法性有异议，钱义在被录音人完全不知情的情况下所进行的录音，通话中钱义进行了主导，语速非常的快，被录音人在不知情的情况下随口迎合，不应当作为认定事实的证据。如果钱义要将上述录音作为证据使用，也应当提供完整的从头至尾的录音，结合前后内容进行相关判断。最后，查丽华、吴良艮均非公司法人，也并非是案涉房屋出租的实际负责人，其无权代表公司处理案涉房屋的相关事宜，其所作出的表述也不能代表公司的意思。2020年5月7日的视频，录制的时间、地点均无法确定，不应予以采信。对于上述证据本院认证如下：上述证据的真实性、合法性、关联性沐锦公司均有异议，2020年5月7日的视频，录制的时间、地点无其他证据相印证，钱义与吴良艮之间发送的微信语音提交的不完整，无法达到钱义的证明目的，钱义与查丽华的通话录音，一审已经提交，且尚有桌椅板凳并非查丽华陈述，故对于上述证据均不予确认。沐锦公司二审无新的证据向法庭提交，对于原审所提交的证据，双方均坚持原来的证明观点和质证意见。对于原审经审理查明的事实，钱义认为，对于查丽华的通话中，除了认可四台麻将机、两个展示柜，还有其他东西。沐锦公司对于原审判决认定通过鲁先进妻子张丽账户转账37500元有异议。本院经核实，查丽华的通话中，对于桌椅板凳并非查丽华陈述。至于张丽转账的37500元从数额、时间与钱义的合伙人鲁先进的结婚登记信息，均能相印证。沐锦公司不认可张丽的身份，但对于张丽转账的37500元亦未提供合理的解释，故对该辩解不予采信，本院查明事实同一审。本案二审争议焦点：1.双方签订的租赁合同的效力应当如何认定？2.钱义主张沐锦公司返还的设备、物品或折价赔偿是否应当予以支持？3.沐锦公司是否应当返还钱义押金5000元？4.钱义欠付的租金应当如何认定？5.沐锦公司主张的违约金10500元及39024元的赔偿是否应当予以支持？本院认为：1.双方签订的租赁合同，租赁物为沐锦公司淮河南路建筑工程房，该建筑工程房属于临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。经过本院与沐锦公司核实，其并未经建设行政主管部门审核批准，发放临时建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合无效；2.合同无效，双方约定的条款不具备法律约束力。双方合同中关于承租满十个月，合同所附清单的相关物品、设备归钱义所有的约定亦无效。钱义提供的证据，不足以证明其制作的清单内物品均在沐锦公司的占有控制之下，故对其要求返还清单内的物品或折价赔偿的诉请，不予支持。一审法院根据沐锦公司工作人员查丽华的通话录音，确认现场尚有四台麻将机、两个展示柜，系钱义自己的东西，要求沐锦公司归还钱义，并无不当，本院予以维持；3.合同无效，押金及滞纳金约定亦无效，故钱义主张退还押金5000元予以支持；4.钱义欠付沐锦公司房屋占用费属实，虽合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，予以支持。钱义主张根据《安徽省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》（皖政办明电【2020】6号）减免钱义3个月房租，该政策系针对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业给予的政策。而对于租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租房减免租金，具体由双方协商。一审法院酌情减免一个月租金并无不当，对于钱义的该项主张，本院不予支持；5.案涉合同无效，沐锦公司关于违约金的主张，本院不予支持。至于其主张的恢复供电供水的费用，供电供水本系出租方义务，且无证据证明系钱义责任造成的维修，故对于沐锦公司主张的维修费用不予支持。综上所述，钱义、沐锦公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十八条第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2151元，钱义负担664元，安徽沐锦投资有限公司负担1487元。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  戴瑞亭审判员  盛丽娜二〇二〇年十一月三十日书记员  汪 颖附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。