安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终3555号 上诉人（原审被告）：赵传好，男，1967年5月25日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：许四清，定远县炉桥镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：定远县众岳置业有限公司，住所地安徽省定远县定城镇长征西路北侧，统一社会信用代码91341125065219708T。 法定代表人：王家保，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱玲玲，江苏法德东恒律师事务所律师。 上诉人赵传好因与被上诉人定远县众岳置业有限公司（以下简称众岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院（2020）皖1125民初3858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵传好上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回众岳公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由众岳公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。赵传好与众岳公司2015年1月30日签订的《定远县商品房预售合同》及补充条款系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应受法律保护。众岳公司诉称双方签订合同的目的是为了套取贷款，而并非将案涉房屋出售给赵传好，该陈述与客观事实相悖。涉案房屋系众岳公司开发，由安徽曲阳建设有限公司承建后部分工程分包给孙琴实际施工，孙琴在施工过程中将部分工程转包给他人施工。因此，孙琴欠付他人劳务报酬，在催要无果的前提下，通过安徽曲阳建设有限公司的协调，众岳公司将案涉房屋作价后出售给赵传好抵兑众岳公司应付的工程款，并签订了案涉商品房预售合同及补充条款。同时，众岳公司也已经将案涉房屋交付给赵传好，因为是以房抵兑工程款项，所以赵传好不应当再向众岳公司支付案涉房屋的首付款及银行按揭款。即需支付，也应当由孙琴及安徽曲阳建设有限公司和众岳公司之间进行工程价款结算，便何况截止目前案涉房屋所属的工程价款并没有明确。二、众岳公司陈述的事实明显与常理不符。案涉房屋所属的小区建设工程，和赵传好一样抵兑工程款的房屋超出100套，价值约4500万元左右，众岳公司明知100多套的商品房已经交付给买受人享有各项权利，假如众岳公司所述属实，其不可能在5年之后才向法院主张权利，故应认定赵传好与众岳公司签订的案涉商品房预售合同及补充条款是房屋买卖的真实意思表示。三、原审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，判决案涉商品房预售合同无效属适用法律错误。本案中，赵传好与众岳公司签订的商品房预售合同及补充条款是基于众岳公司欠付工程款，由安徽曲阳建设有限公司协调后，双方自愿以房抵款，所签订的案涉商品房预售合同系双方协商一致后作出的真实意思表示，并没有扰乱社会经济秩序，也没有损害社会公共利益，更不存在以合法形式掩盖非法目的。因此，该法条不适用本案。四、原审法院程序违法。赵传好与众岳公司于2015年1月30日签订的《定远县商品房预售合同》及补充条款生效后，赵传好已经将其享有处分权的案涉房屋出售给第三人，第三人将案涉房屋进行装修后已经入住，水、电、燃气等均已开户使用。另外因众岳公司自2019年2月起，已经终止向按揭银行偿还按揭贷款，导致赵传好自2019年3月开始偿还案涉房屋按揭银行贷款至今，作为本案直接利害关系人的贷款银行和善意取得案涉房屋的第三人，均应当参加本案诉讼。而一审法院没有依职权追加，显然属于程序违法。五、原审法院的判决违背契约精神。案涉房屋的所属工程，在施工过程及竣工后，由于众岳公司欠付工程价款，经过协商，众岳公司抵兑工程款的房屋超过100套，均是与本案一样签订了《定远县商品房预售合同》及补充条款，并且全部交付，现今已经入住。假如一审法院作出的（2020）皖1125民初3858号民事判决生效，必将会导致公共秩序混乱，同时也将增加更多人的诉累。因此，一审法院的判决显失公允。 众岳公司辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回李山的全部诉讼请求。 众岳公司向一审法院起诉请求：1.依法判决赵传好与众岳公司之间签订的景湖1号8幢1801室房屋买卖合同无效；2.判令解除众岳公司在定远县不动产登记中心办理的网签备案合同。诉讼过程中，众岳公司撤回对要求解除赵传好在定远县不动产登记中心办理的网签备案合同的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年1月30日，定远县众岳置业有限公司与赵传好签订一份《定远县商品房预售合同》及补充条款，约定赵传好从众岳公司处购买位于定远县定城镇长征西路北侧景湖1号小区8幢1801室（建筑面积为115.47平方米），该房屋每平方米单价为3681.99元，总价款为425159元，首付款为128159元，余款297000元于2015年2月28日付清。 一审法院另查明，众岳公司与赵传好自合同签订后至今，赵传好未按照合同向众岳公司支付首付款。余款297000元由赵传好到中国工商银行股份有限公司定远支行办理贷款合同，众岳公司收到贷款自2015年3月份至2018年12月份每月均向户名赵传好、卡号62×××44的账户为存款2600元用于偿还银行贷款。后赵传好变更卡号，自2019年2月份由赵传好支付银行按揭贷款至今，目前贷款尚未还清。 一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、中止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应遵循法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案审理中，众岳公司称其通过与赵传好签订商品房买卖合同为假按揭套取银行贷款进行资金周转，而并非将房屋卖予赵传好。虽赵传好对此予以否认，称其不知晓众岳公司签订售房合同的目的是为套取银行贷款，又称其真实目的是为了购买房屋，赵传好是通过实际施工人孙琴购买，因众岳公司欠孙琴的工程款，后孙琴将涉案房屋抵给赵传好，从而签订的买卖合同。众岳公司对此不予认可，赵传好也未能提交有效证据证明，故对此不予采信。结合审理查明的事实，案涉房屋的首付款赵传好至今未向众岳公司支付，前期办理的按揭还款银行卡也一直在众岳公司处保管，且自2015年3月份起至2018年12月份，均由众岳公司实际支付涉案房屋银行按揭贷款。上述行为不符合正常的商品房购买形式，明显与常理不符，故应认定赵传好签订合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同，并非房屋买卖的真实意思表示。众岳公司借与赵传好签订商品房买卖合同之名，掩盖违规套取银行贷款的目的，系以合法形式掩盖非法目的。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，双方签订的商品房预售合同应为无效。双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。因此涉案房屋仍为众岳公司所有，赵传好在2019年2月份起以后所偿还的贷款众岳公司应向赵传好返还，但赵传好在本案中并未向众岳公司提出返还要求，因此在本案中不予理涉，双方可另行解决。众岳公司在庭审后申请撤回要求解除赵传好在定远县不动产登记中心办理的网签备案合同的诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分，不违反法律相关规定，故对众岳公司此项申请，予以准许。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决:定远县众岳置业有限公司与赵传好签订位于定远县定城镇长征西路北侧景湖1号小区8幢1801室的《定远县商品房预售合同》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由赵传好负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵传好为支持其上诉请求提供了如下证据：1.甲方（署名为孙琴）与乙方（署名为吴正荣）之间签订的《购房合同》及委托书一份，证明：涉案房屋已经权利人赵传好委托孙琴出售给买受人；2.署名为“吴正荣”交纳电梯检测、公共能耗费等证据，证明：涉案房屋已经由买受人装修入住。众岳公司质证认为：1.赵传好提供的《购房合同》、委托手续是复印件，真实性不认可。赵传好不是涉案房屋的权利人。2.赵传好提供的第二组证据真实性不予认可，即使入住也是非法入住，因为众岳公司并未将房屋实际交付给赵传好，这一事实在一审已经确定。本院认证认为：虽然赵传好提供的两组证据可以证明涉案房屋已被他人居住使用，但因在本案中无其他证据证实涉案房屋系由众岳公司合法出售给使用人。又因本案审理的系赵传好与众岳公司之间签订的《定远县商品房预售合同》是否有效问题，不牵涉案外第三人，而赵传好提供的两组证据因牵涉案外第三人，故本院在本案中对赵传好提供该两组证据的证明目的不作具体的分析认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，虽然众岳公司与赵传好对2015年1月30日签订的《定远县商品房预售合同》不持异议，但众岳公司称其与赵传好签订《定远县商品房预售合同》的目的系为了套取银行贷款，且从双方签订《定远县商品房预售合同》后赵传好未支付首付款、未持有合同文本和按揭贷款还款银行卡及众岳公司代为偿还按揭贷款的所有证据和事实可相互印证众岳公司与赵传好签订《商品房预售合同》的目的系为了套取银行贷款。双方签订合同的真实意思并非系为了购买涉案房屋，而是以签订房屋买卖合同的名义从而达到套取银行贷款的目的。故一审法院以众岳公司与赵传好借签订商品房买卖合同之名掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的为由认定众岳公司与赵传好签订的《定远县商品房预售合同》无效符合法律规定，本院予以确认。赵传好的该部分上诉请求及理由于法无据，本院不予支持。 由于本案审理的系众岳公司要求确认其与赵传好之间签订的《定远县商品房预售合同》无效问题，并不因案外第三人的加入而使本应无效的合同变为有效，且众岳公司与赵传好签订的《定远县商品房预售合同》也不牵涉其他买受人问题。故赵传好上诉认为一审未追加善意取得案涉房屋的案外第三人为本案当事人程序违法的理由不能成立。本院不予支持。 综上所述，赵传好的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由赵传好负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王倩倩 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。