四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1360号 上诉人（一审被告、反诉原告）：周世界，男，1964年3月1日出生，汉族，住四川省射洪县。 上诉人（一审被告、反诉原告）：李艳东（周世界之妻），女，1969年12月13日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人（特别授权）：周世界，男，1964年3月1日出生，汉族，住四川省射洪县。 上诉人（一审被告）：成都世介文化艺术传播有限公司，住所地成都市青羊区西御街西御大厦******，统一社会信用代码91510105755967826R。 法定代表人：宋卓洪，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：周世界，男，1964年3月1日出生，汉族，住四川省射洪县。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：于天文，男，1969年9月26日出生，汉族，住四川省射洪县。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄益兵（于天文之妻），女，1969年8月27日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：于天文，男，1969年9月26日出生，汉族，住四川省射洪县。 上诉人周世界、李艳东、成都世介文化艺术传播有限公司（以下简称世介公司）因与被上诉人于天文、黄益兵房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2020）川0923民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周世界、李艳东、世介公司上诉请求：1.撤销四川省大英县人民法院（2020）川0923民初476号民事判决第二项、第四项，驳回被上诉人于天文、黄益兵的诉讼请求；2.由被上诉人于天文、黄益兵给付上诉人租金5000元；3.本。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，定性不当。本案涉及两个法律关系，一是被上诉人向上诉人预购白鹤坡“鹤翔福邸”三楼一套住房，双方基于《售房协议》形成了商品房买卖法律关系，被上诉人预付10万元购房款，属于履行《售房协议》约定的分期付款义务。二是被上诉人租用了上诉人所有的位于大英县××路××庄××幢××单元××楼××号××楼××号××号××房屋，分别从2010年4月和2011年10月起租用至2020年3月16日止，双方形成了租赁合同法律关系。被上诉人对租用了上诉人两套房屋的事实当庭进行了确认，但一审对租赁法律关系形成的事实未作认定，属于认定事实不清。2.一审判决对证据采信错误。上诉人与被上诉人非亲非友，双方之间没有任何的经济往来，仅为开发商与客户之间普通的业务关系。上诉人将两套房屋租给被上诉人使用，约定购房款和租金分别计算，上诉人因忙于办理开发手续没有与被上诉人签订书面的租赁协议，上诉人从未在任何时候、任何场所提出要将自己的房屋借给被上诉人使用，没有哪一个开发商会为预购尚未建成房屋的客户无偿提供住房，这是基本的常识，一审判决认定上诉人无偿提供两套住房是没有任何依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，人民法院应当以证据证明的案件事实为依据作出裁判，法官也应当遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。3.上诉人计算的租金有理有据。上诉人向一审法院提供了先前租给承租人王建峰的相同地段、相同楼层、相同房号的同样房屋的《租赁合同》，证实年租金7000元，该租金与当时大英县城的租金市场价相比偏低，上诉人没有因后来大英县城租金逐年普遍增长而要求递增，仍然按照原来每年7000元计算，201号房屋和401号房屋租金共计105000元。被上诉人预付“鹤翔福邸”房屋价款100000元，被上诉人还应付上诉人租金5000元，上诉人收取租金有理有据，请求二审法院予以改判。4.原审法院适用法律错误。《售房协议》是由被上诉人与开发商世介公司签订的，上诉人李艳东、周世界作为世介公司的收款人，不属于适格的民事法律关系的主体，不应承担责任。同时，被上诉人给付开发商世介公司商品房预付款，尚未签订正式的《商品房买卖合同》，其案由应定为“商品房预售合同纠纷”，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的有关规定，而不是适用合同法的规定。上诉人在一审中依法提起了反诉，其案件性质应是租赁合同纠纷。一审法院错误适用法律，请求二审法院依法纠正。 被上诉人于天文、黄益兵二审辩称，上诉人的上诉请求无事实依据，周世界与王建峰签订的《租赁合同》与本案无关，上诉人的上诉理由与一审庭审陈述自相矛盾。 于天文、黄益兵向一审法院起诉请求：1.依法确认2009年3月21日、2009年10月29日于天文、黄益兵与周世界签订的《售房协议》、《预售房协议》无效；2.周世界、李艳东、世介公司依法向于天文、黄益兵赔偿下列损失共计564000元:①返还本金10万元。②支付利息（利息按年利率24%计算）×10年×10万元=24万元。③赔偿装修损失费：一单元401号装修费86000元，一单元201号装修费38000元。④周世界、李艳东、世介公司恶意签订《售房协议》和《预售房协议》的信赖利益损失赔偿费10万元；3.本案诉讼费用及保全费判由周世界、李艳东、世介公司承担。 周世界、李艳东向一审法院反诉请求：1.判令于天文、黄益兵向反诉人周世界、李艳东支付使用大英县新城区××庄××单元××号××号房屋的租金共计105000元，扣除周世界在被反诉人处的借款共计100000元，被反诉人于天文、黄益兵还应向反诉人支付余款5000元；2.反诉的诉讼费以及保全费用由于天文、黄益兵承担。 一审法院认定事实：2009年3月21日，周世界作为甲方，于天文作为乙方签订《售房协议》，约定于天文购买周世界与四川浩林建筑工程有限公司共同开发的鹤翔福邸Ａ户型中面积102平方米的三楼房屋，价格为1200元／平方米，计算时按100平方米结算。在周世界统一销售楼盘时，如售房价格高于该价格，高于部分由周世界负责。在签订本协议时乙方一次性支付甲方陆万元正，余下部分，由乙方按该楼盘的按揭办理。该协议注明“本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字之日起具有法律效力。在签订正式售房合同后，本协议自动作废。”周世界和于天文在售房协议上签字。同日，于天文给付现金60000元，由李艳东出具收据一张，载明“收到售房款（于天文）陆万元正是实。收款人：李艳东，2009年3月21号。”2009年10月29日，周世界作为甲方，黄益兵作为乙方，签订《预售房协议》，载明：“经双方协商，甲方自愿将与四川浩林建筑工程有限公司共同开发的鹤翔福邸住房一套，预售给乙方，价格为1300元／平方米，具体单元楼层在开盘时由乙方自选，在甲、乙双方签完本协议时，乙方付甲方人民币肆万元正，余下部分分期付款（分两次付清。）协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字之日起具法律效力。在签订正式售房合同后，本协议自动作废。注明：此房价不包括水、电、气、光纤等上户费，应另计。”周世界和黄益兵在协议上签字。协议签订后，黄益兵转款40000元给周世界。两份协议签订后，于天文、黄益兵对周世界仍不放心，要求其提供担保。周世界便在两份协议上加盖了世介公司的印章。时至今日，鹤翔福邸楼盘未开发成功。2010年，于天文、黄益兵与周世界、李艳东协商，将周世界与李艳东夫妻共有的位于大英县蓬莱镇新城区公园路五福庄园Ｂ幢1单元2楼1号［大英房权证蓬莱字第2××0号，大国用（2010）第0××0号］房屋交由于天文、黄益兵居住。后又将周世界、李艳东夫妻共有的位于大英县蓬莱镇新城区公园路五福庄园Ｂ幢1单元4楼1号［大英房权证蓬莱字第2××9号，大国用（2010）第0××3号］交于天文、黄益兵占有居住。因周世界、李艳东用位于大英县××镇××路××庄××幢××单元××楼××号××楼××号房产在蓬溪邮政银行抵押贷款，2019年12月，四川省蓬溪县人民法院依法拍卖了该两套房产，2020年3月16日，于天文、黄益兵搬出该两套房屋。 一审法院认为，周世界在没有获得商品房预售许可证的情况下，将尚未建设的房产出售给于天文、黄益兵，违反了城市房地产开发的法律和行政法规，合同无效。本案的争议焦点是：第一，于天文、黄益兵夫妇所支付的10万元款项性质、是否应当退还；第二，是否计算资金利息；第三，于天文、黄益兵的装修损失是否应当支持；第四，于天文、黄益兵的信赖利益是否应当支持；第五，于天文、黄益兵是否应当给付租金及租金的计算标准；第六，世介公司是否承担责任。 关于争议焦点一，于天文与周世界签订于2009年3月21日签订的《售房协议》，李艳东收取现金6万元。黄益兵与周世界于2009年10月29日签订的《预售房协议》，于天文夫妇转款4万元给周世界。该两笔款项共10万元，是基于购房的目的向周世界夫妇给付的款项，因此，其性质应为购房款。由于周世界与四川浩林建筑工程有限公司准备开发的楼盘并未开发成功，于天文、黄益兵购房的目的不能实现，应当退还该购房款。 关于争议焦点二，由于周世界的原因导致于天文夫妇购房目的不能实现，其应当退还购房款，但其并未退还。其占用该购房款，应当支付资金利息。利息的计算方式以中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准进行计算。退还期限应自付款之日开始计算。其中6万元房款的利息从2009年3月21日起至付清之日止，4万元房款的利息从2009年10月29日起至付清之日止。 关于争议焦点三，虽然于天文、黄益兵夫妇主张他们是基于2009年3月21日的《售房协议》和2009年10月29日签订的《预售房协议》，由于周世界的鹤翔福邸没有开发成功，便将周世界、李艳东夫妇所有的位于大英县××镇××路××庄××幢××单元××楼××号××楼××号作为出售给于天文、黄益兵夫妇的房屋。但于天文、黄益兵没有充分证据证明其观点。首先，于天文、黄益兵没有提供关于其占有201号和401号房屋的有效证据。房屋买卖的合同是要式合同。由于于天文、黄益兵夫妇没有充分的证据证明其是基于买卖合同而占有该两套房屋，其装修的合法性、合理性和装修费用由谁承担均不明确。其次，于天文、黄益兵夫妇提供的装修，仅为“装修者”的收条，没有充分的证据证明装修费用的真实及具体数据。第三，于天文、黄益兵也没有提供这些装修费用中，哪些是固定在房屋内不能搬走的，哪些是可以搬走的。第四，由于其装修已经近10年，已经使用近10年，这10年的装修使用与折旧，剩余价值到底是多少，作为请求人的于天文、黄益兵均不能充分说明。因此，对于天文、黄益兵要求周世界、李艳东及世介公司赔偿装修款的诉讼主张，本院不予支持。 关于争议焦点四，由于于天文、黄益兵分别与周世界签订的两份合同均无效，基于无效合同的信赖利益自然不能得到法律保护，其期待利益不应得到支持。 关于争议焦点五，周世界、李艳东虽主张获得租金，但其并没有充分的证据证明于天文、黄益兵租赁其房屋，也没有充分证据证明当初约定了租金，更没有证据证明租金的支付标准和计算方式，对周世界、李艳东的该项诉讼主张，本院不予支持。 关于争议焦点六，在签订《售房协议》和《预售房协议》后，由于于天文、黄益兵对周世界履行合同的能力和诚信原因，要求提供相关担保，周世界在于天文、黄益兵所持的两份协议上加盖了“成都世介文化艺术传播有限公司”的印章。作为时任“成都世介文化艺术传播有限公司”法定代表人的周世界，加盖了该“成都世介文化艺术传播有限公司”的印章，是用世介公司对其债务进行担保。因此，世介公司应当承担担保责任。由于对担保责任的具体方式和范围没有约定，应当视为连带责任担保。因此，世介公司应当对周世界、李艳东的房款及利息承担连带担保责任。 综上，于天文、黄益兵的诉讼请求，部分予以支持。周世界、李艳东的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第五十二条第五项、第一百三十条、第二百一十二条规定，判决：一、于天文与周世界于2009年3月21日签订的《售房协议》及黄益兵与周世界于2009年10月29日签订的《预售房协议》无效；二、周世界、李艳东在本判决生效后10日内退还于天文、黄益兵购房款10万元并支付资金利息（利息的计算方式：1.以6万元为基数，从2009年3月21日起至付清之日止；2.以4万元为基数，从2009年10月29日起至付清之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），由成都世介文化艺术传播有限公司承担连带给付责任；三、驳回于天文、黄益兵的其他诉讼请求；四、驳回周世界、李艳东的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9440元，减半收取计4720元，反诉费2400元，减半收取计1200元，共计5920元，由周世界、李艳东、世介公司负担。 二审期间，被上诉人于天文、黄益兵向本院提交下列证据：四川省蓬溪县人民法院于2019年2月21日对周世界所作的《电话笔录》，以证明于天文、黄益兵对周世界、李艳东位于位于大英县××路××庄××幢××单元××楼××号××楼××号××号××房屋的占有不是租赁，而是借用。周世界、李艳东、世介公司质证认为，对证据的真实性不认可。周世界称《电话笔录》记载的内容系其口误，不具有真实性。经审查，本院认为，《电话笔录》具备真实性、合法性，且与本案相关联，本院予以采信。 二审另查明，周世界与于天文于2009年3月21日签订的《售房协议》、与黄益兵于2009年10月29日签订的《预售房协议》载明甲方均为周世界，两份协议甲方落款均有周世界签字，并加盖世介公司公章，协议内容均未提及世介公司的权利或义务。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.周世界、李艳东是否是本案适格主体；2.周世界、李艳东、世介公司是否应当向于天文、黄益东退还购房款10万元并支付利息；3.于天文、黄益东是否应当向周世界、李艳东支付5000元租金；4.一审判决适用法律是否错误。 关于周世界、李艳东、世介公司是否应当向于天文、黄益东退还购房款10万元并支付利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，周世界与于天文签订《售房协议》、与黄益兵签订的《预售房协议》时未取得 关于于天文、黄益东是否应当向周世界、李艳东支付5000元租金。 关于一审判决是否适用法律错误。 综上，依照《》的规定，判决如下： 一、撤销 一、龙宇公司、富盛公司应于判决生效之日起7日内向纵纬公司连带支付租金和占有使用费939.17万元及利息（其中270万元自2016年1月1日起算，其中241.67万元自2016年12月16日起算，均按人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算） 审 判 长 任红兵 审 判 员 杨怡玲 审 判 员 温玉霞 二〇二〇年十一月二十八日 法官助理 刘章翠 书 记 员 唐 芸