四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1253号 上诉人（原审被告）：四川欧意门业有限公司,住所地四川省德阳市旌阳区天元经济开发区(武庙村**),统一社会信用代码91510600071434762F。 法定代表人:欧敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴英，该公司股东。 委托诉讼代理人：陈灵，四川康伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐小海，男，1978年2月16日出生，汉族，住四川省德阳市罗江区。 委托诉讼代理人:文莉,四川环峰律师事务所律师。 上诉人四川欧意门业有限公司（以下简称欧意公司）因与被上诉人唐小海租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧意公司上诉请求：一、撤销一审法院（2020）川0603民初1135号民事判决第二项并依法改判欧意公司无需退还唐小海的履约保证金；二、诉讼费用由唐小海承担。事实和理由：唐小海在知晓厂房无相关产权的情况下，与欧意公司签订租赁合同，现唐小海主张解除双方合同，应当赔偿欧意公司因此产生的设备及装修费用；虽双方因合同履行于2020年2月28日进行了协商，但唐小海2020年3月5日左右才真正搬离厂房，唐小海应当支付2020年2月28日至其搬离之日的占有使用费；唐小海还应支付因其搬离所产生的垃圾清运费。在唐小海未支付上述赔偿款、占有使用费、垃圾清运费的情况下，欧意公司有权在保证金中抵扣，无需再行退还保证金。 唐小海答辩称，2020年2月28日，双方因租赁合同发生纠纷，在当地民警协调下，已对租金及相关费用进行结算并确认为18100元；欧意公司在一审中未主张损失，且实际中也不存在损失；双方租赁合同已终止，欧意公司应当退还保证金。 唐小海向一审法院提出诉讼请求：一、确认双方签订的《厂区厂房租赁合同》无效；二、欧意公司返还唐小海已缴纳的租金240000元，保证金20000元，并从给付之日起按同期银行贷款利息计算至付清日止；三、欧意公司赔偿唐小海损失600000元；四、欧意公司承担诉讼费。一审过程中，唐小海将第二项诉讼请求变更为欧意公司返还唐小海已缴纳的租金240000元、保证金20000元，并从2019年4月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的利率计算利息计算至付清日止。 一审法院认定事实：2019年4月20日，唐小海与欧意公司签订《厂区厂房租赁合同》，合同约定，欧意公司将位于德阳天元开发区××村××组××区厂房共计2500平方米租赁给唐小海用于家具生产，租赁期限从2019年2月20日至2022年4月20日，每年租金为240000元，三年后租金在上年的基础上按每年5%递增。 合同签订后，唐小海陆续向欧意公司支付了厂房租金240000元及履约保证金20000元。2020年2月28日，唐小海向欧意公司支付了2019年4月20日至2020年2月28日的水电费及生活垃圾清运费、额外租金等共计18100元。 2020年3月11日，唐小海向欧意公司发出《终止履行〈厂区厂房租赁合同〉的通知函》载明，双方于2019年4月20日签订的厂区厂房租赁合同，由于其出租的厂房系未取得建设工程规划许可证等合法证书的违章建筑，致使唐小海不能办理生产经营所需要的证照，无法进行生产经营，并导致巨大的经济损失。为此，唐小海依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，终止与欧意公司签订的厂区厂房租赁合同，并要求欧意公司退还租金、保证金，赔偿因此产生的损失。欧意公司于2020年3月12日签收该通知函。 一审庭审中，欧意公司当庭认可，唐小海所承租的那部分厂房至今并未办理规划报批手续，也未办理产权登记手续。唐小海向一审法院提交了《证据保全公证书》一份及相关购买机器设备的收款收据，用以证明为准备家具的生产经营所作的支出共计788450元。 另，2020年5月26日，一审法院向德阳天府旌城管理委员会发出《协助调查函》，请求协助核实以下内容：“唐小海租赁欧意公司位于德阳市旌阳区××路××号的厂房后，是否曾向你委报请申请入园？你委的处理意见是什么？如未允许入园生产，原因是什么？”。2020年6月8日，德阳天府旌城管理委员会向一审法院回函称：“唐小海租赁四川欧意门业有限公司厂房生产经营事项，截至目前，我委未收到该项目入园申请资料，未办理该项目入园审批”。 一审法院认为，一、关于合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中，欧意公司自认至今案涉厂房仍未取得相关批准的许可证，一审法院认定案涉《厂区厂房租赁合同》无效。 二、关于合同主体的问题。一审庭审中，欧意公司辩称《厂区厂房租赁合同》虽是欧意公司与唐小海签订的合同，但实际承租人为案外人尹显顺，唐小海仅作为委托人签订租赁合同，因此唐小海不是适格原告。并向一审法院提交了收条及现场录音、协议等证据予以证明。一审法院认为,欧意公司系与唐小海签订的《厂区厂房租赁合同》，承租人处为唐小海签字盖印，双方交易往来收据票据也载明合同的履行主体为唐小海，且欧意公司未举证证明案外人尹显顺委托唐小海签订案涉租赁合同的相关证据，故对欧意公司的该项抗辩不予采纳，认定唐小海为本案的适格原告。 三、关于租金及保证金的退还问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。一审庭审中查明，唐小海已向欧意公司支付2019年2月20日至2020年4月20日的租金，但唐小海实际使用案涉厂房至2020年2月28日止，欧意公司仅向唐小海退还2020年3月1日至2020年4月20日的租金33534元（240000元÷365×51）及履约保证金20000元。 四、关于赔偿损失的问题。一审庭审中，唐小海向一审法院提交了《证据保全公证书》及相应收据等证据，用以证明唐小海租赁案涉厂房后的实际投入损失。但唐小海既未举证证明该部分损失的实际发生，也未举证证明该机器设备已毁损无法使用，故唐小海的该项主张证据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、唐小海与欧意公司2019年4月20日签订的《厂区厂房租赁合同》无效；二、欧意公司自本判决生效之日起十日内向唐小海退还2020年3月1日至2020年4月20日的租金33534元；三、欧意公司自本判决生效之日起十日内向唐小海退还履约保证金20000元；四、驳回唐小海的其他诉讼请求。 二审期间，欧意公司提交其员工吴英与唐小海之姐的微信聊天记录截屏（打印件）一份，拟证明租赁厂房的使用和谈判均是由唐小海姐夫尹显顺经办负责，在该合同签订前尹显顺、唐小海已对该厂房多方考察，系在了解相关信息的情况下自愿签订的合同，唐小海要求解除合同，应当赔偿欧意公司因此造成的损失。唐小海对欧意公司提交的证据真实性未提出异议，但认为该证据形成于2019年8月，不属于二审新证据，且与本案事实无关联性。本院经审查认为，双方对该份证据的真实性虽无争议，但据该聊天记录内容，无法确认与争议事实的关联性，故不予采信。 双方当事人一审审理查明的事实无异议，本院予以确认。 二审查明事实：双方签订的《厂区厂房租赁合同》第九条约定：“为了保证乙方（唐小海）在租赁期限内遵守本租赁合同的相关条款，保证不损害租赁物、不从事违法活动及不存在任何安全隐患等，乙方应当向甲方交纳租赁期限的保证金贰万元。租赁期限内乙方未发生违反本条款的事项，合同终止后，由甲方无息退还”。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，人民法院审理二审案件，应当围绕上诉请求有关的事实和法律适用进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为欧意公司是否应当返还唐小海保证金20000元的问题。据双方《厂区厂房租赁合同》第九条的约定，在租赁合同终止退房时，只要厂房结构完整，不存在任何安全隐患，唐小海未用厂房从事违法活动，结清了相关费用，欧意公司便应当退还保证金。现据已查明事实，唐小海已付清了租金，厂房已由欧意公司收回。欧意公司也未提交证据证明其房屋存在破损、安全隐患或是唐小海曾用其房屋从事违法活动的事实，按照约定，欧意公司应当返还唐小海押金20000元。至于欧意公司所主张的赔偿款、垃圾清运费、占有使用费，因无相关证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，上诉人欧意公司的上诉请求不成立，不应得到支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由四川欧意门业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邵 敏 审 判 员  王海燕 审 判 员  杨静静 二〇二〇年十一月十一日 法官助理  庄梦捷 书 记 员  王 莉