江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1202执异170号案外人：南通瑞纳纺织品有限公司，住所地南通市。法定代表人：尹菊华。委托诉讼代理人：尹松华，该公司员工。申请执行人：南京银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市海陵区。法定代表人：洪伟。委托诉讼代理人：尹明，江苏睿恒律师事务所律师。被执行人：泰州康霖保健用品有限公司，住所地泰州市海陵区。法定代表人：张根生。被执行人：泰州市康瑞棉业科技有限公司（原名称为泰州市康瑞医疗用品有限公司），住所地泰州市姜堰区。法定代表人：张根生。被执行人：张根生，男，被执行人：马长霞，女，本院在执行申请执行人南京银行股份有限公司泰州分行（以下简称南京银行泰州分行）与被执行人泰州康霖保健用品有限公司（以下简称康霖公司）、泰州市康瑞棉业科技有限公司（以下简称康瑞公司）、张根生、马长霞金融借款合同纠纷一案中，案外人南通瑞纳纺织品有限公司（以下简称南通瑞纳公司）对被执行人康瑞公司位于某某工业集中区的厂房内工人住宿楼、仓库主张权利，同时还主张租赁权，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人南通瑞纳公司提交异议申请称：请求1、中止对被执行人康霖公司、康瑞公司位于某某工业集中区的厂房及土地使用权的拍卖。2、延续案外人对上述厂房的租赁使用权，或优先购买案外人实际占有的被执行人房屋及土地。3、协商解决案外人在被执行人土地上购买的无产权房。事实与理由：被执行人已确认欠案外人货款6241921.64元（其中经本院判决生效可执行的有1246397元），上述款项也得到被执行人公司清算组的确认。在被执行人公司解散清算前，被执行人与案外人订立了还款协议书，被执行人未能按期支付货款。在案外人南通瑞纳公司的多次催讨下，康瑞公司把厂内的工人住宿楼，以及后建的仓库抵押转给案外人，转让费100万元抵所欠货款。目前上述不动产及设备不在被执行人与南京银行泰州分行厂房借款抵押范围内，属于案外人的合法财产，根据“地随房走”和“房地不可分”的原则，上述财产应不属法院拍卖范围。现提出上述异议。申请执行人、被执行人均未作答辩。本院查明，申请执行人南京银行泰州分行与被执行人康霖公司、康瑞公司、张根生、马长霞金融借款合同纠纷一案中，本院于2016年9月28日作出的（2016）苏1202民初3688号民事判决已经发生法律效力。依该判决：“一、被告泰州康霖保健用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京银行股份有限公司泰州分行借款本金人民币7900000元、截至2016年8月11日的利息人民币758849.15元及自2016年8月12日起至实际给付之日止以欠付本金人民币7900000元为基数按合同约定计算的利息，赔偿原告律师代理费损失人民币327565元。二、被告张根生、马长霞对本判决第一项所确定款项承担连带清偿责任（上述被告在承担保证责任后有权向被告泰州康霖保健用品有限公司追偿）。三、以被告泰州康霖保健用品有限公司名下设立案涉押物权的位于泰州市经济开发区七里桥西侧的房产及被告泰州市康瑞医疗用品有限公司名下设立案涉抵押物权的位于某某的房产拍卖或变卖的价款在抵押登记载明的权利金额范围内优先清偿本判决第一项所确定的款项及诉讼费用。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币74546元，由诸被告共同负担（原告已预交，诸被告在本判决生效后十日内迳交原告）。”该判决已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人南京银行泰州分行向本院申请恢复执行，本院于2020年4月21日以（2020）苏1202执恢170号立案执行。在执行过程中，本院于2020年9月22日作出（2020）苏1202执恢170号之一执行裁定，裁定：一、涤除案外人泰州纳瑞医疗用品有限公司对被执行人泰州市康瑞棉业科技有限公司所有的位于泰州市××区××房屋及土地【不动产权证号：姜房权证姜堰字第**】的占有。二、不负任何权利负担拍卖被执行人泰州市康瑞棉业科技有限公司所有的位于泰州市××区××房屋及土地【不动产权证号：姜房房权证姜堰字第**】现异议人提出上述异议。另查明，案涉位于某某工业集中区，不动产权证号姜房权房权证姜堰字第**的所有权人为本案被执行人泰州市康瑞公司所有。本院审理过程中已于2015年9月9日查封被执行人康瑞公司名下上述房地产。2014年1月16日，被执行人康瑞公司与申请执行人签订《最高额抵押合同》，约定将被执行人名下位于某某××房屋及土地提供抵押担保，担保范围包括主债权及利息及为实现债权而发生的有关费用等，双方于2014年1月16日、1月21日分别办理了相关土地、房产抵押登记。土地他项权证号为泰州他项（2014）第345号，抵押土地面积13644平方米；房屋他项权证号为泰房他证姜堰字第××号；抵押房屋面积4622.02平方米。案外人为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1、2015年6月18日，康瑞公司（甲方）与南通瑞纳公司（乙方）签订了房产买卖合同一份，约定载明：甲方将座落泰州市××区某某顾高村出让土地上自建筑面积约1500平方米的无证房屋作价100万元，转让给乙方抵算所欠乙方货款100万元，乙同意核减甲方欠款100万元，用于缴纳转让款。该合同第四条约定了甲方确保上述房产有关建筑、土地、房产产权手续全部合法有效，并负责将上述房屋产权过户到乙方名下。第五条特别约定：如果甲方不能履行本合同第四条约定的义务，则乙方同意核减的甲方欠款100万元无效，该100万元货款仍归乙方所有，同时，甲方自愿将上述房屋无偿交由乙方使用和收益，甚至甲方还清所欠货款为止。2、2015年8月14日，康瑞公司出具的收到南通瑞纳公司100万元转让房屋款的收据一份，及其它收款收据。3、2015年11月1日，出租方康瑞公司（甲方）与承租方泰州纳瑞医疗用品有限公司（乙方）签订了厂房及场地租赁合同一份，约定甲方将其位于某某工业集中区，面积13644平方米的厂房、办公室及区间路面等整体厂房一并出租给乙方使用，期限15年，自2015年11月1日至2030年11月1日止，租金每年18万元。双方还特别约定：上述租金由承租方直接支付给南通瑞纳公司，用以抵算出租方所欠南通瑞纳公司的等额货款。4、本院（2017）苏1202民初4768号南通瑞纳公司与康瑞公司间民事判决书一份，判决康瑞公司给付南通瑞纳公司货款825056元及利息，赔偿律师代理费损失。5、2015年8月2日，南通瑞纳公司与康瑞公司间、南通瑞纳公司与康霖公司的四份还款协议书。6、2020年8月15日，泰州纳瑞医疗用品有限公司关于租用康瑞公司的投资说明一份。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权。本案中，抵押人康瑞公司分别于2014年1月16日、1月21日就案涉13644平方米面积的土地及相关房产办理了抵押登记。案外了南通瑞纳公司随异议提交了泰州纳瑞医疗用品有限公司与康瑞公司于2015年11月1日签订的厂房及场地租赁合同，首先，承租方非案外人，案外人无证据表明其有权代理泰州纳瑞医疗用品有限公司主张权利；其次，对照上述规定，在该租赁关系依法有效的前提下，房屋租赁关系在涉案房屋设立抵押权之后，该租赁关系不得对抗申请执行人已登记的抵押权，不能排除执行。生效的法律文书已依法确定了申请执行人享有抵押权优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，案外人主张被执行人康瑞公司内工人住宿楼、仓库已被康瑞公司以房抵债，这些房产已属于其合法财产。《中华人民共和国物权法》第九条已明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现，案外人并未能提交证据证明其主张的房产已完成权属登记的变更手续，故案外人所提交的证据不能直接产生物权变动的效力，上述房屋需经过登记才能产生物权的效力。对此，故案外人对涉案房产主张所有权，缺乏法律依据。此外，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定了，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第二百条规定了，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。本案中案涉土地使用权抵押在前，依照上述规定，案外人主张中止对案涉厂房及土地使用权的拍卖不符合法律规定，本院不予支持。案外人的上述异议主张不能排除执行。至于案外人在异议申请中的其他主张不属本案审查范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条、第二百条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人南通瑞纳纺织品有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  董庆赛人民陪审员  窦虎英二〇二〇年十一月十二日书 记 员  殷忠萍