内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2529号上诉人（原审被告）：中诚鸿泰集团房地产开发有限公司，住所地河北省承德市隆化县隆化镇龙骧花园**。法定代表人：史俊峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩佳明，内蒙古奥星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林西县正和物业有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市林西县林西镇东街兴林路中段。法定代表人：杨志龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王玉成，内蒙古兴林律师事务所律师。上诉人中诚鸿泰集团房地产开发有限公司（以下简称鸿泰集团公司）因与被上诉人林西县正和物业有限责任公司（以下简称正和物业公司）物业服务合同一案，不服内蒙古自治区林西县人民法院（2019）内0424民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人鸿泰集团公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审程序违法。1.本案的实际参与人杲凤祥既是被上诉人单位的工作人员，又是林西县法院刚刚退休的审判人员。虽然杲凤祥没有出现在原告席，但是杲凤祥一直坐在旁听席全程参与本案的审理，庭上庭下都与代理律师和法官有过交流。因上诉人是河北省的企业，不认识杲凤祥，虽然庭前提出过回避申请，但发现杲凤祥没有出庭（实际坐在了旁听席），加之上诉人路途较远，开庭不容易，就撤回了回避申请。第二次庭审过程中，上诉人通过杲凤祥与律师谈话，得知坐在旁听席上的人员就是杲凤祥后，又向法庭提出了回避申请，法庭表示商议后决定。但法庭没给上诉人同意或不同意回避的文书，也没有在判决书中写明是否同意回避的理由。2.吕林文原为被上诉人主管收费工作的副总经理，在被上诉人处工作多年，了解不收取上诉人物业费的情况，对审理本案至关重要。因客观原因不方便出庭作证，但其表示可以接受法院调查。上诉人向法院提交了调查取证申请，但法院并没有调查取证，也没有给予答复。二、一审法院认定事实不清。1.鸿泰小区25号楼、29号楼虽然办理了房产交接手续，但上诉人与建筑商之间存在经济纠纷，建筑商并没有将房屋交付给上诉人，上诉人更没有将物业工作交给被上诉人进行管理。并且建筑商对上述房屋于2016年和2017年分别向法院申请了诉讼保全。法院依法对上述房屋采取了查封的保全措施。众所周知，被法院查封的资产，任何人不允许处置，而一审法院认定交房时间为2015年12月12日明显错误。2.一审法院在房产部门调取的竣工验收报告只能证明建筑商可以将房屋交付给上诉人（开发商），不能证明建筑商已将房屋交付给了上诉人，更不能证明上诉人将房屋交给了被上诉人（物业公司）从事物业管理活动。开发商向业主交付房屋的时间肯定要晚于竣工时间，这是常识。因此一审法院将房屋竣工验收时间作为收取物业费的开始时间不正确。3.物业公司存在重复收费现象。上诉人将房屋交付业主后，物业公司会和业主签订物业合同，业主向物业公司交纳物业费。一审法院要求被上诉人向法庭出示这部分人的物业服务合同，被上诉人可能考虑重复收费问题拒不提供。因上诉人搬家等多方面因素，没有保留业主领取房屋钥匙的存根，而一审法院以房屋在林西县房产部门办理产权登记时间作为收取物业费的截止时间，这就造成业主入住，但没办理房屋产权登记，但交纳物业费的情形，而上诉人又以没有办理产权登记就没有业主入住为理要求上诉人交纳物业费的重复收费现象。4.被上诉人向一审法院提交了三次欠费清单，但三次数额并不一致，这就说明，被上诉人对于上诉人是否应该交纳物业费，以及应该交纳多少物业费根本就不清楚。且被上诉人的欠费清单也没有经过第三方鉴定，一审法院也没法有在判决书中阐明每栋楼及每户的具体欠费明细。5.被上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》不符合法定程序而无效。业主大会成立时，小区仍有部分房屋没有出售，上诉人是未出售房屋的所有权人，但没有任何人通知上诉人参加业主大会，上诉人更没有选举业主委员会成员，业主委员会的成立程序也不合法，因此一个不合法组织签订的《物业服务合同》也不合法。6.本案定案依据《前期物业服务合同》中关于被上诉人为上诉人未售出部分房屋提供物业服务并收取物业费的约定并非双方真实意思表示，应为无效条款，被上诉人以此主张由上诉人向其支付物业费于法无据。上诉人与被上诉人签订的制式物业服务合同不能作为本案的定案依据。从2008年起，上诉人与被上诉人多次陆续签订《前期物业服务合同》，签订这些合同井非为了约定上诉人向被上诉人如何交纳物业费，其真实作用是为被上诉人备案，用来证明其是上诉人委托的进驻两个小区的物业公司。7.被上诉人从“林西县皇家金苑物业有限责任公司”到“林西县正和物业有限公司”，期间其股权经过四次转让，最后一次股权转让时间是2015年7月23日，股东付某、杨忠宇将其二人持有的90％的公司股权以72万元转让给现任股东、法定代表人杨志龙，通过此次转卖明确被上诉人总价位即全部股权价值为80万元。如果《前期物业合同》约定的向上诉人收取物业费条款成立，那么在此次转让的节点，被上诉人对上诉人亨有债权近200万元，被上诉人原股东以80万元的价格转让股权，不符常理。另外，被上诉人的2013年度报告书、审计报告及资产负债表等证明，案涉债权从未纳入被上诉人公司财产权益，由此证明，被上诉人在此前历任股东持有股权经营时期，并不认可案涉债权的存在，意即没有向上诉人收取物业费的本意。三、一审法院适用法律错误1、一审中，被上诉人的证人付某没有出庭，其证言不能作为证据使用。一审认定诉讼是否超过诉讼时效的证据只有证人证言这一证据，而恰恰这一仅有的证言，却成为未过诉讼时效的证据。2.被上诉人的诉讼主张己过诉讼时效。纵观一审，被上诉人没有任何证据证明其向上诉人主张过物业费，因为有原法定代表人的口头协议，从来就没有任何人要求上诉人交过物业费，这一点候文明已经证明，吕林文也能证明，但一审法院不予认可或不予调查取证。3.上诉人与被上诉人虽然签订过《前期物业合同》，但原法定代表人候文明已经代表被上诉人与上诉人达成口头协议，对合同的部分条款作了修改，即己交工但未出售的房屋不收取物业费，且候文明出庭作证确认此事。而一审法院对这一事实不予认可。《合同法》明确规定，口头合同也是合同的一种形式，上诉人不明白为什么一审法院对口头合同不予认可。4.上诉人与被上诉人的《前期物业服务合同》期限届满，双方之间的权利义务终止，也就不存在物业服务合同关系了。上诉人并没有要求被上诉人提供服务，被上诉人也没有义务为上诉人提供服务，被上诉人的行为更符合无因管理法律关系的特征特性，而一审法院却依然认为是物业服务法律关系实属适用法律适用错误。被上诉人正和物业公司二审辩称：一审法院程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉没有事实及法律依据，应予驳回。一，关于杲凤祥是林西县人民法院退休人员，一审审判组织和一审法院是否应予回避的问题。首先，杲凤祥已于2017年4月30日退休，其在被上诉人处属于办公室打扫卫生和购买办公用品的勤杂人员，并非本案的诉讼参与人，更不是本案的当事人和诉讼代理人。其次，对于上诉人要求林西法院回避的问题，在林西法院第一次开庭时，审判人员就该问题询问上诉人的代理人是否要求回避，上诉人的代理人明确表述，不再要求回避，并撤回要求回避的申请。关于吕林文是否属于上诉人所说的当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料的问题，首先，吕林文是证人，不属于当事人不能自行收集的其他“材料”。其次，一审诉讼开始时，吕林文就已经在上诉人处从事相应工作，成为了上诉人的员工。因此，吕林文是否出庭，不属于人民法院应申请调取材料的范畴，而属于上诉人自己应该承担的举证责任和举证不能后果的范畴。故，上诉人该项上诉理由不能成立。二、关于上诉人因拖欠建筑商的施工费，被建筑商申请人民法院保全了部分涉案房屋，上诉人是否能因该保全得以免除缴纳物业费的义务的问题。首先，涉案楼房已经交付给了作为答辩人的物业公司，答辩人也一直在提供物业服务，一审法院也依据有效证据对此予以认定。其次，建筑商对案涉楼房进行保全，并不影响上诉人对楼房享有所有权这一事实，更不影响上诉人接受物业服务和上诉人与答辩人双方的物业服务合同关系，以及应当缴纳物业费这一事实。故上诉人该上诉理由不能成立。三、关于收取物业费起止时间的问题。首先，根据建筑市场的特殊情况，开发楼房的竣工验收手续具有滞后性，很多楼房在竣工验收之前就开始预售、出售。因此，在竣工验收之前，就需要物业公司来提供物业服务。对此，有双方当事人于2011年1月1日签订的前期物业服务合同可以证实。而我方主张的计算物业费的起始时间，最早为2013年7月15日。其次，依据双方前期物业合同的约定，上诉人将房屋钥匙交付给购房业主之后，物业费由购房业主承担。因本案上诉人拒不提交购房钥匙交付手续，导致法院无法查清物业服务费计算的起止时间，故法院以楼房竣工验收日期为物业服务费计算的起始时间，以楼房所有权变更登记日期为物业费计算截止时间，符合举证责任分配及法律规定。四、关于答辩人是否存在重复收费的问题。首先，依据物业服务的相关法律规定，物业公司会与开发商签订前期物业服务合同，与业主委员会签订物业服务合同，并没有任何法律法规乃至部门规章规定物业公司必须与每一个购房人分别签订物业服务合同。其次，在现实生活中，尤其在我们地区，也根本不存在这种情形。因此，上诉人的这一上诉理由纯属无稽之谈。五、关于诉讼时效的问题。我们认为，双方当事人之间是基于同一服务产生的连续性债务，其性质具有整体性和关联性，结合我公司原法定代表人傅占臣出庭作证的证言及杨中宇的书面证言，和我公司为上诉人提供物业服务至今的事实，上诉人关于本案的请求权已超过诉讼时效这一上诉理由，没有事实及法律依据。六、关于上诉人主张的被上诉人一方已经通过口头协议的方式免除了上诉人己交工但未出售房屋的物业费的问题。对此，我们只想问上诉人一句话，如果这一口头儿协议真的存在，那么，在达成这一口头协议以后，上诉人公司为什么还要与被上诉人签订新的前期物业服务合同？而且还要在合同中明确约定对于已交工未出售的楼房，由上诉人全额向答辩人支付物业费？可见，不但上诉人申请出庭的证人侯某做了虚假陈述，而且，上诉人的这一上诉理由也与在案证据严重矛盾，不能成立。七、双方的物业服务合同虽然已经届满，但被上诉人仍在为包括上诉人在内的其他业主提供物业服务，双方已经形成事实的物业服务合同关系。因此，上诉人关于双方系无因管理关系的上诉理由，没有事实及法律依据。八、双方当事人依法签订前期物业合同合法有效，被上诉人认为，无论物业公司发起人是哪个个人和单位，在此后经过多次股权转让，已经将股权转给被上诉人法定代表人杨志龙，在公司演变期间，2011年和2015年上诉人与被上诉人签订前期物业合同，其实被上诉人公司与上诉人公司是两个独立的法人，这两个公司的股东没有任何关联关系，因此关于公司股权如何转让并不影响前期物业合同中书面内容的效力。同时在2015年7月23日原股东付占晨，杨忠宇，将俩人持有的公司股权转让给现法人杨志龙，这一股权转让与物业合同无关。根据上诉人在上诉状中陈述说明2015年7月23日杨志龙受让股权时上诉人自己也认可尾欠被上诉人公司物业费近200万元，被上诉人认为这是上诉人一方的自认，由此证实上诉人在几次诉讼中主张的上诉人一方已竣工未售出楼房的物业费经双方口头协议免除是不存在的。无论杨志龙在受让该股权时上诉人尾欠被上诉人几百万元物业费，都不能据此推出被上诉人公司有免除上诉人物业费的主观意思表示。九、物业服务合同应当作为本案的定案依据，该物业合同是书证，书证就应以书面内容为准，该合同书面内容明确约定已竣工未售出的楼房由本案上诉人承担全额物业费，上诉人没有充分证据证明这一约定不是真实意思表示的情况下，应确定双方当事人的权利和义务，结合本案上诉人一方物业服务一直由被上诉人公司提供，在前期物业服务合同到期后又进行了续签，这些情况都证明双方当事人一直是按着前期物业合同来实际履行，因此本案上诉人应按照合同约定及标准向答辩人支付物业费。正和物业公司向一审法院起诉请求：1.要求鸿泰集团公司给付拖欠正和物业公司的物业服务费4215039.56元。2.诉讼费及费用由鸿泰集团公司承担。一审法院认定事实：2011年1月1日，正和物业公司、鸿泰集团公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由正和物业公司为鸿泰集团公司开发建设的鸿泰小区提供物业服务，物业类型为住宅，物业管理区域东至东环路、南至福林路、西至居民区、北至冷山街。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容。服务费用为多层住宅4.5元／年·每平米，高层住宅14.4元／年·每平米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因鸿泰集团公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业费由鸿泰集团公司全额交纳。服务期间为2011年1月1日至2015年1月1日。2015年1月1日，正和物业公司、鸿泰集团公司针对上述合同进行续签，服务期间为2015年1月1日至2016年12月30日。2016年12月31日至2017年12月31日期间，双方未再续签合同。2015年1月22日，正和物业公司、鸿泰集团公司签订《前期物业服务合同》一份，约定正和物业公司对鸿泰集团公司开发建设的鸿泰花园提供物业服务，物业类型为住宅，物业管理区域为东至福临酒店、南至地税局、西至佳顺小区、北至政府小区。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容，服务费用为14.4元／年·每平米，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因鸿泰集团公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业费由鸿泰集团公司全额交纳。服务期间为2015年1月22日至2017年1月21日，合同中其他内容与正和物业公司、鸿泰集团公司双方针对鸿泰小区签订的合同一致。2017年1月21日至2017年12月31日期间，双方未再续签合同。2015年12月18日，建设单位、监理单位、物业公司三方针对鸿泰小区一期、二期1号、3号、2号、4号、20号、21号、24号、25号、28号、29号签订公共部位设施验收交接单，将上述楼房物业交由正和物业公司进行管理。2018年1月1日正和物业公司与林西县鸿泰花园业主委员会签订了《物业服务合同》，2018年1月18日正和物业公司与林西县鸿泰小区业主委员会签订了《物业服务合同》。另查明，2008年4月3日，赤峰林西县鸿泰物业有限责任公司成立。2008年4月18日，林西县鸿泰物业有限责任公司名称变更为林西县皇家金苑物业有限责任公司，2010年11月17日，林西县皇家金苑物业有限责任公司名称变更为林西县正和物业有限责任公司，法定代表人由侯某变更为蒋国恩。2013年10月17日，法定代表人由蒋国恩变更为付某。2015年8月17日，法定代表人由付某变更为杨志龙。再查明，承德鸿泰集团房地产开发有限公司名称现已变更为中诚鸿泰集团房地产开发有限公司。一审法院认为，本案争议的主要问题如下：关于正和物业公司主张的物业费是否超出诉讼时效。本案中，鸿泰集团公司主张超出诉讼时效，但证人付某作为正和物业公司的原法定代表人出庭所作证言能够证明正和物业公司曾向鸿泰集团公司主张过权利，结合涉案小区由正和物业公司提供物业服务至今，期间并未间断的事实，正和物业公司的主张未超出诉讼时效。关于鸿泰集团公司主张双方未再续签《前期物业服务合同》在合同期满后应视为无因管理的问题，因正和物业公司为鸿泰集团公司的小区提供的是物业服务，并且是连续性的服务，不符合无因管理的条件，对鸿泰集团公司的该项反驳主张，该院不予支持。关于正和物业公司主张物业费的计算方法及数额。物业费以涉案楼房各户物业费累计相加计算。每户物业费＝（面积×单价）／365天×天数（截止时间－起算时间）。正和物业公司、鸿泰集团公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，正和物业公司为鸿泰集团公司提供物业服务系客观事实，鸿泰集团公司虽否认该事实，但其未提供证据证明在正和物业公司提供物业服务期间，其聘请其他物业公司为其提供物业服务，鸿泰集团公司应履行给付正和物业公司物业费的义务。关于服务费起算时间。对鸿泰小区一期、二期1号、3号、2号、4号、21号、25号、28号、29号，因有三方签订的公共部位设施验收交接单，涉及上述楼房的物业交付时间应为2015年12月18日。对其他楼房鸿泰集团公司未能举出相关证据证明其交付物业的时间，因正和物业公司主张物业费的起算时间为2013年7月15日，结合涉案楼房竣工验收时间，故对涉案楼房竣工验收时间早于2013年7月15日的，起算时间确定为2013年7月15日（包括鸿泰小区7-8号、10-17号、19号、23号、26-27号），竣工验收时间晚于2013年7月15日的，起算时间确定为竣工验收时间（包括鸿泰小区18号竣工验收时间为2015年8月26日，鸿泰小区22号竣工验收时间为2015年8月26日）。关于物业费计算的截止时间。根据合同约定为业主入住时间。正和物业公司为证明每户业主的入住时间，向该院提出申请要求向鸿泰集团公司调取每户业主入住时签字领取楼房钥匙的存根，该院依法向鸿泰集团公司释明举证责任及法律后果后，鸿泰集团公司未向该院提供相关存根，鸿泰集团公司应承担不予举证的法律后果。鸿泰集团公司要求正和物业公司提交其与各业主签订的物业合同，该院依法向正和物业公司调取，正和物业公司未向该院提供，正和物业公司亦应承担不予举证的法律后果。因双方对于物业费计算的截止时间，均未能提供双方认可的真实有效的证据，结合本案情况正和物业公司确实为鸿泰集团公司开发建设的小区提供了物业服务，针对物业费计算的截止时间应以该院向林西县房产部门调取的涉案楼房登记时间为准。物业费计算的面积以该院向林西县房产部门调取的每户楼房面积为准，物业费计算单价以合同约定为准，按照上述方法计算，鸿泰小区涉案楼房的物业费及鸿泰花园1-4号楼物业费合计2917624.66元。根据合同约定，鸿泰集团公司应全额给付物业费，但该院综合考虑鸿泰集团公司作为开发商及正和物业公司提供物业服务的客观实际，因鸿泰集团公司尚未出售的楼房不产生生活垃圾，不涉及相关费用，物业公司并未提供全部的物业服务，从公平原则考虑，应适当减少物业费的数额，结合鸿泰集团公司拖欠物业费时间较长的客观事实，针对鸿泰集团公司给付物业费的数额，该院酌定鸿泰集团公司交纳物业费的金额为物业费总额的百分之六十，即1750574.80元（2917624.66元×60%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：中诚鸿泰集团房地产开发有限公司给付林西县正和物业有限责任公司物业费1750574.80元，限判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。二审期间，上诉人向本院提交如下证据：一、被上诉人在林西市场监督管理局登记的企业登记证照颁发及归档记录表三份、审计报告一份。意欲证明：1.历届股权转让协议都发生在案涉合同之后，每一次转让均不包括此笔债权。2.2015年7月18日整个公司转让的股权价值为80万元，假如按前期物业服务合同的规定，这期间未收取的物业费达到200多万元，但在公司转让时均没有提到。被上诉人公司也不认可这笔债权的存在。3.通过资产损益表看，被上诉人提到的涉案债权均没有涉及，由此证明被上诉人提到的此笔债权不存在，印证证人侯某证言的真实性和客观性。二、证人侯某的证言，证人称：我是林西县皇家金院第一任经理、法人代表。将物业公司经理转让给蒋国恩，蒋国恩把皇家金院公司更名为正和物业有限责任公司，在结交手续的时候我对蒋国恩提示并强调鸿泰集团开发的房子不交服务管理费，入住的收，不入住的坚决不能收，因为有协议，没有入住的没有办理手续的始终我们也没有服务，所以不收物业费，鸿泰集团也有自己物业公司，没有售出的楼房由自己的物业公司管理。上诉人以此证人证言意欲证明：证人证言具有真实性与本案案件事实具有关联性，结合上诉人提交的被上诉人在林西县市场监督管理局登记的档案以及股权转让协议可以证实其陈述的内容具有真实性。被上诉人对上述证据的质证意见：针对第一组证据，1、真实性无异议。2.该组证据证明不了上诉人的证明目的，该组证据中股权转让协议不但没有反应出不包含本案涉及的债权，反而从其书面内容中可以证实转让双方均对公司的债权债务作出了约定由受让人享有和承担。张忠宇、付占晨与杨志龙之间股权转让协议转让价款80万元，首先，该价款是双方自愿约定，在没有违反法律规定的前提下应受到尊重。其次，根据日常生活经验和交易规则，转让股权价格的确定是综合性的标准，不单纯依靠某一笔债权和某几笔债务，根据公司经营的状况确定，不能以转让价款80万元就直接否定被上诉人公司对上诉人公司享有200万元债权的事实。损益表是经过专业的会计公司来对公司账目出具的专业性结论，该结论中并没有明确反映出是否包含本案所涉及的债权和债权数额。二、针对第二组证据，1、证人陈述的正和物业公司最初是由林西政府发起成立没有异议。2.对证人陈述的口头免除物业费以及答辩人公司没有为上诉人提供物业服务以及其他内容的真实性有异议，理由为其陈述与客观事实不符，同时证人与上诉人公司系工作关系，作出了有利于上诉人公司的虚假陈述。被上诉人向本院提交如下证据：杲凤祥退休证书一份。意欲证明：杲凤祥已于2017年4月30日退休，同时结合上诉人提交的工商登记档案可以证实杲凤祥并非该公司的股东和高级管理人员，因此他不属于本案的当事人和诉讼代理人，与本案不存在任何利害关系，进而证明上诉人主张的程序违法没有法律依据。上诉人对上述证据的质证意见：真实性无异议，对证明问题有异议。杲凤祥虽然退休，但其是林西县法院退休职员，又是被上诉人单位的工作人员，其参与庭审必然会影响案件审理的公正。本院对以上证据予以综合认证。二审审理查明：2011年1月1日，正和物业公司、鸿泰集团公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由正和物业公司为鸿泰集团公司开发建设的鸿泰小区提供物业服务，物业类型为住宅，物业管理区域东至东环路、南至福林路、西至居民区、北至冷山街。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容。服务费用为多层住宅4.5元／年·每平米，高层住宅14.4元／年·每平米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因鸿泰集团公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业费由鸿泰集团公司全额交纳。服务期间为2011年1月1日至2015年1月1日。2015年1月1日，正和物业公司、鸿泰集团公司针对上述合同进行续签，服务期间为2015年1月1日至2016年12月30日。2016年12月31日至2017年12月31日期间，双方未再续签合同。2015年1月22日，正和物业公司、鸿泰集团公司签订《前期物业服务合同》一份，约定正和物业公司对鸿泰集团公司开发建设的鸿泰花园提供物业服务，物业类型为住宅，物业管理区域为东至福临酒店、南至地税局、西至佳顺小区、北至政府小区。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容，服务费用为14.4元／年·每平米，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因鸿泰集团公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业费由鸿泰集团公司全额交纳。服务期间为2015年1月22日至2017年1月21日，合同中其他内容与正和物业公司、鸿泰集团公司双方针对鸿泰小区签订的合同一致。2017年1月21日至2017年12月31日期间，双方未再续签合同。另查明，2008年4月3日，赤峰林西县鸿泰物业有限责任公司成立。2008年4月18日，林西县鸿泰物业有限责任公司名称变更为林西县皇家金苑物业有限责任公司，2010年11月17日，林西县皇家金苑物业有限责任公司名称变更为林西县正和物业有限责任公司，法定代表人由侯某变更为蒋国恩。2013年10月17日，法定代表人由蒋国恩变更为付某。2015年8月17日，法定代表人由付某变更为杨志龙。再查明，承德鸿泰集团房地产开发有限公司名称现已变更为中诚鸿泰集团房地产开发有限公司。还查明，双方曾口头约定对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（鸿泰集团公司）原因未能按时交给物业买受人的物业不收取物业费。上述事实有各方当事人的陈述及所提供的在卷证据予以佐证，足以认定。本院认为，虽然，上诉人与被上诉人之间签订的案涉合同合法有效，但上诉人与被上诉人之间又另行口头约定了对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（上诉人）原因未能按时交给物业买受人的物业不收取物业费。理由为：1.上诉人针对其上述主张提供了被上诉人公司原法定代表人侯某的证言和审计报告等相应证据。证人侯某证实虽然签订了合同，但另行又口头约定对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（上诉人）原因未能按时交给物业买受人的物业不收取物业费；审计报告等证据证明被上诉人公司几次变更法人、股东时转让价款仅为80万元；2.因仅凭上述证人证言及书证尚不足以证明上诉人的上述主张成立，本院为了查明该事实是否存在又向被上诉人释明由被上诉人限期提供其公司财务账册，但被上诉人未在规定期限内提供上述证据；3.案涉合同中明确约定“乙方（本案被上诉人）承接物业时，按物业承接验收清册进行验收”，但被上诉人并未提供验收清册，亦未提供充分证据证明对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（上诉人）原因未能按时交给物业买受人的物业提供了实际管理、服务。综合以上，本院认为，证人侯某系被上诉人公司原法定代表人，其对案涉事实应了解。被上诉人公司变更法定代表人、股东时转让价款仅为80万元，而本案中主张的物业费却达400余万元，在转让时并未体现该债权，不符合常理。被上诉人公司系依法成立合法运营的公司，其财务制度应该完善，如果案涉物业费确系其债权，其财务账册中的应收账款部分应有体现，但被上诉人拒不提供相应证据，基于此，本院作出对被上诉人不利的推定，即被上诉人并未将案涉物业费作为其应收账款登记、记载于其财务账册中。以上证据形成了完整的证据链，相互印证，故本院对上诉人提出的双方虽然签订了合同，但另行又口头约定不收取合同中约定的物业费的主张予以支持。被上诉人的一审诉求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区林西县人民法院（2019）内0424民初3814号民事判决，即中诚鸿泰集团房地产开发有限公司给付林西县正和物业有限责任公司物业费1750574.80元，限判决生效后十日内给付；二、变更内蒙古自治区林西县人民法院（2019）内0424民初3814号民事判决为驳回林西县正和物业有限责任公司的诉讼请求。一、二审案件受理费61075.17元，由林西县正和物业有限责任公司负担。一审保全费5000元，由林西县正和物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏力德审判员 武学良审判员 郑舒广 二〇二〇年十一月十七日书记员 沈志华