安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖民终1064号 上诉人（一审原告）：汪世凤，女，1969年11月13日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：魏建民，安徽昊华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨顺民，安徽昊华律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:巢湖市金鑫典当有限责任公司，住所地巢湖市西河街居委会天湖北路**。 法定代表人：汪瑾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹龙华，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐健，该公司员工。 一审第三人:安徽省民丰置业有限公司，住，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路**长江大厦**/div> 法定代表人:刘兴平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓琴，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴忠年，该公司员工。 上诉人汪世凤因与被上诉人巢湖市金鑫典当有限责任公司（以下简称金鑫典当公司）及一审第三人安徽省民丰置业有限公司（以下简称民丰置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人汪世凤及其委托诉讼代理人杨顺民，被上诉人金鑫典当公司委托诉讼代理人曹龙华、徐健，一审第三人民丰置业公司委托诉讼代理人刘晓琴、吴忠年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪世凤上诉请求：1、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初2456号民事判决;2、依法改判支持汪世凤一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由金鑫典当公司负担。事实和理由：1、汪世凤符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，享有排除对涉案房屋强制执行的民事权益，一审认定事实错误，应解除对涉案房屋的执行措施。（1）涉案《商品房买卖合同》签订时间早于查封时间。涉案《商品房买卖合同》签订时间为2007年9月25日，而法院查封涉案房屋时间为2008年6月6日。查封时间明显晚于商品房买卖合同签订时间。（2）汪世凤名下无任何其他房产。长丰县不动产登记中心向汪世凤出具了一份《长丰县不动产登记信息查询记录》，该记录载明汪世凤名下无任何房产信息。该份材料已说明汪世凤在长丰县境内无任何房产信息。作为长期在长丰县居住的汪世凤，在整个合肥市无房屋登记信息，已经说明了汪世凤名下无任何房产信息。（3）一审认定汪世凤不能改变查封时汪世凤及其配偶名下有用于居住房屋的事实，属认定事实与适用法律错误。本案中买受人只有汪世凤一人，并没有其前夫。一审认定汪世凤前夫名下的房屋属于买受人用于居住，明显扩大了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的适用条件。同时，汪世凤与前夫谢后发结婚登记时间为2016年，一审不知从何认定在法院查封涉案房屋时，汪世凤与其前夫系夫妻关系。此外，汪世凤前夫所购买的房屋并未用于居住，一直处于闲置状态，且房屋面积仅为57.24平方米，根本无法满足汪世凤的居住要求，汪世凤购买房屋为了家庭生活需要。汪世凤与谢后发已离婚，且谢后发名下房屋归其自己所有，与汪世凤无关，汪世凤名下无其他任何房产。一审的认定扩大了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的买受人范围。（4）涉案房屋系汪世凤一直居住至今的房屋，同小区的所有人员均可以证明。与此同时，汪世凤提交了居住证明，该居住证明能明确反映涉案房屋一直是汪世凤及其子女在居住。（5）汪世凤已支付的房款超过50%。汪世凤已付款132624元，仅有4万元未付。4万元约定待领取房产证时一次性付清。汪世凤已支付房款超过了总房款的50%。且只要解除该房屋的保全，汪世凤愿意随时将相应款项支付完毕。2、汪世凤同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，享有排除对涉案房屋强制执行的民事权益，一审认定事实错误，应解除对该房屋的执行措施。（1）前文已述，签订涉案房屋买卖合同时间远早于查封时间。（2）汪世凤之所以晚于查封时间占有涉案房屋是因民丰置业公司违约所致，汪世凤不应对民丰置业公司的违约行为承担责任。（3）汪世凤愿意按照合同约定支付剩余价款交付执行。（4）买受人在房屋买卖过程不存在任何过错，未办理过户手续系因民丰置业公司原因所致。3、汪世凤应依法享有房屋所有权，民丰置业公司应配合汪世凤办理过户手续。 金鑫典当公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，汪世凤上诉理由不能成立，应予驳回。具体理由如下：1、一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。（1）汪世凤对其主张的涉案房屋不享有所有权，其排除强制执行申请无效。汪世凤虽与民丰置业公司签订了《商品房买卖合同》，但因房产并未登记在汪世凤名下，按物权法定原则，汪世凤依法不是涉案房屋的权利人。（2）汪世凤与谢后发原系夫妻关系，婚姻存续期间谢后发名下在合肥市庐阳区中铁国际城有房产一套，虽2019年9月19日约定离婚且房屋归谢后发所有，但这无法改变签订涉案房屋买卖合同及法院查封涉案房屋时汪世凤及其配偶名下有其他用于居住房屋的事实。（3）汪世凤提交的购房付款收据，仅能证明其支付了部分购房款，但未完成支付全部购房款的义务。（4）汪世凤与民丰置业公司之间属于债权债务关系，其依法应向民丰置业公司起诉退回购房款，而不是申请排除强制执行，通过侵害金鑫典当公司的权利以实现自己的权利。（5）一审法院强制执行涉案房屋的强制执行行为，是合法的司法行为，理应受到法律支持。2、一审适用法律正确，程序合法，汪世凤的上诉理由不能成立。 民丰置业公司述称，民丰置业公司支持汪世凤的办证要求。因一审法院的超标的查封，致使民丰置业公司无法给汪世凤办证，恳请二审法院纠正一审法院超标的查封行为。 汪世凤向一审法院起诉请求：1、确认汪世凤享有位于安徽省长丰县商品房所有权；2、判决不得执行上述请求第一项中的房屋，并解除对该执行标的采取的执行措施；3、本案诉讼费用由金鑫典当公司负担。 一审法院认定事实：2007年9月5日，汪世凤与民丰置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定汪世凤以总价172624元，购买长丰县民丰文化产业园梅园小区5幢3单元305室房屋，并约定付款方式为签订合同当日支付72624元，银行按揭100000元。当日民丰置业公司向汪世凤出具一份收据，载明收到汪世凤涉案房屋房款72624元，收款方式为现金。2008年7月20日、2008年8月9日，民丰置业公司分别出具50000元、10000元房款收据，收款方式均为现金。2008年7月20日，汪世凤与民丰置业公司签署了房屋交接验收单。 在金鑫典当公司与民丰置业公司典当纠纷公证债权文书执行一案中，安徽省合肥市徽元公证处出具（2008）皖合元强证字第13020号具有强制执行效力的债权文书《公证书》，因民丰置业公司未履行《公证书》所确认的义务，金鑫典当公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2008年5月29日立案执行。2008年6月6日，一审法院以（2008）合执申字第00018号执行裁定书、协助执行通知书查封了民丰置业公司名下包括涉案房屋的房屋。后案外人汪世凤提出执行异议，一审法院于2019年9月6日作出（2019）皖01执94号执行裁定书，驳回了汪世凤的执行异议申请。汪世凤遂提起本次诉讼，要求判如所请。 另查明，汪世凤与谢后发原系夫妻关系，婚姻存续期间谢后发名下另登记有合肥市庐阳区中铁国际城用于居住的房屋一套，2019年9月19日汪世凤与谢后发协议离婚，约定庐阳区的房屋归谢后发所有。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、汪世凤是否对涉案房屋享有所有权；二、汪世凤是否享有排除对涉案房屋强制执行的权利。 关于汪世凤是否对涉案房屋享有所有权的问题。依据汪世凤在本案中提供的现有证据，其仅是与民丰置业公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》并支付部分价款，涉案房屋并没有登记在汪世凤名下，其现主张对涉案房屋享有所有权，依据不足，不予支持。 关于汪世凤是否有权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的问题。从本案现已查明的事实来看，一审法院依据（2008）合执申字第00018号执行裁定书及协助执行通知书查封涉案房屋的时间是2008年6月6日，而民丰置业公司在2008年7月20日才将涉案房屋交付给汪世凤，在人民法院查封之前汪世凤并未合法占有该不动产，现汪世凤主张其权利能够排除执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项之规定即“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，其依据该条主张排除执行依据不足，不予支持。 关于汪世凤是否有权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行的问题。从本案现有证据来看，在购买涉案房屋及人民法院查封涉案房屋时，汪世凤与谢后发系夫妻关系，在婚姻存续期间双方另登记有合肥市庐阳区中铁国际城房屋一套，虽然2019年9月19日汪世凤与谢后发协议离婚，约定庐阳区的房屋归谢后发所有，但并不能改变签订涉案房屋买卖合同及法院查封涉案房屋时汪世凤及其配偶名下有其他用于居住房屋的事实。现汪世凤主张其权利能够排除执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第二项之规定即“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，汪世凤依据该条主张排除执行依据不足，不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，判决：驳回汪世凤的诉讼请求。一审案件受理费3752元，由汪世凤负担。 二审期间，汪世凤申请了证人吴某出庭作证，证明其房屋与汪世凤所购买的涉案房屋是一起购买的，其所购买的涉案房屋是按揭购买的，汪世凤是分期付款的，汪世凤的房产证还未办下来；金鑫典当公司不认可吴某的证人证言及证明目的；民丰置业公司认可吴某的证人证言及证明目的；本院认证意见：吴某的证人证言及证明目的能否成立，将结合其他证据综合分析认定。 各方当事人所举其他证据同一审，相对方的质证意见亦与一审一致。本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：汪世凤是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对涉案房屋是否享有所有权。 人民法院审理案外人执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 本案中，汪世凤与民丰置业公司签订涉案《商品房买卖合同》时间为2007年9月5日，涉案房屋被查封时间为2008年6月6日。在人民法院查封涉案房屋之前汪世凤已与民丰置业公司签订了合法有效的书面买卖合同。合同约定总价款为172624元，虽双方约定付款方式为首付款加按揭，但实际履行过程中，变更为现金分期付款。截止2008年8月9日，汪世凤已付款金额为132624元，汪世凤已支付的购房款超过了合同约定总价款的百分之五十。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，一般是指在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有其他用于居住的房屋。汪世凤婚姻存续期间，其夫谢后发虽名下登记有一套房屋，但该房屋位于合肥市庐阳区，涉案房屋位于合肥市长丰县。汪世凤购买涉案房屋系用于居住，金鑫典当公司也未提供其他证据证明汪世凤在长丰县名下还存在其他用于居住的房屋。故，汪世凤符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，享有足以排除人民法院强制执行涉案房屋的民事权益。 汪世凤与民丰置业公司签订买卖合同后，仅支付部分款项，并未支付全部款项，涉案房屋也未登记在汪世凤名下，对其请求确认涉案房屋所有权的主张，不予支持。 综上所述，汪世凤的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市中级人民法院(2019)皖01民初2456号民事判决； 二、不得执行安徽省长丰县民丰文化产业园梅园小区5幢3单元305室房屋； 三、驳回汪世凤其他诉讼请求。 一审案件受理费3752元，由汪世凤负担；二审案件受理费3752元，由巢湖市金鑫典当有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛富文 审判员  王依胜 审判员  余乃荣 二〇二〇年十一月二十日 法官助理李周洋 书记员张丽娟