上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9945号上诉人（原审被告暨反诉原告）：朱国云，男，1968年2月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈婧，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：上海富灵市政工程有限公司，住所地上海市崇明区潘园公路****楼**（上海泰和经济开发区）。法定代表人：姜林富，董事长。委托诉讼代理人：江民，上海市浩信律师事务所律师。上诉人朱国云因与被上诉人上海富灵市政工程有限公司（以下简称富灵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初87616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱国云上诉请求：撤销原审判决，改判驳回富灵公司的诉讼请求，支持朱国云的反诉请求；二审审理期间，朱国云撤回了要求富灵公司赔偿可得利益的主张，仅要求改判继续履行房屋租赁合同。事实和理由：2016年3月军队下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》符合合同法规定的“合同成立后客观情况发生重大变化”，朱国云可以请求变更合同，故朱国云要求富灵公司降低房屋租金或者行使不安抗辩权暂时不支付租金，都是符合法律规定的，而且客观上该情况确实对租赁合同的正常履行造成影响，次承租人无法办理营业执照；朱国云已经足额支付了租金，并不存在拖欠房租的违约行为，富灵公司不享有合同解除权；即使认定朱国云违约，违约金也过高。富灵公司辩称，朱国云从第一年开始就拖欠租金，涉案房屋不属于军队停偿范围，经营使用也没有受到影响，朱国云不支付租金显属违约，富灵公司要求解除合同于法有据。不同意朱国云的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。富灵公司向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同于2019年5月18日解除；2.朱国云于判决生效后十日内腾退涉案房屋并交还富灵公司；3.朱国云支付拖欠的租金、物业费和停车费，以及自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费、物业管理费、停车费，暂计算至2019年10月25日为34,008,257元；4.朱国云支付违约金8,565,011元。朱国云向一审法院反诉请求：1.富灵公司继续履行《房屋租赁合同》；2.富灵公司承担因逾期交房导致朱国云可得经营利益损失10,900,058元。一审法院认定，1、系争房屋情况。2012年1月1日，富灵公司向中国解放军XX部队（后更名为中国人民解放军XX部队）承租康沈路秀浦路老汽车连地块（场地面积8000㎡），租期18年（不含前2年免租建设期），自2014年5月1日起至2032年4月30日止。富灵公司承租土地后建造了房屋。2016年7月25日，上述房屋门牌号由上海市浦东新区XX路XX号-XX号变更为上海市浦东新区XX路XX号-XX号。2019年6月12日，中央军委后勤保障部房地产资源管理中心出具军队房地产使用许可证，记载XX路XX号-XX号管理方（委托方）为中国人民解放军XX部队，运营方（受托方）为富灵公司，房屋面积59045.1平方米，场地面积为7784.49平方米。有效期限自2019年6月12日至2019年12月31日。2020年6月28日，中央军委后勤保障部（中国人民解放军XX部队保障部）取得XX路XX号全幢房屋的不动产权证，建筑面积为59583.77平方米。2、富灵公司和朱国云签约及朱国云转租情况。2013年7月20日，富灵公司（甲方）与朱国云（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号在建房屋内第1至11层第2至7轴范围内的房屋出租给乙方作为商业使用，建筑面积为19554.82平方米，交租房屋为毛坯，甲方指定水电交接口处，室内的水电设备、消防由乙方自行解决。该房屋仅限于三个项目经营，包括宾馆、量贩式KTV、足浴。租赁期限自2014年8月1日至2026年7月31日共计12年。租赁期届满或者提前解除，乙方应按房屋装修现状移交予甲方。逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。免租期为自该房屋工程结构封顶后交给乙方起（约在2012年10月）至2014年7月31日止。交付时间为甲方在该房屋工程结构封顶后将该房屋交付给乙方施工使用。第一年租金为1.2元/平方米/天，即年租金8,565,011元整，月租金依照年租金的十二分之一计算。从第四年开始在上一年度租金基础上递增5%。以后每两年在原基础上递增5%（每年应付租金见附表）。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，需按逾期部分的2%支付滞纳金。租金支付方式为先付后用，第一至二年度的租金每年支付一次，第三至十二年度的租金每六个月支付一次，乙方在第一个支付期开始前七天内全额付清。其中第一年度的租金分三期支付，第一期为本合同签订时七天内支付100万元，第二期为乙方首次进场施工装修时支付年租金的50%，第三期为2014年1月15日前付清剩余租金。第二年度租金在2014年8月前提前支付半年租金。自2014年8月1日开始，物业管理费按照20万元/年的标准，一年一付，乙方在每一个支付期开始前7天内全额付清。租金和物业费均不含税，如乙方需税务发票，双方各承担50%的税金，乙方需先向甲方支付相当于发票金额2.5%的税金后，甲方再开具发票。租赁保证金100万元，于本合同签订时支付。水、电费用的押金为10万元，乙方首次进入租赁房屋进行装修时支付。租赁房屋的室外场地和地下所有停车位使用权均属于甲方，第一年收取乙方12万元停车费，第二年双方协商再定。乙方不得分租、转租。如要转租，须征得甲方书面同意。乙方发生以下严重违约行为的，视为根本违约。甲方有权单方面终止合同并收回房屋，乙方应按第一年度年租金的一倍向甲方支付违约金：乙方未经甲方书面同意而转租第三人或擅自改变租赁房屋经营用途；乙方发生严重事故或欠薪事件，被政府机关或司法机关查处或导致第三方上楼催讨，已经严重影响综合大楼管理秩序的，在接到甲方发出的《整改通知书》后五个工作日内仍未改正的；乙方逾期不支付租金或物业费累计超过40天的；未经甲方同意擅自中途退租的。乙方自行办理经营所需的一切许可证书、营业执照等证照。其他条款中双方还约定，因甲方办公室在12层，宾馆大堂提供使用。甲方与部队签署的《军队房地产租赁合同》及补充协议作为本合同的附件，乙方已明确理解该合同的全部内容，同意遵守部队的管理规定，遵守该合同对租赁房屋使用的规定。合同附件的每年应付租金表显示，2014年8月1日至2017年7月31日止，每年租金8,565,011.16元；2017年8月1日至2019年7月31日止，每年租金8,993,261.72元；2019年8月1日至2021年7月31日，每年租金9,442,924.80元。……合同签订后，富灵公司将租赁房屋交付朱国云。富灵公司主张交付时间为2013年11月，朱国云表示交付时间为2014年8月。除合同约定的租赁面积外，富灵公司还将1层及12层部分部位交付朱国云使用，富灵公司主张交付时间为2014年8月，朱国云表示交付时间为2015年4月。2014年5月14日，朱国云将租赁房屋两个门面和第6-11层出租王某等人，房屋面积11074.56平方米，租期自2014年11月1日至2030年10月31日，其中2014年6月1日至2014年11月30日为免租期。房屋仅限于宾馆酒店及相关配套的经营项目。2015年11月13日，朱国云又将租赁房屋第12层出租王某等人，房屋面积1447.588平方米，加上原租赁面积，双方确认实际面积为12752.588平方米。免租期由2014年6月1日至2014年11月30日变更为2014年10月1日至2015年4月15日。2015年3月11日，朱国云将租赁房屋两个门面和第3-5层出租上海XX有限公司（以下简称XX公司），房屋面积6307平方米，租期自2015年4月1日至2025年3月31日止，其中2015年4月1日起至2015年10月31日期间为免租期。房屋仅作为办公、商业、投资用途使用，XX公司不允许经营宾馆、KTV、夜总会三个行业。2015年9月2日，朱国云将租赁房屋部分门面和第2层出租范某等人，房屋面积1185.7平方米，租期自2015年11月1日至2024年10月31日止，其中2015年8月1日至2015年10月31日为免租期。房屋仅限于足浴、养生馆和避开该房屋3-12层业态项目经营。双方提供的朱国云与次承租人的租赁合同中，均隐去了租金、物业费、租赁保证金等具体金额。审理中，朱国云表示，朱国云承租房屋后，全部转租案外人，除上述租户外，还转租给了零星的2、3家做餐饮、培训。租赁房屋至今仍由次承租人占有使用。3、朱国云付款情况。2013年12月31日，朱国云支付租金800万元，租赁保证金100万元。2017年9月13日，朱国云支付24万元，收据记载付款用途为二年停车费，2015年12月21日至2017年12月20日。2018年4月4日、2018年4月10日，朱国云合计支付52万元，富灵公司于2018年4月10日开具的收据显示为2017年12月21日至2018年12月20日停车费12万元，两年物业费40万元。2019年1月28日、2019年1月29日，朱国云合计支付300万元。2019年6月24日，朱国云支付250万元。2019年6月28日，朱国云支付100万元。2019年7月30日，朱国云支付100万元。上述合计1,726万元。水电费收据显示，2014年9月2日，朱国云交纳水费84元，从开始水表数至8月底抄表数16吨。同日，朱国云交纳电费2,048.76元，从开始度数至8月底抄表数1626度。2014年9月30日，朱国云交纳6-11层水费1万元，6-11层装修用电押金1万元，自行处理垃圾押金1万元。2014年11月1日，朱国云交纳2楼水费114元，2楼电费324元，6楼电费1,675元。2015年1月1日，朱国云交纳2楼水费11.60元，2楼电费437.20元，6楼电费33,362.30元。2015年2月1日，朱国云交纳6楼电费18,804.70元。4、富灵公司和朱国云沟通情况。2016年7月4日，朱国云向富灵公司发送交涉函表示，一是办理商业餐饮服务证照时，环评通过资料是必备文件，据称富灵公司未能办妥该环评，影响到少部分商业餐饮服务承租人的办证，并由此引发无证经营的行政处罚事件。二是自今年4月7日起，有关部门联合发文，一律停办相应证照，能否恢复、何时恢复办照，目前没有结论，导致未办证照的承租人左右为难，是否也会影响到证照年检。上述问题要求富灵公司及时沟通协商。2017年4月26日，朱国云再次向富灵公司发函，除了要求富灵公司明确之前的问题外，还要求富灵公司签订补充协议，固定实际履行过程中的一些协商变更内容，包括延期交房、延长租期、增加的租赁部位、经营业态、房屋门牌号等，并且开具租金和物业费的发票，按照合同约定各承担50%的税金。另外，朱国云还提出，因存在环评等问题，迟迟收不到下家租金，从而直接影响到支付富灵公司的租金难以到位。2017年5月15日，富灵公司回函，表示“自2013年7月30日我司与你签订租赁合同至今，已达近四年。合同起始时间为2014年8月1日，签约12年，至2026年7月31日止。我司提供了优于市场行情的免租期，于2015年10月1日起才起算租金，以及相当具有竞争力的租金价格，对双方的合作表示了足够的诚信和信心。……我方主张权利的诉求不仅是合情的也是合法的：1、请贵方尊重主合同的条款立即给付所欠款项（附应付款项表）；2、主合同1.2条款（指经营范围），根据现状，可予以考虑，前提是贵方必须履约，支付租金。3、贵方诉称转租户未予给付的理由不能作为拖欠的正当理由。转租方拖欠贵方，是贵方与转租方的纠纷，我司不予评价和参与，但贵方事实上已经收取转租方的各项费用（含物业费、停车费），而我司一直秉持友好承担了非常大的经营压力。……有鉴于此，我司伸张权利，要求贵方立即先行给付物业费、停车费，搁置存在的租金诉求问题，以使楼盘在目前状态下得以正常运行。……6、贵方提出1楼、12楼租金的诉求，我司可予以考虑。支付时间、物业费、用途等诉求，要求与原合同一致，我司同意，但原合同内容的更改或个别条款增减，前提仍然是贵方必须履约给付租金及物业费、停车费。因此，原合同的含义，有待与贵方的履约行为来予以佐证和重新定义。7、贵方提出的合同2.1条款（指租期）改12年为15年，应对此项诉求，我司尊重合同的定义不予同意。事实上，贵方转租行为已经违反合同约定，经营业态也超出约定，假设转租的行为得到确认，贵方将得到权利放大，也严重违反了合同的条款，我司完全可以根据贵方的违约行为终止合同，但是我司考虑到初期合作时双方的友好交往，仍旧秉持友好合作的积极态度，希望得到贵方的积极响应，及时予以支付租金及物业费、停车费”。2017年10月30日，朱国云向富灵公司发送工作联系函，再次要求富灵公司解决环评以及办理证照的问题。2018年4月3日，富灵公司向朱国云发送催款函，要求朱国云于15天之内支付拖欠的停车费等费用，30天之内支付拖欠的租金和保证金。2018年9月6日，富灵公司向朱国云发送通告，表示朱国云未经富灵公司同意私下签订了合同约定的三个业态之外的商业业态，严重违反合同条款，要求朱国云立即停止违规行为。2018年9月21日，富灵公司向朱国云再次发送催款函，限朱国云于2018年9月30日前按照对账单缴清所有租金及物业费等费用，否则视为朱国云不履行合同或单方面提前终止合同。2018年9月25日，朱国云回复公函，表示富灵公司存在延期交房、允许与朱国云租户同业竞争的业态等违约行为，同时，朱国云愿意支付租金等费用，但双方需及时安排合同补充、修改内容书面化，而且房屋产证等问题，造成朱国云办证和房租催收困难。2018年10月11日，富灵公司再次发函朱国云催款。2018年10月22日，朱国云再次回函，希望双方予以协商。2018年12月14日，富灵公司向朱国云发送通知，告知朱国云，经军委和地方政府批准，富灵公司已去浦东市场监督管理局办齐了所有办证所需的场地手续。朱国云在接到通知后，告知相关租户，带好合同原件前往富灵公司物业管理处申请办理，富灵公司物业管理人员会全力配合申办。2018年，朱国云还向富灵公司提供过一份《房屋租赁合同补充协议（2018）》，约定补充条款如下：“1、关于用途，由原合同1.2条款变更为：房屋为多种项目经营。2、关于转租或分租：甲方同意乙方对该合同的房屋进行转租或部分分租。3、关于户外广告：在乙方确属需要做户外广告的情况下，甲方不得收取广告费。4、关于违约责任……5、关于新增租赁面积的约定：在原合同外，乙方从甲方处增租了1517.5平方米（具体租赁位置12楼、1楼、详见附图），新增面积的租金为1.1元/平方米/天，除上述租金约定外，新增租赁面积的租金支付方式和支付时间、物业管理费以及新增租赁面积的租赁用途、交房条件等与原合同约定保持一致。6、关于租期延长：由原合同2.1条款，更改为自2015年10月1日起至2027年9月30日止共计12年。另1-7轴的6-12层及一楼的两个门面租期同为15年，即2015年10月1日起至2030年9月30日止共计15年。7、关于原合同的租赁租金起算时间：更改为2015年10月1日起算。……”双方最终未签署该份协议。2019年1月3日，富灵公司又发函朱国云催款。2019年1月7日，富灵公司发函朱国云，要求朱国云尽快落实《消防整改通知书》。2019年1月10日，朱国云回函，表示搁置3-5层出租部分的争议，双方共同寻找一个合理分担损失的方案。朱国云正在对除3-5层之外的租金欠费，积极配合清欠。考虑到对3-5层出租部分的租金催讨，朱国云要求富灵公司配合在适当时间对3-5层出租部分采取“断水、断电”措施。2019年1月13日，富灵公司回复，要求朱国云在2019年1月20日将拖欠的租金、物业费、违约金的一半支付富灵公司，余下事宜可在春节后继续协商。2019年5月17日，富灵公司向朱国云发送解除房屋租赁合同通知函，表示朱国云拖欠富灵公司租金、物业费等费用早已超过40天，且屡次承诺支付拖欠租金而未足额支付，属于严重违约，故富灵公司通知朱国云解除房屋租赁合同。朱国云于2019年5月18日签收。审理中双方一致确认，富灵公司已向朱国云开具150万元发票。双方同意，朱国云支付的100万元租赁保证金抵扣本案应付费用。一审法院认为，富灵公司和朱国云签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对本案当事人争议事项，法院论述如下：一、租赁面积。首先，合同确定的租赁部位包括1-11层，租赁面积为19554.82平方米，双方均予认可，法院予以确认。其次，朱国云实际使用了合同外的第1层及12层部分房屋，双方对1层69.95平方米及12层1447.59平方米的部位没有异议，法院亦予确认。最后，富灵公司主张1层12.01平方米的消防通道属于朱国云租赁范围，但未提供相应证据，从双方沟通情况来看，朱国云自始未承认过该部分面积，根据证据规则，法院采纳朱国云意见，认定该部分不应计入租赁面积，朱国云实际租赁面积为21072.36平方米。二、交付房屋时间及租金起算时点。1、富灵公司作为出租方，具有将适状房屋交付朱国云的法定义务，并对此承担举证责任。本案中，富灵公司主张其于2013年11月交付合同内的房屋，2014年8月交付增加部分的房屋，但均未提供相应证据。富灵公司以朱国云支付租金时间推出交房时间，依据不足，法院难以采纳。富灵公司提供的2014年9月2日水费收据记载“从开始水表数至8月底抄表数”、电费收据记载“从开始读数至8月底抄表数”，而其后的水电费收据记载的内容为上月抄表数、本月抄表数，说明朱国云首次向富灵公司交纳水电费时间为2014年9月2日。该节事实与朱国云主张的富灵公司实际于2014年8月1日交房吻合。在缺少直接证据的情况下，法院根据间接证据以及当事人的自认，认定富灵公司交付合同内房屋时间为2014年8月，交付增加部分房屋时间为2015年4月。2、合同中将免租期表述为“自该房屋工程结构封顶后交给乙方起（约在2012年10月）至2014年7月31日止”，朱国云据此推出其享有19个月免租期。富灵公司认为2012年10月系笔误，实际为2013年10月，朱国云享有10个月免租期。法院认为，富灵公司和朱国云在签约时将交房时间约定为签约前一个不确定的时间，明显与常理相悖。朱国云在庭审中先认为2012年10月是笔误，实际为2013年10月，后又表示只是猜想是笔误，并坚持认为免租期是19个月，前后陈述不一，缺乏合理解释，法院难以采信。该节事实，法院采纳富灵公司意见，认定双方约定的免租期为2013年10月至2014年7月31日，朱国云享有10个月免租期。3、根据实际交房时间及免租期推算，朱国云应自2015年6月1日起支付租金。因实际交房时间晚于合同约定的2013年10月，富灵公司适当推迟租金起算点，既符合双方利益，也在情理之中。从富灵公司2017年5月15日回函来看，富灵公司明确表示“我司提供了优于市场行情的免租期，于2015年10月1日起才起算租金”，说明富灵公司确实认可过租金自2015年10月1日起算，而且该段表述在函件首部，作为双方协商的前提，并未附加任何条件。况且，在此后长期的催款过程中，富灵公司从未就租金起算点的问题提出过新的主张。法院据此认定，富灵公司、朱国云曾就租金起算时间达成一致意见，即自2015年10月1日起算。三、富灵公司是否有权解除合同。根据合同约定，朱国云应于2014年1月15日前付清第一年度租金，于2014年8月前提前支付第二年度半年租金，第三至十二年度租金每六个月支付一次，先付后用。朱国云实际支付租金情况为2013年12月底支付800万元，2019年1月底支付300万元，2019年6月底支付350万元，2019年7月底支付100万元。富灵公司认为朱国云拖欠租金等费用超过40天，故于2019年5月17日发函解除租赁合同（朱国云于2019年5月18日收悉）。朱国云认为富灵公司逾期交房导致租金起算点顺延、增加的租赁部分存在争议、2016年3月27日至2018年12月14日期间构成情势变更，故并未拖欠富灵公司租金。法院认为，1、关于逾期交房，如前所述，双方已经通过推迟租金起算日的方式予以解决，朱国云的租金自2015年10月1日起算。2、关于增加的租赁部分，双方对租金标准确实存在争议，但法院注意到，增加面积与原有面积相比，占比较小，租金标准差异不大，双方争议的金额一年也仅相差几万元，对本案近千万的年租金而言，并不构成实质性影响。3、2016年3月27日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，此后朱国云要求富灵公司明确是否会影响到证照问题，富灵公司于2018年12月14日回复朱国云已办齐了所有办证所需的场地手续。从上述情况来看，2016年3月27日至2018年12月14日期间，在系争房屋内办理证照确实存在一定障碍。但就本案而言，朱国云在签约时对土地及房屋性质、现状系明知，合同亦约定由朱国云自行办理经营所需的一切证照，故朱国云对办理证照过程中可能碰到障碍的风险具有合理预期。朱国云在承租系争房屋后全部转租，目前并无证据证明因证照问题导致房屋使用受到实质性的影响。退而言之，即便如朱国云所述，2016年3月27日至2018年12月14日期间的租金应当按照合同约定标准的一半计算，朱国云于2013年底支付的800万元租金也早已耗尽。在此情形下，富灵公司于2019年1月13日发函要求朱国云先行支付租金、物业费的一半，应属合理要求。但朱国云仅支付300万元，与欠付金额相差巨大，与按一半计算的金额也有一定差距。因此，朱国云的理由虽部分成立，但其长期拒付巨额租金，其行为不应视为合同权利的正当行使，明显超过合理的抗辩限度，缺乏履约诚意，属于根本违约。富灵公司据此解除合同，具有合法依据，法院予以认同。朱国云于2019年5月18日收悉富灵公司的解除通知，法院确认合同于该日解除。另外，本案中，朱国云还提出《排水许可证》的问题。朱国云向富灵公司首次提出该问题在合同解除之后，从此前双方的沟通情况来看，双方均未提及排水问题，朱国云也未提供证据证明次承租人使用租赁房屋时受排水影响，现有证据不足以反映富灵公司交付的房屋存在排水方面的瑕疵。朱国云该项抗辩理由亦不能成立。四、朱国云应付费用。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、租金。虽然2016年3月27日至2018年12月14日期间不能构成情势变更，但富灵公司仍有义务配合朱国云办理经营所需的证照。法院根据实际情况，酌情将该期间租金调整为合同约定标准的90%。朱国云提出增加租赁面积按照1.1元/平方米/天计算。法院认为，根据合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，富灵公司和朱国云在履约过程中对增加租赁面积的租金标准存在争议，但朱国云实际使用该部分房屋，应视为认可合同约定的租金标准，否则朱国云应不予承租或就该部分提请退租。因此，在双方未能达成新的合意的情形下，增加租赁面积的租金与合同约定租赁面积的租金标准应保持一致。此外，由于租金起算日期调整，故双方约定自第四年开始递增5%的时间，亦相应调整至2018年10月1日。2、停车费。双方对停车费按照每年12万元计算的标准不持异议，法院予以参照。根据富灵公司开具的收据显示，朱国云共支付过两次停车费，合计36万元，对应的期间分别为2015年12月21日至2017年12月20日、2017年12月21日至2018年12月20日，说明富灵公司认可朱国云已支付停车费至2018年12月20日。现富灵公司再行主张2015年12月21日之前的停车费，缺乏依据，法院难以支持。朱国云应根据每年12万元的标准向富灵公司支付2018年12月21日之后的停车费。3、物业管理费。一方面，根据合同约定，朱国云需按照每年20万元向富灵公司支付物业管理费，而非根据面积计算。另一方面，2018年4月10日，富灵公司开具的收据标注两年物业费40万元，说明在实际履行过程中，富灵公司亦认可按照每年20万元计算。现富灵公司以实际租赁面积主张物业管理费，与事实不符，法院不予采纳。根据合同约定，朱国云应自2014年8月1日起支付物业管理费，说明物业管理费的起算日与租金同步，而非实际交房之日。因上述收据未明确标注物业管理费的期间，故法院认定该笔钱款对应2015年10月1日至2017年9月30日期间的物业管理费。朱国云应按照每年20万元的标准，向富灵公司支付2017年10月1日之后的物业管理费。4、房屋使用费。合同解除后，朱国云未及时搬离，富灵公司主张参照租金标准计算房屋使用费，于法不悖，法院予以支持。5、违约金。朱国云逾期付款，给富灵公司造成了实际损失，但合同约定的解约违约金过分高于富灵公司的损失金额。朱国云请求法院予以调低，法院结合合同履行情况、双方过错程度，酌情调整违约金为4,282,505.50元。6、租赁保证金。双方均同意租赁保证金抵扣朱国云应付费用，法院予以照准。五、朱国云是否存在可得经营利益损失。1、富灵公司确实存在逾期交房的事实，如前所述，双方协商一致延长免租期，可以视为富灵公司对朱国云损失的弥补。2、朱国云未提供证据证明原先计划经营XX酒店的事实，以及富灵公司逾期交房与中止XX酒店项目的关联性。3、即便上述情况属实，经营酒店存在一定商业风险，朱国云亦无法证明自2014年8月1日起便能如租金一般稳定盈利，朱国云以其实际计取次承租人租金之日与2014年8月1日区间的租金收益计算经营酒店收益，并无参考价值。4、从双方协商确定的2015年10月1日起算租金，以及朱国云向XX公司、王某、范某等人的转租情况来看，朱国云并不存在明显的租金损失。综上，朱国云反诉要求富灵公司赔偿可得经营利益损失，既无事实基础，亦缺乏法律依据，法院予以驳回。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认上海富灵市政工程有限公司与朱国云签订的《房屋租赁合同》于2019年5月18日解除；二、朱国云应于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区XX路XX-XX号第1至11层第2至7轴19554.82平方米及12层1447.59平方米、1层69.95平方米房屋内迁出并返还上海富灵市政工程有限公司；三、朱国云应于判决生效之日起十五日内支付上海富灵市政工程有限公司租金（自2015年10月1日起至2016年3月26日止，按照每年9,229,693.68元的标准计算；自2016年3月27日起至2018年9月30日止，按照每年8,306,724.31元的标准计算；自2018年10月1日起至2018年12月14日止，按照每年8,722,060.53元的标准计算；自2018年12月15日起至2019年5月18日止，按照每年9,691,178.36元的标准计算；上述金额还应扣减朱国云已交纳的租金1,550万元）；四、朱国云应于判决生效之日起十五日内支付上海富灵市政工程有限公司停车费（自2018年12月21日起至实际返还房屋之日止，按照每年12万元的标准计算）；五、朱国云应于判决生效之日起十五日内支付上海富灵市政工程有限公司物业管理费（自2017年10月1日至实际返还房屋之日止，按照每年20万元的标准计算）；六、朱国云应于判决生效之日起十五日内支付上海富灵市政工程有限公司房屋使用费（自2019年5月19日起至实际返还房屋之日止，按照每年9,691,178.36元的标准计算）；七、朱国云应于判决生效之日起十五日内支付上海富灵市政工程有限公司违约金4,282,505.50元；八、上海富灵市政工程有限公司应于判决生效之日起十五日内返还朱国云租赁保证金100万元，该款可在上述判决第三、四、五、六、七项中抵扣；九、驳回朱国云全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费254,666元，保全费5,000元，反诉案件受理费43,600元，合计303,266元，由朱国云负担。本院二审审理期间，富灵公司提供如下证据材料：1.军队房地产使用许可证及同意转租授权书，证明涉案房屋一直可以经营使用；2.另案审理中的质证笔录，证明在朱国云起诉次承租人XX公司案件中，朱国云主张系争房屋不存在不能办理营业执照的情况，只是验证搁置。朱国云经质证认为，证据1真实性没有异议，但是授权书的时间在2020年3月27日，证明此前富灵公司是没有相应权限的；证据2笔录不完整，无法质证。本院经审查认为，富灵公司提供的上述证据材料与本案二审争议不具有关联性，本院均不予采纳。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。二审中，朱国云表示，涉案房屋3-5层转租给XX公司，因无法办理营业执照，XX公司拒绝向朱国云支付租金；6-12层转租给次承租人用于经营宾馆，租金正常收取。另朱国云称，按照合同约定转租的差价在400万元左右，但由于军产停偿导致实际利益并没有400万元。本院认为，富灵公司要求解除双方之间租赁合同的理由是朱国云欠付租金，因此本案争议焦点在于朱国云是否存在欠付租金的违约行为。首先，根据双方合同约定，第一年年租金为8,565,011元，从第四年开始租金递增5%；租金支付方式为先付后用，第一至第二年度每年支付一次，第三至第十二年度每六个月支付一次，在第一个支付期开始前七天内全额付清。物业管理费每年20万元，一年一付，在每一个支付期开始前七天内全额付清。承租人逾期不支付租金或物业管理费累计超过40天，构成根本违约，出租人有权单方面终止合同并收回房屋。其次，从朱国云付款情况来看，其于2013年12月31日支付租金800万元、保证金100万元，2017年支付了24万元停车费，2018年支付了40万元物业费及12万元停车费，2019年1月支付了300万元，6月支付了350万元，7月支付了100万元，合计支付了1726万元。原审法院认定租金起算时间应为2015年10月1日，对此朱国云也表示同意，按照该时间起算，至富灵公司提起本案诉讼时止，按照合同约定朱国云应付的租金至少在3500万元以上，再加上物业管理费和停车费，而朱国云实际仅向富灵公司支付了1726万元，显然存在欠付金额租金的情形。再次，朱国云主张其未足额支付租金是在情势变更的情况下行使不安抗辩权，对此本院认为，一则，情势变更原则是指在合同成立后，因不可归责于双方的事由发生重大变化，若继续维持合同会显失公平，当事人可以重新协商，如不能协商一致，受损害的一方可以请求人民法院来解除或者变更合同。因此，若合同履行中出现了客观情况的重大变化，当事人首先应当通过协商的方式来变更合同条款，在不能达成一致意见的情况下，应当向法院提出变更或者解除的请求，而不存在一方当事人可以以情势变更为由自行单方变更合同条款甚至不履行合同义务的行为。故朱国云主张其基于军队停偿之情形要求富灵公司降低租金或暂时不支付租金的上诉理由显然缺乏法律依据。再则，2016年3月27日中央军委确实印发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，但该通知是否对双方租赁合同的履行存在实质性地影响应当根据实际情况来加以评判，朱国云承租涉案房屋并非自用而是用于转租，朱国云也自认，虽然3-5层的次承租人以无法办理证照为由拒付租金，但6-12层的次承租人是正常经营且正常支付租金的，显然上述军队停偿的通知并未对涉案房屋的使用造成实质性的影响。对朱国云而言，倘若基于3-5层次承租人拒付租金而不向富灵公司支付租金尚有一定解释，但在6-12层次承租人正常履约交租的情况下，其拒绝向富灵公司支付租金显然缺乏合理理由。本院认同原审判决的观点，朱国云的行为已经明显超过正常合理的抗辩限度，在富灵公司多次要求其支付拖欠租金的情况下，朱国云仍拒不履行合同义务，缺乏履约诚意，构成根本性违约，富灵公司据此要求解除合同具有合同依据，原审予以支持并无不当。经审查，原审法院对于合同解除后朱国云应支付的租金、停车费、物业管理费、房屋使用费的计算均无不当，朱国云在二审中也表示对原审法院的计算方式无异议，故本院予以维持。另，关于朱国云主张的违约金过高问题，双方在合同中约定的违约金标准为第一年度年租金的一倍，朱国云自认其承租系争房屋后转租的差额每年为400万元左右，原审法院综合考虑双方过错程度、合同履行情况，酌情将违约金调整为4,282,505.50元并无不当，已充分兼顾了双方的利益平衡，朱国云仍主张违约金过高缺乏依据，本院不予采信。综上所述，朱国云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41,060.04元，由上诉人朱国云负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二〇年十一月二十四日书记员 鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……