山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5655号上诉人（原审原告）：张晓勇，男，1973年12月26日生，住山西省太原市。委托诉讼代理人：亢献东，山西明晟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张强，男，1987年6月29日出生，住太原市。委托讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐红，山西东奥律师事务所律师。上诉人张晓勇因与上诉人张强房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓勇上诉请求：1、撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初3478号民事判决书第二项判决；2、判令被上诉人支付上诉人违约金15.8万元；3、判令被上诉人支付上诉人供热费4022.72元；4、一审、二审案件受理费等诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院作出“应视为张晓勇同意张强提前解除合同的行为”的认定是不能成立的。2、按照《房屋租赁合同》的约定，2019年12月8日至2019年12月31日仍然在第一年的租赁期限内，张强该期间未使用如何能成为损失赔偿，2020年1月1日至2020年7月中旬，涉案商铺一直处于空闲状态，期间租金损失118750元（19万元÷12×7.5），该期间依然在租赁合同约定的五年租赁期间内，该损失正是由于张强不交租金而造成的直接损失。3、驳回违约金诉请完全错误。2019年12月20日，上诉人向张强手机发送《催付通知》短信，次日又通过EMS向张强寄送《催付通知》；2020年1月2日上诉人向张强手机发送《解除通知》短信，并通过EMS寄送《解除通知》。张强按剩余租期租金的20%支付上诉人违约金是符合合同约定的。4、关于供热费已经全部结清的认定。根据《房屋租赁合同》第三条第4款的约定，被上诉人应当承担采暖费。由于相应的采暖期在合同有效期内，且供热公司不可能按月收取采暖费，故被上诉人承担整个采暖期的采暖费既符合约定，也合乎道理。为了止损，2019年12月7日，案外人苏宁小店向上诉人支付了截止2019年11月底实际发生的取暖费，扣除该取暖费后，剩余4022.72元取暖费当然应当由张强承担。也就是案外人苏宁小店结清的是自己使用期间的取暖费，而不是张强应当承担的全部取暖费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。张强辩称，张晓勇的上诉请求缺乏事实及法律依据，依法应当予以全部驳回。一、答辩人与张晓勇于2018年10月26日签订的《房屋租赁合同》已经于2019年11月29日在双方协商一致的情况下予以解除，双方已就解除事宜结算完毕，张晓勇在双方解除合同后又以答辩人违约起诉答辩人，明显缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回张晓勇的全部上诉请求。二、张晓勇主张的答辩人应当向其支付15.8万违约金以及应当向其支付4022.72元供热费的上诉请求，没有事实及法律依据，不应得到支持。综上，本案中《房屋租赁合同》已在双方协商一致的情况下，于2019年11月29日协商解除并且结算完毕。因此，张晓勇的上诉请求没有任何事实与法律依据，依法应当予以全部驳回。张强上诉请求：1、撤销太原市万柏林区人民法院于2020年9月7日作出的（2020）晋0109民初3478号民事判决书并依法改判上诉人无须向张晓勇支付31666元；2、一、二审诉讼费用由张晓勇承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与张晓勇之间于2018年10月26日签订的房屋租赁合同于2019年12月7日解除，属于认定基本事实错误，事实上涉案合同在双方协商一致的情况下，已于2019年11月29日予以解除且双方已就解除事宜结算完毕，本案上诉人并不存在违约。二、上诉人在第一年合同到期前就与张晓勇协商一致解除了涉案商铺并向其支付了约定的2500元违约金，因此本案张晓勇并不存在损失，一审法院判决上诉人向张晓勇支付31666元，无事实与法律依据，相反上诉人因租赁该商铺还投入了151000元进行了装修，这些都是上诉人的直接损失。综上所述，涉案租赁合同已于2019年11月29日予以解除且双方已就解除事宜结算完毕，本案上诉人并不存在违约，张晓勇并不存在损失，一审法院判决上诉人向张晓勇支付31666元，无事实与法律依据，故恳请二审法院予以改判，以维护上诉人的合法权益张晓勇辩称，2019年11月29日，案涉租赁合同并没有解除，对违约金也没有明示，违约金不可能以1000元解决。关于装修部分与张晓勇没有关系，合同有明确规定都归张晓勇所有，所以不存在抵补损失，根据一审张强提交的证据，无法证明装修与张强有关联。张晓勇向一审法院起诉请求：1、张强支付张晓勇违约金15.8万元（79万元×20%）；2、张强支付张晓勇租金31666元（19万元÷6）；3、张强支付供热费4022.72元（5028.72元÷5个月×4个月）；4、诉讼费由张强承担。一审法院认定事实：2018年10月26日张晓勇（作为出租方甲方）与张强（作为承租方乙方）签订房屋租赁合同。合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区公元时代城2号地2-3-1014号商铺租赁给乙方，租赁面积72.88平方米，租赁期限自2018年11月1日至2023年12月31日止，期限为5年（首年前两个月为装修期、免除租金），甲方于收到乙方全部租金之当日将商铺交予乙方；该商铺租金为第一年19万元、第二年19万元、第三年19万元、第四年20万元、第五年21万元，物业采暖费、空调费、卫生费及装修保证金等由乙方承担，甲方协助乙方与物业公司签订物业服务合同，乙方按照物业服务合同约定直接向物业公司支付有关费用，乙方每次一次性支付整年租金，租金采取先支付后使用，首期租金在合同签订后当日支付，每上一个年租期届满前两个月支付下一整年租金；该商铺为商业用房，用于乙方合法商业经营使用，若乙方经营不善，在不影响甲方经济损失的情况下，乙方可以转租商铺；乙方的装修须按照甲方装修施工要求进行，装修方案报甲方书面同意；如乙方未按期缴付租金、物业费及其他费用的，每迟延一天按照迟延支付金额的20%向甲方支付违约金，迟延超过10日，甲方有权单方终止合同，乙方还需支付甲方已免收的租金，并按剩余租期租金的20%支付甲方违约金；租赁期限届满双方未续约或乙方违反合同经甲方同意终止时，乙方应于合同终止当日向甲方返还租赁商铺，逾期不能返还的，每逾期一日，乙方应按届时租金日标准的二倍向甲方支付占用费，按本合同约定终止返还时，乙方所有经营的商品、可移动的设施设备、物品归乙方所有，已形成附和的装修、装饰、设施设备无偿归甲方所有，甲方有权随意处置，甲方无需就乙方对租赁房屋的装修、改建、增建、增设对乙方作出任何补偿或赔偿，租期届满或本合同解除、终止时，乙方在承租房屋内归属乙方的所有物品应在24小时内搬走，逾期视为乙方放弃所有权，甲方为清理该物品产生的清理费用由乙方承担。2018年10月26日、10月27日张强向张晓勇及张晓勇爱人共计支付19万元第一年租金）。2018年10月30日张强朋友梁伟与山西苏宁便利店有限公司签订租赁合同，将涉案商铺租赁给山西苏宁便利店有限公司。张强对涉案商铺进行了装修，山西苏宁便利店有限公司实际使用涉案商铺经营苏宁小店。2019年11月29日苏宁小店撤店搬离物品时，张晓勇予以阻拦，张强朋友庞建拨打报警电话，因属经济纠纷警察未到现场，后经协商苏宁小店工作人员搬走大部分物品。因商铺内仍留有几箱货品，2019年12月7日苏宁小店工作人员搬走剩余货品。2020年7月中旬张晓勇将涉案商铺出租给他人使用。张晓勇提供的原使用商铺的苏宁小店负责人秦杰书写的清单载明：水费1983.6元、暖气费（一个月）1006元2019.11.1-11.30已结清货物已交接给苏宁11.29梁伟付2500元（微信）12.6秦杰付485（微信）秦杰。张晓勇认可收到梁伟给付的2500元（2019年11月29日通过微信支付）及秦杰支付的485元（2019年12月7日通过微信支付）。2019年12月20日张晓勇向张强发送短信，要求张强于2020年1月1日前支付2020年度租金。张强回复钱早就给你了。2020年1月2日张晓勇向张强发送短信，称即日起解除你我签订的合同，并依法追究违约责任。梁伟在庭审中陈述：我跟张强口头约定一起租商铺，但租赁合同是张强签的，钱是张强付的，便利店合同是我签的，合同应该是5年，租金一年23万元，我和张强按照苏宁的要求进行装修，花费15万元左右，苏宁交了一年的租金，2019年11月苏宁开始使用商铺，水电暖相关费用都是苏宁承担；秦杰是苏宁使用店铺的负责人，苏宁用到2019年11月29日，水电暖费用是苏宁公司把钱给我，我把钱给了店员，店员再把钱交给物业，租赁费和水电暖费用我都要给苏宁开发票。另查明，2016年4月22日张晓勇、张晓勇爱人马建聊、张晓勇之子张耀龙（作为买受人）与山西南丰房地产开发有限公司（作为出卖人）签订商品房买卖合同，山西南丰房地产开发有限公司将涉案商铺出卖给张晓勇、马建聊、张耀龙。一审法院认为，张晓勇、张强签订的涉案房屋租赁合同系合同双方真实意思表示，不违反法律行政法制的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的合同义务。张强租赁张晓勇商铺后，同意朋友将商铺转租给山西苏宁便利店有限公司，对商铺进行装修后由山西苏宁便利店有限公司实际使用商铺经营苏宁小店。结合双方签订合同的时间、梁伟与山西苏宁便利店有限公司签订合同的时间及梁伟的陈述，应认定张强与张晓勇签订租赁合同的目的并非自己使用商铺，而是将租赁的商铺转租挣取差价。因双方签订的租赁合同约定张强可以转租，张强前述行为未违反合同约定。结合涉案房屋租赁合同约定的租赁期限，第一年租赁期间应为2019年1月1日至2019年12月31日，2018年11月1日至2018年12月31日为装修期免租金。结合梁伟的陈述、张晓勇提供的秦伟出具的清单，应认定苏宁小店实际负担其使用期间的水费、电费、物业费及供暖费用。2019年11月29日苏宁小店欲撤店，在搬离过程中张晓勇予以阻拦，应认定张晓勇知晓苏宁小店实际使用商铺、且苏宁小店撤店后张强不再租赁商铺。2019年12月7日秦杰支付张晓勇485元结清水费、供暖费用后搬走剩余几箱货品，苏宁小店彻底搬离商铺。对于欠付的水费及供暖费用苏宁小店工作人员不是将费用交给物业公司，而是直接交给张晓勇、在结清费用的情况下张晓勇允许工作人员搬走剩余货品，应视为张晓勇同意张强提前解除合同的行为，即双方签订的涉案房屋租赁合同于2019年12月7日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张强提前解除合同的行为，对张晓勇权益造成一定的损害，张强应给予赔偿。2019年12月8日至2019年12月31日张强未使用商铺的租金及张晓勇主张的张强支付张晓勇原免收的租金，应为张强对张晓勇损失的赔偿较为合理。即张晓勇无需向张强返还租金，张强还需向张晓勇支付31666.66元（19万元÷12个月×2个月）。因张晓勇主张的数额为31666元，故以张晓勇主张的数额为限。张晓勇关于张强应向张晓勇支付剩余四年租金之和20%的违约金的诉请，不符合合同约定，不予支持。因涉案租赁合同于2019年12月7日已经解除，当日就供暖费用已经结清，故张晓勇要求张强支付供暖费用的诉请，不予支持。综上所述，张晓勇要求张强支付违约金的诉请，不予支持。张晓勇要求张强支付租金的诉请，应予以支持。张晓勇要求张强支付供暖费用的诉请，不予支持。一审法院判决：“一、张强于本判决生效之日起十日内支付张晓勇31666元。二、驳回张晓勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2097元（已减半），由张晓勇负担1801元，由张强负担296元。”本院二审期间，当事人张晓勇围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。南海物业管理有限公司出具的证明一份，证明张晓勇在2019年12月7日直接从实际承租户苏宁小店工作人员收取费用是正常行为，没有违反法律规定，更不应视为同意提前结束合同。张强质证认为，对上诉证据真实性认可，证明目的不认可。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，关于案涉合同解除的问题，根据本案查明的事实，作为出租人的张晓勇对于案涉房屋在租赁期间实际使用人撤店且承租人不再租赁商铺是知晓的，且于2019年12月7日收取相关费用后允许使用人撤离，一审法院因该实际行为而认定案涉租赁合同于2019年12月7日解除符合客观实际；上诉人张强主张解除日为2019年11月29日缺乏事实依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为承租方的张强提前解除合同，对出租人张晓勇的权益造成一定的影响，这也是客观存在的事实，结合本案的实际情况，一审法院确定的赔偿数额并无明显不当，双方上诉人就赔偿损失所提出的主张均不能成立，不应予以支持。关于供热费的问题，案涉租赁合同于2019年12月7日已经解除，对于实际使用的供热费也已结清，出租方张晓勇向承租人再行主张供热费，一审法院未予支持并无不当。综上所述，张晓勇、张强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法近期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费张晓勇交纳3540元、张强交纳592元，由二人各自自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 安源生审判员 李铁柱 二O二O年十一月二十日书记员 王兆宇