河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14035号上诉人(原审被告)：李某，女，汉族，1975年1月5日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：田梦舒，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓静，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司，住所地荥阳市豫龙镇翟砦村**，统一社会信用代码91410182587087255M。法定代表人：王滨，总经理。委托诉讼代理人：宋新宇，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘高阳，河南颂邦律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司（以下简称“新大陆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初13459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初13459号民事判决第一、二、三、四项，并依法改判；2.一审、二审诉讼费由事实和理由：一审认定李某逾期支付租金，构成违约，属事实认定错误。李某于2020年2月20日曾与新大陆公司法人王滨沟通过疫情减免房租问题，3月6日新大陆公司员工翟姓男子表示可以减免。李某已将租金支付至2020年3月9日，且一审认定涉案租赁合同于2020年3月10日解除，故李某不存在逾期支付租金的违约行为。因新大陆公司5年来未向李某提供房产证，故李某有权拒绝支付租金。因涉案房屋一直在新大陆公司控制之下，李某已丧失对该房屋的占有，故李某不应支付2020年3月10日起至2020年7月9日止的房租363，333.67元。新大陆公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。李某未按约定在2020年2月底支付房租，已构成违约。应承担2020年3月1日至3月10日的违约金，共计50000元。李某所经营的幼儿园无法开门营业系其自身原因导致，而非因为疫情，本案不属于不可抗力。双方并未在合同中约定新大陆公司应向李某提供房产证，李某不能据此拒缴房租。李某仍占有涉案房屋，应支付占有期间的租金。新大陆公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商埠租赁合同书》；2、判令被告返还租用房屋；3、判令被告支付房屋租金391，780.9元（自2020年3月1日起，按110万元／年的标准计算至被告返还租用房屋之日止，暂计算自起诉之日）；4、判令被告支付违约金65万元（自被告违约之日起，按5，000元／日标准计算至实际履行完毕之日止，暂计算至起诉之日）；5、判令被告额外支付一年110万元。一审法院认定事实：2015年6月3日，原、被告签订《商埠租赁合同书》，合同约定：原告将其位于北环路现力帆汽车展厅北环路62号57号楼6单元1-2层101号、102号，5单元1-2层101号、102号1-2层半的房屋出租给被告。年租金为110万元，每三年递增一次，每次递增10％，租期自2015年6月10日开始计算，租期为十年零三个月（2025年9月10日止）。租金支付方式：乙方（被告）应于2015年6月2日前交付保证金10万元，2015年6月2日前交付一季度租金27.5万元，2015年8月20日前交付租金27.5万元，2015年11月20日前交付租金55万元，以后乙方应于每年5月20日和11月20日前支付每半年的租金55万元。双方约定，乙方（被告）不按时交纳租金的，应向甲方支付赔偿金5，000元／日，逾期超过10日的，甲方（原告）有权解除合同。如乙方（被告）单方面终止合同，需额外支付甲方（原告）一年租金。此外，被告在租赁期间使用该房屋所产生的水电费和物业管理费由被告承担。2016年5月29日，双方签订《补充合同》，重新约定租金支付时间，2017年3月10日至2017年9月9日租金550，000元，应当在2017年2月26日前支付；以后每6个月支付一次，即每年的2月底前、8月底前预先支付6个月的租金。2019年8月31日，被告支付租金199，000元，9月7日支付租金251，000元，9月8日支付租金128，000元，9月11日交付租金27，000元，共计605，000元。2020年3月6日，被告与原告公司翟姓男子电话沟通疫情期间减免房租一事进行沟通，未就减免房租达成一致，被告要求原告提供所租房屋房产证。之后，被告也未支付租金。原告于3月10日在幼儿园门口悬挂对外招租横幅，并注明联系电话。经原告多次催要，被告仍拒不支付租金，也未搬离腾空返还房屋。一审法院认为，原、被告双方签订的《商埠租赁合同书》、《补充合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务。《补充合同》已约定变更房租交付时间为每年的2月底及8月底支付后半年的房租，房租期间为3月10日至9月9日，被告最后一次支付原告房租605，000元为2019年9月份，故租赁期间应当计算至2020年3月9日。依照双方补充合同约定，被告应当于2020年2月底前向原告支付后半年的房租，虽然被告辩称其未缴纳房租，系因为疫情影响，双方正就房租减免事宜进行沟通，原告对此不予认可，且被告提供通话录音证明其与原告员工沟通减免房租的时间也在3月份，即使是原告单方于3月10日之后在幼儿园大门上悬挂招租横幅，影响被告营业，也是被告先逾期未交付房租十日之后，被告在未征得原告同意减免情况下，应当先行按照合同约定时间支付房租，故被告逾期未支付房租的行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告不按时交纳租金的，应向甲方支付赔偿金5，000元／日，逾期超过10日的，原告有权解除合同。故原告请求判令解除原、被告签订的《商埠租赁合同书》，符合法律规定，原审法院予以支持。原告在被告所租房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与被告之间租赁合同，被告未提异议，且辩称双方租赁合同应当自原告悬挂招租横幅时解除，故原被告双方租赁合同的解除时间应为2020年3月10日，被告房租已支付至3月9日，合同解除后，被告应当腾空所租房屋，返还原告。在被告未腾空房屋返还之前，被告仍应当按照合同约定向原告支付实际占用期间的房租，故原告请求被告自2020年3月10日起，按110万元／年的标准计算至起诉之日的房租，原审法院予以支持。被告未按合同约定期限及时支付租金，依照双方合同约定每日5，000元应当支付原告违约金，计算至3月10日，为50，000元。原告请求被告单方终止合同，应额外支付一年110万元租金，与本案查明的事实不符，其请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原、被告双方于2015年6月3日签订的《商埠租赁合同书》；二、被告李某于判决书生效之日起三十日内腾空所租房屋，返还原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司；三、被告李某于判决书生效之日起十日内支付原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司违约金50，000元；四、被告李某于判决书生效之日起十日内支付原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司自2020年3月10日起至2020年7月9日止，按110万元／年的标准计算的房租363，333.67元；五、驳回原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11，967元，由被告李某负担2，328元，原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担9，639元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李某上诉称，其已将租金支付至2020年3月9日，不存在违约行为。新大陆公司5年未向李某提供房产证，且涉案房屋一直在新大陆公司控制之下，李某已丧失对该房屋的占有，故不应再支付租金。李某于2020年3月6日与新大陆公司员工翟姓男子沟通疫情减免房租问题，其表示可以减免，故一审应当酌情减免。根据查明事实，李某与新大陆公司于2015年6月3日签订《商埠租赁合同书》第五条约定，李某不按时交纳租金的，应向新大陆公司支付赔偿金5，000元／日。2016年5月20日，双方签订的《补充合同》约定，2017年3月10日至2017年9月9日租金550，000元，应当在2017年2月26日前支付；以后每6个月支付一次，即每年的2月底前、8月底前预先支付6个月的租金。据此约定，李某应于2020年2月底前支付后半年的房租，但李某未按合同约定履行。因新大陆公司于2020年3月10日在幼儿园大门悬挂招租横幅，故一审据此认定李某应按合同约定承担2020年3月1日至2020年3月10日的违约金50000元并无不当，本院予以确认。关于是否应支付租金，李某诉称，因新大陆公司未向其提供房产证，且涉案房屋一直在新大陆公司控制之下，故不应支付租金。本院认为，首先，李某并未举证证明涉案房屋处于新大陆公司控制之下，且新大陆公司对此不予认可，故该主张不能成立。其次，涉案租赁合同并未约定新大陆公司向李某提供房产证为涉案租金的支付条件，且从该租赁合同以往的履行情况来看，并无证据显示未提供房产证对李某经营产生的实际影响，故李某该主张亦不能成立。关于李某诉称新大陆公司员工同意减免房租的主张，因李某未举证证明，且新大陆公司对此不予认可，故本院不予采纳，一审对此认定并无不当，本院予以确认。综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23934元，由李某负担。本判决为终审判决。审判员  任璐二〇二〇年十一月二十五日书记员  纪东