陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终14589号上诉人（原审被告、反诉原告）：西安中海兴东置业有限公司，住所地：西安市临潼区凤凰大道**西安曲江临潼国家旅游休闲度假区管理委员会办公室**。法定代表人：郭勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘瑶，陕西永嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王东文，女，1965年7月14日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：宋斌，陕西致易衡律师事务所律师。上诉人西安中海兴东置业有限公司（以下简称中海兴东公司）因与被上诉人王东文房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中海兴东公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判为：王东文于本判决生效后十日内向西安中海兴东置业有限公司支付违约金448386.2元、律师代理费40000元、反诉案件受理费4013元，合计492399.2元；2、一、二审案件受理费由王东文承担。事实及理由：一、原审法院认定违约金过高，无任何合同依据和法律依据。双方签订的买卖合同中，对各项违约金计算标准有明确规定，应当严格遵守。本案中，因王东文逾期付款，导致中海公司资金无法及时回收，进而产生了高额的资金使用成本。违约金过高的举证责任在王东文，一审举证责任分配有误。原审法院按照一年期存款利率1.5%计算违约金无任何依据，一审判决的违约金额不足以弥补中海公司遭受到的实际损失。二、一审判决遗漏了20000元的律师费损失，二审应予以纠正。王东文辩称，请求驳回中海兴东公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，法律适用准确。关于违约金过高，双方约定的首付款就是30%，因为中海兴东公司在房屋买卖合同中限制了王东文选择权，只允许在一个银行办理按揭，从而导致按揭政策变化后，中海兴东公司要求王东文首付50%，无法办理下来按揭手续，王东文无力支付过多的首付款，因此无法进行交易。王东文在买房之前已经明确告知中海兴东公司，其已有一套房屋，但是中海兴东公司的销售人员承诺没有问题，所以双方才签订了房屋买卖合同。从生活经验考虑，王东文不可能做出他无法支持的消费行为，从而让自己违约承担高额的违约金，因此其认为，合同解除的责任主要是由于中海兴东公司在房屋买卖合同中利用事先拟定合同，采用格式条款的方式排除了王东文的权利，加重了王东文的义务，故关于违约金的约定是无效的。关于中海兴东公司损失，房屋价格上涨是客观事实，中海兴东公司至今未能退还王东文首付款，也一直占有使用，可知中海兴东公司并没有损失，反而有收益，中海兴东公司未能提供证据证明其有损失，故一审法院酌情判令王东文承担部分违约金，王东文出于息事宁人的考虑也接受了，但是中海兴东公司采取拖延的方式诉至二审。关于律师费的问题，其在一审并未看40000元律师费的证据，如果是二审产生的律师费，中海兴东公司应当另案起诉。王东文于2020年1月3日起诉至西安市临潼区人民法院请求：1.判令确认其与中海兴东公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0228838）附件六第3条、第6条、第9条无效；2.判令解除其与中海兴东公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0228838）；3.判令中海兴东公司返还其支付的681931元购房首付款；4.判令中海兴东公司按照年利率6%支付其自2019年7月7日起至实际给付之日的利息（截止2019年12月7日为681913*0.06*5/12=17048元）；5.判令中海兴东公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月20日，其前往中海兴东公司开发的位于西安市临潼区的中海.阅骊山.贤庭项目了解情况，并特别询问中海兴东公司的置业顾问刘凡皓因其名下有一套商品房位于西安市临潼区绿地骊山花城，是否受购房政策的限制，刘凡皓明确告知其不受限制。于是其当日即交付定金50000元，确定购买中海.阅骊山.贤庭第17幢3单元6层30601号房屋。2019年7月7日双方签订正式的房屋买卖合同，其想要仔细阅看，刘凡皓说合同条款不能修改，因此看不看意义不大，在其催促下，其签署了商品房买卖合同及附件。合同约定房屋总价款2241931元，首付30.2%计681913元，余款按揭支付。当日其支付了首付款。2019年7月17日其向中海兴东公司指定的交通银行提供了办理按揭的全部资料。同年12月5日，刘凡皓突然告知其系二套购房受西安市购房政策影响，首付款最少应达到总价款的50%，其质问为何与当初情况不符，刘凡皓不予作答，其告知刘凡皓其无力支付总价款50%的首付款，刘凡皓则告知若无力支付，中海兴东公司有可能将以其违约解除合同。2019年12月9日。中海兴东公司向其发送《解约函》通知其违反商品房买卖合同及附件四第3条、第6条、第9条的规定，扣留其首付款并将另行出卖涉案房屋。事实上该附件第3条、第6条、第9条均系中海兴东公司提供的格式条款且没有明确告知其这些条款的内容，加重了其责任，根据《合同法》之规定，这些条款应当被认定为无效条款。综上，因中海兴东公司工作人员对西安市购房限购政策前后解释不一的欺诈行为，使其在违背真实意思的情况下与其签订了商品房买卖合同，故请求人民法院解除双方签订的买卖合同，并判如所诉。中海兴东公司辩称，为了提高签约效率，对案涉房屋买卖合同及附件，本公司事先已报经房管部门审核备案，不存在免除公司责任、加重业主责任、排除业主主要权利等法律规定的无效情形，王东文在签合同前多次到售楼部了解房屋情况，对房屋状况、价格、付款方式、贷款首付比例、贷款银行、合同条款等充分了解后与其公司签署的买卖合同及附件，而且签约前除置业顾问口头讲解外，同时合同第七条对买受人逾期付款的违约责任条款也有明确规定，王东文称其不知道附件六第3条、第6条、第9条内容违背常理，该条款属有效条款。因王东文逾期付款，本公司已依约于2019年12月9日向其送达了《解约函》，按照《合同法》96条之规定，双方所签合同已于2019年12月9日解除。签约前王东文选择自行联系按揭贷款银行并直接与银行对接办理按揭贷款事宜，因此其公司不存在任何欺诈王东文的行为，王东文与其公司签订买卖合同并不违背其真实意思表示，王东文在合同履行过程中逾期付款，按照双方约定应向本公司承担房屋总价款20%的违约金及诉讼费和律师费，其公司同意在扣除前述款项后将余款返还王东文，利息不予承担。中海兴东公司在原审反诉诉称，1.判令确认《商品房买卖合同》（编号：TY201904243）已于2019年12月9日解除；2.判令反诉王东文向其公司支付违约金448386.2元，前述费用其公司有权从反诉王东文所交购房款中予以扣除；3.判令王东文配合其公司办理《商品房买卖合同》（编号：TY201904243）备案登记撤销手续；4.判令诉讼费、律师费由王东文承担。事实和理由：2019年7月7日，王东文与中海兴东公司签订了《商品房买卖合同》及附件，合同约定所购房屋系中海兴东公司开发的中海.阅骊山.贤庭项目下第17幢3单元6层30601号房屋，房屋总价款2241931元，付款方式为：“首付+按揭”，合同还对付款期限、逾期付款责任予以明确约定，中海兴东公司职业顾问向王东文引荐农业银行办理按揭贷款，二套首付比例为40%，但王东文自己联系交通银行办理按揭贷款，首付比例为30%。合同签订后，中海兴东公司按约定将合同在房屋管理局办理了备案登记手续。2019年9月27日公司接到银行反馈意见，王东文因首付比例不符合二套购房贷款要求，无法办理按揭贷款，中海兴东公司及时通知王东文补缴购房款并邮寄了《催款函》，但因王东文拒收而被退回。经过多次催缴王东文始终未予缴纳，其违约行为已具备合同约定的解约条件，2019年12月6日其公司向王东文邮寄了《解约函》，并于2019年12月9日送达王东文，依法双方所签《商品房买卖合同》于2019年12月9日解除。另外王东文逾期付款已逾一年，使得其公司无法回笼资金，对房屋建设工程款的支付有极大影响，支付了高额融资成本，故依据合同附件六第3条、第6条、第9条之规定，王东文应向本公司承担房屋总价款20%的违约金。综上，请求法院判如所请，维护社会正常交易，彰显法律尊严。王东文辩称，由于中海兴东公司设置重重障碍，致使其不能办理银行按揭贷款，合同无法履行同意解除合同，但应退还已缴纳购房款并支付相应利息。鉴于目前商品房价格不断上涨的趋势，房屋二次出售中海兴东公司非但没有损失还会有更多收益，根据违约金具有损失补偿性之特点，即使王东文违约，但并未给中海兴东公司造成损失，《商品房买卖合同》约定的违约金显失公平，因此王东文不应当承担中海兴东公司要求的高额违约金。另外在中海兴东公司返还王东文购房款及利息后，王东文自愿配合中海兴东公司办理房屋备案登记撤销手续。原审法院经审理查明：经过事先咨询了解王东文与中海兴东公司达成购买商品房的合意，于2019年6月20日缴纳定金50000元，并于签约前选择自行对接按揭贷款银行。2019年7月7日，双方签订了《商品房买卖合同》及其附件（以下简称合同）（登记号：TY201904243），合同约定所购房屋系中海兴东公司开发的中海.阅骊山.贤庭项目下第17幢3单元6层30601号房屋，房屋总价款2241931元，付款方式为：“首付+按揭”，2019年7月7日前支付首付款681931元，占全部房价款的30.42%。余款申请贷款支付。逾期付款出卖人有权解除合同。合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议；合同附件与合同具有同等法律效力。《合同补充协议》第四条约定：任何一方根据合同约定或法律规定解除合同时，书面解除通知送达日视为合同解除日；买受人应在合同解除之日起10日内配合出卖人办理备案注销手续或商品房过户手续。《商品房买卖合同》附件六第3条约定：若因买受人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行/公积金代办机构所要求的条件、不提供按揭材料等）买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或者贷款金额不足导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于合同签订后的30日届满后的7日内一次性付清全部购房款，逾期支付的，按照本合同及其附件关于逾期付款的约定处理；合同附件六第6条约定：买受人未按约定期限付清购房款……逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同……合同附件六第9条约定：出卖人依据本附件解除合同的，买受人应按照总房款的20%向出卖人支付违约金外，出卖人为主张权利所付出的诉讼费、律师费……等全部费用也由买受人另行承担。2019年7月7日当天王东文支付购房款631931元与前述50000元定金共计681931元作为购房首付款。嗣后王东文向签约前自行对接的交通银行办理个人住房按揭贷款，后交通银行西安西稍门支行出具退件说明：王东文名下还有一套房贷未结清，按该行政策属二套房贷，其30.42%的首付款比例不符合二套购房贷款要求，无法办理按揭贷款。王东文称该银行并未告知自己不符合房贷政策，直至2019年11月才告知首付款比例应达到50%才能办理按揭贷款。后因王东文未支付剩余购房款，2019年10月12日中海兴东公司按王东文预留地址向其邮寄了催款函，因原址查无此人于2019年10月15日被退回。2019年12月6日中海兴东公司向王东文邮寄了《解约函》，王东文于2019年12月9日签收。2020年1月3日，王东文向本院提起诉讼。2020年4月14日中海兴东公司提起反诉，缴纳反诉费4013元，有票据支持的律师代理费20000元。合同附件六第9条约定：出卖人根据本附件约定解除合同的，买受人除应按照总房款的20%向出卖人支付违约金外，出卖人为主张权利所付出的诉讼费、律师费等也由买受人承担。原审法院认为，依法成立的合同对当事人均有约束力。本案争议的焦点是：本诉或反诉原告的诉讼请求应否得到支持。首先：关于本诉部分。1.相关合同条款是否有效。双方因涉案房屋的买卖签署了系列书面文件包括《项目确认单》、《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》等，本诉原告王东文作为二套房的买受人在文件上署名，应当对合同内容明知，亦应当对合同是否限制其权利、加重其责任尽高度注意义务，其主张合同附件六第3条、第6条、第9条均系中海兴东公司提供的格式条款且没有明确告知王文东这些条款的内容，加重了王文东责任未提供相关证据，故其请求确认以上条款无效的主张不予支持。2.关于《商品房买卖合同》的解除。中海兴东公司向王文东出具了《解约函》，王文东于2019年12月9日签收且同意解除合同，故按照双方约定《商品房买卖合同》（登记号：TY201904243）已于2019年12月9日解除，本院予以确认。3.关于681931元购房款的返还及中海兴东公司是否应当支付相应利息一节，因为合同已经解除，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故中海兴东公司依法应当返还王文东已缴纳的该笔购房款，但鉴于按揭贷款无法办理的原因在王东文（王东文选择自行对接按揭贷款银行，对相关房贷政策应尽高度注意义务，故合同约定的首付款比例，应是其对接银行后的确认比例）本人不符合相关政策而无法办理房屋按揭贷款，故其要求赔偿利息损失的请求不予支持。其次：关于反诉部分。1.关于确认合同解除一节在本诉部分已做论述，不再赘述。2.关于王文东应否支付违约金一节。中海兴东公司主张王文东逾期付款已逾一年，使得中海兴东公司无法回笼资金，对房屋建设工程款的支付有极大影响，支付了高额融资成本，但未提交其损失的相关证据，同时鉴于当前西安地区商品房价格稳中上涨的实际，中海兴东公司重新出售房屋后可获得差额利益，依据违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅之特点，王文东关于合同约定的违约金显失公平的抗辩予以采纳，对王文东请求的违约金予以调整，由王文东以剩余购房款1560000元为基数按照2019年银行公布的一年期存款基准利率1.5%向反诉原告支付违约金。3.关于王文东配合中海兴东公司办理《商品房买卖合同》（登记号：TY201904243）备案登记撤销手续一节。合同解除后，双方就《商品房买卖合同》办理的登记备案已无存在必要，按照双方“买受人应在合同解除之日起10日内配合出卖人办理备案注销手续”的约定，该项请求依法予以支持。4.关于实现债权的费用一节。按照双方约定应当由买受人承担，中海兴东公司提交了委托代理合同及缴费票据，虽然合同约定40000元，但有票据佐证的数额为20000元，故对该20000元及反诉费4013元由被告王东文承担。综上，为了鼓励交易，保护当事人合法权益，维护社会经济秩序稳定，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王东文与西安中海兴东置业有限公司2019年7月7日所签《商品房买卖合同》（登记号：TY201904243）于2019年12月9日解除；二、西安中海兴东置业有限公司在本判决生效后十日内向王东文返还购房款681931元；三、王东文于本判决生效后十日内向西安中海兴东置业有限公司支付违约金23400元、律师代理费20000元、反诉案件受理费4013元；四、王东文于本判决生效后十日内履行配合西安中海兴东置业有限公司办理中海.阅骊山.贤庭项目第17幢3单元6层30601号房屋备案注销义务；五、驳回王东文的其余诉讼请求；六、驳回西安中海兴东置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10790元，由西安中海兴东置业有限公司负担10526元，王东文负担264元。本院经审理查明，中海兴东公司向法院提供其公司向陕西永嘉信律师事务所缴纳的后期代理费20000元的增值税专用发票。原审判决认定其他事实属实。本院认为，王东文与中海兴东公司2019年7月7日，签订《商品房买卖合同》及其附件，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原审判决对合同的性质、相关条款效力的认定合同履行情况及违约责任的认定正确，且双方当事人无异议，对此不再论述。双方当事人对原审判决涉案《商品房买卖合同》解除后各方当事人应履行的义务的处理均无异议，本院予以维持。现本案争议的焦点为：原审判决认定的违约金是否偏低，及对在原审判决后发生的20000元代理费是否应由王东文承担。关于违约金的认定，违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅之特点。中海兴东公司上诉称因王东文逾期付款，导致中海兴东公司资金无法及时回收，进而产生了高额的资金使用成本，认为原审判决认定违约金过低，但中海兴东公司在原审及二审诉讼期间，并未提交其损失的相关证据，同时鉴于当前西安地区商品房价格稳中上涨的实际，中海兴东公司至今占用王文东首付款681931元等综合因素，本院认为。原审判决对违约金数额的认定并无不妥。关于20000元律师费的问题。依据双签订的《商品房买卖合同》附件六第九条约定，王东文应向中海兴东公司支付律师费。虽然20000元在原审判决后产生，但依照中海兴东公司与陕西永嘉信律师事务所的委托代理合同的约定，代理费应为40000元，中海兴东公司在一审诉请赔偿代理费为40000元，一审诉讼时已缴纳20000元，在一审结束后又缴纳了剩余的20000元。故对该20000元代理费王东文应予承担。据此，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初267号民事判决一、二、四、五、六项；二、变更西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初267号民事判决第三项为：王东文于本判决生效后十日内向西安中海兴东置业有限公司支付违约金23400元、律师代理费40000元、反诉案件受理费4013元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10790元，由西安中海兴东置业有限公司负担10526元，王东文负担264元；二审案件受理费4013元，由西安中海兴东置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇二〇年十一月二十六日书记员 王晓平