陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕01民终12172号 上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区环城西路南段甲字**。 法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李思源，男，汉族，1994年12月2日出生，住西安市雁塔区。 上诉人西安西水置业有限公司（以下简称西水置业公司）因与被上诉人李思源房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初10240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人西水置业公司之委托诉讼代理人叶竞、被上诉人李思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，李思源与西水公司签订了合同登记号为Y16039033的《商品房买卖合同（预售）》，约定李思源购买西水公司开发的位于西安市高新区科技七路4号地块西水.水岸阳光1幢2单元21层22103号房屋，建筑面积81.99平方米，房屋总价款为546302元。该商品房层高3米，所在建筑总层数为25层，其中地上25层，地下**。合同约定的付款方式为商业贷款，买受人应当在2016年2月22日前支付首期房价款166302元，余款380000元，向中国工商银行西安分行土门支行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件六关于装饰装修及相关设备标识的约定，交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第(三)款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：6、电梯，（1）蒂森克虏伯。合同第十六条（三）装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）（3）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）详见附件八第十一条约定。合同附件十二第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同附件十二第十一条对合同第十六条第（三）款第（3）种处理方式补充约定如下：出卖人交付使用的商品房的装饰装修及相关设备标准以附件四为准，但出卖人以同类、同等级的材质对附件四所列装饰装修及相关设备进行调整的，应视为符合交付标准。 合同签订后，李思源按照合同约定向西水公司缴纳了全部购房款。李思源于2017年11月25日收房并办理了房屋交接手续。另查明，涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。西水公司为涉案房屋所在楼宇安装的是蒂森克虏伯制造的尚途电梯，该电梯经西安特种设备检验检测院检验合格。蒂森克虏伯电梯（上海）有限公司（以下简称蒂森克虏伯公司）出具证明，证明西水公司开发的西水·水岸阳光项目使用的电梯系其公司生产的电梯型号。 李思源于2019年8月诉至原审法院称，2016年1月11日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定其购买西水公司开发的位于西安市高新区科技七路4号的西水水岸阳光第1幢2单元2103号房,总价款为546302元。合同约定，西水公司应当在2016年12月31日前向其交付符合合同约定的房屋。若逾期承担日万分之三的违约金。但西水公司至今仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合交房条件。2017年11月25日，因装修材料持续上涨在西水公司逾期329天时，其为降低损失无奈收房，但要求保留诉讼权利。西水公司未按合同约定安装蒂森克虏伯品牌电梯，而是安装了价格、质量、服务均比较低端的尚途品牌电梯。现双方就逾期交房违约金未达成一致赔偿意见，故其诉至法院，请求依法判令：1、更换与合同约定品牌不符的电梯；2、判令西水公司承担自2016年12月31日至其收房之日（2017年11月25日）329天逾期交房违约金53920元；3、要求西水公司承担2017年11月25日至实际交房之日的逾期交房违约金；4、判令西水公司承担本案的诉讼费。庭审中，其撤回了要求西水公司承担2017年11月25日至实际交房之日的逾期交房违约金的诉讼请求。 西水公司辩称，一、涉案房屋实际于2017年11月25日转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，应当认定涉案房屋已于2017年11月25日实际交付，李思源主张该日之后的逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。二、西水公司曾告知李思源交房时间推迟至2017年8月，且已就此取得李思源的同意和谅解，属于双方协商一致对交房时间的变更。三、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至房屋实际交付之日并不构成迟延交房。四、李思源至今未缴纳大修基金，西水公司依法依约可以不向李思源交房，且不构成违约。五、西水公司通知李思源于2017年11月10日收房，李思源因己方原因推迟收房，故即便不考虑上述几点，李思源也无权主张2017年11月10日以后的迟延交房违约金。六、李思源主张的逾期交房违约金过分高于其损失，依法应予调低。七、涉案房屋所在楼栋安装的电梯符合合同约定，李思源要求更换电梯没有事实依据和合同依据。八、西水公司代李思源缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用1908元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失（从2017年11月25日计至付清之日）应当从李思源的诉请中扣减。 原审法院认为，李思源与西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于李思源要求西水公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故涉案房屋仍需取得建设工程竣工验收备案证明文件等才具备交付条件，西水公司至今未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备法律规定的交付条件，西水公司的行为已构成违约，应该承担违约责任。关于违约金的起算时间问题，双方合同约定的交房时间为2016年12月31日前，西水公司于2017年11月25日将房屋交付给李思源，按照合同约定，交付该商品房时，西水公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件。西水公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，李思源有权拒绝接收。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。后李思源已实际收房，即发生房屋交付使用的法律效力，故违约金应计算至自2017年11月25日。关于西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，《商品房买卖合同》（预售）约定的逾期交房按日向李思源支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金，约定过高，本院酌情将合同约定交房之日起每日按照已付购房款的万分之三的标准降至每日按照已付购房款的万分之一的标准向李思源支付违约金。关于李思源请求更换西水公司安装的与合同约定品牌不相符的电梯一节，合同约定的电梯品牌为蒂森克虏伯，西水公司为涉案房屋所在楼宇安装的电梯系蒂森克虏伯制造的尚途电梯，符合合同约定，且该电梯经西安特种设备检验检测院检验合格，李思源主张电梯安全得不到保障不能成立，同时该电梯系公用电梯，更换需该栋楼宇所有业主一致同意才可，故李思源该项诉请不符合合同约定和法律规定，本院依法不予支持。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无证据佐证，故该项辩称本院依法不予采信。关于西水公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，加之西水公司至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，导致案涉房屋至今未达到交付条件，违约行为明显，故西水公司该项辩称本院依法亦不予采信。至于西水公司辩称代李思源缴纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域耗能费、电梯费、生活垃圾费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李思源支付2017年1月1日至2017年11月25日止的逾期交房违约金17918.71元；二、驳回原告李思源的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1148元，减半后由被告负担574元。因原告已预交，故被告应在履行判决义务时将其承担的案件受理费一并支付给原告。 宣判后，西水置业公司不服，向本院提起上诉称，1、请求依法撤销西安市雁塔区人民法院作出的（2020）陕0113民初10240号民事判决书。2、请求依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。3、判令被上诉人承担全部诉讼费。事实及理由：一、被上诉人至今未缴纳首期房屋专项维修资金，上诉人有权不向其交付房屋且不构成违约，一审法院对上诉人该抗辩意见未采纳错误，应予纠正。二、一审法院认定涉案房屋至今不具备法律规定的交付条件,系对法律规定和合同约定的"交房条件"的错误理解,二审中应予纠正。三、涉案房屋在上诉人向被上诉人发出收房通知之前已经具备合同约定的交房条件，被上诉人未按通知的收房时间前来收房，应由其自行承担不利法律后果，无权要求上诉人承担通知的收房时间以后的延期交房违约责任。四、一审判决未予认定上诉人与被上诉人协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法予以纠正。五、上诉人一审中提交的证据足以证明涉案工程因不可抗力导致工期延误，但一审法院未予采信，实属错误。 李思源辩称，1、被上诉人按照上诉人提供的合同违约标准日万分之三起诉，法院判决日万分之一，被上诉人不服。2、上诉人至今没有具备交房条件。3、上诉人要求被上诉人收房的时候明确打电话通知大修基金是不用交的。4、到2018年的8月才提供了发票、房子还不具备交房条件，5、其未收到过收房通知。 二审中，双方均未提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实属实。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，李思源依照合同约定支付了购房款，而西水置业公司未在2016年12月31日前向买受人交付涉案房屋，其应当承担违约责任。西水置业公司上诉称，因李思源未及时缴纳首期房屋专项维修资金，其有权不向李思源交付房屋且不构成违约。本院认为，首期房屋专项维修资金系李思源需向相关房屋管理部门交付的款项，李思源未及时交付，该事项不构成西水置业公司基于房屋买卖关系对迟延交付房屋违约责任抗辩的正当理由，其主张的合同履行顺序抗辩权亦不能成立，故本院不予采信。西水置业公司主张其迟延交付房屋系案涉工程因不可抗力因素导致的。本院认为，不可抗力应指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本案中，西水置业公司作为专业的房地产开发公司，在预估工期时对可能的恶劣天气原因导致无法持续施工的风险应当是能够预见的，因工期预算不适当、不充分导致的工期延误的商业风险，应由西水置业公司自行承担。西水置业公司关于其与李思源就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，本院不予采信。关于逾期交房违约金一节，西水置业公司实际交房日期为2017年11月25日，原审法院认定西水置业公司应向李思源支付2017年1月1日至2017年11月25日止的逾期交房违约金17918.71元，并无不当。 综上所述，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1148元（西安西水置业有限公司已预交），由西安西水置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 宏 审 判 员  张 伟 审 判 员  侯新省 二〇二〇年十一月十九日 法官助理  窦 敏 书 记 员  张 伟