广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初769号 原告：陈作里，女，1958年5月24日出生，汉族，退休工人，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：毛利平，广西桂善律师事务所律师。 被告：农桂，男，1982年11月23日出生，壮族，职业不明，住桂林市象山区，现下落不明。 被告：龙银燕，女，1981年9月16日出生，汉族，广州广外附设外语学校教师，住桂林市七星区。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司桂林分行，营业场所：桂林市辅星路13号，统一社会信用代码：91450300685187436M。 负责人：王萌，该分行行长。 委托诉讼代理人：周宇帆，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈智坚，广西桂宁律师事务所律师。 第三人：桂林广汇房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区骝马山路******，统一社会信用代码：914503000654002242。 法定代表人：单文孝，该公司董事长。 第三人：广西彰泰物业服务集团有限公司（曾用名：广西彰泰物业服务股份有限公司），住所地，住所地：桂林市叠彩区中山北路****会信用代码：914503007297847948。 法定代表人：汪春玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，女，该公司员工。 原告陈作里与被告农桂、龙银燕、第三人上海浦东发展银行股份有限公司桂林分行（以下简称：浦发银行桂林分行）、桂林广汇房地产开发有限责任公司（以下简称：广汇公司）、广西彰泰物业服务集团有限公司（以下简称：彰泰物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告陈作里的委托诉讼代理人毛利平、被告龙银燕、第三人浦发银行桂林分行的委托诉讼代理人周宇帆、第三人彰泰物业公司的委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。被告农桂经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，第三人广汇公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理了本案。在本案的审理过程中，原告申请查封被告农桂、龙银燕名下的桂林市秀峰区并提供担保，本院依法作出（2020）桂0302民初769号民事裁定书，对上述财产采取了诉讼保全措施。本案现已审理终结。 原告陈作里向本院提出诉讼请求：1.请求确认清华园第16栋2单元6层1号房所有权归原告陈作里所有；2.请求判令被告农桂、龙银燕履行《二手房买卖协议》约定的将清华园第16栋2单元6层1号房过户至原告陈作里名下的义务；3.请求判令第三人浦发银行桂林分行协作原告办理过户义务；4.请求法院判令第三人广汇公司协助原告办理过户义务；5.请求判令第三人彰泰物业公司履行《二手房买卖协议》约定将清华园第16栋2单元6层1号房过户至原告陈作里名下的义务；6.请求判令被告农桂、龙银燕向原告陈作里双倍返还定金20万元。事实与理由：2014年12月23日和2015年11月28日，被告农桂、龙银燕与第三人广汇公司分别签署《商品房买卖合同》和《清华园项目地下车位使用权转让合同书》各一份，约定被告以银行贷款方式向第三人广汇公司购买清华园第16栋2单元6层1号房和清华园小区地下F-060车位使用权。《商品房买卖合同》签署后，被告以上述房产作为抵押物，向第三人浦发银行桂林分行贷款75万元，用于向广汇公司支付购房款。2018年6月20日，第三人彰泰物业公司作为居间人，促成原告与被告农桂、龙银燕签署《二手房买卖协议》一份，约定：原告以150万元的价格向被告购买涉案清华园房产和车位，其中原告支付的第一期购房款中，原告向被告名下的清华园房产贷款账户支付75万元，由被告向第三人浦发银行桂林分行归还贷款并办理清华园房产抵押注销登记手续，被告违约的，应双倍向原告返还定金。2018年6月20日，原告向被告支付定金10万元；2018年6月21日，被告向原告交付涉案清华园房产；2018年6月22日，原告向被告农桂贷款账户支付购房款100万元。2018年8月14日，被告对清华园房产进行装修，至2019年7月，原告支付装修款合计42万余元，现已入住清华园房产。2019年7月，第三人彰泰物业公司告知原告，被告因无力清偿对外债务，导致涉案清华园房产被桂林市秀峰区人民法院保全，案号为（2018）桂0302民初1165号，且该案已进入执行程序，清华园房产无法过户。2019年8月，原告就该涉案清华园房产被执行事宜，向桂林市秀峰区人民法院提出执行异议。同月，桂林市秀峰区人民法院作出（2019）桂0302执异24号《执行裁定书》，该裁定书认为，对原告“要求继续履行二手房屋买卖协议，符合法律规定，应予支持。……该套房屋不应再作为被执行人的财产予以查封……”，最终裁定撤销（2018）桂0302民初1165号民事裁定书。原告认为，被告与第三人广汇公司签署《商品房买卖合同》且已付清购房款后，其对清华园房产的物权期待权和处分权受到法律保护，因此，原告与被告签署的《二手房买卖协议》合法有效，被告应承担依约履行过户义务。现被告未能履行过户义务，其行为构成违约，应承担双倍返还定金责任。同时，桂林市秀峰区人民法院认定涉案清华园房产“不应再作为被执行人的财产予以查封”的情况下，第三人广汇公司应将该房产直接过户至原告名下，第三人浦发银行桂林分行作为抵押权人，应配合原告办理涉案清华园房产的过户义务。第三人彰泰物业公司作为居间人，同样应履行《二手房买卖协议》约定的居间人义务。故原告诉至法院提起本案诉讼。 被告农桂未答辩。 被告龙银燕答辩称，2018年1月其与被告农桂商量离婚事宜，直到2018年12月初办理离婚手续，二被告名下有两套房产，涉案房屋归被告农桂所有。故涉案清华园房屋的买卖相关事宜由被告农桂负责，整个买卖过程被告龙银燕都没参与，仅在签订合同时参与了。签订涉案房屋合同后，被告龙银燕办理了解押申请等手续，后续事宜其不清楚。所有房款都是进入被告农桂账户，期间被告龙银燕接到一次银行电话，称没有还贷，之后就再也没有接到过银行电话。直到2019年7月初，彰泰物业公司电话联系被告龙银燕，银行称房贷没有归还，但是被告龙银燕认为贷款已经归还，而且被告龙银燕也不是贷款人。期间也联系不上被告农桂。被告龙银燕跟被告农桂离婚之前感情不好，也不清楚其资金流向，之后被告农桂的债权人两次起诉，但法院均判决被告龙银燕不承担责任。被告龙银燕一直按照合同履行了相关义务。 第三人浦发银行桂林分行陈述称，案涉房屋于2015年1月30日办理预告登记，第三人浦发银行桂林分行是预告登记人，根据物权法及相关司法解释，未经第三人浦发银行桂林分行同意，原告无权取得房屋所有权。 第三人彰泰物业公司陈述称，涉案房屋虽在2019年解除查封，但是因二被告购房时以涉案房屋向浦发银行办理贷款，但至今尚有部分贷款未归还，银行已于2020年3月起诉二被告及广汇公司，七星法院已判决并生效，因涉案房屋存在抵押故无法过户。二手房买卖协议也约定，双方应积极配合办理过户并提供相关材料及证件，否则彰泰物业公司不承担任何责任；涉案房屋因2018年存在查封，至今未办理以二被告名下的产权登记，不动产权属变更应以登记为生效要件，故原告仅享有债权而非物权，其可向被告主张返还款项。 第三人广汇公司提交书面陈述意见称，至今未办理以二被告名下的产权登记，不动产权属变更应以登记为生效要件，故原告仅享有债权而非物权，其可向被告主张返还款项；涉案房屋至今仍存在抵押，因存在抵押故无法办理过户。 原告陈作里、被告龙银燕、第三人浦发银行桂林分行、彰泰物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告农桂、第三人广汇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院组织到庭各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告龙银燕提供证据1-离婚协议书、离婚证，证明涉案房产归被告农桂所有。原告对该证据提出异议，认为被告农桂与被告龙银燕于双方离婚前已将房屋出售给原告，该协议仅为离婚后共有权人对共同财产处分后的分配，该二手房买卖协议是二被告共同签订，对二被告应具有约束力。如该合同承担违约责任，二被告应共同承担。被告浦发银行对该证据的真实性无异议，但认为协议只对二被告有效力，对协议之外的第三人无效。被告彰泰物业公司对该证据无异议。经审查，该证据系离婚协议书，该协议书加盖桂林市七星区婚姻登记处档案章，其真实性本院予以确认，至于其效力问题待下文具体阐述。 2.被告提供证据2-（2018）桂0302民初1165号民事判决书、（2019）桂0303民初94号民事判决书，证明被告农桂的两个朋友分别起诉二被告承担夫妻共同债务，但是均未判决被告龙银燕承担责任。原告对上述判决的真实性无异议，但认为该证据与本案不具关联性，也不能证明龙银燕没有本案的合同义务。第三人浦发银行桂林分行对该证据无异议。第三人彰泰物业公司认为该证据与其无关。经审查，该证据系两份法院生效判决书，但上述两份判决书与本案的争议焦点并无关联性，故本院对此组证据不予确认。 3.第三人彰泰物业公司提供证据1-（2020）桂0305民初806号民事判决书，证明二被告购买涉案房屋向浦发桂林分行办理贷款，经法院判决，目前仍有70余万元未归还，该房屋已办理预告登记，无法办理过户。原告对该证据的真实性无异议，并提出涉案房屋的按揭贷款其愿意继续清偿，且根据即将生效的民法典及相关法律规定，如房屋办理到原告名下，原告也愿意按照银行按揭的还款期限，继续履行银行按揭还款的义务，且由原告另行向二被告追偿。原告认为房产可以办理过户。被告龙银燕表示对该案件不知情，未收到电话及邮件，原合同约定的送达地址是被告农桂的原工作单位，被告农桂在2018年11月辞职，所以被告龙银燕完全不知情。第三人浦发银行桂林分行对该证据的三性无异议。但认为第三人浦发银行桂林分行的债权未实现，依照物权法，预告抵押登记未失效，未经被告浦发银行桂林分行的同意，无权进行产权变更。经审查，该证据系法院生效法律文书，本院对其真实性予以确认。 综合对上述证据的确认及原、被告及第三人在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实： 2014年12月23日，被告农桂、龙银燕与第三人广汇公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由被告农桂、龙银燕向第三人广汇公司购买桂林市秀峰区中隐路（南北向）以西清华园第16栋2单元6层1号房，总价款1074326元。2015年11月28日，被告农桂与第三人广汇公司签订一份《“清华园”项目地下停车位使用权转让合同书》，约定由被告农桂出资194900元购买“清华园”小区地下停车位专用使用权，车位号为Ｆ-060。截止本案一审庭审辩论终结时止，被告农桂及第三人广汇公司仍未办理上述涉案房产产权至被告农桂名下的相关产权权属登记。 2015年1月20日，第三人浦发银行桂林分行与被告农桂（借款人、抵押人）、被告龙银燕（抵押人）、第三人广汇公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由被告农桂向第三人浦发银行桂林分行贷款75万元用于购买秀峰区中隐路（南北向）以西清华园16栋2-6-1号的房产。被告农桂、龙银燕提供其所有的位于秀峰区中隐路（南北向）以西清华园16栋2-6-1号的房产为上述债务提供抵押担保。第三人广汇公司为被告农桂、龙银燕的上述债务提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，第三人浦发银行桂林分行如约向被告农桂发放了贷款75万元。 2018年6月20日，被告农桂、龙银燕（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）、第三人彰泰物业公司（丙方、居间方）共同签订了一份《二手房买卖协议》，约定由被告农桂、龙银燕将桂林市秀峰区中隐路（南北向）以西清华园16栋2-601号房屋出售给原告，约定房产成交总价为人民币1500000元。付款方式为：在合同签订时，原告支付给被告农桂、龙银燕购房定金10万元，定金在第一期付款时冲抵房款。购房款分三期付清，第一期购房款原告在银行许可提前还款日支付110万元（含定金）给被告农桂、龙银燕；第二期购房款原告于双方到房产部门办理过户当日支付30万元（含资金托管壹万元整）给甲方；第三期购房款原告于出原告不动产权证书三日内支付10万元整给被告农桂、龙银燕。三方在合同中约定：“甲方如在出售房产有银行贷款尚未归还的，第一期房款人民币（大写：柒拾伍元整）（笔误，应为柒拾伍万元整）；由乙方直接存入甲方银行贷款还款账户（账号：62×××98）归还银行贷款，甲方负责该房产在归还银行贷款并取得还款证明之后在相关部门规定时间内将房屋产权抵押注销；若甲方自行还贷，必须在签订本协议之日起／日内银行申请提前还款并在相关部门规定的时间内归还银行贷款并将房屋产权抵押注销，如逾期属甲方违约，因提前还款产生的相关费用由甲方承担。（乙方向甲方贷款银行归还房屋贷款的，视为乙方对甲方履行了相应的付款义务）”，合同还约定：“第五条各方权利义务……3、甲、乙双方全权委托丙方办理该房产的过户手续，甲、乙双方应积极协助配合，并及时提供所需材料及证件，否则丙方不承担责任，该责任由不协助方承担，丙方在国家或相关部门规定的日期内办妥不动产权证书过户，如因丙方原因逾期办理的，每逾期一天，应向甲乙双方共同支付合计中介服务费万分之四的违约金，因甲乙双方未配合手续办理的，丙方不承担违约责任……第六条违约责任1、如果甲方中途悔约或未按本协议条款履行甲方义务时均属甲方违约，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：（1）甲方应在悔约之日起十日内向乙方退还所交房款，逾期每天按房屋成交价的万分之四计息支付给乙方；（2）甲方应在悔约之日起十日内将定金双倍返还给乙方。并按约定支付违约金。（3）如该房已过户到乙方名下，甲方要求恢复甲方名下，经乙方同意，过户所产生的税、费由甲方承担。”合同签订后，原告于2018年6月20日支付给第三人彰泰物业公司服务费3万元。同日，原告以银行转账方式向被告农桂支付10万元。被告农桂、龙银燕向原告出具一份收据载明：“收据今收到陈作里交来购买清华园16栋2单元601号房购房定金10万元”。2018年6月22日，原告通过银行转账方式向被告农桂在上海浦发银行桂林秀峰支行账号为62×××60账户转款100万元。同日，被告农桂、龙银燕共同向原告出具了一份收据，载明“收据今收到陈作里交来购买农桂、龙银燕名下清华园16栋2-601号房购房款100万元”。 另查明，被告农桂、龙银燕于2018年6月21日将清华园16栋2单元601号房交付原告，原告对该房屋装修后居住至今。 因被告农桂未按约定如期偿还第三人浦发银行桂林市分行购房贷款本息。第三人浦发银行桂林分行作为原告起诉至桂林市七星区人民法院，请求判令被告农桂、龙银燕共同归还剩余借款本金705667.12元并支付利息及律师费，请求判令被告农桂、龙银燕提供担保的位于桂林市秀峰区中隐路（南北向）以西清华园16栋2-6-1号的房产经折价或者以拍卖、变卖等方式所得价款优先受偿，请求判令第三人广汇公司对被告农桂、龙银燕的上述债务承担连带清偿责任。桂林市七星区人民法院经审查认为，第三人浦发银行桂林分行就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，故第三人浦发银行主张就抵押房产折价或者拍卖、变卖等方式所得价款优先受偿，无法律依据，不予准许。桂林市七星区人民法院作出了（2020）桂0305民初806号民事判决书，判决被告农桂、龙银燕偿还第三人浦发银行桂林分行借款本金705667.12元并支付利息、律师费，第三人广汇公司对被告农桂、龙银燕的上述债务承担连带保证责任，驳回了第三人浦发银行桂林分行的其他诉讼请求。 另查明，被告农桂、龙银燕于2009年9月9日登记结婚，于2018年12月13日协议离婚。 本院认为，本案的主要争议焦点问题：1.原告所主张的房屋所有权及过户问题；2.原告所主张的三第三人协助过户的问题；3.原告所主张的二被告双倍返还定金的问题及二被告的责任问题。 一、原告所主张的房屋所有权及过户问题。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，原告与二被告、第三人彰泰物业公司所签订的《二手房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。现原告已经依照合同约定交付了大部分房款，二被告也将涉案房屋交付原告使用。根据双方合同约定，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务。原告主张被告按照合同约定履行房屋过户义务的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。二被告应在涉案房屋符合办证条件后十五日内立即将房屋过户至其名下，再于十五日内将涉案房屋过户至原告名下。原告也应当按照合同约定向被告交付剩余房款。 至于涉案房屋是否存在抵押权问题。以建筑物及地上附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第三人浦发银行桂林分行与二被告达成了抵押借款协议，并对涉案房产办理了预告登记手续，但至今未办妥正式抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证。故第三人浦发银行桂林分行对涉案房屋的抵押权因未登记而未设立。第三人浦发银行桂林分行已经就其对二被告的债权在桂林市七星区人民法院提起诉讼，并主张其对本案涉案房屋存在抵押权而应享有优先受偿的相关权利。桂林市七星区人民法院经审理后作出了判决，对第三人浦发银行桂林分行的该项主张予以驳回，该判决已经生效。现第三人浦发银行桂林分行再次提出其对本案涉案房屋具有抵押权利而享有优先权，并据此认为房屋不能过户的理由同样不能成立，本院不予支持。 至于涉案房屋所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因涉案房屋并未办理产权变更登记，故该房屋的不动产物权尚未发生实际变更，原告主张涉案房屋所有权的诉请，于法无据，本院予以驳回。 二、原告所主张的三第三人协助过户的问题 第三人浦发银行桂林分行、第三人广汇公司与原告及二被告的房屋买卖合同并无直接联系，原告主张第三人浦发银行桂林分行、第三人广汇公司承担协助过户义务，于法无据，本院不予支持。第三人彰泰物业公司系原告及二被告房屋买卖合同的居间方，根据房屋买卖合同约定，原告及二被告系同意委托第三人彰泰物业公司办理房屋过户手续，原告及二被告均应积极配合并及时提供所需材料证件，否则第三人彰泰公司不承担责任。现因二被告原因未能及时配合原告完成过户手续，责任不在第三人彰泰公司。原告要求第三人彰泰物业公司承担协助过户义务的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持，但第三人彰泰物业公司的协助义务应以房屋买卖合同的约定为限。 三、原告所主张的二被告双倍返还定金的问题及二被告的责任问题。 被告龙银燕提出了其与被告农桂离婚，离婚协议中已约定涉案房产归被告农桂所有，且涉案房产处于被告农桂的控制下，其不应承担本案责任的辩解意见。根据本案所查明的案件事实，二被告系共同作为出卖方与原告签订房屋买卖合同，应按照合同约定履行相应出卖方的义务，现二被告未能如约将房屋贷款清偿，并配合原告办理完成房屋过户手续，其行为已经构成违约，应当共同承担相应的违约责任。至于二被告所达成的离婚财产分割，仅对二被告有效，对原告不产生法律效力，也不能成为被告龙银燕免除涉案房屋买卖合同责任的合同义务的理由。根据双方共同签订的房屋买卖合同第六条违约责任的约定，二被告未按合同条款履行义务时构成违约，原告有权主张双倍返还定金，且原告已经实际向二被告支付了10万元定金并由二被告向原告出具了定金收条。故原告现要求二被告双倍返还定金共计20万元的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。因二被告已向原告支付的10万元已冲抵购房款，故二被告仍需赔偿原告10万元。 综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告农桂、龙银燕在桂林市秀峰区中隐路（南北向）以西清华园第16栋2-601号房屋符合办证条件后十五日内办理一手房屋产权证书，再于十五日内将上述房屋过户至原告陈作里名下； 二、第三人广西彰泰物业服务集团有限公司协助原告陈作里、被告农桂、被告龙银燕办理桂林市秀峰区中隐路（南北向）以西清华园第16栋2-601号房屋的产权过户手续，协助义务以三方所签订的《二手房买卖协议》为限； 三、被告农桂、龙银燕赔偿原告陈作里10万元; 四、驳回原告陈作里的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案件受理费20100元,公告费520元，保全费5000元，合计25620元（原告已预交），由被告农桂、龙银燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费20100元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  黄 强 人民陪审员  申和平 人民陪审员  王暄懿 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  陈洪政 附录法条 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法法规标题中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 窗体底端 窗体顶端