黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1024民初1026号 原告：季永平，男，1967年10月6日出生，汉族，住东宁市。 委托诉讼代理人：王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。 被告：高玉珠，女，1963年3月10日出生，汉族，住东宁市。 委托诉讼代理人：董久震，黑龙江董久震律师事务所律师。 第三人：东宁市信诚房地产开发有限公司，住所地东宁市东宁镇北河沿村村委会。 法定代表人：刘文广，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王振林，男，1967年9月21日出生，汉族，该公司职员，住东宁市。 原告季永平与被告高玉珠、第三人东宁市信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告季永平及其委托诉讼代理人王发国，被告高玉珠委托诉讼代理人董久震，第三人信诚公司委托诉讼代理人王振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告季永平向本院提出诉讼请求：1.判决不得对坐落于东宁市东宁镇绿百合新区住宅楼X单元X室进行执行；2.诉讼费用由被告承担。事实理由： 一、原告对案涉商品房享有能够排除执行的权利，应判决对案涉房屋不得执行。 2011年6月中下旬，原告的朋友薛某某向原告以及双方的朋友庄某某、杨某某推荐说信诚公司开发的东宁镇绿百合新区房地产项目实际开发人是石某某，薛某某与石某某熟悉，石某某着急用钱，如果大家一起多买几户可以便宜一些。经原告与薛某某、庄某某、杨某某朋友四人共同考察并与石某某协商后，决定采取由薛某某牵头团购方式购买房屋。2011年6月30日与石某某达成购买包括原告X单元X室房屋在内的五户房屋的一致意见后，以薛某某的名义向石某某支付了240000元购房款。石某某于当日给原告出具了收款收据，收款事由注明：“购绿百合新区X楼X号”，加盖了东宁县绿百合新区售楼专用章，石某某在收据上签名并捺印。2012年4月绿百合新区房地产开发项目施工完毕，开始向买房人交付房屋。2012年4月9日，原告与东宁市信诚房地产开发有限公司签订购买X单元X室房屋的《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积70.78平方米，总金额为240000元。信诚公司于2012年4月9日将案涉房屋交付给原告。但是，信诚公司至今没有办理“绿百合新区”房地产开发项目的初始登记，原告作为购房人无法办理房屋产权转移登记。原告接收案涉房屋后对房屋进行装修居住至今。与小区其他业主一起为完善小区供电设施于2013年10月进行集资，以后逐年缴纳供热费用，对案涉房屋实际占有。 被告高玉珠因与石某某民间借贷纠纷一案，东宁市人民法院于2017年1月4日立案受理，2016年5月5日做出（2015）东民初字第10号民事裁定，查封案涉房屋。 综上所述，原告对案涉商品房合法购买、支付了全部购买价款、在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产，没有办理产权登记并非出于原告的过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有能够排除执行的权利，应判决不得对案涉房屋执行。 二、本案不存在合法有效的民事裁定对案涉房屋进行查封。 如前所述，本案被告高玉珠因与石某某民间借贷纠纷一案，东宁市人民法院于2017年1月4日立案受理，2016年5月5日做出（2015）东民初字第10号民事裁定，查封案涉房屋。但是高玉珠在法院采取保全措施后，没有在法定期限内向人民法院提起民事诉讼，其申请法院做出的财产保全裁定，因超过法定期间而丧失法律效力，对案涉房屋的查封早已自动解除，本案不存在有效的查封。 综上所述，原告认为，本案不存在合法有效的民事裁定对案涉房屋进行查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告享有能够排除执行的权利，应判决不得对案涉房屋执行。 原告为维护自身的合法权益，向东宁市人民法院提出执行异议，东宁市人民法院（2020）黑1024执异10号执行裁定书驳回了原告的异议申请，原告根据民事诉讼法第二百二十七条规定特向人民法院提起执行异议之诉。原告的诉讼请求符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第三百零五条、第三百一十二条（一）项的规定，请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告高玉珠辩称：1.该房屋在2012年11月28日就已经被查封了，法院的查封在先。在查封前该房屋不是原告购买的，房屋没有交付给原告，原告没有签订房屋买卖协议。因此，按照最高院审理查封异议的规定，原告没有签订合法的买卖合同，没有交付价款，没有占有房屋，因此其不具有要求停止执行的权利；2.原告称其团购，是不客观的，是当时薛某某与石某某之间的民间借贷关系，原告伪造了与信诚公司的商品房买卖合同，以此达到占有该房屋的目的。该房屋高树杰已经提出案外人执行异议，又提出了房屋所有权诉讼，高树杰认为该房屋归其所有。所以，原告不具有排除执行的权利，依法应当驳回原告的诉讼请求。 第三人辩称，没有异议，认可原告的诉讼请求。 原告补充陈述称，被告答辩称是2012年查封涉案房屋。但是本案执行裁定是（2020）黑1024执异10号执行裁定，审理和确认的查封裁定书是（2015）民初10号、（2017）黑1024执22号裁定，所以本案针对的法院查封裁定不是2012年的查封裁定，不存在案涉房屋的执行异议是针对2012年查封裁定的事实。关于被告代理人提到高树杰在另案中诉讼，主张其房屋权利，据原告了解，高树杰及其代理人向法庭陈述案涉绿百合小区X单元X室，也就是原告现在占有的房屋始终是由高树杰装修并占有使用，但是该房屋从2012年4月9日交付给原告之后，始终由原告占有使用，并且在2015年开始装修，原告为儿子作为婚房使用至今。所以，另案高树杰的陈述是虚假的。 根据原告起诉、被告及第三人答辩，法庭归纳本案争议焦点为：原告季永平对案涉房屋（坐落于东宁市东宁镇绿百合新区住宅楼****）是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 原告向法庭提供如下证据： 证据一、商品房买卖合同复印件1份（与原件核对无异），证明：原告在2012年4月9日，法院查封之前与信诚公司签订了商品房买卖合同。 被告质证称，形式要件有异议，该商品房买卖合同不是2012年4月9日签订的，在薛某某执行异议上诉案件中，第三人信诚公司承认在2019年的时候石某某拿了几份合同让信诚公司盖章，信诚公司加盖了公章。该合同在买受人薛某某名字后添加了季永平，字迹和前方的字迹明显不一致，是新添加的。在2010年-2014年石某某签订的买卖合同收据均加盖的是东宁县绿百合新区售楼专用章，没有加盖信诚公司的公章。如有必要，我方将申请对2012年4月9日签名时间做鉴定，来确认合同形成的时间。 第三人质证称，这个章应该在石某某手里有一套，这个章不是第三人给的，第三人盖的是东宁市的章。第三人没有异议，合同是石某某写的，石某某开的，2012年第三人没有参与售楼。 原告解释称，案涉房屋是以薛某某名义团购的，为了价格便宜，共计5套房子。石某某在做合同的时候说，团购要写薛某某一个人的名字，避免其他买房子的人提出异议。所以先写的是薛某某的名字，也是以薛某某名义交款的，在开具合同的时候，是由庄某某办理的，统一将5处房屋开出合同。为了区别不同的购买人，在购房人薛某某的后面又添加了季永平的名字。季永平的名字是庄某某办合同的时候代为签署的。最后签字页季永平签字也是庄某某代为签署的。薛某某在向东宁市人民法院提起执行异议和异议之诉时确实向人民法院递交了2019年12月份由信诚公司加盖新的印章的合同，是因为当时薛某某本人不知道庄某某已经把全部合同开出来了。薛某某手中没有合同，无法向法庭提出异议，所以找到石某某到信诚公司补办的合同，两者并不矛盾。 证据二、购房收据复印件1份（与原件核对无异），证明：2011年6月30日原告季永平以薛某某名义交纳案涉房屋购房款，原告已经实际支付了购房款的事实。 被告质证称：形式要件有异议。1.该收据交款单位是薛某某，而且薛某某也曾经因为该楼房提起了案外人执行异议申请，薛某某陈述该房屋系其所有，并交纳各种费用，而且陈述是薛某某一直占有使用该房屋，所以该收据不是原告的；2.该收据上的编号是0011738，在其他诉讼案件中，石某某将售楼收据的原件在法庭出示时，能够看出其序号和时间都是颠倒的。收据不能准确的表达收款时间。按照一般的合同规矩，是先签订合同后交款，但是本案中原告提供的证据体现的是先交款后出具合同，明显与事实不符。2011年6月30日的收据，加盖的是东宁县绿百合新区售楼专用章，是和前几次石某某提供的证据相符。原告提供的合同写的是东宁县信诚房地产开发公司，是不一致的。因此，该证据不应采信。 第三人质证称，没有异议。 证据三、产权移交书复印件1份（与原件核对无异），证明：2012年4月9日信诚公司将案涉房屋交付给原告，原告已经实际接收、占有案涉房屋。 被告质证称，对形式要件有异议，该产权移交书不是2012年4月9日给的，在薛某某执行异议上诉案件中，第三人信诚公司承认在2019年的时候石某某拿了几份合同让信诚公司盖章，信诚公司加盖了公章。该产权移交书在买受人薛某某名字后添加的季永平，字迹和前方的字迹明显不一致，是新添加的。在2010年-2014年石某某签订的买卖合同收据均加盖的是东宁县绿百合新区售楼专用章，没有加盖信诚公司的公章。石某某没有给所有的业户提供产权移交书，以前的案件中石某某也当庭陈述了。 第三人质证称，如果房子没有其他事情的话，可以办理产权移交书。这个不是第三人去年给的，是石某某原来的，第三人没有异议。前段时间办了几个房照，都有产权移交书，都是这个模式。有的盖的是绿百合新区的章，有的加盖的是信诚的章，因为石某某手里有这个章。 证据四、2014年10月24日原告以薛某某名义交纳的供热集资款收据复印件1份、2014年、2015年、2018年、2019年原告缴纳供热费收据复印件4份、供热缴费卡复印件1份（复印件与原件核对无异），证明：原告对案涉房屋缴纳供热集资款和供热费用的事实，进而证明原告对案涉房屋实际占有使用的事实。 被告质证称，对收据的形式要件没有异议。这些房屋的热费收据均写的薛某某，薛某某作为案外人提出异议时自称该房屋由其占有使用了6年之久，所以原告称其占有使用不是事实。 第三人质证称，没有异议。 证据五、东宁市人民法院（2020）黑1024执异10号执行裁定书复印件1份（与原件核对无异），证明：原告的起诉符合法定程序。 被告及第三人质证称，没有异议。 证据六、证人庄某某出庭作证，证明：案涉房屋系团购，以薛某某名义交纳购房款，办理入住、相关交费手续的事实。案涉房屋是原告实际购买和实际占有。 原告质证称，证人庄某某的证言与原告起诉所主张的事实是一致的，能够证明原告主张的案涉房屋属于团购，而且以薛某某名义办理、交纳房款的事实，应当予以采信。 被告质证称，不应采信。庄某某与原告、薛某某在几个案件中互相作证，而且庄某某的处理结果与原告有利益关系，几个案件的代理人均是本案的代理人。因此，证人、原告、薛某某、杨某某等人互相串通、互相作证，证人证言不能采信。通过庭审、法官的询问，庄某某对谁出具的产权移交书和谁在合同上签的字，均不清楚。在办理产权移交及合同时是需要当面书写、签字的，但是该证人去办理的时候，却不知道是谁书写的这个材料，因此证人陈述是虚假的。 第三人质证称，没有异议。 本院认为，被告及第三人对原告提供的第五份证据质证无异议，本院对此份证据予以采信。薛某某曾就案涉房屋提起执行异议，认为涉案房屋系其购买，其与信诚公司在2019年补签房屋买卖合同。现原告又称其与薛某某、杨某某、庄某某团购包括案涉房屋在内的五套房子，并提交2012年房屋买卖合同，称薛某某不知道有2012年合同的存在，这与常理不符。原告提交的2012年的商品房买卖合同，买受人为薛某某，交款收据体现的交款人也为薛某某，即使是团购，也应由买受人以自己的名义签订买卖合同。又结合庄某某所述房款分多笔现金支付，而薛某某称房屋为现金支付。薛某某称团购时一起谈好了五个房子，庄某某称其后来单独购买了一个房子。原告称2012年与第三人信诚公司签订买卖合同，第三人当庭陈述2012年未参与商品房买卖。以及本院在2019年9月23日询问石某某笔录中，石某某称薛某某的五户房屋为借款抵押等情形，原告季永平提供的证据一、二、三、四、六不具有真实性，本院不予采信。 被告向法庭提供如下证据： 证据一、民事裁定书复印件1份（与原件核对无异），证明：2012年11月28日高玉珠向东宁市人民法院提出财产保全申请，法院依法作出了（2012）东立保字第55号民事裁定书，查封了本案诉争的房屋。因该房屋没有交付，所以原告要求中止执行的请求不能成立。 原告质证称，对证据的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议。本案异议之诉东宁市人民法院（2020）黑1024执异10号执行裁定书体现的并不是原告出示的（2012）东立保字第55号民事裁定书，而且该诉前保全裁定并没有案件起诉后继续生效的证据，被告与石某某民间借贷纠纷的立案时间是2017年1月4日，所以根据民诉法的规定，凡是不符合立案时间以前30天内做出的保全裁定都自动失效，不具备法律效力。被告向法庭出示该份证据欲证明在2012年11月对案涉房屋进行了查封，是没有根据的，也与本案没有关联性。原告方坚持认为本案对于被告而言根本不存在一份有效的查封裁定。对此前的两份裁定，原告均不予认可。 第三人质证称，没有质证意见。 证据二、商品房买卖合同复印件、收据复印件共14页，证明：案涉被告与石某某房屋的纠纷，石某某与案外人宋某、魏某某等人签订的商品房买卖合同及交款收据。2010年、2012年等期间石某某签订合同时加盖的均是东宁县绿百合新区售楼专用章，不存在信诚公司的公章。该证据是从其他系列案件卷宗中调取的，可以到档案室核实。 原告质证称，真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据，根据原告方掌握的信息，是石某某私自与案外人达成的，并没有经过信诚公司的认可，不具有真实性、合法性。这些合同加盖的是售楼处的印章，并不能否定加盖在原告向法庭提交的售房合同上的信诚公司印章的真实性、合法性。第三人对原告出示的商品房买卖合同是认可的，对该公章也是认可的。该组证据不能证明被告所要证明的问题。 第三人质证称，加盖的公章不能说明什么问题，前几天有个王雅清的案子也是盖的信诚公司的公章。拆迁的时候石某某就有信诚公司的公章，当时两个章是同时在用，回迁的合同上基本上都是信诚公司的公章，因为石某某手里有这个公章。 第三人未向法庭提供证据。 根据原、被告举证及相互质证，结合法庭调查，本院认证后确定本案的事实如下： 石某某挂靠第三人信诚公司开发建设东宁市东宁镇绿百合新区住宅楼。 2011年6月30日，石某某为薛某某开具了240000元的购房收据，收款事由注明：“购绿百合新区X楼X号”，加盖了“东宁县绿百合新区售楼专用章”，石某某在收据上签名并捺印。2019年9月28日，石某某领着薛某某去第三人处补办了《商品房买卖合同》及《产权移交书》。 因石某某欠高玉珠借款，案涉房屋于2016年5月5日被本院查封。 2017年1月4日，本院立案受理了申请人高玉珠与被执行人石某某民间借贷纠纷一案的执行案件。在执行过程中，本院于2018年9月17日做出（2017）黑1024执22号评估、拍卖预告，决定对本案案涉房屋东宁镇绿百合新区住宅楼X单元X室进行评估、拍卖。2019年薛某某以其系案涉房屋购买人为由提出案外人执行异议，本院做出（2019）黑1024执异68号执行裁定书，驳回了薛某某的异议请求。2020年原告又以其系案涉房屋购买人为由提出案外人执行异议，本院做出（2020）黑1024执异10号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告对该裁定不服，提出案外人执行异议之诉。 本院认为,本案系案外人执行异议之诉。本案的关键问题是原告的权利主张是否能够阻却本院对案涉房屋东宁市东宁镇绿百合新区X单元X室的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告以房屋买受人的身份主张民事权益，但未提供有效证据证明其在法院查封前与被执行人签订了合法有效的买卖合同，并支付了价款，故原告不具备以上条件。原告对涉案房屋不具有排除强制执行的民事权益，要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告季永平的诉讼请求。 案件受理费4900元，由原告季永平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  王明星 人民陪审员  冯伟丽 人民陪审员  柏 岩 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  张 静