四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7673号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张海，男，1981年5月9日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：曹元胤，四川舟楫律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李红梅，女，1983年6月27日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：曹元胤，四川舟楫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐丽，女，1973年12月23日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：杨龙，北京市中银（成都）律师事务所律师。 上诉人张海、李红梅与被上诉人唐丽房屋买卖合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4986号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理，上诉人张海、李红梅的委托诉讼代理人曹元胤、被上诉人唐丽的委托诉讼代理人杨龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海、李红梅上诉请求：撤销原判决第五项、第六项、第七项，或发回重审。事实和理由：一、原判决对张海、李红梅收到唐丽的购房款实际数额事实认定不清。根据案涉合同及2017年4月15日补充协议可知，房屋购买价格为720000元，张海、李红梅实际收到包含定金、首付款539000元及结清按揭185000元，支付给张海、李红梅的款项共计724000元；其次，不能将按揭款作为房款进行结算，应根据购房结算后实际确定的金额计算。而首付后实际产生按揭款金额共计194037.25元（三笔还款金额152653.25元＋9000元＋32384元），结合之前已经支付539000元，该房屋实际款项共计733037.25元。而该笔款项并非均为唐丽支付，其中张海、李红梅支付了32384元。因此，一审判决结算金额未考虑当事人双方实际还按揭及按揭总额情况，认定多付款的事实错误。二、在唐丽与张海、李红梅，成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行、成都永峯房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终2109号民事判决书中，未支持唐丽20000元二审律师费的诉讼请求。本次主张属于重复起诉，且对于该律师费款项只有合同和发票，实际是否支付并无相应证据。综上，请求法院依法查清事实，支持张海、李红梅的上诉请求。 唐丽辩称，一、一审法院认定事实清楚。唐丽向张海、李红梅支付730000元，该事实已被生效判决确定。根据双方签订的房屋买卖合同，房屋总款为720000元，故唐丽要求张海、李红梅返还多支付的13000元房款事实清楚。二、关于二审律师费的问题。成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终2109号判决书中载明唐丽在二审中要求支付二审律师费20000元，属于二审新增诉讼请求，已告知唐丽另案主张，因此该主张不属于重复起诉。并且，唐丽已经提供了委托代理合同以及律师费发票，故张海、李红梅的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回张海、李红梅的上诉请求，维持原审判决。 唐丽向一审法院起诉请求：1．请求判令张海、李红梅向唐丽支付代偿的银行按揭贷款本息152653.23元及资金占用利息（利息以152653.23元为基数，按照年利率6%计算，从2019年9月2日起计算至实际清偿之日止）；2．请求判令张海、李红梅向唐丽支付因代偿银行按揭贷款所产生的违约金1494元及资金占用利息（利息以1494元为基数，按照年利率6%计算，从2019年9月2日起计算至实际清偿之日止）；3．请求判令张海、李红梅向唐丽返还多支付的13000元购房款及资金占用利息（利息以13000元为基数，按年利率6%计算，从2017年10月10日起计算至实际清偿之日止）；4．请求判令张海、李红梅向唐丽支付因其违约行为所造成的律师费20000元；5．请求判令本案诉讼费和保全费由张海、李红梅承担。 张海、李红梅向一审法院提出反诉请求：1．判令唐丽返还2017年11月20日至2019年8月20日期间由张海、李红梅代付的房屋按揭贷款32384元；2．判令唐丽向张海、李红梅支付违约金35500元；3．判令唐丽返还交房后由张海、李红梅代付的物业服务费3025.68元。 一审法院认定事实：成都市双流区人民法院于2018年1月9日所受理的原告张海、李红梅与被告唐丽，第三人成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行、成都永峯房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，成都市双流区人民法院于2018年11月2日作出（2018）川0116民初563号民事判决书后，双方均提起上诉。成都市中级人民法院于2019年8月16日作出（2019）川01民终2109号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月19日，成都市中级人民法院出具《法律文书生效证明》，证明（2019）川01民终2109号民事判决书于2019年8月26日发生法律效力。 （2018）川0116民初563号民事判决书认定如下事实：1．关于购房款的支付。2017年2月21日，李红梅出具《收条》，载明收到唐丽现金20000元，剩余10000元在2017年2月22日结清；2017年4月16日，唐丽通过转账方式向张海、李红梅支付购房款20000元；2017年4月17日，唐丽通过刘斌的账户向张海账户转账489000元；补充协议签订后，唐丽共代李红梅偿还银行按揭贷款9000元；2017年10月10日，唐丽通过刘斌的账户向李红梅按揭贷款账户转入185000元。2．关于违约责任的约定。2017年4月7日签订的《补充协议》约定：本协议经三方签字生效，如合同履行过程中存在违约，违约方向守约方支付购房款20%作为违约金，且违约方还须承担因守约方维权造成的包括但不限于律师费、保全费、公证费。3.2017年4月15日签订的《补充协议》与本案审理有关的约定内容主要为：1．总房款为720000元；2．唐丽应当在双方于2017年4月17日查询剩余贷款金额后，支付总房款扣除贷款金额和已付购房款后的剩余款项约490000元，以实际核算为准。3．唐丽于2017年4月17日继续代张海、李红梅偿还银行剩余贷款，并负责该笔贷款的结清相关费用和利息及相关手续，保证在2017年10月30日前结清该笔贷款。4．张海、李红梅于2017年6月1日交房给唐丽。 （2018）川0116民初563号民事判决书判项载明：“一、原告（反诉被告）张海、李红梅与被告（反诉原告）唐丽于2017年2月12日签订的《房屋买卖合同书》及2017年4月7日、2017年4月15日签订的两份《补充协议》继续履行；二、被告（反诉原告）唐丽于本判决生效之日起十五日内代原告（反诉被告）张海、李红梅向第三人成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行结清位于成都市天府新区房屋（业务件号：0xx5）尚欠的全部银行按揭贷款本息（全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）；三、第三人成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行于被告（反诉原告）唐丽代原告（反诉被告）张海、李红梅结清案涉房屋贷款后十日内协助被告（反诉原告）唐丽办理案涉房屋（位于成都市天府新区，业务件号0xx5）的抵押登记注销手续；四、原告（反诉被告）张海、李红梅于案涉房屋抵押登记手续注销后五日内协助被告（反诉原告）唐丽办理位于成都市天府新区房屋（业务件号：0xx5）的不动产权过户登记手续，将房屋过户登记至被告（反诉原告）唐丽名下；五、原告（反诉被告）张海、李红梅于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）唐丽违约金10000元；六、原告（反诉被告）张海、李红梅于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）唐丽律师费10000元；七、驳回原告（反诉被告）张海、李红梅的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）唐丽的其他反诉请求”。 2017年5月31日，唐丽（买方）与张海、李红梅（卖方）签订《交房确认书》，载明“卖方同意支付截止于2017年5月30日止该物业之所有费用……自买方收到该物业之日起，有关该物业发生的所有费用将由买方全部负责。经双方确认，该物业是以现状态交付买方使用，且双方已无异议”。唐丽收房后居住在该房屋至今。2019年3月8日，张海、李红梅向欣诚物业管理有限公司缴纳案涉房屋关于2017年6月1日至2019年3月31日的物业管理服务费与生活垃圾处置费共计2218元。 2018年12月5日，唐丽（甲方）与北京市中银（成都）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，第一条委托代理事项：乙方接受甲方委托，指派律师在甲方与张海、李红梅房屋买卖合同纠纷案二审中担任甲方的委托代理人。2019年3月8日，北京市中银（成都）律师事务所向唐丽出具《四川增值税普通发票》，载明：价税合计20000元，并备注张海、李红梅房屋买卖合同纠纷案二审。 2019年9月2日，唐丽按照（2018）川0116民初563号民事判决书判项内容，代张海、李红梅向成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行支付贷款本金152470.47元、利息182.78元、违约金1494元。成都农村商业股份有限公司天府新区支行向唐丽出具《成都农商银行贷款还款凭证》一份，并在还款备注处载明“该户房屋已卖给唐丽，由唐丽还款”。 一审法院认定以上事实，有当事人身份信息、（2018）川0116民初563号民事判决书、（2019）川01民终2109号民事判决书、《法律文书生效证明》《成都农商银行贷款还款凭证》《委托代理合同》《四川增值税普通发票》《交房确认书》《成都欣诚物业管理有限公司财务专用收据》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，张海、李红梅第二项关于要求唐丽向张海、李红梅支付违约金35500元的反诉请求，因在双方前诉中已由生效判决驳回，构成重复起诉，一审法院依法不再受理该项反诉请求。结合唐丽与张海、李红梅提交的证据以及庭审情况，归纳本案的争议焦点为：一、唐丽代偿的银行按揭贷款及费用是否应由张海、李红梅承担；二、唐丽主张张海、李红梅退还其多支付的13000元房款应否得到支持；三、唐丽是否应承担2017年11月20日至2019年8月20日期间的房屋按揭贷款；四、二审律师费应由谁承担；五、唐丽应否承担交房后物业费。 一、关于唐丽代偿的银行按揭贷款及费用是否应由张海、李红梅承担的问题。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”之规定，结合（2018）川0116民初563号民事判决书判项第二条“被告（反诉原告）唐丽于本判决生效之日起十五日内代原告（反诉被告）张海、李红梅向第三人成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行结清位于成都市天府新区房屋（业务件号：0xx5）尚欠的全部银行按揭贷款本息（全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）”以及唐丽已经向成都农商银行天府新区支行结清案涉房屋贷款（本金152470.47元、利息182.78元、违约金1494元）的事实，故对唐丽要求张海、李红梅支付代偿银行按揭贷款的本息152653.25元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于资金占用利息，本案中唐丽于2019年9月2日代张海、李红梅清偿全部银行按揭贷款后即取得对张海、李红梅的追偿权，张海、李红梅负有还款义务，应及时履行支付义务，唐丽亦可随时主张权利，由于唐丽未能举证证明其在提起本案诉讼之前曾就案涉款项向张海、李红梅主张过权利，故一审法院认定张海、李红梅应向唐丽支付以代偿的银行按揭贷款本息152653.25元为基数，自唐丽向本案起诉之日即2019年10月15日起按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息；及以因代偿银行按揭贷款所产生的违约金1494元为基数，自唐丽提起本案起诉之日即2019年10月15日起按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的支付的利息。故对唐丽主张的资金占用利息合理部分一审法院予以支持，超出部分不予支持。 二、关于唐丽主张张海、李红梅退还其多支付的13000元房款应否得到支持的问题。 （2018）川0116民初563号民事判决书针对购房款及支付问题已经认定如下事实：唐丽共向张海、李红梅支付733000元，双方于2017年4月15日签订《补充协议》约定房款为720000元，故唐丽实际向张海、李红梅多支付了房款13000元，张海、李红梅应予返还。虽然张海、李红梅辩称不存在唐丽多付款的事实，且张海、李红梅实际收款不足730000元，但并没提交证据加以证明，依法应承担举证不能的法律后果，故一审法院对张海、李红梅实际收款不足730000元的答辩不予采信。故对唐丽要求张海、李红梅向其返还多支付的13000元购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于多支付的13000元购房款的资金占用利息问题，一审法院认为，导致唐丽向张海、李红梅多支付购房款的原因系因双方在房屋买卖交易过程中针对购房款支付方式等进行了多次约定，从2017年4月15日的《补充协议》的内容来看，唐丽应当在双方于2017年4月17日查询剩余贷款金额后，支付总房款扣除贷款金额和已付购房款后的剩余款项约490000元，以实际核算为准。同时，唐丽于2017年4月17日继续代张海、李红梅偿还银行剩余贷款，并负责该笔贷款的结清相关费用和利息及相关手续，保证在2017年10月30日前结清该笔贷款。唐丽于2017年10月10日通过刘斌的账户向李红梅按揭贷款账户转入185000元用于提前结清银行贷款，系履行2017年4月15日的《补充协议》所确定的合同义务。故双方之间的购房款差价应根据实际结算后再行确定。后因双方就案涉房屋买卖合同履行问题发生纠纷诉至法院，直到2019年8月26日二审终审判决发生法律效力，应视为双方之间的购房款差价最终确定，张海、李红梅作为负有退款义务支付的主体，应及时履行支付义务，唐丽亦可随时主张权利，由于唐丽未能举证证明其在前诉判决生效后至提起本案诉讼之前曾就该款项向张海、李红梅主张过权利，故对以13000元购房款为基数自唐丽提起本案起诉之日即2019年10月15日起按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息，一审法院予以支持，超出部分不予支持。 三、关于唐丽是否应承担2017年11月20日至2019年8月20日期间的房屋按揭贷款的问题。 根据（2018）川0116民初563号民事判决书认定的事实：“2017年10月10日，唐丽通过刘斌的账户向李红梅按揭贷款账户转入185000元，用于结清案涉房屋的按揭余款。2017年11月2日，农商银行天府新区支行通过本案案涉房屋的提前还款申请。同天，张海、李红梅出具《声明书》，撤销2017年4月17日向唐丽出具的公证委托书。2017年11月3日，李红梅在本案案涉房屋还款账户中取款183700元，并于当日申请挂失该银行卡。”由此可见，唐丽支付的185000元即为其按合同约定提前偿还贷款的资金，唐丽的合同义务已经履行完毕，但该笔资金被张海、李红梅违约取用，致使房贷未能提前结清，还贷义务继续产生。故2017年11月20日至2019年8月20日期间案涉房屋的揭贷款虽由张海、李红梅支付，但唐丽早已支付用于偿还贷款的资金，不存在由张海、李红梅代唐丽偿还银行按揭贷款一说，故对张海、李红梅要求唐丽返还2017年11月20日至2019年8月20日期间由张海、李红梅代付的房屋按揭贷款32384元的反诉请求，一审法院不予支持。 四、关于二审律师费应由谁承担的问题。 唐丽与张海、李红梅于2017年4月7日签订的《补充协议》约定“本协议经三方签字生效，如合同履行过程中存在违约，违约方向守约方支付购房款20%作为违约金，且违约方还须承担因守约方维权造成的包括但不限于律师费、保全费、公证费”。结合唐丽提供了律师费发票、委托代理合同，证据之间形成锁链，能够证明唐丽因购买案涉房屋一事向张海、李红梅主张债权而产生了该笔律师费。故对唐丽要求张海、李红梅向其支付律师费用20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 五、关于唐丽应否承担交房后物业费的问题。 张海、李红梅主张唐丽应偿还由张海、李红梅代偿的交房后物业费。一审法院认为，唐丽与张海、李红梅签署的《交房确认书》明确2017年6月起物业费用由唐丽承担，现张海、李红梅代唐丽缴纳了2017年6月1日至2019年3月31日的物业管理服务费与生活垃圾处置费共计2218元，唐丽应当向张海、李红梅支付该笔费用。张海、李红梅主张交房后至今的物业费用为3025.68元，但并无2019年4月起的缴纳物业费用票据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。为了避免当事人诉累，便于纠纷一次性处理，对张海、李红梅要求唐丽支付其代唐丽缴纳的物业费3025.68元的反诉请求，一审法院在2218元的部分予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张海、李红梅于一审判决生效后十日内向唐丽支付代偿银行按揭贷款的本息152653.25元；二、张海、李红梅于一审判决生效后十日内向唐丽支付代偿银行按揭贷款的本息的资金占用利息（以152653.25元为基数，从2019年10月15日起，以全国银行间同业银行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止）；三、张海、李红梅于一审判决生效后十日内向唐丽支付因代偿银行按揭贷款产生的违约金1494元；四、张海、李红梅于一审判决生效后十日内向唐丽支付因代偿银行按揭贷款产生的违约金资金占用利息（以1494元为基数，从2019年10月15日起，以全国银行间同业银行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止）；五、张海、李红梅于一审判决生效后十日内向唐丽返还多支付的购房款13000元；六、张海、李红梅于一审判决生效后十日内向唐丽支付购房款差价的资金占用利息（以13000元为基数，从2019年10月15日起，以全国银行间同业银行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止）；七、张海、李红梅于一审判决生效后十日内向唐丽支付律师费20000元；八、唐丽于一审判决生效后十日内向张海、李红梅支付物业费用2218元；九、驳回唐丽的其他诉讼请求；十、驳回张海、李红梅的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2021元，保全费1456元，由张海、李红梅负担，反诉案件受理费786元，由张海、李红梅负担760元，由唐丽负担26元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议。 二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，本院作出的（2019）川01民终2109号民事判决书第16页倒数第8行载明“另，唐丽在二审中要求支付二审律师费20000元并返还多支付的13000元购房款的诉讼属二审新增诉讼请求，经本院组织调解，双方不能达成一致，本院已告知唐丽可另案主张，故本案中不予处理唐丽的新增诉讼请求”。 本院认为，根据上诉人张海、李红梅的上诉请求与被上诉人唐丽的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审法院判令张海、李红梅向唐丽返还多支付的购房款及其资金占用利息是否正确；二、唐丽诉请张海、李红梅支付律师费是否成立。现就该争议焦点的认定论述如下。 关于一审法院判令张海、李红梅向唐丽返还多支付的购房款及其资金占用利息是否正确的问题。根据本案查明的事实可知，张海、李红梅与唐丽于2017年4月15日签订的《补充协议》，明确约定案涉房屋总购房款为720000元。已生效的（2018）川0116民初563号民事判决确认，2017年10月10日前唐丽共向张海、李红梅支付733000元（包括唐丽代李红梅偿还银行按揭贷款9000元），唐丽向张海、李红梅实际支付的购房款比双方约定的购房款超出13000元，而张海、李红梅占有该款项无事实与法律依据，因此，一审法院判决张海、李红梅向唐丽返还多支付的购房款13000元并支付该款项的资金占用利息正确，本院予以维持。 关于唐丽诉请张海、李红梅支付律师费是否成立的问题。张海、李红梅主张唐丽在成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终2109号民事判决中并未支持唐丽关于20000元二审律师费的诉讼请求，本次主张属于重复起诉。而根据本案查明的事实，对于唐丽诉请20000元二审律师费的诉讼请求，在本院作出的（2019）川01民终2109号民事判决中载明，因属二审新增诉讼请求，在调解不能达成一致的情况下，告知唐丽可另案主张，故唐丽的该项诉讼请求并未构成重复起诉。一审法院根据双方于2017年4月7日签订的《补充协议》中“违约方还须承担因守约方维权造成的包括但不限于律师费、保全费、公证费”之约定，并结合唐丽出具的载明“本案律师代理费人民币20000元”的委托代理合同与律师费《四川增值税普通发票》判令张海、李红梅承担该项律师费并无不当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4042元，由张海、李红梅承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二〇年十一月六日 书记员  夏玉荣