广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33898号上诉人（原审原告、反诉被告）：张航，男，汉族，1985年4月4日出生，住所地：河南省长葛市。委托诉讼代理人：何治军，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王润，广东广和律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：石振东，男，汉族，1992年10月16日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：郑宇烽，广东君孺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖芸，广东君孺律师事务所实习律师被上诉人（原审被告)：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603,统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：刘程琳。委托诉讼代理人：李平嘉。上诉人张航、上诉人石振东因与被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张航上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、六项，发回重审或依法改判支持张航的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由石振东、世华房地产公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为，涉案房屋具有独立的产权登记，张航在签订涉案合同前经现场看房明知涉案房屋与相邻的2801房屋打通及房屋使用的真实情况，张航提交的证据不足以证明其主张，实属认定事实错误。实际情况是在张航现场看房提出疑问为何两套房子被打通时，世华房地产公司的解释是因为石振东家人较多，所以购买相邻的两套房子之后自行打通使用，石振东承诺由其自行恢复至原始户型，不影响张航购买及申请贷款。张航在此前提下才同意购买该房屋。张航提交的证据4是张航与石振东、世华房地产公司及隔壁2801号房屋买家在2019年4月21至4月27日期间的微信群聊天记录公证书，一审判决中也明确阐明，石振东、世华房地产公司对该份证据的聊天内容予以确认。从该证据的第23页、第25页、第50-53页、第59页、第61-63页、第66-67页、第69页可以看出，石振东和世华房地产公司明知该房屋系双拼房，但故意隐瞒双拼房的事实，最终导致银行拒绝发放贷款，交易无法继续进行。二、一审法院以张航实际未向银行申请担保贷款，亦未以其他方式支付剩余购房款，未履行支付全部购房款的合同义务为由，认定张航违约，属认定事实不清，适用法律错误。本案中张航与石振东约定是以首付款加银行贷款的方式支付购房款，在银行拒绝就双拼房发放贷款的情况下，张航没有义务也不可能以一次性支付全部购房款。张航能承受的付款方式只能是银行按揭贷款方式，张航与石振东签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《补充协议》约定的付款方式也为自付首期款加余款银行抵押贷款。而本案中因涉案房屋系双拼房，银行直接拒绝发放贷款。同时，张航已向作为居间方的世华房地产公司支付3000元按揭服务费，并已按照世华房地产公司的要求提交申请贷款的资料，张航已于2019年4月12日在北京银行办理申请贷款手续及办理首付款资金监管，至本案一审开庭及上诉之日,张航的资金仍在监管状态，张航已完全履行了向银行申请按揭贷款及办理首付款资金监管的义务。三、张航在一审庭后向一审法院提交了相应的录音证据（含文字转译稿）以及《补充提交证据的情况说明》，证明石振东、世华房地产公司在法庭上作虚假陈述，但在张航反复要求进行证据质证的情况下，一审法院却在收到张航提交的上述证据后未予回复，径行判决，属程序错误。针对张航的上诉，石振东辩称：一、石振东从来没有隐瞒房屋的真实情况，两本独立的房产证，可以独立出售，可以单独买卖流通从银行贷款。在签约时，无论世华房地产公司及石振东本人是否明确提到双拼房三个字，他们都已经将房屋的详情告知，且张航也去了房屋现场，知悉房屋详情，且另案2801号房屋已经卖出去了，就是银行按揭贷款的。二、根据合同以及补充协议，如果银行拒绝贷款或者贷款额度不足，张航应补足或者全款购买涉案房屋。三、至于张航一审开庭后提交的录音证据，一是不在举证期限内，且事实在庭审中已完全查清，一审法院不组织质证是正确的；二是这种证据本来就难确定其真实性，同时也是不合法证据；三是假设录音具有真实性，里面内容恰恰证明了张航夫妻在世华房地产公司有更好房源推荐的情况下有了毁约的想法。世华房地产公司和张航夫妻说石振东的房子不能办理银行贷款是为张航毁约，不再购买石振东的房子提供借口。针对张航的上诉，世华房地产公司辩称：张航所述的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第21条违约责任第4款的约定，属于对合同条款的理解错误，此处的必要费用应当是房屋买卖双方应当支付给我方的居间服务费，从合同的第19条必要费用约定为零就可知。石振东上诉请求：1.依法改判张航向石振东支付一审判决违约金基础上增加支付违约金106500元；2.本案诉讼费由张航承担。事实与理由：一、一审法院认为石振东未及时将涉案房屋恢复至国土局备案户型具有一定过错，客观上加重了张航的负担，该认定与事实不符。2019年4月8日签订合同前，石振东已开始对涉案2802房屋及另案涉案2801房屋拆墙和隔墙，张航已到场查看，并于4月8日签订合同，合同中未对恢复至国土局备案户型有任何约定。尽管双方未有对恢复至国土局备案户型有任何约定，但石振东已依约于4月12日前将涉案房屋恢复至国土局备案户型。张航一直以涉案房屋为双拼房、银行不批贷款为由，要求解除房屋买卖合同，未向银行提交抵押贷款相关材料，拒绝配合评估公司评估。至一审庭审前，未有任何评估机构出具评估报告认定涉案房屋不符合国土局备案户型，庭审中法庭要求张航三天内交纳评估费用，张航亦未在期限内交费。二、一审法院认定中信银行未批准涉案房屋隔壁的2801号房贷款，与事实不符。涉案房屋及隔壁的2801号这类房屋在深圳可以获得众多银行贷款在实践中是常识，中信银行亦从未有任何批复阐明不批准隔壁2801号房贷款。三、一审法院认定张航违约致使合同目的不能实现是正确的，但仅判决张航支付给石振东违约金10万元明显过低，远不能弥补石振东的实际损失。根据合同约定，任何一方不履行合同义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付房产总价20%的违约金，即413000元。违约金在合同中已有约定，作为守约方的石振东并无义务就自己的实际损失举证。一审法院在认定因张航违约致使合同目的不能实现后，应依法判决其支付413000元违约金给石振东，而不能苛求石振东举证证明自身损失。实际上，因拆除原房屋装修、隔墙等产生的材料费、人工费，因涉案房屋无法出售导致的资金周转成本、现阶段深圳房价下滑等成本，石振东自身的实际损失远远超出了一审判决张航需要支付的10万元违约金。另案2801号房卖方同为石振东，一审法院同样判定买方违约，违约金为15万元，同一卖方出售相邻的房屋，违约金差额差距分明，并不符合实际情况和司法惯例。针对石振东的上诉，张航辩称：石振东的上诉理由不能成立。一、张航已经向北京银行办理首付款资金监管并申请贷款，且该首付款资金监管协议是石振东与张航一起到北京银行面签的，然而石振东却称张航自始至终未向银行提交抵押贷款相关资料，明显与事实不符。石振东上诉称张航一直以涉案房屋为双拼房为由要求解除房屋买卖合同，于是未向银行提交抵押贷款相关资料，拒绝配合评估公司评估，与事实不符。张航与石振东签订房屋买卖合同的时间为2019年4月8日，2019年4月12日张航就与石振东一起到北京银行办理首付款资金监管、申请贷款，并将首付款525000元存入双方指定监管账户中，不存在未提交抵押贷款相关资料的情况。2019年4月17日世华房地产公员工江海宏通过电话告知张航的配偶谭紫娴，因为评估公司对隔壁户型的2801号房屋实地评估时发现该房屋为双拼房，反馈至银行后银行拒绝发放贷款，之后张航申请贷款的北京银行客户经理黄宏炬亦告知张航，因涉案房屋为双拼房不符合银行贷款的要求，银行拒绝发放贷款。因此是石振东和世华房地产公司故意隐瞒涉案房屋为双拼房的情况，欺骗张航签订房屋买卖合同，之后又因为涉案房屋为双拼房而导致银行拒绝发放银行贷款，故张航有权要求解除合同，并退还定金。二、涉案房屋隔壁的2801号房屋因为系双拼房户型，被银行拒绝发放贷款，银行工作人员告知世华房地产公司工作人员和张航，但并未出具书面的拒绝发放贷款的文件，张航已提交证据八予以证明。至于石振东陈述的张航在合同履行过程中对涉案房屋不满意，更是无中生有，张航已于2019年4月12日将525000元的首付款存入指定监管账户中，并向银行申请贷款，如果对房屋不满意，怎么会在支付10万元定金的情况下，又将525000元的大额款项进行资金监管，并且该525000元的首付款因为作了资金监管，直到2019年10月12日6个月监管期满张航才可以将该款项取出。三、石振东并未举证证明其因隔墙产生的损失是多少，即使有损失也应当由违约方支付。针对石振东的上诉，世华房地产公司未发表答辩意见。张航向一审起诉请求：1.解除张航与石振东、世华房地产公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2.石振东向张航返还定金10万元，并支付资金占用利息549.79元（以中国人民银行同期贷款利率，计至清偿之日止，暂计至2019年5月22日），以及支付合同总价20%的违约金413000元；3.世华房地产公司向张航双倍返还按揭服务费6000元；4.世华房地产公司对石振东向张航返还定金、支付资金占用利息和违约金承担连带责任；5.本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任保险费、公证费等相关费用由石振东、世华房地产公司承担。庭审中，张航确认第5项诉讼请求中，诉讼保全责任保险费为1000元、公证费为1250元。石振东向一审法院提起反诉，请求：1.解除石振东与张航签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议；2.石振东没收张航定金，张航应向石振东支付违约金并赔偿其他损失共计363000元（违约金413000元+其他损失5万元-定金10万元），其中，其他损失为拆分两套房子产生的材料费、人工费等；3.本案反诉费由张航承担。庭审中，石振东明确第2项诉讼请求为要求张航支付购房总价20%的违约金413000元及拆分房产产生的费用5万元，因张航定金10万元未返还，故实际应支付363000元。一审法院认定的事实：石振东于2015年11月23日通过购买取得位于深圳市宝安区。依据不动产登记管理部门向石振东颁发的《不动产权证书》，涉案房产权利人为石振东100%，共有情况为单独所有，面积为57.77平方米。2019年4月5日，张航由世华房地产公司陪同至涉案房产现场查看，当时涉案2802房与隔壁2801号房仍处于连通状态，尚未隔断拆分。当日，张航向石振东支付购买畔山御景花园4栋2802房定金5万元，石振东向张航出具收款收据。2019年4月8日，张航作为买方、石振东作为卖方、世华房地产公司作为居间方，三方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同（深［宝］房居间字［2019］第4842号）》，约定：第一条，卖方拟转让位于深圳市宝安区住宅，不动产权证号为粤（2015）深圳市不动产权第××号；第五条，转让价格为206.5万元；第六条，定金10万元；第七条，交房保证金5000元由居间方保管；第八条，买方于2019年4月24日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款52万元，并向银行提交抵押贷款申请材料，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额则买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足；第十条，约定各项税费承担，其中按揭服务费由买方支付；第十一条，卖方于收到全部房款（不含交房保证金）三日内将房地产交付买方，并履行各项交接手续；第十六条，任何一方不履行合同义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房产总价20%的违约金；第十九条，合同签订时买卖双方未向居间方支付必要费用，如买卖双方最终签订《深圳市二手房买卖合同》，则居间方所收取的款项冲抵双方应当支付的佣金；第二十一条第4款，因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用，造成买卖双方损失的应承担赔偿责任。张航于合同签订当日，向石振东支付定金5万元，石振东向张航出具收款收据；向世华房地产公司支付按揭手续费3000元，世华房地产公司向张航出具综合收据。石振东于合同签订当日，向世华房地产公司支付交房保证金5000元，世华房地产公司向石振东出具综合收据。同日，张航作为买方（乙方）、石振东作为卖方（甲方），双方签订《补充协议》，内容包括：1.甲乙双方同意原合同第八条2（3）“银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款”修改为“买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款”；2.甲乙双方同意将原合同第十六条修改为“任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过七天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金”。同日，张航作为买方、石振东作为卖方，双方签订关于家私电器交接的《补充协议》，内容为：卖方搬走电视、沙发、茶几、餐桌、鞋柜、床、床垫、书桌、洗衣机，除以上外剩余家私电器留给买方。2019年4月12日，张航向世华房地产公司提交了向银行申请抵押贷款的相关材料，但实际未向任何银行提交。2019年4月25日，深圳市世联土地房地产评估有限公司就涉案房屋隔壁2801号房屋出具《世联评估房地产询价单（编号：SZ201903-G19589-citic01287）》，内容为：1.客户信息，委托方、贷款银行“中信银行股份有限公司”，委托时间“2019-3-25”；2.物业信息，产权名称、地址“畔山御景花园4栋2801”，产权归属“个人”，房屋用途“住宅”，是否满两年“是”，建筑面积[㎡]“88.51”，登记价[元]“1009014.00”，价值时点“2019-03-25”；3.预估结果，评估单价[元/㎡]“31000”，评估总值、评估净值[元]“2743810”，预计税费[元]“0”，税费明细[元]“增值税0元、城市维护建设费0元、教育附加费0元、地方性教育附加费0元、印花税0元、交易服务费0元、土地增值税0元、个人所得税346959元、契税0元”；4.备注“双拼平面”；5.说明，（1）预估是基于以下条件作出的“房地产权属证书、银行外网提供信息、未查勘、其他”；（2）该预估结果是我司出具正式估价报告前对物业价值的预先估定，因条件限制没有实施完整的估价程序，其估值与正式估价报告会有一定范围的调整，最终结果应以出具的正式报告为准；（3）预估值作为非正式估价结果仅供贵行参考，以本结果为依据发放贷款所引发的一切后果我司不承担任何法律责任；（4）本预估说明自出具之日起三个月有效。估价人员为廖蓉蓉，审核人为邬磊，日期为2019年4月25日。2019年5月11日，石振东制作致张航的《催告函》，内容为：因张航违反《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同（深[宝]房居间字[2019]第4842号》约定，拖延合同履行，欲不再购买上述房产，给本人造成巨大经济损失，若张航未于2019年5月15日前通知石振东并继续履行合同，石振东将视为张航已单方解除合同、亦将同意张航解除合同的意思表示并没收定金10万元。石振东于2019年5月14日通过微信聊天发送上述《催告函》给张航配偶谭紫娴并告知已用EMS寄出。张航配偶谭紫娴于2019年5月14日通过微信聊天回复石振东，要求石振东承担双倍返还定金或支付购房款20%的违约责任。2019年5月20日，张航委托广东广和律师事务所律师马静出具《律师函》，函告石振东自收函之日起三个工作日向张航返还定金10万元，否则将追究石振东的法律责任。该函通过EMS于2019年5月20日送达石振东。石振东确认收到该函件。2019年5月23日，张航在广东省深圳市深圳公证处公证人员雷某与李某的监督下，由张航操作对其型号为“华为”的手机展示微信聊天记录进行了证据保全。张航支付公证费800元，有机打发票。石振东、世华房地产公司对聊天内容予以确认。张航、世华房地产公司均确认，将涉案房屋与隔壁2801房进行隔断后，未向任何银行提交过申请贷款的材料，亦未通过其他途径支付购房款余额。涉案房产由石振东控制使用，实际并未交付张航。另查，1.关于涉案2802房与另案2801房隔断情况。世华房地产公司在庭审中陈述其核实到的石振东隔墙时间大概在2019年4月8日，在答辩状中陈述石振东未按照与另案2801房买方蔡美清的约定于4月12日前完成隔断导致银行拒贷。石振东主张，已按照与张航的约定按期完成，并产生各项费用10万元，但未提交证据证明隔断具体费用。张航主张，房屋进行隔断后，未到现场查看，但认为石振东未恢复至国土局备案户型。张航未举证证明石振东完成的隔断与国土局备案不符，经法庭询问是否申请对该隔断是否将涉案房屋恢复至国土局备案户型进行评估鉴定，张航表示同意进行鉴定但不同意预付鉴定费用。2.关于合同未能继续履行的原因。张航主张因石振东、世华房地产公司签订合同时恶意隐瞒对涉案房屋为双拼房及涉案房屋学位已被使用这一对张航是否决定购买造成实质影响的信息，导致张航在不知情的情况下签订合同，后隔壁2801方买方未能获得中信银行贷款时方得知上述事实，张航认为因石振东、世华房地产公司恶意隐瞒，导致合同目的已无法实现，石振东、世华房地产公司应承担违约责任。石振东主张，因张航拒绝按合同约定支付剩余购房款，因此合同目的已无法实现，张航应承担违约责任。世华房地产公司在答辩状中主张，石振东未将涉案房产恢复至国土局备案户型，使张航无法获得贷款导致交易停滞，后经世华房地产公司居间仍未协商一致。3.关于首付款资金监管。张航主张已于2019年4月12日完成除定金、交房保证金外的首付款资金监管，监管银行为北京银行，但未提交证据予以证明。世华房地产公司主张张航于2019年4月12日仅向世华房地产公司提交了银行按揭贷款申请的材料，并未实际作资金监管。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。张航与石振东、世华房地产公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应全面履行。张航于2019年6月11日向一审法院起诉请求判令解除上述合同，石振东于2019年7月6日反诉请求判令解除上述合同及补充协议，应视为涉案合同及补充协议已于2019年7月6日经双方协商一致解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张航已向石振东支付定金10万元，石振东应予返还；石振东已向世华房地产公司支付交房保证金5000元，世华房地产公司应予返还。关于房屋买卖双方责任的认定。根据一审法院已认定的事实，张航作为买方，签订涉案合同及补充协议后，在约定的期限内支付了定金、向世华房地产公司出具了提交申请抵押贷款的相关资料等义务，但实际未向银行申请担保贷款，亦未以其他方式支付剩余购房款，未履行支付全部购房款的合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。石振东作为卖方，将涉案房产与相邻的2801房进行了隔断，张航未进行现场查看。张航主张石振东、世华房地产公司签订合同时恶意隐瞒涉案房屋为双拼房及涉案房屋学位已被使用这一对张航是否决定购买造成实质影响的信息，根据庭审情况，涉案房屋具有独立的产权登记，张航在签订涉案合同前经现场看房明知涉案房屋与相邻的2801房屋打通及房屋使用功能的真实情况，张航在签订合同前询问过涉案房产的学位情况，但合同及补充协议并未就学位做约定，张航提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果；张航主张石振东完成的隔断未能使涉案房屋恢复至国土局备案户型，但未能举证证明，经法庭询问明确拒绝承担评估鉴定费用，应承担举证不能的法律后果。故，张航因石振东违约使合同目的不能实现，要求石振东支付合同总价20%的违约金413000万元的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。本案合同中双方同时约定了违约金和定金，庭审时石振东明确选择适用违约金条款。关于违约金计算问题。双方合同中约定按购房总价的20%计算，即41.3万元。考虑到石振东未及时将涉案房屋恢复至国土局备案户型具有一定过错，客观上加重了张航的负担；张航在得知隔壁2801房买方未获得中信银行贷款后，收到石振东支付购房款的催告当日立即明确提出不继续支付购房款；石振东并未提供依据证明除为履行合同将涉案房屋与隔壁2801号房隔断支付费用外实际造成了其他损失，亦未提供证据证明将涉案房屋与隔壁2802号房隔断支付费用的具体数额，根据合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，结合本案实际情况，一审法院酌定张航应向石振东支付违约金10万元。因石振东应向张航返还定金10万元，张航与石振东互负履行义务予以抵销，双方均无须另外履行。石振东反诉请求超出一审法院认定的部分不予支持。关于居间方责任的认定。合同约定，如买卖双方最终签订《深圳市二手房买卖合同》，则居间方所收取的款项冲抵双方应当支付的佣金，鉴于世华房地产公司并未促成张航与石振东最终签订《深圳市二手房买卖合同》，世华房地产公司已向张航收取的按揭服务费3000元应予返还。依据一审法院已认定的事实，张航要求世华房地产公司双倍返还按揭服务费及要求世华房地产公司对石振东返还定金10万元承担连带责任的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张航主张诉讼保全责任保险费、公证费由石振东、世华房地产公司承担，因无合同约定，亦非诉讼程序中必然产生的费用，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张航与石振东、世华房地产公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议于2019年7月6日解除；二、石振东自判决生效之日起五日内向张航返还购买位于深圳市宝安区房屋定金10万元；三、张航自判决生效之日起五日内向石振东支付违约金人民币10万元；四、世华房地产公司自判决生效之日起五日内向张航返还按揭服务费3000元；五、世华房地产公司自判决生效之日起五日内向石振东返还交房保证金5000元；六、驳回张航其他诉讼请求；七、驳回石振东其他反诉请求。上述第二项、第三项判决内容，因张航与石振东互负履行义务，依法予以抵销，双方均无须另行支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4498元、保全费3117.75元，由石振东负担1465.83元、世华房地产公司负担43.98元，张航负担6105.94元，该费用已由张航预交；反诉受理费3372.50元，由张航负担929.06元，石振东负担2443.44元，该费用已由石振东预交。二审经审理查明：（一）张航2019年4月12日在北京银行作了首期款525000元监管；（二）据张航提交的与贷款银行北京银行客户经理黄宏炬的微信短信显示，银行方面表示双拼房在发生不良资产处置时有难度，无意发放贷款给张航。一审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，据双方上诉意见，本案的争议焦点为违约方的确定问题。根据我国民事诉讼法第六十四条的规定和谁主张谁举证的诉讼原则，当事人应就己方的诉讼主张和请求提交证据予以证实，否则，须承担举证不力的法律后果。本案中，据一、二审法院查明的事实及案情显示，案涉买卖合同签订时，案涉房屋尚未与另案2801号房隔断，由此造成银行无意放贷，最终导致案涉房屋买卖交易至张航首期款监管后未能履行下去，进而引起诉讼，合同解除。一审法院认定合同解除日为2019年7月6日正确，应予维持。合同解除后，根据《合同法》第九十七条的规定，一审法院判定石振东返还张航10万定金、世华房地产公司返还石振东5000元及张航3000元服务费正确，本院依法予以维持。关于违约方的确定问题。本院认为，张航已就案涉合同履行至首期款监管阶段，只是另案2801号房贷款被拒而自己的贷款银行北京银行亦表达了同样的态度之后，其才决定不再履行合同，并知会石振东。虽然合同中约定张航有付款责任，但在深圳的房产交易实践中，购买方不贷款全额支付的情形不多见，要求张航在此情形下全额支付，否则便属违约的认定与案情及当事人订立合同时的真实意思表示不符，应予纠正。而反观石振东作为卖方，在未将房屋隔断为两间情形下便出卖交易，导致本案张航、另案蔡美清在购买过程中均因银行贷款受阻而未能实现合同目的，具有过错，亦应承担一定的责任。鉴于此，本院认为，一审法院基于多种因素认定张航承担10万元的违约金与其在案涉合同解除中的过错程度不符，未能体现石振东在案中的过错责任，有失公平。因此，本院结合双方在合同签订、履行等各种因素，酌定张航向石振东承担的违约金为33000元。因石振东尚需退还张航定金10万元，故两项相抵后，石振东退还张航67000元即可。综上，石振东的上诉请求不成立，应予驳回；张航的上诉请求和理由部分成立，就成立部分本院予以相应支持。张航还上诉主张世华房地产公司收取的按揭服务费3000元应双倍返还，但并未举证证明该费用属合同约定的“必要费用”，一审未予支持正确，本院亦不支持该项上诉请求。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16502号民事判决第一、二、四、五、七项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16502号民事判决第六项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16502号民事判决第三项为张航自本判决生效之日起五日内向石振东支付违约金33000元；四、驳回张航的其他诉讼请求。上述第三项内容与一审第二项内容，因双方互负履行义务，两项相抵后，石振东应退还张航67000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4498元、保全费3117.75元（张航均已预交），由石振东负担1465.83元、深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担43.98元、张航负担6105.94元；一审反诉受理费3372.50元（石振东已预交），由张航负担353.04元、石振东负担3019.46元。二审案件受理费11425.50元（已由张航预交8995.50元、由石振东预交2430元），由张航负担8097.80元、石振东负担3275.76元、深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担51.94元。石振东负担的3275.76元、深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担的51.94元，由石振东、深圳市世华房地产投资顾问有限公司迳付张航。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十一月四日书记员 方玉娇附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。