山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10233号 上诉人（原审被告）：王春苓，女，1971年2月2日出生，汉族，住青岛市市**。 上诉人（原审被告）：罗兴村，男，1964年10月30日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛青房融资担保集团有限公司，住所地青岛市经济技术开发区井冈山路****。 法定代表人：刘涛，董事长。 委托诉讼代理人：王玲娟，山东平元律师事务所律师。 上诉人王春苓、罗兴村因与被上诉人青岛青房融资担保集团有限公司（以下简称青房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王春苓、罗兴村上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在与上诉人在2017年11月21日签合同之初便隐瞒事实，将已经抵押并且已经登报声明的房屋没有口头或书面形式告知上诉人，所签的合同章是青岛青房担保集团有限公司（以下简称青房担保公司），此章在2014年就已停止使用。上诉人所承租房屋实际5××.81平方，其余全是违建，而被上诉人采用隐瞒事实的手段，对上诉人报称970平方，租金和物业费均按970平方收取，发不义之财。以上所说一审中曾要求被上诉人作出书面解释。以上情况违反涉案合同第七条，房屋被抵押，房屋一直漏水没有修缮而且直接造成不能正常使用。并且在上诉人承租此房之前，此房问题已经表述在青房担保公司与王耀文的(2014)北民初第1036号民事判决书中。被上诉人的董事长只是青房担保公司的一名员工。被上诉人没有与上诉人签合同，为何起诉上诉人。补充事实与理由：出租房子房产证为5××平米，实际按970平米收取租金，其余都是违章建筑。 被上诉人青房公司辩称：一、关于被答辩人提出的涉案房产抵押给银行的问题，将抵押房产出租并未违反法律规定，涉案房产抵押未影响到被答辩人对房屋的正常使用，并且答辩人将房产已抵押的事实也曾口头告知过被答辩人。二、关于被答辩人提出的租赁合同所盖公章与答辩人名称不一致问题，在一审阶段答辩人已向法院提交过书面的《关于租赁合同加盖青房担保公司公章的说明》。三、关于被答辩人提出的租赁合同的出租面积与出租房屋的房产证面积不一致问题，在一审阶段答辩人已向法院提交过书面材料。1.该租赁房产归属于两个房产证下，有部分建筑面积无产权，其中有产权的建筑面积为738.65平方米，无产权的建筑面积为253.30平方米，共计991.95平方米，实际出租面积比房屋租赁合同上的出租面积多了21.95平方米。2.在签涉案房产的房屋租赁合同签订之前，被答辩人也实地考察过，对房产情况早已知晓，因此这不能作为不交租赁费的抗辩理由。四、被答辩人所说房屋漏水不能正常使用不能成立，目前该涉案房屋已由被答辩人改造成农贸市场，在正常使用中。五、关于被答辩人所提的判决书送达方式问题，邮寄送达也是法定的送达方式之一，送达方式合法。综上可见，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 青房公司向一审法院起诉请求：1.判令王春苓、罗兴村偿付自2018年9月至2019年2月的房租30万元，偿付自2018年3月至2018年12月的物业费7760元及违约金6万元、滞纳金170958元；2.判令解除该房屋租赁合同；3.判令王春苓、罗兴村赔偿青房公司律师费30000元；4、判令王春苓、罗兴村承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：青岛青房融资担保集团有限公司原名称为青岛青房担保集团有限公司，于2014年9月25日经青岛市工商行政管理局核准变更登记为现名称。2017年11月21日，青房公司为甲方、王春苓为乙方，签订了一份房屋租赁合同，约定甲方将其坐落于青岛市市北区内蒙古路29号-22号1层至三层，建筑面积合计约970平方米的房屋出租给乙方。租赁期限为10年，自2018年3月1日至2028年2月29日。年租金60万元，于合同生效后10日内全额一次性交付给甲方，第二年租金于第一年租金到期前30日内全额一次性交付给甲方。自第四年起，每年在上一年的基础上房租上浮，直至租期届满。物业费租期内每年按小区网点收费标准的80%收取。双方还约定一方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；4、拖欠租金累计达一个月。并约定任何一方违反本合同的规定，按年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交租金的，每逾期一日，甲方有权按逾期额的1%向乙方加收滞纳金。该合同书落款，王春苓签名捺印，青房公司用其变更名称前的公章盖章签署。 合同签订后，青房公司即向王春苓交付了房屋，王春苓于2017年11月1日向青房公司支付房租10万元，于2017年11月14日向青房公司支付房租20万元，此外王春苓主张该还另外支付了押金5万元，空调使用费2万元。合同履行过程中，以罗兴村名义向案外人转租部分房屋。青房公司持有王春苓于2018年12月3日出具的还款承诺书，承认承租青房公司的内蒙古路29号-22号1层至三层房屋，拖欠房租30万元。承诺于2018年12月7日前支付5万元，12月25日前支付5万元，2019年1月7日前支付10万元，1月30日前支付5万元，2月28日前将房租尾款5万元一次性付清。在此期间如有一期未能按时履行承诺的还款计划3天，自愿搬出上述房屋，甲方有权解除合同并停水停电。所造成的损失均由王春苓全部承担与甲方无关。王春苓在还款承诺书上签名，罗兴村在担保人一栏签名。罗兴村陈述，其与王春苓就涉案房屋系合伙经营，签署承诺书是在青房公司已经停水停电的情况下的无奈之举。王春苓、罗兴村出具还款承诺书后，未履行付款义务。 一审法院认为：青房公司与王春苓签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。王春苓未按约定支付全部房屋租金应承担违约责任，其在青房公司向其催告，其亦作出还款承诺后仍未履行还款义务，且将部分房屋转租他人。青房公司关于解除合同、支付拖欠房租和违约金，青房公司主张按合同约定的年租金的10%支付违约金的诉讼请求该院予以支持；但青房公司要求按合同约定逾期支付租金的日1%支付滞纳金，明显过高且与前述违约金重复计算，在青房公司未举证证明其实际损失的情况下，其关于滞纳金的诉讼请求该院不予支持。青房公司要求王春苓赔偿律师费损失的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。罗兴村应在其担保范围内承担保证责任。青房公司未就该与王春苓存在物业服务合同关系提交证据，因此青房公司关于物业费及滞纳金的诉讼请求该院不予支持。王春苓、罗兴村方提出的因涉案房屋不能办理经营所需的消防备案导致其无法经营并造成损失的抗辩，但仅就其主张提交了一份空白的建设工程消防设计备案申请表，不能证明其主张的事实，该院不予采纳。王春苓、罗兴村提交的青岛市中级人民法院向市北区新世界商务酒店发出的协助执行通知书作出时间是2019年4月17日，晚于王春苓应按合同约定及其承诺向青房公司支付房租的时间，且该协助执行通知书被通知主体市北区新世界商务酒店与王春苓、罗兴村是否存在关联关系未举证证明，不能对王春苓逾期支付房租的违约行为形成有效抗辩。综上，判决：一、解除青房公司与王春苓于2017年11月21日签订的关于青岛市市北区内蒙古路29号-22号1层至3层，建筑面积合计约970平方米房屋的租赁合同；二、王春苓于判决生效之日起十日内向青房公司支付截至2020年2月29日的房屋租金900000元，或按法律规定向有权机关缴付；三、王春苓于判决生效之日起十日内向青房公司支付违约金60000元（按年度租金的10%计算）；四、王春苓于判决生效之日起十日内向青房公司支付律师代理费30000元；五、罗兴村对上述第二、三、四项承担连带责任；六、驳回青房公司的其他诉讼请求。案件受理费9187元，由王春苓、罗兴村负担。 二审中，上诉人提交涉案房屋漏雨的手机视频（视频拍摄于2019年4月10日下午4时43分，被上诉人经理刘涛当时在现场），证明：漏水情况一直存在。 被上诉人质证称：无法认定该视频是在涉案租赁房产内拍摄，涉案租赁房产也曾出现给漏水情况，但被上诉人都已及时进行维修，不影响正常使用。 二审中，被上诉人提交拍摄于2020年3月2日的涉案房屋使用情况的照片一组、上诉人缴纳2020年2—5月份的水电费收款收据及涉案房屋物业工作人员宋春霞与罗兴村的微信交流的截屏。证明：1.在2020年3月2日涉案房屋早已被改造成农贸市场，且处于正常使用中；2.上诉人正常缴纳2020年2月—5月涉案房屋水电费。所以上诉人所称涉案租赁房屋一直漏水自租赁以来一直不能正常使用说法不能成立。 两上诉人质证称：对照片的真实性无异议，但是对方只拍摄了一部分，漏雨的部分对方没有拍摄。到2020年6月份已经不营业了。对水电费收据真实性无异议，超市一共营业不到2个月。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为上诉人王春苓是否拖欠租金而构成违约。本案中，从一审查明事实来看，上诉人王春苓认可其在涉案还款承诺书上签名的真实性，上诉人王春苓亦未举证证明其按照合同约定按期足额履行了交付租金义务，故一审法院认定上诉人王春苓存在拖欠租金的违约行为，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9187元，由上诉人王春苓、罗兴村负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十一月二日 法官助理 曹文斌 书记员王珩霖 书记员丛丽红