浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5109号 上诉人（原审被告）：戴雪岚，女，1978年3月13日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人:詹永胜，系戴雪岚丈夫。 被上诉人（原审原告）：杭州天妮网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥镇机场路******。 法定代表人:俞斌，董事长。 委托诉讼代理人:白岽晓，浙江亿维律师事务所律师。 上诉人戴雪岚因与被上诉人杭州天妮网络科技有限公司（以下简称天妮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4792号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月5日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。戴雪岚的代理人詹永胜，天妮公司的法定代表人俞斌以及代理人白岽晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明,2016年12月25日，天妮公司与戴雪岚签订租赁合同，约定：天妮公司自愿将位于杭州市××路××号，杭州泰尚达文化创意园3号楼1层104＃物业（建筑面积150平方米）有偿提供给戴雪岚使用；租赁期限2年，自2017年1月1日至2018年12月31日；年租金66398元，第二年租金为69718元；租金一年一付，先付款后使用，合同签订之日一次性付清首期一年租金，以后每年租金在起租日前45天内支付；物业管理按每平方每月1.5元计算，戴雪岚缴纳物业管理费；戴雪岚在合同签订日支付10000元作为房屋租赁保证金，租赁期限届满，在戴雪岚向天妮公司交清了全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定交还承租的租赁物后30日内，天妮公司退还全部租赁保证金（不计利息）；戴雪岚逾期支付租金，应向天妮公司支付滞纳金，按欠费天数乘以欠缴租金总额的万分之十计算；在租赁期限内，若戴雪岚欠交租金或水电费超过45天，天妮公司有权提前解除本合同；租赁保证金10000元归天妮公司用于赔偿损失，不足部分由戴雪岚负责全部赔偿；等等。 戴雪岚已支付至2017年12月31日的租金，此后租金未付。 另查明，本院（2018）浙01民终6240号生效判决书确认案外人朱爱萍取得了机场路72号4幢房屋的所有权证（杭房权证江更字第1××4号，面积7987.61平方米）。2013年9月10日，原“机场路72号，机场路72号3幢、4幢、5幢、7幢、11幢、15幢、16幢、17幢、18幢”变更门牌号码为机场路250号。该判决同时确认2011年10月25日朱爱萍与杭州圣唐投资有限公司（以下简称圣唐公司）签订了租赁合同，合同约定将机场路72号范围内的土地以及地面建筑、设施整体租赁给圣唐公司使用；经朱爱萍书面同意后，圣唐公司可将租赁物的部分面积转租。租赁期限自2011年10月25日至2024年2月15日止。后因圣唐公司拖欠租金，朱爱萍行使合同解除权，该判决确认双方合同解除时间是2016年7月30日。 2013年7月1日，承租方天妮公司与出租方圣唐公司、杭州泰尚达文化创意有限公司签订《杭州市机场路248号、250号租赁合同》，约定：租赁期限自2013年7月1日至2024年2月15日；租赁物采取包租方式，由天妮公司自行管理；租赁期内，天妮公司根据其招商计划，在本合同约定的用途范围内自主招商、转租；等等。 现天妮公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、判令戴雪岚支付租金69718元（2018年1月1日至2018年12月31日）；2、判令戴雪岚支付物业管理费2700元（2018年1月1日至2018年12月31日）；3、判令戴雪岚支付违约金37926.59元（暂按照欠付租金的每日万分之十的标准计至2019年5月8日，此后算至实际支付之日止）；4、判令天妮公司不返回戴雪岚保证金10000元；5、本案诉讼费用由戴雪岚承担。 原审法院认为：本案基础事实是案涉租赁物登记所有权人为朱爱萍，朱爱萍将案涉租赁物租给圣唐公司，圣唐公司承租后将其转租给天妮公司，天妮公司又将其转租给戴雪岚。戴雪岚与天妮公司转租合同所约定的租赁期限并未超过天妮公司与圣唐公司租赁合同所约定的租赁期限，也未超过圣唐公司与朱爱萍租赁合同约定的租赁期。在合同履行过程中因圣唐公司拖欠租金导致其与朱爱萍的租赁合同提前解除，圣唐公司与朱爱萍租赁合同的提前解除可能会影响案涉转租合同的履行，但转租合同的履行问题不应影响转租合同效力。天妮公司与戴雪岚签订的案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也不存在法定无效情形，应属合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力。 关于天妮公司的各项请求是否成立的问题。1、租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。天妮公司已将租赁物交付戴雪岚使用，戴雪岚理应按约支付租金，但其仅支付至2017年12月31日的租金，故天妮公司要求戴雪岚支付自2018年1月1日至2018年12月31日的租金69718元有事实和法律依据，应予以支持。2、逾期支付租金的违约金。天妮公司主张的违约金计算方式是合同约定的滞纳金金额的计算方式，即欠费天数乘以欠缴租金总金额的万分之十。但该标准过高，该院综合考虑戴雪岚的具体违约行为，以及造成逾期支付租金的具体原因和逾期支付租金造成的损失等因素，酌情确定为欠费天数乘以欠缴租金总额的万分之三。经计算，截至2019年5月8日，戴雪岚应付的违约金为10436.78元。3、保证金问题。双方合同约定因戴雪岚违约导致天妮公司提前解除合同的，保证金归天妮公司用于赔偿损失。而本案中天妮公司并未主张提前解除合同，其没收保证金缺乏合同依据。同时，天妮公司已主张对方逾期付款的违约责任，其要求以没收保证金弥补其实际损失亦无依据。但为避免讼累，该保证金可以抵扣应付租金，故上述应付租金扣除保证金10000元后，戴雪岚应支付租金59718元。4、物业管理费。戴雪岚在使用案涉物业时理应承担产生的物业管理费，双方书面合同对于物业管理费标准有约定，可予适用。因此，戴雪岚还应支付天妮公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1912元（1.5*150*12=2700元）。 对于戴雪岚辩称案涉租赁房屋存在污水管堵塞等情况，可就损害赔偿问题另行主张，不构成拒付租金等的合理抗辩，该院不予采纳。 据此，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、戴雪岚支付天妮公司租金人民币59718元，于判决生效之日起十日内付清；二、戴雪岚支付天妮公司逾期付款违约金人民币10436.78元（暂计算至2019年5月14日，此后以欠付上述第一项租金为基数按照每日万分之三的标准计算至租金付清之日止），于判决生效之日起十日内付清；三、戴雪岚支付天妮公司物业管理费人民币2700元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回天妮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2707元，减半收取1353.50元，由天妮公司承担565.50元，戴雪岚承担788元。 宣判后，戴雪岚不服，向本院提起上诉称：一、天妮公司在2016年12月31日已经不具备转租资格，案涉租赁合同应属无效。戴雪岚在2017年7月4日收到江干法院的《协助执行通知书》，据此，2018年停止将“房租”支付给天妮公司不构成违约。二、大房东二房东租赁合同的提前解除对戴雪岚的利益造成极大损害。三、戴雪岚与天妮公司签订《租赁合同》是以原有的商业环境与租赁条件为前提，无论天妮公司是否故意隐瞒事实，戴雪岚在不知道大房东与二房东法律纠纷以及二房东败诉的情况下与天妮公司签订合同，案涉租赁合同不属于戴雪岚真实意思的表示。四、戴雪岚没有任何主观恶意去拖欠“房租”等。因为由于大房东与二房东的纠纷，法院未最终判决，有权收取“租金”的主体存在不确定性。五、俞斌取得向戴雪岚收取“房租”的权利存在瑕疵，同时取得手段上部分损害了戴雪岚的利益。戴雪岚对“收租人”的合法性具有知情权。综上，请求：一、撤销原审判决第一项，改判戴雪岚参照2017年房租支付房屋占有使用费66398元，保证金抵扣后实际支付56398元；二、撤销原审判决第三项，改判戴雪岚免付物业管理费；三、酌情考虑由于市场缺乏管理给戴雪岚造成的损失；四、一、二审诉讼费由天妮公司负担。 被上诉人天妮公司辩称：天妮公司与戴雪岚签了两次租赁合同，第二次租赁合同至2018年年底也已经到期，天妮公司将所有租户不论是否已到期，均与大房东进行了交接,对接过程在1月份也已完成，天妮公司与戴雪岚进行了多次沟通，最后无奈把所有没结清的商户一起起诉了。天妮公司在转租过程中也对租赁物投入装修，也有损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中,戴雪岚未向本院提交新的证据。 被上诉人天妮公司向本院提交一份委托书，欲证明天妮公司有权收取租金。上诉人戴雪岚对该证据的真实性无法确认，合法性以及关联性不发表意见。本院认为该证据系案外人出具的委托书，在案外人未出庭的情况下，本院对其真实性难以确认。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为：首先，即便戴雪岚在签订案涉租赁合同时存在可撤销事由，其也未在行使撤销权的法定期限内提起撤销之诉。案涉租赁合同也不存在法定无效事由。故原审法院认定案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，属合法有效，并无不当。其次，戴雪岚并未提交有效证据证明双方的租赁合同已经解除，其也实际依据案涉租赁合同对租赁物进行了占有使用，故应按照合同约定的租金标准支付租金。戴雪岚上诉请求参照2017年租金标准支付2018年房租，缺乏事实依据，本院难以支持。第三、戴雪岚上诉主张俞斌口头答应免收2018年物业管理费，但俞斌不予认可，戴雪岚也未提交有效证据予以证明，故戴雪岚的该项上诉请求，本院亦难以支持。第四、戴雪岚一审中并未提起反诉，其上诉请求酌情判令天妮公司向其赔偿由于市场管理缺失给其造成的损失，不属于本案审理范围。第五、戴雪岚未依约向天妮公司支付租金，也未向法院指定账户支付租金，原审法院判令其向天妮公司支付拖欠的租金以及相当于租金占用利息损失的违约金,并无不当。综上，戴雪岚的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费211元，由戴雪岚负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二〇年十一月三十日 书记员  张诗雯