福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽执复136号 复议申请人（申请执行人）：福建省海洋丝路投资发展有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东大路**水产大厦**。 法定代表人：洪潮，执行董事。 委托诉讼代理人：张长春、孟佳，北京大成（福州）律师事务所律师。 被执行人：福建省东山县海魁水产集团有限公司，住所地福建省东山经济技术开发区。 法定代表人：陈振魁。 被执行人：陈振魁，男，1960年5月16日出生，汉族，住福建省东山县。 复议申请人福建省海洋丝路投资发展有限公司（以下简称海洋公司）不服福州市中级人民法院（以下简称福州中院）作出的（2020）闽01执异97号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福州中院在执行申请执行人海洋公司与被执行人福建省东山县海魁水产集团有限公司（以下简称海魁公司）、陈振魁买卖合同纠纷一案中，海洋公司向该院提出书面异议。2020年6月10日，该作出（2020）闽01执异97号执行裁定，驳回海洋公司的异议请求。 海洋公司异议称，请求撤销福州中院作出的（2019）闽01执609号之二《执行裁定书》，并依法裁定将被执行人海魁公司所有的位于东山县××镇××村（海洋生物科技园内）的土地使用权【权证号：东国用（2015）第Ｔ××0号）】、位于东山县××镇××村××北侧（海洋生物科技园内）的土地使用权【权证号：东国用（2016）第Ｔ××1号】作价人民币1690.6万元（以下简称二争议地块），交付申请执行人抵偿债务（包括申请执行人垫付的案件受理费30289.53元、诉讼保全申请费5000元、评估费62000元）。理由如下：（一）福州中院认为三宗地块“以物抵债的前提条件已不具备，故无法以土地使用权抵偿债务”，属于认定事实错误。根据福建省东山县自然资源局2020年4月3日向福州中院提供的《不动产登记信息查询结果的情况说明》等材料和东山县不动产登记中心2020年4月30日提供的《查询结果》等材料，上述三宗地块中，仅东国用（2015）第Ｔ07081号宗地存在抵押登记情况，二争议地块并不存在抵押登记，且福州中院均为首封法院。该三宗拍卖地块为相互独立的财产，是分别挂网拍卖、变卖的【其中东国用（2015）第Ｔ××0号宗地变卖保留价人民币1058.336万元、东国用（2016）第Ｔ××1号宗地变卖保留价人民币632.264万元】，根据福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的《资产评估报告》（闽华审评报字【2019】509号）附件“无形资产-土地使用权评估明细表”，其对该三宗地块的市场价值也是分别评估的。假设上述地块拍卖或变卖阶段，有人参与竞买并成交，则上述未设置抵押的地块所有权将转移给买受人。在上述地块拍卖、变卖均流拍的情况下，申请执行人申请以物抵债相当于申请执行人以变卖保留价购买上述地块。因此，二争议地块不存在交易障碍，具备以物抵债条件，福州中院以东国用（2015）第Ｔ07081号宗地存在抵押登记为由，认定三宗地块以物抵债的前提条件都不具备、无法以土地使用权抵偿债务，属于认定事实错误。（二）本案不符合人民法院终结本次执行程序的法定条件，福州中院作出的终结本次执行程序的裁定，违反法律法规规定。《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》第一条规定：“人民法院终结本次执行程序，应当同时符合下列条件：……（三）已穷尽财产调查措施，未发现被执行人有可供执行的财产或者发现的财产不能处置；……”，第四条规定：“本规定第一条第三项中的‘发现的财产不能处置’，包括下列情形：（一）被执行人的财产经法定程序拍卖、变卖未成交，申请执行人不接受抵债或者依法不能交付其抵债，又不能对该财产采取强制管理等其他执行措施的；……”。本案中，申请执行人根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条规定，在被执行人海魁公司名下的三宗地块经二次拍卖、变卖均未成交后，于2020年3月30日以书面方式向福州中院提出以物抵债申请。如前所述，二争议地块具备法定抵债条件，不属于“发现的财产不能处置”的情形，因此，本案不符合《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》规定的人民法院终结本次执行程序的法定条件，福州中院作出的终结本次执行程序的裁定，违反法律法规规定。 福州中院审查查明：申请执行海洋公司与被执行人海魁公司、陈振魁合同纠纷一案,由于被执行人未主动履行还款义务，申请执行人向该院申请强制执行，申请执行标的为人民币2979.4万元及利息等。该院于2019年4月1日立（2019）闽01执609号案执行。2019年8月1日，该院作出（2019）闽01执609号之一执行裁定，拍卖（变卖）被执行人海魁公司所有的二争议地块和位于东山县××镇××村（海洋生物科技园内）的土地使用权【东国用（2015）第Ｔ07081号】。并在淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖，两次拍卖、一次变卖均流拍。2020年3月24日，申请执行人海洋公司向该院提交将流拍的土地使用权以流拍价格2292.584万元抵偿本案债务。对申请执行人的该项请求，该院以“拍卖前该院向福建省东山县自然资源局查询，上述土地使用权体现均未设定抵押权等优先债权，但变卖结束后福建省东山县自然资源局向该院提交证明，证实经该局复核，登记在福建省东山县海魁水产集团有限公司名下的东国用（2015）第Ｔ07081宗地，于2015年12月23日已办理过土地抵押登记（他项证号为：东他项【2015】第9××4号），至今未解押。查询结果中未记载抵押登记信息，原因是不动产登记中心于2016年11月挂牌成立，原土地抵押等相关档案及信息没有及时移交到位，致使信息查询结果有误。...鉴于上述突发原因，以物抵债的前提条件已不具备，故无法以土地使用权抵偿债务，该院亦暂不解除查封”进行了回复。 该院通过全国网络执行查控系统及福建法院司法查控系统向金融机构、相关房地产管理机构及市场管理部门查询及线下进行财产调查，均未发现被执行人有其他可供执行的财产。2019年7月27日，该院作出（2019）闽01执609号限制消费令，对本案被执行人采取限制消费措施。2020年4月21日，该院作出（2019）闽01执609号之二执行裁定，终结该案的本次执行程序。 另查明，受该院委托，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司出具闽华审评报字【2019】509号《资产评估报告》，上述三块土地的市场评估值为2865.73万元。该评估报告载明：经评估师现场勘察，评估对象宗地内在建工程项目为福建东山海魁工业园，该项目尚未取得《施工许可证》，规划总建筑面积87670平方米，目前已有九座建筑物基本完成主体工程，在建建筑面积约6万余平方米，由于该项目均由施工单位垫资，已于2017年下半年停工至今。2020年4月3日，东山县自然资源局向该院发出《关于福建省东山县海魁水产集团有限公司等不动产登记信息查询结果的情况说明》，载明登记在海魁公司名下的东国用（2015）第Ｔ07081号宗地，于2015年12月23日已办理土地抵押登记（他项权证号：东他项【2015】第9××4号），至今未解押。 还查明，2020年3月23日，福建东山万祥小额贷款有限公司通过福建省东山县人民法院向该院参与对上述三块拍卖土地的分配，参与分配的金额为本金1300万元及利息。2020年4月23日，江苏扬建集团有限公司、江苏扬建集团有限公司福建分公司向该院参与对上述三块拍卖土地的分配，并申请对其申请的工程款债权9775.856131万元予以优先受偿。 福州中院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案能否裁定终结本次执行程序；二、本案能否将未抵押的二争议地块作价1690.6万元交付申请执行人抵偿债务。具体分析如下： 一、关于本案能否裁定终结本次执行程序的问题。在本案执行过程中，该院向被执行人发出了执行通知书等法律文书，并依职权通过全国网络执行查控系统及福建法院司法查控系统向金融机构、相关房地产管理机构及市场管理部门查询及线下进行财产调查，被执行人均无财产可供执行。案涉三块土地经该院两次拍卖、一次变卖均流拍，暂不具备再次处置的条件。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，该院对其采取了限制消费措施。该院已根据《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》第一条的规定采取了相关执行措施，该院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十九条之规定裁定终结该案的本次执行程序，并无不当。 二、关于本案能否将未抵押的二争议地块作价1690.6万元交付申请执行人抵偿债务的问题。本案中，被执行人海魁公司名下的东国用（2015）第Ｔ07081号宗地已办理土地抵押登记，申请执行人故向该院申请将另外两块未抵押的土地，东国用（2015）第Ｔ××0号、东国用（2016）第Ｔ××1号以物抵债。但案涉土地上建有项目为福建东山海魁工业园的在建工程，根据房地一体的原则，法院不可能只将案涉土地进行抵债，而不管土地上存在建工程的事实。另，福建东山万祥小额贷款有限公司、江苏扬建集团有限公司、江苏扬建集团有限公司福建分公司均向该院参与对海魁公司名下财产的分配，参与分配的金额高达上亿元，且江苏扬建集团有限公司、江苏扬建集团有限公司福建分公司主张工程款优先分配。故，申请执行人海洋公司申请该院将未办理抵押登记的两块土地以变卖保留价1690.6万元交与其抵偿本案债务的请求，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回异议人海洋公司的异议请求。 海洋公司对福州中院作出的（2020）闽01执异97号执行裁定不服，向本院申请复议，请求撤销该裁定，将二争议地块作价1690.6万元，交付其抵偿债务。主要理由与异议理由基本相同。 福州中院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。原则上人民法院拍卖土地使用权时应遵循“房地一体”原则，一并处分，以使受让人取得完整的使用权。从评估报告载明情况看，本案二争议地块以及东国用（2015）第T07081号宗地上有大量建筑物。福州中院仅拍卖土地使用权，未对地上建筑物一并处置，违反了“房地一体”处分原则，很容易造成执行标的无法交付以及成交价格畸低等问题，显属不当。但由于上述地块拍卖、变卖均流拍，本案无撤销拍卖、变卖程序的必要。福州中院应当按照“房地一体”原则重新组织拍卖。因此，案涉三块土地不属于《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》规定的不能处置的财产，福州中院终结本次执行程序不当，应及时恢复本案强制执行程序。另外，复议申请人在本次存在重大瑕疵的拍卖、变卖程序中提出的以物抵债请求不能成立，在福州中院组织的新的拍卖程序中，可按照法律、司法解释的规定行使以物抵债权利。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人福建省海洋丝路投资发展有限公司的复议申请。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王旭盛 审 判 员 严增荣 审 判 员 朱志闽 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 刘定鹏 书 记 员 刘小敏 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； ···