贵州省江口县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0621民初395号原告：王海军，男，1979年8月24日出生，汉族，住湖南省邵东县廉桥镇众福村****，公民身份号码。原告：周利权，男，1963年2月21日出生，汉族，住湖，住湖南省邵东县廉桥镇淡塘村先丰组身份号码。原告：李威雄，男，1975年12月14日出生，汉族，住湖，住湖南省邵东县黄陂桥乡学道坪学校宿舍**身份号码。原告：周如平，男，1969年6月18日出生，汉族，住湖南省邵东县廉桥镇金盆村**宿舍，公民身份号码。原告：吴军，男，1975年1月5日出生，汉族，住湖南，住湖南省永州市冷水滩区珍珠路**份号码。原告：刘成阳，男，1966年9月4日出生，汉族，住湖南省邵，住湖南省邵东县廉桥镇界田村光****码。原告：周繁权，男，1969年7月9日出生，汉族，住湖南省永州市，住湖南省永州市冷水滩区翠竹园**原告：郑婷，女，1975年2月25日出生，汉族，住湖南省邵东县九龙，住湖南省邵东县九龙岭镇集体村****div>原告：赵超齐，男，1980年9月4日出生，汉族，住湖南省邵东县廉桥镇众，住湖南省邵东县廉桥镇众福村****v>九原告共同诉讼代表人：王海军，男，1979年8月24日出生，汉族，住湖南省邵东县廉桥镇众福村1，住湖南省邵东县廉桥镇众福村****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>九原告共同诉讼代表人：周利权，男，1963年2月21日出生，汉族，住湖南省邵东县廉桥镇淡塘村先丰组，，住湖南省邵东县廉桥镇淡塘村先丰组 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>九原告共同委托诉讼代理人：项旭，贵州泽贵律师事务所律师。代理权限为特别授权。九原告共同委托诉讼代理人：陈通跃，贵州泽贵律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告：贵州江口众邦房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市江口县双江街道办事处梵净山路。法定代表人：石能智，系该公司执行董事。第三人：严新华，男，1973年8月29日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区何家坪路**，住湖南省永州市零陵区何家坪路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：范剑虹，贵州坤健律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：刘勋，男，1979年9月10日出生，汉族，，住湖南省永州市零陵区南津北路**住湖南省永州市零陵区南津北路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：吴学平，贵州圣伦达律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：左邵新，男，1964年10月10日出生，汉族，户籍地湖南省邵东县魏家桥镇毛荷村****，现住江口县双江街道万象城，公民身份号码。原告王海军、周利权、李威雄、周如平、吴军、刘成阳、周繁权、郑婷、赵超齐与被告贵州江口众邦房地产开发有限公司（以下称众邦房开公司），第三人严新华、刘勋、左邵新合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭于2020年8月11日进行了公开开庭审理，原告王海军、周利权及原告王海军、周利权、李威雄、周如平、吴军、刘成阳、周繁权、郑婷、赵超齐共同委托诉讼代理人项旭、陈通跃，第三人严新华委托诉讼代理人范剑虹、刘勋委托诉讼代理人吴学平、左邵新均到庭参加诉讼，被告众邦房开公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海军、周利权、李威雄、周如平、吴军、刘成阳、周繁权、郑婷、赵超齐向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告对原告购买的“万象城”一号楼22套商品房（即第一层1、2、3、4、5、6、7、11号房，第二层1至13号房、第三层）进行备案登记和预告登记；2、请求贵院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金7,548,839.2元，并从2020年3月30日起以8,600,000元为基数按照日利率万分之六点六七计算逾期交房违约金至实际交付房屋止；3、请求贵院依法判令被告向原告支付逾期未办理不动产权属证的违约金390,440元，并从2020年3月30日起以8,600,000元为基数按照日利率万分之一计算逾期办证违约金至交付不动产权属证完毕止；4、本案保全保险费、保全费、案件受理费等由被告承担。事实和理由：2016年，九原告及案外人左年新、左红新、左开石，共同在万象城（原武陵兴城）项目一号楼经营酒店，遂九原告及三案外人与被告众邦房开公司双方于2016年2月21日签订了房屋买卖《协议书》，该协议约定，九原告及三案外人共同购买万象城（原武陵兴城）一号楼，建筑面积共计7964.65㎡，总房款21,390,324.78元，经双方结算，被告确认九原告与三案外人共计支付购房款2,041,718元，尚欠房款975,606.78元；后经协商，被告同意尚欠的购房款为900,000元，并由原告王海军出具《欠条》，其他八原告及三案外人左红新、左开石承担连带支付责任。后经九原告与三案外人协商，并经被告认可，在交付房屋后由三案外人共同承担522,000元，九原告共同承担378,000元。同时，该协议还对被告众邦房开公司应于2016年8月20日前按约定标准交付房屋及逾期未办理不动产权属证的违约责任等事项进行了约定。2016年4月17日，因三案外人与九原告因经营管理发生分歧，遂双方签订了《资产分割协议》，约定第一层1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-11，第二层2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8、2-9、2-10、2-11、2-12、2-13，第三层建筑面积954.38平方米归九原告所有。分割协议签订后，九原告于2016年4月18日、4月19日、5月4日、5月5日、10月16日就分割后的上述房屋与被告签订了22份《商品房买卖合同》（合同编号为：2016001295、2016001296、2016002723、2016001298、2016001300、2016001301、2016001302、2016001303、2016001304、2016001306、2016001307、2016001309、2016001313、2016001422、2016001423、2016001424、2016001425、2016001426、2016001428、2016001429、2016001430、2016001435），合同第二十二条第三款第一项“出卖人承诺于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付买受人”第二十二条第三款第二项“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同年8月19日，经原、被告双方协商，双方就上述商品房买卖合同签订了《声明》。该《声明》第二条就上述《房屋买卖合同》中第十一条第一款房屋交付时间补充约定为2016年8月20日、第十三条第一款第（二）项补充约定为逾期交房按日利率万分之六点六七计算。因此，截止至2020年3月29日，逾期交房违约金累计金额为：7,548,839.2元（8,600,000元×0.000667元/天×1316天=7,548,839.2元），逾期未办理不动产权属证违约金累计金额为：390,440元（8,600,000元×0.0001元/天×455天=390,440元）。时至今日，被告并没有按约向九原告交付合同项下的商品房，也没有为九原告办理合同项下商品房的登记备案及产权登记。为维护原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼。被告众邦房开公司未到庭参加诉讼，举证期限内向本院提交答辩状称，九原告至今尚拖欠被告众邦房开公司5,400,793元的购房款，且该九原告亦未向被告众邦房开公司支付自2016年至今期间的违约金，请求人民法院依法驳回被答辩人王海军、周利权、李威雄、周如平、吴军、刘成阳、周繁权、郑婷、赵超齐提出的全部诉讼请求，同时判令由该九被答辩人承担本案的诉讼费用。2016年4月18日，被告众邦房开与九原告就“武陵兴城”1号楼地上第一层的1-1-1、1-1-2、1-1-4、1-1-5、1-1-6、1-1-7、1-1-11号商业用房签订了7份《商品房买卖合同》，总价款3,911,936元。2016年4月19日，被告众邦房开公司与九原告就“武陵兴城”1号楼地上第二层的1-2-1、1-2-2、1-2-3、1-2-4、1-2-5号商业用房签订5份《商品房买卖合同》，总价款742,788元。2016年5月4日，被告众邦房开与九原告就“武陵兴城”1号楼地上第二层的1-2-6、1-2-7、1-2-8、1-2-9、1-2-10、1-2-11、1-2-12、1-2-13号商业用房签订8份《商品房买卖合同》，总价款2,058,044元。2016年5月5日，被告众邦房开与九原告就“武陵兴城”1号楼地上第三层的1-3-1号商业用房（电影院）签订1份《商品房买卖合同》，总价款1,908,761元。2016年10月16日，被告众邦房开公司与九原告就“武陵兴城”1号楼地上第一层1-1-3号商业用房签订1份《商品房买卖合同》，价款为379,264元。上述“武陵兴城”1号楼22间商业用房，合同约定总价款为9,000,793元，付款时间为合同签订日一次性支付全部款项，交房时间均为2016年12月30日。如原告逾期付款，则应当自逾期付款之日起每日按照应付价款的万分之一支付违约金，直至价款付清之日止。如被告逾期交房，则应当自逾期之日起每日按照已收购房款的万分之一支付违约金，直至交房之日止。2016年2月21日，被告众邦房开公司向九原告每人出具了一张收款收据，每一张收款收据均注明用途为武陵兴城1号楼购房款。九张收款收据中载明的金额共计为860万元，其中：王海军100万元、周利权50万元、李威雄250万元、周如平50万元、吴军160万元、刘成阳100万元、周繁权50万元、郑婷50万元、赵超齐50万元。其中涉及王海军、周如平、郑婷、赵超齐及李威雄的五笔共500万元的购房款的来源为：1、王海军于2014年7月21日转出250万元，该笔资金最终被用于答辩人众邦房开公司购买武陵兴城所在的C0901地块的国有土地使用权及相关事宜。后王海军以该250万元资金入股被告众邦房开公司，其本人所占公司4.1667%的股份被人代持；2、李威雄于2014年7月21日、2014年7月21日分别转出200万元、530,020.50元，该两笔资金最终被用于被告众邦房开公司购买武陵兴城所在的C0901地块的国有土地使用权及相关事宜。后李威雄以其中的250万元资金入股被告众邦房开公司，其本人所占公司4.1667%的股份被人代持；3、2016年2月20日，王海军、李威雄二人将其二人在被告众邦房开公司的股份全部转让给了左邵新、严新华、刘勋三人，并签订了有关《项目股份转让协议》。双方当事人约定：左邵新、严新华、刘勋三人向王海军、李威雄二人各支付股金本金250万元并应向王海军、李威雄二人各支付股权收益2,329,733元，王海军、李威雄二人原持有的在被告众邦房开公司股权本金（各250万元）以货币方式用于购买武陵兴城项目1号楼，另外，对于武陵兴城项目股权收益未支付部分，股权受让方左邵新、严新华、刘勋三人将武陵兴城项目3号楼一层房屋（门面）全部质押于王海军、李威雄二人；4、2016年2月21日，王海军将250万元的股权转让价款（原股本金）用于支付相关人员购买武陵兴城1号楼资产的房款。该250万元的款项由王海军、周如平、郑婷、赵超齐四人分摊使用，其中：王海军100万元、周如平50万元、郑婷50万元、赵超齐50万元；5、2016年2月21日，李威雄将250万元的股权转让价款（原股权本金）用于支付购买武陵兴城1号楼资产的房款。被告众邦房开公司认为，王海军、李威雄二人已经于2020年2月20日将其二人在答辩人众邦房开公司的股份全部转让给了左邵新、严新华、刘勋三人，但被告众邦房开公司在2020年2月20日所签订的相关《项目转让协议》中并不是当事人一方，相关股权转让价款的支付责任应当全部由股权受让方左邵新、严新华、刘勋三人承担。基于王海军、周如平、郑婷、赵超齐、李威雄五人未在2016年2月21日向被告众邦房开公司支付任何购房款，且左邵新、严新华、刘勋三人未替王海军、周如平、郑婷、赵超齐、李威雄五人向被告众邦房开公司代为支付任何购房款的根本事实，被告众邦房开公司于2016年2月21日向原告王海军、周如平、郑婷、赵超齐、李威雄五人出具的共计金额为500万元的收款收据应当依法被认定为无效。根据有关互负连带责任的约定，九原告应当向被告众邦房开公司支付余下未付的5,400,793元购房款（总价款为9,000,793元，减去周利权、吴军、刘成阳、周繁权四人已实际支付到位的360万元）。九原告还应当向被告众邦房开公司支付自逾期之日起至购房款实际付清之日止的违约金，综上九原告违约在先，未能依约向被告支付全部购房款，被告有权拒绝办理相关商品房的备案登记和预告登记等手续，亦有权拒绝交付房屋。第三人刘勋辩称，1、九原告并没有实际向被告支付过购房款；2、本案名为房屋买卖，实为以物抵债，基础法律关系来源于民间借贷；3、因项目消防设计发生变更，所以无法按照商品房预售合同办理备案登记；4、本案不是必要共同诉讼，不能合并审理。第三人严新华的辩称意见与第三人刘勋的辩称意见一致，补充1、其中王海军、李威雄与第三人合伙开发项目时，退伙时形成的债权，周利权、吴军、刘成阳、周繁权的基础法律关系是民间借贷；2、认为被告没有任何违约行为，不应当支付违约金，而且现在违约金的计算方式已经明显高于司法解释规定的30%。第三人左邵新辩称：原告王海军、李威雄退股后，系公司欠二人钱，二人用退伙的钱用来购买房屋，系真实有效。其余原告的购房款，是因为公司前期开发没有钱发展，向其余原告借款，后借款转为购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的1号证九原告身份证，2号证企业信息公示报告，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：对原告提交的3号证《协议书》复印件，拟证明1、2016年2月21日原告九人及三案外人与贵州江口众邦房地产开发有限公司签订房屋买卖《协议书》，该《协议书》合法有效；2、双方约定1号楼建筑面积为7964.65平方米，房价款为21,390,324.78元。经双方结算原告与案外第三人已经支付购房款20,414,718元的事实，已经得到公司全体股东的认可，公司加盖公章；3、被告应于2016年8月20日交付房屋及承担逾期交付产权证的违约责任。第三人严新华、刘勋、左邵新对证据的真实性无异议。该《协议书》系九原告与三名第三人及案外人左红新、左年新、左开石签订并加盖被告众邦房开公司印章，三名第三人均对证据的真实性未持异议，本院对该证据的真实性依法予以确认。对原告提交的4号证《收据》复印件、会计记账账簿复印件、银行流水，拟证明九原告已向被告支付购房款860万元，被告认可收到购房款的事实。经查明，2014年7月1日原告李威雄向第三人左邵新转款2,000,000元,2014年7月21日向第三人左邵新转款530,020.5元；2014年7月21日，原告王海军向第三人左邵新转款2,500,000元（其中原告王海军出资100万元，原告周如平出资50万元，原告郑婷出资50万元，原告赵超齐出资50万元）。周利权、吴军、周繁权于2014年10月31日向第三人左邵新转款40万元，2015年4月9日向第三人左邵新转账100万元，2015年4月18日向第三人左邵新转账40万元，2015年5月31日向第三人左邵新转账40万元，以上共计220万元（其中周利权出资40万元、吴军出资134万元、周繁权出资46万元）；刘成阳于2014年2月28日转款339,515.5元（POS机刷卡），2014年6月16日向第三人左邵新转款550,000元，共计889,515.5元。被告众邦房开公司于2016年2月21日向周利权出具购房款收据（50万元），向李威雄出具购房款收据（250万元），向刘成阳出具购房款收据（100万元），向吴军出具购房款收据（160万元），向郑婷出具购房款收据（50万元），向赵超齐出具购房款收据（50万元），向周繁权出具购房款收据（50万元），向王海军出具购房款收据（100万元），向周如平出具购房款收据（50万元）。该组证据与《协议书》相互印证，原、被告对资金的组成及证据的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性依法予以确认。对原告提交的5号证《资产分割协议》复印件，当事人对证据真实性无异议，本院对证据真实性依法予以确认。对原告提交的6号证《房屋买卖合同》22份复印件，拟证明1、原、被告于2016年4月18日、4月19日、5月4日、5月5日、10月16日共计签订22分《商品房买卖合同》，该合同合法有效；2、万象城（原武陵兴城）项目一号楼房屋分割协议，约定一号楼房屋第一层1、2、3、4、5、6、7、11号房，第二层1至13号房、第三层出卖给九原告，双方约定被告应于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登有关文书，交付买受人，逾期按日向买受人支付一交房价款万分之一的违约金。第三人刘勋、严新华对该组证据的真实性没有异议，但认为买卖合同均约定签署合同当日一次性支付全部房款，九位原告至今未足额履行付款义务，已经构成违约；2、合同约定交房日期为2016年12月30日，逾期交房的违约责任为已付房款的万分之一每日；3、合同约定的所有税、费由九位原告承担，九位原告至今未缴纳相关税费；4、房屋所在项目消防设计发生变更，导致户型与户数均已发生变更，买卖合同从事实已经不能履行。第三人左邵新没有意见。本院认为，该证据系原被告签订，并加盖被告公司公章，第三人均对证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性依法予以确认。对原告提交的7号证《声明》、《委托书》，拟证明本案另外7原告委托原告王海军、周利权于2016年8月20日签订了《声明》，约定该《声明》为《房屋买卖合同》的补充协议，约定房屋交付时间为2016年8月20日，逾期交付房屋按日利率万分之六点六七计算违约金。第三人刘勋对声明的真实性没有异议，认为该声明系在原告的胁迫下签订，且签订《声明》当日交房期限届满，其不可能在明知不能如期交房的情况下，将交房期限提前，并承担高额的违约责任（已付房款的月息2%）。第三人严新华与刘勋代理人意见一致，补充认为该声明确实是有三位第三人的签字，但不是公司真实意思表示，因为加重了公司承担违约金的负担，客观上损害了公司利益。第三人左邵新称没有胁迫事由的发生，该声明真实有效。该组证据系原、被告及三名第三人签订，并加盖被告公司公章，第三人均对证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性依法予以确认。对原告提交的8号证民事调解书，认为该调解书系案外人左年新、左红新与被告众邦房开公司达成的调解，与本案审理不具有关联，本院依法不予确认。对原告提交的9号证催告函及复函，拟证明1、房屋交付后，九原告承担尚欠房款37.8万元的事实；2、催告被告向原告交付房屋及催告办理不动产权属证的事实；3、催告被告向原告支付违约金的事实。第三人刘勋对该证据的三性均不予认可，原告提交的该组证据均系复印件，且该组证据系原告单方发出，不具备法律效力，其对该组证据不知情。第三人严新华与刘勋意见一致，补充认为该证据载明的不能交房原因与客观不能交房原因不一致。第三人左邵新没有意见。本院认为该组证据系原告发出，被告公司工作人员签收，本院对该组证据的真实性依法予以确认。对原告提交的10号证《证明》，拟证明被告确认已支付房价款的事实及被告收到原告购房款资金后用于“万象城”项目工程建设的事实。第三人刘勋对该证据的真实性没有异议，但认为该证明的用意系用于申请备案，不是用于证明原告交纳了860万元购房款，且证明的落款日期是2018年1月15日，被告并非刻意不予申请备案。第三人严新华与刘勋意见一致，补充说明该证明再次强调了九原告的缴税的义务，如不按期缴税被告将保留对一些门面处理的权利。第三人左邵新没有异议，认为原告不缴税是因为不具备交房条件。本院认为，该证明系被告众邦房开公司向江口县住建局出具，有三位第三人签字，本院对该证据的真实性依法予以确认。对原告提交的11号证保险单、保全费发票、保全保险费发票、江口县人民法院民事裁定书，拟证明本案九原告申请保全，共支出保全费5,000元，保全保险费16,000元，江口县人民法院于2020年4月17日作出裁定，查封扣押冻结被告公司价值800万元的财产。本院认为该证据内容真实，来源合法，与本案具有关联，该笔费用理应由败诉方承担，本院依法予以确认，并在卷佐证。对第三人刘勋提交的1号证（2019）黔0621民初1177号《民事裁定书》、（2019）黔0621民初1475号《民事裁定书》，认为与本案不具有关联性，本院依法不予确认。对第三人刘勋提交的2号证结算清单1、结算清单2、《协议书》、（2019）黔0621民初944号《民事判决书》，拟证明1、原告九人购买商品房的行为实为以物抵债，故本案应当首先审查基础法律关系（民间借贷）所形成的债务的合法性；2、原、被告之间约定的逾期违约责任远高于被告与他人签订的商品房买卖合同的约定的逾期交房违约责任（实为月息2%），故商品房销售合同的签订行为实为民间借贷以物抵债，且系在履行期限届满之前达成，故应当按照基础法律关系审理；3、依照双方约定，办理房屋、土地登记收费所需一切税、费均由原告九人承担，因原告九人未及时交纳相关费用造成相关手续办理延期或其他后果的，概由原告九人承担，若原告九人未及时交纳相关税款，被告有权终止该协议，九原告至今未履行缴纳税费的义务，故应当自行承担手续延期办理的后果，且原告有权终止协议。原告对结算清单1真实性无异议，该证据与原告提交的4号证会计记账账簿内容一致，对结算清单2不予认可，对协议书三性无异议，对判决书认为与本案不具有关联性，对该组证据的证明目的有异议，认为不是以物抵债，而是由借款关系和合伙关系另行产生的房屋买卖合同关系应当真实合法有效。其认为税费的缴纳应该在房屋交付后由税务机关或被告通知原告缴纳后，原告如未缴纳才构成违约，原告至今未收到任何缴纳税款的通知。第三人左邵新与原告质证意见一致。第三人严新华没有意见。本院认为，该组证据中的《协议书》与原告提交的3号证《协议书》系同一份证据，本院对该份证据的真实性已经予以确认，对结算清单1原告无异议，真实性依法予以确认。结算清单2并未有当事人签字盖章，无法确定真实性，本院依法不予确认。对（2019）黔0621民初944号《民事判决书》认为与本案不具有关联性，依法不予确认。第三人刘勋提交的3号证借条两份、领据、结算清单，6号证借条、领据、结算清单，7号证借条、领据、结算清单，8号证借条、领据、结算清单。证据拟证明案外人左年新、左红新、唐作轩、李仲秋、朱长庚与被告及第三人的借款关系，与本案不具有关联性，依法不予确认。第三人刘勋提交的4号证借条、领据、结算清单，5号证领据、结算清单认为第三人刘勋未提交证据原件，原告不予认可，本院依法不予确认。对第三人刘勋提交的9号证（2019）黔06民终1163号《民事判决书》，认为内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认。对第三人刘勋提交的10号证（2019）湘0521民初3844号《民事判决书》，认为与本案不具有关联性，本院依法不予确认。对第三人刘勋提交的11号证设计变更通知单，认为内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认。对第三人左邵新提交的1号证银行流水7张，拟证明九原告转入第三人左邵新的款项，已经全部转给公司，或用于公司经营，其中于2014年7月1日向江口县国土资源局转款800万元用于购买土地，于2014年8月7日向公司转款7,001,400元,于2015年4月13日向第三人严新华转款100万元，于2014年8月1日向第三人严新华转款600万元。本院认为九原告出借给被告公司的款项应当转入公司账户而不是个人账户，第三人左邵新作为公司股东，应当严守《公司法》的相关规定，对公司进行注资持股，按照持股比例进行分红，该份证据无法达到原告证明目的，本院依法不予确认。对本院依职权于2020年8月7日在（2019）黔0621民初352号卷宗中调取的《武陵兴城项目合伙协议》、《项目股份转让协议》、（2019）黔0621民初352号民事判决书、《欠条》、《银行转账流水》，原告及第三人均无异议，本院依法予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述及本院确认的证据，本院审理查明事实如下：被告众邦房开公司成立于2014年8月5日，注册资本2,100万元，现法定代表人为石智能，股东为严新华（持股比例33.34%）、刘勋（持股比例33.33%）、左邵新（持股比例33.33）。2015年12月25日，被告众邦房开公司取得1，2，3，5，9号楼的预售许可证。2016年2月21日被告众邦房开公司作为甲方，九原告及案外人左年新、左红新、左开石作为乙方，签订《协议书》，约定甲方将其开发的“武陵兴城”（梵净万象城）项目一号楼（宾馆）房屋产权出售给乙方，房屋按建筑面积2,838元/平方米，地下室按1,500元/平方米，房屋一层及以上部分预测面积为7057.81平方米，价款为20,030,064.78元，房屋地下室（按照一层建筑面积垂直部分）预测面积906.84平方米，价款为1,360,260元，总价款21,390,324.78元。协议载明乙方购房资金已付20,414,718元（包括原告李威雄250万元、王海军100万元、周如平50万元、吴军100万元、刘成阳100万元、周利权50万元、周繁权50万元、郑婷50万元、赵超齐50万元，以及案外人左年新2,929,242元、左红新2,929,242元、左开石5,956,234元），未付975,606.78元，协议还约定了其他权利义务。被告众邦房开公司于2016年2月21日向周利权出具购房款收据（50万元），向李威雄出具购房款收据（250万元），向刘成阳出具购房款收据（100万元），向吴军出具购房款收据（160万元），向郑婷出具购房款收据（50万元），向赵超齐出具购房款收据（50万元），向周繁权出具购房款收据（50万元），向王海军出具购房款收据（100万元），向周如平出具购房款收据（50万元）。2016年4月17日，案外人左年新、左红新、左开石作为甲方，九原告作为乙方，双方签订《关于贵州江口众邦房地产开发有限公司武陵兴城一号楼资产分割协议》，约定甲乙双方2016年2月21日共同出资购买贵州江口众邦房地产开发有限公司开发的“武陵兴城”一号楼（包括整栋大楼垂直覆盖的地下车库，不含地上第一层1-1-12、1-1-13号商铺），分割给乙方的部分为：1、一号楼地上第一层的8个商铺的产权、使用权（商铺房号为1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4、1-1-5、1-1-6、1-1-7、1-1-11）；2、一号楼的地上第二、第三层的产权和使用权；3、直达一号楼地上第二、三层的专用观光电梯井产权、使用权；4、到达一号楼地上第二、三层的3个人行步梯的产权、使用权。合同还约定了其他权利义务。2016年4月18日九原告与被告众邦房开公司签订7份《商品房买卖合同》，约定被告将“武陵兴城”项目1号楼第一层1-1-1、1-1-2、1-1-4、1-1-5、1-1-6、1-1-7、1-1-11号房出售给九原告，约定出售价款为3,911,936元，付款时间为2016年4月18日前，交房时间为2016年12月30日。2016年4月19日九原告与被告众邦房开公司签订5份《商品房买卖合同》，约定被告将“武陵兴城”项目1号楼第二层1-2-1、1-2-2、1-2-3、1-2-4、1-2-5号房出售给九原告，约定出售价款为742,788元，付款时间为2016年4月19日前，交房时间为2016年12月30日。2016年5月4日九原告与被告众邦房开公司签订8份《商品房买卖合同》，约定被告将“武陵兴城”项目1号楼第二层1-2-6、1-2-7、1-2-8、1-2-9、1-2-10、1-2-11、1-2-12、1-2-13号房出卖给九原告，约定出售价款为2,058,044元，付款时间为2016年5月4日前，交房时间为2016年12月30日。2016年5月5日九原告与被告众邦房开公司签订1份《商品房买卖合同》，约定被告将“武陵兴城”项目1号楼第三层1-3-1号房出卖给九原告，约定出售价款为1,908,761元，付款时间为2016年5月5日前，交房时间为2016年12月30日。2016年10月16日九原告与被告众邦房开公司签订1份《商品房买卖合同》，约定被告将“武陵兴城”项目1号楼第一层1-1-3＃房出卖给九原告，约定出售价款为379,264元，付款时间为2016年10月16日前，交房时间为2016年12月30日。上述“武陵兴城”1号楼22间商业用房，合同约定总价款为9,000,793元，付款时间为合同签订日一次性支付全部款项，交房时间均为2016年12月30日。合同第二条第一款约定“原告购买的商品房性质为预售商品房”；第十条第一款第一项约定“如原告逾期付款，则应当自逾期付款之日起每日按照应付价款的万分之一支付违约金，直至价款付清之日止”；第十三条第一款第一项约定“如被告逾期交房，则应当自逾期之日起每日按照已收购房款的万分之一支付违约金，直至交房之日止”；第二十二条第一款约定“由原告向当地房屋登记机构申请预告登记”；第二款约定“原被告双方共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。被告未按约定申请预告登记的，原告可以单方申请预告登记”。合同还约定了其他事项。2016年8月20日，九原告（九原告委托王海军、周利权作为代表）与被告签订《关于武陵兴城1号楼（宾馆）《商品房买卖合同书》中的几点声明》，约定2016年5月4日签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间2016年12月30日改为2016年8月20日，如被告未按时交房，则从交房之日次日起按每日房款总额的万分之六点七向原告支付违约金至实际交房之日止。另查明，原告李威雄、王海军、周如平、郑婷、赵超齐的主张的购房款付款情况及性质为：2014年7月1日原告李威雄向第三人左邵新转款2,000,000元,2014年7月21日向第三人左邵新转款530,020.5元；2014年7月21日，原告王海军向第三人左邵新转款2,500,000元（其中原告王海军出资100万元，原告周如平出资50万元，原告郑婷出资50万元，原告赵超齐出资50万元）。2015年9月12日，原告王海军、李威雄与第三人左邵新、严新华、刘勋及案外人王国荣、胡斌、姚海军、严柏林共9人签订《武陵新城项目合伙协议书》，约定上述9人与被告众邦房开公司合作开发“武陵新城”项目，项目开发资本6,000万元，由原告王海军占股4.1667%，原告李威雄占股4.1667%，第三人左邵新占股26.149%，第三人严新华占股26.149%，第三人刘勋占股26.149%，案外人王国荣占股3.333%，胡斌占股1.667%，姚海军占股5%，严柏林占股3.217%。2016年2月20日，原告王海军、李威雄作为转让方，第三人左邵新、严新华、刘勋作为受让方，签订了《项目股份转让协议》,协议主要内容为：1、王海军、李威雄将各自持有的“武陵新城”项目4.1667%股份（两人共8.3334%）转让给左邵新、严新华、刘勋三人。股份转让对价由股本金+股份收益金组成，由受让方向转让方支付，其中王海军、李威雄股本金均为2,500,000元，股份收益金自王海军、李威雄实际投资之日起按月息4%计算，均为2,329,733元。2、转让的股份由受让方左邵新、严新华、刘勋共同持有，三人各新增持有股份2.7778%。3、王海军、李威雄的股本金各2,500,000元用于购买“武陵新城”1号楼（宾馆），股份收益金由受让方在协议签订后90日内支付，逾期未付按月息3.5%计收利息。协议还约定受让方用“武陵新城”3号楼一层房屋（门面）全部为王海军、李威雄股权收益金提供质押担保。其中王海军的股权收益金2,329,733元经本院作出的（2019）黔0621民初352号生效判决，判决认定王海军的股权系转让给第三人左邵新、严新华、刘勋，第三人左邵新、严新华、刘勋作为受让人对王海军的股权收益金有付款义务，被告众邦房开公司并非股权受让人，不承担付款责任。原告周利权、吴军、刘成阳、周繁权主张的购房款付款情况及性质为：1、周利权、吴军、周繁权于2014年10月31日向第三人左邵新转款40万元，2015年4月9日向第三人左邵新转账100万元，2015年4月18日向第三人左邵新转账40元，2015年5月31日向第三人左邵新转账40万元，以上共记220万元（其中周利权出资40万元、吴军出资134万元、周繁权出资46万元）；2、刘成阳于2014年2月28日转款339,515.5元（POS机刷卡），2014年6月16日向第三人左邵新转款550,000元，共计889,515.5元。关于上述原告周利权、刘成阳对被告或第三人左邵新的转款行为，原告方自认系对被告众邦房开公司的民间借贷，约定有借款利息，借款利息均为月利率3%。周利权、吴军、周繁权三人借款本金为220万元、利息40万元，共计本息260万元（周利权利息为10万元，吴军利息为26万元，周繁权利息为4万元）；刘成阳借款本金为889,515.5元、利息110,484.5元，共计本息100万元。再查明2016年8月21日，九原告认为第三人左绍新利用自己的职权将一号楼门面网签到案外人左年新、左红新、左开石名下侵犯自己的权利，故向被告众邦房开公司发出《关于冻结贵州江口众邦房地产开发有限公司武陵兴城一号楼资产（宾馆）的函》，禁止被告众邦房开公司向外出售。2016年9月22日被告众邦房开公司工作人员签收原告王海军、周利权发出的《若干问题的函的回复》，回复大致内容为：九原告及案外人左年新、左红新、左开石同意配合被告工作，一号楼的玻璃幕墙、内部电梯正在做安装准备，二次消防在报建报备，同时被告众邦房开公司应当在接到回复函后立即着手办理有关房屋备案预告登记，按照双方2016年2月21日签订的协议对1号楼的交房标准积极组织施工。2017年3月9日原告王海军、周利权、李威雄向被告众邦房开公司发出催促交房和支付违约金函。2017年6月29日原告周利权及案外人左年新向被告众邦房开公司发出催促交房和支付违约金函。2017年10月22日被告众邦房开公司收到原告李威雄、周利权、周繁权、刘成阳、吴军、郑婷、周如平发出的催促要求履行合同，向住建局进行备案及交房函。2018年1月15日被告众邦房开公司向江口县住建局出具证明，第三人左邵新、刘勋、严新华在证明上签字，证明内容大致为：1、九原告于2016年2月20日购买被告公司一号楼1层1、2、3、4、5、6、7、11号门面，二层、三层房产是实，购房款8,600,000元，用于万象城工地建设，望支持备案；2、暂时1、2、3、11号门面不作备案，作为被告众邦房开公司税收保证，九原告购房款共8,600,000元的所有税收由他们自己承担，如交税开始，再作1、2、3、11号门面备案，并在1个月内办理好产权手续；3、如未按时交纳税费，九原告的1、2、3、11号门面被告众邦房开公司可自行对外销售抵付应缴税费。还查明2016年8月18日重庆市建筑工程设计院有限责任公司根据消防审查意见对贵州江口武陵兴城建设项目各栋的设计图纸进行了设计变更，2016年8月20日铜仁市公安消防支队同意了贵州江口武陵兴城建设工程重新报审的消防设计。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否可以合并审理；二、案涉的22份《商品房买卖合同》法律效力；三、对李威雄、王海军、周如平、赵超齐、郑婷主张已付购房款500万元的认定；四、周利权、吴军、周繁权、刘成阳购房款的认定，以及九原告的诉讼请求是否应当支持。关于焦点一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”的规定，九原告作为一方与被告众邦房开公司签订《商品房买卖合同》，虽合同数量达到22份，涉案标的分属不同的22处商品房，但涉案标的为同一种类，被告对合并审理并无异议，本院认为可以作为必要共同诉讼合并审理。对第三人刘勋、严新华主张本案不应进行合并审理的辩称意见不予采纳。关于焦点二，原、被告及第三人对案涉的22份《商品房买卖合同》真实性均无异议，而《协议书》、《商品房买卖合同》等证据内容均表明，买卖房屋是双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，22份《商品房买卖合同》已经依法成立，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告周利权、吴军、周繁权、刘成阳主张，在签订《商品房买卖合同》之前与被告众邦房开公司存在借款合同关系。经查明，原告周利权、吴军、周繁权、刘成阳于2014年10月31日至2015年5月31日期间共向第三人左邵新转款3,089,515.5元，2016年2月21日原、被告签订的《协议书》中已经对账确认，周利权、吴军、周繁权、刘成阳的3,089,515.5元借款本金及510,484.5元利息，共计360万元，是对众邦房开公司的借款，经协商转变为已付购房款。双方协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为购房款，该《商品房买卖合同》并非是为双方的借款合同履行提供担保，而是被告难以清偿债务时，双方协商通过将被告众邦房开公司所有的商品房出售给周利权、吴军、周繁权、刘成阳四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，不影响《商品房买卖合同》的效力。而原告李威雄、王海军、周如平、赵超齐、郑婷主张的已付购房款500万元均来自于李威雄、王海军将其“武陵兴城”项目股份转让给第三人左邵新、严新华、刘勋，应由左邵新、严新华、刘勋向李威雄、王海军支付的转股款500万元，转股款转变为购房款是否成立，也仅仅只是影响到购房款是否足额支付的认定，并不影响《商品房买卖合同》的效力。关于焦点三，原告李威雄、王海军、周如平、赵超齐、郑婷主张的已付购房款500万元，均来自于李威雄、王海军出资500万元与被告众邦房开合伙开发“武陵兴城”项目，后李威雄、王海军将项目股份以500万元价格将所属股份转让给第三人左邵新、严新华、刘勋，第三人左邵新、严新华、刘勋对李威雄、王海军有支付转股款的义务，被告众邦房开公司并非股权受让人，对李威雄、王海军没有付款义务。第三人左邵新、严新华、刘勋作为被告众邦房开公司的100%持股股东，实际控制人，以众邦房开公司的名义将众邦房开公司的房产以出售给原告李威雄、王海军、周如平、赵超齐、郑婷的形式，用于抵扣三人个人债务，其行为侵害了众邦房开及其他债权人的利益，属无效行为。本案审理过程中，众邦房开公司提交书面答辩称原告李威雄、王海军、周如平、赵超齐、郑婷的500万元转股款是对第三人左邵新、严新华、刘勋的个人债权，将转股款转变为对被告众邦房开公司的已付购房款不认可。原告李威雄、王海军、周如平、赵超齐、郑婷与被告签订《商品房买卖合同》后，并未实际向被告众邦房开支付购房款，第三人左邵新、严新华、刘勋也未代原告李威雄、王海军、周如平、赵超齐、郑婷向被告众邦房开公司交纳500万元购房款，故李威雄、王海军、周如平、赵超齐、郑婷主张已付购房款500万元的主张不能成立，本院不予支持。关于焦点四，在确认22份《商品房买卖合同》有效的情况下，双方应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。本案中，原告李威雄、王海军、周如平、赵超齐、郑婷主张的已付购房款500万元本院不予认可。而周利权、吴军、周繁权、刘成阳主张的已付购房款360万元均系借款转化而来，其中包括了借款本金及利息，为避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式将违法高息合法化，人民法院应当对借款本金及利息数额进行审查。根据当事人自认月利率为3%，已经超过法律规定的民间借贷利率保护上限，本院对四原告主张的已付购房款360万元依法不予确认。故应当认为九原告作为22份《商品房买卖合同》的购房人，尚未足额支付合同约定的购房款9,000,793元。按照22份《商品房买卖合同》的约定，九原告的付款时间分别应当在2016年4月18日、2016年4月19日、2016年5月4日、2016年5月5日、2016年10月16日前，被告的交房及办证义务系以九原告支付购房款9,000,793元为履行前提，在九原告未足额支付9,000,793元购房款的情况下，被告未按照合同约定时间交付及办理产权证明，不应视为违约。九原告以被告逾期交付房屋、逾期办理产权证明构成违约为事实依据，要求被告支付违约金缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。另外，九原告主张要求被告将其购买的“武陵兴城”（万象城）一号楼22套商业用房进行备案登记，因九原告购买的商品房的性质为预售商品房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款第二项“……商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。……”，《城市商品房预售管理办法》第十条第一、二项“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，原告的该项诉讼请求于法有据，理应支持，被告众邦房开公司应于本判决生效之日起三十日内对九原告购买的“武陵兴城”（万象城）一号楼22套商业用房进行备案登记。第三人刘勋、严新华辩称因武陵兴城项目消防设计发生变更，户型、面积和户数发生变更，无法按照商品房预售合同办理备案登记，不能作为拒绝办理备案登记的理由，本院对其辩称意见依法不予采纳。九原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第一款约定由原告向当地房屋登记机构申请预告登记，第二款约定被告与原告共同申请预告登记的，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】之日起30日内申请登记。被告未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。从上述约定可以看出，是由原告行使申请预告登记权的权利，被告并无提出预告登记申请的义务。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”的规定，故本院认为，原告可自行行使该项权利，对九原告诉请要求被告对原告购买的“武陵兴城”（万象城）一号楼22套商业用房进行预告登记的诉讼请求，本院依法不予支持。九原告要求被告方承担因诉讼产生的保全费、保险费，因其诉请的金钱给付义务的诉讼请求已被本院依法驳回，产生的相关诉讼费、保全费、保险费应当由其自行承担，本院对其该项诉讼请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款第二项，《城市商品房预售管理办法》第十条第一、二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州江口众邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告王海军、周利权、李威雄、周如平、吴军、刘成阳、周繁权、郑婷、赵超齐购买的“武陵兴城”（万象城）一号楼22套商业用房的商品房买卖合同进行备案登记（合同编号为：2016001295、2016001296、2016002723、2016001298、2016001300、2016001301、2016001302、2016001303、2016001304、2016001306、2016001307、2016001309、2016001313、2016001422、2016001423、2016001424、2016001425、2016001426、2016001428、2016001429、2016001430、2016001435）。二、驳回原告王海军、周利权、李威雄、周如平、吴军、刘成阳、周繁权、郑婷、赵超齐的其他诉讼请求。案件受理费67,374元，由原告王海军、周利权、李威雄、周如平、吴军、刘成阳、周繁权、郑婷、赵超齐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  杨 昆人民陪审员  张文礼人民陪审员  宋江宏二〇二〇年十一月六日法官助理朱昶燃书记员朱昶燃