四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13303号 上诉人（原审原告）：李文滔，男，1972年2月23日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：周永江，四川星至律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：何艳，女，1973年8月6日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：周永江，四川星至律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：汪洪军，男，1969年1月16日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：周永江，四川星至律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王静君，女，1972年6月25日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：周永江，四川星至律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都凯世捷投资有限公司。住所地：成都市蒲江县鹤山镇朝阳大道**附******。 法定代表人：何**，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘雪祥，四川释然律师事务所律师。 原审被告：成都同策汇房产咨询有限公司。住。住所地：成都市武侯区双楠路**/div> 法定代表人：熊勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张静，女，系公司员工。 上诉人李文滔、何艳、汪洪军、王静君因与被上诉人成都凯世捷投资有限公司（以下简称凯世捷公司），原审被告成都同策汇房产咨询有限公司（以下简称同策汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2020）川0131民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李文滔、何艳、汪洪军、王静君上诉请求：撤销四川省蒲江县人民法院（2020）川0131民初26号民事判决第三、四项，依法改判凯世捷公司按购房款的一倍赔付。事实和理由：1.凯世捷公司明知案涉商铺已被法院查封，仍然将案涉商铺出售给李文滔、何艳、汪洪军、王静君，现案涉商铺已被司法拍卖，李文滔、何艳、汪洪军、王静君的购买目的完全落空。一审法院已确定凯世捷公司的行为构成欺诈，故按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二款凯世捷公司应当承担惩罚性赔偿责任，李文滔、何艳、汪洪军、王静君诉请购房款一倍赔偿合理合法。2.比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实都要承担不超过已付购房款一倍的赔偿。那隐瞒案涉房屋已经被司法查封的事实更甚于此，主张一倍购房款的赔付于法有据。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定及双方合同约定，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。案涉商铺取得的租赁收益是可预见利益损失，应予赔付。 凯世捷公司辩称，其并非恶意或者故意出售已被法院查封的房屋，法院查封房屋的事实在出售之前凯世捷公司并不知情；李文滔、何艳、汪洪军、王静君购买商铺是用于商事活动而非生活消费，其援引消费者权益保护法不适当；本案李文滔、何艳、汪洪军、王静君基于买卖合同可得利益是获得物权，并非获得租金，租金期待损失是指租赁合同的可得利益的取得。本案中，在买卖合同解除之前并没有产生房价溢价，损失应该为资金利息损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 同策汇公司未作答辩，也未提交书面答辩意见。 李文滔、何艳、汪洪军、王静君向一审法院起诉请求：1.要求判令解除李文滔、何艳、汪洪军、王静君与凯世捷公司签订的房屋买卖合同；2.要求凯世捷公司退还李文滔、何艳、汪洪军、王静君购房款2200000元，并要求其自李文滔、何艳、汪洪军、王静君付清全部购房款之日起按年利率5%支付利息至2200000元购房款全部付清之日；3.要求凯世捷公司、同策汇公司共同赔付李文滔、何艳、汪洪军、王静君损失2200000元。 一审法院认定事实：2018年10月18日，李文滔、汪洪军、何艳、王静君作为买受人与凯世捷公司作为出卖人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），合同自编号为：1-1-41，主要约定以下内容：1、凯世捷公司作为出卖方将位于蒲江县××镇××路××号××幢××层××号商铺出售于李文滔、何艳、汪洪军、王静君，该商铺预测建筑面积为31.46平方米，合同总价款2200000元；2、凯世捷公司承诺该商铺权利状况没有被司法查封等，若该商铺因与凯世捷公司承诺的权利状况不符，导致不能完成本合同房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金；3、付款方式为分期付款，买受人于2018年10月18日前首期支付1200000元，于2018年11月30日前支付1000000元；4、出卖人自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，出卖人在2018年10月31日前向买受人交付该房屋，买卖双方在该商品房约定交付使用之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。李文滔、何艳、汪洪军、王静君在该合同上签字捺印，凯世捷公司及其法定代表人何**盖章确认，合同尾部打印字体注明房地产销售服务人员为黎亚。 2018年10月30日，何艳、王静君与凯世捷公司委托的商业管理公司，即成都菲尔美斯商业管理有限公司签订《凯世捷·财富广场租赁经营管理协议》（以下简称《租赁协议》），将案涉铺面在内的四间铺面，即蒲江县凯世捷财富广场一层41-44号商铺，面积共计110.5平方米出租给成都菲尔美斯商业管理有限公司，租期从2018年10月30日至2028年10月29日，租金前三年300元/平方米/月，第四、五年每年递增3%，第六年每年递增5%。 合同签订后，李文滔、何艳、汪洪军、王静君按约向凯世捷公司转账支付了购房款2001100元（含手续费1100元），另，凯世捷公司于2019年10月30日同意以案涉铺面200000元租金抵扣购房款，并分别于2018年3月13日、2018年10月18日、2018年11月30日、2019年10月30日向李文滔、何艳、汪洪军、王静君出具了四张财务收据共计2201100元。李文滔、何艳、汪洪军、王静君于2019年10月30日付清了全部购房款。 2013年9月6日，凯世捷公司与同策汇公司签订了《蒲江鹤山镇桫椤路上段1号地块项目销售代理合同》，2016年9月21日，双方签署了《代理合同解除协议》。2016年9月30日，黎亚、李辉、辜琴与同策汇公司解除劳动关系。 一审另查明，案涉商铺于2018年2月1日被一审法院作出的（2018）川0131执保6号民事裁定书查封，凯世捷公司于2018年2月9日收到了该裁定书。案涉商铺现已被司法拍卖。 一审法院认为，李文滔、何艳、汪洪军、王静君与凯世捷公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，双方均受到合同的约束。凯世捷公司明知该商铺已被一审法院采取保全措施后，仍将该商铺出售于李文滔、何艳、汪洪军、王静君，现该商铺已被司法拍卖，李文滔、何艳、汪洪军、王静君购买商铺的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，李文滔、何艳、汪洪军、王静君有权解除合同，该合同于本案起诉状副本送达凯世捷公司，即于2020年1月20日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，李文滔、何艳、汪洪军、王静君要求凯世捷公司退还已支付购房款2200000元、支付利息并赔偿损失的诉请有合同约定和法律依据，一审法院依法予以支持。关于损失的标准，一审法院认为，因凯世捷公司违约解除合同，凯世捷公司作为违约方应当承担违约责任，但李文滔、何艳、汪洪军、王静君主张10年租金的损失过高，鉴于案涉买卖合同解除后，李文滔、何艳、汪洪军、王静君依法不能继续收取案涉商铺租金，故李文滔、何艳、汪洪军、王静君的损失按《租赁协议》约定的租金，从签订《租赁协议》之日，计算至本案判决生效时止为宜，但应扣除王静君已先行抵扣购房款的200000元租金。 关于同策汇公司是否承担连带责任的问题。一审法院认为，同策汇公司与凯世捷公司已于2016年9月21日解除了代理合同，李文滔、何艳、汪洪军、王静君与凯世捷公司的商铺买卖行为发生于2018年，且李文滔、何艳、汪洪军、王静君与凯世捷公司签订的买卖合同上，也无同策汇公司盖章确认，故现有证据无法证明同策汇公司参与了李文滔、何艳、汪洪军、王静君与凯世捷公司的交易过程，也没有证据证明同策汇公司对李文滔、何艳、汪洪军、王静君隐瞒了案涉商铺被司法查封的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，李文滔、何艳、汪洪军、王静君对此自行承担举证不能的不利后果，李文滔、何艳、汪洪军、王静君主张同策汇公司应当承担连带责任的证据不足，对李文滔、何艳、汪洪军、王静君要求同策汇公司承担连带责任的诉请，一审法院依法不予支持。 综上，李文滔、何艳、汪洪军、王静君诉请部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李文滔、何艳、汪洪军、王静君与凯世捷公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号为：1-1-41）于2020年1月20日解除；二、凯世捷公司于判决生效之日起十五日内向李文滔、何艳、汪洪军、王静君退还购房款2200000元并支付资金占用利息，该利息以2200000元为基数，按年利率5%的标准，从2019年10月30日起计算至款项付清之日；三、凯世捷公司于判决生效之日起十五日内赔偿李文滔、何艳、汪洪军、王静君违约损失，该损失按商铺面积31.46平方米，每平方米每月租金300元计算，从2018年10月30日计算至本判决生效之日止，其中需扣除王静君已先行抵扣购房款的200000元租金；四、驳回李文滔、何艳、汪洪军、王静君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，保全费5000元，共计26000元，由李文滔、何艳、汪洪军、王静君负担10000元，由凯世捷公司负担16000元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，本案二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求，故对本案当事人未提起上诉部分的主张，本案二审不再进行审理。根据当事人上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉商品房合同解除后，李文滔、何艳、汪洪军、王静君上诉主张凯世捷公司按已付购房款一倍赔付损失的请求是否能够成立。 李文滔、何艳、汪洪军、王静君上诉主张已付购房款一倍损失赔偿责任的法律依据是参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。对此，本院认为，该司法解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”本案中，凯世捷公司将案涉房屋出卖给李文滔、何艳、汪洪军、王静君的行为，并不构成“先抵后卖”。查封只是限制物权变动的一种司法措施，而抵押权是法定担保物权并且系当事人自行设立，绝非同一法律含义。同时，本案系商铺买卖且有前述司法解释已经做出特别规定的情形之下，亦不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。故，李文滔、何艳、汪洪军、王静君向凯世捷公司主张已付购房款一倍的损失赔偿责任，缺乏法律依据，本院对该上诉请求依法不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百一十三条关于：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人的合同，房屋租赁合同系转移房屋使用权的合同，案涉房屋买卖合同解除后，李文滔、何艳、汪洪军、王静君不具有将案涉房屋的占有、使用、收益的权利让渡以获取对价的权利，故其主张租金损失缺乏相应的依据。但合同解除后，李文滔、何艳、汪洪军、王静君有权要求凯世捷公司赔偿损失，一审判决认定以租赁协议约定租金作为损失认定标准确有不当，但基于凯世捷公司违约行为对李文滔、何艳、汪洪军、王静君必然造成损失作出赔偿并无明显不当，且凯世捷公司亦未提起上诉，故本院予以维持。 综上所述，李文滔、何艳、汪洪军、王静君的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24400元，由李文滔、何艳、汪洪军、王静君负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二〇年十一月十六日 书记员 何佳林