广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初1216号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司。负责人：张艳芝。委托诉讼代理人：李贤招，该公司职员。委托诉讼代理人：白云，该公司职员。被告：朱品龙。被告：周树连。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司与被告朱品龙、周树连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人李贤招、白云到庭参加诉讼，被告朱品龙、周树连经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年7月的物业服务费共计4148.48元；2.请求判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照合同约定从逾期之日每日按应付物业服务费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年7月7日的违约金数额为6729.79元；3.请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年8月25日，乐昌市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《乐昌碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对乐昌碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年2月28日购买乐昌xxxxxx房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《乐昌碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费161.66元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年6月开始拖欠原告物业服务费，至2020年7月拖欠的款项已经达10878.27元。原告于2020年3月6日向被告发出《碧桂园物业费催收函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一，营业执照（正副本）、开户许可证、异地物业服务企业备案登记表、企业名称变更核准登记表，证明：1.广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司于2012年12月19日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司；2.广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司于2016年1月6日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司；3.广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司于2019年6月21日变更工商登记名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司。证据二，中华人民共和国物业服务企业资质证书、乐昌碧桂园前期物业服务合同、物价局关于广东碧桂园物业服务股份有限公司物业服务收费备案表，证明：原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司，接受乐昌市*桂园*地产开发有限公司选聘，对乐昌碧桂园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。证据三，合同编号为[2013]28055529商品房买卖合同、补充协议及附件附录、两被告与广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司签订的乐昌碧桂园前期物业服务协议、两被告房屋实测面积的相关证据，证明：被告系乐昌xxxxxx房的房屋产权人，房屋于合同交付之日起并未及时收楼，且与原告签订了前期物业服务协议，原告提供了各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。证据四，两被告物业服务费欠费明细、物业服务费催交函及签收回执，证明：被告自2018年6月开始长期拖欠物业服务费，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任；原告于2020年3月6日以《物业服务催收函》告知被告已经逾期缴纳物业费，并要求被告缴纳物业费及违约金。被告朱品龙、周树连未作书面答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2008年8月25日，广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司与乐昌市*桂园*地产开发有限公司签订了《乐昌碧桂园前期物业服务合同》并约定由广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司对座落于广东省韶关市乐昌河南石子坑的乐昌碧桂园提供前期物业管理服务。2014年2月28日，被告朱品龙、周树连与乐昌市****地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：[2013]28055529），购买了位于乐昌xxxxxx房（下称涉案房屋），该合同第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前将涉案房屋交付给买受人使用,但被告至今未办理收楼手续。同日，广东碧**物业服务有限公司乐昌分公司与被告朱品龙、周树连签订了《乐昌碧**前期物业服务协议》，约定：1.涉案房屋建筑面积107.27平方米，物业服务费标准为1.5元/平方米/月，即物业服务费为160.91元/月；2.被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。物业服务费扣费时间为每月10日，逾期违约金标准为5‰/日。该协议签订后，被告朱品龙、周树连向原告支付了涉案房屋2015年1月1日至2017年9月的物业服务费，但拒不支付2017年10月之后的物业服务费，原告诉至本院，本院作出（2018）粤0281民初994号民事判决：“被告朱品龙、周树连应于该判决书生效之日起五日内向原告广东碧**物业服务股份有限公司乐昌分公司支付从2017年10月至2018年5月拖欠的物业服务费1287.28元和违约金[违约金计算方式为：每月物业服务费的违约金从其逾期之日（即每月11日）起按每日1‰计至本判决确定履行之日止]”，因被告拒不履行上述确定的义务，经原告申请，本院立案强制执行，于2019年10月25日执行完毕。现两被告仍拒不支付2018年6月之后的物业服务费，经原告催收无果后，再诉至本院，要求被告支付2018年6月至2020年7月的物业服务费、违约金及承担诉讼费用。庭审中，原告称涉案房屋实测建筑面积107.77平方米，按1.5元/平方米/月即每月物业服务费为161.66元；被告之前有预交物业费后的余额几十元，因此2018年6月份的物业服务费在抵扣后应收106.98元，2018年7月至2020年7月的物业服务费每月仍为161.66元；故合计欠交物业服务费4148.48元；当月物业服务费延迟到月底仍未交纳，则从次月1日起按应付物业服务费每日千分之五计收违约金。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司于2012年12月19日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司，广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司于2016年1月6日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司，广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司于2019年6月21日变更工商登记名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。被告朱品龙、周树连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利，故本院对原告陈述的案件事实及提交的证据的真实性予以确认。原、被告所签订的《乐昌碧桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力，双方已构成物业服务合同关系。被告虽未居住涉案房屋，享受原告为其提供的涉案房屋的物业服务，但其拒绝收楼并无正当理由，且被告已按合同约定以及生效法律文书确定的义务向原告缴纳了2015年1月1日至2018年5月的物业服务费，故被告应继续按物业服务合同的约定交纳物业服务费。现被告未按上述合同约定的标准和期限及时交纳物业服务费已构成违约，故原告主张被告支付2018年6月至2020年7月的物业服务费4148.48元，本院予以支持。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原、被告在《乐昌碧桂园前期物业服务协议》中约定了违约责任及违约金计算标准，被告逾期未交纳物业管理服务费，原告可如约收取违约金。但由于约定的违约金（即每日5‰）过高，本院酌情调整为以每日1‰计算。另，原、被告双方所约定的物业服务费的交费时间为每月10号，则每月物业服务费的违约金起算时间（即逾期之日）为每月11日，现原告提出当月物业服务费延迟到月底仍未交纳，则从次月1日起计收违约金，依次推算，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱品龙、周树连应于本判决书生效之日起五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司支付从2018年6月至2020年7月拖欠的物业服务费4148.48元和违约金[违约金计算方式为：每月物业服务费的违约金从其逾期的次月1日起按每日1‰计至本判决确定履行之日止]；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71.96元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司负担21.96元，被告朱品龙、周树连负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  胡映军人民陪审员  罗树群人民陪审员  肖珍荣二〇二〇年十一月十二日法官 助理  邓智杰书 记 员  罗嘉颖