浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5493号 上诉人（原审原告）：吴洁，女，1987年8月9日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：夏新臣，浙江汉博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶晓佳，浙江汉博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州一方房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91330109727622388R，住所地：杭州市萧山区萧山经济技术开发区市心北路**。 法定代表人：姚兴友，公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗绍康，浙江泰杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡光辉，浙江泰杭律师事务所律师。 上诉人吴洁为与被上诉人杭州一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2018年4月15日，一方公司向案外人张锦宏出具《授权书》一份，授权书载明一方公司授权张锦宏担任一方公司旗下大成名座项目所有剩余车位的销售代理，全面负责大成名座剩余525个车位的销售及售后服务业务，授权期限自2018年4月16日至所有车位销售完毕，授权书于2018年4月15日签字生效。《授权书》加盖一方公司公章及法定代表人姚兴友印章。同年7月，吴洁欲取得案涉大成名座地下二层K1-3号车位使用权，于同年7月7日向张锦宏支付定金10000元，并于同日收到盖有“杭州一方房地产开发有限公司销售部”印章的定金收据。后吴洁于同年8月10日、8月11日合计向张锦宏支付车位款145000元，并于同年8月11日收到盖有“杭州一方房地产开发有限公司销售部”印章的收款收据。同年8月24日，张锦宏以“杭州一方房地产开发有限公司销售部”的名义在大成名座售楼处与吴洁签订《大成名座车位买卖协议》。该协议约定，吴洁于签约当天付清车位全款155000元至销售部指定的张锦宏在中国工商银行众安支行的个人银行账户，吴洁付清款项后当天发放“大成名座车位证”，编号为K1区3号车位证。另约定，本协议签订之日起15个月后、16个月内，若车位在本协议基础上不涨价或跌价，吴洁可在期间将车位原样退还，并交还车位所有相关证件，经销售部验收无误后，于7个工作日内无息退还车位转让款；吴洁同意将车位返租给销售部，起始返租在3个月以后，返租期为12个月，销售部在返租期间内每月向吴洁支付租金500元，返租期内，该车位归销售部或销售部指定的第三方使用。返租期满后，双方有意继续返租的，双方另行协商签订补充协议。上述协议签订当日吴洁收到了一方公司自制的《车位证》，《车位证》加盖一方公司公章和法人章，备注一栏载明“1.本证所属车位、系地下（含地下一层、地、地下**位，依照杭州市规划及国土等相关部门现行规定，不得办理所有权证，本证用以证明使用权人对该车位享有专属使用权，使用年限与大成名座《商品房买卖合同》所载等同。2.《车位证》经开发商盖章有效，作为购买人购买车位的有效凭证，与车位购买协议具有同等效力，购买人凭《车位证》即可到物业公司办理相关车位使用权手续。如有转让，在《车位证》中使用权变更登记栏内双方签字生效，并告知物业公司办理变更登记手续。3.该车位属于人防规划区域，若发生战争应无条件服从国家防空需要。” 另查明：大成名座人防工程系由一方公司承建，已经杭州市萧山区人民防空办公室备案登记。2018年4月15日，一方公司与张锦宏、蒋卫强、钱静、尉藕英签订《大成名座车位销售协议》，约定一方公司将大成名座项目剩余车位共计525个出让给上述四买受人，转让价款48990000元；一方公司在约定的首付款支付后3个工作日内将车位交予买受人并可投入使用，一方公司提供买受人协议项下所有车位对应一对一的车位证（一方公司自制并盖章）；协议生效后，一方公司不再对外出售、出租车位，一方公司应当配合买受人办理更名手续，安排人员负责审定车位协议签约、收款，办理交车位、第三方车位转让协议同意盖章等手续；在一方公司收到第一笔首期款后，无偿提供现有售楼处给四买受人作为车位销售接待中心使用。四买受人必须在一方公司出具授权书的前提下进行车位销售等。协议签订后，四买受人按照协议约定向一方公司支付了首付款15000000元，一方公司于2018年5月2日将525个车位交付给买受人。案涉车位系一方公司与四买受人签订《大成名座车位销售协议》约定转让的车位之一。 吴洁向法院提出诉讼请求：1.撤销吴洁与一方公司签订的《大成名座车位买卖协议》；2.一方公司支付车位租金6000元；3.一方公司返还吴洁车位价款155000元；4.一方公司支付吴洁车以155000元为基数，自起诉之日起至款项清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息，以上暂计161000元。后吴洁撤回第2项诉讼请求。 原审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，一方公司在2018年4月15日已与张锦宏、蒋卫强、钱静、尉藕英签订《大成名座车位销售协议》，在转让案涉车位在内的525个车位的同时，又根据《大成名座车位销售协议》约定，向张锦宏出具《授权书》，授权张锦宏使用大成名座售楼处代理一方公司销售大成名座的车位，使得张锦宏对案涉车位的有权处分行为表现为一方公司代理人行使代理权的行为。致使吴洁在内的买受人认为系与大成名座地下车位的投资、开发、建设者即一方公司进行车位买卖。本院根据缔约时双方意思表示达成一致时所确认的合同当事人、代理人，认定张锦宏为一方公司代理人的身份成立，张锦宏以一方公司销售部名义与吴洁所签订的《大成名座车位买卖协议》直接约束一方公司，合同法律后果应由一方公司承担。 根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，一方公司依法投资建设大成名座地下防空设施，其对该地下防空设施依法享有使用管理及获取收益的权利。虽然一方公司与吴洁签订《大成名座车位买卖协议》约定的转让标的为车位，但在《车位证》中明确车位不得办理所有权证，使用人对车位享有专属使用权。故应当认定协议双方约定转让标的是车位使用权。《中华人民共和国国防法》及《中华人民共和国人民防空法》等相关法律法规并没有明确规定，作为人防工程设施的使用权禁止转让，故一方公司转让车位使用权的行为不违反法律、行政法规效力性强制性规定，本院认定一方公司与吴洁签订《大成名座车位买卖协议》成立并合法有效。 现吴洁认为在签订合同过程中，因一方公司未告知所购车位系人防车位性质，导致其产生重大误解，故要求撤销《大成名座车位买卖协议》。本院审理后认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，虽然根据现有证据无法证实张锦宏作为代理人在与吴洁签订合同时，明确告知案涉车位为人防车位，但吴洁在2018年8月24日《大成名座车位买卖协议》订立当日就取得了《车位证》，《车位证》备注栏明确载明了人防车位的性质，此时吴洁已应当知晓案涉车位为人防车位，而吴洁直至2020年3月18日才以重大误解为由向本院提起诉讼，要求行使撤销权，已超过三个月法定期限，故本院对其要求撤销《大成名座车位买卖协议》，返还车位款并支付利息的诉请均不予支持。现吴洁依据合同相对性向一方公司主张行使撤销权，本院围绕吴洁主张行使撤销权的法定事由是否成立进行审查，现查明，吴洁行使撤销权的理由不成立，裁判结果未对张锦宏、蒋卫强、钱静、尉藕英四人设置消极负担，故本院对一方公司请求追加该四人为第三人的请求不予准许。即便吴洁主张的撤销权法定事由成立，吴洁因《大成名座车位买卖协议》取得车位使用权，合同被撤销后，也应依据合同相对性向一方公司履行案涉车位的返还义务，张锦宏、蒋卫强、钱静、尉藕英四人与该撤销结果不具有利害关系，亦无须追加该四人为本案第三人。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回吴洁的全部诉讼请求。案件受理费3520元，减半收取1760元，由吴洁负担。 宣判后，吴洁不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决确认案涉《大成名座车位买卖协议》合法有效属于适用法律错误。原审法院认为虽然案涉协议约定的转让标的为车位，在《车位证》中明确车位不得办理所有权证，使用人对车位享有专属使用权，故认定案涉协议约定转让标的为车位使用权。同时，原审法院认为《中华人民共和国国防法》及《中华人民共和国人民防空法》等相关法律法规并没有明确规定作为人防工程设施的使用权禁止转让，转让车位使用权的行为不违反法律、行政法规效力性强制性规定，遂认定案涉协议成立并合法有效。上诉人认为，原审法院的上述认定错误，理由如下：1、案涉协议名称为大成名座车位买卖协议，协议内容亦载明转让车位。无论从协议名称还是内容来看，双方的意思表示均为车位所有权的转让。此外，上诉人于2018年7月7日支付定金1万元，于2018年8月10日、11日合计支付车位款14.5万元，于2018年8月24日签订案涉协议，被上诉人在协议签订时才向原告交付车位证。因此，从双方协议履行情况来看，上诉人是在已经完成车位交易后才收到车位证，而车位证属于被上诉人单方制作，车位证所载内容并非是双方真实意思表示，并不能据此约束上诉人。原审法院以车位证所载内容来判定双方约定的转让标的为车位使用权，属于认定不清。2、根据《中华人民共和国物权法》第五十二条：“国防资产属于国家所有”、《中华人民共和国人民防空法》第二条：“人民防空是国防的组成部分”和第九条：“国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施”等规定，人防车位属于国防资产，而国防资产属于国有所有，被上诉人无权将国家资产对外进行转让。因此，双方签订的案涉协议约定转让车位明显违反法律、行政法规效力性强制性规定，协议应属无效协议。3、根据国家人民防空办办公室《关于颁布〈人民防空工程平时开发利用管理办法〉的通知》第九条：“使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程”和第十条规定：“禁止无证使用人民防空工程或者转让《人民防空工程平时使用证》等规定，虽然被上诉人已经办理人防工程平时使用登记，但被上诉人将车位转让给上诉人，并不能保证上诉人可以合法、有效、正常、不受限制的使用案涉车位。综上，案涉协议约定的转让标的应当系车位所有权，而非车位使用权。此外，案涉协议转让车位违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，损害了国家利益，案涉协议应属无效协议。 二、即使案涉协议转让标的为车位使用权，案涉协议亦属于部分无效。1、若按照原审判决认定结果，案涉协议转让标的为车位使用权，则上诉人与被上诉人之间的法律关系属于租赁关系，而非买卖关系。2、被上诉人向上诉人交付的车位证载明：“本证所属车位、系地下（含地下一层、地、地下**位，依照杭州市规划及国土等相关部门现行规定，不得办理所有权证，本证用以证明使用权人对该车位享有专属使用权，使用年限与大成名座《商品房买卖合同》所载等同”。大成名座属于商住性质房屋，土地使用权期限为40年或70年，因此案涉协议约定的车位使用权期限至少为40年，最长为70年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”等规定，案涉协议存在规避法律规定最长租赁期限为20年的情形。因此，案涉协议关于使用期限超过20年的部分期限无效，被上诉人应当将超过20年以上部分的车位款返还给上诉人。 三、原审判决驳回上诉人原审全部诉讼请求属于事实认定不清、适用法律错误，依法应当予以改判。原审判决以被上诉人交付的车位证所载内容认定上诉人在2018年8月24日已经理应知道案涉车位属于人防车位，并据此认定上诉人行使撤销权已经超过法律规定的法定期限。上诉人认为该判决意见不符合法律规定，具体理由如下：1、如上文所述，上诉人是在已经完成车位交易后才收到车位证，而车位证属于被上诉人单方制作，车位证所载内容并非是双方真实意思表示，并不能据此约束上诉人。因此，被上诉人有意隐瞒该车位属于人防工程的事实，导致上诉人对车位性质产生误解。2、案涉协议相关内容并未涉及车位属于人防车位的事实，且车位证属于被上诉人制作的格式版本，该车位证中用极小的字体说明车位属于人防工程。根据法律规定，格式合同及条款的提供方，有义务提醒对方注意，但被上诉人并未进行任何形式的提醒与告知，应当承担相应的法律责任。3、上诉人作为一位普通群众，并不具备相关专业知识，无法对车位性质作出判断。鉴于上述客观情况，应当以上诉人委托律师日至车位现场拍摄照片，并向杭州市萧山区人民防空办公室进行核实的时间点（2019年11月20日）作为上诉人知道或应当知道案涉车位属于人防车位的时间点，这才符合法律关于当事人行使撤销权相关条款的根本要义。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。四、原审判决未对上诉人原审第二项诉讼请求进行认定审理，直接作出驳回判决，不符合法律规定。上诉人原审起诉时，提出第二项诉讼请求为依法判令被上诉人支付车位租金人民币6000元。原审法院在审理过程中并未对该诉请进行任何的分析认定，径直驳回了该项诉请，不符合法律规定。需要说明的是，原审判决在2020年5月18日宣判，上诉人于次日才撤回该第二项诉请，该撤回诉请行为依法不发生法律效力。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人一方公司答辩称：一、一审事实认定与法律适用均正确。本案不存在重大误解，吴洁撤销权早已消灭，应驳回吴洁的全部诉讼请求。首先，依据《中华人民共和国人民防空法》第五条即国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有的规定，答辩人投资建设的人防车位，答辩人有权通过出租或出让车位使用权方式进行收益。其次，本案上诉人不是本小区的业主，上诉人吴洁系专业投资者，其具有专业的投资知识，其在签订协议前对车位是人防车位是明知的，张锦宏也向上诉人说明是人防车位，转让的是车位使用权，上诉人付清全款当天拿到《大成名座车位证》，车位证也证明是车位使用权的转让，他们双方之间签订的协议合法有效。其次，从上诉人提交的证据即《大成名座车位证》也可看出，答辩人尽到了重点告知和提示义务，即答辩人《大成名座车位证》备注第1条明确本证所属车位系地下车位，依据杭州市规划及国土等相关部门现行规定，不得办理所有权证，本证用以证明使用权人对该车位享受有专属使用权；第2条明确可到物业公司办理相关车位使用权手续；第3条明确该停车位属人防规划区域，若发生战争应无条件服务国家防空需要。证明答辩人早在上诉人向张锦宏付清车位使用权全款即上诉人拿到车位证时，答辩人作为小区的开发商已尽到明确告知上诉人该车位属于人防工程的告知提示义务，车位只有使用权，故本案并不存在上诉人声称的重大误解。需要重点说明的是，答辩人从未授权张锦宏承诺不涨价或跌价，也从未授权张锦宏承诺支付车位返租给答辩人，答辩人更没有向上诉人支付过每月500元的租金。假定张锦宏有承诺返租，也是张锦宏私下向车位使用权人进行返利，是张锦宏的个人行为，与答辩人无关。最后，上诉人早在2018年7月向张锦宏付清车位使用权全款和拿到《大成名座车位证》时就已明知该车位是人防车位，上诉人与张锦宏商定的是人防车位使用权的出让事宜，人防车位使用权的出让并不违反我国法律法规的强制性规定，他们双方签订的应属有效合同，没有法定事由不得撤销；退一万步讲，假定存在重大误解的，依据《中华人民共和国民法总则》第152条第一款的规定，重大误解的当事人需在知道撤销事由之日起3个月内行使撤销，否则撤销权消灭。本案的上诉人早在2018年7月其向张锦宏付清全款和拿到《大成名座车位证》时就已明知该车位是人防车位，上诉人本想通过投资获得收益，不料投资有风险，车位使用权的价格迟迟没有大涨，上诉人遂悔约。假定上诉人能证明本案存在重大误解的，上诉人也应在重大误解的法定期限内即3个月内行使撤销权，但上诉人迟至2019年12月才通过起诉方式来行使撤销权，上诉人的撤销权早已过行使期限，本案应驳回吴洁的全部诉讼请求。二、一审中上诉人主动撤回第二项诉讼请求系上诉人的合法权利，一审不予处理已经撤回的诉讼请求是合理合法的，本案应驳回上诉人的全部上诉请求。上诉人即一审原告吴洁的代理人于2020年5月19日10：50在移动微法院明确一审原告吴洁申请撤回第二项诉讼请求，一审是2020年5月20日才宣判的。依据我国法律规定，在判决前，原告均有权撤回诉讼请求。现上诉人吴洁再次提出针对该项诉讼请示提出上诉没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，根据现有证据来看，无法证明张锦宏作为代理人在与吴洁签订合同时，已明确告知吴洁案涉车位为人防车位的事实。2018年8月24日，吴洁在签订《大成名座车位买卖协议》即取得了《车位证》，《车位证》备注栏明确载明了人防车位的性质，此时吴洁已应当知晓案涉车位为人防车位。2020年3月18日吴洁才以重大误解为由向法院提起诉讼，要求行使撤销权，已超过法律规定的三个月法定期限，因此原审法院对吴洁要求撤销《大成名座车位买卖协议》，返还车位款并支付利息的诉请均不予支持并无不当。 关于吴洁上诉主张原审判决在2020年5月18日宣判，上诉人于2020年5月19日才撤回该第二项诉请即依法判令一方公司支付车位租金人民币6000元，原审法院未进行认定审理，直接作出驳回判决，不符合法律规定。本院认为，根据微法院卷宗显示，吴洁的代理人陶晓佳于2020年5月19日10时50分在移动微法院上明确：“原告吴洁申请撤回第二项诉讼请求。”一审法院承办人于同日17时26分将（2020）浙0109民初2924号民事判决书发送到移动微法院上，判决书落款时间为2020年5月19日。2020年5月20日8时41分，一审法院将宣判笔录发送到移动微法院上，让双方当事人签字确认。宣判笔录中的宣判日期为2020年5月18日，落款日期为2020年5月19日。吴洁的代理人夏新臣、陶晓佳于2020年5月20日8时42分、8时43分分别进行了登录，陶晓佳在宣判笔录上签字确认。一方公司的代理人罗绍康、胡光辉于2020年5月22日15时15分和2020年5月25日9时26分分别签字确认。通过上述事实来看，不存在吴洁上诉所称原审法院对其撤回原审第二项诉请未进行认定审理直接作出驳回判决的事实。系因一审时工作不仔细，从而引起当事人对判决结果不服所产生的本不该成为上诉理由的情况。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3520元，由上诉人吴洁负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年十一月三十日 书记员  何英杰