广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初8673号原告（反诉被告，以下统称原告）：刘祥杰。委托诉讼代理人：吴洪涛，广东法铸河山律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶会娟，广东法铸河山律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：杨飞。委托诉讼代理人：朱恩华，广东展豪律师事务所律师。原告刘祥杰与被告杨飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序。后被告向本院提起反诉，本院于2020年9月3日受理了该反诉。本院对案件的本诉部分及反诉部分合并处理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告刘祥杰的委托诉讼代理人吴洪涛，被告杨飞的委托诉讼代理人朱恩华均到庭参加了诉讼。本案因被告反诉及调解扣除审限共计30天，现已审理终结。原告刘祥杰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年10月22日签订的《租赁合同》无效，被告向原告返还案涉租赁物；2.被告向原告支付租金（自2020年2月5日按照每月3,200元的标准计至租赁物返还原告之日止，暂计至2020年5月5日为9,600元）；3.被告向原告支付违约金（按照每日万分之八的标准计至清偿之日止，暂计至2020年5月18日为791元）；4.被告向原告支付水电费（暂计至2020年3月31日为258元，并承担返还租赁物之日止的水电费）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月22日，原告与被告签订《租赁合同》，被告租赁原告位于东莞市***************位贰间（以下简称：租赁物），租赁期限为2018年11月1日至2023年10月31日，租金自2018年11月1日至2021年10月31日期间月租金为3,200元，每月5日前支付当月租金、水费、电费给原告，同时约定相关的权利义务。自2020年2月5日开始，被告未向原告支付租金和相关水电费（租赁期限内被告用原告所欠的修车费20,000元抵扣租金），经原告多次催收未果，已严重违约。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告杨飞辩称，1.被告确认双方签订的案涉《租赁合同》无效，同时，合同约定的转让费及押金也当然无效，故原告应向被告退还该转让费及押金；2.被告主张案涉租赁物已于2020年9月5日返还给原告；3.原告诉请的租金计算有误，被告共向原告支付租金71,536元，租赁期限为2018年11月1日至2020年9月5日，具体金额多退少补；4.对于原告诉请的违约金，由于租赁合同无效，违约金也当然无效；5.对于原告诉请的水电费，被告需要原告提供详细证明其需要支付水电费的金额。被告杨飞向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间的《租赁合同》无效；2.被告向原告退还转让费10,000元及押金9,600元；3.本案诉讼费由原告负担。事实和理由：2018年10月22日，原告与被告签订《租赁合同》，被告租赁原告案涉租赁物，被告按照双方约定，向原告支付了转让费10,000元及押金9,600元，后被告得知，案涉房屋不符合法律规定，双方签订的合同为无效合同，故原告应向被告返还转让费及押金。为维护自身的合法权益，被告提起反诉，请求判如所请。原告针对被告的反诉请求答辩称：1.原告认可案涉《租赁合同》无效；2.被告所支付给原告的转让费10,000元是属于财产转让，因原告系二手房东，原告对其租赁物进行相应的装修，此10,000元是对装修的价值的转让，不属于案涉租赁合同押金，原告不应予以退回；3.原告确认收取被告押金9,600元，但该9,600元应抵扣被告拖欠原告的租金，原告不应退回给被告。经审理查明，本院认定事实如下：2018年10月22日,原告（作为出租方，甲方）与被告（作为承租方，乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告将位于东莞市**************位2间（以下简称：案涉租赁物）出租给被告使用；原告收取被告押金9,600元，押金到租约期满后退还给被告；租赁期为5年，自2018年11月1日至2023年10月31日止，自2018年11月1日至2021年10月31日期间租金每月为3,200元，自2021年11月1日至2023年10月31日期间租金每月为3,520元，电费每度为1.2元，水费每吨为5元；租金和水电费于每月5日前支付，若被告拖欠原告租金和水电费或者未完全付清租金和水电费的，原告向被告收取一定的罚款，罚款按每迟交10天加收20%的标准计算，超过一个月未交租金，作为被告违约，原告有权没收押金，并终止合同等内容。上述合同签订后，被告依约于2018年10月22日向原告支付了押金9,600元，原告向被告出具了一份《收据》，确认收到被告押金9,600元。同时被告向原告交付了转让费10,000元，原告向被告出具了一份《收据》，确认收到被告转让费10,000元，同时注明“合同到期不退，原告违约退转让费，被告违约不退”。后原告按照合同的约定将案涉房屋交付给被告使用。但自2020年2月1日开始，被告拖欠原告租金，2020年5月1日，原告向被告发出《解除租赁合同及收回租赁物通知》（以下简称：《通知》），载明：被告未向原告支付自2020年2月至2020年4月的租金及水电费，告知被告自发出该通知之日起双方的《租赁合同》解除，要求被告在七日内办理搬离手续，同时告知被告需在七日内支付拖欠的租金及水电费，其中租金为9,600元、水电费为658元。后被告没有按时向原告支付上述费用。双方在庭审中均确认被告拖欠原告自2020年2月1日至2020年9月7日的房屋使用费23,036元，同时确认被告于2020年9月7日将案涉商铺返还给了原告。另查明，原告自认案涉租赁物没有取得房产证或者建设工程规划许可证等相关证件。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。在本案中，由于原告自认其案涉物业没有取得房产证或者建设工程规划许可证等相关证件，故依据上述规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院确认原告与被告于2018年10月22日签订的《租赁合同》为无效合同。故原告诉请确认双方签订的上述合同为无效合同，本院予以确认，由于双方确认被告已于2020年9月7日将案涉租赁物返还给了原告，原告诉请要求被告返还租赁物，本院不予支持。对于原告诉请的租金，实际为占有使用费。虽然案涉租赁合同无效，但被告使用案涉租赁物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告应按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，双方在庭审中确认，被告仍拖欠原告自2020年2月1日至2020年9月7日的房屋占有使用费23,036元，被告应向原告支付上述费用。对于原告诉请的违约金，由于案涉《租赁合同》无效，双方约定的违约责任也是无效的，原告诉请被告迟延支付房屋占有使用费的违约金，本院不予支持。对于原告诉请的水电费。由于被告承租使用案涉租赁物，必然要使用水电，从而产生相应的水电费。2020年5月1日，原告向被告发出《通知》时，要求被告支付自2020年2月1日至2020年4月30日期间的水电费658元。在本案中，原告诉请要求被告支付暂计至2020年3月31日的水电费258元，本院予以支持。对于2020年4月1日之后发生的水电费，原告没有提交相关证据，本院不予支持。对于被告主张的押金及转让费，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在本案中，被告交付给原告的押金9,600元及转让费10,000元，由于案涉合同无效，原告应全部退还给被告。被告诉请要求原告退还押金9,600元及转让费10,000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘祥杰与被告杨飞于2018年10月22日签订的《租赁合同》无效；二、限被告杨飞在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘祥杰支付房屋占有使用费23,036元及水电费258元；三、限原告刘祥杰在本判决发生法律效力之日起十日内向被告杨飞返还押金9,600元及转让费10,000元。四、驳回原告刘祥杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2,146.8元（原告已预交），由原告刘祥杰负担1,146.8元，由被告杨飞负担1,000元；反诉受理费145元（被告已预交），由原告刘祥杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  魏万能二〇二〇年十一月五日书记员  黄珊珊强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。