四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14033号 上诉人（原审被告）：成都泰悦房地产开发有限公司。住所地：四川省邛崃市文君街道办滨江路下段**附**。 法定代表人：王浩，执行董事。 委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张珺，女，1985年12月31日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审原告）：罗洁，男，1981年11月30日出生，汉族，住四川省江油市。 上诉人成都泰悦房地产开发有限公司（以下简称泰悦公司）因与被上诉人张珺、罗洁房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初2818号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰悦公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.请求依法判决一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误。 1、一审法院认定的房屋交付时间存在事实认定错误。 根据双方补充协议第三条第三款对房屋交付的特别约定：出卖人在房屋达到合同约定的交付使用条件后，无需以书面的形式通知买受人办理交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于房合同约定的交房日前往项目现场办理房屋交付手续，逾期未办理，则以交房最后期限届满日届临后的第二日，视为出卖人的实际交付日。即双方之间已对房屋交付方式和时间进行了约定。被上诉人于2016年9月29由才前往物业办理手续系因其自身原因，与上诉人无关。被上诉人接收房屋进而办理房屋交接手续即表示其认可了新的房屋交付条件，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。 2、一审法院认定“双证合一”政策实施行使合同约定的办理房产证、土地证内容不再具有可履行性，在双方没有对房屋不动产权书办理另行约定的情况下认定90日的短暂办理期限违背公平原则。上诉人与被上诉人之间的合同仅约定了办理“房屋所有权证”的时间，并未对办理“国有土地使用证”的时间进行约定。“双证合一”政策施行后，“房屋所有权证”的办理不具有可履行性，被上诉人与上诉人并未就办理新的“不动产权证书”的时间等事宜进行新的约定，其直接诉求按照合同约定要求上诉人承担逾期办理“不动产权证书”的违约金没有事实和法律依据。“双证合一”系“国有土地使用证”和“房屋所有权证”合二为一，成为“不动产登记证”。合同约定的仅仅为“房屋所有权证”的办理时间为房屋交付且被上诉人办理完毕缴纳契税、房屋面积补差等手续后365个工作日内。按照相关行业规则，“土地使用证”办理的合理期限应为房产证办理后的3年内，现一审法院裁判给予90日合理期办理土地证，并以此按照合同约定要求上诉人承担违约金显失公平。 3、一审法院一方面认定《补充协议》系双方真实意思表示，依法有效，又未对办理房屋产权证书系无偿委托进行认定，判决上诉人承担违约责任，系认定事实不清。《商品房买卖合同》仅仅约定被上诉人可选择委托上诉人办理所有权转移登记，也有权利拒绝委托上诉人为其办理房屋产权证书，事实上许多业主也是自行办理《补充协议》，是对《商品房买卖合同》中约定的“委托”的性质系“无偿委托”予以明确，是上诉人积极承担出卖人责任的体现，且是由双方本着公平合理的原则协商一致共同达成的协议。针对无偿委托，非因上诉人故意或重大过失而导致的房屋产权证的逾期取得，被上诉人不得要求上诉人承担赔偿责任。 二、一审法院适用法律错误。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”事实上，上诉人并未给被上诉人造成任何实际损失，被上诉人也没有提交证据证明其遭受损失，根据公平原则和法律规定，违约金理应依法调整。 上诉人小区有数千户业主，如果每一业主均提起诉讼，那上诉人将面临数千万的诉求主张，远远超出了上诉人整个项目开发的利润，直接可导致一个企业的破产。一审法院判决“以已付房款每日万分之一计算逾期办证违约金”既不符合法律规定，也不符合我国民法“公平公正”原则，更与我国支持中小企业健康发展的方针政策背道而驰。 综上，一审法院基本事实认定错误且适用法律错误，特上诉至贵院请求依法撤销原判后依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。 张珺、罗洁答辩称，一、关于上诉人主张因“双证合一”导致办证延误的问题。 1、上诉人未能提供证据证明其很早就向主管部门提交了办证申请，也未提供证据证明是相关部门的原因导致的办证延误。 2、无论是交房后的办单证，还是后面政策变更后的“双证合一”，前置条件都是上诉人需要将被上诉人收房时缴纳给上诉人的契税款依据缴纳给税务部门，但是上诉人一致拒不提供其缴纳契税的发票，因为一旦提供发票，就能看出缴纳契税的真实时间与上诉人主张因“双证合一”的理由是相冲突的。上诉人延误办证的真实原因并不是主管部门延误，而是上诉人一直不将其代收的契税缴纳给税务部门，将代收契税挪作他用。 3、购房合同约定办证时间为上诉人收取契税等材料后365个工作日，上诉人在上诉状中称2016年6月到2016年10月有三个多月时间递件，审核困难。上诉人只要及时缴纳了契税、申请办件，完全可以在365个工作日内办理好产权证书。 4、即便是政府部门双证合一原因导致了办证延误，其损失应由上诉人另案依法起诉主管部门。 二、关于上诉人主张原“房屋所有权证”与新“不动产登记证”不是同一概念的问题。从购房合同19条约定来看，原合同约定的是“房屋所有权证书”，根据新政策，就是后面取得的“不动产登记证”，合同实质指向的内容是同一的，并且明确、具体。无论是办理以前的“房屋所有权证书”，还是后面的“不动产登记证”，政府主管部门在收到材料后到办理完毕证件的时间没有任何增加，反而还大大缩短了办理时限，所以不存在原审法院忽略“办理原土地使用证”的时间的问题。 三、关于上诉人主张《补充协议》所约定的委托不属于《商品房买卖合同》已约定事项。补充协议第4条第1点提到“承担损失赔偿责任”与被上诉人根据购房合同起诉要求“违约赔偿责任”是两个不同性质的独立的法律责任，两个责任没有任何关联性。上诉人主张的免责是针对损害赔偿责任，而基于合同约定的违约责任不存在免责的问题。被上诉人已经按时交了契税，就是因为上诉人挪用契税，故意不缴纳契税造成办理权属证明逾期，该责任就是上诉人故意或者重大过失。 四、关于上诉人主张一审法院适用法律错误。 1、合同约定的违约赔偿责任不以给原告造成损失为赔付的先决条件。 2、合同约定的每日万分之一的违约金是经四川省建设主管部门备案认可全省统一的比例，不存在过高的问题，全国目前还没有一个法院认为每日万分之一过高。 3、上诉人未及时交付车位，推迟了被上诉人享受车位的使用权，对被上诉人造成了不利影响。 综上所述，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法维持原判。 张珺、罗洁向一审法院起诉请求：1.泰悦公司向张珺、罗洁支付逾期交房违约金人民币12384元（违约金计算方式：以购房款516344元为基数，日息万分之一为标准即51.60元/天×240天）；2.泰悦公司向张珺、罗洁支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金计算方式：按购房款516344元为基数，日息万分之一为标准，自2018年3月19日起算至张珺、罗洁实际取得不动产权证书之日止。 一审法院认定事实：2014年5月11日，张珺、罗洁与泰悦公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张珺、罗洁购买泰悦公司开发的位于邛崃市××小区××幢××单元××号商品房，张珺、罗洁如约向泰悦公司支付了全部购房款516344元。合同第十条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当已取得规划验收合格证、商品房面积实测报告书。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，由出卖人继续负责组织相关单位在60日内予以实施到位，在该期限内达到上述承诺条件则出卖人不承担违约责任；超过60日仍未达到上述承诺条件的，出卖人应当采取补救措施并根据新的逾期天数按日计算向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。合同第十四条的约定，买受人在接收房屋时应当按照合同约定的交房条件进行验收，在出卖人不能出示规划合格证时，有权拒绝收房，并要求出卖人承担由此产生的逾期交房责任。 合同第十九条约定，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该商品房转移登记的权属之日起至实际取得权属之日止，出卖人向买受人支付已付购房款每日万分之一的违约金。补充协议约定出卖人在房屋所有权证办理后根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。 2016年9月29日，泰悦公司向张珺、罗洁交付案涉商品房。张珺、罗洁于同日向泰悦公司交纳了契税等代收办证费用。2016年5月30日，该工程经竣工验收合格。2017年4月5日，泰悦公司取得该项目建设工程规划合格证。2017年7月22日，泰悦公司取得该项目房屋面积实测报告。案涉房屋于2018年8月1日办理不动产权证。当事人均认可本案合同约定的办理房产证的期限为2018年3月20日前。 邛崃市于2016年10月14日开始实施不动产统一登记。 一审法院认为：当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。张珺、罗洁的第一项诉讼请求涉及逾期交房违约金。泰悦公司应按约履行交房义务。合同约定的交房期限是2016年6月30日前，而实际交房时间是2016年9月29日，泰悦公司存在逾期交房行为。张珺、罗洁收房时，案涉商品房已经竣工验收合格符合法定交付条件，但合同约定的交付条件尚未成就。在此情况下张珺、罗洁可以拒绝收房，但是其收房行为应当视为对自己权利的处分。故一审法院对张珺、罗洁主张收房后的逾期交房违约金不予支持。根据合同约定，泰悦公司在约定的交付时间即2016年6月30日届满后享有60日的整改免责期用于弥补交付条件的不足。泰悦公司在整改期届满后的2016年8月29日至收房日2016年9月29日这段时间应当按约以购房款为基数，按每日万分之一承担逾期交房违约金51.60元/日×31日=1599.60元。 关于逾期办理不动产权证违约金，因为“二证合一”政策施行，合同约定的办理房产证、土地证内容不再具有可履行性。当事人在合同中只约定了办理房产证期限和逾期办证违约金。关于办理土地证，双方没有约定办证期限和逾期办证违约金，只是约定“开发商在房屋所有权证办理后根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。办理房产证的截止期限在邛崃市“二证合一”政策施行之后。在此情形下，一审法院认为应当在合同约定的办理房产证的期限届满后给予90日作为办理土地证的合理履行期，并以该期限届满之日作为应当办理不动产权证的时间点。逾期未办理不动产权证的，则参照逾期办理房产证的违约金标准计算逾期办理不动产权证违约金。根据合同约定，泰悦公司应于2016年9月29日起365个工作日内即在2018年3月20日前为张珺、罗洁办理房屋权属证书。加上90日的办理土地证期限，那么办理不动产权证的期限届满日应当为2018年6月18日。泰悦公司主张免除逾期办证违约金的理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。张珺、罗洁主张的违约金计算标准符合双方约定且合理，泰悦公司主张调减，一审法院不予支持。故泰悦公司应当承担2018年6月18日至2018年8月1日的逾期办理不动产权证违约金51.60元/日×44日=2270.40元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、泰悦公司于判决生效后五日内支付张珺、罗洁逾期交房违约金1599.60元；二、泰悦公司于判决生效后五日内支付张珺、罗洁逾期办理不动产权证违约金2270.40元；三、驳回张珺、罗洁的其他诉讼请求。一审案件受理费188元，由张珺、罗洁负担141元，泰悦公司负担47元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人泰悦公司的上诉请求与被上诉人张珺、罗洁的答辩意见，本案二审争议焦点为：一是泰悦公司是否具有逾期交房的违约行为；二是泰悦公司是否应向张珺、罗洁支付逾期办理不动产权属证书的违约金。现就该争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点，本院认为，泰悦公司与张珺、罗洁签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方签订的合同中就交付标准约定有“该房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和建设工程竣工验收合格证明”。该约定系买卖双方就房屋交付时应当取得的相关文件进行了约定，泰悦公司在交付房屋前即应符合合同约定的上述条件。但根据一审法院查明的事实，备案证明文件的时间迟于合同约定的交付时间，且泰悦公司也未提交相应证据证明在取得备案证明文件后及时通知买受人收房，故一审法院认定泰悦公司应当承担逾期交房的违约责任、对违约期间的认定正确，本院予以确认。 泰悦公司上诉认为只取得竣工验收合格证明即符合交付条件，本院认为，当事人在合同中对于交付条件有明确约定，且竣工验收合格证明与竣工验收备案证明文件并非同一性质、名称，故泰悦公司未按照约定完成约定交付前应当取得相应文件的合同义务，故应承担违约责任。原审法院对此认定正确，本院予以维持。泰悦公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，第一，根据本案查明的事实，泰悦公司与张珺、罗洁签订的合同中，约定的办理房屋所有权证书的时间在邛崃市实施不动产统一登记的时间之后。因不动产统一登记系将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书进行合并，而双方并未就何时办理国有土地使用权证书进行约定。故办理不动产权证书的时间，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，案涉房屋已竣工验收且已交付，一审法院综合考虑双方约定的办理房屋所有权证书时间届满时，邛崃市已经开始实施不动产统一登记制度，房地产开发企业应按照当前办证政策为买受人办理权属证书。而双方签订的合同中未约定国有土地使用权证书的时间，故一审法院结合上述司法解释的规定，确定在二证合一政策实施后、在约定的办理房屋所有权证书时间届满之日给予开发企业90日的准备期限符合客观实际，并无显示公平的情况。泰悦公司主张按照行业惯例办理国有土地使用权证书的时间应为房产证办理后的3年内，本院审查后认为，买受人与开发企业对办理国有土地权证的期限，系由双方自行协定，并无相应证据证明行业惯例为房产证办理之后的3年，故本院对泰悦公司的该项上诉主张不予支持。 第二，关于泰悦公司另提出其系无偿委托，非因泰悦公司故意或重大过失而导致的房屋产权证的逾期取得，张珺、罗洁不得要求泰悦公司承担赔偿责任的上诉理由。本院审查认为，泰悦公司作为案涉房屋的出卖人，其办理房屋所有权转移登记是与买受人签订的商品房买卖合同之内的合同义务。该义务是否履行直接影响商品房买卖合同之合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离。并且泰悦公司为张珺、罗洁办理房屋所有权登记的义务记载于案涉商品房买卖合同之中，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。泰悦公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 第三，关于泰悦公司还提出违约金过高，应予以调低的上诉理由。本院审查后认为，根据双方在合同就逾期交房违约金的计算标准，年化利率仅为3.65%，不存在明显过高的情况；且泰悦公司在本案中也无相应证据证明其逾期交房的行为对买受人所造成的损失远低于合同约定的违约金，故一审法院按照双方约定的标准计算违约金正确，本院予以确认。泰悦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费188元，由成都泰悦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二〇年十一月一日 书记员 龙春光