广东省陆丰市人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1581民初2303号原告：陆丰市东信物业管理有限公司。统一社会信用代码914***********164E，住所地陆丰市东海镇洛洲小区*****。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈尊场，广东众诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓城，男，1951年5月24日出生，汉族，住广东省陆丰市*******************，公民身份号码441************31X。被告：卓龙锋，男，1982年9月日出生，汉族，住广东省陆丰市东信小区*******，公民身份号码441************013。原告陆丰市东信物业管理有限公司诉被告卓龙锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆丰市东信物业管理有限公司（下称东信物业公司）之委托诉讼代理人陈尊场、邓城，被告卓龙锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交物业管理费26个月（计算至2020年6月止）共（130.96平方米×1.2元×26）=4085.90元。承担违约金8555.91元；2.由被告承担本案诉讼费。审理中，原告提出变更第一项诉讼请求为：判令被告补交物业管理费26个月（计算至2020年6月止）共（130.96平方米×1.2元×26）=4085.90元。承担违约金856.68元，合计4942.58元。事实和理由：被告于2016年12月23日向陆丰市东信实业有限公司(下称东信实业公司)购买其开发的座落于陆丰市东海镇洛洲小区华贵路北侧9号东信小区********，建筑面积130.96平方米，签有《商品房买卖合同》(合同编号:陆房(2015)00008XX)，该商品房于2017年12月2日交付被告使用，交付时商品房时，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，其中第四条物业管理服务费用约定:“按乙方住宅的总建筑面积每月1.20元/m2的标准计收,由物业产权人或物业使用人于每月28日前支付给甲方；乙方签订本合同同时应预交三个月的物业服务费给甲方。”,“摩托车(含电动车)每月40元/辆”,需要充电的每月加收10元充电费；第九条违约责任也约定：“四、乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的万分之五交纳违约金。”。以上协议签订后,被告并未按协议约定交纳物业管理服务费和停放车辆保管费及充电费,经查对核算,被告未交物业管理服务费月份如下：2017年度12月共1个月；2018年度2、4、8至12月共7个月；2019年度1至12月共12个月；2020年度6月至今未交纳,对以上未交物业费,原告已多次追讨,但被告还是置之不理。由于被告未按约定交纳物业费及停车费,损害了原告合法权益,造成原告巨大经济损失,其行为也构成违约,依法应承担违约法律责任。为此,为了维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告的诉讼请求。被告卓龙锋辩称，一、被答辩人对东信小区没有履行其应有管理服务义务,依法无权向东信小区用户收取服务管理费。1、被答辩人的物业公司徒有其名,并没有在东信小区真正办公管理服务,也没有得到业主的承认。主要依据如下：(1)、东信小区虽写有物业管理处,但并没有管理人员上班管理、没有公布物业管理人员名单、没有物业人员工作职责与分工情况等,没有向业主提供可以联系的物业服务电话,所谓物业管理处形同虚设,根本不存在；(2)、小区业主均不认识法定代表人“黄某1”,整个小区所谓的管理,只有二、三个换了又换的外聘不规范保安,保安只负责管理出入车辆的安全及收取车辆保管费用,并没有负责小区的安全巡逻管理工作(现有保安人员前不久还曾在东信小区门口上演一场相互检举揭发互有“情人”而大打出手丑戏,辖区内派出所有出警现场)；(3)、法院同志于2020年9月3日晚7时多到达小区送达本案开庭传票等相关资料时,虽找到写有管理处的地方,但未见有管理人员在场,多次电话联系被答辩人律师后,才有勉强有门口保安来开门。随后,在几位业主的陪同下法院同志视察了整个小区的现场,只有一个人管理车辆出入小区的保安,再没有其它物业管理人员在场维持秩序的现状。2、被答辩人对业主生命财产安全严重不负责任,侵害全体业主合法居住权益,主要表现如下：(1)、东信小区大到消防,小到垃圾投放,都没有管理服务到位。垃圾桶没有固定位置摆放,业主投放垃圾被限定时间。(2)、消防水池长年没有蓄水,摩托车停放混乱,经常堵塞交通要道、消防通道,电动车充电缺少管理,存在非常严重安全隐患。(3)、小区所有业主已被收取了维修基金,但业主外墙和停车场漏水管理处也没有理睬、没请人维修,处于没管理状态。(4)、地下停车场经部分业主控告后虽不得已开放,没有出入交通指示标志,转弯处没有安装反射镜,存在车辆出入严重安全隐患,地下车库没有设置楼层指示标志。(5)、电梯使用根据《东信小区前期物业管理服务协议》规定：二条电梯必须24小时开放服务业主,但每天晚上9点前停掉一条电梯运行,侵犯业主正当权益,严重妨害业主生活。(6)、小区出入口设置不合理,通道极度狭窄,全体业主整天侧身出入小区通道。摩托车停放B栋一层严重违反消防管理,消防部门到小区采取强制措施后拆除充电设备后,被答辩人稍作改装后继续作为摩托车停车场,且消防箱前面经常停放摩托车,无人管理,存在严重安全隐患。(7)、2020年新冠状病毒疫情蔓延期间,各级政府高度重视,要求各人居环境要每天消毒,陆丰市所有楼盘物业管理均有负起责任对业主居住楼盘进行防疫消毒,而作为被答辩人不顾小区业主生命安全,整个疫情期间连个人影都没见到,没有购买消毒液,没有安排管理人员消毒,小区业主逼于无奈,自发组织捐款,购买消毒液等药品聘请原保安“老马”进行防疫消杀。综上所述,被答辩人致业主生命财产安全于不顾,所谓“陆丰市东信物业管理有限公司”违约在先,没有尽到管理责任,还有脸面向业主收取管理费?二、被答辩人主张的物业收费时间错误,非法收取的管理费应予以退回。1、被答辩人的物业公司于2016年3月29日成立(见物业公司营业执照),而其取得物业收费批准文件时间是2017年8月17日,根据物业公司《营业执照》经营范围“依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动”的说明,可见被答辩人主张的物业费从物业公司成立之日(2016年3月29日计起是完全没有法律依据的,是错误的。2、东信小区于2017年12月份才取得竣工备案表,工程未竣工就让业主签订《商品房交付使用表》,物业公司开始计收物业管理费,根据我国《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理办法》等相关法律规定,交房应具备如下要素:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用(出售);未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”作为东信小区开发商(法人代表邓城)于2017年12月4日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,按理2018年1月才能出售,而开发商在未竣工验收之前就开始卖楼,且在售楼后要求业主签订《东信小区前期物业管理服务协议》,大部分业主签订该协议的时间早于2017年12月之前,所签的协议为无效协议,故被答辩人主张的收费依理依法都不合理,被答辩人应将非法收取的管理费退还答辩人(业主)。三、被答辩人伪造“催款通知书”,法庭不但应驳回被答辩人的诉讼请求,而且应依法追究被答辩人伪造证据的相关法律责任被答辩人是没有人员上班的“空壳物业公司”,全小区尽人皆知。被答辩人未曾向业主催讨过管理费,是客观事实。本案证据中三张不同年度的“催款通知书”系伪造而来：一是没有业主签名；二是无法体现业主的门牌号码；三是一张不知贴那里瓷砖上复印,二张系电脑扫描件,连贴在瓷砖拍摄都不是。本案被答辩人的幕后操作人东信实业公司自知未先催讨无权起诉,却伪造证据起诉,属滥用诉权。法庭应驳回被答辩人的诉讼请求,且应追究其伪造证据的法律责任。业主大部分没有签订《前期物业管理服务协议》和《商品房交付使用表》,被答辩人为诉讼答辩人伪造上述文件及业主签名和私自添加内容等,法庭应对被答辩人伪造证件行为予以处罚。四、出卖人东信实业公司违约在先,其设立的物业管理服务公司无权收取小区各业主管理费。被答辩人法定代表人黄某1与小区房产出卖方东信实业有限公司法定代表人邓城系父子关系。被答辩人系东信实业公司所设立,本案的起诉实际是东信实业公司邓城背后操作提起。被答辩人和东信实业公司实际是一家人。小区房产出卖方东信实业公司因不能给业主按时安装天燃气及至今没能为业主办理房产证权属登记手续等违约行为违约在先,故其设立的物业管理无权向小区各业主收取相关服务管理费。五、本案被答辩人计算方法糊涂且无理,被答辩人把敛财的黑手伸向弱势答辩人,且部分主张已超过三年诉讼时效完全是对答辩人的霸凌。本案中,被答辩人对答辩人应交管理费提供的计算表全凭自己想当然,想把敛财的黑手伸向答辩人,其中日万分之五的违约金以加罚10倍的计算结果欺诈答辩人,跟据被答辩人提供给41位答辩人的违约金进行统计,总数约61万,其计算方式与国家银行同期利息相差甚远,违约金计算比民间借款还高,这种处罚方法,是谁给予了被答辩人的权力。已交费被隐瞒说无交费；月数被多计；没有摩托车停放被认定有多部摩托车停放；摩托车凭卡出入均未欠费都被认为未交费；业主电动车没在小区充电被计充电费,无中生有,请法官明察秋毫。被答辩人收取物业管理费后没提供发票,嫌偷税漏税,没有公开物业费使用情况。被答辩人无理主张的诉求,实际上部分超过三年诉讼时效,依法不能支持。综上,答辩人认为,被答辩人及东信实业公司严重违约在先,且被答辩人系名存实亡的空壳公司,无人上班也未尽服务管理义务。本案被答辩人利用(原没催收文书)伪造催收文书等证据起诉,依法无据且应追究其相关法律责任。故答辩人请求法庭公正司法,不为被答辩人和东信实业公司人情所动,依法驳回被答辩人本案的全部诉讼请求,同时要求被答辩人退还答辩人之前所交所谓的全部物业管理费,以体现司法公正,维护法律尊严。六、物业管理服务不到位，卫生脏差，绿化也没有进行管理，涉及到配套项目没有体现，天然气在购房时达成协议，商品房交付时间表没有体现天然气的配套项目，交付时间表是无效的。停车场设置不合理，停放空间拥挤，出入不方便，停放地点也不合理，消防部门来检查都有要求整改，关于维修资金的管理使用，我们交费了之后，没有给单据给答辩人，关于维修资金使用也没有在小区公示栏公示，也没有配备公示栏。关于违约责任，第一项就涉及天然气配套，装修房子之前我是按照天然气设置安装的，用了很多费用，售楼处的小姐多次表示公司在联系准备安装，最后没办法又重新买了煤气，改装管道，这些费用都是答辩人自己承担，前期物业管理服务协议是无效的，原告没有按照协议履行。缴款通知，答辩人是2017年1月办理公积金手续，2017年11月交付钥匙，2019年3月才入住，答辩人管理费交到2018年7月，有部分管理费是微信交给售楼小姐，但是实际上并没有物业管理人员，实际上只有一个售楼小姐在收费，物业管理人员也没有公示，一直没有正式的物业管理公司接手、没有人员配备，物业费收缴是无效的。本院经审查认为，本案系物业服务合同纠纷。原告东信物业公司主张被告卓龙锋未交纳物业费，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告东信物业公司应向本院提交其已向被告卓龙锋书面催交物业费的相关证据，而本院根据原告提供的证据《缴款通知书》无法确认该通知书系于何时进行张贴，也无法确认原告东信物业公司将该通知书张贴于何处，被告卓龙锋亦不承认有收取或见过该《缴款通知书》，故本院认为，综合原告提供的证据和庭审时原、被告的陈述，本院无法确定原告东信物业公司已明确履行了向被告卓龙锋书面催交物业费的义务，故应认定为原告东信物业公司并未按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定在起诉前履行对被告卓龙锋的书面催收义务，其起诉条件尚未具备，其起诉应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告陆丰市东信物业管理有限公司的起诉。案件受理费25元（立案时收取案件受理费58.03元，原告变更诉讼请求后案件受理费调整为25元，原告已预交58.03元），退还原告陆丰市东信物业管理有限公司58.03元。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 员 郭宝珍二〇二〇年十一月十七日法官助理 吴丽芳书 记 员 卢楚德