湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民再127号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑日安，男，1948年9月11日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：郑然，住湖北省襄阳市樊城区,系郑日安之子。被申请人（一审原告、二审上诉人）：襄阳商城股份有限公司，住所地湖北省襄阳市樊城区长征路**。法定代表人：秦顺志，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜清华，湖北隆中律师事务所律师。再审申请人郑日安因与被申请人襄阳商城股份有限公司（以下简称襄阳商城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民终2051号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月18日作出（2019）鄂民申4225号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭审理了本案。再审申请人郑日安的委托诉讼代理人郑然，被申请人襄阳商城公司的委托诉讼代理人杜清华到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。郑日安申请再审称，有新证据足以推翻二审判决，且二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。事实和理由：（一）申请人有新证据足以推翻二审判决。双方之间的租赁合同及合同补充协议、襄阳市樊城区人民法院（2003）樊民三初字第255-1号民事判决等三份民事判决书及襄阳商城公司违约未供电且未执行法院判决事实的2018年现况照片（一楼第三方天济大药房独占电源的事实照片）等，为再审的新证据，可以证明襄阳商城公司违约，原审未予认证质证。(二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。襄阳商城公司从未向人民法院出示其已依约履行合同义务的证据，全程都是零证据。二审中襄阳商城公司称其接入电源，安装了电表是虚假陈述，其未出示证据证明其已经执行生效法律判决文书，承担违约责任，恢复供电。（三）二审判决适用法律确有错误。襄阳市中级人民法院（2007）襄中民二终字第528号民事判决（以下简称528号民事判决）已经确认从2003年4月起至2008年1月襄阳商城公司严重违约，可记载时间持续5年，按该判决和合同约定，申请人可以不交租金，没有违约，襄阳商城公司解除合同和要求租金的诉求不能成立，二审判决确认了租赁合同的效力和襄阳商城公司违约的事实，却支持襄阳商城公司自2003年7月起的租金诉求，自相矛盾，于法无据。根据当时适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，本案属于延付或拒付租金纠纷，二审认定该纠纷不适用诉讼时效的法律规定，明显错误；二审判决在关于诉讼时效抗辩问题时，认为本案为长期租赁合同，在解除合同的判决又引用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，将案涉合同认定为可任意解除的不定期合同，明显错误。请求再审改判。襄阳商城公司辩称，（一）二审法院认定事实清楚，适用法律正确，襄阳商城公司服判认判。（二）本案诉争事实是郑日安长期占用国有单位出租商铺而拒不支付租金，且一诉再诉，自2003年至今未缴纳租金，构成严重违约，根据双方租赁合同第三条的约定，襄阳商城公司对该租赁合同享有法定的解除权。请求驳回郑日安的再审请求。2016年5月，襄阳商城公司向襄阳市樊城区人民法院起诉，请求判令：1.解除租赁合同；2.郑日安偿付拖欠租金41500元、违约金2075元。一审法院认定事实：2002年1月15日，原襄樊商城股份有限公司汉江商场（以下简称汉江商场）与郑日安签订房屋租赁合同，约定汉江商场将其二楼（位于襄阳市樊城区人民路与汉江路交叉路口）面积约为190㎡的房屋）提供给郑日安使用，每月租金为250元，郑日安预交押金1500元；汉江商场提供水、电，每月按表计量收费；郑日安在每月3日前将本月租金250元和水、电费一次性上交汉江商场，累计两个月不交，汉江商场有权终止本合同，且押金不退还，并交清所欠租金，按租金金额5%加罚滞纳金；如汉江商场拍卖，合同自然终止，汉江商场不负担任何赔偿责任，汉江商场不拍卖，合同顺延；合同期限从2002年3月1日起执行等内容。合同签订后，汉江商场将房屋交付给郑日安使用，郑日安也于当月交付押金1500元。之后，郑日安交纳租金至2003年4月。2003年7月，汉江商场曾以郑日安拖欠其两个月租金为由，向一审法院提起诉讼，请求判令解除与郑日安的租赁合同，并支付拖欠租金500元。一审法院经一审、二审及重审，于2005年4月作出（2003）樊民三初字第255-1号民事判决，判决驳回汉江商场要求解除与郑日安的租赁合同的诉讼请求；郑日安支付汉江商场2003年5月至6月的租金500元。判决生效后，郑日安并未主动履行拖欠的租金，汉江商场亦未申请强制执行。此后，郑日安仍未支付租金。从2003年4月起截止到2016年4月（襄阳商城起诉之月），郑日安累计欠租金39000元（156个月×250元/月）。另查明，汉江商场为原襄樊商城股份有限公司下设的不具有独立法人资格的分支机构，营业执照因未年检而于2010年7月30日吊销。原襄樊商城股份有限公司的营业执照也已吊销，汉江商场的债权债务已于2013年11月6日交由改制后的襄阳商城公司处置。湖北省襄阳市樊城区人民法院于2018年5月3日作出（2018）鄂0606民初17号民事判决：一、襄阳商城公司与郑日安之间的房屋租赁合同于2016年5月17日解除；二、郑日安向襄阳商城公司支付从2015年5月至2016年4月拖欠的房屋租金3000元；三、郑日安向襄阳商城公司支付从2003年5月至2016年4月拖欠房屋租金的违约金1950元；四、驳回襄阳商城公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费889元，由襄阳商城公司负担389元、郑日安负担500元。襄阳商城公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，改判支持襄阳商城公司诉请支付的全部所欠租金，维持其他判决内容；2.诉讼费应由郑日安全部承担。郑日安不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项；驳回襄阳商城公司的诉讼请求；诉讼费用由襄阳商城公司承担。二审中，郑日安提交了合同补充协议一份，以证实襄阳商城公司因关门、停电、停水和其他原因而影响郑日安正常营业，影响期间郑日安可不交纳租金。因襄阳市樊城区人民法院（2003）樊民三初字第255-1号民事判决载明襄阳商城公司对该合同补充协议不持异议，且该判决已生效，故对该协议予以采信。郑日安还主张襄阳市樊城区人民法院（2006）樊民二重审字第28号民事判决及襄阳市中级人民法院（2007）襄中民二终字第528号民事判决可以证实天济大药房在装修襄阳商城公司向其租赁房屋期间，因其装修行为导致郑日安租赁的房屋停电的事实。因上述两份判决属于生效判决，故对该判决认定的事实予以确认。对一审认定的其他事实，当事人均无异议，予以确认。二审法院认为，关于郑日安的上诉请求，郑日安虽举证证明了天济大药房在装修期间导致其租赁的房屋停电的事实，但天济大药房已经履行了生效判决，为此对郑日安作出了赔偿。但郑日安主张在此之后，襄阳商城公司仍对其租赁的房屋停水停电，以及因停水停电导致其对租赁房屋无法正常使用，证据不充分，不予采纳。按照双方房屋租赁合同约定，在郑日安拖欠租金累计超过两个月的情况下，襄阳商城公司有权终止租赁合同。综上，郑日安的上诉请求不能成立，不予支持。关于襄阳商城公司的上诉请求，双方当事人虽在租赁合同中约定逐月支付租金，各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否定诉争租金债务的整体性。若诉讼时效从每一期租金履行期限届满之日分别计算，不仅割裂了同一租赁合同的整体性，还将导致出租人频繁地主张权利，不利交易安全，动摇合同双方的互信。故二审认为长期租赁合同关系中租金的诉讼时效，应从最后一期履行期限届满之日开始计算。襄阳商城公司主张2015年6月之前的房屋租金未超过诉讼时效，予以支持。郑日安应当向襄阳商城公司支付2003年7月至2016年4月的房屋租金38500元（154个月×250元/月），襄阳商城公司主张的房屋租金超出的部分，不予支持。依据双方房屋租赁合同约定，以二审法院核定的郑日安拖欠租金的金额为基数，郑日安应向襄阳商城公司支付违约金1925元（38500元×5%），襄阳商城公司主张的违约金超出的部分，不予支持。郑日安的上诉请求不能成立，应予驳回。襄阳商城公司的上诉请求部分成立。湖北省襄阳市中级人民法院于2018年8月21日作出（2018）鄂06民终2051号民事判决：一、维持湖北省襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初17号民事判决第一项，即“襄阳商城公司与郑日安之间的房屋租赁合同于2016年5月17日解除。”二、变更湖北省襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初17号民事判决第二项为“郑日安向襄阳商城公司支付从2003年7月至2016年4月拖欠的房屋租金38500元。”变更湖北省襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初17号民事判决第三项为“郑日安向襄阳商城公司支付从2003年7月至2016年4月拖欠的房屋租金的违约金1925元。”三、撤销湖北省襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初17号民事判决第四项，即“驳回襄阳商城公司的其他诉讼请求。”四、驳回襄阳商城公司的其他诉讼请求。一审案件受理费889元，由襄阳商城公司负担389元、郑日安负担500元；二审案件受理费1778元，由襄阳商城公司负担778元，由郑日安负担1000元。本案再审庭审中，郑日安提交了五张图片、襄阳商城公司2019年5月24日安装施工照片及证人签字，拟证明襄阳商城公司迟至2019年5月24日才提供电源，此前襄阳商城公司并未给商城2楼3楼供电。襄阳商城公司质证认为，对照片的真实性不持异议，对照片拟证明的内容的关联性持异议，不能达到对方的证明目的，襄阳商城公司是否断电不能明确。本院对郑日安提交的证据评判如下：襄阳商城公司对郑日安提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议。因双方对对方提交证据的真实性无异议，可以作为有效证据采信。再审另查明：郑日安、寇雪燕诉襄樊天济大药房连锁有限责任公司、襄阳商城公司侵权纠纷一案，襄阳中院于2007年12月10日作出528号民事判决，该民事判决确认襄阳商城公司至该案诉讼期间未向郑日安影楼供电（工业用电），并判令汉江商场在判决书生效后十日内立即恢复对郑日安、寇雪燕的供电，但汉江商场未提交有效证据证明其已履行该判决，为郑日安经营的影楼接通工业用电，也未提交证据证明其为郑日安提供工业用电而郑日安拒绝通电（工业用电）。本院再审认为，根据郑日安申请再审的事由和襄阳商城公司的答辩，本案再审审理的焦点问题是：1.襄阳商城公司的起诉是否超过诉讼时效期间；2.郑日安应否支付襄阳商城公司诉请的租金并承担违约责任。如应承担，具体数额如何确定。关于襄阳商城公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。郑日安与襄阳商城公司的房屋租赁合同约定从2002年3月1日起执行，租赁房屋拍卖则终止。若郑日安累计两个月不交的，襄阳商城公司有权终止合同，且押金不退还，并交清所欠租金。该房屋租赁合同对合同的终止时间（即租赁房屋拍卖）的约定具有不确定性，故案涉房屋租赁合同为不定期房屋租赁合同。郑日安交纳租金至2003年4月。2003年7月，汉江商场（襄阳商城公司的前身）曾以郑日安拖欠其两个月租金为由，向原一审法院提起诉讼，请求判令解除与郑日安的租赁合同，并支付拖欠租金500元。一审法院判决驳回汉江商场要求解除与郑日安的租赁合同的诉讼请求，郑日安支付2003年5月至6月租金500元。自2003年5月起郑日安未向襄阳商城公司支付租金，其提出了诉讼时效及襄阳商城公司不通商业用电构成违约的抗辩，襄阳商城于2016年5月方提起本案诉讼，故襄阳商城公司请求郑日安支付的租金符合法律规定的为2015年5月至2016年4月一年期间的租金，其他时段的诉讼请求，因襄阳商城公司未提交有效证据证明其他期间其向郑日安主张过，故该部分主张超过了诉讼时效期间。二审判决认定本案租赁合同为长期租赁合同，案涉租金的诉讼时效从最后一期履行期限届满之日开始计算，于法相悖，本院予以纠正。关于郑日安应否支付襄阳商城公司诉请的租金、违约金及数额的确定问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知出租人。如前所述，本案双方对租赁合同的终止期限约定不明，故应认定双方已形成不定期租赁合同关系，襄阳商城公司、郑日安均可随时解除合同。同时租赁合同约定郑日安累计两个月不交纳租金和水电费，襄阳商城公司有权终止合同。根据法律规定，享有合同解除权的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案襄阳商城公司向郑日安明确提出解除合同的意思表示在其向一审法院递交的民事诉状中，而该民事诉状送达郑日安的日期为2016年5月17日，故襄阳商城公司与郑日安签订的房屋租赁合同于2016年5月17日解除。从2003年5月起止2016年4月，郑日安累计欠襄阳商城公司租金39000元，襄阳商城公司要求郑日安按照合同约定支付所欠租金5%的滞纳金，即支付1950元违约金的请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。郑日安自2003年5月起一直未向襄阳商城公司支付租金，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。对此，郑日安已提出抗辩，故对襄阳商城公司请求郑日安支付租金数额中从2015年5月至2016年4月期间的租金计3000元（12个月×250元/月）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分因襄阳商城公司未提交有效证据证明在法律规定的期限内曾向郑日安主张过权利，本院不予支持。郑日安主张襄阳商城公司将租赁房屋长期断电而影响其经营，其并未违约，不应向襄阳商城公司交纳租金符合合同约定等。因郑日安已于2003年5月自行从他处接通民用电并一直使用租赁房屋至今，其未提供充分有效证据证实其接通民用电后其正常营业已受到实质性影响拟或租赁房屋无法正常使用，故对郑日安的此项主张，本院不予支持。综上所述，郑日安的再审请求部分成立，本院予以部分支持。二审认定事实和适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民终2051号民事判决；二、维持襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初17号民事判决。一审案件受理费889元，由襄阳商城股份有限公司负担389元、郑日安负担500元；二审案件受理费1778元，由襄阳商城股份有限公司负担778元，由郑日安负担1000元。本判决为终审判决。审判长 龚 璟审判员 李为民审判员 吴 琦二〇二〇年十一月十一日法官助理杨同军书记员唐斐