四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初2013号 原告：宋涛，男，生于1975年3月27日，汉族，居民，住四川省犍为县。 被告：刘文前，男，生于1983年2月24日，汉族，居民，住四川省犍为县。 被告：唐琳，女，生于1984年12月25日，汉族，居民，住四川省射洪县。 原告宋涛与被告刘文前、唐琳买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法由审判员舒利适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋涛、被告刘文前、唐琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋涛向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年7月29日签订的《购房合同》；2、二被告退还原告购房款183749.2元、装修款128880元和资金占用利息（其中利息以本金93323元为基数从2016年8月1日起按银行贷款年利率6%计算至款项付清时止；其中以本金90426.2元为基数从2019年1月1日起按银行贷款年利率6%计算至款项付清时止。截止2020年10月9日的利息小计为31892元）。以上共计344521.2元。3、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：二被告系夫妻关系，二被告于2015年5月29日按揭购买了四川兴力通房地产开发有限公司开发的位于犍为县××镇××路××组“江上明珠”商住小区6栋1-8-1号住房一套（面积99.21平方米，合同备案号201505290000733）。2016年7月29日原告宋涛与被告刘文前、唐琳签订《购房合同》，二被告将上述房屋出售给宋涛，原告向二被告支付了购房款93323元（首付款99100元＋被告已支付的按揭款23986元，扣除购房补贴款29763元由原告交给房开司）。签订合同后，原告按合同约定从2016年8月1日起按时向银行支付了按揭款，刘文前、唐琳也将上述房屋及相关手续交给宋涛。 2017年7月31日，宋涛与兴力通房开司办理了《“江上明珠”业主接房费用结算单》，宋涛缴纳了33,300.2元的相关费用。2017年7月31日原告支付了2017年9月1日至2018年8月31日的物管费1,376.88元。原告2017年9月对房屋进行了装修，装修费128,880元。2019年1月宋涛多次联系刘文前、唐琳一起去银行将所有银行贷款一次性偿还，要求刘文前、唐琳办理转户手续，但刘文前、唐琳拒不出面，也不配合，二被告违约在先，原告无奈之下于2019年1月停止向银行支付按揭款，截止2019年1月，原告共支付贷款57,126元。事后，中国建设银行股份有限公司乐山分行扣划了作为二被告按揭保证人兴力通房开司275,426.11元。兴力通房开司向犍为县人民法院起诉追偿，法院判决二被告支付兴力通房开司代偿款275,426.11元，整个过程中，被告拒不到庭，拒不履行，兴力通房开司向法院申请拍卖涉案房屋。原告认为，被告的违约行为致使原告的合法权益受到侵害，故原告诉来法院，望支持原告的诉讼请求。 被告刘文前、唐琳辩称，被告将房屋卖给原告是事实，但被告未收到钱，当时因为刘文前借了宋涛的钱，所以用住房抵的账；原告称多次与被告联系未果不是事实，银行断贷和房开司起诉拍卖是原告原因造成的，现在被告成为被执行人，影响很大；原告主张的装修费和物业费被告不认可，原告偿还了按揭贷款部分认可；涉及房屋的事情双方协商过多次。 原告宋涛为证明其主张，向本院提交以下证据： 第一组，原、被告的身份证复印件； 第二组，《购房合同》一份、商品房买卖合同备案表、商品房买卖合同及补充协议、公证书，证明因二被告差欠原告借款，双方于2016年7月29日签订《购房合同》，二被告将其所有的位于犍为县玉津镇“江上明珠”小区6栋1-8-1号住房卖给原告，原告向被告支付其已缴纳首付款99,100元、已偿还银行按揭贷款23,986元，因被告已领取购房补贴款29,763元，该款予以扣除后由原告交给房开司，即原告应向二被告支付的购房款为93,323元；协议签订后，二被告将商品房买卖合同、商品房买卖合同备案表、按揭借款合同公证书、按揭贷款账户交由原告保管，按揭款由原告代偿，待借款还清后完成转户手续。 第三组，江上明珠交房通知书、接房通知、临时管理规约、业主接房费用结算单、收据三张，证明二被告将房屋合同交给宋涛后，房屋交房、费用结算等事项均是由宋涛处理的，宋涛支付税费、办证费用、退还补贴款等共计向房开司补缴了33,300.2元和1,377元的物业费； 第四组，刘文前中国建设银行的个人贷款对账单一页，宋涛中国建设银行个人活期账户交易明细四页，证明涉案住房按揭贷款扣款时间为每月27日，2016年8月至2018年12月的按揭贷款由宋涛支付，共计57,126元； 第五组，周**与上辰空间装饰设计公司签订的《乐山市工程施工装修合同条款》，证明涉案房屋由周**进行装修，合同约定装修价格为128,880元； 第六组，犍为县人民法院网上拍卖公告一页，证明因刘文前、唐琳差欠四川兴力通房地产开发有限公司款项，涉案房屋已被公开拍卖，原告已无法取得房屋所有权。 被告刘文前、唐琳对原告提交的第一、二、三、四、六组证据三性没有异议，被告认为违约不是被告原因所导致的，被告不同意解除合同，原告在实际占有使用房屋期间产生的物业费应由原告自行承担；对第五组证据，被告不予认可，认为装修与原、被告无关。 二被告未向法院提交证据。 对二被告无异议的证据，本院予以采信，并佐证在案。依据双方当事人提交的证据，以及双方在庭审中的陈述，本院查明事实如下： 被告刘文前与唐琳因欠原告宋涛借款未还，双方经协商于2016年7月29日签订《购房合同》，约定刘文前、唐琳将位于“江尚明珠”商住小区6栋1-8-1号住房卖给宋涛且不得再用此房作抵押向其他人借款；该房屋为刘文前、唐琳按揭购买，首付款为99,100元，按揭贷款30万元，贷款期限为2015年7月16日至2035年7月16日，已还按揭款为23,986元，刘文前、唐琳已领取政府购房补贴款29,763元，但未交给房开司；宋涛应向刘文前、唐琳支付的价款为93,323元（99,100元+23,986元-29,763元），补贴款由宋涛直接交给房开司；刘文前将其按揭还款账户交给宋涛，此后由宋涛继续还款，宋涛可选择逐月还款或提前还款；刘文前、唐琳将购房合同、借款合同等全套手续交与宋涛，待欠款还清后，无条件配合宋涛办理转户手续；若因刘文前、唐琳享受国家购房补贴款而在过户时需增加过户费用则应由刘文前、唐琳负责或者由刘文前、唐琳退还宋涛所有购房款，本合同终止。宋涛、刘文前、唐琳在协议上签字捺印。协议签订后，刘文前将商品房买卖合同备案登记表、商品房买卖合同及补充协议、江尚明珠临时管理规约、借款合同公证书、按揭账户交给原告宋涛。2017年5月1日，宋涛在收到四川兴力通房地产开发有限公司送达给刘文前、唐琳的交房通知书后，于同年7月31日办理了接房手续，宋涛向四川兴力通房地产开发有限公司补缴维修资金、政府补贴款等共计33,300.2元，并支付了2017年9月1日至2018年8月31日的物业费1,377元。 另查明，从2016年8月起至2018年12月，原告宋涛代刘文前偿还银行按揭贷款共计57,126元；2019年1月起涉案房屋按揭款未偿还；因刘文前、唐琳涉及被执行案件，“江尚明珠”商住小区6栋1-8-1号住宅用房已被犍为县人民法院依法拍卖。 本院认为，依法成立的合同受法律的保护，本案中原告宋涛与被告刘文前、唐琳签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。二被告认可房屋被强制执行是事实，其辩称导致银行断贷、房屋被执行并非被告过错，而是原告的原因造成的，本院认为涉案房屋“江尚明珠”商住小区6栋1-8-1号住房一套系刘文前、唐琳在四川兴力通房地产开发有限公司处购买的期房，宋涛与刘文前、唐琳签订购房合同后把房屋交由宋涛实际占有、使用，但至今未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋属于不动产，不动产物权的变更应当依法办理变更登记，未办理登记的不发生效力，本案中，争议房屋尚未过户登记到宋涛名下，故房屋所有权人为刘文前、唐琳，因刘文前、唐琳负债，案涉房屋已被犍为县人民法院强制执行，依法拍卖，致使原、被告双方签订的《购房合同》无法继续履行，即不能实现房屋产权过户登记的目的，宋涛无法取得房屋的所有权，故原告宋涛主张解除双方于2016年7月29日签订的《购房合同》的请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，刘文前、唐琳收取的购房款，以及宋涛代付的维修资金、银行按揭款等费用理当予以返还。原告主张被告赔偿装修损失，二被告辩称对是否进行装修以及装修费用不清楚，该损失不应由被告承担，本院认为，根据原告宋涛提交的证据，装修合同系案外人周**与装饰公司签订，查明事实证明房屋装修不是原告宋涛出资装修，亦不是二被告出资装修，故原告在本案中主张二被告赔偿装修损失请求证据不足，本院不予支持。原告主张二被告支付利息，本院认为购房合同签订后二被告即履行了房屋交付义务，银行断贷、房屋被执行拍卖，致使房屋无法过户、合同不能继续履行不是二被告单方过错原因所致，故原告主张利息损失的请求本院不支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宋涛与被告刘文前、唐琳于2016年7月29日签订的《购房合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告刘文前、唐琳于本判决生效后十五日内返还原告宋涛各项费用共计183,749.2元； 三、驳回原告宋涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3,234元，财产保全费1,470元，由被告刘文前、唐琳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  舒利 二〇二〇年十一月十六日 书记员  徐杰 附：本判决书所适用的法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2、《中华人民共和国合同法》 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。