四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12103号 上诉人（原审原告）：苏明英，女，1952年2月8日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 上诉人（原审原告）：张焕儒，男，1947年4月3日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人（原审原告）：张剑，男，1975年5月6日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 上诉人（原审原告）：张静，女，1973年8月7日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 共同委托诉讼代理人：文利平，四川广都律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：程秋富，四川广都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省双流县食品公司籍田肉类联合加工厂，住所地：四川省成都市天府新区籍田镇西街**。 法定代表人：谢根培，厂长。 被上诉人（原审被告）：成都市双流区农业农村局（原成都市双流区农村发展局），，住所地：四川省成都市双流区东升街道西北街** 负责人：杜贤文，局长。 委托诉讼代理人：李莉，四川和普律师事务所律师。 原审第三人：成都市天府新区籍田镇回江社区第三村民小组，住所，住所地：四川省成都市天府新区籍田镇回江社区**div> 代表人：邹清云，组长。 上诉人苏明英、张焕儒、张剑、张静因与被上诉人四川省双流县食品公司籍田肉类联合加工厂（以下简称籍田肉联厂）、被上诉人成都市双流区农业农村局（以下简称双流农业局）、原审第三人成都市天府新区籍田镇回江社区第三村民小组（以下简称回江社区三组）确认合同无效纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏明英、张焕儒、张剑、张静的共同委托诉讼代理人文利平到庭参加诉讼。被上诉人籍田肉联厂经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被上诉人双流农业局、原审第三人回江社区三组经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏明英、张焕儒、张剑、张静上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判：苏明英与籍田肉联厂于1993年8月13日签订的《处理征用地房屋协议书》无效；籍田肉联厂将位于成都市天府新区籍田镇回江村六组的村镇房屋所有权证号为双流县××号房屋（主体114.1平方米、附体84平方米）返还给四人；2.本案一审、二审案件受理费由籍田肉联厂、双流农业局承担。事实和理由：一、一审判决违背房地一体的法律原则、前后认定矛盾，并违背事实进行认定，从而导致判决错误。房地一体源于不可分离的自然属性，在房地产转让时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让。基于房地一体的原则，案涉协议所约定的内容虽为宅基地上的房屋及附着物的买卖，实际也包括案涉房屋及附作物对应宅基地使用权的买卖。但一审判决却罔顾房地一体的法律原则，将宅基地上的地面建筑物与宅基地进行不合法的分割，并认为在本案中可以分属于不同的主体进行转让，从而作出了“双方约定的标的物系宅基地上的全部住宅房、水电设备、林园、花草树木，即并非农村宅基地，而是该宅基地上的地面建筑物”的错误认定。一审判决前后认定矛盾，且故意回避法律的禁止性规定。一审判决先是认定了农村宅基地使用权与是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非集体经济组织成员。随后又刻意回避了籍田肉联厂通过案涉房屋的转让而取得相应宅基地违反了国家法律及公共政策所明令禁止的规定，而必然属于无效的核心法律问题，在违背上述房地一体原则的基础上，一审判决自相矛盾的认定了籍田肉联厂违法受让案涉房屋所在的宅基地不影响案涉房屋转让的效力。另外，在一审法院明知籍田肉联厂通过案涉协议取得宅基地应属无效的情形下，不对此作出旗帜鲜明的法律评判而是故意回避。同时一审还存在一个问题，一审判决在第一个争议焦点方面认定了双方约定的标的物并非农村宅基地，而是该宅基地上的地面建筑物，但在第二个争议焦点认定中，又认为要求返还房屋的诉讼请求，实际包含了对案涉房屋所在宅基地使用权的主张。一审判决先是认定为房地可以分家，随后又明确了房地应为一体。一审判决这种先后矛盾的认定，完全系不正确的。一审判决违背事实作出认定。一审判决结合籍田肉联厂向回江社区三组支付“土地费2000元”，就认定“籍田肉联厂系自回江社区三组处获得宅基地”，系不符合事实。回江社区三组提交的情况说明并未明确回江社区三组已将案涉房屋的宅基地转让给籍田肉联厂。而且，案涉房屋的宅基地现仍登记在四人名下，并未将案涉房屋的宅基地交回给回江社区三组。二、苏明英另行取得宅基地不影响案涉合同无效，从而不影响苏明英有权要求籍田肉联厂返还房屋。农村“一户一宅”原则并未在1987年1月1日生效的《中华人民共和国土地管理法》作出规定，根据法不溯及既往的原则，2004年的法律规定不能对1993年所发生的行为产生法律效力。而且“一户一宅”的规定是作为农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同效力的效力性规定；该规定也没有规定申请了新的宅基地后，以前宅基地的转让就一定有效，更没有规定以前转让宅基地的行为就合法化。因此，即使苏明英出卖案涉房屋之后又于1993年取得新宅基地，并不影响案涉农村房屋买卖合同无效的法律后果。虽然返还房屋，苏明英可能取得两处宅基地，的确会违反2004年《中华人民共和国土地管理法》，但以此认定籍田肉联厂可以取得该房屋系不正确的。三、即使以买卖协议无效为由要求返还房屋，有违诚实信用原则，但不影响本案的判决结果。综上，请求依法支持苏明英、张焕儒、张剑、张静的全部上诉请求。 双流农业局提出书面答辩意见称，一、案涉《处理征用地房屋协议书》签订在1993年，应当根据当时的历史情况来评判双方的买卖行为。1993年，我国的基本法并没有禁止农村房屋的买卖，最高人民法院在1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》中还规定“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”故最高人民法院原则上是承认农村房屋买卖效力。二、案涉《处理征用地房屋协议书》不具备合同无效情形。双方自愿设立《处理征用地房屋协议书》，不存在合同法规定的无效情形。土地管理法规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”的立法精神是为了维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，因此，上述规定不应适用于宅基地的处理。至今，我国法律和行政法规并没有禁止农村房屋的买卖。三、案涉《处理征用地房屋协议书》符合合同有效要件，应为有效合同。综上，请求驳回上诉。 籍田肉联厂未向本院提交答辩意见。回江社区三组未向本院提交述称意见。 苏明英、张焕儒、张剑、张静向一审法院起诉请求：1.确认苏明英与籍田肉联厂于1993年8月13日签订的《处理征用地房屋协议书》无效；2.判令籍田肉联厂、双流农业局将位于成都市天府新区籍田镇回江村六组的村镇房屋所有权证号为双流县××号村镇房屋（主体114.1平方米、附体84平方米）返还给苏明英、张焕儒、张剑、张静。 一审法院认定事实：位于成都市天府新区××镇××村××组××地房屋。张焕儒、张剑、张静均系该房屋共有权人。1993年8月13日，苏明英与籍田肉联厂签订《处理征用地房屋协议书》，约定因土地征用规划搬迁，苏明英自愿将案涉房屋处理给籍田肉联厂。售方现有的全部住宅房、水电设备、林园、花草树木处理给籍田肉联厂，总价值17000元。付款方式：现金一次性付清，售方必须将住宅证移交给购房方。此协议实施后，任何一方都不准再提出异议。合同签订后，苏明英即将案涉房屋交付籍田肉联厂使用。此后，成都市天府新区籍田镇回江村另行为苏明英、张焕儒、张剑、张静划分了宅基地。 一审中，苏明英、张焕儒、张剑、张静陈述，1.在本案中，不再主张未经房屋共有人同意转让案涉房屋的理由，仅主张因籍田肉联厂非集体经济组织成员，《处理征用地房屋协议书》违反法律规定而无效。2.回江社区知晓苏明英与籍田肉联厂签订《处理征用地房屋协议书》，并据此为四人另行指定了宅基地修建房屋。后来，苏明英及家人将另行修建的房屋也转让给了他人，但另行修建的房屋一直未登记在苏明英及家人的名下。而案涉房屋至今登记在四人名下，且房屋至今保持原状。双流农业局陈述，案涉房屋至今仍在。 为查明案情，一审法院向回江社区进行了调查，回江社区向一审法院提交情况说明，载明：“回江社区三组（原六社）居民苏明英于1993年8月13日将住宅售卖给双流县畜牧食品总公司籍田肉联厂，卖价为人民币17000元。籍田肉联厂又于1993年11月23日缴纳苏明英房屋宅基地土地费2000元给回江三组（原六社）集体。回江三组（原六社）于1993年底再次划宅基地给苏明英建房，坐落于西街******为门面房，拿到宅基地后，苏明英于1994年初私自将171号、173号宅基地售卖给曹清华（卖价不详），现已变更为国有土地，169号苏明英自建，面积为100平方米，于2006年12月15日售卖给原双流县大林镇合力村4组村民罗俊英、王里明，卖价为66000元。” 一审法院另查明，籍田肉联厂现已吊销，其主管部门为双流县畜牧食品总公司。 一审法院认定上述事实，有《处理征用地房屋协议书》、村镇房屋所有权登记表、村镇房屋所有权证、村镇规划建设许可证、证明、收款收据、农业农村工作划转移交备忘录、情况说明等证据及当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为本案争议焦点为：一、《处理征用地房屋协议书》是否有效；二、苏明英、张焕儒、张剑、张静关于返还案涉房屋的主张是否应当得到支持。对此，一审法院评判如下： 一审法院认为，一、关于《处理征用地房屋协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非集体经济组织成员。本案中，虽然籍田肉联厂并非案涉宅基地所在地的村集体经济组织成员，但根据《处理征用地房屋协议书》所约定的内容来看，双方约定的标的物系宅基地上的全部住宅房、水电设备、林园、花草树木，即并非农村宅基地，而是该宅基地上的地面建筑物。结合籍田肉联厂另行向回江社区三组支付“土地费2000元”，以及回江社区三组另行为苏明英、张焕儒、张剑、张静划了宅基地的客观情况来看，也能印证籍田肉联厂系自回江社区三组处获得宅基地，并就该宅基地上的地面建筑物向苏明英、张焕儒、张剑、张静支付相应的款项。因此，《处理征用地房屋协议书》中约定的17000元并非宅基地对价而系宅基地上的地面建筑物的补偿费用。由于《处理征用地房屋协议书》系协议双方的真实意思表示，且法律并未明文禁止农村村民依法处分宅基地上的地面建筑物。因此，《处理征用地房屋协议书》合法、有效。至于籍田肉联厂自回江社区三组处获取案涉房屋所在的宅基地是否违反法律规定，则系籍田肉联厂与回江社区三组之间的法律关系，并不必然导致仅涉及该宅基地上的地面建筑物处分的《处理征用地房屋协议书》的效力。故一审法院对苏明英、张焕儒、张剑、张静关于确认《处理征用地房屋协议书》无效的诉讼请求不予支持。 二、关于苏明英就返还案涉房屋的主张是否应当支持的问题。一审法院认为，首先，《处理征用地房屋协议书》关于处分案涉房屋的约定系协议双方的真实意思表示，且籍田肉联厂已根据该约定支付了当时房屋的对价17000元，案涉房屋已由籍田肉联厂占有使用多年，苏明英、张焕儒、张剑、张静在协议签订二十余年后又以买卖协议无效为由要求返还房屋，有违诚实信用原则。其次，根据苏明英、张焕儒、张剑、张静的陈述以及回江社区出具的情况说明，在《处理征用地房屋协议书》签订后，回江社区三组已另行向苏明英、张焕儒、张剑、张静划分了宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”以及第四款的规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”苏明英、张焕儒、张剑、张静在另行取得宅基地后无权再要求获得宅基地。而本案中，苏明英、张焕儒、张剑、张静要求籍田肉联厂返还房屋的诉讼请求，实际也包含了对案涉房屋所在宅基地使用权的主张。因此，苏明英、张焕儒、张剑、张静关于返还案涉房屋的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。 综上，《处理征用地房屋协议书》仅涉及对宅基地上的地面建筑物的处分，并未涉及宅基地使用权的转让，因此，该协议未违反相关法律强制性规定，应为合法、有效，苏明英、张焕儒、张剑、张静关于返还案涉房屋的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回苏明英、张焕儒、张剑、张静的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由苏明英、张焕儒、张剑、张静负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，苏明英、张焕儒、张剑、张静明确其主张案涉《处理征用地房屋协议书》无效的法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项和第（五）项规定。 本院认为，本案二审主要争议焦点为案涉《处理征用地房屋协议书》是否无效，现评判如下： 按照谁主张谁举证的原则，应当由苏明英、张焕儒、张剑、张静举证证明案涉《处理征用地房屋协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项和第（五）项规定的情形，即存在损害社会公共利益、违反法律法规强制性规定的情形。现苏明英、张焕儒、张剑、张静并未明确违反了法律法规的哪一条强制性规定，因此，本院对苏明英、张焕儒、张剑、张静关于案涉《处理征用地房屋协议书》违反法律法规强制性规定无效的主张，依法不予支持。 我国土地管理制度确定了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，其根本目的在于保护农民的居住权和生存权。于本案中，作为经济性质为全民所有制的籍田肉联厂与苏明英签订案涉《处理征用地房屋协议书》，受让的是建于宅基地上的房屋，而非受让耕地，且回江社区三组另行又向苏明英分配了宅基地，已经充分保护了苏明英的居住权，也未导致耕地减少。因此，案涉《处理征用地房屋协议书》应为有效。 综上，苏明英、张焕儒、张剑、张静的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，公告费300元，由上诉人苏明英、张焕儒、张剑、张静负担。 本判决为终审判决。 审判长  何广智 审判员  赵 韬 审判员  夏 伟 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  曹成香