上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初69160号原告：许玫，女，1988年6月13日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：张国印，男，1991年1月5日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：陈君亮，男，住河南省。原告许玫与被告张国印房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许玫、被告张国印的委托诉讼代理人陈君亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许玫向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年12月24日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年7月10日解除；2.被告立即搬离并交还上海市浦东新区方竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3.被告支付原告欠付的2020年9月水费90.90元；4.被告支付原告逾期付款违约金250元；5.被告支付原告自2020年7月10日起至交还系争房屋之日止的房屋占有使用费，按每日120元计算；6.被告承担拆除房屋隔墙及恢复房屋至毛坯原始状态的费用25,000元；7.被告支付原告租金损失9,600元(按三个月计算)；8.被告支付原告免租期租金损失4,500元；9.没收被告在原告处的保证金3,000元，归原告所有。事实和理由：2016年12月24日，原、被告签订房屋租赁合同以及补充协议，约定原告将系争房屋出租给被告以及对免租期、租金支付等内容作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告。2020年6月21日，原告得知被告未经原告允许擅自添附，在系争房屋客厅内增加隔墙，将客厅隔间单独出租。将原本三室一厅的房屋变成四室分别出租。合同中虽约定被告可以将房屋装修后转租，但原告从未同意被告对房屋内隔墙且按单间转租。由于被告违约，致使房屋存在消防安全等诸多隐患，原告发现后当即要求被告整改(拆除隔墙、停止群租)，否则合同解除。但原告于6月30日至系争房屋查看，发现被告并无任何整改。故原告发通知于7月10日解除合同。被告在合同履行期间，存在逾期支付租金的行为，2017年8月25日至2018年1月24日的租金，被告逾期了5天，应支付违约金250元。被告还造成了房屋内多处设施损坏，包括玻璃裂痕、墙面有脱落、发霉等。张国印辩称，同意原告的第1、2、3、9项诉请，不同意其他诉讼请求。系争房屋出租前系毛坯，合同约定被告可以装修，免租期即原告给予被告的装修期，被告已经将房屋内的隔墙拆除，被告没有恢复房屋原状的义务。2020年7月下旬，被告询问原告是否需要支付后续租金，原告称已起诉，要等法院通知，被告没有故意逾期，不同意按双倍支付房屋使用费。根据合同约定，2017年8月25日起的租金应当提前15天支付，但被告理解最晚付款时间为2017年8月24日，故被告没有逾期。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋登记的产权人。2016年12月24日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年12月25日起至2022年3月24日止。租金每月1,500元，5个月为一期支付，第一期租金应于2016年12月24日前付清，以后每期租金支付时间应为该月的十五日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过15日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。租赁保证金为3,000元。未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求，租赁期限届满时，甲乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。合同第8条终止及解除，除甲乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后当日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的二倍向甲方支付该房屋占有期间的使用费。合同其他约定，甲方同意乙方装修后进行转租，不可群租，在托管期间出现的安全问题由乙方全部负责，与甲方无关。合同另对其他事项作了约定。同日，双方签订了补充协议，内容涉及1、确认出租房屋为毛坯；2、租金：2017年3月25日至2018年3月24日期间，每月1,500元，(此后每年月租金递增100元)……2020年3月25日至2021年3月24日期间，每月1,800元；3、乙方(被告)有下列行为之一的，甲方(原告)有权终止本合同，收回出租房屋，没收保证金，要求支付违约金，并追究乙方的违约责任：未得甲方同意将出租房屋擅自拆改结构或改变用途。拖欠租金超过十五天。……《房屋租赁合同》及补充协议签订后，原告将系争房屋交付被告。被告对房屋进行了装修后用于转租。被告支付原告保证金3,000元，已支付租金至2020年7月24日。其中2017年8月25日至2018年1月24日的五个月租金于2017年8月15日支付。2020年6月，原告至系争房屋查看，发现房屋内客厅有隔墙、卫生状况差、墙面有发霉、门锁有损坏、空调外机网格遗失、报警设施损毁等情况。6月22日，原告向被告方的业务人员发送微信，认为房屋内客厅隔断、群租行为等已构成违约，要求于7日内整改恢复，否则将解除合同。此后，被告未在期限内拆除隔墙。2020年7月4日，原告向被告发送微信，以被告未按合同约定拆改结构、且未在指定期限内整改为由，通知解除合同，要求于7月10日前搬离。7月28日，原告向本院提交了起诉状，诉请如前。审理中，原、被告于庭审后共同至系争房屋查看，确认客厅内的隔墙已拆除、损坏的门锁已更换、空调网格已安装。被告称墙面脱落、玻璃有裂痕并非被告损坏，被告已对墙面作了粉刷，不同意承担其他维修义务。2020年10月28日，被告将房屋钥匙放置于系争房屋内，并告知原告收房，并拍照证明报警系统正常。原告确认于当日收回房屋，要求房屋使用费计算至2020年10月28日。本院认为，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》以及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。系争房屋原为毛坯房，出租人同意承租人装修后对外转租，但不可群租。合同履行过程中，因原告发现房屋内客厅有隔墙，且有多个次承租户，在要求被告整改无果的情况下，遂通知解除合同。双方确认前述租赁合同以及补充协议于2020年7月10日解除，被告同意支付原告欠付的水费90.90元以及保证金3,000元由原告没收归其所有，本院予以认可。根据双方对合同约定的付款期限的理解，被告确认每次租金的付款期限应提前15日。故被告逾期支付2017年8月25日起的五个月租金属实，原告诉请被告支付逾期付款违约金250元，本院予以支持。被告认为每期租金的最后付款期限为该期24日前的主张，无事实依据，本院难以采信。合同解除后，被告负有返还租赁物，并支付占有使用系争房屋期间的占有使用费。原告确认房屋于2020年10月28日收回，相应的房屋使用费应计算至当日。被告不同意按照双倍租金的标准支付合同解除以后的占有使用费。根据双方合同的约定，在租赁期限届满后，逾期未返还房屋的，按日租金双倍标准计算房屋占有使用费。而涉案合同并非履行期届满而承租人逾期返还，双方间系因提前解除合同及因屋内设施等问题存在纠纷所致。原告诉请按照日租金双倍标准计算合同解除以后的占有使用费，本院不予支持。本院依照合同的租金标准计算2020年7月25日起至10月28日止的房屋占有使用费，按每月1,800元为标准。涉案合同并未约定在租赁关系结束时承租人有恢复房屋原状的义务，被告在审理期间已对房屋内客厅隔墙予以拆除、修复房屋门锁、安装空调网格等。目前原告陈述的有关墙面脱落、保温层受损、玻璃裂痕等问题，并不能证明系被告故意或使用不当造成，其诉请被告恢复房屋至毛坯状态的费用25,000元，并无事实依据，本院不予支持。原告诉请的赔偿租金损失9,600元以及免租期租金损失，亦无合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告许玫与被告张国印就上海市浦东新区方竹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2020年7月10日解除；二、被告张国印于本判决生效之日起十日内支付原告许玫水费90.90元；三、被告张国印于本判决生效之日起十日内支付原告许玫逾期付款违约金250元；四、被告张国印于本判决生效之日起十日内支付原告许玫房屋占有使用费，自2020年7月25日起至10月28日止，按每月1,800元为计算标准；五、被告张国印在原告许玫处的保证金3,000元归原告许玫所有；六、驳回原告许玫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878元，减半收取计439元，由原告许玫负担150元，被告张国印负担289元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十一月十日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。