福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申3731号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司，住所地福建省武夷山市五九路余庆园****。 法定代表人：张萍，董事长。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王卫，男，1986年1月21日出生，汉族，住福建省武夷山市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：庞桃凤，女，1988年12月5日出生，汉族，住福建省武夷山市。 上述二被申请人的共同委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 上述二被申请人的共同委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所律师。 再审申请人福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司（以下简称汇华公司）因与被申请人王卫、庞桃凤商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南平市中级人民法院（2020）闽07民终223号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 汇华公司申请再审请求：撤销武夷山市人民法院（2019）闽0782民初1272号及南平市中级人民法院（2020）闽07民终223号民事判决，依法改判。事实和理由：一、二审遗漏对中国银行武夷山支行出具的《关于武夷山汇华广场房地产开发项目按揭贷款的说明》证据的审查认定，程序违法。二审判决对该份经过质证的证据没有提及，也没有采信与否的论证。该证据可以证明，被申请人王卫、庞桃凤等迟延放款非汇华公司责任和原因，而是王卫、庞桃凤等人未按银行要求及时提交补全材料、迟延前往签字办理手续原因所致。二、二审法院对举证责任分配以及相关推理论证不符合行业惯例，与常情常理相悖。少部分购房者出于个人原因（如材料一时无法补齐）和可以迟延还贷的利益驱动，迟迟不配合银行要求是常有现象。贷款银行出具的《关于武夷山汇华广场房地产开发项目按揭贷款的说明》也可以很好地推理说明该情况，只是书面上没有明确说明是业主问题而已。且涉案汇华广场项目仅王卫、庞桃凤等不到十户出现较为严重的迟延放款情况，其他都属于正常贷款办理审批放款。因此，二审法院认为作为开发商的汇华公司没有尽到配合义务是不符合行业惯例的。根据常情常理，购房者未及时满足配合贷款银行才是导致迟延放款的主要原因。三、二审法院的“认为部分”及“从合同履行情况看”的推理法律适用错误，法律论证、逻辑推理错误明显。首先，从双方约定可知，补充协议第四条约定在购房户未交清任何款项的前提下除确保购房款安全回笼，可以顺延交房外，还有无需支付逾期交房违约金的明确约定。汇华公司根据该约定，在未收到王卫、庞桃凤的银行放款的前提下无需承担相应的延期交房违约责任。其次，二审法院认为交房、未提出相应质疑就等于放弃合同约定权利的推断是不正确的。《延期交房通知书》是汇华公司向全体业主发出的，只是普遍性的告知需要延期交房并依法承担逾期交房责任，也不代表补充协议约定权利的放弃。收房时业主签字的《承诺书》也只是业主承诺不主张此后产生的违约金，并不涉及此前是否应付违约金和支付多少的问题。此外，汇华公司在一审判决后发现问题提起上诉，二审法院以此认为汇华公司有违诚实信用原则不当。 王卫、庞桃凤提交意见认为，汇华公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 本院经审查认为，汇华公司与王卫、庞桃凤签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《附件十一补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行义务。案涉《附件十一补充协议》第三条第二款第二项约定，买受人应于合同签订当日，按银行办理贷款的要求向出卖人提交完整的、真实的、合法的申请贷款所需资料。如买受人在七日内未交齐申请贷款所需的全部材料或未办理完成相关手续的，每逾期一日，买受人以申请贷款总额为基数，按照日万分之四的标准向出卖人计付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。根据该约定，就银行按揭贷款手续的办理，买受人的义务是在7日内向出卖人交齐完整的办理按揭贷款所需基本资料，而向银行初始提交办理按揭贷款基本资料则是出卖人的义务。本案中，王卫、庞桃凤与汇华公司于2016年11月22日签订《商品房买卖合同（预售）》，根据二审法院调取的《中国银行武夷山支行汇华广场楼盘按揭贷款业务清单》，案涉商品房于2016年12月28日向中国银行股份有限公司武夷山支行申请办理贷款。汇华公司未能提交证据证明在此期间王卫、庞桃凤未按合同约定向其提交完整的、真实的、合法的申请贷款资料，且根据二审法院调取的中国银行股份有限公司武夷山支行《关于武夷山“汇华广场”房地产开发项目按揭贷款的说明》，案涉商品房银行贷款从申请到放款时间各有长短属于正常情况。因此二审法院认为汇华公司未能举证证明贷款迟延发放系王卫、庞桃凤自身因素所致，并无不当。关于《附件十一补充协议》第四条第一款约定的汇华公司在收到全额购房款（包括银行按揭贷款未到达其账户）前相应顺延交房时间，且无需承担延期交房违约责任条款的适用。从平等保护买卖双方利益出发，该条约定的适用前提应当是银行贷款迟延发放的原因系购房者自身因素所致。由于汇华公司不仅未能举证证明案涉商品房银行按揭贷款迟延发放系王卫、庞桃凤原因导致，且根据原审查明的事实，在案涉房屋未能按照合同约定的期限交付、银行按揭贷款未发放的情况下，汇华公司并未主张援用该条款免除其相应逾期交房违约责任，而是于2016年12月29日向王卫、庞桃凤发出《延期交房通知书》，表示愿意按照合同约定支付逾期交房违约金，同时于2017年3月7日与包括王卫、庞桃凤在内的业主签订协议书，再次承诺若未于2017年6月30日交房，愿意按照合同约定的逾期交房违约金双倍赔偿王卫、庞桃凤损失。说明汇华公司亦认可其应向王卫、庞桃凤承担逾期交房违约责任，汇华公司再审主张《延期交房通知书》不构成对补充协议约定权利的放弃，与事实不符，本院不予采信。由此，二审法院认为《附件十一补充协议》第四条第一款约定不适用于本案，并无不当。关于汇华公司主张二审遗漏对《关于武夷山汇华广场房地产开发项目按揭贷款的说明》证据的审查认定问题。二审判决书中已就该证据作出审查认定：二审法院向中国银行股份有限公司武夷山支行调取的包括《关于武夷山汇华广场房地产开发项目按揭贷款的说明》等三份证据真实性予以确认，但该三份证据尚不足以证明贷款银行迟延发放贷款的主要原因。因此，汇华公司的该主张缺乏依据，本院不予采信。 综上，汇华公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司的再审申请。 审 判 长 陈国雄 审 判 员 徐 琴 审 判 员 陈 梁 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 张天栋 书 记 员 陈美燕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。