福建省宁化县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0424执异11号 案外人：邱绪斌，男，1970年6月16日出生，汉族，居民，住宁化县。 申请执行人：邱昆，男，1958年10月23日出生，汉族，居民，住宁化县。 被执行人：谢德龙，男，1987年10月19日出生，汉族，居民，住宁化县。 在本院执行申请执行人邱昆与被执行人谢德龙借款合同纠纷一案中，案外人邱绪斌于2020年11月12日对本院作出的（2020）闽0424执1108号协助执行通知书以及（2020）闽0424执1108号之一执行裁定书查封拍卖谢德龙名下的宁化县的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邱绪斌称，2015年8月3日，邱绪斌与谢德龙签订《房屋买卖合同》，谢德龙将位于宁化县（房屋产权证号：宁房权证字第××号）出售给邱绪斌，邱绪斌通过现金支付和银行转账等形式付清了全部购房款项。因谢德龙没有按时归还银行房屋贷款导致该房屋一直无法过户至邱绪斌名下，现邱绪斌已占有该房屋并将该房屋出租于他人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，因此法院对该房产进行查封拍卖的执行行为有误，现邱绪斌依法提出执行异议，要求法院中止对登记在谢德龙名下的宁化县的拍卖并解除该房产的查封手续。为此，邱绪斌提供了其个人身份证、《房屋买卖合同》《租房协议》、中国建设银行转账流水历史清单等书面材料。 申请执行人邱昆称，邱绪斌与谢德龙从2013年起双方存在民间借贷业务往来关系。2015年8月14日，邱绪斌转账给谢德龙多笔款项，远不止600,000元。邱绪斌与谢德龙利用其中两笔借款转帐记录600,000元当作购房款，双方签订了虚假的《房屋买卖合同》，并以此对抗法院强制执行。2015年8月至今已超过五年时间，双方均未办理房屋产权变更登记，不符合一般市场交易习惯，且邱昆与谢德龙民间借贷一案，起诉于2018年，谢德龙对当时的财产保全也未提出异议，更证实双方的《房屋买卖合同》并不是真实的，请求驳回邱绪斌的异议申请。 被执行人谢德龙称，其于2015年8月已将案涉房产出售给邱绪斌，邱绪斌通过现金支付和银行转账等形式付清了全部购房款项，未办理产权过户登记的原因在于其将购房款用于其他事项，并未办理银行解除抵押手续，因此未办理过户。 本院查明，邱绪斌与谢德龙签订落款时间为2015年8月3日的《房屋买卖合同》，双方约定：谢德龙将位于宁化县出售给邱绪斌，房价为650000元；邱绪斌交付定金50000元给谢德龙，在约定的期限内再支付余款600000元给谢德龙办理案涉房产的银行抵押贷款手续；双方约定15日内办理产权过户手续。2015年8月14日，邱绪斌通过银行转账分两次分别转账给谢德龙200000元、400000元。 另查明，邱昆与谢德龙、张璇民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月30日作出（2018）闽0424民初1692号民事调解书，谢德龙应支付邱昆借款本金3300000元及借款利息1365400元，并约定定期还款计划。后因谢德龙未按照调解协议支付欠款，邱昆就未还款项向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2020年8月4日作出（2020）闽0424执1108号协助执行通知书查封了被执行人谢德龙与案外人张璇共有的位于宁化县（房屋产权证号：宁房权证字第××号），同年9月23日作出（2020）闽0424执1108号之一执行裁定书决定拍卖案涉房产。现案外人邱绪斌以案涉房产其已付清全部房款并实际占有为由，认为该执行行为有误，要求解除该房产的查封、终止拍卖。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，邱绪斌是否系权利人，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定进行审查，本案涉及的执行异议房产仍登记在谢德龙、张璇名下，所有权并未变更登记。邱绪斌主张根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，其已经支付全部价款并实际占有案涉房产，虽未办理过户登记手续的，但人民法院不得查封、扣押、冻结。认定第三人享有排除执行的民事权益，第三人还应提供证据证实其非因自身原因未办理产权过户登记手续，不存在过错。邱绪斌在2015年8月14日转账600,000元后，未按合同约定在15日内办理产权过户登记手续，且至今双方的《房屋买卖合同》也未在房产登记中心备案，谢德龙也陈述与邱绪斌在当时存在多笔经济往来账目，其与谢德龙的房产买卖交易不符合一般市场交易习惯，其不能证实其在房产买卖交易中不存在过错，提出的异议理由不成立。即便邱绪斌不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，本案中，由于该房产系谢德龙、张璇共同所有，邱绪斌提供的《房屋买卖合同》出让方仅有谢德龙一人签字确认，该《房屋买卖合同》是否合法有效需通过诉讼程序予以确认。综上，邱绪斌提出的异议理由不成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条规定，裁定如下： 驳回邱绪斌的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  廖国辉 审判员  黄**宁 审判员  张永兴 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  王雅琪 本裁定所依据的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。 执行法院审查处理执行异议，应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。