福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初2384号 原告：罗源县物资公司，住所地福建省罗源县凤山镇学前路**。 法定代表人：周宜钦，经理。 委托诉讼代理人：李德团，福建文园律师事务所律师。 被告：谢晓霞，女，1979年10月12日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告罗源县物资公司（以下简称物资公司）与被告谢晓霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物资公司的委托诉讼代理人李德团、被告谢晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物资公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢晓霞向物资公司支付拖欠的租金202,000元及违约金（其中60,630元自2019年12月5日起、20,200元自2020年3月5日起、60,600元自2020年6月5日起、60,600元自2020年9月5日起，直至清偿全部租金为止按年15.4％计算违约金，暂计至2020年10月4日止违约金为13,480.13元）;2.判令谢晓霞支付物资公司垫付电费368.89元；3.判决谢晓霞支付的履约保证金60,600元归物资公司所有；4.判令谢晓霞在2020年11月30日交还所租赁的房屋，逾期交还房屋按日1346.67元支付房屋占用费。庭审中物资公司撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2017年11月30日，谢晓霞竞的物资公司房屋三年租赁权，同年12月8日，双方签订了《店面租赁合同》，合同规定：物资公司将自有的罗源县凤山镇学前路1号11、12、13号店面出租给谢晓霞；租期从2017年12月1日至2020年11月30日；租赁期间，谢晓霞应承担与该房屋有关的包括物业费等在内的各项费用；租金标准为20200元每月，按季支付，逾期支付租金的，30日内每逾期一日按月租金2％支付违约金、逾期30日以上，甲方有权解除合同，并每日按月租金的10％支付违约金给物资公司。合同第九条约定“连续拖欠租金达30日以上的”履约保证金不予退还，并追究乙方的违约赔偿责任。合同第二条约定“如果乙方超期未自动搬离，甲方没收租赁保证金，在要求乙方搬离的同时有权要求乙方按市场租金价格的双倍支付滞留期造成的租金报失并偿其他损失”。截止2020年12月5日，谢晓霞结欠租金202,000元（已扣除疫情减免40,400元）及垫付电费368.89元，根据《店面租赁合同》约定的租金支付方式及违约责任，谢晓霞应从2019年12月5日起按每期租金计算违约金至清偿全部租金为止，鉴于政策扶持及合同约定违约金过高，经公司司务会议研究，减按诉请标准计算租金及违约金。现物资公司催收租金及违约金未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。 谢晓霞辩称，物资公司主张拖欠的租金202,000元及违约金过高，没有事实和法律依据。因为疫情原因在2020年1月份谢晓霞就已经向物资公司移交诉争店面，但物资公司拒绝接收，因此2020年1月至今的租金不应由谢晓霞承担。2019年5月因为道路及红绿灯等施工，诉争店面被围挡包围2个月。2020年10月起诉争店面整栋楼立面改造整个店面不知道要被围到什么时候，该部分租金应予扣除，且还应给谢晓霞予以补贴。合同约定的违约金过高，已超过法律保护的标准，应予下调或者减免。原告于2020年5月份向谢晓霞送达《关于限期缴纳房屋租金通知书》，那么根据通知书的要求，从收到之日起5日后即已经解除合同，之后的租金不应收取。 本院经审理认定事实如下：2017年12月8日，物资公司作为甲方（出租方）与谢晓霞作为乙方（承租方）签订一份《店面租赁合同》，约定：甲方将坐落于罗源县××镇××路××号楼××号店面及设施等出租给乙方使用；租赁期限为三年，即从2017年12月1日起至2020年11月30日止；乙方应在签订本合同时，向甲方支付月租金的3倍作为承租履约保证金即60600元；每月租金20200元，按季度支付，第一次租金在2017年12月15日之前一次性付清，以后的租金应于每季度第一个月5日前付清；逾期30日以上，甲方有权解除合同，并每日按月租金的10%支付违约金给甲方；乙方使用范围内的水、电、电视、网络、电话等线路由乙方负责维护、承担费用；乙方有下列情形之一的，甲方可解除本合同收回租赁物，履约保证金不予退还，并追究乙方的违约赔偿责任……5、连续拖欠租金达30日以上的。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后从2019年12月5日起谢晓霞未按约支付租金，物资公司于2020年5月26日向谢晓霞送达一份《关于限期缴纳房屋租金的通知书》，载明:“……现请您在接到本通知后五日内，来我公司缴清应缴纳的租金，逾期将依据合同约定解除同您签订的《租赁合同》，并按月租金的5%收缴违约金，没收租赁履约保证金……”。 另查明，2019年12月5日至2020年3月4日租金为60,600元，2020年3月5日至2020年6月4日租金为20200元（因疫情原因扣减40400元）。物资公司支付了6、7月份电费共计368.89元。 本院认为，物资公司与谢晓霞签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行各自义务。谢晓霞作为承租人未按约定的期限支付租金，已构成根本违约，符合双方约定的单方解除合同的条件。且物资公司于2020年5月26日送达给谢晓霞的通知书，从其载明的内容来看物资公司亦作出解除合同的意思表示，谢晓霞收到通知书后仍未缴纳租金，以其行为表示不再继续履行合同，故应认定双方签订的《店面租赁合同》于2020年5月31日已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，物资公司主张解除之后的租金没有依据，本院予以支持2019年12月至2020年5月份拖欠的租金共计80,800元。因谢晓霞的违约行为导致本案租赁合同提前解除，其应承担赔偿损失的违约责任，故物资公司主张没收其交纳的履约保证金60,600元，有事实和法律依据，予以支持。但该保证金已足以弥补物资公司的损失，基于同一违约行为，物资公司又主张违约金,不予支持。另物资公司主张的电费368.89元是产生在租赁合同解除之后，应由物资公司自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、谢晓霞应于本判决生效之日起十日内向罗源县物资公司支付租金80,800元； 二、确认谢晓霞交纳的履约保证金60,600归罗源县物资公司所有； 三、驳回罗源县物资公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5446元，减半收取计2723元，由罗源县物资公司负担1323元，谢晓霞负担1400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 黄宗斌 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 兰成清 书 记 员 张丽青 附：本案依据的主要法律条文、执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。