广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初3647号原告：东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会，住所地广东省东莞市***********海杨城，业主委员会备案号为朗房备[2018]003号。业主委员会主任：郑柳兵。委托诉讼代理人：林小梅，女，汉族，1984年11月20日出生，住广东省东莞市********************，公民身份号码为441********120336X，该委员会副主任。委托诉讼代理人：马大丽，女，汉族，1976年11月13日出生，住广东省东莞市***********，公民身份号码为342************960，该委员会委员。被告：欧国军，男，汉族，1979年6月23日出生，住广东省深圳市宝安区******************，公民身份号码为430************875。案件案由物业服务合同纠纷需要交代的程序性问题本案2020年3月12日立案，适用普通程序审判，于2020年6月10日、11月11日两次公开开庭进行审理。本案现已审理终结。诉讼请求原告诉请：1.被告支付2019年7月至2020年8月欠缴的物业服务费8253.56元以及至本案结案止的物业管理费，余下数额按每月621.02元标准计算至付清之日，未判决指定的期限履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息；2.被告支付截至2020年8月21日的违约金2803.48元以及至本案结案止的全部违约金；3.被告承担诉讼费。认定与分析评述经查明，原告为东莞市***********海杨城小区（以下简称“海杨城小区”）业主第二届委员会。2019年7月15日，业主委员会通过了《自行管理等三项共同管理事项的决定》（三共同管理事项的得票业主人数及得票面积票权均过半数），主要事项为：1.决定按《海杨城自行管理服务规约》自行管理海杨城的建筑物及其附属设施；2.决定解聘深圳市鹏安兴物业服务有限公司终止《海杨城物业服务合同》；3.决定新建东莞市***********工程。2019年7月23日开始，原告对海杨城小区进行自行管理。被告是怡丰苑11幢101业主。《海杨城自行管理服务规约》第六条（收费标准）第1、2、3点规定：多层住宅管理服务费为1元/月/平方、高层住宅1.5元/月/平方、底层住宅按2元/月/平方收取管理服务费，共两套（包括怡丰苑11幢101、102）；第七条（收费方式）中规定，物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应在每月15日前缴纳下个月物业服务费及上个月的水费；第三十六条（违约责任）中规定，业主或使用人不按照第六、七条规定缴交物业服务费的，逾期经催告仍不缴交，自应缴纳之日起按《海杨城管理规约》第三十六条规定缴纳违约金。《海杨城管理规约》第三十六条规定：拒交或逾期缴纳物业服务费者自应缴费次月1日起按每日累计款项千分之二缴纳违约金，欠费一年以上次日按每日累计所欠款项的千分之十缴纳违约金。被告主张不应承担物业管理费的违约金。另查，《海杨城管理规约》于2013年8月28日在海杨城业主大会第一次会议中通过，在已生效的（2020）粤1972民初2224号案件中已有查明以上规定条文。另查明，原告对海杨城小区进行自行管理前，原业委员会委托深圳市鹏安兴物业服务有限公司对海杨城小区进行管理并签订了《物业服务合同》，该合同附件五中约定的收费标准与《海杨城自行管理服务规约》中的收费标准一致。被告提供由深圳市鹏安兴物业服务有限公司于2019年7月22日出具的《收据》一份，内容显示：深圳市鹏安兴物业服务有限公司按1元/月/平方收取怡丰苑11幢101业主一年多的物业管理费。被告据此主张，原告自行管理后，仍应按1元/月/平方收取管理费。原告则主张，被告与原物业公司如何协商物业管理费，原告并不清楚。原告提供业主大会第六次会议表决票、会议记录及会议决定、公告栏公布的第六次会议相关资料的照片等，证明业委会第六次开始召开及决议的合法性，其中被告欧国军在表决票中对《自行管理等三项共同管理事项的决定》均表示赞同、《海杨城自行管理服务规约》等已在会议召开前（2019年5月）在公告栏进行了公示。再查明，2019年9月9日，原告向被告发出《缴费通知书》，内容显示：通知被告三天内缴纳2019年9月1日-30日的物业服务费621.02元、往期拖欠的物业服务费1242.04元，以上物业服务费共计1863.06元（1242.04元+621.02元）。因原告从2019年7月23日才对小区进行自管，也就是说原告收取物业服务费的时间应从2019年7月23日计算，但《缴费通知书》中记载被告拖欠的“往期物业服务费”刚好为两个月费用（2019年7月、8月），原告对此未能提供合理的说明。最后，为了解原告自行管理后管理费收费应按什么标准计算，本院向东莞市发展和改革局发函询问，函复内容如下：按照《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价[2010]1号）有关规定，别墅、业主大会成立之后的住宅及其它费住宅物业服务收费实行市场调节价；海杨城小区已召开业主大会，其住宅物业服务收费不纳入政府价格管理。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。本院认为，海杨城小区怡丰苑11幢101业主应按2元/月/平方收取物业服务费用，理由如下：1.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十一条的规定，海杨城业主大会第六次会议通过的决议已经专有部分占建筑总面积过半数的业主其占总人数过半数的业主同意，对业主有约束力。在该决议未被撤销的情况下，被告作为业主之一，应按决议通过的《海杨城自行管理服务规约》等缴纳物业服务费用；2.根据东莞市发展和改革局的复函，海杨城小区物业服务收费实行市场调节价，并不纳入政府价格管理；3.原物业管理公司为何按1元/月/平方收取被告的服务管理费，与本案无关，且原告提供的《海杨城自行管理服务规约》及原《物业服务合同》中的收费标准一致。对于原告诉请的物业服务费具体金额问题。本院认为，原告自2019年7月23日才实行自行管理，但《缴费通知书》中显示被告拖欠的物业管理费包含了2019年7月、8月两个月的费用，本院对原告诉请被告支付2019年7月整个月的费用不予支持，并计算如下：2019年7月23日-7月31日，被告应缴纳的物业服务费为180.3元（9天÷31天×621.02元）；2019年8月至最后一次庭审之日（2020年11月11日，根据应缴费时间，亦即计算至2020年10月份的物业管理费），共计15个月的物业管理费，共计9315.75元（621.02元×15个月）。以上欠缴的物业管理费共计9496.05元。对于原告诉请的物业服务费违约金问题。首先，根据《海杨城自行管理服务规约》、《海杨城管理规约》约定，业主应在每月15日前缴纳下个月的物业管理费及上个月的水费，拒交或逾期缴纳物业服务费者自应缴费次月1日起按每日累计款项千分之二缴纳违约金，欠费一年以上次日按每日累计所欠款项的千分之十缴纳违约金，原告要求被告支付逾期物业管理费的违约金有相应依据，本院予以支持；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定。原告未能证明其因被告拖延支付物业管理费导致的损失情况，结合被告的抗辩意见，本院酌定将违约金调整为以被告拖欠的物业服务费总额为基数，2019年8月19日前，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准计算；2019年8月20日后，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的130%标准计算；以上违约金计算，均以拖欠的物业服务费本金为限。具体计算如下：月份本金期限计算标准2019.7180.32019.8.1至8.19中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%2019.8.20至清偿之日全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的130%2019.8621.022019.9.1至清偿之日全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的130%2019.9621.022019.9.1至清偿之日全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的130%2019.10621.022019.10.1至清偿之日同上2019.11621.022019.11.1至清偿之日同上2019.12621.022019.12.1至清偿之日同上2020.1621.022020.1.1至清偿之日同上2020.2621.022020.2.1至清偿之日同上2020.3621.022020.3.1至清偿之日同上2020.4621.022020.4.1至清偿之日同上2020.5621.022020.5.1至清偿之日同上2020.6621.022020.6.1至清偿之日同上2020.7621.022020.7.1至清偿之日同上2020.8621.022020.8.1至清偿之日同上2020.9621.022020.9.1至清偿之日同上2020.10621.022020.10.1至清偿之日同上备注：2019年7月的物业服务费，根据《海杨城自行管理服务规约》、《海杨城管理规约》约定，本应在2019年6月15日前支付，拖延支付的从2019年7月1日起计算违约金。因原告从2019年7月23日开始自行管理管理，过渡期服务费缴纳方式及违约金计算方式并无针对性的规定，本院酌情次月第一天即2019年8月1日起计算。2019年8月份的物业服务费621.02元，根据以上同样的理由，本院从2019年9月1日开始计算。判决法律依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及以上的规定。判决内容一、限被告欧国军在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会物业服务费9496.05元及违约金（详见以上表格）；二、驳回原告东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费76元（原告已预交），由原告负担11元，由被告负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 张  卓  林人民陪审员 何  永  群人民陪审员 郑  凤  珍二〇二〇年十一月二十五日书 记 员 方琪芬（代）强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。