浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初6403号 原告：余柏豪，男，1997年6月2日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：李思呈，上海秦兵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐斌，上海秦兵律师事务所律师。 被告：永嘉碧桂园房地产开发有限公司。住所地：永嘉县瓯北街道罗浮村罗中北路****。 法定代表人：申鑫，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘盎，男，该公司员工。 原告余柏豪与被告永嘉碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并组成合议庭于2020年9月21日第二次公开开庭进行了审理。原告余柏豪的委托诉讼代理人李思呈、徐斌，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人刘盎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余柏豪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就永嘉县××街道××期××第5幢2301号住宅的《商品房买卖合同》（备案登记号：20170802526）；2.判令解除原、被告就非人防车位241签订的《未竣工车位有偿使用协议书》；3.判令被告返还原告购房款2456015元；4.判令被告返还原告车位使用费138000元；5.判令被告赔偿原告房价差额损失1180865元；6.判令被告支付原告逾期交付车位违约金20700元；7.判令被告赔偿原告公证费用损失380元、改造工程费用1000元。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于永嘉县××街道××期××第5幢2301号的住宅；房屋建筑面积为139.88平方米，总价款为2456015元；被告应在2019年3月1日前向原告交付房屋；在商品房发生质量问题，被告应履行保修义务，被告不及时履行保修义务的，原告可自行维修，费用由被告承担。原告已付清了购房款，但被告拟交付的房屋主体结构质量不合格，质量问题严重影响正常居住使用。而且被告至今未依约交付房屋，原告为维护自身的合法权益，故原告诉至法院。 被告碧桂园房开公司辩称，1.原告曾与深圳市建工集团股份有限公司（以下简称深圳建工公司）签订《委托改造协议》，协议约定在深圳建工公司接到开发商通知进行该商品房交接后，直接代表原告进行验收，并在验收通过后领取钥匙进场改造。在原告的授权下，深圳建工公司已于2018年9月1日代原告完成收楼，至此案涉合同已全部履行完毕。2.涉案房屋、车位质量合格，原告要求解除合同无事实依据。被告已于2018年8月14日取得永嘉县住建局核发的《竣工验收备案表》，表明涉案房屋、车位已经竣工验收合格，因此房屋质量是合格的，原告要求解除合同无事实依据。3.原告要求被告赔偿房价差额无事实依据。4.被告已于2019年3月1日向原告交付了车位。双方签订的《未竣工车位有偿使用协议书》约定，被告将非人防车位241提供给原告使用，原告应在2019年3月1日办理该车位的使用手续，如因原告的原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日被告已按约交付了该车位。5.原告要求被告赔偿公证费用、改造工程费用无事实依据。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的个人购房担保借款合同及农行账户明细。经质证，被告表示对真实性有异议，因原告未提供原件予以核对。本院认为，原告虽未提供原件，但该组证据能够与证据按揭楼款增值税发票相互印证，故本院对该组证据予以确认。 2.原告提供的微信公众号宣传文章。经质证，被告表示对真实性无异议，但对关联性有异议，对公众号的运营主体存在质疑，无法证明被告是运营主体。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。 3.原告提供的地下室照片。经质证，被告表示对真实性及关联性有异议，对照片拍摄的时间、地、地点及内容均存在怀疑屋的质量问题是一个较为复杂及专业的工程问题，它的原因需要专业的人士通过专业的方式进行评定，无法通过静态的照片展示得出原因及结论；而被告提供的补充证据，是经过当地政府、业主代表及被告三方共同认可的设计院出具的鉴定报告，该份鉴定报告对地下室的主体结构是认可的。本院认为，因原告未提交该证据的原件，无法核实其真实性，且在本院审理的（2019）浙0324民初6398号一案中已对地下室的质量问题进行鉴定，故本院对该证据不作认证。 4.被告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《未竣工车位有偿使用协议书》。经质证，原告表示对真实性无异议，但证明内容以原告提供的同份证据的意见为准；对被告的证明内容有异议，原告因房屋存在质量问题才未收房，不存在逾期办理的情况。本院认为，原告对真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。 5.被告提供的《竣工验收备案表》、《关于委托进行毛坯检验及改造的函》、《委托改造协议》、收条、期楼收楼通知书、永嘉碧桂园翡翠郡房屋接收确认单。经质证，原告表示对《竣工验收备案表》的真实性无异议，但房屋实质上已经产生问题，不能证明房屋质量合格；《关于委托进行毛坯检验及改造的函》的真实性无异议，但原告是出于无奈签订的，房屋验收是由施工单位做的，不能代表原告的意见；《委托改造协议》的真实性无异议，但上面没有乙方签章，不能代表原告对房屋进行了验收也不能代表验收通过；《期楼收楼通知书》及《永嘉碧桂园翡翠郡房屋接收确认单》签约主体都是深圳建工公司，不能代表原告的真实意思，不能证明实际验收情况，真实性无法确认。本院认为，原告对《竣工验收备案表》的真实性无异议，且该备案表系行政机关出具，具有较强证明力，故本院对《竣工验收备案表》予以确认；原告对《关于委托进行毛坯检验及改造的函》、《委托改造协议》的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；《期楼收楼通知书》及《永嘉碧桂园翡翠郡房屋接收确认单》系深圳建工公司验收出具的，与《关于委托进行毛坯检验及改造的函》及《委托改造协议》能够相互印证，故本院对真实性均予以确认。 6.被告提供的收楼信退回快递单、《短信技术接口服务协议》、增值电信业务经营许可证、电信网码号资源使用证书、工业和信息化部官网查询的行政许可信息、付款通知单、关于永嘉碧桂园翡翠郡项目5幢2301号房短信发送情况说明、温州申耕置业有限公司工商登记信息、温州星汉置业有限公司工商登记信息、碧桂园房开公司工商登记信息。经质证，原告表示对真实性无异议，但原告并未收到通知短信，且原告并不是不收房，是该房屋存在严重质量问题，导致原告无法收房。本院认为，永嘉碧桂园翡翠郡项目5幢2301号房屋短信发送情况说明系由第三方制作出具，原告予以否认，被告亦未提供其他证据予以印证，故本院对该证据不予确认；原告对该组其他证据的真实性无异议，故本院对该组其他证据的真实性予以确认。 7.被告提供的《永嘉碧桂园翡翠郡地下室专项鉴定报告》。经质证，原告表示对真实性予以认可，对鉴定结论不予认可，该鉴定报告是在没有得到原告同意的情况下被告单方作出的鉴定意见，该份鉴定报告的证据效力不能高于司法鉴定报告；若被告想以该份鉴定报告作为定案依据，需申请司法鉴定，在原告参与及认可的情况下作出相应的司法鉴定；即使该份鉴定报告系被告单方作出，在其公平性及合法性不能确认的情况下，该份鉴定报告的内容也明确有地下室剪力墙的钢筋间距大于设计间距，局部的墙体有露筋现象，剪力墙存在裂缝且主要裂缝为贯穿性裂缝，地，地下室顶板存在渗水现象等质量问题院认为，原告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。 8.被告提供的永嘉碧桂园地下室积水观察情况统计、抗压强度检测报告、针对鉴定报告中不合格的10个点位进行现场回弹的明细。经质证，原告表示对该组证据的三性均有异议，报告出具的单位为施工单位及其下属的全资子公司，与本案存在利益关联。本院认为，被告提供的该组证据系施工单位及其全资子公司作出，因施工单位及其全资子公司与被告存在利害关系，其提供的证据证明力相对较弱，故本院对该组证据不予确认。 9.本院依职权调取的在本院审理的（2019）浙0324民初6398号一案中依陈时飞、戴理聪申请本院委托温州设计集团有限公司作出的司法鉴定报告。经质证，原告表示对司法鉴定报告的真实性予以确认，对鉴定结论的第七条的结果表示认同，对第一条表示认可，对第二、三、四条由法院核实；对第五条从测量角度来看，按原设计标准是有加强钢筋的，根据测量标准是无法检测到加强钢筋，所对应的结论应该是没有加强钢筋，而不是无法检测到加强钢筋；第六条的检测方法有异议，第八条无异议；该鉴定报告的防水工程、底板混凝土均不合格。经质证，被告表示对司法鉴定报告的真实性及合法性无异议，地，地下室防水、地下室部分面层存有少量水渍会对地下室底板质量产生影响，水渍产生有可能在梅雨季节进行检测的，没有对地板产生持续性的影响，对使用功能没有存在影响。地。地下室底板未存在开裂筋间距、承载力符合要求；报告第七条的结论不足以证明地下室承载力不符合安全标准；鉴定时并没有通知被告方到场进行质证，取样有随机性，不能代表整个底板不符合要求，混凝土只是代表承载力的因素之一。本院认为，司法鉴定报告系由原告申请经本院委托有鉴定资质的机构作出的鉴定结论，其鉴定的程序及形式合法。虽然原、被告双方对鉴定结论提出异议，但鉴定人依法出庭接受了双方当事人的质询，故本院对司法鉴定报告予以确认。 根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年6月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买的商品房为被告开发建设的位于永嘉县××街道××期××第5幢2301号房，建筑面积共139.88平方米，总价为2456015元。该合同第九条约定，出卖人应当在2019年3月1日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。2017年6月29日，原告交纳第一期购房款496015元。2017年12月19日，原告交纳第二期购房款250000元。2018年2月28日，原告与中国农业银行股份有限公司永嘉县支行签订《个人购房担保借款合同》，原告办理按揭贷款171万元用于购买案涉商品房。 2018年5月26日，原告与被告签订了《未竣工车位有偿使用协议书》一份，协议约定：基于原告是碧桂园5幢2301号业主，被告将位于非人防车位241提供给原告使用，该车位使用费总额为138000元。该协议第三条约定，原告应在2019年3月1日到永嘉销售中心办理该车位的使用手续，如因原告原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日被告已按照协议约定交付了该车位，该车位的使用期从该日起计。该协议第八条约定，原、被告双方一致同意：若在使用期起算后，原告签订的《商品房买卖合同》被解除或原告转让所购商品房致使原告不再是碧桂园业主的，则《商品房买卖合同》解除之日或乙方所购商品房转让之日本协议书自行终止。同日，原告交纳非人防车位241的使用费138000元。2019年3月1日，原告未在协议约定的时间及地点到被告处办理车位的使用手续。 2017年间，原告签订《委托改造协议》一份，协议约定，原告委托深圳建工公司按照本协议附件一《改造房屋平面图》的约定就该商品房进行功能分区改造，原告自愿同意并承诺深圳建工公司在接到开发商通知进行该商品房交接后，直接代表原告进行验收，并在验收通过后领取钥匙进场改造。同时，原告向深圳建工公司支付改造工程费用1000元。之后，原告向深圳建工公司及碧桂园房开公司出具了一份《关于委托进行毛坯检验及改造的函》，该函载明：本人购买了碧桂园房开公司开发的碧桂园项目位于永嘉县××路××号××幢××号商品房，本人自愿同意授权委托改造单位深圳建工公司代表本人对所购该商品房进行毛坯验收，代本人签收毛坯房交验通知并代理本人办理毛坯验收，此等委托毛坯验收不影响开发商对本人依法按约承担毛坯房质保责任；改造单位代为验收通过后，可代为领取或持有该商品房钥匙。2017年7月6日，原告因办理公证支付公证费380元。 2018年8月11日，案涉商品房所在的清水埠城中村改造项目05地块永嘉碧桂园翡翠郡工程通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的联合验收，同年8月14日在永嘉县住房和城乡规划建设局完成了工程竣工验收备案。同年8月21日，被告通知深圳建工公司办理房屋验收接收手续。2018年9月1日，深圳建工公司向被告出具一份接收确认单，载明：根据贵司《收楼通知书》内容，我司已组织相关人员对项目内1＃-11＃楼进行全面验收，符合要求，同意接收。2019年2月3日，被告按合同约定的送达地址向原告邮寄了收楼通知书，2月14日该邮件被拒收退回。 在本院（2019）浙0324民初6398号陈时飞、戴理聪诉碧桂园房开公司商品房预售合同纠纷一案中，经陈时飞、戴理聪申请由本院委托温州设计集团有限公司对永嘉县碧桂园翡翠郡地下室底板质量问题是否符合设计技术规范进行鉴定，温州设计集团有限公司出具的司法鉴定报告的鉴定结论为：1.永嘉碧桂园翡翠郡地下室防水不符合《地下工程防水技术规范》第3.2.1条对二级防水“不允许漏水，结构表面可有少量湿渍；任意100平方米防水面积上的湿渍不超过2处，单个湿渍的最大面积均不大于0.1平方米”的防水要求；2.地下室底板建筑面层破除区域未见地下室底板（结构板）出现开裂情况；3.地下室底板建筑面层破除区域未见地下室底板板顶钢筋出现锈蚀情况；4.非后浇带区域的地下室底板板顶钢筋间距符合设计要求；5.受检的后浇带7个区域中，4个区域按设计要求布置有加强筋；1个区域因存在障碍物无法对加强钢筋进行检测；2个区域未探测到加强钢筋，或因加强钢筋布置于普通钢筋之下，距离板顶表面深度太大，超过了钢筋扫描仪的探测深度，导致本次鉴定无法检测上述区域的后浇带加强钢筋的加强情况，如需进一步检测，则需采取破除检查的方式；6.地下室底板板顶钢筋直径与设计要求一致；7.非后浇带区域中的35个取芯部位中，有10个取芯部位的混凝土抗压强度不满足设计C35的要求；后浇带区域中的5个取芯部位中，有2个取芯部位的混凝土抗压强度不满足设计C40的要求。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点主要为案涉商品房的质量问题是否足以达到合同解除的条件。原告以房屋的主体结构质量不合格及房屋质量问题严重影响正常居住使用为由要求解除《商品房买卖合同》。 关于案涉商品房主体结构质量是否不合格的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。该条中涉及的“房屋主体结构质量”既包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程所涉及的部分。本案中，案涉商品房于2018年8月14日经竣工验收合格并取得竣工验收备案表。因此，案涉商品房所在的清水埠城中村改造项目05地块永嘉碧桂园翡翠郡工程已经竣工验收合格，可见其质量符合建筑工程的质量标准。在本院审理的（2019）浙0324民初6398号一案中，经陈时飞、戴理聪申请，对该案商品房及案涉工程的地下室底板质量问题提出了司法鉴定，但并未对案涉工程的地基基础工程及地上房屋的主体结构质量提出鉴定申请，而地下室既不属于地基基础工程，也不属于地上房屋的主体结构。虽然司法鉴定报告指出地下室底板有部分混凝土抗压强度不满足设计要求，但该鉴定结果并不能得出地下室主体结构质量不合格的结论，司法鉴定报告也未载明案涉商品房存在主体结构质量问题，且鉴定人在本院审理的（2019）浙0324民初6398号一案中出庭作证进一步明确现有问题不影响案涉商品房的主体结构安全，因此原告提供的现有证据无法证明案涉商品房存在主体结构质量不合格的情况。 关于案涉商品房是否存在质量问题，若存在质量问题是否严重影响正常居住使用的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”依据本院调取的司法鉴定报告，其中未载明案涉商品房5幢2301号存在质量问题，鉴定报告仅指出地下室的防水不符合设计规范及地下室的地板有部分混凝土抗压强度不满足设计要求。在本院审理的（2019）浙0324民初6398号一案中，经陈时飞、戴理聪申请，鉴定人出庭作证确认了地下室的质量问题并非无法修复。根据原告提供的现有证据尚无法证明碧桂园（二期）第5幢2301号房屋存在质量问题，仅是地下室存在质量问题。虽然地下室的质量问题一定程度上影响了正常的居住使用，但尚未达到严重影响正常居住使用并可以解除合同的程度。 综上，原告提出要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。另外，原告提出因《商品房买卖合同》被解除，《未竣工车位有偿使用协议书》应一并解除的主张。本院认为，因《商品房买卖合同》尚未达到解除的条件，故原告提出《未竣工车位有偿使用协议书》应一并解除的主张，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。 关于原告提出要求被告支付逾期交付车位违约金的主张。本院认为，双方在《未竣工车位有偿使用协议书》中对车位的交付时间、交付地点及逾期办理车位交付手续的后果均作出了明确约定，但原告未在约定的时间及地点到被告处办理车位交付手续，因此双方约定的交付时间应视为被告已经向原告交付了该车位。故原告提出要求被告支付逾期交付车位违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告余柏豪的诉讼请求。 案件受理费37176元，由原告余柏豪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  邵胜利 审 判 员  郑惠内 人民陪审员  吕锦亚 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  黄燎铖 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ