天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初7712号原告（反诉被告）：北京嘉华利远商业管理有限公司天津分公司，住所地天津市津南区辛庄镇洪泥河东路东侧上东大厦2-底商306号，统一社会信用代码91120112MA06P7TE73。法定代表人：许宁，职务总经理。委托诉讼代理人：郑雨晴，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：延爽，天津金诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵俱成，男，1984年3月19日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张媛，天津宣昀律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟秀峰，天津宣昀律师事务所律师。原告北京嘉华利远商业管理有限公司天津分公司（以下简称“嘉华利远公司”）与被告赵俱成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中赵俱成提出了反诉请求。嘉华利远公司的委托诉讼代理人郑雨晴、延爽，赵俱成及其委托诉讼代理人张媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华利远公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《【天津波士顿】商业项目租赁合同》；2.判令被告支付原告自2020年4月30日至合同解除之日的租金；3.判令被告补交2019年5月31日至7月30日的租金9371.38元；4.判令被告支付逾期付款违约金1037.25元（按24%/365每日计算自2020年4月29日至合同解除日）和合同解除违约金12885.66元；5.判令被告按照交付的状态交还原告房屋，每逾期一日按277.11元支付房屋占用费至实际交还房屋止；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月27日，原、被告签订《【天津波士顿】商业项目租赁合同》，约定由被告承租上东大厦一层底商18号铺位，租赁期限自2019年5月31日至2021年5月30日止，第一年季度租金为14057.07元，第二年季度租金为12885.66元，支付方式为每季度末之前支付下季度租金。按照合同约定，赵俱成应于2020年4月29日前支付2020年4月30日至7月30日的租金13276.13元，应于2020年7月30日前支付2020年7月31日至10月30日的租金，但至今未支付。为此，原告多次催促，被告未予回复。赵俱成辩称，同意解除租赁合同;请求驳回原告的其他诉讼请求。一、涉案房屋在2019年7月底发生严重渗漏,给被告造成重大经济损失,但事后原告既不积极赔偿,又不积极修复使之恢复适租状态,导致被告租赁房屋的目的无法实现,构成根本违约,因此被告同意解除合同。二、原告要求被告支付2020年4月30日至合同解除之日的欠付租金,没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条:“出租人应当履行租赁物的维修义务……”2019年7月底,案涉房屋在下雨时发生严重渗漏,室内毁损严重,造成被告无法正常经营，且事后被告向原告反馈情况,原告一直不履行修缮义务,造成被告无法正常使用该房屋,导致合同目的无法实现,该租赁合同不能继续履行的违约责任应归属于原告,而且被告事实上自2020年1月起就并未再使用案涉房屋经营,故被告不支付房租具有正当理由。三、关于原告主张“补交2019年5月31日至2019年7月30日期间租金9371.38元”,根据双方租赁合同第二条第2.2项约定:“租赁期限内含装修期共计贰个月(自2019年5月31日起至2019年7月30日）……”第2.3项约定“如租赁合同因乙方违约而提前解除,则乙方应将装修期期间的租金按照第一年的租金标准补足。”承前所述,本案租赁合同不能继续履行的违约责任归属于原告,故原告无权主张被告补交装修期(免租期)的租金。四、关于原告要求被告支付逾期付款违约金及合同解除违约金的主张,其要求按照年利率24%的标准计算逾期利率明显过高,并且由于原告违约导致合同无法继续履行,其无权要求被告继续支付房租,也无权要求被告支付逾期利息或违约金。五、关于原告要求被告腾房及房屋占用费问题,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。合同解除后,被告同意腾退房屋,但原告应向被告给予相应的赔偿。六、由于原告违约导致合同解除,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵俱成提出反诉请求：1.请求判令嘉华利远公司向赵俱成支付合同违约金12885.66元;2.请求判令嘉华利远公司赔偿赵俱成在承租房屋购置的各项物品及装修装饰的损失人民币76766.81元;3.请求嘉华利远公司赔偿赵俱成自2019年8月至12月的可得利益损失人民币28064元;4.请求判令嘉华利远公司承担本案的诉讼费用。事实与理由:嘉华利远公司作为甲方与赵俱成（乙方）于2019年5月27日签订《商业项目租赁合同》,该房屋坐落在津南区××镇××大厦××层××号,面积为61.62平方米,租赁用途为餐饮经营。租期两年,从2019年5月31日至2021年5月30日。第一年每月租金4685.69元,季付租金,同时合同第九条第9.1款约定“违约方应当按照剩余租赁期限全部租金总额的30%或合同解除当月月租金的3倍向守约方支付违约金,两者取高。”合同开始履行后,赵俱成因经营餐饮需要,对承租房屋进行装修改造并购进大量设备和经营物品,共计花费76766.81元。改造后正式经营第二个月时遇到下大雨,该房屋因原有门窗密封胶条老化等非因乙方问题导致渗漏严重,致使乙方财物严重受损且无法正常经营。乙方随即向甲方反映该情况并要求甲方赔偿并修缮,甲方一直拖延履行维修义务及赔偿责任。该房屋发生渗漏事故后,乙方难以正常经营,餐饮堂食被迫停业,仅勉强经营外卖业务,月均营业额从2019年6至7月的15434.5元下降至8至12月的9821.7元,直至2020年1月彻底关停。其2019年8月至12月的营业额较之渗漏事故前正常经营时月均相差5612.8元,共计28064元。甲方作为出租人,应负有维修房屋,保证出租房屋处于适租状态的义务,乙方曾多次向甲方主张自己的合法权益,但甲方均消极回应,拖延维修该房屋,导致乙方无法使用该房屋继续经营餐饮,使合同无法继续履行。嘉华利远公司辩称，赵俱成所述情况与嘉华利远公司无关。就漏水损失问题，赵俱成与开发商签订了协议书，赵俱成已收到赔偿金，并承诺再无争议。合同解除的原因是赵俱成违约。故请求驳回赵俱成的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：开发商菱华阳光（天津）房地产开发有限公司（以下简称“菱华公司”）将位于天津市津南区××镇××路××大厦××号楼××号出售给案外人张健伟，张健伟委托案外人天津蓝思网络科技有限公司经营管理该房屋。后天津蓝思网络科技有限公司将该房屋出租给原告嘉华利远公司。2019年5月27日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《商业项目租赁合同》，合同约定赵俱成承租上东大厦一层底商18号铺位，建筑面积61.62平方米，租期2年，自2019年5月31日至2021年5月30日止，装修期2个月自2019年5月31日至2019年7月30日免租金，如租赁合同因乙方违约而提前解除，则乙方应将装修期间的租金按照第一年的租金标准补足。第一年租金标准4685.69元／月，每季度租金14057.07元，第二年租金标准4295.22元／月，每季度租金12885.66元；乙方应于本合同签署时支付首期租金14057.07元，于2019年10月30日前支付下季度租金；合同签订之日乙方需向甲方支付2个月租金9371.38元作为履约保证金，作为乙方履行本合同各项条款的担保。如乙方未按合同规定交还租赁房屋，每延长一日，乙方应按照合同终止当月租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费。在租赁期内，除非出现法定或本合同约定的合同解除事由，否则如果任何一方擅自提前解除本合同，则违约方应按照租赁期限全部租金总额的30%或合同解除当月月租金的3倍向守约方支付违约金，两者取高；乙方逾期交纳费用，按逾期天数向甲方交纳违约金，每日违约金按欠款金额的1%计算；乙方欠付租金等费用30日的甲方有权解除合同收回租赁房屋，自解除通知发出之日起本合同解除，乙方除应向甲方支付所欠租金等费用及违约金外，乙方应向甲方支付赔偿金（合同终止当月租金的三个月租金）。合同签订后，被告支付原告租金14057元及履约保证金9371.38元。原告交付被告出租房屋。原告给予商户2019年10月31日至2020年1月30日三个月的经营免租期。受新冠病毒疫情影响，原告再给予商户三个月免租期（2020年1月31日至2020年4月29日）。2020年7月，原告向被告发出租金催缴函，要求被告交纳2020年4月30日至7月1日的租金13276.13元。租赁期间，2019年夏季大雨，涉案房屋多处渗水，致被告室内设施设备损失，被告提出损失金额14600元。经原、被告协商，2020年4月28日，被告作为乙方签署了《协议书》，该协议注明甲方为开发商菱华公司，约定甲方一次性支付乙方14600元，该款项为上述渗漏事宜应付的乙方所有费用，自协议签订后，双方不再有因上述雨后渗漏事宜产生的、任何未了结的费用，乙方不得在要求甲方承担本协议约定之外的任何费用，后续再出现任何问题，全部由乙方自行解决。该协议未加盖菱华公司印章。后被告收到某个人汇来的款项14600元。2020年4-6月份，原告工作人员与被告合伙人通过微信沟通，催促被告翻修地板，尽快开业。被告合伙人要求原告保证不漏才能修地板，原告工作人员表示没办法保证，再发生再解决，其已跟客服说了门口、后玻璃和墙反水的情况，去维修时会通知被告，并建议先铺地板革或垫子。被告合伙人仍要求原告保证不漏，否则赔偿一切损失。本院认为，原、被告订立的《商业项目租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然双方解除合同的事由不同，均要求解除合同，本院准予解除。合同解除后，被告应当恢复房屋原状，返还原告租赁房屋，但应当给予被告合理的搬迁准备期，本院酌情考虑10天。根据合同约定迟延交还房屋按当月租金标准两倍支付房屋占有费，故对原告要求被告双倍支付逾期腾房期间的房屋占用费的主张予以支持。现月租金为4295.22元，双倍日租金为277.11元，每逾期腾房一日应按277.11元标准计算房屋占用费。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原告的确未及时维修渗水部位，但较大雨量的天气在当地鲜少出现，未及时修缮不足以导致租赁房屋根本无法使用。且涉案房屋因2019年夏季大雨浸泡出现地板不平，未免扩大损失，被告完全可以自行维修，因涉案房屋仅61.62平方米，即使重铺地板，费用远低于被告自述的正常月营业15000余元，没有必要因此停业。同时，根据权利义务相一致原则，原告给予商户2019年10月31日至2020年1月30日三个月的经营免租期，而这一期间被告在此经营且有营业收入，足可弥补2019年夏季大雨漫水对被告合理的营业损失。被告拒绝交纳租金的行为构成根本违约，被告以此为由拒绝交纳租金并要求原告赔偿物品、装饰装修损失及可得利益，本院不予支持。对于原告主张2020年4月30日至合同解除时的租金，根据合同约定，2020年4月30日至2020年5月30日的租金按4685.69元计算，2020年5月31日至解除合同时（即本判决生效时）的租金按4295.22元/月计算。对于原告主张的2019年5月31日至7月30日的租金（每月4685.69元），依据合同2.3约定，如因乙方违约而提起解除，乙方应按第一年租金标准补足租金，不享有装修免租期，故对原告该项主张本院予以支持。对于原告主张的逾期付款违约金和合同解除的违约金以及被告主张的合同违约金，考虑在租赁合同的履行中，原告未及时赔偿原告损失、未及时维修出租房屋，也存在违约行为，被告长期拒付租金亦属违约，故对原、被告此项主张本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除北京嘉华利远商业管理有限公司天津分公司与赵俱成签订的《商业项目租赁合同》；二、被告赵俱成于本判决书生效后十日内按照交付的状态交还原告北京嘉华利远商业管理有限公司天津分公司天津市津南区××镇××路××大厦××号楼××号房屋，如逾期交还房屋，被告应按每日277.11元标准支付原告房屋占用费；三、被告赵俱成于本判决书生效后七日内支付原告北京嘉华利远商业管理有限公司天津分公司2020年4月30日至本判决生效时租金（2020年4月30日至2020年5月30日的租金为4685.69元，2020年5月31日后的租金按每月4295.22元计算）；四、被告赵俱成于本判决书生效后七日内支付原告北京嘉华利远商业管理有限公司天津分公司2019年5月31日至2019年7月30日的租金9371.38元;五、驳回原告北京嘉华利远商业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告赵俱成的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计619元，北京嘉华利远商业管理有限公司天津分公司负担150元，赵俱成负担469元。反诉费1327元，由赵俱成负担。赵俱成于本判决书生效后七日内向本院交纳案件受理费469元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  国艳二〇二〇年十一月二十七日书记员  张晟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。