云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1227号上诉人（原审被告）：保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区。负责人：贾光信，该组组长。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨英云，云南吉昌律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：於大荣，男，汉族，1957年10月22日出生，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：张健萍，云南旦阳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：保山基德房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路**。法定代表人：赵小红，该公司总经理。上诉人保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组（以下简称张官16组）因与被上诉人於大荣、被上诉人保山基德房地产开发有限公司（以下简称基德公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人张官16组的委托诉讼代理人杨双桥，被上诉人於大荣的委托诉讼代理人张健萍到庭参加了诉讼。被上诉人基德公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人张官16组上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回於大荣的全部诉讼请求；2.判令於大荣、基德公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.张官16组与基德公司共同开发涉案房地产项目，故张官16组已基于合法建造事实行为，原始取得了涉案房屋的所有权。2.张官16组已基于云南省保山市中级人民法院（2018）云05民初7号生效民事判决，原始取得了含涉案两套房屋在内的总计82套房屋的所有权。3.於大荣对执行标的物不具备排除强制执行的法律要件。於大荣虽然与基德公司签订了《商品房购销合同》并进行了备案，但合同备案仅是行政管理义务，不产生物权效力。於大荣基于《商品房购销合同》对基德公司享有的是债权，不能对抗张官16组对房屋享有的所有权。并且，涉案的两套房屋中，1幢505室处于查封状态外，1幢1602室由张官16组村民朱光寿实际占有，於大荣并未在查封前合法占有使用涉案房屋，不能满足排除强制执行的法律要件。另外，张官16组申请执行的案件并非金钱债权执行案件，一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属适用法律错误。被上诉人於大荣辩称：张官16组的上诉请求不能成立，应予以驳回。理由：1.张官16组与基德公司之间是合作开发房地产合同关系，其主张分配房屋是合作利润分配，而非保障其村民的居住权。2.涉案基德尚都的建设单位是基德公司，张官16组提出基于建造行为对房屋享有所有权的观点不能成立。3.（2018）云05民初7号生效民事判决并未具体明确基德公司应向张官16组交付的房屋为哪些，判决确定的82套房屋是种类物而非特定物。4.於大荣在查封前已经和基德公司签订的合法有效的书面合同，支付了全部价款，并实际占有使用房屋，签订了居民用电合同并对房屋进行了装修。在张官16组村民朱光寿强占涉案1602室房屋时，於大荣也进行了报警处理。综上，於大荣的诉讼请求成立，本案应维持原判。被上诉人基德公司未参与诉讼，也未提交书面答辩意见。於大荣一审起诉请求：1.停止执行位于隆阳区房屋，并解除上述房屋的查封；2.判令於大荣与基德公司签订的商品房买卖合同有效；3.判令基德公司限期为於大荣办理隆阳区的产权登记手续；4.本案诉讼费由张官16组、基德公司承担。一审法院认定本案法律事实如下：2017年10月13日，於大荣与基德公司签订了两份《基德尚都订购协议》，同月17日双方正式签订两份《商品房购销合同》，以255000元整、350000元整的价格分别购买基德尚都项目内1幢505室和1幢1602室，并进行了备案登记，於大荣还以50000元每个的价格购买了两个车位。2018年2月12日，於大荣办理了接房手续，签订了《居民供用电合同》，其后开始装修两套房屋。张官16组与基德公司合同纠纷一案，保山市中级人民法院作出（2018）云05民初7号民事判决书，基德公司未履行判决义务，张官16组于2019年1月7日向法院申请强制执行，保山市中级人民法院于2019年7月17日发布公告，拟将保山基德尚都项目内1幢的71套、2幢的11套住房依法交付给张官16组。2019年8月2日於大荣向保山市中级人民法院提出执行异议，要求停止对该两套房产的查封及其他执行措施。2019年8月13日，保山市中级人民法院作出（2019）云05执异45号裁定书，驳回了於大荣的执行异议申请，於大荣遂提起本诉。一审法院认为，於大荣与基德公司2017年10月17日签订的二份《商品房购销合同》，系於大荣与基德公司真实意思表示，於大荣已付清全部房款，基德公司完全收取房款，该二份合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，於大荣在人民法院查封之前与基德公司签订合法有效的商品房购销合同并进行了备案登记，并已支付全部购房款，涉案二套住房已交付於大荣，非因於大荣自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，於大荣依法享有排除执行的权利。执行异议之诉是执行救助措施，审理范围为执行标的实体权利争议，不包括其他事项，故於大荣要求基德公司及时为其办理产权证的诉讼请求不属于本案的审理范围，对此一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决：“一、解除基德尚都1幢505室和1602室房产的查封，停止对基德尚都1幢505室和1602室房产的执行。二、基德尚都1幢505室和1602室房产归原告於大荣所有。三、驳回原告於大荣的其他诉讼请求。案件受理费9850元，由原告於大荣负担200元，被告基德公司负担9650元。”二审庭审中，於大荣无证据提交。张官16组提交了七组证据：第一组：《合作开发合同书》《土地使用证》《建设用地规划许可证》。欲证明：张官16组依法取得案涉土地规划许可和土地使用权，于2011年3月2日与基德公司签订《合作开发合同书》共同开发案涉项目，张官16组与基德公司在建造事实行为成就时共同原始取得案涉房屋所有权。第二组：《保证书》《分配房表》、（2018）云05民初7号判决书、《张官16组内部分房结果》、（2017）云05财保4号裁定书、（2019）云05执50号之一裁定书、（2019）云05执50号之三公告。欲证明：基德公司分配给张官16组的房屋已经人民法院生效裁判文书确认，产生物权效力，张官16组原始取得房屋所有权。第三组：《农网升级改造居民供用电合同》、照片。欲证明：案涉房屋基德尚都1幢505室处于查封状态、1幢1602室由张官16组的村民朱光寿占有。第四组：《陈述书》、照片、身份证复印件。欲证明：案涉1602室由张官16组村民朱光寿占有。第五组：《楼盘表（回迁房）》《会议记录》。欲证明：基德公司未按约定向张官16组交付96套房屋，并私下将案涉房屋备案于债权人名下，后经相关部门协调，于2017年11月20日将案涉房屋交付张官**居民。第六组：《基德尚都已销售备案房屋统计表》《期房查询证明》。欲证明：案涉1602室为张官村民朱光寿唯一住房，而非於大荣的唯一住房。第七组：（2020）云05民终728号民事判决书。欲证明：云南省高级人民法院就相同的案件事件，判决支持了张官16组诉请。於大荣质证认为，对第一组证据的真实性无异议，但与本案无关。对第二组证据中法院裁判文书及公告真实性无异议，但相关文书并未确认张官16组对涉案房屋享有物权。对该组其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对第三组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，於大荣提交的《居民供用电合同》早于张官16组提交的相关合同。对第四组、第五组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。朱光寿对房屋的占有系强行进入，不具有合法性。业主委员会筹备组系由张官16组人员组成，与本案的处理有利害关系，其出具的说明不应予以采信。对第六组证据的《基德尚都已销售备案房屋统计表》真实性、合法性、关联性无异议，能够证明涉案房屋已经销售并备案在於大荣名下，《期房查询证明》与本案无关。对第七组证据的真实性、合法性认可，但与本案无关。二审庭审后，张官16组提交了两组补充证据。第一组：《电费计算清单》《收据》。欲证明：张官16组村民朱光寿实际占有涉案1602号房屋，并交纳了电费。第二组：基德尚都业主委员会《情况说明》。欲证明：涉案1602室由张官16组村民朱光寿实际占有并进行了水电改造，於大荣并未实际占有涉案505室及1602室房屋。於大荣质证认为：对第一组补充证据的真实性认可，证明目的不予认可。於大荣提交的相应证据，时间早于张官16组提交的证据，且於大荣于2020年9月28日打印证据时，涉案房屋用电户名仍为於大荣。对第二组补充证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。。基德尚都业主委员筹备组成员均为张官**村民，本案具有利害关系，不排除其为迎合本案诉讼出具虚假证据的可能性。於大荣提交了三组补充证据。第一组：《永昌分公司电费计算清单》。欲证明：於大荣实际占有使用涉案505室、1602室房屋。第二组：《接待报警三联单》。欲证明：於大荣占有的涉案1602室房屋，在2019年4月17日13时23分被人强行撬锁进入，於大荣对此报警，张官16组村民朱光寿的占有行为不具有合法性。第三组：《中国工商银行自助终端凭条》。欲证明：於大荣帮马春燕支付的购房定金与本案中於大荣支付的购房款不是同一笔款。张官16组质证认为：对第一组补充证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。於大荣提交的该组证据，已经被张官16组提交的补充证据第一组所替代，该证据不能证明於大荣占有涉案房屋。对第二组补充证据的合法性无异议，真实性及关联性不予认可，该《接待报警三联单》载明的内容都是报警人的自述，而非公安机关查明确认的事实。张官16组村民是分房到户后用钥匙开门进入房屋，不存在违法性。对第三组补充证据的真实性、合法性不发表意见，对关联性和证明目的不予认可。该组证据的收款人为赵松而非基德公司，付款人也无法看出是於大荣。本院认为，对于张官16组提交的第一组证据，各方均认可其真实性，故本院予以采信。对于张官16组提交的第二组、第三组、第四组、第五组、第六组证据，本院将结合本案二审争议焦点问题予以评判。对于张官16组提交的第七组证据，因与本案无关，本院不予采信。对于张官16组提交的两组补充证据及於大荣提交的补充证据第一组、第二组，本院将结合本案二审争议焦点问题予以评判。对于於大荣提交的补充证据第三组，与本案无关，本院不予采信。一审认定“2018年2月12日原告（於大荣）办理了接房手续”缺乏相应事实依据，本院对此不予认定。对于各方当事人均无异议的一审认定事实，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：於大荣对案涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于张官16组上诉提出其对涉案房屋享有所有权，其权利优于於大荣基于《商品房购销合同》对基德公司享有的债权的诉讼主张是否成立的问题。本院认为，张官16组和基德公司合作开发案涉房地产项目，由张官16组提供土地，基德公司负责资金投入和实际开发，双方之间形成的是合同之债法律关系，根据合作开发协议，案涉用于项目开发的土地和相关开发手续办理在基德公司名下，对外签订施工协议，开发房产的主体是基德公司，张官16组主张其基于合法建造行为原始取得案涉房产的主张依据不足。《合作开发协议》约定张官16组可分配房产为住宅楼120套，每套90平方米，位置为靠百贝珍珠后侧西南边四层以上，张官16组可分配房产并不确定，在合同履行过程中，基德公司又出具《保证书》和《分配房表》，确定可分配房产为98套，后张官16组依据《合作开发合同书》《保证书》和《分配房表》提起诉讼，要求分配98套房屋，经一审法院作出的（2018）云05民初7号生效民事判决确定由基德公司交付基德尚都项目内建筑面积9046平方米的82套房屋，但该判决书并未明确具体房号。张官16组之后提交的《内部分房结果》仅是其内部依据生效判决分配房产的结果，并不发生确定具体房产的法律效果。其后，一审法院在执行中将诉前保全的17套房产和执行中查封的65套房产作为执行标的，最终确定了案涉82套房产的范围，故张官16组的可分配房产的具体指向一直处于变动过程中，系在执行中最终确定。故张官16组关于（2018）云05民初7号民事判决已经确定其为涉案房产的所有权人的主张不能成立。综上，张官16组关于其对涉案房屋享有所有权，其权利优于於大荣基于《商品房购销合同》对基德公司享有的债权的诉讼主张不能成立。关于於大荣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，一审法院（2018）云05民初7号民事判决确定基德公司向张官16组交付的82套房产，故该案执行内容系交付房产，并不是金钱债权的执行。因此，本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但并未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定。故一审法院适用法律错误，本院予以纠正。从前述司法解释规定内容看，具体到本案而言，确定案外人是否享有排除执行的民事权益的审查原则，仍然应从案涉当事人是否形成了出卖房产的合意、是否实际支付购房款项、是否实际占有案涉房屋、第三人是否对未办理产权登记手续存在过错等方面加以评判。首先，於大荣与基德公司于2017年10月17日就案涉房两套房屋分别签订了《商品房购销合同》并办理了备案登记，张官16组在一审庭审中对於大荣提交的《商品房购销合同》的真实性、合法性均无异议，故应当认定基德公司与於大荣在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，从案涉房款支付情况来看，於大荣依据其与基德公司分别签订的《基德尚都定购协议》《商品房购销合同》《地下车位买卖合同》之约定，于2017年10月13日分两笔向基德公司付清了“基德尚都”1幢505室（合同价款255000元）、1幢1602室（合同价款350000元）、负一层Ｂ02号车位（合同价款50000元）、负一层Ｂ06号车位（合同价款50000元）的价款总计705000元，基德公司于当日向於大荣出具了《收据》，且上述付款有於大荣提交的《中国工商银行自助终端凭条》予以佐证，张官16组在一审庭审中对於大荣支付款项证据的真实性、合法性亦均予以认可，故应当认定於大荣在涉案房屋被查封前已支付了全部房款。再次，於大荣已履行了购房合同项下的全部义务，基德公司应当协助为其办理产权转移登记手续，而案涉房屋未能办理产权登记手续的原因是竣工验收未完成，系基德公司的责任，而非於大荣自身原因。最后，判断是否实际占有应以合法占有为原则，於大荣主张其与基德公司签订《基德尚都订购协议》之日即2017年10月13日，基德公司即向其交付了案涉房屋钥匙，故2017年10月13日其就已经占有涉案两套房屋，但对此事实於大荣并未提交证据予以证明。於大荣主张其在接房后对房屋进行了装修，对此事实其亦未提交充分证据予以证明。本案中，於大荣提交了2018年2月12日其与云南保山电力股份有限公司就案涉两套房屋签订的《居民供用电合同》，以及对应的《永昌分公司电费计算清单》，该证据显示2018年9月期间，涉案505室房屋的用电量为15.85千瓦，据此能够认定於大荣于2018年9月实际占有涉案505室房屋。而该证据显示涉案1602室房屋的用电量为0千瓦，故不能证明於大荣实际占有涉案1602室房屋。另外，於大荣举示的2019年4月17日的《接待报警三联单》中报警简况所载的“在隆阳区，有人强行把我的门打开”系报警人於大荣的陈述，公安机关并未对此作出认定，故该《接待报警三联单》亦不能证明於大荣已实际占有涉案1602室房屋。综上，於大荣对基德尚都1幢505室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对基德尚都1幢1602室房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。另外，对于於大荣关于解除涉案房屋查封的诉讼请求，因本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，解除查封措施不属于本案处理范围，一审判决解除涉案两套房屋的查封不当，本院予以纠正。此外，於大荣在一审中并未提出确权诉请，一审判决确认涉案两套房屋产权归於大荣所有，超出了当事人的诉讼请求，本院予以纠正。综上所述，张官16组的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实错误，裁判结果不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、撤销云南省保山市中级人民法院(2019)云05民初71号民事判决；二、在云南省保山市中级人民法院（2019）云05执50号执行案件中，不得执行基德尚都1幢505室房屋；三、驳回於大荣的其他诉讼请求。一审案件受理费9850元，由於大荣负担5700元，由保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组负担4150元。二审案件受理费9850元，由於大荣负担5700元，由保山市隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区16组负担4150元。本判决为终审判决。审判长 赵思远审判员王健审判员马艳玲二〇二〇年十一月十三日法官助理刘学斌书记员袁卉