黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2991号上诉人（原审原告）：毛洪日，男，1967年12月15日出生，汉族，农民，住吉林省扶余市。被上诉人（原审被告）：吴相全，男，1964年5月24日出生，汉族，农民，住黑龙江省泰来县。被上诉人（原审被告）：谢凤华，女，1965年12月17日出生，汉族，农民，住黑龙江省泰来县。二被上诉人委托诉讼代理人：印文侠，泰来县泰来镇法律服务所法律工作者。上诉人毛洪日因与被上诉人吴相全、谢凤华买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省泰来县人民法院（2020）黑0224民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人毛洪日上诉请求：1.撤销泰来县人民法院（2020）黑0224民初333号民事判决；2.依法改判被上诉人立即给付欠款本金20万元，并按年利率24%给付利息、违约金4万元、律师代理费2万元。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同客观存在，而且被上诉人已经给付上诉人购房款30万元，尚欠20万元未给付铁证如山，原告向一审法院主张的是合同之债；2.一审判决既然已经认定上诉人占有的1116平方米土地办理了审批手续，并已取得了土地使用权证，该民事判决书否定政府的行政审批，属审判权利滥用；3.一审判决认为1116平方米以外的院落占地未有取得审批，纯属混淆是非，农用地种植农作物无需行政审批。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。吴相全、谢风华辩称，1.双方因做生意而相识，2009年5月份，上诉人以招商引资名义在泰来县宁××乡××新村新立屯建筑房屋一处，经有关部门审批使用面积为1116平方米，房屋建筑面积为297.72平方米，院落占地面积为20400平方米未办理农用地转用审批手续，院落所超出面积部分不能买卖，经被上诉人到相关部门咨询，不能办理过户手续，因买卖合同不能全部履行，法院驳回上诉人的诉讼请求是正确的；2.经政府部门批准，国有土地面积为1116平方米土地办理了审批手续，但整个院落实际面积为20400平方米，超出部分为集体土地，此地不准买卖。如果被上诉人知道院落没有合同，也不能花50万元购买房屋，因此，双方所签买卖合同部分无效，应予解除；3.上诉人所述违背法律规定，本案是房屋买卖合同纠纷，并不是土地转包纠纷，上诉人卖房屋必须涉及到房屋的建筑面积和宅基地使用面积，上诉人把集体的耕地面积卖了，村里、乡里均不能同意。因此，一审法院按照相关法律规定及当地民意作出的判决是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。毛洪日向一审法院起诉请求：1.判令吴相全、谢凤华给付欠款本金20万元；2.利息按年利率24%给付；3.判令吴相全、谢凤华给付违约金4万元；4.判令吴相全、谢凤华承担毛洪日律师代理费2万元。一审法院认定事实：2009年4月27日，泰来县宁姜蒙古族乡人民政府与吉林省松源市客商毛洪日签订合同书，合同内容为：“经乡政府研究决定将好新村新立屯油路西建设用地租赁给松源客商毛洪日建烘干塔和花生深加工基地，经双方协商，达成如下协议：甲方泰来县宁姜蒙古族乡人民政府，乙方吉林松源市客商。一、甲方权利和义务，1.甲方将新立屯油路西南北长170米，东西长120米，租赁给乙方使用，租赁年限为50年，缴纳耕地占用税4万元；2.甲方协助乙方办理建花生深加工基地所需土地使用证和房屋产权证，办证所需费用由乙方负责；3.甲方为乙方提供招商引资相关优惠政策，泰来县人民政府招商引资优惠政策作为本合同附件；4.……。二、乙方权利和义务，1.乙方在好新村新立屯油路西建花生深加工基地，承揽全乡花生、农产品收购业务；2.乙方投资兴建的花生深加工厂，固定资产投资不少于200万元，并于2009年末投入生产经营；3.……；4.……；5.合同签订时，交耕地占用税4万元。三、违约责任，1.甲乙双方在运营期间，必须认真履行合同，不得擅自终止合同；2.乙方在经营期间，必须以花生深加工和农产品收购为主，不得擅自改变用途，否则甲方有权收回租赁土地。四、……；五、……。甲方泰来县宁姜蒙古族乡人民政府代表人周鸣签字，乙方吉林省松源市代表人毛洪日、吴相全签字。”2009年5月22日，泰来县宁姜蒙古族乡好新村村民委员会与吴相全签订建设用地协议书，协议内容为：“经村委会研究决定现将新立屯公路西20000平米的土地由吴相全建设花生深加工厂，甲方村委会，乙方吴相全。一、甲方权利义务，1.好新村为吴相全在本村新立屯齐白公路西提供花生加工厂土地使用面积20000平方米，其中土地部门批5000平方米，村上提供15000平方米；2.边框四至（土地使用面积示意图）以村上提供的面积东西120米，南北170米为准；3.使用年限50年；4.为完成招商引资村上无偿提供此地；5.此地乙方必须建设玉米和花生深加工厂和收购杂粮使用，如改变用途甲方有权收回乙方所用的土地面积。二、乙方权利和义务，1.从签协议后，乙方有权对此地使用和管理，进行深加工建设；2.乙方在使用此地期间，在不违约的情况下甲方不得随意收回此地，否则甲方赔偿乙方的一切损失；3.……。甲方泰来县宁姜蒙古族乡村民委员会胡永杰，乙方吴相全。”2010年2月1日毛洪日、吴相全注册成立了泰来县昊成农副产品购销公司（毛洪日占70%的股份，吴相全占30%的股份，法定代表人为毛洪日。该公司于2017年4月19日注销）。2015年1月22日毛洪日作为甲方，吴相全作为乙方签订了协议书，内容为：“甲乙双方经过友好、平等、自愿协商一致的前提下，按照合同法的相关规定，就甲乙双方房屋买卖达成如下协议：一、甲方的权利和义务，1.从签订协议起，甲方将房屋、院落及附属设施一次性交给乙方管理使用（房屋9间1116平方米、院落以围墙为界20400平方米，附属设施有变台、井、地秤、厕所、伸缩大门等），使用年限按土地使用权证、房屋所有权证年限为准；2.按照协议约定，乙方交齐购房资金后，甲方帮助乙方办理房屋转户手续（土地使用权证、房屋所有权证），办理转户所需费用由乙方负责；3.……。二、乙方的权利和义务，1.甲、乙双方协商，房屋和院落及附属设施总造价50万元，签订协议时先交10万元，2015年12月末前交20万元，2016年12月末前交齐全部购房款即20万元，然后甲方将土地证、房屋所有权证当场交给乙方，甲方协助乙方办理房屋转户手续；2.……；3.……。三、违约责任，1.甲方未履行本协议的，甲方将补偿乙方（乙方先交款、额度、利息）由此而带来的经济损失；2.如乙方未能按照协议约定交款期限交款的，乙方应在违约行为发生后一个月内主动退还甲方卖给乙方的房屋及院落，否则甲方有权向当地法院提起诉讼，同时有权解除本协议；3.在合同期内，房屋因政府或其他部门收取其他费用时，由甲方负责。四、……。甲方代表人毛洪日，乙方代表人吴相全签字。付款人谢凤华。”合同签订后，毛洪日将房屋、院落及附属设施交付吴相全，吴相全按约定给付毛洪日购房款30万元，余款20万元未给付。另查明，2010年1月7日和2010年1月22日泰来县人民政府为泰来县昊成农副产品购销公司分别颁发了国有土地使用权证（注明工企，使用面积1116平方米）和房屋所有权证（建筑面积297.72平方米）。该国有土地使用权证和房屋所有权证，实为集体性质。同时查明，庭审时毛洪日及吴相全、谢凤华均不同意就已取得土地使用权及房屋所有权部分重新议定价格进行转让。再查明，本案在诉讼过程中，吴相全、谢凤华提出反诉，要求确认与毛洪日签订的买卖协议无效，并返还购房款及给付其他费用，但在规定的期限内未交纳反诉费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定:“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，毛洪日与吴相全、谢凤华转让的标的包括1116平方米房屋、20400平方米院落及附属设施，1116平方米房屋中有297.72平方米取得了房屋所有权证，20400平方米院落中有1116平方米土地办理了农用地转用审批手续并取得了土地使用权证，毛洪日转让该部份房屋、院落及附属设施合法有效；1116平方米以外的院落占地未取得审批，毛洪日转让违反了法律的强制性规定，故应认定该部分转让无效。现毛洪日要求吴相全、谢凤华全面履行合同义务给付欠款，因合同部分无效，已不能全面履行，双方又不同意就有效部分重新议定转让价格，故对毛洪日诉请不予支持。本案在诉讼过程中，吴相全、谢凤华虽提出反诉，但未交纳反诉费，故按吴相全、谢凤华撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回毛洪日的全部诉讼请求。案件受理费5,200.00元由毛洪日负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，毛洪日与吴相全于2015年1月22日签订的协议书系双方真实意思表示，对于协议中约定房屋、院落及附属设施总价50万元，被上诉人已付30万元，剩余20万元未予给付的事实，双方无异议，本院对此予以确认。关于上诉人主张超出土地使用面积1116平方米的院落上诉人无权出卖也无法办理过户手续的问题。因协议中并未约定1116平方米外的院落必须办理相关证照，该部分面积系宁姜蒙古族乡政府租赁给毛洪日使用，期限50年，毛洪日缴纳了4万元的耕地占用税。且在2009年4月27日毛洪日与泰来县宁姜蒙古族乡人民政府签订20400平方米耕地租赁合同时，吴相全也在合同上签字确认。因此，吴相全在与毛洪日签订协议时，对于案涉房屋、院落等的具体情况，吴相全应是明知的。又因双方买卖行为发生在2015年，吴相全、谢风华已使用该房屋、院落多年。现又称政府不允许使用案涉土地，但其未提供充分证据予以证实。因此，对于剩余20万元购房款，吴相全、谢风华应予给付，并应从给付日期即2017年1月开始给付利息至全部欠款给付完毕止。关于上诉人主张的违约金及律师代理费的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，毛洪日的上诉请求有理部分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省泰来县人民法院（2020）黑0224民初333号民事判决；二、吴相全、谢凤华于本判决生效十五日内一次性给付毛洪日人民币20万元及利息（利息以20万元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至欠款给付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,200.00元，由毛洪日负担900.00元，吴相全、谢凤华负担4,300.00元；二审案件受理费5,300.00元，由毛洪日负担1,000.00元，吴相全、谢凤华负担4,300.00元。本判决为终审判决。审判长 刘 颖审判员 李宏艳审判员 赵怡虹二〇二〇年十一月二十五日书记员 历 杨