江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终766号上诉人（原审原告、反诉被告）：赣州发展资产经营管理有限责任公司。住所地江西省赣州市章贡区兴国路**总部经济区****。法定代表人：廖生兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢盛宽，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝发，江西南芳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赣州众筹号投资有限公司，，住所地江西省赣州市章贡区钨都大道******大厅法定代表人：钟丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春燕，江西同圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓奕明，江西同圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：钟文，男，1979年3月13日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人赣州发展资产经营管理有限责任公司（下称发展公司）与上诉人赣州众筹号投资有限公司（下称众筹号公司）、被上诉人钟文因租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后依法组成合议庭，于2020年10月13日公开开庭审理了本案。发展公司的委托诉讼代理人卢盛宽、陈宝发，众筹号公司的委托诉讼代理人吴春燕、邓奕明，及钟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。发展公司上诉请求：1.撤销江西省赣州市中级人民法院作出的（2018）赣07民初235号民事判决的第四项、第五项、第六项，改判发展公司无须向众筹号公司返还履约保证金，众筹号公司自欠款之日起按每日万分之三向发展公司支付欠款滞纳金，众筹号公司向发展公司支付违约金948000元、律师费195000元。钟文对上述款项承担连带清偿责任；2.一二审诉讼费用、鉴定费由众筹号公司负担。事实与理由：一、众筹号公司拒付租金构成根本违约，是导致租赁合同无法履行的根本原因，众筹号公司应当承担全部责任。众筹号公司仅交付了1个月的租金316000元，此后再未支付租金。二、众筹号公司应当按照欠付租金每日万分之三向发展公司支付逾期交付租金的滞纳金。众筹号公司还应当支付违约金948000元。三、发展公司交付给众筹号公司的租赁物符合约定用途，一审法院认定案涉租赁房屋无法正常投入使用不符合客观事实，在此基础上判决发展公司支付众筹号公司赔偿款，并返还履约保证金没有事实依据，结果上也显失公平。1.租赁合同签订前发展公司即向众筹号公司移交了房屋，众筹号公司经过多次现场查看，确认了租赁物并办理了移交手续。一审法院将众筹号公司因对租赁物使用不当引发的各类矛盾纠纷归责于发展公司是有违事实的。2.众筹号公司缺乏经营管理能力，招商经验及实力不足，未能妥善处理好相邻关系，最终才导致招商失败，这才是其合同目的不能实现的根本原因。3.发展公司免费提供配套地下车位和地上停车场，仅表明发展公司对地下车位和地上停车场在租赁费外不另收取费用，不能理解为众筹号公司不需要交纳物业管理费用。众筹号公司擅自设置收费岗亭，改变小区通道，清除绿化带等公共区域，引发财富港小区业主维权抗议。问题出现后，发展公司尽力协调沟通，促成问题妥善解决。而一审却将纠纷的原因归责于发展公司，显然不公平。4.发展公司出租的房屋已经取得了赣州市公安消防支队的验收，评定为合格。众筹号公司的上一任承租人开设的“春天百货商场”并没有出现消防问题。众筹号公司作为实际经营者，在3个月的免租期内未完善消防设施设备，导致因消防出现问题而被责令整改。5.发展公司出租的房屋在规划设计时并没有为商场单独设置消防管道，小区住房、商业用房共用消防管道，经竣工验收是合格的。发展公司发现消防水管无水的问题后为了彻底解决消防供水问题，出资增设了专供消防的独立水管，公安消防部门于2017年8月29日出具了销案通知书，认为已经符合消防安全标准。6.虽然公安消防部门下达了消防整改通知书，但是众筹号公司出租给赣州国光通讯器材有限公司用于经营手机的手机城并未在查封期间停止营业。可见，一审法院认为发展公司提供的租赁物无法正常投入使用是与客观事实不相符的。四、根据双方签订的租赁合同，因众筹号公司违约致使发展公司依法维权的，众筹号公司应当支付发展公司为此支付的律师费。众筹号公司上诉请求：1.撤销一审判决的第二、三、七项，改判发展公司支付水费6118.75元，改判发展公司向众筹号公司支付违约金948000元，改判发展公司支付众筹号公司逾期可得收益2984364元，判令发展公司支付律师费228978元；2.本案一二审诉讼费、鉴定费由发展公司承担。事实与理由：一、众筹号公司对财富港经营完全符合租赁合同的约定。一审法院以财富港业主委员会出具的《协商函》认定众筹号公司未按约定方法使用租赁物，属事实认定错误。财富港业主委员会之所以会出具函件，是因为发展公司产权不清晰所致，严重影响了众筹号公司的正常经营。二、一审法院认定发展公司的违约行为是租赁合同无法履行的根本原因，却支持了发展公司全部租金的诉请，与认定的案件事实不符，也违背了行为人不能从其违法行为中获益的原则。三、赣东升评字[2020]31号《资产评估报告》中关于经营可预期收益的评估结论应当作为本案认定的依据。发展公司辩称，1.发展公司出租给众筹号公司的是房屋，而不是发展公司统一经营管理的商场。房屋由众筹号公司承租后其对房屋进行改造成商场对外招租。2.众筹号公司诉请支付违约金，但是在双方的租赁合同中并没有明确约定。而违约金的前提是合同一方违约。本案租赁合同解除是因为众筹号公司没有履行支付租金的义务。这种情况下，其要求发展公司承担违约责任，显然没有依据。3.关于众筹号公司诉请经营预期收益的问题。评估机构的鉴定报告是建立在交易能够顺利履行的前提下。而本案众筹号公司自身存有重大过错导致合同不能顺利履行，一审法院没有支持众筹号公司该项诉请是正确的。4.双方的租赁合同中并没有约定发展公司应当支付律师费。众筹号公司诉请律师费不符合合同约定。5.发展公司所交付的车位不存在产权纠纷。财富港业主委员会要求众筹号公司作为商场的实际使用者交付物业费是合理的。众筹号公司却认为租赁物存在产权纠纷，是不正确的。6.案涉租赁的房屋是与发展公司同属的一个集团公司开发，是商住一体的。所以小区的住户和商场共用消防管道。这只能算是瑕疵而不是缺陷，不影响主体建筑使用。为了解决消防独立供水问题，发展公司与小区业主方进行了沟通，但是由于众筹号公司前期跟业主委员会因为改造破坏绿化产生了一些矛盾。给解决这一问题设置了障碍。发展公司经过协商终于重新设置了独立的消防管道，这个问题就彻底解决了。众筹号公司辩称，1.发展公司交付的租赁房屋存在重大消防问题，配电设施存在重大安全隐患，配套车位也有权属争议，导致租赁房屋无法正常投入使用。发展公司存在根本违约。众筹号公司有权拒绝支付租金。2.一审法院认定众筹号公司无需支付逾期交纳租金的滞纳金、违约金、律师费，并要求发展公司返还履约保证金是符合法律规定和合同约定的。但是本案租赁合同解除的根本原因是发展公司的违约行为，其应当支付相应的违约金及众筹号公司的律师费用。3.一审法院因发展公司的根本违约行为判决其支付众筹号公司经营性投入等损失并无不当。钟文辩称，1.发展公司交付房屋时承诺商场可以正常使用，只需要根据装修设计图纸装修即可投入运营。但是众筹号公司在装修完后发现消防水管的蓄水池不能蓄水，给商场的开业造成了很大的影响。2.租赁合同约定了3个月的免租期，实际上3个月远远不够，众筹号公司采取边设计、边装修、边招商的方式加快推进商场运营。装修开始后，赣州市下了暴雨，楼面大面积渗水，众筹号公司要求发展公司解决，但对方表示维修要走招投标程序，时间比较长，众筹号公司只能自己处理。经过公司努力，商城开业后公安消防来检查，发现消防蓄水池没有水，责令停止营业。财富港业主委员会与发展公司地下车位有产权争议，要收取停车费用。上述这些问题给众筹号公司的商场运营造成了很大的影响，公司发函要求发展公司解决上述问题，发展公司一直不予重视，拖延解决问题。众筹号公司有拒付租金的权利。发展公司向一审法院起诉请求：一、解除与众筹号公司于2016年5月19日签订的《财富港商场租赁合同》;二、众筹号公司支付尚欠租金4855863元(2016年10月1日至2018年1月11日);三、众筹号公司支付尚欠租金的滞纳金(滞纳金按欠付租金每日万分之三计算至租金全部结清之日止,暂计算至2018年7月30日滞纳金合计662327元);四、众筹号公司向发展公司支付违约金948000元；五、众筹号公司支付水费6118.75元；六、众筹号公司支付律师费195000元；七、发展公司不必返还众筹号公司支付的履约保证金；八、钟文对众筹号公司的上述第二至第六项义务承担连带保证责任;九、判令本案的诉讼费用由众筹号公司和钟文承担。众筹号公司向一审法院反诉请求：一、解除与发展公司于2016年5月19日签订的《财富港商场租赁合同》；二、发展公司支付违约金人民币948000元；三、发展公司返还已交的履约保证金人民币960000元，及已支付的租金306000元，合计1266000元；四、发展公司赔偿运营承租房屋的经营性投入1912645.5元，后在一审庭审中变更为2136244.83元；五、发展公司赔偿房屋装修损失2288932元；六、发展公司赔偿已出租面积的租金收益损失11239000元；七、发展公司赔偿可出租面积的合理期限租金收益损失6024000元；八、发展公司支付律师费228978元；九、本案诉讼费由发展公司承担。一审法院查明，2016年5月19日，发展公司与众筹号公司签订《财富港商场租赁合同》，钟文以担保人身份在该合同上签名。该合同约定：1.发展公司将坐落于赣州市章贡区章江南大道28号的财富港一至三层商场及1008#1一至三层店面[其中商场面积为15000㎡，店面面积400㎡（均含公用部分及分摊面积）]租赁给众筹号公司，仅限于经营赣州雍和文园及办公；2.租赁期限自2016年6月1日起至2020年4月30日止，其中装修免租期为3个月，自2016年6月1日起至2016年8月31日止；3.商场租金标准为20元/㎡?月，店面租金标准为40元/㎡?月（均含税），每月租金合计316000元；租金每月一付，每月租金必须在上个月25日前付清，其中首期租金316000元整应于2016年8月25日前付清，以此类推；4.众筹号公司应在2016年6月1日前一次性向发展公司缴纳95万元作为履行租赁合同的保证金，该履约保证金不作为众筹号公司预付的租金。租赁关系终止时，若众筹号公司无违约行为，该履约保证金除用以抵充合同约定应由众筹号公司承担的各项费用外，剩余部分发展公司于合同终止后10个工作日内无息退还众筹号公司；5.租赁期间，使用该房屋及其公共设施所发生的水电费、设施设备使用及维护费、网络宽带费、物业管理费等费用全部由众筹号公司承担；6.发展公司于合同签订后5个工作日内向众筹号公司交付房屋。《房屋租赁交接清单》经双方交验签字盖章后视为交付完成，众筹号公司是在充分了解并接受房屋现状的情况下承租本房屋，发展公司已经按约定向众筹号公司交付了租赁物，众筹号公司接受并予以认可；7.租赁期满或因众筹号公司违约致使本合同提前终止的，众筹号公司应于租赁期满日之前（合同提前终止的，不迟于合同终止之日起5个工作日内），自行将房屋内属于众筹号公司的财物全部搬出，腾出房屋交还发展公司，甲乙双方验收认可后在《房屋租赁交接清单》上签字盖章。逾期未搬出的财物，视为众筹号公司放弃其所有权及相关权益，发展公司可自行处置；8.众筹号公司必须按时足额交清租金、履约保证金及合同第五条所述其他费用，否则每逾期一日，众筹号公司应按未付金额的万分之三向发展公司支付违约金；逾期超过三十日，则视为众筹号公司严重违约，发展公司有权单方终止本合同，收回租赁物。届时，众筹号公司除必须付清应付租金及其他费用外，还应向发展公司支付不少于三个月租金（按当期租金标准计算）数额的违约金，若给发展公司造成损失的，众筹号公司还应当赔偿该实际损失；9.众筹号公司在租赁期内未按约定时间付清履约保证金或租金的，发展公司有权提前终止本合同，收回租赁物。届时，众筹号公司除必须付清应付租金及其他费用外，还应向发展公司支付不少于三个月租金（按当年度租金标准计算）数额的违约金，若给发展公司造成损失的，众筹号公司还应当赔偿该实际损失；10.众筹号公司违约致使发展公司依法维权的，发展公司所支付的律师费、鉴定费、评估费、公证费、调查取证费、诉讼费、保全费等费用，全部由众筹号公司承担。11.钟文自愿对众筹号公司履行本合同的义务承担无限连带责任。担保责任范围包括但不限于众筹号公司在该房屋从事经营活动时与第三方产生纠纷概由众筹号公司承担的全部法律责任，众筹号公司应承担租金、水电费用、物业管理费、违约金等，以及发展公司向众筹号公司主张权利所支付的律师费、鉴定费、评估费、公证费、调查取证费、诉讼费、保全费等费用。合同签订后，发展公司遂将相应商场及办公设备移交给众筹号公司。众筹号公司于2016年9月2日、2016年9月20日分别向发展公司支付26.6万元、100万元，共计126.6万元（其中履约保证金95万元、租金31.6万元）。众筹号公司在租赁合同签订后至水表过户前累计拖欠发展公司代缴水费共计6118.75元。后因众筹号公司拖欠租金，发展公司分别于2017年2月15日、2017年4月25日向众筹号公司发出《律师意见函》，要求尽快履行义务缴纳租金。发展公司因本案支付律师代理费90000元整（含税5094.34元）。2016年7月8日，众筹号公司（甲方）与案外人赣州国光通讯器材有限公司（乙方）签订租赁合同，约定的主要内容有：甲方将财富港一层商铺号1001-1033（面积4000平方米）转租给乙方，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止；每月租金及管理费32万元，租金和管理费每年递增10%；首期季度租金96万元应于2016年7月15日前支付；合同签订当天，乙方应一次性向甲方支付保证金96万元。至发展公司起诉时，赣州国光通讯器材有限公司仍在租赁经营，广告牌为“赣州移动手机城”。众筹号公司在租赁涉案房屋期间，赣州市章贡区财富港业主委员会于2016年12月15日致函众筹号公司要求协商商场地下车位和地上停车场的使用权、使用费用问题。2017年4月18日，赣州市恒盛物业服务有限公司致函众筹号公司，要求支付拖欠的物业费2122元、、地下车库停车费5520元2017年5月，众筹号公司向赣州市章贡区人民法院提起诉讼，要求发展公司在1个月内维修好租赁商场的消防设施和存在重大安全隐患的商场中部玻璃穹顶，协调好商场与财富港业主之间的车位和停车场使用纠纷，免除以上问题、纠纷全部解决发展公司能正常使用之前的全部租金并顺延合同期限；发展公司返还众筹号公司代为垫付的维修费用221940元，并赔偿直接经济损失1243280元等。2017年6月，发展公司向赣州市章贡区人民法院提起诉讼，请求解除合同。2017年10月25日，赣州市章贡区人民法院作出（2017）赣0702民初2092号民事判决，众筹号公司不服该判决，向江西省赣州市中级人民法院提起上诉。2018年3月19日，江西省赣州市人民法院将该案发回重审。2018年9月28日，众筹号公司提起本案诉讼，一审法院将两案合并审理。2018年1月11日，众筹号公司与发展公司办理了财富港商场的移交手续，众筹号公司腾退了房屋。另查明，赣州市公安消防支队于2011年9月20日、2013年1月25日分别出具《建设工程消防验收意见书》《公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证》，认定财富港一至三层建设工程消防实施合格。2017年1月5日，赣州市公安消防支队对手机城发出《不同意投入使用、营业决定书》，认为存在下列消防安全隐患：1.新场所未经消防设计审核和验收；2.火灾自动报警系统故障；3.火灾自动喷水灭火系统故障；4.一安全出口锁闭；5.一疏散通道上锁；6.一防火卷帘故障，一防火卷帘0.5米处有一隔板墙；7.应急广播测试未响应，消防设施标识不全。2017年2月20日，赣州市公安消防支队对手机城发出《不同意投入使用、营业决定书》，认为存在下列消防安全隐患：1.一楼疏散指示标志未保持完好有效；2.应急广播不能正常联动；3.末端试水测试时，消防水泵无法自动启动。2017年6月8日，章贡区公安消防大队对手机城发出《临时查封决定书》，认为存在以下火灾隐患，1.喷淋管道无水；2.室内消防栓内无水；3.未进行开业前消防安全检查，已经营业。查封范围：手机城一楼营业区。查封期限：2017年6月8日12时至2017年7月8日12时。2017年6月8日，章贡区公安消防大队还发出《责令限期改正通知书》，认定手机城存在消防安全违法行为：消防实施、器材、消防安全标志不符合标准，未保持完好有效。认定存在以下火灾隐患：喷淋管道消防栓内无水，未进行开业前消防安全检查，已经营业。但是，手机城并未在规定的查封期间停业，仍是照常营业。2017年8月29日，章贡区公安消防大队出具《重大火灾隐患销案通知书》，认定重大火灾隐患已整改消除。一审法院认为，本案的争议焦点是：双方租赁合同何时解除；双方的违约责任如何认定；合同解除后如何处理；钟文应否承担连带保证责任。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方当事人于2018年1月11日办理了租赁物移交手续，众筹号公司将商铺腾退发展公司。因此，双方合同于2018年1月11日实际解除。关于违约责任问题。《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，赣州市公安消防支队分别于2017年1月5日、2017年2月20日、2017年6月8日对本案租赁物发出《不同意投入使用、营业决定书》《临时查封决定书》《责令限期改正通知书》，众筹号公司提交《公证书》，证明了消防管口未见出水。2017年7月7日，发展公司向财富港1#楼业主发布《公告》，亦说明消防不符合正常用途，并提出了改正措施。另外，双方租赁合同约定：：地下停车位65个、地上停车场作为配套场地在租赁期内免费提供众筹号公司使用。但是根据财富港业主委员会的《协商函》反映，众筹号公司在使用租赁物时，财富港业主委员会对车位使用权主张权利，影响了众筹号公司正常使用。因此，发展公司作为出租方，对此应当承担违约责任。关于众筹号公司是否违约的问题。《合同法》第二百一十七条规定：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用；第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，财富港业主委员会的《协商函》反映，众筹号公司在使用租赁物时，对合围坪、绿化带、停车场、架空层等区域设置进出岗、设置广告牌、收取停车费等行为，引起了财富港业主的维权，存在不按约定方法使用租赁物的行为；另外，众筹号公司未按约定及时交纳租金，亦存在违约行为。因此，本案租赁合同无法正常履行，双方当事人均存在违约行为，发展公司的违约致租赁物无法正常投入使用，是租赁合同无法履行的根本原因，应负主要责任。关于合同解除后的处理问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据司法实践，当事人双方违约，一方为根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失。关于租金问题。2016年10月1日至2018年1月11日，租金标准为每月316000元，未付租金共计4855863元。关于滞纳金的问题，由于发展公司自身存在违约行为，一审法院对滞纳金的请求不予支持。关于已付租金316000元的问题，由于众筹号公司已经实际占有使用租赁物，不宜返还。关于履约保证金95万元的问题。根据双方租赁合同第四条约定，租赁关系终止时在无违约行为时无息退还。由于双方合同终止的原因在于双方当事人，并非众筹号公司一方的违约，因此该履行保证金应当予以返还。关于水费6118.75元的问题，该水费系租赁商场移交给众筹号公司后产生的水费，该费用应由众筹号公司承担。关于双方主张的律师费问题。虽然双方租赁合同约定，众筹号公司违约致使发展公司依法维权的，发展公司支付的律师费等费用全部由众筹号公司承担。但是，本案双方均提起了诉讼，诉讼原因是双方均存在违约导致合同解除，不符合律师费负担的合同约定条款，对于双方主张的律师费，一审法院均不予支持。关于违约金的问题。发展公司主张众筹号公司违约，应当依约支付三个月租金的违约金948000元。众筹号公司亦主张发展公司违约，应当依约支付三个月租金的违约金948000元，由于双方均存在违约行为，对于双方的违约金诉请，均不予支持。关于经营性投入、装修损失和预期租金收益问题。根据鉴定意见，众筹号公司租赁期间（2016年6月1日入驻至2018年1月11日）经营性投入的总金额为2820244.83元；对租赁物所添附改造的装修评估值为1506475元；经营可预期收益为10619009元。由于经营性投入和装修投入已经实际发生，在合同不能依约履行的情况下，运营成本无法收回，对众筹号公司不能对外招租和招租后无法正常经营产生了影响，属于众筹号公司亏损部分，众筹号公司诉请主张扣除押金后的经营性投入2136244.83元和装修投入1506475元，宜由发展公司赔偿损失。关于经营可预期收益，根据评估报告，该收益是在评估假设的基础上作出的评估结论，该可得利益损失受多种市场因素影响，不具有确定性，不能作为违约损失赔偿的对象。因此，发展公司应当承担的损失金额为3642719.83元（2136244.83+1506475）。关于保证责任的承担问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条规定：第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。本案中，《财富港商场租赁合同》第九条第8项约定了担保条款，钟文自愿对众筹号公司履行本合同义务承担无限连带责任。钟文在主合同中作为担保人签名，符合法律规定。因此，钟文对本案众筹号公司的债务应当承担连带给付责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、确认发展公司与众筹号公司的《财富港商场租赁合同》已于2018年1月11日解除；二、众筹号公司应于判决生效之日起十日内向发展公司支付租金4855863元和水费6118.75元；三、钟文对上述第二项债务承担连带责任；四、发展公司应于判决生效之日起十日内向众筹号公司返还履约保证金950000元；五、发展公司应于判决生效之日起十日内向众筹号公司支付赔偿款项3642719.83元；六、驳回发展公司其他诉讼请求；七、驳回众筹号公司其他反诉请求。一审本诉案件受理费58471元，由发展公司负担15832元，众筹号公司负担42639元。反诉案件受理费81228元（已减半收取），由发展公司负担15460元，众筹号公司负担65768元；鉴定费85000元，由发展公司负担55000元，众筹号公司负担30000元。二审中，发展公司、众筹号公司、钟文均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、发展公司与众筹号公司之间的租赁合同关系解除后法律后果如何承担。其中包括：1.合同解除是否可归责于一方或者双方当事人；2.合同解除后众筹号公司是否应支付欠付的租金及相应的利息；3.发展公司是否应当赔偿众筹号公司因合同解除而致租赁关系提前终止所造成的经济损失，该经济损失应如何计算；4.发展公司是否应当返还众筹号公司交纳的履约保证金。二、各方因本案诉讼所支付的律师费用是否应该由对方承担。对此，本院综合评述如下。2018年1月11日发展公司与众筹号公司办理了租赁房屋的移交手续，众筹号公司腾退了房屋，合同双方以自己的行为表明愿意解除租赁合同关系，且均向人民法院诉请解除租赁合同。一审法院在判决的第一项确认案涉租赁合同于2018年1月11日已经解除，对此当事人均无异议。案涉租赁合同虽已解除，但是当事人并没有对合同解除的后果进行协商，做出安排。在合同双方均主张对方违约应当承担违约损害赔偿的情况下，合同解除后当事人的损失应当如何分担，应当结合合同实际履行情况、合同解除的原因、当事人是否存在违约行为及违约行为对合同不能继续履行的影响力、当事人的过错程度等因素综合评判。关于第一个争议焦点。1.关于合同解除是否可归责于一方或者双方当事人的问题。因违约而解除合同的归责认定仍需要根据合同约定及法律规定的义务内容，以是否存在义务违反作为判断违约的依据。本案是租赁合同纠纷，出租人的主要义务是交付租赁物，并保证租赁物在租赁期内保持适于租赁之状态，使承租人可以正常使用收益。承租人的主要义务是按时支付租金。众筹号公司认为发展公司交付的房屋消防存在问题导致转租给第三人经营的场所被公安消防机关查封而影响转租收益；发展公司为租赁房屋配套给众筹号公司免费使用的停车场（位）的产权不清晰，致使众筹号公司无法按照合同约定免费使用停车场（位）；案涉房屋玻璃穹顶无法正常使用，历经多次维修，花费甚巨。由此认为，发展公司应当承担违约责任。发展公司认为，众筹号公司仅仅支付了1个月的租金，构成根本违约，发展公司有法定解除合同的事实依据。由此可见，双方争议的焦点集中在出租人、承租人在履行合同过程中是否违反了各自应承担的合同义务。在厘清各方是否适当履行合同义务之后，再来确定合同解除的主要原因。先分析发展公司是否存在义务违反的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定出租人有保证租赁物的适租义务。该义务内容主要包括质量瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务，义务的限度为不影响承租人能够按照合同约定的租赁物用途使用和收益。首先，关于发展公司是否违反质量瑕疵担保义务的问题。《中华人民共和国消防法》（下称《消防法》）第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。发展公司作为房屋的所有人，交付给承租人的房屋要经过消防验收合格。赣州市公安消防支队分别于2011年9月20日和2013年1月25日出具了消防验收意见书，证明租赁房屋1-3层的消防安全措施合格。因此，发展公司并未违反《消防法》规定的义务，将未经消防验收的房屋进行出租。房屋出租后，发展公司作为出租人，其作为主消防义务人的地位因让渡了房屋占有使用权而转移至承租人，但仍应当配合承租人履行消防义务。对于消防安全检查所发现的房屋结构性原因导致的消防安全问题仍应承担及时维修、改造的义务。根据2017年7月7日发展公司所发布的《公告》及公安消防机关列明的房屋消防设施安全问题，消防管道无水的问题是导致消防验收不过关的因素之一。修复此问题牵涉到财富港1#整体，属于涉及房屋整体的结构性维修，作业范围超出了众筹号公司承租房屋的空间，其所拟定的设置独立供水消防管道的解决方案也在众筹号公司能够协调处理的能力之外。此时，发展公司作为出租人理应负有修复改造的义务。众筹号公司有权根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，要求出租人在合理期限内维修。消防管道无水的问题经过维修改造，2017年8月29日赣州市章贡区公安消防大队出具《重大火灾隐患销案通知书》，发展公司已经整改到位，履行了租赁物的维修义务。如果维修期间影响了众筹号公司对租赁房屋的使用收益，众筹号公司可以向发展公司要求减少租金或者延长租期。此外，租赁合同并未约定租赁物使用过程中的维修义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，发展公司作为出租人应当承担维修义务，或者由众筹号公司维修，维修费用抵扣租金。江西赣州华昇会计师事务所有限公司出具的司法鉴定意见书第三大项第11小项列明了众筹号公司可以确认的修理费为5000元。该5000元应由发展公司负担。其次，关于发展公司是否违反权利瑕疵担保义务的问题。出租人的权利瑕疵担保义务是指出租人保证第三人不得向承租人主张权利。本案赣州市章贡区财富港业主委员会于2016年12月15日发出的《协商函》内容涉及发展公司出租的地上停车场和地下65个车位。其中地下65个车位赣州市章贡区财富港业主委员会认为产权未明确。。地上停车场因改造改变了本来面貌和用途本院认为，，地下停车位和地上停车场是租赁房屋的配套设施，地下65个停车位虽然产权有争议但是众筹号公司仍然可以使用，只是需要交纳使用费，每月的费用为6500元。按照租赁合同第一项的规定，发展公司应当承担违约责任，该每月6500元的使用费是因发展公司没有明确地下车位产权额外发生的费用，理应由发展公司负担。但需要强调的是，发展公司此违约行为因不涉及整体合同的履行，在性质上不属于根本性违约。。地上停车场并没有出现产权争议而是众筹号公司改变了原有的面貌和结构而与业主委员会出现了矛盾，应由众筹号公司自己解决。再次，关于租赁物的修缮是否会影响众筹号公司合同目的的问题。合同目的虽然具有主观性，但因其与合同解除密切相关，是否符合合同解除的法定要件是判断影响合同目的实现的实质性因素。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定了承租人可以解除合同的三种情况：被查封、第三人主张对租赁物的权利和违反了房屋使用条件强制性规定。众筹号公司主张的玻璃穹顶质量、房屋漏水等问题显然不属于上述法律、司法解释规定的四种情况之一。租赁房屋能通过维修排除的使用障碍，不应成为影响合同目的因素。根据江西赣州华昇会计师事务所有限公司出具的鉴定报告，众筹号公司支付的租赁物维修费5000元，完全在众筹号公司承受能力之内，且从另一个方面证明租赁房屋维修范围有限，稍作修缮即可满足众筹号公司租赁之需。消防问题出现后，众筹号公司于2017年5月向法院诉请减少租金或者延长租期，而不是解除其与发展公司的租赁合同。众筹号公司转租给第三方经营的手机城一直持续经营至众筹号公司解除与发展公司的租赁合同。说明众筹号公司自己也认为消防问题不影响租赁合同的目的。2017年8月29日消防问题经整改验收后已经合格，影响众筹号公司继续使用租赁物的障碍已经排除。可见，本案不论是租赁房屋消防管道修缮还是玻璃穹顶的维修等均不足以影响众筹号公司的合同目的。再来分析众筹号公司是否存在义务违反的问题。众筹号公司作为承租人，其主要合同义务是支付租金。因本案租赁合同在履行的过程中发生了租赁房屋消防管道维修，及与租赁物配套的地下停车位产权争议而致额外增加了使用费用，如果影响了众筹号公司的使用收益，众筹号公司有权请求减少租金或者延长租期而非拒付租金。众筹号公司拒付租金抗辩权的行使应具有相当性，其应针对的是发展公司不履行主合同义务，如发展公司没有交付租赁物，或者交付的租赁物客观上无法使用收益，或者因第三人主张权利而影响其对租赁物的占有使用等。不能仅仅因为发展公司出现了不涉及主合同义务的违约行为，众筹号公司就拒付租金。在多数情况下众筹号公司行使的是租金减免或者租期延长的请求权，而不是拒付租金。本案发展公司虽有违约行为，但并没有根本违约，不足以影响合同目的。众筹号公司截至2018年1月11日合同解除前，仅支付了1个月的租金，显然未按照合同约定履行义务。综合以上分析，本院认为，发展公司已经履行了主要合同义务。消防管道修缮是发展公司正常履行其维修租赁物的义务，而不能将这种维修义务等同于发展公司的违约行为。众筹号公司未按时支付租金，没有履行其主要合同义务，应对合同解除负主要责任。2.关于合同解除后众筹号公司是否应支付欠付的租金及相应的利息的问题。发展公司虽然通过修复消防管道，履行了保证租赁物的适租义务，但是如果发展公司因维修租赁物影响众筹号公司使用收益的，众筹号公司仍可有权要求减少租金。众筹号公司因消防检查不合格未按照要求停业整改而是继续经营，表面上看消防维修没有影响众筹号公司的使用、收益。但是从整个租赁合同签订的内容看，案涉租赁物商场总面积为15000平方米，众筹号公司仅出租4000平方米租金即可涵盖其与发展公司的所有租赁费用。众筹号公司诉称其是因为消防问题没有再招商引资，合乎常理。本院认为，众筹号公司确因增设消防管道，完善消防设施影响到其对租赁物的使用、收益。众筹号公司有权要求减少相应的租金。确定租金减少的幅度同时还应当考虑众筹号公司对消防设施不合格是否承担相应的责任，以公平合理地确定当事人的义务负担。众筹号公司承租房屋后，作为房屋的使用者应当承担起主要的消防义务，如营业前应当申请消防安全检查，日常消防设施维护等。根据赣州市公安消防支队2017年1月5日出具的《不同意投入使用、营业决定书》和赣州市章贡区公安消防大队于2017年6月8日出具的《临时查封决定书》《责令限期改正通知书》所载明的原因，众筹号公司装修改造租赁房屋前未经消防设计审核、验收，开业前未经消防安全检查，消防设施和标识维护不到位。这些消防义务并没有超出租赁物的范围，完全在众筹号公司应当承担的消防义务之内。因公安消防机关出具的文件并没有区分消防检查不合格原因及责任的主次，本院从公平原则出发，认定发展公司和众筹号公司责任相当，应当各承担50%的责任。2017年1月5日首次发出消防整改通知至2017年8月29日整改结束，共计236天，约8个月的租金，其中2017年7月7日发展公司公告开始维修。维修期间内应免收租金，免收租金期间为2个月。剩余6个月租金减半收取。因此，众筹号公司可以减免租金5个月。按照每月租金316000元计算，少支付租金158万元（316000元×5个月）。此外，发展公司还应当承担每月地下停车费用6500元，共计97500元（15个月×6500元）和众筹号公司维修租赁物的费用5000元。综上，众筹号公司应支付的租金数额为3173363元（4855863元-1580000元-97500元-5000元），逾期支付租金的利息按照日万分之三的标准从2018年1月11日开始计算。3.关于发展公司是否应当赔偿众筹号公司因合同解除而致租赁关系提前终止所造成的经济损失，该经济损失应如何计算的问题。根据上文分析，本案发展公司不负合同解除的主要责任。众筹号公司没有及时履行支付租金的义务是合同解除的主要原因。根据租赁合同第八条的约定，“租赁期满或乙方（注：乙方指众筹号公司）违约致使本合同提前终止的，乙方对房屋的装饰、修缮等设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得就此向甲方提出任何经济补偿”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。众筹号装修投入150余万元，发展公司不应予以赔偿。关于众筹号公司经营性投入的问题。经营性投入是众筹号公司为了开展业务而必须支付的费用。本案在众筹号公司违约的情况下，其要求发展公司承担该项费用没有法律依据。至于众筹号公司诉请的可得利益损失，是守约方在对方违约的情况下才得以主张。对该项诉请，本院亦不予支持。4.关于发展公司是否应当返还众筹号公司交纳的履约保证金的问题。履约保证金约束的是双方当事人。发展公司未按照合同约定保证地下停车位免费提供给众筹号公司使用，构成违约。众筹号公司没有按时支付租金，亦构成违约。在双方当事人均违约的情况下，该履约保证金不能只约束一方当事人。一审法院判决发展公司返还履约保证金是正确的。关于第二个争议焦点。双方为解决本案的争议均委托了律师参加诉讼，并支付了律师费。租赁合同第九条违约责任条款约定了承租人违约应当支付出租人的律师费，没有约定双方违约情况下律师费用如何支付。虽然本案合同解除的主要责任在众筹号公司，但是律师费并非发展公司因违约所遭受到的必然损失，本院难以对律师费用依照各方违约程度大小做出分配。当事人应当自己负担已经支付的律师费用。综上，一审法院认定事实，适用法律均有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07民初235号民事判决的第一项、第四项；二、撤销江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07民初235号民事判决的第三项、第五项；三、变更江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07民初235号民事判决的第二项为：赣州众筹号投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向赣州发展资产经营管理有限责任公司支付租金3173363元（逾期支付租金的利息按照日万分之三的标准从2018年1月11日开始计算至付清之日止）和水费6118.75元；四、钟文对上述第三项赣州众筹号投资有限公司所欠的债务承担连带清偿责任；五、驳回赣州发展资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回赣州众筹号投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费58471元，反诉案件受理费81228元，鉴定费85000元，二审案件受理费140228元，共计364927元，由赣州发展资产经营管理有限责任公司负担103269元，赣州众筹号投资有限公司负担261658元。本判决为终审判决。审判长  汪少华审判员  廖志坚审判员  刘伟伟二〇二〇年十一月二十七日法官助理王兵书记员肖力恒