江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初3866号原告：陈某某，男，1971年6月9日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：郭富和，高邮市正大法律服务所法律工作者。被告：姚某某，男，1968年8月15日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被告：张某某，男，1959年1月2日出生，汉族，高邮市人，住高邮经济开发区。委托诉讼代理人：潘有余，高邮市珠湖法律服务所法律工作者。被告：焦某某，女，1957年7月26日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：卞元昊，男，1986年5月8日出生，汉族，高邮市人，住高邮市盐河西路怡嘉天下**，系被告焦某某女婿。原告陈某某与被告姚某某、张某某、焦某某、第三人袁某某、闵某、袁某1、王某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月15日、10月13日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人郭富和，被告张某某的委托诉讼代理人潘有余，被告姚某某均到庭参加诉讼，被告焦某某经本院合法传票传唤未到庭参加第一次庭审，本院依法缺席审理。被告焦某某的委托诉讼代理人卞元昊参加第二次庭审，本案现已审理终结。在诉讼中，原告申请撤回对第三人袁某某、闵某、袁某1、王某的起诉，本院经审查认为，其申请符合法律规定，予以准许。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院排除对高邮市房屋的执行；2、确认原告与被告张某某、焦某某签订的《房屋买卖契约》有效，责令被告张某某、焦某某履行《房屋买卖契约》中约定的过户义务，将房屋过户至原告名下；3、案件的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月29日，原告与张某某、焦某某签订《房屋买卖契约》，约定将坐落在高邮市和西大街31号的房屋出售给原告，约定房屋售价4.8万元，合同签订时付定金4万元，余款在2011年10月20日一次性付清。2011年10月20日，原告按照约定给付余款8000元，被告张某某、焦某某向原告出具收条，注明收到房款。同日，被告张某某、焦某某向原告交付了房屋。由于该房屋在出售时并不在被告张某某、焦某某名下，导致当时无法过户。原告在收到所购买的房屋后，立即对该房屋进行了装修，并一直居住在该房屋内。2020年5月22日，原告在高邮市行政大厅了解该房屋的状况时，得知该房屋已经于2018年4月19日从原房主临泽汽酒厂过户至被告张某某、焦某某名下，且该房屋因被告姚某某与被告张某某以及第三人之间的民间借贷案件，而在2020年3月被高邮市人民法院查封。对此原告一直毫不知情。原告认为原告在2011年10月20日已经付清房屋的买卖款，且于同日实际占有该房屋，并实际居住至今，导致该房屋未能及时过户，并非原告的原因。为此，原告特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告姚某某辩称：其不同意原告的诉讼请求。第一，临泽镇生产街40号房产权属登记在被告张某某、焦某某名下，就属于这两人的房屋，被告要求对该房执行是合法的。第二，原告与张某某、焦某某签订的房屋买卖契约和其没有任何关系，不同意他们履行过户手续。被告张某某辩称：第一，张某某与原告对该房的买卖合同合法有效，应予保护。原告与张某某、焦某某签订涉案房屋买卖协议书，张某某、焦某某以4.8万元将该房出卖给原告，原告在付清购房款后，张某某、焦某某将该房的钥匙、房产证、水电卡交给了原告。第二，该房至今未过户是多方面原因造成的。焦某某不是执行异议中的被执行人，非本案合格的被告。该房早在2011年已经卖给原告，原告付清购房款后属于善意取得，请法院查明事实后维护原告及张某某、焦某某的合法权益。被告焦某某辩称：涉争房产在2011年时已经卖给原告，焦某某在收到4.8万元购房款后，已经将房子钥匙和房产证以及水电卡全部交给原告。后来在2018年在办理两证合一的时候才想起来还未过户，就催促原告过户，但因多方原因到现在还未过户。焦某某对其前夫张某某的债务完全不知情。对于原告的诉讼请求没有意见。本院经审理认定事实如下：2011年8月29日，原告与被告张某某、焦某某签订《房屋买卖契约》，约定被告张某某、焦某某将位于临泽镇社区居委会西大街31号和生产街40号的房屋出售给原告，总价为4.8万元，签字后原告先付定金4万元，余款在2011年10月20日房屋交付使用时一次性付清。同时约定，若原告中途毁约，原告不得向被告张某某、焦某某索还定金，若被告张某某、焦某某中途毁约，立即将定金退还给原告，并罚定金的一倍给原告。原告不能按期向被告张某某、焦某某付清房款时，或被告张某某、焦某某按期向原告交付房屋时。逾期每日由违约方向对方支付给房屋总价的10%的违约金。2011年10月20日，原告按照约定向被告张某某、焦某某支付了4.8万元，两被告向原告出具收条一份。随后，被告张某某、焦某某将上述房屋交付给原告使用。2018年4月19日，被告张某某、焦某某向高邮市自然资源和规划局临泽所申请办理了位于高邮市不动产权权属登记，领取江苏（2018）高邮市不动产权第0009233号不动产权证书。本院从高邮市自然资源和规划局临泽所调取了被告张某某、焦某某办理不动产权证书【江苏（2018）高邮市不动产权第0009233号】时的相关材料，办理上述不动产权证时后附两份《房地产买卖契约》，一份是位于，房屋面积62.27㎡，原房主为张德勤、高慧芳，一份是临泽镇生产街40号房屋，房屋面积为36.87㎡，原房主为高邮市汽酒厂。该两处房屋在办理上述不动产权证时被合并，面积为99.14㎡，地址为高邮市。因被告姚某某与袁某某、闵某、袁某1、张某某、王某之间有债权债务关系。根据被告姚某某申请，本院对袁某某、闵某、袁某1、张某某、王某采取诉前保全措施，于2020年3月13日查封了被告张某某名下的位于高邮市，权属证号为江苏（2018）高邮市不动产权第0009233号的房产。2020年3月27日，双方在本院的组织下达成调解协议：确认截止到2020年3月25日，袁某某、闵某、袁某1尚欠姚某某借款本金95万元及利息，袁某某、闵某、袁某1自愿于2020年3月25日前归还姚某某截止到2020年3月25日的借款利息10万元，袁某某、闵某、袁某1自愿自2020年4月起每月月底前归还姚某某借款本金4万元及利息（利息计算方式：自2020年3月25日起至实际还款之日止，按年利率10%计算），直至全部还清，如三人有一期未按上述约定的时间、金额履行还款义务，则姚某某有权就其未还款部分一并申请法院强制执行；张某某、王某对上述款项承担连带还款责任；其他无争议。本院依照双方调解协议作出（2020）苏1084民初1075号《民事调解书》。因袁某某、闵某、袁某1、张某某、王某未按约定履行还款义务，姚某某向本院申请强制执行。本院立案受理后，于2020年5月19日作出（2020）苏1084执865号执行裁定，裁定冻结、划拨袁某某、闵某、袁某1、张某某、王某银行账户存款1089180元（迟延给付利息顺加）；如其银行账户存款不足或无款，则查封、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖袁某某、闵某、袁某1、张某某、王某同等价值的财产。同日，本院冻结张某某的中国农业银行银行卡。2020年5月28日，本院冻结王某工资收入。同日，本院将王某公积金账户存款119175元扣划至姚某某公积金账户内。在执行过程中，原告陈某某向本院提出异议，要求解除对高邮市房产的保全措施，本院于2020年7月28日作出（2020）苏1084执异40号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议。2020年9月13日，原告向被告张某某出具《承诺书》，主要内容为：临泽房产被法院依法保全一事，本月15日拟定开庭作证相关事宜，由张某某替原告承担过户不及时等原因，实际是原告个人原因，不怪张某某，此案后，原告承诺不再追究该房屋过户的相关责任。另查明，位于房屋水电的户主为原告陈某某。以上事实，由原、被告陈述以及原告向本院提交的《房屋买卖契约》、收条、（2020）苏1084执异40号《执行裁定书》、被告提交的《承诺书》及本院依法调取的《私有房屋所有权登记申请书》等予以证明，本院予以采信。本院认为：原告与被告张某某、焦某某签订的位于高邮市房屋的《房屋买卖契约》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，虽在签订合同时被告张某某、焦某某尚未取得该房的所有权，但不影响该合同的效力。因此，该《房屋买卖契约》有效。关于焦某某是否为本案适格被告的问题。焦某某系虽其不是执行案件中的被执行人，但因本案涉及对该《房屋买卖契约》效力的审查，其作为案涉《房屋买卖契约》的相对方之一，故其为本案适格的被告。关于原告主张排除本案涉案房屋（位于高邮市的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与被告张某某、焦某某之间在人民法院查封之前虽已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款，但原告未办理过户登记属于其自身原因。因此，原告的主张排除对涉案房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告张某某、焦某某履行《房屋买卖契约》的约定过户义务。此请求非执行异议之诉的审理范畴，故在本案中不予理涉，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告陈某某的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 芬人民陪审员  孙桂兰人民陪审员  耿宝祥二〇二〇年十一月十九日法官 助理  牟疆燕书 记 员  黄 艳附本判决所依照的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。6、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。7、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。8、第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。