上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19212号原告：上海港汇房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：MikaelCarlDanielJaeraas，董事长。委托诉讼代理人：陆希立，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾炜程，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海和中莱瑞商务咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：黄海，总经理。委托诉讼代理人：王某某。原告上海港汇房地产开发有限公司(以下简称“港汇地产”)与被告上海和中莱瑞商务咨询有限公司(以下简称“和中莱瑞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告港汇地产的委托诉讼代理人陆希立、顾炜程及被告和中莱瑞公司的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海港汇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认港汇地产与和中莱瑞公司的《上海市房屋租赁合同(港汇恒隆广场办公室一座)》(合同编号：【T0XXXXXXX-X2】)于2020年2月20日解除；《港汇恒隆广场办公楼一座场地临时使用许可协议》(合同编号【TXXXXXXXXX-X1CK】)于2020年2月20日解除；2.判令和中莱瑞公司向港汇地产支付拖欠的2020年1月至2月租金93,800.19元并支付相应的滞纳金(分别以39,423.27元、54,376.92元为本金，按每日千分之一的标准，分别自2020年1月1日起、2020年2月1日起计算至实际支付之日止)；3.判令和中莱瑞公司向港汇地产支付拖欠的2020年1月至2月的管理费13,384.81元并支付相应的滞纳金(分别以5,625.50元、7,759.31元为本金，按每日千分之一的标准，分别自2020年1月1日起、2020年2月1日起计算至实际支付之日止)；4.判令和中莱瑞公司向港汇地产支付拖欠的2020年1月份至2月份的储藏室使用费9,430.73元并支付滞纳金(分别以3,963.64元、5467.09元为本金，按每日千分之一的标准，分别自2020年1月1日及2020年2月1日起计算至实际支付之日止)；5.判令和中莱瑞公司向港汇地产支付拖欠的2019年12月份电费741.54元及2020年1月的电费275.40元并支付滞纳金(分别以741.54元及275.40元为本金，按每日千分之一的标准，分别自2020年2月1日起、2020年3月1日起计算至实际支付之日止)；6.判令和中莱瑞公司向港汇地产支付房屋占用费203,913.47元；7.判令和中莱瑞公司向港汇地产支付相当于三个月租金及三个月管理费之和的租赁合同违约金270,292.62元；8.判令和中莱瑞公司向港汇地产支付律师费18,000元；9.判令和中莱瑞公司向港汇地产支付房屋复原费177,925.50元；10.判令和中莱瑞公司向港汇地产支付公证费7,110元；11.本案诉讼费由和中莱瑞公司负担。事实和理由：2018年，原、被告签订了编号为【TXXXXXXXXX7-X1】的《上海市房屋租赁合同(港汇恒隆广场办公楼一座)》及随后签订了《租赁合同变更协议》，约定原告将上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，租赁期限自2019年3月1日起至2021年2月28日止，月租金78,846.54元，月管理费11,251元，先付后用。合同并约定了租金及管理费的支付时间及违约责任。后原、被告又签订了编号为【XXXXXXXXXX7-X1CK】的《港汇恒隆广场办公楼一座场地临时使用许可协议》，约定原告将物业35楼的储藏室出租给被告使用，使用费为每月8,000元。自2020年1月起，被告欲提前退租所有承租的房屋及储藏室，并开始拖欠房屋租金及管理费，原告回函表示不同意被告提前解除租赁关系，并多次催款。2020年2月19日原告向被告发出了《解除合同通知书》及《解除协议通知书》，告知双方签订的租赁合同及储藏室合同于2020年2月20日解除，并要求被告承担违约责任。2020年3月12日，原告向被告发函表示将自行收回系争房屋及储藏室并将房屋恢复原状，相关费用由被告负担，后原告实际于2020年3月16日以公证方式收回了系争房屋。因被告的违约行为给原告造成了损失，现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。上海和中莱瑞商务咨询有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于2020年1月17日向原告发出了解约函，合同解除的时间应为2020年1月17日，对于2020年1月17日之后的租金、管理费及电费不同意支付。原告主张的滞纳金标准过高，要求法院酌情予以调整。原告主张房屋占有使用费标准亦过高，要求法院根据实际情况予以调整。被告确实因为经营不善，无力承担高额租金而不得不要求解除合同，被告确实违约了，但原告主张的违约金过高，就违约金部分要求法院调整。就律师费同意支付2,000元。至于房屋复原费用及公证费不同意支付。被告在原告处尚留有部分押金，要求在本案中一并处理。本院经审理认定事实如下：2019年，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同(港汇恒隆广场办公楼一座)》【TXXXXXXXXX-X1】一份，约定，乙方向甲方承租港汇恒隆广场办公楼一座3504-06单元，租赁面积约为511.32平方米，租赁期限自2019年3月1日起至2021年2月28日止。月租金为144,639.64元，月管理费为20,452元。乙方须于每个历月的第一(1)日前向甲方预先缴付当月的管理费。被告并向原告支付保证金495,274.92元。该房屋内由乙方发生的水费(如有)、电费、煤气费(如有)、通讯费用(如有)的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由物业使用人或承租方缴纳的费用。双方确认，于本合同签订之日，公用事业费用收费标准为电费1.2元/度。水费6元/m3。下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：……乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项、且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)；……涉及延迟履行支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关费用止。涉及不按时交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于本合同终止时所适用的每日租金3倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失。涉及应作出而未作出某项行为(如修复、将该房屋恢复至本合同约定的状态或杀灭虫害等)的义务的，自行或根据甲方的内部规定聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担。甲方有权直接指定任何承包商或从二家或二家以上承包商中择优选取任何一家承包商履行该义务，并据此作为要求乙方承担该等费用及开支的依据。甲方提前解除本合同、收回该房屋，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、甲方为本合同的签署已向中介或顾问支付的中介费或顾问费(如有)、装修期及/或免租期(如有)的租金及(若装修期内无须支付)管理费、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、甲方为寻找新租户向中介支付的中介费或顾问费、需向第三方支付的服务费，承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。一方按照本合同须向另一方送达任何文件或通知、应以书面形式作出。乙方应以本合同附表二所载明的甲方通讯地址为送达地址。甲方可以选择以本合同附表二所载明的乙方注册地址、通讯地址、营业地址、传真号、电邮地址或微信号为送达地址。以快递的方式送达的，于投送快递次日被视为已送达收件人。合同并就其他内容进行了约定。2019年1月30日，原告(许可方，甲方)与被告(使用方，乙方)签订《港汇恒隆广场办公楼一座场地临时使用许可协议》一份，约定，乙方向甲方申请临时使用位于该物业35层储藏室。使用期限自2019年3月1日起至2020年2月29日或前置合同终止或提前终止之日止。使用费为每月8,000元。乙方使用该场地而产生的水、电等公用事业费用，由乙方承担。乙方应在收到甲方向乙方提供的公共事业收款通知书或账单后十四日内，按甲方指定的付款方式支付该通知书或账单明确的金额。于本协议签署之前，乙方已向甲方支付保证金24,000元，以确保乙方遵守在本协议项下的义务。乙方出现违约时，涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。协议并就其他内容进行了约定。2019年8月15日，原、被告签订《租赁合同变更协议》一份，约定，被告承租的系争房屋变更为港汇恒隆广场办公楼一座3504-05单元，租赁面积变更为约281.92平方米。月租金变更为78,846.54元，月管理费变更为11,251元，并将租赁保证金变更为272,463.20元。2020年1月5日，原告向被告发出催款函一份，要求被告支付2020年1月的租金、储藏室租金、电费、管理费。2020年1月20日，原告再次向被告催讨上述款项。对于上述催款函，被告均表示已收到。2020年1月15日，被告向原告发出退租函一份，表示因被告资金困难，不再继续租赁系争房屋。2020年2月11日，原告向被告回函明确表示不同意被告擅自退租。并于同日向被告发出催款及停水电函。被告均表示收悉。2020年2月19日，原告向被告发出《解除合同通知书》及《解除协议通知书》，称，因被告存在拖欠租金、管理费及其他费用等严重违约行为，原告按照租赁合同的约定，自2020年2月20日(以下简称“解除日”)起提前解除与被告订立的租赁合同及补充协议以及场地临时使用许可协议，要求被告至迟于解除日与原告办理系争房屋移交手续并按合同约定的条件将房屋及场地交还原告。若被告在上述期限前仍未与被告办理房屋移交手续或将该房屋按照合同约定的条件交还原告，原告有权依据合同约定要求被告按照日租金的3倍支付占用费，并要求被告赔偿原告因此而遭受的一切损失。且原告有权在被告不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除或任意处置被告在该房屋内遗留的任何财物(视为被告放弃该等财物的所有权)，并将该房屋恢复原告。届时，被告应当承担由此发生的一切费用(包括但不限于公证费、搬运费、保管费、房屋复原费等)。被告于解除日未履行交还义务的，原告将根据合同行使自行收回该房屋之权利，不再另行通知被告。同时要求被告支付拖欠的租金等款项。并告知若被告不按照要求履行义务，原告将对被告采取必要的法律行动，以保障原告的合法权益，届时被告应承担因此而产生的成本和费用。对于该两份通知书，被告明确表示收悉。2020年3月12日，原告向被告发出《关于贵司未履行港汇恒隆广场办公楼一座3504-05单元解约善后事宜的函》及《关于贵司未履行港汇恒隆广场办公楼一座35楼储藏室解约善后事宜的函》，告知，原告将于2020年3月16日收回该房屋及储藏室，并将聘请第三方对房屋及场地进行恢复原状工作，要求被告于前述日期前付清全部欠款并取回所有该房屋内的遗留物品，否则将视为被告同意原告以任何方式处理遗留物品且无任何异议，原告对此将不承担任何责任。因收回房屋引起一切后果由被告承担(包括但不限于由此产生的复原费、公证费、清理费、逾期还房的占用费等)。与之同时，原告将对被告采取必要的法律行动，以追偿被告欠款及进一步追究被告的违约责任，由此所发生的成本、费用(包括但不限于律师费、仲裁/诉讼费、保全费、执行费等)均由被告全额承担。对于该份函件，被告表示收悉。后原告实际于2020年3月16日收回系争房屋，并对系争房屋进行恢复原状等工作。庭审中，原告认可被告尚有租赁合同保证金272,463.20元、装修押金10,000元、储藏室保证金24,000元在原告处，原、被告均要求保证金在本案中一并予以处理。庭审中，原告认可被告支付了相当于2020年1月一半的租金、管理费及储藏室使用费，并表示已经在诉请中予以抵扣。被告对此表示认可。被告并向本院表示，其实际于2020年1月13日即搬离系争房屋，亦曾经和原告进行协商，但原告予以否认。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有房屋租赁合同、港汇中心一座单元移交书、交付时房屋现状照片及电表读数、房屋租赁合同(TXXXXXXXX-X1)、房屋租赁变更协议、场地临时使用许可协议(TXXXXXXXXX-X1CK)、双方往来函件、解除合同通知书及邮寄凭证、关于未履行合同解约善后事宜的函及邮寄凭证、退租后照片、公证书、发票、视频光盘、房屋复原前后照片、复原合同及发票、律师委托合同及发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、房屋租赁变更协议及场地临时使用许可协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，原告要求解除双方的租赁合同及场地临时使用许可协议，被告予以认可，本院依法予以准许。就解除时间，被告虽然于2020年1月15日即发函原告要求解除双方的租赁合同，但被告并不享有合同解除权，故就原、被告合同解除的时间，应认定为原告发出的《解除合同通知书》中主张的2020年2月20日。合同解除后，就被告欠付的租金、管理费、储藏室使用费及电费理应支付，故就原告要求被告支付拖欠的租金、管理费、储藏室使用费及电费并按合同约定支付滞纳金的诉请，本院依法予以支持。因原告主张滞纳金的标准过高，本院依法予以调整。因被告在合同履行过程中存在违约行为，现原告主张合同解除，亦有权依据合同约定要求被告支付违约金，故就原告要求被告支付相当于三个月租金及三个月管理费之和的违约金的诉请，本院依法予以支持。因原告实际于2020年3月16日收回系争房屋，故就原告要求被告支付占有使用费的诉请，本院依法予以支持，就使用费标准，因原告主张的违约金足以弥补其损失，故就使用费标准，本院酌情调整为以日租金为标准。根据合同约定，因被告违约导致原告支出的律师费、复原费、公证费等，亦应当由被告承担，故就原告主张的该部分费用本院依法予以支持。因原、被告均同意被告支付的租赁保证金、装修保证金、储藏室保证金在本案中一并处理，此系当事人自行处分自己的民事权利，本院依法予以支持。就诉讼费部分，因本次诉讼系被告违约造成，故就诉讼费本院认定由被告全额负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认上海港汇房地产开发有限公司与上海和中莱瑞商务咨询有限公司签订的《上海市房屋租赁合同(港汇恒隆广场办公室一座)》(合同编号：【TXXXXXXXXX-X2】)及《港汇恒隆广场办公楼一座场地临时使用许可协议》(合同编号：【TXXXXXXXX-X1CK】)于2020年2月20日解除；二、上海和中莱瑞商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海港汇房地产开发有限公司2020年1月至2020年2月20日的租金93,800.19元并支付滞纳金(分别以39,423.27元、54,376.92元为本金，按每日万分之五的标准，分别自2020年1月1日、2020年2月1日起计算至实际支付之日止)；三、上海和中莱瑞商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海港汇房地产开发有限公司2020年1月至2020年2月的管理费13,384.81元并支付滞纳金(分别以5,625.50元、7,759.31元为本金，按每日万分之五的标准，分别自2020年1月1日、2020年2月1日起计算至实际支付之日止)；四、上海和中莱瑞商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海港汇房地产开发有限公司2020年1月至2020年2月的储藏室使用费9,430.73元并支付滞纳金(分别以3,963.64元、5,467.09元为本金，按日万分之五的标准，分别自2020年1月1日、2020年2月1日起计算至实际支付之日止)；五、上海和中莱瑞商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海港汇房地产开发有限公司2019年12月至2020年1月电费1,016.94元并支付滞纳金(分别以741.54元、275.40元为本金，按日万分之五的标准，分别自2020年2月1日、2020年3月1日起计算至实际支付之日止)；六、上海和中莱瑞商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海港汇房地产开发有限公司占有使用费67,971元；七、上海和中莱瑞商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海港汇房地产开发有限公司违约金270,292.62元；八、上海和中莱瑞商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海港汇房地产开发有限公司律师费18,000元；九、上海和中莱瑞商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海港汇房地产开发有限公司房屋复原费177,925.50元；十、上海和中莱瑞商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海港汇房地产开发有限公司公证费7,110元；十一、上海港汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海和中莱瑞商务咨询有限公司租赁保证金272,463.20元、装修押金10,000元、储藏室保证金24,000元，合计306,463.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8,839.22元，减半收取计4,419.61元，由上海和中莱瑞商务咨询有限公司负担。保全费3,039.60元，由上海和中莱瑞商务咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二〇年十一月十六日书记员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。