上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10468号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海鼎力物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路******。法定代表人：李庆彬，执行董事。委托诉讼代理人：叶舒颖，上海沪紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，上海沪紫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海众敏实业有限公司，住所地上，住所地上海市闵行区闵北路****第****v>法定代表人：任冬英，执行董事。委托诉讼代理人：朱国宇，上海莫高律师事务所律师。上诉人上海鼎力物业管理有限公司（以下简称鼎力公司）因与被上诉人上海众敏实业有限公司（以下简称众敏公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初64300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鼎力公司上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、五、六项，依法改判被上诉人向上诉人支付装修费人民币（币种下同）20万余元，改判鼎力公司向众敏公司支付场地使用费用216万元，驳回众敏公司2018年8月26日之后的场地使用费诉请，并改判驳回众敏公司的反诉请求。事实与理由：一、原审判决认定事实不清,错误认定上诉人未将案涉场地交接给被上诉人。上诉人与被上诉人于2018年8月26日签订了场地交接协议,上诉人将场地钥匙、现场物品及控制区域全部交接给了被上诉人,被上诉人亦明确表示同意按现状接收并签署了交接协议。故最晚至2018年8月26日,上诉人对案涉场地的控制权已经完全转移给了被上诉人,案涉场地的所有物品及装饰装修均在被上诉人的控制之下,且上诉人也无法在未经被上诉人同意的情况下进入场地。因此,原审法院认定上诉人未将案涉场地交接给被上诉人缺乏事实和法律依据,应予纠正。二、原审在认定被上诉人负有合同无效的主要过错情况下,判决被上诉人承担的装饰装修损失金额过低,与案件情况相同的另案判决存在较大出入,缺乏事实和法律依据。案涉场地的装饰装修损失是由次承租人上海XX有限公司投入(以下简称XX公司),XX公司在另案中已经向上诉人主张该损失并已由法院判决上诉人向XX公司支付装饰装修损失200,722.9元。该案案涉场地与本案为相同场地,装饰装修损失金额均依据同一份鉴定报告,且该案与本案关于合同无效的过错责任认定也完全一致,均由出租方承担主要过错责任,承租方承担次要过错责任,但该案中上诉人支付给XX公司的装饰装修损失金额与本案判决中被上诉人承担的装饰装修损失金额存在较大出入,相差6万余元,显失公平,应依法予以调整。三、原审在认定被上诉人负有合同无效的主要过错下,判决上诉人支付给被上诉人的场地使用费标准过高,与案件情况相同的上述另案判决存在较大出入,缺乏事实和法律依据。在被上诉人对合同无效负有主要过错的情况下，一审判决上诉人在2018年8月26日后按照1,900元每日向被上诉人支付的使用费标准亦过高,和上述另案判决中XX公司支付给上诉人的使用费标准存在较大出入,显失公平,亦应予纠正。被上诉人众敏公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。上诉人发函要求解除租赁合同后，被上诉人一直要求场地交接，但对方拒绝。2018年8月26日鼎力公司没将场地交付给被上诉人，集装箱房钥匙、办公家具没有交还给被上诉人，仍有次承租人在场地上。鼎力公司没有按照承诺清退次承租人。双方合同约定按现状承租，不应当添加构筑物及装修，故装修损失由对方承担。另案判决与本案无关，虽然是同一场地，但是两个租赁合同，故不能以另案判决标准确定本案装修损失赔偿标准。鼎力公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的租赁合同及备忘录无效；2.判令众敏公司返还租赁保证金50万元、租金3,102,000元（282万元的1.1倍）；3.判令众敏公司以332万元为基数，按同期银行贷款利率赔偿鼎力公司自2017年5月22日起至本案判决生效之日止的利息损失；4.判令众敏公司赔偿鼎力公司场地投资损失286,747元。一审中，众敏公司向法院提起反诉，请求：1.判令鼎力公司将S32申嘉湖高速百熙路下桥孔处场地返还众敏公司；2.判令鼎力公司按每日15,452元的标准支付众敏公司自2018年4月1日起至实际交还上述场地之日止的场地占用费（暂计至2018年5月25日为911,671.23元）；3.判令鼎力公司支付违约金235,000元；4.判令鼎力公司拆除在租赁场地上搭建的设施（雨棚和内部隔断），并对因搭建设施而损坏的桥柱、桥面予以修复（需经高速管理部门验收）；5.判令鼎力公司对其使用中造成的场地地面损坏予以修复。一审法院认定事实：2017年5月22日，鼎力公司（承租方、乙方）与众敏公司（出租方、甲方）签订《租赁协议》、《备忘录》各一份。《租赁协议》中约定：1.1甲方将位于S32申嘉湖高速百熙路西侧下桥孔范围处场地租赁给乙方使用，租赁物面积47亩（以实际测量为准）。乙方需按上海市道路桥梁桥下空间管理的规定使用。1.3本租赁场地功能为停车场、露天货物堆场，并搭建二个工作平台使用，包租给乙方使用。2.1租赁期限为五年，即从2017年5月22日起至2022年5月21日止。4.1租金每年度282万元，税另计算。第三年度起每年度租金将在上一年度的基础上递增5%。4.4租赁保证金50万元，租金之外由乙方另行给付。5.2租金每12个月为一个支付年度，先付后租，每个付款年度为每年7月22日起至次年7月22日。10.1本协议提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起五日内迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付两倍市场租赁价格场地占用费至乙方迁离。10.2乙方在租赁期满或协议提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负担。在协议终止后，租赁物及附属物等全部资产归甲方所有。12本协议签订后，双方应按协议全面履行，如有违反法定或本协议约定的义务，除本协议有特殊约定外，违约方应向未违约一方给付协议约定当年度租金3%的违约金。《备忘录》中约定：三、因乙方经营范围被相关部门查处或者本合同被法院认定为无效合同，甲方应返还所有剩余租金。四、甲方需提供上述场地租赁授权出租等有效原件合同或文件，以此证明甲方具有授权出租场地等权限，甲方承诺签订合同五日内提供复印件给乙方，如甲方提供不出有效文件，甲方应返还乙方1.1倍已付租金。该日，双方还签署了《租赁场地设备清单》，甲方将场地交付乙方。2017年5月19日，鼎力公司与XX公司签订《租赁协议》，鼎力公司将上述租赁场地转租给XX公司。2017年9月13日，众敏公司（甲方）、鼎力公司（乙方）、XX公司（丙方）签订《场地临时使用协议书》，约定：乙方从甲方处承租系争场地，并转租给丙方，现经三方协商一致，决定将其中部分场地提供给甲方临时使用，并按如下条款履行：一、丙方自2017年9月15日起将A2号桥柱至B6号桥柱间的场地临时提供给甲方使用；二、该部分场地按每月10万元计算使用费，使用期限暂定六个月，如甲方提早结束使用的，三方对使用费再行协商；三、甲方自签订本协议之日起三日内支付给丙方保证金20万元，甲方交还场地后无损坏场地设施情况下，丙方退还给甲方。四、使用费于2017年11月30日前付清。五、三方各自合同中其他条款不变，乙方因此对丙方补偿176,000元。2018年3月26日，鼎力公司向众敏公司发送《关于接收申嘉湖高速公司百熙路以东下桥孔场地的函》，载明：鼎力公司承租涉案场地后转租给了XX公司，现XX公司要求解除与鼎力公司之间的合同，故鼎力公司现决定将场地返还众敏公司，请众敏公司收函之日起三日内前来接收场地。2018年5月15日，鼎力公司又向众敏公司发送了两份函件，再次催促交接场地。2018年8月26日，鼎力公司实际控制人李某、众敏公司代表王某签署了《交接场地情况说明》，载明：交接人员：李某、王某、朱国宇（众敏公司法务）、XX公司安保一人；交接情况：1.场地具体情况见照片拍摄；2.场地钥匙共二把，含移动大门和落杆各一把，由李某交王某，其他集装箱房钥匙在XX公司人员处，未交予鼎力公司，暂未交接；3.XX公司人员由李某代表鼎力公司予以清退离场。之后，众敏公司更换了租赁场地钥匙。一审另查明，2018年3月2日，XX公司诉鼎力公司租赁合同纠纷一案由一审法院立案，案号为（2018）沪0115民初14241号。该案判决后，XX公司提起上诉，本院于2019年4月裁定发回重审。一审法院于2019年5月立案进行重审，案号为（2019）沪0115民初45302号，XX公司起诉要求：解除双方之间签订的《租赁协议》、合同附加条款及《备忘录》；鼎力公司返还租金350万元、赔偿损失385万元、赔偿装饰装修损失100万元。鼎力公司反诉要求：确认双方之间的《租赁协议》、《备忘录》无效；XX公司返还租赁场地；XX公司支付自2018年5月7日起至实际返还场地之日止的使用费。该案审理过程中，法院通知众敏公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼。XX公司表示，若通过鉴定认定场地损坏系XX公司使用所致，则其同意维修，故鼎力公司就场地损坏的因果关系以及修复方案申请司法鉴定，后因鼎力公司一直未支付鉴定费用而终止鉴定。另外，该案审理过程中，XX公司申请对租赁场地上XX公司所作的装饰装修造价、现值进行造价鉴定。鉴定结论为：百煦南路S32申嘉湖高速高架下桥孔场地上XX公司所作的装饰装修造价原值为511,733元，至2019年9月9日现值为286,747元。众敏公司对于上述鉴定结果无异议，但认为不应由其承担。经鼎力公司、众敏公司确认，租赁场地实际位于百熙路以东、川南奉公路以西，合同所载方位有误，众敏公司实际交付租赁场地面积为43亩；鼎力公司向众敏公司支付了保证金50万元、租金282万元（支付周期为2017年7月22日至2018年7月22日）。鼎力公司称，众敏公司对XX公司装修是明知的；不知道桥面、桥柱是否有损坏情形，租赁场地地面确实有损坏，但不清楚损坏原因和损坏程度，众敏公司对此应举证证明；众敏公司就少交付4亩场地未对鼎力公司进行过任何补偿。众敏公司称，租赁场地用作停车场经过了上海市路政局备案，涉案租赁关系有效；众敏公司确有4亩自用土地未交付，故签订三方协议时多支付了13万元（4亩场地一年的使用费）给鼎力公司；签订三方协议时得知XX公司进行了装修搭建，众敏公司口头通知过XX公司拆除围挡、雨棚以及临时搭建的卫生间。2018年8月26日交接后，租赁场地上仍有XX公司的大量物品，现要求鼎力公司将《租赁场地设备清单》所列家具一并返还众敏公司。本案审理中，经一审法院释明，众敏公司坚持不申请对租赁场地是否损坏、损坏原因以及具体修复方案进行司法鉴定。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《公路安全保护条例》系国务院颁布的行政法规，其明确规定禁止利用公路桥梁（含桥下空间）堆放物品、搭建构筑物。本案所涉租赁场地范围属国务院颁布的《公路管理条例》和《公路安全保护条例》调整范围。鼎力公司承租租赁场地用作露天货物堆场和停车场，违反了法律法规的禁止性规定，故鼎力公司和众敏公司签订的《租赁协议》、《备忘录》应属无效。众敏公司关于租赁场地用途已经过上海市路政局备案故租赁关系有效的抗辩不能成立。鉴于《租赁协议》、《备忘录》无效，故其依据《备忘录》第四条要求众敏公司退还已付租金1.1倍的款项已无合同依据。鼎力公司实际使用了租赁场地，应支付使用费，其已付押金及租金用于充抵使用费，并进行结算，多退少补。同时，众敏公司要求鼎力公司支付违约金的反诉请求，亦无合同依据，法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人应对出租物负有瑕疵担保责任，众敏公司将禁止堆放物品、搭建构筑物的系争场地出租给鼎力公司作露天货物堆场和停车场，对租赁合同无效负主要责任。承租人亦应对所承租的场地及其用途等作合法性积极审查，鼎力公司作为承租方未尽到审慎审查义务，应对租赁合同无效负次要责任。对于租赁场地上的装修搭建，众敏公司以装修搭建未经其同意为由不同意向鼎力公司赔偿该项损失，并反诉要求鼎力公司予以拆除。一审法院注意到，众敏公司出租场地后，于2017年9月13日与鼎力公司、XX公司签订三方协议，众敏公司向XX公司返租部分场地。众敏公司亦在使用租赁场地，其对XX公司的装修添附应明知，没有证据证明众敏公司对此提出过反对意见，也没有证据证明众敏公司曾要求鼎力公司、XX公司予以拆除，故众敏公司要求鼎力公司拆除租赁场地上搭建设施的诉讼请求，没有法律依据。对于该装修搭建损失，由鼎力公司、众敏公司各自按照导致合同无效的过错分担，本案根据另案鉴定结论，综合考虑双方的过错责任、实际使用年限、折旧率及两案具体案情等情况，酌情判定众敏公司支付鼎力公司装修损失140,506元。合同无效后，鼎力公司继续占有租赁场地已无合同依据，鼎力公司虽主张已于2018年8月26日返还租赁场地，但双方该日所签《交接场地情况说明》明确载明，集装箱房尚未交接，XX公司人员由鼎力公司负责清退离场。（2019）沪0115民初45302号案件中XX公司亦承认尚有物品在场地内。据此，足以认定2018年8月26日鼎力公司虽与众敏公司交接了钥匙，但场地内仍有XX公司的人员和物品，鼎力公司尚未全部完成返还场地的义务。现众敏公司反诉要求鼎力公司返还租赁场地以及《租赁场地设备清单》所列家具，一审法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于少交付4亩租赁场地，众敏公司认为已支付13万元的对价，鼎力公司予以否认，众敏公司亦未对此提供证据，本院不予采纳。另外，没有证据证明众敏公司已按《备忘录》约定提供了有权出租的有效文件。法院综合考虑上述情况，结合双方对合同无效的过错程度、免租期、合同实际履行情况等因素，酌定确定鼎力公司按每日5,400元的标准支付2017年7月22日至2018年8月25日的使用费，合计216万元。2018年8月26日，双方签署《交接场地情况说明》，对租赁物进行了部分交接，但集装箱房尚未交接，场地上仍有XX公司的人员或物品。法院考虑到各方对合同无效均有过错，对合同无效后相关事宜的处理存有纠纷，各方之间的纠纷历经一审、二审、发回重审及鉴定等，因此租赁场地至今仍未完成全部交接，所造成的损失应由各方分担，一审法院酌定鼎力公司按每日1,900元的标准支付自2018年8月26日起至全部返还租赁场地之日止的使用费。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。众敏公司要求鼎力公司修复损坏的桥柱、桥面以及场地地面，鼎力公司仅认可场地地面有损坏，但对损坏原因、损坏程度以及桥面、桥柱的损坏情形均未予确认，在此情形下，众敏公司仍不申请对损坏事宜进行相关司法鉴定，而直接要求鼎力公司修复，没有依据，法院对其该项诉请难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、确认上海鼎力物业管理有限公司与上海众敏实业有限公司于2017年5月22日签订的《租赁协议》《备忘录》无效；二、上海众敏实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付给上海鼎力物业管理有限公司装饰装修损失140,506元；三、驳回上海鼎力物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、上海鼎力物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内将上海市S32申嘉湖高速百熙路以东、川南奉公路以西下桥孔范围内剩余租赁场地返还上海众敏实业有限公司；五、上海鼎力物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还上海众敏实业有限公司《租赁场地设备清单》所列的设备：集装箱房11个、卫生间、厨房、淋浴器各1个、大型办公桌4张、长办公沙发4个、单办公沙发8个、茶几4个、大型办公书柜4个、办公座椅4把、上下木床1个、空调1台、写字台1个、小办公桌2张、办公茶几1个、矮柜2个、柜4个、椅子2把、摄像头17个、场地出入（电动）1个、液晶电视机1台；六、上海鼎力物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海众敏实业有限公司场地使用费（其中自2017年7月22日计算至2018年8月26日为216万元，自2018年8月26日起按每日1,900元的标准支付至返还全部场地之日止），执行时应扣除上海鼎力物业管理有限公司支付上海众敏实业有限公司的租金282万元和保证金50万元；七、驳回上海众敏实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费33,049元，减半收取计16,524.5元，由上海鼎力物业管理有限公司负担14,969.5元，上海众敏实业有限公司负担1,555元；反诉案件受理费减半收取计33,042元，由上海鼎力物业管理有限公司负担9,666元，上海众敏实业有限公司负担23,376元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案所涉租赁场地范围属国务院颁布的《公路管理条例》和《公路安全保护条例》调整范围。鼎力公司承租租赁场地用作露天货物堆场和停车场，违反了法律法规的禁止性规定，故一审判决认定鼎力公司和众敏公司签订的《租赁协议》及《备忘录》无效，于法有据，本院予以确认。一审有关众敏公司将禁止堆放物品、搭建构筑物的系争场地出租给鼎力公司作露天货物堆场和停车场，对租赁合同无效负主要责任；承租人亦应对所承租的场地及其用途等作合法性积极审查，鼎力公司作为承租方未尽到审慎审查义务，应对租赁合同无效负次要责任之认定，亦具有相应依据，本院亦予确认。本案二审当事人争议的焦点为合同无效所涉的后果处理问题，包括场地的返还和与之相关的占有使用费计算的起止日期及标准的确定，装饰装修损失如何合理分担与确定。关于场地的返还问题，本院认为，鼎力公司虽主张已于2018年8月26日返还租赁场地，但正如一审判决指出的，双方于该日所签《交接场地情况说明》明确载明，集装箱房尚未交接，XX公司人员由鼎力公司负责清退离场。一审据此认定2018年8月26日鼎力公司虽与众敏公司交接了钥匙，但场地内仍有XX公司的人员和物品，鼎力公司尚未全部完成返还场地的义务，故对众敏公司反诉要求鼎力公司返还租赁场地以及《租赁场地设备清单》所列家具之请求予以支持，并无不当之处。关于场地占有使用费计算的起止日期及标准的确定问题，本院认为，一审法院综合考虑本案实际情况，结合鼎力公司、众敏公司对合同无效的过错程度、免租期、合同实际履行情况等因素，酌定确定鼎力公司按每日5,400元的标准支付2017年7月22日至2018年8月25日的使用费，合计216万元。鼎力公司及众敏公司也并未就此提出上诉，对此予以认可，故该金额本院予以确认。2018年8月26日，双方签署《交接场地情况说明》，对租赁物进行了部分交接，但集装箱房尚未交接，场地上仍有XX公司的人员或物品。一审法院考虑到各方对合同无效均有过错，对合同无效后相关事宜的处理存有纠纷，各方之间的纠纷历经一审、二审、发回重审及鉴定等，导致租赁场地至今仍未完成全部交接的情况，认为所造成的损失应由各方分担，并酌定鼎力公司按每日1,900元的标准支付自2018年8月26日起至全部返还租赁场地之日止的使用费，该标准尚属合理，本院亦予以确认。本案和另案纠纷分属不同租赁合同项下，相应的合同约定的租金（使用费）的标准亦不相同，故本案一审判决所确定的鼎力公司应承担的使用费标准与另案根据不同合同和实际情况所确定的使用费标准不同，属于法院根据不同案情所作出的相应判决。鼎力公司上诉所称的本案使用费标准过高,和另案判决中XX公司支付给上诉人的使用费标准存在较大出入,显失公平,应予纠正的意见，缺乏充分的依据，本院难以采纳。关于装饰装修损失如何合理分担与确定的问题，鼎力公司上诉提出，XX公司在另案中已经向其主张该损失并已由法院判决其向XX公司支付装饰装修损失200,722.9元，该案案涉场地与本案为相同场地,装饰装修损失金额均依据同一份鉴定报告,且该案与本案关于合同无效的过错责任认定也完全一致,均由出租方承担主要过错责任,承租方承担次要过错责任,但该案判决鼎力公司支付给XX公司的装饰装修损失金额与本案判决众敏公司承担的装饰装修损失140,506元,相差6万余元,显失公平,应予以调整。对此，本院认为，两案中均认定出租人承担主要过错责任，承租人承担次要过错责任，虽然案涉场地与本案为相同场地,装饰装修损失金额均依据同一份鉴定报告，但根据合同法关于合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任之规定并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条中“由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之内容，案涉场地XX公司的装修现值286,747元损失，应分别根据当事人的过错责任，在出租人（众敏公司）、承租人（鼎力公司）及次承租人（XX公司）之间依次分担。本案一审判决对于该装修搭建损失，确定由鼎力公司、众敏公司各自按照导致合同无效的过错分担，综合考虑双方的过错责任、实际使用年限、折旧率及两案具体案情等情况，酌情判定众敏公司支付鼎力公司装修损失140,506元，金额亦尚属合理。另案判决鼎力公司向XX公司支付装饰装修损失200,722.9元，系根据另案的实际情况依法酌定，产生的差额6万元亦体现了损失由出租人、承租人及次承租人依次分担的原则。因此，鼎力公司要求调整本案确定的装饰装修损失金额的主张，缺乏充分的依据，本院亦难以采纳。综上，上诉人鼎力公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审根据双方本、反诉请求对于合同无效所涉后果的处理并无不当，一审判决应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,779元，由上诉人上海鼎力物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十一月二十三日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……