青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初4209号原告：夏孟雷，男，汉族，1980年2月9日生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：马雪丹，青海汇元律师事务所律师。原告：夏彬彬，女，汉族，1979年11月23日生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：马雪丹，青海汇元律师事务所律师。被告：王晓霞，女，汉族，1969年11月11日生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：张雪蕾，青海金略律师事务所律师。被告：薛永强，男，汉族，1970年12月27日生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：张雪蕾，青海金略律师事务所律师。原告夏孟雷、夏彬彬与被告王晓霞、薛永强房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年9月9日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员辛皎菱独任审理，适用简易程序于2020年10月9日公开开庭进行了审理，原告夏孟雷、夏彬彬及委托诉讼代理人马雪丹与被告王晓霞、薛永强委托诉讼代理人张雪蕾及被告薛永强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法判令二被告共同向原告支付购房尾款1480000元，并承担本案违约金550000元，两项合计2030000元整；二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告诉称，二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，原被告于2019年签订了房屋买卖合同，协议约定由原告将位于西宁市××区房产，以总价5500000元出售于被告，但被告仅向原告支付了4020000元后再未继续支付，截至目前，案涉房屋已经过户至被告五个月有余，原告多次催款未果，被告的行为已经严重违约，理应继续履行给付剩余款项的义务并承担违约责任，故此提起诉讼，请求依法予以判令。被告辩称，被告已经实际支付购房款4533719元，包括2019年5月12日至5月20日之间共向原告支付3000000元，后又通过银行转账及垫付税款向其支付1533719元，现剩余尾款数额为966281元，并非原告所诉数额。同时，原告在向被告买卖房屋时隐瞒其已经租赁的事实，其后又以在法院调解的方式继续给他人租赁，其行为存在欺诈，致使被告至今都未实际取得房屋，基于上述情况被告未能继续支付尾款亦是正当行为，过错方在于原告，其亦应当承担违约责任。原告向本院提交如下证据：第一组证据：《购房协议书》与收条，证明被告购买原告的房屋总价约定数额为5500000元整，首付款为3000000元，尾款2500000元于取得房产证之日起一个半月内一次性给付清，违约责任为任何一方不履行，向另一方给付成交价格10%的违约金即550000元；第二组证据：不动产登记证书，证明案涉房屋已经于2020年4月16日转移登记至被告名下，故被告理应支付剩余尾款；第三组证据：（2019）青0104民初4006号民事调解书、微信往来记录，证明：1、案涉房屋在变更登记前尚有三年租赁合同，被告对以上事实是清楚和知晓的，但仍愿意继续履行合同，期间被告承诺过户后一个半月付清所有余款，如果超时间支付给予逾期利息；2、案涉房屋因不能直接办理购房协议更名手续，双方协商后决定直接办理房产登记变更手续。微信中双方协商同意共同请托找人办理；3、案涉房屋过户前，因租赁户黄帝新未按调解书支付租金与押金，被告薛永强介绍律师给原告出具律师函告知解除租赁合同并要求腾退房屋，被告是参与处理了房屋的各项事宜，亦证明被告知晓房屋租赁的事项并仍同意支付剩余房款的事实；第四组证据：告知书及打印的相关照片，证明案涉房屋在过户至被告名下后，被告薛永强已向租赁人黄帝新主张权利，并通过另行诉讼租赁合同纠纷行使自己的权利；第五组证据：2019年9月12日原告夏孟雷发送给被告薛永强的短信内容，证明案涉房屋有租赁纠纷，曾向被告告知过。被告对上述证据的质证意见：对于《购房协议书》及收条的证据三性均无异议，但对证明方向不予认可，该案涉房屋虽然已经登记在被告名下，但至今该房屋原告未向被告交付，故其先行违约，应承担违约责任；对于不动产登记证书的真实性和关联性均无异议，但对证明方向不予认可，由于其至今未能交付房屋，故被告有权拒绝支付剩余的尾款；对于（2019）青0104民初4006号民事调解书、微信往来记录的真实性无异议，但对证明方向不予认可，调解书无法证明被告在签订房屋买卖合同时是知晓有租赁事宜的，微信记录的内容均发生在2020年1月以后，因此导致房屋至今不能交付的过错在于原告，虽然后期被告全程参与了处理房屋的相关事项，但不能认为被告对原告出租房屋的行为给予认可；对于告知书及打印的相关照片与本案无关，被告已经向第三人黄帝新按照侵权责任主张权利；对于2019年9月12日原告夏孟雷发送给被告薛永强的短信内容的真实性无异议，但对证明方向不予认可，无法证明双方在最初签订合同时原告向被告明确告知房屋已经出租一节，而且该短信内容中也无法证明或者体现原告曾授权处理案涉房屋的纠纷。被告向本院提交如下证据：第一组证据：《购房协议书》，证明原告向被告出售房屋的事实，并约定于2019年10月31日前交付房屋的事实；第二组证据：银行转账记录、收条、微信聊天记录、国家税务局发票、付款说明，上述证据证明被告向原告支付首付购房款3000000元，后期支付购房款1533719元，其中包括代为垫付的税款513719元，故两项合计已经向原告支付购房款4533719元的事实；第三组证据：律师函、（2020）青0104民初2022号民事判决书、强制执行申请书、（2020）青0104执1081号结案通知书，上述证据证明原告在签订合同时隐瞒该房屋已经出租给第三人黄帝新的事实，同时原告未经被告同意擅自与第三人达成（2019）青0104民初4006号民事调解书，继续将该房屋租赁给黄帝新的事实，后续原告向法院申请现已经收到第三人支付房屋租金的事实；第四组证据：宋美霞证人证言，证明与被告曾共同合作，当时一起去原告处看房，原告承诺能够按时交房，同时当时是由证人代被告交付了240000元款项的事实及约定双方就房屋买卖契税各自承担的事实。原告对上述证据的质证意见：对于《购房协议书》的证据三性均无异议，但对证明方向不予认可，实际双方就房屋交房事宜进行过协商，被告已经知晓在2019年10月31日无法实际交房，可以认为已经对约定的交房时间内容进行了变更；对于银行转账记录、收条、微信聊天记录、国家税务局发票、付款说明的证据三性均无异议，但对税务发票的证明方向不予认可，不能证明被告向原告代付了税费的事实；对于律师函、（2020）青0104民初2022号民事判决书、强制执行申请书、（2020）青0104执1081号结案通知书的证据三性无异议，但对证明方向不予认可，通过以上证据，不能证明原告隐瞒案涉房屋已经出租给第三人黄帝新的事实，反而可以证明自2020年1月起原告已经向第三人黄帝新提出要求腾退房屋，案涉房屋不能交付的风险被告薛永强是知晓并完全参与其中；对于证人证言不予认可，对于证言中其当时转款的240000元予以认可外，其余事实不予认可，证人与被告有明显的利益关系，且证人与原告只见过两次面，并未全程参与该案涉房屋的过户，并不清楚其中的细节沟通。当事人围绕本案的事实和理由向本院提交了相关证据，本院依法组织当事人当庭进行了举证和质证，现对上述证据中的《购房协议书》、收条、不动产登记证书、微信记录、银行转账记录、国家税务局发票、付款说明均作为本案的有效证据予以认定，并在卷佐证。经审理查明，原被告双方于2019年5月20日签订《购房协议书》，约定由二原告将其所有的位于西宁市××区房屋进行买卖交易并过户至被告王晓霞名下，该房屋总价为5500000元，协议签订后，首付款为3000000元，剩余2500000元于被告取得房屋产权证之日起一个半月内一次性履行完毕，房屋交付时间为2019年10月31日，但该合同中并未明确告知原告就此房屋与他人有租赁合同，后被告向原告支付3000000元首付款，原告于2019年5月20日向其出具收条一份。至2019年8月20日原告夏孟雷向本院提起诉讼，请求解除与他人（黄帝新）就案涉房屋签订的《商铺租赁合同》，并要求腾退租赁房屋，后该案经审理于2019年11月4日作出（2019）青0104民初4006号民事调解书，该调解书达成的调解协议中涉及：“原告夏孟雷的涉案房屋继续租给被告黄帝新三年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止……”，至2019年10月31日原告未能向被告交付房屋。2020年6月11日双方签订《付款说明》，该内容中确认双方就案涉房屋已经于2020年4月15日办理过户手续，由被告王晓霞代付了原告513719.10元的房屋交易税费，并于2020年4月18日向原告转款1000000元、2月17日由原告欠付被告王晓霞借款10000元冲抵房款、5月27日转款10000元，截至2020年6月11日，尚剩余966280.90元未予支付，原告认为被告应当在过户后付款，但被告认为由于原告在买卖房屋时，故意隐瞒其与他人的租赁事宜，致使被告至今仍未取得房屋，其应当承担相应的违约责任，导致纠纷产生。另，双方在2020年6月11日对最后付款金额进行了确认，但未确定具体给付时间，被告应当在合理时间给付，参照双方《购房协议书》中的约定一个半月内应予履行。对于违约责任中损失赔偿额应当相当于因违约行为所造成的损失，对于原告主要是资金流转利益损失，故按同期全国银行间同业拆借中心公布的利率的4倍计算（2020年7月为3.85%，四倍为15.4%），966280.90元×15.4%÷360天×74天（2020年7月27日至2020年10月9日）=30588.16元。本院认为，原被告签订的《购房协议书》合法有效，双方理应按购房协议约定予以履行，在该合同的履行过程中，由于原告与他人所涉及的租赁合同一节，致使被告至今未能实际取得该房，导致纠纷产生，对此原告应当承担其相应的责任，但本案中仅审查和涉及剩余房屋尾款的支付问题，故根据双方于2020年6月11日签订的《付款说明》已经确定了最后尾款数额，且根据协议约定，被告应当在房屋过户后的一个半月内履行完毕支付剩余款项的义务，未予支付，应当承担给付的责任。对于被告提出的由于原告在签订合同时隐瞒房屋已经租赁他人的事实，造成被告的实际损失，被告可以另行起诉主张其权利，保护自身合法权益。对于原告起诉的被告主体问题，虽然被告薛永强参加了合同的签订过程，因本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，本案的合同主体系被告王晓霞，应当驳回对被告薛永强的全部诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条一款（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十条、第一百一十三条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条二款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告王晓霞给付原告夏孟雷、夏彬彬剩余购房尾款966280.90元，并支付违约金30588.16元，两项合计996869.06元；二、驳回原告夏孟雷、夏彬彬对被告薛永强的全部诉讼请求。上述款项于判决生效后180日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11520元已减半收取，由原告负担夏孟雷、夏彬彬5875.2元，被告王晓霞负担5644.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 辛皎菱二〇二〇年十一月十二日法官助理 马娜娜书 记 员 赵晓玲附本案相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。