西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初17851号原告：白晓，男，汉族，1962年9月16日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXX********。委托诉讼代理人：孟丁平，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞丽，陕西众致律师事务所实习律师。被告:陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：刘朝阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨钊，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。原告白晓与被告陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白晓委托诉讼代理人孟丁平、王瑞丽、被告佳信公司委托诉讼代理人齐晓联、杨钊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白晓诉称,原、被告于2009年12月12日签订《意向书》，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房，总金额408233元。《意向书》签订后，原告已向被告交付了全部房款，被告于2011年5月27日将所售房屋交付原告使用，约定该物业开始预售后被告通知原告，双方另行签订《商品房买卖合同》。2011年6月8日，被告取得商品房预售许可证后并未通知原告，长期以来原告一直无法通过正常途径联系到被告。后经原告多方了解，被告至今未取得《住宅用地国有土地使用权证》。原告认为，原被告双方签订的《意向书》是双方真实意思表示，符合商品房买卖合同的相关规定，且原告已履行完付款义务，被告怠于履行通知义务，且在未依法取得《住宅用地国有土地使用权证》的情况下销售房屋是导致房屋所有权证无法办理的根本原因，构成根本违约，因被告多年一直不能为原告办理房屋所有权证，致使原告的房屋使用、处分权利和购房预期利益受到巨大损失，故原告诉至法院，请求依法判令：l.被告立即为原告办理朝阳花园小区第5幢1单元12层11203号房屋相关手续和权属证书；2.被告向原告支付违约金93101.87元（自2015年6月30日起暂算至2019年12月31日，按人民银行同期贷款利率标准计算）；3.被告支付原告维权律师费2000元；4.本案案件受理费由被告承担。被告佳信公司辩称，1.原告至今未完全履行支付购房款的义务，无权要求被告为其办理房屋买卖相关手续和房屋所有权证；双方于2009年12月15日签订《意向书》，约定房屋总价款为408233元，原告仅向被告支付394082元，剩余14151元至今未付，原告应当先履行完支付房款的义务，被告才有义务为其办理相关手续。2.原告要求被告立即为其办理房屋产权证书没有依据，应予驳回；被告仅有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案进行初始登记的义务,不具有为原告办理房屋产权证书的义务，且被告至今尚未取得案涉小区的住宅用地土地使用权证书，不具备立即将案涉房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的条件，被告只能在取得涉案房屋所在小区项目住宅用地土地使用权证书后将案涉房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。3.原告诉请的违约金93101.87元无事实和法律依据，应予驳回；原告并未履行完付款义务，故其无权要求被告承担逾期办证违约金，且原告主张自2015年6月30日起，按银行同期贷款利率计算违约金无事实依据，也与其他生效法律文书认定的违约金标准明显不符，且原告该诉请已过诉讼时效。4.原告诉请的律师费2000元不应由被告承担；双方签订的意向书对律师费的承担并无约定，原告主张律师费无事实和法律依据。经审理查明，2009年12月15日，原告与佳信公司签订《意向书》，该意向书约定由原告购买被告开发位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为102.7平方米（3975元每平方米，具体面积最终以签订商品房买卖合同为准，如出现面积增大或减少则多退少补），总价款为408233元。该物业公开预售开始后，按照本意向单位价格及准确的面积，双方另行签订《商品房买卖合同》，并等候通知办理入伙手续。原告向被告交付购房首付款30%，计128233元，剩余房款由原告办理银行按揭。该物业正式对外预售开始后，被告向原告发出通知，原告在接到被告通知后7天内双方签订《商品房买卖合同》，同时本意向书终止。另查明，原告称因被告实际交付案涉房屋面积为99.14平方米，与意向书中约定的房屋面积102.7平方米减少3.56平方米，故原告少交14151元（3975元×3.56平方米），原告已向被告支付房款共计394082元（408233元－14151元），被告对原告已支付房款金额予以认可。2011年5月27日，佳信公司向原告交付涉案房屋。涉案房屋所在楼栋于2011年6月18日取得商品房预售证（市XX号），但佳信公司至今未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，原告按照同期银行贷款利率主张违约金，被告称至今尚未取得案涉小区的住宅用地土地使用权证书，不具备立即将案涉房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的条件。上述事实，有《意向书》、收款收据、西安市商品房预售许可证、《抵押借款合同》等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与佳信公司虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方于2009年12月15日签订的《意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且佳信公司已按约定收到了原告支付的全部购房款，原告亦于2011年5月27日接收房屋后使用至今，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同。该《意向书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。一、关于备案登记一节，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书时履行将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。关于逾期备案违约金，就违约金的起算日期的问题，双方虽未约定提交办理权属登记备案资料的时间，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，涉案房屋系预售房屋，故佳信公司依法应在房屋交付使用之日起90日内（即2011年8月25日前）积极履行该义务。二、就违约金的计算标准问题，原告要求佳信公司按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金的诉请，因佳信公司至今未取得住宅土地使用权证导致房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金。本案双方虽未约定违约责任，但佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与原告无关。且佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。原告虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给原告的生活客观上带来诸多影响和不便。因此，结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且原告已实际使用房屋的情况，现原告主张自2015年6月30日起至2019年12月31日期间违约金，本院予以确认，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率的20%标准计算自2015年6月30日起至2019年12月31日，一次性向原告承担逾期备案违约金18632元（以394082元×5.25%×4年6个月零1天×20%）为宜。关于被告佳信公司辩称原告起诉已过诉讼时效一节，因被告的违约情形持续存在，案涉小区业主曾为此多次进行信访或投诉等相关集体维权活动，政府相关部门亦多次介入协调，可视为原告向被告或相关部门多次主张过该权利，诉讼时效发生中断，其起诉并未超过法定诉讼时效，故本院对被告该辩称不予采信。三、关于原告诉请律师费能否得到支持的问题，因双方签订的意向书对此并无约定，故原告该项诉请无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司应于取得西安市雁塔区XX路XX小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将原告白晓购买的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告白晓支付逾期备案违约金18632元；三、驳回原告白晓的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2178元，依法减半收取1089元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司负担。因原告已预交，故被告将其承担部分应在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  王华二〇二〇年十一月六日书记员  陈涵打印：相丽华校对：焦阳宁20**年月日送达