吉林省临江市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0681民初526号原告：盖忠良，男，1978年2月1日出生，住吉林省临江市。委托诉讼代理人：黄海言，吉林颖慧律师事务所律师。原告：李婷婷，女，1983年8月21日出生，住吉林省临江市。委托诉讼代理人：黄海言，吉林颖慧律师事务所律师。被告：王晓春，男，1971年5月3日出生，住吉林省临江市。被告：临江市中恒信创业投资有限公司，住所地：吉林省临江市兴隆街河东小区**楼西侧。法定代表人：王晓春，系经理。被告：临江市兴嘉房地产开发有限公司，住所地：吉林省临江市河东小区。法定代表人：陈**霞，系经理。委托诉讼代理人：刘清泉，辽宁钢城正大律师事务所律师。原告盖忠良、李婷婷与被告王晓春、临江市中恒信创业投资有限公司、临江市兴嘉房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盖忠良、李婷婷的委托诉讼代理人黄海言，被告王晓春、临江市中恒信创业投资有限公司法定代表人王晓春到庭参加诉讼，被告临江市兴嘉房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘清泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盖忠良、李婷婷向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即腾迁出位于临江市××区房屋；2.依法判决被告逾期搬迁给原告造成的经济损失16722元及利息。3.解除临江市兴嘉房地产开发有限公司与临江市中恒信创业投资有限公司签订的租房协议书。事实和理由：2019年10月15日原告购买了位于临江市××区房屋，但被告却无理由非法侵占原告所有的房屋拒不搬出，致使原告无法对房屋进行正常的使用并获取收益。2020年原告依法对被告提出起诉，诉讼后原告依法向被告催要租金，被告既不交付租金，也不腾迁，原告的合法权益受到侵害。王晓春辩称，被告认为原告所依据的购房合同无效，原告已向临江市人民法院提起诉讼，要求判决该购房合同无效，所以请法院驳回原告的诉讼请求。临江市中恒信创业投资有限公司辩称，被告认为原告所依据的购房合同无效，被告已向临江市人民法院提起诉讼，要求判决该购房合同无效，所以请法院驳回原告的诉讼请求。兴嘉房地产开发有限公司与我公司互负债务，在兴嘉地产开发有限公司对我公司负有债务的情况下，将房屋租金收取全部转让给原告违背了《中华人民共和国合同法》同时履行的义务，故我公司认为该房租应由原告向兴嘉房地产公司索取，直至本案开庭我公司方才得知兴嘉公司把收取租金的权利转让给原告。临江市兴嘉房地产开发有限公司辩称，原告在购买涉案房屋时，是从案外人解某手里购买的顶账房，对房屋状况完全了解，被告不存在应负的义务，并且兴嘉公司与王晓春之间也不存在房屋租赁关系，因此原告起诉被告没有法律依据，请求法院驳回原告对我公司的起诉。本院经审理认定事实如下：临江市中恒信创业投资有限公司与临江市兴嘉房地产开发有限公司于2014年8月7日签订签订《租房协议书》，协议中约定：“一、兴嘉公司将河东小区4号楼西侧商业用房出租给中恒信创业公司作经营使用；二、租期十年，自2016年3月5日起至2026年3月5日止；三、前三年免收租金，自第四年按每月每平方米十五元收取……”。2019年10月15日，兴嘉公司与李婷婷、盖忠良签订签订商品房买卖合同，兴嘉公司将坐落于临江市××区西侧裙房砖混、一层S-01号（面价74.32㎡）商品房，以每平米3400元，总计252688元的价格出售给李婷婷、盖忠良通过银行转账的方式向郭鹏分别转账100000元、50000元，支付现金16000元。郭鹏于2019年10月31日以银行转账的方式将上述钱款支付给解某，解某于2019年11月1日向李婷婷、盖忠良出具涉案房屋的收据166000元。2020年5月15日，兴嘉公司和解某委托吉林省华玮房地产土地评估有限公司对临江市河东小区兴嘉地产太阳城部分房屋进行评估，2020年5月17日，解某与兴嘉地产签订签订协议，将评估的部分房屋按照评估价格计算共计5135842元抵顶给解某，用于偿还兴嘉公司欠解某的欠款及利息、迟延履行利息。抵顶给解某的房屋中，包括本案案涉房屋，该房屋评估价格是每平方米4298.61元，房屋总价为319473元。李婷婷、盖忠良已经取得本案涉案房屋的产权证照。另查明，2020年3月9日，临江市兴嘉房地产开发有限公司与盖忠良签订签订协议书，协议记载：“2020年1月14日，兴嘉公司将位于临江市××区房屋出售给盖忠良。自2020年1月14日起，盖忠良有权利对白山市临江市河东小区一期工程4号楼西侧裙房S-01号房屋享有占有、使用、收益、处分等权利，因房屋产生的租金归乙方所有。2019年3月6日后产生的房租由盖忠良收取。”临江市中恒信创业投资有限公司于2020年7月向本院提起确认合同效力纠纷一案，要求确认临江市兴嘉房地产开发有限公司与李婷婷、盖忠良签订签订的商品房买卖合同无效，本院于2020年8月11日作出（2020）吉0681民初677号判决书，驳回临江市中恒信创业投资有限公司的诉讼请求，临江市中恒信创业投资有限公司不服判决，上诉至白山市中级人民法院，白山市中级人民法院于2020年10月19日作出（2020）吉06民终682号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系租赁合同纠纷。李婷婷、盖忠良与兴嘉公司签订签订商品房买卖合同购买案涉房屋后，兴嘉公司又将该房屋抵顶给解某，李婷婷、盖忠良将购房款交付给解某的数额虽然与兴嘉公司签订签订的商品房买卖合同中约定价格及评估价格不符，但解某并未提出异议，属于解某对自己权利的处分，该商品房买卖合同对李婷婷、盖忠良及兴嘉公司均具有约束力，且李婷婷、盖忠良已取得案涉房屋的不动产权证照。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人临江市中恒信创业投资有限公司应按照租赁协议约定交付租金，李婷婷、盖忠良自2020年4月21日取得不动产权证照，承继了出租人的权利和义务，有权收取房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。李婷婷、盖忠良在取得房屋所有权后，已经多次通知临江市中恒信创业投资有限公司支付房屋租金，临江市中恒信创业投资有限公司一直未予支付，因此，李婷婷、盖忠良要求解除租房协议书的请求符合法律规定，本院予以支持。李婷婷、盖忠良主张兴嘉公司将2019年3月6日后收取租金的权利转让给李婷婷、盖忠良，要求临江市中恒信创业投资有限公司按照租房协议书中每平方米15元价格支付自2019年3月6日至2020年6月6日租金16722元，但临江市中恒信创业投资有限公司主张兴嘉公司亦对其负有金钱债务，如兴嘉公司将收取房屋租金的权利转让给李婷婷、盖忠良，将侵害临江市中恒信创业投资有限公司权益，因此李婷婷、盖忠良可主张在其取得房屋所有权后的房屋租金，即2020年4月21日至2020年6月6日的房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除临江市兴嘉房地产开发有限公司与临江市中恒信创业投资有限公司于2014年8月7日签订的《租房协议书》；二、临江市中恒信创业投资有限公司于本判决生效后三日内支付给李婷婷、盖忠良2020年4月21日至2020年6月6日租金1672.2元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、临江市中恒信创业投资有限公司于本判决生效后三日内腾迁出位于临江市××区房屋。四、驳回李婷婷、盖忠良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元，由临江市中恒信创业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张彤彤二〇二〇年十一月九日书记员  吴青松