广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初16146号原告：邓丽红，女，汉族，1986年9月25日出生，住江西省南康市************，身份证号码：360************622。委托代理人：刘甜甜，广东为峰律师事务所律师。被告：东莞市志尚房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇新城区*******。法定代表人：黄某1。委托代理人：谭亚明，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：张眉月，湖南人和（东莞）律师事务所律师。原告邓丽红诉被告东莞市志尚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓丽红及委托代理人刘甜甜、被告东莞市志尚房地产开发有限公司的委托代理人谭亚明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告承担逾期交楼违约金暂计47237.46元（以房款总额为基数按每日万分之二计至被告实际交付房屋之日止）；2、判决被告承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：原告于2017年11月1日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”）购买东莞市石碣镇新城区*******宜安府商业、住宅楼**商品房（以下简称“商品房”），并依约支付了全部购房款等费用共811367元（其中购房款797930元，专项维修资金等费用13437元）。根据购房合同第十一条约定，被告应在2019年3月30日前向原告交付房屋，但被告因自身工作原因延误交楼，截止起诉日原告仍未能收楼。被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，原告特此具状，请求法院依法判决，并支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告明确诉讼请求：1、房价款797930元、维修基金2758元、契税7600元、印花税24元、登记费80元、律师费2975元，以上合计811367元。违约金以811367元为基数按每日万分之二从2019年3月30日计至被告实际交房之日止。2、律师费5000元，要求被告承担律师费5000元。增加诉讼请求：3、要求被告赔偿原告购房款1%即7979.3元。合同约定总层数为地上18层，地下**，原告购买的是**，但是原告于2020年3月底去验房的时候发现原告的户型就只有**，原来是顶楼，与合同约定的不符，按照合同第15条的约定，要求被告赔偿原告购房款1%即7979.3元。被告辩称，原告诉请的逾期违约金数额过高，根据案涉购房合同的约定，被告应当按每日万分之一的标准承担违约责任，且以房价款的1%为限，原告超出合同约定部分的诉请不应支持；被告无需承担原告支付的律师费；案涉房屋在2019年12月10日通过验收，通过验收时已经具备交付条件，在2020年5月19日由于大雨引发的城市内涝，导致房屋的供电变压器因浸泡受损，该事发生之后，被告及时联系供电供水部门，在一周内已经恢复了临时的供水供电，采取了措施对供电房进行了整改，重新设计，重新购买了新的变压器，并不是被告的过错导致的，而且被告已经采取了必要的措施恢复供水供电。根据合同约定，原告购买的房屋是1005号房是可以确定的，而且案涉楼盘没有经过设计变更，在房屋预售时及买卖合同签订时，案涉楼盘已经封顶，即不存在双方签订合同后被告变更设计房屋，所以不存在合同第15条约定的设计变更，如果原告认为被告在签订合同时存在隐瞒、欺诈的行为，应该按照相关规定另行提起诉讼。经审理查明，案涉位于东莞市**********宜安府是被告开发的房地产项目。2017年11月1日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由两原告向被告购买位于东莞市**********宜安府商业、住宅、住宅楼**房，建筑总层数为**地上18层、地、地下**屋总价797930元。合同第九条约定商品房交付条件“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件“（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：本项目无供暖；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，该商品房预留燃气接驳口，由买受人自行申请开通并承担因此而产生的全部费用；…如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不解除合同，出卖人负责整改完善，直至符合交付使用条件为止。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1、小区内绿地率：×年×月×日达到×；…以上设施未达到上述条件的，双方同意按以下方式处理：1、小区绿地率未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。”合同第十一条约定交付时间和手续“（一）出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款、违约金外，出卖人应以书面的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续。买受人不按要求办理交付手续的，以该通知规定日期为交付使用的时间…（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；”合同第十二条约定逾期交付责任“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（累计不超过房价款的1%）的违约金。”合同附件一“1、房屋平米图载明：结构/层数19层次10；2、建筑工程规划方案总平面图载明：同意规划变更方案2014.12.4、变更备案2014.12.19”。合同签订后,原告已如约向被告支付了全部房价款797930元。被告未按合同约定的时间向原告交付案涉房屋。2017年7月29日，案涉房屋取得商品房预售许可证；2019年11月18日，案涉房地产项目的天然气管道工程在东莞市城市管理和综合执法局进行了工程竣工验收备案登记，并取得了《竣工验收备案证（燃气类、供热类）》,该备案证载明备案日期为2019年12月19日；2019年12月10日，案涉房地产项目在东莞市住房和城乡建设局进行了工程竣工验收备案登记，并取得了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》,该备案证书载明验收日期为2019年12月10日、备案日期为2020年1月20日。2020年1月20日，被告向原告邮寄《收楼通知书》通知原告收楼。庭审中，原告确认在2020年1月20日有收到被告的电话通知，但原告已经回老家了，没有办法收楼；春节期间有收到快递员的电话，后快递由原告朋友代收，2020年3月底原告才去朋友家拿快递；4月初有去案涉房屋查看，发现有渗水等问题，并要求开发商整改，同时也发现了案涉房屋是顶楼，所以原告拒绝收楼；6月份，被告又打电话过来说已经整改完毕，让原告去收楼，原告再次去到现场查看，发现还是没有整改，也发现有停水停电和绿化问题，燃气接驳口也是在2020年8月10日才通，不符合合同约定的交付条件；2020年8月20日庭审后，原、被告及代理人一同前往案涉房屋查验，原告发现仅有部分地方完成了整改修复，但顶楼防水没有做，故原告至今未收楼。原告主张，依据合同第三条商品房基本情况及案涉房屋平面图、规划平面图的约定，案涉楼盘是有19层的，被告从来没有公示过设计方案的变更，即使不是设计的变更，也是被告刻意的隐瞒，所以要求被告按照合同第15条赔偿原告购房款1%即7979.3元。被告主张，案涉工程已于2019年12月10日完成竣工验收，符合交楼条件；案涉物业的燃气工程已于2019年11月18日验收合格，可以正常使用；案涉房屋的质量瑕疵问题虽然不影响原告对该物业的使用，但被告承诺为原告修复，且修复完毕后被告于2020年6月11日通知原告复查，已履行了通知复查义务，不应当再承担因此而延期的违约责任；至于原告所称案涉物业无法正常供电的情况，是因为2020年5月19日东莞突降暴雨导致城市内涝，案涉物业的电力设备安装在地下室，雨水倒灌导致电力设备损坏，因为自然灾害等不可抗力导致的用电问题不应当归责于被告，且上述情况发生后，被告积极采取应急措施，已经全面保障了用户的临时用电，现被告已重新设计、安装电力设备。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》，、收据、转账凭证、个人贷款支付凭证、关于宜安府项目延迟交楼问题的通知、民事委托代理合同，被告提交的商品房预售许可证、竣工验收报告、竣工验收备案证书、快递回单、照片，以及本院的庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照商品房买卖合同的约定履行权利义务。原告已按约向被告支付了购房款797930元，被告应按合同约定在2019年3月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，被告于2020年1月20日才书面通知原告收楼，已经超出了合同约定的交楼时间。被告的行为已构成违约，故原告要求被告支付逾期交楼的违约金，于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否符合交付条件；二、逾期交楼违约金的计算截止时间；三、逾期交楼违约金的计算标准；四、原告诉请的赔偿是否有依据。关于第一个争议焦点。首先，被告提交的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》显示宜安府商业、住宅楼已经竣、住宅楼已经竣工验收合格019年12月10日，备案时间为2020年1月20日。故本院认为，案涉房屋在2020年1月20日已经符合合同第九条约定的商品房交付条件。其次，被告提交的《东莞市燃气工程竣工验收报告》及《竣工验收备案证（燃气类、供热类）》显示天然气管道工程已于2019年11月18日竣工验收，备案时间为2019年12月19日。原告主张案涉房屋在被告通知收楼时未预留燃气接驳口，未达到交付条件，对此原告并未提交证据佐证，本院不予采信。再次，对于原告主张案涉小区未纳入城市供电网络并正式供电的问题，被告主张是因为2020年5月的暴雨导致城市内涝所致，事发后被告已经积极采取措施保证用户用电。根据合同第十条约定“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不解除合同，出卖人负责整改完善，直至符合交付使用条件为止”，现被告已按约定负责整改，原告以基础设施设备未达到交付使用条件为由，要求被告承担逾期交付责任，缺乏合同依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。被告主张案涉房屋的质量问题已经在2020年6月修复完毕，被告于2020年6月11日再次通知原告收楼，原告在庭审中主张案涉房屋的质量问题未整改及顶楼没有做防水，但并未提供证据证明。根据合同第十一条第（二）款约定“在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款、违约金外，出卖人应以书面的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续。买受人不按要求办理交付手续的，以该通知规定日期为交付使用的时间…”及第十一条第（三）款约定“2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”故本院认为，被告已按合同约定修复案涉房屋，并于2020年6月11日再次通知原告收楼，原告主张案涉房屋未整改完毕不予收楼缺乏依据，本院不予采纳，故逾期交楼违约金的计算截止时间为2020年6月11日。关于第三个争议焦点。案涉合同第十二条约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（累计不超过房价款的1%）的违约金”，该条款设置了逾期交楼违约金上限，免除被告因逾期交楼而应承担违约金超过房价款1%部分的责任，不利于被告积极履行交付房屋的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款无效”的规定，故本院认定“累计不超过房价款的1%”约定属无效，被告应按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。综上，逾期交楼的违约金应从2019年3月31日起以房价款797930元为本金，按日万分之一计至2020年6月11日止共439天，即797930元×1÷10000×439天=35029.13元。对原告超出上述部分的逾期交楼违约金请求，本院依法予以驳回。关于第四个争议焦点。案涉房屋取得商品房预售许可证的时间为2017年9月29日，合同附件载明的建筑工程规划方案总平面图变更方案及变更备案时间为2014年12月，均在原、被告签订案涉《商品房买卖合同（预售）》之前，原告并未举证证明被告在签订合同后变更了规划设计，故原告主张被告赔偿损失缺乏事实依据，本院不予支持。另，原告诉请的因处理本案纠纷支出的律师费5000元亦缺乏合同依据，退一步说，律师费损失并非当事人诉讼必然产生，也是根据当事人意愿发生的，故对于原告请求被告承担本案律师费损失5000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市志尚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邓丽红支付逾期交楼违约金35029.13元；二、驳回原告邓丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费490元（原告已预交），由原告负担127元，被告负担363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  曾明珠二〇二〇年十一月九日书记员  王思敏许宝銮