四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16046号 上诉人（原审原告）：刘小军，男，1975年3月9日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人（原审原告）：方崇芬，女，1980年8月20日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 共同委托诉讼代理人：李凡，四川嘉好律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川承基房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区平安镇永远村**。 法定代表人：赵永生，总经理。 委托诉讼代理人：朱留华，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雷，四川致高律师事务所律师。 上诉人刘小军、方崇芬与上诉人四川承基房地产开发有限公司（以下简称承基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘小军、方崇芬上诉请求：一、撤销原判，改判支持刘小军、方崇芬的一审诉讼请求；二、承基公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：首先，刘小军、方崇芬与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系由承基公司所提供的格式合同，关于违约金的计算方式等，是其基于自身客观情况和实力对刘小军、方崇芬等购房者作出的能够实现的承诺，并非是刘小军、方崇芬强加于承基公司的意思，反而是刘小军、方崇芬等没有合同的议定能力，承基公司应当全面履行合同约定义务，包括按约定承担违约金责任。 其次，刘小军、方崇芬按约定向承基公司交纳了维修基金、税费及其他代办证费用等，承基公司将本该专门用于办证、交税的钱款挪作他用，导致不能向职能部门交付税款，而成就了最终逾期办理楼栋权属证明恶劣后果，通过刘小军、方崇芬一审提交的成都市龙泉驿区住房和城乡建设局、国家税务总局成都市龙泉驿区税务局以及成都市龙泉驿区规划和自然资源局对小区业主的信访回复也能够证实逾期办证的惟一原因就在于此，可见被上诉人有主观上违约故意，同时也造成了客观上的违约事实，承基公司应当按约定就其违约行为向守约的上诉人等承担违约责任，否则就是对承基公司故意行为的纵容。 再次，违约责任不仅有弥补守约人损失的作用，也兼有惩治违约行为的功能，刘小军、方崇芬与承基公司约定“每逾期一日，按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”，万分之一乘以365天即为3.65%，只相当于同期银行存款年利率，一审法院认为此标准过高，是忽略了当事人间的意思自治高于法律规定，片面强调损失、忽略违约责任对合同当事人履约的督促作用，强调刘小军、方崇芬没有损失的证据，显然对刘小军、方崇芬无公平可言。即便不能明确刘小军、方崇芬的损失来确定承基公司的责任，但也可以承基公司因此获得的不当利益来明确违约金的金额，如前所述，承基公司之所以逾期办理楼栋权属证明，是因为其挪用税费、维修基金等，四百余户业主所交纳的此笔钱款数额必定巨大，承基公司挪用后，根据一般的房地产开发常识，其必然至少获得相应时间、相应金额的贷款利息收益，以此确定标准也是必然高于年3.65%的。 最后，一审法院片面的强调“同案同判”，而忽略了类似案件系双方达成合意的调解结案，且类似案件审理时尚未发现承基公司有挪用税费、维修基金的恶劣行为，故完全不能将此前案件与本案做类比。 综上所述，因承基公司挪用资金是导致违约后果发生的惟一原因，其存在主观上的恶意，且双方合同约定的违约责任计算方法并不高于其获得利益，刘小军、方崇芬的诉讼请求应当得到支持。 承基公司答辩称，1、案涉楼栋未能在合同约定的期限内取得初始登记权属证明，是因为龙泉驿区国土局在承基公司申请国土竣工验收的时候要求承基公司补交土地出让金，是因为当初的土地出让合同政府部门操作不规范，在合同中没有明确约定土地的容积率，而承基公司根据规划部门核准的规划指标修建的房屋也办理竣工验收，在2017年3月15日，承基公司申请国土竣工验收的时候，国土局又要求承基公司补交出让金，所以导致初始产权登记无法根据合同约定如期办理。2、国土竣工验收是办理初始登记前提条件，在国土竣工验收完毕之后才缴纳相应的税费，提交资料办证，在没有办理完成国土竣工验收情况下，承基公司没有第一时间将代收的税费缴纳给税务主管部门，事实上没有导致初始登记时间往后延。3、案涉楼栋不存在逾期交付，合同虽然约定了每日万分之一违约金标准，但是鉴于没有影响到买买受人实际使用，没有给买受人造成直接经济损失，承基公司认为万分之一的违约金标准过高。 承基公司上诉请求：一、请求改判驳回刘小军、方崇芬的全部诉讼请求；二、判令刘小军、方崇芬承担本案诉讼费用。 事实及理由：一、刘小军、方崇芬无权根据商品房买卖合同第十九条产权登记第一项初始登记之约定要求承基公司承担违约责任。 商品房买卖合同第十九条产权登记关于楼栋权属证明约定的是初始登记，该初始登记是指房屋所有权登记。但根据《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》的规定，龙泉驿区自2016年10月20日起，受理不动产登记申请，由龙泉驿区不动产登记中心颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，不再办理房屋所有权登记。鉴于该文件出台时间为 2016年9月28日，晚于双方签订《商品房买卖合同》之日；故该文件发布后，事实上、法律上均已无法办理房屋所有权初始登记，因此双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋所有权初始登记完全无法履行，买卖双方应当根据不动产登记的相关规定另行确定进行不动产首次登记的时间；刘小军、方崇芬无权根据商品房买卖合同第十九条产权登记第一项初始登记之约定要求承基公司承担违约责任。 二、一审法院认为“上诉人与政府土地行政管理部门签订的《土地出让合同》及《变更协议》，其中涉及的容积率指标和补缴土地出让金等情况，虽对合同履行会产生事实影响，但对承基公司的违约行为成立判断不产生实质影响”错误。 （一）一审法院在认定事实时遗漏了《变更协议》中关于《变更协议》签订背景的重要内容：在龙泉驿区人民政府土地管理委员会确定补交出让金金额之前，承基公司无法推进权证办理工作。 在2017年3月15日承基公司办理项目竣工（国土）验收时，国土部门以成国土资发【2014】250号文、成国土资发【2017】 119号文为依据要求承基公司补交土地出让金；此后承基公司数次催问国土部门，但国土部门经多次讨论、请示，直到2018年3月龙泉驿区人民政府土地管理委员会第11次全体会议才作出审定意见，在审定意见的基础上确定补交土地出让金金额。为尽快取得权属证明，承基公司虽对国土部门确定补交土地出让金金额有异议，亦不得不于2018年3月30日配合签订了《国有土地使用权出让合同变更协议》。但在龙泉驿区人民政府土地管理委员会确定补交出让金金额之前，龙泉驿区国土资源局拒绝为承基公司办理项目竣工（国土）验收，导致承基公司无法推进权证办理工作。 （二）根据商品房买卖合同《补充协议》第十条第三款之约定，因政策及政府主管部门工作程序原因造成出卖人报送资料后不能如期办理产权登记相关手续的，承基公司不承担任何法律责任。 1、案涉工程2013年4月27日取得建设工程规划许可证、 2013年6月17日取得建筑工程施工许可证，2013年8月9日取得商品房预售许可证，2015年11月20日规划验收合格，2015年11月23日由五大主体竣工验收合格，2017年3月8日取得竣工验收备案表；2017年3月15日承基公司向国土部门申请办理国土竣工验收核查。根据办理不动产权属登记的办事指南，国土竣工验收核查通过后，承基公司即可缴纳维修基金取得楼栋权属证明。正常情况下承基公司能够在合同约定的时间2017年6月 30日前取得案涉楼栋权属证明。 2、由于政府部门在出让土地使用权时的不规范、承基公司在办理国土竣工验收核查时政府部门依据土地使用权出让后实行的政策重新认定案涉土地容积率指标导致承基公司未能在约定时间内取得案涉楼栋权属证啁，承基公司不存在任何过错，不应承担违约责任。 签订《国有土地使用权出让合同》时案涉土地使用权未附规划建设条件完全是因为政府部门操作不规范所致，承基公司依法依规建设案涉项目没有任何过错。现在政府部门以重新认定容积率为由要求承基公司补交多达2900多万元的土地出让金，虽然承基公司不得不接受补交土地出让金，但因政府重新核定容积率导致案涉项目不能办理产权初始登记的责任不能由承基公司承担。 刘小军、方崇芬答辩称，1、对于一审法院认定事实无异议；2、承基公司没有按照相关规定缴纳土地出让金和代收的方崇芬等人缴纳的相关费用之后（包括契税和维修基金）因其自身资金出现困难将代收款项全部挪用未及时将代收款项缴纳入股导致办证时间严重延误，从这一点看，根据一审证据来看是有证据证明的。所以承基公司称是因为政府原因导致逾期办证我们认为是违背事实的。3、我方认为一审判决的违约金过低，按照合同法的规定以及司法解释的规定，违约金过高可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少，从本案来看上诉人很难据实因为承基公司逾期办证而造成的直接损失，如果无法办理初始登记就无法分户登记，这是有很大的影响；4、针对承基公司称的根据合同第19条的约定，我们认为该条是双方真实意思表示，并且约定了因为没有取得初始登记应当支付违约金的数额标准，所以我们认为被上诉人是应当承担违约责任的，也应当向刘小军、方崇芬支付违约金。 刘小军、方崇芬向一审法院起诉请求：一、判令承基公司支付逾期办理商品房所在楼栋产权初始登记的违约金39337.04元；二、本案诉讼费用由承基公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月30日，刘小军、方崇芬（买受人）与承基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘小军、方崇芬购买承基公司开发建设的“君悦中央”项目X幢X单元XX层XX号房屋，建筑面积97.5平方米，房屋总价591697元，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付房屋。合同第十九条：（一）产权登记。出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理即买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日30日内由出卖人支付。分户产权（转移登记）办理未受到影响仍如期办理完毕，出卖人不承担违约责任。（二）转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理即买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书起30日内由出卖人支付；若初始登记完成逾期，则转移登记完成日顺延。《补充协议》第十条第三款约定，因政策及政府主管部门工作程序原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料或接收资料后不能如期办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。 合同签订后，刘小军、方崇芬支付了全部房款，并于2015年12月23日向承基公司支付了房屋面积补差款、办证的税费等相关费用后收房，于2019年10月25日取得案涉房屋的不动产登记证书。2019年4月25日，承基公司取得案涉房屋所在楼栋（1幢）初始不动产权证书。 另查明：2006年12月6日，承基公司作为土地使用权人取得该土地国有土地使用权证【证号：龙国用（2006）第7××8号】。承基公司利用该地块开发“君悦中央”一期项目。 2012年11月2日，成都市龙泉驿区规划管理局向承基公司发出《强制性规划控制指标通知书》，说明君悦中央一期项目地块用地使用性质为二类住宅用地（可兼容商业占计入容积率的建筑面积的比例不大于20%）；用地强度规划要求为：3.0≦容积率≦5.0；建筑密度≦25%......最终控制指标以控制性规划为准。 2013年4月27日，承基公司君悦中央一期项目获得《建设工程规划许可证》，明确总建筑面积为65137.63平方米。2013年6月，承基公司取得君悦中央一期项目《建设工程施工许可证》。2013年8月，承基公司取得君悦中央一期项目1栋《商品房预售许可证》。 2013年12月31日，承基公司取得君悦中央一期项目《建设用地规划许可证》。2015年11月20日，承基公司取得君悦中央一期项目《建设工程规划合格证》。 2015年11月23日，君悦中央一期项目建设开发单位（即被告）、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对君悦中央一期项目进行竣工验收，结论为合格。 2018年3月30日，承基公司与成都市龙泉驿区国土资源局签订《（龙国土〔2000〕出让合同第0190号）变更协议（一）》，该协议就原龙国用（2006）第7××8号宗地（龙国土〔2000〕出让合同第0190号）作出变更：本协议项下土地用途为住宅兼容商业；承基公司同意按照成国土资发〔2014〕250号和成国土资发〔2017〕119号文件规定，认定原土地规划容积率为2.5，并按照规定补缴土地出让价款2926.0834万元；承基公司自本变更协议签订之日起6个月（2018年9月30日）内分三期向成都市龙泉驿区国土资源局指定银行和账户缴纳全部土地出让价款。 再查明：1.2016年9月28日，成都市龙泉驿区人民政府发布《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，说明：2016年10月13日至2016年10月19日，全区停止受理各类土地、房屋、林权登记等业务；2016年10月20日起，受理不动产登记，由龙泉驿区不动产登记中心颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；在原土地登记、房屋登记事项办理时限基础上，对不动产统一登记事项办理时限进行合并调整，缩短原登记业务的串联审查时间，按承诺时限办结。 2.案涉楼盘有业主曾伟、冯春梅诉请承基公司支付逾期办理初始登记的违约金，一审法院作出（2019）川0112民初5029号民事判决书，判决承基公司支付违约金5774.84元，该判决作出后，承基公司不服，提起上诉，经成都市中级人民法院作出（2020）川01民终3516号民事调解书，确认承基公司支付违约金3000元。另，业主张皓、唐清诉请承基公司支付违约金纠纷一案，一审法院作出（2019）川0112民初5101号民事调解书，由承基公司支付违约金1600元。 3.案涉项目共计446户，承基公司已于其中84户购房人达成和解，由承基公司为84户购房人代缴28个月的物业服务费及垃圾清运费。 上述事实，有双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及税费支付凭证，楼栋初始权属登记，案涉房屋不动产权证，《土地出让合同》及《变更协议》，竣工验收报告及备案表，政府相关部门的文件等证据在案证实。 一审法院认为，刘小军、方崇芬与承基公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，真实合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案争议焦点为：1.承基公司是否存在逾期办理楼栋权属证明的违约行为及违约时间如何认定？2.刘小军、方崇芬主张的违约金如何计算？ 关于焦点一。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，承基公司应于2017年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属登记，但实际取得楼栋权属证明之日是2019年4月25日，其间迟延了663天，承基公司存在逾期办理楼栋权属初始登记的违约行为，应当承担相应的违约责任。关于承基公司以案涉项目存在容积率变更及补缴土地出让金等因素，作为延期办理案涉楼栋初始产权登记的阻却事由，能否成立的问题。一审法院认为，承基公司与政府土地行政管理部门签订的《土地出让合同》及《变更协议》，其中涉及的容积率指标和补缴土地出让金等情况，属于承基公司与土地行政管理部门之间因履行《土地出让合同》所产生的权利义务关系。该合同关系与承基公司同购房人之间订立的《商品房买卖合同》，不属于同一法律关系。因此，承基公司将其在履行《土地出让合同》中所涉及的容积率变更及补缴出让金等事由，作为延迟履行《商品房买卖合同》中约定的办证义务的理由，于法无据，其抗辩意见不能成立。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据该条规定，合同法规定的违约金性质以填补实际损失为原则。按照“谁主张、谁举证”的原则，刘小军、方崇芬应当对其所产生的实际损失承担举证证明责任。一审法院认为：1.通过查明认定的事实，承基公司从2017年6月30日至实际取得案涉房屋所在楼栋权属的初始登记（2019年4月25日），迟延了663天；2.承基公司于2015年11月23日取得案涉“君悦中央一期”项目竣工验收合格，于 2015年12月31日前按期交付房屋，于2017年3月15日向相关主管部门提交了国土竣工验收申请。从商品房买卖合同的履行情况来看，承基公司也一直在积极履行商品房买卖合同约定的交房、办证义务；3.从案涉项目推进情况来看，直至2018年3月30日，承基公司才与相关部门达成签订《变更协议（一）》，明确了承基公司补缴土地出让金数额及期限。基于案涉项目存在容积率变更及补缴土地出让金的客观事实，与出卖人承基公司迟延取得楼栋权属证明之间，存在一定的因果关系；4.根据前述规定，双方虽在合同中约定了违约金的计算方法，但刘小军、方崇芬对其所产生的实际损失并未举证证明；5.承基公司按约交付房屋且已为购房人办理了分户不动产权证，承基公司逾期办理楼栋权属初始登记的违约行为，未影响购房人对案涉房屋的占有、使用、处分；6.从案涉项目纠纷的整体情况来看，案涉项目的部分业主已与承基公司自行达成和解，为该项目纠纷的整体化解起到了积极的引导作用。同时，鉴于案涉楼盘曾有个别业主提起过类案诉讼，为防止同一楼盘“同案不同判”情形的产生，该案裁判结果，应与类案判决结果保持基本一致。 综上所述，结合承基公司违约行为的程度、刘小军、方崇芬举证证明情况、案涉房屋权证办理情况、合同约定的违约金计算标准以及同一小区类案裁判结果等因素，基于公平原则，对刘小军、方崇芬主张的违约金计算标准予以调减即从合同约定的日万分之一的标准调整为按日万分之零点二计算，刘小军、方崇芬主张的违约金计算为7856元（以房款592425元为基数，按日万之零点二的标准计算663天）。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本案经一审法院审判委员会讨论决定，判决：承基公司于判决生效之日起三日内支付刘小军、方崇芬逾期办理房屋楼栋权属证明的违约金7856元。一审案件受理费783元，减半后收取391.5元，由承基公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，刘小军、方崇芬与承基公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方均应当按照约定履行自己的义务。根据刘小军、方崇芬、承基公司的上诉请求以及各自的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、承基公司是否应当向刘小军、方崇芬支付逾期办理楼栋权属违约金；二、一审法院对违约金进行调整是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。根据刘小军、方崇芬与承基公司签订的合同约定，承基公司应在约定的时间届满前取得房屋所在楼栋的权属登记。但承基公司迟延取得，故承基公司未按照合同约定的时间取得案涉房屋所在楼栋的权属登记，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。 承基公司上诉提出，因二证合一政策实施，故刘小军、方崇芬无权按照合同第十九条的约定要求承基公司承担违约责任。本院审查后认为，首先，2016年10月20日龙泉驿区开始实施不动产统一登记证书，但双方约定的楼栋权属登记应在2017年6月 30日前完成，该约定的时间晚于龙泉驿区实施不动产统一登记，承基公司仍有充分的时间按照新的办证要求提交相应申请资料、在约定的时间内完成初始登记。其次，在本案中，承基公司并未提交相应证据证明因二证合一政策变化导致办理初始登记存在客观障碍，承基公司上诉提出在事实上、法律上已无法办理初始登记的理由不能成立，本院不予支持。 承基公司还提出，因行政机关的原因，承基公司无法推进权证办理工作。本院审查后认为，在案涉合同的履行过程中，刘小军、方崇芬按照约定履行了合同义务、并无过错；承基公司作为合同相对方，即便因第三人原因导致其履行合同发生违约，承基公司亦仍向刘小军、方崇芬承担违约责任。其在本案诉讼中，承基公司并未提交相应证据证明其在约定的时间内向办证机关递交了办证申请和相应资料，故承基公司援引《补充协议》第十条第三款的约定作为其免责抗辩，因缺乏相应事实依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，刘小军、方崇芬等人诉请承基公司支付逾期办理初始登记的违约金具有合同依据和事实依据。但根据一审法院查明的事实，该小区内部分业主已与承基公司自行达成和解、个别业主提起过类案诉讼也已调解；且承基公司在履行合同过程中按期交房，未影响买受人对房屋的占有、使用；故一审法院根据综合考虑承基公司违约行为的严重程度、刘小军、方崇芬等买受人的实际损失和同一小区其他业主达成调解客观因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，酌情确定调整违约金的金额，并无不当，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1566元，由刘小军、方崇芬负担783元，由四川承基房地产开发有限公司负担783元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十一月十六日 书记员 龙春光