四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1190号 上诉人（原审原告）：徐豪，男，1982年2月23日出生，汉族，住四川省阆中市。 上诉人（原审原告）：曾小欢，女，1983年6月26日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 委托诉讼代理人：徐豪，系曾小欢之夫。 被上诉人（原审被告）：四川利文斯顿房地产策划有限公司，住所地：四川省成都市武侯区科华中路******。 法定代表人：李洪春，董事长。 委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。 上诉人徐豪、曾小欢因与被上诉人四川利文斯顿房地产策划有限公司（以下简称利文斯顿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初3769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐豪、曾小欢上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持徐豪、曾小欢的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由利文斯顿公司承担。事实和理由：合同约定交房时间为2014年6月30日前，产权初始转移登记在该商品房交付之日起365日取得房屋所有权证。实际上，徐豪、曾小欢于2019年4月22日取得该房屋所有权证，逾期办理时间共三年十个月。关于诉讼时效的问题，一审承办人违反《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，且适用法律错误。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议民事部分）》第十八条第一款规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，双方约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，合同继续履行，自买受人应该取得房屋所有权证的期限届满之次日到实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按照该商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起10日内由出卖人支付。因利文斯顿公司持续违约，故不存在诉讼时效届满的情况，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效应从2019年5月3日开始计算。案涉楼盘的竣工时间为2018年4月24日。一审法院认定实际交房时间为2014年9月25日早于行政机关登记确认的房屋竣工时间。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定，未经验收的建筑工程不得交付使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》也有类似规定。故本案的诉讼时效应当从2018年4月24日开始计算。本案的诉讼时效应计算至2021年4月23日，因此，本案诉讼时效并未届满。 利文斯顿公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。关于诉讼时效，因为在一审时是多案一并开庭，法庭在庭前组织双方进行调解，所以利文斯顿公司只是主要陈述事实，一审法院表示对调解不成将另外择期开庭处理。第二次开庭时利文斯顿公司对诉讼请求提出意见，对没有同意调解的当事人的诉讼请求均以诉讼时效届满抗辩。案涉房屋的竣工时间2014年7月，交房时间是2014年8月10日。 徐豪、曾小欢向一审法院提出的起诉请求：利文斯顿公司支付徐豪、曾小欢违约金共计50101元（迟延办理房屋所有权证违约金）。 一审法院查明：2013年7月26日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》，约定徐豪、曾小欢购买利文斯顿公司位于成都市郫都区××街道××路××号××幢××单元××层××号房屋；利文斯顿公司应当在2014年6月30日前向徐豪、曾小欢交付该商品房；商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理:（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用Ｘ元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理:（2）合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按照该商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。 一审另查明，案涉房屋实际交付时间为2014年9月25日。一审庭审中徐豪、曾小欢明确案涉房屋总价款为398483元。 一审再查明，案涉房屋于2019年4月22日取得不动产权证。 一审法院认定以上事实，有徐豪、曾小欢的身份信息、利文斯顿公司的企业信息，《商品房买卖合同》、一审庭审中双方当事人一致的陈述等证据予以证实，足以认定。 一审法院认为，购房者的合法权益应依法进行保护。案涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，一审法院予以确认。 本案争议的焦点为徐豪、曾小欢的起诉是否过了诉讼时效。案涉房屋的实际交付时间为2014年9月25日，根据《商品房买卖合同》的约定“商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理:（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用X元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理:（2）合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按照该商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付”，利文斯顿公司最迟应在2015年9月25日前为徐豪、曾小欢办理案涉房屋所有权证，按照当时2年诉讼时效的规定，诉讼时效到期时间为2017年9月25日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，而《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，此时，本案诉讼时效期间已经届满，故不能适用3年诉讼时效期间的规定。综上，本案已过诉讼时效，对徐豪、曾小欢主张的迟延办理房屋所有权证的违约金，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回徐豪、曾小欢的诉讼请求。一审案件受理费526元，由徐豪、曾小欢负担。 二审中，徐豪、曾小欢与利文斯顿公司提交了新证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。 徐豪、曾小欢提交的利文斯顿公司分别于2016年8月9日、2018年11月28日发布的《告示》《通告》，拟证明，本案诉讼时效两次中断。 利文斯顿公司发表质证意见，上述证据不属于新证据，对《告示》的真实性无异议，对关联性有异议，利文斯顿公司在该证据中未对办理产权证的承诺，且该证据的时间与2018年的通知之间也超过了两年的诉讼时效。《通告》的时间在新的政策出台之后，对办理不动产权证所需资料的提示，由于徐豪、曾小欢未提交资料造成的延误，利文斯顿公司不承担责任。 本院经审查认为，对上述证据的真实性，合法性予以认可，能否达到其证明目的，将结合其它证据在下文论述。 徐豪、曾小欢与利文斯顿公司均确认，徐豪、曾小欢于2014年9月25日向利文斯顿公司交付了所有相关手续及缴纳相关费用。 利文斯顿公司提交证据：成都市郫县人民法院作出的（2014）成郫民初字第3399号民事判决书、成都市中级人民法院作出的（2017）川01民终2675号、四川省高级人民法院作出的（2017）川民申4769号民事判决书。拟证明：案涉房屋于2014年7月已经取得了全部竣工验收手续，竣工验收时间是2014年7月14日。 徐豪、曾小欢发表质证意见，成都市郫县人民法院作出的（2014）成郫民初字第3399号民事判决书真实性没有异议，该判决虽然生效了，徐豪、曾小欢认为还是有假的，案涉房屋2018年才竣工验收的，不能达到其证明目的，与本案无关。 成都市中级人民法院作出的（2017）川01民终2675号是真实的，但不能达到其证明目的，与本案无关。 四川省高级人民法院作出的（2017）川民申4769号民事判决书是真实的，但不能达到其证明目的，与本案无关。 本院经审查认为，上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，能够达到其证明目的。 二审另查明，2016年8月31日，成都市郫都区国土局开始实施不动产统一登记，从2016年8月31日17:50起，停止受理各类土地、房屋登记业务，从2016年9月8日起，启用不动产登记证。故从2016年9月1日起，该区已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用证，启用统一登记证。 又查明，一审法院作出的（2014）成郫民初字第3399号判决确认的事实：2014年5月29日，案涉房屋经建设、施工及监理单位分户验收，结论为合格。2014年6月24日，案涉房屋所在4、5号楼在郫县准测绘有限公司处取得面积实测报告。2014年7月14日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收，结论为合格……。2014年7月11日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程取得郫县规划管理局颁发的建设工程规划合格证。2014年7月23日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程取得郫县公安消防大队验收意见书，被评为消防验收合格。2014年8月，利文斯顿公司出具商品房质量保证书及商品房使用说明书。2014年8月9日，利文斯顿公司在华西都市报刊登交房通知书，通知包括徐豪、曾小欢在内的购房者于2014年8月10日起正式办理物业交付手续。 再查明，利文斯顿公司在成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初2212号案件中提出诉讼时效的抗辩，该判决认为利文斯顿公司分别于2016年8月9日及2018年11月28日作出回复即《告示》《通告》，均可引起诉讼时效中断的法律后果。对利文斯顿公司的该项抗辩不予采纳。利文斯顿公司对该案提起上诉后，在本院（2020）川01民终11892号案件中，未对诉讼时效提起上诉。 本院二审查明的其它事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，利文斯顿公司与徐豪、曾小欢签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为，徐豪、曾小欢主张其于2014年9月25日接收案涉房屋时，该房屋尚不具备法定交付条件是否成立；徐豪、曾小欢诉请逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间是否已届满；若该诉讼时效期间未届满，则计算逾期办理房屋所有权证违约金起止时间的确定。 第一个争议焦点。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，一审法院作出的（2014）成郫民初字第3399号判决已查明“2014年7月14日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收，结论为合格”。因此，徐豪、曾小欢于2014年9月25日接收案涉房屋时，该房屋已具备法定交付条件。故徐豪、曾小欢的该上诉理由与已查明的事实不符，本院不予支持。 第二个争议焦点。根据《商品房买卖合同》第十九条（二）转移登记的约定“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理:（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用X元；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理:（2）合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按照该商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金……”。根据本案查明的事实，案涉房屋的实际交付时间为2014年9月25日，则徐豪、曾小欢应在2015年9月25日前取得房屋所有权证书。因利文斯顿公司的原因，徐豪、曾小欢未能在2015年9月25日前取得房屋所有权证书，利文斯顿公司构成违约，应承担逾期办理案涉房屋所有权证的责任。关于徐豪、曾小欢诉请逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”可知，该诉讼时效期间于2017年9月25日届满。二审中，徐豪、曾小欢提交利文斯顿公司分别于2016年8月9日、2018年11月28日发布的《告示》《通告》，拟证明对其主张的逾期办理案涉房屋所有权证的违约金诉讼时效构成中断。本院经审查认为，在本院（2020）川01民终11892号案件中，利文斯顿公司未对诉讼时效提起上诉，视为利文斯顿公司对《告示》《通告》能够引起诉讼时效中断的认可。同样，在本案中，因《告示》《通告》是利文斯顿公司对包括徐豪、曾小欢在内的买受人主张逾期办理房屋所有权证的回复，能够引起诉讼时效的中断。故徐豪、曾小欢诉请逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间应从2016年8月10日起重新起算。因《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定可知，至徐豪、曾小欢提起本案诉讼，其主张的逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间尚未届满。 第三个争议焦点。本案，徐豪、曾小欢仅诉请逾期办理房屋所有权证的违约金。因此，本院针对逾期办理房屋所有权证的违约金的起止时间及计算标准进行审查。根据本案查明的事实，因利文斯顿公司的原因，徐豪、曾小欢未能在2015年9月25日前取得房屋所有权证书。因此，逾期办理房屋所有权证违约金的时间应从2015年9月26日起算。又因成都市郫都区于2016年8月31日开始实施不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，启用统一登记证，利文斯顿公司客观上已不能为徐豪、曾小欢申请单独办理房屋所有权证，客观办证条件发生变化，该证书已不能再单独申请办理，故该后果不应归责于利文斯顿公司。故逾期办理房屋所有权证违约金的时间应至2016年8月31日止。根据《商品房买卖合同》第十九条（二）转移登记约定的逾期办理房屋所有权证违约金的计算标准，利文斯顿公司应承担的逾期办理房屋所有权证违约金为：以398483元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档存款利率，从2015年9月26日起算至2016年8月31日止。 综上，一审判决认定事实清楚，但因二审中出现新证据，本院认为利文斯顿公司应当承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初3769号民事判决； 二、四川利文斯顿房地产策划有限公司于本判决生效之日起五日内向徐豪、曾小欢支付延迟办理房屋所有权证的违约金（以398483元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档存款利率，从2015年9月26日起算至2016年8月31日止）。 三、驳回徐豪、曾小欢的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费526元，由四川利文斯顿房地产策划有限公司负担；二审案件受理费1052元，由四川利文斯顿房地产策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年十一月十七日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅