广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6361号上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，1991年9月25日出生，住址：广东省深圳市福田区*******，身份证号码:610************014。上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所：惠州大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。上诉人王某与上诉人惠州市太东实业投资有限公司（以下简称“太东公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王某向本院提出上诉请求：一、依法撤销(2019)粤1391民初949号民事判决书第一项。二、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交付合格房产的违约金24427元(以人民币20000元为基数,自2015年11月1日暂计至2017年8月1日,以70000元为基数,自2015年12月29日暂计至2017年8月1日,以200000为基数，自2016年2月1日暂计至2017年8月1日，按照每日万分之五计算,直至2019年5月10日)。三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为,一审法院认定事实错误。涉案商品房达到法定的交付条件的时间为2017年11月29日,且必须经过上诉人实地验收才能视为己经收房。1、一审法院认定2015年4月28日,涉案商品房就己经具备了双方合同约定的交付条件明显属于事实认定错误。2015年4月28日是涉案商品房完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收时间。但是,根据相关法律规定,涉案房屋必须具备电梯、消防等设施也必须验收合格,但本案中,被上诉人并未提供相关证据证明这些电梯、消防、绿化等均已验收合格的证据。因此,上诉人认为,应将2017年11月29日即被上诉人办理竣工验收备案登记的时间作为涉案商品房符合法律强制性规定的交付条件。2、一审法院认为,2016年9月14日被上诉人向上诉人完成了交房义务明显属于事实认定错误。首先，被上诉人应在商品房符合综合验收合格之后，即2017年11月29日之后通知上诉人办理收房手续。其次，根据被上诉人提供的邮寄单并没有显示签收人及其签收情况，无法证明被上诉人已经向上诉人邮寄入伙通知，且在合同已经约定了送达地址的情况下，被上诉人通过登报的方式送达不具有任何法律效力。因此，上诉人认为，在被上诉人并未举证证明其已经书面通知上诉人收楼的情况下，至少也应该按照自被上诉人逾期交房之日至一审开庭之日止计算被上诉人应当支付给上诉人的逾期交房违约金才符合公平、公正的原则。二、一审法院适用法律错误。上诉人已经提供了充足的证据证明被上诉人应当按照约定向上诉人支付逾期交房的违约金，一审法院不应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。上诉人太东公司发表答辩意见如下：一、一审法院关于涉案房屋交付条件的认定正确。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，房屋达到交付条件的约定是“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告”，上述验收报告的取得日期是2015年4月28日，即答辩人取得验收报告就符合合同约定的交付条件，至于电梯和消防合格日期，一审法院也根据生效法律文书查明的事实，认定2014年3月10日完成建设工程消防验收，2015年2月11日完成电梯监督检验。对于上述事实以及认定标准，一审法院和惠州中院在审理上诉人案涉时尚岛项目逾期交房和逾期办证的近600宗系列案中，均是认定以上标准作为交房标准。二、一审法院认定答辩人完成交房义务的事实正确。2016年9月9日，答辩人按照购房合同约定的地址邮寄入伙通知书，履行了合同约定的交房义务，且一审时上诉人也提交了该快递单作为证据。至于被答辩人是否签收，不影响答辩人已经履行通知的义务。上诉人太东公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销原判决第一项，改判为：惠州市太东实业投资有限公司向原告支付逾期交房违约金8308.5元。2、一、二审诉讼费由双方按照比例各自承担。事实与理由：一、一审法院关于违约金的计算错误，应予纠正。违约金的起算日期，根据双方签订购房合同补充协议第五条关于交付期限的约定第一款：“1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在原合同约定的交付期限届满时，买受人未按原合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的监控账户，以及其他因买受人原因导致合同未备案的。”的约定，在被上诉人未支付全部购房款之前，上诉人有权延期交付房屋并且无需支付违约金。本案中，根据被上诉人提供的付款证明以及一审法院查明的事实，被上诉人购房尾款200000元支付时间为2016年2月1日，也就是说，上诉人有权据实延期交房至2016年2月1日。因此，即便要计算逾期交房违约金，也只能以被上诉人实际支付全款之日起计算（即2016年2月1日）至2016年9月14日，而不应根据付款情况分开计算。对于这一裁判标准，惠州中院曾作出的（2019）粤13民终1516号判决也是按照购房者实际支付全款之日起计算的。二、一审法院关于诉讼时效的认定错误，应予纠正。1、被上诉人请求支付逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算的，因此，每日所产生的违约金均属一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。每天所产生的违约金应分别计算诉讼时效期间。2015年1月1日至2016年3月7日（实际以被上诉人立案日期倒推三年为准）期间的违约金请求权诉讼时效已届满，被上诉人已经丧失请求支付该期间逾期交房违约金的胜诉权。2、一审法院根据被上诉人一审时提供的《回函》为证据，进而认定被上诉人在2017年3月23日向上诉人主张过延期交房违约责任，构成诉讼时效中断是错误的。首先，被上诉人在一审时并不能提供该《回函》证据的原件核对，应承担举证不利后果。其次，即便该份《回函》真实或者该份《回函》曾被惠州中院认定作为证据使用，也不能证明被上诉人向上诉人主张过逾期交房违约责任。该份《回函》针对的只是当初的几名业主代表，并不能证明被上诉人本人向上诉人主张过逾期交房违约责任。相反的，正是因为被上诉人从没有主张过，才会没有该份《回函》的原件，甚至连复印件都没有。事实上，被上诉人也从没见过该份《回函》的原件或复印件，只不过是通过微信图片的形式获取了该份《回函》的相片而已。如果被上诉人要证明其诉讼时效中断，除了该份《回函》，还应当提供其当初作为业主代表参与主张权利的其他相关证据，但被上诉人显然没有其他证据。因此，一审法院单纯靠一份指代对象不明的《回函》简单认定被上诉人在2017年3月21日主张过权利而导致诉讼时效中断是证据不足的，应予纠正。综上所述，上诉人需要承担的是2016年3月8日至2016年9月14日的违约金（合计191天，违约金为：290000元×0.00015/天×191天=8308.5元），请求二审法院予以改判。上诉人王某未发表答辩意见。原审原告向一审法院提出起诉请求：一、请求被告向原告支付延期交付合格房产的违约金暂计24427元（以20000元为基数，自2015年11月1日暂计至2017年8月1日，以70000元为基数，自2015年12月29日暂计至2017年8月1日，以200000元为基数，自2016年2月1日暂计至2017年8月1日，每日按万分之一点五计算，直至实际收房之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2015年12月29日，原告王某与被告太东实业公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区石化大道西33号时尚岛花园16栋815号，建筑面积56.17平方米，总价290000元；二、付款方式及期限，原告于2015年12月25日前付清首期房款90000元，余款200000元以银行按揭付款，于2016年2月24日前付清；三、交付期限，被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2015年10月2日支付定金20000元，于2015年12月29日前付清首期房款70000元，剩余房款200000元申请银行按揭贷款并于2016年2月1日支付至被告名下账户内。被告于2016年9月9日向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告于2016年9月14日至2016年9月30日期间办理入伙，又于2017年10月31日在《南方都市报》刊登《入伙通知》，但原告至今仍未收楼。2017年3月23日，被告向全体业主出具《回函》，就原告主张的房产证办证时间、延期交楼赔偿方案进行了回复。另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日办理竣工验收备案登记。一审法院认为，原告王某与被告太东实业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，对本案的争议焦点评析如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。原、被告在合同中约定于2015年10月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。本案中，在符合合同约定的交房条件下，被告于2016年9月9日向原告邮寄送达入伙通知书，通知原告于2016年9月14日至2016年9月30日办理入伙手续，尽管原告至今未办理入伙手续，视为被告于2016年9月14日完成了交房义务。据此，被告于2016年9月14日才向原告交付符合合同约定条件的房屋，存在逾期交房的违约事实。关于逾期交房违约金的计算问题。《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年。本案中，合同约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。原、被告约定2015年10月31日交房，被告没有按时交房，原告从2015年11月1日开始就已经知道或者应当知道被告的违约行为。被告于2017年3月23日就业主反映的延期交楼、房产证办理等问题出具《回函》，可见业主向被告主张过延期交付房屋的违约责任，构成诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。原告于2019年3月7日向一审法院提起诉讼，其主张的2015年11月1日起至2016年3月6日止的逾期交房违约金，未超过三年的诉讼时效，应予支持。原告主张的2015年11月1日起至2016年9月14日的违约金，依照合同约定，逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。原告已依约付清购房款，逾期交房违约金的计算应当以已付房款为基数，从2015年11月1日计算至2016年9月14日止，按日万分之1.5计算，计为10464元（①以20000元为基数，自2015年11月1日起计算至2016年9月14日（318天）的违约金954元；②以70000元为基数，自2015年12月29日起计算至2016年9月14日（260天）的违约金2730元；③以200000元为基数，自2016年2月1日起计算至2016年9月14日（226天）的违约金6780元），原告主张超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告王某支付逾期交房违约金10464元；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费205元，由原告王某负担115元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担90元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审中双方争议焦点是：1、一审法院认定的逾期交房违约金起算点及截止点是否恰当；2、《回函》能否构成诉讼时效的中断。具体评述如下：关于违约金起算点问题。上诉人太东公司主张应当以上诉人王某付清全部房款之日起计付违约金，对此，涉案合同约定上诉人王某应于2015年12月25日前支付首付款，2016年2月24日前付清余款，上诉人王某已按合同约定时间付清了全部购房款，涉案房屋的交付期限并不存在延期的事由，故上诉人太东公司的该主张没有合同及法律依据，本院不予支持。关于违约金计算截止点问题。上诉人王某主张涉案房屋应在经竣工验收备案后才具备交付条件，并否认太东公司于2016年9月9日已向其邮寄入伙通知和其后通过登报的方式向其送达入伙通知，认为至一审庭审时其仍未收楼，逾期交房违约金应计至一审开庭之日止。对此，根据涉案合同第八条的约定：涉案房屋的交付条件为商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，以及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引【粤高法（2017）191号】》第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，涉案房屋于竣工验收备案之日具备交付条件。考虑到按照惯例，开发商在房屋符合交付条件后应通知业主收楼，并给业主合理的收楼期限。本案因双方对房屋交付时间存在争议，太东公司在房屋竣工备案后未再通知上诉人王某，故本院酌情认定在房屋竣工备案后上诉人王某合理收楼的期限为90天。本案涉案房屋于2017年11月29日竣工验收备案，则本院认定上诉人王某于2018年2月27日收楼，合同约定交付时间为2015年10月31日前，故太东公司自2015年11月1日起至2018年2月27日止构成逾期交房。关于诉讼时效问题。上诉人太东公司主张其于2017年3月23日出具的《回函》针对的只是当初的几名业主代表，并不能证明本案业主向其主张过逾期交房违约责任，对此，《回函》的抬头是各位业主，在《回函》中载明，墙砖脱落、顶棚掉灰整改处理方案待业主代表认可后开始实施整改，迟延交楼赔偿方案是自2017年1月1日起再免24个月物业管理费。由此可见，当初是业主委托代表与太东公司就房屋质量以及迟延交楼赔偿问题进行协商，达成的方案自然应适用于受托业主。在上诉人太东公司没有明确指出受托业主的情况下，一审法院据此认定本案业主曾向太东公司主张过延期交付房屋的违约责任，构成诉讼时效中断，诉讼时效重新计算，并无不当，本院予以维持。上诉人王某于2019年3月7日向一审法院提起诉讼，2015年11月1日起至2018年2月27日止的逾期交房违约金并未超过三年诉讼时效，应予以支持。王某诉请太东公司支付24427元逾期交房违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。一审法院对此认定有所不当，本院予以纠正。综上所述，对于当事人的诉请，有理部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初949号民事判决；二、惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王某支付逾期交房违约金24427元。一审案件受理费205元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。本案二审受理费，王某和惠州市太东实业投资有限公司各自预缴部分，经核准，由各自负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十一月十二日书记员 叶秀婷