安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终1071号 上诉人（一审原告）:许杰文，男，1964年6月18日出生，蒙古族，住浙江省临安市。 委托诉讼代理人：唐春飞，安徽。 委托诉讼代理人：吴颖青，安徽。 被上诉人（一审被告）:黄山市新徽投资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区花山路新徽天地办公楼。 诉讼代表人：胡正安，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：吴仝美子，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁琦俐，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 上诉人许杰文因与被上诉人黄山市新徽投资有限公司（以下简称新徽公司）破产债权确认纠纷一案，不服安徽省黄山市中级人民法院（2019）皖10民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人许杰文的委托诉讼代理人吴颖青，被上诉人新徽公司的委托诉讼代理人吴仝美子、丁琦俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 许杰文上诉请求：1.依法确认许杰文对新徽公司享有130万元购房款优先权；2.本案诉讼费用由新徽公司负担。事实和理由：1.许杰文购买的涉案房屋是住宅。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅。显然，涉案房屋是专供居住的房屋，许杰文购买涉案房屋是用来居住的，不存在是投资经营性行为。一审在没有任何证据的情况下认为这是具有投资经营的行为实属有误。2.一审认定许杰文已经支付了部分购房款不准确。事实上许杰文已支付了绝大部分购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定。许杰文应享有已支付购房款的优先权。3.一审以许杰文未提供证据证明本市为其经常居住地或主要生活工作地，故而不予支持是错误的。许杰文购买的涉案房屋一方面是用来居住的，另一方面买受人许杰文名下在涉案房产小区或黄山市三区四县都无其他房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定。同时，《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第一百二十五条特别指出买受人名下无其他用于居住的房屋理解为在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。许杰文购买的涉案房屋符合法律规定，一审以其未提供证据证明本市为其经常居住地或主要生活工作地不予支持，显属肆意扩大法律适用范围，法律适用明显有误。4.原审认定涉案房产系别墅并非普通住宅，故而不予支持，属法律适用错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的仅是商品房，跟是否是普通住宅没有任何关系。别墅是商品房，符合法律规定，一审认为别墅并非普通住宅，故而不予支持，系适用法律错误。 新徽公司辩称，1.许杰文不符合消费者购房优先权的适用条件。本案中双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，且许杰文所购房屋系别墅，而非普通住宅，不符合保障消费者必要生存权的情形。并且，新徽公司收到的购房款仅有130万元，也未达到超过合同约定总价款百分之五十的条件。同时，许杰文名下有其他用于居住的房屋，因此，许杰文不符合消费者购房优先权的适用条件。2.许杰文不享有购房款优先权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是保障消费者的居住权，并没有规定在认购协议或者购房合同解除时，消费者的购房款仍然具有优先受偿权。3.许杰文签署认购书时涉案房屋已经被抵押，且抵押人未同意对外转让房屋，因此认购书不能对抗抵押权人，也不享有购房款优先权。 许杰文向一审法院起诉请求：1.确认许杰文对新徽公司依法享有390万购房款优先权；2.确认许杰文对新徽公司依法享有390万损失普通债权；3.本案诉讼费由新徽公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月23日，新徽公司作为出卖人，许杰文作为买受人签订《认购书》，约定：许杰文预订新徽公司建设开发的坐落于屯溪区醉悦书香云端31号楼，房屋建筑面积397.5平方米，单价人民币14339.6元／平方米，总房款为570万元；新徽公司承诺为许杰文所预订房屋的保留期限自该认购书签订日起120个工作日内；协议签订时，许杰文向新徽公司支付定金90万元，许杰文须在上述房屋保留期限内，携协议到新徽公司售楼处，与新徽公司协商签订《商品房买卖合同》相关事宜，上述定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为该房屋房款；自协议签订后，许杰文于2018年10月30日前支付人民币300万元，2019年1月30日前支付人民币180万元；新徽公司承诺自协议签订后120个工作日之内为许杰文办理过户手续，在办理房产证前许杰文需支付购房余款；协议一式三份，新徽公司执两份，许杰文执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。上述《认购书》签订后，许杰文于当日支付了定金90万元（付款账户为黄山市醉悦旅居投资管理有限公司），于2018年6月4日、5日、6日、7日分别各向同一账户转账支付购房款10万元（合计40万元）。后又于2018年9月27日、2018年10月26日、2018年10月27日、2018年10月28日、2018年10月29日分别各向同一账户转账70万元、60万元、40万元、40万元、50万元（合计260万元）。嗣后，新徽公司未继续履行《认购书》，未与许杰文签订《商品房买卖合同》及办理过户手续。 2014年1月29日，新徽公司将屯溪区醉悦书香云端31号楼与其他七套房产共同作为抵押物以最高额抵押方式向黄山屯溪农村商业银行股份有限公司提供抵押，担保债权为1000万元，并办理抵押登记。2016年1月14日，新徽公司将屯溪区醉悦书香云端31号楼与其他三套房产共同作为抵押物以一般抵押方式向胡炳贤提供抵押，担保债权为1600万元，并办理抵押登记。 另查明：2018年8月15日，一审法院作出（2018）皖10破申3号民事裁定，受理对新徽公司的破产重整申请。2018年10月12日，黄山屯溪农村商业银行股份有限公司向新徽公司管理人申报债权称，新徽公司尚欠债权额为5670725.71元，其中本金4785664.36元，利息834141.35元，其他50920元。抵押物为书香云端31号楼等4套房产。2019年12月18日，胡炳贤向新徽公司管理人申报债权称，新徽公司尚欠债权额为2426.67万元，其中本金1600万元，利息826.67万元。2019年9月2日，许杰文向新徽公司管理人申报债权：（1）390万元购房款优先权；（2）390万元赔偿损失款普通债权。2019年11月5日，新徽公司管理人向许杰文出具《申报债权初审通知书》【（2018）新破管债字第847号】，确认许杰文享有普通债权130万元。 另查明：新徽公司管理人提交的开票日期为2012年12月18日、发票号码为00083134的《安徽省黄山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》记账联显示，安徽凯舟商业发展有限公司购买的书香云端温泉山居1幢套内面积为433.79平方米的房产销售单价为23052.63元/平方米，总价为1000万元。 还查明：新徽公司管理人在庭审中认可，只在2018年9月份（2018年9月19日）通过公告的方式通知了债权人该公司被法院裁定受理破产重整的情况。 又查明：许杰文名下有坐落于江苏省南京市宣武区。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、新徽公司实际收到款项数额；二、对已付的购房款许杰文是否享有购房款优先权；三、许杰文对新徽公司是否享有390万元损失普通债权。 关于争议焦点一。对许杰文在法院裁定受理新徽公司破产重整前支付的130万元，新徽公司已确认为已收购房款，双方均无异议，予以确认。对许杰文在法院裁定受理新徽公司破产重整后支付的260万元，新徽公司否认收到该款项，认为该款项转入的是案外人的账户。经查，涉案合同的购房款从第一笔款项起，即是通过案外人黄山市醉悦旅居投资管理有限公司收取，许杰文亦提交了相应的收款收据，新徽公司虽对许杰文提供的收据上的印章的真实性提出异议，但未对印章的真实性申请鉴定，且新徽公司未提供证据证明该公司曾通知许杰文变更收款账户，对此应承担不利后果，故可以认定新徽公司已收到该260万元。 《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中新徽公司管理人未及时通知许杰文该公司被法院裁定受理破产重整的相关情况，亦未通知许杰文解除合同，故许杰文仍按合同约定的时间继续支付购房款项并无过错，其合法权益应予保护。对许杰文在法院裁定受理破产重整后支付的260万元，若新徽公司管理人选择继续履行合同，则应视为购房款纳入破产财产。现新徽公司管理人以实际行为表示其选择了解除合同，故该260万元不属于新徽公司依据《认购书》应获得的购房款，应从破产财产中剥离并返还给许杰文。 关于争议焦点二。法律对于购房者优先权的保护，实质应是对于购房者生存权利的优先保护，而非对于购房者投资经营性行为的优先保护。本案中，虽然许杰文已经支付了部分购房款，但其名下有可供保障其居住的房地产，许杰文亦未提供证据证明本市为其经常居住地或主要生活工作地，且涉案房产系别墅并非普通住宅，故许杰文诉请对新徽公司享有390万元购房款优先权，没有事实和法律依据，不予支持。 关于争议焦点三。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定：出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，许杰文主张新徽公司支付已付购房款一倍的赔偿并不符合该条规定的适用条件，理由如下：首先，涉案房产为别墅，双方交易单价仅为14339.6元/平方米，低于该房屋的实际价值；其次，涉案房产在双方签订认购书时系已办理独立产权登记的现房，在许杰文作为购买人可以直接签订正式商品房买卖合同购买该房产的情况下，而选择与新徽公司以签订认购协议的形式交易有悖常理；第三，许杰文亦未提交充足的证据证明新徽公司存在故意隐瞒房产被抵押的事实，且涉案合同是因为新徽公司被法院裁定受理破产重整而由破产管理人选择解除合同，许杰文亦未提供证据证明合同解除是由该房产被抵押的原因导致的，故其应承担举证不能的不利后果。 综上，新徽公司管理人确认许杰文享有普通债权130万元并无不当，对其在法院裁定受理新徽公司破产重整后支付的260万元，许杰文可另行主张相应权利。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回许杰文的诉讼请求。一审案件受理费57300元，由许杰文负担。 二审期间，双方当事人所举证据及证明目的同一审，相对方的质证意见亦与一审一致。本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案中，许杰文所主张的130万元系其支付给新徽公司的购房款，属普通债权，本身并不具有优先于其他债权受偿的特性。许杰文虽以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定主张其对新徽公司享有的130万元购房款优先于其他债权受偿。但从上述第二十九条以及第二条规定内容看，该两条规定主要在于保护消费者（购房人）的物权期待权，与许杰文主张的购房款优先与其他债权受偿并无关联，不能类推适用。许杰文二审主张依据不足，本院不予支持。 综上所述，许杰文上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由许杰文负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二〇年十一月二十日 法官助理李周洋 书记员张丽娟