广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3826号 原告：何某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。职业工程师。 原告：陈某某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：谢某某，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文某某，广西嘉宸律师事务所律师。 被告：临桂某某地产有限公司，住所地：桂林市西城经济开发区鲁山路。 法定代表人：郭某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西隆林各族自治县。该公司员工。 原告何某某、陈某某与被告临桂某某地产有限公司合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告何某某、陈某某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2020年6月7日签订的编号0020***《桂林某某城商品房认购书》；2、判令被告返还原告首期购房款146682元；3、判令被告双倍返还原告定金44000元；4、判令被告返还原告抵押、预售登记费160元；5、判令被告支付原告必要差旅费5981元；6、本案诉讼费用、保全费由被告承担。诉讼请求第二项不要了，在原告起诉后，被告在2020年9月中旬具体日期由被告举证才清楚，向原告支付了部分购房款146682元，现撤销第二项诉讼请求。事实和理由：原告陈某某籍贯系桂林地区，考虑退休养老，计划回乡购置房产。2020年6月6日，原告接到被告工作人员电话称，被告开发的“某某城”现有一套房源（**栋25**号），明确以承诺打消原告提出的各种担忧，并以供不应求等抢购氛围催促原告先交纳定金认购。考虑到家庭刚需及被告工作人员的信誓旦旦，当日，原告按被告置业顾问的要求，登录“某某通好盘”系统，电子签订《商品房网上认购书》，通过微信向“某某地产集团有限公司”账户交纳2000元认购定金（享权益优惠），之后，通过网银再向被告名下账户交纳定金20000元。按签署的网上认购书约定，2020年6月7日，原告夫妻乘机赶到被告营销中心，补签订编号为00208**《桂林某某城商品房认购书》，由于顾虑房子质量问题，原告来到认购的**栋，发现楼前堆满沙石，进到楼层，处处正在返修，经向其他业主了解得知，**栋系严重质量问题楼，已经媒体曝光。得知情况后，原告到营销中心与被告交涉，斥责其不诚信。被告自知理亏，主动提出将原告订购**栋25**房换成**栋28**房，双方重新签订编号00208**《桂林某某城商品房认购书》。在置业顾问的催促下，交纳了剩余首期购房款146682元，原告要求与被告就签订《商品房买卖合同》进行磋商，但被告置业顾问以时间太晚为由，让原告先回去，通过网络和邮寄方式磋商和签订《商品房买卖合同》。当原告返回厦门后未接到被告合同邮件，主动联系被告了解合同寄递情况，被告知所认购的商品房因各种原因，被告不能向原告出售及签订《商品房买卖合同》。原告要求被告将已支付的全部首付款退还，但被告工作人员一直以各种理由拖延，经原告多次督促和投诉，至今，被告分文未予退还。原告认为，被告作为知名房地产开发商，在明知商品房不具备出售的条件下，随意与作为消费者的原告签订认购书，并收取巨额首付款，现《商品房买卖合同》无法签订和履行，被告存在明显过错，应依法对此承担民事责任。因多次协商未果，迫于无奈，原告特诉至人民法院，请贵院依法查明事实，判如所请。 被告临桂某某地产有限公司辩称，1、本案中，存在三份协议，并且三份协议的标的都不一致，我方认为属于三个法律关系，至于是不是在本案中一并处理，由法院审核。网上认购书认购的是**栋9**房，并且支付了2000元，第二份协议是购买**栋25**房，缴纳了2万元的定金，第三份协议是购买**栋28**房，缴纳146682元的首付款；2、本案中要求判令双倍返还原告定金44000元是基于网上认购书还有第二份认购书编号为00208**等，对于两份上述认购书，双方已口头达成一致，由被告没收，第三份协议涉及的首付款已予以退还；对于原告诉请的第一项我方无异议，因为首付款我们已经退还给原告了；3、原告所诉请的判令双倍返还原告定金没有事实及法律依据，是原告方不想在履行第一份及第二份协议，而当面与被告提出相关方案，现又不认账；4、我方在达成一致的情况下，努力向集团申请最后于9月份退还了费用，是延长支付，但是也是努力争取了，所以说原告现主张的差旅费、抵押、预售登记费我们认为都没有依据；5、本案中没有保全费，原告所诉由被告承担，被告认为不成立。 本院经审理认定事实如下：2020年6月6日，原告陈某某（为乙方）与被告临桂某某地产有限公司（为甲方、恒大某楼盘项目公司）签订了一份《商品房网上认购书》，该认购书约定乙方已通过“某某通”网上购房平台对所购恒大楼盘进行了解，甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备《合同法》及相关法律规定的合同基本要素，有效并受法律保护。一、乙方自愿依照本认购书约定认购桂林某某城楼盘**栋-9**单元（以下简称“该商品房”）。二、乙方通过“某某通”平台支付认购定金人民币2000元，同时在平台上签署本认购书。三、自本认购书签署之日起7日内，乙方可享有以下权益及优惠：（一）重大权益及优惠1、乙方在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，凭本认购书，可享受房屋总价再减20000元的权益优惠，同时认购定金2000元转为房款。2、乙方须在签署本认购书后7日内（若本认购书第一条约定的商品房，属于享受额外88折优惠的清尾房时，乙方须在签署本认购书后2日内），缴纳定金人民币20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》。3、乙方可选择购买任意1套某某在售楼盘的商品房，享受上述各项权益及优惠。本认购书自签署之日起7日后，自动失效。甲方于本认购书签署之日起15日后，返还乙方所缴的认购定金2000元。（二）最低价购买及无理由退房权益1、甲乙双方签署该商品房的《商品房买卖合同》之日至2020年6月30日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。2、签署《商品房买卖合同》后，乙方可按照与甲方签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房权益。四、乙方同意，在其缴纳定金人民币20000元并签署《商品房认购书》前，甲方有权将该商品房另行销售给任意第三方而无需通知乙方。同日，原告方向被告支付了2000元。 2020年6月6日，原告何某某、陈某某（为乙方、买受人）与被告临桂某某地产有限公司（为甲方、出卖人）签订了一份《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**），该认购书约定，乙方自愿向甲方认购桂林某某城楼盘**幢25**号房，该商品房建筑面积80.96平方米，总金额为人民币520546元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金 在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择按揭付款方式付款（商业贷款）：乙方须于2020年6月7日前支付首期房款140546元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款36万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年6月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。上述认购书签订当日，原告方通过银行转账的方式向被告支付了定金20000元。 之后，原告何某某、陈某某（为乙方、买受人）与被告临桂某某地产有限公司（为甲方、出卖人）又签订了一份《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**），该认购书约定，乙方自愿向甲方认购桂林某某城楼盘**幢28**号房，该商品房建筑面积79.18平方米，总金额为人民币526682元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择按揭付款方式付款（商业贷款）：乙方须于2020年6月8日前支付首期房款146682元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款36万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年6月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。三、自该商品房的《商品房买卖合同》签署之日至2020年6月30日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。需甲方补偿差价的，如乙方选择一次性付款或分期付款的，甲方承诺在最后一期未付的合同房款中扣减差价；如乙方选择按揭付款的，甲方承诺于2020年7月15日前一次性退还差价。四-五略。六、乙方必须在约定的付款方式和期限内到桂林市西城经济开发区鲁山路**号桂林某某城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。七、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。八、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。九、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。十、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。十一、略。上述认购书未签有落款时间，原、被告均认可上述协议签订于2020年6月7日。2020年6月7日，原告方向被告转账支付了160元，备注为抵押登记费、预售登记费，同日，原告还向被告转账支付了146682元，备注为陈某某、何某某支付31栋2802首付款。 原告方提交的与被告工作人员的微信聊天记录显示2020年7月，原告与被告工作人员就退款事宜进行了沟通。 本案庭审中，原告陈述2020年6月6日签订的《商品房网上认购书》及《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**）已经作废了，其中的定金已经转移到《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**）上了，编号00208**的认购协议书**栋25**房没有履行下去是因为原告去现场看的时候，房子本来是已经精装修好了的，但是我们到现场看到的是，装修好的房子又被撬开地板，据向其他业主了解，是因为水质有问题，业主还反映很多其他问题，所以被告就在那里重新维修房子，所以原告就跟置业顾问讲，这个房子要不了，因为之前置业顾问跟原告讲这个房子是没有质量问题的，但是后来在现场看见有问题，原告在现场交涉，要退房子，但是被告的工作人员讲，可以给原告换一套房子，于是原告就签订了编号为00208**的认购协议书，被告的工作人员只说要原告交首付款就可以了，没有要原告交定金，之所以这份协议也无法履行，是因为被告答应寄商品房买卖合同过来给原告签的，但是被告并没有邮寄，被告的理由是讲第三份协议的**栋28**号房子没有审批下来，是电话里面讲的，微信里面没有讲，所以没有办法签订商品房买卖合同。被告在2020年9月中旬向原告退还了部分购房款146682元，庭审后原告自认被告返还了原告抵押、预售登记费160元。 本案庭审中，被告陈述同意原告要求解除原、被告双方于2020年6月7日签订的编号00208**《桂林某某城商品房认购书》的诉请，被告认为定金每一份算每一份的协议里面的定金，没有办法转移到其他协议上面，财务上面不允许，因为原告不是买的**栋9**号房，所以根据网上认购书的第三条第三款，这个费用是要退给原告的。被告已经帮原告申请退钱了，但是钱还没有退下来，被告的置业顾问说有要求过原告支付第三份协议书（编号为00208**号）的定金，可能口头和书面都有要求过，但是现在没有证据证明，因为原告不交第三份协议的定金，所以第三份协议也履行不了。但是首付款当时在系统上并没有显示是首付款，所以是以误转款的形式退给原告的，否则的话还退不了。**栋确实存在管子需要整改的问题。 本院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,预约合同对双方当事人具有约束力。预约合同中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对预约合同中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则情况下磋商不成，或因不可归责于双方当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同相应解除，如附定金担保的，已付定金应予返还。一方当事人主张对方当事人违反预约合同，应承担相应的举证责任。一、关于原、被告签订的《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**）是否应解除的问题。本案庭审中被告明确表示对于原告要求解除双方签订的《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**）没有异议，因此，对于原告的该项诉请，本院予以支持。二、关于定金应如何处理的问题。原告何某某、陈某某与被告临桂某某地产有限公司于2020年6月7日签订的《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**）系相对于正式商品房买卖合同这一本约合同而言的预约合同，其作用及意义在于为当事人按公平、诚信磋商达成本约奠定基础、创造条件。本案中,原、被告对于原告缴纳的定金20000元应归于哪份认购书出现分歧，原告认为由于前面签订的《商品房网上认购书》及《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**）已经作废，且作废的原因是由于编号00208**号认购书所约定的房屋19栋2503号房屋存在质量问题导致出现换房的情形，双方才签订了《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**），所以其缴纳的定金2万元应归于最后签订的《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**），而被告则认为定金每一份算每一份的协议里面的定金，没有办法转移到其他协议上面，财务上面不允许，由于原、被告均未提交证据证明原告依据编号00208**号认购书缴纳的定金2万元应如何处理，双方是否达成一致意见，又结合原告陈述的**栋25**号房屋因为存在质量问题所以才导致换房而签订了编号00208**号认购书，且被告亦自认**栋确实存在管子需要整改的问题，根据双方的陈述及结合交易习惯，原告陈述应将基于第二份认购书缴纳的定金2万元归于双方最后签订的《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**）中，更符合常理。对于原告诉请要求被告双倍返还定金的诉请，从原、被告庭审的陈述可知，双方对于没有最后签订《商品房买卖合同》各执一词，双方并未提交相应的证据证明各自的陈述，且被告在庭审中陈述在诉讼过程中，已经将原告缴纳的首付款146682元退还给了原告，对于原告要求解除双方签订的《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC00208**），被告亦表示同意，因此，应合理推定为磋商不成，视为不可归责于当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应返还定金2万元给原告方，对于原告要求双倍返还的诉请，由于其未提交充分的证据予以证实，本院不予支持。另，被告在庭审中明确表示原告缴纳的2000元认购定金，被告是愿意退还给原告方的，因此，被告总计应退还原告方定金为22000元。同理，原告方认为是由于被告的过错导致无法签订《商品房买卖合同》，因此要求被告方支付差旅费的诉请，则与上述认定的事实不符，本院亦不予支持。本案庭审后，原告陈述被告已经支付了其抵押预售登记费160元，因此，对于原告的此项诉请，本院亦不再处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告何某某、陈某某与被告临桂某某地产有限公司于2020年6月7日签订的《桂林某某城商品房认购书》（编号：GLHDC0020837）； 二、被告临桂某某地产有限公司返还原告何某某、陈某某定金22000元； 三、驳回原告何某某、陈某某的其他诉讼请求。 案件受理费1054元，依法减半收取527元，由原告何某某、陈某某负担295元，由被告临桂某某地产有限公司负担232元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1054元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 唐景姣