四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16626号 上诉人（原审原告）：邓汉玲，女，1987年5月16日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：谢文娟，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：徐陈，男，1985年6月7日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：谢文娟，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川招港置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区龙绵街**。 法定代表人：倪斌，董事长。 委托诉讼代理人：古朝松，男。 上诉人邓汉玲、徐陈与被上诉人四川招港置业有限公司（以下简称招港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 邓汉玲、徐陈上诉请求：1.请求撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初513号民事判决第二项，改判招港公司退还邓汉玲、徐陈10000元购房定金及相应的资金占用利息；2.本案一、二审诉讼费由招港公司承担。事实及理由：一、一审法院争议焦点归纳错误，违反不告不理原则，本案的争议焦点应当是邓汉玲、徐陈是否有权要求招港公司返还购房定金，而不是招港公司提供的《商品房买卖合同》条款是否合理。二、邓汉玲、徐陈与招港公司系平等的民事主体，邓汉玲、徐陈依法应当具有与招港公司协商合同内容的权利，并非一审法院所称招港公司提供的买卖合同的约定在合理范围内，一审判决剥夺了邓汉玲、徐陈平等磋商的权利。三、邓汉玲、徐陈与招港公司签订《【青龙广场】商品房认购协议》（以下简称认购协议）后，双方无法对本约条款内容达成一致，导致双方未能签订本约，属于不可归责于双方的事由，招港公司应立即退还邓汉玲、徐陈的购房定金，一审法院适用法律错误。 招港公司辩称：1.招港公司提供的商品房买卖合同是根据国家主管部门印发的示范文本及行业惯例拟定的，且案涉房屋是现售房达到了合同约定的交付条件，邓汉玲、徐陈只需付清全部购房款即可接房，若邓汉玲、徐陈对房屋产权办理的时间有特殊要求，也可在支付全部购房款后通知招港公司优先递件办理。在这种情况下招港公司违约的可能性极低，邓汉玲、徐陈要求修改正式商品房买卖合同的条款内容只是徒增招港公司合同的管理难度与工作量。2.邓汉玲、徐陈认购房屋并支付定金，应当对自己的购房能力有清晰的认识，因邓汉玲、徐陈认购房屋后怀疑自己的银行流水、收入证明、征信可能无法成功贷款，从而不签订合同，招港公司不应承担责任。3.邓汉玲、徐陈购房再与招港公司的关联公司签订委托经营管理协议，由关联公司向邓汉玲、徐陈支付租金，可以达到邓汉玲、徐陈的购房目的。4.因邓汉玲、徐陈提出令招港公司无法接受的不合理条件，邓汉玲、徐陈并没有与招港公司在公平、诚信、合法合理的原则下对合同条款平等磋商，邓汉玲、徐陈提出逾期交房违约金过低、办证期限过长且违约金过低而提出修改意见，邓汉玲、徐陈不接受招港公司提出的解决方案，有违平等磋商原则。5.邓汉玲、徐陈因自身原因未与招港公司签订房屋买卖合同，无权要求退还定金及利息。 邓汉玲、徐陈向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的认购协议；2.判令招港公司向邓汉玲、徐陈返还立约定金10000元，并支付资金占用利息66元（以10000元为基数，按银行同期贷款利率自2019年8月26日计算至招港公司全部返还定金之日止，暂计至起诉之日）以上合计10066元。 一审法院认定事实：2019年8月6日，招港公司（出卖人）与邓汉玲、徐陈（买受人）签订认购协议，约定：买受人认购青龙广场项目房屋，使用性质为商业；优惠后房屋总价为1004924元；在协议签订当日内，买受人向出卖人支付人民币壹万元整作为购房定金。双方签订《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件后，本购房定金不计息全数抵作购房款；买受人须在25日内，即2019年8月30日前到【青龙广场】租售中心与出卖人签订《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件，并于签约的同时付清首付款（如一次性付款的，必须付清全款）；若买受人不履行本协议或未按本协议约定的时间及方式与出卖人签订《商品房买卖合同》《补充协议》及相关附件，并付清首付款（如一次性付款的，必须付清全款）的，买受人所认购的商品房不予保留、已支付的定金不予退还。出卖人有权解除本协议并将该商品房自行处分（包括但不限于以出租、出售等形式进行处分）且无需通知买受人。在定购截止日前，出卖人不得将该房屋另售他人，否则买受人有权要求出卖人双倍返还已付定金。协议签订当日，邓汉玲、徐陈通过POS机刷卡方式向招港公司支付1栋商业购房定金10000元。同日，招港物业向邓汉玲、徐陈开具《房屋销售专用收据》。 2019年9月2日，招港公司向邓汉玲、徐陈发送关于解除认购协议的函：根据您与我公司签订的有关青龙广场房的认购协议第三条之约定，您应于2019年8月31日前与我公司签定《商品房买卖合同》。此前，我公司已通过书面形式向您发出了催告通知，但您至今仍未履行签约等合同义务。为此，我公司特此通知，我公司发出本函之日起依法解除与您签订的认购协议。同时，根据认购协议约定，您所交付的定金不予退还。该函通过EMS邮寄给邓汉玲，邓汉玲于次日签收。招港公司举出的《商品房买卖合同（现售）》（空白模板）载明：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按每日10元向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋不动产权证书之日起30日内由出卖人支付。第十三条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期交付，买受人不退房。出卖人自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）出卖人承担逾期交房的违约金总额不超过该商品房总价的5%；（3）本条约定的出卖人承担逾期交房责任仅限于发生以下情况：a在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；b该商品房地基基础或主体结构质量不合格的。 一审法院认为，招港公司签订的认购协议在性质上系预约合同，该预约合同系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照预约合同约定履行各自义务。邓汉玲、徐陈主张双方在签订正式商品房买卖合同及附属协议时，认为房屋产权办理时间过长且违约责任过低，逾期交房违约责任过低条款不合理。一审法院认为双方拟签订的商品房买卖合同约定的房屋产权办理时间为交房之日起720日，逾期办理房屋产权证违约金按每逾期一日10元计算，以及逾期交房按照总房款每日万分之三计算违约金等约定，属于合理范围。邓汉玲、徐陈不应当以此为由不签订正式商品房买卖合同。至于邓汉玲、徐陈主张招港公司在宣传时承诺由招港公司来承租，招港公司陈述由招港公司关联公司承租，对于邓汉玲、徐陈购房目的的实现并无实质影响，邓汉玲、徐陈不应当以此为由不签订正式商品房买卖合同。综上，邓汉玲、徐陈拒绝签订正式商品房买卖合同理由不成立，其主张返还定金及资金占用利息的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。邓汉玲、徐陈主张解除认购协议，招港公司于2019年9月2日向邓汉玲、徐陈发出解除函，邓汉玲、徐陈于同年9月3日收到，该认购协议已经于2019年9月3日解除，一审法院予以确认。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邓汉玲、徐陈与招港公司认购协议书已于2019年9月3日解除；二、驳回邓汉玲、徐陈的其他诉讼请求。案件受理费52元，减半收取26元，由邓汉玲、徐陈负担。 二审审理过程中，双方当事人均未提供新证据，且对一审判决认定的事实无异议。本院二审查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，认购协议签订后，邓汉玲、徐陈于2019年8月21日到招港公司售楼部与招港公司协商签订商品房买卖合同。在协商过程中，邓汉玲、徐陈提出招港公司提供的商品房买卖合同及附属协议中载明条款约定招港公司逾期交房违约责任过低、房屋产权办理时间过长且违约责任过低，并要求招港公司调高逾期交房违约责任、房屋产权办理期限、调高逾期办证违约责任过，招港公司提出其所拟定的合同系根据国家主管部门印发的示范文本及行业惯例拟定的，故不同意变更拟定合同的内容，故邓汉玲、徐陈拒绝继续签订商品房买卖合同及附件。2020年1月8日邓汉玲、徐陈向一审法院提起诉讼。 本院认为，邓汉玲、徐陈与招港公司签订认购协议系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照预约合同约定履行各自义务。认购协议签订后邓汉玲、徐陈在约定的期限内到招港公司签订合同时，因邓汉玲、徐陈对招港公司拟定商品房买卖合同及附属协议提出修改意见，招港公司不同意对其拟定的合同条款内容修改，从而导致双方未能签订正式商品房买卖合同。对此本院认为，邓汉玲、徐陈与招港公司签订的认购协议是为将来签订正式的商品房买卖合同所订立的协议，性质上属于预约合同，是一方同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时一方可以请求对方履行签订本约的义务，预约合同的目的在于固定一方的交易机会。鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，因此，预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。因邓汉玲、徐陈与招港公司在签订商品房买卖合同过程中，招港公司对其提供拟定格式条款拒绝谈判，双方就商品房买卖合同的合同内容未能磋商一致，导致商品房买卖合同最终未能签订，此结果不可归责于双方。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，招港公司应将定金返还邓汉玲、徐陈。 对于邓汉玲、徐陈主张招港公司支付资金占用利息的请求，本院认为，因不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同未签订，招港公司有义务及时返还邓汉玲、徐陈支付的定金，因招港公司未及时返还定金，本院酌定由招港公司从邓汉玲、徐陈起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至损失定金实际退清之日止。 综上，邓汉玲、徐陈的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初513号民事判决第一项、撤销第二项； 二、四川招港置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还邓汉玲、徐陈定金10000元，并从2020年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息损失至本判决确定的返还之日； 三、驳回邓汉玲、徐陈的其他诉讼请求。 一审案件受理费52元，由四川招港置业有限公司负担；二审案件受理费50元，由四川招港置业有限公司负担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二〇年十一月十二日 书记员 杨珍梅