文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初15795号原告：牛庆刚，男，1982年9月23日出生，汉族，住山东省费县。委托诉讼代理人：张静，重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟映川，重庆金牧锦扬律师事务所律师。被告：刘峥嵘，女，1987年8月27日出生，汉族，住陕西省三原县。原告牛庆刚与被告刘峥嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法由审判员陈泫华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牛庆刚的委托诉讼代理人钟映川、张静，被告刘峥嵘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告牛庆刚向本院提出诉讼请求：1.确认原告牛庆刚与被告刘峥嵘签订的《房屋租赁合同》于2020年10月16日解除；2.判决被告刘峥嵘立即向原告牛庆刚支付从2020年4月1日起至2020月7月31日止的房屋租金40000元；3.判决被告刘峥嵘立即向原告牛庆刚支付从2020年8月1日起至法院判决租赁合同解除之日2020年10月16日的租金（按10000元/月计算）；4.判决被告刘峥嵘立即向原告牛庆刚支付商场物业管理费（商场物业管理费从2020年4月1日起按每月2000元标准计算至2020年10月16日止）；5.判决被告刘峥嵘支付原告牛庆刚违约金，违约金以逾期支付租金数额为基数，从逾期之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清时止；6.判决被告刘峥嵘承担律师费3333元；7.本案诉讼费由被告刘峥嵘承担。事实和理由：原告牛庆刚与被告刘峥嵘于2019年11月22日签订了《房屋租赁合同》，约定将位于重庆市沙坪坝区某路XX-X号负一层XX号商铺出租给被告，租期自2019年11月22日起至2021年11月30日止，租金为每月10000元，每年递增5%，按季度支付；同时，双方在合同中对商场物业管理费及其他费用的承担、双方权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告却仅在支付了第一季度租金后再未向原告支付租金。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告刘峥嵘辩称，原告牛庆刚与被告刘峥嵘于2019年11月22日签订了《房屋租赁合同》，约定将位于重庆市沙坪坝区某路XX-X号负一层XX号商铺出租给被告，签订协议后，被告向原告支付了租赁押金30000元、第一季度的租金30000元。当时双方口头约定2019年圣诞节开业，但因为原告装修未完成，未能如期开业，原告方又将开业时间延至2020年元旦节，而实际上直到2020年3月29日前几日原告从才将门面交给被告，3月29日才开始开业，当时案涉门面的消防、基础设施装修都没有做好，消防是2020年4月份才通过验收。因双方发生争议，派出所民警2020年5月初组织双方调解，因被告经营不好，原告做了让步，双方说好用被告已支付的租金和保证金抵扣租金至2020年11月31日，而且双方说好了从开业开始收取租金。被告同意解除合同，也同意搬离案涉商铺，欠付的水电费被告也同意支付，但被告不同意支付原告主张的租金、违约金、律师费、房屋占用使用费、商场物业管理费。如果被告存在违约行为且应当支付违约金，被告认为合同约定的违约金过高，要求调整。本院经审理查明事实如下：重庆市沙坪坝区某路XX-X号房屋，其用途为商业服务用房，建筑面积为1845.52平方米，权利人为案外人重庆新华传媒有限公司。案外人重庆新华传媒有限公司沙坪坝书城将上述房屋中部分房屋出租给案外人重庆市赛玛特科技有限责任公司，租期自2019年1月1日至2023年12月31日，并约定承租人可以转租、转让和分租。此后，案外人重庆市赛玛特科技有限责任公司（出租方、甲方）与牛庆刚（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区某路XX-X号负一层房屋租给乙方，租期自2019年11月1日至2023年10月31日，双方在合同中同样约定了承租方可以将上述场地进行全部或部分转租。2019年11月22日，原告牛庆刚（出租方、甲方）与被告刘峥嵘（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区某路XX-X号负一层房屋中07号商铺出租给乙方经营使用。租期为24个月，自2019年11月22日起至2021年11月30日止（计租时间从2019年12月30日起）。开业时间：乙方必须于2019年12月28日前完成装修工程并开业，如乙方有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7天书面告知甲方且须获甲方书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金仍须照常缴纳。装修免租期，自甲乙双方约定的交付日或乙方实际接收该房屋之日较早者起，乙方可享受2019年11月22日至2019年12月30日的装修免租期，在租赁期内若因乙方原因导致本合同提前解除，乙方应按照合同租金标准补足装修免租期租金。关于房屋的交付。合同第5条约定，乙方须于2019年月日前按照甲方要求前往指定地点，双方在现场办理交接手续，并于接房后7天内进场装修。乙方如有特殊情况不能按时办理房屋交接手续，须提前至少七天书面告知甲方且经甲方书面同意，才可延期办理交接；否则甲方可视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同。甲方可以提前或延期交付房屋，甲方实际交付房屋之日为房屋交付日期，乙方应于甲方通知的时间、地点办理该房屋的交接手续，不论乙方是否办理交接手续，甲方通知或约定的交付日视为该房屋交付日期。装修期从甲方通知的交付日起开始计算，计租日期和开业日期相应的提前或顺延。如因甲方原因推迟交付房屋，则甲方书面通知乙方，乙方同意给予甲方九十天的宽限期，甲方在宽限期内交付该房屋甲方不承担任何违约责任。甲方交付该房屋逾期超过九十日，则乙方有权解除本合同，甲方除不计利息退还乙方所交款项外不承担任何责任。甲方提前或延期交付房屋时，乙方未按甲方通知日期办理房屋交接手续且未作任何书面申请，如逾期超过七日的，视同乙方违约；如逾期超过三十日的，甲方有权单方面解除本合同。房屋交接条件以交接时现状为准，甲方和乙方双方现场交接，房屋内任何形式的装修、整改须在征得甲方的书面同意和相关政府部门审批同意后由乙方自行负责实施，但甲方的同意主要针对管理因素考虑，不视为对乙方装修、改造行为的科学性、规范性、安全性负责，因装修、整改施工引起的任何风险和责任由乙方自行承担。乙方只能以07号为商号，于该承租房屋经营烤面筋、烤鸭卷品牌商品。关于租金方式。从2019年12月24日起至2020年12月23日止，每月租金为10000元，在本合同签订日，乙方须一次性全额缴纳装修免租期结束后的首期租金（即2020年1月1日至2020年3月30日期间的租金）给甲方。甲方按季度收取租金，其中首期租金按季度收取在签订合同并支付保证金时一并支付，首期租金为30000元，以后在每季度结束15日前一次性付清下一季度租金。租金从第二年开始递增，2020年12月31日至2021年11月30日递增后月租金为10500元，季度租金为31500元。关于商场物业管理费。商场物业管理费自甲乙双方约定交付房屋之日或实际接铺日（以二者比较早发生者为准）起按单铺面打包计算，即该房屋在租用期间每月合计商场物业管理费为2000元，按季度同房租一起交付。关于保证金。乙方在本合同签署当日须向甲方一次性缴清租赁保证金，该保证金数额30000元（按三个月租金的标准计算）。租赁期满，如乙方在租赁期间无任何违约行为且未给甲方造成损失的，乙方按合同约定交还房屋，并办妥以该房屋为注册地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将租赁保证金一次性无息退还乙方。在租赁期间内，若因乙方原因导致本合同不能完全履行，则租赁保证金不予退还。关于违约责任。第15.1条，在房屋交付后，非根据本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法履行而提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还保证金及尚未到期的租金、物管费，乙方并有权向甲方按未履行租赁期的租金总额的10％收取违约金，甲方除此之外无须再承担任何违约责任。在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项，另外甲方有权向乙方按本合同标准补足装修免租期租金及按未履行租赁期的租金总额的10％收取违约金。第15.3条，若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，双方另有约定的除外。逾期十天仍未能全额缴纳费用，甲方有权单方面解除本合同，并保留追诉乙方违约责任和追讨乙方所欠费用的权利。第15.4条，在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金、商场物业管理费、推广费、水电气等费用及其滞纳金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在七天内补足所扣除部分。若乙方拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金外，甲方有权解除本合同。同时甲方有权停止房屋能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担。关于争议解决方式。甲方和乙方双方为解释及履行本合同所发生的争议，如通过友好协商仍不能解决的，任何一方可依照法律规定向本合同履行地(即房屋所在地)法院提起诉讼，由此产生的诉讼费及律师代理费均由违约方承担。合同签订后，被告刘峥嵘向原告牛庆刚支付了第一季度租金30000元（10000元/月×3个月）、租赁保证金30000元，以及第一季度商场物业管理费6000元（2000元/月×3个月）。原告牛庆刚将重庆市沙坪坝区某路XX-X号负一层XX号商铺交付被告，被告刘峥嵘将案涉铺面装修后用于经营陕西小吃。此后，被告刘峥嵘未再交纳第二季度及以后的租金和商场物业管理费。现原告牛庆刚起诉来院，要求判如所清。另查明，原告牛庆刚为本案诉讼与重庆金牧锦扬律师事务所签订《法律事务委托合同》并支付律师费，该合同载明：重庆金牧锦扬律师事务所接受牛庆刚的委托，指派律师为委托人与董丽群、方文哲、李前行、刘峥嵘、王晋、陈强6人租赁合同纠纷案件提供法律服务，该《法律事务委托合同》载明律师费总共为20000元。但因李前行涉及两个案件，故原告律师实际代理的为7个案件。审理中，被告刘峥嵘举示了微信聊天记录，拟证明原告牛庆刚的管理人员李念于2020年7月向被告催缴租金，主张既然原告于2020年7月份才催缴2020年8月至2020年10月的租金，说明原告认可被告前面不欠付租金了，同时拟证明2020年7月28日，原告方对案涉商铺断水断电。原告质证称，对被告举示的微信聊天记录的真实性无异议，但该聊天记录无法达到被告证明目的，从聊天记录看出原告曾于7月向被告催缴过相关费用，这与被告所述的双方曾于2020年5月份协商一致相矛盾；经核实，原告至今未对商铺断水断电。审理中，被告举示了催款函（微信截屏打印件），拟证明重庆汤禾美餐饮管理有限公司向被告发出催款函，仅要求被告支付2020年8月至2020年10月期间的租金，未要求被告支付2020年4月至2020年7月期间的租金，因此，被告不应当支付2020年4月1日至2020年7月31日期间的租金。原告质证称，对该证据的真实性认可，但该证据达不到被告的证明目的，不能证明被告只欠2020年8月-10月的租金。庭审中，原告主张其于2019年11月22日将涉案商铺交付被告，理由是合同第4.1条约定第起租时间为2019年11月22日，第4.2条、4.3条约定，免租期到2019年12月30日止；同时从案涉商铺的照片可见，案涉商铺系非封闭式的摊位，不涉及交付钥匙；且在签订合同前，也无其他装修，因此约定了由被告自行装修，案涉商铺的交付是非常简易的交付，没有特定的书面交付文件，符合常理。但原告也表示没有证据证明其于2019年11月22日交付涉案商铺。被告称交付时间是2020年3月29日前几日，具体哪一天被告记不清楚了，并举示其于2020年1月5日拍摄的案涉商铺照片，拟证明案涉商铺当时正在统一装修，商场并未达到开业条件；被告认为原告与被告于2019年11月22日签订了《房屋租赁合同》，当时双方口头约定2019年圣诞节开业，并约定何时开业，就何时开始收取租金；但因为原告装修未完成，未能如期开业，原告方又将开业时间延至2020年元旦节；后来因为新冠肺炎疫情原因，开业时间推迟至2020年3月29日；故实际上直到2020年3月29日前几日原告从才将门面交给被告，3月29日才开始开业，当时案涉门面的消防、基础设施装修都没有做好，消防是2020年4月份才通过验收。并且开业之后，双方又约定减免一部分房租，所以双方才达成一致：被告已经支付的费用抵至2020年11月30日。原告对被告的陈述不予认可，且对被告举示的2020年1月5日的照片不予认可。另查明，原被告双方在审理过程中，于2020年10月16日签订《租赁房屋交还确认书》，双方在该确认书中共同确认，双方签订的关于重庆市沙坪坝区某路XX-X号负一层7号商铺的《租赁合同》于2020年10月6日解除。承租人已将商铺内所有物品搬走，剩余的装修、装饰物等未搬走的物品视为其自动放弃，出租人有权自行处置。承租人已于2020年10月6日将其承租的位于重庆市沙坪坝区某路**负****商铺交还给出租人，出租人有权自行处置、使用、出租商铺。庭审中，双方共同确认，该确认书中的“10月6日”系笔误，实际时间为“10月16日”。上述事实，有原告牛庆刚提供的不动产登记中心档案调查结果、房屋租赁合同三份、涉案商铺图片、法律事务委托合同、律师费发票、租赁房屋交还确认书，被告刘峥嵘提供的微信聊天记录、催款函（微信截屏打印件）以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告牛庆刚与被告刘峥嵘签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。因双方在诉讼过程中达成确认书，确认双方之间的合同于2020年10月16日解除，故对于原告请求确认合同解除的主张，本院予以支持。原被告在合同中没有对具体的交房时间进行约定，同时约定了原告可以提前或延期交房，实际交房之日为房屋交付日期，被告于原告通知的时间、地点办理该房屋的交接手续，还约定了房屋交接条件以交接时现状为准，原被告双方现场交接。本案原告依据双方签订的房屋租赁合同主张合同权利，应当举证证明其向被告交付了房屋以及交付房屋的时间。原告称其于2019年11月22日将涉案商铺交付被告，但原告也认可其没有证据证明其交付时间是2019年11月22日。原告称涉案商铺系非封闭式摊位，不涉及交付钥匙；且在签订合同前，涉案房屋也无其他装修，因此约定了由被告自行装修，案涉商铺的交付是非常简易的交付，没有特定的书面交付文件符合常理。原告陈述的前述理由并不能说明原告不按合同约定办理房屋交接手续是合理的，也不能免除原告的举证责任，故原告关于2019年11月22日向被告交付了涉案商铺的主张不成立。被告称，原告延迟到2020年3月29日才开始营业，可见，原告在2020年3月29日前已经向被告交付了房屋且装修免租期已过。鉴于原告无法证明其交房时间，被告也记不清楚原告交房的具体时间，故关于租金的起算时间，本院认为：首先，按照合同约定，租金从装修免租期结束后开始计算，2019年11月22日至2019年12月30日期间为装修免租期，即合同约定了38天的装修免租期，即使原告于2019年11月22日交付了房屋，租金也应当从装修免租期结束后开始计算。其次，原告出租的是商铺，并非独立的门面，商铺的正常使用需要依赖于商场开业，被告称原告多次延迟开业，实际开业时间是2020年3月29日，而原告未举示证据证明涉案商场于2019年12月31日开始营业。第三，众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市2020年1月23日10时关闭离汉通道，重庆市于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠疫情防控期间，按照要求商场歇业、人员限制出行。因此，即使原告按时交付了房屋，疫情期间也无法正常营业，原告也应当免除部分租金，何况原告也未举示证据证明其按照约定于其主张的时间交付了房屋并且商场于2019年12月31日开始营业。因此，综合本案的具体情况，本院认定本案应当从2020年3月29日开始计算租金。原告牛庆刚将涉案房屋交付被告使用，被告刘峥嵘应当按约定支付租金。原告请求判决被告支付从2020年4月1日起至2020年7月31日止的房屋租金40000元（10000元×4个月）以及从2020年8月1日起至法院判决租赁合同解除之日期间的房屋租金，其真实意思是要求被告支付欠付的租金。合同约定，2019年12月24日起至2020年12月23日止，每月租金为10000元，本院已经认定应当从2020年3月29日开始计算租金，且原被告双方已经书面确认双方的房屋租赁合同于2020年10月16日解除，因此，被告应当支付原告2020年3月29日至2020年10月16日期间的房屋租金，因被告已经支付租金30000元，被告还应支付原告租金36000元（10000元/月×6个月+10000元/月÷30天×18天-30000元）。据此，对原告要求被告支付2020年4月1日至2020年10月16日合同解除之日期间欠付的租金36000元，本院予以支持，对超出上述金额的部分诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，被告应当在租用期间按每月2000元的标准支付商场物业管理费，虽然被告已经支付商场物业管理费6000元，但被告还需支付原告商场物业管理费7200元（2000元/月×6个月+2000元÷30天×18天-6000元）。据此，对原告要求被告支付2020年4月1日至2020年10月16日合同解除之日期间欠付的商场物业管理费7200元的部分诉讼请求，本院予以支持，对超出上述金额的部分诉讼请求，本院不予支持。被告刘峥嵘抗辩称，开业之前原告和被告等所有商家口头约定，房租从2020年4月15日计算；因双方发生争议，派出所民警2020年5月初组织双方调解，因被告经营不好，原告做了让步，双方说好用被告已支付的租金和保证金抵扣租金至2020年11月30日。但被告没有举示证据证明其上述抗辩，因此本院对被告的此项抗辩不予支持。合同约定，每季度结束15日前一次性付清下一季度租金。但被告却仅支付了2020年6月28日之前的租金和商场物业管理费，至今没有支付2020年6月29日之后的租金，因此被告构成违约，应当承担违约责任。合同约定，若被告违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳费用，原告有权每日向被告按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金。该条关于滞纳金的约定实质上是对被告逾期付款应当支付违约金的约定。现原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，该违约金以逾期支付租金的数额为基数，从逾期之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至付清时止，符合法律规定且不超过合同约定，本院予以支持。违约金的具体计算方式为：1.以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年6月14日计算至付清为止；2.以6000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年9月14日计算至付清为止。合同约定，原被告双方为解释及履行本合同所发生的争议，如通过友好协商仍不能解决的，任何一方可依照法律规定向房屋所在地法院提起诉讼，由此产生的诉讼费及律师代理费均由违约方承担。现被告逾期支付租金构成违约，因此，原告要求被告支付其因本案产生的律师费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因包括本案在内，原告牛庆刚起诉的7个民事诉讼案件系因同一商场的7个商铺，为7个案情相似的法律关系，因此其摊入7个案件中分别支出的律师费成本应基本平均。据此，本院认定原告牛庆刚实际因本案支出的律师费为2857.14元（20000元÷7个）。对原告牛庆刚要求被告支付律师费2857.14元的部分诉讼请求，本院予以支持；对原告主张超出上述金额律师费的部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告牛庆刚与被告刘峥嵘于2019年11月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月16日解除。二、被告刘峥嵘在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付租金36000元。三、被告刘峥嵘在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付商场物业管理费7200元。四、被告刘峥嵘在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付违约金，该违约金以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年6月14日计算至付清为止；以6000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2020年9月14日计算至付清为止。五、被告刘峥嵘在本判决发生法律效力后10日内向原告牛庆刚支付律师费2857.14元。六、驳回原告牛庆刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元，减半收取1710元（原告已预交），由被告刘峥嵘负担1315元，由原告牛庆刚自行负担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年十一月二十六日书记员  杨 美