内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4319号上诉人(原审原告):刘建华，男，1969年9月27日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）：赤峰润天房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市松山区鸭子河路国税局西侧。法定代表人:谭明坤，系董事长。被上诉人（原审被告）：韩广军，男，1970年6月7日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）：王树芳，女，1976年4月27日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。原审被告：张建峰，男，年龄、职业、民族不详，现下落不明。上诉人刘建华因与被上诉人韩广军、王树芳、赤峰润天房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，不服巴林右旗人民法院（2019）内0423民初429号民事判决向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘建华上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；解除被上诉人韩广军与被上诉人赤峰润天房地产开发有限责任公司（原赤峰市鑫源房地产分公司）网签的楼房买卖合同；判令刘建华对涉案楼房有优先受偿权并将楼房产权交付给刘建华；被上诉人负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：张建峰为赤峰润天房地产开发有限责任公司开发建设的巴林右旗达尔罕三期小区施工，因为没有启动资金，所以开发公司将开发建设的三栋楼房拨付给张建峰，让其以这三栋楼房作抵押借款，通过开发公司的委托代理人王某介绍，从刘建华处分两次借款90万元，并以涉案的楼房作抵押，而且赤峰润天房地产开发有限责任公司也以销售楼房的形式，给刘建华出具了楼房买卖合同，以及楼房买卖的现金收据，然后刘建华将90万元交付给售楼处，售楼处将钱给付张建峰，用以给工人发工资。但是自此以后张建峰也因为负债累累，再也无法偿还借款90万元，便找到刘建华协商，同意将抵押的三个楼房抵顶给刘建华用以偿还借款，刘建华也同意此方案。2012年4月份，在巴林右旗大板镇达尔罕三期快交工完毕的时候，开发公司的委托代理人王某找到刘建华，商量说：你以后反正也是出售这三个楼房，现在有人要购买这几个楼房，要不就网签到他们名下吧，省得以后网签到你名下，还得过户，过户费用还挺多的。刘建华当时考虑后就同意了此方案，所以经过刘建华、韩广军、开发公司的委托代理人王某以及张建峰一起协商，将涉案楼房网签到韩广军名下。2013年1月份，开发公司的委托代理人王某讲涉案楼房的所有入户手续交付给刘建华，并告诉刘建华：韩广军全部给付你楼房款后，你再将这些手续给他，然后将我签字的借据作废，然后王某将刘建华手中的开发公司给刘建华签订的楼房买卖合同以及楼房买卖的现金收据收回，拿走。2013年1月10日，刘建华和韩广军、王树芳签订楼房买卖合同，刘建华同意将大板镇达尔罕三期抵押的××楼东户出售给韩广军，价款281450元，约定2014年1月10日前将房款给付刘建华，逾期不给，韩广军将房屋交还给刘建华。但是到期后，韩广军夫妻以各种理由拒不偿还房款。被上诉人韩广军、王树芳答辩服判，称与刘建华之间不存在真实的房屋买卖关系，更不存在拖欠购房款的事实。请求法院判令解除刘建华与韩广军、王树芳签订的楼房买卖合同及欠据；判令刘建华把关于办理涉案房屋房产证的一切手续，无条件交付给韩广军、王树芳；判令赤峰润天房地产开发有限公司（原赤峰鑫源房地产开发有限责任公司）协助办理涉案房屋的房权证及不动产证等事项。被上诉人赤峰润天房地产开发有限责任公司未答辩。原审被告张建峰未发表意见。刘建华向一审法院诉称，2011年1月份，张建峰为赤峰润天房地产开发有限责任公司开发建设的巴林右旗达尔罕三期小区施工，因为没有启动资金，所以开发公司将开发建设的三栋楼房拨付给张建峰，让其以这三栋楼房作抵押借款，通过开发公司的委托代理人王某介绍，从刘建华处分两次借款90万元，并以涉案的楼房作抵押，而且赤峰润天房地产开发有限责任公司也以销售楼房的形式，给刘建华出具了楼房买卖合同，以及楼房买卖的现金收据，然后刘建华将90万元交付给售楼处，售楼处将钱给付张建峰，用以给工人发工资。但是自此以后张建峰也因为负债累累，再也无法偿还借款90万元，便找到刘建华协商，同意将抵押的三个楼房抵顶给刘建华用以偿还借款，刘建华也同意此方案，也积极做广告出售涉案楼房。此后2012年末，在巴林右旗大板镇达尔罕三期快交工完毕的时候，开发公司的委托代理人王某找到刘建华，商量说：你以后反正也是出售这三个楼房，现在有人要购买这几个楼房，要不就网签到他们名下吧，省得以后网签到你名下，还得过户，过户费用还挺多的。刘建华当时考虑后就同意了此方案，所以经过刘建华、韩广军、开发公司的委托代理人王某以及张建峰一起协商，将涉案楼房网签到韩广军名下。2013年1月份，开发公司的委托代理人王某讲涉案楼房的所有入户手续交付给刘建华，并告诉刘建华：韩广军全部给付你楼房款后，你在将这些手续给他，然后将我签字的借据作废，然后王某将刘建华手中的开发公司给刘建华签订的楼房买卖合同以及楼房买卖的现金收据收回，拿走。2013年1月10日，刘建华和韩广军双方签订楼房买卖合同，刘建华同意将大板镇达尔罕三期抵押的××楼东户出售给韩广军，价款281450元，约定2014年1月10日前将房款给付刘建华，逾期不给，韩广军将房屋交还给刘建华。但是到期后，韩广军夫妻以各种理由拒不偿还房款。故诉至法院，请求解除韩广军与赤峰润天房地产开发有限责任公司（原赤峰市鑫源房地产开发有限责任公司）网签的楼房买卖合同，判令刘建华对涉案楼房有优先受偿权并将楼房产权交付给刘建华，由韩广军、王树芳、赤峰润天房地产开发有限责任公司承担本案诉讼费用。韩广军、王树芳一审辩称，2010年赤峰鑫源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫源公司）开发建设达尔罕三期住宅楼工程，将主题及装修工程转包给张建峰。因鑫源公司欠张建峰工程款，将2号楼1单元10楼东户抵顶给张建峰。2010年12月份，张建峰与韩广军、王树芳协商以28万元的价格将该楼房及仓房1间（4万元）卖给韩广军、王树芳。付款方式为一年内付清，约定付清房款后，张建峰协商办理房权登记不动产发票（代开）等手续。费用由张建峰承担。2012年2月27日韩广军、王树芳将全部房款向张建峰交清后，张建峰为韩广军、王树芳出具收据一枚，证明收到韩广军、王树芳的全部款项，2011年4月份，韩广军、王树芳入住该楼房占有至今。此后，韩广军、王树芳多次找张建峰办理产权登记手续，张建峰一拖再拖未办。2012年4月12日韩广军、王树芳与案外人鑫源公司签订商品房买卖合同，合同编号为2011-8000248，并办理网签登记。2013年韩广军外出打工，张建峰找到王树芳说：办理完税证，需要签字。王树芳和4号楼11楼西户韩广民的妻子李艳茹一起跟张建峰到刘建华（当时不认识）的办公室。刘建华拿出了事前准备好的楼房买卖合同，让王树芳签字并说“你们签完字就可以出产权证了，当时王树芳以为刘建华是开发商，王树芳说我不会写字，张建峰就写了王树芳三个字，让王树芳比这些，就在合同上签了字，后张建峰又在合同背面写了欠据，让王树芳签字。王树芳说我们已经交清了房款，为什么还让我们打欠据呢，张建峰说都是这样签字的，要不办不出证来，王树芳签完字又说，我们已经交清房款，你们还让我打欠据，我们不能打这个欠据，张建伟说没事就是为了办证，当时我们也是急着办证，就轻信了张建峰的话。2013年1月28日鑫源公司为韩广军、王树芳开具了销售不动产统一发票（代开），至今该发票韩广军、王树芳也未拿到，导致韩广军、王树芳无法办理产权登记。本案事实为张建峰向刘建华借款90万元，在韩广军、王树芳不知情的情况下由张建峰将涉案房屋抵押给刘建华，即将韩广军、王树芳所签不动产发票等权利凭证交给刘建华保管，这一根据巴林右旗公安局经侦大队对案外人王某的询问笔录可以证实。此后在韩广军、王树芳所要涉案房屋偿权利凭证时，刘建华又胁迫王树芳签订楼房买卖合同及书写欠据，其目的是让张建峰及时偿还欠款。通过巴林右旗公安局经侦大队对刘建华及张建峰和王某的询问笔录可以证实。韩广军、王树芳没有与刘建华建立真实的房屋买卖关系，更不存在拖欠涉案房屋款项的事实，更没有为张建峰借款提供抵押担保的真实意思表示，刘建华在经侦笔录所说，我为了重新获得一个抓手。刘建华与张建峰恶意串通，采取欺骗手段签字楼房买卖合同及欠据，该合同和欠据不能对抗韩广军、王树芳对该楼房的所有权。韩广军、王树芳系达尔罕三期2#B1单元10楼西户的买受人，有建筑商张建峰出具的楼房及仓库收款收据和鑫源公司签订的楼房买卖合同一份为凭证，该楼房在产权登记机关办理了产权权属登记及产权权属证书。买受人为韩广军，证明物权归属韩广军，这是刘建华改变不了的事实。综上，韩广军、王树芳与刘建华之间不存在真实的房屋买卖关系，更不存在拖欠购房款的事实，请求驳回刘建华诉讼请求。赤峰润天房地产开发有限责任公司一审辩称，鑫源房地产公司是假的，我公司没有给鑫源房地产公司出具过任何代理手续、委托手续。刘建军和韩广军、王树芳说的有关房屋的手续、他们之间的事情与我们公司无关，我公司不承担责任，我也不认识刘建军和韩广军、王树芳、张建峰。曾经怀凤义说他个人要开发，通过其他人找到我借我公司资质开发，我公司将资质借给怀凤义，后我公司发现怀凤义私刻公章，我公司去城建部门冻结了手续，不允许继续使用公章的。张建峰一审未进行答辩。一审法院查明事实：2012年4月10日，赤峰润田房地产开发有限责任公司（原赤峰鑫源房地产开发有限责任公司）与韩广军签订商品房买卖合同(合同编号为2012---9000059)，合同约定，赤峰鑫源房地产开发有限责任公司将其开发的××镇东户卖给韩广军，并出具不动产发票。现该商品房买卖房合同、不动产发票、房屋产权证（房屋所有权人为赤峰鑫源房地产开发有限责任公司）均在刘建华手里，楼房由韩广军、王树芳居住使用至今。另查明，2013年1月10刘建华与王树芳签订楼房买卖合同，该合同约定，刘建华将位于××镇东户卖给韩广军、王树芳，楼房价款281450元，约定购房款必须在一年之内还清，房屋产权证过户手续由韩广军、王树芳承担。如到2014年1月10日不还，将房屋退还给刘建华，并出具一枚281450元的欠据。庭审中刘建华及王树芳均认可合同和欠据上的“韩广军”的字样和手印是由王树芳签字和捺印的事实，但王树芳不认可从刘建华手里购买楼房，称该合同和欠据是刘建华、张建峰在王树芳不知情情况下，以欺骗手段让她签字的。一审法院认为，韩广军与赤峰鑫源房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同的合同签署日期早于刘建华与王树芳签订的楼房买卖合同。刘建华提供的商品房买卖合同、销售不动产发票等证据能够证明涉案楼房是韩广军与赤峰润田房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同购买的事实。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，赤峰市鑫源房地产开发有限责任公司与韩广军签订的商品房买卖合同属不动产物权协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。综上所述，刘建华所主张的要求解除韩广军与赤峰润天房地产开发有限责任公司（原赤峰市鑫源房地产开发有限责任公司）网签的楼房买卖合同，判令刘建华对涉案楼房有优先受偿权并将楼房产权交付给刘建华的诉讼请求证据不足，理由不能成立，该院不予支持。赤峰润天房地产开发有限责任公司提出的抗辩意见因未提供证据证明，该院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘建华的诉讼请求。二审期间，上诉人刘建华提交2011年房产公司开具的房屋合同和收据复印件，证明房子是抵押给刘建华的，房产公司和刘建华借钱。房子开工时候就卖给刘建华了，所以刘建华才有权出卖，分别卖给韩广军、韩广民。一审时候没提交是因为房产公司不给，没调出来。被上诉人韩广军、王树芳质证，对收据没有异议，但当时没有出这个合同。韩广军是从张建峰处购买的房屋，有收据，钱都是给的现金和干活顶的工资，我是瓦匠，在张建峰处干活了。对于刘建华提交的房屋买卖合同及收据真实性予以采信，对与本案的关联性不予采信。经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，对于涉案房产，刘建华主张其为出让方，韩广军、王树芳为其出具欠据，二人不能给付其转让款，应当解除韩广军与赤峰润天房地产开发有限责任公司楼房网签合同及交付涉案房产，并请求涉案房产的优先受偿权；首先，刘建华非合同相对方，不是请求解除合同的主体；第二，按刘建华的陈述及主张，刘建华亦只能享有合同债权，而非合同解除权，所以，对于刘建华要求解除韩广军与赤峰润天房地产开发有限责任公司楼房网签合同的上诉请求本院不予支持；对于其主张的楼房优先受偿权没有法律依据，同时，其要求将涉案楼房交付，根据现有证据没有交付依据，所以对其该上诉请求本院不予采信。其与张建峰、韩广军之间的其他债权债务关系不属于本案审理范围，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 董燕洪审判员 李国辉审判员 赵 杰 二0二0年十一月三十日书记员 李 玢