陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终3986号上诉人（原审原告）：张钧，男，1985年12月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：卜娟娟，陕西德伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包陈寿，男，1979年4月29日出生，汉族，住福建省宁德市屏南县。被上诉人（原审被告）：林飞龙，男，1981年6月28日出生，汉族，住福建省福清市。被上诉人（原审被告）：西安尊业房地产咨询有限公司，住所地：陕西省西安市未央区凤城五路北侧紫薇希望城******。法定代表人：薛水利。被上诉人（原审被告）：西安邦房企业管理咨询有限公司，住所地：，住所地：陕西省西安市雁塔区团结南路**中建国熙台项目**商铺v>法定代表人：赵楠，总经理。委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。上诉人张钧因与被上诉人包陈寿、林飞龙、西安尊业房地产信息咨询有限公司（以下简称尊业公司）、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初10282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张钧上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判为包陈寿、林飞龙返还购房金20000元；四被上诉人连带承担返还张钧佣金及服务费40800元；四被上诉人连带赔偿张钧违约金40000元；四被上诉人连带赔偿张钧房屋差价损失（以最终评估价为准）；或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用、评估费、公告费等由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、一审法院认定林飞龙于2018年6月11日向张钧退还2万元的行为视为包陈寿与张钧签订的《房屋买卖居间合同》解除错误。案涉房屋登记在包陈寿名下，案涉《商品房房买卖合同》系张钧与包陈寿、尊业公司三方签订，包陈寿至今未向张钧退还定金，包陈寿、尊业公司并未与张钧解除合同。林飞龙并非案涉《商品房房买卖合同》的签订人，无权解除合同；2、林飞龙违反合同，为了自身利益将案涉房屋出售给第三人，应当承担违约金4万元，尊业公司对办理房屋手续存在过错，应当连带承担违约金4万元；3、一审法院认定的“未办成更名”无事实依据，属认定事实错误。更名未办理的原因是林飞龙制止所致；4、张钧一审时对案涉房屋差价损失进行评估且提交了评估申请，一审法院未予准许错误。二、一审法院适用法律错误。1、张钧在购买案涉房屋时，法律并没有明文禁止通过更名形式购置房屋，一审法院的认定缺乏法律依据；2、张钧主张尊业公司退还佣金及服务费，与本案属同一法律关系，应一并处理。邦房公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。包陈寿、尊业公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。林飞龙提交书面意见称，请求维持原审判决。张钧诉至一审法院请求：1、判令第一、第二被告返还购房金20000元；2、判令四被告连带承担返还原告佣金及服务费40800元；3、判令四被告连带赔偿原告违约金40000元；4、判令四被告连带赔偿原告房屋差价损失（以最终评估价为准）；5、本案的诉讼费用、评估费等均由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月6日，张钧（乙方）与包陈寿(甲方)及尊业公司（丙方）共同签订《房屋买卖居间合同》一份，该合同约定：甲方自愿将坐落在西安市未央区环园中路南侧恒大帝景第4幢1单元28层12803室房地产（建筑面积82.08平方米，《商品房买卖合同》：Y14098128））出卖给乙方，双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币79万元，乙方在签订合同时，支付定金2万元，由乙方向丙方支付信息服务费1.6万元，上述合同还约定甲方应在产权转移手续当天将该房产交付乙方，如一方违反合同条款，应向对方支付4万元的违约金，并在附加条款中约定：“……2、甲乙双方约定于乙方在签约当日交付甲方定金2万元整，于签约本合同后十五个工作日将叁拾万元整作为部分房款存入甲乙双方联名账户中，剩余房款47万元整于房屋产权转移登记手续前十天存入甲乙双方联名账户中，于房屋产权转移登记手续完成后支付甲方，甲乙双方予以认可。3、甲方应在签订本合同后七个工作日内完成该物业撤押还款手续，甲乙双方予以认可”。签订合同当日，张钧向包陈寿、林飞龙支付房屋定金2万元，由包陈寿、林飞龙出具定金收条。同时，邦房公司向张钧出具1.6万元佣金的收款收据及5000元意向金的收款收据各一份。同日，案外人王小鹏出具书面承诺书一份，载明：“承诺书本人王小鹏，身份证号码：，收到买方张钧，身份证号码：，购买物业西安市未央区环园中路南侧恒大帝景第4幢1单元28层12803房屋产权转移登记费用柒万玖仟捌佰元整，由买方将该笔费用转入王小鹏个人账户中，于2018年4月26日前完成该物业房屋产权转移登记手续，若2018年5月1日前未能完成房屋产权转移登记手续，则全款退还该笔房屋产权转移登记费用柒万玖仟捌佰元整及佣金壹万陆仟元整。由经纪方向该笔物业定金做担保，若未能完成房屋产权转移登记手续则由经纪方退回定金贰万元整。承诺人：王小鹏2018年3月6日”。另查，涉案房屋系包陈寿、林飞龙共同出资购置，张钧与包陈寿、林飞龙曾约定涉案房屋以更名的形式购置，后因更名未办成，2018年6月11日，林飞龙向张钧退还房屋定金2万元。涉案房屋在双方签订上述合同时，尚未办理房屋产权证，2018年12月，包陈寿、林飞龙将涉案房屋过户于案外人。现张钧认为包陈寿、林飞龙拒绝向其出售房屋构成违约，为维护其合法权益，故诉至一审法院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。审理中，因包陈寿、尊业公司未到庭，致调解未果。庭审中，张钧述称尊业公司法定代表人薛水利于2018年7月份已退还其支付的部分更名费5.5万元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张钧与包陈寿签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据法庭查明的事实，买卖双方约定以更名的方式购置房屋，不符合不动产转移的法定形式，且双方合同约定张钧应于签订合同后十五个工作日将30万元作为部分房款存入甲乙双方联名账户中，但合同履行过程中，张钧仅支付包陈寿、林飞龙2万元房屋定金，并未积极履行合同，后因未办成更名手续，涉案房屋的共有权利人林飞龙于2018年6月11日向张钧退还已付定金2万元，张钧予以收取，未提出任何异议，直至起诉前近一年以来，张钧亦未举证其向包陈寿主张继续履行合同，应视为张钧与包陈寿之间的房屋买卖合同关系在2018年6月11日张钧收取其已付的定金2万元时以其实际行为表示同意解除合同。2019年6月6日，张钧诉至一审法院主张包陈寿一房二卖构成违约，时隔近一年，不符合常理，于法无据，故对张钧的诉请依法应予驳回。至于张钧主张尊业公司、邦房公司承担返还定金及支付违约金的连带责任一节，无事实及法律依据，予以驳回。关于张钧主张邦房公司、尊业公司退还佣金及服务费，属另一法律关系，本案不宜一并处理。诉讼中，张钧申请对房屋差价损失进行评估鉴定，因并未认定包陈寿违约不存在赔付，故不予支持。至于庭审结束后双方补充的证据，因不影响审理结果，合议庭合议后不再组织质证。包陈寿、尊业公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应当承担相应的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张钧之全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316元，公告费600元，张钧均已预交，应由张钧自行承担。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，合同双方应当诚信履行合同义务。本案中，张钧与包陈寿及尊业公司订立了《房屋买卖居间合同》，约定由张钧购买登记于包陈寿名下的房屋。上述合同系双方意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。案涉合同签订后，张钧按照合同约定支付定金20000元，包陈寿、林飞龙共同向张钧出具了定金收条。后，案涉合同未能实际履行，林飞龙于2018年6月11日向张钧退还定金2万元。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，虽然林飞龙向张钧退还了定金，张钧亦已经实际收到林飞龙退还的定金，但是双方所签订的《房屋买卖居间合同》并不能因为林飞龙已经退还定金而认定双方协商一致已经解除，且包陈寿、林飞龙亦未提交证据证明双方就案涉合同解除达成一致意见，故林飞龙向张钧退还定金的行为应认定包陈寿、林飞龙构成违约，原审法院对此认定应属不妥，张钧上诉请求包陈寿、林飞龙应按照合同约定向张钧支付违约金40000元，本院予以支持。考虑到包陈寿、林飞龙仅收取张钧的定金，张钧要求以更名方式履行合同，其履行行为亦存在瑕疵，且林飞龙已退还其定金，故张钧其余上诉请求本院不予支持。综上，张钧的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初10282号民事判决；二、本判决生效之日起十日内包陈寿、林飞龙连带赔偿张钧违约金40000元；三、驳回张钧其余诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费2460元，由张钧负担2000元，包陈寿、林飞龙负担460元。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 侯新省审判员 朱利安二〇二〇年十一月十二日书记员 李妍慧