四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初6727号 原告：广元宏瑞商业运营管理有限公司，住所地广元市利州区南河办事处蜀门南路开云世家******。 法定代表人：张广旭，总经理。 委托诉讼代理人：余海，四川慧济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何东益，四川慧济律师事务所律师。 被告：谢婷，女，汉族，生于1991年1月24日，广元市利州区人，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：赵全民，四川中玉律师事务所律师 原告广元宏瑞商业运营管理有限公司诉被告谢婷房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人、被告代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的租赁合同及商管合同;2、请求判令被告立即返还原告商铺；3、请求判令被告立即向原告支付截止2020年10月21日所欠租金60378元及商管费13584.9元,共计73962.9元;4、请求判令被告从2020年10月22日起按照月人民币3774元向原告支付商铺占用费，直至返还原告商铺止；5、请求判令被告以实际未付总金额为基数,按每日万分之五为标准,向原告支付违金，从违约之日即2019年1月20日起计算至全部款项付清之日为止；6、请求判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由:2018年12月20日,原被告双方经协商一致签订了《南河中心广场租赁合同》及《南河中心广场商业运营管理服务合同》，合同对租赁地点、租赁期限、租金、商管费、履约保证金、交款期限及违约责任等内容进行了约定。合同签订后,原告依约履行了自身义务向被告交付了商铺并开通水、电、空调等设备,被告在原告交付商铺后,在规定时间内进行了装修并开业经营。但被告并未依约支付租金及商管费,截止2020年10月21日,被告尚欠付原告租金60378元,商管费13584.9元，共计73962.9元。原告对被告进行了多次催收，但被告至今仍未向原告支付所欠款项。被告拖欠租金及商管费的行为已构成根本违约，给原告造成了巨大的损失。综上，原告为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 原告提交证据如下： 证据1：原告公司的营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件、同意变更登记通知书，用于证明原告广元宏瑞市场管理有限公司为本案适格当事人；原告具备市场管理服务、物业管理非自有房屋租赁服务等经营资格；原告营业期限为2016年3月30日至长期；原告已于2020年11月10日由广元宏瑞市场管理有限公司变更为广元宏瑞商业运营管理有限责任公司。 证据2：被告身份证和营业执照，用于证明被告主体适格，被告所营业的个体工商户位于：南河中心广场A幢-1-1号，与租赁合同一致。 证据3：竣工验收报告、消防验收意见书，用于证明本案租赁房屋是质量合格的房屋，符合商业使用标准。 证据4：商铺委托经营管理协议、委托授权书，用于证明原告具备出租、管理商铺的主体资格。 证据5：《南河中心广场租赁合同》，用于证明原被告于2018年12月20日签订编号为NHZLHTO57A的《南河中心广场租赁合同》，约定原告向被告出租铺面。租赁期从2019年1月1日至2021年12月31日。租赁商铺面积为A幢负1层1号，面积为47.17㎡。约定租金为80元/㎡/月，即3774元/月。约定商业管理费为849元/月。《租赁合同》第4.1条约定乙方应在每期最后一个月15-20日前向甲方支付下个支付期的租金与商业管理费。《租赁合同》第15.3条约定：下述情况，甲方有权解除本合同，乙方按照本条款承担约责任；第15.3.1约定：乙方拖欠任一项应付甲方的费用超30日，甲方有权解除合同。《租赁合同》第15.2条约定：因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方应补交免租期的租金；《租赁合同》第16.3条约定：若出现乙方违约，甲方告知乙方时，己方及其工作人员拒收甲方通知或不在店面，甲方可以采取将相关通知贴在乙方店面门口并拍照的方式，此种方式将视为已经送到乙方。 证据6：《南河中心广场商业运营管理服务合同》，用于证明原被告于2018年12月20日签订《商业运营管理服务合同》。本合同为《租赁合同》附件二，即《租赁合同》第19.2条《商管合同》第4.7条约定：因乙方的违约行为导致甲方解除或终止合同，甲方不予退还履约保证金。《商管合同》第10.2条约定：己方若未按时交清费用，属于乙方违约，若甲方通知后10日内不能履约的，按照未交付费用总金额每天万分之五从逾期之日计算违约金。本合同与《租赁合同》所约定的租期、铺面、面积等一致。 证据7：营业员管理协议，用于证明被告实际在租赁铺面经营。 证据8：2020年7月24日、2020年8月12日、2020年8月20日、2020年8月28日，共四次租金和商管费催缴通知书（附送达照片），用于证明原告多次向被告催收租金及商业管理费，被告从第一次催收至今未支付租金及商业管理费，构成根本违约。 被告辩称，1、解除原被告签订的租赁合同及商管合同的条件未成就，其诉讼请求应依法驳回。原被告签订的《南河中心广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）是双方真实意思的表示，不违反法律强制性、效力性规定，合法有效，被告予以认可合同的效力。合同签订后，案涉商铺原告一直未经验收合格，不能达到交付条件，原告一直未向被告履行交房义务。被告依双方合同约定享受租期依合同约定从正式开业时起计算租期和开业率未达70%免收租金的约定。合同约定的租期起算日期尚未确定，原告无故单方违反合同约定请求解除《租赁合同》的诉讼请求违背诚实信用原则，请求法院依法驳回其诉讼请求第一项。2、请求判令被告立即返还原告商铺的诉讼请求应依法驳回。《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。依据上述规定，原告在请求返还商铺的前提是其案涉不动产为无权占有，本案中被告基于《租赁合同》约定在合同期限内合法占有案涉不动产，原告的诉讼请求无法律依据和事实依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求第二项。3、请求判令被告支付租金、商管费、商铺占用费及违约金的诉讼请求依法应驳回。双方在签订《租赁合同》时原告单方以《告知书》、《补充协议》、工作人员口头承诺等方式约定或单方承诺在南河中心广场整个楼的开业率达到70%才开始计租，同时亦承诺或告知被告在试营业期间不做租金起算日期，试营业后公司将根据二楼整体开业率商户运营情况决定计租日期。原告以《告知书》、《补充协议》、口头承诺等方式约定、承诺的租金起算日期是原告真实意思的表示，截止原告起诉时，其约定或单方承诺等相关法律文书对租金的起算条件尚未成就，原告请求被告支付租金、商管费、商铺占用费及违约金的诉讼请求（即诉讼请求第3、4、5项）应依法驳回。综上所述，原被告所签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律强制性、效力性规定；在合同签订时被告以《告知书》、《补充协议》、口头承诺等方式约定、承诺的租金起算日期，目前租金起算日期尚未成就；被告依《租赁合同》合法占有其商铺，原告违反诚实信用原则请求解除《租赁合同》、返还商铺及支付租金、商管费、商铺占用费及违约金的诉讼请求于法无据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。另，签订的商管合同，约定的有免租期，要充分考虑合同里面承诺的免租期。 被告提交证据如下： 证据1：补充协议，用于证明被告与商场约定，计算租金的时间二楼精品百货区营业面积达70%时，根据商家经营状况，由原告统一告知计算租金的时间。 证据2：微信聊天记录，用于证明原告的工作人员易智鹏明确告诉案外人李小平开始计算租金的时间要等整个楼大家的开业率，整个二楼达到70%的开业率了，就是才开始计算租金。 证据3：电话通话记录，用于证明原告的工作人员袁和明确表示整个公司的招商政策是商铺开业率不足70%就不收租金。 证据4：关于《商场退款赔偿申请书》的回复，用于证明开发商告知被告若不愿意继续承租商铺，可按程序提出解除或终止合同申请，原告公司将退还被告所预交的租金和履约保证金。 证据5：关于《商场退款赔偿申请书》后续处理通知书，用于证明用于证明案外人张金平、李小平到原告公司办理退铺手续或协商继续经营事宜。 证据6：退款申请及交易明细，用于证明由于原告商城未正式开业，被告以此为由提出退铺及退租金和保证金，原告根据申请退还了案外人李小平、张金平预交的租金和保证金，从而也证明了原告承认商场未开业，租期应从商城开业之日起算。 证据7：营业员管理协议，用于证明商场在正式开业后对商场营业员的规范管理流程。 针对原告向本院提出的诉讼请求，本院组织了当事人进行举证，对双方无异议的证据本院予以采信，对有异议的证据本院做如下认定：对原告所举证据，被告对证明目的有异议，但并未否认证据的真实性，故本院对证据的真实性予以采信。对被告所提交的证据，虽系是影印件，但有同批案件举出同类证据原件印证，原告虽提出异议，但无相反证据否定被告该类证据；同时，原告仅是对关联性和证明目的有异议，故本院对被告所举证据的真实性予以采信。 经审理查明，2018年12月20日原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《南河中心广场租赁合同》，该合同约定被告租赁原告位于广元市××路××广场××商铺××号××幢××楼层××号，建筑面积为47.17平方米；租期为2019年1月1日至2021年12月31日，其中装修期为1个月自2018年12月1日起2018年12月31日止。装修期免收租金（“免租期”）。（免租期的使用：4个月免租，第一年2个月，第二年2个月）；租金标准为80元／月／㎡，月租金为3774元，前三年不变，后逐年递增6%；商铺的商业管理费每月每平方18元，月度合计商业管理费为849元；为保证被告按合同约定支付费用和合法经营，被告须向原告次性交付相当于2个月的租金作为交纳履约保证金，共计人民币7548元；合同签订后被告须交付首期租金11322元，相当于3个月的场地租金；被告拖欠任何一项应付原告的费用超过三十日，原告有权解除合同，在原告书面通知送达之日起解除。同日，原被告还签订了一份《南河中心广场商业运营管理服务合同》，该合同为《南河中心广场租赁合同》合同附件，《南河中心广场租赁合同》和《南河中心广场商业运营管理服务合同》均对履约保证金的扣除、返还做了约定：因被告的违约行为导致原告解除或终止本合同或导致本合同无法继续履行，原告不予退货履约保证金；同时《南河中心广场商业运营管理服务合同》约定被告应于原告公布的统一开业日期开业，并对违约责任作了约定：被告若未按时交清费用的，属被告违约，若被告在原告通知10日内不能履约的，按照未付费用总金额每天万分之五从逾期之日计收违约金。截止2020年1月25日，被告拖欠租金及商业管理费未付，原告于2020年7月24日、2020年8月12日、2020年8月20日、2020年8月28日多次催收未果，故提起诉讼。 另查明，广元市宏瑞市场管理有限公司于2020年11月10日变更登记为宏瑞商业运营管理有限公司；原告提交的合同以及诉讼请求中自认的被告在签订合同之日交付了首期租金11322元（三个月的租金），7548元的履约保证金。 在本案同批的其他租赁合同纠纷案件中，其他案件的被告提供证据证实，原告宏瑞商业运营管理有限公司于2018年8月27日向商户发了一份《告知书》：“…1、商场试营业时间（2019年1月1日）2、经营期内，乙方免租期使用时间顺延，具体办法如下：依据合同签订的租期，以商场开业时间起计算…。广元市宏瑞市场管理有限公司2018年8月27日”。2019年3月7日原告公司发了《关于规范开闭店的通知》：“自商场一楼百货区商户试营业一个多月以来，…现对我商场百货区商户每日开闭店时间进行统一规范管理。负一楼超市外租区商户每日开闭店营业时间同超市营业时间同步，每日早晨8点开店营业。一二楼百货区商户每日开店时间为上午十点正式开店营业，店员上班时间为早晨9：30上班，做开店营业准备。晚上9:30闭店下班…。一楼外开门商户开店时间可提前，闭店时间可延后。自此通知发布之日起，各商户需严格遵守以上时间管理，每日将做严格考勤，未按时开店营业商户将进行每次100元处罚。因特殊情况不能按时开店者需向运营管理部报备。运营管理部联系人：易智鹏180××××0159袁和157××××7199…。广元市宏瑞市场管理有限公司运营管理部2019年3月7日”。 庭审前（2020年11月18日），原告向本院提交了一份变更诉讼请求申请书，申请将诉讼请求中的第三项、第四项、第五项诉讼请求变更如下：第三项，请求判令被告立即向原告支付截止2020年10月31日所欠租金56610元及商管费18678元，共计75288元；第四项，请求判令被告从2020年11月1日起按照月人民币3774元，向原告支付商铺占用费直至返还原告商铺之日止；第五项，请求判令原告与被告签订合同时，被告所支付的履约保证金7548元，不予退还； 本院认为，原被告签订的《南河中心广场租赁合同》、《南河中心广场商业运营管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效（鉴于原告放弃违约金的请求，本院对该部分不再审查）。原被告应按照该两合同全面履行各自的义务。广元市公安消防支队于2019年1月31日出具《建设工程消防验收意见书》，确认验收合格。该报告晚于被告取得租赁房屋的时间，但并不影响该租赁房屋的消防合格的本质和被告的实际经营，被告抗辩交付的房屋不合格，理由并不充分，本院不予采信。在原告履行了交付出租房屋后，被告亦应按照约定履行支付各项费用的合同义务。被告未按约履行合同义务，构成违约。原告有权解除合同，并请求判令被告返还租赁物，继续履行支付欠付租金及管理费义务；请求判令被告承担违约损失。故原告的前述相应请求，本院应予支持。被告因拒绝履行合同约定的根本义务，原告请求解除合同，被告即丧失取得租赁房屋使用权的依据。被告以物权法的规定抗辩，理由不能成立，本院不予支持。本案原告虽系2018年12月20日与被告签订合同，但原告于2019年3月7日正式要求被告及其余商户规范营业（此时商场正式营业，系对合同约定“公布的统一开业日期开业”的变更），表明该日之前均为试营业期，不计收房租，此后应计算房租。截止原告起诉时（2020年10月21日）被告欠付的租金应为47175元【3774元/月×12.5个月（2019年3月7日至2020年10月21日，共计19.5个月，其中免租4个月，已付3个月租金，剩余12.5个月）】，应付的商业管理费为16555.5元【849元/月×19.5个月（2019年3月7日至2020年10月21日）】。根据原被告合同的约定，因被告的违约行为，造成合同解除，原告可不退还履约保证金。但该保证金本属合同履约保证，应首先抵扣被告欠付的费用。抵扣被告预交的履约保证金7548元后，被告不再剩余预交款项，故原告不予退还的请求，本院不予支持。由此被告仍欠原告房租39627元、商业管理费16555.5元。原告超出前述部分的请求，本院不予支持。被告抗辩应从商场正式营业或通知正式营业时起计收房租，且须达到商场70%的入住率。因该条件一直未予成就，故不应计算房租和管理费。该主张与双方合同及被告方所举《关于规范开闭店的通知》证据相悖（该通知已明确要求商家规范营业并对前期试营业作出界定，属对合同履行的变更要约。被告服从并实际履行该变更）；被告申请的证人出庭陈述其四个铺面中负一楼的铺面要和负一楼其他铺面一起解决，不单独解决，表明原告对商场每个楼层的管理不一样，退租或免租因楼层不同而解决不同，证人已退租的楼层均是二楼，其同时享有的负一楼商铺并未并未得到退租赔款；被告举出的《补充协议》明确表明入住70%的要求和对试营业时间的补充均系针对二楼精品百货区，对负一楼的经营管理不具有证明效力；被告举出的录音证据，通话双方言语含糊，闪烁，不足以证明原告对被告存在被告主张的前述口头承诺；被告所举的微信聊天记录，对聊天对象和未计算店租的指向间并不明确，亦无法证明原告存在对其承诺。故被告的该项张，本院不予采信。事实上，被告经营的负一楼商铺因超市的存在而一直持续经营，商场二楼商铺因未能形成规模，入住二楼的商家纷纷要求退租。导致不同楼层间的差异存在。另，原告在庭审中放弃违约金的请求，本院予以准许。 根据原被告合同约定:被告拖欠任何一项应付原告的费用超过三十日，原告有权解除合同，在原告书面通知送达之日起解除。被告事实上已逾期30日未支付租金和商业管理费，原告有权书面告知被告要求解除合同。但原告并未行使该项权利解除，而是在本次诉讼中提出解除合同的诉讼请求，该请求本院已予以支持。故解除合同之日为本判决生效之日，合同解除后，被告应在合理期限内及时腾退房屋归还给原告，若未腾退房屋，造成原告租赁损失，原告主张按照合同约定的租金3774元/月计算损失，该请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告广元宏瑞商业运营管理有限公司与被告谢婷签订的《南河中心广场租赁合同》以及《南河中心广场商业运营管理服务合同》； 二、被告谢婷在本判决生效后十日内向原告广元宏瑞商业运营管理有限公司支付欠付的租金39627元、商业管理费16555.5元； 三、被告谢婷在本判决生效后十日内腾退租赁的位于广元市××路××广场××商铺××号××幢××楼层××号商铺，逾期腾退则以3774元／月计算租金损失至实际腾退之日止； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计825元，由原告广元宏瑞商业运营管理有限公司负担25元，被告谢婷负担800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  蒲云 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  王霜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。