广东省罗定市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤5381执异266号 异议人（案外人）：廖文红，女，1971年6月20日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。 申请执行人：蔡叫锦，男，1959年1月9日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。 被执行人：麦碧娥，女，1972年10月3日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。 委托代理人：李荣标，本案被执行人之一。 被执行人：李荣标，男，1969年10月10日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。 在本院执行蔡叫锦与麦碧娥、李荣标民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）廖文红对本院作出（2020）粤5381执332号之三执行裁定书裁定拍卖或变卖登记在被执行人麦碧娥名下位于罗定市罗城街道白梅一横路32号的不动产（产权证号：罗20××14）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年11月3日公开举行了听证，现已审查终结。 异议人称：异议人于2013年11月14日与被执行人李荣标签订了房屋转让合同购买案涉房屋（原业主是谭国平、林燕夫妇），对该房屋享有使用权。异议人当时买房尚欠房款70万元未付清，但约定了利息和付款时间。2016年4月27日，被执行人李荣标偷偷支付6万元给原业主谭国平、林燕夫妇，在不告知异议人的情况下将房屋过户给李荣标的小姨子麦碧娥（李荣标的妻子叫麦碧莲）。异议人认为李荣标通过非法手段将该房屋过户，转移资产，严重侵害异议人的合法权益。根据有关法律规定，异议人特提出执行异议，请求法院解除对上述房屋的查封并停止拍卖、变卖或以物抵债。 申请执行人称：申请执行人借款给麦碧娥时曾向房产局查询过，案涉房屋没有权利负担，因此借款并办理了抵押登记。只要麦碧娥、李荣标偿还借款，卖不卖房子与申请执行人无关。 被执行人麦碧娥、李荣标称：案涉房屋是李荣标向原业主谭国平购买的（未过户），然后李荣标再转卖给吴辉、廖文红，但他们只支付了30万元定金，剩余的70万元没有支付。双方约定欠款按月息3分计算利息，在2013年年底前付清的。但是吴辉、廖文红到现在都没有履行义务，造成李荣标无法偿还买房的利息。2016年1月19日，李荣标向廖文红寄出《解除通知书》，是廖文红本人签收的。三个月之后，由于李荣标尚欠麦碧娥借款，便由李荣标通知谭国平直接将案涉房屋过户给麦碧娥。案涉房屋自始至终没有登记到李荣标名下。现廖文红要求停止拍卖房屋，其需要先付清尚欠的房款及拖欠的利息，先还清李荣标欠蔡叫锦的借款债务，剩余的款项支付给李荣标。 本院查明：本院在执行蔡叫锦与麦碧娥、李荣标民间借贷纠纷一案中，于2020年4月10日依法作出（2020）粤5381执332号执行裁定书，裁定对被执行人麦碧娥所有的坐落于罗定市××街道××号（产权证号：罗20××14）的房屋进行查封，查封的期限为三年。2020年9月2日，本院依法作出（2020）粤5381执332号之三执行裁定书，裁定拍卖或变卖上述房屋。 被执行人麦碧娥于2016年4月27日经登记取得坐落于罗定市××街道××号的房屋的所有权，产权证号为罗20××14。2017年11月23日，该房屋办理了抵押登记，抵押权人为本案申请执行人。 执行异议听证中，异议人提交《房屋转让合同》显示其与被执行人李荣标于2013年11月14日签订该合同，约定由李荣标将位于罗定市罗城街道细坑和平路31号的房屋（原屋主谭国平、林燕夫妇）转让给异议人，转让价格为102万元，异议人已支付30万元，2万元入美华小区开支，剩余尚欠70万元（原吴辉与李荣标共同写借据借陈子水50万元购房款由李荣标负责归还，与吴辉无关）。被执行人李荣标提交了《解除通知书》及EMS快递回执显示李荣标于2016年1月20日向异议人和吴辉寄出该解除合同通知书并由异议人本人签收快递。解除合同通知书载明，双方于2013年11月14日签订《房屋转让合同》后，异议人和吴辉未在约定期限支付尚欠的购房款，李荣标因而要求依法解除合同，自本通过送达时即时生效。 执行异议听证中，异议人与被执行人李荣标确认双方签订合同交易的房屋即是案涉本院裁定查封、拍卖的房屋。异议人称由于其与李荣标是拍档关系且尚未结算，故无法算清尚欠李荣标多少购房款，但确认尚未付清。 本院认为：异议人主张向被执行人李荣标购买了案涉不动产并签订了书面买卖合同，但截止本院裁定查封该不动产，被执行人李荣标始终未取得该不动产的所有权，该不动产实际登记在被执行人麦碧娥名下并办理了抵押登记，抵押权人为本案申请执行人。本院依法裁定查封该不动产后，在本案债务清偿以消灭抵押权之前，被执行人李荣标不具备向异议人办理转移登记的现实条件。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，基于合同相对性原则，对于不动产权利人即被执行人麦碧娥来说，异议人并未与之签订合法有效的书面买卖合同，异议人也未向麦碧娥支付价款。因此，异议人对不动产权利人即被执行人麦碧娥不享有物权期待权，其与被执行人李荣标之间就交易案涉不动产发生的纠纷不能排除人民法院对被执行人麦碧娥的责任财产所作的强制执行。综上，异议人以其与被执行人李荣标签订的合同主张对案涉登记在被执行人麦碧娥名下的不动产提出的异议不符合上述规定，异议不成立，其提出的异议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人廖文红的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈肖容 审判员  赵海坚 审判员  黄焯森 二〇二〇年十一月六日 书记员  陈智书 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。