贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初532号原告：贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司，住所地：六盘水市钟山区人民东路九洞桥。法定代表人：杨兴梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王孝益，系贵州贵君律师事务所律师。被告：华世药业有限公司（原深圳市中金生物医药有限公司），住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******。法定代表人：秦俊，系该公司执行董事兼总经理。被告：贵州华夏本草生物医药有限公司，住所地：六盘水市钟山区八一路**附****。法定代表人：秦俊，系该公司执行董事兼总经理。二被告委托诉讼代理人：王海燕，系贵州道仁律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：袁志忠，系贵州道仁律师事务所律师。第三人：六盘水恒维房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省六盘水市钟山区南环中路**/div>法定代表人：曾宗玉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱容，女。原告贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司（以下简称：“攀登公司”）与被告华世药业有限公司（以下简称“华世药业”）、贵州华夏本草生物医药有限公司（以下简称：“华夏本草”）及第三人六盘水恒维房地产开发有限公司（以下简称“恒维房开”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司的委托诉讼代理人王孝益，被告华世药业有限公司与贵州华夏本草生物医药有限公司的委托诉讼代理人王海燕、第三人六盘水恒维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱容到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原告与被告华世药业有限公司（原深圳市中金生物医药有限公司）于2017年3月27日签订的《深圳市中金生物医药有限公司总部办公及养生馆等商业项目经营用户租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告的租金人民币980000元、赔偿原告装修损失人民币3829476.69元，合计4809476.69元；3案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年3月15日被告深圳市中金生物医药有限公司（即现华世药业有限公司，以下简称华世药业）与六盘水市钟山区政府达成招商引资战略合作，签订《六盘水市钟山区大健康声业全面战略合作框架协议书》（以下简称框架协议），共同开发“钟山区大健康产业项目”。具体的合作项目为总部基地项目、产10万吨中药饮片加和萃取项目、中医养生馆项目、100万亩中药材种植项目、健康大数据项目、大健康产业发展基金项目。钟山区政府指定原告代表区政府履行框架协议约定义务。框架协议4．1．2条约定，原告为华世药业提供总部基地场所（包含中国凉都中医养生馆），并承担300万元之内的装修费用，场地租金由华世药业承担。为落实框架协议约定，原告向六盘水恒维房地产开发有限公司承租了派华星城3186．44m2的房屋作为华世药业总部基地及中国凉都中医养生馆经营场地，并于2017午3月27曰与华世药业签订《深圳市中金生物医药有限公司总部办公及养生馆等商业项目经营用户租赁合同》（以下简称租赁合同），将装修完整的场所转租给华世药业，作为总部办公基地及中国凉都中医养生馆经营场地，房屋租金为98万元每年。为运营“钟山区六健康产业项目”，华世药止干2017年3月27日全资注册成立贵州华夏本草医药有限公司，贵州华夏本草医药有限公司（以下简称本草医药公司）于2017年3月28日全资注册成立贵州华夏本草生物医药有限公司（以下简称本草生物公司）作为钟山区大健康产业项目运营主体。华世药业自2019年起便拖欠原告2019年4月1日至2020午3月31期间的租金人民币980000元；同时被告华世药业与本草医药公司一直未完整履行框架协议约定的投资义务，并且以明示的方式表明其不再继续履行框架协议约定。被告的绝对违约行为，不仅仅导致原告的租金未支付，而且导致原告因履行框架协议而投入的资金无法收回，给原告造成重大损失。因此，被告除支付拖欠原告的款项外，还应当赔偿原告的损失。因被告的违约行为给原告造成重大损失，现原告决定解除与被告所签订租赁合同。现为维护原告合法权益，特具状诉至责院，请求依法判处。被告华世药业有限公司辩称，1、攀登公司向六盘水恒维房地产开发有限公司（恒维房开公司）承租钟山区派华星城会所房屋后转租给华世公司作办公、中医馆经营之用。华世公司转承租案涉房屋后，为办公及经营所需已投入大量资金添置设施设备（如购置了办公电脑100多台及办公家具等）；2、六盘水市钟山区人民政府第5次常务会议纪要第十条第（三）项议定“由攀登公司负责租赁派华星城房地产（3186.44平方米）原价转租深圳市中金生物医药有限公司总部基地办公场所，并负责装修，装修费用由区财政按照扶持的形式统筹解决”。因此，案涉房屋是攀登公司带装修转租，每年租金98万元中已经包含了装修成果的租赁价格在内；3、华世公司与攀登公司签订的案涉租赁合同约定，华世公司于订立本租赁合同时需向攀登公司支付租赁保证金10万元，每年租金98万元，每年先付房租后用房屋。2017年4月初，华世公司直接支付恒维房开公司该保证金10万元及第一年度（2017年4月1日至2018年3月31日）租金98万元，共计108万元。第一年的期满后又直接支付恒维房开公司第二年度（2018年4月1日至2019年3月31日）租金98万元。共计支付了恒维房开公司共计206万元。第二年度期满后，因华世公司资金周转困难，请求适当延期支付第三年租金，攀登公司说要征得恒维房开公司的同意，但经协调后恒维房开公司不同意延期支付第三年的租金。2019年8月初，恒维房开公司派人将其出租的案涉房屋大门上锁，华世公司自此失去对案涉租赁房屋的占用使用权；4、华世公司实际占有使用案涉租赁房屋的时间为2017年4月1日至2019年7月31日，共计28个月。依据租赁合同约定的年租金98万元，每个月租金折算为81666.67元（980000元/年÷12个月）。依据租赁合同第五．2.f条约定，攀登公司给予华世公司免租装修期两个月，因此，最终应按26个月（28个月-2个月）计算华世公司应付租金，即26个月租金共计212333.42元（26个月×81666.67元/月）。华世公司已支付了恒维房开公司房租和保证金共计206万元，还差欠租金43333.42元（212333.42元-208万元）；5、装修成果的价值已经附着在案涉房屋之上，该装修成果的价值并不会因为解除案涉租赁合同而灭失。如果解除案涉租赁合同后仍要求华世公司赔偿装修损失，则无异于由华世公司出资装修，而装修成果则由攀登公司享有，这是不公平的；6、华世公司并未参与攀登公司就案涉房屋装修的预算、概算和结算等事项，攀登公司主张的装修损失3829476.69元与实际装修成果所显现的价值明显不符；7、华世公司自案涉房屋被上锁之日起，丧失了对该租赁房屋内华世自行添置的经营所用设施设备（如办公电脑等）的控制权。如造成丢失或损坏，华世公司将保留索赔的权利。综上所述，攀登公司向恒维房开公司承租案涉房屋后转租给华世公司使用，恒维房开公司也明知攀登公司向其承租房屋的目的是转租给华世公司使用，华世公司也是直接向恒维房开公司支付租赁保证金和租金。恒维房开公司已于2019年8月初将案涉租赁房屋大门上锁，即收回房屋自行管控至今，导致华世公司与攀登公司之间的案涉租赁合同事实上已于2019年8月初解除。因此，请求法院确认华世公司与攀登公司之间签订的案涉租赁合同于2019年8月初解除；华世只应支付26个月的租金共计212333.42元，华世公司已经支付了恒维房开公司租金和保证金共计208万元，只欠付租金43333.42元；华世公司是带装修出租案涉房屋，每年98万元的租金中已经包含了装修成果的租赁价格。恒维房开公司出租前的房屋为毛坯房，解除租赁合同后并不会导致攀登公司装修成果价值的减损，且华世公司主张的装修损失3829476.69元与实际装修成果所显现的价值明显不符。据此，请求法院驳回攀登公司对华世公司关于支付租金980000元、赔偿装修损失3829476.69及本案诉讼费负担的全部诉讼请求。被告贵州华夏本草生物医药有限公司辩称，华世公司、贵州华夏本草医药有限公司、贵州本草生物公司均是具有独立法人主体资格的企业法人。案涉租赁合同的转租人是攀登公司，次承租人是华世公司。合同具有相对性，贵州本草生物公司不是案涉租赁合同的一方当事人，不应承担案涉租赁合同之责任。攀登公司以贵州本草生物公司是贵州华夏本草医药有限公司的全资子公司为由，请求贵州本草生物公司承担本案责任缺乏法律依据。因此，请求法院驳回攀登公司对贵州本草生物公司的全部诉讼请求。第三人六盘水恒维房地产开发有限公司述称，我方租赁给承租方华世药业公司的房屋是既定事实，租赁合同是与贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司签订的，由于承租方在承租我方房屋期间没有按约定交租，在2019年8月初我方仍未收到或接到承租方的任何告知或协商，华世药业私自将房屋内的办公用品搬出，我方负有对房屋的管理责任，因此我要求贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司负责交租义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份，能证明原告的主体情况，予以确认；原告与恒维房开公司签订的租赁合同，能证明原告向第三人租赁房屋用于租赁给被告华世药业有限公司，并约定相关权利义务的事实，予以确认；原告与华世药业公司签订的转租合同，能证明原告就向第三人租赁来的房屋与被告华世药业有限公司签订租赁合同，约定相关权利义务的事实，予以确认；战略合作框架协议书，该协议签订的双方系案外人六盘水市钟山区人民政府和被告华世药业，能证明政府为了推动经济发展，与被告签订框架协议，扶持企业在当地开展项目的事实，但不能证明被告华夏本草公司应承担共同偿还责任；装修工程施工合同、工程结算书，因原告未能提供实际支付相应工程款项的凭证，不能证明已造成损失的确定金额。对二被告提交的，华世公司营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书1份、法定代表人身份证复印件1份，能证明华世公司的工商登记信息、法定代表人及身份信息，予以确认；本草公司营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书1份、法定代表人身份证复印件1份，能证明本草公司的工商登记信息、法定代表人及身份信息，予以确认；六盘水市钟山区人民政府第5次常务会议纪要复印件1份，能证明涉案房屋由攀登公司负责租赁派华星城会所房地产（3186.44平方米）原价转租给被告华世药业作为公司总部基地办公场所，并负责装修，装修费用由区财政按照扶持的形式统筹解决的事实，予以确认；审核报告2份，因原告未提供实际支付装修款项的凭证，不能证实原告的实际损失情况，不予确认；原告、被告与第三人签订补充协议，能证明原告在与第三人的租赁期间，原告在涉案房屋的装修装饰投资的所有权归乙方所有，被告华世药业在租赁期间，仅享有装修装饰使用权的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳市中金生物医药有限公司于2017年11月8日变更名称为华世药业有限公司即本案被告华世药业。2017年3月27日，原告作为乙方与第三人作为甲方签订《派华星城会所房地产租赁合同》，约定甲方出租坐落于钟山区方，合同期限从2017年4月1日起至2022年3月31日。2017年4月1日至2022年3月31日的房屋为每年980000元。乙方缴纳100000元租赁保证金，乙方经营业务为租赁本协议房产转租给深圳市中金生物医药有限公司作为经营总部基地办公及养生馆等商业项目经营。合同还约定了其他相关权利义务。同日，原告作为甲方与被告华世药业作为乙方签订《深圳市中金生物医药有限公司总部办公及养生馆等商业项目经营用房租赁合同》，约定甲方转租坐落于钟山区方，合同期限从2017年4月1日起至2022年3月31日，每年房租为980000元。乙方应于每年3月1日前交清下一年度的租赁费用后再使用房屋。乙方交给甲方租赁保证金100000元，任何一方未能按约履行本合同的规定条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。乙方未按约定支付租金超过十五日，甲方有权解除合同并收回房屋场地，不予退还保证金，并要求乙方相当于三个月的租金标准计算赔偿金支付甲方，作为对甲方预期收益的补偿，并根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任。合同还约定了其他相关权利义务。同日，原告作为乙方，第三人作为甲方，被告华世药业作为丙方签订《补充协议》，约定乙方委托丙方将房租按合同约定缴纳时限及方式直接支付给甲方，视为丙方已按乙方和丙方的合同约定，履行完毕支付义务。乙方委托丙方将保证金100000元按约定交纳时限及方式直接支付给甲方，并视为视为丙方已按乙方和丙方的合同约定，履行完毕支付义务。还约定了其他相关权利义务。合同签订后，被告华世药业向第三人支付了100000元保证金及两个年度的租金为1960000元，按照合同约定2019年3月1日前应交付980000元租金，因被告华世药业未交纳，第三人于2019年8月将大门锁上，被告华世药业未得房屋使用。另查明，六盘水市钟山区人民政府第5次常务会议纪要在载明，涉案房屋由攀登公司负责租赁派华星城会所房地产（3186.44平方米）原价转租给被告华世药业作为公司总部基地办公场所，并负责装修，装修费用由区财政按照扶持的形式统筹解决。本院认为，原告与第三人签订的《派华星城会所房地产租赁合同》，被告华世药业与原告签订的《深圳市中金生物医药有限公司总部办公及养生馆等商业项目经营用房租赁合同》及原、被告、第三人签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行相关权利义务。本案中，被告华世药业未按照合同于2019年3月1日前支付下一年年度租金，已构成违约，且至今未支付，超过15日的，原告有权解除双方签订的合同。且因第三人实际已于2019年8月收回了场地，原告未提出异议，亦未保障第三人使用房屋的权利，双方合同实际已不能继续履行，故对原告请求解除与被告华世药业签订合同的诉请，本院予以支持。对于原告诉请被告华世药业支付租金980000元的诉请，因该金额的租金是交至2020年3月，但被告华世药业在2019年8月就不再占有租赁物，故本院支持从2019年4月至2019年7月的4个月租金326667元（980000元/年÷12个月×4个月），超出部分不予支持。对于被告华世药业支付的保证金100000元，因合同约定被告华世药业未按约定支付租金超过十五日，原告有权解除合同并收回房屋场地，不予退还保证金，并要求被告华世药业相当于三个月的租金标准计算赔偿金支付原告，作为对原告预期收益的补偿，并根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任。本案中，原告未针对保证金提出诉请，被告未提出反诉，故在本案不审查是否以保证金抵扣租金。且因原告提交的证据不能证实原告进行装修的款项即为因被告造成的原告损失，也不能证实被告已给原告造成的损失为3829476.69元，对原告请求被告赔偿原告装修损失3829476.69元的诉请，本院不予支持。因原告未提出三个月租金标准的赔偿金诉请，本院在本案中不作出处理。被告华夏本草并非合同一方，原告要求其承担责任无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司与被告华世药业有限公司签订的《深圳市中金生物医药有限公司总部办公及养生馆等商业项目经营用房租赁合同》；二、被告华世药业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司支付2019年4月1日至2020年7月31日的租金326667；三、被告贵州华夏本草生物医药有限公司在本案中不承担责任；四、驳回原告贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45276元，因适用简易程序减半收取22638元，由原告贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司负担19538元，由被告华世药业有限公司负担3100元（原告已预交，被告华世药业连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  曹思思二〇二〇年十一月十七日书记员  黄 珊