江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终769号上诉人（原审原告）：祝太永，男，1964年8月23日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：祝俊颖，江西融冰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：祝奇颖，女，1989年7月1日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：祝俊颖，江西融冰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：祝康颖，女，1990年8月14日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：祝俊颖，江西融冰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：进贤县洪达小额贷款股份有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县胜利中路**。法定代表人：徐文胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟忠，男，系该公司股东江西洪达医疗器械集团有限公司员工。原审第三人（被执行人）：鹰潭市美亚置业有限公司，，住所地：江西省鹰潭市月湖区胜利西路**法定代表人：祝胜太，该公司总经理。委托诉讼代理人：高海峰，男，该公司法务部经理。上诉人祝太永、祝奇颖、祝康颖因与被上诉人进贤县洪达小额贷款股份有限公司（以下简称洪达公司）、原审第三人鹰潭市美亚置业有限公司（以下简称美亚公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民初291号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人祝太永、祝奇颖、祝康颖的共同委托诉讼代理人祝俊颖，被上诉人洪达公司的委托诉讼代理人张伟忠，原审第三人美亚公司的委托诉讼代理人高海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝太永、祝奇颖、祝康颖上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持祝太永、祝奇颖、祝康颖的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审的诉讼费由洪达公司承担。事实与理由：一、祝太永、祝奇颖、祝康颖与美亚公司在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议案件规定》)第二十九条第（一）项之规定。（一）一审法院认定祝太永、祝奇颖、祝康颖提交的合同范本、付款凭证不具有证明力，不能证明待证事实，不予采信错误。1、签订《美亚·汇金广场商品房定购协议》（以下简称《定购协议》）之时，美亚公司就提供了特定的空白合同范本，供所有购房者详细阅读和了解拟购房屋的详细情况。该范本的条款包含商品房买卖合同之全部主要内容，与购房者签订的正式购房合同及提交的合同范本均为一致（除具体买受人、面积、单价、金额方面）。一审庭审中，祝太永、祝奇颖、祝康颖提交的合同范本得到美亚公司的确认，就是定购之时由美亚公司提供的特定空白合同范本,该合同范本符合证据的真实性、合法性、关联性。2、付款凭证为136万元的银行流水，均为加盖银行公章的原件材料，同时与美亚公司出具的收款收据及收到136万元购房款的《情况说明》相互印证，符合证据的真实性、合法性、关联性。3、洪达公司提出有一笔10万元交易收款方不是美亚公司的质证意见不能成立。首先，2014年5月29日的中国银行10万元的信用卡交易描述为“通联支付网络股份有限公司”，通过百度查询得知，通联支付网络服务股份有限公司是在国家有关金融主管部门的支持下，由上海国际集团、上海国际信托有限公司、中国万向集团以及浙江君汇珠宝等机构共同出资设立的一家金融外包与综合支付服务企业，现任中国支付清算协会常务理事，其经营范围包括互联网支付、预付卡受理、银行卡收单等。也就是说，该笔交易描述的“通联支付网络股份有限公司”为收款平台而不是收款方；其次，2014年5月29日，两份《定购协议》均约定5万元定金，美亚公司于当日出具的两份金额分别为5万元的收据，该10万元信用卡对账单与《定购协议》、收据在时间、金额、付款主体等方面均吻合，足以说明该10万元的信用卡交易就是祝太永、祝奇颖、祝康颖支付的10万元定金。4、洪达公司提出二笔收据备注为01283号房款，不是2801、2803号房款的质证意见不能成立。首先，01283号系笔误，应当为012803号，即01栋28楼03号房屋；其次，美亚公司开发的该楼盘并不存在所谓的01283号房屋，祝太永、祝奇颖、祝康颖未在美亚公司处购买其他任何房屋。故该二笔收据备注为01283号房款就是支付的2803号房款。5、《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》第十五条规定，不能未经分析论证而直接使用“没有事实及法律依据，本院不予支持”之类的表述作为结论性论断。一审法院认定“原告提交的合同范本、付款凭证不具有证明力，不能证明待证事实，不予采纳”。但对于合同范本、付款凭证等证据为何不具有证明力没有进行任何的释法说理，违反上述规定。（二）一审法院认定祝太永、祝奇颖、祝康颖没有按照《定购协议》约定一次性缴清全部房款，美亚公司没有一次性收受全部购房款，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条的规定，明显错误。1、该条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该规定对支付购房款的要求是按照约定支付和收取，而不是以一次性付款为判断标准。2、关于购房款的支付问题，双方于2014年5月29日签订《定购协议》，之后达成分期分批支付1957518元购房款的口头协议，祝太永、祝奇颖、祝康颖按照约定履行并陆续支付136万元购房款，美亚公司按照约定办理了交房手续，且办理交房手续的时间在人民法院查封之前。因此，根据上述规定，定购协议及合同范本应当认定为商品房买卖合同。（二）祝太永、祝奇颖、祝康颖已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，符合《执行异议复议案件规定》第二十九条第（三）项之规定。1、一审法院认定“祝奇颖、祝康颖为涉案房屋的买受人，其中部分钱款由祝太永、祝俊颖支付，存在不按订购协议约定而任意收付房款的情形，明显与正常的商品房买卖不符”，明显错误。（1）祝太永、祝俊颖系买受人祝奇颖、祝康颖的父亲和哥哥，4人均落户在同一户口本，明确记载了4人的近亲属身份关系，一审法院对此进行了详细核实。由近亲属代为支付购房款并得到本人确认的支付行为，符合正常的商品房买卖不符；（2）祝太永、祝奇颖、祝康颖与美亚公司之间达成分期分批支付购房款的口头协议，系双方的真实意思表示并实际履行，并非任意收付房款。2、一审法院认定“银行转账凭证、收款收据与《情况说明》等证据不能形成完整的证据链，故不予采信”，明显错误。（1）银行转账凭证、收款收据与《情况说明》，从时间、金额、支付主体、收款主体等方面均能够相互印证，形成完整的证据链，证明已经根据约定支付了136万元的购房款。（2）无论是之前定购协议约定的2017519元总购房款，还是之后约定的分期分批支付1957518元总购房款，已支付的136万元购房款均已超过合同约定总价款的百分之五十。综上，祝太永、祝奇颖、祝康颖的主张符合《执行异议复议案件规定》第二十九条的规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。洪达公司答辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一审法院于2018年4月2日作出（2018）赣01执210号执行裁定书，并于2018年5月25日查封了美亚公司名下位于美亚汇金广场南区，查封期限为2018年5月25日起至2021年5月24日止。执行过程中裁定拍卖该房产。因祝太永、祝奇颖、祝康颖提出执行异议，一审法院经审查后作出了（2020）赣01执异24号执行裁定，驳回了祝太永、祝奇颖、祝康颖的异议请求。之后，祝太永、祝奇颖、祝康颖又提起案外人执行异议之诉一案，一审法院在查清事实，依据法律规定作出的判决，未违反法律规定，应予以维持。（二）祝太永、祝奇颖、祝康颖对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的权利，其上诉请求应予驳回。根据《执行异议复议案件规定》第二十八条、第二十九规定。本案中，首先，祝太永、祝奇颖、祝康颖在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。祝奇颖、祝康颖提供了两份与美亚公司签订的《定购协议》和一份空白的《鹰潭市商品房买卖合同》，而这并不是经过房产管理部门登记备案的合法有效的书面合同。《定购协议》是一份双方自制的简易协议，该协议未列出预售证号，此协议第2条约定：定购人须在本协议签订之日起7天内前来签订《商品房买卖合同》。定购人如逾期超过签署合同期限3天不继续履约或定购人单方面违约，则视为定购人自动放弃定购权，本协议自行失效，……本协议自动解除，预交定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行销售。协议第3条约定：一次性付款，于签订《商品房买卖合同》时一次性缴清全部房款计人民币1106039元、909480元。逾期支付购房款视同定购人放弃购买权，出卖人有权按照本协议第2条约定之解除协议处理。祝奇颖、祝康颖并未按约定签订《商品房买卖合同》，也未能提供一次性付款的证据，甚至不能提供签订此协议当日需支付的定金的证据。因此，《定购协议》是无效的协议。此外，空白合同没有祝奇颖、祝康颖与美亚公司的签名盖章，也无具体的合同主体、房产面积、交易价格等条款，连合同的必备条款都不具备。可见，祝太永、祝奇颖、祝康颖在2014年5月29日起至2018年5月25日法院查封涉案房屋前都未与美亚公司签订合法有效的书面房屋买卖合同，也没有办理过网签、备案手续及权属登记，其自身存在过错。其以《定购协议》和空白合同就认为已签订合法有效的书面合同，不符合常理，也违反交易惯例。按照《商品房买卖合同解释》第五条规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人也应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确的主要内容有十三项。《订购协议》应当具备这些内容并按照约定收付款，但是祝太永、祝奇颖、祝康颖所提交的证据不具备以上条件。因此，不能认定祝太永、祝奇颖、祝康颖在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，祝太永、祝奇颖、祝康颖不是无房产居住，不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。祝太永、祝奇颖、祝康颖提供的不动产登记资料查询结果的证据选择查询祝奇颖、祝康颖2016年1月1日至2020年4月2日期间的房产情况，后来提供的补充证据也未列出查询的起始日期，未体现的是自出生之日起开始查询，这种查询明显不符合法律规定。查询期间应从祝太永、祝奇颖、祝康颖出生之日起至今为止不动产查询情况，而不是选择时间段来查询祝太永、祝奇颖、祝康颖名下的不动产登记情况。此外，祝太永名下有4套房产，而祝太永、祝奇颖、祝康颖是父女关系，可以说明祝太永、祝奇颖、祝康颖是有房产居住的。且其代理人在一审庭审中提到涉案房产的实际购买人是祝太永，在入住涉案房产前有其他房产可以居住，更说明祝太永、祝奇颖、祝康颖是有房产居住的。另外，祝太永、祝奇颖、祝康颖提供的居住证据并无正规的发票，只有一些零星的收据，不能证明祝奇颖、祝康颖实际占有并居住在涉诉房屋。以上情形可知，祝太永、祝奇颖、祝康颖并不是无房产居住，不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。再次，祝太永、祝奇颖、祝康颖支付价款不符合《执行异议复议案件规定》第二十八条第（三）项、第二十九条第（三）项的规定情形。（1）祝太永、祝奇颖、祝康颖提供的证据中有祝太永的银行转账和信用卡交易，也有祝俊颖的信用卡交易，还有一笔金额10万元的转款中收款方不是美亚公司。这些支付方式不仅违反了我国关于信用卡资金不得违规进入房市等非消费领域的规定，且付款方通过信用卡交易的方式向美严公司账户汇入资金还存在信用卡套现的可能。这种分多笔小额支付的方式与正常购买房屋支付房款的方式不符，与房屋交易习惯不符，更何况收款方有的不是美亚公司。（2）收款收据与付款凭证对应不上。2014年5月29日这笔金额10万元的交易中收款方不是美亚公司，而是通联支付网络服务股份有……；2017年1月26日付款在后，而收据在1月25日就出具了；另外有两张收据上写明的不是2801、2803的房款，而是01283号房款；2018年6月17日与2019年12月14日的转款共16万元无美亚公司出具的收款收据。（3）定购协议的签约人是祝奇颖、祝康颖，而付款凭证与收据证据显示的付款人是祝太永、祝俊颖、朱虹，所提供的收据有的是盖有鹰潭市美亚置业有限公司月湖分公司（以下简称美亚月湖分公司）的财务章，有的是盖有月湖分公司的公章。定购人与实际付款人、出卖人与收款单位不一致，且存在不按《定购协议》的约定而任意付（收）房款的情形，明显与正常的商品房买卖支付房款的方式不符。所以，祝太永、祝奇颖、祝康颖提供的证据无法证明上述款项是祝奇颖、祝康颖支付的购房款，也无法证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，祝太永、祝奇颖、祝康颖提出的异议不符合法律规定的情形，其权利不能排除人民法院强制执行。美亚公司述称，请支持祝太永、祝奇颖、祝康颖的上诉请求。祝太永、祝奇颖、祝康颖向一审法院起诉请求：1.停止对位于江西省鹰潭市月湖区两套房屋的强制执行，并解除查封；2.本案的诉讼费由洪达公司承担。一审法院认定事实：2017年5月31日，一审法院出具（2016）赣01民初476号民事调解书，该调解书协议部分内容为美亚公司作为担保人对出借人洪达公司的借款2000万元及利息承担连带担保责任。2018年4月2日，一审法院作出（2018）赣01执210号执行裁定，冻结、划拨美亚公司等的银行存款2000万元及其利息或查封、扣押、冻结其相应价值的财产，并于2018年5月25日查封了美亚公司名下位于美亚汇金广场南区。祝太永、祝奇颖、祝康颖提出执行异议，一审法院于2020年4月13日作出（2020）赣01执异24号执行裁定书，驳回案外人祝太永、祝奇颖、祝康颖的异议请求。祝太永、祝奇颖、祝康颖为此提起本案诉讼。祝太永、祝奇颖、祝康颖提交了2份签订时间为2014年5月29日的《定购协议》，其中一份《定购协议》的主要内容为：定购楼盘：美亚·汇金广场，定购人：祝奇颖，定购房屋：第1幢2单元2801号房（住宅、公寓），建筑面积：144.49平方，单价8248元，总价：1191754元，付款方式：一次性付款，优惠方式⑴优惠2万，⑵开盘优惠5888，⑶一次性9.9折后9.6折；协议条款……2、定购人为购买本商品房，自愿于本协议签订当日向出卖人交付伍万元作为本号房定金。定购人须在本协议签订之日起7天内前来签订《商品房买卖合同》。定购人如逾期超过签署合同期限3天不继续履约或定购人单方面违约，则视为定购人自动放弃定购权，本协议自行失效……3、一次性付款：于签订《商品房买卖合同》时一次性缴清全部房款计人民币1108039元……4、签订该号房的《商品房买卖合同》的买受人必须与本定购协议书的定购人一致，否则，视同定购人放弃购买权，出卖人有权按照本协议第二条约定之解除协议处理。定购人签名为祝奇颖；出卖人：美亚公司，但所盖印章为“美亚公司月湖分公司”。祝太永、祝奇颖、祝康颖提交的另一份《定购协议》的主要内容为：定购人：祝康颖，定购房屋：第1幢1单元2803号房（住宅、公寓），建筑面积119.16平方，单价8248元，总价：982837元，3、一次性付款：于签订《商品房买卖合同》时一次性缴清全部房款计人民币909480元。定购人签名为祝康颖；出卖人：美亚公司，但所盖印章为美亚公司月湖分公司。后一《定购协议》的其他内容同前一《定购协议》。2014年5月29日，祝太永的中国银行信用卡（卡号62×××08）支出10万元，交易描述为“3808：通联支付网络服务股份有／／ＣＨＮ”（祝太永、祝奇颖、祝康颖陈述该10万元为向美亚公司支付定金）。2015年7月15日，祝俊颖的中国银行信用卡支出30万元，交易描述为“1426：美亚公司／／ＣＨＮ”。2015年12月28日，祝太永的中国工商银行信用卡交易明细载明“收支（借）”、“交易金额50000元”、“入账金额50000元”、“交易场所：美亚公司月湖分公司”。2017年1月26日，祝太永的鹰潭农村商业银行账户向美亚公司月湖分公司转款6万元。2017年12月12日，叶虹的中国建设银行账户向美亚公司月湖分公司转账188845元，“用途：祝太永28楼房款”。2018年3月8日，祝太永的中国银行账户向美亚公司月湖分公司支付30万元。2018年4月18日，祝太永的中国建设银行账户向美亚公司月湖分公司转账20万元。2018年6月17日，祝太永的中国银行账户向美亚公司月湖分公司分别转账3万元、4万元。2019年12月14日，祝太永的鹰潭农村商业银行账户向美亚月湖分公司转账9万元。祝太永、祝奇颖、祝康颖提交了盖有美亚月湖分公司财务专用章的8张收据：2014年5月29日，祝奇颖转账5万元，汇金广场南区1栋2单元2801号房定金；2014年5月29日，祝康颖转账5万元，汇金广场南区1栋1单元2803号房定金；2015年7月15日，祝康颖交款30万元，汇金广场南区1栋1单元01283号房款；2015年12月28日，祝ＸＸ（一审法院注：因字迹模糊难以辨认）转账5万元，01283号房款；2017年1月25日，祝太永转账6万元，南区1单元2803、2单元2801室房款；2017年12月12日，祝太永转账19万元，南区1单元2803、2单元2801室房款；2018年3月8日，祝太永转账30万元，南区1单元2803、2单元2801室；2018年4月18日，祝太永转账20万元，南区1单元2803、2单元2801室房款。祝太永、祝奇颖、祝康颖还提交了美亚月湖分公司于2018年5月7日向鹰潭市瑞峰物业有限公司（以下简称瑞峰公司）出具的1单元2803、2单元2801号房交房单，向祝太永出具1100元的有线电视初装费收据；瑞峰公司出具的2018年5月15日1单元2803、2单元2801号房交纳垃圾清运费914元收据、2018.5.7－2019.5.7金额5643元的收据。祝太永单独所有坐落在鹰潭市房屋；单独所有坐落在鹰潭市房屋。祝奇颖、祝康颖无不动产登记信息。另查明，祝太永系祝奇颖、祝康颖、祝俊颖之父。一审法院认为，本案的争议焦点是祝太永、祝奇颖、祝康颖对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《执行异议复议案件规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对于案外人提起执行异议之诉的，如申请执行人是普通金钱债权人，其享有的仅是债权，而买受人享有的是物权期待权，优先于申请执行人的普通债权。买受人排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议复议案件规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。本案系案外人执行异议之诉，洪达公司是普通金钱债权人，祝太永、祝奇颖、祝康颖主张其符合第二十九条的规定，但亦可选择适用第二十八条。《执行异议复议案件规定》第二十八条、第二十九条的共同点是都对合同签订和价款支付问题作了规定。祝太永、祝奇颖、祝康颖是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。祝太永、祝奇颖、祝康颖认为，结合《商品房买卖合同解释》第五条规定，应当认定祝太永、祝奇颖、祝康颖与美亚公司已签订书面的商品房买卖合同。《商品房买卖合同解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”祝太永、祝奇颖、祝康颖提交的合同范本、付款凭证不具有证明力，不能证明待证事实，不予采信。即便祝奇颖、祝康颖与美亚月湖分公司签订的《定购协议》是真实的，祝奇颖、祝康颖也没有按《定购协议》的约定一次性缴清全部房款，即出卖人美亚公司并没有按照《定购协议》的约定已经一次性收受全部购房款，不符合《商品房买卖合同解释》第五条规定，《定购协议》不应当认定为商品房买卖合同。祝太永、祝奇颖、祝康颖在案涉房屋查封之前长达4年的时间，没有按《定购协议》的约定与出卖人签订商品房买卖合同，也无证据证明系因出卖人的原因未能签订商品房买卖合同，存在过错。祝太永、祝奇颖、祝康颖陈述其和开发商达成了口头协议，亦不符合《商品房销售管理办法》规定的房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同的规定。故此，不能认定祝太永、祝奇颖、祝康颖在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，祝太永、祝奇颖、祝康颖所提异议不符合《执行异议复议案件规定》第二十八条第（一）项、第二十九条第（一）项的规定。祝太永、祝奇颖、祝康颖支付价款是否符合《执行异议复议案件规定》第二十八条第（三）项，或第二十九条第（三）项的规定问题。案涉所查封的两处房产是美亚公司名下的财产，该两处房产的所有人（出卖人）是美亚公司。根据《定购协议》，案涉两处房产的定购人是祝奇颖、祝康颖，应认定祝奇颖、祝康颖为案涉房屋的买受人。祝太永、祝奇颖、祝康颖提交了祝太永、祝俊颖、朱虹的银行转账凭证，以及美亚月湖分公司的收款收据、《情况说明》，以证明已向出卖人支付案涉房款136万元。但定购人/买受人（祝奇颖、祝康颖）、收款单位（美亚月湖分公司）与实际付款人（祝太永、祝俊颖、朱虹）、出卖人（美亚公司）不一致，并存在不按《定购协议》的约定而任意付（收）房款的情形，明显与正常的商品房买卖不符，银行转账凭证、收款收据与《情况说明》等证据也不能形成完整的证据链，故对祝太永、祝奇颖、祝康颖提交的银行转账凭证、收款收据、《情况说明》不予采信，祝太永、祝奇颖、祝康颖提交的证据不足以证明祝奇颖、祝康颖已支付案涉房屋价款，不符合《执行异议复议案件规定》第二十八条第（三）项或第二十九条第（三）项的情形。综上所述，祝太永、祝奇颖、祝康颖的主张不符合《执行异议复议案件规定》第二十八条或第二十九条的规定，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，祝太永、祝奇颖、祝康颖的诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由不成立，不予以支持。参照《执行异议复议案件规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回祝太永、祝奇颖、祝康颖的诉讼请求。案件受理费24197元，由祝太永、祝奇颖、祝康颖负担。二审查明，祝俊颖二审称，祝奇颖、祝康颖2014年的时候刚刚大学毕业，当时和祝太永住在一起。目前祝奇颖已经结婚了，两边父母家轮流住，以男方父母家为主，她配偶或者她配偶的父母很早以前买了一套房子，但是没有办理产证。当时他们都住在祝俊颖名下的一栋复式楼里，有260多平方米，2016年-2017年左右买的，是家里共同出资购买的。其他事实与一审认定的一致。本院认为，本案为案外人申请执行异议之诉。二审争议的焦点为祝太永、祝奇颖、祝康颖对案涉房产的民事权益能否排除一审法院对案涉房产的执行。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案中，祝太永、祝奇颖、祝康颖主张其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，符合《执行异议复议案件规定》第二十九条的规定情形。对此，本院认为，《执行异议复议案件规定》第二十九规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，祝太永、祝奇颖、祝康颖主张排除对案涉房产的执行，必须符合上述规定中的三个要件，缺一不可。而从本案查明的事实来看，一是祝太永、祝奇颖、祝康颖在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。《商品房买卖合同解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，洪达公司主张案涉《定购协议》是虚假的，但未提供证据予以证明。从《定购协议》的内容来看，系为将来购买案涉房屋而签订的预约合同，其合同条款并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方未按照协议的约定签订书面商品房买卖合同，也未按约定一次性缴清全部房款，因此，该《定购协议》不符合《商品房买卖合同解释》第五条的规定，故祝太永、祝奇颖、祝康颖主张《定购协议》应当认定为商品房买卖合同的理由不成立。至于祝太永、祝奇颖、祝康颖提交的空白《商品房销售合同》，并无双方签字盖章，不能以此认定双方已签订正式商品房买卖合同。在案涉房屋查封之前长达4年的时间，祝太永、祝奇颖、祝康颖没有按《定购协议》的约定与出卖人签订商品房买卖合同，也无证据证明系因出卖人的原因未能签订合同，其存在过错。祝太永、祝奇颖、祝康颖陈述其和开发商达成了口头协议，不符合《商品房销售管理办法》规定的房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同的规定。故此，不能认定祝太永、祝奇颖、祝康颖在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二是祝太永、祝奇颖、祝康颖不属于商品房消费者。本案中，祝太永系祝奇颖、祝康颖、祝俊颖的父亲，根据祝俊颖陈述，其名下有一套260平方米的房产，系家庭共同出资购买，且祝太永、祝奇颖、祝康颖曾共同居住在该房产。且根据祝俊颖的陈述，祝奇颖与其丈夫共同居住，且有房产。故在祝太永、祝奇颖、祝康颖有居住房的情况下，其不符合《执行异议复议案件规定》第二十九条第（二）项的情形。至于祝太永、祝奇颖、祝康颖提交了银行转账凭证、收款收据、《情况说明》等证据证明其已支付136万元，以达到案涉房款的50%。洪达公司未有证据推翻上述证据的真实性，可以认定上述款项的真实性。即使上述款项系支付案涉房产的购房款，因祝太永、祝奇颖、祝康颖所提主张不符合《执行异议复议案件规定》第二十九条第（一）项、第（二）项的情形，故其对案涉房产不享有物权期待权，不能阻却对案涉房产的执行。综上，祝太永、祝奇颖、祝康颖的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24586元，由祝太永、祝奇颖、祝康颖负担。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  肖童亮审判员  李 平二〇二〇年十一月十三日法官助理陈慧书记员张英