陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终14567号上诉人（原审原告）：任欢，女，1990年5月15日出生，汉族，住西安市。被上诉人（原审被告）：西安永进合能房地产有限公司。住所地：西安市灞桥区半引路**十里锦绣10-10101。法定代表人：李杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欣，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳敏，陕西泽界律师事务所实习律师。上诉人任欢因与被上诉人西安永进合能房地产有限公司（以下简称永进合能公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初4429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人任欢、被上诉人永进合能公司的委托诉讼代理人李欣、侯佳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任欢上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判永进合能公司以购房款411228元为基数，按每年7.2%计算逾期办证违约金，自永进合能公司逾期之日起至永进合能公司履行完备案登记义务之日止；2、一审、二审诉讼费用由永进合能公司承担。事实和理由：一、一审判决认为《商品房买卖合同》第十五条有效的理由和法律适用错误。1、任欢作为一名购房者，从看房到交房，到办证周期很长。当永进合能公司逾期备案时，任欢如选择解除合同退款，因几年间房价上涨的幅度超过100%，再买房损失更大。而永进合能公司利用格式合同强行规定任欢只能选择不解除合同，剥夺了其解除合同获得赔偿的权利。这种条款是不公平的。2、《商品房买卖合同》中带有下划线的内容非常多，非免除限制责任的内容也用下划线，无法使任欢对下划线的用途清晰的理解为提示、注意，永进合能公司也没有对任欢进行说明，因此，合同中的下划线无法起到提示作用。3、《商品房买卖合同》中只要任欢违约，如逾期付款，都是按违约的具体时间按日计算违约金。而涉及永进合能公司违约时，不论逾期交房，还是逾期备案，不论逾期多久，都设置了很低的赔偿上限，双方的互赔标准不相同，差距巨大。且永进合能公司已经给自己设置了540天这一远长于法律规定90天的备案期间，而不论再逾期办证多久都按购房款的活期利息支付违约金，并不公平合理。二、一审判决以任欢没有证据证明逾期备案损失大于合同约定损失为由，不支持任欢的赔偿请求，是错误的。1、房产证是商品房的重要要素之一，对房子的交易和价格有重要影响。没有房产证，导致任欢不能完全享有房屋的所有权和抵押权益，给任欢在市场交易、落户、子女上学等各方面带来巨大影响。这是不证自明的事实。一审判决的举证责任分配不当。永进合能公司不能备案，说明提供的商品房不合格，是严重违约。永进合能公司辩称，驳回上诉，维持原判。任欢向一审法院起诉请求，1.判令永进合能公司于2020年6月30日前完成产权登记备案；2.判令永进合能公司支付任欢因未按约完成产权备案登记的违约金暂计87041元（2017年7月23日暂计算至2020年6月30日，以房款总价为基数，按照逾期贷款利率7.2%计算，实际违约金计算至办理完产权备案之日）；3.本案诉讼费由永进合能公司承担。一审法院认定事实：2014年5月25日，任欢与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定任欢（买受人）购买永进合能公司（出卖人）位于西安市灞桥区房屋**，房屋总价款为411228元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。”合同签订后，任欢按照约定向永进合能公司给付房款411228元。2016年9月3日，永进合能公司向任欢交付房屋。永进合能公司至今未完成房屋产权登记备案，任欢未取得涉案房产权属证书。一审法院认为，任欢、永进合能公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相应的义务。任欢依约支付了房款，永进合能公司应根据合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据合同该约定，自2016年9月3日交房后540日内，即2018年2月25日前，永进合能公司应将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，但至今未完成备案，已构成违约，应承担违约责任，任欢要求永进合能公司承担违约金，符合法律规定，应予支持，违约金应自2018年2月26日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。任欢认为合同约定的违约金（即按已付房价款的银行同期活期存款利息计算）过低，要求增加违约金，并未提供证据证明延期办理产权登记备案给其造成的具体损失，以及约定违约金低于给其造成的损失，故违约金应该按照合同约定计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后六十日内将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；二、西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后二十日内向任欢支付未按约定完成产权备案登记的违约金（以已付房款411228元为基数，按照银行同期活期存款利率，自2018年2月26日计算至实际完成涉案房屋产权登记备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1976元，减半收取988元，任欢已预交。现由任欢承担790元，西安永进合能房地产有限公司承担198元，并同上述款项一并支付任欢任欢。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，任欢与永进合能公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于出卖人报备产权登记资料违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案双方当事人对于永进合能公司存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约事实均予以认可，而本案争议的焦点是永进合能公司应予赔付的违约金是否应依双方合同之约定计付的问题。本院认为，当事人虽然依法享有请求人民法院增加违约金数额的请求权，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，违约赔偿应与违约所造成的损失相当，且负有举证义务的一方当事人应当举证证明约定违约金不足以弥补因对方违约给其所造成的损失。结合本案，任欢截止本案二审依然无法证明永进合能公司逾期报备资料给其造成的损失情况，且一审法院依双方约定确认的违约金数额具有充分的事实及法律依据，给予了永进合能公司之违约逾期提交报备资料行为以恰当的否定性评价。因此，任欢的上诉请求依法应予驳回。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1976元，任欢已预交，由任欢负担。本判决为终审判决。审判员 辛 娟二〇二〇年十一月十八日书记员 刘燕子