广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初14395号原告：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区云山大道******，统一社会信用代码91440114749940280N。法定代表人：马峻峰，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：廖剑锋，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邹惠娟,该公司工作人员。被告：卢永焕，男，1973年8月30日出生，汉族，住广东省广州市花都区，原告广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称骏逸物业公司）与被告卢永焕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序，2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告骏逸物业公司的法定代表人马峻峰及其委托诉讼代理人邹惠娟，被告卢永焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏逸物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费22520元（2007年4月1日起至2020年6月30日止）。2﹑被告支付从逾期之日起每天应按欠费总额的的千分之二缴付滞纳金。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2006年7月7日与被告签署《钻石豪庭物业管理服务协议》，被告是座落于广州市花都区新华街紫薇路16号钻石豪庭A栋1106房业主。在原告为钻石豪庭小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《钻石豪庭物业管理服务协议》。但被告从2007年4月1日起无故拖延缴纳物业管理费及相关水费构成违约。《钻石豪庭物业管理服务协议》第六章第三十四条物业服务收费标准暂定为：1.前二年：二、三楼0.45元/平方米/月，四楼(含)以上0.90元/平方米/月，商铺2.00元/平方米/月；2.从第三年开始，视实际情况适当递增。第三十五条不论单元是否空置或被占用、出租予其他租户或许可其他人使用，该单元业主须负责缴交物业管理费及其他该单元应付之费用给乙方。第三十六条本小区的物业管理费、公共分摊费用及由乙方代缴的水费等费用的缴交方式为银行代扣，甲方应于每月的15日前在甲方双方确定的银行账户内存入足够的支付金额。第八章第四十三条甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方从逾期之日起每天应按缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2007年4月1日至2020年6月30日止共拖欠159个月物业管理费，金额为22520元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交；《钻石豪庭物业管理服务协议》第八章第四十三条的约定，从逾期之日起每天应按欠费总额的的千分之二缴付滞纳金。被告经原告一再催缴，却一直拖欠不缴纳物业管理费的行为，严重损害原告合法利益。为维护自身权益，特具状法院，请依法判决。被告卢永焕答辩称：1、我2017年3月之前的物业管理费已经缴清，2017年3月起确认还没有交物业管理费。没交费的原因是我准备去缴费时，对方说我十多年没有缴费，我说不可能，要求管理处查清楚再联系我，我再去缴费。后来原告的人说电脑系统坏了，2007年4月之后的记录都没有了，我说纸质版的缴费凭证在档案室，我可以帮你找，原告说需要领导批准，后来给我承诺了核查清楚再答复我，至今也没有回复。2、我不在涉案房屋居住，该房屋是毛坯房，张贴催费单我也看不到。而且照片随便一拍就说贴在我家门上，我不确定这是我家大门。我只收到了2020年4月30日寄出的EMS邮件，其他两份我都没有收到，其中一份还把我的电话写错了。从2019年开始原告的工作人员就开始给我打电话催我缴费。原告的请求已超诉讼时效。3、当初签订物业管理服务协议时收费标准是0.9元/平方米/月，现在在我不知情的情况下，涨到了1.5元/平方米/月。我没有签名表示同意，也没有业委会认可。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区紫薇大道16号钻石豪庭16号A栋1106房，建筑面积为133.01平方米，权属人是被告卢永焕。2006年7月7日，原告与被告签订《钻石豪庭物业管理服务协议》，约定原告为钻石豪庭提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积收取，前二年，二三楼0.45元/平方米/月，四楼（含）以上0.9元/平方米/月，从第三年开始视实际情况适当递增。每月15日前按月或季度交纳物业管理费，逾期交纳的，每逾期一日原告按欠费总额的千分之二收取滞纳金。上述合同签订后，原告开始为被告物业所在小区提供管理服务。被告卢永焕称当初签订物业管理服务协议时收费标准是0.9元/平方米/月，后在其不知情的情况下，涨到了1.5元/平方米/月，其未表示同意。原告称2016年12月1日调增了物业费，是根据合同约定且进行了公示，并提供了公证书、《关于钻石豪庭小区执行新管理费标准的公示》。被告卢永焕称2017年3月之前的物业管理费已经缴清，之后的物业管理费确认还没有交纳，没交费的原因是原告未核实清楚其交物业费的情况。被告未提交相应证据。原告对此予以否认，称被告2007年3月9日最后一次向原告交纳管理费及相关费用；被告陈述前后矛盾，如果被告确实有缴清2017年3月之前的管理费，那从2016年12月1日开始执行新的收费标准，被告不可能不知情；被告多次陈述已缴清费用，但没有实质证据予以证明。原告提供了收据等证据。被告卢永焕称原告的请求已超诉讼时效，其只收到了2020年4月30日寄出的EMS邮件，2019年开始原告的工作人员打电话催其缴费。原告称被告欠费时，其方会电话催收、上门催收、张贴催费通知，也有寄邮件催收，并提交了张贴《缴费通知》的照片、EMS底单、公证书。本院认为，原告广州市骏逸物业管理有限公司与被告卢永焕签订的《钻石豪庭物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。原告对涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，有义务按照上述协议约定支付物业管理服务费。卢永焕逾期支付物业服务费等费用，应当向骏逸物业公司支付拖欠的物业服务费及滞纳金。关于物业管理费的收取标准，庭审中，被告对原告调升物业管理费的收取标准提出抗辩，原告对此已提交了《关于钻石豪庭小区执行新管理费标准的公示》、公证书等相关证据予以证明其调升符合法律的相关规定，且原、被告双方签订的上述物管服务协议对此也作了约定，被告对该协议并无异议，本院依法对该证据予以采信，对该计费标准予以确认。关于欠交物业管理费的期间，被告辩称其2007年至2017年3月的费用已缴清，对此没有相关证据提交。被告对此并未举证，且原告亦不承认，被告应承担举证不能的责任，故本院对被告此辩称不予采信。关于本案是否超过诉讼时效，原告表示一直都有向被告催收物业管理费等费用，提供了2010年3月、2011年3月、2012年3月、2013年3月、2014年3月、2016年3月、2017年3月在被告门口张贴催费通知的照片、寄送EMS的底单，庭审中被告称2019年开始收到原告的电话催收。从时间上看，未超出《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年的规定和第一百九十五条关于权利人向义务人提出履行请求诉讼时效中断，诉讼期间重新计算的规定，故本院认为原告向被告的上述催收情况符合该法律规定，本案诉讼时效出现中断的情形。因此被告抗辩本案超过诉讼时效的部分理由依法不能成立，本院对此不予支持。关于滞纳金，卢永焕至今没有向骏逸物业公司缴纳物业服务费及其他费用，实质上系自逾期之日起无偿占用骏逸物业公司的资金。骏逸物业公司主张以每月欠缴费用为本金，物业服务费的滞纳金自每月欠费的当月16日起计至付清款项之日止，具有事实及法律依据，本院予以支持。但双方约定的每日千分之二的标准过高，且原告骏逸物业公司未举证证明被告逾期支付物业服务费给其造成的实际损失，故本院将滞纳金标准调整为至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，且以每月欠费本金为限(按照计算基数不同分两部分计算，第一部分：以120元为本金，自2007年4月16日起计至付清欠费之日止；第二部分：以200元为本金，自2016年12月16日起计至付清欠费之日止)。骏逸物业公司主张滞纳金的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告卢永焕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付2007年4月1日至2016年11月30日物业服务费13920元及其滞纳金（以每月应缴物业服务费120元为基数，从2007年4月16日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，分别自每月应缴物业服务费的当月16日起计至付清款项之日止，每月滞纳金以本金120元为限）；二、被告卢永焕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付2016年12月1日至2020年6月30日物业服务费8600元及其滞纳金（以每月应缴物业服务费200元为基数，从2016年12月16日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，分别自每月应缴物业服务费的当月16日起计至付清款项之日止，每月滞纳金以本金200元为限）；三、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，由被告卢永焕负担。本判决为终审判决。审判员 张 冲二〇二〇年十一月五日书记员 许雪莹