江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0702民初516号原告：赵丽艳，女，1960年8月28日出生，住深圳市龙华区。委托诉讼代理人：丁振赣，广东广和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李岳，广东广和律师事务所律师，特别授权代理。被告：华润置地（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区系赣州大道**华润中心万象城**。统一社会信用代码91360700586568313K。法定代表人：唐三阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄洪强，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：肖杰峰，北京市中银（赣州）律师事务所（实习）律师，特别授权代理。被告：深圳华润物业管理有限公司赣州分公司，，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区系赣州大道**华润中心万象城**统一社会信用代码91360700598855344J。法定代表人：朱江，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖振胜，男，1987年2月5日出生，该公司员工，住江西省抚州市广昌县，特别授权代理。委托诉讼代理人：宋慧芳，女，1989年9月14日出生，该公司员工，住湖北省武汉市武昌区，特别授权代理。原告赵丽艳诉被告华润置地（赣州）有限公司（以下简称华润置地）、深圳华润物业管理有限公司赣州分公司（以下简称华润物业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵丽艳的委托诉讼代理人李岳，被告华润置地的委托诉讼代理人黄洪强、肖杰峰，被告华润物业的委托诉讼代理人赖振胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丽艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告连带向原告赔偿华润中心A区1号楼2单元3103室自2015年4月1日起至2019年4月30日期间的房屋闲置产生的租赁损失10000元；2、判令被告承担案件受理费、鉴定费等相关费用。本案庭审时，原告当庭增加诉讼请求为：1、请求判令两被告连带向原告赔偿华润中心A区1号楼2单元3103室自2015年4月1日起至2019年4月30日期间的房屋闲置产生的租赁损失52010元；2、判令被告承担案件受理费、鉴定费3000元等相关费用。事实与理由：原告向被告华润置地购买了华润中心A区1号楼2单元3103室，2015年4月1日房屋具备交付条件。原告领取房屋钥匙后查验房屋时发现卫生间主排污管道漏水、客厅墙面粉层脱落、阳台地面裂缝的情形，遂告知被告。2016年8月26日，被告华润物业在原告的强烈要求下，对华润中心A区1号楼2单元3103室进行了现场查验，原告再次指出卫生间主排污管道漏水需处理、客厅墙面粉层脱落、阳台地面裂缝的问题，此后被告华润物业将客厅墙面粉层脱落、阳台地面裂缝的问题进行了修缮，但卫生间主排污管道漏水问题经过多次维修直至2019年1月底才予以解决。两被告对于卫生间主排污管道负有修缮义务，原告购买房屋后，由于卫生间管道漏水问题长期未能解决，致使原告无法使用房屋，给原告造成巨大损失。原告赵丽艳为证明其主张的事实成立，向本院提交了如下证据：证据1、《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》等复印件，证明原告系华润中心****楼****房屋所有权人，与被告华润置业形成房屋买卖合同关系，与被告华润物业形成物业服务合同关系；被告华润置业作为开发商对房屋质量问题具有修缮义务；证据2、赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1802号民事判决书复印件、赣州市中级人民法院（2019）赣07民终3066号民事判决书复印件，证明原告所有的华润中心A区1号楼2单元3103室卫生间排污管道存在漏水问题，直至2019年1月才修缮成功；被告华润物业将华润中心A区1号楼2单元3103房屋质量问题反馈给被告华润置地之后，被告华润置地没有做出任何修缮行为；由于华润中心A区1号楼2单元3103室卫生间排污管道漏水问题被告华润置业、被告华润物业长期未能解决，导致原告长期无法使用房屋，造成原告重大损失；证据3、转账凭证，证明原告为本案鉴定缴纳鉴定费3000元。被告华润置地辩称，1、争讼房屋的瑕疵未导致房屋无法居住使用，原告主张租金损失不合理。争讼房屋交付时已经通过了相关单位和部门多方联合竣工验收合格，符合合同约定交付条件，但原告未按合同约定的交付期限及答辩人寄发的入伙通知书注明的收房时间前来收房，导致房屋近一年半时间无人居住，争议房屋渗漏仅仅是局部、部分功能受损，并不必然造成原告无法居住使用，出现的瑕疵未严重影响房屋居住使用。2、原告收房后任由房屋空置，对于其扩大损失的后果不应由答辩人承担。原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第十三条约定“出卖人按照《住宅质量保证书》内容向买受人提供维修，非出卖人原因造成的损坏，包括但不限于以下情况：……因买受人自身原因延误保修造成的损失扩大部分：……上述情形，出卖人不承担责任，概由买受人自行负责维修，由此造成房屋质量受损或出卖人及第三人损失的，由买受人承担全部责任”。原告在收房后不影响时候入住的前提下任由房屋空置，属于恶意扩大其损失后果，不应由答辩人承担责任。3、原告主张赔偿缺乏事实依据。对于原告方提出的维修要求，答辩人已全面履行维修责任，原告起诉书中主张损失赔偿的期间为自2015年4月1日至2019年4月30日，根据原告自认且物业费诉讼判决已确认原告是在2016年8月28日收房，而2019年1月卫生间排污管道漏水问题已修缮完成，即使答辩人应赔偿损失，赔偿期间也只能是从2016年8月28日起至2019年1月31日，故原告主张的赔偿期间明显与事实不符，相应赔偿金额也过高。关于原告提出的鉴定费，其在起诉资料中未提出任何鉴定相关的证据，没有任何依据。4、该房屋为毛坯房，而且是高层住宅，在我们赣州现场来看是基本不可能出租的。5、合理维修期我们认为即使存在原告所讲的质量瑕疵，这种瑕疵的合理维修期最多是6个月，从另外一个角度看，如果原告真的像房屋交付后利用起来的话，只要我们稍微装修过房子，有装修经验的人都非常清楚开发商交付房屋我们全部要重新做过腻子粉，卫生间、厨房、阳台需要防水的地方都要重新做防水，也就是说如果原告认为被告拖延维修，完全可以在装修的时候请师傅维修原告所谓的质量瑕疵，并保留好相关的维修费用凭证，向被告华润置地主张赔付，因此超过6个月合理维修期之外的房屋闲置损失应由原告自行承担。综上，争讼房屋的瑕疵未导致房屋无法居住使用，原告收房后任由房屋空置，属于恶意扩大其损失后果，对此不应由答辩人承担责任。请求法院依法驳回原告对答辩人的主张，以维护答辩人的合法权益。被告华润置地未向法院提交任何证据。被告华润物业辩称，一、针对案涉房屋在交付时就已然存在的房屋质量问题答辩人没有维修的义务。第一，案涉房屋在交付时就已经存在客厅墙面粉层脱落、卫生间防水等房屋质量问题，针对交付时房屋已然存在的房屋质量瑕疵，答辩人没有维修的义务。第二，章贡区人民法院（2019）赣0702民初1820号民事判决书及赣州市中级人民法院（2019）赣07终3066号民事判决书的内容也确认：针对被答辩人主张的客厅墙面粉层脱落、阳台墙面裂缝、卫生间漏水问题答辩人没有维修的义务，且答辩人已经在与被答辩人的物业服务合同纠纷案件中承担了提供物业服务存在瑕疵的法律责任，故针对同一提供物业服务瑕疵问题答辩人不应当重复承担法律责任。第三，虽然答辩人对被答辩人的房屋质量问题没有维修的义务，但为了能够及时解决被答辩人反映的涉案房屋所存在的问题，答辩人不仅积极与开发商沟通协调维修事宜，而且亲自上门进行了维修。案涉房屋的客厅墙面粉层脱落及阳台墙面裂缝问题已于2018年4月得到解决。由于被答辩人长期不在涉案房屋居住，房屋卫生间漏水问题的维修需要和被答辩人沟通协调维修时间，这在一定程度上也给房屋卫生间漏水问题的维修也造成了一定的障碍，故被答辩人也应承担一定的配合维修不力的责任。二、被答辩人的房屋系毛坯房，且被答辩人长期不在赣州居住，针对被答辩人所称的租金损失实际上存在的可能性极小。第一，从赣州租售行业行情来看，在赣州租赁市场上出租出去的基本上都是已经装修好并且可以直接拎包入住的房屋，而针对毛坯房一般没有人愿意承租，故被答辩人的毛坯房出租出去的几率很小。第二，出租房屋程序较为复杂，需要经过有意向租户、看房、签订租赁合同、交房等一系列环节。被答辩人长期不在赣州居住，按常理上来说，其完整地完成上述在出租程序将房屋出租出去的可能性不大，且被答辩人又未提供委托相关租赁机构进行出租的相关证据，故针对被答辩人所称的租金损失客观上存在的可能性极小。第三，从被答辩人提交的证据来看，被答辩人也未提交任何其出租案涉房屋的相关证据，并且在本案中也不存在被答辩人在出租房屋的过程中，因房屋质量问题承租人不愿意承租案涉房屋的情形，故针对因被答辩人所称的租金损失不应当由答辩人来承担。综上，案涉房屋在交付时就已然存在的房屋质量问题答辩人没有维修的义务，且被答辩人所称的租金损失实际上存在的可能性极小，故针对被答辩人所称的租金损失答辩人不应当承担赔偿责任。被告华润物业未向本院提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵丽艳系位于江西省赣州市章贡区业主，原告于2016年8月28日收房验收房屋时，经查验发现案涉房屋出现卫生间主排污管道漏水、客厅墙面粉层脱落、阳台地面裂缝等问题，遂要求被告华润置地进行维修，被告华润置地于2019年1月底予以解决上述质量问题。原告赵丽艳在法定举证期限内，向本院提交了一份对案涉房屋自2016年8月26日至2019年1月31日期间的房屋闲置损失进行鉴定，本院委托赣州中浩房地产评估有限公司进行评估，赣州中浩房地产评估有限公司于2020年6月11日作出了《房地产估价报告》，认定：估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，并进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的市场租金价值为4.86万元。原告为自此鉴定支付鉴定费3000元。上述事实，有原告提交的三组证据、原、被告当庭的陈述以及《房地产估价报告》予以证实。本院认为，原告与被告华润置地签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于被告华润置地是否应承担赔偿损失的问题，原告在收房时发现房屋存在客厅墙面粉层脱落、阳台地面裂缝、卫生间漏水的问题并要求被告维修，该要求属于原告行使自身权利的合理诉求。关于上述房屋质量问题何时维修好的问题，原告未能提供证据证实维修好的时间，但根据被告华润置业的答辩状，被告华润置业自认上述问题于2019年1月底予以解决，故本院对该项事实予以确认。因上述质量问题导致此期间原告无法正常使用案涉房屋，故原告要求被告华润置地承担维修期间（2016年8月26日至2019年1月31日）期间实际损失，即房屋闲置产生的租金损失之诉请，于法有据，本院予以支持，结合赣州中浩房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，该损失为4.86万元。关于被告华润物业是否承担赔偿损失的问题，因案涉房屋系被告华润物业与原告签订《物业服务合同》并由被告华润物业提供物业服务时就已产生，且案涉争讼房屋问题系房屋质量问题，与华润物业提供的物业服务为两个概念，同时，被告华润物业为案涉房屋质量问题承担了物业折价的法律责任，不应再承担赔偿损失责任，故原告要求被告华润物业承担赔偿损失之诉请，本院不予支持。关于鉴定费承担的问题，因原告申请的鉴定申请系解决本案赔偿损失的主要证据，与本案有利益相关，故原告要求被告承担鉴定费诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告华润置地（赣州）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赵丽艳支付自2016年8月26日至2019年1月31日期间房屋闲置损失费4.86万元；二、驳回原告赵丽艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，鉴定受理费3000元，合计4100元，由原告赵丽艳负担269元，由被告华润置地（赣州）有限公司负担3831元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吴菁菁审 判 员  徐章平人民陪审员  赖媛媛二〇二〇年十一月十七日法官助理刘丽萍书记员吴金凤