湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0781民初128号 原告：刘玲，女，1965年6月17日出生，汉族，津市家居建材广场经营商户，住所地津市，现居住津市。 委托诉讼代理人：余学舫，男，1963年4月23日出生，汉族，住所地津市。 委托诉讼代理人：苏文华（原告刘玲之夫），男，1962年9月15日出生，汉族，住所地津市，现居住津市。 被告：津市博联置业有限公司，住所地津市市汪家桥社区澹津社区九澧大道德雅中学旁。 法定代表人：夏绍炉，该公司总经理。 被告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处。 法定代表人：张治华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田裕林，湖南津正律师事务所律师。 原告刘玲与被告津市智博商业管理有限公司（以下简称智博公司）、第三人津市博联置业有限公司（以下简称博联公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘玲及其委托诉讼代理人余学舫、苏文华、被告智博公司的委托诉讼代理人田裕林到庭参加诉讼。被告博联公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼过程中，2020年10月26日原告刘玲申请对博联公司由第三人变更为被告参加诉讼，本院依法准许。本案现已审理终结。 刘玲向本院提出诉讼请求：1.要求智博公司根据法院已经认定的违约事实赔偿刘玲合同经营期间的有形资产损失500000元、无形资产损失30000元；2.解除刘玲与智博公司签订的商铺租赁合同，智博公司赔偿刘玲经济损失248218元；3.博联公司与智博公司共同赔偿刘玲上述经济损失。事实和理由：2015年6月博联公司公开发布招商广告，内容有“首创空中连廊，好做生意好赚钱；二层空中连廊设计，栋栋互通，层层皆旺；业态统一规划，专业管理，铺铺无死角”。刘玲遂在相应地址进行考察，随后与智博公司、博联公司多次商谈，并确定进行投资。2015年12月刘玲在博联公司的要约与广告宣传下，与智博公司签订商铺租赁合同。合同约定，智博公司将津市家居建材广场（下简称建材广场）的13栋2层201-220商铺出租刘玲使用，租期2016年10月31日至2021年10月30日，5年租金共计248218元。合同签订后，刘玲投入大量资金进行商铺装修，但是装修完毕前，发现全友家居的经营者把连廊堵塞，不能实现连廊相通。刘玲遂向博联公司与智博公司反映情况，经博联公司与智博公司提出整改要求，全友家居经营者未行整改，障碍未能消除。因上述经营环境，刘玲无法开展经营，被逼无奈之下才拒交后期租金及物业费。博联公司与智博公司系同一经营者，表面为两家公司，实质为同一公司，故刘玲经营期间的经济损失与博联公司及智博公司存在直接因果关系。现刘玲为维护自身合法权益，特具状起诉。 智博公司辩称：1.智博公司与刘玲系房屋租赁关系，智博公司按照合同约定交付全部出租房屋，无违约情形，现在刘玲要求解除属于违约行为；2.建材广场确系二层空中连廊、栋栋互通的设计，建筑商按照设计施工，博联公司未虚假宣传，刘玲签订租赁合同前亦实地考察，故刘玲应自负民事行为的责任；3.智博公司已经口头与书面通知全友家居经营者恢复二楼走廊的连通，相关主管部门亦予以协调，故连廊未通的责任在全友家居并对刘玲担责，现智博公司已经申请追加相关侵权人为第三人参加诉讼，智博公司已经尽到己方义务；4.智博公司与博联公司登记注册内容不同，在公司名称、经营范围、注册资本均不相同，股东亦未完全重合，非同一法定代表人，故智博公司与博联公司非同一公司。综上，请求人民法院驳回刘玲对智博公司的诉讼请求。 博联公司未答辩、提交证据及到庭质证。 刘玲就其诉讼主张向本院提交如下证据; 1.建材广场商铺原始股投资红皮书，拟证明红皮书宣传内容与建材广场实际建设情况不符，面积不够，没有电子显示屏及实现廊廊相通。 2.建材广场宣传广告照片，拟证明广告宣传具有欺骗性； 3.建材广场现状照片（1号至4号）； 4.建材广场竣工图（1号）； 5.整改通知； 上述证据3至5拟证明博联公司与智博公司欺骗商户，对连廊结构违法予以改变，位置水平移位三米，不符合设计图纸，廊廊相通及整改客观不能实现； 6.建材广场竣工图（2号），拟证明建材广场竣工面积包含住宅仅为34000多平方米，非广告宣传的10万平方米面积； 7.建材广场现状照片（5号、6号），拟证明建材广场东大门缺少广告宣传的电子显示屏，且东大门系广告宣传的正门，但缺少标牌门头； 8.建材广场商铺租赁合同，拟证明智博公司违约； 9.建材广场物业管理合同附消防责任书、治安、消防责任赔偿规定，拟证明智博公司未履行合同管理责任，致使市场不流通，商户受到损失； 10.张龙个人名片，拟证明张龙代表智博公司系与刘玲签订租赁等相关合同，且张龙系博联公司工作人员，故智博公司与博联公司系同一公司。 智博公司就其抗辩主张向本院提交智博公司营业执照的证据，拟证明智博公司的主体资格及经营范围。 本案诉讼过程中，本院依法调取如下证据： 1.津市市人民法院（2019）湘0781民初309号原告封生梅与被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书（下简称本院309号判决）； 2.津市市人民法院（2020）湘0781民初119号原告樊友芳与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书（下简称本院119号判决）； 3.常德市中级人民法院（2020）湘07民终1794号上诉人（原审被告）智博公司与被上诉人（原审原告）樊友芳、原审被告博联公司租赁合同纠纷一案民事判决书（下简称中院1794号判决）； 4.津市市人民法院（2020）湘0781民初362号原告智博公司与被告刘玲租赁合同纠纷一案民事判决书。 上述判决书均已依法产生法律效力，本院在本案中直接予以采纳。 刘玲与智博公司各自提交证据，经到庭当事人庭审质证，本院依法认证如下： 一、刘玲提交证据1、2、10，智博公司质证均持有异议。经本院审查，上述证据与本案存在关联，且在本院119号判决中已经确认具有证据的真实性与合法性，故具备证据的三性，本院在本案中依法予以采纳。 二、刘玲提交证据3、4、5，智博公司质证表示竣工图与其无关联，且照片不能证明连廊堵塞，整改通知无欺骗性。经本院审查，上述证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。前述本院采纳证据即本院309号判决中确认建材广场客观可实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态，因存在相关商户在楼道、走廊设置障碍的情况，该状态未能实现，故对刘玲连廊互通状态客观上不能实现的证明目的本院依法不予采信。 三、刘玲提交证据6，智博公司质证表示与其无关联。经本院审查，本院119号判决中已经确认建材广场现建成面积小于10万平方米，与该证据反映情形基本一致，故本院依法予以采纳。 四、刘玲提交证据7，智博公司质证表示其未承诺安装电子显示屏，亦没有证据证实智博公司与博联公司承诺安装电子显示屏。经本院审查，建材广场东大门没有电子显示屏与标牌门头系该照片证据明示的情形，具有客观真实性，本院依法予以采纳。 五、刘玲提交证据8，智博公司质证表示不能证明其违约。经本院审查，该证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。关于智博公司是否违约本院另行予以阐述。 六、刘玲提交证据9，智博公司质证表示物业合同与本案租赁合同纠纷无关。经本院审查，该证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 七、智博提交证据，刘玲质证对关联性持有异议。经本院审查，该证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 博联公司于2015年8月17日依法登记成立，住所地为津市市汪家桥社区澹津社区九澧大道德雅中学旁，经营范围为：房地产开发经营、物业管理、商铺租赁、五金交电、建材、建筑装饰材料销售。 智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。 博联公司系建材广场开发商。2015年下半年建材广场动工修建，2016年期间已对商铺发售与出租，2017年年初竣工验收。开发期间，博联公司向社会发布招商广告，其中有“首创空中连廊，好做生意好赚钱；二层空中连廊设计，栋栋互通，层层皆旺；业态统一规划，专业管理，铺铺无死角”的内容。博联公司向社会发行的商铺原始股投资红皮书中有“10万㎡一站式家居建材采购中心”、“津市，湘北工业重市。澧县，常德人口第一市。两市拥有130万人口，至今没有一个真正成熟的现代化家居建材专业市场”、“津市家居建材广场作为政府重点招商引资项目，建成后是津澧最大、唯一的家居建材专业市场……项目由上海博联集团投入3亿巨资倾力打造，占地面积约90亩，总建筑面积10万平方米，集交易展示、仓储物流、商务办公、网上交易、休闲娱乐、商业中心等六大功能于一体，倾力打造成津市及周边地区规模至大、业态至丰富、价格至实惠、采购成本至低的家居建材采购基地，大津澧现代化商贸业的一张名片，引领津市家居建材业的升级和发展”、“首创空中连廊设计，好做生意好赚钱”等等宣传内容。博联公司对建材广场拟分两期进行开发建设，现在建材广场完成并投入使用的建筑面积不足4万平方米，拟定的二期工程所在土地现由他人进行开发建设，具体项目名称为居然之家，亦与建材行业相关。建材广场的东大门未安装电子显示屏与标牌门头，南大门安装有标牌门头。 智博公司成立后，经与建材广场的相关业主签订商铺委托经营管理协议，取得建材广场相关商铺的使用、经营、出租、收益及管理的权利。 2015年12月23日，智博公司与刘玲签订一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：刘玲承租建材广场13栋2层201-220号商铺，租期2016年10月31日至2021年10月30日，租金共计248218元，一年一付。其中合同第四条第3款约定“乙方（樊友芳）未能按合同约定按时向甲方（智博公司）交纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向甲方支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，收取总租赁费10%违约金”、第六条第7款约定“租赁期满或者合同解除的，乙方不得损坏或擅自拆除租赁铺位的墙体、地面、门窗、顶部等处的装修及其他附属物。甲方对乙方的装修费用不予补偿”、第六条第9款约定“乙方对租赁铺位进行装修装饰所产生的费用由乙方承担”、第六条第10款约定“因租赁期满或其他原因乙方不再承租本合同项下的铺位，乙方应将铺位完整的返还甲方，乙方对铺位进行装修、装饰所产生的增值部分，不得主张任何权利，其所有权无偿归甲方所有”、第七条甲方义务部分第2款约定“甲方必须给予乙方同津市家居建材广场经营者平等的经营条件，为乙方经营活动提供方便”、第八条乙方权利部分第4款约定“甲方违反合同约定给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿损失”。合同另有商铺交付、履约保证、租赁期装修、双方权利与义务、商铺归还及回收、合同变更、解除及终止等等约定。合同所附招商算价单明确每年租金金额为：第一年16815元，第二年36832元，第三年60053元，第四年64857元，第五年69661元。同日智博公司与刘玲签订一份建材广场物业管理合同，主要约定刘玲承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，每年6406元，共计32030元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺交付刘玲承租经营。 上述合同约定的年租金，经本院折算，日租金（取小数点后2位，后均同）第五年为190.85元/日，自2016年10月31日刘玲承租之日至2020年11月2日止，刘玲商铺租金共计179129.55元（178557元+190.85元×3天）。 另查明，本院309号判决认定：建材广场整体系整体联通建筑体，其设计及建设现状，可以实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态。封生梅进场经营后，因存在其他商户在楼道、走廊设置障碍的情况，上述栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态没有客观实现。以上情况发生后，智博公司于2016年11月16日向有关商户发出整改通知，要求对封闭的连廊与过道进行整改，确保市场通畅。但未能取得整改效果，上述妨碍至今仍旧存在。本案相关事实与上述判决确认事实具有同一性，本院在本案中依法确认认定。 本院119号判决与中院1794号判决认定：1.博联公司与智博公司关联至混同，对建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态未能实现及整体10万㎡建设规模未达到的情形连带承担民事责任；2.樊友芳与智博公司未在商铺租赁合同中就建设规模与空中连廊的承诺未能实现进行具体违约责任的约定，且相应的经营损失客观上亦难以准确评估，故依法参照商铺租赁合同中“乙方（樊友芳）未能按合同约定按时向甲方（智博公司）交纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向甲方支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，收取总租赁费10%违约金”的违约款项，由博联公司与智博公司对建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态未能实现的违约事项按10%租金的额度承担违约损失责任，直至违约状态消除时止。建材广场整体10万㎡建设规模未能达到的违约事项，参照上述合同约定并综合考虑相关因素后依法酌定为按8%租金的额度由博联公司与智博公司承担违约损失责任；3.基于建材广场目前的状况，博联公司与智博公司在建设规模与空中连廊之外可能还有部分广告宣传内容尚未实现，但该部分内容，或者属于非建材广场主要本质优势，或者属于市政配套工程，或者属于博联公司与智博公司未做到的瑕疵行为，故即便樊友芳在案件中同时主张博联公司与智博公司在建设规模与空中连廊之外的广告宣传内容上亦存在未兑现的违约，亦不能基于租赁合同本身之义及合同主要目的实现的考虑而联系认定相关行为属于博联公司与智博公司的合同义务，进而追究两公司的违约责任。亦即在红皮书与建材广场沙盘的广告宣传内容未能成为商铺租赁合同具体约定条款的情况之下，仅能基于前述的理由，且以最大限度的扩张，将建设规模与空中连廊依法联系认定为商铺租赁合同中的博联公司与智博公司的合同义务，进而追究两公司的违约责任。但这种扩张显然应受到限制，具体而言，即博联公司与智博公司就未能实现建设规模与空中连廊承担总计18%租金额度的违约责任，已经达到合同约定之外博联公司与智博公司所应承担责任的上限，若樊友芳持续就红皮书与建材广场沙盘或合同约定外的其他情形无限制主张博联公司与智博公司的违约责任，则致案涉合同目的无法实现，亦不利于当事人合同纠纷的有效解决。 本案诉讼过程中，2020年3月18日智博公司申请追加罗代华、张义国、齐华、宋金明为本案第三人参加诉讼，本院依法裁定驳回，具体理由于裁定书中已经阐述，于此不予赘述。庭审中刘玲口头申请进行笔迹鉴定，本院释明告知在7天内提交书面申请，由本院进行审查决定，但刘玲未向本院提交书面笔迹鉴定申请，本院依法视为刘玲放弃申请。另2020年10月27日刘玲书面申请对其承租商铺的装修价值进行评估，本院未予准许进行，具体理由再行阐述。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。 刘玲提起本案诉讼后，于诉讼过程中申请对博联公司由第三人变更为被告参加诉讼，且针对博联公司的诉讼请求及事实与理由无变更，本院认为，根据刘玲所主张的诉讼请求，其要求博联公司直接承担本案民事责任，博联公司的诉讼地位应为被告，且申请变更前后刘玲针对博联公司的诉讼请求及事实与理由无变更，对博联公司诉讼权利与义务无影响，故本院对刘玲的上述变更申请依法予以准许。 本案争议焦点为： 1.博联公司与智博公司是否关联混同，应否承担本案民事责任？ 本院119号判决与中院1794号判决认定博联公司与智博公司关联至混同，对建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态未能实现及整体10万㎡建设规模未达到的情形连带承担民事责任，本案的基本事实与上述生效案件的基本事实同一，故本院在本案中予以同一认定，即博联公司与智博公司关联混同并承担本案相应民事责任。对智博公司否认其与博联公司关联混同的抗辩主张，本院依法不予采信。 2.博联公司与智博公司如何承担本案民事责任？ 刘玲在本案诉讼期间于陈述与举证中主张对方当事人具体违约事实为：⑴改变连廊设计，放任相关商户堵塞连廊，导致建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态未能实现；⑵建材广场整体10万㎡建设规模未达到；⑶东大门未安装电子显示屏及缺少标牌门头；⑷虚假广告宣传。 关于建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态未能实现与整体10万㎡建设规模未达到的情形，本院119号判决与中院1794号判决认定总共按照18%租金的额度由博联公司与智博公司承担违约损失责任，直至违约状态消除时止，本案与该案于此事实具有同一性，故本院在本案中予以同一认定，即博联公司与智博公司就刘玲前述主张的⑴、⑵项违约事实对刘玲承担18%租金额度的违约损失赔偿。 关于刘玲主张的第⑷项事实在商铺租赁合同中无相应约定，系博联公司与智博公司的广告宣传内容。本院119号判决与中院1794号判决认定：建设规模与空中连廊系博联公司与智博公司的广告宣传内容，非商铺租赁合同约定内容，但基于租赁合同本身之义及合同主要目的实现的考虑，予以最大限度的扩张，联系认定为商铺租赁合同中博联公司与智博公司的合同义务，进而追究两公司承担18%租金额度的违约责任；此种责任承担已经达到上限，不能无限扩张，否则致案涉合同目的无法实现，亦不利于当事人合同纠纷的有效解决；对其他博联公司与智博公司未能实现的广告宣传内容不能同理再行追究违约责任。本案事实与该案类同，本院在本案中同理采信上述认定，也即对前述第⑷项事实即使认定为商铺租赁合同中博联公司与智博公司的合同义务，两公司就此承担违约责任亦受前述18%租金额度的约束。 关于刘玲主张的第⑶项事实在商铺租赁合同中无相应约定，亦无证据证明属于博联公司与智博公司的广告宣传内容或承诺，故博联公司与智博公司就此在本案中依法不承担民事责任。 综上，对刘玲要求博联公司与智博公司赔偿其经济损失的诉讼请求，本院依法予以部分支持。对智博公司未虚假宣传、不承担连廊未互通责任、无违约行为的抗辩主张，本院依法不予采信。 3.刘玲解除商铺租赁合同的诉讼请求如何处理？ 刘玲主张解除商铺租赁合同，智博公司表示刘玲主张解除合同系违约，未明示同意解除，博联公司未在诉讼中表示处分意见，故各方当事人未能形成解除合同的一致合意。 本院在本案中所认定的违约事实在商铺租赁合同中无条款约定，且本院认定就此违约博联公司与智博公司所能承担的违约责任上限为18%的租金额度，故不能直接适用合同的约定解除合同。 刘玲主张解除合同的同时提出金额巨大的赔偿请求，且在诉讼中要求对承租商铺进行装修价值鉴定，故其解除合同的主张包含装修、经营等可以获得足够期望值赔偿的前提，但本院对博联公司与智博公司的违约行为仅以18%租金额度确定为赔偿上限，并不承担超过此额度的赔偿责任，且商铺租赁合同中亦明确约定解除合同出租方不承担承租方的装修费用及损失，故在解除合同的合意或法定条件并不完全充分的情形下，简单支持刘玲解除合同的诉讼请求，将导致刘玲相关利益的严重失衡。 综上理由及考虑，本院对刘玲要求解除商铺租赁合同的诉讼请求依法不予支持。 本案博联公司与智博公司仅以18%的租金额度为上限承担民事责任，并不涉及刘玲装修损失，故根据《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》第1条第1款第（3）项“严格审查拟鉴定事项是否属于查明案件事实的专门性问题，有下列情形之一的，人民法院不予委托鉴定：……(3)对证明待证事实无意义的问题……”之规定，对刘玲要求对承租商铺进行装修价值鉴定的申请本院依法不予准许。另本院对刘玲解除合同诉讼请求亦未予支持，也即本院即使支持刘玲解除合同的诉讼请求，也因上述18%的租金额度民事责任上限，不涉及刘玲装修损失，同理无需准许刘玲的鉴定申请。 博联公司未到庭参加诉讼，依法承担相应法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，并参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，判决如下： 一、津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实造成刘玲的经济损失，截至判决之日止（2020年11月2日），由津市博联置业有限公司与津市智博商业管理有限公司连带赔偿17912.95元（179129.55元×10%），于判决生效之日起三日内一次性偿清； 二、判决之日后，在合同期内，至津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实消除之日止，刘玲的经济损失继续由津市博联置业有限公司与津市智博商业管理有限公司按照双方租赁合同约定租金10%的金额予以即时连带赔偿； 三、津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘玲的经济损失，截至判决之日止（2020年11月2日），由津市博联置业有限公司与津市智博商业管理有限公司连带赔偿14330.36元（179129.55元×8%），于判决生效之日起三日内一次性偿清； 四、判决之日后，在合同期内，津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘玲的经济损失继续由津市博联置业有限公司与津市智博商业管理有限公司按照双方租赁合同约定租金8%的金额予以即时连带赔偿； 五、驳回刘玲其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11582元，由刘玲负担11103元，津市博联置业有限公司与津市智博商业管理有限公司共同负担479元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  周业平 人民陪审员  周 辉 人民陪审员  谢 淳 二〇二〇年十一月二日 代理书记员  庞 芳 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国公司法》 第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。