山西省忻州市忻府区人民法院   民事判决书   （2020）晋0902民初1783号   原告：中国银行股份有限公司忻州市分行，住所地忻州市忻府区长征街**。   法定代表人：闫某，职务，行长。   委托诉讼代理人：齐某，系该行员工。   委托诉讼代理人：马某，山西华炬律师事务所律师。   被告：翟某，男，汉族，1994年6月8日出生，现住忻州市。   被告：山西愉景房地产开发有限公司，住所地忻州市忻府区光明西街。   法定代表人：林某，职务，董事长。   委托诉讼代理人：刘某，系该公司职工。   原告中国银行股份有限公司忻州市分行（简称中行忻州分行）与被告翟某、山西愉景房地产开发有限公司（简称愉景房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中行忻州分行的委托诉讼代理人马某、齐某、被告翟某、被告愉景房地产公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告中行忻州分行向本院提出诉讼请求：一、判令被告翟某立即向原告清偿借款本金182073.34元，利息10748.61元，罚息1115.45元，共计193937.4元（暂算至2020年7月16日）。2、判令被告翟某清偿自2020年7月17日起至实际清偿之日止的利息、罚息。3、判令被告愉景房地产公司就上述请求中的款项承担连带保证责任。4、判令原告对抵押房屋（忻府区光明西街南蒙特卡罗E16幢01单元1层002西）在上述诉讼请求范围内享有优先受偿权。5、本案诉讼费、保全费、公告费、律师费等实现债权的全部费用由被告承担。事实与理由：2016年5月3日，被告翟某与原告下属的忻州新建路支行签订了《个人一手住房贷款合同》。根据合同约定被告翟某向原告借款21万元，用于购买位于忻府区光明西街南蒙特卡罗E16幢01单元1层002西的房屋。借款期限为180个月，利率为浮动利率，第一个浮动周期月利率为4.0833‰，每12个月重新定价一次，按月结息和付息。被告采用等额本息方式归还贷款，每月8日为结息付息日。双方还约定如被告翟某未按照合同约定履行还款义务或者有其他违约行为时，原告有权宣布合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，并有权要求其就逾期部分按照《贷款合同》所约定利率水平的基础上上浮50%作为逾期贷款罚息利率按日计收罚息，同时还应赔偿因违约给原告造成的律师费等损失。被告愉景房地产作为被告翟某贷款的保证人，与原告约定就被告翟某与原告签订的贷款合同中所涉及的款项承担连带保证责任。合同签订后，原告依照合同的约定发放了贷款，被告翟某在起初能够按照约定偿还借款，但后来开始拒不偿还。经原告多次催要，二被告仍不履行清偿义务。根据《中华人民共和国合同法》等法律法规之规定，被告翟某拒不偿还借款的行为严重违反了原被告之间的约定，应当立即清偿并承担相应的违约责任。被告愉景房地产公司作为其借款的保证人，应当依法向原告履行保证责任。据此，原告依法提起诉讼，望秉公审理，支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。   原告围绕其诉讼请求提供的证据有：第一组：1、被告翟某身份证；2、被告愉景房地产公司企业工商信息档案；第一组证据证明二被告主体身份合法、适格。第二组：3、《个人一手住房贷款合同》，证明原告和被告翟某之间存在合法有效的贷款事实，根据《贷款合同》约定，被告翟某应当按时足额履行还款义务，如果违约应当按照约定承担违约责任；被告愉景房地产公司作为保证人应当就被告翟某的借款承担连带保证责任。合同中第十页明确约定翟某借款数额、时间和用途，约定贷款利率也是央行公布的贷款基准利率为准计算利息，同时对罚息作出了约定，并对还款方式、时间作出了说明；合同中第17-18页和第19页作出了违约说明和违约处罚，对于贷款人损失应当承担相关后果，在第20页也有相关约定，在第19页第四大点中，1、2小点说明了开发商应当承担连带责任的依据；综上合同中约定，证明了保证人在保证期限范围内对借款人承担连带责任。4、个人贷款借款借据，证明翟某收到了原告发放的贷款。5、特种转账借贷传票。6、贷款用款凭证。证据4-6证明原告已经按照约定发放了贷款，履行了合同的全部义务。第三组：7、逾期未还款查询单1份，证明截止到2020年7月16日起诉状中时间计算节点，被告尚欠原告的本金、利息、罚息情况。第四组：8、商品房买卖合同，证明被告翟某使用贷款购买了被告愉景房地产公司开发的房屋。第五组：9、保证金合同，证明原告在被告翟某违约时扣除保证金的行为合理合法，被告愉景房地产公司应当继续与被告翟某共同清偿剩余的全部本息、罚息，并赔偿给原告造成的损失。第六组：10、不动产预抵押登记证明，证明原告对预抵押房屋在诉讼请求范围内享有优先受偿权。   被告翟某辩称：1、认可原告起诉状中的事实；2、如果原告可以免除贷款利息，我努力一次性清偿所有贷款。   被告愉景房地产公司辩称：我公司与原告是合作关系，被告翟某逾期后，原告从未向我公司发出通知，督促被告翟某归还欠款，贷款时候原告要求我公司协助，贷款逾期却不通知我公司，我公司认为原告做法不道德。   经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据的真实性没有异议，本院确认原告提供的证据的证明效力。   根据本院审理确认的有效证据，本院认定事实如下：2014年8月25日，中行忻州分行与愉景房地产公司签订《个人房屋贷款合作协议》，约定：双方就个人房屋贷款事宜开展合作，项目名称为秀容名城一期·蒙特卡罗三区，地址位于忻州市忻府区光明西街南。符合中行忻州分行贷款条件的购房借款人购买愉景房地产公司销售的上述房产，可向中行忻州分行申请个人房屋贷款，贷款手续按中行忻州分行规定办理。中行忻州分行为愉景房地产公司的上述房产提供最高不超过4000万元的个人房屋贷款额度。愉景房地产公司同意自《借款合同》生效之日起，至中行忻州分行取得购房借款人以《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。本协议有效期为3年，至2017年8月25日本协议履行期满或终止时，愉景房地产公司在协议期内发生保证责任并不因此免除。   2016年5月3日，借款人翟某，贷款人中行忻州分行下设的忻州新建路支行，保证人愉景房地产公司，三方签订《个人一手住房贷款合同》，约定：翟某向中行忻州分行借款210000元，用于购买位于忻府区光明西街南蒙特卡罗E16幢01单元1层002西的房屋。借款期限为180个月，利率为浮动利率，第一个浮动周期月利率为4.0833‰，每12个月为一个浮动周期，按月结息和付息。还款方式为等额本息还款方式，每月8日为结息付息日。如翟某未按照合同约定履行还款义务或者有其他违约行为时，中行忻州分行有权宣布合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，并有权要求其就逾期部分按照《贷款合同》约定利率水平的基础上上浮50%作为逾期贷款罚息利率按日计收罚息，出现违约情形时还应赔偿因违约给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。翟某以本合同项下贷款所购房屋向贷款人中行忻州分行提供抵押担保。该合同附件二通用条款四开发商保证载明，保证人应按照本合同约定承担连带保证责任。主债务分期履行的，保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人承担阶段性连带保证责任，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应该承担相应的违约责任及保证责任。2016年5月9日，中行忻州分行依约向翟某发放了借款人民币210000元。借款合同履行过程中，被告翟某未依约偿还贷款本息，截至2020年7月16日，被告翟某尚欠原告贷款本金182073.34元、利息10748.61元、罚息1115.45元、共计193937.4元。   另查明，2016年4月18日，原、被告对翟某购买的忻府区光明西街南蒙特卡罗E16幢01单元1层002西房屋办理了忻房预字第20160884号抵押权预告登记。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告翟某、愉景房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，原告与被告愉景房地产公司签订的《个人房屋贷款合作协议》是各方的真实意思表示，均签字确认，未发现存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，各方当事人应严格按照约定履行自己的义务。原告依约发放了贷款，被告翟某未依约偿还借款，已构成违约。被告翟某对原告诉请的贷款本金和利息金额均表示认可，故对原告要求被告翟某偿还原告借款本金、利息和罚息的诉讼请求本院予以支持。原告主张的2020年7月17日之后的利息、罚息应按照双方合同约定给付至全部借款本金、利息、罚息清偿完毕之日止。   原告请求对翟某抵押的忻府区光明西街南蒙特卡罗E16幢01单元1层002西房屋在其诉讼请求范围内享有优先受偿权，原告对该房屋折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权应以对该房屋具有合法有效的抵押权为依据。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中原、被告约定的抵押房屋属于应当办理抵押登记的不动产，双方亦对该房屋办理了抵押权预告登记，但该预告抵押登记能否产生抵押权效力呢？依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”；第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。即作为抵押权预告登记的权利人，仅享有抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并不享有现实的抵押权，只有办理了抵押登记，抵押权人才依法享有对抵押物的优先受偿权。本案预抵押登记的房屋尚未正式登记，即抵押预告登记没有转化为抵押登记，故中行忻州分行对涉案预抵押登记的房屋不享有优先受偿权，中行忻州分行关于对翟某抵押的忻府区光明西街南蒙特卡罗E16幢01单元1层002西房屋在其诉讼请求范围内享有优先受偿权的请求本院不予支持。   原告与被告愉景房地产公司签订的《个人房屋贷款合作协议》约定，愉景房地产公司同意自《借款合同》生效之日起，至中行忻州分行取得购房借款人以《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，即承担阶段性连带责任保证，在原告取得案涉抵押房屋的他项权证书之前，愉景房地产公司的连带保证责任不能免除，其承担保证责任后，有权向翟某追偿。   综上，原告诉讼请求中具有事实和法律依据的部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决如下:   一、被告翟某于本判决生效后10日内，偿还原告中国银行股份有限公司忻州市分行截止2020年7月16日的贷款本金182073.34元、利息10748.61元、罚息1115.45元，共计193937.4元，并支付从2020年7月17日起至全部款项清偿完毕之日止的利息、罚息，利率按照双方合同约定计算。   二、被告山西愉景房地产开发有限公司对第一项被告翟某给付原告的款项承担连带清偿责任。   三、驳回原告中国银行股份有限公司忻州市分行的其它诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取2089元，财产保全费1520元，由被告翟某、山西愉景房地产开发有限公司共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审判员 刘效青     二〇二〇年十一月二十七日   书记员 苏 琪