重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初16166号 原告：肖琦琪，女，1994年5月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：唐彩红，重庆首同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘先源，重庆首同律师事务所实习律师。 被告：重庆房联汇科技有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土湾新生村**附**22-6，统一社会信用代码91500106MA5U6WFH81。 法定代表人:刘阳，重庆房联汇科技有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭庆，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱玅如，重庆百君律师事务所律师。 第三人:重庆美龙置业有限公司，，住所地重庆市北碚区蔡家岗街道凤栖路**(自贸区)统一社会信用代码91500109MA5YN21L6H。 法定代表人:杨学清，重庆美龙置业有限公司董事长。 委托诉讼代理人：唐熠杰，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐康银，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 原告肖琦琪与被告重庆房联汇科技有限公司、第三人重庆美龙置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告肖琦琪的委托诉讼代理人唐彩红、潘先源，被告重庆房联汇科技有限公司的委托诉讼代理人郭庆，第三人重庆美龙置业有限公司的委托诉讼代理人唐熠杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖琦琪向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告重庆房联汇科技有限公司向原告肖琦琪一次性返还20000元(大写:贰万元整)；2、请求法院判令被告重庆房联汇科技有限公司向原告肖琦琪支付资金占用损失，该损失以20000元为基数，从2019年6月1日起按照年利率6％计算至付清之日止；3、本案的诉讼费由被告重庆房联汇科技有限公司承担。 事实及理由：2019年9月，原告肖琦琪欲购买第三人重庆美龙置业有限公司销售的位于重庆市北碚区嘉瑞大道190号红星大都汇项目2幢**号商品房,交易时，售房部工作人员要求原告支付20000元。并向原告肖琦琪介绍该房屋的具体情况且告诉原告若在当日缴纳20000元定金可享受“一口价”的优惠，并承诺该费用在缴纳首付款后可以退还，故原告当日在售房部向售房部工作人员提供的pos机刷卡支付了20000元。后，原告发现缴纳的20000元定金并未抵扣房款，原告经与其他购房者多方了解，发现所谓的“一口价”其实就是市场价。因为当时原告缴纳的20000元是在红星地产的售房部缴纳的，而第三人重庆美龙置业有限公司就是红星地产的开发商，并且收款的工作人员也是第三人重庆美龙置业有限公司的工作人员，因此原告一直以为该款是交给第三人，第三人是该房屋的卖方，故一直和第三人重庆美龙置业有限公司沟通要求退款，后经第三人重庆美龙置业有限公司告知该款项是由被告重庆房联汇科技有限公司收取，被告重庆房联汇科技有限公司的行为系通过隐瞒等手段诱骗原告交易，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第三项等法规，使原告遭受重大经济损失。故现提起诉讼要求被告重庆房联汇科技有限公司退款。从原告缴纳首付款之日起，被告重庆房联汇科技有限公司便应当退还，但被告一直未退还，所以原告肖琦琪主张的从原告缴纳首付款之日起开始计算资金占用损失，由于双方没有明确约定，原告也并不知道实际收款方是被告，也未与被告明确约定资金占用损失的计算方式，故原告按照年利率6%酌情主张资金占用损失。 被告重庆房联汇科技有限公司辩称：一、被告重庆房联汇科技有限公司主体不适格，并不应当作为退还定金的主体；本案为定金合同纠纷，原告肖琦琪是向本案第三人重庆美龙置业有限公司购买红星大都汇的房屋，被告重庆房联汇科技有限公司并非红星大都汇项目的开发商，亦未与原告订立过商品房买卖合同，也没有向原告肖琦琪收取过购房定金。原告肖琦琪称案涉的20000元是支付的购房定金，即使符合法定或者约定的定金退还条件，原告肖琦琪也应当是以第三人重庆美龙置业有限公司为被告，要求其返还20000元定金。二、原告肖琦琪与被告重庆房联汇科技有限公司已建立口头的居间服务合同，原告向被告支付的20000元是居间服务费，被告重庆房联汇科技有限公司已经履行了居间服务义务；被告是红星大都汇项目开发商美龙置业的分销商，为促进成交量，被告在征得美龙置业同意的前提下，有偿组织购房者参与团购活动，参与该团购活动的购房者可享受实际购房价低于备案价的购房优惠。原告肖琦琪是在充分了解该团购活动政策的基础上要求参加该团购活动，与被告达成口头的居间服务合同后，才向被告支付20000元的居间服务费。三、原告肖琦琪明知是向被告重庆房联汇科技有限公司支付的居间服务费，不存在原告肖琦琪所称的诱骗原告交易的情形。 第三人重庆美龙置业有限公司述称，第三人重庆美龙置业有限公司并非与原告肖琦琪形成定金合同法律关系的当事人，不是本案适格的当事人，请求法庭裁定驳回原告对第三人重庆美龙置业有限公司的起诉。理由如下：1、定金合同法律关系形成的依据是一方向对方给付定金作为债权请求权的担保，定金合同自实际交付时成立；2、第三人重庆美龙置业有限公司未向原告寄送发票也对所谓的收款工作人员不知情；3、第三人重庆美龙置业有限公司并未收取原告肖琦琪诉请的20000元，原告肖琦琪也未向第三人重庆美龙置业有限公司交付，因此，定金合同自始未成立；4、原告肖琦琪将诉请的20000元直接支付给被告重庆房联汇科技有限公司，被告重庆房联汇科技有限公司也开具了相应的票据；5、依原被告之间支付的20000元的时间、金额、票据、相应的交易习惯等综合判断，原被告之间的交易具有典型的咨询服务、行纪合同的属性和特征；6、第三人重庆美龙置业有限公司认为本案诉称的20000元的性质系属于咨询服务费，即使如原告肖琦琪所主张的属于定金那么原告肖琦琪与第三人重庆美龙置业有限公司最终是签署了《重庆市商品房买卖合同》的，因此，其缺乏退还定金的请求权基础。综上所述，原告肖琦琪与第三人重庆美龙置业有限公司之间不存在定金合同法律关系，原告肖琦琪与被告重庆房联汇科技有限公司之间形成合法有效的咨询行纪合同法律关系。 原告肖琦琪围绕其诉讼请求举示了以下证据：《商品房合同》（原件）、发票（原件）、POS单、被告重庆房联汇科技有限公司出具的收据（原件），证明原告肖琦琪于2019年8月11日向被告重庆房联汇科技有限公司缴纳了20000元，被告重庆房联汇科技有限公司出具的收据收款事项为房屋**，原告肖琦琪于2019年9月6日与第三人重庆美龙置业有限公司达成《重庆市商品房买卖合同》，房屋首付款（已支付）为160494元，原告肖琦琪缴纳的20000元未抵扣房款。 被告对原告证据的质证意见如下： 对证据的真实性、合法性、关联性无异议，被告在原告付款当天已经开具了收据，收据抬头就写着重庆房联汇科技有限公司收据，收款事由并未载明是收取的购房定金，因此不存在原告所说的是向第三人支付的购房定金的情形。从商品房买卖合同中可以看出房屋的总成交价格为320494元，支付方式为原告于2019年8月15日缴纳首付房款160494元，剩余160000元通过向银行按揭贷款，因此原告在签署商品房买卖合同前就已经知晓所缴纳的20000元并非支付购房定金，但是并未表示任何异议就签署了商品房买卖合同，并支付了房价款。这可以印证原告在支付案渉20000元款项时就已经明确知晓其是向被告支付的居间服务费。 第三人对原告证据的质证意见如下： 对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但其证明目的有异议。原告所述其证明20000元没有抵扣在房款内，因为20000元本来就属于居间服务费，不应当抵扣在房款内。但是其提供的证据无法证明我方收取案涉2万元款项；其次，我方对该案涉 20000元的交易框架有大致的了解，但是对交易细节不清楚，诉争的20000元无论是何性质均不应当抵扣房款。原被告及第三人交易逻辑是原告首先成为被告的客户，由被告为其提供居间服务，再将原告带往第三人处看房，即第三人对原告成为其客户前原被告双方发生的交易毫不知情。从原被告举示的证据来看，双方的关系具有典型的居间咨询服务法律关系的属性。即使是原被告双方未签署咨询服务协议，但双方构成事实上的居间服务合同关系，居间服务合同关系不是要式法律关系，并不一定需要书面合同，只要双方达成合意即成立。根据前述三方交易逻辑来看，第三人对原被告之间的交易并不知情。 被告重庆房联汇科技有限公司向本院举示以下证据： 证据一、情况说明（原件）、《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》（原件）、《重庆市商品房买卖合同》（原件），证明被告重庆房联汇科技有限公司是蔡家红星大都汇项目的分销商，被告在征得开发商美龙公司的同意后，有偿组织购房人进行团购活动，原告肖琦琪交纳了20000元的居间服务费后参与了该购房团购活动，最终以低于备案价188415元的价格购得房屋，被告肖琦琪已经按照约定履行了相应的义务。第三人重庆美龙置业有限公司向我方出具的情况说明载明的原告肖琦琪所购房屋的备案价为508909元，购买价是320494元，同时在重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）中载明原告所购的房屋是1103，备案价是508909元，原告肖琦琪所享受的购房优惠为188415元。同时根据《重庆市商品房买卖合同》可以看出其所购房屋的价格为320494元，购房款的支付方式为原告肖琦琪于2019年9月6日缴纳首付房款160494元，剩余房款160000元向银行申请按揭贷款，原告肖琦琪在签订房屋买卖合同时就已经知晓其所支付的20000元并未计入房款，但是原告肖琦琪并未提出任何异议而是直接与第三人重庆美龙置业有限公司签订了商品房买卖合同并支付了首付款，由此可以看出，原告在向被告支付案涉20000元款项时就已经知晓该笔款项是支付给被告重庆房联汇科技有限公司的居间服务费而非购房定金。 证据二、pos机刷卡回单（原件）、收据（原件），证明原告肖琦琪是基于原被告双方建立的口头居间服务合同才向被告重庆房联汇科技有限公司支付的20000元居间服务费。刷卡消费的pos单、收据都明确载明收款主体及事由，不存在任何隐瞒、诱骗原告交易的情形。pos机刷卡回单中明确载明商户名称为重庆房联汇科技有限公司，而原告肖琦琪还在pos单上进行了签字确认。同时，在原告肖琦琪付款后当天，被告重庆房联汇科技有限公司就向原告肖琦琪开具了收据，收据的抬头写明“重庆房联汇科技有限公司收据”。 原告对被告证据的质证意见如下： 对证据一中《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不认可，该情况说明是由第三人单方出具的，第三人并没有在销售现场公示商品房的销售备案价格，也没有提示说明或者公告购房人向被告公司支付20000元后可参加团购活动。第三人在情况说明中载明在被告公司支付20000元后可参加团购活动，但在刚才第三人质证意见表明并不知情被告收取原告20000元的情况，本身就互相矛盾。并且被告将收款的地点设立在第三人的售房部内，第三人也不可能不清楚被告收费的情况。《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》的真实性无异议，但该备案价格并不代表第三人实际对外的销售价格，不能证明原告享受了优惠价。《重庆市商品房买卖合同》的真实性无异议，但并不能达到被告的证明目的，原告在签订商品房买卖合同时只是确定房屋的交易价款，并且第三人承诺会退还之前20000元，所以同意先支付后退款的方式。 证据二、POS机刷卡回单的真实性无异议，但原告在刷卡时是在第三人的工作人员提供的POS机，刷卡地点也是在售房部，原告作为买方并不清楚被告与第三人之间的关系，被告也从未明示其是居间公司的身份，原告是自行前往售房部并未享受被告提供的中介服务，也不需要被告提供中介服务。因此原告合理的认为收款方是第三人，在签字时也只是核对了金额。POS单上也未注明收款的事项。收据的真实性无异议，该收据未注明收款事项，不能证明是收取的居间服务费。 第三人对被告证据的质证意见如下： 证据一、真实性、合法性、关联性及其证明目的均无异议。备案价格表是一直在售房部公示的，即使没有公示也不能否定本案中备案价高于实际成交价的事实。团购活动是第三人针对包括本案被告以及案外人卓简公司等在内的代理机构所作出的合作性经营活动，其交易逻辑是原告首先要与被告完成咨询或者居间服务合同，然后再到第三人处报到成为第三人的客户，因此，原告在向第三人支付购房款前的交易活动与第三人没有关系，且第三人对此交易只有大概的了解，对于交易细节包括被告提供的服务、交易金额一概不知。 证据二、真实性、合法性、关联性及其证明目的均无异议。即使是原被告双方没有订立书面的咨询服务合同，原被告双方也已经构成了事实上的居间服务关系，居间服务关系属于非要式法律关系，故原告向被告缴纳的20000元属于居间服务费而非定金。 第三人重庆美龙置业有限公司未举示证据。 对于原告肖琦琪、被告重庆房联汇科技有限公司举示的上述证据，本院组织双方当事人进行了质证，并依法进行了审查。经审查，上述证据的真实性、合法性、关联性均能够确认，可以作为认定本案事实的依据。根据审查确认的证据，并结合当事人陈述，本院认定事实如下： 第三人重庆重庆美龙置业有限公司系重庆市北碚区嘉瑞大道190号**红星大都汇项目开发商。 2019年6月，原告肖琦琪欲购买第三人重庆美龙置业有限公司开发的位于重庆市北碚区嘉瑞大道109号红星大都汇商品房。2019年8月11日，在第三人重庆美龙置业有限公司售房部，现场工作人员介绍，交纳20000元可以锁定房源，并且可以享受优惠。原告肖琦琪在售房部现场以POS机刷卡方式交纳了 20000元，工作人员交付《收据》一张，《收据》载明收款事由为房号**，并盖有被告重庆房联汇科技有限公司财务专用章。原告肖琦琪表示交易过程中并不知晓被告重庆房联汇科技有限公司存在。原告肖琦琪认为交纳的20000元属预付款，可以充抵房款，但事后发现并不能充抵，且原告肖琦琪与其他购房人了解到并未享受房款优惠，遂与被告重庆房联汇科技有限公司及第三人重庆美龙置业有限公司发生争议。 2019年9月6日，原告肖琦琪与第三人重庆美龙置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买重庆市北碚区嘉瑞大道190号**房屋，总成交金额320494元，原告肖琦琪于2019年9月6日缴纳首付款160494元，余下房款160000元向银行申请按揭贷款。前述合同签订当天，原告肖琦琪在售房部现场通过POS机交纳了购房首付款160494元，第三人重庆美龙置业有限公司向原告肖琦琪出具了售房专用收据。 原告肖琦琪提起诉讼后，第三人重庆美龙置业有限公司针对包括原告肖琦琪在内的多起诉讼向本院出具情况说明1份，内容：“重庆美龙置业有限公司开发建设的重庆蔡家红星大都汇项目商品房，重庆美龙置业有限公司在销售现场公示了每套商品房的备案销售价格，重庆房联汇科技有限公司作为重庆美龙置业有限公司该项目的分销商向购房人推荐商品房促进成交，购房人向重庆房联汇科技有限公司支付20000元后即可参加团购活动，享受低于备案价格购房的优惠价格。原告肖琦琪均是通过重庆房联汇科技有限公司组织的团购活动享受的优惠价购房，具体信息见下表……”其中原告肖琦琪也列在表格中，房号为北碚区嘉瑞大道190号**，备案价508909元，购买价320494元。《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》上显示原告肖琦琪所购房屋的销售金额为508909元。 本院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 原告肖琦琪2019年8月11日在第三人重庆美龙置业有限公司售房部交纳了20000元，原告肖琦琪持有的《收据》系被告重庆房联汇科技有限公司出具的《收据》，原告肖琦琪付款的POS机刷卡回单载明了收款人系“重庆房联汇科技有限公司”，由此可以认定原告肖琦琪明知20000元的收款人是被告重庆房联汇科技有限公司而非第三人重庆重庆美龙置业有限公司。之所以产生该笔费用，原告肖琦琪在庭审中陈述是因为现场工作人员介绍如此可以锁定房源，并且可以享受房屋价格优惠。毫无疑问原告肖琦琪接受该意见才支付了20000元。原告肖琦琪的诉讼理由在于根本不知道重庆房联汇科技有限公司为涉案交易提供服务，因此不能接受向重庆房联汇科技有限公司付费。但是，第三人重庆美龙置业有限公司提供了书面证明，认可本案所涉交易是其委托被告重庆房联汇科技有限公司作为分销商出面组织团购活动才最终以适当价格达成交易的，鉴于房屋出卖方对被告重庆房联汇科技有限公司促成交易予以确认，再结合付款收据系被告重庆房联汇科技有限公司出具的事实，即使原告肖琦琪陈述分不清现场人员到底是代表被告重庆房联汇科技有限公司还是第三人重庆美龙置业有限公司，但根据当事人的行为表现及事后追认，本案应当认定被告重庆房联汇科技有限公司与原告肖琦琪形成了中介性质的合同，被告重庆房联汇科技有限公司为促成商品房提供了团购服务，其收取的20000元系服务费。原告肖琦琪称向被告重庆房联汇科技有限公司交纳的20000元可充抵房款，但未提供证据予以证明。原告肖琦琪的诉讼理由与证据表现不符，故对原告肖琦琪的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告肖琦琪的诉讼请求。 案件受理费329.50元，减半收取164.75元，由原告肖琦琪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘超 二〇二〇年十一月二十日 书记员  王艳