四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1803民初598号 原告：杨**，男，1981年11月26日出生，汉族，户籍地重庆市江津市，经常居住地四川省雅安市名山区。 原告：李清，女，1984年11月20日出生，汉族，户籍地四川省雅安市名山区，经常居住地四川省雅安市名山区。 二原告的委托诉讼代理人：刘思雄，四川民选律师事务所律师。 被告：四川东科房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市名山区。 法定代表人：谭卫东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谭杰，该公司员工。 委托诉讼代理人：周任丽，该公司员工。 第三人：谭睿，男，1989年8月6日出生，汉族，户籍地和××居住地不明。 原告杨**、李清与被告四川东科房地产开发有限公司（以下简称：四川东科），第三人谭睿商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，因第三人谭睿下落不明不能直接送达，本院于2020年8月6日在《四川法制报》公告送达起诉状副本等法律文书。公告期届满后，第三人谭睿未应诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨**、李清的委托诉讼代理人刘思雄，被告四川东科的委托诉讼代理人谭杰、周任丽到庭参加诉讼，第三人谭睿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨**、李清向本院提出诉讼请求:1.依法确认××小区××栋××单元××号房屋属原告共同所有；2.判决被告向原告支付违约金30万元；3.判决被告承担原告为诉讼支出的律师费9万元；4.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由二原告系夫妻关系，名下无任何住房。2018年6月12日原告看中了被告开发的××小区××栋××单元××号房屋，并于当日签下了认购协议，次日交纳了2万元定金，同月29日交了48万购房款。2018年7月1日双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，合同和协议约定该房建筑面积224.99平方米，其中套内面积190.74平方米，分摊面积34.25平方米。单价每平方米6666.97元，总价款150万元。付款方式为先首付50万元，占总房款的33.33%，余下的100万元向银行按揭贷款分期支付。从合同签订之日起30日内向房产部门备案登记，逾期承担相应的责任。2019年3月31日前交付房屋，从交付之日起300个工作日内为原告办理房屋所有权转移登记，逾期由出卖人按月以己交房款的万分之一支付违约金至取得房屋所有权证时止。买受人逾期30日付款的，出卖人有权解除合同，买受人应承担总房款的20%的违约金。合同签订后被告一直未到房管部门为案涉房屋登记备案。2019年3月4日被告将案涉房屋交付原告，次日原告办理了装修许可证并将房屋装修完毕，物业公司于2019年10月25日查验无误后，原告于2020年元月搬入案涉房屋入住至今。从房屋交付到现在1年多了，被告至今没有为原告办理所有权转移登记。2020年4月原告惊悉被告为融资，于2014年9月29日将案涉房屋以买卖的形式备案登记在第三人谭睿名下。 综上，原告认为被告在出售案涉房屋给原告时，隐瞒了为融资将房屋以买卖形式备案登记给第三人的事实。且违反合同和补充协议约定，拒不为原告购买的房屋进行备案登记和办理所有权转移登记，被告的行为是严重的违约行为。按照权利义务对等的原则，原告违约应承担总房款20%的违约责任，被告违约也应按此承担违约责任。至于第三人谭睿和被告签订《商品房买卖合同》并进行备案登记的行为，经原告了解第三人和被告之间是典型的名为商品房买卖，实为民间借贷。其备案登记也不是《物权法》规定的产权预告登记。被告和第三人之间的民间借贷行为，均不能对抗原告己占有和实现物权的行为。根据我国《民事诉讼法》、《合同法》、《城市房地产管理法》及最高法院相关司法解释之规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告四川东科辩称，案涉商品房于2014年与实际购房人谭睿签订了《商品房买卖合同》并在雅安市名山区房管所备案登记。因四川东科人员变动及内部管理的原因，于2018年又就该商品房与二原告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》并收取了二原告首付款50万元。双方约定后期房款通过按揭支付，被告在为原告办理按揭手续时才发现已经备案在第三人谭睿名下，故办不了按揭。再因为被告财务出现问题，银行也不再为被告办理按揭。被告的行为是构成违约，但30万元的违约金太高不认可，且原告在2019年10月25日入住至今没有达到合同约定的300个工作日。对原告主张的律师费不认可，案件受理费、保全费被告愿意承担。 第三人谭睿未到庭应诉，亦未向法庭提交答辩意见和证据材料。 经本院审理认定如下事实：2014年9月29日，被告四川东科将其开发的“东科·半山壹号”19幢1单元101号商品房与第三人谭睿签订《商品房买卖合同》并在雅安市名山区房管所作了备案登记。2018年7月1日，被告四川东科又就“东科·半山壹号”19幢1单元101号商品房与二原告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：该房建筑面积224.99平方米，其中套内面积190.74平方米，分摊面积34.25平方米。单价每平方米6666.97元，总价款150万元。付款方式为2018年6月29日先首付50万元，占总房款的33.33%，余款100万元向（贷款机构）申请贷款支付。逾期付款60日之内，买受人按应付款每日万分之一承担违约金，逾期付款超过60日出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的4.35％承担违约金。出卖人在2019年3月31日前交房。逾期60日之内交房，出卖人按总价款每日万分之一承担违约金，逾期在60日买受人有权解除合同，出卖人按已付款的4.35％承担违约金。合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，房屋交付之日起100个工作日内申请办理所有权转移登记手续。第二十八条约定，因出卖人的原因致买受人在房屋交付之日起300个工作日内未取得所有权证书的按补充协议处理。《商品房买卖合同补充协议》约定：因买受人的原因影响银行按揭手续办理的，出卖人有权解除合同并由买受人按照合同总价20％向出卖人承担违约责任。出卖人未完成主合同第二十八条约定的责任，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第七条约定，违约责任为总房款的10％，败诉方承担胜诉方的一切费用，包含但不限于诉讼费、保全费、属责保险费、律师费、鉴定费等。原告于2018年6月13日向被告支付购房定金2万元，2018年6月29日支付购房款48万元。2019年3月4日，被告将该“东科·半山壹号”19幢1单元101号商品房交付原告。原告庚及装修并入住至今，物业管理费交至2020年12月。因涉案商品房备案在第三人谭睿名下及被告财务出现问题并涉诉，银行停止为被告办理按揭贷款，原告遂起诉来院并申请对涉案商品房进行了财产保全，为此原告预付案件受理费21810元、财产保全费5000元，支出律师费90000元。 以上事实有原告提交的身份证复印件、认购协议、收据、商品房买卖合同、补充协议、房屋交接书、物业协议、物业收费收据、第三人备案合同、委托代理合同、增值税发票、银行电子回单以及原、被告双方的当庭陈述等证据予以佐证。 本院认为，被告四川东科将已经签订商品房买卖合同并备案登记在第三人谭睿名下的商品房又出卖并交付给了二原告。根据常理，二原告在与被告签订商品房买卖合同时不可能知道内情，且二原告已经实际入住至今。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，二原告属于善意取得，原、被告双方于2018年7月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》合法有效，“东科·半山壹号”19幢1单元101号商品房应当归二原告所有。至于原、被告之间因履行该商品房买卖合同可能影响到第三人谭睿的合同权利问题，第三人谭睿和被告东科公司可另行依法主张。二原告已经实际取得买卖标的物，自当支付相应的对价，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百零九条的规定原、被告双方应当继续按照合同约定履行义务。被告东科公司应当及时处理好与第三人谭睿的合同关系，为二原告办理按揭贷款和房屋所有权证书。如因客观原因确实已经不能办理按揭，双方因当协商后续房款的支付方式，协商不成可另行依法主张。被告四川东科未按照合同约定为原告办理按揭手续，也未按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和一百一十四条的规定，“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中二原告首付50万元后已经实际占有使用合同标的物，且二原告也没有举证证明其因被告违约给其实际造成的实际损失额，因此在合同履行方式尚未变更，双方需继续履行原合同的情况下，原告主张的30万元违约金，在本案中依法不予支持。但对于双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定的“出卖人未完成主合同第二十八条约定的责任，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”符合本案违约侵权的实际，本院对被告未按约定为二原告办理房屋所有权证双方约定的违约金依法予以支持。实际交房时间为2019年3月4日，300个工作日届满日应当为2020年6月12日。至于原告主张的律师费，因双方有约定，且该约定并不违法，因此应当予以支持，但因律师费的多少，市场价格差别很大，本院参照律师收费标准及当地市场实际酌定由被告承担4.5万元。 综上，为平等保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告四川东科房地产开发有限公司开发建造的“东科·半山壹号”19幢1单元101号商品房归原告杨**、李清所有； 二、由被告四川东科房地产开发有限公司支付原告杨**、李清自2020年6月13日起以50万元为基数按照每月1/10000的利率计算至“东科·半山壹号”19幢1单元101号商品房的所有权转移登记完成之日止的违约金； 三、由被告四川东科房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日给付原告杨**、李清律师费4.5万元； 四、驳回原告杨**、李清的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21810元、保全费5000元，合计26810元，由被告四川东科房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  杨文涛 人民陪审员  朱 博 人民陪审员  刘晓东 二〇二〇年十一月三十日 书记 员代  欣 怡