山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终7450号 上诉人（原审原告）：何照香，女，1971年4月15日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：刘明，山东临正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘召强，男，1987年1月14日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：徐以东，山东旭志律师事务所律师。 原审第三人：邵鲲，男，1987年5月6日出生，汉族，居民，住山东省沂水县。 上诉人何照香因与被上诉人刘召强及原审第三人邵鲲申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省沂水县人民法院（2020）鲁1323民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人何照香上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.发回重审或依法改判上诉人对沂水县××小区××号楼××单元××室房屋继续执行；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人刘召强不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，法院应判决准许上诉人何照香继续强制执行涉案房屋。（一）本案被上诉人刘召强不满足第二十八条第（三）项规定的要件，一审法院在被上诉人仅支付175000元房屋首付款及代替第三人邵鲲偿还部分银行贷款，并未支付全部价款的情形下，即认定被上诉人履行了足额支付购房款的义务，认定事实错误。首先，根据被上诉人与第三人《鲁盟地产房屋买卖合同》的约定，涉案房屋的总价款为411000元，被上诉人仅支付175000元价款给第三人邵鲲之妻丰丽丽，未能向第三人足额支付房款，且在未足额支付购房款的情况下，亦未按照规定将剩余购房款交付给人民法院执行。故，被上诉人刘召强不满足第二十八条第（三）项规定的要件，不享有足以排除涉案房产强制执行的民事权益。其次，因第三人邵鲲通过银行贷款的方式支付购房款，第三人与银行之间形成的系基于购房目的需要的普通借贷关系，第三人自身偿还银行贷款的行为并非是支付购房款的行为。同理，被上诉人代第三人邵鲲偿还涉案房屋银行贷款的行为，其本质上在被上诉人与第三人邵鲲之间成立单纯的借贷关系，二者形成的仅系民间借贷法律关系，被上诉人代为偿还银行贷款的行为，不能直接简单等同于其履行了向出卖人邵鲲支付购房款的义务，被上诉人刘召强按期代替第三人邵鲲偿还银行贷款的行为不符合第二十八条第（三）项规定的全额支付购房款的要件，不享有足以排除涉案房产强制执行的民事权益。（二）被上诉人刘召强不满足第二十八条第（四）项规定的要件，一审法院认定被上诉人刘召强对涉案房屋未能办理过户不存在过错，事实认定错误。被上诉人刘召强对涉案房屋未办理过户登记系其自身原因所致，存在过错。具体包括：1、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。在一审过程中，被上诉人认可2018年2月，邵鲲在农行的贷款一直由被上诉人代为偿还。通过被上诉人认可向农业银行代为偿还邵鲲房贷的事实可知，被上诉人明确知晓涉案房屋存在银行的抵押权。因此，被上诉人在明确知道涉案房屋存在抵押权，在没有证据证明银行同意转让涉案房屋，也没有代为清偿全部房贷的条件下，涉案房屋是不能转让的，并由此导致涉案房屋不能办理产权过户手续，被上诉人对此具有明显过错。2、被上诉人在签订房屋买卖合同前，具有审慎和一般注意义务，负有审查涉案房屋登记、抵押、查封等权利状态的义务，因被上诉人未尽该审查义务导致其涉案房屋存在抵押权等原因导致不能办理过户登记的，应认定被上诉人对其不能办理过户登记存在过错。3、根据住建局对房屋买卖实行资金监管制度，即双方达成买卖意向后，买方应将应支付给卖方的资金交房管部门指定的账户监管，待卖方协助办理完过户手续、买方取得房屋证时，卖方方可向监管账户支取售房款。被上诉人弃于自己有利的资金监管制度不用，亦未事先到房屋登记部门办理房屋买卖预告登记。故，其对未能办理过户登记具有过错。综上所述，因被上诉人刘召强未能支付全额购房款，亦未将剩余房款交付法院执行，且被上诉人对不能办理房产过户存在明显过错的情形下，其对涉案房屋享有的权益不具有真实性、合法性，对涉案房屋不享有排除执行的权益，请求法院依法判决准许上诉人对涉案房屋继续执行，作出公正处理。 被上诉人刘召强辩称，一审判决事实清楚，适用的法律正确，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。 原审第三人邵鲲未做答辩。 原审原告何照香向一审法院起诉请求：1.请求判令对沂水县××小区××号楼××楼××室的房屋继续执行；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：何照香诉邵鲲民间借贷纠纷一案，沂水县法院于2019年1月21日立案受理，案号为（2019）鲁1323民初388号。经沂水县法院主持调解，何照香与邵鲲达成如下调解协议：一、被告邵鲲于2019年3月31日前偿还原告何照香借款本金20000元，于2019年5月31日前偿还原告何照香借款本金30000元，于2019年9月13日前偿还原告何照香借款本金46200元。被告邵鲲将上述款项汇至原告何照香的账户，开户行：中国邮政储蓄银行，账户：6217××××2424。被告邵鲲按期支付上述款项后，原告何照香自愿放弃利息，本案结清。若任一批次不按上述期限偿还，原告有权向法院申请强制执行被告剩余借款及利息（自2019年1月21日起至付清之日止，按月利率7.25‰计算）。二、原告何照香自愿放弃其余诉讼请求。案件受理费2205元，减半收取1102.5元，财产保全申请费1020元，保全保险费500元，共计2622.5元，由被告邵鲲负担。在何照香诉邵鲲民间借贷纠纷审理之前，何照香于2019年1月2日向沂水县法院申请诉前财产保全，沂水县法院于2019年1月2日作出（2019）鲁1323财保1号民事裁定书，裁定查封被申请人邵鲲所有的在沂水县××小区××号楼××单元××室房产，查封期限为三年，自2019年1月7日至2022年1月6日，保全价值10万元。2020年6月12日，本案被告刘召强作为案外人对沂水县法院（2019）鲁1323财保1号民事裁定书查封邵鲲所有的在沂水县××小区××号楼××单元××室房产提出异议，认为第三人邵鲲及其妻丰丽丽已将被查封的房产出卖给案外人刘召强，刘召强已支付房屋首付款并按期偿还银行贷款，且已实际入住，请求解除查封、停止执行。沂水县法院于2020年6月22日作出（2020）鲁1323执异18号执行裁定书，裁定撤销沂水县法院（2019）鲁1323财保1号民事裁定书对邵鲲名下的沂水县××小区××号楼××单元××室房产的执行。申请执行人何照香对（2020）鲁1323执异18号执行裁定书不服，于2020年7月20日向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。一审法院另查明，2018年1月16日，被告刘召强（作为乙方、买方）与第三人邵鲲及邵鲲之妻丰丽丽（作为甲方、卖方）在中介方沂水鲁盟房地产营销策划有限公司的参与下，签订了《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，邵鲲、丰丽丽将其坐落在沂水县东泰·河东岸小区12号楼1单元202室房产出卖给被告刘召强，合同约定房屋交易价格为411000元，在合同签订10日内，乙方支付首期付款175000元给甲方，剩余房款236000元在甲方出证并过完户乙方银行付款交给甲方时交给甲方，甲方应于收到乙方首期房款之日起3日内将交易的房产腾房并交付给乙方，并在交房当日将水电、煤气、供暖、维修、物业等费用结清。同日，被告刘召强（作为乙方）与第三人邵鲲及邵鲲之妻丰丽丽（作为甲方）签订《补充协议》一份，甲乙双方商定：乙方于2018年1月26日前付甲方房款175000元，甲方于2018年1月26日将房屋交给乙方居住、装修。同日，被告刘召强将房屋首付款175000元通过其中国银行账户6217××××9947汇入丰丽丽中国银行账户6013××××2240中，完成房屋首付款175000元的支付。自2018年2月至2020年8月，被告刘召强通过银行柜台存入或者向第三人邵鲲的房屋贷款合约号15884157900001796汇入房屋贷款的方式，每月按期偿还涉案房屋银行贷款1775.58元或1775.94元。自房屋买卖合同签订后，第三人邵鲲将房屋交付给被告刘召强居住、使用至今，被告刘召强提供的证据显示自2019年1月1日至2020年12月31日的物业费、水电费、取暖费等费用由被告刘召强实际支付。另，第三人邵鲲向原告何照香出具借条的时间为2018年2月14日。 一审法院认为，本案的争议焦点为：被告刘召强是否享有足以排除涉案房屋强制执行的民事权益。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在2018年1月16日，被告刘召强与第三人邵鲲及其妻在中介方沂水鲁盟房地产营销策划有限公司参与下，签订了书面的房屋买卖合同及补充协议，该合同为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告刘召强已按照合同约定将房屋首付款175000元支付给邵鲲之妻丰丽丽，并自2018年2月起每月按期偿还该房屋在中国农业银行的贷款，该房屋买卖合同及补补充协议已经实际履行。且自房屋买卖合同签订后涉案房屋完成交付，被告刘召强即在涉案房屋内居住、使用至今，涉案房屋的物业费、水电费、取暖费等费用均由被告刘召强实际支付。该房屋虽未办理过户，但涉案房屋未办理过户的原因在于涉案房屋所在的东泰·河东岸小区不具备办理产权条件，不在被告刘召强，因此涉案房屋未能办理过户被告刘召强不存在过错。综上，被告刘召强的异议请求成立，刘召强对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第六条、第十二条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告何照香的全部诉讼请求。案件受理费100元，由何照香负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人何照香的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 当事人二审争议的焦点为：被上诉人刘召强对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉执行标的能否继续执行。 首先，被上诉人刘召强与原审第三人邵鲲于2018年1月16日经沂水鲁盟房地产营销策划有限公司居间介绍，就案涉被执行房屋签订房屋买卖合同，该合同系当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性效力性规定，应为有效合同。该房屋买卖合同签订于沂水县法院查封之前。其次，双方合同签订当日，第三人即将该房屋交付给被上诉人使用，被上诉人已实际缴纳了2019-2020年两年的物业费、水电费，在沂水县法院查封之前已经合法占有该争议房屋。再次，被上诉人于合同签订当日向第三人交付购房首付款175000元，因按揭贷款之前已由贷款银行发放至第三人购房账户，用于支付购房款，故在第三人及贷款银行未要求提前还款、收回全部贷款本息的情况下，被上诉人自2018年2月之后按月偿还贷款本息，并不违反法律规定。最后，现有证据不能证实案涉房屋未能办理过户登记的原因在于被上诉人。故一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，确定被上诉人对争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，据此驳回上诉人要求继续执行的诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人何照香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人何照香负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  王 雨