广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初5055号 原告：北海市某服务有限公司，统一社会信用代码：91450502某XX，住所地广西北海市海城区西藏路某。 法定代表人：某鉴，总经理。 委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。 被告：某喜，女，汉族，1952年9月18日出生，住所地广西北海市海城区，现住广西北海市。 被告：某选红，女，汉族，1988年9月22日出生，住所地广西北海市海城区，现住广西北海市。 被告：某选权，男，汉族，1989年11月6日出生，住所地广西北海市海城区，现住广西北海市。 原告北海市某服务有限公司（以下简称“某公司”）诉被告某喜、某选红、某选权物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020 -2- 年11月17日公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人谭彩燕，被告某喜到庭参加诉讼，被告某选红、某选权经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某公司诉称，原告通过投标获得“北海市经济适用房成都路小区”物业服务，并与北海市某房地产开发有限公司签署《前期物业服务合同》，依据北海市物价局等管理部门批准的收费标准进行收费，并接受水、电总表开户人即建设方的委托，代缴水电费等。三被告系北海市海城区西南大道某北海市经济适用房成都路小区某房屋的共同业主。根据《前期物业服务合同》的约定，原告依约为被告提供了物业管理服务，三被告自2016年5月起未缴纳物业等费用，截止2020年4月，三被告欠缴物业费2251.2元、水费675.1元、水电公摊费143元、垃圾处理费413.6元、公共维修资金375.8元，合计3858.7元。合同约定每月15日交付，逾期按日5‰计付违约金，现原告主张按欠费总额的30%予以调整。为此原告提起诉讼，请求判令：三被告立即支付原告2016年5月至2020年4月期间物业费、水费、水电公摊费、垃圾处理费、公共维修资金共计3858.7元及违约金1157.6元（违约金按欠数总额的30%计算)，合计5016.3元。 被告某喜答辩称，原告并未依据《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》的约定提供服务，小区管理混乱，擅自将公共绿地改造为电动车停车棚并出租获利，强行将公共停车位出租并获利。被告入住至今都是使用消防水，没有进行消杀。物业公司办公室使用水电不应列入公摊费。建设单位已收公共维修资金，原告不应重复收取。对于违约责任的约定，属于不平等的条款。 被告某选红、某选权未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告某选红、某选权经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实： -3- 原告某喜、某选红、某选权系北海市西南大道某北海市经济适用房成都路小区某号房的所有权人，房屋建筑面积78.23平方米。 2012年10月19日，原告某公司（乙方）与北海市某房地产开发有限公司（甲方）签订了《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对甲方开发的“北海市经济适用房成都路小区”提供前期物业服务管理。本物业服务区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层物业每平方米0.60元/月；高层每平方米0.80元/月；商铺物业每平方米1.00元/月；电梯维护费：2-5楼35.00元/月，6-9楼40.00元/月，10楼以上45.00元/月（用于电梯日常维护、保养、年检等）；电梯电费：以实际发生额为准进行分摊。业主应于甲方通知的交房之日起交纳物业服务费用及装修垃圾清运费用。物业管理服务费计收日期以甲方通知业主入驻的时间起计收；物业服务费交费方式：在本管理区域内，自甲方正式通知业主办理交房手续的当月起，由业主向乙方交纳物业服务费；未入住的业主按北海市物价局文件[北价格字（2006）105号]规定交纳全额物业服务费。装修垃圾清运费收费标准为：多层公寓楼二房二厅的150元/户，三房二厅的200元/户，业主办理入住手续时预交。车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：停车车位费：小汽车80元/月·位，摩托车30元/月·位，电动车35元/月·位；公共照明、电梯等公共设施设备能源消耗电费，绿化、保洁用水等水费，设独立计量表核算，由物业使用人据实分摊。垃圾清运费、处理费由市环卫部门按规定向业主（使用人）收取。雨、污水管道、化粪池疏通所需费用由全体业主分摊，公共设施设备的大修、更新、改造所需费用由公共维修资金中支付。乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方业主和物业使用人的监督。因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征的相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。乙方按照行业主管部门规定的标准按建筑面积向业主或物业使用人收取住宅共用部门、共用 -4- 设施设备专项维修资金，业主或物业使用人在每年1月份前一次性缴纳全年的专项维修资金。按住宅面积0.20元/月·每平米标准收取。交房首期公共维修资金：总房款×0.5‰收取。专项维修资金由乙方代收以后由乙方掌管，业主委员会成立后，乙方应将专项维修资金移交给业主委员会。乙方也可接受业主委员会书面委托进行托管。使用时由乙方提出使用计划，报业主委员会审批后按计划实施。本合同服务期限：本合同自甲乙双方签字盖章之日起至该小区业主委员会成立并选聘的物业服务公司签订新的物业服务合同之日终止。甲方对未售物业在与买受人签订的物业买卖合同时，应告知本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 2013年5月28日，北海市某房地产开发有限公司出具《委托书》叁份，委托单位：北海市某房地产开发有限公司，受托单位：北海市某服务有限公司。第一份委托书载明“位于西南大道与成都路口的北海市是由委托单位开发建设。委托单位在建设成都路小区时开户电表（结算户号：040900069409092，用电地址：北海市）归属委托单位名下，移交房屋时未予更名，但该电表（总表）使用人为北海市经济适用住房成都路小区电梯房业主，用于电梯用电及供水二次加压用电。经公开招投标受托单位北海市某服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托单位特委托受托单位代委托单位交纳上述电表的费用，而后向相关业主按户收取电费。”第二份委托书载明“位于西南大道与成都路口的北海市是由委托单位开发建设。委托单位在建设成都路小区时开户水表（线路编号：2206100-00，档案编号：098150）归属委托单位名下，移交房屋时未予更名，但该水表（总表）使用人为北海市经济适用住房成都路小区全体业主，各业主有分水表。经公开招投标受托单位北海市某服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托单位特委托受托单位代委托单位交纳上述水表的费用，而后向各业主按分表数收取水费后，公共损耗及总表差额各业主按比例分摊。”第三份委托书载明“位于北海市地房地产开发有限公司开发建设。在建设成都路小区时开户每单元公共照明及杂物房用电电表归属委托人张敏名下，移交房屋时未予更名，但该电表（29户，详见委托书）使 -5- 用人为北海市经济适用房成都路小区全体业主，各杂物房及公共照明有分电表。经公开招投标受托单位北海市某服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托人特委托受托单位代委托人交纳上述电表的费用，而后向相关业主按户收取电费及损耗公摊。” 另查明，2014年1月1日，北海市环境卫生管理处中区管理所向经济适用房小区业主作出《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》，通知“我所已经对贵小区进行垃圾清运有偿服务，根据北海市物价局文件[北价费字（2004）14号]文及北海市物价局北价经证64-1号《北海市城市生活垃圾处理费征收标准》，城市居民生活垃圾处理费每户每月人民币8.8元。为方便收费，现委托北海市某服务有限公司北海市经济适用房成都小区物业服务部代收贵小区各业主的城市生活垃圾处理费，委托时间从2014年1月1日起执行。” 2014年2月21日，北海市物价局向原告作出《关于北海物业服务收费的批复》［北价格（2014）10号］，批复“普通生活用房的物业服务收费标准由你公司同物业服务委托方根据《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》［北价格（2008）68号］协商议定；公共水电费据实代收，合理分摊。车辆停放服务费最高收费标准暂定为：小汽车70元／月·辆，两轮电动自助车（不含充电）25元／月·辆。电梯维护费最高收费标准暂定为35元／户·月，包括电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用5项，电梯运行维护过程中没有发生的费用项目不得计入收费。 原告某公司主张被告某喜、某选红、某选权拖欠2016年5月至2020年4月期间的物业费2251.2元、水费675.1元、水电公摊费143元、垃圾处理费413.6元、公共维修资金375.8元，合计3858.7元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院 -6- 不予支持。”原告某公司与北海市某房地产开发有限公司签订的《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，该合同对业主具有约束力。原告某公司已按合同约定为案涉小区提供了物业服务，三被告作为小区业主应按照合同约定履行交纳相关物业费用的义务。 原告某公司主张被告某喜、某选红、某选权拖欠2016年5月至2020年4月期间的物业费2251.2元、水费675.1元、水电公摊费143元、垃圾处理费413.6元、公共维修资金375.8元，合计3858.7元，符合案涉合同约定的收费标准，原告某公司要求被告某喜、某选红、某选权支付上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。 被告某喜、某选红、某选权未能依约按期缴纳物业费等费用的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同中约定逾期按日5‰计付违约金，已超过法律规定的标准，现原告某公司主张按欠费总额的30%予以调整，亦过分高于原告某公司因此受到的损失，本院依据公平原则与诚实信用原则，将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告某喜、某选红、某选权支付给原告北海市某服务有限公司2016年5月至2020年4月期间的物业费、水费、水电公摊费、垃圾处理费、公共维修资金合计3858.7元； 二、被告某喜、某选红、某选权支付给原告北海市某服务有限公司违约金（违约金计算：以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别自每月逾期之日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月依次计付）。 -7- 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告某喜、某选红、某选权负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 郑喜成 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 李春瑶 书 记 员 郭李坤