上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8749号上诉人（原审原告）：上海永众农资有限公司，住所地上海市浦东新区立新村唐黄家宅****。法定代表人：顾施彪，执行董事。委托诉讼代理人：叶柳华，上海诺维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王笛，上海诺维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海华洲（集团）有限公司，住所地上海市浦东新区机场镇华洲路**，实际经营地上海市浦东新区物流大道**。法定代表人：唐燕华，执行董事。委托诉讼代理人：王辉，男，上海华洲（集团）有限公司员工。委托诉讼代理人：孙毅磐，上海雷曼律师事务所律师。上诉人上海永众农资有限公司（以下简称永众公司）与被上诉人上海华洲（集团）有限公司（以下简称华洲公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初94506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永众公司上诉请求：撤销一审判决，改判华洲公司支付永众公司补偿费4,816,263元（即评估造价6,705,876元加另案鉴定费174,500元，合计6,880,376元的70%）。事实和理由：1、一审对本案合同目的和改造厂房行为的性质认定错误。《厂房改造和土地租赁协议》实际系租赁关系加投资关系，系华洲公司为完成土地招租，实现危旧厂房的引资改造而签订，故改造厂房是签订协议的首要目的。协议第一条就明确了合同的目的，是通过土地租赁的方式将原地面建筑物拆除后由承租方出资改造；在第四条第二款约定了承租方在动拆迁中的补偿份额为70%（出租方为30%），第九款约定协议终止时，有关承租方投资费用另行商议。这些条款都体现了对承租人拥有厂房权益的确认。本案所涉合同与单一租赁合同中承租方在租赁之后因使用需要而单方面对承租房屋所作的改扩建有根本区别，尤其是协议就明确了出租方具有必须保证厂房合法性的义务。2、华洲公司存在严重的违约行为，应对厂房无合法手续承担全部责任。协议约定，出租方须保证该厂房及土地产权明确，手续完备。华洲公司未履行该约定，构成违约，直接导致永众公司出资建造的厂房出于不法状态，对此承租人不存在过错，不应承担责任。3、涉案厂房分为有证建筑的拆旧建新和无证扩建部分，永众公司已将涉案厂房完整交还华洲公司。涉案厂房有办出产权证的可能，就算未办出产证仍不影响华洲公司使用，且房屋价值在当前市场形势下不降反升，故华洲公司应向永众公司支付足额补偿款，否则构成不当得利。4、永众公司按协议要求对涉案厂房设置了水泥道路、假山、门卫室、门牌、环保设施等配套设施，租赁期满后，对华洲公司有利用价值，一审认定该些设施系为永众公司自用所建不予补偿，系认定错误。5、另案评估费用174,500元应参照诉讼费的分担原则由各方当事人按比例承担。6、关于扩建费用承担的唯一认定标准为过错原则，但一审判决仅将该原则作为“兼顾”考虑，并未按过错原则在本案的责任分担、费用补偿中得到充分体现。协议约定地面建筑所得动迁费用的30%归出租方，说明双方均确认地面建筑物主权利人（70%份额）的地位，华洲公司一审中亦表示双方对合同到期后就建造物处理没有明确约定，双方可以参照动拆迁或者变更用途时就相关利益分配的约定处理，此应可作为法院判决的依据。请求二审法院支持永众公司的上诉请求。华洲公司辩称：不同意永众公司的上诉请求。1、双方所签合同系单纯的租赁合同，并无共同投资关系，因华洲公司从未享受过投资利益。华洲公司十年来共收到租金约270万元，若按永众公司诉求，则华洲公司作为出租方还需倒贴费用给永众公司，明显不公。另案中评估价系依附土地形成，如果没有华洲公司的土地，则厂房没有价值。2、合同约定的是地面建筑所得动迁费用的30%归出租方，但涉案厂房并非因动迁拆除，而是违章拆除，即便参考该条约定则违章拆除的补偿费标准非常低，远低于一审判决的补偿金额，华洲公司一审答辩意见系同意参照该标准进行计算，并非同意按造价的70%支付永众公司。双方合同中“关于出租方须保证该出租厂房及土地产权明确，手续完备”的约定，系使用了案外人上海A有限公司（以下简称A公司）和华洲公司签订的合同文本，华洲公司能保证交付给A公司的租赁厂房、土地产权明确、手续完备。案外人A公司将原有证厂房拆除重建，另超出有证面积扩建厂房，该些房屋并无合法建造手续，永众公司之后概括继受A公司的合同权利义务，对房屋情况明知，其实际使用了十年，亦从未要求华洲公司办理产证，故永众公司主张华洲公司未履行给涉案厂房办理产证的义务，应向永众公司承担全部过错责任，缺乏事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。永众公司向一审法院起诉请求：判令华洲公司向永众公司支付补偿款人民币1,200万元。一审法院认定事实如下：2009年10月1日，由华洲公司作为出租方与永众公司作为承租方就系争区域签订协议，约定出租方将位于浦东新区XX镇XX村XX宅XX号厂房及土地共计6,607平方米（其中建筑面积3,515.68平方米）租赁给承租方（实际使用面积，具体位置见附图）；由承租方出资改造，将原建筑物拆除，再根据现场地形进行合理布局，由承租方设计图纸、出租方认可；租赁期限从2009年10月1日至2018年9月30日；该厂房和土地租赁费用：2009年10月1日至2013年9月30日为每年25万元；2013年10月1日至2018年9月30日为每年27.5万元；新建的厂房必须符合相关的建筑规范及标准；因城镇规划需要动拆迁或变更其他用途时，承租方应无条件服从，自行解决经营场所，本协议自行终止，原发生的租赁费按实际使用期限结算，地面建筑，地面建筑物所得动迁费用的30%归出租方所有期间，出租方应积极配合承租方，共同完成这一项目；……出租方须保证该出租厂房及土地产权明确，手续完备；……任何乙方需要提前终止协议或到期的，必须提前三个月书面通知对方，双方另行协议，租金按实际使用期限结算，有关承租方投资费用另行商议；……本协议签订生效后，在2008年8月1日A公司签订的厂房改造及土地租赁协议于2009年10月1日中止；……。该协议履行租赁期限到期后双方并未续签合同。2019年1月8日，华洲公司提起诉讼，要求永众公司迁出并返还上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX号的土地和厂房，同时主张2018年10月1日至实际返还日的占有使用费，在案件审理期间，永众公司于2019年3月25日提起反诉，之后又于同年10月27日撤回反诉。该案中，法院审查认定，上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX号的厂房及土地的产权人为华洲公司。2008年8月1日，由A公司、华洲公司就系争区域订立《厂房改造及土地租赁协议》，合同内容与永众公司、华洲公司订立合同内容一致。签约后，A公司将产权登记的原建筑进行了全部拆除并新建了除办公楼东首及小仓库外的其他全部建筑，重建后的建筑并未取得合法建造手续。2009年12月30日，永众公司的法定代表人顾施彪与A公司及担保方曹李清签订《改造后之厂房与相关权益转让协议》，描述A公司对华洲公司所拥有的位于上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX号6,607平方米土地上的厂房3,515.68平方米进行改造建设，形成了可使用的厂房面积5,700平方米；基于《厂房改造及土地租赁协议》，A公司还拥有前述6,607平方米土地的租赁使用权以及上述土地和厂房通向浦东新区机场镇江镇路的自建铁桥与水泥路的权益，A公司愿意将上述所拥有的厂房和土地租赁权等一并转让给受让方并将《厂房改造及土地租赁协议》中所拥有的全部其他权利和义务一并转让给永众公司，永众公司打包向其支付转让对价。之后由华洲公司与永众公司签署协议，双方确认系A公司将《厂房改造及土地租赁协议》中承租方的权利义务概括转让给了永众公司。合同履行到期后，双方并未就续租事宜达成一致。一审法院认为，华洲公司与永众公司订立的协议实质为A公司将《厂房改造及土地租赁协议》中承租方权利义务概括转让于永众公司，由永众公司继续与华洲公司履行协议内容，协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现协议已于2018年9月30日期限届满，一审法院判决永众公司迁出并归还系争厂房和土地，并参照合同约定标准支持相关期间占有使用费。该案判决后，双方均未上诉。2019年12月31日，双方签署《房屋交接书》，将系争区域予以交付华洲公司。华洲公司表示，2020年3月，相关部门拆除了超出3,515.68平方米产证面积部分的建筑物。在（2019）沪0115民初4510号案件审理过程中，由永众公司向法院申请对上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX号6,607平方米土地上现有房屋、附属设施、装修等进行造价评估，经上海市高级人民法院委托，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具司法鉴定意见书，其中记载鉴定日期为2018年4月9日至6月21日，参与人员除鉴定单位外，还有永众公司、华洲公司代理人。鉴定意见显示：1、在项目中，永众公司、华洲公司双方确认项目造价总计为5,677,534元；2、项目中，门牌工程造价为42,328元；3、该项目中，小仓库工程造价，华洲公司确认的施工期造价为430,584元，永众公司确认施工期的造价为453,000元；4、项目中，大仓库内三层隔层工程造价，华洲公司确认的施工期造价为597,758元，永众公司确认施工期的造价为686,442元。2019年9月3日的庭审中，法院组织双方对该司法鉴定意见书进行了质证：其中华洲公司对司法鉴定意见书真实性不持异议，但认为第二项门牌工程不应包含在内，对小仓库工程及大仓库内三层隔层工程造价的计算标准不予认可，同时提出相关建造均已折旧完毕；永众公司对鉴定意见书真实性、合法性、有效性均不持异议，对门牌工程认为应计入主张范围，小仓库工程为受让A公司搭建后自行搭建，是在2014年3月建造，大仓库为A公司2008年建造，永众公司认同报告中鉴定做出的数字。在本案中，双方对鉴定意见书坚持之前庭审中的表述意见，也确认除鉴定意见书中罗列的争议外没有其他补充。一审法院经过审理，就双方争议认定如下：1、门牌工程；根据双方确认，门牌位置处于租赁区域范围之外；永众公司表示是作为指示租赁区域上房屋使用，门牌上登记永众公司的名称，双方交接时，永众公司认为已无用，将门牌留置在原处；一审法院认为，门牌的安设是承租方为自己经营使用而为，门牌并非固着物，在双方租赁履行终止时，承租方可予拆除带走，但承租方以无他用留置在原地，门牌上登记着承租方的名称，对出租方也无利用价值，不当作为租赁终止时出租方补偿的范围；2、小仓库工程；永众公司提出小仓库施工期为2014年3月，应以该时期的价格计价；华洲公司认为施工期在2013年7月，应以该时期的价格计价；鉴定单位通过现场勘查无法确定小仓库施工期；一审法院认为，双方均确认小仓库为永众公司后行搭建，搭建期间向出租方进行过申请，申请时间为2013年6月；永众公司提供2014年1月24日其与案外人签署的施工协议，在华洲公司不予确认真实性下，一审法院难以仅凭该份协议认定施工在2014年3月的事实；现华洲公司根据承租方申请搭建的时间认定小仓库施工期间在2013年7月，较为合理，一审法院予以确认，故小仓库工程造价认定为430,584元；3、大仓库内三层隔层工程；双方对该部分施工期限存在争议，鉴定单位也不能通过现场勘查确定施工期；一审法院认为，双方确认大仓库为前承租人A公司2008年下半年搭建；永众公司认为是由其于2010年3月在内部进行了三层隔层，但对此并未提供证据，在华洲公司不予确认下，一审法院难以认定，故将大仓库的内外搭建均认定按照2008年下半年造价即597,758元计算。由此，根据上述意见，一审法院确认造价金额共计6,705,876元。至于房屋折旧问题，华洲公司认为房屋没有立项审批，无证建筑最多按10年折旧，同时当时租金较低也充分考虑了投资的因素，从租赁常规理解，该房屋应按10年租期折旧，故已经折旧完毕；永众公司表示应按照造价进行补偿，不应考虑折旧问题；鉴定单位在之前的案件中出具补充意见，表示按照成新率70%计；一审法院认为，根据协议约定，任何承租方需要提前终止协议或到期的，……，租金按实际使用期限结算，有关承租方投资费用另行商议；说明双方协商时已经明确不按租期进行折旧，同时要对房屋搭建投资补偿继续协商，故对华洲公司折旧完成不予补偿一说，不予采纳；一审法院将以搭建时承租人的付出的造价费用作为基础，结合搭建物合法性、使用状况、受益情况、搭建规模等及当事人对搭建的主观认识，综合予以认定补偿金额。一审法院认为，华洲公司与永众公司在系争区域上建立租赁关系，目前租赁已因租赁期限届满而终止。租赁终止后，双方已经办理租赁区域的交接手续，交接中包含了承租方在租赁期间所搭建的地上物。双方在租赁中，经协商一致，承租方在出租方同意下将原有的建筑物全部拆除后另行重新搭建，根据约定，在合同到期后，双方可就承租方投资费用另行商议，但目前就此产生争议，也不能形成一致的意见，而搭建并未办理合法建设手续，由此一审法院依法就扩建造价费用根据双方过错分担原则予以认定。本案中，就出租方而言，其同意承租方将其有证建筑拆除重新搭建，作为权利人应就重新的搭建，配合办理相关报建手续并监管承租方在不超出有证面积搭建，但并无证据证明出租方办理过报建手续，也在承租方较长使用期间未提出过异议，出租方存在过错；从承租方来看，其搭建虽得到出租方的同意，但应知晓搭建需要办理合法的建造手续，在出租方没有出具任何手续下仍受让承租权利义务，并在之后的使用中还有继续搭建行为，对今后存在的风险及后果亦应有所预见，故对损失的发生应承担过错责任。现永众公司要求华洲公司支付搭建6,004平方米厂房的建设费，一审法院根据所确认的审价单位造价，结合双方确认的房屋形态、面积、用途及合同中原先对房屋拆除搭建体现的意思表示，同时兼顾考虑双方在履行中获取的各自利益、使用年限、搭建房屋的折旧、双方的过错责任等，酌情认定华洲公司支付永众公司搭建费共计250万元。另外，永众公司提出的环保设施费678,224元，是其承租后为自身生产经营而需支出的环评费用，在合同履行到期后，要求华洲公司承担，于法无据，一审法院不予支持；至于永众公司提出的厂房增值部分4,462,472元，华洲公司不予认可，该请求没有事实及法律依据，一审法院亦不予支持。一审法院审理后，于2020年5月25日依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：上海华洲（集团）有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海永众农资有限公司250万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93,800元，由上海永众农资有限公司负担67,000元，上海华洲（集团）有限公司负担26,800元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，永众公司与华洲公司签订的《厂房改造及土地租赁协议》到期终止，永众公司于2019年12月31日将涉案厂房交付华洲公司。该协议约定，双方合同到期的，有关承租方投资费用另行商议。该约定仅约定双方对投资费用的处理留有协商途径，实际并未作明确约定，故永众公司认为涉案厂房的权益应归其所有的主张，缺乏依据，本院不予采信。鉴于双方无法就投资费用处理达成一致意见，故永众公司提起本案诉讼。根据双方于另案中对涉案厂房及其附属设施、装修等所作造价评估，永众公司于二审中表示对一审法院确认的造价总额6,705,876元予以认可，但其引用协议约定的地面建筑物所得动迁费用的30%归出租方为依据，要求华洲公司按照造价总额的70%支付永众公司补偿费，本院不予采信。本案双方系租赁合同关系，华洲公司作为出租人同意永众公司对涉案厂房进行改扩建，但对费用处理没有约定，鉴于涉案厂房未办理合法建设手续，故涉案厂房的费用由双方按照过错分担。案外人A公司在向华洲公司承租涉案厂房后即将产证面积范围的厂房全部拆除，在没有办理合法建设手续的情况下予以重建，且重建面积超出原产证面积，之后A公司将其合同权利义务一并转让给永众公司。即便双方合同中注明出租方须保证该出租厂房及土地产权明确，手续完毕，但实际永众公司在签约时即对涉案厂房无合法建设手续系属明知且不持异议，永众公司实际租赁使用该些涉案厂房已十年，并无证据证明永众公司在十年中曾有催告华洲公司完备手续之意思表示，直至双方合同履行完毕，据此可知，永众公司对损失结果的发生有明确预见并予以放任，应承担过错责任。华洲公司许可承租人拆除其产权范围的房屋，搭建未办理合法建设手续的房屋，亦应承担过错责任。一审法院根据本案实际情况，在综合考虑房屋使用年限、当事人过错责任、各自获利情况等因素，酌情认定华洲公司应付永众公司补偿款250万元，尚属合理，与法无悖，本院予以认同。关于评估费，系永众公司于另案中申请评估所垫付费用，并非本案审理过程中产生，故永众公司要求作为本案诉讼类费用予以处理缺乏依据。况且，永众公司于一审亦未将该项费用作为财产损失明确提起诉讼请求，故本院对该项费用不作处理，永众公司可另行解决。综上所述，永众公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,330元，由上诉人上海永众农资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年十一月二十七日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……