江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣01民终2946号 上诉人（原审被告）：南昌市熠顺实业有限公司，住所地南昌市新建区。 法定代表人：程建军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗建春，江西瀛洪仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：喻衍敬，男，1983年2月出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被上诉人（原审原告）：喻丽英，女，1982年7月出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 上诉人南昌市熠顺实业有限公司（以下简称“熠顺公司”）因与被上诉人喻衍敬、喻丽英房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2145号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开审理本案。本案现已审理终结。 上诉人熠顺公司上诉称，请求：1、请求贵院依法判决撤销新建区人民法院（2020）赣0112民初2145号民事判决书;2、请求贵院依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由:一、办理房产证是买卖双方共同的义务,不是上诉人一方的义务。《商品房买卖合同》第十九条第（一）项“约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记。”由此可见，办理商品房所有权登记并不是上诉人一方的义务而是双方共同的义务。一审中被上诉人并没有提供任何依据表明上诉人没有配合被上诉人去办理所有权登记。二、被上诉人并没有提供任何证据证实未能在约定的期限内办理所有权登记是因为上诉人的原因。《商品房买卖合同》第十九条第（二）项约定“因出卖人的原因,买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理”。该条款明确只有是因为出卖人的原因导致未能按时办理所有权登记,上诉人才应当承担违约责任。被上诉人并没有提供任何证据表明未能按期办理商品房所有权登记是因为上诉人的原因。三、未能按期办理商品房所有权登记是因为上诉人未能按时缴纳契税和房屋维修基金等多种原因造成。首先,根据《商品房买卖合同》第十九条第（三）项约定“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的,出卖人不承担责任。”被上诉人在一审中并没有提供任何证据证实其准备好了办理房屋所有权登记所需的所有材料包括缴纳契税以及房屋维修基金的依据等,也没有提供任何证据证实其向上诉人提出共同去房屋登记机关申请房屋所有权登记。上诉人未能按照办理房屋所有权登记的规定准备好上诉人应当提交的申请材料上诉人单方怎么能办理房屋所有权登记呢？其次,上诉人为早日办理房屋所有权登记,在交房后不久就向房屋登记机关提交了符办证规定的所有申请材料以办理上诉人的房屋所有权证书,房屋登记主管机关收到材料以后按照辖区内各开发商报送登记的顺序一家家的核实再根据核查的结果分批办理,这是房屋登记主管机关的工作安排，办理房屋所有权登记也受新冠××疫情影响。 被上诉人喻衍敬、喻丽英答辩称，公司没有给我们正式发票，直到2020年1月6日发了公告之后才让我们用凭据换了正式发票。总证也是在2019年年底才下来的，总证之前没有下来我们是无法办理房产证的，所以是属于上诉人没有及时办理导致的。对方说是因为疫情原因也不合理，整个小区就我们几户房产证没有下来，其他业主的都已经下来了，所以并不是我们的原因。 原告喻衍敬、喻丽英向一审法院提出诉讼请求：1、办理房屋产权登记产证；2、按合约赔偿违约金1万人民币。事实和理由：原告与2016年3月19日与南昌市熠顺实业有限公司房产开发商签订购房合同。南昌市熠顺实业有限公司从2017年6月30日交房后360个工作日内，没有提供资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定。 被告南昌市熠顺实业有限公司未答辩亦未举证。 经一审查明：2016年3月19日，原告喻衍敬、喻丽英与被告南昌市熠顺实业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号为201602631。合同约定：原告购买被告开发的位于房屋一套。该商品房预测建筑面积81.360平方米，商品房单价为每平方米7248.22元，总价款为589715元，双方还对付款方式及期限、交房期限等相关内容进行了约定，其中交房期限约定为2017年6月30日前交付。同时，《商品房买卖合同》第十九条中约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。合同签订后，该商品房买卖合同已于2016年3月30日办理了登记备案手续，原告亦按合同约定向被告支付全部购房款589715元，并于2020年1月9日缴纳了住宅专项维修资金5897元和契税5897.16元。 另查明，被告已于2017年6月30日向原告交付了案涉房屋。截至2020年7月13日（起诉之日），原告尚未取得宜合家园2#商住楼-住宅1单元2901室房屋权属证书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照该合同的约定，履行自己的义务。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应当在交付房屋后在双方约定的期限内为原告办理房屋所有权证书。现被告未按期为原告办理房屋所有权证书的行为已构成违约，故对原告要求被告办理房屋所有权证书并赔偿违约金的诉请，本院予以支持。对于原告诉请要求被告赔偿违约金10000元，根据双方合同第十九条的约定，被告应当自完成房屋所有权登记的期限届满之次日（即2018年6月26日）起至原告起诉之日（即2020年7月13日）止，按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金，即违约金为589715元×0.1?/天×749天=4416.97元，而原告诉请超出部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤后无正当理由未到庭参与诉讼，视为放弃其自身依法享有的答辩和质证权利，应承担不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告南昌市熠顺实业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告喻衍敬、喻丽英办理宜合家园2#商住楼-住宅1单元2901室的房屋所有权证书；二、被告南昌市熠顺实业有限公司于本判决生效后十日内向原告喻衍敬、喻丽英支付逾期办理房屋所有权证书违约金4416.97元；三、驳回原告喻衍敬、喻丽英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元（已减半收取），由原告喻衍敬、喻丽英承担98元，被告南昌市熠顺实业有限公司承担77元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审中，上诉人熠顺公司提交新证据： 建立物业小区（项目）楼盘表材料复印件一张和商品房小区（项目）基本信息登记表打印件一份，原件都在房管局资金办，证明目的：上诉人按时于2017年11月就已经提交了申报材料办理登记。 被上诉人喻衍敬、喻丽英质证称，我们不知道上诉人说的这个情况，当时没有发票无法办理产权证，也没有通知我们办理房产证。 被上诉人喻衍敬、喻丽英提交新证据: 上诉人公司在小区贴的公告一份，是我拍照复印下来的，证明目的：2020年1月6日公司才通知我们去询问领取购房发票的事情。 上诉人熠顺公司质证称，对证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，从公告及业主的态度来说可以反映这些业主办理房产证时从来没有说过自己去缴纳契税、领发票，主动准备所有办证材料，相反，只是一味地等待由上诉人公司来为业主包办一切。事实是上诉人在2017年11月份就已经提交了所有的办证材料给房管局，所有材料在房管局都有档案，房管局直到2019年年底才把上诉人的总证才办理下来，上诉人在取得总证之后立刻就组织办证人员通知未缴纳契税的业主来领取发票，也就是该公告上反映的事实，上诉人是为了所有的业主不用自行去房管局办证才替业主去办理（除了缴纳契税外）。在任何一户的业主办证档案中都会有一份文件，也就是2020年1月份业主委托公司人员去办理产证的委托书。2020年1月14日案外人业主徐小兰委托我公司为其办理房产证的委托书可以看出实际上我公司是主动为业主办理房产证，是因为业主没有办法自己去不动产中心去办理。 本院对双方提交的新证据认定如下： 熠顺公司提交的建立物业小区（项目）楼盘表材料复印件一张和商品房小区（项目）基本信息登记表仅有该公司盖章，本院对其证明效力不予认定。同时认定，2020年1月6日，熠顺公司在宜合家园小区张贴通告，通知业主2020年1月7日至2020年1月9日，到该司工作人员处领取购房发票及维修基金缴费通知书。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。 结合双方诉辩，本案的争议焦点为涉案房屋超过《买卖合同》中约定办理房屋权属证书的时限，熠顺公司是否应承担违约责任。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。由此可见，如因上诉人责任导致逾期办证，上诉人应承担违约责任。本案中，2016年5月14日税务部门开具售房款发票，2017年6月30日熠顺公司向被上诉人交付房屋。2020年1月7日上诉人熠顺公司向被上诉人交付购房发票，1月9日被上诉人缴纳契税和维修基金。本院认为，购房人需凭购房发票方可缴纳契税和维修基金，而缴纳契税和维修基金乃是办理房屋权属证书的必备手续。上诉人未及时向被上诉人提供购房发票，导致被上诉人无法缴纳契税和维修基金，且无法办理房屋权属证书。故涉案房屋未按期办理房屋权属证书，应当由上诉人承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施和赔偿损失等违约责任的”之规定，上诉人熠顺公司履行合同义务不符合约定，理应承担相应的违约责任，一审法院判决上诉人熠顺公司协助被上诉人办理涉案房屋的产权证书并赔偿违约金，并无不当，本院予以支持。 综上，熠顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由南昌市熠顺实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邹艳凤 审 判 员 王 薇 审 判 员 戴泰苛 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 李慧兰 书 记 员 周星颖