重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初5875号原告：胡健翼，男，1989年10月5日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：胡智悠，男，1963年3月7日出生，系原告父亲。委托诉讼代理人：张国琼，女，1964年4月1日出生，汉族，系原告母亲。被告：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路****商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。法定代表人：王洪辉，董事长。委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥毅，男，1987年2月19日出生，汉族，系公司员工。原告胡健翼与被告重庆远香房地产开发有限公司（以下简称远香公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡健翼及其委托诉讼代理人胡智悠、张国琼，被告远香公司的委托诉讼代理人胥毅、何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡健翼向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的重庆市商品房买卖合同（合同编号：yyjgz-1837）；2、返还原告交付的房款1870447元及利息、代收税费34008.13元，大修基金10643元；3、被告向原告支付违约金187044.7元（原告所交房款的10%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月26日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的XX一期X号楼X号房，合同约定了交房日期、逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按约支付了房款、大修基金及被告代收的相关税费。截止2019年12月底，被告仍未向原告交付房屋，被告逾期交房的行为已构成违约。原告遂起诉来院，请求判如所请。被告远香公司辩称，1、案涉项目现已经通过了规划验收、消防验收、竣工验收，并取得竣工验收备案登记证，符合交付条件和居住目的。且项目已经进行了实际交付，双方合同目的可以完全实现，合同不具备解除的必要性。2、竣工备案证客观上存在逾期取得，但原因在于业主大面积群诉，并提出合同外的诉求，包括增加玻璃地台门、外墙面整改、绿植更换升级、透水砖升级、车库环氧地坪增加、隔音屏增加、入户门改造、导视牌改造、景观步道及长廊改造等，我公司也实际就该部分进行了增加调整，双方就原合内容进行了增加，客观上也会导致延长双方交付的条件。3、业主及业主代表通过短信、电话、微信等方式，向建委和相关领导施压，导致政府迫于压力不敢出具竣工备案证，根据合同法四十五条的规定，应当视为交付条件已经成就。4、远香公司从项目开始到项目结束，一直善意履行，在业主提出超出合同范围的相应内容之后，仍然增加巨额费用、精力和时间，尽量满足业主要求，虽客观上存在逾期交付，但房屋的品质、交付条件、实际使用等均在原有基础上进行了重大提升，因此即使存在单纯的时间上的违约，该违约行为也是因为多种因素造成的，开发商不存在恶意，也没有影响合同目的的实现，该违约属于显著的轻微违约。根据最高院九民会议纪要四十七条规定，合同约定的解除条件成就时守约方以此为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，根据诚实信用原则确定合同是否解除。5、本案合同解除不利于保持交易稳定性，本项目涉案房屋达一千余户，若在开发商出现轻微违约的情况下判令解除，则整个项目已经稳定的交易将出现颠覆性的破坏，导致严重的社会稳定。6、原告主张的违约金与其实际损失不符，明显过高，应当予以调整。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、远洋九公子收据2张、税收完税证明、邮件交寄单（收据）和被告举示的竣工验收备案登记证、规划核实确认书、消防意见确认书、业主公众号公证书、业主集中群诉照片、业主群诉会议纪要、业主群及向政府领导发送的短信、被告因完成诉求签订的相关合同、整改后的项目承建图片、交付通知及相应公证书，因双方当事人对前述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的2020年1月8日的通话录音，被告虽表示真实性无法核实，但并未直接否认该证据，且该通话录音可与邮件交寄单（收据）相印证，本院对其真实性予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月26日，以远香公司为甲方（卖方），胡健翼为乙方（买方）,双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的预售商品房，总成交金额为1870447元；乙方于签订本合同之日起向甲方一次性支付全部房款1870447元；属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利息计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金。该合同附件五补充协议（一）第六条关于“逾期交房的违约责任”的补充约定：6.2.2逾期超过90日之后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之二的违约金；乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同。合同还对其他方面进行了约定。2018年6月26日，胡健翼向被告远香公司支付了购买案涉房屋的房款1870447元、维修基金10643元，被告远香公司对此出具收据2张。胡健翼举示的填发日期为2018年10月29日的《税收完税证明》显示，纳税人胡健翼向国家税务总局重庆两江新区税务局缴纳购买案涉房屋的契税34008.13元。对于胡健翼缴纳的维修基金10643元、代收税费34008.13元，被告远香公司表示，上述费用其已经向政府相关部门缴纳，原告胡健翼举示的《税收完税证明》可证明原告向我方缴纳的代收税费，我方已经代为缴纳。对于大修基金是否实际代为缴纳，被告远香公司未举示相应证据。2020年1月17日，XX项目（18-43#楼、2#门岗及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。案涉房屋为32号楼。庭审中，原告胡健翼举示了加盖邮局邮戳的《邮件交寄单》（收据）和2020年1月8日的通话录音，拟证明胡健翼于2020年1月4日向被告远香公司邮寄退房申请，要求解除合同、赔偿违约金。其中，《邮件交寄单》（收据）显示邮寄的日期为2020年1月4日，邮寄的收件人为被告远香公司，地址为重庆市**XX路**XX天地**楼**。被告远香公司对该邮件交寄单的真实性无异议，但认为无法反映邮寄的内容。本院通过《邮件交寄单》（收据）上的单号查询，该邮寄于2020年1月5日签收，签收内容为“重庆市，已签收，他人代收”。其中，2020年1月8日的通话录音显示：原告所称的远香公司的工作人员郭秀琼（以下简称郭秀琼）明确表示已经收到原告邮寄的书面退房通知，且要求原告签一个退房确认的表单和“注销产权”，在该录音中原告要求被告远香公司返还房款、大修基金和契税以及支付10%的违约金。被告远香公司质证后表示，对该证据的真实性无法核实，也没有提到收到退房申请。庭审中，远香公司向本院举示了交付通知及相应公证书，拟证明远香公司于2020年1月22日向原告胡健翼邮寄送达交付通知书。原告称对交付通知及相应公证书的真实性无异议，但认为被告已经超过了合同约定的交付时间构成违约，且达到了解除的条件。庭审中，原、被告双方均陈述，案涉房屋原告没有接房，也没有办理房屋产权证。另查明，被告远香公司的委托诉讼代理人胥毅向本院填写的地址确认书上远香公司的送达地址为重庆市XX区XX桥XX天地X号楼X层。本院认为：原告胡健翼与被告远香公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。关于解除合同。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应当于2019年9月30日前向原告交付案涉房屋，逾期超过90日，即至2019年12月29日，如被告还未履行交房义务，原告即具有合同解除权。而被告于2020年1月17日才取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，于2020年1月22日才向原告发出《远洋九公子交付通知书》，逾期交房已超过90日，原告根据合同约定有权解除合同。根据查明的事实，原告在2020年1月4日向被告邮寄了文件资料，邮寄地址与被告公司人员在本院填写的地址确认书的地址基本一致，且根据邮件交寄件单（收据）上的单号查询，该邮件于2020年1月5日签收，表明被告收到了原告邮寄的该邮件。对于邮件的内容，原告表示系退房申请，要求解除合同并赔偿违约金，而被告虽然表示邮件交寄件单（收据）不能反映邮寄的内容，但其并未举示相反的证据证明其收到的材料是原告邮寄的何种资料；同时，原告举示的其代理人胡智悠于2020年1月8日与被告公司的人员的通话录音显示被告公司的人员认可收到了原告提交的书面退房申请。结合该通话录音内容，原告主张其于2020年1月4日向被告邮寄了退房申请，要求解除合同的事实具有高度可能性，本院予以采信。因原告在2020年1月4日向被告邮寄退房申请要求解除合同时具有解除权，故原、被告间签订的《重庆市房屋买卖合同》于被告远香公司收到原告邮寄的退房申请之日即2020年1月5日时已解除。原告再次起诉要求解除与被告签订的《重庆市房屋买卖合同》无事实依据，本院不予支持。被告远香公司辩称，其违约显著轻微，也没有影响合同目的的实现，不应判令解除。本院认为，原、被告在《重庆市房屋买卖合同》附件五即补充协议（一）第6.2.2条中明确约定“逾期交房超过90日之后，乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同”，从该约定可以看出，双方对逾期交房的违约行为何时可以解除有明确的期限约定，且双方对解除权行使期限进行了限期约定，由此被告逾期交房超过90日就足以导致原告的合同目的无法实现，原告当然有权解除合同。故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于返还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，远香公司无权继续占有案涉房屋的购房款，应当将收取的购房款退还给原告胡健翼。现被告远香公司并未举示证据证明其已经向原告胡健翼退还了购房款，应当承担举证不能的不利后果。故原告胡健翼要求被告远香公司返还购房款1870447元，符合法律规定，本院予以支持。关于返还代收税费。对于原告主张的被告代收税费34008.13元，从查明的事实看，被告远香公司已经代为向税务机关缴纳，故该笔税费原告在案涉商品房买卖解除后应自行向相关部门申请退还，其要求被告远香公司返还，本院不予支持。对于原告主张返还的被告代收的大修基金10643元，被告远香公司虽表示其已经代原告向相关部门缴纳，但并未举示相应的证据，依法由其承担举证不能的不利后果，故原告胡健翼要求被告远香公司返还代收的维修基金10643元，本院予以支持。关于违约金及购房款利息。首先，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，在被告逾期交房超过90日后，原告主张解除合同的，有权要求被告按已付房价款百分之10支付违约金。原告胡健翼已付房款为1870447元，故原告胡健翼要求被告支付违约金187044.7元（1870447元×10%），符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩称，原告主张的违约金明显过高，应当予以调整。本院认为，被告抗辩违约金过高，但并未举示任何证据证明该违约金标准过分高于违约造成的实际损失，故对其上述抗辩意见本院不予采纳。其次，对于原告主张的购房款利息，根据合同约定，被告应当在收到原告的解除通知后的30日内退还原告全部已付房价款，现被告未按期退还，构成违约，会给原告造成利息损失。但考虑到本院已支持原告主张的已付房价款10%的违约金187044.7元，且原告胡健翼并未举示证据证明本院已支持的违约金数额不能弥补其包括购房款利息损失在内的所有损失。故原告主张的违约金足以弥补被告未及时退还购房款给原告造成的利息损失，其要求被告支付购房款的利息，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告胡健翼退还购房款1870447元；二、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告胡健翼退还维修基金10643元；三、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告胡健翼支付违约金187044.7元；四、驳回原告胡健翼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23617元，依法减半收取11808.5元，由被告重庆远香房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 雷元亮二〇二〇年十一月二十七日法官助理 陈 源书 记 员 龙 倩