苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9358号原告：海渲国际贸易(苏州)有限公司，住所地江苏省苏州市相城区相城大道**品上商业中心****。法定代表人：王志伍。委托诉讼代理人:杨玉书，江苏李杏珍律师事务所律师。被告：上海钥翔实业有限公司，住所地上海，住所地上海市松江区新浜镇新绿路**>法定代表人：年成龙。被告：年成龙，男，1988年9月9日出生，汉族，住江苏省南京市。两被告共同委托诉讼代理人:孙珊珊，江苏渟泓律师事务所律师。原告海渲国际贸易(苏州)有限公司（以下简称海渲公司）与被告上海钥翔实业有限公司（以下简称钥翔公司）、年成龙房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2020年8月4日立案受理后，被告钥翔公司提起反诉，本院就本诉及反诉合并审理，依法由审判员刘辉云适用简易程序进行审理，于2020年9月8日、9月22日进行证据交换，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告及反诉被告海渲公司的法定代表人王志伍及其委托诉讼代理人杨玉书，被告及反诉原告钥翔公司、被告年成龙的共同委托诉讼代理人孙珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海渲公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告海渲公司与被告钥翔公司之间的房屋租赁合同，并要求钥翔公司恢复厂房原状，返还厂房；2.判令被告钥翔公司支付拖欠的7个月租金1120000元(按月租金16万元，自2019年12月20日计算至2020年7月20日)；3.判令被告钥翔公司支付自2020年7月20日至被告实际返还厂房之日房屋占有使用费(按月租金16万元计算)；4.判令被告钥翔公司支付违约金480000元；5.判令被告年成龙对被告钥翔公司承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费用由被告钥翔公司、年成龙承担。诉讼过程中，原告海渲公司变更诉讼请求为：1.依法判令解除原告海渲公司与被告钥翔公司之间的房屋租赁合同；2.判令被告钥翔公司支付拖欠的7个月租金1120000元(按月租金16万元，自2019年12月20日计算至2020年7月20日)；3.判令被告钥翔公司支付自2020年7月20日至被告实际返还厂房之日的房屋占有使用费(按月租金16万元计算)；4.判令被告钥翔公司支付逾期付款利息（以250000元为基数自2019年10月6日起，以950000元为基数自2020年4月6日起，均按照全国银行同业拆借中心公布的贷款报价利率计算至实际支付之日止）；5.判令被告年成龙对被告钥翔公司承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费用由被告钥翔公司、年成龙承担。庭审结束后，原告海渲公司自愿放弃关于逾期付款利息的主张。本诉事实和理由：2019年8月20日，海渲公司将其所有的位于黎里镇乌桥村浦西工业区厂房出租给钥翔公司，后双方于2019年10月16日签订一租赁合同，约定了月租金、押金等相关事宜。按照合同约定，前三年月租金16万元，年租金190万。第一年租金分两期支付，每期95万元。后钥翔公司支付了押金16万元，及第一期部分租金64万元。因钥翔公司第一期租金未完全支付，海渲公司向钥翔公司发出了两次履约通知书，钥翔公司拖欠租金的行为侵害了海渲公司的合同利益，构成严重违约。2019年12月5日，钥翔公司受到当地政府环保政策原因致使案涉厂房无法继续经营下去，双方约定钥翔公司厂房全部清场并恢复原貌后解除该租赁合同，但钥翔公司至今未清场，仍占有使用该厂房且拒不支付2019年12月20日至2020年7月20日的租金1120000元。经查被告钥翔公司系被告年成龙成立的自然人独资有限责任公司，现海渲公司为维护自身合法利益，根据合同第四条、第八条规定，诉至本院。被告钥翔公司、年成龙共同辩称，1.案涉租赁合同中第一年租赁期限自2019年8月20日至2020年10月19日，前两个月即8月20日至10月19日为装修免租期，该两个月不计算租金，其已经支付合同保证金10万元、租金70万元，非保证金16万元、租金64万元；2.根据双方协议租金支付时间，其已经按期于2019年9月6日、9月12日、9月20日共计支付租金50万元，此时厂房内已有部分租户入驻，急需厂房所有权证书办理营业执照等证照，其多次与海渲公司法定代表人王志伍联系，但王志伍迟迟未交付房产产证，王志伍保证10月底一定办好产证并配合各租户办理营业手续，故其于2019年10月16日再次支付租金20万元，并表示10月底支付剩余租金25万元，然10月底，王志伍仍未交付产权证书，其为避免损失扩大，才停止支付租金，系履行抗辩权的正当行为，并无违约；3.2019年10月24日、10月29日，汾湖高新区黎里镇古镇保护开发区管理委员会下达“散乱污企业整治公告”，要求厂区内各租户立即停止生产并拆除相关设备，随后强制断水断电，租赁合同已无法履行，2019年12月5日双方签订书面协议，海渲公司亦表示合同确实无法继续履行，同意解除合同，但双方就租金、违约责任、装修损失等未达成一致，其将厂房所有钥匙交还给王志伍，并告知各租户，劝说租户搬离，此时厂房已交还海渲公司并由海渲公司实际控制管理；4.其并非违约方，无需支付违约金，海渲公司违反案涉合同第六条约定，迟延履行配合其提供厂房相关手续的合同义务，构成违约，应承担其全部的经济损失。反诉原告钥翔公司向本院提出反诉请求：1.判令海渲公司返还保证金10万元、租金46万元；2.判令海渲公司赔偿装修费损失416174元；3.判令海渲公司赔偿违约金10万元；4.反诉诉讼费用由海渲公司承担。反诉事实和理由：2019年10月16日，反诉人、被反诉人签订一份厂房租赁合同，约定被反诉人将其位于吴江区黎里镇乌桥村浦西工业区（原百业纺织）厂房出租给反诉人使用，租赁期限为6年，自2019年8月20日一2025年10月19日（其中8月20日一10月20日为装修期，不计算租金）,2019年8月20日一2022年10月19日，年租金为190万元，2022年10月20日一2025年10月19日，年租金为200万元。双方签订合同后，反诉人依约支付了10万元保证金和70万元的租金并开始装修厂房对外转租。9月份、10月份各租户陆续进厂，急需厂房产权证办理营业执照等证件开展营业活动。反诉人在合同签订后便持续向被反诉人催要厂房产权证书，被反诉人一开始承诺于8月底9月初能办好，后又表示最迟9月底10月初肯定办好，并保证协助各租户办理营业执照等相关证件，然一直食言。2019年10月份，汾湖高新区黎里镇古镇保护开发区管理委员会工作人员到厂里巡视，并要求各租户办理好相关证件，否则将被认定为“散乱污”企业，依法取缔。反诉人、各租户不停向被反诉人催要厂房产权证书，被反诉人拒不配合。2019年10月24日、10月29日，汾湖高新区黎里镇古镇保护开发区管理委员会下达“散乱污企业整治公告”，要求厂区内各租户立即停止生产并强制断水断电。2019年12月5日，因被反诉人违约导致案涉租赁房屋无法实际使用，反诉人行使法定解除权，通知被反诉人解除双方之间的租赁合同，但就租金的退还、保证金的退还、装修费的赔偿等问题产生争议，无法达成一致意见。综上所述，因被反诉人一直拒不提供厂房产权证书，导致租户无法办理营业执照，租赁房屋无法进行正常生产使用，合同第六条第一款、补充条款均有约定被反诉人需要配合提供厂房产权证等证件，因被反诉人原因造成无法正常生产的视为被反诉人违约，应当承担所有装修费及搬迁费。被反诉人的行为已经违反了合同约定和法律规定，应当返还反诉人保证金、赔偿装修损失、承担违约责任。双方多次协商未果，反诉人为维护自身合法权益，提起反诉，望判如所请。反诉被告海渲公司辩称，双方签订租赁合同后，其已按照合同约定的主交付义务将房屋交付给反诉人使用，反诉人未按照合同约定如期支付租金，其多次宽限后反诉人仍未如期履行，其行使相应的不安抗辩权，不存在违约事实；签订租赁合同时，反诉人明知其通过法院拍卖获得案涉房屋的所有权，新产证办理需要时间，同时需要交纳八百多万元的税金，合同中并未明确约定其向反诉方提供新房产证的具体时间，其向反诉方提供了拍卖裁定、原产权证，反诉方能够预判出其能否使用；反诉方向其发出的书面通知载明系因政府原因导致无法继续经营，反诉诉请没有事实和法律依据，应由其自身承担。经本院审理查明事实如下：一、租赁合同相关约定2019年10月16日，海渲公司作为出租方（甲方）与钥翔公司作为承租方（乙方）签订了《厂房租赁合同书》一份，约定海渲公司将上述租赁物租赁予钥翔公司；双方认可租赁面积约8000平方米（有证房产建筑面积3921.38平方米、无证建筑面积4020.23平方米）；租赁期限为“6+3”年，第一年租赁期自2019年8月20日至2020年10月19日止，后五年即自2020年10月20日至2025年10月19日止，乙方在合同六年期限满后若甲方未自用情况下乙方有权按(原)本合同条件履行后叁年租赁，租赁期为三年。关于租金，厂房自2019年8月20日至2022年10月19日止，每年租金为190万元整，每月租金为16万元整，自2022年10月20日至2025年10月19日止，每年租金为200万元整，后三年租金另议。双方签订合同后，乙方向甲方支付16万元为履约保证金，租赁期满后乙方在还原厂房原貌后，不计息退还给乙方。甲方将房屋基础设施(除窗、内外墙、门外)修复完整后交付给乙方。乙方第一年第一期租金按照付款承诺书支付给甲方，租金为95万元整，共计111万元。如有逾期，视为乙方违约。第一年第二期租金应于2020年4月4日支付给甲方，剩余租金为95万元。逾期15天(即截止到2020年4月19日)未付清租金，视为乙方违约。合同第五条第一款约定，甲方为乙方提供用电用水，水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行，供电变压器由甲方提供，供电量500千伏安(kva)，高压线路拉至乙方指定的厂房位置为止，若乙方因生产需要增加电力容量，费用由甲、乙双方协商解决，甲方负责申报办理。第六条第一款约定，乙方在租赁期间，甲方同意乙方转租，但转租过程中如果乙方违约，甲方有权收回厂房，期间所有租户的一切损失均由乙方全部承担，与甲方无关，因转租所需办理的手续甲方须配合乙方提供该厂房相关手续(土地证、房产证、消防证)、乙方按政府的有关规定申报，因甲方无法提供厂房相关手续所造成的损失由甲方全部承担。第七条第三款约定，租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不做任何补偿。第八条第一、二款约定，任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，守约方有权提前终止合同；甲、乙双方如有一方违约，必须支付另一方违约金，按月租金总额的三个月作赔偿损失，如乙方违约，乙方前期进厂所有费用、厂房内租户所有装修费用以及搬迁费均由乙方承担，与甲方无关。补充条款约定，如因厂房所有权人单方面原因造成乙方在厂房租期内无法正常生产的为甲方违约，租赁期间如甲方违约需承担厂房内租户所有装修费用以及搬迁费由甲方承担；甲方应配合乙方提供用于申请注册公司用的相关证件及复印件，如租用厂房的平面图、厂房产权证等相关证件。二、租赁物及租金支付情况案涉房屋系王志伍通过本院淘宝网司法拍卖网络平台竞得的原吴江百业纺织有限公司名下位于苏州市吴江区黎里镇乌桥村工业用房地产（含无证房屋）及其厂区内地上附着物、构筑物（不包含水、电），其中有证房产建筑面积3921.38平方米，无证建筑面积4020.23平方米，国有土地使用权面积10966.3平方米。2019年4月16日，本院出具（2018）苏0509破20号之三民事裁定书，裁定上述房地产及其工业用房地产（含无证房屋）及其厂区内地上附着物、构筑物（不包含水、电）归买受人王志伍所有或享有。2020年1月20日，上述工业用地房地产登记至王志伍名下，产权证号为苏20**苏州市吴江区不动产权第9003278号，房屋建筑面积3921.38平方米、宗地面积10966.3平方米。海渲公司成立于2018年10月31日，股东为王志伍、王志均，王志伍系海渲公司法定代表人。诉讼中，王志伍确认其个人同意以钥翔公司名义向海渲公司主张权利。《厂房租赁合同书》附件中，年成龙代表钥翔公司承诺第一期租金支付方式为，2019年9月6日付100000元，2019年9月12日付200000元，2019年9月20日付200000元，2019年10月5日付450000元，2020年4月5日付950000元。2019年10月16日，年成龙在《厂房租赁合同书》第一期租金支付方式后注明“2019年10月5日付45万元租金，已付20万元，剩余租金于2019年10月30日前付清（贰拾伍万元整）。”2019年8月2日，钥翔公司支付保证金100000元。同日，王志伍出具收据一份，收款事由处载明“剩余陆万元整等第二年交房租时付清，合计押金一共拾陆万元整”。2019年9月6日、9月12日、9月20日、9月21日、10月16日，钥翔公司向海渲公司分别支付租金100000元、200000元、100000元、100000元、200000元，合计租金700000元。双方确认，2019年8月20日至10月19日为免租期。三、装修费用2019年8月10日，年成龙与金某,4签订百业纺织装修合同，年成龙将案涉租赁房屋发包予金某,4装修，装修事项为厂房内外墙粉刷、门窗、地坪浇筑、水沟、地坪浇筑浇筑盖板、水电、建筑垃圾清理，装修期限二个月，交付日期为2019年10月20日前，共计装修费用为389472元。2019年8月份，陆建春为钥翔公司案涉租赁物装修电路和电表，共计金额26702元。以上装修款合计416174元。四、租赁物转租情况钥翔公司将案涉房屋共计转租予十户次承租方，分别为1.王升文，转租面积432平方米，租赁期限自2019年10月11日至2023年10月10日；2.柳吉伍，转租面积720平方米，租赁期限自2019年11月10日至2021年11月9日；3.苏州旭天标识有限公司，转租面积432平方米，租赁期限自2019年11月10日至2021年11月9日；4.王永康，转租面积720平方米，租赁期限自2019年10月20日至2021年10月19日；5.吴江**艺标识有限公司，转租面积1008平方米，租赁期限自2019年9月15日至2021年9月14日；6.苏州言桀金属制品有限公司，转租面积760平方米，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日；7.王永明，转租面积1008平方米，租赁期限自2019年9月20日至2022年9月19日；8.苏州晁呈五金机械有限公司,转租面积864平方米，租赁期限自2019年9月15日至2023年9月14日；9.苏州中泰液化石油气有限公司,转租面积720平方米，租赁期限自2019年9月1日至2023年8月31日；10.张永荣,转租面积432平方米，租赁期限自2019年9月1日至2021年8月31日。其中1-6次承租方均于2020年2月25日向本院提起诉讼，要求钥翔公司返还租金、押金、电费等费用149224元，并要求年成龙承担连带责任。诉讼过程中，1-6次承租方均与钥翔公司达成调解协议，本院于2020年3月31日分别出具（2020）苏0509民初2063、2064、2065、2061、2068、2067号民事调解书，确认以上次承租方与钥翔公司的房屋租赁关系均于2020年3月31日解除，六户次承租方于2020年4月10日前返还钥翔公司相应租赁房屋。海渲公司与钥翔公司一致确认以上六户次承租方已经搬离案涉租赁物。2020年6月12日，王志伍与苏州晁呈五金机械有限公司签订厂房临时租赁协议一份，约定租赁面积864平方米，租期按月计算，自2020年4月1日起按照每月租金18000元计算。苏州中泰液化石油气有限公司向海渲公司交付了自2020年6月1日起的占有使用费6万元。王志伍与张永荣于2020年8月27日签订厂房临时租赁协议，约定租期按月自2020年4月1日计算，每月租金13500元。海渲公司庭审时陈述，除8-10次承租方所租赁房屋外，其余房屋均未收回，钥翔公司亦未向其交接，仍处于钥翔公司占用状态。五、当事人双方租赁事宜沟通情况年成龙与王志伍就案涉租赁事宜沟通的微信记录显示，2019年8月1日，王志伍将案涉房屋拍卖取得相应的拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书照片发送年成龙；2019年10月24日，年成龙要求王志伍办理房产证供次承租人办手续，10月27日，王志伍回复要求年成龙先交纳10月30日应付的租金，租金付清三天左右给新的产证。2019年11月18日，“王志伍：年总，你2019年10月5号答应我的房租尾款31万元，我现在最大限度的给你拖延到2019年11月25号，到时间必须要一次性付款给我，否则我们第一要收回厂房，第二我们会通过法律途径维护我们自己的利益。”2019年11月27日，“年成龙：王总麻烦你这边协助我下，厂区目前不用电，先把电申请报停。王志伍：好的，收到。年成龙：民用电保留。王志伍：民用电可能要和隔壁邻居借用一下了，估计报停要全部停电的。年成龙：可以。”2020年4月17日，“年成龙：二件事情，通知你把厂房大门打开。厂房我还没交给你，你把钱给我，我还你厂房。”2020年4月23日，“谁让你把办公室锁上了。你再锁上我就给你锁弄掉，再申明下你是房东产权人是你，现在厂房大门以内时属于年成龙使用。”2019年12月1日，钥翔公司向海渲公司发送通知书一份，载明“乙方（承租方）因受到当地政府原因导致该物业（原百业纺织厂）无法再经营下去，现以书面形式通知房东（甲方）终止合同，终止合同事项双方在进行协商，协商结果双方签字后生效。”2019年12月5日，王志伍代表出租方（甲方)与年成龙代表承租方（乙方）签订告知书一份，载明“因乙方由于受到当地政府环保政策等原因导致该厂房（原百业纺织厂)无法再继续经营下去，提出跟甲方终止双方关于在吴江区黎里镇乌桥村工业厂房（原百业纺织厂)的租赁合同。经甲方慎重考虑后原则上同意乙方要求，双方约定等乙方厂房全部清场并恢复到租赁以前面貌后，再按照原合同约定条款解除该厂房租赁合同。”2020年3月1日，海渲公司向案涉租赁物内的各家企业发送限期搬离通知书，内容为“因为受到黎里当地政府三优三保、331整治等政策影响，承租人上海钥翔实业有限公司年成龙先生与我方的厂房租赁合同已无法履行，已于2019年12月5号向我方提出了解除原厂房租赁合同并签订了解除协议。为了维护我方的合法权益，我方准备于2020年3月1日起收回厂房自用，因此恳请各家企业予以配合，将各自的所有物品于3月15日前搬离厂区，逾期不搬离者视为主动放弃园区内所有物品。”。海渲公司要求次承租方搬离过程中，采取了锁门、推土等方式。2020年10月14日，年成龙向王志伍发送短信，“王总，厂房除了你收租金的那三户，其余的早在今年3月底就搬空了，厂房都是空着的，有部分还被你换了锁，通知你来收，你不来，你还有什么权利问我继续要租金？”王志伍回复“我从来没有正式接到你让我去收厂房的通知。”另查明，本院于2020年5月29日立案受理钥翔公司起诉海渲公司的（2020）苏0509民初6195号房屋租赁合同纠纷一案，钥翔公司请求确认双方之间的租赁合同于2019年12月5日解除，并要求海渲公司返还保证金10万元、租金46万元，赔偿装修损失305174元及违约金10万元。该案因钥翔公司未按期缴纳诉讼费用，本院依法于2020年6月18日作出(2020)苏0509民初6195号民事裁定书，裁定该案按原告钥翔公司撤回起诉处理。本院于2020年6月6日立案受理海渲公司起诉钥翔公司、年成龙的（2020）苏0509民初6558号房屋租赁合同纠纷一案，海渲公司请求判令解除双方之间签订的房屋租赁合同，并要求钥翔公司恢复厂房原状、返还厂房，支付拖欠租金80万元、违约金48万元及自2020年5月20日起按照月租金16万元计算至实际返还厂房之日的占有使用费，要求年成龙与钥翔公司承担连带责任。钥翔公司、年成龙于2020年6月23日签收诉状副本。该案因海渲公司未按期缴纳诉讼费用，本院依法于2020年6月22日作出(2020)苏0509民初6558号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。再查明，钥翔公司为自然人独资有限责任公司，成立于2016年4月20日，年成龙为该公司唯一股东。以上事实，有原告（反诉被告）提供的拍卖成交确认书、（2018）苏0509破20号之三民事裁定书、协助执行通知书、不动产产权证书、《厂房租赁合同书》、通知书、告知书、微信聊天记录，被告（反诉原告）提供的银行流水、收据、厂房临时租赁协议、银行汇款单、限期搬离通知书、照片、装修合同、装修费收据、装修清单、微信聊天记录、银行交易明细、转租情况说明、证人金某,4及陆建春的证人证言，本院（2020）苏0509民初2063、2064、2065、2061、2068、2067号民事调解书、(2020)苏0509民初6195号民事裁定书、(2020)苏0509民初6558号民事裁定书，以及双方当事人的庭前证据交换笔录、当庭陈述等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故案涉房屋租赁合同部分有效，部分无效。无效部分，出租人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案争议焦点为：案涉《厂房租赁合同书》有效部分是否已经解除及解除日期。根据《厂房租赁合同书》第八条第一款约定，任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，守约方有权提前终止合同。即该条约定了守约方的合同解除权。钥翔公司在履约过程中，未按照合同约定的期限向出租方海渲公司交纳租金，已构成违约，海渲公司有权要求解除合同。被告钥翔公司抗辩案涉厂房租赁合同已于2019年12月5日解除，并认为海渲公司迟延办理产权证书，导致次承租方无法实际使用案涉房屋，其已于2019年12月5日行使法定解除权。本院认为，案涉租赁合同部分有效、部分无效，案涉大部分租赁物系无建设工程规划许可证的房屋，钥翔公司亦未举证证明海渲公司未办理有效部分房屋的产证使得其对次承租方违约，进而导致继续履行案涉租赁合同不能实现合同目的，故钥翔公司不具备法定解除权。且双方于2019年12月5日签订的告知书并未明确表明双方具有协商一致解除合同的意思表示，该日期亦非协商解除日期。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。海渲公司于2020年6月6日向本院提起诉讼，请求解除案涉租赁合同，钥翔公司于2020年6月23日收到诉状副本，故案涉《厂房租赁合同书》有效部分于2020年6月23日解除。合同解除后，被告钥翔公司仍占有案涉部分房屋的使用权益，应继续向原告支付占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告海渲公司虽未主张返还案涉房屋，但为防止损失继续扩大，双方应及时交接房屋。被告钥翔公司在诉讼过程中于2020年10月14日向原告法定代表人发送接收房屋的催告通知，原告经催告后仍未接收房屋，房屋占有使用费应计算至2020年10月14日。关于租金和占有使用费。原告法定代表人王志伍已另行与次承租方苏州晁呈五金机械有限公司、张永荣签订临时租赁协议，收取自2020年4月1日起的租金，并自2020年6月1日收取次承租方苏州中泰液化石油气有限公司的租金。该部分转租面积自原告接收日起的租金及占有使用费应自被告钥翔公司应付的租金及占有使用费中扣除。故根据《厂房租赁合同书》约定的190万元/年租金标准，被告钥翔公司应向原告支付的自2019年10月20日截至2020年10月14日租金及占有使用费为1643761.39元（2019年10月20日至2020年3月31日期间,164/365*1900000=853698.63；2020年4月1日至2020年5月31日期间,61/365*6645.61/7941.61*1900000=265715.49；2020年6月1日至2020年10月14日期间,135/365*5925.61/7941.61*1900000=524347.27），其中次承租人支付的费用视为代钥翔公司支付的租金，扣除原告已支付租金及占有使用费700000元和保证金100000元，被告钥翔公司尚应向原告支付租金及占有使用费843761.39元。关于反诉被告海渲公司是否存在违约问题。反诉原告认为，海渲公司迟延办理产权证书，导致次承租方无法实际使用案涉房屋，应承担违约责任。反诉被告海渲公司应当根据案涉租赁合同约定，配合反诉原告提供案涉厂房的相关手续，反诉被告虽然提供了案涉房屋拍卖取得的相应手续，但应在反诉原告于2019年10月24日催告反诉被告办理房产证供次承租人办手续后合理期限内履行办理产证义务，反诉被告海渲公司法定代表人于2020年1月20日才将有效部分的案涉房屋登记至其名下，构成迟延履行合同义务，应向反诉原告承担违约责任。案涉房屋租赁合同约定的违约金过高，且案涉租赁合同存在部分无效情形，本院结合双方违约情形，酌情调整反诉被告海渲公司应支付违约金80000元。关于反诉原告要求反诉被告赔偿装修费损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。为节省当事人诉累，反诉被告应向反诉原告钥翔公司支付的违约金80000元自本诉被告钥翔公司向本诉原告海渲公司的应付款中扣除，故本诉被告钥翔公司尚应向本诉原告海渲公司支付租金及房屋占有使用费763761.39元。另外，被告钥翔公司系自然人独资有限公司，被告年成龙作为钥翔公司的唯一股东，未提交证据证明公司财产独立于其自己的财产，应当对被告钥翔公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第十一条的规定，判决如下：一、确认案涉《厂房租赁合同书》有效部分于2020年6月23日解除；二、被告（反诉原告）上海钥翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）海渲国际贸易(苏州)有限公司租金及房屋占有使用费763761.39元；三、被告年成龙对被告（反诉原告）上海钥翔实业有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回反诉原告上海钥翔实业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取44500元、反诉案件受理费减半收取7243元，共计51743元，由原告（反诉被告）负担900元，由被告（反诉原告）上海钥翔实业有限公司负担50843元。为减轻当事人诉累，被告（反诉原告）上海钥翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内直接向原告（反诉被告）给付诉讼费用43600元，双方预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 员 刘辉云二〇二〇年十一月二十五日法官助理 陈玮芝书 记 员 王 洁附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法信超链：国家法律6篇地方法规7篇案例293篇裁判383881篇期刊92篇×第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法信超链：国家法律13篇地方法规24篇案例615篇裁判564204篇期刊250篇×第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。法信超链：国家法律8篇地方法规5篇案例181篇裁判136936篇期刊74篇×第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法信超链：国家法律2篇地方法规6篇案例423篇裁判480373篇期刊131篇×法信超链：国家法律1篇地方法规1篇案例34篇裁判61717篇期刊28篇×第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法信超链：国家法律4篇地方法规4篇案例44篇裁判21226篇期刊52篇×《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。法信超链：地方法规1篇案例10篇裁判28589篇期刊6篇×第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。法信超链：地方法规1篇裁判4538篇期刊1篇×第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理法信超链：案例4篇裁判19192篇期刊1篇×。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。