河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0825民初316号 原告（反诉被告）：承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司，住所地承德市双桥区东车市统建花园小区**楼03-205。 法定代表人：慕中海，职务：经理。 委托诉讼代理人：王志伟，河北山庄（隆化）律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：骆文志，男，1976年9月1日出生，满族，住河北省承德市隆化县。 委托诉讼代理人：王东华，河北益铎律师事务所专职律师。 原告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司（以下简称嘉鼎都公司）与被告骆文志商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，被告骆文志于2020年10月10日向本院提起反诉，本院于2020年10月10日依法受理了反诉。本院依法适用普通程序，于2020年11月3日对本诉和反诉合并进行了审理。原告暨反诉被告嘉鼎都公司的委托诉讼代理人王志伟，被告暨反诉原告骆文志及其委托诉讼代理人王东华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 嘉鼎都公司向本院提出请求事项：1.依法判令骆文志履行《商品房预售合同》约定的义务，给付拖欠嘉鼎都公司的购房款380000元，并支付迟延履行金133000元，合计513000元；2.由骆文志承担一切诉讼费用。事实和理由：2010年9月3日，嘉鼎都公司与骆文志签订《商品房预售合同》，骆文志购买嘉鼎都公司开发建设的“丽海名园”商住小区底商A座2单元103号房屋一处，合同约定单价12000元每平方米，实测面积48.15平方米，合计总价577800元，骆文志支付了197800元，尚欠380000元至今未付。经嘉鼎都公司多次催要，骆文志以种种理由拒绝支付，现诉至法院，请求支持嘉鼎都公司的诉讼请求。 骆文志辩称，1、嘉鼎都公司依据2010年9月3日签订的商品房预售合同提出的诉讼，但双方于2011年9月5日签订了商品房买卖合同，应依据后来的买卖合同认定本案事实。2、关于付款金额，我方已经给付嘉鼎都公司270800元，尚差307000元，未给付房款的原因不在我方，因为本案嘉鼎都公司原因一直无法办理房屋贷款，该房屋至今也没有达到竣工合格备案登记的交付标准，房子到现在无法按照合同约定的目的进行使用，对未给付的房款我方享有不安抗辩权。3、因为未能缴纳房款的原因不是我方造成的，对嘉鼎都公司提出的迟延履行金不应保护。4、嘉鼎都公司称多次催要房款与事实不符。嘉鼎都公司提起诉讼前我方一直联系嘉鼎都公司交付合同约定的房屋事宜，均未联系成，找不到嘉鼎都公司相关人员。综上，请求驳回嘉鼎都公司的诉讼请求。 反诉原告骆文志向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告嘉鼎都公司赔偿反诉原告违约金及损失562919.15元；2、由反诉被告嘉鼎都公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉原告骆文志与反诉被告嘉鼎都公司签订商品房买卖合同，当时反诉原告骆文志购买的底商A座2单元103号性质为商业。反诉被告未按照所做的说明和允诺开发规划范围内的房屋及相关设施，造成反诉原告购买的商业房屋直至现在也不符合商业性质无法正常使用,且约定于2011年6月1日交付房屋，反诉被告直至2015年6月1日才将钥匙给反诉原告骆文志，反诉原告至今未办理产权登记。现为维护反诉原告骆文志的合法权益，特提起诉讼，请求支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告嘉鼎都公司辩称，我方不存在违约行为，反诉原告说的事实和理由不能成立，我方请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告暨反诉被告嘉鼎都公司向本院提交证据如下： 证据一、商品房预售合同一份，拟证明2010年8月6日，双方签订合同，合同约定骆文志购买嘉鼎都公司开发建设的丽海名园小区房屋一处，编号为2-103，合同约定面积52.25平方米，单价每平方米12000元，付款方式为按揭贷款，首付款317000元，余款310000元，由买受人通过银行按揭贷款交付给出卖人。同时约定，逾期付款超过六十日，出卖人按日向买受人付房价款万分之0.5的违约金。 证据二、收据5张、欠据1张，拟证明骆文志于2010年8月26日向嘉鼎都公司交付定金40000元，于2010年9月3日向嘉鼎都公司交付首付款7000元，于2010年10月18日向嘉鼎都公司交付首付款20000元，于2011年3月8日向嘉鼎都公司交付首付款50000元，于2011年11月22日向嘉鼎都公司交付首付款80800元，上述款项合计197800元。 证据三、丽海名园商业面积差统计表一张，拟证明骆文志购买的房屋2-103室，房屋实测产权面积48.15平方米，据此计算（48.15平方米×12000元）房屋总价款，减去已付款197800元，骆文志尚欠嘉鼎都公司房款380000元。 证据四、其他审批通知书一份，拟证明嘉鼎都公司与中国农业银行隆化支行合作，银行同意向丽海名园小区提供楼盘个人按揭贷款1000万元。 证据五、河北省建设工程竣工验收报告，拟证明丽海名园小区已经验收合格。 被告骆文志暨反诉原告对嘉鼎都公司提交证据的质证意见如下： 对证据一真实性无异议，双方确实签订了商品房预售合同，但2011年9月5日双方又签订了商品房买卖合同，故应该以商品房买卖合同确定双方的权利义务。对证据二真实性无异议，但是我方还按照嘉鼎都公司当时售楼处经理苗世峰的要求打入其妻子李菲账户7.3万元，该款应该作为我方交付房款的数额。如果按照嘉鼎都公司提交的欠据现在我方所欠嘉鼎都公司房款只有20万元。对证据三真实性无异议，对证明目的有异议。对证据四真实性无异议，对证明目的不予认可。审批贷款的日期为2019年5月27日，在2019年5月27日之前没有任何证据证明嘉鼎都公司能够办理涉案房屋的贷款，未能办理贷款的责任应该由嘉鼎都公司承担。因不能办理贷款导致骆文志不能缴纳剩余房款的原因也就不在骆文志。对证据五真实性不予认可，该报告出具的日期房屋未验收，当时如果确实有竣工报告也可以办理贷款及产权登记，事实是直到2019年才能办理贷款。 被告骆文志暨反诉原告向本院提交证据如下： 证据一、2011年9月5日双方签订的商品房买卖合同，拟证明：1、苗世峰作为嘉鼎都公司的委托代理人参与到房屋买卖合同中，苗世峰当时是嘉鼎都公司售楼经理全权代理嘉鼎都公司销售楼房。2、预售合同约定层高3.6米，买卖合同变成了2.9米，嘉鼎都公司存在违约行为。3、房屋价款为单价12000元每平米，总金额为577800元，首付款297800元，余下房款办理贷款。4、房屋贷款未办理的原因是因为涉诉房屋达不到办理贷款标准，一直到2019年5月27日涉案房屋才可以办理贷款。5、合同条款第八条交付期限，明确约定嘉鼎都公司于2011年6月1日前依照国家和地方人民政府有关规定将骆文志购买的底商竣工验收合格后交给骆文志。按照该条约定，嘉鼎都公司至今未完成房屋的验收，骆文志虽在2015年6月1日拿到了房屋钥匙，但是拿钥匙不等同于该房屋达到了竣工验收合格的交房标准。6、第九条明确约定出卖人逾期交付违约责任，嘉鼎都公司应于2011年6月1日前向骆文志交付达到交房标准的房屋，如不能按照约定交房按照骆文志已交房款的每日万分之0.5支付违约金。7、第十一条交接，依照该条规定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相应的证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。直到今日骆文志仍未收到办理交付的手续也没有看到符合合同约定的证明文件，更没有签署房屋交接单。8、合同第十三、十四条关于装饰等承诺也没有达到承诺的标准。9、第十五条关于产权登记的约定，依照该条约定，嘉鼎都公司应在房屋交付使用后180日内办理权属登记，并到产权登记机关备案。直到今日嘉鼎都公司也无法提供相应资料进行备案，也无法办理产权登记。 证据二、房款支付的收据（同嘉鼎都公司的证据2），骆文志于2010年9月2日给李菲转账73000元的传票，拟证明除嘉鼎都公司陈述的购房款外，骆文志还额外交给嘉鼎都公司销售经理苗世峰的妻子李菲房款73000元。 证据三、涉案底商无法达到预期使用目的的相关证据，包括照片7张（涉案底商图片及楼盘的效果图、规划图）、微信截图2页（与骆文志一起买底商的李东升同嘉鼎都公司工作人员的微信截屏）、商品房买卖合同（案外人田海亮与嘉鼎都公司签订的），上述证据证实涉案底商没有按照规划设计完成建设，该楼房二期完工后应达到的标准均未达到，同时应拆除涉案楼房前的楼房没有拆除。二期建设至今未完工，应有的广场变成了收费停车场等情况，根本无法达到预期的商业使用目的，因嘉鼎都公司的行为给被告造成了损失。 证据四、隆化县人民法院依法委托承德广泰资产评估事务所出具的承德广泰评报字【2019】第376号评估报告书，拟证明反诉原告骆文志请求的依据，评估报告书中的底商与本案涉案底商系同地段，该评估报告书显示，涉案底商与同地段底商每平米年租金差额为646.78元。骆文志房屋面积44.85平米，年租金差额29008元。 证据五、其他审批通知书一份（同嘉鼎都公司提供的证据四内容一致）,拟证明不能办理贷款的责任不在骆文志。 证据六、苗世峰与李菲的身份信息，拟证明苗世峰作为嘉鼎都公司的委托代理人收取的住房款系职务行为，73000元应作为我方的购房款。 原告嘉鼎都公司暨反诉被告对被告骆文志暨反诉原告提交证据的质证意见如下： 对证据一真实性无异议；对证据二中国工商银行个人业务凭证有异议，真实性、关联性均不予认可。房屋买卖合同系嘉鼎都房地产公司与骆文志签订，不能证明苗世峰的身份，苗世峰未在签字盖章处签字，同时嘉鼎都公司也未授权苗世峰收取房款；对于骆文志出示的与我方证据二相一致的部分予以认可；对证据三证明目的不认可。首先预售合同约定层高与买卖合同出现不一致应与双方签订的买卖合同为准；宣传照片的来源和真实性无法核实，微信聊天记录不是原件，真实性不予认可；对证据四评估报告书的真实性认可，但不应作为本案认定事实的依据，每个地段房价不一样，且报告评估的内容和实际市场信息不相符，不具有客观性。对证据五真实性认可，审批通知书记载的日期并非银行同意贷款的日期而是操作日期，嘉鼎都公司与农行办理贷款合同时间是2018年而不是2019年5月27日；证据六苗世峰和李菲的身份信息与本案没有关联性。 嘉鼎都公司申请本院调取了本案涉案底商自2011年至2020年期间缴纳取暖费的情况。嘉鼎都公司对调取的证据予以认可，认为该证据显示骆文志自2012年缴纳了房屋取暖费，证明骆文志已经于2012年使用该房屋，骆文志自述的2015年领取房屋钥匙与事实不符。骆文志认为此证据不能作为接收房屋的证明，表示是2015年6月1日才领取的房屋钥匙。 骆文志申请本院调取了本院另一案件中《隆化县解决房地产开发遗留问题会议纪要》。嘉鼎都公司对该证据的真实性无异议，对其内容不认可；骆文志对该证据无异议，认为该《纪要》能够证明反诉人的主张能立。 本院对证据的认定如下： 嘉鼎都公司提交的证据一至四、骆文志提交的证据、骆文志申请本院调取的证据、嘉鼎都公司申请本院调取的证据，均具有真实性、合法性，且均与本案事实相关，对此均应予以确认并在卷佐证。骆文志对嘉鼎都公司提交的证据五的异议成立，对此不予确认。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下： 2010年9月3日，嘉鼎都公司与骆文志签订商品房预售合同，骆文志购买嘉鼎都公司开发的坐落于丽海名园小区的在建房屋一处，双方签订的合同编号为（2010）000F,房屋为A【座】2【单元】103号，约定的建筑面积为52.25平方米，单价为每平方米1.2万元，总金额627000元。首付款为317000元，余下房款310000元，由骆文志通过银行按揭贷款交付给嘉鼎都公司。逾期付款超过60日，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款万分之0.5的违约金。骆文志分别于2010年8月26日、2010年9月3日、2010年10月18日、2011年3月8日、2011年11月22日向嘉鼎都公司交付房款40000元、7000元、20000元、50000元、80800元，合计197800元。嘉鼎都公司为骆文志出具了“首付款”、“房款”“定金”等字样的收据五张。此外，骆文志还按照嘉鼎都公司销售经理苗世峰的指示打入苗世峰妻子李菲的账户73000元。 2011年9月5日，嘉鼎都公司、骆文志签订了编号为（2010）000F的《商品房买卖合同》，但该合同约定的2.9米层高，与预售合同约定的3.6米不一致。其中第四条约定，底商单价为12000元每平方米，涉案底商实测产权面积为48.15平方米，套内建筑面积44.85平方米，总价款为577800元。第六条约定，以首付款297800元加按揭贷款280000元的方式支付房价款。第八条约定，嘉鼎都公司应于2011年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给骆文志。但嘉鼎都公司一直未取得涉诉工程的验收报告，各购房户于2019年5月27日方能办理按揭贷款。第九条约定，逾期交付房屋不超过六十日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，嘉鼎都公司按日向骆文志支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过六十日后，骆文志有权解除合同，如骆文志要求继续履行合同，嘉鼎都公司应自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向骆文志支付已交付房价款万分之0.5的违约金，但骆文志未选择解除合同。第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，嘉鼎都公司应当书面通知骆文志办理交付手续；双方进行验收交接时，嘉鼎都公司应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单；嘉鼎都公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，骆文志有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由嘉鼎都公司承担。但至今嘉鼎都公司未与骆文志办理上述手续。根据调取的涉案房屋缴纳取暖费的记录，能够证实该房屋在2012年9月缴纳了停暖费用，骆文志也承认该款是本人交的，可以认定，在2012年9月25日前骆文志已经在管理、使用涉案房屋了，具体管理、使用该房屋的时间不能确定，本院将骆文志交纳停暖费的日期2012年9月25日确定为嘉鼎都公司交房日期，即嘉鼎都公司逾期交房。第十五条约定，嘉鼎都公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因嘉鼎都公司的责任，骆文志不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意继续履行合同的，嘉鼎都公司按骆文志已交付房款的千分之五向骆文志支付违约金。因嘉鼎都公司一直未取得涉诉工程的验收报告，故在此前案涉房屋不能办理产权登记。 另查明，与骆文志共同买底商的另案当事人李东升向本院申请鉴定同地段底商年租金差额，经承德广泰资产评估事务所评估，同等地段底商平均每平米米年租金为1076.02元，李东升房屋年租金每平方米429.24元，每平方米年租金差额为646.78元。 嘉鼎都公司出售房屋时承诺的配套广场、地下商场、影院等均未开工建设，一期底商东北方向尚有一破旧四层楼房未拆除，底商向北至马路的空闲地周边安装了围栏，已被作为收费停车场。 本院认为，本案的争议焦点为：1.打入李菲账户的73000元应如何认定？2.嘉鼎都公司、骆文志是否存在违约？如存在违约，应如何承担责任？ 关于第一个争议焦点：苗世峰作为嘉鼎都公司的销售经理，为嘉鼎都公司与购房人办理买卖房屋事宜，苗世峰的行为无论系代理行为还是职务行为，其行为后果均应由嘉鼎都公司承担。针对案涉房款，骆文志是受苗世峰的指示将73000元打入李菲的账户，至于为什么不打入嘉鼎都公司公户，嘉鼎都公司与李菲之间是否存在债务关系而打款，骆文志无从得知也不必追究。骆文志尽到了相应的举证义务，嘉鼎都公司未能提供证据证明骆文志与苗世峰或李菲之间存在其他债权债务关系，故应认定该73000元系骆文志支付的购房款。至于苗世峰或李菲是否将该73000元交付给嘉鼎都公司，属苗世峰、李菲二人与嘉鼎都公司的内部关系，与骆文志无关。如苗世峰、李菲二人确未将该73000元交付给嘉鼎都公司，嘉鼎都公司可另行向苗世峰或李菲主张。因此，骆文志共支付给嘉鼎都公司房价款270800元，尚欠307000元。 关于第二个争议焦点：双方签订的商品房预售合同及商品房买卖合同均合法有效，对双方均具有法律约束力，因商品房买卖合同签订的时间在后，故应以在后的买卖合同约定的双方权利义务为准。双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。商品房买卖合同中约定房屋首付款为297800元，骆文志在签订商品房买卖合同后至房屋可办理贷款之日即2019年5月27日期间，尚欠嘉鼎都公司27000元首付款未交纳。商品房买卖合同中对于首付款的交纳日期虽未作约定，但按照交易习惯，首付款应在签订买卖合同后即时交纳，骆文志未按合同约定的日期足额交纳房屋首付款，系因嘉鼎都公司未如期交房，2011年9月签订商品房买卖合同时约定的交房期间已经经过，即嘉鼎都公司违约在先，骆文志享有先履行抗辩权。后来嘉鼎都公司交付了房屋，但交付的房屋又不符合合同约定，存在房屋未验收等情况，嘉鼎都公司的违约状态持续，此期间骆文志依然享有先履行抗辩权，据此可免除骆文志的违约责任。自2019年5月27日之后，骆文志可办理贷款但未办理，亦未将所欠房价款直接交付给嘉鼎都公司，构成违约，对此应承担相应的违约责任，由此产生的逾期付款违约金应自2019年5月28日开始计算至本案法庭辩论终结日2020年11月11日，共531日，此处减除应给骆文志办理贷款的合理时间7天，计算方式为524天×0.00005×307000=8043.4元。加上骆文志尚欠嘉鼎都公司的房屋价款307000元，骆文志还应支付嘉鼎都公司315043.4元。 同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。嘉鼎都公司、骆文志在签订的合同中未明确载明嘉鼎都公司向骆文志允诺的规划及配套建设等内容，但该内容是骆文志购买该房屋的重要前提，该承诺应视为要约，现嘉鼎都公司未按规划完成相关配套建设，致使骆文志购买的底商不能完全达到签订合同的预期目的，亦未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，骆文志虽有权选择解除合同，但未选择解除合同，合同继续履行，但嘉鼎都公司应承担违约责任。本案中，反诉原告骆文志既主张了违约金又主张了损失赔偿，本院认为根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关条款的规定，嘉鼎都公司、骆文志虽在合同中约定了逾期交房的违约金，但违约金的适用不以造成实际损失为前提，造成损失的，违约金数额可以造成的实际损失为参考标准。如约定的违约金过低或过高，可以要求增加或减少违约金。本案中，双方明确约定了逾期交房的违约金，但骆文志认为该项违约金不足以弥补其损失，又主张了逾期交房期间产生的可得利益损失，即房屋租金损失，而主张的房屋租金损失明显高于约定的违约金，针对嘉鼎都公司的违约，可通过由嘉鼎都公司承担赔偿损失的方式对骆文志予以救济。 关于骆文志损失的确定，（2019）冀0825民初2634号民事案件与本案属于类似案件，该案件中的评估报告适用于本案。但本院同时认为，嘉鼎都公司将规划的地上广场变成地上停车场，虽与规划不符，但此变更不会明显使涉案底商失去租金优势，甚至可能对涉案底商的使用形成优势。严重影响涉案底商使用的是楼前电影院公司招待所四层楼房，该楼房位于涉案底商的正前方，对于骆文志底商的使用影响非常严重。嘉鼎都公司虽承诺过将该四层楼房拆除，但因涉及政府规划，一直未能实现，因此，此处导致嘉鼎都公司违约的事由属于不可归责于当事人双方的事由，对此，应减轻嘉鼎都公司的违约责任。双方约定2011年6月1日交房，故自2011年6月2日至骆文志实际管理涉案房屋的前一日即2012年9月24日，共480日，根据评估报告书的意见，此期间嘉鼎都公司逾期交房给骆文志造成的房屋租金损失为每平米租金1076.02元/365×套内面积44.85平方米×480日=63464.54元；自2012年9月25日至法庭辩论终结日2020年11月11日共2967日，此期间给骆文志造成的租金损失为646.78元/365×套内面积44.85平方米×2967=235799.95元。上述两项合计299264.49元。本院综合考虑合同的履行情况、嘉鼎都公司的违约情况，认为在上述赔偿数额中应以酌情减少，具体赔偿数额以总损失的60%为宜，即嘉鼎都公司应赔偿骆文志上述损失299264.49元的60%，计179558.69元。涉案房屋交付后180日内，房屋未验收，导致骆文志至今未办理产权登记，对此，按照合同约定，嘉鼎都公司应支付骆文志违约金，计算方式为197800元×0.5%=989元。嘉鼎都公司合计应赔偿骆文志各项损失180547.69元。本诉、反诉支持的请求数额相抵顶后，骆文志还应给付嘉鼎都公司购房款及逾期付款违约金134495.71元。 综上所述，对于本诉原告嘉鼎都公司、反诉原告骆文志合理合法的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告骆文志于本判决生效后十日内给付原告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司购房款及逾期付款违约金315043.4元。 二、反诉被告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告骆文志各项损失费用180547.69元。 三、驳回反诉原告骆文志的其他诉讼请求。 上述一、二项折抵后，被告骆文志还应给付原告承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司购房款及逾期利息134495.71元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本诉案件受理费8930元，由承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司负担3446.98元,由骆文志负担5483.02元；反诉费4423元，由承德市嘉鼎都房地产开发有限责任公司负担1418.46元，由骆文志负担3004.54元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  赵珊珊 人民陪审员  姜丽萍 人民陪审员  李海富 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  张静楠 书 记 员  付焕楠 附页： 本案适用的法律 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。 法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 第六十八条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉事项： 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。提交上诉状的同时缴纳上诉费，上诉期满后七日内仍不缴纳上诉费的，视为未上诉或者撤回上诉，本判决发生法律效力。 当事人可将上诉费直接交到本院城区法庭，亦可直接转账至承德市中级人民法院。转账提示如下： 户名：河北省承德市中级人民法院 开户行：建行承德市车站路支行 账号：13×××02 汇款附言中应注明：（2019）冀0825民初316号案件及上诉人的全称 三、申请执行的期限： 在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。 义务人自动履行的，可将执行标的款项交或寄到隆化县人民法院民三庭。 汇款转账的汇至： 账户名称：隆化县财政局国库待清算资金管理中心 开户银行：承德银行隆化龙苑支行 账号：50×××20 注：汇款时请注明办案庭室为民三庭。 ——