江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初2456号原告：邱晓芳，女，1980年12月22日出生，汉族，住浙江省宁海县。被告：苏州大成商务有限公司，住所地江苏省苏州相城经济技术开发区澄阳街道嘉元路**。法定代表人：唐耀东，董事长。委托诉讼代理人：潘梁，江苏和合合律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙钢强，江苏和合合律师事务所实习律师。原告邱晓芳与被告苏州大成商务有限公司（以下简称大成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告邱晓芳、被告大成公司的委托诉讼代理人潘梁、孙钢强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱晓芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告保证金人民币108987元，并承担该资金自2019年4月12日起至本债务全部清偿之日止6%/年的资金占用利息(截止2020年3月12日的利息金额为6540元)。2、判令被告承担原告经济损失人民币117300元。3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月30日，原告与辽宁熊本一禾餐饮管理有限公司签订了一份苏州区域分公司代理加盟合同，并首付了117300元加盟款，准备在苏州区域开设“熊本一禾”品牌的餐饮店。为了实施上述合同，原告与被告于2019年4月2日签订了《商铺租赁合同》，约定原告向被告租赁位于苏州相城经济技术开发区苏州美京假日广场内编号为5f518-2号的商铺，用途为开设“熊本一禾”品牌餐饮店，合同还约定了租赁店铺的面积、租赁期限、租金及支付方法、合同签订后7日内原告应支付被告履约保证金108987元等。合同签订后，原告向被告交纳了108987元保证金，并对店铺装修进行了设计，被告也于2019年7月15日通知原告进场。但在原告准备进场时得知，商场整体消防安检还未通过(实际通过安检的时间是2019年9月25日)，交付条件还未成熟，所以原告没有进场。然而，2019年9月9日，被告通过微信发函通知原告合同已解除，并随即将该店铺转租给了他人(2019年10月14日开业)。事后，原告曾多次与被告争执，要求被告继续履行合同或返还保证金，但其以各种理由推诿，既不继续履行合同，又不退还保证金，致使原告遭受损失。原告认为：1、商场整体消防安检通过的时间是2019年9月25日，被告通知要求原告入场的时间是2019年7月15日，而依照《商品房屋租赁管理办法》第六条关于“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准不得出租”以及《中华人民共和国消防法》第十五条关于“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查”和“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，该通知依法当然无效，原告可以拒绝执行。2、被告在交付条件尚未成熟的情况下，于2019年9月9日通知原告解除合同，并随即将商铺转租给了他人，其行为违背了合同的约定以及《合同法》的相关规定，该通知依法应当无效，其擅自将店铺转租给他人的行为属于违约。3、由于被告违约，导致原告合同目的不能实现，被告应当返还保证金，并承担原告因此造成的经济损失。原告为维护自身合法权利，诉至法院。被告大成公司辩称，1、被告出租商铺给原告完全是合法合规的，原告所谓的商场整体消防安检未通过，完全是原告主观臆断，事实上商场在通过整体一次消防验收以及公共区域装修二次消防验收后，即完全满足出租条件。至于原告诉状中所称整体消防安检，实际是指苏相消安检字[2019]第023号，公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，这是指商场开业前的消防安全检查，与商场出租房产无关。否则按照原告的理解，商场将永远无法开业。2、被告在消防验收通过后，先后于2019年7月15日、2019年8月24日多次通知原告有关事宜，并明确告知原告进场施工，按期开业，但原告虽收到多份函件，但始终不予理睬，更未就消防事宜提出过任何不同意见。3、被告在多次发函原告仍拒绝履约的前提下，迫于无奈只能于2019年9月8日通知原告解除合同。原告在收到解除合同通知函后仍未及时与被告联系，也未提出任何的异议。4、根据法律有关规定，在原被告全面履约的前提下，原告理当遵守契约承担相应的违约责任。合同明确约定没收履约保证金，确系双方的真实意思表示。5、被告为招商，为顺利开业，投入了大量的人力、物力、财力，在原告以实际行为明确表示不履约的前提下，被告及时提前解除合同，实际上也是为了防止损失进一步扩大。6、原告直到2020年3月30日才提起诉讼，对于租赁合同解除的异议，也远超过了合理期限。经审理查明，2019年4月2日，原告邱晓芳（为乙方）与被告大成公司（为甲方）签订《苏州美京假日广场商铺租赁合同》一份，约定甲方将其位于江苏省苏州相城经济开发区澄阳街道嘉元路188号苏州美景假日广场内编号为5F层518-2号的商铺出租给乙方，租用面积为209.54平方米（以政府测绘为准），建筑面积为419.08平方米，乙方以熊本一禾商号/名称在该租赁区域经营餐饮。关于租赁期限，双方约定自2019年6月28日至2024年6月27日，另约定租赁期限开始日以实际开业日期为准。关于租金，约定第一阶段自2019年6月28日至2021年6月27日年租金为305928元，第二阶段自2021年6月28日至2023年6月27日为321228元，第三阶段自2023年6月28日至2024年6月27日为337284元，租金按季支付，乙方应在进场装修移交之日起7日内向甲方支付首期租金，并在每个交租期首月七日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本交租期租金。关于履约保证金，双方约定乙方应在合同签署前支付甲方履约保证金108987元；在合同有效期间，除双方另有约定外，保证金不予冲抵乙方租金或其他未付款项；本合同有效期届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，包括付清本合同第四条规定的一切应付费用，将在租赁区域处的工商登记注销，并将租赁区域按本协议约定的状态办理退租手续并返还甲方交接验收后，甲方应于交接验收后三十天内将履约保证金全额无息退还乙方；若乙方未完全履行本合同项下义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等从履约保证金中扣除。关于商铺交付与使用，双方在合同6-1条约定乙方应在合同签订后、待甲方通知7日内自行前往美京假日广场办理租赁区域的交付，双方授权代表应对租赁区域进行清点交接并签字确认；乙方没有按上述6-1条派员办理清点交接手续的，视为乙方放弃清点调试，并同意按甲方意见接收租赁区域。关于租赁区域的装修，双方约定乙方应在合同签订后30日内将租赁区域的装修方案交甲方和物业公司应在收到装修方案后的7个工作日内作出书面意见，否则视为同意。乙方自行负责完成该店铺的二次消防报审及验收工作。关于合同的终止与解除，双方约定，有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方应支付违约金：12-1乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，并且其履约保证金已被全部抵扣或不足抵扣拖欠款项。12-3乙方在租赁期间对该租赁区域进行或试图进行销售、转让、转租、抵押等行为，或未经甲方书面同意擅自中途退租、撤离、终止协议的，或者对该租赁区域采取任何侵犯业主所有权的行为的。12-4未经甲方事先书面同意，乙方未能在2019年6月28日前开业的，或未经甲方同意，在经营期间以任何借口在一个月内擅自歇业，或擅自撤场的。甲方行使合同解除权的，不予任何经济补偿立即收回租赁区域，乙方应于接到解除合同通知之日向甲方办理相关交接手续。12-11因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已缴纳的其他款项。2019年4月12日，邱晓芳向大成公司支付了租赁保证金108987元。2019年7月11日，苏州市相城区住房和城乡建设局向大成公司出具《建设工程消防验收意见书》，对于位于苏州相城大道东、嘉元路北的大成公司苏地2006-G-80号地块工程，本次验收裙房地上8层，建筑高度42.95米；地；地上建筑面积为764595平方米，地，地下建筑面积为84372平方米；裙房部分：1-3层为商业，4层为影院、商业，5-8层为商业、餐饮，地，地下**为设备用房、酒店后勤用房业及汽车库；耐火等级为一级。其中装修地下1-7层公共区域、地、地下**至地上**局部商铺，装修范围：地下**117孩子王（零售）。认为1、该工程按照建设单位提供的设计图纸施工，基本符合消防技术标准的要求；2、建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证通畅。2019年8月24日，大成公司向邱晓芳丈夫的微信发送《进场施工催促函》一份，载明：“贵我双方于2019年4月2日签订《商铺租赁合同》，根据合同约定，贵司应于2019年7月31日到我公司接收商铺并办理施工手续，9月20日之前完成全部店铺装修。时至今日，贵司并未如期进入施工现场，对此我司曾多次与贵司沟通，但一直未有回复。基于目前的状况，按照合同约定我方有权解除合同，没收全部履约保证金。由此造成的一切损失有贵司承担。望贵司能够重视合同及双方的合作，期限在2019年8月27日前安排施工队伍进场装修”。2019年9月9日，大成公司向邱晓芳的丈夫发送《合同解除通知函》一份，载明：“贵我双方于2019年4月2日签订《商铺租赁合同》，根据合同约定，贵司应于2019年7月31日到我公司接收商铺并办理施工手续，9月20日之前完成全部店铺装修。时至今日，贵司并未如期进入施工现场，对此我司曾多次与贵司电话及书面沟通，但一直未有回复。基于目前的状况，按照合同约定我方依法行使合同解除权，没收全部履约保证金。如有其他损失，由贵司承担”。2019年9月25日，苏州市公安局消防支队相城区大队向大成公司颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另查明，大成公司目前尚未取得案涉租赁商铺所在房屋的不动产权证。以上事实，由《苏州美京假日广场商铺租赁合同》、收据、《建设工程消防验收意见书》、微信聊天记录截屏打印件、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及当事人陈述为证，本院予以确认。原告邱晓芳另举证加盟合同一份、付款信息一份，证明邱晓芳租赁案涉商铺的目的是开设“熊本一禾品牌”餐饮店，但因大成公司违约，导致邱晓芳的合同目的不能实现，造成直接经济损失117300元。经质证，被告大成公司认为：对加盟合同真实性不认可，加盟合同的签订时间早于租赁合同订立，因此即使真实，从逻辑上也无法证明与大成公司存在直接的关系；对付款信息不认可，大成公司并非合同相对方，付款主体并非原告，原告即使不租赁被告场地也并不等于必须赔偿第三方。审理中，本院至相城区行政审批局调查，该局工作人员告知，2019年7月31日美京假日广场通过了地下一层至地上七层公共区域和部分商铺的消防验收；2019年9月25日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》系美京假日广场正式对外营业前所需经过的消防安全检查。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点在于大成公司通知邱晓芳办理商铺交接手续之时案涉商铺是否符合交付条件。邱晓芳主张案涉美京假日广场于2019年9月25日方通过消防验收，方符合交付条件。对此，本院认为，2019年9月25日大成公司取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》系对其对外营业前的消防安全检查，而非对于其商铺是否符合出租、交付条件的消防验收。案涉美京假日广场于2019年7月11日通过了地下一层至地上七层公共区域和部分商铺的消防验收，此时案涉商铺符合交付条件，邱晓芳应按照《苏州美京假日广场商铺租赁合同》的约定，于收到大成公司通知后7日内办理交接手续。因邱晓芳在大成公司催告后仍未进场装修或支付租金，大成公司提出解除案涉租赁合同，有事实和法律依据，并无不当。因案涉租赁合同因邱晓芳违约而解除，根据案涉租赁合同第12条的约定，大成公司无需退还邱晓芳租赁保证金，邱晓芳主张大成公司赔偿其因租赁合同解除而导致的损失亦缺乏依据。综上，对于原告邱晓芳的诉讼请求，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邱晓芳的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取2396元，由原告邱晓芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  孙墨琪二〇二〇年十一月三十日书记员  沈 雯