四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11826号 原告：袁秀群，女，1974年5月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：辜易山，男，1954年12月8日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告袁秀群诉被告辜易山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁秀群，被告辜易山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 袁秀群向本院提出诉讼请求：1.判令辜易山退还袁秀群12个月租金8500元；2.判令辜易山承担违约责任，赔偿袁秀群违约金30000元,装修费50000元。庭审中，袁秀群向本院明确诉讼请求，要求解除合同。事实与理由：2020年7月14日，袁秀群与辜易山签订房屋租赁协议，约定将成都市天府新区保水逸苑5-13-3房屋租赁给袁秀群使用，租赁期限为九年（2020年10月15日至2029年10月15日），并约定每年支付租赁费用8500元。袁秀群于2020年7月14日向辜易山支付一年房租8500元，但辜易山于2020年7月28日将装修工人赶走并将房屋内水电断掉，想收回房屋，报警处理后协商未成功。袁秀群为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 辜易山辩称，对2020年7月14日签订房屋租赁合同的事实无异议，但辜易山在签订合同时喝酒了，没有看合同内容，袁秀群陈述租赁房屋是自住，所以才将房屋租赁给袁秀群。签订合同时还有中介公司的工作人员在场，袁秀群支付了一年的租金8500元。同意解除合同，也同意退还房租8500元，但不认可违约金，辜易山后来才知道袁秀群承租该房屋不是自住，而是转租。袁秀群已装修的物品可以退还给袁秀群，但装修金额没有高达50000元，愿意将房屋装修款据实支付给袁秀群，通过现场查看，袁秀群装修的费用大概为20000元左右。 本院经审理认定事实如下：2020年7月14日，辜易山（甲方）与袁秀群（乙方）签订《租房合同》，约定甲方现有房屋位于保水逸苑5-1303，建筑面积约50平方米，该房屋为清水房，甲方同意乙方将房屋委托给第三中介作为住房出租或转租，并在租期内，定期向己方支付约定租金，甲方同意预留3个月，从2020年7月15日至2020年10月15日，抵做乙方对该房屋的装修时间，房屋计租期从2020年10月15日至2029年10月15日止，房屋年租金标准为8500元，租金总计76500元。乙方每次应提前5天支付房租，支付当时为年付，现金支付。合同第六条约定，乙方接到住房后必须按时支付房租，乙方原因逾期15日未能支付房租，甲方有权收回房屋，乙方违约造成合同无法继续或提前终止合同，乙方将房屋装修剩余价值作为违约金赔偿甲方（甲方不退还剩余租金）。甲方原因造成合同无法继续或提前收回房屋，鉴于乙方对甲方房屋装修投资无法收回，且需要对乙方实际租赁客户做善后赔偿处理，甲方须向乙方支付违约金30000元+装修费50000元。合同第八条补充条款约定，甲方允许乙方转租，甲方有义务提醒乙方交租3次以上。 合同签订后，袁秀群向辜易山支付了第一年租金8500元，辜易山按照约定将房屋交付给袁秀群，袁秀群于接收房屋后对该房屋进行装修。2020年7月28日，辜易山与袁秀群就案涉房屋租赁事宜发生纠纷并报警，此后，该房屋处于断水断电的闲置状态。 另查明，袁秀群承租房屋后对厨房、厕所进行了吊顶，更换了室内门等，还预定了橱柜、窗帘、空调等家具家电。 上述事实有《租房合同》、收据等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，袁秀群与辜易山签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性质规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，袁秀群向辜易山支付了房租，辜易山亦按照约定将房屋交付给袁秀群。针对本案事实，本院认为本案的争议焦点为1.致使本案合同解除的主要责任在谁？2.袁秀群的各项主张是否符合法律规定？3.辜易山是否应当承担袁秀群主张的违约金？ 本院现评述如下：关于合同解除的主要责任。本案纠纷系因辜易山阻挠袁秀群对案涉房屋的装修，致使合同无法继续履行而产生，辜易山辩称是因袁秀群未交付身份证复印件，害怕被骗，故不让袁秀群装修房屋。本院认为，辜易山作为完全民事行为能力人，在从事民事活动中应当对自己的行为负责，其在签订合同前未尽到审慎义务，自愿与他人签订合同，应属其自身过失，现其以害怕被骗为由不愿继续履行合同不符合合同约定和法律规定，其行为是导致租房合同解除的主要责任。庭审中，袁秀群明确要求解除合同，辜易山亦同意解除合同，据此，本院确定双方对合同解除达成合意，案涉合同于本案庭审之日即2020年11月10日解除。 关于袁秀群的各项主张。合同约定的房屋计租期自2020年10月15日起，而案涉房屋于2020年7月28日后便处于断水断电的闲置状态，袁秀群并未实际使用该房屋，其要求辜易山退还租金8500元符合法律规定，辜易山亦同意退还租金8500元，故本院对此予以支持。关于装修费，袁秀群对案涉房屋的装修还未完成，装修价值亦未达到50000元，其主张装修费50000元并无事实依据。庭审中，辜易山表示愿意将房屋装修款据实支付给袁秀群，而袁秀群已产生的装修费用中包含粉刷、安装、运输费以及购买家具家电的费用。本院认为，家具家电等属可移动物品，袁秀群在庭审中自述是从事房屋转租行业的，故其购买的家具家电可自行搬走并用于其他出租房屋。对其他不可移动或拆除的装修，由辜易山承担装修费用，袁秀群在庭审中仅提交了微信聊天记录未提交购买物品的正式合同或相应发票，本院结合双方陈述的装饰装修情况酌情确定其装修费为3500元。 关于违约金，辜易山在签订合同后阻挠袁秀群对房屋的装修，致使合同无法继续履行，其未按照合同约定履行其交付房屋的义务，其已构成违约，应当承担违约责任。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。袁秀群主张的违约金虽符合双方签订的《租房合同》的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定。违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而袁秀群并未举证证明其损失的大小。综上，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金为1400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告袁秀群与被告辜易山在2020年7月14日签订的《租房合同》于2020年11月10日解除； 二、被告辜易山于本判决生效之日起十日内退还原告袁秀群租金8500元； 三、被告辜易山于本判决生效之日起十日内支付原告袁秀群装修费3500元和违约金1400元； 四、驳回原告袁秀群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1006元，由被告辜易山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  周文莉