江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初9485号 原告：胡义猛，男，1993年3月6日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。 被告:江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322667616153A，住所地沭阳县。 法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人:高中新,江苏兆仕禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人:孙蕊,江苏兆仕禾律师事务所实习律师。 原告胡义猛与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡义猛的委托诉讼代理人李兵、被告宏亨公司委托诉讼代理人高中新、孙蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡义猛向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金15608元（以已付购房款587877元为基数，自2017年6月1日起按日万分之1.5计算至2017年11月24日止）；2、判令被告给付逾期办证违约金1140元（自2018年2月25日起按5元/日计算至2018年10月11日止）。事实和理由：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8号楼1单元2301室房屋，总房款为587877元，合同第八条约定交房时间为2017年5月30日，合同约定涉案房屋经验收合格，买受人付清全部房款及相应费用后方可交付使用，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同还对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。 被告宏亨公司辩称，一、被告在涉案房屋符合交付条件后多次通知原告上房，原告仍拒绝接收房屋，被告已按照合同约定履行通知义务，原告因自身原因迟延接收房屋，相关责任应由原告自行承担。二、如法院支持原告违约金请求，被告认为合同约定的违约金标准，远远超过其实际损失，应调整为同类房屋年租金标准。 本院经审理查明如下事实：原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案时间为2015年8月13日），约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区第8#、13#幢8#-1-2301号房屋，房款总计586000元。合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经验收合格，买受人付清全部购房款及应交的相关费用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按超出日期5元/日支付违约金。另双方签订补充协议（附件四），协议第七条约定：“买受人应保证合同中的通讯地址、邮编、联系电话、身份证号码等情况真实无误。出卖人发出书面通知、文件的事实及时间以挂号执为依据；若买受人的通讯地址、邮编、联系电话等发生变化，买受人有义务及以书面形式通知出卖人，买受人未履行告知义务造成出卖人在规定的期限无法送达的视为出卖人已送达，买受人自行承担因自身原因造成合同延迟履行的相关责任。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房款，涉案房屋通知交付后、办证前，原告按照房屋实际面积补交差价。 另查明，涉案房屋于2017年1月13日通过验收合格，于2018年9月3日取得《工程竣工验收备案表》，于2018年10月11日具备办证条件。被告于2017年10月19日按照《商品房买卖合同》中载明的原告地址及联系电话向原告邮寄交房通知单，载明：“胡义猛业主：您购买的花都锦城，合同房号8幢1单元2301室已经具备合同约定交房条件。我司已于2017年9月13日通知您前来我公司办理交房手续，至今您未到我公司办理交房手续，再次通知您在接到该通知后五日内到我公司办理相关交房手续。否则，由此产生的保管费（物业费）由您承担，并从该通知送达之日开始计算保修期。”原告于2017年11月24日与被告办理房屋交接手续。 本案的争议焦点为：1、本案逾期交房违约金计算截止日期；2、被告要求调整逾期办证违约金及逾期交房违约金计算标准的理由是否成立。 关于第1个争议焦点。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋交付条件为该房屋经验收合格，经查涉案房屋于2017年1月13日符合合同约定的交付条件。被告于2017年10月19日按照合同约定向原告发送书面交房通知时，涉案房屋已满足约定的交付条件，但并不能认定被告已经履行了书面通知义务，理由为：首先，双方补充协议第七条约定的风险负担是对通讯地址和变更通讯地址的风险负担约定，并未约定被告按合同确认的地址邮寄即视为通知送达，而交房通知应于到达时发生法律效力。其次，原告现不认可其收到被告邮寄的书面交房通知，被告也未能提供证据证明邮寄的书面交房通知已被原告实际签收。最后，被告作为专业的房地产开发企业，应当知道履行交房通知义务的程序和法律后果，其在邮寄书面交房通知之后未能及时查询、核实签收情况，导致无法核实交房通知是否实际送达原告，被告应自行承担相应的不利后果。综上，本院认为，被告并未尽到书面通知交房义务，应当按照合同约定向原告给付逾期交房违约金，逾期交房违约金计算的截止日期应为原告主张的实际交付之日即2017年11月24日。 关于第2个争议焦点。本院认为，因涉案商品房买卖合同约定的逾期交房违约金、逾期办证违约金计算标准系双方协商一致后确定，并未超出法律规定的范围，应尊重双方当事人的意思自治。被告虽主张合同约定的违约金计算标准过高，但未提供证据证明违约金过分高于造成的损失，以及按照约定的标准计算违约金将导致显失公平的情形，故对被告要求调整逾期交房违约金、逾期办证违约金标准的理由不予采纳。 综上，因原告未按合同约定期限将符合约定交付条件的涉案房屋交付原告使用，亦未按照合同约定的期限及方式履行产权登记义务，被告应承担相应的违约责任，故本院对原告主张的逾期办证违约金1140元予以支持，逾期交付违约金自2017年6月1日起至2017年11月24日止（共计177天），以当时已支付房款586000元为基数计算为15558.3元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告胡义猛15558.3元及逾期办证违约金1140元； 二、驳回原告胡义猛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费219元，减半收取110元（已由原告胡义猛预交），由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费219元。 审判员 葛 蕾 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 刘晓云 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 江苏宏亨房地产开发有限公司专用账号：62×××74（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。