福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初3831号 原告：厦门帆顺鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪隘头村洪坑****，统一社会信用代码91350212MA344MFH2N。 法定代表人：林建智。 被告：李红英，女，汉族，1984年8月23日出生，住厦门市同安区。 原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司与被告李英红物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司之法定代表人林建智、被告李英红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2016年6月1日至2017年3月31日的物业管理费1969.6元（10个月×98.48平方米×2.00元／平方米）；2、请求判令被告按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年8月18日应支付滞纳金为3000.00元；3、请求判令被告向原告支付拖欠的2015年12月1日至2017年3月31日的汽车车位使用费3200元（16个月×200元／月×1部小车）；4、请求判令被告向原告支付拖欠的2016年2月1日至2017年3月31日的水电费1556.58元；5、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告于2015年11月30日前向开发商必成花业（厦门）有限公司购买的小区房屋一套，房号为同安区，面积98.48平方米。开发商必成花业（厦门）有限公司通知被告于2015年12日1日与原告办理房屋交接手续。被告于办理房屋交接手续前，已经实际入住同安区。被告的小车“闽Ｄ20Ｕ**（红色小车）”及其丈夫黄长楠的白色小车“闽Ｄ×××××”自2015年12月1日至2017年3月31日止，一直停放在原告管理的小区内，两辆小车却一直未缴纳汽车车位使用费（停车场管理费）。2015年11月30日，原告与开发商“必成花业（厦门）有限公司”签订一份“物业管理协议”，“物业管理协议”约定:“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准暂定为物业管理费1.7元／平方米、公共维修金0.3元／平方米，交费时间由乙方（注：即原告）决定。露天车位：暂定200.00元／月（小型车）”。2015年12月1日，原告与开发商签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定：“……代收水电费每期收取一次。……（四）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。”但是，自2015年12月1日至今，被告一直未缴纳车位使用费（停车场管理费）；自2016年2月1日起，被告就拒绝缴纳其使用的水电费（包含公摊）；自2016年6月1日起，被告就拒绝缴纳物业管理费。虽然，原告多次告知被告（包括书面催缴函），如未及时缴纳物业管理费，将缴纳百分之零点叁的滞纳金（违约金）。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费、汽车车位使用费、水电费，但其未予理睬。依据《物业管理条例》第25条，房产开发商同物业买受人签订买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务合同对业主产生拘束力的根据在于业主概括承受了合同的权利义务。现根据“物业管理协议”“二”、“前期物业管理服务委托合同”第十二条至之规定及《中华人民共和国合同法》第109条、《物权法》第八十三条、七十二条、七十四条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 被告李英红辩称：1、原告跟必成花业签的物业管理协议其不清楚，其购买的时候是二手房，而且交房前是开发商要求其先行缴纳半年的物业费，且买卖合同上无载明具体物业服务公司及收费标准；2、帆顺鑫物业提供的基准标配及物业服务标准不到位；3、从未收到催收记录，已经过了诉讼时效；4、原告提出的汽车车位使用费问题，其一直将车辆停放在汀溪镇镇政府门口，从未停在小区内；5、水电费代收系原告自行手写，无依据；6、滞纳金的收取无依据；7、大部分业主都没有向帆顺鑫物业缴交物业费。 在本案审理过程中，原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司提供以下证据以证明其主张：1、物业管理协议、前期物业管理服务委托合同，证明2015年11月30日，原告与开发商签订物业管理协议一份，协议约定物业费、停车场管理费；2015年12月1日，原告与开发商签订“前期物业管理服务委托合同”一份，合同约定物业费滞纳金、代收水电费；前期物业服务合同对业主产生约束力的根据在于业主概括承受了合同的权利义务；2、物业费收费公示，证明原告公示了物业费的收费；3、水电费明细，证明被告尚未缴纳的2016年2月1日至2017年3月31日的水电费1556.58元；4、起诉状、立案调查表、申请书，证明原告于2017年11月30日起诉被告；立案案号为（2018）闽0212民初1640号；2018年4月20日原告变更诉讼请求，2018年4月20日之后，原告撤诉；5、告知书、邮件交寄单，证明原告向被告催缴物业管理费，并邮寄告知书；6、存款凭条，证明原告向开发商缴交了水电费；7、决定书3363号之一，证明原告在同安法院陆续交了一些案件，立案庭至今没有给收件材料，也没有开庭，超过诉讼期限的责任，在同安法院立案庭，而不在原告；8、受理案件通知书，证明2018年3月19日的业主大会是否合法有效，尚等待开庭审理；判决被告缴纳物业管理费至2018年3月20日，没有法律依据；9、（2020）113号，证明厦门市人民检察院正在监督厦门市中院（2019）闽02民终865号一案；10、发票，证明被告只是缴纳2015年12月至2016年5月的物业管理费，被告还需要缴交2016年6月至2017年3月的物业管理费、水电费、滞纳金；11、车位费公示，证明原告已公示了车位费收费标准。被告李英红质证认为：1、收费公示其从来没有看过，我也不清楚收费标准；2、水电费明细由原告自己写的，没有根据，不予认可；3、邮件交寄单，其从未收到这份文件，也没有签收记录；4、停车场收费公示从未看到；5、转账记录只能证明其与开发商之间有转账记录，无法证明其他的；6、决定书、受理案件通知书、（2020）113号与本案无关，不予认可。 被告李红英提供一组图片（共10张）用以证明原告提供物业服务不到位，不是正规的物业公司。原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司质证认为：无法确认真实性，没有日期没有时间，照片上无载明房号，无法确定所在位置，对照片不予认可。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月30日，原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司与必成花业（厦门）有限公司签订《物业管理协议》。协议约定：必成花业（厦门）有限公司将厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑255-258号楼（汀溪尚品一期）前期物业委托厦门帆顺鑫物业服务有限公司管理；物业管理费1.7元/平方米、公共维修金0.3元/平方米等内容。合同签订后，原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司为汀溪尚品一期提供物业服务。 另查明，被告李英红于2015年12月24日与必成花业（厦门）有限公司就被告李英红所购买的址于同安区建筑面积为86.50㎡的房产进行交接，被告李英红同时缴纳了2015年12月至2016年5月的物业管理费1181.76元。 又查明，2018年4月11日，厦门帆顺鑫物业服务有限公司因与必成花业（厦门）有限公司物业服务合同纠纷，将必成花业（厦门）有限公司诉至法院。福建省厦门市同安区人民法院经审理于2018年12月4日作出（2018）闽0212民初1545号判决书，判决：“驳回原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司的全部诉讼请求”。判决书中载明：“根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下……2018年3月20日，被告必成公司向原告帆顺鑫物业出具了《解除协议书》，协议书上载明：‘……现因汀溪镇洪坑255-258号业主按照相关规定已召开业主大会，并向我司申请解聘贵司对厦门市同安区物业服务的原因，致使原协议无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、原《物业管理协议》自2018年3月19日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止；2、乙方应交纳汀溪镇洪坑255-258号小区发生的费用（水费、电费等费用）于本解除协议书生效之前自行缴清’……”厦门帆顺鑫物业服务有限公司不服，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2019年4月30日作出（2019）闽02民终865号民事判决书，认定《前期物业管理服务委托合同》未实际履行，驳回厦门帆顺鑫物业服务有限公司上诉，维持原判。 本院认为，原告根据《物业管理协议》的约定，为被告提供物业服务。被告在接受物业管理服务的同时，应当向原告交纳各项物业服务费用。1.关于物业管理费及公维金。物业管理费是业主应该缴纳的一项义务。国务院公布的《物业管理条例》第七条中明确规定：“按时交纳物业服务费用”可以说是业主的一项基本义务。故物业管理服务不到位，不能成为业主拒交物业管理费的理由。只有业主能够证明物业公司不按照《物业管理协议》中约定的义务履行，这个时候业主才可以提出不交或少交物业费。被告于2017年3月将房屋又卖给他人，故被告应缴纳的物业管理费（含每月每平方米0.3元的公维金）应自2016年6月1日起计算至2017年3月31日止共计人民币1969.6元（2元/平方米·月×98.48㎡×10个月），原告的该项诉讼请求，本院予以支持。2.关于水、电费。原告未提供相应票据，故本院不予支持。3.关于违约金。原告称其有向被告进行催讨，并向被告邮寄了告知书，被告辩称其从未收到告知书，也没有签收记录，因原告未提供充足证据用以证明其主张，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。4.关于汽车车位使用费（停车场管理费）。原告称被告有车辆一直停放在其管理的小区内，但未提供除车位费公示外的相关证据予以证明，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李英红自本判决生效之日起三日内向原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司支付物业服务费（含公维金）人民币1969.6元； 二、驳回原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。 被告李英红如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告李英红负担人民币5元，由原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担人民币20元，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  方建筑 二〇二〇年十一月三日 书记员  徐常青 附：附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。