山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5154号上诉人(原审原告):张书林,男,1993年7月12日出生,汉族,北京一诺科技信息有限公司职工,住山西省文水县。上诉人(原审原告):郭佳薇,女,1993年1月28日出生,汉族,北京双高志信人力资源有限公司坐席代表,住山西省文水县。上诉人(原审被告):太原化学工业集团房地产开发有限公司,住所地太原市万柏林区长兴南街**。法定代表人:闫帅达,执行董事。委托诉讼代理人:朱燕春,山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人:张勇青,山西华炬律师事务所实习律师。上诉人张书林、郭佳薇、太原化学工业集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张书林、郭佳薇、太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱燕春、张勇青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书林、郭佳薇上诉请求：1、依法撤销太原市万柏林区人民法院(2020)晋0109民初1098号民事判决书的第一项,改判由被上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司在实际交付之日十日内,向上诉人支付自2019年9月30日至实际交付之日的违约金(以1080191.96元为基数,按日万分之六计算);2、本案一、二审的案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定:“合同约定的违约金过高,本院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数,按照日万分之一点五计算”是错误的,缺乏事实和法律依据。l、《房屋买卖合同》是双方在平等自愿基础上订立的,且是被上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司单方制作提供的格式合同,自愿在被上诉人违约时向上诉人购房人支付日万分之六的违约金,不违反法律规定,且不属于违约金过高的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”,上诉人缴纳的购房款1080191.56元,1080191.56元×30%=324057元,如果上诉人主张超过324057元才属于违约金过高情形,一审法院认定过高是错误的,缺乏事实和法律依据,违约金应当按照日万分之六计算并要求被上诉人履行。2、《房屋买卖合同》在被上诉人违约时按日万分之六计算违约金,如果是上诉人违约,相对应的违约金也是按日万分之六进行计算赔付,如果被上诉人违约法院直接依职权降低违约金,那么上诉人违约的情况下法院是否也会同样降低,结果会是导致双方签订的合同不具有平等性,内容对双方没有约束力,既然被认定为合法有效,双方就应严格按照合同内容履行,作为违约方就应当按照合同约定承担法律责任,对于被上诉人严重违约的情形法院不能以此纵容放任,不仅会影响上诉人合法权益的维护,也会造成市场和社会的不稳定。3、一审认定判决的违约金数额并不能弥补上诉人的租赁费损失。上诉人一直居住在河北,由于被上诉人的违约行为房屋一直未能交付,导致上诉人无法迁回太原居住,需要在河北延续房租,每月租金为2000元,因此,降低后的违约金并不能弥补上诉人的租赁费损失。二、上诉人向一审法院提出的第一条诉讼请求(即“请求判令被告向原告支付违约金暂计43747.7元(以1080191.96元为基数,自2019年9月30日暂计算至2020年2月15日,具体按照合同约定计算)”),之所以这样写是立案要求对于案件受理费用的计算而写上去的,且明确标注为“暂计算”。事实上,上诉人并非法律专业人士,该对于违约金所的请求应属“不明确具体”,在上诉人对于第一条诉讼请求的表述不准确的情况下,作为人民法院应当在开庭时对当事人的该请求依法进行释明,而一审法院未进行释明,也未要求上诉人对该请求予以明确,而直接判决“被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内,支付原告张书林、郭佳薇自2019年12月23日至2020年2月15日的违约金8911.58元”,导致上诉人应得的部分违约金未被判决。根据2020年7月31日试行的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定,类案必须检索,同案必须同判。而一审法院有相似的类案,对违约金的起止时间均与上诉人的判决结果不一致。故上诉人依法上诉,恳请贵院撤销该判决,改判由被上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司在取得消防验收证明后十日内,向上诉人支付自2019年12月29日至取得消防验收合格证明之日的违约金(以1080191.96元为基数,按日万分之六计算)。综上,一审判决认定事实清楚,但将违约金认定为过高并依职权降低缺乏事实和法律依据,对上诉人的合法权益无法保障,对被上诉人的违约行为进行了变相的纵容,无法体现公平公正,更无视合约的法律效力。请二审法院予以更正。太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称，一、一审判决依法调整违约金标准符合法律规定及公平诚信原则。依照《合同法》第114条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第16条、17条的规定,在上诉人要求继续履行商品房买卖合同的诉求之下,其所主张的逾期交房的违约金应当以逾期交房期间的损失为标准依法进行调整。此种情形下,其损失并无其他,只因参考其所支付购房款的贷款利息或者房租租金的损失。而合同约定的每日万分之六年达到年息21.6,严重超出了我方项目开发的逾期利益。很明显,其损失并未如此严重。同时上诉人称其每月租金为2000元,依照一审判决违约金计算标准，每月近4500元,完全可以弥补其损失,且远超过司法解释所说的损失的30%。一审法院依法作出的违约金标准调整达到年息5.41%，符合以上商品房买卖司法解释中的参照标准,同时兼顾了公平和诚信原则,请求二审法院予以维持。二、一审判决依法在诉讼请求范围内计算违约金赔偿期限符合法律规定及处分原则。上诉人在起诉时向一审法院提出的第一条诉讼请求为“判令被告向原告支付违约金暂计43747.7元(以1080191.96元为基数,自2019年9月30日暂计算至2020年2月15日)”,清楚写明违约金计算期间为2019年9月30日至2020年2月15日,之后再没有列明2月15日之后继续计算的请求,也没有提出计算至消防通过之日。根据相关法律规定,上诉人在起诉时即明确自己的诉求,而不是以自己为非专业法律人士为由而含糊自己的诉求。一审法院按照2012年2019年12月23日至上诉人请求的2020年2月15日计算违约金,是尊重上诉人处分原则的体现,符合法律规定及基本原则,并无不妥,请求二审法院予以维持。太原化学工业集团房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销(2020)晋0109民初1098号民事判决书;二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;三、依法判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一审判决事实认定不完整,请求依法改判。一、一审判决对2019年7月23日之前因执行政府指令性文件造成无法施工的期间未予认定,属于认定事实不完整。1、项目开工后至2019年7月23日期间确实发生了执行政府指令性文件导致无法施工的情形。项目自2017年4月5日开工至2020年1月1日交房期间,太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改善省城环境质量领导小组办公室等单位发布的环保、“二青会”、停止施工、交通管制等通告,内容涉及建筑行业各施工环节,导致项目无法施工共计223天。一审中,上诉人提供了该系列政府文件及监理工作联系单、监理日志予以证明实际停工期限。2、虽然2019年7月23日前发生的停工情形未予通知,但均系政府部门广而告之、众所周知的情形，实际已经形成告知和知晓的效果,应认定为顺延期限以上情形中的雾霾天气环保通告,是太原市极为常见的管制情形,“二青会”是全国性重大活动,二者均是广大民众明确知晓且广泛遵守的情形,实为“众所周知”的无须证明的事实,应认定为相应顺延的交房期。二、一审判决未对消防报验因主管部门机构改革及新冠疫情不可抗力影响无法实施进行依法认定,判令上诉人承担该期间的违约责任,违背客观事实。根据山西省住房和城乡建设厅、山西省消防救援总队晋建办字(2019)140号文件,自2019年5月21日起,建设工程消防设计审查、消防验收、备案抽查工作由各级住房城乡建设部门负责组织开展;本项目消防工程于2019年12月建设完成,并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合自检验收合格,具备消防验收申请条件,之后向主管部门提交消防验收资料,但因变更后的主管机构太原市住房城乡建设局组织机构尚未完善,窗口未予受理报验申请,至2020年1月25日,新冠疫情全面爆发,直至3月10日,新冠疫情突发公共卫生事件一级响应调整为三级,主管部门仍以机构改革为由不予受理,4月16日,太原市行政审批服务管理局官网公开消防验收审批职能，20日,公布申报清单,才明确主管部门及报验资料,但由于之前积攒的代办项目巨多,本项目消防报验于5月份才正式报请验收。以上受疫情和机构改革的双重影响,2019年12月-2020年5月份期间,消防验收无法推进的责任属于无法预见、无法避免、不可抗拒的情形,应依法排除上诉人的违约责任。综上,一审判决对于顺延交房情形的认定不完整,请求二审法院依据客观事实,综合实际情况,作出完整、全面的认定。张书林、郭佳薇辩称：上诉人陈述2019年12月建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合自检验收合格,其并不具备国家验收资格。按照合同约定2019年9月交房,但实际上并没有交房,已经构成违约。针对该部分上诉人提出的意见并不属于不可抗力因素。张书林、郭佳薇向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付违约金暂计43747．7元（以1080191．96元为基数，自2019年9月30日暂计算至2020年2月15日，具体按照合同约定计算）；2、判令被告向原告支付因延期交房产生的租赁费暂计1万元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月30日,二原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》,约定,二原告购买被告开发位于太原市西中环路南段129号“太化.紫景天城”小区6幢1单元23层2302号房;该商品房层高3米,建筑层数地上32层;房屋总金额1080191.56元;买受人已交房款220191.56元,银行按揭贷款86万元;出卖人应当在2019年9月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用;因市政施工或者指令性文件,造成无法施工的,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的,除双方协商同意解除合同或者变更合同外,出卖人可以据实予以延期;出卖人逾期交房不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。二原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款,被告向二原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。被告在施工建设过程中,受太原市污染天气影响,按照相关部门发布的通告,应监理单位要求,采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施,造成施工进度延误。2019年8月,太化·紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅,要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖,被告进行了变更设计、施工,将二原告所购的6号楼标准层公共部分改贴为瓷砖,工期自2019年9月13日至2019年10月15日。2019年8月23日,被告向二原告发出《关于太化.紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》,列出24份通告、通知等文件,表示2017年至今,我市陆续开展大气污染防治攻坚行动,太化·紫景天城项目累计停工165天以上,公司据实予以延期,2020年1月开始交房,若因政府原因导致新的停工,交付日期相应顺延。2019年12月23日,被告向二原告发出《入住通知书》,通知原告于2020年1月8日交房,二原告因不符合交房标准拒绝收房。2019年12月25日,被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西太行建设开发有限公司出具了竣工验收证明书。被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋，原告主张被告通知原告2020年1月8日收房不符合交房标准，属于违法交房，被告不予认可，向一审法院提交了太原市环保局等相关部门发布的通告等文件、监理工作联系单及监理日志及2019年8月23日被告向原告发出的《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，以证明被告未逾期交房。对于被告是否延期交房的问题，按照合同约定，被告应在无法施工的情形发生之日起30日内告知买受人即原告，被告于2019年8月23日向原告发出的《关于太化﹒紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付如期相应顺延，原告未提出异议，根据合同约定，对于2019年7月23日之后被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定造成的停工，应计算在符合合同约定造成的延期交房时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化﹒紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的6号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此获利受益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的33天中有10天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计83天，被告应在2019年12月22日前向原告交房。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。原告购买的房屋所在楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，现被告尚未取得消防验收合格证明，不符合双方《商品房买卖合同》中约定的交房条件，被告不能向原告交付符合合同约定的房屋，构成违约，应向原告支付违约金。被告辩解违约金应当以原告已经交付的首付款为基数进行计算，而被告实际收到了全部购房款，向原告出具了全部购房款的收据，故对被告的该辩解意见一审法院不予采纳。被告辩解合同约定的违约金过高，一审法院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算自2019年12月23日至原告请求的2020年2月15日的违约金。违约金能够弥补原告的租房损失，故对原告请求的租赁费一审法院不予支持。判决如下：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告张书林、郭佳薇自2019年12月23日至2020年2月15日的违约金8911．58元。二、驳回原告张书林、郭佳薇的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元由原告张书林、郭佳薇负担911元，由被告太原化学工业集团房地产开发有限公司负担233元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，2017年9月30日，上诉人张书林、郭佳薇作为买受人与作为出卖人的上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律规定，属于有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，上诉人张书林、郭佳薇依约支付了全部房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司应于2019年9月30日前向上诉人张书林、郭佳薇交付房屋，上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司未能按照合同约定按期交付房屋，确因客观原因影响施工交房期限应当顺延，一审法院对交房期限也予以了顺延，上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司至今未取得涉案楼房的消防验收合格证明，不能向上诉人张书林、郭佳薇交付符合合同约定的房屋，构成违约，应当支付违约金，故一审法院判决并无不当。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人张书林、郭佳薇主张的应当按照双方《商品房买卖合同》约定的每日万分之六支付违约金，因双方合同约定的违约金过高，一审法院综合考虑上诉人张书林、郭佳薇租房损失等因素予以适当调整并无不当。在民事诉讼中实行“不告不理”原则是尊重当事人自主处分行为的重要表现。依照“不告不理”的原则，人民法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更。本案中，上诉人张书林、郭佳薇在原审时的第一项诉讼请求为“请求判令被告向原告支付违约金暂计43747．7元（以1080191．96元为基数，自2019年9月30日暂计算至2020年2月15日，具体按照合同约定计算）；”并无其他明确诉讼，故一审法院判决“被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告张书林、郭佳薇自2019年12月23日至2020年2月15日的违约金8911．58元。”并无不妥。上诉人张书林、郭佳薇所提的其他诉求可另行主张。综上所述，郭佳薇、张书林、太原化学工业集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高清费及非生活或者经营必须的消费行为，本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费1144元，由上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司负担。上诉人张书林、郭佳薇交纳的二审案件受理费1144元，由上诉人张书林、郭佳薇负担。本判决为终审判决。审判长 任 华审判员 郝利亚审判员 王庆河 二〇二〇年十一月十一日书记员 段薇薇