上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11720号上诉人（原审原告）：毛光彬，男，1977年10月15日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。上诉人（原审原告）：王里平，女，1984年11月11日出生，汉族，住四川省射洪县。被上诉人（原审被告）：上海垄盛房地产开发有限公司，住所地上海市松江区车墩镇莘莘路**3704。法定代表人：薛皓，董事长。委托诉讼代理人：毛莹，上海小城律师事务所律师。上诉人毛光彬、王里平与被上诉人上海垄盛房地产开发有限公司（以下简称垄盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初10172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人毛光彬、王里平共同上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人按照总房价款775万元的9%即69.75万元向上诉人赔偿损失。事实与理由：一、被上诉人在对上海市松江区XX镇XX路XX弄《XX园》XX号1层1-3层房屋(以下简称系争房屋)的宣传中通过海报、画册、照片、沙盘等形式反复宣称房屋南面是一大片绿地公园，上诉人遂放弃之前看好的楼盘与被上诉人签订合同，根据相关司法解释的规定，被上诉人对绿地公园的宣传已构成双方合同内容，然2013年上海市人民政府城乡规划管理文件中沪府规〔2013〕2号规划显示，系争房屋南面的花园围墙南面即道路，道路南面即建设用地。被上诉人故意隐瞒了该重大信息，未传递真实情况，已经违反合同约定，应承担相应违约责任。二、被上诉人主张不清楚该2013年规划，系2019年通过业主反馈方才知晓，但其在售楼处放置的销售区位地图上与2013年提供的规划图上路名等是一致的，与其提供的2007年规划图并非一致，且被上诉人作为开发商在信息及专业性上比上诉人更甚，故可知被上诉人应清楚该片规划，仅因对其不利而未在区位图中显示。三、系争房屋从景色优美，空气清新变成面对道路，噪音，粉尘，光污染，私密性差，安全性差，故上诉人认为客观上至少有15%以上的房屋价值损失。基于公平原则，损失由买卖方共同承担，但是被上诉人作为开发商，应该承担更多，故二审中上诉人主张被上诉人应赔偿总房价款775万元的9%即69.75万元的损失。被上诉人垄盛公司辩称，不同意毛光彬、王里平的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。毛光彬、王里平的一审诉讼请求：判令垄盛公司按房价的15%赔偿毛光彬、王里平损失1,162,500元。一审法院认定事实：2019年9月7日，毛光彬、王里平为乙方、垄盛公司为甲方，签订《上海市商品房出售合同》（以下简称出售合同），约定毛光彬、王里平向垄盛公司购买系争房屋。建筑面积为224.14平方米，每平方米建筑面积单价34,576.60元，总房价款7,750,000元。出售合同补充条款一第三条约定：双方的权利和义务以本合同约定条款为准，双方确认甲乙双方的意思表示已在本合同约定条款中得到了完整、准确、清晰、真实的体现。预售广告、售楼书、沙盘展示、房型介绍、位置示意图等宣传资料仅为参考，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。第十二条约定本合同正文第十条、第十五条所指“该房屋”范围仅限于附件二中约定红线以内部分。2019年11月8日，系争房屋的权利人登记为毛光彬、王里平。一审法院另查明，2013年1月4日，上海市人民政府发布沪府规〔2013〕2号城乡规划管理文件，标题为“关于同意《松江区车墩镇区SJC10022单元控制性详细规划》的批复”。文中，载明同意松江区车墩镇区SJC10022单元控制性详细规划的请示。2018年8月20日，松江区规划和土地管理局发布“关于《上海市松江区SJC10022单元控制性详细规划23街坊局部调整（实施深化）》方案公告”，载明23-01地块用地性质由商业商务混合用地调整为四类住宅组团用地。双方均确认该地块即系争房屋南侧的原绿化所在地，现因规划变更已开始施工。一审法院认为，毛光彬、王里平、垄盛公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合法有效。出售合同补充条款一第三条明确约定双方的权利和义务以本合同约定条款为准，双方确认甲乙双方的意思表示已在本合同约定条款中得到了完整、准确、清晰、真实的体现；预售广告、售楼书、沙盘展示、房型介绍、位置示意图等宣传资料仅为参考，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。第十二条约定本合同正文第十条、第十五条所指“该房屋”范围仅限于附件二中约定红线以内部分。故毛光彬、王里平主张的系争房屋南侧的绿化不属于双方合同约定的垄盛公司应当履行的合同义务，毛光彬、王里平诉称垄盛公司违约缺乏依据。一审庭审中，毛光彬、王里平主张垄盛公司在和毛光彬、王里平订立合同时故意隐瞒重要事实提供虚假情况，故要求垄盛公司承担赔偿责任。根据庭审查明的事实，系争房屋在出售合同签订时及房屋交付时，南侧确实为绿地。至于毛光彬、王里平主张垄盛公司明知规划变更且对毛光彬、王里平隐瞒事实之主张，一则毛光彬、王里平未提供证据证明垄盛公司在出售房屋时已经明知规划变更，二则即使根据毛光彬、王里平提供的有关公告内容，相应市政规划变更确实在2018年8月即已发布而推测垄盛公司对此应当知晓，则毛光彬、王里平本身对该规划内容亦可推测为已知。结合一审庭审中毛光彬、王里平在系争房屋外环境现状情形下明确表示不要求解除合同，仍要求继续履行的意思表示，一审法院认为房屋南侧环境是否为绿地并不足以影响毛光彬、王里平做出购买系争房屋的意思表示。其次，毛光彬、王里平主张的有关损失亦未提供证据予以证明，一审法院难予采信。故毛光彬、王里平据此要求垄盛公司承担赔偿责任缺乏依据，一审法院难以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第一百零七条的规定，于2020年9月4日作出判决如下：驳回毛光彬、王里平的诉讼请求。一审案件受理费15,263元，减半收取7,631.50元，由毛光彬、王里平负担。二审中，上诉人未提交证据材料。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的出售合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。现二审争议焦点在于被上诉人宣传系争房屋南面系绿地公园的行为是否构成违约，是否需就此承担违约责任。本案中上诉人主张，被上诉人在对系争房屋的宣传中通过海报、画册、照片、沙盘等形式反复宣称房屋南面是一大片绿地公园，但据其申请获知的2013年关于同意《松江区车墩镇区SJC10022单元控制性详细规划》的批复等规划管理文件可知，被上诉人早在2013年即应知晓系争房屋南面系建设用地，而其对上诉人隐瞒该信息，已构成违约。对此本院认为，首先，根据出售合同补充条款一第三条及第十二条的约定，开发商的宣传资料仅为参考，凡未在合同中约定的对双方均不具有约束力，而系争房屋范围仅限于附件二中约定红线以内部分，故双方签订的出售合同并未对系争房屋南面的规划进行约定。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。而本案中，根据上诉人提交的微信记录及房屋宣传资料等证据显示，被上诉人方确实作出系争房屋南面围墙南侧即为绿地公园的宣传，但一则系争房屋售楼处区位图已明确显示该小区的位置，且与南面绿地并非同一开发规划范围，二则系争房屋销售亦明确告知其小区南面为绿地公园，而公园并非小区规划面积及相关设施，上诉人对此亦知晓，且上诉人看房时小区南面确为绿地，其亦无充分证据证明被上诉人存在虚假宣传的故意，一审法院对此已作出详细阐述，本院予以认同，故不再赘述。三则结合常理可知，小区周边规划并非小区本身可控范围，上诉人亦无证据显示对当初双方合同的订立及合同价格的确定产生了重大影响。故上诉人主张本案应适用上述司法解释的规定认定被上诉人违约的上诉意见，本院不予认同。综合上述分析，鉴于上诉人亦未提供证据证明其主张的相应损失，上诉人主张被上诉人承担违约责任并赔偿损失的上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人毛光彬、王里平的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,775元，由上诉人毛光彬、王里平负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十一月三十日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……