上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8547号原告(反诉被告)：上海金顺房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张玉梅(TJIANGGIOKMOY)，董事长。委托诉讼代理人：王桂喜，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：石彬，上海四维乐马律师事务所律师。被告(反诉原告)：黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区。负责人：刘宝华，董事长。被告(反诉原告)：黑龙江省容维证券数据程序化有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市。法定代表人：刘宝华，董事长。二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：许赟，上海市郑传本律师事务所律师。原告上海金顺房地产有限公司(以下简称“金顺公司”)与被告黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司(以下简称“容维上海分公司”)、黑龙江省容维证券数据程序化有限公司(以下简称“容维公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，容维上海分公司、容维公司提起反诉，本院于2020年9月15日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)金顺公司的委托诉讼代理人王桂喜，被告(反诉原告)容维上海分公司、容维公司的共同委托诉讼代理人许赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金顺公司向本院提出诉讼请求：1.确认金顺公司与容维上海分公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》及其《补充条款》于2019年10月5日终止；2.容维上海分公司向金顺公司支付房屋租金103,683.35元;3.容维上海分公司向金顺公司支付物业管理费18,937.60元；4.容维上海分公司向金顺公司支付电费711.90元；5.容维上海分公司向金顺公司支付延期付款滞纳金2,670.19元；6.容维上海分公司向金顺公司支付违约赔偿金327,455.63元；7.容维上海分公司向金顺公司支付复原工程费用74,223.85元；8.容维上海分公司向金顺公司支付公证费6,635元；9.容维公司对上述2-8项费用承担连带责任;10.诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2017年2月24日，原告金顺公司(出租方/甲方)与被告容维上海分公司(承租方/乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定被告容维上海分公司向原告承租上海市九江路XXX号XXX-XXX、XXX室，租赁期自2017年5月1日起至2020年4月30日止。乙方每月实付月租金126,746.52元，乙方应于每月五日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按欠款的0.05%支付违约金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应另按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金(甲方有权从乙方的保证金中扣除该违约金，不足部分由乙方另行支付)，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿损失。同日，双方还签订了《补充条款》。约定，该房的月物业管理费总计23,105.05元。租赁期内若乙方逾期支付租金、管理费及其他任何应付给甲方的到期费用，乙方须按日支付逾期款额的万分之五作为滞纳金，且该滞纳金应自逾期的第一天起计算直至全部应付款额被付清为止。租赁期届满或提前终止时，乙方应拆除及搬出房屋内的家具、装饰物、添置物等并同时修补因该等拆除及搬出而给房屋造成的损坏以便将所租房屋按附件三规定的标准恢复原状归还。若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务，甲方有权扣减合同及其补充条款所规定的保证金，并使用该扣减的款项自行完成该等恢复原状、拆除及搬出和修补工作。若该等保证金不足以支付甲方实施这些工作所需的费用，乙方须给予补偿。若乙方未将房屋恢复原状，且逾期十五日(不包括公共节假日)后，即视为乙方放弃其留存于房屋内之任何物品与设备，甲方有权予以处置。乙方应承担甲方为清除该废物的费用和按附件三规定的标准、规格将房屋恢复原状的费用(包括工料费及劳务费)。2018年12月27日，原告与被告容维上海分公司签订了协议书，同意其退租合同中约定的1305、1308室，但1303、1304室的租约继续履行。双方正常履行合同项下的义务至2019年7月3日，被告容维上海分公司致函原告表达其不愿意继续承租上述所有房屋，原告回函表示被告容维上海分公司单方面提出终止合同履行系严重违约，需承担合同约定的违约责任。后双方经多次沟通，于同年9月4日进行房屋交接并签订《交接备忘录》。该《交接备忘录》明确约定对于被告容维上海分公司单方面终止合同履行的责任由双方协商或通过法律途径解决。房屋交接后，双方又就后续事宜多次发函沟通，被告容维上海分公司始终拒绝履行复原房屋的义务。为避免继续扩大损失影响下一任租户入驻，原告只得自行复原涉案房屋。根据合同约定，被告容维上海分公司还需承担复原工程费及公证费。鉴于被告容维上海分公司是被告容维公司的上海分公司，被告容维公司作为总公司，根据《公司法》第14条规定，应对其分公司的债务承担责任，对被告容维上海分公司债务承担连带责任。综上认为，被告擅自解除合同，且解约前仍有未付清的租赁相关费用，给原告造成极大损失。故诉讼。容维上海分公司、容维公司辩称，不同意金顺公司的诉讼请求。关于诉请1，容维上海分公司于2019年7月31日搬离，合同解除日应为2019年7月31日。关于诉请2、3，容维上海分公司已经支付房屋租金至2019年7月31日，不存在未支付的租金和物业管理费。即使确认了其他解除日期，物业管理费也应单独考虑。认可金顺公司主张的诉请4的电费金额。关于诉请5，金顺公司主张高额的违约损失赔偿，同时还主张滞纳金，属于同一性质、重复申请。关于诉请6，金额远超金顺公司实际损失，申请予以调整。关于诉请7，工程复原合同未经第三方认证，非市场公允价，价格畸高，要求调整。关于诉请8，公证费系不必要支出，要求调整。关于诉请9，总公司和分公司应一起承担责任。另，容维上海分公司还有巨额押金在金顺公司处，要求考虑并抵扣容维上海分公司、容维公司应支付的违约金。容维上海分公司、容维公司同时向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人之间于2017年2月24日签订的《上海市房屋租赁合同》及其补充协议，并确认双方合同解除的时间为2019年7月31日；2.确认上述《上海市房屋租赁合同》中关于承租人提前退租的违约金金额过高，并对该笔违约金金额计算予以调整；3.被反诉人返还反诉人租赁保证金169,961.94元；4.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年2月24日签订《上海市房屋租赁合同》，约定反诉人容维上海分公司向被反诉人金顺公司承租上海市黄浦区九江路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室，房屋租赁期自2017年5月1日起至2020年4月30日止。租金为每日每平方米建筑面积6.30元，物业管理费为每月每平方米35元。签订合同后，反诉人容维上海分公司向被反诉人支付了保证金169,961.94元，并按合同约定装修入驻。后反诉人容维上海分公司按期履行租金支付义务，直至2018年12月27日，双方签订协议，约定反诉人容维上海分公司不再承租1305、1308室，1303、1304室继续承租。嗣后，反诉人容维上海分公司于2019年7月31日搬出1303、1304室，被反诉人认可按现状返还，未提出相应的装修复原要求。2019年9月19日，被反诉人却向反诉人容维上海分公司函告，要求恢复原状。反诉人认为，双方所签订的合同在其实际搬出房屋时，已无存在必要，故主张在2019年7月31日解除。同时双方在《上海市房屋租赁合同》中约定的承租人提前退租的违约金数额过分高于被反诉人的实际损失，违反了公平和诚实信用原则。因此请求以实际损失为基础，兼顾合同履行情况进行综合考虑，对相应违约金数额进行调整。此外，反诉人容维上海分公司在搬出房屋时，虽未对房屋进行完全复原，但没有破坏承重结构，没有损坏原有设施设备，内部装修可供下一承租方直接使用。被反诉人不依据实际情况，强行要求反诉人容维上海分公司接受其恢复工程报价的行为，是自行扩大了损失，该部分复原工程费用及公证费用，应由其自行承担。金顺公司对容维上海分公司、容维公司的反诉辩称，意见同本诉。1、同意解除合同，但解除日期为2019年10月5日。2、不同意调整违约金。3、不同意返还租赁保证金。合同载明中途退租已经构成违约，被告提出违约金调整的前提亦为构成违约。4、自被告退房至4月，房屋未再出租，此为原告实际损失。同意在实际损失的130%调整。5、复原的诉请被告虽已划去，但被告在另案中未提及复原问题。本院对双方当事人提交的证据组织了证据交换并进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：上海市黄浦区九江路XXX号房屋所有权人为金顺公司。2017年2月24日，金顺公司(出租方、甲方)与容维上海分公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，约定：甲方出租涉案房屋(建筑面积661.43平方米)给乙方，土地用途为综合商办楼，类型为办公房(1-1)。该房屋租赁期自2017年5月1日起至2020年4月30日止(3-1)。该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.30元，月租金总计为126,746.52元(4-1)。乙方应于每月五日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠款的0.05%支付违约金(4-2)。甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(详见补充条款第七条)，租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方(5.1)。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担(5-2)。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用(7-2)。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(详见补充条款)：(六)乙方逾期不支付租金或不支付因使用该房屋所发生的费用累计超过1个月的(9-2)。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应另按提前退租天数的租金壹倍向甲方支付违约金(甲方有权从乙方的保证金中扣除该违约金，不足部分由乙方另行支付)，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿损失(10-6)。乙方目前须支付的每月每平方米建筑面积物业管理费为35元。物业管理费总额按合同第一条1-1款所确定的建筑面积计算，该房屋的月物业管理费总计为23,150.05元(补充条款第四条)；电费按该房屋内所装电表计量的实际用电数目计算，根据供电部门的价格，由乙方承担(补充条款第六条1)。为保证合同的执行，乙方须于签订本合同签署后三日内向甲方支付保证金449,689.71元(该保证金相当于三个月的房屋租金、物业管理费之和)(补充条款第七条1)；租期内乙方不得用上述保证金冲抵乙方应付的房屋租金、管理费、车位租金或其他费用。在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，若乙方违反本合同，甲方有权抵扣保证金，以补偿甲方因乙方违约而蒙受的损失。在这种情况发生时，甲方应书面告知乙方抵扣保证金的有关情况，乙方必须在收到甲方书面通知后七天内，把被甲方扣除部分的保证金重新补足并存放于甲方。逾期不补足的，甲方有权提前终止本合同。在上述情况下，甲方保留通过其它途径追索乙方的其它违约责任，并按中国现行法律法规获得其它赔偿的权利。若乙方延误清缴到期租金或任何费用，甲方有权将其从上述保证金中扣除，不足部分，甲方有权向乙方追讨(补充条款第七条5)。合同到期后，若乙方将该房屋归还甲方，并按约提供变更或注销完成相关证明资料，则甲方应在十五个工作日内将上述保证金扣除乙方未清偿的租金、费用、违约金和损失赔偿后无息退还给乙方(补充条款第七条7)。除首次支付租金和物业管理费外，翌月租金和物业管理费及其它费用须于每月的第五日当日或之前支付(补充条款第八条2)。租赁期内若乙方逾期支付租金、管理费及其他任何应付给甲方的到期费用，乙方须按日支付逾期款额的万分之五作为滞纳金，且该滞纳金应自逾期的第一天起计算直至全部应付数额被付清为止。若乙方欠缴租金或管理费或其它任何应付给甲方到期费用，逾期天数超过一个月(30天)，而甲方未按本补充条款第十七条行使终止本合同的权利，欠缴款项的滞纳金加倍收取；逾期天数超过二个月(60天)，甲方有权或授权大厦的物业管理公司扣押并拍卖乙方在该房屋内的财物以偿付欠款，若有剩余由甲方退还乙方,不足部分甲方有权向乙方追偿(补充条款第八条4)。租赁期届满或提前终止时，乙方应拆除及搬出该房屋内的家具、装饰物、添置物等并同时修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏(因乙方使用而引起的合理及自然损耗除外)以便将所租房屋按附件三规定的标准恢复原状归还，若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务，甲方有权扣减合同及其补充条款所规定的保证金，并使用该扣减的款项自行完成该等恢复原状、拆除及搬出和修补工作，若该等保证金不足以支付甲方实施这些工作所需的费用，乙方须给予补偿，当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应付合同附件三列的现有装修及设施状况清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份交收表格(补充条款第十二条3)。除合同第九、十条之规定以外，如发生以下情况，甲方有权经书面通知乙方终止合同，并可提出索赔：a)乙方积欠租金已超过一个月的租金金额；b)乙方积欠其他费用总额已超过相当于一个月的租金金额(补充条款第十七条2)。租赁期届满时：1.乙方应按本补充条款第十二条第3款之规定将该房屋恢复原状(因乙方使用而引起的合理及自然损耗除外)，并向甲方办理交接手续。2.若乙方未按本条第1款将该房屋恢复原状(因乙方使用而引起的合理及自然损耗除外)，且逾期十五日(不包括公共节假日)后，即视为乙方放弃其留存于该房屋内之任何物品与设备，甲方有权予以处置。乙方应承担甲方为清除该废物的费用和按附件三规定的标准、规格将该房屋恢复原状(因乙方使用而引起的合理及自然损耗除外)的费用(包括工料费及劳务费)。3.若乙方未按本条第1款规定办理交接手续，则从本合同终止日第二日起直至交接手续办妥为止，乙方除应每日按日租金的二倍向甲方支付房屋占用使用费外，还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金和其它相关费用，但此项违约金之支付并不构成续租或租赁之延续。(……)5.乙方在租赁期内任何时间或在租赁期结束时以任何理由迁出该房屋后，如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用(补充条款第十九条)。双方均不得单方终止本合同，任何一方如有违反本合同的行为，应就违反行为给对方造成的经济损失(包括诉讼费用和律师费用)进行赔偿。如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任(补充条款第二十条1)。在本合同规定的租赁期内，若乙方中途退租，应被视为严重违约，甲方有权没收乙方所付的各种保证金，并就乙方提前终止本合同而给甲方造成的损失，包括剩余租期内甲方应得的全部租金的损失向乙方索赔(补充条款第二十条4)。若一方违约,另一方应尽最大努力减少一方由该违约所造成的损失和开支(补充条款第二十条7)。后附件三约定了甲方交房标准。2018年12月27日，金顺公司(甲方)与容维上海分公司(乙方)签订《协议书》，…现乙方变更承租单元至金融广场1601a,07-08室，并决意退租1305、1308室及1307室(面积分别411.44㎡)及82.56㎡。经甲乙双方友好协商，现达成协议如下：1、甲乙双方同意1305、1307、1308室的租期于甲乙双方完成交接之日(2018年12月24日)终止，相应的1305、1307、1308室部分原合同届时自行终止。本协议签署且乙方退租手续完成后，甲乙双方将不再承担原合同中1305、1307、1308室剩余期内的任何权利和义务。...4、乙方所支付的租赁房屋之租赁保证金(分别为279,727.77元及61,404元)。在甲乙双方完成房屋交接手续，且乙方提供完成注册地址变更的营业执照后，甲方按租赁合同约定结算退还乙方。5、原合同中1303－04室部分的租约继续租行。协议有金顺公司与容维上海分公司盖章。2019年7月3日，容维上海分公司向金顺公司发出《通知函》，内容为，我司经营出现困境，故恳请贵司能够允许我司暂缓支付(预计不超过半年)涉案房屋1303-05室和1607－08室租金，待经营好转将尽快补交暂缓支付期间的租金。若贵司无法接受我司请求，我司将解除与贵司的租赁合同，希望能够退还保证金。若贵司无法接受我司要求，我司将视本次租金到期之日为双方合同解除之日，如对本函内容有异议，请于收到本函之日起3日内书面告知我司，否则视为没有异议。2019年7月5日，金顺公司向容维上海分公司发出《通知函回函》，内容为，无法同意贵司暂缓支付租金的要求。双方既已签订租赁合同，则合同双方应严格按照约定条款履行，对于贵司提出若不接受暂缓支付租金请求则解除租赁合同的想法或要求，我司不能接受，希望贵司继续履行合同。2019年9月4日，金顺公司(出租方)、容维上海分公司(承租方)、上海迪帕特物业管理有限公司(以下简称“迪帕特公司”，委托物业)签订交接备忘录，内容为：1.2019年9月4日，金顺公司及所委托之物业公司接受了容维上海分公司所交还的房屋(1303-04、1601a，07－08室)，该房屋交还时是按其办公时现状交接(未复原)；2.除退楼单中所列项目(附退楼单)，承租方确认，在该房屋内再无其他遗留有价值物品；3.本备忘录仅作为金顺公司及所委托之物业公司与容维上海分公司办理退楼交房手续，关于租赁方单方终止合同履行的责任由双方另行协商或通过法律途径解决。2019年9月19日，金顺公司向容维上海分公司发出《有关1303-04，1601a，1607-08室复原工程告知函》，内容为，交房时贵司未将房屋恢复原状；现我司通过三家公司报价，最终拟定由“上海亨立建筑装饰工程有限公司”(以下简称“亨立公司”)对涉案房屋及1303-04室进行复原装修工程，工程报价180,000元整，施工期为30天；我司特此发函通知贵司，贵司如需自己委托施工单位进行复原工程，请于2019年9月25日前书面回复我司，并同时开始施工，逾期未答复并施工的，我司即委托亨立公司进行1303-04，1601a，1607-08室复原装修工程，相关工程费用及施工期间所产生的房屋租金将由贵司承担。2019年9月24日，容维上海分公司向金顺公司发出《对贵司的回函》，内容为，我司对返还房屋时的状态足堪下一承租方直接入驻办公，且双方2019年9月4日交接时，贵司认可按现状返还，并未提出复原要求；若贵司坚持恢复原状，鉴于贵司询价过高、工期过长，我司只能按照贵司要求予以恢复；贵司2019年9月25日之前开始施工的要求，限于时间难以实现，望贵司给予我司一定期限进行询价。2019年9月25日，金顺公司通过电子邮件回复容维上海分公司回函，同意放宽时限，但要求容维上海分公司在2019年9月30日明确回复具体开工时间及施工周期。2019年9月27日，容维上海分公司向金顺公司发函，承诺在2019年10月底前按照租赁合同附件三的要求完成复原施工。2019年10月10日，容维上海分公司向金顺公司发出《关于最终解决双方租赁事宜的建议》，内容为，为最终解决双方之间的租赁纠纷，我司提出两种方案：一、我司完成房屋复原施工后，贵司退还我司支付的租赁保证金；二、我司不再要求退还租赁保证金，房屋复原由贵司自行负责，确定以上任一方案并履行完毕后，均视为对双方租赁事宜的最终解决，双方不再有任何纠纷或者争议。2019年10月12日，金顺公司向容维上海分公司发出《有关容维公司2019年10月10日来函回复》，主要内容为，一、对于贵公司所提两种方案，我司无法接受；二、贵我双方签订的租赁合同及补充条款约定，贵公司需承担1303-04，1601a，1607-08室装修复原义务，鉴于贵公司来函所述，我司将根据法律和合同约定的权利自行将1303-04，1601a，1607-08室按合同约定标准恢复原状，所有涉及费用(包括但不限于工程费用、延迟开工所造成的损失及施工期间的房屋租金)均由贵公司承担。2019年10月15日，金顺公司签署授权委托书委托迪帕特公司代为负责1303-04，1601a，1607-08室(共计608.27平方米)的复原装修工程。2019年10月18日，迪帕特公司(发包人、甲方)与亨立公司(承包人、乙方)签订《上海金融广场复原装修工程合同》，约定由承包人对上海金融广场1303-04，1601a，1607-08室进行复原工程，工期为2019年10月21日至2019年11月20日，合同金额为180,599.80元。2019年11月19日，亨立公司向迪帕特公司开具发票，应税项目为*建筑服务*工程款，金额为180,599.80元。2019年11月27日，迪帕特公司向亨立公司转账180,599.80元。2019年12月24日，迪帕特公司向金顺公司分别开具两张金额分别为100,000元和80,599.80元的发票，应税项目均为*企业管理服务*复原管理费，同日，金顺公司向迪帕特公司银行转账180,599.80元。另，2019年10月23日，上海市东方公证处作出(2019)沪东证经字第15486号公证书，内容为：金顺公司向本处申请办理保全证据公证。2019年10月17日下午，申请人代理人及公证员、公证人员一同前往涉案房屋，申请人代理人对1303－4门口及内部现场状况进行了拍摄，对门口及内部现场状况、金融广场的大门等进行了拍照，兹证明上述过程是在公证员和公证人员的现场监督下进行，本公证书后所附照片打印件的内容与当时现场实际状况相符，上述摄像所得的视频内容与当时现场实际状况相符。同日，上海市东方公证处向金顺公司开具发票，金额为6,700元、6,570元。诉讼中，双方确认，容维上海分公司支付金顺公司租赁合同保证金169,941.94元；容维上海分公司向金顺公司支付了至2019年7月31日的租金、物业管理费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。2019年7月，容维上海分公司在租赁期限内向金顺公司提出暂缓支付租金，未获得金顺公司同意。容维上海分公司支付租金至2019年7月31日止。双方于2019年9月4日签订房屋交接备忘录，金顺公司收回涉案房屋。应当指出的是，双方租赁合同不能继续履行系容维上海分公司违约所致。金顺公司主张合同解除之日为2019年9月4日起顺延复原工程天数31天，并无法律及合同依据，本院难以支持。容维上海分公司、容维公司主张合同解除日为2019年7月31日，亦无法律依据，本院亦不予支持。自2019年9月4日双方交接涉案房屋之日起，金顺公司收回涉案房屋，双方租赁合同关系终止，故本院确认双方租赁合同解除日期为2019年9月4日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，容维上海分公司应按约定向金顺公司支付自2019年8月1日起至2019年9月4日的房屋租金、物业管理费、电费。关于金顺公司主张的至2019年10月5日的租金、物业管理费，并无合理依据，本院不予支持。关于金顺公司主张的滞纳金，合同对欠付费用的滞纳金进行了明确约定，该违约金与金顺公司另行主张的承租人提前退租违约赔偿金性质不同，可同时主张。金顺公司仅主张至2019年10月6日的滞纳金，系其对自身权利的处分，与法不悖，本院予以支持，但其对2019年9月份的费用起算日期有误，本院予以更正。该滞纳金标准并不过高，本院不予调整。关于复原工程费用，租赁合同中约定承租人退租时应恢复原状。双方在2019年9月4日的交接备忘录中标明涉案房屋“未复原”；在双方往来函件中，容维上海分公司向金顺公司承诺过“自行复原”。综合案件情况，本院难以认定金顺公司默认容维上海分公司按现状交房、放弃要求容维上海分公司恢复原状的权利。公证费属于金顺公司维权过程中的实际开支，该费用与恢复原状费用均应作为金顺公司的实际损失予以认定，且金顺公司主张该两笔费用的计算方式并无不当，本院予以支持。关于保证金及擅自退租的违约赔偿金，双方租赁合同10-6条与补充条款第二十条4款两款约定不同，10-6条约定承租人应另按提前退租天数的租金一倍向出租人支付违约金(出租人有权从承租人的保证金中扣除该违约金，不足部分由承租人另行支付)；而补充条款第二十条4款约定，出租人有权没收承租人所付的各种保证金，并就承租人提前终止合同而给出租人造成的损失，包括剩余租期内承租人应得的全部租金的损失向承租人索赔。金顺公司现主张保证金按照第二十条第4款没收，并按剩余租期的租金主张违约赔偿金。对此，本院认为，保证金没收或抵扣条款性质也同属违约金条款。本院以金顺公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对容维上海分公司应承担的违约金进行调整。另据法律规定，法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。金顺公司要求容维公司对其承担连带责任，并无法律依据或当事人约定，本院依法予以判定。关于容维上海分公司、容维公司提出的反诉请求，第1、3项诉请本院已作分析；第2项诉讼请求不明确，且属于本诉抗辩，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司与被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司就上海市黄浦区九江路XXX号1303、1304室签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》于2019年9月4日解除；二、被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月4日的租金人民币54,983.60元；三、被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司支付2019年8月1日至2019年9月4日的物业管理费人民币10,042.67元；四、被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司支付电费人民币711.90元；五、被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司支付延期付款的滞纳金人民币1,150.42元；六、被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司支付违约赔偿金人民币56,647.31元；七、被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司支付复原工程费用人民币74,223.85元；八、被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司支付公证费人民币6,635元；九、被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司应在被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司管理的财产不足以履行上述第二至第八项义务的范围内，向原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司履行义务；十、驳回原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司其余诉讼请求；十一、驳回被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司、被告(反诉原告)黑龙江省容维证券数据程序化有限公司要求确认《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》于2019年7月31日解除以及要求原告(反诉被告)上海金顺房地产有限公司返还保证金人民币169,941.94元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,143元，由上海金顺房地产有限公司负担人民币4,766元，由黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司、黑龙江省容维证券数据程序化有限公司负担人民币4,377元。反诉案件受理费人民币1,849.50元，由黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司、黑龙江省容维证券数据程序化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟审 判 员  蔡妙妙人民陪审员  张佳伟二〇二〇年十一月十八日法官 助理  程惠丽书 记 员  程惠丽附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。