广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2282号上诉人（原审被告）：薛金坛，男，1966年2月13日出生，汉族，居民身份证住址为广东省陆丰市*******巷29号，公民身份号码为442************419。委托诉讼代理人：薛丽婷，女，1994年8月26日出生，汉族，居民身份证住址为广东省陆丰市************巷29号，公民身份号码为441************980，系上诉人薛金坛的女儿。被上诉人（原审原告）：东莞常平新华村镇银行股份有限公司，住所地为广东省东莞市*****************。统一社会信用代码为914********767214E。法定代表人：陈伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎锐鑫，该银行员工。委托诉讼代理人：颜练奕，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。原审第三人：卢晋铭，男，1969年12月11日出生，汉族，居民身份证住址为广东省化州市**********，公民身份号码为512************311。原审第三人：吴蕙君，女，1972年11月15日出生，汉族，居民身份证住址为广东省化州市**********，公民身份号码为440************421。原审第三人：李玲，女，1982年3月10日出生，汉族，居民身份证住址为湖北省广水市***********，公民身份号码为421************4663。上诉人薛金坛因与被上诉人东莞常平新华村镇银行股份有限公司（以下简称“常平新华村镇银行”）、原审第三人卢晋铭、原审第三人吴蕙君、原审第三人李玲申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初20888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人薛金坛不服原审判决，向本院提出上诉请求：1.依法撤销原判决第一判项，改判驳回对第三人卢晋铭名下位于东莞市***************房屋（房地产权证编号为粤房地权证莞字第2200668046号）的执行；2.本案一审、二审诉讼费由常平新华村镇银行承担。事实与理由：一、薛金坛已经支付完毕涉案房款。因第三人拖欠银行按揭款，薛金坛通过继受的方式实际承担了第三人应当偿还给按揭银行的欠款，在薛金坛支付完相关首期款和费用后，按月通过第三人账户向银行还款，并实际承担和履行了还款义务，薛金坛已经支付了被查封房产的房款。薛金坛与第三人卢晋铭、吴蕙君于2015年12月31日签订《房地产临时买卖合同》及《协议书》，并于当天在东莞市常平镇办理了公证，约定定金20000元、首期款73595元、银行贷款299790元、管理费等杂费4615元构成总房款398000元。《协议书》约定委托公证后，第三人卢晋铭、吴蕙君关于此房产一切事项与其无关，将抵押贷款合同、供楼卡等资料转交给薛金坛并告知银行密码，约定由薛金坛代第三人卢晋铭偿还该房产按揭贷款2997901.7元，对于卢晋铭来说，薛金坛已支付完全部房价款。薛金坛自2016年1月14日开始通过自动存款机王卢晋铭银行卡里存钱还款，2018年7月，薛金坛因法院查封房产而中止供款，在2018年10月17日收到（2018）粤1973执异188号执行裁定书裁定中止执行后，于次日向按揭银行说明了事由，银行将还款账户变更为薛金坛账户以支付楼款，并补交了所欠本金、利息和罚息10433.22元，并按原购房按揭抵押贷款合同约定按月支付月供，截止至2019年6月15日，薛金坛共支付95233.25元。现因房产被查封、本案仍未终结，薛金坛无法支付全部贷款，但仍一直按月支付贷款月供。二、薛金坛购买涉案房产后，因配偶突然身患癌症，薛金坛和妻子忙于在医院接受检查治疗，在接受手术后要持续化疗，期间因医疗费问题向亲戚借款，直至2018年1月才完成全部疗程。在薛金坛因妻子的病情而心力交瘁，为医疗费而焦头烂额之时，已经没有多余的金钱支付二十几万的抵押贷款并办理房屋过户，当时薛金坛对还清贷款及办理房屋过户无履行能力，其对此没有过错。而且该房产在2016年3月18日就已经被查封，薛金坛没有时间条件去还清贷款及办理房屋过户。被上诉人常平新华村镇银行辩称：一、薛金坛没有全部支付房款；二、薛金坛是因自身原因未办理过户，是薛金坛存在过错，所以请求法院维持原审判决。原审第三人卢晋铭、吴蕙君、李玲均未向本院提交任何答辩意见。常平新华村镇银行向原审法院起诉请求：1.撤销东莞市第三人民法院(2018)粤1973执异188号执行裁定书，继续对第三人卢晋铭名下位于东莞市***************房屋（广东省房地产权证编号为：粤房地权证莞字第2200668046号）采取执行措施（即查封、评估、拍卖等）；2.本案诉讼费用由薛金坛承担。原审法院认定事实：位于东莞市***************的房屋（房地产权证编号为粤房地权证莞字第2200668046号）登记于卢晋铭名下。2015年12月31日，薛金坛向吴蕙君、卢晋铭购买位于东莞市***************房屋，双方为此签订了一份《房地产临时买卖合同》和一份《协议书》，并约定：房屋成交价格为398000元，定金为20000元；双方以委托公证的形式办理手续，由薛金坛代为赎楼，扣除银行按揭贷款及收楼前已产生的物业费、水电费、煤气费、电视费、网络费后将剩余款项支付给吴蕙君、卢晋铭；买方须于签署合同时交纳定金20000元，第二部分楼款378000元买方须在办理过户手续当日内付清，买卖双方须于2015年12月31日或之前签署《东莞市房地产买卖合同》办理过户手续，或到双方约定的相关部门办理转让手续；收到楼款或办理公证当日，吴蕙君、卢晋铭将案涉房屋交给薛金坛使用；收到楼款后，吴蕙君、卢晋铭将案涉房屋的购房合同原件及其他一切有关资料交给薛金坛。同日，薛金坛扣除了银行按揭贷款299790元及收楼前已产生的物业费3240元、水电费1267元、煤气费108元后，向吴蕙君、卢晋铭支付了93595元，双方办理了委托公证手续，吴蕙君、卢晋铭向薛金坛出具了三份《收据》，确认收到楼款93595元并交付了购房合同、发票、房产证等原件给薛金坛。2016年初，经过装修后，薛金坛已经搬入案涉房屋居住。后薛金坛一直没有办理案涉房屋的过户手续。关于未办理房屋过户的原因，薛金坛主张是因其妻子身患重病，急需治疗费用，因此没有及时办理案涉房屋过户手续，但每月仍代卢晋铭偿还银行按揭贷款。关于常平新华村镇银行与吴蕙君、卢晋铭金融借款合同纠纷一案，东莞市第三人民法院作出的（2016）粤1973民初3080号民事判决书已发生法律效力，判决吴惠君、卢晋铭、李玲偿还原告借款本金176941.69元及利息、罚息，并支付律师费18000元。该案审理过程中，东莞市第三人民法院于2016年3月18日依法查封了案涉房屋，查封期间为2016年3月18日至2019年3月17日。该民事判决书发生法律效力后，常平新华村镇银行向本院申请强制执行，执行案号为（2017）粤1973执6291号、（2018）粤1973执恢2694号，在案件执行过程中，东莞市第三人民法院依法继续查封了案涉房产，并于2018年7月13日在案涉房屋张贴了封条。薛金坛于2018年7月16日向东莞市第三人民法院提出书面执行异议申请，该院于2018年10月15日作出（2018）粤1973执异188号民事裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，并驳回了薛金坛的其他异议申请。常平新华村镇银行对该裁定不服，于法定期限内向该院提起本诉。常平新华村镇银行于2019年5月16日向该院申请撤回第二项诉讼请求，该行为是常平新华村镇银行对其权利的自由处分，且未损害国家、集体及他人利益，应予以准许。原审法院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。第三人吴惠君、卢晋铭、李玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未举证及陈述，视为自行放弃其诉讼权利，由此造成的不利后果由其自行承担。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产，必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议，且第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。以上条件必须同时具备，缺一不可。案涉房产被本院依法查封时仍登记在卢晋铭、吴蕙君名下，薛金坛提出执行异议，必须同时符合上述条件，其异议才能够成立，才能中止原审法院对案涉房产的执行。该案中，即使薛金坛提供的《房地产临时买卖合同》、收据属实，证明薛金坛与卢晋铭、吴蕙君确实就案涉房产在本院查封前已达成买卖协议，但薛金坛未能证明其符合另外两个条件：一、薛金坛未支付完毕全部转让款。《房地产临时买卖合同》第二部分楼款378000元买方须在办理过户手续当日内付清，买卖双方须于2015年12月31日或之前签署《东莞市房地产买卖合同》办理过户手续，或到双方约定的相关部门办理转让手续。本案薛金坛至查封之日即2016年3月18日，乃至其主张的至2018年6月15日现场查封之日才知道被查封事实之日，薛金坛都未支付剩余款项；二、关于薛金坛对未办理不动产产权过户手续有无过错的问题。薛金坛主张是因其妻子生病才延迟办理过户手续，该事由不能成为其未能及时办理过户手续的正当理由，综上，原审法院认定薛金坛对此存在过错。综上所述，薛金坛未能举证证实其已支付完毕全部转让款，且薛金坛对案涉房产未办理过户登记手续存在过错，由此导致案涉房产仍然登记在卢晋铭、吴蕙君名下而被原审法院依法查封，相应的不利后果应当由薛金坛自行承担。原审法院对案涉房产采取查封的强制执行措施，合法有据。常平新华村镇银行请求继续执行案涉房产，合法有据，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、继续执行第三人卢晋铭名下位于东莞市***************的房屋（房地产权证编号为粤房地权证莞字第2200668046号）；二、驳回常平新华村镇银行的其他诉讼请求。本案一审受理费7270元，常平新华村镇银行已预交，由薛金坛负担。二审期间，薛金坛向本院提交以下证据：1.个人贷款还款明细、东莞银行（个人/公司账户）交易明细，拟证明薛金坛从2018年11月19日开始变更第三人卢晋铭月供还款账户，支付执行异议期间本金利息等，后每月支付月供，截止到2020.5.15日，已经支付了120094.14元；2.《证明》，拟证明薛金坛家庭因配偶生病经济困难；3.《东莞市樟木头金坛海鲜档登记信息》，拟证明薛金坛在案涉房产附近的新市场经营水产品零售；4.湖东镇竹湖村井边卫生站出具的《证明书》、处方笺，出具时间为2020年6月18日，主要内容是陈小萍因左侧乳房局部出现肿块伴胀痛症状，于2016年1月至2016年4月期间曾在该卫生站就诊，当时考虑为乳腺炎，并给予中药居家治疗、调理，但未见明显好转，视病情较重，建议往上级医院进一步检查治疗。处方笺显示就诊时间为2016年1月至2016年4月；5.深圳市第六（南山）人民医院住院病案首页，共3页，显示陈小萍因乳腺恶性肿瘤住院治疗，第1次住院治疗为2016年5月30日至2016年6月9日，第2次住院治疗为2016年6月21日至2016年6月25日，第3次住院治疗为2018年1月8日至2018年1月11日;6.《结清证明》及东莞银行（个人/公司）交易明细，拟证明薛金坛已经于2020年10月15日还清案涉房屋的按揭贷款。常平新华村镇银行的质证意见如下：对《个人贷款还款明细》的真实性确认，但认为该证据只能证明卢晋铭之前的还款情况；对《东莞银行（个人/公司账户）交易明细》的真实性确认，但认为其证明内容与诉讼请求不具有关联性；对《证明》的真实性认为应由法院核实，但对其关联性不予确认，薛金坛的妻子患病不构成其未办理过户的正当理由；对《东莞市樟木头金坛海鲜档登记信息》则认为与本案无关；对湖东镇竹湖村井边卫生站出具的《证明书》、处方笺/深圳市第六（南山）人民医院住院病案首页内容真实性不予确认，且认为与本案无关;未对《结清证明》及东莞银行（个人/公司）交易明细发表质证意见。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明：薛金坛于2015年12月31日通过东莞市人人房地产经纪有限公司签订《房地产临时买卖合同》，薛金坛主张其就案涉房产支付了定金20000元、首期款73595元、管理费等杂费4615元。卢晋铭、吴蕙君、薛金坛于2015年12月31日在广东省东莞市东部公证处办理了委托公证，其中载明卢晋铭、吴蕙君委托薛金坛全权办理提前还清案涉房产按揭贷款（即赎楼手续）、代为办理房屋转让过户手续等。常平新华村镇银行未在本院指定的期限对薛金坛提交的《结清证明》及东莞银行（个人/公司）交易明细发表质证意见，视为其放弃质证的权利，薛金坛提交的《结清证明》加盖了东莞银行股份有限公司樟木头支行的业务专用章，且有东莞银行（个人/公司）交易明细相印证，故本院对薛金坛于2020年10月15日以卢晋铭的名义还清案涉房屋的按揭贷款的事实予以认定。本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。第三人吴蕙君、卢晋铭、李玲经本院合法传唤，未参与法庭调查，也未提出答辩意见及进行举证，视为其放弃举证、质证和提出抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人薛金坛上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故薛金坛应就其主张对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”薛金坛主张其对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应同时满足该条规定的四个条件，本院对此分析如下：第一，薛金坛提供的《房地产临时买卖合同》、收据，显示薛金坛与卢晋铭、吴蕙君是在案涉房产被法院查封前，通过东莞市人人房地产经纪有限公司与签订了《房地产临时买卖合同》，并非私下签署合同，且双方于2015年12月31日在公证处办理了公证委托手续，可以排除双方倒签合同的可能性，在没有证据证明薛金坛在发生交易时知道吴蕙君、卢晋铭有其他债务，常平新华村镇银行关于薛金坛和吴蕙君、卢晋铭倒签或者恶意串通签订合同的主张不成立。第二，薛金坛在2016年初已经搬入案涉房屋居住，在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。第三，薛金坛在签订《房地产临时买卖合同》后即按约定向吴蕙君、卢晋铭支付了定金20000元、首期款73595元、管理费等杂费4615元，此后一直以卢晋铭的名义或其本人的名义偿还案涉房产的按揭贷款，并已经于2020年10月15日还清案涉房屋的按揭贷款，故其已付清房屋全部价款。第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。首先，薛金坛于2015年12月31日与卢晋铭、吴蕙君签订《房地产临时买卖合同》，案涉房产于2016年3月18日被东莞市第三人民法院依法查封，二手房交易手续繁多，薛金坛未能在案涉房产被查封前完成过户登记手续亦属合理。其次，薛金坛陈述其配偶陈小萍于2016年1月开始持续治疗，被诊断为乳腺恶性肿瘤后多次住院治疗、化疗，家庭成员突然身患重疾，对家庭来说属于重大变故，其主张因医疗费的巨大支出导致家庭经济困难，未能及时清偿贷款办理过户手续合情合理，故应认定为非因其自身原因未办理过户登记。综上所述，本案符合排除执行的四种法定情形，薛金坛就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其关于案涉房屋的异议成立，原审法院判决继续执行第三人卢晋铭名下位于第三人卢晋铭名下位于东莞市***************的房屋（房地产权证编号为粤房地权证莞字第2200668046号）有误，本院对此予以纠正。综上所述，薛金坛的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决一审判决认定事实不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条、第三百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初20888号民事判决；二、驳回东莞常平新华村镇银行股份有限公司的全部诉讼请求；三、不得执行第三人卢晋铭名下位于东莞市***************的房屋（房地产权证编号为粤房地权证莞字第2200668046号）。本案一审受理费7270元、二审案件受理费7270元（已预交），均由东莞常平新华村镇银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  罗艳艳审判员  魏 术二〇二〇年十一月三日书记员  吴彩霞冷静附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。