黑龙江省依安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0223民初1140号原告：依安宏大建筑工程有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市依安县。统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：任波，该公司经理。委托诉讼代理人：徐宝珍，黑龙江鹏昊律师事务所律师。被告：依安蓝天供热有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市依安县依安镇。统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：曹欢，该公司经理。委托诉讼代理人：田振平，男，1959年4月28日出生，汉族，该公司副经理，住依安县。第三人：黑龙江润鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区。组织机构代码证号xxxxxxxxxxxxx。法定代表人：李兆杰，该公司经理。原告依安宏大建筑工程有限责任公司（下称宏大建筑公司）与被告依安蓝天供热有限公司（下称蓝天供热公司）、第三人黑龙江润鑫房地产开发有限公司（润鑫房地产开发公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏大建筑公司委托诉讼代理人徐宝珍、被告蓝天供热公司委托诉讼代理人田振平到庭参加诉讼，第三人润鑫房地产开发公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告宏大建筑公司向本院提出诉讼请求：一、要求确认原告享有坐落于依安县xx小区x号楼xx号房屋的所有权；二、停止该房产的拍卖程序，阻却法院强制执行。事实与理由：2011年，原告承建了润鑫房地产开发公司开发的依安县xx小区商品楼的建设，工程竣工后，因润鑫房地产开发公司拖欠工程款，原告向法院提起诉讼，在诉讼中双方协议用本案争议楼房抵付工程款给原告，双方于2015年3月20日签订了房屋销售合同，结清了价款，润鑫房地产开发公司将房屋实际交付给了原告，但因润鑫房地产开发公司拖欠税款，产权过户手续一直没有办理。2016年被告因与润鑫房地产开发公司的金钱债权执行过程中查封了争议房产并申请拍卖程序，被告的行为侵犯了原告的合法权益。被告的查封是在原告与润鑫房地产开发公司的交易实际完成并实际占有争议房屋之后，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告所享有的权利能够排除法院的强制执行，停止对争议房产的拍卖程序。被告蓝天供热公司辩称，一、原告与润鑫房地产开发公司于2015年3月30日签订的房屋销售合同没有法律效力。争议楼房润鑫房地产开发公司在2013年5月10日已经与案外人胡国春签订了《商品房买卖合同》，并经生效判决确认系有效合同。原告举示的《协议书》在（2018）黑0223民初41号申请执行人执行异议之诉案件中已经出示，润鑫房地产开发公司称该协议属于意向性抵债协议，与胡国春的《商品房买卖合同》有冲突，属于无效合同，润鑫房地产开发公司只承认与胡国春签订的《商品房买卖合同》。（2018）黑0223民初41号判决对该协议认定称“润鑫房地产开发公司与宏大建筑公司用争议楼房抵债，抵债时间是2015年3月24日，但是该房屋抵债协议并不排除润鑫房地产开发公司虚假抵债或者以他人未登记财产抵债的情形”。依照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权变动以登记为生效要件，原告举示的《协议书》只是虚假不实的协议，没有依法变更登记，因此无效。二、原告并未实际占有争议房屋。润鑫房地产开发公司在（2018）黑0223民初41号申请执行人执行异议之诉案件中承认已经将争议楼房交付给了案外人胡国春，蓝天供热公司申请查封争议楼房时，法院执行局在争议楼房上贴了查封公告，没有人提出过异议，且争议楼房在蓝天供热公司对面，根本没有人使用。如果原告占有了该房屋，应向被告缴纳5年的热费与违约金。三、原告引用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，四项条件均不符合。1.原告与润鑫房地产开发公司签订的是虚假的抵债协议，不是正规的商品房买卖合同，没有依法登记变更，不具有法律效力。2.原告没有实际占有该房屋。3.没有支付全部或部分价款，只是意向性抵债协议。4.没有办理过户登记的原因是原告不办理，目的是想把楼房卖掉省去中间过户费用。依安县执行局在拍卖争议楼房前，原告口头提出异议，依安县执行局调取了原告在齐齐哈尔市中级人民法院诉第三人工程款的卷宗，该案原告于2015年4月撤诉，因此，其2014年11月申请查封的查封裁定书因其撤诉已经失去法律效力，到期后又没有续封，后被告申请查封即具有了优先受偿权，依安县执行局才依法进行拍卖。第三人润鑫房地产开发公司未到庭参加诉讼，亦未向本院举示证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示的2015年3月24日《协议书》一份，用以证实第三人已经将争议房屋抵债给原告的事实。被告对以上证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，称在（2018）黑0223民初41号民事案件中，第三人对该证据的质证意见为该协议系意向性协议，被告认为该协议没有法律效力，没有在房产部门登记，并且争议楼房已经在2013年5月10日卖给了案外人胡国春，法院已经认定第三人与胡国春签订的买卖合同有效，因此该合同无效。第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因被告对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据予以认定。2.原告举示的名仕国际销售合同书及黑龙江省单位往来资金结算票据，用以证实第三人将争议房屋以每平方米3950元的价格抵账给原告的事实。被告对以上证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，称这份销售合同不是正规的商品房买卖合同，正规的商品房买卖合同是建设部统一印制的，双方只是意向性抵债，这份合同没有法律效力，只盖了公章，没盖法人章，也没在房产部门登记备案，没办理过户登记手续，不符合物权生效要件，且资金结算票据上的金额并没有实际发生，没有实际意义。第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因被告对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据予以认定。3.原告举示的依安县人民法院（2016）黑0223民初1033号民事判决书，用以证实争议房屋抵债成立，在此判决书中已经认定。被告对以上证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，称只能证实以房抵债的事实，对争议房屋的产权没有效力。第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因以上判决书对以争议房屋抵工程款的事实进行了认定，结合原告举示的《协议书》、名仕国际销售合同书及黑龙江省单位往来资金结算票据，本院对以房抵债的事实予以认定，对原告欲证实的其他事实不予认定。4.原告举示的依安县人民法院（2016）黑0223执618号拍卖公告，用以证实原告是在2020年3月20日当天发现拍卖公告贴在原告公司门上才知道权利受到侵害，故提出执行异议。被告对以上证据的真实性无异议，但称早在2016年5月10日，依安县人民法院在执行被告诉第三人热费案件中已经张贴了查封公告，并且贴了数日，原告说争议楼房由其占有，但其并未发现查封公告不符合客观常理。第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因被告对以上证据的真实性无异议，本院对依安县人民法院（2016）黑0223执618号拍卖公告予以认定。5.原告举示的依安县人民法院（2020）黑0223执异2号执行裁定书，用于证实事情的发展经过。被告对以上证据的真实性无异议，但称原告早就知道争议房屋有纠纷，被告代理人已经通知原告法定代表人，并且原告在2018年向法院提交了一份材料。因此，原告在2018年就知道争议房屋存在纠纷的事实。第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因被告对以上证据的真实性无异议，本院对依安县人民法院（2020）黑0223执异2号执行裁定书查明的事实予以认定。6.被告举示的2016年5月10日依安县人民法院公告一份，用以证实依安县人民法院已经将公告张贴在了争议房屋门上，原告并未提出异议。原告对以上证据真实性无异议，但称该公告并非针对原告，也没有送达给原告，张贴在原告的闲置房门上，原告并未发现。第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因原告对以上证据的真实性无异议，本院对依安县人民法院公告予以认定。7.被告举示的2016年4月21日xx售出商服楼房明细表，该表格是第三人报给税务部门的，争议房屋标注在案外人胡国春名下，用以证实第三人并不承认争议楼房抵给了原告。原告对以上证据有异议，称第三人出于什么目的这样做，是第三人的事情，原告与第三人签订买卖协议是事实，第三人也承认争议房屋抵给了原告。第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因是否以房抵债及以房抵债的效力问题应通过原告举示以房抵债的证据进行认定，而争议房屋是否出卖给案外人胡国春，与以房抵债的事实及协议的效力问题并不具有关联性。因此，本院对以上证据不作认定。8.被告举示的依安县人民法院（2018）黑0223民初41号民事判决书及齐齐哈尔市中级人民法院（2018）黑02终字1709号民事判决书，用以证实该两份判决书均否定了原告与第三人签订的以房抵债协议的效力。原告对以上证据的真实性无异议，但称这两份判决书与原告无关，两份判决中不应涉及原告买卖合同的效力问题，且两份判决中也并未认定原告丧失争议房屋所有权。第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因以上两份判决是针对案外人胡国春是否享有足以排除对争议房屋强制执行的权利，并不涉及原告与第三人签订的以房抵债协议的效力问题。因此，本院对以上证据不作认定。9.本院与第三人法定代表人李兆杰所谈调查笔录一份，原告对该调查笔录无异议，被告对该调查笔录有异议，称第三人在被告诉第三人与胡国春申请人执行异议之诉案件中已经承认争议楼房卖给了胡国春，与原告签订的抵债协议只是意向性的，现在又同意原告的异议之诉，其陈述前后矛盾，不应被采信。因第三人法定代表人在该调查笔录中对原告举示的《协议书》、名仕国际销售合同书及黑龙江省单位往来资金结算票据的真实性均无异议，称协议书是其本人签订，本院对第三人法定代表人以上陈述予以认定。通过原、被告陈述及对以上证据的分析与认证，本院可认定以下事实：2011年，原告承建第三人开发的依安县xx小区，工程结束后，第三人尚欠原告部分工程款，原告于2014年11月19日起诉第三人给付下余工程款，并申请法院对争议房屋进行了查封，依安县人民法院于2014年11月19日作出（2014）依民初字第1187号民事裁定书，对争议房屋进行了查封。2015年3月24日，原告与第三人签订《协议书》一份，约定第三人用争议房屋抵欠工程款，2015年3月30日，双方签订《名仕国际销售合同书》一份，第三人出具收款收据一张。2015年7月15日，被告起诉第三人给付热费，依安县人民法院于2016年3月24日作出（2015）依商初字第582号判决书，判决第三人给付被告热费及违约损失。判决生效后，被告于2016年5月6日申请执行，依安县人民法院于2016年5月10日作出（2016）黑0223执618号执行裁定书，对争议房屋进行了查封，并发出公告。2020年3月28日，依安县人民法院作出（2016）黑0223执618号拍卖公告，对争议房屋拟于2020年4月13日至2020年4月14日进行拍卖，原告提出书面执行异议，被驳回异议请求后，提起案外人执行异议之诉。本院认为：该案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为一、原告对争议房屋是否享有所有权；二、原告是否享有排除法院的强制执行，停止对争议房产进行拍卖程序的权利。关于争议焦点一，虽原告与第三人签订了以房抵债协议及销售合同，第三人出具了收据，但双方并未办理产权过户登记，因此并不发生物权变动的法律效力，原告并未取得争议房屋的所有权。关于争议焦点二，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于房屋销售合同的效力问题，在原告申请查封争议房屋后，被告申请查封争议房屋前，原告与第三人签订了以房抵债协议及房屋销售合同，双方认可系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，双方签订的房屋买卖合同合法有效。关于原告是否在人民法院查封前合法占有争议房屋的问题，一、虽原告主张其占有争议房屋，但并未举示相关证据证实；二、第三人在被告诉第三人与胡国春申请人执行异议之诉案件中称已将争议房屋交付给案外人胡国春，本案中亦未明确陈述房屋交付给原告的过程，无法证实原告对争议房屋的占有；三、2016年5月10日，依安县人民法院查封争议楼房时，在房门上张贴了查封公告，原告并未提出异议，无法证实其占有了争议房屋。综合原告未有房屋交接手续、亦未交纳房屋取暖费、物业费等各项费用，无法证实原告对争议房屋的合法占有。因此，原告不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的情形，仅享有普通债权，不能排除法院的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告依安宏大建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费12904元，由原告依安宏大建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  李丽娜人民陪审员  母新宇人民陪审员  曾**二〇二〇年十一月三十日书 记 员  杨光远