上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初12897号原告：杨智兰，女，1971年3月5日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：上海苏宁物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蒋勇，执行董事。委托诉讼代理人：宋某某，男。委托诉讼代理人：王2，男。原告杨智兰与被告上海苏宁物流有限公司(以下简称苏宁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告杨智兰、被告苏宁公司的委托诉讼代理人王2、宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨智兰向本院提出诉讼请求：1.苏宁公司支付拖欠的2020年2月5日至2020年3月17日房租，41,000元/30天*43天=58,767元及滞纳金(以58,767元为计算基数，从2020年2月6日起按日0.5%计算至实际支付日为止)；2.苏宁公司承担违约金人民币40,000元；3.苏宁公司赔偿房屋两个月空置损失80,000元(2020年3月18日至2020年5月17日)；4.苏宁公司承担2020年3月18日至2020年5月4日房屋出租税金人民币1567元(1000元/30天*47天=1567元)。事实和理由：2019年6月中旬，苏宁公司联系杨智兰承租上海市徐汇区日晖二村XXX号由西向东第三、四、五、六间(中山南二路XXX号)房屋。因苏宁公司走审批流程，近两个月后至2019年8月21日双方才签署合同。前两期租金，苏宁公司已支付。至第三期租金时，杨智兰于2019年12月12日将发票邮寄至苏宁公司。此后经多次催讨，苏宁公司均未付款。至2020年3月2日，苏宁公司以疫情为由要求减免租金。疫情期间，苏宁公司业务量不仅未减少，反而大大增加。后苏宁公司自行搬离房屋并将钥匙寄回，造成房屋空置。故杨智兰诉至本院，要求判如所请。苏宁公司辩称，对欠付的租金认可，同意支付税金。疫情期间，工作人员无法及时回来支付租金，已经告知过要延期支付租金及因疫情影响要求减免租金，并非恶意拖欠，滞纳金标准过高，故请法院酌情减免租金及滞纳金。按照合同约定，苏宁公司同意支付违约金，但因已提前通知杨智兰，故对空置损失不认可。本院认定事实如下：上海市徐汇区日晖二村100、101、102号房屋(建筑面积567.57平方米，房屋用途店铺)权利人为杨智兰与案外人王1。2019年8月21日，杨智兰(出租人、甲方)与苏宁公司(承租人、乙方)就上述房屋中的100号由西至东第三、四、五、六间(建筑面积198平方米)签订房屋租赁合同，约定：租期一年，自2019年8月5日至2020年8月4日，月租金41,000元，付三押一，每三个月支付一次，提前十天支付下个季度房租；若乙方需要发票，甲方去税务部门开具房屋出租增值税发票，税点由乙方承担，开具发票地址为日晖二村XXX号；如乙方无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金；本合同的押金40,000元；乙方承租此房，实际经营为苏宁线下体验；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为乙方违约，乙方负责赔偿月租金的一倍；若租赁房屋因甲方遇到国家或者地方政府规定等不可抗力因素导致毁损或造成承租人损失的，双方友好解除合同，互不承担责任。承租后，苏宁公司支付杨智兰押金40,000元并支付租金至2020年2月4日。2019年12月12日，杨智兰开具涉案房屋2020年2月-5月租金的增值费发票(发票金额123,000元，税金2928.56元)后，将发票邮寄至苏宁公司。后杨智兰多次通过微信提醒、催促苏宁公司按时支付租金。2020年1月19日，杨智兰：你们公司怎么说？宋某某：财务还没有回复。1月21日，杨智兰：你好，你们公司怎么说！会按照合同认真履行吗？希望我们之间不要有任何人不遵守合同。……2月11日，杨智兰：你好，怎么说？宋某某：我拉群了，刚才沟通过了，只能付到3月31日。2月20日，苏宁公司发租金减免联络函，称因疫情原因，构成不可抗力，要求适当减免租金，并适当延后租赁费用支付周期。杨智兰对此不予认同。2020年3月5日，苏宁公司发关于解除房屋租赁合同的通知函，称因新冠疫情影响，导致双方合同全部无法继续履行，告知于2020年3月15日解除双方的租赁合同，届时将返还房屋，租金支付至该日，要求杨智兰在合同终止后5个工作日内返还保证金，另要求减免部分租金。杨智兰对苏宁公司的通知内容不予认同，要求苏宁公司按约履行。3月6日，杨智兰发催缴房屋租金的通知函。3月9日，苏宁公司回函，阐明要求解除合同的理由等。3月15日，苏宁公司再发通知，称其已于3月14日搬离房屋，并将钥匙邮寄至杨智兰处。庭审中，双方确认苏宁公司承租涉案房屋用于苏宁物流派送中转站，均确认杨智兰于2020年3月17日收到苏宁公司寄回的钥匙，均确认租赁合同已解除，确认苏宁公司已结清水电费用，双方均同意苏宁公司已付押金4万元用以冲抵违约金。审理中，杨智兰提供了2020年2月51日、3月3日涉案房屋的照片，照片显示房屋内堆放有快递、房屋前停放数辆电动车，以证明在疫情期间苏宁公司正常经营。苏宁公司对证据真实性予以认可，但称因疫情许多员工春节后未能及时返沪，造成快递积压、甚至退货，揽件量下降了50%左右。庭审中，杨智兰称其于3月底开始网上招租、4月初到涉案房屋处张贴招租广告。杨智兰提供了网上招租广告截屏，显示2020年4月30日、5月5日、7月1日信息更新，租金4万元/月，杨智兰称至庭审时房屋仍未租出。2020年4月26日，本院组织双方诉前谈话、调解，当天未能达成协议。后苏宁公司表示同意扣除押金、另付一个月租金，但杨智兰不同意该方案。杨智兰提出在扣除押金的情况下，苏宁公司另补偿2个月租金以弥补损失，但苏宁公司不同意该方案。庭审时，双方仍坚持各自调解方案，致调解不成。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、发票复印件、双方微信及函件往来、照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，杨智兰与苏宁公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。否则即构成违约，应承担违约责任。苏宁公司主张因疫情影响导致无法经营，本院认为，苏宁公司承租涉案房屋系用于快递中转，苏宁公司主张快递揽件量下降50%，但未提供证据，且该主张与疫情期间的快递行业发展状况不符，本院对苏宁公司的该意见不予支持。苏宁公司至迟于2020年1月25日应支付下期租金，但至今未付，其主张减免租金、延期支付租金理由不能成立，杨智兰主张租金及逾期支付租金的滞纳金，本院予以支持。苏宁公司对滞纳金标准提出异议，本院根据逾期付款对杨智兰造成的损失情况，酌情予以调整。杨智兰主张税金1567元，苏宁公司同意支付，于法于约不悖，本院予以支持。双方同意苏宁公司已付押金用以抵扣违约金，与法不悖，本院予以准许。关于杨智兰主张的两个月空置期损失，本院认为，涉案房屋类型为商铺，在疫情期间较往常出租难度确实增加，杨智兰也提供了照片、截图证明其积极招租止损，但仍未能及时出租，由此导致违约金无法弥补损失，故本院酌情支持杨智兰主张的空置损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海苏宁物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨智兰2020年2月5日至3月17日的租金58,767元；二、上海苏宁物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨智兰逾期支付租金的滞纳金(以58,767元为本金，按每日万分之五的标准，自2020年1月26日起支付至实际付款之日止)；三、杨智兰已收取的上海苏宁物流有限公司押金40,000不予退还；四、上海苏宁物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨智兰房屋空置损失40,000元；五、上海苏宁物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨智兰税金1567元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1953元，由杨智兰负担653元，上海苏宁物流有限公司负担1300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 红二〇二〇年十一月十一日法官助理  刘 兴书 记 员  刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。