文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终2063号上诉人（原审被告）：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝**鲁能大道**，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人:魏海群，该公司董事长。委托诉讼代理人：何斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏俊书，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆成雅商业管理有限公司，住，住所地重庆市江**海尔路**4-2-33一社会信用代码91500000346065119R。法定代表人:李凤军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈庆，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）因与被上诉人重庆成雅商业管理有限公司（以下简称成雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。鲁能公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由鲁能公司于判决生效之日起十日内支付成雅公司以100万元为基数，从2017年10月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清之日止的逾期利息；2.撤销一审判决第四项，改判由鲁能公司于判决生效之日起十日内支付成雅公司逾期退还购房预付款所产生的违约金（自第三方按《重庆市商品房买卖合同》及附件付款后的15个工作日届满后的次日开始计算）；3.改判由成雅公司承担撤回的第四项诉讼请求（涉及诉讼标的额19752768元）对应的案件受理费；4.本案上诉费用由成雅公司承担。事实及理由：1.双方未就100万元诚意金退还时间、条件等进行明确约定，即便诚意金具有立约定金性质，鲁能公司也应当自成雅公司明确提出诚意金退还申请之日即2017年10月10日退还该诚意金，并自同日开始计算逾期利息。2.《鲁能星城商业房屋购买合同》（以下简称《购买合同》）第三条第4款系双方关于预付款退还条件的特别约定，效力应优于《鲁能星城商业房屋修正条款》（以下简称《修正条款》）第二条约定，故退还预付款的条件为网签成交且按《重庆市商品房买卖合同》及附件付款后的15个工作日内，逾期退还预付款的违约金应自前述时间届满后次日开始计算。依据该条规定，由成雅公司负责销售的房屋中，双方在一审中争议的26套房屋未采用按揭方式支付的部分房屋应当在购房款付清后15个工作日内退还，逾期违约金应自前述期限届满后次日起算；即便认定有争议的26套房屋系采用按揭方式支付购房款，鲁能公司应当自贷款银行审核合格之日退还预付款，亦需查明银行审核合格的具体日期。另外，《购买合同》第二条第2款及《修正条款》第二条的内容并不构成对预付款退还条件的变更。3.成雅公司于庭审后申请撤回了其第四项诉讼请求，其请求所涉标的额对应的案件受理费应由成雅公司承担。成雅公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.诚意金为立约定金，因合同已订立并履行，逾期退还诚意金的利息应自双方立约之日起计算。2.对退还预付款的条件，《购买合同》第三条第4款约定为“网签成交且按《重庆市商品房买卖合同》及附件付款后的15个工作日内”，根据《购买合同》第二条第2款及《修正条款》第二条，此处的“付款”应理解为“银行审核合格，同意签署《抵押合同》《借款合同》”，即取得银行按揭审批。故应自网签成交且取得银行按揭审批后第15个工作日内退还预付款。在前述条件下，其中123户违约金起算时间一审中鲁能公司已表示无异议，另外26户应按前述方法计算。成雅公司向一审法院起诉请求：1.判令鲁能公司退还诚意金100万元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期利息暂计79034.46元；2.判令鲁能公司退还购房预付款15325907元；3.判令鲁能公司支付违约金暂计438636元；4.判决确认《鲁能新城商业房屋购买合同》项下购房款以套内面积进行结算，因房屋结算方式调整而形成的购房款差额19752768元，由鲁能公司承担。5.本案诉讼费等由鲁能公司承担。庭审中，成雅公司明确其上述第一项诉讼请求的起算时间为2016年9月9日，第一、三项诉讼请求金额只是暂计金额，该两项请求涉及的逾期利息及违约金应计算至付清时止；第四项诉讼请求调减为14992273.6元；第五项诉讼请求增加要求鲁能公司承担诉讼保全担保费36596元。2019年8月16日，成雅公司向一审法院邮寄《民事撤诉申请书》，申请撤回其第四项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年9月9日，鲁能公司（甲方）与成雅公司（乙方）签署了《购买合同》，其中约定：第一条乙方购买房产的概况。2.乙方购买鲁能星城第13街区1-8号楼裙楼商业1-2层合计167套，其中不包含6号楼平街2层商业6号626.61㎡（超过则按实际面积计算）。乙方购买商铺范围包含鲁能星城第13街区第6-7号楼负一层超市、鲁能星城第6街区负一层人人乐超市。3.乙方购买鲁能星城第13街区1-8号楼裙楼1-2层合计13208.36㎡，其中1-7号楼裙楼1-2层合计11100.91㎡，8号楼裙楼1-2层合计2107.45㎡（超过则按实际面积计算），且8号楼1层产权分割不低于13套，2楼产权分割不低于8套。房屋面积最终以重庆市房屋实测报告为准。4.甲方负责按期完成销售所需预售证办理。由于甲方不能确定第6-8号楼取得《预售许可证》准确时间，双方同意，第6-8楼甲方取得《预售许可证》且书面通知乙方之日起，乙方可根据本协议付款进度表约定时间间隔顺延第6-8号楼的进度付款份额。第二条乙方购买房产价格及支付方式。1.双方同意乙方购买房屋167套、13208.36㎡的建筑面积均价为16500元/㎡，总价21793.7940万元，该房屋的总价款最终以重庆市房屋实测报告核准分户面积乘以建筑面积单价均价。2.乙方按照下列付款方式支付款项：本协议签署前2日，乙方已支付500万元。本协议签署1个工作日内，乙方累计支付购房预付款2175万元，其中包含已付500万元冲抵预付款。乙方支付购买预付款后，余款（含乙方指定任意第三方）按约定以乙方现金转账、乙方支付购房款（含银行按揭款）、乙方指定第三方支付购房款（含按揭款）方式支付进度付款，乙方或乙方指定第三方与甲方签署《商品房买卖合同》和按揭银行签署《抵押借款合同》后经银行审核合格后即视为回款，付款进度如下……甲方如未按期取得《预售许可证》，则乙方上述付款时间可根据预售证取得延误时间相应顺延。3.关于按揭款的约定：按揭款是指该套房屋由乙方或乙方指定第三方与甲方签署完成《重庆市商品房买卖合同》并向银行提供了按揭资料的对应金额均视为按揭款。在乙方应按本合同约定向甲方支付购房款时，首先应以按揭款冲抵乙方当期应付款项，冲抵后不足部分，由乙方另行支付。第三条关于向任意第三方转让的约定。4.乙方或乙方指定的任意第三方签署的《重庆市商品房买卖合同》的总金额不得高于本协议购买商铺的总金额，甲方分户、按套开具发票，每套房源的网签总价须与发票总额及明源系统总额一致。乙方应在本合同约定所有房屋总金额、发票总额不变的前提内，按第三方受让商铺的实际情况进行价款、发票增减调配。乙方根据本协议支付的购房预付款、乙方或者乙方指定第三方每网签一套，网签成交且按《重庆市商品房买卖合同》及附件付款后的15个工作日内，甲方须按该套商铺成交总额10%（即该套商铺的预付款）退还给乙方。第六条违约责任。1.乙方如未按本协议约定的时间付款，则自本协议规定的应付款期限届满次日起，乙方每逾期一日向甲方支付应付房款万分之一/天的违约金，若乙方未按本协议约定的时间付款超过3个月，甲方有权单方解除本协议。甲方单方解除协议的，乙方应另行向甲方支付本合同约定总房款1%的违约金，同时甲方扣除违约金等费用后将剩余已交预付款无息返还乙方。甲方解除本协议，不影响任意乙方或乙方确定的第三方根据本协议与甲方签署的单套房屋《重庆市商品房买卖合同》，并继续履行。4.甲方有违约行为的，应当参照上述约定对等执行。同日，双方签订《修正条款》，第二条约定：对原合同第二条第2款第3段进行补充：乙方或乙方指定第三方与甲方签署《商品房买卖合同》和按揭银行签署《抵押合同》《借款合同》作为甲方对乙方回款考核指标，经银行审核合格视为乙方回款责任完成。《购买合同》和《修正条款》签订当日，鲁能公司出具《确认函》，确认成雅公司已与鲁能公司就鲁能星城第13街区商业签署《购买合同》。成雅公司、重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）具有招商及向第三人转让销售权利。2016年9月14日，双方又签订一份《鲁能星城商业房屋修正条款》，约定：原合同第一条第4款第二段修正为：由于甲方不能确定第1、2、6、7、8号楼取得预售许可证准确时间，第1、2、6、7、8楼甲方取得预售许可证且书面通知乙方之日起，乙方可根据本协议付款进度表约定时间间隔顺延第1、2、6、7、8号楼的进度付款份额。2016年8月25日，成雅公司法定代表人李凤军向鲁能公司支付100万元，鲁能公司出具的《专用收据》载明款项性质为十三街区团购预约金。除上述100万元外，成雅公司累计支付鲁能公司预付款2175万元。后成雅公司按约以鲁能公司名义对外销售案涉房屋。2017年10月10日，成雅公司法定代表人李凤军向鲁能公司提出《退诚意金申请》，以双方已签订《购买合同》，现该合同正在履行过程中为由，申请鲁能公司退还诚意金100万元。2018年1月9日，鲁能公司向成雅公司发出《关于相关事宜及解除合同的告知函》，其中载明案涉房屋预测面积与实测面积差异情况，并要求成雅公司向其进行补款。还载明成雅公司已累计支付购房预付款2175万元，另付六街区和十三街区超市诚意金100万元。根据合同及修正条款约定，鲁能公司应按照经银行审核合格的商业房源合同总额的10%向成雅公司进行预付款退还（按照鲁能公司正常财务退款流程执行）。同时由于双方未就超市价格达成一致，鲁能公司应向成雅公司退还超市诚意金100万元。鲁能公司对购房预付款及超市诚意金退还事项予以认可。2018年5月18日，重庆市渝北区人民法院作出的（2017）渝0112民初22939号民事判决书载明，成雅公司诉鲁能公司商品房预售合同纠纷案，成雅公司请求：1.判令鲁能公司继续履行合同，将合同约定的鲁能星城第13街区8号楼裙楼1-2层商业（不含平街2层最大面积2套）交由成雅公司销售，将案涉房屋由鲁能公司与成雅公司指定的第三方签订分层分户按套签署商品房买卖合同；2.诉讼费由鲁能公司承担。该院认为，双方签订的《购买合同》合法有效，成雅公司要求鲁能公司继续履行合同系一种行为义务，属于合同法第一百一十条规定的不适于强制履行的债务标的，故对其诉讼请求不予支持，判决驳回成雅公司的诉讼请求。成雅公司不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，后又提出撤诉申请，重庆市第一中级人民法院于2018年7月31日作出（2018）渝01民终4756号民事裁定，裁定准许成雅公司撤回上诉。成雅公司向一审法院提出财产保全申请，并提供了保全担保，为此支付了诉讼保全担保费36596元。一审法院于2018年6月27日作出（2018）渝01民初219号之一民事裁定，裁定准许成雅公司的保全申请。一审审理中，鲁能公司对成雅公司于举证期限届满后增加的要求其承担诉讼保全担保费36596元的诉讼请求，程序上无异议。鲁能公司确认，鲁能星城第13街区1-7号楼已取得预售许可证，8号楼取得楼证，目前均已具备销售的法定条件。成雅公司认可案涉房屋已取得预售许可证。关于签订《购买合同》的目的，成雅公司称，是通过向鲁能公司购买房屋再转让合同权益，赚取销售利润。鲁能公司称，是实现房屋销售。双方当事人一致确认《购买合同》未解除，关于诚意金的性质，成雅公司认为属于缔约意向金性质。鲁能公司认为对其性质合同未有明确约定，系针对两超市的履行保证金。关于预付款的性质，双方均确认具有保证金的性质，鲁能公司进一步明确其属于履约保证金。鲁能公司确认，诚意金未退还，预付款退还过一部分（8号楼2层），金额为109万元。鲁能公司还陈述,已销售并全部回款145套，总金额为158817622元，高于成雅公司主张的退还金额。如鲁能公司应支付逾期退还预付款违约金，则对成雅公司主张的违约金计算方式无异议。庭后，成雅公司向一审法院邮寄预付款违约金计算明细表，该明细表与此前成雅公司提交的明细表区别在于，此前的明细表是自收到房款或按揭银行审核合格后的15日的次日起算违约金，重新提交的明细表是自收到房款或按揭银行审核合格后的第15个工作日的次日起算违约金。鲁能公司委托诉讼代理人向一审法院寄送《关于逾期退还逾期付款违约金计算的意见》称，若应支付违约金，则对其中已全部回款的123套房屋违约金的计算方式无异议，剩余26套按揭购买的房屋，不应以按揭银行审核合格后的第15个工作日的次日作为起算点。合同修正条款并未对预付款退还条件进行变更。一审法院于2018年5月31日向鲁能公司送达了《应诉事项通知书》，告知其举证期为30日，提起反诉应在举证期限届满前提出。鲁能公司收到上述通知书后，未向一审法院提出异议。鲁能公司于2019年3月26日向一审法院提出反诉请求，请求：1.成雅公司立即支付房价款29529225元及截止2019年4月10日逾期付款违约金1088449元，并自2019年4月11日起，以29529225元为基数，按日万分之一承担逾期付款违约金至款项付清之日止；2.成雅公司立即支付房屋借款差价款14254836.63元，并自2017年9月19日起，按日万分之一承担逾期付款违约金至款项付清之日止；3.本案诉讼费由成雅公司承担。一审法院认为，归纳双方当事人的诉辩主张，并经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1.本案系包销合同还是买卖合同；2.合同是否约定诚意金及诚意金退还条件；3.退还预付款条件是否成就；4.差额款的承担、保全担保费是否有合同约定？针对上述争议焦点，一审法院分别评述如下：一、关于案涉合同的性质问题根据最高人民法院《民事案件案由规定》（法[2011]42号），民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。该规定将商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷等均作为房屋买卖合同项下的案由。本案中，根据《购买合同》第一条、第二条及第三条中的相关约定，鲁能公司将案涉房屋售予成雅公司，再由成雅公司向任意第三方进行转让。关于签订《购买合同》的目的，双方均认可包含实现案涉房屋的销售。因此，成雅公司基于房屋买卖合同法律关系起诉，符合法律规定。因《购买合同》及其《修正条款》是双方当事人真实意思表示，且案涉房屋均已取得预售许可证，房屋销售不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。包销合同本质上亦具有房屋买卖合同的性质。而本案《购买合同》是否存在“包销”的约定，主要涉及鲁能公司提起的反诉请求是否成立。因一审法院在《应诉事项通知书》中已明确告知鲁能公司，提起反诉应在举证期限届满前提出，鲁能公司收到上述通知书后未提出异议，应严格按一审法院指定的期限进行诉讼活动。鲁能公司迟至举证期限届满后近九个月方才提起反诉，远超过一审法院指定的期限，故一审法院对其反诉请求不予受理，其可依法另案诉讼。也因此，一审法院对案涉合同是否存在“包销”的约定，不予审查。二、关于诚意金的退还条件是否成就的问题关于诚意金的性质，《购买合同》及《修正条款》未有明确约定，故应综合全案事实进行判断。一审法院认为，诚意金属于定约定金而非履约保证金，理由有：首先，《购买合同》签订于2016年9月9日，而100万元诚意金系于2016年8月25日支付，诚意金的支付早于合同的签订时间；其次，在鲁能公司向成雅公司出具的《专用收据》中明确载明，该诚意金属于“十三街区团购预约金”，根据文义解释，即为确保合同能够顺利订立；再次，从成雅公司提出的《退诚意金申请》来看，成雅公司陈述退还诚意金的理由是，合同已订立且正在履行；最后，双方均确认成雅公司支付的预付款具有履约保证的性质，鲁能公司称，该诚意金系针对两超市的履行保证金，但未举示证据予以证明。因诚意金具有立约定金的性质，而双方已于2016年9月9日订立《购买合同》，故鲁能公司应于订立合同时将100万元诚意金退还给成雅公司。鲁能公司至今未退还该诚意金，成雅公司主张鲁能公司支付自2016年9月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清时止的逾期利息，一审法院予以支持。三、关于预付款退还条件是否成就的问题《购买合同》第三条第4款约定，乙方根据本协议支付的购房预付款、乙方或者乙方指定第三方每网签一套，网签成交且按《重庆市商品房买卖合同》及附件付款后的15个工作日内，甲方须按该套商铺成交总额10%（即该套商铺的预付款）退还给乙方。另根据双方于2016年9月9日签订的《修正条款》第二条约定，对原合同第二条第2款第3段进行补充：乙方或乙方指定第三方与甲方签署《商品房买卖合同》和按揭银行签署《抵押合同》《借款合同》作为甲方对乙方回款考核指标，经银行审核合格视为乙方回款责任完成。成雅公司主张预付款的退还条件为：案涉房屋网签成交且按合同约定付款，或以按揭方式购房，按揭银行已审核合格。该主张符合合同约定。鲁能公司主张，预付款的退还条件为：成雅公司或其指定第三方已支付该套房屋的全部房价款；双方已按《购买合同》第二条第1款约定，按实测建筑面积进行交易价款的结算。因《购买合同》第二条第1款是关于房屋总价款的约定，与预付款的退还条件无关联，故鲁能公司关于预付款退还成就尚未成就的抗辩理由，不能成立。鲁能公司述称，若预付款的退还条件已成就，则成雅公司主张的退还金额要低于其自行计算的金额。故一审法院对成雅公司主张鲁能公司退还预付款15325907元予以支持。根据《购买合同》第六条第1款、第4款约定，若成雅公司逾期付款，应向鲁能公司支付应付房款万分之一/日的违约金，鲁能公司有违约行为的，参照对等执行。成雅公司根据上述约定，于庭后向一审法院提交了违约金计算明细表最终版，鲁能公司向一审法院提交的书面意见中称，若鲁能公司应支付违约金，则对该明细表中载明的已全部回款的123套房屋违约金的计算方式无异议，剩余26套按揭购买的房屋，不应以按揭银行审核合格后的第十五个工作日的次日作为起算点。如上文所述，成雅公司主张按揭购买的房屋以银行审核合格即视为回款责任完成，符合2016年9月9日签订的《修正条款》第二条的约定，故一审法院对成雅公司主张的违约金计算方式予以确认。四、关于差额款的承担、保全担保费是否有合同约定的问题关于差额款的承担问题，涉及成雅公司的第四项诉讼请求是否成立。成雅公司已于庭后申请撤回该项诉讼请求，该申请是其意思表示，且不违反法律规定，故一审法院予以准许。因一审法院已准许成雅公司撤回其第四项诉讼请求，故不再对差额款的承担问题进行评判。另，一审法院注意到，成雅公司撤回其第四项诉讼请求后，本案诉讼标的额已低于两千万，但因成雅公司系在法庭辩论终结一审法院已审理终结后才撤回上述请求，故本案仍应由一审法院管辖并判决。《购买合同》及《修正条款》未约定诉讼保全担保费由违约方承担，而诉讼保全担保费并非诉讼担保中必然产生的费用，故成雅公司主张鲁能公司支付诉讼保全担保费36596元，一审法院不予支持。综上，成雅公司的诉讼请求部分成立，一审法院对其请求予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决：一、由鲁能公司于判决生效之日起十日内退还成雅公司诚意金100万元；二、由鲁能公司于判决生效之日起十日内支付成雅公司以100万元为基数，从2016年9月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至付清之日止的逾期利息；三、由鲁能公司于判决生效之日起十日内退还成雅公司购房预付款15325907元；四、由鲁能公司于判决生效之日起十日内支付成雅公司逾期退还购房预付款所产生的违约金（违约金计算方式详见判决附件）；五、驳回成雅公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费224781.73元，保全费5000元，均由鲁能公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲁能公司举示了如下证据：1.《重庆鲁能开发（集团）有限公司专用收据》、银行POS签购单；2.《建行核实放款时间数据明细》；3.《关于重庆鲁能开发（集团）有限公司相关事宜回函》；4.《招商银行明细》。拟证明26套房屋中有15套未采用按揭方式支付购房款，应以最后一次付款时间即付完全款的时间认定预付款退还条件成就；有10套采用按揭贷款方式支付购房款，应以按揭银行确定的放款时间认定预付款退还条件成就，还有1套房屋按揭贷款尚未发放，应认定预付款退还条件尚未成就。本院认为，《重庆鲁能开发（集团）有限公司专用收据》已经一审庭审举证质证，不属于二审新证据。对其余证据,不能达到鲁能公司证明目的，本院不予采信。本院二审查明：1.鲁能公司与房屋买受人签订的《商品房买卖合同》中均载明购房款支付方式为按揭付款，由买受人于签署合同当日支付第一笔购房款，再由买受人向银行申请个人购房抵押贷款，银行审核同意后，贷款作为支付购房款的一部分。2.鲁能公司《关于逾期退还预付款违约金计算的意见》的附件《鲁能十三街区预付款违约金额计算表（无异议部分）》载明的第1至123号房屋“一次性付清/贷款返件或放款时间”、“应退预付款时间”均与成雅公司违约金计算明细表对应项一致。3.金茜于2018年1月4日签字确认的《鲁能星城十三街区已审批通过明细》载明第128号、第135至第137号、第139号、第141号至第144号已通过银行按揭审批；金茜于2017年10月30日签字确认的《鲁能星城十三街区已审批通过明细》载明第129号、第140号已通过银行按揭审批；微信聊天截图载明金茜于2018年5月11日确认第126号、第138号已通过银行按揭审批。二审庭审中，双方均确认金茜系鲁能公司工作人员。对于其中第129号房屋，成雅公司主张以其违约金计算明细表中载明的2017年11月29日认定预付款退还条件成就，鲁能公司主张应以其举示的《建行核实放款时间数据明细》所载的2017年11月24日认定预付款退还条件成就；对于第135号房屋，成雅公司主张以其违约金计算明细表中载明的2018年1月25日认定预付款退还条件成就，鲁能公司主张应以其举示的《关于重庆鲁能开发（集团）有限公司相关事宜回函》所载明的2018年1月19日认定预付款退还条件成就。4.二审中，鲁能公司与成雅公司均确认，成雅公司违约金计算明细表中第124号、第125号、第127号、第130号至第134号、第142号、第144号至第149号共15套房屋最终并未采取银行按揭方式支付，买受人均于签订《商品房买卖合同》当日支付了第一笔购房款。其中第142号房屋签订合同及支付第一笔购房款的时间均为2017年11月17日，第144号房屋签订合同及支付第一笔购房款的时间均为2017年3月11日，而成雅公司违约金计算明细表载明的“一次性付清/贷款返件或放款时间”均为金茜签字确认银行审批通过的2018年1月4日，成雅公司自认第142号、第144号房屋应以2018年1月4日认定预付款退还条件成就。其余13套房屋，成雅公司违约金计算明细表中载明的“一次性付清/贷款返件或放款时间”均为买受人与鲁能公司签订《商品房买卖合同》并支付第一笔购房款的时间。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、诚意金性质及付款条件应如何认定；二、预付款退还起算条件应如何认定。本院分别评述如下：一、关于诚意金性质及付款条件的问题。综合案件事实及证据可知，成雅公司与鲁能公司并未在《购买合同》及其《修正条款》中明确约定诚意金性质，《购买合同》签订于2016年9月9日，100万元诚意金于2016年8月25日支付，早于主合同成立前交付，鲁能公司《专用收据》中载明该100万系“十三街区团购预购金”，成雅公司《退诚意金申请》中亦载明在洽谈购买时为体现诚意支付该笔款项，现合同已订立并正在履行中，申请退还诚意金，综上能够认定成雅公司支付该笔款项系出于促成交易成立的积极愿望，该笔款项系为促成签订合同而支付的诚意金。现双方已于2016年9月9日订立《购买合同》，鲁能公司应于合同成立时退还诚意金，因鲁能公司至今未予退还，一审法院判决鲁能公司自2016年9月9日起支付逾期利息并无不当。鲁能公司关于逾期利息应自2016年10月10日起支付的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于预付款退还条件的认定问题，《购买合同》第三条第4款约定，网签成交且按《重庆市商品房买卖合同》及附件付款后的15个工作日内，鲁能公司应退还预付款给成雅公司，逾期支付的，自应付款期限届满次日起支付违约金。对于该条合同约定中的“付款”，《购买合同》第二条第2款第3段约定，成雅公司支付购买预付款后，余款成雅公司（含指定任意第三方）按约定以成雅公司现金转账、成雅公司支付购房款（含银行按揭款）、成雅公司指定第三方支付购房款（含按揭款）方式支付进度付款，成雅公司或成雅公司指定第三方与鲁能公司签署《商品房买卖合同》和按揭银行签署《抵押借款合同》后经银行审核合格后即视为回款。《修正条款》第二条对《购买合同》第二条第2款第3段中“成雅公司或成雅公司指定第三方与鲁能公司签署《商品房买卖合同》和按揭银行签署《抵押借款合同》后经银行审核合格后即视为回款”部分进行了补充，约定成雅公司或成雅公司指定第三方与鲁能公司签署《商品房买卖合同》和按揭银行签署《抵押合同》《借款合同》作为鲁能公司对成雅公司回款考核指标，经银行审核合格后视为成雅公司回款责任完成。则根据文义解释，《购买合同》第二条第2款第3段和《修正条款》第二条系对预付款退还条件何时成就的约定，《购买合同》第三条第4款系在退还条件成就后，退还期限的约定，二者并不冲突，亦不存在效力比较。故对于买受人以银行按揭方式支付购房款的，应当认定签订《商品房买卖合同》并经银行审核按揭通过即视为合同约定的付款条件成就，鲁能公司应自银行审核通过时起15个工作日内退还预付款。对于买受人未以银行按揭方式支付购房款的，因《修正条款》并未作出补充和改变，仍应按照《购买合同》第二条第2款第3段中对成雅公司或成雅公司指定的第三人支付进度付款的约定，以签订《商品房买卖合同》并支付进度款视为付款条件成就，因买受人均在《商品房买卖合同》签订当日支付了第一笔购房款，故鲁能公司应自收到首笔购房款时起15个工作日内退还预付款。故对于案涉的149套房屋，其中第1号至第123号房屋鲁能公司已在一审中通过提交的《鲁能十三街区预付款违约金额计算表（无异议部分）》对成雅公司预付款退还条件予以了认可，一审法院据此判决并无不当。其中第142号、第144号房屋未采用按揭方式付款，鲁能公司应自收到首笔购房款时起15个工作日内退还预付款。经审查，第142号房屋签订合同及支付第一笔购房款的时间为2017年11月17日，第144号房屋签订合同及支付第一笔购房款的时间为2017年3月11日，但成雅公司主张的付款时间为鲁能公司工作人员金茜签字确认的2018年1月4日，均晚于买受人签订《商品房买卖合同》并支付第一笔购房款的时间，系成雅公司对其自身权利的处分，本院予以照准。其中第129号、第135号房屋系采用按揭方式付款，鲁能公司应自银行审核通过时起15个工作日内退还预付款。经审查，金茜于2017年10月30日签字确认第129号房屋通过银行审批，于2018年1月4号签字确认第135号房屋通过银行审批，但成雅公司主张第129号、第135号房屋分别以其违约金计算明细表中载明的2017年11月29日、2018年1月25日认定预付款退还条件成就，均晚于《鲁能星城十三街区已审批通过明细》上金茜签字确认的时间，亦晚于鲁能公司所主张的银行放款时间2017年11月24日和2018年1月19日，系成雅公司对其自身权利的处分，本院予以照准。对于其余房屋，成雅公司依据前述认定方式，主张采用按揭方式付款的房屋以银行审核合格为预付款退还条件成就，未采用按揭方式付款的房屋以买受人支付首笔购房款为预付款退还条件成就均符合合同约定，一审法院对成雅公司主张的违约金计算方式予以支持并无不当。综上，关于鲁能公司以按揭银行确定放款的时间或以最后一次付款时间认定预付款退还条件成就的上诉理由与合同约定不相符，其在二审中举示的银行POS签购单、放款时间明细等证据不能达到其关于预付款退还条件成就时间的证明目的，对该上诉理由本院不予支持。关于鲁能公司提出的第128号房屋预付款退还条件尚未成就的上诉理由，经审查，《鲁能星城十三街区已审批通过明细》及微信聊天截图已载明该套房屋已通过银行按揭审批，成雅公司主张以鲁能公司工作人员金茜对银行审批通过事宜予以确认的时间认定预付款退还条件成就，并不违背交易习惯和生活情理，亦符合合同约定，一审法院据此认定预付款退还条件成就并无不当。鲁能公司虽在一审庭审中对前述证据的真实性予以否认，但其在一审证据交换时对前述证据的三性予以认可，且该反言并无证据支持，在二审中，鲁能公司亦认可金茜系其工作人员，故鲁能公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，鲁能公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费123081.04元、保全费5000元，由重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。二审案件受理费15613.21元，由重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭振亚审判员  廖晓莹审判员  姜圆圆二〇二〇年十一月九日书记员  陈**平