江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3777号上诉人（原审原告）:宿迁裕丰置业有限公司，统一社会信用代码913213000763389563，住所地江苏省宿迁市宿城区成子湖路北侧。法定代表人：张崇华，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱锋，江苏祥盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兴，江苏祥盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨宏安，男，1970年3月8日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：于雪红，女，1976年1月17日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁裕丰置业有限公司（以下简称裕丰公司）因与被上诉人杨宏安、于雪红商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持裕丰公司一审诉讼请求，一、二审案件受理费由杨宏安、于雪红负担。事实与理由：杨宏安、于雪红购买涉案房屋后，未及时归还按揭贷款，导致裕丰公司承担保证责任，被案外人中国银行两次扣划贷款。根据双方签订的商品房买卖合同约定，买受人未按时归还银行贷款，导致出卖人承担保证责任被银行扣款的，买受人应当在5日内将扣款数额全部归还……买受人延期30日后仍未归还，出卖人有权解除合同。据此，裕丰公司享有约定的合同解除权。被上诉人杨宏安二审辩称，不同意解除房屋买卖合同。涉案房屋的税费已经全部缴纳，系裕丰公司延迟交房，导致房屋无法出售，无法及时偿还贷款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人于雪红二审未发表答辩意见。裕丰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除2016年4月29日双方签订的商品房买卖合同（合同编号201604290006），涉案房屋合同价格212406元；2.判令杨宏安、于雪红向裕丰公司支付购房款总额2%的违约金4248元。3.本案诉讼费用由杨宏安、于雪红承担。一审法院认定事实：2016年4月29日，裕丰公司与杨宏安、于雪红签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，杨宏安、于雪红向裕丰公司购买位于宿迁市宿城区洪泽湖西路与黑海路交汇处万和公馆第6幢1单元7层702室房屋。该房屋总价为212406元。于2016年4月29日前付清首付款64406元，余款148000元以按揭贷款形式支付。合同还约定：买受人未按时归还银行贷款，导致出卖人承担担保责任而被银行扣款的，买受人应在5日内将被扣款数额全部归还出卖人，买受人延期归还的，买受人按照应还款数额每延期一天支付出卖人0.3%的利息。买受人延期30日后仍没有将出卖人被扣款数额归还出卖人的，出卖人有权解除本合同：出卖人解除本合同的，买受人应向出卖人支付购房款总额2%的违约金。合同签订后，杨宏安、于雪红支付了首付款64406元。2016年5月5日，中国银行与杨宏安、裕丰公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定借款金额148000元；借款期限180个月；借款用途为购买万和公馆6幢702室房屋；借款利率采用浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；罚息利率在贷款利率基础上加收50%；还款方式等额本息。合同同时约定，裕丰公司为涉案借款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。2016年4月29日，于雪红向中国银行签署《共同还款承诺函》、《共有人承诺函》，承诺作为共同债务人对涉案债务承担共同还款责任。2016年6月2日中国银行按约发放借款148000元，杨宏安出具借款借据一份，载明：借款金额148000元，借款期限180个月，借款利率4.4917‰，还款方式从2016年始按月采用等额本息还款法。后杨宏安未按约还款，截至2019年3月21日，杨宏安尚欠借款本金131676.79元、利息3507.69元、拖欠本金的罚息69.89元、应收利息的罚息66.56元。中国银行因此向一审法院提起诉讼，要求裕丰公司及杨宏安、于雪红偿还上述贷款及利息。一审法院依法作出（2019）苏1302民初6369号民事判决书，判令：一、被告杨宏安、于雪红于判决生效之日起十日内向中国银行偿还本金131676.79元、利息3507.69元、拖欠本金的罚息69.89元、应收利息的罚息66.56元（暂算至2019年3月21日，之后利息以131676.79元为基数，按照年利率5.39%计算至实际清偿之日止；之后罚息以3507.69元为基数，按照年利率5.39%计算至实际清偿之日止）；二、裕丰公司对上述债务承担连带清偿责任，并有权在实际清偿后向杨宏安、于雪红追偿。裕丰公司因提供担保被案外人中国银行扣划存款两次，分别为2018年9月30日9720.4元、2020年1月23日123368.77元。一审法院另查明，刘海浪诉杨宏安民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年4月4日作出（2018）苏1302民初2013号民事调解书，约定：一、经结算确认，杨宏安欠刘海浪借款本金15万元利息5万元，其余主张刘海浪自愿放弃，杨宏安定于2018年5月4日前给付4万元，定于2018年8月4日前给付4万元，定于2019年1月30日前给付12万元，如有一期逾期则刘海浪可就剩余全部款项申请强制执行;二、双方再无其他债权债务关系。案件受理费4300元，减半收取2150元，保全费2020元，合计4170元，由杨宏安在履行上述最后一笔付款义务时一并给付刘海浪。因杨宏安未按生效法律文书规定的期限履行义务，刘海浪向一审法院申请执行，执行案号为（2020）苏1302执1305号。2020年4月15日，一审法院作出（2020）苏1302执1305号执行裁定书，裁定查封了杨宏安所有的宿城区万和公馆6幢1单元702室不动产，期限为三年。裕丰公司对上述执行措施提出异议，一审法院依法作出（2020）苏1302执异128号执行裁定书，裁定驳回裕丰公司的异议请求。后裕丰公司向一审法院提起第三人异议之诉。一审法院认为，合法的债权债务受法律保护。裕丰公司主张依照该约定解除合同，双方在《商品房买卖合同》中约定“买受人未按时归还银行贷款，导致出卖人承担担保责任而被银行扣款的，买受人应在5日内将被扣款数额全部归还出卖人，买受人延期归还的，买受人按照应还款数额每延期一天支付出卖人0.3%的利息。买受人延期30日后仍没有将出卖人被扣款数额归还出卖人的，出卖人有权解除本合同；出卖人解除本合同的，买受人应向出卖人支付购房款总额2%的违约金。”杨宏安、于雪红已经向裕丰公司支付了全部购房款，裕丰公司因按揭贷款逾期承担保证责任，据此要求行使约定解除权，要求解除双方之间商品房买卖合同，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：驳回裕丰公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2243元，由裕丰公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：裕丰公司是否有权主张解除合同。本院认为，执行法院对被执行人向案外人购买且已支付部分或全部价款的不动产采取执行措施，案外人在提出执行异议以及执行异议之诉的同时，以行使约定解除权为由，提出解除合同、赔偿损失等其他诉讼请求的，不予支持。本案中，杨宏安、于雪红作为买受人，已经支付购房首付款并办理贷款，裕丰公司作为出卖方事实上已收到全部购房款项。虽然涉案房屋尚未交付和办理产权登记，但杨宏安因其他诉讼导致该房屋被一审法院采取执行措施，裕丰公司已经提出执行异议和执行异议之诉，故其在本案中因承担按揭贷款保证责任主张按照合同约定行使合同解除权，于法无据。一审判决驳回其关于解除合同的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人裕丰公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4486元，由宿迁裕丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 刘路路二〇二〇年十一月十七日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。