四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13255号 上诉人（原审原告、反诉被告）：钱程，男，1974年12月10日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：赵中杉，重庆百君（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭志军，女，1972年10月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张婧，四川原石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文澜，四川原石律师事务所律师。 上诉人钱程因与被上诉人谭志军房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 钱程上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持钱程的一审全部诉讼请求，驳回谭志军的一审全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由谭志军承担。事实与理由：1.根据双方于2019年8月8日签订的《房屋租赁合同》，谭志军将位于四川省武侯区××路××段××号××楼的房屋租赁给钱程使用。根据房产证登记信息显示，案涉房屋产权登记建筑面积为984平米，谭志军实际向钱程提供的租赁房屋仅是租赁合同约定的部分。且双方在租赁合同中约定了租赁房屋用途为开办旅馆及书吧、水吧，而因谭志军未将租赁房屋整层全部交给钱程使用且未提供房产证原件，导致不能办理开办旅馆所需的证件。2.谭志军未将合同约定的租赁房屋全部交给钱程使用，应当按照实际使用面积收取租金，多缴纳部分应予退还。另钱程向谭志军交纳押金2万元，一审认定支付押金1万元与事实不符。 谭志军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1.关于钱程办理开办旅馆所需许可证件，谭志军仅有协助义务，且谭志军已经向钱程提供了房产证据，没有证据证明办理相关营业许可需要房产证原件。2.钱程未在规定期限内缴纳租金，在谭志军给予1个月宽限期后仍不缴纳租金及水电物业费，谭志军按照租赁合同约定向钱程发函解除合同，钱程已收到并表示同意。3.关于租金，2014年4月1日至2019年8月7日房屋的承租人是赵洁，钱程与赵洁是合伙关系，2019年8月8日谭志军与钱程重新签订租赁合同将承租人变更为了钱程，钱程对房屋状况是明知且无异议的。依据物业缴费单显示，案涉租赁房屋面积为660平米，花园220平米，与租赁合同所载租赁物使用面积800平米是吻合的。且双方租赁合同中关于租金的约定为计总价的方式，并非以面积计价。且2014年4月1日至2019年8月7日的承租人为赵洁，钱程更无权要求返还此期间的租金。 钱程向一审法院起诉请求：1.判令谭志军按合同约定，将位于四川省成都市××路××段××号××层的全部房屋交付给钱程使用，并提供相关房产证原件，用于钱程换领开办旅馆所需的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》及《卫生许可证》；2.判令谭志军返还2014年4月1日至2019年12月31日期间钱程所支付的租金20%即234万×20%＝46.8万元。 谭志军向一审反诉请求：1.解除钱程与谭志军于2019年8月8日签订的《房屋租赁合同》，并判令钱程立即搬离案涉租赁房屋；2.判令钱程向谭志军支付拖欠的从2019年11月至2020年4月7日租金168586.67元及滞纳金65280元（按欠缴额的0.5%每日计算，实际租金及滞纳金计算至钱程将案涉房屋内自有物品实际搬离，并恢复原状之日止）；3.判令钱程向谭志军支付拖欠的水费、物业费共计5761.90元。 一审法院认定事实：2014年1月10日，案外人赵洁（乙方）与谭志军（甲方）签订1份《房屋租赁合同》，约定谭志军将位于成都市武侯区××路××段××号××楼，房屋产权证监证号1xx2，建筑面积约800平方米租赁给赵洁，期限2014年4月1日至2024年3月31日止；2014年4月1日至2015年3月31日，房屋月租金32000元；……2019年4月1日至2020年3月31日，房屋月租金36000元；2020年4月1日至2021年3月31日，房屋月租金36800元；租金按季结算，由乙方于每季度末缴租金用完之日的前10天向甲方缴下季度租金；退租时，乙方的装修遵“来修去丢”原则，甲方不予负责；在房屋租赁期间，水、电费用由乙方支付；乙方有下列情形的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，欠租金或水电费累计达半个月……未办理工商登记进行非法经营活动，故意损坏承租房屋；如乙方欠缴租金，须按欠缴额的0.5%／日交付滞纳金；合同签订时，乙方同时向甲方交付水电费保证金2万元，该保证金在合同终止后并双方结算账目后退还。 合同签订后，赵洁租用该房屋经营旅社，借用的前一任租户的证照，名称为“武侯区直必达自助旅舍”，业主载明胡心越。赵洁在经营旅社期间缴纳的物管费收据上载明房屋面积660，加花园200（平方米）。 2018年12月底至2019年1月初，赵洁就租赁房屋面积曾与谭志军接洽，认为实际使用面积与合同不符，谭志军称面积双方是估算的，分成两个部分，对方如果想转手不做可配合。此后双方未再就此事继续商议。 2019年8月8日，钱程承接赵洁继续租赁案涉房屋，并重新与谭志军签订了《房屋租赁合同》，将乙方（承租方）改为钱程，其余条款未变更。合同签订后，钱程支付了3个月房租及1万元押金。 2019年11月，胡心越告知赵洁，因其将旅馆转让他人，不同意钱程继续使用原营业执照等证照。2019年11月1日，钱程申请注册了住所地为案涉租房地址的成都呈金酒店管理有限公司，钱程任法定代表人。2019年11月8日，谭志军向钱程催收房租，钱程通过微信告知谭志军胡心越不同意再使用营业执照等情况，要求缓交房租，并称如果新的证照等手续办理好就立即交房租，反之则放弃以装修抵房租。谭志军答应延迟到2019年12月10日缴纳房租。 此后，钱程于2019年12月20日支付2万元后未再付房租。2020年1月8日，谭志军要求钱程的员工离开旅社，并于同月21日向钱程发送律师函，要求解除租赁合同，钱程搬离并支付拖欠的租金、滞纳金、物业费、水电费等共109501.90元。2020年1月24日，谭志军、钱程微信协商第二日去案涉房屋内拿东西。 一审另查明，一、位于成都市武侯区××路××段××号××层房屋，产权登记建筑面积984平方米，规划用途为办公，系谭志军及其他2人共同按份共有，谭志军以自己名义出租房屋获得了另外2人的授权，该房屋除租赁给钱程外尚有部分租赁给案外人。二、钱程自述，其于2014年起即与赵洁等三人共同经营案涉旅店，2019年8月，赵洁退出合伙，将合伙份额转让给钱程等二人。三、谭志军垫付了“武侯区直必达自助旅舍”2019年12月6日至2019年12月31日的水费、物业费1493元及2019年12月10日至2020年1月8日电费4268.90元。 一审法院认为，钱程与谭志军签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。 钱程因为胡心越不愿意再将“武侯区直必达自助旅舍”营业执照等相关资质借给其使用，才另换新证，此情况亦在钱程与谭志军的微信聊天记录里表明。合同未约定租赁的房屋是位于四川省成都市××路××段××号××层的全部房屋，钱程无证据证明办理相关证件需要房产证原件，也无证据证明因谭志军将租赁合同约定的面积租与他人，导致钱程无法换领开办旅馆的相关手续，故对钱程要求谭志军将全部房屋交付给钱程使用，并提供房产证原件，用于钱程换领开办旅馆所需的证件的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于钱程要求谭志军返还2014年4月1日至2019年12月31日期间钱程所支付的租金20%即234万×20%=46.8万元，对此，一审法院认为，一、《房屋租赁合同》约定，谭志军将“建筑面积约800平方米”房屋租赁给钱程使用，但并未约定按面积计算租金；钱程自述自2014年起即与赵洁共同经营该房屋，对房屋的状况是清楚的，包括赵洁于2018年年底与谭志军通过微信讨论房屋面积问题以及房屋的状况；赵洁承租房屋缴纳物业费时，收据上明确载明房屋面积660，加花园200（平方米），也可看出实际使用面积为800余平方米，并非产权面积；钱程于2019年8月8日与谭志军重新续签租赁合同，其以实际行动表明认可前述赵洁与谭志军签订的租赁合同。二、2014年4月1日至2019年8月7日，租赁合同由赵洁与谭志军签订并缴纳租金，虽然钱程自述该旅社投资份额由赵洁转让给自己，但根据合同相对性，钱程并非租赁合同相对人，无权代表赵洁主张返还多缴纳的租金。三、钱程认为多缴纳了20%租金，旅社实际使用面积为640平方米，仅是其估算，并无证据证明。综上，对钱程要求谭志军返还46.8万元租金的诉讼请求，一审法院不予支持。 合同约定“2019年4月1日至2020年3月31日，房屋月租金36000元”，“欠租金或水电费累计达半个月”谭志军可解除合同并收回房屋。钱程应于2019年11月8日缴纳下一季度租金108000元，其请求谭志军予以宽限，谭志军答应延缓一个月，即2019年12月10日缴纳，但钱程仅于2019年12月20日向谭志军缴纳2万元租金，其行为已构成违约，谭志军有权解除租赁合同。而谭志军已实际于2020年1月8日锁门，要求钱程的员工离开租赁房屋，钱程不能再使用房屋，故钱程应付的租金应至此时止。且此后，钱程也同意来房屋搬离物品，双方已达成解除合同的合意。合同解除后，钱程应在合理时间内腾空房屋，因谭志军将房屋加锁，故钱程在腾空搬离时，谭志军须予以必要的配合。 钱程欠付谭志军租金为52000元（2019年11月8日至2020年1月8日，36000元／月，扣除钱程已付2万元）。合同约定“在房屋租赁期间，水、电费用由乙方支付”，钱程还应向谭志军支付其垫付的2019年12月6日至2019年12月31日的水费、物业费1493元及2019年12月10日至2020年1月8日电费4268.9元。以上扣除1万元押金，故钱程应向谭志军支付47761.90元。因钱程未及时支付租金，构成违约，应支付违约金，合同约定的0.5%／日过高，钱程又请求予以调减，综合全案案情，一审法院酌定为银行同期贷款利率。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定判决：一、解除钱程与谭志军于2019年8月8日签订的《房屋租赁合同》；二、钱程于判决生效之日起十日内腾空并返还位于成都市武侯区××路××段××号××楼房屋，谭志军须予以配合；三、钱程于判决生效之日起十日内向谭志军支付47761.90元及违约金（以47761.90元为计算基数，自2019年12月11日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）；四、驳回钱程的诉讼请求；五、驳回谭志军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8320元，因简易程序减半收取4160元，由钱程负担；反诉案件受理费2447元，由钱程负担500元，谭志军负担1947元。 本院二审期间，当事人未提交新证据 本院二审另查明，在谭志军与赵洁的《房屋租赁合同》履行期间，赵洁向谭志军交纳了押金20000元，后2019年8月8日钱程与谭志军签订《房屋租赁合同》承接赵洁继续租赁案涉房屋，谭志军未向赵洁退还押金，亦未另行收取钱程押金。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，谭志军与钱程签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.案涉租赁合同是否应继续履行，谭志军是否应当交付二楼全部房屋及房产证原件；2.谭志军是否应当返还2014年4月1日到2019年12月31日的20%的租金；3.钱程是否应当支付2019年11月8日至2020年1月8日的租金、物业及水电费。本院综合评述如下： 钱程诉请继续履行合同、谭志军反诉要求解除合同，涉及对双方违约行为及违约责任的认定。钱程认为谭志军的违约行为包括未向钱程提供房产证原件、以及未向钱程交付租赁合同约定的二层整层800平方房屋，导致钱程开办旅馆的合同目的不能实现；谭志军认为钱程的违约行为是未按时交纳2019年11月8日起的租金。 关于谭志军是否应提供房产证原件。本院认为，钱程未提供证据证明换领开办旅馆所需的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》及《卫生许可证》等证照需要使用房产证原件，亦未提供证据证明办理开办旅馆的相关证照必须整层房屋同时使用，故不能认为钱程未取得开办旅馆的各项证照系谭志军未履行协助义务所致，故本院对钱程的该项上诉请求不予支持。 关于租赁物面积问题，2014年1月起，案外人赵洁承租案涉房屋用于经营旅馆，钱程自述在此期间与赵洁为合伙关系，赵洁退出合伙关系后由钱程承接赵洁继续租赁案涉房屋，故钱程与谭志军的租赁合同虽在2019年8月8日签订，但钱程在此之前作为赵洁的合伙人，对案涉房屋的实际情况应是了解的，对房屋租赁合同所指向的租赁物并非2层整层也应为明知。且从物管费收据上载明的“房屋面积660平米，加花园200平米”，与租赁合同约定的租赁面积约800平方米是可以吻合的，因此，钱程提供的证据不足以证明双方达成的《房屋租赁合同》所指向的租赁物为2楼整层984平方米的房屋，故谭志军不存在未按约交付租赁物的违约行为。另外，钱程与谭志军的房屋租赁合同系于2019年8月8日签订，2014年4月1日至2019年8月7日的租赁关系相对方为谭志军与案外人赵洁，钱程亦无权主张此期间的租金返还。综上，谭志军在合同履行过程中不存在没有按约交付租赁标的物及没有提供房产证原件，从而导致钱程无法办理开办旅馆的相关证照的违约行为，故本院对钱程要求谭志军交付案涉房屋2楼整层、提供房产证原件、并退还2014年4月1日至2019年12月31日已付租金20%的上诉请求不予支持。 关于钱程的违约行为。根据双方合同约定，钱程应提前10天向谭志军支付下一季度租金，欠付租金达半个月的，谭志军有权解除合同。后在合同履行过程中谭志军同意钱程缓交2019年11月8日至2020年2月7日的租金，故钱程应于谭志军承诺的缓交之日2019年12月10日前缴纳2019年11月8日至2020年2月7日的租金，但钱程并未按期足额缴纳该季度租金，故至2020年1月8日，钱程已存在欠付租金超过半个月的违约行为，谭志军有权单方解除合同并收回案涉房屋。谭志军于2020年1月8日要求钱程的员工离开案涉房屋，谭志军以其行为表达了解除合同的意思表示，其后又向钱程发函解除了合同，钱程实际也于2020年1月8日起不能实际使用案涉房屋，故谭志军与钱程的《房屋租赁合同》应于2020年1月8日解除。钱程应当向谭志军支付2019年11月8日至2020年1月8日的租金72000元，以及谭志军垫付的水费、物管费5761.9元，以上共计77761.9元。另外，双方一致认可钱程系从赵洁处承接租赁案涉房屋，而谭志军与赵洁的租赁合同解除后，谭志军未向赵洁退还赵洁缴纳的20000元押金，钱程亦未向谭志军另行支付合同约定的20000元押金，故应当认定赵洁所缴纳的押金已转为钱程与谭志军合同项下的押金，故谭志军与钱程的房屋租赁合同解除后，谭志军应向钱程退还押金20000元。再扣除钱程已缴纳的租金20000元，钱程还应向谭志军支付37761.9元，并自2019年12月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向谭志军支付逾期付款违约金。 综上所述，上诉人钱程的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现新的自认，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4118号民事判决第一、二、四项； 二、变更成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4118号民事判决第三项为“钱程于本判决生效之日起十日内向谭志军支付37761.90元及违约金（以37761.90元为计算基数，自2019年12月11日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）”； 三、驳回谭志军的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4160元，由钱程负担；反诉案件受理费2447元，由钱程负担395元，由谭志军负担2052元。二审案件受理费8320元，由谭志军负担177元，由钱程负担8143元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十一月九日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽