广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18474号原告（反诉被告）：陈鸿锦，男，1999年7月23日出生，汉族，住广东省普宁市。原告（反诉被告）：广州市萌在泳途母婴用品有限公司，住所地广东省广州市海珠区星晖二街******首层自编**。法定代表人：钟锋，职务执行董事。两原告共同委托诉讼代理人：罗晓云，广东协言律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：梅华容，广东协言律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东城大实业有限公司，住所地广，住所地广东省广州市海珠区南洲路**之11首层v>法定代表人：王彬，职务总经理。委托诉讼代理人：陈伟其，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑定锋，广东盈隆律师事务所实习人员。原告陈鸿锦、广州市萌在泳途母婴用品有限公司（以下简称“萌在泳途公司”）诉被告广东城大实业有限公司（以下简称“城大公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，由审判员伍婧楚独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈鸿锦、广州市萌在泳途母婴用品有限公司的委托代理人罗晓云、梅华容，原告广州市萌在泳途母婴用品有限公司的法定代表人钟锋，被告广东城大实业有限公司的委托代理人陈伟其、郑定锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈鸿锦、萌在泳途公司诉称并反诉辩称，原告陈鸿锦于2018年5月7日与被告签订《商铺租赁合同》，承租毛坯状态的广州市海珠区星晖二街9号、11号、13号首层自编01号铺，并于签订合同当日向被告支付了按金41088元、经营保证金20544元。原告陈鸿锦承租涉案商铺后，投入巨资对商铺进行了装修，并于2018年11月1日在该地址申请注册设立了原告萌在泳途公司，后该地址由原告萌在泳途公司实际享有承租人权利和义务，被告知情并同意。因被告承诺的商超和其他引流措施均为兑现，原告萌在泳途公司开业后亏损严重，故于2019年12月底向被告口头提出停业，被告随即在2019年12月28日发出《催款通知书》，告知将于2019年12月31日17时对案涉商铺停止供水供电、并于2020年1月10日解除案涉合同。2020年1月1日，被告将案涉商铺上锁，原告无法入内，原告遂在店铺门口张贴《停业告知书》，同意于2020年1月10日解除案涉合同，被告客服人员在2020年1月7日通过微信向原告发送当月缴费单后，原告以《停业告知书》电子版发回以示回应。此后，因春节假期及新冠疫情影响，双方未再就撤场事宜进行交涉。2020年3月9日，原告要求被告开锁以便搬离物品，被告表示原告支付2020年1、2月租金后才同意开锁。原告认为合同已于2020年1月10日解除，被告无权要求解除后的租金，被告坚持合同于2020年3月10日解除，双方协商未果，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告陈鸿锦与被告于2018年5月7日签订的《商铺租赁合同》已于2020年1月10日解除；2、被告向原告返还扣留在店铺内物品；3、被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，原告撤回了第二项诉讼请求。对于被告的反诉请求，原告认为租赁合同已于2020年1月10日解除，因被告锁住案涉店铺，原告不能使用案涉店铺也无法撤场，被告要求原告支付2020年1月10日之后的租金、场地占用费和水电费缺乏事实依据。双方的合同仅就返还按金的条件进行了约定，并未约定被告有权没收按金，也未禁止以按金抵扣租金，原告也不存在经营期间违反商场管理规定被罚款的情形，被告应当返还经营保证金，且原告在2020年3月9日与被告高层管理人员协商时，对方已同意将按金、经营保证金用于抵扣租金，合同解除日前的租金、综合服务费和水电费与按金、经营保证金基本相当，可以抵扣付清，不存在欠付情形，被告要求原告承担利息损失和违约金缺乏依据，且违约责任重复。被告广东城大实业有限公司辩称并反诉称，不同意合同于2020年1月10日解除，案涉合同应当于2020年3月10日解除。双方的租赁合同约定，变更或解除合同应有双方协商一致，订立书面补充协议，被告于2019年12月28日发出的催款函，“于2020年1月10日与原告解除合同”只是催告模板，目的只是想让原告交租，并非正式与原告解除合同的意思表示。原告经常拖欠租金，被告在2019年6月、7月、8月和10月都发出过同样的催款通知书，但均未与对方解除合同。原告的《停业告知书》也没有解除合同的意思表示，原告于2020年3月10日发来的函件也表示，其在2020年1月23日后还准备复工，同年3月才与被告商量撤场事宜。另外，被告已于2020年3月5日通知原告前来处理退租事宜并清走物品，不存在扣押原告物品的事实。原告多次拖欠租金、物业管理费和水电费，被告多次催促，原告仍未支付，按照合同约定，被告除没收原告的经营保证金和押金外，原告还需向被告支付租金、租金利息、违约金等，故被告反诉要求判令：1、确认双方于2018年5月7日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月20日解除；2、被告没收原告缴纳的经营保证金20544元、押金41088元；3、原告向被告支付2019年11月至2020年3月10日期间（4?个月）的租金96148元及利息892.27元（利息：以欠付租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准，从欠租日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年3月10日）；4、原告向被告支付违约金7330.2元（违约金以欠付租金为基数，以1‰每天计算，从2019年11月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年3月10日）；5、原告向被告支付综合服务费6656元（2019年11月至2020年3月10日共4?个月），水电费18618元（2019年10月至2020年3月）；6、原告向被告支付场地占用费44376元（从2020年3月11日起，至原告迁出租赁场地之日止，暂计至2020年5月10日共两个月）；7、原告承担本案诉讼费用。经审理查明，广州市海珠区星晖二街9号、11号、13号登记的权利人为广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社，2016年12月，被告（丙方）与广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社（甲方）、广州新华南鞋业实业有限公司（乙方）签订《补充协议（三）》，约定甲方同意由丙方履行甲、乙双方就沥滘现代城（现更名为星晖园）A1-A6裙楼中首层、二层房屋和外广场签订的《租赁协议书》、《租赁补充协议书》、《补充协议书（一）》、《补充协议书（二）》中乙方的权利和义务，租赁时间为2017年5月1日至2032年4月30日。被告提交了广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社于2017年5月1日出具的《证明》，写明委托被告对海珠区星晖二街9号、11号、13号首至二层房屋转租、分组和经营管理，租赁管理期由2017年5月1日起至2032年4月30日止。2018年5月7日，原告陈鸿锦（承租方、乙方）和被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区星晖二街9号、11号、13号首层自编01号铺位出租给乙方，该铺位建筑面积192平方米，现状为电到户、毛坯；租期从2017年6月5日起至2022年4月20日止，2017年8月11日起计租；租金第一年每月人民币20544元，第二年每月人民币20544元，第三年每月人民币22188元，第四年每月人民币23963元；第五年每月人民币25880元；租金按月度支付，支付日期为前一交费期最后一个月的25日至30日（如该日期为法定假日，则提前至法定假日前最后一日），逾期缴纳的，每逾期1天，须向甲方支付其应付租金的1%的违约金，逾期30天的，甲方有权解除本合同、追究乙方的违约责任，并且乙方无权要求返还其所交的款项，乙方不按期交纳租金及其他费用的，按此条款处理；乙方须于本合同签订当日，一次性向甲方交付2个月租金（41088元）作为合同按金，1个月租金（20544元）作为经营保证金，按金在合同届满时，乙方未发生违约的情况下，由甲方无息返还乙方，经营保证金在合同届满时，扣除乙方经营期间违反商场管理规定罚款后，剩余部分无息返还乙方；乙方每月须向甲方交纳铺位综合服务费人民币1536元，综合服务费的交纳方式、期限与铺位租金一致；甲方有权每月按时向乙方收取租金及其他费用（包括水电费、综合服务费等）；本合同生效后，任何一方均不能随意变更或者解除合同，确需变更或者解除本合同，应由双方协商一致，订立书面补充协议；租赁期限届满后，如不续签合同，乙方应在合同期限届满后三天内自行搬运物品，腾出场地，原铺位内增加的一切装饰物、附属设施均不得拆除和损坏，归甲方无偿所有，否则，由乙方照价赔偿，或从其按金中扣除；经甲方验收铺位合格并收回门匙后，清算甲、乙双方的各项债务，乙方凭合同原件、身份证明文件及有关单据原件取回所交按金余额；合同期限届满前，乙方单方提前终止本合同，乙方无权要求返还已付款项；累计拖欠租金超过30天的，甲方除有权追究乙方违约责任外，可提前解除合同收回商铺，乙方无权要求返还已付款项；等。同日，原告陈鸿锦向被告支付了经营保证金20544元和押金41088元。被告分别于2019年6月25日、7月29日、8月27日、10月21日、12月28日向原告陈鸿锦发出《催款通知书》，告知欠费情况并要求结清欠款，否则将于下月10日前解除租赁合同并收回商铺。2019年12月11日，原告萌在泳途公司向被告支付了10月份尾款18635.6元，被告向其表示11月的租金还没交，要求尽快缴交。2020年1月7日，原告萌在泳途公司以《停业告知书》回复被告的催款函。2020年3月10日，原告萌在泳途公司向被告发函表示：“我商铺从2019年12月底已口头向贵司管理层提出停业……2020年1月7日向贵司以书面公告，贵司在2019年12月底的催缴单上也明确发布2020年1月10日解除合同收回场地，商铺因亏损无法经营已经和贵司管理层协商用店铺押金和保证金抵扣所欠租金。自2020年1月1日起贵司将店铺大门上锁……由于新冠疫情自2020年1月23日至今刚开始复工，昨天与贵司商谈撤场事宜，可贵司一再要求我支付1、2月份租金……现我店无法撤离设备，贵司需开锁……如不配合我撤离所导致我的损失均由贵司承担，我也不承担任何场地费用。”2020年3月11日，被告函复两原告，表示：“一、你方从2019年11月1日至2020年2月29日欠交租金、管理费、水电费共计112000.8元。（详见我方再2020年3月9日向你方发出的催款通知书）。二、在2019年12月底，你方因经营亏损问题，口头向我方提出停业申请。在2020年1月7日，你方正式以书面形式向我方申请。但我方并未同意你方的退租申请。三、关于你方来函要求用合同押金和保证金抵扣所欠租金的问题……现在你方单方终止合同……你方的该主张，我方不予认可……四、关于锁门的问题。并非我方主动上锁，是因你方在2020年1月2日借装修之名进行关门休业。但是同时，我司接在到你方公司办理了预付卡的顾客的投诉……我司作为出租方，为了防止你方未能妥善办理退款事宜，我司才对商铺大门加锁……我司已及时（2020年3月5日）联系你方前来办理协商退租事宜。五、如你方未能及时处理妥当顾客的投诉事宜，以及未能及时与我司办妥退租手续，导致的你方继续占有租赁铺位期间的场地占用费用，应由你方承担。六、……望你方在收到本复函的7天内，到我方办理退租手续，并清缴相关费用……”此后双方就以上问题分别再次发函。原告提交了其与“城大实业客服中心”的微信聊天记录，聊天记录显示，2020年4月9日，原告向被告表示“门都被你们锁了，写租金有意义吗”；2020年5月10日，原告表示被告知看到店门口锁已打开，询问被告是否同意搬出设备财产，但被告于次日回应“核实会员退了后就开锁了，但您要过来管理处办理结账手续”。2020年6月18日,原告萌在泳途公司将案涉商铺内的物品清空，并将场地交还给被告，双方签订了《交接确认书》，原告据此撤回要求被告返还扣留店内物品的诉讼请求,本院以口头裁定准予原告的撤回该部分诉讼请求。被告提交了2019年11月至2020年4月的《城大沥滘商业广场租户缴费通知单》、《婴儿游泳馆水电明细》、水电费支付回单、原告以往支付水电费凭证等证据，拟证明于原告拖欠水电费情况。其中，缴费通知单显示，案涉商铺2019年11月应交10月水费984元，10月电费3927.6元，2019年12月应交11月水费1002元，应交11月电费3904.2元，2020年1月应交12月水费1266元，应交12月电费4903.2元，2020年2月应交1月水费18元，应交1月电费1099.8元等。根据缴费通知单和水电明细均记载，2020年1月至2020年3月期间，案涉商铺水表行度均为5054，电表行度从71504增至72516，其中2月无变化。原告对被告主张的水电费收费标准提出异议，并提交了广州市自来水公司官网、南方电网官网公布的商业用水、商业用电价格的表。案件审理过程中，双方均确认，原告萌在泳途公司是案涉商铺的实际使用人。被告表示，原告按照合同支付全部费用至2019年10月31日，业主并未减免被告疫情期间租金。经查，原告萌在泳途公司为成立于2018年11月20日的有限责任公司（法人独资），法定代表人为钟锋，股东为东莞市美成智尚实业有限公司。东莞市美成智尚实业有限公司是成立于2018年6月28日的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为钟锋，股东为钟锋、吕赵堂和原告陈鸿锦。原告表示，原告陈鸿锦和钟锋为朋友，合意经营“萌在泳途”连锁项目，原告陈鸿锦在原告萌在泳途公司成立初期管理了一段时间后，店铺交由店长管理。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告陈鸿锦和被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。原告从2019年11月开始未按照合同约定按时支付租金、水电费等，已构成违约，双方往来函件证明，原告已在2019年12月底口头提出停业申请，被告也在2019年12月28日发出《催款通知书》，告知原告如不按时结清欠费将从2020年1月10日起解除合同并收回商铺。原告《停业告知书》回复被告表示同意解除合同。一般而言，原告作为违约方，不应享有解除合同的主动权，但是被告在2020年1月1日对案涉商铺上锁，导致原告无法进入和正常使用案涉商铺，合同目的无法实现，故本院对于原告主张案涉租赁合同已于2020年1月10日解除的意见，予以采纳。对于被告的反诉请求，原告萌在泳途公司是案涉商铺的实际使用人，而原告陈鸿锦以个人名义与被告签订租赁合同并支付了押金和经营保证金，同时也是原告萌在泳途公司股东公司的股东，参与原告萌在泳途公司的经营管理，其亦作为原告之一提起本案诉讼，被告主张两原告共同承担责任的意见，可予采纳。合同解除前的租金及综合服务费为22188元×2个月＋22188元÷31天×10天＋1536元×2个月＋1536元÷31天×10天=55100.9元，原告无异议，本院予以确认。被告于2020年1月1日对案涉商铺上锁，且未告知原告开锁时间，从双方微信聊天记录看，截至2020年4月9日原告仍未能进入案涉商铺内，而案涉场地作为婴儿游泳馆，商铺内水表在2020年1月至2020年3月期间无变化，亦能佐证原告未使用案涉商铺进行经营，被告要求原告支付2020年1月10日后的租金、场地占用费等，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告主张的水电费，被告提交了缴费通知单、缴费凭证等证据，虽然原告不确认被告主张的水电费标准，但其在本案纠纷发生前亦按照被告的缴费单支付水电费，故本院对被告主张的水电费金额予以确认，原告需向被告支付2019年的水电费984元＋3927.6元＋1002元＋3904.2元＋1266元＋4903.2元=15987元，之后的水电费，本院不予支持。合同约定，原告不按期交纳租金及其他费用逾期三十天的，被告有权解除合同、追究违约责任，并且原告无权要求返还其所交的款项，双方往来函件表明，被告并未同意原告以按金、经营保证金抵扣租金的意见，现原告拖欠2019年11月至2020年1月10日期间的租金、水电费已超过合同约定的期间，被告主张没收按金41088元和经营保证金20544元，合理合法，可予支持。对于被告主张的租金利息和违约金，双方对于合同解除和费用抵扣问题存在争议，而原告已按照合同约定承担了逾期付款的违约责任，本院对被告要求原告支付利息和违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告陈鸿锦与被告广东城大实业有限公司于2018年5月7日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月10日解除。二、原告陈鸿锦、广州市萌在泳途母婴用品有限公司于本判决生效之日起10日内向被告广东城大实业有限公司支付2019年11月1日至2020年1月10日的租金、综合服务费55100.9元。三、原告陈鸿锦、广州市萌在泳途母婴用品有限公司于本判决生效之日起10日内向被告广东城大实业有限公司支付水电费15987元。四、确认原告陈鸿锦交纳的按金41088元、经营保证金20544元归被告广东城大实业有限公司所有。五、驳回被告广东城大实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9347元、反诉受理费1890.2元，由原告陈鸿锦负担本诉受理费2804元、反诉受理费1477.2元，被告广东城大实业有限公司负担本诉受理费6543元、反诉受理费413元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年十一月二十日书记员  钟 露陈韵怡