四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8676号 上诉人（原审原告、反诉被告）：钟志国，男，1979年2月18日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：胡成伟，彭州市九尺法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘云华，男，1967年9月16日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：廖息壤，四川法翼行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社，住所地：四川省彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社。 负责人：郭利利。 委托诉讼代理人：潘云华，男。 上诉人钟志国因与被上诉人彭州市红岩镇梨花园生猪养殖专业合作社（以下简称梨花生猪合作社）、潘云华租赁合同纠纷一案不服四川省彭州市人民法院（2019）川0182民初4178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟志国上诉请求：一、撤销原判或发回重审；二、判令潘云华、梨花生猪合作社立即连带退还房租费55000元，并按照银行同期贷款利率标准计算自2018年11月起至付清之日止的资金利息。事实与理由：一审判决查明事实不清，适用法律错误，依法应予撤销和改判。一、依据双方签订的《租房协议》，潘云华、梨花生猪合作社需将养殖场内部道路和配套设施进行完善以后才能将场地交给钟志国入场养殖，故双方未在合同里明确约定钟志国正式入场的开始时间。潘云华、梨花生猪合作社在2018年11月仅对配套设施中的水嘴和水塔进行了初步完善，猪场的屋顶、内部道路的部分其他设施均不符合入场养殖的条件。在一审庭审中，潘云华及证人张某均认可需要将猪场的内部设施完善，只是他们希望在钟志国入场养殖后再逐步完善，但根据动物防疫法的相关规定，在正式开始养殖前就应有完善的配套设施。因猪场设施不符合条件以及2019年4月起彭州市境内发生非洲猪瘟的疫情，才导致钟志国不敢冒着自身无法承受的巨大风险贸然入场养殖。故潘云华、梨花生猪合作社陈述的因钟志国未入场养殖导致其遭受相关损失的说法与事实不符，潘云华、梨花生猪合作社违约在先应依法将收取的房租退还给钟志国。二、对于一审法院所确认的该养殖场符合环保要求，畜牧部门没有因猪场环评不达标从而下发过整改通知的认定与事实不符。从钟志国提交的电话录音可知，该猪场曾因没有建设规范的化粪池和足够配套的耕地做粪污消纳，长期直排入河的情况被畜牧部门下发过整改通知，但因畜牧部门未保存该通知，导致钟志国无法向一审法院提交该证据。同时，钟志国在一审时申请法院调查取证，相关部门也愿意配合到猪场进行现场查勘和认定，但一审法院未准许，仅以与事实有重大出入的所谓的畜牧部门工作人员的调查笔录为据驳回了钟志国的诉讼请求、钟志国认为这符合发回重审的法定事由。综上，钟志国依法提起上诉，请求本院依法裁判。 潘云华、梨花生猪合作社共同辩称，一、协议只是明确了修缮养殖场水嘴、水塔，也已经修缮了，故猪场是具备交付条件的。二、钟志国一审自认合同自2018年10月13日签订开始起算，在一审也同意解除合同，故刚好一年的租金，不需要退还租金。 钟志国向一审法院起诉请求：1.判令钟志国与潘云华签订的《租房协议》于2018年12月30日解除；2.判令潘云华向钟志国返还房租费55000元，并支付资金利息（计算方法：以55000元为基数，按照银行同期贷款利率，从2018年11月起计算至实际付清之日止）。一审诉讼中，钟志国请求判令梨花生猪合作社对潘云华承担的合同义务承担连带责任。 潘云华、梨花生猪合作社向一审法院提出反诉请求：判令钟志国赔偿潘云华、梨花生猪合作社经济损失33594元。一审诉讼中，潘云华撤回反诉，一审法院予以准许。 一审查明事实如下：2018年10月13日，潘云华代表梨花生猪合作社与钟志国签订《租房协议》，约定：梨花生猪合作社向钟志国出租生猪养殖场。钟志国在租用期间，梨花生猪合作社负责环境道路安全、污水排放，并负责与当地群众沟通，确保钟志国安全生产。该协议一式两份，双方各持一份。钟志国持有的协议未填写猪场坐落、租赁期限、租金标准，另注明：猪场内发生的一切安全事故，由钟志国负责，内部道路及设施完善由潘云华负责。一审庭审中，双方确认：租赁的养殖场位于彭州市××镇××村××组，租金为50000元／年，需完善的内部设施包括修缮养殖生猪饮水的水嘴和水塔。钟志国承认双方口头约定的租赁期限为3-5年。 一审另查明，协议签订当日，钟志国向潘云华支付5000元。2018年10月19日，钟志国又向潘云华支付50000元。合同签订后，梨花生猪合作社于2018年11月对猪场的水嘴和水塔进行维修后，于2018年12月通知钟志国进场养殖。钟志国提出退租，拒绝进场养殖。后潘云华与张某一同前往钟志国家中，通知其进场，并表示愿意在钟志国租满五年后免除一年租金，钟志国仍拒绝进场。 一审再查明，1.案涉生猪养殖场是梨花生猪合作社经政府相关部门审批后合法修建，具备养殖资格和条件。该合作社的法定代表人郭利利与潘云华系夫妻关系。2.畜牧部门未向该生猪养殖场下发过书面整改通知。 一审法院认为，潘云华经梨花生猪合作社授权与钟志国签订的《租房协议》，是梨花生猪专业合作与钟志国真实的意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点为：1.租赁期限的认定；2.《租房协议》能否解除；3.梨花生猪合作社、潘云华是否应向钟志国返还租金等费用，并支付资金占用利息；4.钟志国是否应向梨花生猪合作社赔偿损失。一审法院认定如下： 1.关于租赁期限的认定。虽然钟志国不认可潘云华在《租房协议》上载明的五年租赁期限，但其在一审庭审中也承认双方口头约定的租赁期限为三至五年。结合双方一致陈述，足以认定双方约定的租赁期限不低于三年，并且按交易习惯，租赁期限一般应从合同签订之日起开始计算。现钟志国主张解除合同尚在双方租赁期限内。 2.关于《租房协议》能否解除的问题。首先关于钟志国以养殖场环保不达标，且不符合交付条件为由主张解除合同的理由能否成立的问题。（1）梨花生猪合作社已举证证明案涉养殖场具有养殖资格和条件。钟志国主张该养殖场被畜牧站下发过书面整改通知，并未提供证据证明，且经一审法院向畜牧站工作人员核实，该畜牧站工作人员也证实并未向该养殖场下达过整改通知。故钟志国主张养殖场不符合环保要求，并无证据予以证明，一审法院不予采信。（2）双方在《租房协议》中仅约定“内部道路及设施完善由潘云华负责”，但并未明确所负责道路需达到的标准，而设施完善除双方认可的供生猪饮水的“水嘴”、“水塔”外，也并未明确还有其他设施。在双方对交付条件约定不明的情况下，按交易习惯只要具备生猪养殖的基本条件即具备了交付条件。对钟志国主张养殖场不符合交付条件的意见，一审法院亦不予采信。综上，钟志国无权单方解除合同。但一审庭审中，潘云华于2019年11月29日作出同意解除合同的意思表示，2020年3月6日的一审庭审中梨花生猪合作社对潘云华作出的同意解除合同的意思表示，也表示追认。双方已对解除合同达成一致意见，可以解除合同。一审法院确定双方的《租房协议》于2019年11月29日解除。 3.梨花生猪合作社、潘云华是否应向钟志国返还租金等费用，并支付资金占用利息的问题。钟志国作为承租人应按约定支付租金。结合双方陈述及证人张某的陈述，双方约定梨花生猪合作社对猪场的水嘴、水塔维修后通知钟志国进场，租金应从梨花生猪合作社完成水嘴、水塔维修并通知钟志国进场时起算。钟志国拒不进场，并非梨花生猪合作社的违约行为所致，不能成为其免除租金的抗辩理由。钟志国应负担2018年12月至2019年11月期间的租金50000元，其主张梨花生猪专业合作社返还租金50000元，一审法院不予支持。关于另外5000元，梨花生猪合作社主张该笔费用为定金，依据《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，定金应以书面形式约定，双方在《租房协议》中无定金条款约定，在收条中也未明确该款项为定金，不宜认定为定金。该款项性质更符合租房习惯中交付的押金性质。双方《租房协议》解除后，梨花生猪合作社应向钟志国返还该笔款项。梨花生猪合作社属于农民专业合作社，依据《中华人民共和国农民专业合作社法》第五十七条、五十八条之规定，其具有独立的法人资格，以其全部财产对债务承担责任。潘云华的签约行为属于代理行为，不是合同相对人，不享有合同权利，也不承担合同义务。钟志国主张潘云华对梨花生猪合作社的债务承担连带责任，一审法院不予支持。 4.关于梨花生猪合作社主张钟志国赔偿损失的反诉请求。梨花生猪专业合作社与吴小红解除合同的行为并非钟志国的违约行为所致，其主张钟志国赔偿该部分损失，一审法院不予支持。关于梨花生猪合作社主张的维修费，因其维修水嘴、水塔系在自有租赁物上完成添附，该部分设施可以反复使用，不存在实际损失，其主张钟志国承担该部分费用，一审法院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、潘云华代表梨花生猪合作社与钟志国签订的《租房协议》于2019年11月29日解除；二、梨花生猪合作社于判决生效之日起五日内向钟志国返还5000元；三、驳回钟志国的其他诉讼请求；四、驳回梨花生猪合作社的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费613元，由钟志国负担；一审反诉案件受理费640元，减半收取320元，由梨花生猪合作社负担。 二审中，双方均未提交新证据。 二审另查明，一审出庭的证人张某陈述，其介绍了潘云华和钟志国签订合同，张某表示当时与钟志国电话中确实说过要修相电和道路，但签订合同时潘云华要求钟志国给付10万元租金才修缮，养猪场原有路基4米，可以通行车辆，签订合同的时候让钟志国先进场然后再修缮。潘云华和钟志国均认可张某身份。一审法院向敖平镇畜牧站工作人员所作笔录中，工作人员表示三相动力电不是养殖场开设的必要条件。潘云华、梨花生猪合作社提交的其购买水塔、水嘴等材料的收据载明时间为2018年11月22日，并注明“人工6天”。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，潘云华经梨花生猪合作社授权与钟志国签订的《租房协议》中，虽然钟志国持有的文本中未填写猪场坐落位置、租金标准、租赁期限等，但在一审中双方均确认了猪场位置和租金标准，故双方合同已经成立。该租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点为：案涉的出租场地是否符合合同约定要求和租赁使用目的。对此，本院认为，双方签订的合同文本中仅约定了出租方负责内部设施和道路的完善，但对内部设施的范围、标准缺乏明确的具体约定。出租方已经安装了水嘴、水塔等设施，钟志国主张的三相动力电、屋顶的修缮和架设，在合同中没有明确约定，根据一审中畜牧站工作人员的陈述和案涉养猪场在出租给钟志国之前为他人经营养猪以及证人证言等可见，三相动力电、屋顶等设施设备不是经营养猪场的必要条件，养猪场内部也有基本的道路设施，钟志国所主张的对方未能完成修缮的设施设备和道路不会导致合同根本不能履行，且进一步修缮和完善的前提是钟志国实际入场经营。因此，钟志国关于对方未能完成三相动力电、屋顶、道路等的架设和修缮，导致合同不能履行的主张不能成立，本院不予支持。钟志国还主张对方的环保设施未达到国家要求，但其未能举证证明案涉养猪场曾因环保问题被行政部门勒令停业整改或受到其他处罚，故该主张亦不能成立。因钟志国关于案涉的养猪场不满足合同履行条件的主张不能成立，故其无权解除合同，因此一审判决确认合同从潘云华于2019年11月29日作出同意解除合同的意思表示之日为合同解除之日并无不当。因潘云华、梨花生猪合作社提交的证据显示相关水嘴、水塔改造工作至迟在2018年11月底已完成，且12月潘云华多次通知钟志国接收场地，至合同解除之日刚好一年，期间因钟志国原因导致养猪场场地空置，故钟志国要求退还一年租金50000元的主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人钟志国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1226元，由钟志国负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年十一月三日 书记员 王小禹