上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19301号原告：上海唐邦实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：唐月东，总经理。委托诉讼代理人：刘路，上海市天一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨谊，上海市天一律师事务所律师。被告：上海徐房(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：华茂，董事长。委托诉讼代理人：周柳柳，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告上海唐邦实业有限公司与被告上海徐房(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月1日公开开庭进行了审理。原告上海唐邦实业有限公司法定代表人及其委托诉讼代理人、被告上海徐房(集团)有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海唐邦实业有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令被告向原告返还保证金39万元；2.判令被告向原告返还2020年2月1日至4月30日租金58.5万元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年11月，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于徐汇区新乐路XXX号1FA房屋(以下简称系争房屋)作经营使某，租赁期限为5年，自2019年12月1日起至2024年11月30日止，免租期为2个月，自2019年12月1日至2020年1月31日。2020年2月1日起计租。租赁保证金为39万元。租金先付后用每3个月支付一次。原告在合同签署后向被告支付首期3个月租金58.5万元(对应租期2020年2月1日至2020年4月30日)以及保证金39万元(相当于2个月租金)。在保证金和租金交付后随即爆发新冠疫情，上海市人民政府于2020年1月24日启动本市重大突发公共卫生事件，被告于2020年3月初通知原告免除2020年2月-3月两个月租金。然而，2020年3月下旬，被告以原告涉嫌转租为由要求收回房屋，原告向被告交涉表明不存在违约行为，但新冠疫情原因该房屋自2020年2月1日交付起长期处于空关状态，故原告同意归还房屋并要求被告返还保证金和三个月租金。原被告双方于2020年4月29日办理房屋钥匙交接。2020年4月30日原告收到《合同解除告知函》，被告要求没收保证金和三个月租金，原告回函表示异议，双方协商未果，故提出如上诉请。上海徐房(集团)有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告违反合同约定将系争房屋转租给案外人，被告有权解除，被告已于2020年的4月28日明确通知原告，被告将按约解除房屋租赁合同，并且在2020年4月30日向原告发送合同解除函，原告提供的回函证明其已经收到解除通知。原告转租系争房屋的，构成违约，根据合同约定，原告应支付当年两个月租金的违约金，根据合同约定，被告有权从租赁保证金中扣除了前述违约金。同时被告的工商登记是直到2020年7月23日才从系争房屋中迁出，未在返还房屋时迁出，根据租赁合同的约定，被告亦有权不予返还租赁保证金。被告已按约将系争房屋交付给原告使某，支付租金是原告应负的义务。原告要求返还租金的诉讼请求没有合同依据和事实依据，且根据上海市或徐汇区的相关减免政策，存在转租行为的承租人原则上是不享受租金减免政策的。另外，相关政策中反复强调租金减免应落实到实处，应保障实际承租的中小企业的利益。本案原告已将涉案房屋转租给案外人，因此即使根据这些政策，原告也不应享有享受任何租金减免，因此原告要求返还租金的诉讼请求也不应得到支持。本院经审理认定事实如下：原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将上海市徐汇区新乐路XXX号1FA房屋，建筑面积271.55平方米出租给乙方。乙方承诺租赁该房屋作为经营潮牌服务集合零售店使某。租赁期为5年，自2019年12月1日起至2024年11月30日止。房屋租金采取月固定租金，乙方应按时向甲方交纳租金，其中2019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金为195,000元/月。乙方享有免租期为2个月，具体时间为2019年12月1日至2020年1月31日，自2020年2月1日起计租。租金按先付后用原则每3个月支付一次。乙方在合同签署之日，先向甲方支付3个月(2020/2/1-2020/4/30)的首期租金，共计585,000元，之后以此类推，即在上一次付款到期月的月历第壹日之前支付下3个月的租金。乙方在本合同签署当日除支付首期租金外，还须另行支付租赁保证金390,000元，相当于首年两个月的租金。租赁期届满或本合同双方协商提前解除的情况下，租赁保证金在用以抵充本合同项下的乙方全部债务后，甲方应于乙方交还符合本合同条件的该房屋并提交乙方注册于该房屋的各类证照的注销证明、原租赁保证金收款收据后10日内将剩余的租赁保证金一次性无息退还乙方。上述“本合同项下的乙方全部债务”系指本合同项下乙方应向甲方支付的所有款项，包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费用、违约金、赔偿金等。乙方以该房屋进行工商场地注册的，应当经甲方同意，且乙方须在返还该房屋之同时完成注销在该房屋内的包括但不限于工商等一切登记项目，并确保不影响承租该房屋的任何其他承租户实现租赁目的，否则乙方交付的租赁保证金不予返还。如发生本款情况导致租赁保证金不足赔偿甲方损失的，办理注销登记手续每逾期一日，乙方应按实际逾期天数继续支付房屋占用费，并按当年日租金两倍向甲方支付违约金。乙方在租赁期内不得转租、转让、交换、分租该房屋或其他任何权益予第三方。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当年月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿实际损失与违约金的差额部分：……(4)擅自转租、分租、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的……合同另约定，本合同项下乙方转租、分租该房屋的定义，包括但不限于变更或增加承租人、变更公司股东、股权比例等形式。2019年12月1日，甲方将房屋交付给乙方。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金390,000元以及2020年2月1日至4月30日的房屋租金585,000元。另查明，2019年12月15日，原告(发包方、甲方)与案外人上海六街聚将品牌管理有限公司(乙方、承包方)就系争房屋签订《承包经营合同》，承包期为五年，自2019年12月16日起至2024年11月30日止，房屋承包金采取月固定承包金，乙方应按时向甲方交纳承包金。整个《承包经营合同》无论是条款的安排以及内容与原被告签订的《房屋租赁合同》几乎相同。被告称《承包经营合同》并未约定原告将其营业执照等相关证件交付给案外人使某，且承包金也系固定金额，并不与经营利润、分红等挂钩，虽然名为承包经营，实质是租赁法律关系，原告将一些租赁的词汇变化为承包以及承包金等概念，实际是为了规避转租造成的法律风险。合同签订后，上海六街聚将品牌管理有限公司于2019年12月28日通过汇款人李茂向原告法人唐月东银行账户转账40万元。后原告法人通过微信向上海六街聚将品牌管理有限公司催缴租金。2020年1月24日，全国爆发新冠疫情。2020年3月2日,被告工作人员通过微信向原告发送《中小微企业租金减免申请表》，并称：“租金扶持针对中小微企业，表格填写及资料收集截止时间为3月4日(本周三)……可以申请2月和3月共2个月的扶持，具体最后能减免多少，要批下来再看。”原告于2020年3月4日向被告递交了《中小微企业租金减免申请表》，申请减免期限为2020年2月、3月，申请减免金额为390,000元，申请减免方式为抵付后续租金，申请人承诺租赁期间内，无违反《房屋租赁合同》和物业管理规定的情形，符合《上海徐房(集团)有限公司关于国有企业减免中小微企业房屋租金的实施方案》的相关规定等，申请人若有违反上述承诺之情形的，申请人同意房屋产权人或出租人有权要求申请人立即补缴已减免的租金、解除《房屋租赁合同》、限期办结退场手续，并有权追究申请人的法律责任。2020年4月初，被告得知原告将房屋出租给案外人后，通知原告及案外人了解情况并进行协商，但未达成一致意见。2020年4月29日，原告将房屋钥匙返还给被告。2020年4月30日，被告向原告发《合同解除告知函》，称原告于租赁合同签订后即刻将房屋转租给第三方至今，被告根据租赁合同10-2条约定通知原告解除合同，没收保证金，同时原告应当结清2020年4月30日前的房屋租金、水电煤等公用事业费用，尽快完成注销或迁移在房屋内的包括但不限于工商营业执照等一切登记项目，按照租赁合同约定返还房屋。2020年5月8日，原告向被告寄送《回函》，称原告并未违约，原告与第三方签订的《承包经营合同》并未履行，在被告告知原告“转租”举报前，原告已经将有关《承包经营合同》解除，“转租”并未实际发生，要求被告在收到回函后10日内返还39万元保证金；同时因被告提出解除合同，原告因新冠疫情不可抗力无法正常履行合同，同意双方的租赁合同于2020年4月30日解除，原告将尽快完成注销或迁移房屋内的工商营业执照，水、电、物业管理费(若有)未结清的，被告可直接从租赁保证金中据实扣除；被告作为国有企业，应响应国家以及上海市的相关政策，免除承租人2020年2月至4月期间的房屋租金，对于原告已经支付的2020年2月1日至4月30日期间的租金，被告应在收到函件后10日内予以返还。审理中，原告提供上海六街聚将品牌管理有限公司出某的《情况说明》，载明，其与上海唐邦实业有限公司就系争房屋租赁事项委托其业务人员朱某进行洽谈，上海唐邦实业有限公司要求签署承包经营合同，考虑到上海唐邦实业有限公司提供的《承包经营合同》不影响上海六街聚将品牌管理有限公司的租赁目的，故同意签署《承包经营合同》，后公司于2019年12月28日通过公司CEO李茂的账户向上海唐邦实业有限公司法人唐月东转账40万元。被告对该证据不予认可，认为原告已于2020年4月份与朱某解除了《承包经营合同》，朱某系上海六街聚将品牌管理有限公司股东，原告现与上海六街聚将品牌管理有限公司仍有纠纷未了。再查明，原告的注册地于2020年7月23日从系争房屋处迁出。原告称其已于2020年5月9日至相关职能部门处办理相关变更手续。审理中，原告同意保证金用以抵扣违约金，但认为违约金过高，要求法院酌情予以调整。审理中，原被告均确认双方的租赁合同于2020年4月30日解除。审理中，被告称若原告正常依约履行《房屋租赁合同》，被告给予原告的租金减免上限为两个月，现原告存在违约情形，被告不会给予原告租金减免，且被告在原告退租后于2020年6月1日将房屋租赁给案外人，中间存在空置期的损失。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对原、被告均有约束力。合同签订后，原告与案外人签订《承包经营合同》将房屋交由案外人使某，该合同虽名为承包经营，但结合合同的条款内容、合同的履行情况以及案外人出某的《情况说明》，其实质应为租赁合同，根据原被告签订的《房屋租赁合同》，原告转租，构成违约，应承担相应的违约责任，现合同解除，被告主张保证金用于抵扣原告应承担的违约金，有合同依据，原告抗辩违约金过高要求法院酌情予以调整，但未提供违约金过高的相关依据，故对原告的辩称意见，本院不予采信，原告要求返还保证金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。对于租金，因原告违约在先，根据租金减免的政策精神、被告的内部规定以及《中小微企业租金减免申请表》中原告所作出的承诺，原告明知在其违约导致合同解除的情形下本无权享受租金减免的相关优惠政策，故对原告要求退还租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十八条，判决如下：驳回上海唐邦实业有限公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取计6,775元，由上海唐邦实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵玲婕二〇二〇年十一月九日法官助理 陆 磊书 记 员 陆怿婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。