安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终3554号 上诉人（原审被告）：李山，男，1990年11月12日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：许四清，定远县炉桥镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：定远县众岳置业有限公司，住所地安徽省定远县定城镇长征西路北侧，统一社会信用代码91341125065219708T。 法定代表人：王家保，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱玲玲，江苏法德东恒律师事务所律师。 上诉人李山因与被上诉人定远县众岳置业有限公司（以下简称众岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院（2020）皖1125民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张山上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回众岳公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由众岳公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。李山与众岳公司2016年1月28日签订的《定远县商品房预售合同》及补充条款系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应受法律保护。众岳公司诉称双方签订合同的目的是为了套取贷款，而并非将案涉房屋出售给李山，该陈述与客观事实相悖。涉案房屋系众岳公司开发，由安徽曲阳建设有限公司承建后部分工程分包给徐家庆实际施工，徐家庆在施工过程中将部分工程转包给他人施工。因此，徐家庆欠付他人劳务报酬，在催要无果的前提下，通过安徽曲阳建设有限公司的协调，众岳公司将案涉房屋作价后出售给李山抵兑众岳公司应付的工程款，并签订了案涉商品房预售合同及补充条款。同时，众岳公司也已经将案涉房屋交付给李山，因为是以房抵兑工程款项，所以李山不应当再向众岳公司支付案涉房屋的首付款及银行按揭款。即需支付，也应当由徐家庆及安徽曲阳建设有限公司和众岳公司之间进行工程价款结算，便何况截止目前案涉房屋所属的工程价款并没有明确。二、众岳公司陈述的事实明显与常理不符。案涉房屋所属的小区建设工程，和李山一样抵兑工程款的房屋超出100套，价值约4500万元左右，众岳公司明知100多套的商品房已经交付给买受人享有各项权利，假如众岳公司所述属实，其不可能在4年之后才向法院主张权利，故应认定李山与众岳公司签订的案涉商品房预售合同及补充条款是房屋买卖的真实意思表示。三、原审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，判决案涉商品房预售合同无效属适用法律错误。本案中，李山与众岳公司签订的商品房预售合同及补充条款是基于众岳公司欠付工程款，由安徽曲阳建设有限公司协调后，双方自愿以房抵款，所签订的案涉商品房预售合同系双方协商一致后作出的真实意思表示，并没有扰乱社会经济秩序，也没有损害社会公共利益，更不存在以合法形式掩盖非法目的。因此，该法条不适用本案。四、原审法院程序违法。李山与众岳公司于2015年1月30日签订的《定远县商品房预售合同》及补充条款生效后，李山已经将其享有处分权的案涉房屋出售给第三人，第三人将案涉房屋进行装修后已经入住，水、电、燃气等均已开户使用。另外因众岳公司自2019年2月起，已经终止向按揭银行偿还按揭贷款，导致李山自2019年3月开始偿还案涉房屋按揭银行贷款至今，作为本案直接利害关系人的贷款银行和善意取得案涉房屋的第三人，均应当参加本案诉讼。而一审法院没有依职权追加，显然属于程序违法。五、原审法院的判决违背契约精神。案涉房屋的所属工程，在施工过程及竣工后，由于众岳公司欠付工程价款，经过协商，众岳公司抵兑工程款的房屋超过100套，均是与本案一样签订了《定远县商品房预售合同》及补充条款，并且全部交付，现今已经入住。假如一审法院作出的（2020）皖1125民初3859号民事判决生效，必将会导致公共秩序混乱，同时也将增加更多人的诉累。因此，一审法院的判决显失公允。 众岳公司辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回李山的全部诉讼请求。 众岳公司向一审法院起诉请求：1.判令众岳公司与李山之间签订的景湖1号9幢803室房屋买卖合同无效;2.解除众岳公司与李山之间的在定远县不动产中心办理的网签备案合同。 一审法院认定事实：2016年1月28日，众岳公司与李山签订商品房买卖合同，约定李山购买的商品房为定城长征西路北侧景湖1号小区9幢803室（建筑面积107.9平方米），该商品房单价为每平方米3786.66元，总价款408580.00元，其中首付款122580.00元，余款286000.00元于2016年2月28日前付清。 一审法院另查明，李山作为借款人、众岳公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司定远支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定李山以其位于定远县长征西路北侧景湖1号小区9-803号房产作为抵押向该行贷款286000.00元，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，利率以借款凭证记载为准，贷款期限为360个月，自2016年2月2日至2046年2月2日。抵押贷款到账后，由众岳公司自2016年3月份至2018年12月份偿还银行按揭贷款，总共支付54400元。此后由李山自2019年1月份支付银行按揭贷款至今。 一审诉讼期间，众岳公司撤回解除众岳公司与李山之间的在定远县不动产中心办理的网签备案合同的诉讼请求。 一审法院认为，1.本案众岳公司与李山双方签订商品房买卖合同时明知该合同非双方真实意思表示。本案中，众岳公司与李山双方对于2016年1月28日签订商品房买卖合同的事实不持异议，众岳公司主张其与李山签订该合同是为了获取银行贷款且李山明知，李山则主张双方签订合同为其购房的真实意思表示，争议在于李山签订合同时是否明知该合同非双方真实意思表示。在合同签订后，李山并未交付购房首付款，办理的按揭还款银行卡及购房合同均由众岳公司保管。另外，在众岳公司与李山双方分别以保证人和借款人名义与中国工商银行股份有限公司定远支行签订以涉案房产作为抵押的《个人购房借款/担保合同》后，李山自2016年3月份至2018年12月份期间并未按照约定归还贷款，而是众岳公司通过李山帐户以李山名义偿还，故应认定李山签订合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同，故所签订的房屋买卖合同并非是双方的真实意思表示。 2.本案商品房买卖合同应当认定无效。合同是平等主体的自然人、法人、非法人组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因本案众岳公司、李山借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，依法应认定为无效。双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。因此涉案房屋仍为众岳公司所有，李山在2019年1月份起以后所偿还的贷款众岳公司应向李山返还，但李山在本案中并未向众岳公司提出返还要求的反诉，因此在本案中不予处理，双方可另行解决。众岳公司在庭审后申请撤回诉讼请求第二项（即解除众岳公司与李山之间的在定远县不动产中心办理的网签备案合同），是对自己诉讼权利的处分，不违反法律相关规定，故对众岳公司此项申请，予以准许。 关于李山在庭审中所述案涉房屋系众岳公司将该房屋以286000元折抵实际施工人徐家庆的工程款，再由李山从实际施工人处购得的辩称，因李山未能提交相关证据予以佐证且与众岳公司、李山的所订立的买卖合同相悖，故不予采信。对于李山的其他辩解，无事实和法律依据，不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：定远县众岳置业有限公司与李山签订的景湖1号9幢803室商品房买卖合同无效。案件受理费40元，由李山负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李山为支持其上诉请求提供了如下证据：1.甲方（署名为徐家庆）与乙方（署名为闫新彬）之间签订的《房屋买卖协议》及委托书一份，证明：涉案房屋已经权利人李山委托徐家庆出售给买受人；2.署名为“闫新彬”交纳物业费收据及水费、电费、电梯检测缴费凭证等，证明：涉案房屋已经由买受人装修入住。众岳公司质证认为：1.李山提供的《房屋买卖协议》、委托手续是复印件，真实性不认可。李山不是涉案房屋的权利人。2.李山提供的第二组证据真实性不予认可，即使入住也是非法入住，因为众岳公司并未将房屋实际交付给李山，这一事实在一审已经确定。本院认证认为：虽然李山提供的两组证据可以证明涉案房屋已被他人居住使用，但因在本案中无其他证据证实涉案房屋系由众岳公司合法出售给使用人。又因本案审理的系李山与众岳公司之间签订的《定远县商品房预售合同》是否有效问题，不牵涉案外人，而李山提供的两组证据因牵涉案外人，故本院在本案中对李山提供该两组证据的证明目的不作具体的分析认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，虽然众岳公司与李山对2016年1月28日签订的《定远县商品房预售合同》不持异议，但众岳公司称其与李山签订《定远县商品房预售合同》的目的系为了套取银行贷款，且从双方签订《定远县商品房预售合同》后李山未支付首付款、未持有合同文本和按揭贷款还款银行卡及众岳公司代为偿还按揭贷款的所有证据和事实可相互印证众岳公司与李山签订《商品房预售合同》的目的系为了套取银行贷款。双方签订合同的真实意思并非系为了购买涉案房屋，而是以签订房屋买卖合同的名义从而达到套取银行贷款的目的。故一审法院以众岳公司与李山借签订商品房买卖合同之名掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的为由认定众岳公司与李山签订的《定远县商品房预售合同》无效符合法律规定，本院予以确认。李山的该部分上诉请求及理由于法无据，本院不予支持。 由于本案审理的系众岳公司要求确认其与李山之间签订的《定远县商品房预售合同》无效问题，并不因案外人的加入而使本应无效的合同变为有效，且众岳公司与李山签订的《定远县商品房预售合同》也不牵涉案外人问题。故李山上诉认为一审未追加善意取得案涉房屋的案外人为当事人程序违法的理由不能成立。本院不予支持。 综上所述，李山的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由李山负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王倩倩 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。