广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初12465号原告：珠海市房产物业管理有限公司。住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914***********262E。法定代表人：高苗，总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：张俊，女，1965年3月27日出生，汉族，住珠海市香洲区***************。公民身份号码：412************321。被告：张娜，女，1991年9月28日出生，汉族，住珠海市香洲区***************。公民身份号码：440************109。原告珠海市房产物业管理有限公司与被告张俊、张娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，后，改为简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴和被告张俊、张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付自2012年10月至2020年4月所拖欠的物业管理费7447.88元、水费23.9元、电费64.26元、其他公摊费用（包括代运费16元、电梯维修费196.5元、公共设施维修费4.8元、公摊电费285.4元，电梯电费371.89元，楼梯照明费294.14元），合计8706.07元（详见欠费明细表）；2.支付物业费违约金（按合同约定的日0.1%计算，暂计至2019年8月31日）7447.88元；3.依法判令由被告承担本案所有案件受理费。以上合计:16153.95元。后，原告当庭变更诉讼请求如下：1.判令被告立即支付自2012年10月至2020年3月所拖欠的物业管理费7261.02元、水费23.9元、电费64.26元，其他公摊费用（包括代运费16元、电梯维修费196.5元、公摊电费277.3元、电梯电费364.19元、楼梯照明费287.74元、电梯对讲系统维修3.6元，吸肥费2.5元），合计8497.01元（详见欠费明细表）；2.支付物业费违约金（按合同约定的日0.1%计算，暂计至2019年8月31日）4138.78元。事实和理由：被告为香洲区翠微西路688号xxxxx房的业主，房屋面积为87.91平方米。根据原告与幸福里小区全体业主签订的《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2012年10月1日起，被告停止交纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2020年4月30日，欠缴物业管理费91个月，共计7447.88元。按合同第八条第一款约定住宅的物业管理费单价为1.5元/平方米/月，商铺的物业管理费是2.8元/平方米/月，被告每月应缴186.18元，按合同第十条第二款约定，被告应按逾期之日按每天0.1%支付物业费违约金，原告只申请等额本金，暂计至2020年4月30日）7447.88元。原告曾多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。原告提交如下证据：1.物业资质证书；2.《珠海市幸福里物业服务合同》；3.收费通知单；4.《关于延续物业管理服务合同的申请》及《复函》、《关于撤出幸福里小区的告知函》、《告知函》、《通知函》；5.房产查询单；6.分摊费用票据；7.不动产权登记表。两被告共同辩称：一、原告主张支付物业服务费违约金事实理由不成立。根据幸福里小区业主委员会与原告2012年11月8日签订的《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》（以下简称“物业合同”）第六章第二十条约定“服务期限为5年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止……”，合同到期后幸福里小区与原告并未再重新签订相关物业服务合同；且原告在服务期间严重违反物业合同第二章关于委托物业服务中最基本也是最重要的事项，致使小区公共卫生环境脏乱差、绿化损坏严重、治安防范形同虚设、车辆管理混乱、基础设施得不到定期检修、公共管理事务混乱等，履行物业服务合同存在重大失职，故原告主张违约金毫无依据，请求人民法院予以驳回。二、原告主张的物业管理费的诉讼请求不成立，应予以减免，且原告存在乱收费现象。1.根据幸福里小区业主委员会与原告2012年11月8日签订的《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》第三章第九条约定，“乙方应在本合同生效后的2012年11月1日开始交接过渡、进驻，保证过渡期不出现管理真空，2012年12月1日正式实施物业管理服务工作，并从2012年12月1日起计收物业管理服务费”，并非原告所说自2012年10月1日起收取管理费。2.原告提供的证据材料中的9页收费通知单中，仅前4份的合计金额与明细相符，其余均不符，涉嫌伪造，被告对原告所提供的收费通知单中所列各项收费金额及收费标准的真实性及可靠性表示怀疑，并对原告的诚信表示怀疑。3.多收代运费、公摊费及维修费不明不白。根据物管法共用水电费分摊的通知（珠发改价（2014）10号文）要求，物业服务企业办公等自用水、电，其费用由物业服务企业负担，向业主（用户）公摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列账，每月在分摊前及时向业主公布公摊的数量、总金额以及各业主应负担的金额等。实际中，原告从未公示。比如：地下车库照明费用无公示，无单独分摊计量电表，无电力部门单独缴费凭证等。另：在2013年至2015年期间，原告多收被告代运费（2012年12月至2016年4月，共41个月，合计328元），实际代运费已不应再收取，被告曾多次要求原告核实代运费信息并退回多收的费用及公示公摊费用明细，但原告均不处理。4.原告作为受托方，最基本也是最重要的义务是为小区提供各项合格的物业服务，但在原告实际提供物业服务期间，小区公共卫生环境脏乱差、绿化损坏严重、高楼外墙脱落、车辆管理混乱、重要基础公用设施无定期修检等，且根据物业合同第二章委托物业服务事项的治安防范约定，“乙方需实行24小时值班、监控及巡逻制度，小区实行外来人员检查登记制度”、“每月检修电梯一次”。但实际中，原告并未执行此2项关乎业主人身安全的重要服务要求，使小区多次发生盗窃事件及电梯从高层掉落事件，且小区监控也长期处于损坏状态，无法查看重要监控信息，导致无法抓住盗窃犯。此关乎所有业主的安全问题，原告明知监控有损坏却仍置之不理。综上所述，原告未履行其作为受托方最基本的责任。5.物业合同第四章第十四条约定，“按本合同第九条的规定收取物业管理费，每年向业主或非业主使用人公布一次物业服务总收入和总支出账目”。根据2012年11月8日、2014年6月26日双方签订的补充协议约定，原告需每月向业主委员会支付专项维修资金4000元、50%的小区广告费等公共收益。实际过程中，原告并未按要求定期向业主公布其收入支出账目，而原告在幸福里小区电梯间及其他位置摆放广告获取的公共收益，业主无从得知其用途，且幸福里小区业委会未收到其交来的任何资金，2013年至2019年4月共76个月，单看专项维修基金费，原告欠幸福里小区30余万。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。原告作为物业服务的提供方，履行义务存在重大瑕疵及过错，被告请求原告承担违约责任。6.幸福里小区第二届业主委员会已于2019年3月17日公示了2019年第一次业主大会会议决议，表决通过了“不续聘珠海市房产物业管理有限公司（以下简称‘房产物业’）”。2019年5月幸福里小区启动物业服务选聘工作，因中标候选企业珠海市三好物业管理有限公司（以下简称“三好物业”）与原告属同一实际控制人，幸福里小区业委会考虑到“治标不治本”，拒绝与三好物业签订物业服务合同。幸福里小区未续聘房产物业且未与三好物业签订新合同，被告多次催促房产物业撤离，但其拒不退场，小区业委会无奈不得已进行信访投诉，在此期间，房产物业竟自行与三好物业进行交接，前山街道办经现场走访约谈后，责令三好物业撤出幸福里小区，但其也拒不退场。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告主张的物业管理费诉讼请求不成立，请人民法院予以驳回。三、对原告提供证据材料清单中证据的真实性表示质疑。原告所提供证据清单中关于延续物业管理服务合同的申请的复函，我方对此复函的真实性表示质疑，原因如下：1.幸福里小区第一届业委会成立于2012年1月10日，任期五年，已向珠海市香洲区建设局备案,2017年1月10日后第一届委员会已无权代表业委会盖章；2.前山街道办及香洲区住房和城乡建设局均未收到过关于此复函的备案信息；3.小区第一届业委会成员已书面声明其未表决、未签字确认原告所提供的有关复函事项。四、对原告作为物业服务提供方的专业性和诚信表示质疑。根据物业合同第四章第十四条约定，乙方责任：“本合同终止时，应当向甲方移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。业主或非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，甲方应当予以协助，但乙方不得以此为理由不移交物业管理权和退出物业管理区域”。而在实际中，原告在合同2017年12月1日到期后，幸福里小区未续聘的情况下，拒不移交资料及退出管理区域，期间还利用实际控制人与原告相同的三好物业投标取得我幸福里小区的中标候选人资格，此行为属于欺骗业主行为，对此香洲区住房和城乡建设局及珠海市物业管理行业协会均已对三好物业的不良行为进行通报。原告提供的《关于要求撤出幸福里小区的告知函》为幸福里小区在多次催促原告退场无果后再次进行通告，原告一拖再拖，拖至疫情后，我幸福里小区业主忍无可忍，决定采取强制清退行为，但原告却用暴力对待。综上所述，原告作为物业服务受托方，履行义务存在重大瑕疵，违约在先，且在小区业主要求其退场情况下暴力对待，为维护小区业主的合法利益，彰显法律的公平正义，恳请人民法院裁决时予以考量。两被告提交如下证据：1.小区、外墙、信箱、监控等照片；2.微信聊天记录；3.发票截图；4.两份补充协议；5.珠海市香洲区幸福里小区****年第一次业主大会会议决议公告及2019年业主大会表决结果公示；6.业主委员会备案确认书（珠香建业备[223]号）；7.证明；8.《政府信息公开告知书》；9.声明；10.《关于抄告珠海市三好物业管理有限公司不良行为信息的函》、《关于责令三好物业公司撤出幸福里小区的通知》、《关于幸福里小区物业管理的情况报告》；11.《珠海市物业服务企业不良信息行为扣分通知书》；12.视频和微博截图。经本院审理查明：被告张俊、张娜为珠海市香洲区***************的共有人，20**年4月*日被告为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为124.12平方米。2012年11月8日原告（乙方）与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会（甲方）签订了《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》。协议约定，甲方委托乙方为珠海市香洲区**********幸福里小区提供物业管理服务；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，共用水、电费每月按实际发生额由业主和物业使用人分摊，由乙方代收；物业费缴费时间为每月10日；业主或非业主物业使用人不按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%交纳滞纳金；服务期限为5年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止；合同期满，乙方全部完成合同项目并且管理成绩优秀，乙方提前60日向甲方提出相关要求，经业主委员会确认后，物业服务合同往后延续三年。2012年12月1日原告正式进驻幸福里小区提供物业管理服务。2017年9月10日原告向珠海市香洲区幸福里小区业主委员会提交《关于延续物业管理服务合同的申请》，请求将《物业服务合同》延续三年。原告提供一份2017年10月18日加盖“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，复函主要内容为幸福里小区业主委员会同意与原告续聘三年，有效期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2020年3月19日珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会出具一份《关于要求撤出幸福里小区的告知函》，要求原告于2020年4月9日撤出小区物业服务工作，并做好物业移交工作。2020年3月29日原告向珠海市香洲区****办事处、珠海市香洲区***民委员会出具一份《告知函》称，原告将于2020年3月29日退出幸福里小区，自2020年4月1日零时起不再为该小区提供物业服务。被告提交一份落款日期为2020年6月13日的《声明》复印件，内容为原告提交的《复函》内容未经业主大会表决，也未经任何委员签字。《声明》上有六位业主签名，被告主张该六位业主是幸福里小区第一届业主委员会成员。原告主张被告拖欠2012年10月至2012年11月、2016年7月、2017年4月至2020年3月的物业管理费7261.02元、水费23.9元、电费64.26元、代运费16元、电梯维修费196.5元、公摊电费277.3元、电梯电费364.19元、楼梯照明费287.74元、对讲系统维护费3.6元、吸肥费2.5元。被告认为原告无权主张2012年10月、11月的物业费，确认未向原告交纳2016年7月、2017年4月至2020年3月的物业管理费。2020年3月30日，原告撤出幸福里小区。本院认为：《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》是原告与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为幸福里小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳合同期内的物业管理费。对于2012年10月至2012年11月期间的物业管理费，原告主张其基于葆力集团转让的债权收取物业费，但未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。对于2017年12月至2020年3月期间的物业管理费，原告提交一份2017年10月18日、加盖有“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，虽然根据珠海市香洲区建设局的《业主委员会备案确认书》，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会的任期于2017年1月10日届满，但根据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。在幸福里小区尚未选举出第二届业主委员会的情况下，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会可以继续履行职责，并代表小区业主对外行使权利。故原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》的约定在合同即将届满的情况下发函幸福里小区业主委员会，并经幸福里小区业主委员会回函确认延长合同期限的情况下，原告2017年12月之后在幸福里小区继续提供物业管理服务，有合同依据。被告提交的一份落款日期为2020年6月13日的《声明》，证明珠海市香洲区幸福里小区业主委员会并未在原告提交的《复函》上加盖公章，但该份《声明》仅为复印件，被告没有提交原件予以核对，本院对该份《声明》不予确认。综合上述分析，原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》和《复函》的约定为幸福里小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。被告应当向原告支付2016年7月、2017年4月至2020年3月期间的物业管理费6888.66元（按1.5元/平方米/月的标准，按照建筑面积124.12平方米计算，共37个月）。原告诉请被告支付2012年10月、11月的物业管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的水费、电费、代运费、公摊电费，电梯维修费、电梯电费和楼梯照明费用、对讲系统维护费、吸肥费等费用，原告未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证，也未提供对电梯进行维修、保养等相应票据予以证明。故原告要求被告支付上述公摊电费、电梯维修费及其他费用的证据不足，本院不予支持。关于违约金的问题，被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据被告提交的证据可知，原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成被告拒绝交纳物业管理费的理由，但原告也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告张俊、张娜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付物业管理费人民币6888.66元；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币102元，由原告珠海市房产物业管理有限公司负担人民币59元，由被告张俊、张娜负担人民币43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  黄淑芳二〇二〇年十一月十二日书记员  吴小溪