广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初8511号原告：陈日红，男，1970年11月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：张景豪，男，1969年4月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。两原告共同委托诉讼代理人：刘秀平，广东悦信律师事务所律师。被告：刘代民，男，1966年3月13日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告陈日红、张景豪诉被告刘代民租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈日红、张景豪的共同委托诉讼代理人刘秀平，被告刘代民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈日红、张景豪向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2020年5月1日起至付清租金时的应付租金、水电费及滞纳金，暂计至2020年9月10日，租金160000元，水电费15449元，滞纳金461700元，暂共计637149元。二、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于增城区新塘镇××大道××号（面积约为2750平方米）的物业出租给被告，约定了租期、租金、违约金等内容。2020年2月，因新冠疫情的发生，原告响应政府倡议，对被告减免了部分租金，并对2020年3月1日至2022年2月28日期间的租金进行优惠调整为38000元每月，并签订《租赁合同补充协议》。但被告自2020年5月1日起开始拒交租金和水电费，为维护原告的权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告刘代民辩称：原告诉请的租金数额不正确，且水电费已经全部履行完毕，被告并未构成违约，原告诉请被告支付滞纳金于法无据。一、被告系存在拖欠租金的事实，但是对原告主张的金额不确认。截至2020年10月13日，2020年5月之前的租金已付清，6月的租金也已支付10000元。涉案房屋被告用于经营公寓业务，2019年12月装修完成，刚好是年底，外来人员陆续回家，由于新冠疫情，对于被告经营造成严重影响，故被告向原告提出2、3月租金免收，4、5月租金减半的申请，但原告只是将2月租金减免2.5万，原告应当同意被告申请，将已付2-5月的多余租金顺延到后面月份。原告交付的房屋面积与实际面积不一致。根据原告提供两个产权证的总面积为3476.82平方米，被告承租了3层，总面积应为2607.615平方米，加上楼梯间50平方米，实际总面积为2657.615平方米，比合同约定的面积2750平方米少，原告应该为此减少租金。二、2020年9月前的水电费，被告已经付清。且根据合同约定，电费单价为1.1元/度，而原告自2020年1月开始以1.15元/度收取电费，2020年1-9月的用电数为68904，故原告实际多收了3445.2元电费，该费用应予以退回或抵扣租金。三、关于滞纳金，被告拖欠租金系不可抗力导致，不构成违约，原告要求滞纳金于法无据。对于尚欠的租金费用，被告愿意支付，但因疫情影响，经营困难，很难一次性支付，且被告在积极筹集款项支付租金及水电费，希望原告给予一定时间，尽快返还。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：根据粤房地证字第**房地产权证所载，权属人：张景豪等二人；房屋坐落：增城市沙埔镇第二工业开发区（厂房）；建筑面积：贰仟玖佰贰拾壹点玖零零零平方米。共有情况：陈日红。附图：二至四层平面，723.12㎡，梯间平面，36.40㎡，19.83㎡。根据粤房房地证字第**地产权证所载，权属人：陈日红等二人；房屋坐落：增城市沙埔镇第二工业开发区（厂房）；建筑面积：伍佰伍拾肆点玖贰零零平方米。共有情况：张景豪。附图：二至四层平面，126.75㎡，阳台，12.19㎡，梯间平面，11.35㎡。2019年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“……第一条租赁物及经营用途1、甲方将位于增城区新塘镇××大道××号的部分租赁物出租给乙方使用。租赁物包括：两幢物业的二楼、三楼、四楼，面积约为：2700平方米，一楼（前栋楼梯前梯间加一间洗手间与后栋楼楼梯间）面积约为50平方米，共计面积约2750平方米。……3、乙方租赁甲方租赁物仅限用于公寓用途。第二条租赁期和计租期1、租赁期从2019年6月1日起至2034年5月31日止，共十五年。2、乙方装修期/免租期为六个月，即从2019年6月1日起至2019年11月30日止。……第三条租金及履约保证金1、……（1）从2019年12月1日起——2022年5月31日止，期间每月租金为39999+1元，……2、租金缴交：乙方须在每月10号前全额缴纳当月租金及上月水电费、杂费给甲方，……（电费1.1元/度、水费3.4元/吨）。……第七条乙方权利和义务……2、乙方在租赁期间，应按时缴交租金及各项税、费等一切与经营有关的费用（如租用房屋的水电费……）。乙方应按约定期限每月10号前缴纳当月租金及上月水电费、税金、摊分费用，逾期未交的按每日加收5%的标准向甲方支付逾期违约金；……第八条乙方违约责任1、乙方不按时缴交租金的，按应缴交租金每日加收5%的滞纳金。……第九条免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。……”。原告张景豪在合同甲方处签名。2019年8月30日，增城市沙埔合兴制衣厂作出《电费价格调整通知》，载明：为了缓解园区的用电紧张的情况，我司已新装630kcA变压器。因新装变压器每年都需要进行定期维护，所以每度电在原电费基础上增加0.05元作为新变压器的维护费用。电费调整时间由2019年9月1日开始实行。该通知原告通过微信于2019年8月30日向被告发送。2020年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定“……本补充协议是甲乙双方于2019年6月1日签定的原租赁合同之补充，……一、租赁期的前两年（即2020年3月1日-2022年2月28日）的租金按原合同约定的每月租金40000元整的基础上优惠2000元整（即每月实收租金38000元整）。两年之后（即2022年3月1日起）一切恢复原状，……三、上述第1点约定的租金从2020年3月1日开始计收。四、租金支付时间及租赁时间及其他细节按原合同的约定执行。……”。原告张景豪在合同甲方处签名。2020年9月17日，原告陈日红出具《确认书》，载明：张景豪与刘代民签订《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》将共有物业予以出租。本人同意对共有物业进行出租，并对张景豪所签订的上述租赁合同和补充协议以及办理的相关出租手续予以确认。另查明，2020年10月12日，广州市公安局增城区分局沙埔派出所出具《已建建筑物门牌确认通知书》两份，载明：房屋所有权证证号：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号，现经我单位确认并备案，同意编定为以下门牌：增城区新塘镇××大道××号。再查明，本案于2020年9月24日立案。审理中，一、原、被告确认以下事实：1、被告2020年6月还欠12000元租金，之前的已经付清，7月之后的还没有支付。2、本月收上个月的水电费，原告抄表后做好表格发送给被告，被告按照表格的费用支付。3、涉案房屋现在仍由被告经营使用。原告陈述以下内容：1、水电费2020年9月之前的已付清。2、原告要求继续履行合同。3、因为新冠疫情的出现，经过双方协商，原告对被告的租金给予优惠，故双方签订《租赁合同补充协议》。4、关于租赁物的面积问题：根据粤房地房地证字第**产权证所载，二至四层每层723.12㎡，共2169.36㎡；根据粤房地证房地证字第**权证所载，二至四层每层126.75㎡，共380.25㎡；再加阳台、梯间以及走廊面积，已经超过合同约定的面积。被告陈述以下内容：1、2019年8月30日的《电费价格调整通知》，被告收到，被告不认可调价，但没有回应。2、因为新冠疫情，原告同意对租金进行优惠，被告要求一次性减少48000元，但原告不同意，要求每月减2000元优惠两年，签订《租赁合同补充协议》，实际上没有减轻被告负担。本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。原告明确表示继续履行涉案租赁合同，被告抗辩对履行合同没有提出异议。故在上述合同有效的前提下，涉案租赁合同应继续履行。原告现主张被告支付拖欠的租金及水电费。对于拖欠的租金部分，双方确认被告尚欠2020年6月的租金12000元及之后的租金。因此上述拖欠的租金应予以缴纳。现原告请求被告支付至付清租金时的租金，因双方租赁合同处于持续履行状态，且双方约定的租赁期为15年，在合同履行过程中，会存在不可抗力等其他因素影响合同的继续履行，故本院不宜对剩余合同期间内被告应付的租金作出处理。本院综合实际情况，被告应支付至原告起诉之日当月的租金较为适宜，至于之后被告若存在拖欠租金的情形，原告可另行主张权利。即被告应支付租金总额为126000元[12000元+114000元（38000元/月×3个月）]。原告主张被告承担违约金，根据合同约定，被告延期交纳租金应承担应缴纳租金日5%的违约责任，故本院对原告的该项请求予以支持，即2020年6月份拖欠的租金从2020年6月11日开始，以12000元为基数，每逾期一日按5%计算至付清之日止，违约金总额以12000元为限；2020年7月至9月的租金，从拖欠租金当月的11日开始计算，以所欠租金总额为基数，每逾期一日，按5%计算至付清之日止，每月违约金以当月租金总额为限。至于原告起诉状中所主张期限内的租金所产生的违约金，因被告在庭审前已经交纳部分租金，但原告未向本院明确被告缴纳租金的具体日期及金额，其违约金计算方式不明。因此，原告可明确上述金额之后再行主张。至于原告主张水电费，因上述水电费原告已经作出合理解释，且被告对于原告主张期限内的水电费也予以缴纳完毕，故本院在此无需重复处理。对于之后发生的水电费，原告可待实际发生后再行主张。至于被告抗辩原告多收取水电费，被告在本案中并未提出反诉，本院对此不予调处。至于原告起诉状中所主张期限内的水电费所产生的违约金，因被告在庭审前已经交纳该部分水电费，但原告未向本院明确被告缴纳水电费的具体日期及金额，其违约金计算方式不明。因此，原告可明确上述金额之后再行主张。对于被告在本案中提出的抗辩理由，被告认为因疫情原因，需要减免相应租金。但原、被告双方在2020年3月30日签订补充协议，对于2020年3月至2022年2月期间的租金每月减少了2000元，并免除被告2020年2月的租金25000元。结合被告租赁涉案房屋的用途，以及疫情影响的期间，从公平角度考量，本院对被告要求再行减免租金的抗辩，不予采纳。对于被告辩称原告实际交付的面积比合同约定的面积少应当减少租金，结合双方合同约定，原、被告之间是以涉案房屋作为一个整体出租给被告，且双方并未约定每平方米的租金数额乘以涉案房屋面积为应付租金金额，同时根据双方陈述承租面积对比，上述面积差异不符合法律规定显失公平可以调整租金的情形。因此对被告上述辩称，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘代民在本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年6月至2020年9月租金126000元及违约金（2020年6月份拖欠的租金从2020年6月11日开始，违约金以12000元为基数，每逾期一日按5%计算至付清之日止，违约金总额以12000元为限；2020年7月至9月的租金，从拖欠租金当月的11日开始计算，违约金以所欠租金总额为基数，每逾期一日，按5%计算至付清之日止，每月违约金以当月租金总额为限）给原告陈日红、张景豪；二、驳回原告陈日红、张景豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5086元，由原告陈日红、张景豪负担3074元，被告刘代民负担2012元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年十一月十一日书记员  赖蓝婷