安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖民终621号 上诉人（一审被告）：蚌埠宝龙置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路投资大厦**，统一社会信用代码913403007849114262。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王进杰，安徽禹风律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：蚌埠雅豪家居有限责任公司，住，住所地安徽蚌埠市宝龙城市广场****一社会信用代码91340300574430405F。 法定代表人：陈宏伟，该公司总经理。 上诉人蚌埠宝龙置业有限公司（以下简称宝龙公司）因与蚌埠雅豪家居有限责任公司（以下简称雅豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，前由安徽省蚌埠市中级人民法院于2018年2月1日作出（2015）蚌民一初字第00020号民事判决，宝龙公司不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后，于2018年12月14日作出（2018）皖民终840号民事裁定，将该案发回重审。安徽省蚌埠市中级人民法院审理后，作出（2019）皖03民初32号民事判决，宝龙公司仍不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。宝龙公司的委托诉讼代理人李宏亮、王进杰到庭参加诉讼，雅豪公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝龙公司上诉请求：1、请求依法撤销(2019)皖03民初32号民事判决第一、二项,改判为驳回雅豪公司的全部诉讼请求；2、一二审诉讼费用由雅豪公司承担。事实与理由:一、一审认定的部分事实缺乏依据。1、一审认定宝龙公司交付的租赁物不符合案涉《宝龙城市广场商铺租赁合同》附件4的约定,缺乏依据。《宝龙城市广场商铺租赁合同》在签订时,雅豪公司并未提交租赁物业交付明细表,双方亦未对交付标准形成书面一致意见。实际情况为雅豪公司接收房屋后,在装修过程中对电量、空调提出要求，宝龙公司根据房屋的具体情况以及雅豪公司从事经营家居卖场的需要,按照国家/行业标准和商业惯例提供了所出租房屋正常开业经营所需的电、空调，雅豪公司以实际开业的行为接受了案涉房屋以及房屋所配置的电路、电量、空调。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，双方关于交付条件的约定应以宝龙公司已经完成的内容为准,而不应以雅豪公司单方提供、宝龙公司未签章确认的《租赁物业交付明细表》为准。《租赁物业交付明细表》只有物业公司实际交付标准的说明,显然不是宝龙公司所做的承诺和租赁合同双方的合意,不能作为本案定案的依据。故雅豪公司单方提出的相关要求,不能证明双方对此达成了一致意见,更不能证明宝龙公司所提供的相关容量不符合国家规定及双方约定。2、一审判令宝龙公司承担装修损失没有事实和法律依据。本案中雅豪公司完成了对租赁物的自行维修,(2015)皖民四终字第00339号判决书第一项中,法院也支持了雅豪公司主张维修费124万元的请求,那么依照常规惯例,自维修完成之日起,完全恢复租赁物的租赁价值,不应再要求宝龙公司承担装修损失。3、一审判令宝龙公司赔偿雅豪公司定金损失及租金损失1321136.52元没有事实和法律依据。定金损失与租金损失系基于雅豪公司与各商户签订的租赁合同产生,是雅豪公司经营性行为造成的后果，属于经营损失，系相对独立的法律关系,与宝龙公司的违约行为没有必然的直接因果关系。在其租金减少时,雅豪公司可以另行出租商铺和收取定金，定金或租金的减少不能当然认定为宝龙公司的责任。4、一审认定雅豪公司装修装饰费用的金额为30962765.9元缺乏法律和事实依据。根据市场行情和涉案商场面积推算,其合理价格也仅为1300万元。雅豪公司一审提交的合同、付款凭证并不足以证明装修装修工程的实际造价为3000余万元，一审未考虑装修合同涉及的工程是否实施、以及装饰装修工程是否变动以及现状,也未区分装修中的动产和不动产,仅依据上述证据认定装饰装修费用金额，缺乏依据。5、一审以租赁合同的期限作为装饰装修折旧周期计算装饰装修的残值金额错误。按照国家会计制度和税务法律以及常识,装修的折旧一般不超过5年,残值不高于原值的5%,而一审法院用15年作为折旧周期,造成所认定的装饰装修残值价值大大超过实际价值。二、一审适用法律不当。1、一审认定宝龙公司承担60%的违约责任缺乏法律依据。本案系雅豪公司为拖延拒付费用，提出过分的、超出国家标准的、超出商业惯例的要求,雅豪公司应承担主要责任。第一，（2015）皖民四终字第00340号民事判决并未认定案涉租赁场所供电量不足、空调主机不能正常使用是否成立,其只是主观认为“对于供电量不足及空调主机不能正常使用的问题,宝龙公司作为出租人,未能提供证明案涉租赁场所的电路及空调主机符合双方约定的条件”。宝龙公司所提供的电量和空调量符合要求，宝龙公司从未书面确认过雅豪公司单方提出的电容量和空调容量要求,不应以雅豪公司单方的要求作为双方的约定;案涉房屋虽存在小部分的局部漏水,但相对整个租赁物的价值的影响占比极小,且漏水时间很短，雅豪公司也已自行维修且由宝龙公司承担了维修费，另按照商业惯例,家居行业下雨时间是常规无客户去买家具的，故漏水基本对租赁物使用价值无实质影响。第二，因雅豪公司长期拖欠物业费,蚌埠宝龙商业物业管理有限公司(以下简称宝龙物业)对雅豪公司采取停止供电措施。在雅豪公司长期拖欠租金的情况下,宝龙公司对此停电措施予以了认同,但不能因该停电措施当然认定宝龙公司构成违约。2、一审在确定违约责任时未考虑宝龙公司对瑕疵履行合同的行为已承担的责任，显失公平。(2015)皖民四终字第00339号民事判决将租金标准降低一半,从650250元/月减为325125元/月,10个月减少租金325万余元，宝龙公司还承担1245980元的维修费；(2015)皖民四终字第00340号民事判决未支持宝龙公司的违约金及双倍房屋占有使用费的请求,仅支持了四分之一的房屋占有使用费413250元；(2015)皖民四终字第00339号民事判决并未支持雅豪公司主张的漏水造成的家具损失,漏水的家具损失都不能成立,还在正常使用的装修的损失更不应支持。3、一审排除适用《宝龙城市广场商铺租赁合同》关于合同终止、解除的约定错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条之规定，《宝龙城市广场商铺租赁合同》合法有效，当事人应按约履行义务。该合同第十一条退还租赁场所即属于双方合同权利义务终止后的清理条款,无论是单方、双方解除合同或者是人民法院判决的合同解除均应受该条款约束，即《宝龙城市广场商铺租赁合同》解除后,应适用该条款作为租赁场所返还的依据。按照该条款,案涉房屋装修装饰应无偿归宝龙公司所有,而不应由宝龙公司承担装修装饰费用损失。一审将该条款狭隘理解为不能涵盖法院判决解除的情形,进而判决宝龙公司承担相应责任,违反了当事人意思自治原则,属适用法律错误。4、一审按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同司法解释》）第十一条规定,认定宝龙公司对装修装饰残值损失承担责任,属于适用法律错误。该规定的适用前提是“双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的”,而《宝龙城市广场商铺租赁合同》第十一条对于装饰装修的处理有明确约定。5、一审判决逻辑不能成立。一审认定“涉案租赁合同的解除后果系根据安徽省高级人民法院的生效判决产生,合同解除的原因也并非基于租赁合同约定的解除情形”。本案解除理由并非违反合同约定的情形,即并非违反合同约定导致解约,那么宝龙公司不应承担装修装饰损失。6、雅豪公司提供的装饰装修损失清单中,中央空调、监控、显示屏、灯具、售纸机、窗帘、花瓶等明显属于未形成附合的装饰装修物,而一审未区分装饰装修物是否形成附合,将上述未形成附合的装饰装修物一并纳入残值损失认定范围,且适用《租赁合同司法解释》第十一条之规定，属于认定事实不清,适用法律错误。对于未形成附合的装饰装修物，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定,由承租人拆除,不应纳入残值损失的认定范围。另，对于未形成附合的装饰装修物,雅豪公司未提供任何证据证明该部分装饰装修物的毁损、灭失系由宝龙公司造成,应当承担举证不能的责任。7、一审未考虑雅豪公司违约应承担的责任及宝龙公司的损失。第一，按照(2015)皖民四终字第00340号民事判决,雅豪公司未按期支付租金也构成违约,但其并未承担任何违约责任。第二，在双方违约情况下,一审判决宝龙公司全额返还履约保证金,未考虑雅豪公司违约的责任,亦属不公。即使法院支持返还履约保证金,宝龙公司可在执行程序中要求用雅豪公司所欠付的租金、物业抵销该保证金。第三，雅豪公司长期拖欠物业费也已构成违约。第四，雅豪公司在合同仅履行的两年零22天中,即享受了本应支付15年租金才能享受的免一年租金的权利,免去的一年租金为780万余元,显然不符合租赁合同的本意,一审法院未考虑宝龙公司该损失,有失公平。综上,一审判令宝龙公司赔偿雅豪公司损失17347124.83元缺乏事实和法律依据,请求二审法院依法支持宝龙公司的上诉请求。 雅豪公司一审诉讼请求：1、判令解除雅豪公司与宝龙公司于2011年3月31日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》；2、判令宝龙公司返还履约保证金100万元；3、判令宝龙公司赔偿经济损失78266874元，包括装修装饰损失30962765.9元、招商宣传损失5459992元、双倍返还定金及租金损失8171011.73元、借款利息损失3673104.34元、预期可得利益损失3000万元；4、判令宝龙公司承担本案诉讼费用。 一审查明：2010年12月31日，宝龙公司（甲方）与安徽雅豪工贸有限责任公司（以下简称安徽雅豪公司，乙方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定宝龙公司将其位于蚌埠市涂山路宝龙城市的店铺出租给安徽雅豪公司。2011年3月31日，宝龙公司（甲方）与安徽雅豪公司（乙方）及雅豪公司（丙方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同转让协议》，就原合同承租人变更以及甲方与丙方重新签署合同事项达成并签署补充协议，主要内容：1、乙丙双方确认，丙方系乙方全资在蚌埠市设立的子公司，负责经营原合同项下的蚌埠雅豪国际家居商城。甲乙丙三方同意，自本补充协议签署之日起，丙方成为原合同项下的承租人继续履行原合同，同时乙方不再作为原合同的承租人。尽管前述约定，每一方应对原合同转让前的行为各自承担责任，但丙方同意对乙方在原合同转让前尚未履行的原合同义务承担连带保证责任，乙方亦同意对丙方在原合同转让后的履约（即甲丙双方依照本协议重新签署的租赁合同的履约）承担连带保证责任。2、甲乙丙三方同意，对于原合同出现的错误及遗漏，甲丙双方应于本协议签署的同时重新签署租赁场所的租赁合同（该重新签署的租赁合同详见本协议附件）；3、本补充协议是原合同的有效补充。本补充协议的约定与原合同的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。除本补充协议另有约定外，甲乙丙三方仍应按照原合同的约定执行。同日，雅豪公司（乙方）与宝龙公司（甲方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》（合同编号：ＢＬＺＬ-ＤＫＨ-0010），主要内容：第一条租赁标的1.1甲方将其位于蚌埠市涂山路的蚌埠宝龙城市的店铺（以下简称“租赁场所”）出租给乙方；1.2乙方承租的租赁场所建筑面积依图暂计为43350平方米。第二条租赁用途及广场管理2.1乙方承诺该租赁场所之用途仅作为经营家居卖场（包括但不限于装修装饰、家具等家居业务）项目雅豪国际家居商城，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定，如有违反此条款，乙方应向甲方支付违约金100万元，且甲方有权立即禁止乙方超出该范围的活动或单方提前解除本合同；2.2该广场由蚌埠商业管理有限公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。第三条租赁期限3.1租赁期限为15年，即自2011年3月10日起至2026年3月9日，甲方同意于2011年3月10日（以下简称“约定交付日”）或之前将合乎本合同附件4要求的租赁场所交付给乙方，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计，即实际交付日为实际租赁起始日，实际租赁到期日应依据实际交付日相应提前或顺延，实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》（样本详见本合同附件5），但若乙方未按甲方通知的时间至甲方处办理租赁场所交接手续的，则应视为乙方同意已于通知交接之日按合同约定将该租赁场所交付给乙方使用，甲方通知交接之日即为实际交付日，若乙方逾期超过60日仍未实际办理租赁场所的交接手续，则乙方构成根本违约，甲方有权提前解除本合同；本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；3.2甲方同意在租赁期限内自租赁起始日起给予乙方免租期共12个月，除本合同另有约定外，乙方免于向甲方支付免租期内的租金，但乙方应自行承担免租期期间及其他所有租赁期限内所发生的所有费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费、中央空调使用费、燃气费、通讯费等），上述费用自实际交付日开始计算支付，免租期外的其他租赁期限，乙方应按本合同的约定向甲方支付租金；3.3乙方开业日为乙方租赁本合同项下租赁场所开始对外营业之日，乙方开业日最迟不得迟于如下第Ｂ项所确定的日期（即2011年9月28日）。第四条租金、物业管理费和其他费用4.2第一个租赁年度月租金标准为人民币0元／平方米／月计算，共计人民币0元／月，第二个、第三个租赁年度月租金标准均为人民币15元／平方米／月，计人民币650250元／月，第四个租赁年度月租金标准为人民币19元／平方米／月，计人民币823650元／平方米／月，双方同意自第5个租赁年度起（含第5个租赁年度），月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增3%，直至正式合同的租期结束；4.4.1乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方预付首次开始计付租金时的一个完整月的租金（共计人民币650250元），……开始计租后，乙方应于每个公历月的25日前向甲方支付下一公历月的租金。第五条履约保证金5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付人民币100万元作为履约保证金，在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，但如甲方因乙方违约而从履约保证金中扣除相应违约金及（或）赔偿金的，乙方应在收到甲方的通知后五日内补足该履约保证金，本合同终止时，乙方应在终止后十日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方应付费用，不足部分由乙方补足），按本合同约定退还租赁场所，并应在终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有营业执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，乙方完成上述所有事项后，甲方于七日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时没收该履约保证金而不予退还。第六条租赁场所的交付及续租6.2甲方在收到履约保证金后，应将租赁场所按本合同约定移交给乙方，在租赁场所具备本合同约定条件后，甲方应提前10天通知乙方办理租赁场所交接手续，乙方应按甲方通知的交付时间与甲方办理租赁场所的交接手续并签署《租赁场所交付确认书》，若乙方未于甲方通知的交付日起的30天内前往甲方广场实际办理验收、交接手续，则视为乙方违约，甲方有权提前终止本合同并追索甲方因乙方的该等行为所遭受的一切损失，如乙方在验收租赁场所之后发现交付租赁场所不符合本合同约定交付条件的，则乙方有权拒绝签署《租赁场所交付确认书》，要求甲方在乙方要求的期限内完成改正工作，如果由于甲方的原因导致实际交付日于约定交付日起算三个月内仍未发生的，乙方有权提前解除本合同。第七条广告策划和管理7.2乙方如因经营需要，需在广场内设置招牌时，具体设置方案需书面报经营管理公司并征得其书面同意，招牌位的使用费及招牌的制作、审批、安装、材料、维护、电费及使用期间的一切相关费用以及由此产生的责任均由乙方自行负责。第八条租赁场所的维修8.1租赁有效期内，甲方同意乙方对其租赁场所进行必要装修，并协助乙方办理相关报批手续……；8.4甲方需确保乙方租赁场所水、电等正常使用，但因非甲方原因造成水、电等无法正常使用的除外，甲方应完成变电站配电室内所有高低压设备的全部安装工程并开通送电；8.8甲方按照乙方租赁场所流量的需求提供中央空调主机、主管，主管按乙方要求接至乙方租赁场所内，中央空调末端及风口由乙方自行安装并承担费用；8.9甲方负责乙方租赁场所租赁期内的屋面防水及保温层的维护，并及时修复，但因乙方原因造成损坏的由乙方负责修复并承担费用。第九条租赁场所的经营管理、使用要求及维修责任9.9甲方应对租赁场所及其提供的设施进行定期维修保养，以保证租赁场所及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的要求，如租赁期内租赁场所或其设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知二十四小时内进行维修，甲方不予维修的，乙方可视实际需要在发出通知二十四小时后自行维修，本款所述维修费由甲方承担，乙方亦有权从下期支付的租金中直接抵扣该等维修费用……；9.11甲方确保租赁场所具备持续的、不间断的、能满足乙方满负荷正常运转要求的，如本合同所述的水、电等各技术条件的供应，如上述技术条件因甲方原因而中断，则甲方应在接到中断通知的二十四小时内迅速将其恢复，乙方有权扣除在水、电或空调中断期间的租金，并要求甲方赔偿因水、电或空调中断而遭受的损失……如上述技术条件因甲方原因于中断后十四天仍未恢复，乙方有权终止本合同并要求甲方赔偿损失。第十一条退还租赁场所11.1无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起三十日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外），且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。乙方于迁出租赁场所过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑主体结构和安全的装修和固定设施设备（以下合称“不可移动物”），该等不可移动物无偿归甲方所有。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方返还租赁场所之日。11.2本合同解除或终止三十日后，乙方未在上述期限内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方有权采取任何措施进入该租赁场所并对该租赁场所内的物品做如下处理而无需承担任何责任后，将该租赁场所另行出租，处理所得收益将被用于支付应付的租金、物业管理费及其他费用、违约金等一切乙方应向甲方支付的款项。如有剩余，将退还给乙方，但如不足以弥补甲方及经营管理公司损失的，甲方及经营管理公司有权就不足部分向乙方追偿。11.4.1该租赁场所内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行进行处置。……第十二条违约责任及合同解除、终止12.1甲乙双方同意，除了本合同已有约定的根本性违约外，如有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应赔偿甲方的全部损失：12.1.1乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费、燃气费、利息和违约金等）；……12.2甲乙双方同意，除了本合同已有约定的根本性违约外，有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方可书面通知甲方解除本合同，甲方应赔偿给乙方造成的全部直接损失：（1）因甲方原因逾期60日未交付该租赁场所的；（2）在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，甲方承担违约和赔偿责任；（3）甲方没有按照合同约定履行维修义务导致乙方租赁场所停业超过30日的；（4）由于甲方的违约行为导致乙方不能营业超过30日的；……12.6甲方未按合同约定时间交付租赁场所的，免租期应顺延；12.7租赁期内，甲方擅自提前终止合同并收回该租赁场所的，应提前60日通知乙方，甲方应当向乙方无息返还履约保证金并无息退还乙方已支付的但尚未到期的租金及物业管理费等有关款项，并甲方额外向乙方支付违约金200万元人民币，若前述违约金不足以弥补乙方因此而遭受的直接损失的，甲方应足额赔偿并承担乙方的一切直接经济损失，并应承担由此给第三方造成的全部损失；……12.8租赁期间，任何一方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使租赁场所及其设备设施损坏，造成另一方或第三人财产损失或人身伤害的，违约方应承担赔偿责任等。第十六条附件……附件4租赁物业交付明细表（签约时乙方提供）；附件5《租赁场所交付确认书》样本。 2011年2月16日，雅豪公司通过黄琛账户（中国光大银行合肥长江西路支行，账号：62×××98）向宝龙公司转账汇款100万元，款项用途注明为“蚌埠雅豪家居有限责任公司保证金”。2011年2月21日，宝龙公司向雅豪公司开具了100万元履约保证金的收据。 2011年5月，雅豪公司进入涉案租赁场所施工装修并于同年12月18日正式开业。 雅豪公司提交的2011年7月11日《备忘录》载明“我司根据经营场地的要求提出：空调的制冷量为6800KW，不含空调的配电量为3600KW。目前贵司提供的设计图纸为空调的制冷量为5480KW，不含空调的配电量为3100KW，远未达到我司的要求。经与贵司多次沟通回答是：只能如此，此配置如果造成我方不能正常经营，贵司将如何承担一切责任。另：我司在贵司所租赁的场地目前还不能提供消防验收完成的手续，根据消防法此场地目前为禁用的，以上情况望贵司给予一个完整的答复”。2011年5月至2012年9月间，雅豪公司陆续向宝龙公司发函，就涉案租赁场所漏水、配电存在的问题与宝龙公司联系磋商并要求妥善处理。 2013年9月30日，宝龙公司工作人员在公证人员现场公证下，将《关于蚌埠雅豪家居欠缴租金的函》通过特快专递寄送雅豪公司，向雅豪公司催缴2013年10、11、12月份的物业管理费和租金共计2731050元，并要求雅豪公司接函后三日内付清，逾期将通过法律途径维护自身的权益。 2013年10月30日，宝龙公司工作人员在公证人员现场公证下，将《租赁合同解除通知书》通过特快专递寄送雅豪公司。该通知书主要内容为“合同签订履行期间，贵司长期拖欠租金及物业管理费，宝龙置业和蚌埠宝龙商业物业管理有限公司多次向贵司催款后，贵司并未妥善解决欠费违约事宜。依据《宝龙城市广场商铺租赁合同》第十二条之约定及《中华人民共和国合同法》之规定，正式通知：蚌埠宝龙置业有限公司与贵司2011年3月31日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于本函件发出之日解除。望贵司接本通知后，按《宝龙城市广场商铺租赁合同》第十一条返还租赁场所的约定及时返还贵司所承租的租赁场所，且于合同解除或终止次日起不得在该租赁场所从事任何商业活动，否则我司将依据《宝龙城市广场商铺租赁合同》的约定行使自行收回租赁场所、没收贵司履约保证金的权利，同时保留向贵司继续追偿的权利，届时产生的损失将由贵司自行承担”。2013年12月25日，宝龙公司为收回租赁场所，对雅豪公司采取停电措施。当日上午10时53分，闫冬报警称：发生纠纷。蚌埠市公安局航华派出所值班民警出警到现场了解到：由于雅豪公司拖欠宝龙物业各项费用，宝龙物业对雅豪公司停止供电。雅豪公司于2014年1月9日离开涉案租赁场所。涉案租赁场所一、二层现已被宝龙公司租于他人经营“瑶海家具”卖场。 另查明：2012年7月9日，宝龙公司作为原告，以安徽雅豪公司及雅豪公司为被告向该院提起诉讼，请求依法判令安徽雅豪公司、雅豪公司连带支付欠交的租金（从2011年3月1日起至2012年5月1日为1300500元，后续部分直至其缴纳全部租金时止），并承担诉讼费用。后宝龙公司变更第1项诉讼请求为“判令安徽雅豪公司、雅豪公司连带支付欠交的租金（按合同约定的标准，自2011年3月1日起计至2013年10月30日止）。雅豪公司提起反诉，请求判令：宝龙公司交付符合租赁合同附件4即《租赁物业交付条件明细表》要求的场地、赔偿损失7619348.33元，并负担全部诉讼费用。2013年8月2日，该院作出（2012）蚌民一初字第00072号民事判决。宣判后，宝龙公司及雅豪公司均不服，分别向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院于2014年7月30日作出（2014）皖民四终字第00110号民事裁定，将该案发回该院重审。2015年3月10日，该院作出（2014）蚌民一重初字第00003号民事判决：一、雅豪公司于判决生效之日起十日内按照650250元/月的标准，向宝龙公司支付2012年12月19日至2013年10月30日期间的房屋租金；二、安徽雅豪公司对上述雅豪公司的给付义务承担连带责任；三、宝龙公司于判决生效之日起十日内赔偿雅豪公司维修工程款1245980元；四、驳回宝龙公司的其他诉讼请求和雅豪公司的其他反诉请求。宣判后，雅豪公司不服，向安徽省高级人民法院提起上诉，安徽省高级人民法院于2016年10月8日作出（2015）皖民四终字第00339号民事判决。该判决认为：（一）关于涉案租赁合同约定的租赁起始日如何确定，雅豪公司应否从2012年12月19日起按照每月650250元的标准向宝龙公司支付租金的问题。双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》约定雅豪公司承租场所的建筑面积依图暂计43350平方米，承租标的还包括宝龙公司提供的给雅豪公司使用的租赁场所内的各项设施设备，租赁用途为经营家具卖场项目“雅豪国际家居商城”。该租赁合同第三条租赁期限对“约定交付日”、“实际交付日”、“开业日”分别进行了约定，其中对“实际交付日”的约定为：“实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日；但若乙方未按甲方通知的时间至甲方处办理租赁场所交接手续的，则应视为乙方同意甲方已于通知交接日按合同约定将该租赁场所交付给乙方使用，甲方通知交接日即为实际交付日”。原审已查明，双方签订该租赁合同后，雅豪公司于2011年5月进场装修，于2011年12月18日开业经营，但租赁双方并未就涉案租赁场地的交付签订《租赁场所交付确认书》，宝龙公司也未提供其通知雅豪公司办理租赁场所交接手续的证据，故宝龙公司主张以2011年3月1日作为租赁起始日计算租金，无事实依据，不应得到支持。原审中，雅豪公司提交的《租赁物业交付条件明细表》《备忘录》、2011年5月至2012年9月间雅豪公司向宝龙公司所发的函件等证据，可以证明双方未签订《租赁场所交付确认书》的原因是宝龙公司未全面履行将“合乎本合同附件4要求的租赁场所交付给乙方”的约定，而影响到雅豪公司对租赁房屋的使用和对外营业，双方仍在协商中。租赁合同为双务合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条的规定，交付符合约定的租赁场所是宝龙公司的合同义务，按约支付租金是雅豪公司的合同义务。由于宝龙公司没有全面履行交付符合约定的租赁场所的义务，导致双方约定的“实际交付日”的手续未能办理。雅豪公司于2011年12月18日开业经营，可视为租赁起始日，按照合同约定免租期一年，雅豪公司应自2012年12月19日起向宝龙公司交付租金。一审审理期间，宝龙公司于2013年10月30日向雅豪公司邮寄送达《租赁合同解除通知书》，并于2014年1月9日实际占有租赁场所，终止了涉案租赁合同的履行。原审重审中，宝龙公司又变更诉讼请求为雅豪公司支付其自2011年3月1日起计至2013年10月30日止的租金。鉴于上述事实，安徽省高级人民法院认为，涉案租赁合同合法有效，合同终止履行前，雅豪公司占用房屋的行为仍应以租金为对价。但是，由于宝龙公司交付的租赁场所不符合《租赁物业交付条件明细表》的要求，影响雅豪公司对租赁房屋的正常使用和经营。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条的规定，对于雅豪公司应交付的租金应相应减少。安徽省高级人民法院确定雅豪公司自2012年12月19日至2013年10月30日止，按照租赁合同约定的650250元／月租金标准的一半即325125元／月支付宝龙公司租金。（二）关于雅豪公司反诉的各项损失数额如何确定，应否由宝龙公司进行赔偿的问题。涉案租赁合同载明：租赁场所“约定的交付日”为2011年3月10日；租赁场所开始对外营业日“最迟开业日”为2011年9月28日。雅豪公司于2011年12月18日开业经营，比约定的最迟开业日延迟两个多月。为此，雅豪公司要求宝龙公司因迟延交付租赁场所赔偿其部分商户退租的租金损失3940456.4元、定金损失515000元，给商户增加了免租期并减免租金3595363.53元、中央空调使用费270771元。原审中，雅豪公司提供了“因延迟开业造成商户退铺损失清单”、“因延迟开业而增加商户免租期造成损失清单”、“中央空调费用清单”等计算依据，并提供雅豪公司与招租经营户之间签订的“商位预定定金协议”、“租赁意向书”、“经营管理合同书”、“租赁合同书”、“雅豪HOME家居广场合同补充协议”、相关经营户出具的“申请”、“证明”和收退款凭证等。安徽省高级人民法院审查认为，雅豪公司提供的上述证据能够证明其承租涉案场地的经营方式和自2011年5月进场装修至2013年10月期间的经营状况。但是，雅豪公司自2011年5月进入租赁场地进行装修至2011年12月18日开业经营，双方并未能就涉案租赁场地的交付签订《租赁场所交付确认书》，即按照合同约定的租赁起始日并未起算。因此，宝龙公司除应承担交付租赁场所不符合合同附件4要求的责任外，不应承担雅豪公司该期间的经营损失。故雅豪公司关于宝龙公司延迟交付租赁场所造成其退租的租金损失3940456.4元、定金损失515000元、增加免租期并减免租金3595363.53元、中央空调使用费270771元，应由宝龙公司赔偿的上诉理由不能成立，不予支持。原审法院认定宝龙公司提供的租赁场所存在屋顶漏水、地板伸缩、地板伸缩缝不符合国家标准等质量问题公司提供的维修合同及付款凭据，判决宝龙公司赔偿雅豪公司支出的维修费用1245980元，符合双方的合同约定和法律规定。因雅豪公司所举证据不足以证明其主张的因房屋漏水造成商户家具损失155400元以及赔偿商户721500元，原审法院未予支持该项诉求，也无不当。二审中，雅豪公司提交的2012年7月3日的函件、2012年7月12日的函件，仅能证明宝龙公司相关人员对租赁场所现场漏水情况的确认，并不足以证明受损家具的价值以及应赔偿的数额，故对雅豪公司关于宝龙公司应赔偿家具损失155400元以及支付雅豪公司赔偿商户721500元的上诉请求，不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，但对雅豪公司应交付宝龙公司的租金数额的认定欠当，予以纠正。雅豪公司的部分上诉理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、维持安徽省蚌埠市中级人民法院（2014）蚌民一重初字第00003号民事判决第三项，即“宝龙公司于判决生效之日起十日内赔偿雅豪公司维修工程款1245980元”。二、撤销安徽省蚌埠市中级人民法院（2014）蚌民一重初字第00003号民事判决第二项、第四项，即“安徽雅豪公司对上述雅豪公司的给付义务承担连带责任”；“驳回宝龙公司的其他诉讼请求和雅豪公司的其他反诉请求”。三、变更安徽省蚌埠市中级人民法院（2014）蚌民一重初字第00003号民事判决第一项雅豪公司于判决生效之日起十日内按照650250元／月的标准，向宝龙公司支付2012年12月19日至2013年10月30日期间的房屋租金”为：雅豪公司于判决生效之日起十日内按照325125元／月的标准，向宝龙公司支付2012年12月19日至2013年10月30日期间的房屋租金；安徽雅豪公司对上述雅豪公司的给付义务承担连带责任。四、驳回宝龙公司的其他诉讼请求。五、驳回雅豪公司的其他反诉请求。 一审又查明：2013年12月26日，宝龙公司以安徽雅豪公司、雅豪公司为被告向该院提起诉讼，请求判令：1．确认宝龙公司与雅豪公司2011年3月31日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》已经解除；2．雅豪公司立即腾退房屋并恢复原状；3．安徽雅豪公司、雅豪公司连带支付房屋占有期间的房屋使用费（自2013年11月2日起至房屋实际交付时止，标准为1300500元／月，不足一个月按一个月计算）暂计两个月共计2601000元；4．安徽雅豪公司、雅豪公司连带支付违约金1300500元。庭审中，宝龙公司自愿放弃第2项诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为：安徽雅豪公司、雅豪公司连带支付房屋占有期间的房屋使用费2601000元（自2013年11月2日起计至2014年1月8日止，标准为1300500元／月，不足一个月按一个月计算）。该院于2015年3月5日作出（2014）蚌民一初字第00015号民事判决：一、确认宝龙公司与雅豪公司于2011年3月31日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》已经解除；二、雅豪公司于判决生效之日起十日内支付宝龙公司房屋使用费2601000元；三、雅豪公司于判决生效之日起十日内支付宝龙公司违约金1300500元；四、安徽雅豪公司对雅豪公司上述应付款项给付义务承担连带责任。宣判后，雅豪公司不服，向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院于2016年10月15日作出（2015）皖民四终字第00340号民事判决。该判决认为，关于宝龙公司发出的解除合同通知是否生效，涉案租赁合同能否确认已经解除。雅豪公司为承租蚌埠市宝龙城市广场用于家居经营，与宝龙公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，该合同对租赁期限，租金，物业管理及费用，租赁场所的交付与续租，租赁场所的装修，租赁场所的经营管理、使用要求及维修责任，租赁场所的退还和转让，违约责任及争议解决等进行了约定。后双方因租赁场所的交付是否符合约定条件及租金交付产生纠纷。雅豪公司上诉提出涉案租赁场所存在屋面漏水、空调配电量和制冷量不够、仅有临时用电以及伸缩缝未经处理等问题，雅豪公司未签署交付确认书，实际交付日尚未发生，认为宝龙公司未履行交付义务。经查，双方所签《宝龙城市广场商铺租赁合同》约定，实际交付日系指甲方即宝龙公司向乙方即雅豪公司交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日。雅豪公司于2011年5月进入租赁场所进行装修，并于同年12月18日正式开业。雅豪公司虽未与宝龙公司签署《租赁场所交付确认书》，但已实际占有、使用租赁房屋，故雅豪公司关于涉案租赁场所未实际交付的上诉理由无事实依据。原审法院确认雅豪公司正式开业日为涉案租赁场所实际交付日并无不当。对雅豪公司提出的涉案租赁场所不符合交付条件问题，经查，双方合同约定涉案租赁场所交付明细表作为合同附件4，签约时由雅豪公司提供，雅豪公司提供的《租赁物业交付明细表》与该租赁场所物业管理公司宝龙物业公司盖章确认的《租赁物业交付确认书》记载的涉案租赁场所的供电要求均是提供3600KW的用电量、双回路、空调制冷量为6800KW，而宝龙公司完成的供电是3100KW，空调制冷量为5480KW，明显与约定不符。2011年7月至2012年8月期间，雅豪公司就涉案租赁场所存在的屋面漏水和供电量不足、空调主机不能正常使用等问题多次致函宝龙公司，宝龙公司于2012年1月9日函复雅豪公司，认可因涉案租赁场所屋面漏水造成雅豪公司商户商品、公共部位天花板受损、万家宜家具损失费用，请雅豪公司提供货物进货单、公共部位维修费用清单，以使宝龙公司确认后尽快解决受损赔偿问题。可见，雅豪公司提出的房屋屋面漏水问题事实存在，宝龙公司已予认可。对于供电量不足及空调主机不能正常使用的问题，宝龙公司作为出租人，未能提供证据证明涉案租赁场所的电路及空调主机符合双方约定的条件。故宝龙公司存在未全面履行将“合乎本合同附件4要求的租赁场所交付给乙方”的行为，构成违约。雅豪公司实际占有并使用租赁房屋后，本应按照租赁合同约定，在免租期一年到期后支付租金，即应自2012年12月19日起向宝龙公司支付租金，但雅豪公司未能按合同约定时间交付房屋租金，亦存在违约行为。宝龙公司在自身存在违约行为的情况下，向雅豪公司发出《租赁合同解除通知书》，要求按照合同约定解除涉案租赁合同，不符合《合同法》第九十三条的规定。故宝龙公司要求确认其向雅豪公司发出的《租赁合同解除通知书》已经生效的诉请不能成立，不予支持。鉴于雅豪公司已于2014年1月9日离开涉案租赁场所，涉案租赁合同实际已经终止履行，安徽省高级人民法院确定涉案租赁合同实际终止履行的时间即2014年1月9日为合同解除时间。原审法院确认宝龙公司发出的《租赁合同解除通知书》生效并以该通知发出时间作为涉案租赁合同解除时间不当，予以纠正。对于宝龙公司提出的要求雅豪公司支付房屋占有使用费2601000元及违约金1300500元问题。由于宝龙公司交付的租赁场所不符合合同约定，其在自身违约的情况下，向雅豪公司发出的合同解除通知无效，故对其要求雅豪公司依照《宝龙城市广场商铺租赁合同》第十二条的约定支付违约金1300500元的诉讼请求，不予支持。涉案租赁合同的解除时间为2014年1月9日，雅豪公司应支付该日之前的房屋租金。由于宝龙公司所交付的租赁场所不符合双方合同约定，影响雅豪公司对租赁场所的正常使用和经营，故对雅豪公司占有、使用租赁房屋期间的租金应当减半收取。综上，原审法院认定的部分事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决：一、维持安徽省蚌埠市中级人民法院（2014）蚌民一初字第00015号民事判决第一项，即确认宝龙公司与雅豪公司于2011年3月31日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》已经解除；二、撤销安徽省蚌埠市中级人民法院（2014）蚌民一初字第00015号民事判决第三、四项，即雅豪公司于判决生效之日起十日内支付宝龙公司违约金1300500元；安徽雅豪公司对雅豪公司上述应付款项承担连带责任。三、变更安徽省蚌埠市中级人民法院（2014）蚌民一初字第00015号民事判决第二项为：雅豪公司于判决生效之日起十日内支付宝龙公司房屋使用费413250元；四、安徽雅豪公司对雅豪公司上述第三项应付款项承担连带责任。五、驳回宝龙公司的其他诉讼请求。 一审再查明：2014年1月26日，雅豪公司向该院起诉，请求依法确认宝龙公司向雅豪公司发出的《租赁合同解除通知书》无效；判令宝龙公司向雅豪公司支付擅自解除《宝龙城市广场商铺租赁合同》违约金200万元并负担诉讼费用。该院于2015年1月15日作出（2014）蚌民一初字第00033号民事判决，驳回了雅豪公司的诉讼请求。宣判后，雅豪公司不服，向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院于2016年12月30日作出（2015）皖民四终字第00202号民事判决，该判决认为：“原审判决查明的案件事实基本清楚，但认定雅豪公司构成根本违约，事实依据不足。因本院（2015）皖民四终字第00340号民事判决已对双方租赁合同的解除纠纷作出处理，故对雅豪公司在本案中的上诉请求不予支持。原审法院驳回雅豪公司诉讼请求理由不当，但处理结果正确。”安徽省高级人民法院遂判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案争议焦点为：一、雅豪公司与宝龙公司于2011年3月31日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》应否予以解除；二、宝龙公司应否返还雅豪公司履约保证金100万元；三、宝龙公司应否赔偿雅豪公司经济损失共计78266874元。 关于争议焦点一。本案中，雅豪公司要求解除租赁合同的主要理由是其认为宝龙公司的租赁场所不符合双方约定的交付条件，在其自身构成违约的情形下，实施擅自停电、驱逐雅豪公司、强行关闭租赁场所的行为，导致租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现。经审查，已经发生法律效力的安徽省高级人民法院（2015）皖民四终字第00340号民事判决书虽认定宝龙公司存在未全面履行将“合乎本合同附件4要求的租赁场所交付给乙方”的行为，构成违约。但该判决也同时认定雅豪公司实际占有使用租赁房屋后，未能按合同约定时间交付房屋租金，亦存在违约行为。而《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除权应系在一方违约情形下，法律赋予守约方的合同解除权，而非赋予违约方合同解除权。雅豪公司在自身存在违约行为的情况下，其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定请求解除涉案租赁合同，不符合立法本义。且安徽省高级人民法院（2015）皖民四终字第00340号民事判决已确认雅豪公司与宝龙公司于2011年3月31日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》已经解除，并确定合同解除时间为2014年1月9日。在此情况下，雅豪公司在本案中诉请解除涉案租赁合同，亦与实际不符。故雅豪公司关于解除涉案租赁合同的诉请缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 关于争议焦点二。根据雅豪公司（乙方）与宝龙公司（甲方）签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》5.1款约定，宝龙公司没收100万元履约保证金的条件系指“任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同”的情形，鉴于本案系双方违约，安徽省高级人民法院（2015）皖民四终字第00340号民事判决已认定宝龙公司向雅豪公司发出的合同解除通知无效，故宝龙公司无权没收雅豪公司交纳的100万元履约保证金。鉴于上述生效判决已确认雅豪公司与宝龙公司签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2014年1月9日解除，且宝龙公司亦已将部分租赁场所租于他人经营，宝龙公司继续占有该履约保证金失去合法依据，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，依法应予返还。故雅豪公司要求宝龙公司返还该100万元履约保证金的诉请，于法有据，该院予以支持。 关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以根据履行情况和合同性质，要求赔偿损失。综合现有证据判断，导致涉案租赁合同解除的原因系双方违约行为，而非单方违约行为。因此，对于合同解除造成的财产损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，应由雅豪公司与宝龙公司根据其违约情况各承担相应责任。从违约程度分析，宝龙公司提供“合乎本合同附件4要求的租赁场所”是其首先应履行的基本合同义务，由于宝龙公司未能全面履行该义务，进而影响了雅豪公司对租赁场所的正常使用和经营，该违约行为同时也不可避免地影响到租金的支付问题；虽然雅豪公司无权拒付租金，但在法律上，雅豪公司有权要求相应减少租金支付，安徽省高级人民法院基于宝龙公司的违约行为及违约后果，也认定由雅豪公司减半支付租金。故相对于宝龙公司的先行违约行为，雅豪公司的违约行为具有被动性。而且，宝龙公司为达到合同解除、收回租赁场所之目的，于2013年12月底采取停电措施，客观上直接造成雅豪公司无法再继续经营。综合分析双方的违约原因、违约表现及违约后果，宝龙公司的违约责任应大于雅豪公司。综上，对于合同解除造成的财产损失，该院酌定由宝龙公司承担60%责任，雅豪公司承担40%责任。 本案中，雅豪公司要求宝龙公司赔偿的78266874元经济损失包括装修装饰损失30962765.9元、招商宣传损失5459992元、双倍返还定金及租金损失8171011.73元、借款利息损失3673104.34元、预期可得利益损失3000万元。该院认为，雅豪公司请求赔偿的装修装饰损失，属于直接财产损失，在合同正常履行情况下，装修装饰费用可以通过资产折旧的方法按租赁年限进行分摊。由于本案装修装饰系附合于租赁场所，在租赁合同解除后，该租赁场所已由宝龙公司控制并部分租赁于他人，致使雅豪公司无法继续分摊装修装饰费用，从而造成剩余租赁期内的装修装饰残值损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。鉴于雅豪公司和宝龙公司均存在违约行为，本案应根据双方的违约情况确定其相应的过错责任。据此，宝龙公司应对涉案装修装饰残值损失承担60%责任。根据雅豪公司提供的证据，其装修装饰费用总额为30962765.9元，结合涉案租赁合同签订的目的和租赁期限，按照平均折旧的方法，扣除实际租赁期间（2年零22天）的平均折旧分摊费用，雅豪公司的装修装饰残值损失应为26709980.52元［30962765.9元×（15年－2年－22天÷365天/年）÷15年］。按照双方承担的责任比例，该院认定宝龙公司应向雅豪公司赔偿的装修装饰损失金额为16025988.31元（26709980.52元×60%）。宝龙公司辩称，根据租赁合同第十一条约定，在租赁合同解除后对雅豪公司未自行拆除或遗留的物品设施所造成的损失均应由雅豪公司自行承担。该院认为，涉案租赁合同的文本内容属于相互联系的有机整体，对合同具体条款的理解应作整体性、体系化解释。合同是当事人合意的产物。租赁合同第十一条约定的“本合同解除或终止”情形，应限于该合同相关条款中所包括的合同解除或终止情形，对于合同条款中未涵盖的合同解除或终止情形，因超出当事人合意范围，自然不能构成合同的组成部分。由于涉案租赁合同的解除后果系根据安徽省高级人民法院的生效判决产生，合同解除的原因也并非基于租赁合同约定的解除情形，因此租赁合同第十一条约定的“本合同解除或终止”情形不能涵盖本案租赁合同解除的实际情况。宝龙公司依据租赁合同第十一条提出的抗辩意见，与事实不符，该院不予采纳。宝龙公司关于装修价值应以5年为限进行折旧分摊的抗辩意见缺乏依据，该院亦不予采纳。雅豪公司主张的双倍返还定金和租金损失，其中定金本身的退还，不构成雅豪公司的损失，该院不予支持。超出定金本身的85万元定金损失和1351894.2元租金损失与双方的违约行为存在因果关系。按照前述酌定的赔偿责任比例，宝龙公司应赔偿雅豪公司定金损失51万元、租金损失811136.52元。宝龙公司关于该损失与其无关，不应由其承担的抗辩意见与本案查明事实不符，该院不予采纳。雅豪公司主张的招商宣传损失、银行借款利息损失，均系雅豪公司根据自身经营需要在经营期间发生的费用，属于其经营损失范畴，并非宝龙公司的违约行为造成，故宝龙公司对雅豪公司主张的招商宣传损失及借款利息损失不应承担赔偿责任。对雅豪公司的该项主张，该院不予支持。关于雅豪公司主张的预期可得利益损失3000万元，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定违约方的损失赔偿范围包括合同履行后的可得利益，但同时也将该损失限定为“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。由于雅豪公司承租涉案租赁场所的目的是从事商业经营，该商业经营活动是否能够产生预期收益，取决于经营者状况、经营策略、经营管理、市场环境及经营风险等多种主客观因素，难以实现合理预判；而且，涉案租赁合同期限长达15年，期间不确定因素较多，自2011年12月18日开业经营至2014年1月9日雅豪公司离场，合同仅履行两年零22天，诉讼中雅豪公司作为经营者亦未举证证明租赁合同实际履行期间的损益状况，在此情况下要求宝龙公司订立合同时即预见或应当预见因违约造成的可得利益损失，是不符合社会一般认知水平的。此外，涉案租赁合同属于继续性合同，该合同的特殊性在于其并非一次性履行完毕，当事人的合同利益需要通过长期的和持续性的实际履行才能逐步实现。合同法的基本功能是通过鼓励交易实现合同利益，而非通过制裁违约实现合同利益，免于履行而提前一次性实现合同利益，既不符合合同法的基本功能，也不符合继续性合同的履行特点，在结果上也造成当事人利益的严重失衡。并且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本案双方当事人在违约行为发生后，均负有防止损失扩大的义务，其中即包括可得利益损失。而事实上，雅豪公司于2014年1月9日即已离场，其主张的可得利益损失即便在签订合同时能够预期，也不应任由该损失扩大。本案没有证据证明雅豪公司对此采取了适当的止损措施。基于上述理由，该院对雅豪公司要求宝龙公司赔偿其可得利益损失3000万元的请求不予支持。 综上，宝龙公司除应返还雅豪公司履约保证金100万元外，还应赔偿雅豪公司装修装饰损失16025988.31元、定金损失51万元、租金损失811136.52元。雅豪公司的其他诉讼请求，依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宝龙公司于判决生效之日起十日内赔偿雅豪公司损失17347124.83元；二、宝龙公司于判决生效之日起十日内返还雅豪公司履约保证金100万元；三、驳回雅豪公司的其他诉讼请求。案件受理费438134元，由雅豪公司负担306251元，宝龙公司负担131883元（于本判决生效之日起七日内向该院交纳）。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、宝龙公司是否有违约行为，如有违约行为应如何赔偿雅豪公司的损失；2、宝龙公司是否要返还雅豪公司履约保证金100万元。 一、关于争议焦点一。1、宝龙公司是否存在违约行为。本院2016年10月15日作出的（2015）皖民四终字第00340号民事判决认定，宝龙公司存在未全面履行将“合乎本合同附件4要求的租赁场所交付给乙方”的行为，构成违约；雅豪公司未能按合同约定时间交付房屋租金，亦存在违约行为。鉴于雅豪公司已于2014年1月9日离开涉案租赁场所，涉案租赁合同实际已经终止履行，据此判决解除案涉租赁合同。上述判决已发生法律效力，对双方在合同履行中均存在违约行为应予认定，宝龙公司提出其提供的租赁场所符合合同约定没有违约的上诉理由，本院不予采纳。 2、宝龙公司和雅豪公司违约行为与合同不能履行、财产损失之间的关系。2012年7月9日，宝龙公司作为原告，以安徽雅豪公司及雅豪公司为被告向一审法院提起诉讼，请求依法判令安徽雅豪公司、雅豪公司连带支付欠交的租金，并承担诉讼费用。雅豪公司提起反诉，请求判令宝龙公司交付符合租赁合同附件4即《租赁物业交付条件明细表》要求的场地，赔偿损失7619348.33元，并负担全部诉讼费用。经本院二审于2016年10月8日作出（2015）皖民四终字第00339号民事判决，该判决认为，宝龙公司交付的租赁场所不符合《租赁物业交付条件明细表》的要求，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条的规定，对于雅豪公司应交付的租金应相应减少，据此判决雅豪公司按照租赁合同约定租金标准的一半支付宝龙公司租金。对于反诉部分，该判决判令宝龙公司赔偿雅豪公司用于维修屋顶漏水、底板伸缩缝费用1245980元，同时驳回雅豪公司主张租金、定金等损失的其他反诉请求。2014年1月26日，雅豪公司向一审法院起诉，请求依法确认宝龙公司向雅豪公司发出的《租赁合同解除通知书》无效，判令宝龙公司向雅豪公司支付擅自解除《宝龙城市广场商铺租赁合同》违约金200万元并负担诉讼费用。案经一、二审法院审理，判决驳回雅豪公司诉讼请求。由上述两判决结果可知双方在合同履行中的违约程度，宝龙公司交付的租赁场所不符合合同约定，依法应承担减少租金的责任；雅豪公司有权要求相应减少租金或改善供电系统，但不能免除支付租金的义务。雅豪公司一直拒付租金，导致合同目的无法实现，是本案合同无法履行的主要原因，因此合同不能履行所造成的损失雅豪公司应负主要责任。宝龙公司违约行为与合同无法履行有一定的关系，应负次要责任。民警出警证明虽反映因雅豪公司欠物业费发生纠纷，被宝龙物业公司停止供电，但其仅反映2013年12月25日发生了停电情况。从已发生法律效力的三起案件判决看，特别是雅豪公司主张宝龙公司擅自解除合同要求承担违约金一案，均未提及宝龙公司为收回租赁场所采取停电方式，故一审认定宝龙公司为达到合同解除、收回租赁场所之目的，于2013年12月底采取停电措施，客观上直接造成雅豪公司无法再继续经营，依据不足。一审判决认定宝龙公司负主要责任有误，应予纠正。 3、宝龙公司应赔偿雅豪公司损失数额如何认定。对于装修装饰损失问题。一审判决根据雅豪公司主张的装修装饰费用总额30962765.9元，并按照15年平均折旧认定雅豪公司的装修装饰残值为26709980.52元，宝龙公司提出异议，雅豪公司未到庭接受法庭的质询。本院按照双方责任划分，并综合考虑该装修装饰残值中未区分可移动的装修装饰物残值、以及生效判决认定雅豪公司在宝龙公司未交付情况下就进行装修装饰，致使损失扩大等因素，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”之规定，本院认定宝龙公司应向雅豪公司赔偿的装修装饰损失金额为9348493.18元（26709980.52元×35%）。对于定金、租金损失问题。宝龙公司因交付的租赁场所不符合合同约定，依法应承担减少一半租金的责任。本院（2015）皖民四终字第00339号民事判决认定，宝龙公司除承担交付租赁场所不符合案涉合同附件4要求的责任外，不应承担雅豪公司该期间的经营损失，故雅豪公司关于宝龙公司迟延交付造成的退租金、定金损失等由宝龙公司赔偿的上诉理由不能成立，不予支持。因此，一审判决宝龙公司应赔偿雅豪公司定金损失、租金损失不当，予以纠正。 关于争议焦点二。雅豪公司交付的履约保证金是确保案涉合同完全履行而提供的担保，鉴于本院（2015）皖民四终字第00340号民事判决认定双方均有违约行为，案涉合同解除，故宝龙公司无权没收雅豪公司交纳的100万元履约保证金，一审判决宝龙公司返还该100万元履约保证金，于法有据，本院予以支持。 综上，宝龙公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省蚌埠市中级人民法院（2019）皖03民初32号民事判决第二、三项，即“蚌埠宝龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还蚌埠雅豪家居有限责任公司履约保证金100万元”、“驳回蚌埠雅豪家居有限责任公司的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省蚌埠市中级人民法院（2019）皖03民初32号民事判决第一项“蚌埠宝龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蚌埠雅豪家居有限责任公司损失17347124.83元”为：蚌埠宝龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿蚌埠雅豪家居有限责任公司损失9348493.18元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费438134元，由蚌埠雅豪家居有限责任公司负担354244元，蚌埠宝龙置业有限公司负担83890元；二审案件受理费131883元，由蚌埠宝龙置业有限公司负担83890元，蚌埠雅豪家居有限责任公司负担47993元。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理唐婷 书记员张丽娟