天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初6395号原告:刘敏，女，1978年4月4日出生，汉族，居民，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：闫淑敏。被告：天津万炬电子产业投资有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区天跃路10号。法定代表人：潘友洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张欢，该公司员工。被告：华纳（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道潮阳花园17-3-102。法定代表人：张海燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田梦娇，该公司员工。委托诉讼代理人：孙颖，天津津潮律师事务所律师。被告：华纳（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路8号9层2单元920室。法定代表人：于树林，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵金秋，该公司员工。原告刘敏与被告天津万炬电子产业投资有限公司（以下简称万炬投资公司）、华纳（天津）房地产经纪有限公司（以下简称华纳天津公司）、华纳（北京）房地产经纪有限公司（以下简称华纳北京公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，刘敏撤销对北京金士顿开房地产策划企划公司的诉讼。原告刘敏的委托诉讼代理人，被告万炬投资公司的委托诉讼代理人张欢，被告华纳天津公司的委托诉讼代理人田梦娇、孙颖，被告华纳北京公司的委托诉讼代理人邵金秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘敏向本院提出诉讼请求：1.解除刘敏与万炬投资公司于2016年9月5日签订的《商品房认购协议书》和2016年11月25日《天津市商品房预定协议》；2.判令华纳天津公司返还刘敏购房款308610元，华纳北京公司承担连带给付责任；3.判令万炬投资公司返还刘敏诚意金50000元；4.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，刘敏变更诉讼请求第2项为：请求判令华纳天津公司返还刘敏购房款308610元，并自2016年11月15日起至判决确定的给付之日止以308610元为基数向刘敏支付利息，华纳北京公司承担连带给付责任；刘敏变更诉讼请求第3项为：判令万炬投资公司返还刘敏诚意金50000元，并自2016年9月25日起至判决确定的给付之日止以50000元为基数向刘敏支付利息。后经本院释明，刘敏表示如果法院确认万炬投资公司收取购房款308610元及诚意金50000元，同意由万炬投资公司承担责任。事实和理由：2016年9月15日，刘敏经华纳天津公司中介与万炬投资公司签订《商品房认购协议书》，约定，刘敏购买万炬投资公司开发的坐落于宝坻区××镇××路××号商品房，建筑面积133.7平方米，双方还约定优惠单价及成交价款，签订认购时交纳诚意金50000元，签订《天津市商品房买卖合同》后转为房款，还规定在本认购协议30日起签订《天津市商品房买卖合同》。2016年11月25日，刘敏与万炬投资公司签订《天津市商品房预定协议》，约定，优惠单价5300元，总房款708610元，一次性支付首付款358610元等条款。合同签订后，刘敏向华纳天津公司支付购房款308610元，向万炬投资公司支付诚意金50000元，向北京金士顿开房地产策划企划公司支付电商款70000元。万炬投资公司未按照约定履行义务，造成合同不能履行，双方签订的《商品房认购协议书》及《天津市商品房预定协议》应予解除。2016年9月10日，万炬投资公司与华纳北京公司签订《销售外包及总策划合同》，许可华纳北京公司销售涉案楼盘，华纳北京公司允许华纳天津公司收取购房款应承担连带给付责任。故刘敏提起诉讼。华纳天津公司辩称，不同意返还刘敏购房款308610元及利息。刘敏在签订《商品房认购协议书》和《天津市商品房预定协议》时就明知涉案房屋的开发商是万炬投资公司，华纳天津公司与华纳北京公司均是万炬投资公司的销售代理商，华纳天津公司是万炬投资公司的委托人，华纳天津公司收取的购房款也已经交给万炬投资公司，刘敏请求华纳天津公司返还购房款及利息无事实和法律依据。华纳北京公司辩称，华纳北京公司是万炬投资公司的销售代理，华纳北京公司行为的法律后果由万炬投资公司承担，华纳天津公司收取的购房款经有关部门核实已经交给万炬投资公司，刘敏请求华纳北京公司承担连带责任无事实和法律依据。万炬投资公司辩称，不同意解除《商品房认购协议书》及《天津市商品房预定协议》，涉案房屋已经有新的开发商接盘，明年可以交房。万炬投资公司没有收到刘敏交纳的购房诚意金50000元。本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，万炬投资公司（甲方）与华纳北京公司（乙方）签订《销售外包及总策划合同》，万炬投资公司委托华纳北京公司对万炬智汇城项目进行独家销售外包代理。代理内容：乙方对甲方位于宝坻区的万炬智汇城物业进行独家销售代理，销售总体策划代理。如果甲方另行委托第三方销售或者自行销售的，均视为乙方销售，甲方应当按照本合同约定向乙方支付佣金及溢价分成。代理期限：8个月，自2016年9月10日起至2017年4月9日止。如果乙方自开盘日起两个月内销售450套房屋的，合同有效期顺延至12个月。代理佣金和结算方式：佣金提点核定标准以月度销售任务中的回款额作为结算依据，确定当月的提佣金额，甲乙双方确定计提佣金点位实收房款金额的5%。代理期开始后，次月10日前甲方需与乙方确认上一个月的销售总额及确认上月应计提的代理佣金以及溢价分成。在双方确认后5个工作日内，甲方须支付代理佣金以及溢价分成予乙方。甲方预留乙方每月结算代理佣金的5%作为履约保证金，若乙方无违约行为，合同期满3个月内一次性无息支付给乙方。该合同乙方签章处加盖华纳北京公司公章，张海燕在法定代表人处签名。2016年9月15日，万炬投资公司（甲方）与刘敏（乙方）签订《商品房认购协议书》，约定，乙方认购甲方位于天津市宝坻区庆滨道1号万炬智汇城（注册名：丽景新园）13号楼1单元801号房屋，销售建筑面积133.7平方米，原建筑面积单价为5780元/平米，原总价为772786元，优惠方式为总价将两万，优惠后成交单价为5630.41元/平米，成交总价752786元。乙方自愿选定本商品房号并于签订本《商品房认购协议书》当日向甲方付清购房诚意金50000元，在签订《天津市商品房买卖合同》后，该诚意金自动转为商品房价款。协议第四条还约定，乙方须在签订本认购协议之日起30日内与甲方签订《天津市商品房买卖合同》，办理相关购房手续并支付商品房价款或首付款等，……，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非双方书面同意本认购协议书时效延期，否则本认购协议书的效力即行终止，本商品房可另行出售。签订后，刘敏于2016年9月25日向万炬投资公司交纳诚意金50000元，万炬投资公司为刘敏出具诚意金收据1张。2016年11月25日，万炬投资公司（甲方）与刘敏（乙方）签订《天津市商品房预定协议》，约定，第一条商品房情况：该商品房销售许可证号241322，商品房坐落宝坻区××镇××路××，设计用途商业服务，建筑面积133.7平方米；第二条商品房价款：商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为7828.28元，优惠后每平方米价格为5300元，总房价为708610元；第三条首付款付款形式及时间：双方签订预定协议时，预定人应一次性支付首付款358610元，按揭之日补齐剩余房款350000元。合同尾部加盖万炬投资公司销售专用章，乙方刘敏签名捺印。该合同为制式合同，打印甲方委托代理人为华纳天津公司，法定代表人为张海燕。合同签订后，刘敏于2018年11月5日向华纳天津公司支付购房款308610元，华纳天津公司为刘敏出具购房首付款收据1张。另查，涉案房屋于2014年5月16日取得商品房销售许可证。本院在另案审理（2018）津0115民初7015号原告张玉信与被告天津万炬电子产业投资有限公司、华纳（天津）房地产经纪有限公司、华纳（北京）房地产经纪有限公司及邵雪杰商品房销售合同纠纷一案时，华纳天津公司提供了其公司员工张海燕、石鹏楠、牟桂臣自2016年9月9日至2017年1月24日向万炬投资公司法定代表人潘友洪账户及根据万炬投资公司指示的账户汇款交易明细及向万炬投资公司指定账户转款明细。本院在该案审理中查明，根据上海浦东发展银行银行交易明细记载，自2016年9月1日至2017年10月，华纳天津公司员工张海燕向潘友洪账户汇款2000余万元，牟桂臣向潘友洪账户汇款5000多万元，北京华纳公司向潘友洪账户汇款1000多万元，此间潘友洪用此账户向包括万炬投资公司在内的多家客户账号汇款。本院经审理认为，华纳天津公司作为华纳北京公司的分销商，受华纳北京公司的委托与张玉信签订《认购协议》，且华纳天津公司所收取的房屋定金及购房款同其他购房款一起打入了万炬投资公司指定的银行账户，同时华纳天津公司的销售行为并未侵犯万炬投资公司的合法权益，且事后张玉信与万炬投资公司又签订了《天津市商品房预定协议》，故华纳天津公司有权代理万炬投资公司与张玉信签订《认购协议》，该协议的签订方为张玉信与万炬投资公司。华纳天津公司收取张玉信的购房款及定金是基于万炬投资公司和华纳北京公司的授权委托，且将所收取的购房款及定金同其他购房款一起打入了潘友洪及万炬投资公司指定的银行账户，所收取的费用均符合合同约定及法律规定，并未侵犯被代理人万炬投资公司的合法权益，故张玉信购房款应由万炬投资公司负责返还。遂判决：一、解除张玉信与万炬投资公司于2017年1月1日签订的《认购协议》及双方签订的《天津市商品房预定协议》；二、万炬投资公司返还张玉信购房款157176元；三、万炬投资公司双倍返还张玉信定金20000元。该判决已发生法律效力。另外，针对万炬智汇城项目已购房业主多次信访问题，案外人天津宝坻经济开发区管委会、案外人天津如昊万炬房地产开发有限公司及本案被告万炬投资公司于2019年1月29日就已购房业主购房款的返还、退赔及购房合同续签事宜，签署了《万炬智汇城项目业主退赔、续签方案》，方案对购房款返还退赔数额依据进行了约定：房款部分须由业主提供购房合同或协议以及付款凭证，经万炬投资公司、华纳北京公司核实，天通泰和会计师事务所复核，最终由天津如昊万炬房地产开发有限公司确认。该方案签署方正在陆续解决未涉诉部分业主的诉求。双方对如下事实存在争议：1.万炬投资公司与华纳北京公司、华纳天津公司之间的关系问题。万炬投资公司主张其只与华纳北京公司存在销售代理关系，与华纳天津公司不存在委托销售代理关系；华纳天津公司称其公司是华纳北京公司的分销商；万炬投资公司称华纳天津公司不是其公司的分销商，万炬投资公司与华纳北京公司签订的《销售外包及总策划合同》允许其他渠道商销售。2.刘敏交纳的购房款308610元及50000元诚意金由谁收取。华纳天津公司、称没有收到刘敏交纳的购房款308610元，万炬投资公司称既没有收到刘敏交纳的购房款308610元也没有收到刘敏交纳的诚意金50000元。本院认为，刘敏与万炬投资公司于2016年9月5日签订的《商品房认购协议书》及2016年11月25日《天津市商品房预定协议》均系双方的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。刘敏依据《商品房认购协议书》的约定，向万炬投资公司交纳诚意金50000元，万炬投资公司为刘敏出具收据。刘敏依据《天津市商品房预定协议》的约定交纳购房款308610元，华纳天津公司为刘敏出具收据。虽然万炬投资公司与华纳天津公司均不予认可，但刘敏提交的万炬投资公司与华纳北京公司签订的《销售外包及总策划合同》明确载明“如果甲方另行委托第三方销售或者自行销售的，均视为乙方销售”，该约定即允许第三方参与销售。万炬投资公司与刘敏签订的《天津市商品房预定协议》制式打印件明确载明“甲方委托代理人为华纳天津公司，法定代表人为张海燕。”结合上述两点及（2018）津0115民初7015号民事判决确认的事实，本院认定华纳北京公司是万炬投资公司的销售代理商，华纳天津公司是华纳北京公司的销售渠道商即华纳北京公司的分销商。华纳天津公司收取刘敏购房款的行为视为万炬投资公司收取。另万炬投资公司与刘敏签订的《天津市商品房预定协议》明确载明“第三条首付款付款形式及时间：双方签订预定协议时，预定人应一次性支付首付款358610元，按揭之日补齐剩余房款350000元”，由此可见，万炬投资公司在与刘敏签订《天津市商品房预定协议》时已经收取刘敏交纳的购房款308610元及诚意金50000元，故本院确认刘敏交纳的购房款308610元及诚意金50000元由万炬投资公司收取。刘敏与万炬投资公司于2016年9月5日签订《商品房认购协议书》后，双方没有在30日内签订《天津市商品房合同》，按照协议书第四条约定双方签订的《商品房认购协议书》已经终止，无需再行判决解除。虽然刘敏与万炬投资公司没有签订《天津市商品房合同》，但双方于2016年11月25日签订《天津市商品房预定协议》，该预定协议具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同，根据双方陈述及证据，可以确定案件争议焦点是涉诉合同应否解除及解除后购房款返还主体问题，本院对裁判理由分述如下：一、《天津市商品房预定协议》应否解除问题。虽然万炬投资公司表示不同意解除该协议，并表示2021年涉案房屋可以交付使用。但从该协议的履行情况及本院对其他案件的裁判结果看，并结合存在案外人介入后形成《万炬智汇城项目业主退赔、续签方案》这一事实，可以证实万炬投资公司现没有能力继续履行合同，也不再具有向刘敏交付房屋的能力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。万炬投资公司没有按照协议约定的与刘敏签订正式的《天津市商品房买卖合同》，截至目前万炬投资公司仍未能与刘敏签订《天津市商品房买卖合同》。万炬投资公司以自己的行为表明其无能力继续履行合同，导致不能实现合同目的，刘敏要求与万炬投资公司解除《天津市商品房预定协议》，符合法律规定，本院准许。二、关于购房款、诚意金的返还利息支付问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。万炬投资公司应将收取的购房款308610元及诚意金50000元返还刘敏。经本院释明，刘敏同意由万炬投资公司返还，本院予以支持。刘敏在明知万炬投资公司不能签订《天津市商品房买卖合同》的情况下，仍同万炬投资公司签订《天津市商品房预定协议》，对此前产生的利息损失由其自行承担，故本院确认万炬投资公司应自2016年11月25日双方签订《天津市商品房预定协议》之日起向刘敏支付利息，刘敏请求自2016年11月15日起计付购房款308610元的利息，自2016年9月15日起计付诚意金50000元的利息，本院不予支持。中国人民银行于2019年8月17日发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，刘敏对利息计算标准及方式不正确，应根据中国人民银行上述公告内容分段计算，即2019年8月19日之前应按银行同期贷款利率计算利息，2019年8月20日之后应按照LPR利率计算利息。经查，2016年11月25日至2019年8月19日（965日）期间中国人民银行发布的同期贷款利率为4.75%，应支付利息47221.96元（4.75%÷360日×308610元×998日）。因万炬投资公司返还购房款时间不能确定，故自2019年8月20日起至本院确定返还之日止按照LPR利率计算利息。刘敏请求华纳天津公司、华纳北京公司与万炬投资公司共同承担返还购房款、诚意金并支付利息的责任，均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、解除原告刘敏与被告天津万炬电子产业投资有限公司于2016年11月25日签订《天津市商品房预定协议》；二、被告天津万炬电子产业投资有限公司于判决生效后十日内返还原告刘敏购房款及诚意金共计358610元，并以此款为基数向刘敏支付2016年11月25日至2019年8月19日期间利息47221.96元，自2019年8月20日起至本院确定返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息；三、驳回原告刘敏其他诉讼请求。（当事人可将上述款项直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052××××7636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7730元，减半收取计3865元（刘敏已预交），由天津万炬电子产业投资有限公司负担，于本判决发生法律效力后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝志军二〇二〇年十一月二十四日书记员  韩 璐附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条第一款下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。