广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初612号 原告（执行案外人）：吕杨惠，男，1983年8月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：杨科，钟山县兴钟法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：钟山县农村信用合作联社，住所地广西钟山县钟山镇兴钟中路**。 法定代表人:周正杰，该社理事长。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊华，广西众望（富川）律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：周兆文，男，1981年5月4日出生，瑶族，住广西钟山县。 被告（被执行人）：董小妹，女，1983年10月6日出生，汉族，住广西钟山县。 原告吕杨惠与被告钟山县农村信用合作联社（以下简称钟山农信社）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案后，原告申请追加周兆文、董小妹为本案被告，本院经审查后，依法追加周兆文、董小妹为被告，并于2020年7月17日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕杨惠的委托诉讼代理人杨科、被告钟山农信社的委托诉讼代理人何天红、樊华、被告周兆文、董小妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕杨惠向本院提出诉讼请求：1.判决排除对钟山县城北路花园（锦绣嘉园）小区Ｇ-178号房屋的执行；2.判决确认钟山县城北路花园（锦绣嘉园）小区Ｇ-178号房屋为原告所有。事实和理由：2014年2月27日，原告与范木德签订《北路花园转让合同书》，约定范木德受周兆文委托将位于钟山县屋［国有土地使用权证号：钟国用（2005）字第254号，房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号］转让给原告，转让价格为475000元。合同签订后，原告按合同约定付清了全部房款475000元并随后装修房屋入住至今。直到2018年原告收到法院的执行裁定书才得知向范木德所购买的房屋为他人的借款提供了抵押担保，且已经被法院查封，被告钟山农信社向法院申请了强制执行，并将钟山县房地产列为案件的执行标的。原告认为，一、被告钟山农信社所申请执行的财产为原告所有。位于钟山县地产是原告自范木德处购买，范木德有权处分该房产，原告通过合法方式取得，且已支付合理对价，完全是善意取得；二、原告的权利能够排除强制执行，被告钟山农信社对属于原告的财产申请强制执行是错误的，其行为没有事实和法律依据。综上，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》的相关规定诉至法院，请求法院依法公正判决。 被告钟山农信社辩称，1.原告陈述案涉房屋从范木德处购买，范木德有权处分房屋与事实不符，房屋所有权证上登记的房屋产权人是周兆文、董小妹，不是范木德。原告主张其通过合法方式支付了对价就是善意取得，但原告不符合善意取得的要件。原告取得案涉房屋所有权需与产权人周兆文、董小妹签订房屋买卖合同，但原告是与范木德签订合同，范木德不是产权人，没有权利出卖房屋。2.案涉房屋是被告钟山农信社经过依法登记所取得抵押担保物，在借款人未履行还款义务时，原告有权对该抵押担保物实现优先受偿权。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。 被告周兆文、董小妹辩称，不同意原告的诉请，被告周兆文曾经人介绍将身份证提供给范木德使用，范木德支付每月200元的使用费，总共领过约2,400元的使用费，之后范木德下落不明就不再支付使用费。过了3年多，被告才知道案涉房屋登记在被告名下。被告不知道原告是何时购买了登记在被告名下的房屋，原告购买房屋后亦没有找被告办理过过户手续，案涉房屋还是被告的房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《北路花园转让合同书》1份、公证书1份、收款收据1份、网上银行电子回单1份1份，与本案具有关联性，本院予以确认；被告提供的《个人担保合同》、《抵押借款合同》各1份，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月9日，钟兰花向被告钟山农信社申请借款。2013年11月15日，钟兰花与被告钟山农信社签订《个人借款合同》，约定被告钟山农信社借款350万元给钟兰花用于购销松脂油，借款期限1年。同日，被告钟山农信社与被告周兆文、董小妹等18人签订了《抵押担保合同》，以周兆文、董小妹等18人位于钟山县地产为上述借款提供抵押担保，其中周兆文以其位于钟山县县城北路花园的国有土地使用权【国有土地使用权证号：钟国用（2015）字第254号】及周兆文、董小妹以二人共有的位于钟山县房屋【房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号】为上述借款提供抵押担保。贷款到期后，因钟兰花未能偿还贷款，被告钟山农信社于2016年4月14日向本院提起诉讼，要求借款人钟兰花偿还借款350万元及支付利息；确认被告钟山农信社对周兆文、董小妹等18人提供的担保物享有优先受偿权；等。经开庭审理，本院于2016年9月5日作出（2016）桂1122民初501号民事判决书，判决钟兰花向被告钟山农信社偿还借款本金3499999.99元并支付利息678554.62元；被告钟山农信社对周兆文、董小妹等18人提供抵押的位于钟山县地产在拍卖、变卖抵押物所得价款范围内优先受偿。民事判决书发生法律效力后，被告钟山农信社于2017年10月10日向本院申请强制执行，本院依法查封了包括被告周兆文、董小妹名下位于钟山县地产在内的11套房地产。执行过程，原告吕杨惠向本院提出执行异议，主张被告周兆文、董小妹名下位于钟山县地产系其所有，请求中止对该房屋的执行。2020年4月21日，本院作出（2020）桂1122执异5号执行裁定书，裁定驳回吕杨惠的异议请求。吕杨惠不服（2020）桂1122执异5号执行裁定书，遂向本院提起诉讼。 另查明，2014年2月27日，原告吕杨惠与范木德签订《北路花园转让合同书》，约定范木德受周兆文委托将位于钟山县屋［国有土地使用权证号：钟国用（2005）字第254号，房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号］转让给原告，转让价格为475000元。同时，约定位于钟山县地产使用者名字为周兆文，但因周兆文一直没有向范木德交纳任何费用，所以土地使用权和房屋所有权仍属范木德所有，由周兆文委托范木德签订转让房产合同书。合同签订后，原告按合同约定付清了全部房款475,000元，并随后装修房屋于2015年入住实际占有使用至今。 本院认为，本案争议焦点为：1.被告周兆文、董小妹是否是案涉房屋的实际产权人，原告与范木德签订的《北路花园转让合同书》是否为有效合同？2.原告对案涉房屋享有的权利是否足以排除强制执行关于第一个争议焦点，《北路花园转让合同书》虽然是范木德以受被告周兆文、董小妹委托的名义与原告签订，但结合被告周兆文、董小妹陈述案涉房屋是范木德借用其身份证登记在其二人名下以及合同书约定案涉房屋土地使用权和房屋所有权仍属范木德所有，由周兆文委托范木德签订转让房产合同书可知，案涉房屋实际为范木德所有，原告对此事实亦予以认可。因此，原告与范木德签订的《北路花园转让合同书》是合法有效的。关于第二个争议焦点，本院认为原告对案涉房屋享有的权利是否足以排除执行，该权利是否成立，应当根据各方当事人对执行标的的权利比较后进行综合判断。本案中，原告在法院查封案涉房屋前已签订合同、支付了全部价款并实际占有该房屋，原告对案涉房屋享有的是物权期待权。被告钟山农信社设定抵押权在原告签订买卖合同前，虽然原告未能办理过户是因为房屋出让人范木德隐瞒了房屋已先行抵押的事实，但原告作为房屋买受人在签订房屋买卖合同前，负有审查不动产登记情况的义务，未尽该审查义务导致房屋不能办理过户登记的，应认定对不能办理过户登记事项存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，钟山农信社抵押权设立在先，原告吕杨惠取得物权期待权在后，而抵押权又为优先权，因此，原告吕杨惠无权要求排除强制执行。综上，对原告要求排除对钟山县县城北路花园G-178号房屋的执行，并确认房屋为其所有的请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，原告吕杨惠的诉讼请求无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告吕杨惠的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告吕杨惠负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长 欧 捷 人民陪审员 吴 联 人民陪审员 张 莉 二〇二〇年十一月九日 书 记 员 窦晓燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。