河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6127号原告：洛阳市德众汽车服务有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂西路**。法定代表人：王向标，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：潘永恒，河南润合律师事务所执业律师。被告：洛阳九州汽车有限公司，，住所地洛阳市瀍河区启明南路法定代表人：郭君，该公司董事长。委托诉讼代理人：何志永，河南森合律师事务所执业律师。被告：洛阳吉锦汽车销售有限公司，，住所地洛阳市西工区纱厂西路**法定代表人：郭君，该公司董事长。委托诉讼代理人：何志永，河南森合律师事务所执业律师。第三人：洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公司，住，住所地洛阳市西工区汉宫路**/div>法定代表人：王向标，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹丽红，女，该公司工作人员。原告洛阳市德众汽车服务有限公司（以下简称德众公司）与被告洛阳九州汽车有限公司（以下简称九州公司）、洛阳吉锦汽车销售有限公司（以下简称吉锦公司）、第三人洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公司（以下简称金茂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。德众公司的委托诉讼代理人王新放、潘永恒，九州公司、吉锦公司的共同委托诉讼代理人何志永，金茂公司的委托诉讼代理人曹丽红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德众公司向本院提出诉讼请求：1.判令九州公司、吉锦公司共同向德众公司支付土地占用费547227.90元(从2019年4月17日暂计算至2020年8月16日)；2.本案的受理费、保全费等全部诉讼费用均由九州公司、吉锦公司承担。事实和理由：2002年9月17日，德众公司与洛阳市西工区洛北乡五女冢村民委员会（以下简称五女冢村委会）、洛北乡东涧沟村民委员会达成协议，约定由德众公司承租位于西工区纱厂西路的土地，承租期限20年。2007年，德众公司与金茂公司协商一致，金茂公司使用该块土地中的3585平方米承建上海大众4S店，德众公司在该土地的其他地方承建钣金车间及洗车间等。2017年9月5日，金茂公司同意将上海大众4S店的授权转让给九州公司，并于同年9月17日将其展厅及资产交给九州公司使用，同时交给九州公司的还有德众公司的钣金车间、洗车间、道路等。交接完毕后，吉锦公司在此注册成立，并一直经营使用该土地至今。当德众公司主张支付租金时，九州公司、吉锦公司相互推诿，德众公司无奈诉至法院，西工区法院作出（2020）豫0303民初1333号民事判决书，现依据生效判决，请求法院支持德众公司的全部诉讼请求。九州公司、吉锦公司辩称，1、德众公司本次起诉构上重复起诉，依法应当裁定驳回起诉；2、无论前诉或本诉，均因资产转让而引发土地租金纠纷，涉及资产转让纠纷的一、二审判决均认定德众公司没有完全履行合同义务，明确九州公司有权拒绝支付剩余转让款，而本案土地租金更无道理支付，至于洛阳乾元木材有限责任公司(以下简称乾元公司)与德众公司、洛阳市德众金迪汽车销售服务有限公司（以下简称金迪公司）之间的土地纠纷问题，应由其另行解决；3、德众公司与金迪公司法人行为混同，违背与九州公司所签《资产转让协议》中关于转让资产权利无瑕疵的约定，导致九州公司接收资产后矛盾不断，德众公司与金茂公司又采取断水断电行为，九州公司、吉锦公司有证据证明于2019年7月彻底搬离涉案场所。综上，德众公司及金茂公司违背《资产转让协议》约定，引发矛盾不断，导致九州公司、吉锦公司于2019年7月14日搬离。无论是德众公司重复起诉，或洛龙区法院及洛阳中院对资产转让纠纷判定九州公司、吉锦公司有权拒绝支付的审理，亦或是从兼顾公平的角度出发，德众公司的诉讼请求都不应得到支持。金茂公司述称，对德众公司的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2002年7月8日，五女冢村委会（甲方）与德众公司（乙方）签订《关于征用租用土地合同书》，约定甲方愿将地处五岳路以东、厂北路以北分割7.5亩土地过户给乙方建设德众汽车城，甲方每亩60万元净得（共计450万元）；甲方愿将厂北路以北，德众汽车城以北、以东、原冠奇厂东20余亩土地租给乙方使用20年，共同开发建设洛阳德众汽车配件市场，甲方20余亩土地年租金55万元，乙方分两期交纳租金，每六个月交纳27.5万元，先交租金后使用，乙方使用该土地10-15年，上浮租金5﹪，年租金57.75万元，15-20年上浮租金10﹪，即年交租金63.53万元。同年9月17日，五女冢村委会（甲方）、洛北乡东涧沟村民委员会（乙方）、德众公司（丙方）签订《关于交付土地租金的协议》，约定乙方愿意将225亩土地租给丙方使用20年；具体位置：南侧以纱厂西路红线与市建公司家属院西现状路交叉点为起点，沿现状路向北30米，纱厂西路向西50米；丙方租用甲、乙方土地，第1-10年，租金每年55万元，其中甲方年租金49.80万元，乙方年租金5.20万元；第11-15年上浮5%，每年租金55.75万元，其中甲方年租金52.29万元，乙方年租金5.46万元；第16-20年上涨10%，每年租金63.53万元，其中甲方年租金57.519万元，乙方年租金6.006万元；丙方每半年向甲、乙方支付当年租金额的一半，先交租金后使用，交租时间不得超过一个月，违者承担滞纳金5%的责任。2019年5月30日，洛阳市西工区洛北街道五女冢社区居民委员会（以下简称五女冢居委会）在洛阳晚报刊登公告，主要内容：社区居委会已于2019年5月8日解除了与德众公司签订的相关租赁协议，收回了社区东纱厂路北土地和原居委会办公大楼，现公告请上述土地及房屋所涉商户自本公告见报之日起15日内主动与社区居委会联系，重新签订租赁合同并交纳租金或退出所使用的土地及房屋，逾期社区居委会将按照相关规定处理。2020年5月，五女冢居委会以德众公司为被告向本院提起诉讼，双方于同年7月31日签订《调解协议草案》，约定在德众公司按期补齐拖欠的租金和按期交纳后期租金的前提下，双方于2002年9月17日签订的土地租赁协议继续履行至合同期满。协议签订后，五女冢居委会提出撤诉申请，本院于2020年8月12月作出（2020）豫0303民初2928号民事裁定书，裁定准许五女冢居委会撤回起诉。2、2017年9月6，洛银金融租赁股份有限公司（以下简称洛银公司）（甲方、转让方）、金迪公司（乙方、转让方）与九州公司（丙方、受让方）签订《资产转让协议》，约定资产转让范围为甲方所拥有的原为乙方4S店的资产和乙方拥有的4S店品牌无形资产、上海大众4S店主机厂的品牌授权、现有厂房展厅及装修装饰、场地、设备设施、办公用品等相关资产；转让方式为在丙方代乙方向甲方支付《售后回租赁合同》项下剩余全部租金及利息后提前终止该合同，并依据合同约定，甲方将该《售后回租赁合同》项下租赁物所有权转移至乙方，在乙方获得租赁物所有权后，乙方将租赁物和拥有的4S店品牌无形资产、现有厂房展厅及装修装饰、场地、设备设施、办公用品等相关资产的所有权转移至丙方，在本协议签订三日内，乙方配合丙方到主机厂办理品牌授权转移事宜；转让价款为1600万元；乙方保证丙方无偿使用现有上海大众4S店开展正常经营，直至丙方将金迪公司所属4S店改造完成并获得上海大众主机厂移址许可；如因乙方债务或出租方以转租土地为由等原因造成丙方不能正常经营，丙方有权拒绝支付剩余款项，并要求乙方赔偿损失；如丙方接收的资产与三方盘点确认的资产不符，丙方有权相应减少转让价款的支付直至解除本协议。九州公司作为乙方（受让方）签订的《资产转让补充协议》首页甲方（转让方）处显示为“1.洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公司；2.洛阳市德众金迪汽车销售服务有限公司”，约定：甲方保证自己拥有的上海大众4S店主机厂的品牌授权真实有效，且在存续期内，承诺在本协议签订三日内配合乙方到主机厂办理品牌授权转移事宜；根据《资产转让协议》，在甲方协调主机厂将上海大众品牌授权转授给乙方或乙方的关联公司后（以主机厂书面通知为准）三个工作日内，《资产转让协议》中约定的最后剩余款项乙方支付给甲方；甲方保证上述4S店租用土地的出租方不因资产转让行为而擅自提高土地租金或解除土地租赁合同，否则乙方有权拒绝支付剩余款项，并要求甲方赔偿因此给乙方造成的一切损失；甲方保证乙方无偿使用现有上海大众4S店开展正常经营，直至乙方将金迪公司所属4S店改造完成并获得上海大众主机厂移址许可为止。该补充协议尾部甲方签章处显示加盖金茂公司印章以及“王向峰”字样签名；落款日期为2017年9月5日。上述协议签订后，金茂公司与九州公司办理了交接手续，将位于纱厂西路上海大众4S店交与九州公司。3、2019年8月，德众公司以九州公司和吉锦公司拖欠土地租金为由诉至本院，本院于同年9月10日作出（2019）豫0303民初3772号民事裁定书，裁定驳回德众公司的起诉。德众公司不服该裁定，提起上诉，后洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终6365号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）豫0303民初3772号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2020年5月20日作出（2020）豫0303民初1333号民事判决书，事实认定部分载明：“3、德众公司称本案中涉案土地共计8618平方米，是德众公司从五女冢村委会租用的20亩土地中的部分土地，其中金茂公司上海大众4S店占地面积是3585平方米，每年金茂公司需缴纳租金140594.0345元，土地税每年28680元，另外5033平方米是属于德众公司的钣喷车间、洗车房、门前道路，自资产交接后金茂公司未缴纳过租金。金茂公司对德众公司的陈述予以认可，九州公司和吉锦公司自认九州公司接收上海大众4S店和钣喷车间、洗车房、门前道路后由九州公司、吉锦公司一起使用，未缴纳过租金，对占地面积8618平方米予以认可，但钣喷车间、洗车房、门前道路是由金茂公司交给九州公司使用，九州公司不清楚哪些是属于德众公司的。金茂公司称在资产转让的时候和九州公司的法定代表人李海涛谈过租金的事，关于金茂公司占用的土地按照五女冢村委会与德众公司签订的租赁合同的标准支付，占用德众公司的部分土地按照德众公司向外出租的标准支付，九州公司对此予以否认，称关于租金没有任何约定。2019年7月九州公司向金迪公司发出《解除合同并办理交接手续通知书》，金迪公司收到后向九州公司回函要求对方继续履行资产转让协议……九州公司、吉锦公司称已于2019年7月撤离涉案场地，德众公司、金茂公司对此不予认可。4、德众公司成立于2001年3月16日，注册资本2100万元，法定代表人为王向标，金迪公司的法定代表人王向峰是德众公司的最大股东，出资1194万元。金迪公司成立于2009年9月4日，注册资本800万元，法定代表人为王向峰，共有两个股东，一个自然人股东王丰霞、一个法人股东德众公司，德众公司出资20万元。金茂公司成立于2007年6月26日，注册资本1100元，法定代表人为王向标，共有两个股东，一个是自然人股东王向标、一个是法人股东德众公司。”本院根据查明事实酌定参照五女冢村委会与德众公司签订的租赁合同中约定的租金标准，由九州公司和吉锦公司向德众公司支付土地占用费，判决：一、九州公司、吉锦公司于判决生效后十日内向德众公司支付2017年9月17日至2019年4月16日的土地占用费649833.16元；二、驳回德众公司的其他诉讼请求。现德众公司依照本院上述生效民事判决提起本案诉讼，请求判如所请。德众公司为证明九州公司、吉锦公司至今仍占有使用交付的区域，提交了照片及《企业信用信息公示报告》。九州公司、吉锦公司对照片真实性有异议，并认为《企业信用信息公示报告》只起到公示作用，二公司已于2019年7月14日搬离。九州公司、吉锦公司为证明德众公司断水断电、封闭钣喷车间的事实，提交了通知、沟通函、告知函。德众公司对上述证据真实性无异议，但称九州公司、吉锦公司一直未向德众公司支付土地占用使用费，且拒绝与德众公司协商解决。九州公司、吉锦公司为证明已于2019年7月14日搬离案涉场所提交了微信聊天记录及照片。德众公司认为聊天记录真实性无法核实，且与本案无关系；照片仅能显示2019年7月16日占用房屋的部分使用情况，不能证明已和德众公司进行交接。本院认为，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。德众公司向五女冢居委会租赁包含案涉土地在内的20亩土地，金茂公司与九州公司办理交接手续后，九州公司和吉锦公司实际占用案涉土地。虽然在资产转让时，金迪公司、金茂公司与九州公司约定九州公司可无偿使用现有金茂公司的上海大众4S店开展正常经营直至九州公司将金迪公司所属4S店改造完成并获得上海大众主机厂移址许可，但上述约定对德众公司不具有约束力；虽然九州公司、吉锦公司为证明已搬迁提交了照片等证据，但德众公司不予认可，称双方未办理交接手续，故九州公司、吉锦公司作为案涉土地的实际占用人应向土地承租人德众公司支付土地占用费。根据《资产转让补充协议》的约定，并参照该公司签署的租赁合同约定的租金标准，酌定九州公司和吉锦公司应向德众公司支付2019年4月17日至2020年8月16日的土地占用费547227.90元[（635300元÷20亩÷667平方米）×8618平方米﹞÷12个月×16个月]。关于九州公司、吉锦公司的辩解意见，前诉与本诉的当事人虽相同，但诉讼请求中土地占用费的计算期间不同，不够成重复起诉；其他意见，理由不充分，不予采纳。若九州公司认为在与金茂公司办理资产交接后可无偿占有使用案涉土地，可另行起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：洛阳九州汽车有限公司、洛阳吉锦汽车销售有限公司于本判决生效之日起十五日内向洛阳市德众汽车服务有限公司支付2019年4月17日至2020年8月16日的土地占用费547227.90元。如果洛阳九州汽车有限公司、洛阳吉锦汽车销售有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4636元，保全费3295元，由洛阳九州汽车有限公司、洛阳吉锦汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  殷春昱二〇二〇年十一月十六日书记员  张 晶