陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终900号 上诉人（原审被告）：西安万洪房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区。 法定代表人：张万洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王**练，陕西毕达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司。住所地：陕西省西安市碑林区。 法定代表人：陈超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗军锋，陕西君璟律师事务所律师。 上诉人西安万洪房地产开发有限公司（以下简称万洪公司）因与被上诉人西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司（以下简称晶华公司）商品房预约合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院于2020年3月18日作出的(2018)陕01民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万洪公司的委托诉讼代理人王**练、被上诉人晶华公司的委托诉讼代理人罗军锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万洪公司上诉请求：撤销原审判决，驳回晶华公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由晶华公司承担。事实和理由：一、晶华公司已经实现合同目的，认购协议不符合法定解除条件。二、836万元是认购协议中双方约定的房屋暂定价款，双方对于装饰装修工程合同至今未决算，实际欠付工程款4903858.03元，原审判决退还晶华公司836万元购房款属于认定事实不清，判决错误。四、原审判令向晶华公司赔偿装修损失100万元无事实和法律依据。 晶华公司辩称，一、因上诉人的原因，房屋建成交付至今仍不能取得产权证，原审法院解除预约合同符合法律规定。二、西安市莲湖区法院（2017）陕0104民初6817号民事裁定认定“双方就以房抵款部分所确认的装修款的数额、已清结（以房抵）、已清结时间不持异议，亦没有纠纷”，836万元购房款已经按照以房抵账的方式支付了，万洪公司自2014年将案涉房屋交付至今，没有要过欠付房款，不符合常理。工程不结算是万洪公司的原因，实际决算工程款往往大于暂定款。三、装修损失是实在存在的，对装修损失的鉴定，是经过法定程序进行的，鉴定结果为139万余元，一审法院仅判令赔偿100万，我公司为尽快了结纠纷放弃近40万元的赔偿请求。请求：驳回上诉，维持原判。 晶华公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令双方签订的内部认购协议书无效。2、判令被告返还购房款836万元。3、判令被告赔偿利息损失347万元整（从2015年1月31日-2015年5月12日按利率0.7%/月计算，2015年5月13日-2017年12月8日按利率1.25%/月计算）。4、判令被告赔偿装修款损失100万元整，以上合计1283万元整。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月31日原、被告双方签订了御溪望城项目内部认购协议书，协议约定由被告提供位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层，面积1100平方米，每平方米单价7600元，原告依约将836万元全部支付给了被告。双方协议第三条约定：甲方取得商品房预售许可证后，甲方通知乙方最终签订商品房买卖合同的时间，然而协议签订后长达3年的时间，被告根本无法办理商品房预售许可证，特别是双方交易的24层属违章加盖面积，双方的该条款约定是违反建筑法的约定，中华人民共和国建筑法规定：大楼建设首先要取得规划许可证，双方涉案的楼层原告在签订协议时，根本无法预知被告无法办理商品房预售许可证，因此双方的约定属于无效约定。三年来被告的行为给原告带来了巨大的损失，无法抵押贷款，无法签订正式的合约，甚至无法出让，利息损失347万、装修损失100万以上，为严肃法律，净化房地产买卖市场挽回原告的损失，特诉至你院，望受理为盼。 万洪公司辩称，一、原告请求判令解除双方签订的《内部认购协议书》没有事实依据和法律依据。1、《内部认购协议书》的性质为履行建设工程施工合同，本案的案由应为建设工程施工合同纠纷。原告和被告签订的《室外装饰装修工程施工合同》和《室内装饰装修工程施工合同》中工程款的支付条款明确约定：“全部工程款抵购甲方开发的商品房（详细购房条款，双方另行补充协议）”。由此可见，《内部认购协议书》源于施工合同，是为施工合同中工程款支付条款而订立的，属于履行施工合同。因此，本案案由并非是房屋买卖合同纠纷，而是建设工程施工合同纠纷。2、《内部认购协议书》合法有效，原告不享有约定解除权。施工合同和《内部认购协议书》中均没有对原告行使解除权的约定，因此，原告不享有约定解除权。3、《内部认购协议书》合法有效，原告不享有法定解除权。(1)作为施工合同补充协议的《内部认购协议书》已经得到实际履行。被告于2013年9月向原告交付了房屋，原告也实际占有和使用该房屋至今，原告的主要合同目的（占有、使用、收益的目的）已经实现。(2)涉案房屋为合法项目，项目取得预售许可证并非不能实现，涉案房屋目前已经取得了四证：即建设用土地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，建筑工程规划许可证中已经载明涉案房屋：即“4号楼地上27层”（涉案房屋在4号楼24层）。因此，涉案房屋为合法项目，并非原告所称的违章建筑。该房屋作为合法的在建工程用于抵购工程款合法有效，不存在解除的事由，因此，原告不享有法定解除权。二、原告请求判令被告返还购房款人民币836万元没有事实依据和法律依据。1、原告从未向被告支付过购房款，购房款836万元只是认购协议中约定的数额，原告并未实际向被告支付，因此无权要求返还。2、本案中双方签订的认购协议合法有效，且已经实际履行，原告不享有解除权，其要求返还购房款836万元既没有事实依据，也没有法律依据。3、836万元是认购协议中约定的数额，该数额源于工程施工合同的工程款，但双方建设工程施工合同既未竣工验收，也未结算，因此，源于工程款的836万元数额并未确定，是否应当支付也未确定，双方应通过建设工程施工合同纠纷另案予以确认，而不能简单地以购房款的形式要求予以返还。三、原告要求支付利息347万元没有事实依据和法律依据。l、原告从未向被告实际支付过购房款，所谓的利息根本不存在。2、本案中的认购协议合法有效，原告不享有解除权，被告没有任何违约事实，且原告已经实际占有和使用房屋，取得了房屋的使用价值，要求被告支付利息既没有合同约定，也没有法律规定。四、原告要求装修款损失100万元没有事实依据和法律依据。1、本案中的认购协议合法有效，原告不享有解除权，被告没有任何违约事实，因此，无论装修损失100万元是否存在，都与被告无关。2、本案中，被告已经按认购协议的约定，将涉案房屋向原告交付，原告也已经实际占有和使用该房屋。原告对涉案房屋装修是为了自己使用，且其已经实际使用，取得了房屋的使用价值，因此，即使原告对涉案房屋进行了装修，其装修费用也应自己承担，而与被告无关。综上，原告与被告签订的认购协议合法有效，原告不享有解除权。原告要求返还并未实际支付的购房款及要求利息损失、装修损失，既没有事实依据，也没有法律依据。被告请求法庭查明事实，依法判决，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权利。 原审法院查明：2012年10月8日，原告与被告订立《室外装饰装修工程施工合同》，约定：发包方（甲方、被告）、承包方（乙方、原告）一、工程概况：1、工程名称：XX城XX号、XX号楼XX房外墙装饰工程。2、工程地点：西安市XX路XX号。3、承包方式：包工包料、包图纸设计、包工期、包进度、包安全、包文明施工等。4、承包范围及工作内容：XX城XX号、XX号楼XX房外墙装饰涉及到的石材干挂、玻璃幕墙、断桥铝合金推拉窗、铝合金地弹门、玻璃雨棚、铝单板幕墙等具体内容详见西安晶华建筑装饰工程有限责任公司设计的XX城XX号、XX号楼XX房外墙装饰装修图纸。二、合同工期：1、工程工期总计共80天（日历天数）。2、开工日期：2012年9月28日（具体开工日期以开工令为准）3、竣工日期：2012年12月17日。4、乙方必须确保按时完工，在施工期间如因乙方原因造成甲方要求的阶段性进度计划不能按期完成，甲方按照2000元／天对乙方处以违约罚金，乙方必须积极调配劳动力以满某某要求；乙方应严格按照合同工期完成合同约定的工作内容，若总工期拖延，甲方将按2000元／天对乙方处违约罚金；对于非乙方造成工期延误，乙方应在事件发生三日内书面报告甲方，建设单位及甲方认可后，工期可顺延。5、合同履行期间，如乙方工程进度确实无法满某某甲方要求，甲方有权单方终止合同，乙方同意无条件及时退场，已完工程量按50%结算，并向甲方赔偿一切损失。四、合同价款：1、本工程的合同价款采用下列固定综合单价的方式计算：暂定合计叁佰贰拾万元整。2、本合同价款为包干价，是乙方完成本合同承包范围内约定的包括施工图、施工组织设计、施工措施、规范、技术交底及定额等规定的所有工作、在质量保证期内所应承担的各项义务和应承担的全部费用，其中包括但不仅限于以下费用。五、付款方式：1、经甲乙双方协商，乙方自愿用除5%质保金外的全部工程款来抵购甲方开发的商品房【详细购房条款，双方另行补充协议】。工程竣工后，若所选商品房总价金额超出总工程款金额，乙方需按购房协议约定期限将超出部分款项补交。若总工程款超出商品房总价，超出部分货款，甲方以现金或支票方式支付。乙方相关购房手续及商品房买卖合同的签订待甲方向乙方出具结算凭证后，乙方持凭证至御溪望城销售部办理相关手续。（补充合同具有同等法律效力）2、本工程的保修金为工程总价的5%，质保期两年。保修金在保修期满，扣除甲方为其代付的保修费用后付清。3、乙方承诺：乙方应有一定的资金筹措实力，保证在全额（除5%质保金外）工程款抵房的前提下，保证项目按期、保质完工。施工期间不会因自身资金问题为由停工或误工。否则，由此引起的一切法律责任及经济损失均由乙方自行承担等内容。 2012年10月8日，原告与被告订立《补充协议》，约定：1、乙方（原告）XX城XX号、XX楼裙房外墙装饰工程除5%保证金外的全部工程款（约320万）XX城XX楼XX层商品房；2、该商品房面积1100平方米，（房屋面积最终以房管局测量所实测面积为准）销售单价人民币8000元／平方米，总价人民币捌佰捌拾万元，￥8800000.00）。3、鉴于双方合作关系，经沟通甲方（被告）同意乙方付款按按揭支付房款方式处理：首次付款为全部房款的50%，剩余总房款的50%办理银行按揭，享受全部购房款基础上5%的优惠；优惠后的单价为人民币7600元╱平方米，优惠后的总价人民币捌佰叁拾陆万元，￥8360000.00）。乙方应在工程完工后一月内，缴纳不少于壹佰贰拾万元(￥1200000.00)的购房款（若不能按期缴纳则不再享受5%的按揭优惠），剩余款项办理银行按揭；（注：本房价款不包含乙方依法向有关部门缴纳的各项税、费等）4、若最终甲方对乙方施工的上述工程质量认可，甲方愿将后续装饰工程继续承包给乙方，剩余房款可继续用所产生的工程款来抵购。相反，乙方应将剩余款项办理银行按揭或现金进行缴纳。5、乙方承诺本协议项下商品房在本协议执行期间不得向第三方进行销售。6、甲方承诺本协议项下商品房在本协议执行期间不得向第三方进行销售。7、乙方承诺在合作期间严格履行合作协议内容，如出现因乙方原因导致双方无法继续合作的，本协议自动作废，由此所产生的一切后果由乙方承担。本协议补充协议与《施工合同》具有同等法律效力的内容。 2013年5月28日，原告与被告订立《室内装饰装修工程施工合同》，约定：发包方（甲方、被告）承包方（乙方、原告）一、工程概况：1、工程名称：XX城XX号楼商铺室内装饰工程。2、工程地点：西安市XX路XX号。3、承包方式：包工包料、包图纸深化设计、包工期、包进度、包安全、包文明施工等。4、承包范围及工作内容：XX城XX号楼商铺室内装饰工程涉及到的项面格栅石膏板吊顶、地面地砖及石材铺贴、墙面乳胶漆、玻璃隔断及轻钢龙骨纸面石膏板隔断、伸缩缝处理、水电安装、灯具、卫生间上下水改造和卫生洁具安装工程等，具体内容详见西安晶华建筑装饰工程有限责任公司设计的XX城XX号楼XX室XX室XX商场装饰装修工程图纸。二、合同工期：1、工程工期总计共90天（日历天数）。2、开工日期：2013年6月1日（具体开工日期以开工令为准）3、竣工日期：2013年8月30日。4、乙方必须确保按时完工，在施工期间如因乙方原因造成甲方要求的阶段性进度计划不能按期完成，甲方按照2000元／天对乙方处以违约罚金，乙方必须积极调配劳动力以满某某要求；乙方应严格按照合同工期完成合同约定的工作内容，若总工期拖延，甲方将按2000元／天对乙方处违约罚金；对于非乙方造成工期延误，乙方应在事件发生三日内书面报告甲方，建设单位及甲方认可后，工期可顺延。5、合同履行期间，如乙方工程进度确实无法满某某甲方要求，甲方有权单方终止合同，乙方同意无条件及时退场，已完工程量按50%结算，并向甲方赔偿一切损失。四、合同价款：1、暂定合同合价￥4650000元，大写：肆佰陆拾伍万元。具体造价以结算为准。2、本工程的合同价款按固定综合单价的方式计算，项目具体单价届时双方进行认质认价。安装工程采用2001安装工程概预算定额按三类工程取费，不计取高层建筑增加费、贷款利息、安全文明、四项保险，人工工日按42元每工日计取差价，主材部分认质认价。本合同固定综合单价为包干价，是乙方完成本合同承包范围内约定的包括施工图、施工组织设计、施工措施、规范、技术交底及定额等规定的所有工作、在质量保证期内所应承担的各项义务和应承担的全部费用，其中包括但不仅限于以下费用；五、付款方式：1、经甲乙双方协商，乙方自愿用除5%质保金外的全部工程款来抵购甲方开发的商品房【详细购房条款，双方另行补充协议】。工程竣工后，若所选商品房总价金额超出总工程款金额，乙方需按购房协议约定期限将超出部分款项补交。若总工程款超出商品房总价，超出部分货款，甲方以现金或支票方式支付（乙方需提供项目所在地税务局开具的工程款发票）。乙方相关购房手续及商品房买卖合同的签订待甲方向乙方出具结算凭证后，乙方持凭证至御溪望城销售部办理相关手续。（补充合同具有同等法律效力）2、本工程的保修金为工程总价的5%，质保期两年。保修金在保修期满，扣除甲方为其代付的保修费用后付清。3、乙方承诺：乙方应有一定的资金筹措实力，保证在全额（除5%质保金外）工程款抵房的前提下，保证项目按期、保质完工。施工期间不会因自身资金问题为由停工或误工。否则，由此引起的一切法律责任及经济损失均由乙方自行承担等内容。 2015年1月31日，原告与被告订立《御溪望城项目内部认购协议书》，约定：一、认购房屋情况:乙方（原告）向甲方（被告）XX城XX号楼XX层,该层建筑面积暂定为1100㎡。二、该房屋价格及付款方式：1、该房屋单价为￥8000元／㎡，总房价款为￥8800000元整。2、乙方已选定付款方式为：一次性付清全部房款，享受全部房款基础上5%的优惠；乙方承诺在2014年12月31日前付清全部房款。3、依据本协议第二条计算全部优惠后，实际认购单价为7600元／㎡，实际认购总房款为人民币（大写）捌佰叁拾陆万零仟零佰零拾元整（￥8360000元）。三、其他约定：1、在签订本协议时，乙方已获悉并了解所认购的物业基本现状。为了保证双方在甲方取得《商品房预售许可证》后签订《商品房买卖合同》，乙方自愿签订本协议。6、甲方承诺本协议项下房屋在2014年12与31日前交付使用。9、本协议书一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，具有同等法律效力。本协议自双方签字盖章之日起生效，至双方签订《商品房买卖合同》后终止，甲方同时收回该协议。10、双方原2012年9月27日签订的“补充协议”第3条作废等内容。 2013年9月，被告将涉案房屋交付原告使用，原告装修使用至今。 2017年，案外人田某某在西安市莲湖区人民法院向原告和被告提起确认合同无效纠纷一案，请求确认原告和被告签订《御溪望城项目内部认购协议书》无效，判令原告和被告返还田建明购房款836万元。西安市莲湖区人民法院于2017年11月6日作出（2017）陕0104民初6817号民事裁定书，驳回田某某的起诉。在该案诉讼中，被告辩称关于836万元装修款已折抵房产。 在本案诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为判令解除双方签订的内部认购协议书。 原告对涉案房屋的装修价值申请评估，原审法院委托陕西正源宇宏资产评估有限责任公司进行评估，2019年4月25日，陕西正源宇宏资产评估有限责任公司作出陕正评报字（2019）第XZF006号资产评估报告书，涉案资产市场参考价值为139.05万元。被告对该评估报告提出异议，陕西正源宇宏资产评估有限责任公司作出书面答复，认为该评估报告书，程序合法，方法得当，客观公正，且资产评估师王良出庭接受了被告质询。 被告至今未取得涉案房屋商品房预售许可证。 原审法院认为，原告承包被告建设的XX城XX号、XX号楼XX房外墙XX城XX号楼商铺室内装饰工程，订立两份装饰装修工程施工合同，约定被告应向原告支付的工程款折抵为原告购买被告建设的商品房的购房款。此后，双方为履行该约定又订立了补充协议及御溪望城项目内部认购协议书，约定XX城XX号楼XX层1100平方米，每平方米7600元，总房款为836万元，且明确约定在被告取得商品房预售许可证后，签订商品房买卖合同。故原告与被告订立的御溪望城项目内部认购协议书为商品房预约合同。双方订立该合同意思表示真实，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 在合同履行过程中，原告业已履行完毕两份施工合同约定的装饰装修义务，被告将涉案房屋交付原告。但被告至今未能取得商品房预售许可证，且在诉讼中，被告表示仍不能确认何时取得商品房预售许可证，致双方认购协议无法继续履行，无法订立商品房买卖合同，原告诉请解除涉案合同，符合法律规定，依法应予支持。 关于被告辩称原告未支付购房款一节，因双方在两份施工合同及补充协议中明确约定，被告应付的工程款折抵原告的购房款，在认购协议书中将原补充协议约定的原告银行按揭支付房款的约定作废，而且，在两份施工合同的履行中，被告亦未向原告支付工程款，在案外人田某某诉原告和被告确认合同无效纠纷一案中，被告认可836万元装修款已折抵房产。因此，被告应付工程款已经实际转化为购房款，故被告抗辩理由不能成立，原审法院认定原告应付的购房款已经支付。原告请求被告返还购房款、支付利息及赔偿装修损失，因合同履行不能，予以解除的原因归责于被告，返还购房款支付利息及赔偿装修损失为必然。故原告诉请原审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第一款第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司与被告西安万洪房地产开发有限公司于2015年1月31日订立的《御溪望城项目内部认购协议书》；二、本判决生效10日内被告西安万洪房地产开发有限公司向原告西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司返还购房款836万元，并以836万元为基数自2015年1月31日起至2017年12月8日按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；三、本判决生效10日内被告西安万洪房地产开发有限公司向原告西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司赔偿装修损失100万元；四、驳回原告西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费98780元，西安晶华建筑装饰工程集团有限责任公司已预交，由西安万洪房地产开发有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院二审期间，万洪公司提交以下证据：1、2013年9月2日收款人为晶华公司、金额为1000000的支票存根复印件一份；出票人为西安万红建筑工程有限责任公司，收款人为陕西鸿旺实业有限公司，金额为壹佰万元的银行承兑汇票复印件一份；2、2016年1月15日晶华公司加盖财务专用章的收款收据一份，代付复检费45500元；3、2014年6月28日晶华公司向万洪公司出具的委托付款书一份，委托万洪公司从晶华公司《御溪望城》项目装饰工程款中予以扣除并偿还给西安万红建筑工程有限责任公司785000元；4、2013年1月至2014年7月期间晶华公司应付水电费票据。5、2016年4月21日万洪公司向晶华公司出具的付款人为万洪公司的2160000元发票复印件一份。证明目的：万洪公司已经向晶华公司支付2946141.97元，合同共计暂定785万元，下欠工程款4903858.03元。 万洪公司在二审期间申请证人孙某某出庭作证。孙某某证明其在上述证据1承兑汇票上以“梁某某”的名字签字，100万其领取后交给公司财务。孙某某提供一份淅川县公安局上集派出所2019年11月25日出具的证明复印件，证明孙某某与梁某某二代身份证照片是同一人。 晶华公司质证认为：证据1无原件核对，对真实性不予认可；承兑汇票的收款人为案外人，与晶华公司无关；证据2形式要件无异议，证明目的不认可，检测费是否实际支付无法证实；证据3委托授权书的真实性无法确认，对该证据的证明目的不认可；证据4的形式要件认可，证明目的不认可，且以上费用发生在本案预约合同签订之前，与购房款的计算无关。证据5形式要件认可，但没有对应的付款凭证，对证明目的不认可。孙某某不是晶华公司股东，对孙某某的证言不认可。 针对万洪公司提交的证据，本院认定如下：证据1支票存根为复印件，无法与原件核对，不予确认；银行承兑汇票不能证明晶华公司为收款人，不予确认；证据2检测费是否实际支付没有其它证据佐证，不予确认；证据3晶华公司不认可，亦无相关证据佐证，不予确认；证据4费用发生在本案预约合同签订之前，不予确认；证据5仅有发票联没有银行转账凭证不能证明工程款实际支付，不予确认；证人孙某某提交的淅川县公安局上集派出所出具的证明复印件不能证明其与梁某某为同一人，且西安铁路运输中级法院（2020）陕71行终13号行政裁定书认定“孙某某虽称其与梁某某系同一人，但其提交的证据不足以证明二人为同一人”，故对其证言不予采信。 晶华公司在二审期间提交以下证据：1、西安铁路运输中级法院（2020）陕71行终13号行政裁定书，证明孙某某诉碑林市场监督管理局等工商行政登记一案，西安铁路运输中级法院作出生效裁定，驳回孙某某撤销晶华公司法定代表人的起诉，万洪公司主张本案应中止审理无事实依据。2、西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6817号案卷谈话笔录、法庭笔录，证明万洪公司对已经收取案涉购房款836万元及收款为以工程款抵账的事实无异议。 万洪公司质证认为：证据1的真实性无异议，证明目的有异议。驳回的原因是主体不适格，并没有对案件事实进行裁判。证据2的真实性无异议，证明目的不认可。两份笔录仅是对涉案房屋价款的确认，并非对工程款的确认。 针对晶华公司提交的生效法律文书及另案案卷中的谈话笔录、法庭笔录，本院予以确认。 本院认为，万洪公司与晶华公司签订的《御溪望城项目内部认购协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《御溪望城项目内部认购协议书》约定万洪公司取得商品房预售许可证后，签订商品房买卖合同。涉案房屋自2013年9月交付给晶华公司使用至今，万洪公司未取得商品房预售许可证，致双方无法订立商品房买卖合同，晶华公司的合同目的不能实现，故晶华公司请求解除《御溪望城项目内部认购协议书》符合法律规定，万洪公司上诉称涉案协议不符合解除条件的理由不能成立，本院不予支持。 关于万洪公司是否应返还晶华公司购房款836万元的问题。万洪公司与晶华公司签订的《室外装饰装修工程施工合同》、《室内装饰装修工程施工合同》、《补充协议》、《御溪望城项目内部认购协议书》均约定将万洪公司支付给晶华公司的工程款折抵晶华公司购买万洪公司商品房的购房款，实际认购总房款为836万元。晶华公司履行了两份施工合同约定的义务，万洪公司亦将涉案房屋交付晶华公司使用。西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6817号民事案件中，万洪公司认可836万元工程款已折抵房款。万洪公司二审提供的支付工程款票据无相关证据印证，故其主张购房款中应抵扣相应工程款的依据不足，本院不予支持。涉案内部认购协议书解除后，万洪公司应返还晶华公司购房款836万元。 关于装修损失的问题。晶华公司为使用涉案房屋，对房屋进行装修。涉案协议解除后，装修损失是客观存在的。原审法院委托陕西正源宇宏资产评估有限责任公司对涉案房屋的装修价值进行了评估，评估结论为涉案资产市场参考价值为1390500元。万洪公司对评估报告提出异议后，评估机构作出了书面答复，评估师亦出庭接受了质询。该资产评估机构及资产评估师具备法定资格、评估程序合法，方法得当，原审法院依据评估结论酌情确定晶华公司的装修损失100万元并无不当。 综上，万洪公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费98780元由西安万洪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长   王晓平 审 判 员   杨晓梅 审 判 员   李 鑫 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员   史明静 1