四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15000号 上诉人（原审原告）：张继福，男，1973年1月28日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：黄礼高，四川易创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕翠霞，女，1980年1月21日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：徐志忠，四川众旺律师事务所律师。 上诉人张继福因与被上诉人吕翠霞房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张继福上诉请求：1.请求撤销一审判决，判令支持张继福的诉讼请求；2.本案一审诉讼费、上诉费用全部由吕翠霞承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。2020年4月20日，吕翠霞向张继福发送的《商铺出租合同》虽然没有经过张继福与吕翠霞签字确认，但事实上因为吕翠霞发送《商铺出租合同》这一行为就是对《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》的否定，吕翠霞作为出租人在《商铺出租合同》中多处否定《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》，包括但不限于要求200000元的保证金、提前离场、免租期延后等加重张继福承租责任的条款。若张继福要求继续履行合同肯定不会顺利，这也表明了吕翠霞的行为符合合同法第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”，吕翠霞应当承担违约的法律后果。张继福与吕翠霞签订的《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》中明确约定承租面积为1800平方米，但无论根据吕翠霞发送的《商铺出租合同》还是一审庭审过程中实际提供的房屋产权信息均显示建筑面积为1606.1平方米。两份合同的面积相差接近200平方米，一年租金就相差33333元，且第二年开始租金递增5%，每年吕翠霞多收取的房租累积下来也是很大一笔租金。吕翠霞这一行为明显存在故意隐瞒，但一审法院在明确查明两份合同面积相差如此悬殊的情况下，依旧认为二份合同面积肯定存在差异，不能因此说明吕翠霞故意隐瞒商铺面积，这严重违背客观事实，据此作出的判决严重损害张继福的合法权益。同时一审法院还认为：“而且吕翠霞抗辩称，案涉商铺的实际利用面积比登记的建筑面积大，有一定合理性”，张继福认为法庭是讲证据的司法场合，没有客观证据不能枉法裁判。此外，阳台最多也只能算作租赁房屋的附属设施，而《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》明确约定附属设施面积不计入承租面积。同时在市场租赁过程中，房屋产权登记信息载明的面积才是房屋租赁认可的面积，而不是根据实际面积计算租赁面积。若是根据实际面积计算租赁面积，那么商铺、商品房租赁过程中有多少实际面积大于建筑面积，这显然不符合市场交易习惯。综上，请求依法支持张继福的全部上诉请求。 吕翠霞辩称，第一，《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》是双方签字确认的，《商铺出租合同》双方没有签字，该合同没有成立，也没有生效。张继福依据不具有法律效力的合同来判断若继续履行合同，明显对张继福不利，这属于主观臆断，进而，其引用合同法第94条的规定要求解除合同，属于逻辑上的错误，也缺乏相应的事实依据。第二，关于商铺的面积，二楼的面积不含阳台的面积，是1606.1平方米，双方签字确认的《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》约定了一楼一间商铺，面积是53.48平方米，由于二楼商铺的整个面积都是吕翠霞所有，所以她把阳台封闭了，使用面积是158.4平方米，三处相加超过1800平方米，《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》中约定的附属设施和提供的阳台封闭后产生的使用面积，不是同一概念。第三，张继福在2020年4月20日晚上7点的时候电话通知了吕翠霞，明确表示因为他的合伙人不愿意投资，他不再租赁该商铺，吕翠霞也明确告知如张继福不租赁，所收取的定金不予退还。因此，是张继福违约，不履行双方签署的《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》，应由其来承担违约责任。其起诉要求吕翠霞双倍返还租金，是在其违约之后找理由要求退还租金而产生的恶意诉讼。综上，吕翠霞认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。 张继福向一审法院起诉请求：一、解除张继福与吕翠霞于2020年4月19日签订的《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》；二、吕翠霞双倍返还定金100000元。 一审法院认定事实：2020年4月19日，张继福与吕翠霞签订了一份《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》，该条款约定张继福（乙方）租赁吕翠霞（甲方）玉带街的商铺，出租范围及面积为玉带生活广场二楼全部和底楼18号门市共计1800㎡，另含广场上商业二楼楼梯及其他配套设施。双方还就租期、租金、装修等进行了约定。同日，张继福向吕翠霞交付租房定金50000元，吕翠霞向张继福出具《收条》一份。2020年4月20日，吕翠霞通过微信向张继福发送一份《商铺出租合同》，该合同系空白合同，双方均未在该合同上签名。合同第一条租赁商铺坐落、出租面积及用途约定，甲方将坐落于四川省成都邛崃市××广场××楼的商铺出租给乙方作为经营“联合100”超市用途使用，该商业建筑面积为1606.1平方米。该房屋现状及其附属设施和装修的基本情况，乙方已作充分了解，愿意承租该房屋。 一审法院另查明，吕翠霞与案外人张建华共同共有的位于邛崃市、邛崃市××街××号××号××层商铺面积共计1606.1平方米。 一审法院认定以上事实，有当事人陈述、《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》《收条》、微信聊天记录、《商铺出租合同》、房产证在案证实。 一审法院认为，吕翠霞通过微信向张继福发送的出租合同系空白合同，双方并没有签字，该份合同并没有成立和生效。从合同约定的内容看，该份合同是对双方已经签订的出租条款的细化、补充和部分变更，是一份新的邀约。双方签订的出租条款约定的出租商铺范围和面积为玉带生活广场二楼全部和底楼18号门市共计1800平方米，出租合同载明的玉带生活广场二楼的商铺建筑面积1606.1平方米，二份合同载明的租赁范围不一致，面积肯定存在差异，不能因此说明吕翠霞故意隐瞒商铺面积。而且吕翠霞抗辩称，案涉商铺的实际利用面积比登记的建筑面积大，有一定的合理性。综上，张继福仅以一份邀约，主张吕翠霞存在违约行为，依据不足。除此之外，张继福没有举证证明案涉商铺的实际面积与约定的面积存在严重差距，或者吕翠霞有其他违约行为，足以影响合同目的的实现。故一审法院认为，张继福的诉讼请求缺乏事实依据，不应该得到支持。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回张继福的诉讼请求。一审案件受理费1150元，由张继福负担。 二审中，张继福、吕翠霞均未向本院提交新的证据。 二审查明，张继福于2020年4月20日晚上7点的时候电话通知了吕翠霞，在通话过程中，以明确的意思表示其不愿意再承租案涉房屋。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，张继福和吕翠霞均陈述：张继福到案涉房屋现场查看后，双方经过协商签订了《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》，并明确之后要签订正式的房屋租赁合同，现双方对《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》解除均无异议。 本院认为，本案二审主要争议焦点为：一、张继福能否以案涉房屋的面积与约定的面积不符，进而以合同目的不能实现要求解除合同，同时，张继福能否以吕翠霞另行发送租赁合同为由，以吕翠霞以其自身行为明确表示不愿意履行出租条款为由，解除合同；二、如果合同解除的话，吕翠霞是否应当双倍返还定金。现评判如下： 张继福与吕翠霞签订的《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方签订《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》对案涉房屋租赁中的核心内容予以了确认，并且商定后续再签订详细合同，因此，《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》属于预约合同范畴，张继福为此缴纳了的50000元定金属缔约定金。而后吕翠霞向张继福发送了《商铺租赁合同》，欲与张继福商定最终合同。虽张继福认为吕翠霞发送的《商铺租赁合同》中增加了保证金等条款，但张继福并未举证证明其向吕翠霞提出了修改意见（包括对面积存在差异、租金是否应当减少等事项提出修改意见）、双方对拟签订的租赁合同条款内容进行了磋商最终不能达成一致而未签订租赁合同，加之张继福在与吕翠霞的通话中明确表示不愿意再租赁案涉房屋，因此，可以认定双方最终未能签订租赁合同的原因并非为双方磋商达不成一致，而是由于张继福自身原因，故吕翠霞有权要求没收定金，而张继福无权要求返还定金。 现双方一致确定《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》应当解除，故本院予以支持。 综上，张继福的上诉请求及上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，但因双方当事人在二审中的陈述，导致判决结果应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1339号民事判决； 二、解除张继福与吕翠霞于2020年4月19日签订的《邛崃县玉带街二楼商业出租条款》； 三、驳回张继福的其他诉讼请求。 一审案件受理费1150元，由张继福负担；二审案件受理费2300元，由上诉人张继福负担。 本判决为终审判决。 审判长  何广智 审判员  赵 韬 审判员  王 果 二〇二〇年十一月二日 书记员  曹成香