广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19305号原告：马宏正，女，回族，1971年3月17日出生，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：薛磊，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区。法定代表人：黄某萍。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道。法定代表人：郑某兰。委托诉讼代理人：朱永胜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：广东广之洲律师事务所，住所地广州市越秀区东风东路。负责人：姜某。委托诉讼代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。原告马宏正诉被告海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、广东广之洲律师事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛磊，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永，被告华鑫公司的委托诉讼代理人朱永胜，被告广东广之洲律师事务所的委托诉讼代理人唐玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告于2018年8月24日签订的“仁合20108041号”《广州市房屋买卖合同》;2、判令被告丰盛昌公司、华鑫公司向原告返还购房款686402元及支付利息（以686402元为基数，自起诉状副本送达之日2020年5月25日起至实际清偿完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；3、判令被告丰盛昌公司、华鑫公司向原告支付违约金273280.40元（该房地产成交价1366402元的20%）；4、判令被告丰盛昌公司、华鑫公司向原告支付延期交房违约金122976.18元（自2019年8月24日计至2020年2月20日，累计180日，计算方式：1366402乘以0.05%乘以180）；5、判令被告广东广之洲律师事务所在被告丰盛昌公司、华鑫公司应返还购房款本金686402元及支付利息、违约金的范围内向原告承担补充赔偿责任。事实和理由：原告与被告华鑫公司、广东广之洲律师事务所于2018年8月14日签订《仁康里住宅认购书》，由原告认购被告华鑫公司位于广州市越秀区文德路仁康里3X号8XX房物业，总价款1366402元。原告分别于2018年8月14日、8月16日向被告华鑫公司共支付了定金合计200000元，并于2018年8月24日与三被告签订了《广州市房屋买卖合同》。被告广东广之洲律师事务所作为见证方对本合同的合法性及真实性进行见证。合同签订后，原告合计向被告丰盛昌公司、华鑫公司支付了购房款686402元（含定金）。2018年8月23日，被告丰盛昌公司、华鑫公司被广州市住房和城乡建设委员会责令停止违法销售行为。至此，原告才得知被告华鑫公司并未取得所售物业的产权，合同目的无法实现。被告丰盛昌公司出具声明授权被告华鑫公司出售其已取得处分权的物业，但被告丰盛昌公司亦未取得产权证明。根据《文德世家签约确认表》，被告丰盛昌公司、华鑫公司应于2018年办理房屋过户登记手续，于2019年8月23日前交付房产。被告丰盛昌公司、华鑫公司至今仍未完成房屋过户登记和交付。由于被告丰盛昌公司、华鑫公司尚未办理产权登记，无法办理过户手续，未能按照合同约定期限交付涉讼房屋，并且在签订合同时故意隐瞒该等事实，致使原告购买的房屋的根本目的无法实现。因此，原告有权解除《广州市房屋买卖合同》，要求被告丰盛昌公司、华鑫公司返还购房款并赔偿损失，按照合同约定向原告支付违约金。被告广东广之洲律师事务所作为见证方，对《广州市房屋买卖合同》的签订未能尽到审查义务，没有履行提醒和告知当事人的义务，故此在合同签订过程中存在过错，造成原告经济损失。根据《中华人民共和国律师法》第五十四条、《民法总则》第一百七十条之规定，被告广东广之洲律师事务所应当承担补充赔偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告丰盛昌公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、丰盛昌公司与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告先与华鑫公司单独签订认购书，后丰盛昌公司虽在《广州市房屋买卖合同》上盖章，但丰盛昌公司并非涉讼房屋的实际出卖人，不应承担返还房款的责任。涉讼房屋所在的楼盘由广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）开发，后因各种原因该项目未能正常出售，禾城公司将该项目作为不良资产整体转让给丰盛昌公司，并承诺协助丰盛昌公司或丰盛昌公司指定的买受人办理产权登记。后丰盛昌公司将该项目整体转让给华鑫公司时，向其如实、明确告知了该项目的权属和使用情况，丰盛昌公司不存在任何隐瞒及欺诈行为，上述转让行为合法有效。在华鑫公司对外出售房屋时，考虑到将来办理产权登记的便利，买受人可依据合同要求禾城公司配合办理过户，华鑫公司请求丰盛昌公司作为“甲方1”在房屋买卖合同上盖章。在合同的签订、履行过程中，都是由华鑫公司和买受人接洽和办理，丰盛昌公司并未实际参与。因此，丰盛昌公司并非实际的出卖人。对此，原告也是清楚的。二、原告支付的200000元定金由华鑫公司单独收取并开具收据，丰盛昌公司对此并无任何参与，原告没有理由向丰盛昌公司主张连带返还。三、丰盛昌公司虽收取原告486402元，但该款项并非原告向丰盛昌公司支付的购房款，而是原告代华鑫公司向丰盛昌公司支付的项目转让款，原告无权要求丰盛昌公司返还。综上所述，丰盛昌公司并非涉讼房屋的实际出卖人与收款人，也不存在任何隐瞒、欺诈和串通行为，原告主张没有事实和法律依据，增加丰盛昌公司的诉累，请求法院驳回其针对丰盛昌公司的诉讼请求。被告华鑫公司辩称：一、涉讼房屋产权登记人为禾城公司，现产权人未能追认华鑫公司出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉讼的《仁康里住宅认购书》为无效合同。根据《广州市房地产权属证明书》、《广州市建设工程规划验收合格证》显示，涉讼房屋的建设单位及权属人为禾城公司，现其通过投诉、报警、张贴公告等方式已明确拒绝追认华鑫公司的房屋出卖行为，故涉讼房屋买卖合同应为无效合同。二、原告在签订《广州市房屋买卖合同》前未对购买房屋情况包括产权情况进行查询，未尽合理的审慎义务，应承担相应的法律责任。该合同内所涉标的物的产权登记人为禾城公司，原告已经实际查看过房屋，包括产权情况等，清楚知悉房屋存在历史遗留问题，交易成交价格远低于市场均价，签订合同时原告未尽合理的审慎义务，应承担相应的法律责任。三、纠纷发生的主要原因在于禾城公司与丰盛昌公司之间的项目转让发生争议，华鑫公司作为最终项目受让方，入场销售涉讼项目本身无任何过错，是合同履行的无过错方，不应承担违约责任。直至本系列案发生纠纷，各方提交证据材料，华鑫公司才知悉禾城公司与丰盛昌公司早在2018年9月17日就已经在广州仲裁委正式提起仲裁，双方产生了巨大争议，并导致涉讼项目无法正常运行。华鑫公司作为最终的项目受让人，无法对丰盛昌公司与禾城公司发生争议产生预见性，是合同履行的无过错方，不应承担违约责任。四、涉讼款项的实际收取方为广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司），其应为法律责任的承担主体。五、合展公司超越代理权限以华鑫公司名义收取购房款的行为未得到华鑫公司的追认，相关收款行为对华鑫公司不发生效力，即使华鑫公司要承担返还责任也仅限于被代理人追认时相对人所能获得的利益。合展公司系华鑫公司的独家销售代理方，其在销售过程中未经华鑫公司许可自行以华鑫公司名义收取购房款的行为，已经在华鑫公司提交的证据中证明。六、(2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉讼房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉讼合同存在合法有效及继续履行基础。无论合同效力认定如何，涉讼项目的房屋买卖合同能否继续履行还存在较大争议，住建委的通知并未否认禾城公司作为产权人的事实，停止销售也不必然导致物权无法发生变动的效力，司法确权方式已经有成功案例，合同可继续履行，在此情况下，原告单方拒绝履行合同的行为应自行承担违约责任。涉讼项目属于回迁房项目，具有复杂的历史背景，住建委所援引的行政规定无法具体使用这一类的房屋处置，即便根据相关的通知文件，住建委也没有否认禾城公司的产权人身份，停止销售本身属于行政法范畴，不属于民事法律关系中关于法定合同目的无法实现的认定标准，通知本身也不能证明涉讼房屋日后无法产生物权变动。无论是合同目的无法实现的证明力还是可推翻现有生效仲裁裁决书的证明均不足，原告单方拒绝继续履行的行为应自行承担法律后果。综上，原告的部分诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。被告广东广之洲律师事务所辩称：一、本案是因房屋买卖合同产生的纠纷，该合同是由原告与被告丰盛昌公司、华鑫公司签署，我方并非该合同的一方主体，根据合同相对性原则，因该合同产生的纠纷应由合同双方，即原告与被告丰盛昌公司、华鑫公司之间解决，与我方无关。即使原告的诉请成立，其所受的损失显然是因被告丰盛昌公司、华鑫公司在合同履行过程中的违约行为所造成。因此，相关违约责任只应由被告丰盛昌公司、华鑫公司承担，与我方不存在法律上的因果关系，原告请求我方承担补充赔偿责任没有任何法律依据，应予以驳回。二、我方没有给原告与被告丰盛昌公司、华鑫公司提供过见证业务，原告方要求我方承担见证责任没有事实依据。1、我方没有与三方签订任何委托合同，从未接受三方委托为其提供见证服务或其他任何法律服务，也从未直接或授权第三方向三方收取任何律师费。因此我方与三方之间并不存在任何形式的委托关系，我方既不可能也无义务为其提供该服务，原告诉称“我方未尽到审查义务，没有履行提醒和告知当事人的义务”没有合同依据及法律依据，因为我方没有提供见证业务，要求我方承担连带责任是毫无依据的。2、根据中华全国律师协会2007年制订《律师见证业务工作细则》第二条“律师见证是指律师应客户的申请，根据见证律师本人亲身所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动。”及第十九条“承办律师按前条规定审查无误后，应填写《律师见证书审批表》，由业务主管审批后，出具《律师见证书》。”规定，律师见证以客户申请为前提，以律师事务所名义进行并出具律师见证书。三方从没有向我方申请见证业务，我方没有以律师事务所名义开展见证业务，更没有向三方出具《律师见证书》。3、我方是一家法律服务机构，根据《律师执业管理办法》第二十六条“律师承办业务，应当由律师事务所统一接受委托，与委托人签订书面委托合同，并服从律师事务所对受理业务进行的利益冲突审查及其决定。”规定，我方开展法律业务，是需要客户与我方签订书面委托合同，由我方指派律师来履行职务行为。我方从没有指派任何一个律师办理三方的见证业务的申请，故原告诉称我方是见证方与事实不符。律师的职务行为以受我方指派为前提，即使有某个律师以个人行为提供法律服务，因为其个人行为因不是我方指派，不是履行职务行为，不应由我方承担。综上所述，因为我方不是《广州市房屋买卖合同》签约方，也没有提供见证业务，原告诉求我方承担责任没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明：2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××（双号），40之一至之四”、“东山区文德路，之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路仁康里XX号至XXX号共166套房产，建筑面积共7518.4221平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065.20元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年5月24日，禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该公司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路仁康里XX号至XXX号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表），现登记在禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路仁康里XX号至XXX号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月14日，原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【仁康里住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路仁康里3X号8XX房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积34.72平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1366402元；本认购书签订当日支付定金200000元；接甲方通知后3天内，甲乙双方签订《广州市房屋买卖合同》，同时乙方支付成交价的50%或以上683201元（不含定金）等。2018年8月14日，被告华鑫公司向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市文德路仁康里30号B栋801房的定金70000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月16日，被告华鑫公司向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市文德路仁康里30号B栋801房的定金130000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月24日，原告（乙方，买方）与被告丰盛昌公司（卖方，甲方1）、华鑫公司（卖方，甲方2）签订仁合20108041号《广州市房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区文德路仁康里3X号8XX房，建筑面积34.7181平方米，价款为1366402元，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按分期付款的方式付款：第一期，乙方应于合同签订当天向甲方支付房款486402元；第二期，乙方应于出具房产证一个月内向甲方支付房款271000元；第三期，乙方应于交楼当天向甲方支付房款409000元。双方同意该房地产交付使用的时间为签订本合同的一年内，即2019年8月23日；甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记：1、甲乙双方同意共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；2、其他方式：通过诉讼或仲裁方式办理产权证。第八条、交易不成的违约责任，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用。第九条、延期交房的违约责任，甲方如未按本合同约定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过180日仍未交房的，乙方有权解除合同等。在该《广州市房屋买卖合同》中抬头列有“丙方（见证方）广东广之洲律师事务所”；落款中有“丙方（见证方），委托代理人曾丽（签名）”，但无广东广之洲律师事务所的签章。同日，被告华鑫公司、丰盛昌公司共同向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交来文德路仁康里3X号8XX房房款486402元。该收据上收款单位盖有被告华鑫公司和被告丰盛昌公司的印章。另查明，2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司、丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为两被告销售广州市越秀区文德路仁康里XX号至XXX号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令两被告立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【仁康里住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。本案诉讼中，被告广东广之洲律师事务所称：房屋买卖合同中抬头是我方但我方没有盖章确认。见证方签名不是我方签名，也不是代理人签名，只是曾丽个人签名，她没有代表我方，我方也没有委托曾丽。曾丽是我所律师但我方没有委托她作为代表在合同中签名，曾丽在合同中的签名也不是职务行为。曾丽现仍在我所。本院认为：广州市住房和城乡建设委员会已向被告丰盛昌公司、华鑫公司发出《责令停止违法行为通知书》，责令两被告立即停止销售广州市越秀区文德路仁康里XX号至XXX号房屋的违法行为。被告华鑫公司亦于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。据此，原告与被告丰盛昌公司、华鑫公司签订的《广州市房屋买卖合同》已无法继续履行。原告诉请要求解除该房屋买卖合同，合法合理，本院予以支持。被告丰盛昌公司与被告华鑫公司共同作为卖方与原告签订房屋买卖合同，共同销售涉讼房屋，因此产生的相关责任也应由两被告共同承担。基于合同解除，原告要求两被告共同返还购房款686402元及支付利息，合法合理，本院予以支持。因原告在签订上述房屋买卖合同前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应对此承担相应的法律责任，故其要求被告丰盛昌公司、华鑫公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告广东广之洲律师事务所承担补充赔偿责任的问题，因该所并未在涉讼房屋买卖合同中盖章，原告也未与该所订立相关律师服务合同，故原告的该请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告马宏正与被告海南丰盛昌食品有限公司、广州华鑫资本管理有限公司签订的《广州市房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告海南丰盛昌食品有限公司、广州华鑫资本管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告马宏正返还购房款686402元，并计付利息（以686402元为本金，从2020年5月25日起至实际返还上述款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告马宏正的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14544元，由原告马宏正负担5323元，被告海南丰盛昌食品有限公司、广州华鑫资本管理有限公司负担9221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  陈桂容人民陪审员  苏锦桃二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  徐珮仪