安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8327号 上诉人（原审被告）：吴杰，男，1987年10月24日出生，汉族，住安徽省肥东县。 被上诉人（原审原告）：赵玉凤，女，1953年5月2日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，住安徽省合肥市高新区。 委托诉讼代理人：吴连虎（系赵玉凤丈夫），男，住安徽省合肥市高新区。 上诉人吴杰因与被上诉人赵玉凤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7297号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年10月10日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴杰上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回赵玉凤的诉讼请求。一、二审诉讼费用由赵玉凤承担。事实与理由：1.一审法院认定基础事实错误。吴杰因经营不善，已经于2018年2月中旬通过和赵玉凤商议，解除了位于琥珀名城沁园4幢103室的房屋租赁合同，并当日就退还了房屋钥匙，然后就不再经营了，此事，当时第三人许家松、张某在场，可以作证。随后，第三人许家松就从赵玉凤处租用了该房屋，并支付了相关费用。因此，赵玉凤要求吴杰支付2018年3月份开始的房租与事实不符。2.一审法院基本事实认定错误，导致判决吴杰履行相关给付义务所依据的法律也是错误的。 赵玉凤辩称，1.吴杰上诉所述与事实不符。2018年2月份，赵玉凤并没有和吴杰就解除原租赁合同关系达成一致，也没有就转租达成合议，更没有和许家松之间签订租赁合同。吴杰承租案涉房屋用来经营洗浴中心，许家松系吴杰雇佣的人员，由许家松替吴杰在洗浴中心处理日常事务，直至2020年6月份，吴杰才从上述房屋中搬走。2.吴杰提供的两张许家松的转账凭证，系委托许家松转给赵玉凤的物业费，并非是许家松租赵玉凤房子的房租费用。房屋租金不会带零头，租金不可能越收越少，如果赵玉凤自2018年2月份就把房屋租给许家松，自2018年2月至2019年1月，不可能只收取2000元的房租。 赵玉凤向一审法院起诉请求：1.判令吴杰几年未交租金，出租房屋收回，并支付拖欠赵玉凤的房租，合计77000元；2.判令吴杰支付拖欠的物业费合计3930元；3.判令吴杰需履行合同约定，交回房屋时将相邻门面内墙体复原，或由赵玉凤恢复，凭收据由吴杰支付费用。一审庭审中，赵玉凤自愿撤回了其诉请第一项中出租房屋收回及诉请第三项吴杰交回房屋时将相邻门面内墙体复原，或由赵玉凤恢复，凭收据由吴杰支付费用的相关请求。 一审法院查明：2017年1月25日，赵玉凤与吴杰共同签订了一份《房屋租赁合同》，约定：赵玉凤将其所有的位于长江东路8号合肥市出租给吴杰用于商业经营。租赁期共5年，从2017年2月1日起至2022年1月31日止。出租房屋月租金3500元，先交租金后使用房屋，合同签字生效时先付清3个月租金10500元，以后付清时间以此类推。租金从第四年调整，双方商定。吴杰向赵玉凤交纳风险保证金3500元，合同期满后，由赵玉凤退还给吴杰。吴杰应按时交纳租金，逾期不交租金的每超过一个月按年租金的10%赔偿违约金。拖欠租金累计达三个月的，赵玉凤有权终止合同并收回房屋，风险保证金归赵玉凤所有。吴杰要对房屋进行装修，应事先征得出租方同意，不得破坏房屋结构，装修费用由吴杰自理，合同期满应修复破损部分，并无偿交给出租方。吴杰在承租期间所产生的水、电、物业费用，每月按实际使用量向物管方交纳，不得拖欠，否则因欠费、停电造成损失由吴杰自行负责。合同签订后，因吴杰未按合同约定履行租金支付义务，赵玉凤遂诉讼来院，提出诉称之请求。 庭审时，赵玉凤明确因吴杰自2018年3月起没有支付租金，故其现主张吴杰应支付自2018年3月至2019年12月的房屋租金共计77000元（3500元/月×22个月）。 一审法院认为，本案赵玉凤与吴杰签订的案涉《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。因吴杰未按合同约定向赵玉凤支付房屋租金已构成违约，现赵玉凤主张吴杰支付2018年3月至2019年12月的房屋租金77000元（3500元/月×22个月），符合双方合同约定亦不违反相关法律规定，该院对此予以支持。至于赵玉凤主张吴杰支付物业费3930元，因审理中赵玉凤就此并未提供足够的证据予以证明，故对赵玉凤的该项主张，该院不予支持。吴杰经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其自身抗辩权利的放弃，依法由其自行承担不利的法律后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、吴杰于判决生效之日起十日内支付赵玉凤房屋租金77000元；二、驳回赵玉凤的其他诉讼请求。案件受理费人民币1823元，减半收取911.5元，由赵玉凤负担44.5元，吴杰负担867元。 二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。吴杰举证：证据一：转账记录，证明2018年2月吴杰就不干了，和房东商量房东和吴杰都对外转，但是到年底都没有转出去，就说让许家松干，减少损失，转账是许家松转给房东的房租。证据二：证人张某出庭作证，证明2018年2月份已经和房东商量不干了，吴杰所述属实。赵玉凤质证认为，许家松转账的钱收到了，但是不是房租，是2018年2月份至2019年1月份的物业费。 赵玉凤举证：证据一、2017年11月5日、2017年12月7日微信分两次转的三个月房租10500元（2017年11月-2018年1月）；证据二、转给紫水晶（104租户）一年物业费2375元（应许家松要求转），证明许家松转账给我方的是物业费；证据三、和物业收费员微信（幽香兰草，王萍）的物业费收费记录以及今年的物业收费单据，以此证明物业收费标准（今年腿骨折一直没有去拿收据）。吴杰质证认为，对证据一认可。证据二不认可，该笔转账我不清楚，当时是许家松在干，是许家松转账给他的。对证据三，房东交物业费给物业是他应该交的，与本案无关。 对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为吴杰与赵玉凤签订的《房屋租赁合同》是否已经提前解除，吴杰是否欠付赵玉凤租金。 吴杰与赵玉凤签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2022年1月31日，吴杰主张其与赵玉凤已经于2018年2月协议协商一致退租，此后的租金不应予以支付，但赵玉凤本案中对吴杰主张前述事实不予认可，吴杰对其该主张二审申请的证人张某出庭作证，但吴杰和张某均认可张某系吴杰合伙人，与本案具有利害关系，吴杰在未有其他证据印证的情况下仅依据该证人证言证明退租事实依据不足，故对吴杰前述主张本院不予采信。且，赵玉凤提供的其与吴杰的短信记录显示，赵玉凤自2019年4月至2020年6月一直向吴杰索要2017年2月至2018年12月的物业费，吴杰对于其欠付物业费不持异议，物业费应基于承租房屋产生，故在没有证据证明吴杰已经退租，与赵玉凤就仅承担物业费达成一致的情况下，吴杰应支付欠付物业费期间的租金。吴杰二审提供案外人许家松2018年12月、2019年1月分别向赵玉凤转账4519元、2000元的转账记录，赵玉凤认可收到前述款项，但认为系物业费。赵玉凤前述转账系物业费的意见与其在收到前述两笔转账，且转账金额超出物业费金额后，仍向吴杰索要物业费的短信相矛盾，故对赵玉凤就款项性质的抗辩意见本院不予采信。二审期间，案外人许家松亦到庭陈述，认可其自2018年底承租使用案涉房屋，并支付前述租金，吴杰、许家松的意见与转账记录能相互吻合，本院予以采信，并据此认定案涉房屋自2019年12月之后由许家松与赵玉凤建立租赁关系，吴杰与赵玉凤的租赁合同自2018年11月事实解除，本院对于赵玉凤诉请主张吴杰支付2018年3月至2018年11月租赁期间的租金31500元予以支持，并据此对一审判决予以纠正。 综上，吴杰的上诉理由部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）晥0102民初7279号民事判决； 二、吴杰于本判决生效之日起十日内支付赵玉凤房屋租金31500元； 三、驳回赵玉凤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费911.5元，由吴杰负担373元，赵玉凤负担538.5元；二审案件受理费1725元，由吴杰负担706元，赵玉凤负担1019元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十一月二十九日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。