贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0526民初3784号 原告：周海，男，1975年1月23日出生，汉族，农民，初中文化，住贵州省威宁县。 委托代理人：周应宽，执业证号：32406181155576，代理权限：特别授权代理。 被告：马敏兰，女，1970年5月20日出生，回族，农民，小学文化，贵州省威宁县人，住威宁县。 委托代理人：陶云仙，贵州驰海律师事务所律师，执业证号：15205202011204193。代理权限：特别授权代理。 委托代理人：王运勇，贵州驰海律师事务所实习律师，代理权限：一般授权代理。 被告：刘坤玉，男，1974年6月11日出生，汉族，居民，住威宁县。（缺席） 第三人：宋怀英，女，汉族，1947年2月22日出生，住威宁县。 委托代理人：戴永鹏，贵州引悦律师事务所律师，执业证号：15205201510725553。代理权限：特别授权代理。 委托代理人：李佳，贵州引悦律师事务所实习律师，代理权限：一般授权代理。 第三人：岳鸿，男，1979年9月14日出生，汉族，住威宁县，系第三人宋怀英之子，（缺席） 原告周海诉被告马敏兰、刘坤玉及第三人宋怀英、岳鸿确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法由审判员陈思义、邓凯，人民陪审员马春燕组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周海及其代理人周应宽、被告马敏兰及其代理人陶云仙，第三人宋怀英及代理人戴永鹏到庭参加了诉讼，被告刘坤玉、第三人岳鸿经传票传唤未到庭参加诉讼，本院按缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告周海诉称，被告马敏兰有一块位于威宁县平方米的建设用地，该土地不动产权证书编号为：ＮＯＤ52000261981,不动产单元号为：520526001001ＧＢ00025Ｗ0,被告马敏兰及其丈夫找我经过多次协商，于2017年6月7签订合作协议书，约定由我出资，被告出建设用地修建房屋，双方约定建设的房屋双方各享有一半，含门面、空地以及楼上空间。我按照约定将房屋建成后，被告在我不知情的情况下，擅自将我应得的第四楼上的房屋出售给第三人。被告的上述行为，严重侵犯了我的合法权益，故诉至人民法院，请求法院确认被告与第三人的房屋买卖合同无效并承担本案的诉讼费。 被告马敏兰辩称，我因房屋拆迁，获得300㎡的安置地，2012年4月25日政府给我颁发威集用（2012）第X0024号集体土地使用证，2018年换发为不动产权证，证号为黔（2018）威宁县不动产权第0001649号，土地性质为国有划拨土地，2017年6月7日，原被告双方签订《合作协议书》，约定由被告出土地，原告出资在该土地上建房，该土地折价188万元，合作修建六层住房，修好后双方各享有一半。但在修建过程中，原告未按照约定全额出资，实际修建房屋为9层，建筑面积2700平方米，原告仅出资1132297元，该住房建筑成本270万元，土地折价188万元，则该房屋总花费为458万元，原告仅投资1132297元远远达不到原告主张的占有该房屋一半的份额。因此原告周海不是涉案房屋的共同共有人，原被告双方就原告的工程款投资亦未进行过结算，原告享有的涉案住房份额不明确，被告马敏兰与第三人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不存在违反法律的强制性规定，该合同合法有效。 被告刘坤玉未作答辩。 第三人宋怀英述称，马敏兰有300㎡的安置地，马敏兰向第三人出示过集体土地使用证以及后来换发的不动产权证，周海并不是共同共有人。马敏兰和丈夫刘坤玉在修建过程中因资金不够到处借钱，在原告周海起诉的一些人当中就有借钱给马敏兰和刘坤玉，二被告承诺房屋修好后以优惠价格出售给上述债权人，因此，第三人根本不知道周海投资修建房屋的事。第三人在购买该住房的时候，该房屋也没有明显标示系周海所有，第三人有充分理由相信房屋所有权归马敏兰所有，所以双方才签订房屋买卖合同，即使如原告所诉，马敏兰系无权处分，但因无权处分订立的合同亦不必然无效，综上所述，第三人已经善意取得所购房屋所有权，应驳回原告诉请。 第三人岳鸿未作陈述。 经审理查明，原告周海与被告马敏兰认识后，被告马敏兰便向原告周海陆续借款周转做生意，后因生意不景气，下欠周海20万元未按期偿还。2017年6月7日，原告周海与被告马敏兰和其丈夫刘坤玉签订合作协议，约定由原告出资，被告以黔（2018）威宁县不动产权第××号不动产权属证书载明的坐落于威宁县以划拨方式取得的300平方米的国有土地使用权作为出资共建房屋。《协议》签订后，原告周海共出资1449000元在上述地块上修建了九层房屋一栋，但协议书中对房屋的分配方式约定不明。被告刘坤玉向原告出具的1449000元的收据包含了被告马敏兰下欠原告周海的20万元借款，原告实际出资1249000元。 2019年7月15日，被告马敏兰与第三人宋怀英、岳鸿签订房屋买卖合同，约定将原被告合作修建的房屋的第四层中一套100平方米的房屋以2500元/平方米的价格出售给第三人宋怀英、岳鸿。2019年7月15日被告马敏兰向第三人宋怀英出具收据一份，载明收到第三人购房款250000元。该房屋未办理过户登记手续。 上述事实，有当事人陈述，原、被告及第三人提交的证据在卷证实，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本案争议的焦点在于：1、原告周海是否有权请求确认被告马敏兰与第三人宋怀英签订的合同无效；2、被告马敏兰与第三人宋怀英签订的房屋买卖合同是否合法有效。3、第三人对被告马敏兰出售的房屋是否适用善意取得？ 本院认为，针对本案焦点一，通过庭审查明被告刘坤玉向原告出具了1449000元的收条，其中包含了被告马敏兰向原告周海的20万元借款，扣除20万元借款后，原告按照双方签订的协议实际出资1249000元。被告马敏兰与第三人宋怀英签订的房屋买卖合同直接影响到原告周海的权利，原告周海向本院提起民事诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条规定的原告起诉的条件，故原告周海有权提起本案诉讼，请求确认被告马敏兰与第三人签订的房屋买卖合同的法律效力； 针对本案的第二个焦点，《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并参照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形得，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。被告马敏兰向第三人宋怀英出售的房屋系修建在被告以划拨方式取得的住宅用地之上，该房屋按照法律的相关规定，在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。而本案被告未经过相关部门审批，擅自将划拨土地上的房屋进行转让，违反了国家法律、行政法规的规定，且属于效力性强制性规定，应当依法认定为无效。 针对焦点三，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”。本案中，被告马敏兰向第三人出售的房屋系修建在划拨用地上的建筑物，未经相关部门审批不得转让；其次，涉案房屋在签订买卖合同后并未依照法律的规定进行登记；再次，被告马敏兰认可合并审理的其他六案的第三人均以现金方式向其提供借款，被告与其他案件第三人之间均存在不同的亲戚关系，案中均无其他证据相互佐证被告马敏兰的陈述，故马敏兰的陈述不符合日常生活常理，不足以认定第三人已支付合理对价，故不应认定第三人已善意取得所售房屋。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百三十七条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条之规定，判决如下： 被告马敏兰与第三人宋怀英、岳鸿于2019年7月15日签订的房屋买卖合同无效。 案件受理费30元，由被告马敏兰负担。 如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  陈思义 审 判 员  邓 凯 人民陪审员  马春燕 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  刘莉茹