浙江省杭州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙01执复38号 复议申请人（申请执行人）：李仁凤，女，1974年5月3日出生，汉族，住杭州市上城区。 复议申请人（申请执行人）：金卫红，女，1968年12月13日出生，住杭州市江干区。 复议申请人（被执行人）：余阳，男，1984年4月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。 复议申请人（被执行人）：胡敏，女，1983年10月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。 第三人：毛辉曙,男，1971年12月14日出生，汉族，住浙江省江山市。 复议申请人李仁凤、金卫红、胡敏、余阳不服杭州市上城区人民法院（以下简称上城法院）（2020）浙0102执异5号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 上城法院查明：该院于2019年6月3日作出（2019）浙0102民初2880号民事调解书：一、被告余阳、胡敏自愿于2019年8月3日前分别共同归还原告李仁凤、金卫红借款本金并支付利息。其中共同归还原告李仁凤借款本金1580800元，并支付利息（该利息以尚欠李仁凤的借款本金为基数，按月利率1.2%标准，自2019年2月1日起计算至尚欠李仁凤的借款本金还清之日止）。共同归还原告金卫红借款本金889200元，并支付利息（该利息以尚欠金卫红的借款本金为基数，按月利率1.2%标准，自2019年2月1日起计算至尚欠金卫红的借款本金还清之日止）；二、若被告余阳、胡敏未按期足额履行上述任意一期付款义务，则原告李仁凤、金卫红有权对被告余阳、胡敏所有的位于杭州市余杭区房屋的折价款或经拍卖、变卖所得价款按照抵押顺位享有优先受偿权。且原告李仁凤、金卫红有权就被告余阳、胡敏尚欠借款本金及利息向法院申请一次性强制执行。预收案件受理费26800元，实际收取13280元，由被告余阳、胡敏共同负担。因被执行人未按期履行，本案于2019年8月7日立案执行。 在执行过程中，2019年8月26日，双方当事人在法院主持下，共同对本案被执行人名下位于杭州市余杭区房产的拍卖价格达成一致议价方案，同意按照350万元的价格认定为该房产的实际价值，同时申请以300万元的保留价进行第一次的司法拍卖。上城法院于2019年12月9日10时至2019年12月10日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖，买受人毛辉曙以300万元的价格竞得该房产。2019年12月20日，案外人毛辉曙以拍卖房产存在重大暇疵为由，要求退还保证金45万元。2019年12月23日，改院裁定予以退还第三人。 另经查明，2012年9月12日，案涉房产发生过纵火及跳楼事件，导致跳楼女子张海霞死亡。 上城法院裁定认为，人们在日常生活中追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理认识是一种客观存在，买受人对法拍房产也有其基本的期待认识。本案的拍卖房产曾发生跳楼死亡事件，这一事实是客观发生并存在的。房产的产权人余阳在该房屋中生活了六年，都自证在拍卖前不知道该事件的存在，故不能苛扣要求作为一般的竞买人能在竞买前的短时间内作出详尽完全的了解。竞买人毛辉曙在竞拍后了解到这一客观事实，认为该房产不符合其当初的购买预期目的，而要求撤销本次拍卖，退还保证金的行为不应认定为是恶意悔拍。故向竞买人毛辉曙作出的返还保证金的执行行为并无不当。综上，裁定驳回李仁凤、金卫红、余阳、胡敏的异议请求。 复议申请人李仁凤、金卫红、余阳、胡敏申请复议认为： 一、以《网络竞价成功确认书》作为处置法院与竞买人签订的买卖合同，则《拍卖公告》、《拍卖须知》应是合同的组成部分，拍卖成交即合同成立并生效，竞买人应受合同条款的约束，其在未有法定可撤销拍卖的事由发生的前提下悔拍，处置单位应当没收其交纳的保证金。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(下称《网拍规定》)第二十二条规定：“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。”结合最高院(2017)最高法民申2816号裁定书确定的裁判规则“司法拍卖是竞拍人与法院之间而非与拍卖公司之间形成的买卖合同关系。”本案中，网络司法拍卖平台已经出具了《网络竞价成功确认书》，也就意味着竞买人毛辉曙和处置单位上城法院之间已经成就买卖合同关系。以合同成立的要件分析，在司法拍卖过程中，处置法院发布的包括但不限于《拍卖标的调查情况表》、《拍卖公告》、《拍卖须知》等材料已对标的物的情况进行了详尽的介绍，也针对悔拍等内容作出了相应的约定，该等材料均应视为出让人发出的要约内容。竞买人在参与竞拍前，有足够的时间对上述材料进行了解，且《拍卖须知》中已对“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还”等合同风险予以了特别提示，竞买人既决定参与竞拍，即表示接受出让人的要约内容，其出价行为构成对出让人要约的承诺，双方的买卖合同法律关系自其出价竞拍时便成立并生效，因此《拍卖公告》、《拍卖须知》等作为要约内容的材料，在合同成立时也应当视为合同的组成部分，竞买人应当严格遵守。《网拍规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；(二)由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；(三)竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；(四)买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；(五)违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；(六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，尚未有发生过任何《网拍规定》第三十一条所列举的可以撤销网络司法拍卖的情形，竞买人选择悔拍，上城法院作为出让人，依照合同约定应当没收竞买人交纳的保证金，而竞买人也应当受双方买卖合同法律关系的约束，承担悔拍的不利后果。 二、上城法院就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在拍卖资料中作了详尽的说明，受托拍卖公司也在拍卖前组织了竞买人实地察看拍卖标的物，竞买人参与竞拍即视为作出了接受标的物的现状及一切已及未知的瑕疵的意思表示，依照买卖合同的约定，竞买人无权要求撤销拍卖上城法院在2019年11月4日发布的《拍卖公告》中对案涉房屋彼时的状况、已知及可能存在的瑕疵已作了详尽的说明。案涉拍卖的拍卖时间为2019年12月9日10时至2019年12月10日10时止，依据公告，在公告发布到拍卖开始的这段时间内，竞买人均可以联系拍卖公司(杭州易槌科技有限公司)咨询或者实地看样，应当说已经给了竞买人足够的时间对案涉房屋进行调查。暂且不讨论案涉房屋是否构成“凶宅”，竞买人声称拍卖成功后方才通过朋友知晓案涉房屋曾出现过失火及跳楼事件，但案涉房屋曾出现过失火及跳楼事件的新闻报道等信息在拍卖公告发布前就已存在于网络，而非形成于拍卖成交后，属于竞买人在参与竞拍前随时可以获取的信息。复议申请人余阳在拍卖前已将自己所掌握的案涉房屋的详细信息告知法院，也在法院做了执行笔录，执行笔录在法拍网站也是随时可以获取的，余阳并未刻意隐瞒相关信息，也不存在隐瞒的动机。竞买人称自主调查案涉房屋是否存在瑕疵在现实中难度较大，其朋友却在无意参与竞拍的情况下通过网络轻而易举地获取了该信息，竞买人前后的说辞未免自相矛盾。竞买人在竞拍开始前，拥有长达一个月的时间对案涉房屋的情况进行调查，时间非常充裕，其未能在参与竞拍前获取该信息，显然应当有其承担相应的风险及责任。此外，即便认定案涉房屋曾发生过失火及跳楼事件且未在拍卖资料中披露构成瑕疵，《拍卖须知》第七条也已明确“竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”在《拍卖须知》作为买卖合同的组成成分的前提下，竞买人毛辉曙应当严格遵守合同约定，既作出参与竞拍的决定，就应当接受案涉房屋可能存在未知的瑕疵的风险，而案涉房屋曾发生过失火及跳楼事件，在法院和被执行人均不知情的情况下，就属于未知的瑕疵，竞买人无权据此要求法院撤销拍卖。 三、上城法院撤销拍卖并向竞买人返还保证金的行为，在实体和程序上都存在过错(一)根据司法拍卖网页显示的信息，上城法院撤销拍卖系依据《网拍规定》第三十一条第一款“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。”所谓严重失实，应是指拍卖标的物的实际情况与拍卖公告载明的内容存在严重的不一致的情形。但本案中案涉房产曾出现过失火与跳楼事件，是被执行人、法院以及买受人都未能事先知晓的信息，也就无法在拍卖公告中载明。就拍卖公告载明的内容而言，拍卖标的物与网站载明的信息是完全一致的，竞买人也亲自到实地考察确认过，案涉房产出现过失火与跳楼事件应属于《拍卖须知》中所指的“未知的瑕疵”，竞买人接受《拍卖公告》及《拍卖须知》的条款后决定参与竞拍，则案涉房产可能存在未知的瑕疵的风险，应由竞买人自行负担。因此，法院适用法律错误，其作出同意撤销拍卖、退还保证金的行为在实体上缺乏法律依据。此外，《拍卖公告》、《拍卖须知》是由上城法院自行发布，而《拍卖须知》中明确告知竞买人，“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。”现如今，上城法院在未有法律依据的情况下撤销拍卖、退还保证金，那么《拍卖公告》、《拍卖须知》中的条款就形同虚设，法院的公信力也将严重受损。(二)《网拍规定》第二十八条第一款规定“网络司法拍卖竞价程序中，有依法应当暂缓、中止执行等情形的，人民法院应当决定暂缓或者裁定中止拍卖；人民法院可以自行或者通知网络服务提供者停止拍卖”、《最高人民法官关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十一条第一款“人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人。”本案中，上城法院既决定撤销拍卖并向竞买人返还保证金，依法应当出具相应的裁定书并通知当事人，而复议申请人至今未收到法院出具的相关裁定，且上城法院是在向竞买人退还了保证金后，方才通知申请人，其做法与法律规定不符。此外，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”本案拍卖标的物能否顺利执行关系到被执行人能否清偿债务，双方对于案涉房屋是否构成“凶宅”也存在较大争议，在此情形下，上城法院也未召开听证便进行作出撤销拍卖、返还保证金的行为，严重损害了复议申请人的合法权益。 四、案涉房产发生过失火及跳楼事件，但失事人员的死亡地点并非在案涉房产内，故案涉房产不应当被认定为“凶宅”。“凶宅”在我国并未有明确的法律概念，判断一个房屋是否为“凶宅”，不能以个体主观感受为依据，应当以公序良俗下的社会意识为判断基准，而在目前的社会实践中，“凶宅”通常指发生人为非正常死亡事件的房屋，且死亡地点应在房屋专有部分。参照南京市中级人民法院(2017)苏01民终3310号的司法判决，本案中涉案房屋中发生失火、跳楼死亡时间距涉案房屋进行司法拍卖已有6年之久，且死亡地点并非处于室内，复议申请人余阳一家在涉案房屋内居住也已有年月，并未有任何意外事故发生，故该信息对涉案房屋及一般公众的影响相对较小，不属于应当披露的信息范围，案涉房屋也不应当被认定为“凶宅”。 五、上城法院撤销拍卖的行为将会对涉案房屋未来的拍卖成交价产生影响，届时复议申请人如若遭受财产损失，将依法申请国家赔偿复议申请人所说的涉案房屋的失火及跳楼事件对一般公众的影响较小，系指对于公众的主观意识形态的影响，而非针对涉案房屋未来的成交价。根据司法实践经验，司法拍卖的标的物重新上架时需支付拍卖产生的费用，且通常会进一步调低起拍价。如法院现在将悔拍的竞买人交纳的保证金予以退还，则重新拍卖时复议申请人余阳、胡敏作为被执行人，将无法避免地遭受财产损失，这也将大大地加重被执行人的经济负担。依据《网拍规定》第三十二条“网络司法拍卖被人民法院撤销，当事人、利害关系人、案外人认为人民法院的拍卖行为违法致使其合法权益遭受损害的，可以依法申请国家赔偿；认为其他主体的行为违法致使其合法权益遭受损害的，可以另行提起诉讼。”本案中，竞买人悔拍，依照约定应当没收其保证金用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务，但上城法院目前已将保证金退还给竞买人，如后续上城法院未能执行回转，且案涉房屋再次拍卖的成交价进一步降低，复议申请人将无法避免的遭受财产损失，届时复议申请人将依法申请国家赔偿，维护自身的合法权利。 综上所述，复议申请人认为，上城法院的执行行为于法不符，其不应当向竞买人毛辉曙退还保证金，恳请贵院依法判令撤销(2020)浙0102执异5号执行裁定书并纠正上城法院的错误执行行为，依法没收竞买人交纳的保证金。请求1.请求撤销上城法院作出的(2020)浙0102执异5号执行裁定书；2.请求纠正上城法院的错误执行行为，依法没收第三人毛辉曙交纳的保证金450000元。 本院查明，案涉房产在2012年9月12日发生过纵火及跳楼事件，通过网络搜索均能找到当时媒体的相关报道。 本院认为，本案所涉的拍卖房产，通过网络搜索均能了解到当时媒体就涉案房产重大瑕疵的相关报道。法院在执行拍卖过程中，被执行人有义务协助法院查明拍卖财产现状、权利负担、是否存在重大瑕疵等内容，被执行人应当如实向法院提供拍卖财产品质的有关资料和说明，包括拍卖财产是否存在瑕疵及缺陷。但本案中，被执行人未向上城法院说明涉案房产存在的重大瑕疵，上城法院也未及时查明相关情况，包括未查明被执行人是否明知涉案房产存在重大瑕疵而故意隐瞒等事实。故上城法院裁定认定事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项之规定，裁定如下： 一、撤销杭州市上城区人民法院作出的(2020)浙0102执异5号执行裁定书。 二、发回杭州市上城区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长 徐 彦 审判员 王海峰 审判员 孙 辉 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 杨越巧