贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7487号上诉人（原审被告）：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：915224005566150351。法定代表人：林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201810035201。委托诉讼代理人（一般授权）：代文钦，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205202010237209。被上诉人（原审原告）：杨正杰，男，汉族，1971年12月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：陈孝玲，女，汉族，1984年5月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：袁艳，贵州百进律师事务所律师。执业证号：15205202011168503。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：石山，贵州百进律师事务所律师。执业证号：15205201110584909。上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司因与被上诉人杨正杰、陈孝玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行审理，上诉人委托诉讼代理人代文钦、被上诉人委托诉讼代理人袁艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告杨正杰、陈孝玲一审诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一2幢33层3号房屋的不动产权证书并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交付涉案商品房转移登记有关文书的违约金,暂定为21345元(具体金额以原告已付购房款288720元为基数,按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍从2019年1月9日计算至被告提交办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止);3.判令被告向原告退还已收取的三通费3900元及三通费实际占用期间的利息(利息以3900元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年2月8日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止);4.本案的诉讼费由被告承担。一审认定事实：2018年2月8日，原告与被告的工作人员签署《商品房买卖合同签约确认单》，该单记载有“三通费3900元”字样。同日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房总价款为292620元，该费用包含水电建设安装费用等，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；约定被告应于2018年10月31日前交付房屋。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，合同未约定办理房屋转移登记的期限、方式及违约责任等。合同补充协议第三条约定电、燃气等入户及安装费用共计3900元，签约时交付并计入购房总款中。合同签订后，原告向被告支付购房款292620元。2018年11月10日，被告向原告交付房屋，但至今未为原告办理涉案房屋转移登记手续。现涉案房屋尚未办理初始登记，办理转移登记的条件尚未成就。一审法院认为：原、被告订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的退还三通费的问题，合同及补充协议均约定水电、燃气的安装及入户费用包含在房屋总价款中，被告不再另行收取，而且实际履行过程中，被告也未另行收取该费用，故原告要求被告退还三通费的诉讼请求，无事实依据，不予支持。关于原告主张的要求被告办理涉案房屋产权证书的问题。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，原告该项诉求法律上和事实上均不能履行，暂不予支持。关于原告要求被告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。但被告未按约定履行该义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。原告诉请被告支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，予以支持。被告于2018年11月10日向原告交付房屋，应于房屋交付的90日期满后即2019年2月11日起承担违约责任。双方未约定委托办证，故截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。违约金应以原告已付购房款292620元（原告主张288720元）为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年2月11日计算至2019年8月20日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告杨正杰、陈孝玲支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款288720元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2019年2月11日计算至2019年8月20日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告杨正杰、陈孝玲的其他诉讼请求。案件受理费216元，由原告杨正杰、陈孝玲负担50元，被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担166元。上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉房屋未达到交付条件，上诉人并未向被上诉人交付房屋。被上诉人提交的《物业合同》中的物业公司与《商品房买卖合同》中所约定的前期物业公司不同，与上诉人无关联，《物业合同》和物业相关收据不能证明上诉人已实际交付房屋。2.是否办理不动产权证对被上诉人未造成任何实质损失，上诉人不应支付迟延办证违约金。被上诉人杨正杰、陈孝玲辩称：1.被上诉人系接上诉人电话通知后，前往其办公室签订物业服务合同，缴纳物业费，并领取钥匙，一审认定交房时间正确。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审认定的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”被上诉人一审提交的物业服务费收据、建筑垃圾清运费等证据，能够证明被上诉人已实际接收了案涉商品房，以业主身份入住并因此支付了相应费用的事实，上诉人主张案涉商品房尚未交付的理由不成立，本院不予采纳。房屋交付后，上诉人未在法定期限内取得案涉商品房初始登记，履行协助办理案涉商品房转移登记的义务，致被上诉人迟延取得房屋不动产权属证书，依法应当承担违约责任，向被上诉人支付违约金。双方约定的违约金兼具惩罚和补偿的双重属性，并不以守约方存在损失为前提。上诉人以迟延办证未给被上诉人造成实质损失为由，主张不应给付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十一月十二日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印