四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1025民初2631号 原告：刘军，女，1962年5月1日出生，汉族，住新疆昌吉市商城路**华瑞城市。 委托诉讼代理人：李玉伟（刘军之夫），1962年9月1日出生，汉族，，住新疆昌吉市商城路**华瑞城市 被告：王元应，男，1955年7月19日出生，汉族，住，住四川省资中县/div> 委托诉讼代理人：罗莎，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张红霞，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原告刘军与被告王元应不当得利纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序。于2020年11月3日、2020年11月23日公开开庭进行了审理，原告刘军及其委托诉讼代理人李玉伟、被告王元应的委托诉讼代理人罗莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘军向本院提出诉讼请求：1.判令被告王元应向原告返还不当得利440000元并支付资金占用利息（资金占用利息自2018年6月9日起至款项全部清偿之日止，以440000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用及原告实现债权的合理支出。事实和理由：2018年6月9日，原告与成都龙湖西城置业有限公司（以下简称“成都龙湖置业公司”）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买成都龙湖置业公司开发的位于成都市金牛区××街道××社区××栋××单元××层××号的房屋一套，购房款为2202316元。签订合同时，售房部工作人员以所售房屋为建设工程抵款房屋为由，要求原告先行缴纳现金440000元。原告交款后发现该440000元的收款人为成都嘉和广盈企业营销策划有限公司（以下简称“成都嘉和营销公司”），收款项目为服务费，未计入购房款总价。原告在购房过程中未接受成都嘉和营销公司的任何服务，成都嘉和营销公司收取440000元服务费不合法，属于不当得利，应当返还给原告。另经查询，成都嘉和营销公司核准经营时间为2018年4月16日，为被告设立的独资企业，并于2019年8月28日由被告申请注销。 被告王元应辩称，2018年5月9日，成都嘉和营销公司以团购形式购买了成都龙湖置业公司开发的位于成都市金牛区××街道××社区××组××，并签订了61份《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件，双方约定成都嘉和营销公司可以自行选择第三人，并将其在各购房合同项下的全部权利义务概括转移至该第三人。原告刘军之夫李玉伟代原告与成都嘉和营销公司签订了《认购协议》，成都嘉和营销公司按照约定向原告提供了服务，将案涉房屋的团购优惠让与原告，成都嘉和营销公司向原告收取的款项有合同、法律和事实依据，原告主张成都嘉和营销公司构成不当得利，要求被告返还440000元无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告刘军提交的原告与成都龙湖置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、网签合同信息查询记录、四川增值税普通发票、更名确认函、成都龙湖置业公司出具的收款收据5份、成都嘉和营销公司出具的收据1份、银行交易明细、不动产权证书、成都嘉和营销公司工商登记信息；被告王元应提交的POS机交易单。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《刘军再审案件情况说明》、（2019）川0106民初13031号民事判决书、（2020）川01民申345号民事裁定书、（2019）川0106民初10579号民事判决书、（2020）川01民终3450号民事判决书与本案待证事实无关，不符合证据的关联性，不予采信。原告提交的置业顾问黄瑷出具的房屋价款表及被告提交的团购协议、成都嘉和营销公司与成都龙湖置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、认购协议、申明书能够证明成都嘉和营销公司向成都龙湖置业公司购买案涉房屋并将房屋转卖给原告的事实，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月9日，成都龙湖置业公司与成都嘉和营销公司签订《团购协议书》，协议约定：成都嘉和营销公司购买成都龙湖置业公司开发建设的位于成都市金牛区××路××期××公寓，总建筑面积为8431.64平方米，房屋总价为129644632元；双方签署61份《商品房买卖合同》、附件及补充协议，具体房屋信息详见购房合同，上述61份购房合同在2019年3月15日前，成都龙湖置业公司无需为成都嘉和营销公司办理合同备案；成都嘉和营销公司按照约定的付款时间节点及付款金额向成都龙湖置业公司支付对应房屋的购房款；成都嘉和营销公司可将每套有独立主权的房屋对应的购房合同项下的买受人的权利义务概括转移给第三方，第三方由成都嘉和置业公司自主选择；成都嘉和营销公司可向成都龙湖置业公司申请变更买卖合同的买受人，除本合同另有约定外每套房屋仅能申请更名一次；成都嘉和营销公司向成都龙湖置业公司申请变更购房合同的第三人在符合成都市相关政策（包括限购、贷款政策等）的前提下，可选择一次性付付款、分期付款、按揭三种方式付款；所有购房客户的购房款均由成都龙湖置业公司向买受人收取，成都龙湖置业公司收到的实际购房款超过购房款总额的部分，由成都龙湖置业公司向成都嘉和营销公司无息退还；2018年9月15日前，成都嘉和营销公司应确保实现成都龙湖置业公司收到实际购房款等于购房款总额129644632元；2018年9月16日至2019年3月15日期间，对于买受人仍为成都嘉和营销公司的商品房买卖合同，成都嘉和营销公司仍有权按照本合同约定更名给第三方，第三方完成商品房买卖合同网签备案并支付完毕全部购房款后，成都龙湖置业公司应于全部购房款支付完毕的7个工作日内，将与该第三方支付的全部购房款等额的成都嘉和营销公司已付款退还给成都嘉和营销公司；若截至2019年3月15日，仍存在购房人就某一份合同未付清购房款情形，在不解除购房合同的情况下，成都龙湖置业公司可暂扣成都嘉和营销公司已付款，该款直接转为未清合同买受人应支付给成都龙湖置业公司的购房款，由此产生的成都嘉和营销公司与该份未清合同买受人之间的债权债务关系与成都龙湖置业公司无关，成都嘉和营销公司应自行追偿；截至2019年3月15日，对于买受人仍为成都嘉和置业公司的商品房买卖合同，双方应共同配合在2019年4月1日前完成网签备案；成都龙湖置业公司指定其在农行光华支行长寿路分理处的银行账户（账号：8049××××1063）为收款账户，成都嘉和营销公司指定羊勇在平安银行成都双楠支行的银行账户（账号：6230××××0541）为收款账户；2019年3月15日前成都龙湖置业公司应根据本协议及成都嘉和营销公司出具的《更名签约确认函》与成都嘉和营销公司指定的第三方签署购房合同并完成网签备案后，成都龙湖置业公司与成都嘉和营销公司签订的对应该套房屋的购房合同自动解除；成都龙湖置业公司提供成都嘉和营销公司制作沙盘所需要的图纸、数据，成都嘉和营销公司所有对外展示的物料和宣传说辞，须提前经过成都龙湖置业公司书面审核确认；2019年3月15日前，未经成都嘉和营销公司书面许可，成都龙湖置业公司不得擅自销售、处分（包括设置抵押等担保物权、对外租赁、被查封等）标的物业，也不得另行委托第三方销售、处分标的物业；成都龙湖置业公司应确保本协议项下的标的物业处于可售未售状态的真实有效性，应及时提供成都嘉和营销公司所需的各类资料及政府批文，并确保所提供资料的真实性、合法性、准确性和完整性；成都嘉和置业公司或第三方客户如对标的物业有工程、设计类的疑问可随时向成都龙湖置业公司提出，成都龙湖置业公司需进行答疑；协议还约定了其他权利义务等。同日，成都龙湖置业公司与成都嘉和营销公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定：成都嘉和营销公司购买成都龙湖置业公司开发建设的位于成都市金牛区××街道××小区××幢××单元××层××号××房，建筑面积为139.11平方米，单价为20467.62元，总价为2202316元，付款方式为分期付款，于2018年6月15日前支付1101158元、2018年7月15日前支付440463元、2018年9月15日前支付660695元。2018年5月7日、2018年5月9日，成都嘉和营销公司通过羊勇的银行账户（账号6230××××0541）向成都龙湖置业公司的银行账户（账号8049××××1063）转款四笔，转款金额合计25928926元，该款为《团购协议书》约定的合同价款的20%（129644632元×20%＝25928926元），其中针对龙湖西宸原著项目35栋1单元12层04号房屋支付的购房款为440463元。 2018年5月31日，原告刘军之夫李玉伟以原告名义与成都嘉和营销公司签订《认购协议》，协议约定：原告认购龙湖西宸原著项目35栋1单元12层04号房屋一套，建筑面积139.11平方米，总价款2727683元；付款方式为一次性付款，原告确认于2018年6月20日前一次性付清全部房款，原告依据本认购协议所支付的定金50000元将自动转为购房款，剩余定金150000元于2018年6月7日18时前补齐；原告应主动携带本认购协议、定金收据、应付买卖价款（银行卡）、身份证原件到成都市武侯区金楠天街龙湖签约中心（成都市武侯区武晋路1488号龙湖金楠天街1栋2楼，龙湖金楠天街物业服务中心楼下）与开发商签订合同；认购协议还约定了双方的其他权利义务等；李玉伟代原告在协议中签名捺印，黄嫒作为成都嘉和营销公司代表在协议中签名，成都嘉和营销公司在协议中盖章。同日，李玉伟向成都嘉和营销公司支付购房定金50000元。2018年6月1日，原告向成都嘉和营销公司转款150000元。2018年6月9日，原告通过POS机刷卡向成都龙湖置业公司支付1761853元、通过POS机刷卡向成都嘉和营销公司支付三笔款项合计680463元。综上，原告向成都龙湖置业公司付款1761853元、向成都嘉和营销公司付款880463元，付款合计2642316元。同日，成都嘉和营销公司向原告出具收据一份，收据载明收到原告刘军服务费440000元。2018年6月11日，成都龙湖置业公司向原告出具收款收据五份，收据载明的收款金额合计2202316元。成都嘉和营销公司、成都龙湖置业公司向原告出具的收款收据载明的金额合计为2642316元。 2018年6月9日，原告刘军与成都龙湖置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买成都龙湖置业公司开发建设的位于成都市金牛区××街道××小区××幢××单元××层××号××房，建筑面积为139.11平方米，单价为20467.62元，总价为2202316元，付款方式为一次性付款，于2018年6月9日前支付该商品房全部价款，买受人已向出卖人支付50000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。同日，原告刘军向成都龙湖置业公司出具申明书，申明书载明：原告与成都龙湖置业公司的权利义务关系均以原告与成都龙湖置业公司签署的购房合同及其他文件（如有）为准；原告与任何第三方签订文件、缴纳的费用，均为原告和第三方之间的权利义务关系，与成都龙湖置业公司无关，鉴于原告所购房屋曾由成都龙湖置业公司给某一特定买受人，并由该特定买受人与成都龙湖置业公司解除合同后，由成都龙湖置业公司出卖给原告，原告明确知悉该特定买受人与成都龙湖置业公司之间并无代理关系。同时，成都嘉和营销公司向成都龙湖置业公司发出《更名签约确认函》，函告成都龙湖置业公司将西宸原著小区35幢1单元12层1204号办公用房更名给原告，确认函载明的购房价款与《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的购房价款一致。2018年6月12日成都市房地产管理部门对原告与成都龙湖置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行了网签备案，备案号为3088269，备案价格与《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的购房价格一致。2019年10月31日，成都龙湖置业公司向原告开具购房增值税发票，发票载明购房价税合计2202316元。现原告已取得成都市金牛区育仁西路18号35栋1单元12层1204号房屋的所有权，不动产权证号：川（2020）成都市不动产权第0××0号。 另查明，成都嘉和营销公司于2018年4月16日成立，股东为王元应。成都嘉和营销公司已于2019年8月28日注销。 本院认为，商品房包销是房地产销售的一种营销模式，是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的已建成并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。商品房包销合同具备如下特征：合同标的物是商品房；合同期内包销人享有对所包销商品房的独家销售权，包销人有权自定价格销售所包销的商品房，并享有销售价格高于包销价格所带来的利润和承担销售价格低于包销价格所造成的亏损；除合同另有约定外，对包销期满后未售出的商品房，包销人应按事先约定的价格予以购买。本案中，成都龙湖置业公司与成都嘉和营销公司签订的《团购协议书》符合商品房包销合同的法律特征，现行法律法规对包销人的合同主体资格并无特殊要求，基于意思自治原则和当事人的商业判断原则，本院认为《团购协议书》是成都龙湖置业公司、成都嘉和营销公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，成都嘉和营销公司有权对案涉房屋进行销售并获得包销溢价。原告之夫李玉伟以原告名义与成都嘉和营销公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，认购协议对双方的权利义务及原告需与成都龙湖置业公司另行签订房屋买卖合同均有约定。后原告按照认购协议约定履行了付款义务、与成都龙湖置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，并实际取得了案涉房屋的所有权。本院认为虽然认购协议非原告本人签订，但原告以实际行为对李玉伟以原告名义签订的认购协议进行了追认，故认定认购协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合原、被告关于购房过程的当庭陈述，本院认为原告刘军与成都嘉和营销公司约定的购房价款实为2642316元，其中成都龙湖置业公司收取2202316元，成都嘉和营销公司收取440000元，该440000元实为成都嘉和营销公司获取的包销溢价款。不当得利是指没有合法根据而获得利益并使他人利益遭受损失的事实。本案中成都嘉和营销公司的收款行为具有合法依据，不构成不当得利，故原告要求被告王元应返还不当得利440000元并支付资金占用利息的诉讼请求不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘军的诉讼请求。 案件受理费4396元，由原告刘军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 王    玫 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 李小琴（代）