山西省高级人民法院   执行裁定书   （2020）晋执异23号   案外人：王某，女，汉族，1987年5月20日出生，住山西省运城市工农西街与解放北路交汇处国科星天地小区**楼****。   委托诉讼代理人：吕超，系王某丈夫。   申请执行人：中建一局集团第二建筑有限公司。   法定代表人：何某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：许某，北京市安理律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘某。   被执行人：运城市国科房地产开发有限公司。   法定代表人：翟某。   委托诉讼代理人：袁某，山西众志诚律师事务所律师。   本院在执行申请执行人中建一局集团第二建筑有限公司（以下简称中建二公司）与被执行人运城市国科房地产开发有限公司（以下简称国科房产公司）建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人王某对本院（2019）晋执13号执行裁定书不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月20日举行了听证。案外人王某，中建二公司的委托诉讼代理人许某、刘某，国科房产公司的委托诉讼代理人袁宇航到庭参加听证。本案现已审查终结。   案外人王某称，我于2014年1月4日以总价329811元购买国科房产公司开发的位于运城市××街交汇处的××区房屋，因该小区属于棉科所棚户区改造项目，棉科所按职工的工作年限确定选房次序，为优先选定房源，故以我父亲董春虎（我随母亲王春蝉姓）名义签订了《房源确认单》。2014年1月6日交房款50000元。2015年10月23日我与国科房产公司签订《商品房购买合同》并交房款48943元，2015年12月16日交地下室款17472元，2016年6月12日交房款142487元（含活动返现5000元），2019年11月28日交房款86153元，2019年11月28日交维修基金、天然气接口费等10352元，2020年4月1日交物业费2336.64元，2020年5月2日交装修押金、公共维护费等2735.92元，以上总计交款360479.56元。2020年8月19日我到运城市政务大厅房管局询问房屋网签备案手续时得知我的房屋被法院查封，后经了解是中建二公司与国科房产公司建设工程施工合同纠纷一案，山西省高级人民法院根据中建二公司的申请，以（2019）晋执13号执行裁定书查封了我的房屋。我与中建二公司及国科房地产公司无债权债务关系。为维护我的合法财产权益，请立即解除对我所有的位于运城市××街房屋的查封措施。   国科房产公司答辩称，对异议人的异议申请没有异议，异议人的陈述属实，国科房产公司确已收到异议人支付的购房款，并向异议人出具了收据，现房屋已交付给异议人使用，请法庭依法查明事实。   中建二公司辩称，不同意王某的异议申请，理由如下：一、王某的购房身份、购房时间、是否实际支付了购房款及是否实际入住均无法确认，无法排除其与被执行人国科房产公司串通，协助国科房产公司抽逃资产、逃避债务的合理怀疑。1.从王某的证据内容上看，早在该房屋取得预售许可证前即签署《商品房买卖合同》并支付房款，而在房屋取得预售许可证之后应该办理网签备案却没有办理，严重违反《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》，不具有法律效力。2.王某提交的证据材料显示2015年10月23日与国科房产公司签订的买卖合同，根据运城市住房和城乡建设局网站公示，国科房产是于2016年11月29号才取得该楼的商品房预售许可证。2.王某主张其支付了所有的购房款，但既没有发票，也没有支付给国科房地产的有效支付凭证，只有落款为国科房地产的收据，根本无法确定是否实际支付，该房款资金数额巨大，没有通过银行支付，且没有购房发票明显不符合常理。3.王某未提供其收房入住的有效证据材料，其提供的入住验收表是王某与国科房地产自行制作，真实性无法确认。二、即便王某提供的资料属实，在房屋未取得预售许可证的情况下就签订预售合同，且在该房屋取得预售许可证后可应当办理预售登记备案没而有办理，具有明显的过错。综上，王某的异议申请与最高院相关司法解释不符，恳请驳回异议人的请求。   本院查明，中建二公司与国科房产公司建设工程施工合同纠纷一案，最高人民法院（2018）最高法民终300号民事判决书已经发生法律效力。中建二公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并于2019年4月15日作出（2019）晋执13号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人国科房产公司在银行的存款157214091.46元人民币及迟延履行期间的债务利息，或查封、扣押、拍卖、变卖同等价值的财产。该执行裁定书已经发生法律效力。2020年7月14日，本院向运城市不动产登记中心送达（2019）晋执13号协助执行通知书，查封国科房产公司开发的国科星天地项目22套房屋和4号楼3、4层商铺，查封期限自2020年7月14日至2023年7月13日。上述查封房产中包括案外人王某提出异议的位于山西省运城市××街房产。又查明，2015年12月31日运城市发展和改革委员会作出批复，同意建设山西省农科院棉花研究所棚户区改造新建国科星天地项目，建设单位国科房产公司，项目建设地点位于运城市××路交汇处西北角，南临工农街，东临解放路，西侧和北侧均临棉科所。2014年1月4日国科房产公司与董春虎签订《房源确认单》，“房屋基本信息”栏登记“国科·星天地小区住宅北号楼××元房”，建筑面积约127.34平米（最终面积以房管部门实测面积为准）。2015年10月23日运城国科房地产公司与王某签订《商品房购买合同》，认购国科·星天地小区住宅北号楼××元房，建筑面积为127.34平米（最终面积以房管部门实测面积为准），每平米2590元，总金额329811元。2015年12月16日国科房产公司与王某签订《国科·星天地地下室购买协议》，认购国科·星天地北号楼3单元地下负2层03号地下室，面积21.84平元，单价800元，计17472元。2014年1月6日董春虎向国科房产公司交房款50000元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收款收据；2015年10月23日王某向国科房产公司交房款48943元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收据，该收据注明王某借款转；2016年6月12日王某交房款137487元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收据，并针对上述两笔交款于2020年10月26日出具《业主王某借款转房款情况证明》：我公司因资金困难，曾向公司员工和社会个人借款。2015年8月19日我公司与王某的15万元借款合同，系王某妹妹董昭阳在我公司的融资款转入王某名下10万元，王某的婆婆陈萍借款转入王某名下5万元，共计15万元。2015年10月23日王某交第二次房款时将上述借款转交房款48943元，2016年6月12日王某第三次交房款时转入137487元，其中王某借款本金转入101057元，借款利息36430元（王某借款利息转入16399元、董昭阳借款利息转入9871元、陈萍借款利息转入10160元），我公司给其开有收款收据。该公司于2015年10月23日向王某出具48943元领款单一份，于2016年6月12日向王某分别出具101057元、16399元、10160元、9871元领款单各一份，合计137487元。国科房产公司与王某于2015年8月19日签订借款合同，由王某出借给国科房产公司15万元，期限一年，惜款利率为1.5分/月；2016元年6月12日王某交房款5000元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收据，收款方式注明活动返现；2019年11月28日王某交房款86153元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收据，收款方式注明刷卡。2020年10月23日国科房产公司出具《业主王某pos机交款证明》：我公司财务部在团体购房业主分段集中交款期间，曾多次借用运城市国科物业管理有限公司、运城市铂郡园林绿化工程有限公司、运城市邦肯物贸有限公司的pos机进行收款。业主王某于2019年11月28日10时03分24秒在我公司交款时用帮肯公司pos机刷卡交款96505元（其中交房款86153元、交维修基金及天然气接口费等10352元，合计96505元），我公司开有收款收据。2015年12月16日王某交地下室款17472元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收据，收款方式注明刷卡。以上共计交房款327583元（按实际面积计算，包括董春虎交款50000元），交地下室款17472元。2020年4月1日国科房产公司向王某发出入住通知书，2020年4月20日吕超在业主入住房屋验收表上签字，王某与吕超系夫妻关系，王某与董春虎系父女关系。再查明，运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，案外人王某及吕超名下在运城市无不动产登记信息。   确认以上事实的证据有本院（2019）晋执13号协助执行通知书、最高人民法院（2018）最高法民终300号民事裁定书、运城市发展和改革委员会运发改投发（2015）566号文件、《房源确认单》、《商品房购买合同》、《国科星天地地下室购买协议》、购房款收据、领款单、《借款合同》、中国邮政储蓄银行账户对账单、国科房产公司《业主王某借款转房款情况证明》及《业主王某pos机交款证明》、翟晓萍身份证明、《住宅质量保证书》、入住通知书、长城物业公司收据、户口簿、结婚证、不动产登记资料查询结果证明等。   本院认为，本案系金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，主张权利要求排除执行是否应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房产于2020年7月14日查封，王某与国科房产公司于2015年10月23日签订《商品房购买合同》，签订书面买卖合同时间在法院查封之前，且该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，符合上述规定第（一）项情形；案外人王某向本院提交的不动产登记资料查询结果显示，王某在涉案房屋所在地运城市其名下无其他用于居住的房屋，可以认定王某所购商品房系用于居住，符合上述规定第（二）项情形；案外人王某提交的购房款收据、领款单、《借款合同》、邮政银行账户对账单等证据显示已付清全部房款，结合国科房产公司对其出具的交款收据及金额予以认可，可以认定王某已支付合同约定总价款的百分之五十以上，符合上述规定第（三）项情形。综上，案外人王某所提异议事由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的情形，故对其异议申请予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：   一、中止对运城市国科房地产开发有限公司名下位于山西省运城市工农街与解放路西北角国科·星天地小区住宅北号楼××元房产的执行；   二、解除本院对运城市国科房地产开发有限公司产公司名下   位于山西省运城市工农街与解放路西北角国科·星天地小区住宅北号楼××元房产的查封。   案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审判长 杨 超   审判员 车俊娥   审判员 郭军学     二〇二〇年十一月十一日   书记员 王晓晶