山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初4545号 原告：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司。住所地，淄博市张店区柳泉路**赢环大厦****。 负责人：滕永刚，总经理。 委托诉讼代理人：李泽祥，山东致公律师事务所律师。 被告：徐立业，男，1962年11月1日出生，汉族，住淄，住淄博市张店区div> 委托诉讼代理人：吴敏（徐立业之妻），女，1963年6月6日出生，汉族，住淄，住淄博市张店区div> 原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司（以下简称：颐景园公司）与被告徐立业物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颐景园公司的委托诉讼代理人李泽祥、被告徐立业的委托诉讼代理人吴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颐景园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费、水电费等9390.6元，滞纳金3919.4元，共计13310元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年8月2日，原告和被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为颐景园小区提供物业管理服务，被告系颐景园小区10-1-404号的业主。合同签订后，原告依约履行物业服务，并为被告垫付水电费、卫生费、电梯运行费等费用。被告至今无故拖欠原告物业费、电梯费、水电费、卫生费、滞纳金等共13310元。为此，原告提起本案诉讼，要求判如所请。 徐立业辩称，徐立业未和原告签订过前期物业服务协议，原告应当提供证据。前期物业服务协议原告代理方签字的张金华是卖房子的，不是物业的，这是无效合同。8月2日我们没有签协议。原告收费没有依据，我是个空置房，从未收到过原告催费通知。小区是分批开发的，我是二期，小区不完善的情况下公用用房达不到千分之五，物业费不应按原告申报价格，原告不达标准，收费也应当下浮。前期物业协议上第4条是霸王条款，不合理，不公平。我是空置房，没有用水电。电梯公摊收费不合理，不应当收。物业预收了我们3个月的物业费不合法，存在欺骗行为，是原告不对。原告违反了248号文件，整改达不到标准，物价局审批的收费许可证需核实。诉讼时效已经超过三年。空置房应当减少收费，应该不高于七折。 颐景园公司围绕诉讼请求向本院提交：1.前期物业服务协议一份，证明原告为被告提供物业服务，物业费0.78元/月?平方米，电梯费0.42元/月?平方米。原告所提交起诉状所写签订协议的时间存在笔误，应当是2009年11月16日。原告处代表人签字为张金华并不影响合同效力，应以颐景园公司盖章为准。被告对该协议中徐立业的签字真实性无异议，但被告强调张金华是卖房的，不是物业公司的人，合同无效；2.欠费明细、滞纳金计算方法一份，证明被告自2012年1月至2016年11月15日共欠原告物业费、电梯费、水费等共计9390.6元、滞纳金23516.35元，原告仅主张滞纳金3919.40元。被告质证称不认可；3.收据一份，证明被告物业费缴费至2011年12月30日，电梯费缴费至2011年12月20日。被告对该证据无异议，认可从此后没交费；4.催款记录照片七张，证明原告多次通过上门张贴的方式向被告催缴上述费用。被告质证称没收到；5.电梯维保、电梯年检、水电、卫生费发票6张，证明原告已经为被告垫付水电费、卫生费、电梯维保费等各项费用。被告质证称不知道；6.物业服务资质证书三份，证明原告为一级资质等级物业服务企业。被告质证称只有发证的章，没有监督检查结论的章，资质证书是总公司的证书，分公司收费不合法。原告解释称资质证书的主体只能是法人，分公司没有独立法人主体资格，不存在单独资质；7.荣誉证书一份、绿化养护等照片一宗，证明物业服务标准及原告依约为被告提供物业服务。被告质证称不知道真实性；8.收费许可证两份，证实原告计费标准物业费0.78元/月?平方米、电梯运行年检维护费0.42元/月?平方米，已经在淄博市物价局审批备案。被告质证称不知道真实性；9.淄博市房管局批复一份、淄博市市物价局批复一份、通知三份、区环保局委托书一份，证明原告收费标准符合规定，有物价局文件规定收费标准可以上浮20%。被告质证称不应该收电梯公摊费；10.业主委员会授权委托书、物业移交资料一宗，证明自2016年11月17日，原告终止被告小区的物业服务。被告对此无异议；11.张店区法院民事裁定书一份，证明原告于2019年10月23日到法院立案起诉被告，因案情需要申请撤诉，本案未超出诉讼时效。被告质证称没收到，裁定书无效；12.入住联系单一份，证明自2011年10月2日交房，被告所在10号楼为二期业主。被告对交房时间为2011年10月2日没有异议。 被告徐立业向本院提交：1.文件一宗，称你们自己找吧，证明原告不应该先收费。前期物业协议一份，第四条是霸王条款，无效；2.商品房买卖合同一份、照片3页，证明是空置房。综上，物业费就不该收，物业公司没有资格收费，我同意按不超过2000元收费。原告对上述证据的真实性、关联性、合法性及证明内容均不予认可。对空置房的情况认可，但主张双方前期物业服务协议明确约定空置房屋全额交费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月16日，颐景园公司（甲方）与徐立业（乙方）就乙方所购颐景园小区10-1-404号住宅（建筑面积129.9平方米）签订《前期物业服务协议》，其中第三条物业管理服务质量中第一项约定：物业服务标准执行淄博市物业服务一级标准；第四条约定：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）收费执行包干制。一、乙方缴费起始时间：以自开发商通知交房起算，物业管理费按其拥有物业的建筑面积逐月计收或预缴；电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按逐月缴纳或预缴后按实分摊。二、收费标准（按建筑面积）：高层住宅公寓0.78元/㎡·月，商铺1.17元/㎡·月，以上收费标准以物价局批准为准……小区内二次供水及电梯运行、年检维护费的收缴按照0.42元/㎡?月标准预收。四、乙方的空置房屋由乙方全额向甲方缴纳物业管理费等。第六条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权提出要求甲方限期改正，逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的,乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用。四、乙方违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应交额的0.2%的标准支付滞纳金。2016年11月15日，颐景园业主委员会授权济南银宇物业管理有限公司淄博分公司代表颐景园小区业主委员会与原告就物业管理所有事项进行了交接。随后，原告退出涉案小区的物业管理服务。 淄博市物价局淄价字[2005]248号关于淄博颐景园小区前期物业管理收费标准本案的批复文件及《收费许可证》载明同意颐景园住宅小区前期物业管理公共性服务收费标准为按建筑面积0.78元/月?平方米。电梯运行、年检、维护费0.42元/月?平方米。淄博市物价局淄价字[2011]153号通知载明：同意原告公司与颐景园小区业主签订的前期物业收费标准及优惠补偿办法，具体收费标准按建筑面积0.78元/月?平方米；具体优惠补偿标准：按建筑面积0.18元/月?平方米，优惠补偿期限：截止到2011年8月30日前入住的业主，入住满30个月以上的按30个月计算补偿，不满30个月的按实际入住期限计算补偿。房屋开发商于2011年10月2日将涉案房屋交付给徐立业，徐立业在收房后，缴纳物业费、电梯费至2011年12月，此后未再缴纳相关费用。原告主张自2012年1月1日起至2016年11月15日的被告所欠付费用为：物业费5920.20元（0.78元/月?平方米×129.75平方米×58.5个月）、电梯费3016元[2012年1月1日至2014年8月31日期间的电梯费为1744元（0.42元/月?平方米×129.75平方米×32个月）、2014年9月1日至2016年11月15日的电梯费为1272元（0.37元/月?平方米×129.75平方米×26.5个月）]、卫生费234元（4元/月×58.5个月）、楼道灯电费公摊220.40元，以上共计9390.60元。原告主张按照合同约定的日千分之二的标准计算至2019年10月31日止的滞纳金为23516.35元，但原告仅主张其中的3919.4元。 原告曾于2019年10月23日将徐立业起诉至本院，因案情需要，于2019年11月21日撤诉。本院于2019年11月22日作出（2019）鲁0303民初7758号民事裁定书，裁定准许撤诉。 本院认为，原告颐景园公司与被告徐立业签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该协议由甲方颐景园公司加盖公章、乙方徐立业签名捺印，并未有合同法关于合同无效的法定情形，徐立业主张合同无效，并无法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费。物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。双方当事人在前期物业服务协议中明确约定了双方的权利和义务以及物业管理服务费、电梯费的收费标准，且双方约定的前期物业管理收费标准得到物价部门的同意并已经备案，因此，被告应当按照协议约定交纳物业费及电梯费等。原、被告双方在《前期物业服务协议》中对空置房全额缴费作出约定，双方应依照约定对涉案房产全额缴纳相关费用。自2012年1月1日至2016年11月15日，被告尚欠原告物业费5920.2元、电梯费3016元、卫生费234元、楼道灯电费公摊220.40元，共计9390.6元，被告应予以支付，对于原告的相应诉讼请求，本院予以支持。原告所主张的滞纳金过高，本院予以调整至被告应支付滞纳金1567.89元（以9390.6元为基数，自2016年11月15日至2019年8月19日按同期银行贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至2019年10月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。原告主张的超出部分，本院不予支持。原告提交的催收照片可以显示原告持续向被告提出履行请求，其于2019年10月向法院起诉，也是其主张付款请求权的方式之一，可以导致诉讼时效中断，原告所诉并未超过诉讼时效。对于被告的诉讼时效抗辩，本院不予采信。被告的其他抗辩意见，依据不足，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告徐立业于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费、电梯费、楼道灯电费公摊费、卫生费等共计9390.6元及滞纳金1567.89元，以上合计10958.49元； 二、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66元（已减半），由原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担29元，由被告徐立业负担37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  张玺 二〇二〇年十一月三日 书记员  汪斐