江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初5584号原告：杨轶隽，男，1979年8月21日生，汉族，住上海市虹口区。原告：沈莉华，女，1978年9月6日生，汉族，住上海市闸**。两原告共同委托诉讼代理人：张磊，上海九州通和律师事务所律师。被告：启东誉豪置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心**西。法定代表人：吴海，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，该公司员工。原告杨轶隽、沈莉华与被告启东誉豪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨轶隽、沈莉华的共同委托诉讼代理人张磊，被告启东誉豪置业有限公司的委托诉讼代理人顾彬菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨轶隽、沈莉华向本院提出诉讼请求：1.判令撤销两原告与被告于2020年1月12日签订的《恒大海上威尼斯商品房认购书》（编号为Y0028207）；2.判令撤销两原告与被告于2020年3月26日签订的合同编号为SPFY2020032228的《商品房买卖合同》（草案）；3.判令被告返还两原告定金30000元及购房款1486826元，合计1516826元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，两原告增加诉讼请求：如法院在审理过程中认为不适用撤销合同的情形，则要求解除两原告与被告签订的上述认购书及商品房买卖合同（草案）。事实与理由如下：2020年年初，两原告通过广告至被告售楼处，由被告销售人员接待并至样板房看房，该样板房拥有一个近100平方米的大花园，经两原告询问，销售人员表示每套商品房都几乎拥有样板房所展示的花园。为此，两原告于2020年1月12日与被告签订了《恒大海上威尼斯商品房认购书》，向其认购恒大海上威尼斯1578幢103房屋，并支付了定金30000元及首付款202139元。2020年3月26日，两原告在合同编号为SPFY2020032228的《商品房买卖合同》（草案）上签字，但被告未盖章。2020年4月12日，两原告支付了房款232137元。2020年4月14日，被告将备案合同快递给两原告，但两原告未签字。2020年4月22日，原告参加提前还款的优惠活动，又向被告支付了房款1052550元（被告出具收据金额为1160695元）。2020年5月，两原告实地查看所购房屋的外观情况后，发现实际花园面积与样板房的相差近90平方米，为此与被告协商未果，未与被告签订正式备案的《商品房买卖合同》。两原告认为，虽然花园是附赠的，但其大小影响房屋价格，原告系外地来启东购房户，房屋的附赠是其购房考虑的重要因素。被告并无明确告知附带花园可能与样板房不一致，宣传销售时，也未对花园的面积作出明示，原告有理由相信其所购房屋的花园与样板房一致。现实际花园面积与所看样板房相差甚远。综上，原告与被告订立的认购书及合同草案，均系构成重大误解后作出的错误意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项的规定，应予撤销。退一步讲，如果法院经审理认为不适用撤销合同的情形，则原告依上述理由要求解除案涉认购书及商品房买卖合同，亦属正当理由。因原告并非无正当理由要求终止合同，故不应适用合同草案补充协议第三条第（二）项对“一方无正当理由要求终止合同”的约定，再退一步讲，若法院认定原告违反上述约定，原告自愿承担30000元定金责任，在被告未提供相应的其他损失的情况下，上述条款约定的违约金数额过高，请求法院作出合理的调整。被告启东誉豪置业有限公司辩称，对原告以花园面积有差异为由，要求撤销认购书及商品房买卖合同的诉请不予认可，因花园是随机赠送的，被告未承诺过具体面积，合同中对此没有约定，且在样板房入户口已提示花园仅供参考。故原告要求撤销的理由不能成立。双方已签订商品房买卖合同草案，相关权利义务已经明确。若原告坚持要求解除合同，被告同意,但原告应按照合同补充协议第三条第（二）项的约定，向被告承担已付房款50%的违约责任，被告再行退还房款。对原告已实际交纳房款的数额无异议。本院经审理认定事实如下:2020年年初，两原告经被告销售人员接待并至样板房看房后，有买房意向。为此，2020年1月12日，两原告（乙方）与被告（甲方）签署了编号为Y0028207的《恒大海上威尼斯商品房认购书》，约定乙方向甲方认购恒大海上威尼斯***单元。该商品房建筑面积153.85平方米，单价为15088.64元/平方米，总金额为2321388元。乙方同意签署本认购书时，支付30000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。认购书对“分期付款”约定：乙方须于2020年1月14日前支付首期房款202139元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年4月12日前付清232137元；于2020年7月12日前付清232139元；于2020年10月12日前付清232139元；于2021年1月12日前付清232139元；于2021年4月12日前付清232139元；于2021年7月12日前付清232139元；于2021年10月12日前付清232139元；于2022年1月12日前付清剩余款项，即464278元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到恒大海上威尼斯销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。同日，两原告支付被告定金30000元及首付款202139元，在被告提供的合同编号为SPFY2020010661的《商品房买卖合同》（合同草案，含补充协议）上签字，并在首页手写“本人确认合同信息无误”，该合同第三条中约定“该商品有：2个阳台，其中0个阳台为封闭式，2个阳台为非封闭式。……”，被告未盖章。2020年3月26日，两原告又在被告提供的合同编号为SPFY2020032228的《商品房买卖合同》（合同草案，含补充协议）上签字，并在首页手写“P3阳台为2个本人确认合同信息无误”，该合同第三条中约定“该商品有：1个阳台，其中0个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。……”，上述两个数字“1”被圈出，旁边有手写“阳台数量错误顾金涛”，顾金涛系被告销售人员。除此之外，其他内容与上述仅有两原告签字的合同编号为SPFY2020010661的《商品房买卖合同》基本一致。其后，被告在该合同上盖章确认。该合同约定的房屋位置、总房价、付款方式及期限同认购书，另对逾期付款责任、商品房交付条件与交付时间和手续、逾期交付责任、面积差异处理方式等方面作出具体约定。补充协议另对主合同中的部分条款进行补充或变更。其中补充协议第一条对本合同第三条补充约定“该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，以实际交房为准。……”，补充协议第三条第（二）项约定“一次性付款、分期付款的约定：在房地产权属证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。”另查明，2020年4月12日，两原告按约支付了第二期房款232137元。2020年4月22日，两原告参加被告的提前还款优惠活动，一次性向被告支付了后五期房款，优惠后价格为1052550元（被告开具收据金额为1160695元）。两原告向被告支付房款合计1516826元（含定金和首期）。原告未与被告签订正式备案的商品房买卖合同。又查明，案涉认购书及《商品房买卖合同》中均无对附赠的花园有任何的约定。两原告所购房屋系四层洋房中的一层。其所看样板房系相同户型面积的一层边户，进门处花园里有树立温馨提示牌“温馨提示花园风格为非交付标准仅供参考”。案涉房屋合同约定被告应在2022年1月31日前向原告交付。目前案涉房屋还没有竣工，原告向本院提供的所谓实地查看的照片非案涉房屋的照片。且案涉房屋的花园的设计面积也非10平方米，大于10平方米。本院认为，一、对原告以重大误解为由要求撤销案涉认购书及商品房买卖合同的诉请，本院不予支持。理由如下：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”第五十四条规定,对于因重大误解订立的合同,当事人有权请求人民法院予以撤销。但是，并不是任何误解都能成为合同被撤销的事由。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第七十一条规定,行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。该规定表明，重大误解是指一方当事人因自己的过错而对合同内容等发生误解而订立的合同，且必须是对合同主要内容发生误解和因误解使其遭受重大损失才构成重大误解。本案中,案涉房屋系商品房买卖合同的主要内容，原告对此并未发生重大误解，也未因案涉合同未涉及附赠花园面积而使其产生重大损失。事实上，由于案涉房屋尚在建设中，原告提供的所谓案涉房屋花园的照片也非案涉房屋竣工的照片，其认为案涉房屋花园面积与样板房花园面积相差90平方米无事实依据。综上，对原告要求撤销案涉认购书及商品房买卖合同的诉请，本院不予支持。二、关于原告要求解除案涉认购书及商品房买卖合同的诉请。因被告已当庭同意解除案涉合同，双方对此达成一致意见，本院予以照准。案涉认购书系双方约定为将来签订商品房买卖合同而签订的协议，应属于案涉商品房买卖合同的预约合同，现双方一致同意解除商品房买卖合同，故原告再请求解除案涉认购书已无意义，本院不予支持。三、案涉商品房买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告已履行的购房款，被告应予退还。关于被告要求原告支付违约金的抗辩。本院认为，原告无约定或法定的解除合同事由，其要求解除合同不符合合同约定及法律规定，应属无正当理由要求解除合同，构成违约，应对被告承担相应的违约责任。关于违约金的数额，被告要求原告按补充协议第三条第（二）项关于“一方无正当理由要求终止合同”的约定，向其承担已付房款50%的违约责任。本院认为，在被告未能举证证明其存在相应实际损失的情况下，依该约定计算的违约损失过高，本院根据原告的请求依法酌情予以调整。原告在解除合同前，积极履行合同，按约支付房款并参加提前支付房款活动，现已支付大半房款，被告在销售过程中对附赠花园的信息介绍不足，亦存在一定的过失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,本院酌定原告支付被告违约损失90000元，从房款中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款第一项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告杨轶隽、沈莉华与被告启东誉豪置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为SPFY2020032228）；二、被告启东誉豪置业有限公司退还原告杨轶隽、沈莉华房款1516826元；三、原告杨轶隽、沈莉华支付被告启东誉豪置业有限公司违约损失90000元；以上二、三项相抵后，限被告启东誉豪置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨轶隽、沈莉华房款1426826元。四、驳回原告杨轶隽、沈莉华的其他诉讼请求。案件受理费25372元，减半收取计12686元（原告已预交），由原告杨轶隽、沈莉华负担753元，被告启东誉豪置业有限公司负担11933元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费25372元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 章建忠二〇二〇年十一月十七日法官助理 张 奕书 记 员 王 惠