福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1519号 原告:福建省润佳商业经营管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区罗星街道罗星西路**（原罗星路西北侧）罗星商务广场（中环广场）4层01电影院-05（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105099047561B。 法定代表人：郑祖芳，执行董事。 委托诉讼代理人：黄诚浩，福建知望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟麦娟，福建知望律师事务所律师。 被告:陈书金，女，1989年3月15日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 原告福建省润佳商业经营管理有限公司（以下简称“润佳公司”）与被告陈书金租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润佳公司的委托诉讼代理人孟麦娟及被告陈书金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润佳公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令陈书金向润佳公司支付2018年9月10日至2019年3月9日的免租期租金106194.00元；2.判令陈书金向润佳公司支付拖欠的自2019年6月至2020年7月的房屋租金193220.00元（实际计至陈书金结清所有租金之日止）；3.判令陈书金向润佳公司支付迟延支付租金的违约金14159.00元（违约金以每月欠缴租金为基数，按月利率2%，分别自欠缴当月4日起开始计算，暂计算至起诉之日为14159.00元，实际计至陈书金结算全部租金之日止）；4.判令陈书金向润佳公司支付拖欠的自2019年3月至2020年7月的物业服务费141590.00元（实际计至陈书金结清所有物业服务费之日止）；5.判令陈书金向润佳公司支付迟延支付物业服务费的违约金7080.00元（违约金以每月欠缴物业费金额为基数，按月利率2%，分别自欠缴当月4日起开始计算，暂计算至起诉之日为7080.00元，实际计至陈书金结清全部物业服务费之日止）；6.判令陈书金承担本案全部诉讼费。以上各项共计462243.00元。在案件审理过程中，润佳公司变更前述第2项、第4项诉请为：2、判令陈书金向润佳公司支付拖欠的自2019年6月至2020年7月的房屋租金193220.00元（实际计至2020年8月20日）；4、判令陈书金向润佳公司支付拖欠的自2019年3月至2020年7月的物业服务费141590.00元（实际计至2020年8月20日）。事实与理由：2018年9月10日，润佳公司与陈书金签订《中环自贸广场租赁合同》，约定润佳公司将其位于福州市马尾区××路××广场××层××号商铺出租给陈书金使用，套内建筑面积为252.84平方米，租赁期限为三年，租期自2018年9月10日起至2021年9月9日止。第一年的月租金为17699.00元，第二年的月租金为20227.00元，第三年的月租金为21239.00元。物业服务费每月每平方米40.00元，即10113.60元／月。合同第4.1.2约定，乙方（陈书金）应当在应付租金当月3日之前向甲方（润佳公司）一次性足额支付下个交租期的应交租金。合同第10.3约定，乙方应在应交物业服务费当月的3日前向物业服务公司一次性足额支付下个交费期的应交物业服务费。合同第22.4约定，乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金。经甲方书面催告后7日内未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任及全部损失。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟缴纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任及全部损失。同日，双方签订了《租赁场所交付确认书》对租赁商铺进行了交接。协议签订后，润佳公司严格依约履行合同约定的义务，陈书金却长期拖欠润佳公司租金及物业服务费等费用，经润佳公司多次催讨后，陈书金仍拒不支付。故，为维护自身合法权益，润佳公司特诉至法院，望判如所请。 陈书金辩称，润佳公司诉称与事实不符，因疫情影响，答辩人在三月初已告知被答辩人解除合同、腾空房屋，足额缴纳承租租金和物业费，并注销营业执照。 经审理，本院确认如下事实：2018年9月10日，润佳公司（甲方，出租方）与陈书金（乙方，承租方，陈书金租赁该场所的经营品牌为“考拉大冒险”，工商登记名为“福州市马尾区考拉亲子儿童用品商行”）签订一份《租赁合同》，序言部分约定乙方承租润成中环自贸广场一层Axx0商铺。序言第三条对合同相关词语进行定义和解释，其中：进场日指甲方移交、乙方进入该房屋之日;装修期指自进场日开始计算的一定期间，如该房屋在前述期间内对外经营的，视为已开业……，则装修期截止至开业日的前一日；开业日为该房屋实际用于经营（包括试营业、试运行）之日。等等。合同正文第一条约定该房屋的套内建筑面积为252.84平方米。第二条约定租赁期限为36个月，自进场日开始计算，即自2018年9月10日起至2021年9月9日止。第三条约定了装修期：3.1免租期（含装修期在内）为进场日起算共181天，其中正式营业时间为2018年10月20日……。第四条约定租金标准和支付：双方约定，乙方采用以下第1种租金标准：4.1固定租金标准及租金支付方式。4.1.1该房屋的租金按计租面积计付，具体如下（1）自2018年9月10日至2019年3月9日，每月租金0元；（2）自2019年3月10日至2019年9月9日，租金每月每平方米70.00元，即每月租金17699.00元；（3）自2019年9月10日至2020年9月9日，租金每月每平方米80.00元，即每月租金20227.00元；（4）自2020年9月10日至2021年9月9日，租金每月每平方米84.00元，即每月租金21239.00元；4.1.2约定，……除首尾月的月租金外，其他期的月租金均按完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为单个月的月租金于交租期进行交纳。乙方应当在应付租金当月3日之前向甲方一次性足额支付下个交租期的应交租金；4.1.3约定，本合同项下首期租金应于本合同签订之日起5个工作日内支付，首期应交租金期间为2019年3月10日至2019年5月31日，应交租金共计48378.00元；4.1.4约定，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方共免收6个月的租金优惠，即免收2018年9月10日至2019年3月9日期间的租赁租金。第六条约定，本合同签署当日，乙方应当支付甲方人民币53097.00元相当于第一个租约年叁个月的月租金作为履约保证金；同时向物业服务公司支付30342.00元相当第一个租约年叁个月的物业服务费作为物业服务费保证金……甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在7日内补足保证金……但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。10.2约定，每月物业服务费=物业服务费×计租面积，每平方米为40元。10.3约定，……除首尾月的物业服务费外，其他月份的物业服务费均按完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期进行交纳。乙方应在应交物业服务费当月3日前向甲方一次性足额支付下个交费期的应交物业服务费。22.4约定，乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金……。22.7约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年内首期之后其他各月租金标准与装修期的乘积相应计算并补交装修期的租金。22.9约定，经甲、乙双方协商一致，乙方经营不善，造成亏损可提前90日书面通知甲方并足额交纳租金等费用后交还门锁、解除本合同。除履约保证金不予返还外，乙方无需承担其他违约责任。28.17约定，本合同自双方盖章（乙方为自然人的，乙方应采用签字方式确认）之日起生效。当日，双方签字盖章。 庭审中，双方确认：1、陈书金已依约支付合同约定的租赁履约保证金53097.00元、物业履约保证金30342.00元；2、陈书金依约支付租金至2019年5月31日、物业费至2019年2月28日。 另查明，2019年9月至2020年2月期间，润佳公司多次以电子邮件形式向陈书金发出缴费（租金、物业费）通知，通知载明2019年10月1日至2020年2月29日期间的租金六折、2020年3月1日至3月31日租金20227.20元，并均备注陈书金欠缴2019年6月1日至2019年9月30日租金72565.68元、2019年3月1日至2019年9月30日物业费70795.20元。接收邮件后，陈书金仅于2019年12月分两次支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金、物业费，2020年1月1日-2020年3月31日租金41465.76元及物业费30340.80元均未依约支付。 2020年1月下旬，全国新型冠状病毒肺炎疫情爆发，陈书金所经营的案涉店铺根据疫情防控需要停业。在此期间，陈书金与润佳公司就租赁优惠政策多次协商，但未能达成一致意见。2020年3月6日，陈书金以受不可抗力新型冠状病毒严重影响为由，向润佳公司电子邮箱发出《关于提前终止租赁合同通知函》。同年3月10日，陈书金再发出一份电子邮件，称：考拉大冒险儿童乐园已于2020年3月10日撤场，并完整交还房屋（钥匙以EMS方式寄回）。店内剩余所有物品（其中包括不好拆卸等无法带走物品），任由商场处理或折价转卖，因此产生的财产归商场所有。庭审中，润佳公司确认已收到案涉商铺钥匙。3月15日，陈书金向润佳公司发出《解除合同暨租金、物业费结算通知书》。2020年3月19日，陈书金根据自行计算结果向润佳公司转账支付30341.00元（附言：2019.3.1-5.31考拉大冒险儿童乐园物业费）、30339.00元（附言：2019.6.1-9.30租金+物业，扣除履约+物业保证金）、41466.00元（附言：2020.1.1-2.29考拉租金+物业费）、8292.00元（附言：2020.3.1-3.12考拉租金+物业费），合计110438.00元。次日，陈书金注销福州市马尾区考拉亲子儿童用品商行营业执照。 上述事实有双方庭审陈述、润佳公司提交的《中环自贸广场租赁合同》、陈书金提交的邮件缴费通知、租金及物业服务费的履约保证金票据、租金及物业服务费的缴费记录、解除合同通知书、邮政EMS寄还钥匙、解除合同暨租金、物业服务费结算通知书、营业执照注销通知书等证明材料在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，润佳公司与陈书金签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现陈书金以疫情属不可抗力为由主张于2020年3月解除合同，而润佳公司则认为陈书金无权解除合同，但鉴于陈书金已搬离案涉租赁场所且欠付租金、物业费，继续履行合同亦未能达到其通过租赁房产得到租金收益的合同目的，故同意以起诉之日即2020年8月20日作为合同解除日，并以此作为计付租金、物业费的依据。对此，本院认为，首先，润佳公司虽否认其曾同意陈书金可在合同到期后补缴2019年6月1日至2019年9月30日租金72565.68元及2019年3月1日至2019年9月30日物业费70795.20元，但结合案涉后期催款电子邮件及备注对应期间的缴费发票，可知如未协商一致应先缴付前期费用并开具对应发票，方符合常理，故应认定陈书金关于合同到期后补缴的主张属实。然，除该期间外，陈书金在疫情发生之前亦多次逾期支付租金、物业费，属违约在先；其次，最高人民法院出台的《关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》虽明确疫情或疫情防控措施属于不可抗力的范畴，但亦指出，在具体适用上，需进行个案分析后综合评定。具体在本案中，因防疫管控需要短期关闭案涉店铺确对陈书金履行合同产生困难，但关闭店铺至陈书金主张解除合同仅一月有余，此时福建防疫管控卓有成效，相关行业亦随后有序恢复正常生产经营，案涉店铺亦在其列，即陈书金以疫情导致经营困难为由在疫情管控初期主张解除合同，既不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的法定解除要件，亦与前述指导意见的出台精神相悖。综上，陈书金无权以疫情致其履行合同困难为由主张解除合同，但是，客观上，陈书金已于2020年3月搬离案涉店铺并寄还钥匙，本质上属于以自己的行为表明不履行合同义务，润佳公司依法享有解除租赁合同的权利。而润佳公司在明知陈书金关闭商铺的情况下，应当避免双方损失继续扩大，及时对陈书金的行为作出回应，包括解除租赁合同。然，无证据证明润佳公司及时采取措施，而是直至2020年8月20日方提起本案诉讼主张继续履行合同（后确认起诉之日解除合同），显然是对合同权利行使的懈怠且过分扩大双方损失。另一方面，根据常理，润佳公司对陈书金突然撤柜行为需要时间方能作出回应，应给予合理期，本院酌定为3个月，即本院认定双方租赁合同在2020年6月20日解除，对润佳公司主张以2020年8月20日作为合同解除日及以此为据计付欠付租金、物业费的意见不予采纳。 关于181天免租期（含装修期）租金问题。首先，关于免租装修期租金，依据租赁合同第22.7条的约定，润佳公司给与陈书金免租装修期是建立在陈书金妥善履行租赁合同的前提下，但正如上文所述，陈书金自行关闭商铺不履行合同，导致租赁合同提前终止，过错在于陈书金。因此，陈书金应当补足免租装修期的租金损失，根据合同第3.1条的约定，装修期应为2018年9月10日（进场日）至2018年10月19日（正式营业日前一天），即23598.67元（17699元/月×40天）。其次，关于余下免租期租金，该项目系润佳公司给与陈书金的经营期租金优惠，但双方在租赁合同中并未约定在陈书金未妥善履行合同情况下其应当补足余下免租营业期租金，润佳公司该项主张缺乏合同依据，本院不予支持，陈书金无需负担该项租金。 关于润佳公司主张的陈书金拖欠的租金及违约金问题。一、关于欠付租金，1、2019年6月1日至2019年9月30日应支付租金72565.68元、2020年1月1日-2020年3月31日41465.76元（前述两组数据来自润佳公司催款电子邮件，陈书金无异议），如上所述，该2019年欠付的租金陈书金可在合同终止之时补缴；2、2020年4月1日至2020年6月20日，根据合同约定，租金应为53938.67元（20227.00元/月×2个月+20227.00元/月×20天）；以上共计167970.11元。陈书金于2020年3月19日向润佳公司支付110438.00元，该笔费用可用于支付前述第1项欠付租金，即还应付租金57532.11元（72565.68元+41465.76元-110438.00元+53938.67元）。二、关于逾期支付租金违约金问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。润佳公司主张按照月2%计算，明显过高，本院酌情调整为月1%。对润佳公司主张从欠付之日起算违约金的意见，本院认为，疫情发生于2020年1月下旬，后双方因租金事宜曾进行协商，协商无果后，陈书金于2020年3月提出终止租赁合同，随后主动搬离腾空案涉店铺、归还钥匙、支付部分租金物业费，均可认定陈书金并不存在拖欠的主观故意。再，润佳公司未及时处理，存在懈怠及扩大损失的事实，直至2020年8月20日提起诉讼，双方对合同履行及租金、物业费才产生争议，故，本院认定前述欠付租应当从2020年8月20日起算逾期违约金。 关于物业费及违约金问题。一、关于欠付物业费，1、2019年3月1日至2019年9月30日应支付物业费70795.20元、2020年1月1日-2020年3月31日30340.80元（前述两组数据来自润佳公司催款电子邮件，陈书金无异议），如上所述，该2019年欠付的物业费陈书金可在合同终止之时补缴；2、2020年4月1日至2020年6月20日物业费，根据合同约定，物业费应为26969.60元（40元/平方米×252.84平方米×2个月+10113.6元/月×20天）；上述共计128105.60元。二、关于逾期违约金，润佳公司主张按照月2%计算过高，本院酌情调整为按照月1%计算，并自2020年8月20日起算。 关于履约保证金问题，依据租赁合同第六条的约定，履约保证金可用于抵扣陈书金拖欠的租金、物业费、违约金等费用，那么在陈书金拖欠租金、物业费未支付情况下，该笔款项可直接用于抵扣有关费用。但润佳公司主张依据租赁合同第22.7条约定直接没收履约保证金，本院认为，润佳公司该项主张缺乏法律依据，尽管陈书金违约终止租赁合同，但润佳公司主张其承担逾期违约金是陈书金违约责任负担的表现，润佳公司以此再行主张没收履约保证金显然是加重了陈书金的违约负担，超出了违约金用于弥补守约方损失的本质要求，也不符合履约保证金的合同价值。因此，在润佳公司已经主张违约金情况下，陈书金已支付的履约保证金可直接用于抵扣相应租金、物业费或违约金等欠款。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈书金应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省润佳商业经营管理有限公司免租装修期租金23598.67元； 二、被告陈书金应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省润佳商业经营管理有限公司拖欠的租金4435.11元（已扣除陈书金支付的租金履约保证金53097.00元），并以4435.11元为基数，按照月1%计算自2020年8月20日起至实际偿还之日止的逾期违约金； 三、被告陈书金应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省润佳商业经营管理有限公司拖欠的物业费97763.60元（已扣除陈书金支付的物业费履约保证金30342.00元），并以97763.60元为基数，按照月1%计算自2020年8月20日起至实际偿还之日止的逾期违约金； 四、驳回原告福建省润佳商业经营管理有限公司其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8233.60元，减半收取计4116.80元，由原告福建省润佳商业经营管理有限公司负担2708.80元，被告陈书金承担1408.00元。被告陈书金应支付的案件受理费应于本判决生效后七日内向本院缴清，逾期本院可进行强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  蒋连花 二〇二〇年十一月三日 书记员  刘 馨 附引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。