安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初7366号 原告:安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区****楼**，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所律师。 被告：彭承君，男，1983年2月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称“伟星物业公司”）诉被告彭承君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟星物业公司的委托诉讼代理人胡枭，被告彭承君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2015年1月1日至2015年3月31日、2016年11月1日至2019年12月31日的物业费2869元；2、判令被告向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%，暂时计算至2020年6月30日为134元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原、被告系物业服务企业与业主关系,被告购买了香格里拉小区XX房屋。2015年至2017年因小区业委会换届选举未能如期产生,该小区居民委员会与原告续签了《物业服务合同》,合同约定,物业费标准分别为:2015年为每月每平方米0.72元,2016、2017、2018年为每月每平方米0.77元,2019年为每月每平方米0.85元,被告须预交物业费,若被告逾期不交纳物业费,原告有权要求被告补交并按每天3‰交纳违约金。协议生效后,原告按照约定全面履行物业服务的各项义务,但是,2015年1月1日至2015年3月31日、2016年11月1日至2019年12月31日的物业费被告却至今仍未交纳。期间原告曾多次要求被告交纳,被告却置之不理，遂成讼。 被告彭承君辩称：1、被告已经向业委会缴纳了全部物业费；2、原告起诉的2015年1月1日至2015年3月31日期间物业费超过诉讼时效；3、原告所主张的2016年至2019年合同无效，对被告没有约束力；4、原告没有经过业委会催缴，无权起诉；5、业委会已经合法成立，业主大会和业委会的决定有效，对业主有约束力，业主根据业主大会和业主委员会而作出的行为受法律保护。 本院经审理认定事实如下：被告彭承君系位于安徽省芜湖市镜湖区XX房屋所有权人，房屋建筑面积88.59ｍ2。2015年2月3日、2015年12月21日、2016年12月15日、2017年12月31日，芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会分别与原告伟星物业公司签订《物业服务合同》，上述合同载明因新一届业主委员会换届选举未能产生，暂由芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会代为行使业主委员会职责，依小区临时业主大会决议，与原告伟星物业公司续签物业服务合同，并约定：原告伟星物业公司为芜湖市香格里拉花园小区提供物业服务，合同期限分别自2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日，物业服务收费按建筑面积（跃层按法定产权面积的一半收取物业服务费用）计收，其中多层建筑2015年1月1日至2015年12月31日为0.72每月每平方米，2016年1月1日至2018年12月31日为每月每平方米0.77元，2019年1月1日至2019年12月31日为每月每平方米0.85元；物业管理服务费提倡一年预收，如业主分上下半年预交亦可，业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，原告伟星物业公司将从欠费的次月开始按日千分之三计收违约金等内容。合同签订后，原告伟星物业公司即在芜湖市香格里拉花园小区提供物业服务。因被告彭承君未交纳2015年1月1日至2015年3月31日、2016年11月1日至2019年12月31日期间的物业费，原告伟星物业公司向被告彭承君催要未果，遂成讼。 另查明：原告曾于2018年5月10日向本院提起诉讼要求被告支付2015年1月1日至2015年3月31日及2016年11月1日至2017年12月31日期间的物业费。 本院认为，芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会代为行使业主委员会职责，与原告伟星物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对被告彭承君具有法律约束力。根据物业服务合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告伟星物业公司向小区提供了物业管理服务，被告彭承君应依约交纳物业费用。原告伟星物业公司主张被告彭承君欠缴2015年1月1日至2015年3月31日及2016年11月1日至2019年12月31日期间的物业费，被告彭承君主张原告免除了2015年1月1日至2015年3月31日及2016年2个月的物业管理费，但原告未予认可，被告亦未能提供证据予以证实，本院不予采信。被告辩称其已向香格里拉小区业主委员会支付了物业服务费用，业主委员会并无收取物业费的权利，故对被告物业费已结清的辩称，本院不予采信，被告支付给业主委员会的款项，可另行解决。被告抗辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，依据《物业管理委托服务合同》约定，物业服务费可一年预收亦可分上下半年预交，故安徽伟星物业管理有限公司要求被告支付的2015年1月1日至2015年3月31日期间物业费的诉讼时效已届满。原告伟星物业公司未提供充分证据证明就2015年1月1日至2015年3月31日期间物业费用在诉讼时效期间内向被告主张了权利，故对被告该期间物业费诉讼时效抗辩主张予以支持。2018年5月10日，原告向本院提起诉讼要求被告支付2016年11月1日至2017年12月31日期间物业费用，故上述期间内的物业费用并未超过诉讼时效。综上，被告应支付原告伟星物业公司2016年11月1日至2019年12月31日止的物业费用2677.19元(88.59平方米×0.77元/平方米/月×26月＋88.59平方米×0.85元/平方米/月×12月)，故本院对于原告伟星物业公司要求被告彭承君支付物业服务费2677.19元的诉请予以支持。原告伟星物业公司主张被告彭承君支付违约金的诉讼请求，相关物业合同关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对原告伟星物业公司主张被告彭承君支付逾期之日起至实际给付之日止的违约金的诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告彭承君于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业服务费2677.19元； 二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告彭承君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  肖玮 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  徐晨 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。