成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初7176号 原告：叶帮芬，女，1966年6月22日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：张惠萍，四川朴治律师事务所律师。 被告：中国银行股份有限公司双流分行，住所地成都市东升街道棠湖东路一段**。 负责人：段晓辉，职务不详。 被告：黄娅莉，女，1981年6月4日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 第三人：黄磊，男，1975年1月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 原告叶帮芬与被告中国银行股份有限公司双流分行（以下简称“中国银行双流分行”）、黄娅莉及第三人黄磊案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告叶帮芬及其委托诉讼代理人张惠萍，第三人黄磊到庭参加诉讼。被告中国银行双流分行、黄娅莉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶帮芬向本院提出诉讼请求：1.停止对叶帮芬购买的位于内江市东兴区××栋××单元××楼××号房屋的强制执行并解除查封；2.确认叶帮芬与黄磊、黄娅莉签订的《房地产买卖合同》合法有效，位于内江市东兴区××栋××单元××楼××号房屋为叶帮芬所有；3.黄磊、黄娅莉履行《房地产买卖合同》约定的义务，将上述房屋过户给叶帮芬。在庭审中，叶帮芬将第一项诉讼请求变更为：停止对叶帮芬购买的位于内江市东兴区××栋××单元××楼××号房屋的强制执行。事实与理由：2018年7月11日，叶帮芬与黄磊、黄娅莉签订了《房地产买卖合同》，合同约定：黄磊、黄娅莉将其位于内江市东兴区××栋××单元××楼××号房屋以75万元的价格出售给叶帮芬，双方约定在2020年8月30日前黄磊、黄娅莉将银行按揭款还清后将房屋过户给叶帮芬。合同签订之后，叶帮芬按约将购房款支付给了黄磊、黄娅莉，黄磊、黄娅莉在2018年9月将房屋交付给了叶帮芬，叶帮芬自此后就居住和使用该房屋。2019年11月18日，叶帮芬将最后一笔5万元房款支付给了黄磊、黄娅莉。双方约定的过户期已到，但因黄磊、黄娅莉与中国银行双流分行信用卡纠纷一案，被本院作出（2020）川0116执140号之一执行裁定书及协助执行通知书查封了上述房屋。2020年8月7日，叶帮芬依法向本院提出书面执行异议，后被本院2020年9月23日作出的（2020）川0116执异228号裁定书驳回了叶帮芬的异议请求。现叶帮芬认为自己符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判如所请。 中国银行双流分行未作答辩，也未提交任何证据。 黄娅莉未作答辩，也未提交任何证据。 黄磊述称，我没有什么异议，叶帮芬所称均是事实，我与叶帮芬签订案涉房屋买卖合同在先，并付清了全部款项，叶帮芬入住也在前，法院查封案涉房屋在后。 当事人围绕诉讼请求依法提交了双方身份信息（含叶帮芬去世丈夫吴某身份信息、结婚证、死亡医学证明）、（2020）川0116执异228号执行裁定书、收条若干、微信转账凭证若干、银行交易明细、房地产买卖合同、物业情况说明、商品房买卖合同（车位）、车位物业服务协议、叶某的取款明细及证人证言、吴某的取款明细等证据材料，本院组织当事人进行了质证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 根据上述经审查确认的证据和庭审记录，本院认定事实如下： 叶帮芬与吴某原系夫妻关系，于2008年5月6日在内江市市中区民政局登记结婚。后吴某于2018年6月不幸因病逝世，其存款账户由叶帮芬保管使用。证人叶某与叶帮芬系兄妹关系。四川衡易物业管理有限公司自贡分公司系内江市东兴区翡翠国际小区的物业管理方。 2018年7月11日，叶帮芬与黄磊、黄娅莉就购买内江市东兴区××栋××单元××楼××号房屋签订买卖合同，约定价款为75万元。合同约定案涉房屋的基本状况为产权证正在办理；黄磊、黄娅莉应在2018年8月30日前将案涉房屋交给叶帮芬；过户日期定于2020年8月30日，过户前的房屋按揭款（房贷）由黄磊支付等。黄磊先后于2017年7月7日、2018年7月8日、2018年7月11日、2018年8月30日、2019年11月18日出具收条，分别载明收到叶帮芬购房款5万元、20万元、10万元、35万元、5万元，共计75万元。上述款项构成为叶帮芬向黄磊、黄娅莉的微信转款、叶帮芬从自己中国银行账户中取款支付、叶某账户转账支付、吴某两处银行账户中取款支付及部分现金支付。 叶帮芬后与内江劲力置业有限公司就购买翡翠国际小区负1层283号车位签订了买卖合同，约定价款为97000元，合同上预留的叶帮芬通信地址即为案涉房屋地址，内江劲力置业有限公司于2018年12月27日向叶帮芬出具了支付购车位款97000元的收据。2018年12月27日，叶帮芬与四川衡易物业管理有限公司自贡分公司签订了《车位物业服务协议》，约定自该日起就283号车位服务项目达成协议，并按每月60元的价格预交了车位物业服务费。另外，2020年10月7日，衡易物业翡翠国际社区服务中心出具《证明》称叶帮芬自2018年9月即入住了该小区，并已缴纳完物业管理费。 本院在执行中国银行双流分行与黄磊、黄娅莉信用卡纠纷一案过程中，于2020年6月8日作为（2020）川0116执140号之一执行裁定书查封了案涉房屋。根据内江市不动产登记查询记录，案涉房屋为黄磊、黄娅莉共同共有，登记时间为2018年10月16日，中国建设银行股份有限公司内江分行在该房屋设置抵押权，债务履行期限为2013年9月4日至2033年9月4日，抵押人为黄磊、黄娅莉。后叶帮芬向本院提出书面异议，本院作出（2020）川0116执异228号执行裁定，裁定驳回叶帮芬的异议请求。 本院认为，中国银行双流分行、黄娅莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对答辩权利的放弃，应当承担举证不能的法律后果。本案系案外人执行异议之诉，叶帮芬请求停止对案涉房屋的执行，其前提是依法对案涉房屋享有实体权利且该实体权利足以阻止执行标的转让、交付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人必须同时满足上述四项条件的情况下，其排除执行的请求方能获得支持。上述条件是否已成就，均应举证证明，并达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条所规定的高度可能性的要求。本案中，叶帮芬与黄磊、黄娅莉签订房屋买卖合同并支付全部购房价款均发生在本院查封之前，并且叶帮芬占有使用案涉房屋也在查封之前（为此，叶帮芬还购置了案涉房屋所在小区的停车位，且物业公司也出具了证明），之所以没有办理案涉房屋产权过户登记，是因为一方面案涉房屋存在银行按揭抵押，另一方面根据合同约定案涉房屋过户日期定于2020年8月30日，但还未到该期限时，案涉房屋便被查封，系黄磊、黄娅莉与中国银行双流分行之间的信用卡纠纷导致，非因叶帮芬自身原因。综上，本院认为叶帮芬符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，对案涉房屋享有足以排除执行的权利，本院予以支持。对于叶帮芬的其他诉讼请求，系基于房屋买卖合同产生的确认合同效力及合同债权请求权，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故本院不予支持。 据此，叶帮芬的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、不得执行位于内江市东兴区××栋××单元××楼××号房屋； 二、驳回叶帮芬的其他诉讼请求。 案件受理费5650元，由中国银行股份有限公司双流分行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2020）川0116执异228号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 黎 莎 二〇二〇年十一月二十日 书记员 傅丽颖