安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初4720号原告:滁州市山水人家小区业主委员会,住所地安徽省滁州市丰乐大道**,机构信用代码Q99341103001965108。负责人:吴艳斌，系业主委员会负责人。委托诉讼代理人：王国富，安徽清流律师事务所律师。被告:滁州市新纪元房地产开发有限公司,住所,住所地安徽省滁州市经济技术开发区丰乐南路**人家),统一社会信用代码91341100752986669L。法定代表人:黄国庆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：倪升山，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛昭辉，安徽会峰律师事务所律师。原告滁州市山水人家小区业主委员会诉被告滁州市新纪元房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法适用普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告滁州市山水人家小区业主委员会负责人吴艳斌及其委托诉讼代理人王国富及被告滁州市新纪元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牛昭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滁州市山水人家小区业主委员会向本院提出的诉讼请求：1、被告返还物业用房395.16平方米（其余物业用房另行主张）;2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年3月13日，被告向滁州市城乡规划局的报告称,滁州山水人家小区占地432.86亩,288570平方米。滁规字(2004)019号文山水人家容积率为1.39,计算出山水人家建筑面积288570*1.39即401112.3平方米。原告系滁州市山水人家第三届业主委员会,被告系山水人家的开发商。按照2005年5月1日实施《安徽省物业管理条例》第三十条“在规划、设计房地产项目时,应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施,并按照不低于物业总建筑面积的3%配置物业管理用房,具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。”之规定,被告应向原告交付1203.34平方米物业用房。原告多次向政府相关部门查询,结合被告交付的图纸及政府规划许可证,本小区的物业用房在110幢A、B仅395.16㎡,分别是110A座101、201、102、202室,110B座101、201、102、202室,且至今尚未返还原告,剩余的物业用房在另案主张。原告为维护自己的合法权利，特诉至法院。原告滁州市山水人家小区业主委员会为证明自己的主张，向本院提交下列证据：1、业委会的备案材料、及业主授权书，拟证明原告主体适格；2、滁州市建设工程规划许可证申请表，拟证明物业用房面积；3、建设工程规划许可证、竣工图纸，拟证明物业用房位于110幢A栋101、102、201、202，B栋101、102、201、202。被告滁州市新纪元房地产开发有限公司辩称：1、首先原告民事起诉状陈述内容与事实不符，被告已将物业用房按时足额移交给了原告。原告在民事起诉状事实与理由中写明，山水人家小区建筑面积为401112.3平方米，但根据滁州市国土资源局滁国土资函[2013]506号关于补交超容积率部分土地出让金的函明确载明，山水人家实际竣工计容建筑总面积为383669.4平方米；其次，2012年5月28日，被告与原告签订了《物业用房面积移交清单》一份，明确载明“山水人家小区总建筑面积约38万平方米，物业用房面积为630平方米，其中东大门门岗物业用房56平方米，北大门门岗34平方米，会所一楼安排物业用房540平方米”，被告已将物业用房按时足额移交给了原告，双方均盖章签字予以了确认，现原告起诉无任何事实法律依据；2、原告在诉状中引用法律错误，得出了错误的物业用房面积。滁州山水人家小区于2013年竣工，并通过了验收，当时施行的法律为2010年1月1日施行的修改后的《安徽省物业管理条例》，其四十四条第二款明确规定：“物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积2‰配置;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按1‰的标准配置”；而非原告在诉状中主张适用的2005年5月1日实施的《安徽省物业管理条例》第三十条，前法已被后法修改，原告引用法律错误，计算出了错误的物业用房面积，是630平方米而非1203.34平方米；原告系依据滁州市城市规划局2008年8月6日的建设工程规划许可证主张返还物业用房395.16平方米，但根据滁州市城乡规划局2011年5月20日针对山水人家110幢A、B座的重新规划及滁州市土地房产勘验中心2010年9月25日对山水人家小区110幢楼的测绘，2008年的物业管理用房395.16平方米已在2011年的规划中被取消，被告已将足额的物业管理用房置换到了小区会所一楼，这一点也在双方2012年5月28日签订的《物业用房面积移交清单》中明确载明且被告已履行移交完毕的义务；3、原告诉请超出自身主张范围，诉讼主体亦不适格且诉讼时效已经经过。根据当时实施的《安徽省物业管理条例》第44条第4款规定：“物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等，其中业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。”原告办公用房建筑面积只占物业用房面积的极小部分，剩余部分由山水人家小区物业公司使用，该部分物业用房应由物业公司进行主张，而非被答辩人的主张范围，因此请求法院在查明案件事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求；其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项的规定，“所涉事项属于有关全体业主共有和共同管理的重大事项，应由经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定”，故而无法确定原告是否符合诉讼主体资格；最后，根据被告与原告签订的《物业用房面积移交清单》，2012年5月28日被告即将物业用房交付给原告使用，根据当时《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效为两年，如若答辩人当时未交付或未足额交付物业用房，原告的诉讼时效也已经过，故被告请求法院依法驳回被原告的诉讼请求。综上，被告已按约和法律规定交付了630平方米物业用房，原告诉请无任何事实和法律依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告滁州市新纪元房地产开发有限公司为证明自己的抗辩理由，提交下列证据：1、被告营业执照及法定代表人身份证明，拟证明被告主体适格；2、滁州山水人家小区建设工程规划许可证，拟证明滁州市城乡规划局于2011年5月20日针对滁州山水人家110幢A、B座2008年8月6日的规划许可证进行了重新规划，规划中取消了原来395.16平方米物业用房；3、房屋测绘成果备案单，拟证明滁州市土地房产勘验中心于2010年9月25日对滁州山水人家小区110幢楼进行了房屋建筑面积测算，得出结论建筑面积为31721.88平方米，与证据二中重新规划的总面积相符合；4、滁州市国土资源局滁国土资函【2013】506号关于补交超容积率部分土地出让金的函，拟证明滁州山水人家小区总建筑面积为383669.4平方米，并非原告诉状中陈述的401112.3平方米；5、物业用房面积移交清单，拟证明原、被告于2012年5月28日签订了物业用房面积移交清单，明确载明物业用房为630平方米，且已经全部移交完毕，原、被告双方均签字盖章予以了确认，故原告起诉无任何事实法律依据；6、山水人家小区会所一楼物业管理用房照片2张，拟证明被告已经根据2011年5月20日山水人家小区110幢A、B座的重新规划，将小区物业管理用房置换到了小区会所一楼，被告已经实际完成了移交且原告一直在使用，移交了540平方米的会所用房供物业使用，以及东北门岗安排物业用房，总计630平方米。经审理查明：被告滁州市新纪元房地产开发有限公司是滁州市山水人家小区的开发商。2008年5月21日，被告滁州市新纪元房地产开发有限公司在建设工程规划许可证申请表上填报滁州山水人家小区110幢A座（原1#楼）、B座（原2#、3#楼）载明有物业用房395.16㎡等内容。2008年8月6日，滁州市城乡规划局向滁州市新纪元房地产开发有限公司发放的编号滁开F-225号建设工程规划许可证载明山水人家小区110幢A座载有物业用房395.16㎡等内容。2008年3月28日，滁州市新纪元房地产开发有限公司就山水人家会峰山庄81幢（会所）向滁州市规划局申请首次登记，2008年6月17日，滁州市规划局向滁州市新纪元房地产开发有限公司颁发了山水人家会峰山庄81幢（会所）不动产权证（滁2008005515）。2011年5月20日，滁州市城乡规划局向滁州市新纪元房地产开发有限公司发放的建字第滁开371号建设工程规划许可证载明山水人家小区110幢A座住宅13443.02㎡、商业2016.09㎡，B座住宅13462.5㎡、商业2800.27㎡（该建设工程规划许可证没有载明有物业用房内容）。滁州市山水人家小区于2013年竣工验收，滁州市国土资源局滁国土资函[2013]506号关于补交超容积率部分土地出让金的函载明，山水人家实际竣工计容建筑总面积为383669.4平方米。2012年5月28日，被告滁州市新纪元房地产开发有限公司与原告滁州市山水人家小区业主委员会签订了一份《物业用房面积移交清单》，载明“山水人家小区总建筑面积约38万平方米，物业用房面积为630平方米，其中东大门门岗物业用房56平方米，北大门门岗34平方米，会所一楼安排物业用房540平方米。移交人：滁州市新纪元房地产开发有限公司（公章）接收人：滁州市山水人家小区业主委员会（公章）2012年5月28日”。滁州市山水人家小区业主委员会及关联的物业服务公司在会所一楼办公使用至今。本案庭审中，被告滁州市新纪元房地产开发有限公司同意将山水人家会峰山庄81幢（会所）不动产权证（滁2008005515）中的物业用房540平方米从总房产证里剥离出来，但原告滁州市山水人家小区业主委员会不同意。本院认为：当事人对自己的主张，有责任举证加以证明。本案中，原告依据滁州市城乡规划局2008年8月6日向滁州市新纪元房地产开发有限公司发放的编号滁开F-225号建设工程规划许可证载明的山水人家小区110幢A座物业用房395.16㎡，要求被告公司予以返还，但在后的滁州市城乡规划局于2011年5月20日向滁州市新纪元房地产开发有限公司发放的建字第滁开371号建设工程规划许可证却没有载明山水人家小区110幢A座、B座有物业用房的内容，不能排除滁州市城乡规划局对山水人家小区110幢A座、B座存在有规划设计变更的可能，且原告单位及关联的物业公司在山水人家会峰山庄81幢（会所）占有使用物业用房540平方米至今，虽然被告公司将该540平方米的物业用房登记自己名下不妥，庭审中被告公司愿意将该540平方米从房产证中总面积剥离出来，但原告单位却不同意。故原告的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告滁州市山水人家小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费30800元，由滁州市山水人家小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  许安源人民陪审员  田 蓉人民陪审员  朱开芳二〇二〇年十一月七日书 记 员  朱 静附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。