山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4368号上诉人（原审被告）：徐长成，男，1979年4月28日出生，汉族，住山东省梁山县。委托诉讼代理人：刘小兵，山东方隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘燕美，女，1981年12月20日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：史建华，山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩双忠，山东舜鸿律师事务所律师。原审被告：任秋凤，女，1979年1月6日出生，汉族，住山东省梁山县。原审第三人：山东富邦盛世房地产开发有限公司，住所地济宁市洸河路**新闻大厦办公楼**。法定代表人：胡克春，总经理。委托诉讼代理人：孔群，男，1987年4月14日出生，汉族，该公司员工。上诉人徐长成因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市高新区人民法院（2018）鲁0891民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐长成上诉请求：1、依法撤销(2018)鲁0891民初1666号民事判决书，将本案发回重审，或依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误，审判程序不合法。上诉人与被上诉人之间的协议名为《房屋转让协议书》实为债权转让协议，该协议已经履行完毕，已无解除的必要，理由如下：1、被上诉人在2013年5月8日与原审第三人山东富邦盛世房地产开发有限公司(以下简称：富邦公司)签.订商品房买卖合同时，上诉人对富邦公司享有5282160元的债权。在此种情况下被上诉人、上诉人、富邦公司达成协议，被上诉人在向富邦公司支付房款时可以使用上诉人享有的债权。上诉人自始至终对B191、192号房产不享有任何权利，更无从将相关房产出售给被上诉人。在上诉人与被上诉人签订协议前，上诉人已将相关债权转让给被上诉人，且被上诉人在与富邦公司签订20130508046、20130508053《济宁市商品房买卖合同》购买B191、192号房产时已将上诉人交付的债权使用完毕。因此，上诉人已按照与被上诉人之间协议书约定将债权转让给被上诉人，被上诉人业已将相关债权实现，双方之间协议已无解除必要。2、被上诉人与富邦公司签订有四份合同，其中20013年5月8日签订了编号为20130508046、20130508053的《济宁市商品房买卖合同》合同，2015年1月26日签订了编号为20150126044、20150126036的《济宁市商品房买卖合同》合同。被上诉人自行选择与富邦公司解除20130508046、20130508053两份合同，被上诉人与富邦公司另行签订合同并从富邦公司处取得相应房屋面积差价608580元，返租款1221420.80元，合计1830000.80元的退款。上述事实可以证实，被上诉人已拥有对涉案房屋的占有、使用、收益等权益。由此，也能证明上诉人与被上诉人之间签订的《房屋转让协议书》中约定的权利义务已经随着20130508046、20130508053《济宁市商品房买卖合同》的解除而终止。上诉人是否因其与富邦公司签订的新的20150126044、20150126036合同取得案涉房产的所有权已与名为《房屋转让协议书》实为《债权转让协议》而无关。因此，案涉《房屋转让协议书》不能被解除。3、原审法院判决解除《房屋转让协议书》并返还402万元没有事实根据和法律依据，且程序不合法。原审法院依据‘银行承兑汇票一份’及‘刘燕美丈夫赵相领与徐长成之间的通话录音’证明被上诉人向上诉人交付了该款项名下证据不足，上诉人没有收到该两笔款项，被上诉人亦没有证据证明已经实际收到了该两笔款项，且在庭审时法庭要求被上诉人提供其与赵相领系夫妻关系的证据材料，被上诉人也并未向法庭提供，且上诉人收到的款项中有部分银行转账有一辆二手奔驰轿车，如对协议进行解除也应是在相互且对等基础上将相应款项的返还作出一个正确的处理方式。4、被上诉人向济南市中级人民法院提出了保全异议，要求解除对涉案房屋的查封。(2016)鲁民初1206号之一民事裁定书作出后，被上诉人并未行使法律规定的救济权利，亦未通知上诉人。以上事实也能够证明被上诉人对涉案房屋已经实际受让并以房屋所有人的身份行使了权利。5、原审法院判决上诉人承担被上诉人利息损失及律师费没有事实根据和法律依据。上诉人与被上诉人在《房屋转让协议书》中约定“由于开发商原因乙方未能取得房管局网上备案确认书，在未取得网上备案确认书和房产证未确权到乙方名下期间如出现甲方或开发商私自修改济宁市商品房买卖合同(如姓名、内容)或一房二卖、出现的法律责任由甲方承担，造成乙方所有经济损失都由甲方承担，包括开放商支付乙方租赁费和总房款利息(利息按法律执行标准)如协商不成通过法律解决(立案费、律师代理费、执行费等一切费用)都由甲方承担。”根据上述约定，只有在“甲方或开发商私自修改济宁市商品房买卖合同(如姓名、内容)或一房二卖”时，上诉人才应当承担被上诉人的利息损失及律师费。本案中涉及的合同解除显然不在上述约定内，因此原审法院判决上诉人应承担被上诉人利息损失及律师费系认定事实错误。6、原审法院审判程序违法，原审法院于2018年5月23日受理该案，立案后上诉人申请富邦公司作为第三人，双方当事人对本案争议较大，为查明案件事实原审法院组织三次开庭，直至2020年的4月份才向上诉人送达该司法文书。即使该判决系2020年1月23日作出也明显超越审判期限，原审法院明知案情复杂、双方当事人争议较大本案理应将适用简易程序转换成普通程序审理。另有，被上诉人诉求中的律师费并没有明确，庭审中明确后原审法院并未让被上诉人补缴相应的诉讼费用，因此，上诉人认为原审法院审判程序严重违法。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误且审判程序严重违法，故请求二审法院依法撤销原审判决将本案发回重审或改判驳回被上诉人对上诉人诉讼请求。补充事实与理由：2013年3月26日，被上诉人刘燕美向原审第三人山东富邦盛世房地产开发有限公司(以下简称富邦公司)交纳商铺意向金各5万元。2013年5月8日.被上诉人刘燕美与原审第三人富邦公司签订两份《济宁市商品房买卖合同》，合同编号分别为：20130508046与20130508053(以下简称2013合同)_；前述两份合同均记载”出卖人：山东富邦盛世房地产开发有限公司”，同时第十五条“关于产权-1-登记的约定”约定”出卖人应当在商品房交付使用后/日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第无约定项处理”；第二十四条约定“自本合同生效之日起30天内，由出卖人向济宁市房产交易监理处完成网上备案程序”；第二十五条“关于预告登记的约定”约定“由出卖人和买受人约定本合同网上备案后X日内共同申请办理预告登记”。2013年5月9日，原审第三人富邦公司两份收据均明确记载交款单位：刘燕美”收款方式：刷卡、工程款抵房”收款事由：万象和商铺意向金”。2013年5月14日，上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议书》，约定“以钢筋工程款抵万象和B区沿火炬路一楼房屋门面两间””协助签订济宁市商品房买卖合同，合同号为20130508046、20130508053和开发商反租赁合同”。2015年01月26日.被上诉人刘燕美与原审第三人富邦公司就2013合同约定标的物，重新签订两份《济宁市商品房买卖合同》、合同编号分别为：20150126036与20150126044(以下简称2015合同)，2015年03月31日，被上诉人刘燕美与原审第三人富邦公司就2015合同均办理了“商品房预(销)售合同网上备案”备案信息显示“买方：刘燕美”“卖方：山东富邦盛世房地产开发有限公司”。2016年被上诉人刘燕美、案外人赵相领(乙方)与案外人山东金利源房地产开发有限公司签订《协议》，约定：“乙方购买的山东富邦盛世房地产开发有限公司万象和B区房号为191和192两套商业房(以下简称案涉房屋)，因预测面积与实测面积额有误差，根据合同签约价，应退还乙方的购房款608580.00元””乙方购买的山东富邦盛世房地产开发有限公司万象和B区房号为191、192两套商业房，_，应返还乙方返租款。1291718.40元，其中乙方已收到租金70297.6元，剩余返租款1221420.8元暂未支付”，协商达成“甲方用济宁王府景商业。两套商业房。冲抵应退还乙方的万象和购房款608580.00元，返租款1221420.8元及。”第一、一审法院认定”刘燕美与徐长成签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示“属于事实认定错误。上述证据足以表明被上诉人刘燕美先与原审第三人富邦公司签订商品房买卖合同，而后使用上诉人工程款折抵其应当向第三人富邦公司交付的房款。由此可见：2013年5月8日，被上诉人刘燕美是从原审第三人富邦公司购买的案涉房屋，并且目前案涉房屋还预登记在被上诉人刘燕美名下。既然2013年5月8日，被上诉人刘燕美通过与原审第三人富邦公司签订2013合同取得案涉房屋所有权，就不必再基于取得案涉房屋所有权为目的而于6天之后再与上诉人徐长成签订《房屋转让协议书》。也就是说，作为买受人的被上诉人刘燕美不可能基于取得同一房屋所有权为目的分别与两个民事主体(开发商以及开发商之外的个人)签订商品房买卖合同；换言之，被上诉人刘燕美在购买第三人富邦公司(开发商)案涉房屋之后，被上诉人刘燕美与上诉人徐长成签订《房屋转让协议书》的目的，绝不是再想从上诉人取得案涉房屋所有权(因为其已取得所有权，致使这种合同目的根本无法实现)，从而可以得出：被上诉人刘燕美与上诉人徐长成签订《房屋转让协议书》取得案涉房屋所有权并非其真实意思表示。由于被上诉人刘燕美在与上诉人徐长成签订《房屋转让协议书》之前，已经通过买卖合同取得案涉房屋所有权；其明知不会从上诉人徐长成处取得案涉房屋而与其签订《房屋转让协议书》，亦即被上诉人刘燕美签订《房屋转让协议书》的真实意思表示并非是取得案涉房屋。因此，一审法院的认定《房屋转让协议书》系双方真实意思表示属于认定事实错误。第二、一审法院认定“徐长成负有协助刘燕美以其本人名义与富邦公司签订济宁市商品房买卖合同的义务，亦有保证刘燕美系案涉房屋唯一的使用人及所有人的义务”，属于事实认定错误。通过上述论证可知：被上诉人刘燕美在与上诉人徐长成签订《房屋转让协议书》之前，已与原审第三人富邦公司签订合同编号分别为：20130508046与20130508053的两份《济宁市商品房买卖合同》，因此，上诉人徐长成无法再就案涉房屋对被上诉人刘燕美负有签订济宁市商品房买卖合同的义务。因此，认定“徐长成负有协助刘燕美以其本人名义与富邦公司签订济宁市商品房买卖合同的义务”完全是无稽之谈。同时，鉴于合同编号分别为：20130508046与20130508053的两份《济宁市商品房买卖合同》的合同双方为被上诉人刘燕美与原审第三人富邦公司，“保证刘燕美系案涉房屋唯一的使用人及所有人的义务”也应当由原审第三人富邦公司负担，并且原审第三人富邦公司也就案涉房屋为被上诉人刘燕美办理了预告登记手续，现在案涉房屋仍然登记在被上诉人刘燕美名下。将“保证刘燕美系案涉房屋唯一的使用人及所有人的义务”赋予上诉人徐长成属于典型的张冠李戴，荒谬至极。第三、一审法院认定“徐长成的行为已构成违约，且该违约行为使得该房屋转让协议的合同目的不能实现”，属于事实认定错误。首先，两套案涉房屋已被司法查封，与上诉人徐长成没有任何法律关系，也并非由上诉人徐长成的原因所致；其次，一审法院认为”不具备进行网上备案确认及进行产权登记的条件”是错误的，现在两套案涉房屋就登记在上诉人刘燕美名下；再次，即便是两套案涉房屋”不具备进行网上备案确认及进行产权登记的条件”，也无法认定上诉人徐长成违约，得出此结论的唯一原因在于：一审法院强行赋予上诉人莫须有的义务；最为重要的是：上诉人刘燕美签订“房屋转让协议的合同目的”并不在于取得房屋所有权(因为其已通过与原审第三人富邦公司签订《济宁市商品房买卖合同》实现)。因此，“不具备进行网上备案确认及进行产权登记的条件”既非被上诉人刘燕美签订《房屋转让协议书》的合同目的，也非上诉人徐长成的合同义务，更非认定上诉人徐长成构成违约的条件，更邊论充要条件了。第四、一审法院适用法律错误，判决”解除《房屋转让协议书》”以及“返还供房款并支付利息”更是错误。一审法院并未查清案件事实，也未正确认定被上诉人刘燕美与上诉人徐长成签订《房屋转让协议书》的真实目的或者说意思表示，就断然解除《房屋转让协议书》显然是错误的。首先，一审法院在仅仅考虑被上诉人刘燕美权益的情况下作出解除《房屋转让协议书》，同时判决上诉人徐长成向被上诉人刘燕美返还房款并支付利息；从而使上诉人徐长成履行全部义务，而被上诉人刘燕美享受全部利益。其次，既然一审法院判决解除《房屋转让协议书》，那么就应当适用《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院却有意错误适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，恰恰完全忽略了被上诉人刘燕美应当履行的法定义务。最为重要的是：一审法院的判决仅仅保护了被上诉人刘燕美一方的利益，仅仅损害了被上诉人徐长成一方的利益：(1)被上诉人刘燕美使用上诉人徐长成货款购买案涉房产，造成上诉人徐长成对原审第三人富邦公司的债权归于抵销；(2)被上诉人刘燕美使用上诉人徐长成货款取得案涉房产预告登记，并依然登记在被上诉人刘燕美名下；(3)被上诉人刘燕美行使案涉房屋处分权，从而解除了与原审第三人富邦公司签订的合同编号分别为：20130508046与20130508053的两份《济宁市商品房买卖合同》_；(4)被上诉人刘燕美因行使案涉房屋处分权获得的购房款608580.00元和返租款1221420.80元。综上所述，一审法院判决造成的最终法律后果就是：被上诉人刘燕美通过支付10万元(咱不论车牌号为鲁Ｈ×××**奔驰与156元现金的价值是否相同)，获得万象和B区房号为191、192两套商业房(预告登记)，以及购房款608580.00元和返租款1221420.80元；而上诉人徐长成不仅白白地丧失了对原审第三人富邦公司的5282160元的债权，还被迫使用156元现金购买了一辆二手奔驰车。因此，上诉人徐长成请求二审法院依法撤销一审判决，在查清法律事实的基础上依法改判驳回被上诉人对上诉人的请求，或者将本案发回重审，责令一审法院查清法律事实。刘燕美辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上述人的上诉根本不成立，应依法裁定予以驳回。一、答辩人刘燕美与上诉人徐长成签订的《房屋转让协议书》合法有效，对双方均具有法律约束力，该协议书并非上诉人辩称的债权转让协议，一审判决对此的认定完全正确。答辩人与上诉人签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，该协议中的内容主要包括转让房屋的来源及位置面积、受让方的付款期限和方式、转让方的协助义务、转让方的违约责任等四个方面的事宜，双方当事人均应当按照协议约定全面履行自己的义务。依据该协议的约定，上诉人负有协助答辩人以其本人名义与富邦公司签订济宁市商品房买卖合同的义务，亦有保证答辩人系案涉房屋唯一的使用人及所有人的义务。在《房屋转让协议书》第一条中已经明确认定：涉案的0191号、0192号两处房屋是上诉人与第三人山东富邦盛世房地产开发有限公司供应合作期间以钢筋工程款抵万象和B区沿火炬路一楼的两间门面房屋。即上诉人已经自认其通过以工程款抵充房款的方式取得了该两处房屋的所有权，由此上诉人才能收取答辩人交付的412万元的房款。至于上诉人主张该协议是债权转让协议，完全是上诉人趋利避害而故意混淆事实，其目的显然是为了摆脱自身责任而虚构假象，上诉人与第三人之间并未签订所谓的债权转让书面协议，答辩人从未与第三人商谈过所谓的债权转让事宜。涉案房屋转让协议合同相对方为上诉人与答辩人，而不包括第三人，且答辩人与上诉人之间在本案之外不存在其他经济纠纷，之前根本不认识，因此上诉人主张的债权转让观点与事实严重相悖，没有任何事实依据予以印证。为保护自身权利即时实现，答辩人就与上诉人约定了相应的违约责任，被告徐长城作为具有完全民事行为能力的成年人，当然完全理解协议所约定的对于其不能协助办理房产证等相关手续所产生的违约责任的法律意义，如有违反，其就必须按照约定承担相应的法律责任。二、答辩人刘燕美与上诉人徐长成签订的《房屋转让协议书》依法应予解除。由于两套案涉房屋已被司法机关查封，不具备进行网上备案确认及进行产权登记的条件，上诉人的行为已构成根本性违约，且该违约行为使得该房屋转让协议的合同目的不能实现。涉案房屋在上诉人转让给答辩人之前，已经被第三人为了担保其与华融公司签订的《债务重组协议》的履行，于2013年3月28日与华融公司签订《抵押合同》并于2013年4月3日办理了抵押登记。山东省济南市中级人民法院民事裁定书（2016）鲁民初1206号之一第2页对此有明确认定。因此上诉人徐长城涉嫌买卖欺诈，其行为构成根本性违约，致使答辩人不能依据该协议去实现协议目的，符合《合同法》第94条所规定的解除合同的法定情形，应当予以解除。三、答辩人已向上诉人支付房款共计412万元，事实清楚、证据确凿，而且上诉人及第三人对涉案房款已经全部付清的事实均予以了认可。答辩人于2013年5月14日、15日转账196万元，另外支付50万元承兑，加上之前的10万元的购房意向金，共计支付256万元；2014年6月6日又以奔驰车鲁Ｈ×××**抵充房款156万元，这样总共交付上诉人房款412万元，答辩人在一审期间已经提交了充足证据予以证实。另外，上诉人在对答辩人证据四发表质证意见时明确认可“答辩人已经付清了全部购房款”；上诉人以其自交证据三证明“上诉人徐长城与富邦公司的钢材工程款5282160元已作为答辩人的购房款全部冲抵完毕”；上诉人以其自交证据四证明“答辩人与上诉人已经按照协议书的约定履行了各自义务”。而且根据法庭针对第三人证据三的询问，第三人富邦公司再次明确答复第三人应收答辩人的购房款已经用其欠上诉人的钢筋工程款全部冲抵。根据以上上诉人及第三人的自认，足以证实上诉人认可了涉案购房款已经全部付清的基本事实，答辩人与上诉人之间对于该购房款已经没有任何争议，这与上诉人又辩解“对50万元的承兑没有收到以及购房款数额还需另行计算”，显然自相矛盾、不能自圆其说，从而证实上诉人的辩解及相关主张是非常虚假、错误的。四、答辩人对于涉案房屋是否向山东省济南市中级人民法院提起执行异议之诉，已经没有任何实际意义。答辩人虽然作为济南市中级人民法院（2016）鲁民初1206号案的案外人提起解除查封申请，但是在被驳回申请之后发现，第三人已经于2013年3月28日与华融公司签订了《抵押合同》，并于2013年4月3日办理了抵押登记。显然其取得抵押权的时间也早于答辩人与上诉人签订《房屋转让协议书》的时间。答辩人即使再提起执行异议之诉，也是徒劳无益浪费时间和金钱，只能是对答辩人的经济权益造成更大的损害。所以，针对上诉人的严重过错和不诚信行为，答辩人只能及时对其提起要求返还购房款以及解除合同之诉，才能更快更有效地维护自己的合法权益。上诉人现在以答辩人不继续提起执行异议之诉为由，反诬答辩人是自行放弃救济途径而要承担相应不利后果，纯粹是企图推脱自己的过错责任而混淆法律事实。五、答辩人主张的律师费应当由上诉人承担。上诉人辩解“只有在甲方或开发商私自修改济宁市商品房买卖合同或一房二卖”时上诉人才能承担答辩人的利息损失及律师费，显然是对违约条款的断章取义。《房屋转让协议书》中对承担违约责任的情形约定的非常明确，即只要不能保证答辩人系案涉房屋唯一的使用人及所有人，转让方就得承担因为通过法律途径解决纠纷而产生的各项费用。两套案涉房屋已被司法机关查封，不具备进行网上备案确认及进行产权登记的条件，其最终后果与所约定的“甲方或开发商私自修改济宁市商品房买卖合同或一房二卖”所造成的后果完全是殊途同归，对答辩人造成的经济损失也完全一致。上诉人对于该问题的辩解实属顾左右而言他、自欺欺人。因此，答辩人依据与上诉人签订的房屋转让协议所约定的内容，要求上诉人支付律师费符合法律规定，同时最高法院的指导性案例对此也有明确判例。六、一审法院审判程序合法，并无上诉人所述的违法情形，也不适合转为普通程序。依据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条之规定适用简易程序审理案件，但有下列情形之一的案件除外:起诉时被告下落不明、发回重审的、共同诉讼中人员较多的、以及法律规定其它不应适用简易程序的情况。由此可见，本案并不属于上述法定情形而需要转为普通程序。而且上诉人在一审审判期间自始至终也没有向法庭就适用简易程序而提出任何异议。同时，我国民事诉讼法和司法解释未对转为普通程序的阶段进行规定，根据民事诉讼法的理论和司法实践，在案件送达阶段至开庭审理前较为合适。一旦开庭后，独任审判员开始审理案件，不能再变更为合议庭审判，因为后参加审理的合议庭成员无法全程审理案件，不能全面审理案件的事实。由此，上诉人提及的一审审判程序违法是毫无法律和事实依据的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人的补充观点在原上诉状中已经体现，该观点不能成立，本案涉及被上诉人与上诉人之间的法律关系非常明确，即双方签订的房屋转让协议书，该协议书内容对涉案房屋的转让、价款、支付方式、协助义务、违约责任等条款约定非常清楚，且上诉人对该协议书的真实性在一审中予以认可，因此，本案的法律关系是被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同，即协议书是否切实履行，而一审已经查明该房屋已于2013年4月3日由第三人与案外人办理了抵押物登记，抵押权成立，而该抵押权的形成时间在本案房屋转让协议书之前，且生效判决已经查明该房屋不但抵押，而且已被法院查封，上诉人与被上诉人之间的合同目的不能实现，一审认定予以解除合理合法。涉案房屋10万元意向金交纳时间发生在2013年4月，即早于被上诉人与上诉人之间的房屋转让协议，一审法院查明该10万元意向金不应由上诉人返还被上诉人，进而对该10万元不予支持，完全正确，上诉人多次提到的2013年5月8日两份商品房买卖合同，在被上诉人与上诉人2013年5月14日签订涉案房屋转让协议之后已经解除，涉案两套房屋涉及的商品房买卖合同签订时间是2015年1月26日，该合同签订完全基于房屋转让协议书所明确约定的协助义务所进行的，因此上诉人主张的2013年5月8日的买卖合同的观点与本案查明的事实不符，不能成立。上诉人在一审中并没有提起反诉，一审完全依据双方签订的房屋转让协议中的权利义务进行认定，如果上诉人或第三人认为在与被上诉人签订的房屋转让协议或商品房买卖合同中被上诉人有违约情况，可以另行诉讼，与本案并非同一法律关系，本案不应予以审查。山东富邦盛世房地产开发有限公司(以下简称富邦公司)述称，同意上诉人意见。刘燕美向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的房屋转让合同；2、判令二被告偿还原告购房款4120000元并支付利息（按银行同期贷款利率自2013年5月14计算至还清之日止）；3、本案诉讼费用、保全费用、执行费用及律师费用等实现债权的费用由被告承担。一审法院认定事实，2013年5月14日，徐长成与刘燕美签订《房屋转让协议书》一份，协议约定：徐长成与富邦公司合作期间以钢筋工程款抵万象和B区沿火炬路一楼房屋门面两间，商品房房号和面积分别为0191号54.92平方和0192号54.92平方；徐长成将两间房屋以5120000元现金价转让给刘燕美，并以分期形式收取刘燕美房款，自合同签订之日起刘燕美支付一期房款2560000元，房产证办理后在支付房款2560000元；徐长成协助刘燕美在富邦公司以刘燕美身份证姓名、身份证号码签订济宁市商品房买卖合同；由于开发商原因刘燕美未能取得房管局网上备案确认书和房产证未确权到刘燕美名下期间如出现徐长成或开发商私自修改济宁市商品房买卖合同或一房二卖、出现的法律责任由徐长成承担，造成刘燕美所有的经济损失都由徐长成承担，包括开发商支付刘燕美租赁费和总房款利息，如协商不成通过法律解决，所需费用由徐长成承担。2013年5月14日及5月15日，刘燕美通过其中国工商银行账户分四次共计向徐长成转款1960000元，并给付徐长成汇票金额为500000元的银行承兑汇票一张。2013年5月14日，刘燕美向徐长成出具欠条一份，载明“今欠徐长成万象和房屋转让款现金伍佰壹拾贰万元整，已于二零一三年五月壹拾肆日付50%贰佰伍拾陆万元，下欠50%贰佰伍拾陆万元整。办完房产证一次性付清余款”。当日，刘燕美再次向徐长成出具欠条一份，载明“今欠徐长成万象和房屋转让款现金伍佰壹拾贰万元整已于贰零壹叁年伍月壹拾肆日付50%贰佰伍拾陆万元，下欠50%贰佰伍拾陆万元整。办完房产证一次性付清余款。2014年6月6日以奔驰鲁Ｈ×××**车辆抵房款壹佰伍拾陆万元整”。2014年6月6日，徐长成与刘燕美签订《商品房买卖合同补充（车辆抵房款）协议书》，约定刘燕美将其所有的牌号为鲁Ｈ×××**的奔驰牌轿车抵偿剩余购房款1560000元，剩余房款待徐长成办理房屋产权变更登记手续后三个工作日内一次性支付。协议签订后，刘燕美将上述车辆交付给徐长成。2015年1月26日，富邦公司与刘燕美签订《济宁市商品房买卖合同》两份，约定由刘燕美购买富邦公司开发的万象和B区精品商业1层第0191号房、B区精品商业1层0192号房，建筑面积均为48.71平方米，每平米的价格为49000元，房屋价款为2386790元；刘燕美应在2013年5月8日前付清全部房价款2386790元；富邦公司应当在2013年10月31日前将上述房屋交付给刘燕美。富邦公司为担保其与中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司签订的《债务重组协议》的履行，于2013年3月28日与华融公司签订了抵押合同并于2013年4月3日办理了抵押登记，取得涉案房产的抵押权。济南市中级人民法院查封了上述案涉房屋，刘燕美向该院提出保全异议，要求解除对案涉房产的查封，该院审查后，于2018年5月9日作出（2016）鲁01民初1206号之一民事裁定书，裁定驳回刘燕美的申请。2018年6月21日，刘燕美与山东舜鸿律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该律师事务所指派律师担任刘燕美与徐长成、任秋凤商品房买卖合同纠纷一案的一审阶段的代理人，代理费用为150000元。刘燕美按照约定向该律师事务所支付了委托代理费用，该律师事务所向刘燕美出具收款发票两份。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。刘燕美与徐长成签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，双方当事人均应当按照协议约定全面履行自己的义务。依据该协议的约定，徐长成负有协助刘燕美以其本人名义与富邦公司签订济宁市商品房买卖合同的义务，亦有保证刘燕美系案涉房屋唯一的使用人及所有人的义务，但两套案涉房屋已被司法机关查封，不具备进行网上备案确认及进行产权登记的条件，徐长成的行为已构成违约，且该违约行为使得该房屋转让协议的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原、被告签订的《房屋转让协议书》应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，双方在协议第四条中亦约定了徐长成应赔偿刘燕美经济损失的具体范围，根据上述法律规定及合同约定，徐长成应当向刘燕美返还购房款4020000元。关于刘燕美向富邦公司支付的100000元房款问题，因该款项系由刘燕美向富邦公司支付，且刘燕美并无证据证明富邦公司将该笔款项交付给了徐长成，故徐长成不应承担向刘燕美返还该笔款项的责任。刘燕美关于律师代理费的主张，因双方在协议中明确约定该费用的承担主体系徐长成，故对于刘燕美的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于刘燕美主张的利息损失，因双方在协议中明确约定刘燕美的经济损失包含总房款利息，故徐长成应当按照中国人民银行同期贷款利率向刘燕美支付房款利息，利息起算时间应自刘燕美向徐长成支付房款之日起开始计算。关于任秋凤是否承担还款责任的问题，因任秋凤并为房屋转让协议的相对方，且《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”。本案中，刘燕美并无证据证明徐长成与任秋凤存在上述情形，故根据上述法律规定，任秋凤不应当承担返还款项赔偿损失的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除原告刘燕美与被告徐长成于2013年5月14日签订的《房屋转让协议书》；二、被告徐长成于本判决书生效之日起十日内向原告刘燕美返还4020000元购房款并支付利息（以2560000元为基数，自2013年5月15日起至实际付清支付止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以1560000元为基数，自2014年6月6日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告徐长成于本判决书生效之日起十日内向原告刘燕美支付律师委托代理费150000元；四、驳回原告刘燕美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19880元，由被告徐长成负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2013年5月14日，徐长成与刘燕美签订《房屋转让协议书》，该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。协议书内容“徐长成将两间房屋以5120000元现金价转让给刘燕美”，与协议书名称一致，为房屋转让协议，而非徐长成上诉所称债权转让协议。协议签订后，刘燕美依约通过转账和车辆抵房款的方式履行了房款支付义务，依据协议约定，徐长成负有协助刘燕美以其本人名义与富邦公司签订济宁市商品房买卖合同的义务，亦有保证刘燕美系案涉房屋唯一的使用人及所有人的义务，但富邦公司在徐长成和刘燕美签订协议之前，于2013年4月3日办理了涉案房屋抵押登记，现两套案涉房屋已被司法机关查封，不具备进行网上备案确认及进行产权登记的条件，徐长成的行为已构成违约，且该违约行为使得该房屋转让协议的合同目的不能实现，一审判决解除双方签订的房屋转让协议书，并无不当；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定和双方签订的房屋转让协议第四条关于徐长成应赔偿刘燕美经济损失的具体范围的约定，判决徐长成返还购房款及利息，并无不当；关于律师代理费，因双方在协议中明确约定该费用的承担主体系徐长成，刘燕美亦提供了委托代理合同和收款发票，一审判决予以支持，并无不当。综上所述，上诉人徐长成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40160元，由上诉人徐长成负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年十一月二十三日书记员  李梦琦