山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初5005号原告：肖雪，男，1963年1月1日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：高庆周，泰安泰山邱家店法律服务所法律工作者。被告：孟庆东，男，1983年12月1日出生，回族，住山东省泰安市。原告肖雪与被告孟庆东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖雪及其委托诉讼代理人高庆周、被告孟庆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖雪向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年6月3日签订的《房屋买卖居间合同》，被告立即向原告支付逾期违约金33300元，并承担自起诉之日起的利息损失；2、本案案件受理费、保全费、担保费、律师代理费等诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1、解除原、被告双方于2017年6月3日签订的《房屋买卖居间合同》，并限期将泰安市苹果园小区5号楼2302室房产变更到原告名下，被告支付违约金34080元（以1万元为基数，自2017年9月21日按每日30元计算至2020年11月16日）；2、被告承担原告支付的代理费3500元及相关诉讼费用。事实与理由：2017年6月3日，原、被告共同签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：被告购买原告位于泰安苹果园小区五号楼2302室房产，建筑面积96.86平方米，房价50万元，配房一间1万元，计51万元。被告在2017年6月15日前向原告支付首付款10万元，剩余部分办理银行贷款，但被告于2017年6月26日延迟了11天才交齐10万元的首付款，被告已违约，原告也可行使合同解除权终止合同。因被告银行贷款延迟，双方又在2017年8月31日按《房屋买卖居间合同》条款签署了一份协议，把被告最后交付41万元房款的日期变更到2017年9月20日，但至今被告还有1万元配套房款没有交齐，致使合同无法履行，房屋也无法交付。1万元的房款已拖欠37个月，属违约，被告应承担违约责任。原告可行使合同解除权终止合同。被告已违反了合同约定，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告孟庆东辩称，被告对原告的第一项诉讼请求有异议，就原告对《房屋买卖居间合同》的起诉要求，先后经泰安市岱岳区人民法院一审、泰安市中级人民法院二审及再审程序，均驳回原告的诉求。对原告第二项诉讼请求有异议，原告在起诉状中提出配房1万元，但合同并未提及，配房是随带的，并无配房1万元的条款，合同约定房价是50万元，而不是51万元。原告提出的首付款10万元延迟11天交齐的事情，其中5万元于2017年6月3日支付给原告，剩下的5万元是被告提前给原告打电话说工作忙有事情，晚几天支付，当时电话中原告也同意。这5万元于2017年6月26日支付给原告，原告接收，并无异议。对于原告提出的41万元房款日期变更到2017年9月20日有异议，合同约定一共50万元，除支付10万元的收付款后，其余40万元在原告同意下被告办理公积金贷款，合同也约定40万元在办理公积金贷款后由银行一次性支付给原告，原告也于2017年9月11日左右接收到该笔房款，即按照合同规定的50万元被告已全部支付。此40万元公积金贷款之所以延迟到9月11日左右才办理下来是由于原告迟迟不办理房产证，直至2017年8月3日才办理完毕，2017年8月31日双方才办理了过户手续。二手房的按揭贷款，必须由原告将房产先过户至被告名下银行才能发放贷款，此40万元的延期与原告不办理房产证和迟迟不办理过户有直接原因，与被告无关。2018年泰安市岱岳区人民法院和2019年泰安市中级人民法院民事判决中已将此事实查清。原告一直就《房屋买卖居间合同》提起诉讼，诉求被告有违约行为，被告需要说明，此合同被告确有违约行为，但原告也有违约行为，双方均有违约行为，但都认可且该房屋买卖居间合同已实际履行，房屋已在被告名下近三年，且实际居住，请求依法查明事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月3日，原告作为甲方（出售方）与乙方（买房）被告、丙方（中介方）泰安市理想房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方将其位于泰安市户房屋及配房一间通过丙方转让给乙方，交易价格含煤气开户、暖气开户，双方议定该房的交易价格为50万元人民币，合同签订后，乙方支付给甲方购房定金5万元，甲方同意乙方申请办理二手房按揭贷款。甲方收到乙方购房定金后，甲方、乙方和丙方在7日内核实乙方是否符合贷款条件。乙方如符合条件，乙方在2017年6月15日前把购房首付款10万元（含定金）付给甲方，剩余购房款40万元办理银行贷款发放后一次性付清给甲方。贷款审批通过后，甲方要在7日内协助乙方把房屋产权变更到乙方名下。若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在2017年7月30日前将相应部分房价款支付甲方。甲方把房屋产权变更到乙方名下后，因乙方原因贷款不能发放，乙方要按时付清余款，如果乙方不能及时付清余款属于乙方违约，甲方有权要求乙方把房屋产权再变更到甲方名下，因此产生的费税由乙方承担，并收取乙方违约金。甲、乙双方同意在2017年7月10日之前，到市房产交易处办理产权过户手续。甲方同意在收到全部房款后在三日交付房屋钥匙给乙方。乙方如未按本协议规定向甲方支付购房首付款的，甲方可行使合同解除权终止合同，乙方承担违约责任，乙方应支付给丙方居间服务费，乙方所支付的定金不予退还，丙方和甲方各得此部分定金的50%。乙方如未按本协议的规定向甲方支付购房余款的每逾期一天，乙方按实际未付房款的0.3%向甲方支付违约金，逾期超过30天，甲方可行使合同解除权终止合同，乙方所支付的定金不予退还，丙方和甲方各得此部分定金的50%。甲方如未按本协议规定期限将该房屋交付给乙方使用，乙方有权追究甲方的违约责任：每逾期一天，甲方按乙方实际已付房款金额的0.3%向乙方支付违约金，逾期超过30天，乙方可行使合同解除权，甲方承担违约责任，甲方双倍退还定金给乙方，把乙方所交房款全额按银行同期双倍利息退还给乙方。发生争议，甲、乙、丙三方应先行协商解决。协商不成的，任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。违约方应承担另外两方因诉讼而发生的诉讼费、律师代理费、邮寄费等实支费用。合同附有“过户到乙方名下，乙方负责所有过户费用，购房定金5万乙方先支付2万，剩余3万2017年6月5日支付。注.经甲乙双方协商，甲方办理房产证时的费用乙方负责6千元。”的手写内容。原告提供的出具人为被告、出具日期为2017年8月31日的欠条一份，内容为：今欠苹果园小区室房款41万元整，其中40万元（公积金贷款下来后作废），剩余1万元当日支付。剩余房款至9月20日内交齐。（41万房款）。如违约，按双方所签（房屋买卖居间合同）条款执行。对该欠条记载的“如违约，按双方所签（房屋买卖居间合同）条款执行。”部分内容，被告提出异议，主张欠条该部分内容非其本人书写，该处的指印亦非被告本人所按指印，被告认可欠条其余内容为其书写。对欠条“如违约，按双方所签（房屋买卖居间合同）条款执行。”部分内容，原告陈述称系出具欠条时经被告同意后当场添加，该部分内容处的指印为被告本人所按。原告主张该欠条载明的“剩余1万元当日支付”中的“当日”为贷款40万元支付的当日；被告主张该“当日”为出具欠条的当日，欠条附加的该1万元系原告在办理过户时向被告追加索要被告无奈答应支付的钱款，被告未支付该1万元的原因为出具欠条当日原告与中介人员发生矛盾提前离开其未能支付。被告当庭同意支付该1万元款项。对被告该主张，原告不予认可，原告主张该1万元系原、被告双方明确的储藏室款，被告在首付款、贷款、及6000元办证款支付时间上存在多次违约，且原告未向被告交付房屋，合同还在履行中。原告出具的收条及银行交易凭证显示，2017年6月3日，被告分两次向原告支付定金合计5万元，2017年6月26日，被告通过其名下尾号为0915账户向原告名下尾号为6766账户转账5万元，2017年8月31日，被告向原告支付6000元。原告认可其于2017年9月11日收到银行拨付的房款贷款40万元。2018年9与11日，原告肖雪向本院提起诉讼，案号为（2018）鲁0911民初4663号，该案中，原告请求：1、判令被告孟庆东支付逾期付款违约金53250及自起诉之日起按银行同期贷款利率至实际支付违约金之日的利息；2、律师费、诉讼费由被告承担。被告提出反诉，请求：1、反诉被告提出的支付逾期付款违约金及利息的诉讼请求无效；2、立即向反诉原告支付违约金5万元；3、本诉、反诉的诉讼费、律师费等由反诉被告。案经审理，本院认为，案涉《房屋买卖居间合同》各方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同。《房屋买卖居间合同》并未约定首付款违约责任，合同三方并未在收到定金后的七日内到乙方孟庆东的单位核实是否符合贷款条件，在乙方孟庆东违约支付首付款后甲方肖雪并未行使合同解除权终止合同，此应视为肖雪同意了被告孟庆东晚付款的事实，因此该延迟支付的首付款行为不构成违约。被告孟庆东所支付的40万元房款是通过银行贷款，即孟庆东符合贷款条件，且在办理银行贷款发放后一次付清；造成贷款延迟原因在银行的反馈意见中已十分明确，即孟庆东需结清车贷及办理贷款时需要房产证，因原告自己的房产证迟迟未能办理，因此原告肖雪未按合同约定办理产权过户手续及被告孟庆东未即时还清车贷，是造成延迟支付房款的原因，原被告双方均有责任；从合同约定可以看出，对剩余房款40万元不管是贷款支付，还是现金支付，都是在办理了过户手续之后，而办理过户手续的前提是原告肖雪要有房产证，本案原告肖雪只将自己的购房合同、图纸、户型图交付第三人，是无法办理出房产证的，合同第7.3条约定：甲乙双方不按期办理贷款或交易手续或提出更改日期对方不同意的视为违约，本案在办理贷款或交易手续中均有更改日期情况的存在，最终还是履行了合同，应该视为同意对方更改日期之情况，因此不能视为违约。现房屋已过户至被告名下，合同已履行完毕，对原被告相互要求对方承担违约责任及因诉讼产生的费用的诉讼请求，本院不予支持。判决驳回原告肖雪对被告孟庆东的诉讼请求及反诉原告孟庆东对反诉被告肖雪的诉讼请求。肖雪不服提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。泰安市中级人民法院经审理认为，被上诉人孟庆东首付款比约定时间晚11天，但双方并未约定首付款延付违约金，故肖雪要求孟庆东支付首付款违约金于法无据；剩余房款延付主要有两方面原因：一是孟庆东有车贷未及时结清，二是肖雪未及时办理房产证。目前，合同已履行完毕，房子已完成过户并由孟庆东实际居住。关于剩余房款延付，双方都有责任，综合全案案情，孟庆东剩余房款延付行为亦不构成违约。在孟庆东无违约情形下，无需向上诉人支付相应违约金及利息、律师费、诉讼费。2019年7月31日，该院作出（2019）鲁09民终1570号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后肖雪以有新的证据足以推翻二审判决、二审判决适用法律确有错误为由向泰安市中级人民法院申请再审，该院经审查认为，2017年6月3日，肖雪与孟庆东及第三人泰安市理想房地产经济有限公司签订了房屋买卖居间合同，合同约定了房款支付及办理产权过户手续的具体时间，并约定了不按期履行合同应承担违约责任的情形。肖雪主张孟庆东支付首付款5万元逾期11天，支付剩余房款40万元逾期43天，孟庆东主张肖雪未按合同约定办理产权过户手续。一二审认为本案在支付房款或办理产权过户手续中孟庆东与肖雪均有与合同约定日期不一致情况的存在，但双方最终还是履行了合同，应该视为双方同意变更履行日期，不能视为违约，现房屋已过户至孟庆东名下，对肖雪与孟庆东相互要求承担违约责任及因诉讼产生的费用的诉讼请求，一二审不予支持，并无不当。2020年5月28日，该院作出（2020）鲁09民申45号民事裁定书，裁定驳回肖雪的再审申请。以上事实有当事人的陈述、《房屋买卖居间合同》、欠条、收条、银行交易凭证、民事判决书、民事裁定书、证人证言等在案证实。本院认为，就案涉《房屋买卖居间合同》效力及被告延迟支付案涉房产首付款及银行贷款延迟是否构成违约，（2018）鲁0911民初4663号民事判决书、（2019）鲁09民终1570号民事判决、（2020）鲁09民申45号民事裁定书已作出了认定，故对原告主张被告逾期支付相应首付款及银行贷款延迟构成违约的主张，本院不予采纳。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》中约定案涉房产的交易价格为50万元，并由被告承担6000元原告办理房产证的费用，其后，双方在办理房产过户登记时，被告出具欠条在上述合同约定款项基础上增加1万元款项，该增加的1万元款项，应视为双方对案涉《房屋买卖居间合同》约定价款的变更，庭审中，原告虽主张被告存在逾期支付相应首付款及银行贷款延迟的情形，但认可其截至2017年9月11日已收到被告支付的合计10万元首付款及办理产权证费用6000元、银行贷款40万元的事实，被告认可该增加的1万元款项尚未支付，但否认该1万元未支付的原因系其造成，并当庭亦表示愿支付该1万元给原告，故被告行为未构成根本违约，不符合合同解除的条件，对原告提出的诉讼请求，本院依法不予支持。因原告在本案中未提出要求被告支付该1万元的诉讼请求，经本院主持调解，双方亦未就该未付1万元款项及违约金达成一致意见，对被告该1万元未付款项及因此给原告造成的损失，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告肖雪的诉讼请求。案件受理费632元，减半收取计316元，由原告肖雪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王洪海二〇二〇年十一月二十五日法官助理刘玉晓书记员吴鑫元