北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初23348号原告：闻购（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：孙召阳，总经理。委托诉讼代理人：王平平，女，1989年10月23日出生，原告公司职工。被告：王瑞，男，1962年7月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张晓军，河北震河律师事务所律师。被告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家置地房地产经纪有限公司职员。原告闻购（北京）科技有限公司与被告王瑞、北京链家置地房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闻购（北京）科技有限公司（以下简称：闻购公司）的委托诉讼代理人王平平，被告王瑞及其委托诉讼代理人张晓军，北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闻购公司向本院提出诉讼请求：1．判令闻购公司与王瑞、链家公司签订的房屋租赁合同无效；2．判令王瑞立即退还闻购公司支付的押金14500元及租金72500元；3．判令链家公司立即退还原告支付的居间服务费14500元；4．本案的诉讼费用由王瑞、链家公司共同承担。事实和理由：2019年12月13日，闻购公司通过链家公司居间服务与王瑞签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定：闻购公司承租王瑞名下的位于北京市西城区XX号房，租赁期间从2019年12月14日起至2021年12月13日，租金为每月14500元，按季支付，租赁用途为商业租赁。合同签订后，闻购公司于2019年12月13日向王瑞支付了押金14500元及租金43500元，同日向链家公司支付了居间服务费14500元，2020年3月16日向王瑞支付租金29000元。合同签订后，闻购公司根据合同约定的租赁用途在上述租赁物登记注册公司，却被王瑞和链家公司告知不能在该租赁物登记注册公司。根据闻购公司与王瑞、链家公司签订的《房屋租赁合同》显示租赁用途为商业租赁，即闻购公司租赁上述租赁物是用来从事商业活动。闻购公司在2019年12月7日与链家公司一同实地看房时，链家公司也称上述房屋为商住两用，可以用来办公。闻购公司认为，王瑞将住宅房当作非住宅房（商业用房）出租给闻购公司，致使闻购公司无法根据合同约定的租赁用途使用上述房屋，并于2020年6月13日从涉案房屋搬出，造成原告重大损失。另，链家公司作为闻购公司与王瑞的居间服务方，在明知租赁物为住宅房时，却以非住宅房（商业用房）来进行居间服务活动，致使闻购公司交付定金从而与王瑞签订《房屋租赁合同》，造成原告重大损失。综上所述，王瑞、链家公司以欺诈的手段与原告签订房屋租赁合同，不仅违背了诚信原则，也侵犯了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。王瑞辩称，2019年12月13日，王瑞、闻购公司通过链家公司双方自愿签订《房屋租赁合同》，将位于北京市西城区XX号房出租给闻购公司，租赁期间自2019年12月14日起至2021年12月13日，租金每月14500元，按季支付，合同签订后，王瑞收到何礼明支付押金14500元及租金43500元，同日，链家公司收取了居家服务费14500元。2020年3月16日，王瑞收到北京正声堂健康管理有限公司支付租金29000元，第二期租金免除了闻购公司一个月的租金。王瑞接到诉状后得知，闻购公司将房屋租赁给北京正声堂健康管理有限公司，从来没有实际使用租赁房屋，违反《房屋租赁合同》第十条规定。2020年6月13日，闻购公司单方提出解除合同，王瑞认为是闻购公司单方解除合同，因此押金不应退还。因《房屋租赁合同》签订真实、有效，请求依法驳回闻购公司全部诉讼请求。链家公司辩称，不同意闻购公司的诉讼请求，理由如下：一、本案并非居间合同纠纷，若闻购公司与链家公司存在争议应另案起诉。二、在链家公司居间服务下，各方签订的房屋租赁合同是真实意思表示，合法有效。三、关于注册营业执照的问题，在签订合同时，链家公司与业主王瑞已明确告知闻购公司，闻购公司对此事明知并且认可。四、闻购公司对涉案房屋已进行实际有效的使用半年之久，故链家公司认为，闻购公司的行为属于恶意诉讼，不具备事实及法律依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：北京市西城区XX号房屋于2003年6月20日登记于王瑞名下。2019年12月，王瑞作为甲方（出租方），闻购公司作为乙方（承租方），链家公司作为丙方（居间人），约定甲方与乙方在丙方的居间服务下，三方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将西城区XX号房屋出租给乙方使用，租赁用途商业租赁。房屋租赁期自2019年12月14日至2021年12月13日，甲方应于2019年12月8日前将房屋按约定条件交付乙方；租金每月14500元,支付方式为押一付三，各期租金支付日期：“2019年12月14日，2020年3月14日，2020年6月14日，2020年9月14日……”，押金14500元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费14500元，本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的居间代理费。双方在合同第十条中约定：“……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：……2．交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的……”；双方亦在违约责任条款中约定：“（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。……（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金……”。2019年12月13日，闻购公司按照合同约定账户支付押金14500元以及2019年12月14日至2020年3月13日期间的租金43500元；同日，闻购公司向链家公司支付居间服务费14500元。2020年3月16日，北京正声堂健康管理有限公司向王瑞转款29000元。另查，一、庭审中，闻购公司为证明链家公司告知涉案房屋为商住两用提交微信聊天记录截图。王瑞称其在签订合同时已告知涉案房屋可以办公，但无法进行注册，租金也是按照住宅租金标准进行收取的。链家公司对上述截图真实性认可，但认为截图内容不完整，同时提交了链家公司工作人员与闻购公司人员之间的微信记录，证明在签订合同当日对涉案房屋能否办理工商登记系明知，闻购公司如不同意签订合同，完全可以提出异议。闻购公司认为，因工商局告知闻购公司不能在涉案房屋办公，不能办公就是不能在此实际经营。王瑞认为上述微信截图真实性认可。二、庭审中，王瑞提交闻购公司的工商企业信息、北京正声堂健康管理有限公司工商企业信息以及楼宇使用单位信息填报表，证明闻购公司将涉案房屋转租给北京正声堂健康管理有限公司，涉案房屋由北京正声堂健康管理有限公司实际使用。链家公司对上述材料真实性认可。闻购公司对上述材料真实性认可，但认为因原告公司无法从他处迁址至涉案房屋进行经营，故注册了新的公司即北京正声堂健康管理有限公司，涉案房屋并非转租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，闻购公司、王瑞以及链家公司签订的《北京市房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。闻购公司以其称涉案房屋无法进行办公，且未提交证据予以佐证，闻购公司主张合同无效理由不能成立；闻购公司称涉案房屋无法办理工商登记注册，且在签订合同时对此并不知情，但结合在案微信记录显示，闻购公司在2019年12月13日将涉案租赁合同回寄给链家公司前已向链家公司人员询问了涉案地点能否办理工商登记注册，链家公司人员向其明确表示涉案地点无法办理工商登记注册的情况下，闻购公司以上述事由要求确认合同无效，于法无据，本院不予支持；闻购公司主张王瑞以及链家公司在签订涉案合同时存在欺诈，但其所提交的证据不足以证明其该项主张，本院不予采纳。对于闻购公司要求王瑞退还房屋租金72500元的诉讼请求，双方均认可在减免一个月租金后，上述租金系2019年12月14日至2020年6月13日期间的租金，且庭审中，闻购公司称其于2020年6月13日搬离涉案房屋，王瑞亦认可双方之间的合同于当日终止履行，故闻购公司要求返还上述期间的租金费用，无事实及法律依据，本院不予支持。对于闻购公司要求退还押金14500元的诉讼请求，因闻购公司在租赁未到期前搬离涉案房屋不再继续承租涉案房屋，王瑞亦同意终止履行的情况下，按照合同约定闻购公司应当支付一个月租金作为违约金，且结合双方有关押金的约定，王瑞主张以押金冲抵违约金，不再退还押金存在合同依据，故本院对闻购公司的该项诉讼请求不予支持。对于闻购公司要求链家公司返还居间服务费14500元，虽该项诉讼请求属于居间服务合同关系，但因该项费用及居间服务内容在涉案租赁合同中进行约定，为避免诉累，本院一并处理。根据在案证据显示，涉案房屋无法进行工商注册的情况在闻购公司回寄合同前链家公司已进行明确告知，闻购公司未提交证据证明涉案房屋无法进行办公使用的情况下，要求链家公司返还居间服务费，于法无据，本院不予持。综上所述，驳回闻购公司的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回闻购（北京）科技有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1165元，由闻购（北京）科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十一月十六日法官助理 姜 洁书 记 员 胡玉亚