葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽1403民初2429号 原告苏某，男，汉族，住兴城市。 委托代理人于天浩，辽宁斯特律师事务所律师。 被告葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。 法定代表人王某1，系该公司经理。 被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。 法定代表人王某2，系该公司经理。 二被告共同委托代理人徐颖，辽宁大鸣律师事务所律师。 原告苏某诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)、葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，兴城市人民法院于2020年2月24日立案后，因案件涉及兴城市人民法院大部分干警及聘用人员，遂向葫芦岛市中级人民法院指定管辖。2020年4月15日，葫芦岛市中级人民法院作出（2020）辽14民辖18号民事裁定书，指定我院管辖。本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏某的委托代理人于天浩，二被告共同委托代理人徐颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年9月27日，被告与原告达成《购房协议书》，约定原告购买被告开发的兴城绿野海岸小区商品房一套。合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方权利义务内容，其中第三条约定:“2012年12月5日竣工交付使用。”第六条约定：“签订本协议交足房款的90%,余款办理入住时一次性付清。”后原告苏某如约支付了全部购房款277，576.00元，但截止起诉之日，被告开发的绿野海岸小区依旧不符合竣工验收条件一直未进行竣工验收，导致原告一直未能办理房屋所有权证书。现根据双方合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，主张被告承担相应的违约责任。综上，原告己经全面履行了协议约定的义务，被告的违约行为给原告造成了极大损害，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求人民法院依法判令二被告支付迟延办理房屋权属证书违约金83，272.80元（以已支付房款277，576.00元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计兑，自2014年2月22日起暂至起诉之日，并追究迟延办证违约金至房屋权属证明办出之日）；由二被告承担本案诉讼费。 被告葫芦岛中维置业有限公司辩称，答辩人无义务向原告苏某支付迟延办理房屋产权证书的违约金。本案争议房屋是由葫芦岛市中维房地产开发建设的，答辩人不是事实商品房买卖关系的当事人，答辩人没有为原告苏某办理房屋产权证书的权利和义务，也无需与开发公司承担连带违约责任。综上答辩人无为原告苏某办理房屋产权证书的义务。无需向原告苏某支付任何费用，也不应当与开发公司承担连带责任。 被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称，原告苏某主张自2014年2月22日起至起诉日止以已交付房款277，576.00元为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算迟延办证违约金，没有事实和法律依据。答辩人与原告苏某于2017年5月22日签订《商品房买卖合同》合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后一日内，将办理权属登记…。结合《商品房买卖买卖合同纠纷司法解释》第十八条第三项的规定：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立90日，出卖人应承担违约责任，答辩人承担迟延办证的日期应从签订合同之日向后推90日计算违约金的日期，并按照全国银行间拆借中心公布的利率计算。原告苏某如果手续齐全于2020年4月就可以办理房屋产权证书。因此迟延办证的违约金应以277，576.00元为基数自2017年8月20日至2020年4月1日止按照全国银行间拆借中心公布的利率计算违约金。 经审理查明，2010年7月5日、2011年5月25日，兴城市人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案被告中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2011年9月27日，原告苏某与被告中维房地产签订《购房协议书》，合同约定由原告苏某购买位于绿野海岸小区X号楼X单元X层Mb反户型商品房一套，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，面积100.43平方米，单价2，600.00元/平方米。该协议书第六条载明：交款方式：签订本协议两日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。截止2011年9月30日前，如乙方不能交足房款总额的90%，甲方退还乙方已交定金及利息计贰拾贰万元整。第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。协议签订后，原告苏某按照约定全额交纳了购房款261，118.00元。2013年11月22日原告苏某办理入住，交纳了地热费、有线电视入户费、燃气初装费等各项费用。2017年5月22日，原告苏某与被告中维地产签订了正式的《商品房买卖合同》。在签订正式的《商品房买卖合同》之前，兴城市建业房屋测绘有限公司对原告苏某所在小区房屋面积进行重新测量，有的房屋面积增加、有的房屋面积减少，原告苏某所购房屋面积增加6.33平方米（106.76平方米-100.43平方米），被告在与原告苏某签订正式的《商品房买卖合同》的同时缴纳了增平款16，458.00元（2，600.00元/平方米×6.33平方米），包括增平款在内的购房总价款为277，576.00元，被告为原告出具发票。截止原告苏某起诉，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司仍未为原告苏某办理房屋权属证书。原告苏某诉至法院，请求被告支付逾期办证违约金。 上述事实，有购房协议书、专用收款收据、商品房买卖合同、发票、代理协议书等证据载卷，经庭审质证，可以认定。 本院认为，第一、对于被告中维置业是否应承担责任的问题，本案中，被告中维置业与兴城市人民法院、兴城市公安局签订《代理协议书》，代理原告苏某等人购买被告中维房地产开发建设的位于兴城绿野海岸小区的商品房，但中维置业并非事实商品房买卖关系的当事人，原告苏某将所有购房款均缴纳给被告中维地产，且原告苏某与中维地产于2017年签订的正式的《商品房买卖合同》，故被告中维置业对履行商品房买卖中发生的纠纷不应承担违约责任。第二、对于被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中原告苏某于2013年11月22日办理了入住，故被告中维房地产应于2014年2月20日起承担未能取得房屋权属证书的违约责任，具体以原告苏某实际交纳的房款数额为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。因原告在2017年5月22日缴纳增平款16，458.00元，故具体的计算方法为自2014年2月22日（原告主张日期）起至2017年5月22日，以261，118.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2017年5月23日至本判决生效之日止，以277，576.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于被告抗辩称“答辩人与原告苏某于2017年5月22日签订《商品房买卖合同》合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后一日内，将办理权属登记…。结合《商品房买卖买卖合同纠纷司法解释》第十八条第三项的规定：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立90日，出卖人应承担违约责任，答辩人承担迟延办证的日期应从签订合同之日向后推90日计算违约金的日期，并按照全国银行间拆借中心公布的利率计算。原告苏某如果手续齐全于2020年4月就可以办理房屋产权证书。因此迟延办证的违约金应以277，576.00元为基数自2017年8月20日至2020年4月1日止按照全国银行间拆借中心公布的利率计算违约金”的抗辩理由，本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案所涉房屋，在原告购买时属预售房屋，2013年原告缴纳购房全款（《购房协议书》中约定的购房全款），并办理入住，被告未与其签订正式备案的商品房买卖合同，而是在2017年在小区很多业主上访的情况下，被告中维地产才在与原告签订了正式备案的商品房买卖合同，属于被告违约在先后补签的商品房买卖合同，本院认为不能因原告按照被告的要求缴纳增平款并与被告补签备案合同且在被告先行违约的情况下，反倒从后补签的商品房买卖合同签订的日期开始计算违约金，故本院认为仍应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，自房屋交付使用之日起90日计算逾期办证违约金，至于被告称“原告苏某如果手续齐全于2020年4月就可以办理房屋产权证书”，故逾期办理房屋所有权证的截止时间应为2020年4月的抗辩理由，虽然被告提供了几份其他房屋的房屋所有权证用以证明2020年4月以后可以办理房照，但是被告提供的房屋所有权证并不是办到业主的名下，而是办到被告公司的名下，且被告提供的房照并不能证明具体开始能够办理房屋所有权证书的时间，且原告苏某对于被告提供的房产证证据不予认可，而且退一步讲，即使2020年4月以后原告苏某真的可以办理房屋所有权证了，被告亦没有提供证据证明其公司尽到了告知原告苏某可以办理房屋所有权证的义务，故本院对于被告的以上抗辩理由不予支持。截至到本院判决前，从本院了解到的情况看，绿野海岸小区的部分房屋确实已经可以办理房屋所有权证了，并且有部分已经诉讼的原告在本案判决前已经办理了房屋所有权证，对于已经办理了房屋所有权证的逾期办证的违约金的截止时间应截止到实际办证之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告苏某未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2014年2月22日（原告主张日期）起至2017年5月22日，以261，118.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2017年5月23日至本判决生效之日止，以277，576.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（若截止到本案判决前本案原告已经办理了房屋所有权证，逾期办证违约金的截止时间应截止到实际办证之日止）。 二、驳回原告苏某对于被告葫芦岛中维置业有限公司的诉讼请求。 三、驳回原告苏某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，882.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  张浩月 人民陪审员  白丽红 人民陪审员  耿 华 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理石盼 书记员 王静