江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初5461号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市大丰支行，统一社会信用代码913209826748921996，住所地盐城市大丰区鸿基汇金购物公园**楼（鸿基大厦）。负责人：蔡强，该支行行长。委托诉讼代理人：程国平，该行员工。委托诉讼代理人：朱春彦，盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。被告：王华，女，1980年11月7日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：康海东，男，1979年6月14日出生，汉族，住盐城市大丰区。以上两名被告共同委托诉讼代理人：陈东升，盐城市大丰区三龙法律服务所法律工作者。被告：江苏迦南置业有限责任公司，统一社会信用代码91320982598632060F，，住所地盐城市大丰区高新技术区五一路**法定代表人：章锡根，该公司董事长。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市大丰支行（以下简称邮储大丰支行）与被告王华、康海东、江苏迦南置业有限责任公司（以下简称伽南置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邮储大丰支行的委托诉讼代理人程国平、朱春彦，被告王华、康海东的共同委托诉讼代理人陈东升到庭参加诉讼。被告伽南置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邮储大丰支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王华、康海东偿还原告贷款本息481142.53元，并承担该款贷款本金458244.1元自2020年9月26日起至实际还款之日止按年利率6.615%计算的利息，承担诉讼代理费12000元。2、判令原告对被告所有设立抵押的大丰区房屋拍卖、折价、变卖价款等享有优先受偿权。3、判令被告迦南置业公司在上述房屋正式抵押登记手续办理完毕前对被告王华、康海东借款本息及罚息、实现债权费用等承担连带偿还责任。4、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为判令被告王华、康海东偿还原告贷款本息481142.53元，并承担该款贷款本金458244.1元自2020年9月26日起至实际还款之日止按年利率5.733%计算的利息，承担诉讼代理费12000元；其余诉讼请求未变化。事实和理由：2016年9月22日，原告与被告签订了《个人购房/购车借款及担保合同》1份，合同约定了借款用途、金额、期限、利率、还款方式、违约责任、保证方式、保证责任等，被告王华、康海东以其购买的大丰区房屋进行抵押担保，且进行了预告登记。2016年9月27日原告向被告王华发放借款49.2万元。后被告不能按时足额还本付息。经原告多次追索，仍拒不还款。为维护原告的合法权益，特具状你院，请依法支持原告诉请。被告王华、康海东共同辩称，对向原告借款492000元的事实无异议，被告在借期内已经履行了部分偿还义务，要求原告方提供偿还明细。同时，原告主张的律师代理费过高，请求法庭依法核减。原告主张的利息，被告不同意给付。同时被告的两处房产在大丰法院执行局已经拍卖处理，被告同意原告参与分配以偿还案涉借款。被告伽南置业公司未答辩。经审理查明，2016年9月1日，被告伽南置业公司与被告王华签订预售商品房买卖合同，王华购买伽南置业公司大丰区商品房。2016年9月22日，原告邮储大丰支行与三名被告签订《个人购房/购车借款及担保合同》，贷款人为原告邮储大丰支行，借款人（抵押人）为被告王华，共同借款人（抵押物共有人）为被告康海东，保证人为被告伽南置业公司。合同借贷条款载明：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为492000元，用于购买坐落于大丰区的房屋，贷款期限为300个月，自2016年9月22日至2041年9月22日，实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上下浮10%执行，实际利率以借据为准。贷款发放方式为采用贷款人受托支付方式,借款人授权贷款人将贷款发放至如下账户，贷款利息自实际放款日起计算：户名王华，账号62×××46，开户行邮政银行，借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至如下账户，户名江苏迦南置业有限责任公司，账号93×××01，开户行邮政银行。贷款归还为按月等额本息还款法，每期还款日为实际放款日次月起的20日，最后一期还款日为贷款到期日。如实际放款日次月的20日距实际放款日之间的间隔天数不足15天，则每期还款日为实际放款日下月起的20日，最后一期还款日为贷款到期日。还款账户为户名王华，账号62×××46，开户行邮政银行。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%(如购车和购买商业用房的，则为50%)确定。构成违约的情形包括……以未取得产权的房屋/车辆做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥登记备案或抵押预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续……借款人的其他任何债务在到期（包括被宣布提前到期）后未予清偿，或者借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，己经或可能影响借款人在本合同项下履行义务的……借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；有权要求保证人承担保证责任。借款人未按照约定偿还到期（包括被宣布提前到期）贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金或其他费用的，贷款人有权从借款人在中国邮政储蓄银行及其分支机构开立的所有账户中，止付并扣收相应款项用以清偿。本合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于：保险费、评估费、登记费、保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，由合同各方依照法律、法规、行政规章以及其它规范性文件的要求承担，合同各方另有约定的除外。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。合同采用抵押加保证组合担保。合同抵押条款载明：拟押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押物为尚未取得产权的房屋/车辆的，应在贷款人要求的合理时间内办妥登记备案或抵押预告登记手续。抵押人获得房屋/车辆所有权证书后，应在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在办理抵押登记手续之前，抵押人的房屋/车辆所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内配合贷款人办理抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。如果因抵押人原因导致抵押权未有效设立，或者导致贷款人未及时或未充分实现抵押权的，或者因任何原因导致抵押财产价值减少的，贷款人有权要求抵押人在本合同约定的担保范围内对担保的债务与债务人承担连带责任。合同保证条款载明：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带共同保证责任；贷款人有权要求任一保证人承担全部保证责任。保证人伽南置业公司承担保证责任的范围为由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕后，到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。若发生法律法规规定或主合同约定的事项，导致主合同债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间至贷款人确定的主合同债务提前到期之日后两年止。合同其他条款载明：本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。如贷款人放弃或暂时没有对任一抵押物或任一保证人行使担保权利的，其他担保人承诺仍将对其担保范围内的全部债务承担担保责任。原告在贷款人处加盖公章，被告王华在借款人和抵押人处签名，被告康海东在共同借款人和抵押物共有人处签名，被告伽南置业公司在保证人处加盖公章。合同附抵押物清单：坐落于大丰区。另外，被告康海东向原告出具了共同申请贷款的借款人配偶声明，被告王华和康海东共同出具了对房产及车库同意一并抵押声明书及二人的结婚证。2016年9月22日，原告向被告王华发放贷款49.2万元，并制作个人贷款（手工）借据，载明：借款人王华，放款账号62×××46，借款金额492000元，借款期限300个月（从2016年9月27日至2041年9月27日，借款年利率4.41%，借款用途购房，还款方式等额本息。被告王华于“借款人”处签名并捺手印。王华向原告出具了支付授权委托书，委托将贷款支付至《个人购房/购车借款及担保合同》约定的伽南置业公司的账户。2016年9月23日，原告向不动产登记机关申请对被告王华和康海东购买的城东新区康桥花园31幢1601室商品房办理预购商品房抵押权预告登记，权利人为原告，义务人为被告王华和康海东，不动产登记证明编号为苏20**大丰区不动产证明第0003569号。在房屋具备产权过户条件后，因被告王华有部分费用未交，一直未办理产权转移过户登记，故也无法办理抵押权登记。2016年10月20日至2019年8月20日期间，被告王华共偿还贷款本金33755.9元、利息60988.09元，合计94743.99元，其中2019年9月1日，原告仅从其账户扣收利息79.38元，余额不足扣收当月（2019年8月20日至2019年9月20日）本息。因被告王华未能及时足额还本付息，原告于2020年10月13日诉至本院，原告为此委托盐城市大丰区经济开发区法律服务所代理诉讼，开具代理费收据12000元，原告提供的与法律服务所委托代理协议约定：个案先行开具收据，原告财务付款后记入往来账目、年终统一开具正式增值税发票。以上事实，有原、被告的陈述，《个人购房/购车借款及担保合同》、《商品房买卖合同》、个人贷款（手工）借据、放款单、个人贷款还款流水清单、不动产登记证明、委托代理合同等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，上述合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同的各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。上述合同签订后，原告已按约向被告王华发放贷款，被告王华未能按照合同约定按期还款付息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权依合同约定要求其提前还本付息。被告康海东与王华系夫妻关系，为购房共同签订了合同和相关共同借款的声明，应与王华共同承担清偿责任。两名被告对于原告提供的还款清单所载的还款情况不予确认，又无法提供其还款情况的证据，本院对原告关于被告还款的说明予以确认。上述合同对借款利率、逾期罚息均有明确约定，故被告辩称不承担利息的意见无法律依据，本院不予采纳。合同借贷条款中关于费用的约定中，对律师费等费用约定为依法承担，合同另有约定的除外，而原告未能举证其提起本案的诉讼所产生的代理费应由被告承担的特别约定，故对其主张的要求被告承担代理费的诉讼请求，本院不予支持。案涉商品房未办理抵押登记，原告对其抵押权未有效设立，其要求对房屋拍卖、折价、变价优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。被告伽南置业公司自愿签订《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定案涉商品房在正式抵押登记手续办理完毕前，其应依合同承连带担保证责任，故对原告要求其承担保证担保责任的诉讼请求，本院予以支持。被告伽南置业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对举证、质证及辩论等权利的放弃，由此带来的不利后果由其自行承担。综上，原告主张被告王华、康海东偿还全部未清偿的借款本息和被告伽南置业公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告承担诉讼代理费和对案涉商品房优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王华、康海东于本判决生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市大丰支行借款本金458244.10元及截至2020年9月25日的利息22898.43元，并承担本金458244.10元自2020年9月26日起至实际履行完毕之日止按年利率5.733%计算的利息。二、被告江苏迦南置业有限责任公司对被告王华、康海东的上述义务承担连带责任。三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市大丰支行的其他诉讼请求。案件受理费8354元，减半收取4177元，由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市大丰支行负担177元，被告王华、康海东负担4000元，被告江苏迦南置业有限责任公司对被告王华、康海东应负担的部分承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 王季锋二〇二〇年十一月二十六日法官助理 王 桢书 记 员 王 成附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。3.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。