四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初4585号 原告：钟淑芬，女，生于1969年11月13日，汉族，住四川省仁寿县。 原告：廖军，男，生于1970年10月5日，汉族，住四川省仁寿县。 二原告的委托诉讼代理人：彭欧健，四川观今律师事务所律师。 被告：四川省仁寿通达房地产开发有限公司。住所地：仁寿县文林镇怡和春熙商业步行街。统一社会信用代码：91511421729829075Y。 法定代表人：陈信勇，经理。 委托诉讼代理人：胡群挥，四川瀛领禾石律师事务所律师。 原告钟淑芬、廖军与被告四川省仁寿通达房地产开发有限公司（以下简称“通达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告钟淑芬、廖军的委托诉讼代理人彭欧健，被告通达公司的委托诉讼代理人胡群挥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟淑芬、廖军向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向二原告支付逾期办证违约金102245.57元。在庭审中，原告将其诉讼请求的金额变更为102695.11元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月10日，原告钟淑芬、廖军与被告通达公司签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于仁寿县××镇××路××段××号（中城国际社区）21幢1单元24楼1号的商品房一套，被告应于2016年8月31日前交付商品房，并在交房之日起365日内办妥房屋所有权证书，逾期办证则应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。原告按约定支付了购房款、维修基金和税款，但被告直到2019年12月16日才办理完房屋所有权证，按合同约定被告应当向原告支付逾期办证违约金。故具状起诉。 被告通达公司辩称，本案件所涉及的房屋都是通达公司中城国际社区21栋的，属于二期开发的项目，之所以迟延办证，是因为双方对办理土地使用权约定不明。加上原国土局等部门的错误行为及政府规划的强制性调整，法律法规发生变化，要求把过去的两证合为一证，要在整个工程完工后把土地使用权分摊到户才能办理不动产权证书。这些都不是被告的原因。所以被告对迟延办证没有违约，不应承担责任。假如被告违约也没有给原告造成任何损失，所以原告要求被告支付违约金没有事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：原告钟淑芬、廖军系夫妻关系。2015年11月10日，原告钟淑芬、廖军与被告通达公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买被告开发的位于仁寿县××镇××路××号××社区××幢××单元××层××号××住房**，价款为406220元，一次性付款；《商品房买卖合同》第四条抵押情况载明该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国农业发展银行仁寿县支行；双方在《商品房买卖合同》第十九条产权登记“（一）初始登记”中，约定出卖人（即被告）应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。在《商品房买卖合同》第十九条产权登记“（二）转移登记”中，双方约定在商品房交付使用后，买受人委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，由出卖人造成的，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三补偿买受人，由买受人造成的，逾期责任由买受人承担。在《商品房买卖合同补充协议》第六条中，双方对《商品房买卖合同》第十二条中约定的“不可抗力”作了解释，其中包括为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误；在《商品房买卖合同补充协议》第八条中，双方约定出卖人接受买受人委托代为办理房屋所有权证书，买受人应当在规定的时间内将办证所需的税费、维修基金缴纳凭证和相关资料交付出卖人，办证的相关费用按规定各自承担；相关税费在买受人接收房屋时由出卖人代收，如买受人未付清购房款，则出卖人不予办理分户产权证；因买受人原因造成超过合同约定期限延迟办证的，出卖人不承担违约责任；买受人应当在接到出卖人书面通知后10日内到现场协助办理相关产权登记手续。 后因测绘后房屋实测面积与合同约定面积不一致，原告按实测面积向被告支付了购房408,006元，并按规定缴纳了相关税费。被告通达公司于2016年8月28日将原告所购的房屋交付原告，于2019年12月16日办理了案涉房屋的不动产权证书，并于2019年12月27日将不动产权证书交付二原告。 另查明，2011年5月12日，仁寿县城市规划委员会审议原则同意中城国际设计方案，该地块的基准容积率核定为1.8，规划设计容积率为3.5，容积率不得超过3.5。 2012年10月22日，仁寿县住房和城乡规划建设局向仁寿县国土资源局发出《关于中城国际项目超容积率的函》（仁住建函［2012］253号），告知仁寿县国土资源局，中城国际项目超容积率1.3。2012年12月31日，仁寿县住房和城乡规划建设局、仁寿县国土资源局、仁寿县房地产管理局联合向通达公司下发《关于〈中城国际社区容积率基数认定暨土地出让金计算意见的报告〉的回复》（仁住建［2012］331号），认定中城国际社区项目为多高层结合设计，规划设计容积率为3.5。按相关文件规定该项目容积率调整提高的基数为2.2，超容积率1.3，超容积率部分建筑面积136073.47平方米。按相关文件规定的基准日及系数核算，该项目应补缴的土地出让金合计为6899.83万元，通达公司应在2013年1月31日前缴纳。若逾期不缴纳土地出让金，该项目在后期建设中不予报建和发放房屋预售许可证。通达公司于2013年1月22日向仁寿县人民政府申请行政复议，仁寿县人民政府2013年1月25日作出仁府复决字［2013］第1号《不予受理行政复议申请决定书》，认为通达公司申请复议的事项为告知、解释和答疑，不属于行政复议受理范围。2013年1月25日，仁寿县国土资源局作出《责令限期缴纳土地出让金决定书》，责令通达公司于2013年1月31日前向其缴纳中城国际项目超容积率土地出让金6899.83万元，逾期不缴，将申请人民法院强制执行。并告了通达公司如不服决定，可申请行政复议或提起行政诉讼的权利。通达公司申请行政复议后，仁寿县人民政府于2013年2月4日发出《行政复议受理通知书》（仁府复受字［2013］第2号），决定予以受理。2013年3月20日，仁寿县人民政府作出仁府复决字［2013］第2号《行政复议决定书》，决定维持仁寿县国土资源局于2013年1月25日作出的《责令缴纳土地出让金决定书》。后被告向本院提起行政诉讼，本院于2014年1月3日立案受理。2017年11月30日，仁寿县城乡规划局向仁寿县国土资源局发出《关于废止〈关于中城国际项目超容积率的函〉的函》（仁规函［2017］306号），函告仁寿县国土资源局，按照中共仁寿县委常委会议精神，废止2012年10月22日印发的仁住建函［2012］253号《关于中城国际项目超容积率的函》。2017年12月5日，仁寿县国土资源局向通达公司发出《关于废止〈责令限期缴纳土地出让金决定书〉的函》（仁国土资函［2017］384号），函告通达公司，将该局于2013年1月25日作出的《责令缴纳土地出让金决定书》予以废止。 2011年9月26日、2014年11月7日，仁寿县城乡规划局对中城国际社区规划总平面图审查后认为该项目的容积率符合仁寿县规划委员会议定的指标，同意通达公司按程序报建。规划总平面图显示，该项目容积率为3.5，3.495。2018年5月15日，仁寿县规划部门再次对中城国际社区规划总平面图审查通过。规划总平面图显示，该项目容积率为3.5。2018年2月8日和2018年5月3日，仁寿县住房和城乡建设局向通达公司分别颁发了中城国际社区项目内18号楼、19号楼的《建筑工程施工许可证》，合同工期分别为2018年1月8日至2019年12月30日和2017年12月6日至2019年12月30日。 2018年7月24日，仁寿县不动产登记中心向通达公司答复，称根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《操作规范》等规定，一、不动产登记制度实施后，《房屋产权证》和《土地使用权证》将退出历史舞台，统一办理《不动产权证书》。二、同一项目须全部楼幢建设竣工验收、房屋实测并数据整合后方可办理产权登记。《中城国际项目》规划批准修建26幢，目前17、18、19幢属于在建项目，导致其余已竣工验收并交付使用的楼幢，不具备不动产登记条件，无法进行土地分摊。 《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，仁寿县机构编制委员会办公室于2015年9月15日下发（仁委编办［2015］39号）《关于整合不动产登记职责等有关机构编制事项的通知》，整合了登记职责。2015年10月29日，仁寿县国土资源局加挂“仁寿县不动产登记局”牌子，设立仁寿县不动产登记中心。仁寿县人民政府于2016年10月17日发布《关于不动产统一登记工作公告》（仁府发［2016］32号），公告载明“因新系统调试，2016年10月24日停止颁证。这期间受理的登记工作将于2016年10月28日颁发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。”因此，仁寿县在2016年10月24日以前可以申请办理单独的房屋产权证书和土地使用权证书，自2016年10月28日起不能申请单独办理房屋所有权证书（包括首次登记和转移登记），然后再办理土地使用权证书。 上述事实有当事人陈述及经过庭审质证的原被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房款发票、不动产权证书、领取产权证签字表、《关于中城国际项目超容积率的函》、《不予受理行政复议申请决定书》、《责令限期缴纳土地出让金决定书》、《行政复议受理通知书》、《行政复议决定书》、《关于废止〈关于中城国际项目超容积率的函〉的函》、《关于废止〈责令限期缴纳土地出让金决定书〉的函》、本院的相关民事判决书等证据予以证实。 本院认为，本案的争议在于：被告通达公司是否存在违约行为？是否应当承担违约责任？ 首先，依照双方当事人订立的《商品房买卖合同》第十九条的约定，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。被告交付房屋的时间是2016年8月28日，办证时间应当在2017年8月28日前。但因为不动产登记政策的调整，到2016年10月28日以后，仁寿县内的房屋只能办理不动产权证书，且现行的不动产权证书涵盖了原房屋所有权证书的所有功能。而在签订房屋买卖合同时，双方并未约定办理土地使用权证的时间，而按新政策又必须房屋产权证书和土地使用权证书二证合一办理，自2016年10月28日起，已经不能单独办理房屋所有权证书。在原被告没有明确约定办理土地使用权证书或不动产权证书时间的情况下，不能认定通达公司违约。而房屋是否具备不动产登记条件是登记机关依法审查的范围，在民事案件中无法对此进行审查。其次，通达公司作为房地产开发企业，在进行中城国际项目建设中，基于对政府部门的信赖，通达公司在依法办理了相关审批手续后，不可能预见到中城国际社区项目建设中会发生相关部门认定其超容积率且不补缴土地出让金就停止其建设工程施工许可的情况，其依法申请行政复议、提起行政诉讼是正常的维权行为。但是，到行政机关撤销其超容积率的认定并许可其重新施工已经超过5年时间，也造成了通达公司开发的中城国际项目建设推迟至2019年底才完全竣工。根据本地当时不动产登记机关的一般做法，项目未完全竣工并进行面积测绘，无法办理不动产登记。 因为之前没有明确的约定，根据不动产登记部门对通达公司作出的《关于＜中城国际项目>办理产权问题的答复》可以看出，需要同一项目全部楼栋全部竣工验收、房屋实测并数据整合后方可办理产权登记属本地房屋产权登记的一般做法。实际上，在当初办证矛盾没有显现甚至激化的情况下，通达公司也只能遵从通常的办证程序，而不可能要求按其他方法进行分摊从而办证。也就是说，关于通达公司中城国际项目容积率的争议，也是影响通达公司为原告办理房屋产权证书的原因之一。 综上，虽然通达公司未能按约定时间为原告办理房屋所有权证书，但也确实存在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、且不可避免的情况；当事人在补充协议中也把本案所涉及的遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误解释为不可抗力，而本案中政府对项目规划的调整、不动产登记暂行条例的实施、登记机关办证程序及条件的变化即属于此种情况。故不能认定通达公司在履行合同的过程中有违约行为。对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告钟淑芬、廖军的诉讼请求。 案件受理费1,172元，由原告钟淑芬、廖军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐伦强 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  曾 真