河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6128号原告：洛阳市德众汽车服务有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂西路**。法定代表人：王向标，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：潘永恒，河南润合律师事务所执业律师。被告：洛阳九州汽车有限公司，，住所地洛阳市瀍河区启明南路法定代表人：郭君，该公司董事长。委托诉讼代理人：何志永，河南森合律师事务所执业律师。被告：洛阳吉锦汽车销售有限公司，，住所地洛阳市西工区纱厂西路**法定代表人：郭君，该公司董事长。委托诉讼代理人：何志永，河南森合律师事务所执业律师。第三人：洛阳市德众金迪汽车销售服务有限公司，住，住所地洛阳市西工区汉宫路**/div>法定代表人：王向峰，该公司董事长。原告洛阳市德众汽车服务有限公司（以下简称德众公司）与被告洛阳九州汽车有限公司（以下简称九州公司）、洛阳吉锦汽车销售有限公司（以下简称吉锦公司）、第三人洛阳市德众金迪汽车销售服务有限公司（以下简称金迪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。德众公司的委托诉讼代理人王新放、潘永恒，九州公司、吉锦公司的共同委托诉讼代理人何志永，金迪公司的法定代表人王向峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德众公司向本院提出诉讼请求：1.判令九州公司、吉锦公司共同向德众公司支付土地占用费483315.40元（从2019年4月17日暂计算至2020年8月16日）；2.本案的受理费、保全费等全部诉讼费用均由九州公司、吉锦公司承担。事实和理由：2016年6月，德众公司与洛阳乾元木材有限责任公司（以下简称乾元公司）签订《土地使用权租赁合同》，约定德众公司承租位于汉宫路××号的土地，承租期限15年。2009年，德众公司与第三人金迪公司协商一致，金迪公司使用该块土地中的6327.71平方米承建东风雪铁龙4S店及其配套设施。2017年9月5日，金迪公司与九州公司签订协议将资产转让给九州公司，并于同年9月16日与九州公司进行了交接，九州公司、吉锦公司一直经营使用该块土地至今却未予支付租金，德众公司于2019年诉至法院，西工区法院作出（2020）豫0303民初1335号民事判决书，现依据生效判决，请求法院支持德众公司的全部诉讼请求。九州公司、吉锦公司辩称，1、德众公司本次起诉构成重复起诉，应当裁定驳回起诉；2、无论前诉或本诉，均因资产转让而引发土地租金纠纷，涉及资产转让纠纷的一、二审判决均认定德众公司没有完全履行合同义务，明确九州公司有权拒绝支付剩余转让款，而本案土地租金更无道理支付，至于乾元公司与德众公司、金迪公司之间的土地纠纷问题，应由其另行解决；3、德众公司与金迪公司法人行为混同，违背与九州公司所签《资产转让协议》中关于转让资产权利无瑕疵的约定，导致九州公司接收资产后矛盾不断，德众公司与金迪公司又采取断水断电的行为，九州公司、吉锦公司有证据证明于2019年7月16日彻底搬离涉案场所。综上，德众公司及金迪公司违背《资产转让协议》约定，引发矛盾不断，导致九州公司、吉锦公司搬离；无论是德众公司重复起诉，或洛龙区法院及洛阳中院对资产转让纠纷判定九州公司、吉锦公司有权拒绝支付的审理，亦或是从兼顾公平的角度出发，德众公司的诉讼请求都不应得到支持。金迪公司述称，对德众公司的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2011年6月19日，乾元公司（甲方）与德众公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方出租给乙方的土地位于西工区××号，面积共约80亩，租金均由乙方承担向甲方支付，租赁期共180个月，自2011年6月19日至2026年6月18日止(起止日可商定)；土地租金为第1-3年每亩每年租金3万元，第4-6年每亩每年租金3.45万元，第7-9年每亩每年租金3.9675万元，第10-11年每亩每年租金为4.3643万元，第12-15年每亩每年租金为4.8万元；该土地使用税4元/平方米/年，由乙方支付，如因政府政策调整，则高于4元/平方米/年部门的土地使用税金额，由乙方支付；乙方不得将承租场地整体或分割转包、转租，或变相转租，不得将承租土地使用权及承租土地上的建筑物进行抵押，否则甲方有权解除本合同且履约保证金不予退还；如因甲方原因造成违约，甲方应对乙方一切损失进行赔偿，并承担相应的法律责任，如因乙方原因造成违约，乙方应对甲方的一切损失进行赔偿，并承担相应的法律责任。2019年，乾元公司以德众公司等为被告诉至本院，请求确认乾元公司与德众公司签订的土地租赁合同及协议书于2019年9月10日解除，并要求德众公司返还租赁土地、支付拖欠的土地租金、违约金等。诉讼中，德众公司提起反诉，本院依法进行了合并审理，并作出(2019)豫0303民初3574号民事判决书，判决：一、确认乾元公司与德众公司于2011年6月19日签订的《土地使用权租赁合同》和2012年10月26日签订的《土地使用权租赁协议书》已于2018年9月8日解除；二、德众公司于判决生效后十日内向乾元公司返还租赁的土地103.78亩；三、德众公司在租赁土地上所建全部建筑物及附属物归乾元公司所有；四、德众公司向乾元公司支付拖欠的截至2018年12月31日土地租金3038692.28元；五、洛阳市汉宫汽车广场有限公司对上述第四项中的1730165.78元承担连带清偿责任；六、德众公司自2019年1月1日起至返还土地之日止，按原两份合同约定的租金数额的标准向乾元公司支付土地占用费；七、德众公司自2019年1月1日起至实际清偿之日止按照每月1%的标准向乾元公司支付所拖欠租金违约金；八、驳回乾元公司其他诉讼请求；九、驳回德众公司的反诉请求。德众公司、洛阳市汉宫汽车广场有限公司不服该判决提起上诉，洛阳市中级人民法院于2020年11月12日作出（2020）豫03民终6437号民事判决书，判决：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初3574号民事判决书第四项及诉讼费负担部分；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019)豫0303民初3574号民事判决书第一项、第二项、第三项、第六项、第八项、第九项；三、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2019)豫0303民初3574号民事判决书第五项为：洛阳市汉宫汽车广场有限公司对本判决第一项中的880165.78元承担连带清偿责任；四、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2019)豫0303民初3574号民事判决书第七项为：德众公司向乾元公司支付所拖欠租金违约金（以3038692.28元为基数，自2019年1月1日起开始计算，至实际清偿之日止，按照每月1%的标准计算）；五、驳回德众公司其他上诉请求；六、驳回洛阳市汉宫汽车广场有限公司其他上诉请求。2、2017年9月6，洛银金融租赁股份有限公司（以下简称洛银公司）（甲方、转让方）、金迪公司（乙方、转让方）与九州公司（丙方、受让方）签订《资产转让协议》，约定资产转让范围为甲方所拥有的原为乙方4S店的资产和乙方拥有的4S店品牌无形资产、上海大众4S店主机厂的品牌授权、现有厂房展厅及装修装饰、场地、设备设施、办公用品等相关资产；转让方式为在丙方代乙方向甲方支付《售后回租赁合同》项下剩余全部租金及利息后提前终止该合同，并依据合同约定，甲方将该《售后回租赁合同》项下租赁物所有权转移至乙方，在乙方获得租赁物所有权后，乙方将租赁物和拥有的4S店品牌无形资产、现有厂房展厅及装修装饰、场地、设备设施、办公用品等相关资产的所有权转移至丙方，在本协议签订三日内，乙方配合丙方到主机厂办理品牌授权转移事宜；转让价款为1600万元；乙方保证丙方无偿使用现有上海大众4S店开展正常经营，直至丙方将金迪公司所属4S店改造完成并获得上海大众主机厂移址许可；如因乙方债务或出租方以转租土地为由等原因造成丙方不能正常经营，丙方有权拒绝支付剩余款项，并要求乙方赔偿损失；如丙方接收的资产与三方盘点确认的资产不符，丙方有权相应减少转让价款的支付直至解除本协议。九州公司作为乙方（受让方）签订的《资产转让补充协议》首页甲方（转让方）处显示为“1.洛阳市德众金茂汽车销售服务有限公司；2.洛阳市德众金迪汽车销售服务有限公司”，约定甲方保证自己拥有的上海大众4S店主机厂的品牌授权真实有效，且在存续期内，承诺在本协议签订三日内配合乙方到主机厂办理品牌授权转移事宜；根据《资产转让协议》，在甲方协调主机厂将上海大众品牌授权转授给乙方或乙方的关联公司后（以主机厂书面通知为准）三个工作日内，《资产转让协议》中约定的最后剩余款项乙方支付给甲方；甲方保证上述4S店租用土地的出租方不因资产转让行为而擅自提高土地租金或解除土地租赁合同，否则乙方有权拒绝支付剩余款项，并要求甲方赔偿因此给乙方造成的一切损失；甲方保证乙方无偿使用现有上海大众4S店开展正常经营，直至乙方将金迪公司所属4S店改造完成并获得上海大众主机厂移址许可为止。该补充协议尾部甲方签章处显示加盖金茂公司印章以及“王向峰”字样签名；落款日期为2017年9月5日。上述协议签订后，金迪公司与九州公司对《资产转让协议》中的有形资产进行了交接，将位于汉宫路××号雪铁龙4S店交与九州公司。3、2019年1月，金迪公司以九州公司为被告，洛银金融租赁股份有限公司为第三人，向洛阳市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求判令九州公司支付转让款及违约金，该院于同年6月20日作出民事裁定书，裁定移送洛阳市洛龙区人民法院处理。洛阳市洛龙区人民法院受理该案后九州公司提出反诉，该院进行了合并审理，并作出的（2019）豫0311民初5252号民事判决书，本院认为部分载明：“德众金迪公司负有保证九州公司不得因土地原因而使其不能正常经营的义务。案涉土地的出租方洛阳乾元木材有限责任公司对案涉资产存在预期利益，因德众金迪公司将相关资产转让给九州公司，导致洛阳乾元木材有限责任公司干扰九州公司正常经营，德众金迪公司称其已完全履行合同义务证据不足，九州公司依照法律规定行使先履行抗辩权，有权拒绝德众金迪公司的履行要求”，判决驳回金迪公司的诉讼请求及九州公司的诉讼请求。金迪公司、九州公司均不服该判决，提起上诉，洛阳市中级人民法院作出（2020）豫03民终2448号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。4、2019年8月，德众公司以九州公司和吉锦公司拖欠土地租金为由诉至本院，本院于同年9月10日作出（2019）豫0303民初3771号民事裁定书，裁定驳回德众公司的起诉。德众公司不服该裁定，提起上诉，后洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终6363号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）豫0303民初3771号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2020年5月20日作出（2020）豫0303民初1335号民事判决书，事实认定部分载明：“德众公司称其向乾元公司的租金交至2018年6月，后来因为和乾元公司有纠纷就没有交租金……庭审时金迪公司称在资产转让的时候和九州公司的法定代表人李海涛谈过租金的事，租金的支付标准按照乾元公司与德众公司签订租赁合同的标准支付，九州公司对此予以否认，称关于租金没有任何约定……3、德众公司成立于2001年3月16日，注册资本2100万元，法定代表人为王向标，金迪公司的法定代表人王向峰是德众公司的最大股东，出资1194万元。金迪公司成立于2009年9月4日，注册资本800万元，法定代表人为王向峰，共有两个股东，一个自然人股东王丰霞、一个法人股东德众公司，德众公司出资20万元。金茂公司成立于2007年6月26日，注册资本1100万元，法定代表人为王向标，共有两个股东，一个是自然人股东王向标、一个是法人股东德众公司。德众公司称因纱厂路要改造，所以租用乾元公司的土地用于经营德众汽车城，其中金迪公司的全部办公区域及道路共占土地面积为5710平方米即涉案土地，金迪公司使用涉案土地是需要交纳租金的，租金有的时候是金迪公司交给德众公司，由德众公司统一交给乾元公司，有时是德众公司先交租金，然后再通过与金迪公司的其他业务抵充，不过涉案土地租金的发票都是乾元公司直接开给金迪公司的，金迪公司对德众公司的陈述予以认可。九州公司和吉锦公司认可占用涉案土地的面积为5710平方米，由九州公司和吉锦公司一起使用，同时自认接收金迪公司资产后并未缴纳过土地租金。九州公司、吉锦公司称已于2019年7月撤离金迪公司的4S店场地，德众公司、金迪公司均不予认可……”本院根据查明事实酌定参照乾元公司与德众公司签订的租赁合同中约定的租金标准，由九州公司和吉锦公司向德众公司支付土地占用费，判决：一、九州公司、吉锦公司于判决生效后十日内向德众公司支付2017年9月17日至2019年4月16日的土地占用费573937.04元；二、驳回德众公司的其他诉讼请求。现德众公司依照本院上述生效民事判决提起本案诉讼，请求判如所请。九州公司、吉锦公司为证明乾元公司告知德众公司违法转租、德众公司断电以及二公司搬离的事实，提交了《告知书》、《解除合同并办理交接手续通知书》、短信、回函、照片、微信聊天记录等证据。德众公司对告知书、通知书、短信及回函真实性无异议，但对证明方向不予认可；对照片有异议，认为仅能显示2019年7月16日占用房屋的部分使用情况，不能证明已向德众公司进行了交接。本院认为，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。金迪公司将其经营的雪铁龙4S店资产转让给九州公司，同时约定金迪公司保证4S店租用土地的出租方不因资产转让行为而擅自提高土地租金或解除土地租赁合同，可见九州公司在签订资产转让协议时知晓使用案涉土地需交纳租金。德众公司向乾元公司租赁包含案涉土地在内的80亩土地，租赁期至2026年，自金迪公司与九州公司办理资产交接手续后，九州公司和吉锦公司实际占用案涉土地，德众公司与九州公司、吉锦公司之间虽然未签订土地租赁协议，但九州公司、吉锦公司作为案涉土地的实际占用人应向承租人德众公司支付土地占用费。根据《资产转让补充协议》的约定，并参照德众公司与乾元公司签订的租赁合同中约定的租金标准，酌定九州公司和吉锦公司向德众公司支付2019年4月17日至2020年8月16日的土地占用费483315.40元[（39675元／年÷667平方米＋4元／平方米／年）×5710平方米÷12个月×16个月]。关于九州公司、吉锦公司的辩解意见，前诉与本诉的当事人虽相同，但诉讼请求中土地占用费的计算期间不同，不够成重复起诉；其他意见，理由不充分，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：洛阳九州汽车有限公司、洛阳吉锦汽车销售有限公司于本判决生效之日起十五日内向洛阳市德众汽车服务有限公司支付2019年4月17日至2020年8月16日的土地占用费483315.40元。如果洛阳九州汽车有限公司、洛阳吉锦汽车销售有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4274元，保全费2972元，由洛阳九州汽车有限公司、洛阳吉锦汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  殷春昱二〇二〇年十一月十六日书记员  张 晶