四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9158号 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆塔里木石油勘探开发指挥部有限公司。住所地：新疆巴州库尔勒市石化大道。 法定代表人：杨学文，总经理。 委托诉讼代理人：杨佐文，男汉族，1969年11月7日出生，住新疆库尔勒市，系公司员工。 委托诉讼代理人：丁金环，新疆天雪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川红泰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区聚龙路********。 法定代表人：赵兵。 委托诉讼代理人：蒋兴全，男，汉族，1969年2月21日出生，住四川省简阳市，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘小燕，四川拓泰律师事务所律师。 上诉人新疆塔里木石油勘探开发指挥部有限公司（以下简称塔里木勘探公司）因与被上诉人四川红泰房地产开发有限公司（以下简称红泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 塔里木勘探公司上诉请求：1.请求撤销成都市温江区人民法院作出的（2020）川0115民初215号民事判决书；2.依法改判双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2XX2、2XX5）继续履行；3.依法改判由红泰公司给塔里木勘探公司办理位于成都市温江区××街××道××段××号××小区××栋××单元××号××栋××单元××号××房产的登记手续；4.依法改判红泰公司向塔里木勘探公司支付上述两《商品房买卖合同》的违约金共计94736.41元（自2017年7月19日起暂计算至2019年12月23日，应计算至塔里木勘探公司实际取得房屋产权之日）；5.由红泰公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、塔里木勘探公司委托红泰公司是以塔里木勘探公司的名义对外出售两涉案房屋，双方建立了新的委托代理合同关系，并非对原《商品房买卖合同》的解除达成一致。一审法院以塔里木勘探公司的委托代售行为推定双方就解除《商品房买卖合同》达成一致系认定事实不清。1.根据一审庭审查明情况可知，虽然塔里木勘探公司曾口头委托红泰公司出售两涉案房屋，但从红泰公司与购房人签订的两份《商品房认购书》可看出：红泰公司自始至终均是以塔里木勘探公司的名义对外销售涉案房产，即红泰公司认可其是作为委托合同关系中的被委托方。若如一审法院推定，双方已以实际行为的方式协商一致解除了涉案的两份《商品房买卖合同》，则在合同解除后涉案房屋理应归于红泰公司所有，按照法律规定及交易习惯其应以自己的名义对外销售。故一审法院的上述推定与事实不符。2.塔里木勘探公司从未以任何方式向红泰公司明确表示过要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。塔里木勘探公司未向红泰公司要求立即退还购房款，并非以‘‘退房、退款”互相返还的形式，而是在房屋顺利销售后，才收取购房者支付的购房款。红泰公司也从未以任何方式向塔里木勘探公司明确表示过要求解除《商品房买卖合同》，更未将购房款和税款主动退还，以实际行为表示欲解除《商品房买卖合同》。故从上述事实来看，无论是双方的真实意思表示、还是外在行为的客观表现，均显示双方后续行为系基于涉案两房屋另行建立的委托代售的合同关系，与双方之前的房屋买卖行为分属于不同的法律关系，不应混为一谈。3.一审判决认定2016年1月13日塔里木勘探公司与红泰公司签订了《商品房买卖合同》，互相履行了交付房款和房屋的义务；又认定2015年塔里木勘探公司委托红泰公司将涉案房屋出售他人的行为是放弃继续履行合同，以实际行为做出了解除合同的意思表示，据此推定双方以实际行为达成一致解除了2016年签订的《商品房买卖合同》。按此思路，双方之间的房屋买卖合同关系于2015年已达成合意解除，双方无须在2016年再签订《商品房买卖合同》。故，此认定无论从时间的先后顺序上，还是逻辑上均明显存在矛盾之处，且不符合常理，属认定事实不清。二、合同解除的举证责任依法应归于主张合同关系变动的一方，一审法院在已将涉案合同是否解除的举证责任分配给红泰公司，而红泰公司并未提供任何证据的情况下，仅以塔里木勘探公司的委托代售行为即认定双方涉案合同已解除，属认定事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，红泰公司虽主张合同已解除，但并未提供相应证据的情况下，理应承担举证不能的法律后果，其要求解除合同的主张不应得到支持。三、一审法院在查明《商品房买卖合同》约定了出卖人逾期办证的违约责任、涉案两房屋至今未办证的情况下，未按合同约定判令红泰公司向塔里木勘探公司承担相应的违约责任，反而认定塔里木勘探公司未提出证据证明红泰公司具有违约行为，亦属认定事实不清。一审法院已认定，双方签订的《商品房买卖合同》依法有效。一审法院认定红泰公司于2016年1月15日将涉案两房屋交付于上诉人塔里木勘探公司。按照合同约定，塔里木勘探公司作为买受人应于2017年7月18日取得房屋所有权证书。现塔里木勘探公司因红泰公司责任未能在此时间取得房屋所有权证书，红泰公司应自2019年7月19日起至实际取得房屋的所有权证书之日止，按合同约定的已付房款的万分之0.5向塔里木勘探公司支付违约金。一审法院罔顾案件事实和合同约定，认定塔里木勘探公司未提出证据证明红泰公司具有违约行为，亦属认定事实不清。故恳二审法院在依法查明事实的基础上，依法支持塔里木勘探公司的全部上诉请求。 红泰公司辩称，一、一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审理程序合法。关于该案的基本事实，红泰公司同意一审法院认定的事实。关于法律适用，红泰公司也同意并予以认可。塔里木勘探公司提到2016年1月13日签订房屋买卖合同。实际上，签订合同是在2007年，这一点从塔里木勘探公司支付给红泰公司的款可以佐证。双方的房屋买卖关系是在2007年就建立。之所以2016年1月13日签订过房屋买卖房屋，是因为塔里木勘探公司的法定代表人做了调整，为了配合其公司，2016年1月13日才补签了合同，这一点并不能排除塔里木勘探公司收回购房款，解除合同的意思表示的事实。另外，关于塔里木勘探公司提到出卖案涉房屋给案外人是塔里木勘探公司委托红泰公司代为销售，双方之间属于委托合同关系，不是解除合同的意思表示，因案涉房屋的不动产权至今都没有转移登记到塔里木勘探公司名下，其不动产权人依然是红泰公司，出现非产权人委托产权人出卖产权人自己房屋的逻辑，正是基于塔里木勘探公司不要求红泰公司继续履行合同，办理不动产权转移登记手续，塔里木勘探公司追求的是退还购房款，并不是案涉房屋产权。从法律后果便可以看出，塔里木勘探公司要求红泰公司出售案涉房屋给案外人，其实质上是要求解除合同而非要求继续履行合同。二、红泰公司与塔里木勘探公司之间合同已协议解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，塔里木勘探公司在一审庭审中已经表明其曾委托红泰公司将案涉的两套房屋出售给案外人并要求退还案涉购房款，且在其委托出售案涉房屋时，表明是为了归还欠款，回笼资金。塔里木勘探公司在一审庭审中还表明，其委托时的意思表示是不想再继续履行合同。虽然塔里木勘探公司只是口头委托，但其放弃继续履行合同取得案涉房屋所有权，其以实际行为做出了解除合同的意思表示。红泰公司在接受委托之后，也具有将房屋另行出卖于他人的行为。因此，塔里木勘探公司与红泰公司属于以实际行为的方式协商一致解除了案涉两份《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，截止一审宣判前，塔里木勘探公司未提出证据证明红泰公司具有违约行为，虽然红泰公司提出解除合同，但解除合同行为并非违约行为。故请求驳回塔里木勘探公司的全部上诉请。 红泰公司向一审法院提出诉讼请求1．判令解除双方签订的位于温江区××街××道××段××号××栋××栋××商品房买卖合同；2．判令塔里木勘探公司配合办理撤销预售登记和住建局的网签备案相关手续及退房手续；3.判令塔里木勘探公司承担本案诉讼费。 塔里木勘探公司提出反诉请求：1．判令红泰公司为塔里木勘探公司办理位于成都市温江区××街××道××段××号××小区××栋××单元××号××栋××单元××号××房产权转移登记手续；2．判令红泰公司向塔里木勘探公司支付两《商品房买卖合同》的逾期办理房屋所有权证违约金共计94736.41元（自2017年7月19日起至2019年12月23日，已付购房款2133703元的万分之零点五计算至塔里木勘探公司实际取得上述两房屋的所有权证书之日）；3.判令红泰公司承担反诉诉讼费。 一审经审理查明：2016年1月13日双方就案涉房屋分别签订了两份《商品房买卖合同》，两套房屋购房总价款为2133703元。塔里木勘探公司合同签订当日将案涉房屋购房总价款已全部支付于红泰公司，红泰公司也将案涉两套房屋于2016年1月15日交付于塔里木勘探公司，案涉的两份合同均已经办理了合同的登记备案手续。截止一审判决之日案涉的两套房屋的不动产权仍然登记在红泰公司名下。双方签订的两份合同中第19条均约定，逾期办理房屋所有权证，出卖人按照买受人支付全部已付购房款的日万分之零点五承担逾期办理产权证的违约金。2015年塔里木勘探公司曾委托红泰公司将案涉的两套房屋出售给他人以便于塔里木勘探公司回笼资金，解决资金困难问题。案涉房屋分别位于成都市温江区、成都市××街××道××段××号××栋××单元××楼××号。 一审法院认为，红泰公司与塔里木勘探公司在签订《商品房买卖合同》时，当事人双方均具备相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故，红泰公司与塔里木勘探公司签订的案涉商品房买卖合同依法有效。根据当事人确认的事实与上述法院认定的事实及现有的法律规定，本案的争议焦点为红泰公司与塔里木勘探公司之间的合同是否已协议解除。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。”该条中的“协商一致”，可以是双方当事人协议达成一致意见，以一种新的合同解除之前没有履行完毕的合同，也可以实际行为达成一致解除合同。本案中，塔里木勘探公司在一审庭审中已经表明其曾委托红泰公司将案涉的两套房屋出售给案外人并要求红泰公司退还案涉购房款，且在其委托红泰公司出售案涉房屋时，表明是为了归还欠款，回笼资金。塔里木勘探公司在一审庭审中还表明，其委托红泰公司时，意思表示是不想再继续履行合同以进一步取得案涉房屋的所有权。虽然本案中塔里木勘探公司只是口头委托，但其放弃继续履行合同，取得案涉房屋所有权，而是“退房、退钱”，互相返还。其以实际行为做出了解除合同的意思表示。红泰公司在接受塔里木勘探公司的委托之后，也具有将房屋另行出卖于他人的行为。因此，塔里木勘探公司与红泰公司属于以实际行为的方式协商一致解除了案涉两份《商品房买卖合同》，一审法院予以确认，故，对塔里木勘探公司要求继续履行案涉合同的诉讼请求不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方当事人之间的合同协议解除后，无须再继续履行合同，已履行的部分应当返还。本案中塔里木勘探公司的诉讼请求为继续履行合同，且塔里木勘探公司在一审庭审中对合同是否已解除涉及的争议焦点进行了辩论。根据2019年11月9日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十六条的精神，虽然本案中塔里木勘探公司的诉求为继续履行合同，但为了一次性解决纠纷，防止机械的使用“不告不理原则”，合同解除后，塔里木勘探公司应将案涉房屋退还于红泰公司，并协助红泰公司办理相关退房手续，红泰公司应退还塔里木勘探公司案涉两套房屋的购房款。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，截止一审法庭辩论终结前，塔里木勘探公司未提出证据证明红泰公司具有违约行为，故，一审法院对于其要求红泰公司承担违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、确认红泰公司与塔里木勘探公司于2016年1月13日签订的编号2XX2和编号为2XX5的两份《商品房买卖合同》已经解除；二、塔里木勘探公司于判决生效之日起十五日内协助红泰公司办理编号2XX2《商品房买卖合同》（合同签约备案号：2XX2）和编号为2XX5的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：2XX5）合同登记备案注销手续；三、塔里木勘探公司于判决生效之日起三十日内腾退并向红泰公司返还位于成都市温江区以及成都市××街××道××段××号××栋××单元××楼××号的房屋；四、红泰公司于判决生效之日起十五日内向塔里木勘探公司退还购房款共计2133703元；五、驳回红泰公司的其他诉讼请求；六、驳回塔里木勘探公司的所有诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取11935元，反诉案件受理费减半收取12314元，均由新塔里木勘探公司负担。 二审中，塔里木勘探公司向本院提交2份《商品房认购书》，主要内容为：2017年10月11日、同月18日，红泰公司员工蒋兴全以新疆塔里木石油勘探指挥部（以下简称新疆塔里木指挥部）的名义，分别与张燕、夏容梅及成都易诚居房地产经纪有限公司（以下简称易诚居公司）签订协议，将案涉的2套房屋出售给张燕、夏容梅。在认购书六条之2约定，购买人按指定日期与塔里木勘探公司签订房屋买卖合同，所有本认购书未尽条款均以双方所签合同为准。第七条手写补充约定：若因塔里木勘探公司原因造成该房屋不能交易，买受人有权要求塔里木勘探公司的代表及易诚居公司配合向塔里木勘探公司解决该房屋交易事宜并追究相关责任。拟证明塔里木勘探公司委托红泰公司代售房屋，而不是解除案涉合同。红泰公司质证认为，对塔里木勘探公司提交的认购书证据的真实性、合法性和关联性没有异议，该证据可以看出是塔里木勘探公司同意红泰公司出售，但红泰公司是产权人，由此可以看出塔里木勘探公司是要解除合同。 红泰公司提交了两份合同备案登记信息，主要内容为：2007年12月19日案涉房屋曾出售并备案在段晓华名下，房屋曾出售并备案在周新源名下，后变更备案在塔里木勘探公司名下。拟证明2007年塔里木勘探公司购买红泰公司房屋并备案登记，后面因为塔里木勘探公司法定代表人调整，所以在2016年变更了备案登记。塔里木勘探公司对该证据的真实性予以认可，也认可备案的过程，房款也由公司支付。当时是备案到两名个人名下，后来双方协商重新签订协议，两个个人公证解除了合同，并备案登记在塔里木勘探公司名下。 本院审查认为，红泰公司对塔里木勘探公司出示的2份《商品房认购书》真实性无异议，且红泰公司代理人蒋兴全认可系自己在合同签订后向塔里木勘探公司发送，故认定具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。红泰公司提交的两份合同备案登记信息主要反映了案涉两套房屋的备案变化情况，与本案双方争议的合同是否已经解除无关，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 另查明，2017年10月11日、同月18日，红泰公司员工蒋兴全以新疆塔里木指挥部的名义，分别与张燕、夏容梅及易诚居公司签订《商品房认购书》，将案涉的2套房屋出售给张燕、夏容梅。在认购书第七条均手写补充约定：若因塔里木勘探公司原因造成该房屋不能交易，买受人有权要求塔里木勘探公司代表及易诚居公司配合向塔里木勘探公司解决该房屋交易事宜并追究相关责任。蒋兴全二审中陈述，其是红泰公司负责案涉房屋温江项目后续问题的经理，当时受公司的授权作为塔里木勘探公司的代表签订商品房认购书，并在签订协议后后拍照发给塔里木勘探公司。 案涉两份商品房买卖合同第十九之（二）2条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。该合同未对办理案涉房屋涉及的国有土地使用权转移作出约定。 以上事实，有经一审质证认定的商品房买卖合同、商品房认购书，双方当事人在二审中的陈述等证据，予以证实。 本院认为，红泰公司与塔里木勘探公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方二审的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是塔里木勘探公司委托销售的行为是否应认定为解除合同，二是红泰公司的是否应将房屋产权过户至塔里木勘探公司并承担违约责任。现结合事实证据分析认定如下： 一、塔里木勘探公司委托销售的行为是否应认定为解除合同。本院认为，本案双方当事人对塔里木勘探公司在合同履行中委托红泰公司对外销售房屋的事实均无异议，但对塔里木勘探公司委托销售以回笼资金的实际意图，以及双方是否以委托销售事实上解除了房屋买卖合同存在争议。第一，对当事人的真实意思表示应按当事人所体现的外在表示内容来理解。从双方均认可是委托销售的情况下应认定塔里木勘探公司基于回笼资金的需要，而与红泰公司形成委托销售房屋的合同关系。第二，红泰公司负责案涉商品房项目收尾工作的经理蒋兴全即本案该公司代理人，其代表红泰公司履行职责而以塔里木勘探公司名义对外签订的商品房认购书也体现出塔里木勘探公司为出卖人，而非红泰公司。同时，该认购书也约定将来因塔里木勘探公司原因不能履行时，新的买受人将在蒋红全和房屋中介公司配合下向塔里木勘探公司解决纠纷并追究相关责任，红泰公司也将该认购书反馈给塔里木勘探公司，故双方在委托销售合同的履行中也系在原商品房买卖合同之外另外形成的委托销售合同关系，该委托合同的履行也并不解除此前业已存在的商品房买卖合同关系。第三，合同解除权的性质为形成权，当事人行使这一权利应以明确的意思表示作出。本案在双方实际存在另外一种委托合同关系，且双方也实际围绕该委托合同履行的情况下，不应认定红泰公司与塔里木勘探公司之间商品房买卖合同关系已随该委托合同的履行已经解除。因此，一审判决认定双方以实际行为解除了商品房买卖合同关系，并判令塔里木勘探公司腾退房屋并配合办理合同备案手续存在错误，本院予以纠正。塔里木勘探公司所提双方实际系另外建立了委托合同关系，案涉商品房买卖合同未解除的上诉意见成立，本院予以采纳。 二、关于红泰公司是否应承担产权过户义务并承担违约责任的问题。本院认为，由于案涉商品房买卖合同未解除，红泰公司在合同中的义务应当履行。因案涉房屋已于2016年1月15日交付给塔里木勘探公司，截止2017年7月18日双方约定的550日办理产权转移期限也已届满，故塔里木勘探公司请求将案涉两套房屋过户至自己名下的诉讼请求成立，本院予以支持。同时，因红泰公司办理房屋产权转移的义务已经逾期，其应自上述期限届满之日的次日即2017年7月19日至实际过户之日，以塔里木勘探公司支付的两套房屋总价款2133703元为基数，按每日万分之0.5的标准支付逾期违约金。因此，塔里木勘探公司要求支付逾期办证违约金的诉讼请求符合约定，本院也予支持。 综上所述，塔里木勘探公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但认定案涉商品房买卖合同解除并据此判令双方履行相应义务错误，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初215号民事判决; 二、四川红泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将其位于成都市温江区、成都市××街××道××段××号××栋××单元××楼××号的房屋的不动产权过户至新疆塔里木石油勘探开发指挥部有限公司名下并支付逾期违约金（以2133703元为基数，自2017年7月19日起，按每日万分之0.5的标准支付至实际过户之日止）； 三、驳回四川红泰房地产开发有限公司的全部诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取11935元，反诉案件受理费减半收取12314元，二审案件受理费23870元，均由四川红泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张卫敏 审判员  夏 伟 审判员  李 玲 二〇二〇年十一月四日 书记员  刘小春