重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初22299号 原告：重庆拉雅莲花工艺品有限责任公司，住所地重庆市两江新区西湖支路**精信中心商务区B塔****，统一社会信用代码9150000076590655XX。 法定代表人：邹禹，执行董事。 委托诉讼代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王桂花，重庆圣世律师事务所律师。 被告：重庆龙湖企业拓展有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇柏林村龙湖西路**，统一社会信用代码91500000202879682L。 法定代表人：苏西振，董事长。 委托诉讼代理人：何亭，中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓卿，中豪律师事务所律师。 原告重庆拉雅连花工艺品有限责任公司（以下简称拉雅连花公司）与被告重庆龙湖企业拓展有限公司（以下简称龙湖拓展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告拉雅连花公司的法定代表人邹禹及委托诉讼代理人林刚、王桂花，被告龙湖拓展公司的委托诉讼代理人何亭到庭参加了诉讼。原被告申请了庭外和解一个月，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。 原告拉雅连花公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告赔偿原告装修损失223008元；2．判决被告赔偿原告拆除装修损失67300元；3．判决被告赔偿原告2020年4月28日至5月3日经营性损失9688.2元（参照日租金、物管费标准1614.7元计算）；4．判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月4日至2020年4月30日期间，被告一直将位于重庆市渝北区房屋（以下称“房屋”）出租给原告，用于经营拉雅莲花品牌。原、被告维持租赁关系的方式是每三年续签一次租赁协议，续签时间分别是2014年3月13日（租赁期届满一个半月前）和2017年4月19日（租赁期届满前半个月）。每次租赁期届满前，都是被告工作人员主动提前找到原告提醒续租和续签租赁协议事宜，原告方记起需与被告续签租赁协议。因此基于双方交易习惯：之前两次续租，原被告双方均未严格按照租赁合同约定的续签时间（租赁期届满前3个月）续签租赁协议，原告也从未向被告发出过希望继续租赁的书面通知（租赁期届满6个月前），原告认为第三次续租也是如此。但2020年4月2日，被告突然通知原告撤场，原告收到撤场通知后立即多次与被告沟通并通过书面形式发出续租请求，但被告以未在租赁期届满六个月前收到原告希望继续租赁的书面通知、原被告未在租赁期届满前三个月重新签订租赁协议及初次告知对房屋另有安排为由拒绝了原告续租请求。而基于原被告之间近九年租赁关系、两次续签租赁协议的交易习惯及租赁合同约定的原告在同等条件下享有优先续租的权利，原告有充分、合理理由期待下一个租赁期续租。如被告不准备续租，在其明知原告基于续租目的实施相应行为时，被告应当遵循诚信原则履行合同通知、协助等附随义务，以使原告及时知晓并相应行为。2019年3月至4月（距租赁期届满仅一年情况下），原告本着在下一个租赁期内（3年）续租的目的，初次拟对房屋大规模装修改造。根据原被告之间《龙湖·租赁合同》第二部分通用条款第5条，对原告装修改造房屋行为，被告明知且书面同意、予以配合，从未告知原告不续租或对房屋另有安排。基于被告的同意配合行为、原被告交易习惯以及对被告的合理信赖，原告支出了装修改造费用297344元。同时，在被告拒绝续租后，原告按照其要求需在撤场时将房屋恢复至清水房、将装修装饰及增添设备全部拆除，原告于2020年6月又支出拆除装修费用67300元。原告认为，如被告租赁期届满不再续租，基于合同的性质、目的和交易习惯，在原告距租赁期届满仅一年情况下还初次大规模装修改造房屋的行为，被告应当遵循诚实信用原则履行通知、协助等合同附随义务，以使原告明确双方后续合作方向并据此行为。因此，原告基于续租目的的装修改造房屋却无法按照装修材料预定使用年限正常发挥使用价值以及仅使用1年就被迫将装修装饰及增添设备全部拆除所遭受财产损失，应系被告未遵循诚信原则履行合同附随义务使原告发生重大误解所致，被告应赔偿损失。另外，在双方争议未明已于2020年4月23日诉诸法院，原告正常支付租金、物管费情况下，被告自2020年4月28日至5月3日采用断水方式、自2020年5月1日至5月3日采用断电方式，粗暴制止原告使用房屋，危及原告复工复产，导致原告无法正常营业。期间，原告曾多次函告被告通过诉讼程序解决争议，勿采用断水断电等方式，但被告态度强硬。原告无奈向公安机关报警请求协调处理，公安机关建议走司法程序并建议被告开水开电、疫情期间勿采用极端手段制造矛盾、阻碍企业复工复产、影响社会稳定，但被告不听取公安机关建议继续断电断水。原告还向负责复工复产审批的所属街道递交情况报告，请求街道协调处理，但街道以不属于其管辖范围为由、拒绝接收情况报告。因此，就被告采用断水断电方式胁迫原告立即撤场等行为，原告已穷尽自力、公安机关及街道救济渠道，但仍无法对抗被告的胁迫、违法行为。原告认为，被告在复工复产期间采用断水断电等粗暴违法方式，严重危及原告生产经营，原告在该期间无法正常使用租赁房屋，正常支付租金、物管费目的无法实现，被告应当赔偿原告自2020年4月28日至5月3日遭受的经营性损失9688.2元（参照日租金、物管费标准1614.7元计算）。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告龙湖拓展公司辩称，一、根据案涉租赁合同第二部分通用条款第12.5条明确约定，原告不享有案涉商铺的优先续租权，在案涉租赁合同就优先续租权有明确约定的情况下并不适用交易习惯。且原被告双方就案涉商铺先后续签租赁合同并非基于交易习惯。最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定，交易习惯是一种在交易中被采用的惯例，既可以是行业领域中其他交易主体通常都会采用的行业惯例，也可以是当事人之间自发形成的私人习惯。如果是行业惯例，要求交易对方在订立合同时知道或应当知道；如果是私人习惯，则要求双方经常使用。基于此案涉合同前两次续签并不属于交易习惯。 二、装修损失及拆除装修损失问题。原告之前将装修方案报给被告并经被告同意后进行装修，系被告履行合同义务，仅对装修工程本身是否合乎规范作出的意思表示，不能视为被告有续租的意思表示，更不能视为被告在案涉租赁合同剩余履行期限还剩一年的情况下即同意续租，被告同意原告装修的行为并不能产生让原告认为被告同意续租的合理信赖作用。另案涉租赁合同期限届满时，依据案涉租赁合同第13.1条、13.3条款约定，原告负有将案涉商铺清水还原的义务。即被告要求原告承担装修损失及拆除装修损失的主张缺乏事实及合同依据。 三、被告已经在疫情期间出台了租户保护政策，且案涉租赁合同已对商铺租期限、商铺交还时间等进行了明确约定，原告应遵循合同约定，及时履行清水还原、交还案涉商铺的义务。基于案涉租赁合同履行期限届满，双方未就续签事宜达成一致，被告收取原告租金、物管费等缺乏合同依据，故原告支付给被告的款项，被告并未收入，并已发函联系被告办理退款事宜。故针对原告在案涉租赁合同期限届满后仍继续营业，被告保留追究原告法律责任的权利，被告主张的2020年4月28日至2020年5月3日的经营性损失缺乏事实及法律依据。 综上，原告主张的诉讼请求无相关事实及法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即拉雅连花公司举示的《租赁合同》及附件（2010年11月29日）、关于《租赁合同》的变更协议（2012年1月4日）、《龙湖·租赁合同》及附件（2014年3月13日）、《龙湖·租赁合同》及附件（2017年4月19日）、情况说明（2020年4月20日）、单位员工证明、张凤英情况说明、撤场通知及需知事项（2020年4月2日）、告知函（2020年4月10日）、回复函件（2020年4月13日）、回复函（2020年4月14日）、回复函件（2020年4月15日）、原被告员工微信聊天记录（2019年3月27日-4月9日）、《重庆市装饰装修工程施工合同》及其相应中国建设银行电子回单、《瓷砖购销合同》的相应中国建设银行电子回单、收据（2019年4月23日）、收款收据（2019年4月28日）、视听资料、原被告员工微信聊天记录（2020年5月1日-5月2日）、发票、告知函（2020年4月24日）、律师函（2020年4月28日）、通话记录（2020年5月1日）、紧急情况报告（2020年4月29日），龙湖拓展公司举示的回复函2份（2020年4月13日、4月15日）、撤场通知及需知事项（2020年4月2日）、MOCO家悦荟运营中心函件（2020年4月27日）、《关于贵方撤铺清水还原告知函》2份（2020年5月1日、2020年5月19日）、回复函件（2020年4月21日），本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：拉雅连花公司举示的《瓷砖购销合同》虽系复印件，但与对应的中国建设银行电子回单相印证，本院对真实性予以确认；配合单详情截图、送货单照片11张无原件印证，本院对其真实性不予确认；《产品购销合同》没有拉雅连花公司的盖章，本院对其真实性不予确认；收条2张因落款杨**的身份不明，与本案的关联性无法确认，本院不予采纳；《重庆礼潘装饰工程有限公司装饰工程施工合同》及费用支付回单均是原件，本院对其真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2010年11月29日，以龙湖拓展公司为甲方（出租方），程抒采为乙方（承租人），签订《租赁合同》（以下简称2010年租赁合同）及附件，其中第3条约定甲方将位于重庆市渝北区（以下简称案涉房屋）及其设施出租给乙方使用；第4.2条约定租赁期为3年零5个月（2010年12月1日-2014年4月30日）；第4.3条约定租赁期间若乙方希望合同到期后继续租赁，应于租赁期届满前提前至少三个月书面通知甲方，如甲方同意乙方继续在该商铺经营，双方就租赁相关条件重新洽商……。 2012年1月4日，以龙湖拓展公司为甲方，程抒采为乙方，拉雅连花公司为丙方，签订《关于〈租赁合同〉的变更协议》，主要约定《租赁合同》（2010年11月29日）及相关补充协议的承租人由程抒采变更为拉雅连花公司，拉雅连花公司概括承受《租赁合同》（2010年11月29日）及相关补充协议中程抒采的权利义务。 2014年3月13日，以龙湖拓展公司为甲方，拉雅连花公司为乙方，签订《龙湖·租赁合同》（以下简称2014年租赁合同）及附件，《龙湖·租赁合同》中第1条约定龙湖拓展公司将案涉房屋出租给拉雅连花公司使用，第3条约定租期为2014年5月1日至2017年4月30日；第12.5条约定若承租人拟继续租赁的，应于租赁期届满之日的6个月前书面通知出租人，双方应不迟于租赁期届满前3个月重新签订租赁协议……。 2017年4月19日，以龙湖拓展公司为出租人，张凤英为承租人，签订《龙湖·租赁合同》（以下简称2017年租赁合同）及附件。第1条约定：出租人将案涉房屋出租给承租人使用，第2.1条约定：承租人的经营范围是家居、咖啡、简餐，第3条约定：租期为2017年5月1日-2020年4月30日，第8.2.3条约定：2018年6月1日-2020年4月30日月保底租金合计为59262元，第11.1条约定：物业服务费为6391元/月。第12.5条约定：租赁期限届满时，在同等条件下，承租人享有优先续租的权利。若承租人拟继续租赁的，应于租赁期届满之日的6个月前书面通知出租人，双方应不迟于租赁期届满前3个月重新签订租赁协议；承租人未能提前6个月书面通知出租人继续租赁该房屋的，或承租人未能于租赁期届满前3个月与出租人重新签订租赁协议的，或出租人对该房屋另有安排的，则承租人不享有优先续租权，承租人并应无条件于本合同租期届满之日交还房屋。第13.1条约定：在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将房屋恢复至毛坯房状态……。第13.3条约定：承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋……同时出租人有权停止能源供应并采取强制措施制止承租人继续使用该房屋，由此造成的一切损失由承租人承担……。 拉雅连花公司出具了《情况说明》，主要载明：关于《租赁合同》的变更协议、《龙湖·租赁合同》（2014年3月13日）的主体均是龙湖拓展公司和拉雅连花公司；《龙湖·租赁合同》（2017年4月19日）的实际承租人是拉雅连花公司，该合同应直接约束龙湖拓展公司和拉雅连花公司。同日，张凤英出具情况说明，载明2017年《租赁合同》是拉雅连花公司委托其签订的，该合同应直接约束龙湖拓展公司和拉雅连花公司。庭审中，原被告双方均认可该三份合同的主体均是龙湖拓展公司和拉雅连花公司。 2019年3月27日至4月9日，原被告双方员工通过微信沟通案涉房屋装修事宜，但并未涉及续租问题。 2020年4月2日，龙湖拓展公司向拉雅连花公司发送《撤场通知及需知事项》，通知拉雅连花公司与2020年4月30日将案涉房屋（清水铺）归还给龙湖拓展公司。 2020年4月10日，张凤英向龙湖拓展公司发出《告知函》，要求继续租赁、安排时间续签租赁协议，龙湖拓展公司于2020年4月13日回函称，因双方未能于租赁期届满前3个月重新签订租赁协议，且龙湖拓展公司对案涉房屋另有安排，故不同意续租。张凤英于2020年4月14日发出《回复函》认为其有权续租，龙湖拓展公司于2020年4月15日回函称对方不享有优先续租权，双方租赁关系因租赁合同期限届满后自动终止。 2020年4月17日，张凤英通过中国工商银行向龙湖拓展公司转账65653元，备注为“mocoB馆拉雅莲花5月份房租、物管”。 2020年4月21日，龙湖拓展公司向张凤英发送《关于贵方回复函的回复函件》，载明“我方收到了贵方2020年4月17日转入我司银行账户的款项65653元，鉴于贵我双方之间签订的租赁合同将于2020年4月30日自动到期终止，且贵我双方并未就租赁合同续签事宜形成一致意见；对于贵方转入我司银行账户的款项我司不予收入，请贵方尽快与我司相关工作人员，并到我司办理退款手续”。 2020年4月24日，拉雅连花公司向龙湖拓展公司发出《告知函》，告知其已于2020年4月23日提起诉讼，在争议解决完毕前无法先行撤场，交还房屋，但将继续按合同约定标准支付租金、物业费等费用。 2020年4月27日，龙湖拓展公司向张凤英发函，其中载明“我司了解到就贵我双方租赁合同终止事宜可能将进入司法诉讼程序，我司现告知贵方，即使该事宜进入司法诉讼程序，也并不影响贵我双方所签订的租赁合同到期自然终止；在租赁合同到期终止后，贵方仍应按照合同约定履行房屋交还义务……”。 2020年4月28日，拉雅连花公司委托重庆圣世律师事务所向龙湖拓展公司邮寄《律师函》，主要内容是双方就拉雅连花是否享有优先承租权、租赁期限是否届满、是否给予必要撤场时间及是否要求龙湖拓展公司赔偿损失等问题存在争议，故龙湖拓展公司无权停止能源供应并强制封闭房屋。 2020年4月29日，拉雅连花公司向重庆市两江新区天宫殿街道提交《紧急情况报告》，请求予以协调解决。 2020年5月1日，拉雅连花公司向天宫殿派出所报警（报警内容不详）。 2020年5月1日，龙湖拓展公司向张凤英发送《关于贵方撤铺清水还原告知函》，主要内容为要求对方务必在2020年5月7日前将案涉房屋恢复清水状态并按时交还，否则龙湖拓展公司有权按租赁合同约定封闭租赁店铺、自行或委托第三方将租赁商铺恢复原状等。 2020年5月1日至5月2日，原被告双方员工通过微信协商案涉房屋续租问题，拉雅连花公司员工要求打开水电，但双方未达成一致。 2020年5月19日，龙湖拓展公司再次向《关于贵方撤铺清水还原告知函》，主要内容为对方未交还恢复至清水状态的店铺，龙湖拓展公司有权封闭租赁商铺、自行或委托第三方将租赁商铺恢复原状等。 龙湖拓展公司向本院提交书面说明，认可2020年5月1日至5月3日期间案涉房屋是由其进行的断水、断电行为，但认为2020年4月28日至4月30日案涉房屋的断水是因为工程检修出现了问题。 庭审中，拉雅连花公司陈述其于2019年3月至4月对案涉房屋进行了装修并产生了相应费用，2020年6月将案涉房屋恢复至清水房状态并产生了相应费用；为此举示了《重庆市装饰装修工程施工合同》及其相应中国建设银行电子回单、收据（2019年4月23日）、收款收据（2019年4月28日）、《重庆礼潘装饰工程有限公司装饰工程施工合同》及费用支付回单等证据。 本院认为，拉雅连花公司与龙湖拓展公司从2012年1月4日起建立房屋租赁合同关系，双方订立的三份租赁合同（其中2010年租赁合同主体由程抒采变更为拉雅连花公司，2017年租赁合同系张凤英代表拉雅连花公司签订）均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。双方争议焦点一是双方是否形成了无需按合同约定的续签时间签订续签协议也应当续租的交易习惯，二是关于龙湖拓展公司在拉雅连花公司装修时是否对续租事宜负有通知、协助等附随义务，三是龙湖拓展公司未与拉雅连花公司续签房屋租赁合同是否构成违约，本院分别评述如下： 第一个问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定，下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。首先，本案所涉的续租情形并不属于商业惯例，即使双方具有长期合作关系，在房屋租赁合同到期后也不必然会续租。其次，双方的续租仅在前一租赁合同到期后发生，且实际仅有两次，并非“经常使用的习惯做法”；再次，因2010年及2014年租赁合同均明确约定了承租人负有在租赁期到期前一定时间内通知出租人拟续租事宜的义务，在承租人未按约定履行通知义务的情况下，是否同意续租系出租人的权利，故双方实际续租不代表双方形成了承租人不需要在合同约定期限内履行通知续租义务的交易习惯。综上，对拉雅连花公司主张双方形成交易习惯的意见本院不予采纳。 第二个问题。一方面，2017年租赁合同第12.5条明确约定承租人负有提前通知出租人续租的义务，且约定了承租人在未按约定通知等情形下不享有优先续租权，而非约定由出租人主动通知、询问承租人是否续租，故拉雅连花公司没有合理理由认为其不需要履行合同约定的此项义务，其事实上未按约定时间履行续租通知义务系其自身过错所致。另一方面，拉雅连花公司在2019年3月左右对案涉房屋进行装修，与其在2020年4月30日租赁合同到期后是否续租并无必然联系，龙湖拓展公司前两次续租行为和同意装修行为也不足以导致拉雅连花公司对续租产生合理信赖，故拉雅连花公司认为龙湖拓展公司明知该装修行为系基于续租目的而实施，进而负有通知、协助其续租的义务，缺乏事实依据，本院对该意见不予采纳。 第三个问题。拉雅连花公司通过张凤英于2020年4月17日向龙湖拓展公司转账65653元，拟支付案涉房屋2020年5月租金及物管费，但龙湖拓展公司于2020年4月21日回函明确予以拒收，显然龙湖拓展公司并未同意续签租赁合同。根据2017年租赁合同第12.5条约定，满足三种情形之一的，承租人即不享有优先续租权：一是承租人未能提前6个月书面通知出租人继续租赁该房屋，二是承租人未能于租赁期届满前3个月与出租人重新签订租赁协议，三是出租人对该房屋另有安排。拉雅连花公司直至2020年4月才与龙湖拓展公司协商续租，导致上述第一、二种情形发生，故龙湖拓展公司拒绝续租并不违约。 综上，拉雅连花公司不享有优先续租权，其应按2017年租赁合同第13.1条、第13.3条约定，在合同到期日即2020年4月30日将案涉房屋恢复至毛坯房状态并向龙湖拓展公司返还房屋。因此，拉雅连花公司要求龙湖拓展公司赔偿其装修损失223008元及拆除装修的损失67300元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但龙湖拓展公司在租赁合同到期前的2020年4月28日就对案涉房屋停水停电，且未举示证据证明该问题系其陈述的工程检修原因所致，故其2020年4月28日至2020年4月30日期间停水停电行为构成违约，且该行为足以导致拉雅连花公司在该期间无法经营使用案涉房屋，龙湖拓展公司应赔偿拉雅连花公司的损失。拉雅连花公司主张按1614.7元/天的标准赔偿经营性损失，该标准不高于租赁房屋对价即同期租金标准1975.4元/天（59262元/月÷30天），应属合理，故对拉雅连花公司要求赔偿2020年4月28日至2020年4月30日期间经营性损失4844.1元（1614.7元/天×3天）的诉讼请求，本院予以支持。从2020年5月1日起，因龙湖拓展公司已明确表示不予续租，拉雅连花公司应按约将案涉房屋恢复为毛坯房并腾退房屋，而无权继续经营使用，龙湖拓展公司的停水停电行为亦不至于阻碍拉雅连花公司腾退房屋，故拉雅连花公司要求赔偿该期间经营性损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆龙湖企业拓展有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告重庆拉雅连花工艺品有限责任公司2020年4月28日至2020年4月30日期间经营性损失4844.1元； 二、驳回原告重庆拉雅连花工艺品有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5799.94元，减半收取2899.97元，由原告重庆拉雅连花工艺品有限责任公司负担2853.14元，由被告重庆龙湖企业拓展有限公司负担46.83元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年十一月十八日 书记员  马 瑞