上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10786号上诉人（原审被告）:李冰，女，1990年7月10日出生，回族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）:胡宇峰，男，1984年11月13日出生，汉族，住上海市崇明区。被上诉人（原审原告）:陆培，女，1984年12月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱凤，上海尊源恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:丁成立，男，1986年10月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路********。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤，女，上海中原物业顾问有限公司工作。上诉人李冰因与被上诉人胡宇峰、陆培、丁成立、原审第三人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初15908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李冰上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判上诉人不承担购房款和赔偿金，同时请求调低赔偿金。事实和理由：1.胡宇峰、陆培无证据证明上诉人同意出卖上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）并授权丁成立签署相关合同或协议。上诉人不清楚卖房的经过，丁成立在2020年2月23日向上诉人转账时，才告知给系争房屋找了买家，但未告知此时已签署房屋买卖合同。上诉人得知后表示不同意卖房。房屋买卖属于重大交易行为，夫妻间不能互为代理，故上诉人认为在未经上诉人同意，且丁成立也没有上诉人委托书的情况下签署的上述房屋买卖合同是无效的。2.丁成立隐瞒上诉人，为缓解自身债务危机，未经上诉人同意，擅自处分夫妻共同财产，且绝大部分款项为丁成立个人占有使用的行为，违反法律强制性规定，为无效民事法律行为。3.因合同无效，故上诉人不需要承担违约金。即使合同有效，一审法院判决的违约金也过高。违约金性质应以补偿性为主，惩罚性为辅。胡宇峰、陆培未就其损失的构成、数额等进行举证，一审法院认定违约金为人民币26.20万元（以下币种同），没有事实和法律依据。被上诉人胡宇峰、陆培辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.房屋买卖合同是合法有效的。丁成立在胡宇峰、陆培首次看房时即与李冰进行协商。丁成立在2020年2月16日、23日及之后，多次与李冰电话沟通卖房事宜。李冰在2月23日收到丁成立向其转账的购房款时亦未提出异议。由此可知，李冰一直知晓丁成立出售系争房屋，出售系争房屋是丁成立、李冰夫妻共同的意思表示。2.合同中约定的违约金是双方意思自治的结果，即使胡宇峰、陆培在一审中未提供证据证明损失，一审法院也应对违约金进行认定。如需提供损失的构成及数额，胡宇峰、陆培可提供相应证据证明系争房屋房价上涨、律师费、诉讼费、保全费、利息及本次纠纷导致老人住院等对两人造成的损失。故一审法院对违约金调整并没有过高。被上诉人丁成立辩称，同意上诉人的上诉请求，同意由丁成立一人承担购房款及违约金支付，但希望二审法院调低违约金。1.房屋买卖合同是其在李冰不知晓的情况下签署的。胡宇峰、陆培所称丁成立与李冰电话沟通的情况，均为中介，即中原公司工作人员宁某口述，并无证据证明该情况的真实性。至于中原公司提供的丁成立称李冰一开始同意出售房屋的情况说明及宁某与李冰通话的电话录音，情况说明系丁成立经宁某劝说而写，电话录音中李冰称其知晓卖房的事情是经过丁成立的劝说才做的表示。2.丁成立愿意返还购房款137万元并承担违约金，但一审法院对违约金认定过高，丁成立无力承担。希望能将违约金金额调整为与定金金额一致。至于胡宇峰、陆培所称损失中律师费及其家里人住院等情况与本案无关。原审第三人中原公司述称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1.房屋买卖合同是合法有效的，且约束李冰。关于李冰是否授权丁成立签署，合同签署当日，中原公司的工作人员在场听取了丁成立与李冰语音通话的全过程，通话过程中丁、李二人对房屋价款进行了讨论。在网签当日，丁成立与李冰通话时中原公司的工作人员也在场，丁、李二人商讨后要求变更合同条款。此后，丁成立将收到款项中的30万转给了李冰。综上，李冰知晓房屋买卖合同，且授权丁成立签署。中原公司可以提供当时丁、李两人通话的语音备忘录的原始记录。3月2日，丁成立称其将卖房款用掉了，李冰才不愿意签字，还吵着XX。录音中的内容也可以证明。2.违约金与中原公司无关，但法院的调整是合理的。胡宇峰、陆培向一审法院起诉请求：1.解除胡宇峰、陆培与丁成立、李冰双方签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》；2.丁成立、李冰归还胡宇峰、陆培购房款138万元并按房屋总价款262万元的20%承担赔偿责任52.40万元。审理中，胡宇峰、陆培将第二项诉讼请求中要求丁成立、李冰归还的购房款变更为137万元。一审法院认定事实：丁成立、李冰为系争房屋的产权人。2020年2月16日，胡宇峰、陆培（乙方）与丁成立（甲方，抬头为丁成立、李冰）签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售乙方，合同价款262万元，乙方于签订示范文本当日，支付甲方首期购房款131万元，第二期房价款131万元通过贷款方式支付。双方约定于2020年4月30日前办理过户手续。若一方违约，应按总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方单方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同落款处甲方签名栏为“丁成立、李冰（代）”，均由丁成立签署。同日，胡宇峰、陆培支付丁成立定金10万元。丁成立出具《承诺书》，承诺出售系争房屋已经得到李冰授权，若之后李冰否认授权，最终导致合同目的无法实现，丁成立愿意承担合同约定的定金责任及其他责任。2020年2月23日，胡宇峰、陆培（乙方）与丁成立（甲方，抬头为丁成立、李冰）签订《上海市房地产买卖合同》（示范文本），约定甲方将系争房屋出售乙方，合同价款229万元。双方于2020年4月30日前办理过户手续。签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金10万元。签订本合同后当日内，乙方支付甲方房价款105万元，如此共同构成首期房价款115万元。甲方应于收到乙方的首期房价款后，用该款项全部还清甲方尚欠抵押权人的贷款金额。甲方同意乙方通过向贷款银行申请114万元贷款的形式支付第二期房价款。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲方将系争房屋交付乙方。甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同落款处仅有胡宇峰、陆培及丁成立签名，李冰未签名。同日，胡宇峰、陆培（乙方）与丁成立（甲方，抬头为丁成立、李冰）还签订了《补充协议》，约定系争房屋买卖总价为262万元，其中33万元为系争房屋内的附属设施、设备及室内装饰转让款，乙方于签约当日支付甲方23万元，于过户当日支付甲方9万元，交房当日支付甲方1万元。协议落款处仅有胡宇峰、陆培及丁成立签名，李冰未签名。审理中，胡宇峰、陆培及丁成立一致确认，签订该份协议系为做低房价、减少税收，系争房屋实际成交价格为262万元。双方签署《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的当天，胡宇峰、陆培支付丁成立128万元，丁成立转付李冰30万元。2020年3月3日，中原公司工作人员宁某致电丁成立，期间宁某曾与李冰通话，二人通话记录摘抄如下：宁某，“不好意思啊，我想了解下情况，我也不知道丁大哥怎么会搞成这样子，当时的话他卖房子有跟你讲过伐啦”；李冰，“他跟我讲过呀，我知道的呀。但是我不知道这笔钱，当初也没告诉我，后来才跟我说，而且跟我说的是只有一半的钱，才60多万。等我来的时候才告诉我，原来已经全都打给他了。后来情况我都不知道”；宁某，“他当时卖房子的时候你是同意的对不对”；李冰，“对，他也同意的，但是合同都是没有跟我一块儿签，而且这个钱打的时候我也根本不知道，你们都打完了，然后这个钱我也没收。我不是怪你，我当然是怪他”；宁某，“哦，我知道，因为我”；李冰，“但是现在钱都已经成这样了，让我再签字还有那个吗”；宁某，“……但是至少卖房子的时候跟你讲过，你也同意的对哇”；李冰，“对啊。就开始卖房子我是同意的”。2020年3月4日，丁成立向胡宇峰、陆培出具情况说明，表示开始李冰同意出售系争房屋并签署买卖居间协议，在李冰知晓其签订上海市房地产买卖合同，不知道多少首付款的情况下，其将30万元转给李冰保管，剩余108万元被网上的一个期货投资平台骗走了。因首付款被人骗走，所以李冰不同意签署上海市房地产买卖合同。无法偿还抵押，无法履行合同义务。2020年3月15日，胡宇峰、陆培向丁成立、李冰发送《解除房屋买卖合同通知书》，称丁成立、李冰未将房屋首付款偿还按揭贷款，现无法履行合同义务，已经严重违约，故要求解除合同，并主张52.40万元赔偿责任。丁成立认可于2020年3月17日收悉。李冰称未收到。2020年3月29日，胡宇峰、陆培至丁成立、李冰住处索要钱款，双方发生争执，丁成立、李冰报警。丁成立在派出所再次出具情况说明，表示2020年2月23日收取128万元中的30万元转给李冰用于偿还对她的欠款，其后李冰还其4.50万元。因其被网上期货平台骗了100万元，导致无力偿还银行抵押贷款，房屋无法正常过户，故协商每月偿还胡宇峰、陆培1万元，如果收到公司奖金，至少将一半还给胡宇峰、陆培。另查明，2019年2月28日，丁成立、李冰签署《XX协议书》。同日，丁立成向李冰出具欠条。2020年1月18日，李冰离开上海，直至2020年3月1日返沪。2020年3月23日，丁成立、李冰协议XX。2020年2月22日的不动产登记簿显示，系争房屋上存在债权数额165万元的抵押权以及最高债权数额454,300元的最高额抵押权。审理中，胡宇峰、陆培表示，2020年2月15日看房时，丁成立给李冰打电话，协商房屋价格，李冰要价262.50万元。2020年2月16日签订居间协议及买卖合同时，丁成立再次给李冰打电话，最后确认房价262万元。丁成立表示，其出售房屋并未与李冰协商，2020年2月23日，其第一次告知李冰出售房屋的事情。李冰表示，2020年2月23日，丁成立告知，找了一个买家，买家给了他60万元，所以丁成立向其转了30万元。中原公司表示，2020年2月16日，胡宇峰、陆培与丁成立到门店签订居间协议和买卖合同。丁成立说李冰回河南过年，因为疫情无法回上海，等回上海了就可以签约。签约前，丁成立在门店的门口给李冰打电话，当时经办人宁某就在旁边，丁成立问李冰总价款、七日内签订合同（指网签合同）、首付款131万元、剩余131万元贷款等内容是否同意，李冰均表示同意，并明确表示由丁成立代李冰在买卖合同上签字。2020年2月23日，胡宇峰、陆培与丁成立在中原公司处签订网签合同，双方又对合同内容进行协商，由262万元变更为合同价229万元及装修补偿款33万元，丁成立拿不了注意，当场打电话给李冰协商，李冰表示同意，并要求丁成立尽快收取房款，一周内李冰回到上海在网签合同上签字并过户。一审法院认为，胡宇峰、陆培与丁成立就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，而《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方通过做低房价的方式试图达到避税目的，该行为违反法律禁止性规定，故合同中关于房价款为229万元的约定无效，系争房屋实际成交价格应为262万元。因丁成立无法按约注销系争房屋上的抵押，导致合同无法继续履行，胡宇峰、陆培要求确认合同解除，具有合法依据，法院予以支持。案件的争议焦点在于，李冰是否需要受到合同约束，应否承担相应责任？一审法院认为，系争房屋为丁成立、李冰名下的共同财产，丁成立与胡宇峰、陆培签订本案合同时，丁成立、李冰尚在夫妻关系存续期间，从中原公司陈述的整个交易过程、李冰于2020年3月3日向中介人员宁某明确表示知晓并同意丁成立出售房屋、丁成立于2020年3月4日在情况说明中称开始李冰同意出售系争房屋及签署买卖居间协议等诸多事实来看，法院有充足的理由相信，李冰曾授权丁成立代其签署《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，而此后李冰未在《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》上签名，并不影响合同关系的成立。因此，胡宇峰、陆培要求李冰承担合同解除后的法律后果，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。胡宇峰、陆培要求丁成立、李冰返还已付购房款，于法不悖，法院亦予支持。关于赔偿责任，根据合同约定，胡宇峰、陆培主张的总房价20%的赔偿责任实际为违约金性质，丁成立、李冰认为标准过高，请求法院予以调低。一审法院认为，胡宇峰、陆培并未举证证明因丁成立、李冰违约对其造成的具体损失金额，而合同约定的总房价20%的赔偿金确实过高，法院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整赔偿金为26.20万元。一审法院审理后作出判决：一、确认胡宇峰、陆培与丁成立、李冰签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》于2020年3月17日解除；二、丁成立、李冰应于判决生效之日起十日内返还胡宇峰、陆培购房款137万元；三、丁成立、李冰应于判决生效之日起十日内支付胡宇峰、陆培赔偿金26.20万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,936元，减半收取10,968元，保全费5,000元，合计15,968元，由胡宇峰、陆培负担1,224元，丁成立、李冰负担14,744元。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：1、房屋买卖合同是否有效；2、房屋买卖合同如有效，是否对上诉人李冰有拘束力；3、违约金是否过高。胡宇峰、陆培与丁成立就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其中双方通过做低房价达到避税目的的部分合同内容,因违反法律禁止性规定，应认定为无效，但并不影响合同其余部分成立、生效。李冰以上述合同签订时未经其同意，其也未授权丁成立签署为由，主张合同全部无效缺乏法律依据。李冰是否知晓且同意涉案合同的签订，仅影响上述合同对其是否具有拘束力，而非合同无效的法定理由，故对其主张本院不予支持。关于房屋买卖合同是否对李冰有拘束力的争议，一审法院根据签订合同之时丁、李二人尚在婚姻关系存续期间、中原公司提供的2020年3月3日李冰的电话录音记录、2020年3月4日丁成立所写的情况说明等证据，认定李冰知晓系争房屋出售并授权丁成立代其签署房屋买卖合同，具有事实依据，本院予以认同。李冰主张其不清楚卖房的经过，且在2020年2月23日得知后表示不同意卖房，明显与上述证据所反映的事实相悖，李冰也未提供反证驳回上述证据，故李冰主张的事实缺乏依据，本院不予采信。一审法院在查明事实的基础上，判决丁、李二人共同承担合同解除的法律后果并无不当，本院予以认同。根据合同约定，丁成立、李冰超过合同约定的期限二十日后仍未交付系争房屋，胡宇峰、陆培有权单方解除合同，并要求丁、李二人支付赔偿金。现丁、李二人的行为已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任。一审法院根据本案实际情况已酌情调低丁、李二人所需承担的赔偿金，并无不妥。李冰主张赔偿金过高，要求再次调低，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，李冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,488元，由上诉人李冰负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十一月十九日书记员  张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……