广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21449号上诉人（原审被告）：周发炼，男，xxxx年2月22日出生，汉族，住陕西省丹凤县。委托诉讼代理人：王思律、陈玉生,广东永航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社（以下简称河沙五社），住所地广东省广州市荔湾区。负责人：何世苏，该社社长。委托诉讼代理人：张学仪、艾珍金,广东穗南律师事务所律师。上诉人周发炼因与被上诉人河沙五社租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩志军独任审理。本案现已审理终结。周发炼上诉请求：撤销一审判决，改判驳回河沙五社的全部诉讼请求，判令河沙五社承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.根据周发炼提供的会议记录显示，河沙五社确认涉案场地已于2017年12月31日前交回。2.河沙五社已收取2018年1月-2019年12月涉案场地的停业停产补偿费，证明该社已确认场地无再经营使用的事实并已获得补偿，不应再向周发炼收取场地使用费。3.涉案场地在2019年10月17日被围蔽拆除，同一场地的另案中对此亦已查明，而非本案一审判决查明的2019年10月31日。4.一审判决认定免租必须在2017年12月31日移交全部场地为前提，与事实不符，违反拆迁实际的客观原因及日常生活逻辑。《解除租赁合同通知书》中停止收取租金并未以在该日之前交回场地为前提。会议记录也明确2017年6月1日以后不再收租金，没有说过必须2017年12月31日交回所有出租屋作为条件。5.河沙五社已从2017年6月1日起收取了涉案房屋的停产停业补偿费，实际已认可场地从该时间起已进入拆迁动迁阶段无法正常经营的事实，周发炼也无法正常使用场地，河沙五社无权再收取场地租金。6.本案是拆迁引发的纠纷，不应将是否有办理场地移交手续作为是否需交纳场地使用金的唯一判断标准，应综合考虑本案是拆迁原因、承租人还能否实现合同目的等因素进行衡量判断。河沙五社辩称：1.河沙五社从未在2017年12月31日前接收涉案场地，周发炼在一审中提交的《会议记录》不能作为认定本案事实的依据。2.河沙五社并无承诺在周发炼逾期清场及逾期交回场地使用权的情况下不收取其场地占用费。3.即使河沙五社与周发炼签订的涉案租赁合同无效，周发炼也应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费至2019年10月31日。4.河沙五社自始至终未收到由“城中村”合作改造企业支付的2018年度至2019年度1029地块停产停业补偿款，且河沙五社是否收到该补偿与周发炼应否支付场地占用费并无因果关系。2020年2月28日，河沙五社向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.周发炼立即向河沙五社支付自2018年1月1日起至2019年10月31日止的场地占用费（按11741.8元/月的标准计算)；2.周发炼立即向河沙五社支付自2018年1月1日起至2019年10月31日止的垃圾费（按250元/月的标准计算)；3.本案的诉讼费用全部由周发炼承担。一审法院认定事实：2011年3月18日，河沙五社（甲方、出租方）与周发炼（乙方、承租方）签订《租赁合同》（合同号：201146），约定：甲方将九号田工区后座（共3层，面积920平方米）租给乙方使用，租赁期自2010年7月1日起至2018年6月30日止，其中，2010年7月1日至2013年6月30日期间每月仓储9200元；2013年7月1日至2014年6月30日期间每月仓储9660元，从2014年7月1日起每一年递增5%。垃圾费为每月250元；乙方应当在每月10日前将当月仓储、垃圾费及上月电费缴纳给甲方，甲方在收到款项后应当向乙方出具票据；（第八条）如因不可抗力导致本合同无法履行的，合同自然终止，双方无须承担任何责任，甲方应在合同终止后一个月内将已预收的仓储及保证金退还给乙方；政府行为属于不可抗力（包括征地拆迁），乙方应无条件及时配合，返还租用场地，等等。上述合同签订后，双方按合同约定正常履行至2017年5月31日。自2017年6月1日起，河沙五社未再收到租金及垃圾费。2017年4月26日，广州市国土资源和规划委员会向用地单位广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社颁发穗国土规划地证〔2017〕xxx号《建设用地规划许可证》，载明：用地项目名称为大坦沙岛更新改造项目AL020xxxx地块（村庄建设用地（H14）），用地位置在荔××沙地××广场以北、河沙中路以南，用地面积46421平方米。2017年8月3日，河沙五社向周发炼邮寄《解除租赁合同通知书》（落款日期为2017年7月4日），内容为：周发炼承租的九号田工区后座总建筑面积为920平方米场地（地址：xxx路**）已纳入河沙联社城中村改造第一阶段的改造范围（详见附件1《通告》），根据双方签订的《租赁合同》约定，周发炼应无条件配合，及时交还租赁场地。现通知：一、自周发炼收到本通知之日起，解除双方签订的《租赁合同》，河沙五社自2017年6月1日起不再向周发炼收取上述场地的租金。二、周发炼按附件1《通告》的要求，于2017年12月31日前完成清场工作，并于2017年12月31日前将租赁场地的使用权移交给河沙五社。三、周发炼在2017年12月31日前结清租赁场地的相关费用（包括但不限于租金、水费、电费、垃圾费等费用），等等。在一审法院作出的（2019）粤0103民初9262号民事判决书及广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终5792号民事判决书查明：2019年10月9日，广州市荔湾区城市管理和综合执法局作出《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx号违法建设实施强制拆除的公告》，载明：经查，xxx路xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx号建筑物未办理规划报建手续，已构成违法建设，依法应当予以拆除，其中xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx号建筑物已被本机关作出拆除处理决定且已依法经区政府批准强制拆除。本机关决定依法对上述建筑物实施强制拆除。为避免铺内合法财物遭受损失，请各商户自本公告发布之日起七天内自行搬离、清空上述建筑物等。一审庭审中，河沙五社陈述上述xx号建筑物没有产权证，也没有完整的报建手续，建筑物已在2019年10月31日被行政部门拆除。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，河沙五社陈述案涉租赁合同项下的租赁标的物xxx路xx号建筑物没有产权证，也没有完整的报建手续，结合荔湾区城市管理和综合执法局于2019年10月9日作出的《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对xxx路xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx号违法建设实施强制拆除的公告》，确认河沙五社与周发炼于2011年3月18日签订的《租赁合同》（合同号：201146）无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。周发炼使用上述场地，理应向河沙五社支付房屋占有使用费。因此，对于河沙五社要求周发炼按合同约定的11741.8元/月租金标准及250元/月垃圾费标准支付房屋占有使用费和垃圾费的诉讼请求，予以支持。至于如何确定支付房屋占有使用费及垃圾费的期间的问题。第一、河沙五社虽曾向周发炼发出《解除租赁合同通知书》，告知周发炼自2017年6月1日起不再收取场地的租金，但在该通知书中，河沙五社同时要求周发炼在2017年12月31日前完成清场工作并将租赁场地的使用权移交，可见，河沙五社不再收场地租金的前提应是周发炼于2017年12月31日前完成清场工作和将场地移交，但周发炼未举证已按时交还场地，故周发炼无须交租的前提已不存在。因此，周发炼应自逾期清场和移交之日（2018年1月1日）起向河沙五社支付房屋占有使用费。第二、河沙五社在上述通知书中并未免除周发炼支付垃圾费的义务，故河沙五社要求周发炼支付自2018年1月1日起的垃圾费，合法合理，予以支持。第三、由于涉案建筑物已于2019年10月31日被拆除，故河沙五社要求周发炼支付房屋占有使用费及垃圾费至2019年10月31日，有合同和法律依据，予以支持。经计算，周发炼应向河沙五社支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费为258319.6元（11741.8元×22）、垃圾费为5500元（250元×22）。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，于2020年7月22日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周发炼向原告广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费258319.6元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周发炼向原告广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的垃圾费5500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2629元，由被告周发炼负担。二审中，被上诉人河沙五社提交了本院（2020）粤01民终5792号、10635号民事判决书，拟分别证明上诉人周发炼在一审中提交的《会议记录》不能作为证据使用，本案涉案场地被围蔽时间并非2019年10月17日。上诉人周发炼质证认为：应以《会议记录》记载的事实作为本案事实认定的依据；上述10635号案中的标的与本案标的不一致，对本案涉案场地交回时间无参照性。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查，故本案的焦点问题是：上诉人周发炼应否向河沙五社支付2018年1月1日至2019年10月31日的房屋占用费、垃圾费。本院对此分析认定如下：首先，关于上诉人周发炼在上述期间是否已向被上诉人河沙五社交付涉案物业的问题。上诉人周发炼主张其在2017年12月31日之前已经向被上诉人河沙五社交付了涉案房屋，被上诉人河沙五社对此予以否认。对此，上诉人周发炼作为负有返还场地义务的承租人，依法应对其已交还物业的事实进行举证。现上诉人周发炼并未能提供充分有效的证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。上诉人周发炼在本案一审中提交的《会议记录》，无论从形成时间、文件形式上，还是从当事人在一审法院（2019）粤0103民初9262号案及本院（2020）粤01民终5792号案中陈述的参加人员、形成过程来看，均难以认定为本案双方当事人在正常情形下所形成的工作记录，不足以证明该份《会议记录》代表被上诉人河沙五社的真实意思表示。至于上诉人周发炼在一审中提交的《2020年1月河沙经济联社的财务表格》、《河沙经济联社财务公告栏视频》、《河沙村城中村改造地块场地移交及使用协议》所涉的停产停业损失补偿款问题、场地移交问题，属于被上诉人河沙五社与拆迁方之间的法律关系问题，并不因此免除上诉人周发炼因未返还物业而向出租人支付占用费、垃圾费的义务。因此，上诉人周发炼以其在2017年12月31日前已交付涉案房屋为由拒付占用费的上诉主张，依据并不充分，本院不予采纳。其次，关于被上诉人河沙五社在《解除租赁合同通知书》中告知上诉人周发炼自2017年6月1日期不再收取场地的租金的表示是否包含免除2017年12月31日之后占用费、垃圾费的意思表示的问题。对此，本院认为，被上诉人河沙五社在作出自2017年6月1日起不再收取租金的表示时，已明确要求上诉人周发炼在2017年12月31日之前交还涉案场地，即被上诉人河沙五社给予上诉人周发炼免收租金的撤场的合理期限仅限于2017年6月1日至2017年12月31日这一段期间，并不包含2017年12月31日之后的期间，上诉人周发炼未能在该期限届满之前撤场并交还物业，对于超期占用涉案场地仍需支付相应的占有使用费给被上诉人河沙五社。因此，上诉人周发炼以《解除租赁合同通知书》为据主张2017年12月31日之后不予支付占用费、垃圾费的理据不足，本院不予支持。被上诉人河沙五社在前述（2019）粤0103民初9262号案及本院（2020）粤01民终5792号案中陈述城管于2019年10月17日围蔽的场地，并非本案的涉案房屋。上诉人周发炼关于本案涉案房屋在2019年10月17日被围蔽拆除的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人周发炼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5258元，由上诉人周发炼负担。本判决为终审判决。审判员  韩志军二〇二〇年十一月六日书记员  彭文悦书记员  区敏儿