8794广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初8794号原告：陈锡威，男，1969年5月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：萧丽仪，广东杰信律师事务所律师。被告：陈灿洪，男，1964年12月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：黎红妹，女，1967年8月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈灿洪，系被告黎红妹的丈夫。被告：陈锐辉，男，1991年8月17日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈灿洪，系被告陈锐辉的父亲。原告陈锡威诉被告陈灿洪、黎红妹、陈锐辉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锡威及其委托诉讼代理人萧丽仪，被告陈灿洪暨被告黎红妹、陈锐辉的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锡威向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告陈灿洪以及原告与被告陈灿洪、黎红妹、陈锐辉于2016年1月8日就被告所有的位于广州市增城区仙村镇基岗村仙村大道l7号的房屋及宅基地（证号：增集用[1989]字第01250300612号，建筑面积：56平方米）所签订《合同》、《契约》无效；二、被告陈灿洪、黎红妹、陈锐辉共同向原告返还购房款893000元及款项占用利息（利息以893000元为本金，计算至付清款日止；自2016年8月17日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，为129255.55元；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年9月25日为46959.4元，利息合计176214.95元）；三、判令本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2016年1月8日，原告与被告就被告所有的位于广州市增城区仙村镇基岗村仙村大道17号的房屋及宅基地签订买卖合同。合同签订后，原告已经依约履行全部合同义务并支付全部购房款。但经原告多次催告，被告均拒绝配合原告办理过户手续。后经了解，涉案宅基地及房屋根本无法办理过户手续。为此，诉至法院，望判如所请。被告陈灿洪、黎红妹、陈锐辉辩称：对于原告第一项诉讼请求没有意见。但黎红妹、陈锐辉不应该作为本案被告，他们两个一直都没有参与这个事情，他们两个签名的契约是后面拿回家才签名的，黎红妹、陈锐辉不应该承担责任，陈灿洪自己承担本案责任。不同意原告主张的利息，如果是借款才要算利息，本案不是借款关系。经审理查明：2016年1月8日，原告（乙方）与被告陈灿洪（甲方）签订《合同》，载明：现有甲方陈灿洪转让位于基岗村××大道××房屋××面积56㎡，证号：增建01250300612号给乙方陈锡威价格捌拾玖万叁仟元正，在签定合同当天乙方付给甲方伍拾万元，余下在2016年12月30日付叁拾肆万叁仟元正，其余伍万元在手续办妥后付清。该合同上加注手写体：2016年1月11日收伍拾万元正，其中8万现金，42万转账，共伍拾万正。2016年1月22日收现金壹拾万元正。2016年1月30日收现金贰拾万元正。2016年3月9日收现金伍万元正。2016年3月31日收现金贰万元正。2016年5月27日收现金壹万壹仟元正。2016年8月17日收现金壹万贰仟元正。被告陈灿洪签名。2016年1月8日，原告（买方）与被告陈灿洪、黎红妹、陈锐辉（卖方）签订《契约》，载明：陈灿洪有旧宅地一间座落基岗村仙村大道17号，东至涌，南至陈旭权，西至陈润秋，北至空地，面积56㎡，证号增府集建第01250300612号，现以捌拾玖万叁仟元正893000元，转让给陈锡威。附注：此屋如政府征收或拆迁一切补偿费由买方陈锡威所有。2016年1月11日，原告向被告陈锐辉转账420000元。审理中，原告提供《集体土地建设用地使用证》复印件，载明：土地使用者：陈灿洪，地址：增城县仙村镇箕冈村，土地类别：旧宅基地，地号：24号，自有使用权面积：56㎡。另查明，一、2019年1月18日，原告起诉被告陈灿洪，案号为（2019）粤0118民初1341号，该案审理中，本院向广州市规划和自然资源局发函，该局作出穗规划资源协查[2019]104号《广州市规划和自然资源局关于协助查询相关土地情况的复函》，载明：一、经核查我局综合业务管理系统及相关档案资料，查无位于增城区仙村镇××、《集体土地建设用地使用证》证号：增府集建总字第0003312号字（1989）第01250300612号、权利人为陈灿洪的土地登记信息。贵院来函的附件材料显示，该《集体土地建设用地使用证》[增府集建总字第0003312号字（1989）第01250300612号]由仙村镇负责填发，我局咨询了仙村镇政府、仙村国土所，仙村镇反映查无与上述《集体土地建设用地使用证》相对应的土地登记底册、档案等资料。由于上述地块没有土地登记记录，我局无法核实上述地块是否属于宅基地，上述《集体土地建设用地使用证》是否有效，以及无法查清上述证书中记载的内容。由于上述《集体土地建设用地使用证》有效性存疑，因此上述地块暂不具备办理相关登记业务的条件。二、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条等法律政策规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，禁止城镇居民在农村购置宅基地；根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）第四条规定，村民住宅用地使用权不得流转。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。按照上述规定，宅基地使用人的主体范围有特定要求，使用宅基地数量及宅基地转让具有严格限制。目前我区宅基地须在同一集体经济组织内部（符合新申请宅基地条件）成员之间流转，申请人须符合一户一宅原则，农村村民住宅用地使用权不能向非本农民集体成员转让。贵院查询的地块如属于宅基地，该地块流转亦需符合上述规定。本院向广州市增城区国土资源和规划局仙村国土资源管理所发函，该所作出《关于陈灿洪的情况说明》，载明：经查，陈灿洪持有增府集建总字第0003312号字（1989）第01250300612号《集体土地建设用地使用证》无“宅基地登记表”底册，依据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。该案于2019年3月27日作出（2019）粤0118民初1341号民事裁定书，裁定：准许原告陈锡威撤诉。二、原告于2020年9月27日向本院提出诉前财产保全申请，本院于2020年9月29日作出（2020）粤0118财保506号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人陈灿洪所有的价值1069214元的财产。案件申请费5000元，由申请人陈锡威负担。庭审中，一、原、被告共同确认如下事实：1、893000元是涉案房地一体的价格。2、原、被告不是同一个合作社的成员。二、原告陈述如下内容：原告要求确认合同无效的依据是《中华人民共和国土地管理法》第六十二条以及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条。三、被告陈述如下内容：1、确认收到893000元，也同意退还893000元，但不同意支付利息。款项的支付时间就是在合同上签名的日期。2、不清楚办不了过户的具体原因。本院认为：原告在本案中起诉请求确认原告与被告陈灿签订的《合同》以及原告与被告陈灿洪、黎红妹、陈锐辉签订的《契约》无效，其主张无效的理由为《中华人民共和国土地管理法》第六十二条以及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条。根据广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查[2019]104号《广州市规划和自然资源局关于协助查询相关土地情况的复函》所载“我局无法核实上述地块是否属于宅基地，上述《集体土地建设用地使用证》是否有效，以及无法查清上述证书中记载的内容。由于上述《集体土地建设用地使用证》有效性存疑，因此上述地块暂不具备办理相关登记业务的条件。”以及广州市增城区国土资源和规划局仙村国土资源管理所作出的《关于陈灿洪的情况说明》所载“陈灿洪持有增府集建总字第0003312号字（1989）第01250300612号《集体土地建设用地使用证》无‘宅基地登记表’底册”，现原告并无证据证明涉案《契约》所涉土地的性质为宅基地，故原告要求确认涉案《合同》及《契约》无效，理据不足，本院不予支持。关于原告主张三被告共同返还893000元款项以及利息的请求。根据广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查[2019]104号《广州市规划和自然资源局关于协助查询相关土地情况的复函》所载涉案地块暂不具备办理相关登记业务的条件且被告庭审明确表示办不了过户愿意返还893000元款项，故对于原告主张三被告共同返还893000元款项以及从2016年8月17日被告收齐上述款项之日开始计算利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。利息以893000元为基数，自2016年8月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告辩称被告黎红妹、陈锐辉不应当承担责任，被告黎红妹、陈锐辉作为涉案合同的相对方，原告诉请要求其承担返还款项及利息的责任并无不当，本院对被告上述辩称不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告陈灿洪、黎红妹、陈锐辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈锡威返还893000元款项及利息（利息以893000元为基数，自2016年8月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告陈锡威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7211元，由被告陈灿洪、黎红妹、陈锐辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年十一月三十日书记员  赖蓝婷