重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初26667号 原告：张晨，女，1998年12月28日出生，汉族，住四川省大竹县。 被告：周杨春，男，1988年10月13日出生，汉族，住重庆市忠县。 被告:重庆首资科技有限公司，住所地重庆市渝中区石油路******，统一社会信用代码91500000MA60PQ814P，执行董事兼总经理。 法定代表人:艾兆璐，执行董事兼总经理。 原告张晨与被告周杨春、重庆首资科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易诉讼程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告张晨到庭参加了诉讼。被告周杨春、重庆首资科技有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张晨的诉讼请求为：1、确认原告与重庆首资科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月21日解除；2、判决二被告共同返还原告剩余租期内的房屋租金10350元，并支付资金占用损失（资金占用损失计算方式：从2020年8月21日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判决二被告共同向原告支付违约金2300元；4、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实及理由：重庆首资科技有限公司系周杨春出租房屋相关事宜的特别授权代理人。2020年5月11日，重庆首资科技有限公司受周杨春的委托，与原告签订《房屋租赁合同》，约定将位于重庆市渝北区xx街道xx路x号x幢x房屋出租给原告使用，租期从2020年5月11日起至2021年5月10日止。原告按约定支付了租金和押金14950元。2020年8月21日，周杨春未经原告同意擅自更换房屋门锁，导致原告无法正常使用房屋。原告遂起诉。 被告周杨春、重庆首资科技有限公司未作答辩。 张晨围绕诉讼请求依法提交了证据，周杨春、重庆首资科技有限公司未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对张晨举示的《资产委托管理服务合同》、授权委托书、《房屋租赁合同》、银行流水、接报回执、微信记录等证据本院予以采信。 经审理查明：2020年5月7日，周杨春作为委托人（甲方），重庆首资科技有限公司作为受托人（乙方）签订《资产委托管理服务合同》，合同编号：YCYJ-CQWT0000147。第一条资产基本情况（一）资产类别：房屋、资产坐落于重庆市渝北区xx街道xx路x号x幢x。甲方确保对房屋的情况进行如实陈述，并确保不会影响任何第三方的合法权益，如因甲方提供房屋存在瑕疵，导致本合同不能依约履行，所产生的法律后果均与乙方无关，由甲方承担全部责任并赔偿损失，包括但不限于乙方、实际承租人、财产共有权人其他权利人。（二）委托代理期限自2020年5月11日起至2022年7月10日，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。（三）委托房屋用途为居住。二、资产收益本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付。（一）乙方应按照合同约定的租金支付标准向甲方支付资产收益。委托期限自2020年5月11日起至2022年7月10日止，共计26个月零1天。其中：第一年免租期为2020年5月11日起至2020年6月10日止。第二年免租期为2020年6月11日起至2021年7月10日止。甲方确认在免租期内无资产收益。（二）房屋租金为每月人民币1700元，1、租金支付方式为押一付一，押金的支付时间为2020年5月11日，首期租金于2020年6月11日支付，之后租金类推直至租赁期限届满。第三条管理费。甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）。第四条其它与租赁房屋有关的费用的承担（一）租赁期内物业费、能耗费由甲方承担。第七条双方的权利义务（一）甲方的权利义务1、甲方授权乙方代理甲方运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用房屋使用人开展洽商和/或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使房屋遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，甲方未能及时排除妨碍的，委托期限顺延，纠纷处理期间租金由甲方承担。第八条合同的解除与终止（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同。1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日的，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。第九条违约责任（二）乙方违反本合同约定提前解除合同的，乙方应支付甲方2个月的租金作为违约金。 同日，双方办理了房屋交接清单。周杨春向重庆首资科技有限公司出具了授权委托书，内容为:委托人现依法委托重庆首资科技有限公司代理本人全权处理座落于重庆市渝北区xx街道xx路x号x幢x的房屋所有出租相关事宜，包括但不限于：代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。受托方在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力，本人均予以承认。授权特别声别：资产委托管理服务合同（编号为0000147）中约定的授权期限为：2020年5月11日起至2022年7月10日。 2020年5月10日，周杨春作为房屋所有权人（业主），重庆首资科技有限公司作为房屋出租代管机构（甲方），张晨作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》复印件。内容为：第一条房屋标准、用途（一）乙方所承租房屋坐落于重庆市渝北区xx街道xx路x号x幢x。（二）房屋租赁用途为居住。第二条租赁期限（一）房屋租赁期自2020年5月11日起至2021年5月10日止，共计12月零天。（二）甲乙双方依据《房屋交割清单》完成房屋交验并在《房屋交割清单》上签字盖章。第三条租金、押金（一）房屋租金为每月1150元整。押金（即履约保证金）为1150元，于合同签订当日支付，如在合同履行期间因乙方欠缴费用或违约被扣除后不足部分，乙方应接到通知之日补足，否则，甲方有权解除合同收回房屋。（二）租金的付款方式为年付。（四）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金应首先用于抵扣由乙方承担的费用未支付租金。以及乙方应当承担的违约赔偿责任等，剩余款项（如有）无息退还乙方，乙方应按照本合同约定按时足额向甲方支付房屋租金，除上述情况外，乙方不得要求以押金（履约保证金）冲抵房屋租金。第四条其它与租赁房屋有关的费用的承担。（一）租赁期内物业及能耗费由甲方承担，居住期间的水费、电费、燃气费等与房屋使用有关的费用及因乙方原因导致的房屋维修赔偿费等费用均由乙方承担。乙方应按时足额支付，不得要求以押金抵扣，如甲方垫付应当由乙方所承担费用，乙方应当根据甲方出示的相关交费凭据即时返还甲方。第九条合同的解除（一）甲乙双方协商一致，可以解除合同，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方迟延交付房屋达十五日，经乙方书面通知后甲方仍不交付的；2、甲方拒不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3、房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。第十条违约责任甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金（按乙方最近一期已付租金为标准计算）作为违约金；乙方违反本合同约定，应当向甲方支付2个月租金（按乙方下期应付租金为标准计算）作为违约金，甲方还有其他损失的，乙方一并赔偿。 2020年5月7日，张晨向重庆首资科技有限公司支付2000元；5月10日支付12950元。 微信内容显示：2020年8月14日，张晨：你们是不是倒闭了呀，你给我讲一下情况吧。微信无人回复。 2020年8月22日重庆市公安局案（事）接报回执内容为：张晨称房东私自换锁，导致自己无法进入。报警人称其通过重庆首资科技有限公司租赁x房屋并缴纳了房租给重庆首资科技有限公司。该公司未按时将房租转交给房东周杨春，现自行协商处理。 本院认为：张晨与重庆首资科技有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 对于周杨春与重庆首资科技有限公司的法律关系，虽然双方签订的合同名为《资产委托管理服务合同》，周杨春还向重庆首资科技有限公司出具了《授权委托书》。但周杨春与重庆首资科技有限公司签订的《资产委托管理服务合同》中约定了房屋租赁期限、租金、押金、免租期、维修等房屋租赁合同的典型条款。且约定了无论是否对外转租成功，重庆首资科技有限公司均应当向周杨春支付租金。而委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。故周杨春与重庆首资科技有限公司的法律关系实质是房屋租赁合同关系。周杨春出具的《授权委托书》应当视为重庆首资科技有限公司有转租权的意思。周杨春与张晨并无直接合同关系，张晨的合同相对方应当是重庆首资科技有限公司。 重庆首资科技有限公司作为出租人，应当保证张晨对房屋的使用权，现由于房屋所有权人周杨春已于2020年8月22日收回房屋，造成《房屋租赁合同》的合同目的不能实现，故双方的合同应当认定在搬离之日的2020年8月22日解除。《房屋租赁合同》解除后，重庆首资科技有限公司应当退还张晨搬离后未实际使用房屋期间的房屋租金，即2020年8月23日至2021年5月10日期间的租金为9890元。张晨的诉讼请求中超出的金额本院不予支持。 合同解除后，重庆首资科技有限公司应当即时退还相关款项，故其应当从2020年8月23日向张晨支付资金占用损失至款项付清之日止，利率标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 由于重庆首资科技有限公司未保证张晨的承租权，符合《房屋租赁合同》第九条第（三）款“房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的”的约定，故其应当按《房屋租赁合同》第十条的约定向张晨支付违约金2300元。 由于周杨春与重庆首资科技有限公司不是委托法律关系，故对张晨要求周杨春承担责任的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张晨与被告重庆首资科技有限公司在2020年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月22日解除； 二、被告重庆首资科技有限公司在本判决生效后立即退还原告张晨房屋租金9890元； 三、被告重庆首资科技有限公司在本判决生效后立即支付原告张晨资金占用损失，计算方式为：从2020年8月23日起，以9890元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项付清之日止； 四、被告重庆首资科技有限公司在本判决生效后立即支付原告张晨违约金2300元； 五、驳回原告张晨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费116.26元，因适用简易程序减半收取58.13元，由被告重庆首资科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  许 迪