陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12158号上诉人（原审被告）：陕西世纪锦业地产有限公司。住所地：西安市阎良国家航空高技术产业基地蓝天三路**。法定代表人：戴智敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亚伦，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛东红，女，1968年11月4日出生，汉族，西飞工业集团有限公司员工，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：高涛，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：牛艳，女，1970年1月20日出生，汉族，西飞工业集团有限公司员工，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：高涛，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。上诉人陕西世纪锦业地产有限公司（以下简称世纪锦业公司）因与被上诉人牛东红、被上诉人牛艳房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年12月20日，牛东红、牛艳与世纪锦业公司订立《商品房买卖合同》一份，约定：乙方（牛东红、牛艳）从甲方（世纪锦业公司）处购买位于西安市阎良区建筑面积为32.1平方米的商铺；总金额272850元；双方约定：1.自本合同签订之日起满三年时，甲方负责给乙方办理产权登记手续，乙方须先行按照甲方要求提供办理产权登记手续的相关资料；2.本合同签订之日起满三年时，若甲方商铺未取得相关部门的产权分割文件，乙方须同意甲方退还乙方所缴纳的全部款项，并赔付乙方所购商铺当年收益（收益比例以《委托经营合同》收益比例为准）；甲方不能及时退还乙方所缴纳的商铺总房款，乙方有权按所缴商铺总房款每日万分之三收取滞纳金（不计复利），直到甲方付清为止；经营管理，乙方所购买的商铺由甲方统一经营，商铺的租赁优先权归甲方所有，同时签订委托经营合同，在委托经营期内，乙方的收益在委托经营合同中另行签订等内容。牛东红、牛艳于2014年12月20日向世纪锦业公司支付购房款272850元。签订《商品房买卖合同》当日，牛东红、牛艳与世纪锦业公司签订了《商铺委托经营合同》，约定：委托人/甲方（牛东红、牛艳），受托人/乙方（世纪锦业公司）；甲方自愿将购买的8栋一层04号商铺委托乙方代为经营；委托租赁期限为3年，自2014年12月20日起至2017年12月20日止，若到期甲方如需继续委托，双方可协商续签委托经营合同；在委托经营期间内甲方收益形式为出租商铺收益等内容。2017年12月20日，牛东红、牛艳与世纪锦业公司又签订《商铺委托经营合同的补充协议》，约定：将委托经营期限再顺延三年，即从2017年12月20日起至2020年12月19日止，委托方式不变等内容。世纪锦业公司已向牛东红、牛艳支付2014年12月20日至2018年12月20日共计4年的收益。合同订立后，世纪锦业公司未办理该《商品房买卖合同》的网签及登记备案，亦无法向牛东红、牛艳办理房屋产权登记手续，且世纪锦业公司已向第三人出售了包括牛东红、牛艳所购商铺在内的商铺，并为第三人办理登记备案手续。故牛东红、牛艳诉至法院，要求解除合同、返还购房款及利息，并主张购房款一倍的赔偿。对于租赁合同，牛东红、牛艳称对租赁费保留诉权。牛东红、牛艳起诉至西安市阎良区人民法院提出诉讼请求：1、依法判决解除牛东红、牛艳与世纪锦业公司签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》及《商铺委托经营合同的补充协议》；2、世纪锦业公司返还牛东红、牛艳购房款272850元及利息（利息以272850元为基数，从2014年12月20日起按照每日万分之三收取滞纳金计算至实际返还之日止）；3、依法判决世纪锦业公司赔偿牛东红、牛艳损失272850元；4、诉讼费、保全费由世纪锦业公司负担。事实和理由：2014年12月20日，牛东红、牛艳与世纪锦业公司签订位于西安市阎良区国家航空高技术产业基地蓝天三路8栋一层04号建筑面积为32.1平方米的《商铺买卖合同》。牛东红、牛艳按照约定向世纪锦业公司全款支付了购房款272850元。期间，牛东红、牛艳多次催促世纪锦业公司办理房屋产权登记手续，世纪锦业公司以各种借口为由推诿。后经牛东红、牛艳核实，世纪锦业公司将出卖给牛东红、牛艳的房屋又卖给第三人，并在不动产局进行了备案手续。根据相关法律规定，世纪锦业公司构成违约，故牛东红、牛艳诉至法院，请求依法判决。世纪锦业公司辩称，同意解除合同，同意返还购房款272850元，利息的起算时间不对，应该从2018年12月22日支付利息，之前的四年支付了利息，按照年息10%计算的。赔偿损失不认可，法院按规定判决。一审法院认为，1、关于双方签订的《商品房买卖合同》应否解除，《商铺委托经营合同》及《商铺委托经营合同的补充协议》应否解除的问题。一审法院认为，因世纪锦业公司称涉案商铺已备案给第三人，与牛东红、牛艳之间的合同无法继续履行，且庭审中，双方当事人均认可并同意解除合同，故牛东红、牛艳与世纪锦业公司之间的《商品房买卖合同》应予解除。对于《商铺委托经营合同》及补充协议，此系基于《商品房买卖合同》而订立，《商品房买卖合同》解除后，即不存在继续履行的基础，且庭审中双方均同意解除，故牛东红、牛艳与世纪锦业公司之间的《商铺委托经营合同》及《商铺委托经营合同的补充协议》应予解除。2、关于世纪锦业公司应否返还牛东红、牛艳购房款272850元及利息的问题。一审法院认为，由于双方当事人之间合同予以解除，世纪锦业公司因合同收取的购房款272850元应向牛东红、牛艳返还。世纪锦业公司未按《商品房买卖合同》约定的期限为牛东红、牛艳办理产权登记，应根据“甲方不能及时退还乙方所缴纳的商铺总房款，乙方有权按所缴商铺总房款每日万分之三收取滞纳金（不计复利），直到甲方付清为止”的约定向牛东红、牛艳支付利息。3、关于世纪锦业公司应否承担已付购房款一倍的赔偿272850元的问题。世纪锦业公司与牛东红、牛艳订立《商品房买卖合同》后，又向第三人出售了包括牛东红、牛艳所购商铺在内的商铺，并为第三人办理登记备案手续，致使与牛东红、牛艳之间的合同无法履行，构成严重违约，应承担相应的违约损害赔偿责任。根据《商品房买卖合同解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。据此，世纪锦业公司应向牛东红、牛艳赔偿272850元。综上，牛东红、牛艳请求解除与世纪锦业公司签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》及《商铺委托经营合同的补充协议》、世纪锦业公司返还购房款272850元及利息（利息以272850元为基数，从2017年12月20日起至实际清偿之日止，按照每日万分之三即年利率10.95%计算）、世纪锦业公司赔偿牛东红、牛艳损失272850元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。牛东红、牛艳其余诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于双方之间的委托经营合同产生的纠纷，牛东红、牛艳可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除牛东红、牛艳与陕西世纪锦业地产有限公司于2014年12月20日签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》，以及于2017年12月20日签订的《商铺委托经营合同的补充协议》；二、陕西世纪锦业地产有限公司于本判决生效后十日内一次性返还牛东红、牛艳购房款272850元及利息（以272850元为基数，从2017年12月20日起至实际清偿之日止，按照年利率10.95%计算）；三、陕西世纪锦业地产有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿牛东红、牛艳272850元；四、驳回牛东红、牛艳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9257元，减半收取计4628.5元，保全费3258元，由世纪锦业公司负担。因牛东红、牛艳已预交，世纪锦业公司应于履行判决时一并给付牛东红、牛艳7886.5元。宣判后，世纪锦业公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判世纪锦业公司向牛东红、牛艳返还购房款272850元及利息（以272850元为基数，从2018年12月22日起，按年利率10.95%计算），或发回重审；2、一审、二审诉讼费用均由牛东红、牛艳承担。事实和理由：一、利息起算时点有误。根据《商品房买卖合同》约定，计收滞纳金的起算时间应当是牛东红、牛艳要求世纪锦业公司返还购房款，而世纪锦业公司未及时返还购房款之日。另外，根据商铺委托经营合同，世纪锦业公司向牛东红、牛艳支付了4年收益至2018年12月20日。故一审判决世纪锦业公司自2017年12月20日起承担滞纳金明显错误。二、本案双方争议较大、案件事实不清，应按照普通程序进行审理。一审适用简易程序审理错误。三、商品房买卖合同司法解释对房地产开发商一房二卖行为进行惩罚性赔偿的数额为“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。由于该惩罚性赔偿责任规定数额较高，相较于《合同法》“填平原则”体现出来较强的惩罚性。同时，结合该赔偿责任的设立及相关案例来看，最高人民法院对判决开发商承担惩罚性赔偿责任采取了较为谨慎的态度，体现在判决承担惩罚性赔偿责任应当结合：1、房地产开发企业在交易过程中的过错程度；2、购房者因房地产开发企业过错而实际受损的程度；3、房地产开发企业违约行为具体情形。故具体到本案中，一审判决应衡量世纪锦业公司的过错程度及与过错承担相符的法律责任，谨慎判决。一审判决适用简易程序，未经充分论证就直接判决世纪锦业公司承担最高额的惩罚性赔偿责任，显失公平。牛东红、牛艳共同辩称，一、世纪锦业公司与牛东红、牛艳签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》、《商铺委托经营合同委托协议》的时间最终节点为2017年12月20日，双方均同意解除的时间节点也为2017年12月20日，且世纪锦业公司构成根本违约，故一审判决从2017年12月20日开始支付利息，并无不当。二、本案事实清楚，不存在争议，一审适用简易程序进行审理，并无不当。三、牛东红、牛艳主张世纪锦业公司承担不超过购房款一倍的赔偿责任，于法无据。综上，一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，牛东红、牛艳与世纪锦业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意见表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据牛东红、牛艳与世纪锦业公司于2014年12月20日签订的《商品房买卖合同》约定，合同签订之日起满三年时，若涉案商铺未取得相关部门的产权分割文件，牛东红、牛艳须同意世纪锦业公司退还缴纳的全部款项，并赔付牛东红、牛艳所购商铺当年收益；世纪锦业公司不能及时退还缴纳的商铺总房款，牛东红、牛艳有权按所缴纳商铺总房款每日万分之三收取滞纳金，直到世纪锦业公司付清为止。在2017年12月20日三年期满后，世纪锦业公司虽未能取得相关部门的产权分割文件，涉案商铺无法进行产权登记，但世纪锦业公司与牛东红、牛艳之间未按照《商品房买卖合同》约定办理退款事宜，双方反而续签了《商铺委托经营合同的补充协议》，将涉案商铺委托经营期限又顺延了三年。《商铺委托经营合同》的基础是《商品房买卖合同》，牛东红、牛艳与世纪锦业公司续签《商铺委托经营合同的补充协议》，表明双方在2017年12月20日时均愿意继续履行《商品房买卖合同》，牛东红、牛艳并未要求世纪锦业公司退还购房款，故一审判决从2017年12月20日起计算利息不妥，世纪锦业公司上诉要求从2018年12月22日起计算利息成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”世纪锦业公司明知涉案商铺已出售给牛东红、牛艳，但又向第三人出售了包括涉案商铺在内的商铺，并为第三人办理了登记备案手续，世纪锦业公司的这一行为构成严重违约，一审判决按照商品房买卖合同司法解释第八条规定，判决世纪锦业公司向牛东红、牛艳赔偿一倍的购房272850元，符合法律规定，应予维持。世纪锦业公司该项上诉请求不予支持。综上，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初1213号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初1213号民事判决第二项为：陕西世纪锦业地产有限公司于本判决生效后十日内一次性返还牛东红、牛艳购房款272850元及利息（以272850元为基数，从2018年12月22日起至实际清偿之日止，按照年利率10.95%计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费按照一审判决执行。二审案件受理费4700元，陕西世纪锦业地产有限公司已预交，由牛东红、牛艳负担463元，由陕西世纪锦业地产有限公司负担4237元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十一月四日书记员 刘燕子