浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7685号 上诉人（原审被告）：姚安慧，女，1966年5月13日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：吴青青、龚瑶瑶，浙江可道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州佳隆服饰有限公司，住所地杭州市余杭区乔司街道石塘一路**。 法定代表人：华国星。 委托诉讼代理人：施雯雯，浙江泽毅律师事务所律师。 上诉人姚安慧因与被上诉人杭州佳隆服饰有限公司（以下简称佳隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初19778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2014年9月，佳隆公司（出租方、甲方）与姚安慧（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于余杭区××镇××路××号的房屋（建筑面积1045平方米）出租给乙方作为厂房使用，租金为200000元／年，租赁期限自2014年9月16日至2019年9月15日，租金按半年结算，在每半年的前一日内支付甲方。双方约定凡涉及本合同履行中的一切变更、解除事项，双方均应采取书面形式，并在接到通知之日起20日内作出答复，否则视为默认。甲方延期交房或乙方逾期交付房租的，每月按逾期部分租金的20%偿付违约金。乙方未能甲方同意擅自改变房屋用途，利用承租房屋进行违法活动的或无理由拖欠租金达1个月的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，并追究乙方违约责任。合同还对双方的其他权利义务做出了约定并约定其他事项见附件补充协议。 佳隆公司（出租方、甲方）与姚安慧（承租方、乙方）又签订《房屋补充协议》一份，约定甲方将坐落于杭州市余杭区乔司镇三角村石塘一路129号（原乔司镇石塘一路9号），位于该院正大门南面**厂房的第**整层（现传达室楼上）（使用面积845平方米）、大门东侧厂房的第一层北面三间半房屋（面积约200平方米）以及该院最北面通道自建仓库一间、简易房一间及东面食堂一间（4小间）出租给乙方作厂房、办公、仓库等使用，租赁期限自2014年9月16日至2019年9月15日，共五年。总租金为200000元/年，但乙方同意将已承租的大门东面厂房的第一层北面三间房屋200平方米在2015年1月1日之前交给甲方，租金每月每平方米25元计算，共计60000元，该租金从总租金中扣除，租金自交房之日起算，即乙方将上述房屋交给甲方后，乙方实际应支付给甲方的总租金为140000元，北面通道仓库由乙方自行搭建不计算租金。租金每半年支付一次，第一个半年支付时间为2015年3月16日支付，以后支付时间为每年的9月16日前和3月16日前，先付后租。如乙方的生产型营业执照不能办理，乙方租金仍按先租后付方式支付，乙方不得无理由拖延支付租金一个月以上。2014年9月16日前的房租双方约定在本合同签订后一周内乙方再支付给甲方100000元，支付后2014年9月16日之前双方的所有账务全部结清，但如乙方在2015年2月1日前将所租赁房屋转让掉，则甲方同意将该100000元返还给乙方或将该100000元房屋直接抵扣下一个承租方的租金，但乙方自8月1日至转让日止的房租按实际时间支付，物业管理费根据各厂实际使用面积占园区总面积比例分摊。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同违约，应赔偿乙方三个月租金、所有装修费用及搬迁费用。如乙方提前终止合同而违约的，应赔偿甲方一个月租金。双方还对其他权利义务做出了约定。 2019年7月，姚安慧向佳隆公司发函称变更租赁协议如下：1、自动延长原租赁协议租赁期至佳隆公司与杭州热带雨林服饰有限公司、姚安慧的拆迁赔偿协议正式签订后一个月止；2、鉴于2018年起入租本园区的租客的租金已降为原租客租金的一半，故姚安慧租金也相应地按同比例调整；3、鉴于原承租人是姚安慧，其公司已申领营业执照自动变更为杭州热带雨林服饰有限公司；4、除租金租期和承租人外租赁合同其他条款与原房屋租赁合同、房屋补充协议、承诺书及说明等的所有条款一致。上述函件于2019年8月27日由门卫签收。 2019年9月，姚安慧向佳隆公司发函称自2019年6月19日佳隆公司通知其将要拆迁后姚安慧已做好搬迁前期准备工作，因之前租金、水、电、物业费的结算单均有错误，需待核算后调整，故之前未结算的租金、水、电、物业费支付时间变更为双方拆迁赔偿协议正式签约一个月后结算清支付，结算时不得按逾期支付房租结算，待结算清后依双方约定支付。自2017年至今因配套租给姚安慧的一楼四间食堂佳隆公司未经姚安慧同意擅自以每月2400元租金强制性租给其他租客，且佳隆公司误停电等产生纠纷，希望双方拆迁赔偿协议签约忙完后安排时间协商。上述函件于2019年9月18日由门卫签收。 2019年10月28日，佳隆公司的法定代表人华国星通过电话联系姚安慧，要求姚安慧于2019年11月4日前搬离。 另查明，2017年-2019年期间，姚安慧实际支付租金如下：2017年3月25日支付50000元，2017年3月27日支付10000元，于2017年4月20日支付6677元，2017年9月16日支付50000元，2017年9月17日支付10000元，2017年10月23日支付10000元，2018年1月5日支付15000元，2018年3月16日支付10000元，2018年3月19日支付50000元，2018年10月9日支付15000元，2018年11月23日支付15000元。以上合计241677元。案涉厂房所在位置实际注册杭州热带雨林服饰有限公司，公司经营范围为销售：服装，鞋帽，床上用品，针纺织品，皮具，工艺美术品；服务：服装设计。 姚安慧诉至原审法院，请求判令：1.确认佳隆公司与姚安慧于2014年9月16日签订的《房屋租赁合同》、2014年9月13日签订的《房屋补充协议》自2019年10月20日起已经解除；2.姚安慧支付佳隆公司租金134990元；3.姚安慧支付佳隆公司占有使用费11667元；4.姚安慧支付佳隆公司水、电、物业费10813元；5.姚安慧承担逾期不支付租金的违约金26998元（按逾期部分租金的20%计算）；6.姚安慧承担诉讼费用。 原审法院认为：佳隆公司、姚安慧签订的《房屋租赁合同》及《房屋补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据上述协议，租赁期间自2014年9月16日至2019年9月15日。租赁期届满后，姚安慧实际继续使用案涉房屋，佳隆公司亦未提出异议，故双方的《房屋租赁合同》及《房屋补充协议》继续有效，并转为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故佳隆公司于2019年10月28日通知姚安慧搬离的行为应视为通知解除。佳隆公司要求确认合同自2019年10月20日解除，依据不足，不予支持。本案的争议焦点在于姚安慧是否存在欠付租金的行为。根据约定，租金每半年支付一次，第一次付款时间为2015年3月16日，先付后租，年租金140000元。佳隆公司主张姚安慧应先付后租，姚安慧抗辩称因未能办理生产型营业执照，故应采用先租后付的形式支付。结合姚安慧提供的杭州热带雨林服饰有限公司的营业执照所载明的经营范围，原审法院认为上述营业执照并不能理解为合同约定的生产型营业执照，故本案的租金支付应采取先租后付的方式，即姚安慧应于2017年9月16日前支付2017年3月16日至2017年9月15日的租金70000元，应于2018年3月16日前支付2017年9月16日至2018年3月15日的租金70000元，应于2018年9月16日前支付2018年3月16日至2018年9月15日的租金70000元，于2019年3月16日前支付2018年9月16日至2019年3月15日的租金70000元，于2019年9月16日前支付2019年3月16日至2019年9月15日的租金70000元。结合姚安慧的实际付款时间，其的确存在逾期支付租金的行为，姚安慧的上述行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。姚安慧抗辩称其已经书面告知佳隆公司租金减半，佳隆公司未回复应视为同意，依据不足，不予采信。姚安慧关于佳隆公司在租赁期间擅自收回部分房屋导致其无法使用应相应减免租金的抗辩意见，因未能提供有效的证据予以证明，亦不予采信。关于佳隆公司主张的2017年3月16日至2019年10月20日期间姚安慧欠付的租金及占有使用费。原审法院认为，姚安慧实际应支付2017年3月16日至2019年9月15日的租金共计350000元，自2019年9月16日至2019年10月20日的租金共计13425元，两项合计363425元，扣除姚安慧已支付的241677元，尚余121748元。关于佳隆公司主张的水、电、物业费，因其未能提供有效的证据予以证明，故对该项诉讼请求，不予支持。关于违约金。综合本案的实际情况、当事人的过错程度，佳隆公司的实际损失等因素，酌情确定由姚安慧支付佳隆公司违约金15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2020年7月17日判决：一、姚安慧支付佳隆公司房屋租金121748元，于判决生效后十日内付清；二、姚安慧支付佳隆公司违约金15000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回佳隆公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3990元，减半收取1995元，由佳隆公司负担516元；由姚安慧负担1479元。 宣判后，姚安慧不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为佳隆公司享有解除权，租赁合同于2019年10月28日解除，其无视事实与合同双方的特别约定，在认定事实和适用法律上存在严重错误。在合同解除中与本案有关的法律问题有三个：一是佳隆公司是否享有法定解除权，二是行使解除权的方式，三是合同解除的时间。（一）关于佳隆公司是否享有合同解除权的问题。一审法院认为双方系合同到期后转为不定期租赁，认定事实错误。事实上，在《房屋租赁合同》约定的租期未到期前，双方已就租期进行变更，租赁关系一直处于租期内，双方不属于不定期租赁关系，佳隆公司亦不可能享有因不定期租赁产生的任意解除权。《房屋租赁合同》第七条约定：“凡涉及本合同履行中的一切变更、解除事项，双方均应采取书面形式，并在接到通知之日起20日内作出答复，否则视为默认。”姚安慧严格遵守合同约定，在合同租期内，2019年8月26日向佳隆公司寄送《函》，并提供了佳隆公司法定代表人及实际管理人的有效联系方式，经收件人同意由门卫代收，于2019年8月27日送达至佳隆公司。《函》中对该《房屋租赁合同》及《补充协议》的租期条款进行变更：“1、自动延长原房屋租赁协议租赁期至甲方与杭州热带雨林服饰有限公司、姚安慧的拆迁赔偿协议正式签约后一个月止”，佳隆公司收到《函》后，未在20日内作出答复。该条款关于租期的变更内容已对双方产生法律约束力。对此，一审法院主张依据不足，姚安慧不认可。鉴于双方在《房屋租赁合同》第七条已明确约定“在接到书面通知之日起20日内作出答复，否则视为默认”，因此，佳隆公司的沉默应视为作出了承诺。双方对租期已变更为“自动延长原房屋租赁协议租赁期至甲方与杭州热带雨林服饰有限公司、姚安慧的拆迁赔偿协议正式签约后一个月止”，而非一审法院认为的双方租赁期至2019年9月15日到期后形成的不定期租赁关系，佳隆公司也不享有基于不定期租赁关系产生的任意解除权。（二）关于佳隆公司行使合同解除权的方式问题。退一万步讲，即使佳隆公司享有解除权，其解除方式应以书面形式通知姚安慧，而非电话告知。根据《房屋租赁合同》的第七条“合同一切变更、解除事项均应采取书面形式”，该约定并不违反法律、行政法规强制性规定，法院应尊重合同当事人的意思自治并予以认可。佳隆公司电话通知姚安慧搬离的行为完全不符合双方约定的解除方式。至于佳隆公司在一审中提交的《限期搬离告知函》及寄送单，只是一个寄送行为，不能证明其送达情况。经姚安慧查证，姚安慧确未签收，邮件已退回至佳隆公司。因此，一审法院确认双方租赁合同于2019年10月28日解除系超越权限、无视双方的特别约定，毫无事实与法律依据。（三）关于合同解除的时间问题。基于佳隆公司在一审中提出解除合同的诉讼请求，法院确认合同解除，解除合同的效力可自载有解除请求的起诉状副本送达对方时，发生解除合同的效力，因此合同解除的时间应为起诉状副本送达至姚安慧之日。二、姚安慧不应向佳隆公司支付租金及违约金，一审法院认定事实不清，判决书中第一、二项应予以撤销。（一）姚安慧不仅未拖欠租金，且佳隆公司仰仗其在租赁关系中的强势地位，一直存在多收租金的情况，否则就对姚安慧的厂房采取断水断电措施。一审法院认定事实错误，明显偏向佳隆公司，判决显失公平。1.根据姚安慧向佳隆公司于2019年8月27日送达的《函》“2、鉴于2018年起入租本园区的租客的租金已降为原租客租金的一半，故乙方租金也相应地按比例变更为原租金的一半”，双方已将租金标准变更为自2018年起，年租金70000元。根据佳隆公司提供的银行流水及姚安慧提交的租金结算情况，姚安慧并未拖欠租金。2.佳隆公司擅自将《房屋补充协议》中的东面食堂（四小间）自2017年起对外出租，严重损害姚安慧权益，佳隆公司应向姚安慧返还租金收益并承担违约责任。2016年12月，佳隆公司称2016年12月30日要拆除小房食堂房屋，张贴《通知》要求租客将北面小房食堂（包括《房屋补充协议》内所称的东面食堂（4小间））腾空，姚安慧积极配合，不再占用。但实际上，房屋并未拆除，合同本应继续履行，佳隆公司应将东面食堂（4小间）交由姚安慧继续承租，但其违反合同约定，自2017年起擅自以500元/间/月的价格对外出租，且并未相应减少姚安慧的租金。上述事实对于案件的审理十分关键，一审法院不予调查，导致事实不清，判决错误，严重损害姚安慧的合法权益。（二）关于租金结算时间，姚安慧于2019年9月18日送达至佳隆公司的《函》中已明确说明：“因之前租金结算有错误，需待核算后作调整，故变更时间为双方拆迁赔偿协议正式签约一个月后结算清支付，结算时不得按逾期支付房租结算”，佳隆公司未提出书面异议。因此不论是否需要支付租金，双方已就租金结算时间另行约定，姚安慧不存在任何违约行为，不应承担违约金。一审法院罔顾事实，判决错误，应予以撤销或改判。三、一审判决中出现多个笔误，直接导致案件事实产生相反意思，二审法院应予以纠正。判决书第6页第二段第1、2行“被告通知其将要拆迁后原告已做好搬迁前期准备工作”应改为“原告通知其将要拆迁后被告已停产做好搬迁前期准备工作”；第4行“租金、水、点、物业费”应改为“租金、水、电、物业费”；第5行“结算时不得按逾期支付房屋结算”应改为“结算时不得按逾期支付房租结算”。四、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。姚安慧在一审中申请向法院提交对案件有关的证据材料，但法院并未组织提交和质证。即使姚安慧逾期提交证据存在一定过失，人民法院也不宜轻易否定与案件基本事实有关的证据，径行作出判决。一审程序违法，导致判决的公正性和权威性在姚安慧的心目当中荡然无存，希望二审法院对此予以高度重视。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，应予纠正。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判或将发回重审；2.一、二审诉讼费由佳隆公司承担。 针对姚安慧的上诉，佳隆公司答辩称：一、一审法院认定佳隆公司享有解除权，租赁合同于2019年10月28日解除的事实正确。租赁期限届满后，姚安慧实际继续使用房屋，佳隆公司未提出异议，故双方租赁关系继续有效，并转为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。因此，佳隆公司享有法定解除权。二、姚安慧拖欠租金的事实明确，金额准确，一审法院认定事实正确。同时，姚安慧确实存在逾期支付租金的违约行为。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 二审期间，姚安慧向本院提交证据材料如下： 1.照片4份，用以证明2019年8月27日已将姚安慧《函》送达至佳隆公司的事实。 2.厂房平面图1份（打印件），用以证明佳隆公司张贴的《通知》中的北面食堂包含《房屋补充协议》中东面食堂一间（4小间）的事实。 3.通话记录截图、短信内容截图共3页（打印件），用以证明姚安慧申请向法院提交对案件有关的证据材料，但法院未组织提交和质证，径行判决，程序违法的事实。 4.物流信息1份，用以证明佳隆公司的《限期搬离告知函》未送达至姚安慧的事实。 5.房屋补充协议1份，用以证明姚安慧提供的协议是完整版，该协议系2014年9月16日签订，张玉林也系案涉房屋负责人。 6.短信截图2份，用以证明姚安慧多次与佳隆公司沟通四小间及租金的问题。 7.录音光盘及翻译文字（打印件）各1份，用以证明姚安慧早已搬出四小间，并未实际承租，不应当支付该租金，四小间的租金应按照500元/间/月的标准予以返还；佳隆公司认可房屋租金已实际减半，应按照7万元一年计算；姚安慧寄出的租金及租期调整的函确已送达，由佳隆公司的负责人收取。 姚安慧提供的证据经佳隆公司质证：证据1，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明邮件被佳隆公司取走并确认的事实。证据2，真实性、合法性没有异议，但上面备注的文字是由姚安慧备注有异议，关联性有异议，无法证明姚安慧的待证事实。证据3，与本案无关。证据4，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据姚安慧在一审时已经提供，佳隆公司认可一审法院认定的事实。证据5，真实性、合法性、关联性均有异议，该证据一审已经提交并质证，一审中并没有案外人张玉林的签字，是事后姚安慧补充的。证据6，与本案无关。证据7，与本案无关，张玉林系物业临时工，并不是佳隆公司员工，其行为不能代表佳隆公司。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，佳隆公司未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据姚安慧的上诉请求，本案二审期间的争议焦点为原审法院判定由姚安慧向佳隆公司支付租金及违约金是否妥当。关于租金支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，佳隆公司将租赁房屋交付给姚安慧，姚安慧理应及时按照约定支付租金。对此，姚安慧抗辩认为，租金支付标准已降低且东面食堂（四小间）由佳隆公司另行对外出租，相应租金应扣减。本院经审查后认为，当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，姚安慧应对其前述主张承担举证证明责任。然姚安慧并未提供有效证据证明双方已就租金变更事宜达成一致或者其已将相关函件有效送达至佳隆公司，故其关于租金支付标准已降低的主张，依据不足，无法予以采信。同时，姚安慧关于东面食堂（四小间）由佳隆公司另行出租应扣减租金的主张，亦依据不足，无法予以采信。综前所述，姚安慧未及时支付租金的，佳隆公司有权要求姚安慧继续履行支付租金的义务。本案中，依据姚安慧应支付租金扣减其已支付租金，原审法院所判定的姚安慧尚应向佳隆公司支付的租金，并无不当。关于违约金的承担。如前所述，姚安慧未按照约定及时支付租金，其行为构成根本性违约，应承担违约责任。因此，佳隆公司有权按照约定要求姚安慧支付违约金。关于违约金的数额。根据当事人的请求及举证情况，兼顾合同的履行以及预期利益等综合因素，并以公平原则予以衡量，原审法院所酌情调整的违约金数额，已适度平衡了双方当事人的利益，尚在合理范围内，故应予以确认。综上，姚安慧的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3035元，由姚安慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  董 悦