广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3757号 原告:张某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广东省信宜市。职业医生。 委托诉讼代理人：林某某，广东海法律师事务所律师。 被告：周某某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住南宁市青秀区，现住桂林市临桂区。 原告张某某与被告周某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方签订的《租房协议书》；2、判决被告支付拖欠的2020年3月至2020年5月的租金10050元；3、判决被告支付滞纳金直至支付完毕的租金之日止（暂计至2020年5月5日拖欠的租金所产生的滞纳金为9145.5元，自2020年3月6日起，每天按照租金3%收取，其中2020年3月拖欠的滞纳金为6130.5元（3350元×3%×61天），2020年4月租金的滞纳金为3015元（3350元×3%×30天）；4、判决原告无需退还被告保证金人民币7000元；5、判决被告承担本案所有诉讼费用。以上2、3、4项的诉讼请求合计的金额为26195.5元。事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）于2019年7月1日签订《租房协议书》，约定原告为被告提供位于桂林市临桂县某某苑*栋一单元*层***号商铺，建筑面积共计49.52平方米。合同签订后，被告已向原告缴纳保证金7000元。根据《租房协议书》第三条约定，租金为每月人民币3350元，不含物业费、生活垃圾处理费、燃气费、水电费等日常费用，租金以一个月满后每月5号前交，如5号前不能缴纳当月租金的，从5号开始计收滞纳金，每天按照租金3%收取，至当月20号尚未缴纳租金，甲方有权收回出租商铺，没收乙方缴纳的保证金。合同还约定保证金为7000元。合同同时约定甲、乙双方要求退商铺的，应提前一个月通知对方，乙方要求甲方退商铺的，应征得甲方同意，如甲方不同意的，乙方继续租用，乙方确定要退商铺的，不予退还保证金。鉴于原、被告是多年合作关系和新冠疫情特殊情况，原告还免除了被告2020年2月的租金，但是自2020年3月5日至今，被告已拖欠原告2020年3月至5月合计三个月的租金10050元。期间，原告多次催促被告交付租金，然而被告多次推脱，甚至将原告的联系方式拉黑，导致原告无法联系被告。后原告到涉案商铺了解情况才发现，被告未和原告沟通前擅自搬离，显属恶意退租。根据合同约定，如5号前不能缴纳当月租金的，从5号开始计收滞纳金，每天按照租金3%收取，暂计至2020年5月5日，则2020年3月租金的滞纳金为6130.5元（3350元×3%×61天），2020年4月租金的滞纳金为3015元（3350元×3%×30天），以上合计拖欠租金及滞纳金19195.6元。鉴于被告上述的违约行为已符合原告单方解除合同的约定，因此，原告有权单方解除《租房协议书》并不予退还保证金给被告，同时收取被告拖欠租金所产生的滞纳金。综上所述，被告的行为已经严重损害被告的合法权益，特诉至法院，请支持原告的诉请。 被告周某某辩称，对于租金的问题，原告要求我支付2020年3月至2020年5月的租金10050元，国家要求在3月4月的租金免收一半，而且在4月中旬，我已经将水电费及物业费交清了，我也告知房东我租不了，我自己也丧失一个劳动力了。对于违约金，贷款基础利率一年利率才3.8，原告每天要求我3%，这明显是不合理的，我4月份已经搬出来了，5月份的租金就不应该给了，而且在当时是疫情期间，封村，我也开不了业。对于原告诉请要求解除原、被告双方签订的《租房协议书》我无异议。 本院经审理认定事实如下：2019年7月1日，原告张某某（为甲方）与被告周某某（为乙方）签订了一份《租房协议书》，该协议约定甲方将其位于桂林市临桂县某某苑*栋*单元*层***号铺面，该铺面的用途为商铺，这个商铺出租给乙方使用，经双方协商一致达成以下协议：一、甲方将其原有房产权某某苑*栋1单元*层***号铺面一个建筑面积约49.52平方米出租给乙方做生意或使用，乙方对甲方出租的商铺只拥有商业使用的权利，不得变卖、处理、出售、改变使用性质及非法用途等有损甲方利益行为，因以上行为造成损失一经发现甲方可马上终止协议，并没收全部保证金。二、租用期限，即2019年7月1日至2024年6月30日，租用期间内双方一般不予退商铺，如甲乙双方要求退商铺，需提前一个月通知对方。如甲方要求乙方退商铺应征得乙方同意，如乙方不同意，可不退商铺。同样乙方要求甲方退商铺，应征得甲方同意，如甲方不同意，乙方继续租用，乙方确定要退商铺，甲方不予退还保证金，如有其它的损失，乙方需赔偿甲方的经济损失。三、租金为每月人民币3350元，不包含税金、物业费、生活垃圾处理费、燃气费、水电费（含公摊）等日常费用，签订协议时交纳一个月租金共3350元。先交租金后使用，以后租金缴纳方式，以一个月期满后每月5号前交，以转账方式由乙方主动打入甲方指定的账号（账号为43×××11，开户行：建设银行，户姓名：邱某）或以现金缴纳。如5号前不能缴纳租金的，从5号开始计收滞纳金，每天按照租金3%收取，至当月20号尚未缴纳租金，即自行终止本协议，甲方有权收回出租商铺，没收乙方交纳的保证金，乙方无条件接受。四、乙方向甲方交人民币7000元作为乙方正常使用甲方商铺的保证金，如乙方有损坏甲方的利益的行为并造成甲方损失的，甲方可没收部分或全部的保证金，租期结束并退还商铺后7天内，甲方房屋无损坏，甲方须全额退还保证金。五、乙方不得在其租用的甲方的商铺从事非法、违法、犯罪等活动，如有发现，甲方有权马上终止协议，没收保证金，并报国家公安机关处理，乙方无条件接受，由此造成的一切损失均由乙方承担。乙方必须服从小区物业公司的管理，每月按时足额缴纳物业费、生活垃圾费、燃气费、水费（含公摊）等日常费用，爱护小区公共财产，不得破坏各种公共设施、不得在小区内从事非法活动，不得在小区内从事影响他人的活动，如因乙方拖欠上述费用达15天，或因其行为在小区内造成极坏影响，且拒不改正的，甲方有权终止合同并没收保证金，乙方无条件接受。六、略。七、宽带及闭路电视，由乙方自行办理。并承担使用应缴纳的相关费用。八、现水表抄表读数为996m3，电表抄表读数为7280度。甲方提供入户门钥匙1把。九、甲乙双方约定，乙方如需开具房租发票，应当自行办理，因此而产生的税费及其他费用由乙方承担。十、此协议未尽事宜，双方可协商解决，并作出补充条款，补充条款本协议具有同等效力。双方如发生纠纷，先友好协商，协商不成，由人民法院裁定（合同期满，合同自行解除）。十一、乙方需办证资料，关于房子的资料由甲方负责提供。租期满后同等租金下，乙方有优先租用权，房租从2019年7月1日开始计算，经甲方同意可以转让。 本案庭审中，原告陈述起诉的滞纳金就是违约金，原告也没有同意被告用押金抵扣租金，被告何时搬走的原告不清楚，原告今年5月初去到店面，发现被告已经搬走了，也没有在店面里发现钥匙，涉案门面原告在2020年6月1日已经租出去了。 本案庭审中，被告陈述在微信中有和原告谈用押金抵扣租金的事，2020年4月初被告搬走了，被告在4月9日交清了水电费、物业费、垃圾费，被告认为租房协议书在2020年3月30日就已经解除了，因为被告3月底就已经在跟原告谈退租的事情，但是没有证据证明。 本院认为，原告张某某与被告周某某于2019年7月1日签订的《租房协议书》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。一、关于是否应解除原、被告签订的《租房协议书》的问题。被告主张租房协议书在2020年3月30日就已经解除了，因为被告3月底就已经在跟原告谈退租的事情,但从原、被告提交的微信聊天记录并未显示原、被告已就涉案合同的解除达成了一致意见，被告亦未提交其他证据证明该项辩称意见，因此，对于被告的该项辩称意见，本院不予支持。经查明，被告从2020年3月开始就未向原告支付涉案房屋的租金，被告的行为已构成违约，根据《租房协议书》第三条的约定“如5号前不能缴纳租金的，从5号开始计收滞纳金，每天按照租金3%收取，至当月20号尚未缴纳租金，即自行终止本协议，甲方有权收回出租商铺”，原告诉请解除与被告签订的《租房协议书》，与双方约定相符，本院予以支持。二、被告应如何支付租金的问题。由于今年新冠肺炎疫情的爆发，导致各省市采取关闭公共娱乐场所、交通管制等措施，本案原告经营的店铺亦受疫情的影响，且该疫情属于不能预见不能克服的客观情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告要求减少2020年3月的租金是合理的，虽然被告未能提交证据证明其与原告就减少2020年3月份的租金达成了一致意见，但结合疫情的客观情况，本院酌情按原、被告约定的租金的50%支持原告2020年3月份的租金，即1675元（3350元×50%）；至于2020年4月至5月的租金，则由于该段时间内我国已经复工复产，因此，该部分的租金不再进行减少，被告应全额支付给原告，即6700元（3350元×2）；因此，被告应支付原告2020年3月至5月的租金总额为8375元（1675元＋6700元）。至于被告辩称由于其2020年4月初就搬走了其不应该支付4月及5月的租金的意见，由于被告未能举证证明其就退租事宜与原告达成了一致意见并进行了房屋交接，被告仍需按房屋租赁协议履行义务，原告庭审中陈述涉案房屋2020年6月1日另行出租了，因此，被告仍需支付租金至2020年5月31日，故，被告的上述抗辩意见，由于无相应的证据予以证实，本院不予采信。三、原告应否退还被告保证金的问题。原、被告签订的《租房协议书》中约定租用期限为2019年7月1日至2024年6月30日，“乙方要求甲方退商铺，应征得甲方同意，如甲方不同意，乙方继续租用，乙方确定要退商铺，甲方不予退还保证金，如有其它的损失，乙方需赔偿甲方的经济损失”及“如5号前不能缴纳租金的，从5号开始计收滞纳金，每天按照租金3%收取，至当月20号尚未缴纳租金，即自行终止本协议，甲方有权收回出租商铺，没收乙方交纳的保证金，乙方无条件接受”，现在被告未能提交证据证明其退租是征得原告同意，且原告明确表示并未与被告就此事达成一致意见，同时，被告从2020年3月开始未向原告支付租金，因此，按照合同约定，原告可以不予退还保证金给被告，对于原告诉请要求不予退还被告保证金7000元，与双方合同约定相符，本院予以支持。四、关于被告应否支付违约金的问题。根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本院认为，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，违约金的适用条件应对双方当事人一致。案涉合同对逾期支付租金的违约责任同时作了两个约定，即“如5号前不能缴纳租金的，从5号开始计收滞纳金，每天按照租金3%收取，至当月20号尚未缴纳租金，即自行终止本协议，甲方有权收回出租商铺，没收乙方交纳的保证金，乙方无条件接受”，系对同一违约行为的重复评价，存在约定过高的情形。原告诉请要求不予退还被告保证金的情况下，若完全按照合同约定再让被告按照每日租金3%收取违约金则有失公允。庭审中，被告提出对于原告诉请的违约金有异议，认为违约金太多了，应视为其对违约金过高提出的抗辩，本院予以采纳。违约金的调整应以实际损失为基础，鉴于双方当事人均未提供证据证明违约造成的实际损失，从鼓励和稳定交易的角度出发，兼顾合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意以及违约金以弥补损失为主，兼具适度惩罚性的法律特征，结合合同约定及履行情况、被告的过错程度以及预期利益等，根据公平原则，本案关于原告诉请被告支付滞纳金直至支付完毕的租金之日止的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告张某某与被告周某某于2019年7月1日签订的《租房协议书》； 二、被告周某某应向原告张某某支付租金8375元； 三、原告张某某无需退还被告周某某保证金7000元； 四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。 案件受理费455元，依法减半收取227.5元，由原告张某某负担93.5元，被告周某某负担134元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费455元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二〇年十一月二十日 书记员 唐景姣