云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1581号上诉人（原审被告）：红河州秀峰房地产开发有限公司。住所地：个旧市宝华路23、23一1.法定代表人：万有林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵健伟，云南澜湄律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：个旧市自然资源局。住所地：个旧市金湖西路**（云锡机械公司生产区内）。法定代表人：许雪梅，局长。委托诉讼代理人：蔡大铭，云南李凌律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人红河州秀峰房地产开发有限公司因与被上诉人个旧市自然资源局建设用地出让合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。红河州秀峰房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。主要理由为：2005年1月上诉人拆旧房建设的通宝园二期项目，纳入经济适用房计划，批准用地11355平方米。上诉人依规划许可、建设工程许可建好的通宝二期房已全售完，并为购房者办理了产权登记。对方要求补交土地出让金的土地，也为购房者使用，土地权属发生了变化，该笔土地出让金不应由上诉人交纳。上诉人2019年签订《国有建设用地使用权出让合同》时，土地已被购房者占有，被上诉人也无约定土地给上诉人，上诉人没使用土地就没有义务再交土地出让金，故双方所签订的《国有建设用地使用权出让合同》无效。一审判决事实不清，适用法律错误导致实体判决错误，请二审查清事实，正确适用法律后依法支持上诉人上诉请求。个旧市自然资源局辩称：上诉人承建通宝二期时，所用地超出审批用地6216.62平方米，建设用地超出部分未交纳土地出让金。我局对此多次通知、召集应补交的开发商讲清政策，最后签订国有建设用地出让合同，且对上诉人应交的土地出让金，是按2005年的地价出让，当时批给上诉人的审批用地每平方米仅26元。多使用部分依法应补交土地出让金，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，要求二审驳回上诉，维持原判。个旧市自然资源局一审诉讼请求：1.判令被告支付原告国有建设用地使用权出让款3380594元，并承担自2019年6月10日起至2019年10月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息64217.2元及每日按1‰计算违约金48342.49元，合计3492153.69元。2、由被告承担自2019年11月1日起至国有建设用地使用权出让款付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息以及每日按按1‰计算违约金。3.案件受理费由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：请求依法判令由被告支付原告国有建设用地使用权出让款3380594元，并承担自2019年6月10日起至2019年10月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息64217.20元以及每日按1‰计算的违约金3380元/天，计违约金483340元，合计3928151.2元。一审法院审理查明的事实：被告原名为石屏县秀峰房地产综合开发公司，2007年8月21日经红河州工商行政管理局同意变更为红河州秀峰房地产开发有限公司。2004年12月27日，被告经个旧市发展计划局和个旧市建设局审批同意选址个旧市胜利路83－97号建设通宝二期工程项目。个旧市加快住宅建设工作小组办公室于2005年1月27日，个旧市发展计划局于2005年1月31日，分别发文同意被告在个旧市工程，总建筑面积31500平方米，350套（Ａ、Ｂ、Ｃ三幢，Ａ、Ｂ幢有住宅用房、营业用房，Ｃ幢作为住宅用房）。其中，住宅建筑面积30370平方米，纳入个旧市2005年经济适用房建设计划，营业用房建筑面积1130平方米，纳入个旧市2005年房地产投资计划。被告还分别于2005年1月25日办理了建设用地规划许可证，许可用地11355平方米，于2005年2月25日办理了建设工程规划许可证，许可建设规模37500平方米。2005年3月1日，个旧市国土资源局批复同意出让3069.17平方米综合用地给被告，并于2005年7月4日向被告颁发个旧市国用（2005）第1359号国有土地使用权证书。被告开发建设的通宝园二期项目实际用地9286.35平方米，共建成房屋492套，其中：住宅401套、建筑面积43125.7平方米，商铺91间，建筑面积4495.72平方米。建成房屋除拆迁安置户外，剩余房屋所签订合同为商品房购销合同。2019年5月10日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：原告将坐落于个旧市胜利路95号、出让宗地编号为Ｉ-（07）-68－1、宗地总面积为6216.62㎡的国有建设用地使用权出让给被告；出让宗地的用途为城镇住宅用地面积0.605817公顷，其他商服用地面积0.015845公顷；原告同意在2019年6月9日前将出让宗地交付给被告；出让年期为36.58年（终止日期为2055年3月1日），其他商服用地26.58年（终止日期为2045年3月1日）；出让价款为3380594元，543.79元／㎡，被告同意分一期于2019年6月9日之前支付国有建设用地使用权出让价款3380594元；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，被告在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向原告支付利息；被告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。但被告至今未向原告支付土地使用权出让金。另查明，被告交存政府部门的工程结算汇总表载明：通宝园二期C幢工程建筑面积7097.5平方米，单位造价1066.67元。被告登记备案以下四份《商品房购销合同》载明：1.2005售121号合同，通宝园二期B幢一单元801号，建筑面积115.61平方米，售价1380元/㎡；2.2005售119号合同，通宝园二期B幢一单元903号，建筑面积140.41平方米，售价1400元/㎡；3.2005售371号合同，通宝园二期C幢一单元6层01号，建筑面积128.6平方米，售价1680元/㎡；4.2005售379号合同，通宝园二期C幢二单元702号，建筑面积122平方米，售价1660元/㎡。一审法院审理认为，依法成立的合同受法律保护。针对各方争议焦点，分析如下：一、原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否有效？被告该不该支付国有建设用地出让金？支付多少？本案所涉通宝园二期工程项目经个旧市加快住宅建设工作小组办公室和个旧市发展计划局分别发文同意，该项目总建筑面积31500平方米，其中，住宅建设纳入经济适用房建筑面积30370㎡，其余营业用房1130㎡。2005年7月4日，原告出让给被告3069.17平方米综合用地。但被告在规划范围内实际用地9286.35㎡，超出其国有土地使用证范围用地6216.62㎡。其中，实际建成房屋住宅建筑面积43125.7㎡，商铺4495.72㎡。被告所建住宅面积已超经济适用房批复面积12755.7㎡。原告提供的《情况说明》《商品房购销合同》载明，被告所建住宅面积和售价均超过2005年、2007年《经济适用住房管理办法》规定的控制范围，除拆迁安置房以外，其余住宅被告均签订商品房销售合同，2019年5月10日，原告通过与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》的形式同意了被告转让上述房地产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”之规定，被告应按双方签订《国有建设用地使用权出让合同》约定的金额依法补缴6216.62㎡的国有土地使用权出让金3380535.79元。被告辩称超出国有土地使用范围的6216.62㎡建房用地系经济适用房用地，以及《国有建设用地使用权出让合同》非其公司自愿签署的辩解无证据证实，本院不予采信。通宝园二期工程项目用地于2005年1月25日已获得规划许可证，在签订《国有建设用地使用权出让合同》前，项目工程就已按《建设用地规划许可证》范围和条件实际履行。故，被告关于《国有建设用地使用权出让合同》因未将规划条件纳入合同而无效，以及未经招拍挂程序，合同无效的主张与合同实际履行情况和相关法律规定不符，本院不予采纳。原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定被告交纳国有土地使用权出让金，系对前期用地行为的后期补正措施，并不改变现有土地的权属状态，对被告关于合同履行将导致现住居民的权利瑕疵和公共利益损害的主张，本院不予采纳。被告为案涉工程项目开发商，相关房屋建设和销售资料由被告控制，但被告未提供证据反驳原告关于案涉项目工程由被告直接以商品房形式销售，非经济适用上市交易的证据和主张，由被告承担举证不能的责任。故对被告关于土地出让金应当在经济适用房上市交易时由购房者进行缴纳的主张，本院不予采纳。2、被告是否违约？被告是否应承担利息及违约金？本案《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定：“被告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告交纳违约金。”违约金应从逾期之日（即2019年6月10日）起计算。经测算，从2019年6月10日起至2019年10月31日止的违约金为483416.62元（3380535.79元×1‰×143天），本院予以支持483416.62元。《国有建设用地使用权出让合同》只对分期付款方式约定了利息，未对一次付款方式约定利息，且合同约定被告付款方式为一次性付款方式。故对原告要求被告支付利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告红河州秀峰房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告个旧市自然资源局土地使用权出让金3380535.79元，及截至2019年6月10日的违约金483416.62元，合计3863952.41元，并自2019年11月1日起至实际还清款项之日止按日1‰计付违约金。二、驳回原告个旧市自然资源局的其他诉讼请求。案件受理费17372.5元，由被告红河州秀峰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。经征询当事人对一审判决查明事实的意见，上诉人认为原判漏认：1、2005年2月17日上诉人办理了房屋拆迁许可证，上诉人对云锡机械一分厂和个旧市民族传单厂拆迁安置付费123.6万元，这是属于土地支出的费用。2、漏认上诉人办理了建设工程增加面积的规划许可，证明增加的用地面积已经审批。3、上诉人出售经济适用房合同是用商品房销售合同示范本，原判认定“剩余房屋所签订合同为商品房购销合同”表述不准确，容易产生歧义。4、原判“另查明”段中出现“被告同意”字样均是摘抄建设用地出让合同条款，上诉人并未单独同意过，同时原判漏认被上诉人未将合同出让的土地交上诉人的事实。还有原判“另查明”中的四份商品房销售合同并不能反映全部房屋出售的真实情况。此外，上诉人对原判查明的其他事实无异议。被上诉人对原判查明事实无异议，针对上诉人所提异议，被上诉人质证认为：1、拆迁安置情况的相关证据上诉人可在一审时举证，故上诉人称付的拆迁安置费不属新证据，且该笔费用与本案无关。2、即使所举的增加用地规划许可批准增加建设工程用地面积，也不影响上诉人应交超建部分的土地出让金。3、上诉人出售通宝二期房屋均价在每平方米1400元至1600元许，该价格在2005年时就是个旧市区商品房价格，不是经济房价格，上诉人出售的不是经济适用房，是商品房。4、土地出让合同原文表述为出让方和受让方，原判摘抄符合合同原文的意思，上诉人签订合同后同意与否不影响合同约定内容。正因上诉人超出审批用地6216.62平方米建房已经使用了超出审批的用地面积，故不存在被上诉人还需交土地给上诉人的说法，也正因为上诉人超出审批面积建房，被上诉人才多次通知上诉人补交土地出让金，上诉人才同意与被上诉人签订建设用地出让合同，故该合同合法有效。一审调取的四份商品房销售合同，基本能代表上诉人销售房屋的平均价格，就是当时的商品房价格，不是经济适用房价格。综合上诉人所提异议、被上诉人质证意见，二审审查认证为:对当事人二审无争议的原判查明事实，二审予以确认成立。对上诉人二审所提四点事实方面的异议，均与本案上诉人应交纳超出审批准建面积6216.62平方米的土地出让金实体处理无关，二审因此不予审理认定。另二审中当事人均认可审批用地面积3063.73平方米，一审判决认定为3063.17平方米是笔误，二审予以说明。综上二审认证，本案二审查明的事实除审批用地面积是3063.73平方米外，其他二审审理查明的本案事实与一审判决查明事实相同，二审予以确认。本院认为：针对本案二审争议的上诉人应否交纳建设用地出让金3380535.79元及约定违约金的焦点问题，应当依据人民法院审理查明的案件事实，结合法律的相关规定处理。本案中，上诉人、被上诉人对上诉人2005年开发的通宝二期房屋，审批用地面积3063.73平方米、房屋建成后实际用地面积9286.35平方米、超占用地面积6216.62平方米的事实无异议。本案上诉人使用的土地是建设用地，依照法律规定建设用地除获批准用地3063.73平方米外，超出批准的建设用地必须依法交纳土地出让金。上诉人二审主张其已经进行过拆迁安置，安置费用属于土地费用、上诉人已经获批建设用地规划许可，并且批准增加了可以建设用地面积等行政许可，与上诉人应当依法交纳超占建设用地土地出让金的法律规定均不冲突，上诉人以此为由对抗辩不应交纳超占建设用地的上诉理由均不能成立，二审不予采纳。一审判决认定房屋建成后双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方合意补交超出审批用地面积的土地出让金，该合同合法有效正确，二审予以支持，本案当事人均应按照《国有建设用地使用权出让合同》约定履行。红河州秀峰房地产开发有限公司在本案中的上诉请求和理由均不能成立，二审应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，二审本应驳回上诉，维持原判。但一审判决主文第一条判项中，“及截至2019年6月10日的违约金483416.62元”表述错误，应表述为“从2019年6月10日起到2019年10月31日止”。二审鉴此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省个旧市人民法院（2020）云2501民初378号民事判决。二、由红河州秀峰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付个旧市自然资源局土地使用权出让金3380535.79元，并从2019年6月10日起到2019年10月31日止，支付按约定日1‰计算的违约金483416.62元，合计3863952.41元。还应支付从2019年11月1日起至实际付清款之日止按日1‰计付违约金。三、驳回个旧市自然资源局的一审其他诉讼请求。一审案件受理费17372.5元，由红河州秀峰房地产开发有限公司承担。二审案件受理费37712元，由红河州秀峰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二〇年十一月十五日书记员 钱则功