贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0624民初2215号 原告：刘芳，女，1975年5月13日出生，土家族，住思南县，居民。 委托代理人：陈德勋，贵州泽富律师事务所律师。 被告：贵州华厦腾龙建筑有限责任公司，住所地：思南县思唐街道办事处城北街**。 法定代表人：何少林，该公司总经理。 委托代理人:王蓉，贵州黔思律师事务所律师。 被告：胡志成，男，1969年12月18日出生，汉族，住思南县，居民。 被告：邓从明，男，1967年2月3日出生，苗族，住思南县，居民。 原告刘芳诉被告贵州华厦腾龙建筑有限责任公司（以下简称“华厦腾龙公司”）、胡志成、邓从明宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告刘芳及其委托代理人陈德勋，被告华厦腾龙公司的委托代理人王蓉、被告胡志成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘芳向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告华厦腾龙公司于2011年5月26日在思南县签订的《亭子坝镇腾龙大道第三期工程宅基地预购协议》；2、请求人民法院依法判决二被告连带支付原告宅基地预购款115020元，并赔偿原告损失95992元；3、本案诉讼费由二被告承担。在审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：“请求人民法院依法判决三被告连带偿还原告宅基地购地款115020元，并赔偿原告损失137740元（124㎡×1780元-已付115020元）”。增加第三项诉讼请求为：“请求人民法院依法判决三被告连带支付原告前期利息29275元（从交款之日2012年7月18日暂计算至2020年7月1日的金额为92275元，扣除已支付利息63000元，为29275元）；后期利息从2020年7月2日起以115020元为基数按照农商银行同期同类贷款利率计算利息至款项付清时止）；并按照合同约定支付原告违约金15000元”。增加第四项诉讼请求为：“请求人民法院依法判决三被告连带支付原告支付的保全费1120元、保全保险费1000元”。增加第五项请求为：“本案受理费由三被告承担”。事实和理由：2011年5月26日，被告华厦腾龙公司向社会宣传称，其在思南县地出售，原告得知后欲向其购买，被告胡志成是该公司亭子坝镇腾龙大道第**工程的实际控制人。经协商，双方签订了《亭子坝镇腾龙大道第三期工程宅基地预购协议》，协议约定：原告购买被告出售的Ｂ8-9-10号宅基地,宅基地开间12米，进深11.84米，共计142㎡，每平方米单价为1104元，总价为156678元。如原告一次性支付，则享受优惠价，如不能一次性支付，则需支付80%，且在原告动工前需支付至90%。如被告违约，将按照已付款的10%承担违约金，若原告违约，则无权要求返还已付款。合同签订后，原告按照约定先后通过信用社向胡志成支付30000元、35020元，通过建设银行向胡志成支付了50000元，原告一共向被告胡志成支付了宅基地购买款115020元。自原告向被告支付上述款项后，就一直等待被告的施工通知，但被告一直未向原告发出可以施工的通知。2018年1月，原告发现出售给原告的宅基地上，已经修建房屋，原告才得知，被告为谋取更大的利益，一地多卖。原告多次找被告协商均未果。原告为了维护其合法权益，特向人民法院起诉，希望人民法院判如所请。 被告华厦腾龙公司辩称：1、华厦腾龙公司与原告签约，只是签约主体，但原告签约后没有向公司支付款项，公司不应向原告返还款项及承担违约责任。2、原告转账的款项不能证明是涉案购买宅基地的款项，按照合同协议、交易习惯，原告应向签约主体交付款项。3、华厦腾龙公司未授权任何人单独收取款项，且该款项没有任何人交付公司，公司亦未向原告出具该款项的任何凭证。4、华厦腾龙公司代为支付的部分利息，将另行主张行使追偿权。 被告胡志成辩称，1、本次纠纷是原告违约引起的，应由原告承担全部责任。从协议来看，协议约定土地面积142㎡，单价1104元/㎡，合计156678元，原告需一次性支付80%即125342.4元，但是原告仅支付了115020元，原告违约在先，故应由原告承担全部责任。2、原告称我系亭子坝镇第三期工程的实际控制人是错误的。从原告举证可以看出，签订协议的负责人是邓从明，企业主体是华厦腾龙公司，我只是作为资金代收人员，故原告起诉我为被告主体错误。 被告邓从明辩称，1、原告的起诉已超过诉讼时效。原告与华厦腾龙公司于2011年5月26日订立《亭子坝镇腾龙大道第三期工程宅基地预售协议》，后因该工程无法施工，原告与被告华厦腾龙公司于2013年4月4日达成返还全部购地款的共识，并签署《承诺书》。原告在诉状中称其于2018年1月得知宅基地被卖给他人的事实不客观真实。原告应在2015年4月20日前向被告华厦腾龙公司主张返还款项，但原告一直未予主张，故原告的起诉已超过诉讼时效。2、我不应承担连带责任。该案中，原告与被告华厦腾龙公司签订的《亭子坝镇腾龙大道第三期工程宅基地预购协议》的合同是由华厦腾龙公司签字，原告未向自己反映过该事。被告胡志成收取款项后未转入共同监管账户，该行为系胡志成的个人行为，我不应承担返还责任。3、我作为被告主体不适格。我与原告之间不存在法律关系，原告仅依据我与被告华厦腾龙公司之间的挂靠关系，要求我承担责任不符合法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审组织双方进行了质证。 （一）原告刘芳向法庭提交了下列证据： 1、原告的身份证，用以证明原告的身份信息。三被告对该份证据无异议。 2、被告企业信用信息公示报告，用以证明被告的工商信息及主体资格的事实。三被告对该份证据无异议。 3、《亭子坝镇腾龙大道第三期工程宅基地预购协议》，用以证明原告与被告在2011年5月26日签订该协议，并约定了面积、违约责任等内容。被告华厦腾龙公司经质证认为，该协议签订属实，但原告未按照协议履行，公司委托邓从明管理该项目，并且没有委托其他人收取款项。被告胡志成、邓从明经质证认为，原告没有按合同约定的时间缴纳款项，原告存在违约行为。 4、中国建设银行取款凭条、贵州省农村信用社历史流水清单，用以证明原告与被告华厦腾龙公司签订协议后，先后向实际控制人胡志成转账115020元且原告不存在违约行为的事实。被告华厦腾龙公司经质证认为，取款凭条真实性以法院核实为准，取款凭条与华厦腾龙公司无关联，不能证明原告向华厦腾龙公司交付宅基地款项的事实。被告胡志成认可该款项由自己收取的事实。被告邓从明经质证认为，对该款项的支付情况不清楚。 5、现场照片一张，用以证明被告为谋取更大利益将原告购买的宅基地出售给他人的事实。被告华厦腾龙公司、胡志成、邓从明经质证均认为，对该组证据的真实性无异议，但恰好证明原告的诉讼已超过诉讼时效。 6、（2016）黔0624民初1156号民事判决书、（2016）黔民终843号民事判决书，用以证明：1、案涉纠纷与该两份判决书的情况非常相似，两份判决书中认定宅基地的单价为810元，也就印证了原被告双方约定的实际单价为810元。同时证明案涉宅基地的单价在2016年增加至1780元每平方米，是原告计算损失之一的事实。被告华厦腾龙公司经质证认为，对该组证据的真实性无异议，但达不到原告的证明目的。两份判决书确定的事实与本案有实质性区别，本案只是签订了合同并未履行，其次价格的对比只是原告方自行主观推断，不符合合同约定。被告胡志成经质证认为，原告所举判决书确定的宅基地与原告购买的宅基地位置有所不同，单价也可能不同，达不到原告的证明目的。被告邓从明经质证认为，两份判决书不能作为本案的定案证据。 7、保单、保函，用以证明原告为避免财产损失，为本案申请财产保全支付了保全费1120元、保全保险费1000元的事实。被告华厦腾龙公司、胡志成、邓从明经质证认为，该款项不应由三被告承担。 8、华厦腾龙公司与宋治金签订的《土地使用权转让合同》、华厦腾龙公司出具的关于何小连土地纠纷情况说明、亭子坝镇腾龙大道宅基地预购协议（宋治金、何开封）、收款收据、亭子坝镇综治办会议记录、华厦腾龙公司与何小连的宅基地预购协议、华厦腾龙公司向亭子坝镇政府的报告，用以证明：1、2015年4月16日与本案相同地段的宅基地实际单价为810元/㎡的事实。2、2015年4月16日的时候，案涉宅基地的价值为1780元/㎡，所以该案的损失应以1780元/㎡的价值进行计算。华厦腾龙公司经质证认为，原告所举的两份预购协议，因履行情况不同，责任承担主体也不应相同，且该组证据证明了实际购买宅基地的履行人交付了款项的事实，不应为本案裁判依据。被告胡志成经质证认为，对该份证据不清楚。被告邓从明的质证意见与二被告相同。 9、银行流水，用以证明2018年2月22日，华厦腾龙公司向原告支付违约金63299.96元且华厦腾龙公司不但是合同签约主体而且是履约主体的事实。被告华厦腾龙公司经质证认为，公司代为支付的利息将另外主张追偿权，该组证据达不到原告的证明目的，只能证明公司利益受到损失。被告胡志成、邓从明均质证认为，不清楚支付利息的事实。 （二）被告华厦腾龙公司向法庭提交了下列证据： 1、华厦腾龙公司的营业执照、法定代表人身份证明，用以证明被告主体资格的事实。原告及二被告对该组证据均无异议。 2、《亭子坝向宅基地预购协议》2份、收款收据两份，用以证明华厦腾龙公司开发宅基地，与受让方签订合同并履行合同的事实。原告刘芳经质证认为，该组证据与本案不具有关联性，同时胡志成的陈述能够印证其代华厦腾龙公司收取原告宅基地款项，胡志成收取款项视为支付给华厦腾龙公司。被告胡志成、邓从明均质证认为，对他人交纳的购地款不清楚。 （三）被告胡志成向法庭提交了下列证据： 1、华厦腾龙公司委托书，证明被告邓从明系实际控制人的事实。原告刘芳经质证认为，对该份证据无异议。被告华厦腾龙公司经质证认为，对该组证据的真实性无异议，但证明了原告所交付的款项与本案宅基地的款项无任何关联，原告未向被告支付款项。被告邓从明经质证认为，该份委托书应当由委托人和被委托人共同签字，该委托书系单方签字，故对该组证据不认可。 2、银行回执单、收据，用以证明被告胡志成收到款项后将款项转入被告华厦腾龙公司账户及邓从明账户的事实。原告刘芳经质证认为，对该组证据无异议。被告华厦腾龙公司、邓从明经质证认为，对该组证据的真实性无异议，原告转账给胡志成的时间是2012年，胡志成转款给被告华厦腾龙公司是2013年，按照交易习惯，华厦腾龙公司收到该款项后应向交款人出具收款凭证，该组证据与原告方是否履约没有必然联系。 （四）被告邓从明向法庭提交了下列证据： 1、承诺书、调解记录，用以证明原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，并且原告与华厦腾龙公司达成协议的事实。原告刘芳经质证认为，该份承诺书系其丈夫所书写，但因为被告华厦腾龙公司未按照承诺书履行义务，该承诺书不生效，应按照原告的诉请进行判决。被告华厦腾龙公司经质证认为，对该组证据的三性均不认可，不能证明被告华厦腾龙公司收取了原告款项，也不能证明公司应当承担涉案的责任。被告胡志成经质证认为，对该组证据不清楚。 经审查，对原被告双方无异议的证据予以认定。对双方有异议的证据认定如下，对原告提交的《亭子坝镇腾龙大道第三期工程宅基地预购协议》、中国建设银行取款凭条、贵州省农村信用社历史流水清单、现场照片一张、（2016）黔0624民初1156号民事判决书、（2016）黔民终843号民事判决书、华厦腾龙公司与宋治金签订的《土地使用权转让合同》、华厦腾龙公司出具的关于何小连土地纠纷情况说明、亭子坝镇腾龙大道宅基地预购协议（宋治金、何开封）、收款收据、亭子坝镇综治办会议记录、华厦腾龙公司与何小连的宅基地预购协议、华厦腾龙公司向亭子坝镇政府的报告、银行流水能够与本案所认定的事实相互印证，予以采信。对被告华厦腾龙公司提交的《亭子坝向宅基地预购协议》2份、收款收据两份达不到被告的证明目的，不予采信。对被告胡志成提交的华厦腾龙公司委托书、银行流水能够认定邓从明、胡志成系职务行为，予以采信。对被告邓从明提交的承诺书、调解记录能够与案件相互印证部分予以认定。 经审理，本院认定下列案件事实：2009年8月，被告华厦腾龙公司获得亭子坝镇腾龙大道三期开发项目。2009年8月5日，被告华厦腾龙公司向亭子坝镇人民政府及相关单位、用地户出具书面委托书，委托书载明：亭子坝镇腾龙大道三期开发项目，全权委托公司职工邓从明为该项目的唯一全权代表，负责相关开发项目内容的各种签证、谈判等。2011年5月26日，原告刘芳与被告华厦腾龙公司签订《亭子坝镇腾龙大道第三期工程宅基地预购协议》，约定：被告华厦腾龙公司将其开发的亭子坝镇腾龙大道第三期工程的第B-8-9-10号宅基地共计142㎡（其中开间12米、进深11.84米）以1104元/平方米，总价156768元预售给原告刘芳；原告刘芳若一次性付清购买宅基地款将给予优惠。刘芳不能一次性付清预约款的，不能享受优惠价，但必须一次性交付预约宅基地总价款80%以上（即125414.4元）以上；原告刘芳在动工之前必须向被告华厦腾龙公司支付预售总款额达90%（即141091.2元）以上方可动工；被告华厦腾龙公司违约，则按照交付预购款的10%支付原告刘芳违约金；如原告刘芳违约，则被告华厦腾龙公司不退还原告刘芳所交的预购款，并终止协议等。2012年7月18日、8月12日，原告刘芳分别向被告邓从明的合伙人胡志成交纳宅基地预购款50000元、65020元，共计115020元。被告胡志成收取刘芳等人的款项后，通过银行转账的方式向被告华厦腾龙公司及邓从明账户转款450000元。 另查明：原告刘芳交纳115020元后外出务工，刘芳外出务工返回后发现其预购的宅基地已被腾龙公司转卖给他人修建房屋并居住。原告刘芳多次找被告华厦腾龙公司协商解决宅基地事宜，双方于2013年4月4日进行协商，协商记录载明：原告刘芳购买的宅基地为810元/㎡，总价为115020元，该款由胡志成收取。原告刘芳及其丈夫同意让出腾龙大道三期工程B-8-9-10门面，面积142㎡。支付违约金15000元，2013年4月19日付清。同日，原告刘芳出具承诺书，承诺书载明：“本人自愿承诺将从贵州华厦腾龙建筑有限公司购买的三间宅基地返还给公司，原因是工地无法施工，于2013年4月4日经公司协商确定与本人达成共识，公司承担违约金15000元，先前支付的款项全部返还给承诺人”。承诺书出具后，被告华厦腾龙公司未按照协商的内容退还原告刘芳的购地款和支付违约金。刘芳遂一直找被告华厦腾龙公司退还购地款和支付利息，2018年12月22日，被告华厦腾龙公司支付原告刘芳利息63299.96元。被告腾龙公司于2011年5月公布的对外预约价格为1380元/㎡。2015年4月16日，被告腾龙公司在腾龙大道第三期工程上向宋治金转让144㎡宅基地的单价为1780元/㎡。 本院认为，关于原告刘芳与被告华厦腾龙公司签订的协议应否解除的问题。原告刘芳与被告华厦腾龙公司签订的《亭子坝镇腾龙大道第三期工程宅基地预购协议》系双方的真实意思，双方应当按照约定进行履行。被告华厦腾龙公司在未取得刘芳的同意下，将刘芳预购的宅基地转卖给他人修建房屋并居住，致使合同目的不能实现，应当解除。 关于原告刘芳要求三被告连带支付宅基地预购款115020元并赔偿损失137740元的问题。本案中，被告华厦腾龙公司出具书面委托书，委托邓从明全权处理亭子坝镇腾龙大道三期项目开发事宜，被告胡志成收取的款项也通过银行转账的方式向被告华厦腾龙公司和邓从明进行了转款，且被告华厦腾龙公司也未提出任何异议，被告胡志成的行为应视为代邓从明履行职务，其产生的法律后果应由被告华厦腾龙公司承担。合同解除后，应由合同相对方即被告华厦腾龙公司返还原告刘芳的宅基地预购款115020元，原告刘芳要求三被告承担连带返还宅基地预购款的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。对原告刘芳赔偿损失137740元的诉请，根据庭审查明的事实，原告刘芳购买的宅基地实际单价是810元/㎡,而被告腾龙公司于2011年5月公布的对外预约价格为1380元/㎡，可根据二者之间的差价确定原告刘芳的损失，即（1380元/㎡-810元/㎡）×142㎡=80940元。被告华厦腾龙公司已支付原告刘芳的63299.96元应予扣除，由被告华厦腾龙公司再行支付原告刘芳损失17640.04元。对原告刘芳要求三被告连带支付前期利息29275元、后期利息及违约金15000元的诉请于法无据，不予支持。对原告要求承担保全费、保险费共计2120元的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告刘芳和被告贵州华厦腾龙建筑有限责任公司2011年5月26日签订的《亭子坝镇腾龙大道第三期工程宅基地预购协议》。 二、由被告贵州华厦腾龙建筑有限责任公司返还原告刘芳所交的宅基地预购款人民币115020元。 三、由被告贵州华厦腾龙建筑有限责任公司支付原告刘芳违约金人民币17640.04元。 四、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。 本案件受理费4466元，由被告贵州华厦腾龙建筑有限责任公司负担2954元，由原告刘芳负担1512元；保全费1120元、保全保险费1000元由被告贵州华厦腾龙建筑有限责任公司负担。 上列执行事项，限判决书生效之日起10日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长  邓丽娟 人民陪审员  李昌权 人民陪审员  张永仙 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  陈韵旭