上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27034号原告：上海广佳物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐向群，总经理。委托诉讼代理人：顾建峰，上海东弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵嵩，上海东弘律师事务所律师。被告：王树勤，女，1965年8月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海广佳物业管理有限公司(以下简称广佳公司)与被告王树勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告上海广佳物业管理有限公司委托诉讼代理人顾建峰、赵嵩，被告王树勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海广佳物业管理有限公司向法院提起诉讼请求：请求被告支付租金、保安保洁费39,552.10元。审理中，原告明确诉讼请求：1997年4月至2000年8月的租金为53.60元/月*41个月为2,197.60元，2000年9月至2019年12月的租金为143.30元/月*232个月为33,245.60元；1997年4月至2012年8月的保安保洁费为6元/月*185个月为1,110元，2012年9月至2013年11月的保安保洁费为15元/月*15个月为225元，2013年12月至2014年12月的保安保洁费为24元/月*13个月为312元，2015年1月至2019年12月的保安保洁费为66.18平方米*0.62元/月/平方米*60个月为2,461.90元。事实和理由：原告是上海市徐汇区罗秀路930弄(和平小区)的物业管理单位，原告与徐汇区罗秀路930弄业主大会签订《物业管理服务合同》。被告系徐汇区罗秀路******房屋的承租人，房屋面积为66.18平方米。被告拖欠1997年4月至2019年12月的房屋租金，经原告多次催缴，被告均拒不支付，故提出如上诉请。王树勤辩称，被告自2009年才成为系争房屋的承租人，之前承租人并非被告，被告自2018年才进入系争房屋居住，之前从未在房屋内居住过。原告主张的房屋租金被告未曾向原告支付，因为被告生活困难，无力支付，之前曾多次要求原告进行减免，原告均不同意，对于租金的计算方式和金额，被告没有异议。对于保安保洁费，被告从未看到原告提供保洁服务，保安也只是在门口安排了一个保安，对于保安保洁费被告亦不同意支付。现被告没有能力支付原告主张的金额。本院经审理认定事实如下：广佳公司曾用名称为上海三佳物业管理有限责任公司，2002年9月经上海市工商行政管理局核准，变更为现用名称。根据(2009)徐民三(民)初字第547号生效判决认定，上海市徐汇区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋由上海建国中路XXX弄XXX号房屋于1996年8月2日动迁安置所得，系争房屋承租人为梁立斌(于2007年11月6日去世，为被告配偶)。2007年11月，被告取得系争房屋承租权。根据《上海市租用居住公房凭证》显示，系争房屋独用租赁面积为42.20平方米，房型为二室一厅，月租金为143.30元。2002年8月22日，上海市徐汇区罗秀路XXX弄业主委员会(甲方)(以下简称和平小区业委会)、上海晨辉物业管理公司(乙方)、上海三佳物业管理有限责任公司(丙方，以下简称三佳物业，系广佳物业原名称)在徐汇区凌云房地办的见证下签订了《物业管理移交协议》，约定：“一、乙方将罗秀路XXX弄XXX-XXX号(不包括底层商业用房)、46-56号、57甲-121号、126-131号、135-157号计建筑面积23812平方米的房屋移交给丙方，进行物业管理并移交现有的房屋基础管理资料。二、除37-42号底层商业用房外，其他房屋租金、管理费等费用自房屋移交之日起均由丙方负责收取并使用。三、商业用房管理费自管理之日起，由管理单位(丙方)按有关政策规定执行并收取该房屋的管理费。四、房屋管理权移交后，其产权不作转移。今后如房屋的承租人需购买其承租的房屋，购房手续由产权单位负责办理。五、今后如有未尽事宜，经甲乙丙三方协商另签订补充协议。由徐汇区凌云房地办继续帮助协调解决。六、接管日期定为2002年9月1日。”2001年，三佳物业(受委托方、乙方)与和平小区业委会(委托方、甲方)签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方实行物业管理；委托负责向业主和物业使用人收取下列费用：……2.保洁费2元；3.保安费4元……；委托管理期限2001年9月1日起至2004年9月1日止；合同第二十一条物业管理服务费约定，保洁费由乙方按套每户黄房2元、灰房4元向业主或物业使用人收取；保安费由乙方按套户4元向业主或物业使用人收取。其后，广佳物业与和平小区业委会续签物业管理服务合同，委托管理期限自2004年9月1日起至2006年9月1日止，其他条款同原物业管理服务合同。2006年9月，广佳物业(乙方)与上海市徐汇区罗秀路930弄业主大会(甲方)(以下简称和平小区业主大会)签订《物业管理服务合同》，约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：……2.保洁费：每户每月3元；3.保安费：每户每月3元……。委托管理期限为五年，自2006年9月1日起至2011年8月31日止。合同到期后，原告仍在被告所在小区进行物业管理。2012年9月，广佳物业(乙方)再次与和平小区业主大会(甲方)签订《物业管理服务合同》，约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：……2.保洁费：每户每月6元；3.保安费：每户每月9元……。委托管理期限为五年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止。2013年11月，《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》(沪房管物[2013]385号)(以下简称[2013]385号通知)规定，“一、未组建业主大会的公有住宅售后小区。……保洁费每户每月7-11元。保安费每户每月11-19元……其中，中套保洁费为每户每月9元，保安费为每户每月15元，中套户型包括二室、二室半，二室一厅和二室二厅等户型。二、已组建业主大会的公有住宅售后小区。业主大会与物业服务企业协商确定管理、保洁和保安等物业服务标准和收费标准。……三、其他事项。公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。公有住宅售后小区物业收费标准调整程序等其他相关事项，按照《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》(沪房管规范物[2012]29号)的有关规定执行”。2014年12月20日，《调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的公示》载明：……决定于2015年1月1日起调整物业管理费、保洁费和保安费三项的收费标准，具体为物业管理费每月每平方米建筑面积0.18元，保洁费每月每平方米建筑面积0.26元，保安费每月每平方米建筑面积0.36元……。公示尾部有和平小区业委会和原告盖章。2014年12月26日，《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》(沪房管物[2014]377号)(以下简称[2014]377号通知)规定：“二、已组建业主大会的公有住宅售后小区。业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定管理、保洁和保安等物业服务标准和收费标准，并在小区内予以公告后施行……三、其他事项。公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。该房屋的计费面积按照房屋建筑面积或使用面积计算……”2017年9月1日，广佳物业(乙方)与徐汇区罗秀路930弄业主大会(甲方)签订《物业管理服务合同》，委托管理期限为五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止。另查明，2017年8月，原告曾起诉被告要求其支付租金等相关费用，后又撤回起诉。审理中，原告提供上海市徐汇区罗秀路XXX弄业主大会以及上海市徐汇区凌云街XXX委会的证明，拟证明其每年上门向被告催讨租金。被告称其不知道原告上门催讨，被告并未在里面居住。本院认为，王树勤作为公有房屋承租人，应当按照规定标准交纳租金和保安保洁费。广佳物业自2002年9月接管小区后即作为小区的物业服务单位开始为小区居民提供物业服务，并向公有住房承租人收取租金，故广佳物业向王树勤主张欠付期间的租金和保安保洁费，应予支持。因王树勤自2007年11月成为系争房屋的承租人，原告现无证据证明2007年11月前房屋承租人情况以及房租标准，故原告向王树勤主张1997年4月至2007年10月期间的费用缺乏依据，本院不予支持。关于保安保洁费的计付标准，广佳物业主张2007年11月至2012年8月期间每月6元，2012年9月至2013年11月期间每月15元，均符合物业管理服务合同的约定，本院予以支持；2013年12月至2014年12月期间，原告依据[2013]385号通知，调整保安保洁费为24元/月，但并未提供其与小区业主大会协商确定小区物业服务标准和收费标准并公告的相关证据材料，本院难以支持，故该段期间仍应按照对应的物业管理服务合同之约定，以15元/月计算保安保洁费；2015年1月至2019年12月期间，原告按每月每平方米0.62元的标准收取，系广佳物业与和平小区业委会协商并以《调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的公示》公布，符合法律及[2014]377号通知的相关规定，但广佳物业按建筑面积66.18平方米计算并无依据。从租用公房凭证所载独用面积部位来看，系争房屋的面积合计为42.20平方米。[2014]377号通知明确规定，公有住宅承租人参照本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。该房屋的计费面积按照房屋建筑面积或使用面积计算。在无相关证据明确系争房屋建筑面积的情况下，应以租用公房凭证所载之面积为准，故2015年1月至2019年12月期间，保安保洁费每月为42.20㎡×0.62元/㎡/月×60个月。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条规定，判决如下：王树勤于本判决生效之日起十日内向上海广佳物业管理有限公司支付自2007年11起至2019年12日止的租金、保安保洁费23,259.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计394元，由上海广佳物业管理有限公司负担158元，王树勤负担236元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕二〇二〇年十一月二十六日书记员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。