云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初5103号原告：文山鸿搏物业管理服务有限公司，住所地文山市卧龙街道七花社区开化北路福兴丽都小区******。法定代表人：陈静。委托诉讼代理人：龙梦超，该公司员工（特别授权）。被告：陈永俊，男，1983年12月13日生，汉族，住文山市。原告文山鸿搏物业管理服务有限公司（以下简称鸿搏物业公司）与被告陈永俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告鸿搏物业公司的委托诉讼代理人龙梦超、被告陈永俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿搏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决陈永俊支付鸿搏物业公司2016年7月1日至2020年6月30日期间物业管理费3744元（计算方式：房屋面积120㎡×48个月×0.65元/㎡）；2.判决陈永俊支付违约金749元（计算方式3744元×20％）；3.判决陈永俊承担本案诉讼费。事实和理由：2015年我司与文山福兴房地产开发有限公司（以下简称“福兴地产”）签订了《文山市福兴丽都苑小区物业服务方案》。根据前期物业合同第四章，委托管理期限：2015年7月1日至2018年6月30日止，合同到期后双方续签合同，期限为：2018年7月1日至2021年7月1日，双方未有异议，收费标准按照合同第七章物业管理服务费用约定，住宅楼每月0.65元/平方米，商铺每月0.65元/平方米，现因物业费收不齐全，导致公司亏损，无法正常经营，所以于2020年7月30日公告后退出小区。我公司退出小区管理，而在我公司服务期间部分业主并未结清我公司服务期间的物业服务费，经多次向陈永俊电话催收、文书通知、短信通知后，仍不交拖欠费用，鸿搏物业公司拟按合同约定为陈永俊所在的小区提供了相应的物业管理服务，但陈永俊未交物业费。由于公司经营期间，部分业主未交纳物业费，导致公司经营亏损，已撤出小区，故此起诉。陈永俊辩称，在我房子问题没有处理好之前，我是不会交物业费的，从我搬去小区住不到一年时间发现房屋漏水，经我多次向鸿博物业公司反映一直没有得到处理，这不是因为我不交物业费导致我违约，所以我不应该交违约金，如果帮我处理好，我同意交物业费。房屋出现漏水问题应当由鸿搏物业公司作为中间人与开发商协商为业主处理，既然鸿搏物业公司没有尽到为业主协调处理的职责，所以我拒交物业费，如果鸿搏物业公司为业主处理好业主反映的各种问题，业主会按时交纳物业费。鸿搏物业公司针对其诉请，依法提交以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，证明鸿搏物业公司的主体资格适格；2.物业服务方案两份，证明鸿搏物业公司和陈永俊存在物业服务关系；3.欠费清单，证明陈永俊所欠物业费明细；4.联合公告，证明我公司合同到期后对业主的公告；5.催费通知，证明在起诉陈永俊前我方已通知陈永俊交费。经质证，陈永俊对鸿搏物业公司提交的第1、4、5组证据三性无异议；对第2组证据三性无异议，但是鸿博物业公司在小区的管理服务不到位；对第3组证据三性无异议，但是要把我处理好房屋漏水问题我才会交费。本院认为，鸿搏物业公司提交的第1-5组证据真实、合法，与本案相关联，陈永俊无异议，本院予以采信。陈永俊针对其辩解，提交以下证据：1.照片五张，证明我的房屋在主卧室大面积漏水，其余墙体有裂痕；2.离婚证、离婚协议复印件，证明我与宗德露原是该房屋业主，后我与宗德露离婚，宗德露搬离了房屋，现该房屋的业主是我。经质证，鸿搏物业公司对陈永俊提交的第1组证据真实性、合法性无异议，不认可关联性，房屋质量问题是开发商的责任，与我公司无关，陈永俊不能以此为由拒绝交纳物业费；对第2组证据三性无异议。本院认为，陈永俊提交的第1组证据真实、合法，但不能证明陈永俊所主张的房屋问题是物业公司的管理服务范围，对该证据予以采信，但不采纳证明观点；第2组证据真实、合法，鸿搏物业公司无异议，本院予以采信。本院依职权调取房产登记信息，证明文山市开化北路福兴丽都苑小区F幢601室的房屋权利人登记为宗德露、陈永俊，建筑面积120平方米。经质证，鸿搏物业公司、陈永俊对本院依职权调取的房产登记信息三性无异议。本院认为，本院依职权调取的房产登记信息，真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2015年7月1日鸿搏物业公司与建设单位文山福兴房地产开发有限公司（以下简称福兴地产公司）签订了《文山市福兴丽都苑小区物业服务方案》，约定：1.福兴地产公司将其开发建设的文山市福兴丽都苑小区房屋建筑及附属设施、设备、小区道路、公共场所、公共绿化等委托给鸿搏物业公司管理；2.物业服务合同期限为三年，即2015年7月1日起至2018年7月1日止；3.收费标准为住宅楼0.65元/㎡/月，商铺0.65元/㎡/月，电梯维护费从二楼开始收取，25元/月；往上升每层在25元/月的基础上递增2元，物业管理服务费按1年制收取；4.物业服务费收取后，服务内容包括：①物业共用部位的维护和管理；②物业共用设施设备及其运行的维护和管理；③环境卫生；④秩序维护；⑤消防、交通秩序车辆停放。方案还约定了其他权利、义务。2018年7月1日，鸿搏物业公司与福兴地产公司签订了《文山市福兴丽都苑小区物业服务方案》，物业服务合同期限为三年，即2018年7月1日起至2021年7月1日止，方案其余内容与2015年方案一致。方案签订后，鸿搏物业公司按约定为福兴丽都苑小区业主进行了物业服务，宗德露、陈永俊是福兴丽都苑小区F幢601号的业主，建筑面积120平方米，2015年7月接房。宗德露、陈永俊于2019年2月25日登记离婚，陈永俊在庭审中陈述，宗德露离婚后已搬离福兴丽都苑，该房屋由陈永俊使用，鸿搏物业公司对此无异议，不向宗德露主张物业费。鸿搏物业公司陈述因经营亏损于2020年6月30日撤离福兴丽都苑小区。因宗德露、陈永俊从2016年7月1日至2020年6月30日未交纳物业管理费，鸿搏物业公司为此诉至本院。另查明，福兴丽都苑小区至本案辩论终结前未成立业主委员会。综合双方的诉辩观点，本案的争议焦点是：陈永俊是否应当支付鸿搏物业公司物业管理费及违约金。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，鸿搏物业公司与福兴地产公司签订了两份《文山市福兴丽都苑小区物业服务方案》，对委托鸿搏物业公司在福兴丽都苑小区进行物业服务管理的相关权利义务进行了约定，该方案的性质是小区业主委员会成立前的前期物业服务合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认，全体业主应当受该合同约束。鸿搏物业公司作为物业服务企业，已为包括陈永俊在内的全体业主提供了物业服务，陈永俊也接受了鸿搏物业公司的物业管理服务至今。鸿搏物业公司主张陈永俊支付福兴丽都苑小区F幢601号2016年7月1日至2020年6月30日的物业管理费3744元（0.65元/㎡/月×120平方米×48个月）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。陈永俊辩称其房屋漏水，物业公司应当为其处理好后才交物业费，本院认为，陈永俊提交的证据不能证明其提出的房屋漏水系何原因引起、具体是哪个部位及该问题是本案物业服务合同约定物业公司管理服务的范围，对其辩解理由，本院不予采纳。陈永俊未交物业管理费，陈永俊违约，应当承担相应的违约责任。合同未约定违约责任及违约金的计算方式，鸿搏物业公司主张按应交物业费的20％计算违约金749元（3744元×20％），不超过法律规定，本院予以支持。陈永俊认为违约金过高，要求调整，本院认为，陈永俊不交物业管理费长达四年，给鸿搏物业公司造成了一定损失，该违约金在法律允许的范围内，本院不予调整。鸿搏物业公司不要求宗德露承担责任，系其对自己权利所作的处分。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈永俊于本判决生效之日起五日内支付文山鸿搏物业管理服务有限公司物业管理费3744元；二、陈永俊于本判决生效之日起五日内支付文山鸿搏物业管理服务有限公司违约金749元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈永俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年十一月十九日书记员  刘镇源