四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1082号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭蓉，女，1964年9月23日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王淇，男，1988年11月17日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李民洪，四川陈理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：遂宁市永佳房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市经济技术开发区西山北路**船山区人民检察院职工联建房****，统一社会信用代91510903206157943B。 法定代表人：黄朝伟。 被上诉人（原审被告）：林峰，男，1958年1月4日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘洋，四川斗城律师事务所律师。 上诉人郭蓉、王淇因与被上诉人遂宁市永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳房地产公司）、林峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭蓉及郭蓉、王淇的委托诉讼代理人李民洪，被上诉人永佳房地产公司、林峰及其委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人郭蓉、王淇上诉请求：1.依法撤销（2019）川0903民初3250号民事判决。2.依法判决被上诉人永佳房地产公司立即将位于遂宁市船山区××街××街“界福金都”楼盘2幢13楼1号安置房一套、2幢18楼3号安置房一套交付给上诉人。被上诉人林峰承担连带责任。3.依法判决两被上诉人支付逾期安置过渡费人民币200000元。4.本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实错误。二、一审判决适用法律错误。被上诉人也无权擅自解除合同，城市房屋拆迁安置补偿协议，是特殊法律行为，拆迁人不适用先履行义务抗辩。一审判决适用了《合同法》第六十条，只针对上诉人，不针对被上诉人。明显违背立法本意，也违背当事人诉讼权利平等原则。一审判决适用了《合同法》第六十七条的规定判决解除合同，确定上诉人承担民事责任明显违背当事人的约定和法律的规定，该判决严重损害社会公共利益。一审判决适用了《合同法》第九十四条的规定，明显违背立法原意，损害社会公共利益。一审判决适用了《合同法》第九十七条的规定，确定民事责任明显违背当事人约定和法律规定。一审判决未适用《房屋拆迁管理条例》的相应法规规范，违反了法律适用规则。三、一审判决违反法定程序。一审判决未维护社会经济秩序，违背了《民事诉讼法》第二条的规定。一审判决未对认定的证据阐明证据采纳和采信的理由，违背了《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》第四条的规定。四、两被上诉人在一审中进行了虚假陈述，采用的社区居委会的证明是伪证，在一审中提供的证明已经说明，因为该证据证明因王平的阻挠已经绕道开工，如果绕道开工就没有使用，但实际上没有绕道已经在使用了。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，导致判决结果损害了上诉人的合法利益，故提出上诉，希依法判决如上诉请求。 被上诉人永佳房地产公司辩称，一、上诉人在履行合同过程中存在严重的违约行为。1.拒不搬离；2.阻扰施工。导致设计施工方案调整，造成损失。3.对方无任何证据证明其具有积极履行拆迁安置合同的行为，比如配合搬离等。4.永佳房地产公司开发当地政府极为重视的群房卡口项目，绝不会有主动违约的动机。二、本案的核心，是否应该继续履行，还是解除合同。当时签订合同时先有政府的拆迁安置立项，然后将土地变性，土地征收，委托开发，永佳房地产公司通过了规划，有施工许可，和住户达成拆迁安置协议，待搬迁后拆房占地进行项目施工。现在项目早已竣工验收，项目部已撤销，业主已在办理产证。目前该合同已经丧失继续履行的全部条件。继续履行双方的拆迁安置协议事实上已不可能完成，合同目的已不能达到。上诉人在原庭审及上诉状中，反复提及政府项目公共利益，但事实是当时上诉人拒不搬迁，是对公共利益严重违背和漠视，现在上诉人通过司法要求强行拆迁，同样是对和谐安宁的小区现有秩序的破坏，更是对公共利益的践踏，一审法院根据合同法相应条款解除合同合法合理。三、至于国有土地使用权的问题，是政府将本案所涉土地变性为国有土地后，通过征地，后依法转让给开发公司，并不是上诉人所称直接将土地转给我方，这也并不是上诉人的履行行为，在开发中未能实际使用该处土地，是上诉人一方严重违约行为导致的。至于上诉人目前是否应当合法拥有该处国有土地使用权，是否应变更登记，应与当地自规局进行协商。四、关于上诉人所提法律适用问题，认为应以《城市房屋拆迁管理条例》处理本案。当时上诉人方的亲属王平未主动履行交房义务，我方通过当地社区居委会，裙房卡口拆迁工作组等市区相关部门，各级领导屡次三番的做协调工作，但始终未达到其要价，拒不搬离，后来没办法只能放弃该处，绕道施工。至于对方说没有通过法院或仲裁，上诉人所援引的《城市房屋拆迁管理条例》第十五条中用的是可以，而不是应当，是权利而不是法定义务。五、关于上诉状所提履行抗辩权。上诉人事后反悔，不履行协议，完全打乱政府及开发公司原有的部署，造成资源的浪费，不仅严重违约，对类似拆迁工作产生极其消极的影响。故请求中院查清事实，驳回上诉，维持原判。 被上诉人林峰辩称，同意永佳房地产公司的辩论意见，其不是合同的相对方，不应承担责任。 郭蓉、王淇向一审法院起诉请求：1.永佳房地产公司立即将位于遂宁市船山区××街××街“界福金都”楼盘2幢13楼1号安置房一套、2幢18楼3号安置房一套交付给郭蓉、王淇，林峰承担连带责任；2.永佳房地产公司、林峰支付逾期安置过渡费200000元；3.本案诉讼费由永佳房地产公司、林峰承担。 永佳房地产公司向一审法院反诉请求：1.解除2009年12月3日永佳房地产公司与王平、袁素珍签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》；2.返还永佳房地产公司已交付给郭蓉、王淇的拆迁安置补偿房屋（位于遂宁市船山区“界福金都”楼盘2幢18楼5号）；3.赔偿永佳房地产公司因王平违反合同约定拒不搬迁而变更原设计施工方案额外支出的费用共计195000元，包括：设计费15000元、误工损失费10000元/天×15天=150000元、报废的桩基15000元×2根=30000元；4.支付因王平殴打施工人员而由永佳房地产公司垫付的医疗费、误工费、护理费等共计48000元；5.本案本诉、反诉等诉讼费用由郭蓉、王淇承担。 一审法院认定事实：2009年12月3日，甲方（业主或代办拆迁人）永佳房地产开发公司与乙方（被拆迁人）袁素珍、王平签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议载明：“第一条被拆迁房屋的面积及使用性质1.根据乙方提供的房屋所有权证记载面积为240㎡。2.乙方房屋无所有权证，经有关管理部门现场丈量认定面积为240㎡，该面积为安置补偿面积……第二条安置及补偿1.产权调换：乙方自愿挑选甲方提供的2号楼18楼3号、91.41㎡，2号楼18楼5号、105.41㎡，2号楼13楼1号、114.76㎡，该房最终面积以遂宁市法定管理部门核定面积为准。结算时多退少补。第三条搬迁交房时间经双方商定，乙方同意于2009年12月10日前搬迁完毕。……甲方：林峰（签字捺印），乙方：王平（签字捺印）2009年12月3日。”2018年11月17日，遂宁市老盐关社区居委会出具《证明》，载明：“兹有我老盐关社区居民王平，于2009年11月3日与遂宁市永佳房地产开发有限公司，签订《拆迁安置补偿协议》，之后王平一直拒不搬迁，经市、区派驻的拆迁工作组和社区居委会多次协调未果。至该房屋至今未能拆除，公司在绕道施工过程中，王平进行阻挠。安置房于2014年12月修建竣工后，为化解矛盾，经居委会协调，永佳公司自愿给付王平住房一套。情况属实，特此证明。遂宁市老盐关社区居委会2018年11月17日遂宁市船山区老盐关社区居民委员会（盖章）”另查明，王平已于2016年1月15日死亡，其生前居住于本案讼争盐关街办事处的房屋内；王平现有直系亲属：配偶郭蓉、母亲袁素珍、儿子王淇，其母亲袁素珍表示将其对本案讼争房屋享有的权益由其孙子王淇享有。2014年底，安置楼盘“界福金都”竣工，王平位于盐关街办事处的房屋至今仍未拆除。2017年，永佳房地产公司将“界福金都”楼盘2幢18楼5号房屋交付给郭蓉、王淇。关于郭蓉、王淇未拆迁房屋土地的问题，根据重审中的新证据永佳房地产公司开发的“界福金都”楼盘的共有宗地面积为5126.53平方米，其中包含了郭蓉、王淇的未拆迁房屋的土地面积。 一审法院认为，根据郭蓉、王淇的起诉与永佳房地产公司、林峰的答辩，本案的争议焦点为：2009年12月3日，永佳房地产公司与袁素珍、王平签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》应解除还是继续履行？若解除，2017年，永佳房地产公司交付给郭蓉、王淇的“界福金都”楼盘2幢18楼5号房屋是否应当返还？2009年12月3日，永佳房地产公司与袁素珍、王平签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，该协议中载明经双方商定，被拆迁人同意于2009年12月10日前搬迁完毕，至王平2016年死亡时其仍未搬离该讼争房屋，永佳房地产公司变更原设计方案绕道修建安置房屋“界福金都”，并于2014年底竣工；王平迟延履行债务致使不能实现合同目的。虽然现“界福金都”的楼盘的共有宗地面积中包含了郭蓉、王淇未拆迁的土地，但该行为系相关职能部门拆迁规划确定，并非永佳房地产公司能确定宗地面积的范围。故对于永佳房地产公司要求解除2009年12月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》的反诉请求，一审法院予以支持。因此，协议双方的权利义务终止，对于郭蓉、王淇要求永佳房地产公司立即将位于遂宁市船山区××街××街“界福金都”楼盘2幢13楼1号安置房一套、2幢18楼3号安置房一套交付给郭蓉、王淇，以及支付逾期安置过渡费200000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于2017年，永佳房地产公司交付给郭蓉、王淇的“界福金都”楼盘2幢18楼5号房屋是否应当予以返还？基于2009年12月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》已因王平违约而被解除，协议双方的权利义务终止，永佳房地产公司没有义务再向郭蓉、王淇交付安置房屋，故对于永佳房地产公司要求郭蓉、王淇返还交付给其的“界福金都”楼盘2幢18楼5号房屋的反诉请求，一审法院予以支持。对于永佳房地产公司要求郭蓉、王淇赔偿其因王平违反合同约定拒不搬迁而变更原设计施工方案额外支出的费用195000元，以及支付因王平殴打施工人员而由其垫付的医疗费、误工费、护理费等共计48000元的反诉请求，因其未提供相关证据予以证明，故一审法院不予支持。对于郭蓉、王淇要求林峰承担连带责任以及支付逾期安置过渡费的诉讼请求，因合同具有相对性，林峰不是本案合同的相对人，故对于该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十一条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除2009年12月3日，遂宁市永佳房地产开发有限公司与袁素珍、王平签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》；二、郭蓉、王淇于本判决生效后十五日内返还遂宁市永佳房地产开发有限公司位于“界福金都”楼盘2幢18楼5号房屋；三、驳回郭蓉、王淇的全部诉讼请求；四、驳回遂宁市永佳房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4300元、反诉费2472元，由郭蓉、王淇负担5300元，由遂宁市永佳房地产开发有限公司负担1472元。 二审中，当事人提交了证据，本院组织双方进行质证。永佳房地产公司提交了以下证据：1.王某的《证明》一份，四川隆森建筑设备租赁有限公司《证明》一份，拟证明被拆迁房屋房主王平拒不搬迁并阻扰施工的事实；2.杨永福等当地七户拆迁户共同签字捺印的《证明》一份，《房屋拆迁安置统计表》，当地其他拆迁户杨海全等《房屋拆迁安置补偿协议书》四份，拟证明永佳房地产公司和争议房屋房主王平签订拆迁协议时条件比其他很多拆迁户的条件都要优惠，王平签订协议时领取了安置补偿款57360元，但王平违约不搬。3.申请证人肖某、王某出庭作证，拟证明被拆迁房屋房主王平在案涉开发的“界福金都”房屋修建过程中未搬迁。4.建设工程规划条件核实合格证、“界福金都”宗地图、“界福金都”房主产权证各一份，拟证明涉及王平房屋的土地并没有分摊到“界福金都”房屋业主所有的土地面积中。5.竣工验收报告，拟证明“界福金都”房屋2014年已经竣工。6.“界福金都”业主接房结算清单。拟证明2015年初，已向“界福金都”业主交房。上诉人质证认为，永佳房地产公司的证据1不具有真实性，证据2与本案没有关联，证据3不能证明王平没有搬迁，证据4不仅不能证明被上诉人未使用案涉房屋的土地，反而证明案涉房屋的土地已分摊在“界福金都”建设的房屋中。证据5不能证明被上诉人主张的时间已通过竣工验收，证据6不能证明被上诉人交房。本院认证意见，证据1不符合证据的法定形式，证据2与本案事实缺乏关联，不能达到其证明目的，证据3证人证言能够相互印证，证明王平具有未按约定搬离拆迁协议约定房屋的行为，证据4能够证明“界福金都”房屋的土地使用状况和拆迁协议约定的房屋土地包含在“界福金都”宗地之中，证据5能够证明房屋提交验收时间。证据6具有真实性，与其他证据证明的时间吻合。综上，对证据1、2不予采信，证据3、4、5、6作为本案证据予以认定。 二审经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认 本院认为，根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：一、双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是否具备法定解除的条件；二、郭蓉、王淇能否依据《房屋拆迁安置补偿协议》要求永佳房地产公司、林峰按约定交付房屋；三、郭蓉、王淇主张的过渡费和永佳房地产公司要求赔偿损失的请求能否支持。 关于争议焦点一和争议焦点二，郭蓉之夫、王淇之父王平生前居住于遂宁市城区老盐关社区，王平将其所有和居住使用的房屋交由永佳房地产公司拆迁，双方签订《拆迁安置补偿协议》，该协议约定，永佳房地产公司以产权调换的方式补偿王平、袁素珍房屋三套，王平、袁素珍于2009年12月10日前搬迁完毕，将房屋交付永佳房地产公司拆迁。永佳房地产公司主张由于王平违约，拒不交付拆迁房屋，导致未能对约定房屋拆除，永佳房地产公司对此变更了设计，调整了施工方案。王平的行为已构成根本违约，致合同目的不能实现，永佳房地产公司享有解除合同的权利。根据本案已查明的事实，案涉拆迁房屋的土地已纳入“介福金都”楼盘所属宗地范围，拆迁房屋的土地使用权已转归“介福金都”楼盘享有和使用，争议拆迁房屋的权利人已不再享有该房屋的土地使用权，该土地使用权已作为“介福金都”的公共用地，该房屋的所有权基础已灭失，永佳房地产公司并未举证证明由于被拆迁人的违约行为导致规划发生变化，不能实现拆迁复建的目的。同时，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限不行使的，该权利消灭。本案法律虽然没有规定、当事人也没有约定解除权行使期限，但解除权应当在解除权产生后合理期限内及时行使，永佳房地产公司在对方履行期限届满后近九年行使解除权，已超过了合理的期限，解除权已消灭。因此，永佳房地产公司不享有合同解除权，其主张解除合同无事实和法律依据，其主张不成立，由于永佳房地产公司开发“介福金都”项目已使用了郭蓉、王淇享有权利的房屋土地使用权，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。因此，永佳房地产公司虽未撤出房屋，但房屋已随土地使用权属的变更而随之变化，作为安置补偿对价，郭蓉、王淇具有按照协议约定取得“介福金都”2号楼18楼3号，2号楼18楼5号，2号楼13楼1号房屋安置补偿权。由于2号楼18楼5号已经交付，上诉亦未主张，永佳房地产公司应将“介福金都”2号楼18楼3号、2号楼13楼1号房屋交付给郭蓉、王淇。 关于争议焦点三，由于被拆迁人王平未按约定的时间将拆迁房屋交由永佳房地产公司，已构成违约，郭蓉于2017年4月将房屋才交付给永佳房地产公司，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此郭蓉、王淇要求支付房屋过渡费理由不能成立。永佳房地产公司要求郭蓉、王淇承担变更设计、调整施工方案、阻扰施工、砍打施工人员等所造成的损失，由于本案中永佳房地产公司主张是解除合同，其解除权行使不符合法律规定，但永佳房地产公司可按正确的诉讼请求，依法律和提交的证据另行主张权利。由于本案签订合同的相对方是永佳房地产公司，林峰不是合同相对人，故郭蓉、王淇要求林峰承担责任，没有事实依据。 综上所述，上诉人郭蓉、王淇的上诉请求部分成立，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院撤销（2019）川0903民初3250号民事判决； 二、由遂宁市永佳房地产开发有限公司将“介福金都”2号楼18楼3号、2号楼13楼1号房屋于判决生效后三十日内交付给郭蓉、王淇。 三、驳回郭蓉、王淇的其他诉讼请求。 四、驳回遂宁市永佳房地产开发有限公司的反诉请求。 一审案件受理费4300元，由遂宁市永佳房地产开发有限公司负担3000元，郭蓉、王淇负担1300元，反诉案件受理费2472元，由遂宁市永佳房地产开发有限公司负担。二审案件受理费4300元，由郭蓉、王淇负担1300元，遂宁市永佳房地产开发有限公司负担3000元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十一月二日 书记员  唐 芸