江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初7363号 原告：任素素，女，1989年11月18日生，汉族，住徐州市新城区。 委托诉讼代理人：王运明，江苏金合律师事务所律师。 被告：齐强，男，1985年7月20日生，汉族，住徐州市。 被告：邱萍，女，1986年11月19日生，汉族，住徐州市。 第三人：中国银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路**。 负责人：陈永飙，该分行行长。 委托诉讼代理人：范晨，男，该分行员工。 原告任素素与被告齐强、邱萍、第三人中国银行股份有限公司徐州分行（以下简称中国银行徐州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告任素素的委托诉讼代理人王运明，第三人中国银行徐州分行的委托诉讼代理人范晨到庭参加诉讼。被告齐强、邱萍经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任素素向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同办理案涉房屋（碧桂园小区2幢1-901)抵押权注销手续；或者由原告代二被告向第三人（房屋抵押权人）支付剩余房屋贷款，由第三人直接办理案涉房屋抵押权注销手续；2、全部诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：二被告系夫妻关系，原告与二被告因房屋买卖合同纠纷诉至法院，经二审徐州中级人民法院判决[（2018）苏03民终5069号）],要求二被告待案涉房屋产权过户条件成就时，积极配合原告过户。判决生效后，原告向云龙法院申请强制执行，但因案涉房屋上存在第三人的抵押权，且二被告拒不配合，导致案涉房屋无法通过强制执行程序过户。原告于11月5日向第三人发出《律师催告函》，要求第三人收取原告代支付款项注销抵押，但第三人称：必须是贷款人（二被告）亲自办理，或者是执行法院将款项转到第三人处才可办理。原告联系执行法院，但其认为执行局执行生效判决的义务仅仅是房屋过户，过户条件成就前的事务非执行局执行范围，故无法将款项转交给第三人。由于案涉房屋上存在第三人的抵押权导致执行法院无法通过协助执行的方式完成过户手续，且二被告毫无诚信，拒不办理房屋过户手续，人民法院的生效判决无法得到执行，故原告无奈起诉，恳请支持原告的全部诉请。 二被告未答辩。 第三人中国银行徐州分行述称，贷款是正常还款的，原被告间的纠纷我们不清楚具体细节，尊重法院判决，法院出个协执我们配合。 本院经审理认定事实如下：被告齐强、邱萍系夫妻关系。徐州市碧桂园2幢1单元901室房屋系齐强、邱萍共同所有。 2017年1月4日，原告任素素（买受方、乙方）与被告邱萍（出卖方、甲方）以及案外人徐州荷满堂营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《徐州市存量房买卖协议》，约定甲方自愿将自【共】有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，乙方已对甲方所要售出的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产，待售房屋坐落于徐州碧桂园2幢1单元901室，建筑面积约为134.98平方米，房屋用途为商品房，《房屋所有权证》编号为06-02-013-0065，《国有土地权使用权证》编号为徐土国用（2014）第18720号；该房屋的成交总价为人民币捌拾捌万元整，当甲方不动产权证办理下来后7个工作日内支付首付款拾柒万陆仟元整，办理完相关银行贷款批准手续贷款金额为柒拾万整。甲、乙双方同意房屋产权过户所产生的税、费由乙方承担；佣金捌仟捌佰元由乙方承担；签订本协议的同时，乙方支付甲方购房定金人民币伍万元整，双方同意由甲方保管，在产权过户时该定金作为购房款；上述房产甲方有抵押贷款，贷款金额为人民币伍拾万元，过户前由甲方偿还；徐州市碧桂园房地产开发有限公司可以办理不动产权证，甲方必须在7个工作日内办理不动产权证，办完不动产权证应积极配合乙方去过户。乙方装修后如甲方违约，甲方将承担乙方所有装修费用、违约金。双方还约定了其他事项。 签订合同当日，原告任素素向被告邱萍交付定金5万元，任素素便取得房屋钥匙，后任素素对案涉房屋进行装修并居住使用至今。 2017年6月22日，原告任素素（付定金一方）与被告邱萍（收定金一方）签订《定金协议》一份，上载：“此定金为贰拾伍万元，购碧桂园2号楼1单元901室，衔接之前签订过的合同为主，如收定金人不愿意出售付定金人此房屋实属违约，违约金为伍拾万元整，若付定金人不愿意买收定金人此房屋实属违约，违约金为伍拾万元整。此定金若双方约定去房管局过户邱萍应将定金返还于任素素打首付款，若不返还实属违约”。 2017年9月1日原告任素素向本院提起诉讼，请求判令二被告继续履行房屋买卖合同，将房屋（碧桂园小区2幢1-901）过户至原告名下。本院于2018年6月14日作出（2017）苏0303民初4819号民事判决书，以原告占有的房屋尚未办理过户手续不符合善意取得条件为由，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院于2019年7月9日作出（2018）苏03民终5069号民事判决书，判决：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初4819号民事判决；二、邱萍、齐强继续履行与任素素于2017年1月4日签订的《徐州市存量房买卖协议》；待徐州碧桂园2幢1单元901室的房屋产权过户条件成就时，邱萍、齐强应积极协助任素素将该房屋不动产权过户至任素素名下。在上述一、二审中齐强、邱萍均认可案涉房屋已经可以办理房产证，但其并未办理。2019年7月18日原告任素素向本院申请强制执行[（2019）苏0303执1857号]，该案于2019年11月29日终结执行。齐强向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2020年4月20日立案，于2020年7月30日作出（2020）苏民申1528号民事裁定书，裁定驳回齐强的再审申请。 另查明，为支付案涉房屋购房款，2015年10月9日被告齐强向中国银行徐州分行按揭贷款51万元。截至2020年9月14日尚有贷款423159.82元未到期。原告提交的其中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单显示截至2020年9月14日账号余额为1128645.03元。 本院认为，原告与被告邱萍签订的《徐州市存量房买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法，本院对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约履行各自义务。关联案件（2018）苏03民终5069号民事判决书和（2020）苏民申1528号民事裁定书均确认上述协议对齐强亦具有约束力。案涉房屋早已可以办理不动产权证，但被告违反双方约定怠于办理，致使案涉房屋产权尚未登记在被告名下，但原告已向被告给付定金30万元且已实际装修使用案涉房屋并承诺愿以全款给付剩余房款，故上述协议应继续履行。涤除房屋抵押权是办理房屋过户手续的必备前提，但被告在合同约定的办理不动产权证日期前不予办理不动产权证亦不向中国银行徐州分行还清贷款、涤除房屋抵押权，对办理过户不配合，不愿继续履行合同义务。物权法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。鉴于被告怠于消灭抵押权，原告主张涤除抵押权，愿意承担由此产生的借款本金、利息、违约金等费用，符合法律规定,第三人中国银行徐州分行亦表示配合，本院予以支持。原告应向被告给付的剩余购房款与代付贷款之间的差额由原告给付被告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，原告任素素向第三人中国银行股份有限公司徐州分行支付徐州碧桂园2幢1单元901室抵押担保的借款剩余本金、利息及提前还款的其他费用（具体金额以还款当日第三人贷款系统中显示金额为准）； 二、前述第一项判决履行完毕之日起十日内，第三人中国银行股份有限公司徐州分行办理徐州碧桂园2幢1单元901室抵押权注销手续，原告任素素、被告邱萍、齐强予以配合； 三、前述第一项判决履行完毕之日起十日内，原告向被告邱萍支付徐州碧桂园2幢1单元901室剩余购房款（购房款58万元-代还贷款）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告邱萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  雷丽芬 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  胡 玥