山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终951号 上诉人（原审被告）：孙昭信，男，1962年11月22日出生，汉族，住滨州市。 委托诉讼代理人：郭军之、张智华（未到庭），山东纵横家律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张军，男，1976年9月25日出生，汉族，住滨州市经济技术开发区。 被上诉人（原审被告）：吴静，女，1978年6月13日出生，汉族，住滨州市经济技术开发区。 被上诉人（原审被告）：张华鹏，男，1988年9月9日生，汉族，居民，身份证住址：山东省滨州市滨城区。 被上诉人：王娜，女，1981年10月9日生。 上诉人孙昭信与被上诉人张军、吴静、滨州市宸昊置业有限公司（以下简称宸昊公司）房屋买卖合同居间合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因滨州市宸昊置业有限公司于2019年10月10日被注销，本案中止审理，后追加宸昊公司的清算人张华鹏、王娜参加诉讼。本案现已审理终结。 孙昭信上诉请求：1.撤销原判，改判为宸昊公司返还上诉人中介费6000元、并对上述判决中的第二项、第三项承担连带责任或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定宸昊公司不返还中介费及不承担连带责任是错误的。理由如下：1.宸昊公司作为涉案房源的中介提供者未如实向孙昭信告知所交易房屋的详细信息，包括房屋是否被抵押、查封等是否有权利瑕疵等，其隐瞒了涉案房屋在各方签订买卖合同数月之前就已被法院查封的重要事实，违反了中介服务合同的义务。2.宸昊公司作为职业中介机构，收取了孙昭信中介费6000元，未能履行合同义务，客观上隐瞒了房屋被查封的事实，导致与张军、吴静共同导致房屋买卖合同目的不能实现，给上诉人造成了重大的经济损失，其应退还中介费6000元，并对应退还的房款及违约金承担连带责任。一审判决对证据釆信错误。一审中宸昊公司提交的“附议”，一审判决已认定其系复印件，无真实性。依据法律规定，在无其他证据印证下，该“附议”无证明效力。但一审判决仍采信该证据，错误认定了上诉人对设定的权利负担是知悉的，显然无事实和法律依据。二审法院应当依法予以纠正。 被上诉人张军、吴静、张华鹏、王娜均未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 孙昭信一审诉讼请求：1.解除孙昭信与张军、吴静、宸昊公司订立的房屋买卖三方合同；2.张军、吴静退还孙昭信已付购房款200000元；3.张军、吴静双倍返还孙昭信购房定金20000元；4.张军、吴静支付孙昭信违约金70000元；5.宸昊公司返还孙昭信中介费6000元；6.宸昊公司对张军、吴静应承担的返还购房款、支付违约金承担连带责任；7.案件受理费用由张军、吴静、宸昊公司负担。经一审法院释明，孙昭信选择要求张军、吴静承担支付违约金责任，同时放弃要求其承担定金责任。 一审法院认定事实：经宸昊公司居间介绍，孙昭信与张军就房屋买卖事宜协商后达成共识，确定由孙昭信购买张军所有位于滨州市黄河四路501号市××号楼××单元××室××住房。2017年7月28日，孙昭信（乙方）与张军（甲方）、宸昊公司（丙方）签订房屋买卖三方合同。合同约定，交易房屋座落于市××路501号17号楼西单元，面积145.08平方米，登记产权人张军，产权证号：字第03-23363，房屋用途为住宅，土地使用类型为划拨，附带车库21.12平方米。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，自愿购买该房地产；成交价格700000元，该成交价格含所有附着于该房地产的装饰、装修等不可拆除物；乙方在订立合同时支付甲方购房定金10000元；乙方于2017年10月1日前向甲方支付剩余房款500000元。买卖双方不得在本合同签订后私自降价或涨价，否则视为违约；乙方向甲方交付定金时向丙方支付中介费，中介费按照房屋成交价的1%收取，贷款服务费按照贷款额的2%收取，乙方逾期支付的，每逾期1日，违约方向丙方支付相当于中介费50%的违约金；甲方于收到全部合同价款后5日内将上述房地产钥匙交付给乙方；甲方于交房日期前结清水费、电费、煤气费、有线电视使用费、物业管理费等费用；甲方保证上述房产权属清楚，证件合法齐全准确，若发生与甲方有关的产权、债权、债务纠纷，提供证件虚假，概由甲方负责处理并承担民事诉讼责任，因此给乙丙双方造成的一切经济损失由甲方负责赔偿。乙方交付定金后若甲方反悔，定金双倍返还于乙方；乙方如在交付定金后中途悔约，甲方不予退还定金，丙方不予退还中介费。如甲方或乙方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同约定房屋成交价的10%作为违约金等。 合同签订当天，孙昭信向张军支付购房定金10000元，向宸昊置业公司支付中介费6000元。2017年8月1日，孙昭信向张军的妻子吴静个人的银行账户转账支付190000元，当日吴静向孙昭信出具收条。2017年8月1日，吴静将交易房屋钥匙交给孙昭信，孙昭信自此占有使用交易房屋并进行装修。 位于滨州市××路××号××号楼××单元××室的住宅房产登记所有权人为张军。因张军涉及民事纠纷，滨州市滨城区人民法院作出（2017）鲁1602民初第805号裁定书，查封该项房产，并于2017年3月2日将查封信息交不动产权登记管理部门，限制房屋办理不动产权属变更、转移登记等事项。2018年10月8日，滨州市滨城区人民法院在执行张军涉及的债务案件中，以737703元的价格拍卖成功，将房产卖出。 有关孙昭信主张张军、吴静、宸昊公司故意隐瞒交易房产被人民法院查封事实，欺骗其订立房屋买卖合同等内容，其自述系于2018年4月在网上查询时发现交易房屋被人民法院查封的情况。孙昭信对张军、吴静、宸昊公司实施主动欺诈的内容未提供证据佐证，其仅证明交易房屋被人民法院查封发生在房屋买卖合同订立以前。而且，根据一般交易习惯，房屋买受人应当在交易前了解问询交易房屋的权属登记信息，房屋是否存在抵押或他项权登记，抑或是其他权利受到限制的情形。而孙昭信在订立合同前是否了解问询及问询调查情况，其未作合理陈述。在房屋买卖交易中，通常卖方交付房屋钥匙、办理产权转移登记约定在购房款全部支付完成以后的指定时间或合理期限内，而涉案房屋买卖合同中并未约定房屋办理转移登记，更未约定办理产权转移登记的时间或期限。合同中虽约定卖方在收到全部价款后5日内将房屋钥匙交付给买方，但实际履行过程中，张军却是在孙昭信仅支付了200000元购房首付款后便将房屋钥匙交给对方。而自订立合同之日2017年7月28日至孙昭信自述发现交易房屋被查封前的2018年4月，孙昭信并未在约定期限内履行支付剩余500000元购房款的义务，亦未催促卖方办理产属转移登记。卖方张军在孙昭信逾期未支付剩余购房款的情况下是否作出反应，作出何种反应等事实，当前证据不能确定。另外，宸昊公司提交的一份孙昭信与吴静签署的“附议”中显示，孙昭信提前给卖方200000元用于帮助对方解除房产抵押，若交易失败，卖方必须在3日内将买方已付购房款归还给买方等。该份证据虽系复印件，其真实性暂时无法核对。但客观上中介方宸昊公司也应取得不可能取得买卖双方签署“附议”的原件。附议中的信息，一定程度上反映，房屋买方孙昭信对交易房屋产权上面设定有权利负担的情况应当知悉，并明确约定交易失败的处理方案。以上证据反映的事实及当事人的交易行为存在多处异常，孙昭信主张其根本不知道房产被查封、卖方中介方故意隐瞒欺骗其签订房屋买卖合同的内容相悖，因而孙昭信的此项主张，所依据证据不足，不予采纳。 一审法院认为，孙昭信与张军、吴静及宸昊公司签订的房屋买卖三方合同，实质上是孙昭信和张军、吴静签订的房屋买卖合同与孙昭信和宸昊公司签订居间合同两份合同集成的混合合同。在房屋买卖合同中，合同内容系双方的真实意思表示，合同依法成立并有效。履行过程中，孙昭信与张军、吴静部分履行合同义务，因房屋被人民法院查封拍卖，而使得房屋转移登记无法实现，不能继续履行。孙昭信要求解除合同、相对方承担返还购房款、支付违约金等诉讼请求于法有据，予以支持。有关居间合同的内容亦系孙昭信与宸昊公司的真实意思，合同依法成立同时发生效力。居间人宸昊公司帮助介绍提供订立房屋买卖合同信息，并最终促成买卖双方签订房屋买卖合同，履行了全部义务。委托人孙昭信在签订房屋买卖合同后向居间人支付了居间报酬，亦履行了约定义务。现居间合同的全部义务已履行完成，合同目的已经实现。孙昭信要求解除居间合同缺乏事实和法律根据，不予支持。另外，孙昭信主张居间人宸昊公司故意隐瞒交易房屋被查封的事实，欺骗其签订房屋买卖合同的主张所依据证据不足，不予确认，对应诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除孙昭信与张军、吴静订立的房屋买卖合同；二、张军、吴静返还孙昭信已付购房款200000元；三、张军、吴静支付孙昭信违约金70000元；四、驳回孙昭信的其他诉讼请求。本判决第二、三款规定义务，于判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5740元，减半收取计2870元，由张军、吴静负担。 本院二审期间，当事人孙昭信提交证据一：《附议》原件一份，拟证实：吴静与宸昊公司均没有向孙昭信告知涉案房屋被滨城区法院查封的事实，其均应承担责任。证据二：宸昊公司公司注销情况原件一份、股东决议一份、清算报告一份、企业信用信息公示系统打印件2份。拟证实：滨州宸昊置业有限公司于2019年9月25日被注销，丧失诉讼主体资格，独资股东张华鹏和清算成员王娜承诺承担其债务，二人为本案的被上诉人主体，应承担该公司的全部责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙昭信提交《附议》与宸昊公司一审提交的复印件一致，本院对其真实性予以确认，但不足以证实其主张，理由在之后的论述中阐明。本院对其提交的证据二予以采信。 二审查明，宸昊公司于2019年9月25日被注销，独资股东张华鹏和清算成员王娜承诺承担其债务。 本院认为，关于张华鹏、王娜是否应对孙昭信的损失承担连带责任及所收取中介费是否应当退还的问题。孙昭信主张宸昊公司作为专业房屋中介公司未告知其涉案房屋存在法院查封，导致其损失。经查，宸昊公司一审期间抗辩孙昭信对涉案房屋存在查封情况是明知的，造成房屋买卖合同无法履行的原因是张军没有将本案首付款用于解除本案房屋上的抵押等权利负担，并提交《附议》复印件予以佐证。孙昭信一审否认《附议》复印件的真实，上诉理由中亦否认存在《附议》，而孙昭信二审庭审中又提交了与宸昊公司提交复印件一致的《附议》原件，可知孙昭信故意隐瞒双方签订《附议》的事实，结合本案房屋买卖合同未约定变更登记时间等，再结合孙昭信的文化程度、工作性质等情况，可以认定其对涉案房屋存在权利负担是明知的，故其要求中介方承担责任的主张不能成立。 综上所述，孙昭信的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5740元，由上诉人孙昭信负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张魁海 审 判 员 王正真 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 张真真