上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初17481号原告：上海易转工贸有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：袁呈欣，董事长。委托诉讼代理人：宣大柯，上海敬贤律师事务所律师。被告：上海泽葵建筑装饰工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孟俊，执行董事。委托诉讼代理人：顾跃，上海美谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁春燕，上海美谷律师事务所律师。原告上海易转工贸有限公司与被告上海泽葵建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月12日、11月23日两次公开开庭进行了审理。原告上海易转工贸有限公司的委托诉讼代理人宣大柯、被告上海泽葵建筑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人丁春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海易转工贸有限公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告双方签订的《租赁合同》；被告搬离并返还承租的上海市奉贤区环城东路XXX-XXX号XXX室的房屋；被告支付原告从2016年11月25日起至实际搬离日止，按最后第三份合同标准计算的租金和占有使用费；被告偿付原告从2017年1月1日起至2020年10月1日止的逾期付款违约金134,784元。事实和理由：被告曾以黄胜和的名义在2016年11月25日与原告签订《租赁合同》，约定由被告承租坐落于上海市奉贤区环城东路XXX号XXX-XXX室的房屋，建筑面积为382.5平方米，租赁期限从2017年1月1日起至2019年12月31日止，第一年租金为223,380元，保证金为19,000元。在实际履行过程中，被告仅支付第一期租金，此后租金未付。2018年4月15日，应被告要求原告同意调整租赁场所至905室的房屋，建筑面积为224平方米，租赁期限为一年，从2018年4月1日至2019年11月30日，年租金为130,816元。2019年11月，被告再次要求调整租赁场所至203室，该房屋的建筑面积为140平方米，租赁期限从2019年12月1日起算，年租金为86,870元。期间，被告支付款项358,225元。2020年初，被告提出解除合同并承诺于2020年2月1日前搬离，但被告未搬离也未支付所欠租金，原告遂要求被告搬离并付清欠款，被告予以拒绝，故提起诉讼。被告上海泽葵建筑装饰工程有限公司辩称，原、被告双方签订《租赁合同》是事实，期间曾变更租赁场所并调整租金标准，905室房屋的租赁期限从2018年4月1日起至2019年9月30日止，203室房屋的租赁期限从2019年10月1日起至今，对三份合同的租金标准认可。租赁场所变更至203室后实际未经营，虽物品尚在租赁场所内，但原告承诺免除203室房屋的租金。曾于2020年2月1日向原告提出解除合同，原告也是同意的，因此合同已于该日解除。其于2020年10月10日或11日把租赁场所的门锁撤掉，当时虽未通知原告，但原告已可自由进出租赁场所，被告未实际控制租赁场所，租赁场所内的物品在三天内会准备搬走。已付租金为358,225元，尚欠租金为117,244元，该欠付金额系根据原告提供的《退房申请表》而确定，双方金额差距在于203室的租金。对违约金不认可，对违约金的计算方法也有异议。因合同已解除，同意在2020年10月15日前搬离。本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，原告与黄胜和签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租坐落于上海市奉贤区环城东路XXX-XXX号XXX、XXX、XXX室的房屋，建筑面积为382.5平方米，租赁期限从2017年1月1日起至2019年12月31日止；第一年租金为223,380元，第三年起租金递增5%，租金先付后用，签订合同当日支付55,845元，以后每季度到期前10日支付后三个月的租金即每次支付55,845元；逾期付款的，每逾期一日则需偿付两倍租金作为违约金；交付房屋前支付保证金19,000元，保证金用于充抵合同费用，余款无息归还；合同期满应归还租赁场所，每逾期一日按每日每平方米3元计算占有使用费；逾期支付租金累计超过15天的，可书面通知解除合同，违约方需按月租金的两倍偿付违约金；擅自退租的，按月租金的两倍偿付违约金；逾期支付租金的，每逾期一日则需按日租金的5%偿付违约金；逾期15天未交租金的，原告有权解除合同并追究违约金；上述违约金可从保证金中抵扣，不足部分另行偿付；合同期满或合同解除，被告需搬离，搬离后15日内仍有余物的视为放弃，由原告处理。2016年11月28日，黄胜和付款74,845元(含保证金19,000元)。2017年4月6日，被告经工商注册成立并实际使用该租赁场所。2017年4月21日，被告出具《情况说明》，确认因公司股东发生变化，黄胜和签订的《租赁合同》从2017年第二季度起租赁费用由被告支付(合同条款未变)，相关发票抬头变更为被告。2017年5月2日，被告支付租金55,845元。2017年12月29日，被告支付租金55,845元。期间被告提交《退房申请表》并确认于2018年3月31日终止合同，租金同时结算至此，原告方工作人员则在账款交接情况栏书写“租金2017年10月1日-2018年3月31日为111,690元”。2018年4月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租坐落于上海市奉贤区环城东路XXX-XXX号XXX室的房屋，建筑面积为224平方米，租赁期限从2018年4月1日起至2019年11月30日止；年租金为130,816元，租金先付后用，签订合同当日支付32,704元，以后每季度到期前10日支付后三个月的租金即每次支付32,704元；逾期付款的，每逾期一日则需支付两倍租金作为违约金；交付房屋前支付保证金19,000元，保证金用于充抵合同费用，余款无息归还；合同期满应归还租赁场所，每逾期一日按每日每平方米3元计算占有使用费；逾期支付租金累计超过15天的，可书面通知解除合同，违约方需按月租金的两倍偿付违约金；擅自退租的，按月租金的两倍偿付违约金；逾期支付租金的，每逾期一日则需按日租金的5%偿付违约金；逾期15天未交租金的，原告有权解除合同并追究违约金；上述违约金可从保证金中抵扣，不足部分另行偿付；合同期满或合同解除，被告需搬离，搬离后15日内仍有余物的视为放弃，由原告处理。2019年5月20日，被告支付租金111,690元。2019年10月24日，被告支付租金60,000元。期间被告提交《退房申请表》并确认于2019年11月30日退租更换至203室，物业公司意见栏注明“协商后租金及物业费结算至2019年9月30日”，原告方工作人员则在账款交接情况栏书写“水电费23,007.08元，租金32,704扣除27,296为5,408元”。2019年12月3日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租坐落于上海市奉贤区环城东路XXX-XXX号XXX室的房屋，建筑面积为140平方米，租赁期限从2019年12月1日起至2020年11月30日止；年租金为86,870元，租金先付后用，签订合同当日支付21,717.50元，以后每季度到期前10日支付后三个月的租金即每次支付21,717.50元；逾期付款的，每逾期一日则需支付两倍租金作为违约金；交付房屋前支付保证金19,000元，保证金用于充抵合同费用，余款无息归还；合同期满应归还租赁场所，每逾期一日按每日每平方米3元计算占有使用费；逾期支付租金累计超过15天的，可书面通知解除合同，违约方需按月租金的两倍偿付违约金；擅自退租的，按月租金的两倍偿付违约金；逾期支付租金的，每逾期一日则需按日租金的5%偿付违约金；逾期15天未交租金的，原告有权解除合同并追究违约金；上述违约金可从保证金中抵扣，不足部分另行偿付；合同期满或合同解除，被告需搬离，搬离后15日内仍有余物的视为放弃，由原告处理。期间被告提交《退房申请表》并确认于2020年2月1日前搬离(因疫情原因，抓紧时间搬离)，财务结算栏显示“每月租金21,717.60元除以3为7,239.20元”。2020年2月13日，原告向被告催讨租金，被告则回复原告可能不租了，原告要求被告结清欠款后来办理手续，同时告知因疫情原因目前尚未复工。2020年3月3日，原告催促被告尽快来办理退租手续并将《应收应付款清单》发送给被告，该《应收应付款清单》显示应收租金为475,449元，开票金额为311,929元，已付款358,225元，尚欠117,224元，其中203室应收租金和尚欠租金栏为空白。2020年4月21日，被告认为其于2020年2月初已告知不再租赁，原告方工作人员则认为被告并未搬离且累计欠款142,982元(含租金117,224元和水电费25,758元)未付，同时认为在列清单时并未计算203室的租金(第二次发送的《应收应付款清单》中203室应收租金和尚欠租金栏为空白，备注栏为2019年12月1日-至今)，被告可就此笔租金提出要求，由工作人员向公司申请争取免除，如不行则不再申请免除，被告应于月底前全部搬离，要求当天答复，被告回复本周内会上门协商。嗣后，双方协商未成，以致涉讼。另查明，原告要求解除合同的诉状副本于2020年9月26日送达至被告处。在审理期间，原告确认：2020年2月中旬，被告曾要求解除合同，原告于2020年3月3日告知办理相关手续后解除合同，但被告未搬离也未结清欠款，故合同未解除，如被告在3月初搬离则同意免除203室的租金，不搬离就不同意免除，故当时《应收应付款清单》中未明确203室的金额；第三份《退房申请表》中财务结算栏内容由被告书写，从未同意免除租金，也不同意以物抵租金；因疫情原因，从2020年1月23日起无法使用租赁场所直至2020年2月上旬复工可正常使用；现只要求被告搬离租赁场所，在本案中暂不要求恢复原状。被告确认：被告提交的第三份《退房申请表》中财务结算栏的内容由原告书写，2020年2月被告就提出解除合同，当时原告是同意的；从2019年12月起租赁场所未对外经营，因经营困难要求以在租赁场所的办公设备进行抵债，同时要求免除部分租金，标准也过高；同样因疫情原因，从2020年1月24日起至2月20日租赁场所停工封楼，2月下旬复工，也应减免租金。以上事实，由户籍工商资料、《租赁合同》、《情况说明》、付款凭证、《退房申请表》、微信记录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，第一份《租赁合同》虽由原告与黄胜和签订，但被告注册成立后由被告实际使用，被告也出具《情况说明》对承租方进行了确认，此后用于变更租赁场所的两份《租赁合同》均由原、被告签订，因此涉案房屋租赁合同的签订主体应为原、被告。在第一、二份合同履行期间，被告未按约支付租金，显属违约，此后在第三份合同履行期间，被告提出要求解除合同和减免租金及承诺搬离，但原告要求被告结清欠款和搬离再行解除合同，双方实则就解除合同事项未协商一致，原告遂向本院提起诉讼要求解除合同，解除合同的诉状副本于2020年9月26日送达至被告处，故合同于该日解除。在合同解除后，被告未搬离租赁场所，现原告要求被告搬离并返还租赁场所于法有据，应予支持。从2017年1月1日起至2020年9月26日止，按合同约定被告应付租金为568,363.60元，然2019年9月30日原告同意扣除27,296元、因疫情扣除7,239元及扣除已付款358,225元，被告尚欠付租金175,603.60元理应承担相应的民事责任。从2020年9月27日起，被告应支付原告按年租金86,870元计算的占有使用费至搬离并返还租赁场所日止。被告认为原告已同意免除203室从2019年12月1日起至搬离并返还日的租金依据不足，对此难以支持。被告未按约支付租金理应承担逾期付款违约金，但应根据合同约定的每期付款时间并扣除部分已付款和免除款及保证金后分段计算，每日5%的标准则明显过高，综合上述情况逾期付款违约金调整至30,000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海易转工贸有限公司与被告上海泽葵建筑装饰工程有限公司签订的《租赁合同》于2020年9月26日解除；二、被告上海泽葵建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内从承租的上海市奉贤区环城东路XXX-XXX号XXX室房屋中搬离并将租赁场所返还给原告上海易转工贸有限公司；三、被告上海泽葵建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海易转工贸有限公司欠付的租金175,603.60元；四、被告上海泽葵建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海易转工贸有限公司从2020年9月27日起至搬离并返还租赁场所日止，按年租金86,870元计算的占有使用费；五、被告上海泽葵建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海易转工贸有限公司逾期付款违约金30,000元；六、驳回原告上海易转工贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,196元，减半收取计2,598元，由原告负担406元，被告负担2,192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二〇年十一月三十日书记员  高佳雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。