中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9350号上诉人（原审被告）:吉田建光（YOSHIDATATSUHIR0），男，日本国国籍，1968年5月21日生，住日本国大阪市福岛区。上诉人（原审被告）:吉田千惠(YOSHIDACHIE)，女，日本国国籍，1971年1月15日生，住日本国大阪市此花区。上诉人（原审被告）:吉田美里（YOSHIDAMISAT0），女，日本国国籍，1973年11月13日生，住NewZea1and。三上诉人之共同委托诉讼代理人：童情怡，上海现未来律师事务所律师。三上诉人之共同委托诉讼代理人：顾晔，上海现未来律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：施军，男，1969年12月15日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：吴翟，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：成薇，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海普佳房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路****楼**。法定代表人：杨玉玲，董事长。委托诉讼代理人：莫邦伟，男，该公司工作人员。上诉人吉田建光、吉田千惠、吉田美里(以下简称吉田建光等三人)因与被上诉人施军、上海普佳房地产经纪有限公司（以下简称普佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉田建光等三人上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回施军在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.吉某1与普佳公司就上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋（含地下车库第69号车位，以下简称涉讼房屋）签订的《协议书》第一至第四条约定的均为吉某1与不特定买受人之间的权利和义务，第四条约定吉某1违约应向普佳公司退还房款人民币（以下未指明币种的均为人民币）100万元，而非向买受人退还，普佳公司无权替未知买受人与吉某1约定权利义务，故上述约定买受人的权利义务的条款都是无效条款；2.普佳公司利用吉某1在国外信息不对称，协议约定房价300万元，低于市场价约50%，而违约金高达100万元，在买受人不确定的情况下，普佳公司无权要求吉某1向不特定买受人承担高额违约金，故有关违约金条款系无效条款；3.吉某1与施军素未谋面，正常情况下买家不可能在没有见过卖家的情况下就以日元现金形式向卖家真实交付1,800万日元（或等值的人民币100万元），施军亦无证据证明已支付了上述房款1,800万日元（或等值的人民币100万元），故普佳公司与吉某1之间的《协议书》是普佳公司为获取不正当利益而为吉某1设置的圈套，施军更像是普佳公司为获取不正当高额违约金而找来的名义买家。据此，三上诉人认为吉某1与普佳公司签订《协议书》，施军与该协议书不存在任何法律关系，无依据向吉某1交付房款，故无权向三上诉人主张违约金，吉某1已收取的房款应按照非恶意不当得利退回原处。施军辩称，1.三上诉人在一审庭审中承认吉某1收到房款100万元，普佳公司也当庭承认该款系普佳公司代施军支付，吉某1出具了唯一一份收据，而该收据现由其收执；2.其与吉某1虽在两份《协议书》上签字，但两份文件表述内容一致，能组成一个完整的买卖合同，故三上诉人认为其与吉某1之间无买卖合同关系与事实不符；3.其原起诉要求继续履行合同，因无法继续履行才撤诉后重新起诉要求解除合同并主张违约金100万元，事实上合同继续履行的话，其收益远超约定违约金，故一审支持的违约金低于其实际损失。据此，其要求驳回上诉，维持原判。普佳公司答辩称，公司派员在日本请吉某1在《协议书》上签名和向吉某1交付房款时都说明了购房者为施军，吉某1对此认可，施军于2016年1月31日向吉某1支付相当于100万元的日元之后，其作为中介方，准备双方网签合同时发现吉某1已经和案外人网签《上海市房地产买卖合同》，其通过电话和邮件向吉某1反复核实，吉某1在邮件中承认了此事。据此，其要求驳回上诉，维持原判。施军向一审法院起诉请求：1.判令解除其与吉某1就涉讼房屋签订的买卖协议；2.判令吉某1向其返还购房款100万元并支付违约金人民币100万元。一审审理中，吉某1于2010年1月19日死亡,其变更上述第2项诉讼请求为：判令吉田建光等三人在继承吉某1遗产价值范围内，向其返还购房款100万元并支付违约金100万元。一审法院认定事实：吉某1与吉某2于1966年结婚，婚后生育一子二女，即吉田建光等三人。吉某2于2014年10月死亡。1996年，涉讼房屋产权登记至吉某1一人名下。2016年1月28日，吉某1作为甲方，普佳公司作为乙方，在日本订立协议一份。该协议书记载，甲、乙双方就甲方所有的涉讼房屋（含地下车库第69号车位，以下简称本物业）转让之事，达成如下协议：1.甲方按本物业现状以人民币300万元出售本物业，因转让产生之税金、中介手续费及其他一切费用皆由买入方承担；2.买入方承诺于2016年1月31日前向甲方支付等于100万元的日元（约等于1,800万日元），于2016年4月30日前将余款即200万元汇入甲方指定的中国之银行账号，如未能如期支付，须向甲方支付利息，年利息为8%；3.买入方须于2016年7月31日前将余款即200万元汇入甲方指定的中国之银行账号，如未能如期支付，甲方可以中止本协议书，没收买入方已支付的100万元；4.如果因甲方原因导致本次交易无法完成，甲方须向乙方退还已收到的100万元，并须向买入方支付100万元作为违约金；5.甲方在确认收到200万元之后，须立即将房地产权证交予乙方；6.本协议书如有未尽之处，双方协商解决。2015年12月22日，吉某1在日本向普佳公司的工作人员出具收据一份，其中记载，收到涉讼房屋的房款200万日元。2016年1月28日,吉某1在日本向普佳公司的工作人员出具收据一份，其中记载，收到房款1,100万日元。2017年1月11日，一审法院受理施军诉吉某1房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2017）沪0105民初1649号]，施军请求判令吉某1继续履行涉讼房屋买卖协议。2017年6月9日，一审法院裁定准许施军撤诉。2018年1月26日，一审法院受理施军诉吉某1房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2018）沪0105民初2116号]，施军请求判令吉某1继续履行涉讼房屋买卖协议。2018年4月5日，一审法院裁定准许施军撤诉。一审法院另查明，2017年3月13日，一审法院受理吉某1诉周刚琴房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2017）沪0105民初5491号]，审理中，一审法院追加吉田建光等三人作为第三人参加诉讼。吉某1请求判令解除吉某1与周刚琴于2013年11月5日就涉讼房屋签订的买卖合同。吉田建光等三人同意吉某1的诉讼请求。2017年9月25日，一审法院作出判决：解除吉某1与周刚琴于2013年11月5日就涉讼房屋签订的上海市房地产买卖合同。周刚琴不服，提起上诉。2018年2月27日，上海市第一中级人民法院作出终审判决：一、撤销一审法院（2017）沪0105民初5491号民事判决；二、驳回吉某1的诉讼请求。吉某1、吉田建光、吉田千惠、吉田美里不服，向上海市高级人民法院申请再审。2018年12月12日，上海市高级人民法院作出裁定：驳回吉某1、吉田建光、吉田千惠、吉田美里的再审申请。一审法院受理本案后，于2019年2月22日向吉某1送达起诉状副本。一审审理中，施军为证明其与吉某1之间形成买卖合同关系，提供一份落款有“施军”签名及“上海普佳房地产经纪有限公司”章印，签署日期为2016年1月18日的协议。该协议书记载，施军作为甲方，普佳公司作为乙方，甲、乙双方就甲方购买的涉讼房屋（以下简称本物业）转让之事，达成如下协议：1.甲方按本物业现状以300万元购买本物业，因转让产生之税金、中介手续费及其他一切费用皆由买入方承担；2.甲方承诺于2016年1月31日前向出售方支付等于100万元的日元（约等于1,800万日元），于2016年4月30日前将余款即200万元汇入出售方指定的中国银行之账号，如未能如期支付，须向出售方支付利息，年利息为8%；3.甲方须于2016年7月31日前将余款即200万元汇入甲方指定的中国银行之账号，如未能如期支付，出售方可以中止本协议书，没收甲方已支付的100万元；4.如果因出售方原因导致本次交易无法完成，出售方须向甲方退还已收到的100万元，并须向甲方支付100万元作为违约金；5.出售方在确认收到200万元之后，须立即将房地产权证交予甲方；6.本协议书如有未尽之处，双方协商解决。吉某1在审理中表示，该协议与吉某1无关，不能证明施军与吉某1达成买卖涉讼房屋的合意。普佳公司对该证据没有异议。一审审理中，施军认为2016年1月涉讼房屋市场价在350万元至450万元之间，此后房价上涨，2019年2月涉讼房屋市场价在650万元至750万元之间。吉田建光等三人认为2016年1月涉讼房屋市场价在550万元至650万元之间，此后房价上涨，2019年2月涉讼房屋市场价在650万元至750万元之间。一审法院认为，各方当事人对普佳公司为居间人均无异议。从吉某1作为出售方与普佳公司签订的协议及施军作为买受方与普佳公司签订的协议来看，在买卖涉讼房屋的价款、付款期限及违约责任上体现一致性。吉某1确认其为出售涉讼房屋而收款1,800万日元，与上述协议相一致，可以认定吉某1作为出卖方已按上述协议接受买受方支付的部分房价款。吉某1自称其不知买受方为施军，认为该1,800万日元为普佳公司所付，而普佳公司确认该1,800万日元为施军向吉某1支付的房价款。在吉某1及吉田建光等三人不能提供证据证明买受人另有其人的情形下，施军主张其经普佳公司居间介绍，与吉某1就买卖涉讼房屋的价款、付款期限及违约责任达成协议，并已履行支付房价款1,800万日元的义务，一审法院予以采纳。根据另案审理结果及吉某1明确拒绝向施军出售涉讼房屋，施军有权解除其与吉某1之间的买卖协议。施军以起诉方式主张解除协议，一审法院确认该买卖协议于起诉状副本送达吉某1之日即2019年2月22日解除。吉某1对施军负有返还房价款100万元及支付违约金的义务。从双方当事人确认的2019年2月的涉讼房屋市场价来看，约定的违约金低于施军损失的差价利益，吉田建光等三人抗辩违约金过高，一审法院不予采纳。综上，对施军的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，作出判决：一、施军与吉某1就上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋及地下车库第69号车位订立的买卖协议于2019年2月22日解除；二、吉田建光（YOSHIDATATSUHIR0）、吉田千惠(YOSHIDACHIE)、吉田美里（YOSHIDAMISAT0）应于判决生效之日起十日内，在继承吉某1遗产价值范围内，向施军返还房价款人民币100万元并支付违约金人民币100万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审翻译费人民币1,800元、财产保全申请费人民币5,000元、案件受理费人民币22,800元，由吉田建光（YOSHIDATATSUHIR0）、吉田千惠(YOSHIDACHIE)、吉田美里（YOSHIDAMISAT0）共同负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：（一）就涉讼房屋，施军与吉某1之间是否存在买卖合同关系？（二）吉某1应否向施军承担违约责任？违约金100万元是否过高？针对争议焦点（一），本院认为，施军虽未直接与吉某1签订房屋买卖合同或协议书，但双方各自作为买受方和出售方与中介方普佳公司分别签订的《协议书》，对于买卖双方约定的权利义务具有一致性，且吉某1及三上诉人均确认收到售房款1,800万日元，与涉案的两份《协议书》约定的首付房款的数额和支付期限均一致，在普佳公司作为中介方确认该1,800万日元为买方施军支付，而吉某1或三上诉人并无依据证明买方另有其人的情况下，一审法院根据已有证据，确认施军与吉某1之间就涉讼房屋存在买卖合同关系并无不当。三上诉人以吉某1与施军之间未直接签订书面买卖合同为由，否认施军为吉某1与普佳签订的《协议书》的涉讼房屋买受方，理由不能成立，本院不予支持。针对争议焦点（二），本院认为，吉某1具有完全民事行为能力，其与普佳公司签订《协议书》时，明确约定涉讼房屋的出售价款、房款支付方式、数额和支付期限，对买卖双方的违约责任及违约金数额均作了约定，对此吉某1明知且应按约履行，现因吉某1一方的原因导致合同无法继续履行，施军有权请求解除合同并主张吉某1按上述《协议书》约定承担违约责任，一审法院对此予以支持并无不当。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，解约后施军的损失包括购房时和解约时的房屋差价损失等，一审法院从双方确认的涉讼房屋2019年房地产市场价来看，以约定违约金低于施军的涉讼房屋差价利益为由确定违约金数额为《协议书》约定的100万元，具有事实依据和法律依据。三上诉人主张有关违约责任的约定无效及主张违约金过高均缺乏依据，本院不予支持。三上诉人另主张普佳公司与吉某1之间的《协议书》是普佳公司为获取不正当利益而为吉某1设置的圈套，施军更像是普佳公司为获取不正当高额违约金而找来的名义买家等，均缺乏依据，本院不予采信。综上所述，三上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22,800元，由上诉人吉田建光（YOSHIDATATSUHIR0）、吉田千惠(YOSHIDACHIE)、吉田美里（YOSHIDAMISAT0）共同负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年十一月三十日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……