四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初4910号 原告：吴纯进，男，1986年3月7日出生，汉族，住四川省广汉市。 原告：钟敏，女，1993年10月22日出生，汉族，住四川省金堂县。 二原告共同委托诉讼代理人：蒋风云，四川诚峰律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：牟志未，四川诚峰律师事务所律师。 被告：四川广达置业有限公司，住所地四川省金堂县赵镇山王庙街**。 法定代表人：刘六俊，执行董事。 委托诉讼代理人：胡成，男。 原告吴纯进、钟敏与被告四川广达置业有限公司（以下简称：广达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴纯进及原告吴纯进、钟敏共同委托诉讼代理人牟志未，被告广达公司委托诉讼代理人胡成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴纯进、钟敏向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告交付位于金堂县××镇××路××号（华夏.上海城（二期））X栋X层X号房屋；2.判决被告为原告办理上述房屋的《商品房买卖合同》网签备案，并为原告办理上述房屋的不动产登记证书；3.判决被告向原告支付逾期交房的违约金及利息；4.判决被告向原告退还“解封款”4万元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月17日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于金堂县××镇××路××号（华夏.上海城（二期））10栋14层1404号房屋，房屋销售价款为364259元。但被告基于对流动资金的需求，要求原告签订的《商品房买卖合同》中约定交易价款为506084元（首付206084元，贷款30万元），另在同日双方签订的《补充协议》中约定：实际首付款为64259元。签订合同后，原告按照约定向被告支付了首付款共计64259元，但因被告原因，一直不为原告办理该房屋的按揭贷款。2017年6月28日，经协商，双方同意原告改为分期支付购房款：当日支付购房款15万元，剩余购房款15万元在交房时支付。2018年10月29日，被告告知原告该房屋被法院查封，无法交付，希望原告能提前交清购房款，另支付“解封款”4万元，被告即可办理该房屋的《商品房买卖合同》网签备案并交房，否则承担违约金。后被告向原告出具《承诺书》，原告又向被告支付了19万元，但截止起诉之日，被告仍拒绝将该房屋交付给原告，且拒绝向原告支付违约金。 广达公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由为：1.房屋的总价款应为506884元，且原告未按时缴纳房款，违约在先。2.案涉房屋现在处于查封状态，原告应当通过执行异议程序解决网签备案的问题。3.原告所述4万元不是解封款，而是房款的组成部分。4.原告主张的违约金标准过高，请求调减，且应当从原告交齐房款20个月后开始起算。 本院经审查认定事实如下：2015年6月17日。广达公司（出卖人）与吴纯进、钟敏（买受人）签订《四川商品房买卖合同》，主要约定：吴纯进、钟敏购买广达公司开发的华夏上海城10栋14层1404号房屋，房屋合同总价款506084元。约定的交房时间为2016年12月30日。若逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。后双方当事人签订《补充协议》，约定吴纯进、钟敏根据上述《四川商品房买卖合同》的约定按时向广达公司支付首付款206084元后，广达公司在吴纯进、钟敏按揭贷款办理成功并在银行第一次发放按揭贷款之日起10日内，将首付款中的141825元退还给吴纯进、钟敏，实际只收取首付款64259元。退还的款项作为购房款的减免优惠，广达公司不得再行收取。吴纯进、钟敏于2015年6月共计支付购房款64259元。 后因吴纯进、钟敏未办理按揭贷款，2017年6月，双方当事人进行协商，将付款方式由按揭贷款改为分期付款，吴纯进、钟敏再支付15万元购房款。 2018年10月29日，吴进纯与广达公司签订《承诺书》，载明吴进纯购得案涉房屋，已支付购房款214259元，该房屋已被人民法院查封。“广达公司承诺在吴纯进、钟敏另支付19万元，其中15万元支付该套房房款，4万元是吴纯进、钟敏自愿支付的解封款；该套房付清所有购房款后六个月内，广达公司必须完成上述房屋网签备案交房及房屋钥匙，若逾期未完成网签备案及交房，逾期一日支付违约金333元，如违约，交房时按每月支付违约金到对方银行账户。”尾部有吴纯进和广达公司法定代表人刘六俊的签字。之后，吴纯进、钟敏通过银行向广达公司转款19万元，广达公司出具收款收据2张，其中一张载明“10-1404房款，15万元”，一张载明“10-1404解封款，4万元”。 2017年12月25日，成都市中级人民法院依据申请人江西有色建设集团有限公司的申请，作出了（2017）川01执保584号执行裁定书，查封了案涉项目“华夏上海城”的未售房屋，其中包括案涉房屋，查封期限为2017年12月25日至2020年12月24日止。后又因广达公司的其他诉讼，案涉房屋及土地被轮候查封。截至法庭辩论终结之前，案涉项目尚未竣工验收，不具备交付的条件，案涉房屋仍属于查封状态。 上述事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《承诺书》、收据、银行转款凭证、执行裁定书以及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。 关于吴纯进、钟敏提出的要求交付房屋及网签备案、办理不动产登记证书的诉请，因案涉房屋仍处于查封状态，且项目尚未竣工验收，不具备相应的条件，本院不予支持。 关于违约金及利息。双方对房屋的总价款及4万元的性质存在争议。本院认为，虽合同约定的总价款50万余元，但实际付款情况为：吴纯进、钟敏于2015年6月11日支付10259元，2015年6月17日支付5.4万元，2017年6月28日支付房款15万元，2018年10月29日支付3万元，2018年10月30日支付1万元，2018年10月29日支付15万元，共计404259元。广达公司对以上款项均出具了收据，分别为2015年6月11日出具10259元定金收据，2015年6月17日5.4万元房款收据，2017年6月28日15万元房款收据，2018年10月29日15万元房款收据，2018年10月29日4万元解封款收据。广达公司此后未再要求吴纯进、钟敏支付房款。从以上实际付款及收据情况，再结合《补充协议》、《承诺书》可以看出双方最终商定的房屋总价款为364259元，另外4万元为吴纯进、钟敏为解除案涉房屋的查封支付的“解封款”。案涉房屋约定的交房时间为2016年12月30日，吴纯进、钟敏主张从2017年1月1日开始计算逾期交房的违约金是其对自身民事权利的处理，本院予以准许。关于违约金的计算标准，被告请求调减，本院根据本案的实际情况，综合调整为每日为已付房款的万分之一。综上：本案违约金的金额及计算方式具体为： 2017年1月1日-2017年6月28日，违约金为：64259元×0.0001×178天=1143.81元； 2017年6月29日-2018年10月29日，违约金为214259元×0.0001×487天=10434.41元； 2018年10月30日之后的违约金，以已付房款总额364259元为基数，按照每日万分之一的标准计算。因案涉房屋交房时间尚不确定，本院确认计算至本判决生效之日止。 关于违约金的利息，法律规定的违约金性质系补偿性，因本院已经支持了吴纯进、钟敏关于逾期交房违约金的诉请，本院综合吴纯进、钟敏的实际损失，双方当事人过错程度，对于违约金的利息本院不再支持。 关于是否应当退还4万元“解封款”的问题。吴纯进、钟敏支付该款项的目的是为了解除房屋查封，但广达公司收到该款后并未促使查封申请人提出解除查封的申请，故应当予以退还。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告四川广达置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告吴纯进、钟敏支付逾期交房的违约金（2017年1月1日至2018年10月29日的违约金为11578.22元；2018年10月30日至本判决生效之日止，以364259元为基数，按照每日万分之一的标准计算）； 二、被告四川广达置业有限公司于本判决生效之日起7日内退还原告吴纯进、钟敏解封款4万元； 三、驳回原告吴纯进、钟敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由被告四川广达置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王泽波 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 何昕奕 书 记 员 张 祯