四川省甘孜藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川33民终146号上诉人（一审被告、反诉原告）:蒲孟勇，男，1976年8月2日出生，藏族，住四川省石渠县。被上诉人（一审原告、反诉被告）:孙燕，女，1977年6月1日出生，藏族，住四川省石渠县。被上诉人（一审被告、反诉被告）：青美拉姆，女，1990年4月27日出生，藏族，住四川省石渠县。委托诉讼代理人：梁方，四川盛豪律师事务所律师。上诉人蒲孟勇因与被上诉人孙燕、青美拉姆房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省石渠县人民法院（2020）川3332民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人蒲孟勇、被上诉人孙燕、被上诉人青美拉姆的委托诉讼代理人梁方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒲孟勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙燕的一审诉讼请求，支持蒲孟勇的一审反诉请求，判决孙燕、青美拉姆承担蒲孟勇各项损失113800元；2.本案一、二审诉讼费用由孙燕、青美拉姆承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，法律适用错误，导致判决错误。蒲孟勇一审依法提交了照片、损害清单和证人证言等有效证据，各证据之间能够相互印证，形成完整的证据链。其中，孙燕和青美拉姆的委托诉讼代理人扎西卓玛都对证人尼美根绒证言的“三性”无异议。在无有效证据推翻证人证言的情况下，证人尼美根绒的证言理应作为认定案件事实的依据。而证人证言能够证明案涉房屋存在严重漏水和蒲孟勇及时通知青美拉姆解除合同等基本事实。一审法院无视本案有效证据反映的案件事实，认为蒲孟勇在一审时的抗辩理由和反诉理由均无有效证据予以支持，属认定事实错误。孙燕辩称，对蒲孟勇和青美拉姆之间的租赁关系以及房屋修缮情况不清楚，且一直要求他们搬出房屋，他们占用房屋应当支付租赁费。青美拉姆辩称，1.2017年3月25日，蒲孟勇与自己签订的房屋转租协议书已经将所有租赁义务转让给蒲孟勇，蒲孟勇应当承担所有租赁义务；2.一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回蒲孟勇的上诉请求。孙燕向一审法院起诉请求：1.依法判令蒲孟勇、青美拉姆支付2018年6月1日至2020年4月6日期间的租金110833元;2.依法支付所欠租金利息46323.20元。蒲孟勇向一审法院提出反诉请求：1.判令青美拉姆赔偿损失105800元；2.判令青美拉姆、孙燕共同承担蒲孟勇维修商铺的费用8000元；3.判令青美拉姆、孙燕承担反诉案件受理费。尼美根绒与青美拉姆签订《房屋租赁合同》，合同约定：尼美根绒将坐落于石渠县环城路鑫石KTV旁二楼养生骨头汤商铺出租给青美拉姆使用，租赁期限为两年（自2015年7月30日至2017年7月30日止），年租金6万；在租赁期间，未事先征得出租人同意，承租人不得擅自中途转租给他人；合同到期后，尼美根绒与青美拉姆于2017年7月30日续签《房屋租赁合同》，合同约定尼美根绒将坐落于石渠县环城路鑫石KTV旁二楼养生骨头汤商铺出租给青美拉姆使用，租赁期限为两年（自2017年7月30日至2019年4月3日止），年租金6万；在租赁期间，如需转让，青美拉姆需征得尼美根绒的同意。2017年3月25日，青美拉姆经尼美根绒同意，与蒲孟勇签订《门面商铺转租协议书》（以下简称“《转租协议》”），将石渠县环城路鑫石KTV旁二楼养生骨头汤铺面转租给蒲孟勇。合同约定将青美拉姆作为承租人对出租人的全部义务转移给次承租人蒲孟勇，租赁期为两年（自2017年3月25日至2019年3月25日止）。转租费40000元，于2017年5月20日付清。合同中还载明了青美拉姆非租赁商铺所有人，其系因租赁而取得使用权，经出租人同意享有转租的权利。另查明，案涉商铺所在房屋系尼美根绒与孙燕合伙修建，后尼美根绒将包括案涉商铺在内的房屋向孙燕进行了转让。蒲孟勇以次承租人身份已向孙燕支付至2018年5月的租金。蒲孟勇在2018年以后未将案涉商铺作为经营用房，但在商铺里放置物品并有人值守。2020年3月底在接到孙燕通知后将物品搬离。2020年4月6日孙燕收回案涉铺面并已重新对外出租。一审法院认为，一、关于青美拉姆、蒲孟勇、孙燕是否存在违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，青美拉姆与尼美根绒于2015年7月30日签订《房屋租赁合同》，2017年7月30日合同到期，尼美根绒与青美拉姆续签《房屋租赁合同》。尼美根绒的合同义务是将坐落于石渠县环城路鑫石KTV旁二楼铺面交付给青美拉姆使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同权利是收取租金。在第一份合同履行期间即2017年3月25日，青美拉姆经尼美根绒同意，将案涉商铺转租给蒲孟勇，并与蒲孟勇签订《转租协议》，合同约定将青美拉姆作为承租人对出租人的全部义务转移给次承租人蒲孟勇。在第二份合同履行期间，尼美根绒将案涉商铺所在房屋转让给孙燕,孙燕继续履行尼美根绒所签合同中的义务。蒲孟勇辩称的铺面经营3个月到半年以后就开始漏水，商铺因漏水不能正常经营的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”蒲孟勇主张因漏水不能正常经营，但未提交任何有效的证据证实其主张，应当承担举证不能的法律责任。故在合同履行期间孙燕、青美拉姆不存在违约行为。蒲孟勇未依约向孙燕支付租金的行为构成违约，应当承担继续支付租金的义务。二、关于青美拉姆与尼美根绒所签《房屋租赁合同》、青美拉姆与蒲孟勇所签《转租协议》是否已提前解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该条规定了当事人可以在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。解除权可以在订立合同时约定，也可以在履行合同的过程中约定；可以约定一方享有解除合同的权利，也可以约定双方享有解除合同的权利，当解除合同的条件出现时，享有解除权的当事人可以行使解除权解除合同，而不必再与对方当事人协商。本案中，各方当事人未在《房屋租赁合同》及《转租协议》中约定解除合同的条件。蒲孟勇主张其在2017年就通知青美拉姆要求解除与其所签的《转租协议》，孙燕诉称多次要求青美拉姆与蒲孟勇退房，两人一直不予理会，但在诉讼过程中二人都无向青美拉姆发出解除合同通知的相应证据来予以支持其主张，故尼美根绒与青美拉姆所签的《房屋租赁合同》、青美拉姆与蒲孟勇所签订的《转租协议》均未提前解除。三、关于案涉商铺租赁费支付的问题，一审法院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。青美拉姆与尼美根绒签订的两份《房屋租赁合同》及青美拉姆经尼美根绒同意，与蒲孟勇签订的《转租协议》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。双方当事人均应依约履行。《房屋租赁合同》中明确约定青美拉姆承担向尼美根绒交付租金的义务。青美拉姆与蒲孟勇签订的《转租协议》约定：“商铺转让给蒲孟勇后，蒲孟勇同意代替青美拉姆向房东履行原有房屋租赁合同中所规定的条款。”租赁合同履行期间，尼美根绒将案涉商铺所在房屋转让给了孙燕。蒲孟勇应当向孙燕履行交付租金的义务。孙燕要求青美拉姆支付租金的诉讼请求于法无据，一审法院依法不予支持。蒲孟勇在发现租赁商铺有漏水现象时，可以要求出租人在合理期限内维修，也可以与承租人协商解除合同，但以此为由抗辩出租人，拒不支付租金的行为于法无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求付有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”尼美根绒与青美拉姆签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期至2019年4月3日止，青美拉姆与蒲孟勇签订的《转租协议》中约定租赁期至2019年3月25日止。庭审中，蒲孟勇认可孙燕所称其自2018年6月1日之后就未支付过房租，且一直占用案涉商铺至接到孙燕通知后于2020年3月底才将案涉商铺里的东西搬离。孙燕称其于2020年4月6日强制收回案涉商铺，孙燕未提供证据证明蒲孟勇交还案涉商铺的具体时间，应承担举证不能的法律后果。庭审中，蒲孟勇自认其于2020年3月底搬离商铺，故蒲孟勇应向孙燕支付至2020年3月31日的商铺租金。即蒲孟勇应按照年租金6万元的标准向孙燕支付2018年6月1日至2020年3月31日期间的租金共计11万。在尼美根绒与青美拉姆于2017年7月30日所签《房屋租赁合同》中对于支付租金的期限和方式约定模糊，无法确认，青美拉姆与蒲孟勇所签的租赁合同中亦未约定支付租金的期限和方式，故孙燕要求支付所欠租金利息46323.2元的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于蒲孟勇因案涉商铺漏水而造成损失的认定与赔偿问题。一审法院认为，出租人应履行租赁物的修缮义务。相对次承租人而言，承租人处于“出租人”的地位，按法理应承担租赁物的修缮义务。但因次承租人使用收益租赁物的程度和范围均不得逾越承租人的租赁权，而出租人对租赁物的修缮义务并未免除，故承租人修缮义务实际转嫁于出租人，此修缮义务以合乎租赁物的使用收益即可。本案中尼美根绒的证言、青美拉姆的答辩及蒲孟勇的陈述均能确定案涉商铺在2017年存在漏水的情况，尼美根绒作为出租人履行了修缮义务。蒲孟勇在2018年以后虽未将案涉商铺作为经营用房，但存放物品于其中，并有人值守。对于蒲孟勇诉称案涉商铺在出租人维修后仍在漏水，且造成商铺及屋内价值105800元的物品损坏，但未提供有效证据予以证明，故蒲孟勇要求青美拉姆赔偿损失105800元的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。蒲孟勇要求孙燕及青美拉姆共同承担其自行维修所花费8000元的诉求，无证据证明，该诉求无事实依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、蒲孟勇于一审判决生效之日起十日内支付孙燕2018年6月1日至2020年3月31日期间的租金11万；二、驳回孙燕的其他诉讼请求；三、驳回蒲孟勇的反诉请求。本诉案件受理费1721元，由孙燕负担516元，蒲孟勇负担1205元；反诉案件受理费1208元，由蒲孟勇负担。二审中，蒲孟勇提交了三份书面证人证言，本院组织各方当事人进行了质证。本院二审查明事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.蒲孟勇是否应当支付孙燕11万元租金；2.孙燕、青美拉姆是否应当支付蒲孟勇房屋修缮费用8000元；3.青美拉姆是否应当支付蒲孟勇105800元损失。一、关于蒲孟勇是否应当支付孙燕11万元租金的问题。蒲孟勇主张：案涉商铺在其租赁半年左右就开始严重漏水，其就开始找青美拉姆要求退房并解除合同，但青美拉姆一直找借口不退房，合同实际已经解除，故，不应当再由其支付租赁费。首先，青美拉姆经尼美根绒同意，将案涉商铺转租给蒲孟勇，双方签订的《转租协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照《转租协议》约定履行各自的义务。根据《转租协议》约定“商铺转让给蒲孟勇后，蒲孟勇同意代替青美拉姆向房东履行原有房屋租赁合同中所规定的条款。”蒲孟勇实际已经继受了青美拉姆与尼美根绒之间《房屋租赁合同》中青美拉姆的权利义务。原《租赁合同》中双方当事人之间的权利义务当然转移到出租人尼美根绒与次承租人蒲孟勇之间。又因为，尼美根绒将案涉商铺的所有权转让给孙燕，孙燕根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定继受尼美根绒出租人的权利义务。综上，合同双方系孙燕和蒲孟勇。且，在《转让协议》签订后，蒲孟勇支付租金、孙燕收取租金的行为即为对《转让协议》的认可。其次，蒲孟勇称其2017年就找青美拉姆、尼美根绒要求退房并解除合同，但并未举证证明，且自2017年3月25日签订《转租合同》至2018年5月，已超过一年的时间，其却一直在向孙燕支付租金，证明其一直在按照《转租协议》履行支付租金的义务，其支付租金的行为与其关于合同已经解除的主张相互矛盾。再次，《转租协议》约定的租赁期限为2017年3月25日至2019年3月25日，在《转租协议》约定的租赁期限到期后，蒲孟勇未支付房租，亦未腾退房屋。孙燕称其多次要求青美拉姆和蒲孟勇退房并解除合同，但并未举证证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，自2019年3月26日起，孙燕与蒲孟勇之间的房屋租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。蒲孟勇自认在2018年之后就未继续经营，但其物品一直存放在案涉商铺中，并有人看守，其在接到孙燕通知后于2020年3月底才腾退案涉商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中双方均未说明通知和腾退的具体日期，本院确定双方解除合同的时间为2020年3月31日。对于解除合同之前的租金，蒲孟勇应当按照合同约定履行支付义务。最后，2018年6月1日至2020年3月31日共计670天，蒲孟勇应支付租金为6万元÷365天×670天＝110136.99元，孙燕要求蒲孟勇支付其11万元租金，于法有据，蒲孟勇关于不应支付11万元租金的主张不能成立，本院依法不予支持。二、关于孙燕、青美拉姆是否应当支付蒲孟勇房屋修缮费用8000元的问题。蒲孟勇在二审中出具了姚高产、王召辉和王志佳的书面证人证言，拟证明因为案涉商铺漏水，其支付了8000元维修费的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”的规定，蒲孟勇无其他证据佐证其支付维修费的事实，该证人证言不能作为认定案件事实的根据，故，蒲孟勇的该项主张不能成立，本院依法不予支持。三、关于青美拉姆是否应当支付蒲孟勇105800元损失的问题。首先，如上所述，本案租赁合同的双方已转换为孙燕和蒲孟勇，孙燕作为出租人应当承担租赁物的维修义务，青美拉姆并不承担维修义务。其次，在一审中各方当事人均认可案涉商铺在2017年存在漏水的情况，尼美根绒作为出租人也履行了修缮义务。蒲孟勇在一审中提交的照片不能证明照片上物品的损坏与商铺漏水之间存在因果关系，更无法证明损失的数额；损坏清单系蒲孟勇单方制作，在无其他有效证据佐证的情况下不能证明损失实际产生；尼美根绒的证人证言仅能证明商铺曾经存在漏水的情况，不能证明蒲孟勇实际产生了105800元损失。最后，若案涉商铺严重漏水，其在2018年至2020年3月期间还一直将物品存放于其中也不符合常理。故蒲孟勇要求青美拉姆赔偿损失105800元的主张，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，蒲孟勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4657元，由上诉人蒲孟勇负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杰审判员 韩 义审判员 张莲香二〇二〇年十一月三十日书记员 张云凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。