吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1837号原告（申请执行人）：邱某，男，1979年6月4日出生，汉族，无业，现住吉林省镇赉县。委托诉讼代理人：崔某，吉林高军律师事务所律师。被告（案外人）：杜某，男，1986年2月24日出生，汉族，个体，现住吉林省镇赉县。被告（被执行人）：张某，男，1966年6月12日出生，汉族，干部，现住吉林省镇赉县。被告（被执行人）：于某1，女，1967年6月3日出生，汉族，无业，现住吉林镇赉县。二被告共同委托诉讼代理人：蒋某，吉林镜鉴律师事务所律师。原告邱某与被告杜某、被告于某1、张某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱某及委托诉讼代理人崔某，被告杜某、被告于某1、张某共同委托诉讼代理人蒋福铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱某向本院提出诉讼请求：准许执行镇赉县人民法院（2020）吉0821民初962号民事裁定书。事实和理由：邱某与张某、于某1系朋友关系，于某1因生产经营需要向邱某提出借款，金额为500,000元。邱某于2020年6月10日将于某1、张某诉至镇赉县人民法院，镇赉县人民法院于2020年7月6日作出（2020）吉0821民初962号民事判决，判决张某、于某1立即给付借款本金500,000元及利息（自2018年6月25日开始按照1分计算），案件受理费、保全费由二人负担。该判决生效后，邱某向镇赉县人民法院申请强制执行，镇赉县人民法院作出（2020）吉0821民初962号民事裁定书，查封张某、于某1名下的楼房。2020年9月9日，邱某接到镇赉县法院（2020）吉0821执异30号民事裁定，该裁定载明案外人杜某称其在2019年9月10日与于某1签订了《楼房买卖合同书》，购买了此房产。邱某认为该异议不成立，特向镇赉县人民法院提起申请执行人执行异议之诉，望人民法院依法维护其合法权益。杜某辩称，我于2019年9月10日就购买了涉案房屋，并将房款汇给了于某1，我认为邱某起诉我不合理。付款后大约过了十天左右我就搬进去入住了，门卫都有登记，上述事实我有证据可以证明。于某1、张某辩称，原告所述与客观事实不符，请求法院驳回告诉。理由如下：1、（2020）吉0821执异1310号执行裁定书是正确的；2、2019年9月10日于某1同杜某签订《楼房买卖合同书》，约定楼房作价690,000元，先付640,000元，剩余50,000元在两年以后办理房屋过户时给付。合同实际得到了履行，合同签订后7日内于某1、张某将案涉房屋交给了杜某。杜某于2019年的9月11日分四次在工商银行转给于某1购房款200,000元，于2019年10月1日通过建设银行一次转给于某1购房款440,000元，于某1、张某实际得到购楼款共计640,000元。张某、于某1将房屋出售给杜某的行为发生在2019年9月10日，而法院对房屋进行查封是2020年6月，根据最高人民法院关于执行案外执行人异议之诉的规定，被执行人在查封之前将被执行房屋出卖他人，并且签订了合同，而且实际交付了购房款，并且购买人实际占有了该楼房的情况下被执行房屋就不能执行。本案杜某将剩余50,000元房款交付法院予以提存，说明杜某全部支付了购楼款，故原告的起诉是不符合法律规定，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：邱某提供的通话录音光盘（证人于某2与于某1的通话录音）、证人于某2的证人证言，通过庭审调查，于某1、张某通过于某2在邱某处借款，于某2与邱某系亲属关系。本院认为，上述两份证据无法客观反映案涉房屋是否出卖，且于某1、张某认可房屋已出售给杜某。经审理本院认定事实如下：邱某与于某1、张某民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理。邱某于2020年6月11日向本院提出对于某1、张某共同所有的的位××镇房保全的申请，本院于2020年6月11日作出（2020）吉0821民初962号民事裁定，裁定对于某1、张某共同所有的的位××镇房予以查封。2020年7月6日本院对邱某与于某1、张某民间借贷纠纷作出（2020）吉0821民初962号民事判决，判令于某1、张某于本判决生效后立即给付邱某借款本金及利息，二人互负连带责任。该判决生效后，邱某向本院申请强制执行。杜某以案涉房屋已于2019年9月10日被其购买为由，向本院提出案外人执行标的异议，本院于2020年9月9日作出（2020）吉0821执异30号执行裁定，裁定中止镇赉县人民法院（2020）吉0821民初962号民事裁定书的执行。邱某不服该裁定，于2020年9月18日向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，杜某与王维系夫妻关系。本院认为，本案争议焦点问题是被告杜某是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”本案中，杜某与于某1于2020年9月10日签订《楼房买卖合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。房屋系于某1与张某共有，虽张某未在合同中签字，但其对楼房买卖合同予以认可。故《楼房买卖合同书》合法有效。双方签订合同后，杜某的妻子王维通过银行转账的方式于2019年9月11日共向于某1转款640,000元。剩余50,000元房款杜某按本院要求于2020年9月21日交付本院执行局予以提存。故在人民法院查封之前杜某不仅与于某1签订了合法有效的书面买卖合同，并且按约支付大部分房款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。关于杜某是否在人民法院查封之前合法占有该不动产。庭审中杜某提供了2019年9月25日的案涉房屋取暖费票据、2019年10月22日的天然气票据、2019年12月31日的物业费票据、2020年6月17日的水费票据等凭证，由此可认定杜某于法院查封之前已合法占有案涉房屋。关于杜某是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。杜某于2019年9月10日与于某1签订楼房买卖合同至2020年6月11日案涉房屋被查封，双方未办理房屋所有权的转移登记。案涉房屋在银行抵押贷款，在贷款未还清的情况下无法办理产权变更手续，杜某在知晓案涉房屋有抵押贷款后未及时催促于某1偿还银行贷款。庭审中又未提供证据证明其存在要求于某1、张某为其办理案涉房屋产权转移登记的积极行为。故未办理过户登记的原因应归责于买受人杜某。综上所述，杜某就案涉楼房并不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对邱某的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条规定，判决如下：准许执行吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初962号民事裁定对镇赉县镇赉英伦印象小区37号楼2单元601室楼房的执行。案件受理费100元，由杜某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。本院（2020）吉0821执异30号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  邓连昌审判员  王洪伟审判员  韩丽丽二〇二〇年十一月十六日书记员  赵书淼