四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16362号 上诉人（原审被告）：王超，男，1982年2月10日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：龙思江，四川烨律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭霞，四川烨律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨刚，男，1974年1月18日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都众越新起点洛克健身服务有限公司，住所地：四川省成都市青羊区培华路********。 法定代表人：赵耀。 上诉人王超因与被上诉人杨刚、成都众越新起点洛克健身服务有限公司（以下简称众越洛克公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初5869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 王超上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判众越洛克公司向杨刚支付2019年3月21日至今的租金、水费42328.65元及违约金5000元；二、本案一、二审诉讼费用由杨刚、众越洛克公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。案外人刘刚是众越洛克公司的发起人之一，在公司注册成立前一直负责运营事宜。2018年7月，案涉房屋因地势低且天气多雨被积水漫过，当时刘刚多次与杨刚沟通此次损失分配事宜，最后双方口头一致同意将免租期期限在原合同基础上延长一年，杨刚在一审庭审中也提及此事。一审在审理时未能就此事进行充分了解确认，便支持了杨刚关于2018年3月21日至2019年3月20日的租金请求，属认定事实不清。结合杨刚承认收到众越洛克公司支付的190000元租金，众越洛克公司应是从2020年4月开始未能按时支付租金。二、一审适用法律错误。首先，违约金金额过高，应核减至5000元。双方在租赁合同中未明确约定违约金种类，宜认定为赔偿性违约金。该违约金意在填补守约方损失，非无限度惩罚。即便按照一审认定事实，众越洛克公司在2017年12月31日向杨刚支付150000元履约保证金，同时一审也认可履约保证金抵扣租金的做法，众越洛克公司实际占用杨刚的资金金额为57410.65元，其中水费42328.65元是杨刚于2020年5月19日缴纳，剩余15082元仅相当于一个月租金，资金占用期间为一个月零几天。其次，应由众越洛克公司承担支付租金和水电、物业费及违约金的责任。王超与杨刚签订租赁合同时表明其代表众越洛克公司，因公司尚未注册成立，只能待公司成立后在租赁合同上补盖公章。公司成立后，王超多次联系杨刚补盖公章事宜。通过合同首页上王超签名位于“法定代表人姓名”处以及合同条款中多次出现“健身经营、健身房、恒温泳池”等描述，结合杨刚于2017年12月31日向众越洛克公司出具履约保证金收条，可以认定杨刚明知自己实际是向众越洛克公司出租房屋，王超仅是众越洛克公司法定代表人。一审时，杨刚同时请求王超、众越洛克公司承担支付租金等责任，说明杨刚并未明确选定一个承担责任主体，而是同时选择两个主体承担责任。不符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定情形。 杨刚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。王超的上诉理由无事实及法律依据，依法不能成立。一、关于王超所提到的双方口头约定将免租期延长没有证据予以证明，双方也未就房屋租赁的免租期进行协商一致达成任何的协议，王超也未提供相关的证据予以证明，王超该主张杨刚不予认可。二、关于本案违约金的问题，本案中双方的租期为6年，租金120余万元，合同能够履行，杨刚可获得利润为120余万元，根据定金原则，未高于合同金额的20%的利润均可以作为定金原则进行认定，本案中因王超未按照合同约定严格履行合同，给杨刚造成的损失包括租金损失、水电及物业费的损失，本案中物业公司也就物业费和水费向杨刚提起诉讼，造成杨刚相关损失，一审法院结合双方所约定的违约金金额，考虑到王超违约程度确定60000元的违约金，可以达到王超违约给杨刚造成损失的弥补，该标准合理合法。三、关于本案合同主体的问题，案涉合同对双方具有约束力，双方应该严格履行。本案中双方就合同的主体变更事宜并未形成任何书面及口头形式的变更，本案中王超也系众越洛克公司的法定代表人，其要求杨刚所签署的定金的收据也是基于王超的要求所出具，另其主张法定代表人签字的问题，合同正式的签署页签字方在乙方，并不是所谓的在法定代表人处签字。四、关于众越洛克公司如何加入本案，一审认定清楚，众越洛克公司支付租金是债的加入，本案基于众越洛克公司的原法定代表人王超与杨刚签订租赁合同，本案中众越洛克公司以其名义向出租人杨刚支付了部分租金，系众越洛克公司进行了债的加入，王超主张的发起人和公司的主张杨刚不予认可。 众越洛克公司未发表答辩意见亦未提交书面答辩状。 杨刚向一审法院起诉请求：1.解除杨刚与王超于2017年3月21日签订的《心灵家园项目16号楼负一层租赁合同》；2.王超、众越洛克公司向杨刚支付2018年3月21日至2020年5月11日止的房屋租金355082元及利息，利息以中国人民银行同期贷款利率为标准，自应付租金之日起暂计至2020年5月11日为25535.4元（第一个租约年的利息为15477.08元，第二个租约年的利息为9903.75元，第三个租约年的利息为154.57元）实际计算至合同解除之日止；3.王超、众越洛克公司向杨刚支付房屋腾退前的占用费及空置损失，按约定的租金标准计算，自2020年5月12日起至实际腾退房屋之日；4.王超、众越洛克公司向杨刚支付欠付的物业管理费、水电气等费用301365元；5.王超、众越洛克公司向杨刚支付违约金120000元（按照合同约定租赁期限内总租金10%计算）；6.本案诉讼费用、保全费用等全部由王超、众越洛克公司承担。一审审理中，杨刚明确房屋已经办理了腾退，并变更第一、二、三、四项诉讼请求为：1.确认杨刚与王超签订的《心灵家园项目16号楼负一层租赁合同》于2020年4月1日解除；2.王超、众越洛克公司向杨刚支付2018年3月21日至2020年5月11日止的房屋租金355082元；3.王超、众越洛克公司向杨刚支付欠付的物业管理费、水电气等费用430750.96元。在一审庭审中，杨刚再次撤回关于利息的诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年3月21日，出租方杨刚（即甲方）与承租方王超（即乙方）签订《租赁合同》，由甲方将位于xx大道x段xx路xxx号“阳城·心灵家园”物业楼负一层（以下简称案涉物业）出租给乙方，合同约定：“……二、租赁用途：2.1乙方承租租赁物业用于健身、休闲、娱乐、培训经营。未经甲方书面同意，乙方不得在租赁物业从事合同约定以外的经营业态，且不得转租或转让给第三方经营。……四、租赁期限：……4.2租金缴费期限从2018年3月21日起至2024年3月20日止，合计：72个月。4.3租赁物业免租期从2017年3月21日至2018年3月20日。合计12个月。期间无租金。但乙方应缴纳水、电，物业等费用。五、租金：（一）甲方、乙方共同约定按照以下方式支付租金。5.1.1乙方签订合同后缴纳履约保证金150000元，第一次交纳租金时间在2018年3月21日前15日。租金交纳周期为半年。提前15天缴纳。逾期未缴纳租金的甲方有权在逾期第16日收回物业使用权。5.1.2在本合同期限内，租赁物业租金从2018年3月21日开始计算。第一个租约年（2018年3月21日至2019年3月20日）每年租金为人民币150000元整；第二个租约年（2019年3月21日至2020年3月20日）每年租金为人民币180000元整；第三个租约年（2020年3月21日至2021年3月20日）每年租金为人民币180000元整；……5.1.3……本条款中乙方所承担的租金不含物业管理费，物业管理费用由承租方向小区物业管理公司自行缴纳。六、水、电、气费及支付方式：6.1租赁物业交付乙方使用后，由于装修，经营活动产生的水、电、气等费用（包括管线耗损分摊）由乙方自行承担，其计费标准按国家有关规定计算（最低商业计费标准）。……十一、合同终止及违约责任……11.1.2除法定或约定解除合同条件出现时，任何一方不得无故解除本合同，如甲方无故解除本合同，应向乙方支付租赁期限内总租金20%的违约金，如乙方无故解除本合同，应向甲方支付合同约定租赁期限内总租金20%的违约金。……11.2乙方有下列情形之一的，视为违约：11.2.1乙方未按本合同规定的时间支付房屋租金，逾期在30天以内，乙方除应支付逾期应付租金之外，每逾期一日，乙方按应付款项总额的0.3%向甲方支付违约金。……11.3乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本租赁合同并收回租赁物业，乙方的装修损失等其他损失自行承担，同时乙方还应另行向甲方支付合同约定租赁期限内总租金10%的违约金：……11.3.3乙方未按本合同约定的时间支付租赁物业租金逾期超过30天的。……十二、其他约定：……12.3双方在租赁期满或者提前提前解除合同当日清偿房租、气费、电费、水费或其他约定费用，否则，每逾期一日按应清偿费用的5%向对方支付违约金。……”合同后手写备注有“甲方收到原四川阳城实业有限公司项目保证金押金条十五万后，补给乙方新的押金条”字样。落款处经杨刚、王超签名予以确认。 合同签订后，杨刚向王超履行了交付房屋的义务。 2020年3月26日，杨刚向王超发出《房租催收函》，催收函中表明王超应于2020年4月1日前支付2019年3月21日起至2020年3月20日止的到期应付租金180000元。 2020年3月31日，杨刚向王超发出《解除商铺租赁合同并收回及限期办理通知书》，通知书表明因王超逾期未缴纳2019年3月21日起至2020年3月20日止的到期应付租金180000元将于2020年4月1日解除《租赁合同》，请王超在4月2日前办理完毕房屋所有退房交接手续及物品搬迁清理程序。 2020年4月26日，王超向杨刚《回函》称，该拖欠房租由众越洛克公司承担，该公司法人为赵耀。 一审另查明，1.2017年12月13日，杨刚出具收条，收条载明：“今收到成都众越新起点洛克健身服务有限公司，项目租赁押金（履约保证金）150000元，项目地址：青羊区培华路312号16号楼负一楼。” 2.2017年11月13日，众越洛克公司成立。王超系法定代表人。2018年9月30日，王超代表众越洛克公司（即甲方）与赵耀（即乙方）签订《成都众越新起点洛克健身服务有限公司转让合同》，合同约定由乙方受让众越洛克公司，并就相关费用问题，双方其中就租金及物业费用等约定了乙方承担2018年9月22日至2019年3月20日半年房租60000元；乙方承担甲方所欠的全部物管费用和水电费用，该费用按实际使用核算。 3.三和佳（成都）物业服务有限公司心灵家园物业服务中心于2020年7月13日出具缴费通知单，确认16-1健身房费用：居民水费，27086-27905冲洗阳光栅用水及漏水，3628.17元；商业物管费，2018-08-01至2020-05-31，单价3.6元，105985.44元；商业垃圾处理费，2019-07-01至2020-02-29，单价72元，576元；健身房商业电表50，读数7866-41427，单价1.5元，50341.5元；健身房商业电表862，读书87760-107840，单价1.5元，30120；健身房商业电表862（新标），2018-06-07至2019-12-06，单价1.5元，162360元；健身房空调表，2018-08-06至2020-04-30，单价1.5元，22521元。费用共计375532.11元。 成都市自来水有限责任公司出具《欠费催缴通知》，确认16栋商铺截至2020年5月8日，所欠水费为42328.65元，违约金12890.2元。2020年5月19日，杨刚向成都市自来水有限责任公司缴纳了42328.65元的费用。 4.杨刚、众越洛克公司均认可众越洛克公司已经缴纳租金190000元。 一审审理中，杨刚、王超及众越洛克公司均认可合同解除时间为2020年4月1日，一审法院对此予以确认。 一审法院认为，杨刚与王超之间签订的《租赁合同》经双方签名捺印予以确认，应系当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于王超抗辩的其系代表众越洛克公司签署合同，对此，一审法院认为，众越洛克公司成立时间为2017年11月，而案涉《租赁合同》签约时间为2017年3月，且即使王超系为成立该众越洛克公司而与杨刚签订的《租赁合同》，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，杨刚明确主张王超系合同相对方，其应就《租赁合同》承担责任，符合法律规定，一审法院予以支持。关于众越洛克公司的责任问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，但杨刚并非基于合同主张众越洛克公司承担责任，而是基于众越洛克公司为案涉房屋的实际使用人而向其主张权利，因此，不适用该条法律规定的情形。一审庭审中，众越洛克公司明确表示同意支付租金，但仅同意承担2018年3月21日起至2020年3月20日期间的租金、物业费、水费及电费，但其认为相关物业、水费、电费应当直接向相关部门缴纳，对于具体的费用承担问题，一审法院在下文一并阐述。众越洛克公司认可承担债务的行为属于债的加入，一审法院对此予以确认。 关于杨刚主张确认《租赁合同》于2020年4月1日解除，王超、众越洛克公司均予以认可，一审法院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，杨刚可向王超主张相应权利。 关于杨刚主张2018年3月21日至2020年5月11日的租金，杨刚、王超、众越洛克公司均认可合同的解除时间为2020年4月1日，因此，租金具体截止时间为2020年4月1日。但是，各方确认房屋实际交付时间为2020年5月11日，在合同解除后未及时交付房屋是因为众越洛克公司处置资产腾退房屋所致，且众越洛克公司并未提供证据证明其向杨刚交付了案涉房屋，故还应承担从2020年4月2日至2020年5月11日的房屋占有使用费。因此，从2018年3月21日至2020年5月11日的租金及占有使用费共计为355644元（150000元+180000元+180000元÷365天×52天），杨刚主张该期间费用为355082元，未超过实际产生费用，一审法院予以确认。一审庭审中，杨刚认可众越洛克公司已经缴纳190000元租金，还剩余的租金及占有使用费应为165082元。 杨刚于2017年12月出具收条确认收到150000元的履约保证金。关于履约保证金是否应当予以抵扣租金，双方在合同中就此并未有明确约定，一审法院认为，在杨刚主张了违约金的情况下，再主张不予返还履约保证金，属于违约责任的重复主张，因此，在众越洛克公司主张抵扣履约保证金的情况下，应当予以抵扣，剩余费用应为15082元。 关于杨刚主张的物业管理费、水电费430750.96元（375531.11元+42328.65元+12890.2元），在《租赁合同》就相关费用明确应由王超承担，众越洛克公司也认可向相关部门支付该部分费用，但是从杨刚的陈述及提交的证据来看，其仅支付了42328.65元的水费，其余费用均未予以支付，因此，对于杨刚主张的相关费用中，就实际产生的水费42328.65元一审法院予以支持，对杨刚尚未实际支付的费用，不能证明相关费用实际产生，一审法院不予支持。 关于违约金，因王超未按约履行合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。《租赁合同》中明确约定王超未按本合同约定的时间支付租赁物业租金逾期超过30天的，支付合同约定租赁期限内总租金10%的违约金，即120000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因杨刚未提交证据证明除了相关费用规定利息损失外存在其他损失，因此该违约金约定过高，结合王超欠付相关费用所导致的利息损失等，一审法院酌情调减违约金为60000元，对杨刚主张的违约金，在该范围内予以支持。 综上，对于杨刚的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王超、众越洛克公司于判决发生法律效力之日起十五日内向杨刚支付租金及占有使用费15082元；二、王超、众越洛克公司于判决发生法律效力之日起十五日内向杨刚支付垫付的水费42328.65元；三、王超于判决发生法律效力之日起十五日内向杨刚支付违约金60000元；四、驳回杨刚的其余诉讼请求。如王超、众越洛克公司未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11820元，减半收取5910元，由杨刚承担766元，由王超、众越洛克公司承担5144元。 二审中，王超、杨刚、众越洛克公司均未提交新证据。 王超、杨刚、众越洛克公司对一审查明的事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、王超是否系本案合同责任承担主体，如果是，应当支付租金及占用费数额的确定；二、王超是否应当承担违约责任。现评判如下： 关于王超是否系本案合同责任的承担主体问题。王超主张其签订案涉租赁合同系以众越洛克公司发起人身份签订，同时在合同履行中其已与赵耀签订成都众越新起点洛克健身服务有限公司转让合同》，将众越洛克公司整体转让给赵耀，故本案合同责任承担主体应为众越洛克公司。对此本院认为，案涉合同签订时间为2017年3月21日，众越洛克公司成立时间为2017年11月13日，在合同签订时间之后。虽王超在案涉合同起始的“法定代表人姓名”处签字捺印，但在合同结尾处却系在“乙方”处签字捺印。众越洛克公司在一审中亦对案涉债务的承担予以认可，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，因二审中杨刚明确要求王超承担合同责任，故王超应当依约承担相应合同责任。至于其主张已与赵耀签订转让合同，其并未提供证据证明其将该事实向杨刚进行告知，同时根据国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告载明，截止2020年5月9日，王超仍然在众越洛克公司担任监事一职。故对王超以此为由主张不是案涉合同责任承担主体，本院不予支持。另，因众越洛克公司并未就一审认定的其与王超同时对杨刚承担合同责任提起上诉，本院不再就此进行审查。因王超二审称对一审认定的水费数额不持异议，本院对此予以确认。根据案涉合同第6.1条约定“租赁物业交付乙方使用后，由于装修、经营活动产生的水、电、气等费用（包括管线损耗分摊）由乙方自行承担，其计费标准按国家有关规定计算（最低商业计费标准）。”，现杨刚诉请要求王超支付杨刚代付的该笔水费，一审予以支持并无不当，本院予以维持。 关于王超应当承担租金及占用费数额的确定。王超主张案外人刘刚也即众越洛克公司发起人之一已与杨刚达成口头一致，同意在原合同基础上延长一年免租期。但因其并未就此提供证据加以证明，本院对其该项主张不予认可。因王超欠付2018年3月21日至杨刚收回案涉房屋之日即2020年5月11日的租金及占有使用费共计355644元，因杨刚仅主张355082元系对其权利的放弃，本院予以确认，因一审庭审中杨刚认可的众越洛克公司已缴纳的190000元租金，同时同意将其缴纳的押金150000元在欠付租金中进行抵扣，王超仍应向杨刚支付欠付租金15082元。一审对此认定正确，本院予以维持。 关于王超是否应当承担违约责任的问题。本院认为，根据案涉合同第11.3条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本租赁合同并收回租赁物业，乙方的装修损失等其他损失自行承担，同时乙方还应另行向甲方支付合同约定租赁期限内总租金10%的违约金：……11.3.3乙方未按本合同约定的时间支付租赁物业租金逾期超过30天的。”，该条系对解除合同违约金的约定。本案中，王超逾期支付租金已超过30天，案涉合同的解除亦是因其违约行为导致，杨刚有权按照上述合同约定向王超主张违约金。因王超申请调整减少违约金数额，一审根据王超过错程度、合同仍有近四年租期未履行等履行情况，酌情认定王超承担60000元违约金并不过高，本院予以维持。 综上所述，王超的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费984元，由王超负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香