四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3905号 原告：谢革成，男，1968年8月14日出生，汉族，住四川省彭山县。 原告：李群英，女，1968年10月13日出生，汉族，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：吴利军，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡毅，四川亚峰律师事务所律师。 被告：四川晟邦房地产开发有限公司，住所地：四川省仁寿县文林镇嘉南路二段**（永丰城南丽景**）2A（栋）****。 法定代表人：孙文全。 诉讼代表人：四川晟邦房地产开发有限公司管理人，四川中立中清算事务所有限公司眉山分公司。 管理人负责人：姜尚。 委托诉讼代理人：魏娜，女，1984年9月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区，系管理人工作人员。 委托诉讼代理人：杨飞林，男，1996年10月31日出生，汉族，住四川省长宁县，系管理人工作人员。 原告谢革成、李群英与被告四川晟邦房地产开发有限公司（以下简称四川晟邦公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，根据原告谢革成的申请，追加李群英为本案原告参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢革成及谢革成、李群英的委托诉讼代理人吴利军、胡毅，被告四川晟邦公司的管理人委托诉讼代理人魏娜、杨飞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢革成、李群英向本院提出诉讼请求：1.确认被告解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效；2.判决位于仁寿县所有权归原告所有，并判决被告协助将以上房屋产权办理登记至原告名下。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告继续履行《商品房买卖合同》,并协助将位于仁寿县所有权办理登记至原告名下。 事实和理由：被告因资金困难，在2014年期间向原告借款本金1390000元，后因无力偿还，经双方协商，截止2016年4月29日被告确认应归还原告1430677元并转为购房款，由原告以1430677元的金额购买被告开发的仁寿县。同日，双方签订了《商品房买卖合同》，并进行了相应的商品房屋买卖合同备案登记，被告向原告出具1430677元购房款的收款收据。2020年被告因经营不善由仁寿县人民法院受理企业破产申请，并指定了管理人。后原告向管理人要求协助办理以上商铺产权至原告名下被拒，原告申请复核后管理人出具（2020）晟邦破管146号《四川晟邦房地产开发有限公司管理人复核意见通知书》予以维持，并通知原告解除双方于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》。 原告认为，1.根据《审理破产案件规定》第七十一条“以下财产不属于破产财产”第五项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”和第六项关于“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”，涉案商品房在确定的楼层空间和由不变的物理空间构成，属于特定物该商品房不属于破产财产的情形。2.原告已经支付全部购房款，要求被告过户房屋具有特定优先权利。3.被告对于已经支付全部购房款的原告并无合同解除权。4.被告管理人认定原告未提供与被告存在民间借贷的证据材料不属实。原告提供了借条、转账凭证、被告财务部门出具的加盖财务专用章的收据等证据材料。5.被告管理人认为原、被告“签订商品房买卖合同的目的是以购房款消灭债权，并不是真实购房的意思表示，属于以房抵债的情形”，该认定自相矛盾，属于认定错误。以房抵债并签订《商品房买卖合同》且合同登记备案本身就是购买商品房的一种特定方式，双方意思表示真实，并不违反法律行政法规的强制性规定，且该行为也是对双方存在民间借贷关系的再次确认。6.双方签订《商品房买卖合同》“以房抵债”的行为属于对双方民间借贷债权债务的清偿行为，该清偿行为发生在被告破产案件受理之前6个月，不属于被告管理人认为破产案件受理之后的个别清偿情形。因此，双方“以房抵债”的方式买卖房屋，应当受到法律保护。 被告四川晟邦公司辩称，1.原告未提供基础债权关系的证据，无法证明原、被告之间存在债权债务关系，管理人无法审核债权的真实性，无法确认债权。原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告实际未缴纳购房款，被告也未履行交付及办证义务，属于双方均未履行完毕的合同且继续履行将违反破产法的规定，管理人作出解除《商品房买卖合同》符合破产法规定。2.仁寿县人民法院于2019年10月14日作出（2019）川1421破审3号民事裁定书，裁定受理四川晟邦公司破产重整。并于2019年11月22日作出（2019）川1421破4号决定书，指定四川中立中清算事务所有限公司眉山分公司担任管理人。原告所要求办理产权的商铺仍登记在被告名下，仍属于被告财产，系破产财产，原告无物权请求权。3.原告即使能补充证据证明其对被告的债权真实有效，其债权的性质也为普通债权，不具有优先于其他债权的效力。原、被告是以购房款消灭债权，并不具有真实购房的意思表示，属于以房抵债的情形，且以房抵债未履行完毕，未进行交付，未办理产权变更登记。原告请求被告履行办理房屋产权变更登记义务，属于变相的个别清偿，属于无效的行为。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日，原告谢革成、李群英（买受人）与被告四川晟邦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同备案号为100894），合同约定：谢革成、李群英以457380元的价格购买被告位于仁寿县，付款方式为一次性付款，出卖人应在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。同日，被告向原告出具加盖四川晟邦公司财务专用章的《收据》一张，载明：交款单位：谢革成，人民币：大写壹佰肆拾万零伍仟肆佰零肆元正¥1405404.00，收款事由：盛邦国际商铺销售款83.16×16900。至今，案涉房屋的不动产权仍登记在四川晟邦公司名下，房屋也未交付给谢革成、李群英。 2019年10月14日，本院作出（2019）川1421号破申3号民事裁定，裁定受理四川晟邦公司的破产重整申请。2019年11月22日，本院作出（2019）川1421破4号决定书，指定四川中立中清算事务所有限公司眉山分公司担任四川晟邦公司管理人。其后，谢革成向管理人进行了债权申报。2020年3月31日，四川晟邦公司管理人作出（2020）晟邦破管126号《四川晟邦房地产开发有限公司管理人解除合同通知书》，载明：四川晟邦公司于2016年4月29日与谢革成、李群英签订《商品房买卖合同》，对3楼商铺162号进行权属约定。经管理人查明，买方未付房款且卖方未办理过户手续，属于双方均未履行完毕的合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人决定解除上述合同。谢革成向管理人提出复核申请，2020年7月29日，四川晟邦公司管理人作出（2020）晟邦破管146号《四川晟邦房地产开发有限公司管理人复核意见通知书》，载明：经管理人复核，对谢革成的异议理由不予认可，对谢革成要求办理盛邦国际3层162、163、164、165号商铺产权证的请求不予确认，对谢革成申报的债权不予确认。故谢革成、李群英将四川晟邦公司诉至本院并提出了上述诉讼请求。 另查明，被告四川晟邦公司成立于2013年6月27日，2014年12月9日，四川晟邦公司申请对其股权变更进行登记，增加代明虎为四川晟邦公司股东。 庭审中，原告谢革成、李群英陈述其向徐勇支付现金100000元，另提供了谢革成于2014年3月18日向徐勇转款190000元，谢革群通过中国民生银行于2014年4月7日向徐勇转款6笔共计280000元、2014年4月8日转款2笔共计70000元、2014年4月11日转款50000元、2014年5月7日转款30000元、通过中国农业银行于2014年4月11日向徐勇转款2笔共计250000元、2014年5月7日转款107000元，翟红利通过中国工商银行于2014年5月7日向徐勇转款300000元，徐勇通过中国农业银行于2014年6月11日向代明虎转款4990000元的转款凭证，拟证明被告四川晟邦公司向原告谢革成、李群英借款1390000元，且原告谢革成、李群英委托徐勇向被告四川晟邦公司指定收款人代明虎支付了借款1390000元。被告四川晟邦公司对上述证据真实性、关联性有异议，认为代明虎收取上诉款项时与被告没有任何关系，原告没有提供证据证明被告委托代明虎对外融资借款以及委托代明虎收款的证据，不能证明原告与被告存在债权债务关系，原告对被告不享有债权。 上述事实，有原、被告的陈述，原告身份信息复印件，被告营业执照复印件、被告管理人营业执照复印件，（2020）晟邦破管126号《四川晟邦房地产开发有限公司管理人解除合同通知书》，（2020）晟邦破管146号《四川晟邦房地产开发有限公司管理人复核意见通知书》，《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同摘要》，《收据》，银行转账明细，个人账户对账单、个人业务凭证复印件，《情况说明》，《四川晟邦房地产开发有限公司管理人债权申报表》、公司登记（备案）申请书、准予变更登记通知书复印件，（2019）川1421破申3号民事裁定书，（2019）川1421破4号决定书，专项审计资料，商品房分户情况表等证据予以证明。 本院认为，原告的诉讼请求并非系基于债权确认而提出，而是请求确认被告解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，继续履行合同，故本案案由应为与破产有关的纠纷。 原告谢革成、李群英主张其与被告四川晟邦公司2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为100894）系以物抵债协议，请求判令1.被告解除《商品房买卖合同》无效；2.被告继续履行《商品房买卖合同》，并协助将盛邦国际项目3层162、163、164、165号的商铺所有权办理登记到原告名下。被告抗辩称原告提供的证据并不能证明原、被告之间存在债权债务关系，在徐勇向代明虎转款时，代明虎与被告并不存在任何关系，被告也未向代明虎出具过授权委托书，不能用被告公司资产偿还个人债务；原告虽有《商品房买卖合同》、收据等权利外观，但用于抵扣购房款的债务并不是被告的债务，不能作为原告已履行购房款交纳义务的凭证，原告未实际向被告交纳案涉房屋的购房款，案涉房屋产权现仍登记在被告名下，属于破产程序中的被告财产，如果继续履行《商品房买卖合同》为原告办理产权登记手续，将违反《中华人民共和国破产法》有关禁止个别清偿的规定，导致对其他债权人的不公平受偿，所以被告解除《商品房买卖合同》的行为合法有效，原告的主张不应得到支持。本院认为，首先，根据原告当庭陈述及提供的证据来看，原告采用现金及银行转款方式向徐勇支付1390000元，徐勇向代明虎转款4990000元，原告所举证据只能证明原告、徐勇、代明虎之间存在经济往来，未提供证据证明被告委托代明虎对外融资借款及收取借款，不能证明原告与被告四川晟邦公司之间存在经济往来，故原告据此认为其与被告存在债权债务关系且以签订《商品房买卖合同》形式达成以物抵债协议的主张不能成立，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，案涉房屋虽签约登记备案在二原告名下，但签约登记备案只是一种物权期待权，不具有物权公示效力，并未发生物权变动，故案涉房屋仍属于四川晟邦公司的财产。第三，原告未提供证据证明其在《商品房买卖合同》签订后实际支付了合同约定的房屋价款，被告也未按合同约定交付房屋及协助办理房屋产权变更登记手续，该《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，现被告四川晟邦公司已破产重整，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，被告四川晟邦公司管理人据此解除原、被告于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为100894）并无不当。故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告谢革成、李群英的诉讼请求。 案件受理费减半收取计8655元，由原告谢革成、李群英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈淑英 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  杨泓熙