安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初5848号 原告：舒城县鹏基物业管理有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇龙津大道**。 法定代表人：聂成，总经理。 委托诉讼代理人：曹勇，安徽永诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘中梅，安徽永诚律师事务所实习律师。 被告：熊传友,男,1951年2月17日出生,汉族,户籍地安徽省舒城县，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：熊家林，男，1976年11月10日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县，现住安徽省舒城县,系被告之子。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司（以下简称鹏基物业）与被告熊传友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹勇、刘中梅，被告熊传友及其委托诉讼代理人熊家林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹏基物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付物业服务费用2550元，并承担逾期缴纳滞纳金(滞纳金自2020年5月1日起按2‰/日计算至付清之日止,截止起诉之日滞纳金为867元)。截止起诉之日本息合计:3417元。2、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：被告系舒城县清溪园小区3号楼405室业主,原告系舒城县清溪园小区物业服务单位。2013年12月18日,原、被告签订《清溪园前期物业管理服务协议》,就原告提供清溪园前期物业管理服务相关事项进行了约定:物业管理综合服务费用自开发单位通知乙方(被告)交房之日计收;乙方(被告)应在办理交房手续时交清第一年的全年物业管理综合服务费用;物业管理综合服务费收取标准(见附表):报物价局、房管局备案;乙方(被告)缴纳费用周期:每季度缴纳一次,缴纳费用时间:每季度的第一个月,逾期不缴,每天加收2‰滞纳金。2013年11月6日,原告就清溪园小区物业服务费收费标准报舒城县物价局批准后取得舒价(2013)28号《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》,并实际按该文件要求收取物业服务费。2013年12月,被告实际取得并占有使用清溪园小区3号楼405室房屋并按物业服务合同约定向原告支付物业服务费。但自2017年12月起,被告开始拖欠该房屋物业服务费,截至2020年4月30日,被告已拖欠原告物业服务费2550元。期间原告虽多次向被告催要,但被告一直拒不支付。 被告熊传友辩称：自2013年12月18日和鹏基物业签订《清溪园物业管理服务协议》后，被告每年都主动去物业办公室交纳物业费，一直交至2017年12月18日。然而，在物业服务过程中，鹏基物业对业主提出的合理意见和建议不予理会，后期服务越来越差，环境绿化、设施设备的维护、公共环境卫生、公共秩序等项目在全县服务垫底，小区百分之八十的业主都不满意。被告认为原告的服务质量与收费不匹配，故拒绝按照1.1元/平方的标准缴纳2017年12月18日以后的物业服务费。鹏基物业从2018年就开始陆续起诉清溪园小区业主，之前被起诉的业主也都签字提交了证据给法院，法院也出了判决书，按0.8元/平方标准收取物业服务费。被告现同意按照0.8元/平方的标准支付拖欠的物业服务费，同时要求鹏基物业将2017年12月18日之前按照1.2元/平方收取的物业费多收部分予以退还，不承担滞纳金。 本院经审理认定如下事实：2013年10月21日原告鹏基物业与舒城县建辉城市建设投资有限公司签订《前期物业服务合同》，成为舒城县城关镇清溪园小区的物业服务单位。合同中具体约定了物业服务收费标准，高层住宅每平方米1.1元/月，多层住宅每平方米0.5元/月。2013年12月在办理交房手续时，原告与被告又签订了《清溪园前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利义务、服务内容、服务质量、服务费用及违约责任等均做了约定。其中，协议第六条约定物业费的交纳周期为每季度的第一个月，逾期不缴，每日加收2‰滞纳金。 被告熊传友系舒城县城关镇清溪园小区3号楼405室业主，该房屋系高层住宅，建筑面积82.81平方米。被告2013年12月办理交房手续并按约交纳了物业服务费。但自2017年12月起便未交物业费，截至2020年4月30日，共拖欠物业服务费2550元（82.81㎡×1.1元/㎡×28月）。 另查，舒城县价格主管部门核定高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方1.3元，多层住宅物业服务费收费标准为每月每平方0.5元。2020年5月起，案涉小区经由业主委员会选聘新的物业公司入驻并提供物业服务，原告鹏基公司从该小区撤离。 以上事实由原告提供的营业执照副本、被告身份信息、《前期物业服务合同》、《清溪园前期物业管理服务协议》、舒城县物价局批复的《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》、安置房选房确认单以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告鹏基物业系具有物业管理叁级资质的物业服务单位，通过公开招标进入清溪园小区进行物业服务工作，被告系该小区3号楼405室业主，原被告间签订的《清溪园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面履行义务。本案中，原告依约提供了相关物业服务，被告应当按照合同约定及时支付2017年12月至2020年4月期间的物业费。就案涉小区业主拖欠物业服务费纠纷，原告曾分别于2018年和2019年两次通过诉讼途径解决。欠费业主与原告所争议的均是原告提供的服务质量与其收费标准是否相适应的问题。法院认定原告在物业服务与管理过程中存在一定的瑕疵，故对于原告的主张的物业服务费酌情予以调整。被告熊传友认为应当按照其他判决书中确定的0.8元/m2/月的标准交纳物业费，无事实和法律依据。这仅是个案调整，并不是调整物业收费标准，且拖欠至2018年与一直拖欠至今，拖欠情节已完全不同。2019年12月，案涉小区同类纠纷同样因原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，经本院调解或判决将欠费业主的交费标准调整至1元/m2/月，欠费业主不承担逾期滞纳金。正是基于原告在提供物业服务与管理过程中存在的瑕疵，法院前期在处理该类物业服务合同纠纷时，酌情降低了欠费业主的交费数额或调整了交费标准，且没有支持原告要求欠费业主承担逾期交纳滞纳金的请求。参照法院处理同一小区该类纠纷最近期的解决方法，本院酌定被告按1元/m2/月交费。被告的房屋面积为82.81m2，应交2319元（82.81㎡×1元/㎡×28月）。本院对原告要求被告支付逾期交纳滞纳金的请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告熊传友向原告舒城县鹏基物业管理有限公司支付物业服务费2319元，于本判决生效之日付清; 二、驳回原告舒城县鹏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告熊传友负担。 本判决为终审判决。 审判员  杨梅红 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  方 昕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。