陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终13145号上诉人（原审被告、反诉原告）：王红，女，汉族，1980年11月18日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：万焦，北京德恒（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高如平，女，汉族，1977年6月25日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璇璇，陕西云德律师事务所实习律师。原审第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区雁曲四路499号曲江**著中城32栋1F202室。法定代表人：杨帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，1992年5月15日出生，汉族，员工，住。原审第三人：招商银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区高新二路**招商银行大厦。负责人：王宴蓉，该分行行长。委托诉讼代理人：俞治江，男，1978年4月2日出生，汉族，该行员工，住该行。委托诉讼代理人：朱丹，女，1986年9月30日出生，汉族，该行员工，住该行。上诉人王红因与被上诉人高如平，原审第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称：新环境经纪公司），原审第三人招商银行股份有限公司西安分行（以下简称：招行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，西安市雁塔区人民法院于2018年6月13日作出（2017）陕0113民初13338号民事判决，高如平不服，向本院提起上诉，本院于2018年11月9日作出（2018）陕01民终8275号民事裁定，撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13338号民事判决，发回重审。西安市雁塔区人民法院于2020年5月15日作出（2019）陕0113民初13号判决，王红不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭审理了本案，本案现已审理终结。王红上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判解除其与高如平及陕西新环境房地产经纪有限公司于2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》；二、一、二审诉讼费均由高如平承担。事实与理由：一、原审判决关于“涉案《房屋买卖合同》中并无关于2017年7月未能办理涉案房屋产权证即交易终止并解除合同之约定。”的认定属于事实不清。二、涉案买卖合同约定过户截止日是2017年7月31日，但在截止日前未达到交易条件，导致买卖合同终止，合同终止之后其于2018年6月22日向高如平退还了已收取的全部款项，即其也履行完毕了合同终止后的退还义务。三、强行继续履行涉案买卖合同，将会导致其一家四口居住条件无法得到改善，且严重影响其女儿上中学的大事，也就是说将会只保护高如平的利益，存在显失公平；相反若涉案买卖合同终止，对于高如平来说只是经济损失，且该经济损失还有救济途径。四、其与高如平就涉案房屋尚未进行网签，即还没有到变更物权的第一步，其与高如平之间仍属于债权关系，那么高如平的债权相对于其的物权来说，并不具有优胜性，再加上继续履行买卖合同对其造成的不利影响远远大于解除合同对高如平造成的不利影响，请法院优先保护其的物权，依法解除涉案买卖合同。高如平辩称，一、其认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回王红的上诉请求。一审法院认定涉案房屋买卖合同中并未关于2017年7月未能办理涉案房屋产权证及交易终止并解除合同的约定，该认定是属实的，也是清楚的。合同约定的交易是以大证下来的时间为准，其签订协议后正常支付了定金，契税等。在这期间王红无故要求解除合同，现涉案房屋大证和房屋产权证在2018年9月已经办理下来，其也愿意一次性全额支付房款，第三人招行西安分行也同意在交清剩余贷款后办理解除抵押手续，该房产已经具备全部的房屋交易条件，不存在任何履行障碍。二、王红提到的关于小孩上学的问题和无法再购买第三套房产等事情，与本案合同交易是没有关系的。新环境经纪公司述称，王红和高如平约定的是大证下来后办理过户手续，合同是2017年4月签订的，大证是2018年5月办下来的。招行西安分行述称，其对原审判决无异议，王红在其分行的贷款一直在正常还款，没有逾期，在王红还完全部贷款后，其分行同意办理撤押手续。高如平于2019年1月2日起诉至西安市雁塔区人民法院，提出诉讼请求：1.判令其与王红于2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》继续履行；2.判令王红将位于西安市曲江新区房屋过户至其名下且交付给其，并由新环境经纪公司协助办理过户手续，招行西安分行协助办理解除抵押手续；3.本案诉讼费由王红承担。事实与理由：2017年4月1日，其通过新环境经纪公司与王红签订《房屋买卖合同》，约定王红将西安市曲江新区房屋以总价款88万元出售给其，并约定了交易价格、付款方式、三方义务、手续办理、违约责任等。同时其与新环境经纪公司签订《按揭委托办理协议》，约定办理上述房屋相关手续。合同签订后，其按约向王红支付了定金10万元，缴纳契税7172.69元，维修资金缴存金额12960.1元。其多次与新环境经纪公司通过电话、短信方式联系王红，欲向王红支付首付款。其已经积极履行了合同约定义务，王红拒绝接收房屋首付款，并拒绝办理房屋过户手续，王红拒绝履行合同义务的行为构成违约，侵害了其合法权益，故诉至法院。王红辩称，1.涉案买卖合同是附交易截止时间的协议，因在截止时间前未达到交易条件已经终止，且双方未达成新的交易合意，故涉案买卖合同无继续履行的基础。双方约定在2017年7月底办理过户登记，因7月底涉案房产大证没有办下来，即不具备办理过户交易手续的条件，故《房屋买卖合同》于2017年7月31日已经终止。2.其已在合同终止后通过其丈夫杨林账户向高如平退还120132.79元。3.高如平意图是追究其的违约责任，高如平诉讼请求缺乏事实依据。4.房屋买卖属于商品买卖的一种，应当遵循交易自由原则，不能强买强卖，高如平单方要求继续履行合同，不符合法律规定。5.涉案合同未进行网签，高如平的权利属于债权，其权利不能优于王红。综上，请求驳回高如平的诉讼请求。2017年4月1日，高如平、王红与新环境经纪公司签订《房屋买卖合同》，因当时签订合同时，房屋大证尚未办理下来，但新环境经纪公司承诺房屋大证2017年7月肯定能办下来，故约定由高如平缴纳加急费用，房屋大证下来之前，手续办理之时支付首付款17万元为房款。另约定，此次交易以大证下来时间为准。合同签订后，其多次要求高如平及新环境经纪公司尽快办理大证以保证合同顺利履行，但截止2017年7月涉案房屋未能办理大证。其电话通知高如平以及新环境经纪公司，如房屋大证未能如期办理则解除合同，终止交易，高如平未提出异议。因涉案房屋大证一直未办理，无法过户交易，合同目的无法实现，其亦因政策限制无法再次购买房屋。基于以上理由，其向原审法院提出反诉请求：1.依法解除其、高如平与新环境经纪公司于2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》；2.本案诉讼费由高如平承担。高如平针对王红的反诉辩称，合同签订后其按照约定履行了合同义务，不存在违约。双方约定办理过户的前提是大证下来，不存在2017年7月底是最终交易时间的说法。涉案房屋大证和产权证都在2018年办理下来，可以正常交易过户。其可以一次性支付房屋总款，使本次交易顺利进行。综上，请求驳回王红的反诉请求。原审法院认定事实如下：2015年10月5日，王红与西安中冶建研置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买西安市曲江新区新开门北路以东曲江大道以北中冶·长安大都二期1栋2单元12层21203号房屋。2017年4月1日，高如平（乙方、买受方）与王红（甲方、出售方）及新环境经纪公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定：甲方自愿将坐落于西安市曲江新区新开门北路以东曲江大道以北中冶·长安大都二期1栋21203号房出售给乙方，《房屋所有权证》号为Y15157844，建筑面积约为89.38平方米。该房屋的现有状况为已设抵押，抵押金额约50万元整。第二条约定：甲、乙双方确认该房屋总售价为88万元整。付款方式为购房定金+购房款（含政府货币补贴款项）+交房尾款，全额支付给甲方。付款步骤为乙方于2017年4月1日支付甲方购房定金10万元。乙方于大证下来之前甲方办理解除抵押手续之时支付甲方购房首付款17万元。乙方于产权过户手续办理之时支付甲方购房款61万元。第三条约定：乙方应支付丙方居间服务费26000元。第四条约定：甲方在签订合同后100日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方。甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。第七条约定：甲、乙双方交房时间为过户当日。第八条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同。第九条约定：本合同履行期间，因不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。第十条约定：经甲乙双方友好协商，此次交易以大证下来时间为准，乙方付丙方产证加急费用四千元。同日，高如平（乙方）与王红（甲方）签订《补充协议》，约定此次交易，甲方净拿价88万元，其他费用由乙方承担，包含替甲方收房。2017年4月1日，高如平向王红支付10万元买房定金，并向新环境经纪公司支付居间服务费26000元。2017年4月26日，高如平代王红向西安市住房保障和房屋管理局缴纳涉案房屋的维修资金12960.1元，向西安市地方税务局曲江新区分局缴纳涉案房屋契税7172.69元。2017年10月12日，新环境经纪公司出具《证明》一份，载明王红不配合高如平收房办理装修手续，且王红多次致电该公司称此房不卖，要解除合同。2018年6月22日，王红将高如平已付定金以及维修资金、契税共计120132.79元通过转账方式全部退还高如平。另查明，涉案房屋系王红以银行按揭贷款的方式购买，登记地址为西安市曲江新区新开门北路889号1幢21203室。西安市不动产信息档案管理中心2019年1月8日出具的《西安市不动产登记簿》显示，该房屋所有权人为王红，不动产权证号：20181434843，登记时间为2018年9月14日，该房屋已设立一般抵押，抵押权人为招行西安分行，债务履行期限2016年1月15日至2046年1月15日。招行西安分行提供贷款账单显示，截止2020年5月13日涉案房屋贷款余额429166.61元（未还本金）。经询，高如平表示同意向招行西安分行支付上述费用，愿意一次性支付全部购房款。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，高如平与王红、新环境经纪公司就涉案房屋买卖事宜签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，高如平按照合同约定支付定金10万元，并代为支付了房屋维修资金12960.1元及契税7172.69元，王红亦应按照合同约定履行自己的义务。依据本院查明事实，涉案《房屋买卖合同》中并无关于2017年7月未能办理涉案房屋产权证即交易终止并解除合同之约定。王红关于涉案合同是附交易截止时间的协议之抗辩意见与查明事实不符，本院不予采信。涉案《房屋买卖合同》是高如平与王红在新环境经纪公司提供居间服务的情况下自愿订立，系合同当事人真实意思表示，符合合同自由原则，各方当事人均应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，王红关于继续履行有违自由交易原则的抗辩意见于法无据，本院不予采信。涉案房屋已具备交易条件，作为合同一方当事人的新环境经纪公司同意继续履行，作为抵押权人的招行西安分行表示如果贷款还清，同意高如平与王红买卖合同继续履行，高如平亦同意一次性支付全部购房款。故涉案《房屋买卖合同》具备继续履行的条件，高如平主张继续履行合同并要求办理过户登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对王红主张合同目的无法实现要求解除《房屋买卖合同》的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：原告（反诉被告）高如平与被告（反诉原告）王红、第三人陕西新环境房地产经纪有限公司于2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》继续履行。二、原告（反诉被告）高如平于本判决生效之日起十日内代被告（反诉原告）王红向第三人招商银行股份有限公司西安分行偿还西安市曲江新区新开门北路889号1幢21203室房屋的剩余按揭贷款、利息及罚息（具体数额以还款时银行核算为准），被告（反诉原告）王红应配合办理上述偿还剩余贷款的手续。三、原告（反诉被告）高如平于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王红支付除前述款项以外的购房款（总房款880000元）。四、被告（反诉原告）王红、第三人招商银行股份有限公司西安分行应于上述款项支付后十日内配合原告（反诉被告）高如平办理西安市曲江新区新开门北路889号1幢21203室房屋的抵押登记注销手续。五、被告（反诉原告）王红于上述房屋抵押登记注销后十日内将该房屋的所有权转移登记至原告（反诉被告）高如平名下，并将该房屋交付原告（反诉被告）高如平，第三人陕西新环境房地产经纪有限公司应协助原告（反诉被告）高如平及被告（反诉原告）王红办理转移登记手续。六、驳回被告（反诉原告）王红的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12600元、保全费5000元，由被告（反诉原告）王红负担，因原告（反诉被告）高如平已预交，故被告（反诉原告）王红在履行生效判决时应将其承担的费用一并支付于原告（反诉被告）高如平；反诉案件受理费6300元，由被告（反诉原告）王红自行负担。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，高如平与王红、新环境经纪公司就涉案房屋买卖事宜签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。高如平按照合同约定支付定金10万元，并代为支付了房屋维修资金12960.1元及契税7172.69元，王红并未按按照合同约定履行自己的义务。从本案查证事实来看，原审判决认定涉案《房屋买卖合同》中并无关于2017年7月未能办理涉案房屋产权证即交易终止并解除合同之约定，事实认定正确。王红该项上诉理由无事实依据。依法成立的合同，受法律保护。涉案房屋已具备交易条件，作为抵押权人的招行西安分行表示如果贷款还清，同意高如平、王红买卖合同继续履行，高如平亦同意一次性支付全部购房款。故涉案《房屋买卖合同》具备继续履行的条件，高如平主张继续履行合同并要求办理过户登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于王红上诉认为继续履行涉案买卖合同，将会导致其一家四口居住条件无法得到改善，且严重影响其女儿上中学的大事，该理由并不构成解除合同之法定是由。据此，王红的上诉理由及请求无事实及法律依据，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6300元，由王红承担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇二〇年十一月十七日书记员 惠婧华