安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1522民初5905号原告:刘军,男,1966年3月23日出生,汉族,住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：刘倩倩，系刘军之女，代理权限一般代理。被告:王后贵,男,1964年3月24日出生,汉族,住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：涂银球，安徽兴隆律师事务所律师，代理权限特别授权。原告刘军与被告王后贵合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘军及其委托诉讼代理人刘倩倩,被告王后贵的委托诉讼代理人涂银球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款152200元及利息暂定为310000元（全部利息从2006年6月28日起按月利率千分之十二计算至借款偿清时止），并支付违约金20000元，以上暂合计482200元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年1月23日,原、被告签订《代建房屋协议书》，约定被告在霍邱县城关镇三里村桥四队水泥路北为原告代建房屋一套，位于第**从西往东第**，占地面积为151.2平方米，房屋主体结构为砖混结构三层。房屋建筑东西宽为9米，南北长为11.15米，一层高3.8米，二层高3.6米，三层为阁楼顶高1.8米，最低沿高0.5米，院墙拉齐。购房款合计16万元，2005年10月20日前付9万元，下余款项入住时一次付清。约定被告在2005年12月31日前向原告交付房屋。如有违约，违约方承担违约金2万元。原告按照约定于2005年3月3日向被告支付房屋代建款116800元你，2006年6月10日支付6000元，2006年6月28日支付10000元。被告同意用向原告的借款19400元抵付房屋代建款。所以，原告共向被告支付房屋代建款152200元。但是，在原、被告约定的房屋建成之后，没有将建成的该套房屋交给原告使用，而是将该房屋卖给了陈世宝。为此，原告与被告及陈世宝多次交涉未果，被告至今既没有调整其他合适房屋给原告，也没有退还收取原告的房屋代建款。经霍邱县委群工部处理，要求原告通过法律途径解决。现请求判如所请。被告王后贵的委托诉讼代理人辩称：一、双方于2006年元月23日签订《代建房屋协议书》应无效。首先，双方采取合法的形式达到非法目的。答辩人当时购买了城关镇三里村四队水泥路北一宗土地，准备开发建房，然当时政府不给建房，双方协商以被答辩人名义缴纳土地出让金和相关税费，以个人名义取得土地合法使用权和相关手续，化整为零开发建房，待房屋建成后，若被答辩人要此房，需交纳费用，若被答辩人不要，待房屋出售后，被答辩人先期交纳的费用由实际购房者支付。案涉房屋建成后，被答辩人明确表示不要，案外人陈世宝、答辩人和被答辩人三方达成一致意见，陈世宝支付给答辩人7万元建房费用，被答辩人先期支付的费用由陈世宝给付并适当补偿，这就是这么多年，被答辩人一直与案外人陈世宝索要补偿款及2017年12月18日前陈世宝支付给被答辩人20万元赔偿金的原因。根据常理，若三方没有事前协商，被答辩人与答辩人代建房屋系双方真实意思表示，被答辩人只会和答辩人主张权益，案外人陈世宝作为善意取得第三人，绝不会支付20万元巨额赔偿金。其次，从《代建房屋协议书》约定的内容看，合同目的无法实现，双方签订代建房屋协议并非双方房屋买卖（代建）的真实意思表示。双方2006年元月23日签订协议书，然协议约定：2005年12月31日前交付代建房屋；2005年10月20日，被答辩人支付代建款9万元，下余款项入住时一次性付清，由此得出：双方签订《代建房屋协议书》虚假性。再次，从被答辩人提供的证据显示：2005年3月3日就收到被答辩人购房款116800元，如何会出现《代建房屋协议书》中“被答辩人2005年10月20日支付代建款9万元，下余款项入住时一次性付清”的约定。若2005年3月3日收到被答辩人购房款116800元就是案涉房屋的代建款，答辩人为何特意出具证明证实此事？事实上，答辩人证明是在被答辩人威胁下出具的，被答辩人目的是拿此证明去和案外人陈世宝谈损失赔偿之事。最后，案涉房屋所占有的土地位于霍邱县城关镇三里村桥四队，属于集体土地，被答辩人不属于该集体经济组织成员，在此处建房违法国家法律强制性规定，故双方签订的《代建房屋协议书》违反法律强制性规定，也应无效。被答辩人提供的《国有土地使用出让协议》第十条约定：乙方在向甲方支付完全部土地使用权出让金，正式签订出让合同30日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。被答辩人既然在2005年10月份就支付完出让金，签了合同，为什么没有领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。二、该《代建房屋协议书》被确定无效后，被答辩人的损失已得到足额（或加倍）补偿，双方的纠纷已达成终止性口头协议。首先，根据被答辩人的诉状及提交证据显示：代建款、被答辩人及亲戚借给答辩人借款和缴纳的案涉房屋土地相关费用共计183954元，然被答辩人2017年12月18日前从案外人陈世宝处接收20万元损失费用和答辩人2006年为被答辩人代建霍邱县老一中北面别墅一套（两层四间）。退一步说，即使在被答辩人、答辩人和陈世宝三人之间协议对被答辩人造成损失的话，被答辩人现所得到的赔偿（或收益）远远大于其损失（183954元），也就是说，即使答辩人之前存在违约，答辩人也承担了违约责任，对被答辩人给予超额赔偿（为被答辩人又代建了别墅一套和案外人陈世宝代其赔偿20万元），现被答辩人再次诉请赔偿，没有事实依据，更与法律相悖。其次，被答辩人在庭审中诉称，答辩人为其代建老一中北别墅时，其给5万元没有事实依据。从其提交的证据显示，被答辩人收到答辩人代建款6000元都书写收条，如此大数额的代建款被答辩人没有提交收条明显不符合逻辑，事实上，被答辩人提交的收条、欠条、借条中大部分都是答辩人为其代建老一中别墅的费用，与本案无关联性。综上所述，因案涉房屋建设时，当时法律、法规不健全，双方为了达到规避建房政策，签订了《代建房屋协议书》，用合法的形式达到非法建房的目的，双方的协议应无效，对于被答辩人的损失，已获得足额（或加倍）的补偿，其诉讼请求没有事实和法律依据，故恳请法庭驳回被答辩人全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年原、被告达成代建房屋口头协议，2006年1月23日，原被告分别为甲、乙方签订《代建房屋协议书》，约定甲方从霍邱县城关镇三里村桥四队水泥路北购得一宗土地，甲方为乙方代建一套占地面积为151.2平方米的房屋。甲方负责为乙方办理该宗土地的建设相关手续，交纳建设相关费用。乙方缴纳土地出让金和相关税费，取得该宗地的合法使用权和相关手续（即国有土地出让使用证），乙方支付给甲方原代付的土地面积151.2平方米的全部费用。乙方支付甲方购地款及代建房屋款合计壹拾陆万元。2005年10月20日前，乙方支付九万元，下余款项入住时一次付清。甲乙双方必须遵守上述约定，如有违约，违约金二万元。在此期间，王后贵分别于2005年3月3日收取原告房屋代建款116800元、2006年10月9日收取6000元、2006年6月28日收取10000元，另用王后贵于2004年2月12日向刘军借款10000元和向刘宏借款9400元抵付代建款（以上合计为152200元）。2005年10月霍邱县对城区土地建设市场秩序进行集中整治，刘军缴纳土地出让金16240元、罚款12800元、契税729元、税费及工本费1985元后和王后贵共同与原霍邱县国土资源局签订《国有土地使用出让协议》（至今未取得国有土地使用权证）。后被告王后贵将案涉房屋出售给案外人陈世宝。另查明，2017年12月14日，原告刘军之妻程琳为此事向霍邱县委群工部信访，经该部主持并由原县国土局、城关镇政府相关人员及程琳和案外人陈世宝参加的情况下，达成调解协议。由陈世宝支付20万元（实为陈世宝购买王后贵房屋款）给程琳作为损失费用。另约定王后贵与程琳、刘军夫妇借款及购房款问题，由程琳夫妇通过法律途径解决。再查明，被告王后贵在2006年曾给原告在霍邱一中原校区附近建设别墅一套，但双方对该套房屋价款至今尚未进行结算。本院认为，本案的争议焦点为：一、原被告签订的《代建房屋协议》是否合法有效；二、原告从案外人陈世宝处获得200000元的性质；三、被告为原告在霍邱一中原校区附近代建的别墅，是否是对原告损失的补偿；四、被告应否退还原告代建房屋款152200元及利息310000元，并支付违约金20000元。关于争议焦点一，案涉土地虽原属于集体土地，但原被告签订《代建房屋协议》时，原告已与原霍邱县人民政府国土资源局签订《国有土地使用出让协议》，并交纳土地出让金、罚款及税费。该土地以从集体土地转化为国有土地，故双方签订的协议合法有效。关于争议焦点二、2017年12月14日，原告之妻程琳与案外人陈世宝经原县国土局、城关镇相关人员调解达成调解协议。该协议第二条明确写明：“由于该争议涉及的房屋已增值，陈世宝为化解纠纷，支付20万元给程琳作为损失费用”，虽然该协议没有王厚贵签字，但该款后期从陈世宝应付王厚贵的购房款中抵扣，表明王厚贵对该协议予以认可。同时表明因原告未实际取得争议的房屋，双方对因房屋增值产生的损失达成了协议。关于焦点三、被告为原告在霍邱一中原校区附近另代建的一套别墅，因双方对该套房屋价款至今尚未进行结算，且原告主张的是被告为其代建位于霍邱县城关镇三里村桥四队范围内的房屋，故不能认定此套房屋为被告对原告因未取得案涉争议房屋损失的补偿。双方因此有纠纷，可另案处理。关于焦点四，因王厚贵未能按约定向原告交付房屋，其行为已构成违约，应退还原告已交付的房屋代建款并承担违约责任。但王厚贵赔偿原告违约损失的数额已超出双方约定的违约金，同时原告要求被告支付利息损失，缺乏事实和法律依据，故对该两项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告王后贵返还原告刘军房屋代建款152200元，于本判决生效后三十日内付清。二、驳回原告刘军的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8533.00元，减半收取为4266.50元，由被告王后贵负担1672.00元，原告刘军负担2594.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  潘贤俊二〇二〇年十一月十四日书记员  屈家浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。