成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初14079号 原告：信和（福州）物业管理有限公司，住所地福州市五四路**信和广场****。 法定代表人：田兆源，职务董事长。 委托诉讼代理人：周磊，男，系公司员工。 被告：林欣，男，汉族，1973年3月17日出生，住成都市青羊区。 原告信和（福州）物业管理有限公司（以下简称：信和物业公司）与被告林欣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告信和物业公司的委托诉讼代理人周磊，被告林欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告信和物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付“信和·御龙山”13幢1单元16层06号房拖欠的物业服务费5897.63元；2.被告向原告支付前述物业服务费的逾期付款违约金（以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%标准，自欠付之日起暂计至2020年6月的金额为4245.19元，最终计算至实际支付完毕之日止）。事实和理由：原告于2015年11月26日与信和置业（成都）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于成都市成华区御风二路19号的“信和·御龙山”住宅小区**提供**物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，住宅的收费标准为4.8元／月·平方米，业主应按月交纳物业服务费，且业主应于每个缴费周期起始日起5日内交费，如未按时、足额交纳，应承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。上述合同签订后，原告安排信和（福州）物业管理有限公司成都分公司具体实施“信和·御龙山”住宅小区**的各项物业服务工作（该分公司住所地为四川省成都市成华区××路××号××栋××楼××号××层××室）。2015年11月26日，被告与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了“信和·御龙山”13幢1单元16层06号住宅房屋一套。同日，被告还签署了“信和·御龙山”住宅小区**的《业主临时管理规约》及关于该规约的《承诺书》，承诺遵守该规约的规定。2017年11月23日，信和置业（成都）有限公司向被告发出《信和·御龙山二期交房通知书》，通知被告于2017年12月1日收房。其后，被告未按期交纳该房屋的物业服务费，拖欠2019年2月2日至2020年6月的物业服务费共计5897.63元（4.8元／月·平方米×89.14平方米×16个月零27天）。就上述欠费事宜，原告多次向被告进行催收，但被告至今仍未支付。为了维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告林欣辩称：原告起诉的内容完全是荒唐可笑的无理要求，是原告无视《物业管理条例》，私自关停、关闭或限时使用其共用设施设备，造成被告等的生活舒适感、幸福感大幅下降，被告曾30余次向原告的楼栋管家反映，并告知如果不改正或不回复，被告被保护自己合法权益不进一步受损将暂停交后期物管费，该行为合情、合理、合法。第一、私自关闭电梯，降低进出方便程度。第二、停开关于各处喷泉和水景，被告在购买房屋时就看上了喷泉和水景多，原告私自关停水景让被告在购买时的初衷和愿望落空。第三，被告在接房时便一次性交纳一年物管费，因原告对被告反映的上述问题不理不睬、被告发出多达30余次的反映，至今未收到任何回复，原告未履行物业管理应有责任和义务。被告暂停交纳物管费是防止原告进一步损害被告的合法权益。综上，在被告30余次明确告知原告，在没有得到合理回复将停交物业管理费，至今被告仍未得到回复和改善，原告物业服务质量明显已不满足签订合同时的4.8元/月·平方米的要求，请求法院责令原告降低服务费用的收取，退还2017年多交部分的费用，合理合法收取2019年至今的费用。 本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，信和物业公司与信和置业（成都）有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由信和物业公司为位于成都市成华区御风二路9号的“信和·御龙山”住宅小区**提供**物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，高层住宅的收费标准为4.8元/月·平方米，业主应按月交纳物业服务费，且业主应于每个缴费周期起始日起5日内交费，如未按时、足额交纳，应承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。林欣系“信和·御龙山”小区二期13幢1单元16层1606号住宅业主，其于2017年12月3日收房。自2019年2月2日至2020年6月30日止，林欣共拖欠信和物业公司物业服务费5，897.63元。信和物业公司向林欣催收未果，向法院起诉，酿成本案。 上述事实有以下经过质证的证据在案证实：原告营业执照、被告的身份信息，房屋信息查询记录，《前期物业服务合同》《承诺书》《住宅钥匙、文件/房屋移交确认书》《收款收据》《律师函》以及原、被告双方的当庭陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，信和物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《前期物业服务合同》对信和物业公司和林欣具有约束力，双方皆应按照合同约定享受权利，履行义务。本案中，信和物业公司提供了物业服务，林欣有向信和物业公司支付物业服务费用的义务。林欣以信和物业公司物业服务存在不足为由，拒交或者要求下调物业费。但物业服务公司面向全体业主提供物业服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交或少交物业服务费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。因此林欣的抗辩不能成立，对信和物业公司请求林欣交纳物业服务费5，897.63元，本院予以支持。 信和物业公司请求林欣支付违约金，因林欣存在逾期交纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，考虑到林欣逾期交纳物业服务费的主观恶意较小，且信和物业公司所提供物业服务存在一定的瑕疵，信和物业公司在处理与林欣之间的物业服务在沟通方面亦存在一定过错，故本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定为：自2020年7月1日起至实际交清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告林欣于本判决生效之日起十日内向原告信和（福州）物业管理有限公司支付自2019年2月2日至2020年6月30日止的物业服务费5，897.63元及违约金（以欠付物业服务费5，897.63元为基数，自2020年7月1日起计算至实际交清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）； 二、驳回原告信和（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54元，减半收取计27元，由被告林欣承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川 省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秋菊 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  赵靖岚