安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7782号 上诉人（原审被告）：王晓歌，男，1976年5月18日出生，汉族，住安徽省庐江县。 诉讼诉讼代理人：许承斌，安徽庐家律师事务所律师。 诉讼诉讼代理人：金丹丹，安徽庐家律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庐江县教育体育局，住所地安徽省庐江县文昌路**。 法定代表人：徐晓兵，该局局长。 委托诉讼代理人：吴大兆，安徽中特（黄山）律师事务所律师。 上诉人王晓歌因与被上诉人庐江县教育体育局租赁合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2020）皖0124民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月14日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王晓歌上诉请求：撤销一审判决，在查明事实的基础上改判驳回庐江县教育体育局的诉请，我方要求继续履行合同，我方同意支付租金，但是应该扣除356亩林地及40多间未交付房屋的租金，支付时间应该在庐江县教育体育局完全履行合同后，或发回重审。本案诉讼费用由庐江县教育体育局承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。1.关于本案的基本事实：2008年9月28日，庐江县教育体育局的前身庐江县教育局与王晓歌签订《庐江县农技校（原长龙山中学）校舍及林地承租合同》一份，约定庐江县教育体育局将181间房屋、19亩校园土地、校外835亩山地和林地出租给王晓歌，两项租赁费每年25833.6元。合同还就其它权利义务作出了约定。合同签订后，王晓歌交付3年的租金，成立了庐江县天润林业有限公司，投资1000多万元进行林业种植，可庐江县教育体育局一直未能全面移交租赁房屋和林地，其中未交房屋40多间，未交山地及林地356亩，王晓歌在开发翻耕林地和使用房屋时受到他人阻止，为此，王晓歌多次向有关部门反映要求解决合同纠纷。2014年王晓歌要求所在乡镇解决上述纠纷，2014年9月26日，庐江县教育体育局书面承诺：界内侵占我单位处理，处理完毕后，租期及费用按原合同顺延。然而，庐江县教育体育局至今无人过问上述纠纷，以致王晓歌的苗木无处移植，造成千万元的损失。2.根据民事诉法举证责任分配规则，主张合同履行的一方应当就合同履行的事实承担举证证明责任。本案庐江县教育体育局起诉王晓歌支付合同租金，王晓歌抗辩庐江县教育体育局未实际全部交付租赁物，对照法律规定，庐江县教育体育局应当向法庭举证证明其已经全部交付租赁物的事实。然而，庐江县教育体育局并未就该事实向法庭举证证明，相反，王晓歌地原审中倒向法庭出具照片、未移交租赁林地及房屋现状图等证据，证明庐江县教育体育局未按合同约定全面移交租赁物，违约在先，并恳请法庭前往案涉租赁物所在地现场核实部分租赁物被他人侵占的情况。可是，原审判决不但没有让庐江县教育体育局举证证明其已经履行租赁物交付的合同义务，不但没有采纳王晓歌的证据和请求，反而作出“王晓歌提交的证据并不能证明部分租赁物未交付，因其举证不能，故对其抗辩理由，本院不予采信”的认定。3.本案租赁物在合同签订前已被他人侵占。首先，双方签订合同前，部分房屋及林地已被他人占用，因此庐江县教育体育局从始至终未将该部分房屋及林地按合同约定移交给王晓歌开发使用，此后王晓歌多次要求庐江县教育体育局解决上述侵占纠纷未果。其次，王晓歌在一审中提交的“情况说明”已明确反映出案涉租赁物在未交付前已被侵占的事实，且庐江县教育体育局已书面承诺“界内侵占由我单位处理，处理完毕后，租期及费用按原合同顺延”，要求处理的庐江县天润林业有限公司系王晓歌签订合同后投资成立的项目公司，从事开发使用案涉租赁物。该份证据已充分证明了庐江县教育体育局认可案涉租赁物在合同签订前被他人侵占情况。然而一审法院认为该份“情况说明”系庐江县天润林业有限公司报告给庐江县白湖镇人民政府，并非本案双方签订的合同，且王晓歌未提交证据证明“界内侵占纠纷”的事实。可见，原审认定事实不清。二、原审判决结果错误。1.原审判决解除合同不当。首先，庐江县教育体育局要求解除合同的条件未出现。本案合同签订后，庐江县教育体育局并未按约定移交租赁物，其违约在先；2014年9月26日，庐江县教育体育局就未移交的房屋和林地问题承诺给予处理，并承诺待处理完毕后再按原合同约定支付费用、顺延租期。然而，庐江县教育体育局至今并没有对此进行处理，因此，庐江县教育体育局要求解除合同没有发生任何条件。其次，案涉合同在客观上和法律上均不宜解除。合同签订后，王晓歌在庐江县教育体育局已交的林地上种植了大量的林木，如果解除合同，在林业主管部门没有批准砍伐的情况下，上述林木必须作价由庐江县教育体育局购买，庐江县教育体育局既不购买，法律上又不能砍伐，因此合同不宜解除。2.原审判决王晓歌支付租金错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案庐江县教育体育局没有交付租赁物，其未履行合同义务在先，故王晓歌有权拒绝履行交付租金的义务。综上所述，原审判决认定事实不清，判决不公，恳请二审法院依法纠正。 庐江县教育体育局辩称，一、庐江县教育体育局已经将租赁物交给了王晓歌，在合同签订时，王晓歌交了租金2万元，在合同履行过程中2008年10月8日又补缴了当年的租金5693.12元，该证据在一审已经提交，王晓歌已经完全住进了农机校，并且实际占有了租赁物。二、王晓歌所称的356亩林地及40多间房屋没有交付缺乏事实依据，在林地交付给王晓歌时，庐江县教育体育局帮王晓歌办理了林权证，后在证件丢失后又要求我方协助其补办了林权证，林权证载明的面积是357亩，林权持有人是王晓歌，至于40间房屋更无依据，我方到现场查看，现在农机校的房屋年久失修，校园的大铁门用铁链锁上，王晓歌都没有居住也没有维修，至于王晓歌拍摄的房屋照片，是桃园边上的房屋，且是新盖的，不是租赁时的老房屋，且该地址也在校园外，桃园不是王晓歌林地的范围，这样看来与租赁物没有任何关系。三、王晓歌一审提交的情况说明真实性无法确认，上面虽然有教育局的公章，但是没有经办人的签字，且该情况说明是出具给白湖镇人民政府，应当由政府持有，不应当由王晓歌持有，因此证据来源不合法，或者是已经作废的情况说明。情况说明的内容有打印体和手写体，且手写体明显是两人所写，手写体是谁所写，我方不清楚。王晓歌引用的内容是手写体，我方可以怀疑是王晓歌自己所写或找人所写。四、本案是租赁合同，在法律上没有禁止解除的任何规定，虽然租赁合同中林木出售给王晓歌，但其也一直没有支付给我方林木款，本案中我方没有主张该笔林木款的费用，我方主张的租金是23935.18元，该数额扣除了林木款，如果加上林木款，王晓歌每年应支付我方25693.12元，林木款我方会在另一案件中另行主张。五、本案中王晓歌的意思是，既不愿意支付租金，也不愿意解除合同，想无偿占有案涉租赁物。 庐江县教育体育局向一审法院起诉请求：1.判令解除庐江县教育体育局与王晓歌于2008年9月28日签订的《庐江县农技校校舍及林地承租合同》，并将租赁财产返还给庐江县教育体育局；2.判令王晓歌支付拖欠的租赁费204829.87元（计算至2020年4月28日），并按照每年23935.18元的标准承担合同解除后的租赁损失至交还给庐江县教育体育局。 一审法院查明：2008年9月28日，原庐江县教育局与王晓歌签订一份《庐江县农技校（原长龙山中学）校舍及林地承租合同》，合同约定，1、将庐江县农技校校园内18栋181间4525平方米房屋及校园内19亩场地租赁给乙方（王晓歌）发展养殖业。2、将校园外座落在刘屋村的林地835亩（有林地356.7亩）租赁给乙方发展种殖业。四界见“庐江县原长龙山中学林场林地现状图”。租赁期限为18年，从08年9月28日至2026年9月28日止。租金及付款方式，1、校园内房屋及附属设施租金为每年10000元，计180000元；2、校园外林地（山地）租金经有资质林业单位评估每年13935.18元，林地租金合计250833.26元；3、现有活立木经安徽林业职业技术学院调查规划设计室评估，以评估价31642.9元出售给乙方。4、以上两项租金及现有活立木出售款合计462476.16元，按18年计算，乙方每年应向甲方付款25693.12元。第一年在签订合同时付清，以后在每年9月28日前付清。如果乙方不按期付款，甲方将乙方视为终止合同，由此造成的后果由乙方负责。合同还对双方的义务等其它事项作了约定。合同签订后，原庐江县教育局将合同约定的房屋林地等学校固定资产移交给王晓歌，王晓歌在合同签订时给付了租金25693.12元，2016年5月给付租金52000元。合同签订后的当年，原庐江县教育局协助王晓歌将原属于长龙山中学的林权证变更登记至王晓歌名下，2013年6月，因王晓歌将林权证丢失，原庐江县教育局协助王晓歌补办了林权证，林权登记申请表上注明的面积为357。 同时查明，庐江县农业技术学校原名长龙山中学，2002年4月更改为现名称，2003年3月学校停办，其学校财产由其主管部门庐江县教育体育局进行管理。庐江县教育体育局前身为庐江县教育局和庐江县体育局，2019年县级机构改革组建庐江县教育体育局。 庐江县教育体育局起诉时，要求王晓歌按每年按25693.12元的标准支付租金，并要求王晓歌协助办理变更林权证书，本案诉讼过程中，庐江县教育体育局撤回了要求王晓歌协助办理变更林权证书的诉讼请求，并撤回对每年25693.12元中的出售活立木货款1757.94元（31642.9元÷18年）在本案中的主张。 一审庭审时，王晓歌称合同约定的租赁物尚有房屋40多间、林地356亩未交付给王晓歌，且王晓歌在开发翻耕林地和使用房屋时受到他人阻止，王晓歌多次要求所在乡镇解决，2014年9月26日，庐江县教育体育局书面承诺：界内侵占我单位处理，处理完毕后，租期及费用按原合同顺延。王晓歌对其主张提交了一组照片及一份“情况说明”，该“情况说明”系庐江县天润林业有限公司报告给庐江县白湖镇人民政府，载明“白湖镇政府：位于你政府辖区即原五七学校老校址及校林场范围内，在2009年在县领导蒋大彬带领组织下、按合同承租给庐江县天润林业有限公司法人王晓歌经营使用，在合同界线内划分交接清楚，如有造成承租人损失和国有土地损失的及侵占国有土地使用，承租人有权按法律程序保护教育局国有资产及公司合法权益。”在该情况说明上签有：“界内侵占我单位处理，处理完毕后，租期及费用按原合同顺延”，还签署了“情况属实”，并加盖了“庐江县教育局”字样的印章。庐江县教育体育局方对王晓歌提交照片的证明目的不予认可,认为照片不能说明庐江县教育体育局未交付租赁物，且合同履行至今王晓歌对交付情况未提出异，王晓歌补办的林权登记申请表上注明的面积357与合同中约定的林地356.7亩相一致；对“情况说明”，庐江县教育体育局认为，该情况说明的真实性不能确认，从内容上看仅是告知白湖镇政府原五七学校老校址及校林场范围内的国有资产的管理和使用人是王晓歌，情况说明上的“情况属实”和“界内侵占我单位处理，处理完毕后，租期及费用按原合同顺延”不是同一人书写，即使有租赁期内发生侵占的事实，是属于合同之外的义务，庐江县教育体育局只能协助王晓歌处理，不是必须履行的合同义务。 一审法院认为，法人的合法民事权益受法律保护。庐江县教育体育局与王晓歌协商签订了《庐江县农技校（原长龙山中学）校舍及林地承租合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案合同中明确约定租金给付时间，并约定如果王晓歌不按期付款，庐江县教育体育局将王晓歌视为终止合同，由此造成的后果由王晓歌负责，因王晓歌未按约给付庐江县教育体育局租金，且王晓歌未履行合同致使庐江县教育体育局不能实现合同目的，现庐江县教育体育局要求解除其与王晓歌之间房屋租赁合同并要求王晓歌返还租赁物的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。庐江县教育体育局要求王晓歌给付租金204829.87元（计算至2020年4月28日，总租金为277249.17元，减去已支付租金72419.3元，按三年计算的活立木货款5273.82元从已支付款中扣除），并按照每年23935.18元的标准承担后期租金及逾期返还租赁物期间的占有使用费，有事实及法律依据，该院予以支持。王晓歌辩称租赁物尚有房屋40多间、林地356亩未交付，但王晓歌提交的证据并不能证明部分租赁物未交付，因其举证不能，故对其辩称理由，该院不予采信；王晓歌辩称庐江县教育体育局承诺处理界内侵占事宜，处理完毕后，租期及费用按原合同顺延，因庐江县教育体育局至今未处理完毕界内侵占事宜，庐江县教育体育局要求支付后续租金没有事实及法律依据。因王晓歌提交的“情况说明”系庐江县天润林业有限公司报告给庐江县白湖镇人民政府，并非本案双方签订的合同，且“租期及费用按原合同顺延”没有约定具体期限，王晓歌亦未提交证据证明“界内侵占纠纷”的事实，故对王晓歌的该辩称理由，该院亦不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）、（四）项、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除庐江县教育体育局与王晓歌于2008年9月28日签订的《庐江县农技校（原长龙山中学）校舍及林地承租合同》；二、王晓歌于判决生效后十日内将其租赁的庐江县农技校校园内18栋181间4525平方米房屋及校园内19亩场地及校园外座落在刘屋村的林地835亩（有林地356.7亩）返还原告庐江县教育体育局；三、王晓歌于判决生效后十日内给付庐江县教育体育局租金204829.87元（计算至2020年4月28日，后期租金及逾期返还租赁物期间的占有使用费按年租金23935.18计算至实际返还租赁物之日）。案件受理费4600元，减半收取2300元，由王晓歌负担。 二审中，各方均未提供新证据。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为庐江县教育体育局是否存在未交付部分房屋和土地的情形，庐江县教育体育局是否享有合同解除权。 王晓歌提供的2014年9月25日庐江县天润林业有限公司向白湖镇政府出具的《情况说明》，虽然落款并非王晓歌，但说明的内容系针对案涉租赁房屋和土地的事宜，原庐江县教育局于2014年9月26日在《情况说明》上签署“界内侵占我单位处理，处理完毕后，租期及费用按原合同顺延”的意见，并加盖庐江县教育局的公章，现王晓歌依据原庐江县教育局前述意见主张存在第三人侵占事实，庐江县教育局未能提供其已经处理完毕的反驳证据，故对王晓歌的主张本院予以采信。依据案涉承租合同，王晓歌自庐江县教育体育局承租房屋181间，林地835亩，王晓歌主张其中40多间房屋、356亩林地未交付，即王晓歌认可占有使用房屋141件，林地479亩，对于王晓歌实际占有使用部分的房屋和土地的租金，王晓歌应按照合同约定的标准支付，庐江县教育局签署的“租期和费用按原合同顺延”，应针对的是被侵占部分的房屋和土地，庐江县教育局未明确免除王晓歌已经占有使用部分的房屋和土地的租金，王晓歌主张不予支付全部租金本院不予支持。扣除被侵占部分的房屋和土地的租金，截至2020年9月28王晓歌欠付庐江县教育体育局租金116988.7元［（10000元/年÷181间×141间＋13935.18元/年÷835亩×479亩）×12年－72419.3元］，王晓歌未按期支付租金，庐江县教育体育局依据双方承租合同享有合同解除权，故对庐江县教育体育局诉请解除合同，一审予以支持并无不当，合同解除，王晓歌应返还其占有使用部分的房屋和林地。一审对于租金计算有误，本院予以纠正。对于林地上王晓歌种植的树木，双方可另行协商处理。 综上，王晓歌的上诉理由部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、维持安徽省庐江县人民法院（2020）晥0124民初3739号民事判决第一项，即：“解除庐江县教育体育局与王晓歌于2008年9月28日签订的《庐江县农技校（原长龙山中学）校舍及林地承租合同》”； 二、撤销安徽省庐江县人民法院（2020）晥0124民初3739号民事判决第二、三项； 三、王晓歌于本判决生效后十日内将其租赁并占有使用的庐江县农技校校园内房屋及校园内外的林地返还庐江县教育体育局； 四、王晓歌于本判决生效后十日内给付庐江县教育体育局租金116988.7元（计算至2020年9月28日，后期租金及逾期返还租赁物期间的占有使用费按年租金15784元计算至实际返还租赁物之日）； 五、驳回庐江县教育体育局其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2300元，由庐江县教育体育局负担830元，王晓歌负担1470元。二审案件受理费4599元，由庐江县教育体育局负担1567元，王晓歌负担3032元 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十一月二十九日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。