广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初4680号原告：罗飞洪，男，1981年9月12日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：赖伟光，广东正肯律师事务所律师。被告：罗杰锋，男，1982年10月1日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：朱运兴，广东汇棋律师事务所律师。被告：温艳英，女，1984年10月20日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：张致诚，广东高特律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟杰，广东高特律师事务所律师。原告罗飞洪与被告罗杰锋、温艳英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗飞洪的委托诉讼代理人赖伟光、被告温艳英及其委托诉讼代理人朱运兴、被告罗杰锋及其委托诉讼代理人张致诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗飞洪向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《购房协议书》，限期被告协助原告办理涉诉房屋（商铺）的过户手续；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月27日，被告因需资金偿还银行贷款和需资金周转，于是决定把清远市房屋（商铺）转让给原告。原被告双方当即口头达到一致意见，原告同意以人民币64.755万元购买被告位于清远市房屋（商铺）。2017年1月5日，原告向被告转账及现金支付人民币70万元（其中64.755万元是房屋（商铺）购买款，5.245万元是办理过户的相关费用），被告当即出具收据予以原告收执。2017年1月7日，原告与被告补签《购房协议书》，约定：“甲方：罗杰锋、温艳英，乙方：罗飞洪，…待甲方还清银行贷款后，甲方应配合乙方办理相关过户手续，过户相关费用由乙方承担”。现被告已于2017年11月25日还清银行贷款，理应协助原告办理相关过户手续，但是，原告多次催促被告协助办理过户手续，被告总以种种理由推脱，拒不配合办理，故原告迫于无奈，提起诉讼，望判如所请。被告罗杰锋答辩称，原告所述都是事实，当时因资金需要还银行贷款及其他债务，资金周转方面困难，所以同意转让给原告。我方同意协助原告办理过户。被告温艳英答辩称，答辩人没有与原告签订购房协议书，也没有与原告就出售转让涉案商铺达成任何的承诺。2017年1月7日这份购房协议书，答辩人并不知情，协议书上的签名和指模都不是答辩人的。答辩人从来没有收到原告的购房款，至于罗杰锋收到购房款时，答辩人也不清楚，答辩人是事后才知情，并且罗杰锋是没有将购房款转给答辩人。答辩人是涉案商铺的所有权人，罗杰锋没有处分权，答辩人认为罗杰锋与原告私下签订的购房协议未经答辩人同意是无效的，答辩人对购房协议的内容不予认可，不同意出让涉案商铺给原告。本院经审理认定事实如下：原告与被告罗杰锋为兄弟关系，两被告为夫妻关系。位于清远市房屋（以下称涉案房屋）为两被告夫妻共同财产，并登记在被告温艳英名下。2017年1月5日，原告通过案外人凌海锋的银行账户向被告罗杰锋银行账户转款400000元。同日，被告罗杰锋向原告出具《收条》，内容为“今收到罗飞洪购买龙塘镇××环城东路××楼××商铺款64.755万元和过户办证相关费用5.245元（包过户）合共70万元。”2017年1月7日，原告与被告罗杰锋签订《购房协议书》，该协议书中甲方为罗杰锋、温艳英（卖方），乙方为罗飞洪（买方），约定甲方将涉案房屋以人民币64.755万元出售给甲方；因甲方现已用该房产权办理银行贷款，因而无法办理相关过户手续，待甲方还清银行贷款后，甲方应配合乙方办理相关过户手续，过户相关费用由乙方承担；现甲方已收到乙方所付64.755万元。该协议书，甲方栏签名处有被告罗杰锋签名及指模以及由被告罗杰锋代被告温艳英签名及指模，乙方为原告签名及指模。庭审中，原告陈述，就上述涉案房屋的转让，原、被告双方于2016年12月27日达成一致意见，当时并有证人罗某、蔡某在场，并在庭前申请证人出庭作证。罗某、蔡某陈述，在2016年12月27日晚，两证人与罗飞洪、罗杰锋、温艳英一起商量将涉案房屋转让给罗飞洪，当时罗杰锋、温艳英两夫妻的确同意转让给罗飞洪。对此，被告温艳英陈述，罗某、蔡某为罗飞洪、罗杰锋父母，双方确有商量转让涉案房屋事宜，但其要求把钱转到其账号。另查明，两被告因夫妻感情问题，被告温艳英于2017年6月5日向本院起诉与被告罗杰杰锋离婚[案号(2017)粤1802民初2807号]，在该离婚案件中，被告温艳英提供的证据中关于涉案房屋的陈述为，罗飞洪单方以647550元价格将涉案房屋出卖给罗飞洪并独自收取全部款项，其对罗杰锋的行为无法接受，认为罗杰锋存在变卖转移夫妻共同财产的行为。后本院判决不准离婚。之后，被告温艳英于2018年6月再次向本院起诉要求与被告罗杰锋离婚，其中请求涉案房屋归其所有，本院以（2018）粤1802民初3279号立案，目前该案中止诉讼。再查明，根据原告提供的借记卡帐户历史明细清单记载，其中案外人凌海锋帐户于2017年1月5日转账400000元至被告罗杰锋账户，被告罗杰锋帐户收到凌海锋款项后，于当日网转100000元至罗飞洪账户。对此，被告罗杰锋陈述，收到凌海锋转款后，原告因去拿货资金不足，向其借款100000元。本院认为，涉案房屋登记在被告温艳英名下，为被告罗杰锋、温艳英夫妻共有财产，两被告没有约定各自所占的份额，也没有约定单方面可以处置该财产，共同共有人对共有财产享有共同处分的权利。根据原、被告三方的关系，原告应当知道涉案房屋为两被告共同共有。三方虽然就涉案房屋的转让问题曾进行商议，但在正式交易签订《购房协议书》时，并没有涉案房屋共有人之一即被告温艳英的签名确认，且原告或被告罗杰锋亦没有提供被告温艳英事后同意或追认的证据。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他其有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，原告并未能提供证据证明其善意取得涉案房屋，被告罗杰锋与原告签订的《购房协议书》，属于被告罗杰锋擅自处分共有财产的行为，应为无效。因此，原告主张继续履行《购房协议书》及限期被告协助其办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告罗飞洪的诉讼请求。本案受理费50元，由原告罗飞洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  张伟坚二〇二〇年十一月二十三日书记员  陈冠恒附判决书引用的法律条文《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》８９．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。