湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初2018号原告（反诉被告）：邹凯，男，1990年1月14日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琴，湖北忠三律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邱帆，男，1980年3月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：程玥，湖北建弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：向常梅，湖北建弘律师事务所律师。原告（反诉被告）邹凯诉被告（反诉原告）邱帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告邹凯的委托诉讼代理人杨浩、吴琴，被告邱帆的委托诉讼代理人程玥、向常梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邹凯向本院提出诉讼请求：1.判令邱帆支付剩余购房款46.98万元（在本案诉讼过程中，邱帆已经支付了剩余购房款46.98万元）；2.判令邱帆向原告支付违约金26.27万元（以370万元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年12月4日计算至2020年6月23日止）；3.律师费20000元由邱帆承担；4.本案的诉讼费用由邱帆承担。事实与理由：2019年11月15日，邹凯与邱帆在第三人武汉嘉诚兴置地房地产经纪有限公司（以下简称：嘉诚公司）的居间介绍下达成合意，签订《武汉市存量房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），邹凯将坐落于东湖生态旅游风景区欢乐大道166号纯水岸.东湖一期房屋，以370万元的价格出让给邱帆。房屋买卖合同第五条第3款第1项约定“在本合同签订后7个工作日内，购买方拟贷款人民币200万（大写：贰佰万元整）用于支付房款”；房屋买卖合同第十条第1款约定“买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应当按房屋转让价的万分之五向守约方支付违约金”。房屋买卖合同第十条第5款第5项约定“违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费”。2019年11月15日，邹凯与邱帆签订《变更协议书》，《变更协议书》第一条第1款约定“购买方应当于签订合同当日将第一笔定金人民币20万元（大写：贰拾万元整）以理房通方式支付给出售方”；《变更协议书》第一条第2款约定“购买方应当于贷款审批通过将第一笔首付款人民币30万元（叁拾万元整）以理房通方式支付给出售方；购买方应当在房产过户当日将第二笔首付款人民币115万（大写：壹佰壹拾伍万元整）以理房通方式支付给出售方”。2019年12月3日，邹凯与邱帆办理权属转移登记，涉案房屋变更为邱帆所有【鄂（2019）武汉市东湖不动产权第000XXXX号】，邹凯已履行完合同义务。但截止起诉之日，邱帆已支付购房款323.02万元，剩余46.98万元未支付。邹凯认为：根据《合同法》的规定及《房屋买卖合同》的约定，邱帆未按照合同约定支付房款，已经构成根本违约，邹凯有权依据合同第十条第1款追究其违约责任，并要求其继续履行合同，支付剩余购房款。邱帆辩称，1.邱帆不构成违约，双方于2019年12月2日签订了购房合同，约定邱帆向邹凯借款108万元用于购房，双方已经达成了新的付款时间合意，邱帆并非迟延给付，不构成违约。即便邱帆迟延支付房款，应当根据双方新签订的购房合同计算利息，并非根据之前的购房合同约定计算违约利息。2.邹凯本身具有违约行为，一直未尽到交付房屋的义务，邱帆迟延给付具有合法正当的原因。邱帆向本院提出反诉请求：1.判令邹凯支付违约金740000元；2.判令邹凯腾退并将武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号纯水岸东湖一期交付给邱帆；3.判令邹凯承担律师费20000元；4.判令邹凯承担反诉费用。事实与理由：邱帆已支付全部购房款，并且已完成房屋过户。依据条款，出售方逾期履行本合同约定义务超过十五日，可要求出售方承担房屋总价百分之二十的违约金。至今邹凯未按照约定期限交付并腾退房屋，为维护邱帆合法权利，诉至法院，请求判如诉请。邹凯辩称，邹凯并未违约，可以随时交付房屋，需要邱帆共同来予以办理，在本案提起反诉之前，被告方并未提交证据证明向我方主张过要求办理房屋交付手续，不符合合同关于交付房屋的约定。本院经审理查明事实如下：2019年11月15日，邹凯（甲方）与邱帆（乙方）签订房屋买卖合同，约定邹凯将位于武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号纯水岸·东湖一期房屋（房屋不动产权证号：武房权景字第××号）出售给邱帆，房屋转让价总计370万元。第五条付款方式约定：贷款支付，房屋转让价＝定金＋首付款＋贷款＋物业交割保证金＋户口迁出保证金，（一）定金：双方约定定金20万元，购买方签订合同当日支付9万元、签订合同后三日内支付9万元、签订合同后五日内支付2万元，支付方式为自行支付；（二）首付款：购买方在贷款审批通过支付第一笔首付款30万元，房产过户当日支付第二笔首付款115万元；（三）贷款：贷款方式为商业贷款，购买方拟贷款金额200万元，贷款金额由贷款机构支付给出售方；（四）物业交割保证金：买卖双方在交房当日自行办理物业交割手续，买卖方双方一致同意，购买方从本合同约定的购房款中留存5万元作为交割保证金，双方办理完毕物业交割当日，签署交房确认书后由购买方自行支付出售方……。第九条房屋交付约定：出售方应方在签订本合同后半年内将房屋交付给购买方，在房屋交付时，应当履行下列手续：1.出售方与购买方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第十条违约责任约定：（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应当按照房屋转让价的万分之五向守约方支付违约金；（二）、（三）双方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，均有权要求对方支付房屋转让价20%的违约金……（四）本合同中其他条款已有违约责任约定的，依照该条款约定处理；（五）买卖双方在履行合同过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼方式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费以及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。第十三条其他补充约定，若补充约定条款与其他条款不一致时，以补充约定为准等内容。同日，邹凯（甲方）、邱帆（乙方）、嘉诚公司（丙方）订立《变更协议书》，将上述房屋买卖合同部分条款变更为以下内容：1.购买方应于签订合同当日将第一笔定金20万元以理房通方式支付给出售方；2.购买方应在贷款审批通过将第一笔首付款30万元以理房通的方式支付给出售方，购买方应在房产过户当日将第二笔首付款115万元以理房通的方式支付给出售方……另约定，甲乙丙三方一致认可上述协议的变更，其他事宜，均按照原协议约定继续履行。上述协议签订后，邱帆于2019年11月22日向邹凯支付定金20万元；于2019年11月29日支付第一笔首付款30万元。2019年12月2日，邱帆（甲方）与邹凯（乙方）订立《借款合同》，约定乙方借给甲方108万元，借款用途购房款，借款期限2019年12月2日至2020年1月15日，本合同担保方式为以甲方位于武汉市武昌区欢乐大道166号4栋1单元33层3304室作为最高额抵押。同日，双方还就上述担保订立了《最高额保证合同》，但未就该合同办理抵押登记。2019年12月3日，双方办理所有权移转登记手续，邱帆取得案涉房屋的不动产权证书。随后，邱帆陆续向邹凯支付购房款总计320万元，分别为：2019年12月12日20万元、2020年1月15日50万元、2020年1月20日10200元、2020年4月21日15万元、2020年4月23日贷款发放187万元、2020年6月17日20万元、2020年6月18日22万元、2020年6月23日49800元。诉讼中，邹凯表示其诉称的剩余购房款46.98万元，邱帆已于起诉后支付；房屋现在是空置状态，随时可以配合完成交房。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及《变更协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方均应遵照履行，否则应承担相应的违约责任。邹凯主张被告邱帆向邹凯支付剩余购房款46.98万元，因邱帆已经在邹凯起诉后足额支付了该款项，故对邹凯该项诉求不再进行处理。关于邱帆是否逾期付款的问题。根据合同约定，邱帆应支付的370万房款分为定金20万元、第一笔首付款30万元、第二笔首付款115万元、贷款200万元、尾款（物业交割保证金）5万元，其中邱帆支付定金20万元和第一笔首付款30万元不存在违约的问题，贷款200万元没有约定放款时间的问题，尾款5万元在交房当日，双方在法庭辩论结束前还未交房，故也不存在逾期的问题。因此在本案中，需要讨论的是第二笔首付款115万元是否存在逾期支付的问题。邱帆应在房产过户当日将第二笔首付款115万元以理房通的方式支付给邹凯，而房产过户的时间为2019年12月3日。邱帆于2019年12月12日支付了20万元，于2020年1月15日支付了50万元，于2020年1月20日支付了10200元，于2020年4月21日15万元，于2020年6月17日支付20万元，于2020年6月18日支付22万元，故其在2020年6月18日才将第二笔首付款115万元付清，而即便如邱帆所称的，2019年12月2日签订的《借款合同》中约定邹凯借给邱帆108万元，是将该款的付款时间推迟至2020年1月15日，也不能改变其逾期付款的事实，因为截至2020年1月15日邱帆的付款金额仅为70万元，与该付的115万元相差45万元。故而，邱帆存在逾期付款行为。关于邹凯是否存在逾期交房的问题。合同约定交付时间为签订合同后半年内即2020年5月15日前交付，同时约定交付需要买卖双方共同对房屋附属设施设备等进行交接，邹凯已在2019年12月3日协助邱帆办理所有权移转登记，且房屋交付需要双方共同进行，邱帆主张通过电话催促过邹凯交房，但截至法庭辩论终结前并未提交依据，邹凯不构成违约，故对邱帆主张邹凯支付740000元未按期交房的违约责任，本院不予支持。关于邱帆违约责任的问题。如前所述，邱帆存在逾期付款的行为，但是根据双方签订的《借款合同》，确有允许邱帆延期付款的意思，截至2020年1月15日，邱帆已经支付了70万元，故而原告按照合同总价款的日万分之五主张违约金标准过高，本院根据违约情节、履行情况等酌情予以调整为10万元。邱帆在起诉后已经补足了合同项下的全部购房款，且房屋现在是空置状态，邹凯表示可以随时配合将房屋交付给邱帆，对于邱帆要求邹凯腾退并将武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号纯水岸东湖一期（A-3，A-4）T4号楼栋1单元XX层XX室交付给自己的请求，本院予以支持。对于邹凯主张律师费20000元，但未提交相关证据，本院不予支持；邱帆主张律师费20000元，因其存在违约行为，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邱帆应于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）邹凯支付违约金100000元；二、原告（反诉被告）邹凯应于本判决生效之日起十日内腾退武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号纯水岸东湖一期（A-3，A-4）T4号楼栋1单元33层04室房屋并将给房屋交付给被告（反诉原告）邱帆；三、驳回原告（反诉被告）邹凯的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）邱帆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5563元、反诉案件受理费5700元，均由被告（反诉原告）邱帆负担（被告邱帆应于本判决生效之日起十日内向原告邹凯支付5563元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  吴国阳二〇二〇年十一月十九日书记员  潘 雪