上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16314号原告：上海桥富物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈磊，执行董事。委托诉讼代理人：马玉晓，上海申策律师事务所律师。被告：上海佳吉物流股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘亚君，总经理。委托诉讼代理人：徐大江，男。原告上海桥富物流有限公司(以下简称“桥富公司”)诉被告上海佳吉物流股份有限公司(以下简称“佳吉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理，依法适用简易程序。本案于2020年9月18日公开开庭进行审理，原告桥富公司的委托诉讼代理人马玉晓、被告佳吉公司的委托诉讼代理人徐大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桥富公司向本院提出诉讼请求：1、判令桥富公司与佳吉公司签订的租赁合同及房屋租赁协议于2020年5月31日解除；2、判令佳吉公司返还2020年2月至2020年5月的租金人民币(以下币种均同)611,211元(180,067元*3个月+23,670元*3个月)；3、判令佳吉公司承担违约金251,077元。事实和理由：2019年11月16日，桥富公司与佳吉公司签订租赁合同，租用佳吉公司位于上海市青浦区北青公路XXX号仓库、办公室、宿舍，租期自2019年12月1日至2020年11月30日，仓库月租金180,067元，押金180,067元，办公室及宿舍月租金23,670元，按季度支付，水费、电费、网费等由桥富公司承担。后佳吉公司以停水停电逼迫桥富公司在2020年5月31日前搬离承租的仓库、办公室及宿舍，桥富公司无奈只得搬离。另依据八部委联合印发的相关指导意见，物流行业受疫情影响严重，请求免除上半年3个月房租，因此桥富公司起诉要求判如所请。被告佳吉公司辩称，1、涉案租赁物被政府征用拆迁，依据合同约定属于自然终止，桥富公司2020年5月31日搬离，合同已经自然终止，自动解除，无需法院判令解除。2、不同意减免租金。指导意见非法律法规，且是针对国有企业，佳吉公司是私营企业，佳吉公司在其他地方的相关租赁也没有减免。实际使用的租赁物在搬离之前应当承担租金。抵扣运费14,956元及保证金180,067元，认可桥富公司实际租金支付至2020年5月31日。3、涉案租赁物已被政府拆迁了，适用房屋租赁协议第7条、租赁合同第7.2条，属于免责条款，互不承担违约责任。经开庭审理查明，位于上海市青浦区徐泾镇北青公路**(13/2宗地)房屋的登记权利人为上海佳吉快运有限公司(以下简称“佳吉快运”)，由佳吉快运授权佳吉公司经营与出租上述场地。2019年11月16日，桥富公司(乙方)与佳吉公司(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将青浦区徐泾镇北青公路XXX号院内2号仓库北面2间房屋出租给乙方，仓库面积3,700平方米，租期1年，自2019年12月1日起至2020年11月30日止，租金单价1.60元/平米/天，每月180,067元，年租金2,160,800元，先付后用，按季度支付，每季度首月提前10个自然日汇入甲方指定账户，乙方支付仓库租赁保证金180,067元，合同终止时，乙方无违约，且交清所有费用，甲方无息返还保证金。双方不得无故提前终止合同，否则租户违约的，出租方有权以租户缴纳的保证金作为违约赔偿，不再返还租户保证金，出租方违约的，承租方有权要求出租方双倍返还保证金。如遇政府拆迁租赁物，无法履行合同，合同自然终止，互不承担违约责任，但剩余租金甲方自乙方搬出后7个工作日内，按实际搬出之日起计算剩余天数未使用租金同保证金一同退还乙方，拆迁补偿款归甲方所有。桥富公司(乙方)与佳吉公司(甲方)还签订《房屋租赁协议》，约定甲方将北青公路XXX号院内办公室及宿舍出租给乙方使用，办公室面积为285平米，租金单价1.60元每平米每天，计月租金13,870元，年租金166,440元；宿舍共7间，每间每月1,400元，计月租金9,800元，年租金117,600元。租赁期限自2019年12月1日至2020年11月30日止。先付后用，按季度支付，每季度首月提前10日内将房租金汇入甲方指定账户。租赁期间如遇国家征用拆迁，本协议自行终止，乙方无条件将租赁房屋归还甲方，不得影响国家拆迁。乙方应按时交纳租金，逾期未缴纳租金，乙方承担每天3‰滞纳金，甲方有权提前解除合同，乙方保证金不予退还且不承担违约的责任，双方不得无故提前解除合同，否则按剩余期限租金的50%承担违约责任。上述合同签订后，桥富公司使用系争场地至2020年5月31日搬离。2020年5月19日，桥富公司与佳吉公司签署《确认函》，确认桥富公司交付的保证金180,067元作为2020年5月在佳吉的场地租金使用。另查明，2020年5月20日，佳吉快运签署《非居交房接管单》，显示交房日期为2020年5月20日，接管单位为徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室(以下简称“徐泾征收办”)。2020年11月12日，徐泾征收办出具《证明》，表示因规划建设需要，依据《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》和《徐泾镇104区域西块企业征收补偿方案》有关规定，对坐落于北青公路XXX号的佳吉快运厂房(其中土地面积57.92亩、建筑面积19,292.27平方米)进行征收，并签订《国有土地非居住房屋补偿协议》进行补偿，佳吉快运按协议约定于2020年8月31日前完成搬迁。桥富公司与佳吉公司确认，签订合同时即有系争场地要被拆迁的消息，两份合同是一起协商签订的，对应的仓库和宿舍是在同一个厂区内，是一并使用的，因为租金标准和用途不一样所以分开签订。桥富公司已支付租金至2020年5月31日(包括已经抵扣的运费、保证金)。以上事实，由桥富公司、佳吉公司的陈述、上海市不动产权证、委托书、《房屋租赁协议》、《租赁合同》、《确认函》、《非居交房接管单》、发票、《证明》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，桥富公司表示，2020年5月27日才通知桥富公司搬离，没有合理的搬离时间，实际于2020年5月31日完成搬离。签合同时确实告知过可能拆迁，但是说过会很慢，预估有一年时间，所以才签订合同。为此提供：与佳吉公司经理的微信聊天记录，2020年2月20日至25日期间要求复工进入场地，但佳吉公司不同意，表示不能住人。2020年3月26日宿舍没有开放。证明因疫情，佳吉公司通知不能正常使用场地，导致不能开展业务，也不同意减免租金，2020年5月27日才通知搬离。佳吉公司对此质证称，证据三性不予认可。依据政府通知要求不能住人，并非佳吉公司的行为。确实告知2020年2月1日至8日不能住人，但可以干活，车辆进出、货物运输不受影响，桥富公司也始终在经营。2020年4月1日就发出了通知书，要求在2020年5月31日前搬离，给了足够的搬离时间。佳吉公司表示，1年前政府就对租赁物进行了勘测丈量，签订合同就告知了桥富公司，也在合同中就相关情况进行了约定。实际于2020年6月才将房屋交给相关政府部门。根据庭审查明的事实，本院认为，桥富公司与佳吉公司签订的两份租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。签订合同时桥富公司已知晓系争房屋有可能被动迁或征用，两份合同是一并协商共同签订，对应的房屋也是作为整体使用的，双方对于房屋现被征用无法继续使用是有预见的，并对如何处理后续事宜也在合同中做了约定。租赁合同中约定遇到政府拆迁征用则合同自动终止，现系争房屋被征用，桥富公司按约搬离，佳吉公司根据合同约定亦无需承担违约责任。桥富公司实际于2020年5月31日搬离，此后合同不再继续履行，故本院确定两份租赁合同于2020年5月31日解除。关于桥富公司要求减免的租金，根据双方当事人的陈述及举证，桥富公司2020年2、3月间使用宿舍确实受到限制，但未举证证明仓库使用受限，考虑到疫情对双方当事人均有一定影响，结合租赁合同约定的租金标准，酌情由佳吉公司退还桥富公司租金5,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海桥富物流有限公司与被告上海佳吉物流股份有限公司的《租赁合同》、《房屋租赁协议》于2020年5月31解除；二、被告上海佳吉物流股份有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海桥富物流有限公司租金5,000元；三、原告上海桥富物流有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,422.88元，减半收取计6,211.44元，由原告负担6,186.44元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年十一月十六日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。