安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1634号 上诉人（原审原告）：孙平权，男，1975年9月2日出生，汉族，个体工商户，住安徽省广德市。 上诉人（原审原告）：王娟，女，1978年9月24日出生，汉族，个体工商户，住安徽省广德市。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王赛赛，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：楼军有，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广德金鼎置业有限公司，住所地安徽省广德市新杭镇经四路**。 法定代表人：高光钟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黎逢成，安徽宣广律师事务所律师。 上诉人孙平权、王娟与上诉人广德金鼎置业有限公司（以下简称金鼎公司）因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服安徽省广德市人民法院(2020）皖1822民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。该案现已审理终结。 孙平权、王娟上诉请求：撤销原判决第一、第二、第四项，改判：1.金鼎公司增加给付逾期交房违约金（以已付房款501755元的日万分之一标准自2016年11月21日起计算至双方办理书面房屋交接单及房屋具备合同约定的通气等正常使用条件之日止）；2.金鼎公司支付逾期交付商品房初始登记证（以下简称逾期办证）违约金147345元；3.金鼎公司支付燃气开户费3000元。事实与理由：1.案涉合同约定房屋交付条件应开通燃气，但案涉房屋未开通燃气且金鼎公司明确表示不予开通，依法金鼎公司应承担燃气开户费3000元。2.原判决认定的逾期交房违约金数额错误。首先，金鼎公司未按合同约定开通燃气、交付工程竣工验收备案证明等资料及办理书面房屋交接手续，迄今未完全履行交房义务，逾期交房违约金应计算至符合合同约定全部交付条件之日。其次，其于2020年4月28日接受房屋钥匙系为避免损失扩大，但原判决据此认定逾期交房违约金截止期日为2020年4月29日，系属错误。3.原判决确定的逾期办证违约金标准过低。其一，案涉合同明确约定逾期办证违约金计算标准为日万分之三，该违约金性质属惩罚性违约金，且该合同已向相关主管部门备案，计算标准符合相关法律规定，并不过高，原判决酌减按照日万分之一标准计算，于法无据。其二，案涉房屋周边一间商铺的年租金约为三、四万元，据此计算迟延办证期间所造成的房屋年租金损失约10万元。其三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案按照(147345元-10万元)×30%测算，仅可适当减少1.42万元。其四，其已付购房款总额达到了4间房屋总价款的91.2%，其未全额支付房款系行使不安抗辩权，且剩余购房款已于一审中付清，其不存在过错，原判决降低违约金计算标准有失公允。4.原判决认定的违约金计算基数有误。双方因4份《商品房预售合同》产生纠纷，孙平权、王娟为此提起四案诉讼，关于未全额支付房款的问题，其诉讼请求中的违约金标的额系将该未付部分确定为本案131室的房款、其他3间房屋按照全额房款为基数计算，但原判决按照已付款与应付款比例计算所有房屋违约金基数，对3案标的额均进行核减并对本案违约金以诉请标的额为限计算，损害了孙平权、王娟的合法权益，系属不当。 金鼎公司辩称，孙平权、王娟的上诉理由不能成立。1.案涉房屋所在的新杭镇燃气管道没有进小区，其愿意在条件具备的情况下履行该合同义务。2.原判决依据孙平权、王娟的诉讼请求确定本案违约金计算基数，符合法律规定。3.其他辩驳意见同其上诉意见。综上，请求二审法院驳回孙平权、王娟的上诉请求。 金鼎公司上诉请求：撤销原判，改判驳回孙平权、王娟一审全部诉讼请求。事实与理由：1.其不存在违约，不应承担违约责任。其一，依据合同约定，孙平权、王娟应先付清购房款，该二人存在未按约定支付购房款的违约行为在先，金鼎公司在房款付清后即交付房屋、协助办理产权证。其二，依据我国合同法第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，金鼎公司在案涉房款未付清前没有交付房屋不构成违约，原判决以孙平权、王娟已付清大部分房款为由免除其违约责任，于法相悖。2.其未逾期交房，不应支付逾期交房违约金。其一，双方签订案涉合同的2016年3月，房屋基本完工，于2017年1月通过规划、施工、监理等单位验收，即使稍微延迟，但在2016年11月30日案涉房屋已经具备验收条件，年底首批购房户已收房，未出现逾期交房情形。孙平权、王娟以不安抗辩权事由拒绝支付剩余房款，依法不能成立。其二，孙平权、王娟经营的经销店与案涉房屋的售楼部间距不足500米，孙平权与金鼎公司股东范传清系多年朋友，其对房屋已竣工及符合交房条件的时间应当知晓。金鼎公司亦多次催促孙平权、王娟收房均遭拒，但鉴于熟人关系及保存证据的意识缺失，致未能提供直接证据。其三，孙平权、王娟在购买相关四套商铺后，提出以低价购买1号楼130室房屋，双方协商未果，其有意拖延收房索赔高额违约金，延迟收房系其自身原因所致。3.金鼎公司不应支付逾期办证违约金。依据合同约定，孙平权、王娟应在付清房款后，才能要求交房及交付房屋初始登记证，故在未付清购房款前，金鼎公司不应向其交付房屋初始登记证书等资料。4.即便认定金鼎公司存在违约，原判决确定的违约金超过购房款的20%，明显过高，依法应予降低。5.孙平权、王娟逾期支付购房款，相应违约金应予折抵，原判决对此节未予处理，系属不当。6.其不应支付自来水开户费1800元。其一，案涉商品房买卖合同中约定“用水、用电……具备商品房正常使用基本条件”，而自来水已经接入案涉房屋，其已履行了合同义务。其二，自来水开户应为购房户义务，金鼎公司不应当承担该项开户费用。其三，孙平权、王娟在一审首次开庭辩论终结后增加诉讼请求，违反诉讼程序，故即若该主张符合法律规定，亦不应在本案中予以处理。 孙平权、王娟辩称，答辩意见同其上诉意见一致。请求二审法院驳回金鼎公司的上诉请求。 孙平权、王娟向一审法院起诉请求，判令：1.金鼎公司交付位于广德市房屋及《土地使用权证书》《房屋所有权证》或商品房初始登记证，并协助办理房屋产权转移登记手续；2.金鼎公司按已付房款318453元的日万分之一标准支付自2016年11月21日起计算至交付房屋之日止的迟延交房违约金；3.金鼎公司按已付房款318453元的日万分之三标准支付计算至实际办证（提交《土地使用权证书》《房屋所有权证》及商品房初始登记证）之日止的迟延办证违约金；4.金鼎公司支付自来水开户费1800元和燃气开户费3000元。 原审法院认定事实：2016年3月4日，双方签订编号为2016预226162的《广德县商品房买卖合同》一份，约定孙平权、王娟购买金鼎公司开发的广德县新杭镇尚都商贸中心1号楼131室房屋，房屋规划用途为商业营业用房（双方于同日还签订1号楼101室、102室、132室《房屋买卖合同》各一份）。其中，第七条付款方式及期限：该房总价501755元，于2016年3月4日付清275000元，剩余房款226755元于2016年9月31（30）日付清。第九条交付期限及条件：出卖人应当在2016年11月20日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、通讯、网络等，具备商品房正常使用基本条件。第十条出卖人逾期交房的违约责任：“（1）……；（2）逾期超过90日后，……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条：关于产权登记的约定，出卖人承诺于2017年6月30日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：“1、……；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）……；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……”。双方还对其他权利义务进行了约定。孙平权、王娟于2016年3月4日前支付购房款110万元，于2016年6月13日支付40万元，2016年9月1日支付10万元，2017年1月16日支付10万元，2017年1月25日支付20万元。案涉新杭尚都1号楼通过竣工验收时间为2017年1月17日，规划部门于2017年1月19日出具验收意见，环保部门于2017年1月21日出具验收意见，公安消防部门于2017年12月23日出具验收意见，竣工验收备案证明出具时间为2018年2月9日。案涉四套商铺于2018年8月6日获得不动产首次登记证。金鼎公司未按照合同约定书面通知收房，孙平权、王娟于2019年11月12日邮寄催促交付及办证并承担违约金的信函。2020年1月10日，孙平权、王娟诉至一审法院，请求判如所请。一审诉讼中，孙平权、王娟于2020年4月28日付清四套房余款176002元，金鼎公司遂出具案涉房款已付清的证明，并于2020年4月29日协助办理商品房买卖转移登记并交付房屋。2020年5月10日，孙平权、王娟支付1号楼101室自来水开户费1800元。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，为合法有效合同，当事人应当按照约定履行义务。金鼎公司未按照合同约定的时间交付房屋和取得商品房初始登记证，并交付给买受人的行为构成违约，应承担违约责任。其一，孙平权、王娟有关交付案涉房屋及相关证件并协助办理房屋产权转移登记的诉请，因业已履行，故相关诉请已无处理必要。其二，关于逾期交房的违约责任问题。按照合同约定，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。结合交房时间计算违约金天数的日期应为2016年11月21日至2020年4月29日。关于案涉房屋已付款数额，孙平权、王娟后续付款80万元未明确具体房屋，故对2016年3月4日前付款的110万元平均分到关联四个房屋，本案已付款数额475000元（275000元+80万元/4），后续付款的80万元中2017年1月16日、25日的10万元和20万元，均晚于合同约定的商品房交付时间2016年11月20日，故违约金应为59057.5元（40万元×日万分之一×56天+425000元×日万分之一×8天+475000元×日万分之一×1189天）。但孙平权、王娟认为案涉1号楼131室已付房款为318453元，按照日万分之标准计算至2020年4月29日的违约金为39679.07元。故依法支持逾期交房违约金39679.07元。其三，关于逾期办证违约金问题。案涉合同约定，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金标准调整为日万分之一，2017年6月30日至2020年4月29日期间计1034天，经核算为49115元（475000元×日万分之一×1034天）。其四，关于水表开户费1800元和燃气开户费3000元问题。案涉合同明确约定金鼎公司交付房屋时，用水、用电、用气、道路、通讯、网络等，具备商品房正常使用基本条件。孙平权、王娟已实际支付关联101号房屋自来水开户费1800元，故对水表开户费1800元，予以支持；因关联房屋均未开通燃气，相关费用无法确定，且与市政配套工程紧密相关，不宜在本案中处理，双方可另行协商或诉讼解决。其五，金鼎公司有关案涉房屋已如期完成建设工作、其不存在逾期不能交房等辩称意见不予支持。孙平权、王娟在合同约定的2016年9月30日前支付本案房款为275000元+（40万元+10万元）/4=400000元，2017年1月付款（10万元+20万元）/4=75000元，占案涉房屋总价的绝大部分。交付房屋并协助办理产权转移登记是出卖人的最主要义务。本案中孙平权、王娟虽未在约定时间内支付全部购房款但支付了绝大部分，且有后续付款行为。案涉新杭尚都1号楼通过竣工验收时间、备案时间及产权初始登记时间，均严重滞后于合同约定，金鼎公司以自己享有先履行抗辩权明显不能成立，对该辩称意见亦不予支持。金鼎公司对孙平权、王娟未完全按照合同约定支付房屋余款而提起反诉，不宜在本案中一并处理，并已告知其可以协商或另行起诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、被告广德金鼎置业有限公司于判决生效后十日内支付原告孙平权、王娟逾期交房违约金39679.07元；二、被告广德金鼎置业有限公司于判决生效后十日内支付原告孙平权、王娟逾期办证（取得商品房初始登记证并交付买受人）违约金49115元；三、被告广德金鼎置业有限公司于判决生效后十日内支付原告孙平权、王娟自来水开户费1800元；四、驳回原告孙平权、王娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2890元，由孙平权、王娟负担890元，金鼎公司负担2000元。 二审中，当事人没有提交新证据。为查明案涉房屋燃气开通情况，本院向宣城新奥燃气股份有限公司进行核实并形成询问笔录一份，主要内容为：①案涉小区属于该公司燃气供应范围，新杭镇开通燃气集中在住宅区，商业区域暂时均未开通。②依据相关规定，新建住宅小区应开通燃气，但对商业区无强制规定；该镇各主干道均铺设有燃气主管道，如尚都商贸城开通燃气，开发商或业主可提交材料申请。③燃气开通费用根据用户用途需要价格不等，商业为2500元到8000元不等。双方当事人对上述笔录均无异议。本院审查认为，上述询问笔录符合证据“三性”，予以认定。本院对原审法院认定的案件事实予以确认。 二审另查明：1.案涉房屋燃气开户费为2500元至8000元不等。2.案涉商贸中心部分商铺已出售，双方陈述其他售出商铺已于2016年底或2017年初交付。3.孙平权与金鼎公司股东范传清系朋友关系，范传清陈述称其到孙平权经营的店铺商谈交房事宜，孙平权因逾期交房赔偿问题产生争议，拒绝收房。孙平权对范传清的陈述不予认可，表示其多次到金鼎公司要求交房并办理书面交接手续，但金鼎公司拒绝提供房屋符合交付条件的相关资料及办理书面交接手续。4.案涉房屋租金问题。案涉房屋（上下两层）的建筑面积为78.83平方米，面临主干道。金鼎公司认为每间房屋的租金约为1万元至1.5万元。孙平权、王娟认为案涉房屋周边三间门面房的年租金为10万元， 其一间门面年租金约三、四万元；目前，该房屋仍空置未予使用。 又查明：孙平权、王娟除本案外，对其购买的案涉尚都商贸中心1号楼101室、102室、132室房屋逾期交房、办证等问题，亦于2020年1月10日诉至一审法院，该院立案案号分别为：（2020）皖1822民初324号、184号、185号，该三案诉讼请求所涉逾期交房、办证违约金计算基数对应为540123元、509244元和531280元，与本案诉请的计算基数318453元之和计190万元。 再查明：1.一审中，金鼎公司递交反诉状，请求判令孙平权、王娟支付购房款45825.5元及自2016年10月1日起至实际支付之日止按日万分之一计算的逾期付款违约金。一审法院对金鼎公司的反诉未予准许。2.本案一审法院组织两次开庭审理，双方于第一次庭审后解决案涉房屋余欠房款、办理交房手续和协助办证问题；第二次庭审时，孙平权、王娟变更诉讼请求，增加了判令金鼎公司支付自来水、燃气开户费1800元和3000元的诉讼请求。 本院认为，本案二审争议焦点问题之一为金鼎公司是否存在逾期交房及办证的违约情形，以及孙平权、王娟是否存在逾期交付购房款的违约情形。其一，本案中，双方明确约定，金鼎公司应于2016年11月20日前交付经过竣工验收且取得建设工程竣工验收备案证明的房屋，于2017年6月30日前办理房屋初始登记证并交付给买受人，金鼎公司依法应按约定履行合同义务。但案涉房屋竣工验收备案时间为2018年2月9日，初始登记证办理时间为2018年8月6日，迟于合同约定的交房和办证时间。案涉房屋竣工验收前，金鼎公司即使通知了买受人收房，买受人予以拒收亦合法合理。案涉合同并未约定金鼎公司交房应以付清购房款为前提，金鼎公司以主张先履行抗辩权为由认为其不存在违约，依法不能成立。其二，已查明，孙平权、王娟应于2016年9月30日前付清购房款，但实际系与2020年4月28日付清，其存在逾期支付房款的事实清楚。案涉房屋所在的商贸中心均未通燃气，其他业主已接收房屋，未通燃气并不影响案涉房屋交付，孙平权、王娟以房屋未交付行使不安抗辩权未付清房款不构成违约的上诉理由，亦不能成立。我国合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。据此，本案双方当事人应对各自违约行为承担相应违约责任。 案争焦点之二为逾期交房及办证违约金如何认定。依据法律规定，违约方承担的违约责任，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。其一，案涉房屋已付房款计算基数问题。孙平权、王娟同时购买了金鼎公司四套房屋，其在付款时未标注区分，依据其付款情况，即2016年3月4日前付款110万元（合同约定在该期日前每套应付275000元），2016年6月13日支付40万元，2016年9月1日支付10万元，2017年1月16日支付10万元，2017年1月25日支付20万元。截至2018年2月9日已付款共计190万元。孙平权、王娟同时提起四案诉讼，其有关四案违约金计算基数的总额亦为190万元（509244元+540123元+318453元+532180元），其中本案诉请计算基数318453元亦未超出案涉房款总额，依法应予以采纳。据此，孙平权、王娟所付余款176002元计算为本案房款。原判决有关房款数额的计算方式有损孙平权、王娟的权利，本院予以纠正。其二，关于案涉房屋的交房及办证问题。首先，案涉合同约定，金鼎公司应于2016年11月20日前取得竣工备案登记证明并交房、2017年6月30日前进行首次不动产登记并协助办证，但案涉房屋实际取得竣工备案登记证明、首次不动产登记时间分别为2018年2月9日和2018年8月6日，故应以前述节点作为认定案涉房屋具备交房和办证条件的期日。在案涉房屋不具备合同约定交付条件前，即使金鼎公司通知买受人收房，买受人有权拒绝。因此，金鼎公司应依约承担2016年11月21日至2018年2月9日期间的逾期交房违约金，以及自2017年7月1日起至2018年8月6日期间的逾期办证违约金。其次，案涉房屋已于2018年2月9日符合交房条件，且案涉项目其他业主所购房屋均已交付，综合孙平权经营地点与案涉房屋邻近、其与金鼎公司股东熟识及其自述曾多次要求交付房屋等客观事实，在案涉房屋已具备交付条件的情况下，孙平权、王娟认为金鼎公司拒绝向其交房，显与生活常理不符；金鼎公司有关孙平权、王娟一方以逾期交房等问题协商未果为由拖延收房的陈述，更为符合常情事理，本院予以采信。但金鼎公司对于买受人拒绝收房的，其未按照合同约定向孙平权、王娟发出书面通知，系处理方式不当。依据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，孙平权、王娟所称的案涉房屋未通燃气不属于严重房屋质量问题，其应当及时接收房屋，且接收房屋不影响其向金鼎公司依法主张违约责任。因此对于2018年2月10日起逾期交房违约金及2018年8月6日之后的逾期办证违约金，应综合双方当事人过错程度等因素予以确定。其三，关于违约金损失计算问题。逾期交房损失主要体现为孙平权、王娟的租金期待利益损失，而逾期办证对其影响主要为不能及时取得产权证书。因案涉房屋尚未对外出租，结合该区域其他房屋租金数额、案涉房屋的位置优势和当事人的陈述等情况，酌定本案房屋年租金损失为3万元。综合案涉合同约定、房屋租金损失、合同履行情况、当事人过错及预期利益等因素，对两项违约金计算如下：①2016年11月21日至2018年8月6日（623天）期间，存在逾期交房、逾期办证的两项违约期限重合及金鼎公司违约的实际情况，故对两项违约金综合考量确定。合同约定的两项违约金标准高于年租金的30%即3.9万元（3万元×130%）部分，依法予以调整。参照租金损失数额，对该期间的两项违约金按照3.9万元/年标准，结合其付款情况计算为42249元（3.9万元/年×623天÷365天×318453元÷501755元）。②2018年8月7日至实际交房、办证的2020年4月29日（631天）期间的两项违约金，结合房屋租金实际损失和当事人过错程度予以确定。该期间房屋租金损失经计算为32916元（3万元/年×631天÷365天×318453元÷501755元），孙平权、王娟对逾期交房、办证造成的扩大损失具有较大过错，故酌定金鼎公司承担该损失的30%即9785元（32916元×30%），其余损失由孙平权、王娟自行承担。综上，上述违约金合计为52034元（42249元+9785元）。 案争焦点之三为孙平权、王娟逾期付款违约金应否处理。已查明，案涉合同约定孙平权、王娟应于2016年9月30日前付清房款，其存在逾期付款的事实清楚，按照合同约定逾期付款应承担逾期部分日万分之一计算的违约金。金鼎公司向一审法院递交了反诉状主张欠付房款及逾期付款违约金，一审法院虽未予准许，但金鼎公司提出了此项抗辩意见。本案中，双方当事人因同一合同履行主张的逾期付款的违约金和逾期交房、办证违约金，性质同为金钱给付，依法可一并处理。依据孙平权、王娟的付款情况，经核算，其逾期付款违约金为23559元[(318453元÷190万元×10万元×108天+318453元÷190万元×20万元×117天+176002元×1306天)×日万分之一]。该逾期付款违约金抵扣金鼎公司应付的上述逾期交房、办证违约金后，金鼎公司欠付违约金数额为28475元（52034元-23559元）。 案争焦点之四为金鼎公司应否支付自来水、燃气开通费。案涉合同约定案涉房屋交付应通水、通燃气，但未明确自来水开户费、燃气开户费的承担主体。孙平权、王娟认为通水、通气的理解为开户，金鼎公司对此理解为仅开通管道不包括开户。依据我国合同法第四十一条的相关规定，应作出对提供格式合同的相对方有利的解释。本案《商品房买卖合同》系由金鼎公司提供的格式合同，依法对此作对孙平权、王娟有利的解释，对其主张的该两项费用予以支持。孙平权、王娟在一审期间提出该项诉讼主张，原判决对当事人的争议予以处理，并无不当。结合查明的开户费用情况，孙平权、王娟主张的案涉房屋1800元自来水开户费和3000元燃气开户费，依法予以支持；金鼎公司有关案涉商贸中心现不具备开通燃气条件等意见，与查明的事实不符，本院不予采纳。 综上，孙平权、王娟和金鼎公司的合理上诉请求，本院予以支持。一审对基础性事实认定清楚，但对逾期交房等事实未全面审查致裁判结果失当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省广德市人民法院(2020）皖1822民初323号民事判决第三、四项，即：“三、被告广德金鼎置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙平权、王娟自来水开户费1800元；四、驳回原告孙平权、王娟的其他诉讼请求”。 二、变更安徽省广德市人民法院(2020）皖1822民初323号民事判决第一、二项为：上诉人广德金鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人孙平权、王娟逾期交房及逾期交付商品房初始登记证违约金合计28475元。 三、上诉人广德金鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人孙平权、王娟燃气开户费3000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费5177元，由上诉人孙平权、王娟负担3677元，上诉人广德金鼎置业有限公司负担1500元。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院、或者仲裁机构予以适当减少。 …… 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 …… 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……