太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初4779号原告：郭蓉1973年1月14日出生，，住太原市小店区。委托诉讼代理人：裴建军，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马星，北京大成（太原）律师事务所律师。被告：冯翠英，1958年10月19日出生，住太原市万柏林区。被告：山西禧沥鑫房地产经纪有限公司。法定代表人：张鑫。委托诉讼代理人：杨德新，1992年5月2日出生，山西禧沥鑫房地产经纪有限公司员工，住太原市小店区。被告：北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司。法定代表人：张东纯。原告郭蓉与被告冯翠英、山西禧沥鑫房地产经纪有限公司、北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭蓉之委托诉讼代理人马星到庭参加诉讼。被告冯翠英、山西禧沥鑫房地产经纪有限公司、北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告郭蓉向本院提出诉讼请求:1.被告冯翠英向原告返还定金2万元并支付违约金349800元；2.被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司向原告返还中介费25000元；3.被告北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司对第二项诉请承担补充清偿责任；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年10月4日原告与被告冯翠英及被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司签订《不动产买卖三方合同》及《补充协议》，主要约定：被告冯翠英将位于××路的自有房屋出售给原告，成交总价为1166000元。合同签订当日原告向被告冯翠英支付定金2万元，被告冯翠英出具定金收条，同时向被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司支付中介费2.5万元，被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司出具收款收据。合同约定原告通过贷款买房，付款方式为分期付款，原告与被告冯翠英若有一方任意无故违约，需向另一方赔付房款30%作为违约金。但合同签订后，在被告冯翠英因出国需做出售房屋公证委托时，其将付款方式公证为全额一次性支付。经原告与被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司多次催促，被告冯翠英仍不按合同履行义务，其行为已构成违约。2019年12月14日被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司代理人向原告出具退款协议，载明因原告与被告冯翠英协调不合，中介费2.5万元将于2019年12月16日全部退还原告。被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司与被告北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司属特许经营关系，被告北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司作为特许人，应在被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司不能退还中介费的范围内承担补充清偿责任。被告冯某、山西禧沥鑫房地产经纪有限公司、北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年10月4日原告（作为乙方买受人）与被告冯翠英（作为甲方出卖人）、被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司（作为丙方居间方）签订不动产买卖三方合同。合同主要约定：甲方自愿将坐落在××路、建筑面积为95平方米、不动产权证为第XXXX号、房屋性质为住宅的自有房屋出售给乙方，房屋现状为空置，甲乙双方自行成交，委托丙方签订买卖合同；甲乙双方协商一致房屋成交总价为116.6万元，购房定金为1万元，付款方式为分期付款，在房屋产权过户资料交付给太原不动产登记中心第一次《受理单》取得之日乙方直接支付给甲方房款30%，甲乙双方同意于2018年12月1日由甲方将上述房屋正式交付给乙方，办理不动产过户手续所需缴纳的税费由乙方承担；乙方中途违约乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途违约甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向非违约方支付相当于上述不动产价款千分之三的违约金；丙方作为居间方仅依据甲乙双方共同委托提供保管相关款项的媒介服务，对于房屋买卖关系的成立、生效及履行不以任何形式承担监管或担保责任。原告与被告冯翠英、山西禧沥鑫房地产经纪有限公司签订的补充协议载明：经甲乙双方协商约定，乙方自愿购买甲方位于××路房屋，成交价为116.6万元，在签订合同当日乙方向甲方支付定金2万元整，乙方通过贷款购房，在过户当天乙方需向甲方支付房屋首付款，并同时进行物业交接，甲乙双方若有一方任意无故违约，需向另一方赔付房款的30%作为违约金，对上述约定双方均无异议。2018年10月4日被告冯翠英为原告出具定金收条，收条载明：今冯翠英收到买方郭蓉购买位于太原市××区房屋定金贰万元整。被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司为原告出具收款收据，收据载明：今收到郭蓉购买恒大山水城6幢2单元2602号房服务费贰万伍仟元，经手人杨某。2019年12月14日杨某作为居间方代理人出具退款协议一份，协议载明：“因甲乙方协调不合，本合同（乙方郭某，身份证号×××）购买冯翠英身份证×××位于太原市××区房屋，其中介费贰万伍仟元整周一2019.12.16全部退还乙方。居间方代理人：杨某199351286892019年12月14日见证人刘国杰”。2020年8月12日杨某为原告出具证人证言，载明：杨某系21世纪不动产恒大山水城店面负责人，现已关闭。就之前关于恒大山水城6号楼2单元2602号房的买卖交易之事做出解述。卖方冯翠英自愿将该房屋以买卖的形式转让给郭某，于2018年10月4日正式签定买卖合同，并支付卖方冯翠英购房定金20000元整，同时支付居间方中介费25000元。但当时并未确定购房贷款数额，合同以贷款购买签订，在之后的一段时间，乙方在确认首付额，房东因出国，做了一份公证委托（该委托未通过居间方做），该公证委托为全款公证，所以暂时无法完成贷款买卖交易。原告提供的2020年8月10日的录音中原告自述当时签合同的时候付款方式我定不下来，我可能付30%、也可能50%，也可能全款。被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司在庭后的询问笔录中陈述不同意退还原告中介费。本院认为，原告与被告冯翠英、山西禧沥鑫房地产经纪有限公司签订的涉案不动产买卖三方合同及补充协议系各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。结合涉案不动产买卖三方合同、补充协议、原告提供的录音及杨德新的证言，应认定涉案合同签订时原告与被告冯翠英未对贷款数额进行明确约定，且原告自述可能全款，在双方未对贷款数额进行约定、原告自述过可能全款的情况下，被告冯翠英因出国作出全款委托公证，即被告冯翠英以行为表明对于房款的付款方式为全款支付，因原告不同意房款全款支付，即原告与被告冯翠英就付款方式未能达成一致。在房屋买卖合同中，买方的付款方式及具体金额属合同重要内容，现原告要求被告冯翠英返还原告已交纳的定金2万元，应视为原告要求解除涉案买卖合同及补充协议，因原告与被告冯翠英就付款方式未能达成一致，无法达成原告购买被告冯翠英涉案房屋的合同目的，故原告有权要求解除涉案合同及补充协议。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同及补充协议解除，被告冯翠英应返还原告已支付的费用2万元。原告要求被告冯翠英返还定金2万元的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉请，因缺乏事实依据，本院不予支持。因杨德新作为居间方被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司的代理人为原告出具的退款协议系真实意思表示，故被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司已收取的原告25000元中介费应予以退还。原告要求被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司退还中介费的诉请，本院予以支持。被告北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司非本案合同签订方，被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司具备独立法人资格，原告要求被告北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司对被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司返还中介费25000元承担补充清偿责任的诉请，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告要求被告冯翠英返还定金2万元、要求被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司返还中介费25000元的诉请，本院予以支持。原告的其他诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告冯翠英于本判决生效之日起十日内返还原告郭蓉定金2万元。二、被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司本判决生效之日起十日内返还原告郭蓉中介费25000元。三、驳回原告郭蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3611元（已减半），由原告郭蓉负担3248元，被告冯翠英负担150元，被告山西禧沥鑫房地产经纪有限公司负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王彩君 二〇二〇年十一月十日书记员 崔 渊