浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7879号 上诉人（原审被告）杭州物美惠嘉百货有限公司，住所地杭州市萧山区新塘街道通惠南路****。 法定代表人林宝，经理。 委托诉讼代理人罗晶，公司员工。 被上诉人（原审原告）赵关兴，男，1957年4月6日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人单燕红、徐狄卿，浙江法君律师事务所律师。 上诉人杭州物美惠嘉百货有限公司（以下简称物美百货公司）因与被上诉人赵关兴侵权责任纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初14639号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月14日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员周志军适用普通程序独任审理本案。现已审理终结。 原审法院认定，位于萧山区××街道××座××号楼的案涉地下车位原产权人为杭州北天鹅置业有限公司（以下简称北天鹅公司）。赵关兴曾于2017年6月13日就案涉憬天国际名座地下69个停车位的返还及支付占有使用费问题向原审法院提起对物美百货公司的诉讼，并以北天鹅公司为第三人，案号为（2017）浙0109民初8801号，物美百货公司在该案审理中对赵关兴提供的《天翔·憬天国际名座地下车位使用合同》（以下简称《地下车位使用合同》）真实性及付款情况提出质疑，后原审法院于2017年8月31日裁定准许赵关兴撤回该案起诉。2019年6月25日，原审法院受理赵关兴诉北天鹅公司车位纠纷一案，案号为（2019）浙0109民初9918号。该案于2019年6月28日作出生效判决，认定事实如下：2014年1月15日，北天鹅公司（甲方）与赵关兴（乙方）签订《地下车位使用合同》一份，约定由乙方租断甲方位于憬天国际名座5号楼地下一层及地下二层共计69个车位的使用权，该部分车位拟租予物美超市使用，需另签订使用协议；租断该车位使用权费用总计414万元，签订本合同当日一次性付清；乙方对该地下车位享有与其所购房屋同等年限使用权。因北天鹅公司经与赵关兴结算，确认欠付赵关兴建设工程价款，故赵关兴以其对北天鹅公司享有的414万元建设工程价款债权抵偿其应向北天鹅公司支付的前述车位使用权费用，实际未向北天鹅公司支付任何款项。合同签订当日，北天鹅公司向赵关兴出具《收款收据》五份，确认收到赵关兴支付的憬天国际地下车位使用费合计414万元。2017年2月24日，原审法院裁定受理北天鹅公司破产清算案，并于同年2月28日指定浙江六和律师事务所为北天鹅公司的管理人。2018年9月19日，原审法院受北天鹅公司管理人委托，发布《竞买公告》，对北天鹅公司所有的憬天国际名座5幢1-3层房产及对应的国有土地使用权、房产内部部分设备等进行整体拍卖，并在拍卖标的物瑕疵说明中载明：“拍卖标的物存在他人占有使用的情况，管理人按标的物现状拍卖。物美百货公司于2014年5月20日取得拍卖标的物的租赁使用权，破产案件受理后，管理人书面发函告知，北天鹅公司与物美百货公司的租赁关系于2017年4月24日解除。目前承租人（含物美百货公司及其转租后的实际承租户）尚未搬离……物美百货公司改造的自动人行道占用了第三人赵某所有的地下一层7-18号地下车位及地下二层×××13号地下车位，改造的冷库占用了第三人赵某所有的地下一层×××73号、地下一层×××02号地下车位，以上设施设备属于本次拍卖范围，但所占用的第三人赵某的车位不属于本次拍卖范围，具体占用车位的数量和范围以现场核实为准，第三人赵某与物美百货公司存在车位占用返还纠纷，竞买人竞得拍品后需自行解决。”前述“赵某”即赵关兴。至本案诉讼时止，案涉憬天国际名座5幢地下一层1-6号、×××41号车位及地下二层98-118号车位空置，由物美百货公司用于消费者停车之用；地下一；地下****车位被物美百货公司的自动扶梯占用层×××73号车位及地下一层×××02号车位被物美百货公司的冷库占用，地下二层×××13号车位被物美百货公司的自动扶梯占用。2014年11月24日，赵关兴与案外人方燕取得了位于憬天国际名座2幢103室的房屋所有权，该房屋规划用途为商业办公。该案判决如下：一、确认赵关兴对位于杭州市萧山区新塘街道憬天国际名座5幢地下一层编号为×××18、×××41、×××73、×××02，地下二层编号为×××13、×××02、114-118共计69个车位享有与位于杭州市萧山区××街道××座××幢××室房屋同等年限的使用权；二、驳回赵关兴的其余诉讼请求。就该案判决，浙江物美九律投资管理有限公司（以下简称物美九律公司）于2020年3月6日向原审法院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2019）浙0109民初9918号民事判决第一项。原审法院对此于2020年4月22日作出（2020）浙0109民撤1号民事裁定书，以物美九律公司不具备对前案提出第三人撤销之诉的主体条件，不符合法定起诉条件为由，裁定对物美九律公司的起诉不予受理。该裁定现已生效。上述原审法院发布《竞买公告》整体拍卖的标的物：北天鹅公司所有的憬天国际名座5幢1-3层房产及对应的国有土地使用权、房产内部部分设备等，由物美九律公司以最高价竞买取得。2018年10月24日，北天鹅公司管理人与物美九律公司签订《拍卖成交确认书》，确认物美九律公司竞得上述拍卖标的物。2018年10月29日，北天鹅公司管理人（甲方）与物美九律公司（乙方）、物美百货公司（丙方）签订《憬天国际名座5幢1-3层房产及设备等交接协议》，载明：北天鹅公司与杭州天天物美商业有限公司于2014年4月15日签订《房屋租赁合同》，将标的物出租给杭州天天物美商业有限公司商业经营使用；2014年9月26日，北天鹅公司与杭州天天物美商业有限公司、丙方签订《补充协议（二）》，约定将《房屋租赁合同》中杭州天天物美商业有限公司的整体权利义务转移至丙方；丙方已向甲方支付实际占用期间（2017年7月21日至2018年7月20日）的费用4638092元，此后丙方继续占用使用标的物至今。甲乙丙三方就标的物的交接事项达成以下一致意见：本协议生效之日，丙方将标的物移交给甲方，甲方将标的物按现状直接移交给乙方，乙方认可司法拍卖中的竞买公告、竞买须知和标的物介绍中披露的事项，同意按现状接收；甲方移交的标的物包括：憬天国际名座5幢1-3层房地产、1-3层房产内部部分设备，包括中央空调系统、卸货区仓库结构加固工程、商场自动门、钢制防火门、商场自动扶梯、货梯及冷库等，地下一层12，地下**1204库区域、204.95平方米卸货区域内建筑、装饰装修、设施设备，地下一层、地，地下**、地下**商场自动扶梯等使用费的结算：丙方继续占有使用标的物的时间为2018年7月21日至2018年10月24日，天数为96天，因此应支付占用使用费1645365元。本协议经三方签字盖章后生效，本协议生效即表示标的物的现场已全部交接完毕，各方不存在其他债权债务纠纷。2018年12月14日，原审法院裁定宣告北天鹅公司破产。另查明，2014年4月15日，出租人北天鹅公司与承租人杭州天天物美商业有限公司签订《房屋租赁合同》，将位于杭州市萧山区××路××号××座××幢××层××层××平方米的房屋、附属场地、配套设施设备出租给杭州天天物美商业有限公司商业经营使用；租赁期限为20年，即2014年5月20日至2034年5月20日止；双方一致同意，在大卖场开业后，杭州天天物美商业有限公司或者大卖场免交租金的期间为2年8个月；租金标准为地上1-3层11625平方米第一个至第三个租赁年的租金标准为1.35元／平方米／日，地下1层14，地下**1410平方米第一个至第三个租赁年的每年租金标准为17同期内，每三个租赁年为一个租金标准周期，从第四个租赁年起，租金环比递增6%；等等。2014年9月26日，北天鹅公司与杭州天天物美商业有限公司、丙方签订《补充协议（二）》，约定将自本补充协议生效之日起，《房屋租赁合同》及已经签订的补充协议中杭州天天物美商业有限公司的权利、义务全部转让给物美百货公司。上述《房屋租赁合同》所涉地下一层的租赁范围，包括了赵关兴享有使用权的地下一层编号为×××18、×××41、×××73、×××02的50个车位及附属通道等。又查明，2014年11月20日，物美百货公司经营的物美超市（大卖场）开业，免租期（计租日）从2014年11月21日起算，租赁合同约定的2年8个月免租期于2017年7月20日届满。2017年7月21日起实际应付的占有使用费，物美百货公司与北天鹅公司管理人达成了以150万元押金抵扣占有使用费的合意，其余占有使用费物美百货公司已按《交接协议》所载实际支付北天鹅公司管理人。又查明，2014年11月25日，赵关兴向物美百货公司发函，称“贵公司如要使用我的69个车库，请在两天时间里解决，如果不使用车库，请恢复原状”。2019年7月2日，赵关兴委托律师向物美百货公司发《律师函》，以物美百货公司擅自无偿使用案涉69个地下车位侵犯赵关兴使用权为由，要求物美百货公司承担停止侵权、恢复原状、赔偿损失、支付租金的民事责任。赵关兴于2019年11月6日起对案涉车位上的墙体实施拆除作业。地下一、二层。地下一梯在赵关兴实施拆除作业前夕已由物美百货公司自行拆除。本案一审审理中，经现场查勘，憬天国际名座5幢地下一层所有涉及赵关兴车位的场所均已空置，但原图纸所示编号01、02车位相对的通道尽头，仍有未拆除的设备间占用通道；地下二层11；地下**114-118车位处沉，离地高约1.8米，下沉的两个电梯井建筑及支撑电梯井的柱子不同程度占据了相应车位的空间及位置，尤以115号车位影响最大，地下二层其他，地下**其他涉及赵关兴车位的场所均已空置车库全局，地下二层车库，地下**车库处于长期停用状态，地下**原用作物美超市仓库区的车库区域也久未用作车位停车，地面标线不清，地面标线不清，地上入口被封堵 赵关兴向原审法院提起诉讼，请求判令：1.物美百货公司将位于萧山区新塘街道憬天国际名座5幢地下一层编号为×××18、×××41、×××73、×××02，地下二层编号为×××13、×××02、114-118共计69个车位恢复原状并在恢复原状后向赵关兴返还；2.物美百货公司按每个车位每年7000元的标准向赵关兴支付自2014年4月15日起至实际返还日止的占有使用费（暂算至起诉日为2604230.14元）；3.本案诉讼费用由物美百货公司承担。一审诉讼过程中，赵关兴变更诉讼请求为：1.判令物美百货公司将位于萧山区新塘街道憬天国际名座5幢地下一层编号为×××18、×××41、×××73、×××02，地下二层编号为×××13、×××02、114-118共计69个车位在恢复原状后向赵关兴返还；2.判令物美百货公司向赵关兴支付将上述车位恢复原状所花费的费用254040元；3.判令物美百货公司按每个车位每年7000元的标准向赵关兴支付自2014年4月15日起至实际返还日止的占有使用费（暂算至起诉日为2604230.14元）；4.本案诉讼费用由物美百货公司承担。 原审法院认为，该院（2019）浙0109民初9918号生效判决已确认赵关兴对位于杭州市萧山区新塘街道地下一层编号为×××18、×××41、×××73、×××02，地下二层编号为×××13、×××02、114-118共计69个车位享有使用权，虽物美九律公司提起过第三人撤销之诉，但已被裁定不予受理，故物美百货公司并无事实依据否定赵关兴行使其排他的车位使用权。经审理查明，北天鹅公司与杭州天天物美商业有限公司于2014年4月15日签订《房屋租赁合同》后发生的装修改造，其设施设备占据了赵关兴享有使用权的部分地下车位，其中自动扶梯占用了赵关兴地下一层7-18号地下车位及地下二层×××13号地下车位，冷库占用了赵关兴地下一层×××73号及×××02号地下车位，电梯井下沉建筑和其下方柱子占用了赵关兴地下二层114-118号地下车位的部分空间和位置。这些装修改造的设施设备，根据北天鹅公司与杭州天天物美商业有限公司签订的补充协议中北天鹅公司（以提供免租期形式）还清改造工程费用后改造工程的所有权归北天鹅公司所有的约定，以及司法拍卖将相关设施设备列入北天鹅公司破产财产拍卖范围并在物美九律公司竞拍成为新的产权人后，北天鹅公司管理人将商场自动扶梯，货梯，冷库，地下一层仓库，地下**仓库区域筑、装饰装修、设施设备等交接给物美九律公司，可见占据赵关兴车位的自动扶梯、冷库、电梯井及柱子等设施设备属于产权人（现为物美九律公司）所有。物美百货公司仅系憬天国际名座5幢第1-3层及地下1层部分的房屋、附属场地、配套设施设备的承租人，显然无权处置相关配套设施设备，故赵关兴诉请物美百货公司将69个车位恢复原状并向赵关兴返还，责任主体不当，原审法院不予支持，赵关兴应向侵占其车位的设施设备产权人主张权利。物美百货公司基于与北天鹅公司的租赁合同关系实际占用了赵关兴地下一层编号为×××18、×××41、×××73、×××02的50个车位，但因北天鹅公司将案涉车位先抵债转让给赵关兴，后擅自出租给物美百货公司，物美百货公司事实上无权占用归属于赵关兴的案涉车位，且物美百货公司确认赵关兴在2014年11月25日向其发函主张相关车位权利，又阻挠其对相关区域的使用，应当知道其租赁范围内相关车位存在权属争议，却未尽审慎注意义务，仍坚持履行与北天鹅公司的租赁合同而未与赵关兴妥善处理所占用车位的使用问题，赵关兴就此要求物美百货公司支付占用车位的占有使用费，原审法院予以支持。应付占有使用费的车位范围，地下一层50，地下**50个车位在物美百货公司租赁范围内理应支付合理费用，但赵关兴地下二层的19个车位不在物美百货公司租赁范围内，其中地下二层编号×××02的车位处于敞开空置状态，赵关兴并无证据证明为物美百货公司占用，地下二层编号×××13车位上曾经设置现已拆除的自动扶梯、编号114-118车位上现仍占据着的电梯井及支撑柱，均是产权人的设施设备，故赵关兴要求物美百货公司支付地下二层车位的占有使用费的依据不足，原审法院不予支持。计算占有使用费的时间区间，因2019年11月6日赵关兴对占据其车位的墙体建筑实施拆除作业，可视为赵关兴实际控制并接收了相关车位，故地下一层50个车位的占有使用费，应从2014年4月15日租赁合同签订日起计算至2019年11月6日止，此后地下一层的案涉50个车位均敞开空置，物美百货公司未再占用，无需继续支付占有使用费。至于占有使用费的标准，赵关兴、物美百货公司之间未有约定，赵关兴也未举证证明案涉车位自2014年4月15日以来客观合理的租金标准，原审法院认为应当综合考虑物美百货公司与北天鹅公司实际履行的《房屋租赁合同》约定的租金标准，结合所在区域前期房地产开发不成熟，时间跨度较大，车位交易或租赁市场较小，车库管理缺失等可能影响租金标准的市场因素，酌情予以确定。因此，参照北天鹅公司与物美百货公司之间《房屋租赁合同》约定的租金标准，以及物美百货公司在一审庭审中认可地下一层50个车位的租金标准为17.5万元／年，原审法院酌情确定2014年4月15日起至2017年4月24日《房屋租赁合同》解除期间，物美百货公司应付占用使用费为529794.52元（175000元／年×1105天÷365天）；2017年4月25日起至2019年11月6日赵关兴实际控制案涉车位止的占用使用费，参照区域市场行情等因素酌情确定为532191.78元（4200元／年×50个×925天÷365天），合计1061986.30元。至于赵关兴诉请物美百货公司承担赵关兴支付的墙体拆除费用，因相关设施设备的产权人并非物美百货公司，故赵关兴要求物美百货公司承担该费用缺乏依据，原审法院不予支持。综上，赵关兴的诉讼请求，合理部分原审法院予以支持。据此，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州物美惠嘉百货有限公司支付赵关兴位于萧山区新塘街道憬天国际名座5幢地下一层编号为×××18、×××41、×××73、×××02的50个车位自2014年4月15日起至2019年11月6日的车位占有使用费1061986.30元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回赵关兴的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29666元，减半收取14833元，由赵关兴负担9322元，物美百货公司负担5511元。赵关兴于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；物美百货公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，物美百货公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定有误。1.被上诉人提起侵权责任纠纷对本案的依据存疑。被上诉人在本案中证明其对69个车位拥有与购买房屋同等使用年限的使用权的依据是杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初9918号民事判决书。针对该份判决书，被上诉人将债权充抵租金得来的5幢商业区域69个车位使用权强行关联2幢103室房屋所有权进行确权，来规避租赁合同性质，上诉人作为地下一层1410平方米一物二租的实际租赁合同履行人，物美九律公司作为破产财产购买人均未被通知参加诉讼，切实损害了二者的合法权益，北天鹅破产管理人明知并且向上诉人收取该区域租金后，配合被上诉人进行确权，严重损害了上诉人的合法权益，存在通过诉讼恶意侵害第三人合法权益之嫌。2.上诉人使用地下一层1410平方米系合法承租，承租期间也未实施任何侵权行为。上诉人关联公司杭州天天物美商业有限公司2014年4月15日与当时产权人北天鹅公司签署租赁合同，承租包含憬天国际5号楼1-3层11625平方米以及地下一层1410平方米，当时的产权人北天鹅公司将1410平万米场地改造成仓库、卸货区等附属设施出租给杭州天天物美商业有限公司。2014年9月26日经过三方主体变更，租赁合同承租人变更为上诉人。根据合同约定，双方自开业次日起计租，上诉人合同租赁期限为2014年11月21日起20年。上诉人本次承租项目属于萧山区2014年度重点招商引资项目，2014年4月15日租赁合同的签署由萧山区政府举办大型签约仪式，副区长等领导现场见证并由多家媒体现场报道，上诉人使用相关场地视为善意取得，租赁行为不仅合法，而且也早被公众所知。上诉人接洽、签署租赁合同期间，北天鹅公司和被上诉人从未向上诉人披露过车位使用权抵债问题，被上诉人也没有实际占有、使用，反而北天鹅公司按上诉人要求改造涉案场地，并于2014年11月21日正式由上诉人租用场地。地下车位不具。地下车位不具备物权登记条件人还是上诉人，均只能以租赁的形式享有使用权。虽然被上诉人出示的《地下车位使用合同》签约日期在上诉人租赁合同签约日期之前，但表述的也是租金，并且自始至终未实际占有、使用过租赁场地。上诉人虽然承租日期在后，但自2014年11月21日起即已无间断的使用场地至今，租金也先后由当时的产权主体北天鹅公司、北天鹅管理人、物美九律公司收取至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，在一房二租的情况下，上诉人已经合法占有租赁房屋的，应依法认定为履行合同的承租人。因此，上诉人自签署合同至今，一直是地下一层1410平方米租赁场地的合法使用人和租赁场地的实际履行合同人，不存在被上诉人所称的侵权行为。3.针对一审法院判令上诉人支付的1061986.3元的占有使用费认定问题。退一步，即使被上诉人具备相关场地的使用权，上诉人也不应按判决金额支付使用费。上诉人就地下1410平方米租金支付情况：2017年7月21日前的为上诉人与北天鹅公司租赁合同约定的2年8个月免租期（2014年11月20日起至2017年7月20日）。2017年7月21日至2018年10月24日期间，该场地租金支付给杭州北天鹅置业有限公司破产管理人（破产管理人同意以上诉人签订房屋租赁合同时缴纳的150万元定金抵扣2017年7月21日起至2017年10月21日租金），2018年10月25日至今的租金支付给现有产权人物美九律公司。（2019）浙0109民初9918号民事判决书生成于2019年6月28日，而2017年7月时北天鹅破产管理人已明确要求上诉人按租赁合同约定的地下1410平方米场地17.5万元/年租金标准向其支付场地占用费，上诉人也分两次向其支付该场地租金。2018年10月24日，破产管理人更是通过《交接协议》将涉案场地“地下一层12;地下**1204库区域、204.95平方米卸货区域内建筑、装饰装修、设备设施，地下一层、地，地下**、地下**商场自动扶梯等&rdquo物美九律公司。北天鹅公司和被上诉人在明知上诉人权利以及租金支付情况下，又通过（2019）浙0109民初9918号民事判决书将69个车位使用权确认给被上诉人。北天鹅公司和被上诉人的行为严重损害了上诉人的承租人权益。而相对来说，上诉人已善意支付的租金，即使出于公平原则，法院也不应判令上诉人重复支付相应款项。一审法院对2017年4月25日起按4200元/年的周边市场行情酌定使用费标准并不合理。自2017年北天鹅进入破产程序后，5幢商业房屋地下车库就进入停止使用状态，通道封堵，通风照明设施全部关停，至今仍未投入使用，该车库根本不具备任何价值，也不存在与周边正常使用的车位参照的使用费支付意义，相应期间的使用费不应再由上诉人再按如此高标准再次支付。综上所述，本案上诉人对涉案场地为善意取得，未实施任何侵犯被上诉人财产权利的行为，上诉人也不应重复承担一审判决的场地使用费，请求法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人赵关兴答辩称：首先，被上诉人对于车位享有使用权已经是有生效的法律文书所确认，生效法律文书也告知到上诉人。上诉人是在超过期限之后，提出了相关的第三人撤销之诉。该诉讼经过萧山法院、杭州中院审查之后予以驳回。所以，被上诉人对于车位享有使用权是具有合法的法律基础的。第二，上诉人称被上诉人和破产管理人之间存在恶意串通，或者和北天鹅公司之间存在恶意串通，这是不存在的。因为北天鹅管理人在对于北天鹅公司资产进行处理的过程当中，在拍卖公告中明确了资产瑕疵，车位归被上诉人所有。这能够明确说明被上诉人和管理人之间不存在上诉人所诉称的串通恶意。从上诉人和管理人之间的往来函件也可以看出，上诉人对于案涉车位的永久使用权其实是不确认的，因为上诉人发函询问北天鹅公司管理人，确认车位到底是属于被上诉人所有，还是管理人所有。在回函当中，管理人也确认了车位是被上诉人所有。第三，补充案外的情节。（2019）浙0109民初9918号案件确认被上诉人享有车位使用权，该案诉讼就是上诉人所要求的。当时上诉人的管理层和被上诉人之间进行了车位收购的谈判，已经形成大致的方案，收购的价格也有了。只不过因为案涉车位涉及比较多的违章建筑，被业主举报了。在此情况下，上诉人觉得收购案涉车位有商业上的风险。上诉人提出需要被上诉人提供相应的法院判决。所以，被上诉人提起了诉讼，进行了确权。综上，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 双方在二审中均未提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：对于赵关兴享有位于萧山区新塘街道憬天国际名座5幢地下一层编号为×××18、×××41、×××73、×××02，地下二层编号为×××13、×××02、114-118共计69个车位使用权一节，已经原审法院作出（2019）浙0109民初9918号生效判决予以确认。物美九律公司虽于2020年3月6日就上述案件提起第三人撤销之诉，但已被原审法院作出的（2020）浙0109民撤1号生效裁定书裁定不予受理。物美百货公司亦无证据证明赵关兴与北天鹅破产管理人之间存在恶意串通，损害第三人合法权益的情形，故对其该上诉意见，本院不予采信。根据已查明的事实，2014年1月15日北天鹅公司与赵关兴签订《地下车位使用合同》，以案涉69个车位的使用权抵偿之前欠付赵关兴的建设工程价款414万元，北天鹅公司与物美百货公司之间的《房屋租赁合同》签订在此之后。物美百货公司在一审中确认收到赵关兴发出的落款时间为2014年11月25日的《函》，最晚至此时其应明确知晓案涉69个车位，包括物美百货公司主张因租赁有权占有使用的地下一层50个车位，存在权属争议。在未明确案涉车位实际权利人的情况下，物美百货公司与北天鹅公司达成的2014年11月21日至2017年7月20日为免租期的约定并不能免除物美百货公司向实际权利人支付案涉车位占有使用费的义务。且在北天鹅公司破产案件受理后，北天鹅公司管理人已书面发函告知，北天鹅公司与物美百货公司的租赁关系于2017年4月24日解除，此后物美百货公司继续占有使用案涉车位，其应向车位实际权利人支付相应的占有使用费。物美百货公司主张其已与北天鹅公司管理人达成合意，以押金150万元抵扣支付了2017年7月21日至2017年10月21日期间的地下一层1410平方米场地租金，其余至2018年10月24日的租金也已向北天鹅公司管理人支付，但该抵扣、支付行为并不能对抗赵关兴作为案涉69个车位实际权利人向物美百货公司主张支付占有使用费的权利。物美九律公司竞拍所得的标的物为北天鹅公司所有的憬天国际名座5幢1-3层房产及对应的国有土地使用权、房产内部部分设备等，并不包括设施设备所占用的由赵关兴享有使用权的案涉69个车位。物美百货公司主张已向物美九律公司支付2018年10月25日至今的租金，但其未提交证据证明所支付的款项中包括对案涉车位的占有使用费。综上，原审法院判处物美百货公司向赵关兴支付案涉地下一层50个车位自2014年4月15日《房屋租赁合同》签订日起至2019年11月6日赵关兴实际控制案涉车位止的占有使用费，并无不当。关于占有使用费标准，原审法院参照北天鹅公司与物美百货公司之间《房屋租赁合同》约定的租金标准，以及物美百货公司在原审庭审中认可地下一层50个车位的租金标准为17.5万元／年，酌情确定2014年4月15日至2017年4月24日《房屋租赁合同》解除期间物美百货公司应支付的占用使用费为175000元／年；综合考虑所在区域前期房地产开发不成熟，时间跨度较大，车位交易或租赁市场较小，车库管理缺失等可能影响租金标准的市场因素，参照区域市场行情，酌情确定2017年4月25日至2019年11月6日期间物美百货公司应支付的占用使用费为4200元／年。原审法院认定的上述标准并无不妥，本院予以认同。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14358元，由杭州物美惠嘉百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  周志军 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王 琳