广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21538号上诉人（原审原告、反诉被告）：立生德（广州）文化传播有限公司（以下简称立生德公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：林浩立，该公司经理。委托诉讼代理人：龚军华、陈志忠，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市合益物业管理有限公司（以下简称合益公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：宋弋翔，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：广州纺织品进出口集团有限公司（以下简称纺织品公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：关勇，该公司董事长、总经理。上诉人合益公司、被上诉人纺织品公司的共同委托诉讼代理人：邱枫、李雨蒙，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州产权交易所，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘晓鸿，该公司总裁。委托诉讼代理人：张志杰，该所职员。上诉人立生德公司、合益公司因与被上诉人纺织品公司、广州产权交易所房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人立生德公司的委托诉讼代理人龚军华、陈志忠，上诉人合益公司及被上诉人纺织品公司的共同委托诉讼代理人李雨蒙，被上诉人广州产权交易所的委托诉讼代理人张志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立生德公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判决合益公司还须退还立生德公司缴纳的诚意金314263.16元及支付资金占用利息86027.78元（利息以200万元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2018年9月20日至实际返还日止，暂计至2019年8月12日，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判决合益公司还需向立生德公司支付垃圾清理费、大门安装费51100元；4.判决合益公司还需承担立生德公司因处理本案纠纷所支付的律师费63333元以及二审律师费；5.判决驳回合益公司的全部反诉请求；6.判决纺织品公司、广州产权交易所对立生德公司针对合益公司的诉讼请求承担连带责任；7.本案一审、二审全部诉讼费由合益公司、纺织品公司、广州产权交易所承担。上诉及答辩的事实和理由：一、立生德公司不应为合益公司的违法违规行为及严重损害立生德公司合法权益的行为承担责任。（1）立生德公司接收涉案房屋进行垃圾清理时（城管介入）才知道不能使用。（2）立生德公司已尽到投标人应尽的注意义务，不存在疏忽大意，一审判决立生德公司承担部分责任错误。（3）合益公司在明知违章建筑的出租将会使承租人面临巨大法律风险的情况下，仍对存在违章建筑的涉案物业进行租赁招标，明显违反相关规范性文件，已是严重违规行为。（4）正式发函为立生德公司不得已的严正要求合益公司提供相关资料的一种方式，而非第一次提出。二、一审判决错误认定纺织品公司、广州产权交易所不存在连带责任，实际上纺织品公司、广州产权交易所均存在明显过错，应承担连带责任。（1）纺织品公司作为涉案房屋的产权人，不仅不处理违章建筑，反而放任合益公司违规出租，对国有资产的疏于管理存在不可推卸的责任。（2）广州产权交易所在明知物业存在违建的情况下，应对合益公司提交的招租信息不予审核通过，但仍任其挂牌招标，存在明显过错，不应收取交易佣金及其他费用。（3）广州产权交易所在交易未满足其所公示的条件下，擅自依照合益公司出具的《关于交易保证金转账的函》，在扣除佣金及其他费用后违规划转保证金。三、一审判决严重不公，导致无过错的立生德公司承担巨大损失，合益公司、纺织品公司、广州产权交易所存在严重违法、违规、违约行为反而获利。合益公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回立生德公司的全部诉讼请求；3.改判立生德公司向濠盈公司支付占用费人民币959169元及滞纳金，直至立生德公司实际支付之日止（按应缴总额959169元的每日0.5%计算，自2019年8月1日起算暂计至2019年10月18日为人民币378871.76元）；4.改判立生德公司向合益公司支付租金人民币752897元及滞纳金，直至立生德公司实际支付之日止（按应缴总额113451元的每日0.5%计算，自2019年5月11日起算，暂计至2019年10月18日为人民币91328.06元；按应缴总额319723元的每日0.5%计算，自2019年6月11日起算，暂计至2019年10月18日为人民币207819.95元；按应缴总额319723元的每日0.5%计算，自2019年7月11日起算，暂计至2019年10月18日为人民币159861.5元。以上共暂计滞纳金人民币459009.51元）；5.改判立生德公司承担合益公司因本案所支出的律师费人民币50000元；6.一审、二审诉讼费由立生德公司承担。上诉及答辩的事实和理由：一、合益公司非合同解除的过错方，一审判决由合益公司向立生德公司支付垃圾清理费、大门安装费合计102200元以及律师费76667元无事实及法律依据。（1）合益公司已履行对涉案物业的披露义务及履行涉案物业的交付义务，且有第五层的授权材料，立生德公司为知悉涉案物业的全部产权情况和相应风险而承租；若立生德公司未尽到自身的审慎义务，应由其承担相应的责任。（2）合益公司已履行提供相应资料的义务，立生德公司未能办理《建筑工程施工许可证》的主要原因为涉案物业的第五层，而该第五层非租赁合同的租赁范围，一审判决认定涉案物业第五层为出租面积，事实认定不清。此外，立生德公司在未被确认为成交方就自行签订相关合同、支付相关费用，理应由其自行承担相应责任。综上，立生德公司请求合益公司支付其租赁期间的垃圾清理费150000元、大门安装费3300元及律师费80000元的诉求应予驳回。二、立生德公司拒绝履行担保手续及支付租金等义务，已构成严重违约，一审判决由合益公司向其退还交易保证金959169元及剩余诚意金977532.84元无事实及法律依据，且合益公司诉请立生德公司支付合同履行期间涉案物业的占用费、租金、相应滞纳金以及律师费的诉求应全部予以支持。三、立生德公司的诉请缺乏法律依据，法院应不予支持，一审判决由合益公司承担一审的诉讼费用无事实及法律依据，一审、二审诉讼费应由立生德公司承担。纺织品公司辩称：同意合益公司的上诉意见。广州产权交易所辩称：一、我方按照相关制度要求，审核披露出租物业相关信息，不存在审核不严格、未真实披露的情况。二、立生德公司要求支付垃圾清理费、大门安装费缺乏法律依据。三、立生德公司无权要求支付资金占用利息及律师费。2019年8月21日，立生德公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.合益公司向立生德公司返还诚意金2000000元及利息（按照银行同期贷款利率计算，自2018年9月20日起计至实际返还之日止）；2.合益公司赔偿立生德公司支付的垃圾清理费150000元和大门安装费3300元；3.合益公司承担立生德公司的律师费140000元；4.纺织品公司与广州产权交易所对合益公司的上述债务承担连带责任。合益公司在一审中提出反诉请求：1.立生德公司向合益公司支付占用费959169元及违约金（按应缴总额每日0.5%标准计算，自2019年8月1日计至实际支付之日止）；2.立生德公司向合益公司支付2019年5月21日至7月31日的租金752897元及违约金（按应缴总额113451元的每日0.5%标准自2019年5月11日起算，按应缴总额319723元的每日0.5%标准自2019年6月11日起算，按应缴总额319723元的每日0.5%标准自2019年7月11日起算，均计至实际支付之日止）；3.立生德公司向合益公司支付律师费50000元。一审法院认定事实：据粤房地证字第××号、Ｃ5××58号房地产权证记载，纺织品公司是广州市越秀区xx路xxxxx号之二1-3楼、4楼的权属人，用途均为非居住用房，城市规划用途为车间、厂房，建筑面积分别为3857.53平方米、1196.97平方米；其中1-3楼北面B部位、南面A、B2部位，西面BD部位266.64平方米违章建筑未处理等。据粤房地证字**房地产权证记载，广州新联泰染织实业有限公司是xx路xxxxx号之二5楼的权属人，该房屋建筑面积1096.86平方米，附记第五层全层违章建筑未处理。2016年1月，纺织品公司出具委托函，写明自2016年1月起，纺织品公司位于xx路xxxxx号之二自有物业全权委托合益公司集中经营管理。2018年8月8日，广州产权交易所作出产权交易信息发布申请书，写明：委托方合益公司、标的名称越秀区xx路xxxxx号之二物业、交易面积5054.5平方米、权证编号粤房地证字第××、Ｃ5××58号、交易用途办公；重大事项及其他披露内容：1、出租标的权属人为纺织品公司……4、出租方将严格执行《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》……5、物业的第5层为天台，建筑面积1096.86平方米，由出租方提供给承租方使用。若需要对物业进行加建、改建的，由承租方自行向有关部门申请办理，并承担全部费用和责任等。2018年9月29日至10月17日，广州产权交易所官方网站上挂牌涉案越秀区xx路xxxxx号之二整栋物业的招租信息。2018年9月20日，立生德公司向广州产权交易所支付200万元诚意金。2018年10月19日，广州产权交易所组织立生德公司查看涉案物业。2019年2月1日，立生德公司与合益公司、广州产权交易所签订《成交确认书》，写明三方共同确认，涉案xx路xxxxx号之二整栋物业项目成交价格每月319723元，从第2年起，每年租金在上一年度基础上递增5%等。2019年2月27日，立生德公司（乙方）与合益公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，写明：租赁物业xx路xxxxx号之二、房产权证号码粤房地证字第××、Ｃ5××58号、租赁物业建筑面积5054.5平方米、以该建筑面积为计租面积、权属证明记载用途为厂房；租赁期限自2019年2月20日至2025年1月31日止，其中2019年2月20日至2019年5月20日为免租期，2019年5月21日至5月31日租金113451元，2019年6月1日至2020年1月31日每月租金319723元，乙方应在每月的第10日前（含10日）转入甲方银行账号；乙方应于本合同签订之时，向甲方一次性交纳639446元作为租赁保证金，租赁期满或合同解除后，在乙方向甲方缴清全部应付的租金、物业管理服务费和因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方完好交还租赁物业及履行本合同所约定的全部义务后，经甲方验收房屋，且乙方向甲方提交甲方原开具的租赁保证金收据原件的15个工作日内，甲方向乙方归还租赁保证金本金；乙方保证租赁物业用于合法经营，租赁物业乙方作厂房用途使用，不接受经营娱乐行业，如变更租赁用途，由乙方负责办理，并承担全部的费用和责任；乙方装修承租物业，必须报经甲方书面同意并自行按规定向有关部门申报经批准方能施工；乙方须在租赁合同签订之日起90个自然日内提供价值不低于750万元的不动产作为担保，租赁双方办理他项权利登记手续，或乙方在签订租赁合同90个自然日内提供不低于750万元的银行保函作为担保，或乙方在签订合同90个自然日内，提供现金担保；乙方逾期未按本合同约定时间向甲方足额交纳租金或有关费用的，每逾期1天，乙方须按拖欠金额的0.5%向甲方支付滞纳金，若乙方逾期15天仍未足额交纳租金或有关费用，视为乙方构成严重违约；除本合同特别约定外，任何一方违反本合同规定的，另一方有权按实际损失向违约方追索赔偿金，违约方应予以全额赔偿，实际损失包括但不限于公证费、评估费、律师费、调查费、交通费、搬迁费、装修费等；若乙方构成严重违约，甲方有权立即解除本合同，并对租赁物业采取停水停电措施，同时，甲方有权没收乙方所支付租赁保证金，水电保证金等全部保证金款项，自甲方提出解除租赁合同书面通知送达之日起7日内收回租赁物业而无需给予乙方任何补偿，并自行清点该租赁物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠之费用，同时，甲方有无需给予乙方任何补偿并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关款项的权利，乙方还应立即履行以下义务：1、按首年租金标准向甲方补交免租期内租赁物业的场地占用费；有下列情况之一发生时，甲方有权单方终止合同，收回场地，不予退还租赁保证金并有权向乙方追索损失，实际损失由具备资质的评估机构出具评估报告为准，评估费用由乙方自行承担：1、乙方逾期15天未缴纳租金、物业管理费、水电费等全部费用，构成严重违约，3、乙方擅自改变房屋结构使用性质的，4、未经甲方书面同意，乙方擅自改变本租赁物业的约定用途或变更主营项目等。2019年3月5日，广州市越秀区发展和改革局向立生德公司出具广东省企业投资项目备案证，写明项目名称越秀创业投资大厦，建设地点xx路xxxxx号之二，建设类别基建，建设规模5054.5平方米，主要内容商业用途，金融类、技术类，产品名称越秀创业投资大厦（广州民间金融街分园区），报建内容外立面改造及大楼内部装修，计划开工时间2019年3月，计划竣工时间2019年10月等。2019年3月26日，立生德公司与合益公司就涉案xx路xxxxx号之二4楼签订《广州市房屋租赁合同》用于办理备案手续。2019年5月15日，立生德公司向合益公司发出申请函，写明：立生德公司需向越秀区建设和水务局申报《建筑工程施工许可证》，请合益公司配合提供资料，包括工程竣工图、建筑工程结构图纸、委托立生德公司前往广州市越秀区建设和水务局办理施工许可证说明书等，还申请对涉案物业进行测绘。该函件于次日投递签收。2019年5月22日，合益公司向立生德公司发出催款函，要求立生德公司缴清欠付的租金、水电费等。2019年5月23日，立生德公司向合益公司发出关于催款的回复函，写明2019年4月立生德公司对涉案物业进行维修、装修时，接到政府相关部门的通知，因该物业存在违建情况，立生德公司不得对该物业进行任何维修、装修工作，导致立生德公司无法正常使用该物业，待违建问题解决后，立生德公司必定履行义务等。该函件于5月25日投递成功。2019年5月24日，广州市越秀区城市管理综合执法局向纺织品公司出具询问通知书，写明你单位于2019年5月24日在xx路xxxxx号之二五楼进行了加建，请你单位于2019年5月31日15时派员携带资料到执法机关接受询问调查等。同日，洪桥街城管中队、立生德公司与合益公司召开会议并制作了会议纪录，记录写明：刘际良队长强调该建筑五楼违章建筑属历史遗留问题，根据相关规定，该违章建筑必须依法依规给予拆除，明确该建筑房产证上的违章建筑未处理事实，责任在业主方，该记录未消除，作为现在的承租方无法办理相关装修施工许可证。城管中队当场开出询问通知书，请业主方于2019年5月31日15时前带有关资料到执法机关接受询问调查等，业主方合益公司林燊代表该建筑业主方，表态同意并支持拆除违建，但由于历史原因及自身的原因，没有拆除费用，无法自己拆除。城管中队刘队长请出租业主方重视并尽快商定违建拆除方案或向相关政府部门提出诉求等。2019年6月3日，合益公司委托广东天穗律师事务所向立生德公司出具律师函，要求立生德公司履行提供担保的义务并将拖欠的全部租金支付给合益公司等。2019年6月17日，立生德公司向广州合益公司发出回复函，写明立生德公司前往规划部门申报建设工程施工许可证，但被告知物业1-3楼和5楼的房产证记载了有违章建筑未处理，在违章建筑问题处理之前，无法申报许可证，要求合益公司配合处理违章建筑问题等。同日，广州市越秀区城市管理和综合执法局向涉案物业业主发出询问通知书，写明你单位于2019年6月17日在涉案物业进行施工，请于6月18日15时到执法机关接受询问调查及听取处理意见等，并注明未办理建筑工程施工许可证之前禁止施工。2019年6月27日，广州产权交易所向合益公司转账1936701.84元。2019年7月11日，立生德公司向广州产权交易所发出申请函，要求协调解决涉案物业违章建筑问题。同日，立生德公司向合益公司发出关于提供办理《建设工程规划许可证》相关材料的申请函，写明：立生德公司前往广州市规划和自然资源局申报《建设工程规划许可证》，根据该局申报要求，需合益公司提供如下资料，包括授权委托书、房屋权属证明文件持证人身份证明文件、规划部门历史批复文件等。该函件于7月12日投递签收。2019年7月18日，广州市越秀区人民政府洪桥街道办事处向立生德公司出具函件，写明立生德公司申请的涉案物业装修面积超过300平方，在未取得《施工许可证》之前，依法不得对物业进行装修等。2019年7月19日，合益公司向立生德公司出具租赁合同解除通知函，写明：立生德公司至今未向合益公司缴纳租赁保证金、提供担保、也未按照约定缴纳租金，构成严重违约，特通知解除2019年2月27日与立生德公司签订的《房屋租赁合同》，立生德公司于2019年7月31日前迁出场地并结清自2月20日至退出场地之日止的所有租金等。2019年7月25日，立生德公司向合益公司出具关于租赁合同解除通知函的回复函，写明造成双方签订的租赁合同不能履行的责任完全在于合益公司，立生德公司同意解除租赁合同，并将于2019年7月31日将物业交还合益公司，要求合益公司配合交还物业的工作，退还200万元诚意金，赔偿房屋清理费用等。该函件于次日投递签收。2019年7月31日，立生德公司将涉案物业交还给合益公司，双方签订客户退场确认表，注明：空置交回，内部与交付时有改动，以照片为准，二楼楼板有个0.8×0.8凿开的洞，三楼楼板有个1×1凿开的洞，承租方更换大门等。2019年7月31日，立生德公司与广东纵横天正律师事务所签订《专项法律顾问合同》及《民事代理委托合同》，委托该事务所负责本案诉讼，代理费80000元等。该事务所向立生德公司出具了律师费80000元的发票。2019年10月3日，立生德公司与该事务所再次签订《民事代理委托合同》，委托该事务所负责本案反诉处理，代理费60000元等。该事务所向立生德公司出具了律师费60000元的发票。2019年10月14日，合益公司、纺织品公司与广东天穗律师事务所签订《委托律师代理民商事案件合同书》，委托该事务所处理本案纠纷，本诉代理费30000元，反诉代理费20000元等。该事务所向合益公司出具律师费50000元的发票。一审庭审中，立生德公司提交如下证据：1、立生德公司与陈后来签订《房屋清理合同》，写明工程地点xx路19栋xx号之二，工程内容清除垃圾，工期2018年11月20日至12月15日，总工期25天，总拆除款为15万元等，立生德公司分四期向陈后来转账支付清理费。2、陈后来于2018年12月12日向广州市城市管理综合执法局越秀区分局缴纳3000元市容环境卫生管理罚款。3、涉案场地2018年3月16日及7月24日的照片，显示涉案场地室内垃圾进行了清理。4、2018年12月29日宏大门业订货单，写明地址涉案物业，价格3300元，现场安装等，以及立生德公司支付3300元费用的收据。立生德公司陈述因涉案物业只有立生德公司单方竞拍，且立生德公司按照招标文件缴纳了诚意金，所以在签订租赁合同前与合益公司联系，希望尽早使用涉案场地从而对场地进行清理及订购大门。合益公司对证据1、2、4不予确认，认为这是立生德公司承租涉案物业之前签订的合同及订购的大门，本案的违约方是立生德公司，不应由合益公司承担上述费用；对证据3真实性、合法性认可，关联性不予确认，证明涉案物业可以用作厂房用途，不能用作商业用途。一审期间，一审法院向广州市越秀区人民政府洪桥街道办事处发函询问涉案场地违建情况。洪桥街道办向一审法院复函，写明：我街执法队于2019年6月17日巡查时发现，xx路xxxxx号之二正在进行施工，遂向业主发出询问通知书，根据建筑工程施工许可管理办法第二条第二款规定，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不办理施工许可证，由于业主提供的产权资料显示其施工面积超过300平方米，所以我街执法队要求业主办理建筑工程施工许可证后方可施工。关于xx路xxxxx号之二业主是何原因未取得施工许可证的问题，建议向建设行政主管部门咨询。一审法院认为:合益公司受纺织品公司委托，通过广州产权交易所对外将涉案xx路xxxxx号之二整栋物业进行招租。其中产权交易信息发布申请书中重大事项披露一栏写明物业第五层为天台，建筑面积1096.86平方米，由出租方提供给承租方使用。此后立生德公司支付了诚意金200万元，并竞标成功，与合益公司、广州产权交易所签订《成交确认书》写明出租物业为涉案xx路xxxxx号之二整栋物业。在此基础上，立生德公司与合益公司签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定租赁物业地址为涉案物业，以建筑面积5054.5平方米作为计租面积，结合挂牌信息、成交确认书等，应理解为合益公司向立生德公司出租的是涉案整栋房屋，只是以产权证记载面积计算租金。合同签订后，立生德公司进场装修，申办了涉案物业投资项目备案登记。在装修过程中，被洪桥街道办城管执法队约谈，根据协调会会议记录，城管部门认为涉案物业第五层违章建筑未处理，导致立生德公司无法正常办理报批装修施工许可证。洪桥街道办于2019年7月18日向立生德公司发出正式文件，写明在立生德公司取得《施工许可证》之前不得进行装修。至此，租赁合同无法履行，立生德公司与合益公司于2019年7月31日办理涉案物业交接手续，事实上解除了租赁合同。关于合同解除的归责问题，一方面，在签约过程中，根据合益公司及广州产权交易所挂牌信息的公示信息，涉案物业第五层由出租方出租给承租方使用，建筑面积1096.86平方米。招标文件没有披露第五层为违章建筑且产权人并非纺织品公司的重要情况。如合益公司所述租赁物业不包括第五层，应当在上述公示信息中剔除第五层出租的信息，在合同文本的表述上也应当写清楚是出租涉案物业1-4层。但合益公司没有如此处理，实际上也没有取得第五层产权人出租该层的授权，其提供的租赁物业第五层为违章建筑不适租，存在过错。合益公司仅以租赁合同写明计租面积为涉案物业1-4层建筑面积为由不足以否定租赁物是整栋涉案物业的事实。在合同履行中，因为涉案物业第五层属于违章建筑，立生德公司对涉案物业的装修被行政机关以未取得《施工许可证》为由予以禁止。立生德公司在装修期间曾向合益公司发函要求提供资料协助办理施工许可证、建设工程规划许可证等，合益公司没有履行出租人的协助义务，没有配合立生德公司提供了相关办证资料，构成违约。立生德公司将涉案物业用于商业用途办理了备案证，合益公司辩称是立生德公司改变涉案物业用途从而无法办理施工许可证，没有提供证据加以证明，不予采信。另一方面，广州产权交易所将房产证编号公示在官方网站上，立生德公司没有申请查看产权证，没有全面了解租赁物业产权情况，便与合益公司签订租赁合同，并提前签订房屋清理合同及订购大门，存在疏忽大意。立生德公司是在2019年5月中旬才向合益公司发函要求协助提供办理施工许可证的相关资料，此时租赁合同约定的装修免租期已近届满，立生德公司没有在签订租赁合同后及时向相关部门申办施工许可证，从而导致自身损失的扩大。综上，租赁双方对于合同的解除均存在过错，结合立生德公司与合益公司的过错程度及实际履行行为，认定租赁合同的解除主要责任在合益公司，次要责任在立生德公司，双方过错程度比为2:1。关于合同解除的后果，立生德公司缴纳的诚意金由广州产权交易所扣除佣金等费用后，转交诚意金1936701.84元给合益公司，其中959169元作为交易保证金。合同解除后，立生德公司要求合益公司退还交易保证金及剩余诚意金977532.84元合法，予以支持，鉴于立生德公司对于合同解除负次要责任，其要求合益公司支付上述费用的利息，不予支持。立生德公司在与合益公司、广州产权交易所签订成交确认书之前，签订房屋清理合同以及大门订货单，提前准备涉案物业的装修。此后立生德公司取得涉案物业租赁权，在装修期间实际支出了垃圾清理费150000元以及订购大门费用3300元，上述费用属于立生德公司因租赁合同造成的损失，应由合益公司按照过错比例向立生德公司支付102200元。纺织品公司委托合益公司对外管理涉案物业，其与立生德公司没有签订租赁合同，立生德公司要求纺织品公司与合益公司一并承担责任，没有依据，不予支持。广州产权交易所作为交易平台，如实将合益公司的招租挂牌信息予以公示，不存在与合益公司恶意串通隐瞒交易信息的情形，立生德公司要求广州产权交易所承担连带责任，同样缺乏依据，不予支持。至于合益公司的反诉请求，租赁合同没有约定免租期租金需予以补交，且合益公司对于租赁合同解除负主要责任，其要求立生德公司支付免租期的占用费及违约金没有依据，不予支持。从2019年5月21日至7月31日期间，立生德公司实际对涉案物业进行装修、使用，虽然装修被相关部门叫停，但根据双方过错比例及公平原则，立生德公司仍应当按照合同约定租金的1/3向合益公司支付该期间的租金。经计算，该期间租金为250965元，在租赁保证金中抵扣后，由合益公司将剩余租赁保证金708204元退还给立生德公司。因涉案物业第五层存在违建不能办理施工许可证，立生德公司拒绝支付上述期间租金属于行使同时履行抗辩权的行为，不构成违约，合益公司要求立生德公司支付逾期支付上述租金的违约金，不予支持。租赁合同约定任何一方违反约定，另一方有权按实际损失向违约方追索，实际损失包括律师费在内。立生德公司为本案诉讼支付律师费140000元，合益公司应按照过错比例向立生德公司赔偿93333元。合益公司支付律师费50000元，同样按照过错比例，立生德公司需向合益公司赔偿16666元，两相抵扣，由合益公司向立生德公司赔偿律师费76667元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十六条、第九十三条、第九十七条规定，于2020年6月28日作出判决如下：一、被告广州市合益物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告立生德（广州）文化传播有限公司退还交易保证金708204元及诚意金977532.84元；二、被告广州市合益物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告立生德（广州）文化传播有限公司支付垃圾清理费、大门安装费合计102200元以及律师费76667元；三、驳回原告立生德（广州）文化传播有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市合益物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25355元，由原告立生德（广州）文化传播有限公司负担1818元，被告广州市合益物业管理有限公司负担23537元；反诉费14519.79元，由原告立生德（广州）文化传播有限公司负担2657元，被告广州市合益物业管理有限公司负担11862.79元。二审中，上诉人立生德公司提交了以下证据：1.被上诉人广州产权交易所网站涉案物业招标情况截图及相关附件，拟证明本案中并未披露涉案物业存在违建的产权重大瑕疵，导致上诉人立生德公司损失；2.涉案物业2020年11月10日现状图，拟证明涉案物业存在重大瑕疵，至今未能正常使用；3.民事代理委托合同及发票，拟证明上诉人立生德公司支出二审律师费40000元，应由上诉人合益公司及被上诉人纺织品公司、广州产权交易所承担。上诉人合益公司、被上诉人纺织品公司质证认为：证据1说明我方已合法披露涉案物业状况；证据2不能证明涉案物业是否闲置；证据3的费用不应由我方承担。被上诉人广州产权交易所质证认为：我方不存在隐瞒涉案物业产权状况，亦无法判断涉案物业现状能否正常使用，律师费不应由我方承担。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人立生德公司与上诉人合益公司于2019年7月31日办理涉案物业交接手续，事实上解除了涉案租赁合同正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。故针对上诉人立生德公司、合益公司的上诉，本院具体分析如下：关于合同解除的归责问题。首先，根据上诉人合益公司及被上诉人广州产权交易所挂牌信息的公示信息，涉案物业第五层由出租方提供给承租方使用，但招标文件并无披露第五层为违章建筑且产权人并非被上诉人纺织品公司的重要情况（甚至亦无披露涉案物业1-3层的违章建筑情况）。若如上诉人合益公司所述涉案租赁物业不包括第五层，其即应在上述公示信息中及合同文本的表述上剔除第五层出租的信息，而上诉人合益公司并无如此处理，且本案亦无证据证明上诉人合益公司已取得第五层产权人出租该层的授权，一审判决认定其提供的租赁物业第五层为违章建筑不适租而存在过错正确。事实上，在合同履行中，正是因为涉案物业第五层属于违章建筑，上诉人立生德公司对涉案物业的装修被行政机关以未取得《施工许可证》为由予以禁止，上诉人合益公司亦无应上诉人立生德公司的要求履行其作为出租人负有协助、配合提供相关办证资料的义务，一审判决认定上诉人合益公司构成违约正确。其次，被上诉人广州产权交易所将房产证编号公示在官方网站上，但上诉人立生德公司在一审庭审中承认其并无申请查看产权证，即其在未尽审慎审查租赁物业产权的情况下与上诉人合益公司签订租赁合同并提前签订房屋清理合同及订购大门，亦存在过错。而涉案《房屋租赁合同》第1.6条载明：“甲方已将租赁物业的相关情况向乙方作了详细说明，乙方已充分知悉上述租赁房屋的建筑结构、产权情况、房产性质、水电、设备设施等全部现状，并对现场考察后同意承租。”事实上，被上诉人广州产权交易所亦有组织上诉人立生德公司查看涉案物业。另根据本案查明的事实，上诉人立生德公司在2019年5月中旬才向上诉人合益公司发函要求协助提供办理施工许可证的相关资料，此时租赁合同约定的装修免租期已近届满，上诉人立生德公司没有在签约后及时向相关部门申办施工许可证而导致自身损失的扩大。综上，一审判决关于租赁双方对于合同的解除均存在过错且上诉人合益公司与上诉人立生德公司双方过错程度比为2:1的认定并未违反公平合理原则，本院予以确认。关于合同解除的后果。一审判决已就上诉人合益公司向上诉人立生德公司退还交易保证金708204元及诚意金977532.84元，支付垃圾清理费、大门安装费合计102200元以及律师费76667元的理据作了详细、充分的论述，合法合理，本院予以维持。至于上诉人立生德公司主张上诉人合益公司承担二审律师费的问题，属于新的诉讼请求，上诉人合益公司不同意在本案中处理，故本案对此不予调处。关于被上诉人纺织品公司、广州产权交易所应否承担责任的问题。被上诉人纺织品公司委托上诉人合益公司对外经营管理涉案物业，其与上诉人立生德公司并无签订租赁合同，并非涉案租赁合同的相对方，一审判决认定上诉人立生德公司要求被上诉人纺织品公司与上诉人合益公司一并承担责任没有依据而不予支持正确；被上诉人广州产权交易所作为交易平台，根据上诉人合益公司提供的资料而如实将上诉人合益公司的招租挂牌信息予以公示，不存在与上诉人合益公司恶意串通隐瞒交易信息的情形，一审判决认定上诉人立生德公司要求被上诉人广州产权交易所承担连带责任缺乏依据而不予支持亦正确。综上，上诉人立生德公司、上诉人合益公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44349.79元，由上诉人立生德（广州）文化传播有限公司负担4475元、上诉人广州市合益物业管理有限公司负担39874.79元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十一月十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿