海南省文昌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）琼9005执异117号 异议人（被执行人）：海南宇昌房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市文城镇文航路琼台附属幼儿园办公楼**。 法定代表人：吴毓明，董事长。 诉讼代表人：海南宇昌房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：任斌，海南维特律师事务所律师。 申请执行人：海南文昌农村商业银行股份有限公司（原名称文昌市农村信用合作联社），住所地海南省文昌市文城镇东风路**。 法定代表人：孙恒保，董事长。 申请执行人：海南白沙农村商业银行股份有限公司（原名称海南白沙农村合作银行），，住所地海南省白沙县牙叉镇牙叉中路** 法定代表人：林仕志，董事长。 利害关系人：周克顺，男，1968年2月23日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市。 利害关系人：海南嘉怡房地产开发有限公司，住所，住所地海南省文昌市文城镇高隆路****div> 法定代表人：向伶，总经理。 在本院恢复执行申请执行人海南文昌农村商业银行股份有限公司（下称文昌农商行）、海南白沙农村商业银行股份有限公司（下称白沙农商行）与被执行人海南宇昌房地产开发有限公司（下称宇昌公司）其他民事纠纷一案中，异议人宇昌公司对本院拍卖行为不服，于2020年10月9日向本院提出书面异议，本院受理后，由审判员于景艳主审，审判员于景艳以原始执行依据的案件是其承办为由自行申请回避，同年10月12日，经本院院长审批，同意于景艳回避。同年10月15日，该案更换由审判员林鹤玲主审并担任审判长，与审判员王建国、云明慧依法组成合议庭进行审查。由于案情重大，经报请本院院长批准延长审查期限三十天。现已审查终结。 异议人宇昌公司称，1.买受人周克顺在拍卖期间非法拘禁宇昌公司的法定代表人王**，宇昌公司在拍卖期间所做行为并非真实意思表示，拍卖行为应当予以撤销或宣告无效。（2017）琼Ol刑终640号《刑事裁定书》认定，买受人周克顺在原拍卖期间非法拘禁了宇昌公司的法定代表人王**，构成非法拘禁罪。宇昌公司在拍卖期间所做的谅解施害人周克顺的种种行为，为周宣鸿非法代表宇昌公司所作，并非公司的真实意思表示，不能产生法律效力。具体内容如下：买受人周克顺从2014年10月14日开始将王**非法拘禁．直至2016年6月25日才被公安民警解救。此期间恰好是原拍卖期间。周宣鸿（时任宇昌公司总经理）证言：“两家信用社便起诉要求查封后，银河金座C、D地块被拍卖，是海南嘉怡公司购买了，该公司是周克顺的关联公司。其（即周宣鸿）在没有王**的授权委托下，擅自做主写了一份法人授权委托书（落款时间为2014年10月30日），当时因为其有王**的全权代理委托书，于是就自己做主写了这份法人授权委托书，然后使用了宇昌公司公章及王**的法人章，后来将这份法人授权委托书交给文昌法院，目的是处理拍卖的事情，王**是不知道其写了这份法人授权委托书。所以文昌法院直接通知其参加拍卖执行听证会，其在听证会上没有发表意见，虽然其有权利提出异议，但是其觉得没有必要提出异议。评估土地的价格其没有看过材料，不清楚是否合理，但在购买公司不能按时交付拍卖款的情况下，其代表宇昌公司作出谅解，同意周克顺延迟交付拍卖款，这些都是其个人的意思，王**不知道这件事”。贵院(2014)文执字第82-3号《执行裁定书》认为“竞买成交后，事实上形成的权利义务关系，属民事法律调整的范畴。当事人的真实意思表示，如果不违背法律法规的规定、不损害其他人的合法权益，理应依法维护”，并根据当事人“作出的同意第三人（买受人）周克顺延期付款的意思表示，符合有关法律法规规定”，做出“在第三人（买受人）延缓交款期内对该标的物不予重新拍卖”的认定。买受人周克顺非法拘禁王**，阻止其参与原拍卖和土地过户程序，明知周宣鸿没有取得王**的授权，且没有支付市场公允价值，甚至没有支付对价就实际取得地上建筑物，显然不属于善意第三人。周宣鸿在拍卖期间提交的授权委托书未经宇昌公司及其法定代表人王**的同意，属于无权代理或超越代理权；其做出对周克顺的谅解是其个人意思，并非宇昌公司的真实意思表示，该谅解不能成立。不予重新拍卖的前提并不存在，理应重新拍卖。另一方面，(2014)文执字第82-3号《执行裁定书》确定的买受人为周克顺，(2014)文执字第82-4号《执行裁定书》又认定买受人为海南嘉怡房地产开发有限公司（下称嘉怡公司），将涉案土地确定为嘉怡公司所有，明显自相矛盾。该两份裁定理应予以撤销和纠正。综上，竞买人周克顺为达到拍卖成交的目的，采用恶性犯罪行为非法拘禁被执行人宇昌公司的法定代表人，并与周宣鸿恶意串通，由周宣鸿非法代表宇昌公司作出虚假意思表示，整个拍卖过程严重非法，极大损害了宇昌公司的合法利益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第1、5项规定，这样的拍卖行为理应撤销或宣告无效。2.原拍卖行为存在重大、显著且无法弥补的错误，应依法撤销或宣告无效。贵院(2018)琼9005执监1号《执行裁定书》对原拍卖行为存在的严重错误已经进行了论述，包括：“本案司法拍卖产生了地上建筑物被无偿转移至第三人嘉怡公司的不良后果，这对被执行人宇昌公司及宇昌公司其他债权人显失公平。单独拍卖土地违反了《物权法》“房地合一”的原则”。“同一拍卖行为，拍卖机构成交确认书和拍卖成交报告确定的买受人不是同一人，违反了《中华人民共和国拍卖法》的规定，是帮助买受人偷逃国家税收行为。”“本院不经过听证、讨论、审批程序，在拍卖过程中选择性确定买受人，违反了最高院的规定。”从上述认定来看，原拍卖行为存在的错误是重大、显著且无法弥补的，具体理由如下：(1)原拍卖行为未对标的物的真实情况进行公告、评估，是对公平交易秩序的破坏，应当依法撤销或宣告无效。原拍卖标的物是土地，但(2018)琼9005执监1号《执行裁定书》已经查明该土地上“共有8栋完建和在建的房地产项目，已有建筑面积几万平方米”。标的物实质上并非土地而是在建工程。原拍卖确定的标的物与实际情况不符，原拍卖公告的内容与实际情况不符，严重影响了潜在竞买者是否参与标的物竞买的决策，导致无法真实充分竞价，是对市场公平交易秩序的破坏。这样的重大错误属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定应当撤销拍卖的情形。通过补正，无法弥补。(2)如果不重新拍卖而只是补充地上建筑物的价值，则进一步帮助买受人增大了偷逃税款的数额。原拍卖行为的买受人是周克顺，却直接将拍卖标的物的产权直接登记到了嘉怡公司，为此(2018)琼9005执监1号《执行裁定书》认定是帮助买受人偷逃国家税收行为，这样的错误只能通过将原拍卖行为撤销或宣告无效来解决。如果仅将漏评建筑物价值追回给宇昌公司，却不推翻原拍卖行为，不仅未纠正该错误，相反，由于地上建筑物的转让同样应当依法纳税，只让买受人补钱给宇昌公司，实质是帮助买受人进一步增大了偷逃税款的数额，可谓错上加错。（3）直接补差价，等于是地上建筑物不经公开拍卖竞价就过户。采用公开拍卖的目的就是引入尽可能多的主体参与竞价，并通过充分竞价确保标的物拍卖价格的最大化。如果地上建筑物部分直接评估后补钱给宇昌公司，不经过公开拍卖竞价，则严重违反民事执行的法律规定，无法确保价格的最大化，损害了宇昌公司的合法权益。3.原拍卖的4块土地及其地上在建工程整体价值远远超过执行标的额且可以分开评估、处置，不应进行整体拍卖，原拍卖裁定也应当予以撤销。原拍卖执行的债权本金3918万元及其利息，总额合计也不过六、七千万元。尽管抵押物为4块土地，但若依法按照“房地合一”的原则对涉案土地及在建工程进行评估，仅一块土地及其在建工程就已经足够清偿全部债务，根本无需将4块土地全部拍卖。最高人民法院在甘肃三洲实业集团有限公司与中国银行股份有限公司甘肃省分行借款合同纠纷执行案[最高人民法院(2010)执复字第12号执行裁定书]中就认定“在三洲大厦整体评估价远远超出执行标的额，且可以分段评估分层处置的情况下，不应进行整体拍卖”，原拍卖行为严重超标的执行，依法应当予以撤销。 综上，申请撤销2014年12月29日在海南国盟拍卖公司拍卖会上对文国用(2009)×××号、第×××号、第×××号和第×××号国有土地使用证项下的土地使用权的拍卖及其相应的拍卖成交确认书，并撤销(2014)文执字第82-3、82-4号《执行裁定书》。 文昌农商行、白沙农商行、周克顺及嘉怡公司未提交书面意见。 本院查明，2010年1月19日，被执行人宇昌公司与申请执行人文昌农商行、白沙农商行签订《社团固定资产借款合同》和《抵押合同》，向两申请执行人贷款用于开发“月亮城”等房地产项目，并以十宗土地的使用权作为抵押物。因未履行还款义务，两申请执行人于2013年11月27日向本院申请，请求裁定拍卖或变卖被执行人宇昌公司抵给申请执行人的文国用（2009）×××号、第×××号、第×××号、第×××号、第×××号、第×××号、第×××号土地使用权，拍卖或变卖所得价款由申请执行人在被执行人担保的范围内优先受偿，实现申请执行人的担保物权。2013年12月24日，本院作出（2013）文民特字第2号民事裁定书，裁定准予拍卖、变卖被执行人宇昌公司的文国用（2009）第×××号、第×××号、第×××号、第×××号、第×××号、第×××号、第×××号土地使用权，两申请执行人对拍卖、变卖所得款项在担保范围内优先受偿。 2014年1月7日，两申请执行人向本院申请强制执行（2013）文民特字第2号民事裁定书，执行所得款项优先偿还被执行人所欠贷款本金3918万元、利息953301.67元（利息计算至2013年12月31日止）及担保范围内的全部款项和费用。本院次日立案，案号为（2014）文执字第82号。被执行人宇昌公司未在限定时间履行生效法律文书确定的义务。同年8月14日，本院作出（2014）文执字第82-1号执行裁定书，裁定查封被执行人宇昌公司名下、位于文昌市文城镇景林路、使用面积为49183.11平方米的国有土地使用权[土地证号：文国用（2009）&tim**;××号、第×××号、第×××号和第×××号]（下称涉案四块土地使用权）。因涉案土地分别于2013年6月20日、2013年11月27日被海口海事法院作出的（2013）琼海法执字第260-2号执行裁定书和（2014）琼海法执字第62号执行裁定书首次查封。同年8月19日，本院向海口海事法院去函，征询是否同意本院评估、拍卖涉案四块土地使用权。同年8月27日，海口海事法院复函，同意本院对涉案的四块土地使用权进行评估、拍卖，并要求拍卖所得款项，除支付本院(2014)文执字第82号案的申请执行人的债权外，余款移交海口海事法院处理。本院委托海南省第一中级人民法院对涉案四块土地使用权进行价格评估。同年8月29日，海南省第一中级人民法院作出（2014）海南一中法鉴字第396-1号司法鉴定委托书，委托海南东来土地房地产评估咨询有限公司对涉案四块土地使用权进行评估。同年10月31日，该公司经评估，估价对象土地总价值10154.73万元。土地利用状况为估价对象部分土地地上已建有六幢高层建筑物。同年11月3日，本院作出（2014）文执字第82-2号执行裁定书，裁定拍卖涉案四块土地使用权。同日，本院依法提请省一中院委托海南国盟拍卖有限公司、海南仲量拍卖有限公司、海南唐隆拍卖有限公司三家拍卖公司联合拍卖该标的物。同年11月18日发布联合拍卖公告，定于2014年12月8日拍卖，因无人报名而流拍。同年12月12日再次发布联合拍卖公告，定于2014年12月29日举行第二次拍卖，参考价为8124万元。拍卖当日，周克顺以8124万元一次举牌成功。同日，三家拍卖公司联合签发拍卖成交确认书，确认周克顺为买受人。2015年3月底，买受人周克顺未足额付款。2015年4月10日，两申请执行人与被执行人宇昌公司（委托代理人周宣鸿参加）及买受人周克顺达成了一份《谅解备忘录》，各方协商达成延期交款。2015年5月12日，本院组织多方人员就延期付款事宜举行听证，并于同年5月14日作出(2014)文执字第82-3号执行裁定书，认定在买受人周克顺延缓交款期内，对该标的物不予重新拍卖。裁定：一、买受人周克顺为本案第三人；二、第三人周克顺应交款2069.24万元限于2015年6月14日前支付（该款应以省一中院最后核实的交款数据为准）。2015年6月14日，周克顺交清全部竞买款。2015年6月17日，三家拍卖公司因周克顺于2014年12月26日第二次拍卖前向三家拍卖公司出具授权委托书(内容为：如竞买成交后，先由杜春泉签订竞买协议以表成交，待竞买人周克顺先生在竞买成交后注册成立一家新公司后，再以新公司的名义重新签订成交确认书）及2015年4月6日、6月16日，周克顺、嘉怡公司（2015年1月6日成立）向海南一中院、本院及三家拍卖公司申请及声明（内容为：周克顺和其妻子向伶成立了海南嘉怡房地产开发有限公司，并由该公司办理未缴纳的成交价款的余款、土地过户至嘉怡公司名下等事宜），向一中院又联合出具《拍卖成交报告》，确定买受人为嘉怡公司。2015年6月26日，本院作出（2014）文执字第82-4号执行裁定书，裁定：1.被执行人宇昌公司名下涉案四块土地使用权即归买受人嘉怡公司所有。2.买受人嘉怡公司可持本裁定书在60天内到文昌市国土环境资源局办理上述土地使用权的过户登记手续。3.解除对被执行人宇昌公司上述四块土地使用权的查封。并向文昌市国土环境资源局下达协助执行通知书。现涉案四块土地已经完成过户。 进入执行程序时，该评估拍卖涉案四块土地上有大面积建筑。土地过户到嘉怡公司后，地上违章，地上违章建筑物办理了正常的规划报建手续，所建的房屋办理了预售许可并已经出售了大量房产。 另查明，2019年5月8日，海南省第一中级人民法院作出（2019）琼96破1号决定书，指定海南维特律师事务所律师黄昭毅为组长，李允宝等人为清算组成员，组成破产清算组，担任海南宇昌房地产开发有限公司管理人。 再查明，宇昌公司原法定代表人王**因涉嫌诈骗被公安机关关押，周克顺等人了解到王**将于2014年10月14日变更取保候审被释放，为了索债非法拘禁王**。2017年10月17日海口市琼山区人民法院作出（2017）琼0107刑初332号刑事判决书，以周克顺犯非法拘禁罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年。检察机关抗诉，海口市中级人民法院于2018年1月14日作出（2017）琼01刑终640号刑事裁定书，裁定驳回抗诉，维持原判。该裁定书认定自2014年10月14日直至2015年1月份，王**处于被专人看管状态，但自2015年1月份后直至2016年6月25日被解救，并未处于专人看管状态，仅是由房主提供食宿。从王**的反应来看，不排除其被拘禁的同时具有主动躲债的念头。该刑事裁定书还载明周宣鸿的陈述,其称当时因为其有王**的全权代理委托书，其在没有王**的授权委托下，擅自做主写了一份法人授权委托书（落款时间为2014年10月30日）参与拍卖事宜。王**被释放后，其见过王**两次，不知道王**被非法拘禁的事情。 上述事实，有异议人提交的身份证明、《拍卖成交确认书》、本院(2014)文执字第82-3号、82-4号执行裁定书、海南省海口市中级人民法院（2017）琼01刑终640号刑事裁定书、本院（2018）琼9005执监1号执行裁定书、（2018）琼9005执恢67号执行裁定书、海南省第一中级人民法院（2019）琼96破1号决定书等证据予以证实。 本院认为，综合本案的在案材料，确定本案的争议焦点为：1.周克顺与周宣鸿是否存在恶意串通，损害宇昌公司的合法利益；2.拍卖行为是否存在重大错误且无法弥补。 针对争议焦点，评判如下： 关于争议焦点一：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一项规定，竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，人民法院应予支持。本案中，原宇昌公司名下涉案四块土地经评估总价值10154.73万元。第一次拍卖因无人报名而流拍。第二次拍卖参考价为8124万元，周克顺作为竞买人举牌成功。周宣鸿是宇昌公司的总经理，不是竞买人也不是拍卖机构，不符合上述规定的主体条件。此外，周克顺为了向宇昌公司原法定代表人王**索债非法拘禁王**是事实，但异议人以周克顺非法拘禁王**及周宣鸿在拍卖期间提交的授权委托书未经宇昌公司及其法定代表人王**的同意作出的意思表示，推定双方之间存在恶意串通，损害宇昌公司的利益，提交的证据不足以证明，对异议人该项主张，本院不予采纳。 关于争议焦点二：第一，关于拍卖买受人问题，周克顺在竞买前提交授权委托书，明确竞买成功后注册成立一家新公司，再以新公司的名义重新签订成交确认书，新公司即嘉怡公司成立后申请土地过户至其名下。尔后，拍卖公司出具《拍卖成交报告》，确定嘉怡公司为买受人。在《最高人民法院关于人民法院网络拍卖若干问题的规定》于2017年1月1日施行前，本院根据拍卖成交报告裁定买受人为嘉怡公司并无不当。第二，本院单独拍卖土地违背了《物权法》“房地合一”原则。但嘉怡公司拍卖成交后，涉案四块土地使用权已完成过户手续。嘉怡公司通过缴交罚款、补办手续办理了正常的规划、建筑施工报建手续，原存在的违章建筑物及后续添附的建设均具有合法性，所建的房屋办理了预售许可并已经出售了大量房产，相当部分房产业主己入住，重新拍卖可能造成极大的社会稳定风险。且在恢复执行过程中，已经对地上的建筑物价值进行评估用于弥补宇昌公司的损失。 综上，异议人所提异议请求，理由不能成立，本院不予支持。经报请本院审判委员会2020年11月16日第三十三次会议讨论并决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人海南宇昌房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向海南省第一中级人民法院申请复议。                                                              审 判 长 林 鹤 玲             审 判 员 王 建 国             审 判 员 云 明 慧                                                 二○二○年十一月十六日                         法官 助理 陈 雪             书 记 员 吴 钟 旺                            附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。