四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0802民初4628号 原告：李杨，男，1997年8月29日出生，汉族，大专文化，四川省旺苍县人，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：陈文立，四川广府律师事务所律师。 被告：四川淼汇置业有限公司，住所地：广元市利州区城南市场**。 法定代表人：李相益，公司董事长。 委托诉讼代理人：王艳科，男，汉族，生于1964年2月18日，住广元市利州区。 原告李杨与被告四川淼汇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李杨及委托诉讼代理人陈文立，被告四川淼汇置业有限公司委托诉讼代理人王艳科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李杨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋产权证并向原告支付逾期办证违约金85210.65元（截止2020年4月16日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2016年11月19日，原被告双方之间签订了《商品房买卖合同》及《城南时代广场商品房买卖合同补充协议》，原告购买被告开发“城南时代广场”的一期1幢3-7号商铺，面积58.44㎡。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款958500元。在合同签订的当日被告向原告交付了房屋，交付房屋后原告即委托被告对上述房屋进行经营管理。被告承诺在房屋实际交房之日起365日内向原告办理房屋产权证据并交付产权证，但被告至今未办理和交付房产证，故原告起诉。 原告提供证据如下: 1、原告身份证复印件。拟证明原告的双方情况及原告主体适格。 2、收款收据两份。拟证明原告已向被告支付了房款958500元，被告抗辩办证期限900天或三年不成立。 3、《商品房买卖合同》。拟证明原被告之间于2016年11月9日签订了商品房买卖合同，双方存在商品房销售合同关系，被告将房屋以958500元出售给原告，并约定从商品房交付之日起365日办理转移登记。 4、《商品房买卖合同补充协议》。拟证明2016年11月19日签订补充协议，原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；由于被告原因，导致买受人无法在合同约定期限的办理房屋所有权登记取得房屋所有权证书的，买受人有权提取相应的赔偿。 5、《委托经营管理协议》。证明被告向原告交房的时间为2016年11月9日，被告未逾期交房。逾期办证的天数为889年，逾期违约金应为85210.00元。 6、不动产登记资料查询结果。拟证明被告至今未给原告办理产权转移登记，被告存在违约行为。 被告四川淼汇置业有限公司辩称：原告系2016年11月9日买房的，签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告买房的合同是固定的版本，拿到房屋产权证的两年内办理土地使用证。2015年-2016年是办证制度调整阶段，2016年3月3日成立了不动产登记中心，之前一直处于暂停阶段，成立后才有了明确指导意见，两证合一。2018年所有的合同都发生了变化，办证期限从1年改变为900天或3年办理不动产登记。没有办证原告也应承担相应的责任，原告没有给被告提交办证资料，税费也是各自承担。2018年1月23日被告在辖区范围内张贴了办理不动产登记证的通知，按照3年时间计算，原告自己没有提交资料和交纳税费，这个责任不能由被告一人承担，请求驳回原告的诉讼请求 被告提供证据如下: 1、商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议复印件各一份。拟证明合同约定365天办理房产证，取得房产证后的两年内办理土地使用证。 2、《四川省专项维修资金专用收据》复印件一份。拟证明2019年3月13日被告为原告垫付的房屋维修资金6428.40元。 3、《不动产登记暂行条例》发布信息打印件、《不动产登记暂行条例实施细则》发布信息打印件、广元不动产登记局挂牌成立信息打印件、四川省国土资源厅（2016）55号《关于印发四川省不动产登记服务指南（试行）的通知》网上打印件各一份。拟证明2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，2016年1月1日实施《不动产登记暂行条例实施细则》，2016年3月3日广元不动产登记局挂牌成立，2016年3月14日四川省不动产登记服务指南（试行）的通知。 4、川（2018）广元市不动产权第0××7号《国有建设用地使用权》总证复印件一份。拟证明办理不动产权时间是2018年9月17日。 5、《告示》复印件一份。拟证明向业主关于办理《不动产产权证》告示。 6、新不动产权样式复印件一份。拟证明被告已向业主办理了《不动产权属证》。 7、《四川省商品房买卖合同》新式样复印件一份。拟证明“双证合一”后《商品房买卖合同》办证时间都是900天或3年。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年11月19日，原告李杨与被告四川淼汇置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告四川淼汇置业有限公司位于广元市利州区××街××广场××期××1幢1-3-7号营业房一套，建筑面积58.44平方米，总价958500元。合同约定：“第十一条：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。第十三条约定被告未按约定的期限和条件将商品房交付给被告，逾期在60日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权退房，退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。…第十五条买受人同意委托卖人代交专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业服务费、按国家规定买受人应缴纳的办理产权及国土使用证的相关费用及印花税，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。…第二十条产权登记：（一）初始登记出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见《商品房买卖合同补充协议》商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按《商品房买卖合同补充协议》处理。…” 同日，原告李杨与被告四川淼汇置业有限公司签订了《城南时代广场商品房买卖合同补充协议》，协议对《商品房买卖合同》第二十条产权登记补充约定：“7、对合同地二十条的补充约定：7.3如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所欲全证书之日起三十日内由出卖人支付。7.4买受人所购商品房的分户国有土地使用权证载买受人取得房屋所有权证后的贰年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付款的1%向买受人支付违约金。本条所称分户国有土地使用权证仅指按建构筑物占地面积应分摊的土地使用权登记。7.5由于出卖人的原因，导致买受人无法在合同约定的办理房屋所有权登记期限届满后一年内取得房屋所有权证书的，买受人有权提出相应赔偿。…” 2018年9月17日，广元市国土资源局向被告所申请的共有宗地的不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发不动产权证：川（2018）广元市不动产权第0××7号，权利人：四川淼汇置业有限公司、广元市农业生产资料有限公司、孙丽等60户，共有情况：共同共有，坐落：广元市利州区××街××广场××期××1幢地下车位-1-1号等1171户，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让／市场化商品房，用途：城镇住宅用地／地下车库，面积：共有宗地面积10836㎡／房屋建筑面积79770.87㎡，使用期限：国有建设用地使用权起2084年5月4日止，权利其他状况：房屋结构：钢筋混泥土结构，建筑占地面积：8529.27㎡，专有建筑面积：57790.04，分摊建筑面积：21980.83㎡，房屋总层数：32层，所在层数：地下**、地上**，规划用途：住宅、商业服务用房、、地下车位、库房、办公用房超市、配套用房，房屋竣工时间：2015年7月26日。 另查明：2016年3月，广元市不动产登记局挂牌成立。市不动产登记局成立后，将市、区两级人民政府有关部门分别承担的土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责整合，统一交由市国土资源局承担。国土资源管理部门将实施统一登记并颁发新证列入重点工作，市本级6月底前颁发新证，各县区要在11月底完成统一登记并颁发新证。广元市国土（现自然）资源局广国土资发（2016）167号文件关于“原已登薄未发《房屋所有权证》的处理，实施不动产统一登记后，在原房屋登记系统已登薄但由于各种原因未制证以及已制证未发证的，由房管处负责办理，同时将相关信息推送至不动产登记中心……” 被告四川淼汇公司在合同签订当日（即2016年11月19日）向原告交付了房屋。 2019年3月13日被告四川淼汇公司为原告垫付的房屋维修资金6428.40元。 本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定,应认定合法有效。上述合同对签订双方均具有约束力,当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款,被告于2015年8月10日向原告交付房屋，以及被告向原告履行办理不动产权属证的义务的事实，双方均无异议，本院予以确认。 本案争议焦点：1、被告办证时间是否可因办理不动产权属证明实行“双证合一”而将房产证和土地证办证时间相认定为3年而顺延违约时间2、被告是否承担逾期办证的违约金。 焦点一：被告办证时间是否可因办理不动产权属证明实行“双证合一”而将房产证和土地证办证时间相加认定为3年而顺延违约时间。根据合同约定，被告在2016年11月19日实际向原告交付房屋之日起365日内，即2017年11月19日前为原告办理房屋所有权证，办理完房屋所有权证后两年内办理国有土地使用权证。由于广元市不动产登记局于2016年3月3日挂牌成立，于当年6月底开始颁发新证。因此在现行政策规定房屋产权证与土地使用权证二证合一登记的情况下,即按原合同约定分别办理房产证和土地证已不可能,但双方对不动产权属证书的办理并未重新约定时间,故对原约定的房产证办理时间及土地证办理时间仍参照适用,结合双证合一的政策调整对开发商办理好房、、地产权属证书的期限确有影响故将两者相加视为办理不动产权属证书的时间比较合理（即办理房屋所有权证1年＋办理国有土地使用权2年）。被告四川淼汇公司应自实际交房之日起即2016年11月19日起至2019年11月19日前为原告办理涉案房屋的不动产权属证书。 焦点二：关于被告是否承担逾期办证的违约金的问题。虽被告四川淼汇公司未在2019年11月19日前为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，其行为构成违约，但按照双方签订的合同约定，因房屋产权“双证合一”实际情况，且被告于2018年9月17日将房屋不动产总证办理后，原告应积极协助配合被告四川淼汇公司提交办证资料和支付税、费，而原告未及时向被告提交办证资料和支付税、费存在懈怠配合办证的情况，导致被告四川淼汇公司至今未给原告办理房屋不动产权属证，根据公平原则，本院酌情将违约金调整为每日按原告已支付购房款万分之零点五的标准计算，故被告四川淼汇公司从逾期办证之日（2019年11月20日）起至实际办理房屋不动产证之日止，每日按已支付购房款的万分之零点五计算违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告四川淼汇置业有限公司在本判决生效后二十日内为原告李杨办理房屋不动产权登记； 二、限被告四川淼汇置业有限公司在本判决生效后二十日内向原告李杨支付逾期办证的违约金（从2019年11月20日起至办理不动产权登记完毕之日止，每日按已支付房款万分之零点五计算违约金）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1930.00元，由被告四川淼汇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 王 玉 人民陪审员 刘 蓉 人民陪审员 王治平 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员 杨 瑾