吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5452号上诉人（一审原告）:高洪彬，男，1967年5月2日出生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：黄秀婷，吉林恒丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洪祥，男，汉族，1962年12月7日生，住长春市朝阳区,系高洪彬哥哥。上诉人（一审被告）:姜书嘉，男，汉族，1983年6月27日生，住长春新区。委托诉讼代理人：金卫东，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜志彬，男，汉族，1958年8月8日生，住长春新区，系姜书嘉父亲。被上诉人（一审被告）：姜志彬，男，汉族，1958年8月8日生，住长春新区。委托诉讼代理人：金卫东，吉林新锐律师事务所律师。上诉人高洪彬因与上诉人姜书嘉、被上诉人姜志彬房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2019）吉0193民初2183号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高洪彬上诉请求：1.依法撤销长春新区人民法院（2019）吉0193民初2183号民事判决中的第三项判项，改判支持高洪彬返还款项中扣除姜书嘉应支付的损失5万元及涉案房屋的装修残值526714元；2.依法撤销（2019）吉0193民初2183号民事判决中的第四项判项，改判支持高洪彬一审诉讼请求中主张的自姜书嘉接收房屋之日起至其实际腾房之日的房屋占用费金额（参照租房平台提供的信息，按月租金10000元计算，自2012年2月12日暂计至2020年9月11日，暂计总额为1030000元）。3.依法撤销（2019）吉0193民初2183号民事判决中的第八项判项，改判支持高洪彬一审诉讼请求中主张的律师费损失，总计180000元。4.本案上诉费由姜书嘉、姜志彬承担。事实及理由：一、根据合同约定，高洪彬作为守约方，不应返还姜书嘉房屋装修款。一审法院判决高洪彬返还房屋装修残值存在错误。在高洪彬与姜书嘉此前的诉讼过程中双方经协商一致达成《协议书》作为《房屋买卖合同》的补充协议，双方明确约定，姜书嘉如未在约定期限内履行付款义务，《房屋买卖合同》即告解除，并愿意按照《房屋买卖合同》、《补充协议》约定退还房屋、承担违约金并赔偿甲方经济损失，甲方所收房款及乙方已还贷款不予返还，房屋装修归甲方所有。另，庭审过程中，姜书嘉并未就房屋装修款的返还提起反诉，一审法院直接判决返还上述款项存在法律适用错误。退一步讲，即使涉及房屋装修款返还，也应参照双方合同约定确定返还标准。双方《房屋买卖合同》约定，在高洪彬违约情况下，按套内面积每平方米不大于1000元的标准向姜书嘉赔偿装修款。现姜书嘉违约，返还装修款当然不应超过前述标准。此外，高洪彬对涉案房屋仅享有地上三层的产权，地下**为非专有部分，故即使返还装修费用，也不应将该部分装修费用纳入应返还范围。《商品房买卖合同》附件四第6条（1）约定住宅、花园、露台、地下**等区域，属于非专有部分，为业主共有；第4条约定买受人不得以任何理由擅自破坏房屋外观......对下沉式花园、露台不允许封闭及改动，违反本条规定的，买受人负责恢复原貌，并承担所造成的一切损失。因此，涉案房屋地下一层为非专有部分，姜书嘉无权擅自改变，更无权对下沉式花园擅自外扩且封闭装修。现姜书嘉已对地下一层装修尤其是已对下沉式花园扩建及封闭装修，相关费用不应由高洪彬承担。且高洪彬收回房屋后保留向姜书嘉主张因恢复地下一层原貌给高洪彬造成损失进行追偿的权利。二、高洪彬返还姜书嘉已支付的款项中，应扣除姜书嘉在《协议书》中承诺支付高洪彬的损失5万元。因姜书嘉一再违约，其在2016年12月24日签订的《协议书》中承诺按时还清涉案房屋银行按揭贷款，并赔偿高洪彬各项费用损失5万元（包括律师代理费），作为高洪彬不追究其此前违约责任的条件。一审过程中，双方对账后确认姜书嘉向高洪彬支付包括涉案房屋扩大面积款、银行按揭贷款等各项费用合计为1，724，412.65元。其中已经包括姜书嘉承诺支付的5万元损失赔偿，因此该笔费用应从上述返还款项中扣除。三、一审法院判决支持的房屋占用费标准缺乏事实和法律依据，应当依法改判。因姜书嘉违约，高洪彬主张解除房屋买卖合同，收回房屋，姜书嘉当然应当支付其占用涉案房期间的占有使用费。根据租房平台查询到的信息，涉案房屋所在小区同类型房屋月租金约为20000元，高洪彬主张10000元/月的占用费，法院应予支持。一审法院酌定判决以6000元/月的标准计取房屋占用费缺乏事实及法律依据，应当依法改判。四、根据合同约定，姜书嘉应赔偿因其违约给高洪彬造成的全部经济损失，其中即包括高洪彬因本案纠纷支付的律师费。双方签订的《协议书》中明确约定：“如乙方未在约定期限内履行付款义务，《房屋买卖合同》即告解除，乙方愿意按照《房屋买卖合同》、《补充协议》约定退还房屋、承担违约金并赔偿甲方经济损失...........”。签订本协议后，姜书嘉再次迟延支付购房款，高洪彬因此起诉至法院，高洪彬其后支付的律师费当然属于因姜书嘉违约导致的经济损失，因此该笔款项应当由姜书嘉承担。综上，一审法院部分判项存在错误，请求人民法院依法改判，支持高洪彬的上诉请求，保护高洪彬的合法权利。姜志彬、姜书嘉答辩称：1.高洪彬提出的扣除5万元是损失赔偿款，这是高洪彬的说法，判决第三项高洪彬返还的是购房款，姜书嘉支付的是购房款，所以不应当扣除；对于案涉房屋装修残值，526714元是经鉴定机构鉴定后得出的价格，一审认定并无不当，合同中双方对残值部分的返还也约定了按照鉴定机构的鉴定结果进行返还。2.在一审中高洪彬所举证据是房屋租赁机构的对外广告性的宣传，其中的房屋租金没有真实形成，所以高洪彬所举证据不能证明该房屋真实的房屋租金价格；3.关于律师费。首先高洪彬的该项请求没有法律依据，同时高洪彬也未能出示相关证据证明。姜书嘉上诉请求：1.撤销一审判决第五项，判令驳回高洪彬的该项诉讼请求；2.判令房屋装修鉴定费用由高洪彬承担；3.一、二审诉讼费由高洪彬承担。事实及理由：一审中，高洪彬提出要求姜书嘉给付物业费的诉讼请求，一审判令姜书嘉给付自2012年2月12日起至房屋返还之日止，按照每年6085.29元的标准支付的物业费。该项诉讼请求没有事实依据，判项错误。涉案房屋所在小区，原物业公司为长春金越物业服务有限公司，因该公司物业服务存在问题，开发商拖延交房等问题，该公司与包括姜书嘉在内的众多业主达成协议，免去了业主自2012年以来的物业费。现该公司已经解除了与小区的物业服务合同，改由长春万科物业服务有限公司承接。因此，自2012年至今的物业费，虽然姜书嘉没有缴纳，但该笔费用是因物业公司免除而未缴纳，即这笔物业费是不会发生的。另，对于姜书嘉在一审中提出的房屋装修损失，由于高洪彬不同意，姜书嘉提出鉴定申请，并由鉴定机构作出了鉴定，姜书嘉为此支出鉴定费6321元，该笔费用应由高洪彬承担，但一审没有作出判定。姜志彬答辩称，同意姜书嘉的上诉请求。高洪彬答辩称，1.一审中对方从未就其上诉状中所称的免除物业费提出任何证据，其经我方调查询问物业公司也没有出具过任何承诺或协议，现双方对于解除房屋买卖合同返还房屋没有任何异议，待我方接收房屋后，必定要交纳此前所欠的物业管理费，而在对方居住涉案房屋期间，其已享受了物业服务，但并未支付物业费，由我方后期支付系对方不当得利，因此其应当向我方支付；2.关于鉴定费，根据双方2016年12月24日高洪彬与姜书嘉、姜志彬签订的协议书第3条约定，如乙未在约定期限内履行付款义务，乙方愿意退还房屋，承担违约金，并赔偿甲方相应损失，房屋装修归甲方所有。一审法院在对方并未就房屋装修返还提出反诉的情况下，同意其申请鉴定已存在错误，鉴定费用正是对方未主张装修费用而应当承担举证责任所付出的费用，应当承担举证责任。在一审中法院已经要求对方在三日内提供票据，但其并未提供，因此其应当承担举证不能的责任，不应支持其该项诉讼请求。高洪彬向一审法院起诉请求：1.解除高洪彬与姜书嘉签订的《房屋买卖合同》；2.姜书嘉向高洪彬立即返还位于长春高新开发区超胜街以西金越·逸墅蓝湾一期23栋3单元103室；3.姜书嘉向高洪彬支付违约金30万元；4.姜书嘉补缴自其与高洪彬签订《房屋买卖合同》之日起至双方《房屋买卖合同》解除之日的物业管理费（按物业管理费6085.29元/年，自2012年2月12日暂计至2018年6月8日，暂计38489.46元）；5.姜书嘉向高洪彬支付其接收涉案房屋之日起至实际腾房之日止的房屋占用费（房屋占有费自2012年2月13日起暂计至2019年10月8日止，金额为778200元）；6.本案诉讼费、律师费由姜书嘉、姜志彬承担。事实及理由：2012年2月11日，高洪彬将其从长春金越房地产开发有限公司购买的房屋一处（位于长春市高新开发区超胜街以西长春市高新开发区金越.逸墅蓝湾********，建筑面积为181.11平方米，套内建筑面积为169.65平方米，商品房买卖合同备案编号为（GF-2000-0171)转让给被告，双方经协商签订了《房屋买卖合同》，在合同中就相关事项进行了明确约定。因该房屋为高洪彬从长春金越房地产开发有限公司以按揭贷款方式购买，双方约定房屋出售价款为人民币195万元，姜书嘉以现金形式向被告支付80.424万元，剩余银行贷款114.576万元由乙方以甲方名义向银行按月继续偿还。2012年开始,姜书嘉一直存在未按期及时还款行为。2015年，姜书嘉出现严重违约行为，长达数月不进行还款，鉴于姜书嘉的违约行为，双方于2015年7月17日签订了《补充协议》，按照《补充协议》第4条约定“乙方若再出现逾期偿还贷款的行为，乙方愿意承担违约责任，赔偿高洪彬违约金30万元；若一年内出现两次逾期偿还贷款行为，甲方有权解除合同，并按照《房屋买卖合同》第六条的约定执行。”2016年1月姜书嘉再次出现严重违约行为，连续一年时间未向银行还款。2016年9月末，高洪彬以姜书嘉违约为由，向长春市高新技术产业开发区人民法院提起民事诉讼。诉讼过程中高洪彬与姜书嘉经过协商一致于2016年12月24日迖成协议，就姜书嘉违约情况、继续履行相关协议等事宜进行了约定。双方约定：“乙方承诺在2017年1月25日前还清全部房屋银行按揭贷款99.2万元（最终数额以银行计算结果为准）及甲方垫付的2016年度12个月还款资金7.45万元（最终数额以实际发生为准），并赔偿高洪彬各项费用损失5万元（包括律师代理费），以上款项总计人民币111.6万元。乙方在约定期限内覆行付款义务后，甲方不再追究乙方与此相关的违约责任。”双方签订该协议后，高洪彬从法院撤回诉讼，但姜书嘉在约定的期限内仅给付高洪彬人民币15万元（该部分款项主要用于偿还高洪彬垫付银行贷款及诉讼损失），剩余款项至今未按照《协议书》履行。高洪彬多次催促，但至今未果。高洪彬认为，高洪彬与姜书嘉在《房屋买卖合同》、《补充协议》、《协议书》（第三条）中多次明确约定了合同解除的条件及违约责任，姜书嘉多次未按照双方约定履行义务，其行为已经构成了违约，作为违约方，其应当承担因其违约造成合同解除的法律后果，并按照双方约定承担法律责任。姜书嘉与姜志彬为父子关系，《协议书》中明确姜志彬为姜书嘉的履约担保人，其应当就双方约定的付款义务、违约责任、赔偿损失等事项，承担连带保证责任。据此，高洪彬为维护自身合法权益，故起诉至人民法院。一审法院审理查明：2012年2月11日，高洪彬作为甲方与作为乙方的姜书嘉签订《房屋买卖合同》，该合同约定：一、乙方购买甲方合法拥有的位于长春市高新开发区超胜街以西金越.逸墅蓝湾—期（暂定名）23幢3单元103号，建筑面积181.11平方米，套内建筑面积169.65平方米（按甲方与开发商所签购房合同为准)，如面积有误差，按国家房屋登记机关登记面积为准，对此甲乙双方均己共同到现场验房确认无误。付款方式1、双方商定房屋出售价款为195万元（壹佰玖拾伍万元整，本次过户交易税费有乙方负责缴纳）（单位：人民币，以下同），此房为甲方按揭贷款购房，甲方购房时贷款额为121万元（壹佰贰拾壹万元整)，甲方在2012年2月11日（按公历，以下同）前已还本6.0424万元（陆万零肆佰贰拾肆元，该款月还额度为2011年标准，实际应以银行查询实际数据为准，以下同），剩余贷款为114.576万元（壹佰壹拾肆万伍仟柒佰陆拾元整)，该房以上按揭贷款剩余本息由乙方按月按银行要求还付。甲方已支付的办理产权入住等各项费用86,759.00元（捌万陆仟柒佰伍拾玖元整，为契税、物业维修基金等见收据）己由甲方承担，乙方共计向甲方付款现金804240元(捌拾万肆仟贰佰肆拾元)，此款乙方以现金方式向甲方付清。第一次付款为乙方于2012年2月11日向甲方支付20万元)，第二次付款为乙方于2012年2月14日向甲方支付20万元(贰拾万元);.第三次付款为乙方于2012年3月25日前支付20万元(贰拾万元整)；第四次乙方应在2012年4月10日前向甲方付清所有余款（包括开发商赔偿甲方的款项），以上数据均以银行査询实际数据为准，多退少补。乙方向甲方第二次（或第三次）交款时，如果甲方不方便到现场取款，乙方可以向甲方个人银行帐户付款：开户行：中国工商银行，姓名：高洪彬，卡号：×××该有效汇款凭证由乙方妥善保管，作为向甲方付款凭证。2、银行贷款在产权过户至乙方名下前，由乙方以甲方的名义按银行要求及时向银行还贷付息，即从2012年2月11日起由乙方负责还付以上剩余部分本息，乙方每月10日前足额向甲方所使用的用于还银行按揭贷款开户行及帐号（中国工商银行，姓名：高洪彬，卡号：×××)，提前支付还款（2012年每月应还元），该有效付款凭证由乙方妥善保管，作为向银行还本付息凭证。乙方应及时向银行咨询还款信息，若银行调息或政策改变，乙方应按银行新还款本息及政策执行，乙方还本付息直至双方产权完全过户之后并且已为结清银行所有本息为止。该房屋产权需要过户前，乙方应还清此房所有银行贷款的本息，过户前该按揭剩余本金由乙方支付，同时甲方凭已经获得的有效证明、合同及收据（己交给乙方）等积极协同乙方办理过户手续，所需费用均由乙方负责。3、买卖上述房屋所产生的所有税费均由乙方承担，本协议签订后，甲方不再支付任何费用。二、房屋过户甲方所出售的房屋为按揭购房，目前开发商己交该房钥匙，现并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓乙方确定乙方完全具备该房屋过户时国家政策许可资格和乙方符合购买条件；当办理房照条件成熟时，甲方承诺在获知该房开发商办理产权条件具备（即接到开发商通知）后60日内办理产权，甲方在办完产权登记后30日内，乙方应向甲方提出书面要求，要求甲方协助乙方办理产权过户手续至乙方名下。如甲方未按前款约定办理产权及将产权过户给乙方，乙方有权解除合同，甲方除应承担退还已收房款和乙方支付的银行按揭贷款外还应向乙方赔偿装修费（该装修费以双方共同认可的权威机构鉴定价格为准，装修费按套内面积每平方米不大于1000元)；同时，乙方也不能超过以上过户时间、或不配合甲方办理该过户手续，如乙方未按前款约定办理产权，甲方有权解除合同收回该房并且不退还己收房款和乙方还付的银行按揭贷款以及装修费等。三、1.本合同签订后，双方均不得违约，如一方违约，应支付另一方30万元违约金，同时违约方不享有该协议的任何权利，但应承担该协议的所有义务。甲方在乙方没有违约情况下，如将此房出售给他人，甲方除承担本条款中30万违约金外，还应退还已收房款和乙方支付的银行按揭贷款以及乙方对此房产的装修款（按以上第三条所述评估机构价格计算，装修费按套内面积每平方米不大于1000元)；如乙方违约，甲方可在当日收回该房产，乙方应在24小时内腾出该房，不按期腾房造成损失由乙方负责）甲方不承担任何退款及其他所有责任，同时乙方向甲方支付本条款中30万元违约金。2.本合同在执行过程中，与该房相关的各项缴费均应由乙方按管理部门要求缴纳，如遇开发商问题或物业问题等第三方影响该房产利益时，不属于甲方违约，但甲方可以依法授权乙方解决。本协议当遇不可抗力及自然灾害等导致无法执行时，本协议的约定实事不能改变，甲、乙双方均不需向对方退任何款项，双方因此可均不承担任何责任。3.乙方在以甲方名义向银行还款时，若出现不按时还款等违反银行还款规定的违约现象，或导致银行以法律手段要求甲方承担相应责任时，以及影响甲方在银行的信誉时，甲方有权收回此房产，并且不退还所有乙方所交款项，同时乙方应承担违约责任。2015年7月17日，高洪彬作为甲方与作为乙方的姜书嘉签订《补充协议》，该协议约定：甲、乙双方于2012年2月11日签订《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，乙方多次、长时间未按照合同约定按时偿还银行贷款，其行为已经构成严重违约，双方遂发生纠纷，甲方诉至长春市高新区人民法院。现甲、乙、丙三方经过平等自愿协商就解决该纠纷事宜作出如下约定，以资双方信守执行。一、乙方未按照《房屋买卖合同》约定按时偿还银行贷款的行为已经构成严重违约且已经符合《房屋买卖合同》中关于合同解除条件，乙方对自己的违约行为向甲方表示歉意；二、乙方承诺在2017年1月25曰前还清全部房屋银行按揭贷款99.2万元（最终数额以银行计算结果为准）及甲方垫付的2016年度12个月还款资金7.45万元（最终数额以实际发生为准），并赔偿高洪彬各项费用损失5万元（包括律师代理费），以上款项总计人民币111.6万元。乙方在约定期限内履行付款义务后，甲方不再追究乙方与此相关的违约责任。2016年12月24日，高洪彬与姜书嘉、姜志彬签订《协议书》，该协议约定：甲、乙双方于2012年2月11日签订《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，乙方未按照合同约定按时向高洪彬银行账户转款用以偿还银行贷款，其行为已经构成违约，现甲、乙双方经过平等自愿协商就继续履行《房屋买卖合同》作出如下约定，以资双方信守执行。乙方未按照《房屋买卖合同》约定按时向高洪彬银行账户转款用以偿还银行贷款的行为已经构成违约；二、鉴于乙方确实存在迟延履行的客观原因，在乙方补齐逾期贷款后，甲方对于乙方在本协议签订前的违约行为决定不再追究乙方的违约责任。三、乙方对于因其未按时逾期偿还贷款的违约行为给甲方带来的不便表示歉意。四、甲、乙双方一致同意继续履行签订的《房屋买卖合同》。2020年7月16日经本院委托，吉林方舟资产评估有限公司做出吉舟评字（2020）第66号资产评估报告摘要，评估结论：本次评估采用成本法，对长春新区人民法院委估的长春市高新区金越逸墅蓝湾一期23栋103室房屋装修价值进行了评估。在本报告揭示的假设前提条件基础上，评估对象在评估基准日2020年4月9日的评估价值为人民币526714元。庭审过程中经双方核对确认案涉房屋总价款为合同约定的195万元，现高洪彬已接受购房款本金及已向银行缴纳的购房款本金及利息1724412.65万元。根据2019年6月11日案涉房屋物业公司长春金越物业服务有限公司出具的证明，案涉房屋的物业费用每年为6085.29元。一审法院认为：一、关于本案中高洪彬与姜书嘉签订的《房屋买卖合同》、高洪彬与姜书嘉签订的《补充协议》以及高洪彬与姜书嘉、姜志彬签订的《协议书》的效力及约束力的问题。2012年2月11日，高洪彬与姜书嘉签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律的强制性规定合法有效。案涉房屋买卖合同虽系姜书嘉与高洪彬签订，但实际向高洪彬支付钱款的是姜书嘉的父亲姜志彬，且在履行合同过程中，一直是姜志彬代表姜书嘉与高洪彬磋商，并签订两份补充协议，尤其2015年7月17日的《补充协议》形成后，姜书嘉虽未亲笔签名，但其依约履行了部分偿还欠款的合同义务，而2016年12月24日的《协议书》又是在高洪彬已经起诉至一审法院后，双方在调解过程中所形成，高洪彬完全有理由相信姜志彬有权代理姜书嘉，故应当认定姜志彬对高洪彬而言构成表见代理，姜志彬代表姜书嘉与高洪彬签订的《补充协议》和《协议书》对姜书嘉具有法律效力。二、《房屋买卖合同》是否应予解除的问题。姜书嘉在与高洪彬履行案涉房屋买卖合同过程中，多次、长时间、反复发生迟延还款的违约行为，违约情节比较严重，且该违约行为符合《房屋买卖合同》约定的解除条件，高洪彬具有合法解除权。在姜书嘉首次发生逾期还款违约行为时，高洪彬虽然未依法行使合同解除权，且在《补充协议》中明确承诺在姜书嘉补齐逾期贷款后，高洪彬不再追究姜书嘉的违约责任，该合同解除权消灭，但在姜书嘉再次发生逾期还款违约行为后，双方签订《协议书》，又重新约定了合同解除权，即如果姜书嘉未在双方约定的期限（2017年1月25日）内还清全部银行按揭贷款及高洪彬垫付的还款资金，高洪彬有权行使合同解除权，因此在姜书嘉仅支付15万元，未按照《协议书》约定在限定期限内偿还全部款项的情况下，高洪彬有权根据《协议书》约定的合同解除权向姜书嘉主张解除合同。三、关于高洪彬主张的违约金及违约责任、姜书嘉应支付的实际占用房屋的占用费用以及高洪彬应否返还姜书嘉购房款项的综合认定。虽然姜书嘉与高洪彬之间的房屋买卖合同关系应当依法解除，但因姜书嘉已经向高洪彬支付了合同价款的大部分并偿还了贷款本息，并对案涉房屋投入大量资金进行了装修，且目前长春市的二手房交易价格在持续上涨，如按照姜书嘉与高洪彬签订的《协议书》的约定在姜书嘉违约时，姜书嘉将承担违约金30万元，且已支付的购房价款、已偿还的银行贷款均不予退还，房屋装修也无偿归高洪彬所有。如果姜书嘉依此承担违约责任，将导致严重的利益失衡。考虑到案件实际情况，本院综合评判在双方合同解除后，高洪彬收取的购房款及姜书嘉已经偿还银行的贷款本息，应参照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”高洪彬应当返还给姜书嘉，返还数额为购房款本金及已向银行缴纳的购房款本金及利息1724412.65万元。另，因姜书嘉已就房屋买卖过程中的违约行为承担相应的违约责任，经本院合法鉴定得出该房屋装修残值527899元，高洪彬也应一并予以返还。姜书嘉也应支付高洪彬自2012年2月12日起签订合同占有房屋之日起至实际给付之日止的房屋占用费用。因案涉房屋为别墅，参照房源租金价格极少，本院酌定为每月租金6000元。姜书嘉自2012年2月未缴纳物业费用，因该费用是姜书嘉在占有、使用房屋时接受物业服务的支出，应当由姜书嘉进行支付。故姜书嘉应按照每年6085.29元的标准支付物业费用至其返还高洪彬案涉房屋时止。虽姜书嘉主张已支付2019年的物业费，但未向法庭提供相应的证据，本院对此不予支持。高洪彬主张律师代理费由姜书嘉承担无事实及法律依据。关于违约金的数额问题，因《房屋买卖合同》中第六条中约定了违约金数额为人民币30万元，姜书嘉虽在庭审过程中要求对违约金数额进行调整，但考虑到该金额尚不足合同金额的20%，同时姜书嘉有多次违约行为导致合同最终不能履行，故对违约金不予调整，姜书嘉应当承担给付高洪彬违约金人民币30万元的责任。姜志彬因其在2016年12月24日与高洪彬签订的协议书中明确表示承担连带给付责任，故姜志彬对姜书嘉向高洪彬所付的违约金承担连带给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、高洪彬与姜书嘉于2012年2月11日签订的《房屋买卖合同》解除；二、姜书嘉于本判决生效后十五日内，立即将坐落于长春新区超胜街以西金越.逸墅蓝湾—期（暂定名）23幢3单元103号的房屋返还高洪彬；高洪彬于本判决生效后返还姜书嘉购房款1724412.65元，房屋装修残值526714元，共计2251126.65元。四、姜书嘉于本判决生效后给付高洪彬自2012年2月12日起至房屋返还高洪彬之日止，按照每月6000元的标准支付房屋占有费用；五、姜书嘉于本判决生效后给付高洪彬自2012年2月12日起至房屋返还高洪彬之日止，按照每年6085.29元的标准支付的物业费；六、姜书嘉于本判决生效后给付高洪彬违约金人民币300000元；七、姜志彬对本判决第六项确定的姜书嘉向高洪彬所负的债务承担连带给付义务；八、驳回高洪彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35760元，由姜书嘉负担。本院二审期间，高洪彬提供如下证据：律师费发票及委托代理合同。证明：本案发回新区人民法院重审，我方发生的律师代理费共计10万元。根据双方2016年12月24日签订的协议书第3条约定，对方违约的情况下应当返还房屋承担违约金并赔偿甲方经济损失，我方认为该经济损失包括因房屋买卖合同纠纷对方违约，我方起诉产生的律师代理费，除一审我方已举证的共计8万元律师代理费外，我方已支付本案发回重审后的一审律师代理费5万元，另5万元代理费支付的前提是二审支持双方解除房屋买卖合同，现一审已判决双方解除买卖合同，且双方并未就该判项提起上诉，因此该笔费用在二审判决作出后我方也会支付，因此上述共计18万元应由对方承担。姜书嘉质证：对发票及合同真实性没有异议，但是与本案是否有关联有异议，关于18万元律师费，高洪彬只提供了衡丰律师事务所的5万元费用，从数额上看与18万元不符，法律并没有规定一方的律师费由另一方承担，在姜书嘉与高洪彬合同中也没有约定律师费由一方承担。姜志彬质证意见与姜书嘉质证意见一致。姜书嘉、姜志彬本院二审期间，没有提供新的及补充证据。本院二审查明事实除与一审法院认定事实一致外，另查明，2015年7月17日，高洪彬作为甲方与乙方姜书嘉签订《补充协议》，约定：“甲、乙双方于2012年2月11日签订《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，乙方未按照合同约定按时向高洪彬银行账户转款用以偿还银行贷款，其行为已经构成违约，现甲、乙方双方经平等自愿协商就继续履行《房屋买卖合同》作出如下约定，以资双方信守执行。一、乙方未按照《房屋买卖合同》约定，按时向高洪彬银行账户转款用以偿还银行贷款的行为已经构成违约；二、鉴于乙方确实存在迟延履行的客观原因，在乙方补齐逾期贷款后，甲方对于乙方在本协议签订前的违约行为决定不再追究乙方的违约责任；三、乙方对于因其未按时逾期偿还的违约行为给甲方带来的不便表示歉意；四、甲、乙双方一致同意继续履行签订的《房屋买卖合同》；五、乙方对于合同继续履行作出如下承诺：1.乙方承诺在2015年8月1日前将本协议签订前所欠银行贷款及相关费用结清，如未在约定时间结清，甲方可按照《房屋买卖合同》约定追究乙方法律责任。2.乙方将认真全面履行《房屋买卖合同》及本补充协议的约定。3.乙方将严格按照《房屋买卖合同》中的约定，按时足额偿还银行贷款。4.乙方若出现逾期偿还贷款的行为，乙方愿意承担违约责任，赔偿原告违约金30万元；若一年内出现两次逾期偿还贷款行为，甲方有权解除合同，并按照《房屋买卖合同》第六条的约定执行。5.房屋未更名过户期间，乙方未经甲方书面同意不得将房屋抵押给第三人，如发生前述情况，甲方有权解除合同，经甲方书面解除合同后，双方《房屋买卖合同》即告解除。甲方有权收回房屋并不退还已收房款及乙方已还银行贷款，乙方对该房屋的装饰装修也无偿归甲方所有并承担违约30万元，因抵押行为所产生的一切法律后果都由乙方承担，与甲方无关。六、双方知晓本补充协议的签字人为各方的委托代理人，各方的委托代理人签字即视为合同双方本人签字。……”上述协议签订后，姜书嘉又存在违约行为，故高洪彬将姜书嘉、姜志彬起诉至法院。由甲方高洪彬、乙方姜书嘉、丙方姜志彬于2016年12月24日签订《协议生》后，高洪彬撤回起诉。2016年12月24《协议书》约定：“甲、乙双方于2012年2月11日签订《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，乙方多次、长时间未按照合同约定按时偿还银行贷款，其行为已经构成严重违约，双方遂发生纠纷，甲方诉至长春市高新区人民法院，现甲、乙、丙三方经过平等自愿协商就解决该纠纷事宜作出如下约定，以资双方信守执行。一、乙方未按照《房屋买卖合同》约定按时偿还银行贷款的行为已经构成严重违约且已经符合《房屋买卖合同》中关于合同解除条件，乙方对自己的违约行为向甲方表示歉意；二、乙方承诺在2017年1月25曰前还清全部房屋银行按揭贷款99.2万元（最终数额以银行计算结果为准）及甲方垫付的2016年度12个月还款资金7.45万元（最终数额以实际发生为准），并赔偿原告各项费用损失5万元（包括律师代理费），以上款项总计人民币111.6万元。乙方在约定期限内履行付款义务后，甲方不再追究乙方与此相关的违约责任。三、如乙方未在约定期限内履行付款义务，甲方有权单方选择下列方式之一进行处理(一)如乙方未在约定期限内履行付款义务，《房屋买卖合同》即告解除，乙方愿意按照《房屋买卖协议》、《补充协议》约定退还房屋，承担违约金并赔偿甲方经济损失，甲方所收房款及乙方已还贷款不予返还，房屋装修归甲方所有。（二）如乙方未在约定期限内履行付款义务，《房屋买卖合同》即告解除，乙方无条件放弃该房，甲方有权不再向银行还款，甲方有权将房屋交给贷款银行处理，甲方和银行无需向乙方支付任何款项，一切后果由乙方自行承担，与甲方无关。……四、丙方愿意作为乙方的履行担保人，就《房屋买卖合同》、《补充协议》及本协议提供履约担保与乙方共同承担全部法律责任。……”本院认为，本案焦点：一、原审判决返还姜书嘉购房款1724412.65元应否扣除5万元；案涉房屋装修残值526714元高洪彬应否返还；案涉房屋月租金按1万元计算是否有事实及法律依据，高洪彬发生的律师费姜书嘉、姜志彬应否承担。二、姜书嘉应否承担物业费及案涉鉴定费。一、关于高洪彬返还姜书嘉的1724412.65元购房款应否扣除5万元的问题。高洪彬称1724412.65元含2016年12月24《协议书》第二条约定的5万元各项费用损失（包括律师代理费），但该5万元约定不明，不能确定具体损失数额，亦不能确定律师代理费的数额，且本院二审期间高洪彬亦对5万元的损失陈述不清。但高洪彬认可2015年7月17日《补充协议》签订后姜书嘉确偿还其15万元，其中5万元系损失款项。而姜书嘉、姜志彬称2015年7月17日《补充协议》嘉签订后，姜书嘉给付高洪彬15万元均为偿还的银行贷款。根据一审查明事实1724412.65元中应不包含高洪彬所主张的5万元损失款项。故高洪彬主张5万元应在1724412.65元中扣除，现有证据不占足以证明。关于高洪彬本案委托律师所发生的律师代理费应否予以保护的问题。双方《房屋买卖合同》、《补充协议》、《协议书》均对本案的律师代理费没有明确约定由姜书嘉、姜志彬承担内容，2016年12月24《协议书》第二条的约定5万元各项费用损失（包括律师代理费），这里所称的律师代理费应为姜书嘉不履行2015年7月17日高洪彬与姜书嘉签订的《补充协议》而起诉法院所发生的律师代理费，而非本案律师费用承担的约定。关于姜书嘉返还案涉房屋后，高洪彬应否就案涉房屋装修残值526714元给付姜书嘉的问题。虽然双方签订的《协议书》中有若返还案涉房屋，房屋装修归高洪彬所有的字样，但案涉房屋装修费用已超过百万元，且一审已就姜书嘉违约而判决其承担违约金30万元，且房屋归还高洪彬后，高洪彬是受益人，故从公平角度考虑一审判决房屋装修残值由高洪彬返还姜书嘉并无不当。虽然姜书嘉、姜志彬在一审中未提出反诉请求，但一审为避免累诉及审判资源浪费，故在本案一并处理并无不当。关于高洪彬主张案涉房屋月租金应按1万元计算的问题，高洪彬没有提供案涉房屋租金的为1万元租金的官方证据证明，故原审酌定保护其每月6000元并无不当。二、关于一审判决姜书嘉承担物业费是否有事实及法律依据的问题。本院二审期间，姜书嘉、姜志彬自认自2013年入住案涉房屋后，只交纳一年的物业费6085.29元。姜书嘉、姜志彬称因物业公司免除物业费，该费用未发生，不应由其交纳，但没有提供证据证明。故一审判决由其承担物业费并无不当。关于姜书嘉上诉请求其不应承担案涉鉴定所发生的费用问题。本院二审中，姜书嘉放弃该主张，故本院对此予以准许。综上，高洪彬、姜书嘉的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。高洪彬二审交纳的15318元上诉费、姜书嘉二审交纳的1175元上诉费，由高洪彬、姜书嘉各自承担。本判决为终审判决。审判长  史绍红审判员  吕玉玉审判员  魏 岚二〇二〇年十一月二十六日书记员  王艳秋