浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6596号 上诉人（原审被告）：杭州伟业建设集团有限公司。住所地：杭州市下城区建国北路****。统一社会信用代码：91330100704219764R。 法定代表人：赵国良，董事长。 委托诉讼代理人：胡亚琴，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴淼，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：浙江交投资产管理有限公司。住所地：。住所地：杭州市江干区明珠国际商务中心****信用代码：9133010007933693XR。 法定代表人：李宗圣，董事长。 委托诉讼代理人：张轶男、张凛，国浩律师（杭州）事务所律师。 上诉人杭州伟业建设集团有限公司（以下简称伟业公司）与因被上诉人浙江交投资产管理有限公司（以下简称交投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任公开开庭进行审理。上诉人伟业公司的委托诉讼代理人胡亚琴、吴淼，被上诉人交投公司委托诉讼代理人张凛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2016年3月17日，交投公司（甲方、出租方）与伟业公司（乙方、承租方）签订的《物业租赁合同》，约定甲方将杭州市建国北路658号2101、2102、2103、2104室共计1245.9平方米物业场地出租给乙方使用，双方确认按建筑面积1245.9平方米计算本合同租金；乙方已对甲方所要出租的物业及场地现状做了充分了解，愿意在现有条件下承租该物业；乙方租赁该物业作办公使用，租赁期为4.5年，2016年3月18日起至2020年9月17日止；装修免租金期2个月，2016年3月18日至2016年5月17日止；该物业第一年年租金（含税）为2.9元/平方米/天，计1098385.44元，第二年租金（含税）2.9元/平方米/天，计1318785.15元，第3、4年租金为2.987元/平方米/天，计1358348.70元，第4.5年租金为2.987元/平方米/天，计684756.61元；甲乙双方约定，租金每半年结算一次，先付后用，（租金均由甲方先开票后，乙方按本合同约定时间支付，租赁物业执行先付后用原则），首期半年租金在本合同签订之日起七日内付清，首期后半年租金应于2016年9月18日前一次性支付（于2016年8月18日前甲方开具相应金额的发票，乙方于甲方发票开具之日起一个月内支付，但最晚不迟于2016年9月18日支付），以后每个半年期租金支付时间依次类推，即甲方在每一个半年租期租赁起始日前一个月开具相应金额的发票，乙方于甲方发票开具之日起一个月内支付，但最晚不迟于当期租赁起始日支付；逾期支付租金的，每逾期一日乙方须按应付未付租金的千分之一支付甲方违约金；乙方于本合同签订之日一次性支付甲方55000元作为履约保证金（含安全风险金）；本租赁关系终止后，乙方将租赁物业按自然状态并清理整洁后返还甲方，且付清全部租金、电费等（甲方有权将履约保证金用于抵扣前述乙方应承担的款项）后7个工作日内，甲方将无息退还乙方前述剩余履约保证金；甲方应保证乙方租赁期内，其设备、设施、管道、管线的正常运作，如因上述设施老化或其他不可预测因素造成漏水、漏电等影响乙方正常工作的，在乙方及时书面报修后甲方应及时进行更换并抢修、维修；如经乙方催促仍未及时整改，乙方有权自行修复，则费用由甲方承担；乙方逾期30日以上（含本数）不按本合同约定全额支付租金、物业费或其他应付费用的，甲方有权解除本合同，甲方已收租金按实结算，乙方支付的全部履约保证金不予退还，且乙方须按本合同约定支付拖欠的各项费用及违约金；本租赁期内，非本合同另行规定的情况，乙方擅自解除本合同的，甲方有权立即收回租赁物业，乙方已支付的租金不予退还，同时乙方应按当年度月租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可从履约保证金、安全风险金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充协议。 2017年4月25日，伟业公司向交投公司提交《关于要求对空调管道漏水尽快解决的申请报告》，称伟业公司对空调管道漏水、老化等问题，向交投公司提出了维修方案申请，后伟业公司安排了多个专业维修人员上门检查，表示需要整层楼空调拆修才可保障空调正常运行，一层总价约为10万元。如按此操作，在维修时会影响伟业公司正常工作办公。因此，伟业公司建议交投公司安排安装分体式空调。2017年8月11日，伟业公司向交投公司发送《关于解除租赁合同通知函》主张因上述问题存在未及时解决，要求解除租赁合同，6个月内办理交接手续，退还保证金55000元等。2017年8月28日，伟业公司向交投公司发送《关于对租赁房屋设备设施空调管道解决方案的决定》，提出交投公司提出愿意维修整层楼的空调管道，维修工期2个月，伟业公司认为若进行为期2个月的空调管道维修，则会影响伟业公司正常办公，且空调管道维修后只是解决了漏水问题，却无法保证空调制冷、制热效果，伟业公司故不同意该解决方案。伟业公司要求交投公司安装分体式空调，并请减少办公租赁费用，否则要求退租等。2017年12月18日，伟业公司向交投公司发送《关于对房屋租赁期间存在问题解决的申请报告》，主张如交投公司不能完好解决空调问题，且由伟业公司自行解决的，请减少办公租赁费用至1.8元/平方米/天（含税）等。2018年1月24日，交投公司复函称决定对中央空调进行维修，相关费用由交投公司承担。2018年2月9日，伟业公司发送《关于要求终止租赁合同的申请报告》。 2018年6月25日，交投公司（甲方）与伟业公司（乙方）签订《物业租赁合同》补充协议，载明：租赁期限变更为2016年3月18日至2019年12月31日止；租金变更为2.4元/平方米/天；甲方为乙方增设空调2台，于本合同签订之日起30日内完成安装；考虑到增设空调对乙方办公造成影响，甲方给予乙方7天免租期；租金每半年结算一次，租金变更后的第一个半年租金524773元于合同签订后7日内一次性支付，以后每半年租金545704元依次于2018年6月30日、2018年12月30日、2019年6月30日前一次性支付（甲方在每一个半年租期租赁起始日前一个月开具相应金额的发票，乙方于甲方发票开具之日起一个月支付，但最晚不迟于当期租赁起始日支付）。2018年7月20日，伟业公司对交投公司加装的两台空调及委托维修后的空调进行验收，确认运行后达到预定制冷效果。 2016年3月18日、9月12日、2017年3月15日、2018年1月17日、6月25日、6月25日、2019年1月3日、6月13日、9月25日，交投公司分别为伟业公司开具2016年5月18日至9月17日、2016年9月18日至2017年3月17日、2017年3月18日至2017年9月17日、2017年9月18日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2019年12月31日、2019年7月1日至2019年9月30日期间租金金额分别为444412.53元、653972.91元、659392.58元、379376.55元、524773元、545704元、545704元、545704元、272852元的浙江增值税专用发票。后，伟业公司分别于2016年3月24日、2016年10月17日、2017年5月4日、12月25日、2018年6月28日、6月28日、2019年1月10日、9月26日支付交投公司租金444412.53元、653972.91元、659392.58元、379376.55元、524773元、545704元、545704元、545704元、272852元。 2019年6月15日，伟业公司向交投公司发送《关于提前解除房屋租赁合同的申请报告》，载明：伟业公司承租案涉房屋，合同到期日为2019年12月31日。于2016年6月15日起，伟业公司因空调制冷效果低、管道漏水严重等影响办公多次向交投公司提出维修申请，交投公司也多次实地查看确定，并在2018年7月新安装了2台柜式空调。目前伟业公司其他部门空调制冷效果仍然不佳，也多次请物业进行空调清洗与维修，但由于大楼陈旧、设施老化等原因，物业师傅告知无法维修，且清洗难度大，难以解决目前存在的问题。为给员工更好的办公环境，向交投公司正式提出解除租赁合同的申请，提前3个月书面通知交投公司，定于2019年9月份左右搬离房屋。2019年7月10日，伟业公司再次发送《关于再次要求解除租赁合同的通知》，主张交投公司未能遵守《物业租赁合同》关于“甲方应保证乙方承租期内，其设施、设备、管道、管线的正常运作”的相关约定，再次要求解除租赁合同，即日起3个月内办理交接手续。 2019年9月9日，交投公司复函称：1.伟业公司反映的空调制冷效果低的情况，交投公司接报告后第一时间已经安排人员维修，双方也已签字验收；管道漏水问题，双方多次沟通，鉴于整体修复需要拆除全部石膏板，耗时长、耗工大，且伟业公司明确不同意此方案，交投公司已经与物业确认出现问题由物业帮忙维修解决，交投公司严格履行合同，不存在违约行为。2.伟业公司提出提前解除房屋租赁合同，希望于9月份或三个月之内办理交接手续，交投公司原则上同意，但伟业公司应按照合同约定支付房租欠款及逾期付款违约金，提前解约违约金。其中，租金为2019年7月1日至实际腾退之日；逾期付款违约金，标准为每日千分之一，时间待定，2019年8月18日至租金支付之日止；提前解约违约金为当年月租金的两倍等。2019年9月12日，伟业公司对复函回复称：1.伟业公司签字验收的只针对两个办公室的两台空调问题，并不能针对整层办公楼的空调问题。2.从2016年3月承租以来，伟业公司多次发函要求解决漏水问题，伟业公司也为漏水问题承担了一定费用。交投公司近两个月的不明确态度，严重影响了伟业公司的办公运行。3.伟业公司多次电话联系要求开具发票，但交投公司未予回复，也未收到任何发票，不存在逾期付款责任等。 交投公司于2020年4月1日提起本案诉讼，诉请判令：1、确认《物业租赁合同》、《〈物业租赁合同〉补充协议》已解除；2、伟业公司向交投公司支付单方解除合同违约金181901.33元、逾期支付租金违约金289680.57元，共计471581.9元；3、伟业公司己向锦天公司支付的履约保证金55000元不予退还；4、本案诉讼、保全、公告等实现债权的一切费用由伟业公司承担。 原审法院审理认为：交投公司与伟业公司签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行各自义务。本院注意到，在案涉房屋租赁合同履行过程中，伟业公司因房屋空调管道漏水、空调制冷制热效果不佳等问题多次向交投公司报修与交涉，交投公司亦安排人员进行了查看维修，并提出整层维修等解决方案。伟业公司根据自身实际选择要求交投公司安装分体式空调、并减少租赁费用等。经多次磋商后，双方最终于2018年6月25日签订补充协议，商定缩短租赁期限，减少租金标准，增设2台分体式空调，因安装空调给予7天免租期等。此后，交投公司确按约完成了两台空调的安装与调试，伟业公司并已经验收合格。同时，伟业公司亦系大厦其余楼层的业主，对该大厦设备设施陈旧、老化等状况亦存在一定程度了解，此后，交投公司或大厦所在物业公司亦对伟业公司反映的漏水等问题履行维修义务。故在本案中，伟业公司再以“房屋空调管道漏水、空调制冷制热效果不佳”主张提前解除合同等，不具有事实和法律依据。但根据双方在函件中关于合同解除的相关意思表示，且因双方对合同解除无异议，本院确认案涉《物业租赁合同》、《物业租赁合同》补充协议于2019年9月30日解除。交投公司在发送的函件中原则同意解除合同的同时提出要求伟业公司承担违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于交投公司要求伟业公司支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院注意到，双方在合同中明确约定租金支付时间与条件为：“交投公司在每一个半年租期租赁起始日前一个月开具相应金额的发票，伟业公司于甲方发票开具之日起一个月内支付，但最晚不迟于当期租赁起始日支付”。故按时开具增值税发票交付伟业公司亦系交投公司合同项下义务，现并无证据证明未能按时开具发票系因伟业公司原因所致。在收到交投公司开具发票后，伟业公司已经按约定时间支付租金，即双方实际履行合同中确按此模式进行操作，交投公司亦未曾及时提出异议，故本院对其该项请求不予支持。关于交投公司要求伟业公司支付单方解除合同违约金181901.33元的诉讼请求，根据前述分析，伟业公司并无正当理由主张提前解除合同，其应当承担违约责任。根据《物业租赁合同》关于“擅自解除本合同的，应按当年度月租金的2倍支付违约金”的约定，交投公司的该项主张有合同依据，本院予以支持；但鉴于上述违约金已对锦天公司损失进行弥补，租赁合同亦约定交投公司可从履约保证金中抵扣损失等，且为节省当事人诉累，本院酌情履约保证金55000元用于抵扣上述违约金，故伟业公司尚应支付交投公司违约金126901.33元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月1日判决：一、确认交投公司与伟业公司签订的《物业租赁合同》、《补充协议》于2019年9月30日解除；二、伟业公司在判决生效后十日内支付交投公司违约金126901.33元；三、驳回交投公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；案件受理费9066元，减半收取4533元，财产保全费2878元，两项合计7411元，由伟业公司负担1786元，由交投公司负担5625元；交投公司于判决生效之日起七日内向本院申请退费，伟业公司于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期期法院将强制执行。 宣判后，伟业公司不服，向本院提起上诉称：1、双方当事人已就案涉房屋租赁合同的解除达成一致，上诉人无需支付违约金。2、上诉人有权解除案涉房屋租赁合同。3、被上诉人应当返还上诉人履约保证金55000元。请求二审法院撤销原判第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。 交投公司辩称：上诉人单方解除案涉房屋租赁合同没有依据，被上诉人从未放弃要求其承担违约责任。上诉人无正当理由提前解除合同，应当承担相应的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 伟业公司在二审诉讼中提交电话通话录音（刻录光盘及文字稿），欲证明伟业公司于2019年9月30日搬离案涉房屋并于10月8日办理交接手续，案涉房屋租赁合同双方已协商一致解除。 经出示，交投公司对上述证据提出异议称不属于二审程序中的新的证据，通话一方确系其公司员工薛工，但其对具体情况不了解，应当以双方当事人书面函件为准。 本院经审核认为：交投公司对上述证据的真实性无异议，本院予以确认，该证据可以证实双方当事人于2019年10月8日就案涉房屋的返还办理了书面移交手续，故就该节事实的证明力本院予以认定。 本院经审理查明除上述案涉房屋的返还事实外其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：双方当事人对于原审判决所认定的案涉房屋租赁合同的效力均无异议，本院予以确认。因案涉房屋存在空调管道漏水及空调制冷问题，伟业公司先后多次向交投公司提出维修要求并据此提出解除合同的主张，最终交投公司进行了维修加装两台空调，双方为此签订了案涉房屋租赁合同之补充协议。嗣后，伟业公司再次向交投公司提出其他部门发生空调制冷效果不佳的问题以及维修困难的情况，据此要求解除案涉房屋租赁合同；交投公司不能举证证实伟业公司所述空调问题与事实不符，或举证证实其已按约履行了修复义务，伟业公司主张解除合同符合合同约定以及相关法律规定。现伟业公司诉请主张双方系协商一致解除案涉房屋租赁合同，就此主张，其于二审诉讼中提交的上述证据可以证实双方当事人共同办理了案涉房屋的返还交接手续，而根据案涉房屋租赁合同第7.4条的约定，伟业公司返还物业时应经交投公司验收认可并结清应当承担的费用；结合交投公司在开具给伟业公司至2019年底的租金发票后又重新开具至2019年9月30日止的发票的事实，可以证实伟业公司诉称的双方已协商一致解除案涉房屋租赁合同的主张。交投公司在其未依法按约履行维修义务构成违约的前提下，在伟业公司未向其主张违约责任而是协商解除案涉房屋租赁合同的情况下，主张伟业公司存在逾期支付租金及擅自解除合同的违约行为并据此诉请判令伟业公司承担相应的违约责任有悖于事实，其诉讼请求不应予以支持。伟业公司在原审诉讼中未就保证金的返还提起反诉请求，不属于二审审理范畴，其依法应另行起诉主张。基于上述新证据，本院对原审判决予以改判，原审判决不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，判决如下： 一、维持杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初1822号民事判决第一项； 二、撤销杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初1822号民事判决第二、三项； 三、驳回浙江交投资产管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取为4533元、财产保全申请费2878元，合计7411元；以及二审案件受理费2838元，均由浙江交投资产管理有限公司负担；限双方当事人于本判决生效之日起七日内分别至原审法院及本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判员 胡 宇 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 赖雪珂