内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4571号上诉人（原审被告）：赤峰正浩房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区新城天义路东应昌街北圣林建筑公司院内。法定代表人：杨洁，董事长。委托诉讼代理人：王智辉，内蒙古大川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司赤峰分行。住所地：赤峰市红山区钢铁街中段。负责人：郭强，行长。委托诉讼代理人：张祥，内蒙古法林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏杰，内蒙古法林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张霖，男，1990年5月23日出生，住赤峰市。被上诉人（原审被告）：吕洪杰，女，1992年11月21日出生，住赤峰市。上诉人赤峰正浩房地产开发有限责任公司（以下简称正浩公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司赤峰分行（以下简称中行赤峰分行）、张霖、吕洪杰金融借款合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。正浩公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判为“正浩公司对张霖、吕洪杰提供的房屋不足以清偿的原审判决第一项债务部分承担连带清偿责任，正浩公司承担连带清偿责任后，有权向张霖、吕洪杰追偿”；二、由中行赤峰分行、张霖、吕洪杰承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决正浩公司对张霖、吕洪杰的全部贷款承担连带清偿责任无法律依据，正浩公司若承担保证责任也是在张霖、吕洪杰提供的房屋不足以清偿债务部分承担连带清偿责任，而不是对全部债务承担连带清偿责任。正浩公司作为房地产开发公司开发建设了春城雅苑小区，张霖、吕洪杰购买了正浩公司开发建设的××区房屋，其通过向中行赤峰分行办理按揭贷款方式购买，正浩公司为该贷款承担阶段性保证责任。正浩公司已按约定向购房人张霖、吕洪杰交付了房屋，且该小区楼房早已具备办理房产证条件，绝大多数业主已经办理了房产证，由于张霖、吕洪杰不到正浩公司处领取办理房产证的手续，正浩公司无法代张霖、吕洪杰办理房产证，中行赤峰分行也怠于行使权利，催促或要求张霖、吕洪杰办理房产证，并办理抵押登记手续。在办理按揭贷款手续时，张霖、吕洪杰已将其购买的××区房屋抵押给了中行赤峰分行，办理抵押权预告登记，待张霖、吕洪杰办理完房产证后，中行赤峰分行相应的就可以办理抵押权登记手续，根据《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，中行赤峰分行应先就张霖、吕洪杰提供担保的房屋实现债权，抵押物房屋不足以清偿的部分再由正浩公司承担保证责任，且正浩公司承担责任后有权向张霖、吕洪杰追偿。二审庭审接待中，正浩公司主张对本案不应承担保证责任，理由是案涉房屋能够办理房屋所有权证，由于张霖、吕洪杰不配合而没有办理，正浩公司提供的是阶段性保证，该目的系保证在办证之前抵押权人的权益，在能够办理登记时，保证人不再承担新的保证义务。综上，正浩公司应免除保证责任。中行赤峰分行答辩称，1.当事人签订的贷款合同明确约定，正浩公司提供阶段性连带保证责任。正浩公司有义务在房屋产权证书下发后及时催告并协助张霖、吕洪杰以案涉房屋为中行赤峰分行设立抵押权，此后若借款人发生违约，中行赤峰分行应在诉讼时效期间内行使抵押权，而正浩公司则无须再承担任何担保责任，但由于正浩公司及张霖、吕洪杰均怠于履行办理抵押登记的义务，导致物权不能有效设立，中行赤峰分行无法取得该房屋的优先受偿权，正浩公司在正式抵押登记未能办理的情况下当然应对全部债务承担连带清偿责任。2.对张霖、吕洪杰办理房产证，办理抵押登记手续进行催告并不是中行赤峰分行的合同义务，因中行赤峰分行并不能及时掌握正浩公司房产证的下发时间，而且中行赤峰分行在权益受损后，已经在法定的诉讼时效期间内以诉讼的方式维权，不存在怠于行使权利的情况。3.正浩公司如果代替借款人张霖、吕洪杰清偿了债务，其向实际债务人追偿的权利是法定的，无需在判决中赘述，且判决应围绕中行赤峰分行所提出的诉讼请求进行裁判，不得超出原告的诉讼请求，原审判决于法有据。针对正浩公司二审庭审接待主张，中行赤峰分行答辩认为，张霖、吕洪杰不配合正浩公司办理产权证和抵押登记手续，正浩公司并没有提供相应的证据证明其履行过催告买受人或通知其办证。房屋是否具备了办理房屋所有权证的条件不是免除正浩公司阶段性连带保证责任的正当理由。中行赤峰分行向一审法院起诉请求：1.判令张霖、吕洪杰偿还贷款本金204181.92元及截至2020年1月9日的期内利息3116.02元，逾期利息41.36元，期内利息复利46.50元（本息合计207385.80元）；并继续支付逾期利息、复利（逾期利息以贷款本金为基数、复利以期内利息为基数，均按照合同约定的利率自2020年1月10日计算至本息还清之日止）。2.确认中行赤峰分行对张霖、吕洪杰抵押的房屋的拍卖、变卖的价款，在上述贷款本息范围内享有优先受偿权。3.判令正浩公司对上述贷款承担连带清偿责任。4.张霖、吕洪杰、正浩公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2016年3月23日，张霖、吕洪杰与中行赤峰分行签订个人一手住房贷款合同，约定借款金额23万元；借款期限240个月；借款执行利率为中国人民银行公布的相应档次贷款基准利率，该利率为浮动利率，浮动周期为12个月；逾期贷款利率为执行利率上浮50%，还款方式为按月等额本息还款。同时约定张霖、吕洪杰以所购房屋（赤峰市新城区小新地组团宝山路西、支八街南春城雅苑小区A区5-3-3-202房屋）提供抵押担保，抵押担保范围包括借款合同项下全部债务，即借款本息及中行赤峰分行为实现债权而支付的诉讼费等。另约定，如张霖、吕洪杰逾期还款的，中行赤峰分行有权宣布本合同项下借款全部到期。在合同附件五担保信息中载明保证人（开发商）提供阶段性担保，正浩公司作为案涉抵押房屋的开发商，承诺对案涉贷款提供阶段性连带责任保证。双方在合同中约定，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。正浩公司作为保证人在上述贷款合同上签字盖章。2016年3月25日，涉案房屋办理预购商品房抵押权预告登记。上述合同签订后，中行赤峰分行于2016年4月1日依约向张霖、吕洪杰发放贷款。现中行赤峰分行以张霖、吕洪杰多期逾期，要求张霖、吕洪杰支付剩余本息并由正浩公司承担连带保证责任。一审法院认为，中行赤峰分行与张霖、吕洪杰签订的个人一手住房贷款合同系各方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。张霖、吕洪杰未按合同约定偿还借款本息构成违约，中行赤峰分行有权按照合同约定要求张霖、吕洪杰归还到期和未到期的全部借款本金和利息。中行赤峰分行请求判决对涉案房屋享有优先受偿权。一审法院认为，中行赤峰分行虽与张霖、吕洪杰在合同中约定以所购房屋提供担保，但仅办理抵押预告登记，根据我国物权法的物权法定原则，涉案房屋抵押权因未经登记故未设立，中行赤峰分行对涉案房屋并不享有抵押权，也就无权对涉案房屋主张优先受偿权。故中行赤峰分行要求对张霖、吕洪杰所购房屋享有优先受偿权的诉讼请求，一审法院不予支持。针对正浩公司是否应对全部借款本息承担连带清偿责任，双方在合同中约定：“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。”根据上述约定，至本案一审辩论终结前，该房屋并未办理抵押登记。故正浩公司应对本案至今全部债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张霖、吕洪杰于本判决生效后立即偿还中行赤峰分行借款本金204181.92元、期内利息3116.02元、逾期利息41.36元、期内利息复利46.50元（至2020年1月9日）及自2020年1月10日起计算的逾期利息、复利（逾期利息以204181.92元为基数按年7。35%计算至付清之日，复利以3116.02元为基数按年7.35％计算至付清之日）；二、正浩公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，正浩公司承担连带清偿责任后，有权向被告张霖、吕洪杰追偿；三、驳回中行赤峰分行的其他诉讼请求。本院二审期间，围绕上诉请求，正浩公司提供以下两组证据。1.商品房买卖合同1份。拟证明2016年1月30日正浩公司与张霖、吕洪杰网签商品房买卖合同，正浩公司将案涉房屋出售给张霖、吕洪杰，合同约定的付款方式是张霖缴纳首付款100859元，余款230000元，在中行赤峰分行按揭贷款；2.不动产权首次登记证明单、房产分布图1份。拟证明案涉房屋于2019年8月23日取得了赤峰市不动产登记局颁发的不动产权首次登记证明单，案涉房屋已经具备办理不动产登记证书的条件，也能够办理抵押权登记。中行赤峰分行对证据1真实性无异议。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据不能证明正浩公司已经通知购房人办理产权登记证书，也不能证明对购房人进行过有效送达，且是否具备办理不动产登记证书的条件不是其免除担保责任的理由。本院对当事人二审提交证据的真实性、合法性和证明效力结合本案事实在本院认为部分综合评析。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：正浩公司应否承担保证责任。案涉个人一手房贷款合同明确约定，保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已经到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。阶段性担保其实质系附解除条件的民事法律行为，解除条件一旦成就，合同效力终止，当事人的权利义务关系即归于消灭。在商品房预售买卖合同中，银行将款贷出到取得房屋他项权证这段期间，为贷款风险敞口期，设立阶段性担保的目的，是为了解决贷款风险敞口期问题。在阶段性担保中，贷款人并不是要求保证人就借款全程承担保证责任，而是贷款人实际取得房屋他项权证，即所附条件成就，阶段性担保的使命就此终结。正浩公司、中行赤峰分行、买受人三方签订合同的也明确约定，正浩公司就本案借款提供阶段性连带保证责任。上述阶段性担保的“阶段”指的是保证合同的效力期间，即从保证合同生效至保证合同效力终止的一段时间，在此期间发生主债务到期不能履行情形的，债权人可以要求保证人承担保证责任。该期间终止后，保证人不再承担保证责任。保证合同的效力期间不同于保证期间，保证期间指的是债权人向保证人主张权利的最长期间，保证期间不因任何事由发生中止、中断、延长的规定，为除斥期间。根据本案合同约定，保证合同的效力期间约定明确，即正浩公司仅为借款人提供阶段性担保，自保证合同生效至中行赤峰分行取得他项权证时止。中行赤峰分行提供按揭贷款业务，正浩公司提供阶段性担保，即在中行赤峰分行和张霖、吕洪杰办理抵押登记后，正浩公司保证责任免除。以上约定表明，银行与张霖就案涉房屋及时办理抵押登记，对正浩公司具有重大利益。个人一手房贷款合同附件担保条款约定，借款人应在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证办理条件后3日内与贷款人到有关部门办理正式抵押登记。按照协议约定，办理抵押登记的义务人是贷款人中行赤峰分行和债务人张霖、吕洪杰，正浩公司不负有办理抵押登记的主合同义务。本案中，正浩公司已将商品房竣工，并办理了不动产首次登记，已交付房屋给买受人，正浩公司履行了出卖人的交付义务。在案涉房屋能够办理房屋所有权转移登记和不动产抵押登记情况下，购房人张霖、吕洪杰不积极请求办理房屋所有权转移登记，中行赤峰分行怠于主张抵押权登记，不正当的阻止抵押权登记条件成立。应视为正浩公司保证责任免除条件成就。一审判决正浩公司承担保证责任有失公允，应予纠正。案涉房屋已办理抵押权预告登记，并具备办理所有权转移登记和抵押权登记的条件，中行赤峰分行可依据法律有关规定，行使不动产抵押登记请求权，正浩公司应履行必要的协助义务。综上分析，上诉人上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初2035号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初2035号民事判决第二项、第三项；三、驳回中行赤峰分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2205元，由吕洪杰、张霖承担，二审案件受理费4411元，由中行赤峰分行承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年十一月二日法官助理 邹海庚书记员 范春阳