河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5004号上诉人（原审被告）：新乡市牧野区万豪大酒店，经营场所：新乡市牧野区新二街东郡府苑商业街**商铺。经营者：陈卓。委托诉讼代理人：侯光敏，河南牧野律师事务所律师。上诉人（原审原告）：河南省东宇置业有限公司，住所：牧野区新二街与荣校路交叉口西北角。法定代表人：谢光珍，总经理。委托诉讼代理人：王云霞，河南传德律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰思达，河南传德律师事务所律师。原审被告：陈卓，男，1975年10月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：侯光敏，河南牧野律师事务所律师。原审被告：王飞，男，1967年10月2日出生，汉族，住河南省。原审被告：滕晓进，女，1979年3月12日出生，汉族，住上海市闸**。委托诉讼代理人：王飞（系滕晓进丈夫），住河南省新乡市红旗区骆驼湾新村******。上诉人新乡市牧野区万豪大酒店（以下简称万豪大酒店）因与上诉人河南东宇置业有限公司（以下简称东宇公司）、原审被告陈卓、王飞、滕晓进房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万豪大酒店与原审被告陈卓的共同委托诉讼代理人侯光敏、上诉人东宇公司的委托诉讼代理人王云霞、丰思达、原审被告王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万豪大酒店上诉请求：1.改判万豪大酒店不承担给付租金和违约金责任，或发回重审；2.一、二审诉讼费由东宇公司承担。事实和理由：一、一审法院程序存在明显错误。一审庭审前，万豪大酒店以本案需以另一案件的审理结果为依据，申请本案中止审理，但在（2020）豫07民终781号判决生效后，一审法院在没有认清事实的情况下直接判决，程序不合法。二、一审法院认定事实不清，东宇公司向万豪大酒店提供的房屋系没有安装消防设施的房屋构成根本违约，其自身应承担所有责任和损失后果。三、案涉房屋多次因消防检查罚款、停业，万豪大酒店多次催促东宇公司安装消防设施，但东宇公司一直未安装。四、（2020）豫07民终781号判决书认定双方在履行合同中过错责任比例，万豪大酒店承担30%，东宇公司承担70%。五、万豪大酒店和东宇公司已经达成新的租赁费共识，系双方真实意思表示，万豪大酒店不欠东宇公司任何房屋租赁费用。东宇公司辩称，一、本案程序合法，一审判决已查明了万豪大酒店与东宇公司另案的诉讼情况，且本案也是待另案的二审判决之后作出的一审判决。二、东宇公司已经交付了竣工验收合格的租赁房屋，相关消防设施齐全。二、房屋内的喷淋、报警器安装与否不属于房屋租赁合同项下的主要义务，万豪大酒店的经营行为表明了其对案涉房屋符合合同约定条件是默认的，且万豪大酒店未提出消防设施不具备的异议。本案万豪大酒店欠付租金构成根本违约。本案一审判决在认定东宇公司主张的违约金数额时考虑到了消防喷淋设施的情况，并予以核减，万豪大酒店再以未交付消防喷淋设施为由拒交租金缺乏事实和法律依据。三、东宇公司未与万豪大酒店达成过任何变更租赁费的合意，一年的租赁费数额不固定的情况反映了万豪大酒店未严格履行交纳租金义务。东宇公司向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令万豪大酒店、陈卓、王飞、滕晓进向东宇公司支付租金1230186元并支付违约金（违约金以1230186元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年11月1日至实际支付之日止的违约金）；3.判令万豪大酒店、陈卓、王飞、滕晓进按照合同约定的每月104050元数额支付自2017年11月1日至实际交回房屋的占有使用费。一审法院认定事实：2014年10月25日陈卓、王飞与东宇公司签订商铺租赁权转让合同，约定东宇公司将将荣校路与新二街交汇处“东郡府苑商业街”编号为11号的商铺转租给陈卓、王飞用于经营餐饮、婚庆、文化馆，租赁期为2014年8月10日起至2024年8月9日止。2014年12月2日，王飞、滕晓进与东宇公司签订补充协议一份，协议中约定，乙方租赁甲方位于“东郡府苑”西苑广场11号商铺实际租金为：第一年：每月45元/㎡；第二年：每月53元/㎡；第三至五年：每月65元/㎡。对外显示的前五年25、23.21元/㎡月的租金不作为实际租金依据，待乙方办理完营业执照后，2014年12月2日签订的《商业门面房租赁合同》自行作废，按新签订的《商铺租赁合同》执行。2016年6月1日万豪大酒店与东宇公司签订商铺租赁合同，约定：甲方将其座落于荣校东路新二街交汇处“东郡府苑商业街”编号为11号的商铺租给乙方用于经营。该商铺建筑面积共1600.77平方米。内附属设施供电（表）、供水（表）、消防（消防箱、喷淋、报警器）；乙方租赁房屋作为餐饮、婚庆、文化馆。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途；租赁期限1、本合同租赁期自2016年6月1日起至2024年8月9日止。装修免租期为0天，租金自2016年6月1日起算；租金（含转让费）、保证金及支付方式：1、租金标准：租金（转让费）：2016年6月1日至2017年1月10日，每月每平方米53元，每月租金为84841元；2017年1月10日至2020年1月10日，每月每平方米65元，每月租金为104050元；2020年1月10日至2024年8月9日租金分别在上年度租金的基础上每平方米递增6%，即第五年的租金在第四年的基础上增加6%，第六年的租金在第五年租金的基础上增加6%，以此类推至本合同期满。以上租金均为不含税价。其中转让费系甲方为商铺的经营所作的宣传、推介、改造等发生的费用与付出及实际产生的利益等。该费用不再单独收取，包含在租金内；甲方应在乙方支付首次租金之日将上述房屋钥匙交付乙方；免租期自乙方接受房屋钥匙之日起算；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的150%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。双方还对其他权利义务进行了约定。万豪大酒店未按租赁合同约定按期租金，截止2017年10月31日，尚欠东宇公司租赁费1230186元未予支付。2017年10月底万豪大酒店将涉案房屋钥匙交给东宇公司后离开，东宇公司曾以邮寄方式向万豪大酒店送达解除租赁合同通知书。案涉商铺在设计与施工时备案的文件中未显示设计了喷淋和报警器等消防设施。万豪大酒店以东宇公司为被告向一审法院提起诉讼，请求1、判令解除双方签订的《“东郡府苑”西苑广场使用权授权协议》和《商铺租赁合同》；2、判令东宇公司赔偿万豪大酒店装修残值损失852600元和经营损失291270元，并支付违约金624300元；3、诉讼费、鉴定费、保全费等由东宇公司承担。一审法院经审理作出（2019）豫0711民初3809号民事判决，判令一、万豪大酒店与东宇公司2016年6月1日所签订的《商铺租赁协议》及2015年1月10日所签订关于“东郡府苑”西苑广场使用权授权协议于2017年11月1日解除；二、东宇公司于判决生效后十日内支付万豪大酒店经济损失255780元；三、驳回万豪大酒店其他诉讼请求。双方均不服上述判决，上诉于本院，本院经审理作出（2020）豫07民终781号民事判决，判令：一、维持一审法院（2019）豫0711民初3809号民事判决第一项及案件受理费的承担；二、变更一审法院（2019）豫0711民初3809号民事判决第二项为：东宇公司于判决生效后十日内支付万豪大酒店装修损失490000元；三、驳回万豪大酒店其他诉讼请求。一审法院认为，关于东宇公司主张解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，因生效判决已经判令万豪大酒店与东宇公司2016年6月1日所签订的《商铺租赁协议》于2017年11月1日解除，故对于东宇公司的此部分诉讼请求，一审法院不予支持；关于东宇公司主张万豪大酒店、陈卓、王飞、滕晓进向其支付截止2017年10月30日的租赁费1230186元的诉讼请求，万豪大酒店、陈卓、王飞、滕晓进主张双方私下协商减免部分房租，东宇公司对此予以否认，万豪大酒店、陈卓、王飞、滕晓进又无提交有效证据证明上述事实，故对于万豪大酒店、陈卓、王飞、滕晓进的此部分主张，一审法院不予采信，根据东宇公司提交的房租明细可知，万豪大酒店、陈卓、王飞、滕晓进截止2017年6月30日尚欠东宇公司租赁费1230186元未予支付，故对于东宇公司的此部分诉讼请求，一审法院予以支持；关于东宇公司主张万豪大酒店、陈卓、王飞、滕晓进支付自2017年11月1日至实际交回房屋的占有使用费，因万豪大酒店、陈卓、王飞、滕晓进于2017年10月底将涉案房屋钥匙交给东宇公司后离开，其已实际不占有案涉房屋，故对于东宇公司的此部分诉讼请求，一审法院不予支持；关于东宇公司主张的违约金，双方在租赁合同中约定的逾期付款违约责任为按当年租金的150%支付违约金，此约定明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金不应超过造成损失的30%，故对于东宇公司主张的违约金，一审法院酌减，同时考虑到东宇公司未交付喷淋、报警器等消防设施的违约情况，一审法院酌定万豪大酒店按未交付租金10%支付违约金即123018.6元（1230186元×10%）；关于东宇公司主张陈卓、王飞、滕晓承担责任的诉讼请求，东宇公司主张万豪大酒店登记的经营者与实际的经营者不同，即王飞、滕晓进均为万豪大酒店的实际经营者，因万豪大酒店对两人为其工作人员及两人与东宇公司签订协议为职务行为予以认可，而东宇公司又无提供其他证据佐证其上述主张，故对于东宇公司的此部分主张，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，一审判决：一、万豪大酒店于一审判决生效后十日内向东宇公司给付租金1230186元；二、万豪大酒店于一审判决生效后十日内向东宇公司给付违约金123018.6元；三、驳回东宇公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15870元减半为7935元，由万豪大酒店负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。万豪大酒店提交了《新乡市牧野区公安消防大队责令限期改正通知书》、《新乡市牧野区公安消防大队行政处罚决定书》及新乡市市政监察大队出具的《告知书》各一份，证明东宇公司未按合同约定交付房屋，交付的标的物存在严重瑕疵。东宇公司质证称，行政处罚是针对万豪大酒店的，与东宇公司无关，且未提及消防附属设施的缺乏；对广场进行封闭是万豪大酒店要求的，是双方协商好的，上述证据不能证明东宇公司违约。东宇公司提交了《万豪欠付房租明细》一份，证明万豪大酒店欠付租金情况。万豪大酒店质证称，对该证据不予认可，双方已协商减免租金，且该证据与东宇公司一审时提交的证据有出入，万豪大酒店不存在欠付租金的情况。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：万豪大酒店提交的证据均是相关部门对万豪大酒店所出具，并不能直接证明东宇公司交付的房屋不符合双方合同约定的条件，不能达到其证明目的，本院不予采信。东宇公司提交的证据与其一审时提交的《万豪房租明细》基本内容一致，能够证明万豪大酒店欠付租金的数额，本院予以采信。另查明，东宇公司提交了上诉状，但其并未交纳上诉费。本案二审庭审中，经本院询问，东宇公司明确表示不再交纳上诉费，故本案按其撤回上诉处理。本院经二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2014年10月25日，王飞、陈卓与东宇公司签订了《商铺租赁权转让合同》；2016年6月1日，万豪大酒店与东宇公司签订了《商铺租赁合同》；该两份合同均系各方真实意思表示，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行相应的义务。本案中，万豪大酒店未按时足额向东宇公司交纳租金，共计欠付租金1230186元。万豪大酒店主张其与东宇公司达成了关于减免案涉商铺租赁费的口头协议，但其未提供证据予以证明，东宇公司亦不予认可，故本院不予采信。关于违约金，在2016年6月1日的《商铺租赁合同》中，双方约定租金的支付方式为每月月初预付月租金；同时根据该合同第十一条、第十二条的约定，如万豪大酒店未按期交付租金，则其应向东宇公司支付当年租金150%的违约金。本案中，因万豪大酒店未按合同约定按时足额交纳租金，其行为明显违约，故其应承担向东宇公司支付违约金的责任。结合东宇公司未交付喷淋、报警器等消防设施，亦存在一定的违约情形，故一审法院酌定万豪大酒店承担未付租金10%的违约责任并无不妥，本院予以维持。综上所述，新乡市牧野区万豪大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15870元，由新乡市牧野区万豪大酒店负担。本判决为终审判决。审判长  任春平审判员  朱**民审判员  康建轶二〇二〇年十一月二十四日书记员  申明昱