陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终12933号上诉人（本诉被告、反诉原告):王军团,男,汉族,1980年10月20日出生,住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:荆徐静,陕西萃泽律师事务所律师。上诉人（本诉被告、反诉原告):王荣花,女,汉族,1983年2月12日出生,住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:荆徐静,陕西萃泽律师事务所律师。被上诉人（本诉原告、反诉被告):刘农庄,男,汉族,1976年7月12日出生,和顺汽车维修个体工商户，住西安市未央区。上诉人王军团、王荣花因与被上诉人刘农庄房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初8173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王军团、王荣花上诉请求：1、撤销一审判决，改判双方签订的《安置房买卖合同》于2018年12月30日前解除；2、本案诉讼费由刘农庄承担。事实和理由：1、双方《安置房屋买卖合同》明确约定：刘农庄应于2017年7月6日前将房屋总款30万元交付给其，如刘农庄违约，其不退房款，不负任何违约责任。但合同签订后，刘农庄并未按照合同约定按时支付房屋价款，且在其及李某多次催告后仍然未按月付款，刘农庄构成违约。2018年其向刘农庄提出解除合同，为保证解除效力，让证人告知刘农庄要求解除合同。综上，在2018年12月31日前，其已经采取通知解除的方式解除了《安置房买卖合同》，通知到达刘农庄时已经生效，故合同已经解除。2、一审法院认为刘农庄不任何且证人李某表示刘农庄不愿意解除合同的认定错误。3、证人李某的证言完全能够证明刘农庄未按时支付合同款项，构成违约，一审法院未全面审查证人证言和录音证据，对证据的认定错误。4、刘农庄提交的证据《收条》上“余款壹拾柒万元整待交房时付清”既非其所写，也非其真实意思表示。对此其在一审中提起鉴定申请，要求对笔迹进行鉴定，但因检材原因被终止鉴定。一审法院未对此进行审查认定，遗漏案件关键焦点问题，不符合法律规定。刘农庄辩称，收条上的“余款拾柒万元整待交房时付清”是王军团或者李某书写的，与欠条其他内容是否同时书写其也记不清了。购房款其没有付清，因为双方约定的是交房时付清，2019年年底拆迁方才把房子交付给王军团、王荣花，不认可王军团、王荣花的上诉请求。刘农庄向一审法院提出诉讼请求：1、王军团、王荣花继续履行《安置房买卖合同》,将涉案房屋交付于其；2、王军团、王荣花承担违约金暂计13050元(以20万元为基数,自2017年7月28日起至2019年1月31日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)；3、本案的诉讼费用由王军团、王荣花承担。王军团、王荣花向一审法院提出反诉请求：1、确认双方所签的《安置房屋买卖合同》于2018年12月31日已经解除；2、刘农庄依法承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2017年7月6日，出卖人（甲方）王军团、房屋共有产权人王荣花、买受人（乙方）刘农庄签订《安置房买卖合同》。约定：甲方房屋属拆迁安置房，现将其中建筑面积75㎡，坐落在春林村安置房，待选楼号，待选楼层，房屋门牌号为待选转让给乙方。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。房屋单价每平米4000元，成交价300000元。甲乙双方同意以银行卡转账付款方式付款（或其他方式），乙方应在2017年7月6日前将房屋总款交付甲方，甲方应开出收款收据给乙方，并注明收款数额及款项用途，并于次日将房屋交付乙方。本合同签订后，甲方对该房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买买等权益一并转让给乙方，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，后续费用由乙方承担。由于本房产属安置房，甲乙双方都不具备过户条件，以后若遇到要办理房屋产权证，土地证等其他手续时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，所需相关费用全部由乙方承担，甲方应协助乙方办理手续，否则视甲方违约，甲方应付违约责任。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲乙双方不得擅自解除合同，若甲方单方解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款和追究违约责任，如乙方违反合同，甲方不退房款，不负任何违约责任。本合同约定价款为一口价，日后房屋是否升值贬值与甲方无关不得以任何理由追加房款，否则乙方有权要求退款和追究违约责任。当房屋因城市规划再次面临拆迁安置时，拆迁补偿款归乙方所有。当出现因继承、赠与或其他设计房屋产权所有人变化时，新的产权所有人承担甲方全部责任。本合同不经过任何法律公证具有同等法律效力，本合同在双方签字之日即2017年7月6日起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。本合同需由甲方、乙方、见证方三方共同签字后方能生效。该合同落款处有王军团、王荣花、刘农庄、李某签名。刘农庄提交2017年7月6日的收条一份，内容为：今收到刘农庄购房款130000元整（拾叁万元整），6217004220027446974，收款人王军团2017年7月6日，余款壹拾柒万元整待交房时付清，170000元。王军团表示该收条中“今收到刘农庄购房款130000元整（拾叁万元整），6217004220027446974，收款人王军团2017年7月6日”的内容系其本人书写。“余款壹拾柒万元整待交房时付清，170000元”，并非其书写，王荣花表示亦非其书写。刘农庄表示“余款壹拾柒万元整待交房时付清，170000元”的内容系王军团本人所写。诉讼中，王军团、王荣花申请对“余款壹拾柒万元整待交房时付清”进行鉴定。2020年1月13日，陕西中金司法鉴定中心出具陕中金终字第W2号终止鉴定报告书，载明：经我中心鉴定人员对送检及补充样本材料进行比对，发现补充的样本材料没有可比性，且依据享有样本材料无法进行比对检验。故我中心决定终止此次鉴定。李某出具证人证言，表示2017年7月6日在我的见证下，王军团、王荣花夫妇与刘农庄签订了《安置房买卖合同》，合同约定房款为叁拾万元整，当时刘农庄没有那么多钱，只付给王军团13万元整，后来在王军团夫妇的催促下又付给王军团7万元整，之后再也没有给王军团付过钱。2018年房价暴涨，王军团、王荣花夫妇的安置房下来了，王军团夫妇就不断催促刘农庄付款，但是刘农庄没有付。王军团夫妇只有自己选房领钥匙。后来，王军团夫妇认为拖的时间太久了，刘农庄一直不付钱，就以刘农庄违约在先要求解除合同，并告知了刘农庄，同时也愿适当支付利息。但是刘农庄不同意解除合同，也不愿意付款，但还坚持要房子，关于解除合同的事情我也受王军团夫妇的委托作为合同的见证人向刘农庄多次告知商谈，无果。2017年7月28日，王军团出具收条一份，内容为：今收到刘农庄70000元（柒万元整），收款人王军团。王军团表示房屋已经于2018年12月份回迁。经核实，王军团回迁的房屋位于西安市雁塔区，面积为75平方米。一审法院认为，王军团、王荣花与刘农庄签订《安置房买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。《安置房买卖合同》签订后，刘农庄于2017年7月6日向王军团、王荣花支付购房款130000元，于2017年7月28日再向王军团、王荣花支付购房款70000元。关于王军团、王荣花所主张的《安置房买卖合同》已经于2018年12月31日解除一节，刘农庄不予认可，且李某的证人证言中亦表示刘农庄不同意解除合同。故王军团、王荣花该部分诉请，无事实依据，依法不予支持。《安置房买卖合同》应当继续履行，因涉案房屋已经回迁，故刘农庄主张交付房屋一节，应予以支持。关于刘农庄主张违约金一节，无事实依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、刘农庄与王军团、王荣花于2017年7月6日签订的《安置房买卖合同》继续履行。刘农庄于本判决生效之日起十五日内向王军团、王荣花支付剩余购房款100000元。二、王军团、王荣花于收到刘农庄剩余购房款100000元之日起十五日内向刘农庄交付位于西安市雁塔区，面积为75平方米的房屋。三、刘农庄其余诉讼请求。四、驳回王军团、王荣花全部诉讼请求。本案本诉受理费5996元，由刘农庄承担251元，由王军团、王荣花承担5745元。因刘农庄已经预交，王军团、王荣花应于本判决生效之日起十五日之内支付给刘农庄。本案反诉案件收费2900元，由王军团、王荣花自行承担。二审经审理查明，证人李某在一审中陈述称刘农庄与王军团、王荣花协商的付款时间是先付13万元，交房的时候付剩余的钱。一审法院查明的事实属实。本院认为，刘农庄与王军团、王荣花于2017年7月6日签订《安置房屋买卖合同》，双方合同虽约定为2017年7月6日刘农庄将全部购房款付清，但根据证人李某的陈述，双方经协商，将付款方式变更为：刘农庄先付13万元，剩余房款在交房时付清。双方合同是在2017年7月6日签订，根据合同约定当天刘农庄就应支付全部购房款，但实际上刘农庄当天只支付了13万元，对此王军团、王荣花并未提出异议，双方的实际付款行为与证人李某的陈述一致，因此一审法院综合认定刘农庄支付剩余购房款的时间为交房时是正确的。合同履行过程中，2017年7月28日刘农庄向王军团、王荣花支付7万元购房款时，王军团、王荣花正常收取了款项，表明其二人此时仍愿意继续履行合同。王军团、王荣花至今未向刘农庄交房，双方约定的剩余购房款的支付时间未到，王军团、王荣花以刘农庄逾期付款为由要求解除合同的理由不成立，故无论其二人是否通知刘农庄解除合同，均不发生合同解除的法律后果。根据认定的事实，刘农庄剩余购房款的支付时间为交付房屋时支付，但一审法院判令刘农庄先付款，后王军团、王荣花向刘农庄交房，该判决将刘农庄的付款义务提前，对此刘农庄并未提出上诉提出异议，故本院对此不予变更。综上，王军团、王荣花的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，王军团、王荣花已预交，由王军团、王荣花承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年十一月二十三日书记员 袁 萱