云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初4208号原告：张光萍，女，1983年10月2日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：刘怀刚，男，1979年10月5日生，汉族，住文山市，系张光萍丈夫（特别授权）。原告：刘怀刚，男，1979年10月5日生，汉族，住文山市。被告：文山中正房地产开发有限公司，住所地文山市东风路龙城国际**。法定代表人：郑维阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶华欢，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。原告张光萍、刘怀刚与被告文山中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘怀刚（同时是原告张光萍的委托诉讼代理人）、被告中正公司的委托诉讼代理人叶华欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张光萍、刘怀刚向本院提出诉讼请求：1.判令中正公司向张光萍、刘怀刚支付从2020年3月31日起至实际交房之日（2020年8月15日）止共140天逾期交房违约金14203.512元；2.本案全部诉讼费用由中正公司承担。事实和理由：2018年8月16日，张光萍、刘怀刚与中正公司签订《商品房购销合同》，合同约定：张光萍、刘怀刚以466183元的价格购买中正公司开发的中天名郡A区6幢1单元10层1003号房屋，中正公司应按照购房合同第七条约定于2020年3月30日将验收合格的商品房交付张光萍、刘怀刚使用，如中正公司未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条规定“出卖方未按合同约定的时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，出卖人按每天50元向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，出卖人按买受人已付款的0.03%乘以逾期天数向买受人支付违约金，合同继续履行”承担违约责任。合同签订后，张光萍、刘怀刚于2018年1月23日支付首付款146183元，于2018年3月7日支付320000元，共计466183元已全额支付给中正公司，至此，张光萍、刘怀刚已按照合同履行全部付款义务，但中正公司未依照合同约定按时将验收合格的房屋交付张光萍、刘怀刚使用。张光萍、刘怀刚认为，中正公司延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法应承担违约责任。中正公司辩称，一、答辩人延期交房是由于不可抗力，即新型冠状肺炎疫情导致的，而不可抗力属于法定免责事由，故答辩人不应承担违约责任，不应支付违约金。（一）答辩人于2013年3月通过出让方式取得了文山市城北片区中天名郡小区的土地使用权（宗地编号为：2××2-Ｂ-17）并于2013年3月11日与文山市国土资源局签订《国有建设土地使用权出让合同》，取得该土地使用权并办理完土地开发建设的相关手续后，答辩人即开始对中天名郡小区进行开发建设，按照答辩人的施工计划，答辩人是能够按照合同约定于2020年3月30日前将房屋交付给业主的，但由于新型冠状肺炎疫情导致全面停工停产，影响了中天名郡小区的建设工期，直接导致了中天名郡小区建设项目不能按原计划进行施工，不能按时竣工，房屋的竣工验收程序无法正常推进，同时负责竣工验收的政府部门也因疫情影响未能正常开展业务，这才最终导致了答辩人延期交房的后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新型冠状肺炎疫情作为突发的公共卫生事件，其严重程度、影响范围及带来的系列后果都是大众，包括答辩人所无法预见、无法避免也无法克服的，因此新型冠状肺炎疫情属不可抗力是客观事实。故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新型冠状肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第四款：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，答辩人虽逾期交房，但逾期交房最直接、最根本的原因是不可抗力，即新型冠状肺炎疫情导致的，非答辩人自身原因，因此，答辩人不应承担逾期交房的违约责任，不应支付违约金。（二）新型冠状肺炎疫情至今仍未结束，疫情防控措施仍在持续，因疫情带来的各种负面影响至今仍未消除，但在如此艰难的局面下，答辩人依然坚持复工复产，且在复工复产后，答辩人已以最快的速度将房屋建设完工并交付给了被答辩人，被答辩人要求答辩人承担违约责任实属于法无据，于理不合。二、答辩人对中天名郡小区的开发建设皆按照工程计划进行，科学、合理施工，施工进度与施工要求及工程工期相符合，处在房屋建设的正常工期内，答辩人并未因自身原因导致工期延误并导致逾期交房，故答辩人不应承担违约责任，不应支付违约金。中天名郡小区A区的10栋房屋从动工之日起至竣工交房之日止，答辩人的施工进度、施工要求都是按照工期规划科学、合理进行的，符合工程建设项目的实际情况，若减去因新型冠状肺炎疫情的影响而延长的工期，答辩人的工期处于房屋建设的正常工期，因此，答辩人并未故意的拖延房屋的开发建设进程，反而在积极的进行施工，推进开发建设进程，目的就在于能及时、尽快、保质保量地把房屋交付给被答辩人，而在答辩人的多方努力下，中天名郡小区于2019年10月就通过了消防验收同时同步进行其他分项验收，为竣工总验收做准备，但新型冠状肺炎疫情影响并阻滞了答辩人的其他分项验收及竣工总验收。因此，答辩人对于中天名郡小区的房屋建设完全尽到了该尽的义务和责任，在施工建设过程中不存在任何故意拖延工期的行为，逾期交房后果非答辩人自身原因导致，答辩人不应承担逾期交房的违约责任，不应支付违约金。三、答辩人已及时向被答辩人履行了通知义务，将新型冠状肺炎疫情导致的逾期交房后果及时通知了被答辩人，答辩人主观上无任何过错，不应承担违约责任，不应支付违约金。因新型冠状肺炎疫情导致答辩人迟迟无法复工，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”之规定，答辩人于2020年3月10日通过文山日报及时向被答辩人发布了《延期交付通知》，告知了被答辩人中天名郡小区建设项目由于不可抗力，即新型冠状肺炎疫情影响无法正常施工，其购买的房屋不能正常交付，具体交付时间根据实际情况再行告知，并向被答辩人表示了诚挚的歉意。同时，答辩人于2020年3月13日以《情况说明》的形式再次将因不可抗力，即新型冠状肺炎疫情影响导致中天名郡小区房屋无法正常交付，交房时间另行告知业主的情况向文山市住房管理中心进行了报备说明。因此，在合同履行过程中，答辩人已向被答辩人履行了不可抗力的通知义务，不曾向被答辩人隐瞒有关情况或推卸责任，答辩人主观上不存在任何过错，不应承担违约责任，不应支付违约金。四、答辩人已积极采取了补救措施，在政府允许企业复工复产之后便争分夺秒地对中天名郡小区恢复建设，没有因自身原因导致工期再次延长。在新型冠状肺炎疫情得到初步控制，政府允许企业在做好防控措施的前提下缓慢、逐步复工复产之后，答辩人即对中天名郡小区的房屋恢复建设，以最快的速度完成了剩余工程建设及收尾工作，并积极主动地与政府相关部门进行工作对接，提前联系好中天名郡小区监理单位等相关单位，在政府相关部门及中天名郡小区建设项目监理单位等相关单位工作还未完全正常开展的情况下积极主动地推进项目的竣工验收，就是为了能以最快的速度推进竣工验收，按时、按质、按量交房，而在答辩人的多方努力下，答辩人已于2020年8月15日将房屋交付给了被答辩人。五、新型冠状肺炎疫情的突然爆发并迅速蔓延，不仅给国家造成了巨大的损失，也给答辩人造成了巨大损失，导致答辩人不能按时对中天名郡小区项目恢复施工建设，浪费了额外的人力、物力和财力，同时造成了答辩人对被答辩人逾期交房的局面，因此答辩人也是本案的受害者。如被答辩人坚持要求答辩人承担违约责任，支付违约金，那么答辩人与被答辩人可以解除《商品房购销合同》，解除合同后，答辩人愿意全额返还被答辩人所支付的购房款，同时按中国人民银行同期活期存款利息支付被答辩人该款项的相应利息。综上所述，答辩人未按约定时间交房，并不是答辩人的过错所导致的，而是由于不可抗力即新型冠状肺炎疫情爆发而造成的，故答辩人依法不应承担逾期交房的违约责任，不应支付被答辩人违约金，被答辩人的诉讼请求依法不能成立，恳请人民法院依法予以驳回。张光萍、刘怀刚对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：商品房购销合同、购房发票、质量保证书，证明张光萍、刘怀刚与中正公司签订商品房购销合同，合同约定中正公司应当在2020年3月30日前交房，但中正公司违约。经质证，中正公司对张光萍、刘怀刚提交的证据三性无异议，但不认可其证明观点，中正公司逾期交房是不可抗力因素，中正公司没有主观过错，依法不承担违约责任。同时该证据约定出卖人即中正公司可以采用媒体公告的形式发出交付通知公告，中正公司在2020年3月10日发布延期交付通知即2020年7月31日在文山日报发布中天名郡A区交房公告，中正公司已经履行了合同约定的告知义务。本院认为，张光萍、刘怀刚提交的证据真实、合法，与本案相关联，中正公司对证据三性无异议，本院予以采信。中正公司针对其辩解，依法提交以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明中正公司是合法成立的企业，具有适格的诉讼主体资格；2.云（2018）文山市不动产权第××号不动产权证，证明中正公司是文山市城北片区中天名郡小区土地地块的合法权利人，有权对该土地地块进行开发使用的事实；3.中华人民共和国房地产开发企业资质证书、中华人民共和国建设用地规划许可证、中华人民共和国建设工程规划许可证、中华人民共和国建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明，证明中正公司具有合法的房地产开发资质及销售资质的事实；中正公司开发建设文山市城北片区中天名郡小区的程序合法，开发建设相关手续完备齐全的事实。4.《云南省住房和城乡建设厅关于进一步做好房地产行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》，证明云南省住房和城乡建设厅下发通知，要求房地产企业坚决落实延迟复工要求，配合相关部门开展疫情防控工作，不得提前复工，不允许在没有可靠保障的情况下轻易复工，严格落实各项防控举措和工作要求的事实；5.《延期交付通知》，证明中正公司于2020年3月10日在文山日报上发布《延期交付通知》，通知包括张光萍、刘怀刚在内的中天名郡小区全体业主中天名郡小区建设项目由于不可抗力，即新型冠状肺炎疫情影响无法正常施工，房屋不能正常交付，具体交付时间根据实际情况再行告知，并向包括张光萍、刘怀刚在内的全体业主表示了诚挚的歉意。中正公司已对张光萍、刘怀刚尽到了不可抗力通知义务的事实，中正公司主观上不存在任何过错的事实；6.《情况说明》，证明2020年3月13日，中正公司以《情况说明》的形式再次将因不可抗力，即新型冠状肺炎疫情影响导致中天名郡小区房屋无法正常交付，交房时间另行告知业主的情况向文山市住房管理中心进行了报备说明的事实，中正公司已尽到了自己该尽的义务与责任，主观上不存在过错的事实；7.《文山市建设工程竣工验收备案证》，证明文山市中天名郡小区建设工程于2020年8月5日通过竣工验收备案，具备交房条件的事实；8.《中天名郡A区交房公告》，证明中正公司于2020年7月31日在文山日报上发布《中天名郡A区交房公告》，通知中天名郡A区全体业主中天名郡A区已具备交房条件，定于2020年8月15日至2020年8月17日办理交房事宜的事实；中正公司现已将房屋交付给张光萍、刘怀刚的事实。经质证，张光萍、刘怀刚对中正公司提交的第1、2、3、4、7组证据的三性无异议；对第5组证据的真实性无异议，但是中正公司没有通知业主，我们业主也没有收到中正公司延期交付通知的消息；对第6组证据不予认可，该证据不能证明住房管理中心已经收到该说明；对第8组证据的三性无异议，但不认可证明观点，该组证据证实了中正公司于2020年8月15-17日交房，是逾期交房。本院认为，中正公司提交的第1、2、3、4、7组证据客观真实，且张光萍、刘怀刚无异议，予以采信；第5组证据能够证明中正公司以发生新型冠状病毒卫生突发事件系不可抗力因素为由，于2020年3月20日在《文山日报》上针对中天名郡A区业主刊登《延期交付通知》的事实，予以确认；第6组证据系中正公司自行出具的单方说明，且中正公司已经通过登报方式告知业主延期交房，故对该组证据不予确认；第8组证据能够证明中正公司于2020年7月31日在《文山日报》上刊登《中天名郡A区交房公告》的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2018年1月23日，张光萍、刘怀刚与中正公司签订《商品房购销合同》（合同编号中天名郡Ａ第246号），约定了张光萍、刘怀刚购买中正公司开发的位于文山市中天名郡Ａ区房屋，房屋建筑面积133.42平方米，单价为3494.1元，总价款为466183元，付款方式为2018年1月23日前支付首期房价款146183元，余款320000元向银行贷款支付，甲方（中正公司）应当在2020年3月30日前向乙方（张光萍、刘怀刚）交付该商品房；同时约定甲方未按约定的时间交付商品房的处理方式为：甲方未按合同约定的时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，张光萍、刘怀刚向中正公司支付了房款465938元，中正公司认可张光萍、刘怀刚付清了房款，双方认可房屋实际面积与合同约定面积存在面积差，因此实际支付房款与合同约定的房款不一致。2020年2月4日，云南省住房和城乡建设厅发出《云南省住房和城乡建设厅关于进一步做好房地产行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》，通知落实企业延迟复工要求，除了在岗值守的物业企业从业人员外，其余企业不得早于2月9日24时前复工，决不允许在没有可靠保障的情况下轻易复工等内容。2020年3月20日，中正公司以发生新型冠状病毒卫生突发事件系不可抗力因素为由，在《文山日报》上刊登针对中天名郡Ａ区业主的《延期交付通知》。2020年7月31日，中正公司在《文山日报》上刊登《中天名郡Ａ区交房公告》，通知中天名郡Ａ区的业主房屋于2020年8月15日-8月17日正式交付。2020年8月16日，中正公司向张光萍、刘怀刚交付了中天名郡Ａ区一期Ａ6幢一单元10层1003号房屋，中正公司逾期交房的天数为139天。庭审中，张光萍、刘怀刚对中正公司从2020年春节放假后因疫情停工无异议，并表示不清楚复工时间。针对诉辩双方的主张，本院归纳本案的争议焦点为：中正公司延期交房是否应承担逾期交房违约金。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新型冠状肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款规定：“疫情或者疫情的防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任……”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新型冠状肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。”2020年年初，受新冠肺炎疫情影响，国家采取了各项措施严防疫情扩散，云南省住房和城乡建设厅也对房地产企业发出延迟房地产企业复工的通知。本案中，中正公司与张光萍、刘怀刚约定的交房时间为2020年3月30日前，之后于2020年8月16日交房，逾期交房139天。中正公司履行交付房屋的时间发生新冠肺炎疫情期间，双方对中正公司在春节放假后因新冠肺炎疫情停工无异议，故中正公司不能按照合同如期交房是因新冠肺炎疫情导致停工，属于法律规定的不可抗力。中正公司已经就发生不可抗力对购房业主进行了通知，且结合疫情至今未结束的现实及因张光萍、刘怀刚未提交证据证明中正公司除新冠肺炎疫情外存在其他因自身问题而无法按时交房的情况，张光萍、刘怀刚认为文山已在2020年3月后复工，是中正公司自身原因造成逾期交房，应承担举证不能的不利后果，故对中正公司因发生新型冠状病毒卫生突发事件导致公司不能按期交房，属不可抗力，不应承担违约责任的辩解，本院予以采纳。张光萍、刘怀刚要求中正公司支付逾期交房违约金14203.512元的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张光萍、刘怀刚的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取计80元，由张光萍、刘怀刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判员  何秋杰二〇二〇年十一月十六日书记员  刘镇源