福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初5998号 原告：方秉芳，男，1977年12月14日出生，汉族，住福建省福清市。 原告：林贵珠，女，1977年6月23日出生，汉族，住福建省福清市。 二原告的共同委托诉讼代理人：姚正贵，福建润税律师事务所律师。 被告：福建省龙森房地产开发有限公司，住所地福建省福州市福清市东张镇玉兰街**。 法定代表人：薛锦，该公司总经理。 被告：陈明森，男，1988年10月21日出生，汉族，住福建省福清市。 二被告的共同委托诉讼代理人：郑志远、夏雅珍，上海建纬（福州）律师事务所律师。 方秉芳、林贵珠与被告福建省龙森房地产开发有限公司（以下简称“龙森公司”）、陈明森商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员严昌辉独任审理，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告方秉芳、林贵珠的共同委托诉讼代理人姚正贵与被告龙森公司、陈明森的共同委托诉讼代理人郑志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方秉芳、林贵珠向本院提出诉讼请求：1.判令龙森公司为方秉芳、林贵珠立即办理福清市东张镇龙东小区1号楼1102单元商品房的权属证书；2.判令龙森公司向方秉芳、林贵珠支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以购房款600046元为基数，自2018年6月27日起至房屋权属证书办理完成之日止，参照逾期付款的违约责任，按日万分之一点五的标准计算）；3.判令陈明森对龙森公司的上述债务承担连带责任；4.判令本案诉讼费由龙森公司、陈明森承担。事实与理由：2016年6月4日，方秉芳、林贵珠与龙森公司签订《商品房买卖合同》，合同约定方秉芳、林贵珠以按揭贷款的方式购买龙森公司开发的坐落于福清市××镇××小区××号楼××单元商品房，总价600046元；2016年6月4日前方秉芳、林贵珠需付清首付款，逾期付款每日向龙森公司支付逾期应付款万分之一点五的违约金。龙森公司应当在2018年3月28日前将商品房交付给方秉芳、林贵珠，且在交付使用后90日内取得房屋权属证书，龙森公司逾期为方秉芳、林贵珠办理房屋权属证书，自逾期之日起每日按已付购房款的拾万分之一向方秉芳、林贵珠支付违约金。上述合同签订后，方秉芳、林贵珠以按照合同约定向龙森公司缴纳首付款120046元（含定金），剩余480000元已申请按揭贷款付清。龙森公司依约交付商品房，但未给方秉芳、林贵珠书面交付材料。即使依据合同约定的交房期限届满之日，即2018年3月28日交房，龙森公司也应当于2018年6月26日前提供相应材料协助方秉芳、林贵珠取得房屋权属证书，但龙森公司却迟迟未向方秉芳、林贵珠交付办理权属登记的资料。方秉芳、林贵珠多次进行沟通，龙森公司均以各种理由推诿，方秉芳、林贵珠至今无法办理所购商品房的房屋权属证书。龙森公司的上述行为已构成违约，且龙森公司利用双方合同地位的不平等，约定的违约责任显失公平，严重侵害了方秉芳、林贵珠的合法权益。同时，龙森公司为陈明森设立的一人有限责任公司，陈明森以个人账户收取商品房预售的首付款，存在财产混同的情形，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，应对龙森公司的债务承担连带责任。 龙森公司、陈明森共同辩称,一、因案涉小区业主违规装修，不符合规划验收条件，方秉芳、林贵珠主张逾期办证违约金没有依据。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（二）建设工程符合规划的材料；”，即该首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。在本案中，小区业主为扩大室内面积，私自拆除空调机位。鉴于空调机位位置在规划设计及施工时仅能用于放置空调设施，若改作室内使用，在规划方面不符合前述法律规定，导致首次登记无法办理，在承重方面存在安全隐患。因此，方秉芳、林贵珠对案涉房屋无法办理相关权属登记存在一定过错，故方秉芳、林贵珠主张支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据。此外，根据《商品房买卖合同》第十七条“买受人不得进行违法搭建、改、扩建、拆除重建或擅自开挖地下室等行为……买受人存在上述行为的，相应法律后果由买受人承担，造成买受人无法办理产权证、已办《房屋所有权证》被注销或产权被限制的，由买受人自行承担责任”之约定，方秉芳、林贵珠主张逾期办证违约金没有合同依据。二、即便龙森公司需要支付逾期办证违约金，方秉芳、林贵珠的计算方式缺乏合同依据。（一）违约金的起算点有误。根据《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[1]:如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理；[2]因开发商无法办理按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理”，即违约金的计算起始日期为交付后的365日，而非方秉芳、林贵珠诉请的交付后90日；（二）违约金计算标准有误。1.根据《商品房买卖合同》第十四条约定，违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”，方秉芳、林贵珠以日万分之一点五标准计算，没有合同依据，其标准也过高；2.根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第14点“约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，原则上应由主张过高或者过低的当事人承担举证责任;损失数额难以确定的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，方秉芳、林贵珠并未提供证据证明其损失，应承担举证不能的责任。三、关于本案是否存在财产混同的情形。（一）根据最高人民法院民事审判第二庭编著的《理解与适用》第四节“从原告来看，其因股东实施‘滥用’公司法人独立地位和股东有限责任的行为，受到的损害必须达到‘严重’程度，才有必要否定公司人格，让股东对公司债务承担连带责任”，在本案中，逾期办证并不是因所谓的股东滥用公司法人独立地位所造成的，因此，原告该项主张没有法律依据；（二）龙森公司虽以股东账户进行收款，但所收款项均汇入公司账户，且每年经会计师事务所审计，符合《公司法》第六十二条的规定，并没有造成财产的混同，因此，方秉芳、林贵珠的主张没有事实依据。综上，恳请人民法院在查明事实的基础上，依法判决以维护龙森公司、陈明森的合法权益。 经审理，方秉芳、林贵珠与龙森公司对案涉商品房的位置、购房款金额、签订案涉《商品房买卖合同》时间及条款内容均不持异议，本院依法予以确认。 另查明，案涉商品房于2018年3月28日办理交房手续，方秉芳、林贵珠已入住案涉商品房。龙森公司开发的案涉房产尚未通过综合验收，房屋所有权初始登记手续亦未办理。 以上事实，有方秉芳、林贵珠提交的《商品房买卖合同》、银行卡交易明细清单、个人贷款支付凭证、收款收据、福建增值税普通发票、龙森公司的工商登记档案与龙森公司提交的违规装修明细、福建海峡银行解款单、龙森公司审计报告等为证，结合当事人的陈述与法庭调查，经审理核实，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，因龙森公司开发的案涉商品房所在的房产未能通过综合验收导致办理房屋权属证书所必需的条件尚未成就，属事实上不能履行，故方秉芳、林贵珠请求龙森公司立即办理案涉商品房的权属证书的主张，不予支持。方秉芳、林贵珠可待案涉商品房具备办理权属证书时再行主张权利。按照合同第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。因龙森公司开发的案涉商品房所在的房产未能通过综合验收且未办理房屋所有权初始登记手续，导致买受人（方秉芳、林贵珠）无法在合同约定的期限内办理商品房权属证书，故龙森公司的行为已构成违约，依法应当承担逾期办证的违约责任。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。首先，合同当事人应当遵循公平原则确定双方的权利义务。本案合同第十四条约定：因出卖人原因，买受人不能取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。而附件六合同补充协议第七条约定：因买受人逾期办理（产权登记）的，每日按总房款的万分之五向出卖人支付违约金。针对同样的违约情形，合同约定了不同的违约金计算标准，且严重失衡，有违公平与权利义务相一致原则。故对龙森公司关于按照合同约定的标准计算逾期办证违约金的辩解，不予采纳。其次，根据法律规定可知,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况,根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然龙森公司已履行了合同的主要交房义务，但是合同约定的出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付逾期办证违约金确实不足以促使出卖人积极履行办证义务。龙森公司开发的房产至今未能通过综合验收，导致买受人办理权属证书遥遥远期，更使买受人的合法权益始终处于不利的法律风险中。在买受人对合同约定的违约金计算标准有异议且提出调整情形下，基于对违约金功能与本案案情考量，对合同约定的逾期办证违约金的计算标准应予以调整。最后，在商品房买卖关系中，开发商的主要义务是交付商品房，购房者的主要义务是支付购房款，虽然开发商提供购房者办理商品房权属证书所需的资料系办证不可或缺的协助环节，但是该协助义务并非开发商的主要义务，故方秉芳、林贵珠要求参照逾期付款违约金标准计算逾期办证违约金，理据不足。综上，本院裁决本案逾期办证违约金按照购房者已付购房款的日万分之一标准计算。 关于计算逾期办证违约金的起讫日期问题。根据合同第十四条约定，因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起向买受人支付违约金。本案商品房于2018年3月28日交付，故龙森公司应于2019年3月28日前协助方秉芳、林贵珠取得房屋权属证书。现因龙森公司的原因，致方秉芳、林贵珠无法在合同约定的期限内取得房屋权属证书，则逾期办证违约金应自2019年3月29日起计算至龙森公司提供办理产权登记所需的相关资料之日止。 方秉芳、林贵珠认为龙森公司系陈明森成立的一人有限责任公司，且两者存在财产混同情形，诉请陈明森对龙森公司的债务承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十二条规定：“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并会计师事务所审计。”现龙森公司提供的公司2015年度至2019年度的财务审计报告足以证明龙森公司的财产独立于陈明森，两者不存在人格混同情形，故方秉芳、林贵珠的该主张，缺乏法律依据，不予支持。 龙森公司未能提供房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等资料，亦未能举证证明未能通过综合验收系部分购房者改变空调机位等原因所致，故对龙森公司关于未能通过综合验收导致无法办理房屋权属证书系业主原因的辩解，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建省龙森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向方秉芳、林贵珠支付逾期办证违约金（以600,046元为基数，按每日万分之一标准自2019年3月29日起计算至福建省龙森房地产开发有限公司提供办理房屋权属登记所需的相关资料之日止）； 二、驳回方秉芳、林贵珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由方秉芳、林贵珠负担663元（已交纳），福建省龙森房地产开发有限公司负担9137元，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  严昌辉 二〇二〇年十一月十九日 书记员  刘 玮