云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0328民初1425号 原告：王永朝，男，汉族，1982年10月10日生，昭通市彝良县人，大学文化，自由职业，住址昭通市彝良县，现住曲靖市。 原告：董外菊，女，汉族，1985年5月4日生，昭通市彝良县人，大专文化，自由职业，住址昭通市彝良县，现住曲靖市，系王永朝之妻。 原告王永朝、董外菊的共同委托诉讼代理人：孔沙，云南平航律师事务所律师,特别授权代理。 被告：曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司，住所：云南省曲靖市沾益区龙华街道庄家湾村委会。统一社会信用代码：91530328792871444B。 法定代表人：杨斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李荣芳，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。 原告王永朝、董外菊与被告曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司（以下简称“沾益嘉福房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。于2019年8月23日作出（2019）云0328民初1190号民事判决书，原告王永朝、董外菊不服判决提起上诉，曲靖市中级人民法院审理后于2020年1月22日作出（2020）云03民终2339号民事裁定书，发回重审。本院于2020年6月17日立案后，适用普通程序进行审理。原告王永朝、董外菊共同委托的诉讼代理人孔沙、被告沾益嘉福房地产公司的委托诉讼代理人李荣芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王永朝、董外菊向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付逾期办证违约金167185.79元（396081元×0.00021×2010天）；2.由被告向原告一次性退还配套费9000元；以上费用共计176185.79元；3.诉讼费由被告负担。审理中，二原告的委托诉讼代理人变更第一项诉讼请求，违约天数由2010天变更为1892天，违约金变更为157370.9元。事实及理由：2011年原被告双方签订《商品房销售合同》（以下简称“购销合同”），由原告向被告购买位于曲靖市，房屋总价为396081元，原告分别于2011年2月16日支付定金30000元，于2011年4月23日支付购房款10000元，于2011年5月12日支付购房款86081元，共计126081元，原告于2012年6月7日与中国工商银行曲靖市分行麒麟支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款270000元支付剩余房屋价款。于2012年4月26日另行支付配套费9000元。原告按照被告的要求支付了相关费用。《购销合同》约定原告委托被告以原告的名义向产权登记机关办理登记手续，产权登记费和相关税费由原告承担。被告在交房后180个工作日内，代办产权申报手续。逾期不履行本条约定即为违约，由违约方承担全部违约责任。2012年6月30日被告向原告收取了相关费用后办理了房屋交接手续。原告后来才知道被告于2018年7月3日曾经为原告办理了云（2018）曲靖市不动产第××号房屋所有权登记，按照合同约定被告必须在2012年12月30日之前为原告办理产权登记，被告逾期办证2010天（2012.12.30.-2018.7.3.）应当向原告支付逾期办证违约金167185.79元（396081元×0.00021×2010天）。配套费已经包含在总房款中，不应当重复收取，被告应当向原告退还配套费9000元。综上所述，被告在履行合同过程中有上述违约违法之处，损害了原告的合法权益，请求判决支持原告的各项主张。 被告沾益嘉福房地产公司辩称，一、原告主张的逾期办证违约金已经超过了诉讼时效，应该驳回原告的诉讼请求。首先，本案中，原告主张逾期办证违约金的请求权为附条件、附期限的请求权。附条件、附期限的请求权，其诉讼时效从条件成就或期限到来时起算。本案中，双方签署的《商品房购销合同》第十二条明确约定“甲方（被告）在交房及乙方（原告）应该提供的相关有效证件齐备后180日内，代办产权申报手续。”原告依据该条款主张逾期办证的违约金，该请求权为合同明确约定的附条件、附期限的请求权。本案中交房时间为2012年6月30日，原告主张从2012年6月30日开始起算180日的办证期限，并从2012年12月30日开始主张违约金，故本案中违约金的诉讼时效应该从2012年12月30日开始起算，2014年12月30日诉讼时效届满，且本案中不存在诉讼时效中止、中断的法定事由，故本案中原告起诉时已经超过了诉讼时效。其次，原告在诉状中主张并不知道答辩人于2014年8月4日为其办理了房屋所有权登记（房产证），诉诉时效一直未起算是不成立的。理由是：1、原告签订并持有《商品房购销合同》，合同第十二条已经对办证期限作了明确约定，在合同有明确约定的情形下，原告对办证期限是明知的，期限届至后（也就是2012年12月30日）未办理产权证，原告就知道了其权利受到侵害，就开始起算诉讼时效。2、根据《物权法》规定的物权的公示公信原则，答辩人在为原告办理完毕房屋所有权登记后，即已经向全社会公示原告已经取得该房屋的所有权，对原告来说该事实属于法律规定的“应该知道”的情形，原告主张不知道该房屋所有权登记的事实不能成立。第三配套费双方在补充协议中已经有明确约定，该约定不违反法律的强制性规定，合法有效。并且原告主张的退还配套费也已经超过了诉讼时效。原告主张配套费自始不应收取，即在交纳配套费时原告就已经知道了自己的权益被侵害，故退还配套费的诉讼时效应该从交纳配套费时就开始起算，即从2011年5月30日起算，故原告主张退还配套费已经超过了诉讼时效。第四《商品房购销合同》虽然约定了“违约方承担违约责任”，却没有对承担违约责任的方式进行约定，根据法律规定，承担违约责任的方式有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等多种方式，本案中合同没有约定承担违约责任的方式，且原告客观上也没有遭受任何损失，原告直接主张违约金没有法律依据。第五本案中即便答辩人存在违约事实，原告客观上也没有遭受任何损失。由于原告向答辩人购买的商品房办理了银行按揭贷款，迄今为止原告还没有还清银行按揭贷款，原告在还清银行按揭贷款之房产证都要质押给银行，原告客观上不能对该房屋进行任何处分，故房屋产权证是否办理、何时办理在客观上都不会使原告遭受任何损失。 综上所述，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，且答辩人也没有违约的事实，原告也没有遭受损失的事实，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告王永朝、董外菊围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1、二原告的身份证明、结婚证，证明二原告的主体资格适格。 2、被告的营业执照，证明被告的主体资格适格。 3、《商品房购销合同》、《个人购房借款/担保合同》各一份、收据五份、中国工商银行借款凭证一份、中国工商银行还款凭证一份，证明2011年4月23日原被告签订合同，约定合同价款为396081元，其中270000元房款，是二原告向中国工商银行曲靖市分行麒麟支行办理按揭贷款，另外126081元已经于2011年2月16日支付30000元、于2011年4月23日支付10000元、于2011年5月12日支付86081元，已支付完毕；2012年4月26日支付配套费9000元，2012年6月30日被告向原告收取了契税、维修基金、办证费后办理了房屋交接手续。配套费已经包含在总房款中，不应当重复收取，被告应当向二原告退还配套费9000元。 4、不动产权证书一份、房产分户平面图一份、宗地图一份，证明被告逾期办证的事实。 5、土地使用权证一份、房屋所有权证三份、图片三张，证明房屋完整的产权是双证齐全。 6、曲靖市不动产登记申请书一份、收条一份，证明被告2018年3月7日才通知到二期小区住户可以办理房产证。 7、教苑花园小区配套费明细表一份，证明配套费重复收取的事实。 8、办证告知书照片一份，证明约定有效证件的提交应当由被告发出通知并告知具体提交什么材料。 经质证，被告委托代理人发表质证意见如下：对证据1、2的三性无异议；对证据3的三性无异议，但对证明目的不予认可，认为根据双方商品房购销合同第十二条约定，在交房以后，原告向我公司提交有效证件齐备后180日内，我公司为其办理相关的产权申报手续，本案中是由于原告没有向我公司提交办证的证件和资料，导致办证时间迟延，根据补充协议约定，配套费是双方明确约定的费用，我公司有权收取；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性不认可；对证据5的三性不认可，图片不能与原件核对，真实性不认可，是案外人的图片，证据来源不合法，原告将案外人的信息作为本案证据提交，侵害了案外人的权益，证据来源不合法，不能证明本案中原告主张的事实；对证据6的三性不认可，理由同证据5的质证意见；对证据7的三性不认可；对证据8认为与本案不具有关联性，不予认可。 就原告提交的上述证据，本院认证如下：对双方无异议的证据1、2，予以采信，作为证据使用；证据3、4、6符合证据三性，予以采信；第5组与本案不具有关联性，不予采信；证据7能够与本案中的其他证据证实配套费所包含的项目，予以采信；对证据8，与本案不具有关联性，且不能实现二原告的待证目的，不予采信。 被告沾益嘉福房地产公司为支持其主张，向本院提交了以下证据： 1、《商品房购销合同》、《补充协议》1份，证实双方已经明确约定在原告提交完毕全部办证手续才开始计算办证期限，是由于原告没有向我公司提交相关的办证手续导致的迟延办证。原告的起诉已经超过诉讼时效。补充协议第四条已经对配套费的收取做了明确约定，本案中收取配套费是合法的。 2、房屋交接清单，证明本案的涉案房屋在2012年6月30日已经交付给了原告。 3、不动产登记证书及附件复印件、原告的分户平面图复印件、宗地图复印件各1份，证明我公司已经在2017年7月份向相关部分申报了不动产登记手续，我公司不存在违约的事实。 4、沾益区人民法院（2018）云0328民初1903号民事判决书、曲靖市中级人民法院的撤诉裁定书1份，证明与本案相同的业主杨叶向沾益法院就相同事实起诉，生效判决已经驳回了杨叶的诉求，由于本案与该案事实相同，本案应当做出相同的判决。 经质证，原告发表质证意见如下：对证据1的三性无异议，但对证明目的有异议，被告并没有通知和告知原告提交资料，原告2018年3月7日才知道房产已经登记的事实，因此诉讼时效是从权利被侵害时争议发生时开始计算，起算点是2018年3月7日，我方认为补充协议关于配套费损害原告的利益，该条款是无效，买房时已经口头告知配套费是包含在购房款中，存在重复缴纳的情况；对证据2的三性认可；对证据3的三性认可，但对证明目的不认可，认为在不动产登记政策实施前，完整的房屋产权是需要双证齐全的，被告没有完全履行合同义务，一直处于持续违约的状态；对证据4的三性认可，证明目的不认可，认为在民事判决生效以前，当事人杨叶已经向中院提起上诉，双方协商后被告向杨叶支付了3万元的违约金，杨叶才撤诉的，并不能以此来认定原告的主张没有法律依据。 就被告提交的上述证据，本院认证如下：对证据1、2、3符合证据三性予以采信；对证据4与本案不具有关联性，不予采信。 经审理查明，沾益嘉福房地产公司以出让方式取得位于曲靖市的地块，土地使用权证号为曲靖国用（2008）第1683号，用于商品房建设，建设项目：教苑花园。商品房预售许可证号：预许曲房字（2011002）号。2011年2月16日，原告王永朝向被告沾益嘉福房地产公司交纳购买教苑花园二期的认筹卡定金30000元。后原告王永朝、董外菊与被告沾益嘉福房地产公司签订了《商品房销售合同》及《教苑花园商品房购销合同补充协议》，合同约定由被告将位于曲靖市原告，房价396081元，二原告必须于2011年5月12日前向被告支付购房首付款126081元，余款270000元向银行按揭贷款，二原告在合同签订之日应备齐相关有效材料到被告指定的银行办理贷款相关手续；被告应于2012年6月30日前向二原告交房；二原告委托被告以二原告的名义向产权登记机关办理登记手续，产权登记费和相关税费由二原告承担，被告在交房及二原告应提供的相关有效证件备齐后180个工作日内，代办产权申报手续，逾期不履行的，由违约方承担全部违约责任；签订合同前，二原告需缴纳配套设施费9000元，最终以实际发生费用多退少补。配套设施明确为：1.安防：楼宇可视对讲系统；2.供热：太阳能安装到户；3.数字电视线路入户；4.通讯（电话）线路安装入户；5.宽带线路安装入户。原告王永朝分别于2011年4月23日、5月12日向被告交纳教苑花园1-2幢2-302号房屋的购房款10000元、86081元。2012年6月7日，二原告向中国工商银行曲靖市分行麒麟支行贷款270000元用于支付剩余的购房款。2012年4月26日，原告董外菊向被告支付教苑花园1-2-3-302号房屋的配套费9000元。二原告向被告支付了相关购房款后，原被告双方于2012年6月30日办理了房屋交接手续，被告将房屋交付与二原告使用。同日，被告向二原告代收购房契税5941.22元，维修基金5941.22元及办证费718.51元，合计12601元，被告向原告董外菊开具了收据。2018年7月3日，二原告取得了曲靖市国土资源局颁发的云（2018）曲靖市不动产权第××号不动产权证书。在不动产权证书附记中载明：房屋所有权初取时间为2014年8月4日。2015年4月10日，沾益区金源物业管理有限公司教苑花园管理处向原告董外菊退还剩余配套费2450元。 另查明，原告王永朝与原告董外菊系夫妻关系，教苑花园小区1-2幢2单元302号房屋属原告王永朝与原告董外菊共同共有。 本院认为，本案双方争议的焦点：1、被告是否违约，是否应当向二原告承担157370.9元的违约金；2、本案二原告主张的配套费9000元是否应当返还。 一、关于被告是否违约，是否应当向二原告承担157370.9元违约金的问题。 本案中，二原告与被告签订的《商品房购销合同》合法有效。双方在购房合同中第十二条明确约定：“乙方（原告王永朝、董外菊）委托甲方（沾益嘉福房地产公司）以乙方的名义向产权登记机关办理登记手续，产权登记费和相关税费由乙方承担。甲方在交房及乙方应提供的相关有效证件备齐后180个工作日内，代办产权申报手续。逾期不履行本条约定即为违约，由违约方承担全部违约责任。”。二原告已于2012年6月30日按照上述约定向被告交付了所购商品房屋的契税、维修基金、办证费。被告在收到原告提供的相关费用后却未按上述约定履行代办产权登记的义务，已构成违约。因此，二原告据此要求被告承担违约责任的主张成立。根据合同法第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在违约后已经采取补救措施于2014年8月4日为二原告办理了房屋所有权登记，并于2018年7月3日为二原告办理了不动产权登记，二原告所委托的事项已经完全履行完毕。至于被告是否还应承担违约金157370.9元的问题，因双方在委托产权登记的约定中仅对未及时办理产权登记承担违约责任，二原告并未能举证证明该违约事项中包含违约金的支付问题及计算标准，故现二原告就此向被告主张违约金没有事实依据。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。二原告应对其主张应承担举证不能的法律后果，对其要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。对于二原告认为因为被告未办理土地使用权证，导致二原告无法处置房屋，以致于二原告在做生意失败时没有资金周转，向他人借款产生的高利息，导致二原告生活困难的意见。虽然合同法第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。但本院认为，首先，二原告的上述陈述并无证据佐证该损失是否真实存在及与二原告未取得土地使用权证存在必然的因果关系；其次，二原告于2014年8月4日取得了所购房屋的房产证，按当时的法律、法规规定虽然涉案房屋未取得土地使用权证，但并不影响房屋所有权人对房屋进行交易；第三、基于房子是用来住的属性，损失考量的依据应当以因出卖人违约导致购房人不能否实现其居住目的为标准。本案中二原告购买房屋的目的是满足居住，该目的在被告交付房屋后即已实现，并未因被告逾期办证受到影响。因此，对二原告的上述意见，本院不予采纳。 二、关于二原告主张的配套费9000元是否应当返还的问题。 依据合同第六十条的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告与被告签订的《教苑花园商品房购销合同补充协议》系双方的真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。双方在补充协议第四条约定：签订合同前，乙方（原告董外菊、王永朝）需缴纳配套设施费人民币玖仟元整，最终以实际发生费用多退少补。（1、安防：楼宇可视对讲系统；2、供热：太阳能安装到户；3、数字电视线路入户；4、通讯(电话）线路安装入户；5、宽带线路安装入户）。根据上述约定二原告理由按照上述约定向被告缴纳上述费用，且被告在完成上述设备安装后，已按照约定将二原告多缴纳的部分2450元予以了退还，被告的行为并未违反合同约定。故二原告诉请退还配套费9000元的主张，不能成立，本院不予支持。至于二原告认为配套费已经包含在总房款中，被告收取的9000元属于重复收取的意见，与本院查明的事实不符，不予采纳。 综上所述，二原告的主张，因无事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告王永朝、董外菊的诉讼请求。 案件受理费3824元，由原告王永朝、董外菊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于曲靖市中级人民法院。 审 判 长  莫 渊 人民陪审员  朱泽勇 人民陪审员  龚丽粉 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  龚斯建