山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初5373号 原告：吕士民。 委托诉讼代理人：丛延，山东瀛岱律师事务所律师。 被告：李霞。 被告：李永辉。 以上二被告共同委托诉讼代理人：于昌，山东弘誉律师事务所律师。 第三人：王芹艳。 委托诉讼代理人：王志太。 原告吕士民与被告李霞、李永辉及第三人王芹艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吕士民及其委托诉讼代理人丛延到庭参加诉讼，李霞、李永辉及其共同委托诉讼代理人于昌到庭参加诉讼，王芹艳委托诉讼代理人王志太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕士民向本院提出诉讼请求：李霞、李永辉共同向吕士民支付2020年6月12日至2021年1月1日期间的房租222465.75元、违约金10万元（后撤回违约金诉求），诉讼费由李霞、李永辉共同承担。事实和理由：李霞将其从王芹艳处承租的房屋转租给吕士民，吕士民与李霞签订转租合同，约定租期为6年。2020年6月12日，因李霞未及时向房东王芹艳支付租金，王芹艳解除了与李霞之间的房屋租赁合同。并与吕士民签订租赁合同，吕士民因此向王芹艳支付租金并继续使用房屋。由于吕士民向李霞交付租金至2021年1月1日，故李霞应向吕士民退回6月12月之后的租金。李永辉系李霞哥哥，向吕士民收取过租金，且吕士民与李永辉多次沟通退还房租，故两人应共同返还租金。 李霞辩称，李霞与王芹艳并未解除租赁合同，双方一直在协商减免租金的问题。在此情况下，吕士民径直与王芹艳签订合同，导致其与李霞之间的转租合同无法继续履行。根据转租合同约定，不应退还房租。 李永辉辩称，同意李霞的答辩意见。 王芹艳述称，王芹艳与李霞在租赁合同中约定，如逾期支付房租15天，王芹艳有权解除合同。2020年5月，李霞应支付11月份前的房租35万元，但一直未交。王芹艳于6月5日书面通知李霞，给予减免2个月租金，李霞应于6月12日前和6月底前分别支付部分剩余租金，如不能按时交付，王芹艳将收回房屋，届时李霞仍未支付，故王芹艳解除租赁合同。此后，王芹艳与吕士民签订房屋租赁合同并开始履行。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年左右，王芹艳将威海市环翠区统一路***-*号房屋（共六层）出租给李霞，租期至2019年3月1日止。在租赁期内，李霞将房屋1-2层用于自营酒店，将房屋的3-5层转租给吕士民，2015年12月，李霞与吕士民签订《转租合同》，约定转租期为李霞与房屋产权人约定的租期，年租金31万元。 在李霞与王芹艳的租赁合同期限届满前夕，2019年1月1日，李霞与吕士民续订《转租合同》，约定：转租期自即日起至李霞与产权人约定的租期止；年租金40万，支付方式为每年支付，2019年4月补交2019年租金6万元和2020年租金10万元，2019年7月31日支付2020年剩余租金30万元，以后每年7月31日前需付清次年全年租金；如果吕士民中途解除合同，所剩租金不予退还；任何一方违反本协议，按合同总额百分之三十向对方支付违约金。后吕士民分几次向李霞支付了2020年全年租金40万元，其中部分由李永辉代收。 2019年3月1日，李霞与王芹艳的租赁合同期限届满，王芹艳与李霞续签《房屋租赁合同》，约定：租期自合同签订日至2025年4月30日，前两个月为装修免租期；2019年5月1日至2022年4月30日期间年租金70万元，此后年租金为75万元；租金支付方式为每半年支付，2019年3月支付租金10万元，2019年5月1日支付剩余租金25万元，2019年11月1日支付下半年租金，以后依此支付。李霞必须依约交付租金，如有拖欠，每日按月租金5%支付滞纳金，拖欠15日以上，王芹艳有权收回房屋。 2020年5月，王芹艳要求李霞支付2020年5月-11月租金，并表示可以减免2个月租金。李霞提出受疫情影响，酒店经营不佳，申请减免3个月租金，等7月份支付其余租金，但王芹艳未同意。6月5日，王芹艳给李霞送达告知书，称“根据租赁合同，2020年5月1日应支付半年租金35万元。由于疫情影响，我给予减免此年度2个月租金，并多次催促，但你未交。现告知你至6月12日前交付部分租金10万元，余下部分至6月底前付清，如不按时支付，我于6月12日收回房屋及钥匙”。 由于李霞仍未向王芹艳支付租金，6月底左右，王芹艳主动找到吕士民，称李霞不交租金，已经拖延两个月，其因此解除了双方之间的租赁合同，并出示了其向李霞发送的告知书，问吕士民是否愿意与其签订租赁合同，吕士民称需要考虑。此时李霞为了筹资金向吕芹艳支付租金，联系吕士民，称根据转租合同约定，吕士民应于7月份支付2021年度租金，李霞问吕士民能否提前支付，以便其向房东（王芹艳）支付租金，吕士民未同意。后李霞于2020年7月8日王芹艳支付租金3.5万元。 2020年8月11日，王芹艳与吕士民经协商后签订《房屋租赁合同》，双方确认：2020年5月1日，李霞应交付半年租金，王芹艳多次催促，李霞均未缴纳，2020年6月12日，王芹艳解除与李霞的房屋租赁合同，并通知李霞搬离。李霞在租赁期间，自用房屋1-2层，3-5层转租给吕士民经营百信快捷酒店。现王芹艳解除了与李霞的租赁合同，吕士民与王芹艳签订本租赁合同。双方在《房屋租赁合同》中约定，租期自2020年6月13日至2021年6月12日，受疫情影响，租期届满后，王芹艳赠送三个月租期，即租期顺延至2021年9月12日。年租金40万，支付方式为半年支付，2020年8月11日支付半年租金20万元，2021年3月12日前支付下半年租金。当日，吕士民向王芹艳支付租金10万元，双方协商余下9万元于2020年10月11日前支付。 吕士民认为其已与王芹艳建立房屋租赁合同关系并实际履行，其与李霞之间的租赁合同无法履行，李霞应将收取的租金退还，故提起本案之诉。 本院认为，吕士民现已与王芹艳签订房屋租赁合同，并实际履行，李霞与吕士民原有的转租合同无法继续履行，本案争议的焦点在于李霞是否应向吕士民退还转租合同未履行部分的租金。 李霞认为，吕士民径直与王芹艳签订合同，导致其与李霞之间的转租合同无法继续履行，构成违约，根据转租合同约定，剩余租金不能退还。从查明的事实看，在李霞与王芹艳之间的租赁合同中明确约定，李霞应于2020年5月支付截止至11月份的租金，但李霞一直未支付，尽管李霞称此期间其一直与王芹艳协商减免3个月租金，但王芹艳明确表示不同意。特别是在王芹艳以告知书的形式催促其支付租金并说明逾期不付的后果时，李霞仍未支付。在此情况下，当王芹艳主动找到吕士民，希望与吕士民直接签订租赁合同时，基于王芹艳告知上述李霞逾期未付租金及其解除合同的情况，结合李霞曾因资金紧张要求自己提前支付租金的情况，吕士民有理由相信李霞逾期未支付租金导致王芹艳解除其与李霞之间的租赁合同，进而自己与李霞的转租合同也自然解除。在此情况下，王芹艳与吕士民签订租赁合同，李霞与吕士民之间的转租合同无法继续履行，就不能认定是吕士民中途退租，故李霞的该项抗辩意见，理由不当，本院不予支持。 因李霞与吕士民之间的转租合同无法继续履行，吕士民现占有使用涉案房屋系履行其与王芹艳之间的租赁合同，故李霞与吕士民之间的转租合同实际上已经解除。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。吕士民已向李霞支付了截止到2021年1月1月的租金，合同未履行的部分，李霞应当向吕士民返还。 涉案租赁合同及转租合同的一方主体均为李霞，尽管李永辉代李霞收取部分租金，但不能据此确定李永辉应承担相应义务，故吕士民要求李永辉返还租金的诉讼，理由不当。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下： 一、被告李霞于本判决生效后十日内向原告吕士民返还2020年6月13日至2020年12月31日期间租金220765元。 二、驳回原告吕士民要求被告李永辉返还租金的诉求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元，吕士民负担1345元，李霞负担2305元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  王潇 二〇二〇年十一月十三日 书记员  方燕