上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9951号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪元寿，男，1976年11月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：张仁，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洪锋，上海华尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海裕展服装整理有限公司，住所地上海市松江区泖港镇中强路****。法定代表人：赖仁剑，总经理。委托诉讼代理人：李岚，上海钧智律师事务所律师。上诉人汪元寿因与被上诉人上海裕展服装整理有限公司（以下简称裕展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6397号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪元寿上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判支持汪元寿一审全部诉讼请求，驳回裕展公司一审反诉诉讼请求。事实与理由：因受疫情影响，系争租赁合同如继续履行，将会给汪元寿造成更大损失。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，汪元寿享有法定解除权。系争租赁合同应于2020年5月6日解除。系争租赁合同约定5月中旬交付涉案房屋，租期应从交付房屋之日起算。因汪元寿提出解除合同时，涉案房屋尚未交付，未到租期，故不能适用系争租赁合同第十条约定的违约责任。且至5月6日时，裕展公司与原承租人的租赁合同仍在履行，裕展公司并未因汪元寿解除合同而遭受损失。至于5月6日之后的损失，系裕展公司未积极留住原承租人或另行寻找新承租人导致的扩大损失，汪元寿不应承担责任。裕展公司辩称：汪元寿并不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的适用条件，即使符合，亦应以一审判决之日作为系争房屋租赁合同解除时间。而裕展公司于一审庭审中同意解除合同，一审认定合同于该日解除，并无不当。因涉案房屋面积较大，招租不易，若因承租人原因提前解除合同，会造成长时间空置。故系争租赁合同约定当出现此情形时，承租人应支付相当于三个月租金的违约金。一审法院据此判令汪元寿支付裕展公司赔偿金人民币329,403元，亦无不当。综上，不同意汪元寿的上诉请求，请求维持原判。汪元寿向一审法院起诉请求：1.确认汪元寿与裕展公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除（实际解除时间由法院判定）；2.判令裕展公司返还保证金216,594元。裕展公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除；2.判令汪元寿支付裕展公司赔偿金329,403元（0.9元/平方米/天×4,011平方米×365天÷12个月×3个月）。一审法院认定事实如下：2020年4月3日，裕展公司（出租方、甲方）与汪元寿（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租赁建筑面积4,011平方米，租金为人民币1元/平方米/天(含税),不含税租金为人民币0.9元/平方米/天，一季度支付一次，每个付款月的十日前付清，先付租金后使用。租赁期限为5年,甲方于2020年5月中旬将厂房交付给乙方，租赁费从2020年7月1日起算，租赁费每三年按照10％递增计算租赁价格。合同第五条约定，保证金为二个月租金，于本合同签订之日起五日内支付。保证金是用于保证乙方水、电费用的支付,以及在乙方使用的场地、设备造成损失没有修复或者无法修复的情况下使用,对乙方应履行赔偿义务的约束和代偿。租赁期满后,在乙方支付完所有费用后,并未对租赁物造成损坏的情况下,甲方在租赁期满后无条件退还保证金。合同第九条第四款约定因自然灾害、战争、重大疫情等不可抗力原因导致本合同无法履行的,双方互不负责任,甲方应在乙方搬离后的10个工作日返还乙方结算后的期租金、物业费、押金。合同第十条第二款约定在租赁期间,若甲方提前解除合同,则甲方应提前三个月向乙方提出书面通知,并补偿乙方三个月的租金;若乙方提前解除合同,乙方应提前三个月向甲方提出书面通知,须经甲方同意后,以三个月的租金作为赔偿甲方的经济损失。此外，合同还对其他内容作出了约定。合同签订后，汪元寿向裕展公司支付了保证金216,594元。一审法院另认定，系争房屋为裕展公司所有。一审法院认为，汪元寿与裕展公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。汪元寿主张受新型冠状病毒国际疫情的影响导致《房屋租赁合同》无法履行，未能提供相关证据予以证明，一审法院不予采信。汪元寿在合同履行期内要求提前解除合同，属于违约方，不享有法定解除权。裕展公司在庭审中表示同意解除合同，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除。汪元寿缴纳的保证金是用于保证水、电费用的支付,以及在使用的场地、设备造成损失没有修复或者无法修复的情况下使用,对其应履行赔偿义务的约束和代偿，本案中系争房屋尚未交付，相关费用亦未产生，故合同解除后裕展公司应当将保证金退还给汪元寿。汪元寿在合同履行期间内要求提前解除合同，已属违约，且给裕展公司造成了相应损失，故裕展公司要求汪元寿按照合同约定支付赔偿金，于法有据，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二〇二〇年七月二十四日作出判决：一、汪元寿与上海裕展服装整理有限公司于2020年4月3日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、上海裕展服装整理有限公司退还汪元寿保证金216,594元；三、汪元寿支付上海裕展服装整理有限公司赔偿金329,403元；上述第二、三项相互折抵后，由汪元寿支付上海裕展服装整理有限公司112,809元，于判决生效之日起十日内付清。如果汪元寿未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,549元，减半收取计2,274.50元，反诉案件受理费6,241元，减半收取计3,120.50元，合计受理费5,395元，由汪元寿负担3,120.50元，由上海裕展服装整理有限公司负担2,274.50元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，首先，汪元寿作为承租人以受新型冠状病毒国际疫情影响致使系争租赁合同无法履行为由起诉要求解除合同，裕展公司于2020年6月16日庭审过程中表示同意，双方对于合同解除达成合意，一审法院认定系争租赁合同于该日解除，并无不当。汪元寿主张其依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定享有法定解除权，合同已于其表示不再履行合同之日解除，系其对该条规定理解有误，本院不予采纳。其次，系争租赁合同于双方签字之日依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行。本案中，汪元寿主张系争租赁合同因受国际疫情影响而无法继续履行，但其并未提供充分证据予以证明，本院难以采信。故本案系汪元寿于合同履行期内违反合同约定要求提前解除合同，由此给裕展公司造成的损失，汪元寿应承担相应的赔偿责任。系争租赁合同约定，如承租人在租赁期间提前解除合同，应支付出租人三个月租金作为损失赔偿。汪元寿主张合同约定的违约责任系针对承租人于租期内违反合同约定，提前解除合同应承担的违约责任，但其在本案租期开始前即要求解除合同，故不适用合同约定的违约责任。对此本院认为，合同约定的“租赁期间”系“合同履行期间”，并非汪元寿所谓“租期”之意。故汪元寿的该项主张，不能成立。一审判令汪元寿依据合同约定支付裕展公司相当于三个月租金的违约金，依据充分，本院予以确认。汪元寿主张裕展公司并无损失，违约金金额过高的意见，因其未提供证据予以证明，本院亦不予采纳。综上，汪元寿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,549元，由汪元寿负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年十一月三十日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……