广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8190号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市忠盈实业有限公司。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州景华包装制品有限公司。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：曾保育，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。原审第三人：惠州升宏实业有限公司。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。上诉人深圳市忠盈实业有限公司（以下简称“忠盈公司”）因与被上诉人惠州景华包装制品有限公司（以下简称“景华公司”）及原审第三人惠州升宏实业有限公司（以下简称“升宏公司”）合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人忠盈公司与原审第三人升宏公司共同委托诉讼代理人李祖科，被上诉人景华公司委托诉讼代理人曾保育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人忠盈公司上诉请求：一、依法撤销（2019）粤1302民初11005号《民事判决书》；二、依法改判被上诉人继续履行与上诉人于2019年3月22日签署的《土地使用权及房产转让意向协议》；三、依法改判被上诉人限期将惠府国用（2006）第130*****059号国有土地使用权过户至上诉人或第三人名下；四、依法改判被上诉人限期将粤房地证字第C5558xxx号、粤房地证字第C5558xxxx号、粤房地证字第C5558xxx号、粤房地证字第C6003xxxx号、粤房地证字第C555xxxx号项下不动产过户至上诉人或第三人名下；五、依法改判被上诉人承担本案全部诉讼费、保全费、担保费。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误，特依法提起上诉。一审未能全面查明事实，在查明事实部分遗漏对案件审理有重要影响的事实，导致判决错误。一审法院查明部分，遗漏了上诉人支付100万元定金后，被上诉人即配合上诉人成立了第三人公司，用于履行双方之间的协议。一审法院查明事实部分，只查明了双方签署涉案《土地使用权及房产转让意向协议》，被上诉人出具《定金收据》，收到定金100万元。对于被上诉人提供场地，配合上诉人在被上诉人经营地的办公楼注册成立“惠州升宏实业有限公司”，用于受让涉案土地、房产这一重要事实选择性地漏查。查明这一事实，对于审查双方对于名为《意向协议》的文书性质的认定具有重要意义。成立第三人公司并非上诉人单方行为，在经营场地问题上，恰恰需要被上诉人提供，而事实上被上诉人配合了上诉人，双方签署了一份《租赁协议》，被上诉人在甲方（出租人）处加盖公章及法人私章，上诉人凭此《租赁协议》向仲恺高新区工商部门申请成立了第三人公司。第三人公司至今仍合法存续。查明被上诉人配合成立第三人公司这一事实，可以认定，上诉人与被上诉人之间所签署的虽名为《意向协议》但实际是对双方具有权利义务约束力的合同。一审法院将《意向协议》认定为“预约”是错误的。一审法院查明部分，遗漏了被上诉人意图单方变更交易模式，进而提高交易价格的事实。上诉人向法庭提供了周某1与马某的微信聊天记录，显示4月24日，周在微信中提出变更交易模式为购买香港公司，该香港公司实际为被上诉人的控股股东，上诉人不予接受；同时周提出1.2亿元的交易价格。这一证据充分证明了被上诉人意图单方解除合同，是以合同已经成立为前提，进一步证明双方之间所签署的名为《意向协议》，本质上就是合同，而非预约。一审法院查明部分，遗漏了双方律师之间就细化合同进行文件往来的事实，遗漏了查明往来文件争议的问题仅有现金和资金监管比例调整的事实。一审法院认为《意向协议》中有“交易细节由双方签收正式收购协议”的表述，就片面认为该意向协议是预约，但一审法院忽略了双方代理律师代表各自当事人通过微信就转让合同进行了多轮的文件往来，而通过比对双方反复修改的合同文本，可以看到，分歧点就在于对于定金之外的转让款，先支付给被上诉人及剩余部分进行银行资金监管的比例，其余合同条款，双方均无异议。查明双方律师的往来合同文本内容差异，可以认定双方之间在《意向协议》下对交易细节已经进行了细化，且争议很小，这一争议完全可以通过银行监管进行解决。这一争议对于上诉人主张继续履行合同也不构成任何阻碍，因为上诉人是一次性付款，而被上诉人的交易标的又是产权清晰，无查封、无抵押，具备直接过户的可能与条件。一审法院故意忽略了这一事实的查明，作出认定《意向协议》是预约的判断是错误的。以上遗漏的三大事实，均对认定双方交易性质具有重要意义，由于一审法院的遗漏，作出错误判决，应当由二审法院予以纠正。一审法院对于涉案《意向协议》的性质认定是错误的，该《意向协议》具有正式合同要素，可以得到继续履行。双方之间签署的文书，虽名为《意向协议》，但一审法院亦查明该意向书已经具备了涉案交易土地、房产的位置、价格、面积等转让合同所应具备的主要内容。其实，该意向书还包括如下内容：1、税费承担；2、过户所需资料、证件的交接；3、被上诉人提供承租人声明书的义务；4、被上诉人方不得与第三方交易的限制；5、定金金额。如此完备的内容，如果就以此进行履行，也完全可以得到执行，至于交易细节所对应的收购协议，也可以视为是对《意向协议》这份合同的细化和补充，不能从根本上否定《意向协议》的合同性质。特别是对于被上诉人不得再与第三方签署转让协议的条款，正是对这份《意向协议》性质的界定，意味着被上诉人不能再和第三方签合同，因为已经和上诉人签订了合同，即该份《意向协议》，也足以证明该份《意向协议》具备合同的性质，并非预约。双方之间签署的名为意向书，实际已经包含了转让标的、交易价款、税费承担、定金支付及相关违约责任，并明确了出让方不得再与第三方进行交易的限制性条款，已经充分具备了不动产转让合同的基本要素，而并非订立本约前的预约，应当确认该意向书的合同效力。上诉人已经为履行合同做了充分的准备，并支付了定金、成立了用于受让涉案转让标的第三人企业，第三人的注册是被上诉人配合成立的，注册地址为转让标的内，同时，鉴于转让标的均为红本在手，未设置任何抵押限制，在上诉人一次性支付转让对价的情况下，具备继续履行的条件。被上诉人在已与上诉人签订合同，却收到较高报价的情况下，单方撕毁协议，置合法成立的合同于不顾，其做法明显有违诚信的合同原则，应当承担继续履行合同的法定义务。综上，为维护上诉人的合法权益，请求法院撤销一审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。上诉人忠盈公司补充意见称：上诉人在庭前提供的证据中，提供了一份分析表，是结合商品房销售管理办法第16条中规定的，商品房和买卖合同应当明确的合同要素进行一一对应。对意向协议中的约定与该16条的规定进行了对比，在意向协议约定明确的情况下，有关另行签订用于过户的买卖合同，只是为了办理产权过户所需，其目的是为了履行合同，而非另行约定时间签订买卖合同，这一观点在2017年粤民终1142号判决书中，有相同的观点。被上诉人景华公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的意向合同是预约性合同，为签订本约做准备，上诉人成立第三人公司，也是为签订本约合同主体，或者是承载的主体做准备。根据最高人民法院公报有关预约合同裁判规则，判断当事人之间签订的合同是本约还是预约的根本标准是当事人的意思表示，也就是说当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。最高人民法院公报在2013年11月14日，关于成都迅捷xxx连锁有限公司与四川x**实业有限公司、四川x**投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案件的裁判规则。上诉人在上诉状第三页第二行明确提到，周在微信中提出变更交易模式为购买香港公司，这已经是在谈论交易是股权收购还是直接房屋土地转让。在主合同中予以变更的一种表现。因此恳请法庭依法驳回上诉人的所有上诉请求，维持原判。原审第三人升宏公司未发表意见。原审原告忠盈公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行2019年3月22日签署的《土地使用权及房产转让意向协议》；2、依法判令被告限期将惠府国用（2006）第130*****059号国有土地使用权过户至原告或第三人名下；3、依法判令被告限期将粤房地证字第C555xxx号、粤房地证字第C5558xxx号、粤房地证字第C5558xxx号、粤房地证字第C60032xxx号、粤房地证字第C5558xxx号项下不动产过户至原告或第三人名下；4、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。（以上合计95000000元）。原审被告景华公司向一审法院反诉请求：一、判令解除反诉人与被反诉人于2019年3月23日签订的《土地使用权及房产转让意向协议》；二、判令被反诉入承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告与被告于2019年3月23日签订了《土地使用权及房产转让意向协议》，该协议中被告作为转让方（甲方），原告作为受让方（乙方），约定：“第一条转让标的：（一）土地使用权：位于惠州市********面，地号0150010554工业用地；（二）厂房所有权：总建基面积17924.92㎡，总建筑面积：19024.46㎡（双方在合同项下列明了各建筑物的具体面积）；第二条转让价：交易总价款为95000000元；第三条其他约定：1、甲方承担甲方企业所得税及交割前转让标的需补缴的土地出让金、滞纳金、罚金等相关费用；2、其他转让相关税费由乙方承担；3、本意向书签署5日内向乙方提供与转让标的相关的资料、证件、数据；4、乙方支付本协议第四条约定的定金前提供转让标的现有所有承租人出具的《放弃购买转让标的有限购买权声明书》，乙方收到该些声明书后向甲方支付转让定金（本协议签署当日乙方现支付1000000元，剩余定金于双方签署正式转让协议后按照协议约定支付给甲方）；5、甲方签署本意向书后不得再与其他第三方签署本转让标的相关协议，否则甲方应承担定金违约责任；6、乙方有权以第三方企业与甲方签署正式转让协议。第四条意向款：乙方向甲方支付转让款5%作为定金，即4750000元，正式转让协议签署后，该定金转为交易款。第五条其他……交易细节由双方签收正式收购协议。”同日，被告出具了《定金收据》，称收到原告付来收购位于惠州市********面，地号0150010554工业用地及地上建筑物所有权的定金1000000元。另查，2019年4月28日，被告向原告发出函件称：由于双方在草拟收购协议时对于转让款、税费支付方式及期限等内容无法达成一致，收购协议的具体条款无法落实，要求解除双方之间于2019年3月23日签订的《土地使用权及房产转让意向书》。原告称，上述解除函其有收到，也及时通过被告当时的代理人明确表示不同意解除，被告解除合同的原因并非是价格相差太远，是出售价格过低而单方反悔。再查，申请人深圳市忠盈实业有限公司于2019年5月9日向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院受理后，作出（2019）粤1302财保246号民事裁定，裁定：查封被申请人惠州景华包装制品有限公司名下位于惠州市********面的土地使用权及房产，查封价值以95000000元为限，查封期限为三年。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告之间签订的《土地使用权及房产转让意向书》是本约还是预约？二、如系预约，其中一方是否有权强制对方与其缔结本约？对于焦点问题一，预约是指约定将来订立某特定合同的合同，预约以订立本约为合同义务，但其在合同双方之间不产生实体权利义务。而本约则为通过履行预约而订立的合同，本约的订立则在合同双方之间确立实体权利义务关系。实践中，判断当事人之间订立的合同关系系本约还是预约应以当事人的意思表示为依据，也即当事人是否有需在将来订立一个新的、正式的、内容更为详尽的合同，以最终确定双方之间的具体权利义务关系的意思表示。如果有，那么即使预约的内容与本约十分相近，也应当尊重当事人的意思自治，杜绝以预约确定双方之间的权利义务。本案中，原、被告在双方之间签订的《土地使用权及房产转让意向书》明确命名为“意向书”，而且意向书中还明确约定“交易细节由双方签收正式收购协议”，因此，即使该意向书中载明了案涉土地、房屋的位置、价格、面积等转让合同所应具备的主要内容，但双方对于交易的具体细节仍需要日后进一步磋商的意思表示是明确清晰的。因此，本案《土地使用权及房产转让意向书》的性质应为预约。对于焦点问题二，在现行的法律框架下，对预约合同的规定主要表现在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中，上述司法解释中只规定了预约合同的效力以及违约责任，并未对一方是否有权强制缔约作出规定。从预约和本约的内在价值来看：一，预约仅为双方约定将来缔结本约的意思表示，并不产生交付标的物进而实现交易的效力，若赋予一方依预约合同强制对方缔结本约的权利，则人民法院须补足本约的缺失条款，那么自愿、平等、协商的合同原则恐难实现；二，从强制执行角度来看，当事人向人民法院申请强制执行，须有给付内容（包括物和行为），但不包含意志给付。因此，在一方拒绝依预约合同之约定签订本约合同时，不宜适用《合同法》规定的“继续履行”的违约责任形式。守约方应通过追究对方其他违约责任的形式来维护其合法权益。综上，原告要求被告继续履行《土地使用权及房产转让意向书》并办理产权过户，于法无据，一审法院不予支持。预约合同的意义，在于为在自愿、平等原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约做出准备。当合同一方基于其利益考虑，无法就其他条款与对方达成一致，致使本约不能订立，预约合同目的无法实现时，双方之间的预约合同应当解除。本案中，被告于2019年4月28日向原告发出解除通知，告知其收购协议的具体条款无法落实，要求解除双方之间签订的《土地使用权及房产转让意向书》，被告已经明确作出不愿与原告对案涉土地使用权和房产的转让继续进行协商并签订正式转让合同的意思表示，在强制其履行签订正式转让合同缺乏法律依据的情况下，被告请求解除双方之间签订的《土地使用权及房产转让意向书》，合法有据，一审法院予以支持。至于原告已付定金的返还及被告应承担的违约责任问题，原告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、驳回原告深圳市忠盈实业有限公司全部诉讼请求；二、解除原告深圳市忠盈实业有限公司与被告惠州景华包装制品有限公司之间签订的《土地使用权及房产转让意向书》。本案本诉受理费517100元、保全费5000元，合计522100元，由原告深圳市忠盈实业有限公司负担261050元，由被告惠州景华包装制品有限公司负担261050元。反诉受理费50元，由深圳市忠盈实业有限公司负担。本院二审期间，上诉人忠盈公司提交四组证据：证据一：商品房销售管理办法第16条条文分析表，用以证明就《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同需明确的主要内容在涉案意向协议中的反映情况，来源上诉人自行制作；证据二：被上诉人程志律师微信截图，用以证明上诉人律师与被上诉人律师程x律师微信聊天记录中体现出：1、首份合同是由景华方提供的；2、双方进行了三次的文件往来，来源于上诉人律师手机提取；证据三：往来合同文本对比表，证明上诉人律师与被上诉人律师之间三次合同修改往来文本中存在修改的条文比对情况，来源于上诉人自行制作；证据四：三分合同文本，证明上诉人与被上诉人之间三次合同修改的合同文本，来源于微信中提取。被上诉人景华公司质证称：对证据一、三性均有异议，该份证据不具备证据的属性。对证据二，不属于二审新出现的证据，不予质证。对证据三质证意见同证据一，对证据四质证意见同证据二。本院查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：如何认定案涉合同的性质。本案双方当事人对案涉合同的性质发生分歧，上诉人认为案涉合同为本约合同，被上诉人则认为是预约合同，对此，本院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,即当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示,应当尊重当事人的意思表示。本案中，尽管案涉合同条款近乎本约，但是，双方在合同中约定还需签订正式合同，该约定是双方真实意思表示，证实双方有意在将来订立一个新的合同,以最终明确双方之间不动产转让法律关系的具体内容，故一审认定案涉合同性质为预约合同正确，本院予以维持。退一步来说，即使依照上诉人提出的案涉合同约定内容已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同需要明确的内容，应当认定为本约的意见进行审查，本院认为，上述第十六条规定中的交付时间、付款方式、付款时间及违约责任在案涉合同中并均未约定。关于交付时间，双方仅约定与转让标的有关的资料、证件、数据，未约定标的物交付时间；关于付款方式，双方未提及；关于付款时间，双方仅约定了定金的付款时间，对9500万元转让款的付款时间未作约定；关于违约责任，双方仅约定如被上诉人与第三方签订协议应当承担定金违约责任，并未就逾期付款、逾期交付、逾期办证等违约情形进行约定。故此，案涉合同并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同需要明确的内容，不能直接认定为本约合同，上诉人提出的上述意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案件二审受理费517100元由深圳市忠盈实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 黄**锋审 判 员 刘艳妹二〇二〇年十一月二十三日法官助理 李嘉伊书 记 员 林楚侨附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。