河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初3689号原告：赵亚超，男，汉族，生于1978年9月5日，住唐河县。委托诉讼代理人：周松营，男，汉族，生于1956年8月17日，住。被告：河南省宇信房地产开发有限公司。住所地：方城县产业集聚区西园合兴路**。法定代表人：田建军，该公司经理委托诉讼代理人：丁丽丽，该公司工作人员委托诉讼代理人：苗艳，河南恒阳律师事务所律师。原告赵亚超与被告河南省宇信房地产开发有限公司（以下简称宇信公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵亚超的委托诉讼代理人周松营，被告河南省宇信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁丽丽、苗艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告给原告办理产权证，判令被告支付原告延期办证违约金3934.24元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2016年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定，原告购买1号楼2单元803室，房屋建筑面积130.66平方米。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米3011.05元，总金额393424元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年7月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告义务早已履行完毕，但被告至今未将房权证办出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，属被告河南省宇信房地产有限公司违约。根据《商品房买卖合同》第十五条第二项约定，被告应向原告支付已付房款1%违约金，即393424元×1%=3934.24元。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：1.购房合同。以证明双方房屋买卖关系成立。2.收据。以证明原告已付清房款及办证费等费用。被告宇信公司辩称，双方于2016年8月16日签订购房协议，原告购买被告商品房属实，购房协议已在产权机关备案。依据合同第八条约定的交房条件是商品房经验收合格，也就是经五大责任主体验收通过后符合交房条件。至于办理房产证，还需进行消防验收、人防验收、环保验收、规划竣工实测验收、建设工程规划许可证副本换正本、质检站综合验收合格后才能办理工程竣工备案证。房管局、不动产局办理大证后，需要业主按照房管局正式测绘的面积，补交差额款及差额款部分的契税等税费后，由业主提交办证资料包括身份资料及所有税费票据，才能办理房产证。涉案房屋所在的楼栋的竣工备案证及实测面积已取得。综上，被告已按合同约定履行了合同义务，将原告的合同在产权机关备案，不存在延期办证。宇信公司向本院提交证据如下：1.合同备案信息登记档案。证明涉案合同已备案。2.办理商品房转移登记流程。证明办理产权证的过程及所需手续。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院进行了审查核实，当事人提交的证据来源合法且与待证事实有关联性，对上述证据的证明力，本院予以确认。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，赵亚超与宇信公司签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定，赵亚超购买宇信公司开发的宇信凯旋城项目1号楼2单元803室，房屋建筑面积130.66平方米。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米3011.05元，总金额393424元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，实际面积以房产管理部门最终测量数据为准，房款以购买时价格多退少补。合同第八条约定，出卖人应当在2018年7月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”处理。赵亚超至今未取得涉案房屋的权属证书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年7月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此事项，双方均未提出异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”处理。如何理解此条款，宇信公司是否构成违约。评判如下：1、根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。对本案，条款中“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的约定，应属完成房屋权属的初始登记(俗称大产权证登记)的约定；条款中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，应属完成房屋权属的初始登记后，开发商告知买受人初始登记情况，买受人提出申请，把产权办理到买受人名下（俗称小产权证登记）的约定。2、大产权证办理是小产权证办理的前提，大产权证办理逾期违约，对小产权证办理，构成的是预期违约责任，与逾期办理小产权证构成违约是两种不同违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法院若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。…”。此条款规定的情形，应属开发商完成房屋权属的初始登记后，由于出卖人的原因，诸如未通知买受人办理产权登记、未向买受人提供必要的证明文件等，“由于出卖人原因导致的”违约情形。此阶段产权证的办理是开发商与购房者的合作办理过程，不是开发商的单方义务，如购房者未及时履行配合义务，则不符合司法解释中的归责要件，即不是“由于出卖人原因导致的”违约情形。4、现涉案房产的大产权登记尚未完成，也就谈不上小产权证的办理，约定的办理小产权证的违约条款，在本案中无法适用。综上，本案中，赵亚超请求支付的违约金，实际上是请求开发商支付逾期办理大产权证的预期违约金，现没有证据证明宇信公司有预期违约行为，故赵亚超请求支付违约金的主张，本院不予支持。但宇信公司在产权初始登记完成后，有义务在法定的期限内，履行相关义务，为赵亚超办理产权证。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、河南省宇信房地产开发有限公司负有协助赵亚超办理房屋产权登记手续，并将涉案房产登记在赵亚超名下的义务，河南省宇信房地产开发有限公司在完成初始登记之日起（以不动产登记部门登记的日期为准），并于本判决生效后的十日内办理完毕；二、驳回赵亚超的其他诉讼请求。案件受理费25元，由河南省宇信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时向河南省南阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期届满之日起七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知书）。审判员  仝之锐二〇二〇年十一月十三日书记员  方 存