广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22135号上诉人（原审被告）：深圳市福田区汇港名苑幼儿园，住所地广东省深圳市福田区南园街道滨河路东、赤尾村以西汇港名苑****A3、B5，统一社会信用代码52440304326553465A。法定代表人：唐亚霞，校长。委托诉讼代理人：冯火炎，广东亚桐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅林路**梅林万科中心第**，统一社会信用代码91440300192204533K。法定代表人：宋澜涛，总经理。委托诉讼代理人：张兰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江益函，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：玉先强，男，汉族，1964年9月6日出生，身份证住址广西壮族自治区南宁市青秀区。被上诉人（原审被告）：巴马城市建设投资开发有限公司，住所，住所地广西壮族自治区河池市巴马镇寿乡大道**社会信用代码91451227687770043K。法定代表人：黄恒，董事长。委托诉讼代理人：林泽凯，广东博商律师事务所律师。上诉人深圳市福田区汇港名苑幼儿园（以下简称汇港名苑幼儿园）因与被上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、玉先强、巴马城市建设投资开发有限公司（以下简称巴马城投公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初29182号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人汇港名苑幼儿园的上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判；3.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。（上诉理由详见上诉状）被上诉人万科物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。（答辩意见详见答辩状）被上诉人巴马城投公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。汇港名苑幼儿园作为承租人，根据合同的明确约定，交纳物业费是其合同的约定义务，因此，其应当依据法院的判决尽快缴纳相应的费用，并且尽快搬离涉诉物业。被上诉人玉先强未到庭亦未提交答辩意见。万科物业公司的一审诉讼请求：1.三被告支付物业服务费271154.59元、日常收取的住宅专项维修资金5714.89元，共计276869.48元；2.三被告支付上述欠费的违约金34193.38元。以上欠费总额为311062.86元（一审庭审时，万科物业公司将第一、二项诉请计算截至日期变更为2020年3月18日）。一审判决结果：一、被告汇港名苑幼儿园于判决生效之日起十日内向原告万科物业公司支付2017年9月至2020年3月期间的物业服务费374481.59元、专项维修资金4160.25元；二、被告汇港名苑幼儿园于判决生效之日起十日内向原告万科物业公司支付2017年9月至2020年3月期间欠缴物业服务费和专项维修资金的违约金37864.18元；三、被告玉先强对判决第一项、第二项确定的被告汇港名苑幼儿园应支付金额中的134356.78元向原告万科物业公司承担连带清偿责任；四、被告巴马城投公司对判决第一项、第二项确定的被告汇港名苑幼儿园应支付金额中的282149.24元向原告万科物业公司承担连带清偿责任；五、驳回原告万科物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8504元（已由原告万科物业公司预交5966元），由被告汇港名苑幼儿园负担7375元，由原告万科物业公司负担1129元。本院经二审审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，上诉人汇港名苑幼儿园提交2020年1月至5月期间缴纳物业费银行流水，要求在其应付物业服务费中扣减15450元。被上诉人万科物业公司发表质证意见称对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，并称经核实，该15450元可以全部予以抵扣。被上诉人巴马城投公司对上诉人提交的银行流水表示以法院认定为准。二审中，被上诉人万科物业公司同意违约金根据欠费数额的调整进行相应调整。各方当事人同意诉讼费用由败诉方迳付胜诉方。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人主张其不是物业服务合同的当事人，不是本案的适格被告，且其无法确认物业服务合同的法律效力，故其无须承担物业服务费。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，上诉人与被上诉人玉先强签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期间由承租人支付租赁房屋的物业管理费、水电费、卫生费等。涉案房屋所在小区业主委员会与被上诉人万科物业公司签订了《物业服务合同》，该合同系签约双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人万科物业公司实际为涉案房屋所在小区提供了物业服务，故上诉人作为涉案房屋的承租人应当向被上诉人万科物业公司交纳物业服务费，上诉人系本案适格主体。上诉人的此点上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人主张物业服务合同约定的物业费涨幅过高，请求予以调整。本院认为，《物业服务合同》约定的物业费系双方当事人平等协商的结果，上诉人的该请求没有法律依据，本院不予支持。上诉人主张一审判令其支付违约金缺乏法律依据。本院认为，《物业服务合同》约定承租房屋以每日万分之五的标准计算逾期交纳费用的违约金。上诉人存在逾期交纳和未足额交纳的事实，应当承担支付违约金的违约责任。一审法院根据被上诉人万科物业公司的实际损失酌情确定以欠费总额的10%作为上诉人应支付的违约金，并无不当，本院予以确认。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人应支付的物业服务费，一审法院根据《房屋租赁合同》载明的涉案租赁房屋的建筑面积、《物业服务合同》约定的物业服务费标准、被上诉人万科物业公司的请求以及上诉人汇港名苑幼儿园已经交纳的费用认定2017年9月15日至2020年3月期间上诉人承租房屋还需交纳物业服务费374481.59元、专项维修资金4160.25元，准确无误，本院予以确认。上诉人在二审中提交证据证明其在一审认定已缴费用外又缴纳了物业服务费15450元，被上诉人万科物业公司予以确认，亦同意全部扣减，故上诉人还应交纳的物业服务费为359031.59元（374481.59-15450）、专项维修资金4160.25元。相应的，上诉人逾期交纳费用的违约金应为36319.18元［（359031.59+4160.25）×10%］。涉案房屋产权于2018年6月23日由被上诉人玉先强转移至被上诉人巴马城投公司，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，被上诉人玉先强和被上诉人巴马城投公司应当分别对产权转移前后的欠缴物业服务费用部分承担连带责任。被上诉人玉先强应对上诉人汇港名苑幼儿园2017年9月至2018年6月的欠缴费用117158.66元［（359031.59+4160.25）×10/31］及违约金11715.87元共计128874.53元承担连带清偿责任；被上诉人巴马城投公司应对上诉人汇港名苑幼儿园2018年7月至2020年3月的欠缴费用246033.19元［（359031.59+4160.25）×21/31］及违约金24603.31元共计270636.5元承担连带清偿责任。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因上诉人在二审中提交新证据，本院根据新事实对一审判决予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初29182号民事判决第三、四、五项；二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初29182号民事判决第一项为：上诉人深圳市福田区汇港名苑幼儿园应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司支付2017年9月至2020年3月期间的物业服务费359031.59元、专项维修资金4160.25元；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初29182号民事判决第二项为：上诉人深圳市福田区汇港名苑幼儿园应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司支付2017年9月至2020年3月期间欠缴物业服务费和专项维修资金的违约金36319.18元；四、被上诉人玉先强对本判决第二项、第三项确定的上诉人深圳市福田区汇港名苑幼儿园应支付费用中的128874.53元向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司承担连带清偿责任；五、被上诉人巴马城市建设投资开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的上诉人深圳市福田区汇港名苑幼儿园应支付费用中的270636.5元向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司承担连带清偿责任；六、驳回被上诉人深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费8504元，由上诉人深圳市福田区汇港名苑幼儿园负担7375元，由被上诉人深圳市万科物业服务有限公司负担1129元。被上诉人深圳市万科物业服务有限公司预交了5966元，上诉人深圳市福田区汇港名苑幼儿园应在本判决生效之日七日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司迳付4837元，向深圳市福田区人民法院缴纳2538元，逾期未缴纳的，深圳市福田区人民法院依法强制执行。二审案件受理费5966元，由上诉人深圳市福田区汇港名苑幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 何 溯审判员 邓 婧审判员 孔卫新二〇二〇年十一月十一日书记员 徐楚芹书记员 谭 星