内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3952号上诉人（原审原告）：吕桂云，女，1967年3月6日出生，蒙古族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：丁海峰，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于洪云，女，1978年10月26日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。上诉人吕桂云因与被上诉人于洪云定金合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕桂云上诉请求：撤销一审判决，改判于洪云返还吕桂云定金60000元。事实与理由：一审判决书认定事实错误，适用法律错误。2020年5月9日于洪云谎称向吕桂云出售松山区五甲万京-潜龙苑小区17号楼1单元13楼东户楼房（可以过户），要求吕桂云交2万元定金，于洪云收到2万元定金并出具收条，约定如果违约三倍赔偿。吕桂云要求于洪云出示其身份证，签订合同，遭到于洪云拒绝。经了解得知涉案房屋于洪云根本没有产权证，也不能办理产权证，涉案房屋无法过户交易。不仅如此，于洪云还违反约定，于洪云口头承诺由其缴纳契税、大修基金，但是其收到定金后即不承认。另外，于洪云称将涉案房屋涨价出售，显然，于洪云违约在先。一审判决违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”鉴于于洪云拒绝与吕桂云签订房屋买卖合同，导致交易不能，吕桂云诉请解除合同，于洪云返还6万元，依法有据。二审接待时，吕桂云补充上诉意见：一审法院未查明一房多卖事实。于洪云收取吕桂云2万元定金后，拒不向吕桂云提供身份信息、房屋产权信息，拒不签订售房合同。于洪云在收到吕桂云交付的购房定金的同时，将房屋另行出售给案外人刘某是一房多卖行为。于洪云已经向刘某出售涉案房屋，再向吕桂云收取定金，具有欺诈行为，于洪云明显违约，其违约行为导致无法向吕桂云出卖房屋。综上，一审判决适用法律错误，请求支持吕桂云上诉请求。于洪云答辩称，于洪云于2017年9月27日已经全款购买案涉楼房。2020年5月9日经于凤慧与曹丽梅介绍，吕桂云购买涉案楼房，口头约定房款是950000元，大修基金和契税由买方承担，赠送房屋内所有家具家电，约定交付定金20000元，并约定于2020年5月12日前交付房款800000元，余款等房屋过户的时候交付。2020年5月9日于洪云将房屋钥匙交付给吕桂云并约定如果任何一方违约，违约金按三倍赔偿，如果2020年5月12日吕桂云未交付首付款800000元，于洪云有权自行处理房屋。于洪云从2020年5月10日至12日一直催促吕桂云交付首付款，吕桂云以该房屋未办产权证拒绝交付首付款，但2020年5月9日吕桂云在买房的时候明知案涉房屋尚未办理房产证。吕桂云要求将房屋网签更名到吕桂云丈夫名下才给付首付款。于洪云于2020年5月19日取得了房产证。请求驳回上诉，维持原判。吕桂云向一审法院起诉请求：1、解除2020年5月9日吕桂云、于洪云口头订立的房屋买卖合同；2、请求于洪云返还定金6万元。一审法院认定事实，2020年5月9日，吕桂云与于洪云口头约定，购买于洪云所有的位于赤峰市××区西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区17号楼1-1301号房屋，定金为20000元；总房款950000元，赠送所有家具家电，2020年5月11日至12日，吕桂云向于洪云支付800000元房款，余款150000元过户时付清。同日，吕桂云向于洪云支付购房定金20000元，于洪云为吕桂云出具收条一枚，并约定如有违约三倍赔偿，中间人曹丽梅、于凤慧签字署名，于洪云将房屋交付给吕桂云。后吕桂云于2020年5月11日明确表示要求于洪云将定金退还，于洪云可将房屋另卖他人，并于同日将房屋钥匙返还给于洪云。现吕桂云以于洪云房屋未依法登记领取权属证书为由，要求解除上述口头房屋买卖合同，并要求于洪云给付定金60000元。于洪云于2020年5月19日交付案涉房屋住宅维修资金2850元；2020年5月20日，于洪云取得案涉房屋不动产权证书。一审法院认为，吕桂云与于洪云口头约定的房屋买卖合同合法有效，该口头合同是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反中华人民共和国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。在双方约定给付房屋首付款800000元的日期即2020年5月11日，吕桂云明确表示要求于洪云将定金退还，于洪云可将房屋另卖他人，并于同日将房屋钥匙返还给于洪云，吕桂云违约在前，并在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，已经达到合同的法定解除条件，吕桂云、于洪云之间的口头房屋买卖合同已于2020年5月11日解除，其主张解除合同及于洪云返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。吕桂云称案涉房屋未依法登记领取权属证书的主张，系因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未经依法登记领取权属证书的房地产，不得转让的规定，但上述法律规定仅是对物权变更取得的相关规定，并不影响本案中双方口头房屋买卖合同的效力及履行，又因于洪云已经将房屋交付给吕桂云，于洪云已经履行房屋交付的义务，吕桂云称该房屋不能办理产权证书，无事实依据，且案涉房屋已经在口头房屋买卖合同约定之前办理完网签手续，于洪云亦已经于2020年5月20日取得案涉房屋不动产权证书，于洪云并非无权处分案涉房屋，其亦能履行房屋买卖合同约定的过户义务，双方在口头房屋买卖合同中并未约定房屋过户的具体时间，现吕桂云以涉房屋未依法登记领取权属证书为由称于洪云违约在先，继而拒绝履行合同，属于于洪云违约，其该理由不能作为其主张于洪云三倍给付定金的依据，故对吕桂云的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第九十四条之规定，判决：驳回吕桂云的诉讼请求。本院二审期间，围绕上诉请求，吕桂云提供如下证据：1、微信聊天记录截图7页，拟证明5月12日因于洪云拒不签订售房合同，且其收到定金却不提供真实身份信息和房屋信息，具有欺诈行为。2、微信截图2页，拟证明于洪云在收到吕桂云定金前已经在出售案涉房屋，且在58同城上出售，于洪云构成一房多卖，属于欺诈行为。3、房屋买卖居间合同一份，拟证明于洪云在收到吕桂云定金后拒绝签订合同，却将房屋另售他人。4、售房收据和发票2枚、契税证明1张，拟证明于洪云向他人出售房屋的情况及于洪云具有逃税行为。于洪云发表质证意见认为，对证据1真实性无异议，5月9日口头约定时吕桂云知道案涉房屋产权证正在办理中，当日已向吕桂云出示过身份证，吕桂云看过后才交的定金并拿走了钥匙；对于证据2，于洪云在把房屋出售给吕桂云之前房屋出售信息就在中介和其他媒介发布过，5月9日至12日没有发布过信息；对证据3和4真实性无异议，因为此时已经超过于洪云与吕桂云约定付款时间，吕桂云已构成违约，于洪云有权出售。本院对吕桂云提交证据的证明效力结合本案事实在本院认为部分综合评析。二审经审理查明的其他事实与一审认定一致，本院予以直接确认。围绕上诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：吕桂云要求于洪云返还定金的主张是否成立。本院认为，定金，即以确保合同的履行为目的，由当事人一方交付于另一方的金钱或其他替代物。违约定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，则收受定金的一方得没收其定金而不予返还，而收受定金的一方不履行合同时应当双倍返还定金。定金责任可以适用于完全不履行合同的行为，也可以适用于不完全履行合同的行为。由于定金罚则体现了对违约一方当事人的制裁，适用定金罚则会给违约一方经济上带来极为不利的后果，特别是定金责任可以与违约金、实际履行等补救方式并用，因此对于不完全履行、迟延履行合同的行为，只有使违约一方基于合同所产生的期待利益丧失，订立合同目的不能实现，才可以视为根本违约而适用定金罚则。本案中，2020年5月9日，吕桂云、于洪云经中间人介绍，吕桂云购买于洪云案涉房屋，双方口头约定吕桂云于5月12日前给付房款80万元，同日，于洪云为吕桂云出具收到定金2万元收条一枚，如有违约，三倍赔偿。通过双方微信聊天内容能够证实，吕桂云虽负有先履行合同义务，于洪云亦将房屋交付给吕桂云，但因于洪云所出售房屋尚未取得房屋所有权登记，双方对房屋所有权何时转移并未明确约定。吕桂云在合同履行中，要求将房屋网签至其丈夫名下或者能够办理房屋所有权证时再支付房款，吕桂云行为不构成明确拒绝履行合同，案涉合同未能履行的原因是，双方对房屋所有权转移时间约定不明，双方互不信任，顾虑太多，双方就房屋买卖协议约定的所有权转移的主要义务进一步履行未能达成一致意见，而后双方协商解除买卖合同，于洪云将房屋另行出售。如上述，于洪云另行出售房屋不属于违约行为，吕桂云关于于洪云承担定金责任或者合同约定的三倍赔偿违约责任主张不成立，吕桂云未支付房款具有合理抗辩事由，不属根本违约，于洪云应返还所收取的定金2万元。综上分析，上诉人上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初3266号民事判决；二、于洪云于本判决生效后返还吕桂云定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，由吕桂云承担433元，于洪云承担217元；二审案件受理费1300元，由吕桂云承担867元，于洪云承担433元。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年十一月四日法官助理 邹海庚书记员 范春阳