四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11206号 上诉人（原审原告）：甘成桂，男，1978年3月21日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：唐旭，重庆百君（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕超，重庆百君（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：黄兰花，女，1982年3月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：唐旭，重庆百君（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕超，重庆百君（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市铁信置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都镇宝光大道中段**。 法定代表人：黄志勇，执行董事。 委托诉讼代理人：李艳，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨茜，四川熙然律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都家和实业有限公司。。住所地：四川省成都市武侯区科华北路** 法定代表人：王英武，执行董事。 委托诉讼代理人：李艳，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨茜，四川熙然律师事务所律师。 上诉人甘成桂、黄兰花与上诉人成都市铁信置业有限公司（以下简称铁信公司）、成都家和实业有限公司（以下简称家和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了独任审理。甘成桂、黄兰花的共同委托诉讼代理人唐旭、毕超，铁信公司、家和公司的共同委托诉讼代理人李艳、杨茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘成桂、黄兰花上诉请求：撤销一审判决，改判支持甘成桂、黄兰花的全部一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费均由铁信公司、家和公司承担。 事实和理由：一、一审判决关于产权初始登记违约金的认定，事实不清，适用法律错误。1.一审法院未充分尊重合同自治原则，径行以公平公正原则判令铁信公司、家和公司承担3000元的产权初始登记违约金，是适用法律错误。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定了初始登记的期限及逾期取得时的违约责任，根据该条约定，铁信公司、家和公司应于2016年10月31日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明。而实际上，该证明的取得时间为2018年8月7日，逾期高达645天。铁信公司、家和公司的行为构成严重违约，一审法院却在出卖人未抗辩合同约定违约金过高的情况下，径行以公平公正原则将违约金调低至3000元，明显有违合同法第一百一十四条及合同法司法解释（二）第二十九条的规定，属于适用法律错误。2.一审法院关于“甘成桂、黄兰花已经在合理期限内取得房屋不动产权证书，未举证证明其因初始登记逾期受到的实际损失”的认定，是认定事实不清、适用法律错误，明显加重了买受人的举证责任，且免除了出卖人的举证责任。1.初始登记是办理转移登记的前提条件，初始登记的迟延办理必然影响转移登记的办理，而取得房屋不动产权是买受人购买商品房的主要合同权利。一审法院以买受人已在合理期限内取得房屋不动产权证书为由倒推认定买受人所受实际损失不大，明显本末倒置。2.根据合同法司法解释（二）第二十九条的规定，调整违约金应以实际损失为基础。一审法院并未要求出卖人就双方约定的违约金过高进行举证，在作出判决时却以守约方买受人未举证证明所受损失为由径行调减违约金。在此情况下，出卖人的举证责任被免除了，举证不能的不利后果完全转嫁给买受人承担。一审法院分配的举证责任明显不合理。3.一审法院未对“出卖人未在合理期限内办理所在楼栋的权属证明”中的“合理期限”予以具体明确，而是径行酌情认定违约金的数额，属事实认定不清。根据约定，出卖人应于2016年10月31日前办理初始登记，虽然新都区人民政府于2016年10月25日开始实施不动产统一登记制度，应基于该情况对出卖人办理不动产权证书给予一定的合理期限。但，在类案纠纷中（如（2019）川0114民初1802号案件），2017年9月即有购买新都区商品房的买受人取得不动产证书，相应地，房屋初始登记的取得时间必然早于2017年9月。由此可知，至少在2017年9月之前，新都区关于“双证合一”实施后办理初始登记的行政障碍已消除。而本案中，出卖人在2018年8月7日才取得产权初始登记，逾期办证长达645天，一审法院在考虑合理期限因素后将违约金数额酌定为3000元，所考虑的合理期限未免过长。且，一审法院机械依赖于实际损失的认定，忽视了违约金蕴含的其他功能价值，按一审判决的处理结果，将导致违约金的惩罚性功能不能发挥，也无法督促合同的有效履行，不利于诚信社会的构建。二、一审法院认定出卖人不应承担产权转移登记的违约责任，是认定事实不清、适用法律错误。1.案涉《商品房买卖合同》补充协议第八条关于“出卖人于整个凤凰傲城项目商品房全部交付买受人后730天内协助买受人办理国有土地使用证”的约定，免除了出卖人的责任、加重了买受人的义务，排除了买受人在合理期限内取得不动产权证的主要权利，且该条款是出卖人为重复使用而预先拟定，没有对买受人尽到合理的提示，故应属无效的格式条款。2.一个房地产项目能否全部实际交付，并非是甘成桂、黄兰花能够决定的，可能存在诸如开发商受市场房价波动未能及时售出全部房屋、部分业主认为房屋存在问题而拒绝收房、推迟收房等等原因。而补充协议的前述条款将本不应由甘成桂、黄兰花承担的风险转移给甘成桂、黄兰花承担，明显加重了买受人的办证风险。3.一审法院认定案涉补充协议第八条的约定属于“附条件生效的合同”，该约定自2017年6月10日生效。假设一审法院的该认定意见成立，则相应地，在案涉房屋所在楼盘项目中，只要任何一套商品房非因甘成桂、黄兰花的原因未出售或未交付，则该生效条件始终不成就，铁信公司、家和公司即可无限期的不为其他业主办理房屋不动产权证书且免于承担逾期办证的责任，这一推论明显不公。 针对甘成桂、黄兰花的上诉，铁信公司、家和公司共同辩称，1.作为案涉房屋的出卖人，铁信公司、家和公司在发生迟延交房情况时，积极与买受人协商并签订和解协议予以处理。而在“二证合一”的新政策施行后，办理房屋楼栋的权属登记与房屋交付直接关联，一审法院认为案涉房屋迟延交付的事实对取得初始登记的期限不构成影响，是错误的。2.“二证合一”政策的调整是导致案涉房屋产权初始登记与转移登记无法按期办理的唯一原因。政策调整后，办证所需的相关材料及对应行政管理部门均发生较大变化，开发商与行政管理部门都处于适应阶段，这是案涉买卖双方在订立合同时无法预见且不可归责于任何一方的情况，出卖人不应承担逾期办证的违约责任。3.在办理房屋产权转移登记过程中，出卖人交付的是集体件，应当区分于个人办证的时间、精力因素，对办证期限进行合理认定。4.即便实际取得不动产权证的时间存在不一致，从公平角度看，办证迟延并未给买受人造成实际损失，因此也不应对此支付违约金。请求驳回甘成桂、黄兰花的上诉，依法改判支持铁信公司、家和公司的上诉请求。 铁信公司、家和公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回甘成桂、黄兰花要求铁信公司、家和公司承担逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求，本案一、二审诉讼费均由甘成桂、黄兰花承担。事实和理由：1.一审法院认定铁信公司、家和公司逾期办理楼栋产权构成违约，缺乏事实和法律依据。在合同约定的办证期限内，因“二证合一”政策施行，行政管理部门停止受理权证办理接件，这是出卖人未能如期办理案涉房屋楼栋权属证明的直接原因，对此出卖人并无过错。2.实施“二证合一”政策后，合同原约定的房屋所有权证变为不动产权证，办证的机构和流程亦发生变化，此系行政管理部门在恢复受理权证办理接件后出卖人未能在短期内协助买受人取得房屋产权初始登记的又一直接原因。3.案涉房地产项目从土地取得到报规、报建直至工程竣工验收合格，均符合国家法律、法规的相关规定。随着“二证合一”政策施行产生的“办证堰塞湖”（即办证主体改为国土局不动产中心后，由于不动产中心软件系统改造升级迟迟不能正式接件，导致包括铁信公司、家和公司在内的众多开发商办证资料积压；且网上录入的申请表格变化，原已录入系统的资料和表格全部作废，形成“办证堰塞湖”）逐步消除后，买受人已取得房屋不动产权证。这一事实表明造成案涉房屋不动产权证逾期办理的直接原因是“二证合一”政策的施行所致，出卖人对此不存在主观过错，因此不应承担任何责任。4.由于“二证合一”政策施行，案涉合同中约定的房屋楼栋权属证明这一形式载体已经消失，改为办理不动产权证，因此该合同约定标的，在客观上已无法履行；且双方亦未就楼栋不动产证的办理及办证期限重新协商及达成合意，因此不动产权证的办理在出卖人不可控的情况下予以顺延合理期限，符合情理，亦符合商品房买卖合同司法解释中关于以过错确定出卖人责任的规定。5.双方约定的办理产权初始登记的期限，客观上与房屋交付时间相互关联。由于验收延迟，双方在和解协议中约定将交房时间顺延至2015年12月10日，出卖人因此向出卖人支付了逾期交房违约金。基于双方就交房时间达成新的合意，根据公平合理原则，办理初始登记的时间也应相应延长。6.退一步讲，即便办理初始登记的时间不顺延，出卖人也不构成违约。“二证合一”政策是在案涉合同约定的办证期限届满前实施，属于出卖人不能预料、不能控制、不能克服的事由，在此情况下，一审法院认定出卖人仍需承担办理初始登记迟延的违约责任，明显不公。并且，案涉房屋所在小区共有400余户业主，若按一审判决结果，铁信公司、家和公司将无辜承担100余万元的赔偿责任，该判决不符合事实，亦缺乏法律依据。 针对铁信公司、家和公司的上诉请求，甘成桂、黄兰花共同辩称，1.案涉房屋未按期取得不动产权证，不能以政策变更因素将本应由出卖人承担的责任归责于买受人，即便该政策变更对买受人实际取得不动产权证确有影响，但该影响的合理期限也不应无限扩大。根据买受人了解的信息，新都区的商品房项目已有业主在2017年9月即取得了不动产权证，因此，“二证合一”政策对案涉房屋办理产权初始登记的影响至多在2017年9月之前即已消失。2.一审已查明，出卖人于2017年8月24日完成地籍调查，而出卖人向不动产权登记中心申请办理案涉房屋初始登记的时间是2018年4月，其中间隔时间长达8个多月，足以证明出卖人存在办证迟延的严重违约行为。请求驳回铁信公司、家和公司的上诉，依法改判支持甘成桂、黄兰花的上诉请求。 甘成桂、黄兰花向一审法院起诉请求：1.判令铁信公司、家和公司向甘成桂、黄兰花支付逾期办理初始登记的违约金59051元；2.判令铁信公司、家和公司向甘成桂、黄兰花支付逾期办理转移登记的违约金7873元。 一审法院认定事实：2014年1月20日，甘成桂、黄兰花（买受人）与铁信公司、家和公司签订《商品房买卖合同》，约定甘成桂、黄兰花以457760元购买铁信公司、家和公司开发的成都市新都区××街道××村××村××幢××单元××层××号房屋。《商品房买卖合同》对商品房面积、价款、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等进行了约定。同时，合同第十条约定“（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。”；第十九条约定“（一）初始登记。出卖人应当在2016年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。” 双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：“买受人采用向银行申请按揭贷款方式支付购房款的特别约定：1、买受人应于《合同》签订当日内，向出卖人支付购房首付款人民币137760元，余款人民币320000元，买受人向银行申请贷款后一次支付。买受人应在签订借款合同时委托银行将全部贷款一次性转付到出卖人指定的账户。”；补充协议第八条约定：“出卖人在取得房屋总产权证书并在买受人提交齐全办理房屋产权分户资料后，按照合同约定的方式协助买受人办理分户产权证书。办理房屋分户产权需要交纳的税费，由买卖双方各自按照国家及成都市相关规定缴纳。买受人委托出卖人办理合同项下商品房的房屋产权证。买受人须于合同约定的交房期限内向出卖人提交办理房屋分户产权证所需资料及相关费用。如买受人采取按揭贷款方式购房的，买受人必须委托出卖人代为办理房屋产权手续。出卖人于整个凤凰傲城项目商品房全部交付买受人后730天内协助买受人办理《国有土地使用证》。” 2015年12月10日，铁信公司、家和公司向甘成桂、黄兰花交付了案涉房屋。同日，铁信公司、家和公司与甘成桂、黄兰花达成就延期交房及违约赔偿事宜和解，并签订《和解协议书》，协议书内容：1.乙方（甘成桂、黄兰花）购买的“凤凰傲城”房屋项目工程已经竣工验收合格，但相关综合验收手续尚在办理中，为确保房屋交付流程符合政府相关规范，甲方（铁信公司、家和公司）决定将交付的日期推延至2015年12月10日。2.基于诚实信用原则及甲乙双方签订的《商品房买卖合同》第十二条，甲方按照合同约定一次性向乙方支付延期交房违约金共计3571元给乙方；乙方对甲方延迟交房表示谅解，并不再就延迟交房事宜向甲方提出任何权利请求，至此，双方之间在签署本协议后就“凤凰傲城”3栋延期交房之事宜达成和解。 2015年12月14日，甘成桂、黄兰花收到铁信公司、家和公司因延期交房给付的违约金3570.5元。 甘成桂、黄兰花以支付首付款、按揭贷款的方式向铁信公司、家和公司支付购房款457760元，铁信公司、家和公司于2018年8月6日向甘成桂、黄兰花出具四川增值税普通发票5张，确认收到该购房款。甘成桂、黄兰花也按照铁信公司、家和公司的要求，缴纳了案涉房屋维修资金1401.3元和契税（含房屋买卖、滞纳金）5257.37元等。 2016年12月2日，铁信公司、家和公司完成权籍调查国有土地出让合同内容变更，2017年8月24日，铁信公司、家和公司完成地籍调查。2018年8月7日，铁信公司、家和公司取得了案涉房屋所在楼栋的权属证明。2018年11月1日为甘成桂、黄兰花协助办理了不动产权证。 另查明，2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 另查明，铁信公司、家和公司与案外人刘兴贵、熊会琼于2017年3月9日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定铁信公司、家和公司于2017年3月31日向刘兴贵、熊会琼交付房屋。后双方因改变购房款的交付方式，并变更了交付时间。2017年6月份，铁信公司、家和公司通知刘兴贵、熊会琼收房，同月10日，刘兴贵、熊会琼接收房屋。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及其补充协议、契税完税证明、维修基金交款凭证、不动产权证（业务件号：2018092514F00653）、《和解协议》、权籍调查国有土地出让合同内容变更表、地籍调查表、招商银行个人贷款借款借据、证人证言、一审法院依职权调查收集的证据、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，本案争议的焦点是迟延办理初始登记和转移登记是否是铁信公司、家和公司的过错所致，铁信公司、家和公司是否应该承担违约责任及相应责任具体金额。针对上述焦点，具体评述如下： 一、关于铁信公司、家和公司逾期办理转移登记（不动产权证书）是否具有过错。双方签订的合同第十条约定在2015年10月31日之前交房，后《和解协议》将交付商品房的时间变更为2015年12月10日前，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中交付房屋的时间应以2015年12月10日前为准。2015年12月10日，铁信公司、家和公司向甘成桂、黄兰花实际交付了房屋，根据合同第十九条第二款关于取得房屋所有权证的时间约定是“商品房交付之日起730日内”，故按照合同约定，甘成桂、黄兰花最迟取得房屋所有权证的时间是2017年12月9日。双方在补充协议第八条中约定“出卖人于整个凤凰傲城项目商品房全部交付买受人后730天内协助买受人办理国有土地使用证”，该约定系附条件的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效……”，本案中，铁信公司、家和公司陈述于2017年6月10日将整个凤凰傲城项目的商品房交付完毕，一审法院调查核实的铁信公司、家和公司向案外人刘兴贵、熊会琼交付房屋时间为该时间，甘成桂、黄兰花虽不认可该时间为最后交付时间，但并无相反证据举出，故该附条件约定自2017年6月10日生效，铁信公司、家和公司为甘成桂、黄兰花办理国有土地使用证的时间为2017年6月10日起730内（即2019年6月9日前）。一审法院认为，2016年10月25日，成都市新都区开始办理不动产权证，该证兼具房屋所有权证、国有土地使用证的功能，且因申请办理不动产权证需要提交的材料中含有土地情况的资料，结合本案具体情况考虑，铁信公司、家和公司协助买受人办理不动产权证的合理期间应以合同约定的协助买受人办理国有土地使用证期间为合理期间。因此，本案中，铁信公司、家和公司协助甘成桂、黄兰花办理不动产权证的合理期间为2019年6月9日之前。甘成桂、黄兰花取得不动产权证的时间是2018年11月1日，铁信公司、家和公司在合理期间内协助甘成桂、黄兰花办理了房屋转移登记，不具有过错，不应当承担房屋产权转移登记的违约责任。 二、关于铁信公司、家和公司逾期办理甘成桂、黄兰花所在楼栋权属证明（即初始登记）是否具有过错。虽然双方签订的合同第十条约定交房时间为2015年10月31日，第十九条第一款约定案涉房屋所在楼栋初始登记时间是2016年10月31日前，但不能当然推定实现初始登记的时间就是交房之后的一年，故在《和解协议》仅约定将交房时间推延至2015年12月10日前，并未约定初始登记时间随之变更的情况下，双方约定的初始登记时间仍应是2016年10月31日前。但是，本院考虑到成都市新都区自2016年10月25日起推动实施不动产统一登记新政策，开始办理“双证合一”的不动产权证书，新的办证政策对申请权属登记所需的材料、流程等做了调整。因此，应当为铁信公司、家和公司办理甘成桂、黄兰花所在楼栋权属证明留有一定的时间。同时，因甘成桂、黄兰花已在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书，未举证证明其因初始登记逾期受到的实际损失。一审法院本着公平公正原则，认为铁信公司、家和公司虽未在合理期限内办理甘成桂、黄兰花所在楼栋的权属证明，应承担一定的违约责任，但考虑到上述因素，基于违约金以“补偿性为主、惩罚性为辅”为原则，一审法院将初始登记违约金酌定为3000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、铁信公司、家和公司在判决发生法律效力之日起七日内向甘成桂、黄兰花支付逾期办理初始登记的违约金3000元；二、驳回甘成桂、黄兰花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费737元（已因适用简易程序减半收取），由甘成桂、黄兰花负担704元，铁信公司、家和公司负担33元。 二审中，甘成桂、黄兰花提交一份新证据，即：2018年4月26日，铁信公司、家和公司向新都区不动产登记中心提交的《申请》，拟证明：铁信公司、家和公司直至2018年4月26日才向行政管理部门提交办理案涉房屋所在楼栋初始登记的申请。经质证，铁信公司、家和公司对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该申请不能表明是铁信公司、家和公司首次向行政管理部门提交资料、提出申请，不认可其关联性及证明力；同时认为该证据依法不属于二审中的新证据范畴。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，但，二审中经法庭询问，甘成桂、黄兰花明确表示该新证据与其主张的案涉初始登记违约金的具体数额计算没有直接影响，只是为佐证“二证合一”政策对办理初始登记的影响不大这一事实。故，本院认为，铁信公司、家和公司向不动产登记中心提出办理案涉房屋所在楼栋首次登记申请的事实，与本案中认定铁信公司、家和公司应否承担逾期办理初始登记违约责任以及违约金具体数额之间，并无关联性，本院对该证据不予采信。 双方未提交其他的证据。 本院二审查明的事实与一审法院审理查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的二审争议焦点为：一、铁信公司、家和公司应否承担逾期办理房屋产权转移登记的违约责任；二、铁信公司、家和公司应否承担逾期办理房屋所在楼栋初始登记的违约责任。现分述如下： 关于第一个争议焦点。案涉《商品房买卖合同》第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房”，第十九条“产权登记”约定：“……（二）转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。……”补充协议第八条第六款约定：“出卖人于整个凤凰傲城项目商品房全部交付买受人后730天内协助买受人办理国有土地使用证。”合同实际履行过程中，因双方通过签订《和解协议书》，将案涉房屋交付时间变更为2015年12月10日，故甘成桂、黄兰花应于2017年12月9日前取得房屋所有权证。同时，一审法院经调查核实铁信公司、家和公司于2017年6月10日将整个凤凰傲城项目的商品房交付完毕的事实，根据前述约定，铁信公司、家和公司应于2019年6月9日前为甘成桂、黄兰花办理国有土地使用证。因成都市新都区于2016年10月25日起实施不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证、国有土地使用权证，而是统一办理不动产权证书，不动产权证具备房屋所有权证、国有土地使用权证的属性，基于此，本院认为案涉房屋办理不动产权证的时间应以双方约定的办理国有土地使用权证的时间为准，即：铁信公司、家和公司应于2019年6月9日前协助甘成桂、黄兰花取得案涉房屋的不动产权证。庭审已查明，甘成桂、黄兰花于2018年11月1日已取得案涉房屋的不动产权证，而此时双方约定的办理不动产权证的时期限尚未届满，因此，铁信公司、家和公司不具有逾期办理房屋不动产权证的违约行为，不应承担房屋产权转移登记逾期办理的违约责任。一审法院对甘成桂、黄兰花诉请铁信公司、家和公司支付逾期办理转移登记违约金的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。《商品房买卖合同》第十九条约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2016年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理。2.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。根据本案查明的事实，案涉房屋所在楼栋的初始登记时间为2018年8月7日，因铁信公司、家和公司未在合同约定的时间内取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，构成违约，应承担相应违约责任。铁信公司、家和公司以“二证合一”政策的实施作为其不承担逾期办证免责事由的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 从双方履行合同的情况看，铁信公司、家和公司逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约事实，并未导致甘成桂、黄兰花逾期取得房屋不动产权证，甘成桂、黄兰花亦未举示有效证据证明自己所受实际损失。故，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将初始登记违约金酌定为3000元，并无不妥，本院予以维持。 综上，甘成桂、黄兰花的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 甘成桂、黄兰花预交的二审案件受理费1474元，由甘成桂、黄兰花负担；成都市铁信置业有限公司、成都家和实业有限公司预交的二审案件受理费50元，由成都市铁信置业有限公司、成都家和实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 龚 耘 二〇二〇年十一月十三日 书记员 王朝阳