四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初1473号 原告：郑红，女，汉族，生于1958年2月23日，住四川省广元市利州区。 被告：邓熊鑫，男，汉族，生于1990年12月17日，住四川省广元市利州区。 被告：邓英，女，汉族，生于1971年9月9日，住四川省广元市利州区。 被告：绵阳市商业银行股份有限公司广元分行，住所地广元万源新区万达广场。 负责人：杜德君，系该行行长。 委托诉讼代理人：周运宏，男，汉族，生于1969年6月10日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：冯飞，男，汉族，生于1986年2月5日，住四川省广元市昭化区。 原告郑红与被告邓熊鑫、邓英、绵阳市商业银行股份有限公司广元分行（以下简称绵阳商业银行广元分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法于2020年5月8日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑红、被告邓熊鑫、邓英及被告绵阳商业银行广元分行的委托诉讼代理人周运宏、冯飞均到庭参加诉讼。后因原告申请承办法官回避，本院依法另行确定承办人，并鉴于案情复杂，依法裁定适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年9月28日重新公开开庭进行了审理，原告郑红、被告邓邓英及被告绵阳商业银行广元分行的委托诉讼代理人周运宏、冯飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑红向本院提出诉讼请求：1、判令被告邓熊鑫履行售房合同约定立即将所售的滨河路城市花园一期二栋二单元二楼一号房屋过户给原告；2、如被告邓熊鑫不能过户所售房屋，请求判令被告邓熊鑫、邓英共同返还购房首付款460000元并从2018年5月18日起按银行同期贷款利率的四倍计息和违约金100000元进行赔偿；3、判令被告绵阳商业银行广元分行协助被告邓熊鑫、邓英履行原告的诉讼请求；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告共同承担。事实及理由：2018年4月，原告通过他人介绍得知被告邓英在广元市利州区××花园××期××单元××楼××号××有房屋出售，原告遂与被告邓英联系，被告邓英声称有多处房产，现在需要把这些房子处理给她的儿子在外地购买婚房。原告询问被告邓英房子的产权是否有问题，被告邓英表示没有问题，让原告放心。2018年5月5日，经过多次协商，原告与邓英以750000元成交。后面，被告邓英再次加价20000元，原告只能依从，故最终以770000元房款成交。被告邓英要求原告先行支付5000元诚意金，原告直接以支付宝转账的方式给被告邓英支付了10000元。随后，双方签订了房屋买卖合同，合同内容特别注明此房无抵押贷款行为，被告邓英确认后签名。 2018年5月7日，被告邓英接原告前往被告绵阳商业银行广元分行冯飞办公室，冯飞陈述：此房有贷款抵押，需还了贷款就可以取得房产证，他需要请示杨波副行长。原告才知道案涉房屋设立了抵押。后面，冯飞告知原告，经过他们银行领导研究决定，只要还房贷449000元，就可以解除抵押办理房产证，但是必须要被告邓熊鑫本人办理。同时，冯飞安排他的助理梅丽莎具体运作此事，他们同时加了原告的微信，梅丽莎可以随时指导原告处理还房贷有关事宜。也是这时，原告才知道案涉房屋登记的所有权人是被告邓英的侄子，即被告邓熊鑫，被告邓英是实际房屋所有权人。原告虽然意识到被告邓英对原告有欺骗，但是考虑到被告绵阳商业银行冯飞总经理告知原告只要把贷款还清就可以解除抵押登记办理产权证书，遂同意照他们的意见办理。当日，原告又与被告邓英、邓熊鑫签署了房屋买卖合同。被告邓英、邓熊鑫又签订了房屋买卖合同委托书和担保书。之后，被告邓英要求将450000元购房款转给四川世好食品有限公司账户（以下简称四川世好食品公司）上。同时，被告绵阳商业银行广元分行冯飞的助理梅丽莎请示冯飞也说让原告把房款转入四川世好食品公司账户上，但原告还是把450000元转给被告邓英账上。之后银行多次推脱，致使不能向银行还款，不了了之。后经原告了解，案涉房屋是四川世好食品公司向被告绵阳商业银行贷款四百余万元设立了抵押，未还清贷款前，不能解除抵押，不能为原告办理过户。原告还了解，被告邓英及四川世好食品公司在法院有多个执行案件，目前根本无法偿还贷款。原告认为被告是合同诈骗，遂报警，利州区公安分局认为不能立案侦查，原告遂向法院提起诉讼。由于购房时房价较现阶段低，即使返还房款，原告无法按照原价购买同等住房，被告应当承担违约损失。被告采取欺骗手段骗取原告房款，应当承担法律责任。请求维护原告合法权益。 被告邓熊鑫辩称，整个事情其都没有参与，不清楚，只是回来签字，很配合原告的。房屋出售合同邓熊鑫签了一份，在原告处。案涉房屋在银行抵押的合同是邓熊鑫签的。案涉房屋是被告邓英一直在居住，房子不是邓熊鑫的，登记在邓熊鑫名下。 被告邓英辩称，案涉房屋是邓英全款买的，被告邓熊鑫只是担了个名字，是邓英让邓熊鑫办理的。不是被告不协助办理过户手续，被告是告知了原告案涉房屋有抵押的。原告提交的协议中有改动，协议中很多签字不真实，《房屋买卖协议合同》中按照460000元双倍赔付是后边添加进去的，不真实。邓英收到原告的460000元购房款，此事要么将房款给银行就过户，要么邓英将房款退给原告，被告邓英认可和原告签订了买卖协议，清楚写明邓英违约就赔10000元的10倍。原告打款时，邓英就已将房屋钥匙交给原告居住使用，是因为绵阳商业银行广元分行说的可以还款后就办理解除抵押，后是银行变了，一直无法办理，现不同意按照房屋价款770000元偿还银行，邓英没有还银行770000元贷款的能力。 被告绵阳商业银行广元分行辩称，分行没有协助过户的义务和依据。根据原告诉状中的陈述，原告与被告邓英、邓熊鑫签订房屋买卖合同只是到分行处进行了咨询，分行对于他们之间买卖合同并不知情，且于2018年5月5日签订买卖合同，5月7日才到分行咨询和办理解除抵押事宜，此时分行才知道。原告与被告邓熊鑫、邓英都知道房屋是抵押在银行的，签合同时没有征得分行的书面同意或回复，购房款也没有进分行的账户。原告与被告邓英、邓熊鑫的房屋买卖合同与分行没有关联，故请求驳回原告郑红对被告绵阳商业银行广元分行的起诉。若案涉房屋的价款770000元还给分行，分行才同意解除抵押，使本案房屋买卖交易成功。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年5月5日，原告郑红与被告邓英就登记产权所有人为邓熊鑫的房屋一套〔房产证号：广房权证城字第Ｃ××3号，土地使用权证：广国用（2009）第7××5号）〕签订《房屋买卖协议合同》一份，主要（原文）内容载明：卖方：甲方邓英（代签）邓熊鑫，买方：乙方郑红。1.甲方卖给乙方位于广元市利州区××街道××路××花园1期2单元2楼1号住宅（面积138.63平方米），总价77万元。“中途不能因房价高涨而违约，否则需赔付买家首付款46万双倍给付”2.付款方式：乙方先支付甲方人民币44万元，房产证、土地证过户后将余款打入甲方银行卡账上。3.乙方在办理过户手续中甲方需无条件配合乙方办理过户手续。4.甲方房屋系二手房，屋内水电气全通。房屋系甲方本人产权所有，此房无抵押、无贷款。5.产生的过户费用双方各责其责。6.甲方、乙方房屋买卖合同签字生效后，若一方反悔违约，即给对方10万元违约金。7.若过户中因甲方的未知原因而不能过户，由甲方负全责。……原告郑红和被告邓英在该合同上签名。 2018年5月7日，原告郑红与被告邓熊鑫签订《房屋出售合同》一份，主要（原文）内容载明：卖方：甲方邓熊鑫买方：乙方郑红。1.甲方将位于广元市利州区××街道××路××花园××期××单元××楼××号住宅房屋面积为138.63，以总价77万元整出售给乙方。2.付款方式：先给付甲方人民币46万元整，待房产证、土地证过户后将余款打入甲方银行卡账户上，已于2018.5.6日支付定金一万整（通过支付宝转入）。3.乙方在办理过户手续中甲方需无条件配合乙方办理过户手续。甲方因本人在外地工作，现委托邓英全权办理过户手续。4.甲方房屋系二手房，屋内水电气均保证全通畅。房屋产权属甲方本人所有，此房屋无贷款、无冻结（法院行为），现已售于乙方所有。若在乙方签出售合同生效以后，此前后不得再出售他人。若中途违约，违约方应付对方定金10倍违约金。其签与他人的售房合同无效。“若因房价高涨中途违约，需赔付买方首付款双倍”5.甲方、乙方房屋买卖合同签字生效后，房屋过户产生的费用各付其费用。6.若过户中因甲方的未知原因而不能过户，则造成的损失及责任由甲方负全责。……原告郑红和被告邓熊鑫在该合同上签名、捺印。 同日，被告邓熊鑫向被告邓英出具《房屋出售委托书及担保书》一份，主要内容载明：邓熊鑫全权委托邓英代表其办理房屋过户相关手续，对委托人在办理过户手续中签署的有关文件，邓熊鑫均予以认可并承担相应的法律责任。委托期限以签字之日起至该过户事项办完手续完成为止。因过户中若给买方造成的经济损失由卖方及担保人负责任。 2018年5月5日，在合同签订后，原告郑红向被告邓英支付购房款10000元。2018年5月18日，原告郑红通过中国农业银行向被告邓英转账支付购房款400000元，并向原告出具《收条》一张，载明：今收到城市花园1期2-2-1购房首付款：肆拾万元整，小写400000元整。收款人：邓英2018年5月18日。2018年5月21日，原告通过银行转账方式向被告邓英支付购房款50000元，并向原告出具《收条》一张，载明：今收到郑红购城市花园一期2-2-1房款壹万元（订金）农行转账伍万元整，共计6万元。收款人：邓英2018.5.21日。2018年5月23日左右，被告邓英将案涉房屋钥匙交付原告，原告郑红居住使用该房屋后一直由其交纳物业管理费。 另查明，2015年5月20日，被告邓熊鑫（甲方）与被告绵阳商业银行广元分行（乙方）签订《最高额抵押合同》一份，主要内容载明：鉴于乙方为四川世好食品有限公司（下称“债务人”）连续办理发放人民币贷款项授信业务而将要与债务人在2015年5月19日至2018年5月19日期间（下称“债权确定时间”）签订人民币资金借款合同，甲方愿意为债务人在主合同项下一系列债务提供最高额抵押担保。根据相关法律、法规和规章，甲乙双方经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。本最高额抵押项下担保责任的最高额为人民币伍佰万元整债务本金及其利息、复息、罚息和实现债权的全部费用。如甲方根据本合同履行担保义务的，该最高额按履行的金额相应递减。主合同项下的贷款、垫款、利息、费用或乙方的任何其他债权的实际形成时间即超出债权确定期间，仍然属于本最高额抵押的担保范围。主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租、赠予、转让等。抵押人邓熊鑫以其位于广元市利州区××街道××路××花园住房一套（即涉案房产）及位于广元市利州区××路中心商场二区营业用房一间作为该最高额抵押合同的抵押物，并办理了抵押登记。 以上事实，有原告提交的《房屋买卖协议合同》一份、《房屋出售合同》一份、《房屋出售委托书及担保书》一份、支付宝转账记录打印件一张、中国农业银行《转账凭条》一张、中国农业银行《转账业务客户回执》一张、《收条》两张、《广元市当家物业管理有限公司收款凭证》一份、（2020）川0802财保17号民事裁定书一份、微信聊天记录打印件五十页、通话记录、录音录像光盘一张，被告绵阳商业银行广元分行提交的《最高额抵押合同》及附件一份等证据在卷，并经庭审举证质证以及原告与被告的当庭陈述在案佐证。提交的其余证据与本案待证事实无直接关联，本院不予采信。 针对两份买卖合同中的“中途不能因房价高涨而违约，否则需赔付买家首付款46万双倍给付”“若因房价高涨中途违约，需赔付买方首付款双倍”，被告邓英对该两语句的真实性存在异议，辩称是原告事后添加的。经查，两份证据上的那两句话，肉眼可见其与上下相邻语句字迹不同，5月7日的合同里该语句上也没有原、被告的捺印。加之原告的诉状也没有请求按照460000元的双倍进行赔偿，故对该语句是否产生于原、被告在合同上签名之前，真实与否对案件的裁判结果并无影响，本院不做重点审查，合同的其余内容效力不受影响。 针对原告的鉴定申请，因在第一次庭审中原告未提交买卖合同原件，被告不予认可，原告才提出对合同影件上的签名申请笔迹鉴定，在第二次庭审中，原告已当庭举出了合同原件，故无需再予鉴定。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间的房屋买卖合同能否继续履行,按照合同约定对案涉房屋过户登记到原告名下；若不能过户，原、被告之间的房屋买卖合同关系解除后如何确定违约责任。 焦点一，原、被告之间的房屋买卖合同能否继续履行,按照合同约定对案涉房屋过户登记到原告名下。本案中，抵押人邓熊鑫早就与抵押权人被告绵阳商业银行广元分行签订了最高额抵押合同，将案涉房屋作为抵押物抵押给了被告绵阳商业银行广元分行，并依法办理了抵押登记。抵押合同中明确约定，未经抵押权人书面同意，邓熊鑫不得以任何方式处分（包括转让）抵押物。被告在出售该房屋的过程中，并无证据显示其取得了绵阳商业银行广元分行的书面同意。在庭审中，被告绵阳商业银行广元分行当庭明确表示只有偿还该房屋相应的抵押贷款770000元后才同意为案涉房屋解除抵押，该陈述已经记录在案，应当视为附条件的书面同意。但被告邓英当庭表示其没有能力偿还770000元，被告邓熊鑫亦置之不理。因此，案涉房屋因无法满足抵押权人的条件而无法解除抵押，事实上不能过户到原告名下，合同无法继续履行，原告提出的第一项诉讼请求不能支持。 原告提出的第二项诉讼请求虽然未明确表述要求解除与被告之间的房屋买卖关系，但从其诉请内容来看，应视为若被告不能将案涉房屋过户给原告，则应当解除原、被告之间的房屋买卖合同关系并返还购房款460000元和承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，因此案涉房屋事实上不能过户到原告名下，无法达到原告取得案涉房屋所有权的合同目的，故应认定被告已违反合同约定导致不能实现合同目的情形，构成根本违约，应当解除原、被告之间房屋买卖合同关系。 焦点二，若不能过户，原、被告之间的房屋买卖合同关系解除后如何确定违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，应当恢复到签订合同前的法律状态。被告邓英应当将已经收取的购房款460000元返还给原告郑红，原告将房屋返还给被告。关于违约责任，本院评判如下： 首先，合同主体问题。案涉房屋登记所有人为被告邓熊鑫，依法登记确立的所有权就有法定效力。被告邓英、邓熊鑫均认可与原告分别签订了《房屋买卖协议合同》和《房屋出售合同》，只是对于原告提交的《房屋买卖协议合同》和《房屋出售合同》中其认为的部分篡改添加内容不予认可。《房屋买卖协议合同》上邓英是代邓熊鑫签订的，委托人是被告邓熊鑫，合同的法律后果由委托方承担。因此，本案买卖合同的主体应是被告邓熊鑫与原告。依据双方签订的书面材料，邓英是邓熊鑫在案涉房屋买卖关系中的委托代理人兼担保人。在庭审中，被告邓熊鑫、邓英陈述，案涉房屋登记在被告邓熊鑫名下，其真实权利人为被告邓英。本院认为二人就该房产之间的实体关系系另外的法律关系，在本案中不做审查，就本案查明的事实是案涉房屋登记产权所有者为被告邓熊鑫，不能因二人的共同陈述而规避相关法律责任。被告辩称其不知情只是签字，其作为完全民事行为能力人，应当承担自己的行为后果，该辩解意见本院不予采纳。 其次，违约责任问题。被告邓熊鑫明知案涉房屋有抵押，在未取得抵押权人的书面同意转让的情况下，与原告签订买卖合同，后又不能及时与抵押权人协商解除抵押，导致房屋不能过户，合同目的不能实现，出卖方邓熊鑫构成违约，应当承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，两份合同中均有约定，若乙方悔约，则向守约方支付10万元的违约金。在庭审中，被告邓英也认可与原告约定如有违约行为，应当承担支付守约方100000元违约金的责任，现原告主张从2018年5月18日起按照银行同期贷款利率的四倍计算利息并同时按照违约金100000元赔偿，因原告主张的利息和违约金均是对被告违约行为的惩罚，但原告主张被告同时承担资金利息和违约金100000元，无法律规定或合同约定的依据，故本院不予支持。根据公平原则和诚实信用原则，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度，原告于2018年5月23日后在案涉房屋居住使用等事实，根据合同的相对性，由被告邓熊鑫承担向原告返还460000元购房款并支付违约金100000元的责任。原告当庭要求被告按照现阶段同地段房价行情赔偿120万元，因其未提供房价行情的具体依据，缺乏必要证据来证实，故该主张本院不予采纳。原告主张被告系欺骗、诈骗其财产，经查，被告邓熊鑫确实所有案涉房屋，被告方收到房款后也及时将房屋交付原告居住、使用，现有证据不能证实原告的该主张成立，故本院不予采纳。 第三，担责主体问题。经查，被告邓英在本案中积极参与房屋买卖事项，邓英认可其实际收到原告的购房款460000元，而不是邓熊鑫，其有退款的义务，邓英也认可违约赔偿100000元的事实。同时，被告邓英在《房屋出售委托书及担保书》中作为担保人明确其承担因过户给原告造成的经济损失。因此，被告邓英作为担保人，应当与邓熊鑫共同承担返还购房款和支付违约金的责任。 关于原告要求被告绵阳商业银行广元分行协督被告邓熊鑫、邓英履行原告诉讼请求的问题。因被告绵阳商业银行广元分行不是本案房屋买卖合同的主体，不具有法定或约定的义务，在其未收到解除抵押的相应款项钱之前，其与原告不能取得案涉房屋所有权的事实不具有法律上的因果关系，故其不应当在本案中承担民事责任。 最后，对于原告诉请要求被告承担诉讼保全费的问题，原告在诉讼过程中对被告邓熊鑫、邓英的财产进行了保全，根据诉讼费承担规则，故本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，第一百三十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告邓熊鑫、被告邓英于本判决生效之日起十五日内共同返还原告郑红购房款460000元并支付违约金100000元； 二、驳回原告郑红的其他诉讼请求。 如果被告邓熊鑫、邓英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9400元，保全费3520元，由被告邓熊鑫、邓英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广元市中级人民法院。 审 判 长  刘映德 审 判 员  李金明 人民陪审员  何 靖 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  李忠芹