江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初2094号 原告：李鉴芳，女，1941年10月13日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：于俊，泰州市海陵工业园区法律服务所法律工作者。 被告：王林，男，1965年12月27日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 被告：陈悦，女，1965年8月1日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原告李鉴芳与被告王林、陈悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，于同年8月6日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于同年10月27日再次公开开庭审理了本案。原告李鉴芳到庭参加第一次庭审，原告李鉴芳委托诉讼代理人于俊、被告王林、陈悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李鉴芳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告给付原告购房款189000元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：分割购房款189000元，原告分得八分之七份额。事实与理由：原告系被告王林母亲，原告夫妇所有的位于姜堰区改房，原租赁给被告王林从事经营，期间被告王林称将房屋过户至其名下，将来拆迁可以按照营业房计算补偿款，在被告王林的多次恳求下，原告夫妇将房屋过户给了两被告。2012年原告的丈夫去世，2018年上述房屋拆迁，原告就拆迁补偿款问题与两被告协商未果，两被告领取了拆迁款后与原告断绝联系。原告认为案涉房屋的拆迁款应当按照继承分配，于2019年3月提起析产纠纷的诉讼，后被驳回诉讼请求。案件审理中查明案涉房屋以买卖的方式过户至两被告名下，但两被告未向原告支付购房款。原告长子王俊、幺女王红授权原告代为分割被告应支付的购房款。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告王林、陈悦共同辩称，1.原告所述与事实不符，案涉房屋是原告赠与两被告的，双方不存在买卖关系。当时是房管所的工作人员建议以买卖的形式实现过户的目的。买卖的形式是假，过户是真。2.案涉房屋的赠与是无条件的。如果当时有条件，两被告会考虑拒绝，就是因为是无条件赠与，两被告才接受的。3.从过户结束直到拆迁期间，原告从未向两被告主张过购房款，也没有提过房款怎么还。而且原告现在起诉要求支付购房款，已经超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：李鉴芳与王金余系夫妻关系，二人育有二子一女：长子王俊，次子王林，幺女王红。王林、陈悦系夫妻关系。2012年3月1日王金余因病去世。 姜堰区房屋为房改优惠房，原产权人为王金余。2012年王金余以该房屋系“普通住房超过5年”为由申请减免营业税，《销售普通住房减免营业税申请审批表》载明售房人为王金余，出售房屋成交价格150000元。《姜堰市房屋产权转移监证书》载明“今有王金余、李鉴芳将坐落于号房屋壹套，建筑面积64.79㎡卖与王林、陈悦。双方商议，经评估复核产价为人民币壹拾伍万元整。当日契款两清，产权清楚，四至注明，以后如有产权纠葛由卖方负责。经姜堰市房屋产权产籍监理所监证转移产权，立此书为凭。卖方：王金余、李鉴芳，买方：王林、陈悦，监证机关：姜堰市房屋产权产籍监理所。”同日开具的《销售不动产统一发票》《现金完税证》分别载明位于㎡的房屋总价款为189000元，契税5670元。次日，上述房屋所有权转移登记为王林、陈悦共同共有。2018年11月该房屋被拆迁，王林、陈悦获得补偿款730966元。 2019年3月25日，李鉴芳、王俊、王红向本院起诉王林、陈悦析产纠纷一案，请求判令分割王林、陈悦取得的拆迁补偿款，李鉴芳分得456854元、王俊分得91371元、王红分得91371元。李鉴芳、王俊、王红共同诉称“位于姜堰区的房改房，原租赁给被告王林从事经营，期间王林称将房屋过户至其名下，将来拆迁可以按营业房计算补偿款。在王林的多次恳求下，王金余和李鉴芳将房屋过户给了王林夫妇二人。2012年王金余去世。2018年房屋拆迁，三原告多次与两被告协商补偿款的分配未果。两被告领取拆迁款730966元后，与原告断绝联系。”同年9月12日，本院作出（2019）苏1204民初2547号民事判决，判决驳回李鉴芳、王俊、王红的诉讼请求。后李鉴芳、王俊、王红不服该判决，上诉至泰州市中级人民法院，该院于2020年3月2日作出（2019）苏12民终3480号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 审理中，本院询问原告“你方主张买卖关系，为何现在才主张房款？”原告陈述“当时实际并不是买卖，是被告王林称将房屋过户其名下，将来拆迁可以按照营业房来计算，在王林的恳请下，原告及其丈夫王金余将房屋过户给两被告名下。2018年底房屋拆迁，两被告获得补偿款730966元，原告于2019年3月25日提起析产诉讼要求进行分割拆迁补偿款，后经一审二审驳回了原告的起诉。” 以上事实有当事人提供的《销售普通住房减免营业税申请审批表》《姜堰市房屋产权转移监证书》《销售不动产统一发票》《现金完税证》《房屋所有权证存根》、民事判决书及当事人的当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1.原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立；2.原告要求分割购房款是否超过诉讼时效。 关于争议焦点1，关于原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，意思表示真实是民事法律行为有效的基本要件。合同的本质是一种合意，合同成立的基本要件是各方当事人形成一致的意思表示，即达成合意，当事人在订立合同时作出的意思表示也应当是真实的，缺乏真实的意思表示要件，合同就不成立。本案中，原、被告之间未达成关于买卖案涉房屋的真实意思表示，因此双方之间的房屋买卖合同关系不成立。其一，从原告两次诉称的内容及当庭陈述来看，原告主观上一直认为当初将案涉房屋所有权转移登记至两被告名下是为了将来以营业用房的性质获得更多的拆迁补偿，并非基于买卖房屋之目的，之所以在本案主张房屋买卖合同关系，是因为原告在起诉要求分割案涉房屋拆迁款时被法院驳回。而被告在两次诉讼中均辩称案涉房屋系无条件赠与所得，双方之间没有买卖房屋的合意。由此可见，原、被告于2012年2月办理所有权转移登记时，原、被告主观上均没有买卖案涉房屋的真实意思表示，双方之间也未达成合意，双方之间的房屋买卖行为当然也不成立。其二，原告为主张房屋买卖合同关系提交的《销售普通住房减免营业税申请审批表》《销售不动产统一发票》《现金完税证》仅能证明双方在办理房屋所有权转移登记时采取的是买卖形式，并不能充分证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。上述《销售普通住房减免营业税申请审批表》和《销售不动产统一发票》中分别载明购房款为150000元和189000元，对此原告亦无合理解释，这足以证明双方当初并未就购房款的事宜实际进行过协商，只是在不动产登记部门通过房屋买卖的形式实现了将案涉房屋转移登记至两被告名下。至于进行所有权转移登记的真实原因，根据“谁主张谁举证”的原则应由相应的当事人举证证明。就本案而言，原告仅凭上述证据不能证明双方系因房屋买卖合同关系而进行所有权转移登记。其三，案涉房屋过户后直至被拆迁，期间长达六年多，原告从未向被告主张过购房款，被告亦未支付过购房款，这与正常的房屋买卖合同中各方当事人履行义务的习惯完全不符，由此也能看出双方之间不存在真正的房屋买卖之合意。综上，原、被告之间的房屋买卖合同关系不成立，原告主张分割购房款的诉讼请求亦缺乏事实和法律基础，本院不予支持。 关于争议焦点2,关于原告要求分割购房款是否超过诉讼时效。原告主张分割两被告应支付的购房款，首先应当明确两被告具有支付购房款的义务，且原告要求两被告履行该义务未超过诉讼时效。如前所述，原、被告之间的房屋买卖合同关系并不成立，两被告没有支付购房款的合同义务。退一步讲，即便原、被告之间成立房屋买卖合同关系，案涉房屋已于2012年发生所有权转移登记，原告直至2020年起诉要求支付购房款已超过诉讼时效，故而原告要求分割购房款的诉讼请求也超过了诉讼时效，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李鉴芳的诉讼请求。 案件受理费4080元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费4080元。 审 判 长  肖立芹 人民陪审员  赵阿凤 人民陪审员  陆亚荣 二〇二〇年十一月二日 法官 助理  钱 昀 书 记 员  顾 云 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。