宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4291号 上诉人（原审原告）：闫某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。 被上诉人（原审被告）：杨某，住宁夏回族自治区贺兰县。 原审第三人：张某，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：贾某，宁夏综义律师事务所律师。 上诉人闫某与被上诉人杨某、原审第三人张某房屋租赁合同纠纷一案，上诉人因不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2020）宁0122民初2503号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月16日立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人闫某向本院提出上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或者发回原审法院重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，2020年4月2日，上诉人闫某、第三人张某与被上诉人杨某签订《房屋租赁合同》，约定承租位于××县营业房，每年租金5万元，闫某向案外人周某借款5万元转给杨某支付第一年房租，一个月后张某将闫某强行赶出，另行与杨某签订《房屋租赁合同》，未支付房租。一审法院认为房租系案外人周某转账，闫某提交证据不足以证明其以明确方式使杨某确信应当将涉案房屋租金退还给闫某一人，但实际上第一次庭审时法庭当庭核实周某，周某明确转账系借给闫某支付房租，与张某无关，依据《合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”既然是闫某个人支付房租，杨某应返还其个人。二、被上诉人杨某与第三人恶意串通，损害上诉人闫某合法权益；当初是张某找来杨某，告诉闫某承租其房屋，因自己暂时没钱让闫某先行垫付，张某与杨某熟识，二人同住贺兰县复兴北街托斯卡纳庄园三期，二人重新签订的《房屋租赁合同》落款时间是2020年4月2日，与涉案合同一致，虽辩称是后签，只是落款时间签到之前，不能排除第一开始杨某与张某就签订了两份合同，其目的就是让闫某先垫付房租，后将闫某赶走，霸占租金和房屋。一审法院认为闫某与张某作为合伙人，属于合伙纠纷，如闫某认为杨某与张某的债务抵销行为侵害其权益，应另行提起诉讼，但本案并非合伙纠纷，因为闫某与张某实际并没有合伙，只是张某假意合伙来骗取闫某支付租金，从张某与杨某签订的第二份租赁合同，没有支付租金可以明确看出，所以本案系房屋租赁合同纠纷，法律关系明确，杨某应返还闫某房租，再向张某索要第二份合同租金。三、原审法院判决解除合同，却不判决返还租金，于理不通。上诉人实在难以理解，根据法律规定，解除合同，“恢复原状”，闫某支付房租，应将款项返还给闫某，之后杨某与张某签订合同，再由张某向杨某支付房屋租金，但是一审法院直接以张某和杨某要拿第一份合同的租金抵销第二份合同的意思表示判决被上诉人不返还租金，即使抵销，是否应该取得闫某的同意，在闫某不知情的情况下抵销，严重侵害了闫某的合法权益，况且拿第一份合同租金抵销第二份合同租金明显不妥，两者并非同一法律关系，甚至连主体都不一致，综上，请二审法院依法查明本案事实，撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人杨某辩称，其与上诉人之间是房屋租赁关系，上诉人和第三人是合伙关系，他们之间的合伙纠纷和其无关，并且上诉人让其作废合同。上诉人称其和张某串通无事实依据。 第三人张某述称，上诉人和其系合作关系，二人合伙经营烧烤店，故双方作为共同承租人，向被上诉人租赁本案涉案房屋，合伙经营店铺22天后，因双方意见不合，上诉人决定退出，双方协商其向上诉人退回投资款35000元，并承担合伙经营期间酒水费7000元，双方协商中上诉人的朋友周某将其朋友打伤，产生医疗费用5000元，双方协商后，其实际向上诉人退回投资款30000元，另有5000元抵顶其朋友的医疗费。其向上诉人退回投资款后，上诉人要求将其二人与被上诉人签订的租赁合同解除，其依上诉人要求解除与被上诉人签订的租赁合同，并于当日与被上诉人签订内容一致的房屋租赁合同，故上诉人的主张不能成立。 闫某向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告退还原告租金50000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2020年4月2日，原告闫某与第三人张某（承租方/乙方）为合伙经营烧烤店，共同与被告杨某（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于宏基花园营业房1-S-2-K营业房一间，租期自2020年4月2日至2023年4月1日。每年租金约定为5万元，合同还约定“二、租金及付款方式2、付款方式每年租金分一次付清。第一年交房屋租赁费时间为合同签订后三日之内付清……三、权利和义务8、租赁期内，乙方提前退租时，甲方不退乙方已交的房租费”。同日，案外人周某向被告杨某转账5万元用于支付房租，被告杨某向原告闫某与第三人张某交付租赁房屋。原告闫某与第三人张某共同使用案涉租赁房屋经营阿欣烤吧至2020年5月10日。2020年5月14日，原告闫某通过微信要求第三人张某将上述签署的《房屋租赁合同》作废。2020年5月15日，第三人张某（承租方/乙方）与被告杨某（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方位于宏基花园营业房1-S-2-K营业房一间，该合同内容均与本案原、被告三方于2020年4月2日签订的合同内容一致，被告与第三人在合同落款处仍将签订时间写为2020年4月2日。第三人张某未再向被告杨某支付房屋租金。 一审法院认为，案涉签订的两份《房屋租赁合同》均系各方真实意思表示，且合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于原告与被告签订的第一份《房屋租赁合同》是否已经解除以及被告是否应当向原告返还房屋租金。一、关于原告与被告签订的第一份《房屋租赁合同》是否已经解除。本案原告与第三人张某以合伙经营烤吧为目的共同向被告杨某租赁案涉房屋，根据第三人张某提交的微信聊天记录可以证实原告与第三人张某协商一致解除与被告杨某签订的租赁合同，且聊天记录能够反映原告实际上授权第三人张某处理该事项。而后，第三人张某与被告协商于2020年5月15日由第三人张某另行与被告杨某签订了内容一致的《房屋租赁合同》，即在被告杨某与第三人张某另行签订合同时双方均已知晓原告闫某要求解除合同的意思表示，并以实际行为作出回应，案涉原告与被告签订的第一份《房屋租赁合同》自被告与第三人张某知晓并同意原告解除合同的意思表示时已经解除，故案涉原告闫某与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2020年5月15日解除，一审法院对此予以确认。二、关于被告是否应当向原告返还房屋租金。本案中，被告杨某收到案外人周某于2020年4月2日转账支付的房屋租金5万元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉第一份房屋租赁合同经相对方一致同意于2020年5月15日解除后，被告杨某应当向合同相对方即原告及第三人张某返还相应房屋租金。但同时被告杨某又与第三人张某另行签订了内容相同、落款时间补签至2020年4月2日的房屋租赁合同一份，根据第三人张某陈述，二人实际意思表示为以被告杨某应当退还给张某、闫某的房屋租金5万元抵销第三人张某另行签订房屋租赁合同后需要支付的房屋租金5万元。被告杨某亦表示其与第三人张某签订两份租赁合同所出租的系一套房屋，不会收取两份租金，即其亦接受双方之间互负到期债务相互抵销。虽然原告闫某主张涉案房屋租金实际由其从案外人周某处借款支付且其对上述债务抵销行为不知情，被告应当向其返还房屋租金，但综合原、被告及第三人均认可租赁房屋时被告杨某对二人合伙租房用于经营的事实知情，且案涉房屋租金系通过案外人周某账户转账支付给被告杨某，原告方提交证据不足以证实其以明确方式使被告杨某确信应当将涉案房屋租金退还给原告闫某一人，且原告闫某与第三人张某作为合伙人，对外的债权债务比例不应由被告杨某承担区分义务，被告杨某已经通过其与第三人张某的债务抵销行为退还完毕涉案房屋租金，不应继续承担返还房屋租金的义务。原告闫某如认为被告杨某与第三人张某的债务抵销行为侵害了其权益，亦属于其与第三人张某合伙而产生的纠纷，不应在本案房屋租赁合同纠纷中予以处理，应当另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、原告闫某与被告杨某、第三人张某于2020年4月2日共同签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；二、驳回原告闫某的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告闫某负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否应当向上诉人返还房屋租金。根据一审法院查明的事实，2020年4月2日，上诉人闫某与第三人张某作为共同承租人与被上诉人杨某签订房屋租赁合同一份（以下统称第一份合同），租赁期限一年，年租金为5万元。同日，案外人周某向被上诉人杨某支付房租5万元。后，2020年5月15日，就案涉房屋第三人张某作为承租人与被上诉人杨某又另行签订房屋租赁合同一份（以下统称第二份合同），除承租人不同外,其余内容与第一份合同一致，第三人张某并未另行向杨某支付房租。虽然上诉人闫某主张涉案房屋租金实际由其从案外人周某处借款支付，被上诉人应当向其返还房屋租金，但在第一份合同中闫某及张某作为共同承租人，对出租人杨某而言是一个整体,闫某一审期间提交的证据不足以证实在合同签订时其以约定或以明确方式使杨某确信应当将涉案房屋租金退还给闫某一人。张某作为两份合同中同时出现的承租人，杨某以应当退还给张某、闫某二人的第一份合同的房屋租金抵销张某作为承租人的第二份合同的租金并无不当。且，结合一审法院查明的事实，闫某、张某之间存在合伙关系，闫某向案外人周某借款支付租金系合伙债务,已付租金在二人合伙纠纷中处理更为妥当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人闫某负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 程改焕 审判员 何 玲 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 王丽蓉 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。