广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1938号 上诉人（原审原告）：陈传良，男，1969年9月4日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人（原审原告）：潘志远，男，1969年3月25日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人（原审原告）：潘春远，男，1974年5月19日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：吴世训，广西海城律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：吴燕铭，男，1969年2月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 被上诉人（原审第三人）：赖琼梅，女，1969年12月23日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑光盛，广西中龙律师事务所律师。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：宁振亮，广西中龙律师事务所实习人员。 被上诉人（原审被告）：北海金铭房地产开发公司，住所地广西壮族自治区北海市东二巷**。 法定代表人：陈铭和，公司总经理。 原审第三人：北海新世纪高科技产业有限责任公司，住所地广壮族自治区北海市北海大道北、西藏路以西北海银河城市科技产业城****房。 法定代表人：朱恒，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周艳，女，该公司职员。 上诉人陈传良、潘志远、潘春远因与被上诉人吴燕铭、赖琼梅、北海金铭房地产开发公司（以下简称金铭公司）、原审第三人北海新世纪高科技产业有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：一、请求依法判决撤销北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初2589号民事判决；二、请求依法判决维持北海市人民法院（2010）海民初字第1130号民事判决；三、请求依法判决被上诉人吴燕铭、赖琼梅与被上诉人金铭公司于1995年11月1日签订的《出售商住房地合同》无效。由被上诉人金铭公司返还给被上诉人吴燕铭、赖琼梅购买金铭小区B8号宅基地的购地款6万元及资金占用利息。事实与理由：一、一审判决认定上诉人陈传良、潘志远、潘春远与金铭公司于1998年11月7日签订的《出售商住房地合同》无效是完全错误的，依法不成立。理由如下：（一）三上诉人认为一审判决认定金铭公司与上诉人签订的《出售商住房地合同》的民事法律行为，是金铭公司的正常经营行为。而不是财产清算行为，是完全错误的。（二）之所以说金铭公司在被吊销营业执照后与三上诉人签订的《出售商住房地合同》的民事法律行为，是金铭公司处理清算企业财产的合法行为。这主要有如下两方面的法律规定予以有力支持：1、有《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款的规定支持。该条款规定“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”。2、有《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》的规定支持。（三）三上诉人与金铭公司签订的《出售商住房地合同》符合有效民事法律行为条件的要求。二、一审判决认定被上诉人吴燕铭、赖琼梅与金铭公司签订的《出售商住房地合同》合法有效，是完全错误的。上诉人认为，被上诉人吴燕铭、赖琼梅与金铭公司签订的《出售商住房地合同》合法有效，是完全错误的。三上诉人认为，被上诉人吴燕铭、赖琼梅与金铭公司签订的《出售商住房地合同》不具有真实性。2、金铭公司将涉案整块土地分割转让，没有经过市人民政府土地管理部门批准，也没有依照规定办理过户登记。3、金铭公司将涉案土地转让给被上诉人吴燕铭、赖琼梅时，没有对涉案土地投入法律规定的足额资金对涉案土地进行过开发投资。（二）上诉人吴燕铭、赖琼梅与金铭公司签订《出售商住房地合同》无效，有如下法律规定予以支持：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定予以支持。2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款的规定予以支持。（三）为了将三上诉人与被上诉人吴燕铭、赖琼梅分别与金铭公司签订《出售商住房地合同》的合法性和违法性说得更加透彻，现将这两份《出售商住房地合同》在法律性质上的区别作如下阐明。一是两份合同的行为性质不同。二是两份合同遵守的法律规定不同。三是两份合同的法律后果不同。三、一审判决没有认定三上诉人对涉案B7、B8号宅基地享有法定优先受让权，是错误的。（一）三上诉人与金铭公司签订的《出售商住房地合同》合法有效，受到法律的保护。（二）金铭公司虽然与被上诉人吴燕铭、赖琼梅签订《出售商住房地合同》在先，但金铭公司自始自终都没有将涉案B8号宅基地交给过被上诉人吴燕铭、赖琼梅。（三）被上诉人吴燕铭、赖琼梅在法律诉讼程序上已经放弃了对涉案B8号宅基地的权利。四、一审判决没有认定被上诉人吴燕铭、赖琼梅的起诉已经超过诉讼时效，是错误的。五、一审判决没有考虑到北海市中级人民法院对本案发回重审的意见，没有考虑到上诉人在涉案B8号宅基地上已建房居住的事实，人为地制造当事人之间的矛盾冲突。综上所述，三上诉人的诉讼请求事实清楚、证据确凿充分，法律依据充足，一审法院第1130号判决已判决三上诉人与金铭公司签订的《出售商住房地合同》合法有效，应继续履行，有理有据，依法成立。被上诉人吴燕铭、赖琼梅的诉讼请求，于法无据，理由不成立，且超过了法定诉讼时效。一审判决认定事实错误，判决理由不当，适用法律错误。 被上诉人吴燕铭、赖琼梅辩称：一、一审判决认定三上诉人与被上诉人金铭公司1998年签订的《出售商住房地合同》无效是正确的，应予维持，金铭公司于1998年8月20日被吊销营业执照，而上诉人与金铭公司于1998年11月7日才签订合同，实为陈铭和的个人行为，不是公司行为，按照法律规定，清算应成立清算组。上诉人将被吊销企业法人诉讼主体资格等同于具有经营资格是错误的。企业法人被吊销企业法人资格后不能再参加经营活动。二、被上诉人吴燕铭、赖琼梅与金铭公司签订的出售商住房合同是有效的，三上诉人主张该合同无效是没有依据的，应予驳回。三、三上诉人认为其对B7、B8号宅基地享有优先受让权是错误的，因为早在2010年1月25日，被上诉人就已经下好地基，在四个角上铺砖，已先行占有。三上诉人是违法占有，2014年1月13日规划局下达了相关违法停建通知书。故三上诉人的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陈传良、潘志远、潘春远向一审法院起诉请求：1、确认陈传良、潘志远、潘春远与金铭公司于1998年11月7日签订的《出售商住房宅基地合同》有效,继续履行；2、金铭公司向吴燕铭、赖琼梅退还购房款6万元及支付资金占用利息（利息计算：以6万元为基数，按银行同期贷款利率计算，自付款之日起计算至清偿之日）；驳回吴燕铭、赖琼梅的其他诉讼请求；3、金铭公司在判决生效后30天内为陈传良、潘志远、潘春远办理金铭小区B7、B8商住房住宅地的土地使用权过户手续；4、金铭公司向陈传良、潘志远、潘春远返还购买B6的购地款5万元及支付资金占用利息（利息计算：以5万元为基数，按银行同期贷款利率计算，自1998年11月7日起计算至清偿之日）。 一审法院认定事实：金铭公司开发的位于北海新世纪大道以南北海高科技产业城金铭住宅小区，是其与北海新世纪高科技产业有限责任公司（原名称北海新世纪高科技产业城招商中心）联营，共同向北海市计委及规划局报建并获得通过的项目。1993年8月17日、ｌ2月3日，金铭公司与高科技公司分别签订二份《土地合作开发合同》，合同内容除了土地面积和总价款不同外，其余的条款是一致的。同时约定在金铭公司付清土地开发基金后，该幅土地的使用权即为金铭公司所有，有关土地转让手续及一切税费与金铭公司无关，金铭公司如将该片土地部分或全部转让、出租、或抵押，应规定第三方承担合同第七、八条规定的义务。合同签订后，金铭公司共支付土地转让款431.322万元给高科技公司。1994年1月北海市计委以北计基［1994］917号文件批准金铭公司与高科技公司合作兴建商品住宅项目，同年，北海市规划局在项目规划图纸中明确项目人为高科技公司，联营方金铭公司。此后，金铭公司以自己的名义将批准与高科技公司合作兴建商品住宅项目用地分别出售他人建房。金铭公司因不参加年检于1998年8月20日被工商行政管理机关吊销营业执照，至今未注销。1995年11月1日，吴燕铭、赖琼梅与金铭公司签订一份《出售商住房地合同》，约定：金铭公司将位于北海市新世纪大道以南北海市高科技产业城内专家商住楼（金铭住宅小区）Ｂ8宅基地使用权转让给吴燕铭、赖琼梅，面积8×9共72平方米，地，地价6万元时约定金铭公司负责建房用地三通一平，负责报建工作，在吴燕铭、赖琼梅建好住房后，由金铭公司统一出具手续给吴燕铭、赖琼梅办理有关住房产权契证。合同签订当日，吴燕铭、赖琼梅支付全部地款6万元给金铭公司。金铭公司没有按合同约定履行相应义务。1998年11月7日，陈传良、潘志远、潘春远与金铭公司签订《出售商住房地合同》一份，合同主要约定：金铭公司将位于北海新世纪大道以南北海市高科技产业城金铭住宅小区B6、B7、B8宅基地，面积共216平方米，地，地价15万元出售给陈传良志远、潘春远，同时约定金铭公司负责建房用地三通一平，下好地基，负责报建工作，在办妥报建之日起一年半内，在陈传良、潘志远、潘春远建好房屋后，由金铭公司出具手续给陈传良、潘志远、潘春远和有关住房的产权契证等条款。合同签订后，陈传良、潘志远、潘春远于1998年11月7日按约付给金铭公司购地款15万元，收款人是金铭公司法定代表人陈铭和。因金铭公司不办理报建手续，陈传良、潘志远、潘春远于2010年5月25日诉至一审法院，一审法院于2013年5月Ｉ4日作出（2010）海民初字第1130号民事判决书，判决陈传良、潘志远、潘春远与金铭公司于1998年11月7日签订的《出售商住房地合同》购买金铭住宅小区Ｂ7、Ｂ8号土地的条款有效，应继续履行。2013年12月30日吴燕铭、赖琼梅发现陈传良、潘志远、潘春远等人在金铭住宅小区Ｂ7、Ｂ8号土地上建房，便上前制止，双方为此发生争执，由此引发诉讼。一审另查明，北海市海城区人民法院（2010）海民初字第1344号民事判决书已依法判决案外人姚某某与金铭公司签订的购买金铭住宅小区B6号土地的《出售商住房地合同》合法有效。 一审法院认为：吴燕铭、赖琼梅与金铭公司签订的《出售商住房宅基地合同》有效；陈传良、潘志远、潘春远与金铭公司签订的《出售商住房宅基地合同》合同无效。理由如下：1、吴燕铭、赖琼梅与金铭公司签订的于1995年11月1日签订的《出售商住房地合同》合法有效。金铭公司与第三人高科技公司签订的两份《土地合作开发合同》，属于“名为合作，实为转让”的合同，且该合同约定了金铭公司可以将案涉土地的部分或全部转让，出租、抵押给第三方，金铭公司对案涉土地享有处分权。在此基础之上，金铭公司与吴燕铭、赖琼梅签订了《出售商住房地合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按照合同的约定全面履行义务。故吴燕铭、赖琼梅请求金铭公司履行合同，在判决生效后30天内为其办理金铭小区B8商住房住宅地的土地使用权过户手续（是否符合办证规定，由相关职能部门审查确定），合理有据，一审法院予以支持。2、根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第3条、16条规定，《营业执照》是企业合法经营的前提，企业被吊销《营业执照》，则被视为丧失经营资格。金铭公司因不参加年检，于1998年8月20日被工商行政管理机关吊销营业执照，故丧失了经营资格，此后于1998年11月7日与陈传良、潘志远、潘春远签订的《出售商住房地合同》应属无效；且该份《出售商住房地合同》的签订时间在吴燕铭、赖琼梅与金铭公司签订合同的时间之后，侵害了第三人的合法利益，违反了《合同法》第52条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，因此，陈传良、潘志远、潘春远与金铭公司于1998年11月7日与签订的《出售商住房地合同》无效。综上，陈传良、潘志远、潘春远提出的第一项、第三项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于陈传良、潘志远、潘春远提出的第二项诉讼请求“金铭公司向吴燕铭、赖琼梅退还购房款6万元及支付资金占用利息”，因陈传良、潘志远、潘春远与该项诉讼请求并无直接关联，故一审法院不予支持。对于陈传良、潘志远、潘春远提出的第四项诉讼请求，根据《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故陈传良、潘志远、潘春远请求金铭公司返还购买B6的购地款5万元并支付资金占用利息（利息计算：以5万元为基数，按银行同期贷款利率计算，自1998年11月7日起计算至清偿之日），合理有据，一审法院予以支持。综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四条，第五十二条，第五十八条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百四十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销北海市海城区人民法院（2010）海民初字第1130号民事判决；二、吴燕铭、赖琼梅与金铭公司于1995年11月1日签订的《出售商住房地合同》合法有效；三、金铭公司在判决生效后30天内为吴燕铭、赖琼梅办理金铭小区B8商住房住宅地的土地使用权过户手续（是否符合办证规定，由相关职能部门审查确定，办证费用由吴燕铭、赖琼梅承担）；四、金铭公司向陈传良、潘志远、潘春远返还购买B6的购地款50000元及支付资金占用利息（利息计算：以50000元为基数，按银行同期贷款利率计算，自1998年11月7日起计算至清偿之日）；五、驳回陈传良、潘志远、潘春远的其他诉讼请求。本案原审案件受理费3400元，公告费350元，再审案件公告费1050元，合计4800元，由陈传良、潘志远、潘春远负担。再审案件受理费1300元、公告费300元，合计1600元，由金铭公司负担。重审案件公告费260元，由金铭公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案上诉人陈传良、潘志远、潘春远与被上诉人金铭公司所签订的转让合同是转让方（金铭公司）失去经营资格所订合同且损害在先转让合同当事人的合法权益，是无效合同；被上诉人吴燕铭、赖琼梅与被上诉人金铭公司在先签订的合同，合法有效。因此，应当依据合同效力之法律规定对当事人诉讼请求予以处理。 上诉人陈传良、潘志远、潘春远主张己方之合同合法有效，与事实不符，与法律规定相悖，其理由不能成立，其以合同有效为基础的各项诉讼请求亦不予支持。 一审为查清案件事实，节约司法资源，将案件合并审理，是符合法律规定的，但一审法院未对案件作出分别判决，程序上有瑕疵，但鉴于实体判决结果正确，本院为减少当事人诉累不另作处理。 综上所述，上诉人陈传良、潘志远、潘春远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽有程序不当，但判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3400元，由上诉人陈传良、潘志远、潘春远负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 曹东霞 书 记 员 庞 桦