广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初3321号原告：华子玉，男，1989年8月23日出生，汉族，住黑龙江省密山市******委会1组，公民身份号码231***************。委托诉讼代理人：陈明全，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区**************，统一社会信用代码91440608******。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：刘晏，广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区*******，统一社会信用代码91440604******。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。被告：赵某1，男，1983年7月17日出生，汉族，住海南省儋州市***************，公民身份号码460***************。原告华子玉与被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）、赵某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈明全、被告房天下公司的委托诉讼代理人简述到庭参加诉讼，被告鼎富公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因原告申请增加诉讼请求及追加被告鼎富公司的法定代表人赵某1作为本案被告，本案于2020年10月29日再次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人陈明全、被告鼎富公司的委托诉讼代理人刘晏到庭参加诉讼，被告房天下公司及被告赵某1经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告鼎富公司与被告房天下公司共同向原告退还团购费（装修费）30000元及支付相关利息（从起诉之日起以30000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止）；2.确认原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》无效；3.判令被告鼎富公司返还租赁使用费179000元及利息（从起诉之日起以179000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际返还之日止）；4.本案诉讼费用由被告鼎富公司及房天下公司承担;5.被告赵某1对被告鼎富公司债务承担连带清偿责任。事实和理由：2019年3月24日，被告鼎富公司将位于佛山市高明区****************单位的公寓以179000元的价格出售给原告。被告鼎富公司出售时声称该房屋已经取得建设工程规划许可证，可以取得合法权属证书；并声称该房屋是带精装修出售的，出售的价格179000元包含了所有的装修费用。为此，原告向被告鼎富公司支付了购房款179000元。被告鼎富公司声称该房屋是在团购的情况下才这么便宜，要求原告支付30000元的团购费，原告迫不得已支付了该费用。被告鼎富公司向原告交付了由被告房天下公司盖章出具的《收据》，确认收取了该30000元，并备注该费用为装修费。被告房天下公司是被告鼎富公司销售代理人，如果案涉房屋由被告房天下公司组织参与团购或者存在代理费或团购费，这些费用应当是由被告鼎富公司向被告房天下公司支付，不应由原告向被告鼎富公司或被告房天下公司支付，且相关的法律法规规定房屋出售不得收取团购费。另外，案涉房屋是带精装修出售的，也就是说购房款已经包含了装修费用，根本不存在所谓的装修费，两被告在《收据》中备注为装修费以此为由收取原告30000元没有事实依据。故，无论是团购费还是装修费，被告向原告收取30000元都是没有事实和法律依据，应当向原告退还该费用。后经查询发现，被告鼎富公司出售给原告使用的房屋至今没有取得建设工程规划许可证，也没有经主管部门批准建设，案涉的房屋属于违章建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告鼎富公司与原告签订的《物业租赁合同》应为无效合同，依照合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告鼎富公司收取的179000元应返还给原告。被告鼎富公司为一人有限公司，唯一股东为被告赵某1。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故被告赵某1对被告鼎富公司的债务承担连带清偿责任。被告鼎富公司辩称：原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》是合法有效的，现合同仍在履行阶段，被告鼎富公司并未违约，原告要求被告鼎富公司返还租赁费及支付相应利息没有事实及法律依据。同时，被告鼎富公司没有收取原告的团购费用。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告房天下公司庭前提交答辩状，辩称：30000元与179000元共同构成案涉房屋使用权的物业总价款，根据合同相对性，30000元与179000元均应由鼎富公司负责退还。1.2018年12月26日，鼎富公司出具一份《收款委托书》，确认客户支付的30000元服务费与物业租赁费共同构成物业总价款，被告鼎富公司与房天下公司存在委托收款关系，案涉30000元是基于原告与鼎富公司缔结的《物业租赁合同》支付的，是物业总价款的一部分，实际收款方是鼎富公司，该30000元应由鼎富公司负责退还。2.2018年11月19日，被告鼎富公司与被告房天下公司签订《招商代理合同》，约定鼎富公司委托房天下公司为龙庭国际广场项目提供招租服务，双方合作模式为房天下公司向鼎富公司引荐客户，在客户承租案涉房屋使用权后，鼎富公司向房天下公司支付服务费及代理费。据代理合同中的有关约定，鼎富公司与客户签订《物业租赁合同》后，鼎富公司需向房天下公司支付30000元服务费，为简化程序，鼎富公司要求客户将应支付予鼎富公司的定金直接支付至房天下公司账户，视为鼎富公司已实际收取客户支付的定金，鼎富公司无需另行支付服务费。如发生客户退房的情况，该30000元服务费将由鼎富公司退还，与房天下公司无关。故恳求法院驳回原告对房天下公司提出的诉讼请求。被告赵某1未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见及证据，视为放弃相应的权利。原告及被告鼎富公司围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据：证据1，被告鼎富公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据2、4、5，被告鼎富公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。证据3，被告鼎富公司表示并非当事人，由法院对真实性进行核实，本院经审查认为，结合被告房天下公司提交的答辩意见，本院对该证据予以确认。2.被告鼎富公司提供的证据：建设工程规划许可证，原告有异议，认为被告鼎富公司没有提供原件；建设工程规划许可批前公示的通告、用地规划许可证变更登记批前公示的通告，原告对真实性无异议。本院经审查认为，结合原告提交的证据5，被告鼎富公司提供的上述证据能相互印证，本院予以确认。3.被告房天下公司庭前提交的证据：证据1、2，原告有异议，被告鼎富公司对真实性予以确认。本院经审查认为，该两组证据已经本院生效判决所确认，原告虽有异议但未能提供证据予以否定，故本院予以采信并在卷佐证。证据3，原告和被告鼎富公司对真实性均无异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2019年3月24日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：1.物业位于佛山市高明区*******以西、怡乐路以北的地块，推广名为【西黎·龙庭国际广场】****单元，该物业总建筑面积为29.14平方米。截止本合同签署日，甲方对该物业拥有独立、完整的租赁和使用权，为该物业唯一合法使用权人，该物业不存在抵押、查封等权利瑕疵。本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权，并非所有权。2.该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算。在乙方按照本合同约定履行，未违反本合同相关约定的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日。该物业在租赁期限内的租金总额为179000元，乙方须于2019年3月24日前付清全额租赁使用费179000元。3.甲方应当在2020年10月31日前（含当日）将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见本协议附件二《物业交付装修标准清单》。……等。2019年3月24日，被告鼎富公司向原告出具专用收款收据，确认收到原告交纳的佛山市高明区******************物业租赁使用费（一次性付款）179000元。同日，被告房天下公司向原告出具收据一张，载明：“今收到华子玉交来佛山市高明区******************装修款30000元。”2018年11月19日，被告鼎富公司（甲方）与被告房天下公司（乙方）签订《项目招商代理合同》，就甲方【龙庭国际广场】项目委托乙方代理招商并进行目标市场拓展（渠道分销）等业务约定（摘要）：1.项目名称【龙庭国际广场】，项目地址佛山市高明区*******以西、怡乐路以北地块。2.代理期限为2018年11月20日至2019年6月30日止。3.每套房源招商成功标准：以甲方与客户签订《物业租赁合同》，客户按照《物业租赁合同》约定向甲方缴付完成定金30000元，则乙方对该《物业租赁合同》中指定房源招商责任即告完成，但乙方仍有义务催促及跟进客户后续的贷款、交款等手续工作。4.甲方允许乙方以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户收取30000元/套的费用，该费用实际上是甲方应支付予乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取，甲方无需另行向乙方支付此笔代理费。如后续发生本合同第八条第11款所列情形，前述30000元/套费用由甲方向客户退还，与乙方无关。5.乙方的代理费由市场成交价与具体底价的差额与30000元/套组成；因甲方原因（包括但不限于逾期交楼、装修质量不合格、证件不齐全无法交楼）导致客户挞定、退房的，乙方无需退还已收取的代理费，甲方未支付的代理费仍应继续支付。2018年12月26日，被告鼎富公司出具《收款委托书》，载明：“我司授权佛山市房天下科技有限公司开展龙庭国际广场招商工作，由佛山市房天下科技有限公司自行开展制定招商优惠政策，客户支付的物业总价款包括物业租赁费及服务费用。我司授权佛山市房天下科技有限公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元/套（即《项目招商代理合同》第六条第2款所列的代理费用）。佛山市房天下科技有限公司可以招商服务费、策划推广费或其它名目收取前述款项。”被告房天下公司确认“同意接受上述委托。”另查，2020年4月30日，佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告[2020]223号关于西黎凯汇大厦“用地规划许可证”变更登记批前公示的通告，载明该项目于2020年1月15日核发的《建设用地规划许可证》编号为建字第440********0002号，用地项目名称为“西黎龙庭国际广场项目”，现建设单位申请项目名称变更为“西黎凯汇大厦”。同日，佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告[2020]224号关于西黎凯汇大厦总平面方案及建筑单体建设工程规划许可批前公示的通告。2020年9月17日，佛山市自然资源局颁发建字第440********05**号《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为西黎凯汇大厦。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉《物业租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉项目于2020年9月17日取得了建设工程规划许可证，故双方签订的《物业租赁合同》有效。原告主张《物业租赁合同》无效，本院不予支持。原告主张因合同无效要求退款及支付相应的利息没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于原告主张退还团购费30000元及支付相应利息的请求。原告提供的证据无法证明存在团购费，且被告鼎富公司和房天下公司均有异议，应承担举证不能的责任，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：驳回原告华子玉的全部诉讼请求。本案受理费4435元，减半收取2217.5元（原告已预缴），由原告华子玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍燕霞二〇二〇年十一月六日法官助理 区凤仪书 记 员 徐文杰