湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初1557号原告：周长润，男，汉族，1990年10月7日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：熊炼，女，1991年3月13日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，代理权限为特别授权。被告：鄂州市同心房地产开发有限公司，住所地：鄂州市武昌大道**，法定代表人：詹敏洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪文涛，湖北源规律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：余国庆，湖北规源规律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告周长润诉被告鄂州市同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，由审判员柯素华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周长润及其委托诉讼代理人熊炼、被告同心房地产公司委托诉讼代理人余国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周长润向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》。2、判令被告退还原告已付全部房款657,464.00元，并支付因提前还款产生的违约金4,176.26元。3、判令被告支付购房合同违约金65,746.40元，支付截至2020年7月7日止全部房款的利息88,942.72元（至判决之日利息另行计算）。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：周长润于2017年11月29日与同心房地产公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同备案号2018030600005，并于当天支付首付款197,464.00元，于2018年5月31日前以贷款形式支付余款460,000.00元购买位于鄂州市武昌大道485号同心水木清华小区16幢1单元12层02号期房。截至2020年6月1日，距该商品房买卖合同中约定的交付期限已逾期273日，依照已签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项中规定：逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6%计算给付利息，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。本人已于2020年4月26日寄出退房通知函，被告已收到本人退房通知函超15日，但拒绝本人退房及相关要求。故诉至法院。同心房地产公司辩称：周长润漏列中国银行股份有限公司鄂州分行作为本案的第三人参与本诉。周长润依据《商品房买卖合同（预售）》同时举证已付购房款利息及逾期交房违约金无法律依据。同心房地产公司逾期交房存在不可抗力，该不可抗力的时间范围不应纳入周长润购房款的利息损失时间段，否则对同心房地产公司显失公平。周长润为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、周长润身份证复印件。证明周长润身份信息。证据二、企业信用信息公示报告。证明同心房地产公司身份信息。证据三、商品房买卖合同（预售）复印件。证明同心房地产公司未按合同交房，符合解除合同条件。证据四、发票、贷款合同。证明原告首付款及贷款部分已经交清及首付款交纳时间。证据五、微信截图、邮政挂号信收据、物流信息。证明退房通知函同心房地产公司已经接收。证据六、手机银行贷款信息。证明贷款下发时间，贷款剩余本金数额。同心房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、湖北省增值税普通发票。证明2017年11月29日原告支付了购房款是197,476.00元，作为计算原告购房款利息损失的依据。证据二、中国银行贷款放款回单。证明原告向银行按揭460,000.00元于2018年5月31日到达被告账户，作为计算原告购房款利息损失的依据。证据三、鄂州市防汛抗旱指挥部告知函。证明被告应市政府防汛抗旱的要求，停工158天，该种情形属于不可抗力，在计算原告损失时应予扣减。证据四、2019年10月17日鄂州市住房和城乡建设局办公室出具的《关于进一步做好军运会期间建筑安全生产与扬尘防治工作的紧急通知》。证明因军运会开办的需要停工9天，该种情形属于不可抗力，在计算原告损失时应予扣减。证据五、鄂州市新型冠状病毒感染的××防控指挥部通告第17号文件。证明新冠××疫情导致鄂州市城区封城62天，被告停工62天，该种情形属于不可抗力，在计算原告损失时应予扣减。庭审质证时，同心房地产公司对周长润提供的证据一、二、五无异议。证据三真实性无异议，证明目的有异议，合同只能证明房屋交付时间，逾期交房的后果，是否可以解除合同需要其他条件成就才能行使解除权。证据四、真实性无异议，证明目的有异议，贷款合同无法证明贷款部分已经交清。证据六、贷款下发时间无异议，贷款剩余本金数额无法判断其真实性。周长润对同心房地产公司提供的证据一、二无异议，证据三真实性无异议，证明目的有异议，首先，告知函是相关部门提前告知的，停工不属于不可预见，防汛抗旱属于常态化举措，也不属于不可预见。其次被告可以在4月30日之前加紧工作进度完成告知函中所涉及的工程，该种情况也是可以克服的。对证据四真实性无异议，证明目的有异议，该份证据中停工期限为2019年10月18日至2019年10月27日，原告提供的微信聊天记录中显示，2019年8月21日，被告通知原告，涉案房屋已经具备装修条件，军运会期间涉案房屋、楼盘已经完成施工，不存在停工一说。对证据五的真实性、证明目的有异议，新冠××出现之前，涉案房屋已经达成逾期交房解除合同的条件，疫情与本案无关联。原告提供市住建局下发停复工的通知，新冠××停工时间段为2020年1月26日至2020年3月20日。本院认为，双方当事人对对方提交的无异议的证据，本院依法予以采信。周长润提交的证据三，同心房地产公司对其真实性无异议，可以达到其证明目的，本院予以采信。证据四、五结合其他证据及当事人陈述综合予以认定。证据六客观真实，本院予以采信。同心房地产公司提交的证据三、四、五，对方异议成立，无法达到其证明目的，依法不予采信。本院依据上述有效证据，结合庭审查明情况，认定案件事实如下：2017年11月29日，周长润与同心房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定周长润以每平方米6,890.94元，总价657,464.00元的价格购买同心·水木清华小区16幢1单元12层02号房，该房建筑面积为95.41平方米。合同约定该商品房交付时间为2019年8月31日。合同中第十二条约定了逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。合同签订当天，周长润支付预收房款197,464.00元。2018年2月14日，周长润向中国银行股份有限公司鄂州澜湖支行贷款460,000.00元，用于支付余下房款，该贷款期限为360个月，还款方式为等额本息还款，按月付息。中国银行将该款于2018年5月31日汇入同心房地产公司。因同心房地产公司未按合同约定如期交付上述案涉房屋，2020年4月26日，周长润将退房通知函寄至同心房地产公司，要求解除合同，退还房款并支付利息及逾期违约金。因同心房地产公司未予回复，故诉至本院。本院认为：原被告签订商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依合同约定交付被告购房款，被告未按合同约定将商品房及时交付原告，被告逾期交房，构成违约，应当承担违约责任。原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，退还已付全部房款，计算给付利息并支付合同违约金的诉讼请求，在合同中亦有明确约定，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、周长润与鄂州市同心房地产开发有限公司于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》于本判决生效之日起解除。二、鄂州市同心房地产开发有限公司退还周长润已付房款657,464.00元，并支付因提前还款产生的损失（违约金）4,176.26元。三、鄂州市同心房地产开发有限公司支付截至2020年7月7日止全部房款的利息88,942.72元（后期利息以未支付房款为基数，按照年利率6%计算至实际付清之日止）及购房合同违约金65,746.40元。以上款项合计816,329.38元于本判决生效之日起十五日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,348.00元，减半收取2,674.00元，由鄂州市同心房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  柯素华二〇二〇年十一月四日书记员  徐 灿