贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初8813号 原告：方忠焕，男，1984年12月3日生，贵州省兴仁市人，户籍地贵州省兴仁市，现住贵州省兴义市。 被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码，915223017553951004。 法定代表人：周建忠，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张珊，女，1990年5月4日生，贵州省兴义市人,住贵州省兴义市,系该公司办公室文员。 原告方忠焕与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告方忠焕、被告安达房开的委托代理人张珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 方忠焕向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付从2017年8月1日起至2020年8月1日延期办证违约金75950.83元；2.请求判令被告支付从2017年8月1日起至办理完毕房屋验收合格手续之日止的违约金11831.28元，（至2020年8月1日违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2012年5月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于兴义市XX小区房屋，房屋建筑面积为149.93平方米，购房价款为411282元。合同签订当日原告交纳购房款124282元，余款287000元向中国农业银行股份有限公司贵州省分行贷款交纳，并已实际交付。合同约定被告于2012年9月30日前向原告交付该房屋，交房时应符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；3、向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等资料。并约定被告需在商品房交付之日起90日内办理房屋所有权初始登记。 至今被告仍未按照合同约定以及法律规定交付房屋给原告，仅于2013年将该房屋钥匙交给原告用于装修，但不应以实际交房为法定交房条件，建筑工程竣工验收备案是达到交房的法定标准，被告未完成法定交房义务，也未将该房屋产权转移至原告名下，且被告虽已支付逾期交房、逾期办证违约金至2017年8月1日，但之后继续违约，为此原告多次要求被告履行相关义务，但是被告仍然未履行。故原告为维护自身合法权益，提起诉讼。 安达房开辩称：1、房屋质量合格，确实已经达到合同约定的交付条件，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。2、对于逾期办证，系房屋的施工合同至今未交付工程竣工资料导致，答辩人对逾期办证不具有主观过错。3、对被答辩人的房屋，原告已经两次起诉，案号分别为（2014）黔义民初字第640号民事调解书，（2017）黔2301民初6074号民事判决书。被告已经两次赔偿违约金共计118315.37元，案涉房屋总价为411282元，赔偿金额已达房屋总价的28.76%。本案被答辩人第三次就逾期交房、办证提起起诉，在答辩人已经对进行两次赔偿的情况下，继续请求赔偿违约金确实客观上已经过分高于实际损失，故依法不应继续得到支持。 方忠焕为证明其诉讼主张，向本院提交了本人身份证复印件、《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》复印件一份、《商品房买卖合同》复印件一份；安达房开向本院提交了企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、质量验收证明书、贵州省兴义市人民法院作出(2013)黔义民初字第1981号民事判决书、黔西南州中级人民法院作出(2014)兴民终字第85号判决书复印件各一份、(2014)黔义民初字第640号民事调解书、(2017)黔2301民初6074号民事判决书复印件各一份在卷佐证。经双方质证，安达房开对方忠焕所举证据均无异议，方忠焕对安达房开所举证据中(2013)黔义民初字第1981号民事判决书、黔西南州中级人民法院作出(2014)兴民终字第85号判决书有异议，对(2014)黔义民初字第640号民事调解书、(2017)黔2301民初6074号民事判决书的证明内容有异议，其余均无异议，本院对方忠焕、安达房开所举证据的真实性予以认定。 本院经审查认定事实如下：2012年5月30日，方忠焕与安达房开签订《商品房买卖合同》，购买安达房开开发并取得预售许可证的位于兴义市XX小区房屋，建筑面积为149.93平方米，购房总价款为411282.00元。方忠焕于合同签订当日交纳购房首付款124282元，余款287000元向中国农业银行股份有限公司贵州省分行贷款并已实际交付。合同约定交房时间为2012年9月30日，2013年安达房开将该房屋钥匙交给原告用于装修，另约定安达房开在商品房交付之日起90日内办理房屋所有权初始登记，未对逾期办证的违约责任进行约定，安达房开至今未办理房屋产权初始登记，方忠焕据此向本院提起诉讼。 经查明，案涉住宅楼基础部分系2016年12月验收合格，主体部分于2012年3月21日验收合格。住宅楼基础部分和主体工程部分经施工单位贵州化工建设公司、监理单位贵州深龙港工程项目管理有限公司、勘察单位贵阳建筑勘察设计有限公司、设计单位广东建筑艺术设计院有限公司、建设单位安达房开公司、质量监督单位兴义市建设工程质量监督站共同确认已验收合格，并据此出具【《兴义市房屋建筑工程主体结构分部（子分部）工程质量验收证明书》-主体结构分部】、【《兴义市房屋建筑工程地基与基础分部（子分部）工程质量验收证明书》-基础分部】。 本院认为，关于原告诉请的2017年8月1日起至办理完房屋验收合格手续之日的违约金。2012年3月21日，案涉房屋主体结构分部和基础分部经验收合格。方忠焕庭审中自认已于2013年接受房屋钥匙后并对房屋进行了装修，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，房屋转移占有即完成了交付，该房屋交付时主体结构和基础部分已经验收合格，不存在“房屋主体结构质量不合格”而不能交付使用的情形，且方忠焕已对案涉房屋进行了装修，应视为房屋已交付使用。故方忠焕诉请的2017年8月1日起至办理完房屋验收合格手续之日的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于安达房开应否支付逾期办证违约金的问题。依法成立的合同受法律保护。安达房开在取得商品房预售许可证后，与方忠焕签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务，本案中，方忠焕已按合同全面履行了付款义务并对房屋进行了装修，安达房开应当在约定交房时间为2012年9月30日后90日内即2012年12月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给方忠焕，但安达房开至今未办理房屋产权登记手续，违约事实客观存在，依法应当承担违约责任。因《商品房买卖合同》中双方未对逾期办证的违约责任进行具体的约定，对逾期标准，本院酌情按每日万分之零点五计算，故原告诉请的逾期办证违约金为：411282元×0.00005元/天×1095天=22517.68元（2017年8月2日至2020年8月1日）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下： 一、限贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付方忠焕2017年8月2日至2020年8月1日的逾期办证违约金22517.68元； 二、驳回方忠焕其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1994元，减半收取997元，由方忠焕承担700元，贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担297元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  段青宏 二〇二〇年十一月六日 书记员  何丽娟