陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12100号上诉人（原审被告）：陕西东方新城置业有限公司，住所地：西安市灞桥区纺织城纺西街**。法定代表人：杨明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔峰辉，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何帆，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢刚建，男，1974年4月14日出生，汉族，陕西省大荔县村民，住该村。委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢少帅，陕西联强律师事务所律师。上诉人陕西东方新城置业有限公司（以下简称东方新城公司）因与被上诉人谢刚建房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。东方新城公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回谢刚建的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由谢刚建承担。事实与理由：1、谢刚建因其违约行为造成案涉房屋的贷款利息损失，应由其自行承担。一审法院判决东方新城公司支付谢刚建贷款利息违反合同的相对性和独立性原则。东方新城公司和谢刚建形成的是商品房买卖关系、与中国建设银行股份有限公司陕西分行形成的是借贷关系和抵押担保关系，两者是独立的法律关系。谢刚建断供的违约行为应当由其向银行承担违约责任及相关利息损失，不应将此损失转嫁给东方新城公司；2、东方新城公司根据合同约定主张谢刚建的已付购房款进行抵销属于行使债权抵销权，应予支持；3、谢刚建并未取得《不动产所有权证书》，案涉房屋并不属于谢刚建，因此案涉房屋是否增值与其没有关系。双方所签订的《商品房买卖合同》已经解除，根据合同解除的约定，上诉人返还购房款、被上诉人返款房屋，房屋是否增值与本案无关，且东方新城公司也并未将房屋挂牌出售，一审法院认定该房屋增值部分已经能弥补抵扣费用的合理部分属于事实认定错误。且房屋是否增值、增值多少应经过有资质的部门进行评估。一审法院直接认定房屋增值部分已经能够弥补东方新城公司答辩中主张抵扣费用的合理部分并无证据支持。谢刚建辩称，一、谢刚建的贷款利息损失是因为《商品房买卖合同》的解除而造成，一审法院判决东方新城公司支付谢刚建贷款利息并未违反合同相对性、独立性原则。二、谢刚建有能力也愿意偿还东方新城公司替其代偿的银行贷款，东方新城公司为了获取更大的利益，执意解除双方之间的买卖合同，导致谢刚建蒙受巨大损失，一审法院判决东方新城公司支付谢刚建贷款利息符合公平和诚信原则，并无不当。三、东方新城公司主张的抵销权无事实与法律上的依据。谢刚建诉至一审法院请求：1、东方新城公司向谢刚建退还房屋首付款219102元并按照同期银行贷款利率支付自合同解除之日起至实际退还之日期间的利息；2、东方新城公司赔偿谢刚建因此遭受的损失310452.41元，包括已向银行偿还贷款本息110452.41元，房屋溢价部分200000元；3、东方新城公司退还谢刚建已缴纳的房屋维修基金12639.65元、契税7287.68元；4、本案的诉讼费由东方新城公司承担。一审法院认定事实：2015年5月11日谢刚建（买受人）与东方新城公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定谢刚建购买东方新城公司开发的长乐府5幢1单元15层11503号房屋，建筑面积87.21平方米，单价每平方米6181.65元，装修价款每平方米2178.65元，总价款729102元，首付款219102元，剩余51万元办理银行按揭贷款。谢刚建依约支付首付款219102元，中国建设银行西安新城支行于2015年8月27日发放贷款51万元。2016年4月12日双方签订补充协议，将商品房买卖合同附件四约定的交房标准变更为毛坯房。同日谢刚建出具委托书，委托东方新城公司将其应返还的差额部分19万元转入周红在招商银行西安分行友谊路支行开立的账户，用于清偿谢刚建于2015年5月10日与周红签订的借款协议项下的欠款。2018年3月16日谢刚建接收房屋。东方新城公司给谢刚建出具发票，载明房地产预收款728854.7元。2018年3月16日谢刚建交纳住宅专项维修资金12639.65元。2019年4月24日谢刚建交纳契税7287.68元。谢刚建自2018年开始未按时足额偿还银行按揭贷款，导致东方新城公司承担保证责任，东方新城公司共计代偿497452.64元，东方新城公司于2019年1月7日诉至一审法院要求解除商品房买卖合同，谢刚建立即协助办理商品房买卖合同及西安市房地产（预）抵押合同注销手续。一审法院于2019年11月11日作出（2019）陕0111民初496号民事判决书，判决双方2015年5月11日签订的商品房买卖合同予以解除；谢刚建协助办理商品房买卖合同及西安市房地产（预）抵押合同的注销手续；谢刚建给付律师费10000元；案件受理费11091元、保全费4166元、公告费300元由谢刚建承担。一审法院认为，谢刚建与东方新城公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因谢刚建未按时足额偿还银行按揭贷款，导致东方新城公司承担保证责任，谢刚建、东方新城公司之间的商品房买卖合同已被法院判决解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。东方新城公司应当返还谢刚建首付款及谢刚建已支付的银行贷款本息，因东方新城公司已返还谢刚建首付款19万元，故东方新城公司应返还谢刚建首付款29102元及银行贷款本息110452.41元。谢刚建系合同的违约方，合同解除的原因是其多次逾期偿还贷款，谢刚建对自身违约行为将会造成的后果应能预见，但其仍未遵循合同约定，故谢刚建主张房屋增值损失20万元及房屋首付款的利息，于法无据，一审法院不予支持。东方新城公司未收取谢刚建的房屋维修基金及契税，谢刚建要求东方新城公司返还房屋维修基金及契税，一审法院依法亦不予支持。因涉案商品房买卖合同签订后，房屋市场价格上涨幅度较大，该增值部分已能弥补东方新城公司答辩中主张抵扣的费用中的合理部分，故对东方新城公司关于谢刚建已付银行本息应由谢刚建自行承担及不存在退还首付款问题的抗辩理由，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、陕西东方新城置业有限公司于判决生效后15日内返还谢刚建房屋首付款29102元。二、陕西东方新城置业有限公司于判决生效后15日内支付谢刚建贷款本息110452.41元。三、驳回谢刚建其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9294元，谢刚建已预交，该费用由东方新城公司负担4000元，于判决生效后15日内给付谢刚建，谢刚建自行负担5294元。本院经审理查明，一审法院查明其余事实属实。本院认为，谢刚建与东方新城公司签订商品房买卖合同后，因谢刚建未按时足额偿还银行按揭贷款，导致东方新城公司承担保证责任，谢刚建、东方新城公司之间签订的《商品房买卖合同》已经解除。本案纠纷系合同解除后果处理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同的解除虽系谢刚建的原因，但谢刚建已经支付购房首付款及已向按揭贷款银行支付的银行贷款本息，现因合同解除，案涉房屋已经返还东方新城公司，故对于谢刚建已经支付的首付款及向按揭贷款银行支付的银行贷款本息，东方新城公司应予返还。案涉商品房买卖合同签订于2015年5月，此后，本市房屋价格上涨系不争的事实，原审法院在综合本案实际后，判处并无不当。东方新城公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3091元，由上诉人陕西东方新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇二〇年十一月十六日书记员 王佳瑞