上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8345号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海紫贝文化创意港有限公司，住所地上海市闵行区七莘路******。法定代表人：沈雯，董事长。委托诉讼代理人：郦煜超，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩亚菲，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海顶顶文化传播有限公司，住所地上，住所地上海市闵行区虹中路******v>法定代表人：张磊，执行董事。委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏律师事务所律师。上诉人上海紫贝文化创意港有限公司（以下简称紫贝公司）因与被上诉人上海顶顶文化传播有限公司（以下简称顶顶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初27238号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫贝公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项和第六项，改判支持紫贝公司相应诉讼请求。事实和理由：（1）顶顶公司租赁房屋之前进行过现场查看，明知房屋当时是半开放区域且无铝合金隔断的情况，且同意接受。因此，铝合金隔断并非租赁房屋的交付标准。双方于2017年2月15日办理房屋交接手续后，顶顶公司提出隔断难做，紫贝公司为帮助其解决困难才进行铝合金隔断施工。从双方之间的微信聊天记录来看，顶顶公司实际自2017年5月开始装修，系其委托的装修公司拖延所致，与铝合金隔断施工无关。一审认定双方倒签房屋交接单，顶顶公司实际未享受2017年5月之前的免租期，缺乏事实依据。（2）顶顶公司擅自退租后，紫贝公司曾书面函告其按约将租赁房屋恢复原状，但顶顶公司置之不理。为减少损失，紫贝公司自行委托第三方进行复原，并实际支付费用人民币166,292.42元。一审将拆除费用与修复费用予以割裂，并酌定拆除费用为5万元，既违背常理，也无法律依据。（3）房屋复原期间即2019年7月6日至8月6日，应视为顶顶公司迟延返还房屋期间。对于迟延返还房屋，双方合同约定顶顶公司应当支付相应租金，该约定与解约违约金系针对不同的违约事项，性质完全不同。一审判决紫贝公司没收保证金后，对紫贝公司要求顶顶公司支付房屋复原期间租金的诉讼请求不予支持，属于事实认定错误，法律适用错误。顶顶公司辩称，不同意紫贝公司上诉请求，要求维持原判。事实和理由：（1）合同约定租赁房屋为9号楼209、210、211、212、213号铺位，必须要做隔断才能区分，因此，只有隔断完成，租赁房屋才符合交付标准。因隔断施工，租赁房屋实际于2017年5月交付。（2）租赁期间，顶顶公司并未进行复杂装修，且退租前已经搬离物品，不存在拆除和修复的问题。（3）顶顶公司在搬离时，已将租赁房屋钥匙交付紫贝公司，因此，亦不存在所谓迟延返还房屋的问题。紫贝公司向一审法院起诉请求：1.确认紫贝公司与顶顶公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》等相关合同文件于2019年7月5日解除；2.判令顶顶公司向紫贝公司支付免租期租金223,200元；3.确认紫贝公司有权没收顶顶公司已支付的履约保证金200,000元；4.判令顶顶公司承担因紫贝公司自行完成恢复原状、拆除等工作而产生的费用165,292.47元；5.判令顶顶公司支付延误期内的租金暂计146,880元（暂自2019年7月6日起，计算至2019年8月6日，要求计算至房屋恢复原状之日止）；6.判令顶顶公司赔偿紫贝公司前期为顶顶公司承租房屋所额外支出的改造费用166,006元；7.判令顶顶公司于2019年8月4日前完成其全资子公司的办学许可证地址变更，否则每逾期一天应承担5元/天/平方米的违约金。一审诉讼过程中，紫贝公司将诉讼请求变更为：1.确认紫贝公司与顶顶公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》等相关合同文件已于2019年7月5日解除；2.判令顶顶公司向紫贝公司支付免租期租金200,880元；3.确认紫贝公司有权没收顶顶公司已支付的履约保证金200,000元；4.判令顶顶公司承担因紫贝公司自行完成恢复原状、拆除等工作而产生的费用165,292.47元；5.判令顶顶公司支付延误期内的租金暂计146,880元（自2019年7月6日起算，计算至2019年8月6日止）；6.判令顶顶公司赔偿紫贝公司前期为顶顶公司承租房屋所额外支出的改造费用166,006元。顶顶公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令从2019年6月30日起，解除顶顶公司与紫贝公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令紫贝公司退还房屋押金200,000元，垃圾清运押金5,000元，快递货架押金2,000元，预付款剩余1,200元，门牌押金500元，消防门押金3,000元，垃圾预收费6,000元，水电煤保证金17,400元，合计235,100元；3.判令紫贝公司赔偿顶顶公司装修损失暂定100,000元。一审诉讼过程中，顶顶公司将反诉诉讼请求变更为：1.判令顶顶公司与紫贝公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效；2.判令紫贝公司退还房屋押金200,000元，垃圾清运押金5,000元，合计205,000元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号9号楼209-213号铺位（以下简称租赁房屋）为紫贝公司所有。2016年12月21日，紫贝公司（出租方、甲方）与顶顶公司（承租方、乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定：一、第一条第一款，甲方将坐落于上海市闵行区XX路XX号1号楼二层位置9、10的房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为320平方米（其中位置9约160平方米、位置10约160平方米），房屋用途为商业办公、教育培训。双方同意本条所载建筑面积若与房屋实际建筑面积不一致的，仍以本条所载建筑面积计取相关租金、物业管理费等款项，且双方均无需就上述面积差异承担违约责任或支付其他费用，亦不影响合同其他权利享有及义务履行。二、第三条第一款，房屋租赁期限为60个月，自2017年2月1日起至2022年1月30日止。甲乙双方约定，甲方于2017年2月1日向乙方交付该房屋，乙方应于房屋交付日到房屋所在地办理该房屋的交接手续并支付相关费用。乙方验收房屋现状，甲方根据该房屋现状向乙方交付该房屋且双方签署房屋交接清单，即视为甲方已履行将该房屋合格的交付给乙方的义务。第三条第二款，装修期，乙方有150日的装修免租期，自该房屋交付之日起计算，即自2017年2月1日至2017年6月30日。装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但需支付装修保证金、装修管理费、物业管理费、公共事业费等，乙方应于房屋交付日向甲方或甲方指定单位付清前述各项费用。三、第四条，该房屋租金按照乙方营业额的30%收取，乙方所有营业收入均由甲方统一代收，甲方在扣除租金（营业额30%）及其他费用后，在每月月底将剩余款项结算给乙方。乙方必须于装修期届满前开始营业，否则，甲方有权在装修期届满之日开始收取租金，租金标准按照大厦相同或相近位置的租金标准计算。乙方须向甲方支付履约保证金。租赁期间，乙方擅自解除本合同的，甲方有权没收所有履约保证金。四、第八条第一款，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日将符合该房屋合理使用后状态或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方；第八条第二款，若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任：2.1甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿。同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；2.2从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第2.1项权利进入并收回该房屋止，乙方须以合同终止（或解除）日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失。五、第十条第一款第一项，除本合同约定外，乙方存在中途擅自退租行为的，属于甲方可以解除合同的实质性违约行为；第十条第一款第二项，乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：（1）按第一租赁年度租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期期间之免收减收租金；（2）按本合同租金标准向甲方补足已经享用的租赁期间的减、免的租金额……（4）甲方有权没收履约保证金；（5）不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利；六、第十一条第六款，根据本合同规定即本合同有关文件而发出的通知、单据等均采用书面形式，并用挂号信、特快专递或其他方式发至本合同载明的联系地址。使用挂号信、特快专递发出的国内邮件，在挂号信寄出2日后视为送达。七、合同附件二约定的交房标准为现状毛坯交付。八、合同附件三约定履约保证金为200,000元。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2017年2月15日，紫贝公司与顶顶公司就租赁房屋签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》（以下简称补充协议一），就上述《房屋租赁合同》补充修改如下：1.原合同第一条第1款，修改为：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区XX路XX号1号楼二层位置8、9、10。该房屋建筑面积为480平方米（其中位置8约160平方米，位置9约160平方米、位置10约160平方米），房屋用途为商业办公、教育培训。2.原合同第四条第一款租金，增加第5小条，非装修免租期，乙方营业额须达到保底200,000元/月，如乙方未达到该保底营业额，则甲方按照保底营业额200,000元/月计算每月租金。为扶持机构，第一租赁年度，我司按照机构全年营业额累积是否达标核算，此后租赁年度则按照月营业额核算。还约定，本协议生效后，即成为原意向书不可分割的组成部分，与原意向书具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原意向书的其余部分应完全继续有效。本协议与原意向书有相互冲突时，以本协议为准。2017年3月29日，紫贝公司与案外人上海A有限公司签署《紫贝项目二层铝合金隔断加工安装合同》，对紫贝项目二层铝合金隔断进行加工安装，约定于2017年4月14日前完成全部加工与安装，经审核工程价格为166,006元。紫贝公司于2017年4月24日将铝合金玻璃隔断安装好，并告知同年4月30日前顶顶公司可进场。2017年8月29日，紫贝公司与顶顶公司就租赁房屋签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》（以下简称补充协议二），终止补充协议一，就双方原《房屋租赁合同》补充修改如下：1.原合同第一条第1款，修改为：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区XX路XX号9号楼209、210、211、212、213号铺位。该房屋建筑面积为480平方米，房屋用途为商业办公、教育培训。2.原合同第四条第一款租金，增加第5小条，非装修免租期，乙方营业额需达到双方协商一致的保底营业额，如乙方未达到该保底营业额，则甲方按照双方协商一致的保底租金计算每月租金。第一年的营业额为15,000元/月，保底租金为3.1元/平米/天；第二年的营业额为20,000元/月，保底租金为4.1元/平米/天；第三年的营业额为25,000元/月，保底租金为5.1元/平米/天；第四年与第五年同第三年，保底营业额与保底租金取高值进行租金结算。4.租赁期间保底租金和营业额超额部分均以每半年结算一次租金，保底租金的结算时间为每年度的6月15日，支付7月1日-12月31日保底租金；每年度12月15日，支付1月1日-6月30日保底租金。还约定，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议明确修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同相冲突时，以本协议为准。紫贝公司与顶顶公司签署的落款日期为2017年2月15日的《房屋交接单》载明：“交付房屋为209-213，交付日期为2017.2.15，接收人收到房屋钥匙，且确认房屋附属设施设备完好，房屋现状满足装修施工条件，确认交付人已履行将该房屋合格的交付给乙方的义务。附属设施设备有：玻璃隔断、空调出风口、烟感等。”同为落款日期为2017年2月15日，紫贝公司、顶顶公司与案外人签署施工管理协议，顶顶公司委托案外人对租赁房屋进行装修，建筑面积为480平方米，施工周期为2017年5月17日至2017年6月30日止。2017年6月，顶顶公司向紫贝公司支付租赁押金200,000元；2017年9月，顶顶公司根据补充协议二的约定向紫贝公司支付自2017年7月至12月的租金27万元；2017年12月，顶顶公司向紫贝公司支付自2018年1月至6月的租金27万元；2018年6月，顶顶公司向紫贝公司支付自2018年7月至12月的租金36万元；2018年12月，顶顶公司向紫贝公司支付自2019年1月至6月的租金36万元。2018年5月，顶顶公司向紫贝公司支付垃圾清运押金5,000元。2019年6月15日，顶顶公司向紫贝公司发送《退租申请书》，载明,“因为两年一直严重亏损，同时今年7月开始又将增加保底租金，公司已经无能力继续在紫贝创意港运营。故申请退租，终止租赁合同。希望尽快和贵公司协商后续的事务，酌情退回押金。”2019年6月26日，顶顶公司向紫贝公司发送《律师函》，载明,“顶顶公司决定收回2019年6月15日的退租申请书，本律师认为贵公司已构成严重违约，要求退还房屋押金200,000元，各类其他押金和保证金35,100元，合计235,100元。另外要求赔偿装修损失200,000元，总共赔偿435,100元。”2019年6月27日，顶顶公司向紫贝公司发送《告知函》，载明,“创意顶顶紫贝中心在6月30日前搬走，现将中心的所有钥匙交于贵公司，我们将不再进入和使用该物业。”同时，顶顶公司将租赁房屋内的钥匙寄交给紫贝公司。2019年7月4日，紫贝公司向顶顶公司发送《律师函》，载明，“因顶顶公司存在擅自退租行为，紫贝公司根据租赁合同第十条第一款约定，解除双方之间的租赁合同及其他相关的合同文件，即租赁合同及其他相关的合同文件自顶顶公司收到本律师函之日起全部解除；要求顶顶公司在收到函件后3日内开始房屋恢复原状工作，恢复原状后归还给紫贝公司，双方办理返还手续，否则紫贝公司将自行进入并收回该房屋，贵公司放置在房屋内的一切设施包括装修等物品将视为放弃物，由紫贝公司自由处置，同时紫贝公司有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生的费用由顶顶公司承担。”律师函还对其他事项作了函告。顶顶公司于2019年7月5日签收该份律师函。2019年7月4日，紫贝公司委托案外人上海B有限公司就租赁房屋恢复原状工作进行施工，包括拆除、修复及其他费用，汇款记录及开具发票显示总支出金额为166,292元。一审法院另认定，紫贝公司销售与顶顶公司法定代表人的微信聊天记录中，紫贝公司销售于2016年12月28日告知顶顶公司：“外围玻璃主要是我们装的，现场会慢慢调整”“你们主要负责里面分割，还有地板这类的”，于2017年4月16日告知顶顶公司：“今天玻璃都已经进场了，明天装玻璃了”，于2017年4月24日告知顶顶公司：“2楼玻璃围挡装好了”，于2017年4月25日发信息给顶顶公司：“张老师，你这礼拜放假前能进场吗”，顶顶公司回复：“我要和装修公司沟通，原本是3、4月的，和怡丰城一起装修，后来拖后了，所有要看他们的情况”。一审法院再认定，租赁房屋所占土地权属性质为集体建设用地使用权，用途为工业，租赁房屋类型为工厂，用途为厂房。2016年8月8日，上海市闵行区莘庄镇政府向闵行区公安消防支队发函（闵莘府﹝2016﹞函字39号），对XX路XX号9号及11号房屋使用性质予以变更，同意将房屋使用性质由工业性质变更为商业办公及教育培训性质，并请消防支队按照商业办公及教育培训用房要求进行消防审批。一审庭审过程中，紫贝公司同意退还顶顶公司垃圾清运押金5,000元；紫贝公司和顶顶公司确认，房屋租赁合同签订时，租赁房屋并不存在，仅在平面图中作出位置标号，无房间号，只有在铝合金玻璃隔断建造后，租赁房屋才以封闭的房屋形式呈现，也才出现租赁房屋209-213室。一审审理过程中，因租赁房屋恢复原状的费用双方之间意见差异较大，顶顶公司提出审价申请，一审法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行鉴定，但因双方对现场的原状状态已经难以确定，故无法鉴定，委托鉴定被退回。一审法院认为，紫贝公司与顶顶公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。租赁房屋所占土地性质虽为集体建设用地，租赁房屋用途为厂房，但相关部门已对租赁房屋按照商业办公及教育培训的用房要求进行消防审批，且将厂房出租用于办公或教育培训，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对顶顶公司主张《房屋租赁合同》及补充协议无效的反诉请求，不予支持。顶顶公司在租赁期限内擅自退租，紫贝公司有权按合同约定行使解除权。紫贝公司向顶顶公司发送的解除双方租赁合同及补充协议的《律师函》，于2019年7月5日送达顶顶公司，故紫贝公司与顶顶公司就租赁房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年7月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据合同约定，顶顶公司擅自退租，紫贝公司有权没收履约保证金，该履约保证金具有解约违约金属性，用于弥补紫贝公司因顶顶公司违约所造成的损失，故对紫贝公司要求没收履约保证金200,000元的诉讼请求，予以支持，对顶顶公司要求返还押金的反诉请求，不予支持。顶顶公司租金支付至2019年6月30日，于2019年6月底搬离租赁房屋并将租赁房屋内的钥匙寄交给紫贝公司，紫贝公司于2019年7月4日委托案外人实施恢复原状工程，可见，紫贝公司在顶顶公司退租后，已及时收回租赁房屋，综合考虑本案履约保证金的解约违约金属性及紫贝公司的实际损失，对紫贝公司要求顶顶公司支付自2019年7月6日起计算至2019年8月6日止延误期内租金的诉讼请求，不予支持。紫贝公司认为铝合金玻璃隔断改造系基于顶顶公司要求，但根据租赁合同及补充协议内容及双方陈述，结合紫贝公司销售与顶顶公司法定代表人的微信聊天记录，铝合金隔断的建造实际系租赁房屋的建造过程，在双方租赁合同签订后，仅对租赁的区域面积有约定，租赁区域系开放式空间，无适租房屋，只有在铝合金玻璃隔断建造后，租赁房屋才存在，紫贝公司作为出租人才能完成将房屋交付给承租人使用的主要合同义务，且铝合金玻璃隔断在紫贝公司后续再出租时仍重复利用，故对紫贝公司要求顶顶公司赔偿改造费用166,006元的诉讼请求，不予支持。基于合同解除，紫贝公司同意退还顶顶公司垃圾清运押金5,000元，故对顶顶公司的相应反诉请求，予以支持。综合案件审理情况，本案的争议焦点系租赁房屋的免租期租金及恢复原状费用的金额如何认定及如何负担。第一，关于免租期租金。根据双方合同约定，顶顶公司根本违约时，紫贝公司有权要求顶顶公司按照第一租赁年度租金标准支付免租期租金。紫贝公司基于合同约定及房屋交接单等，主张于2017年2月15日将租赁房屋交付给顶顶公司，故免租期的起算日期为2017年2月15日；但顶顶公司认为基于两份补充协议、顶顶公司的装修申请、紫贝公司隔断施工合同、双方的微信聊天记录等，实际免租期应自2017年5月17日顶顶公司实际进场装修日起算。一审法院认为，紫贝公司与顶顶公司于2016年12月21日签署的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋名称是坐落于上海市闵行区XX路XX号1号楼二层位置9、10的房屋，房屋建筑面积为320平方米（其中位置9约160平方米、位置10约160平方米），于2017年2月15日签署的补充协议一将租赁房屋名称修改为坐落于上海市闵行区XX路XX号1号楼二层位置8、9、10，建筑面积为480平方米（其中位置8约160平方米，位置9约160平方米、位置10约160平方米），于2017年8月29日签署的补充协议二中将租赁房屋名称修改为坐落于上海市闵行区XX路XX号9号楼209、210、211、212、213号铺位，建筑面积为480平方米。而紫贝公司系于2017年3月底至4月底进行铝合金隔断加工安装工程，在此之前，房屋租赁合同及补充协议一约定的租赁房屋位置9、10或位置8、9、10，是租赁房屋所在的开放式区域，在隔断安装完毕后，才会出现补充协议二中的租赁房屋209-213室。进一步推断，尽管紫贝公司提供了双方于2017年2月15日签订的房屋交接单，交接单载明的交付房屋日期也为同日，但载明的交付房屋为209-213，附属设施设备包含了玻璃隔断，再结合2017年4月底紫贝公司销售与顶顶公司法定代表人的微信聊天记录，不排除双方签署的房屋交接单系倒签可能。本案的租赁房屋情况特殊，尽管合同约定房屋交付日期为2017年2月15日，但实际能够交付的起算日应在2017年4月底，一审法院综合考虑房屋租赁合同中出租方的主要合同义务为交付适租房屋，在未交付前承租方有权不支付租金，再结合双方的履约情况，酌定免租期起算日期为2017年5月1日，顶顶公司应向紫贝公司支付的免租期租金为90,768元。第二，关于恢复原状费用。根据双方的合同约定，合同解除后，顶顶公司应将恢复原状后的租赁房屋返还给紫贝公司，否则紫贝公司有权自行恢复，费用由顶顶公司承担。顶顶公司擅自搬离，未实施拆除工程，显然有违双方租赁合同的约定，紫贝公司自行恢复原状并要求顶顶公司承担相应费用的主张，合法有据，予以支持。但关于该笔费用的金额，一审法院曾依据顶顶公司的申请，委托鉴定机构对恢复原状费用进行鉴定，但因双方对原状无法确认，鉴定机构退回鉴定委托。紫贝公司主张的恢复原状费用金额为166,292元，施工方也出具了相应发票，但一审法院注意到，该笔恢复原状费用包含了拆除、修复等费用。租赁房屋出租后，必然有自然损耗和折旧，修复费用支出实际系紫贝公司为了再次出租目的而实施的装修工程，该笔费用不应计入恢复原状的费用范围。综合考虑顶顶公司的违约行为以及因该违约给紫贝公司造成的实际损失，再结合紫贝公司恢复原状费用的实际支出，酌定顶顶公司向紫贝公司支付恢复原状费用5万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二〇二〇年五月十一日作出判决：一、上海紫贝文化创意港有限公司与上海顶顶文化传播有限公司就上海市闵行区XX路XX号9号楼209-213号商铺签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》于2019年7月5日解除；二、上海顶顶文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付上海紫贝文化创意港有限公司免租期租金90,768元；三、上海顶顶文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付上海紫贝文化创意港有限公司恢复原状的费用50,000元；四、上海顶顶文化传播有限公司已支付给上海紫贝文化创意港有限公司的履约保证金200,000元，上海紫贝文化创意港有限公司不予返还；五、上海紫贝文化创意港有限公司于判决生效之日起十日内返还上海顶顶文化传播有限公司垃圾清运押金5,000元；六、驳回上海紫贝文化创意港有限公司的其余一审诉讼请求；七、驳回上海顶顶文化传播有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计12,813.78元，保全费4,520元，共计17,333.78元，由上海紫贝文化创意港有限公司负担10,780.78元，由上海顶顶文化传播有限公司负担6,553元。反诉案件受理费减半收取计2,187.50元，由上海紫贝文化创意港有限公司负担53元，由上海顶顶文化传播有限公司负担2,134.50元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，顶顶公司确认，房屋交接单由顶顶公司于2017年2月15日签署，当时系和其他文件一起签署，并未注意其具体内容。本院认为，本案系争租赁合同因顶顶公司违约而解除，双方于二审中并无争执。依紫贝公司上诉请求，双方目前的争议仅涉及合同解除后果的处理，包括紫贝公司免租期租金损失、租赁房屋恢复原状费用以及恢复原状期间租金损失的认定。关于免租期租金损失的认定问题。首先，对于租赁房屋内隔断是否属于交付标准，系争租赁合同并未作出明确约定。相反，租赁合同订立后，双方沟通过程中，紫贝公司销售明确告知由顶顶公司负责内部分割。其次，顶顶公司于2017年2月15日签署交接单，而交接单明确载明其确认紫贝公司已履行房屋交付义务。顶顶公司在签署时是否注意交接单的具体内容，并不影响该交接单产生的推定交付效力。再次，合同履行过程中，紫贝公司与施工单位签订安装合同，并实际由施工单位负责隔断加工和安装的事实，究竟系基于紫贝公司履行租赁合同义务，抑或另行存在的委托合同义务，双方本身亦存在争议。基于上述三个方面的理由，可以认为紫贝公司已于2017年2月15日交付租赁房屋，顶顶公司自该日起实际享有占有利益，合同约定的免租期应当自该日起计算。一审认定免租期从2017年5月1日起算，依据不足，本院予以纠正。租赁合同解除后，出租人的免租期损失，应当结合合同约定期限、实际履行期间等因素予以综合考虑，而非一概由承租人承担免租期内的全部租金损失。鉴于系争租赁合同约定租期为5年，双方已经履行2年多时间，一审最终确定的相当于2个月租金标准的免租期损失金额，尚无明显不当，本院予以确认。关于房屋恢复原状费用的认定问题。租赁合同解除后，承租人应当承担将房屋恢复原状的义务。承租人怠于履行该项义务的，出租人可自行恢复原状并有权要求承租人承担相应费用。应当说明的是，承租人应承担的恢复原状义务主要为拆除其装饰装修部分等，并不包括对正常使用房屋产生的损耗和折旧的复原。本案中，紫贝公司主张的恢复原状费用实际包括拆除、修复及其他费用，在此基础上，一审根据顶顶公司承担恢复原状义务的范围酌定其应当承担的必要费用，尚非无据。关于恢复原状期间租金损失的认定问题。鉴于合同解除后恢复原状系承租人顶顶公司的义务，恢复原状期间的租金损失，确应由顶顶公司承担。顶顶公司违约致系争租赁合同解除，固应赔偿紫贝公司的全部损失，但紫贝公司不应从顶顶公司的违约行为中获利，亦为法律的基本原则。一审系在统筹考虑顶顶公司违约给紫贝公司造成的实际损失的基础上，在支持紫贝公司没收顶顶公司支付的履约保证金200,000元的同时，不再支持紫贝公司主张的恢复原状期间的租金损失，而非认为顶顶公司不应承担该项损失。也就是说，顶顶公司应当承担的恢复原状期间租金损失已纳入紫贝公司没收的履约保证金中考量，就处理结果而言，亦不存在明显不当。综上，紫贝公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,813.78元，由上海紫贝文化创意港有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十一月三十日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……