上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初68881号原告：关振峰，男，1968年11月2日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张凤(系关振峰妻子)，住上海市宝山区。被告：崔世贵，男，1982年1月2日出生，汉族，户籍地江苏省东台市。原告关振峰与被告崔世贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关振峰及其委托诉讼代理人张凤、被告崔世贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。关振峰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《房地产租赁合同》于2020年7月15日解除；2.被告支付原告拖欠的2020年6月租金10,868元，并支付2020年7月16日起至房屋交还之日止的房屋占有使用费；3.被告将上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)按现状交还原告；4.被告支付原告截止2020年6月的物业管理费9,786元，并支付自2020年7月1日起至交还房屋之日止的物业管理费，按每月326.20元计，搬离之前的水电煤费用需由被告结清；5.被告支付原告逾期付款违约金8万元(按被告每年每笔租金的逾期天数计算得出)；6.被告曾支付原告的保证金21,000元归原告所有，不予返还。事实和理由：2016年3月29日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定的租赁期限自2016年4月3日起至2024年4月2日止，前三年月租金10,500元，第4、第5年递增7%，后三年再递增7%。合同履行至2019年第4季度时，被告开始拖欠租金。原告多次催促，被告直至2019年12月18日才付清本应于9月25日前的应付租金。2019年12月17日，双方签署了协议，被告承诺再付10,500元作为逾期支付租金的保证金，原告同意降低了房租。2020年3月25日，被告本应缴纳4-6月租金，但其仅支付了二个月，拖欠一个月租金未付。6月25日本应缴纳7-9月房租，被告却继续提出无理要求，在原告明确拒绝后，被告明确表示不再支付租金。另自2018年起的物业管理费，被告拖欠未付。2020年7月8日，原告向被告发函要求缴纳各项费用，并告知如不按约履行，将解除合同。由于被告履次违约，故提起诉讼。崔世贵辩称，不同意解除合同，被告未欠付租金和物业管理费。系争房屋交付被告时系毛坯，被告对房屋进行过装修。原告诉请没有依据，请求驳回。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋(建筑面积151.71平方米)登记的产权人之一。2016年3月29日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房地产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年4月3日起至2024年4月2日止。月租金10,500元，每三个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前7天支付。租赁保证金为10,500元。乙方的义务及违约责任，乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过10天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方终止本合同，且无需征得乙方同意而收回房屋。该房屋的物业管理费由乙方承担，逾期达一个月的，甲方即可单方终止本合同。合同另对其他事项作了约定。同日，双方签订补充协议，约定前三年如违约则违约金30万元，第4、第5年违约金为20万元，第6-8年违约金10万元。前三年租金保持不变，第4、第5年月租金递增7%。甲方同意乙方对该房屋进行装修及对外出租，乙方不得利用房屋进行违法活动，租赁期内甲方不承担一切责任。不得群租和合租。合同签订后中，原告将系争房屋交付被告。被告支付原告押金合计21,000元。2019年12月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订补充协议二，载明因乙方拖欠房租严重违约，甲方依据合同即可单方终止本合同，在乙方保证今后会严格履行的保证下，制定补充协议二：1.乙方于2019年12月18日之前补足拖欠房租(拖欠时段2019年10月3日至2019年12月18日)。如乙方按合同期限履行至合同期满，甲方则不予追究。如乙方再次违约，甲方则有权追溯本次拖欠房租的违约金，乙方无条件支付本次违约金无异议；2.乙方于2019年12月25日前在原有保证金10,500元基础上再追加10,500元；3.乙方承诺如再次违反合同及补充协议或逾期支付租金超过10天的，除承担合同及补充协议的责任外，还承担以下责任：保证金21,000元全部归属甲方(作为违约赔偿)，并不用于抵扣任何费用，发生责任内的款项另行支付给甲方。房屋内装饰装修、软装、电器、家具等所有设施(以招租图片为依据)完好无损无偿留给甲方(自然磨损、损耗除外)。4.经乙方提出租金减少的要求，甲方同意对补充第3条款进行改动，租金前三年保持不变，第4年递增7%，第5年的月租金在第3年基础上递增3.5%，后三年的月租金在第五年基础上再递增3.5%。本协议未尽事宜仍按原合同及补充协议执行。协议签订后，被告于2019年12月17日支付原告20,500元(含补保证金10,500元)，2020年1月2日支付33,700元，4月6日支付22,470元。2020年7月8日，原告向被告发送催款通知，要求被告支付应于2020年3月25日支付的房租10,868元(即2020年4月6日少付的一个月房租)，另催促支付2020年7月3日至10月2日的租金及自2018年起的物业管理费。要求于2020年7月15日前足额支付，逾期将解除合同。2020年7月11日，被告支付原告32,600元(即2020年7月3日至10月2日的租金)。2020年7月21日，原告向本院提交起诉状，提起涉案诉讼。9月16日，本院向被告送达了起诉状副本等应诉材料。系争房屋2018年1月至2020年6月的物业管理费9,786元(每月326.20元)，已由原告于2020年8月15日垫付。2020年7月-10月的物业管理费，被告于2020年10月支付，原告撤回前述四个月的物业管理费请求。审理中，原告向本院提交了2016年6月至2020年7月被告历次缴纳租金的明细，以证明被告每次支付租金均是延期的，累计延期的天数达300多天，按合同约定应承担11万余元的违约金，原告仅主张8万元。经庭审质证，被告对历次付款时间无异议，称双方于2019年12月17日签订补充协议，被告为表诚意已多付了一个月租金的押金。2020年4月3日起的租金少付一个月是由于疫情原因，被告转租经营受影响，向原告提出免租二个月遭拒绝，被告已于诉讼期间补足了少付的租金。房屋平时由管家负责，被告没注意有关物业管理费的承担，故未及时支付。审理中，原告确认被告已在诉讼期间补足了2020年6月租金10,868元，另已支付2020年10月3日至2021年1月2日的租金。原告表示，若被告交还房屋的日期晚于2021年1月2日，则要求按每月13,500元计算至交还房屋之日止的房屋使用费，补付租金是被告的单方行为，原告坚持解除合同。被告认为合同约定的逾期付款违约金过高，应当予以调整。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房地产租赁合同》以及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告已将系争房屋交付被告承租使用，被告理应按照合同约定按约支付租金等合同约定的应付款项。被告逾期付款，已违反合同约定。并且在原告于2020年7月8日发送催款通知后，被告仍未切实履行付款义务。被告称由于新冠肺炎疫情的影响，合同履行存在困难，故履行期间少付、延付了租金。但从原告提供的历次付款记录以及双方在2019年12月17日签订的补充协议反映，被告存在长期未按合同约定付款的违约情况。系争房屋为居住用房，被告承租后用于转租，新冠疫情并不必然造成系争房屋的承租用途受限。且原告已于2019年12月给予被告一次谅解机会，被告仍未按合同约定付款，原告据此提起诉讼，请求解除合同，本院予以准许。原告于2020年7月8日向被告发送催款通知，该份通知并非解除合同的通知，故本院认定涉案合同于原告的起诉状副本送达被告之日即2020年9月16日解除。合同解除后，被告应将系争房屋交还原告，并支付占用系争房屋期间的房屋使用费及承担相关违约责任。原告诉请租赁保证金作为违约赔偿金没收归其所有，符合双方约定，本院予以准许。被告在审理中已按补充协议约定的租金标准支付原告房屋使用费至2021年1月2日。原告称若被告交还房屋的日期晚于2021年1月2日，则请求按每月13,500元计算此后的房屋使用费。被告对此标准并不确认，且原告亦无相关凭证证明其计算房屋使用费标准的合理性。鉴于双方在2019年12月17日的补充协议中，对各自的权利义务作了更改。原告虽降低了第5年(2020年4月3日-2021年4月2日)月租金标准，但同时被告提高了租赁保证金作为违约担保。故在被告已承担了保证金被没收的情况下，若产生2021年1月2日以后的房屋使用费，本院参照补充协议标准即每月10,868元计。合同约定物业管理费由被告承担，2020年7月-10月的物业管理费被告已承担，原告已垫付2018年1月至2020年6月的物业管理费以及2020年11月至返还系争房屋之日的物业管理费，被告应支付原告。另合同约定的逾期付款违约金计算标准显属过高，被告请求予以调整，本院予以准许。双方在2019年12月17日对因逾期付款而产生的纠纷进行协商处理，该份协议中并未涉及2019年10月之前的逾期付款行为是否在出现再次违约时仍需承担违约责任。因此，结合被告的抗辩意见以及双方签订的补充协议内容，本院对逾期付款违约金予以调整，确定被告支付原告逾期付款违约金3,000元。原告并未提供被告欠付水电费的凭证。对于此后是否会产生欠付水电费，待相关事实发生后，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告关振峰与被告崔世贵就上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产租赁合同》于2020年9月16日解除；二、被告崔世贵于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(按现状)返还原告关振峰。若被告返还房屋的日期晚于2021年1月2日，则应按每月10,868元支付原告自2021年1月3日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、被告崔世贵于本判决生效之日起十日内支付原告关振峰垫付的物业管理费9,786元，并按每月326.20元支付原告自2020年11月1日起至返还上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的物业管理费；四、被告崔世贵于本判决生效之日起十日内支付原告关振峰逾期付款违约金3,000元；五、被告崔世贵在原告关振峰处的保证金21,000元归原告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,325元，减半收取计1162.50元，由被告崔世贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十一月二十七日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。