海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼9002民初1267号 原告：梁某，女，1969年5月14日出生，汉族，现住海南省琼海市XXX。 委托诉讼代理人:吴祝亮，海南广哲律师事务所律师。 被告:琼海玉中置业有限公司，住所地:海南省琼海市嘉积镇西园街**。 法定代表人:王新贵，总经理。 委托诉讼代理人：庞某，男，1970年2月8日出生，汉族，系公司副总经理。 被告：海南纳禾置业有限公司，，住所地：海南省海口市龙华金贸中路**半山花园海天阁** 法定代表人：林斯文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄琼慧，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张广强，北京盈科（海口）律师事务所律师。 原告梁某与被告琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）、海南纳禾置业有限公司（以下简称纳禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁某及其委托诉讼代理人吴祝亮，被告玉中公司的委托诉讼代理人庞某，被告纳禾公司的委托诉讼代理人黄琼慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告玉中公司于2018年7月2日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》；二、判令被告玉中公司向原告返还购房款353250元及利息（自2018年7月2日起至还清之日止以353250元为基数按照年利率4.35%计算)；三、判令被告玉中公司向原告双倍返还定金200000元；四、要求被告纳禾公司对被告玉中公司承担赔偿双倍定金200000元及退还购房款353250元的100000元范围内承担连带责任。事实和理由：2018年7月2日，原告向被告玉中公司的代理销售公司被告纳禾公司支付了100000元活动款，并于当日与被告玉中公司签订了《琼海·万泉雅苑认购书》(下简称认购书)，认购了被告玉中公司开发的琼海万泉雅苑A号楼XXX，当天也向被告玉中公司支付首付款353250元。认购书签订后，被告玉中公司工地状况不断，诉讼不断，无法与原告签订《商品房买卖合同》。认购书约定的房屋也被法院查封。原告认为，被告玉中公司已违约，已严重损害了原告的合法权益。因此，原告决定解除与被告玉中公司签订的认购书，并要求被告玉中公司退还己付首付款及按同期银行贷款利率计算利息和支付双倍定金的责任。因被告纳禾公司实际收取原告100000元定金且没有转交给被告玉中公司，所以要求被告纳禾公司对被告玉中公司承担支付双倍定金200000元及退还购房款353250元的100000元范围内承担连带责任。为维护原告的合法权益，特提出上述诉求，请法院依法判决。 被告玉中公司辩称：原告所诉的案件事实属实，对原告主张的第一、二、四项诉讼请求及其所依据的事实和理由无异议，对第三项诉讼请求有异议。关于定金，因为当时在票据上反映的是缴纳首付款，被告给原告出具的收据等证据，无法证明存在定金项，故不存在赔偿双倍定金的事实。该万泉雅苑项目于2018年6月28日颁发商品房预售许可证，后因故被职能部门收回，目前尚未颁发商品房预售许可证。 被告纳禾公司辩称：被告纳禾公司收取的活动款100000元现在被告纳禾公司处。1、被告纳禾公司是被告玉中公司的琼海万泉雅苑项目的代理销售商，并未收取购房定金，不应当承担双倍返还定金责任。根据原告与玉中公司签订的认购书第2条、第5条，可看出原告需要交付定金给玉中公司，此定金在办理正式认购手续时自动转为购房款，原告是将定金直接支付给玉中公司账户，玉中公司给原告开具相应收据，被告纳禾公司并未参与，并且原告与玉中公司无法签订商品房买卖合同不是纳禾公司的原因，因此，不应当承担双倍返还定金责任。2、被告纳禾公司收取的活动款实际是购房款，原告在购房时通过向纳禾公司支付活动款而享受在原总房价基数上的折扣，能以低于总房价的优惠价格与玉中公司签订认购书，该活动款的优惠活动具体为预交10万元可以充抵总房款中的15万元，实际此活动款就是原告购房款的一部分，只不过需要提前支付用于享受最终的房价折扣。3、被告纳禾公司是代玉中公司收取活动款，因此应当由玉中公司返还该款项。2018年1月1日，玉中公司与被告纳禾公司签订《代收款项报备》，玉中公司副总经理刘耀光代表玉中公司在该报备上盖章和签名，约定被告纳禾公司以自己名义代替玉中公司收取万泉雅苑项目在售房屋部分款项及活动款，所收款项专款专用与支付销售佣金，纳禾公司收取活动款的权利来源是来自于玉中公司的授权，其收款行为应当视为玉中公司收取，即便需要退还，也应当由玉中公司向原告退还。综上，被告纳禾公司认为，应当驳回原告对被告纳禾公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《琼海·万泉雅苑认购书》、《汇款凭证2张》、《收据2张》、《海南省第一中级人民法院（2019）琼96执异305号执行裁定书》等证据材料；被告玉中公司提供了《特别授权委托书》，被告纳禾公司提供了《代收款项报备》。被告对原告所提供的证据均无异议。对上述各方当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告玉中公司提交的《特别授权委托书》，证明被告纳禾公司提出的代收款项报备行为属于刘耀光的个人行为，与被告玉中公司无关且公司不知情。原告认为，该份证据是被告玉中公司与被告纳禾公司之间的事，原告不清楚，是否真实与原告没有关系，但是款项使用行为与委托销售行为是两回事。被告纳禾公司认为，本公司对该证据不了解，这是被告玉中公司内部的事情，不能对抗刘耀光与本公司签订的代收款项报备协议的真实合法性，该委托书有盖被告玉中公司的公章，本公司有理由认为刘耀光是代表玉中公司的履职行为。被告纳禾公司提供的《代收款项报备》，证明本公司收取活动款经过被告玉中公司同意，并且该笔款项专款专用，本公司并未挪用的事实。原告认为，该份证据真实性、合法性无法确认，但是恰恰证明了被告纳禾公司应当将收取的10万元直接返还给原告。被告玉中公司认为该份证据的真实性、合法性无法确认，纯属刘耀光个人行为，玉中公司的特别授权委托书写的很清楚，刘耀光的签字必须有公司盖章才生效。本院认为，刘耀光当时系被告玉中公司的管理层人员，其根据被告玉中公司的授权，委托被告纳禾公司销售商品房等相关事项，《特别授权委托书》和《代收款项报备》能够相互印证，故本院对被告玉中公司提交的证据和被告纳禾公司提供的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月2日，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》。认购书约定，原告认购被告玉中公司开发的琼海·万泉雅苑A号楼XXX，建筑面积85.69平方米；该房屋定金为10万元。付款方式为按揭付款，折后单价10307.5元/平方米，折后总价883250元，首付款为总房款的40%即353250元。买受人（原告）承诺于3日内付清并签订正式《商品房买卖合同》；余总房款的60%向银行申请贷款，……。第5条约定，琼海·万泉雅苑项目已经取得预售许可证；请您务必在定金交纳后1个月之内携带此认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续）。届时买受人所交定金自动转为购房款；逾期未办者，出卖人将按买受人自动放弃购房处理，所购房屋由出卖人收回并另行出售，买受人所交房屋认购定金不予退还。第6条约定，本认购书在买卖双方签字盖章且买受人交纳定金后生效，在买卖双方签订《商品房买卖合同》之后自动终止。2018年3月10日，原告向被告纳禾公司支付了100000元，纳禾公司给原告出具了“今收到梁某交来万泉雅苑A号楼XXX活动款100000元整”的收据；2018年7月2日，原告依约向被告玉中公司支付了首付款353250元，玉中公司向原告出具收据一张，载明：“今收到梁某交来万泉雅苑A栋XXX首付款353250元整”。之后,因被告玉中公司的商品房预售许可证被政府收回，造成原告与被告玉中公司未能如约签订正式《商品房买卖合同》。被告玉中公司因琼海·万泉雅苑项目发生多起纠纷，一直没有与原告签订商品房买卖合同。原告认为被告玉中公司已违约，已严重损害了原告的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，被告玉中公司于2017年3月1日出具特别授权委托书，特别授权该公司副总经理刘耀光全权负责在琼海市嘉积镇登仙岭路《万泉雅苑》项目的所有相关事项，代理权限为特别代理，代为签署合同、协议、相关法律文书，加盖公章即发生法律效力。2018年1月1日，被告纳禾公司与刘耀光签订《代收款项报备》，允许被告纳禾公司代收取在售房屋的部分款项等内容，刘耀光在《代收款项报备》手写：“依据2017年3月1日‘万泉雅苑’《销售内部承包协议》第五条第1款、第2款。经法人王新贵同意，可以由纳禾直接收取4.5%的提成、溢价部分及电商费用。请交财务备案”，但是该《代收款项报备》上没有加盖被告玉中公司的公章。被告纳禾公司据此成为被告玉中公司《琼海·万泉雅苑项目》的代理销售商。本案庭审中，被告纳禾公司表示收取原告10万元活动款是其代替被告玉中公司收取购房款的一部分，目前该笔款项尚在纳禾公司账上。 再查明，因被告玉中公司、王新贵与万长威公司、吴凯儇借款合同纠纷一案，海南省第一中级人民法院查封了涉案房屋，为此原告以案外人身份提起执行异议。海南省第一中级人民法院审查后认为案外人梁某的异议理由成立而裁定中止对海南省琼海市嘉积镇“万泉雅苑”A号楼XXX的执行。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，该万泉雅苑项目于2018年6月28日取得商品房预售许可证，故原告与被告玉中公司于2018年7月2日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》既体现双方当事人的真实意思表示，其内容又未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属合法有效，双方均应遵守和履行。现原告诉请解除上述认购书，被告玉中公司亦表示同意，对此本院予以照准。本案的争议焦点为：一、被告玉中公司是否应当双倍赔偿定金20万元；二、被告玉中公司与被告纳禾公司是否应当连带退还定金10万元。 关于被告玉中公司是否应当双倍赔偿定金20万元的问题。本案中，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》认购琼海·万泉雅苑A号楼XXX，原告已依约分别向被告纳禾公司、玉中公司支付了100000元和购房首付款353250元。根据认购书第5条约定，原告在定金交纳1个月之内携带认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续）。原告在认购书约定的时间内要求与被告玉中公司签订正式《商品房买卖合同》，但由于被告的原因无法与原告签订《商品房买卖合同》，造成原告购房目的无法实现，被告玉中公司的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。我国《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”被告纳禾公司收取原告的10万元，虽然名义上写为“活动款”，但是开发商除了收取购房人的购房定金和购房款外，不应当要求购房人向销售代理人支付购房活动款，本案中被告玉中公司同意被告纳禾公司代收购房款，被告纳禾公司也明确承认收取原告的10万元系购房款的一部分，结合认购书约定原告应支付定金10万元的事实，应当认定被告纳禾公司收取的10万元属于购房定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告玉中公司未与原告签订《商品房买卖合同》，其过错在于被告玉中公司，现原告已依约支付定金10万元，则被告玉中公司依法应当双倍返还定金20万元给原告，故原告诉请被告玉中公司双倍返还定金20万元的主张于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告玉中公司返还购房款353250元，以及自2018年7月2日起至还清之日止以353250元为基数按照年利率4.35%计算利息的问题，由于原告与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》双方已经同意解除，且被告玉中公司亦明确表示同意退还原告的购房款353250元及支付相应利息，故对原告此诉讼主张本院予以照准。 关于被告玉中公司与被告纳禾公司是否应当连带退还定金10万元的问题。被告纳禾公司作为代理销售商，其收取原告的10万元名为“活动款”实为购房定金，该款项目前没有证据证明已转化为被告纳禾公司应得的销售代理佣金，因此该款项仍属于被告玉中公司财产范畴，被告纳禾公司亦承认此款项属于购房款的一部分，且被告玉中公司也要求被告纳禾公司退还该款项，因此被告纳禾公司目前占有该笔款项缺少法律依据，应当予以退还，故原告要求被告纳禾公司对被告玉中公司承担赔偿双倍定金200000元以及退还购房款353250元中的100000元范围内承担连带责任有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告梁某与被告琼海玉中置业有限公司于2018年7月2日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》。 二、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁某支付双倍定金200000元。 三、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁某返还购房款353250元及支付利息(从2018年7月2日起至还清之日止以353250元为基数按照年利率4.35%计算)。 四、被告海南纳禾置业有限公司对被告琼海玉中置业有限公司上述判决应付款项中的100000元范围内承担连带清偿责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4805元，由被告琼海玉中置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  何书权 二〇二〇年十一月四日 书记员  羊琼花 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。