广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27470号原告：中山市金汇置业有限公司，住所地中山市东区*******之三国际金融中心49层L区，统一社会信用代码914************894。法定代表人：彭宇，执行董事。委托诉讼代理人：刘小燕，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子君，广东国融律师事务所律师。被告：新疆拉夏贝尔服饰股份有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区******************，统一社会信用代码：9131********529840。法定代表人：段学锋，董事长。委托诉讼代理人：刘加嘉，广东金联律师事务所律师。原告中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）诉被告新疆拉夏贝尔服饰股份有限公司（以下简称拉夏贝尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金汇公司委托诉讼代理人刘小燕，被告拉夏贝尔公司委托诉讼代理人刘加嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市金汇置业有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付自2020年5月1日起至2020年7月31日的租金593518.53元，支付迟延支付租金的违约金（违约金分别以每月欠付租金金额为基数，按每日1‰计算，从每月付款到期日之次日起计至实际支付之日止）；2.被告向原告支付自2020年8月1日起至实际搬离之日止的占有使用费，7天的交还期内按租金标准100%、7天后按租金标准的200%为标准；3.被告向原告支付自2020年2月1日起至2020年7月31日的宣传推广费48900元；迟延支付宣传推广费违约金（违约金分别以每月欠费金额为基数，按每日1‰计算，从每月付款到期日之次日起计至实际支付之日止）；4.被告向原告支付已享受的装修期2012年2月27日至2012年4月27日租金折扣优惠210560.41元、2020年2月1日至2020年3月31日疫情期租金优惠197839.52元；5.被告已支付的履约保证金276300元由原告没收，不予返还；6.被告清理利和广场210号商铺，将商铺交还原告，并向原告支付恢复商铺原状费用180068元；7.本案律师费10000元由被告承担。事实与理由：被告拉夏贝尔公司原名为上海拉夏贝尔服饰股份有限公司（以下简称上海拉夏贝尔公司），于2020年7月8日更名。2012年2月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》、《中山利和广场商铺租赁补充协议》《中山利和广场商铺租赁补充协议（二）》，约定被告承租原告所有的位于中山市*******之一利和广场二层210号商铺（以下简称：“商铺”）。2020年3月因为疫情，双方签订了《补充协议》，对于2月、3月租金给予了减免；2020年4月双方签订《租期延长补充协议》将租期延长至2021年3月31日，并对保底租金进行了确认（以上文件下述统称：“租赁合同”，双方租赁期间的相关约定，详见附件列表）。然而被告自2020年5月起逾期支付租金，连续拖欠5月、6月、7月租金，宣传推广费则自2020年2月起一直拖欠，经原告多次催收无果。2020年7月22日，被告以难以经营为由向原告提出解除合同，同时被告即停止经营、对商铺弃之不理。因被告严重违约，原告同意自2020年7月31日解除房屋租赁合同。根据租赁合同约定，被告应于合同终止7日内交还商铺。但经原告多次沟通，被告仍拒绝搬离物品及清场，拒绝交还商铺。原告经咨询第三方，委托第三方将商铺清拆至交付时状态（即毛坯状态）需发生费用180068元。原告认为，根据双方约定及《合同法》第一百零七条等规定，被告应依约清缴承租期、商铺交还期及此后的租金（占有使用费）、宣传推广费、承担逾期支付租金及相关费用的违约责任（即支付延迟履行违约金、返还租金优惠、保证金被没收）。另，因被告拒不清场及交还商铺的行为，所产生的恢复商铺原状的清拆费用损失应由被告承担。原告为此起诉。被告拉夏贝尔公司辩称，1.关于诉讼请求第一项，被告同意支付2020年5月1日起至2020年7月11日的租金465880.13元，请求法院免除2020年7月12日至7月31日的租金127638.40元，同时不同意支付迟延支付租金的违约金。被告于2020年7月22日申请解除合同，原告在诉状明确陈述同意租赁合同自2020年7月31日起解除，可见合同解除是双方协商一致的结果。此外，虽然双方于2020年7月31日解除合同，但实际上被告从2020年7月12日起就没有营业，也没有营业收入，原告对被告该期间的营业损失有不可推卸的责任。首先，由于原告因疫情导致收入明显减少，原告因被告欠租而强制停电，故被告在停电后没有营业与疫情之间存在一定程度的因果关系。第二，原告强制停电的行为不符合租赁协议的约定。第三，即使原告员工回应“线路故障”为真实情况，根据协议约定，原告应在接到被告通知一日内进行维修。可原告停电前既未催告，亦未给过正面说明和维修。此外，根据协议约定，因原告原因导致被告无法正常使用店铺营业，被告在该期间无需缴纳租金和物业管理费；2.诉讼请求第二项是莫须有的费用，被告不同意支付。本租赁合同的解除方式是双方协商一致解除，原告收到《2020年7月22日关于拉夏贝尔旗下品牌店铺合同终止及商铺交接事宜》后，同意租赁合同自2020年7月31日解除，没有提出其他异议。7月22日至7月31日，原告有充分的时间腾退和施工。如果说在2020年8月1日后店铺仍原封不动，那么只能说明原告放任损失扩大。被告已尽到及时通知义务，但原告没有采取必要措施防止损失扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿；3.关于第三项诉讼请求的推广费和违约金，被告不同意支付。疫情期间，中山市利和广场有限公司（以下简称利和公司）没有条件提供宣传推广活动，不存在宣传推广，故被告不支付推广费。另外，被告与利和公司之间没有就推广费约定违约金，故原告要求违约金没有依据；4.关于原告主张第四项请求的优惠返还，被告不同意支付。“装修期无租金”不是基于有约定租金标准但原告附条件放弃收租权利，而是双方根据当时购物中心尚未开业、双方均需施工等客观情况作出的合理约定。原告在2020年创造了一套计算2012年间装修租金的方法，但该方法没有合同约定作为依据，且已过诉讼时效。原告在2020年3月31日《补充协议》提到，鉴于2020年春节期间突发新冠肺炎疫情，同意减半收取2020年1-3月租金，被告亦已结清该期间的租金，原告现要求废除减免，实不符疫情期间国家政策。所谓追回折扣优惠实质是追究违约金。2012年《中山利和广场商铺租赁补充协议》租赁期限已届满，被告已结清了原租赁期限的租金，故原告已实现了原定8年租期的合同利益。原告现主张追回所谓租金折扣优惠，实具有因欠租（2020年5月至7月）而生的逾期违约金的属性，故与原告请求第一项迟延支付租金的违约金性质相同；5.关于履约保证金276300元，在不计其他违约金的前提下，被告同意没收保证金276300元。双方既约定了保证金又约定了违约金，这两项均属于违约责任的承担。原告不能同时主张。被告请求法院以实际损失为基础，兼顾原告停电迫使合同解除的情况，考虑原告怠于清铺的过错，体谅被告在疫情期间的困难，根据公平原则和诚信原则，不予支持违约金请求；6.第六项诉讼请求180068元没有实际发生，合同也没有约定要恢复到毛坯状态，根据生活经验，原告将店铺清空至可出租状态的实际费用较低，该费用应包含在没收履约保证金范围内；7.被告不同意支付第七项诉请律师费。首先，并没有应由被告承担该费用的合同依据。其次，该实际损失也应包含在没收履约保证金范围内。第三，因原告停电迫使合同解除，被告也同样产生了包括律师费在内的各种实际损失。欠租停电是合同解除的导火线，疫情导致的经营困难是合同解除的根本原因，原告停电并不符合合同约定的程序，故没有理由让被告承担双方的律师费。综上，被告同意支付2020年5月1日至7月11日的租金465880.13元，保证金276300元由原告没收，但不得再计违约金和其他损失。原告回应称：1.宣传推广的目的是为了提升整个商场的人气，从而为各商户带来更多的客流并非仅有针对被告的宣传其才能受益。疫情期间，宣传推广工作也并未停止；2.恢复商铺为原状即毛坯，依据补充协议的约定原告负责提供房屋的主体结构及基本设施，乙方即被告负责装饰，说明甲方是按毛坯交付给乙方，归还时乙方应当恢复原状。另外，根据商业惯例，商铺与住宅不同，商铺的原有装修不能二次利用。由于被告在开庭时才确认其确实发了解除通知给原告，因此原告尚未对商铺进行拆除，但已经提交了第三方出具的工程预算书证明相关恢复原状的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：金汇公司系位于中山市东区*******之一利和广场二层的登记产权人。2012年2月24日，金汇公司（甲方，出租方）与上海拉夏贝尔公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定：乙方租赁甲方位于中山市东区*******之一利和广场二层（210）号商铺作服饰零售用途；租赁期间自2012年2月27日至2020年4月27日，租金为106610元/月，租金按月计算，由乙方在每月的第5日前支付给甲方。乙方在合同生效后5日内向甲方交纳276300元房屋租赁保证金，租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的。甲方将保证金本金退回乙方。双方协议一致，可以解除合同，因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行或者部分不能履行的，甲乙双方互免承担责任，并可终止合同或变更相应条款。合同还约定了其他事项。后金汇公司（甲方）与上海拉夏贝尔公司（乙方）签订中山利和广场商铺租赁补充协议，约定：甲方同意在购物中心建设完成后将其中2层210号商铺出租给乙方使用。租赁期自2012年2月27日至2020年4月27日，其中2012年2月27日至2012年4月27日为装修期。月度保底租金=套内建筑面积*保底租金单价。本补充协议签署当日，乙方应向甲方支付276300元作为履约保证金。合同终止后30日内，如乙方无拖欠甲方任何应付未付款项并且付清物业管理费、水费、电费等一切费用时，履约保证金余额（如有）无息退还。本补充协议项下之租赁期届满之日或本补充协议因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该租赁单元交还甲方。该期限为交还期。在交还期内乙方应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的商管或物管资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该租赁单元符合本补充协议附件2的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后交还给甲方。双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本补充协议终止的，则交还期内，乙方仍应按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向物管公司支付物业服务费，承担各项能源费用等。无任何原因，前述交还期满后乙方仍未能将符合要求的商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费。在乙方向甲方交还该租赁单元的同时，双方应当签署该租赁单元交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际搬离该租赁单元之后，乙方在该租赁单元内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。如甲方因对乙方撤离后的该租赁单元进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第25.2款之要求的，则因此而发生的费用支出均应由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第25.5款所述标准支付该租赁单元占有使用费，以弥补甲方在此期间的租金损失。上述合同签订后，上海拉夏贝尔公司向金汇公司支付履约保证金276300元，金汇公司将利和广场二层（210）号商铺交付给上海拉夏贝尔公司使用。2020年3月31日，金汇公司（甲方、出租方）与上海拉夏贝尔公司签订补充协议，协议约定甲、乙双方签订了《房屋租赁合同》及《中山利和广场商铺租赁补充协议》及相关《物业管理协议》（以下简称原合同）。鉴于2020年春节期间出现突发湖北省武汉市新型冠状病毒事件的特殊情况，甲方与商户共度时艰。如乙方于2020年4月5日前支付尚欠租金等费用共计503045.38元，甲方同意给予乙方2020年1月1日至2020年3月31日期间的部分租金折扣优惠。在原合同基础上，再给予乙方2020年2月1日至2020年2月29日的实交租金的50%折扣优惠（即折扣租金金额为98919.76元）。在原合同基础上，再给予乙方2020年3月1日至2020年3月31日的实交租金50%折扣优惠。双方特别明确，乙方妥善履行原合同及本补充协议是甲方给予乙方本补充协议项下租金折扣优惠的前提。如乙方于剩余租期内任何一期租金等费用出现拖欠超过十日的，则本协议之租金折扣优惠约定自动失效。2020年4月7日，金汇公司（甲方、出租人）与上海拉夏贝尔公司（乙方、承租人）签订租期延长补充协议。协议约定，双方于2012年2月签订的《房屋租赁合同》及《中山利和广场商铺租赁补充协议》（以下简称原合同），双方约定租赁期限从2012年2月27日至2020年4月27日。现原合同租赁期限即将届满，双方协商一致，同意延长租赁期限至2021年3月31日止。现双方一致同意，原合同租赁期限延长至2021年3月31日届满，2020年4月28日至2021年3月31日的租金计算如下表：保底租金单价（元/月/平方米）含税销售额提点率%约定租期内备注保底租金（元/月）实交租金1.采用保底租金与税前销售额提点租金两者取其高模式；2.租金不含管理费145.6818%197839.51197839.512020年7月8日，上海拉夏贝尔公司更名为拉夏贝尔公司。因上海拉夏贝尔公司拖欠租金，2020年7月10日，金汇公司及中山市利和物业管理有限公司向上海拉夏贝尔公司出具要求限期改正违约行为的函，向上海拉夏贝尔公司催收租金等费用，并函告上海拉夏贝尔公司鉴于其已严重违约，请其于接函后2日内履行合同约定之义务，缴清尚欠款项，否则金汇公司及中山市利和物业管理有限公司有权根据合同约定采取强制催缴措施（包括暂停供电、供水等）处理，因此造成的损失，概由贵司承担。2020年7月22日，上海拉夏贝尔公司向金汇公司发送了关于拉夏贝尔旗下品牌店铺合同终止及商铺交接事宜的邮件，该邮件内容为：我司决定于2020年7月12日停止营业并提前终止原合同，贵司停止了我司店铺的电力供应，我司无法正常开门腾铺和施工，我司按现有装修状态将商铺交还贵司，由贵司自行恢复原状，请贵司于2020年7月20日前与我司进行商铺钥匙的交接，请贵司在收到本函件后五日内与我司办理商铺交接，若因贵司逾期不接收店铺钥匙，迟延接收店铺导致损失扩大，我司不予承担扩大部分的损失。双方就合同解除的问题无法达成一致意见，金汇公司为此向本院提起本案诉讼。2020年9月1日，利和公司向金汇公司出具的授权书载明：拉夏贝尔公司与金汇公司于2012年2月24日签订《房屋租赁合同》、《中山利和广场商铺租赁补充协议》及《中山利和广场商铺租赁补充协议（二）》对利和广场购物中心的所有租户的商业活动实施统一经营管理，并向拉夏贝尔公司收取宣传推广费。拉夏贝尔公司拖欠的2020年2月1日至7月31日的宣传推广费共计48900元及违约金等由金汇公司向拉夏贝尔公司追索，本公司对此无异议。诉讼中，双方确认合同实际解除时间为2020年7月31日，拉夏贝尔公司实际交租至2020年4月，从5月开始逾期。金汇公司确认拉夏贝尔公司发出解除申请后其于7月24日收到该通知，并于拉夏贝尔公司发了通知后对店铺进行了围蔽。此外，双方对于涉案租赁物的拆除费用均不申请评估，金汇公司认为该费用由法院酌定，拉夏贝尔公司认为该部分费用应当包含在履约保证金中。另查，金汇公司为本案诉讼已支出律师费5000元。又查，2020年1月底国内发生新冠肺炎疫情，2020年2-4月期间国内为了应对疫情采取相关的管控措施。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。金汇公司与上海拉夏贝尔公司签订的房屋租赁合同、中山利和广场商铺租赁补充协议、补充协议、租期延长补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于拖欠租金问题，双方均确认涉案租赁合同实际于2020年7月31日解除，拉夏贝尔公司主张其7月12日起就没有营业也没有营业收入，责任在于金汇公司，但没有证据予以证实。拉夏贝尔公司以此为由请求免除7月12日至7月31日的租金没有事实依据，故拉夏贝尔公司应向金汇公司支付2020年5月1日起至2020年7月31日止的租金593518.53元。关于租金折扣优惠问题，双方2020年2月24日签订的房屋租赁合同约定的租期已届满，在合同约定的租期期间金汇公司未主张或提供相关证据证明拉夏贝尔公司有违约行为，且双方于2020年4月7日达成一致意见签订了租期延长补充协议，可见，双方均已实际完成原租赁合同及相关补充协议的履行义务，故金汇公司在原合同履行期限已届满且双方均已实际履行完毕的情况下再主张拉夏贝尔公司的违约责任，请求拉夏贝尔公司支付已享受的装修期及疫情期间的租金优惠没有依据，本院不予支持。关于占有使用费的问题。2020年7月22日上海拉夏贝尔公司向金汇公司发出关于拉夏贝尔旗下品牌店铺合同终止及商铺交接事宜的邮件，其中载明“请贵司在收到本函件后五日内与我司办理商铺交接，若因贵司逾期不接收店铺钥匙，迟延接收店铺导致损失扩大，我司不予承担扩大部分的损失”，金汇公司确认其于7月24日收到该通知，并于拉夏贝尔公司发了通知后对店铺进行了围蔽。由此可知，拉夏贝尔公司8月1日之后对涉案租赁物已丧失了支配权，涉案租赁物实际由金汇公司支配，金汇公司主张2020年8月1日之后的占有使用费没有事实依据，本院不予支持。关于履约保证金、违约金及律师费的问题。关于履约保证金，拉夏贝尔公司同意金汇公司没收，本院予以准照。保证金、违约金及律师费均属于违约责任的承担，在前述已经支持金汇公司没收拉夏贝尔公司已缴纳的保证金276300元的情况下，金汇公司未能提供证据证明拉夏贝尔公司的违约行为所造成的实际损失已达到或高于保证金金额，且保证金、违约金及律师费均具有违约惩罚的性质，若另行支持金汇公司主张的由拉夏贝尔公司支付违约金、律师费的诉讼请求，显然导致双方利益显著失衡，故在金汇公司已收取保证金的情况下，本院对违约金及律师费不予支持。关于恢复原状的问题。双方签订的中山利和广场商铺租赁补充协议约定“本补充协议项下之租赁期届满之日或本补充协议因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该租赁单元交还甲方。该期限为交还期。在交还期内乙方应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的商管或物管资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该租赁单元符合本补充协议附件2的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后交还给甲方”，因金汇公司未提供切实有效的证据证明将涉案租赁物恢复成符合约定的标准及所需的费用，亦在庭审中明确表示对该笔费用不申请评估，且在现有证据的情况下，无法核算该笔费用造成的损失达到或高于履约保证金的金额，应由金汇公司承担举证不能的不利责任，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于宣传推广费的问题。宣传推广费的收取主体是利和公司，不是金汇公司，不应由金汇公司代为追讨，而且宣传推广费的收取前提是利和公司已为拉夏贝尔公司提供了相应的宣传推广服务，但金汇公司没有提供充分有效的证据证明利和公司已为拉夏贝尔公司提供了相应的宣传推广服务，故金汇公司请求拉夏贝尔公司向其支付2020年2月1日至2020年7月31日的宣传推广费及违约金的诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新疆拉夏贝尔服饰股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司支付2020年5月1日至2020年7月31日期间尚欠租金593518.53元；二、原告中山市金汇置业有限公司已收取被告新疆拉夏贝尔服饰股份有限公司的履约保证金276300元不予退还；三、驳回原告中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20812元，减半收取10406元（原告中山市金汇置业有限公司已预交），由原告中山市金汇置业有限公司负担5319元，被告新疆拉夏贝尔服饰股份有限公司负担5087元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二〇年十一月二十六日书记员 马雪君林雪莲