重庆市荣昌区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0153民初2309号 原告：重庆致恒置地有限公司，住所地重庆市渝**龙华大道**，统一社会信用代码9150011267335070XU。 法定代表人：罗家梅，总经理。 委托诉讼代理人：周刚，男，系该公司员工，一般代理。 被告：李凤雪，女，1988年10月15日生，汉族，住重庆市荣昌区。 被告：王处翠，女，1963年3月18日生，汉族，住重庆市开县。 被告李凤雪、王处翠委托诉讼代理人：王雪松，重庆渝乐律师事务所律师，一般代理。 被告：林琴，女，1971年6月7日生，汉族，住四川省威远县。 原告重庆致恒置地有限公司（以下简称“致恒公司”）与被告李凤雪、王处翠、林琴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告致恒公司的委托诉讼代理人周刚，被告李凤雪、王处翠的委托诉讼代理人王雪松，被告林琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决重庆市荣昌区人民法院终止对重庆市渝北区龙溪街道丽园路12号北城阳光尚线6栋XXX房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施；2、本案诉讼费由三被告负担。 事实和理由：原告与被告林琴于2016年8月31日就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同签订后仅作了商品房买卖合同备案登记（被告林琴对涉案房屋仅享有债权），涉案房屋的产权并未登记至被告林琴名下。因此，原告一直享有位于重庆市渝北区龙溪街道丽园路12号北城阳光尚线6栋XXX的涉案房屋的所有权。其次，被告林琴未按《重庆市商品房买卖合同》约定向原告支付代偿银行贷款本息、罚息及相关费用，原告依法解除了与被告林琴签订的《重庆市商品房买卖合同》，合同解除后被告对涉案房屋的债权也已经消除。综上，重庆市渝北区龙溪街道丽园路12号北城阳光尚线6栋XXX房屋产权属于原告所有，原告与被告林琴签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除，被告对涉案房屋的债权也已消除。因此，重庆市荣昌区人民法院理应依法终止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封措施。 被告李凤雪、王处翠辩称：李凤雪、王处翠早在2017年9月就向重庆市沙坪坝区人民法院申请对涉案房屋进行了保全查封。重庆市沙坪坝区人民法院于2017年9月14日作出民事裁定书，连同协助执行通知书送达渝北不动产登记中心，对涉案房屋进行了为期3年的查封。原告与林琴的仲裁裁决书于2020年3月8日作出，显然查封在前，仲裁裁决在后。林琴与原告签订房屋买卖合同后，原告于2016年8月31日及2016年10月11日办理了合同预告登记，至此，林琴成为涉案房屋的预告登记权利人，对涉案房屋享有将来不发生除向林琴本人以外的任何人变动的请求权。该请求权已具备对抗不动产物权所有人的效力。因此，原告认为其是涉案房屋所有权人而请求停止执行于法无据。综上，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。 被告林琴辩称：林琴不认识李凤雪、王处翠，也未向其借钱。其次，如果原告将林琴的房屋收回，应当向林琴补偿款项。 本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，原告致恒公司（甲方）、被告林琴（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定，被告林琴购买原告致恒公司开发的位于重庆市渝北区龙溪街道丽园路12号北城阳光尚线6栋XXX的住宅房屋一套，房屋建筑面积51.41平方米，套内面积38.05平方米；本商品房属预售商品房，原告已取得渝国土房管（2014）预字第12XX号《商品房预售许可证》；房屋总成交金额361291元，乙方于2016年8月31日向甲方支付首付款72291元，余款289000元于七日内办理银行按揭贷款；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，申请重庆仲裁委员会仲裁。另，被告林琴陈述房屋于2016年年底实际交付。 2016年8月31日，购房合同在房管部门备案登记。2016年10月11日预购商品房预告登记，及预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为建行重庆市分行。2017年12月13日，涉案房屋进行初始登记，初始登记权利人为致恒公司。 2017年9月13日，李凤雪、王处翠因与林琴民间借贷纠纷，向重庆市沙坪坝区人民法院申请对林琴价值175000元的财产予以诉前保全。2017年9月14日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2017）渝0106财保573号民事裁定书，2017年9月19日，作出（2017）渝0106执保1845号执行裁定书，并于2017年9月21日在国土房管部门对涉案房屋查封登记。 2019年10月18日，致恒公司以林琴为被申请人，向重庆仲裁委员会申请仲裁，重庆仲裁委员会于2020年6月1日作出（2019）渝仲字第3098号《重庆仲裁委员会裁决书》。该裁决查明：1、致恒公司、林琴签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定：若林琴未按约向贷款银行还款，致恒公司享有解除合同及补充协议的权利；2、2016年11月，建设银行向林琴指定的收款人致恒公司的账户发放贷款289000元；3、林琴未按期支付建设银行借款本息，建设银行于2018年12月29日向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，重庆市渝中区人民法院于2019年7月22日作出（2018）渝0103民初30791号民事判决书，判决致恒公司对林琴的债务承担连带清偿责任。致恒公司依据判决书于2019年9月4日向建设银行支付了贷款本息等相关费用共计269383.25元；4、2019年9月10日，致恒公司向林琴发送缴费通知，通知林琴在接到缴款通知后10日内将代偿款269383.25元、代偿期间的利息、违约金一次性支付给致恒公司。林琴未支付；5、2019年9月23日，致恒公司向林琴发送《北城阳光尚线项目商品房买卖合同解除函》，通知林琴解除双方合同，由林琴协助致恒公司办理网签合同注销手续，并支付违约金36129.10元。林琴接到告知函后未支付违约金，也未配合办理合同注销手续。 （2019）渝仲字第3098号《重庆仲裁委员会裁决书》裁决：1、确认申请人致恒公司与被申请人林琴2016年8月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年9月26日解除；2、林琴自本裁决书送达之日起10日内协助致恒公司办理注销《重庆市商品房买卖合同》网签手续；3、林琴自本裁决书送达之日起10日内向申请人致恒公司支付违约金36129.10元；4、林琴自本裁决书送达之日起10日内向申请人致恒公司支付律师费20000元。 另查明，李凤雪、王处翠在向重庆市沙坪坝区人民法院申请诉前保全后，于2017年10月18日以林琴为被告向本院提起民间借贷纠纷诉讼。本院经审理，于2018年5月3日作出（2017）渝0153民初5912号《民事判决书》判决：被告林琴于本判决生效后十五日内支付原告李凤雪、王处翠借款175000元及以175000元为基数从2017年8月29日起按年利率24%的利息。 前述本院5912号《民事判决书》生效后，林琴未履行判决书确定的义务，李凤雪、王处翠向本院申请执行。本院在受理执行李凤雪、王处翠与林琴借款合同纠纷案后，于2019年9月6日作出（2018）渝0153执2947号执行裁定，对涉案房屋予以拍卖。致恒公司于2019年10月23日提出中止执行、解除查封的执行异议。经审查本院认为，因房屋非本院查封，对案外人提出的执行异议无管辖权，于2019年11月6日作出（2019）0153执异43号裁定，驳回了异议申请。2020年5月18日，致恒公司以双方签订的房屋买卖合同已被确认解除，涉案房屋不属于林琴所有的理由，再次提起中止执行、解除查封的执行异议。本院经审查，于2020年6月1日以（2020）渝0153执异36号《执行裁定书》裁定：驳回案外人致恒公司的异议请求。致恒公司收到后，于法定期限内向本院提起本案执行异议之诉。 上述事实，有当事人陈述，重庆市商品房买卖合同，户室详细信息，重庆仲裁委员会裁决书，执行裁定书，民事裁定书，民事判决书，本院（2020）渝0153民初执异36号《执行裁定书》等为证，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋所有权归属，及致恒公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。 关于涉案房屋所有权归属的问题。依据《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，林琴虽与致恒公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续，但从不动产物权未经登记不发生效力的规定来看，此时，林琴尚不能取得购买房屋的所有权，致恒公司作为开发商仍然是涉案房屋的所有权人。2017年12月13日，涉案房屋初始登记到致恒公司名下，此时，致恒公司作为涉案房屋合法建造人且办理了房屋所有权初始登记，理应是涉案房屋所有权人。 关于致恒公司是否享有足以排除强制执行的民事权利的问题。因涉案房屋所有权人是致恒公司而非林琴，且致恒公司与林琴签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，林琴丧失了基于《重庆市商品房买卖合同》请求办理房屋过户的权利。其次，致恒公司代林琴向建设银行支付了贷款本息等相关费用269383.25元，而林琴未向原告支付该款。综上，致恒公司有权排除对案涉房屋的强制执行。 根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、不得执行重庆市渝北区龙溪街道丽园路12号北城阳光尚线6栋XXX房屋； 二、驳回原告重庆致恒置地有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6719元，由被告李凤雪、王处翠、林琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  钟永建 人民陪审员  王其龙 人民陪审员  何长君 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  谢 婷