内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3979号上诉人（原审被告、反诉原告）：王桂芝，女，1975年10月30日出生，汉族，农民，现住赤峰市。委托诉讼代理人：张贵，内蒙古奥星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王**，男，1982年5月1日出生，汉族，农民，现住赤峰市。委托诉讼代理人：李志军，赤峰市向阳法律服务所法律工作者。原审被告：赤峰市华世博纪房地产经纪有限公司，住所地：赤峰市红山区西屯办事处六西街路北百合花园小区**楼**商厅。法定代表人：刘淑华，经理。上诉人王桂芝因与被上诉人王**房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初2230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王桂芝上诉请求：1.撤销赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初2230号民事判决的第一项、第二项、第四项。2.依法判决驳回王**的诉讼请求。3.依法判决解除王桂芝与王**签订的房屋买卖合同，并由王**支付违约金213600元。4.由王**承担本案的一、二审案件受理费及保全费。事实和理由：一、一审法院的判决认定事实错误，王**要求撤销房屋买卖合同返还购房款的理由根本不能成立。首先，从王**要求撤销房屋买卖合同的理由看，王**称是王桂芝故意隐瞒房屋产权使用年限，致使无法实现合同目的是不正确的。王桂芝与王**签订的房屋买卖合同中对房屋的基本情况有明确的约定，其中没有房屋的使用年限为70年的约定，王桂芝也没有承诺过房屋的产权使用年限为70年，王**也提供不出王桂芝承诺产权使用年限70年的证据，因此，故意隐瞒的理由根本不能成立。其次，王**诉称房屋产权使用年限70年的说法本身就是错误的，按照《中华人民共和国物权法》的有关规定，房屋的产权是永久的，没有使用年限，只是土地使用权有使用期间。而物权法第一百四十九第一款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。从该规定可知，住宅建设用地的使用权期间既不对房屋的权属产生影响，也不对王桂芝与王**之间的产权交易产生影响，更不能致使王**购买该房屋居住目的的实现。第三，一审法院认定王桂芝的房屋产权为40年是对法律的错误理解。第四，一审法院认定王**与王桂芝签订房屋买卖合同系重大误解违背法律的规定。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第71条规定，“行为人因对行为的性质，对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”，本案中，王桂芝与王**签订的房屋买卖合同对房屋的坐落、性质、面积、建成年份等都做了明确的约定，其中并没有关于土地使用权期间的约定，不存在误解基础。就算其误解了土地的使用权为70年，那按法律的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，也没有造成损失。王桂芝出售的房屋是2000年建成的，已经有20年的房龄，是旧房，这在房屋买卖合同中有明确约定，王**购买该旧房应当知道房屋的房龄对房屋的使用寿命、安全状况、居住品质及再卖此房的价格等会产生影响，这是起码的常识，不能作为要求撤销合同的理由。二、一审法院以重大误解为由判决撤销王**与王桂芝签订的房屋买卖合同适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；”本案中，王**与王桂芝是“2020年1月14日去不动产交易中心过户时查档发现房屋的产权是40年产权”，这就证明王**在2020年1月14日就知道了撤销房屋买卖合同的事由，而王**要求撤销该房屋买卖合同的时间是2020年4月28日，超过了法律规定的除斥期间14日，由此可见，王**以重大误解为由要求撤销房屋买卖合同的权利已经消灭，所以，人民法院应当依据该法律规定判决驳回王**的诉讼请求。然而，一审法院在王**的撤销权已经消灭的情况下仍然判决支持王**的诉讼请求，这显然是适用法律错误。三、一审法院判决驳回王桂芝的反诉请求是错误的，王桂芝的反诉请求应当得到人民法院的支持。2019年10月7日王桂芝与王**签订了房屋买卖合同，王桂芝将位于赤峰市××区房一处及小棚一个出售给了王**，售价为712000元。合同签订后，王**只按合同的约定向王桂芝支付了定金10000元及购房款142000元共计152000元，剩余560000元房款并未通过银行按揭贷款给付王桂芝。从合同签订至今已经8个多月的时间，王**既不办理房屋产权过户手续，也不从银行办理按揭贷款向王桂芝支付剩余房款，并且向人民法院提起诉讼，要求撤销与王桂芝签订的房屋买卖合同，这明显是看到目前房屋价格下跌，故意毁约，损害王桂芝合法权益的行为。鉴于上述情况，王桂芝认为王**已经构成根本违约，故此向人民法院提起反诉，要求解除与王**签订的房屋买卖合同，并要求其按照合同的约定支付房屋总价款百分之三十的违约金计213600元，这完全是合理合法的，应当得到人民法院的支持。综上所述，请二审法院依法撤销赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初2230号民事判决的第一项、第二项、第四项，依法判决驳回王**的诉讼请求，依法判决解除王桂芝与王**签订的房屋买卖合同，并由王**支付违约金213600元，由王**承担本案的一、二审案件受理费及保全费，以维护王桂芝的合法权益。王**辩称，首先，原审法院的判决结果正确。2019年10月7日王**经过赤峰市华世博纪房地产经纪有限公司介绍下与王桂芝签订《房屋买卖合同》，王**出资购买了王桂芝所有的位于赤峰市××区房一处，价款为人民币712000元（包含小棚一处），《房屋买卖合同》签订后，王**按照约定向王桂芝支付了定金人民币10000元，支付购房首付款人民币142000元，余款562000元办理银行按揭贷款。由于王桂芝在出售涉案房屋时隐瞒房屋及土地使用年限，致使王**产生重大误解，在王**与王桂芝多次和解未果的情况下，王**无奈向原审法院提起诉讼，经过原审法院审理，原审法院依据双方当事人的陈述及提供的证据，依法作出了原审判决。其次，王桂芝的上诉请求及所依据的事实于法无据，依法不能够成立。第一、王**是以王桂芝重大误解诉求要求撤销合同，虽然王桂芝与王**之间签订的《房屋买卖合同》中未对涉案房屋使用年限进行书面约定，但是通过王**提交的证据足以证明王桂芝在委托华世博纪公司出售房屋时，明确表示涉案房屋的使用年限为70年，王**在原审诉讼时已经提交证据予以证实。第二、王**与王桂芝签订的《房屋买卖合同》约定涉案房屋的性质为住宅，该房的建成时间为2000年，经过原审法院核实涉案房屋的使用年限为40年，从王**与王桂芝签订的《房屋买卖合同》的时间来看，使用年限已经接近二十年，涉案的房屋使用年限及土地使用年限直接关系到房屋的质量、后期维护费用、安全状况、再次出售时的价款，使用年限届满后产生的无法预料的费用等情形，王桂芝称住宅建设用地的使用期间不对房屋的权属及交易产生影响，是错误的，无事实及法律依据。第三，王**主张撤销权的时间未过法定期间，2020年1月14日王**与王桂芝去赤峰市不动产局办理房屋所有权转移登记时，赤峰市不动产局的工作人员告知王**涉案房屋使用年限为40年，问王**是否继续过户，王**得知涉案房屋的使用年限后，多次与王桂芝协商，在协商未果的情况下，于2020年3月31日向原审法院申请了诉前财产保全，依法查封了涉案房屋，王**已经争议事项主张了权利，并于2020年4月16日向原审法院提起诉讼，自2020年1月14日至2020年3月31日期间，王**与王桂芝私下或者经过华世博纪公司多次协商，王桂芝主张的已过除斥期间的陈述无法律依据，该理由不能够成立。第四，关于王桂芝在原审诉讼时的反诉问题，王**认为王桂芝的反诉请求及所依据的事实与理由无事实及法律依据，王**与王桂芝签订《房屋买卖合同》后，王**按照约定履行了全部义务，不存在任何违约情形，通过王桂芝在上诉状中的自认：“2020年1月14日去赤峰市不动产局过户查档时发现房屋使用年限是40年产权”，以此可以说明王**申请的按揭贷款已经经过审批，如未经过审批，不会去不动产办理过户。王桂芝又称，王**既不办理房屋过户又不从银行办理按揭贷款，该陈述是虚假的，如未办理银行贷款不可能去不动产办理过户，至于不过户的问题是因王桂芝隐瞒房屋使用年限导致的，王**不存在任何违约，原审法院未支持王桂芝的反诉请求是合理合法的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法查明本案事实，依法驳回王桂芝的上诉请求。赤峰市华世博纪房地产经纪有限公司（以下简称华世博纪公司）未到庭亦未提交书面意见。王**向一审法院起诉请求：1.请求撤销王**、王桂芝于2019年10月7日签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令王桂芝立即返还王**购房定金及房款合计人民币152000元，支付2019年11月14日至2020年4月14日期间的利息人民币3800元，合计人民币155800元，自2020年4月15日继续按月息5％支付利息至判决生效时止。一审法院认定事实：2019年10月7日，王**在华世博纪公司的居间介绍下与王桂芝签订房屋买卖合同，约定王**购买王桂芝所有的位于赤峰市××区房一处（包含小棚），房屋性质为住宅，房屋价款为712000元，其中房屋价款为692000元，小棚20000元，定金10000元，首付款为150000元，剩余562000元办理按揭贷款。合同签订后，王**按照合同约定向王桂芝支付了定金10000元，并支付了首付款142000元，以上合计152000元。王**于办理过户时得知房屋为40年产权。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，重大误解的民事行为，是指行为人对于民事行为的重要内容产生错误的理解，并且基于这种错误理解而为的民事行为。重大误解而为的民事行为是可撤销、可变更的。本案中，王**与王桂芝所签合同约定王桂芝出售的房屋性质为住宅，而实际上王桂芝所售房屋的建成年份在2000年，使用年限为40年，因房屋的年龄，直接关系到房屋的质量、后续使用寿命、房屋安全状况、买房人的居住品质及买房人再卖此房时的价格，甚至关系到相应的土地使用权到期后买房人是否需要续交土地出让金或出售此房时是否需要再缴纳土地出让金等问题，因此房屋的房龄是与订立房屋买卖合同有关的重要事实。因王**在华世博纪公司的居间下与王桂芝签订合同时，基于其对房屋性质为“住宅”，按照交易习惯使用年限为70年的错误认识与王桂芝签订了涉案合同，该民事法律行为系重大误解，为可撤销行为，故涉案合同具备可撤销合同情形，王**该诉讼请求成立，一审法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王**主张王桂芝返还购房定金及房款152000元并支付利息的诉讼请求成立，一审法院予以支持，其主张的利息应以152000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占有期间的利息至款项还清之日止，对超出的部分，一审法院不予支持。合同被撤销后，王桂芝的反诉请求不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下：一、撤销王**与王桂芝签订的房屋买卖合同；二、王桂芝于判决生效后十日内返还王**购房款152000元，并以152000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年11月14日至返还全部房款之日止的利息；三、驳回王**对王桂芝赤峰市华世博纪房地产经纪有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。四、驳回王桂芝的反诉请求。二审中，双方没有提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案房屋的产权系永久的，关键在于涉案房屋的土地使用权年限系40年还是70年。因王桂芝系土地使用权人，其有义务提供证据证明，但是其未能提供证据予以证实，而王**通过赤峰市不动产登记中心查询，涉案楼房土地使用权限为40年，故应确定涉案楼房土地使用权为40年。王桂芝虽然称双方当事人在房屋买卖过程中对于土地使用权年限并未约定，首先该房屋买卖合同系房产中介提供的制式合同，其次一般房屋买卖合同中很少对房屋土地使用权进行约定，但房屋买卖协议中不约定土地使用权限，不意味着土地的使用年限对买卖合同没有影响。土地使用权的年限不同对于税费缴纳比例、贷款申请条件要求不同，以及原审认定的房屋使用寿命、安全状况、再行出售价格等因素均有影响。而王**作为普通的群众，不能奢求其对于40年与70年土地使用权区分明确，但通过常理明显能够区分出两者之间的不同，而人们通常意义的理解住宅中土地使用权就是70年，而对于涉案房屋土地使用权40年显然不是王**所预期的，故因购买涉案房屋时王**对于涉案房屋土地使用年限并不知情，因而做出错误的购买意思表示，符合民事法律中的重大误解规定的情形，对涉案房屋买卖合同可依法予以撤销。对此原审认定并无不当，本院予以支持。王桂芝又上诉称，原审适用法律错误，王**于2020年1月14日知晓撤销事由，在2020年4月28日才诉讼，超过法律规定的除斥期间。但经二审审查，王**已于2020年4月1日向法院提出诉前保全，其已在法定期限内主张权利，故本案适用法律并无不当。对王桂芝的该上诉理由，本院不予支持。最后王桂芝称王**既不办理房屋产权过户手续，又不积极办理贷款支付剩余房款，其故意毁约构成根本违约，应承担违约金。对此，二审认为，对于办理银行贷款问题，王**已到银行去申请，且双方均认可到银行签字，故不存在王**不积极办理贷款的事实，关于房屋产权过户问题，因双方到房产部门进行过户查询时，已发现房屋土地使用年限与事实不符的情形，双方亦因该问题一直在协商解决，不存在王**不办理产权过户的事实。故在履行房屋买卖合同过程中，王**不存在违约行为。对于王桂芝的该上诉理由，本院亦不予支持。综上，王桂芝的上诉请求依法均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7920元，由王桂芝承担。本判决为终审判决。审判长 李国辉审判员 陆广华审判员 牛占龙 二〇二〇年十一月三日法官助理 黄人达书记员 赵泓熙