广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初12461号原告：珠海市房产物业管理有限公司。住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914***********262E。法定代表人：高苗，总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：黄欣菲，女，1972年3月20日出生，汉族，住珠海市香洲区***************。公民身份号码：430************520。被告：陈长宝，男，1972年8月21日出生，汉族，住珠海市香洲区***************。公民身份号码：432************915。原告珠海市房产物业管理有限公司与被告黄欣菲、陈长宝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，后，改为简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴和被告黄欣菲、陈长宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付自2016年6月至2020年4月所拖欠的物业管理费6133.37元、其他公摊费用（包括代运费184元，电梯维修费213.1元，公共设施维修费4.8元，公摊电费352.69元，电梯电费454.32元，楼梯照明费111.88元），合计7454.36元；2.判令被告支付物业费违约金（按合同约定的日0.1%计算，原告只申请等额本金，暂计至2019年8月31日）6133.37元；3.被告承担本案的诉讼费用，以上合计：13587.73元。后，原告变更诉请如下：1.判令被告立即支付自2016年6月至2020年3月所拖欠的物业管理费6002.54元、其他公摊费用（包括代运费184元、电梯维修费213.1元、公摊电费344.59元、电梯电费445.82元，楼梯照明费109.38元、吸肥费2.5元、电梯对讲系统维修费2.5元）；2.判令被告支付物业费违约金（按合同约定的日0.1%计算，暂计至2019年8月31日）4051.71元；事实和理由：被告为香洲区翠微西路688号xxxxxx房的业主，房屋面积为87.91平方米。根据原告与幸福里小区全体业主签订的《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2016年6月1日起，被告停止交纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2020年4月30日，欠缴物业管理费47个月，共计6133.37元。按合同第八条第一款约定住宅的物业管理费单价为1.5元/平方米/月，商铺的物业管理费是2.8元/平方米/月，被告每月应缴130.485元，按合同第十条第二款约定，被告应按逾期之日按每天0.1%支付物业费违约金，原告只申请等额本金，暂计至2020年4月30日）。原告曾多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。原告提交如下证据：1.物业资质证书；2.《珠海市幸福里物业服务合同》；3.收费通知单；4.《关于延续物业管理服务合同的申请》及《复函》、《关于撤出幸福里小区的告知函》、《告知函》、《通知函》；5.房产查询单；6.分摊费用票据；7.不动产权登记表。两被告辩称：一、被告不缴费是有原因的，2015年6月，被告的摩托车在停车场，物业管理处的监控系统被关闭了10分钟，在这10分钟期间，被告的摩托车就被盗窃了，被告也报警了。原告的保安队长也在管理处帮忙处理此事，原告工作人员后来说可以用物业费抵消摩托车的价值。过了一段时间后，被告就交了物业费给物业公司上门催收的工作人员，缴纳的是现金，工作人员说会补收据，但一直没有开。后来被告是通过微信交物业费的，微信记录均有记载。二、2016年6月至2017年4月期间的物业费，被告已经缴纳，是通过微信转账的方式交给物业公司的黎姓经理，一共是1429.18元。因为摩托车不见了，前两年的物业费就没交，后来原告工作人员说会帮被告处理摩托车的事情，让被告把欠缴的费用先交了，被告就交了，后来也没有处理。摩托车后面找到了，是一个小区的保安偷走卖给了别人。三、2017年5月的物业费不交的原因是被告的财物又被偷了。2018年6月23日，黎姓经理说“上次我帮你交了1740元”，后面被告就把1740元现金给了黎经理。四、后面物业公司叫我们不要交了，因为他们合同到期了，是从2018年开始的。两被告提交如下证据：1.微信聊天记录；2.一组花园照片；3.收据；4.信箱照片；5.监控照片；6.业委会的决议通知；7.砸门照片。经本院审理查明：被告黄欣菲、陈长宝为珠海市香洲区***************的共有人，2014年**月9日两被告为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为86.99平方米。2012年11月8日原告（乙方）与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会（甲方）签订了《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》。协议约定，甲方委托乙方为珠海市香洲区**********幸福里小区提供物业管理服务；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，共用水、电费每月按实际发生额由业主和物业使用人分摊，由乙方代收；物业费缴费时间为每月10日；业主或非业主物业使用人不按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%交纳滞纳金；服务期限为5年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止；合同期满，乙方全部完成合同项目并且管理成绩优秀，乙方提前60日向甲方提出相关要求，经业主委员会确认后，物业服务合同往后延续三年。2012年12月1日原告正式进驻幸福里小区提供物业管理服务。2017年9月10日原告向珠海市香洲区幸福里小区业主委员会提交《关于延续物业管理服务合同的申请》，请求将《物业服务合同》延续三年。原告提供一份2017年10月18日加盖“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，复函主要内容为幸福里小区业主委员会同意与原告续聘三年，有效期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2020年3月19日珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会出具一份《关于要求撤出幸福里小区的告知函》，要求原告于2020年4月9日撤出小区物业服务工作，并做好物业移交工作。2020年3月29日原告向珠海市香洲区****办事处、珠海市香洲区***民委员会出具一份《告知函》称，原告将于2020年3月29日退出幸福里小区，自2020年4月1日零时起不再为该小区提供物业服务。原告主张被告拖欠2016年6月至2020年3月的物业管理费6002.54元、代运费184元、对讲系统维护费2.5元、吸肥费2.5元、公摊电费344.59元、电梯电费445.82元、电梯照明费109.38元、电梯维修费213.1元未支付。两被告抗辩在2017年9月17日和9月18日，分别以现金和微信转账的方式向原告的工作人员黎某支付了2016年6月至2018年6月12日的管理费，并提交了被告黄欣菲与黎某的微信聊天记录，该聊天记录显示：2017年9月18日黎某收取了被告黄欣菲支付的1500元，2018年1月26日黎某回复被告黄欣菲：“16年6月到17年4月的你不用管了，你要交的从17年5月到现在18年1月的共计：1429.18元”、“你直接付这么多就可以了我自己来帮你打总的发票给你”。原告确认聊天记录的真实性，认为被告向黎某支付的1500元是交纳的2016年6月至2017年4月的物业费，不确认两被告在2017年9月17日向黎某支付现金1740元。2020年3月30日，原告撤出幸福里小区。本院认为：《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》是原告与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为幸福里小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳合同期内的物业管理费。对于2017年12月至2020年3月期间的物业管理费，原告提交一份2017年10月18日、加盖有“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，虽然根据珠海市香洲区建设局的《业主委员会备案确认书》，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会的任期于2017年1月10日届满，但根据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。在幸福里小区尚未选举出第二届业主委员会的情况下，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会可以继续履行职责，并代表小区业主对外行使权利。故原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》的约定在合同即将届满的情况下发函幸福里小区业主委员会，并经幸福里小区业主委员会回函确认延长合同期限的情况下，原告2017年12月之后在幸福里小区继续提供物业管理服务，有合同依据。综合上述分析，原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》和《复函》的约定为幸福里小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。原告要求被告支付2016年6月至2020年3月的物业服务费，被告抗辩原告主张的部分物业费已经缴纳。对于2016年6月至2017年4月的物业费，原告确认被告已交清。被告主张在2017年9月17日交给原告员工黎某现金1740元用以支付2017年5月至2018年6月的物业费。被告提交的其与原告员工黎某的聊天记录可见，黎某确认2017年9月17日收到被告的1700多元，但被告提交的微信聊天内容无法反映该1700多元是用于支付哪段时间的物业费，而从黎某2018年1月26日17:34的聊天记录可见黎某确认的是被告无需交纳2017年4月的物业费，但应交纳2017年5月至2018年1月的物业费1429.18元，但被告未能提交其在2018年1月26日后交费的证据，被告已提交的证据不足以证明被告已交清2018年1月前物业费的主张，被告应承担举证不能的法律后果。综上，两被告应当向原告支付2017年5月至2020年3月的物业服务费4567元（1.5元/平方米×86.99平方米×35个月）。对于原告主张的代运费、公摊电费，电梯维修费、电梯电费和楼梯照明费用、对讲系统维护费、吸肥费等费用，原告未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证，也未提供对电梯进行维修、保养等相应票据予以证明。故原告要求被告支付上述公摊电费、电梯维修费及其他费用的证据不足，本院不予支持。关于违约金的问题，被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据被告提交的证据可知，原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成被告拒绝交纳物业管理费的理由，但原告也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告黄欣菲、陈长宝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付物业管理费人民币4567元；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币70元，由原告珠海市房产物业管理有限公司负担人民币47元，由被告黄欣菲、陈长宝负担人民币23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  黄淑芳二〇二〇年十一月十一日书记员  吴小溪