河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3181号上诉人（原审原告）：曹道明，男，汉族，1968年10月9日出生，住商丘市，委托诉讼代理人：王占民、何纪春（实习），河南扬善律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：王培军，男，汉族，1967年2月8日出生，住河南省宁陵县，委托诉讼代理人：王兴明，河南省法律咨询协会法律工作者。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：商丘市大华置业有限公司，住所地：商丘市。法定代表人：周兴华，总经理委托诉讼代理人：焦言言，河南永秀律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人曹道明因与被上诉人王培军、商丘市大华置业有限公司确认合同有效纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人曹道明的委托诉讼代理人王占民、何纪春，被上诉人王培军的委托诉讼代理人王兴明，被上诉人商丘市大华置业有限公司的委托诉讼代理人焦言言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹道明上诉请求：1、请求二审法院依法撤销商丘市梁园区人民法院作出的（2020）豫1402民撤2号民事判决书，改判撤销商丘市梁园区人民法院作出的（2018）豫1402民初7897号民事判决。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定本案中涉案房屋为“政策性调整建房”，原审法院故意回避涉案房屋性质的认定。2、原审法院认定上诉人与被上诉人所述是否为同一房产不清错误，上诉人所诉房产位置为周集月亮湾西门第七户（南），被上诉人王培军与商丘大华置业有限公司纠纷确认的房产位于商丘市的商铺，这是同一房屋两种不同的表述方式。如果不知是否为同一房产，那么王培军起诉上诉人排除妨碍一案也是事实不清的，无法确定是否为同一房产，王培军诉上诉人一案，上诉人也不是适格的被告。3、曹道明作为债权人，基于其向毛忠凯代表的“大华公司”出借现金，双方形成了债权债务关系。后为了实现债权，经与毛忠凯协商并征得大华公司同意，由“大华公司”授意毛忠凯用“大华公司”开发的部分房产折价抵偿给债权人，其中就包括本案房产，尽管未与“大华公司”签订合同，但与毛忠凯达成的协议中明确了此“以物抵债”的内容，而毛忠凯的身份为“大华公司”的隐名股东的事实已经认定，而当时曹道明正是出于对“大华公司”的信任，基于对毛忠凯、周素华为“大华公司”实际股东的认可才出借资金为“大华公司”使用，周素华、毛忠凯为“大华公司”借款，大华公司将开发的房产交于周素华、毛忠凯用于抵偿公司债务。二、原审法院适用法律错误，违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第20条、第21条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的精神。王培军辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分，裁决正确。答辩人已经取得房屋所有权。2、一审判决适用法律正确，新农村开发房屋应当适用物权法第15条，而不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。3、同类案件的生产裁决均认定房屋买卖合同有效。4、上诉人没有诉权，应当裁定驳回起诉。商丘市大华置业有限公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当维持。2、上诉人与答辩人没有合同关系。答辩人未将房屋出售给上诉人，上诉人对王培军购买的房屋不享有任何权利。毛忠凯、周素华已经不是大华公司股东，上诉人与李素华之间的纠纷与答辩人无关。3、王培军与答辩人的房屋买卖合同有效。涉案房屋是政策性建房，不是普通商品房，建成后已经大量销售，剩余房屋也被商丘城乡一体化示范区管委会回购，涉案土地也已经转化为建设用地，房屋可以正常交易。曹道明向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法撤销商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初7897号民事判决书；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原审确认，商丘市人民政府为落实国务院新型农村社区建设，于2012年6月21日将周集乡等100个乡镇列为试点地。商丘市国土资源局梁园分局于2014年2月24日出具证明：周集乡月亮湾中心社区“由商丘市大华置业有限公司投资建设。占地面积70亩，土地性质为建设用地”。原、被告于2014年1月27日签订了房屋买卖合同。被告收到购房款后给原告出具了编号为2294078号收款收据。被告按约定于2015年12月30日向原告交付了上述房产，原告王培军一直占有使用。原告要求被告给予办理房产证。因被告开发建设的是新型农村社区建设，暂时尚无国家政策允许办理房产登记的规定，被告大华公司无法满足原告的要求，双方发生纠纷。原审认为，被告大华公司开发建设的周集乡月亮湾中心社区，是按照国家政策规定进行的建设。虽然暂时不能办理产权登记，但不属于法律意义上的小产权房。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。对原告要求确认双方买卖合同有效的诉讼请求，原审法院予以支持。被告不是办理房产登记的主体，对原告要求被告给予办理房地产登记手续的诉讼请求，原审法院不予支持。对此权利，原告应向政府有关单位主张。被告在履行合同过程中，不存在违约的状况，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。判决：一、原告王培军与被告商丘市大华置业有限公司于2014年1月27日签订的合同编号2014-085号《房屋买卖合同》中位于商丘市的商铺房屋买卖合同为有效合同。二、驳回原告王培军的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由原告王培军负担。一审另查明，2016年1月17日，原告曹道明与周素华签订房屋买卖合同约定：周素华将周集月亮湾社区的商业用房［周集月亮湾西门第七户（南）］房屋面积贰佰陆拾平方米，房屋总价款65万元，此房尾款用于偿还借曹道明款本金陆拾伍万元整。出售给曹道明。一审法院认为，大华公司开发的涉案小区土地系政策性调整建房。本案原告与案外人周素华签订的系以房抵债协议，原告没有提供证据证实其与周素华存在民间借贷的基础法律关系，亦未提供证据证实周素华与涉案房产的关系。原告所诉房产位置为周集月亮湾西门第七户（南），而原审法院原审判决确认的房产位于商丘市的商铺，是否系同一房产不清。本案原告没有提供确切证据证实前诉确系虚假诉讼，其提供的证据仅为与案外人周素华之间因民间借贷基础法律关系而签订的以房抵债协议，与本案二被告无关，其不是二被告的债权人，其如认为权利受到侵害应向案外人周素华主张权利。判决：驳回原告曹道明的诉讼请求。本案受理费100元，由原告曹道明承担。本院二审期间，当事人均没有提交证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实相同。本案二审期间本院就同类案件作出（2020）豫14民再132号民事判决，确认大华公司与其他购买人就周集乡月亮湾中心社区的《房屋买卖合同》有效。本院认为，王培军与商丘市大华置业有限公司在合同编号2014-085号《房屋买卖合同》中的买卖主体适格。他人未经商丘市大华置业有限公司授权许可无权将公司开发的房屋私自进行处置。且王培军与商丘市大华置业有限公司房屋买卖在前，曹道明与周素华、毛忠凯抵债及买卖行为在后。曹道明以商丘市大华置业有限公司的股东周素华、毛忠凯将涉案房屋卖给自己用于抵偿公司借款债务，主张王培军与商丘市大华置业有限公司之间的《房屋买卖合同》无效，而请求撤销商丘市梁园区人民法院作出的（2018）豫1402民初7897号民事判决的观点不能成立。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，裁判结果正确，故对曹道明的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项等规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曹道明负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  朱利民审判员  宋 健二〇二〇年十一月五日书记员  李 晗