河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15879号原告赵国伟，男，汉族，1984年7月2日出生，住河南省沈丘县。委托代理人张卫洪，河南千字文律师事务所律师。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市金水区金水路219号，统一社会信用代码914101006147462377。负责人陈彦，行长。委托代理人秦华，河南修瑾律师事务所律师。委托代理人王非凡，男，汉族，1991年2月9日出生，住郑州市金水区，系公司员工。第三人河南锐利特矿山机械有限公司，住所地郑州市管城区航海东路****楼******，统一社会信用代码91410104681779442N。法定代表人高伟成。第三人高伟成，男，汉族，1980年1月24日出生，住河南省沈丘县。第三人范灵云，女，汉族，1979年2月2日出生，住河南省沈丘县。第三人河南省奥兰房地产开发有限公司，住所地，住所地沈丘县商务中心区县城东环南段会信用代码91411624072698575K。法定代表人高伟成。第三人河南省澳兰机械设备制造有限公司，住所地，住所地沈丘县槐店镇沙南产业集聚区会信用代码91411624052281414U。法定代表人高伟成。第三人郑州金昌洪杰机械有限公司，住所郑州市惠济区南阳路**院**楼**，统一社会信用代码91410108589749638C。法定代表人张建国。原告赵国伟诉被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵国伟及其委托代理人张卫洪到庭参加诉讼，被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行、第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司经本院依法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月2日，原告与第三人河南奥兰房地产开发有限签订《商品房买卖合同》，购买奥兰未来城1号楼1单元1102号房，并于合同签订当天付清了全部购房款298508元，其中288508系用工程款折抵房款。原告对该房屋进行了装修并入住，原告于2017年8月10日向第三人河南奥兰房地产开发有限公司交付了办证费用12633元，并交付了水电初装费、天燃气初装费等7255元，后原告多次催促第三人河南奥兰房地产开发有限公司办理房产证，但第三人河南奥兰房地产开发有限公司至今未予办理。因第三人与被告金融借款合同纠纷一案，该房屋被郑州市金水区人民法院查封，原告向郑州市金水区人民法院提出执行异议申请，被裁定驳回。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并付清了全部购房款，交清了办证费用，原告对该房屋进行了装修并入住，且原告名下无其他用于居住的房屋，另外，该房屋未办理过户登记也不是原告的原因，原告才是该房屋的实际所有人，因此，原告对该房屋享有的权利足以排除人民法院的强制执行，人民法院不得执行该房屋。原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院。诉讼请求：1、依法判令不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰未来城1号楼1单元1102号的房屋；2、判决确认原告对位于沈丘县省道S102南侧奥兰未来城1号楼1单元1102号的房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行辩称，一、答辩人申请查封诉争房产具有事实及法律依据。答辩人因与第三人河南奥兰房地产开发有限公司（以下简称奥兰房地产）等金融借款担保合同纠纷一案，于2019年3月申请诉讼保全，对奥兰房地产位于奥兰未来城的房屋予以查封。答辩人于2019年7月依据生效法律文书向法院申请执行，执行案号为（2019）豫0105执16164号。答辩人对该房产的执行具有事实与法律依据。二、被答辩人主张对该房产享有所有权缺乏事实及法律依据。（一）涉案房产登记在奥兰房地产名下，系该公司可强制执行的财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”诉争房屋登记在奥兰房地产名下，即该房屋的权利人奥兰房地产，属于奥兰房地产可强制执行的财产。（二）被答辩人系涉案不动产权利人的证据不足。本案应依据《规定》第二十九条对答辩人所举的证据进行审查。1.被答辩人没有签订合法有效的书面买卖合同，《规定》第二十九条第一款应审查：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。被答辩人提供的《商品方买卖合同》，该合同没有签订日期，至今没有在房产管理部门进行登记备案，与常理不符，该合同不是合法有效的买卖合同。2、该房屋用于居住的证据不足。《规定》第二十九条第二款规定：“所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而该房屋用于居住的证据不足。3、被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。《规定》第二十九条第三款应审查：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案被答辩人提交的证明付款的证据仅有奥兰房地产出具的收据，没有银行转款凭证、没有购房发票。被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。其提供的建筑合同没有其他证据相佐证，不真实，且无法证明与本案关联性，不是其支付房款的直接证据，不应认定。4、被答辩人未办理不动产过户登记存在过错。被答辩人声称购房合同签订于2015年3月29日，距2019年3月查封将近3年时间，奥兰公司于2017年已经取得房屋备案证书，讼争房屋为1#楼房产，1#楼其他住户已经取得房屋所有权证书。在开发商奥兰房地产于2017年已经具备办理产权手续的情况下，讼争房屋已经具备办证条件的情况下，被答辩人至今没有向奥兰房地产主张要求办理合同备案，更没有要求办理房屋过户，与常理不符。即使是因奥兰房地产经营原因未能给被答辩人办理房屋过户，被答辩人作为购房者也可通过诉讼方式将涉案房屋过户至其名下。但被答辩人一直怠于行使其权利，对于未办理过户登记存在过错。综上，涉案房产属于奥兰房地产所有，是奥兰房地产的可执行财产，被答辩人提供的证据不能证明其是涉案不动产的权利人，请求法院驳回被答辩人的诉请。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行未到庭举证亦未质证。第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司未到庭答辩，亦未举证质证。经审理查明：(2020）豫0105执异428号执行裁定书载明，“原告工行金水支行诉被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案，审理中，原告工行金水支行申请财产保全，本院于2019年3月20日作出（2020）豫0105民初5500号民事裁定书，裁定：冻结被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司银行存款18828857.21元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2019年3月28日，本院向沈丘县房地产管理中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将奥兰公司名下涉案房产予以查封，查封期限自2019年3月28日至2022年3月27日止。本院于2019年3月25日作出（2020）豫0105民初5500号民事判决书，判决如下：一、被告河南锐利特矿山机械有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；二、被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向被告河南锐利特矿山机械有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134773元，减半收取67386.5元，保全费5000元，由被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司负担。后被告郑州金昌洪杰机械有限公司不服该判决向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）豫01民终10658号民事裁定书，裁定如下：本案按郑州金昌洪杰机械有限公司自动撤回上诉处理。该裁定已于2019年6月12日发生法律效力。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执16142号。”在（2019）豫0105执16142号案件执行过程中，案外人赵国伟向本院提出书面执行异议，本院出具（2020）豫0105执异428号执行裁定书裁定驳回了案外人赵国伟的异议请求。赵国伟遂诉至本院成讼。原告提交原告与第三人河南奥兰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份载明：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房的用途为住宅，建筑层数地上25层，地下1，地下**积共106.61平方米，按建筑面积每平方米2800元，总金额298508元；买受人于签订合同当日一次性付清房款298508元；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由河南奥兰房地产开发有限公司向沈丘县房地产管理中心申请登记备案等。该合同无签订日期。原告陈述该合同没有备案。原告提交河南奥兰房地产开发有限公司向原告出具收据一份，载明：2016年5月19日，交款单位：赵国伟，收款方式：现金，人民币壹万元正，收款事由奥兰未来城1-1-1102购房定金。原告提交河南奥兰房地产开发有限公司向原告出具收据一份，载明：2016年11月2日，交款人赵国伟，收款方式：房款抵工程，人民币贰拾捌万捌仟伍佰零捌元正，收款事由奥兰未来城1-1-1102房款抵机械厂张万东，备注办公楼工程款。原告提交2017年8月10日河南奥兰房地产开发有限公司出具的上述房屋交房确认单、房屋代收办证费用12633元收据，收款方式系现金。原告提交2017年8月10日其与河南优居物业服务有限公司签订的物业服务合同一份；河南优居物业服务有限公司出具的水、电、天然气初装费用7255元收据，收款方式系现金。本院认为，被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行、第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司经本院依法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告赵国伟仅提交了商品房买卖合同及收据，没有任何支付购房款的转账凭证、资金取现凭证等证据予以佐证，而该商品房买卖合同没有签订日期，也没有经过备案予以佐证合同签订日期，故原告证据不能证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告称按约定支付了房屋的全部价款，但1万元定金系现金交付，剩余288508元仅有收据载明系房款抵工程，但未提交其他证据证明双方确系存在欠付工程款，故原告证据不能证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，原告的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，原告赵国伟要求停止执行对位于沈丘县省道S102南侧奥兰未来城1号楼1单元1102号的房屋，并确认该房屋归原告赵国伟所有的诉请，证据不力，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告赵国伟的诉讼请求。案件受理费9343元，由原告赵国伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 田 晓人民陪审员 郭 虹人民陪审员 杨玉汶二〇二〇年十一月二十七日书 记 员 段静静