云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初11483号原告：李素群，女，汉族，1971年10月3日出生，现住云南省昆明市西山区。被告：昆明恒海房地产开发有限公司，住所云南省昆明市官渡区官渡街道办事处云秀路**办公楼。法定代表人：曹颖。委托诉讼代理人：向均，该公司员工，特别授权代理。原告李素群诉被告昆明恒海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李素群以及被告委托诉讼代理人向均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告所签订的《恒大玖珑湾商品房认购书》；2、由被告退还原告购房款177682元；3、由被告支付原告以177682元为基数，自2019年9月17日起至退还清款项之日止按年化6%计算的资金占用费；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月16日，在被告的忽悠之下，原告没有经过丈夫的同意就与被告签订了一份《恒大玖珑湾商品房认购书》，约定原告向被告购买恒大玖珑湾楼盘三期XXX号房屋，房屋总价为1776822元，在签署认购书时支付20000元作为定价。购房款分期支付：于2019年9月23日前支付157682元……，如原告（乙方）不签署《商品房买卖合同》则视为违约无权要求返还定金等内容。并口头告知原告可以办理银行按揭等。合同签订后，原告向被告支付了20000元的定金及第一期的购房款157682元，被告给原告出具了《收据》。由于被告当时隐瞒了土地被抵押的事实，并不能办理银行按揭贷款，就忽悠原告分期支付购房款，由于原告丈夫在非洲工作，遇当前疫情影响而无法返回工作，发生了不可抗拒的事由而无法履行交付购房款。特诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、《恒大玖珑湾商品房认购书》是原、被告的真实意思表示，对双方具有法律约束力。二、原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，被告对土地抵押情况进行了披露，不存在隐瞒土地抵押事实。三、原、被告签订的《恒大玖珑湾商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》约定的付款方式均为分期付款。首先，涉案房屋可以正常办理银行按揭贷款手续，不存在原告所称因土地抵押而不能办理贷款的情况；其次，被告选择的付款方式为分期付款，与土地是否抵押、是否能办理按揭贷款无关。综上，原告的诉讼请求无依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉辩意见依法提交了证据，对当事人提交的证据，本院依法组织了证据交换及质证。原、被告双方提交的证据材料真实、与本案关联，双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月14日，原告李素群通过POS机刷卡方式支付被告昆明恒海房地产开发有限公司款项20000元。2019年9月16日，原、被告签订一份《恒大玖珑湾商品房认购书》，约定乙方（李素群）向甲方（昆明恒海房地产开发有限公司）认购恒大玖珑湾楼盘XXX单元，总价款为1776822元；乙方在签订认购书时支付20000元作为定金（定金在签订商品房买卖合同时转入房款）；乙方选择付款方式为分期付款，于2019年9月23日前支付首期房款157682元（不含定金），并签署商品房买卖合同，于2019年12月14日前支付266523元，于2020年3月14日前支付266523元，于2020年6月14日前支付266523元，于2020年9月14日前支付799571元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到售楼部支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；若乙方不能按照认购书姓名签署商品房买卖合同则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。同日，原告通过POS机刷卡方式支付被告款项157682元，被告出具一份《收据》，记载收到李素群昆明恒大玖珑湾XXX号房屋购房款177682元，并备注首期款（含定金）。另，原、被告于签署上述认购书当日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由买受人李素群向出卖人昆明恒海房地产开发有限公司购买出卖人开发建设的恒大玖珑湾小区一期ⅡXXX号房屋，与该商品房有关的抵押情况系，抵押权人为中航信托股份有限公司、抵押登记日期为2018年11月16日；房屋总价款为1776822元，买受人采取分期付款方式，具体为2019年9月23日前支付首期房款177682元，2019年12月14日支付266523元，2020年3月14日支付266523元，2020年6月14日支付266523元，2020年9月14日支付799571元；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；本合同自双方签字或盖章之日起生效。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原、被告签订《恒大玖珑湾商品房认购书》，约定由原告向被告认购后者开发建设的商品房，并约定被告向买受人收受定金20000元作为订立商品房买卖合同担保，依上述司法解释规定，可认定原、被告基于上述行为成立商品房预约合同关系。在签订认购书当日，原、被告签订正式商品房买卖合同，约定了商品房买卖合同的主要条款，可认定双方已成立商品房预售合同关系。换言之，原、被告之间商品房预约合同已经履行完毕，双方的权利义务应当根据《商品房买卖合同（预售）》予以确定，故本院依法调整本案案由为商品房预售合同纠纷，并对原告要求解除《恒大玖珑湾商品房认购书》的诉请，依法不予支持。关于原告要求被告退还购房款177682元的诉请，其主要理由系认为被告工作人员在销售房屋的过程中存在隐瞒土地被抵押而不能办理银行按揭贷款的事实，并误导原告选择了分期付款方式，因原告的丈夫在非洲工作，受疫情影响而无法继续履行交付购房款的义务。对此，本院认为，涉案商品房预售合同明确记载了抵押情况，原告主张被告实施了隐瞒及误导行为，但未提交证据予以证明，故本院不予采纳。其次，原、被告之间已成立商品房预售合同关系，故原告要求被告退还购房款177682元的诉请在实质上隐藏解除商品房预售合同的意思表示。第三，因原告不能证明被告存在违约行为，且原告未按照商品房预售合同约定履行支付购房款义务，故可认定原告构成违约。综上，本案属于违约方起诉解除合同的情形。因违约方即原告不存在恶意违约的情形，且被告目前尚未就涉案房屋办理商品房预售合同登记备案手续，在原告可能存在履行困难的情形下，继续履行合同可能导致出现合同僵局，并不是鼓励交易的真义。且被告在订立商品房买卖合同后未将合同文书交原告持有，被告亦存在履约瑕疵，容易导致权利义务长期处于不稳定状态，故本院确定原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》于本案庭审之日即2020年9月16日解除。此外，鉴于被告向原告返还房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在被告未提供依据证实实际损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定由原告赔偿被告违约损失20000元，并基此认定被告应返还原告157682元。关于原告要求计付利息的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告昆明恒海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李素群购房款157682元；二、原告李素群的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3854元，减半收取1927元，由被告昆明恒海房地产开发有限公司负担1727元，由原告李素群负担200元，其余案件受理费1927元依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年十一月十二日书记员  戴 纯