广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5226号原告：中山市春城房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇环市******佳景水岸花园综合市场，统一社会信用代码914************537。法定代表人：冯志春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐红丹，广东百昌律师事务所律师。被告：张静平，女，1965年4月24日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区********4-12，公民身份号码140************868。原告中山市春城房地产开发有限公司（以下简称春城公司）与被告张静平商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐红丹到庭参加诉讼，被告张静平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。春城公司向本院提出诉讼请求：1.确认春城公司与张静平于2017年11月11日签订中山市商品房买卖合同已于2019年7月12日解除；2.张静平向春城公司支付违约金7万元（按逾期未支付房款的10%计算）；3.张静平协助春城公司办理中山市坦洲镇环市*******************的注销备案手续。事实和理由：2017年11月11日，春城公司与张静平签订中山市商品房买卖合同，约定由张静平购买春城公司位于中山市坦洲镇环市******************房，总房价128.9万元，张静平应于2017年11月11日支付现金38.9万元，于2017年11月11日通过商业贷款的方式支付剩余房款90万元；张静平如未按合同约定付款的，逾期超过30日后，春城公司有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向春城公司支付违约金。2017年11月28日，双方就涉案合同办理了备案登记。合同签订后，张静平仅支付了房款58.9万元，至今尚欠购房款70万元。春城公司多次催促张静平支付剩余购房款未果，故于2019年7月3日委托律师向张静平发送律师函解除涉案合同，于2019年7月12日完成送达。涉案合同解除后，张静平应协助春城公司办理注销备案登记手续，但张静平一直不予理睬，故春城公司诉至法院，主张相应权利。张静平未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月11日，出卖人春城公司与买受人张静平签订中山市商品房买卖合同，约定由张静平购买位于中山市坦洲镇环市*******************，总金额为128.9万元，付款方式为银行按揭，其中于2017年11月11日现金支付38.9万元，2017年11月11日商业贷款90万元；因网签政策原因，导致买受人申请按揭银行放款迟延的，或者其他原因导致买受人申请贷款银行未能通过贷款审批的，则买受人须无条件配合出卖人办理转贷手续，变更按揭贷款银行，同时承诺按照出卖人及新按揭贷款银行的指定时间及要求，提交申请按揭贷款的全部资料，申请按揭的额度、年限、利率及放款时间均以银行审批为准；如买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，合同还约定了其他事项。张静平分别于2016年6月30日、8月11日、10月19日向春城公司支付定金3万元、房款227800元、款项132200元，合计39万元。春城公司称10月19日的132200元，其中有1000元系税费、代办费，其余均为房款。2017年11月28日，双方就涉案合同办理了登记备案。春城公司称，因张静平征信差，无法办理银行按揭，当时双方电话协商，张静平同意支付剩余购房款，春城公司已给了张静平足够的时间支付房款，但张静平并未支付房款。另，涉案合同仅约定买受人申请贷款银行未能通过贷款审批的，则买受人须无条件配合出卖人办理转贷手续，并未明确约定何时付清剩余款项。2018年12月28日、2019年5月28日，春城公司委托广东邦仁律师事务所向张静平发送律师函，主要内容为张静平因其个人原因未能办理按揭贷款手续，经春城公司多次催促，张静平仍未能支付剩余购房款，要求张静平在收到律师函三日内一次性向春城公司付清剩余购房款及因逾期付款所产生的违约金。春城公司称该律师函已实际送达，张静平也与春城公司的工作人员进行沟通，但春城公司并未举证证明。2019年7月3日，春城公司委托广东凯行律师事务所向张静平发送律师函，主要内容为经春城公司多次催促，张静平未能支付剩余购房款，通知张静平解除涉案合同。次日，该所向涉案合同记载的张静平的通讯地址及联系方式邮寄上述律师函，该邮件于2019年7月12日妥投。2019年7月12日，张静平向春城公司支付房款20万元。春城公司称，因张静平逾期付款实际产生包括但不限于若张静平及时返还涉案房屋再向他人另行售出的差价损失。另，春城公司同意在涉案合同解除及办理涉案房屋注销备案登记手续后，将房款返还给张静平。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。春城公司与张静平签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行合同义务。合同约定张静平第二期购房款90万元为商业贷款，应于2017年11月11日支付，逾期超过30日的，春城公司有权解除合同。张静平因自身原因未获银行按揭批准，双方并未就支付剩余购房款一事进行明确约定，视为双方没有就剩余购房款进行约定，春城公司可随时催告张静平在合理期限内支付剩余购房款。春城公司称其在得知张静平未获银行按揭批准后，已向主张剩余购房款，张静平当时同意支付剩余购房款，但一直未支付，后于2018年12月28日、2019年5月28日、7月3日向张静平发送催收律师函、解除涉案合同的律师函，虽春城公司未举证证明其将催收律师函已向张静平实际送达，但解除涉案合同的律师函已于2019年7月12日妥投，且张静平于当日向春城公司支付购房款20万元，由此可知，张静平当时已知道事态的严重性，试图补救，同时亦能印证春城公司曾与张静平沟通过剩余购房款的事实，但截至起诉之日，张静平仍未支付完毕剩余购房款，因此，春城公司主张涉案合同于张静平收到解除合同律师函之日即2019年7月12日解除，理据充分，本院予以支持。合同解除后，张静平已无法定或约定理由取得涉案合同的备案登记，应协助春城公司办理注销涉案商品房的备案手续。关于违约金的问题。春城公司主张按应付款的10%支付违约金7万元，该计付标准符合双方合同约定，本院予以支持。另，春城公司在本案庭审中同意在涉案合同解除及办理涉案房屋注销备案登记手续后将房款返还给张静平，亦应履行该义务并及时协助配合。张静平经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、中山市春城房地产开发有限公司与张静平签订的中山市商品房买卖合同于2019年7月12日解除；二、张静平于本判决生效之日起七日内向中山市春城房地产开发有限公司支付违约金7万元；三、张静平于本判决生效之日起七日内协助中山市春城房地产开发有限公司办理注销涉案商品房的备案手续。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1550元（中山市春城房地产开发有限公司已预交），由张静平负担。中山市春城房地产开发有限公司预交的案件受理费1550元，由本院予以退还；张静平应向本院缴交案件受理费1550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄 肃人民陪审员  苏庭峰人民陪审员  朱明辉二〇二〇年十月三十日书 记 员  陈香玲李晓童