吉林省集安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0582民初642号 原告：宫恩强，男，汉族，所住地，吉林省集安市黎明街。 委托诉讼代理人：宫献文（原告儿子），男，汉族，住所地，北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李志峰，吉林殷广耀律师事务所律师。 被告：宫金环，女，汉族，所住地，吉林省集安市太王镇。 被告：张贤良，男，汉族，所住地，吉林省集安市黎明街。 委托诉讼代理人：牟晓泠，吉林昱诚律师事务所律师。 被告：集安市仁隆房地产开发集团有限公司。 法定代表人：王**仁，总经理。 委托诉讼代理人：董志光，集安市法律援助中心律师。 第三人：吉林集安农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：许明秀，公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉才（公司职员），男，汉族，住所地集安市清河镇。 原告宫恩强与被告宫金环、张贤良、集安市仁隆房地产开发有限公司（以下简称仁隆公司）、第三人吉林省集安市农村商业银行股份有限公司（以下简称集安农商行）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告宫恩强及其委托诉讼代理人宫献文、李志峰，被告张贤良及其委托诉讼代理人牟晓泠、被告仁隆公司委托诉讼代理人董志光，第三人集安农商行委托诉讼代理人李玉才到庭参加诉讼，被告宫金环通过远程视频参加庭审，本案现已审理终结。 原告宫恩强向本院提出的诉讼请求：1、请求确认仁隆公司将涉案两处房屋转让给杨作喜、宫金环的合同无效，2、请求确认宫金环将涉案两处房屋转让给张贤良的合同无效，3、请求法院判令位于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）归原告所有，4、请求法院判令解除集安农商行在集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）的抵押权。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年9月，杨作喜（被告宫金环之夫，已故）挂靠仁隆公司在开发原告位于集安市建设南街18号的厂房及住宅时，双方就补偿条件达成协议，“补偿标准”是甲方（被告）开发后在新开发的楼盘内给乙方（原告）两套门市房，两套门市房的坐标为：北数一号面积上下层60.1㎡×2=120.2㎡，南数二号，面积上下层59.1㎡×2=118㎡。房屋交付时间为2008年8月末，门市房照（238.4㎡）由甲方全权办理完后将二套门市房照交给乙方。2008年8月，被告找到原告以口头协议形式将协议中规定的南数二号门市房（面积上下层118㎡）调整为北数三号门市房（产籍号：203091116，面积上下层57.4㎡）。杨作喜生前承认此事，有前诉庭审笔录为证，原告也予以认可。房屋交付原告期间，原告曾多次不间断地向被告讨要房屋产权证及发票，但被告始终以欠税无法开出发票为由拖欠。2016年4月，杨作喜就原告房屋拆迁安置补偿协议纠纷上诉至通化市中级人民法院时，庭审中，杨作喜谎称可以办理产权证照，而未供诉其已于2009年6月已经将上述两个门市房（产籍号分别为**和**）办理至本人和其妻宫金环名下。2016年9月，杨作喜就房屋拆迁安置补偿纠纷再次将原告诉至集安市人民法院，庭审中，杨作喜的委托律师仍谎称：（房产证）没办。2017年1月，杨作喜病故。2017年4月，原告讨要上述房屋产权证及发票，在房屋产权管理部门查询发现，房屋产权证均已办理，分别登记在杨作喜及其妻宫金环名下，且法院在调查过程中发现上述门市房已被被告用于抵押贷款。2017年10月，原告再次起诉，法院在调查中发现，宫金环已于2017年7月将上述两个门市分别以50万元和60万元违法私自转卖给张贤良，并办理房屋过户手续。张贤良在取得上述房产所有权后，现将其抵押给集安农商行。 原告宫恩强在本次庭审中提交了三分新证据：1.案涉房屋抵押登记材料，证明被告张贤良在2019年6月26日将案涉房屋抵押吉林集安农村商业银行股份有限公司，此时省高院已经下发裁定提审本案，终止原裁定的执行，案涉房屋为有争议财产，依据《物权法》第一百八十四条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得抵押。张贤良恶意办理抵押登记无效；2.《房屋买卖合同》、《集安市房地产转让合同》及房屋权属登记申请书，证明被告张贤良与杨作喜、宫金环在2016年8月9日签订房屋买卖合同，约定2016年8月18日前将集安市检查院南侧北四门市以100万元的价格出售给张贤良夫妻。3.房产证和规划验收合格通知书，证明原告的房屋被杨作喜挂靠的仁隆公司拆迁，自己是被拆迁人，有权得到案涉房屋作为置换安置补偿。 被告宫金环辩称：对原审认定事实无异议，无新答辩意见。 被告张贤良辩称：对原审案件认定事实无异议。 被告仁隆公司辩称：对原审案件认定事实无异议，无新答辩意见。 第三人集安农商行辩称：对于宫恩强诉杨作喜争议房屋，我行不知情，与我行无关，我行在接到贷款申请后，入户进行实地核查，有图片为证，并在不动产进行了贷前核查，在没有发现有任何瑕疵的情况下办理了抵押登记，有不动产出具的他项权利证明为证，综上，我行依据贷款发放流程履行了发放义务，抵押借款合法有效。我行要求享有优先受偿权。 根据原告陈述、被告答辩，结合双方提交的证据及庭审调查，本院认证事实如下：本案争议的两套房屋系杨作喜挂靠仁隆公司开发建设的房屋。仁隆公司庭审中明确表示杨作喜仅是在其公司挂靠，拆迁人、建设方均是杨作喜，仁隆公司只是盖个公章。两套争议房屋的产籍号为203091114、203091116。2007年9月16日，杨作喜与原告宫恩强签订动迁补偿协议书，协议第二项补偿标准，甲方（杨作喜，已故）开发后在新开发的楼盘内给乙方（宫恩强）两套门市房，两套门市房的坐标为：北数一号，面积上下层60.1㎡×2=120.2㎡，南数二号，面积上下层59.1㎡×2=118.2㎡。房屋交付时间为2008年8月末，门市房房照（238.4㎡）由甲方全权办理完后将该二套门市房房照交给乙方。嗣后，杨作喜与原告口头协议将南数二号门市房（面积上下层118.2㎡）调整为北数三号门市房（产籍号：203091116），有原告提交的庭审笔录证实,本案双方当事人均无异议。2009年6月8日仁隆公司与杨作喜、宫金环签订房屋买卖合同，将案涉两套房屋出售给杨作喜、宫金环夫妻，2009年6月10日，杨作喜、宫金环凭借与仁隆公司签订的房屋买卖合同，取得了两户争议房屋的产权证照及土地使用权证。2010年开始，原告将两户争议房屋出租他人使用，并与承租方签订房屋租赁合同。2010年10月26日、2014年6月25日，原告为两套争议房屋缴纳供热费共5446.74元。2016年8月10日和2016年8月15日，被告张贤良分两次转给杨作喜争议房屋款1000000元。2016年8月11日，宫恩杰向农行集安市支行申请贷款，杨作喜、宫金环以争议房屋作抵押。2017年1月，杨作喜病逝。2017年2月12日，被告宫金环与被告张贤良签订房屋买卖合同，宫金环将产权证号203091116号、203091114号两处转让给张贤良，2017年2月22日双方又签订另外一份房屋买卖合同，宫金环将产权证号0002544房屋作价60万元、0002545作价50万元转让给张贤良。张贤良为履行房屋买卖合同，在未与宫金环协商的情况下，私自偿还两套争议房屋剩余的银行贷款本金750000元及利息2664.38元。同日，被告张贤良与被告宫金环对本案争议的两套房屋进行了房产转让。2017年7月13日，张贤良办理两户争议房屋的不动产权证并交纳税费共计507239.04元。以上，被告张贤良支付给杨作喜、宫金环房款、偿还贷款本息及交纳税费共出资2259903.42元。2017年7月14日，张贤良取得了争议房屋的所有权。2017年8月31日，张贤良与第三人吉林银行集安支行签订了个人房屋按揭借款合同，将包括本案争议的两户房屋在内的五户房屋、一个车库抵押给吉林银行集安支行，贷款4400000元。吉林银行集安支行履行贷款发放义务后，张贤良将两套争议房屋在吉林银行集安支行办理了抵押权登记。2017年12月5日宫恩强就本案争议两套房产到集安市人民法院起诉宫金环、张贤良及仁隆公司，集安市人民法院于2018年5月14日作出（2017）吉0582民初1710号民事判决，判决如下：一、被告集安市仁隆房地产开发有限公司将坐落于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋转让给杨作喜、宫金环的合同无效。二、被告宫金环将坐落于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋出售给被告张贤良的合同无效。三、位于集安市建设南街锦江****工程综合楼北数**门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋归原告宫恩强所有。四、被告张贤良与第三人吉林银行股份有限公司通化集安支行于判决生效后十日内自行解除位于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋的抵押权，并协助原告办理产权登记变更手续。案件受理费100元，保全费5000元，共5100元，由被告宫金环、集安市仁隆房地产开发有限公司负担。该判决宣判后，张贤良与仁隆公司不服判决，上诉于通化市中级人民法院。通化市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）吉05民终691号民事判决书，判决如下：一、撤销吉林省集安市人民法院（2017）吉0582民初1710号民事判决书；二、驳回宫恩强的诉讼请求。一审案件受理费100元，保全费5000元，二审案件受理费200元，合计5300元，由被上诉人宫恩强负担。该判决宣判后，宫恩强不服判决，申诉于吉林省高级人民法院（以下简称省高院），省高院于2019年6月13日作出吉林省高级人民法院（2019）吉民申1033号民事裁定书，提审本案，并于2019年12月30日作出吉林省高级人民法院（2019）吉民再198号民事裁定书，裁定如下：一、撤销吉林省通化市中级人民法院（2018）吉05民终691号民事判决及吉林省集安市人民法院（2017）吉0582民初1710号民事判决；二、本案发回吉林省集安市人民法院重审。本案再审期间，吉林银行集安支行抵押权已结解除，但张贤良又以案涉房屋向集安农商行办理了抵押贷款，并于2019年6月26日办理了抵押权登记。 本院认为：杨作喜挂靠仁隆公司对原告所有的房屋进行开发，杨作喜与原告宫恩强签订了动迁补偿协议书，宫恩强作为拥有原土地和房屋的合法产权人，原房屋已经被杨作喜拆迁，杨作喜也依据协议向原告宫恩强交付了建成后的案涉两处门市房，虽在履行动迁补偿协议时，对动迁安置房屋有调整，但双方当事人对调整后的补偿房屋没有异议，即本案争议的两套房屋，杨作喜已将争议的房屋以动迁安置的形式补偿给原告，杨作喜就应当按照协议履行义务。依据《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第十条“被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物质权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得拆迁安置房屋的，应予支持”的规定，拆迁人与被拆迁人达成以“房屋产权调换”形式进行拆迁安置补偿的协议，即意味着拆迁人以其再建的房屋与被拆迁人的被拆除房屋进行产权调换，被拆迁人即失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。根据上述规定，案涉两处房屋应归原告宫恩强所有。杨作喜隐瞒本案涉案房屋已经安置交付给原告的事实，利用挂靠在仁隆公司的便利条件，以欺诈的方式将本案两处涉案房屋办在自己与宫金环名下，属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项规定的“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为”的情形，属无效的民事行为，故对原告请求确认仁隆公司将两处房屋转让给杨作喜、宫金环的合同无效的诉讼请求予以支持。而宫金环在杨作喜病故后，宫金环、张贤良都明知案涉房屋存有争议，确又将案涉房屋转让给张贤良，因张贤良亦没有支付合理对价，不能认定为张贤良善意取得房屋所有权。在通化中院（2018）吉05民终691号案件庭审时宫金环陈述：“杨作喜死后张贤良找我说杨作喜欠他100万元，我把房子直接收了得了”，张贤良庭审时确认了这一过程，可以证明张贤良在丛宫金环手中取得争议房屋过程中，承认“是杨作喜欠他100万元”。出具“给杨作喜汇款的银行单”，只能证明张贤良与杨作喜之间有过100万元的资金往来，而未出具有效的房屋买卖合同，无法证明张贤良与杨作喜之间是买卖关系，因此，张贤良以争议房屋抵债的理由不成立。张贤良偿还贷款75万的行为，是事后由张贤良告知宫金环，并非二者自愿达成协议支付的购房款，该事实在本次庭审中宫金环也进行了说明：“后期张贤良来找我，说他在银行查了，杨作喜名下有两套房子，他把贷款还了我都不知道”，张贤良庭审中亦未对宫金环的陈述予以反驳。且该贷款借贷人为宫恩杰，杨作喜和宫金环仅为担保人，张贤良主张将代宫恩杰偿还的贷款计入购买宫金环房子的房款，显然无法成立。张贤良主张缴纳税费507239.04元应认定为房屋的价款，其与宫金环签订的两份房屋买卖协议条款三均规定“办理房屋过户手续及相关费用由乙方（张贤良）承担”，因此，此部分税费不应计入到房价款中。庭审中宫金环确认，张贤良在取得争议房屋的过程中未向其支付任何其他费用。房屋完成转让一个月后，张贤良用涉案房屋抵押贷款，银行评估价格为280万元。综上，即使将张贤良出具的给杨作喜转账的100万元银行单认定为购房款，这与银行评估的280万元对比可知，张贤良明显未支付合理对价。依据《物权法》第一百零六条规定，张贤良不能适用善意取得规定而得到涉案房屋所有权。张贤良在通化中院（2018）吉05民终691号案件庭审时也明确表示过自己曾到宫恩强家中，要求购买涉案的两处房屋，表明其知道谁是房屋真正的权利人。《物权法》第一百零六条归定：“构成善意取得的必要条件圈①善意无过错圈②支付合理对价圈③不动产已登记，或动产已交付”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定受让人善意。”张贤良明知涉案房屋存在产权纠纷，却与宫金环私下交易涉案房屋，故张贤良的行为不应认定为善意取得。被告宫金环将争议的房屋出售给被告张贤良，被告张贤良办理产权证后，在第三人集安农商行处抵押贷款，抵押人张贤良及第三人集安农商银行无法通过抵押权对涉案房产进行处分，双方签订的抵押合同目的无法实现，原告有权利要求解除抵押权，抵押权的解除应由被告张贤良与第三人集安农商行自行解除，并协助原告办理产权登记变更手续。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项、《物权法》第三十三条、第一百零六条、《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条之规定，判决如下： 一、被告集安市仁隆房地产开发有限公司将坐落于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋转让给杨作喜、宫金环的合同无效。 二、被告宫金环将坐落于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋出售给被告张贤良的合同无效。 三、位于集安市建设南街锦江****工程综合楼北数**门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋归原告宫恩强所有。 四、被告张贤良与第三人吉林集安农村商业银行股份有限公司于判决生效后十日内自行解除位于集安市建设南街锦江东区二期工程综合楼北数1号门面房（产籍号：203091114）、北数3号门面房（产籍号：203091116）两处房屋的抵押权，并协助原告办理产权登记变更手续。 案件受理费100元，保全费5000元，共5100元，由被告宫金环、集安市仁隆房地产开发有限公司负担。 被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判长  谢连群 审判员  吕永胜 审判员  刘文杰 二〇二〇年十一月十九日 书记员  高山峰