山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终1997号 上诉人（原审被告）：黄蘭育，男，1972年11月8日出生，汉族，居民，住山东省临沭县。 委托诉讼代理人：郇恒吉，山东隆泰律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：吴广山，男，1944年11月28日出生，汉族，居民，住山东省临沭县。 上诉人（原审原告）：袁清举，系吴广山之妻，1943年7月1日出生，汉族，居民，住山东省临沭县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：龚波，山东矩盈律师事务所律师。 原审第三人:王怀亮，男，1964年6月1日出生，汉族，居民，住山东省临沭县苍马山风景旅游区。 原审第三人:韩玉英，系王怀亮之妻，1962年3月6日出生，汉族，居民，住山东省临沭县苍马山风景旅游区。 原审第三人:临沂市浩博太阳能材料有限公司，住所地山东省临沭县南古镇驻地。 法定代表人：靖美琳，董事长。 原审第三人:靖美琳，女，1978年12月10日出生，汉族，住山东省临沭县。 原审第三人:刘锦坤，系靖美琳之夫，1977年3月10日出生，汉族，住山东省临沭县。 上诉人黄蘭育、上诉人吴广山、袁清举因与原审第三人王怀亮、韩玉英、临沂市浩博太阳能材料有限公司（以下简称浩博公司）、靖美琳、刘锦坤案外人执行异议之诉一案，不服山东省郯城县人民法院（2017）鲁1322民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄蘭育上诉请求：1.请求二审法院查明本案事实，依法撤销一审判决第一项并改判驳回吴广山、袁清举诉讼请求；2.请求一、二审诉讼费均由吴广山、袁清举承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，吴广山、袁清举与王怀亮、韩玉英签订的《财产转让合同》无效，在双方签订该转让合同时就没有法律效力，因该无效合同取得的财产，应当予以返还。根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得向本集体经济组织以外的其他村民出售，不得批准占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。吴广山、袁清举与王怀亮、韩玉英买卖的涉案房屋位于农村集体土地，且吴广山、袁清举和王怀亮、韩玉英非同一集体经济组织成员，王怀亮、韩玉英将自建的房屋出售给非同一集体经济组织成员即吴广山、袁清举，违反了土地管理法第六十三条之规定，双方所签订《财产转让合同》中涉及房屋转让内容违反了相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的相关规定，因合同无效为自始无效，故从吴广山、袁清举与王怀亮、韩玉英签订该房屋转让协议时就没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。二、一审认定事实错误，临沭县法院在执行（2012）沭商初字第1261号民事裁定时，已履行了告知、公示等手续。2012年11月29日，临沭法院送达给临沭县国土资源局的协助执行通知书，通知书第二项载明；查封王怀亮、韩玉英的财产：位于临沭县苍马山风景旅游区××村（原王山头村）、板阿公路东，名为山水酒楼（现名为尚润山庄）土地使用权、楼房及院落一套【集体土地使用证号：沭集用（2003）字第0702006号，面积3660平方米；楼房七间（两层）：平房13间、车库2间；院落一处】，查封期限自2012年11月29日至2014年11月29日。上述清单明确记载了查封的土地使用权和房屋等财产明细，临沭法院将相关民事裁定书送达给第三人王怀亮，王怀亮在封扣财产清单上签字，其他各方当事人也予以了签字认可。临沭法院在执行裁定时，现场清点了第三人王怀亮涉案财产，并现场张贴了裁定书和公告。同时，通过向临沭县国土资源局送达协助执行通知书的形式，对于涉案的土地、房屋等查封情况都进行了公示。故吴广山、袁清举针对上述涉案的土地、房屋等均不构成善意第三人的条件。一审法院以临沭法院未就查封房产事宜通知房产登记机关而直接适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，认为不得对抗吴广山、袁清举，明显认定事实错误。三、一审适用法律错误。吴广山、袁清举无法善意取得登记在其名下的沭房管字第0××8号、沭房管字第0××9号房产，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。1、吴广山、袁清举与王怀亮、韩玉英签订的《财产转让合同》虽系双方真实意思表示，但其合同内容涉及小产权房买卖，违反了法律、法规等强制性规定，损害了国家和集体利益，属于违反合同法第52条之规定合同无效的情形，故双方签订的该合同属无效合同。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》［以下简称物权法解释（一）］第二十一条之规定，转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持。而一审法院认为吴广山、袁清举已将房屋价款支付给王怀亮、韩玉英并经房产登记机关办理产权证等因素，便认定为吴广山、袁清举系善意第三人，临沭法院对王怀亮、韩玉英相关查封的措施不产生对抗吴广山、袁清举的效力，明显属于适用法律错误。按照物权法解释（一）之规定，吴广山、袁清举并不符合《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第106条之善意取得所有权的规定，故吴广山、袁清举无法善意取得登记在其名下的沭房管字第0××8号、沭房管字第0××9号房产。2、吴广山、袁清举与王怀亮、韩玉英签订《财产转让合同》，所转让的建筑物及土地使用权财产为法院查封财产，转让行为违反了法律规定，并不符合不动产依法受让的善意构成要件。2013年1月7日，吴广山、袁清举与王怀亮、韩玉英签订《财产转让合同》，所转让的建筑物及土地使用权财产，是在临沭县人民法院查封期间转让的。2012年11月22日，临沭县人民法院作出（2012）沭商初字第1261号民事裁定书，并于2012年11月29日送达临沭县国土资源局协助执行书，查封期限自2012年11月29日至2014年11月29日，法院查封扣押财产清单明确载明了吴广山、袁清举与王怀亮、韩玉英买卖的涉案土地及楼房。根据物权法和物权法解释（一），不动产的善意取得必须满足受让人于受让时为善意。根据物权法解释（一）第16条之规定，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。一审中，对于2012年11月22日临沭县人民法院作出（2012）沭商初字第1261号民事裁定书事实予以认可，却因王怀亮、韩玉英在签订《财产转让合同》未告知吴广山、袁清举其法院查封事实，黄蘭育未举证证明吴广山、袁清举知晓涉案房产被法院查封的事实，便径行认定吴广山、袁清举为善意第三人，明显不符合物权法解释（一）第16条之规定。综上，一审认定事实错误、适用法律错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 吴广山、袁清举上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不得对沭房管字第0××8号、沭房管字第0××9号房产和沭集用（2007）第0118号土地使用权、2009年10月1日王怀亮和临沭镇山西村委签订的土地使用权出让合同涉及的土地使用权强制执行，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由黄蘭育负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，吴广山、袁清举是涉案土地的合法使用权人。1、本案中所涉及土地并非耕地，而是工业用地，其使用权的转让并不需要符合农村承包地转让的法定程序。本案中王怀亮拥有临沭县人民政府颁发的涉案土地（2007）第0118号《土地使用证》，作为土地的合法使用权人，其有权将使用权转让给吴广山。因此，本案的转让协议不违反法律规定，应当认定为合法有效。根据一审已查明的事实，2013年1月7日，吴广山、袁清举与王怀亮、韩玉英签订《财产转让合同书》，约定王怀亮、韩玉英将本案争议的土地使用权和地上附属物所有权一并转让给吴广山、袁清举。2013年1月21日，吴广山、袁清举和第三人一起到房产登记部门办理了房屋所有权转移登记，登记表载明了吴广山、袁清举系通过买卖从第三人王怀亮、韩玉英处获得涉案房屋的所有权，同时，临沭县房产和住房保障局为吴广山、袁清举颁发了沭房管字第0××8号、沭房管字第0××9号房权证，证实上述房屋归吴广山、袁清举所有。根据物权法第一百四十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，因此吴广山、袁清举是临沭县王山头村Ｗ1519Ｙ1527号1号楼101，2号楼101房产的合法所有人，也是沭集用（2007）第0118号集体土地使用证内登记土地的合法使用权人。2、一审判决书第21页认为“临沭法院1216号裁定书裁定查封王怀亮、韩玉英土地使用权已通知土地管理部门，应视为临沭法院对王怀亮、韩玉英相关土地使用权的查封措施进行了公示”，这是完全错误的。本案涉及土地已经土地管理部门登记，于2007年12月3日颁发了沭集用（2007）第0118号土地使用证，土地使用权人是兴玉柳编厂，而临沭县人民法院（2012）沭商初字第1216号协助执行通知书中第二条査封的却是“王怀亮及韩玉英的财产：集体土地使用证号：沭集用（2003）字第0702006号，面积3660平方米”，明显与登记土地不符。土地使用权人及土地使用证号和使用面积均不对，也就是说，虽然该裁定书向土地管理部门送达协助通知，但土地使用权人、土地面积、使用权证号均与本案涉及土地不符，应视为没有对沭集用（2007）字第0118号涉案土地进行查封公示，临沭法院要求临沭国土协助查封的是（2003）字第0702006号土地使用权，临沭县人民政府在（2017）鲁1329行初23号案件中称“根据黄蘭育提供的临沭县人民法院2012沭商初字第1261号协助执行通知书，黄蘭育申请执行和查封的是土地使用权证号为沭集用2003字第0702006号的土地，经查实，该土地使用证无登记档案，说明该证不是县政府颁发的有效证件”，故，临沭县国土局对不存在的土地权证涉及的土地无法协助，其保全行为对沭集用（2007）字第0118号土地是无效的，争议土地并没有被任何部门合法查封过，并没有限制使用权的转让。二、一审判决适用法律错误，对郯城法院（2016）鲁1322执1875号执行裁定书错误认定，导致实体判决不公。（2016）鲁1322执1875号执行裁定书是一个新的查封，而并非临沭县人民法院（2012）沭商初字第1216号案件的续封。临沭县人民法院2012年11月29日查封时，查封期限为两年，2014年11月29日查封到期后法院并未进行续封，即2014年11月30日开始，该土地使用权及地上附着物处于正常状态。（2012）沭商初字第1261号民事裁定书已经是一个没有法律效力的文书，更重要的是，（2012）沭商初字第1261号民事裁定书查封的土地使用权根本不存在。吴广山、袁清举已基于买卖行为且经房屋登记机关取得土地使用权，郯城法院2016年11月21日再次査封时已査封了与执行案件无关的吴广山、袁清举所依法享有合法使用权的土地，其执行行为明显违法，且程序几乎也是和临沭县人民法院（2012）沭商初字第1216号裁定书一样，不符合法律规定。依据物权法定原则，“房随地走，地随房走”，吴广山、袁清举在经临沭县房屋管理部门依法登记取得房屋所有权的同时已经取得该房屋所涉及的土地的合法使用权。郯城法院在2016年11月21日以（2016）鲁1322执1875号执行裁定书查封本案争议财产时，该财产已经归吴广山、袁清举所有，并非原审被执行人王怀亮、韩玉英的财产，也就是说法院查封了与执行案件无关的案外人的财产，其查封行为明显错误。三、2013年1月7日吴广山、袁清举和王怀亮、韩玉英签订的财产转让合同合法有效，充分证实了吴广山、袁清举对本案争议房产和相关土地具有合法使用权。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，临沭法院（2012）沭商初字第1261号民事裁定书和郯城法院（2016）鲁1322执1875号执行裁定书均违法无效，吴广山、袁清举是争议土地的合法使用权人。请求二审法院依法支持吴广山、袁清举的上诉请求。 黄蘭育的答辩意见同其上诉理由。 吴广山、袁清举的答辩意见同其上诉理由。 第三人王怀亮、韩玉英、浩博公司、靖美琳、刘锦坤均未做答辩。 吴广山、袁清举向一审法院起诉请求：1.依法判决不得对沭房管字第00018928/00018929号房产及沭集用（2007）第0118号《集体土地使用证》登记的土地使用权强制执行；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明： （一）原山东鑫升投资有限公司（以下简称鑫升公司）的法定代表人系本案被告黄兰育，“黄兰育”又名“黄蘭玉”。第三人王怀亮、韩玉英系夫妻关系；第三人靖美琳、刘锦坤系夫妻关系。浩博公司系第三人王怀亮和第三人刘锦坤以靖美琳的名义投资成立的，其中王占股40%、靖占股60%。（二）第三人王怀亮于2001年在××镇××村××号××自建房屋一处，并于2003年5月9日在临沭县房地产管理局办理了房权证沭房管字第0××3号房屋所有权证，该证载明的房屋总层数2、建筑面积346平米和总层数1、建筑面积98平米，设计用途均为餐厅。房地产平面图显示，二层房屋为7.5ｍ＊23ｍ＊2层＝345㎡、一层房屋为4ｍ＊24ｍ＝96㎡，建筑面积441㎡、占地面积为1769㎡（长61ｍ＊宽29ｍ），四至：东邻空地、西邻板阿路、南邻（空）、北邻（空）。被告黄蘭玉提供登记日期为2003年10月10日的沭集用（2003）字第0702006号集体土地使用证，该证载明的土地用途为商业，土地所有者为临沭镇王山头村委，座落于临沭镇王山头村东，土地使用权类型为批准拨用，使用权面积为3660㎡。土地南北长61米，东西宽60米（面积5.49亩），四至：东邻渠道、西邻板阿路、南为小路、北为空地。吴广山提供登记日期为2007年12月3日的沭集用（2007）第0118号土地使用权证书复印件，该证载明，土地使用权人为兴玉柳编厂，座落于临沭镇山西村村民委员会，地类（用途）为工业用地，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积3651.30㎡，合5.48亩。该地块西临225省道，四至：东邻山西村土地、西邻板阿路、南为道路、北为山西村土地。（三）2012年11月22日，鑫升公司因企业借贷纠纷，将第三人王怀亮、韩玉英、浩博公司、靖美琳、刘锦坤起诉至临沭法院，临沭法院于同日作出（2012）沭商初字第1261号民事裁定，裁定冻结浩博公司、王怀亮、韩玉英等的价值约100万元的财产。2012年11月29日，临沭法院送达给临沭县国土资源局的协助执行通知书，通知书第二项载明：查封王怀亮、韩玉英的财产：位于临沭县苍马山风景旅游区××村（原王山头村）、板阿公路东，名为山水酒楼（现名为尚润山庄）土地使用权、楼房及院落一套【集体土地使用证号：沭集用（2003）字第0702006号，面积3660平方米；楼房七间（两层）；平房13间、车库2间；院落一处】。查封期限自2012年11月29日至2014年11月29日。临沭法院将相关民事裁定书送达给第三人王怀亮，王怀亮在查封扣押财产清单上签字。山水酒楼房产被采取查封措施，临沭法院未通知房屋登记机构；各方当事人未提供证据证明临沭法院针对以上与第三人王怀亮、韩玉英有关的财产查封措施进行了公告。2012年12月21日，经临沭法院主持调解，该案当事人达成调解协议，约定由浩博公司于2013年11月20日前分多次偿还鑫升公司借款计款84万元及利息，王怀亮、韩玉英、靖美琳、刘锦坤对上述借款本息承担连带责任等。2013年1月7日，王怀亮、韩玉英与吴广山、袁清举签订《财产转让合同》，合同甲方为王怀亮、韩玉英、兴玉柳编厂，乙方为吴广山。约定甲方将以“兴玉柳编厂”名义申请的坐落于××镇××村委××用途为工业用地的3561.30平米土地使用权转让给乙方，即沭集用（2007）第0118号《集体土地使用证》登记的土地；转让期限50年，按《土地使用权出让合同》第三条的约定每亩每年220元的标准支付承包费，每二十年交一次，由甲方经手交纳，同时乙方享有《土地使用权出让合同》中的权利；该地块上的所有房屋及附属物的所有权一并转让给乙方，含餐厅内的桌椅和空调，共作价150万元，先付给甲方140万元，2014年1月7前甲方把土地合同续签到50年期后，乙方将剩余10万元付给甲方，每次收款时甲方出具收到条；加上墙西1.28亩土地，合计总面积7.56亩，等等。落款甲方由王怀亮、韩玉英签名捺印、乙方由吴广山、袁清举签名捺印。王怀亮、韩玉英当日收到订金3万元。二原告提供《财产转让合同》涉及的《土地使用权出让合同》复印件落款日期为2009年10月1日，该合同甲方为临沭镇山西村村委会（原王山头村），代表人为宋加上、王永华，乙方为王怀亮，合同约定了土地概况（约定总面积10.03亩）、土地出让期限、土地承包费及付款方式、双方的权利义务、违约责任等内容，其中土地出让期限内容为“自2009年10月1日起至2059年10月1日止，承包期限为50年，原2012年1月29日签订的合同作废”等等。落款加盖村委会印章并有相关人员签字。原告提供2013年1月7日与王怀亮另签的协议1份，约定吴广山向王怀亮交纳二十年的承包费33260元，土地承包费从2013年1月7日至2033年1月7日等。第三人王怀亮为转移房屋所有权于2013年1月16日进行房屋档案查询，房屋所有权证号为0300663号，查询结果为该房屋无查封情况、抵押情况、行政限制情况、异议登记情况。2013年1月21日，王怀亮、韩玉英与吴广山、袁清举签订《房地产买卖契约》，甲方（出卖方）为王怀亮、韩玉英，乙方（买受方）为吴广山、袁清举，房屋座落于临沭县××镇××村××，房屋所有权证编号为沭房管字第0××3号，房屋建筑面积446.60平米，房屋用途为工业；甲方王怀亮等保证该房屋在本契约签订时未租赁给他人；房屋价款为482858元，付款方式一次性支付；甲方王怀亮等须于2013年1月21日前腾空房屋等。合同落款日期为2013年1月21日。同日，王怀亮、吴广山、袁清举提交房屋所有权登记申请，转出方为王怀亮，转入方为吴广山、转入方共有人为袁清举。同日，王怀亮、韩玉英将相关房屋产权变更到吴广山、袁清举名下，临沭县政府颁发的房权证号为沭房管字第0××8号（吴广山）、沭房管字第0××9号（袁清举，共同共有）。2013年1月22日，吴广山在信用社转账至王怀亮儿媳王春丽673260元、转账到王永刚账户70万元、2013年3月13日吴广山支付现金10万元。第三人王怀亮、韩玉英向原告出具落款为2013年1月22日的收到条两张，其一为“收到吴广山房屋转让款140万元正，大写：壹佰肆拾万元正”、其二为“收到土地承包费（2013.1.7日到2033.1.7日）20年的承包费33260元整，大写：叁万叁仟贰佰陆拾元”；向原告出具落款为2013年3月13日的收到条1张，内容为“今收到吴广山买饭店转来现金10万元，大写：壹拾万元整”。（四）2014年4月18日，鑫升公司向临沭法院申请强制执行王怀亮、韩玉英、浩博公司等的财产。临沭法院于2015年2月27日委托临沂贵和房地产评估有限公司对王怀亮、韩玉英使用的沭集用（2003）字第0702006号土地使用权及地上建筑物进行价值评估。后于2016年3月30日作出（2014）沭执字第627号执行裁定，裁定查封王怀亮、韩玉英所有的位于临沭县苍马山风景旅游区××村（原王山头村）土地使用权（土地使用证号：沭集用（2003）字第0702006号）一处。后该案经临沂市中级人民法院指定由郯城县人民法院执行。郯城法院于2016年10月21日以（2016）鲁1322执1875号执行裁定查封了王怀亮、韩玉英所有的位于临沭县苍马山风景旅游区××村（原王山头村）、板阿公路东，名为山水酒楼（现名为尚润山庄）的建筑物及土地使用权。后于2016年11月29日下达了（2016）鲁1322执1875号拍卖裁定书，委托临沂东泰拍卖有限公司对上述财产进行拍卖，东泰拍卖公司于2016年11月29日发布拍卖公告，定于2016年12月15日进行拍卖。本案吴广山、袁清举向郯城法院提出执行异议，要求中止对该财产的执行，终止拍卖程序。郯城法院经审查于2017年6月21日作出（2016）鲁1322执异36号执行裁定书，以吴广山、袁清举与王怀亮、韩玉英签订的财产转让合同和所涉及的财产是在临沭法院查封期间签订、转让，王怀亮、韩玉英的行为是无效行为，双方所签财产转让合同应认定无效等为由裁定“驳回案外人吴广山、袁清举的异议请求”。吴广山、袁清举不服该执行裁定，向一审法院提起诉讼。（五）原告于一审庭审中提供落款2013年1月15日并加盖临沭县临沭镇山西村村民委员会印章的书面证明1份，内容为“经村委研究，同意王怀亮身份证371329＊＊＊＊＊＊××××，坐落于现临沭镇山西村（原王山头村）的房产（证号0××3号）过户给吴广山，身份证372833＊＊＊＊＊＊××××。特此证明。”被告于一审庭审中提供落款2016年11月16日并加盖临沭县公安局行政审批中心行政审批专用章的书面证明1份，内容为“临沭县临沭街道办事处山西村村民委员会公章于2010年11月23日刻制，防伪编码：3713290006299.临沭县苍马山风景区管理委员会山西村村民委员会公章于2012年9月11日刻制，防伪编码：3713290010165”。被告提供落款2017年11月23日并加盖临沭县临沭街道办事处山西村村民委员会公章的书面证明1份，内容为“经查，2013年1月15日，我单位没有为王怀亮、吴广山出具任何证明，也无用章记录。吴广山不是我村居民，没有同意将坐落王山头村土地的房产过户给非我村居民，不是我单位的意思表示。我村也不意将土地卖给非本村居民”。（六）临沭县临沭街道办事处山西村村民委员会曾于2017年向临沭法院起诉，要求解除其与王怀亮于2002年1月29日签订的承包土地合同并要求王怀亮向村委支付土地承包费及滞纳金等。本案吴广山等在该案中为第三人。该案山西村委诉状内容显示，村委与王怀亮2002年1月29日签订承包土地合同，约定将东至打谷场、西至板阿路、南至生产路、北至板阿路西绪池墙后边为点，南北长60米、东西宽35米共3.1亩土地承包给王怀亮，承包期20年自2002年8月1日至2022年8月1日，承包费每年260元／亩，每3年交款一次，一次交款2418元，每3年交款时间应在第1年的8月1日前交清，每超1天，原告收取交款金额1%的滞纳金，超90天有权终止合同另行发包。山西村委以王怀亮自2014年8月1日至今未交承包费并已超过合同约定的90天等为由提起诉讼。临沭法院于2018年3月23日作出（2017）鲁1329民初2118号民事裁定书，认为该案所涉土地属王山头村集体所有，承包合同也是王山头村委与王怀亮签订，在××村××村××村××西朱车村合并村后，四个自然村的土地、债权债务各自独立，王山头自然村应为涉案土地的实际发包人并有权依据双方合同主张权利，山西村委作为原告提起诉讼主体不适格，并以此为由裁定驳回山西村委的起诉。（七）2017年9月30日，临沭县人民检察院因王怀亮拒不执行判决、裁定，向临沭法院提起公诉，临沭法院于2017年11月10日作出（2017）鲁1329刑初436号刑事判决，判决王怀亮犯拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑一年。该刑事案件涉案原因为王怀亮收到吴广山支付的转让款及土地承包费共计1533260元后仍拒不偿还鑫升公司借款。（八）被告黄蘭玉于2017年5月25日向临沭法院提起房屋登记行政诉讼，要求依法撤销临沭县人民政府为吴广山、袁清举颁发的沭房管字第0××8号房产证的行政行为。临沭法院认为，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第三项的规定，就房屋登记机构为债权人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼的，需同时满足法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施且通知房屋登记机构。该案中，临沭法院作出的1261号民事裁定，查封了王怀亮、韩玉英所有的位于临沭县苍马山风景旅游区××村（原王山头村）、板阿公路东，名为山水酒楼（现名为尚润山庄）土地使用权、楼房及院落一套，集体土地使用证号为沭集用（2003）字第0702006号。王怀亮、韩玉英的山水酒楼被采取查封措施后，未通知房屋登记机构，故黄蘭玉的起诉不符合起诉条件，临沭法院作出（2017）鲁1329行初22号行政裁定书，裁定驳回黄蘭玉的起诉等。黄蘭玉不服该裁定，提起上诉。临沂中院认为，黄蘭玉提交的证据只能证明其为鑫升公司的法定代表人，相关诉讼中的原告及执行案件中的申请人均系鑫升公司而非黄蘭玉。黄蘭玉虽在一审中陈述鑫升公司已注销，在执行过程中公司债权由黄蘭玉享有，黄蘭玉已变更为申请执行人，但黄蘭玉未提供证据证明，不予认定，故黄蘭玉既非民事诉讼案件当事人也非民事执行案件当事人，其与被诉具体行政行为无关，其不具有原告主体资格，依法应驳回其起诉。退一步，即便黄蘭玉提供证据证明其已依法变更为申请执行人，其作为债权人提起行政诉讼也应符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的四种情形之一。该案中，临沭法院在查封涉案房屋时未通知房屋登记机构，该案第三人王怀亮为转移涉案房屋所有权于2013年1月16日进行房屋档案查询显示，该房屋无查封情况、抵押情况、行政限制情况、异议登记情况，因此黄蘭玉作为债权人提起行政诉讼不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的第三种情形，且黄无证据证明其符合该条规定的其他三种情形。故于2018年4月10日作出（2017）鲁13行终5号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。（九）被告黄蘭玉于2017年5月26日向临沭法院提起土地登记行政诉讼，以本案原告提出案外人执行异议并提供沭集用（2007）第0118号《集体土地使用证》、土地使用权人为兴玉柳编厂，而临沭法院在鑫升公司起诉王怀亮等民间借贷纠纷中作出1261号民事裁定查封了涉案房产和土地，土地使用权证书为：沭集用（2003）第0702006号、土地使用权人为王怀亮，两证所涉土地位置重合而兴玉柳编厂并不存在等为由要求撤销临沭县人民政府、临沭县国土资源局颁发的土地使用权人为兴玉柳编厂的沭集用（2007）第0118号《集体土地使用证》。临沭县政府在该案中答辩称，1、黄蘭玉无权提起行政诉讼，称黄蘭玉申请执行查封的是王怀亮的土地使用权证号为沭集用（2003）第0702006号《集体土地使用证》的宗地，经查该土地使用证无登记档案，说明该证非县政府颁发的有效证件，而县政府颁发沭集用（2007）第0118号《集体土地使用证》的行为合法有效等。临沭法院经审理后认为，依据《民法总则》第五十四条、第五十八条第三款的规定，个体工商户需经依法登记，设立法人需要经有权机关批准。黄蘭玉与临沭国土局均主张“兴玉柳编厂”未进行工商登记，足以说明“兴玉柳编厂”既不是法人也不是个体工商户，不存在民事主体资格。临沭县政府在该案中未查到该土地使用证的登记情况，且黄蘭玉未提供该宗土地的使用证，不能证明颁发主体是临沭县政府还是临沭国土局，因土地使用权人兴玉柳编厂未经有权机关设立，不存在权利义务的承担者，黄蘭玉所诉临沭县政府颁发沭集用（2007）第0118号集体土地使用证的行为并不存在，其诉讼主体不适格。临沭法院于2017年11月16日作出（2017）鲁1329行初23号行政裁定书，裁定驳回黄蘭玉的起诉等。该案原告黄蘭玉、被告临沭县政府、临沭县国土局均服判未上诉。（十）第三人王怀亮曾称其在政府土地管理等部门工作三十多年，其在异议审查阶段接受一审法院询问时称（2003）沭集用字第0702006号属于老版，后因国家政策原因要求办证又重新换本，按照政府的批文以兴玉柳编厂的名义实际是王怀亮本人的重新办理了沭集用（2007）第0118号土地证，这两个土地证指向的土地是同一地块，两个证都是真实的，以现在的新证为准。王怀亮在本案中接受询问时另称，①我使用的土地是企业用地不是商业用地，对企业用地的地上建筑物可以进行交易、转让，但土地是集体的，我只有使用权，无权将土地卖给吴广山，现该土地使用权仍归我，吴广山是代我管理土地，土地承包费仍由我向村里交纳。②我与吴广山的合同是房产交易合同，不含土地，也就是说转让款150万元只包括土地附着物而不包括土地，所以只过户了房产而未过户土地。③2013年1月7日《财产转让合同》第一条约定将土地使用权转让给吴广山，这条少了两个字，应该是代管，土地局土地证足以证明我没有将土地使用权转让的事实。 一审法院认为，本案的案由为案外人执行异议之诉，二原告作为被告黄蘭玉担任法定代表人的鑫升公司与第三人浩博公司及王怀亮等人执行一案的案外人向法院提起诉讼，其应当对执行标的即涉案房屋及土地使用权等享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 临沭法院于2012年11月29日依债权人鑫升公司申请作出了1261号裁定书并查封了第三人王怀亮、韩玉英的原山水酒楼楼房、院落及土地使用权，并不违反法律规定，相关裁定书已送达王怀亮等人，该裁定书对相关当事人产生法律效力，第三人王怀亮、韩玉英不得擅自处分被保全财产。 现有证据能够证明1261号裁定书查封的第三人王怀亮、韩玉英山水酒楼等房屋、土地使用权与二原告所主张的王怀亮、韩玉英转让的房产、土地使用权系同一标的。王怀亮将被法院查封的不动产转让给二原告的行为违法，应认定无效。依据《查封、扣押、冻结规定》第二十六条的规定，作为被申请人的王怀亮、韩玉英对被查封财产所作的处分，不得对抗申请执行人鑫升公司。但如临沭法院的查封措施没有公示，其效力则不得对抗善意第三人。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十一条的规定，临沭法院应在查封第三人王怀亮、韩玉英的不动产时张贴封条或公告，因被查封的不动产存有登记手续，还应当通知登记机关办理登记手续。 临沭法院1261号裁定书裁定查封王怀亮、韩玉英土地使用权已通知土地管理部门，应视为临沭法院对王怀亮、韩玉英相关土地使用权的查封措施进行了公示。 因（1）临沭法院1261号裁定书裁定查封的王怀亮、韩玉英土地使用权存在被告黄蘭玉提供的沭集用（2003）字第0702006号集体土地使用证和吴广山提供的沭集用（2007）第0118号土地使用权证书，两证所涉土地方位相同，面积相近，第三人王怀亮表示两证所指同一个地块，但在临沭法院作出的生效（2017）鲁1329行初23号行政裁定书中，临沭县政府辩称沭集用（2003）第0702006号《集体土地使用证》无登记档案、该证非县政府颁发的有效证件而县政府颁发沭集用（2007）第0118号《集体土地使用证》合法有效，但临沭法院审理认为临沭县政府颁发沭集用（2007）第0118号集体土地使用证的行为并不存在，本案所涉两土地使用证的效力存在较大争议。（2）原告与王怀亮夫妇签订的《财产转让合同》中所涉《土地使用权出让合同》落款日期为2009年10月1日、合同甲方为临沭镇山西村村委会以及约定原2012年1月29日签订的合同作废，而临沭县临沭街道办事处山西村村民委员会曾于2017年起诉要求解除其与王怀亮在2002年1月29日签订的《承包土地合同》等，临沭法院作出的（2017）鲁1329民初2118号民事裁定书中并未提及2009年10月1日的《土地使用权出让合同》，两合同土地面积、承包期限、承包费金额等均存在较大差异，该《土地使用权出让合同》是否合法存在并不明确。③作为与土地使用权有利害关系的山西村委对涉案合同及使用权登记手续等意见不明。现有证据仅能证明临沭法院在向每三人王怀亮送达1261号裁定书等查封手续时，王怀亮、韩玉英对被查封土地的全部或部分享有使用权或承包经营权。二原告非相关土地所在村集体组织成员，从此角度考虑，王怀亮、韩玉英亦无权擅自处分该土地。 二原告在王怀亮、韩玉英针对被查封土地的处分行为并不具备构成善意第三人的条件。综合以上两个方面，应确认不享有足以排除强制执行相关土地使用权的权利。 临沭法院未就查封房产事宜通知房产登记机关，亦未通过张贴封条或公告的方式进行公示。王怀亮、韩玉英在与二原告之间签订房屋买卖合同（《房地产买卖契约》）时未将该房产已被法院查封的事实告知原告，被告黄蘭玉或鑫升公司亦未举证证明二原告知晓涉案房产已被法院查封的事实，结合二原告已将房屋价款支付给王怀亮、韩玉英并经房产登记机关办理了产权证等因素，应认定二原告系善意第三人，临沭法院对王怀亮、韩玉英相关房产的查封措施不产生对抗二原告的效力。吴广山、袁清举已经取得了临沭县政府颁发的沭房管字第0××8号、沭房管字第0××9号房权证，二原告主张不得对第00018928号、沭房管字第0××9号房权证下的房产强制执行理由正当，应予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款的规定，判决：一、不得对登记在原告吴广山、袁清举名下的沭房管字第0××8号、沭房管字第0××9号房产强制执行；二、驳回原告吴广山、袁清举的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告黄蘭玉负担。 二审期间，吴广山、袁清举围绕上诉请求提供以下证据：临沂市中级人民法院（2020）鲁13行终20号行政裁定书（原件）一份。拟证实：该房屋及所属土地所有权经确认属于吴广山、袁清举所享有。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 黄蘭育的质证意见是：对证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议。该份行政裁定书并不能证实涉案房屋及土地所有权确认属于吴广山、袁清举所有。该份行政裁定书并未对涉案房屋的土地所有权进行实质审理，仅是对该行政裁定书中上诉人山西村村民委员会所提起的行政登记一案不服一审法院裁定而作出的终审裁定。该裁定书作出的主要事实和法律依据为，山西村村委会并不符合起诉条件以主体不适格予以裁定驳回，即法院并未进行涉案房屋及土地所有权的实质权利审理。因此上诉人的该份证据并不能达到其证明目的。 对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：对吴广山、袁清举提交的本院（2020）鲁13行终20号行政裁定书的真实性、合法性本院予以确认。该证据可以证实到该裁定书生效之日，临沭县人民政府颁发案涉沭房管字第0××8号、沭房管字第0××9号房权证的行为未被认定为不符合法定程序。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人二审争议的焦点为：吴广山、袁清举对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行的诉讼请求能否成立。 本案所涉执行标的包括第三人王怀亮、韩玉英未予临沭县苍马山风景旅游区××村（原王山头村）、板阿公路东，名为山水酒楼（现名为尚润山庄）的建筑物及土地使用权一宗。 关于尚润山庄使用的房屋问题。首先，临沭县法院（2012）沭商初字第1261号民事裁定书及扣押清单虽依法向第三人王怀亮、韩玉英送达，但并未以张贴封条或公告等形式进行公示；且因该房屋已办理产权登记，该裁定书应依法向房产登记部门送达而未送达，不能起到公示的效果，故不能对抗善意第三人。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人是否权利人。本案所涉被执行的房产已于2013年1月21日变更登记至吴广山、袁清举名下，根据上述规定，在上述沭房管字第0××8号、沭房管字第0××9号房权证未被撤销的情况下，应当确定吴广山、袁清举为该房权证所载房产的权利人。第三，吴广山、袁清举在签订房屋买卖合同之前已经向房产部门进行了查询，确定无查封、抵押等情况，已经履行了审慎的注意义务，现有证据不能认定吴广山、袁清举在与第三人签订房屋买卖合同时存在恶意，故对黄蘭育以该合同无效、进而主张吴广山、袁清举不享有对该房产所有权的上诉理由，本院不予支持。 关于被查封的土地问题。首先，对该土地进行查封的临沭县法院（2012）沭商初字第1261号民事裁定书已经依法向第三人王怀亮、韩玉英送达，且临沭县法院已经向临沭县国土资源局送达了协助执行通知书，达到了公示的效果。其次，关于案涉被查封的土地，存在沭集用字（2003）字第0702006号、颁发部门为临沭县国土资源局的集体土地使用证，以及沭集用字（2007）第0118号，颁发部门为临沭县政府的土地使用权证，临沭县政府在（2017）鲁1329行初23号案件中答辩称2003年的集体土地使用权证不存在，而临沭县法院认为，“因该证所载明的土地使用权人兴玉柳编厂未经有权机关设立，不存在权利义务的承担者，故黄蘭育所诉的临沭县政府颁发沭集用（2007）第0118号集体土地使用证的行政行为，并不存在”；第三人王怀亮认可该两份土地使用证载明的土地系同一地块，2007年的使用权证是新证，2003年的使用权证是老证该土地是现临沭镇山西村（原东山头村）集体所有。故临沭县法院（2012）沭商初字第1261号民事裁定书查封的土地即为吴广山、袁清举现持有的沭集用字（2007）第0118号所涉的土地。故，被执行人王怀亮在该土地被法院查封后又进行处分，违反了《查封、扣押、冻结规定》第二十六条第一款之规定。第三，依据现有证据，不能认定案涉被查封的土地使用权人已被政府部门确认为吴广山、袁清举；且，该土地的所有权人即临沭镇山西村集体亦不认可村委会与吴广山、袁清举之间存在土地承包合同或土地使用权出让合同，故，不能认定吴广山、袁清举对该土地享有足以排除强制执行的民事权益。对吴广山、袁清举要求不得对该土地使用权强制执行的上诉理由本院不予支持。 综上，上诉人黄蘭育，上诉人吴广山、袁清举的上诉理由均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人黄蘭育，上诉人吴广山、袁清举各负担250元。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年十一月十三日 书记员  王 雨