江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初11661号原告：苏琴芳，女，1967年10月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：范华康，男，1999年7月1日出生，汉族，住江苏省新沂市。第三人：单雨，男，1998年6月9日出生，汉族，住江苏省灌南县。原告苏琴芳与被告范华康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。审理期间，被告范华康申请追加单雨为本案第三人，本院予以准许。后本案于2020年11月5日第二次公开开庭进行了审理。原告苏琴芳（参加两次庭审）、被告范华康（参加两次庭审）到庭参加诉讼，第三人单雨经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏琴芳向本院提出诉讼请求：判令被告支付2020年6月7日至2021年6月6日期间房租66000元、逾期付款滞纳金9900元（按每天年租金的5%，计300元/天，暂计至2020年6月30日）。审理期间，原告确认涉案房屋租赁合同已解除，变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告2020年6月7日至2020年8月7日的租金11000元；2.判令被告向原告支付违约金即一年租金66000元并没收押金。事实和理由：2018年6月7日，原告与单雨签订一份《房屋租赁协议书》，原告将位于昆山市店面出租给单雨使用，租用期为三年（2018年6月7日至2021年6月7日），约定年租金分别为64000元、66000元、66000元，必须提前一个月交清，逾期不支付，每逾期一天，原告按年租金5%扣罚逾期滞纳金。在租赁期内，每月物业费、水电费等由单雨承担。2019年5月9日，单雨将上述房屋转租给被告范华康，原告没有退还押金5000元，单雨向被告收取押金5000元，被告应按原协议约定条件继续履行。被告范华康于2019年5月底支付了房屋租金66000元，被告现继续使用租赁房屋，但没有提前一个月支付2020年6月7日至2021年6月6日租金66000元。经原告多次催讨，被告仍没有支付，而继续使用租赁房屋，无奈只得起诉法院。被告范华康辩称：被告于2020年7月9日搬出涉案店铺，将店铺的钥匙放在门缝处，并告知原告。被告同意向原告支付2020年6月7日至2020年7月9日的房租，并且扣除被告已经支付的5000元押金。第三人单雨未到庭参加诉讼，但有向本院提交一份情况说明，内容载明：1.第三人是在2019年5月9日将店铺转让给范华康，当时跟范华康约定收取20000元作为转让费。对于第三人和范华康转让的约定电话告知了苏琴芳，并取得苏琴芳的同意。2.转让店铺后因第三人收取了20000元转让费，并且征得了苏琴芳的同意，且范华康也和苏琴芳取得了联系。租赁协议主体变更以后，虽然与第三人有关系，但我们三方都是知道转让这个事情的。3.第三人和范华康之间的协议由于第三人手机更换只能提供转账截图。4.第三人在租赁房屋的时候向苏琴芳支付了押金5000元，苏琴芳没有退还押金给第三人。第三人在转让店铺时收取了5000元押金，第三人认为转让店铺后之前支付给苏琴芳的押金可以视为范华康支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋租赁协议书、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告苏琴芳（甲方、出租人）和第三人单雨（乙方、承租人）于2018年6月7日签订一份《房屋租赁协议书》，原告将坐落于昆山市房屋出租给单雨使用。协议书约定租期为三年，自合同生效之日起开始计算；租用期限内2018年6月7日至2019年6月6日房租为64000元，2019年6月7日至2020年6月6日房租为66000元，2020年6月7日至2021年6月6日房租为66000元，交押金5000元；乙方房租续租必须提前一个月缴清，首次交款日为签订合同之日，交清一年房租，乙方必须在租房第11个月末最后一天前付清一年的房租，之后依次类推，逾期不支付，每逾期一天，甲方按年租金的5%扣罚逾期滞纳金；乙方拖交租金达半个月的，甲方可以终止合同，收回房屋；本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴房屋租金不退，并赔付一年租金和实际损失。协议书签订后，原告苏琴芳将房屋交付给单雨使用，单雨向原告苏琴芳支付了一年的租金64000元和押金5000元。单雨承租房屋后经营了一家理发店，后单雨于2019年5月9日将理发店转让给被告范华康经营，并向范华康出示房屋租赁协议书，范华康向单雨支付了20000元转让款和房屋押金5000元。单雨将理发店转让给被告范华康进行经营，有告知原告苏琴芳。2019年5月28日，原告苏琴芳将银行账户通过微信发给范华康，要求范华康支付房租66000元。后范华康向苏琴芳支付了2019年6月7日至2020年6月6日的房租66000元。2020年6月左右，原告苏琴芳向范华康催要2020年6月7日至2021年6月6日的房租，但范华康一直未付，范华康告知原告不租房屋了，要求退还押金，双方未能协商一致。2020年7月14日，范华康发微信告知苏琴芳其已于2020年7月9日搬走，房租6月6日到期，除去押金5000元，同意支付苏琴芳1050元，对此苏琴芳未回复。2020年7月17日，范华康又发微信告知苏琴芳，“钥匙一直放在门里面地上，门推开一点就能拿到”。之后，原告苏琴芳以范华康未按约支付房租为由，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。本院认为：本案中，原告苏琴芳与单雨签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，且不违反相关法律规定，依法应当受到保护。合同签订后，原告将涉案房屋交付给单雨用于经营理发店，单雨也依约向原告支付部分房租。在合同履行期间，单雨将理发店转让给被告范华康经营，并向范华康出示房屋租赁协议书，范华康向单雨支付了转让款和房屋押金5000元，单雨也将转让事项告知苏琴芳。之后范华康和苏琴芳直接进行联系，范华康按照租赁协议书约定向苏琴芳支付了2019年6月7日至2020年6月6日期间的租金，后续苏琴芳催要租金、范华康退租、搬走都是双方直接沟通。综上，本院认为，单雨将理发店转让给范华康经营之时，单雨与苏琴芳之间的房屋租赁协议书中的权利、义务也一并转让给范华康，承租方变更为范华康，范华康应按照房屋租赁协议书的约定履行相关义务。本案中，范华康未按租赁协议书约定向苏琴芳支付2020年6月7日至2021年6月6日期间的租金，并在租赁合同未到期的情况下，于2020年7月9日搬出房屋，原告已无法实现其合同目的，苏琴芳在2020年8月7日庭审中提出解除合同，本院予以确认，合同解除时间为2020年8月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告范华康实际向原告支付租金至2020年6月6日，其后的租金一直未付，现原告要求被告范华康支付解除合同前的租金共计11000元，于法不悖，本院予以支持。关于原告苏琴芳要求范华康支付违约金的诉请，本案中，房屋租赁协议书中约定“如乙方违约，乙方已缴房屋租金不退，并赔付一年租金和实际损失”，本院认为，协议书中约定的违约金标准过高，本院根据原告的实际损失，酌定范华康支付违约金16500元（即三个月的租金）。关于原告苏琴芳是否应退还范华康房屋押金5000元的问题，本案中，单雨将理发店转让给范华康经营之时，单雨与苏琴芳之间的房屋租赁协议书中的权利、义务也一并转让给范华康，租赁合协议书中未约定承租方违约情况下押金应否退还，考虑到本院已支持苏琴芳要求范华康支付违约金的诉请，现合同已解除，故苏琴芳应退还范华康押金5000元。综上，被告范华康应向原告支付租金及违约金共计27500元，扣除原告应退还给被告的押金5000元，被告还需支付原告22500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告范华康于本判决生效之日起十日内支付原告苏琴芳租金11000元及违约金16500元，合计27500元，扣除原告需退还给被告的押金5000元，被告还需支付原告22500元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1698元，减半收取849元，由被告范华康负担。其中，原告苏琴芳预交的案件受理费849元，本院予以退还，被告范华康应当负担的849元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811163907，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘春香二〇二〇年十一月二十日书记员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。