广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6719号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘志明，男，汉族，1969年8月12日出生，身份证号码：442************416，身份证住址：广东省肇庆市高要区**************。被上诉人（原审被告，反诉原告）：刘伟球，男，汉族，1970年11月28日出生,身份证号码：442************215，身份证住址：广东省紫金县**************。委托诉讼代理人：黄孟斌，广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人刘志明与被上诉人刘伟球因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘志明有限公司上诉请求：一、判决撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初18673号民事判决第四、五、六、七项；二、判决变更第二判项为：被上诉人在本案判决生效之日起十日内按照合同约定向上诉人返还商铺（含商铺硬件设施），并付清使用商铺产生的水电费、煤气费、物管费、租金等所有费用；三、判决被上诉人立即向上诉人支付2019年9月份租金4500元；四、判决被上诉人立即向上诉人支付拖欠租金的罚金每天200元直至返还商铺之日止；五、判决驳回被上诉人的全部反诉诉讼请求；六、本案一、二审受理费全部由被上诉人承担：七、合同约定转让费6万元属上诉人所投资的硬件设施、货物、装修等费用，任何情况不予退还。事实和理由：一、被上诉人反诉主张退回押金9000元缺乏事实和法律依据，原审判决第四判项应予撤销。（一）原审法院确认上诉人与房东石耀先的纠纷与被上诉人无关联，不是被上诉人拒不支付房租的理由，也就是说被上诉人以此为由拖欠租金属于违约行为，违约即存在过错。（二）2019年6月24日双方签订的《商铺租赁合同》第二条明确约定“如拖欠7天以上租金，甲方有权收回商铺，押金不退回乙方”，合同的附加条款（第二页手写内容）第1点也明确“乙方原因提前解除合同，押金不予退还”。据此，被上诉人逾期交租超过7天，上诉人有权单方解除合同，被上诉人则无权向上诉人主张退回押金9000元。因此，本案属于因被上诉人违约原因导致合同提前解除，被上诉人无权主张退回押金。（三）《商铺租赁合同》第四条约定的“乙方没有违反相关规定”，是指被上诉人没有违约行为，一审法院故意对上述合同第二条视而不见，张冠李戴引用第四条为被上诉人作出狡辩，显然没有尊重双方作出的约定。（四）根据《商铺租赁合同》第四条约定，押金退还的约定条件包括：合同期满、被上诉人没有违约。除双方协商并经上诉人同意外，没有其他退还押金的情形。据此，被上诉人主张退还押金，缺乏合同依据。因此，原审法院判决上诉人向被上诉人返还押金9000元，与合同约定不符，也没有任何法律依据。二、被上诉人无权主张退还转手费6万元，原审法院判决全部硬件设施归被上诉人所有是错误的，应变更原审判决第二判项、撤销第五判项。（一）根据《商铺租赁合同》第三条以及附加条款的约定，本案转手费包含上诉人购置物品（硬件设施及货物）、以及对商铺装修投入的价值。该两部分价值因被上诉人选择转手费的额度不同，月租金则不同。本案被上诉人选择了支付6万元的转手费以租金4500元/月每年递增5%签订《商铺租赁合同》，说明了转手费越高、月租金就越低，即上诉人购置物品（硬件设施及货物）、装修投入的价值分摊在月租金当中。如果被上诉人当时选择支付转手费12万元、以租金3800元/月不递增签订《商铺租赁合同》，原审法院该如何酌定物品、装修投入的价值呢？很明显，原审法院酌定案涉转让物品价值为l万元、装修投入价值为5万元是错误的。（二）因上诉人购置物品，（硬件设施及货物）的价值分摊在月租金当中，而租赁合同因被上诉人违约，导致租期未届满就解除，即上诉人购置物品（硬件设施及货物）的价值并未完全收回。而且，被上诉人的反诉请求，并未主张案涉硬件设施归其所有并搬离。在这种情况下，原审法院判决全部硬件设施归被上诉人所有并由被上诉人搬离（见第二判项内容）是错误的。而且，解除合同后，被上诉人应按合同第六条约定付清水电费的所有费用，原审判决并未作出判决也是错误。（三）关于装修费5万元问题。如前所述，本案上诉人对商铺的装修投入价值分摊在月租金当中，被上诉人选择支付的6万元转手费，未包括上诉人对商铺装修的全部投入。而且本案双方未确认商铺的装修是否完好、未被破坏，如果被上诉人损坏了商铺的墙体、地板、天花、水电设施等装修装饰呢？即使上诉人不退还原审法院所酌定的装修费5万元，上诉人仍然产生巨大的装修投入损失，更何况原审法院判决上诉人返还装修费余额42500元。据此，原审法院判决上诉人返还装修费是错误的。三、被上诉人应向上诉人支付2019年9月份租金。上诉人一审向法院提出的第3项诉讼请求，要求被上诉人支付2019年9月份的租金4500元，而且被上诉人也承认只支付了2019年7月、8月两个月租金，9月l号至今租金未支付。因此，原审法院没有判决被上诉人支付2019年9月份租金是错误。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足，现上诉人依法提出上诉，恳请二审法院判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘伟球答辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审原告刘志明向原审法院起诉请求：1.确认从2019年10月8日起解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告立即将惠州市惠城区******************按照合同约定返还给原告，并付清使用该商铺产生的水电费、煤气费、物管费等所有费用；3.被告立即支付2019年9月份租金4500元给原告，并从2019年10月1日起至被告实际返还商铺给原告之日止，按照每月租金4500元向原告支付商铺占用费；4.本案诉讼费用由被告承担。原审反诉原告刘伟球向原审法院反诉请求：1.原告退还被告9000元的租赁店铺押金。2.原告退还被告60000元的租赁店铺转让费用。原审法院认定事实：石耀先*********************商场的产权人（粤房地证字第C6001444号）。2015年12月1日，石耀先与原告（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，石耀先将*******号商铺出租给原告，租赁期限自2015年12月30日至2021年12月30日止，每月租金2500元，在当月的1号前支付。在签订合同时，原告向石耀先支付三个月的租金7500元作为押金，合同期届满后，在原告没有违约行为的条件下，押金退还给原告。租赁期间，原告因生意或家庭原因转租给第三方使用须知会石耀先，取得使用权的第三方继承为本合同的乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。2009年6月15日，石耀先向原告出具《商铺授权委托书》，委托书的内容如下：委托人将********号商铺一间，全权委托刘志明对外转租及管理，代收租金；二、收到租金由被委托人刘志明转交委托人石耀先手中（委托人与被委托人另有协议）；三、委托期限从2019年7月1日至2024年7月1日止。2019年6月24日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将********号商铺租赁给被告，租赁期限至2019年7月1日至2024年7月1日，每月租金4500元，租金在当月的1号前支付，物品装饰、转手费6万元，在签订合同时一次性支付，同时支付的还有9000元押金。自2019年7月1日至2020年7月1日，每月租金4500元；自2012年7月1日至2021年7月1日，每月租金4725元；自2021年7月1日至2022年7月1日，每月租金4960元；自2022年7月1日至2023年7月1日，每月租金5210元；自2023年7月1日至2024年7月1日，每月租金5470元。2016年6月30日，石耀先与被告的妻子钟彩玲签订《商铺租赁合同》，合同约定，石耀先同意将********号商铺出租给被告的妻子钟彩玲，租赁期限从2019年7月1日至2024年7月1日，租金每月4500元，每年递增5%，在每月的1号前支付上个月的租金，在签订合约合同时，被告的妻子钟彩玲向石耀先支付押金9000元。在庭审过程中，被告的妻子钟彩玲本人确认《商铺租赁合同》是其本人的签名，原告本人确认：“石耀先”的签名并不是石耀先本人的签名，是原告在甲方签名处以“石耀先”的名义签名，签订这一份《商铺租赁合同》的意图是供被告办理营业执照，需要与业主签订租赁合同，这与被告的抗辩可以相互印证。2019年6月30日，被告承租112号商铺，支付2019年7月、8月份的租金，每月支付4500元。在庭审过程中，原、被告均确认，被告已支付押金9000元，转让费6万元。在庭审过程中，双方确认转让费6万元包括装修费、硬件设施（货架、冰箱、煤气炉、桌凳）、货物（油、盐、酱、醋等）。庭审结束后，本院向被告询问是否申请对装修的残值进行鉴定以确定6万元中含装修费用多少，被告回答无需鉴定，因为原告交付的设施价值不高，酌定即可。以上事实，有对原告的身份证、商铺租赁合同、房屋租赁合同、房产证、石耀先身份证、声明、惠州市惠城区虹兴阁餐饮店企业信用公示信息及本案的开庭笔录在案佐证，予以确认。原审法院认为，本案围绕原、被告2019年6月24日签订的《商铺租赁合同》进行审理，原告以石耀先的名义与被告的妻子钟彩玲签订的《商铺租赁合同》不予以审理。理由是：原告以“石耀先”的名义与被告的妻子钟彩玲签订的《商铺租赁合同》用途在于办理营业执照，合同的内容与原、被告签订的《商铺租赁合同》一致，不必重复审查。而本案审查的《商铺租赁合同》是否合法有效的前提是原告转租是否经过业主石耀先的授权，本院对《商铺授权委托书》的真实性、合法性予以确认，确认原告转租112号商铺经过业主石耀先的授权。因此，原、被告签订的《商铺租赁合同》合同有效，双方当事人的行为应当受合同的约束。本案本诉应解决的问题是：是否应当解除双方签订的《商铺租赁合同》？被告是否应当支付2019年10月至合同解除之时的租金？本案反诉应解决的问题是：被告支付给原告的押金9000元及转让费60000元是否应当返还给被告？对本诉争议的问题，原告起诉被告，请求解除合同并返还租赁物，在庭审过程，被告确认，已停止经营，也无继续承租的必要，同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，也同意返还租赁的商铺，对双方没有争议的这一事实，本院予以支持。解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告向原告返还商铺。被告支付了2019年8月、9月的房租，自2019年10月至今未支付房租，被告提出的抗辩是无需支付这一时段的租金，理由是原告与石耀先的争议影响了被告的正常经营，而在原告提起本案的诉讼之后，没有必要再经营下去，租金由原告自行负担。本院对被告这一抗辩不予以采信，理由是：原告与被告签订《商铺租赁合同》，根据合同的约定向原告交付房租即可，原告与房东石耀先的纠纷与被告无关联，也不是被告拒不支付房屋的理由，因此，原告请求被告自2019年10月至被告返还商铺之日止按双方签订的租赁合同支付租金有事实及法律依据，予以支持。对于反诉争议的问题，首先，押金是否应当退还的问题，根据合同第四条的约定，合同期满之后，被告未违反相关规定的，原告退还押金9000元。从双方争议的起因来看，被告并没有明显的过错，且合同第四条未明确约定“相关规定”指的是什么，因此，被告反诉请求返还押金有事实及法律依据，予以支持。其次，转让费60000元是否应当返还的问题，根据双方当事人的陈述，60000元包括装修费，硬件设施（货架、冰箱、煤气炉）、货物（已被消耗），由于双方未能提交发票或交接清单等证据证明硬件设施及低值易耗品的价值是多少，共酌定为10000元。合同解除后，硬件设施作为被告的投资部分，可取回。余额50000元，双方约定的租赁期限共5年60个月，被告的经营期自2019年8月计算至2020年4月共9个月，分摊折旧费7500元（50000/60×9），余额42500元应当返还给被告。综上所述，解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告向原告返还112号商铺，被告自原告支付拖欠的租金，自2019年10月起至返还商铺之日止按合同约定的租金每4500元计算，原告向被告返还押金9000元，被告将商铺内的物品包括货架、冰箱、煤气炉、桌凳等硬件设施取回，原告向被告返还装修折旧费42500元。除此之外，双方其他的主张没有事实，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除本诉原告刘志明与本诉被告刘伟球签订2019年6月24日签订的《商铺租赁合同》；二、本诉被告刘伟球自本判决生效之日起十日内向反诉原告返还********号商铺，并自行搬离店内的硬件设施，包括（货架、冰箱、煤气炉、桌凳等）；三、本诉被告刘伟球自本判决生效之日起十日内向本诉原告支付拖欠的租金，自2019年10月起至本诉被告刘伟球返还********号商铺之日止每月支付4500元；四、反诉被告刘志明自本判决生效之日起十日内向反诉原告刘伟球返还押金9000元；五、反诉被告刘志明自本判决生效之日起十日内向反诉原告刘伟球返还装修费余额42500元；六、驳回本诉原告刘志明其他的诉讼请求；七、驳回反诉原告刘伟球其他的诉讼请求。本案本诉受理费50元，由本诉被告刘伟球负担，反诉受理费762.5元，由反诉被告刘志明负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。双方当事人签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。被上诉人拖欠租金，构成违约，依法应当承担违约责任。但是押金非定金，法律上并不适用违约罚没规则，其法律意义在于保障出租人如实收到租金等合法权益，因此，原审解除合同后，上诉人应当退回押金给被上诉人。关于转让费应否返还的问题，本案的转让费包含了装修费、硬件设施，货物（已消耗），原审扣除1万元损耗后，按照被上诉人的经营期限折旧，由上诉人返还给被上诉人42500元妥当，予以确认。被上诉人2019年9月份的租金没有支付，依法应当支付给上诉人。被上诉人拖欠租金构成违约，本院酌情由被上诉人支付违约金9000元。综上所述，上诉人的上诉部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18673号民事判决第一、二、四、五、七项和诉讼费用负担部分；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18673号民事判决第六项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18673号民事判决第三项为：刘伟球自本判决生效之日起十日内向刘志明支付拖欠的租金，自2019年9月起至刘伟球返还金城花园35幢112号商铺之日止每月支付4500元；四、刘伟球自本判决生效之日起十日内向刘志明支付违约金9000元。五、驳回刘志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费1087.5元，由刘志明承担387.5元，由刘伟球承担700元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十一月十九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩