浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初6255号 原告：宁波鄞州农村商业银行股份有限公司（原名称为鄞县农村信用合作联社、宁波鄞州农村合作银行，统一社会信用代码为91330212144417235R）。住所地：宁波市鄞州区民惠西路**。 法定代表人：周建斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈栋，该公司员工。 被告：黄一君，女，1971年10月21日出生，汉族，户籍所在地：宁波市江**。 委托诉讼代理人：胡栋茂，浙江文天律师事务所律师。 原告宁波鄞州农村商业银行股份有限公司（以下简称鄞州银行）为与被告黄一君房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月21日向本院提起诉讼，本院登记为（2020）浙0212民诉前调2519号案件进行诉前调解，后于2020年6月22日登记为（2020）浙0212民初6255号案件进行审理。本案于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告鄞州银行的委托诉讼代理人陈栋、被告黄一君的委托诉讼代理人胡栋茂到庭参加诉讼。本案审理中，当事人要求庭外和解60天，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。 原告鄞州银行起诉称：其与黄一君于2018年9月签订了《房屋租赁合同》一份，约定鄞州银行将其位于宁波市鄞州区××（房屋所有权证证载地址为××路××号××的房屋出租给黄一君使用，租赁期限为2018年9月8日至2021年9月7日；租金为24万元／年，租金每半年一付，先付后用，第一期租金付款时间为合同签订当日，以后每期租金分别对应各期租赁时间提前30日支付，等等。黄一君实际支付租金至2020年3月7日，之后2020年3月8日至同年6月7日（按实际使用月份计算）已拖欠租金6万元。黄一君拖欠租金的行为已构成违约，根据上述合同约定，鄞州银行依法有权解除上述合同，并有权要求黄一君立即腾退房屋，支付所欠租金及相关费用，同时承担相应违约责任。现诉至法院，请求判决：一、解除鄞州银行与黄一君于2018年9月签订的《房屋租赁合同》；二、黄一君立即腾退位于宁波市鄞州区××（房屋所有权证证载地址为××路××号××的房屋并返还给鄞州银行；三、黄一君向鄞州银行支付所欠租金6万元（暂计算至2020年6月7日），并支付自2020年6月8日起至合同解除之日止按2万元／月的租金标准计算的租金及自合同解除之日的次日起至实际腾退之日止参照2万元／月的租金标准计算的房屋占有使用费；四、黄一君向鄞州银行支付违约金2万元，并支付以所欠租金为基数自2020年2月8日起至实际付款之日止按日千分之五计算的违约金。本案审理中，鄞州银行将上述第四项诉讼请求明确为：鄞州银行没收黄一君交付的房屋租赁保证金2万元作为违约金，并支付以所欠租金6万元为基数自2020年2月8日起至实际付款之日止按日千分之五计算的违约金；另因黄一君已实际腾退房屋，故鄞州银行撤回上述第二项诉讼请求。 被告黄一君答辩称：一、鄞州银行作为银行金融机构，相较于普通公司法人来说，具有一定的特殊性，其特殊性表现在接收政府公开信息及公告信息的快速性，以便来防范现时或以后的金融风险。另外鄞州银行作为特殊的公司法人，在与黄一君进行相关民事活动中，占据强势地位，表现在签订租赁合同时，使用银行提供的合同格式模板，亦表现在因道路综合整治进行围挡施工导致黄一君所租店铺不能营业时，鄞州银行在协商解决过程中多次拖延时间，并在疫情防疫期间，多次催促黄一君支付下一期租金，完全没有考虑到黄一君作为一个普通人，在店铺不能营业，又是在疫情防控常态化情况下的无能为力。鄞州银行作为一家金融机构，也作为房东，只在乎自己的利益，只想享受权利，而不想承担一点点义务。因此，鄞州银行作为特殊的公司法人，在涉案房屋租赁合同履行过程中与黄一君存在非常不平等的关系。二、2018年2月、5月，政府在网上发布了涉案租赁房屋所在路段的综合整治工程招标公告和环境影响评价比选公告，鄞州银行知道或应当知道此情况，但在2018年9月与黄一君续签房屋租赁合同时，却未告知黄一君这一严重风险，主观上存在过错（这里的过错指故意或过失）。2019年9月10日，在黄一君毫不知情的情况下，整个店铺前面的道路遭到围挡，造成黄一君无法营业（围挡路段周边店铺基本全部关门）。黄一君有理由怀疑并相信鄞州银行是有意隐瞒，从而给黄一君造成损失，鄞州银行应当承担缔约过失责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大损害，此时双方当事人就应重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可请求人民法院来解除合同或变更合同。鄞州银行提交的涉案《房屋租赁合同》系续租合同，与原租赁合同关系系连续的租赁关系，上述情势变更发生在租赁期间内，且变更情形已导致合同目的无法实现，已使合同根基动摇，再继续履行合同会显失公平。综合上述两方面情况，不管是缔约过失责任或是情势变更导致合同继续履行会显失公平，在特殊情况发生时，黄一君积极寻找鄞州银行解决问题，希望减少双方的共同损失，但因黄一君刚交付半年房租，鄞州银行占着强势地位不予理睬，导致黄一君损失扩大。在此期间，黄一君向鄞州银行提交了三份免租或减租申请（第一份由黄一君交付给中介，后黄一君到鄞州银行协商时也见到过，第二份由黄一君寄送给鄞州银行办公室主任周某某，第三份已得到鄞州银行确认收到），但鄞州银行却以各种理由进行拖延，并对黄一君的申请置之不理。鄞州银行称黄一君实际是在营业的，并提交了电费凭证相佐证，但该电费凭证恰恰反映黄一君正常营业的电费与停止营业的电费完全不在一个档次上。鄞州银行在自身存在过错的情况下，又来主张租赁费用，是极其不合理且显失公平的。三、疫情期间，根据《宁波市关于打赢疫情防控阻击战帮扶中小企业共渡难关的十八条意见》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》等相关规定，银行等金融机构应当积极帮助小微企业渡过难关，在房租与金融贷款方面予以放宽。并在不可抗力的情况下，遵循公平原则，鄞州银行也应当承担相应责任。四、涉案《房屋租赁合同》事实上在2019年9月10日涉案租赁房屋所在路段被围挡施工那天就已解除。综上，请求法院驳回鄞州银行的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 2015年6月8日，鄞州银行与黄一君签订了《房屋租赁合同》一份，约定鄞州银行将其位于宁波市鄞州区××（现门牌号，房屋所有权证证载门牌号为××路××号××的房屋（建筑面积为339.67平方米）出租给黄一君用于商业经营，租赁期限为2015年6月8日至2018年9月7日，等等。2018年9月，鄞州银行与黄一君续签了一份《房屋租赁合同》，约定黄一君继续租用上述房屋，租赁期限为2018年9月8日至2021年9月7日；租金为24万元／年，租金每半年一付，先付后用，第一期租金付款时间为合同签订当日，以后每期租金分别对应各期租赁时间提前30日支付；黄一君已于2015年6月8日向鄞州银行交付房屋租赁保证金2万元，租赁期满或合同解除后，该房屋租赁保证金抵扣应由黄一君承担的费用、租金及黄一君应承担的违约赔偿责任后剩余部分应返还给黄一君；在租赁期内产生的水电费、燃气费、物业管理费等费用由黄一君承担；黄一君不支付或未按约支付租金，或未按期缴纳各项费用的，鄞州银行有权单方解除合同，收回该房屋，有权要求黄一君支付所拖欠的租金、费用，并有权以所欠租金及费用为基数按日千分之五计收违约金；因黄一君违约导致提前解除合同的，黄一君对租赁房屋的装修、装饰等附着物无偿归鄞州银行所有；租赁期满或合同解除后，黄一君应返还所租房屋及其附属设施，返还的方式为双方交验并由黄一君交付钥匙视为返还；租赁期内，黄一君提前退租的，应提前30日通知鄞州银行，因此而解除合同的，鄞州银行有权按照2万元的标准收取违约金，或直接扣收房屋租赁保证金作为违约金，同时房屋装修、装饰等附着物无偿归鄞州银行所有；因鄞州银行的原因导致提前解除合同的，鄞州银行应向黄一君支付违约金2万元，等等。合同签订后，黄一君向鄞州银行支付了前三期的租金，其中第三期（2019年9月8日至2020年3月7日）租金12万元系在2019年8月27日支付的。2020年3月16日，鄞州银行向黄一君书面催缴第四期（2020年3月8日至同年9月7日）租金12万元未果，遂诉至本院。2020年6月29日（本案起诉后），黄一君向鄞州银行发出《减免申请书》称：“本店位于鄞州区××路××号，因市政府地铁路面改造店门口路面封闭修造，从2019年9月10日-2020年9月，一年内影响出入，无法正常营业，只能关门暂停营业，在封道期间，也没收到修造道路封闭的通知函，本人2019年8月26日已付2019年9月7日-2020年3月8日的房租，半年内没有正常营业，在此期间对本人及家庭已造成无法挽回的巨大严重损失，生活困难，也一直在向鄞州银行房东申请减免租金事宜。2020年3月8日-2020年9月8日又一个半年租金期，因新冠疫情影响期间，国家号召全国各房东考虑国民租客经营者的生存问题，减免房租3个月政策，由于新冠疫情店面封道情况，天灾人祸、雪上加霜，情况属实。恳请鄞州银行领导减免新冠疫情3个月租金加道路封闭2-3个月租金至8月底。”双方经过多次协商，基于新冠肺炎疫情影响，加上黄一君经营状况不好，鄞州银行最终同意减免三个月的租金，但黄一君未予同意，双方协商未果。2020年9月10日，双方办理了上述租赁房屋的交接腾退手续。 黄一君租赁上述房屋实际用于开设经营宁波鄞州宁东尊德茶业商行和宁波鄞州宁东巧工面馆即重庆鸡公煲店，2019年1-12月的用电量分别为2298度、2225度、2024度、1841度、1482度、1454度、1686度、2739度、3306度、2061度、537度、546度，2020年1-2月的用电量分别为744度、507度。2020年3月以后的用电量为0度。 2018年2月6日、5月4日，宁波市住房和城乡建设局在宁波市政府信息公开网上分别发布了《中兴路（江南路-兴宁路）、兴宁路（兴宁桥至××路××综合整治工程招标代理及工程量清单、控制价编制服务招标公告（招标编号：×××77）》、《东钱湖快速路工程、中兴路（江南路-兴宁路）综合整治工程、兴宁路（兴宁桥至××路××综合整治工程环境影响评价比选公告》。黄一君称涉案租赁房屋前面道路因宁波市鄞州区兴宁路（兴宁桥至××路××综合整治工程启动于2019年9月10日开始围挡施工。 以上事实，由原告鄞州银行提交的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、银行缴款单、《房屋租金催收函》及邮件查询跟踪单、《减免申请书》、用电量查询记录及被告黄一君提交的网站公告、照片、历月电费明细清单等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：鄞州银行与黄一君于2018年9月签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面依约履行。黄一君称政府部门在2018年2月、5月发布了宁波市鄞州区兴宁路（兴宁桥至××路××综合整治工程的招标代理及工程量清单、控制价编制服务招标公告及环境影响评价比选公告，鄞州银行作为银行金融机构知道或应当知道此情况，但在签订上述《房屋租赁合同》时却有意隐瞒未告知给黄一君，存在缔约过错；鄞州银行则称不知道上述公告内容。本院认为，上述公告虽然是面向全社会公开发布的，但因受众的信息关注度不同，不一定全社会每个成员都知道或想去知道，尤其是这类专业性、工程类的网上信息，受众面较窄。鄞州银行作为银行金融机构，银行金融工作是其本职工作，对网上工程招投标信息不必关注也应当不会去有意关注。显然不能因鄞州银行系银行金融机构，就想当然认为其对政府网上发布的信息都清楚或应当清楚。黄一君现无证据证明鄞州银行在签订上述合同时知晓上述公告内容，故黄一君称鄞州银行存在缔约过错的主张，缺乏依据，本院不予采纳。从黄一君2019年以来经营使用涉案租赁房屋所产生的用电量来看，2019年9月的用电量最多，2019年10月的用电量也不少，2019年11月后用电量才明显下降，直到2020年3月以后用电量才归零，故黄一君称在涉案租赁房屋所在路段遭围挡施工的次日即2019年9月11日已停止营业的说法，应当不是事实，相应地其称涉案《房屋租赁合同》在涉案租赁房屋所在路段遭围挡施工之日即2019年9月10日已事实上解除的主张，缺乏依据，本院不予采纳。从黄一君2019年以来经营使用涉案租赁房屋所产生的用电量变化情况来看，其营业自2019年11月以后应该确实受到较大影响，而在2020年1月又恰逢暴发新冠肺炎疫情，最终导致关门暂停营业，但黄一君并未立即腾空搬离，而是试图寻求减免五至六个月的租金以期在道路封闭施工完成后恢复营业，但双方经协商未能达成一致意见，最终黄一君在2020年9月10日才腾空搬离。由此，涉案《房屋租赁合同》在2020年9月10日已事实上终止履行，故本院确认该合同于2020年9月10日已解除。那合同解除前黄一君尚未支付的租金是否应当支付呢？本院认为，涉案《房屋租赁合同》成立后，因涉案租赁房屋所在路段封闭施工，情势发生客观变化，从黄一君2019年以来经营使用涉案租赁房屋所产生的用电量变化情况来看，上述情势变化对黄一君的店铺经营应该确实发生较大影响，后又迭加新冠肺炎疫情影响，造成黄一君无法正常使用租赁的房屋。根据公平原则，本院认为可酌情免除黄一君五至六个月的租金，考虑到2020年3月8日至合同解除之日2020年9月10日应付未付租金的时间正好六个月左右，本院酌情确定该期间的租金全部予以免除。据此，本院对鄞州银行提出的要求黄一君支付自2020年3月8日起至合同解除之日止的租金并要求黄一君承担相应逾期付款违约责任的诉讼请求，不予支持。同时考虑到黄一君确实并非主观恶意拖欠租金，其自身客观上亦确实遭受较大损失，本院对鄞州银行提出的要求黄一君承担违约金2万元即没收房屋租赁保证金2万元的诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波鄞州农村商业银行股份有限公司与被告黄一君于2018年9月签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月10日解除； 二、驳回原告宁波鄞州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1800元，减半收取计900元，由原告宁波鄞州农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  刘志刚 二〇二〇年十一月十九日 书记员  邓晓敏