文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1636号上诉人（原审被告）：涪陵区之江名苑业主委员会，住所地重庆市涪陵区顺江大道**。负责人：张**。委托诉讼代理人：余宗常，重庆睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周磊，重庆睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市捷佳物业服务有限公司，，住所地重庆市涪陵区涪清路****第**统一社会信用代码91500102691234630J。法定代表人：王波，该公司经理。委托诉讼代理人：熊天顺，重庆德知律师事务所律师。上诉人涪陵区之江名苑业主委员会（以下简称之江名苑业委会）因与被上诉人重庆市捷佳物业服务有限公司（以下简称捷佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2019)渝0102民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人之江名苑业委会上诉请求：1.撤销重庆市涪陵区人民法院(2019)渝0102民初3829号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，证据不足，应该依法撤销。一审法院认定的事实（第四页）是：“原告进入小区开展服务以后，按照物业服务合同约定，原告对该小区的生活设施、设备及其物业生活环境进行了改造、升级、维护和养护投入了人力、物力和资金共计人民币192287.8元”。一审法院认定这个事实的证据就是被上诉人单方提供的清单和不匹配、不规范的附件票据。而这个清单中包括的材料、价格、型号、工作内容是否真实，是否价有所值；投入的材料是多少、人力是多少、资金是多少，既没有双方的事前认可，也没有评估或鉴定机构的事后评估或鉴定。一审法院居然一分不少，照单全收，全部确认。只是按照被上诉人请求192287.8元的80%即153830.24元来进行了判决。这个80%并无任何事实依据。二、一审法院判决适用的法律错误，应该依法撤销。一审法院的判决依据是合同法第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同法第一百二十条规定，当事人都违反合同的，应该各自承担相应的责任。一审法院的看法就是，上诉人和被上诉人都违约了，但是上诉人给被上诉人造成了损失，因此要赔偿损失，一审判决错误。1.本案中，上诉人仅仅只是按照法律、法规的规定，代表全体业主和被上诉人签订了《物业服务合同》。实际履行该《物业服务合同》是业主和被上诉人。况且，在履行该《物业服务合同》过程中，上诉人无任何过错，也无任何违约行为，上诉人谈何来承担赔偿责任。本案中，上诉人承担违约赔偿责任，既无法律规定，也无双方的约定。上诉人无赔偿义务和责任。2.本案中真正存在违约行为的恰恰是被上诉人。由于被上诉人不认真履职尽责，搞好物业服务工作。该投入的不投入，该维护的不维护，该维修的不维修，造成业主怨声载道，多次聚集抗议，造成群体事件，在当地政府的引导下，才逐渐得以平息和解决。被上诉人的一系列违约行为一审法院只字未提，给业主造成的损失也熟视无睹。3.一审法院把在履行《物业服务合同》过程中，部分业主认为被上诉人物业服务质量不好，拒绝缴纳物业服务费的行为，作为上诉人的违约行为，是基本的法律认识错误和荒唐的法律逻辑推理。部分业主没有缴纳物业服务费和上诉人无关。对于没有缴纳物业服务费的部分业主，被上诉人完全可以依法提起诉讼解决，不应由上诉人和全体业主承担。4.由于法律适用错误，导致一审法院自相矛盾。一审法院认为“……故小区业主应在其收益的范围内对重庆市捷佳物业服务有限公司投入的损失及民事法律后果的发生承担主要的补偿责任”。而判决书的第一项判决内容是上诉人“赔偿重庆市捷佳物业服务有限公司经济损失计人民币153830.24元”。一审法院一方面认为业主应该承担补偿责任，另一方面又判决上诉人承担赔偿责任。法律性质不同，法律主体不同，风马牛不相及的法律关系和性质强拉硬扯到一起。三、一审法院判决上诉人承担对被上诉人对案涉小区物业服务的投入进行赔偿，既没有法律的规定，也没有双方的约定，应该依法撤销。恰恰相反，被上诉人对案涉小区投入人力、物力和资金既符合法律的规定，也符合双方的约定。被上诉人根据双方签订的《物业服务合同》，在物业管理服务过程中，进行正常和必要的人财物投入，是被上诉人的基本义务和职责。《物业服务合同》第一章“物业基本情况”第三条“甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容”对乙方（被上诉人）物业服务项目表述得非常清楚明白。被上诉人所谓投入的人力、财力和资金都是其基本的物业服务工作范围。《物业服务合同》第四章“物业服务费用”第八条“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式”、“物业费用包括物业服务成本、法定税费、路灯费、二次供水电费、电梯运行费、电梯的维保费和公共设施维修费……盈余或亏损由乙方享有或承担”。不仅如此，《物业服务合同>第四章“物业服务费用”第十二条“其他约定”中，还约定“物业服务企业在签订合同的第一年自愿拿出不少于20万元的人民币，第二年不少于10万元人民币，在业主委员会的监督下，对小区的设备设施进行改造；如果乙方每年投入少于承诺时，业委会有权从乙方的履约保证金里面支取对需要改善的设施设备进行完善”。因此被上诉人在案涉小区所投入的人力、物力和资金既包括在物业费用中，也符合双方的约定。根本就不存在上诉人赔偿、补偿的问题。四、涪陵区之江名苑业主委员会作为被告，主体不适格。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行法定职责。《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高人民法院关于适用若干问题的意见第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”不论是从物业管理法规的规定，还是从民事诉讼法的规定来看，之江名苑业主委员会没有独立的财产和经费，没有专职的人员，没有独立的办公场地，不具备通常情况下的诉讼主体资格。特殊情况下的诉讼主体情形是：一是作为原告，代表全体业主维护全体业主的整体利益和共同权益。二是业主委员会作出了损害业主的整体利益和共同权益的决定，业主可以把业主委员会列入被告撤销其做出的错误决定。除这两种法定情形外，业主委员会，是不能作为诉讼主体的。所以本案中，上诉人作为被告不适格。五、被上诉人的诉讼请求无合法依据，一审判决应予撤销。1.被上诉人的诉讼请求不仅没有法律规定，还与法律上的规定严重背离。新的物业条例已经把物业管理公司改为物业服务公司。顾名思义，物业服务公司就是给业主提供正常合格满意优质的物业服务，向业主收取物业服务费用，获取正常收益和利润。物业服务的主体相对方是业主和物业服务公司。物业服务公司向业主收取的只能是物业服务费用。如果物业服务公司提供了正常合格满意优质的物业服务，业主恶意拖欠物业服务费用，物业服务公司可以向法院依法起诉业主。没有任何法律法规规定，物业公司经营管理不善，业主不交费，要业主委员会承担经济赔偿责任。2.物业服务公司和其他经营实体一样，要想有收益，有利润，必须通过良好的经营管理，良好的物业服务水平赢得业主的称赞和认可。并不是只要是物业公司，进入小区，不管服务水平如何，业主就天然的乖乖的把物业费交上来。反倒是，法律上明确规定，对于服务水平低下的物业公司，业主大会是可以解除物业服务合同的。当然如果物业公司的管理水平得到了绝大多数业主认可，少部分不交物业费用的业主，法律也规定物业公司是可以通过法律渠道依法追索。本案中，被上诉人以业主不交物业费，无法运转为由，要求上诉人对所投入的资金进行补偿，不应予以支持。3.被上诉人退出之江名苑小区时，与政府组织的应急物业公司进行了工作交接和设备设施的移交。同时，被上诉人退场时给上诉人的书面函件明确告知，被上诉人相关投入资金由新的物业公司承接支付。因此，被上诉人的诉讼请求与上诉人无关。综上所述，一审法院判决认定的事实不清，适用法律错误，判决理由不当，应该依法撤销。被上诉人捷佳物业公司辩称，驳回上诉，维持原判。理由与一审诉状载明的事实理由一致，没有新答辩意见。捷佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令之江名苑业委会赔偿捷佳物业公司2017年4月至2017年12月期间在之江名苑投入的设施、设备及其对设施、设备的改造等损失共计人民币192287.80元；2.返还之江名苑小区正大门岗亭一个和11号楼6单元岗亭一个；3.诉讼费由之江名苑业委会负担。一审法院认定事实：捷佳物业公司与之江名苑业委会通过对涪陵区之江名苑小区的物业服务招投标之后于2015年7月16日签订了“重庆市物业服务合同”，由于该小区上届物业服务公司因其他原因延迟了物业服务交接工作，故捷佳物业公司才于2017年4月12日开始对之江名苑小区开展物业服务工作。捷佳物业公司进入小区开展服务之后，按照物业服务合同约定，捷佳物业公司对该小区的生活设施、设备及其物业生活环境进行了改造、升级、维护和养护投入了人力、物力和资金共计人民币192287.80元。2017年11月12日，捷佳物业公司函告被告：我司进入小区开展物业服务已有数月，在服务的过程中在小区投入数十万的资金进行改造、升级、维护和养护等，现在小区业主因非物业公司服务原因拒交物业费，根据合同约定属于违约行为，导致我司亏损严重，无力承担，接下来我司会在小区张贴催费通知，如张贴催费通知后业主仍然不在规定的时间内缴纳物业服务费，那么我司会退出之江名苑小区的物业服务工作。2017年11月13日之江名苑业委会复函捷佳物业公司：如贵司退出小区物业服务后，我业委会认可贵司前期投入的改造、升级、维护和养护等费用（凭票据），我业委会建议用于小区改造、升级、维护和养护等费用由贵司和新的物业公司协商而定。捷佳物业公司于2017年11月30日因业主不按照约定缴纳物业服务费欠费金额巨大，导致无法开展工作而发函给之江名苑业委会要求退出之江名苑小区物业服务。之后，2018年1月22日涪陵区荔枝街道办事处社区服务中心等相关单位决定，由涪陵区巴通物业公司作为之江名苑小区应急物业服务公司，同日，捷佳物业公司正式退出对之江名苑小区的物业服务。另查明，捷佳物业公司对之江名苑小区的车牌识别系统、门禁系统的改造安装、花园水池的水泵更新、配电室的维修等物业设备、设施、进行了70多项的维修、维护和升级改造。还查明，重庆雅仕物业公司在之江名苑小区移交给捷佳物业公司的两个岗亭，后经该院（2018）渝0102民初2328号民事判决，由捷佳物业公司向重庆雅仕物业公司支付了相关费用，该费用已履行支付完毕。本案在审理过程中，捷佳物业公司撤回了要求之江名苑业委会返还两个岗亭的诉讼请求。一审法院认为，捷佳物业公司与之江名苑业委会在履行“物业服务合同”过程中，捷佳物业公司按照合同约定对之江名苑小区实际投入了改造资金，对小区物业设施、设备的维修、维护和增添的设施、设备的正常运行，都是保障整个小区业主的正常生活的必须。捷佳物业公司为保障小区内全体业主的正常生活所投入的资金，其受益人是该小区全体业主。根据《物业管理条例》规定，“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行，所产生的由业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为参加诉讼”。因部分业主拒绝缴纳物业服务费用长达半年之久，经捷佳物业公司书面催收无果，导致捷佳物业公司无法正常维持服务职能。捷佳物业公司在物业服务和经营管理中虽然有不到位的方面，但完全可以通过提出意见、相互沟通得到解决，不是业主拒绝缴纳物业服务费用的理由。鉴于捷佳物业公司对之江名苑小区的设施、设备已实际投入了资金，并对设施、设备进行了改造、升级、维护和养护，对所投入的资金提供了相应的票据，之江名苑业委会对捷佳物业公司的投入也表示认可。捷佳物业公司在之江名苑小区已实际投入了整改资金是事实并已退出了在该小区的物业服务，之江名苑小区业主在捷佳物业公司对该小区的设施、设备的改造、升级、维护和养护上是实际受益人，也是设施、设备的产权人，故小区业主应在其受益的范围内对捷佳物业公司投入的损失及民事法律后果的发生承担主要的补偿责任；该院确定之江名苑业委会承担捷佳物业公司在之江明苑小区设施、设备投入192287.80元的80%即153830.24元作为对捷佳物业公司投入损失的补偿；捷佳物业公司在履行“物业服务合同”中，在对小区物业的管理、服务上也存在一些不足，对其投入的损失及本案民事法律后果应承担次要责任，故该院确定捷佳物业公司自行承担在之江名苑小区设施、设备投入192287.80元的20%即38457.56元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决：一、涪陵区之江名苑业主委员会于判决生效后十日内赔偿重庆市捷佳物业服务有限公司经济损失计人民币153830.24元；二、驳回重庆市捷佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费4146元，减半收取2073元，由重庆市捷佳物业服务有限公司负担385元，涪陵区之江名苑业主委员会负担1688元。本院二审期间，被上诉人之江名苑业委会举示了以下证据：1.关于退出之江名苑小区物业服务函告的复函，拟证明上诉人同意被上诉人要求新的物业公司支付相应投入，视为双方达成合意。这份证据与被上诉人给业委会的函告相互印证，形成合意，被上诉人的投入应该向新的物业公司主张补偿。2.一审举示的被上诉人与新的物业公司交接事宜协议书，从被上诉人与新物业公司交接协议明确看出，双方已对所有的设施设备及相应投入进行交接，因此，被上诉人应该向新物业公司请求赔偿或要求其支付。3.对被上诉人举示的（2018）渝0102民初2328号民事判决进行说明，该判决书明确载明被上诉人前物业公司雅仕物业公司的交接的相关事宜，并由捷佳物业公司补偿给雅仕公司的相关费用，这份证据是被上诉人提供的，可以验证关于物业设备的移交应该是物业公司与物业公司之间，所产生的费用也是物业公司与物业公司之间。可看出被上诉人与上诉人是没有任何法律关系。4.2017年11月12日捷佳公司给之江名苑业委会的函告，拟证明被上诉人在退出小区后，投入所有资金将由新物业公司支付给该公司。所以，相关费用应向新物业公司追索。被上诉人质证认为，上诉人对函告理解错误，上诉人要证明被上诉人应当向新物业公司主张在小区的投入。复函和函告，这不是上诉人与被上诉人之间的协议，即便是协议，按照合同相对性原则，合同双方不能约定第三人权利义务，巴通物业公司属于本案中第三人，上诉人与被上诉人为投入问题不得为第三人设定义务。上诉人提出函告中约定了权利义务与业委会无关，要向新物业公司催收，该项约定无效。民事判决，与本案无关，是捷佳公司与雅仕公司的关系，交接关系与本案被上诉人要求上诉人支付相应投入并不矛盾，恰恰证明上诉人与被上诉人间交接事实的存在和清单所投入存在。上述证据经本院审查，对上诉人提交的证据1、4，因被上诉人对其真实性不持异议，与本案待证事实具有关联，本院予以采信。对上诉人提交的证据2、3的真实性，被上诉人亦无异议，但与本案待证事实无关联，本院不予采信。本院二审查明：2015年7月16日，上诉人与被上诉人签订的《重庆市物业服务合同》第四章物业服务费用第十二条其他约定“物业服务企业在签订合同的第一年自愿拿出不得少于20万元的人民币，第二年不得少于10万元人民币，在业委会的监督下，对小区的设施设备进行改造；如果乙方每年投入少于承诺时，业委会有权从乙方的履约保证金里面支取对需要改善的设施设备进行完善。1.电梯房的物业服务费包括电梯维保公司对电梯大包的全部费用，业主不另外支付费用；2.乙方在合同签订进场后的2个月内，必须对后门的车杆、前后门的门禁系统进行修复或者更换；对4号楼、15号楼进出小区的门，加装只能打卡才能进出的门禁系统。3.乙方在合同签订进场后的6个月内，将监控系统、绿化、路灯及其草坪灯进行修复改造”。2017年11月12日，捷佳物业公司向之江名苑业委会发出“关于退出之江名苑小区物业服务的函告”载明：“我司进入小区开展物业服务已有数月，在服务的过程中对小区投入数十万的资金进行改造、升级、维护和养护等，现在小区业主因种种非物业公司服务原因拒交物业费，根据合同约定属于违约行为，导致我司亏损严重，无力承担。接下来我司会在小区张贴催费通知，如张贴催费通知后业主仍然不在规定的时间内缴纳物业服务费，那么我司会退出之江名苑小区的物业服务工作。退出小区物业服务后，我司投入的所有资金（见票据）将由新的物业公司支付给我司。”二审中，上诉人与被上诉人均陈述，合同中未对被上诉人在物业服务期间投入的设施设备及修复的相关费用，在提前解除合同或期满如何补偿作出约定。事后，双方也未能达成一致的处理意见。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点是：之江名苑业委会是否主体适格；之江名苑业委会应否支付捷佳物业公司的补偿款及其金额。关于之江名苑业委会是否主体适格的问题。本案中，之江名苑业委会与被上诉人捷佳物业公司签订了《重庆市物业服务合同》，为该合同的相对人，捷佳物业公司以物业服务合同纠纷为由，以其为被告符合法律的规定，之江名苑业委会为本案适格被告。故其该项上诉理由不能成立。关于之江名苑业委会应否支付捷佳物业公司的补偿款及其金额的问题。本院认为，之江名苑业委会不应支付捷佳物业公司的补偿款。理由如下：首先，双方签订的《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定享有权利及履行义务。按照该合同的约定，被上诉人捷佳物业公司承诺在履行物业服务的第一年中自愿拿出不得少于20万元的人民币对小区的设施设备进行改造，其内容包括了后门的车杆、前后门的门禁系统进行修复或者更换；对4号楼、15号楼进出小区的门，加装只能打卡才能进出的门禁系统。对监控系统、绿化、路灯及其草坪灯进行修复改造。该约定系捷佳物业公司为履行好该小区的物业服务，从其收取的物业服务费用中取出部分改善小区环境及服务条件，搞好与业主的关系所作的约定，故捷佳物业公司投入的案涉小区改造费用应为履行合同约定的义务。其次，之江名苑业委会与支付捷佳物业公司在该合同中并未约定，捷佳物业公司投入的案涉小区改造费用，在物业服务合同期满或者提前解除物业服务合同应由受益人给予补偿。第三，捷佳物业公司在履行物业服务中，提出解除合同的原因系案涉物业服务小区部分业主拒交物业服务费致使其亏损严重，无力继续履行物业服务职能。案涉《重庆市物业服务合同》虽系上诉人与被上诉人签订，但按照相关司法解释的规定，该合同直接约束业主，当发生业主拒交物业服务费的情形，捷佳物业公司可依法提起诉讼，向拒交物业服务费用的业主主张权利。而不能以部分业主拒交物业服务费认定业委会违约。一审法院该项认定不当，应予纠正。第四，捷佳物业公司在发给之江名苑业委会解除合同的函告中明确，其投入案涉小区的费用，由其向新承接其服务区域的物业公司主张，该承诺为其真实意思表示，虽然不能产生约束第三人的效果，但系其自身权利的处分，构成单方承诺。之江名苑业委会给捷佳物业公司的回函虽明确了在捷佳物业公司退出该小区物业服务认可其投入的费用，但并未明确该笔费用应由之江名苑业委会承担。故案涉费用由之江名苑业委会承担，既无约定也无法定的事由，一审法院予以支持不当，应予纠正。综上所述，上诉人之江名苑业委会的不应支付捷佳物业公司的补偿款上诉请求成立，本院予以支持。因出现新证据，导致本案事实认定发生变化，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市涪陵区人民法院(2019)渝0102民初3829号民事判决；二、驳回重庆市捷佳物业服务有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费4146元，减半收取2073元，由被上诉人重庆市捷佳物业服务有限公司负担。二审案件受理费4146元，由被上诉人重庆市捷佳物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈中林审 判 员 李 勇审 判 员 张海瑞二〇二〇年十一月二十三日法官助理 沈道萍书 记 员 文 杰