湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3433号上诉人（原审被告）：湖北凯地企业管理有限公司，住所地襄阳市襄城区檀溪路中段溪园大厦。法定代表人：刘小云，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡军，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：秦林，男，1984年7月10日出生，汉族，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：夏冬云，湖北三顾律师事务所律师。上诉人湖北凯地企业管理有限公司（以下简称凯地公司）因与被上诉人秦林房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。凯地公司上诉请求：撤销原判，改判房屋占有使用费支付至实际腾退日、不退还装修押金和保证金、不减免租金；诉讼费由秦林负担。事实和理由：1.截止上诉之日，秦林所有的物品仍然留在占有房屋，并未实际腾退，秦林应当向凯地公司支付房屋占用费至实际腾退之日。2.凯地公司于2020年6月公布了减免租金的政策，而秦林于2020年4月26日已与凯地公司解除了《房屋租赁合同》，因此秦林不能适用该政策。3.签署房屋装饰装修协议、收取押金的行为均发生在凯地公司和曾兆虎之间，秦林并非协议的相对人，其装修押金不应由凯地公司偿还。4.本案租赁合同是由于秦林未按期支付租金而解除，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条4.7的约定，凯地公司无需退还履约保证金。秦林辩称，服从原判。秦林向一审法院起诉请求：1.判令凯地公司退还秦林缴纳的保证金24000元、装修押金5000元；2.判令凯地公司减免秦林2020年1月24日至2020年4月26日的租金，退还已付租金49278元（2020年2月1日至2020年3月31日租金）；3.判令凯地公司赔偿秦林装修费的损失约20000元；4.本案诉讼费由凯地公司承担。一审法院认定事实：2019年3月2日，秦林与凯地公司签订《房屋租赁合同》，约定凯地公司将襄阳市襄城区檀溪路中段溪园大厦3楼A3-3号商铺（建筑面积571平方米）租赁给秦林用于经营教育培训，租赁期限自2019年3月15日至2024年3月14日，免租装修期至2019年3月31日。租金按照建筑面积计算，租金标准为每月43元/平方米，租金前两年不变。物业费自2020年4月1日起按2元/平方米/月计算，月物业管理费为1142元，后期根据市场行情而调整。还约定秦林应向凯地公司支付24000元保证金，作为履行合同项下的义务和责任的担保。如秦林违约或其他秦林方面的原因，导致合同提前解除或终止，该项履约保证金不予退还。对于租金的支付，双方约定第一年每三个月支付一次租金及物业管理费。自2020年4月1日起，每六个月为一个交租期，租金及物业管理费应于该交租期开始30个自然日前预付。双方还约定秦林逾期支付租金超过10天，凯地公司可以单方解除合同，收回租赁物。租赁期满或合同提前解除后，秦林应在6日内返还房屋及其附属设施（即交还期）。如秦林逾期交接，视为违约，并自交还期届满之日的次日起向甲方支付违约金，每日违约金标准为乙方租赁合同终止时日租金标准的二倍和日物业服务费的二倍之和，直至交还该物业为止。如因秦林违约导致合同解除或者合同正常终止，秦林装修及固定资产投入损失自行承担，不得以其装修等固定资产投入为理由要求冲减抵扣任何费用，更不得以此作为拒绝交还租赁物的理由。该合同签订后，秦林即开始使用租赁房屋，并按照合同约定向凯地公司支付保证金24000元、装修押金5000元。在租赁过程中，秦林按照合同约定的租金标准向凯地公司支付租金至2020年3月31日。2020年4月26日，凯地公司向秦林发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，内容为：“秦林：贵我双方于2019年3月2日就襄阳市襄城区檀溪路中段溪园大厦（今凯地广场）三楼A3-3商铺签订《房屋租赁合同》（以下简称“该合同”）。根据该合同的约定，你方应在2020年3月1日前向我方支付2020年4月1日至2020年9月30日的房屋租金及物业费合计人民币壹拾伍万肆仟壹佰柒拾元整（￥154170元），经我方多次催告，你方仍未支付。为此，我方于2020年4月21日已向你发出《关于履行租金支付义务的通知》，你方在该通知要求的期限仍未支付。根据该合同第九条第十一条约定，现书面告知你方：即日起，我方单方面解除该合同并终止该合同约定的租赁场所的能源、通讯等设施的使用。请在收到本通知后六日内，将该租赁场所完好交还我方并付清所有租金、违约金、滞纳金及相应费用。逾期，视为你方自愿放弃租赁场所内财产所有权，我方将自行收回租赁房屋并处置其内财产”。秦林收到该通知后，搬离了部分物品，但就房屋押金及租金减免事宜，双方未达成一致意见，遂引起本案诉讼。2020年5月18日，凯地公司更换了案涉房屋的门锁。本案审理过程中，凯地公司认可案涉房屋由其租赁后转租给秦林，凯地公司同时认可出租方为其减免了2020年2月、3月、4月的租金。一审法院认为，秦林与凯地公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行过程中，受疫情及疫情防控措施的影响，秦林使用承租房屋开展教育培训经营的目的确实受阻，但疫情原因尚不能导致《房屋租赁合同》不能履行。《房屋租赁合同》约定秦林应该于2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，秦林未按期支付，按照《房屋租赁合同》约定属于违约，符合《房屋租赁合同》约定的解除条件，凯地公司解除《房屋租赁合同》有事实依据。凯地公司于2020年4月26日向秦林发出解除租赁合同通知，双方之间的《房屋租赁合同》于2020年4月26日已解除。该合同解除后，凯地公司收取的装修押金5000元，应当退还给秦林。秦林请求凯地公司减免2020年2月1日至2020年4月26日的租金并退还2020年2月1日至2020年3月31日的租金49106元，秦林已经交纳了2020年2月、3月的租金，因新冠疫情因素及疫情防控措施导致秦林在此期间不能使用租赁房屋或者不能开展正常经营，加之凯地公司的出租方也为凯地公司免除了2020年2月、3月、4月的租金，出于公平考虑，本院酌定支持免除2020年2月、3月的租金，已收取的2月、3月租金予以返还，4月1日至4月26日的租金按照50%进行支付，相互抵扣后由凯地公司返还秦林租金38466.37元。《房屋租赁合同》解除后，秦林负有及时将租赁房屋返还给凯地公司的义务，《房屋租赁合同》约定秦林应该在6日内将房屋返还给凯地公司，秦林未按期返还，应当承担房屋占有使用费，自逾期返还之日即2020年5月3日起至2020年5月18日凯地公司更换门锁之日止，占有使用费为12672.52元。自2020年1月23日至租赁合同解除之日即2020年4月26日，秦林所经营的教育培训业务未能复工复产，疫情及疫情防控措施确实对其经营活动产生了重大影响，酌情减轻秦林的违约责任，考虑到秦林还存在逾期腾房的情形，酌定由秦林承担违约金12000元，该违约金从保证金中扣除，剩余12000元保证金由凯地公司返还给秦林。上述应返还装修押金、保证金、租金合计55466.37元（5000元+12000元+38466.37元），扣除占有使用费12672.52元后剩余42793.85元，由凯地公司返还给秦林。《房屋租赁合同》因秦林违约导致解除，秦林请求凯地公司赔偿装修费用，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决：一、湖北凯地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向秦林返还42793.85元；二、驳回秦林的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，原审认定属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由,现结合本案证据分析评判如下:一、凯地公司与秦林签订的租赁合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。二、合同履行过程中，全球范围内发生了众所周知的新冠疫情，应当认定发生了不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，对于秦林诉讼请求的审理，应当将新冠疫情的影响作为双方利益衡平的基本考量因素。三、基于凯地公司与秦林对原审查明的案件事实均无异议，可以判断凯地公司收取租金和秦林利用诉争房屋的合同目的均不能正常实现，产生梗阻，凯地公司享有法定的合同解除权，并据此判定合同于2020年4月26日已解除，房屋返还之日为2020年5月18日凯地公司更换门锁之日。秦林没有于2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，由于发生在新冠疫情期间，且其之前不差租金，不构成根本违约，属于一般性违约。同时，凯地公司的出租方也为凯地公司免除了2020年2月、3月、4月的租金。考量上述因素后，原审对于租金和占有使用费的免除和减少（免2减1），以及退还一半保证金，处理适当，本院同意。四、曾兆虎明确押金归属于秦林，凯地公司应当向秦林退还押金。综上所述，凯地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人湖北凯地企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲二〇二〇年十一月二十六日书记员 王            硕