江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初4239号原告：中国农业银行股份有限公司南京六合支行，统一社会信用代码9132011683571575X0，住所地南京市六合区雄州街道雄州西路**。负责人：戴霞，行长。委托诉讼代理人：朱旋，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢书贤，江苏冠文律师事务所律师。被告：侯正清，女，1979年9月22日生，汉族，住南京市六合区。被告：王正勤，女，1956年9月21日生，汉族，住南京市六合区。被告：侯庆林，男，1954年9月25日生，汉族，住南京市六合区。被告：南京华欧舜都置业有限公司，统一社会信用代码91320116742397078F，，住所地南京市六合区经济开发区法定代表人：杨斌，总经理。委托诉讼代理人：卢娟，女,系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（简称农行六合支行）诉被告侯正清、王正勤、侯庆林、南京华欧舜都置业有限公司（简称华欧置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行六合支行的委托诉讼代理人朱旋、谢书贤，被告侯正清、王正勤，被告华欧置业公司的委托诉讼代理人卢娟到庭参加诉讼。被告侯庆林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行六合支行向本院提出诉讼请求：判令1.被告侯正清立即归还借款本金1901049.42元、截至2020年10月10日的利息4269.44元，并自2020年10月11日起按合同约定支付利息至实际付清之日止；2.侯正清支付律师代理费80000元；3.原告农行六合支行对侯正清抵押的位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室不动产享有优先受偿权；4.被告王正勤、侯庆林、华欧置业公司对侯正清的债务承担连带保证责任。事实与理由：2017年11月27日，原告农行六合支行与被告侯正清签订《个人购房担保借款合同》，约定侯正清向农行六合支行借款1980000元，用于购买位于六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室不动产，双方对违约责任等事项进行了约定。侯正清将上述不动产抵押给农行六合支行提供担保，并办理了商品房抵押预告登记手续；被告王正勤、侯庆林、华欧置业公司作为保证人对侯正清的借款承担连带保证责任。后，农行六合支行按合同约定向侯正清发放了全部贷款。现侯正清未能偿还贷款己经超过约定期限，王正勤、侯庆林、华欧置业公司亦未履行连带清偿责任，严重违反了双方的合同约定。故农行六合支行诉至法院，请求判如所请。被告侯正清、王正勤辩称：1.逾期已经结清，原告诉请的数额应该没有问题，但是要求被告一次性清偿有困难，希望能按照合同约定的方式分期付款；2.律师费过高，希望予以调整。被告华欧置业辩称：1.请求驳回对华欧置业的起诉，案涉房产已经办理了预抵押登记，且原告诉请已主张享有优先受偿权，故华欧置业不应当承担连带保证责任；2.借款合同、抵押合同中均未约定担保责任中包含律师费。被告侯庆林未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，原告农行六合支行作为贷款人、被告侯正清作为借款人及抵押人，被告王正勤、侯庆林、华欧置业公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：侯正清向农行六合支行借款1980000元用于购置南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室房屋，借款期限为360个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；被告王正勤、侯庆林为保证人，提供连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年；被告华欧置业公司为阶段性保证人，其自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证人、阶段性保证人的保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押物为南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同另约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。同日，农行六合支行（乙方、贷款人、抵押权人）与侯正清（甲方、借款人、抵押人）、华欧置业公司（丙方、开发商、担保人）签订了《南京市六合区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），约定侯正清将南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室房屋抵押给农行六合支行，为上述借款提供担保，被担保的主债权数额为1980000元，抵押担保范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；华欧置业公司为侯正清的借款承担连带保证责任，保证担保范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。侯正清连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，华欧置业公司也未履行保证责任的，原告有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿借款。上述房屋办理了不动产抵押权预登记手续，预登记日期为2017年12月7日。2017年12月25日，农行六合支行向侯正清合同指定的账户发放贷款1980000元。借款凭证载明：借款金额1980000元，借款日期为2017年12月25日，到期日期为2047年11月26日，执行利率5.39%，逾期利率8.085%，还款周期为月，还款日为25。自2020年1月起，侯正清出现逾期还款情形,自2020年4月起连续逾期未足额还款超过三个月。截至2020年10月10日，侯正清尚欠借款本金1901049.42元、利息4269.44元。农行六合支行为本案诉讼支付律师代理费80000元。另，在本案判决前，侯正清未办理案涉房屋不动产登记证书，亦未办妥以农行六合支行为抵押权人的抵押登记手续。上述事实，有《个人购房担保借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、借款凭证、还贷明细、《委托代理合同》、律师费转账凭证及原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则和遵守合法约定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告农行六合支行与被告侯正清、王正勤、侯庆林、华欧置业公司签订的《个人购房担保借款合同》，农行六合支行与侯正清、华欧置业公司签订的《南京市六合区房地产抵押合同》，内容具体明确，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同生效后，农行六合支行依约向侯正清发放贷款1980000元，履行了合同义务，侯正清未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。故农行六合支行主张侯正清支付借款本金1901049.42元、截至2020年10月10日的利息4269.44元，并自2020年10月11日起至实际给付之日止，按照合同标准给付利息、罚息、复利，于法有据，本院予以支持。农行六合支行主张的律师代理费80000元，未超过行业标准，符合法律规定和双方约定，本院亦予以支持。被告王正勤、侯庆林自愿为侯正清向农行六合支行的案涉贷款提供连带责任保证，且在保证期间和范围内，故应对侯正清的上述债务承担连带清偿责任。被告华欧置业公司作为阶段性保证人为案涉借款提供连带责任担保；担保期间至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。涉案房屋目前尚未办理不动产权证，农行六合支行亦未取得房屋抵押权权利证书，故仍在保证期间，且《个人购房担保借款合同》中明确约定存在多种担保的情形下，农行六合支行可同时选择多种担保方式实现债权；故农行六合支行主张华欧置业公司对侯正清的上述债务承担连带还款责任，于法有据，本院予以支持。侯庆林经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告侯正清于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行支付借款本金1901049.42元、截至2020年10月10日的利息4269.44元，并支付自2020年10月11日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利（按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；二、被告侯正清于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行支付律师代理费80000元；三、如被告侯正清不履行本判决第一、第二项所确定的债务，原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行对被告抵押的位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室房屋的折价、拍卖、变卖价款在抵押合同约定范围内享有优先受偿权；四、被告王正勤、侯庆林对本判决第一、二项所确定被告侯正清的应付给付义务承担连带清偿责任；五、被告南京华欧舜都置业有限公司对本判决第一、二项所确定被告侯正清的应付给付义务承担连带清偿责任，直到被告侯正清取得南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元XX室房屋不动产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行为抵押权人的抵押登记手续之日止；被告南京华欧舜都置业有限公司在履行了上述连带清偿责任后，有权向被告侯正清追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11511元，诉讼保全费5000元，合计16511元，由被告侯正清、王正勤、侯庆林、南京华欧舜都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 谢叶萍二〇二〇年十一月十一日法官助理 阚 莹书 记 员 樊思文