内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院 民 事 判 决 书 〔2020〕内0627民初1780号 原告：温国英，公民身份号码1527281***********，男，1978年4月27日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇民生****楼****。 委托诉讼代理人：乌云娜，内蒙古三恒（伊金霍洛旗）律师事务所律师。 被告：武秋莲，公民身份号码1527281***********，女，1974年9月23日出生，汉族，个体工商户，现住，现住内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇金辉小区**楼****div> 委托诉讼代理人：陈洁，内蒙古众杰律师事务所律师。 被告：钢嘎牧仁，公民身份号码1527241***********，男，1984年9月9日出生，蒙古族，乌兰活佛府管理局职工，现住内蒙古鄂，现住内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇民悦****楼**** 委托诉讼代理人：苏日娜，公民身份号码1527281***********，女，1984年2月19日出生，蒙古族，伊金霍洛旗图书馆职工，现住内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇民悦****楼**** 原告温国英诉被告武秋莲、钢嘎牧仁（庭审中原告请求变更第三人钢嘎牧仁为被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日第一次公开开庭进行了审理，原告温国英及其委托诉讼代理人乌云娜、被告武秋莲的委托诉讼代理人陈洁、被告钢嘎牧仁到庭参加了诉讼。本案于2020年10月20日第二次公开开庭进行了审理。原告温国英及其委托代理人乌云娜、被告武秋莲的委托诉讼代理人陈洁、被告钢嘎牧仁的委托诉讼代理人苏日娜到庭参加了诉讼。后因本案案情复杂，转为普通程序，于2020年11月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告温国英的委托诉讼代理人乌云娜、被告武秋莲的委托诉讼代理人陈洁、被告钢嘎牧仁的委托诉讼代理人苏日娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告温国英提出诉讼请求：1、判令二被告交纳位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇西山小区民生A区2号楼1单元152室房屋交易差价125440.78元，并将有限产权变更为完整产权变更至原告名下；2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由:被告武秋莲于2007年9月21日购买了位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇西山小区民生A区2号楼1单元152室经济适用房后，于2008年3月12日出售给了被告钢嘎牧仁并签订了《购房协议》。2012年3月6日，被告钢嘎牧仁将该房屋转让给原告并签订了《房屋产权转让协议书》。原告去办理房产过户手续时，房屋管理局工作人员告诉原告，经济适用房买卖买受人必须缴纳经济适用房差价，买受人未缴纳此款项，房屋过户手续不能办理，被告已严重违约。按照《房屋产权转让协议》第三条中明确约定，因被告武秋莲的原因导致房屋产权不能办理变更登记，被告自愿承担一切责任。现原告多次让被告武秋莲缴纳经济适用房差价，被告置之不理，现原告为维护自己的合法权益起诉至法院，望贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告武秋莲辩称，一、原告的诉讼请求不能成立。原告的请求是依据《房屋产权转让协议》对答辩人提出的请求。答辩人并不是该协议的当事人，与原告不存在任何的权利义务关系，只是因房屋的所有权登记在答辩人名下，答辩人有给予协助的义务。现原告要求答辩人武秋莲将涉案房屋产权变更在原告名下，没有任何依据。二、原告购买涉案房屋的买卖双方当事人是原告与被告钢嘎牧仁，并不是答辩人，答辩人既未收到原告的房屋价款也不存在给原告交付房屋的义务，自然也不是涉案房屋买卖协议的任何一方当事人，该协议约定的也只是答辩人在原告办理产权变更登记时的协助义务，而答辩人从未拒绝在原告办理产权登记时的协助义务，所以原告对答辩人的请求没有任何依据。三、涉案房屋是经济适用房的性质，无论是被告钢嘎牧仁向答辩人购买时，还是原告向钢嘎牧仁购买时，三方均明确房屋的性质是经济适用房，而经济适用房本就是政府为了经济贫困人员购买住房时的一种优惠，是以牺牲国家的土地出让为前提，所以办理变更登记的费用比其他房屋大是众所周知的事实。四、钢嘎牧仁向答辩人购买房屋时与答辩人丈夫签订的购买转让协议第四条明确约定“该房屋暂没有房产证，待政府统一办理时，由甲方（杜利军）将房产证交于乙方（钢嘎牧仁）。更改房产证或办理与房产证相关的事宜时，甲方应尽积极协助的义务，办理过户手续费用全由乙方承担”。上述约定非常明确，费用由乙方承担，即所有费用由钢嘎牧仁承担，而办理过户手续时才需要交纳土地出让金，土地出让金也属于费用，因此该费用由钢嘎牧仁承担。五、原告的权益是钢嘎牧仁在答辩人处取得权益的延续，是在答辩人与钢嘎牧仁签订协议的基础上进行的，所以，因变更产权登记产生的所有费用都不应由答辩人承担。六、原告与钢嘎牧仁的房屋转让协议是约束双方之间的权利义务，二者不能为答辩人设置任何的义务，而在协议第三条明确约定了答辩人“应乙方要求，丙方承诺在乙方要求办理房屋产权变更登记时，保证积极协助无偿无条件给予协助（包括提供所有需要的证件）”。至今答辩人也愿意积极协助原告办理变更登记，所以原告对答辩人的诉讼没有意义。七、原告要求办理变更产权登记也过了诉讼时效。涉案房屋在居住五年后就可办理房屋产权证，原告购买也是在2012年，但在能够办理产权变更时并没有办理，该时间已超过了三年，所以其诉讼已过诉讼时效。综上，答辩人对原告办理产权登记只是一个协助的义务，现原告却请求答辩人为其变更登记，没有依据，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告钢嘎牧仁辩称，一、答辩人并非本案适格主体。根据《经济适用房管理办法》第三十条规定“购买经济适用住房满5年需要上市交易时，购房人应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，从而取得完整产权”的规定，经济适用住房差价款应由购房人承担，本案中，答辩人并非原始购房人，也不是房屋的现有人，所以原告变更被答辩人为被告的主张不符合法律规定，答辩人不是适格的主体，也不应承担相应的责任。二、答辩人不应对原告的诉讼请求承担责任。1、2008年3月12日，答辩人从杜利军、武秋莲处购买的毛坯房一套，购买价格是27万元，符合当时的市场交易价格，因该房系答辩人新婚用房，所以各种装潢装修、家具家电的选择在当时都是属于中高档次，共计花费近20万元。虽然协议中约定过户费用由买房人承担，但是因该房现已转售，也不存在答辩人要求过户的情形，所以答辩人当然不承担过户费用。2、2012年2月26日，答辩人与被答辩人签订购房协议，将上述房屋包括室内装修及所有家具家电按照当时市场价格以55万元全部转售给原告，并于当日签订了购房协议，该协议第四条中明确约定“更改房产证或者办理与房产证相关的事宜时，甲方应无条件尽积极协助的义务，办理过户手续的费用全由乙方承担”。其中，办理过户的手续虽未明确约定包含补齐差价款一项，但是被答辩人明知是经济适用房，当然也会知道经济适用房办理过户手续需要交纳差价款，所以按照协议约定，由原告承担办理过户过程中相关费用合情合理。3、即便在之后三方签订的房屋产权转让协议中，各方均约定房屋产权变更登记时，产权变更登记费用由原告承担，该变更登记费用当然包括补齐房屋差价，因为原告知悉该房屋是经济适用房，而答辩人是对归责于武秋莲的原因不能办理房屋产权变更登记承担连带责任，根据该协议约定，武秋莲仅是协助义务，即仅是配合辅助义务。综上，请求，驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1、2007年9月21日，被告武秋莲（买受人）与伊金霍洛旗住房委员会办公室（出卖人）签订《经济适用住房买卖合同》，约定武秋莲向伊金霍洛旗住房委员会办公室购买位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇西山小区民生A区2号楼1单元152号房屋（以下简称152号房屋）。房屋性质为经济适用房；房屋面积：126.58平米；房屋总价：186325.71元。买受人购买经济适用住房后不准转售和出租，一经发现，出卖人有权追回已售住房。买受人购买经济适用住房5年后，方可上市出售。出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50％向政府交纳收益。 2、2008年3月12日，被告武秋莲的丈夫杜利军（甲方）和被告钢嘎牧仁（乙方）签订《购房协议》，约定钢嘎牧仁购买武秋莲名下152号房屋。房屋总价270000元，包括室内已装修部分及装潢材料。所购房屋暂没有房产证，待政府统一办理时，由出卖方将房权证交于买受方。更改房产证或办理房产证相关事宜时，甲方应尽积极协助的义务，办理过户手续的费用全由乙方承担。落款处甲方由杜利军及武秋莲共同签字。 3、2012年2月26日，被告钢嘎牧仁（甲方）和原告温国英（乙方）签订《购房协议》，约定温国英向钢嘎牧仁购买152号房屋。房屋总价555000元，包括室内装修、沙发、茶几、电话、电视、冰箱、洗衣机、电视柜、电脑、饭桌、床、鱼缸；更改房产证或办理与房产证相关事宜时，甲方应无条件尽积极协助的义务（包括提供结婚证、身份证、过户所需证件），办理过户手续的费用全由乙方承担；经甲乙双方商定，签订购房协议之日起交房，甲方将房屋及房产证、购房合同交与乙方，乙方享有对房屋的所有权。 4、2008年3月16日，伊金霍洛旗房地产管理局为152号房屋办理了房屋所有权证。房屋所有权人为：武秋莲，房权证号为：伊房权证字第10910号。产权证书加盖有“经济适用住房”字样，为有限产权。 5、被告钢嘎牧仁作为转让人（甲方）与作为受让人的原告温国英（乙方）及作为第三人的被告武秋莲（丙方）三方签订《房屋产权转让协议书》约定：甲方经征得妻子苏日娜同意，自愿将152号房屋转让给乙方。甲方声明，自己所买丙方的房屋，因属经济适用住房，至今未办理房屋产权变更登记手续，但持有丙方所移交的《经济适用住房买卖合同》和《房屋所有权证》以及甲方与丙方签订的《购房协议》为凭；经甲、乙双方协商一至，房屋产权转让费为555000元，包括室内装修，沙发、茶几、电话、电视、冰箱、洗衣机、电视柜、电脑、饭桌、床、鱼缸；应乙方要求，丙方承诺在乙方要求办理房屋产权变更登记时，保证积极无偿无条件给予协助（包括提供所有需要的证件）。如因可归责于丙方的原因致使房屋产权不能办理变更登记，丙方自愿承担因此给乙方造成的一切经济损失。如因不可归责于丙方的原因，不能办理房屋产权变更登记，丙方同意乙方永久持存自己的《房屋产权证》、《经济适用房买卖合同》。但办理产权变更登记费用由乙方自负。甲方对可归责于丙方的原因不能办理房屋产权变更登记愿意承担连带责任；协议经甲、乙、丙方以及相关人员签字后，乙方一次性给付甲方房屋产权转让费555000元。甲方接收转让费后，应向乙方出具书面收据；在乙方付转让费后，甲方保证于2012年3月6日交房屋给乙方（包括所带物品），并将《房屋产权证》、《经济适用房买卖合同》以及与丙方签订的购房协议书交于乙方。从此，该房屋的实际产权所有人为乙方。甲、丙方不再是该房屋的真正所有人，不得对该房屋出卖转让或设定抵押。协议还约定了其他事宜。协议签订后，钢嘎牧仁向温国英出具收条一支，载明：今收到温国英房款人民币伍拾伍万伍仟元整。落款日期为2012年3月6日。 6、原告温国英未交纳案涉152号房屋差价款。 上述事实，有《经济适用住房买卖合同》、《购房协议》《房屋所有权证》、《房屋产权转让协议书》及当事人陈述在案佐证。 本院认为，原、被告讼争的案涉房屋系经济适用住房，因案涉房屋的特有属性，办理产权转移登记应以补齐交易差价为前置条件，但该项费用并未实际产生，原告亦未提供有效证据证明其主张，故对原告要求被告交纳案涉房屋差价的诉讼请求，本院不予支持。在案涉房屋交易差价未交纳的情况下，办理产权转移登记的条件尚未成就，故对原告要求被告办理产权转移登记的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告温国英的全部诉讼请求。 案件受理费9350元，由原告温国英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起两年内，向本院申请执行。 审 判 长 丁 莉 霞 审 判 员 杨 旭 影 人民陪审员 刘 占 斌 二〇二〇年十一月十七日 法官 助理 苏叶勒图 书 记 员 王 育 林 法条链接： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。