河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5557号原告：郑先勇，男，1958年7月9日出生，汉族，现住焦作市中站区。被告：张树勇，男，1965年10月15日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：张腾飞，男，1988年3月8日出生，汉族，现住焦作市解放区。系被告的儿子。原告郑先勇与被告张树勇合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑先勇，被告张树勇的委托诉讼代理人张腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑先勇向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿原告，因原告建房造成的各项损失60万元（材料费30万元，工人费用20万元，全部投入产生利息10万元，利息按同期人民银行贷款利率）、拆除老房及清理建筑垃圾等各项费用15000元、鉴定费30000元；2.被告承担本案的起诉费用。事实和理由：2017年1月6日，原、被告双方签订合同建房协议书，双方约定由乙方提供位于解放区田涧村宅基地一处。由原告投资建设两层半住宅楼两栋，建成后原、被告双方各壹栋（南边壹栋归原告），房屋所有权归各自所有土地使用证由双方共同使用，2017年1月6日原告依合同约定投入资金，工人材料建成以上房屋，但被告却不按合同约定以种种理由，锁住院门，不让原告装修入住，原告应当得到的壹栋房屋，使原告投入的人和物都化为乌有，给原告造成了重大损失。无奈原告起诉到人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告张树勇辩称，原告给我建房建了一年多，拒不给我交房，房子验收不了。协议上约定2017年5月1日完工，原告这个工程陆陆续续做到2018年，是原告违约在先。原告一直去我家找事，由于房子是我的，我把锁换了，原告带着几个工人去把锁换了。原告郑先勇为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2.合作建房协议书一份，证明我和被告有合作建房关系，按照建房协议，房子建好后，我和被告每人一栋房子，南边是我的，北边是他的。建好后被告同意让我们先住，被告什么时候住，提前三天通过我。后来，被告的儿子把我们的东西扔出来了。再后来经过协商，我们将东西全部搬出来，被告儿子将两栋房子全部都锁住了，原因是田涧村拆迁旧城改造；3.工程造价鉴定意见书一份、鉴定费票据一张，证明涉案房屋的总造价及鉴定费用支出情况。被告张树勇对原告提交的证据发表如下质证意见:对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，对证明指向有异议，原告没有按照约定及时交房构成违约，后期我和原告一直沟通，你不能如期交房我只能将你撵出来，我们不会在按照合同约定向原告交付房屋。后来一直沟通建房款，还有将建成的房屋交付被告验收没有达成最终意见，房屋上还有一些细节没有完工，没有协商一致，形成本次诉讼；对证据3的真实性无异议，对证明指向有异议，该鉴定意见书是在房屋建材不明的情况下估算得来的，不能证明涉案房屋的真实工程造价。被告张树勇为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.现场录音一份（时长57秒，当庭播放），证明原告违约在先，我们约定2017年5月1日交房，但是原告一直不交房，占用到2018年年底；2.现场房屋录像两份（时长分别为17秒和31秒，当庭播放），证明房屋质量有问题，原告不敢交房。我将房屋敲了一块，圈梁钢筋生锈，质量严重不合格。原告郑先勇对被告提交的证据发表如下质证意见:对证据1的真实性无异议，但证明不了我住到2018年12月，我们是经过被告同意住在哪里的；证据2和房屋质量没有关系，那是地面垫层，用来铺设地板砖的。本院对当事人提供的证据认证如下：原、被告对对方当事人提交证据的真实性均未明确表示异议，故本院对其真实性均予以确认。对于其中原告提交的证据3工程造价鉴定意见书，被告对其证明指向有异议，但被告在本案中并不能提供涉案房产准确价值的有效反驳证据，故被告质证意见不能成立，本院不予采信。双方当事人关于在案证据证明指向的其他异议，本院将结合全案证明予以综合考量。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2017年1月6日，原告郑先勇（甲方）与被告张树勇（乙方）签订《合作建房协议书》一份，内容主要为：一、乙方提供位于解放区田涧村宅基地一处。由甲方投资建设两层半住宅楼两栋，房屋为砖混结构，设计图甲乙双方共同商定为准，建成后甲乙双方各壹栋（南边归甲方），房屋所有权归各自所有，土地使用证由双方共同使用。二、乙方保证提供上述宅基地完整土地使用权，并确保与第三人无任何纠纷，如出现第三人主张权利，乙方应承担全部责任，并赔偿由此给甲方造成的一切损失。三、甲乙双方对自己的房屋有买卖等一切权利，如国家政策允许办理产权证及土地证，乙方应协助甲方办理，费用由各自承担。四、以上房屋建房过程中，乙方应配合甲方建设，费用由甲方承担，施工过程中，所发生一切工伤事故，由甲方自行承担。如因宅基地与第三方发生其他事宜，乙方应全部负责解决，如对甲方造成损失，乙方须赔偿甲方所有损失。五、该房屋建设过程中，如出现政策原因及其它不可抗力的情形，所造成的经济损失由甲乙双方共同承担。六、甲方交付乙方房屋标准为毛墙毛地，不含门窗，不含水电气等。含外墙粉刷。三层带瓦顶，5月1日完工。八、该协议由甲乙双方共同遵守，如一方违约，所造成的损失由违约方100%赔偿对方。九、该协议一式两份，甲乙双方各执一份，按手印为生效，协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与原协议有同等法律效力。原告郑先勇在上述协议书落款甲方处签名按印，被告张树勇在落款乙方处签名按印。另查明，经原告申请本院委托河南世纪工程管理有限公司对涉案房屋的工程造价进行了鉴定，该鉴定机构于2020年9月22日出具豫世价鉴【2020】21号《焦作市解放区田××村宅基地上所建的房屋工程造价鉴定意见书》一份，鉴定意见为：根据现场勘验记录，按照河南省定额《河南省房屋建筑与装饰工程预算定额》（HA01-31-2016）、《河南省通用安装工程预算定额》（HA02-31-2016）及相关综合解释等文件，焦作市解放区田××村宅基地上所建的房屋工程造价为531720.50元。原告为此支出鉴定费用30000元。另又查明，1.原告郑先勇户籍地为河南省××××花园行政村花园村。2.涉案房屋位于焦作市解放区田××村。本院认为，本案系因在农村宅基地上合作建房而引起的合同纠纷。首先，关于涉案合同的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”和参照《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条：“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原告不具备本案所涉宅基地所属村集体经济组织成员身份，原、被告签订的《合作建房协议书》约定原告可以据此获得涉案宅基地上的房产，实际上属于变相转让宅基地使用权、变相买卖而获取利益，故该协议书违反了关于农村土地管理的相关法律法规，应认定无效，原告据此主张被告承担违约责任，被告据此抗辩原告违约在先，均没有法律依据。其次，关于原告主张的各项损失赔偿60万元，实质为因合同无效而引起的财产返还补偿及损失承担请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋系不动产，且建设在村集体所有的宅基地上，故原告因客观原因已经无法请求返还涉案房产，现原告主张被告返还房屋建造的工程价款，符合法律规定，但其主张的数额应按司法鉴定意见书确认的价款531720.50元为准，原告主张超出部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的拆除老房及清理建筑垃圾等各项费用15000元，因原告未提交相应的证据支持自己的诉讼主张，故本院不予支持。关于原告主张的鉴定费30000元，系原、被告在诉讼中为确定返还财产价值而支出的必要费用，依法应由双方分担。此外，关于原告主张的利息损失问题，因原、被告均应明知原告非田涧村村民，但双方依然签订了涉案合作建房合同，意图变相转让涉案宅基地使用权，故双方当事人对涉案合同的无效均有过错，因此，对于因合同无效而产生的损失，应由双方各自承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告张树勇返还原告郑先勇建房支出的工程价款531720.50元、鉴定费15000元，两项合计：546720.50元；二、驳回原告郑先勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10725元，由原告郑先勇负担5362.50元，由被告张树勇负担5362.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  梁学峰人民陪审员  杜黎明人民陪审员  张 军二〇二〇年十一月五日书 记 员  陈 程附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。