黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终1004号 上诉人（原审原告，原审反诉被告）：段方伟，男，1959年7月12日出生，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：杨宇，黑龙江曦晖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区宝隆大厦**。 法定代表人：鲍建胜，董事长。 委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，牡丹江均胜房地产置业有限公司综合部职工。 上诉人段方伟因与被上诉人牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段方伟及其委托诉讼代理人杨宇、被上诉人均胜公司的委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段方伟上诉请求:请求撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初663号民事判决，依法改判支持段方伟的诉讼请求，驳回均胜公司的反诉请求。事实与理由：1.原审判决未总结争议焦点，未记载举证、质证和认证情况，导致原审判决查明事实缺乏定案依据，严重违反法定程序，应予撤销。2.原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致裁判结果错误。均胜公司实际给付段方伟借款，双方借款合同关系成立。借款协议系双方对房屋首付款欠款进行清算的基础上形成新的借贷关系，不能视为商品房销售合同的补充约定。段方伟实际支付房屋首付款50043元，尚欠首付款78000元，但经双方清算，均胜公司出具128043元收据并配合段方伟完成案涉房屋的贷款手续，即均胜公司认可段方伟履行支付首付款义务，尚欠款项转为借款，应按借贷关系进行审理，不应按照商品房销售合同关系进行认定。均胜公司系通过消灭债权的方式对借款采取的交付，应认定借款实际交付，借贷关系独立于商品房销售关系成立。段方伟已履行商品房买卖合同中约定的向均胜公司支付全部购房款的义务，原审法院认定其至今未缴纳购房首付款错误。《补贴协议》第二条第一款第二项约定：“返款时间按照贷款到账时间节点计算，第一次补贴时间为乙方交清总房款满一年后十五日内返还…”说明贷款到账总房款即已付清，应计算补贴款返款时间。均胜公司应履行给付补贴款、近期交房、办理权属登记的义务而未履行，应承担违约责任。原审判决以段方伟违约在先为由驳回其要求支付补贴的诉讼请求，没有合同和法律依据。依据商品房买卖合同约定，均胜公司应于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人，并在交付后360日内办理权属登记。案涉房屋于2014年处于烂尾状态，不可能如期交房，均胜公司应承担相应的违约责任。原审判决以借款协议中的约定驳回段方伟要求支付逾期交房违约金的诉讼请求错误。在借款合同关系中，段方伟不存在逾期还款的违约行为，即使认定段方伟违约，也仅应承担借款合同的违约责任，与补贴、交房无关，且应在另案中解决。如按原审判决认定段方伟应在2014年12月31日前偿还借款，但均胜公司始终未向段方伟主权权利，其主张也超过法定诉讼时效期间而不应保护。即使认定段方伟违约，其违约责任也仅限于按照贷款利率的四倍支付违约金。即使双方未形成借款合同关系，借款合同是商品房买卖合同的一部分，段方伟也有权行使同时履行抗辩权，在均胜公司未履行交付验收合同房屋、支付违约金及补贴的义务时，段方伟有权不支付欠款。即使段方伟应当支付78000元，也应按照约定将其与首次购房补贴款进行冲抵。3.原审法院未认定系均胜公司资金断裂导致违约，导致原审判决错误。均胜公司无法按时交房，依约支付补贴，履行其所有承诺是纠纷产生的原因。即使段方伟近期还款，均胜公司也无法按期交房、支付补贴。综上，请求二审法院查清事实，支持段方伟的上诉请求，撤销原审判决并依法改判。 均胜公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 段方伟向一审法院起诉请求：1.均胜公司向段方伟支付购房补贴款196220元、逾期交房违约金110008.39元、逾期返还购房补贴款罚息16710.87元、逾期办理房屋所有权证违约金4080.43元，合计327019.69元；2.均胜公司为段方伟出具所购商品房销售不动产统一发票，为段方伟办理所购商品房的所有权登记。案件受理费由均胜公司负担。 均胜公司向一审法院反诉请求：要求段方伟交纳剩余购房款78000元。反诉费由段方伟负担。 一审法院认定事实：2013年11月29日，双方当事人签订商品房买卖合同，约定段方伟以每平方米4915元购买均胜公司开发的牡丹江市西安区牡丹城一期*号楼*单元***室，建筑面积83.02平方米房屋，总金额408043元。段方伟应于签订合同之日交纳首付款128043元，其余房款28万元以贷款方式付清，均胜公司应在2014年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过360日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，均胜公司向段方伟支付已交付房价款日万分之二的违约金。均胜公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由均胜公司提供的资料报产权登记机关备案，如因均胜公司的原因，段方伟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，均胜公司按已付房价款的1％向段方伟支付违约金。又查，2014年2月13日，双方当事人签订均胜牡丹城购房补贴协议，约定段方伟认购均胜公司开发的牡丹城一期4号楼2单元302室，建筑面积83.02平方米房屋，总金额408043元，2013年9月30日付首付款50043元，剩余首付款2014年12月31日前一次性付清，根据均胜公司团购优惠政策，五年内返还总房款的50％，首次购房补贴额33004元，从第二年开始后每年购房补贴额为40804元，均胜公司给段方伟的第一次补贴时间为段方伟交清总房款满1年后15日内，保留不低于返还总额的资产作抵押，均胜公司延期返还补贴的，应按金融机构同期存款基准利率支付延期罚息。再查，段方伟于2013年11月29日向均胜公司支付首付购房款50043元，剩余首付购房款78000元未交付，双方签订标的为78000元的借款协议，约定段方伟是借款人，均胜公司是出借人，借款用途为段方伟购买案涉房屋，借款时间自2013年11月29日至2014年12月31日，逾期不偿还借款的，出借人有权延期办理借款人所购房屋的交房事宜，由借款人承担延期交房的违约责任，直至全额偿还借款之日，还款前购房发票由出借人保管。均胜公司未将借款标的78000元交付给段方伟，段方伟至今未偿还均胜公司借款。一审法院认为，段方伟、均胜公司均承认双方在本案中所主张的商品房买卖合同关系的事实，故对段方伟、均胜公司主张的双方是商品房买卖合同关系的事实予以确认。双方签订的商品房买卖合同、均胜牡丹城购房补贴协议是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定合同有效。借款合同是指借款人向出借人借款，到期返还借款并支付利息的合同，主要内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款，表现形式是出借人将借款标的交付给借款人。双方签订的借款合同没有实际交付借款，不能构成借款合同关系，应认定双方签订的借款合同名为借贷，实际是双方对商品房买卖合同的补充约定，该约定是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据补充约定，段方伟拖欠的首付购房款78000元应于2014年12月31日前偿还，逾期不偿还的，均胜公司有权延期办理段方伟所购房屋的交房事宜，由段方伟承担延期交房的违约责任，直至全额偿还之日，还款前购房发票由出借人保管。段方伟至今未缴纳首付购房款，其主张的逾期交房违约金110008.39元、逾期办理房屋所有权证违约金4080.43元，要求均胜公司出具所购商品房销售不动产统一发票，为段方伟办理所购商品房的所有权登记的理由不能成立。根据均胜牡丹城购房补贴协议约定，均胜公司给段方伟的第一次补贴时间为段方伟交清总房款满1年后15日内，段方伟至今拖欠首付购房款78000元，其主张的购房补贴款196220元、逾期返还购房补贴款罚息16710.87元的理由不能成立。根据补充约定，段方伟应于2014年12月31日前向均胜公司缴纳拖欠的首付购房款78000元，故均胜公司主张的反诉请求的理由成立，应予支持。综上所述，段方伟主张的诉讼请求应予驳回，均胜公司主张的反诉请求应予支持。判决如下：一、驳回段方伟的诉讼请求；二、段方伟于本判决生效后十日内给付牡丹江均胜房地产置业有限公司首付购房款78000元。案件受理费6204元，减半收取3102元，由段方伟负担。反诉费875元由段方伟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 段方伟证据一组，关于延后偿还购房返利款的公告一份、致牡丹城业主的公开信一份、关于杜尧琳反映均胜牡丹城购房返款违约信访事项处理意见书一份、百度全景地图截图七张、手机照片及截图五张、城建档案查阅登记表一份，证明：1.自2014年8月开始，因均胜公司资金链断裂，致使案涉房屋不能如期建设并引发信访，在均胜公司已明显丧失履约能力不能履行义务的情况下，段方伟有权拒绝还款。2.案涉房屋在2014年至2017年期间始终处于在建状态，不具备交房条件。3.直至2018年9月均胜公司才在政府协调下交付房屋，但至今没有验收合格，没有达到商品房销售合同约定的交付条件，在均胜公司未按约定交付房屋的情况下，段方伟有权拒绝还款。4.均胜公司在2018年9月、2019年12月通过公告、公开信形式，屡次承诺自愿兑现补贴返款，但至今未按期履行承诺。 均胜公司质证认为，对证据中复印件及自制证据的真实性有异议，对出示原件的证据真实性没有异议，对证明问题有异议。该组证据不能说明段方伟可以不还款，没有还款是事实。段方伟违反了商品房买卖合同中第七条第一款第二项约定，构成根本违约，其不能对抗《中华人民共和国合同法》第60条、第67条规定的买受人应当先履行房款的义务。 本院认证认为，对证据中出示原件的公开信及档案查阅登记表的形式要件予以确认，其他复印件及自制证据不符合证据客观真实性特点，不予确认。该组证据虽可证实均胜公司发生资金周转困难的事实，但不能因此免除段方伟履行支付全部购房款的合同义务，故对该组证据不予采信。 根据双方当事人在一、二审中的陈述及在卷佐证的证据材料，本院二审认定的事实与一审认定事实相符。 本院认为，关于段方伟主张原审判决未总结争议焦点，未记载质证认证情况，系严重违反法定程序的问题。本案原审系采取简易程序方式进行审理，在原审庭审中法庭已归纳了争议焦点并按照争议焦点进行了审理，在原审判决中亦按照庭审中归纳的争议焦点进行了论述。判决中虽未概述质证及认证情况，但不属于严重违反法定程序的情形，并未影响本案实体审理及程序的公正性，故段方伟的该项主张于法无据，本院不予支持。 关于段方伟主张双方间的借贷关系应另案解决，其已交纳全部购房款的问题。本案中，双方当事人签订了合法有效的商品房买卖合同，合同当事人均应按照约定履行各自的义务。段方伟负有交付购房款的义务，均胜公司负有交付房屋的义务。因段方伟未能交齐全部购房首付款，双方另行签订了借款协议。该借款协议并不是双方之间形成了借款的真实意思表示，而是为了保证案涉商品房买卖合同的履行而达成的协议。双方当事人之间未形成真实的民间借贷法律关系，不应另案予以解决。均胜公司虽为段方伟开具了支付全部购房首付款的收据，但段方伟自认其未按借款协议约定向均胜公司交付剩余的78000元首付款，故原审法院认定段方伟未支付全部购房款并判令其向均胜公司支付剩余购房款并无不当。段方伟的该项主张不符合法律规定，本院不予支持。 关于段方伟主张其原审全部诉讼请求应予支持的问题。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同中虽约定了均胜公司逾期交房应支付逾期交房违约金，补贴协议中约定均胜公司应给付段方伟购房补贴款，但双方另行签订的借款协议中又约定段方伟向均胜公司借款78000元用于购买案涉房屋，借款时间自2013年11月29日至2014年12月31日。借款协议的违约责任部分明确约定，借款人逾期不偿还借款的，出借人有权延期办理借款人所购房屋的交房事宜，由借款人承担延期交房的违约责任，直至全额偿还借款之日。另商品房买卖合同中附件四的合同补充协议第3.（2）项中明确约定：买受人逾期支付房款及相关税费的，则出卖人交房期可相应推迟…。因段方伟至今未偿还均胜公司借款，即交纳全部购房款，故应按照合同补充协议及借款协议约定，由段方伟承担延期交房的违约责任。根据双方签订的补贴协议第二项第2条约定，均胜公司给段方伟的第一次补贴时间为其交清总房款满一年后15日内返到段方伟指定的账户。因段方伟未按协议约定交清总房款，故补贴协议中约定的给付补贴款的条件未成就，段方伟不能据此要求均胜公司给付补贴款及补贴款罚息。因段方伟未按合同约定交纳全部购房款，故一审法院对其主张的逾期办理房屋所有权证违约金及要求均胜公司出具所购商品房销售不动产统一发票等诉讼请求未予支持并无不当。段方伟的该项主张不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 综上所述，段方伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6204元，由段方伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 敏 审 判 员  杨大奎 审 判 员  贾海波 二〇二〇年十一月四日 法官助理  祖 睿 书 记 员  王 巍 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定······