山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋09民终1685号上诉人（一审原告）：李某1，女，1962年6月6日生，汉族，住忻州市。委托诉讼代理人：耿某，山西天秀律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李某2，男，1965年12月17日生，汉族，住忻州市，忻州市疾控中心工作。被上诉人（一审被告）：赵某，男，1953年12月8日生，汉族。上诉人李某1因与被上诉人李某2、赵某确认合同无效纠纷一案，不服忻府区人民法院（2020）晋0902民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某1的委托诉讼代理人耿某，被上诉人李某2、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李某1的上诉请求：1、依法撤销忻府区人民法院（2020）晋0902民初1020号民事判决,请求依法改判或者发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清、适用法律错误。原告李某1与被告李某2是姐弟关系,父亲李俊达,2003年9月5日去世;母亲裴玉兰于2007年10月15日去世。父母生前遗留有房屋一套,坐落于忻府区学道街市防疫站宿舍一单元1楼东户。2006年12月23日,被告李某2在母亲裴玉兰、原告李某1不知情的情况下,与被告赵某签订《出售房屋协议书》将父母遗产忻府区学道街市防疫站宿舍一单元楼东户房屋以12万元出售。未办理房屋变更登记手续。但被告李某2一直告知原告房屋对外出租,一直隐瞒房屋出售的事实。2020年3月下旬,被告赵某要卖房子,有人因想买该房子找原告李某1协商,原告才知道房子早就被弟弟李某2卖给了赵某。原审法院单方面根据被上诉人李某2陈述、在无任何证据的情况下,认定李某2出售房屋时母亲裴玉兰同意,进而认定出售房屋行为属于裴玉兰、李某2对该房的处分行为,判决驳回李某1的诉讼请求。上诉人认为原审认定事实错误,理由如下:1、李某2在2006年12月23日与赵某签订《出售房屋协议书》时,父亲李俊达已经去世,但母亲健在,此时,李某2作为李俊达的继承人享有继承权,同时李某1也同时享有对遗产的继承权,在母亲裴玉兰在世的情况下,母亲依法享有对该房产1/2+1/3的财产权利。即在李某2出售房屋时,房屋共同所有人为裴玉兰、李某1、李某2,而且裴玉兰占绝大部分产权,李某2处分财产时未经裴玉兰、李某1同意,属于无处分权人擅自处分他人财产,根据合同法51条无处分权人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的,该合同有效。本案出售房屋时未经裴玉兰、李某1同意,且事后未经裴玉兰、李某1追认或者同意,该出售房屋协议应当认定为无效合同。2、李某2以及赵某签订协议时属于恶意串通损害第三人利益的行为。李某2在明知母亲以及姐姐李某1有财产权益的情况下,擅自出售属于故意或者恶意。赵某在明知裴玉兰在世的情况下,在明知房产登记在李俊达名下,明知李某2有姐姐的情况下,在明知李某2无权处分的情况下,签订协议,未尽到审慎注意义务,与李某2共同构成恶意串通损害裴玉兰、李某1财产权益。根据合同法52条的规定,该协议应当认定为无效合同。3、原审认定裴玉兰一直与李某2共同生活错误,父亲李俊达去世后母亲裴玉兰一直与李某1共同生活,与李某1居住在忻府区西顺城街小院,在2007年春季到李某2家中过年后正月15后回李某1家中居住,夏天热的时候回李某2家中居住,去世前住了二次院,出院后在李某2家中居住到去世,上诉人履行了充分的赡养义务。4、协议出售房屋2006年之前一直由李某2对外出租,也曾经给过上诉人租房费,上诉人一直认为该房屋属于出租,2020年3月份,防疫站门卫跟我说:想买我家楼房,问同意不同意签字过户,我告他问我弟弟,他说你弟弟早把房卖给赵某,现在是赵某在卖房,上诉人才知道李某2早就将房卖给赵某的事实。二、李某2陈述母亲知道房屋出售的事实没有任何证据能够证明。单凭李某2陈述认定母亲裴玉兰在世时同意出售属于认定事实错误,证明裴玉兰同意必须提供证据证明,否则,出售房屋协议应当认定无效。上诉人认为:被上诉人李某2擅自出售的房屋是父母遗留的财产,上诉人依法享有继承权,被上诉人李某2无权擅自处分;被上诉人赵某在明知房屋所有权人登记为李俊达并且明知母亲在世、有一个姐姐的情况下,擅自与被上诉人李某2签订协议。该协议侵害上诉人财产权益，根据《合同法》52条:恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效之规定,依法应当确认无效。协议无效后，因该协议取得的财产，应当返还。现上诉人依法上诉，请求中级人民法院支持上诉请求。被上诉人李某2答辩称：答辩人父亲2003年9月5日去世后，为方便照顾母亲裴玉兰，母亲就跟姐姐李某1家中居住，有时在我家居住，我将忻府区学道街宿舍对外出租,我曾经给过姐姐李某1部分租金。2007年母亲去世前曾经生病住院，出院后回到我家居住一直到去世。按照忻州习惯房产由儿子继承,所以，2006年12月份，在中介人王改英介绍下,我与赵某签订了出售房屋协议书。2007年7、8月份，我找赵某要求支付剩余房款时，赵某不知道什么原因没有支付。2008年,我母亲去世后，赵某找我要求办理过户手续时，我告诉他，母亲在世的时候，我能够给你办理过户手续，现在我母亲去世，过户牵扯到姐姐，不好办。我一直没有明确告知姐姐房屋出售的事实，所以房屋过户一直未办理。一审被告赵某答辩书中陈述:“2008年答辩人再次要求李某2办理过户时,李某2突然提出其姐姐李某1就该房分配产生纠纷，可见李某1也是明知房屋转让的事实”。该陈述不是事实，我只是讲母亲在世我能够办,母亲去世后牵扯到姐姐不好办。实际姐姐一直不知道房屋出售的事情，我请求法院依法判决。被上诉人赵某答辩称：一、答辩人与被答辩人李某2签订的《出售房屋协议》合法有效。1、答辩人是善意的，更没有恶意串通。在购买房屋之前，我本人与李某2从未见过面，素不相识。经邻居王改英介绍，从看房到协商，直至签订购房协议，我本人及介绍人只知道李某2出售他父亲李俊达的房子，当时他父亲已去世，卖方李某2并承诺此房产属于本人合法继承房屋，无任何法律争议。至于被答辩人李某1的身份信息，答辩人毫不知情，可见，答辩人是善意的，更没有恶意串通。2、答辩人支付了合理对价。协议签订过程中，答辩人与被答辩人李某2就房产价格，进行充分协商并结合当时市场价格，约定价款12万元,就该房产本身的实际情况在当时已经是高额价款。被答辩人李某2在收到房款之后如何处理是他自己的事情，而与答辩人无关。3、答辩人已经实际占有房产。事实上，在协议达成答辩人按协议分两次支付了11万元购房款之后，被答辩人李某2就将房产交付给答辩人，由答辩人实际占有并使用，随后，答辩人进行彻底的装修，一直居住至今。根据我国《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，答辩人与被答辩人李某2签订的《出售房屋协议》合法有效。二、被答辩人的诉请已超过诉讼时效。本案房屋是市防疫站的宿舍楼,被答辩人李某1和李某2均是防疫站职工，协议签订在2006年12月23日,时隔至今已有14年的时间，期间被答辩人李某1以市防疫站职工的身份为该宿舍楼包括涉案房屋多次收取水电暖等费用，其不可能不知道该房屋转让的事实。而且答辩人入住后，多次要求李某2办理房产过户手续，在2008年答辩人又一次要求李某2办理房产过户手续时,李某2突然提出其与姐姐李某1就涉案房款分配产生纠纷，可见被答辩人也是明知房屋转让的事实，但其怠于主张权利，早已超过了诉讼时效。三、答辩人是最大的受害人。被答辩人要提起本案，唯一目的是因为涉案房产在逐年增值，其想要收回房屋，被答辩人违背诚实信用原则才提起的诉讼。本案答辩人在购买房屋时按当时市场价格支付了足够高的价款,接手房屋之后，进行了彻底的装修和添附，并实际居住至今,虽然房产未办理过户手续，但原因是卖方李某2一手造成的，被答辩人的起诉极大的侵害了答辩人的合法权益。综上，本案李某2与答辩人签订《出售房屋协议书》，同时收取房款并将房产证原件及房屋实际交付给答辩人。答辩人有理由相信李俊达房产继承人的真实意思。答辩人没有任何过错，被答辩人上诉没有任何事实根据。被答辩人应当承担举证不能的后果。被答辩人上诉状中所提都是个人一人所言，没有任何证据证实。根据相关法律规定，应当承担举证不能的法律后果。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正。综上，请二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。李某1向一审法院提出的诉讼请求：1.判决确认被告李某2与被告赵某签订的《出售房屋协议书》无效。2.判令被告赵某返还坐落于忻府区学道街市防疫站宿舍一单元楼东户房屋。事实与理由：李某1与李某2是姐弟关系，父亲李俊达2003年9月5日去世，母亲裴玉兰2007年10月15日去世。父母生前遗留房屋一套，坐落于忻府区学道街市防疫站宿舍一单元楼东户。2006年12月23日被告李某2在母亲与原告不知情的情况下，与赵某签订出售房屋协议书，将父母遗留房屋以12万元出售，未办理房屋变更登记手续。但被告李某2一直告知原告房屋对外出租，一直隐瞒房屋出售的事实。2020年3月下旬，赵某要出卖房子，有人想买该房子找李某1协商，原告才得知房子早就被弟弟李某2卖给了赵某。原告认为，李某2擅自出售的房屋是父母遗留的财产，原告依法享有继承权，李某2无权擅自处分，赵某在明知房屋所有权人登记为李俊达并且明确母亲在世，有一个姐姐的情况下，擅自与李某2签订协议。该协议侵害原告的继承权，侵害原告财产权益。根据合同法第52条，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效之规定，依法应当确认无效。协议无效后，因该协议取得的财产，应当返还。原告提供忻州市不动产登记信息查询记录，忻州市疾病预防控制中心证明，出售房屋协议书复印件为证。一审中，李某2答辩称，答辩人母亲在世时同意出卖该房，答辩人母亲一直住在答辩人家，因答辩人无力承担该房的暖气费，故出售该房屋。写协议时按照忻州习惯财产由儿子继承，没有想到答辩人姐姐要继承该财产，答辩人母亲将房产证给了答辩人，答辩人与赵某签订出售房屋协议后，答辩人将房产证原件给了赵某。李某2未提供证据。一审中，赵某答辩称，答辩人与李某2签订的出售房屋协议合法有效，答辩人是善意的，更没有恶意串通，答辩人支付了合理对价，并已经实际占有房产。被答辩人的诉请已超过诉讼时效，李某1与李某2均是防疫站职工，协议签订在2006年12月23日，时隔至今已有14年时间，期间李某1以市防疫站职工的身份为该宿舍楼包括涉案房屋多次收取水电暖等费用，其不可能不知道该房屋转让的事实。答辩人入住后，多次要求李某2办理该房屋过户手续，在2008年答辩人再一次要求李某2办理过户时，李某2突然提出其姐姐李某1就该房款分配产生纠纷，可见李某1也是明知房屋转让的事实，但其怠于主张权利，早已超过诉讼时效。答辩人是最大的受害人，被答辩人违背诚实信用原则提起本案诉讼，答辩人在购买房屋时按照当时市场价格支付了足够高的价款，接手房屋后，进行了彻底的装修和添附，并实际居住至今，虽然房产未办理过户手续，但原因是卖方李某2一手造成的，被答辩人的起诉侵害了答辩人的合法权益。请求驳回李某1的诉讼请求。赵某提供出售房屋协议书，李俊达房产证第2000417号，李某2出具收条两份，王改英书面证明一份，主要内容为“我听李某2说要出售房屋，将此信息介绍给赵某，从看房到签订售房协议李某2从未提及过他本人还有个姐姐”。一审法院经审理查明，原告李某1与被告李某2系姐弟关系，其父亲李俊达于2003年9月5日去世，母亲裴玉兰于2007年10月15日去世。2006年12月23日，李某2与赵某签订《出售房屋协议书》一份，内容为“甲方：李某2（李俊达儿子）乙方：赵某，一、甲方将座落在学道街市防疫站宿舍一单元一楼东户居室楼房一套，并带有地下室房子两间，卖于乙方永远所有，具体四至面积以甲方原房产证为准，并将原房产证交予乙方管理使用。总价值壹拾贰万元，在签订协议之日交甲方柒万元，其余部分待甲方在2007年3月底腾出房子后交肆万元，待乙方拿到房产证变更过户手续后全部交清。二、甲方负责办理房产证变更过户手续，一切费用由甲方自己承担。三、甲、乙双方要共同遵守本协议，如有一方违约，要加倍赔偿另一方所造成的损失。四、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，从签订之日起生效。甲方：李某2，乙方：赵某，中介人：王改英。二00六年十二月二十三日。”签订协议后，赵某分两次交付李某2房款11万元，李某2将该房房产证原件交付赵某，赵某装修后在该房屋内居住。被告赵某未将剩余1万元给付李某2，该房屋尚未办理过户手续。赵某提供该房产证复印件载明，忻房权证字第XXXX号，房屋所有权人李俊达，坐落学道西街3号1单元东，房屋幢号1，结构砖混，房屋总层数4，所在层数1，建筑面积81.66平方米，98年7月9日忻州市房地产管理局下发产权证，2004年4月2日，注销单位30%产权，加注房改私产，产权权属私人。原告李某1起诉要求确认该合同无效，审理中，原告代理人陈述原告在2020年3月才得知该房出售，被告李某2陈述该房出售时母亲同意，但未告知李某1，双方对各自陈述均未提供证据。一审法院认为，本案涉案房屋登记所有人为李俊达，实为李俊达与裴玉兰夫妻共同财产，李俊达去世后，其个人名下的房产由其继承人按照各自份额进行继承。裴玉兰随李某2一起生活，李某2与赵某签订《出售房屋协议书》，李某2收取房款并将房产证原件及房屋实际交付赵某，该行为可认定为裴玉兰、李某2对该房的处分行为。赵某支付合理对价和收到房产证原件，有理由相信该出售房产行为系李俊达房产继承人的真实意思。李某1以李某2对该房产没有处分权由主张合同无效，不予支持。李某1主张李某2与赵某有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，根据现有证据，无法证实李某2与赵某存在串通的事实。故对李某1的诉讼请求，不予支持，应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，一审法院判决为：驳回原告李某1的诉讼请求。一审案件受理费80元减半收取40元，由原告负担。二审审理期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为：本案涉案房屋登记所有人为李俊达，实为李俊达与裴玉兰夫妻共同财产。2003年9月5日，李俊达去世后，其个人名下的房产按《中华人民共和国继承法》的有关规定发生继承。2006年12月23日李某2在其父亲已去世母亲尚健在的情况下与赵某签订《出售房屋协议书》，李某2按照协议条款的约定收取房款并将房产证原件及房屋实际交付赵某，赵某随对该房屋进行装修并入住。故一审认定“该行为可认定为裴玉兰、李某2对该房的处分行为。赵某支付合理对价和收到房产证原件，有理由相信该出售房产行为系李俊达房产继承人的真实意思。李某1以李某2对该房产没有处分权为由主张合同无效，不予支持”是适当的。上诉人上诉主张李某2与赵某存在恶意串通，损害第三人利益的行为，因未能提交相应证据予以证明，故其该项上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人李某1负担。本判决为终审判决。审判长  陈爱萍审判员  孙建新审判员  梁晓峰二〇二〇年十一月二十七日书记员  兰 岚