青海省循化撒拉族自治县人民法院民事判决书（2020）青0225民初281号原告：国家税务总局循化撒拉族自治县税务局海省海东市循化撒拉族自治县积石镇政务服务中心。法定代表人：马某，该局局长。委托诉讼代理人：张某1，青海恩泽律师事务所律师。被告：韩某，1958年4月8日，青海省循化县人，现住本县。委托诉讼代理人：史某、张某2，青海立詹律师事务所律师。原告国家税务总局循化撒拉族自治县税务局（以下简称税务局）与被告韩某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告税务局向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同书；2、判令被告立即返还承租房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月11日被告和原青海省循化撒拉族自治县国家税务局（现国家税务总局循化撒拉族自治县税务局）签订了《房屋租赁合同书》，约定被告租赁原告位于××镇铺面房屋两间，租赁期限为50年，租金为9.5万元。合同签订后，原告给被告交付了房屋，被告支付了房屋租金，双方依约履行合同。但近期原告发现被告在未取得原告同意的情形下已将承租房屋转租给了第三人，被告的行为违反了合同约定和法律规定，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明其诉求，原告提供如下证据：1、《房屋租赁合同书》复印件2份（附示意图2份），拟证明原、被告双方于2005年7月11日签订的合同书，租金分别为4.5万元和5万元，已一次性付清及租期50年、水电费由原告垫付后从被告工资中扣除等事实；2、被告身份证复印件1份；3、收条复印件1张；4、韩某与范连朋签订的《铺面租赁协议》复印件1份；5、马明忠（又名马撒力哈）的身份证复印件1份，马撒力哈与杨永其签订的《铺面租赁合同》；6、打印件照片2张，以上证据2至6拟证明被告转租房屋的事实和未经原告同意私自转租违反法律规定，原告可以解除合同，收回房屋的事实。原告提交的上述证据经质证，被告及其委托诉讼代理人提出如下质证意见：对证据1、2均无异议；对证据3、4、5、6的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明方向均不予认可，认为证据3、4、5的取得时间无法确定，上述证据能证明案涉的两间商铺均已转租的事实；证据6照片显示房屋进行了装修，更能说明原告对转租事实知道或者应当知道。被告及其委托诉讼代理人辩称，原告诉称被告未取得原告的同意下转租房屋，与事实不符。合同签订后，被告在承租期限内合理使用房屋，根据相关法律规定，被告在原告知情且未提出异议的情况下合理转租房屋。另双方签订的合同租赁期限为50年，按照《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，双方虽然签订了合同，但实际超过20年的部分无效，双方自2005年7月11日签订的合同至2025年7月10日止，被告仍在法定的租赁期限内。被告认为原告请求被告返还承租房屋的请求不能成立，综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。为证明其辩解意见，被告及其委托诉讼代理人提供如下证据：1、诚鑫印务企业基本信息打印件1份，拟证明办理营业执照需要产权证，原告出具了产权证明，能够说明原告对转租的事实知晓；2、原告出具的同案被告旦智才让的证明1份，拟证明次承租人办理营业执照时需要产权证，原告出具了产权证明，能够说明原告知晓转租的事实。被告提交的上述证据经质证，原告的委托诉讼代理人提出如下质证意见：证据1虽未盖章，但对其真实性不持异议；证据2的真实性亦无异议，但对上述2份证据的证明方向均不认可，认为证据1与本案无关，证据2只是1份证明，不是产权证明，此证明不是出具给次承租人杨永其的，不能证明转租取得原告同意和原告知晓被告转租的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3、4、5、6能证实和印证案涉房屋被转租的事实，对转租行为被告也不持异议，故对上述证据的证明效力本院应予认定；被告提交的证据1系次承租人杨永其注册办理诚鑫印务的企业基本信息，该信息中载明企业成立时间为2018年8月13日，营业场所位于本县黄河路，能够印证该企业成立后就在被告转租的房屋内营业，其效力本院予以认定；被告出具的证据2系原告于2019年6月19日出具给本县市场监督管理局的1份证明，只能证实另案被告旦智才让（原告单位职工）承租原告铺面及租期、面积和该铺面产权归原告的事实，与本案无关，其证明效力本院不予认定。本院经审理认定如下事实：2005年7月11日原青海省循化撒拉族自治县国家税务局（现国家税务总局循化撒拉族自治县税务局）与其职工即本案被告韩某签订2份《房屋租赁合同书》，合同约定：“原告将其位于县城黄河中路接待中心（简称：小二层）楼下沿街商铺2间出租与被告，租期50年，其中东头一间租金为4.5万元，西头一间为5万元，被告一次性交清租金后，方可办理出租手续；被告方在租赁期限内使用的水、电、供暖费由原告垫付，而后从被告工资中扣回；房屋租赁期限内发生政策性变化，原告无条件退还全部租金；被告变化时租金不退。”上述租赁房屋与原告的办公楼为连体转角楼，合同签订后，被告一次性付清租金9.5万元，原告也交付了房屋。合同履行期间，双方依约履行各自的义务，未发生过任何争议。2020年6月16日国家税务总局海东市税务局第二稽查局工作人员稽查税收工作时发现被告于2017年5月1日起将其承租的东头商铺1间转租与范连朋，西头商铺1间于2019年6月1日以马撒力哈名义出租与杨永其经营诚鑫印务打字复印店，该店2017年5月1日至2019年5月1日两年期租金15000元亦由马撒力哈收取。庭审中查明马撒力哈（又名马明忠）与被告系亲戚关系，上述房屋出租事项系被告委托马撒力哈代办的授权行为。2020年9月原告以被告未经同意已将房屋转租给第三人，其行为违反合同约定和法律规定为由诉至法院，请求解除双方的租赁合同，并返还承租房屋。本案在审理过程中，因原告不同意调解，致法庭调解未能进行。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定的合同条款，应认定合法有效和受法律保护，但是在本案中原、被告双方签订的上述合同中约定的租赁期限50年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”之规定，双方约定的租期违反了上述强制性规定，故其超过二十年的部分不受法律保护。该租赁房屋与原告的办公楼为连体转角楼，被告将其承租的房屋2间从2017年起转租与范连朋和杨永其，且杨永其一直在此处经营打字复印等业务，上述情形符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由，请求法院解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。故被告将房屋转租给第三人的事实，属于原告应当知道的情形；其在六个月内未提出异议，应视为出租人同意转租。综上所述，原告张主的证据不足，理由不充分，本院不予支持。被告的辩解意见理由正当，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定第十六条之规定，判决如下：驳回原告国家税务总局循化撒拉族自治县税务局的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审 判 员 仁青   措二〇二〇年十一月三日法官助理   杨学伟书记员   马鑫·