四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初4794号 原告：王甫，男，1978年4月16日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告：王静，女，1975年10月23日出生，汉族，住成都市天府新区。 二原告共同委托诉讼代理人：邓俊，四川广都律师事务所律师。 被告：四川园中北科实业发展有限公司，住所地：四川省仁寿县视高镇中建大道**。 法定代表人：陈国宝，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢悦，男，住成都市成华区。 原告王甫、王静与被告四川园中北科实业发展有限公司（以下简称园中北科公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告王甫、王静及其委托诉讼代理人邓俊，被告园中北科公司的委托诉讼代理人谢悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王甫、王静向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2020年10月3日签订的《园中大溪地认购书》商品房预约合同；2．判令被告返还二原告已支付的购房定金50,000元，预付款110,000元，共计160,000元；3．本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2020年10月3日，二原告与被告园中北科公司签订《园中大溪地认购书》，认购被告开发的天府大道南延线视高段“园中大溪地”项目5栋1单元6层602号商品房，并于同日向被告支付50,000元预约定金，又于2020年10月5日向被告交付110,000元房屋预付款。后原告拟和被告签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》时，才被告知，该项目房屋所涉的土地使用权已由被告抵押给他人，且抵押担保债权金额巨大，被告提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》合同条款及其他合同附件，约定的出卖人、买受人权利义务不对等，缺乏公平、诚信原则。原告要求被告消除案涉房屋的土地使用权抵押登记，并对其《商品房买卖合同》及《补充协议》格式条款等内容做相应的调整后再签订，未果。为维护自身合法权益，原告遂提起本次诉讼。 被告园中北科公司辩称，原告起诉的理由不成立。一、原告与被告于2020年10月3日签订《园中大溪地认购书》，明确约定：1、原告向被告支付50,000元定金，并承诺2020年10月29日前补齐全部首付款，办理银行按揭，签订购房合同，逾期定金没收，且相关约定系手写确认，对原告有显著提示，原告完全清楚并认可定金条款和违约后果；2、原告确认其已充分了解所认购房屋信息，对将签订购房合同等及其填充没有异议，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订购房合同，否则执行定金罚则，本案原告现以合同无法达成一致为由不签订合同，违背合同约定，有违诚信原则。原告未按约定支付房款，并签订合同的行为已违反认购书的明确约定，被告没收定金的行为符合合同约定，原告要求退还没有任何依据。二、被告已在销售现场公示该建设用地抵押权人天津银行股份有限公司成都分行出具的《关于同意办理商品房预售许可证的函》，虽然原告所购小区建设用地存在抵押情况，但抵押权人已书面同意被告将有土地抵押的房屋对外销售，同意办理网签备案、初始登记、已售房屋的产权分户等，同时抵押权人造成的不利后果由银行自行承担，证明已经过抵押权人同意，房屋转让行为、买卖合同目的等不受任何影响，销售行为符合法律规定，同时仁寿县住房和城乡建设局已向该项目核发《商品房预售许可证》，被告对外销售行为符合相关法律法规的明确规定，且被告在销售现场公示的《商品房买卖合同》第五条也详细描述了建设用地抵押情况及抵押权利人，并已公示抵押权人同意销售的函。三、与原告认购房屋同一栋的其他房屋已有业主签订《商品房买卖合同》并完成网签备案，购房合同目的完全能实现，《商品房买卖合同》签订后仍能正常履行。综上，被告商品房预售行为完全符合法律规定，双方签订的认购书受法律保护，原告因自身原因怠于履行认购书中义务，拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，违背了诚信原则，被告没收原告定金的行为符合法律规定，原告应承担合同违约责任，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告王甫、王静围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．被告提供的现场公示合同和视频，拟证明现场公示了将签订的相关合同，并将相关抵押情况进行了公示；原告认为视频拍摄于2020年11月18日，不能证明双方签订《园中大溪地认购书》时出示了合同文本，本院认为，该视频证据形成时间非双方签订案涉预约合同时间，也不足以证明原告在签订预约合同时已翻阅正式买卖合同书文本，本院不予采信。 2．被告提供的本项目其他业主备案表，拟证明买卖合同可正常履行，买卖目的不受任何影响；本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，故本院对该组证据不予采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月3日，二原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订《园中大溪地认购书》，约定：二原告购买被告开发的位于天府大道南延线视高段“园中大溪地”项目5栋1单元6层602号房屋一套，面积为119.32平方米，房屋总价款为1,514,811元；乙方在签订本认购协议时，应当向甲方支付定金50,000元，乙方应于2020年10月10日前补齐总房款10%，即160,000元，于2020年10月29日前补齐全部首付款，办理银行按揭，签订购房合同，逾期定金不退；买受人签订本认购书时已对房屋地理位置和周边环境实地考察，充分了解所认购房屋信息，并对销售现场公示的《商品房预售许可证》、《不动产权证》、《建筑工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理公约》及其填充内容没有异议，在此基础上签订本协议，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，否则依照法律规定的“定金罚则”进行处理。合同签订当日，二原告即向被告支付定金50,000元，被告亦于当日向二原告出具《四川园中北科实业发展有限公司园中·大溪地专用收款收据》一张，载明被告收到二原告涉案房产购房定金50,000元。2020年10月5日，二原告向被告支付首付款110,000元，被告亦于当日向二原告出具《四川园中北科实业发展有限公司园中·大溪地专用收款收据》一张，载明被告收到二原告涉案房产首付款110,000元。 2020年10月18日和21日，二原告两次前往被告处拟签订正式商品房买卖合同，后因房屋土地使用权抵押、违约条款、改造申请等有异议，要求被告进行修改，但被告不同意，导致最终双方未能签订《商品房买卖合同》。现二原告认为，未签订正式买卖合同的原因属于不能归责于双方当事人的事由，遂提起本次诉讼。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为双方未能签订商品房买卖合同的原因是原告或者被告一方原因所致还是不可归责于双方的事由所致，被告应否向原告返还定金50,000元和首付款110,000元？ 二原告与被告签订的《园中大溪地认购书》系双方为签订正式的《商品房买卖合同》而达成的预约合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。根据审理查明事实，原告已按合同约定向被告交付50,000元定金和首付款110,000元，并按约定前往被告处签订正式《商品房买卖合同》；双方未能签订合同原因在于二原告要求消除案涉房屋的土地使用权抵押登记，并对合同及其附件中土地使用权抵押、违约责任、改造申请等部分条款进行修改，而被告销售人员以合同为格式合同或已经过公示不能修改予以拒绝。本院认为，首先，按照行业习惯，房屋买卖合同修改后不便通过备案，但双方就预约合同已经约定的条款之外的其他内容仍有磋商空间，并可就相关内容以补充协议等形式予以记载，并非不能磋商或修改；其次，本案双方签订的房屋认购合同系被告公司提供的格式条款合同，而依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”之规定，本案中，被告辩称认购书中已明确载明买受人签订本认购书时已对房屋地理位置和周边环境实地考察，充分了解所认购房屋信息，并对销售现场公示的《商品房预售许可证》、《不动产权证》、《建筑工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理公约》及其填充内容没有异议，在此基础上签订本协议，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，否则依照法律规定的“定金罚则”进行处理，但该条款并未采用合理方式提请买受人注意，且该条款涉嫌免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该条款不应对二原告产生法律约束力。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，原、被告双方在签订本约的过程中未能就认购合同未明确约定的内容磋商达成一致，导致双方在约定时间内未签订《商品房买卖合同》，显然属于不能归责于双方当事人的事由，故原告主张解除原、被告于2020年10月3日签订的《园中大溪地认购书》，被告退还其购房定金50,000元和首付款110,000元的请求，因事实和理由充分，证据充足，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除原告王甫、王静与被告四川园中北科实业发展有限公司于2020年10月3日签订的《园中大溪地认购书》； 二、被告四川园中北科实业发展有限公司于本判决书生效之日起十五日内退还原告王甫、王静购房定金50,000元和首付款110,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计1,750元，由被告四川园中北科实业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李阳春 二〇二〇年十一月二十日 书记员  蓝 林