上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11301号上诉人（原审被告）：上海二般文化传播有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路****。法定代表人：程曦行，执行董事。委托诉讼代理人：吴建萍，上海市德尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琰，上海市德尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海地晟物业管理有限公司，住所地上海市，住所地上海市徐汇区龙华路******法定代表人：陶辉，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。上诉人上海二般文化传播有限公司（以下简称二般公司）因与被上诉人上海地晟物业管理有限公司（以下简称地晟公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初25858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人二般公司之委托诉讼代理人吴建萍、周琰，被上诉人地晟公司之委托诉讼代理人陈志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人二般公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的一审诉请或发回重审。事实与理由：被上诉人与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）是关联公司，人员存在混同，两家公司曾经同意给予上诉人整体减免租金和物业费。2019年6月12日补签的物业合同不是双方真实意思表示，不能作为计算物业费的依据。被上诉人的服务不到位，2020年的物业服务受到疫情影响，应当予以减免。被上诉人地晟公司辩称：其和A公司属于独立的法人，物业服务合同与租赁合同也是分开签订的，是两个独立的合同。被上诉人是提供物业服务的，空调问题确实存在，但并不是被上诉人过错导致的，空调是A公司安装配置的。被上诉人作为物业公司只是负责空调的外机维护，为了解决问题，还专门给上诉人加装了内部空调。请求二审法院维持一审判决。地晟公司向一审法院起诉请求：1.二般公司向地晟公司支付自2017年5月起至2020年1月止的物业管理费人民币（下同）727,650元（物业服务费标准按45元/平方米每月，房屋面积450平方米，月标准22,050元/月）；2.二般公司向地晟公司支付垫付的水电费从2019年4月计算至2019年12月（二般公司仅支付了2019年6月的水电费）为15,636.15元；3.二般公司向地晟公司支付按月物业管理费22,050元的标准，以日万分之五计算，自2017年5月6日起至判决生效之日止的违约金。一审法院认定事实如下：上海市XX大道XX号、XX号、XX号、XX号房屋产权人为上海B有限公司。A公司（丙方）、上海C有限公司（甲方）与上海XX（集团）有限公司（乙方）签订《XX配套用房（一期）房屋租赁协议补充协议》，约定：乙方承租甲方持有的XX园配套用房（一期），包括22＃商业用房及23＃办公用房；租赁期限自2014年1月1日起，租期10年；丙方作为乙方的全资子公司，承担徐汇滨江地区的商业载体运营管理职能；甲方与该房屋的开发商上海B有限公司签订了相关的预售合同，并进行预告登记，明确了房屋建筑幢号及预测面积，现XX（一期）已取得交付许可证，甲方已经办妥房屋房地产权证。2016年12月，A公司与二般公司签订《房屋租赁合同-302东画廊》，约定二般公司承租上海市徐汇区XX大道XX号地下3层302单元房屋（以下简称系争房屋），租赁期限自2017年2月1日起至2022年1月3日止。2016年12月30日，地晟公司（受托方、乙方），地晟公司（委托方、甲方）签订《上海XX商业广场物业服务合同》，约定：乙方为甲方承租系争房屋的物业服务单位，服务管理期限自2017年2月1日起至2017年6月30日止；物业服务费标准为45元/平方米/月，服务建筑面积为490平方米（包括商铺内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积），月标准为22,050元/月，按月支付，甲方应在每月5日前向乙方支付当月物业服务费，甲方商铺内水电费用由乙方每月代收代付，水费6元/平方米、电费1.65元/平方米；本物业服务费采取包干制方式；本物业服务费由下列项目构成：1、物业服务人员的工资和按规定提取的其他费用等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（包含共用部位的水、电费），物业租赁区域内空调外机运行费；3、物业公共区域清洁卫生费用；4、物业公共区域秩序维护费用；5、物业公共区域绿化维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、经甲方同意的其他费用；物业管理服务的基本内容和要求：建筑物管理，做好物业管理区域内建筑物及其附属设施的检查和维修养护工作，使建筑物及其附属设施处于完好状态；设施设备管理：主要包括：变配电系统、安全防范系统、空调系统、升降设备系统、消防系统、监控报警系统、引水系统、给排水系统、公共照明系统等；保洁服务；安保服务；消防防灾管理；甲方逾期缴纳物业服务费的，乙方向甲方发出缴费通知的，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用千分之五加收滞纳金，超过10日不缴费的，乙方有权通过法律程序追缴等条款。合同签订后，二般公司支付物业管理费至2017年4月止。上述合同物业服务期限届满后，地晟公司与二般公司一直未，地晟公司与二般公司一直未再签订书面物业服务合同tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2019年6月12日，地晟公司与二般公司才补签，地晟公司与二般公司才补签《上海XX商业广场物业服务合同》17年7月1日起至2019年6月30日止；其余合同条款同2016年12月30日双方签订的《上海XX商业广场物业服务合同》。上述物业服务期限到期后地晟公司继续提供物业服务至今。另查明，因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，一审法院组织双方调解，二般公司提出减免物业管理费，地晟公司以二般公司先支付，地晟公司以二般公司先支付完所欠物业管理费为由拒绝调解tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>在本案审理过程中，二般公司辩称，系争房屋由于建筑设计原因，夏秋季节空调设备运转不能保证二般公司使用系争房屋需要；此外，房屋还渗漏水，二般公司反复向地晟公司反映，但地晟公司推诿。地晟公司诉称，尽管房屋渗。地晟公司诉称备不能满足房屋使用，但地晟公司尽可能维修并加装空调，解决上述困难。二般公司确实欠地晟公司自2019年4月起算至2019年12月止的水电费为15,636.15元。一审法院认为，地晟公司与二般公司签订的，地晟公司与二般公司签订的《上海XX商业广场物业服务合同》系当事人真实意思表示制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，2016年12月30日，地晟公司与二般公司签订《，地晟公司与二般公司签订《上海XX商业广场物业服务合同》7年2月1日起至2017年6月30日止。上述合同约定的物业服务期限届满后，地晟公司与二般公司未签订，地晟公司与二般公司未签订书面的物业服务合同，地晟公司继续为二般公司承租的房屋实施物业管理才补签了自2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务合同。2019年7月1日起，虽然地晟公司与二般公司未续签书面物业服务合同，但地晟公司继续实施物业服务，二般公司仍然租赁使用系争房屋，接受地晟公司的物业管理服务，故地晟公司也有权收取该期间的物业管理费。地晟公司按约提供了物业管。地晟公司按约提供了物业管理服务供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向地晟公司支付物业管理服务费用。而且2020年1月涉疫时间较短，疫情期间反而会增加物业公司的工作量，故二般公司要求减免物业管理费的主张，一审法院不予支持。地晟公司诉请要求二般公司。地晟公司诉请要求二般公司支付自2017年5月起至2020年1月止的物业管理费727据，一审法院予以支持。鉴于二般公司已经确认欠地晟公司自2019年4月起算至2019年12月止的水电费为15,636.15元，故地晟公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。一审庭审中，二般公司辩称，夏秋季节空调设备运转不能保证二般公司使用系争房屋需要；此外，房屋还渗漏水。地晟公司虽然诉称已经尽力。地晟公司虽然诉称已经尽力维修并加装空调系争房屋的使用。另外，二般公司辩称由于疫情，造成二般公司停业，造成二般公司收入减少。一审法院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度判处免除二般公司应承担的违约金。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，于二○二○年八月十日作出判决：一、上海二般文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付上海地晟物业管理有限公司自2017年5月起至2020年1月止的物业管理费727,650元；二、上海二般文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付上海地晟物业管理有限公司自2019年4月起至2019年12月止的水电费15,636.15元；三、驳回上海地晟物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计5,899元，由上海二般文化传播有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人在2019年6月12日补签了自2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务合同，已经确认了物业费支付标准。2019年7月1日起，虽然双方未续签书面物业服务合同，但被上诉人继续实施物业服务，上诉人仍然使用系争房屋，接受了物业服务，也应当参照原合同约定继续支付物业服务费。上诉人主张2019年6月12日的合同并非双方真实意思，缺乏事实依据，本院不予支持。关于上诉人所称的空调瑕疵问题，被上诉人并非是空调设备的安装方，也不是租赁标的物的提供方，仅仅是承担日常运营，现有证据并不能证明空调问题是由被上诉人维护不当所致。因此，即使该问题存在，也应当由上诉人与其出租人另行解决。上诉人主张在本案中减免物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。至于上诉人所称的疫情影响，本案系争的物业费区间仅有2020年1月涉及到疫情因素，而且正如一审法院的认定，物业公司在该段期间的工作不仅不会减少，反而会增加安全保障工作，故一审法院未减免该期间的物业费并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,076.5元，由上诉人上海二般文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十一月三十日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……