北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初23896号原告：北京未来博海花园置业有限公司，住所地北京市西城区半步桥街**院**楼**地下**。法定代表人：王青，执行董事。委托诉讼代理人：王立统，男，1984年3月16日出生，汉族，该公司法务专员。原告：吕雁，女，1952年2月4日出生，汉族，中国人民大学退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：涂毕声，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭和平（原告之夫），1950年6月4日出生，汉族，中国人民大学退休职工。被告：黄涛，男，1969年7月11日出生，汉族，北京市公安局西城分局民警，住北京市西城区。被告：黄履云，男，1942年6月14日出生，汉族，北京市公安局预审处退休干部，住北京市西城区。以上二被告共同委托诉讼代理人：周宇峰，北京隽格律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：杜桢，北京隽格律师事务所律师。原告北京未来博海花园置业有限公司（以下简称未来博海公司）、吕雁与被告黄涛、黄履云返还原物纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开进行开庭审理。原告未来博海公司委托诉讼代理人王立统；原告吕雁委托诉讼代理人涂毕声、彭和平；被告黄涛、黄履云及其二被告委托诉讼代理人周宇峰、杜桢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1．判令二被告立即腾退北京市西城区XXX室房屋，返还给二原告；2．判令二被告向二原告支付无权占有房屋期间的使用费111万元（暂算至2020年7月31日，具体费用应自2011年5月1日起至二被告实际腾退房屋并交还二原告之日止，按每月10000元标准计算）；3．本案诉讼费用由二被告共同承担。事实及理由：原告一北京未来博海花园置业有限公司系北京市西城区XXX号房屋（简称“案涉房屋”）的开发商。原告二为案涉房屋的买受人，于2010年12月13日与原告一签订了编号为Y1115120的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（简称“涉案合同”），约定原告二购买原告一开发建设的案涉房屋，总价款为1792440元，同时在北京市住建委网站上办理了预售登记备案。原告二依约于2011年1月21日向原告一付清了全部购房款1792440元，并办理了入住手续。原告二办理完入住手续后，从原告一领取钥匙，已实际入住，并己准备装修。2011年5月，二被告强行撬门进入案涉房屋并非法侵占案涉房屋至今，导致原告二无法顺利入住案涉房屋。二被告陈述其之所以强行撬门进入案涉房屋的理由，已经被生效的(2015)丰民初字第08226号民事判决书、(2017)京02民终6482号民事判决书、(2018)京民申568号民事裁定书所否认，其相关诉请也已经被法院驳回。二被告对于案涉房屋无任何权利。《物权法》第34条规定：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。原告二向原告一购买房屋，交付了全款且办理了入住手续，即虽房屋仍登记在原告一名下，但原告二享有物权期待权。二原告共同对案涉房屋享有完整的权利。二被告强行占有案涉房屋既无合同依据，又无法律依据，理应立即腾退并赔偿原告损失。在案件审理过程中，原告未来博海公司向本院提交以下证据材料：1．国有土地使用证；2．建设用地规划许可证；3．建设工程规划许可证；4．建筑工程施工许可证；5．商品房预售许可证。在案件审理过程中，原告吕雁向本院提交以下证据材料：1．北京市商品房预售合同（编号是Y1115120）及购房手续（包括商品房预售合同联机备案表、交款收据1张复印件、中国工商银行个人业务凭证3张复印件、专用发票1张、银联签购单1张、物业服务合同、2011年6月21日物业费收据1张复印件、2012年用户热费缴纳明细表2张、采暖费发票2张）；2．关于XXX房屋不动产证书办理情况的说明；3．（2015）丰民初字第08226号民事判决书；4．（2017）京02民终6482号民事判决书；5．（2018）京民申568号民事裁定书；6．（2019）京0106民初36475号、2020京02民终7544号民事判决书；7．涉案房屋房租行情。证明目的详见证据目录。二被告辩称，不同意二原告诉讼请求。一、不存在联合取得全部物权的概念。《中华人民共和国物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定。”本条是指当事人不得创设与法定物权的种类或者内容不相符的物权，充分体现了物权法规范的强制性。二、本案应追加北京市未来建筑工程有限公司、未来建设集团有限公司作为本案第三人参加诉讼。该三公司均对黄涛负有拆迁安置补偿义务和责任。黄涛对涉案房屋享有的权利来源是拆迁补偿协议，而原告一是上述二公司的权利义务继承者，该三公司事实上是业务交叉，人员混同，在本案相关及类似案件中均为连带责任主体。2011年8月18日，北京市建设工程和房屋管理监察执法大队出具的信访答复意见书、涉及本案的多次判决，可以证明(1)原告一取得涉案房屋所在土地开发及建成后房屋的所有权利义务均由该二公司转移至自己名下；(2)该二公司和原告一就是一套班子，三块牌子，三个公司在涉案房屋的争议上历来都是一块出现。因为该《协议书》在法律性质上是产权调换协议，在黄涛向未来建筑公司履约交出自己的一套房屋后，拆迁人及其权利义务继承者当然也应该履约，向黄涛交付一套符合约定的房屋。因此，三个公司均负有对黄涛履约交付约定房屋的义务。三、原告一在事实上已经默认黄涛对涉案房屋的占有使用权利，其事实行为已否认了其诉讼请求。因为涉案房屋是唯一符合《协议书》约定的拆迁人交房要素的房屋——137．88平米（符合回迁房面积误差法定幅度3%）、未来花园2号楼、12层、四居室、正房。因此，黄涛在2013年搬入该房屋后，原告一委托的北京宣辉物业管理有限责任公司为黄涛办理了供热、供水、用电、用气等手续并收取物业费至今，现水电气卡等均在黄涛处，涉案房屋居住使用条件良好。可以认为，原告一对黄涛占有使用涉案房屋的情况早已明确知晓并用实际行为表示认可，且原告一从未向黄涛主张过物权权利，本案中也承认是因为呂雁无权才联合起诉。因此，我们认为，原告一的诉讼请求与其实际行为冲突。四、原告二吕雁对涉案房屋不享有物权权利、无起诉资格一事已经多份生效裁判确认，其不应就同一事项再行起诉。北京市西城区人民法院作出的(2018)京0102民初1002号裁定书否定了吕雁的物权所有人资格，驳回其起诉，后，北京市第二中级人民法院作出的(2019)京02民终11789号裁定书亦认为“吕雁虽购买了案涉房屋，但尚未办理房屋的过户登记手续，案涉房屋的产权仍登记在开发商名下，买卖行为并未产生物权变动的法律后果，……吕雁对案涉房屋的合法占有使用权尚不能确定，其以案涉1205房屋合法占有权人的身份提起诉讼，作为原告的主体资格存在瑕疵，应驳回起诉”。在已有生效裁判否定吕雁对涉案房屋的物权基础后，吕雁不应就同一事实、同一权利基础再次起诉，因此，我们认为吕雁不具有起诉资格，法庭应驳回其起诉请求。五、黄涛享有被拆迁人优先取得权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条规定赋予了被征收人的优先取得权，同时鉴于黄涛2013年入住涉案房屋后原告一默认了此情况，我们认为原告一已经履行完毕房屋交付义务。六、原告一明知黄涛对涉案房屋有被拆迁人优先取得权，却恶意与原告二达成房屋买卖合同，严重侵害了黄涛的合法权益。因为三个公司实际上是一套人马，业务混合，而且根据常识，涉及较多政府部门员工、影响人数如此之众的拆迁项目，原告一在接受二公司转移过来的项目时不可能对拆迁安置房的安排一无所知，2005年黄涛即是被拆迁安置对象，原告一即对其有履行产权过户手续责任，而二原告的房屋买卖合同签署在2010年12月，可见原告一是明知对黄涛负有义务在前，却恶意销售给原告二吕雁在后，吕雁也是受害者。此外，未来博海公司出于自身利益的考虑，在完全没有告知黄涛的情况下，单方面的将未来家园2号楼住宅房屋的建筑设计图做了大幅度修改，将协议书上约定的给黄涛两个单独相邻单元的住宅改建成了一个单元住宅，就是现在的1205，这就造成了协议书上的回迁房的户型设计图与实际建成的1205的户型图不一致的后果，都是开发商的原因，这些重大的变动，黄涛作为当事人一无所知，黄涛仍然等待尽快住进回迁协议书所约定的回迁房。可是事情发展到2011年未来建筑公司对如何安排黄涛被拆迁户没有丝毫的表述，2011年1月曾多次找到未来建筑工程的负责人，向他们指出2号楼已建成了几年了，你们应按拆迁协议书的要求，尽快安排黄涛被拆迁户在2号楼的回迁安置房的问题，可是没有反应。在此期间，我也了解到一些情况，博海公司为了自身的利益，竟然将2号楼内的作为回迁安置房的住宅作为普通商品房出售，最后一些购房者纷纷住进了2号楼，被告眼看自己的回迁房无法保留，向外租房已经没有这个经济能力。当我们住进时，1205空空如也，没有任何被他人占有的迹象，我们搬进来入住，最后我们在小区物业办公室说明情况以后，领到了1205的水卡、电卡、燃气卡、邮政信箱、钥匙，并且缴纳了多年的物业管理费、取暖费。黄涛是2005年签订的房屋拆迁回迁协议书，吕雁是在2010年与你们签订的购房合同，黄涛是早于吕雁5年。原拆迁办主任也就是代表未来建筑公司在与黄涛签订拆迁协议书签字的负责人，他所提供的证明材料也证明了这个回迁房都安排在了2号楼。从2005年签约的时候，开发商未来集团在合同上就蓄意制造陷阱，对拆迁户提供两种方式，不一样图纸，明显蓄意欺骗，造成了我们现在这种结果。从刚开始签约的时候，就已经埋下了祸根。他们开发商内部自己都清楚。我入住涉案房屋时原房屋已经拆了5年了，我一直在外面租房。我只能根据当时跟我签约的实际确定案涉1205就是给我的回迁安置房。在案件审理过程中，二被告向本院提交以下证据材料：1．协议书复印件；2．户型图2张复印件；3．北京市建设工程和房屋管理监察执法大队信访事项答复意见书复印件；4．北京市居民供热采暖合同复印件、供暖费发票2张复印件、用户热费缴纳明细2张复印件、水费收据3张复印件、物业费发票3张出示原件，提交复印件、2018年12月19日物业费收据1张；5．张肃林出具的证明复印件；6．现场涉案房屋照片；7．2018京01**民初1002号民事裁定书及2019京02民终11789号民事裁定书。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2005年4月19日，未来建筑公司（甲方）与黄涛（乙方）签订《协议书》，约定：甲方对里仁街6号院三栋平房进行拆迁，并同意黄涛回购现建设的小区住宅。甲方给予拆迁补偿费161586元，各种补助和奖励25000元，总计补偿186586元。甲方同意被拆迁人黄涛回购未来花园12层、建筑面积136．24平方米四居室住宅；回购住房享受的优惠条件：回购住房在100平方米以上的超出部分按每平方米3500元计算。享受每户每月1000元过渡时期租房补贴，从签订协议之日到拿上钥匙为止。按甲方规定的日期签订协议并搬家者，享受每户4万元奖励；回购房的房款分两次交付：第一次为签完协议后并拆完住房以补偿的拆迁费为回购款。第二次交款为回购房交钥匙之前；交房时限2006年10月20日；甲方除不可预测情况原因外，必须按期交工。如超过时限，每超过一月，补偿2000元；竣工后一个月内，甲方为拆迁户办理房屋所有权证书。2006年6月20日，未来集团公司及博海成公司共同竞得北京市宣武区（现西城区）半步桥街44号院（以下简称44号院）住宅及配套用地国有土地使用权。2007年1月26日，博海花园公司以其为未来集团公司及博海成公司合并后的新公司为由，向北京市国土资源局提出申请，申请变更44号院地块的国有土地使用权出让合同的受让方名称为自己。2006年11月，未来集团公司与博海成公司共同出资成立博海花园公司。2007年4月5日，北京市国土资源局（甲方）、未来集团公司（乙方）、博海成公司（丙方）、博海花园公司（丁方）签订《补充协议》，约定：未来集团公司与博海成公司于2006年7月7日以挂牌方式取得了44号院项目的《北京市国有土地使用权出让合同》，合同编号为京地出（合）字（2006）第0356号。甲、乙、丙、丁四方经协商，共同对出让合同内容作如下变更：一、将出让合同的受让方变更为博海花园公司，出让合同中约定受让方承担的一切权利和义务随之转由博海花园公司承接。2009年7月25日，北京市国土资源局、未来集团公司、博海成公司、博海花园公司共同签订《补充协议》，约定：44号院居住及配套项目的《北京市国有建设用地使用权出让合同》的受让方变更为博海花园公司，由该公司承接受让方承担的一切权利义务。里仁街6号院在该许可证许可范围内。2007年10月29日，博海花园公司登记取得半步桥街44号建设工程规划许可证，建设项目包括未来家园2号住宅楼等3项。2007年11月，未来集团公司将其在博海花园公司的股份转让给兰考东方**房地产开发有限公司、贵州金阳东方**大酒店有限公司、德宏东方**拓展文化发展有限公司。2008年1月15日，博海花园公司登记取得半步桥街44号建筑工程施工许可证，上标施工单位为未来建筑公司。2009年8月14日，博海花园公司登记取得宣武区（现西城区）半步桥44号北院建设用地规划许可证，用地类型为居住。2009年9月24日，博海花园公司缴齐44号院政府土地收益。2009年10月26日，博海花园公司取得半步桥街44号院国有土地使用权证。2010年1月10日，博海花园公司登记取得半步桥街44号院商品房预售许可证，预售范围包括未来家园2号楼（扣除107、108、207、水箱间及地下房屋）。2010年12月，博海花园公司与吕雁就XXX号房屋签署的《北京市商品房预售合同》，预测建筑面积共137．88平方米，套内建筑面积111．28平方米，每平方米16107元，购房款1792440元，并在北京市住建委网站上进行办理了预售登记备案。1205号房屋目前由黄涛自行进入并占据，关于进入时间黄涛自认为2011年5月。北京市建设工程和房屋管理监察执法大队于2011年8月18日作出的京建执函[2011]207号《信访事项答复意见书》记载：“经查，“……2005年初至2006年底，在与被拆迁人签订拆迁协议时，未来建筑集团有限公司和北京市未来建筑工程有限公司均使用了两份户型图，一份标准层为8户型，另一份标准层为7户型。经现场检查发现，目前已竣工的2号楼，其1-11层为10户型，12层及以上为9户型。……本机关认为：因拆迁协议所约定回购房源与现售房源在户型或建筑面积等方面均不一致，且拆迁主体与销售主体为不同的公司法人，……”。2015年，黄涛诉北京市未来建筑工程有限公司、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司、第三人吕雁房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，诉请未来建筑公司、未来集团公司、博海花园公司为黄涛办理西城区半步桥街44号XXX室产权手续等。经审理，一、二审法院均认为黄涛诉请交付的户型在新建成的楼层中并不存在，合同约定户型与实际户型之间不存在一一对应关系，故判决驳回了黄涛要求交付案涉1205室的诉讼请求。2018年，吕雁诉黄涛、黄履云占有排除妨害纠纷一案，吕雁向本院提出诉讼请求：1．确认原告针对西城区半步桥街44号XXX室房屋已办理了合法的购房及入住手续，享有合法的居住权利和物权期待权。2．确认二被告强行入住西城区半步桥街44号XXX室房屋，没有办理合法购房和入住手续，没有合法居住权利，侵占1205室的行为是违法的。3．判令两被告立即停止非法侵占房屋行为，立即腾退出西城区半步桥街44号XXX室房屋给原告。4．判令两被告共同按照每月10000元的租金标准给付原告经济补偿，自2011年5月1日起至被告实际腾退出房屋之日止。5．本案诉讼费全部由两被告共同承担。一、二审法院经审理认为，吕雁虽然购买了案涉房屋，但尚未办理房屋的过户登记手续，买卖行为并未产生物权变动的法律后果，涉案房屋的合法占有使用权尚不能确定，吕雁以案涉1205房屋的合法占有权人身份提起诉讼，作为原告的主体资格存在瑕疵，故裁定驳回吕雁的起诉。2019年，黄涛诉北京市未来建筑工程有限公司、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，诉请：1．未来建筑公司、未来集团公司、博海花园公司履行里仁街6号院三栋平房拆迁安置协议书，为黄涛提供符合协议书约定或与协议书约定条件相当的安置住房一套；2．诉讼费由未来建筑公司、未来集团公司、博海花园公司负担。经审理，一二审法院认为，黄涛与未来建筑公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。由于未来家园小区2号楼的实际建成户型（9户型）与《协议书》所附户型图（8户型）在户型格局、建筑面积等方面已存在较大出入，进而已不存在合同约定户型与实际户型之间的一一对应关系，且《协议书》中约定的12层建筑面积136．24平方米的四居室住宅在2号楼12层现有房屋中并不存在，遂判决驳回黄涛的诉讼请求。本院认为，公民的合法权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据前述查明，吕雁曾独立起诉本案二被告，要求腾退案涉1205号房屋，并支付占房的经济补偿。经庭审询问，要求原告方明确交付对象的问题，二原告坚持主张二原告构成完整的权利主体，未来博海公司表示其认为应当向吕雁进行交付，即便判决交付未来博海公司，未来博海公司亦会向吕雁交付。对此，本院认为，在本案中二原告并非共同权利主体，吕雁所持的诉请均包含于前述吕雁单独起诉二被告的诉讼案件的诉请中。结合二原告主张的房屋最终交付对象等问题，现吕雁与未来博海一并作为原告起诉二被告，仍不能改变其重复起诉的实质。在现有条件未发生实质变化的情况下，二原告所持的二原告系涉案房屋完整权利人，被告黄涛及其家属应将涉案房屋无条件腾退给二原告的说法，不能成立。对于未来博海公司，根据《城市房地产开发经营管理条例》以及前述多份生效法律文书以及庭审中未来博海公司的意见，可以认定未来博海公司对黄涛就涉案房屋所在拆迁项目上的安置权利，负有不可推卸的保障义务。黄涛的原有住房因涉案房地产项目被拆除已经十几年，现黄涛的拆迁安置补偿协议，既未履行又未被解除。现未来博海公司直接起诉二被告腾退涉案房屋，而被告黄涛的房屋被拆除，未获得实质的安置或赔偿，没有适合的腾退地点及腾退条件。未来博海公司未履行腾退安置义务，又将房屋全部出售，形成多份债权协议，未来博海公司应当尽快协调解决，各债权人也应积极通过债权途径维护各自权利。综上所述，二原告持前述理由起诉二被告腾退涉案房屋并支付使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京未来博海花园置业有限公司、吕雁的全部诉讼请求。案件受理费12302元，由原告北京未来博海花园置业有限公司、吕雁负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  袁 佳二〇二〇年十一月九日法官助理  王 权书 记 员  苏晓明