天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初8640号原告：赵凤岐，男，1956年9月11日出生，汉族，住天津市武清区。被告：赵小强，男，1980年5月4日出生，汉族，住天津市武清区。原告赵凤岐与被告赵小强土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵凤岐，被告赵小强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵凤岐向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行土地租赁合同；2.依法判令被告支付租金1350元；3.依法判令被告向原告支付违约金405元，以上共计1755元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告系同村村民。2016年4月，原、被告签订土地出租合同，约定：原告将承包的位于天津市武清区××镇××村，地块名称为河堤顶的0.5亩土地承包经营权，出租给被告从事谷物、蔬菜、苗木种植，畜牧养殖的生产经营；出租年限11年，自2016年4月10日至2027年4月10日；出租价款2016年4月10日至2021年4月10日每年每亩900元，2021年4月10日至2027年4月10日每年每亩1035元；租金支付方式为现金支付，合同签订当日支付一个年度租金，以后每年4月10日前一次性付清下一年度租金。合同签订后，原告依约将出租土地按时交付被告使用，被告2016年4月10日、2017年4月向原告支付租金900元。2018年4月10日，被告应交下一年租金却不履行合同义务，2019年4月10日、2020年4月10日租金，被告亦拒不支付。要求被告支付违约金405元为自行估算数额。赵小强辩称，2016年4月原、被告签订土地租赁合同约定，一方解除合同的条件为提前4个月通知另一方。2019年4月河堤修路，规划路面3.5米宽，双向无法错车，被告种植的韭菜在施工期间及完工后被过往车辆经常碾压，经多方反映及投诉均没有解决办法，出现被告不能克服社会车辆频繁碾压的客观情况。被告2019年7月9日，经村广播退地通知并告知原因，且将退地通知张贴村公示栏，明示公示期及联系方式。2019年7月18日，再次通过村广播通知地已分完，并进行编号，将分地明细张贴在村公示栏及地边的集装箱上。截止2020年7月原告未表示反对终止合同，被告支付了2016年、2017年、2018年租金，不存在原告催要租金情况。依据合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。原告未在解除合同异议期内提出异议，可推定其对解除合同认可。政府修路应认定为不可抗力，合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同。被告已依合同约定按时足额发放租金，不存在未付情况。原告在2020年4月11日前从未联系过被告催要租金，其主张的2018年的租金应在2019年4月11日前依据合同向人民法院起诉，根据《民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，现在2018年的租金已经超过诉讼时效，原告没有胜诉权，人民法院不应支持原告的诉讼请求。原告明知被告2019年已退地，未采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，原告诉状中主张被告自2018年即开始拖欠租金，即此原告就应该收回土地复耕以避免损失扩大，但原告在明知被告违约的情况下未收回土地自行终止导致自己的租金损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条之规定，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取措施的，不得就扩大的损失要求赔偿，依此，原告无权就被告2018年违约后未收回土地而造成的2019、2020年两年的租金扩大损失要求被告给付。合同约定的违约金过高，原告应证明损失数额的由来和合理性，因违约给原告造成的损失应以实际损失为准。本案违约金应以不高于按照中国人民银行发布的六个月以上贷款年基准利率计算利息的130%为标准下调违约金。原告存在恶意串通否认收到2018年租金事实的嫌疑。根据《民事诉讼法》第一百一十二条规定，当事人之间恶意串通企图通过诉讼侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求。故，本案应驳回原告要求被告给付2018年租金的请求。本院经审理认定事实如下：原、被告为同村村民。原告与村委会签订《农村集体土地家庭承包合同》，承包本村集体土地数亩，承包期限自1998年1月1日至2027年12月31日。2016年4月，二人签订《土地出租合同》，约定原告将承包村委会的0.5亩土地出租被告种植谷物、蔬菜、苗木，畜牧养殖，合同约定地块名称河堤顶。土地流转期限11年，自2016年4月10日起至2027年4月10日止。土地流转价款，2016年4月10日至2021年4月10日每年每亩900元，2021年4月10日至2027年4月10日每年每亩1035元。价款支付方式及时间，以现金方式支付，被告签订合同当日将一年度土地流转费支付原告，以后每年4月10日之前一次付清下一年度流转费。合同还约定，任何一方要求终止合同，须提前四个月通知另一方；任何一方违约，应向守约方支付违约金，违约金数额为五倍年租金，因一方违约造成对方损失，依具体情况应予赔偿。合同签订后，原告2016年4月11日前向被告交付了土地。原告主张被告向原告支付了2016年、2017年度流转费，2018年、2019年、2020年度的费用未支付。被告认可原告主张的2016年、2017年度已支付流转费，主张原告要求2018年的费用已过诉讼时效并且被告实际已经给付，2019年、2020年已退还原告土地，没有支付流转费。另，被告自述2019年7月9日通过村广播向土地出租户告知退租土地，将落款2019年7月2日的退地通知张贴村公示栏，注明公示期四个月，2019年7月18日再次广播告知退地情况，与村委会部分负责人员一起将承租土地按照各出租人的姓名、面积进行编号造册，同时在土地边界外用红柒喷涂编号，并将对应出租人姓名、编号的账册明细张贴村公示栏。被告对其主张，提供照片证明张贴公示栏退地通知内容及编号明细情况。原告对被告张贴通知情况表示是与2020年春节前后刚刚知晓且是听同村村民说的，但未到土地现场查看也不知道自己的土地编号。本院认为，原告与村委会签订农村土地承包合同，取得了村集体土地承包经营权，有权依法将该土地流转经营。原、被告签订的《土地出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，出租期限在承包合同期限内，合同有效，予以确认。关于合同终止履行问题，被告按照合同约定于2019年7月在村公示栏提前四个月张贴退地通知，明确表示终止合同的意愿，并且自此不再对承租土地进行种植管理致使土地荒废，同时又早有拖欠土地流转费用的事实，参照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项的规定，被告已明确表示并以实际行为表明不再履行合同义务，符合可以解除或终止合同的情形。在终止合同的时间上，考虑原、被告系同村村民，被告在村公示栏张贴退地通知有长达四个月的公示期，属于公示时间较长的合理情形，原告在本村居住生活对公示内容应已知晓，且当庭原告自认已于2020年春节期间（2020年1、2月）知晓被告退地事宜，双方签订合同时虽将“提前四个月通知另一方”作为唯一终止合同的条件，而通知公示期满时已逢冬季，原告无法即时收回土地进行耕种收益，故将终止履行合同的时间由确定到公示期满后首个可耕种大田（玉米、小麦）的期间即2020年4月10日较为合理。合同终止履行后，涉案土地被告依据编号造册进行公示，原告可依据编号到现场直接收回土地进行种植，被告承诺，土地边界外有种植的树木同意归树木对应的土地经营权人所有，并表示如原告等人不要被告可办理砍伐证将其砍伐。原告要求继续履行合同，会形成合同僵局，不能实现合同目的，即使本院可以判决支持给付诸原告土地流转费用甚至是通过执行将诸原告的利益实现，本院也无法强制被告继续耕种管理土地，从而导致土地撂荒，此举违背土地物尽其用、不得荒废、保护耕地的基本国策，故对原告要求继续履行合同的主张，本院不予支持。另，原告自述已于2020年春节前后即通过村民知晓被告退地事宜，作为出租人负有减少损失扩大的义务，要求支付2020年4月10日-2021年4月10日的土地流转费，本院不予支持。关于时效问题，本案款项实际是土地流转费用性质，与《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的“延付或拒付租金的”情形不符，应以《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定适用三年诉讼时效期间。原、被告均认可2016年、2017年度土地租赁费已支付，对此予以确认。被告主张2018年4月10日至2019年4月10日的费用已付，未提供证据证实，故原告要求被告给付2018年4月10日-2020年4月10日的土地流转费用，本院予以支持。被告未按合同约定向原告支付2018-2020两个年度的土地流转费属违约行为，合同约定违约金数额为五倍年租金明显过高，违约金调整为被告所欠租金的30%。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第三十六条、第三十八条第一款第三项，《中华人民共和国土地管理法》第三十八条第一款规定，判决如下：一、驳回原告赵凤岐要求被告继续履行土地租赁合同的诉讼请求；二、被告赵小强于本判决生效后5日内给付原告赵凤岐土地租赁费900元（450元/年×2年）、违约金270元（900元×30%），合计1170元；三、驳回原告赵凤岐其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵小强担负。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王亚军二〇二〇年十一月四日书记员  石德梅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：......（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；......3、《中华人民共和国土地管理法》第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。第三十八条禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。