海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2592号 原告：黄振书，男，1988年3月2日出生，苗族，住琼海市，现住琼海市嘉积镇振海路东九横街椰海苑****。 被告：琼海永泰实业有限公司，住所地为琼海市嘉积镇银海开发区椰海苑**。 法定代表人：董德军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍彪，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄燕霞，海南天皓律师事务所律师。 原告黄振书与被告琼海永泰实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄振书及被告琼海永泰实业有限公司（以下简称永泰公司）的委托诉讼代理人黄燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄振书向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于海南省琼海市嘉积镇振海路东九横街椰海苑7层C701室的不动房权证书；2.判令被告为原告出具剩余购房款250000元的有效发票；3.判令被告支付给原告逾期办证的违约金16282.37元；4.判令被告返还给原告代缴物业专项维修资金、房产权工本费、契税、印花税、评估费、有线电视入网费、煤气管道初装费等共计20997元。诉讼过程中，原告放弃第二、第四项诉讼请求。事实和理由：原告于2014年1月14日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的琼海市嘉积镇银海开发区项目中的椰海苑7层C701室商品房一套，房屋面积为85.87平方米。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2014年1月20日将购房首付款113828元付给被告，于2014年3月12日向中国建设银行贷款购房余款250000元付给被告，并于2014年5月22日将物业专项维修资金、房产权工本费、契税、印花税、评估费、有线电视入网费、煤气管道初装费等各项代收费用20997元付给被告。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第十五条约定，该商品房应于2014年4月1日交付使用后365天内办理房产证和土地证，但由于被告没有照《市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房房产和土地使用证》，导致原告至今没有取得房屋权属证书及土地使用权证。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠违约金。为了维护原告的合法权益特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告永泰公司答辩称,一、关于原告要求被告办证的诉求，由于案涉房屋容积率超过标准，尚未通过联合验收，被告不具备协助原告办理产权登记的条件。根据原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》，被告负有协助原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，但由于涉案房屋容积率超过标准尚未完成联合验收，尚未办理完毕相关审批手续，暂不具备协助原告办理产权登记的条件。因此只有待涉案房屋具备办理过户条件的情况下，被告才能协助原告办理过户手续。二、原告主张逾期办证的违约金16282.37元无法律依据。首先，根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效未三年，在本案前，原告未向被告主张过逾期办证违约金，因此原告主张的逾期办证违约金应自被告收到法院送达的起诉状之日起倒退三年计算，在此之前的违约金已经超过三年诉讼时效，超过部分不应支持。其次，原告存在未按期支付房款的问题，根据双方合同约定，原告的购房首付款应在合同签订当日支付，购房尾款应在双方房屋交接当日与其他各项代收费用一并支付到位，但原告实际支付首付款日起为2014年1月20日，合同签订日期为2014年1月14日，房屋首付款逾期付款6天，根据双方合同第六条约定，原告应向被告支付逾期付款违约金162元；房屋实际交房时间为2014年5月22日，当日代收各项规费，但被告于2014年6月19日才收到房屋余款，房屋余款逾期付款28天，根据双方合同第六条约定，原告应向被告支付逾期付款违约金1473元，合计1635元，该违约金应与原告主张的逾期办证违约金等额部分相抵扣。 本院经审理认定事实如下：被告永泰公司系从事房地产开发的企业法人。2014年1月14日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于琼海市嘉积镇银海开发区椰海苑7层C701号预售商品房，建筑面积85.87平方米，购房价款363828元，付款方式为签订合同之日首付113828元，剩余房款250000元申请银行按揭贷款。合同第十五条第一款、第四款约定，出卖人应当自交房之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在120日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点二向买受人支付违约金。逾期30日以上的，买受人有权单方解除合同。签订合同后，原告于2014年1月20日向被告支付了购房款113828元，于2014年6月19日通过中国建设银行琼海支行贷款向被告支付购房款250000元。原告于2014年5月22日向被告缴纳了契税、房屋专项维修基金、工本费、印花税、评估费等办证费用，被告于同日向原告交付房屋，原告居住该房屋至今。被告交房后，至今没有为原告办理房屋不动产权证书。为此，原告于2020年8月24日向本院提起民事诉讼。 另查明，2015年12月30日，被告取得椰海苑小区的《海南省建筑工程竣工验收备案证》。2019年11月22日，琼海市自然资源和规划局作出《关于王**康等椰海苑小区业主信访事项的答复意见书》（海自然规回报[2019]74号），载明椰海苑小区至当日尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记和土地分摊登记。2020年11月12日，该局函复本院称，椰海苑项目至今未向该局申请规划核实手续。 此外，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 以上事实，有当事人的陈述，原告提交的《琼海市商品房买卖合同》《琼海市商品房买卖合同备案表》、销售不动产统一发票、存款凭条、个人贷款支付凭证、燃气费用发票、资金往来（暂收、暂付）专用收据、收据，及被告提供的《附件七：本合同补充协议》等证据材料予以证明，依法予以确认。 本院认为，原告向被告购买的是预售商品房并非现房，因此本案系因商品房预售合同引起的合同纠纷，本案立案时适用案由商品房销售合同纠纷不当，应变更为商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点：一、原告主张被告协助其办理案涉房屋不动产权证书及支付逾期办证违约金是否有事实根据和法律依据；二、原告主张被告支付逾期办证的违约金是否有部分超过诉讼时效。 关于第一个争议焦点问题。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2014年1月14日签订的房屋买卖合同中虽然约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款不符合现行法律法规的规定,而必须以办理不动产权登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。原告请求判决被告协助办理不动产权证书，被告答辩称因案涉工程容积率超标尚未通过联合验收不具备办证条件而未能办理不动产权证书。被告开发建设的房屋已经验收合格，双方签订的《琼海市商品房买卖合同》已报房管部门登记备案，原告与被告办理了房屋交付手续后，已经居住多年，现未能办理不动产权登记，仅是被告未按规定履行相关报备手续。因此，被告应协助原告办理不动产权登记证书，取得不动产权，故原告该项诉讼请求有事实根据和法律依据，依法应予支持。 关于第二个争议焦点问题。本案中，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定，出卖人应当自交房之日起365日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在120日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点二向买受人支付违约金，逾期30日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，即485日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。因此，被告于2014年5月22日交付房屋给原告，被告应在2015年9月19日前向产权登记机关提交申请，为原告办理不动产权证，但被告至今未予办理，依法应承担相应的违约责任。现原告请求判决被告支付逾期办证违约金16282.37元，被告则以原告主张的违约金超过诉讼时效为由提出抗辩。原告于2020年8月24日向本院起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，被告因逾期办证产生的2017年8月23日前的违约金已超过上述法律规定的三年诉讼时效期间,被告关于诉讼时效的抗辩理由,有事实根据，本院予以采纳。故被告应自2017年8月24日起至2020年8月24日止（共计1096天）以购房款363828元为基数按日利率万分之零点二向原告计付逾期办证违约金7975.11元，原告请求超过诉讼时效部分的违约金没有事实和法律依据，依法予以驳回。被告以原告逾期支付房款产生逾期付款违约金1635元为由，要求将该逾期付款违约金与逾期办证违约金进行抵扣，但被告未在本案中就此提出反诉请求，本院对此不予处理，被告可另行主张权利。 综上所述，被告应依法协助原告办理案涉房屋的不动产权证书，并支付给原告逾期办证违约金7975.11元。原告主张的其他诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告琼海永泰实业有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告黄振书办理位于海南省琼海市嘉积镇银海开发区椰海苑7层C701号房的不动产权证书； 二、被告琼海永泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄振书支付逾期办证违约金7975.11元； 三、驳回原告黄振书的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费732元，减半收取计366元，由原告黄振书负担288元，由被告琼海永泰实业有限公司负担78元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  黄雪莹 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。