四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14165号 上诉人（原审被告）：四川兴田建设有限公司。住所地：成都市青羊区二环路西一段**会所****。 法定代表人：刘亚东。 委托诉讼代理人：任雅萍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：荣朝晖，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：於东，女，1963年4月25日出生，汉族，住西安市碑林区。 上诉人四川兴田建设有限公司（以下简称兴田公司）因与被上诉人於东房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授予最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 兴田公司上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初1939号民事判决，改判驳回於东要求兴田公司支付占用费及违约金的诉请；2.本案一、二审诉讼费用均由於东承担。事实和理由：一审判决存在认定事实错误。1、案涉租赁合同到期后，兴田公司通过微信多次与於东沟通，要求延长使用期限，於东表示同意，故一审判决认定兴田公司应向於东支付房屋的占有使用费属于认定事实错误，应予改判。2、2018年3月中旬，案涉租赁房屋客厅地板出现自然破损，严重影响兴田公司的日常使用，且存在安全隐患。兴田公司多次通知於东整改，於东却置之不理，无奈之下，兴田公司才停止缴纳案涉房屋的物业费，要求於东及时整改地板破损问题，但於东却仍然拖延、拒绝整改。故於东违约在先，理应依法退还兴田公司的保证金。一审判决忽视於东的违约行为，径行下判，显失公平。同时在兴田公司租赁房屋期间房屋出现严重破损，兴田公司要求於东进行维修，但於东一直不来，而且在房屋租赁合同期限到期后，兴田公司不来收房子。 於东辩称，1.兴田公司的上诉理由均不成立，请求人民法院予以驳回；2.於东在一审判决后将兴田公司欠缴的物业费缴清，该费用应该由兴田公司返还给於东。 於东向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除於东与兴田公司于2016年5月26日签订的《房屋出租合同》；2.判令兴田公司腾退房屋；3.判令兴田公司向於东支付房屋租赁费11400元（暂计2019年5月21日至2019年11月20日，实际计至兴田公司腾退房屋之日止）；4.判令兴田公司向於东支付赔偿金1900元；5.诉讼费由兴田公司承担。 一审法院经审理认定事实：於东与兴田公司于2016年5月26日签订《房屋出租合同》，主要约定：1.於东将其名下的位于成都市青羊区××路××段××花园××号房屋出租给兴田公司，租赁期限为3年，从2016年5月21日起至2019年5月20日止；2.月租金为1900元；3.兴田公司需按时缴纳水、电、气、物业管理等费用。合同签订当日，兴田公司缴纳保证金1900元给於东，兴田公司退房时，结清水、电、气、物业管理等费用后，及屋内设施无损坏，於东退还兴田公司所交保证金；4.若在本协议期满后需继续租用此房，双方需提前30天协商，若租房期满超过十天，兴田公司未与於东联系，於东有权收回房屋；5.双方在协议期内不得违约，如违约，则违约方按本房屋依约租金赔偿对方作为补偿。 双方确认，兴田公司按约缴纳了保证金1900元，并支付完毕了租赁期限内的租金。 租赁期限到期后，兴田公司以其房屋热水器有问题为由要求延期使用案涉房屋15天，於东予以同意。之后2019年6月，於东多次通过微信与兴田公司人员沟通，要求兴田公司腾退房屋，在2019年6月25日的微信内容中，兴田公司人员表示30日交房。并表示存在“地砖;地砖破裂凸显使用存在安全隐患，业主不及时处理”为由，要求减免租金。因於东不同意其减免租金的请求，双方协商未果。兴田公司人员明确表示“不同意以上要求绝对不交钥匙”。 2019年7月13日，兴田公司搬离案涉物业。 一审法院另查明，天邑花园小区物业公司于2020年4月13日出具《缴费通知单》，确认案涉物业欠缴2018年12月1日至2019年11月17日水费、2018年12月1日至2020年4月30日物业费及2018年12月1日至2020年4月30日垃圾费。 一审法院认为，於东与兴田公司签订的《房屋出租合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按合同约定享有权利，履行义务。合同中明确约定了租赁期限至2019年5月20日，之后双方虽就相关物业使用进行协商，但是是基于腾退时间延后进行的协商，虽然兴田公司工作人员明确表示了协商不好不交钥匙，但是并非能够据此认定双方形成了不定期租赁合同关系。因此，对于於东主张双方之后形成了不定期租赁合同关系，并据此请求解除双方租赁合同关系，与事实不符，一审法院不予支持。对于腾退案涉房屋的诉讼请求，因兴田公司已经搬离了案涉房屋，且於东未提供证据证明兴田公司在2019年7月13日之后仍在占用、使用案涉房屋，因此，对其主张腾退房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于於东主张兴田公司支付从2019年5月21日至实际腾退之日止的房屋租金问题，因双方并未建立租赁合同关系，因此兴田公司无支付租金的义务，但是因兴田公司并未按约腾退房屋，且在2019年7月13日才实际腾退房屋，因此，应向於东支付房屋的占有使用费，具体计算标准参照租金的计算标准计算，即3420元（1900元÷30天×54天），对于於东主张的超出部分，一审法院不予支持。关于赔偿金1900元，依据《房屋出租合同》的约定，因兴田公司违约应支付一个月租金给於东作为赔偿金，因兴田公司未按约支付相关物业费用，且在於东多次催促腾退房屋时仍拒不向於东腾退房屋并办理交接，应当承担违约责任，对於东的该诉讼请求，一审法院予以支持。关于兴田公司的抗辩的退还保证金事宜，因《房屋出租合同》中关于保证金退还条件进行了明确约定，且兴田公司并未结清相关水费、物业费、垃圾房，因此，对该抗辩意见，一审法院不予采纳。 综上，对於东的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、兴田公司于判决发生法律效力之日起十日内向於东支付房屋占有使用费3420元及违约金1900元；二、驳回於东的其他诉讼请求。如果兴田公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费133元，减半收取66.5元，由於东负担39.5元，由兴田公司负担27元。 本院二审期间，兴田公司没有提交新证据。於东提交了成都亿新物业管理有限公司专用收据，拟证明於东于2020年5月2日交了水费139.38元、物业服务费1767.6元、垃圾处置费144元，共计2050元，兴田公司在租赁期间欠付的物业费未支付。兴田公司质证认为“对该收据的真实性无法提出异议”，同时主张其在老物管天一泰安物业公司接手之前已将应缴的费用全部缴清。本院对该证据的真实性予以确认。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。 二审另查明：2020年5月2日，於东向成都亿新物业管理有限公司支付了2018年12月1日至2019年11月17日水费139.38元、2018年12月1日至2020年5月31日的物业服务费1767.6元、2018年12月1日至2020年5月31日的垃圾处置费144元。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一、兴田公司是否应承担2019年5月20日之后的房屋占用费；二、兴田公司是否应向於东支付违约金1900元。本院分别认定如下： 一、关于兴田公司是否应该支付房屋占用费的问题。兴田公司主张因於东同意延长其使用期限，故其不应向於东支付房屋占有使用费。本院认为，於东在双方约定的租赁期限到期后同意兴田公司延期使用案涉房屋15天的行为，仅能表明其同意对原租赁期限进行延长，但并不能证明於东同意对延长的租期免收租金或占用费，兴田公司以於东同意延长使用期限而作为拒绝交纳相应占用费的抗辩，依据不足，本院不予支持。 二、关于兴田公司是否应支付违约金的问题，根据《房屋出租合同》的约定，兴田公司需按时缴纳水电气及物业管理等费用，如违约，则应按一个月租金标准（1900元）向於东进行赔偿，并不退还保证金（1900元），从天邑花园小区物业公司出具的《缴费通知单》来看，兴田公司未缴纳2018年12月1日至其搬离之时的水费、物业费、垃圾费，故其应当承担相应的违约责任。兴田公司在质证时称其已经缴清相关费用，但未提供证据，且该主张与其在上诉状中“无奈之下，上诉人才停止缴纳案涉房屋的物业费”的陈述矛盾，本院不予支持。兴田公司上诉称於东拖延和拒绝整改房屋的地板破损问题，违约在先，本院认为，首先，从兴田公司举示的证据来看，其于2019年2月18日才向於东提出房屋地板存在问题，而从《缴费通知单》来看，兴田公司在2018年12月就开始；其次，在兴田公司于2019年2月18日向於东提出房屋地板存在问题后，於东当天表示因房屋准备出售、没有办法处理，如果确实影响兴田公司的使用，因租期即将届满，於东可以同意兴田公司提前退房。兴田公司工作人员当时答复“好的，我给老板说一下哈”，由此可见，於东在兴田公司提出房屋地板问题后即时提出了处理办法，但兴田公司未能举证证明其在合同租期届满之前就於东的提议进行了答复，也未有证据证明兴田公司在合同租期届满之前继续要求於东进行维修，且从兴田公司在租期届满后要求延期使用的情形来看，房屋地板问题也未影响其使用，在这种情形下，不宜认定於东存在怠于维修的违约行为，更不能以此免除兴田公司欠缴物业费、水费的违约责任。综上，一审判决兴田公司按约支付违约金1900元并无不当，本院予以维持。关于保证金。因《房屋出租合同》关于保证金以结清水电气及物业管理费等为条件，而兴田公司未结清其占有期间的水费、物业服务费，其所欠缴的费用已由於东予以结清，故保证金不应再予退还。 综上，四川兴田建设有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费133元，由四川兴田建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  王果 二〇二〇年十一月十六日 书记员  袁敬