西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初1031号 原告：刘志荣，男。委托诉讼代理人：杨阳，上海申浩（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋昕，上海申浩（西安）律师事务实习所律师。被告：陕西华龙建工集团有限公司。法定代表人：白光磊，该公司副董事长。委托诉讼代理人：赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。原告刘志荣与被告陕西华龙建工集团有限公司（以下简称“华龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告刘志荣委托诉讼代理人杨阳、被告华龙公司委托诉讼代理人丁锦安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志荣向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（暂定自2019年1月1日起至2019年12月31日止共365天）36350.35元，并从2020年1月1日起向原告支付逾期交房违约金每日99.59元直至被告实际取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止；2、请求判令被告在实际取得建设工程竣工验收备案证明文件之日前的涉案房屋物业费由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原、被告签订《西安市商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于西安市碑林区XX环XX路十字东北角商品房一套，总房款995860元，交房日期为2018年12月31日前。合同签订后，原告交付全部购房款，现交房日期已过，被告因涉案房屋未达到交付条件，无法交付给原告，构成违约。故现诉至法院，请求判如所请。被告华龙公司辩称，应驳回原告诉请。原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定如遭遇自然灾害、创卫、中高考、政策变化等造成施工不能进行的特殊原因，房屋交付期限因可延期事项应顺延，本案所涉房屋应据实延期295日，原告主张逾期交房违约金无依据；且按照《商品房买卖合同》约定，出卖人若未按约定期限交房，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期，宽展期内不视为出卖人延期交付；故涉案房屋的交付时间应至少顺延至2020年1月20日前，原告拒不接收房屋，并主张逾期交房的违约金无事实依据，不符合合同约定，应予驳回；双方签订的合同中明确约定房屋交付条件为验收合格，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，不存在降低房屋交付条件的情形。在前述交付期内，涉案房屋已通过竣工验收，房屋验收合格，已经具备了合同约定的交付条件，可以交付使用。取得竣工验收备案表并非法定交付条件，仅为建设行政主管部门的行政监督程序。原告拒绝接收，并主张逾期交房违约金没有事实依据，应予驳回。经审理查明，2017年原告与被告签订《西安市商品房买卖合同（预售）》，购买被告位于西安市碑林区XX环XX路十字东北角的XX城XX村XX幢XX单元XX层XX号房，房屋预测建筑面积为：119.47平方米，单价为每平方米8335.65元，总价款为995860元。合同第九条约定：“商品房交付条件：交付时应当符合下列第1、2、3项条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。该合同第十一条约定的内容包含：“交付时间和手续，(一)出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按补充协议处理”。合同第二十八条约定：“补充协议，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同第二十九条约定了生效条件，并约定合同附件与本合同具有同等法律效力。附件十二补充协议中，第四条（关于本合同正文第九条、第十一条）：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等造成施工调整或不能施工的；施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；对第九条中的第一项变更为为双方同意该商品房在交付时经验收合格即符合交付条件，非因出卖人原因导致该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件的出卖人不承担责任；因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内书面告知买受人”；补充协议第五条 约定：“基础设施设备即公共服务及其他配套设施未按本合同正文第十条交付的，买受人同意给予三个月的免责整改期”；补充协议第七条第一款：“例如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予三个月（即至2019年3月31日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同第十一条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且不承担违约责任。2、出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月内(即至2019年6月30日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过约定的宽展期届满日六个月(即至2019年6月30日)仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，自收到买受人书面通知后三十日仍末交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款1%向买受人支付违约金。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延”。上述商品房合同签订后，原告依约向被告支付购房款。2019年3月31日，华龙公司作为建设单位组织监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位完成了五方竣工验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》，综合验收结论为“验收合格”。但被告公司截止法庭辩论终结时尚未取得本案建设工程竣工验收备案证明文件，未通过消防验收，未交付原告房屋。以上事实，有庭审笔录，《西安市商品房买卖合同（预售）》、发票及西安市商品房预售许可证、建设工程竣工验收报告等证据存卷佐证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告依约交纳购房款，被告应向原告交付符合合同约定及法律规定的可以投入使用的房屋。依据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院XX房XX乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，XX房XX乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在XX房XX乡建设主管部门备案，XX房XX乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，涉案房屋所在小区未通过消防验收，按照法律规定，禁止投入使用。本案双方补充协议将原合同第九条第一项对于交付条件的约定变更为“双方同意该商品房在交付时经验收合格即符合交付条件”。该“验收”，理应包括竣工验收、消防验收等按照法律规定在房屋交付使用前必经的所有验收，涉案房屋现未通过消防验收，故尚不具备交付使用条件，华龙公司主张涉案房屋已经具备交房条件的主张，本院依法不予采纳；对于应交房日期，合同约定的交房时间为2018年12月31日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，被告应已取得涉案房屋预售许可证，涉案楼房主体封顶、天气情况及政策等情况对涉案楼房内二次结构及门窗的安装施工影响不大，且双方在补充协议中又给予了被告三个月的交房宽展期限，被告作为开发房地产企业，在签订合同时应已充分考虑到西安地区的气象规律、政策因素等问题，加之补充协议第四条对于交付房屋期限顺延的相关约定使交房期限不确定，属于不合理的减轻出卖人义务的格式条款，按双方原合同约定仍应以原合同为准，故本院依法认定涉案房屋应交房时间为原合同约定的2018年12月31日后宽限三个月，即2019年3月31日；被告未能通过消防验收，未达到交付房屋的条件，且逾期交付房屋，其行为已构成违约，但原告愿继续履行合同，原告与被告间达成的《西安市商品房买卖合同（预售）》继续履行，故被告应向原告承担逾期交房的违约金。对于支付该违约金的截止日期，鉴于现涉案房屋实际符合约定及法律规定之交付使用条件的具体时间具有不确定性，亦不能预先排除原告在本院判决之后、上述时间之前自愿收房之可能，根据本案案情，本院综合考虑，依法支持自2019年4月1日起至本判决作出之日止的违约金；对于原告要求被告承担在实际取得建设工程竣工验收备案证明文件之日前的涉案房屋物业费一节，无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十六条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告陕西华龙建工集团有限公司支付原告刘志荣从2019年4月1日起至2020年11月18日止的以995860元为基数，按每日万分之一为标准计算的逾期交房违约金；二、驳回原告刘志荣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708元，由被告陕西华龙建工集团有限公司承担（此款原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  员       李  冉   二〇二〇年十一月十八日                                          书  记 员        田佳巾1