西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初15375号 原告：徐雯，女，汉族，1984年6月26日出生，住西安市碑林区。 被告：西安龙亿房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：91610131663195152J。 法定代表人：徐飒英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文茜，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。 原告徐雯与被告西安龙亿房地产开发有限公司（以下简称“龙亿房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告徐雯与被告的委托诉讼代理人王文茜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐雯诉称，2016年9月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发建设的位于西安市高新区XX路XX号XX号楼XX号商品房。合同第六条约定总价款为2389074元，交房时因存在面积差异，被告向原告退还人民币1790元，被告最终购房款为2387284元。合同签订后，原告依约向被告缴纳了购房款，被告向原告开具了《销售不动产统一发票》确认已经全额收到了原告所付购房款，被告于2017年6月16日交付该房屋。现交房已3年有余，根据合同约定，被告已逾期交付房屋所有权证书424。被告交付房屋后一直未完成房屋产权初始登记。经原告投诉，不动产登记中心反馈：高科朗山小区未办理首次登记，开发建设单位未向我局提出登记申请并提交相关资料，未申请原因不明。被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于未办理权属登记的违约赔偿责任属于格式条款，按购房总价计算违约金仅为2387元，属畸低情况。且开发商对该格式条款没有履行提示及说明义务，且违约金规定仅为千分之一，违约成本极低。现原告主张按照房价总款为基数，按日万分之一计算违约金。被告拖延办理产权登记使得原告无法行使处分权。综上，被告在签订合同时显失公平且违反诚实信用原则，依照法律固定，被告应承担继续履行合同义务，同时应支付原告违约金。故原告诉至法院，请求判令：1.被告立即将办理房屋权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案；2.被告支付原告违约金（以2387284元为基数，按日万分之一计算，自2019年4月19日起计算至房屋产权被告手续办理完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。当庭原告变更诉请第二项为：“被告支付原告违约金（以2387284元为基数，按日万分之一计算，自2019年5月28日起计算至房屋产权被告手续办理完毕之日止）”。 被告龙亿房地产公司辩称，1.非被告所能控制的因素导致原告不能在规定期限内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，被告不承担责任。被告未办理备案，主要是由于行政机关的原因及疫情影响，被告一直积极与相关部门沟通协调，现相关工作正在有序推进。2.原告所请求的违约金远超出了双方合同约定，并且原告并未有实际损失发生。被告于2017年10月31日向原告交付该商品房，若认定被告违约，违约金起算应当从2017年10月31日向后推算480个工作日，即违约金起算时间应当为2019年9月29日。综上，请求法院依法裁判。 经审理查明，2016年9月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX号楼XX号商品房，建筑面积为186.83平方米，商品房单价为每平方米12787.42元，合同总价款为2389074元。该合同第二十条第（二）款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480工作日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.若出卖人未能按照附件十二补充协议约定的时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则按买受人已付购房款的万分之一标准向买受人承担违约责任，但最高不超过买受人已付购房款的千分之一。若在附件约定的期限届满后超过一年，出卖人有权解除合同……。附件十二补充协议第八条关于本合同第二十条房屋登记的补充约定：1.本合同第二十条第（二）款“出卖人的原因”仅指：出卖人未能在480个工作日内将办理初始登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告于2017年6月14日向被告缴纳了全部购房款2387284元（因房屋存在面积差异，被告退还面积补差款1790元），被告向原告出具购房发票。同日，原告缴纳维修资金27070.05元。原告于2017年6月16日实际收房并缴纳契税34104.05元。被告至今尚未将原告所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，已超过合同约定的480个工作日。 以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》及附件、陕西增值税普通发票、房屋销售结算单、完税证明、收据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告按照合同约定将原告购买的位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX号楼XX号商品房需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，原告支付了购房款后收房，被告应按合同约定在商品房交付使用后480个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告未履行合同义务，原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，按照合同约定，若出卖人未能按约定的时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则按买受人已付购房款的万分之一标准向买受人承担违约责任，但最高不超过买受人已付购房款的千分之一。原告认为《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款第2项系被告提供的格式合同条款，“出卖人承担违约责任最高不超过买受人已付购房款的千分之一”的约定免除了被告的违约责任，排除了原告主要权利，应属无效条款。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款第2项系格式条款，但被告对上述内容加有下划线，足以引起合同相对方的注意，被告已履行提醒义务，该条款有效，原告亦未提供有效证据证明其实际损失情况，故原告主张调整违约金，要求被告按日万分之一的标准承担自2019年5月28日起至房屋产权备案手续办理完毕之日止违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。现因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不要求退房，被告应按照合同约定向原告支付违约金2387.73元。至于被告辩称因行政机关原因及受疫情影响等非被告所能控制的因素导致被告不能在规定期限内取得房屋所有权证书，但被告作为房地产开发企业，应当充分考虑并预见其在签订合同时可能存在的问题，从而合理确定合同中的交房、办理初始登记期限等内容，故被告应当按照合同约定的期限履行合同义务，对被告的辩称，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告西安龙亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告徐雯购买的位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX号楼XX号房屋办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案； 二、被告西安龙亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐雯违约金2387.73元； 三、驳回原告徐雯的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2324元，由被告西安龙亿房地产开发有限公司承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  吕睿涵 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  史艺华