安徽省淮南市谢家集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0404民初2423号原告：安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市谢家集区唐山镇东津村江郢四队**，统一社会信用代码91340400MA2N4ET57P（1-1）。负责人：刘家明，该分公司经理。委托诉讼代理人：朱守根，安徽郢都律师事务所律师。被告：赵某某，男，1959年9月4日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：王冰，安徽铸志律师事务所律师。原告安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司（以下简称淮南钧皓公司）与被告赵某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理,依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告淮南钧皓公司的委托诉讼代理人朱守根、被告赵某某的委托诉讼代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮南钧皓公司提出以下诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费416元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告赵某某购买某小区某号楼某单元某室房屋一套，被告与淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处签订《协议书》一份，同意按照淮南市标准每平方0.4元收取物业费。2016年11月1日，望峰岗东华鑫城小区业主委员会（以下简称业委会）与淮南钧皓公司签订一份《东华鑫城小区物业服务管理合同》，合同约定业委会（第一届业委会）将住宅区域移交淮南钧皓公司管理，合同期限为三年，高层住宅物业服务费按照业主房产建筑面积每平方米0.4元收取。淮南钧皓公司按照物业服务管理合同约定对东华鑫城小区进行了全面细致地服务与管理，而被告自2018年7月至2019年6月没有交纳物业管理费用，经原告客服人员多次催缴，至今仍未交纳。无奈原告遂提起诉讼，要求判如所请。被告赵某某辩称：被告的物业管理费已于2019年8月交与美艺物业公司，被告不应交双重费用；被告未按期缴费是因为原告服务不到位，电梯不维修、电费也不交，造成整个小区停电，原告没有尽物业服务的职责，故被告有权利不交纳物业费用。原告淮南钧皓公司为证明其主张，向法庭提交了如下证据：（1）原告营业执照复印件、法定代表人身份信息复印件，证明原告主体资格。（2）业主档案登记表、协议书、业主物业承诺书、被告身份证复印件，证明被告身份信息、物业费用计算依据。（3）东华鑫城小区物业服务管理合同，证明物业费的计算标准，每月10日前交物业费，合同期为三年；（4）东华实业公司与原告交接协议书，证明被告交接事项和过程。被告赵某某为证明其主张，向法庭提交了如下证据：（1）被告身份证复印件，证明被告主体；（2）情况说明和供电发票两张，高压客户电费清单一张，证明原告在服务期间不缴纳电费；（3）特种设备检验检测费收据2张，证明电梯维保是新的物业公司做的；（4）谢家集区市场监督管理局通告一张，证明原告管理期间电费没有维修，是在新的物业来以后维保的；（5）淮南供电公司停电通知1张，证明公共区域停缴电费，供电公司将电停了，影响公共区域适用；（6）短信截图4张，证明反应过物业管理有问题；（7）淮南市中级人民法院民事判决书1份，证明2019年7月中级人民法院二审维持了2019年3月的一审判决；（8）淮南市美艺物业管理有限公司收据，证明被告交纳2018年7月1日-2019年12月31日期间共计624元物业费用给新的物业公司。当事人质证及本院认证情况：被告对所原告举证据的真实性均无异议；原告对被告的所举证据1、7、8真实性无异议，对证据2-6真实性有异议。根据原被告提交的证据和当庭陈述，经庭审质证，综合认证如下：原告提交的证据，被告均无异议，证据的三性，本院依法予以确认；被告提交的证据结合庭审情况，认为可以相互佐证，能够证明原告在履行物业服务合同中存在一定程度的瑕疵，故本院予以采信。经审理认定如下：被告赵某某系淮南市谢家集区东华鑫城小区17号楼3单元305室房屋的业主，房屋面积88.75平方米。2010年6月30日，被告在业主物业承诺书上签名承诺同意由东华事业（集团）李一物业处按淮南市按照淮南市五级标准每平方每月0.4元收取物业费；同日，被告还与与淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处签订了一份《协议书》，约定被告应按时交纳物业的服务等有关费用。2016年11月1日，淮南市谢家集区望峰岗东华鑫城小区业主委员会（以下简称业委会）与原告淮南钧皓公司签订一份《东华鑫城小区物业服务管理合同》，合同有如下相关约定：一、业委会将位于东华鑫城小区物业委托淮南钧皓公司统一管理，综合服务。二、物业管理事项包括：1.房屋建筑公用部位（屋顶、外墙面、承重墙体、楼道间、门厅、走廊通道、设备机房等）的正常维修、掩护和管理。2.物业范围的公用设施、设备（消防、电梯、道路、化粪池、护栏、围墙、健身器材、停车场等）的维修和管理。3.物业公用部位、公共区域的卫生清洁服务，垃圾的收集及清运。4.协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作，配合和协助当地公安。5.供暖服务。负责供暖期实际发生成本进行核算。三、物业服务标准：根据淮南市物业局和住建委有关政策规定，经双方约定物业服务标准登记为多层五级、高层三级（含住宅电梯和增压水泵运行费），淮南钧皓公司按照约定服务标准提供服务，服务标准不得低于《淮南市物业服务收费管理实施办法》中的相应要求。四、物业服务期限为三年，自2016年11月1日至2019年12月1日。五、物业综合服务费：1.多层住宅每月每平方0.4元，淮南钧皓公司按业主房产建筑面积收取物业综合服务费。2.物业综合服务费按月收取，每月前十天缴纳该月物业综合服务费。3.淮南钧皓公司经营业主所有的公用部位、公用设施设备用于广告、房屋租赁，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并每半年向业委会公布收益情况，接受业委会的监督；经营业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会决议使用。据此，淮南钧皓公司根据前述物业服务管理合同进驻该小区并提供物业管理服务，在合同履行过程中，被告认为原告提供的物业服务不符合合同约定，自2018年7月起至2019年12月1日未向原告交纳期间物业综合管理费。原告认为被告应按合同约定履行交纳物业综合管理费的义务，经其多次催缴仍不交纳，遂向本院提起诉讼。另查明：本院在该案过程中发现，原告淮南钧皓公司在为东华鑫城小区提供物业服务过程中，在电梯等公用设施的维修管理、公共区域卫生环境、协助安全防范等方面存在一定程度的瑕疵和服务不到位情况。本院认为：原告淮南钧皓公司与业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，对双方及对业主均具有具有约束力，本案原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告履行了物业服务的义务，被告理应交纳履行交纳物业服务费的义务，故原告对被告支付物业费的诉请，本院予以支持，原告提出将物业费用交与其他物业公司的抗辩理由本院不予支持；被告对欠缴的物业费用数额并无异议，本院予以确认。被告关于原告提供物业服务存在瑕疵的辩解意见，本院予以采信。综上，结合双方约定、合同履行情况以及瑕疵对业务权利的影响，酌情按照80%的比例支持原告关于物业费的诉请。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告赵某某于本判决生效之日起十日内一次性支付所欠原告安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司物业费416元的80%即332.8元。二、驳回原告安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  陶劲松二〇二〇年十一月十六日书记员  陶 循附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定,权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定,履行民事义务,承担民事责任。二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与审理物业企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力。第十五条第二款业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。