江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初7291号原告：王惠，女，1987年9月9日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：黄静山，江苏同申律师事务所律师。被告：王建，男，1980年9月30日出生，汉族，住安徽省广德县。被告：方和群，女，1979年12月4日出生，汉族，住安徽省广德县。原告王惠与被告王建、方和群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告王惠及其委托诉讼代理人黄静山、被告王建到庭参加诉讼，被告方和群经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本及开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王惠向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2018年3月13日签订的《张家港房地产买卖合同》(编号为：ZJGBDC2200212)；2.被告共同向原告归还购房款1000000元、支付违约金373600元，合计1373600元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月13日，张家港市杨舍东城腾达信息咨询服务部作为居间方，原告（买方）与被告王建、方和群（卖方）签订了《张家港房地产买卖合同》一份，约定原告王惠购买被告王建、方和群名下的位于张家港市，价格为1868000元，双方于2019年9月15日办理不动产产权过户手续，合同并对付款方式及违约责任等做了约定。原告依约支付定金50000元及购房款950000元。2019年9月23日原告起诉要求被告将案涉房屋变更至原告名下，但因案涉房屋被设定抵押且被查封而事实上无法履行。为维护原告的合法权益，根据《合同法》第九十四条第(三)项的规定，具状起诉，请予判处。被告王建辩称，案涉房屋因被人恶意查封没办法卖给原告，希望将其老家的一套房子作价过户给原告。原告主张的违约金过高，其最多承担利息部分。案涉房屋最多升值了30万元。被告方和群未作答辩。本院经审理查明事实如下：2018年3月13日，王建（卖方、甲方）与王惠（买方、乙方）签订《张家港房地产买卖合同》，约定由王惠购买王建位于张家港市，房屋总价为1868000元，买方于签订合同当日支付卖方定金5万元，于2018年3月14日前支付首付款95万元，尾款868000元于2019年9月10日前以贷款方式付清。双方定于2019年9月15日办理网签、不动产登记产权过户手续。合同第五条约定，甲方保证出卖的房屋权属清楚，办理网签、不动产登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应手续（包括并不限于他项权利、查封、扣押等）的任何情形，若因此造成无法办理网签、不动产过户手续或造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失。合同第六条违约责任约定：1.除不可抗力外，任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任及因违约而给对方造成的损失等；2.本合同约定的买卖双方的违约责任及损失包括并不限于本合同总价款20%计算的违约金、房屋差价、因延期交房所产生的房屋租金、诉讼费、律师费、差旅费等。双方在合同中还对其他条款作出了约定。合同签订后，王惠按约定支付王建定金5万元，并于2018年3月14日支付王建首付款95万元。案涉房屋的所有权人为王建、方和群，该房屋于2017年10月10日被设定抵押，抵押金额为88万元，并分别于2019年8月22日因（2020）苏0582民初12417号案件被查封、于2020年3月6日因（2020）苏0582民初2210号案件被轮候查封、于2020年6月30日因（2020）苏0591执保2661号案件被轮候查封。以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同、收据、（2019）苏0582民初12417号民事判决书、不动产登记簿查询记录以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。审理中，原告王惠主张，违约金373600元是根据合同第六条违约责任的约定计算得出的。其因本案纠纷导致的实际损失包括因买房不成在外租房的房屋租金、因房价上升产生的房屋差价每平方米5000元、三次诉讼的诉讼费及律师费以及已付房款100万元的利息。被告王建陈述，其与方和群之前是夫妻关系，双方于2018年9月离婚，离婚协议中约定案涉房屋和安徽老家的房产均归其所有。由于其本人已经病重，其想将安徽老家的房产作价过户给原告或出售给第三方变现后支付给原告，不够部分待案涉房屋拍卖后再赔偿。本院认为，原告与被告王建签订的《张家港房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反有关法律规定，协议合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，王惠按约支付了100万元房款，但被告王建始终未能配合将案涉房屋过户至原告名下，致使原告签订合同目的无法实现，被告王建构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，原告请求解除双方签订的《张家港房地产买卖合同》，本院予以支持。本院确认案涉《张家港房地产买卖合同》于被告王建收到本案起诉状之日，即2020年9月14日解除。合同解除后，原告王惠要求被告王建返还购房款100万元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付按合同总价款20％计算的违约金，被告王建抗辩该违约金过高，并认为案涉房屋最多升值30万元。本院认为，考虑合同解除的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为30万元。至于原告要求被告方和群与被告王建共同承担返还购房款、支付违约金的诉讼请求，本院认为，因方和群并非案涉《张家港房地产买卖合同》的合同相对方，要求其承担合同项下的义务无事实和法律依据，本院不予支持。被告方和群经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由被告方和群自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王惠与被告王建于2018年3月13日签订的《张家港房地产买卖合同》于2020年9月14日解除。二、被告王建应返还原告王惠购房款100万元、支付违约金30万元，合计130万元，限于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告王惠的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10806元（已减半收取），由被告王建负担，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。公告费600元，由被告王建负担，限其于本判决生效之日起十日内直接给付原告王惠。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 季新宏二〇二〇年十一月三十日法官助理 詹 慧书 记 员 高天士张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××67。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××69。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院