成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初10423号 原告：周世元，男，汉族，1967年1月8日出生，住成都市锦江区。 原告：兰秀蓉，女，汉族，1974年8月12日出生，住重庆市丰都县。 被告：成都市首信置业有限公司，住所地成都市成华区龙潭路******。 法定代表人：卞民庆。 委托诉讼代理人：贺泽恩，四川遂宜律师事务所律师。 原告周世元、兰秀蓉与被告成都市首信置业有限公司（以下简称首信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告周世元、兰秀蓉，被告首信公司的委托诉讼代理人贺泽恩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告周世元、兰秀蓉向本院提出请求，请求判令：1.被告向原告出示成都市成华区××路××号××栋××单元××号房所购房小区的《建筑工程竣工备案表》等；2.被告支付原告逾期交房损失13466元（计算方式为，自2018年7月1日起至2019年3月12日止，按照月租金1600元的标准计算）。事实和理由：原告于2016年10月14日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，向被告购买位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号房，购房金额为807700元，并已经按照合同约定履行付款义务。被告应于2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，然而至2019年1月29日被告才告知可以收房，根据合同约定被告逾期已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。 原告于2019年3月12日收房时提出被告未按照相关规定提供《建筑工程竣工备案表》，仅提供了《商品房取得房屋面积实测报告》。被告虽在合同中约定交付条件：1.该商品房已取得【建设工程验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。但该约定违反了中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月13日施行的《关于进一步加强房地产市场监管商品住房预售制度有关问题的通知》[建房（2010）53号]第十一条规定的商品房住房交付使用条件为工程竣工验收合格并在当地主管部门备案，因该约定与国家法律法规相悖，是无效的。被告未在约定的时间取得建设工程竣工验收备案证明和取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。擅自将存在重大瑕疵的商品房交付给原告违反相关规定，原告虽然收房但不能免除被告应承担的法律责任和义务。故原告要求被告出示《建筑工程竣工备案表》、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件等证明文件，证明该房屋已经验收合格且已备案。 原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告应在2018年6月30日前向原告交付该商品房，但《补充协议》对原告要求继续履行合同的情况，未约定被告应如何承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，原告依据房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准（评估面积88.97m2,月租金1，600/月），要求被告支付2018年7月1日至2019年3月12日止，逾期256天，逾期交房损失13，466元。 被告首信公司辩称：一、被告可以向原告出示《建筑工程竣工备案表》；二、关于诉讼请求第二项，被告认为同类型案件已由成华法院进行认定，被告确实存在逾期交房事实，在同类型判决中已经确认了逾期交房时间，被告认为原告向被告主张逾期交房，除证明双方存在买卖合同关系外，还应向法院出示有资格的房地产评估机构对原告所购买房屋的房屋租金评估报告，若原告无法就该项进行举证，应承担举证不力的责任。 经审理查明，2016年10月14日，周世元、兰秀蓉和首信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定周世元、兰秀蓉购买首信公司开发的位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号××，建筑面积88.97平方米，房屋总价款为807700元。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网；具体交付标准以买受人的合理使用需求为准，但非因出卖人原因导致的，出卖人不承担责任；车位、商铺不单独提供供水排水设施。2、供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；达到使用条件，因项目分期建设在交付时可能暂未达到一户一表标准；商业、车位（不单独提供照明及户表）、办公用房不提供一户一表。3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；仅规划用途为住宅的物业提供燃气，其他用途物业不提供燃气；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项由出卖人安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1、规划的绿地率：2018年6月30日达到使用条件；2、规划的非市政道路：2018年6月30日达到使用条件；3、规划的车位、车库：2018年6月30日达到使用条件；4、规划的物业服务用房，2018年6月30日达到使用条件；5、配置的电梯、消防、安防等设备设施：2018年6月30日达到使用条件。第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任：（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付万分之零点一的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：第1、2、3、4、5项未按时达到交付使用条件的，买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付10元／天的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；1、不可抗力；2、法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3、因买受人原因房屋被查封。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件材料……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付时间届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。《补充协议》约定：出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份地址为送达地址。同日签订的补充协议第四条约定，对合同第十五条商品房交付条件的补充约定：合同所约定的“建设工程竣工验收合格证明”,指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。五、对合同第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定：合同约定的该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能正常使用该商品房直接相关的基础设施和公共服务及其他配套设施，因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任。七、对合同第十九条逾期交房责任的补充约定：买受人查验房屋后，应当与出卖人签署商品房交接单。如果因买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式进行处理：5、合同正文第十九条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按本补充协议的相关约定处理。 首信公司提交的（2019）川0108民初8257号判决书（已生效）已查明，该案的原告（甲方）与四川中腾建筑工程有限公司（乙方，以下简称中腾公司）签订了《委托改造协议》载明，甲方已与乙方达成一致，案涉房屋乙方进场改造时间将在该房屋竣工验收合格以后，具体进场改造时间由甲方或开发商代甲方通知乙方，乙方在收到甲方或开发商通知后，可自行确定进场时间，无须另行通知甲方，乙方应在进场后90个工作日内完成全部改造工程。还查明，周世元、兰秀蓉已向首信公司足额支付购房款。2018年5月26日，首信公司取得案涉小区房屋建筑面积测绘成果报告。2018年7月20日，首信公司取得案涉小区竣工验收报告。2018年7月25日，首信公司向中腾公司出具通知函，其上载明我司开发的香山长岛项目已达到改造条件，请贵司于2018年7月26日到现场勘验，勘验后如无异议请进场改造施工。2018年10月27日，被告首信公司和中腾公司签署《移交确认书》，其上载明“经甲乙双方共同踏勘现场，甲方将香山长岛小区项目正式移交给乙方进行改造工作，甲方已按照乙方要求完成全部整改内容，乙方需按照改造施工图进行改造工作。甲方移交时间为2018年9月30日，乙方需在甲方移交后的90个工作日内完成改造工作”。周世元、兰秀蓉称改造事宜是业主和开发商达成的，周世元、兰秀蓉也就改造事宜签了字，并称对改造日期有异议，应当在竣工验收合格后方能改造。 另查明，2019年1月30日，首信公司在成都商报刊登案涉小区收房公告。2019年10月8日，首信公司取得案涉小区竣工验收备案表。 此外，周世元、兰秀蓉提交的《咨询报告书》显示，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司成都分公司对成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号××房地产的租金进行评估，其市场租金评估结果为，评估面积88.97㎡，租金单价18元／㎡／月，月租金1600元／月，价值时点为2020年6月30日，评估报告有效期为2020年7月2日至2021年1月1日。首信公司认为评估报告载明的价值时点与周世元、兰秀蓉主张的首信公司违约期间不一致。 庭审过程中，首信公司向周世元、兰秀蓉出具了《建筑工程竣工验收备案表》，周世元、兰秀蓉认可首信公司已将诉讼请求第一项履行完毕。 上述事实有以下经过质证的证据在案证实：原、被告当事人身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、收据，竣工验收报告，竣工备案表，收房公告报纸，（2019）川0108民初8257号判决书及原、被告当庭陈述等证据。 本院认为，周世元、兰秀蓉与首信公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行相应权利义务。首信公司未在合同约定期限内履行交房义务的情形，属于逾期交房，依法应承担相应违约责任。 关于首信公司延期交房的具体期间的确定问题。根据合同约定，首信公司应于2018年6月30日前向周世元、兰秀蓉交付房屋，但应扣除周世元、兰秀蓉应当预见的90个工作日的改造期间（从2018年7月1日起算至2018年11月8日止）。因首信公司于2019年1月30日通知周世元、兰秀蓉收房，首信公司逾期交房时间应为2018年11月9日至2019年1月29日共计82天。周世元、兰秀蓉主张其与首信公司的合同中约定的交付条件之一“该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明”，因违反中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条“各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案……”的规定，是无效的。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用……”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”之规定可知，现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，系建设行政主管部门为加强房地产市场监督，完善商品房住房预售制度发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付的强制性规范。故周世元、兰秀蓉以此为由主张合同相关条款无效，不能成立，其以条款无效为由进而主张确定的延期交房时间（2018年7月1日至2019年3月12日）亦不能成立。 关于损失标准确定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本院依照前述法律规定，结合同类型已生效案件处理结果，综合本案逾期天数、逾期事实以及金额，对周世元、兰秀蓉主张按照1，600元/月的标准计算损失予以支持，具体损失计算方式如下：1，600元/月÷30天×82天≈4，373元。 因周世元、兰秀蓉确认首信公司已将诉讼请求第一项履行完毕，故对该项诉请，不在本案予以处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都市首信置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告周世元、兰秀蓉赔偿逾期交房损失4，373元； 二、驳回原告周世元、兰秀蓉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告成都市首信置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秋菊 二〇二〇年十一月六日 书记员  赵靖岚