河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6242号原告（案外人）：韩守标，男，汉族，1971年1月11日出生。委托诉讼代理人：段耀峰，河南耀骅律师事务所执业律师。被告（申请执行人）：阎伟中，男，汉族，1964年12月8日出生。委托诉讼代理人：傅战胜，河南王城律师事务所执业律师。被告（被执行人）：洛阳金东置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区牡丹大道**湖滨苑**5-202。法定代表人：翟二报，副总经理。委托诉讼代理人：朱艳丽，女，系该公司员工。第三人：张春红，女，汉族，1970年3月27日出生。第三人：翟大报，男，汉族，1970年6月19日出生。原告韩守标与被告阎伟中、洛阳市金东置业有限公司（以下简称金东公司）、第三人张春红、翟大报执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。韩守标的委托诉讼代理人段耀峰，阎伟中及委托诉讼代理人傅战胜、金东公司的委托诉讼代理人朱艳丽到庭参加诉讼，第三人张春红、翟大报经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩守标向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于宜阳县香鹿山镇下河头村李贺大道北侧金东公司开发的金东瑞福苑2号楼1-1701、1-1702、2-1701、2-1702、3-1701、3-1702，4号楼1-1701、1-1702号房产的执行，并解除对上述房产的查封、冻结手续；2.判决2020年1月16日原告与金东公司签订的合同编号为YSO204260、YSO204262、YSO204265、YSO204269、YSO204270、YSO204272、YSO204275、YSO204284的8份《商品房预售合同》合法有效，确认上述合同涉及的8套房产归原告所有，房屋价值为5028738元；3.判令金东公司按照《商品房预售合同》约定为原告办理上述8套房产的登记备案手续和不动产登记证书；4.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2019年10月13日原告与被告金东公司签订《房屋抵偿协议》，因被告金东公司欠原告借款长期未还，双方协商约定金东公司对于原告5028738元债务以金东公司开发的金东瑞福苑项目的房屋2-1-1701、2-1-1702、2-2-1701、2-2-1702、2-3-1701、2-3-1702,4-1-1701、4-1-1702号8套房产，面积1934.13平方米，每平方米作价2600元，合计5028738元清偿所欠原告债务。该5028738元从金东公司欠原告借款中扣除，因该房产超规划，规划变更手续已办理完毕，需向规划部门缴纳罚款68000元、10万元测绘费，共计168000元，被告金东公司无力承担，此费用由原告承担，被告金东公司承诺待具备签订房屋买卖合同条件时，金东公司第一时间予以签订房屋买卖合同并办理房屋备案手续。2020年1月19日被告金东公司依据《房屋抵偿协议》将上述8套房产交付原告，双方验收交接后，上述房产归原告所有。2020年1月16日原告与被告金东公司分别签订了合同编号为YSO204260、YS0204262、YS0204265、YS0204269、YS0204270、YS0204272、YSO204275、YS0204284的8份《商品房预售合同》，被告金东公司用其开发的位于宜阳县香鹿山镇××大道北侧××楼××、××、××、××、××、3-1702,4号楼1-1701、1-1702号房产抵偿给原告，依据合同约定被告金东公司应负责办理房屋登记备案手续和产权登记证书。2020年7月2日西工区法院做出(2019)豫0303执恢158号协助执行通知书，查封冻结原告所有的上述8套房产，拟对该8套房产进行强制执行。原告发现自己所有的上述8套房产被查封冻结后及时向西工区法院提出执行异议，并提交《商品房预售合同》和查档证明，以证明上述8套房产为原告购买，原告已取得8套房屋所有权。2020年8月31日西工区法院下发(2020)豫0303执异63号裁定书，驳回原告提出的执行异议。因本案8套房产是被告金东公司欠原告借款无法偿还用上述8套房产进行抵账，原告通过抵账形式取得上述8套房产的所有权和使用权，依据《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告取得本案8套房产后虽然房产所有权证书没有办理下来，但并不影响双方买卖合同的成立，原告在签订买卖合同过程中并无过错，西工法院查封、冻结属于原告所有的房产不当，为维护原告合法权益，依据《民事诉讼法》第227条规定，原告特提起诉讼，请求依法判决支持原告各项诉讼请求。阎伟中辩称，1.案涉8套房屋的保全、查封合法，原告无权要求解除案涉8套房屋的查封、保全。就案涉的8套房屋的保全、查封而言，西工法院依法查封的是登记于被告金东公司名下的房产，而不是原告名下的房产，原告提交的查询证明，虽然能证明案涉房屋的网签情况，但是网签并不是确定权属的标准，而且也不能改变案涉房屋的物权属性，西工法院基于生效的未履行的(2016)豫03民终3765号民事判决书，依法对登记在金东公司的案涉房屋保全查封，并依法驳回原告韩守标案外异议人就案涉房屋的书面异议程序合法、法律适用正确，并无不当。2.案涉的8套房屋并非原告所有，其虚假网签在原告名下，无非是作为金东公司实际出资人与控制人的原告恶意转移金东公司资产、逃避履行生效判决书的伎俩而已，原告无权要求金东公司为案涉的8套房产办理登记备案手续和不动产登记证书，具体理由如下：（1）原告在本案诉讼之前向法院提交的《执行异议申请书》中称，案涉的被保全的房屋系其购买，但是法院要求其出具相应的购房款的凭证时，原告却不能出具，而且在该异议申请中，原告即未主张过“金东公司欠其借款长期未还”也未举证任何其与金东公司之间借贷关系的证明材料，更未主张过案涉8套房屋是“抵偿给原告”，然而在其执行异议申请被驳回后本案的诉讼中，原告不再称案涉房屋是“买卖”，而是改口称“抵偿”，原告的表述前后不一。（2）在(2016)豫0303执1970号民间借贷纠纷执行一案(以下简称案涉执行一案)中,2017年3月1日，西工法院执行局对被执行人翟大报进行询问，翟大报明确的表述“该公司(金东公司)实际投资人是我跟韩守标，名义登记在册股东为我跟翟二报，翟二报是我弟弟，我占80%股份，翟二报占20%，公司具体管理是我跟韩守标，这两年一直是韩守标在管理”，从翟大报的询问笔录中可知，原告韩守标系金东公司的实际出资人及控制人，且一直负责金东公司的经营及管理。除了翟大报的笔录外，尚有答辩人与金东瑞福苑物业工作人员蔡丽丽的谈话录音以及韩守标妻子邓九焕担任金东公司出纳的情况，也能够证明原告韩守标系金东公司的实际出资人及控制人。因此原告作为金东公司的实际出资人及控制人、管理人，其完全可以随时、随地的伪造出其与金东公司之间的各类合同。原告作为金东公司的实际出资人，其为了使得金东公司逃避履行生效的判决，是完全会伪造其与金东公司之间的债权凭证并据此作为抵账的依据。（3）依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款“企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”之规定，如果原告韩守标与被告金东公司之间果真存在以房屋抵账的事实，那么自2020年1月16日，其与金东公司就案涉的房屋签订《商品房预售合同》到2020年7月2日西工区法院对案涉8套房屋保全时，一直都未办理备案。这明显不符合债务抵账的常识！答辩人认为，是金东公司实际出资人及控制人的原告韩守标利用虚假的网签进而恶意逃避金东公司履行生效判决的债务。3.暂且不考虑原告系金东公司实际出资人及控制人的身份以及原告与被告金东公司存在恶意串通逃避强制执行的事实，也不考虑原告声称的《房屋抵偿协议》的真伪，答辩人认为原告提起的案外人执行异议之诉不符合《最高人民关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。首先，原告据以提起本次异议之诉根本的主张是“以物抵债、债的清偿行为”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的案外人必须是真实的不动产买受人，适用范围也是房屋买卖，而不是本案涉及的以物抵债、债的清偿。最高人民法院在(2018)最高法民终275号民事判决书本院认为中明确认定“本院认为，张翔与北光公司签订的《债务偿还协议》实质属于以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同，因而不能适用《最高人民法院》第二十八条规定。”根据以物抵债协议拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权、针对案涉不动产的物权期待权，”故暂且不考虑原告所主张其与金东公司债务关系的虚假及伪造，哪怕是其主张的《房屋抵偿协议》系真实的，其也不能适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》。退一步讲，在不考虑《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用范围的情况下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产：(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告就本案涉房屋提起的异议，也不符合该条款的规定。本案中，首先，基于原告系金东公司的实际出资人及控制人，由原告提交的《商品房预售合同》已经无法排除系伪造的合理怀疑；其次,2020年7月，西工区人民法院执行局保全查封案涉的房屋时，该房屋系空置的，原告并未实际占有该不动产；再次，现有证据不足以证明原告已经支付案涉房屋的全部价款；最后，也未有任何证据能够证明自案涉房屋网签后未办理过户登记系非原告的原因造成的。除此之外，《中华人民共和国物权法》第十五条虽然规定了“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”但是合同是否有效与物权是否发生变动是两个法律概念。合同有效，并不必然代表物权发生变更，不动产物权的设立、变更以登记为准，本案被保全的案涉房屋并未发生物权变动，如果原告认为答辩人对案涉房屋的保全查封使得其利益受损，那么其也只能依据合同法的相关规定向金东公司主张权益。综上，答辩人认为原告本次提起的案外人执行异议之诉不成立，原告本次的起诉依法应当全部予以驳回。金东公司辩称，被告所说没有备案是不存在的，金东公司已经完成了网签和备案手续。按照房屋预售合同约定，金东公司于2020年1月16日将涉案房屋在宜阳房管局完成备案手续。补交土地出让金金东公司无力承担，没有向土地部门缴纳费用，所以宜阳瑞福苑的业主暂时都未办理产权登记证书，不是仅仅针对韩守标没有办理，这个程序也在继续往下进行。房屋也是合理合法拥有的，金东公司并没有恶意逃避这个事情。2019年9月30日问题楼盘处置会议纪要，超规划的房屋进行解除限制,2019年12月31日，金东公司拿到了所涉房屋可以进行不动产登记的通知函,2019年12月27日所涉房屋规划部门才予以解除限制，可以正常的进行买卖,2015年10月21日西工法院协助执行通知书对8套房产进行查封,2017年3月1号，下发执行通知书，房屋已经查封，当时公司已经没有任何资产可以执行，而且翟大报在2017年8月已经把公司转让给李燕。张春红、翟大报未到庭、未发表意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.阎伟中与金东公司、翟大报、张春红民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）西民三初字第963号民事判决。金东公司不服判决，提起上诉。洛阳市中级人民法院于2016年9月27日作出（2016）豫03民终3765号民事判决，判决翟大报、张春红、金东公司共同偿还阎伟中剩余借款本金355.2万元并支付355.2万元的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计付，其中以本金336万元为基数自2014年10月26日起至本判决确定的履行之日止，19.2万元自2014年11月20日起至本判决确定的履行之日止（应扣除已付利息117000元。）2.阎伟中持生效的（2016）豫03民终3765号民事判决向本院申请执行，本院于2019年6月26日做出（2019）豫0303执恢158号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人存款3668869元及利息，如存款不足，查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。本院于2020年7月2日查封涉案房产。后韩守标向本院提交书面异议，要求停止执行（2019）豫0303执恢158号执行裁定书。本院于2020年8月31日做出（2020）豫0303执异63号执行裁定书，认为本院的执行依据已经生效，各被执行人应支付欠款，被执行人不履行法定义务，本院可依法执行其名下财产。现涉案房产仍登记在被执行人名下，本院执行行为并无不当。虽然韩守标向本院提出执行异议，但是涉案房屋是否网签并不是确定权属的标准，其自述购买涉案房产，却未提供已经履行购房合同支付购房款的证据，其大量购入房产的行为也不符合我国法律关于买卖排斥执行的规定。因此，其主张不能产生阻却执行的效力，对于其异议，本院不予支持，故裁定驳回韩守标的异议请求。韩守标不服该裁定，提起执行异议之诉，遂导致本案纠纷。韩守标称金东公司陆续向其借款，尚欠本金28742000元、利息7253222元，向法庭提交2015年12月31日与金东公司签订的利息补偿协议一份（附韩守标债权收据清单）；金东公司向其出具的收据、借款协议、补充协议、银行流水等证据。阎伟中对该组证据不予认可，认为作为正常人是不会在尚有借款未偿还的情况下仍然大额出借借款的，借款协议、借据等系虚假的，且该部分借款并未直接转入金东公司的账户，不是正常的借款，恰恰证明韩守标是金东公司的实际出资人及控制人。韩守标称其涉案房产系从金东公司以物抵债而来，因借款长期未还，双方协商后以金东公司开发的本案所涉的8套房产，面积1934.13㎡、每平米作价2600元，合计5028738元，清偿所欠韩守标的5028738元债务，且已办理了网签和备案手续，韩守标取得了涉案房产所有权及使用权，并提交了房屋抵账协议一份、商品房预售合同8份、宜阳县金东瑞福苑业主入住验收表8份、查询证明。阎伟中对房屋抵账协议不予认可，认为以物抵账不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；对于入住验收表不能证明原告实际占有使用该八套房屋；对于查询证明，网签不代表物权变动，而且原告与金东公司的网签是虚假的，是为了逃避生效判决的履行的。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然韩守标在本院查封之前已与金东公司签订了案涉8套房屋的《商品房预售合同》，但其提供的证据无法证实其已支付房款并且其名下无其他用于居住的房产。故韩守标提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，经合议庭评议，判决如下：驳回韩守标的诉讼请求。本案受理费47001元，由韩守标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘 旗人民陪审员  王保成人民陪审员  沈倩迪二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  尤梦珂