浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7213号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江众安盛隆商业有限公司，住所地：杭州市萧山区北干街道恒隆广场****，统一社会信用代码：91330000078682523P。 法定代表人：董水校，总经理。 委托诉讼代理人：萧仙，浙江萧剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州爱弥儿母婴服务有限公司，，住所地：杭州市萧山区蜀山街道山水苑**统一社会信用代码：913301090567283080。 法定代表人：金晓华，执行董事。 委托诉讼代理人：徐跃，浙江古鼎律师事务所律师。 上诉人浙江众安盛隆商业有限公司（以下简称众安盛隆公司）与杭州爱弥儿母婴服务有限公司（以下简称爱弥儿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初6473号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月25日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。众安盛隆公司委托诉讼代理人萧仙，爱弥儿公司的法定代表人金晓华及委托诉讼代理人徐跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2012年10月22日，众安集团有限公司（以下简称众安集团公司）与杭州爱弥儿家政服务有限公司（2014年6月30日名称变更为杭州爱弥儿母婴服务有限公司，以下统称“爱弥儿公司”）签订《租赁合同》一份，约定由爱弥儿公司向众安集团公司承租位于山水苑43幢地上二层建筑面积为1941平方米的房屋，用于开设月子护理中心之用，实际面积以房产证为准，房屋的具体位置及四至等详见附图；租赁期限为自2012年10月22日起至2020年10月21日止；租金实行先付后用原则，首期租金在合同订立日一次性支付，以后每六个月支付一次，于该期租金到期前5日内向众安集团公司汇付，如爱弥儿公司未按时足额支付租金的，应另按每日千分之三向众安集团公司承担逾期付款违约金；在订立本合同时，爱弥儿公司应同时与杭州萧山众安物业管理有限公司订立物业服务协议书，并按该协议约定支付物业管理费用；因众安集团公司原因造成爱弥儿公司无法正常经营或其他损失的，众安集团公司应当承担所有赔偿责任并承担违约金，租赁期内出现任何情况，均应保证在爱弥儿公司经营正常运行的前提下，通过充分协调来解决。《租赁合同》还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，众安集团公司依约将租赁物交付给爱弥儿公司使用。2013年3月21日，众安集团公司又与爱弥儿公司签订《补充协议一》一份，约定由爱弥儿公司向众安集团公司增加承租位于山水苑43幢二层360平方米的房屋，租赁期限为自2013年3月22日起至2020年10月21日止；自签订本合同之次日起30日内为爱弥儿公司装修免租期，租金实行先付后用原则，首期租金在合同订立日一次性支付，以后每六个月支付一次，与原《租赁合同》租赁时间相统一支付，爱弥儿公司应于该期租金到期前5日内向众安集团公司汇付租金；除该协议中明确修改条款外，原《租赁合同》其余部分完全继续有效。《补充协议一》签订后，众安集团公司依约将增加的租赁面积交付给爱弥儿公司使用。2013年9月，众安集团公司分立为众安集团公司（存续公司）与众安盛隆公司（派生公司），并于同年9月9日与众安盛隆公司、爱弥儿公司签订《三方补充协议》一份，约定众安集团公司将前述《租赁合同》及《补充协议一》项下的权利义务概括转移给众安盛隆公司，众安集团公司不再为原合同当事人。2016年1月28日，双方针对案涉租赁物租金缴纳事宜签订《补充协议二》一份，鉴于爱弥儿公司实际经营状况，众安盛隆公司同意从第三租赁年开始至第六租赁年，租金按每两年10%递增，第七年至第八年租金恢复至原合同标准执行；区域一（1941平方米）第六租赁年（2017.10.22-2018.10.21）租金为665500元（即每日0.93元），第七租赁年（2018.10.22-2019.10.21）租金为885780元（即每日1.25元）；区域二（360平方米）第六租赁年（2018.3.22-2019.3.21）租金为122426元（即每日0.93元），第七租赁年（2019.3.22-2020.3.21）租金为162950元（即每日1.25元）；租金按先付后用原则，每六个月支付一次；除本协议中明确修改条款外，原合同其余部分完全继续有效。租赁期内，爱弥儿公司按约支付了除2018年4月22日至2019年10月21日期间以外的全部租金，尚欠付前述三期租金合计1426399.05元。众安盛隆公司曾于2019年4月19日向爱弥儿公司送达《缴费通知单》，催讨自2019年4月22日起至同年10月21日止的租金526353.75元，但未果。另查明，山水苑43幢地上二层建筑面积及公摊面积均不包括中空面积，众安盛隆公司于爱弥儿公司租赁期内，在案涉租赁物中空部位加装了电梯一部。案涉租赁物三层、四层房屋于2018年3月5日至同年9月4日期间进行了装修施工。案涉租赁物一层房屋装修施工方于2018年10月10日获得众安物业公司山水苑物业服务中心颁发的《装修许可证》，备案装修期限为自2018年10月10日起至2019年1月9日止，实际装修时间为自2018年9月1日起至同年12月止；备案装修施工时间为8时30分至11时30分、13时30分至17时30分，固定假期间只允许无噪音施工。又查明，2016年5月26日，爱弥儿公司与众安物业公司签订《浙江众安?山水苑二期43-2层商铺物业管理服务合同》一份，约定众安物业公司提供物业管理服务的建筑面积为2300.7平方米，物业管理费按建筑面积为每平方米2.8元/月。爱弥儿公司在租赁案涉房屋期间产生的水电费分别为2018年3月16368元、同年4月514元、同年5月1138元、同年6月918元、同年7月608元、同年8月1830元、同年9月1106元、同年10月812元、同年11月638元、同年12月9975元。再查明，案涉《租赁合同》及相应的《补充协议一》《补充协议二》在本案诉讼过程中，已经双方协商一致解除。还查明，爱弥儿公司2015年、2016年、2017年净利润分别为-639146.42元、-342533.19元、-864405.56元。案经调解无效。现众安盛隆公司起诉至原审法院，请求：1.爱弥儿公司按照2016年1月28日《补充协议》约定的租金标准支付众安盛隆公司自2018年4月22日起至2019年10月21日止的租金1426399.05元。2.爱弥儿公司支付众安盛隆公司自逾期之日起至实际支付之日止的逾期付款违约金（前述租金应每半年支付一次，共三期租金。）其中，自2018年4月22日起至同年10月21日止的租金393963元应于同年4月17日前支付，故该期租金自2018年4月18日起计算逾期付款违约金，计算标准为《租赁合同书》第三条约定的标准，即每日千分之三；自2018年10月22日起至2019年4月21日止的租金506082.30元应于2018年10月17日前支付，故该期租金自2018年10月18日起计算逾期付款违约金，计算标准同上；自2019年4月22日起至同年10月21日止的租金526353.75元应于同年4月17日前支付，故该期租金自同年4月18日起计算逾期付款违约金，计算标准同上。爱弥儿公司亦提起反诉，请求：众安盛隆公司赔偿爱弥儿公司各项损失合计2390025.88元[具体包括：1.因案涉租赁物漏水造成的财产损失66276元；2.装修折旧一年的损失779000元（以爱弥儿公司对案涉租赁物进行装饰装修支出的费用6232000元为基数，按照租期八年分摊，一年的折旧损失为：6232000元÷8，计779000元）；3.停业一年期间的人工工资及社会保险费用损失1006418.88元；4.客户损失361051元；5.停业一年的物业费损失77280元；6.婴儿托管室改造费用100000元。六项合计2390025.88元]。诉讼过程中，经本院释明，爱弥儿公司明确其反诉请求中要求众安盛隆公司承担的因案涉租赁物漏水造成的财产损失66276元，实际为众安盛隆公司未履行租赁物修缮义务，爱弥儿公司自行维修所支出并要求众安盛隆公司承担的合理费用。 原审法院认为，众安集团公司、爱弥儿公司及众安盛隆公司之间签订的《租赁合同》《补充协议一》《三方补充协议》及《补充协议二》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。针对该案主要争议焦点，一、双方在案涉房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为（即众安盛隆公司提供的租赁物是否符合合同约定用途，爱弥儿公司可否向众安盛隆公司主张履行抗辩权并据此拒绝支付或要求减免租金）及相应违约责任的认定。首先，针对爱弥儿公司提出的众安盛隆公司擅自占用其租赁面积加装电梯的问题。结合爱弥儿公司向该院申请调查令后从杭州萧山天度房屋面积测绘有限公司取得的《证明材料》及附图来看，山水苑43幢地上二层建筑面积及公摊面积均不包含中空面积，也就是说，中空面积不属于爱弥儿公司承租范围。而双方一致确认众安盛隆公司加装电梯的部位位于前述中空部位，故该加装的电梯并未占用爱弥儿公司的租赁面积，对其据此要求减免相应租金的相关辩称，该院不予采信。关于加装电梯对爱弥儿公司正常使用租赁物的影响问题，因爱弥儿公司未提供有效证据证明加装电梯对其作为婴儿托管室使用的租赁房屋产生的影响，应承担举证不能的不利后果。退一步讲，即便该加装的电梯确对婴儿托管室的使用产生影响，因作为婴儿托管室使用的房屋属于爱弥儿公司占有使用的租赁物范围，其并未将该房屋腾退并返还给众安盛隆公司，故其仍应支付相应租金，对其据此提出的减免租金抗辩，不予采纳。至于其要求众安盛隆公司赔偿婴儿托管室改造费用的反诉请求，因其并未提供任何证据证明其婴儿托管室的具体用途及该房屋因加装电梯后窗户受到遮挡而使阳光照射受到影响从而无法继续作为婴儿托管室使用，应自行承担举证不能的不利后果。即便加装电梯确对婴儿托管室的使用造成重大影响，因双方签订《租赁合同》时并未对租赁物用于开办月子护理中心后具体功能区域进行明确约定，也就是说，众安盛隆公司无法预见到加装电梯可能对爱弥儿公司婴儿托管室实际使用产生影响，爱弥儿公司在缔约时也无法预见到众安盛隆公司可能在其婴儿托管室区域加装电梯，且现众安盛隆公司为山水苑43幢整幢房屋业主公共部位使用需要加装电梯，不存在恶意违约行为，故爱弥儿公司若因此遭受损失，该损失亦应由双方根据公平原则合理分摊。鉴于爱弥儿公司主张的婴儿托管室改造费用尚未实际发生，且其改造所需合理费用亦未经双方共同选定鉴定机构进行询价，经该院释明，爱弥儿公司亦未申请该院委托鉴定机构进行司法鉴定，故对其主张的婴儿托管室改造费用100000元，难以支持。其次，针对众安盛隆公司是否提供了符合合同约定的租赁物问题。该案核心争议焦点是案外人装修行为产生的噪音是否必然导致案涉租赁物不符合合同约定用途，并致使合同目的无法实现。其一，案涉《租赁合同》第四条第3款关于“乙方装修应尽量不影响‘该租赁房屋’所在物业内的其他商家的正常经营，由此产生的争议，甲方予以积极协助，乙方应予以积极配合”之约定，虽系约束爱弥儿公司的条款，但亦表明本案双方对于租赁物装修可能给其他承租人正常经营造成影响有所预见。案涉《租赁合同》第一条明确约定爱弥儿公司租赁案涉房屋系用于“依法开设月子护理中心之用”，而根据日常生活经验法则，为保障产妇及新生儿的健康作息（特别是新生儿一天中绝大多数时间处于睡眠状态，产妇因哺乳等需要亦处于不定时睡眠状态），作为开办月子护理中心的案涉房屋，对于隔绝噪音的要求比普通租赁物高出许多，对噪音的忍受度极低。众安盛隆公司在订立合同时应当预见到爱弥儿公司对租赁物的特殊需求，并对日后其将相邻租赁物出租给他人及出租后不可避免的装饰装修行为可能给爱弥儿公司正常经营造成的影响及遭受的损失有所预见，并积极采取有效措施防止或减少损失的发生。事实上，案涉《租赁合同》第十条第（四）项关于“因甲方原因造成乙方无法正常经营或其他损失的，甲方应当承担所有赔偿责任并承担违约金”及第（五）项关于“租赁期内出现任何情况，均应保证在乙方经营正常运行的前提下，通过充分协调来解决”之约定，表明众安盛隆公司负有保障爱弥儿公司不因其原因陷入非正常经营的义务。另一方面，爱弥儿公司明知己方开办月子护理中心对租赁物有较高要求，而案涉租赁物位于山水苑43幢二层，该幢房屋尚有一层、三层、四层房屋，可能在日后出租给他人使用，且不可避免存在装修需要，故其亦应当对己方日后极有可能因第三方装修行为或从事噪音较大行业等因素影响正常经营并进而遭受损失有所预见。无证据显示爱弥儿公司为保障月子护理中心不受他人影响，在向众安集团公司承租案涉房屋时系以高于市场价格的租金标准承租，以此阻断众安集团公司将其他楼层房屋出租给他人的可能性，亦无证据显示双方明确约定其他楼层房屋不得出租给他人。因此，爱弥儿公司对可能出现的众安集团公司将案涉租赁物相邻楼层房屋出租给他人及随之而来的装修行为应当有所预见，并负有合理限度内的容忍义务。综上，若爱弥儿公司因案外人承租案涉房屋相邻楼层而产生不适宜开办月子护理中心的情形，即因不可归责于双方的原因遭受损失，双方应根据公平原则合理分摊损失。结合前述查明事实可知，因众安盛隆公司将案涉房屋一层、三层、四层出租给案外人以及案外人的装修行为（案涉租赁物三层、四层房屋于2018年3月5日至同年9月4日期间进行了装修施工，一层房屋于同年9月1日至同年12月期间进行了装修施工），主要是装修期间产生的嗓音，对爱弥儿公司经营月子护理中心产生了实质性影响。另结合该公司2018年1月至同年12月的水电费支出明细可知，爱弥儿公司停业时间长达八个月（自2018年4月起至同年11月止）。虽然爱弥儿公司停业原因（装修嗓音是否为唯一原因）及因噪音等原因受影响的时间（装修嗓音持续时间）无法准确认定，但根据日常生活经验法则，直至2018年3月，爱弥儿公司经营状况仍属正常，若非因案外人装修原因，其不可能在未与众安盛隆公司就装修期间租金减免、损失赔偿协商一致的情况下，径自停止经营，使自己陷入遭受巨大损失的危险之中。故该院认为，案外人的装修行为系导致爱弥儿公司停业的主要原因之一，但停业的合理时间无法确认。其二，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。结合前述分析，众安盛隆公司应当积极并恰当履行通知、协助等义务。如前所述，双方在《租赁合同》中明确约定了租赁物的用途，故众安盛隆公司对于任何可能影响租赁物用途实现及爱弥儿公司正常经营的事项，均负有通知义务。而结合前述查明事实可知，案外人承租案涉房屋相邻楼层后进行装修前已经告知众安盛隆公司装修事宜并向众安物业公司进行了装修备案，事实上众安盛隆公司亦将装修事宜转告了爱弥儿公司，故对众安盛隆公司关于其对爱弥儿公司不负有通知义务的相关辩论意见，该院不予采信。其未能恰当履行通知义务，在案外人多次通知即将装修又未按期装修的情况下，未加甄别即多次错误通知爱弥儿公司，导致爱弥儿公司无法准确判断其月子护理中心停止接收客户订单或恢复接收客户订单的时间，并作出合理安排，使得众多客户不得不迁移至其他月子护理中心接受服务。可见，众安盛隆公司在履行通知和协助义务方面存在瑕疵履行的违约行为。其三，结合前述查明事实可知，案涉租赁物曾因案外人装修行为导致出现漏水及卫生间玻璃隔断破裂等情形，众安盛隆公司作为出租人，未及时履行维修义务，亦存在违约行为。再次，众安盛隆公司要求爱弥儿公司支付租金及逾期付款违约金是否具有合法依据及违约金标准的认定，爱弥儿公司要求众安盛隆公司赔偿损失是否具有合法依据及其合理损失的认定。其一，针对众安盛隆公司提出的支付租金主张。因爱弥儿公司自案涉《租赁合同》签订后便持续占有使用案涉房屋，即使在其抗辩因案外人装修行为导致停业期间，亦在占有使用案涉房屋，既未向众安盛隆公司主张解除合同，亦未腾退和返还租赁物，故爱弥儿公司理应按约支付租金，并向案外人众安物业公司支付物业费。其二，根据《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，爱弥儿公司可向众安盛隆公司主张合理修缮费用并要求减少租金。结合前述证据认证意见，因其未提供有效证据证明其实际支出的合理修缮费用，故对其反诉主张的修缮费用66276元，难以支持，但结合维修所需合理时间及对租赁物使用的影响，酌情在其应付的租金中作适当减免。其三，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，众安盛隆公司应赔偿爱弥儿公司因其违约行为所遭受的直接损失及可得利益损失。爱弥儿公司所主张的直接损失包括装修折旧损失、停业期间的人工工资及社会保险费用损失、物业费损失等，但装修折旧、人工工资及社会保险费用、物业费等均系爱弥儿公司即使在正常经营期间也应支出的经营成本，并非其因众安盛隆公司的违约行为而必然遭受的损失，不属于其直接损失的范畴。若支持其关于前述损失的主张，将使本应作为正常经营期间成本支出的费用，因违约方作为直接损失予以赔偿，从而使守约方额外获益。事实上，结合前述证据认证意见，爱弥儿公司亦未提供有效证据证明装修折旧损失、停业期间的人工工资及社会保险费用损失的具体金额。综上，对爱弥儿公司反诉主张的装修折旧损失、停业期间人工工资及社会保险费用损失、物业费损失等，不予支持。至于爱弥儿公司可主张的可得利益损失，应为其因众安盛隆公司的违约行为遭受的符合可预见性原则的预期利益损失。因爱弥儿公司未能举证证明其停业期间的纯利润损失，经该院释明，其亦未申请司法鉴定，且结合前述查明事实可知，爱弥儿公司在停业前三年的净利润均为负数，故其在本案中可主张的可得利益损失无法确定。其反诉主张的所谓客户损失361051元实际为两家月子会所收取费用的差价，而该差价还包含成本因素（不同月子会所提供的服务不同、支出的成本不同、收取的费用不同），不能完全等同于纯利润，不能直接认定为可得利益损失的范畴。事实上，爱弥儿公司并未提供有效证据证明该差价存在。即使该差价存在，该差价更具有直接损失的性质，但因爱弥儿公司未提供有效证据证明差价的具体金额，故对其该项反诉请求，难以支持，但对其支出的赔偿金1300元，作为直接损失予以认定。其四，结合前述分析，鉴于爱弥儿公司因众安盛隆公司未恰当履行通知义务及案外人装修行为这一不可归责于双方的事由确使租赁物用途受到影响并因此遭受了损失，而爱弥儿公司因此遭受的直接损失及可得利益损失根据现有有效证据难以查明，且众安盛隆公司在庭审中亦自认其在双方就相关赔偿事宜进行协商过程中曾同意免除爱弥儿公司一年租金，故酌情认定爱弥儿公司可据此要求减免六个半月的租金（受影响期间2018年4月22日至同年10月21日的租金标准为393963元，故六个半月的租金为426793.25元），对其合理的辩论意见，予以采纳。其二，针对众安盛隆公司主张的逾期付款违约金。根据《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”根据案涉《租赁合同》约定，租金实行先付后用原则，爱弥儿公司应先行支付租金。但鉴于爱弥儿公司因案外人的装修行为而遭受停止经营的巨大风险，在案证据亦证明其因此停业八个月，双方一致确认双方曾为此进行协商，并考虑为爱弥儿公司减免租金，故有理由相信爱弥儿公司系因有确切证据证明众安盛隆公司有无法提供符合合同约定用途的租赁物，即丧失或可能丧失履行债务能力的情形，而行使不安抗辩权，中止履行《租赁合同》及《补充协议一》《补充协议二》项下支付租金的合同义务。也就是说，爱弥儿公司未能按约支付租金，系因双方对于因案外人的装修行为导致的损失赔偿一直未能协商一致，其不存在恶意违约行为，对众安盛隆公司要求爱弥儿公司分段支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持，但其有权主张自其起诉主张权利之日起的逾期付款利息。另根据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，现爱弥儿公司认为众安盛隆公司主张的违约金标准每日千分之三过高，而众安盛隆公司因爱弥儿公司的违约行为遭受的实际损失为逾期付款利息损失，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情将违约金标准调整为年利率6%，即每日万分之一点六。 综上所述，该院酌情认定众安盛隆公司为爱弥儿公司减免租金426793.25元，对其要求爱弥儿公司支付租金999605.8元并支付该款自2019年3月20日起至实际履行日止按照每日万分之一点六计算的逾期付款违约金的诉讼请求，予以支持；对其不合理的诉讼请求，本院不予支持。对爱弥儿公司要求众安盛隆公司赔偿损失1300元的反诉请求，予以支持；对其不合理的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年6月30日判决：一、爱弥儿公司于判决生效之日起十日内支付众安盛隆公司租金999605.8元；二、爱弥儿公司于判决生效之日起十日内支付众安盛隆公司以前述租金999605.8元为基数自2019年3月20日起至实际履行日止按照每日万分之一点六计算的逾期付款违约金；三、众安盛隆公司于判决生效之日起十日内赔偿爱弥儿公司损失1300元；四、驳回众安盛隆公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回爱弥儿公司的其余反诉诉讼请求。如果众安盛隆公司、爱弥儿公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23268元，减半收取计11634元，由众安盛隆公司负担4736元，爱弥儿公司负担6898元；反诉案件受理费25920元，减半收取计12960元，由爱弥儿公司负担。 宣判后，众安盛隆公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定“爱弥儿公司停业时间长达八个月，以及案外人的装修行为系导致爱弥儿公司停业的主要原因之一”系认定事实不清、证据不足。首先，一审法院仅根据案外人在物业公司登记的装修时间以及爱弥儿公司自2018年1月至同年12月的水电费支出明细，就作出“爱弥儿公司停业时间为八个月（2018年4月起至同年11月止）”的认定依据不足。其次对于停业原因，一审判决虽认为装修噪音是否为唯一原因，及因噪音等原因受影响的时间（装修噪音的持续时间）无法准确认定。但仅根据日常生活经验法则，就作出“案外人的装修行为系导致爱弥儿公司停业的主要原因之一”的认定显然是事实不清，证据不足。况且在案外人装修期间，爱弥儿公司为其将来继续经营也进行的正常的装修活动。二、一审法院酌情认定“爱弥儿公司可据此要求减免六个半月的租金”显失公平。首先，一审判决认定：爱弥儿公司在与众安盛隆公司签订《租赁合同》时，明知自己开办月子护理中心对租赁物有较高要求，而涉案租赁物位于山水苑43幢二层，该幢房屋尚有一层、三层、四层房屋，可能在日后出租给他人使用，且不可避免存在装修需要，故爱弥儿公司应当对己方日后极有可能因第三方装修行为或从事噪音较大行业等因素影响正常经营并进而遭受损失有所预见。在一审中，也无证据显示爱弥儿公司为保障月子护理中心不受他人影响，在向众安盛隆公司承租案涉房屋时系以高于市场价格的租金标准承租，以此阻断众安盛隆公司将其他楼层房屋出租给他人的可能性，亦无证据证明双方明确约定其他楼层房屋不得出租给他人。因此，众安盛隆公司有权对外出租其他楼层房屋，案外人也有权对其承租房屋进行装修改造，爱弥儿公司对众安盛隆公司将案涉租赁物相邻楼层房屋出租给他人及随之而来的装修行为应当有所预见，并负有合理限度内的容忍义务。因此众安盛隆公司认为，本案中案外人对一层、四层的装修系众安盛隆公司的正常出租以及案外人的正常装修，爱弥儿公司自己擅自停业所造成的损失应由其自行承担。其次，爱弥儿公司与众安盛隆公司在签订案涉《租赁合同》后，一直持续占有使用案涉房屋，即使在一审法院认为的其抗辩因案外人装修行为导致的停业期间，也一直在占有使用案涉房屋，既未向众安盛隆公司主张解除合同，也未腾退和返还租赁物，且还对租赁物进行了装修。故在该情况下，爱弥儿公司应按约支付租金。再次，案外人进行装修前，众安盛隆公司也已履行了相应的通知义务，即使是因为涉案租赁物楼上楼下装修给爱弥儿公司造成损失并因此停业，也应该由爱弥儿公司向装修方主张权利，而非由众安盛隆公司来承担。综上，一审法院酌情认定要求众安盛隆公司减免六个半月的租金损失，无事实和法律依据，对于众安盛隆公司也是显失公平的。三、一审法院认定“自众安盛隆公司起诉之日计算逾期付款违约金”以及逾期违约金的计算标准没有事实和法律依据。首先，根据众安盛隆公司与爱弥儿公司签订的《租赁合同》中对于租金支付时间的约定为：采用先付后用原则，每六个月支付一次租金。首期以后的各期租金，爱弥儿公司应当于该期租金到期前5日内，向众安盛隆公司开户银行及银行账户中汇付当期租金。那么，爱弥儿公司根据合同约定应于2018年4月17日支付2018年4月22日至2018年10月21日的租金，于2018年10月17日支付2018年10月22日至2019年4月21日的租金，于2019年4月17日支付2019年4月22日至2019年10月21日的租金。爱弥儿公司均未按照合同约定支付这三期租金，应从该三期租金对应的应付款日的次日起计算逾期付款时间，而不应该从众安盛隆公司一审起诉之日起计算逾期付款时间。对于因案外人的装修双方虽对租金减免事项进行了协商，但在协商未达成一致的情况下，并不能免除爱弥儿公司的违约责任，且在爱弥儿公司逾期支付租金后，众安盛隆公司在起诉前也曾多次向爱弥儿公司送达《履约通知书》和《缴费通知单》，要求爱弥儿公司按约支付相应租金，但爱弥儿公司在收到上述缴费材料后仍逾期不履行支付义务。因此，爱弥儿公司的逾期付款违约金应从合同约定的支付之日起计算。其次，根据双方签订的《租赁合同》约定，爱弥儿公司未按时足额支付租金的，应另按每日千分之三向众安盛隆公司承担逾期付款违约金，对于该约定，双方都是出于真实意思表示。如果一审法院认为合同中约定的违约金偏高，但众安盛隆公司因爱弥儿公司的违约行为遭受的实际损失为逾期付款利息损失，法院对于逾期付款违约金中未超过年利率24%的部分应予以支持。一审法院虽然有一定的自由裁量权，但是将违约金标准调整为年利率6%实属过低，这对于众安盛隆公司来说远不足以弥补其在此期间的利息损失。因此，众安盛隆公司认为一审法院对逾期付款违约金的起算时间及计算标准的认定有失偏颇，应以众安盛隆公司在一审中的计算标准计算逾期付款违约金。四、一审法院判决众安盛隆公司赔偿爱弥儿公司损失1300元系事实不清、证据不足。根据爱弥儿公司在一审中提供的《客户退款名单》显示有4名客户与爱弥儿公司解除合同并要求退款，其中只有1名客户爱弥儿公司支付了赔偿金1300元，另外3名客户均未赔偿违约金。虽然爱弥儿公司主张其遭受了1300元违约金损失，但是在一审中，爱弥儿公司仅提供了《客户退款单》这一证据（对该证据的真实性众安盛隆公司也不予认可），且爱弥儿公司并未提供其银行汇款记录等其他证据来证明爱弥儿公司已经向该客户支付了该笔违约金。因此，在未能有充分的证据证明爱弥儿公司已经向客户支付违约金1300元、已造成实际损失的情况下，一审法院就判决要求众安盛隆公司向爱弥儿公司赔偿损失是事实不清、证据不足，应驳回爱弥儿公司的该项反诉请求。综上，爱弥儿公司在签订案涉《租赁合同》后，一直持续占有使用案涉房屋，无论是否停业也应向众安盛隆公司支付租金，但爱弥儿公司未按照合同约定履行相应义务。原审判决认定事实不清、证据不足，而是仅凭日常生活经验法则以及主观的判断就作出判决，并要求众安盛隆公司为爱弥儿公司减免六个半月的租金损失，这对于众安盛隆公司来说显然是有失公平的。综上，请求：1、依法撤销杭州市萧山区人民法院（2010）浙0109民初6473号民事判决，并依法改判支持众安盛隆公司在一审中的全部诉讼请求，驳回爱弥儿公司的全部反诉请求。2、一、二审费用全部由爱弥儿公司承担。 针对众安盛隆公司的上诉，爱弥儿公司答辩称：一、爱弥儿公司停业时间不止8个月，而停业的原因就是案外人的装修行为所致。二、关于减免租金，一审法院判决减免6个月显然过低，具体内容见爱弥儿公司的上诉状。三、一审违约金数额的计算没有事实和法律依据。众安盛隆公司违约在先，不应当主张违约损失。四、对于1300元的损失，爱弥儿公司对其中1300元损失的事实是认可的，但是爱弥儿公司的损失远远不止1300元，具体详见上诉状。 爱弥儿公司上诉称：一、一审法院对以下事实认定错误：1、一审法院对于维修支出合理费用66276元的事实不予认定。一审法院在认定存在漏水事实及维修事实的前提下，却以关联性、必要性及合理性存疑为由对支付维修费用的事实不予认定，属于认定错误。民事诉讼的证据规则以优势证据为原则。虽然施工协议存在事后补签的可能，但事后补签的施工协议并不必然会被认定为事后伪造，结合收据及其电子回单显然能形成一个完成的证据链。同时，爱弥儿公司自认事实为敲掉一堵墙并进行相应的粉刷。首先，自认事实与维修事实具有显著区别，不属于决算书中的工程量；其次，从工程价款上来看，这个所谓的装修改造费用也不可能需要伍万元；综上，爱弥儿公司认为对于（“该”具体指代的事实）事实，爱弥儿公司提交的证据已经形成了完成的证据链，同时对存疑部分也能作出合理解释，故一审法院对其不予认定属于事实认定错误。2、一审法院对于装修费用仅认定部分。对于该事实，爱弥儿公司提供了一系列证据，虽然在单个证据上可能存在瑕疵，但结合所有证据足以形成完整的证据链，应当予以全额认定。3、一审法院对于人工工资及社保费用不予认定，首先，爱弥儿公司提交的劳动合同仅一份没有签名，其余全部含劳动者本人签名。没有签名系爱弥儿公司工作人员工作失误，但从另一方面说明爱弥儿公司不存在伪造的情况，爱弥儿公司按照存裆情况，实事求是的拿出了原件。其次，对于笔记高度雷同的认定完全不符合证据规则。在爱弥儿公司提交原件的情况下，众安盛隆公司如果认为签名造假，应当提出鉴定；如果法院认为鉴定义务在爱弥儿公司一方，也应当在庭宙中分配举证责任，要求爱弥儿公司提出。但在庭审中，法庭在没有该举证责任分配给爱弥儿公司以及众安盛隆公司也没有提出鉴定情况下，一审法院否定了证据原件的效力，显然不符合证据规则。最后，对于劳动合同期间的问题，虽然部分劳动合同期间处于停业期间，但这也完全符合商业逻辑。单位为了留住员工，在停业期间继续与员工签订劳动合同，并发放工资的行为完全符合常理，而且爱弥儿公司也提供了相应的繳纳清单（该证据系从社保缴费系统中打印而来）。综上，爱弥儿公司认为一审法院没有按照证据规则认定证据，仅凭主观臆断对相应事实予以否定，属于事实认定错误。二、众安盛隆公司应当减免一年半的租金。1、众安盛隆公司应当减免的租金不仅包含停业期限也应当包含爱弥儿公司非正常经营期间，合计一年半。具体理由在一审反诉状中已经详细阐述，这里不再赘述。2、合理限度内的容忍义务不应由爱弥儿公司承担。首先，在租赁时，众安盛隆公司就口头承诺楼上楼下的房屋系其自用，不会影响爱弥儿公司。其次，双方在合同中也予以了明确约定，众安盛隆公司不仅明知爱弥儿公司租赁房屋的用途为经营月子中心，同时也在合同中明确众安盛隆公司在影响爱弥儿公司正常经营时，众安盛隆公司应当承担所有赔偿责任。二、爱弥儿公司产生的装修折旧、停业期间的人工及社会保险费用、物业费等各项损失，均系众安盛隆公司的违约疔为造成，众安盛隆公司应当赔偿。一审法院将上述损失认定为爱弥儿公司的经营成本而不予支持是欠妥且违反常理的。损失的认定应当以爱弥儿公司是否支付或承担了相应的责任为基础，而非爱弥儿公司将其用于经营或其咆。举一个简单的例子，一个公司的流动资金被非法侵占导致公司不能将其用于经营，那么按照一审法院的逻辑，如果该公司日常经营亏损则其不能主张要回本金，因为这些钱也属于在正常经营期间应支出的经营成本。显然，一审法院的这个逻辑是错误的。综上，请求：依法撤销（2019）浙0109民初6473号民事判决书，驳回众安盛隆公司的一审请求，并判令众安盛隆公司向爱弥儿公司支付各项损失合计2290025.88元（维修支出的合理费用66276元、装修折旧损失779000元、人工工资及社保费用1006418.88元、客户损失361051元、物业费损失77280元）。 针对爱弥儿公司的上诉，众安盛隆公司答辩称：一、一审法院对于装修的认定，是正确的。一审法院对于人工及社保费用认定正确。首先，对于人工工资及社保费用的支出，爱弥儿公司提供的证据都不足以证明上述事实，其所提供的证据不符合三性要求；其次，停止营业期间不存在劳动者人工工资及社保费用支出问题，所以一审法院不予认定是正确的。二、一审法院认为停业时间是8个月，然后要求减免6个半月的租金，众安盛隆公司不予认可，具体详见上诉状的理由。另外，爱弥儿公司上诉状中提出的爱弥儿公司产生的装修折旧、停业期间的人工工资、社保费用及物业费等各项损失均系众安盛隆公司的违约行为所致，众安盛隆公司应当赔偿，上述理由无事实和法律依据。一审法院已经认定，即使有装修折旧、人工工资、社保费用及物业费的支出，也是其经营成本，不是由于众安盛隆公司的违约行为所造成的，众安盛隆公司对一审法院的该认定意见没有异议。综上，请求二审法院依法驳回上诉。 二审期间，众安盛隆公司未向本院提交新的证据。爱弥儿公司向本院提交：社保缴纳明细。拟证明：爱弥儿公司主张的人工及社保费用的真实性。 针对爱弥儿公司提交的证据，众安盛隆公司认为，对该证据的真实性无异议，关联性有异议。爱弥儿公司在两个地方开设月子会所，案涉房屋租赁的地点是没有营业，对方的人工、社保还在继续支出，说明是在另外的会所上班，不能达到其证明目的。本院认为，众安盛隆公司对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院将围绕双方的上诉请求进行分析。 关于租金及违约金。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，众安盛隆公司将案涉房屋租赁合同爱弥儿公司使用，应保持租赁物符合约定用途，现双方在签订合同时已经明确知道爱弥儿公司租赁房屋系用于开设月子中心，因案涉房屋使用的特殊性，上下层装修确实在一定程度上影响了租赁房屋的使用，故原审法院根据事实情况、公平原则等酌情减免部分租金并无明显不妥。但爱弥儿公司在案涉房屋恢复正常使用后并未按约足额支付租金，故原审法院判令爱弥儿公司支付欠付租金及相应的逾期违约金并无不当。 关于损失的数额 1、关于维修费、折旧费等费用，因爱弥儿公司未提供充分证据证明存在上述损失及上述损失确因众安盛隆公司的原因所导致，故原审法院未予以支持并无不当。2、关于赔偿金1300元，因爱弥儿公司确实已经支付，亦因众安盛隆公司的原因导致，故原审法院予以支持并无不妥。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40809元，由杭州爱弥儿母婴服务有限公司33107元，由浙江众安盛隆商业有限公司负担7702元。（杭州爱弥儿母婴服务有限公司、浙江众安盛隆商业有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 刘婧函