江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初4793号原告：张仿英，女，1974年5月25日生，汉族，居民，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：周玉莲，江苏三理律师事务所律师。被告：吴玉梅，女，1970年12月15日生，汉族，居民，住南京市六合区。原告张仿英与被告吴玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日作出（2020）苏0116民初967号民事调解书。原告张仿英不服该调解书，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）申请再审。南京中院于2020年7月22日作出（2020）苏01民再253号裁定：撤销本院（2020）苏0116民初967号民事调解书，本案发回南京市六合区人民法院重新审理。本院于2020年8月14日立案，依法适用普通程序，于2020年9月26日、2020年10月26日公开开庭进行审理。原告张仿英及其委托诉讼代理人周玉莲，被告吴玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张仿英向本院提出诉讼请求：1、被告承担迟延搬迁承租房屋给原告造成的损失6460元（2020年1月1日至2020年4月25日，按约定的每月1700元租金标准计算）；2、承担违约金20000元（用预交的押金20000元充抵）；3、赔偿原告因诉讼导致的误工损失12000元（按12天每天1000元计算）。事实和理由：原告将南京市六合区大厂XX村XX幢XX室前面一间门面房（以下简称案涉房屋）出租给被告经营彩票站。2019年1月6日，原被告续签房屋租赁合同，约定租赁期限为2019年1月1日至2019年2月28日；如遇拆迁，原告不负任何责任，不付任何补偿，被告必须在原告限期内无条件搬出，不得提出任何条件，否则视为被告违约。逾期后，被告又继续租用至2019年12月31日止。后经原告多次书面告知被告限期搬迁，但被告口头明确表示拒绝搬离。被告吴玉梅辩称：1、被告本可以在2020年3月10日征收公告发出的时候交房，但原告将被告起诉到法院。南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初967号民事调解书约定被告在2020年4月10日之前搬离案涉房屋，后被告与原告前夫协商，同意被告2020年4月25日交房，故被告并未延迟交房，也没有耽误原告拆迁。故被告不存在违约行为，不应当承担违约责任；2、原告主张的误工费标准不合理，原告有误工损失，被告也有误工损失；3、被告同意承担2020年1月1日至2020年4月25日的租金损失6460元。本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，原告张仿英和其前夫魏某与被告吴玉梅三人在场签订一份房屋租赁合同，约定原告将其购置的案涉房屋出租给被告经营彩票站。合同出租方为原告，但出租方签字由魏某代签。2019年1月6日，原被告续签房屋租赁合同，约定：租赁期限为2019年1月1日至2019年2月28日；租金为1700元/月；押金20000元；如遇国家或原告需要，原告提前30天通知被告，被告必须在原告通知搬出的日期提前三天内无条件搬离，如未按合同履行职责，需支付违约金20000元给原告；如遇拆迁，原告不负任何责任，不付任何补偿，被告必须在原告限期内无条件搬出，不得提出任何条件，否则视为被告违约，且被告承诺愿意承担因延期搬迁而造成原告的所有损失，且租房押金不退。续签合同之日，被告交纳原告租房押金18000元，连同之前交纳的租房押金2000元，合计20000元。续签合同期满后，原告于2019年3月29日书面告知被告，要求被告尽快搬迁，交纳的租房押金20000元作为搬迁保证金，被告按时搬迁后，结清相关费用后退还，具体搬迁时间以原告限期时间为准。此后双方未再续签租赁合同，但双方通过微信聊天协商，被告继续使用案涉房屋至2019年12月31日止。在此期间，原告每两个月收取被告租金3400元，并于2019年12月19日再次书面告知被告，要求被告在2020年1月19日之前搬迁并交付钥匙，原告表示如被告按时搬迁并结清水电等费用后如数退还保证金。否则按违约处理保证金不退。2020年1月19日，原告又一次书面告知被告，要求被告立即搬迁并交出钥匙。但被告收到该告知后仍未能及时搬迁。2020年3月9日，原告向本院提起诉讼，要求被告搬出案涉房屋，并承担相关违约责任。2020年3月24日，经本院调解，双方达成调解协议：1、解除原告张仿英与被告吴玉梅之间的房屋租赁合同；2、被告吴玉梅于2020年4月10日之前搬离位于南京市六合区大厂XX村XX幢XX室的房屋，并向原告张仿英交付房屋及钥匙；3、原告张仿英于2020年6月1日前补偿给被告吴玉梅65000元（含押金20000元），被告吴玉梅自愿放弃案涉房屋上的一切拆迁利益；原告张仿英也不再向被告吴玉梅主张2020年4月10日前房屋占有期间的租金；4、双方就此再无其他纠纷。但在送达调解书时，原告拒绝签收调解书，并向南京中院申请再审。2020年4月25日，被告交付钥匙，腾让案涉房屋。另查明，原告张仿英与魏某于1998年10月5日登记结婚，于2019年10月23日离婚。案涉房屋除签订出租合同时原告本人在场外，此后合同续租、搬迁告知、租金催收以及提起诉讼等行为，均由魏某代理原告行使。还查明，2020年3月10日，南京市江北新区管理委员会发出房屋征收公告，案涉房屋所在地块纳入征收范围，签约期限为2020年4月18日至2020年6月1日。上述事实，有房屋租赁合同、房租金收据、搬迁告知书、微信聊天记录、房屋征收公告以及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，根据合同法相关规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原被告双方续签的租赁合同至2019年2月28日期限届满。此后，双方协商由被告继续使用，原告每两个月收取租金3400元，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在此期间，原告可以随时解除合同，要求被告腾让案涉房屋。原告在2019年12月19日以及2020年1月19日两次书面告知被告腾让案涉房屋，但被告均未腾让。即便是本院调解2020年4月10日前腾让案涉房屋，被告也未能按时腾让。依据原租赁合同的约定，被告该行为已构成违约，应支付原告20000元违约金。结合原租赁合同的约定以及原告的告知内容和诉讼主张，该违约金以被告交纳的20000元租房押金抵扣，不再另外支付。被告认为原告前夫魏某在微信聊天中已同意被告2020年4月25日交房，被告并未违约。但本院认为该期限并非双方协商一致由被告继续使用至2020年4月25日，而是协商交付钥匙的具体时间，以便双方同时到场交接。故对被告该辩称，本院不予支持。2020年1月1日起，原告不再收取被告租金，双方租赁关系至当日终止。此后被告仍在使用案涉房屋至2020年4月25日，则被告应当按原租赁合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。原告主张该费用6460元，本院予以支持。原告还主张因诉讼多次往返法院导致其误工损失，该主张无合同约定且无证据证明原告实际误工损失，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告吴玉梅于本判决生效之日起五日内给付原告张仿英房屋占用费、违约金合计26460元，扣除吴玉梅已缴纳的租房押金20000元，仍需给付6460元；二、驳回原告张仿英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费761.5元，由原告张仿英负担236.5元，由被告吴玉梅负担525元（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱家清人民陪审员  杨晓云人民陪审员  蒋 森二〇二〇年十一月五日书 记 员  杨 飞