辽宁省锦州市凌河区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0703执异29号异议人：刘卓，男，1981年11月22日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托代理人：刘某某（系刘卓之父），住锦州市古塔区。委托代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。申请执行人：某某银行股份有限公司某某分行，住所地锦州市太和区。负责人：王连忠，该行行长。委托代理人：刘晓川，男，该公司职员。委托代理人：祖峰，男，该公司职员。被执行人：锦州某某经贸有限公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人：管虹宇。被执行人：锦州某某建设集团有限公司，住所地锦州市太和。法定代表人：李恩明，该公司经理。被执行人：锦州某某投资有限公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人：李恩明，该公司经理。被执行人：徐某某，男，1956年2月28日出生，汉族，住锦州市凌河区。被执行人：徐某，女，1978年10月5日出生，汉族，住锦州市凌河区。被执行人：徐某楠，女，1981年11月13日出生，汉族，住锦州市太和区。被执行人：刘某某，男，1971年4月16日出生，汉族，住锦州市凌河区。本院在执行某某银行股份有限公司某某分行申请执行（2018）辽诚证经字第979号具有强制执行效力的债权文书公证书执行一案，刘卓于2020年11月2日向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。异议人刘卓称，1.请求法院依法解除对异议人锦州市××区××号门市查封的强制措施；2.请求中止对异议人锦州市××区××号门市的执行，包括强制进行评估和拍卖等。事实与理由：2016年3月1日异议人与锦州某某投资有限公司签订位于锦州市凌河区万年里××号门市房，面积77.96平方米租赁合同，并给异议人一份锦州市××区××号门市房房屋租赁合同，租赁合同内容：房屋坐落在锦州市××区××号，面积77.96平方米（建筑面积），该房屋租赁期为36个月，自2016年3月1日起至2019年2月28日止，年租金总额为33000元。第一年年租金为人民币壹万元整，第二年年租金为人民币壹万壹仟元整，第三年年租金为人民币壹万贰仟元整。当日入住锦州市××区××号门市房进行维修经营至今，租赁期未满，异议人于2017年12月19日购买锦州市××区××号门市。2017年12月19日，异议人与被执行人锦州某某投资有限公司签订房屋买卖合同，并给异议人一张锦州市××区××号门市无抵押的房照复印件，锦房权证01字第**，房屋所有权人锦州某某投资有限公司共有情况：83-37-15-3，房屋坐落凌河区万年里115-3号，登记时间2015年2月5日，房屋性质：商品房，规划用途：商业营业用房。异议人于2017年12月18日通过银行缴纳购房款428000元，开具了付款人为异议人的收据。异议人曾多次找到被执行人，要求将房屋办理不动产登记证，被执行人称因在建工程抵押、土地抵押，故暂无法办理不动产登记证。异议人从2016年3月1日入住后一直缴纳电费、水费、取暖费，并用此房屋注册了营业执照。依据《最高人民法院》第28条规定，在人民法院查封之前，异议人已签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产，已按照合同约定支付部分价款，非因异议人自身原因未办理过户登记，因此异议人的权利能够排除执行，人民法院应予支持异议人提出的异议请求。综上，依据《民事诉讼法》第227条的规定提出异议，请求解除对上述房屋的查封、强制措施，切实维护异议人的合法权益。申请执行人某某银行股份有限公司某某分行称，异议人不是案涉房屋的合法权利人，其权利不足以排除法院的强制执行，故请求法院依法驳回异议人的申请。1.异议人不是案涉房屋的合法权利人，不足以排除执行。首先，依据《中华人民共和国物权法》第9条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条，依据上述法律规定，对于房屋的权利人的认定，应当依据不动产登记簿进行判断，房产转让的，应当依法进行更名过户，办理变更登记，未办理变更登记的，不发生物权的效力。本案中，案涉的房产至今仍登记在锦州某某投资有限公司名下，其权利人仍是锦州某某投资有限公司，虽然异议人主张其与锦州某某投资有限公司签订了房屋买卖合同，但因其未能办理更名过户，不享有物权，不是案涉房屋的合法权利人。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定，对于异议人提出的排除执行异议，首先应当审查异议人是否为标的物的权利人，异议人虽然与锦州某某投资有限公司签订了房屋买卖协议，但其不是案涉房屋的合法权利人，故其权利不足以排除法院的执行。第二，异议人主张的依据执行异议复议规定可以排除执行，答辩人认为证据不足。执行异议复议规定第27条有明确规定，重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而执行异议复议规定第28条则规定了一般不动产买受人在任何情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能排除申请执行人合法成立的抵押权强制执行。结合本案，答辩人依法享有案涉房屋的抵押权，由此，异议人虽然与被执行人签订了房屋买卖合同，但其权利不能排除答辩人基于抵押权的强制执行。综上，异议人不是案涉房屋合法权利人，其基于房屋买卖合同产生权利不足以排除答辩人基于抵押权的强制执行的权利，故请求法院依法驳回异议人的请求。被执行人锦州某某经贸有限公司、锦州某某建设集团有限公司、锦州某某投资有限公司、徐某某、徐某、徐某楠、刘某某均未作陈述。经本院审查，申请执行人某某银行股份有限公司某某分行于2018年6月20日与锦州某某经贸有限公司签订了《盛京银行流动资金借款合同》。又分别与锦州某某建设集团有限公司、锦州某某投资有限公司签订了《借款抵押合同》，与锦州某某建设集团有限公司签订了《借款保证合同》，分别与徐某某、徐某、徐某楠、刘某某签订了《保证合同（个人承担连带责任保证书）》，上述合同经辽宁省诚信公证处公证并赋予强制执行效力，公证书编号为（2018）辽诚证经字第979号。依据上述合同的约定，借款人锦州某某经贸有限公司向某某银行股份有限公司某某分行借款1950万元，抵押人锦州某某投资有限公司自愿将其享有的合法处分权的房屋（位于锦州市凌河区万年里××号）为上述债务提供抵押担保，并且办理了抵押登记手续（系抵押续期，初始设定时间为2017年2月7日），保证人徐某某、徐某、徐某楠、刘某某提供连带责任保证。某某银行股份有限公司某某分行依据辽宁诚信公证处作出的（2019）辽诚证执字第58号执行证书，向本院申请强制执行。本院于2020年4月10日作出（2020）辽0703执133号执行裁定，依法查封了登记在锦州某某投资有限公司名下位于锦州市凌河区万年里××号房屋。另查明，异议人刘卓向本院提交了房屋买卖合同、收款收据、现金缴款单、电费收款收据、取暖费收据、自来水收据、营业执照、门市照片、房屋抵押情况登记表、房屋租赁合同、租金收据、告知函，欲证明刘卓于2017年12月19日购买了位于锦州市凌河区万年里××号房屋（全部购房款856308元）。刘卓称已交纳了购房款435373元。本院认为，异议人虽提供了房屋买卖合同、收款收据、缴费凭证等证据，但首先未能提供上述房屋的产权证明以及非因自身原因未办理过户登记的相关证据，不能证明其是上述房屋的实际权利人；其次，因上述房屋为门市房屋，异议人并未提供证据证明已实际居住，且名下无其他用于居住的房屋。再者，申请执行人某某银行股份有限公司某某分行对上述房屋已经进行了抵押权登记，对上述房屋享有优先受偿权。综上所述，对异议人刘卓提出的异议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项、第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回刘卓的异议请求。异议人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  肖 宏人民陪审员  于锦波人民陪审员  赵晓龙二〇二〇年十一月十二日书 记 员  刘 琳