四川省康定市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3301民初352号 原告：杨明，男，1985年6月16日出生，汉族，住四川省江县广福镇。 委托诉讼代理人：李由，四川支点律师事务所律师。 被告：四川威龙实业开发有限责任公司。住所地：四川省成都武侯区。 法定代表人：徐毅，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴洪波，四川明之鉴律师事务所律师。 第三人：攀枝花市商业银行股份有限公司成都高升桥支行。住所地：成都市武侯区。 负责人：刘孝全。 委托诉讼代理人：吴倩，女，1987年2月23日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 委托诉讼代理人：毛凯，男，1991年7月23日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 原告杨明与被告四川威龙实业开发有限责任公司（以下简称威龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序审理，同年8月3日本院依被告威龙公司申请依法追加攀枝花市商业银行股份有限公司成都高升桥支行（以下简称攀商行高升桥支行）为第三人，后因本案与本院受理的（2020）川3301民初351号案件进行了合并审理转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨明及其委托诉讼代理人李由，被告威龙公司委托诉讼代理人吴洪波到庭参加诉讼，第三人攀商行高升桥支行委托诉讼代理人吴倩、毛凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨明向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行与原告所签的《商品房买卖合同》，为原告办理康定市炉城镇新城。地热产场康国用（2013）625号证中的73.2平方米的房屋产权证；2.请求判令被告按合同承担违约金至房屋产权证办理之日止。现被告应立即支付2019年8月1日至2020年7月30日的违约金（补偿金）104353元（壹拾万零肆仟叁佰伍拾叁元整）；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由:原告与被告于2015年3月10日签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告开发销售的位于康定新城地热广场，建筑面积为73.2平方米的商铺房，原告共支付购房款966240元。购房合同约定了交房时间和被告为原告办理房屋产权证时间，被告虽然已经将商铺交给原告，但在原告已交纳了办理产权税金后，被告却一直没有为原告办理所购商铺的房屋产权证手续，被告已经违约。原、被告在康定市住建局的主持下进行了协商，并于2018年4月28日达成了《调解协议》，约定被告按照每天万分三向原告支付违约金（补偿金），并承诺在2018年3月30日办理房屋产权证手续，被告代收了办理所购房屋产权证的税金后，至今没有为原告办理房屋产权证。双方约定，原告可经法律程序解决。为此，请求人民法院判令被告履行双方于2015年3月10日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》。2018年4月28日签订了办证和支付违约金的《调解协议》后，双方又于2019年7月31日达成并签字了《协商纪要》，被告支付了截止2019年7月31日前的违约金（补偿金）。而从2019年8月1日至今的违约金（补偿金）未支付给原告。因此被告应按照原告所交的购房款金额和每天万分之三的违约金标准及违约天数，计算至今的违约金（补偿金），被告应支付原告起诉前未付的违约金为104353元（壹拾万零肆仟叁佰伍拾叁元整）。综上所述，原告依据双方约定和我国法律规定，特向康定市人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告威龙公司辩称，2015年3月,原告与威龙公司签订现房买卖合同，2015年8月因公司融资部门在成都，售房在康定，在衔接过程中出现了失误，导致了原告购买的房屋也抵押给了第三人攀商行高升桥支行，后来发现这一情况后，公司多次与第三人沟通，第三人口头答应了把原告的房屋解封，但是最终并未实现。关于违约金公司已经给付了包含原告在内的4位买受人共计1137194元，其金额已经大大超出了原告的损失，请求法院减免违约金为不再支付。另外本案如果没有第三人的协助，公司确实办不了产权证，因为他项权一直存在。 第三人攀商行高升桥支行辩称，根据原告的诉讼请求，案涉房产是威龙公司抵押给我行的房产，我行已经有了成都中院的生效判决书，确认我行对案涉房屋享有优先受偿权，有权对房屋进行拍卖等。原告的第二项诉讼请求属于原告和被告的买卖合同纠纷，与我行无关，就不再陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定： 1.对被告威龙公司提交的2014年8月的转款凭证，拟证明威龙公司在第三人攀商行高升桥支行贷款3500万，并已在2014年9月还清该笔贷款。即主债权已经消灭，抵押登记作为从权利也应该消灭。原告对该组证据的三性和证明目的均予以认可。第三人攀商行高升桥支行对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据只能证明被告与我行产生过借款关系和还款的事实，与本案并无关联。本院经审查，对该组证据真实性、合法性予以认定，但达不到被告的证明目的。 2.对第三人攀商行高升桥支行提交的《房产证复印件》、他项权证、《授信合同》、《最高额抵押合同》、（2015）川成蜀证内经字第133762号公证书、《抵押物编号清单》、《（2019）川01民初5784号成都市中级人民法院民事判决书》、补充协议（2014年10月21日）、抵押合同（2014年10月21日）、股东会决议、流动资金借款合同（2015年8月20日）、房他证复印件拟证明第三人对案涉房屋享有优先受偿权。原告对该组证据的真实性无异议，关联性、合法性有异议。原告认为其与被告是在2015年3月签订的买卖合同，被告与第三人签订的借款合同是在原被告签订购房合同之后产生的，不能够对抗原告和被告之间的买卖合同。在已签订房屋买卖合同后办理房产抵押，应是无效的。2014年8月的贷款抵押登记也是无效的。2014年9月底已经归还了该借款，也就是说主债务已经消除，主债务也已经履行，登记也就是从债务，所以也该随主债务消除，所以原告认为抵押延续到2015年是无效的。关于2014年10月的补充协议，我们认为也是无效的，这个合同在9月份已经归还了借款，主合同都没有了，还签补充协议，所以该协议是不成立的。对成都市中级人民法院民事判决书对该组证据的真实性无异议。但认为这是第三人和被告之间的，他不能对抗原告和被告之间在没抵押之前产生的买卖合同。被告对该组证据的三性均予以认可。本院认为，该组证据来源合法、真实有效、与本案具有关联性，能够证明本案的事实，予以采信 本院经审理认定事实如下：2015年3月10日，原、被告签定《商品房买卖合同》、《补充协议》，原告购买被告开发销售的位于康定新城地热广场，建筑面积为73.2平方米的商铺房且支付被告购房款966240元,但被告一直未办理该房屋产权手续。2018年4月20日，原、被告在康定市住建局的主持下达成了《调解协议》,约定被告按原告所缴购房款的万分之三每日向原告支付违约金，并承诺在2018年6月30日办理房屋产权证手续，但至今仍未为原告办理房屋产权证。现被告威龙公司已支付原告253928元违约金。 另查明，威龙公司与攀商行高升桥支行于2014年7月31日签订《流动资金借款合同》，并于同年10月21日签订抵押合同，将涉案房屋抵押登记，抵押期限为2014年8月18日至2015年8月18日，威龙公司于2014年9月26日归还攀商行高升桥支行借款3500万元，但该抵押登记并未注销。 还查明，成都市中级人民法院于2019年9月30日受理的原告攀商行高升桥支行与被告威龙公司、徐毅、李容华、张礼华、徐加玉金融借款合同纠纷（2019）川01民初5784号民事判决书中认定事实“2015年8月20日，攀商行高升桥支行与威龙公司签订了《流动资金借款合同》(编号：201578081S2D000006),约定由攀商行高升桥支行向威龙公司提供借款3500万元，借款期限自2015年8月20日起至2016年8月20日止，借款年利率8%,借款用途为采购钢材建材等；威龙公司应在每季末月的第20日结息一并在2016年8月20日一次性偿还全部借款本金。威龙公司到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，攀商行高升桥支行有权限期清偿。2015年8月17日......攀商行高升桥支行与威龙公司签订了《最高额抵押合同》(编号：201578081S2D000005-1),约定威龙公司将其位于炉城镇榆林新区地热广场的20套房屋，对威龙公司自2015年8月20日起至2017年8月20日止依据主合同而实际形成的债务最高余额3500万元整及抵押担保人承担责任时产生的利息（包括复利、逾期利息及罚息）、违约金、损害赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项和债权人实现债权。抵押权的费用（包括但不限《委托代理合同》诉讼费、件裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）之和提供最高额抵押担保。2015年8月19日，双方就合同约定的抵押物办理了他项权利登记，他项权利证号为：康定市房他证榆林新区字第KD2015200067号”。该判决第三项载明“原告攀枝花市商业银行股份有限公司成都高升桥支行对被告四川威龙实业开发有限责任公司提供的记载于康定市房他证榆林新区字第KD2015200067号他项权利证书上的抵押物享有抵押权，有权在被告威龙公司不履行上述第一、二项债务时，与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。上述判决事项中涉及的房屋包含了本案的涉案房屋。该判决书已于2020年8月14日发生法律效力。 上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、《调解协议》、《协商纪要》。被告威龙公司提交的领款单3份，2015年8月17日威龙公司与攀商行高升桥支行签订的《最高额抵押合同》、房屋产权证（房权证康定县字第201401401号）、记账凭证4张。第三人攀商行高升桥支行提交的成都市中级人民法院（2019）川01民初5784号民事判决书及法律文书生效证明，2014年10月21日威龙公司与攀商行高升桥支行签订的抵押合同和相关补充协议及当事人的陈述证据在案佐证。 本院认为，转让抵押财产行为的实现，需要进行两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，另一个是抵押财产所有权变动的物权行为。本案中，2014年7月31日，威龙公司与攀商行高升桥支行签订《流动资金借款合同》，将涉案房屋作了抵押登记，虽威龙公司已于2014年9月26日归还攀商行高升桥支行借款3500万元，但该抵押登记并未注销。威龙公司与攀商行高升桥支行双方又于2015年8月17日签订《最高额抵押合同》，同年8月19日，双方就涉案房屋办理了他项权利登记，8月20日再次签订新的《流动资金借款合同》。现涉案房屋的抵押权设立在先，并在抵押期限届满后，该抵押权也未注销，紧接着双方再次签订借款合同设立最高额抵押担保，且依法作了登记，而原、被告商品房买卖合同签订时间在抵押登记期间，因为抵押人与买受人签订转让抵押财产合同的行为，只是一个债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果，依据成都市中级人民法院作出的（2019）川01民初5784号民事判决书，威龙公司也未经攀商行高升桥支行的同意，与原告签订抵押财产转让合同行为并不会导致抵押权的消灭，攀商行高升桥支行仍可以行使抵押权。房屋抵押权存续期间，在房屋抵押登记未被注销的情况下，按照现行的产权登记手续，房屋的产权是不能办理过户登记的。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续，导致该商品房销售合同目的不能实现，无法取得房屋产权证。经庭前释明，原告拒不变更诉请，仍要求被告办理涉案的房屋产权证的诉请，于法无据，本院不予支持。 关于请求判令被告按合同承担违约金至房屋产权证办理之日止，现被告应立即支付2019年8月1日至2020年7月30日的违约金104353元的诉请。庭审中，被告主张违约金过高，要求进行调减至不再支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据这一规定，违约金的最高限额不得超过对方的实际损失的数额。本案中，原、被告双方虽签订《调解协议》，约定了违约金标准，但现被告威龙公司已支付原告违约金253928元，原告也未提供其有关任何实际损失的证明，本院根据公平原则予以衡量，支持威龙公司不再支付原告违约金的抗辩意见。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告杨明的诉讼请求。 案件受理费2388元，由原告杨明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审判长 陶  萍 审判员 卓  玛 审判员 肖  波 二〇二〇年十一月十一日 书记员 四郎梅朵 附：相关的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。