葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽1403民初1889号原告赵某，男，满族，住兴城市。委托代理人于天浩，辽宁斯特律师事务所律师。被告葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人王某1，系该公司经理。被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人王某2，系该公司经理。二被告共同委托代理人徐颖、刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。原告赵某诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)、葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，兴城市人民法院于2020年6月2日立案后，因案件涉及兴城市人民法院大部分干警及聘用人员，遂向葫芦岛市中级人民法院指定管辖。2020年6月8日，葫芦岛市中级人民法院作出（2020）辽14民辖36号民事裁定书，指定我院管辖。本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某的委托代理人于天浩，二被告共同委托代理人徐颖、刘官竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、2011年6月27日，原告与被告中维置业签订《订房协议书》，原告购买被告中维房地产开发的商品房首山俯海小区X号楼X单元X层XXX室，后原告支付了购房款398，200.00元，但截止起诉之日，被告开发的首山俯海小区依旧不符合竣工验收条件一直未进行竣工验收，导致原告一直未能入住。现根据双方合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，被告应向原告支付违约金38，000.00元。2、原告在起诉前向被告交付所购楼房剩余款并要求被告协助原告办理入住手续时，被告却向原告额外索要剩余房款滞纳金24，000.00元，并强调如原告不向被告交纳滞纳金就拒绝给原告办理入住手续。贵院（2017）辽1403民初2772号判决书中明确认定被告在履行合同过程中属于违约方，该类费用不应由原告予以承担，所以，由于被告违约在先，不得向原告收取23，876.00元剩余房款的滞纳金。3、原告在起诉前向被告交付购房尾款要求被告交房时，被告却要求原告先交燃气初装费3，600.00元、有线电视入户费400.00元、声控灯75.00元，及这5年未办理入住手续却产生的物业费5，700.00元和电梯运行费3，000.00元，并强调如原告不向被告交纳上述费用就拒绝向原告交房。贵院在(2017)辽1403民初2772号判决中已查明，辽宁省物价局在2008年9月10日下发《关于规范住房入住环节收费的通知》，该通知载明：二、规范商品房附属设施建设费用。附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费，电保护器费，通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用：三、规范垄断企业收费行为。对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称“两管三线”）等垄断企业的收费行为进行规范。“两管三线”的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。所以，依据上述规定，原告因办理实际入住手续时与被告产生的上述费用都由被告承担，不应由原告负责交纳。综上，原告起诉至法院，请求人民法院依法判令：一、依法判决二被告支付迟延交付房屋的违约金38，000.00元。二、依法判决中维房地产开发有限公司向原告交付房屋，办理入住手续。三、依法判决中维房地产开发有限公司在原告申请办理入住时不得向原告收取24，000.00元的滞纳金。四、依法判决被告不得向原告收取3，600.00元燃气初装费、400.00元有线电视入户费、75.00元声控灯费，及物业费5，700.00元和电梯运行费3，000.00元。五、本案诉讼费用由被告承担。被告葫芦岛市中维置业有限公司辩称，一、我单位无义务向原告支付迟延交付房屋的违约金。本案争议房屋是由葫芦岛中维房地产开发有限公司开发建设，答辩人与原告签订的《购房协议》或《定房协议书》，答辩人是代理开发公司销售，所以答辩人没有为原告交付房屋的义务，也无需与开发公司承担连带违约责任。被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称，答辩人不应向原告支付迟延交房的违约金。首先，原被告双方签订《定房协议书》，《协议书》约定：第三条面积为123平方米，最终以产权部门测量为准、2012年12月25日前单体楼交付使用。小区配套2013年6月1日前完工。四、乙方（原告）是兴城公安局职员，自愿组成团体预定商品房一套，约定价格为3，100.00元/平方米。第五条第七项天然气、宽带数字网线入户初装费用户自理。按照协议的约定，赵某购买房屋的实测面积是l29.49平方米，单价3，100.00吞计算赵某的房款总额为401，419.00元，赵某实际交付房款358，200.00元，非起诉状中所述的398，200.00元，原告尚欠房款43，219.00元。原告购买的商品房是团购房，房屋单价非常低，不包括燃气初装费、有线电视入户费等费用，所以协议约定各项费用由原告自理，这也是双方认可的事实，原被告间没有明确约定，不适用《关于规范住房入住环节收费的通知》，现办理入住需要交各种费用时，不说自己的房屋价格低，反而不交各种约定的费用违反诚信原则。其次，2013年10月28日，答辩人已经通过张贴公告的方式、通知团购单位的方式通知原告办理入住手续，截止2013年11月11日止，原告未办理入住是自己不办理，而非答辩人的原因。答辩人按照协议约定迟延交房的时间应从2012年12月25日计算到2013年11月11日，但原告主张迟延交房的违约金已经超过法定诉讼时效。另原告未按照答辩人通知的时间办理入住，导致办入住时应交纳的燃气初装费、供暖费由答辩人代缴，如该笔费用有一户欠缴导致整个小区无法供应燃气和暖气，无奈答辩人只能代缴，在原告办理入住时需要将答辩人垫付的费用还给答辩人。原告答辩状中主张答辩人不得收取24，000.00元的滞纳金，该笔费用并非是滞纳金，而是原告应向被告补交房款及答辩人代缴各种费用产生的利息，现该笔费用已经不止24，000.00元。时间越长费用越高，答辩人代缴的各种费用是答辩人贷款交纳，所以答辩人2019年8月20日前按照中国人民银行公布的贷款利率收取利息，从2019年8月20日后按照全国银行间拆借中公布的贷款利率支付利息是有事实和法律依据的。再次，原告主张不交物业费等各种费用是没有事实和法律依据的。原告诉求第四项主张的各项费用是办理房屋入住必交的费用。请求法院依法查清事实，维护答辩人的权益，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年7月5日、2011年5月25日，兴城市人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案被告中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2011年6月27日，赵某与中维置业签订《定房协议书》，合同约定由赵某购买中维置业委托中维房地产开发的位于兴城首山南地块的商品房，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，该协议书第三条载明：工期2012年11月25日竣工，2012年12月25日前单体楼交付使用，小区配套2013年6月1日前完工；第四条载明：乙方系兴城市公安局职工，自愿组成团体预定商品房一套；第五条载明：天然气、宽带数字网线入户初装费用户自理，由物业公司统一管理；第六条载明：乙方自愿向甲方交付定金20万元，其余款项分两次结清，楼开工后10日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。此定金只做楼主体完工10日内房号保留，如超过双方约定的结算日期乙方经催告后仍不予结算，甲方退还定金（不计利息），乙方所购的楼房甲方可另做出售，在双方约定的期限内，如果甲方违约将该房买给他人，甲方按定金双倍赔偿乙方；第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废。原告签订《定房协议书》后先向被告交付了20万元的定金，在2011年11月18日又向被告交付了158，200.00元，共计交付房款358，200.00元。另查明，本案所涉首山俯海小区于2014年9月1日取得商品房（预）销售许可证。上述事实,有定房协议书、交款收据等证据载卷,经庭审质证,可以认定。本院认为,第一、关于承担责任的主体问题,本案中,被告中维置业与兴城市公安局等单位签订《代理协议书》,代理原告等人购买被告中维房地产开发建设的位于兴城首山俯海小区的商品房,就本案来讲,房屋开发单位为被告中维房地产,收取房款单位为被告中维房地产,故应由被告中维房地产承担相关责任，被告中维置业不需要承担责任。第二、对于被告中维房地产是否应承担责任及是否存在逾期交房的责任问题,《定房协议书》对双方当事人争议商品房的位置、建筑面积等进行了明确约定,且该协议第六条及第七条的约定均能够认定《定房协议书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。双方签订该预约合同时,作为买卖标的物的商品房因被告中维房地产尚未取得商品房预售许可,故该协议中对房屋交付时间均属于未决条款,需在原告与被告中维房地产签订买卖合同时协商达成一致。至本纠纷发生时,原告与被告中维房地产尚未签订商品房销售合同,但双方对已形成商品房买卖的事实无争议。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定,房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用；经验收或者验收不合格的,不得交付使用。上述法条的基本出发点是以对建筑工程设置竣工验收的程序来确保建筑工程的施工质量、保证安全。而这里房屋的竣工验收不是被告辩称的单体楼达到交付使用的标准,而是包括主体工程、配套设施等在内的综合竣工验收。结合本案实际情况,以及被告中维房地产已于2014年9月1日取得案涉房屋商品房(预)销售许可证的事实,应视为被告中维房地产于该时间即具有销售和交付房屋的条件。故原告主张的迟延交付房屋违约金应自2014年9月2日起计算较为适宜。关于计算标准,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案系多名买房者因购买同一小区商品房的集体诉讼案件,有部分买方已与卖方签订《商品房买卖合同》,该合同中对出卖人逾期交房的违约责任有明确约定,即按逾期的时间,出卖人按日向买受人支付已交付房价款按银行同期存款利率支付违约金,合同继续履行,本案可参照该条款遵照执行,即被告中维房地产应承担逾期交房违约金的给付责任,标准为自2014年9月2日起至本判决生效之日止,以已交房款358，200.00元为基数,按照中国人民银行同期存款利率计算。第三，关于原告主张在办理入住时，被告不得收取燃气初装费、有线电视入户费、声控灯费、电梯费、物业费等费用的诉讼请求，本院认为，本案所涉房屋系单位团购房,房款低于当时市场价格,如按照辽宁省物价局下发的《关于规范住房入住环节收费的通知》来约束双方势必会导致当事人之间利益失衡,同时双方在签订的协议中亦约定天然气、宽带数字网线入户初装费用户自理,故本院认为天然气、宽带数字网线入户初装费原告在办理入住时应该向被告缴纳。而声控灯费、电梯费、物业费因原告尚未办理入住，此三项费用应按照实际入住时间起算较为适宜。第四，关于原告主张在办理入住时，被告不得收取滞纳金的诉讼请求，本院认为，因被告在履行合同过程中属于违约方,故该类涉及违约的相关费用不应由原告予以承担。第五，关于原告主张的要求被告交付房屋的诉讼请求，本院认为，因本案所涉房屋已经符合交付条件，被告应向原告交付房屋，原告应同时缴纳剩余10%房屋尾款，但考虑到因被告违约在先，且被告应支付给原告的逾期交房违约金的数额大于原告应缴纳的购房尾款的数额，故被告应立即向原告交付房屋，购房尾款可在被告向原告支付逾期交房违约金时一并抵扣。因本案所涉房屋已经符合交付条件，故原告在本判决生效后应在合理期间内主动申请办理入住，若原告怠于申请办理入住造成的逾期交房违约金的扩大的损失，不应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵某延期交房的违约金，标准为自2014年9月2日起至本判决生效之日止，以已交付房款358，200.00元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算。二、原告赵某在办理入住时，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司不得收取原告未办理入住前产生的声控灯费、电梯费、物业费及滞纳金。三、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司应向原告赵某交付兴城市首山附海小区2号楼1单元6层C1户型601房屋。四、驳回原告赵某对于被告葫芦岛市中维置业有限公司的诉讼请求。五、驳回原告赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，669.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张浩月人民陪审员  陈 凤人民陪审员  耿 华二〇二〇年十一月二十六日法官助理石盼书记员王静