江西省芦溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0323民初1034号原告：傅招，男，1973年11月4日出生，汉族，江西省芦溪县人，住江西省萍乡市芦溪县。被告：刘疆，男，1971年12月13日出生，汉族，江西省芦溪县人，住江西省萍乡市芦溪县。原告傅招与被告刘疆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅招、被告刘疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅招向本院提出诉讼请求：1．判令被告刘疆立即搬离所租原告傅招的店面，将店面恢复原貌并交还给原告；2．判令被告向原告支付合同租赁期间的拖欠租金6984元；3．判令被告按140.49元/天的标准赔偿原告自2020年7月11日起至搬离日止强行租占店面期间的费用3787元；4．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告傅招与被告刘疆于2015年7月10日签订店面租赁合同，合同于2020年7月10日到期。现合同期满，另一合同签订人朱全肇已从租赁付芳益的店面中搬离，而另一合同签订人刘疆则无故强行占领所租原告傅招的店面，拒不搬离并多次聚集多人强行租店。另被告刘疆尚有合同期间的租金6984元未支付给原告。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。本案开庭审理过程中，原告自愿放弃要求被告将店面恢复原状的诉讼请求。刘疆辩称，1．我与原告傅招所签合同是于2020年7月10日到期，因我方要搬很多东西，我与付芳益多次协商要求延迟租赁期至2020年8月1日，他同意延迟租赁期，我开店营业到8月1日，我又以当时处于疫情期间向付芳益要求再次延迟租赁期至疫情结束，他不同意，要求我在8月6日前搬完，当时傅招也打电话要求在8月6日前搬完。8月5日晚上，我带家里人到店里来搬东西，当时付芳益也来到了店里，他说哪些能拆哪些不能拆，我们就发生了纠纷。当时还报了警，警察也上门了，看见傅招的母亲揪着我的衣领推了我几下。因双方吵架了就没有搬成，到8月9日我再次搬了些东西，留了些东西在里面，8月10日之后门就打不开了，被原告加了一把锁。8月13日我过去店里，就看见有人把我未搬走的形象墙及活动的展示柜打碎了，且那个打碎柜子的人是在我提醒的情况下强行打的。2．我不同意原告的诉讼请求，欠付的租金6984元我是认可的。因疫情期间，我们经营也困难，我向原告请求再让我多租一到两年，但原告坚决不同意。根据合同法117条规定，在不可抗力的因素下可以变更合同条款，我要求原告减免我69天的租金。合同的另一个承租人小朱把他的租金交完了，我就随时可以把我欠付的租金交给原告两兄弟。3．合同第8条规定把店面恢复原状是不现实的。原告傅招为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据，本院认证如下：1．原、被告的身份证复印件各一份，以证明原、被告的身份信息及是本案适格主体。被告对该组证据无异议，故本院依法予以采信。2．店面租赁合同一份，以证明原、被告之间的房屋租赁合同关系以及双方对于租金、租赁期限、要求被告恢复店面原貌的约定。被告对该份证据无异议，提出其确实在合同上签了名。因被告对该份证据无异议，故本院对其予以采信。3．店面内照片六张（拍摄时间为2020年8月9日至2020年8月12日），以证明被告已经把有用的东西从所租店面内搬离，且砸坏了很多瓷板，留下很多垃圾，且到目前为止都没有将钥匙交给原告，地面上的瓷砖也被砸烂了。被告对该组证据无异议，提出地上的垃圾是从墙上敲下来的瓷砖，天花板上是网格状的薄铁皮，是其在拆电线和灯的时候弄下来的，地上也砸烂了瓷砖，地上的瓷砖敲不起来其就没有敲了，钥匙确实还没有交给原告。因被告对该组证据无异议，故本院对其予以采信。被告刘疆向本院提交如下证据，本院认证如下：1．张佳坊乡卫生应急工作群微信聊天记录，以证明2020年1月24日至2020年4月3日为江西省启动疫情一级响应措施期间，被告不能开店营业是基于不可抗力因素，耽误了被告营业69天，被告和房东协商要求延迟69天的租期并免除租金，但原告不同意。原告提出其不认可被告的意见，因不可抗力因素要求变更合同是要与房东达成一致意见，否则不影响合同的履行。因该份证据系打印件，且微信聊天的内容仅涉及疫情防控措施的宣传和落实，不能达到原告的证明目的，故本院依法不予采信。2．微信聊天记录（被告刘疆与破坏形象墙人郭锦胜的聊天记录）、形象墙的原貌照片，以证明被告多次要求新的租赁人不要破坏店内形象墙，但形象墙仍被破坏，故要求原告赔偿被告形象墙造价2600元。原告对该组证据不予认可并提出被告在2020年8月9日至2020年8月10日已经把有用的东西全部搬走，且把地板都砸坏了，故不存在任何有价值的东西在店里。上述微信聊天记录系被告刘疆与案外人之间的聊天内容，被告未举证证明该案外人的身份，原告对此不予认可，同时被告对形象墙的造价并未提供证据予以证明，故本院对该组证据不予采信。本院经审理查明，2015年7月14日，傅招、付芳益作为出租方（甲方），刘疆、朱全肇作出承租方（乙方），双方签订店面租赁合同一份，约定甲方将位于卢德铭大道的建筑面积共为400.16平方米的八间店面出租给乙方使用，租赁期限暂定为五年，从2015年7月10日起至2020年7月10日止；租金从2015年7月10日起开始计算，第一年的租金为37000元，从第二年起在前一年基础上每年增5%，以此类推，乙方应在每年起始日前5日内付清租金给甲方；乙方在签订合同时预交押金5000元，租赁期满，押金退还乙方，该押金也作违约金，乙方如有违约，违约金不予退回；乙方必须爱护店面及店内设施，到期完整交还甲方，如有损坏照价赔偿。合同签订后，乙方向甲方交纳了押金5000元。租赁期间届满后，刘疆未搬离店面并向傅招、付芳益提出延长租赁期限，后傅招、付芳益限刘疆在2020年8月6日前搬离。至本案开庭审理日止，被告刘疆尚欠租赁期间内租金6984元。被告刘疆在庭审中陈述其于2020年8月9日从所租店面内搬走部分东西，2020年8月10日其便不能再进入店内，原告傅招亦陈述被告刘疆在2020年8月9日至2020年8月10日已经把有用的东西从店内搬走，故本院认定被告刘疆搬离店面的时间为2020年8月9日。另本案开庭审理后，本院对原告傅招进行询问，其表示刘疆交纳的2500元押金没有抵扣应付租金，现其同意向刘疆退还押金1250元并将该款冲抵租金。本院对另一出租人付芳益进行询问，其明确表示其和傅招作为甲方与刘疆、朱全肇签订店面租赁合同后，店面租金是由其和傅招各分一半，现刘疆所欠租赁期间内的租金6984元是归傅招所有，同时其同意傅招以个人名义向法院起诉要求刘疆支付从租赁期间届满次日起至实际搬离之日止的租金，其本人承诺不再向刘疆主张支付该部分租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示且不违反法律规定，双方的租赁合同关系合法有效。现双方争议的焦点为2020年的新冠××疫情是否能认定为原告减免被告部分租金的不可抗力因素。2020年以来，新冠××疫情及疫情防控措施对我国经济产生巨大影响。江西省于2020年1月24日启动疫情一级响应措施，于2020年3月12日调整为二级响应措施。被告刘疆租赁房屋系从事经营活动，其经营状况势必因此遭受较大影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一、6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因原、被告不能达成调解意见，根据本案实际情况，现将案涉租赁合同的租赁期间届满日从2020年7月10日延长至2020年8月9日，在此期间的租金予以免交。因被告已于2020年8月10日从租赁店面内搬离，故本院对原告傅招要求被告刘疆支付租期届满后占用店面期间的费用3787元的诉讼请求，不予支持。关于原告傅招要求被告刘疆支付拖欠租赁期间租金6984元以及傅招是否应向刘疆退还押金5000元的问题。因庭审中被告刘疆认可其尚欠原告傅招租期内租金6984元，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。刘疆在庭审中陈述付芳益已向朱全肇退回押金2500元，庭后傅招表示同意向刘疆退还押金1250元并将该款冲抵刘疆所欠租金。因刘疆未按合同约定向傅招支付租赁期间的租金，其行为属违约，现傅招提出仅向其退还押金1250元不违反双方合同约定及法律规定，本院予以支持。刘疆提出向傅招、付芳益交纳的5000元押金系其个人出资，傅招及付芳益应将押金全部退还其本人的意见，无相应证据予以证明，本院不予支持。故被告刘疆尚欠原告傅招租金6984元，扣除傅招向刘疆退还的押金1250元后，刘疆还应向傅招支付租期内租金5734元。因原告傅招在庭审中陈述已将案涉店面全部出租给第三人使用，可见案涉店面已实际处于原告的可支配范围内，故对原告要求被告返还店面的诉讼请求不予处理。关于被告刘疆提出原告损坏其形象墙应向其赔偿损失2600元的主张，因被告未提供证明其损失金额的证据，且未向本院提出反诉，故本院对此不予处理。本案经多次调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘疆在本判决生效之日起六十日内向原告傅招支付租金5734元。二、驳回原告傅招的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元，减半收取计34.5元，由被告刘疆负担25元，原告傅招负担9.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审判员 李 超二〇二〇年十一月四日书记员 廖小丽