山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6709号上诉人（原审被告）：太原市鑫通达农副产品市场有限公司，住所地太原市小店区小店通达街**。法定代表人：李旭美，总经理。委托诉讼代理人：姜雪婷，山西泽润律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅红丽，山西泽润律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：宋桥，男，汉族，住山西省太原市。上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司（以下简称“太原鑫通达公司”）与被上诉人宋桥因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初5034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。太原市鑫通达农副产品市场有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项中“支付原告宋桥以57849元为基数，自2015年10月1日至2020年8月1日止的利息，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”；改判驳回被上诉人对于2015年10月1日至2020年8月1日按照中国人民银行同期贷款利率主张的利息。2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院认为:“原告主张被告按照中国人民银行同期贷款利率向其支付2015年10月1日至2020年8月1日的利息，虽然双方在合同中未对此明确约定，但被告长期占用原告资金必然给原告造成损失，原告该项主张理由正当，本院予以支持。”是错误的。1、被上诉人提供的《商铺租赁协议》中并未对违约金和利息进行约定，被上诉人宋桥主张的利息没有合同依据。2、被上诉人宋桥提供的《延期补偿协议》中明确将市场试营业时间延期至2016年3月份，即使计算资金占用损失，也应当从2016年3月份起算。3、上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司于2020年6月底更换了股东和法定代表人，原公司股东已全部更换，且公司股东变更后，公司事务并未交接完毕，上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司对于被上诉人起诉的事实不清楚。综上所述，一审法院判决认定事实错误，被上诉人宋桥主张上诉人按照中国人民银行同期贷款利率向其支付2015年10月1日至2020年8月1日的利息没有任何依据，请求二审法院依法改判。被上诉人宋桥辩称，一、上诉人认为合同中没有对违约金约定，但是有签订一个延期协议，明确市场延迟开业，同意在原本的基础上给六个月的补偿，说明市场由于自身的原因没有开业，并且按照相关法律规定，不履行合同，应当承担民事责任。由于上诉人拖延退还租金并给被上诉人造成一些经济损失。二、上诉人说市场更换了股东和法定代表人，现在上诉人对业主起诉的事实不清楚与事实不符。三、双方签订的协议合法有效，上诉人收了租金，但未按协议约定开业，一直拖延到现在五年了，本金也没退还，也没有补偿损失，原定的铺位已经到面目全非，进行了重新装饰，找不到原铺位，上诉人现在又重新招商，要开始收下一批业主的租金，市场已经改命名为新潮塘生活广场重新开张。请求驳回上诉，维持原判。宋桥在一审的诉讼请求：1.请求判令被告返还原告已支付的商铺租金57849元；2.请求判令被告按照合同约定赔偿违约金以及3年的利息损失；3.请求判令被告承担诉讼等一切费用。审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求判令被告赔偿原告自2015年10月1日至2020年8月1日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。一审查明，2015年8月25日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方）签订了《商铺租赁协议》，协议约定：商铺的基本情况，甲方在太原市××区原四三八二厂建设的综合市场，项目名称为太原市鑫通达综合市场。出租的商铺坐落地址：太原市××区交叉口往东50米小店交通局对面。乙方所租商铺为第1楼1层B-62号商铺，套内面积为15.38平米。（签订正式《商铺租赁合同》时，租金按照该商铺实测套内使用面积计算）；商铺租赁期限，双方协定本商铺的租赁期限为三年，甲方给予乙方三个月的免租期，免租期自鑫通达综合市场开业之日起算。（免租期内除租金外其他费用按期正常支付）。在租赁期届满后，如乙方需要继续租赁，具有优先租赁权，但必须经甲乙双方同意后重新签订租赁协议。商铺的租金，乙方所租赁的商铺租金总金额为人民币伍万柒仟捌佰肆拾玖元整（57849元）租期满后，租金则根据市场行情甲乙双方协商后调整。商铺的支付方式，乙方于2015年8月25日支付人民币伍万柒仟捌佰肆拾玖元整（57849元），在甲方电话通知之日起七日内一次性付清，并最终签订正式《商铺租赁合同》，已交订金自动转为租金。如乙方逾期未能按时付清剩余款项，甲方有权取消乙方的优先租赁权，并可以对该商铺作出相关处理，另行出租。违约责任，在乙方租赁期间甲方不得将商铺租赁给第三方，否则甲方将承担乙方的所有损失；乙方必须在规定时间内与甲方签订正式《商铺租赁合同》，乙方所缴纳的所有款项将自动转为该商铺的租金，逾期则视作乙方自愿放弃承租该商铺的权利，甲方有权另行处置该商铺；甲方有权根据市场整体规划的需要对商户商铺位置进行合理调配。调配后根据商铺位置的实际价格多退少补，调配之前甲乙双方协商一致，如因位置调配乙方不同意调整，乙方有权申请退款，甲方需在乙方提出申请后15个工作日，退还乙方已缴纳的所有款项；乙方需按照甲方规定的区域内规范经营项目，按照甲方的规定区域经营相关项目，不得私自经营甲方不允许经营的项目，服从甲方统一管理，否则甲方有权终止合同。合同还约定了其他内容。原告分别于2015年8月25日、2015年9月2日向被告缴纳租赁费47849元、10000元。2016年1月15日，原告与被告原法定代表人霍卯生签订《延期补偿协议》，约定因被告市场自身原因，延期营业，同意给予已交全款房租预付款的商户在原有基础上延长6个月的补偿。时至今日，被告未将租赁商铺交付原告使用，为此原告诉至本院。以上事实有《商铺租赁协议》、《延期补偿协议》、收据及庭审笔录等在案为凭，可以采信。一审判决认为，原被告于2015年8月25日签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后原告依约向被告支付租赁费57849元，而被告时至今日也未交付原告商铺，故原告要求被告退还租赁费57849元，理由和证据充分，本院予以支持。原告主张被告按照中国人民银行同期贷款利率向其支付2015年10月1日至2020年8月1日的利息，虽然双方在合同中未对此明确约定，但被告长期占用原告资金必然给原告造成损失，原告该项主张理由正当，本院予以支持，故被告还应向原告支付以57849元为基数、自2015年10月1日至2020年8月1日止的利息，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告太原市鑫通达农副产品市场有限公司辩称原告的起诉已超过诉讼时效的意见，原告陈述其多次向被告主张返还租金，原告的起诉并未超过诉讼时效，被告的该抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原市鑫通达农副产品市场有限公司于本判决生效后三十日内退还原告宋桥租赁费57849元，并支付原告宋桥以57849元为基数、自2015年10月1日至2020年8月1日止的利息，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回原告宋桥的其它诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司与被上诉人签订的《商铺租赁协议》《延期补偿协议》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。被上诉人已向上诉人交纳了涉案商铺的租金，但上诉人至今未向被上诉人交付商铺，已构成违约。双方在合同中虽未明确约定利息，但本案合同签订后，被上诉人履行了付款义务，上诉人至今未能按照约定将商铺交付被上诉人使用，使被上诉人无法从事经营活动，且长期占用被上诉人的资金，必然给被上诉人造成一定的损失，一审法院酌情由上诉人从实际收到被上诉人款项次日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息或按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，并无不当。公司是企业法人，应以其全部财产对公司的债务承担责任。公司股东和法定代表人变更，公司主体不变，并不影响公司的债权债务，被上诉人是与上诉人签订租赁合同，不是和公司的股东或法定代表人个人签订的，公司事务是否交接完毕，不影响上诉人对外承担责任。至于新旧股东之间的内部约定，不得对抗第三人。上诉人承担责任后，可向相关责任人追偿。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费78元，由上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二Ｏ二Ｏ年十一月二十五日书记员 赵梓余