福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3770号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨海山，男，1953年10月22日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张凤丽，女，1950年9月25日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 共同委托诉讼代理人：邬德臣，福建蒙福律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴建云，男，1990年11月12日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴建刚，男，1986年5月10日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 共同委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：林江鹏，福建契廓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴良才，男，1979年5月21日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。 委托诉讼代理人：杨晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚因与被上诉人吴良才房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚共同上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判上诉人在扣除被上诉人违约金后退还剩余购房款94.2万元；2.撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付违约金33.8万元；3.全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人构成违约，并承担违约责任，存在认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、一审判决认定上诉人违约，缺乏事实基础和法律依据。一审判决认定2019年7月7日，双方于原房产协议书中第五条备注添加：甲乙双方约定按原合同提前过户支付首付款项，2019年8月30日前过户；并客观认定双方并未于2019年8月30日前往土房局办理过户登记手续也未支付首付款。但一审法院却以交易习惯认定上诉人存在违约，而未对双方实现合同目的及履行情况进行相应的审查。根据一审所查明的上诉人早在2019年2月底已将案涉房产交付给被上诉人装修使用，并于2019年8月底至9月初即合同履行期限届满后始终处于积极履行合同的过程中。期间包括办理被上诉人的银行贷款预审批手续及担保公司抵押中过户需要的手续等奔走于银行、房管局、担保公司等，并多次通过电话与被上诉人协商以借的名义垫资存在担保公司，待房产过户后由担保公司直接支付给上诉人，以保证其资金安全。但在2019年9月5日，在被上诉人电话中表示不同意借款和垫资的情况下，次日，上诉人自行高息筹款为案涉房产办理解除抵押登记手续。2019年9月11日，案涉房产已经具备过户登记条件，被上诉人声称出差，而拒接电话、拒回微信、短信。一星期之后即2019年9月17日，上诉人收到了被上诉人的起诉状。显然，本案中被上诉人自2019年8月底开始至2019年9月初期间始终积极在履行案涉合同。虽然存在逾期问题，按如一审判决的客观认定，双方均未在所约定的时间节点完成各自的义务。因此，上诉人认为一审判决忽略了上诉人始终在积极履行合同的重要事实；更未客观查明：被上诉人于2019年8月30日提交给上诉人身份证原件办理银行贷款预审批时不曾提出过户期限届满的异议，更未在2019年9月5日与上诉人共同前往房管局办理担保中过户时提出对过户期限超过有过任何异议，这期间上诉人一直奔走于各部门，协调银行解押、担保公司担保手续、银行贷款预审批等履行合同相关事宜，在担保公司办不了抵押中过户及被上诉人不同意垫资的情况下，自行高息筹款将案涉房产解除抵押。此期间，被上诉人从未提出终止或解除合同等要求，直至上诉人将房产解押后，通知被上诉人办理过户时，却被告知上诉人已经委托律师起诉要求解除合同和赔偿违约金。显然，被上诉人是因为案涉房产价格下跌不想购买，又不想承担违约责任，恶意制造上诉人违约的假象，以到达其悔约的不法目的。一审法院事实认定部分忽略上诉人积极履行合同义务等事实，仅凭交易习惯认定上诉人违约，属于错误判决，依法应予纠正。 二、一审未客观认定被上诉人存在恶意违约情形导致判决错误。一审判决已客观认定2019年7月7日双方补充约定提前过户和支付首付款项，但至期限届满双方仍在为解押和过户办理相关手续和事宜。尽管未在约定期限办理完成，但不可否认的一点是上诉人始终在积极履行中，被上诉人在约定履行期限届满后于2019年9月5日仍与上诉人共同前往厦门市行政服务中心的担保公司咨询和办理抵押中过户的相关事宜，此期间，被上诉人从未提出终止或解除合同的要求，据此，应当认定被上诉人与上诉人系以实际行为变更了原合同中补充约定的过户期限。针对解押款资金问题，上诉人在被上诉人于2019年9月6日表示拒绝将首付款存入担保公司后，上诉人随即自行筹款办理房产解押手续，并于2019年9月11日将案涉房产解押完毕，并第一时间通知被上诉人前往办理过户登记手续，但被上诉人电话不接，微信、短信不回。显然，被上诉人提起本案诉讼时，案涉房产完全具备过户条件，但被上诉人得知房产具备过户时，采取的行为不是履行合同，而是拒绝一切联系方式，径直起诉要求解除合同和要求上诉人承担违约责任。显然，被上诉人是恶意违约在先，为了逃避违约责任，故意制造上诉人违约的假象。一审法院对该部分事实未进一步查明，并客观评价，导致错误判决，依法应予以纠正。 三、一审判决适用法律错误，上诉人逾期履行过户义务不构成违约。根据2019年7月7日，上诉人与被上诉人于原房产协议书中第五条备注添加：“甲乙双方约定按原合同提前过户支付首付款项2019年8月30日前过户”，一审法院已认定双方必须在2019年8月30日前同时履行过户和支付首付款的义务，但一审法院却适用《合同法》第六十条第一款认定：“根据交易习惯，解押是过户的前提，只有诉争房屋已办理完解押手续，双方约定的过户和支付首付款的义务才得以同时履行”，由此判定上诉人存在违约。一审法院已认定双方必须在2019年8月30日前同时履行过户和支付首付款的义务，故本案应适用《合同法》第六十六条同时履行抗辩权的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，依据规定，由于被上诉人未履行支付首付款的义务，上诉人未在2019年8月30日前办理过户手续属于正当行使同时履行抗辩权的行为，上诉人不构成违约。故一审法院判适用法律错误，应当予以改判。另解押并非过户的前提，解押和过户可以同时进行，实际二手房买卖惯例，买房应付清首付款(除买方申请房屋贷款后银行直接支付给卖方的款项外的全部房款)后，卖方予以办理过户登记手续。 四、上诉人吴建刚不应承担连带赔偿责任。首先，诚如上述，上诉人与被上诉人虽约定提前过户和解押，期限届满后双方以实际行为变更原合同履行期限。期间上诉人始终积极履行合同义务，当案涉房产具备过户条件时，上诉人第一时间短信通知被上诉人第二天前往房管局办理过户手续，但被上诉人获知案涉房产可以过户时，其表现的行为是拒接听电话，拒回短信和微信，然后委托律师起诉解除合同和赔偿违约金。显然，上诉人在整个交易过程中并不存在怠于履行合同的行为，相反始终在积极履行合同。因此，上诉人吴建云不存在违约行为，作为吴建云的担保人吴建刚根本不需要承担担保责任。其次，根据在案证据的《房产买卖协议书》第十八条的补充约定：上诉人吴建刚作为合同担保人仅在房屋为凶宅或房屋发生一房多卖时，才负连带责任。而本案中，案涉房产并非凶宅，不存在一房多卖的情况，一审判决上诉人吴建刚承担连带担保责任，完全缺乏事实和法律依据，应当予以改判。 吴良才辩称，一审判决正确，应予维持。房产解押义务是一项独立合同义务，对方有义务安排款项解押，本案正是因为对方没有按约解押导致产生纠纷。合同约定解押是过户和付款的先决条件，只有办理了解押手续，过户和支付购房款的义务才能履行。双方约定解押和过户要先于付款，这在双方通话记录中清晰体现。通话中对方要求提前四五天借款给其办理解押。对方借款金额也体现是先解押过户再付款。由于对方没有在2019年8月30日前办理解押，所以房屋无法过户，已经构成违约。依据合同第11和13条的约定，吴良才有权解除合同。对于是否解除合同，吴良才享有选择权，在没有解除合同的情况下双方可以协商，但解除合同的选择权还在吴良才。 吴良才向一审法院起诉请求：1.解除《房产买卖协议书》；2.杨海山、张凤丽、吴建云退还吴良才交付的128万元及赔偿利息（以同期银行贷款利率计算，自实际付款日至实际还款日）；3.杨海山、张凤丽、吴建云赔偿吴良才违约金33.8万元；4.杨海山、张凤丽、吴建云赔偿吴良才装修损失20万元；5.杨海山、张凤丽、吴建云赔偿吴良才律师费损失18万元；6.杨海山、张凤丽、吴建云赔偿吴良才申请出具财产保全保函的费用（暂计为6400元，以最后实际支出为准）；7.吴建刚对以上赔偿承担连带责任；8.由杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚共同承担本案的诉讼费用（包含保全费）。 杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚向一审法院反诉请求：1.解除双方2019年1月27日签订的《房产买卖协议书》；2.吴良才将房产恢复原状后返还给反诉原告或者赔偿反诉原告因房产恢复原状的经济损失暂计人民币20万元及房屋使用费暂计7万元（以1万元每月为标准，从2019年3月1日计至实际返还之日止，现暂计至2019年10月1日）；3.吴良才向反诉原告支付违约金33.8万元；4.吴良才向反诉原告赔偿房屋差价损失暂计30万元；5.吴良才承担反诉原告为本案支付的律师费26万元；以上合计116.8万元；6.吴良才承担本诉和反诉的诉讼费、保全费、财产保全保函费等各项费用。一审庭审中，杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚将第2项诉讼请求变更为：吴良才将房产恢复原状后返还给反诉原告或者赔偿反诉原告因房产恢复原状的经济损失计人民币92934.73元及房屋使用费暂计7万元（以1万元每月为标准，从2019年3月1日计至实际返还之日止，现暂计至2019年10月1日）。 一审法院认定事实：杨海山系同安区星海三路**房产所有人，土地房屋权证号为××号。2017年6月5日，杨海山与其妻子张凤丽办理了公证手续，特别授权委托吴建云可在授权范围内办理该房产的相关事宜。2019年1月27日，杨海山、张凤丽作为甲方（委托代理人为吴建云）与吴良才作为乙方、厦门市贵府营销策划有限公司作为丙方、担保人吴建刚签订了《房产买卖协议书》，协议书中约定：第一条甲方同意将坐落于同安区星海三路5号的房产出售给乙方。土地房屋权证编号为03××74号，建筑面积为146.08平方米，用途住宅商业……。第二条甲乙双方同意，上述房产成交价为人民币叁佰叁拾捌万元整。本协议签订之日乙方应支付购房定金人民币贰拾万元整，并按照以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订当日直接支付给甲方；……第三条甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需要缴纳的税费，经双方协商，交易税费由甲方承担。第四条甲乙双方同意，乙方将上述购房款分＿次支付给甲方，已支付的定金可以冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2019年2月31日前向甲方支付人民币1180000元（含定金）；2.乙方于2019年12月31日前向甲方支付人民币1000000元；……4.乙方向银行申请商业贷款人民币1200000元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际房款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款拾伍日内将差额部分以现金方式支付给甲方；同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。第五条上述房产的产权现状为上述房产已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。甲乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同。甲方应于2019年12月31日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由丙方保管，以便办理交易过户手续之使用。若双方协商委托担保公司办理转按揭及房产过户手续，则双方应于2019年12月31日前到担保公司签署相关合同。第六条甲方应于2019年2月31日前将房产交付给乙方使用……。第十一条甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约，未支付购房首期款前，若甲方中途悔约，自悔约日起三日内以乙方所付定金的双倍返还给乙方。若乙方中途悔约，购房定金归甲方所有。已支付购房首期款后，甲乙双方其中一方违约，违约方除应该向守约方赔偿总房款10%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失。以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。甲乙双方任何一方若发生悔约行为的，中介费用全额由违约方支付给丙方，且应于解约当日付清。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的丙方不再退还，中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任。第十二条若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日违约方应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金，任何一方逾期超过五天视为悔约，守约方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。第十三条甲乙双方保证备齐资料于2019年12月31日并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》；否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。若于2019年12月31日因一方原因无法办理交易登记手续的，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。第十四条乙方应在签订《厦门市存量房买卖合同》后2019年12月31日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证后立即配合银行办理抵押登记手续。逾期达五日的，守约方有权解除合同并按照十一条的约定追究违约方的违约责任。第十八条甲乙双方约定的其他事项：1.甲乙双方约定2019年8月30日前未付人民币叁拾万元整，则乙方承担甲方现有本套房屋按揭款项。2.甲方保证房屋不为凶宅，如房屋发生一房多卖，丙方要付连带责任。3.吴建云作为房屋实际持有人代理人，承担甲方所以违约责任。合同签订后，2019年2月24日，吴良才支付购房款980000元，2019年2月30日，吴良才支付购房款200000元。吴良才于2019年2月底接收房屋，并对房屋进行了部分装修。 2019年3月27日，甲方吴良才、宋晓琴与乙方吴建云签订解除协议，双方约定同安区星海三路5号房产，乙方承诺2019年9月27日解除合同退还甲方已经支付的购房款人民币1160000元整，另外支付人民币40000元整给甲方当利息，合计人民币1200000元整，装修款2019年3月30日由乙方付清。在此期间乙方有权出售此房产，跟甲方无任何关系……2019年7月7日，双方又确认该协议作废，并于原房产协议书中第五条添加约定：①甲乙双方约定将原合同提前过户支付首付款项2019年8月30日前过户。②乙方贷款100万，总价少2万，③若乙方对方违约，按合同单价抵押给甲方（含定金5万）。后又在合同末尾补充“甲方自行解押过户，甲方通过担保公司解押。”2019年7月7日，吴良才支付10万元购房款。补充条款签订后，吴良才与杨海山、张凤丽、吴建云并未于2019年8月30日前往土房局办理过户登记手续也未支付首付款，由此双方产生纠纷，吴良才遂向法院提起诉讼，诉讼请求如上所述。吴良才委托律师作为其诉讼代理人参与本案诉讼，并花费律师费180000元，同时在诉讼中吴良才向法院申请财产保全，向保险公司支付保函等相关费费用。杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚亦聘请律师作为诉讼代理人参加诉讼，花费律师费260000元。2019年9月11日，讼争房产已经办理完抵押注销手续。 另查明，2019年11月1日，吴良才向法院申请鉴定，请求委托鉴定机构对同安区房产（土地房屋权证号为××号）内装修进行鉴定，确认装修价值。一审法院依法委托了厦门兴海湾工程管理有限公司进行鉴定，鉴定意见为：本项目同安区星海三路5号房产内装修工程的造价鉴定金额为103747.1元，其中无争议金额为92934.73元，争议金额为10812.37元。第七点，鉴定中情况说明，载明根据厦门市同安区人民法院司法鉴定委托书（2019）同法综鉴字258号要求我方鉴定目的具体为对同安区房产内装修价值进行司法鉴定，1.原告主张主框与窗扇一同定制，现场铝合金推拉窗主框已经安装，窗扇及玻璃现场还未安装，仍需收取窗扇及玻璃费用。被告主张现场未安装，不予认可，故列入争议项。吴良才为此花费鉴定费18000元。双方当事人对鉴定结论三性均没有异议，但对于争议事项存在异议。吴良才认为争议事项中系其购买的窗扇玻璃，现场的铝合金推拉主窗已经安装，窗扇及玻璃还未安装，但其已经以42050元的价钱订购了窗扇及玻璃，并提供了微信聊天记录、发货清单等证据证明，故应将争议金额计入装修价值。杨海山、张凤丽质证认为铝合金推拉窗扇及玻璃没有安装，属于没有实物，不能计入装修造价。吴建云、吴建刚则认为根据现场的情况，案涉房产只完成了窗框工作，所有的玻璃均未安装，且评估鉴定时玻璃门窗均未在房产现场，无法证明吴良才所称的已经定制完成并付款，且吴良才提供的证据仅是微信截图，微信支付金额与原告主张的42050元货款金额相差甚远，且吴良才提供的发货清单均为个人手写，无任何签名和盖章，对其真实性不予认可。 一审审理中，吴良才申请对杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚名下的财产进行保全，保全金额以人民币2000000元为限。一审法院于2019年9月20日作出（2019）闽0212民初4281号民事裁定书，裁定冻结、查封或扣押杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚名下的财产，保全金额以人民币2000000元为限。 一审法院认为，吴良才与杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚于2019年1月27日签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制效力性规定，系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。现吴良才因合同履行问题提起诉讼要求解除合同，杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚亦提起反诉要求解除双方之间签订的《房产买卖协议书》，一审法院对吴良才要求解除合同的本诉请求和杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚要求解除合同的反诉请求予以照准。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故吴良才请求退还其已经支付的1280000元购房款的诉讼请求，一审法院予以支持，但因杨海山、张凤丽系房产买卖的委托人，吴建云系受托人，吴建云在授权范围内从事的房产买卖行为，其责任应由委托人承担，故该《房产买卖协议》的合同相对方为杨海山、张凤丽与吴良才，故杨海山、张凤丽应返还吴良才已支付的购房款1280000元。关于违约责任问题，吴良才主张杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚未能解押导致讼争房屋无法办理过户，存在违约的情形。杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚则主张其一直积极履行合同，吴良才未及时支付购房首付款，存在违约的情形。一审法院认为，根据双方于2019年7月7日签订的补充条款，“甲乙双方约定将原合同提前过户支付首付款项2019年8月30日前过户”及“甲方自行解押过户，甲方通过担保公司解押”，可以看出，双方必须在2019年8月30日前同时履行过户和支付首付款的义务，但根据交易习惯，解押是过户的前提，根据合同约定甲方负责自行解押过户，自行解押过户应包含自行准备材料、自行准备资金、自行办理解押手续等使讼争房屋具备过户的条件，只有讼争房屋已办理完解押手续，双方约定的过户和支付首付款的义务才得以同时履行，但直至2019年8月30日前讼争房产仍未具备过户的条件，故甲方即杨海山、张凤丽存在逾期解押的情形，应对其违约行为承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，违约金数额已经包括实际损失和可得利益的损失，吴良才主张按照合同约定由杨海山、张凤丽、吴建云支付购房款10%的违约金即338000元，综合考虑合同约定、甲方的违约情况及乙方的损失情形，对该项诉求予以支持，但吴建云在杨海山、张凤丽授权范围内从事的房产买卖行为，其责任应由委托人杨海山、张凤丽承担，故杨海山、张凤丽应赔偿吴良才违约金338000元。虽然涉案《房产买卖居间协议书》约定了违约方应向守约方支付违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，但违约金与赔偿损失的请求不应并存，若损失高于违约金数额，可由当事人通过请求调高违约金的方式予以弥补。本案中，吴良才既未主张调高违约金，其提供的证据亦不足以证明其损失高于合同约定的违约金数额，故吴良才请求杨海山、张凤丽、吴建云赔偿已经支付的房款利息、装修损失、律师费损失、出具保函的费用不予支持。关于吴建刚的担保责任问题，吴建刚为甲方杨海山、张凤丽提供担保，但又未明确约定具体的担保方式，应与杨海山、张凤丽就购房款的返还及违约金的支付承担连带责任。因杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚存在违约情形，故其要求吴良才支付违约金、房屋差价损失、律师费、房屋恢复原状的损失、占用费损失，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴良才与杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚于2019年1月27日签订的《房产买卖协议》于判决生效之日起解除；二、杨海山、张凤丽应于判决生效之日起十日内返还吴良才购房款人民币1280000元；三、杨海山、张凤丽应于判决生效之日起十日内赔偿吴良才违约金人民币338000元；四、吴建刚应对上述第二、三项承担连带责任；五、驳回吴良才的其他诉讼请求；六、驳回杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币22800元，适用简易程序减半收取为11400元，由吴良才负担1719元，由杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚负担9681元，反诉案件受理费15312元，适用简易程序减半收取为7656元，由杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 经审理查明，各方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。但杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚认为，一审判决没有载明2019年9月5日和2019年9月6日双方有过协商和前往市政服务中心办理抵押过户的事宜。双方于该期间进行电话沟通，关于无法解押和过户并需另行筹款事宜有过协商。吴良才认为，一审判决遗漏查明房屋买卖协议的补充约定中吴建云作为房屋实际持有人应当承担甲方所有的违约责任，这也是吴良才要求吴建云承担连带责任的依据。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚的上诉请求进行审理。 2019年1月27日，吴建云作为杨海山、张凤丽的委托代理人与吴良才签订《房产买卖协议书》，约定吴良才向杨海山、张凤丽购买讼争房屋，杨海山、张凤丽应于2019年12月31日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，吴建刚作为杨海山、张凤丽的担保人在上述《房产买卖协议书》的落款空白处签字。2019年3月27日，吴良才、宋晓琴与吴建云签署协议约定解除合同，退还房款等。2019年7月7日，吴建云、吴良才又于上述协议空白处备注“此协议作废”，同时于原《房产买卖协议书》中添加约定将原合同提前过户支付首付款项2019年8月30日前过户，并约定杨海山、张凤丽自行解押过户，杨海山、张凤丽通过担保公司解押。但2019年8月30日双方并未办理过户手续也未支付首付款，2019年9月11日讼争房产的抵押登记注销。根据双方约定，讼争房屋的抵押登记注销手续由杨海山、张凤丽办理，办理过户的时间为2019年8月30日，但直至2019年9月11日讼争房屋的抵押登记注销手续方才完成，而抵押登记注销系办理房屋过户手续的前提条件。结合双方通话录音内容及后续抵押登记注销手续的办理情况等分析，杨海山、张凤丽未能在此前筹集充足资金或通过其他有效方式办理抵押登记注销手续，导致2019年8月30日前不具备房屋过户条件，故一审认定杨海山、张凤丽已构成违约，并无不当。杨海山、张凤丽等人认为其始终在与吴良才协商并积极履行合同，系吴良才不想继续购买讼争房屋而恶意制造杨海山、张凤丽违约的假象。但纵观本案房屋交易相关过程，双方签约后曾多次协商合同履行问题并对合同条款进行相应变更，此后对办理抵押登记注销事项及过户时间等约定，系经双方充分协商后订立，但杨海山、张凤丽仍未能按约履行义务，应当承担相应的违约责任。故杨海山、张凤丽上诉请求吴良才支付违约金等，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”第三十条规定：“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。”本案中，吴建云代表杨海山、张凤丽与吴良才协议变更原《房产买卖协议书》约定的过户时间等，嗣后因杨海山、张凤丽未能提前办理讼争房屋的抵押登记注销手续以致逾期办理过户手续，从而产生违约责任。但杨海山、张凤丽、吴良才及吴建云均未提供上述过户时间等合同内容的变更已征得担保人吴建刚同意的相关证据。根据查明的事实，2019年9月11日讼争房产的抵押登记注销，此后即可办理过户手续，而原《房产买卖协议书》约定的过户时间为2019年12月31日。也即若按照原《房产买卖协议书》的内容履行，则不会产生杨海山、张凤丽的违约问题，吴建刚亦无需承担相应的保证责任。因此，由于过户时间的提前，相应缩短了办理抵押登记注销手续的时间，实则加重了债务人杨海山、张凤丽的义务，但并未征得担保人吴建刚的同意，吴建刚对因此产生的违约金不应承担保证责任。故一审判令吴建刚对杨海山、张凤丽的违约金承担连带责任，适用法律不当，本院予以纠正。讼争《房产买卖协议书》约定居间方对房屋不为凶宅及发生一房多卖时承担连带责任，而非对担保人吴建刚保证责任范围的限定，吴建刚仍应对合同解除后杨海山、张凤丽应当返还购房款的义务承担连带责任保证。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4281号民事判决第一、二、三、六项； 二、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4281号民事判决第五项； 三、变更厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4281号民事判决第四项为：吴建刚对杨海山、张凤丽返还吴良才购房款人民币1280000元的义务承担连带责任； 四、驳回吴良才的其他诉讼请求； 五、驳回杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费19362元，由杨海山、张凤丽、吴建云、吴建刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （颜映红） 审 判 员 （陈 璟） 审 判 员 （章 毅） 二〇二〇年十一月十六日 书记员（ 罗仁 冰） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。