河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3653号上诉人（原审被告）：商丘武耀置业有限公司，住所地：商丘市睢阳区平原南路**。统一社会信用代码：91411400076830211J。法定代表人：武雨丝，该公司总经理。委托代理人：杜红涛，男，1985年12月16日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：李江涛，男，1980年11月12日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人:李传东，河南睢阳律师事务所律师。上诉人商丘武耀置业有限公司（以下简称武耀公司）因与被上诉人李江涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人武耀公司的委托代理人杜红涛，被上诉人李江涛及其委托诉讼代理人李传东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘武耀公司上诉请求：1.请求依法撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初2453号民事判决，改判武耀公司不承担案涉房屋的延期交房违约金和逾期办理房产证违约金；2.依法改判武耀公司不向李江涛承担2017年6月23日以后的延期交房违约金；3.一、二审诉讼费用由李江涛承担。事实与理由：一、李江涛的起诉已经超过诉讼时效，一审法院判决武耀公司向李江涛承担延期交房违约金和逾期办理房产证违约金，认定事实不清，适用法律错误。李江涛提供的信访登记手续不能证明其向上诉人要求支付相关违约金，该证据只能证明其要求武耀公司尽快交房，不能达到时效中断的效果。根据案涉商品房买卖合同的约定，诉讼时效应从2015年12月28日开始计算，李江涛2020年5月20日起诉，已经超过诉讼时效，一审开庭前已与一审承办法官口头沟通，请求驳回李江涛的诉讼请求。二、一审法判决武耀公司承担2017年6月23日以后的延期交房违约金，认定事实不清，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。李江涛于2017年6月23日向武耀公司提出装修申请，交付物管费的行为，应视为验收，交付时间应以此为准。李江涛占有案涉房屋视为房屋验收合格。一审判决违反公平原则。又因案涉商品房买卖合同已在商丘市房管局备案登记，且李江涛已占有、使用案涉房屋，一审判决武耀公司支付延期交房违约金，无相关法律依据。被上诉人李江涛辩称，武耀公司在一审时未提出诉讼时效问题，对此二审不应审理。本案中李江涛主张的权利未超过诉讼时效，应受法律保护。一审法院认定武耀公司违约交房和违约办证，并判决其承担违约金是正确的，请求依法驳回上诉，维持原判。李江涛向一审法院起诉请求：1.判令武耀公司向李江涛支付因其未按期交房承担违约金126414.64元；2.判令武耀公司向李江涛支付因其未给李江涛办理房产证的违约金3884.9元；3.本案诉讼费用由武耀公司承担。一审法院认定事实：2015年7月3日，李江涛与武耀公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.武耀公司将位于商丘市睢阳区平原路西侧戴金嘉园7号楼2单元1层2-103号房出售给原告，建筑面积共126.52平方米；房屋价款按照建筑面积计算，单价为每平方米2860元，总金额361847元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算房款多退少补。2.付款方式为于2015年7月3日一次性支付总房款361847元。3.交付期限为武耀公司应当在2015年12月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付李江涛使用。4.武耀公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过120日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，武耀公司按日向李江涛支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，李江涛有权解除合同，解除合同的，武耀公司应当自李江涛解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按李江涛累计已付款的1%向其支付违约金。李江涛要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，武耀公司按日向李江涛支付已交付款万分之二的违约金。5.武耀公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由武耀公司提供的资料报产权登记机关备案。如因武耀公司的责任，李江涛不能在规定的期间内取得房地产权属证书的，李江涛不退房，武耀公司按已付房价款的1%向其支付违约金。合同签订后，李江涛按照约定向武耀公司交纳全部购房款361847元。武耀公司为李江涛出具了361847元的房款收据，同时，武耀公司向李江涛出具了办理配套及产权费用的费用共计26643元的收据。2015年7月6日，武耀公司将案涉房产备案在李江涛名下，备案号为：商房备2015-011115。2017年6月23日，武耀公司向李江涛交付房屋并被接收。李江涛经装修后并入住。因房屋交付和办证及其他问题，李江涛等人多次到信访部门反映情况。截止一审庭审结束之日，武耀公司没有为李江涛办理出房权登记证书。上述事实均有当事人陈述及所提交的商品房买卖合同、收据、房屋备案证明、信访登记手续等证据材料予以证明，一审法院将证据材料附卷予以佐证。一审法院认为，李江涛与武耀公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，武耀公司应在2015年12月27日前将验收合格的商品房交付买受人并在365日后为李江涛办理房权登记证书。武耀公司在上述时间中均没有按约履行，已经构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》、《商品房销售管理办法》规定，商品房未经验收或验收不合格，不得交付使用，即房屋经验收合格后交付是法定条件也是当事人双方在合同中约定的交付条件。根据《中华人民共和国合同法》第七十一条第一款规定，债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。在本案中，虽李江涛于2017年6月23日接收了案涉房屋，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，只有当事人双方协商一致时，才可以变更合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条亦规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。而沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中李江涛虽然在2017年6月23日接收了案涉房屋，并无明示就合同约定的交付条件作出变更，也不符合沉默的法律规定，故，李江涛接收房屋的行为并不能视为对房屋交付条件的变更。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人双方所签订的商品房买卖合同约定的逾期交房违约行为，应包括两个方面：一是时间上交付房屋的逾期，二是交付的房屋未经验收合格的逾期。虽然案涉房屋已经实际交付，但未经验收合格，仍不符合合同约定和法定的交付条件，属于瑕疵交付，武耀公司仍应为此承担违约责任。鉴于李江涛已经接收房屋，对于武耀公司逾期交房责任应按合同约定予以减轻。故本院对于交付房屋后的违约金标准酌定每日按已付购房款的万分之一计算。即2015年12月28日至2017年6月23日，违约金为以361847元为基数，按每日万分之二计算；2017年6月24日至涉案房屋验收合格，违约金以361847元为基数，按每日万分之一计算。上述违约金数额以126414.64元为限。武耀公司没有按照合同约定为李江涛办理房权登记手续，按照合同约定，应按李江涛已支付房款的1%向其支付违约金3618.47元（361847元×1%）。对于李江涛的其他诉请，应无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十一条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、商丘武耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李江涛支付逾期交房违约金：以361847元为基数，自2015年12月28日至2017年6月23日按每日万分之二计算；2017年6月24日起至涉案房屋验收合格之日止按每日万分之一计算（上述违约金支付金额以126414.64元为限）。二、商丘武耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李江涛支付逾期办理房权证违约金3618.47元。三、驳回李江涛的其他诉讼请求。一审案件受理费2906元，减半收取1453元，由商丘武耀置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，武耀公司应于2015年12月27日前，向李江涛交付验收合格的案涉房屋。同时，《中华人民共和国建筑法》、《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经验收或验收不合格，不得交付使用，可见,交付经验收合格的房屋是法定和合同约定条件。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。武耀公司一方面应履行按合同约定的时间交付房屋的义务，另一方面还应履行交付验收合格房屋的义务。本案中，李江涛虽然于2017年6月23日接收了房屋，但无证据证明双方协商一致变更了案涉房屋交付条件；而且，李江涛接收案涉房屋的行为也不能视为同意变更房屋交付条件的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第七十一条第一款规定，债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。本案中，武耀公司交付未经验收合格房屋的行为属于瑕疵履行，李江涛接收该瑕疵履行的行为并不免除武耀公司的违约责任，武耀公司仍应按照合同约定承担违约责任。鉴于李江涛已接收房屋，一审法院酌定减轻武耀公司逾期交房违约责任即交付房屋后的违约金标准每日按已付购房款的万分之一计算并无不当。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，武耀公司主张其在一审中以口头方式提出本案已超过诉讼时效，但未提供相应证据证明，且在本院审理期间武耀公司未提出新的证据证明，故对其主张本院不予支持。综上所述，武耀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2906元，由商丘武耀置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 白中哲审判员 段智明二〇二〇年十一月十六日法官助理吕慧颖书记员田英杰