西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初18504号原告：陕西华山大药房医药连锁有限公司，住所地：陕西省宝鸡市金台区。法定代表人：樊广明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨林周，陕西秦川律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨喆，陕西秦川律师事务所律师。被告：陕西慈影置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：霍治江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘福利，陕西维秉律师事务所律师。原告陕西华山大药房医药连锁有限公司诉被告陕西慈影置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西华山大药房医药连锁有限公司的委托诉讼代理人杨林周、被告陕西慈影置业有限公司的委托诉讼代理人潘福利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年9月25日原被告签订《租赁合同》，由原告租赁被告的位于西安市XX路与XX路XX层“西二号”商铺用于开办药房和艾灸治疗业务。合同签订后，原被告均按照约定履行了自己的义务。2020年3月26日达成《租赁合同终止协议书》，一致同意提前解除租赁合同，将租期计算至2020年3月31日，并由被告退还租房保证金50000元，但时至今日，被告仍未按照终止协议约定退还房租和保证金，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还2020年4月份、5月份房租共计97233.6元；2、被告返还保证金50000元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，2020年3月26日房胜利代表慈影置业签订的租赁合同终止协议无效。房胜利仅是物业部普通电工，属于无权代理行为，该行为不对被代理人慈影置业产生法律效力，事后华山大药房也未在一个月内催告慈影公司和法人追认合同效力，故该合同终止协议从签订之时就不具备法律效力，属无效协议。华山大药房的副总经理常科锋勾结被告物业部电工房胜利签订终止协议严重违背了公司继续履行合同的本意，严重损害了公司利益。该合同终止协议也不属于租赁合同第十一款变更或者解除合同条件一规定的不可抗力。经审理查明，2018年9月25日，原、被告签订《阅唐阁租赁合同》，合同约定原告承租被告位于西安市XX路与XX路XX层“西二号”商铺出租给乙方，建筑面积202.57平方米的商业用房。起始日期指合同自签订之日起生效，从2018年9月25日起。租赁期限指自租赁起始日期开始后的5年。关于租金及其支付方式，1、双方商定的租金价格：每月每平方米人民币240元。2、乙方（原告）承担期限为5年，自2018年11月25日至2019年11月24日，每月租金为48616.80元，第一年共计人民币583401.60元。从合同履行期限满二年，也即2020年11月25日起，在原租金额度基础上增加5%的涨幅，以后每年在前一年度租赁价格的基础上按5%的涨幅依次递增。3、租赁期内具体租金标准如下：扣除免租期的租赁期，第一年2018年11月25日至2019年11月24日，租金583401.6元/年；第二年2019年11月25日至2020年11月24日583401.60元/年；第三年：2020年11月25日至2021年11月24日612571.68元/年；第四年：2021年11月25日至2022年11月24日643200.26元/年；第五年：2022年11月25日至2023年11月24日675360.27元/年。4、租金支付方式：1）上述租金按下述方式支付：采用按半年一次进行支付的方式。2）乙方每年提前一个月向甲方（被告）支付下一阶段的租金。协议上除被告盖章外还有被告方工作人员别德明的签字。2020年3月26日，方胜利与原告签订《租赁合同终止协议书》，约定甲（被告）、乙（原告）双方于2018年9月25日签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋位于西安市XX路与XX路XX层XX号，房屋总面积202.57㎡，双方至目前为止履行情况良好。由于经营亏损原因，乙方要求终止原租赁合同，经双方于2020年3月25日协商一致，就提前终止租赁合同相关事宜达成协议如下：一、甲乙双方一致同意提前解除2018年9月25日签订的《房屋租赁合同》，上述合同租赁期计至2020年3月31日，之后，尚未履行的合同内容，终止执行。二、乙方应于2020年3月31日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。返还前，乙方会同甲方对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收，乙方承担返还租赁房屋之日前的水费、电费等一切费用。三、依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。乙方不得损坏租赁房屋内原有的基础装修、设施设备、物品等，如有损坏，照价赔偿。乙方撤出租赁房屋后，遗留物品视为放弃，甲方有权处置。四、原合同终止后，甲方同意退还预先收取的2020年4月份、5月份房租，并返还保证金5万元。五、若乙方未能按期办理完退租手续或给甲方产生任何其他损失，乙方应予以赔偿。六、原租赁合同终止后，任何一方均无须承担原租赁合同项下约定的权利和义务，双方同意就原租赁合同事项互不追究法律责任。七、本协议书自双方盖章或签字之日起生效。同时在该协议上方胜利签字：“钥匙已移交方胜利2020.3.26”。2020年3月26日，原告出具雁塔店撤柜说明：“陕西慈影置业有限公司：我陕西华山大药房医药连锁有限公司租赁贵公司门面房经双方协商达成一致，同意双方终止合同，我公司水、电、物业费已结清（结至2020年3月31日），无拖欠费用。另门面房内商品、货架匀由我公司搬离，非常感谢贵公司物业！”方胜利签字确认。对于《租赁合同终止协议》的签订原告方经办人员常某某出庭作证称，系其打电话跟被告霍总谈退租事宜，谈妥后，被告委托物业别主管跟原告签署终止协议，因别主管离职，方主管接手，故方主管与其签署并办理退租事宜。方主管系方胜利。被告称，方胜利系被告公司物业部电工。本院按照《阅唐阁租赁合同》上别德明电话致电别德明询问其职位及签订合同时的情况。别德明称合同签订时其为被告公司电工，也负责物业这块，合同签订是公司领导决定后，让其签署的合同，其一年前离职，离职时是方胜利接替了其公司工作。另查，2018年11月12日，被告出具收据，收取原告陕西华山大药房医药连锁有限公司西安雁塔店房租押金50000元。2020年4月、5月租金为583401.6÷12×2=97233.6元。上述事实，有《阅唐阁租赁合同》、《租赁合同终止协议书》、《雁塔店撤柜说明》、收据、证人证言、电话追记笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案中被告称《租赁合同终止协议书》系方胜利无权代理，经查，本案中的《阅唐阁租赁合同》签订时被告方代表为别德明，别德明系公司电工同时负责物业工作，其称系在公司授意下签署的《阅唐阁租赁合同》，离职以后系方胜利接替他的工作。别德明陈述签署合同的过程与原告及证人陈述的签署《租赁合同终止协议书》过程一致，且别德明、方胜利系同一职位，故原告所称具有高度可能性，本院予以采信，故对《租赁合同终止协议书》的效力本院予以确认。对于被告的辩称，首先对于别德明职位被告未真实陈述，其次《租赁合同终止协议书》、《雁塔店撤柜说明》中均对合同解除，后续物品处理进行明确约定，且钥匙也已实际交回，被告称其对此不知情，缺乏依据，故对被告的辩称，本院不予采信。按照《租赁合同终止协议书》约定，原告主张被告退还四月、五月租金97233.6元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告退还保证金50000的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西慈影置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西华山大药房医药连锁有限公司退还2020年4月、2020年5月租金，共计97233.6元；二、被告陕西慈影置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西华山大药房医药连锁有限公司退还保证金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3245元，减半收取1622.5元，由被告承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 李 漾二〇二〇年十一月二十六日书记员 张婧媛1