广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11422号原告：广州市番禺区化龙镇东南村股份合作经济社，住所地广州市化龙镇东南村,统一社会信用代码：N24401137268188803。法定代表人：刘展炜，职位：村主任。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓文斐，广东明和理律师事务所律师。被告：权武强，男，1983年9月15日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市番禺区化龙镇东南村股份合作经济社（以下简称东南村经济社）诉被告权武强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东南村经济社的委托诉讼代理人梁泳婷、被告权武强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东南村经济社向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告清偿2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金人民币（币种下同）95634元；2.被告支付违约金50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告向原告清偿2020年2月1日至2020年6月30日的租金79695元。事实和理由：原告于2019年4月4日就位于广州市番禺区化龙镇东南村龙源路38-48号二楼、三楼的集体资产出租事宜向上级主管部门申请交易，经审核，广州市番禺区化龙镇人民政府农业办公室同意原告在2019年4月19日就上述租赁物业在化龙镇交易中心现场进行交易。被告参与并竞投得该租赁物业。交易结果公示期满后，原被告于2019年4月29日签订了《铺位租赁合同》。该租赁合同约定:“第二条，租赁期限为10年，2019年5月1日起至2029年4月30日止。第三条承租款标准，每月每平方租金为23元，即每月租金15939元，一年承包款总额为191268元，每隔2年按上期租金递增10％；该租赁物承包是先交租后使用，乙方甲方必须在每月1日至7日前缴交当月租金，如逾期5日不交租金，作违约处理，甲方收回该铺位并没收押金，甲方随时有权利终止合同，并且乙方必须在十天内搬走所属自己的物品；甲方收取乙方50000元为合同履行保证金，如乙方无违约，该保证金在合同期满后全额无息退还给乙方。第九条，如有单方违约，违约方要向守约方支付50000元违约金，并在确定违约日起10日内交付给守约方。”合同签订后，原告按约定将涉讼物业交付给被告使用，但被告从2020年2月起开始拖欠租金，至今共拖欠原告2020年2月至6月租金共计79695元。原告多次催促被告缴交租金，但被告一直不予理会。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告权武强答辩称：第一，原被告签订的涉案租赁合同中并未给予被告装修期和免租期，被告在2019年5月和6月两个月的装修时间内仍按约定向原告支付租金，导致被告经营资金加重。第二，受今年新冠病毒疫情的影响，被告积极响应党和国家的号召，暂停2020年1月20日至2019年6月30日期间开展校外培训，该期间被告承租的涉讼物业也未开门营业，无力每月按期交租，这属不可抗力因素所致，并不是有意拖欠租金。在此期间，被告也多次主动联系原告协商减免租金事宜，同时向原告和广州市番禺区化龙镇政府等部分递交减免租金的申请书，希望可以减免受疫情影响期间的租金，但一直未有得到回复。被告认为，受新冠病毒疫情影响，国家号召全民抗击疫情，居家隔离，停止经营，共克时艰，国家相关部门也相应出台政策减免租金，但原告既不响应国家号召，也不考虑被告是否正常经营，强行向被告催缴租金实属不妥，故请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕本案相关事实提供证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：涉讼物业位于广州市番禺区化龙镇龙源路38号至48号二楼、三楼，该物业属原告东南村经济社集体土地，但未办理相关不动产权证书和报建手续。诉讼中，原告东南村经济社主张如无法查实涉讼物业的相关报建材料，被告权武强也应支付涉讼物业相应的占有使用费。2019年4月19日，被告权武强通过广州市番禺区化龙镇农村集体资产资源管理交易中心的招投标竞得涉讼物业的经营使用权。2019年4月29日，原被告就涉讼物业签订《铺位租赁合同》一份，约定原告将涉讼物业租赁给被告使用，租赁期限为10年，即自2019年5月1日起至2029年4月30日止。涉讼物业每层面积346.5平方米，总面积693平方米，每月每平方租金为23元，每月租金15939元，一年承包款总额为191268元，每隔2年按上期租金递增10％。涉讼物业每月先交租后使用，被告须在每月1日至7日前缴交当月租金，如逾期5日不交租金，作违约处理，原告有权收回该铺位并没收押金。签订合同时原告收取被告50000元为合同履行保证金，如被告无违约，该保证金在合同期满后全额无息退还给被告。如有单方违约，违约方要向守约方支付50000元违约金。合同签订后，被告依约向原告支付了50000元保证金。被告权武强承租涉讼物业后，对外经营广州一起学教育科技有限公司，该公司经营范围包括家庭服务、图书出租、艺（美）术创作服务、零售、语言培训、体育培训、工艺美术辅导服务、自考考前辅导服务等。被告权武强称虽然上述公司登记注册的经营范围较广，但实际是经营美术、书法、舞蹈、少儿英语等课外辅导培训，而且均是在涉讼物业场地内进行线下培训，因此在新型冠状病毒感染××疫情扩散期间其响应国家和政府的号召，以及根据广州市教育局关于校外培训机构培训业务复课时间不得早于2020年6月2日的要求，其自2020年1月20日至2020年7月10日期间停止营业，也没有采取线上培训等其他方式经营，故造成巨大的经营损失，导致无法支付相应的租金。被告权武强曾于2020年2月26日、2020年3月13日、2020年4月12日、2020年4月20日，分别向原告的第九村民小组以及广州市番禺区化龙镇政府递交减免涉讼物业2020年2月至4月租金的申请书，原告东南村经济社分别于2020年4月8日和2020年4月9日召开东南村村民代表和东南村第九生产队股东代表会议，表决“关于打赢疫情防控狙击战落实农村集体经济组织减租措施的方案（草案）”，均表决通过“不同意减免租金”方案，不同意对涉讼物业的租金进行减免，后原告将不同意减免租金的回函及催缴租金通知书张贴于涉讼物业处告知被告。诉讼中，原被告均确认被告权武强尚拖欠2020年2月至2020年6月的租金未支付，2020年7月和2020年8月的租金已经支付。本院认为，一、关于涉案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，现涉讼物业既未取得不动产权证，原、被告也未能提供涉讼物业的合法报建材料，因此原、被告于2019年4月29日就租赁位于广州市番禺区化龙镇龙源路38号至48号二楼、三楼商铺而签订《铺位租赁合同》因违反了法律的强制性规定，应属无效。虽然涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据涉案租赁合同约定，涉讼物业租金每月为15939元，原告要求被告参照租金标准支付房屋占有使用费的诉请合法有据。二、涉讼物业的房屋占有使用费应否减免的问题。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。被告权武强租赁涉讼物业主要经营线下美术、书法、舞蹈、少儿英语等课外辅导培训，主要针对的群体为儿童、学生，与学龄儿童及青少年有关的人员密集类场所的营业受到严重影响。2020年5月19日，广东省人民政府新闻办公室召开疫情防控第六十一场新闻发布会，通报2020年6月2日以后，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下培训服务。在此情形下，虽然被告权武强在涉讼物业地址上注册的广州一起学教育科技有限公司经营范围较广，疫情期间在无法采取线下培训形式营业时可采取线上培训等方式减少经营损失，但受疫情防控措施的影响被告权武强的经营必然会遭受严重影响，其所受的商业风险超过正常商业风险，且被告权武强前期履行合同的诚信度良好，在受到疫情影响时也及时提出减免房屋使用费要求，与原告友好协商，并非恶意拖欠使用费，也已经支付之后的使用费，因此被告权武强向原告东南村经济社提出减免使用费有一定的合理基础。结合本案实际情形，被告权武强承租涉讼物业受疫情影响不能正常营业，根据公平合理原则，应适当减少房屋使用费，本院酌情支持减少被告权武强2020年2月和3月各50%的房屋使用费15939元，故被告权武强还应向原告东南村经济社支付2020年2月至2020年6月的房屋使用费63756元。关于原告主张的违约金问题。因涉案租赁合同为无效合同，相关违约金条款为无效条款，原告主张的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告权武强应于本判决发生法律效力之日起五日向原告广州市番禺区化龙镇东南村股份合作经济社支付2020年2月至2020年6月的房屋占有使用费63756元；二、驳回原告广州市番禺区化龙镇东南村股份合作经济社的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2894元，由原告广州市番禺区化龙镇东南村股份合作经济社负担1470元，由被告权武强负担1424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  麦绮云人民陪审员  李少霞人民陪审员  黄锦洪二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  李紫鑫