山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初3381号原告：宋波，男，1984年2月29日出生，汉族，住微山县。委托诉讼代理人：严飞，济宁高新区黄屯法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈凯，微山扬正法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：蒋东亮，男，1982年8月8日出生，汉族，户籍地济宁市高新区，现住济宁市任城区。被告：邵亮亮，男，1982年8月21日出生，汉族，户籍地济宁市高新区，现住济宁市太白湖区。被告：山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地济宁高新区杨柳国际新城东四路Ⅰ区综合楼，统一社会信息代码：91370800165956545X。法定代表人：陈岭，董事长。被告：刘立文，男，1976年12月4日出生，户籍地济宁市任城区，现住济宁高新区。第三人：山东省昱通安装有限公司，住所地济宁高新区开源路以南德源路以西（新地址），现住所地济宁高新区杨柳国际新城东四路钻石公寓**，社会统一信用代码：91370800683222904P。法定代表人：梁乙峰，经理。委托诉讼代理人：杜善泉，男，系该公司副总经理，特别授权代理。原告宋波与被告蒋东亮、被告邵亮亮、被告山东火炬房地产开发集团有限公司、被告刘立文、第三人山东省昱通安装有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋波及其委托诉讼代理人严飞、陈凯，被告蒋东亮、被告邵亮亮、被告刘立文、第三人山东省昱通安装有限公司的委托诉讼代理人杜善泉到庭参加诉讼。被告山东火炬房地产开发集团有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋波向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告蒋东亮、被告邵亮亮、被告山东火炬房地产开发集团有限公司按照双方签订的《二手房买卖合同》、《商品房订购合同》约定向原告履行房产（济宁市高新区杨柳国际新区L区27号楼东1单元13层西户商品房）交付义务；或判令四被告返还原告购房款人民币417000元及违约金222337元（2019年12月31日之前的违约金为183000元；2020年1月1日至2020年10月14日的违约金，以本金417000元为基数，按月利率1%计算至本息偿清之日止），合计人民币639337元，第三人山东省昱通安装有限公司承担连带责任；2.本案诉讼费、保全费、保全保险费均由四被告承担。诉讼过程中，原告宋波变更诉讼请求：1、依法要求解除原告宋波与被告蒋东亮签订的《二手房买卖合同》，与被告山东火炬房地产开发集团有限公司签订的《商品房订购合同》。2、判令四被告返还原告购房款人民币417000元及违约金222337元（2019年12月31日之前的违约金为183000元；2020年1月1日至2020年10月14日的违约金，以本金417000元为基数，按月利率1%计算至本息偿清之日止），合计人民币639337元，第三人承担连带责任；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费均由四被告承担。事实与理由：2014年5月2日，原告通过网络售房信息，得知被告蒋东亮、被告邵亮亮出售济宁市高新区杨柳国际新区L区27号楼东1单元13层西户商品房一处，原告遂与房产中介联系，并在房产中介的见证下与第一被告签订了《二手房买卖合同》，原告按照合同约定分四次向被告蒋东亮及其指定的被告邵亮亮账户支付了全部购房款，经原告了解，案涉房产系由被告山东火炬房地产开发集团有限公司开发，被告山东火炬房地产开发集团有限公司尚欠第三人工程款便将该房产折抵给第三人，后第三人法人梁乙峰又将该房产折抵给了被告刘立文，被告刘立文因欠被告蒋东亮、被告邵亮亮工程款，便委托被告蒋东亮、邵亮亮对案涉房产进行出售，因被告蒋东亮、邵亮亮无法协助原告办理案涉房产的过户登记手续。原告经过与被告蒋东亮、邵亮亮、刘立文协商，由被告刘立文与被告山东火炬房地产开发集团有限公司交涉后，被告山东火炬房地产开发集团有限公司认可了被告蒋东亮、邵亮亮、刘立文对案涉房产的出售行为。为了保障原告对案涉房产的权益，2014年6月11日，被告山东火炬房地产开发集团有限公司与原告补签了《商品房订购合同》，并向原告出具了收款收据。后原告准备对案涉房产进行装修时发现，该房产被案外人尚红芹占有，原告与四被告交涉后得知，该房产已被第三人出售给了尚红芹。为此，原告多次找四被告及第三人协商，未果。综上，被告山东火炬房地产开发集团有限公司不信守约定，在将案涉房产出售给原告，又将该房产出售给案外人尚红芹，严重侵害了原告的合法权益。虽然原告未直接将购房款支付给被告山东火炬房地产开发集团有限公司，但在双方签订《商品房订购合同》及出具的收款收据时，被告山东火炬房地产开发集团有限公司已经知道了原告将购房款支付给了被告蒋东亮、邵亮亮，足以证明被告山东火炬房地产开发集团有限公司认可被告蒋东亮、邵亮亮代收购房款的行为。据此，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判，以实现原告的上述诉求。被告蒋东亮、被告邵亮亮辩称，认可原告的诉讼请求及事实和理由。被告刘立文辩称，因山东省昱通安装有限公司拖欠其工程款，因此山东省昱通安装有限公司将涉案房屋抵给其折抵工程款。收到涉案房屋后，就将房屋给了蒋东亮和邵亮亮，用以抵付自己的欠款。现在宋波没有得到房屋，同意退还购房款，认可宋波的诉讼请求和事实与理由。被告山东火炬房地产开发集团有限公司未提交答辩意见。第三人山东省昱通安装有限公司辩称，原告的诉讼请求与第三人无关。第三人与原告没有直接的法律关系，对于被告蒋东亮、邵亮亮、刘立文与原告的交易行为第三人不知情，请求依法驳回原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，因被告山东火炬房地产开发集团有限公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。第三人认为原告提交的证据与其无关，不发表意见。对以下当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证：1、原告与被告蒋东亮于2014年5月2日签订的《二手房屋买卖合同》及蒋东亮出具的《收条》；2、2014年6月11日，原告与被告山东火炬房地产开发集团有限公司签订的杨柳国际新城《商品房订购合同》；被告山东火炬房地产开发集团有限公司向原告出具的《收据》；2014年12月31日、2015年1月12日中国工商银行转账凭证两份；2015年1月12日中国建设银行转账凭证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月2日，蒋东亮（卖方、甲方）与宋波（买方、乙方）签订《二手房屋买卖合同》，合同约定：甲方所售房屋位于杨柳L区27号楼东单元13层西户，建筑面积122平方米，房屋总金额417000元；乙方于契约签订后向甲方预付定金20000元；甲、乙双方达成一致意见，改合同所产生的费用由甲方负担。甲方配合乙方改合同，如甲方以各种理由不予配合乙方改合同，每逾期一日，按照房屋首付款金额的2‰支付违约金，逾期一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，届时将由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付购房款10%违约金。合同签订后，原告支付定金20000元，并于2014年12月31日，向蒋东亮账户付款100000元；2015年1月12日，向蒋东亮账户付款97000元；2015年1月12日，向邵亮亮账户付款200000元，以上合计417000元。2014年6月11日，山东火炬房地产开发集团有限公司（卖方、甲方）与宋波（买方、乙方）签订《商品房订购合同》，合同约定：乙方向甲方购买杨柳国际新城L区27号楼东1单元13层西户商品房，建筑面积121.98平方米，双方议定的价格为建筑面积每平方米4000元，商品房价款487920元；乙方在本协议签订之日支付上述商品房的全部房款；甲方应在2015年12月31日时将商品房交付乙方等。同日，山东火炬房地产开发集团有限公司向宋波出具《收据》，内容为：交款单位：宋波；收款方式：抵；人民币：487920元；收款事由：杨柳国际新城L区27号楼东1单元13层西户121.98元房款。后涉案房屋由第三人出售给案外人，原告宋波未实际取得该房屋，形成纠纷。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、是否应当解除原告宋波与被告蒋东亮所签订的《二手房买卖合同》、与被告山东火炬房地产开发集团有限公司所签订的《商品房订购合同》；二、虽然刘立文同意退还宋波购房款，但其在本案中的法律地位如何认定；三、山东火炬房地产开发集团有限公司是否应承担共同还款责任。四、第三人山东省昱通安装有限公司是否应当承担连带责任。对于上述焦点问题一，本院认为，山东火炬房地产开发集团有限公司与山东省昱通安装有限公司之间存在债权债务关系；山东省昱通安装有限公司与刘立文之间存在债权债务关系；蒋东亮和邵亮亮系合伙关系；刘立文与蒋东亮、邵亮亮之间存在债权债务关系。综合分析双方的观点，本院认为，虽然刘立文辩称涉案房屋系山东省昱通安装有限公司所抵账的，但山东省昱通安装有限公司对此予以否认，且双方并未办理房屋的交接手续，刘立文也未实际控制该房屋，故对于刘立文辩称的观点不予认定。刘立文擅自将不属于自己的房屋处分给蒋东亮和邵亮亮，蒋东亮和邵亮亮未与刘立文办理房屋交接手续，未实际控制该房屋，也未核查房屋所有权人且刘立文是否系合法取得涉案房屋的情况下，将涉案房屋出售给宋波，致使宋波未能得到该房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因被告蒋东亮的售房行为致使原告宋波不能实现合同目的即取得房屋，且蒋东亮、邵亮亮、刘立文对此也均知情，并同意原告的诉讼请求，因此原告宋波与被告蒋东亮所签订的《二手房屋买卖合同》应当解除。对于宋波与山东火炬房地产开发集团有限公司所签订的《商品房订购合同》，因山东火炬房地产开发集团有限公司并不实际控制该房屋，其作为开发商，仅是为宋波办理的相关手续，也未收取房款，继续履行已无实际意义，故该《商品房订购合同》也应一并解除。对于上述焦点问题二，刘立文认可与蒋东亮、邵亮亮存在债权债务关系，在案件审理过程中，其明示愿意承担退还原告的购房款，该行为系刘立文的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因此刘立文的行为应认定为债务加入，与蒋东亮、邵亮亮共同承担还款责任。对于焦点问题三，原告宋波与被告蒋东亮、邵亮亮、刘立文均认可山东火炬房地产开发集团有限公司没有真实房源，仅是配合宋波办理合同的改名手续，虽然也出具了《收据》，但并没有实际获得购房款。山东火炬房地产开发集团有限公司不是房屋的实际出让方，也不是受益人，因此山东火炬房地产开发集团有限公司不应承担退还房款的民事责任。对于上述焦点问题四，宋波与蒋东亮存在房屋买卖的合同关系，合同的相对方是蒋东亮，蒋东亮不能交房的法律后果与山东省昱通安装有限公司没有直接因果关系，故第三人山东省昱通安装有限公司不应承担连带责任。综上所述，原告宋波与被告蒋东亮所签订的《二手房屋买卖合同》，与山东火炬房地产开发集团有限公司所签订的《商品房订购合同》应当解除。因被告蒋东亮和被告邵亮亮系合伙关系，被告刘立文系债务加入，因此，对于原告宋波要求被告蒋东亮、被告邵亮亮、被告刘立文承担共同还款责任的诉讼请求，予以支持。对于原告要求的违约金，《二手房屋买卖合同》仅约定了不能改名的违约金，未约定不能交房的违约责任。但鉴于被告蒋东亮、被告邵亮亮的违约行为给原告造成利息损失，故违约金以利息损失金额计算。对于原告要求被告山东火炬房地产开发集团有限公司承担共同还款责任，要求第三人山东省昱通安装有限公司承担连带还款责任的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋波与被告蒋东亮所签订的《二手房屋买卖合同》，与被告山东火炬房地产开发集团有限公司所签订的《商品房订购合同》。二、限被告蒋东亮、被告邵亮亮、被告刘立文于本判决生效之日起十日内共同向原告宋波退还购房款417000元及违约金（违约金以417000元为基数，自2015年1月12日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至全额给付之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告宋波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10194元，减半收取5097元，由原告宋波负担612元，由被告蒋东亮、被告邵亮亮、被告刘立文共同负担4485元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  田常明二〇二〇年十一月二十八日书记员  肖 月