江西省萍乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣03民终534号 上诉人（原审被告）：谭某，女。 委托诉讼代理人：侯某，系上诉人谭某丈夫。 上诉人（原审被告）：侯某，男。 被上诉人（原审原告）：邹某，男，1988年1月22日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区安源镇韶山东路********，公民身份号码3603021988********。 委托诉讼代理人：邹友福，男，1961年7月7日出生，汉族，住江西省，住江西省萍乡市安源区高坑镇贺家冲9附**号码360302196107073030，系被上诉人父亲。 上诉人谭某、侯某因与被上诉人邹某房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭某的委托诉讼代理人暨上诉人侯某、被上诉人邹某的委托诉讼代理人邹友福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭某、侯某上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本案违约当事人是被上诉人。被上诉人未按照合同支付房款52万元是引起本案的关键因素。二、被上诉人不讲诚信，主动要求退还定金，并将银行账号以微信方式发给了上诉人谭某。被上诉人承诺返还10万元定金后此事处理结束，却在收到定金后又向法院起诉。三、上诉人一直同意卖房，同意履行《房屋买卖合同》，从未想过反悔或不卖房屋。四、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时，已经明确告知被上诉人房屋贷款的事实，从未隐瞒。 被上诉人邹某辩称，被上诉人要求上诉人拿出房产证给中介，上诉人无法拿出，之后谭某就叫被上诉人一起去农商行，被银行工作人员告知上诉人在银行贷款187万元，将贷款还清才能进行房产交易，是由于上诉人的违约行为才造成房屋买卖合同无法继续履行，上诉人对合同条款很清楚，应该承担违约责任。 邹某在一审法院起诉请求：1.判令谭某、侯某购房合同违约，谭某、侯某收邹某购房定金100000元，因违约谭某、侯某应双倍返还定金给邹某，总计200000元。现谭某、侯某已退定金100000元给邹某，谭某、侯某应按购房合同约定再赔偿邹某100000元；2、本案诉讼费用由谭某、侯某承担。 一审法院认定事实：2020年1月14日，邹某（乙方）与谭某、侯某（甲方）经居间方萍乡市福满家房产置业顾问有限公司（丙方）居间，签订了《房屋买卖居间合同》，合同包括以下内容：一、房产基本状况：邹某购买谭某、侯某位于安源区安源镇瑞金北路1号香溪美林35号楼1层（房屋产权证号，土地使用证号，建筑面积172.82㎡）；二、出售价格：邹某、谭某、侯某同意该房屋的成交价格为人民币1070000元，该成交价不包括税费。谭某、侯某同意该房产现有固定装修设施、附属配套设施，随房转让物件保持现状；三、定金支付：邹某、谭某、侯某双方签订本合同之日，邹某向谭某、侯某支付购房定金人民币100000元。定金由居间方保管，并视为谭某、侯某收讫，作为履行本合同的担保。邹某、谭某、侯某双方同意定金在本合同履行过程中可自动转为房款。谭某、侯某向邹某出具收据；四、产权转移方式：邹某、谭某、侯某均同意到萍乡市房产交易所办理产权过户手续，办理房屋过户登记的期限为本协议签订之日起至2020年5月30日止；五、违约责任：自邹某、谭某、侯某签订本合同之日起遵守以下条款第1款，当违约情况发生后，邹某、谭某、侯某双方均同意居间方在违约金中优先收取服务总佣金。1、如谭某、侯某方违约，导致本《买卖合同》无法履行，谭某、侯某方必须按定金的双倍返还给乙方作为违约金；如邹某违约，导致本《买卖合同》无法履行，邹某方已付给谭某、侯某的定金不予退还，作为违约金赔偿给谭某、侯某…；六、补充协议（本条款与以上条款发生冲突时以本条款为准!）经邹某、谭某、侯某双方协商，2020年5月30日之前办理过户手续，邹某在过户前三天将首付款620000元支付到谭某、侯某指定账户，余款在2020年6月30日之前全部付清。经邹某、谭某、侯某协商，谭某、侯某购房定金100000元整谭某、侯某带走，居间方不负责任，特此声明。《房屋买卖居间合同》签订的当日，邹某将定金100000元付给侯某、谭某，谭某、侯某开具了收款收据。同年3月27日，邹某电话通知谭某、侯某按合同约定付款520000元，同时要求谭某、侯某将房产证及征信提供给居间方。此后邹某与谭某一起到萍乡农村商业银行股份有限公司了解情况，得知谭某、侯某在该银行除了有一笔以案涉房屋作抵押的抵押贷款600000元外，还有一笔1870000元的担保贷款。该银行要求将两笔贷款同时还清才能解除房屋抵押。因谭某、侯某无力还清贷款，导致房屋无法过户。邹某要求与谭某、侯某解除合同，谭某、侯某于同年4月3日将购房定金100000元退还给邹某。此后邹某以谭某、侯某违约应双倍退还定金为由诉至一审法院，要求谭某、侯某还需支付100000元定金给邹某。 一审法院认为，邹某与谭某、侯某在居间方萍乡市福满家房产置业顾问有限公司居间下签订的《房屋买卖居间合同》，系各方真实意思表示，合法有效。作为合同当事人的邹某、谭某、侯某应依法全面履行合同。但本案谭某、侯某在合同签订前告知邹某案涉房屋在萍乡农村商业银行股份有限公司有一笔600000元抵押贷款，并未告知邹某其在该行还有一笔1870000元的信用担保贷款，在该行要求两笔贷款全部还清才能解除抵押的情况下，谭某、侯某明确表示其无力还贷，致使房屋无法过户，邹某购买案涉房屋的合同目的无法实现，谭某、侯某的行为构成严重违约。对谭某、侯某提出的萍乡农村商业银行股份有限公司要求其必须把两笔贷款同时还清才同意解除抵押是该行违法、不是其违约的抗辩意见。一审法院认为，依据合同的相对性原则，谭某、侯某与萍乡农村商业银行股份有限公司之间的经济纠纷与邹某无关，不能免除谭某、侯某在本案中承担的违约责任，故对谭某、侯某的抗辩意见不予支持。邹某在谭某、侯某明确表示不能履行合同义务、预期违约的情况下，在合同履行期限届满前与谭某、侯某解除《房屋买卖居间合同》的行为并无不当，其主张谭某、侯某承担双倍支付定金的诉请有事实和法律依据，予以支持。因谭某、侯某已退还100000元定金给邹某，故谭某、侯某还需支付邹某定金100000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决：谭某、侯某在本判决生效之日起十日内向邹某支付定金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由谭某、侯某负担。 在二审指定的举证期限内，双方当事人均未提交二审程序中的新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方当事人于2020年1月14日在居间方萍乡市福满家房产置业顾问有限公司居间下签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同的约定，被上诉人已经向上诉人支付了定金100000元，且双方已就违约责任的承担予以了明晰。在合同的签订和履行过程中，上诉人仅告知被上诉人案涉房屋在银行存在抵押贷款，但并未告知被上诉人其在该行还有一笔1870000元的信用担保贷款，在银行要求上诉人将两笔贷款全部还清之后才能解除房屋抵押的情形下，上诉人明确表示其无力还贷，从而致使案涉房屋无法过户，最终被上诉人购买案涉房屋的合同目的无法实现，导致房屋无法办理过户的过错并非基于被上诉人，而至于上诉人与银行之间对于所涉贷款产生的争议和纠纷，与被上诉人并无关联，上诉人在履行《房屋买卖居间合同》中已经构成违约。被上诉人在上诉人明确表示不能履行合同义务、预期违约的情况下，在合同履行期限届满前与上诉人解除《房屋买卖居间合同》的行为并无不当。另外，根据合同约定，双方应在2020年5月30日前办理过户手续，被上诉人在过户前三天支付首付款620000元，而在此之前，双方就已经知晓了房屋不能办理过户的情形，且上诉人退回了100000元定金，在该情形下，被上诉人不存在继续付首付款的义务，故上诉人提出的被上诉人未按约支付房款从而导致房屋不能过户的主张不能成立，本院不予支持。虽然上诉人在2020年4月3日已经退回被上诉人100000元定金，但并不能证明上诉人与被上诉人明确约定了被上诉人放弃对上诉人违约行为的追究，据此并不能免除上诉人的相关责任。因此，一审判决认定上诉人承担双倍支付定金违约责任符合事实和法律规定，本院予以支持。 综上所述，上诉人谭某、侯某的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人谭某、侯某负担。 本判决为终审判决。 审判长 易 康 审判员 刘 敏 审判员 严林伟 二〇二〇年十一月五日 书记员 彭 双