四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初4312号 原告:泸州诚和物业管理有限公司，住所地泸州市龙马潭区水井坎**楼**附**。 统一社会信用代码：91510504797865641T。 法定代表人:王永贵，执行董事。 委托诉讼代理人：刘宁，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：付振吉，男，系公司员工。 被告：徐菊英，女，汉族，1978年2月10日生，户籍地四川省泸州市龙马潭区，居住地泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：易关（系被告徐菊英的丈夫），汉族，1974年12月3日生，户籍地四川省古蔺县，居住地泸州市龙马潭区。 原告泸州诚和物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告徐菊英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人付振吉、被告徐菊英的委托诉讼代理人易关到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年9月1日起至2020年2月29日的物业费1789.5元、以及违约金536.9元，合计2326.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告成立于2007年1月25日。2011年12月20日，原告与被告所在小区的开发商泸州华顺房地产开发有限公司签订了《华西﹒丽景苑前期物业服务合同》，合同约定：服务期限自2011年12月20日起至2014年12月19日止；物业费收费标准多层住宅按每月每平方0.5元收取。2014年7月14日，原告与被告所在小区的华西﹒丽景苑小区业主委员会签订了《华西﹒丽景苑物业服务合同》，合同第六条约定“物业费收费标准多层住宅按每月每平方0.5元收取”；第七条约定“业主应于每月30日前交纳物业费”；第二十八条约定“如未按时足额交纳物业费的，应按照标准支付违约金”；第三十二条约定“服务期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止”。被告系该小区8栋2单元2层5号的业主，其住宅建筑面积为115.3平方米。原告按合同约定于2011年12月开始为该小区提供了物业服务，被告按合同约定交纳截止2017年8月的物业费。被告自2017年9月1日起至今的物业费未交纳，原告经口头和书面催收未果，则提起诉讼。原告对其主张当庭提供了原告的营业执照、《华西﹒丽景苑前期物业服务合同》、《华西﹒丽景苑物业服务合同》、值班登记簿、消防和避雷针巡查情况记录表、灭火器检查记录表、违建巡查记录表、违建巡查台账、小区来客来访登记表、漏水的通知及登记表、房屋漏水维修合同书、房屋质量缺陷处理记录表及维修承包协议、房屋缺陷记录表、收条、华西丽景苑会议纪要、照片、法律告知函照片等证据。被告提出不交纳业务费的抗辩，原告认为，业主反映的小区存在违搭违建、小区相邻的门店向小区内排放油烟、开门等违规问题，原告已履行了及时制止、协调和向相关职能部门报告的义务，而原告无强制干预和拆除的权利；被告提出乒乓桌等公共设施未进行维护是事实，由于毁损严重无法进行修复，已经拆除搬走，待后续进行处理。但对被告抗辩不予交纳物业费的理由不予认可。 被告徐菊英辩称，被告系泸州市龙马潭区的业主，住宅建筑面积为115.3平方米是事实。对原告主张被告未交纳2017年9月1日起至2020年2月29日物业费的事实无异议。被告对原告与开发商签订《华西﹒丽景苑前期物业服务合同》无异议，但与被告无关，原告于2014年7月14日与华西﹒丽景苑小区业主委员会签订的《华西﹒丽景苑物业服务合同》，被告并不知晓，也未公示，其签订不符合法律规定。被告未按期交纳物业费，是由于原告在提供物业服务中存在以下问题：1、小区环境卫生脏乱差，落叶未及时清除，绿化未进行补种，公共设施未及时进行维护和管理；2、小区7号楼对面底楼门市擅自开门通向小区内，门市经营的油烟排污管道直排到小区，影响业主的正常生活和安全；3、原告对业主反映的小区存在违搭违建等违规问题，未及时制止和加强管理，导致违规情况越来越严重，致使小区公共绿化地带被损毁；4、物业公司对小区公共收益未定期公布。2012年2月16日，原告与被告签订了《华西﹒丽景苑前期物业服务合同》，原告未按合同约定提供相应的物业服务，致使业主未能享受到等值的服务，业主有权拒交物业费，待原告对存在的问题整改后，被告可以交纳物业费。不同意调解，请求依法判决。被告对其抗辩当庭提供了小区内的照片16张、2012年2月16日原告与被告签订的《华西﹒丽景苑前期物业服务合同》等证据。 本院认为，被告对未交纳2017年9月1日至2020年2月29日期间的物业费无异议，本院予以确认。原告与被告所在小区的华西﹒丽景苑小区业主委员会于2014年7月14日签订的《华西﹒丽景苑物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按合同全面履行。原告在约定的服务期限于2019年7月31日届满后继续为被告所居住的小区提供了物业服务，小区业主也已经接受了原告所提供的物业服务，由于该小区业主委员会或者业主未对物业服务企业续聘或者更换新物业服务企业的事项作出决定，根据《泸州市物业管理条例》第十九条“物业服务合同期限届满六十日前，业主委员会应当及时组织召开业主大会，决定物业管理方式、服务事项和服务标准以及是否续聘或者更换物业服务企业等事项。表决未结束而合同期满，原物业服务企业未放弃服务的，原物业服务合同履行至新物业服务合同生效之日”的规定，故双方应当按《华西﹒丽景苑物业服务合同》履行至新物业服务合同生效之日。因此，原告基于其履行物业服务合同的事实主张被告支付物业费应当予以支持。由于本院此前受理原告起诉该小区业主拖欠物业费的案件中反映出原告在提供物业服务中存在垃圾未及时清理、绿化未及时补种等瑕疵服务，小区7号楼对面底楼门市存在擅自开门通向小区内，门市经营的油烟排污管道直排到小区等违建未妥善处理的服务瑕疵，现根据被告提供的照片等证据和抗辩的事实，目前仍然反映出原告不同程度存在上述问题、以及对公共设施未及时维护等服务瑕疵。由于原告提供的物业服务存在部分瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”、第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，先履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，原告未全面履行服务合同，属于瑕疵履行，应当承担一定的违约责任。但鉴于原告履行了大部分物业服务义务，仅存在部分瑕疵，从维护小区正常管理、保护业主整体的合法权益出发，本院综合原告提供物业服务不完善、存在部分瑕疵，调减被告交纳自2017月9月1日起至2020年2月29日物业费的标准为0.4元／平方米/月。为此，依法确认被告应支付自2017月9月1日起至2020年2月29日共计30个月的物业费为1383.6元（0.4元/平方米/月×115.3平方米×30个月）。原告存在违约行为，其请求被告支付违约金的主张，不符合法律规定，本院不予支持。若原告此后按合同约定的标准履行了物业服务，则被告应按照合同约定的标准交纳物业费。 原、被告通过本案诉讼是为了化解分歧，减少博弈。原告应当明确自身所存在的服务瑕疵，进一步改善服务理念，提升服务质量和水平。原告在今后提供物业服务过程中，对小区业主提出的合理化意见和建议，要及时与业主委员会和业主沟通，及时给予回应，共同维护小区业主和物业服务企业各自权益。作为小区业主应当自觉遵守法律、法规、管理公约，树立公共意识和提高自我约束能力。物业服务企业为业主提供贴心有价值的服务，增强与业主之间的沟通交流，提高管理品质及服务水平，让业主感受物业服务人员贴心服务的点点滴滴，被业主接受，赢得业主的满意是物业服务企业永远追求的目标；业主及时交纳物业费是业主的义务，也是物业服务企业正常运转的根本保障。双方是平等互利、相互依赖的关系，双方要和睦相处，携手共进，创建和谐、文明的人居环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告徐菊英于本判决生效之日起五日内支付原告泸州诚和物业管理有限公司自2017年9月1日起至2020年2月29日止的物业费1383.6元。 二、驳回原告泸州诚和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告徐菊英负担（限于本判决生效之日起五日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判员  王全贵 二〇二〇年十一月十八日 书记员  李洁娜 书记员  罗 莎