河南省郑州市中原区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0102民初5890号原告（反诉被告）：藏建德，男，1964年4月2日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告（反诉被告）：臧××男，1962年3月5日出生，汉族，住河南省郑州市。原告（反诉被告）：陈洛妹，女，1964年1月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。三原告共同委托诉讼代理人：李明伟，河南天新律师事务所律师。被告（反诉原告）：王永娜，女，1981年9月26日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：余钦杰，河南民坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：路帅鹏，河南民坤律师事务所实习律师。原告藏建德、臧健康、陈洛妹诉被告王永娜租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，被告提起反诉。本院于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告自2019年1月21日解除2014年12月9日签订的《租赁合同》;2.判令被告退还租金317558元及自2019年1月22日按照同期银行贷款利率的1.5倍承担利息;3.判令被告退还保证金50000元;4.判令被告赔偿原告损失360000元；5.判令被告承担违约金52093元；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月9日，原告陈洛妹与被告就郑州市建设路125号第二层租赁位置为二楼圆厅及北半部的空间签订了《租赁协议》，该《租赁协议》陈洛妹方加盖有河南德宝酒店有限公司印章。约定：租赁期间为五年，从2014年12月9日至2019年10月30日，租金每年54万元，从第二年起每年递增5%，物业管理费每年1万元。原告支付房屋损失费28万元及保证金5万元。被告需保证在约定租赁期使用的合法性。一方违约需承担租赁年度1个月的租金在作为违约金。2019年5月27日,租赁房屋的所有权人下发公告,称于2019年1月21日已经解除与上海三科仪器有限公司的房屋租赁，要求收回房屋。经原告查实，原房屋所有权人出租房屋的期限到期日为2019年1月31日。而被告向原告出租日期截止时间为2019年10月30日，显然超过原房屋的出租使用时间，导致原告在租赁期内被迫撤离，造成巨额损失。且被告在房屋无法使用后一直处于无法联系的状态，但在2019年7月26日突然向原告邮寄送达一份要求支付电费及违约金的通知书，声称上门催收及多次电话催促电费无果，意图证明原告存在违约，以便要求原告承担违约金。被告的行为不但严重违约，且行为恶劣，实属罕见。三原告系河南德宝酒店有限公司股东。现该公司被注销。基于上述事实与理由，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、王永娜与河南德宝酒店有限公司签订的《租赁合同》合法有效，合同约定原告承租期限截止2019年10月31日，原告实际占用租赁房屋至2020年1月8日，故原告要求退还2019年1月22日-7月1日租金及利息无任何法律和事实依据。2008年8月29日上海三科仪器有限公司与郑州市职工技术协会签订《房屋租赁协议》，租赁期限为十年，自2008年2月1日至2019年1月31日，随后，郑州市职工技术协会向上海三科仪器有限公司通知自2009年4月1日起正式交于你方，装修期为90天，自2009年7月1日起开始计租，原合同租期顺延。因此，上海三科仪器公司与郑州市技术协会的租赁期限截止日为2019年7月1日。上海三科仪器公司委托王永娜全权处理房屋租赁事宜。2014年12月9日，王永娜与陈洛妹签订《租赁合同》，陈洛妹将位于郑州市建设路125号第二层租赁位置为二楼圆厅及北半部的空间的房屋出租给陈洛妹使用。租赁用途为餐饮。租期为五年，从2014年12月9日至2019年10月30日。从租赁期始计房租，计租日期为2015年1月9日。合同签订后，双方正常履行合同约定。2019年1月21日，郑州市职工技术协会发出通知，因案涉房屋另做他用，自2019年7月1日起全部收回。该通知发出后，王永娜和本楼所有租赁商户都办理了租赁合同解除协议清退房屋，就租金、保证金和电费和上述租户结算完毕，也可证明2019年1月之后王永娜具有继续出租、办理解除租赁合同事宜的权利，也根本不是原告所述的王永娜处于无法联系状态。王永娜同时多次通知陈洛妹及河南德宝酒店通知办理解除合同、结清水电费、搬离房屋等相关事宜。但陈洛妹及德宝酒店置若罔闻继续经营，并罔顾合同签订主体，在没有向王永娜缴纳2019年4-5月份的电费的情况下，反而向技术协会缴纳了2019年7月份的电费，说明了原告一直占用房屋的事实，并一直占有租赁房屋至2020年1月8日搬离承租的房屋，通过陈洛妹向郑州市技术协会缴纳的2019年7月份的电费可知，截止到2019年7月19日，陈洛妹及德宝酒店还在正常经营使用所租赁房屋，因此陈洛妹及德宝酒店当然无权要求退还租赁使用期间的租金。其实际租赁期限早已过《租赁合同》约定的截止日期，应当支付其实际占用期间未缴的租金、欠付电费和滞纳金，王永娜多次催缴，原告均不予理睬。故原告应支付王永娜实际占用期限内未缴租金及滞纳金。二、原告提出返还其保证金50000元与事实不符，应予以驳回。原告在承租期间未及时支付电费，被告多次书面催促，原告始终置之不理，也不予支付。根据《租赁合同》第五条第3款规定：如乙方未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、电费、水费及其他应缴费用时，则甲方有权自保证金中或押金中扣除该费用。原告占用房屋期间共计欠付电费38000元，故被告有权从50000元保证金予以扣除，原告提出返还其保证金50000元与事实不符，应予以驳回。德宝酒店尚欠王永娜2019年4-5月份电费38000元尚未缴纳，并且德宝酒店一直占用案涉房屋至2020年1月8日。根据《租赁合同》第十条第五款约定，王永娜有权没收该保证金并追究其相应责任。因此，德宝酒店无权要求退还保证金。三、原告要求王永娜赔偿损失及违约金无任何依据，不应当予以支持。根据《租赁合同》第十二条第1款规定：甲方（王永娜）因政府行为干预导致合同不能执行，甲方不承担违约责任；第十三条第1款规定：因政府行为干预，导致租赁场所不适于继续使用时，本合同自行终止，甲方对于乙方所遭受的损失不承担任何责任。本案《租赁合同》不能继续履行是因政府原因（郑州市职工之家技术协会解除合同）导致，因此原告要求违约金及赔偿损失不应支持，且原告无任何证据证明其实际损失存在。根据《租赁合同》第十二条第一款约定，因不可抗力因素及政府行为干预导致本合同不能执行，甲方不承担违约责任。因技术协会通知案涉房屋另做他用，致使租赁合同不能继续履行，符合该款约定内容，王永娜不应承担所谓的违约责任。反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿租金损失300000元、电费38000元、滞纳金10000元、逾期搬离违约金500000元（2019年7月1日至2020年1月8日），以上共计848000元。2.本诉、反诉诉讼费用由反诉被告原告承担。事实与理由：2014年12月9日，反诉原告与河南德宝酒店有限公司签订《租赁合同》，反诉原告将位于郑州市建设路125号第贰层二楼圆厅及北半部的空间租赁给河南德宝酒店有限公司使用，租金伍拾肆万元整/年，从第贰年起每年递增5%，每6个月次预付租金，租期从2014年12月9日至2019年10月30日，计租日期是2015年1月9日。河南德宝酒店有限公司支付租金至2019年6月底，之后租金不再支付且欠付电费。2019年6月2日，2019年7月26日，2019年11月22日，反诉原告多次催促反诉被告因政府原因无法继续承租，要求搬离、缴纳电费，反诉被告原告均不予以理睬。从证据可以证明，反诉被告占有租赁房屋至2020年1月8日搬离承租的房屋，其实际租赁期限早已过《租赁合同》约定的截止日期，故应当支付其实际占用期间未缴的租金、欠付电费和滞纳金/违约金。藏建德、臧健康、陈洛妹诉王永娜租赁合同纠纷一案，贵院已经立案受理，因本诉原告支付租金至2019年6月30日，之后未再支付租金也未进行搬离。反诉被告已多次告知本诉原告《租赁合同》因政府原因不能继续履行，本诉原告均不予理睬，根据《租赁合同》第十四条第二款规定：租赁合同期满或者其他原因提前终止租赁合同时，乙方不能在20天之内交还该租赁场所的，则每逾期一天应向甲方支付终止合同前一年租金的15‰作为违约金。故在本案中提起反诉维护自己合法财产权益，请求法院判如所请。反诉被告藏建德、臧健康、陈洛妹辩称：1.反诉原告的反诉请求不能成立，王永娜无权出租房屋或者超出自己租赁房屋的期限出租房屋，涉案房屋在2019年1月21日已经被郑州市职工技术协会解除合同中止与上海三科仪器有限公司的租赁合同，且郑州市职工技术协会将房屋出租的期限最晚截止在2019年1月31日。王永娜即便有权出租房屋，期限最晚也是2019年1月31日，但被告王永娜和原告签订的租赁合同却为2019年10月30日。明显存在欺诈违约行为。2.2019年1月21日后郑州市职工技术协会便收回房屋，采取停水停电等措施让商户搬离房屋，原告在多次无法联系王永娜的情况下，与郑州市职工技术协会领导沟通，才得以暂缓搬离，但之后原告处于无法经营的状态。原告在搬出后，也与郑州市职工技术协会结清了所有费用，不存在拖欠费用的情况。否者，郑州市职工技术协会也不会同意原告在拖欠费用的情况下搬出。在2019年1月21日后原告是和郑州市职工技术协会直接联系，在征得郑州市职工技术协会同意的情况下并与郑州市职工技术协会结清了所有费用，与王永娜无关，其更无权主张该费用。反诉被告也不拖欠该费用。3.本案的违约在于反诉原告，其应当承担相应的违约责任。涉案房屋并不存在因政府原因无法继续使用的情况，而是王永娜无权出租或者超过其承租期限出租的问题，违约责任明显在于反诉原告，其反诉请求应当予以驳回。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。根据本院查明的事实，案涉房屋系上海三科仪器有限公司与郑州市职工技术协会签订租赁协议后租赁使用。王永娜系上海三科仪器有限公司郑州办事处主任，上海三科仪器有限公司委托王永娜处理郑州业务，包含郑州市职工技术协会租赁事宜。王永娜与陈洛妹签订案涉租赁合同，将案涉房屋转租并收取相关费用的行为，应为其履行上海三科仪器有限公司委托实施的职务行为，并非王永娜个人行为，现三原告向被告王永娜主张权利不符合法律规定，故本诉被告的主体不适格，反诉原告主体亦不适格。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条规定，立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉，故本案应当裁定驳回本诉原告的起诉和反诉原告的反诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：一、驳回原告藏建德、臧健康、陈洛妹的起诉；二、驳回反诉原告王永娜的反诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘黎青二〇二〇年十一月三十日书记员  石运佳