江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初3689号原告（反诉被告）：昆山市千灯镇村级集体资产经营管理有限公司，住所地昆山市千灯镇恒升路****房，统一社会信用代码：91320583582257251Q。法定代表人：金建方，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜振华，江苏昆亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆盛阳，江苏昆亭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：昆山大唐后勤服务有限公司，住，住所地昆山市千灯镇黄浦江南路**一社会信用代码：91320583781276666Q。法定代表人：陈德明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周永元，江苏沉浮律师事务所律师。原告昆山市千灯镇村级集体资产经营管理有限公司与被告昆山大唐后勤服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年03月16日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告依法提起反诉，经本院审查，符合法律规定，本院依法准许，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2020年8月20日、10月22日两次公开开庭进行了审理。原告昆山市千灯镇村级集体资产经营管理有限公司的委托诉讼代理人姜振华、被告昆山大唐后勤服务有限公司的委托诉讼代理人周永元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市千灯镇村级集体资产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其租赁的位于昆山市东侧的厂房（建筑总面积1575平方米）归还给原告；2、判令被告支付原告占有使用费867160.8元（占有使用费暂自2018年7月1日计算至2020年6月30日，实际应计算至被告归还租赁厂房之日为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确放弃第一项诉请，并明确第二项诉请计算至2020年10月31日。事实和理由：原告与被告于2013年12月28日签订厂房租赁合同，合同约定：被告承租坐落于千陆路东侧，租赁厂房建筑面积为1575平方米，租赁厂房质量以现状为准。合同第二条约定：租赁期限一厂房租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，共计叁年。二租赁期满，除甲乙双方另签订新的厂房租赁合同外，乙方贵司必须立即无条件向甲方村级资产公司返还租赁厂房。合同还对租金、履约保证金、合同的解除、厂房的交付及返还等均作了约定。合同租赁期届满后，原告已经表示不再签订新的厂房租赁合同，但被告没有按照合同约定返还租赁厂房，原告多次通知被告支付拖欠的厂房占用使用费及搬离、返还租赁厂房，但被告一直未支付拖欠的厂房占用使用费，也未搬离、未返还租赁的厂房。原告曾于2019年12月26日委托律师发律师函给被告，通知被告：请贵司在2020年1月20日前支付拖欠的厂房占用使用费681684元计算至2019年12月31日，如在2019年12月31日前支付，按实际结算，并于2020年1月20日前搬离、返还租赁厂房，若到期后贵司仍不支付拖欠的厂房占用使用费，仍不搬离、不返还租赁厂房，村级资产公司将通过法律途径追究贵司的法律责任，由贵司承担全部法律责任，因此请贵司在接到本函后慎思，及时履行。但被告接到律师函后，置之不理。原告为维护原告合法权益，诉之贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告昆山大唐后勤服务有限公司辩称，：1、因为被告是洗衣行业，需要排污水，因为原告没有房产证所以无法办理排污许可证，造成被告停产，以及罚款等损失。2、原告所经营厂房，是非法建造，没有经过消防部分质检部门验收。不具备出租的条件。要求驳回原告诉请。本院经审理查明事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2013年12月28日签订厂房租赁合同，合同约定：被告承租坐落于千陆路东侧，租赁厂房建筑面积为1575平方米，租赁厂房质量以现状为准。合同第二条约定：租赁期限（一）厂房租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，共计叁年。（二）租赁期满，除甲乙双方另签订新的厂房租赁合同外，乙方贵司必须立即无条件向甲方返还租赁厂房。租金标准为每平米12月/月，年租金总额226800元。租金采取先付后用的方式，必须提前一个月缴纳租金，6个月一付。乙方缴纳保证金10000元。本租赁合同履行终结，乙方应返还该厂房及附属设施，乙方还应无条件将变压器（乙方租赁厂房时为了开票方便过户给乙方的）过户给甲方。乙方所有装修设施除甲方同意拆除带走的外，其余部分无偿归甲方所有。返还后对于该厂房内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置，造成损失乙方自担。上述合同签订后，原被告双方按约履行，后合同期满后，原被告双方未再继续签订书面合同，涉案厂房仍由被告继续租赁使用。被告于2017年3月23日缴纳113400元，2917年7月17日缴纳132300元，2018年3月15日缴纳122850元。自2018年7月1日起被告未再缴纳租金。后原告于2019年12月26日委托律师发律师函给被告，并于12月31日送达，函件载明：贵司与村级资产公司的合同已经期满，合同期满后村级资产公司已经表示不再签订新的厂房租赁合同。按照合同约定，贵司应无条件搬离、返还租赁厂房，贵司既不支付拖欠的厂房占用使用费，也不搬离、返还租赁厂房的行为已经构成违约，为此，本律师事务所/本律师发函通知：请贵司在2020年1月20日前支付拖欠的厂房占用使用费681684元(计算至2019年12月31日，如在2019年12月31日前支付，按实际结算)，并于2020年1月20日前搬离、返还租赁厂房，若到期后贵司仍不支付拖欠的厂房占用使用费，仍不搬离、不返还租赁厂房，村级资产公司将通过法律途径追究贵司的法律责任呻贵司承担全部法律责任，因此请贵司在接到本函后及时履行。另查明，2017年7月1日，千灯镇农村集体资产管理办公室发布《关于千灯镇集体资产出租标的指导性标准的通知》，制定了对集体资产出租标的指导性标准，载明2000年后（含2000年）建造标准厂房一层为240元/㎡/年，二层为216元/㎡/年，三层为192元/㎡/年。涉案厂房于2005年由昆山市千灯萧墅置业配套合作社报建经昆山市规划局准许建设，于2006年5月竣工验收，为1-2层厂房。2018年5月9日，被告因未办理环保验收手续，也没有办理排污许可证，被昆山市环保局责令停产整治。以上事实由当事人提供的厂房租赁合同、律师函、送达凭证、2019（56）号文及证明、建设工程规划许可证、竣工验收书、付款凭证、环保局文件及处罚决定书等以及当事人陈述予以证实。本院认为，原被告双方之间签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方在合同到期后未签订书面合同但继续履行合同义务，视为双方达成不定期租赁关系，相应的权利义务应参照原书面合同约定及双方达成的变更意思表示。不定期租赁合同，原告在给予合理的期限后有权随时提出解除，被告于2019年12月26日向被告发出律师函，提出要求被告于2020年1月20日搬离，应视为提出合同解除，故本院认定双方合同解除时间为2020年1月20日。从原被告双方2017年及2018年的合同履行情况看，能够得出双方自2017年1月1日起租金标准变更为13元/㎡/月。原告主张自2017年7月1日起按照一层20元/㎡/月、二层按照18元/㎡/月标准计算，未能提供双方达成的合意证据，也未提供证据证明将变更合同条款通知给被告。故本院认定自2017年1月1日至2020年1月20日期间租金标准按13元/㎡/月计算。故被告结欠租金应为382200元。扣除被告缴纳的保证金10000元，余款372200元应予支付。但自2020年1月21日起，因被告拒绝解除合同，由此产生的占有使用费，应依照租赁市场价予以支付，综合地方政府发布的集体资产租赁指导价及周边实际情况，本院酌定统一按照18元/㎡/月标准支付至2020年10月31日，经计算为274050元。关于被告反诉诉请，被告称因原告无法提供房产证导致其无法办理排污许可证，但原告所提供的厂房系合法建筑物，被告停业整顿系引起未办理相关环保许可证等，被告也未提供证据证明未办证系因房产证未办理导致，同时合同也未有约定原告提供房产证义务，原告将合法建筑物进行出租符合法律规定，故对被告的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十九条、第二百一十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告昆山市千灯镇村级集体资产经营管理有限公司与被告昆山大唐后勤服务有限公司关于涉案厂房的租赁合同于2020年1月20日解除；二、被告昆山大唐后勤服务有限公司支付原告昆山市千灯镇村级集体资产经营管理有限公司租金382200元，扣除保证金10000元，余款372200元于本判决生效之日起十日内履行；三、被告昆山大唐后勤服务有限公司支付原告昆山市千灯镇村级集体资产经营管理有限公司厂房占有使用费274050元（自2020年1月21日计算至2020年10月31日止）；四、驳回被告昆山大唐后勤服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12472元，由被告昆山大唐后勤服务有限公司负担10000元，原告昆山市千灯镇村级集体资产经营管理有限公司负担2472元。其中，原告预交的案件受理费和财产保全费合计12472元，本院予以退还10000元，被告昆山大唐后勤服务有限公司应当负担的10000元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，帐号：32250198643600000811161157，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。反诉案件受理费15854元，减半收取7927元，由被告昆山大唐后勤服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。审 判 长  胡小娟人民陪审员  何金芳人民陪审员  张金泉二〇二〇年十一月九日书 记 员  程雨婷