上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初53118号原告(反诉被告)：上海携程国际旅行社有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：范敏，总经理。委托诉讼代理人：郎克研，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：张毅，上海国年律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海爱梦敦置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑秉泽，董事长。委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告(反诉被告)上海携程国际旅行社有限公司(以下简称携程公司)与被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司(以下简称爱梦敦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)携程公司的委托诉讼代理人张毅、被告(反诉原告)爱梦敦公司的委托诉讼代理人戚莉珏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。携程公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间的《商铺租赁合同》于2020年5月16日解除；2.被告退还原告履约保证金151,686元及水电费押金941元及相应利息(自2020年5月16日起计算至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)。事实和理由：2018年10月，原、被告签订关于金桥国际商业广场商铺租赁合同，原告向被告租赁位于上海市浦东新区金桥路XXX号地下1层B1-3-7室房屋(以下简称系争房屋)，用于旅游产品销售服务，租赁期限自2018年10月13日起至2021年11月26日止。租赁期间，原、被告均按约履行自己的合同义务。2020年1月，新冠肺炎疫情爆发，导致原告无法开展经营业务，无力支付租金，损失巨大。原告于2020年5月13日通知被告解除租赁合同并退房，被告表示同意，并就系争房屋与案外人签订了租赁合同。但被告至今未退还履约保证金，故提起诉讼。爱梦敦公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案合同于2020年5月19日解除，系原告违约不支付租金、被告行使了合同解除权。原告的履约保证金151,686元应当没收归被告所有，水电费押金941元，同意用于抵扣原告的水电费。涉案合同履行期间，被告给予了原告装修免租期。2020年初，因受疫情影响，被告出台相应扶持政策，减免原告2020年2月和3月的租金(3月1日-25日免租、3月26日-31日租金减半)，但原告在享受完减免政策后仍未按照合同约定支付任何费用，并且擅自于2020年5月16日起停止经营。经被告与其沟通，原告表示不再履行租赁合同。被告遂于2020年5月19日向其发送解约通知，明确租赁合同于5月19日解除，并要求原告支付欠付租金及相应违约金。由于原告违约致使租赁合同提前解除，反诉请求：1.确认《商铺租赁合同》于2020年5月19日解除；2.反诉被告支付反诉原告2020年2月1日起至5月19日的租金163,311.94元；3.反诉被告支付反诉原告2020年2月1日起至5月19日的物业管理费18,409.64元；4.反诉被告支付反诉原告2020年2月1日起至5月19日的推广费1,703.82元；5.反诉被告支付反诉原告2020年3月1日至5月19日的电费547.78元；6.没收反诉被告的保证金151,686元，并要求支付保证金增值税7,584.30元及附加税910.12元；7.反诉被告支付反诉原告装修免租期(2018年10月13日-2018年11月26日)租金62,214.08元及增值税的附加税355.51元；8.反诉被告支付反诉原告解除合同违约金135,167.48元及增值税的附加税772.39元；9.反诉被告支付反诉原告律师费20,000元。针对反诉，携程公司辩称，同意支付电费547.78元，不同意其他反诉请求。双方在2020年5月13日时已就解除合同初步达成合意，且被告已就系争房屋与案外人确定租赁合同并要求原告关店退出，原告按照被告要求于5月15日晚进行腾退。被告在租金减免公告中已经减免了2020年1月24日至3月31日的租金、物业费和推广费。原告系因政府要求而暂停营业，故2020年4-5月的租金也应当免除。被告主张的租金、物业费等并未开具发票，不产生增值税，原告不应承担。由于租赁合同系合意解除，原告不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记于爱梦敦公司名下。2018年10月9日，爱梦敦公司(出租方、甲方)与携程公司(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。合同5-1条，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方的费用外，剩余部分无息退还乙方。合同补充条款2.9，在租赁期内，在不影响甲方其他权利的前提下，若乙方拖欠租金、管理费、推广费、其它费用及任何应付款的，自应付日起算至甲方收到全部该笔款项及相应的滞纳金之日止。乙方必须向甲方支付全部应付款项的日息(0.05%)的滞纳金，并支付该等滞纳金的增值税及附加税费。补充条款13，违约及补偿13.1，在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前解除本合同，并收回该房屋或其任何部分……：乙方未按期足额支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项，且连续拖欠天数达到15日或以上的；乙方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定……。13.2当发生13.1条情况时，乙方应承担如下违约责任：乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租装修期及减免租期间(如有)的租金和其增值税及附加税费。除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方还应向甲方补付保证金之增值税及附加税费。向甲方支付相当于合同解除当月乙方月租金之12个月的违约金，并支付该违约金的增值税及附加税，如违约金不足以补偿甲方损失的，甲方有权继续追偿。……13.5违约方须向守约方支付守约方在本合同内因违约方原因造成的任何索赔而引起的一切费用、开支(包括但不限于律师费、诉讼费等)。补充条款14解除合同，14.1租赁期内，遇下列情况之一，合同解除，双方互不承担责任：……该房屋因不可抗力或非甲乙双方的原因而毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，双方同意本合同无法继续履行的；但该等损坏在三个月内能够修复的，合同不得解除，乙方可在房屋遭受损坏的次日起停止或按房屋受损坏的程度相应减少支付租金，直到房屋完全修复。双方确认前述不可抗力事件，包括地震、台风和其它自然灾害、疫情、突发公共卫生事件……。若发生上述任何一种情形，甲方或乙方任何一方可以书面通知对方，解除本合同。从发出该通知起，本合同立即终止，但并不影响任何一方向他方追索其早期违约赔偿的权利，也不影响甲方追索事件发生前所欠租金等一切费用的权利。合同附表四约定租赁期自2018年10月13日起至2021年11月26日止。免租装修期自2018年10月13日起至2018年11月26日止(45天)。附表五，承租用途仅限“携程旅游”门店使用。附表六，租金、管理费、履约保证金、其他费用及支付方式。自2018年10月13日起至2019年11月26日，每月租金40,049.63元。2019年11月27日起至2020年11月26日，每月租金42,910.31元。……房屋建筑面积94.05平方米，套内面积55平方米。履约保证金151,686元，水电费押金941元。管理费每月4,790.91元，推广费每月447.68元。租金、管理费及推广费采用先付后用的原则，乙方应于租赁期内的每个历月的1日或之前支付当月租金、管理费、推广费。乙方每期应付租金、管理费、推广费均应为含税金额，即当期应付不含税租金、物业费、推广费等及该不含税费用之增值税的总额。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，爱梦敦公司将系争房屋交付携程公司，携程公司承租后将系争房屋用作“携程旅行”办公门店。携程公司已支付爱梦敦公司租金至2020年1月31日，另支付履约保证金151,686元、水电费押金941元。2020年1月底，因新冠肺炎疫情爆发，爱梦敦公司于2月12日针对系争房屋所在的金桥国际商业广场各租户发出“金桥国际商业广场抗疫期间租金减免公告”，内容为抗击疫情，拟提供租金减免扶持：2020年1月24日至2020年2月9日期间，免收所有租户的租金、物业管理费及推广费；对在2020年2月14日前营业的租户，2020年2月10日-2月29日期间免收租金、物业管理费及推广费；仅支付固定租金的租户，2020年3月的租金、物业管理费及推广费减半收取；对政府要求暂停营业的租户，免收停业期间的租金、物业管理费及推广费，暂停营业解除后7天内恢复营业的租户按照扶持标准给予优惠支持……2020年4月28日，携程公司向爱梦敦公司发送租金减免申请书，称根据文化和旅游部的抗疫要求，全国旅行社暂停经营团队旅游及相关产品，预计自2020年1月24日-5月30日系争房屋处的门店无法正常经营，面临巨大经济压力，申请减免2020年1月24日-5月30日期间的租金、物业费等。5月12日，爱梦敦公司回函表示疫情期间已给予减免扶持政策，不同意携程公司的申请，另新冠疫情已得到有效控制，商场运营良好，希望能同舟共济。5月13日，携程公司回复爱梦敦公司，称若爱梦敦公司不同意(携程公司)租金减免申请，携程公司将被迫于2020年5月16日腾退房屋，要求退还押金等。5月20日，爱梦敦公司向携程公司发送解约通知，称携程公司在减租申请被拒后，擅自于5月16日闭店腾退房屋，并已于19日办理了退房手续。属于根本违约，通知双方的租赁合同于5月19日解除，携程公司无权再享受租金减免扶持，要求付清2020年2月1日至5月19日的租金163,311.95元(含税)、推广费、管理费、电费及相应滞纳金，保证金没收，保留追索违约责任的权利。该函件于次日送达携程公司。2020年2月至5月，携程公司、爱梦敦公司工作人员通过微信联系。其中2020年4月底，携程公司工作人员称收到了物业费的催收通知(未减免)以及2020年4月、5月的租金账单；其间，双方曾商议更换租赁位置，未果；另提及新租户大概于5月20日进场。5月上中旬，双方工作人员在微信中商议在系争房屋处围隔栏板(准备腾退事宜)。5月15日，携程公司腾退遭爱梦敦公司的物业阻挠。5月19日，携程公司搬离系争房屋。携程公司另提供2020年5月19日其工作人员与爱梦敦公司姚姓经理之间的录音记录，录音中姚姓经理称“爱梦敦公司仅同意减免租金至3月26日”等内容。审理中，原告提供了涉案门店2020年1月24日-5月20日网上销售定单记录，显示定单记录为零，证明因疫情原因，原告在上述期间无销售记录。经庭审质证，被告对真实性无异议。被告称2020年3月26日以后，旅游业开始陆续复工，推出市内游等项目，故被告认为3月26日起原告应支付租金；另被告称其之所以同意原告在2020年5月在系争房屋处围样板(准备撤离)，是因为双方在协商原告更换至被告名下面积较小的租赁商铺，以减少原告的租金压力，但此后原告又不同意更换，被告才发送了解除通知。被告为涉案诉讼与上海邦信阳中建中汇律师事务所签订法律服务委托协议，服务费为20,000元。审理中，被告称反诉主张的租金、推广费是包含了5%的税费，物业费是包含6%的税费。原告对被告主张的租金、物业管理费、推广费的计算方式和金额无异议，但认为2020年2月至5月期间，原告虽然根据被告要求开门，但实际无经营收入，要求免除2月1日至5月19日期间的租金等费用，不同意承担违约责任，且合同约定的违约金过高，应当予以调整。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。自2018年10月租赁期始，双方均能按约履行合同。因2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，原、被告就合同的履行发生了纠纷，双方对于合同解除、违约责任的承担、租金等费用的结算均存在争议。一、关于合同解除。原告主张其有权依据合同补充条款14.1解除涉案租赁合同而无需承担提前解约的违约责任。对此，本院认为前述条款是指因不可抗力或非因原、被告双方的原因致使租赁物毁损、灭失等情况下而导致租赁合同无法履行的情况。新冠疫情虽属于不能预见、不能避免，但鉴于租赁合同出租人的根本义务是将符合租赁用途的房屋交付给承租方使用。并且在疫情爆发初期，被告为抗击疫情，已积极出台关于免除抗疫期间租金减免的公告，事实上已同意免除了原告截止2020年3月26日止的应付租金、物业费等。自2020年2月1日起的租金，原告未曾支付。其于5月13日告知被告将于5月16日腾退房屋(即解除合同)，原告此时并无单方解除合同的权利，其诉请确认涉案合同于5月16日已解除的观点，本院不予采纳。基于原告已明确不再履行合同，被告发送通知确认于5月19日解除合同并双方于该日交接房屋，本院予以确认。原告同时声称涉案合同系双方协商一致解除，故其无需承担违约责任。但从双方工作人员的往来微信以及原告提供的录音证据、当事人的到庭陈述反映，原告在搬离系争房屋时曾遭致被告的阻挠，双方对有关租赁关系结束时的费用结算等问题并未达成一致意见，微信、录音等证据内容仅反映了双方的协商过程。现有证据并不能证明被告已明确放弃向原告主张提前解约的违约责任。相反，被告在原告搬离之时已发送书面函件，要求原告补足所欠费用以及承担保证金没收等违约责任。新冠肺炎疫情给从事旅游行业的原告确实造成了一定期间的经营困难，但该困难并非持续而不能克服，在被告已积极减免租金的情况下，原告未就合同继续履行付诸努力而径行于2020年5月单方终止合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。二、关于2020年2月1日至5月19日期间的租金、物业管理费、推广费的结算。原告于2020年5月19日搬离系争房屋，2020年2月1日至5月19日的租金、物业管理费、推广费其未曾支付。原告对被告依据合同约定的计算含税价格的三项费用标准无异议。被告在合同履行中曾同意减免截止3月26日的租金等三项费用。另从原告提供的经营业绩反映，疫情确实造成原告经营困难，原告请求对疫情期间的租金等费用予以减免，本院予以准许。根据疫情造成的合同实际履行情况，本院确定由原告承担2020年2月1日至5月19日期间的租金、物业管理费、推广费85,000元。三、关于解除合同的违约责任。合同约定因原告违约解除合同的，其应承担的违约责任包括支付免租期租金、保证金没收、支付12个月租金的违约金、承担守约方的律师费等内容。原告已交纳被告151,686元履约保证金。合同约定的解除合同的违约责任明显过高。且考虑到双方在疫情之前均能按约履行。故本院秉持公平原则，综合考虑疫情对合同履行的影响、当事人的过错程度以及被告的实际损失，对原告调整违约金的请求予以准许，酌情判决由被告没收保证金12万元归其所有，剩余保证金31,686元由被告归还原告。前述没收的保证金，足有抵付被告的免租期租金等其他损失，被告再行主张免租期租金以及违约金、律师费损失以及相关税费的主张，本院不予支持。涉案合同已解除，被告收取原告的水电费押金941元应予退还。原告诉请的利息损失，本院不予支持。反诉请求中的电费，原告无异议，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海携程国际旅行社有限公司(以下简称携程公司)与被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年5月19日解除；二、被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海携程国际旅行社有限公司保证金31,686元；三、被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海携程国际旅行社有限公司水电费押金941元；四、原告(反诉被告)上海携程国际旅行社有限公司已支付被告(反诉原告)上海爱梦敦置业有限公司的保证金120,000元归上海爱梦敦置业有限公司所有；五、反诉被告上海携程国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海爱梦敦置业有限公司2020年2月1日至5月19日的租金、物业管理费、推广费85,000元；六、反诉被告上海携程国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海爱梦敦置业有限公司电费547.78元；七、驳回原告上海携程国际旅行社有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告上海爱梦敦置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,352元，减半收取计1,676元，由原告上海携程国际旅行社有限公司1,576元，被告上海爱梦敦置业有限公司负担100元。反诉案件受理费减半收取计4,713元，由反诉原告上海爱梦敦置业有限公司负担1,500元，反诉被告上海携程国际旅行社有限公司负担3,213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十一月十三日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违