陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11194号上诉人（原审被告、反诉原告）：张春铃，女，1982年3月9日出生，汉族，住陕西省武功县。委托诉讼代理人：马晨，陕西洪振律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：解伟,女,1976年10月21日出生,汉族,住西安市长安区。委托诉讼代理人:贺永安,陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人:田佳乐,陕西瀚沃威律师事务所实习律师。上诉人张春铃因与被上诉人解伟房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，解伟、张春铃于2017年7月9日签订《购房协议》，约定解伟将位于西安市雁塔区房屋（以下简称涉案房屋，面积104.25平方米，两室）以550,000元（含装修费40,000元）的价格出卖给张春铃，张春铃先预付300,000元，付款后一星期将房屋钥匙交予张春铃使用，解伟拿到房产证后，张春铃再付总房款余额250,000元，房产证归张春铃所有，等房产证满2年后，解伟需配合将房产证名字过户于张春铃名下。上述《购房协议》签订后，张春铃于2017年7月9日、10日分别向解伟支付100,000元、200,000元共计300,000元。解伟也于签约后第三日向张春铃交付了涉案房屋。2018年1月3日，解伟告知张春铃即将领取房产证，让备好钱准备过户。2018年2月6日，解伟从开发商处领取涉案房屋的不动产权证，但此后张春铃提出要求解伟先过户其再付余款，解伟不同意，双方因此争执不下。2018年4月24日，解伟向张春铃发出《催告函》，催告张春铃在收到函后支付剩余的250,000元，否则将追究其责任并追索其损失，但张春铃依然未付。随后张春铃诉至西安市雁塔区人民法院，要求解伟继续履行《购房协议》，即将房产证原件交付张春铃并配合办理过户手续。西安市雁塔区人民法院于2018年12月30日做出（2018）陕0113民初11702号民事判决书，认为张春铃在未支付剩余房款的情形下要求解伟交付房产证原件并配合办理过户手续，与合同约定不符，违背了先履行义务，故判决驳回张春铃的诉讼请求。在该案审理中，张春铃自认其于2018年7月10日已到房地局查询得知解伟已领取房产证。2019年3月25日，解伟分别向张春铃的户籍所在地、居住地及涉案房屋所在地邮寄《解除合同通知函》，通知张春铃解除《购房协议》，并要求收到函件后3日内腾退并返还房屋。上述邮件留存的收件人电话与张春铃电话一致，三份邮件均显示已签收，其中发往张春铃居住地的邮件的签收时间为2019年3月26日。张春铃主张其于2019年7月19日向解伟转账250,000元，但由于解伟的原银行账户被注销而未能成功转出。审理中，解伟主张房屋占用费，并提交安居客网站信息证明涉案房屋所在小区相似面积的房屋出租价格为每月2,900元，张春铃对此不予认可，并辩称涉案房屋为两室，安居客上查询到的出租价格为2,300元左右。解伟于2019年7月24日诉至原审法院称，2017年7月9日，其与张春铃签订《购房协议》一份，约定将其简装房屋一套售予张春铃，房价550,000元整。协议签订后，张春铃分别于7月9日、7月10日支付解伟总计300,000元，解伟将位于雁塔区房屋钥匙交付张春铃，但张春铃之后未按协议约定付清尾款。2018年4月24日，解伟向张春铃发送催告函，要求张春铃收函后二日内及时与解伟联系，并支付剩余的250,000元房款，但张春铃仍置之不理。后张春玲将解伟起诉至西安市雁塔区人民法院，要求解伟继续履行购房协议并配合办理相关过户手续。由于张春玲未按照合同履行义务构成违约，西安市雁塔区人民法院于2018年12月30日作出（2018）陕0113民初11702号民事判决书，依法驳回了其诉请。2019年3月25日，解伟向张春玲发出《解除合同通知函》。解伟认为，张春铃在收到解除合同通知后3个月内未向法院提出异议，故解伟与张春铃之间的购房协议已于2019年3月26日依法解除，张春铃理应腾房并支付房屋占用损失费用。故解伟诉至法院，请求判决：1、解伟、张春铃于2017年7月9日签订的《购房协议》于2019年3月26日已依法解除；2、张春铃立即腾空位于西安市雁塔区房屋并交还给解伟；3、张春铃向解伟支付从2017年7月11日至实际交还房屋之日止的占用费（按每月2,800元的标准暂计至2019年7月10日为67,200元）；4、本案诉讼费用由张春铃承担。张春玲辩称，一、其并未收到解伟寄送的《解除合同通知函》，且解伟恶意促成合同解除条件的达成。双方于2017年7月9日签订《购房协议》，解伟将位于西安市雁塔区0,000元的价格出卖给其。同时协议约定，其预付300,000元后一周解伟将房屋交付于其，同时在解伟取得房产证并经其核实后，其再支付剩余250,000元房款，房产证满2年后解伟配合办理过户手续。在协议签订后，其将300,000元房款支付解伟，其取得房屋钥匙后进行装修并实际入住。后解伟声称其已取得房产证要其支付剩余房款，其多次要求解伟出示相关房产证并协商后续手续办理事宜，但解伟均予以拒绝。其无奈之下，向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，要求解伟继续履行《购房协议》，但西安市雁塔区人民法院于2018年12月30日作出（2018）陕0113民初11702号民事判决书，以先后履行顺序为由驳回其的诉讼请求，在该案庭审中，经人民法院审理查明解伟于2016年早已取得涉案房屋的房屋所有权证书。后其向解伟支付剩余房款250,000元，但发现解伟的银行账户已被注销，导致剩余房款被退回。《合同法》第四十五条规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”。本案中，解伟在签订合同时隐瞒其已取得房屋产权证明的事实，同时将收款账户进行注销，拒绝提供收款账户，导致其无法向解伟支付剩余房款，上述行为正是解伟恶意促成合同解除条件，依据上述规定应当视为解除条件不成就。二、依据双方协议约定及交易习惯，其不存在违约行为，反而是解伟迟迟不配合其过户，存在严重违约行为。解伟在签订协议时故意隐瞒自己已取得房屋所有权证书，而且在其不知解伟是否取得产权证书的情况下，解伟多次以自己信用卡逾期为由要求其支付购房款。后解伟声称已取得房产证要求其支付剩余房款，其鉴于上述情况多次要求解伟出示相关房产证并协商后续手续办理事宜，但解伟均予以拒绝。而且在其提出过户的情况下，迟迟不予配合办理过户手续。综上所述，其不存在任何违约行为，同时其已经接收房屋并办理了装修入住，为维护交易稳定，恳请法院驳回解伟的诉讼请求。同时，其基于以上事实，向法院提起反诉，请求法院判令：1、解伟继续履行双方签订的《购房协议》；2、解伟接收其剩余房款并配合办理房屋相关过户手续；3、本案反诉费用由解伟承担。解伟针对上述反诉请求辩称，一、双方之间签订的《购房协议》已于张春铃收到《解除合同通知函》时即2019年3月26日解除，故张春铃要求继续履行合同的请求不能成立，应依法予以驳回。二、张春铃于2016年已在西安市雁塔区购买了房屋，按照现行西安市住房限购政策，张春铃属于限购名单，故本案协议事实上无法履行，张春铃要求办理房屋过户手续的请求不能成立。综上，张春铃的反诉请求及理由无事实和法律依据，应依法予以驳回。原审法院认为，双方签订的《购房协议》合法有效，双方均应依约履行。协议签订后，张春铃已按约向解伟支付购房款300,000元，解伟也按约将涉案房屋交付给张春铃，但协议同时约定解伟取得房产证后，张春铃再付房款余额250,000元，房产证归张春铃所有，等房产证满2年后，解伟需配合将房产证名字过户于张春铃名下，故按照协议约定解伟取得房产证后，张春铃应付余款250,000元，但解伟于2018年2月6日已从开发商处领取涉案房屋的不动产权证，并于2018年4月24日向张春铃发出《催告函》催要剩余房款，张春铃也自认其于2018年7月10日已查询得知解伟已领取房产证，但张春铃仍未支付余款，甚至在其主张解伟交付房产证原件并配合其办理过户手续的诉求被驳回后，张春铃也未及时支付该余款，故解伟于2019年3月25日向张春铃发出《解除合同通知函》要求解除《购房协议》并无不妥，张春铃于2019年3月26日收到该解除通知，故双方签订的《购房协议》已于2019年3月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故解伟要求张春铃腾空并交还涉案房屋，符合法律规定，予以准许，同时解伟也应当向张春铃返还购房款300,000元。关于房屋占用费，张春铃应当在合同解除后向解伟返还涉案房屋但至今未还，故张春铃应当支付房屋占用费，但解伟主张自2017年7月11日起算占用费于法无据，考虑到腾空及交还房屋需要合理期限，故酌情认定张春铃从2019年4月26日起支付房屋占用费至实际交还房屋之日止。关于房屋占用费的标准，解伟提交安居客网站信息证明涉案房屋所在小区相似面积的房屋出租价格为每月2,900元，张春铃对此不予认可，并辩称涉案房屋在安居客上查询到的出租价格为2,300元左右，根据市场行情酌定张春铃按照每月2,300元的标准支付。关于张春铃的反诉请求，无事实及法律依据，理由如前所述，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告解伟与被告张春铃于2017年7月9日签订的《购房协议》已于2019年3月26日解除；二、被告张春铃于本判决生效之日起三十日内腾空西安市雁塔区房屋并向原告解伟返还；三、被告张春铃于本判决生效之日起十日内向原告解伟支付房屋占用费（按每月2,300元的标准，自2019年4月26日起支付至实际交还房屋之日止）；四、原告解伟于本判决生效之日起十日内向被告张春铃返还购房款300,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告解伟其余诉讼请求。六、驳回被告张春铃的全部反诉请求。本诉案件受理费9,300元，由被告张春铃承担。因原告解伟已预交，被告张春铃应在履行上述付款义务时将以上款项一并给付原告解伟。本案反诉受理费2,525元，由被告张春铃承担。宣判后，张春铃不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16027号民事判决书；2、改判解伟继续履行双方签订的《购房协议》并接收其剩余房款，配合其办理房屋相关过户手续；3、本案上诉费用由解伟承担。事实与理由：一、原审法院并未审查合同是否达到解除条件，认定事实不清，损害其合法权益。其与解伟于2017年7月9日签订《购房协议》一份，约定解伟将位于西安市雁塔区万元的价格出卖给其。同时协议约定，其预付30万元后一周内解伟将房屋交付于其，同时在解伟取得房产证并经其核实后，其再支付剩余25万元房款，房产证满2年后解伟配合办理过户手续。在协议签订后，其将30万元房款支付解伟，其取得房屋钥匙后进行装修并实际入住。后解伟声称其已取得房产证要其支付剩余房款，其多次要求解伟出示相关房产证并协商后续手续办理事宜，但解伟均予以拒绝。后其无奈之下，向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，要求解伟继续履行《购房协议》，但西安市雁塔区人民法院于2018年12月30日出具（2018）陕0113民初11702号民事判决书，以先后履行顺序为由驳回其的诉讼请求，在该次庭审中经人民法院审理查明解伟于2016年早已取得涉案房屋的房屋所有权证书。后其向解伟支付剩余房款25万元，但发现解伟的银行账户已被注销，导致剩余房款被退回。依据我国《合同法》第四十五条规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”。同时依据《全国法院民商审判工作会议纪要》（九民纪要）第46条“人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知一方是否有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。”本案中，解伟在签订合同时隐瞒其已取得房屋产权证明的事实，同时将收款账户进行恶意注销导致其无法向解伟支付剩余房款，拒绝提供收款账户，上述行为正是解伟恶意促成合同解除条件，依据《合同法》相关规定应当视为解除条件不成就。而原审法院对此并未予以认定，仅仅以受通知一方在法定的异议期届满内未起诉这一事实认定合同已经解除。而且，本案《购房协议》未对解除合同的条件作出约定，故本案不存在约定解除的情形。解伟以其未支付为由主张解除合同，因此本案应当审查该情形是否存在，以判断解伟是否享有法定解除权。在解伟一直未出示产权证书的情况下，以信用卡逾期为由要求其支付剩余购房款，且经其了解解伟目前存在多笔债权债务纠纷，涉案房屋已被解伟在民间借贷中用于抵押，其有权行使抗辩权，因此此种情况下解伟无法定解除权。二、其已履行主要合同义务并装修入住，为维护交易稳定及避免损失扩大，应当要求解伟配合办理过户手续。解伟辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉、维持原判。一、张春铃拒绝按《购房协议》约定履行，且经催告后，仍拒不按协议履行导致合同目的不能实现，故其有权解除协议。1、张春铃过错责任明显。协议约定的付款方式为“先给25万尾款再过户”，但张春铃却要求，先过户再给钱。造成协议无法履行的过错在于张春铃。2、张春铃明知其已拿到房产证却拒不支付25万尾款，构成根本违约。二、本案合同解除在先，张春铃转账在后。其无奈之下，于2019年3月25日邮递解除合同通知。按张春铃一审中陈述，张春玲于2019年7月19日才向其转账。二审中，张春铃提交的证据有：1、装修票据；2、物业缴费凭证及收据；3、证人证言一份。证据1、2证明目的其已深度履行合同，未付合同尾款是因为解伟账户注销。证据3证明目的解伟将涉案房屋抵押他人，但未办理抵押登记。解伟的质证意见：证据1、2是单方形成，真实性无法核实，证明目的不认可且与本案无关联性。证据3证人证言证人未到庭，不予质证。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，解伟与张春铃于2017年7月9日签订的《购房协议》合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形的，当事人可以解除合同。“…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。…”。本案中，合同签订后，张春铃已按约向解伟支付购房款30万元，解伟也按约将涉案房屋交付给张春铃，但协议同时约定解伟取得房产证后，张春铃再付房款余额25万元，等房产证满2年后，解伟需配合将房产证名字过户于张春铃名下。故按照协议约定解伟取得房产证后，张春铃应付余款25万元。解伟于2018年2月6日已从开发商处领取涉案房屋的不动产权证，并于2018年4月24日向张春铃发出《催告函》催要剩余房款，张春铃也自认其于2018年7月10日已查询得知解伟已领取房产证，但张春铃仍未及时履行支付尾款义务。按照上述法律规定，解伟有权提出解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，解伟于2019年3月25日向张春铃邮递解除合同通知，张春铃虽称其未收到，是其家中保姆签收，其本人不知此事，但解伟的解除合同通知已于2019年3月26日送达张春铃家并已由其家中保姆签收，应视为已经送达。张春铃未在法律规定的期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，按照上述法律规定，合同自通知到达张春铃时解除，即2019年3月26日解除。故原审法院判决解伟与张春铃于2017年7月9日签订的《购房协议》已于2019年3月26日解除，并无不当，应予维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。按照上述法律规定，原审法院判决张春铃腾空西安市雁塔区房屋并向解伟返还；张春铃支付房屋占用费（按每月2,300元的标准，自2019年4月26日起支付至实际交还房屋之日止）；解伟返还张春铃购房款30万元，亦无不当，应予维持。双方之间的合同已解除，张春铃的反诉请求，无事实及法律依据，原审法院对其反诉请求予以驳回正确，予以维持。张春铃二审提交的证据，不能证明其主张，其向解伟转账行为发生在合同解除以后，故对其上诉意见，本院不予采纳。综上，原审判决应予维持，张春铃的上诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,525元，由上诉人张春铃承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十一月二十七日书记员 陈 歆