陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11059号上诉人（原审被告）：西安御园房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区西斜路****。法定代表人：胡贤民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君，女，1965年4月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：支强，男，1986年5月23日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）:张娇娇，女，1985年9月29日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：支强，男，简况同上，系张娇娇的丈夫。上诉人西安御园房地产开发有限公司（以下简称御园公司）因与被上诉人支强、张娇娇商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人御园公司的委托诉讼代理人王君、被上诉人支强、张娇娇的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延期审理一个月。本案现已审理终结。御园公司上诉请求：1、撤销一审判决书，改判驳回支强、张娇娇的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由支强、张娇娇承担。事实与理由：案涉房产未按期办理产权证，是政府相关政策未落实到位，并非上诉人的擅自违约行为造成，一审判决认定事实不清。案涉房地产项目的性质属于城中村改造项目，有其特定的历史原因和政策，同时也是牵涉众多政府部门、关系民生及城市发展的重大改造项目。其公司在承建案涉项目后，承载着一定的社会责任，积极履行相关义务，并积极办理了规划许可证、土地使用权证书、建设工程施工许可证、预售许可证等手续。但政府主管部门在2017-2018年前后才出台了对五年以上以及五年内五证齐全的项目的相关政策，并要对此问题进行整体规划行动、办理房屋产权证。上诉人作为普通民营企业，只能等待政府部门的具体政策安排。因而在此期间，上诉人对案涉房产未按期办理产权证，是政府相关政策未落实到位，并非其擅自违约行为造成。因御园公司不存在违约，故判令御园公司承担违约金，无法律依据。原审判决忽视疫情因素对政策落实的影响，径行判令限期办证，属法律适用错误。截至目前，其公司正在办理最后一项规划综合验收。因受疫情影响，办证工作客观上无法展开。综上，御园公司无法办理相关备案手续系政府部门原因及新冠疫情等不可抗力因素导致，且目前根本无法预测前述阻碍办证的因素消除的时间。一审法院未考虑前述不确定因素的情况下，判令御园公司于判决生效后180日内将办理案涉房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案错误，应予以纠正。请求依法改判驳回支强、张娇娇的全部诉讼请求。支强、张娇娇辩称，涉案房屋不属于城中村改造房屋，而是属于商品房开发。御园公司称无法办理房产证是政府部门原因有异议。涉案无法办理房产证系御园公司自己的原因造成，其存在先建后批，没有按照政府规划进行建设，消防等方面没有达到验收标准，导致房产证无法办理。表示不同意御园公司的上诉请求。支强、张娇娇向一审法院诉讼请求：1、御园公司向房产登记机关提交为支强、张娇娇办理位于西安市莲湖区雅逸新城1幢2单元6层20601号房屋产权转移登记的相关备案资料；2、御园公司支付逾期未办理房屋所有权证的违约金26048.7元（自2016年6月1日至2019年3月4日，以518382元为基数，按日万分之一为标准）；3、御园公司返还支强、张娇娇天然气安装费1598元，有线电视安装费380元，合计1978元；4、御园公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年6月1日支强、张娇娇（买受人）与御园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定支强、张娇娇购买御园公司开发建设的位于西安市莲湖区改造项目（雅逸新城）1幢2单元6层20601号住宅一套，预测建筑面积112.79㎡，4595.99元／㎡，总价款518382元。合同第二十条房屋登记约定：（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同还约定了其他相关内容。另,上述涉案房屋，双方曾于2013年10月21日签订过一份《房屋买卖协议》，约定房屋面积由原116㎡变更为现112.79㎡，总房价款由原533135元变更为现518382元，房号由原4幢2单元06层12号变更为现房号，但房屋位置未变，交房时间由原2013年12月30日变更为2015年12月31日，《商品房买卖合同》还对《房屋买卖协议》其他内容作了相关变更。《商品房买卖合同》签订之前,支强、张娇娇依据《房屋买卖协议》约定的2013年10月21日付清了总房款的50%，剩余房款以按揭方式于2016年7月12日支付，向御园公司交纳了全部购房款，并于2014年4月10日依约向御园公司交纳天然气材料费1518元、有线电视初装费380元，御园公司均向支强、张娇娇开具有收据，御园公司也在双方重新签订《商品房买卖合同》之前将上述款项分别交给了西安秦华天然气有限公司和西安乐讯网络科技有限公司、陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司。御园公司向支强、张娇娇实际交付房屋时间2014年4月10日。此外支强、张娇娇还依约向御园公司交纳了房屋维修资金16354.55元，御园公司2016年9月1日将上述房屋维修资金缴存至西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户，向支强、张娇娇出具专用收据一份。双方签订《商品房买卖合同》同时支强、张娇娇将《房屋买卖协议》交御园公司收回。涉案工程项目系西安市莲湖区任家口城中村改造项目，2015年5月5日取得商品房预售许可证，2016年1月27日取得防雷装置竣工验收合格证，2016年2月22日取得西安市建筑节能分布工程验收备案表，2016年8月23日取得人防结建工程验收备案书，2016年11月2日取得西安市环境保护局莲湖分局关于雅逸新城建设项目竣工环境保护设施验收批复，同意通过竣工环保预验收。2016年5月9日西安市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书记载：御园公司向该支队报送的雅逸新城1号、2号住宅楼及地下车库消防设计局部变更合格。…该工程竣工后，应当依法向该支队申报消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用…。2017年8月28日西安市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书记载：御园公司向该支队报送的雅逸新城幼儿园、商业楼及设备用房消防设计及变更合格，…该工程竣工后，应当依法向该支队申报消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用…。涉案1、2号住宅楼诉讼期间于2019年12月10日取得西大兴建消验字【2019】0039号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。再查，2019年5月10日，陕西省住房和城乡建设厅、陕西省应急管理厅、陕西省消防总队陕建发（2019）1115号转发住房城乡建设部、应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计验收职责的通知》〔建科函（2019）52号〕，要求在2019年6月30日前完成建设工程消防设计审查验收移交承接工作。诉讼中，一审法院向西安大兴新区（土门地区）综合改造委员会建设局函调涉案项目相关情况，2019年12月24日该局回复：该小区分为开发、安置两部分，开发部分包括1号住宅楼和2号高层住宅楼。经了解，该项目2018年3月12日向西安市消防支队递交了1号、2号楼消防验收申请，该支队2018年5月9日及2018年11月28日进行了两次现场验收，因该项目整改缓慢及消防工作改革，该项目2019年9月中旬向该局申报了消防验收。该项目除已完成相关分项验收外，还有规划验收、公建配套移交、竣工验收、档案馆资料移交、竣工验收备案、不动产权办理等相关工作。项目后续手续搁置时间较长，除受开发企业相关内部因素影响外，还受涉及部门多、流程复杂等外部因素影响。诉讼中，御园公司表示根据项目目前情况，预计涉案房屋所处项目的登记备案完成期限约需6个月。支强、张娇娇2019年4月1日诉至一审法院，要求判如所请。因本案系群体性案件之一，可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害，一审法院2019年8月2日以（2019）陕0104民初6911号民事裁定书，依职权对御园公司名下的财产采取了保全。一审法院认为，支强、张娇娇、御园公司于签订第二份《商品房买卖合同》同时，支强、张娇娇将之前双方签订的第一份《房屋买卖协议》交御园公司收回的行为表明，双方以《商品房买卖合同》替代了原《房屋买卖协议》，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按签订的《商品房买卖合同》履行。虽《商品房买卖合同》第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权转移登记”。“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第一种方式处理。1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。但涉案工程项目自2015年5月5日取得商品房预售许可证、2016年6月1日支强、张娇娇、御园公司签订《商品房买卖合同》，期间御园公司陆续完成涉案工程相关验收，直至2019年12月10日取得西大兴建消验字【2019】0039号消防验收合格消防验收意见书，期间均未见该工程出现违规被相关部门处罚的情形。再，涉案项目涉及城中村改造项目，有其特定的历史原因和政策，开发商承载着一定的社会责任；加之近期此类案件大量涌向法院，这方面存在的问题很多，问题在哪里值得所有职能部门思考，而这需要各方力量共同努力完成，共同营造和谐社会。涉案项目涉及2000余户，已有260余户为此涉诉一审法院，尽快办理房屋权属转移登记系业主的共同心声。据调查，项目后续手续搁置时间较长，除开发商自身原因外，还受涉及部门多、流程复杂以及相关部门建设工程消防设计验收职责调整等外部因素影响，综合合同履行情况，御园公司的过错程度等因素，至今未能备案登记系多方因素导致，非完全系御园公司的原因所致。另，从御园公司最初2013年10月21日与支强、张娇娇签订《房屋买卖协议》至2014年4月10日实际交付房屋,大部分业主系按揭方式购房，仅支付部分首付款，按揭贷款尚未付清，但实现了其及时使用居住房屋的合同目的，开发商为此也做出了相应的付出，加之之后房价大幅上涨，支强、张娇娇也未举证其因此受到损失的相关证据。最后，单从个案来看，开发商的违约责任不可减免，但从双方均应遵从诚信原则考虑，从大多数业主尽快办理房屋权属转移登记的共同心声出发，本着平衡双方利益、化解社会矛盾原则，一审法院酌情判决御园公司自违约之日即2016年4月11日至支强、张娇娇2019年4月1日诉至法院，由御园公司承担合同约定违约金标准的5%的违约金为宜，经计算为2812元（总房款518382元×日万分之一×违约天数1085天×5%）。虽支强、张娇娇此次仅主张违约金到2019年3月4日，为节约当事人诉讼成本，且一审法院判决违约金金额在支强、张娇娇主张的金额范围内，故御园公司应实际支付支强、张娇娇违约金2812元。但御园公司将支强、张娇娇办理涉案房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系御园公司的法定义务，不能免除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故支强、张娇娇此项诉讼请求，予以支持。诉讼期间御园公司积极配合相关部门处理消防验收并通过等，并承诺6个月内完成备案登记手续，案件审理期间又发生了不能预见、不能避免且不能克服的新冠病毒疫情客观情况，故对此酌情判决御园公司6个月内完成。若御园公司逾期未能完成备案登记，依法对御园公司进行惩罚，由御园公司支付支强、张娇娇迟延履行金。支强、张娇娇要求御园公司返还其天然气安装费（支强、张娇娇实际缴纳1518元，其主张金额有误）、有线电视安装费，因御园公司系代收，且御园公司举证该费用在双方2016年6月1日签订《商品房买卖合同》前其已交给相关单位，支强、张娇娇也认可天然气、有线电视均开通并正常使用，故支强、张娇娇该项主张无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效后180日内，被告西安御园房地产开发有限公司将原告支强、张娇娇办理位于西安市莲湖区雅逸新城1幢2单元6层20601号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、本判决生效后十日内，被告西安御园房地产开发有限公司支付原告支强、张娇娇逾期办理房屋所有权证的违约金2812元；三、驳回原告支强、张娇娇要求被告西安御园房地产开发有限公司返还原告天然气安装费1598元、有线电视安装费380元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）；如果未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（以购房款518382元为基数，按照日万分之一标准，计算至实际备案之日）。案件受理费550元，由被告负担（原告已预交，被告于判决生效后十日内支付给原告）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，支强、张娇娇与御园公司后签订的《商品房买卖合同》替代了双方之前签订的《房屋买卖合同》，双方所签《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按所签的《商品房买卖合同》履行各自义务。御园公司向支强、张娇娇实际交房时间为2014年4月10日，按照双方所签的《商品房买卖合同》约定，御园公司应在商品房交付使用后730日内为支强、张娇娇办理涉案房屋权属证书。现支强、张娇娇要求御园公司履行该义务，一审法院判决御园公司在判决生效后180日内将办理涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，于法有据，应予维持。御园公司上诉主张因政府相关政策未落实到位及疫情因素影响，无法预测前述阻碍办证的因素消除时间的情况下，一审法院判令其在判决生效后180日内办理涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案不当。对此，本院认为，御园公司一直在推进涉案项目办理权属证书的程序，目前已取得防雷装置竣工验收合格证、西安市建筑节能分布工程验收备案表、人防结建工程验收备案书、竣工环保预验收、消防验收，结合我国疫情防控及复工复产情况，一审法院判决御园公司于判决生效后180日内履行提供相关资料报产权登记机关备案，并无不当，应予维持。关于御园公司上诉主张一直未能办理权属证书系政府原因及疫情影响，非因其原因导致，故不应承担违约金的理由。本院认为，御园公司于2014年将涉案房屋交付支强、张娇娇，于2016年再次签订合同，按照合同约定的办理涉案房屋权属证书的期限早已截至，但御园公司却未能按照合同约定履行其办证义务，构成违约，应当承担违约责任。同时，一审法院也考虑到涉案项目后续手续搁置时间较长，除开发商自身原因外，还受到涉及部门多、流程复杂以及相关部门建设工程消防设计验收职责调整等外部因素影响，并综合合同履行情况，御园公司的过错程度等因素，至今未能备案登记系多方因素导致，非完全系御园公司的原因所致，从诚信原则、平衡双方利益及化解社会矛盾方面考虑，对合同约定的违约金进行调整降低，亦无不妥。故御园公司主张其不承担违约金的理由，不能成立。综上，御园公司的上诉请求，不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，御园公司预交550元，由御园公司负担550元。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  魏 妍二〇二〇年十一月三十日书记员  胡雨欣