甘肃省张掖市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘07执异60号 案外人：杨青，男，汉族。 申请执行人：甘肃兴鼎建筑安装工程有限责任公司。 法定代表人：陈学英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱虹，该公司法律顾问。 被执行人：张掖市新城房地产开发有限公司。 法定代表人：唐刚，该公司经理。 本院在执行申请执行人甘肃兴鼎建筑安装工程有限责任公司（以下简称兴鼎公司）与被执行人张掖市新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人杨青对本院执行的被执行人新城公司名下位于甘州区昭武路天薇红垣住宅小区X号商住楼X层X室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人杨青称，申请撤销对杨青位于甘州区昭武路天薇红垣住宅小区X号商住楼X层X室房屋（以下简称案涉房屋）的保全评估拍卖的强制执行措施。事实与理由：杨青在新城公司开发的天薇红垣住宅小区中担任工程监理，新城公司共拖欠监理费300077元。2019年1月7日，杨青以抵顶监理费的方式与新城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定杨青购买案涉房屋，应认定杨青已实际支付房屋价款，该房屋属杨青所有。但兴鼎公司与新城公司发生诉讼后，兴鼎公司保全了案涉房屋，现兴鼎公司已申请强制执行，并欲评估拍卖案涉房屋。该行为损害了杨青的合法利益，应停止对该房屋的执行。 本院查明，兴鼎公司与新城公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理，案号为（2019）甘07民初92号。在诉讼过程中，本院依兴鼎公司的诉讼保全申请，于2019年11月19日作出（2019）甘07民初92号民事裁定书，对新城公司开发的天薇红垣住宅小区4号、5号楼及临泽北路天薇嘉苑2号楼的55套房产进行查封（实为54套，查封房屋清单中有1套重复）。2019年12月2日，本院向张掖市不动产登记事务中心出具（2019）甘07执保68号协助执行通知书，依法查封了新城公司名下的案涉房屋及其他房产，查封期限为三年，自2019年12月2日至2022年12月1日。2020年7月14日，本院作出（2020）甘07民初92号民事判决书，判决：一、新城公司向兴鼎公司支付工程款3350280元（其中1080280元可以用天薇红垣小区270.07㎡商品房抵顶），于判决生效之日起30日内付清；二、新城公司向兴鼎公司赔偿逾期结算、逾期付款违约金279730.8元，于判决生效之日起30日内付清；......。判决生效后，新城公司未按期履行判决确定的义务。兴鼎公司向本院申请强制执行，本院于2020年9月2日立案受理，案号为（2020）甘07执59号。本案正在执行过程中，欲对案涉房屋进行评估拍卖。2020年11月16日，杨青向本院提出书面异议。 另查明，案外人杨青在本案审查过程中陈述，新城公司在开发建设天薇红垣住宅小区过程中，因欠其所属的张掖市启翔工程监理有限责任公司的工程监理费，其作为项目负责人与新城公司协商后，新城公司将案涉房屋抵顶给其。对案涉房屋打算出售，故没有装修入住，也没有及时办理产权登记手续。杨青提交以下证据：1.新城公司天薇红垣小区监理结算单2张，欲证明经2018年12月5日结算，新城公司欠其监理费319068.41元。2.证明1份，载明“兹有天薇红垣社区住宅房号4#1202，面积79.03㎡，单价3797元，总价300077元，用于抵顶红垣工程监理费杨青款”所署时间为2019年1月5日。3.《商品房买卖合同（预售）》1份。合同载明：杨青购买新城公司开发建设的案涉房屋，房屋预测面积79.03平方米，单价每平方米500元，总价款39515元，于2019年1月7日前一次性全部支付，新城公司于2019年3月31日前交付案涉房屋，合同签订时间为2019年1月7日，合同编号为20190107XXXX。 本院认为，发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。在执行程序中，人民法院有权对被执行人的责任财产采取相应的执行措施。但是，对于执行标的不属于被执行人责任财产或者案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益的，人民法院应当停止对该财产的执行。本案争议的焦点问题为案外人杨青对案涉房屋是否享有物权及足以排除强制执行的民事权益。分析如下： 第一，案外人杨青对案涉房屋不享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，不动产物权的取得与变动应遵循公示公信原则，除法律另有规定外，不动产物权的取得与变动自记载于不动产登记簿时发生效力。而从本案查明的事实看，案外人杨青没有办理不动产产权登记，并没有取得案涉房屋的物权，提交的结算单及抵债证明仅能产生债法上的效力，只享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，不能对抗人民法院对该房屋的执行。 第二，案外人杨青对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是对房屋买卖关系中无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，目的是为了保护案外人基于真实买卖行为而对不动产享有的物权期待权。即案外人是房屋买卖关系中的买受人，虽未取得不动产之物权，但在符合上述规定情形下，对不动产享有物权期待权，可以排除法院的强制执行。该条规定并未将抵债受让人列入物权期待权的保护范围。本案中，首先，案外人杨青虽然提交了其与新城公司签订的《商品房买卖合同》，但该合同并非基于双方当事人真实的买卖商品房的合意而签订，其实质上是以房抵债协议，目的是为了消灭新城公司对杨青的监理费这一金钱债务，显然不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯房屋买卖关系。杨青在本质上仍然系新城公司的普通金钱债权人，签订买卖合同、交付房屋仅系以物抵债的履行方式，在完成不动产权属转移登记之前，杨青仅凭抵债证明和商品房买卖合同并不足以形成优先于一般债权的权益。因此，以房抵债协议中的“买受人”并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的范围。其次，杨青提交的《商品房买卖合同》合同约定房屋的总价款为39515元，与其主张的抵顶监理费300077元并不相符。而且，杨青所属的监理公司是否认可杨青作为权利人主张以房抵债，杨青并未提交相应证据证实。再次，案涉《商品房买卖合同》签订后，双方未及时办理备案登记和过户登记，从而避免被查封的风险，杨青未提交证据证明向新城公司提出过相应的主张，其自身存在一定的过错。 综上所述，案外人杨青对案涉房屋不享有物权，也不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人杨青的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向甘肃省张掖市中级人民法院提起诉讼。 审判长  张正权 审判员  刘曙光 审判员  郭永旺 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  杨立婷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。