广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执异1065号 案外人：李家乐（曾用名李宋填），男，1977年12月20日出生，身份证住址广东省普宁市。 案外人：庄吉珊，女，1974年4月23日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：张慧，广东广和律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司深圳福田支行，住所地深圳市福田区华富路**南光大厦**西侧，统一社会信用代码91440300892215137P。 负责人：马强，行长。 被执行人：深圳市颖力实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区泥岗西路**鸿颖大厦**，统一社会信用代码914403001923327037。 法定代表人：冯本现。 被执行人：深圳市康纳实业有限公司，住所地，住所地深圳市罗湖区文锦北路**文锦广场文安中心2009会信用代码91440300279410153H。 法定代表人：郑东家。 本院在执行招商银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称招商银行）与深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称颖力公司）、深圳市康纳实业有限公司（以下简称康纳公司）借款合同纠纷一案过程中[执行案号为（2012）深中法执恢字第245号]，于2012年11月27日轮候预查封了被执行人颖力公司名下位于深圳市罗湖区××大厦××房（以下简称涉案房产），后上述轮候预查封措施转为正式预查封。案外人李家乐、庄吉珊不服上述查封措施，向本院提出异议。本院依法受理，并另行组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 案外人李家乐、庄吉珊异议称，2002年10月24日案外人与颖力公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买了××大厦××号房，已付清全款并使用至今。由于颖力公司在开发××大厦过程中拖欠地价、超建等原因，导致××大厦一直未能办理初始登记，无法办理房产证，因此涉案房产一直未能过户至案外人名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人在法院查封之前已从颖力公司购得颖隆大厦涉案房产，并付清全部购房款且占有、使用至今，该房产属于案外人的合法财产，并非颖力公司财产。综上，案外人提出本次异议，请求中止对涉案房产的强制执行，并解除查封。 案外人李家乐、庄吉珊提交了《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《补充合同》、《首期免息分期付款补充协议》、收款收据、《付清楼款证明》、《业主公约》、抵押登记及按揭律师费收据、物业管理、燃气、水、对讲、有线电视费等相关收据及发票等证据材料，以证明其异议主张。 就案外人李家乐、庄吉珊的异议请求，申请执行人招商银行提交的书面答辩意见如下：一、案外人李家乐、庄吉珊对涉案房产不享有物权，不能对抗法院查封，异议不成立；二、案外人未能提供购房发票，更未提供资金来源转账流水等证据。收款收据显示其所支付金额与涉案房产预售买卖合同约定金额不一致，《付清楼款证明》无法直接证明案外人结清剩余房款；三、案外人提供的对讲、有线电视、抵押登记、按揭律师费、管理费等收据及燃气、电费缴费单等证据显示的最早日期为2012年12月，即案外人在颖力公司无法办理物权转移登记的情况下，在较长的一段时间内既没有要求解除购房合同，也没有向颖力公司主张违约责任，其自身存在过错。综上所述，案外人的异议理由不能成立，请求法院予以驳回。 本院查明，招商银行与颖力公司、康纳公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2004）深中法民二初字第419号民事判决书已经发生法律效力。根据该生效判决，被执行人颖力公司应于判决生效之日起十日内偿还招商银行借款本金800万元及利息242673.9元（利息已计至2004年8月21日，之后利息按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率计付至款项清偿之日止）；被执行人康纳公司对上述还款义务承担连带清偿责任，其代为清偿后，有权向被执行人颖力公司追偿；案件受理费50829.59元、财产保全费43020元，由两被执行人连带承担。由于被执行人没有履行上述生效判决确定的内容，申请执行人招商银行向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2005）深中法执字第319号。2006年4月，广东省高级人民法院将该案指定由广东省河源市中级人民法院执行[执行案号为（2006）河中法执字第101号]。2010年6月，广东省高级人民法院将该案重新指定由本院继续执行。 2012年9月11日，本院依法受理申请执行人招商银行的恢复执行申请，案号为（2012）深中法执恢字第245号。2013年6月13日，因被执行人暂无财产可供处分，本院作出（2012）深中法执恢字第245-2号执行裁定书，裁定终结该次执行程序。在该案执行过程中，本院于2012年11月27日轮候预查封了涉案房产，后该轮候预查封措施转为正式预查封。 2018年10月25日，申请执行人招商银行向本院申请恢复执行，本院依法受理，案号为（2018）粤03执恢491号。在该次执行过程中，本院办理了对涉案房产的继续预查封手续，查封期限三年，自2018年11月6日起至2021年11月5日止。 另查明，案外人李宋填（李家乐）、庄吉珊于2002年10月24日与被执行人颖力公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定其以7540元每平米的价格购买颖力公司开发的位于深圳市××大厦××房产，房屋总价款343221元，须于签订合同时支付购房款103221元，剩余价款240000元向银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款，颖力公司须于2003年1月30日将验收合格的房地产交付案外人使用，并应在取得工程竣工验收证明之日起150日内书面通知案外人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。同日，双方又签订《首期免息分期付款补充协议》，补充约定原七成二十年按揭改成九成二十年按揭，实际成交价为人民币6051.50元，总价为人民币275464元。为配合案外人九成二十年按揭，预售买卖合同单价改成人民币7540元，总价为343221元，按揭额为24万元。根据案外人向本院提交的收款收据显示：2002年10月3日，李宋填（李家乐）向颖力公司支付涉案房产定金10000元；2002年10月24日，李宋填（李家乐）、庄吉珊向颖力公司支付涉案房产首期余款25464元；2002年12月8日，李宋填（李家乐）、庄吉珊向颖力公司支付涉案房产购房款100000元；以上合计支付135464元，颖力公司均为案外人开具了收据。2020年8月6日，颖力公司开具付清楼款证明，载明李家乐、庄吉珊已付清全部楼款。2003年5月21日，涉案房产交付后，案外人即居住于涉案房产。以上事实有案外人提交的购房合同、付款收据、付清楼款证明、业主公约、对讲及有线电视费用、管理费、灭火器收款收据等材料为证。 本院认为，李家乐、庄吉珊以案外人的身份主张涉案房产实际为其所有，且其异议目的在于排除本院执行案件对涉案房产的强制执行，因此，就其所提异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人异议程序进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人李家乐、庄吉珊在本院查封涉案房产之前已与被执行人颖力公司就涉案房产签订了书面房屋买卖合同，颖力公司已为案外人出具了付清楼款证明。2003年，涉案房产交付使用后，案外人即居住于涉案房产。此外，案外人所购房产并非因案外人自身的原因未能办理过户登记手续。故涉案房产的情形符合上述司法解释有关排除执行的规定。 综上所述，案外人李家乐、庄吉珊的异议请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对深圳市罗湖区××大厦××号房的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  吴文举 二〇二〇年十一月十一日 书记员  赵 琢