黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再64号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：陈宝柱，男，1966年4月4日出生，汉族，七煤集团消防处工人，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：郑艳丽（陈宝柱之妻），女，1967年9月20日出生，汉族，桃山区第十五小学校教师，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：那国海，黑龙江齐开律师事务所律师。被申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：七台河市银达房地产综合开发有限责任公司，住所地七台河市桃山区桃南街东进路。法定代表人：张标贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈培生，黑龙江凯熠律师事务所律师。申诉人陈宝柱因与被申诉人七台河市银达房地产综合开发有限责任公司（以下简称银达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服七台河市中级人民法院（2010）七民终字第58号民事判决,向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2019]23000000315号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）黑民抗189号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员张子熙、赵鑫出庭。申诉人陈宝柱的委托诉讼代理人郑艳丽、那国海，被申诉人银达公司的委托诉讼代理人罗伟、陈培生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，七台河市中级人民法院（2010）七民终字第58号民事判决适用法律确有错误，理由如下：判决解除银达公司、陈宝柱于2003年12月30日签订的商品房买卖合同属适用法律确有错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，陈宝柱作为买受人，未依合同的约定办理银行贷款手续，已构成逾期付款。虽然银达公司、陈宝柱签订的商品房买卖合同第十一条规定，陈宝柱逾期付款超过15日后，银达公司有权解除合同，但是银达公司既未催告陈宝柱付款，亦未提出解除合同，迟至2009年3月26日才在本案诉讼中提出解除合同的诉讼请求，鉴于银达公司的解除权已超过一年的期间未行使而消灭，则银达公司的诉请解除合同，没有法律依据。原审判决解除银达公司、陈宝柱于2003年12月30日签订的商品房买卖合同，属适用法律确有错误。陈宝柱称，同意检察机关抗诉意见。银达公司辩称，检察机关所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是对《合同法》第九十四条第三项的补充解释，不适用《合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现的合同目的”规定，并且本案中陈宝柱一直未催告银达公司行使解除权，故银达公司解除权并不消灭。原审判决认定的事实均确认陈宝柱构成逾期付款的违约责任。自2003年签订合同，银达公司通知陈宝柱入户至起诉之日，陈宝柱一直未缴纳剩余房款。银达公司出卖房屋的目的已经无法实现，故银达公司解除合同的请求应予支持。最高人民法院（2016）最高法民申1580号民事裁定中，合同相对方逾期十一年未履行合同义务，期间也未催告享有解除权一方行使解除权，最高人民法院认为此情况下合同解除权并不消灭。综上，一、二审判决银达公司享有解除权，依据《合同法》第九十四条的规定，判决解除合同并无不当。银达公司向一审法院起诉请求：1.解除银达公司与陈宝柱签订的商品房买卖合同；2.判决陈宝柱给付其违约金9336元；3.诉讼费用由陈宝柱承担。陈宝柱反诉请求：1.继续履行商品房买卖合同；2.依据合同约定支付违约金18,158.52元；3.支付陈宝柱因无房居住而产生的租赁费32,000元；4.诉讼费用由银达公司承担；以上合计50,158.52元。一审法院认定事实：2003年12月30日，银达公司与陈宝柱双方签订商品房买卖合同，陈宝柱购买银达公司开发的位于七台河市桃山区房屋，建筑面积87.39平方米，1180元／平方米，房屋总价款为103,120元,陈宝柱首付31,120元，余款72,000元由陈宝柱按揭贷款。同时，双方在合同中约定了违约责任条款。合同履行过程中，银达公司依合同约定向陈宝柱交付房屋并向陈宝柱下达入户通知，陈宝柱在交付首付购房款31,120元后，以银达公司交付的房屋未经验收合格及存在质量问题而不予办理入户手续，未办理按揭贷款,未按合同约定偿还剩余购房款72,000元。一审法院判决：一、解除银达公司与陈宝柱于2003年12月30日签订的商品房买卖合同，银达公司返还陈宝柱已给付的房款31,120元；二、陈宝柱给付银达公司违约金6224元（已付购房款31,120元的20％）。案件受理费733.60元，反诉费50元由陈宝柱负担。陈宝柱不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决并改判银达公司履行合同及承担违约金。二审法院认定的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，陈宝柱与银达公司于2003年12月30日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审判决认定该商品房买卖合同具有法律效力并无不当。合同签订后，陈宝柱给付银达公司首付款31,120元，并约定余款72,000元由陈宝柱以按揭贷款的方式给付银达公司。银达公司在收取陈宝柱的首付款后，依据合同约定将其开发的朝阳小区五组C栋楼房竣工并通知购买者办理入户手续，本案争议房屋所在楼房的其余购买者均已办理入户手续。陈宝柱以该房屋未经验收及出现质量问题为由，没有履行合同约定的以按揭贷款方式给付其余购房款的义务，但陈宝柱未提供切实充分证据证实银达公司履行合同义务不符合约定，故陈宝柱未能给付剩余购房款的行为构成逾期付款的违约行为。双方当事人签订的商品房买卖合同第十一条约定“买受人逾期15日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人解除合同通知到达之日起七日内办理退款，并按买受人累计已付款的30％向出卖人支付违约金”，基于当事人约定的合同解除条件已经成就的事实，一审判决解除合同及以给付违约金的方式予以赔偿，并无不当。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费733.60元，由陈宝柱负担。本院再审认定的事实与二审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为银达公司对案涉商品房买卖合同是否有权行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”当事人一方迟延履行的债务致使不能实现合同目的是指迟延的时间对于债务的实现至关重要，超过了合同约定的期限履行合同，合同的目的就将落空。本案中，双方合同中未明确约定超过期限履行合同，银达公司不接受履行，且陈宝柱虽延迟给付剩余房款，但如继续履行，银达公司仍能实现以转移房屋所有权方式获得房屋价款的合同利益，故本案不属于法律规定的当事人一方迟延履行的债务致使不能实现合同目的的情形。陈宝柱在银达公司交付房屋后，迟延支付购房款，属于上述法律第三项规定的情形。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定。因陈宝柱迟延付款，依据合同的约定及法律的规定，银达公司享有解除权。依据上述司法解释第二款关于解除权行使期限的规定，陈宝柱没有向有解除权的银达公司催告，银达公司的解除权应在解除权发生之日起一年内行使，否则解除权消灭。陈宝柱至房屋通知入户至起诉时已近6年，早已超过一年除斥期间，可以认定银达公司的解除权已经消灭。本案商品房买卖合同应继续履行，陈宝柱应承担给付剩余房款义务。本案再审庭审中，陈宝柱自认于2014年12月28日占有使用案涉房屋，故陈宝柱迟延给付房款的利息从该日起计算为宜。陈宝柱一审反诉要求继续履行合同，由银达公司赔偿其因房屋存在质量问题而造成的损失。经一审法院已释明，陈宝柱不申请对房屋质量进行鉴定，陈宝柱现没有证据证明房屋存在质量问题，因此陈宝柱要求赔偿损失的反诉请求不能成立。而且对该项请求陈宝柱在再审时亦未提出，所以对陈宝柱要求赔偿损失的反诉请求应予驳回。原审判决解除银达公司、陈宝柱签订的商品房买卖合同不当，本院再审依法纠正。综上所述，陈宝柱的再审理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销七台河市中级人民法院（2010）七民终字第58号民事判决及七台河市桃山区人民法院（2009）桃民初字第237号民事判决；二、陈宝柱与七台河市银达房地产综合开发有限责任公司继续履行于2003年12月30日签订的商品房买卖合同；三、陈宝柱给付七台河市银达房地产综合开发有限责任公司剩余房款72,000元及利息（自2014年12月28日至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回七台河市银达房地产综合开发有限责任公司的诉讼请求；五、驳回陈宝柱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二案件受理费1467.20元，反诉费50元，共计1517.20元，由七台河市银达房地产综合开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雪松审判员  罗林成审判员  娄威巍二〇二〇年十一月四日法官助理刘春芳书记员何莉萍