贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0111民初4224号 原告：项杰，男，1986年5月6日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：江攀，贵州民光律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：马玉前，贵州民光律师事务所实习律师，一般代理。 被告：贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地公司），住所贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**。 法定代表人：张德兴，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。 被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂公司），，住所贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓** 法定代表人：韩中志。 委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。 原告项杰与被告天地公司、伟庭茂公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员魏丽独任并公开开庭进行了审理。原告项杰委托诉讼代理人江攀、马玉前，被告天地公司之委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼，被告伟庭茂公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案因疫情原因扣除相应审限。本案现已审理终结。 原告项杰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年4月22日签订的两份编号为ＧＦ-2000-0171《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告天地公司退还原告已交购房款162770元，被告2退还原告已交团购费60000元，并支付违约金1113.85元，以上共计223883.85元；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实及理由：原告与被告天地公司于2018年4月22日当天分别签订了两份《商品房买卖合同》，合同分别约定原告出资购买被告位于贵阳市花溪区，每套房原告需支付首付款81385元，房屋交付期限均未2019年12月31日，被告天地公司逾期交房30日后，均应按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金，两份合同签订后，原告依照约定向被告支付了两套房屋的首付款共162770元，并向代为销售被告天地公司房屋的被告伟庭茂公司支付了两套房屋的团购费60000元，之后，因被告天地公司拟建案涉房屋所占用地为案外小区业主停车位，未得到相关部门批建，导致合同签订至今被告均未建成案涉房屋并交付给原告，被告天地公司的行为严重损害了原告的合法权益，现原告依照合同约定，要求解除合同，并要求被告天地公司及被告伟庭茂公司退还原告已交购房款及团购费，并支付违约金，综上，原告为维护自身权益，遂诉至法院，诉请如前。 诉讼中，原告项杰变更诉讼请求为：1.确认原告项杰与被告天地公司于2018年4月22日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为2018-0396、2018-0397）及补充协议无效；2.判令被告天地公司返还原告已付购房款共计162770元及向原告支付利息（利息以162770元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2018年4月22日起付至购房款全部偿还完毕之日为止）；3，判令被告伟庭茂公司返还原告已交团购费60000元及向原告支付利息（利息以60000元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2018年4月22日起付至团购费全部偿还完毕之日为止）。事实及理由：原告发现，被告天地公司在与原告签订商品房买卖合同时，未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条，遂请求变更诉讼请求如前。 被告天地公司辩称，第一，同意退还房款，但是不同意支付利息；第二，对于原告主张的团购费针对的为被告伟庭茂公司，与被告天地公司无关。 被告伟庭茂公司未作答辩。 本院经审理查明事实如下： 被告天地公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。 被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，经营范围为房地产经纪、房地产投资咨询、房地产营销策划。 位于花溪区项目系被告天地公司建设开发。2018年4月9日，被告天地公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于花溪云上“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围：1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区新建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限：1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付：1.本项目的推广费用由乙方承担……第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……，合同还对各方的权利义务进行了约定。 2018年4月12日，原告项杰向伟庭茂公司缴纳团购费60000元，伟庭茂公司出具收据，注明“兹收到项杰1-5、21栋D区1-739号负1-739、1-5、21栋D区1-740交来团购费陆万元整”。 2018年4月22日，原告项杰与被告天地公司签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为2018-0396、2018-0397），约定：出卖人以划拨方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢负一层739和740号房，建筑面积均为11.13平方米，商品房单价均为每平方米14500元，总金额均为161385元。首付50%（81385元），剩余房款80000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用。原告与被告还签订了《商品房买卖合同》补充协议，补充协议就贷款、基础设施与公共配套的补充约定、逾期办证责任等进行了约定。合同签订后，原告于同日分别支付首付款81385元，共计162770元。被告天地公司分别出具收据，分别注明收到项杰交来1-5、21栋负1层Ｄ区1-739号和1-740号房款。 另查：案涉房屋销售至本案审理终结时，被告天地公司未取得商品房预售许可证。 上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、被告营业执照、被告企业信息查询单、《商品房买卖合同》及补充协议、收据等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。 本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》是否有效，及其法律后果。2.案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。 关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告天地公司与原告项杰于2018年4月22日签订《商品房买卖合同》及补充协议时未取得商品房预售许可证，且至今仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议应认定无效。根据前述司法解释第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款。从庭审查明的事实可知，原告支付被告天地公司的购房款为162770元，故对其主张天地公司退还购房款162770元的请求，予以支持。对原告主张购房款利息，本院依法认定从被告天地房开公司占有原告资金即原告交付完毕购房款2018年4月22日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 关于焦点二。案涉房屋由被告天地公司委托被告伟庭茂公司独家销售，被告伟庭茂公司为促销房屋销售收取原告团购费60000元，该费用的收取由被告伟庭茂公司出具收据收取后并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。故对原告要求被告伟庭茂公司返还团购费60000元及利息，本院予以支持。至于利息应付的时间及金额，应自收取之日2018年4月12日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告项杰与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年4月22日两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为2018-0396、2018-0397）及补充协议无效； 二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告项杰购房款162770元及利息（利息以162770元为基数，从2018年4月22日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告项杰团购费60000元及利息（利息以60000元为基数，从2018年4月12日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 四、驳回原告项杰的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4658元，由被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担3358元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担1300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 魏丽 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 成琳 书 记 员 杨杰