海南省临高县人民法院   民事判决书   （2020）琼9024民初1054号   原告：海南之澜物业有限责任公司。统一社会信用代码：91469028594934205K。   法定代表人：黎某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨某。   委托诉讼代理人：王某。   被告：郑某，联系地址海南省临高县临城镇龙力路176号。。   原告海南之澜物业有限责任公司（以下简称海南之澜公司）诉被告郑某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海南之澜公司的委托诉讼代理人杨某、王某，被告郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南之澜公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付在2013年3月1日至2020年4月30日期间的物业管理费10655.4元、电梯维护费1290元、公摊电费1441元，合计为13386.4元；二、判令由被告承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由：因被告购得坐落于临高县委大院公务员住宅小区3-1204房，该房产建筑面积为123.9平方米。原告是小区业主委员会选聘的物业服务企业，从2012年12月1日开始为小区提供物业服务。小区业主委员会与原告签署的《物业管理委托合同》【服务周期：2012年12月1日至2017年11月30日】（以下简称合同）第四章第二十条约定：受业主委员会委托，由原告向业主或物业使用人收取物业管理费、停车服务费、公共水电费、电梯电费等。各项收费价格标准已经双方协商一致：物业服务收费标准为住宅高层1元/平方米/月、住宅**0.6元/平方米/月，公共用水费、用电费以实际发生额按户均摊。2017年11月30日物业服务合同期限届满后，双方续签《物业管理委托合同》【服务周期：2017年12月1日至2022年11月30日】，原告按照合同约定提供了物业管理服务。但被告从2013年3月至今未缴纳物业管理费，被告未缴纳和支付的物业管理费及其他公摊费用共计为13386.4元。原告多次催缴并寄发催告律师函，被告均推脱并拒绝支付。被告的行为已构成违约。原告为了维护自身的合法权益，特提起民事诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告郑某辩称：原告起诉我违约不成立，我本人没有与原告签订过物业服务合同，也没有委托任何人参加物业代表委员会等。签订合同里面的落款人谢一持不能代表我与原告签订合同，我也没有收到过追缴物业费的通知书，我只是在去年的7、8月份接过原告的一次电话，我跟原告表示没有装修房子不同意缴纳物业费，直到收到原告的律师函才知道欠了那么多物业费。我认为原告收取每平方米1元的物业费过高，我们小区没有绿化、活动等其他设施，原告应按照最低的标准来收取物业费。并且我的房子没有装修，原告起诉主张要求支付公摊电费、电梯维护费等是不合理的。我要与原告签订合同后才能向原告支付物业服务等费用。   原告海南之澜公司提交如下证据以支持其诉讼请求：1、《物业管理委托合同》，证明原告与被告之间属于物业服务合同关系，原告提供物业管理服务，物业全体业主和物业使用人均应按照本合同的约定履行相应责任的事实；2、《预售备案登记表》，证明被告的主体身份，并且被告是涉案房屋备案产权人及房屋建筑面积的事实；3、《律师函》，证明原告委托广东诚公律师事务所向被告发出《律师函》，催告被告缴纳物业管理费的事实；4、《邮件交寄单（收据）》，证明原告向被告主张支付拖欠物业管理费的事实。   被告郑某对原告海南之澜公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议；对关联性有异议，认为签订合同的内容没有法律依据，原告收取物业费过高，没有根据物业管理条例的收费标准来收取物业管理费。对证据2-4的真实性、合法性、关联性没有异议。   被告郑某提交以下证据进行抗辩：《照片》5张，证明被告涉案的房子还没有进行装修入住的事实。   原告海南之澜公司对被告郑某提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据的证明力有异议，认为原告对包括未装修的房子都是根据公共区域及活动设施进行了维修。   经审查，本院对原告和被告提交的证据认定如下：一、对原告提交证据1的真实性、合法性予以确认；对其关联性及证明力综合本案有关证据进行分析后再予以确认。对原告提交证据2-4的真实性、合法性、关联性予以确认，具有证据的证明力。二、对被告提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对其证明力综合本案有关证据进行分析后再予以确认。   根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为临高县委大院公务员住宅小区3-1204房的业主，被告购买该房屋建筑面积为123.86平方米。2012年11月30日，临高县委大院住宅区业主委员会（甲方）选聘原告（乙方）为临高县委大院公务员住宅小区提供前期物业管理服务，双方为此签订了《物业管理委托合同》。该合同第一条约定，物业座落位置××镇司法局斜对面。第二条约定，物业类型：楼盘4栋，其中多层3栋，电梯6部；低层1栋，总户数228户。总建筑面积为28950.88平方米，住宅面积为27491.83平方米。第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。第十七条：委托管理期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止。委托管理期满，根据《海南经济特区物业管理条例》规定，乙方没有违反有关规定，享有优先委托权并与甲方续订委托合同。第二十条：受甲方委托，本物业的管理服务费、停车服务费、公共服务费、公共水电费、电梯电费等，由乙方向业主或物业使用人收取，各项收费价格标准如下：住宅高层的物业服务费每个月每平方米为1元，住宅低层的物业服务费每个月每平方米为0.6元；公共部分用水、用电费为含绿化、清洁用水、抽水用电、公共场所用电等公共部分，根据水厂、电厂抄表计量，按户均摊，发电油料费按实际发生额按户均摊；车辆停放服务费为小汽车60元/辆/月，摩托车、电动车（不包含充电）30元/辆/月，自行车10元/辆/月。原告和临高县委大院住宅区业主委员会在合同中对委托管理事项、双方的权利义务以及其他物业管理服务费等也进行了约定。2013年1月1日，原告开始进场为涉案小区提供物业服务，包括卫生、设施设备维修、装修等服务。为了让原告继续对涉案小区提供物业服务，2017年11月28日，临高县委大院住宅区业主委员会与原告又签订一份《物业管理委托合同》，该合同除了将原合同第二条的约定变更为“物业类型：楼盘3栋，其中多层2栋，电梯4部；低层1栋，总户数160户”以及原合同第十七条的约定变更为“委托管理期限为5年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止”外，合同的其他条款跟原合同基本一致。   另查明：位于临高县委大院公务员住宅小区**已经交付被告使用，并由临高县住房保障与房产管理局于2011年8月4日办理预售备案登记于被告郑某的名下。但郑某至今尚未装修入住。原告于2013年1月1日进场对涉案小区提供物业管理服务，原告请求被告从2013年3月1日起至2020年4月30日止支付物业管理费共计为86个月，按每个月123.86元计算，被告应向原告支付物业管理费共计为10651.96元。   2019年8月24日，原告委托广东诚立律师事务所并由该事务所通过邮寄的方式向被告发出律师函，要求被告支付所拖欠的物业管理费及其他费用，但被告至今拒绝向原告履行合同约定的支付物业管理费的义务。   临高文澜物业服务有限公司于2012年7月2日经海南省临高县工商行政管理局注册成立，于2018年6月15日经该局核准名称变更为海南之澜物业有限责任公司。   以上事实，有原告和被告提交的证据，以及双方当事人在庭审中的陈述，资以认定。   本院认为:本案属于物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，临高县委大院住宅区业主委员会选聘原告为临高县委大院公务员住宅小区提供前期物业管理服务，双方为此签订的《物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，符合上述法律的规定。被告作为临高县委大院公务员住宅小区的业主，《物业管理委托合同》对被告具有法律约束力。原告为临高县委大院公务员住宅小区提供了物业管理服务，按照《物业管理委托合同》的约定享有收取物业管理费及其他合理费用的权利；被告作为该小区业主，在享受物业管理服务的同时，有义务向原告支付物业管理费及其他合理费用。从2013年3月1日起至2020年4月30日止，被告应向原告支付物业管理费共计为10651.96元，但被告拒绝履行支付义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。被告应在拖欠的物业管理费10651.96元范围内承担支付义务；原告诉请被告支付拖欠的物业管理费10655.4元，超出的3.44元物业管理费，证据不足，应不予支持；原告请求被告支付电梯维护费1290元、公摊电费1441元，因不能提交证据证明该事实，应承担举证不能的不利后果；因公告费尚未发生，原告请求被告承担公告费，证据不足，应不予支持。被告以他与原告没有签订物业服务合同，双方不存在权利义务关系二拒绝向原告支付物业管理费，理由不成立，应不予采纳。   综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：   一、被告郑某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告海南之澜物业有限责任公司自2013年3月1日起至2020年4月30日止的物业管理费10651.96元；   二、驳回原告海南之澜物业有限责任公司的其他诉讼请求。   如被告郑某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费135元，由原告海南之澜物业有限责任公司承担28元；被告郑某承担107元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判长 林 珩   人民陪审员 陈雪钊   人民陪审员 王小花      二〇二〇年十一月二十四日   书记员 刘 欢   附适用法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。   当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《中华人民共和国民法通则》   第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。   债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。