安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初12804号 原告：孙文坤,女,1968年4月20日出生,汉族,住安徽省颖上县。 原告:朱传陆,男,1968年12月26日出生,汉族,住安徽省淮南市八公山区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：刘明娟，安徽坤志律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：傅雪峰，上海市民生律师事务所律师。 被告:合肥保利和筑房地产有限公司，住所地合肥市滨湖新区云谷路**合肥万达文旅新城**，统一社会信用代码:91340100068096221W。 法定代表人:王耿，总经理。 委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所。 委托诉讼代理人：杨志泉，北京大成（合肥）律师事务所。 原告孙文坤、朱传陆诉被告合肥保利和筑房地产有限公司（以下简称“保利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙文坤、朱传陆及其委托诉讼代理人傅雪峰，被告保利公司的委托诉讼代理人杨霄鹏、杨志泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙文坤、朱传陆向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告返还购房款40万元;2、判令被告支付利息(以40万为本金,按同期银行贷款利率自起诉之日起至实际支付之日止)；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2017年7月16日经朋友介绍到被告的售楼中心,在销售人员的介绍下,预订了D9-115号商铺,并支付了5万元定金。当时销售人员只是在一张空白纸上计算了商铺的价格,以及大致的付款时间,并未签订认购书。随后,原告按照被告的指令,分别于2017年7月25日支付房款35万,2017年10月13日支付50万,2017年12月6日支付812045元。2018年1月9日双方正式签订《商品房买卖合同》,总价2612045元,首付1312045元,按揭贷款130万元。由于原告支付的预付款(总共3012045元)超过实际价款40万元,被告理应退还并支付合理利息。 被告保利公司辩称：被告仅收到原被告双方所签订商品房买卖合同中约定的购房款项，案涉的商铺系被告委托第三方安徽冉冉投资发展有限公司代理销售，被告并未收取原告诉请的款项。也没有相应的返还义务。 本院经审理后查明以下事实：2017年7月16日，原告孙文坤、朱传陆通过合肥市国环投资管理有限公司（以下简称国环公司）POS机刷卡支付34000元，现金支付16000元，合计50000元，作为所购D9商115号商铺定金。2017年7月25日，原告孙文坤、朱传陆通过国环公司POS机刷卡支付购房款350000元。 原告孙文坤、朱传陆另提供《收据》两张，分别载明：2017年7月16日孙文坤交付定金5万元。2017年7月25日孙文坤交款（D9-115）35万元。两收据未加盖公章。 2017年10月13日，原告孙文坤、朱传陆通过中国农业银行向被告保利公司转款50万元。2017年12月6日，二原告通过保利公司POS机刷卡支付购房款812045元。合计支付购房款1312045元。 原告提供保利公司出具的《收款收据》两张，分别载明：2017年12月10日收到孙文坤、朱传陆交来保利五月花小区非住宅商品D9-商业-1－115定金楼款首期789636元；2017年12月29日收到孙文坤、朱传陆交来保利五月花小区非住宅商品D9-商业-1－115定金楼款首期522409元。上述两笔首期购房款合计1312045元。 原告孙文坤、朱传陆陈述上述款项1712045元系在保利公司销售人员的带领下在保利公司售楼部刷卡支付。 2017年12月27日，原被告双方订立《商品房买卖合同》，确定原告购买保利公司开发的D9商115号商铺，建筑面积80.17㎡，总价2612045元，首付房款1312045元，剩余1300000元办理按揭贷款。 原告朱传陆通过上海浦东发展银行（合肥分行）办理个人贷款，还款通知单载明贷款金额为1300000元，贷款期限为10年，贷款于2028年3月30日到期。 原告称在收到该份《收款收据》时，发现《收款收据》载明所收价款与原告实际支付购房款不一致，没有提出异议的原因是与被告磋商好交付的总房款不计入合同是为了避税，并按被告的要求转入案外人公司。而被告保利公司辩称，多交的钱系转入其他公司的，不是房款，与保利公司无关。 另查明，保利公司在2017年6月1日－2018年12月30日期间，将案涉保利海上五月花商业四期项目委托给安徽冉冉地产投资发展有限公司（以下简称冉冉公司）代理销售,售楼部销售人员均由冉冉公司安排工作人员统一着装并配戴“保利五月花销售”胸牌上岗。在《销售代理合同》第3.1.8条约定，由保利公司财务人员统一负责本项目的财务和契约管理，统一收取购房客户的全部购房款和定金。保利公司可根据销售现场情况委托冉冉公司代理收款工作。 以上事实，由原所举的企业登记信息、公民身份信息、《认购书》、《商品房买卖合同》、《收据》、银行流水等，被告所举的《销售代理合同》及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：综合原被告的举证质证意见，本案的争议焦点有两项，一是国环公司收取钱款是否为被告保利公司所授权代收；二是原告是否存在多付的房款。 关于争议焦点一，被告保利公司将案涉楼盘委托予冉冉公司代理销售，销售人员均由冉冉公司安排上岗，并统一着装配戴“保利五月花销售”胸牌。委托代理关系的法律特征包括，代理人在委托人的授权范围内行使代理权，实施代理行为；委托人的利益依赖于代理人的行为；代理人以委托人的名义实施行为，但其行为的法律后果由委托人承担。首先，买受人在销售现场购房时均由销售人员指引前往财务室用POS机刷卡支付房款，对于售楼处使用某公司注册的POS机并无法知晓且无法改变。其次，依据《销售代理合同》约定，冉冉公司可以代理收款工作，由冉冉公司或国环公司代收的部分房款，保利公司在其出具的《收款收据》中也予以认可，可见，保利公司对于冉冉公司或其他公司的代收房款行为或者未经许可代收房款的行为均视为同意。再者，冉冉公司作为受托人，在履行受托事项时所产生的法律后果应由委托人保利公司予以承担。综上，国环公司收取的钱款也应视为由保利公司授权代收，相应的法律后果也由保利公司予以承担。 关于争议焦点二，原告孙文坤、朱传陆与被告保利公司在签订正式的房屋买卖合同之前，就案涉商铺面积、单价和总价做出口头认购协议，且原告二人按照认购协议的内容当天交付5万元购房定金，后续亦按双方约定总价支付房款，全面按照双方的口头认购协议履行了购买方的义务。尽管原被告双方并未签订书面的认购书，但基于原告支付定金及购房款的行为，应当认为原被告双方之间的认购协议系双方真实意思表示，合法有效。在交付总房款时，原告孙文坤、朱传陆系知晓并认可总房款的实际金额。关于在购房合同中记载总房款2612045元，与实际交付总房款存在差价，按原告所述，系原被告为了规避交税，刻意少写了部分房款。被告保利公司辩解房款差价与本公司无关，但根据争议焦点一的论述，保利公司对于案外人冉冉公司在售楼部代收房款事实上是默许并认可的。依据《中华人民共和国合同法》第59条，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。综上，原被告双方在《商品房买卖合同》约定之外的房款差额，原告主张予以返还本院不予支持，且原被告双方应当按照纳税相关规定补交差额部分相应税款。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条,《中华人民共和国合同法》第五十九条，之规定，判决如下： 驳回原告孙文坤、朱传陆的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取3650元，由原告孙文坤、朱传陆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李玥玥 二〇二〇年十一月三日 书记员  吴慧玲 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 《中华人民共和国合同法》 第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。