福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申3677号 再审申请人（一审被告，二审上诉人）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**。 法定代表人：陈松辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁晓芬、兰婷玲，福建诺道律师事务所律师。 被申请人（一审原告，二审被上诉人）：陈一红，女，1979年11月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被申请人（一审原告，二审被上诉人）：王筱贤，男，1978年5月4日出生。汉族，住福建省泉州市鲤城区。 再审申请人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称沃丰公司）因与被申请人陈一红、王筱贤商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2020）闽05民终929号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 沃丰公司申请再审请求：撤销二审判决，改判驳回陈一红、王筱贤的诉讼请求。事实和理由：（一）一、二审判决认定事实错误。1.案涉房屋交付时间应为2018年10月31日。首先，根据《合同补充协议》第四条第一款第一项规定，商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、建立等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，并不包括整体小区竣工综合验收合格及向建设主管部门报务手续办理完成。沃丰公司在一审中已提供相应证据证明在2018年10月31日交付案涉房屋时，该房屋已符合合同约定的交付条件。其次，陈一红、王筱贤在一审中提交的《入伙通知书》中亦载明交房时间为2018年10月31日。另外，沃丰公司同时在报纸上发出交房公告，公告交房时间同样也是2018年10月31日。2.沃丰公司主张案涉合同在履行过程中存在不可抗力等客观因素，符合客观事实。首先，案涉房屋项目所在地附近有泉州市第十一中学及泉州市城东中学等学校，在每年中、高考期间均会影响案涉房屋项目的施工，这是客观实际。其次，双方在案涉合同中已明确约定工程延期的事由及具体事项，根据工程项目施工的特殊性质，沃丰公司主张案涉房屋交付期限因受风雨天气、中高考等情形应顺延交房时间具有合理性。第三，在双方所签合同补充协议第四条中已明确约定延期交房的原因，故一、二审判决未认定中高考停工、停水停电、交通管制等不可抗力因素错误。第四，一审法院存在同案不同判的情形，另案中对沃丰公司前述抗辩事由均予以认定，但本案却未予认定。3.陈一红、王筱贤未按合同约定缴纳专项维修资金，无权要求沃丰公司承担逾期交房违约责任。案涉商品房买卖合同约定交付专项维修资金的时间为2016年12月30日前，同时双方在合同补充协议中亦约定买受人即陈一红、王筱贤应根据泉州市住房和城乡建设局规定的相关收费标准及时缴纳专项维修资金，买受人未交清前，出卖人即沃丰公司有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续。由前述约定可知，陈一红、王筱贤负有在先缴纳房屋专项维修资金的义务，否则沃丰公司有权拒绝交房，且无需承担逾期交房违约责任。（二）一、二审判决适用法律不当。1.我国住宅专项维修资金管理办法以及泉州市住宅专项维修资金管理规定均明确规定，依法缴纳专项维修资金系业主要求交付房屋的前提条件，未依法缴纳专项维修资金的，购买人无权要求开发商交付房屋，故而本案中陈一红、王筱贤在其缴纳住宅专项维修资金前无权要求沃丰公司承担逾期交房违约责任。2.案涉工程项目在施工过程中，遇到天气原因或中、高考等不可抗力因素导致工程延期并影响交房时间，沃丰公司依法不应承担相应的违约责任。（三）一、二审判决有违公平原则。即便沃丰公司在合同履行过程中存在逾期交房的违约行为，但一、二审判决未考虑工程施工过程中不可抗力因素，亦未考虑陈一红、王筱贤存在未先缴交专项维修资金的违约在先情形，未予调减违约金，实属不当。 本院经审查认为，陈一红、王筱贤与沃丰公司签订的商品房买卖合同及合同补充协议均是双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守。根据陈一红、王筱贤向泉州市城市建设档案馆调取的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》以及沃丰公司交付给陈一红、王筱贤的《住宅质量保证书》中内容载明，案涉房屋于2018年12月18日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，沃丰公司虽主张该竣工验收合格的时间为2018年10月20日，但其提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》与前述泉州市城市建设档案馆存档的验收报告内容不一致且未能作出合理说明，故应认定案涉房屋通过竣工验收时间为2018年12月18日。沃丰公司于2018年9月29日向陈一红、王筱贤邮寄《入伙通知书》，通知陈一红、王筱贤于2018年10月31日至2018年11月30日期间交房，但此时间段内案涉房屋尚未通过竣工验收，不符合法定交房条件，故沃丰公司该通知交房行为并不产生相应后果，一、二审判决认定沃丰公司至案涉房屋至通过竣工验收后的第二天即2018年12月19日方完成交付案涉房屋的义务并无不当，且沃丰公司在二审上诉时虽主张该事由但之后又撤回，现沃丰公司申请再审主张其于2018年10月31日完成交房义务不仅缺乏依据，亦与其在二审中对民事诉讼权利的处分行为相悖，本院不予采信。根据商品房买卖合同约定，沃丰公司应于2016年12月30日前将案涉房屋交付给陈一红、王筱贤，现其直至2018年12月19日方完成交房义务，故沃丰公司应承担逾期交房违约责任，一、二审判决基于合同约定，顺延沃丰公司的交房时间至2017年2月15日并无不当，沃丰公司主张中、高考期间亦应认定为延期因素，但根据沃丰公司提交的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》，仅禁止学校及周围200米范围内进行建筑施工作业，沃丰公司提供的证据不足以证明案涉房屋项目所在施工工地在学校及周围200米范围内，故不属于禁止建筑施工作业范围，沃丰公司还主张存在其他不可抗力因素但亦未能提交相应证据证实，故沃丰公司申请再审主张合同履行过程中还存在其他不可抗力因素应扣除相应交房期限缺乏依据，本院不予采信。对于沃丰公司提出因陈一红、王筱贤未交付住宅专项维修资金，沃丰公司无需承担逾期交房义务的主张，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金系为保障住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专门要求商品住宅、非住宅的业主缴交的资金，其所有权归属业主共有，并规定若未按该办法缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。由前述规定。应认定要求购房人在接收案涉房屋前缴交住宅专项维修资金，其目的系为了更好地保证该资金的缴存。基于住宅专项维修资金的性质和设立的目的，案涉合同补充协议第五条“前期物业约定”中关于“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续，由此产生的责任概由买受人承担”的约定，其目的应是为督促买受人依法缴存住宅专项维修资金，并不能成为沃丰公司逾期交房的抗辩理由，即沃丰公司将符合交付条件的房屋通知买受人接收后，买受人未交清住宅专项维修资金的，沃丰公司方有权拒绝交房，且相应后果由买受人自行承担。本案系因案涉房屋未达到法定交付条件而逾期交付，陈一红、王筱贤在办理房屋入住手续前、即正式签收领取钥匙的前一天亦已缴交专项维修资金，故沃丰公司以前述合同补充协议约定为由主张其无需承担逾期交房违约责任不能成立。沃丰公司申请再审还主张违约金过高，一、二审判决应调低违约金数额，但沃丰公司并未能举证证明案涉违约金数额过分高于陈一红、王筱贤因沃丰公司逾期交房行为造成的损失，且沃丰公司在一、二审中均未提出应调整违约金数额的主张，故一、二审判决未予支持并无不当，沃丰公司该项再审申请理由不能成立，本院不予采信。 综上，沃丰公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回福建省沃丰房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长 陈国雄 审 判 员 徐 琴 审 判 员 陈 梁 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 宫 静 书 记 员 陈美燕 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。