广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2664号上诉人（原审原告）：佛山特新创艺物业管理有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈特夫。委托诉讼代理人：陈嘉慧，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：程宽，广东通建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市华晨创业投资有限公司。住所地：广东省惠州市龙门。法定代表人：朱奕远，总经理。委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖璇，广东新健达律师事务所律师。原审第三人：佛山市火花塞厂。住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：杜建华。原审第三人：佛山市仪器仪表工业公司。住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：杜建华。上诉人佛山特新创艺物业管理有限公司（以下简称特新创艺公司）因与被上诉人惠州市华晨创业投资有限公司（以下简称华晨创业公司）、原审第三人佛山市火花塞厂（以下简称火花塞厂）、佛山市仪器仪表工业公司（以下简称仪器仪表公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。特新创艺公司的委托诉讼代理人陈嘉慧、程宽，华晨创业公司的委托诉讼代理人李孟杰、赖璇到庭参加诉讼。经当事人申请调解及和解，未能达成一致意见。本案现已审理终结。特新创艺公司上诉请求：1.撤销一审判决，终止对佛府国用总字第01××69号字(91)第06××66号国有土地使用权及上盖建筑物的执行处置；2.本案一、二审诉讼费用由华晨创业公司承担。事实和理由：一、火花塞厂将涉案六处房产转让予特新创艺公司合法有效，特新创艺公司为涉案六处房产的合法所有权人，一审法院认为不能确认特新创艺公司为涉案房产的权利人错误。（一）涉案土地上盖六处房产转让情况。2000年9月5日，佛山市工业投资管理有限公司向广东劲兆电器集团公司下达《关于佛山市火花塞厂转制方案的批复》{佛工投字[2000]86号}：同意火花塞厂以房屋建筑物及生产设备及配套设施作价450万元转让给佛山市石湾东兆特种陶瓷有限公司（后更名为特新创艺公司）。根据上述批复，特新创艺公司与火花塞厂于2000年9月13日签订《资产转让合同书》，约定：火花塞厂以450万元向特新创艺公司转让窑炉车间、耐火车间、金工车间、制瓷车间、配电房、综合楼等建筑物及机械设备。后特新创艺公司依约向火花塞厂支付转让款并接收上述建筑物及机械设备，特新创艺公司通过资产受让的方式成为涉案土地上盖六处房产的合法所有权人。上述六处房产的转让并非简单的资产转让，涉及到火花塞厂的转制事宜，是特新创艺公司为政府解决广大员工转制就业问题的举措。基于尊重改制的历史及权属人意思表示原则，特新创艺公司受让火花塞厂上述六处房产，为房产的合法所有权人。一审法院认为不能确认特新创艺公司为涉案房产的权利人错误。（二）涉案土地上盖六处房产未办理过户手续，但不影响特新创艺公司作为所有权人应享有的合法权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案土地上盖虽未办理权属登记手续，但已依法办理建设施工报建及竣工验收手续，火花塞厂对上述六处房产享有合法所有权。火花塞厂通过签订《资产转让合同书》将上述六处房产转让予特新创艺公司，特新创艺公司已全额支付对价，并在佛山市中级人民法院查封涉案土地前已合法占有上述六处房产，未能办理过户手续原因并不在于特新创艺公司。根据上述规定，特新创艺公司作为火花塞厂上述六处房产的买受人，对房产享有的权利足以排除执行。未经特新创艺公司同意，上述六处房产不得与涉案土地一同执行处置。二、涉案六处房产未办理权属证书，未办理抵押登记，抵押权未设立。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”涉案的六处房产未办理权属证书，火花塞厂亦未就上述房产签订抵押合同、对外提供抵押担保，更未办理抵押登记手续，涉案房产依法无法办理抵押登记，抵押权未设立。火花塞厂将上述未设定抵押权的六处房产转让给特新创艺公司，合法有效，特新创艺公司现为涉案六处房产的合法所有权人。三、一审法院适用《中华人民共和国物权法》规定认为涉案土地使用权及地上建筑物一并抵押错误。（一）涉案土地使用权抵押在《中华人民共和国物权法》施行前，物权法应不予适用，一审法院适用法律错误。涉案土地使用权于1998年1月15日抵押予中国建设银行股份有限公司佛山石湾支行（以下简称建行石湾支行），1998年6月11日抵押予中国工商银行股份有限公司佛山石湾支行（以下简称工行石湾支行）。而《中华人民共和国物权法》实施时间为2007年10月1日，对施行前的法律行为不发生法律溯及力。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，认定涉案六处房产随同土地使用权一并抵押属于法律适用错误。（二）涉案土地使用权取得方式为划拨，不适用“房随地走”的规定，涉案六处房产不应认定为已抵押。《中华人民共和国担保法》第三十六条第二款规定：“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”只有以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时国有土地上的房屋同时抵押，即适用“房随地走”的规定。本案土地使用权的取得方式为划拨，并非出让，因此火花塞厂将划拨方式取得的土地使用权抵押的，无需将地上房产同时抵押，即“房随地走”的规定不适用本案，涉案六处房产不应认定为已抵押。一审法院认定涉案六处房产与土地使用权视为一并抵押错误。《中华人民共和国物权法释义》对物权法第一百八十二条释义：“尽管担保法第三十六条规定‘以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押’。但实践中，还是出现了一些将房屋抵押，但不抵押建设用地使用权，或者抵押建设用地使用权，但不抵押房屋所有权的情况，甚至有的人将房屋所有权与建设用地使用权分别抵押给不同的人，从而引发抵押权实现的困境，使债权人的利益受到损害。针对这一问题，本条第二款规定：‘抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。’也就是说，即使抵押人只办理了房屋所有权抵押登记，没有办理建设用地使用权抵押登记，实现房屋抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产。同样，只办理了建设用地使用权登记，没有办理房屋所有权抵押登记，实现建设用地使用权的抵押时，房屋所有权也一并作为抵押财产。”依此可看出，物权法施行前，房地分别抵押是普遍现象，属于历史问题。而本案涉案土地抵押及房产的转让均发生在物权法施行前，存在特殊性。一审判决未考虑其特殊性，进而认定事实及适用法律错误。四、涉案六处房产未办理抵押登记，特新创艺公司已从火花塞厂受让上述房产，即使存在抵押权，该抵押权依法不得对抗特新创艺公司。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”本案特新创艺公司从未签订抵押合同以涉案六处房产对外提供抵押担保，更未办理抵押登记手续，根据上述规定，未办理抵押登记的，抵押权不得对抗受让人。退一步说，即使适用“房随地走”规定，但因涉案六处房产未办理抵押登记，特新创艺公司已受让上述六处房产，且支付对价并占有使用，即使存在抵押权，该抵押权依法不得对抗作为受让人的特新创艺公司，特新创艺公司为涉案六处房产的合法所有权人。五、一审法院对涉案土地抵押权情况查明不清。一审民事判决书第20页第14行论述“后建行石湾支行向法院申请执行，执行案号(2001)佛石法执字第952号。期间多次变更申请执行人，该案尚在佛山市禅城区人民法院执行中。”第17行论述“该土地使用权另设有抵押权，抵押权人为工行石湾支行……。由于债权人多次变更，至今尚未找到最后的继承人。”经特新创艺公司查询中国执行信息公开网及向佛山市禅城区人民法院了解，未查询到火花塞厂作为被执行人的案件，另外一审法院对于上述查明的抵押权情况资料也从未向特新创艺公司提供，更未经质证。加上作为原抵押权人工行石湾支行的债权经多次转让，至今未找到继承人，一审法院对于涉案土地抵押权情况查明不清。因抵押权对应债权的情况未予查清，不排除主债权已清偿完毕或已过诉讼时效的情形。若主债权已清偿完毕，其对应的抵押权随之消灭；若主债权已过诉讼时效，将丧失胜诉权，抵押权将无法实现。因此，涉案土地抵押权对应的主债权情况对于查清本案事实情况至关重要，一审法院未予查清即驳回特新创艺公司的诉请，显然错误。六、一审法院认定特新创艺公司在承租涉案土地使用权时应清楚土地已抵押的事实属于认定事实错误，且一审法院未解决因抵押权实现导致特新创艺公司与火花塞厂的赔偿责任。（一）特新创艺公司承租涉案土地使用权时不清楚其已抵押的情况，火花塞厂亦未告知，一审法院认为特新创艺公司应清楚土地已抵押的事实属于认定事实错误。签订《场地租赁合同书》及《补充协议》时，《场地租赁合同书》《补充协议》未有提及土地已被抵押的，而且火花塞厂亦未书面告知，特新创艺公司对火花塞厂名下涉案土地签订《场地租赁合同书》已被抵押的情况不清楚。（二）特新创艺公司租用火花塞厂涉案土地长达19年之久，土地抵押权人对此从未提出异议。自2000年8月28日向火花塞厂租用涉案土地至今已长达19年之久，作为土地抵押权人的建行石湾支行、工行石湾支行从未提出异议，可视为其同意将上述抵押土地租赁行为。一审法院在未找到抵押权人的情况下，未明确抵押权人对于抵押土地出租予特新创艺公司是否同意，即以特新创艺公司未能提供证据证实其已取得土地抵押权人的同意，进而不支持对租赁土地享有的租赁权错误。（三）一审法院未解决因抵押权实现导致特新创艺公司与火花塞厂的赔偿责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，火花塞厂在出租涉案土地时未书面告知土地已抵押的情况，其应对出租抵押物造成特新创艺公司的损失承担赔偿责任。一审法院对火花塞厂出租时未书面告知已抵押的事实未予审查，进而未解决因抵押权实现导致的赔偿责任错误。七、一审判决将导致特新创艺公司200多名员工失业，严重影响社会稳定。2000年9月13日，特新创艺公司响应政府号召，通过与火花塞厂签订《资产转让合同书》，受让涉案六处房产及机械设备，协助完成火花塞厂的改制，解决了上千人的就业问题，维护了社会的稳定。一审判决彻底否认改制的社会背景及重要意义，无视特新创艺公司为改制作出的重大贡献，否认火花塞厂与特新创艺公司转让涉案房产的效力，严重损害了特新创艺公司作为民营企业的合法权益。同时，一审判决将导致特新创艺公司倒闭，进而使得200多名的员工失业，严重影响社会稳定。华晨创业公司答辩称，一审判决适用法律正确，事实查明清楚，应当予以维持。本案中的土地租赁于抵押之后，上盖建筑物的转让也发生在抵押之后，无论是土地的租赁权，还是对上盖建筑物的合同权益，均不得对抗本案中的抵押权。无论是上盖建筑物的合同权益，以及土地的租赁权益，均不会产生停止本案对土地及上盖建筑物进行执行的对抗效力。特新创艺公司基于上述两项权利，要求对本案的土地停止执行，没有法律依据。退一步讲，即使该土地租赁权以及上盖物合同权利确实属于特新创艺公司的合法权利，该两项权利并不影响到被执行人火花塞厂名下土地的执行。根据广东省高院关于执行疑难问题解答的相关意见，对于土地与房屋分别登记在不同主体名下的情况，应当对上盖建筑物以及土地一并予以处理。综上，请求依法驳回特新创艺公司的上诉请求。火花塞厂、仪器仪表公司未提交答辩意见。特新创艺公司一审提出诉讼请求：1.撤销（2018）粤06执异96号执行裁定，中止对佛府国用总字第01××69号字（91）第06××66号国有土地使用权及上盖建筑物的执行处置；2.诉讼费用由华晨创业公司承担。事实与理由：一、案件事实。（一）涉案土地权属及抵押查封情况。根据《国有土地使用权》记载信息及佛山市禅城区不动产档案馆出具的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，涉案土地权属人为第三人火花塞厂，位于佛山市石湾，国有土地使用权证号为佛府国用总字第01××69号字（91）第06××66号，分别于1998年1月15日抵押予建行石湾支行，抵押担保的债务履行期限至1998年8月；1998年6月11日抵押予工行石湾支行，抵押担保的债务履行期限至2000年4月。后法院因（2003）佛中法执字第1356号案执行，依法查封了涉案土地。（二）涉案土地上盖建筑物建设施工报建、竣工情况。1986年至1997年期间，火花塞厂在涉案土地上兴建窑炉车间、耐火车间、金工车间、制瓷车间、配电房、生产仓库（综合楼），并依法办理建设施工报建手续，取得《建筑许可证》及《建筑执照》[编号：建新字803、805、806、808、809]、《中华人民共和国建设工程规划许可证》。施工完成后，六处房产依法办理竣工验收手续，取得《单位工程竣工验收证明书》。可见，上述六处房产虽未办理权属登记手续，但已依法办理建设施工报建及竣工验收手续，火花塞厂对上述六处房产享有合法所有权。（三）涉案土地上盖六处房产转让情况。2000年9月5日，佛山市工业投资管理有限公司向广东劲兆电器集团公司下达《关于佛山市火花塞厂转制方案的批复》[佛工投字[2000]86号]，同意火花塞厂以房屋建筑物及生产设备及配套设施作价450万元转让给佛山市石湾东兆特种陶瓷有限公司（以下简称东兆特种陶瓷公司，后更名为特新创艺公司）。根据上述批复，特新创艺公司与火花塞厂于2000年9月13日签订《资产转让合同书》，约定：火花塞厂以450万元向特新创艺公司转让窑炉车间、耐火车间、金工车间、制瓷车间、配电房、综合楼等建筑物及机械设备。后特新创艺公司依约向火花塞厂支付转让款并接收上述建筑物及机械设备，特新创艺公司通过资产受让的方式成为涉案土地上盖六处房产的合法所有权人。（四）涉案土地使用权租赁情况。2000年8月28日，特新创艺公司与火花塞厂签订《场地租赁合同书》，约定：火花塞厂将位于佛山市的场地（土地使用证号：佛府国用总字第01××69号字（91）第06××66号，不包含加油站所占的场地），面积24450.12㎡（36.67亩）租赁予特新创艺公司，租赁期限自特新创艺公司注册登记成立之日（2000年9月8日）起至2038年8月8日，租金每年每亩13000元，每年租金为476710元，每月租金为39725.83元，按月支付租金。2008年10月31日，特新创艺公司与火花塞厂就上述《场地租赁合同书》签订《补充协议》，约定：火花塞厂继续出租位于佛山市大江路（原地址佛山市）土地给特新创艺公司使用，期限自2008年11月1日至2028年10月31日。本协议与以往签订的文件不一致的，以本协议为准。2017年7月19日，特新创艺公司部分承租土地因聚锦路项目工程被政府征收使用，导致承租土地面积减少2866.67㎡。因此，特新创艺公司向火花塞厂申请自2017年7月起，月租金从39725.83元调整为35068.36元。火花塞厂同意特新创艺公司上述申请。（五）（2003）佛中法执字第1356号执行案情况。因火花塞厂未履行（2003）佛中法民二初字第32号生效民事判决判项内容，中国银行股份有限公司佛山分行向法院申请执行，在执行过程中，查封了包括涉案土地在内的8处土地使用权。后特新创艺公司提出查封异议，法院中止对案件的执行。2017年，华晨创业公司申请变更上述执行案的申请执行人，法院裁定变更其为申请执行人。执行过程中，法院根据佛山市国土资源和城乡规划局作出的《佛山市国土资源和城乡规划局关于收储佛山市火花塞厂土地的回复》意见，拟对涉案土地使用权及上盖建筑物一并处置，并通知特新创艺公司拟一并拍卖涉案土地使用权及上盖建筑物的处理决定。特新创艺公司于2018年4月10日提出执行异议，法院于2018年5月4日立案受理，经书面审查后于5月23日裁定驳回特新创艺公司的异议申请。二、执行裁定认定事实错误。（一）涉案土地上盖建筑物已办理建设施工报建及竣工验收手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”（2018）粤06执异96号执行裁定第7页第1行“该土地使用权上存在上盖建筑物若干处（含信息不明的加油站），但均没有办理房产权证，也没有办理建设施工报建手续或规划验收资料。”实际上，火花塞厂在1986年至1997年期间在涉案土地上兴建窑炉车间、耐火车间、金工车间、制瓷车间、配电房、生产仓库（综合楼）时，已依法办理建设施工报建及竣工验收手续，取得《建筑许可证》《建筑执照》《中华人民共和国建设工程规划许可证》《单位工程竣工验收证明书》。上述认定属于认定事实错误。（二）涉案土地抵押权认定事实不清。根据《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》显示，涉案土地使用权分别抵押予建行石湾支行、工行石湾支行。抵押权作为担保物权，具有从属性，主债权消灭抵押权随之消灭。在法院（2018）粤06执异96号执行异议一案中，法院未查清抵押权对应主债权的情况，而草率认为涉案土地出租在抵押权设立之后，因此租赁合同对于受让人不具有约束力。因抵押权对应主债权的情况未予查清，不排除主债权已清偿完毕或已过诉讼时效的情形。若主债权已清偿完毕，其对应的抵押权随之消灭；若主债权已过诉讼时效，将丧失胜诉权，抵押权将无法实现。因此，涉案土地抵押权对应的主债权情况对于查清本案事实情况至关重要，法院执行异议中未予查清即驳回特新创艺公司的异议请求，显然错误。（三）签订《场地租赁合同书》时知晓抵押情况认定错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”特新创艺公司与火花塞厂就涉案土地租赁事宜签订《场地租赁合同书》及《补充协议》时，《场地租赁合同书》《补充协议》未有提及土地已被抵押的情况，而且火花塞厂亦未另外书面告知，特新创艺公司对火花塞厂名下涉案土地在签订《场地租赁合同书》已被抵押的情况不清楚。根据上述司法解释规定，火花塞厂将已抵押的涉案土地出租时，未书面告知特新创艺公司已抵押的情况，其应对出租抵押物造成特新创艺公司的损失承担赔偿责任。而法院（2018）粤06执异96号执行异议一案中，在未有证据证明特新创艺公司在明知涉案土地已抵押的情况下与火花塞厂签订《场地租赁合同书》，推定特新创艺公司对此知情，认定抵押权实现造成特新创艺公司的损失，由特新创艺公司自行承担。上述认定明显错误，于法无据。三、执行裁定适用法律错误。（一）华晨创业公司即申请执行人不是涉案土地抵押权人，仅为一般债权人，对涉案土地没有优先受偿的权利。（二）抵押权人未向法院主张权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”法院引用上述规定的前提条件是对应执行案实现的是抵押权，若抵押权已消灭或无法实现，上述规定将不再适用。华晨创业公司为一般债权人，通过执行实现的是一般债权，并非抵押权。而作为涉案土地的抵押权人建行石湾支行及工行石湾支行，未向法院主张抵押权，抵押权对应的主债权情况，法院未予查清。因此，法院以租赁对在先担保物权的实现有较大影响，从而适用上述法律及司法解释规定认为可去租约拍卖错误。四、特新创艺公司为涉案土地上盖建筑的合法所有权人，未经特新创艺公司同意，不得处置。特新创艺公司通过资产转让的方式成为涉案土地上盖建筑物的合法所有权人，对上盖建筑物享有占有、使用、收益、处分的权利。任何个人、单位未经特新创艺公司同意，不得私自处置。特新创艺公司不同意法院将上盖建筑物及火花塞厂名下土地一并处置。因此，法院裁定驳回特新创艺公司关于终止对佛府国用总字第01××69号字（91）第06××66号国有土地使用权及地上盖建筑物的执行处置的请求错误。五、若抵押权已消灭或无法实现，特新创艺公司通过租赁方式享有对涉案土地的合法使用权，涉案国有土地使用权的转让不影响特新创艺公司承租的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”法院拟处置的火花塞厂名下土地已出租予特新创艺公司，若抵押权已消灭或无法实现，即使涉案国有土地使用权通过执行处置转让予第三方，亦不影响特新创艺公司继续承租使用的权利。六、法院将上盖建筑物与火花塞厂名下土地一并处置将严重损害特新创艺公司的合法权益。特新创艺公司与佛山市石湾陶瓷工业研究所有限公司、佛山泰冈公司数控机密机床有限公司、佛山市禅城区陶声陶艺工作室、佛山市斯蒂兰进出口有限公司、佛山市彪达建筑材料有限公司、佛山市禅城区宏钰液压技术服务部、佛山市南方窑炉技术工程有限公司、佛山市禅城区张槎冠华窑美术陶瓷厂、佛山蚂蚁工艺文化创意有限公司、佛山市禅城区邓金世陶瓷工作室、张飚陶艺工作室、佛山市禅城区三陶坊陶艺工作室、佛山市禅城区名艺美术陶瓷工艺厂、佛山市高明新刚玉抗磨材料有限公司、佛山市禅城区鸿之陶美术工艺厂、佛山市禅城区元艺五金工程部、何柏昌陶艺工作室、霍秀银陶艺工作室、佛山市吉山建材有限公司、佛山市禅城区游成龙雕塑陶艺工作室、佛山市禅城区兆信模具雕刻加工部、霍欣杰陶艺工作室等签订租赁合同，将涉案土地上部分建筑出租。若法院将上盖建筑物与火花塞厂名下土地一并处置，必然导致特新创艺公司与案外人签订的租赁合同终止，特新创艺公司违约解除租赁合同。上述建筑物租赁方必然向特新创艺公司主张违约解除合同的损失赔偿，这将严重损害特新创艺公司的合法权益。特新创艺公司以及承租人有不少于200人的员工，对涉案的土地以及上盖建筑物一并处置，势必会导致这200多员工失业，将严重影响社会的稳定。华晨创业公司一审答辩称：一、经债权转让，华晨创业公司对火花塞厂享有合法债权，该债权现已进入法院强制执行。（2013）佛中法民二初字第32号民事判决确认，火花塞厂应向中国银行佛山分行偿还借款本金597万元及利息；对于判决第一项债务中的借款本金442万元及利息，仪器仪表公司承担连带清偿责任。在执行过程中，法院查封了被执行人名下的涉案物业。经债权转让，法院于2017年6月8日作出（2003）佛中法执字第1356号恢字1-2号执行裁定书，裁定变更华晨创业公司为申请执行人。自此，华晨创业公司作为（2003）佛中法执字第1356号案申请执行人，有权申请法院依法处置火花塞厂名下财产，用于清偿债务。二、特新创艺公司并未取得案涉土地上盖建筑物的所有权，其享有的权益不具有对抗本案执行的效力。1.特新创艺公司与火花塞厂签订的《资产转让合同书》应当经抵押权人同意方有效。经调查，佛府国用总字第01××69号字（91）06××66号国有土地使用权已于1998年1月15日抵押予建行石湾支行，又于1998年6月11日抵押予工石湾支行，上述两次抵押均已办理抵押登记。物权法第一百八十二条规定：“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”即涉案土地的上盖建筑物也属于抵押物的范围。本案中签订《资产转让合同书》的时间在抵押生效之后，其转让应当征得抵押权人同意，否则无效，而特新创艺公司并未提供其已取得抵押权人同意的相关证据。2.特新创艺公司并未办理涉案土地上盖建筑物的登记手续，并未取得上盖建筑物的所有权。本案交付房屋后特新创艺公司并未及时办理上盖建筑物的登记手续。依据我国法律，不动产的所有权以登记为准。特新创艺公司实际并未取得上盖建筑物的所有权，仅仅取得了要求火花塞厂协助办理登记手续的债权。特新创艺公司与火花塞厂签订的合同中未明确转让的建筑物具体范围，根本无法证明合同中约定的建筑物就是本案案涉土地的上盖建筑物。因此，特新创艺公司对上盖建筑物并不享有所有权。从报建材料看，上盖建筑物是火花塞厂进行报建，并已验收通过，已符合办理登记手续的条件。在此情况下，特新创艺公司迟迟不办理上盖建筑物的登记手续，明显存在过错。在此情况下，其对上盖建筑物享有的权益不具有排除执行的效力。3.根据我国“房地一体”的原则，即使上盖建筑物的所有权归属特新创艺公司所有，该权益也不具有排除执行的效力。房和地必须一并处分，《广东高院关于执行案件法律适用疑难问题的解答意见》问题八明确规定：“针对土地使用权和房屋所有权分属于不同权利主体情形……土地使用权和房屋所有权应一并拍卖，可分别评估土地使用权和房屋所有权的价值，确定总体价格及两者的价格比，对属于案外人的财产，将拍卖成交款按比例返还。法院处置后，两项权利最终归属同一主体。”因此退一步说，即使上盖建筑物的所有权确属特新创艺公司享有，但由于上盖建筑物位于涉案土地的范围内，在执行法院处置火花塞厂名下的土地使用权时，不可避免的需要一并处置上盖建筑。只是在一并处置后，将拍卖成交款中上盖建筑物价值的部分返还特新创艺公司。反之，若单独对土地进行处置，将直接导致土地使用权的购买人无法实际使用土地，严重影响土地使用权的价值，并将进一步导致土地与房屋的权属不一，违反现行法律规定。因此特新创艺公司主张其为上盖建筑的所有权人、不得处置上盖建筑物的说法，没有法律根据。三、特新创艺公司与火花塞厂签订的《场地租赁合同书》不得对抗在先成立的抵押权。经调查，涉案物业的土地使用权已于1998年1月15日抵押予建行石湾支行、1998年6月11日抵押于工行石湾支行。2000年8月28日，特新创艺公司与火花塞厂签订《场地租赁合同书》，租赁合同签订于抵押登记生效之后，依法该租赁合同不得对抗抵押权的实现。现特新创艺公司没有证据证明抵押权所对应的主债权已清偿或已灭失的情况下，主张土地使用权的转让不影响特新创艺公司承担的权利，也是没有事实与法律依据的。火花塞厂、仪器仪表公司一审均没有答辩。特新创艺公司一审提交以下证据：一、（2018）粤06执异96号执行裁定。拟证明特新创艺公司依法向法院提起执行异议，法院裁定驳回。二、特新创艺公司《营业执照》《核准变更登记通知书》、华晨创业公司《企业信用信息公示报告》等，拟证明特新创艺公司曾名为东兆特种陶瓷公司，提出执行异议之诉主体适格。三、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。拟证明：涉案土地的抵押权人为建行石湾支行、工行石湾支行，均未向法院主张抵押权，且该抵押权对应主债权的情况未予查明；华晨创业公司为一般债权人，对涉案土地不享有抵押权。若建行石湾支行、工行石湾支行对涉案土地抵押权对应的主债权已履行完毕或已过诉讼时效，则抵押权消灭。法院执行异议案中认为租赁涉案土地在抵押权设立之后，所以可除去租约拍卖缺乏法律依据。四、《广东省固定资产投资项目建设许可证》、五份《建筑许可证》及《建筑执照》[编号：建新字803、805、806、808、809]、《佛山市城乡规划处关于生产仓库已办理报建手续及取得建设工程规划许可证》的证明、六份《单位工程竣工验收证明书》。拟证明涉案土地上盖六处房产虽未办理权属登记手续，但已依法办理建设施工报建局及竣工验收手续，火花塞厂对上述六处房产享有合法所有。五、《关于佛山市火花塞厂转制方案的批复》[佛公投字[2000]86号]、《资产转让合同书》、四张《支票存根》及八张转让款《收据》[NO：0406168、0406169、0406170、0013524、0006978、0006980、0013503、0013502]。拟证明：1.佛山市工业投资管理有限公司同意广东劲兆电器集团公司下属企业火花塞厂以厂房建筑物及生产设备及配套设施作价450万元转让给特新创艺公司；2.2000年9月13日，火花塞厂以450万元的价格转让涉案土地上窑炉车间、耐火车间、金工车间、制瓷车间、配电房、综合楼等建筑物及机械设备给特新创艺公司，其已依约支付转让款，现为涉案土地上盖建筑物合法所有权人。六、《场地租赁合同书》《补充协议》《关于调整租金的申请》、三张《广东增值税普通发票》。拟证明特新创艺公司向火花塞厂租赁涉案土地至2028年10月31日，即使涉案土地使用权被执行处置，不影响继续承租的权利。华晨创业公司、火花塞厂、仪器仪表公司均没有对上述证据发表质证意见。由于特新创艺公司出示了上述证据的原件予以核对，一审法院对证据真实性予以确认。一审查明，申请执行人中国银行佛山分行申请执行火花塞厂、仪器仪表公司借款合同纠纷一案，该院作出的（2003）佛中法民二初字第32号民事判决已发生法律效力，根据生效判决：一、火花塞厂应于判决生效之日起十日内向中国银行佛山分行偿还借款本金597万元及利息；二、对于判决第一项债务中的借款本金442万元及利息，仪器仪表公司向中国银行佛山分行承担连带清偿责任。因被执行人未履行生效判决确定的义务，经中国银行佛山分行申请执行，该院以（2003）佛中法执字第1356号案立案执行。在执行过程中，查封了被执行人火花塞厂名下财产共9处土地使用权（含涉案位于佛山市禅城区对应的8处土地使用权，上盖建筑物均未办理房屋产权登记），因处置上述土地使用权存在障碍，且东兆特种陶瓷公司提出查封异议，后该案中止执行。2017年，华晨创业公司申请变更为（2003）佛中法执字第1356号案的申请执行人，一审法院决定恢复对该案的执行。2017年6月8日，该院作出（2003）佛中法执字第1356号恢字1-2号执行裁定书，裁定变更华晨创业公司为该案申请执行人。在执行过程中，该院根据佛山市国土资源和城乡规划局于2016年12月1日所作出的《佛山市国土资源和城乡规划局关于收储佛山市火花塞厂土地的回复》意见，拟对涉案土地使用权及上盖建筑物一并处置，并作出（2003）佛中法执字第1356号恢字1-8号通知书，通知东兆特种陶瓷公司该院拟一并拍卖涉案土地使用权及上盖建筑物的处理决定，并拟对上盖建筑物进行测绘。为此，特新创艺公司以请求终止对佛府国用总字第01××69号字（91）第06××66号国有土地使用权连地上上盖建筑物的执行处置为由提出执行异议。该院于2018年5月23日作出（2018）粤06执异96号执行裁定书，裁定驳回特新创艺公司的异议请求。特新创艺公司不服，提起本案诉讼。本案一审中，特新创艺公司提交《广东省固定资产投资项目建设许可证》《建筑许可证》及《建筑执照》[编号：建新字803、805、806、808、809]、《佛山市城乡规划处关于生产仓库已办理报建手续及取得建设工程规划许可证》的证明、《单位工程竣工验收证明书》等证据，显示火花塞厂自1996年至1997年期间，办理了在涉案土地上建设窑炉车间、煅烧耐火材料车间、金属附件车间、制瓷安装车间、消防器材空压机站配电房、生产仓库等建筑物的建设许可证、建筑许可证、建筑执照及单位工程竣工验收手续。但没有提供上述建筑物已办理权属登记手续的证据。2000年9月5日，佛山市工业投资管理有限公司下发《关于佛山市火花塞厂转制方案的批复》（佛工投字[2000]086号），同意火花塞厂与佛山市东鹏陶瓷集团有限公司、佛山市石湾镇陶瓷工业研究所共同出资组建东兆特种陶瓷公司，注册资本750万元，其中，佛山市东鹏陶瓷集团出资307.5万元，占股本41%，佛山市石湾镇陶瓷工业研究所出资292.5万元，占股本39%，火花塞厂以房屋建筑物和生产设备及配套设施作价450万元转让给东兆特种陶瓷公司，其中150万元作为火花塞厂的投入，占股本20%。另外300万元以现金收回，加上13000元/年的土地租金收入，用作解决火花塞厂所欠社会保险费、欠发工人工资、职工集资及债务等问题。2000年9月9日，东兆特种陶瓷公司在火花塞厂地址注册成立。2002年1月15日，河南省郑州市上街区人民法院以（2001）上法执裁字第315号民事裁定书，将火花塞厂在东兆特种陶瓷公司的出资中的925291.77元（约占股12.34%）划归中国长城铝业公司水泥厂所有（后又转让给佛山市石湾陶瓷工业研究所有限公司）。2005年9月19日，佛山市禅城区人民法院将火花塞厂剩余的约7.66%的股权（折合出资574708.23元）进行拍卖，由薛锡荣竞投获得。位于佛山市禅城区土地使用权［土地使用证号：佛府国用总字第01××69号字（91）第6000700066号］，证载面积25338.5平方米的权利人为火花塞厂。2000年8月28日，火花塞厂（甲方）与尚未成立的东兆特种陶瓷公司（乙方，实际由三股东火花塞厂、佛山市东鹏陶瓷集团有限公司、佛山市石湾镇陶瓷工业研究所代为盖章确认）签订《场地租赁合同书》，约定由甲方提供位于佛山市的场地［土地使用证号：佛府国用总字第01××**（91）06××**，但不包含加油站所占的场地］面积24450.12㎡即36.67亩（给乙方使用），以每亩每年13000元计算租金，租赁期限至2038年8月8日。2008年10月31日，火花塞厂（甲方）与东兆特种陶瓷公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方继续出租位于佛山市大江路（原名：佛山市）土地给乙方使用，期限自2008年11月1日至2028年10月31日。并约定：本协议与以往签订的文件不一致的，以本协议为准。2017年7月19日，因东兆特种陶瓷公司接到佛禅房征决告（2017）第1号文，政府部门进行聚锦路项目工程征拆工作，部分土地被政府征收使用，导致承租面积减少2866.67㎡。因此，东兆特种陶瓷公司向火花塞厂申请自2017年7月起，月租金从39725.83元调整为35068.36元。火花塞厂原则同意东兆特种陶瓷公司上述申请，根据火花塞厂分别于2018年1月4日、2018年2月6日、2018年3月6日开具的发票，火花塞厂实际已按每月35068.36元收取租金。东兆特种陶瓷公司自转制后，一直租赁使用相关土地使用权，并将上盖房屋出租给他人使用。2017年8月10日，东兆特种陶瓷公司变更企业名称为特新创艺公司。火花塞厂转制后，因其人员、厂房、设备均已转移，实际已无生产经营，仅处理其债权债务及职工遗留问题。1997年11月27日，火花塞厂与建行石湾支行签订（97）年抵字80号《贷款抵押合同》，将佛山市石湾，国有土地使用权证号为佛府国用总字第01××69号字（91）第06××66号中的8449平方米土地使用权抵押予建行石湾支行借款30万元，并办理了抵押登记，抵押担保的债务履行期限至1998年8月27日。后因火花塞厂没有履行还款义务，建行石湾支行于2001年5月21日向佛山市石湾区人民法院起诉火花塞厂。同年6月29日，佛山市石湾区人民法院作出（2001）佛石法经初字第523号民事判决书，判决火花塞厂向建行石湾支行支付借款30万元及利息，建行石湾支行支对已办理抵押登记的土地使用权部分折价或变卖的价款享有优先受偿权。后建行石湾支行向法院申请执行，执行案号（2001）佛石法执字第952号。期间多次变更申请执行人，该案尚在佛山市禅城区人民法院执行中。《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》显示，涉案土地使用权另设有抵押权，抵押权人为工行石湾支行，债务履行期限至2000年4月，抵押面积25339平方米。由于债权人多次变更，至今尚未找到最后的承继人。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，焦点为已抵押的土地使用权的出租及没有办理产权登记的上盖建筑物的转让关系是否成立，案外人是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉案件是对案外人是否享有排除强制执行的民事权益以及案外人提出的确认其权利的争议进行审理。一、涉案土地及上盖建筑物的权属问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。本案中，证号为6000700066号的土地使用权，登记的权利人是火花塞厂，在转制前已抵押。而上盖建筑物办理建设许可证、竣工验收证明书等施工报建手续和验收资料，可判断其权属人为火花塞厂，但火花塞厂没有办理上述建筑物的产权登记。特新创艺公司持《关于佛山市火花塞厂转制方案的批复》，提出其已向火花塞厂购买该上盖建筑但其所购买的上盖建筑物并未办理产权登记，根据有关法律规定，不能确定特新创艺公司是涉案房产的权利人。现特新创艺公司以涉案房产属其合法所有，表示不同意法院将上盖建筑物与被执行人火花塞厂名下土地使用权一并处置，并请求终止对6000700066号的土地使用权连同地上上盖建筑物的执行处置，没有法律依据，不予支持。二、《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》显示，涉案土地使用权抵押权人仍分别为建行石湾支行、工行石湾支行。特新创艺公司提出其租赁火花塞厂土地使用权问题，因火花塞厂转制后已停止经营，即特新创艺公司成立前，火花塞厂已抵押相关土地使用权，抵押权设立早于租赁关系形成，特新创艺公司在转制后向火花塞厂租赁使用已抵押的土地使用权，应清楚土地已抵押的事实，但其并没有证据证实其已取得土地抵押权人的同意。故租赁权人请求中止对该抵押物的执行或请求保护其租赁权的，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故对已抵押的土地使用权上没有办理产权登记的上盖建筑物的转让关系不成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定，缺席判决：驳回特新创艺公司的诉讼请求。案件受理费81800元，由特新创艺公司负担。对原审查明的事实，本院予以确认。本案二审中当事人并无提交新的证据。本院另查明，根据特新创艺公司一审提交的《关于佛山市火花塞厂转制方案的批复》《资产转让合同书》、四张《支票存根》及八张转让款《收据》，可以证明佛山市工业投资管理有限公司同意广东劲兆电器集团公司下属企业火花塞厂以厂房建筑物及生产设备及配套设施作价450万元转让给特新创艺公司，火花塞厂以450万元的价格转让涉案土地上窑炉车间、耐火车间、金工车间、制瓷车间、配电房、综合楼等建筑物及机械设备给特新创艺公司，特新创艺公司已依约支付转让款。以火花塞厂为甲方、东兆特种陶瓷公司为乙方签订的《资产转让合同书》第七条约定：“由于建筑物所占之土地使用权归甲方所有，如甲方要在法定年限（国土管理部门核准的土地使用年限）内收回建筑物所占土地使用权，则甲方按建筑物实际评估值（或双方协商）购回建筑物，否则甲方不得收回建筑物所占土地使用权，须继续由乙方按甲、乙双方的场地租赁合同价格即每亩13000元租赁使用。”本院二审过程中，特新创艺公司提交补充意见称：一、案涉的房地产已交付使用，对土地的执行应当保护特新创艺公司的合法权益。由于火花塞厂的改制事宜，特新创艺公司通过资产转让的方式取得了案涉土地中上盖建筑物的占有、使用、收益、处分的权利，且基于租赁关系对案涉土地也享有使用权，实现了对案涉土地及上盖建筑物的房地一体的使用权，并在案涉房地产进行生产经营至今。案涉土地的租约及上盖建筑物的所有权涉及特新创艺公司与员工劳动合同，与商业伙伴的合作合同等大量复杂的法律责任及法律关系。上述事实均发生在案涉土地被查封之前，对火花塞厂名下土地的执行应当保护特新创艺公司的合法权益。二、案涉的抵押债权已灭失，即使尚未灭失，案涉土地的租约也不会影响到抵押债权的完整实现。佛山市中级人民法院查封涉案土地使用权，根据调查，1997年11月27日涉案土地使用权抵押给建行石湾支行，借款本金为30万元；1994年10月21日抵押给工行石湾支行，借款本金为825万元。上述两抵押债权至今仍没有权利主体向法院主张权益，足以认定由于超过诉讼时效或申请执行时间，相关权益已灭失。退一步说，即使上述两债权仍存续，截至2020年10月1日，本金30万元的抵押债权利息为860665.2元，本金869万元的抵押债权利息即使按法律规定的最大利率计算最多也不超过22252779.91元。两抵押债权本息合计为32103445.11元。而案涉土地即使带租约拍卖，其成交价格也必然远远大于抵押债权，带租约拍卖不会影响到上述抵押债权的实现。三、民法典规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。本案可参照适用民法典规定。为解决火花塞厂的职工拖欠工资问题，火花塞厂进行转制，将案涉土地的上盖建筑物、机械设备、供水供电设备作价450万元转让给特新创艺公司，其中150万元作为火花塞厂对特新创艺公司的出资，300万元以现金方式支付，特新创艺公司还需接收火花塞厂的全部企业员工，300万元也同样用于解决火花塞厂欠发的工资、社会保险费的债务问题。该次转制经过佛山市部门的同意。在当时特殊的历史情境下，特新创艺公司配合政府部门解决了火花塞厂长期拖欠职工公司的重大维稳隐患，对上盖建筑物的收购并没有损害任何相关方的利益，反而有益于化解社会矛盾，为社会作出了贡献。民法典第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”可见从立法者角度看，除非证明抵押财产的转让损害了抵押权，否则该转让行为应属有效。民法典虽然尚未施行，但经过人大通过并公布，本案参照适用该规定既符合法理，也维护了社会的公平正义。一审判决没有考虑特殊历史情境下的具体情况，用现行的规定生搬硬套，明显有误。本案华晨创业公司不是案涉土地的抵押权人，抵押权的存在与其申请执行没有关系，亦不会损害其利益。现时土地房屋价值已大幅升值，足以清偿华晨创业公司及抵押权人的全部债务本息。华晨创业公司提交补充意见称：一、同意特新创艺公司的部分上诉意见。（一）同意案涉六处房产已转让给特新创艺公司。根据提交的证据，案涉六处房产已于2000年转让给特新创艺公司，且已支付转让价款，已实际占有使用，特新创艺公司对该房产享有相应的使用、收益、占有的权益。（二）同意特新创艺公司与火花塞厂间就案涉土地的租约继续有效。根据提交的证据，案涉土地涉及的抵押确实存在灭失的可能，且案涉土地带租约拍卖不会影响到抵押债权的实现。同意案涉土地带租约拍卖。二、虽特新创艺公司对上盖房产享有权益，且案涉土地租约有效，但不影响本案执行。特新创艺公司虽享有对上盖建筑物的权益，但由于案涉土地仍为被执行人火花塞厂名下财产，应当进行执行。因此执行法院应将上盖建筑物与土地一并拍卖。在充分保护特新创艺公司房产权益和土地租赁权的前提下，支持执行法院对案涉土地进行拍卖。现华晨创业公司修正之前发表的答辩意见，请依法作出裁判。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据特新创艺公司的上诉请求与理由、华晨创业公司的答辩意见，本案二审争议的焦点为：特新创艺公司对涉案土地使用权是否享有排除强制执行的民事权益。对此，本院评析如下：华晨创业公司对火花塞厂的债权经人民法院判决生效，在执行中查封了涉案土地使用权，而涉案土地使用权登记权利人为火花塞厂，该土地使用权属于火花塞厂的责任财产，人民法院处置涉案土地使用权实现华晨创业公司的债权，依法有据。根据《关于佛山市火花塞厂转制方案的批复》《资产转让合同书》《场地租赁合同书》等证据可知，特新创艺公司根据政府主管部门关于对火花塞厂转制的安排以及与火花塞厂签订的合同，涉案土地上的建筑物归特新创艺公司所有，特新创艺公司对涉案土地享有租赁权。由于《资产转让合同》明确约定建筑物所占之土地使用权归火花塞厂所有，本案出现了地上建筑物与土地使用权相分离的情况，而特新创艺公司对不能取得涉案地上建筑物占用土地的使用权亦是明知的。因此，特新创艺公司并未取得涉案地上建筑物占用土地的土地使用权或可期待物权，而其对涉案土地的租赁权，依法也不能排除对涉案土地使用权的处置。故特新创艺公司对涉案土地使用权不享有足以排除强制执行的民事权益。由于涉案地上建筑物并未办理产权证，为提高土地使用价值、实现房地合一，本案地上建筑应随同土地使用权一并处置。原审判决驳回特新创艺公司停止对涉案土地使用权及上盖建筑物的执行处置的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。涉案地上建筑物建设在火花塞厂的土地之上，由火花塞厂办理规划、报建和竣工验收等手续，支付建设费用，依法应属火花塞厂所有。根据企业主管部门批复，火花塞厂根据改制需要将涉案地上建筑物转让给特新创艺公司，特新创艺公司支付了对价并实际占有、使用，该行为均发生在涉案土地被查封前，且华晨创业公司在本案二审中亦认可特新创艺公司对涉案地上建筑物享有相应的使用、收益、占有的权益，故本院确认涉案地上建筑物归特新创艺公司所有。原审法院以涉案地上建筑物没有办理产权证否认特新创艺公司为合法权利人，没有法律依据。执行法院在一并处置涉案土地使用权及地上建筑物时，要依法保护特新创艺公司对地上建筑物所享有的合法权益。本案华晨创业公司虽然不是作为抵押权人主张处置涉案土地使用权，但由于本案土地使用权在租赁前已经抵押，其中一个抵押权已经人民法院判决享有优先受偿权，且已进入人民法院执行。本案对涉案土地使用权处置，依法要优先实现抵押权。因涉案租赁权设立在抵押权之后，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故特新创艺公司主张本案土地使用权处置后，其租赁权继续有效，没有法律依据。至于特新创艺公司主张火花塞厂未书面告知承租人该财产已抵押、对出租抵押物造成特新创艺公司的损失应承担赔偿责任，属于另一法律关系，本案不予处理。综上，特新创艺公司除认为其为涉案地上建筑物权利人的理由成立外，其他上诉理由均不成立，其上诉请求本院予以驳回。原审判决认为不能确定特新创艺公司是涉案地上建筑物的权利人不当，本院予以纠正；原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81800元，由佛山特新创艺物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇二〇年十一月十二日法官助理方圆书记员黎云香