山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终4899号 上诉人（原审原告）：杜希斌，男，汉族，1989年2月19日出生，居民，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：李桂清，山东力维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周生金，男，汉族，1969年12月8日出生，居民，住山东省费县。 委托诉讼代理人：邵新红，山东兰友轩律师事务所律师。 原审第三人：祝学金，男，汉族，1969年5月4日出生，居民，住山东省费县。 上诉人杜希斌因与被上诉人周生金及原审第三人祝学金案外人执行异议之诉一案，不服山东省费县人民法院（2019）鲁1325民初3451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜希斌上诉请求：1.请求依法撤销一审判决并改判涉案房屋的所有权归上诉人所有，确认上诉人对涉案房屋具有排除强制执行的民事权益并解除对涉案房屋的查封；2.请求判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、2017年7月11日，上诉人与原审第三人祝希金签订了房屋买卖合同，上诉人依据合同的约定支付的购房款。后上诉人依据祝希金的同意，将该房屋实际占有并将用电户名变更在上诉人名下。以上事实上诉人提交的证据足以证实。但被上诉人与祝希金之间的债务晚于上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同。后被上诉人以祝希金为被告提起民事诉讼，根据被上诉人陈述的相关事实，上诉人对被上诉人与祝希金之间的诉讼怀疑是虚假诉讼，其目的是避免涉案房屋被上诉人占有。一审判决并未对被上诉人与祝希金之间的诉讼进行基本的审查，即作出错误的认定。二、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。根据上述条款，法律并未对农村出卖住房作出禁止性规定，而只是村民出卖宅基地后，不予再批准新宅基地，同时，涉案房屋所在地已列为拆迁片区，拆迁片区的房屋系允许买卖的。《山东省政府关于加强农村宅基地管理通知》第四条是指严禁村民转让、买卖宅基地。上诉人与祝希金签订的是房屋买卖合同，并不是对宅基地进行转让、买卖，同时该《通知》并不是法律法规。根据《中华人民共和国合同法》的规定，上诉人与祝希金签订的房屋买卖合同并不违反法律、法规的强制性规定，一审判决认定上诉人与祝希金签订的房屋买卖合同系无效的，完全是适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》及相关司法解释的相关规定，物权的取得以登记为准，未登记的已实际占有为准，未实际占有的，以买卖签订的时间为准。故此，一审判决适用法律错误。根据费县人民政府征收土地2018第10号文，涉案房屋所在地已被费县经济开发区列为征收范围，即为农村集体土地转化为城市用地，上诉人与祝希金签订的房屋买卖合同符合法律规定。故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人周生金辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。 杜希斌向一审法院起诉请求：1.请求法院依法撤销（2019）鲁1325执行裁定书，解除对位于费县经济开发区××村××层楼房一处的查封；2.由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明：周生金与祝学金民间借贷纠纷一案，经费县法院审理后于2017年12月20日作出（2017）鲁1325民初5346号民事调解书，其内容为：一、祝学金所借周生金现金69400元，于2018年1月31日前归还借款20000元及利息（利息以20000元为基数，自2017年7月28日起计付至实际给付之日止，按月利率1%计算），于2018年4月30日前归还借款20000元及利息（利息以20000元为基数，自2017年7月28日起计付至实际给付之日止，按月利率1%计算），于2018年7月30日前归还29400元及利息（利息以29400元为基数，自2017年7月28日起计付至实际给付之日止，按月利率1%计算）。二、案件受理费1535元，减半收取768元，代理费2000元，由祝学金负担。因祝学金未履行调解书确定的付款义务，周生金申请法院强制执行。该案在执行过程中，费县法院于2018年12月15日依据（2018）鲁1325执1957号执行裁定书将祝学金所有的位于费县××街道××村××层楼房一套予以查封，并张贴了查封公告。杜希斌认为法院查封的楼房系其所有，遂向费县法院提出书面异议，费县法院经听证程序后依法作出（2019）鲁1325执异32号执行裁定书，裁定驳回杜希斌的执行异议。杜希斌对该执行裁定不服，依法向一审法院提起诉讼。本案在审理过程中，依据杜希斌申请，一审法院依法调取了（2018）鲁1325民初3390号案卷中的房屋买卖合同、电子回单等证据材料，证据显示：祝学金于2017年7月11日签订了房屋买卖合同，该合同约定“甲方：祝学金（卖方）身份证号：372831196905××××乙方：杜希斌（买方）身份证号：371302198902××××经甲乙双方共同协商甲方将坐落在东朱家庄村西小二楼一处的楼房以现金250000元大写（贰拾伍万元整）转卖给乙方，面积240平方。”同日，杜希斌通过银行转账的方式向祝学金支付了购房款250000元，后杜希斌在经过祝学金的同意下更换了涉案房屋锁并到供电公司变更了用电户号。另查明，本案争议的二层楼房位于费县经济开发区××村××庄××村××村街××任入山）。 一审法院认为，案外人执行异议之诉中，案外人能否阻却执行，审查的是案外人能否提供充分的证据证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益。周生金与祝学金民间借贷纠纷一案中，在祝学金未履行法定义务的情况下，一审法院对其财产采取执行措施并无不当。农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而杜希斌与祝学金之间签订的《房屋买卖合同》中的买卖标的不仅是房屋，其中必然还包括集体土地宅基地的使用权，但杜希斌与祝学金并非同一集体经济组织成员，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准”之规定、《山东省政府关于加强农村宅基地管理的通知》第四条“严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理”的精神，故该《房屋买卖协议》违反我国法律、法规的强制性规定，应认定为无效。杜希斌与祝学金虽签订了房屋买卖合同，并支付了购房款且已经实际占有该房屋，但其签订的房屋买卖合同为无效合同且未办理房屋登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，其与祝学金签订的《房屋买卖合同》依法不发生物权变动效力，故杜希斌不享有涉案房屋的所有权。根据现有的证据不足以证实杜希斌对涉案房屋享有所有权，据此，杜希斌对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，即不能阻却对涉案房屋的执行。 综上，费县法院对位于费县××街道××村××层楼房的查封符合相关法律规定，且杜希斌的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《山东省政府关于加强农村宅基地管理的通知》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杜希斌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杜希斌负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人二审争议的焦点为：上诉人杜希斌对案涉被执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。案涉被执行房屋未办理产权登记，但各方当事人对该房屋系由第三人祝希金家庭自建并无争议，故该房屋应系祝希金家庭所有。依据上述司法解释第二十八条的规定，上诉人的执行异议成立需同时具备四个条件。首先，上诉人需在案涉房产被法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，上诉人在法院查封之前已经合法占有该不动产；再次；上诉人已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；最后，非因上诉人原因未办理过户登记。本案中，上诉人与第三人的合同签订于2017年7月11日，时间在法院查封之前，第三人虽认可该合同的签名捺印真实性，但第三人在另案中主张：该房屋买卖合同并非第三人真实意思表示，双方实际是借贷关系，房屋是为借款提供抵押担保，涉案房屋在另案庭审时并未交付给上诉人。且，案涉房屋所使用宅基地系费县××街道××村集体的土地，上诉人并非该村集体的成员，其与第三人签订的房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，应为无效合同。据此，上诉人依法不享有案涉房屋的所有权，对上诉人要求排除强制执行的上诉请求本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杜希斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年十一月十三日 书记员  王 雨