北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初11089号原告（反诉被告）：王娟，女，1977年3月8日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：孙大伟，河北拓石律师事务所律师。被告（反诉原告）：格熙（北京）资本管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：吕程，总经理。委托诉讼代理人：宫殿安，北京喻雷和律师事务所律师。原告（反诉被告）王娟与被告（反诉原告）格熙（北京）资本管理有限公司（以下简称“格熙公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王娟及其委托诉讼代理人孙大伟，格熙公司的委托诉讼代理人宫殿安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王娟向本院提出诉讼请求：1.确认双方的房屋租赁合同于2020年4月12日解除；2.判令格熙公司返还租赁的房屋；3.判令格熙公司支付欠付的租金5333.33元；4.判令格熙公司按照合同中约定的租金的标准支付自合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。事实和理由：双方于2020年1月3日签订房屋租赁合同书（以下简称“合同”），约定王娟将位于北京市北京经济技术开发区荣华南路1号院15号楼7层705的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给格熙公司，租赁期间自2020年1月12日起至2021年1月11日止，每月租金16000元，每三个月支付一期租金。按照合同，格熙公司应于2020年4月2日前支付第二期租金48000元，但至今未支付。王娟于2020年4月1日通知格熙公司按期支付租金，否则将按照合同约定于2020年4月12日解除合同。格熙公司至今仍未支付租金且继续占有涉案房屋。故王娟诉至法院，请求判如所请。格熙公司辩称，不承认王娟的诉讼请求。因王娟不履行维修义务，格熙公司于2020年3月15日提出解除合同，并于2020年3月29日搬离涉案房屋。格熙公司不构成违约，且并未在合同解除后占有涉案房屋，故请求法院驳回王娟的诉讼请求。格熙公司向本院提出反诉请求：1.确认双方的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；2.判令王娟返还自2020年3月3日起至2020年4月12日止的租金21333元；3.判令王娟返还押金16000元；4.判令王娟赔偿中介费损失16000元。事实和理由：双方于2020年1月3日签署房屋租赁合同，约定格熙公司承租涉案房屋。涉案房屋的卧室两面都是落地式大窗户，前期没有窗帘，租赁期间开始后王娟才将窗帘安装完成。格熙公司的法定代表人吕程入住涉案房屋后，发现水质有问题，无法满足正常使用需要。吕程多次联系物业公司但未获解决，请求王娟履行维修义务，但王娟以各种理由推诿，导致吕程无法继续居住。格熙公司提出双方于2020年3月15日解除合同，催告王娟办理交接，并于2020年3月29日搬离涉案房屋。王娟的行为构成违约，请求法院判如所请。王娟对格熙公司的反诉辩称，不承认格熙公司的反诉请求。格熙公司主张的因未安装窗帘影响入住的事实不成立；经物业公司多次检查，未发现涉案房屋的水质有问题，且王娟已经履行合同约定的维修义务；吕程在2020年3月30日、2020年4月3日与王娟联系时，表示涉案房屋内有贵重物品，拒绝王娟进入，导致王娟无法收回涉案房屋，格熙公司主张2020年3月29日搬离涉案房屋与事实不符。格熙公司的行为构成违约，应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2020年1月3日，王娟、格熙公司、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称“麦田公司”）签订合同，约定格熙公司承租涉案房屋用于办公，租赁期间自2020年1月12日起至2021年1月11日止；每月租金为16000元，每三个月支付一期租金，第一、二期租金的支付时间分别是2020年1月3日、2020年4月2日，金额均为48000元；格熙公司应于2020年1月3日支付押金16000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由格熙公司承担的费用、租金以及格熙公司应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给格熙公司；在租赁期内，王娟负责协调、监督物业管理公司对涉案房屋进行维护，确保水、电等各项能源按相关物业管理规约正常供应；格熙公司不按照约定支付租金达10日，或者欠缴各项费用达1000元的，王娟有权单方解除合同、收回涉案房屋；王娟交付的房屋不符合合同约定或影响格熙公司使用、安全、健康，或者不承担维修义务、致使格熙公司无法正常使用涉案房屋的，格熙公司有权单方解除合同；格熙公司应在合同期满、解除或终止之日起五日内将涉案房屋内自有物品搬出，将涉案房屋按装修（如有）后的现状归还王娟；王娟或者格熙公司未按合同约定履行义务，每逾期一日，由违约方按当月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金；因王娟违反合同约定导致合同解除的，王娟除应返还押金及剩余的租金外，还应向格熙公司支付16000元作为违约金；因格熙公司违反合同约定导致合同解除的，格熙公司应支付16000元作为违约金；任何一方提前解除合同的，应征得对方同意，且提前30日通知对方，并应向对方支付16000元的违约金；合同成立时，格熙公司应向麦田公司支付佣金16000元。格熙公司于2020年1月3日向王娟支付了第一期租金48000元和押金16000元，2020年1月10日前向麦田公司支付了佣金16000元。自2020年3月3日起，吕程和王娟通过微信多次沟通涉案房屋内的设施维修和退租等事宜。2020年3月3日，吕程告知王娟涉案房屋内的水有异味，王娟表示吕程可以直接联系物业公司安排维修。此后，吕程多次联系王娟，告知物业公司已维修，但涉案房屋的水还是无法正常使用，请求王娟上门查看。王娟表示自己身在外地，无法上门查看，但已联系物业公司安排维修。2020年3月15日，吕程通过微信告知王娟，涉案房屋内的水仍然有问题，表示如果王娟不按照合同约定履行维修义务的话将退租。2020年3月28日，吕程告知王娟第二日搬家，请求王娟安排交接。2020年3月29日，王娟告知吕程准备就双方之间的纠纷提起诉讼，吕程提出“不搬了，什么时候退房租押金什么时候搬”。2020年3月30日，吕程告知王娟“已经搬走部分生活用品，还有部分物品在房间内，包括贵重物品”，提出双方之间的房屋租赁合同已于2020年3月13日解除，请求王娟办理退房交接手续。2020年3月31日，吕程告知王娟房屋内有贵重物品，在办理退房交接手续之前请勿入内。2020年4月1日，王娟向吕程发送告知函，催告格熙公司于2020年4月2日前支付第二期租金，否则将自2020年4月12日起正式解除房屋租赁合同、收回房屋，并扣除押金作为违约金及支付免租期内的租金作为赔偿，格熙公司归还房屋时，应与王娟共同交接房屋及附属设施，经王娟验收认可后视为归还。2020年4月3日，吕程回复王娟告知函已收到，重申双方之间的房屋租赁合同已于2020年3月13日解除，涉案房屋内有贵重物品，若未办理退房手续擅自闯入，由王娟自行承担法律后果。双方当事人对上述事实无争议，本院予以确认。对有争议的事实，双方当事人提交了相关证据。关于王娟是否按照合同约定履行了维修义务，王娟提交了与物业公司工作人员的微信聊天记录、物业公司的检修记录和记录检修过程的视频。微信聊天记录显示，2020年3月15日，王娟与备注为“国锐金顶管家-刘建会”的联系人有时长超过半小时的微信通话，王娟表示涉案房屋的承租人反映自来水有异味，询问该联系人涉案房屋所在楼层是否存在报修自来水有异味的情况，该联系人回复目前还没有业主报修自来水有异味。物业公司的检修记录显示，2020年3月19日，王娟等3人申请入户维修。格熙公司不认可上述证据的真实性和证明目的。记录检修过程的视频显示，2020年3月19日，王娟、物业公司的维修人员和麦田公司的工作人员共同到涉案房屋内检修，王娟通过视频连线的方式观看。在检修过程中，维修人员表示不能确认自来水有异味，王娟坚持声称自来水有异味。格熙公司表示该视频的真实性无法核实，但承认其呈现的内容确实发生过。同时，在格熙公司提交的证人证言中，证人自述系麦田公司的前工作人员，2020年3月19日其与王娟、物业公司的维修人员共同到涉案房屋检修。关于格熙公司是否已返还涉案房屋，格熙公司主张已于2020年3月29日搬离涉案房屋。前述证人在出庭作证时陈述：2020年3月28日，该证人、吕程、王娟通过电话和微信沟通退租事宜，但未达成一致；2020年3月29日下午，该证人在现场帮助吕程打包行李，吕程搬离了涉案房屋。王娟不认可该证人证言的真实性和证明目的。王娟主张格熙公司未返还涉案房屋大门的机械性钥匙，亦未与其办理交接手续，故涉案房屋尚未返还。在庭审中，格熙公司承认至今未返还涉案房屋大门的机械性钥匙，但主张涉案房屋的大门使用的是密码锁，不需要机械性钥匙便可打开，吕程早已将密码告知王娟；王娟承认，2020年7月23日接到物业公司通知后去查看涉案房屋时，格熙公司已从涉案房屋内搬离。关于涉案房屋内是否未安装窗帘导致无法入住，格熙公司提供了吕程与王娟的微信聊天记录。该微信聊天记录显示，租赁期间开始前，王娟询问吕程是否于2020年1月9日签收四片窗帘，吕程予以确认。王娟认可该证据的真实性，不认可证明目的。上述事实，有房屋租赁合同、告知函、微信聊天记录截图、物业检修记录、视频、银行回单、发票及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。在本案中，格熙公司主张因王娟未履行维修义务导致其解除合同。综合双方举证，可认定吕程告知王娟涉案房屋内的自来水有异味后，王娟确已联系物业公司上门维修。格熙公司亦承认，2020年3月19日王娟和物业公司的维修人员、麦田公司的工作人员曾到涉案房屋内检修。因此，格熙公司提出的王娟未履行维修义务的主张不能成立。根据合同中关于单方解除合同的约定，格熙公司提出的因王娟未履行维修义务导致合同解除的主张不能成立。综合双方举证，2020年3月15日前，格熙公司并未向王娟发出解除合同的通知，双方也未就解除合同达成合意。对格熙公司提出的确认合同于2020年3月15日解除的反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”2020年3月15日后，合同仍处于履行期间内。按照合同关于租金支付期间的约定，格熙公司应于2020年4月2日支付第二期租金。王娟于2020年4月1日催告格熙公司按期支付租金，否则将按照约定于2020年4月12日解除合同。格熙公司于2020年4月3日确认收到王娟的催告，但未按期支付第二期租金。根据合同中关于“不按照约定支付租金达10日”可单方解除合同的约定，可认定至2020年4月12日，王娟解除合同的条件已成就。对王娟提出的确认合同于2020年4月12日解除的诉讼请求，本院予以支持，同时格熙公司应当支付自2020年4月2日至合同解除之日的租金。对王娟提出的支付欠付租金5333.33元的诉讼请求，本院予以支持。对格熙公司提出的返还2020年3月3日至2020年4月12日的租金21333元的反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”格熙公司虽主张已于2020年3月29日搬离涉案房屋，但承认在2020年3月29日后，曾多次明确告知王娟，部分贵重物品留在涉案房屋内，拒绝王娟进入；亦承认至今未返还涉案房屋大门的机械性钥匙，未与王娟办理涉案房屋的交接手续。格熙公司主张的事实与相关证据自相矛盾，不能证明其于2020年3月29日搬离涉案房屋，故本院认定2020年3月29日后涉案房屋仍处于格熙公司占有的状态中。但王娟承认2020年7月23日去涉案房屋内查看时，格熙公司已搬离。虽然格熙公司未将机械性钥匙返还王娟，但王娟可通过密码进入涉案房屋，涉案房屋现在实际上已处于王娟占有的状态中。对王娟提出的返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据合同中关于格熙公司应于合同解除之日起五日内搬离的约定，对涉案房屋自2020年4月18日至2020年7月22日的占有使用费，本院予以支持。王娟主张将格熙公司已支付的押金16000元从诉讼请求总额中扣除。根据合同中关于返还押金的约定，格熙公司尚有部分租金、占有使用费等未支付给王娟，不符合如数返还押金的条件。对格熙公司提出的返还押金16000元的反诉请求，本院不予支持。根据合同中关于中介费的约定，中介费为麦田公司因促成王娟和格熙公司的房屋租赁合同而获得的佣金，在合同成立时已由格熙公司支付给麦田公司，与本案纠纷无关。对格熙公司提出的赔偿中介费损失16000元的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认王娟与格熙（北京）资本管理有限公司签订的房屋租赁合同于2020年4月12日解除；二、格熙（北京）资本管理有限公司向王娟支付欠付的租金5333.33元；三、格熙（北京）资本管理有限公司向王娟支付占有使用费50288.15元，第二、三项合计55621.48元，扣除已经支付的押金16000元，格熙（北京）资本管理有限公司应于判决书生效之日起七日内向王娟实际支付39621.48元；四、驳回王娟的其他诉讼请求；五、驳回格熙（北京）资本管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由格熙（北京）资本管理有限公司负担（于判决书生效之日起七日内支付给王娟）。反诉费567元，由格熙（北京）资本管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十一月十日法官助理 陈志宇书 记 员 付云梅