广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1625民初1110号原告：叶景，男，汉族，1993年3月5日出生，身份证号码：441************076，住址：广东省深圳市坪山区********宝山路东侧海科兴留学生产业园。委托诉讼代理人：朱海平、刘宇洪，广东兴源律师事务所律师。被告：东源胜业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914***********275X，住所：东源县仙塘镇徐洞205国道边。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：吴镜潘，广东律瑾律师事务所律师。上列原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱海平、刘宇洪，被告委托代理人吴镜潘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期交付商品房的违约金（自2019年9月1日起以710070元为基数按每日万分之三的利率计算违约金，暂计至2020年7月16日为68166.72元；并要求违约金实际计算至被告向原告交付商品房之日止。）以上金额暂计68166.72元；2、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月5日，原告与被告签订了合同编号：2018020274的《商品房买卖合同（预售）》，约定购买被告位于东源县********5*******，总价为710070元，约定2019年8月31日前交房，逾期交付出卖人按日向买受人支付全部房款万分之3的违约金至交付日止，原告依约支付全部房款，被告截至2020年7月16日未向原告交付商品房。被告辩解，一、案涉小区“胜业豪庭”1至9栋的主体工程已于2019年5月份全面竣工，基础设施设备及到户工程已在2019年8月份完成。2019年8月31日“胜业豪庭”1至9栋的房屋满足正常使用的条件和要求。2019年10月中旬始，已有业主陆续收楼装修使用。二、逾期交付是不可抗力，体现为：1、2019年度，遭遇罕见的大雨；2、2018年和2019年，政府创建文明城市和创建卫生城市原因，造成停工两个多月；3、政府机构改革，组建东源县自然资源局，住房和城乡规划局的城乡规划管理、测绘管理等职责被整合至自然资源局，机构改革的人员及职能分工一直未能确定，送审材料无法受理。4、2019年5月份始，广东省全面开展工程建设项目审批制度改革，要求：广东省的全部房屋建筑和市政基础设施实行工程竣工联合验收，统一出具工程竣工验收意见结果文件。《关于房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收的管理办法（试行）》第十三条明确规定“工程通过竣工联合验收后，方可交付使用；未经联合验收或联合验收不通过的，不得交付使用”。东源县根据改革要求和进度，至2020年3月下旬才设立工建综合窗口，开始受理竣工验收申请。2020年3月24日被告的竣工验收申请才受理。现“胜业豪庭”1至9栋的基础设施及到户事项等均验收合格，但由于疫情及信息数据平台等原因，未能将工程竣工验收备案证明文件交付被告，这是不能克服的客观情况。5、今年年初我国发生新冠疫情，自5月份才慢慢开始按计划恢复工作。三、即便不是不可抗力原因造成逾期交房，也没有给被答辩人造成这么大损失，造成的后果只是被答辩人未能及时入住，真正的损失也只有未能入住而租房所造成的损失，被答辩人要求68166.72元的诉求明显过高，依法不应支持。原告要求被告承担违约责任，缺乏事实和法律依据的，其诉求依法不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，原告与被告签订了合同编号：2018020274的《商品房买卖合同（预售）》，约定购买被告位于东源县********5*******，总价为710070元，出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付商品房，商品房交付条件是：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，逾期交付且买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之3的违约金。原告按合同约定支付了全部价款。“胜业豪庭”1至9栋的主体工程已于2019年5月份全面竣工，基础设施设备及到户工程已在2019年8月份完成，自2019年10月起已经有业主陆续收楼确认，客户验收情况基本反映正常。2020年3月24日被告的竣工验收申请才受理，2020年9月15日完成工程竣工验收备案。另查明：2018年12月26日，《河源市机构改革方案》印发，根据改革方案组建东源县自然资源局，住房和城乡规划局的城乡规划管理、测绘管理等职责被整合至自然资源局。2019年5月24日，广东省人民政府印发《广东省全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案》，改革内容包括开展房屋建筑和城市基础设施等工程建设项目，改革任务是统一审批流程。2019年7月8日，河源市人民政府印发《河源市全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案》，2020年3月5日，东源县工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发《关于进一步推进县（区）工程建设项目审批制度改革工作的通知》，要求东源县要加快完善综合窗口建设，要在3月9日前完善场地和设备配置。上述事实，有原告提供的原告身份信息、被告企业信息、商品房买卖合同、收款收据及借款借据；被告提供的《工程验收/检测报审表》、《竣工验收报告》、《工程验收记录表》、《竣工验收通知》、《工程竣工报验单》，《胜业豪庭收楼确认表》、《中共广东省委办公厅文件》粤办发【2018】114号、粤府【2019】49号、河府【2019】48号、粤建规范【2019】3号、河住建通【2019】282号、《东源县工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室转发市省改办关于进一步推进县区工程建设项目审批制度改革工作通知》，东住建消验【2020】第11号验收意见、东自然资核实【2020】59至65号审核意见、竣工环境检测报告、电梯监督检测报告、雷电防护装置检测报告、河通管【2019】53号准予接入公网通知、河源市住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程项目竣工验收备案表、人防工程竣工验收备案表，单位工程竣工验收备案表，及开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。根据本院审理查明的事实，在2019年初至2020年3月24日之间，被告的竣工验收申请因为政府机构改革以及建设工程审批制度改革导致无法受理，无法及时履行合同属于不可抗力的抗辩，本院予以认可。且根据被告向本院提交的证据，自2019年10月已陆续有业主收楼并反映基本正常，虽然不够规范，被告认为其主观不存在过错并在约定收楼时间已经达到收楼标准的主张，本院予以支持。原告认为被告逾期交付属于违约的主张，因在履行合同过程中出现不可归责于双方的不可抗力的情形，故原告的主张本院不予认可。被告因不可抗力不能及时履行合同，但是没有及时通知原告，以减轻可能给原告造成的损失，被告应当承担自己的过错责任，原告在诉讼过程中，没有提供证据证明被告逾期交房造成的实际损失，本院酌情认定被告应当补偿原告按商品房总价款每日万分之一的标准计算原告损失，该损失计算从2019年9月1日起至竣工验收申请受理2020年3月24日止，共计人民币14413元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七、第一百一十八条之规定，判决如下：被告东源胜业房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告叶景支付逾期交付商品房的损失补偿金人民币14413元。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费5450元，由原告负担2725元，被告负担2725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  刘建华二〇二〇年十一月十二日书记员  黄赵冰