陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10950号上诉人（原审原告、反诉被告）:陕西欣元仁和置业有限公司，住所地：西安市碑林区柿园路**。法定代表人：郭安仁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范春华，陕西华宝卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾朝洲，陕西华宝卓律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安市临潼区房地产开发公司，住，住所地：西安市临潼区人民西路石油城商务会所**/div>法定代表人：周向莹，该公司经理。委托诉讼代理人：马超，陕西骊剑律师事务所律师。上诉人陕西欣元仁和置业有限公司（以下简称欣元公司）因与上诉人西安市临潼区房地产开发公司（以下简称房地产公司）合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初4261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欣元公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项内容；2、依法改判房地产公司返还欣元公司多扣办证准备金98.4929万元的诉讼请求；3、依法改判房地产公司返还欣元公司垫付的质检费17.6万元的诉讼请求；4、依法改判驳回房地产公司要求欣元公司支付拖欠楼位款50万元的反诉请求；5、依法改判将一审判决多算的3520元案件受理费退回欣元公司；6、一、二审诉讼费由房地产公司承担。事实和理由：一、一审判决认定办证准备金系在办理房屋初始登记时所缴纳而非新建商品房转让而缴纳的转让手续费，属于认定事实不清，法律适用错误。房地产公司多扣其公司的办证准备金没有任何事实和法律依据，依据国家发改委、财政部的相关文件之规定，涉案项目房屋总套数为474套，总金额不会超过4万元，房地产公司应将多扣其公司的办证准备金98.4929万元返还。二、一审举证责任分配错误，在其公司已提供证据证明已向房地产公司支付完全部楼位款的情况后，房地产公司向法庭提交6笔付款凭证主张只收到2590万元楼位款，不能支持其公司还拖欠楼位款50万元的反诉请求，房地产公司依法应承担举证不能的法律后果，应当依法驳回房地产公司的反诉请求。三、双方在结算书中列明质检费双方待后另行结算的约定无论从事实、法理还是法律规定来说都不能发生合同变更的法律后果，一审判决推定双方对原合同由房地产公司承担的质检费的约定进行了变更，其公司无权要求房地产公司返还质检费属事实认定错误，适用法律错误。房地产公司辩称，1、关于第二项诉讼请求，本案中欣元公司在上诉状中称的办证准备金的计算方式和在一审庭审中的计算方式不一样，上诉状按照每套80元，一审中按照每平米3元计算，而且在上诉状中引用了双方结算后才下发的2016年的文件，显然2016年的文件不能规范之前的行为，欣元公司将办证准备金和房屋转让手续费混为一谈，因此本条上诉理由不能成立。办证准备金是办大证的费用，欣元公司讲的是房屋二次转让时所要缴纳的费用，这是两个完全性质不同的费用，一审认定是办大证的费用，一审认定是正确的；2、质检费17.6万元，我们认为这是作为建设方应该支出的费用，一审期间欣元公司提供的证据中17.6万元中的大部分费用都是由施工单位向质检单位缴纳，施工单位并非欣元公司，而且质检费是质监部门在商品房建设过程中对质量的监督费用，该费用本就应由施工单位承担，且双方在合作合同中约定该费用也是由欣元公司承担，本身就不存在返还的问题，应作为施工期间的额成本支出，因此，一审判决正确。关于变更也是一审的观点。3、拖欠楼位费50万元的事情，双方财务人员在结算时已将上诉人原缴纳的50万元保证金折抵为楼位款，故双方再没有出具相关票据，在结算时就已将该50万元作为楼位款处理，但欣元公司反复主张应退还履约保证金，所以就形成了如果退还50万保证金，就少交50万楼位款的现象，因此我们在一审中提起反诉，如果要退还50万保证金，就应再补交50万元楼位款。而且在一审中多次要求欣元公司提供缴纳楼位款的全部票据，但欣元公司始终以财务管理不到位，票据寻找不到而拒绝提供，因此从欣元公司提交的证据来看，只能证明其缴纳了2590万元楼位款，但经双方结算，欣元公司应缴纳2640万元楼位款，所以明显是将保证金折抵为楼位款，因此能够证明欣元公司少缴纳50万元楼位款，所以我们提起反诉，应该得到支持。诉讼费由法院依法裁判。房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判驳回欣元公司要求其公司支付775600元按揭保证金的诉讼请求；2、诉讼费由欣元公司承担。事实和理由：一审在涉案工程已产生220余万元巨额维修费用，且欣元公司同意抵扣的情况下，仍判决其公司需支付欣元公司775600元按揭保证金，系法律适用错误，应予以改判。欣元公司辩称，房地产公司应向其公司返还按揭保证金77.56万元，在对账明细中，双方对账一致认可房地产公司扣除其公司按揭保证金85.26万元。已生效的（2018）陕0115民初4261号民事裁定书已驳回了房地产公司反诉要求其公司支付维修费用的反诉请求，与本案无关。欣元公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令房地产公司返还项目履约保证金500000元。2、请求依法判令房地产公司返还按揭保证金775600元。3、请求依法判令房地产公司返还多扣的办证准备金984929元。4、请求依法判令房地产公司返还地下室税金85308元。5、请求依法判令房地产公司返还质检费176000元。房地产公司向一审法院反诉请求：请求依法判令欣元公司支付拖欠楼位款500000元。一审法院认定事实：2006年3月31日，欣元公司（以下简称乙方）与房地产公司（以下简称甲方）签订合作开发房地产项目合同，约定，项目名称中国临潼石油生活城，项目位于西安市临潼区宗地内（土地证宗地号LT-99-92，土地出让合同宗地号LT3-1），甲方向乙方提供总规划面积中的约5万平方米建筑面积的多层住宅楼位用地，由乙方自行建设住宅，负责销售。建设期18个月。楼位费按合同约定的住宅面积计算，单价每平方米570元，合计28500000元。楼位费结算以甲方审定的施工图建设面积乘以每平方米单价确定，面积精确至小数点后三位。楼位费已涵盖以下费用，土地费、前期三通一平费、质量监督费等工程建设费。价款支付方式及期限，合同签订后3日内，乙方向甲方支付500000元履约保证金，30日内再支付3500000元，3个月内再支付10000000元，6个月内支付至总合同价款的80%，剩余价款自本合同签订之日起1年内付完。甲方负责提供建设用地，负责办理和提供合法有效的建设用地、规划、地、地勘计及审查、招投标、质检、报建、施工许可、销售许可等相关手续、文件和证书（房产证除外）、并承担相应的费用（按国家规定，应由施工方承担的由施工方承担）。竣工验收由乙方负责，并承担相应费用。甲方配合办理工程竣工资料备案和相关手续。甲方负责向乙方的购房户出具合法的销售票据，甲、乙双方按以下约定承担税金，甲方按每平方米570元承担营业税，其余税金由乙方承担。乙方按合同约定的时间和金额及时足额向甲方支付款项，在甲方办理各项相关手续时，乙方应积极配合，并出具各种相应手续。按国家规定承担相应的费用，乙方承担销售过程中的所有费用，按约定承担销售营业税等税费。乙方负责协调业主向甲方缴纳房屋维修基金，数额为业主购房款的2%。合同还对其他权利义务作了约定。2006年3月24日，欣元公司向房地产公司支付500000元，房地产公司向欣元公司出具了收款收据。合同签订后，欣元公司自行建设住宅并负责销售。经欣元公司与房地产公司核算，房地产公司向欣元公司出具收款收据。2006年11月8日，欣元公司分别向房地产公司交来款5000000元、9000000元，2006年11月28日，欣元公司向房地产公司交来款2000000元，2007年1月15日，欣元公司向房地产公司交来款3500000元，2007年3月25日，欣元公司向房地产公司交来款2400000元，2007年9月13日，欣元公司向房地产公司交来款4000000元。2009年3月25日，欣元公司向房地产公司交来款1481553.70元。2008年12月15日，欣元公司与房地产公司形成会议纪要，内容为，针对该项目房屋工程质量保修、业主投诉、维修更换等问题，因需资金予以保证，经商定，欣元公司同意并委托房地产公司将华清骊苑项目销售税款计357191元作为解决上述问题的资金，并委托房地产公司全权支配该款项。欣元公司承诺，若按上述处理方法仍未能解决完毕华清骊苑项目的遗留问题，则授权委托房地产公司全权处理，并从代收房款中支出费用，欣元公司全部认可。交房违约责任未完工程等问题由欣元公司按照合同约定承担或完成。同时注明针对该园区地下室税款已按6.58%向税务部门申报，所以只能将剩余部分作为专项资金。2009年1月16日，欣元公司与房地产公司就中国临潼石油生活城华清骊苑项目形成结算书。内容为，华清骊苑项目楼位款结算面积为54890.077平方米，楼位款共计31287343.89元，截止2007年9月，欣元公司已支付26400000元，下欠的4887343.89元楼位款在本结算书双方签字盖章时付清。欣元公司与房地产公司同时约定楼位款结算面积按52000平方米结算，共计楼位款为29640000元，多余的2890.077平方米楼位款用于承付给他人，该2890.077平方米楼位面积涉及的销售税及相关费用由房地产公司代扣代缴。综上，欣元公司应再支付房地产公司楼位款3240000元。其他经双方协商一致，计入楼位款结算的费用列明以下，一、欣元公司投资建设的售楼中心，由房地产公司补偿欣元公司600000元，欣元公司将售楼中心移交给房地产公司。二、华清骊苑项目设计费329340元。三、华清骊苑项目质量检测费，双方待侯再行结算。四、刑警大队团购房楼位费按每平方米500元计算，应返还欣元公司楼位款429106.30元。综上，欣元公司应再支付房地产公司楼位款1481553.70元。2010年8月10日，欣元公司与房地产公司对账，形成了中国石油城华清骊苑对账明细。载明已扣保证金852600元，已扣税金，欣元公司认为是3975567.97元，房地产公司认为应为4270740.24元，双方同意暂按房地产公司所扣金额列示，待进一步核对后确认。已扣准备金欣元公司认为是1081875.04元，房地产公司认为应为1149601.55元，双方同意暂按房地产公司所扣金额列示，待进一步核对后确认。双方均认可已扣税金、准备金额为5518829.66元、应收交押金500000元，应付代付维修费4980元。双方对欣元公司已支付款46041397.40元无异议。质量检测费、招标押金双方同意另行结算。2006年7月17日，欣元公司向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站缴纳华清骊苑质检费30000元。2006年10月26日，欣元公司向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站缴纳华清骊苑质检费20000元。2007年7月6日，欣元公司向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站缴纳华清骊苑检验费5000元。2008年1月21日，广东十六冶向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站缴纳检验费30000元。2008年2月21日，欣元公司向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站缴纳华清骊苑质检费10000元。2008年3月11日，欣元公司向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站缴纳华清骊苑质检费50000元。2008年4月5日，欣元公司向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站缴纳华清骊苑检验费2800元。2008年4月28日，欣元公司向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站缴纳华清骊苑检验费4500元。2008年7月21日，欣元公司向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站分别缴纳华清骊苑检验费10000元、10000元。2008年10月7日，欣元公司向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站缴纳华清骊苑检验费2000元。2013年2月6日，欣元公司在工商部门将陕西新渊天和置业有限公司名称变更欣元公司。后欣元公司与房地产公司对账，形成中国石油城华清骊苑补充对账明细（截止2014年12月20日）。原审理中，欣元公司分别于2017年3月3日、2017年3月13日向本院递交调查令申请书，申请持令前往建行临潼支行调查“临潼石油城华清骊苑小区业主”潘艳妮等96人在银行抵押贷款，银行扣押保证金的数额及退还情况，以及申请持令前往临潼区房地产管理所调查“临潼石油城华清骊苑小区业主”尹新峰等36人在该所办理房产证及是否在某银行抵押贷款情况。本院审查后，分别于2017年3月3日、2017年3月15日作出（2016）陕0115民初1894号调查令以及（2016）陕0115民初1894号之一调查令。欣元公司与房地产公司合作设计的楼盘中，房地产公司因买房人在银行贷款而向银行交纳的保证金，现在银行的留存情况为：中国银行临潼支行未退还的保证金为8000元，建行临潼支行未退还的保证金为69000元，共计77000元。后欣元公司将要求房地产公司返还按揭保证金的数额变更为775600元。房地产公司认为，贷款银行已返还了775600元按揭保证金，该款本应由其返还给欣元公司，但因工程后期产生维修费用，该款不够处理后续问题。审理中，欣元公司与房地产公司就房地产公司实际已扣除办证准备金1149601元均无异议，但欣元公司认为应将多扣的办证准备金993601元予以返还。欣元公司与房地产公司对地下室销售的金额4168915元，及房地产公司已扣地下室税金359623元均无异议。但欣元公司认为房地产公司多扣税金85308元。2018年5月25日，陕西省地方税务局稽查局作出税务处理决定书，依法追缴房地产公司自2011年1月1日至2013年12月31日少缴的营业税1511377元、房产税27653.21元、土地使用税139928元、印花税11665.21元、土地增值税184098.21元、教育附加费12540.71元、地、地方教育附加费723978元、水利建设基金61494.08元。2018年5月3日，房地产公司缴纳了该税款。2019年5月7日，国家税务总局西安市税务局第一稽查局向房地产公司发出税务事项通知书，要求房地产公司对2016年1月1日至2018年12月31日期间的纳税义务例行情况开展自查。2019年6月19日，房地产公司自查应补缴税款960354.23元。2016年3月24日西安市地方税务局税务向房地产公司发出税务检查通知书，对2010年1月1日起至2016年2月29日的纳税情况进行调查取证。2017年5月3日，房地产公司补缴税款及支付滞纳金共计13336211.09元、55299.08元、833123.62元。审理中，房地产公司提起反诉，请求依法判令欣元公司支付垫付的维修款暂定为2322321.75元，立即对华清骊苑7号楼、8号楼地下室严重漏水的工程予以维修。本院于2020年1月7日作出（2018）陕0115民初4261号民事裁定书，裁定驳回房地产公司的该反诉。现该民事裁定书已发生法律效力。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、房地产公司应否返还欣元公司项目履约保证金500000元。二、房地产公司应否返还欣元公司按揭保证金775600元。三、房地产公司应否返还欣元公司多扣的办证准备金984929元。四、房地产公司应否返还欣元公司地下室税金85308元。五、房地产公司应否返还欣元公司质检费176000元。六、欣元公司应否向房地产公司支付楼位款500000元。一、关于房地产公司应否向欣元公司返还履约保证金500000元。欣元公司认为，其已向房地产公司支付了500000元履约保证金。房地产公司未返还该500000元履约保证金，应当予以返还。房地产公司认为，欣元公司虽缴纳了500000元履约保证金，但未支付500000元的楼位款，其将500000元的履约保证金抵做了欣元公司应付的500000元楼位款，现欣元公司不同意抵扣，其反诉主张欣元公司支付500000元楼位款。本院认为，欣元公司与房地产公司签订的合作开发房地产项目合同约定，合同签订后3日内，欣元公司向房地产公司支付500000元履约保证金。2006年3月24日，欣元公司向房地产公司支付了500000元履约保证金。在欣元公司履行合同后，房地产公司应当返还500000元履约保证金。房地产公司提起反诉，要求欣元公司支付楼位款500000元，表明房地产公司已认可应返还欣元公司履约保证金500000元，故房地产公司应当返还欣元公司500000元履约保证金。二、关于房地产公司应否返还欣元公司按揭保证金775600元。欣元公司认为，按揭保证金775600元由按揭贷款银行已返还给房地产公司，房地产公司应将该款予以返还。房地产公司认为，贷款银行已返还了775600元按揭保证金，该款本应由其返还给欣元公司，但因工程后期产生维修费用，该款不够处理后续问题，故不应向欣元公司返还775600元。本院认为，2010年8月10日，欣元公司与房地产公司就中国石油城华清骊苑项目对账，双方对已扣办证准备金852600元均予认可，经核实，贷款按揭银行已返还保证金775600元，现欣元公司请求予以返还，房地产公司对应予返还该款不持异议，故房地产公司应当返还欣元公司按揭保证金775600元。房地产公司辩称，该款本应由其返还给欣元公司，但工程后期产生维修费用，该款不够处理后续问题，不应向欣元公司返还775600元。虽欣元公司与房地产公司于2008年12月15日达成会议纪要，约定，欣元公司承诺，若按上述处理方法仍未能解决完毕华清骊苑项目的遗留问题，则授权委托房地产公司全权处理，并从代收房款中支出费用，欣元公司全部认可。交房违约责任未完工程等问题由欣元公司按照合同约定承担或完成。但因欣元公司与房地产公司约定从代收房款中支付费用的数额不明确，且房地产公司反诉要求欣元公司支付维修费用的请求被本院裁定驳回起诉，故房地产公司的抗辩缺乏法律依据，依法不予采纳。三、关于房地产公司应否返还欣元公司多扣的办证准备金984929元。欣元公司认为，依据省物价局和省建设厅【2002】62号文件的规定，新建商品房转让手续费每平方米3元，其在石油城建房销售面积不足55000平方米，按每平方米3元算，办证准备金不超过165000元，房地产公司应收取办证准备金165000元，但房地产公司实际扣除其办证准备金1149601元，应将多扣的办证准备金993601元予以返还。房地产公司认为，其已扣办证准备金1149601.55元。【2002】62号文件内容中写明试行期限一年，该文件已于2003年作废，欣元公司称每平方米3元是住房转让手续费，与办理大证没有关系，办证准备金不是转让手续费。对欣元公司就办证准备金的要求，其按房地产管理部门规定缴纳的，不存在返还的问题。本院认为，陕西省物价局、省财政厅陕价费调发【2002】62号关于规范房屋交易手续费有关问题的通知第二条规定，房屋交易手续费包括房屋转让手续费和房屋租赁手续费，房屋转让手续费分为房屋住房手续费和非住房手续费。第三条规定，房屋转让手续费按房屋建筑面积收取，新建商品房和经济适用房手续费由转让方承担，存量房转让手续费由双方各承担50%，住房转让手续费为新建商品房每平方米3元。按照该规定，只有在新建商品住房发生转让的前提下才按新建商品房每平方米3元收取房屋转让手续费，本案中，因向房地产管理部门缴纳办证准备金系在办理房屋初始登记时所缴纳，并非新建商品房转让而缴纳的转让手续费，故对欣元公司的该主张，依法不予支持。四、关于房地产公司应否返还欣元公司地下室税金85308元。欣元公司认为，截止2010年2月28日，双方对账明细显示，已扣地下室税金359623元。2013年3月，销售收入汇总表显示，地，地下室销售4168915元008年12月15日的会议纪要显示，地，地下室税收已按68%向税务部门申报。经核算，其应承担地下室税金274314.61元，房地产公司实际已扣地下室税金359623元，多扣税金85308元，应当予以返还。房地产公司认为，地，地下室销售总额4168915元开始按6.58%申报，后税务机关进行三次检查，出具了处理决定，其补交了中间差额税额，补交比例为1.9%，共按综合税率8.48%缴纳。本院认为，欣元公司与房地产公司对销售地下室共计款项4168915元均无异议。2010年8月10日，欣元公司与房地产公司形成华清骊苑对账明细，欣元公司认为已扣地下室税金359623元。审理中，房地产公司对其代扣地下室税金359623元表示认可。按照6.58%的税率申报，房地产公司应代扣地下室税金274314.61元。房地产公司举证证明经国家税务总局西安市税务局第一稽查局在2019年度税务稽查中就2016年1月1日至2018年12月31日的纳税义务履行情况开展自查补交税款，陕西省地方税务局稽查局（陕地税稽处【2018】05号）税务处理决定书，对房地产公司于2011年1月1日至2013年12月31日执行国家税收情况作出税务处理决定，完税证明，以及西安市临潼区地方税务局高新税务所出具的房地产企业应缴纳的税种能够证明房地产公司补交相关税款，综合税率在原6.58%的基础上最终按8.48%缴纳，地，地下室销售总额4168915元乘以88%等于353523.99元，房地产公司实际代扣销售地下室税金359623元，实际多扣6099.01元。因2008年12月15日，欣元公司与房地产公司就华清骊苑项目销售地下室税款357191元作为解决房屋工程质量保修的专项资金达成一致意见，同时注明针对该园区地下室税款已按6.58%向税务部门申报，所以只能将剩余部分作为专项资金，按该约定，房地产公司对多余的税款不应向欣元公司返还，故对欣元公司的该请求，依法不予支持。五、关于房地产公司应否返还欣元公司质检费176000元。欣元公司认为，合同约定了质量检测费由房地产公司负担，房地产公司应支付质检费176000元。房地产公司认为，质量监督费依法应由欣元公司自行承担。本院认为，欣元公司与房地产公司签订的房地产开发项目合同明确约定，楼位费已涵盖质量监督费。房地产公司负责提供建设用地，负责办理和提供合法有效的建设用地、规划、地、地勘计及审查、招投标、质检、报建、施工许可、销售许可等相关手续、文件和证书（房产证除外）、并承担相应的费用（按国家规定，应由施工方承担的由施工方承担）。竣工验收由欣元公司负责，并承担相应费用。按照合同约定，房地产公司负责办理和提供合法有效的质检等相关手续、文书和证书，并承担质检费用。2009年1月16日，欣元公司与房地产公司就中国临潼石油生活城华清骊苑项目形成结算书，其中第三条约定，其他经双方协商一致进入楼位款结算的费用列明如下：华清骊苑项目质量检测费双方待后另行结算。该行为表明双方对原合同由房地产公司承担质检费的约定进行了变更，形成新的协议，该协议对双方当事人发生法律约束力。按照新协议的约定，房地产公司应当在原楼位费的基础上另行扣除质量检测费，但房地产公司并未扣除，欣元公司后向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站直接缴纳质量检测费，故其无权要求房地产公司返还。故对欣元公司的该主张，依法不予支持。六、欣元公司应否向房地产公司支付楼位款500000元。房地产公司认为，2009年1月16日，其与欣元公司签订中国临潼石油生活城华清骊苑项目结算书第一条共同确认欣元公司已支付其楼位费26400000元。但经其多次核查，欣元公司在项目合作期间仅向其支付过6笔楼位款，分别为2006年11月8日欣元公司交楼位款9000000元，2006年11月8日交来楼位款5000000元，2006年11月28日交来楼位款2000000元，2007年1月15日交来楼位款3500000元，2007年3月25日交来楼位款2400000元，2007年9月13日交来楼位款4000000元，合计25900000元。欣元公司至今下欠其楼位款500000元未予支付。欣元公司认为，房地产公司反诉拖欠楼位款500000元没有事实和法律依据，双方已就楼位款全部结算清楚并履行完毕，房地产公司欠其500000元押金。华清骊苑项目竣工后，其与房地产公司于2009年1月16日形成华清骊苑项目结算书，双方共同确认，截止2008年12月18日，其欠房地产公司楼位费14815537元，双方在结算书上也已盖章，该结算书生效。后其于2009年3月25日向房地产公司支付14815537元楼位费，房地产公司向其出具工商服务业统一收款收据，至此，华清骊苑项目结算书全部履行完毕。在对账明细中，双方共同确认的款项有5项，分别为：应收售楼部，应收设计费，应收三通一平费及测量控制方格网费，应收刑警大队楼位费优惠，应收缴的押金500000元。对账明细经双方一致认可并签章确认。而在华清骊苑项目结算书中双方共同确认的款项只有4项，分别为：应收售楼部，应收设计费，应收三通一平费及测量控制方格网费，应收刑警大队楼位费优惠。并不包含应收缴的押金500000元，此500000元并未冲抵楼位费。因此双方楼位费已全部结清并履行完毕。本院认为，2009年1月16日，房地产公司与欣元公司经结算形成中国临潼石油生活城华清骊苑项目结算书，截止2007年9月，欣元公司已支付楼位款26400000元，欣元公司应再支付房地产公司楼位款1481553.70元。按照该结算书所载明的欣元公司已支付房地产公司楼位款26400000元。在欣元公司与房地产公司后对已支付的26400000元的楼位款是否已包含欣元公司支付的500000元履约保证金存有异议的情况下，应当对欣元公司与房地产公司支付楼位款26400000元的转账支付凭证进行全面的审查判断。房地产公司提供了7笔付款凭证，其中2006年3月24日，欣元公司向房地产公司支付500000元，自2006年11月8日起至2007年9月13日止，欣元公司向房地产公司支付楼位款25900000元，共计26400000元。按照房地产公司与欣元公司于2006年3月31日签订的合作开发房地产项目合同约定，本合同签订后3日内，欣元公司向房地产公司支付500000元履约保证金。30日内再支付3500000元。欣元公司于2006年3月24日向房地产公司支付500000元，房地产公司于2006年3月24日向欣元公司出具收款收据，载明交来款500000元。房地产公司虽未写明该款为履约保证金，但从合同的约定以及欣元公司付款时间，可以认定该500000元为履约保证金。从房地产公司提供的楼位款财务凭证来看，欣元公司支付房地产公司26400000元，包含了500000元履约保证金，在房地产公司应返还欣元公司500000元履约保证金的情况下，欣元公司应当向房地产公司支付楼位款500000元。欣元公司虽辩称楼位款已付清，但其作为独立的企业法人，仅提供了2009年3月25日其向房地产公司转账支付1481553.70元的收据，但并未提供转账支付楼位款26400000元的财务凭证以否定房地产公司的主张。故对欣元公司的抗辩，依法不予采纳。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、西安市临潼区房地产开发公司于判决生效后十日内返还陕西欣元仁和置业有限公司履约保证金500000元。二、西安市临潼区房地产开发公司于判决生效后十日内返还陕西欣元仁和置业有限公司按揭保证金775600元。三、陕西欣元仁和置业有限公司于判决生效后十日内支付西安市临潼区房地产开发公司楼位款500000元。四、驳回陕西欣元仁和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30494元，由陕西欣元仁和置业有限公司负担20173.94元，西安市临潼区房地产开发公司负担10320.06元；反诉案件受理费4400元，由陕西欣元仁和置业有限公司负担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，根据陕西省物价局、省财政厅陕价费调发【2002】62号关于规范房屋交易手续费有关问题的通知中第二条及第三条的有关规定，只有在新建商品住房发生转让的前提下才按新建商品房每平方米3元收取房屋转让手续费，因向房地产管理部门缴纳办证准备金系在办理房屋初始登记时所缴纳，并非新建商品房转让而缴纳的转让手续费。现欣元公司又上诉主张按照每套80元计算而非每平方米3元，但提供文件系在双方形成结算书后产生，且办证准备金与转移登记费并非同一概念，一审法院不予支持欣元公司要求返还办证准备金98.4929万元的诉讼请求，裁量于法有据。欣元公司与房地产公司签订的房地产开发项目合同明确约定，楼位费已涵盖质量监督费，房地产公司负责办理和提供合法有效的质检等相关手续、文书和证书，并承担质检费用。同时结合，欣元公司与房地产公司于2009年1月16日就中国临潼石油生活城华清骊苑项目形成结算书，双方对原合同由房地产公司承担质检费的约定进行了变更，形成新的协议，该协议对双方当事人发生法律约束力。房地产公司应当在原楼位费的基础上另行扣除质量检测费，但房地产公司并未扣除，欣元公司后向西安市建设工程质量安全监督站临潼分站直接缴纳质量检测费，一审法院认定欣元公司无权要求房地产公司返还，并无不妥。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。从房地产公司提供的楼位款财务凭证来看，欣元公司支付房地产公司26400000元，包含了500000元履约保证金，在房地产公司应返还欣元公司500000元履约保证金的情况下，欣元公司应当向房地产公司支付楼位款500000元。欣元公司虽辩称楼位款已付清，但提供的其公司向房地产公司转账支付1481553.70元的收据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，一审法院判令欣元公司支付房地产公司楼位款50万元，裁量于法有据。房地产公司主张欣元公司拖欠维修费，其有权将按揭保证金775600元抵扣已产生的工程维修费。房地产公司与欣元公司约定从代收房款中支付费用的数额并不明确，结合房地产公司要求欣元公司支付维修费用的诉讼请求已被一审法院裁定驳回起诉，房地产公司要求将按揭保证金在本案中进行抵扣维修费，依据不足，本院不予支持。综上，欣元公司与房地产公司的上诉请求均无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，陕西欣元仁和置业有限公司已预交19781元，由陕西欣元仁和置业有限公司负担，西安市临潼区房地产开发公司已预交11556元，由西安市临潼区房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十一月十三日书记员  孙 妍