四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15008号 上诉人（原审被告）：成都泰合华信投资有限公司，住所地：四川省成都市锦江区二环路东四段**。 法定代表人：王仁果，总经理。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：汤晓燕，女，1978年11月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：樊涛平，男，1982年9月14日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。 上诉人成都泰合华信投资有限公司（以下简称“泰合华信公司”）与被上诉人汤晓燕、樊涛平商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。 泰合华信公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为泰合华信公司于判决生效之日起十日内向汤晓燕、樊涛平支付逾期办证违约金，以791402元为基数，从2019年12月30日起支付至判决生效之日止，按每日万分之一的标准计算；2.本案二审案件受理费由汤晓燕、樊涛平承担。事实和理由：一审法院认定泰合华信公司承担支付逾期办证违约金天数错误，一审法院认定的交房时间为2018年7月13日，但泰合华信公司认为根据双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，应将2018年12月29日泰合华信公司取得《房屋面积实测报告》当日认定为交房日期。 汤晓燕、樊涛平辩称，交房时双方签订了《协议书》，其与案外人于2018年7月16日签订了《房屋租赁合同》，案涉房屋从2018年7月起就已实际使用，不存在交房日期为2018年12月，应当以实际占有使用日期作为交房日期。 汤晓燕、樊涛平向一审法院提出诉讼请求：1．判令泰合华信公司向汤晓燕、樊涛平支付逾期办理房屋所有权证书的违约金23108元（以791402元为基数，从2019年7月13日起以每日万分之一的标准，暂计算至2020年4月17日，实际金额计算至泰合华信公司向汤晓燕、樊涛平实际办理完毕房屋所有权证为止）；2.判令泰合华信公司履行合同约定为汤晓燕、樊涛平办理泰合国际财富中心6-1-18-22号房屋不动产权证义务；3.诉讼费用由泰合华信公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月29日，汤晓燕、樊涛平（买受人）与泰合华信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定汤晓燕、樊涛平购买泰合华信公司开发的泰合·国际财富中心房屋，用途为办公，预测建筑面积60.85平方米，总价款791402元。第十五条“商品房交付条件”约定：1．该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条“交付时间”约定：出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十七条“房屋所有权转移登记”约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条（一）款约定交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，汤晓燕、樊涛平向泰合华信公司支付购房款共计791402元，但泰合华信公司未按约定在2018年6月30日前交付房屋。 2018年7月13日，泰合华信公司（甲方）与汤晓燕、樊涛平（乙方）签订《协议书》，载明：鉴于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的乙方所购房屋及其所处的泰合国际财富中心6号楼和7号楼及相邻地下室已取得《竣工验收报告》和《面积实测报告》，符合《合同》约定的房屋交付应当达到“建设工程竣工验收合格证明”以及“房屋面积实测报告书”之约定；另因泰合国际财富中心6号楼和7号楼及相邻地下室虽已进行分期规划验收，但因甲方在开发过程中遇到政府行为致使项目整体完成顺延，前述合同之《补充协议》约定的关于房屋交付应当取得规划验收证明之证明文件须于项目整体规划验收完成后统一出具。甲乙双方协议：……2．乙方认可按现状接收并使用房屋，本协议签字生效后，双方约定严格遵照本协议执行，乙方不再就交房事宜向甲方主张其违约责任……。一审庭审中，双方均认可汤晓燕、樊涛平于2018年7月13日接收案涉房屋并使用至今。 一审另查明，案涉房屋所在地块［成国用（2013）第313号］权利人为泰合华信公司，目前处于被广安市公安局广安区分局查封登记状态。 一审法院认为，汤晓燕、樊涛平与泰合华信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，汤晓燕、樊涛平履行了付款义务，但泰合华信公司未按约在2018年6月30日前交付房屋和在约定的时间内为汤晓燕、樊涛平办理房屋所有权证书。 关于交房时间。泰合华信公司认为应以2018年11月2日取得《建设工程规划核实意见书》的当日认定为交房日期，而汤晓燕、樊涛平主张交房日期为2018年7月13日。一审法院认为，首先，取得《建设工程规划核实意见书》的时间为交付之日并无相关合同约定；其次，泰合华信公司并未提交相关证据证明其在取得该上述意见书后通知了买受人收房；最后，泰合华信公司与买受人于2018年7月13日签订了《协议书》，明确了买受人按现状接收并使用房屋，且双方进行了房屋交接。故一审法院认定双方实际交房时间为2018年7月13日。 关于汤晓燕、樊涛平要求泰合华信公司办证的诉求。汤晓燕、樊涛平购买泰合华信公司开发建设的房屋，并履行了付款义务，泰合华信公司应当为汤晓燕、樊涛平办理所购房屋的所有权证书。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”规定，因现案涉房屋所在土地权属未发生转移，目前仍在泰合华信公司名下，但被公安机关采取了查封登记措施，尚不具备办理房屋产权变更登记的条件，该房屋产权最终能否登记至汤晓燕、樊涛平名下暂时不能确定，故对汤晓燕、樊涛平要求泰合华信公司办理案涉房屋的产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于违约金。依照合同约定，泰合华信公司应当在房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋所有权证书，故泰合华信公司为买受人办理房屋所有权证书的最后期限为2019年7月13日，泰合华信公司至今未办理房屋所有权证书，已构成违约，应当承担相应的违约责任。依照约定，逾期办证的泰合华信公司，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，泰合华信公司要求的按每日万分之零点五的标准支付逾期办证违约金，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。由于汤晓燕、樊涛平购买的房屋暂时不具备办证条件，最终能否办理至其名下即商品房买卖合同最终能否得到履行暂时无法确定，故一审法院仅支持违约金计算至判决生效之日。 关于是否存在延期办证的免责事由。泰合华信公司提出因2020年春节假期和疫情影响，暂时无法办证，故办证期限应顺延至2020年4月。一审法院认为，泰合华信公司办证的最后期限为2019年7月13日，2020年春节假期和疫情发生均在其应办证期限后，不能作为泰合华信公司迟延办证的依据，故一审法院对泰合华信公司提出的因2020年春节假期和疫情影响等因素应当顺延逾期办证时间至2020年4月的理由不予采纳。 综上所述，泰合华信公司的逾期办证行为已构成违约，违约金应以已付的总房价791402元为基数，按合同约定的每日万分之一的标准支付，逾期天数为自2019年7月14日起计算至判决生效之日止。汤晓燕、樊涛平多主张的部分，一审法院不予支持。泰合华信公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、泰合华信公司于判决发生法律效力之日起十日内向汤晓燕、樊涛平支付逾期办证违约金（以791402元为基数，从2019年7月14日起至判决生效之日止，按每日万分之一的标准计算）；二、驳回汤晓燕、樊涛平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费378元，减半收取189元，由泰合华信公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求和答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 泰合华信公司提交证据：《房屋建筑面积测绘成果报告》，拟证明该报告取得的时间即2018年12月29日为交房日期。 汤晓燕、樊涛平质证认为，对该证据不清楚情况，不予认可。 本院经审查认为，对该份证据的真实性予以认可，其关联性将结合争议焦点综合评述。 汤晓燕、樊涛平提交证据：《房屋租赁合同》，拟证明其于2018年7月16日已将案涉房屋租赁给案外人使用。 泰合华信公司质证认为，对该份证据的真实性不予认可，即使该份证据真实，反而实际证明汤晓燕、樊涛平因逾期办理产权没有造成实际的经济损失。 本院经审查认为，对该份证据的真实性本院无法核实，故不予采信。 本院另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。 本院经审理查明的其他案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：逾期办证违约金起算时间的认定。现将争议焦点问题阐述如下： 根据本案查明事实，2018年7月13日，泰合华信公司与汤晓燕、樊涛平签订《协议书》，载明“双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的乙方所购房屋及其所处的泰合国际财富中心6#楼和7#楼及相邻地下室已取得《竣工验收报告》和《面积实测报告》，符合《合同》约定的房屋交付应当达到‘建设工程竣工验收合格证明’以及‘房屋面积实测报告书’之约定”。对此，本院认为，泰合华信公司在与汤晓燕、樊涛平办理房屋交接手续时，以签订《协议书》的方式告知汤晓燕、樊涛平案涉房屋已取得《竣工验收报告》和《面积实测报告》，符合合同约定的房屋交付条件，买受人汤晓燕、樊涛平基于对出卖人泰合华信公司的合理信赖接受房屋，而泰合华信公司现又以其在办理房屋交接手续时实际并未取得相应证书而主张不符合合同约定的交付条件，应以实际取得相应证书的时间作为交房时间，从而推迟逾期办证违约金的起算时间，实为主张因自身的违约行为获取更多利益，本院不予支持。故一审认定交房时间为2018年7月13日，逾期办证违约金的起算时间为2019年7月14日，并无不当，本院予以维持。 综上，泰合华信公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费378元，由成都泰合华信投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十一月六日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  何佳林