上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初12056号原告：上海志品贸易有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：吴霖峰，总经理。委托诉讼代理人：钱岑，上海君恩律师事务所律师。被告：上海和真教育培训有限公司,住所地上海市虹口区汶水东路****楼**。法定代表人：邵慧桢，董事长。委托诉讼代理人：马旗，上海普世律师事务所律师。原告上海志品贸易有限公司(以下简称志品公司)与被告上海和真教育培训有限公司(以下简称和真公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告志品公司的委托诉讼代理人钱岑，被告和真公司的委托诉讼代理人马旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。志品公司向本院提出诉讼请求：1、判令和真公司支付2019年7月、2020年2月及3月1日至19日的租金合计134,564.52元；2、判令和真公司支付违约金103,000元；3、判令和真公司支付装修期2017年3月20日至5月3日的租金77,250元；4、判令和真公司将上海市虹口区吴淞路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)恢复至毛坯状态。事实和理由：2017年3月，志品公司与和真公司签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定，由和真公司向志品公司承租系争房屋，房屋建筑面积530.17平方米；租赁期限自2017年3月20日起至2020年3月19日止，月租金51,500元，和真公司应于每个月的25日前向志品公司支付下个月的房租。志品公司按约将系争房屋交付和真公司使用，然和真公司未按约支付2019年7月、2020年2月及3月1日至3月19日的租金，经催讨仍未支付，故起诉。审理中，志品公司称考虑到诉讼风险，撤回要求和真公司支付装修期2017年3月20日至5月3日的租金77,250元的诉讼请求，另因和真公司已于2020年7月19日完成系争房屋室内拆除恢复至毛坯状态，撤回要求和真公司将系争房屋恢复至毛坯状态的诉请。和真公司辩称，截至租期届满之日即2020年3月19日，和真公司确实有两个月零19天的租金未支付，经庭审对账，和真公司确认未支付2019年7月、2020年2月1日至3月19日的租金，但其并非主观故意，系因和真公司原法定代表人去世加之财务更换所以未能及时付款，志品公司亦未提醒，和真公司才自认为连续支付至2020年1月，现其中两个月的租金经协商志品公司已同意用保证金抵扣，故仅剩2020年3月1日至19日的租金31,564.52元未付，而根据双方补充协议第1条约定，租赁期第35、36个月即2020年1月20日至3月19日的租金是不收取的，故志品公司应退还和真公司一个月零11天的租金，对此和真公司不再主张，仅主张无需再支付志品公司租金。就算和真公司存在迟延支付租金的情况，志品公司未发出任何书面通知要求解除合同，双方的租赁合同系到期终止，且是志品公司提出不再续约并发函要求用保证金抵扣两个月的租金，和真公司亦认可，剩余19天的租金未付也不是和真公司恶意违约，合同约定的免租期足以抵扣这19天的租金，另受新冠疫情影响和真公司按照国家规定未营业提出减免租金亦合理，若志品公司同意免除一个月租金也不存在拖欠的情况，和真公司因新冠疫情延迟支付租金系因不可抗力，履约过程中偶尔延迟支付租金不构成违约，即使法院认为和真公司构成违约，合同约定的违约金标准过高，要求法院进行调整。另志品公司交付的系争房屋违反合同约定存在瑕疵，没有消防证，导致2018年消防检验不合格，根据合同约定志品公司也应承担相当于两个月租金的违约金。审理中，和真公司称若法院认为其不具备免付第35、36个月的租金，其同意支付租赁期限内未付租金，但2020年1月23日至3月19日根据教委要求无法营业，要求减免一个月租金，剩余一个月零19天的租金优先用保证金抵扣，不足部分另行支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月，志品公司作为出租方(甲方)、和真公司作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋实测建筑面积530.17平方米，房屋用途为教育培训；租赁期限自2017年3月20日起至2020年3月19日止；每月租金(含增值税)51,500元；乙方每月支付一次租金，乙方应于每月25日前向甲方支付下一个月的租金，每逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金；装修期为2017年3月20日至2017年5月3日，装修期内乙方将免于支付租金，但应自行承担使用系争房屋所产生的物业管理费、空调维护费、水、电、煤气、通讯、设备、保险等费用及装修期间物业管理公司或政府主管部门收取的各项费用；乙方应于本合同签订时向甲方支付保证金103,000元，保证金用于保证乙方按照本合同及补充协议(若有)的约定和甲方的要求履行承租方的义务和责任，若有违反甲方有权从保证金中扣除乙方拖欠甲方的租金、应付的违约金和应赔偿甲方的损失，不足部分乙方应另行支付；甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…乙方未按时支付租金和/或其他费用，经甲方催告后七日内仍未交付的；乙方返还系争房屋时应将系争房屋恢复至毛坯状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。补充协议约定：1、在乙方完全履行原合同约定的前提下，且双方已签署本协议的前提下，甲方同意于原合同租赁期的第35、36月，返还乙方支付的月租金；2、乙方明白并同意，甲方向乙方返还上述两个月租金的行为，是以乙方完全履行原合同为前提的，若乙方违反原合同项下的任何义务，包括但不限于拖欠支付租金、擅自提前解除合同、擅自泄露原合同及本协议的保密资料或出现任何其他违约行为的，则甲方有权随时取消本协议第1条全部内容，并拒绝支付约定款项，若乙方已全部/部分收到前述返还的月租金，则甲方有权要求乙方于收到甲方发出的通知后7日内一次性全部返还，甲方无需就行使前述权利，向乙方承担任何违约责任。合同签订后，志品公司将系争房屋交付和真公司使用。2020年3月19日，系争房屋由志品公司收回，至此和真公司尚未支付2019年7月、2020年2月及2020年3月1日至19日的租金。审理中，志品公司与和真公司确认和真公司支付保证金103,000元，并表示同意根据合同约定抵扣和真公司应付费用。本院认为，志品公司与和真公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。现志品公司于租赁期限届满之日收回房屋，双方租赁合同已到期终止，和真公司应支付租期内的租金。合同期限内发生新冠疫情，上海市于2020年1月24日针对此次新冠肺炎疫情启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，对经营教育培训的和真公司使用房屋造成一定影响，本院将根据公平原则对租金支付标准予以调整。和真公司主张志品公司同意免收其第35、36个月的租金，鉴于和真公司存在逾期支付租金的情况，不符合约定免收租金的条件，故对于和真公司的辩称意见本院不予采纳。在疫情发生前和真公司即存在逾期支付租金的情况，构成违约，应承担违约责任，鉴于和真公司主张违约金约定过高，本院将综合租赁合同的履行情况、和真公司的过错程度及志品公司的实际损失等因素，对违约金作出调整。和真公司辩称系争房屋存在瑕疵致消防验收未通过，志品公司亦应承担违约责任，对此鉴于和真公司曾对系争房屋进行装修，且和真公司未能提供确实充分的证据证明系志品公司原因所致，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、上海和真教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海志品贸易有限公司租金93,032.26元；二、上海和真教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海志品贸易有限公司违约金6万元；三、上海志品贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海和真教育培训有限公司保证金103,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,022.22元，减半收取计3,011.11元,由上海和真教育培训有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年十一月二十七日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……