安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1661号 上诉人（原审原告）：马宝芬，女，1980年12月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宣城市宣州区。 被上诉人（原审被告）：宣城民生新城镇发展有限公司，住所地安徽省宣城经济技术开发区薰化路与昭亭南路交叉口。 法定代表人：傅慧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：畅文亚，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：钱杰，安徽锦宣律师事务所律师。 上诉人马宝芬因与被上诉人宣城民生新城镇发展有限公司（以下简称民生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 马宝芬上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.案涉《商品房买卖合同》附件三“装饰设备标准”中的《宣城民生-宛陵湖新城9#14#毛坯房交付标准》明细表，明确记载“配备设备”中的“空调”交付标准为“设置空调机位，预留地漏口”，但案涉房屋客厅实际未预留地漏口，原判决对民生公司的该节违约事实未予认定，系属错误。2.案涉合同第十条第一项约定，房屋形式、户型、空间尺寸、朝向变更影响买受人所购商品质量或使用功能的，应当通知买受人。案涉洗衣机位置设计由客厅阳台变更至卧室阳台，该排水设施变更系属房屋结构变更，对买受人产生噪音干扰及影响生活便利，亦降低了房屋市场交易价格，但民生公司未通知买受人，交付与宣传图册的户型图不一致的房屋，应属于违约，原判决关于户型图不构成要约的认定错误。3.一审程序违法。第一，鉴定机构系预先指定并非随机选定，请求二审法院对洗衣机地漏位置变更及空调无排水设施造成房屋贬值的损失进行司法鉴定，第二，一审审理期限过长。4.案涉房屋室内地面低于室外及案涉房屋西北角即客厅阳台外的绿化坡度较高，造成居住不适感，亦影响房屋采光，民生公司应对该位置坡度降低、绿化予以清除。 民生公司辩称，1.关于空调地漏问题，不影响马宝芬正常使用房屋。民生公司对此曾提出了解决方案，因马宝芬要求高额赔偿致协商未果。2.洗衣机位置设计变更不属于合同第十条约定的应当通知买受人情形，其不存在违约行为。3.一审法院依法委托鉴定，相应的鉴定机构具备相应资质，程序合法，但鉴定事项无法得出鉴定意见，马宝芬主张在二审中再行鉴定，于法无据。4.案涉房屋已通过竣工验收，室外绿化部分业已移交小区业主，属全体业主所有，由物业公司进行管理，民生公司无权清除绿化。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 马宝芬向一审法院起诉请求：1.判令民生公司承担洗衣机位置与户型图不符、空调无排水设施的违约金15万元；2.判令民生公司停止对马宝芬采光权的侵害、排除妨害或赔偿损失10万元；3.判令民生公司对房屋室内地面低于室外赔偿损失4.8万元。 原审法院认定事实：宣城宛陵湖新城14＃楼工程的建设单位系民生公司，设计单位为上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司，该项目于2014年9月22日开工，2016年10月17日竣工验收合格。工程建设期间，上海经纬建筑规划设计研究院于2016年4月30日出具专业给排水第3号《设计修改变更通知单》一份，内容为：“……主送（业主）：宣城民生新城镇发展有限公司项目名称：宣城宛陵湖新城修改原因：设计优化修改子项：1＃地块14＃楼修改内容：1.14＃楼一层左侧Ａ-1户型洗衣机位置修改，卫生间排水出户管修改，详见附图。……”。并据此修改了14＃楼一层左侧Ａ-1户型即案涉房屋的洗衣机位置及卫生间排水出户管，将洗衣机位置所在的阳台的地漏变更到室内卧室阳台。2015年10月5日，马宝芬与民生公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于宣城经济技术开发区的案涉房屋。马宝芬在签订《商品房买卖合同》前阅读了宛陵湖新城的Ｃ1户型图，根据该户型图标示，可以在生活阳台上放置洗衣机，该户型图下方加粗字体“特别提示”一栏，载明“1、本宣传资料仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约；2、以上画面所示房屋的整体效果（包括但不限于设计、装饰）及房屋周边的绿化、环境为电脑制作的虚拟效果，并非出卖人之承诺。该效果仅供买受人参考，不作为开发商的交楼标准。具体交楼标准按《商品房买卖合同》所示；……”。《商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：⑴该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；⑵该商品房所在楼宇配套设施设备；⑶该商品房所在规划区域内基础设施、公共配套建筑；……”。 原审法院认为，本案争议焦点为民生公司将案涉房屋洗衣机位置所在阳台的地漏变更至房屋别处、客厅空调预留机位所在位置无排水设施即无地漏的行为是否构成违约。根据马宝芬与民生公司签订的《商品房买卖合同》第十条约定可知，民生公司变更地漏位置，不属于该条约定中的任何一种情形，无需书面通知马宝芬，民生公司未构成违约。关于客厅空调预留机位所在位置没有地漏的问题。因马宝芬无证据证明其与民生公司在《商品房买卖合同》中对客厅空调预留机位所在位置安装地漏作出明确约定，故马宝芬认为民生公司将案涉房屋洗衣机位置所在阳台的地漏变更至房屋别处、客厅空调预留机位所在位置没有地漏的行为构成违约，要求民生公司赔偿其15万元的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。马宝芬在签订《商品房买卖合同》前阅读的宛陵湖新城的C1户型图下方加粗字体“特别提示”一栏已明确该C1户型图仅为要约邀请，并非具有法律约束力的要约，马宝芬认为其购买的案涉房屋必须与C1户型图一致的意见，没有法律依据，不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案中，马宝芬在庭审中明确表示要求民生公司承担违约责任，故对于马宝芬的第二项采光权的诉讼请求、第三项室内地面低于室外地面，影响了其采光权和视线、通风、散热的权利的诉讼请求，因不属于违约责任纠纷的审理范围，依法不予审查，马宝芬可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告马宝芬的诉讼请求。一审案件受理费3300元，由原告马宝芬负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 二审另查明：1.案涉《商品房买卖合同》第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第1或2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人按合同约定标准及时修复。3.……”；该合同附件三“装饰、设备标准”记载，“配备设备”项下空调为“设置空调机位，预留地漏口”。案涉房屋未预留空调地漏口。2.案涉14#楼竣工测量总平面图反映，案涉房屋西北角即客厅阳台周边墙体室外为23.78米，规划值为23.8米；室内地坪高度实测为23.6米，与规划值一致，室内外平面高度相差0.18米。 再查明：案涉房屋客厅阳台空调室外机无法排水问题，民生公司制作铁架抬高室内高度但操作不能，又提出赠送马宝芬一台挂壁式空调，马宝芬表示不同意。 又查明：一审中，马宝芬申请对案涉房屋客厅阳台地漏缺失、客厅阳台排水管道穿墙、客厅阳台空调机位地漏缺失及机位内管道穿墙占据空间影响房屋价值进行司法鉴定。一审法院通知双方当事人到庭，经摇号选择中证房地产评估造价集团有限公司为鉴定单位。该机构接受委托后表示：经查勘现场，就业主提出的问题是否影响房屋价值及影响价值具体多大，因主观性太强无法鉴定故而退案，至此委托鉴定程序终结。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当全面履行合同义务。本案中，案涉房屋空调地漏缺失、洗衣机位置由客厅阳台变更至卧室及房屋室内地面低于室外的事实客观存在，当事人争议焦点问题之一为民生公司应否承担违约责任。其一，马宝芬认为房屋室外西北角绿化侵害其采光权主张清除绿化、排除妨害，因案涉小区已经实际交付业主使用，室外绿化清除关涉到小区所有业主权益，且其未能提举充分证据证明案涉房屋采光低于国家标准的日照时间，故对其该项诉请不予支持。其二，案涉房屋洗衣机位置变更问题。案涉房屋洗衣机位置由客厅阳台变更至卧室，该设计变更属于案涉合同第十条约定房屋结构形式的变化，洗衣机位置变更发生在案涉合同签订之后，与买受人对原有房屋期待有所差异，两者相较，对买受人在噪音及生活便利上确有一定程度影响，民生公司未告知马宝芬，系属违约。其三，案涉合同明确约定房屋交付应配备预留设置空调机位并预留地漏口，但案涉房屋设置的空调机位处无地漏口，导致空调无法排水，该节亦属违约。其四，已查明，案涉房屋系期房预售，房屋竣工验收交付使用后，马宝芬发现该房屋西北角房屋墙体室外平面高度高于室内。依据我国合同法的相关规定，出卖人应当交付符合质量要求的商品，质量要求不明确或未约定的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准和行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的标准履行。本案中，案涉合同虽未约定房屋室内外高度，但民生公司交付的房屋室内外高度差应符合通常标准和普通大众的认知范围，即地上一层房屋的室内平面不应低于室外。 在开发商未向购房者明示的情形下，案涉房屋西北角室外高于室内0.18米，显然超出普通大众的认知和接受范畴，且高度差对房屋居住使用的舒适度必然产生影响。马宝芬据此主张民生公司承担违约责任，符合法律规定。 案争焦点之二为民生公司如何承担违约责任。民生公司违约导致的上述问题客观上无法进行补救，马宝芬主张民生公司承担替代性的金钱赔偿的违约责任，于法有据。马宝芬在一审中申请对该问题造成的房屋质量贬损进行司法鉴定，一审法院依法委托鉴定机构进行鉴定，因无法准确评估鉴定而终结鉴定程序。马宝芬于二审中再次申请鉴定事项涵括一审鉴定事项，故本院认为已无委托鉴定之必要，故不予准许。鉴于马宝芬的实际损失客观上无法通过鉴定方式予以确定，该不能鉴定的后果非马宝芬自身原因引致，且造成损失的原因在于民生公司，故在此情况下，本院根据查明及认定为违约责任范围的事实，依据民法公平原则和诚实信用原则，结合房屋价值、质量瑕疵对房屋市场交易价值、使用便利及居住舒适度等方面的不利影响和日常生活经验法则等因素，酌定民生公司赔偿马宝芬合理损失共计40000元。 综上所述，马宝芬的部分上诉请求成立。原判决认定部分事实不清，适用法律错误，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十二条第一款第一项、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、被上诉人宣城民生新城镇发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人马宝芬违约损失40000元； 二、驳回上诉人马宝芬的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3300元，由上诉人马宝芬负担1300元，被上诉人宣城民生新城镇发展有限公司负担2000元；二审案件受理费3300元，由上诉人马宝芬负担300元，被上诉人宣城民生新城镇发展有限公司负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十一月二十日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……