贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0111民初4241号 原告：王琍，女，1973年1月11日出生，汉族，贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：谢相鹏，系王琍丈夫，特别代理。 被告：贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地公司），住所贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**。 法定代表人：张德兴，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。 被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂公司），，住所贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓** 法定代表人：韩中志。 委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。 原告王琍与被告天地公司、伟庭茂公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王珏独任审理，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告王琍、被告天地公司之委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼，被告伟庭茂公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案因疫情原因扣除相应审限，现已审理终结。 原告王琍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.判令二被告退还原告购房款170000元，并按年利率6%的标准支付从付款之日（2018年2月25日）起至购房款全部退还之日止的利息损失（暂计算至2020年2月25日为2040元）；3.判令二被告支付违约金850元（按170000元的0.5%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月6日，原、被告签订《客户认购信息确认单》，约定:原告认购负1层135号商铺，面积10平方，原单价为23700元／平方米，折扣优惠为“交3万享一口价14000元”等。2018年1月20日，原告向被告伟庭茂公司刷卡支付30000元，伟庭房开出具《收据》，载明收到原告交来的负1-135团购费叁万元整。同日，原告与被告天地公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于花溪云××明珠大道××、××房，建筑面积10平方米；单价为每平方14000元，总价140000元；付款方式为首付70000元，2018年2月20日前付70000元；被告应于2019年12月31日前将商品房经过验收合格后交付原告；交房逾期30日后，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款项，并按已付款的0.5%支付违约金；合同履行发生争议，向花溪区人民法院起诉等。同日，原告向被告天地公司支付第一期购房款70000元，天地公司出具《收据》，载明收到原告交来的1-5栋、21栋负一层Ａ区135号房款70000元，天地公司出具《收据》，载明收到原告交来的1-5栋21栋负一层Ａ区135号房款70000元。至此，原告已经全部履行自己的付款义务，但时至今日，已远远超出双方约定的交房期限，二被告既未向原告交付所购商铺，亦未退还购房款，已严重违约。综上所述，原告根据相关法律规定，诉请如前。 被告天地公司辩称，第一，案涉合同达不到解除的条件，不同意解除合同。第二，购房款应为140000元，而非170000元，另外30000元团购费是伟庭茂公司收取的，不应由被告退还。第三，原告同时要求年利率和违约金加重了违约责任，不应当重复计算，而且计算的基数应当是140000元。 被告伟庭茂公司未作答辩。 本院经审理查明事实如下： 被告天地公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。 被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，经营范围为房地产经纪、房地产投资咨询、房地产营销策划。 位于花溪区项目系被告天地公司建设开发。2018年4月9日，被告天地公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于花溪云上“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围：1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区新建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限：1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付：1.本项目的推广费用由乙方承担……第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……，合同还对各方的权利义务进行了约定。 2018年1月20日，原告王琍向伟庭茂公司缴纳团购费30000元，伟庭茂公司出具收据，注明“收到王琍负1-135号交来团购费叁万圆整”。 同日，原告王琍与被告天地公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以划拨方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢负一层135号房，建筑面积共10平方米，商品房单价为每平方米14000元，总金额140000元。首付50%（70000元），剩余房款70000元于2018年2月20日付清。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用。原告与被告还签订了《商品房买卖合同》补充协议，补充协议就贷款、基础设施与公共配套的补充约定、逾期办证责任等进行了约定。合同签订后，原告于同日支付首付款70000元、于2月25日支付尾款70000元，被告天地公司分别出具收据，注明收到王琍交来1-5栋21栋负1层Ａ区135号房款。 另查：1.案涉房屋销售至本案审理终结时，被告天地公司未取得商品房预售许可证。2.庭后，本院就案涉合同是否有效问题向原、被告进行释明，原告称合同效力由法院审查，要求被告退还房款、团购费并支付违约金；被告天地公司称是否有效由法院认定，没有新的意见；被告伟庭茂公司称是否有效与伟庭茂公司无关，坚持认为居间服务已履行完毕，不应退还居间服务团购费。 上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、被告营业执照、被告企业信息查询单、《商品房买卖合同》及补充协议、收据等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。 本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》是否有效，应否解除及其法律后果。2.案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。 关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告天地公司与原告王琍于2018年1月20日签订的《商品房买卖合同》及补充协议时未取得商品房预售许可证，且至今仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议应认定无效，对原告请求解除合同的主张不予支持，但各方应按合同无效的后果承担相应责任。根据前述司法解释第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及违约金。从庭审查明的事实可知，原告支付被告天地公司的购房款为140000元，故对其主张天地公司退还购房款140000元的请求，予以支持。对原告主张购房款利息，本院依法认定从被告天地房开公司占有原告资金即原告交付完毕购房款2018年2月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于违约金，因案涉合同无效，故不适用相关违约条款，对原告要求支付违约金的主张，本院不予支持。另，因伟庭茂公司并非购房款的收取方，原告请求伟庭茂公司承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 关于焦点二。案涉房屋由被告天地公司委托被告伟庭茂公司独家销售，被告伟庭茂房开公司为促销房屋销售收取原告团购费30000元，该费用的收取由伟庭茂房开公司出具收据收取后并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭茂房开公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务。该款项应由伟庭茂房开公司予以返还。故对原告要求被告伟庭茂房开公司返还团购费30000元及资金占用费，本院予以支持，对原告要求天地房开公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的时间及金额，应自收取之日2018年1月20日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告王琍购房款140000元及利息（利息以140000元为基数，从2018年2月25日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 二、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王琍团购费30000元及利息（利息以30000元为基数，从2018年1月20日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告王琍的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3758元，由被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担3100元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担658元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 王珏 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 犹伟 书 记 员 胡兰