湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9422号上诉人（原审被告）：黎建源委托诉讼代理人：王三槐，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓美琪，湖南银联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：段超渺委托诉讼代理人：杨铭，国浩（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙沪传教育咨询有限公司法定代表人：刘建传，总经理。原审被告：徐波，男，1986年10月25日出生，汉族，住湖南省新宁县。原审第三人：丁进，女，1976年8月14日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人黎建源因与被上诉人段超渺、长沙沪传教育咨询有限公司（以下简称沪传教育）、原审被告刘波、原审第三人丁进房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎建源上诉请求：1.撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1692号民事判决，并驳回被上诉人一审针对上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人退还被上诉人押金20000元存在事实认定和法律适用错误，超出了诉讼请求范围。段超渺与沪传教育签订的《商铺租赁合同》及黎建源与段超渺签订的《商铺转让合同》均为有效合同，三者之间的转租关系为黎建源退出租赁关系后，段超渺与沪传教育形成了新的租赁合同关系。押金20000元实际由沪传教育收取，黎建源并未收取段超渺的押金。三者为方便起见省略了沪传教育归还黎建源押金、段超渺向沪传教育支付押金的过程，直接由段超渺将押金支付给黎建源，但该笔款项实际为黎建源拿回在沪传教育所交的押金，因此无需退还。另外，根据段超渺的一审起诉状，其仅请求法院判令黎建源向其返还租金及水电押金2000元，一审法院判决黎建源退还段超渺押金20000元超出了其诉讼请求，违反了不告不理原则，适用法律错误。二、一审法院认定案涉房屋在未经丁进许可签订的相应商铺租赁合同无效属于事实认定错误。首先，黎建源将店面转让给段超渺后，段超渺与沪传教育重新签订了租赁合同，黎建源与沪传教育的合同关系以及与段超渺的租赁合同关系均已终止。段超渺与沪传教育重新建立了租赁合同关系，双方在租赁期间因租金问题产生的退租事宜与黎建源无关联性，黎建源不应承担相应义务及法律责任。其次，《商铺转让合同》所约定的转让费仅为商品、押金及设备的转让费用，黎建源并未就空铺转让向段超渺收取任何费用。段超渺在搬离商铺时已将全部商品和设备搬离的，不存在实际损失，且从商铺的经营情况来看，段超渺经营共四个月零七天，毛利估算约9万元，经营上亦不存在亏损。最后，商铺实际所有人丁进向段超渺发出搬离通知的时间为2019年9月18日，段超渺收到通知后仍在不断进货。后经黎建源与丁进沟通后，其同意追认转租行为，段超渺在可以继续租赁商铺的情况下仍选择搬离，其并非因合同无效造成，亦未因此产生损失。段超渺辩称，沪传教育承租原审第三人丁进的房屋，在未经其许可的情况下擅自出租给徐波、黎建源，后黎建源又将店铺转让给段超渺。段超渺在合同签订后实际向黎建源支付了8.8万元转让费，其中包含押金2万元。根据沪传教育与丁进签订的租赁合同第12条，未经丁进的许可，沪传教育无权转租，丁进只向沪传教育收取租金，对转租事宜并不知晓，沪传教育擅自将案涉房屋转租给黎建源应属无效。黎建源承租该房屋后转让给段超渺，因其不具备转租权导致其与段超渺签订的《商铺转租合同》无效，其收取的转让费应予退还。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。沪传教育辩称，沪传教育与丁进于2019年5月10日签订租赁合同，后因公司经营压力问题在丁进的默许下，将承租的商铺一楼分别租赁给美宜佳和徐波经营的天福超市。沪传教育未向一楼商铺的承租方收取转让费，仅收取房租，并将房租全部交给了丁进。徐波与沪传教育签订租赁合同时已经知晓该事实，并与其合伙人黎建源共同签署声明向沪传教育承诺，转租必须经沪传教育同意，且不收取他人转让费。后黎建源将商铺转让给段超渺时，双方分别向沪传教育出具声明，段超渺如逾期付款达7日以上，沪传教育有权收回商铺，押金不予退还；黎建源自2019年7月1日自动解除与沪传教育的租赁合同，该日期前产生的任何经济纠纷与沪传教育无关。沪传教育与丁进进行过协商退场，丁进同意段超渺承租案涉商铺，段超渺应于2019年9月20日交纳下一季度房租，但其至2019年10月底要求退场时仍未交纳拖欠的房租，沪传教育不应退还押金。原审被告刘波、原审第三人丁进均未向本院陈述意见。段超渺向一审法院提出诉讼请求：1、沪传教育、徐波、黎建源向段超渺返还商铺转让费8.8万元；2、沪传教育向段超渺返还租房及水电押金2000元；3、沪传教育、徐波、黎建源共同承担缔约过失责任，向段超渺赔偿4万元货物折价损失；4、本案诉讼费由沪传教育、徐波、黎建源承担。事实及理由：段超渺于2019年6月26日与黎建源、徐波签订了《商铺转让合同》，约定将位于长沙市××路××栋××号××楼门面天福便利店（个体工商营业执照登记的经营者为徐波，实际经营者黎建源与徐波共同经营）转让给段超渺经营26个月，段超渺向黎建源支付了8.8万元的转让费。后在沪传教育同意下签订了三方声明书，并续签了《商铺租赁合同》，租赁期限为2019年7月1日-2021年5月8日止。段超渺于2019年6月26日向沪传教育的原股东刘丽芬支付了27780元的租金及水电物业费。2019年9月18日，房屋实际所有人丁进向天福便利店发出通知，通知因沪传教育拖欠租金，段超渺与黎建源续订的转租合同未经丁进同意，请段超渺及时搬出。段超渺于2019年10月31日将全部商品与设备搬出，将卫生打扫干净，交还给沪传教育。段超渺在经营该商铺时进货及添购设备共计十几万元，后因无法继续经营只能低价处理，造成了数万元的损失。根据合同法及相关司法解释规定，未经出租人同意擅自转租的合同无效，段超渺与黎建源、徐波签订的《商铺转让合同》、《商铺租赁合同》均属于无效合同，所以黎建源、徐波应当向段超渺返还8.8万元转让费，并承担缔约过失责任。一审法院认定的事实：2017年5月9日，沪传教育与第三人丁进签订《书院观邸商铺租赁合同》，约定：沪传教育承租第三人丁进位于书院路559号的“书院官邸”项目四栋109号商铺；承租商铺用途为教育培训；租赁期内，非经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将租赁物业全部或部分转租。2018年5月31日，双方签订《补充协议》，约定：经第三人丁进同意，沪传教育可将二楼部分（面积不超过350平方米）分组给第三人，第三人承租商铺的用途应为教育培训及办公。2018年10月11日，沪传教育与徐波签订《商铺租赁合同》，将其从第三人丁进处承租的商铺一楼门面转租给徐波，租赁期共36个月，从2018年10月1日至2021年10月1日止。后徐波将店铺转让黎建源，并将该店铺转让情况告知沪传教育并得到沪传教育的认可。2019年6月26日，黎建源（甲方）与段超渺（乙方）签订《商铺转让合同》，约定：甲方将其所承租的案涉商铺一楼门面转让给乙方经营，租赁期间为三年，将甲方原承租门面剩余租赁期限26个月转由乙方经营，门面转让后，原门面租赁合同中所约定的租金转由乙方（段超渺）向出租方支付；甲方在合同签订当日向乙方腾让门面并交付钥匙，乙方向甲方一次性支付（转）让费88000元。同日，段超渺（乙方）与沪传教育（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：沪传教育出租案涉门面给段超渺，每月租金为人民币9260元，段超渺需向沪传教育交付押金20000元。上述合同签订后，段超渺向黎建源一次性支付88000元，其中包括押金20000元。2019年6月28日，段超渺通过微信将租金27780元（2019年7月至2019年10月租金）支付给沪传教育。段超渺于2019年7月1日接手经营黎建源原经营的天福超市。2019年9月9日，因沪传教育逾期不支付给第三人租金，第三人丁进向沪传教育发出《解除合同通知书》，要求沪传教育在接到通知之日起7日内搬离案涉商铺。2019年9月18日，第三人丁进向段超渺所经营的天福便利店发出《通知》，表明：第三人与沪传教育《商铺租赁合同》于2019年9月9日终止，段超渺与沪传教育签订的合同未经商铺所有权人丁进许可，要求段超渺及时搬离店铺。段超渺由此于2019年10月31日将全部商品与设备搬出后，将案涉房屋交还给沪传教育，第三人确认段超渺实际退场时间为2019年11月中旬。一审法院认为：沪传教育承租第三人的案涉房屋，在未经第三人许可的情况下，将案涉房屋出租给徐波、黎建源及段超渺，沪传教育与徐波、黎建源及段超渺所签订的相应商铺租赁合同，因其不具备房屋出租的权限而导致相应合同无效，沪传教育在明知的情况下签订房屋转租的相关协议，存在缔约过失责任。徐波与段超渺未签订相应合同及直接收取段超渺的相关费用，徐波在本案中不应承担责任。黎建源从徐波处承租案涉门面后，又将案涉门面再次转让，并从段超渺处收取相关费用，黎建源亦不具备转租案涉房屋的相应权限导致其与段超渺签订的《商铺转让合同》无效，其在段超渺处收取的相关费用应予退还。黎建源从段超渺处共收取费用88000元，包括20000元押金，黎建源应退还段超渺20000元押金；其余68000元，段超渺在签订上述《商铺转让合同》时明确承租房屋作为超市使用，并承接了黎建源交付的原经营超市的相关设施、商品，双方未有明确的交接清单，但段超渺接手案涉房屋后实际进行了一定期限的超市经营，一审法院确认在尚余68000元中，黎建源退还段超渺10000元。沪传教育从段超渺处收取的27780元租金，系根据无效的商铺租赁合同收取，原本应予全部退还段超渺，但基于段超渺对沪传教育承租的案涉门面已使用一定时间，一审法院酌定由沪传教育在已收取的27780元租金中退还段超渺10000元。段超渺要求退还水电押金2000元的请求，没有提交相关的证据证实，一审法院不予支持。段超渺要求沪传教育、徐波、黎建源赔偿其货物折价损失4万元的请求，没有提交足够证据予以证明，一审法院不予支持。第三人与段超渺无相关合同关联，亦未收取段超渺任何款项，在本案中不应承担责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限长沙沪传教育咨询有限公司在判决生效后十日内退还段超渺商铺租金10000元；二、限黎建源在判决生效后十日内退还段超渺商铺押金20000元；三、限黎建源在判决生效后十日内退还段超渺其他费用10000元；四、驳回段超渺的其他诉讼请求。在一审已查明的事实基础上，本院根据一审采信的定案证据及庭审笔录，另查明：2018年10月11日，沪传教育与徐波签订《商铺租赁合同》，其中，第三条第一款约定：“该房屋租赁期共36个月。自2018年10月01日起至2021年10月01日止”；第四条第一款约定：“该房屋每月租金为8800元”；第四条第二款约定：“每月租金每年递增5%，乙方需要向甲方支付贰万元押金。2018年10月01日至2019年10月01日每月租金8800元人民币，2019年10月01日至2020年10月01日每月租金9240元人民币，2020年10月01日至2021年10月01日每月租金9702元人民币”；第七条第一款约定：“乙方应按照合同向甲方支付违约金壹万元。”黎建源自认与徐波签订商铺转让合同，且实际接收门面进行经营，沪传教育对该事实予以认可。2019年6月26日，沪传教育与段超渺签订《商铺租赁合同》，其中，第三条第一款约定：“该房屋租赁期自2019年07月01日起至2021年5月08日止”；第四条第一款约定：“该房屋每月租金为9260元”；第四条第二款约定：“每月租金每年递增5%，乙方需要向甲方支付贰万元押金。2019年07月01日至2020年07月01日每月租金9260元人民币，2020年07月01日至2021年5月08日每月租金9723元人民币”；第七条第一款约定：“乙方应按照合同向甲方支付违约金贰万元。”其余合同条款与沪传教育、徐波签订《商铺租赁合同》内容均一致。另，《商铺租赁合同》第十二条第一款均约定：“乙方预交水电押金2000元，每月月底进行水电费结算。”同日，黎建源与段超渺签订《商铺转让合同》，第二条约定：“1、甲方把门面转让给乙方后，店里所有商品、出租方押金20000元、可移动设备及资产（包括冰箱2台，所有货架，凳椅，收银机，监控等）、不可移动装修设施（包括卷闸门，收银台，吧台，电信网络等）归乙方所有；2、店中雪糕柜，小冰柜，烤肠机，鸡排机，手抓饼机为供应商投放设备，门店转让给乙方后，由乙方负责与相关供应商对接维护，甲方不再负责。”在前述《商铺转让合同》签订后,黎建源、段超渺与沪传教育共同出具声明，其中第一条约定：“按合同规定及时缴纳房租，水电费，如逾期达到7天以上，沪传有权收回门面，20000元（两万元整）押金不再退还。”本院认为，根据双方诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、关于沪传教育与徐波签订的《商铺租赁合同》效力。本案中，原审第三人丁进与沪传教育签订的《书院观邸商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，租赁合同合法有效。双方后续签订的《补充协议》仅约定沪传教育可将租赁商铺的二楼部分转租，丁进并未同意其将案涉一楼商铺进行转租。依照合同法规定，承租人将租赁物转租给第三人须经出租人同意，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。然而，从租赁合同本身的性质及其目的出发，承租人将其依照租赁合同取得的对租赁物占有、使用的权利转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分，不属于合同无效的法定情形。因此，沪传教育与徐波签订的《商铺租赁合同》虽系其未征得丁进同意的转租合同，但在该合同不存在其他无效事由的情况下，仍为有效合同，沪传教育和徐波均应受其条款内容的约束，且对后续通过概括转让产生的新合同主体亦具有法律约束力。一审判决关于沪传教育与徐波、黎建源及段超渺签订的商铺租赁合同均因其不具备房屋出租的权限而无效的认定有误，本院予以纠正。二、关于沪传教育、黎建源及段超渺三方签订合同、声明的性质。首先，黎建源已概括受让徐波与沪传教育签订的《商铺租赁合同》中的权利义务系本案无争议的事实，即黎建源替代徐波的主体地位，继续与沪传教育履行该租赁合同。其次，黎建源与段超渺于2019年6月26日签订《商铺转让合同》，同日，沪传教育与段超渺签订《商铺租赁合同》，三方共同出具声明。从具体内容而言，《商铺转让合同》实际涵盖两方面内容：其一，黎建源将其与沪传教育所履行合同中的权利义务一并转让给段超渺，由段超渺替代其合同主体地位；其二，黎建源将案涉门面内由其所有的全部商品、设备设施作价转让给段超渺，将由供应商投放并由其暂为控制使用的其余设备亦交由段超渺控制。沪传教育与段超渺签订的《商铺租赁合同》应视为沪传教育对黎、段二人所签《商铺转让合同》予以接受，并与新的合同主体即段超渺在原《商铺租赁合同》基础上就个别条款（租赁期限、租金标准、违约金）作出变更。至于三方共同出具的声明，侧重于对段超渺履行变更后的《商铺租赁合同》的各项具体要求和限制，从声明第一条所载内容并结合《商铺租赁合同》中关于支付押金的约定可知，三方就沪传教育先期收取的20000元押金转为段超渺所交押金的事实已达成共识。三、关于丁进发出《解除合同通知书》及《通知》的法律后果。丁进作为出租人，基于其主张的沪传教育拖欠租金和擅自转租的双重违约事实，明确向沪传教育提出解约通知并要求段超渺尽快搬离。尽管黎建源主张段超渺在接到丁进发出的《通知》后，已与丁进进行协商，并取得丁进对于上述转租行为的追认，但黎建源并未提交相应证据对该事实予以证明。此时，段超渺作为次承租人，在合同剩余期限内继续正常占有、使用案涉门面的合同目的已无法实现，依法享有解除合同的权利，并可就其因此遭受的损失向沪传教育追究违约责任。鉴于段超渺租赁门面用于经营便利店的客观实情，从接到《通知》至完成腾退需耗费合理期间，其实际搬离并退还案涉门面之日可视为其解除《商铺租赁合同》的通知到达沪传教育之日，故《商铺租赁合同》自2019年10月31日即告解除。根据合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于段超渺提出由沪传教育、徐波、黎建源向其返还商铺转让费88000元的诉讼请求，其中68000元由黎建源收取，属于段超渺受让黎建源的商品、设备设施支付的对价，系黎、段二人平等协商后真实、合理的议价结果，段超渺要求返回该笔款项缺乏事实依据。若其认为受让的商品、设备设施存在其他问题，可另行起诉要求返还价款。徐波、黎建源作为已将合同权利义务概括转让的主体，对退出租赁关系后《商铺租赁合同》的履行情况不负担保责任。至于黎建源收取的88000元中另20000元的性质，如前所述，实质系沪传教育收取的押金，合同解除后沪传教育理应向段超渺返还。一审判决黎建源向段超渺退还商铺押金20000元有误，应予纠正。对于段超渺提出由沪传教育向其返还租房及水电押金2000元的诉讼请求，虽在《商铺租赁合同》中存在承租方预交水电押金2000元的约定，但段超渺并未举证证明其已实际交纳该笔款项，沪传教育亦不承认收取了该款项，故本院不予支持。对于段超渺提出由沪传教育、徐波、黎建源共同承担缔约过失责任，向其赔偿4万元货物折价损失的诉讼请求，因段超渺已将案涉门面内的全部商品及设备设施搬离，但未就其主张的货物折价损失的相关事实举证证明，根据现有证据无法查明其商品及设备设施的去向及最终处理方式。段超渺对该事实主张应承担举证不能的不利后果，对该项诉讼请求应不予支持。另，段超渺并未提出沪传教育向其退还商铺租金的诉讼请求，一审法院判决沪传教育向段超渺退还租金10000亦属不当，应予撤销。综上所述，一审判决适用法律不当，本院依法予以纠正，黎建源的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1692号民事判决；二、长沙沪传教育咨询有限公司自本判决生效之日起十日内退还段超渺押金20000元；三、驳回段超渺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，减半收取计1450元，由长沙沪传教育咨询有限公司负担450元，由段超渺负担1000元，二审案件受理费550元，由长沙沪传教育咨询有限公司负担275元，由段超渺负担275元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十一月二日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。