山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初3319号原告：张良标，男，1981年5月25日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：程相伟（特别授权），山东郭鲁涛律师事务所律师。被告：山东金乡农村商业银行股份有限公司，住所地金乡县青年路**。统一社会信用代码：91370800MA3C836E8F。法定代表人：胡峰，行长。委托诉讼代理人：秦凯（特别授权），泰和泰（济南）律师事务所律师。第三人：李文斌，男，1979年6月2日出生，汉族，住金乡县。第三人：郅小美，女，1978年9月6日出生，汉族，住金乡县。原告张良标与被告山东金乡农村商业银行股份有限公司（以下简称金乡农商银行）、第三人李文斌、郅小美案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张良标及其委托诉讼代理人程相伟，被告金乡农商银行的委托诉讼代理人秦凯到庭参加诉讼。第三人李文斌、郅小美经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张良标向本院提出诉讼请求：1、依法终止对金乡县天兴阳光花园小区4号楼1单元1-404室的强制执行；2、依法判决金乡县天兴阳光花园小区4号楼1单元1-404室归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告曾在金乡县人民法院对第三人提起诉讼，案号为（2018）鲁0828民初3579号，并申请查封了第三人李文斌名下的案涉房产。金乡县人民法院于2018年9月25日作出民事裁定，查封了案涉房产，现进入执行阶段。第三人已于2016年12月22日将案涉房产出售给原告，原告支付了购房款项且已实际入住。原告在（2018）鲁0828民初3579号案件执行过程中，向金乡县人民法院提出执行异议，金乡县人民法院驳回了原告的执行异议申请。现依据相关法律提起诉讼。被告金乡农商银行辩称，原告诉称“被告曾在金乡县人民法院对第三人提起诉讼，案号为（2018）鲁0828民初3579号，并申请查封了第三人李文斌名下的案涉房产，金乡县人民法院于2018年9月25日作出民事裁定，查封了案涉房产，后该案进入执行阶段”，属实。对原告主张的购买案涉房产不予认可，原告不享有排除强制执行的民事权益，依法应驳回原告的诉讼请求。第三人李文斌、郅小美在本案审理期间未作答辩。原告张良标为支持其诉讼请求，依法向本院提交以下证据：1、原告与第三人签订的《房屋买卖合同》证实：涉案房产在被告申请金乡县人民法院查封之前的2016年12月22日，第三人已将涉案房产出售给原告，价款为424105.22元，原告先付款195000元，再付银行贷款229105.22元，原告系涉案房屋的所有权人；2、第三人李文斌、郅小美向原告出具的收条证实：在原告与第三人签订房屋买卖合同当天，原告将房屋首付款195000元交付于第三人，邵某,4、王某,4作为证明人在该收条上签字；3、原告张良标济宁银行个人活期存款账户交易明细证实：在原告与第三人签订合同当天,原告为支付195000元房屋首付款而在济宁银行取款10万元；4、济宁银行电子渠道转账汇款凭证28张证实：原告与第三人签订房屋买卖合同后，原告通过其嫂子陈某,4的银行账户每月按时（2016年12月27日还款，其余均在每月的20或21日）支付了房贷，该28张汇款凭证时间具有连续性，从2016年12月份至2019年3月30日，每月转账金额固定，还款账户固定，均转至房屋买卖合同中约定的账号62×××73，在汇款凭证备注均注明款项性质为“张良标房贷”；5、中国农业银行业务凭证证实：2019年4月19日，原告张良标通过其账户62×××78转至房屋买卖合同中约定的还款账户62×××73，将剩余房款及利息共计141968.61元提前一次性结清；6、金乡县羊山镇沈庄村村民委员会出具的证明证实：原告与陈某,4系兄嫂关系，转账汇款是由陈某,4的账户进行，但实际支付人为原告；7、济宁义达热力有限公司出具的采暖费专用收据1份、金乡县天兴物业服务有限公司出具的电费收据4份、金乡县天兴物业服务有限公司出具的物业费收据2份证实：上述电费、采暖费、物业费的交付人均系原告张良标，原告与第三人签订房屋买卖合同后，第三人交付了房屋，原告已实际入住至今；8、中国农业银行交易明细清单一份证明：胡某,4的证人证言与该证据相互印证，在原告与第三人签订房屋买卖合同，支付首付款的当天，证人胡某,4取款30000元出借给原告；9、证人陈某,4、王某,4、胡某,4、邵某,4出庭作证的证人证言证实：涉案房屋在法院查封前原告就已购买，原告支付了相应价款并已实际入住，合法占有了该房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条之规定。被告金乡农商行的质证意见为：对证据1《房屋买卖合同》真实性不予认可，不能证明其观点，申请对合同的形成时间进行鉴定。证据2系复印件，对真实性不予认可。对证据3交易明细的真实性无异议，不同意原告的证明观点，无法证实原告取款10万元就是原告的首付款，该取款与本案房屋买卖无关。对证据4真实性无异议，不同意原告的证明观点，该明细仅记载了陈某,4向第三人李文斌付款，与原告无关，2018年10月20日及之后的汇款记录形成于对案涉房产查封之后。对证据5业务凭证真实性无异议，如原告认为购买案涉房产，那么在提前还款时，应当尽到核实房屋所有权状态及权利负担的义务。对证据6证明真实性无异议，合法性不予认可，证明无经办人签字确认，不具有证据效力，该证明内容显示，原告与陈某,4存在近亲属关系。对证据7中取暖费收据真实性无异议，关联性不予认可，取暖费载明的地址与案涉房产不一致。对电费收据真实性及合法性、关联性不予认可，电费交纳应当提供电力部门出具的正规收据。对物业费收据真实性无异议，对证明目的不认可，同时票据不具有连贯性，不能证实原告是基于买卖关系实际入住该房屋。对证据8真实性无异议，不能证实原告观点。对陈某,4的证人证言，因证人与原告存在直接亲属关系，且存在合伙等关系，无法证实原告已支付其主张的购房款。对王某,4的证言真实性不认可，证人表述失真，记忆不清，且证人与原告是朋友关系，与本案存在利害关系，不能作为本案的定案依据。对胡某,4的证言真实性不认可，不能证明原告已支付购房款的事实。对邵某,4的证言真实性不认可，证人自述时间长了、记不清了，证言不具有可信性。被告金乡农商行为证明其抗辩意见，依法向本院提交民事查封裁定一份证明：案涉房屋为第三人李文斌所有，金乡法院于2018年9月25日查封了案涉房产，原告不是善意购买人，不享有排除强制执行的权益。原告张良标的质证意见为：虽为复印件，但对真实性无异议，对其证明观点有异议。在原告与第三人的房屋买卖交易中，原告不存在任何过错，且已经支付了全部价款，并已实际入住4年之久。经审理查明，郅小美、李文斌与金乡农商行金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月6日作出（2018）鲁0828民初3579号民事判决：1、被告郅小稳、李金霞于本判决生效之日起十日内偿还原告山东金乡农村商业银行股份有限公司借款本金22万元、利息55437.2元及自2018年11月14日起至实际给付之日止的逾期利息（按双方订立的个人借款合同约定的标准执行）；2、被告郅顺斌、刘凤菊、郅凯旋、郅小美、李文斌对上述第一项债务承担连带清偿责任。2018年9月25日，本院作出（2018）鲁0828民初3579号民事裁定书：查封被申请人李文斌名下的位于金乡县的房产一处。后张良标提出执行异议，2020年8月25日，本院作出（2020）鲁0828执异25号执行裁定书：驳回案外人张良标的异议请求。张良标不服该裁定，提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2016年12月22日，第三人李文斌、郅小美作为甲方，原告张良标作为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》约定：一、甲方自愿将其坐落于金乡县北外环路北侧天兴阳光花园小区4号楼1单元1-404室（建筑面积122.41平方米）的房屋及本房屋相关的土地使用权同时出售给乙方。（包含1个储藏室）二、房屋总价为首付加银行贷款人民币195000元，外加银行贷款106月（每月还款2161.37元）。三、甲、乙双方签订本合同后，乙方向甲方一次性支付款195000元，即签订合同之日起，房屋钥匙和购房合同全部交付乙方。四、甲方申请的中国农业银行房屋贷款，卡号为62×××73，以后银行分期贷款由乙方负责还款，银行贷款还清时，乙方在办理过户手续过程中，甲方积极配合乙方办理过户手续。同日，李文斌向原告出具收条一份：收条，今收到张良标购房现金（195000）壹拾玖万伍仟元整，收款人：李文斌（签名并捺印），证明人：邵某,4（签名并捺印）、王某,4（签名并捺印），2016.12.22号。经向第三人李文斌核实，李文斌在出具收条当日就收到了该收条记载的购房款195000元。同日，原告张良标通过其济宁银行账户62×××59向证人陈某,4账户62×××94支付10万元。自2016年12月27日至2019年3月20日的每月20号左右，证人张某,4通过其账户62×××94向中国农业银行账户62×××73还款2170元。2019年4月19日，原告张良标向中国农业银行还款141362.52元，该行出具业务凭证，载明合约名李文斌的贷款全部结清。2017年11月22日，济宁义达热力有限公司出具专用收据一份，载明张良标交纳位于阳光花园4号楼2单元4层2室的2017-2018采暖期的采暖费1958元。2018年9月26日，原告张良标交纳该小区4-2-402号房2016.9.14-2018.12.14期间的物业费3305元，天兴物业服务有限公司向张良标出具了阳光小区物业费、垃圾清运费收款凭证。2018年12月14日，原告张良标交纳2018.12.14-2019.12.14期间的物业费1469元，天兴物业服务有限公司向张良标出具了阳光小区物业费、垃圾清运费收款凭证。原告还提交了其交纳案涉房屋2018年4月5日、8月7日、10月8日、2019年3月27日的电费收据。2019年6月3日，金乡县羊山镇沈庄村村委会出具证明一份，载明张良标与张存良是亲兄弟关系。本院认为，本案争执的焦点问题是：原告张良标是否就涉案执行标的即位于金乡县的房产（以下简称案涉执行标的房屋）享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉执行标的房屋于2018年9月25日被法院查封，原告张良标于2016年12月22日与第三人李文斌、郅小美签订《房屋买卖合同》，符合“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件；2017年11月22日交纳采暖费且在2018年4月5日、8月7日交纳电费，原告在案涉执行标的房屋被查封前就已经实际入住，合法占有该不动产，符合“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”；原告张良标于2019年4月9日结清剩余房屋贷款，即案涉执行标的房屋的价款已全部支付，符合“（三）已支付全部价款”要件；经本院向第三人李文斌、郅小美调查核实，案涉执行标的并未办理不动产权证，原因为“开发商说是给统一办理，结果没办”，符合“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。被告金乡农商行对《房屋买卖合同》的形成时间申请鉴定，但在本院指定的时间内未提交书面鉴定申请，视为放弃该项鉴定申请。因此，原告张良标具有足以排除强制执行标的房屋的民事权益。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院的解释》第九十条、第三百零五条、第二百四十条之规定，判决如下：一、终止对金乡县房产一处的继续强制执行；二、确认金乡县房产归原告张良标所有。案件受理费5650元，由被告山东金乡农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  蔡祥杰人民陪审员  宋庆龙人民陪审员  陶志斌二〇二〇年十一月二十七日法官助理吴晗书记员吴晗