山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终4073号上诉人（原审被告）：王涛，男，1984年2月28日出生，回族，个体，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧1266号尚城国际综合楼07号。负责人：陈传超，总经理。委托诉讼代理人：桑雨露，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人王涛因与被上诉人上海永升物业管理有限公司德州分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初4615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王涛上诉请求：1、依法撤销一审民事判决；2、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院在案件的审理中没有查清本案基本事实，主要表现在：1、被上诉人无主体资格，与开发建设单位签订前期物业服务合同的是上海永升物业管理有限公司，不是被上诉人，一审法院认定错误。2、被上诉人无法证明系合法入驻，没有当庭提供选聘尚城国际小区前期物业的合法流程。3、被上诉人无法证明其按照合同已经提供了相应的服务，且被上诉人提供的服务人员名单，均没有签订劳动合同。4、判决书上提到：由开发建设单位下属的明达物业公司提供前期物业服务，当明达物业因地砖质量问题减免物业费时，又由开发建设单位和上海永升物业管理有限公司签订前期物业合同，对于一个开发建设单位两个前期物业公司，哪一个是合法有效的，一审法院对此事实没有查明。5、被上诉人与小区业委会签署的交接协议，危害了全体业主的集体利益，违反合同法第五十二条规定。二、一审法院审判程序违法。1、业委会强烈要求被上诉人退出小区，本案也应当在上述法律纠纷解决后予以恢复审理，但是一审法院没有中止本案的审理，审判程序违法。2、上诉人和被上诉人同时提交了业主委员会的公告，一审法院不予支持上诉人的原因是上诉人提交的证据与被上诉人提交的证据内容不符，一审法官以被上诉人的利益为标准，明显偏袒被上诉人，严重程序违法。三、一审法院适用法律错误。被上诉人与小区业委会签署的交接协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一审法院没有依据该法律规定对本案作出正确认定，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，业委会强烈要求被上诉人退出小区，其强行服务已经涉嫌强迫交易，因此本案也应当在上述法律纠纷解决后予以恢复审理，一审法院没有中止本案的审理，审判程序违法，严重侵害了上诉人的合法权益。上海永升物业管理有限公司德州分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。上海永升物业管理有限公司德州分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付自2016年11月1日至2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费、垃圾费共计2868.15元及利息；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理有限公司签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由上海永升物业管理有限公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日，合同第五部分物业服务费用第六条约定：“[高层住宅1-2层]物业费单价（不含税）为人民币0.8元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币0.85元/平方米/月；[高层住宅3层及以上]物业费单价（不含税）为人民币1.13元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币1.2元/平方米/月；[生活垃圾费]单价（不含税）为人民币4.5元/户/月，增值税税率为11%，物业费含税单价人民币5元/户/月。”第八部分违约责任第十八条第三款约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”。原告自2016年11月1日起依法对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务，后根据与尚城国际小区业主委员会的约定于2018年5月4日终止服务。2016年11月1日，上海永升物业管理有限公司出具授权委托书，委托原告对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作。王涛系德州市德城区尚城国际小区16号楼1单元1204室的房产业主，房产建筑面积为127.7平方米。自2016年11月1日起至2018年5月4日止，被告共拖欠物业管理服务费2777.55元（面积127.7平×1.2元/平×18个月零4天），垃圾费90.60元。2018年3月17日，原告将《缴费函》张贴于王涛居住的门前，进行书面催交。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”德州嘉泰置业有限公司作为建设单位和上海永升物业管理有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。原告依约履行了物业管理服务义务，王涛未及时缴纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告缴纳拖欠的物业管理服务费2777.55元、垃圾费90.60元，共计2868.15元及利息（以2868.15元为基数，自2018年5月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。王涛所辩的地板质量问题不属于物业服务的范畴，也不与本案是同一法律关系，其抗辩理由不予采信。判决：被告王涛给付原告上海永升物业管理有限公司德州分公司物业管理费、垃圾处理费共计2868.15元及相应利息（利息计算方式：以2868.15元为基数，自2018年5月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算），限于判决生效后十日内履行。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王涛负担。二审中，上诉人王涛提交德州市中级人民法院（2020）鲁14行终187号行政判决书一份，证明被上诉人上海永升物业管理有限公司德州分公司系非法入驻小区的事实。本院依法组织了证据交换和质证。被上诉人上海永升物业管理有限公司德州分公司对证据的真实性无异议，对上诉人主张的证明事实有异议。对于当事人二审争议的证据及事实，本院认定如下：上诉人提交的（2020）鲁14行终187号行政判决书，系针对德州市住房和城乡建设局作出答复的行政行为和德州市人民政府作出的行政复议行为，认为上述行政行为依据不足。但行政判决书对于被上诉人入驻是否合法的事实并未作出评判。德州市住房和城乡建设局对此也未作出新的答复。故上诉人提交的证据与本案的争议事实之间没有证明关系，本院不予认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一审判决上诉人支付被上诉人拖欠的物业管理费、垃圾处理费是否正确、有无依据。关于这一焦点问题，一审中被上诉人提交了德州嘉泰置业有限公司与上海永升物业管理有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》，该合同中约定了物业服务的期限。上海永升物业管理有限公司德州分公司系上海永升物业管理有限公司的分公司，合同签订后，上海永升物业管理有限公司委托上海永升物业管理有限公司德州分公司提供物业管理服务及收取费用等。一审中被上诉人提交的证据能够证明上海永升物业管理有限公司德州分公司提供了物业管理服务的事实。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案为物业服务合同纠纷，应当主要审查是否形成合同关系及有无履行合同义务的事实。被上诉人与建设单位签订前期服务合同，虽然没有直接与上诉人签订物业合同，但鉴于物业服务受众群较广的特殊性，依据上述法律规定，《尚城国际前期物业服务合同》对上诉人有约束力。被上诉人提交证据证明实际提供了物业服务，上诉人对此事实虽不认可，但未提交相应的反驳证据，亦无法说明在此期间由哪个物业公司提供了物业服务，故其该项主张不能成立。关于上诉人主张的被上诉人系非法入驻的问题，现有的证据不能形成完整的证据链，证明其该项主张成立。德州市住房和城乡建设局所作出的《关于来信反映问题的答复》被撤销后，亦未作出新的答复。上诉人应当交纳拖欠的物业管理费及垃圾处理费。上诉人主张《尚城国际前期物业服务合同》上的公章系虚假的，但并未提交任何证据证明自己的主张系合理怀疑，亦未申请鉴定。上诉人主张因地板质量问题减免物业费用，但未提交证据予以证明，地板质量与物业费的问题不属于同一法律关系，亦不是拒绝交纳费用的法定事由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”上诉人拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立，一审法院判决上诉人交纳拖欠的物业管理费、垃圾处理费并无不当。综上所述，王涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王涛负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 王晓丽审判员 马丽华二〇二〇年十一月三十日法官助理郝洪丽书记员于文平