山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终2467号上诉人（原审被告）：潘蕾，女，1975年8月6日出生，汉族，住临汾市。委托诉讼代理人：杨洁峰，男，1971年7月21日出生，汉族，住址同上，系潘蕾丈夫。委托诉讼代理人：郭伟，山西诚敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宁，男，1991年9月14日出生，汉族，住乡宁县。委托诉讼代理人：李欣，山西德辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**阳，山西德辩律师事务所律师。上诉人潘蕾因与被上诉人李宁房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潘蕾及委托诉讼代理人杨洁峰、郭伟，被上诉人李宁的委托诉讼代理人李欣、张**阳到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。上诉人潘蕾上诉请求：1、请求依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人不应向被上诉人李宁退还58000元。第一，临汾圣威杰体育健身有限公司租用第三人冀林梅所有的临汾市××区面房屋，之后经第三人冀林梅同意，该公司将该门面房租给被上诉人经营正新鸡排，上诉人系该公司负责人，2016年11月19日，上诉人与被上诉人所签的租赁合同是代表临汾圣威杰体育健身有限公司的行为，且该门面房屋为该公司使用，一审法院仅因2018年续签的补充条款未加盖公司公章，直接认定为上诉人行为系认定事实错误。第二，2018年11月19日，上诉人与被上诉人所签的租赁合同约定，被上诉人未经上诉人同意私自将门面房转让他人构成违约，上诉人有权单方面终止合同，并收回房屋，并要求被上诉人赔偿损失。2019年8月份上诉人发现被上诉人私自将涉案房屋转租给他人后多次与被上诉人沟通，在此期间2019年9月20日上诉人收到被上诉人的一笔转账，因此该笔转账是被上诉人赔偿上诉人的损失。一审法院认定该笔转账为2019年至2020年的租金，系认定事实错误。综上，上诉人不应向被上诉人李宁退还58000元，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人李宁辩称：一、答辩人与被答辩人于2018年11月19日签订《房屋租赁合同》中出租房落款处的签字为潘蕾本人，未加盖有临汾圣威杰体育健身有限公司的公章（提醒法庭注意的是，上述《房屋租赁合同》中抬头名称是圣威杰健身有限公司，与被答辩人提到的公司名称并不统一），且在案证据并无证据证明被答辩人签字系职务行为，同时，原审已经查明，该公司仅使用涉案房屋门面的门头部分作为公司招牌。2、不论是被答辩人与第三人冀林梅签订的《租赁合同》，还是答辩人与被答辩人之间签订的《租赁合同》，被答辩人都是以个人账户收取租赁费，且被答辩人均是两份不同的《租赁合同》中的实际履行方，与临汾圣威杰体育健身有限公司并无任何关系。二、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》有效，答辩人并不存在转租的违约行为。1、双方于2018年11月19日签订《房屋租赁合同》应视为对旧合同的变更，即双方于2016年11月19日签订的《房屋（场地）租赁合同书》已经因双方签订了新的房屋租赁合同而失效，且《房屋租赁合同》中并未对承租人转租行为进行约定，因此，答辩人上诉状中提出的主张没有事实依据。2、关于被答辩人提出的答辩人私自将涉案房屋转租给周杰一案，答辩人认为，其与周杰于2019年7月30日签订了《合伙协议》，约定对正新鸡排店共同经营，被答辩人于2018.11.4、2018.10.25、2019.9.20日收到的答辩人转给其2018年-2020年的房租款中明确载明，房屋租赁费系正新鸡排店经营所致。答辩人与案外人周杰系合伙关系，不存在私自转租的行为。三、被答辩人应当返还答辩人房屋租赁费58000元。1、被答辩人与第三人冀林梅于2018年10月28日签订的《房屋租赁合同》已经于2019年11月10日终止，而被答辩人在其与第三人冀林梅的合同终止后，于2019年9月20日收取了答辩人所交付的58000元房屋租赁费并无任何法律依据，应当返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在本案中，被答辩人与第三人冀林梅的合同终止后，被答辩人实际上已经无法继续履行其与答辩人之间的《房屋租赁合同》，其将涉案房屋租赁给答辩人的行为已经丧失了基础性权利，已经构成根本违约，故其收取的房屋租赁费应当返还。2、2019年11月，第三人冀林梅通知答辩人，其与被答辩人的《房屋租赁合同》已经终止，并要求答辩人向其交纳房屋租赁费，得知情况后，也向第三人冀林梅交纳了2019年11月15日-2020年11月15日的租金。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告退还原告租赁费58000元。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，被告潘蕾系临汾圣威杰体育健身有限公司负责人，该公司位于临汾市××区号，该公司成立于2013年9月3日，该公司租用案外人冀林梅所有的临汾市××区面房房屋（临汾四中大门口南侧北起第一间门面房），该公司仅使用该门面房的门头部分作公司招牌，该公司将该门面房租给原告李宁经营“正新鸡排”。原被告双方于2016年11月19日签订租赁合同，合同落款处出租方、甲方有临汾圣威杰体育健身有限公司盖章，有潘蕾签名，合同约定租赁期限三年，前两年租金50000元。合同第八条：乙方有下列行为之一的，甲方出租方有权单方解除合同并收回房屋。造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿。1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的。签订合同的次日，李宁转账给潘蕾个人账户50000元，为一年的租金，被告潘蕾个人出具了收据。至同履行两年期满后，被告潘蕾和原告李宁于2018年11月19日续签了房屋租赁合同，合同约定租赁期限两年，年租金58000元。续签的合同未加盖公司公章。续签合同中没有约定违约金。原告给被告支付了一年租金58000元。审理期间原告李宁提交落款日期为2019年7月30日的合伙协议一份，主张原告与案外人周杰合伙经营正新鸡排。开庭审理中被告潘蕾抗辩称实际系李宁未经同意私下转让门面房给周杰，构成违约。案外人周杰于2019年9月20日在建设银行转账给被告潘蕾58000元作为门面房一年的租金。被告潘蕾和案外人冀林梅于2018年10月28日就关于租赁冀林梅所有的临汾市××区面房房屋（临汾四中大门口南侧北起第一间门面房）续签了房屋租赁合同。合同约定年租金60000元。被告潘蕾于2019年11月10日在续签的合同落款处下方书写:此合同终止。庭审时被告称系原告李宁转租给周杰，房东冀林梅发现后，被告与房东冀林梅终止合同，房东冀林梅直接向周杰收取租金。原告提交了周杰于2019年11月14日转账给冀林梅10000元的凭条，同日转账给冀林梅指定账户20000元，此后于2020年4月25日又转账28000元，同日冀林梅出具了收条，“今收到周杰、李宁从2019年11月15日至2020年11月15日的房屋租金58000元。”至此，同一间门面房收取了双份租金，房东冀林梅和二房东被告潘蕾各一份。原告要求被告退还一年房租。被告抗辩称系原告违约转租给周杰，不同意退还租金。以上为本案事实。有双方当事人提交的证据和庭审陈述为凭。一审法院认为，被告潘蕾于2019年11月10日终止了和房东冀林梅于2018年10月28日续签的房屋租赁合同。此时被告已收取该门面房2019年11月至2020年11月的租金58000元。而周杰又支付给房东冀林梅一年房租，此时，被告与房东冀林梅的租赁合同已终止，被告与原告之间的租赁合同也同时终止。被告应退还一年租金58000元。原告的诉讼请求本院予以支持。被告抗辩称原告违约转租周杰，故不予退还一年房租。其抗辩意见本院不予支持。即便原告转租给周杰涉案门面房，被告也未提供证据证明其受到损失或合同约定了违约金，被告不主张明确的赔偿损失或扣除违约金，扣除全部房租，显然没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，第九十七条规定，判决如下：被告潘蕾于本判决生效十日内退还原告李宁58000元。案件受理费2250元，减半收取1125元，由被告潘蕾承担。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本案在审理中，上诉人潘蕾提供于2016年11月19日临汾圣威杰公司与李宁签订的房屋租赁协议，以证明潘蕾不是本案房屋租赁合同的出租方，不是本案适格被告；被上诉人李宁对该协议的真实性不持异议，但认为该协议已经终止，双方于2018年11月19日另行签订了租赁合同。本院认为，双方当事人争议的焦点是：本案租赁合同的出租方是否为上诉人潘蕾，被上诉人李宁要求潘蕾返还2019年11月至2020年11月房租58000元是否应当予以支持。一、关于上诉人潘蕾是否为本案适格被告的问题。据本案所查明的事实，潘蕾系临汾圣威杰体育健身有限公司负责人，临汾圣威杰体育健身有限公司与李宁签订《房屋（场地）租赁合同书》一份，约定“乙方（李宁）愿承租甲方在临汾市××区面房房屋（临汾四中大门口南侧北起第一间门面房）。租房期限为2016年11月20日至2019年11月19日。被上诉人李宁提供《房屋租赁合同》一份，出租方为“圣威杰健身有限公司”合同上时间写为2020年11月19日，双方认可合同签订时间为2018年11月19日，出租方为潘蕾签字，没有圣威杰健身有限公司盖章，被上诉人提供汇款人为周杰，汇款金额为58000元，收款人为潘蕾的客户回单。因潘蕾在房屋租赁合同的出租方一栏签名，同时其又实际收取了房租，故应当认定涉案房屋的出租人系潘蕾，上诉人李宁系本案的适格被告，潘蕾的此条上诉理由本院不予支持；关于上诉人潘蕾是否应当返还所收房租58000元的问题，上诉人潘蕾认可实际收到了58000元，其主张该款系李宁所付违约赔偿款。在本案中，其未提供关于违约赔偿与李宁协商一致的证据，其据2016年房屋租赁协议约定的第八条认为乙方擅自将房屋转租、转让或转借的主张违约金，未能提供李宁将所租房转租、转让、转借他人的证据，该合同已履行完毕后已经终止，其主张不能成立。其与李宁于2018年11月19日签订的房屋租赁合同未约定违约条款，其主张李宁给其所造成经济损失为2016年其公司在承租冀林梅房屋时承担了房屋转款三万元，亦未能提供证据。因潘蕾在2019年11月10日已与冀林梅解除了租赁合同，不能再提供出租房屋，一审判决其返还李宁2019年11月至2020年11月19日房租款58000元并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元由上诉人潘蕾负担。本判决为终审判决。审判长  吴东红审判员  遆海鹏审判员  张 琼二〇二〇年十一月五日书记员  赵静娟