陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终8210号上诉人（原审原告）：陈玺，男，1980年9月18日生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王珂，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乔，陕西云德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安市长安区韦曲街道南里王村村民委员会，住所地西安市长安区韦曲街办南里王村。法定代表人：茹浩，该村村委会主任。委托诉讼代理人：陈则宇，陕西旺园律师事务所律师。上诉人陈玺因与上诉人西安市长安区韦曲街道南里王村村民委员会（以下简称南里王村委会）合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初9045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。陈玺上诉请求：请求依法维持（2019）陕0116民初9045号民事判决书第一项并改判南里王村委会返还实际占有陈玺资金期间内产生的资金占用费（按照中国人民银行同期贷款利率计算从2014年4月25日起至2020年4月13日，实际利息计算至退还完止）。事实与理由：一、房屋买卖合同被认定无效后，占有价款一方应当支付资金占用费，该资金占用费可以与占有使用房屋一方应支付的房屋使用费相互抵消。一审判决直接以陈玺向南里王村委会支付的购房款抵消陈玺应支付的房屋使用费，而未支持陈玺要求按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费的判决明显错误。二、一审法院要求陈玺支付房屋使用费而不要求南里王村委会支付资金占用费，将使南里王村委会双重受益。南里王村委会辩称：一、该500万元的资金占用费不应支付，按照九民纪要中债权相互抵消，一审判决（2018）陕0116民初9635号已经给南里王村委会已经少判了161万的房屋占用费，南里王村委会认为已经折抵了资金占有费。二、通过证据可以显示出，当时陈玺给南里王村委会交款时，注明的是房屋的租赁费，因此该500万元南里王村委会认为是租赁费，并不是房屋买卖费用。南里王村委会上诉请求：1、判令南里王村委会按照50%的过错程度，向陈玺承担涉案房屋三至五层的房屋装修及设施设备损失575854.5元；2、本案诉讼费、鉴定费由陈玺承担。事实与理由：一、南里王村委会在一审中提交的《异议清单及说明》中的第二、三、四项及陕西通海资产评估有限责任公司出具的陕通海评报字（2019）041号《资产评估报告》第九条第三项均可说明《资产评估报告》中所列明的财产设备并非都属于陈玺所有，一审判决对不属于陈玺的这些财产即未阐明理由也未予以扣除，存在偏差。对于合同无效后装修损失的认定，可以参照最高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条进行审理。因此一审判决所述“无事实及法律依据，一审法院不予采信”无法成立。二、在无效合同持续期间，涉案房屋一直在对外经营并为陈玺创造利润，因此一审判定损失承担比例这一结果有失公平且该房屋买卖合同是原村主任及书记在未召开任何形式的村民会议的情况下，私自与陈玺签订的。南里王村委会作为村集体对此并不知情，不能将原村主任、书记的个人违法行为，一概认定到村集体的过错程度上。因此一审判决南里王村委会承担90%的主要过错责任与本案基本事实相违背。陈玺辩称，一、一审法院认定的双方责任比例没有问题，村委会在明知违章建筑的情况下将案涉房屋买卖给陈玺，在（2018）陕01民终12号民事判决中已经认定该行为是房屋买卖行为。房屋买卖协议不能生效是产权问题，因为该建筑是违章建筑。二、关于装饰装修的问题，关于消防电梯、变压器、水箱等都是陈玺安装的，南里王村委会交付房屋的时候只是一个框架结构，如果要拆移的话，其相关价值就不存在了。陈玺诉至一审法院请求：1、判令南里王村委会返还购房款500万元并按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年4月25日起至退还之日止支付利息（暂计至2019年12月12日的利息为1453094.15元）；2、判令南里王村委会支付涉案房屋增值收益2440660元；3、判令南里王村委会支付其三至五层的装修及设施评估费用171.38万元；4、本案鉴定费5万元及诉讼费用由南里王村委会承担。一审法院认定事实：2014年4月22日，南里王村委会时任村主任及村党支部书记与陈玺签订合同书一份，合同书载明“经村两委会于2013年4月26日办公会议决定，村前门面房一、二层留用于村，其余向村民及村民介绍的愿意接受村里规定的人出售，并张贴布告，以示群众；甲方为南里王村委会，乙方为陈玺；甲方同意将村前门面房西段三层以上出让给乙方(面积、位置以双方确认为准)，甲方确认地上附着的房产属乙方一次性买断；乙方购买的房产位于南里王村门面楼西段三层至五层，也就是设计图中的1轴至15轴，西邻一六五所东围墙，东至十五轴电梯西墙；出让面积以建筑面积为准，共计2440.66平方米，单价为每平方米2800元，总价款为683万元；附属包括电梯一个，位于门面楼西边，电梯间面积在内，一至五层楼梯在内，五楼屋面雨蓬及20吨水箱在内；本合同生效之日，上述房产、电梯(西边)及五楼屋面雨蓬及20吨水箱所有权归乙方所有；合同双方签字生效，乙方付完所有款项，未尽事宜，双方协商解决”。此外，双方在该合同书中对相关内容亦进行了约定。2014年4月24日，陈玺向南里王村委会会计账户上汇入300万元，南里王村委会会计于2014年4月25日向陈玺出具收款收据，载明交来门面房款300万元，并加盖南里王村委会印章。此后，陈玺还向南里王村委会会计账户汇款200万元，南里王村委会会计于2014年8月29日向陈玺出具数额为150万元的收款收据，于2014年11月1日出具数额为50万元的收款收据，载明交来门面房租赁款，均加盖南里王村委会印章。陈玺自2014年6月接收房屋后对房屋进行了装修。2014年12月5日，陈玺的胞妹陈茜投资注册了银河酒店，该酒店至今正常经营，经营场所为涉案房屋。2015年初，南里王村委会新一届两委会选出。南里王村委会于2015年6月向银河酒店发出通知，要求其按期出示占有、使用房屋的相关手续。南里王村委会部分村民认为村干部出售本案所涉房屋违法，联名向地方行政部门递交了请求书，要求彻查出售房屋之事。2015年7月6日，南里王村委会召开两委会扩大会议，决定通过诉讼认定其村委会与陈玺所签订的房屋买卖合同无效。随后，南里王村委会诉一审法院，要求确认双方于2014年4月22日所签订的房屋买卖合同无效，陈玺腾交所占用的房屋。一审法院审理后作出（2015）长安民初字第03602号民事判决书，宣判后陈玺提出上诉，经西安市中级人民法院审理后以（2016）陕01民终6447号民事裁定书裁定撤销原判、发回重审。随后，一审法院另行组成合议庭，重新审理后于2017年10月19日作出（2017）陕0116民初4963号民事判决书，认为“依法成立的合同，自成立时生效，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。村民集体所有的土地依法属于村村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，南里王村在拆除本集体土地上原有两层房屋后重新建盖五层房屋，且该房屋面临城市道路，应办理相应的规划、建设手续，在未办理相应审批手续的情况下，对外出售改变房屋权属性质应属违法。同时，陈玺曾担任过其所在村主任，其与南里王村委会上届村主任、党支部书记签订房屋买卖合同时，应知道该房屋性质，并且即使房屋能够出卖也应当经过村委会相应的会议讨论通过，其未了解相关情况，存在不当之处。南里王村委会上届村主任及党支部书记在同陈玺签订合同时，合同书中表述出售房屋已经会议决定，但结合南里王村委会提供的会议记录显示会议仅就涉案房屋的对外出租进行了讨论，并未决定对外出售；根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，应经村民会议决定方可处理，而本案涉及集体房屋的出售，属于村民集体的重大财产处分，更应进行会议决定，故合同的签订显然侵害了村民集体利益。综上，南里王村委会改变土地用途，且未办理相关土地变更登记等相应审批手续，且出售该房屋未经村民会议决定，违反了法律的强制性规定，损害社会公共利益，应属无效。遂判决：原、被告于2014年4月22日所签订的房屋买卖合同无效”。宣判后，陈玺再次提出上诉，经西安市中级人民法院审理后于2018年3月18日作出（2018）陕01民终12号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。该判决书生效后，南里王村委会于2018年8月30日，诉于一审法院要求陈玺及银河酒店腾交涉案房屋并支付房屋占用费。2019年5月27日，陈玺就其损失等事宜起诉了本案。庭审中，陈玺为支持其诉请，向一审法院提交的证据有：1、合同书及收款收据等，证明其曾向南里王村委会支付购房款500万元的事实，提出在涉案合同无效的情况下，南里王村委会应当履行返还义务；2、（2017）陕0116民初4963号民事判决书、（2018）陕01民终12号民事判决书、2014年6月至2015年6月银河酒店的会计凭证，证明涉案合同签订后，其就房屋的装修及添附累计花费7094556.1元，在合同被确认为无效后南里王村委会应承担装修等损失。就陈玺提交的上述证据，经南里王村委会质证后，南里王村委会对证据1的真实性无异议，认可陈玺支付过500万元的事实，但以收款收据载明的是收到租赁款为由，认为500万元属陈玺交付的租赁款，并非购房款；对证据2中两份民事判决书提出陈玺节选内容均为质证及辩论内容，并非法院认定的事实。对装修费用提出里边包含较多白条，且认为系银河酒店的装修，故不认可其证明目的。南里王村委会就其辩称理由向一审法院提交的证据有：1、（2017）陕0116民初4963号民事判决书、（2018）陕01民终12号民事判决书，证明涉案的房屋买卖合同已被生效判决书确认为无效合同；2、收款收据，证明陈玺交付的500万元并非购房款，该费用不能作为合同无效后的返还问题处理，应当按房屋租赁费抵作陈玺占有房屋期间的费用。就南里王村委会提供的上述证据经陈玺质证后，陈玺对证据1真实性无异议，认为原判决认定合同无效的原因系南里王村委会在没有办理任何手续的情况下对外出售涉案房屋，南里王村委会属过错方，应承担主要责任；对证据2以生效判决已认定涉案合同为买卖合同为由，不认可双方属于租赁关系，提出涉案合同的内容均未体现与租赁有关的事项，故不认可其证明目的。随后，陈玺又申请对涉案房屋所涉及的房屋装修费用及设施设备类资产进行评估。经西安市中级人民法院委托陕西通海资产评估有限责任公司进行评估后，该公司于2019年11月12日作出陕通海评报字（2019）041号资产评估报告，评估结论为“一二层为人民币18.22万元；三至五层为人民币171.38万元”。就该评估报告经质证后，双方就评估报告的形式要件及真实性均无异议，但南里王村委会提出三至五层的评估费用中有部分属于南里王村委会、部分属于可以拆除的物品，两项累计费用为562091元应当在评估费用中予以扣减。还提出变压器虽是陈玺安装，但南里王村委会并未实际使用，该费用应由陈玺自己承担。另查，陈玺在庭审中虽提出增加要求南里王村委会赔偿其房屋增值收益2440660元的诉请，但陈玺未在一审法院预留的交费期间办理缴费手续。还查明，涉案房屋陈玺装修后即让其胞妹陈茜投资经营银河酒店，就银河酒店的设施等相关评估费用，经一审法院对银河酒店负责人陈茜释明后，其同意将银河酒店的设施等评估费用判归陈玺所有，表示不再主张相关权利。嗣后，就本案纠纷经一审法院主持调解，陈玺表示同意将要求南里王村委会返还500万元的诉请在南里王村委会起诉的案件中折抵房屋占用费，对其余诉请予以坚持。南里王村委会却坚持辩称及质证意见，调解未能成立。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：…（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实…”之规定，因涉案合同的法律效力已被生效的民事判决书确认为无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同被确认为无效后，就涉案房屋的腾交及500万元的退还问题均已另案处理，本案不再涉及。关于陈玺主张南里王村委会支付其500万元的利息损失一节，依据最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条“双务合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵消，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无需支付利息”。同时，依据涉案合同的内容及涉案房屋的状况可以确定合同签订时，双方就涉案房屋的性质是明知的，故双方对合同无效均存在过错。南里王村委会自2014年4月25日起虽占有陈玺交付的购房款，但陈玺自2014年6月起亦实际占有使用涉案房屋至今。考虑到合同无效后陈玺占有使用涉案房屋的事实状态无法恢复，其在此期间亦需要给南里王村委会支付房屋使用费的事实，故对陈玺的该项诉请一审法院依法不予支持；关于陈玺主张南里王村委会支付其三至五层的装修及设施设备评估费171.38万元的诉请，因本案陈玺申请评估的内容为“诉争房屋的装修及设施设备类资产”，该评估报告中一二层费用18.22万元，依据双方合同书的内容及无效合同确认的内容，均能证明该部分房屋不属本案诉争房屋范围之内，故对此本案不予涉及。就三至五层的评估费171.38万元，虽包含有装修费及银河酒店的设施设备费用，但经一审法院释明后银河酒店负责人陈茜表示将相关权利让与给陈玺，表示同意将所有费用判归陈玺所有。考虑到部分设施设备拆迁后价值存在减损的事实，南里王村委会提出要求陈玺搬迁部分物品，并要求扣减562091元的的辩称理由，无事实及法律依据，一审法院不予采信。综合本案自合同签订后陈玺至今占用涉案房屋的事实及本案双方的过错程度，就陈玺主张的该部分损失应由陈玺承担1713800元的10%即人民币171380元、南里王村委会承担1713800元的90%即人民币1542420元为宜；就陈玺在庭审中增加要求南里王村委会赔偿其房屋增值收益2440660元的诉请，因陈玺未在一审法院预留的交费期间办理缴费手续，依据相关法律规定，应视为其放弃增加诉讼请求的权利。综上，为维护公民合法的民事权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规之规定，判决如下:一、本判决书生效后60日内，西安市长安区韦曲街道南里王村村委赔偿陈玺涉案房屋中三至五层的房屋装修损失及设施设备（具体清单以鉴定意见书载明的内容为准）损失1713800元的90%即人民币1542420元；1713800元的10%即人民币171380元由陈玺自行承担。二、驳回陈玺其余诉讼请求。案件受理费69318元、鉴定费50000元，原告已经预交，由原、被告各承担59659元。本院经审理查明，陕通海评报字（2019）041号资产评估报告中设备评估明细表中载明的电梯评估值为100389元，该电梯为南里王村委会购置。2014年4月25日，陈玺向南里王村委会向交纳300万元；2014年8月29日交纳150万元；2014年11月17日交纳50万元；三次共计交纳500万元。南里王村委会诉陈玺支付房屋占有费另案纠纷中，西安市长安区人民法院作出(2018)陕0116民初9635号民事判决，南里王村委会与均不服提起上诉，本院于2020年8月25日作出（2020）陕01民终8097号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。该案中，陈玺按照25元㎡/每月的标准向南里王村委会支付房屋占有费，该案现已经生效。上述事实有庭审笔录、陕西省西安市中级人民法院（2020）陕01民终8097号民事判决书在案佐证。本院认为，南里王村委会与陈玺就案涉房屋签订的房屋买卖合同已被人民法院生效法律文书确认为无效，本案纠纷系对合同无效后果的处理，应属合同纠纷，原审法院认定本案为财产纠纷不妥，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。南里王村委会因合同无效所产生赔偿问题，南里王村委会已经在另案中予以主张，本案不予涉及。本案争议的焦点问题是陈玺因本案合同无效后所产生损失的赔偿问题。陈玺在本案合同签订后累计向南里王村委会支付500万元，因本案合同无效，南里王村委会据此占有该500万元所产生的利息损失应属于陈玺因本案产生的损失范围，依据上述规定，陈玺因此而产生的利息损失属于陈玺因本案而产生的损失。关于南里王村委会是否应予赔偿陈玺的利息损失的问题。南里王村委会未经批准在农村集体所有土地建设案涉房屋并对外违法出售，南里王村委会对于案涉合同无效具有过错。因南里王村委会具有过错，且南里王村委会占有该购房款500万元亦产生相应孳息，结合陈玺已按照25元㎡/每月的标准向南里王村委会支付了房屋占有费，故陈玺上诉请求由南里王村委会向其支付利息损失，本院予以支持。原审法院未予支持陈玺该项请求不妥，本院予以纠正。关于利息损失计算的问题，因双方的行为均属于商业行为，且考虑到物价上涨等综合因素，本院酌情按照同期银行贷款利率判决南里王村委会向陈玺支付500万元所产生的利息损失。房款利息自陈玺交付之日起计算，关于利息计算的截止时间，因本案双方当事人均同意陈玺所交房款500万元从房屋占有费中予以抵扣，结合房屋占有费计算的截止时间为陈玺腾交房屋之日，本院确定陈玺所交500万元的利息计算的截止时间亦为陈玺腾交房屋之日。关于南里王村委会上诉称一审法院判决南里王村委会承担90%的主要过错责任与本案基本事实相违背，上诉请求按照50%的责任比例分担，南里王村委会只承担575854.5元的赔偿责任的上诉理由。本案中，陈玺在接受房屋后对案涉房屋购置了设施设备并进行了装修，陈玺为经营需要购置了相应的设施设备，因该部分设施设备属于为经营需要所购置，且陈玺表示其腾交房屋时不予以拆除，故原审法院未予扣除并无不当，惟设施设备中的电梯系南里王村委会购置，电梯的价值应评估总数额中予以扣减，扣减后陈玺的房屋装修及设施设备损失数额为1613411元。考虑到案涉合同的签订时间及陈玺签订合同后即经营酒店，经营酒店亦产生相应的装修折旧，故一审法院酌情认定南里王村委会就该部分损失承担90%的赔偿责任略高，本院酌情将该部分损失调整由南里王村委会承担70%的赔偿责任。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初9045号民事判决第二项；二、变更西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初9045号民事判决第一项为：西安市长安区韦曲街道南里王村村委会于本案判决生效后六十日内赔偿陈玺涉案房屋中三至五层的房屋装修损失及设施设备（具体清单以鉴定意见书载明的内容为准）损失1613411元的70%即人民币1129387.7元；三、西安市长安区韦曲街道南里王村村委会赔偿陈玺利息损失。利息损失按照以下计算方式：l、以300万元为基数，自2014年4月25日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；2、以150万元为基数，自2014年8月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；3、以50万元为基数，自2014年11月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；4、以500万元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至陈玺腾交房屋之日。四、驳回陈玺其余诉讼请求。一审案件受理费，按照一审判决承担；二审案件受理费78590元，由陈玺负担18931元，西安市长安区韦曲街道南里王村村委会负担59659元。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇二〇年十一月二十三日书记员 王佳瑞