西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初11145号 原告:郑珂，男，1981年10月10日出生。 被告:西安中新华胜房地产开发有限公司。住所：西安市浐灞生态区。统一社会信用代码9161013666315XXXX。 法定代表人：杨华，董事长。 委托诉讼代理人：施效梅，陕西稼轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：房于博，陕西稼轩律师事务所律师。 原告郑珂与被告西安中新华胜房地产开发有限公司（以下简称中新华胜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑珂、被告中新华胜公司的委托诉讼代理人施效梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑珂向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告业主因合同违约造成的损失，共计赔偿5万元人民币；2、依法判令被告撤销与原告业主签订的前期物业服务费2.5元每平方米约定条款；3、请求依法判令被告继续履行塑钢门、窗的违约责任，采取补救措施达到图纸设计要求；4、请求依法判令案件受理费由被告承担。案件审理中，原告陈述第一项诉讼请求是层高违约造成的损失，第三项诉讼请求具体为：请求被告将北边卧室的窗户从1500毫米扩至图纸设计的1800毫米及将南边三间卧室单开窗户修改为双开窗户。事实和理由：原告与被告于2017年4月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“西安自然界A3-5、A3-6组团项目”房屋，合同约定原告所购房屋的建筑面积共158.20平方米，房屋层高为3米，房屋总价款为1485128元。合同签订后，原告依约履行了付款等各项义务。2018年12月21日，被告向原告发出《交房通知书》，收到通知后，原告前往被告指定的地点办理收房验收手续，原告查验房屋后，发现被告所交付的房屋实际层高为2.9米，与合同约定的层高3米相差0.1米。该违约造成原告所购房屋空间损失15.853立方米，直接经济损失4.9万元以上。后在测量中发现北面主卧塑钢窗户宽度实际为1.5米，而合同示意图与竣工图均显示和标注为1.8米，与实际相差0.3米。在西安市城建局档案馆查阅竣工图存档发现，被告将四卧室塑钢窗原设计的双扇对开窗户，变成现在的单扇单开窗户。实际房屋层高降低0.1米，而层高作为商品房的基本属性，已是消费者购房时的重要考量内容，也是开发商宣传盈利的重要手段。房地产市场上房屋层高的多少，已成为人民评判商品房高端大气的普遍共识，它直接影响着商品房价值和购买人的最终决策。塑钢窗户变窄让室内采光变暗，卧室窗户双开变单开使通风功能变得低下。被告层高设计不符合合同约定，施工中塑钢窗的宽窄及开启方式未“按图施工”。《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”房屋未达到合同约定的层高，即使符合国家标准也属于违约行为，应当依法承担赔偿责任；塑钢窗违约，原告业主要求被告继续履行“按图施工”采取补救措施达到图纸设计要求。双方签订的合同约定变更图纸必须征得原告事先同意才能生效。被告多处违约，原告业主也有权要求变更“商品房买卖合同”第九章第二十一条（二）、（三）的前期物业服务费的合同约定，物业服务时间从“人民法院”终审判决生效之日起收取，且物业服务费按照1.5元每平方米计算。现原告诉至本院，请求如前所述。 被告中新华胜公司辩称，案涉房屋所在楼宇为9层洋房，规划、设计为一层3米，二层以上2.9米。因商品房买卖合同生成系通过电子版制式合同填空，被告最初填写洋房二层以上商品房买卖合同时，填写了正确层高2.9米，但2016年11月7日被告填写了洋房一层商品房买卖合同（层高为3米）后，未及时修改电子版，导致此后生成的二层以上商品房买卖合同的层高均为3米。故案涉商品房买卖合同中的层高系被告误填，被告并无违约之主观意图。且我国《住宅设计规范》规定住宅层高宜为2.8米。被告交付的房屋层高达2.9米，已优于国家标准，不实际影响原告的正常居住及使用。双方签订的商品房买卖合同未对门窗的规格、尺寸进行约定，被告系按照设计单位的设计进行的建设，并通过竣工验收备案，符合合同约定的质量标准。原告要求修复门窗达到图纸设计的诉讼请求缺乏事实依据。被告亦未给原告造成损失，不应承担赔偿损失责任。商品房买卖合同第二十一条物业服务费的约定系双方真实意思表示，且未违反《陕西省物业服务收费管理办法》之规定，不属于《合同法》第五十四条规定的合同变更或者撤销的情形，故原告的该项诉讼请求缺乏依据，不应予以支持。 本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市浐灞生态区浐河东路以东,浐灞大道以北西安自然界A3地块A3-5、A3-6组团项目中的第XX幢X单元X层XXXXX号房屋，房屋总价款1485128元，单价为每平方米9387.66元。合同第三条商品房基本情况约定：该商品房的规划用途为成套住宅，其预测建筑面积共158.20平方米，该商品房层高为3米。合同第十五条设计变更约定：（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照/%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的/%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：双方另行协商解决。合同第二十一条前期物业管理约定：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为上海上实物业管理有限公司西安分公司。（二）物业服务时间从2018年12月31日到/年/月/日。（三）物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为2.5元/月·平方米（建筑面积）。（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条关于规划、设计变更的补充约定：除本合同主文第十四条、十五条约定外，其余按照以下条款实施：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案做出局部的调整，可不通知买受人。买受人承诺不以上述理由要求解除合同或者提出赔偿要求。涉案房屋所在小区现由上海上实物业管理有限公司西安分公司提供物业服务，物业费支付给上海上实物业管理有限公司西安分公司。2017年3月，华东建筑设计研究院有限公司出具《设计修改通知单》，对门窗详图及门窗编号进行了修改，将案涉房屋北边卧室的窗户由1800毫米变更为1500毫米，南边三间卧室双开窗户变更为单开窗户。 另查，西安自然界A3地块A3-5、A3-6组团项目的总平面图规划设计洋房（9F）一层为3.0米，二层以上为2.9米。2018年12月20日，被告提交竣工验收备案申报，并于2018年12月27日取得竣工验收备案表。庭审调解，因被告委托诉讼代理人无调解权限，致调解未果。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于原告主张的因房屋层高低于合同约定损失的诉讼请求，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定层高为3.0米，但被告向原告交付的房屋层高为2.9米，被告交付的房屋层高与合同约定房屋层高不符，应认定为违约行为，故原告要求被告赔偿其损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持。但原、被告双方签订的合同并未对此约定违约责任，原告就其实际损失亦未提交相应的证据予以证明，且被告交付的房屋层高2.9米优于我国《住宅设计规范》中对于住宅层高要求的2.8米的标准，也未实际给原告的居住使用造成影响，现原告仍愿继续履行合同，结合本案中违约方的过错程度以及合同履行情况等因素，本院酌情认定被告赔偿原告因房屋层高低于合同约定的损失2000元。 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十一条中对物业服务费的约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，原告提交的证据不足以证明有属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，且该小区现在实际由上海上实物业管理有限公司西安分公司提供物业服务，故原告请求撤销前期物业服务费2.5元每平方米约定条款的诉讼请求，本院不予支持。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》没有对涉案房屋窗户的尺寸、开启情况等进行明确约定，涉案房屋设计变更经过设计单位批准，设计变更并未导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，及出现其他影响房屋质量的情况，且根据实际情况，涉案房屋已经建成并经竣工验收，原告亦未提交证据证明设计变更影响房屋的使用功能，故原告主张的将北边卧室的窗户由1500毫米扩至图纸设计的1800毫米及将南边三间卧室单开窗户修改为双开窗户，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告西安中新华胜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑珂损失2000元； 二、驳回原告郑珂的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，原告郑珂已预交，现由被告西安中新华胜房地产开发有限公司承担525元，被告西安中新华胜房地产开发有限公司于支付上述款项时一并给付原告郑珂；剩余525元由原告郑珂自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  焦秋景 人民陪审员  杨淑惠 人民陪审员  吴朝阳 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  冯媛媛 书 记 员  王 静