福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申4593号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：福建省泉州市城市综合开发有限责任公司。住所地：福建省泉州市涂门街沁园楼**。 法定代表人：苏泽煌，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王坤，福建刺桐律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：骏源（福建）物业管理发展有限公司。住所地：福。住所地：福建省泉州市丰泽区安吉路中骏柏景湾12-1703> 法定代表人：林振彬，该公司总经理。 再审申请人福建省泉州市城市综合开发有限责任公司（以下简称泉州开发公司）因与被申请人骏源（福建）物业管理发展有限公司（以下简称骏源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2020）闽05民终522号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 泉州开发公司申请再审称：一、被申请人主张的物业服务费不能得到全部支持，并应相应调减。1、被申请人主张的地下车位物业服务费和前期物业装备费没有依据。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”再审申请人经公开招标选聘被申请人作为案涉小区前期物业服务企业，但在中标通知书上并未包含车位物业服务费和前期物业装备费，被申请人即使根据合同约定进行主张，相关条款也因构成了对招投标文件的实质性修改而无效，因此被申请人主张车位物业服务费和前期物业装备费没有依据，逾期支付物业装备费违约金更是无从谈起。被申请人在一、二审庭审过程中已经自认，并在笔录中明确，案涉小区地下停车场尚未划线，车位也没有实际使用，再审申请人提交的证据也可以体现上述情况，既然没有车位，那么被申请人并未进行管理，更谈不上没有按照《服务标准》的规定提供相应服务，主张地下车位物业服务费，也无任何依据。一审法院在双方均确认案涉小区不存在停车位的事实前提下仍然支持被申请人关于地下车位物业服务费的诉讼请求是错误的。2、被申请人提供物业服务存在不到位的情形，构成违约，应减少再审申请人承担的物业服务费。从再审申请人提交的证据及现场勘验笔录可以体现被申请人提供的物业服务存在严重瑕疵，物业服务不到位是全方位的，包括但不限于：1．小区楼下门禁处于打开状态；2．消防水泵损坏、消防栓打开后没有水流出；3．小区10＃楼旁草地有一处下水道仅用塑料棚遮盖，没有井盖；4．柴油发电机组损坏；5．小区10＃楼顶楼有部分杂物；6．小区10#1606室，6#1601室有违章搭盖等，几乎对应了《前期物业服务合同》约定的被申请人物业服务范围的主要内容。同时被申请人在庭审中提供的空置房巡查记录表只有2019年的记录，违背其在招标文件中“空置房管理内容与方式”的承诺，体现被申请人对空置房的管理存在明显不到位的情况，空置房客观上管理难度较小，但被申请人仍然没有履行承诺的巡查义务，其主张的住宅、店面物业服务费应当予以调减。本案物业服务合同中约定计费方式为包干制，根据《福建省物业服务收费管理办法》第十条规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。”第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。物业服务成本按照国家发改委、原建设部《关于印发（物业服务定价成本监审办法（试行））的通知》规定，由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成。既然被申请人并未对共用部分进行养护，那么也应当减少再审申请人应缴纳的物业管理费。二、再审申请人的第二、三、四、五项反诉请求应得到支持。1、关于第二、三项反诉请求。首先，经一审现场勘验，案涉小区消防安全系统和5＃、7＃楼地下室的消防泵房内设施设备及10＃楼旁配电室内的发电机组均处于损坏的状态。其次，虽然双方未办理书面交接手续，但被申请人在一审中单方提交的记录可以体现上述设施设备在被申请人的管理当中，案涉小区消防设施、柴油发电机组已经移交给被申请人，且被申请人对它们处于损坏状态是知悉的。《福建省物业管理条例》第三十七条规定：“物业服务事项应当包括下列主要内容：（一）物业共用部位和共用设施设备的使用、管理和维护以及车位（库）、电梯、变配电房、发电机房、消防设施的日常安全管理；”因此，上述小区共用设施系被申请人的物业服务事项，对它们进行维护、维修，保持良好运行状态系被申请人的职责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此再审申请人的就诉讼请求均有事实和法律依据。2、关于第四、五项反诉请求。首先，再审申请人在一审审理中提供的证据可以体现上述费用均为案涉小区的公摊水电费、城市生活垃圾处理费，并由再审申请人代为垫付。其次，原审法院认定上述公摊水电费应由业主承担是错误的，从水电费票据可以体现，上述费用均用于包括物业通道照明、锦美安置区绿化、锦美安置区消防、锦美安置区10＃水池等，属于物业服务成本，综合包干制的计费方式，应当由被申请人承担。再次，即使有应当业主承担的部分，被申请人作为案涉小区物业服务提供方，应由被申请人进行代收代缴。本案中，在再审申请人垫付的前提下，如果被申请人向业主重复收取上述公摊水电费、城市生活垃圾处理费，必然构成重复收费，因此本案应由被申请人承担上述公摊水电费、城市生活垃圾处理费。请求对本案再审。 根据泉州开发公司再审申请理由，本院审查分析认定如下： 一、关于泉州开发公司是否应支付地下车位物业服务费、前期物业装备费以及骏源物业公司物业服务不到位是否可以调减的问题。 本院认为，案涉《中标通知书》明确载明“你单位（即骏源物业公司）收到中标通知书后，请在2017年1月10日前与招标人签订合同”，因此《中标通知书》已经明确了双方签订合同以明确权利义务。此后，泉州开发公司与骏源物业公司于2017年4月14日签订的《福建省前期物业服务合同》第五条甲方权利义务中明确约定“3、本合同签订之日起5日内，……一次性拨付前期物业装备费人民币99000元”、“按《关于印发鲤城区新建安置小区物业管理工作规定的通知》（泉鲤政文﹝2016﹞63号）物业服务费的60%拨付未出售、未交付空置住宅、店面及地下车位物业服务费（即：高层住宅按0.66元/平方米•月、商业按0.9元/平方米•月、地下车位按、地下车位按42元/个&bullquo;。骏源物业公司在一审庭审中亦明确其对地下车位有进行管理、定期进行卫生等相应服务等，故一、二审法院依据上述合同约定认定泉州开发公司应支付地下车位物业服务费、前期物业装备费并无不当，泉州开发公司仅以《中标通知书》并未包含车位物业服务费和前期物业装备费为由主张其不用承担不能成立。根据一审法院现场勘验结论，骏源物业公司提供的物业服务仅存在瑕疵，泉州开发公司以此为由主张物业费调减亦不能成立。 二、关于泉州开发公司第二、三项反诉请求是否成立的问题。 本院认为，泉州开发公司并未提交证据证明已将案涉小区验收合格的消防设施、柴油发电机组移交给骏源物业公司管理，故其仅以双方未办理书面交接手续、设备处于骏源物业公司管理为由，主张骏源物业公司应承担损坏责任，没有依据。 三、关于泉州开发公司第四、五项反诉请求是否成立的问题。 本院认为，泉州开发公司并未明确哪部分税费、电费属于骏源物业公司办公需要而应自行承担，故其关于部分水电费属于物业服务成本应由骏源物业公司承担的申请再审理由不能成立。而城市生活垃圾处理费属于业主应当承担的费用，泉州开发公司要求骏源物业公司返还其垫付费用，依据亦不足。 综上，泉州开发公司的申请再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回福建省泉州市城市综合开发有限责任公司的再审申请。 审 判 长  陈 蔚 审 判 员  陈顺利 审 判 员  谢德森 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  陈丽萍 书 记 员  林 娟 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。