福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初6131号 原告：陈冰艳，女，1995年12月14日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村****。 法定代表人：郑勇喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄怀烨，男。 委托诉讼代理人：郑白玲，女。 原告陈冰艳与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈冰艳的委托诉讼代理人陈平娟与被告恒大公司的委托诉讼代理人黄怀烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈冰艳向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司立即向陈冰艳支付逾期办证的违约金（以已付购房款1053410元为基数按每日万分之一的标准，自2019年12月1日起算至恒大公司办结诉争房屋的不动产权证书之日止），暂计至起诉之日止的违约金为30443元；2、本案诉讼费用由恒大公司承担。事实与理由：2017年7月19日，陈冰艳意欲购入恒大公司位于福清恒大城楼盘xx幢xxx单元。当天，双方签订《福清恒大城商品房认购书》，陈冰艳按约支付定金10000元，2017年7月24日支付首期房款313410元。2017年9月7日，双方正式签订《商品房买卖合同》，约定由陈冰艳购入恒大公司位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元，房屋总价款为1053410元。2017年10月25日，恒大公司即收到剩余的房款730000元。2018年11月30日，陈冰艳按照合同约定时间办理交房手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。陈冰艳认为其已按约全额支付房价款并于2018年11月30日办理交楼手续。恒大公司按照合同约定应当于2019年12月1日前为陈冰艳办理诉争房屋的不动产权证书。但截至今日，恒大公司仍未为陈冰艳办理，已构成违约，应承担相应的违约责任。 恒大公司辩称,一、陈冰艳所称恒大公司逾期办证没有事实及法律依据。因陈冰艳付款方式为按揭付款，根据合同约定，办理产权登记所需文件应由陈冰艳提供，或陈冰艳委托恒大公司调取，但陈冰艳并未按约定向恒大公司提交办理产权登记需要的证明文件及签署必要的文件，也未委托恒大公司调取，尚未满足恒大公司配合办理产权登记的前提条件，对此陈冰艳存在过错，恒大公司不存在逾期办证情形，故不应承担逾期办证的违约责任。二、陈冰艳诉求逾期办证违约金30,443没有事实及法律依据。根据合同约定，恒大公司协助办理产权证的期限应自2019年1月2日起的365天内，即至2020年1月2日，关于逾期办证违约金的计算标准应以合同约定的“每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”为准。违约金的功能在于弥补守约方的经济损失，显然本案不属于双方无约定或损失数额难以确定的情形，且陈冰艳已经可以实际使用房屋，也未举证证明其实际损失，故陈冰艳主张按每日万分之一为标准计算违约金过高，没有事实及法律依据。现恒大公司已经履行合同应尽义务办理完毕初始登记，可以协助配合陈冰艳办理产权证相关事宜。综上，本案不存在逾期办证情形，即使认定存在逾期办证，违约金也应当按照合同约定标准计算。 经审理，陈冰艳与恒大公司对案涉商品房的位置、购房款金额、签订合同编号20170130174《商品房买卖合同》时间及条款内容均不持异议，本院依法予以确认。 另查明，案涉商品房于2019年1月1日办理交房手续，陈冰艳已入住案涉商品房。恒大公司至今未向陈冰艳开具购房款发票。 以上事实，有陈冰艳提交的国家企业信用信息公示资料、《福清恒大城房屋认购书》、合同编号20170130174《商品房买房合同》、特约商户签购单（银行转账记录）、收款收据、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、不动产登记证明复印件、金碧物业有限公司福州分公司收款收据与恒大公司提交的业主档案、开发项目首次登记证明等为证，结合当事人的庭审陈述与庭审调查，经审理核实，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。按照合同约定，恒大公司应当在实际交房之次日起365天内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。现恒大公司未能在约定的期限内办妥案涉商品房产权登记手续，已构成违约，应当承担违约责任。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据法律规定可知,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况,根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然恒大公司已履行了合同的主要交房义务，但是合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。开具购房款发票不仅是出卖人履行商品房买卖合同的附随义务，而且也是办理商品房权属证书必不可少的资料，本案购房款已于2017年10月付清，而恒大公司至今未向陈冰艳开具购房款发票，足以判定恒大公司主观上存在怠于履行办证义务。综上考量,本院对陈冰艳请求逾期办证违约金以已付购房款总额1,053,410元为基数按每日万分之一标准计算的主张，已臻合理，予以采纳。 关于计算逾期办证违约金的起讫日期问题。根据合同附件六第九条关于“双方同意以2018年11月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365天内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”的约定，恒大公司逾期交房，于2019年1月1日才办理交房手续，故逾期办证违约金应自2020年1月2日起开始计算。根据合同第十四条关于“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，结合合同附件六的相关约定可知，案涉商品房办证不仅需要陈冰艳与恒大公司互相配合，还需要陈冰艳或者陈冰艳书面委托恒大公司办理交纳税费、维修基金、提供相关资料等，而双方对委托事项未作明确、细致的约定，在双方业已涉讼情形下，在实际办证过程中难免存在相互推诿、责难等不诚信现象。为避免上述情况的出现及违约金计算日期的不确定性，本院根据合同关于“出卖人未能在约定时间内办妥《不动产权证书》或提供办理产权登记相关资料”的约定，判决逾期办证违约金计算至恒大公司提供办理产权登记相关资料之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向陈冰艳支付逾期办证违约金（以1,053,410元为基数，按每日万分之一标准自2020年1月2日起计算至福清恒大置业有限公司提供办理产权登记相关资料之日止）； 二、驳回陈冰艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费561元，减半收取计280.5元，由陈冰艳负担31元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担249.5元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 本判决为终审判决。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  严昌辉 二〇二〇年十一月三日 书记员  刘 玮