贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初2922号 原告:织金县金锦房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市织金县城关镇向阳路。统一社会信用代码：915205247613885993。 法定代表人：尚显能，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘鹏，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱璐瑶，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 被告：贵州织金远贞贸易有限公司。住所地：贵州省织金县城关镇金玉龙城******房。统一社会信用代码：91520524322161384G。 法定代表人：刘军，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李志昌。 被告：赵国军，男，1977年9月15日生，汉族，住贵州省织金县。 被告：李志昌，男，1965年7月17日生，汉族，住贵州省织金县。 被告：尚荣华，女，1973年10月9日生，汉族，住贵州省织金县。 原告织金县金锦房地产开发有限责任公司（以下简称金锦房开）与被告贵州织金远贞贸易有限公司（以下简称远贞公司）、赵国军、李志昌、尚荣华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金锦房开法定代表人尚显能及委托诉讼代理人刘鹏，被告尚荣华、李志昌，被告远贞公司委托诉讼代理人李志昌到庭参加诉讼，被告赵国军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告金锦房开向本院提出诉讼请求：1、判令被告运贞公司、赵国军、李志昌支付原告4,828,000元购房款及利息（利息计算方式为以4,828,000元为基数按银行同期同类贷款利息从2017年12月19日起计算到实际清偿完毕之日止）；2、被告尚荣华在被告李志昌负担的债务范围内承担清偿责任；3、本案诉讼费由四被告承担。事实及理由：2015年1月31日，原告与被告远贞公司签订合同编号为CF-0017号《商品房买卖合同》，该合同约定：被告远贞公司作为买受人，购买原告位于金玉龙城小区第9幢第2层整层商品房（套内面积为1,074.78平方米、建筑总面积1,337.59平方米），原告与被告远贞公司约定按套内面积计算，该商品房单价为4,355.84元每平方米，总价款为4,681,565元；同日，原告与远贞公司签订合同编号为CF-0019号《商品房买卖合同》，该合同约定：被告远贞公司作为买受人，购买原告位于金玉龙城小区第9幢第1层8号商铺（套内面积为76.11平方米、建筑总面积76.98平方米），原告与被告远贞公司约定按套内面积计算，该商品房单价为15,171.46元每平方米，总价款为1,154,700元；2015年2月1日，原告与被告远贞公司签订合同编号为CF-0018号《商品房买卖合同》，该合同约定：“被告远贞公司作为买受人，购买原告位于金玉龙城小区第9幢第3层整层商品房（套内面积为1,016.59平方米、建筑总面积1,134.78平方米），原告与被告远贞公司约定按套内面积计算，该商品房单价为4,595.49元每平方米，总价款为4,671,730元，上述三处房屋共计10,507,995元。上述三份合同的付款方式均为一次性支付，合同签订后，被告远贞公司仅支付部分房款。2017年1月5日，原告再次向被告远贞公司催要4,828,000元购房款，被告远贞公司控股股东赵国军、李志昌经公司授权与原告法定代表人进行协商并结算后，确定被告远贞公司尚欠购房款4,828,000元，被告赵国军及被告李志昌同意以债务人形式承担被告远贞公司所欠的4,828,000元购房款，并于当日向原告的法定代表人出具《借款单》：承诺在2017年12月18日前一次性付清4,828,000元，但因原告的法定代表人与三被告欠缺相应法律知识，出具的《借款单》不是很规范。《借款单》出具至今，三被告未向原告支付过任何款项。另，在2017年1月22日，被告李志昌与被告尚荣华因不明原因办理离婚登记手续。原告认为，原告与被告远贞公司签订的上述三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告远贞公司未支付房款的行为已构成违约。另被告赵国军与被告李志昌向原告的法定代表人尚显能出具《借款单》行为本质上属于以《承诺函》的方式加入债务，构成并存的债务承担，被告赵国军与被告李志昌出具的《借款单》对二被告具有约束力，二被告应对所欠4,828,000元房款应承担清偿责任。加之被告远贞公司设立过程中采用认缴出资的方式，其注册资本为20,000万元，公司成立后，被告赵国军与被告李志昌并未完全履行出资义务，且认缴出资的期限于2018年2月5日已经届满。依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第十三条第二款：“公司债权人请求未履行或者为全面履行出资义务的股东在未出资的本息范围内对公司不能清偿的部分承担补充责任的，人民法院应当支持”之规定，被告赵国军与被告李志昌对被告欠付的房款应在未出资的本息范围内承担补充责任。虽被告尚荣华不是被告远贞公司的股东，但被告李志昌与被告尚荣华在2012年1月3日至2017年1月22日前系夫妻关系，被告李志昌在此期间因从事经营产生的债务系夫妻共同债务，被告尚荣华有义务在被告李志昌所负的债务范围内承担清偿责任。至今四被告拒不支付剩余房款的行为已严重损害原告合法权益。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望贵院判如所请。 被告远贞公司辩称：签订的购房合同及购房的总价款没有异议，对原告起诉欠付的金额有异议，根据我提供的证据我公司欠付原告的房价款仅是253,500元，没有付款是因为原告没有办理不动产相关登记证书，如果原告给我公司办理了案涉房屋不动产登记证书，我公司愿意补足相应的房产差价。 被告李志昌辩称：同意远贞公司答辩意见，由于案涉房屋是公司购买，不应当由我个人支付，应该由公司支付。 被告尚荣华辩称：因为是远贞公司购买，我与公司没有任何关系，所以本案与我无关，要求驳回原告对我的诉讼请求。 被告赵国军未答辩。 原、被告双方围绕诉、辩主张向法庭提交证据材料，本院组织进行了质证。对于到庭各方均无异议的原告营业执照、原告法定代表人身份证明及身份证复印件、《商品房买卖合同》3份、房款收款单9张、承诺书、收款收据1份、四川天府银行（织金惠民银行）业务交易账单流水、李志昌与尚荣华的婚姻登记信息查询单，本院予以确认在卷佐证。对于存在争议的证据材料，本院认证如下： 1、原告提交的《借款单》、借款单票据、《连带担保协议书》各1份，证明2017年1月5日原告与被告远贞公司、赵国军、李志昌结算由远贞公司为买售人向原告所购买的案涉三处房产，尚欠原告购房款4,828,000元，其中赵国军、李志昌、案外人远贞公司作为债务人加入债务的履行共同承诺于2017年10月28日前一次性付清原告所欠4,828,000元房款。 2、原告提交的企业信息查询单、工商登记信息表，证明被告赵国军对远贞公司认缴出资9,310,000元，被告李志昌认缴出资9,690,000元，实际出资为0元，进一步证明在被告远贞公司注册成立后，被告赵国军与李志昌作为股东并未完成出资义务，依法应当在公司所欠债务的未出资本息范围内承担补充责任。 3、被告远贞公司、李志昌、尚荣华提交的产品销货清单，证明欠付钢材款用于抵扣房款的事实。 4、被告远贞公司、李志昌、尚荣华提交的2016年6月17日、6月23日银行交易流水，证明远贞公司向尚显能女儿转款25万元的事实。 5、被告远贞公司、李志昌、尚荣华提交的《补充协议》，证明原告应收到两年的房屋租赁费1,005,417.50元应返还贵州远贞贸易公司的事实。 经质证，到庭被告对证据材料1不予认可，主张系在原告的胁迫下所签订。对证据材料2，被告远贞公司、李志昌对其的真实性无异议，但主张实际出资了一部分，被告尚荣华质证称不清楚。对证据材料3，原告质证称对周德义签字部分的单据无异议，其余部分与我公司无关。对证据材料4，原告质证称尚娟与我公司没有关系。对证据材料5，原告质证称同意扣减的是第二层房屋两年的房租。第一层没有委托我公司收取租赁。本院认为，以上证据材料来源合法，客观真实，与本案待证事实存在关联，且相互印证形成了证据锁链，本院依法采纳作为定案证据。 依据上述采信的有效证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2015年，原告金锦房开与被告远贞公司分别签订编号为CF-0017、CF-0018、CF-0019的《商品房买卖合同》三份，其中CF-0017号合同约定被告远贞公司向原告购买由原告开发的位于织金县官塘桥的金玉龙城商品房项目第9幢2层商业用房，房屋建筑面积1337.59平方米，套内建筑面积1074.78平方米，单价按套内面积4,355.84元/平方米计算,总价款为4,681,565元，买受人应当在2015年1月31日前支付全部价款。CF-0018号合同约定远贞公司向原告购买前述商品房项目第9幢3层商业用房，建筑面积1334.78平方米，套内建筑面积1016.59平方米，单价按套内面积4,595.49元/平方米计算,总价款为4,671,730元，买受人应当在2015年2月1日前支付全部价款。CF-0019号合同约定远贞公司向原告购买前述商品房项目第9幢1层8号商业用房，建筑面积76.98平方米，套内建筑面积76.11平方米，单价按套内面积15,171.46元/平方米计算,总价款为1,154,700元，买受人应当在2015年1月31日前支付全部价款。三份合同为同版格式合同。合同第十条对逾期付款责任均约定为：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内，自约定的因应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起7日内按照累计的逾期应付款的0.2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金”。合同第十一条均约定：“（一）出卖人应当在2017年3月3日前向买受人交付该商品房；延期不超过60日。……”合同第二十二条第二款均约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”合同未约定商品房所有权转移登记并向买受人交付相关权利文书的具体日期。同时，双方就CF-0017号、CF-0019号合同分别达成补充协议，约定远贞公司将所购买的第9幢2层、第9幢1层8号商业用房交给原告经营管理5年（自2015年3月1日起至2020年2月29日止），前三年远贞公司不收取任何费用，三年后远贞公司可以向金锦房开公司委托的商业管理公司领取第4、5年的租金，第9幢2层的租金标准为35元/平方米/月，第9幢1层8号的租金标准为60元/平方米/月，在领取一年租金后，每年按8%至10%的增幅支付租金。 合同签订后，被告远贞公司通过赵国军分别于2015年2月15日向原告支付购房款30万元，2015年2月27日向原告支付购房款60万元，2015年3月2日向原告支付购房款10万元，2015年3月19日向原告支付购房款10万元，2015年4月14日向原告支付购房款30万元，2015年5月13日向原告支付购房款70万元，2015年6月17日向原告支付购房款200万元，2015年8月26日向原告支付购房款10万元，以上共计4,200,000元，原告向被告出具了相应收款单8张。被告赵国军另于2015年7月8日向原告支付20万元，原告出具收款单一份，所载收款事由为：“赵国军交来超出部分房款税款”。后因被告李志昌、赵国军控制的贵州远光贸易有限公司向原告供应建筑钢材，双方口头约定以钢材款冲抵远贞公司购房款，庭审中，原告当庭对被告提交的钢材销售清单中有“周德义”签字的部分表示认可，该部分钢材款金额总计1,306,541.8元。2016年1月29日，远贞公司经与原告协商，代原告向案外人李正芬、肖啟林偿还欠款300万元，双方口头约定代偿金额用以抵扣远贞公司欠付原告的房款。2016年6月，被告李志昌向原告公司法定代表人尚显能女儿尚娟银行账户转账250,000元。 另查明，2015年11月18日，被告远贞公司、赵国军、李志昌共同向原告公司法定代表人尚显能出具借款单一张，主要内容为：“今借到尚显能现金（人民币）￥：2,888,318.00元。该款是公司多次借款的总合，每月支付9万元月息，每月20日前付利息，2016年6月15日还清”。2017年1月5日，被告赵国军、李志昌向尚显能出具借款单一张，主要内容为：“今借到尚显能现金人民币4,828,000元，该款系多次借款的总合计，含2015年11月18日出具的借据载明的借款。特别声明：一、二借款人承诺在2017年12月18日前一次性偿还前述借款，如到期不能全额偿还借款，因此而产生的全部法律后果由二借款人承担。二、如到期不能偿还，给出借人造成的合理损失二借款人自愿全额承担，合理损失包括但不限于诉讼费保全担保费、律师代理费等主张本笔欠款所产生的一切合理损失。三、针对本笔借款，贵州元贞房地产开发有限公司自愿为二借款人提供连带担保，具体担保限额、范围等担保内容以三方签署的书面连带保证协议书中载明的担保条件为准。借款人：赵国军、李志昌”，担保人签名处加盖有贵州元贞房地产开发有限公司合同专用章。同日，尚显能与被告赵国军、李志昌、贵州元贞房地产开发有限公司签订连带担保协议书一份，约定贵州元贞房地产开发有限公司为被告赵国军、李志昌对尚显能的前述4,828,000元债务提供连带担保。 再查明，被告远贞公司成立于2015年2月5日，注册资本2,000万元，其中被告赵国军认缴931万元，被告李志昌认缴969万元，二人均未实际出资。被告李志昌与尚荣华于2012年1月13日登记结婚，于2017年1月22日办理离婚登记。 本院认为，原告与被告远贞公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。现被告远贞公司未在CF-0017、CF-0018、CF-0019号《商品房买卖合同》约定付款时间内向原告足额支付购房款，原告可依据合同要求被告远贞公司支付余款。根据庭审诉辩，本案争议焦点主要在以下几个方面：1、被告远贞公司尚欠原告购房款应如何认定；2、原告主张被告李志昌、赵国军支付房款及利息有无事实与法律依据；3、原告主张被告尚荣华对被告李志昌在本案中的债务承担连带清偿责任有无事实法律依据。现就上述争议焦点的认定分述如下： 关于争议焦点1，案涉三份购房合同总价款为10,507,995元，被告远贞公司庭审中出示原告开具的9张收款单证实原告已收房款数额为4,400,000元，对其中2015年7月8日支付的200,000元，原告主张为税款，但未提供证据进行反驳，也未对税款的性质、构成作出合理解释，从单据记载内容“赵国军交来超出部分房款税款”来看该款项性质并不能确定为税款，故本院认可该款项为远贞公司交纳的房款。对于原告向案外人李正芬、肖啟林代偿借款300万元，原、被告双方对此并无争议，远贞公司要求从应付房款中扣除前述款项的辩解本院予以采纳。对于钢材款冲抵的房款数额，被告提交的销货清单中原告仅认可案外人周德义签字的部分，该部分货物价款1,306,541.8元，其余部分销货清单因原告不予认可，清单内容也不能体现货物由原告公司签收，被告也未提供其他证据佐证系向原告公司供货产生的债务，故本院对该部分房款抵销额确认为1,306,541.8元。被告远贞公司辩称已向原告公司法定代表人尚显能之女尚娟的银行账户转账25万元支付房款，尚娟虽为原告金锦房开公司法定代表人尚显能之女，但与金锦房开为相互独立的法律主体，被告与尚娟之间的款项往来对金锦房开公司并不产生法律效果，故被告的抗辩理由并不成立。被告远贞公司辩称应以补充协议约定的商铺托管租金冲抵房款，因协议约定的租期现已届满而租金未付，购房款与租金同为金钱债务，被告主张抵销有事实与法律依据，本院予以支持，对于租金数额，远贞公司主张为1,005,417.50元{1,074.78平方米×35元×12月×[1＋（1＋8%）]＋76.11平方米×35元×12月×[1＋（1＋8%）]}，该计算方式租金单价、以及租金涨幅均为未超出约定标准，本院予以认可。综上，被告远贞公司欠付原告的购房款应为796,035.7元（10,507,995元－4,400,000元－3,000,000元－1,306,541.8元－1,005,417.50元）。 原告主张与远贞公司于2015年11月18日进行结算，在扣减前述8张收款单对应的420万元、代偿款300万元以及钢材款419,677元之后，将未付购房款确认为2,888,318元，并通过借款单的形式将该款项转为被告远贞公司、赵国军、李志昌共同负担的借款，后又于2017年1月5日将产生利息加入后将债务金额调整为4,828,000元并重新出具借款单。现被告远贞公司、赵国军、李志昌否认相关借款来源于房款，原告提交的在案借款单及担保协议文义上也不能体现原告述称的结算、转换过程，且原告庭审中认可的钢材款数额远超过419,677元，予以扣减后的房款金额与2,888,318元存在较大出入，故原告前述主张本院不予采纳，相关借款应为尚显能个人与被告远贞公司、赵国军以及李志昌之间的借贷往来，本案不作处理，相关权利可另案主张。对于欠付房款利息，原告主张按银行同期同类贷款利息计算，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2020年11月20日公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%，该计算标准已超出双方购房合同中每日万分之0.2逾期付款违约金约定，故欠付房款利息应按双方约定，以未付房款796,035.7元为基数，按每日万分之0.2元的标准计算，并自约定的付款日期2015年2月2日支付至清偿之日止。 关于争议焦点3。首先，被告李志昌的股东出资义务虽在与尚荣华的婚姻关系形成期间，但被告李志昌在本案中所应承担的补充责任系基于其股东身份以及未实际出资的行为，而非为夫妻共同生活进行的经营活动。其次，相关债务数额已明显超出一般家庭日常生活开支，原告所提交证据不能证明被告尚荣华从李志昌对远贞公司的经营中获益，在案四川天府银行业务交易账单显示的资金流向均为从尚荣华账户流向远贞公司账户，备注为偿还贷款，而非从远贞公司账户流向尚荣华账户。故，李志昌在本案中的债务并非夫妻共同债务，原告主张被告尚荣华对此债务承担连带责任无事实与法律依据，本院不予支持。 被告赵国军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院可缺席判决。 限被告贵州织金远贞贸易有限公司于判决生效之日起十日内向原告织金县金锦房地产开发有限责任公司支付购房款796,035.7元及违约金，违约金以796,035.7元为基数，按每日万分之0.2的标准计算自2015年2月2日至购房款清偿之日止。被告赵国军、李志昌对前述债务承担补充清偿责任。 驳回原告织金县金锦房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45,424元，由原告织金县金锦房地产开发有限责任公司负担37,934元，被告贵州织金远贞贸易有限公司、赵国军、李志昌负担7,490元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  刘献明 人民陪审员  吴维秀 人民陪审员  杨胜礼 二〇二〇年十一月二十日 法官助理卢龙腾 书记员包娅