四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7557号 上诉人（原审原告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市灌温路**。 法定代表人：马越，董事长。 委托诉讼代理人：张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：蒋思理，男，1973年10月24日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨威，四川炳银律师事务所律师。 原审第三人：都江堰兴堰投资有限公司，，住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村**** 法定代表人：李素梅，总经理。 委托诉讼代理人：唐可，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莹洁，四川谨序行律师事务所律师。 上诉人都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）因与上诉人蒋思理、原审第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新美居公司上诉请求：一、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4230号民事判决第三项“从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金33643.71元”，改判为蒋思理向新美居公司支付从2019年1月1日起至房屋归还之日止的租金（按124.6元/天计算），维持判决第一项、第二项、第四项、以及第三项蒋思理支付新美居公司从2017年1月1日至2018年12月31日止的租金89716.56元；二、本案一、二审诉讼费由蒋思理承担。事实与理由：新美居公司在一审起诉立案时经立案人员要求，对2019年1月1日起至房屋归还时止这一期间的租金进行计算，以便计算诉讼费用，因此新美居公司大约计算了9个月的租金33643.71元，而此时并未确定房屋归还时间。一审判决确定归还时间后，案涉房屋仍由蒋思理使用，因新美居公司在一审中主张从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金每天按124.6元计算，请求明确，租金价格也是双方合同约定，一审仍按9个月租金金额进行判决应系判决错误。 蒋思理辩称，蒋思理在事实上与新美居公司解除了租赁关系，与兴堰公司建立了租赁关系，事实上新美居公司已经撤离了新美居市场，而兴堰公司与蒋思理已签订租赁合同。只是现在合同还在兴堰公司手里。一审中蒋思理已向法庭提交了向兴堰公司缴纳租金及房屋的押金的凭证，以此证明双方已建立了租赁关系，所以蒋思理无需再向新美居公司支付房屋租金。 兴堰公司述称，一、兴堰公司与蒋思理没有签订租房合同。二、依据(2019)川01民终1347号判决书，新美居公司欠付兴堰公司800余万元租金。因此依据该生效判决蒋思理将拖欠新美居公司的租金支付给兴堰公司也是合理的。 蒋思理上诉请求：一、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4230号民事判决，依法改判驳回新美居公司要求蒋思理退还房屋、给付33643.71元租金（2019年1月1日以后的租金）及违约金5000元的诉讼请求；二、案件受理费由新美居公司承担。事实与理由：一、新美居公司与蒋思理的租赁关系事实上早已经解除，新美居公司无权要求蒋思理退还租赁房屋。兴堰公司作为租赁房屋所有权人，于2018年2月书面函告新美居市场商户，声明其已与新美居公司终止租赁关系，要求蒋思理及新美居其他商户与兴堰公司重新签订房屋租赁合同，并向其缴纳保证金和租金。蒋思理通过与兴堰公司交涉，于2019年8月16日向兴堰公司缴纳了保证金5000元以及2019年1月1日以后的租金21366元。故本案中蒋思理商铺的实际出租人已经是兴堰公司而非新美居公司，故新美居公司无权要求蒋思理退还租赁房屋。二、蒋思理不应向新美居公司支付违约金5000元。蒋思理承租案涉房屋后，房屋一直存在严重漏水，严重影响蒋思理经营。双方虽对此问题达成合意。新美居公司和兴堰公司又发生租金支付问题，在新美居公司和兴堰公司均向蒋思理与其他商户主张租金，导致蒋思理和其他商户无法确定租金支付对象，只有待双方解决争议后再支付租金。故租金的延迟支付问题不是蒋思理怠于支付，是新美居公司对市场管理不善，无法协调其与第三人和商户关系所致，主要原因在新美居公司而非蒋思理。 新美居公司辩称，一、蒋思理与新美居公司签订租赁合同，建立了合法有效的租赁关系，按照合同相对性，蒋思理应向新美居公司履行合同义务，同时至今蒋思理未举证新美居公司与兴堰公司已解除合同关系，因此蒋思理和新美居公司的租赁合同应受到法律保护。特别是四川省都江堰市人民法院作出的（2019）川0181民初3406号判决书已生效，该判决书清晰载明新美居公司与兴堰公司合作协议租赁关系并未解除。因此，蒋思理所述与兴堰公司建立租赁关系不成立，与事实相悖。二、蒋思理在整个租赁期限没有全面客观正确的履行合同义务，特别是不支付租金的行为是严重的违约行为，按照合同的约定，未缴纳租金应承担相应的违约责任，一审法院根据事实依据双方签订的合同条款判决了支付违约金的判决是正确的。同时，一审法院认定的返还租赁房屋也是遵循双方签订的租赁合同，其判决也是正确的。 兴堰公司述称，一、兴堰公司与蒋思理没有签订租房合同。二、依据(2019)川01民终1347号判决书，新美居公司欠付兴堰公司800余万元租金。因此依据该生效判决蒋思理将拖欠新美居公司的租金支付给兴堰公司也是合理的。 新美居公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除案涉2019年1月1日签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》并由蒋思理将位于都江堰市美安居装饰建材市场Ｄ区××号××商铺房归还给新美居公司；2、判令蒋思理支付欠新美居公司商铺X-X-X、X-X-X房屋从2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金89716.56元和杂费（广告费、管理费）19503.6元；3、判令蒋思理支付欠新美居公司商铺X区X-X-X、X-X-X房屋从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金33643.71元（按124.6元／天）和杂费7313.85元（广告费、管理费按27.09元／天计算）；4、判令蒋思理支付新美居公司违约金10000元；5、本案诉讼费由蒋思理承担。 一审法院认定事实：位于都江堰市幸福镇永安××道××楼××商铺产权为兴堰公司所有。兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会签订《合作协议》，由都江堰市装饰协会对上述商铺进行招商经营。合作期限至2021年2月18日止。合作协议签订后，上述协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 新美居公司与蒋思理于2017年1月16日签订了《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，约定新美居公司将美安居装饰建材市场X区X-X-X、X-X-X号经营场地租赁给蒋思理经营装饰装修材料类商品，合同有效期为24个月，即从2017年1月1日至2018年12月31日止，商铺计价面积为162.53平方米，租金单价为每平方米23元，租赁保证金5000元/户，双方对交款时间及违约金进行约定。2019年1月1日，双方当事人签订《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，合同有效期为24个月，即从2019月1月1日至2020年12月31日，双方确认的商铺总计价面积为162.53平方米，租金单价为23元/平方米/月，双方对违约金、律师代理费等费用进行了约定。新美居公司和蒋思理分别在合同书上盖章并签字按手印。2019年8月16日，蒋思理通过兴业银行都江堰支行分别向兴堰公司两次汇款，金额为5000元和21366元。 一审法院认为，关于合同效力的问题。兴堰公司将案涉商铺委托新美居公司招商经营。新美居公司有权将案涉商铺对外出租。新美居公司与蒋思理签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。 关于解除合同的问题。新美居公司要求解除其与蒋思理于2019年1月1日签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》并要求蒋思理归还案涉商铺的请求，蒋思理对解除合同无异议，一审法院予以支持。蒋思理认为其与兴堰公司已建立租赁关系，并已将2019年2月后的租金交给了兴堰公司，新美居公司无权要求蒋思理归还案涉商铺。蒋思理为证明其主张提供了兴业银行现金存款凭证2份。新美居公司质证认为该证据不能证明蒋思理与兴堰公司建立租赁关系。一审法院认证认为因蒋思理未提供相关租赁合同，该证据仅能证明蒋思理向兴堰公司付款的事实。故对蒋思理与兴堰公司建立租赁关系的事实，一审法院不予采信。新美居公司要求蒋思理归还案涉商铺的请求，一审法院应予支持。 关于租金的问题。新美居公司按约向蒋思理交付了房屋，蒋思理应按约向新美居公司支付租金。新美居公司要求蒋思理支付从2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金89716.56元及从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金33643.71元的诉讼请求，蒋思理无异议，一审法院应当予以支持。 关于蒋思理是否应当支付杂费的问题。新美居公司主张要求蒋思理支付从2017年1月1日起至房屋归还时止的杂费共计26817.45元，但新美居公司未提供合同证明双方就杂费进行了约定，故对新美居公司主张杂费的请求，一审法院不予支持。 关于违约金。因蒋思理拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。蒋思理提出新美居公司主张的违约金10000元过高并要求予以调减。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院根据蒋思理的履约实际情况、违约程度等因素，将违约金标准调整为5000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、新美居公司与蒋思理于2019年1月1日签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》已解除。二、蒋思理于判决生效之日起三十日内归还新美居公司位于都江堰市美安居装饰建材市场X区××号经营场地。三、蒋思理于判决生效之日起十日内支付新美居公司自2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金89716.56元及从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金33643.71元。四、蒋思理于判决生效之日起十日内支付新美居公司违约金5000元。五、驳回新美居公司的其他诉讼请求。如果蒋思理未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3604元，减半收取1802元，由蒋思理承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋思理、兴堰公司均未提交新证据。新美居公司提交以下证据：四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初3406号民事判决书。拟证明：新美居公司与兴堰公司仍存在合作关系，并不是蒋思理所称新美居公司不能对租赁房屋进行管控，蒋思理与兴堰公司签订的租赁合同对新美居公司和蒋思理的租赁合同没有约束力。 蒋思理发表质证意见称，该证据与本案没有关联性，判决只是对兴堰公司单方发出的解除协议的法律效力认定，与本案没有关系。 兴堰公司发表质证意见称，对该判决书的真实性、合法性、关联性无异议，但该判决书中载明“新美居公司欠兴堰公司的租金未全部履行义务”。 本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，因蒋思理、新美居公司、兴堰公司对一审认定案涉租赁合同解除、蒋思理应当向新美居公司支付2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金89716.56元不持异议，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.蒋思理是否应当向新美居公司支付2019年1月1日起至房屋归还时止的租金，如果应当支付，数额的认定；2.蒋思理是否构成违约。对此，本院评述如下： 关于蒋思理是否应当向新美居公司支付2019年1月1日起至房屋归还时止的租金的问题。本院认为，虽新美居公司一审诉求为主张蒋思理支付2019年1月1日至腾退之日的租金，然因双方均对一审认定合同解除不持异议，且蒋思理二审认可其仍未向新美居公司腾退返还案涉房屋，故新美居公司该项主张实质系要求蒋思理向其支付合同解除前的租金和合同解除后至腾退返还案涉房屋期间的房屋占有使用费。 本案中，蒋思理主张其已与兴堰公司建立租赁法律关系，故新美居公司无权要求其支付2019年1月1日之后的租金及房屋占有使用费。本院认为，租赁关系系双方法律行为，由承租人和出租人达成租赁意思表示一致才得以成立。虽蒋思理一审提交了其向兴堰公司缴费的凭证，但兴堰公司主张其收取上述费用系因新美居公司欠付其租金，故蒋思理将拖欠新美居公司的租金支付给兴堰公司，这与蒋思理主张其向兴堰公司支付上述款项系基于双方租赁关系的建立不符。在本案存在多重法律关系交叉，蒋思理与兴堰公司对蒋思理支付行为性质认定不一致的情况下，兴堰公司收取上述费用的行为不能证明双方就案涉房屋另行建立租赁关系。同时兴堰公司二审称其并未与蒋思理签订书面租赁合同，也未与蒋思理建立租赁关系，蒋思理亦未提交证据证明双方签订租赁合同。故对蒋思理主张其已与兴堰公司建立租赁关系，本院不予认可。根据已生效的四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初3406号民事判决，兴堰公司解除其与新美居公司之间租赁合同的行为不发生解除的法律效力，故新美居公司基于其与兴堰公司的租赁关系合法占有案涉房屋，相应地其与蒋思理之间的租赁合同也合法有效。现因蒋思理既未按照合同约定向新美居公司支付租金，也未将案涉房屋腾退返还给新美居公司，新美居公司主张要求蒋思理支付2019年1月1日之后的租金和房屋占有使用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于蒋思理向兴堰公司支付的费用，因新美居公司不同意在本案蒋思理应付款项中进行抵扣，蒋思理可与兴堰公司另行处理。 对蒋思理应当支付2019年1月1日至实际腾退返还房屋之日的租金及房屋占有使用费数额的认定，新美居公司一审起诉状中载明“请求依法判令被告支付欠原告商铺X区X-X-X、X-X-X房屋从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金（按124.6元/天计算）”，并手写添加“约33643.71元”，而在一审庭审宣读诉状时，对该款项的陈述为“请求依法判令被告支付欠原告商铺X区X-X-X、X-X-X房屋从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金（按124.6元/天计算）”，故虽新美居公司在诉状中对该期间蒋思理应付租金记载一个大致数额，但其真实意思应系要求蒋思理按照合同约定124.6元/天的租金标准，向新美居公司支付从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金和房屋占有使用费，一审对此认定不当，本院予以变更。 关于蒋思理是否构成违约的问题。根据案涉租赁合同第二条第2款约定，逾期超过60日后，视为蒋思理严重违约，新美居公司有权单方面解除合同，无偿收回所租商铺摊位另行租赁，并向蒋思理追缴所欠租金、滞纳金，蒋思理承担违约责任。并按照应交保证金双倍的金额支付给新美居公司违约金。本案中，依合同之约定租金标准以及给付期限来看，蒋思理未向新美居公司足额支付租金，其逾期支付租金的期限已达60天，故新美居公司有权依双方约定主张违约金。对于上述违约金，一审法院根据双方的履约实际情况、违约程度等因素，将违约金标准调整为5000元并无不当，本院予以维持。至于蒋思理主张案涉商铺一直存在严重漏水，影响蒋思理经营，其与新美居公司已经就此达成一致，以此对抗其违约责任的承担。因其未对案涉商铺是否存在漏水及漏水具体情况进行举证，亦未举证证明其与新美居公司就免除违约责任的承担达成一致，故对其以此为由主张不应承担违约责任，本院不予支持。 综上所述，上诉人新美居公司的上诉请求成立，应予支持；蒋思理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对蒋思理应当承担的2019年1月1日之后的租金和房屋占有使用费数额认定不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4230号民事判决第一项“都江堰市新美居市场经营管理有限公司与蒋思理于2019年1月1日签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》已解除。”、第二项“蒋思理于本判决生效之日起三十日内归还都江堰市新美居市场经营管理有限公司位于都江堰市美安居装饰建材市场Ｄ区××号经营场地。”、第四项“蒋思理于本判决生效之日起十日内支付都江堰市新美居市场经营管理有限公司违约金5000元。”； 二、变更四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4230号民事判决第三项“蒋思理于本判决生效之日起十日内支付都江堰市新美居市场经营管理有限公司自2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金89716.56元及从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金33643.71元。”为“蒋思理于本判决生效之日起十日内支付都江堰市新美居市场经营管理有限公司自2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金89716.56元，并按照124.6元/天为标准，支付自2019年1月1日起至房屋归还时止的租金及房屋占有使用费。”； 三、驳回都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果蒋思理未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费共计1590元，由蒋思理负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 郑帅 书 记 员 罗菲