成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初9412号 原告：毛翠蓉，女，汉族，1959年10月10日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王肖琴，四川君合律师事务所律师。 被告：成都崇文酒店管理有限公司，住所地成都市成华区就建设南路********。 法定代表人：郭漫舸。 委托诉讼代理人：高娟,女，系公司员工。 原告毛翠蓉与被告成都崇文酒店管理有限公司（以下简称“崇文酒店”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告毛翠蓉及其委托诉讼代理人王肖琴，被告崇文酒店委托诉讼代理人高娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告毛翠蓉向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即向原告返还6，600，000元及支付补偿款229，020元；2.被告向原告支付违约金66，000元（以应付款6，600，000元为基数，按日万分之五自2020年5月24日暂计算至2020年6月12日），及按日万分之五支付2020年6月13日起至付清为止的违约金；3.被告承担原告为实现权利支付的前期律师费30，000元及以应付补偿款、违约金计算10%支付的后期律师费；4.本案保全担保费由被告承担。诉讼过程中，原告明确保全担保费并未产生，不在本案主张。事实和理由：誉峰九期M5楼栋系案外人开发建设，由案外人转让给被告后，由被告以其名义对外销售。在原告确定购买意向、向被告支付全部款项后，被告才提供两份《誉峰【M5私人酒店】投资协议》及相关附件，原告才得知这一情况。投资协议约定，原告向被告购买M5楼栋的M5-1712及M5-1702房屋，向被告支付总计6，600，000元，房屋交付时间均为2018年8月31日，标准为装修精装房。同日被告向原告提供以原告和案外人为签约主体签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议/附件，原告签字。之后，被告为原告办理了房屋备案登记。因被告未按约交付案涉两套房屋，原告多次找到被告，被告均以各种理由拖延，仅向原告支付了M5-1712号房屋逾期交付的违约金至2019年10月。2020年4月，双方就解除投资协议，被告向原告退款及支付补偿款等事宜达成《退款协议》，但被告未按照退款协议的约定向原告退还6，600，000元及支付补偿款229，020元，原告多次催促履行未果，被告应承担相应违约责任。原告遂提起诉讼。 被告崇文酒店辩称，清水房已备案已实际交付。两套房屋已改造装修完成大部分，仅少部分未完成，完成后即可交付。在此情况下，双方签订的退款协议不符合法律规定，退款协议无效。若原告执意按退房退款协议执行，被告目前无履行能力，愿意就装修部分与原告达成和解，继续履行装修合同，将装修好的房屋交给原告。关于产权办理，按照清水房买卖合同规定，愿意协助办理产权。 经审理查明，2018年4月12日，原告毛翠蓉与被告崇文酒店签订两份《誉峰【M5私人酒店】投资协议》（以下简称“投资协议”），分别就毛翠蓉向崇文酒店购买中天盈公司开发建设的M5-1702及1712号房的权利义务作了约定，约定全部价款总计为6，600，000元，在全部改造、装饰装修工程完成，并经崇文酒店及国家法定机构验收备案后，崇文酒店于2018年8月31日前向毛翠蓉交付房屋。毛翠蓉向崇文酒店付款情况为，于2018年4月7日支付190，000元，于2018年4月12日支付3，000，000元、110，000元，于2018年5月9日支付1，150，000元、50，000元、1，900，000元、200，000元，以上共计6，600，000元，崇文酒店于2018年5月9日出具收条两张，分别写明收到毛翠蓉2，200，000元（房款、管理费、装修款）及4，400，000元（房款、管理费、装修款）。 投资协议签订后，崇文酒店未能按照约定交付房屋，2020年4月8日，毛翠蓉与崇文酒店达成《退款协议》，第一条第1.4约定，因两套房屋未按约定时间交付，双方约定解除投资协议，在退款协议签订后的45天内，共同配合将房屋登记在毛翠蓉名下，再由毛翠蓉将房屋产权过户至崇文酒店指定人员名下，崇文酒店在办理房屋产权过户手续当日一次性退还毛翠蓉已付全部投资款6，600，000元，及补偿款229，020元（付款义务和过户义务同时进行）。第二条2.1约定，介于毛翠蓉与中天盈公司签订商品房买卖合同且进行了备案，该商品房买卖合同备案登记无法变更，因此崇文酒店与毛翠蓉双方协商一致，在本协议签订后，崇文酒店准备办理房屋不动产权证书的相关资料，资料备齐后，通知毛翠蓉，双方共同前往不动产登记中心办理房屋分户不动产权证书，将房屋登记在毛翠蓉名下，再由毛翠蓉将不动产权过户至崇文酒店或崇文酒店指定人员名下，办理房屋过户当日，崇文酒店向毛翠蓉一次性退还全部投资款及补偿款。上述事宜应在本协议签订后的45日内完成。补偿款据实结算。第二条2.2约定因标的房屋办理分户不动产权证书、过户、转移登记所产生的全部税、费等均由崇文酒店承担并代为缴纳。第三条3.1约定崇文酒店应按照总投资款4，400，000元的万分之一每日向毛翠蓉支付补偿款，金额为90，200（从2019年11月1日起暂算至2020年5月23日）。第三条3.2条约定崇文酒店应按照总房款2，200，000元的万分之一每日向毛翠蓉支付补偿款，金额为138，820（从2018年9月1日起暂算至2020年5月23日）。第三条3.4约定，自本协议签订后的45日内，无论是否完成本协议第1.4条、第二条约定的内容崇文酒店均应将上述投资款及补偿款付至毛翠蓉指定账户…除非毛翠蓉违约，崇文酒店不得以房屋未办理登记、过户或其他任何理由拒绝向毛翠蓉退还投资款及支付补偿款。第三条3.5约定如果在本协议签订的45日内，崇文酒店没有完成全部投资款退还及补偿款支付，崇文酒店从逾期之日起每日按应退还投资款总额的万分之五向毛翠蓉支付违约金。此外，第四条第5.5还约定，守约方为实现权益产生的费用，包括但不限于律师费等，由违约方承担。 另查明，毛翠蓉就本案与四川君合律师事务所签订了《诉讼代理合同》，约定前期律师代理费30，000元，后期代理费以收回违约金和补偿款/赔偿款等（即除房款6，600，000元外的款项）为基数计算10%。毛翠蓉已支付律师代理费30，000元，由四川君合律师事务所出具了金额为30，000元的发票。 还查明，崇文酒店称已向毛翠蓉支付违约金14笔，支付时间为2018年10月17日至2019年12月12日，内容均由崇文酒店写明为2018.9月，2018.10月，以此类推至2019.10月，金额除2月份的为12，320元外，月份天数31天的为13，640元，30天的为13，200元，共计187，440元，毛翠蓉称均系2019年10月前M5-1712号房的逾期交房违约金，与退款协议约定的M5-1712号房的补偿款从2019年11月起算能够印证。 上述事实有以下经过质证的证据在案证实：当事人的身份信息、工商登记信息，《誉峰【M5私人酒店】投资协议》收款收据以及银行转账明细，《退款协议》，电子表格及双方当事人当庭陈述。 本院认为，毛翠蓉与崇文酒店签订的两份《誉峰【M5私人酒店】投资协议》合法有效，毛翠蓉按投资约定向崇文酒店支付了全部6，600，000元款项，崇文酒店未能履行合同约定的义务，经双方协商一致，达成《退款协议》，约定解除投资协议，并由崇文酒店退还投资款，支付补偿款，另对逾期退还及支付的违约责任作出了约定。上述《退款协议》是毛翠蓉与崇文酒店的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，因崇文酒店未按照《退款协议》约定的期限支付，现毛翠蓉要求崇文酒店按照退款协议的约定返还该6，600，000元，支付补偿款229，020元，并按照退款协议的约定自逾期之日起即2020年5月24日起按照约定的以投资款6，600，000元为基数，日万分之五为标准计算违约金，均予以支持。崇文酒店已支付的违约金即便属实，也是在双方签订《退款协议》之前，且内容部分由崇文酒店写明2018年9月至2019年10月，与退款协议约定的M5-1712号房的补偿款从2019年11月起算能够印证，金额也能与退款协议约定的M5-1712号房按照日万分之一计算的补偿款相印证，崇文酒店亦未提出在本案予以扣除，因此对毛翠蓉主张称上述款项系《退款协议》之外的逾期交房违约金予以支持。毛翠蓉主张的前期律师费，已经实际发生了30，000元，按照《退款协议》的约定，应由崇文酒店承担，毛翠蓉主张的后期律师费，未实际发生，金额不明，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都崇文酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告毛翠蓉返还6，600，000元及支付违约金（违约金以6，600，000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年5月24日起，计算至支付完毕之日止）； 二、被告成都崇文酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告毛翠蓉支付补偿款229，020元； 三、被告成都崇文酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告毛翠蓉支付律师费30，000元； 四、驳回原告毛翠蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60，275元，减半收取计30，137.5元，财产保全费5，000元，以上共计35，137.5元，由被告成都崇文酒店管理有限公司承担。 审判员  杨秋菊 二〇二〇年十一月二十日 书记员  赵靖岚