广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初27096号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************813。系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：董旬生，男，1965年6月15日出生，汉族，住广东省罗定市*************，公民身份号码442************759。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）诉被告董旬生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人陈富辉、欧阳明，被告董旬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年5月1日至2020年7月31日拖欠的物业管理费2727.75元；2.被告向原告支付滞纳金504.63元(按年利率6%计算)。事实和理由：被告入住侨兴花园41幢502房后，前段时间能按时交付物业管理费，被告与原告已形成事实上的物业服务合同关系，从2014年5月起，被告拖欠物业管理费至今未付。原告经多次口头、上门、电话沟通和发短信等方式进行催讨，及于2016年9月23日、2017年9月14日在公告栏上张贴催交通知书，2019年9月2日在公告栏张贴欠费名单，2020年4月1日、6月10日在其门口张贴催缴费通知单，但被告仍未支付拖欠的物业管理费。为维护原告合法权益，主张前述实体权利。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.侨兴花园水电、管理费收费收据；3.欠费催缴通知单；4.2020年4月1日催缴通知图片；5.2020年6月10日催缴通知图片；6.公告栏催缴图片；7.2019年9月2日公布业主欠费名单；8.（2019）粤20民终3262号民事判决书；9.中山市住建局复函；10.中山市建设委员会文件；11.短信通知截图。被告董旬生辩称：被告没有拖欠物业管理费，原告没有出具欠条，且原告多收被告水费，7立方水多收了水费50多元。原告并不是小区的物管公司，且没有提交证件证明其有权对小区进行管理。被告董旬生为其辩解没有证据提交。本院经审理认定事实如下：1998年1月20日,中山市建设委员会发出关于申请《物业管理资格证书》中建物字第[1998]02号批复，批复同意成立侨兴物业公司，负责对侨兴花园住宅小区的房屋及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护与整治，以及合同中委托的各项事项。侨兴物业公司于1998年5月22日核准成立。2010年2月6日，侨兴房地产公司出具《委托函》，委托侨兴物业公司对其开发的中山市三乡镇侨兴花园小区提供前期物业管理服务。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。涉案的位于中山市**************，于2006年10月13日办理由董旬生作为权属人的房地产权证（粤房地字证第C4852202号），建筑面积90.92平方米。本院审理并已发生法律效力的（2018）粤2071民初4598号案民事判决书查明：2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日,侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至本院[案号（2016）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，本院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告主张多次通过口头、上门及在侨兴花园小区公告栏张贴通知向被告催缴拖欠的物业管理费，其中于2016年9月23日、2017年9月14日、2019年9月2日在小区公告栏张贴公告向被告催缴物业管理费，2020年4月1日在被告物业门上张贴《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2014年5月至2020年4月，共72个月物业管理费2618.64元（36.37元/月×72个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。2020年6月10日在被告物业门上张贴《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2014年5月至2020年6月，共74个月物业管理费2691.38元（36.37元/月×74个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告称物业管理费标准为0.4元每平方米计算，业主需于每月10日前缴费。原告主张被告尚欠2014年5月1日至2020年7月31日期间物业管理费2727.75元及2014年5月至2020年7月滞纳金504.63元（按年利率6%计算）。原告称经多次追讨未果，原告于2020年8月3日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年8月3日作预立案调解，调解不成于2020年9月9日正式立案。庭审时，被告称于2006年入住涉案物业后一直居住至今，被告认为原告不是小区的物管公司，且没有提供证件证明其有权对小区进行管理服务，原告亦没有提供实际的服务，所以被告只缴纳物业管理费至2014年5月，后被告又称物业管理费一直缴纳至2019年3、4月左右，被告没有拖欠原告物业管理费，确认2019年原告有在涉案物业张贴过催缴费通知书，但没有看过公告栏张贴的催缴费通知书。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张向被告提供了物业服务，被告应支付物业管理费；被告认为原告不是小区物管公司，无权对小区进行管理服务，且原告没有提供实际的物业管理服务，小区垃圾堆满，被告没有拖欠物业管理费，故被告不应向原告支付物业管理费。故本案争议的主要焦点为：一是原、被告是否存在物业服务合同关系；二是被告从2014年5月起有无拖欠原告物业管理费。对焦点一，原告与被告虽然未签订的《侨兴花园物业服务协议》，但原告依据与物业建设单位侨兴房地产公司的委托，对侨兴花园小区进行物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，且被告确认入住后一直有向原告缴交物业管理费，故本院对双方存在物业服务合同关系的事实予以确认。对焦点二，原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业管理费。原告主张被告支付2014年5月1日至2020年7月31日期间的物业管理费，被告称之前的物业管理费已支付完毕，被告没有拖欠原告物业管理费，但被告就其抗辩并未提交相应的单据或转账记录等予以证明，且原告对此不确认，被告应承担举证不能的法律后果。涉案物业的建筑面积为90.92平方米，物业管理费按建筑面积0.4元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为36.37元，故原告主张被告支付2014年5月1日至2020年7月31日期间的物业管理费2727.75元（36.37元/月×75个月），合法有据，本院予以支持。关于违约金。被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的违约金。原告主张按年利率6%计算滞纳金，目的是要求被告承担未按时支付物业管理费的违约责任，即要求被告支付违约金。双方未举证证明约定违约金的计算标准，原告亦未能举证证明其损失数额，其主张的违约金实质为被告逾期支付物业管理费的利息损失，原告主张按年利率6%计算违约金，没有超过法律规定，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告董旬生于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2014年5月1日至2020年7月31日期间物业管理费2727.75元；二、被告董旬生于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金（计算方法：分别以尚欠每月物业管理费36.37元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2014年5月1日起至2020年7月31日止按年利率6%计算）；三、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（已由原告中山市侨兴物业管理有限公司预交），由被告董旬生负担，并直接向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年十一月二十三日书记员  梁晓林秦家成