上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初12921号原告：上海宇霸工贸发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王玉龙，董事长。委托诉讼代理人：王立清，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢胜环，上海段和段律师事务所律师。被告：裕徽(上海)自动化设备有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：刘宋琴，董事长。委托诉讼代理人：夏斌。原告上海宇霸工贸发展有限公司(以下简称宇霸公司)与被告裕徽(上海)自动化设备有限公司(以下简称裕徽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王立清、被告委托诉讼代理人夏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年3月签订的《农村集体房屋租赁合同》，并判令被告立即将位于上海市嘉定区美裕路XXX号XXX号厂房(以下简称系争房屋)按现状返还给原告；2、判令被告立即支某拖欠的租金及环卫费126,367元(暂计至2020年6月24日)，并按照每日152.23元的标准向原告支某自2020年6月25日至房屋实际返还之日止的租金、房屋占用费及环卫费；3、判令被告支某逾期付款违约金7,395.2元(暂计至2020年6月15日)，并以126,367元为基数，按照全国银行间同业拆借中介公布的贷款市场报价利率LPR的标准，自2020年6月16日起计算至实际支某之日止。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为判令被告立即支某拖欠的租金及环卫费86,634元(暂计至2020年9月24日)，并按照每日152.23元的标准向原告支某自2020年9月25日至房屋实际返还之日止的租金、房屋占用费及环卫费；3、判令被告支某逾期付款利息损失4,000元(该违约金以每期欠付租金为基数，自2018年9月25日计算至2020年7月10日，2019年8月19日之前按同期银行贷款基准利率的标准，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的标准，仅主某其中的4,000元)。事实和理由：2015年3月16日，原、被告签署一份《租赁合同》，约定被告承租原告所有的系争房屋，面积218平方米，期限自2015年3月25日至2017年3月24日。2017年3月20日，双方续签合同，租赁期限自2017年3月25日至2018年3月24日，约定年租金51,655元，每季支某12,913元，先付后用，被告另需支某每月174元的环卫费，合计每季支某13,435元。2019年3月25日，双方再次续签合同，期限自2019年3月25日至2021年3月24日，年租金55,666元，每季支某13,917元，先付后用，被告另需支某每月174元的环卫费，合计每季支某14,439元。被告自2017年以来未按期支某租金，至今共拖欠租金及环卫费126,367元。被告长期拖欠租金，构成严重违约，根据合同约定，被告应缴租金逾期3个月未支某的，原告可解除合同，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、因新冠疫情的影响，要求免除自2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金；系争房屋用于生产食品和医疗行业自动化流水线设备，由于新冠疫情，负责人在安徽受疫情管控措施无法回上海，直至2020年3月底才返沪，2020年3月27日才开业，而工人返沪后需隔离两周，待办妥复工相关手续直至2020年4月中旬才正式复工，之前一直无法正常使用系争房屋。根据相关政府文件，这段期间的租金应当予以免除。2、因受疫情影响，工厂经营困难，被告确实拖欠了部分租金，但被告已与原告沟通，原告允许被告延期支某，故不同意支某利息；同时，该利息损失标准较高，请求法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：位于上海市嘉定区美裕路**房屋产权人为宇霸公司，建筑面积11323.28平方米。2015年3月16日，宇霸公司(甲方，出租方)与裕徽公司(乙方，承租方)签署一份《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积218平方米，租金为4,023元/月，租赁期限自2015年3月25日至2017年3月24日。2017年3月20日，宇霸公司(甲方，出租方)与裕徽公司(乙方，承租方)签订一份《农村集体房屋租赁合同》，约定由乙方继续承租系争房屋，租赁期限自2017年3月25日至2018年3月24日，房屋及场地使用费合计51,655元/年，每季支某12,913元，先付后用。乙方应向甲方支某履约保证金4,023元。该合同履行完毕后，双方于2019年3月续签《农村集体房屋租赁合同》，年租金55,666元，租赁期限自2019年3月25日至2021年3月24日，每季支某13,917元，先付后用。乙方应向甲方支某履约保证金4,023元，该款项待乙方认真履行合同期满后，在甲方确认无意外损失后无息归还乙方。承租期间的水、电费及环卫费等各项费用均由乙方自理。双方在其他约定事项中明确乙方每月支某环卫费174元。第7.2条约定乙方应缴租金逾期3个月以上未支某的，甲方有权解除本合同，乙方经济损失自负。第8.2条约定乙方未按本合同约定的时间付款，除应及时如数补交外，还应支某滞纳金，但对滞纳金的标准并未具体约定。在租赁过程中，裕徽公司租金及环卫费付至2019年3月24日，之后未付租金。因宇霸公司催要租金未果，遂涉诉。另查，1、宇霸公司为集体企业。2、2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，实行最严格的科学防控措施。3、2020年2月4日，上海市嘉定区人民政府出台《关于应对疫情支持中小企业发展的十二条意见》，规定：对承租本区内国有、集体企业资产类经营用房的中小企业及个体工商户，暂免收房租1个月，减半房租2个月，到期后视情延长。4、2020年7月30日，上海市国有资产监督管理委员会发布《关于本市国有企业增加一个月房租减免工作的通知》，规定：本市市属、区属国有企业集团(含委托监管企业)及纳入合并报表范围内下属企业，将自有经营性房产出租给非国有中小微企业和个体工商户从事生产经营活动的，由房产所属国有企业免除2020年4月份房租。审理中，裕徽公司要求在本案中一并处理押金返还问题，其称最初是通过案外人承租系争房屋，当时其向案外人交纳押金4,023元，且有押金收条(未提交)，案外人退出后裕徽公司便直接与宇霸公司签订合同，押金转至该合同项下，未重新支某押金，合同解除后要求宇霸公司返还该押金。宇霸公司则称最初裕徽公司确未直接向宇霸公司承租系争房屋，而是与案外人签订房屋租赁合同，宇霸公司当初未向案外人收取押金，宇霸公司在与案外人交接时案外人并未交付裕徽公司所支某的押金，之后在宇霸公司与裕徽公司签订合同后裕徽公司也并未重新支某押金，故宇霸公司未实际收取押金，裕徽公司应另行向案外人主某。审理中，裕徽公司要求宇霸公司赔偿其装修损失，作为合同解除的其他后果，希望法院一并处理。宇霸公司认为裕徽公司严重违约，且不同意利用该装修，故不同意赔偿装修损失。本院认为，裕徽公司与宇霸公司签订的《农村集体房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。裕徽公司长期拖欠租金，显属违约，应承担违约责任。宇霸公司要求解除合同并要求裕徽公司支某拖欠的租金、环卫费的诉请符合合同约定，本院予以支持，合同解除的时间以诉状副本送达之日即2020年7月9日为准。关于租金免除问题，因新冠肺炎疫情影响，政府及相关主管部门已出台对于承租集体企业资产类经营用房的中小企业减免租金的相关政策，系争房屋作为集体企业资产，亦当适用，故自2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金应当予以减免；本院综合相关政策规定、合同履行情况、疫情对于合同履行的影响等酌情确定裕徽公司应支某的自2019年3月25日至2020年7月9日期间的租金、环卫费为60,000元(自2019年3月25日至2020年7月9日期间的租金、环卫费为74,598.90元，免除3个月租金14,438.5元为60,160.4元)。合同解除后，尚未履行的，终止履行。关于押金，虽裕徽公司与宇霸公司签订的《农村集体房屋租赁合同》约定押金为4,023元，但根据双方的庭审陈述，裕徽公司实际并未向宇霸公司支某押金，故宇霸公司无需返还押金。至于裕徽公司向案外人支某的押金，裕徽公司可另行解决。合同解除后，裕徽公司应当将系争房屋返还宇霸公司，裕徽公司继续占有使用系争房屋的应向宇霸公司支某房屋占有使用费及环卫费，该费用参照原合同约定的标准即租金4,638.80元/月、环卫费174元/月。关于利息损失，因裕徽公司未按期支某租金，宇霸公司主某的利息损失于法有据，宇霸公司仅主某4,000元系其自由处分权利的行为，与法不悖，且该金额亦在合理范围内，故本院予以照准。关于装修损失，现因裕徽公司违约导致合同解除，其请求宇霸公司赔偿剩余租赁期内装饰装修损失于法无据，且宇霸公司亦不同意利用，故对裕徽公司要求宇霸公司赔偿装修损失的要求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院》第十一条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海宇霸工贸发展有限公司与被告裕徽(上海)自动化设备有限公司于2019年3月签订的《农村集体房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、被告裕徽(上海)自动化设备有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区美裕路XXX号XXX号厂房，并将该房屋按现状返还原告上海宇霸工贸发展有限公司；三、被告裕徽(上海)自动化设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告上海宇霸工贸发展有限公司自2019年3月25日至2020年7月9日的租金、环卫费60,000元；四、被告裕徽(上海)自动化设备有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宇霸工贸发展有限公司支某房屋占有使用费及环卫费(该两项费用按照租金4,638.80元/月、环卫费174元/月的标准，自2020年7月10日计算至被告实际搬离之日止)；五、被告裕徽(上海)自动化设备有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海宇霸工贸发展有限公司利息损失4,000元；六、原告上海宇霸工贸发展有限公司其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2,065.82元，减半收取1,032.93元，由原告上海宇霸工贸发展有限公司负担246.56元，被告裕徽(上海)自动化设备有限公司负担786.37元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年十一月二十七日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。