贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6374号上诉人（一审被告）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****。统一社信用代码：91521502055034224B。法定代表人：李当明，该公司董事长。被上诉人（一审原告）：顾怀华，男，汉族，1978年9月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：吴祥艳，女，汉族，1982年2月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：王兴，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。原审第三人：贵州省平安盛世物业管理有限公司，，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人：范应雄，该公司总经理。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司因与被上诉人顾怀华、吴祥艳及原审第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判上诉人仅退还被上诉人电视及燃气开户费；一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实及理由：双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款第（一项）约定：“出卖人承诺于/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”第（二）项的约定：“约定日期起360日以后的，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记文书的，双方同意按第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。”第（四）项、第（五）项约定：“由出卖人委托买受人办理房屋权属转移登记，买受人未向出卖人出具权属登记委托书的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。”一审认定双方就上诉人逾期办证的违约责任未作约定与本案事实不符，认定事实错误；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定仅适用于“由于出卖人原因及当事人有特别约定的除外”的情形，鉴于本案双方就逾期办证的违约责任已有明确约定，一审适用该条规定判决上诉人承担违约责任错误。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人顾怀华、吴祥艳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告顾怀华、吴祥艳一审诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理七星关区双树·望城第17幢20层7号［（17）20-7］房屋的不动产权证书；2.判决被告向原告支付逾期办理七星关区双树·望城第17幢20层7号［（17）20-7］房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款427356元为基数，2017年1月30日至2019年8月20日期间参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，2019年8月21日至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）暂计50000元；3.判决被告立即返还原告三通费3410元。一审认定事实：2016年5月18日，原告顾怀华、吴祥艳作为买受人，被告福明房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目（17）20层7号房，该房号为（17）20-7；建筑面积123.33平方米，套内建筑面积102.07平方米；总价款427356元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款107356元，余款320000元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1％承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01％的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款427356元。2016年11月16日，被告福明房开公司出具委托书，委托第三人平安盛世物业公司从交房之日起，向收房业主一次性收取天然气管道建设费每户2500元、电视工料费每户330元、智能水表费每户580元。2016年12月17日，第三人平安盛世物业公司受被告福明房开公司的委托向原告收取燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视工料费330元，共计3410元。后第三人平安盛世物业公司将前述代收费用交付给被告福明房开公司。被告福明房开公司还向原告收取了预告登记费、预抵押费、产权登记费、契税、手续费、工本费共计6869元，以及维修基金9250元。2016年12月17日，被告将涉案房屋交付给原告。2018年10月29日，被告取得涉案商品房所属项目权利类型为国有建设用地使用权的《不动产权证》，不动产权证号：黔（2018）毕节市不动产权第××号。涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。一审认为，关于原告主张被告交付涉案商品房不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，原审法院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告顾怀华、吴祥艳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款427356元为基数，自2017年3月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告顾怀华、吴祥艳燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视工料费330元，共计3410元；三、驳回原告顾怀华、吴祥艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明:本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。涉案《商品房买卖合同》约定上诉人应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于案涉商品房交付之日起90日内即2017年2月5日前取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。一审在本案双方当事人仅对逾期交付文书未超过360日的违约责任有明确约定，对逾期交付文书超过360日情形未作约定的情形下，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准分段计算违约金，亦无不当。上诉人关于双方当事人就逾期办证的违约责任有明确约定，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决上诉人承担违约责任错误的上诉理由不能成立，不予采纳。上诉人及第三人一审举示证据均不能证明上诉人委托第三人代其向被上诉人收取的智能水表费用系因将普通水表更换为智能水表而收取，故其主张不应将该项费用认定为三通费的上诉理由无事实依据，对其主张仅退还电视及燃气入户费之上诉请求不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1128元，由上诉人贵州毕节福明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十一月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青