广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初3150号 原告：李镇芳，男，壮族，1978年10月6日出生，户籍所在地广西横县。 委托诉讼代理人：张廷喜，广西益国律师事务所律师。 被告：广西三能投资有限公司，住所地南宁市江**亭洪路**南宁江南万达广场**楼****，统一社会信用代码9145010309654938XB。 法定代表人：梁炳深，执行董事。 委托诉讼代理人：杜腾江，广西文敬律师事务所律师。 原告李镇芳与被告广西三能投资有限公司（以下简称三能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人张廷喜、被告的委托诉讼代理人杜腾江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2018年4月20日签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》无效；二、判决被告退还建房款（实为购房款）162400元给原告，并判令被告从起诉之日起直至退还清上述款项之日止，以162400元为基数，按年利率6%计算支付资金占用费给原告）；三、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年4月20日原、被告经协商,双方签订了《龙岗星耀国际合作建房合同》,合同具体约定了合作建房模式、合作建房的土地基本情况与合作事项、合作建房的房屋基本情况、双方的权利、义务、乙方合作建房款的付款方式及期限等等条款,详细内容见证据材料的《龙岗星耀国际合作建房合同》。合同签订后,原告依约向被告交付了所谓的建房首付款（总价款的40%）162400元,被告如数收到款项后也写回《收据》给原告。而被告计划与原告的所谓“合作建房”的项目地址“南宁市五象龙岗××路与XX路交让处”的土地是南宁市蒲庙镇龙岗村民委员会大村坡一队的农村集体性质的土地,被告根本没有合法取得该土地的使用权,更没有办理得“该项目”的建设工程规划许可和施工许可,直至2019年12月31日被告应交付房屋给原告的期限已到被告也没有合法取得“合作建房”的土地的使用权,因此被告该所谓的“合作建房”项目完全是虚构的,根本是不可以去实现的,双方签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》是无效的。致此,原告才知道是受欺骗了,要求被告退还收到的162400元款项,被告是答应退还该款项,但要迟点才可以退。后经原告多次追讨,被告竟以暂时无钱退还或以其他种种理由推脱并逃避责任,直至今天,被告仍分文不退还其以虚构的项目来骗取原告交付的162400元款项给原告,严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益,原告特向法院提起诉讼,请贵院支持原告的诉讼请求。 被告三能公司辩称：一、我方认为涉案《龙岗星耀合作建房合同》的性质是房屋用益物权，而不是商品房预售合同；二、原、被告签订的《龙岗星耀合作建房合同》是有效的，并无违反法律法规的情形；三、我方认为按照合同的履行情况，被告已经与相关单位签订了合同，已经投资开发了涉案土地，也缴纳了土地规划设计费用、租金等；四、我方认为原、被告签订的《龙岗星耀合作建房合同》是房屋用益物权的合同，合法有效，应当继续履行，被告不应返还购房款及支付利息，请求驳回原告的诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份编号为18042005的《“龙岗•星耀国际”合作建房合同》，主要内容：第一条合作建房模式：乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与龙岗村民委员会大村坡一队的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条合作建房的土地基本情况与合作事项：甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于五象龙岗××路与XX路交汇处的三产用地建设资格，规划用途为商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名星耀国际。第三条合作建房的房屋基本情况：本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中：1栋2单元24层2401号房。第四条双方的权利、义务：乙方对其出资合作建房之房屋享有使用权，使用年限为2017年6月30日起至2064年6月29日止。乙方在使用房屋期间不得对该房屋的产权进行任何处分，不得改变房屋结构以及擅自接驳水电、网络；但可以出租房屋、转让房屋使用权。房屋总价款为406000元，乙方于本合同签订之时交纳总价款的40%，即162400元，甲方为乙方出具等额收据。第十条逾期交房的违约责任：逾期超过120日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款项。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方则按同期中国人民银行一年定期存款利率的1.5倍对乙方进行赔偿。第十二条其他约定：1.如遇国家征用、征收该房屋所在地块时，土地补偿归土地使用权人甲方所有，房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分成：其中乙方所得补偿=甲方所得房屋拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限。2.乙方在本合同履行期间单方解除合同，已支付的建房款甲方不予退还。12.本合同为合作建房，甲乙各方对此均有清晰认识，各方均不得以此为无效理由提出解除本合同。合同还就其他事项作了约定。 2018年4月20日，被告出具收据确认收到原告交纳的首付款162400元。 另查明，签订合同时涉案房屋并未取得商品房预售许可证明。该房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村大村坡第一村民小组的集体建设用地。 本院认为：关于涉案合同的性质的问题。原、被告签订的《“龙岗•星耀国际”合作建房合同》约定原告提供资金从而获得相应的房屋，不需要承担经营风险，因此不属于合作建房的性质。涉案房屋尚在建设过程中，双方当事人已经签订合同，约定了原告可以获得房屋的具体房号、面积、价款、购房款支付期限及方式、逾期交付房屋的责任、房屋保修范围及期限等合同条款，而且合同第十二条第1款中对于房屋拆迁补偿费约定以被告所得房屋拆迁补偿总额为基础，按照原告使用建筑面积以及未使用的年限进行相应计算，证明对于涉及涉案房屋所有权归属的收益是属于原告，而且被告是向不特定的买受人进行销售，因此，从合同关于双方就涉案房屋销售的相关合同条款、特别是对于涉案房屋所有权归属收益的约定，以及不特定的销售对象来看，足以认定双方是对于正在建设的房屋所有权等预先销售事项进行约定，故涉案合同属于商品房预售合同。本案双方当事人系因履行商品房预售合同发生纠纷，故本案案由应为“房屋买卖合同纠纷”案由项下的“商品房预售合同纠纷”。 关于涉案合同的效力问题。因涉案合同的性质属于商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案中，被告三能公司未提交证据证明其已取得商品房预售许可证明，故本院认定其与原告订立的商品房预售合同属于无效合同。 关于购房款的返还及利息损失的赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条以及第五十八条：“无效的合同自始没有法律约束力；对于合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定。因涉案合同无效，原告主张被告返还已付购房款，符合法律规定，本院予以支持。对于利息损失，被告明知在土地使用权属于村民小组的“三产用地”上不能进行商品房开发及预售，却仍然与原告签订合作建房合同，进行商品房预售，导致合同无效，被告对此负有主要过错。而原告作为买受人，在订立合同时也已明知涉案建设用地的土地性质和购买房屋所有权等事项，仍以明显低于同类同段市场价购买房屋，未尽到审慎注意义务，对合同订立亦有过错，故本院根据双方的过错比例，酌情认定被告向原告支付利息损失的70%，原告在利息损失范围内承担30%的责任。对于计算利息的利率标准，从交纳购房首付款次日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为上限；从2019年8月20日起，由于中国人民银行贷款基准利率已经取消，改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，对于2019年8月20日起至退清购房款之日止的利息，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以年利率6%为上限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李镇芳与被告广西三能投资有限公司于2018年4月20日签订的《“龙岗•星耀国际”合作建房合同》（编号：18042005）无效； 二、被告广西三能投资有限公司返还原告李镇芳购房款162400元； 三、被告广西三能投资有限公司支付原告李镇芳利息损失的70%（利息计算方式：以162400元为基数，自2018年4月21日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为上限；从2019年8月20日起至退清购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以年利率6%为上限）； 四、驳回原告李镇芳的其他诉讼请求。 本案案件受理费3695元，由被告广西三能投资有限公司负担3645元，原告李镇芳负担50元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  韦 希 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  潘柳霞 书 记 员  巫宇薇