*广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申9627号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈玉华，女，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈龙雄，广东灜尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雨颖，广东灜尊律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：井全兰，女，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：文道军，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。一审第三人：何晓霞，女，汉族，1989年2月7日出生，住广东省深圳市罗湖区。再审申请人陈玉华因与被申请人井全兰、一审第三人何晓霞案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市中级人民法院作出的(2019)粤03民终11798号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月2日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈玉华提出再审请求：1、撤销深圳市中级人民法院(2019)粤03民终11798号民事判决，改判驳回井全兰的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用及再审诉讼费用由井全兰承担。事实和理由如下：（一）二审判决认定事实错误，查明事实不清，没有查明本案的关键事实。具体如下：1、一审判决书第4页第18行查明：“《抵押借款合同》所涉及的借款本金22800000元实质上就是《房地产买卖合同》第三条所约定的购房款”的事实错误。（1）一审判决查明“井全兰向何晓霞付款22800000元的招商银行转账汇款业务回单显示为借款（购房款）”，且在《不动产抵押登记证明》中，明确载明：“担保债权数额：人民币22800000”，这与井全兰支付给何晓霞的款项完全一致，也与双方签订的《抵押借款合同》内容约定一致。（2）井全兰主张《抵押借款合同》仅是为了办理案涉房产的抵押登记而当天签订的，不是双方真实的意思表示，没有依据。《抵押借款合同》中除了借款人何晓霞外，案外人李学军也作为担保人为该笔借款承担连带责任保证。若《抵押借款合同》仅是当天为了办理抵押登记手续而签订，那么不可能还需要李学军为该笔借款提供担保，井全兰所述与事实明显不符。（3）出借人支付借款并要求借款人以自有房屋进行抵押是民间借贷常见交易习惯。从现有的证据显示，井全兰与何晓霞实际发生的就是民间借贷关系，《抵押借款合同》所涉及的借款本金22800000元实质上应当为井全兰出借给何晓霞的借款，非原审判决认定的《房地产买卖合同》的购房款。2、二审判决书第6页第6行查明：“本案中，井全兰与何晓霞之间签订合同、支付绝大部分房款、交付房屋、办理抵押登记均在涉案房产被查封之前”的事实错误。（1）依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：…（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；…”井全兰应举证其在人民法院查封前已经合法占有案涉房产是本案必须查明的关键事实，而二审法院并未就该事实进行查明，便直接认定“本案交付房屋是在涉案房产被查封之前”，存在明显错误。（2）根据《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与使用》一书中专题十四“不动产无过错买受人的物权期待权保护问题”明确“同时，要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。这里涉及对‘占有’的理解。占有应理解为对不动产的管理和支配。以房屋为例，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，如果仅仅拿到钥匙，而无其他的占有外观，无法产生公示效力……这里的占有应当做狭义理解，即应当理解为买受人直接占有”的观点，具体到本案中，井全兰仅提供了涉案房产的钥匙，其余证据形成的时间均在涉案房产被查封之后，并未提供物业入住手续等作为证据证明已经直接占有涉案房产，二审法院光凭井全兰与谢晓霞口头陈述“交付房屋是在涉案房产查封之前，”忽略了井全兰与谢晓霞恶意串通的可能性，便直接予以认定事实，明显不当。（二）二审判决适用法律错误。1、在本案情形完全适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况下，二审判决引用“物权期待权”理论进行裁判，违反了《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》的规定。依据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用”的规定，本案的情形完全适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，二审判决没有完全适用该条规定，而是直接在判决主文中引用“物权期待权”理论的进行裁判，违反了该司法解释的规定。2、二审判决认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定错误。（1）二审判决认为：“双方未办理房产过户手续系因根据合同约定，需待2018年7月30日后方符合过户条件。”依《房地产买卖合同》第四条第2款：“因买方称其目前不具备购房资格须等到2018年7月30日才确购房资格。”可知，井全兰并没有购房资格。（2）本案中，在井全兰没有购买资格的前提下，依然与谢晓霞签订《房地产买卖合同》，因此，井全兰未办理过户登记手续系因其自身原因造成，二审判决适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定错误。3、物权期待权作为民法理论仅适用于无过错买受人，本案中井全兰系因自身原因导致涉案房产未进行过户，其不享有物权期待权。二审判决认为“井全兰已经取得了对涉案房产的物权期待权”错误。（1）根据《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与使用》一书中专题十四“不动产无过错买受人的物权期待权保护问题”明确“非因买受人自身原因未办理过户登记。从实践中，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面……二是对政策限购的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续……，不应受到该原则的保护”的观点，二审判决查明的事实：“井全兰称目前不具备购房资格，需到2018年7月30日才符合购房资格，办理房产过户手续。”（2）房地产市场调控是关乎民生的国家大事，本案中，双方当事人以及一、二审法院都对于涉案房产未办理过户的原因系因为井全兰无购房资格的事实没有异议，即井全兰不属于不过错买受人，也不享有物权期待权，但二审判决却直接引用物权期待权的民法理论，作为井全兰可以排除申请执行人一般金钱债权的执行效力裁判的依据，属于引用错误。4、二审判决认定“对于井全兰而言，即使其在涉案房产被查封时尚未取得物权，但其对涉案房产享有的物权期待权、担保物权，在与陈玉华的一般债权的实现冲突时，具有排除一般金钱债权的执行的效力”，其引用“担保物权”的规定错误。（1）依据《中华人民共和国担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，替该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，担保物权从来都不具备排除一般金钱债权执行的效力，它仅享有执行阶段优先于一般金钱债权受偿权利。（2）本案中，井全兰权利救济的方式应当是行使自己对涉案房产的担保物权，而无法排除善意债权人即陈玉华对债务人涉案房产的保全。如果在民事案件中，其他债务人也以此为由，与第三人倒签《房屋买卖合同》提出案外人执行异议，要求解除陈玉华申请的财产保全，在其金钱债权进行受偿的效力。因此，井全兰依据对涉案房产的担保物权，享有的是涉案房产的优先受偿权，而不是二审判决认为的“具有排除一般金钱债权的执行的效力。”没有购房资格未办理房产过户及未证明其已经于法院查封前合法占有房产的情况下，法院依然支持井全兰的请求，那么债权人的权利便无法得到保障，财产保全也是没有任何意义。本院经审查认为，本案为案外人执行异议之诉。根据再审申请人陈玉华的再审请求及理由，本案再审审查焦点在于井全兰对涉案房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，案外人主张对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，必须同时符合以上的四项条件。本案中，井全兰为主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的物权期待权，提供了《房地产买卖合同》、《不动产登记证明》、银行转账汇款业务回单、《收条》、物业服务费发票及收据等。经查，上述证据已形成完整的证据链，足以证明井全兰在执行法院查封涉案房产前签订了涉案房产的买卖合同、支付了购房款2300万元中的2280万元并实际占有使用涉案房产。虽然涉案房产在查封前未办理过户登记手续，但因涉案房产于2018年1月8日就被执行法院裁定查封，而且双方当事人明确约定办理房产过户的时间定于2018年7月30日，不能据此认定井全兰对涉案房产未能及时办理过户存在过错。因此，井全兰符合上述司法解释规定可以排除强制执行的情形，对涉案房产享有足以排除强制执行的物权期待权。一、二审判决判令不得执行涉案房产，依据充分，并无不当，本院予以支持。综上，陈玉华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陈玉华的再审申请。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年十一月十八日书记员  黄凯容