广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17213号原告：广州珠江建设发展有限公司(原称广州市住宅建设发展有限公司），住所地广州市越秀区环市东路**之**。法定代表人：卢志瑜。委托诉讼代理人：潘思波、黄丽丽，该司职员，联系地址。被告：黄家超，男，1982年7月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李静、李淑梅，广东中汉律师事务所律师。原告广州珠江建设发展有限公司诉被告黄家超房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘思波、黄丽丽，被告的委托诉讼代理人李静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付位于广州市越秀区xxx路xx号之八501、601房的实际建筑面积（110.4980平方米）超出《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定补偿面积（90.68平方米）19.818平方米的房屋增大面积房款（以涉讼房屋实际登记至被告名下时的市场评估单价计算）。事实和理由：1989年2月24日，原告与黄林清（已故，被告的祖父）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定黄林清将其位于原××先烈××区××号的房屋交由原告拆除重建。原告将自有的位于东山区××中路征用范围内的新建楼房第五六层东南向的房屋补偿给黄林清。2018年4月11日，被告以黄林清的继承人身份，向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求判令原告协助办理位于广州市越秀区xxx路xx号之八501、601房的不动产权证。2019年2月21日，越秀区人民法院作出（2018）粵0104民初16133号民事判决书判定原告协助被告到房管部门办理广州市越秀区xxx路xx号之八501、601房转移登记到被告名下的相关手续。根据广州市规划和自然资源局向被告核发的《不动产权证》记载，xxx路xx号之八501、601房的建筑面积分别为55.8592平方米和54.6388平方米，合计110.4980平方米。该补偿房屋实际面积超出原告与被告被继承人黄林清签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定补偿面积19.818平方米。对该超出协议的面积，被告并未支付对价。根据公平、等价有偿原则，被告应按实际登记至其名下时的市场评估单价向我方支付补偿款。因双方未协商一致，为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：确认涉讼两套房屋的增大面积为19.818平方，也同意对原告进行补偿。但是对原告主张的计算标准不同意，涉案房屋在1989年签订补偿协议书的，根据该补偿协议书当时的房屋的单价是350元每平方米。2019.10被告才取得房产证，这个拖延的时间是由于原告迟迟未能协助被告办理相关的手续。所以该期间所产生的差价由原告自行承担，即使出于公平原则也不应由被告按办证时的市场评估单价来支付价款，而应当折中双方各自承担一部分。我方于1993年实际回迁至今已经24年，我方认为应以1993年实际回迁的市场价格与2019年实际办证的价格，取二者平均值来计算增大面积款才是公平。经审理查明：1989年2月24日,案外人黄容根以黄林清代理人的名义（被拆迁房屋业主、乙方）与原告（用地单位、甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：甲方经市城市规划局（82）城地批字第167号文核准，并经市房地产管理局（85）房征字第××号通告，征（拨）区庄村1-13号、87-98号地段的土地，需拆除产权属于乙方所有的房屋；乙方同意甲方拆除坐落在东山区先烈××区××号房屋，该房屋为混合结构，建筑面积85.76平方米；甲方应将自有的坐落在xxx路征用区庄村范围内新建楼房第五、六层的自有房屋，共建筑面积90.68平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内），划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责等。1993年6月11日，原告向黄榕（容）根发出《回迁通知书》，称xxx路区庄村回迁楼已竣工，通知该户回迁4梯五楼501房及4梯六楼601房。黄容根户接通知后回迁至该两房屋居住。2017年3月20日，广东省广州市南方公证处出具（2017）粤广南方第008984号《公证书》，其中载明：被继承人黄林清于1958年7月30日在广州市死亡，被继承人梁七于1993年7月20日在广州市死亡，二人死亡时遗留有坐落在广州市越秀区xxx路xx号之八501、601房的房屋（上述房屋由广州市东山区先烈××区××号拆迁，见《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》及《回迁通知书》）；上述房屋是被继承人黄林清、梁七婚姻存续期间取得的财产，依法属于被继承人黄林清与梁七的夫妻共同财产；截止至该公证书出具之日，未发现被继承人黄林清、梁七生前立有遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议；被继承人黄林清、梁七生前各仅有一次婚姻，他们二人共生育1个子女：儿子黄容根，无收养子女；黄林清、梁七的父母均先于其死亡，黄容根已于2016年6月23日死亡，黄容根与其配偶陈洁冰（已于2001年11月17日死亡）只生育原告黄家超一个子女，无收养子女；现黄家超表示要求继承被继承人黄林清、梁七的上述遗产……根据上述事实，并依据《中华人民共和国继承法》的相关规定，兹证明：坐落在广州市越秀区xxx路**之八501、601房的房屋是被继承人黄林清、梁七的遗产。依法被继承人黄林清、梁七的遗产应由其子女、父母共同继承。因被继承人黄林清、梁七的父母均先于其死亡，黄容根与配偶陈洁冰在尚未实际取得遗产时死亡，其应得的遗产份额转其子女黄家超继承。因此，被继承人黄林清、梁七的上述遗产由黄家超一人继承。2018年4月11日，被告曾向本院提起诉讼，诉请要求原告及案外人广东省饮食旅游服务公司协助其办理广州市越秀区xxx路xx号之八501、601房的产权登记手续。本院经审理，于2019年2月21日作出（2018）粤0104民初16133号民事判决，判决：原告及广东省饮食旅游服务公司在判决发生法律效力之日起十日内，协助黄家超到房地产行政主管部门办理广州市越秀区xxx路xx号之八501房及601房的所有权登记手续（即办理该房屋不动产权证）。该判决已发生法律效力。2019年，广州市国土资源和规划委员会向被告核发广州市越秀区xxx路xx号之八501房及601房登记至被告名下的不动产权证，其中载明：501房的建筑面积为55.8592平方米，601房的建筑面积为54.6388平方米。案件审理过程中，原被告分别对涉案房屋于2019年10月及1993年6月的市场单价进行评估，本院经摇珠确定广州xx评估土地房地产估价有限公司为本次评估的评估机构，原告为此预付评估费13972元。就1993年6月的市场单价的评估问题，广州xxx评估土地房地产估价有限公司于2020年6月18日函复本院，载明：由于此评估基准日我司尚未成立缺乏基础评估数据，因此我司无法开展正常评估工作。后被告表示撤回对涉案房屋于1993年6月的市场单价进行评估的申请。广州xxx评估土地房地产估价有限公司于2020年9月17日作出《房地产估价报告书》，评估结果为：广州市越秀区xxx路xx号之八501房及601房于2019年10月15日的市场价值为4588800元，其中501房、601房的评估单价分别为41722元/平方米、41328元/平方米。原、被告对该评估报告均无异议。鉴于评估公司无法对1993年6月的市场单价进行评估，被告向本院申请律师调查令，要求调取广州市越秀区xxx路地段的房屋于1993年前后进行交易时予以备案的《商品房买卖合同》，但未果。后，原告向本院提交其于1993年至1995年期间向案外人出售涉讼xxx路楼盘其他房屋的《商品房买卖合同》原件若干份作为裁判时计算回迁房超面积部分计算购买价的参考数据。被告对此质证称：对原告提交的相关买卖合同的真实性、合法性均无异议，对于关联性，由法院确定，并由法院确定其在市场的交易价格。本院认为，原被告均确认涉案两套房屋的增大面积为19.818平方米，且被告亦同意向原告支付增大面积补偿款，本案的争议焦点在于补偿款的计付方法。由于时间久远，评估公司无法确定准确的价格估算，且被告亦撤回对1993年6月的市场单价的评估，为避免产生诉累，本院认为可以参考原告提交的相同时期能够查找到的相关资料以及当事人的意愿确定1993年的市场价格，对此，本院酌定1993年6月的市场单价按7000元/平方米确定。涉案房屋直至2019年才办理产权登记，且原被告双方均未举证证明迟延办证是由对方的原因所致，现原告主张以涉案房屋实际登记至被告名下即2019年10月的市场单价作为补偿款的计付依据，理据不足，本院不予采纳。鉴于1993年至2019年期间国家经济发展水平、物价指数与楼市供需关系已发生较大变化，根据公平、等价有偿原则，增大面积购房款宜采取回迁时的市场价与现市场价取中间价来确定，故对被告的相关主张，本院予以采纳，即被告应按照24262.50元/平方米{（7000元/平方米+〈41722元/平方米+41328元/平方米〉/2）/2}的标准向原告支付增大面积补偿款480834.23元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄家超向原告广州珠江建设发展有限公司支付广州市越秀区xxx路xx号之八501房及601房增大面积补偿款480834.23元。本案受理费减半收取5864元、评估费13972元，由原告广州珠江建设发展有限公司及被告黄家超各承担9918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十一月九日书记员 郑艳婷谭佩君