成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初10215号 原告：成都市成华区房地产服务中心，住所地成都市成华区玉双路**附**。 法定代表人：黎向东。 委托诉讼代理人：刘江红，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江琦，四川发现律师事务所律师。 被告：姜健，女，汉族，1973年4月4日出生，住成都市龙泉驿区。 原告成都市成华区房地产服务中心（以下简称“服务中心”）与被告姜健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告服务中心委托诉讼代理人刘江红、江琦，被告姜健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告服务中心向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2019年12月份的房租费3913元及滞纳金（滞纳金金额计算至付清房租及滞纳金之日止，现暂计至2020年6月10日止为7356.4元）；2.被告向原告交还租赁房屋并向原告支付合同约定的滞留金（滞留金金额计算至交还租赁房屋之日止，暂计算至2020年6月10日止的滞留金为40433.9元）。诉讼过程中服务中心明确滞留金自2020年1月4日起，按照日租金127.15元（92820元／年／730天）两倍的标准计算。事实和理由：原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于四川省成都市成华区××街××号××号××号的房屋租赁给被告使用，租赁期为2018年1月1日至2019年12月31日。被告未支付2019年12月份的房租，根据合同约定，被告应当支付并承担滞纳金。根据《关于行政事业单位及区属国有公司经营性资产进场交易的通知-成华金融国资【2018】24号》，原告于2019年11月26日在成都市公共资源交易服务中心发起出租到期后房屋的网络竞价，被告竞价失败，未取得续签资格。合同租赁期满后，原告多次告知被告要求腾退房屋并支付逾期腾退房屋产生的相关费用，但被告至今仍拒不归还房屋也未支付费用。按照法律规定及合同约定，被告应当向原告归还房屋及附属设施、设备并承担合同约定的滞留金。 被告姜健辩称：被告交纳了一个月的保证金，其原告也没有通知交纳房租，被告以为原告用保证金抵租金。原告方3月份通知交纳房租时，没有告知是哪个月的房租，被告提出国家在疫情期间的减免政策，但原告称双方没有合同，无法减免房租，被告每月交纳房租，因为也不知道交给谁。对于原告主张的退还房屋，因竞价违规，时间超出了限期，报名及报价的情况被告也不清楚，竞标行为不公平。 本院经审理认定事实如下：位于成华区猛追湾******房屋登记在成都市成华区房产管理局名下。2018年9月26日，成都市成华区房产管理局发布《成华区房产管理局关于委托成华区房地产服务中心管理2010处公房的通知》（成华房﹝2018﹞63号），委托服务中心对上述两处房屋在内的房屋进行管理。 2018年4月23日，姜健作为承租方与服务中心作为出租方签署《房屋租赁合同》，约定姜健承租位于成华区猛追湾街道办猛追湾街60号附31号、32号房屋，建筑面积91平方米，租赁期两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。租金第一年为3,822元/月，第二年为3，913元/月，总租金为92，820元，按月支付租金，应提前10天支付下一周期租金。逾期支付租金，逾期30日内，服务中心有权按应收房租金额每日0.5%的滞纳金加收滞纳金。合同签订时服务中心一次性收取租赁保证金3，822元，合同终止时，如姜健无违约行为，在退房后30日内服务中心不计息退还姜健。租赁期满或合同终止/解除后，姜健应于3日内将承租房屋及附属设施、设备交还服务中心。租赁期满前，姜健要继续租赁的，应当在租赁期满叁个月前书面通知服务中心。如服务中心在租期届满后仍要对外出租的，在同等市场租赁价格条件下，姜健享有优先承租权。租赁期满，姜健应如期交还房屋。姜健逾期归还，则每逾期一日应向服务中心支付原日租金双倍的滞留金。姜健还应承担因逾期归还给服务中心造成的损失。 2018年5月2日，成都市成华区金融和国资工作办公室发布《成都市成华区金融和国资工作办公室关于行政事业单位及区属国有公司经营性资产进场交易的通知（成华金融国资﹝2018﹞24号）》载明“即日起区行政事业单位及区属国有公司经营性资产原则上均纳入成都市公共资源交易中心公开招租。” 2019年11月26日，服务中心在成都市公共资源交易服务中心平台上发布了资产出租公告，写明将以网络竞价方式公开出租案涉房屋在内的资产。随后，姜健以优先承租权人身份参与了案涉房屋的网络竞价，案外人以高于姜健的价格获得了案涉房屋的承租权。服务中心称已根据竞价结果与案外人签订了租赁合同，并向姜健发出了通知，以房屋租赁合同已于2019年12月31日到期为由，要求姜健腾退房屋。姜健认可收到通知，但称时间已记不清楚。截至庭审之日，案涉房屋仍由姜健占用。 另查明，《成都市公共资源交易服务中心资产资源类项目网络竞价实施细则》第九条规定“……优先承租权（优先购买权）人享有报同等价位的权利，业主方交易方案由其他要求的除外。”第十条“标的物只有一个竞买人报价的，且报价不低于起始价的，该竞买人为竞得人（方案有特殊要求的除外）；当有两个或两个以上竞买人报价的，经系统确认的最高有效报价者为竞得人。”第十二条“竞价分为自由报价和限时竞价。自由报价是指竞买人在公告规定的自由报价时段进行的报价。竞买人必须在自由报价时段进行至少一次有效报价，方有资格参加该标的物的限时竞价。限时竞价是指在自由报价时段结束后，有两个及以上竞买人进行了有效报价的，即进入限时竞价时段。限时竞价由若干轮次组成，限时竞价阶段若有人加价，则自动进入下一轮次限时竞价，直至限时竞价无人再次加价时，该标的物竞价结束。” 还查明，《成都市公共资源交易服务中心关于行政事业单位资产出租项目网络竞价竞买须知（非现场）》（以下简称“竞买须知”）载明“凡参与行政事业单位资产出租类项目网络竞价的竞买人，竞买申请一旦提交，即视为竞买人已仔细阅读本须知、《成都市公共资源交易服务中心资产资源类项目网络竞价实施细则》、《出租方案》等文件，对前述文件内容及标的物现状无异议并全面接受，愿意在遵守交易文件内容及认可标的物现状的基础上参与竞买，并承担因竞买行为产生的任何法律后果。一、本次网络竞价的时间：自由报价期：2019年11月27日9:00至2019年12月6日10:00，自由报价期结束后，有两个及以上竞买人进行了有效报价的，即进入限时竞价时段。本批次标的物共83个，分为8组进行限时竞价，每组为11个，其中第8组为6个。第1组限时竞价开始时间为2019年12月6时10时00分，之后各组标的物依次推后5分钟开始限时竞价。”本次竞价过程中，自由报价阶段，姜健于2019年12月3日10:16:06报价43元/㎡/月，案外人于2019年12月6日10:18:40（超过《竞买须知》载明的自由报价期截止时间2019年12月6日10:00）报价44元/㎡/月，后再无报价，案涉房屋由该案外人竞得。姜健认为案外人的自由报价超期，上述竞价过程违规。服务中心称成都市公共资源交易服务中心称限时竞价期前均可进行自由报价，因本次数量多，分8组进行限时竞价，第一组时间为10:00，逐批次往后延5分钟，故自由报价期就存在顺延情况，且分组在《竞买须知》中有明确标明，进行了公示。并称服务中心与姜健一样也是参与者，无义务告知姜健自由报价期顺延情况，若对结果存在异议，可在限期内提出异议，通过渠道进行解决。 上述事实有以下经过质证的证据在案证实：事业单位法人证书，被告身份信息，房屋所有权证，《房屋租赁合同》《成华区房产管理局关于委托成华区房地产服务中心管理2010处公房的通知》《成都市成华区金融和国资工作办公室关于行政事业单位及区属国有公司经营性资产进场交易的通知》《成都市公共资源交易服务中心资产资源类项目网络竞价实施细则》《成都市公共资源交易服务中心关于行政事业单位资产出租项目网络竞价竞买须知（非现场）》《网络竞价结果通知单》《退房通知》《报名信息汇总表》及原、被告双方当庭陈述。 本院认为，服务中心与姜健签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且内容并不违反法律、法规的强制性效力性规定，属合法有效，服务中心与姜健均应按照约定全面履行义务。姜健未支付2019年12月份的租金3，913元，对服务中心在本案要求姜健支付租金3，913元，予以支持。服务中心要求支付逾期交纳租金的滞纳金，根据本案实际情况，酌情调整为自2019年11月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，超过部分不予支持。姜健辩称用保证金抵扣房租，但姜健在本案未就其交纳了保证金及交纳金额举证，《房屋租赁合同》也未就保证金抵扣房租作出约定，且服务中心对抵扣一事也不认可，因此姜健的辩称不能成立。 在合同租赁期限届满之前，服务中心对案涉房屋采取网络竞价方式招租，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该招租方式应遵循相应竞价规则，且应当保障《房屋租赁合同》约定的姜健享有的优先承租权。姜健以优先承租权人的身份参与了案涉房屋网络竞价，且按照规定享有报同等价位的权利，在网络竞价中，案外人以高于姜健的价格获得了案涉房屋的承租权。但从竞价过程来看，虽《竞买须知》写明了分组，但并未写明存在自由报价期顺延的情形，也无其他证据证明存在顺延的情形并已将上述情形告知了姜健，案外人确系在本次网络竞价公告的自由报价期截止后出价并竟得案涉房屋，该事实的存在直接导致了姜健未能竞得案涉房屋。现姜健主张按照合同约定，行使优先承租权人的权利，继续承租案涉房屋，但服务中心明确表示已和案外人签订合同，要求姜健交还案涉房屋。在此情况下，姜健抗辩依据优先承租权继续租赁案涉房屋不能成立，因房屋租赁合同期限已届满，对服务中心要求姜健交还案涉房屋，予以支持。服务中心要求姜健依据合同约定承担逾期交还房屋的违约责任，即按照日租金二倍的标准，支付滞留金。因双方约定的滞留金兼具补偿损失及惩罚违约的双重属性，综合考虑双方在原房屋租赁合同的履行情况，合同期满后姜健确系占用案涉房屋至今，并同意支付占用房屋期间的使用费等情况，对服务中心要求支付的滞留金，按照原租金标准予以支持，超过部分不予支持。姜健认为其优先承租权受到侵犯，可以另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告姜健于本判决生效之日起十日内向原告成都市成华区房地产服务中心支付2019年12月房屋租金3，913元及滞纳金（以未付租金3，913元为基数，同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年11月21日起计算至租金付清之日止）； 二、被告姜健于本判决生效之日起十日内向原告成都市成华区房地产服务中心交还位于成华区猛追湾街60号附31号、32号的房屋； 三、被告姜健于本判决生效之日起十日内向原告成都市成华区房地产服务中心支付滞留金（滞留金以127.15元/日的标准，自2020年1月4日起计算至本判决确定的交还房屋之日止，如未在本判决确定的交房之日履行交房义务，则计算至实际交房之日止）； 四、驳回原告成都市成华区房地产服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，092元，减半收取计546元，由原告成都市成华区房地产服务中心承担213元，由被告姜健承担333元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秋菊 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  赵靖岚