湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初5967号原告（反诉被告）：武汉轩竹信息科技有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道**平安大厦****。法定代表人：顾菲，总经理。委托诉讼代理人：刘强强，上海汇业（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宗昊，安徽晟川律师事务所律师。被告（反诉原告）：瀚氏名创（武汉）企业孵化器有限公司，住所地，住所地武汉东湖新技术开发区关山二路特**武汉国际企业中心******-1iv>法定代表人：张威，总经理。委托诉讼代理人：黄先平，北京德恒（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉轩竹信息科技有限公司（以下简称“轩竹公司”）与被告（反诉原告）瀚氏名创（武汉）企业孵化器有限公司（以下简称“瀚氏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）轩竹公司的委托诉讼代理人张宗昊、被告（反诉原告）瀚氏公司的法定代表人张威及其委托诉讼代理人黄先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）轩竹公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除；2.判令被告返还原告租赁房屋押金122609元及房屋租金139680元，合计262289元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年6月3日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租武汉市武昌区中南路中建广场B座23层09号房屋，租赁期限为2019年6月15日至2020年6月14日，租金为69840元/月，每季度支付一次，押金为122609元，约定管辖法院为租赁房屋所在地法院。原告已将租金支付至2020年3月底并已缴纳押金122609元。因新冠××影响，原告自2020年1月底就停止经营歇业至今，导致公司无法继续经营下去。因双方未能就合同善后达成一致意见，原告遂于2020年3月26日发出解除合同通知书，解除了租赁合同，但被告拒绝返还押金及租金，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）瀚氏公司辩称：轩竹公司是单方面提前解约，属于违法合同约定，故我方收取的房屋押金不应予以退还。轩竹公司房屋租金实际支付至2020年3月14日，而其2020年4月28日才从租赁房屋搬离，如果认定解除合同，也应认定合同在2020年4月28日解除。所以,我方不应退还轩竹公司的租金，轩竹公司反而应将剩余期间的租金支付给我方。被告（反诉原告）瀚氏公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金104760元（2020年3月15日至2020年4月28日）；2.判令反诉被告承担本案的反诉费用。事实与理由：瀚氏公司(甲方)与轩竹公司(乙方)于2019年6月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定：由轩竹公司承租瀚氏公司位于武昌区中建广场B座23层09号房屋，房屋面积776平方米，租赁期限为2019年6月15日至2020年6月14日，租金为69840元/月，按季度支付，押金为122609元，租赁期未满一年，押金不予退还。若乙方单方变更，终止或解除合同，需提前60日向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋租金的违约金后方可解除合同，若乙方单方解除合同，除赔偿上述款项，还应向甲方支付房屋押金归甲方所有。合同签订后，瀚氏公司依约向轩竹公司交付了房屋，轩竹公司向瀚氏公司支付了截至2020年3月14日前的租金，此后再未支付租金，2020年4月28日，轩竹公司未经我方同意，擅自搬离了租赁房屋，其从2020年3月15日至4月28日间的租金未支付。轩竹公司上述行为已明显违约，我方为维护自己的合法权益，特提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）轩竹公司辩称：我方已经于2020年3月26日发出了解除合同通知书，双方租赁合同关系已经解除，我方无需支付此后的房租；因为武汉全面解封是2020年4月8日，此前，我方无法完成搬离房屋的工作，解封后，我方立刻开始进行搬离工作，主观上并没有延误的故意。请求法院驳回反诉请求。原告（反诉被告）轩竹公司为支持本诉请求及反诉答辩意见，举证如下：证据一、《房屋租赁合同》。拟证明原告承租武汉市武昌区中南路中建广场B座23层09号房屋，租赁期限为2019年6月15日至2020年6月14日，租金为69840元/月，每季度支付一次，押金为122609元，约定管辖法院为租赁房屋所在地法院。证据二、转账凭证（5份）。拟证明原告已将租金支付至2020年3月14日，并已缴纳押金122609元；2019年5月7日支付70000元；2019年6月6日支付209520元、52609元；2019年9月3日支付209520元；2019年12月5日支付209520元；其中2019年5月7日支付70000元、2019年6月6日支付52609元是押金，其余是房屋租金。证据三、解除合同通知书；特快专递回单；原告公司项目主管杜家淦与被告公司员工陈主管的微信聊天记录。拟证明原告于2020年3月26日向被告发出解除合同通知书，解除了租赁合同；发出解除通知书后，因武汉封城的政策，原告没有及时将租赁房屋清空，并非原告主观想继续使用房屋。证据四、照片；原告公司项目主管杜家淦与被告公司员工陈主管的微信聊天记录（2020年4月28日）。拟证明原告已将租赁房屋清理完毕，并将租赁房屋交还给被告。被告（反诉原告）瀚氏公司为支持其本诉答辩意见和反诉请求，举证如下：证据一、《房屋租赁合同》。拟证明由轩竹公司租赁瀚氏公司的房屋，租赁期限是2019年6月15日至2020年6月14日，在房屋租赁期间，若轩竹公司单方解除合同，瀚氏公司收取轩竹公司的房屋押金，不予退还。证据二、轩竹公司项目主管杜家淦与瀚氏公司员工陈主管的微信聊天记录（2020年4月28日）；中建广场物品放行条。拟证明轩竹公司于2020年4月28日搬离租赁房屋。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：瀚氏公司对轩竹公司提交的证据一、二无异议，本院予以确认；瀚氏公司对轩竹公司提交的证据三认为解除合同通知书及特快专递未收到，快递上的手写拒收两字不能证明该快递是拒收的。对微信聊天记录真实性无异议，但该微信聊天记录不能证明双方于2020年3月26日解除了合同。因瀚氏公司对微信记录真实性无异议，且提交了内容一致的微信记录作为证据，故本院对双方微信聊天记录真实性予以确认。微信记录显示轩竹公司通过微信向瀚氏公司送达了解除合同通知书，瀚氏公司予以了回应，故本院对轩竹公司于3月26日向瀚氏公司送达了解除合同通知书的事实予以确认；瀚氏公司对轩竹公司提交的证据四真实性无异议，认为该证据正好证明了轩竹公司是在4月28日才将房屋腾退，本院对该证据真实性予以确认。轩竹公司对瀚氏公司提交的证据一、二真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：2019年6月3日，瀚氏公司（出租方、甲方）与轩竹公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方出租给乙方的房屋武汉市武昌区中南路中建广场B座23层09号，建筑面积776平方米，租赁期自2019年6月15日起至2020年6月14日止，共计一年。租金69840元/月，租金季付，每次支付租金209520元。押金为二个月租金，即122609元。租赁期未满一年，押金不予退还。甲乙双方同意在租赁期间内，因不可抗力导致房屋损坏、损失的，本合同终止，双方互不承担责任。本合同签订后，非本合同约定的情形下，若乙方单方变更、终止或解除合同的，需提前60日向甲方提出，向甲方承担相当于当年房屋租金的违约金后方可解除合同。若乙方单方解除合同的，（除赔偿上述款项外），甲方收取乙方的房屋押金及乙方对房屋所做的固定装修（含所有物料、设施、设备）归甲方所有。上述合同签订前后，轩竹公司分别于2019年5月7日向瀚氏公司支付70000元、2019年6月6日支付52609元及209520元、2019年9月3日支付209520元、2019年12月5日支付209520元，以上共计751169元。瀚氏公司依约向轩竹公司交付了租赁房屋。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告，自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地铁、轮渡、地铁客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。恢复时间另行通知。2020年4月7日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，从2020年4月8日零时起，撤除武汉市交通管控卡口,有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市公交运行。2020年1月23日起至2020年4月7日期间,因上述疫情管控措施,武汉市内正常商业活动受限,轩竹公司自2020年1月23日起未在租赁房屋经营。2020年3月26日，轩竹公司向瀚氏公司发出《解除合同通知书》，通知瀚氏公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，请求免除2020年2、3月租金139680元并返还押金122609元。2020年4月28日，轩竹公司清空并搬离租赁房屋。因瀚氏公司未返还轩竹公司押金等，轩竹公司诉至本院，诉请如前。瀚氏公司提起反诉，反诉诉请如前。本案争议焦点为:一、如何确定合同解除及合同解除后的归责问题;二、2020年1月23日起至2020年4月7日期间的租金及占有使用费如何计算的问题。本院认为,瀚氏公司与轩竹公司签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示，基本内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，即对各方当事人具有约束力。关于如何确定合同解除及合同解除后的归责问题。双方签订合同后正常履行至2020年1月22日。自2020年1月23日起,因疫情管控措施,武汉市内正常商业活动受限,轩竹公司营业受到影响。在此情形下,轩竹公司向瀚氏公司提出减免租金有一定的合理基础,但不必然导致其因此而获得法定解除合同的权利。轩竹公司2020年3月26日向瀚氏公司发出《解除合同通知书》，提出解除合同,合同已于当日解除。轩竹公司请求确认案涉《房屋租赁合同》已于2020年3月26日解除，本院予以支持。轩竹公司不享有法定或约定的解除权，其单方解除合同构成违约。根据合同“押金为二个月租金，即122609元。租赁期未满一年，押金不予退还”“若乙方单方解除合同的，（除赔偿上述款项外），甲方收取乙方的房屋押金及乙方对房屋所做的固定装修（含所有物料、设施、设备）归甲方所有”之约定,轩竹公司违约解除合同,瀚氏公司有权收取押金122609元。故轩竹公司请求判令瀚氏公司退还全部押金没有事实和法律依据,本院不予支持。关于2020年1月23日起至2020年4月7日期间的租金及占有使用费如何计算的问题。轩竹公司租用涉案房屋用于经营,受疫情影响不能营业。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定,2020年1月23日起至2020年4月7日止，为防控新冠疫情,保护人民群众的身体健康和生命安全,政府和各界采取了相应疫情防控措施,由于本次疫情的发生具有突发性,当事人在缔约时难以预见,对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,应当认定为不可抗力。由于轩竹公司租赁房屋的目的系经营,因受新冠疫情及疫情防控措施影响，造成轩竹公司无法正常经营使用房屋,继续按原租赁合同收取租金对其明显不公平。依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务”的规定,本院遵循公平原则酌情减免轩竹公司在此期间一半的租金。故轩竹公司2020年1月23日起至2020年3月26日的租金酌情减免73332元（69840元/月÷30日×63日÷2）。轩竹公司于2020年3月26日提出解除合同,于2020年4月28日实际交还租赁物。期间轩竹公司推迟交还租赁物，有受疫情影响的因素，亦有其自身延误。综合本案实际情形,根据公平合理原则,本院酌情计算该期间的房屋占有使用费为23280元（69840元/月÷30日×20日÷2）。综上，轩竹公司实际租金已缴纳至2020年3月14日，故瀚海公司应返还轩竹公司的款项为22116元（73332元-69840元/月÷30日×12日+23280元）。故轩竹公司请求判令瀚氏公司退还租金139680元的诉讼请求，本院支持22116元，超出部分不予支持。瀚氏公司请求判令轩竹公司支付租金104760元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉轩竹信息科技有限公司与被告（反诉原告）瀚氏名创（武汉）企业孵化器有限公司于2019年6月3日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月26日解除。二、被告（反诉原告）瀚氏名创（武汉）企业孵化器有限公司于本判决书生效之日起五日内一次性退还原告（反诉被告）武汉轩竹信息科技有限公司租金22116元。三、驳回原告（反诉被告）武汉轩竹信息科技有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）瀚氏名创（武汉）企业孵化器有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）瀚氏名创（武汉）企业孵化器有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取3141元，由原告（反诉被告）武汉轩竹信息科技有限公司负担2876元，由被告（反诉原告）瀚氏名创（武汉）企业孵化器有限公司负担265元（此款武汉轩竹信息科技有限公司已垫付，由瀚氏名创（武汉）企业孵化器有限公司进于本判决书生效之日起五日内径行给付武汉轩竹信息科技有限公司）。本案反诉案件受理费减半收取1197.60元，由被告（反诉原告）瀚氏名创（武汉）企业孵化器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周琪二〇二〇年十一月十八日法官助理贾心曌书记员桂坦