上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初13196号原告：上海振初包装有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：沈振初，总经理。委托诉讼代理人：戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。被告：上海金山申通快递有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：罗樟林，总经理。委托诉讼代理人：胡攀盼。原告上海振初包装有限公司诉被告上海金山申通快递有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年8月1日签订的《厂房租赁合同》解除;2、判令被告搬离并返还上海市金山区金山卫镇漕廊公路XXX号的厂房；3、判令被告支付至2020年8月6日的租金947,671元;4、判令被告支付自2020年8月7日至实际返还之日的使用费(每月162,500元计算);5、判令被告支付原告延付上述租金947,671元的滞纳金,每日1%,从2020年8月1日开始起算至实际支付之日;6、判令被告承担违约金975,000元。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认原、被告于2017年8月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年8月7日解除，将第三项诉讼请求变更为：判令被告支付至2020年8月6日的租金972,671元，将第五项诉讼请求变更为：判令被告支付原告延付上述租金972,671元的滞纳金,每日1%,从2020年8月1日开始起算至实际支付之日，并增加一项诉讼请求：判令被告支付2020.7-9月的水电费总计39,102.09元。事实和理由：2017年8月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租上海市金山区金山卫镇漕廊公路XXX号的厂房及地上物设施，租赁期限自2017年7月1日起至2023年6月30日止，租赁期限6年，租赁费每半年支付，先付后用，2020年年租金为175万元，租金在每年6月20日至6月25日及12月20日至12月25日支付。双方于2020年7月14日签订《厂房租赁合同补充协议》：明确被告欠付原告2020年度上半年租赁费77.5万元及下半年租赁费97.5万元，承诺2020年度上半年租金按3个月分期付款，具体为于2020年7月31日前支付20万元；8月31日前支付30万元；9月30日前支付27.5万元。如被告未按照本协议履行付款义务，原告有权解除合同，任何一期逾期付款，甲方可就未付部分租金一并主张。被告并未按照补充协议履行2020年7月31日的付款义务，故原告委托律师于2020年8月1日向被告签发律师催款函，被告仍未支付；故原告委托律师于2020年8月6日向被告致函解除双方《厂房租赁合同》，被告仍未支付剩余欠款。为维护原告的权益，特诉至法院，望判如所请。被告当庭辩称：同意解除合同并返还厂房，同意支付欠付的租金及到实际搬离之日的占有使用费，同意支付7-9月的水电费，但由于疫情关系，原告和我方说过可以先使用，后付租金，故不同意支付违约金。经审理查明：2017年8月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》(以下称《租赁合同》)，约定原告向被告出租位于上海市金山区金山卫镇漕廊公路XXX号的一幢标准厂房(毛坯房)，建筑面积11100.42平方米。租赁期限为6年，自2017年7月1日起至2023年6月30日止。租赁期内，租金每6个月支付一次，先付后用，被告付款日期为每年6月20日-25日，12月20日-25日。案涉房屋(不含税)第1年租金为1,650,000元/年，第2年租金为1,750,000元/年，第3、第4年租金为1,950,000元/年，第5、6年租金为2,067,000元/年。根据《租赁合同》第四条约定：该租赁房屋内水、电、电话、网络等由乙方自行安装，所产生的费用均由使用方乙方承担；第十三条违约金计算方法第1款约定：乙方延迟支付租金时，除应当支付约定租金外，还按照拖欠租金的日百分之一的标准计算，第2款同时约定：甲乙双方任何一方擅自单方面提前终止或解除租赁合同，就视作违约并赔偿由于违约给对方造成的经济损失。嗣后，原、被告签订《厂房租赁合同补充协议》(以下称《补充协议》)，约定截止至本协议签订之日，乙方尚欠甲方2020年度上半年租赁费77.5万元及下半年租赁费97.5万元，该协议第1条约定：乙方2020年度上半年租金按3个月分期付款，具体为7月31日前支付20万元，8月31日前支付30万元，9月30日前支付27.5万元；第2条约定：如乙方未按照本协议履行付款义务的，甲方有权解除合同，任何一期逾期付款，甲方可就未付部分租金一并主张；第3条约定：乙方在此期间应按月结清水电费，自行去往甲方财务处对接。如违约的，乙方交纳的租赁保证金用于抵充水电费及租金。被告未按照《补充协议》的约定履行付款义务，故原告于2020年8月1日发出《律师函》催收租金，被告于2020年8月2日签收。迟至2020年8月6日被告仍未支付所欠的租金，同日原告向被告发出《律师函》，被告于2020年8月7日签收，该律师函载明原告解除与被告签订的租赁合同，并要求被告搬离交还厂房，结清所有费用。另查明，原告主张的电费账单情况：2020年7月13,939.09元，2020年8月10,291.33元,2020年9月2,838.33元。原告主张的水费账单情况：2020年7月5,223.33元，2020年8月2,282.51元，2020年9月674.5元。《补充协议》签订后，被告并未实际支付租金。法庭辩论终结时，案涉房屋由被告占有使用。以上事实，由原告提交的《租赁合同》、《补充协议》、上海市房地产权证、律师函及快递单查询信息、电费账单、水费通知单、发票联等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按约履行。支付租金系承租人的主要合同义务，被告延迟支付租金，原告诉称其通过寄送律师函向被告催收租金，催收未果后又向被告寄送律师函，明确提出解除租赁合同的意思表示，并向本院递交了律师函及快递单查询证据予以佐证，被告庭审中表示同意解除租赁合同，且于2020年8月7日签收了解除租赁合同的律师函，故本院确定合同解除时间为2020年8月7日。合同解除日之前的未付租金被告应按合同约定支付。原告自行计算的租金欠付金额为972,671元，未超出本院计算的金额，予以支持。审理中，原告做出抵扣其应退还被告租赁押金150,000元的意思表示，系主张债的抵销，于法有据且可减少讼累，本院予以准许，抵销后被告尚应支付原告租金与押金的差额为822,671元。合同解除后，被告应搬离案涉房屋并将其返还给原告，原告庭审中表示现状返还无需被告恢复原状，本院予以照准。因被告至今仍实际占有案涉房屋，故其应参照《租赁合同》租金标准(162,500元/月)支付合同解除次日即2020年8月8日起至实际搬离日止的占有使用费。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，根据合同约定，被告延迟支付租金时，除应当支付约定租金外，还按照拖欠租金的日百分之一的标准计算，本院酌情将滞纳金的标准调整为万分之三/日，根据补充协议的约定，未付租金的滞纳金应自2020年8月1日起算至被告实际支付之日止。原告诉请被告承担当年租金的50%(金额为975,000元)作为解除合同违约金，被告抗辩称违约金过高，本院酌情调整为487,500元。原告主张的2020年7、8、9月的水电费均发生于被告租赁厂房期间及实际占有使用期间，理应由被告承担，本院凭据计算为35,249.09元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海振初包装有限公司与被告上海金山申通快递有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年8月7日解除；二、被告上海金山申通快递有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离位于上海市金山区漕廊公路XXX号的厂房并将前述房屋返还给原告上海振初包装有限公司；三、被告上海金山申通快递有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海振初包装有限公司支付租金972,671元，扣除被告自愿抵扣的押金150,000元后，被告尚应支付原告租金822,671元；四、被告上海金山申通快递有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海振初包装有限公司支付按照162,500元/月元/月的标准计算自2020年8月8日起至其实际搬离之日止的占有使用费；五、被告上海金山申通快递有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海振初包装有限公司支付滞纳金(以972,671元为基数，按日万分之三，自2020年8月1日计算至被告实际支付之日止)；六、被告上海金山申通快递有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海振初包装有限公司支付违约金487,500元；七、被告上海金山申通快递有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海振初包装有限公司支付水电费合计35,249.09元；八、驳回原告上海振初包装有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取11,052元，由原告负担2,598元，被告负担8,454元。被告所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵宪章二〇二〇年十一月三十日法官助理 庄玲燕书 记 员 孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。