西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初14210号 原告：高军侠，女，1982年7月16日出生，汉族，住陕西省XX城县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：李阳秀，女，1971年10月9日出生，汉族，住山西省河津市铝基地毓秀区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告高军侠与被告李阳秀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高军侠、被告李阳秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高军侠向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告房租2734元、营业损失9600元；3、被告赔偿原告店铺装修费10000元；4、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年6月1日，被告将西安市未央区XX街道办事处XX村门楼公厕西部仲家49号门面房出租给原告，并签订租赁协议，租金每年41000元，租期自2018年6月1日至2021年6月1日。2020年5月8日至2020年5月22日，因被告与房主纠纷，房主对门面采取停电关门措施，致原告无法经营。原告多次要求解除租赁协议及返还租费和赔偿营业相关损失未果，故诉至法院。被告李阳秀辩称，其愿意原告继续经营，但因案外人纠纷致原告无法经营，同意退还房租2734元，合同还有一年期限，愿承担损失5000元。原告没有装修损失，不承担装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：2018年5月11日，被告租赁案外人秦某某位于XX村XX楼XX号房屋。6月1日，被告与案外人吴某某签订了《门面租赁协议》约定，被告将该房屋东边门面房一间转租给吴某某，租赁期限为2018年6月1日至2021年6月1日，每年租金为41000元，半年交付一次，在合同租赁期间，如吴某某转让需经被告同意，不能私自转让。吴某某承租涉案房屋经营烟酒店，后吴某某将该店转让给原告，原告与被告更改原合同承租人和时间，原告支付租金至2020年5月31日。同年5月8日，被告与案外人秦某某发生纠纷致原告无法经营。同月31日，原告将涉案房内物品搬离。后原告要求被告退还租金未果，遂形成诉讼。庭审中，原告称2020年5月8日至5月21日期间营业3日，5月22日至5月31日期间未营业，并提交了相关时间的微信流水记录，被告质证称5月8日至5月21日期间原告营业7日，其余陈述属实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，被告未经出租人同意，将涉案房屋转租给吴某某，后又将次承租人变更为原告，转租协议签订后，该协议已履行近两年，出租人未提出异议，且租赁协议中亦未对转租事项进行约定，应视为出租人同意被告的转租行为，故原、被告签订的租赁协议合法有效。协议中原告按期交付租金，但因被告与出租人产生纠纷致原告无法使用，被告已于2020年5月31日搬离涉案房屋，双方已实际终止合同权利义务，故原告要求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告退还剩余房屋租金2734元，被告同意退还该款，本院依法予以确认。关于原告诉请的营业损失9600元，被告抗辩称愿意承担5000元。庭审中原告称2020年5月8日至5月21日期间其营业3日，5月22日后再未营业。被告认可原告5月22日后未营业的事实，但质称5月8日至5月21日原告营业7日，但未提交任何证据予以印证，结合原告提交的微信收款记录，可与其陈述相印证，故本院对原告的陈述予以采信，依法认定原告的营业损失天数为21日。原告主张每日营业收入为500元，虽提交有相关的证据，但不能充分证明其主张，参照当地同类经营收入和经济发展水平，本院酌定每日损失为300元，故被告应支付原告营业损失6300元。至于原告称其向案外人支付转让费3万元，涉案房屋已使用2年，扣除装修费2万元，被告应赔偿剩余租期的装修费1万元，被告抗辩不予认可，根据原告的陈述可见，其诉请的装修费实为转让费，且未提交任何证据证明装修花费，故本院对其该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     一、原告高军侠与被告李阳秀于2019年6月1日签订的《门面租赁协议》予以解除。二、被告李阳秀于本判决生效之日起十日内返还原告房屋租金2734元。三、被告李阳秀于本判决生效之日起十日内赔偿原告高军侠损失6300元。四、驳回原告高军侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358.3元（原告已预交），由原告高军侠负担135元，由被告李阳秀负担223.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。（此页无正文）  审  判  员   齐明明   二〇二〇年十一月二十四日  法 官助 理   秦  涛书  记  员   任萍萍          打印人：周惠荣  校对人：任萍萍  送达时间：2020年  月  日1