新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初1908号 原告：克拉玛依天信物业服务有限责任公司，住所地新疆克拉玛依市。 法定代表人：张全武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：亚力昆江·霍加，男，1966年9月20日出生，维吾尔族，系该公司经理，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：陈玥含，新疆鼎泽凯（克拉玛依）律师事务所律师。 被告：杨西国，男，1984年5月10日出生，回族，无业，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 被告：何新明，男，1971年1月1日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司（以下简称：天信物业公司）与被告杨西国、何新明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天信公司之委托诉讼代理人亚力昆江·霍加、陈玥含、被告杨西国到庭参加诉讼，被告何新明经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告天信公司向本院提出诉讼请求：1．判决第一被告向原告支付房屋租金36,667元、物业服务费12,430元、违约金12,274元；2．判令第二被告对上述请求承担连带付款责任；3．二被告共同承担本案的诉讼费。事实和理由：原告将克拉玛依市祥泰房地产开发有限公司所有并委托给原告管理的位于克拉玛依区永红路xxx号房屋出租给第一被告商用，由于两公司的内部管理问题，原告将涉案房屋的租金等分为两个部分与第一被告签订了合同，一是以原告的名义签订《物业管理服务合同》，二是以克拉玛依市祥泰房地产开发有限公司名义签订《房屋租赁合同》。2018年3月28日，原、被告签订《物业管理服务合同》，对房屋出租年限、部分租赁费、物业费、违约责任等均进行了约定。第二被告作为担保人在该合同上签字。后第一被告未按照约定向原告交纳房租及物业费，经原告多次催要无果，故诉至法院。 被告杨西国辩称，其和原告签订的是物业服务合同，不应该有房屋租赁费。 被告何新明未答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年3月28日，原告天信物业公司与被告杨西国签订《物业管理服务合同》一份，约定原告为被告杨西国承租的位于克拉玛依区永红路29-2、201、202号商铺（建筑面积243.73平方米）提供物业管理服务；期限自2018年4月1日至2021年7月30日；其中4个月装修期（2018年4月1日至2018年7月30日）；物业管理服务费40,000元/壹年；物业费按243.73平方米×3元/平方×12个月=8,775元；壹年一个支付期限，提前一个月支付；被告杨西国未按约定支付物业服务费、水电暖费，原告有权以全部或部分履约保证金冲抵应交费用，保证金不足以冲抵欠费的，有权向被告追索；被告逾期支付物业服务费、保证金或其他应缴费用的，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按未付金额的5%支付违约金。被告何新明在此合同上签字自愿做担保人。同日，被告杨西国向原告交纳了2018年8月1日至2019年1月31日的物业服务费20,000元。后因二被告未交纳2019年2月1日之后的租金及剩余物业费，故原告诉至本院。 另，2018年1月1日，克拉玛依市祥泰房地产开发有限责任公司与原告签订《房屋出租及物业管理委托代理合同》一份，约定将包括涉案房屋在内的79间房屋交由原告进行全面物业管理服务（包括房屋租赁、房屋修缮、合同的签订、综合治理、安全消防环保、计划生育等管理）；出租代理期自2018年1月1日至2020年12月31日，共计三年。 2018年3月28日，被告杨西国向原告交纳押金20,000元、装修费1,000元。 上述事实，经质证有原、被告提交的《物业管理服务合同》、《房屋出租委托代理合同》、收据及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。可以作为定案的依据。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2018年3月28日，原告与被告杨西国签订《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告受克拉玛依市祥泰房地产开发有限责任公司委托，按照合同约定向被告交付出租房屋，被告应当向原告支付约定的租金（合同中称物业管理服务费）和物业费，但被告实际仅支付租金20,000元，尚欠2018年8月1日至2019年12月30日的租金33,328元【40,000元÷12个月×16个月-20,000元=33,328元】及2018年8月1日至2019年12月30日的物业费11,699.04元【243.73平方米×3元/平方×16个月=11,699.04元】未支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未支付租金和物业费的行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。庭审中，被告提出以其向原告交纳的押金20,000元及装修费1,000元折抵欠付租金和物业费，原告予以认可，本院予以确认。因此，原告主张被告支付租金36,667元、物业费12,430元的诉讼请求，本院依法支持租金12,328元【租金33,328元-押金20,000元-装修费1,000元=12,328元】、物业费11,699.04元。 关于原告主张被告杨西国支付违约金12,274元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告主张的“每逾期一日，按未付金额的5%支付违约金”明显超出上述法律及司法解释的规定，因此根据本案实际情况以24,027.04元（租金33,328元＋物业费11,699.04元-押金20,000元-装修费1,000元）为基数，按10%计算违约金2,402.70元较为合理。 关于原告主张被告何新明对被告杨西国应当承担的上述费用承担连带保证责任的诉讼请求。根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，本案中，《物业管理服务合同》未约定被告何新明的保证方式，其应承担连带保证责任。故原告主张被告何新明承担连带保证责任的诉讼请求，本院依法予以支持。 被告何新明经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，因此产生对其不利的法律后果由其自行承担。 关于原告主张被告承担诉讼费的诉讼请求。本院认为，案件受理费的承担是人民法院决定的事项，原告该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨西国于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司支付房屋租赁费12,328元、物业费11,699.04元、违约金2,402.70元，共计26,429.74元； 二、被告何新明对上述款项承担连带保证责任后，可向被告杨西国追偿； 三、驳回原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费667.14元、邮寄送达费42.40元，由原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司负担304.54元，被告杨西国负担405元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判长  王彦 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  丁莹