上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初20783号原告：上海宝兆电气有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许进，经理。委托诉讼代理人：朱大渊，上海诚立律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵薇，上海诚立律师事务所律师。被告：上海云里服饰有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈文根，董事长。委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。原告上海宝兆电气有限公司(以下简称宝兆公司)与被告上海云里服饰有限公司(以下简称云里公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵薇、朱大渊、被告法定代表人沈文根及其委托诉讼代理人徐次文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告清空位于上海市嘉定区徐行镇武乡路XXX号XXX号厂房，并返还给原告；2、被告支付原告2018年9月30日至2019年10月1日期间的租金314,000元；3、被告按照每日1,224.66元的标准，向原告支付自2019年10月2日起至被告返还上述厂房之日止的占有使用费；4、被告向原告支付水、电、物业安保费59,313元；5、被告向原告支付违约金25,000元。事实和理由：2018年9月30日，原、被告签署《厂房租赁协议书》，约定原告将位于上海市嘉定区徐行镇武乡路XXX号XXX号厂房(以下简称涉案厂房)出租给被告使用，租赁期限1年，年租金447,000元，每半年支付一次，提前一个月支付下半年的租金；被告逾期缴纳租金的，应每天向原告支付违约金500元；逾期超过1个月的，原告有权解除合同，被告还应向原告支付10,000元违约金。协议履行期间，被告仅支付租金133,000元，至今尚欠314,000元，并且拖欠自2019年9月起的水、电、物业安保费等。原告认为，租赁协议已于2019年10月2日到期，但被告至今未结清欠付的费用并归还涉案厂房，已构成违约，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，请求驳回原告全部诉请。2017年3月，被告经人介绍向原告承租武乡路XXX号厂房，租期5年，自2017年4月1日至2022年3月31日，租赁面积3266平方米，租赁用途为服装加工零售、包装用品、机械加工；押金10万元。承租后，因迟迟未能办理工商营业执照的地址变更(注册地址应与实际经营地址一致)，被告多次与原告交涉。交涉中，原告多次表示执照在办理过程中，并承诺肯定能办出。2018年，被告接到嘉定区市场监督管理局的整改通知书，称已有公司注册在涉案厂房上，被告不能在该地址上注册营业执照，被告的经营行为被认为是无证经营，要求被告立即停止营业。鉴于原告法定代表人在当地的关系以及原告的承诺，并考虑到另行搬迁的成本太高，被告无奈，只能一直等待原告的答复。2018年9月，双方又签订了一份1年期限的租赁合同，并将租赁面积变更为1632平方米，用途仍为服装制作加工及销售。该合同履行中，原告并未要求被告完全遵照履行该份合同，称看情况再与被告另行结算。1年租期满后，原告并未要求被告搬走。2019年10月27日，原告找到被告要求签署《欠条》，并说只是走个流程。未料，原告在未向被告交付符合合同目的的租赁标的物的情况下，先行起诉。被告认为，因原告交付的厂房不符合双方约定的租赁目的，造成被告无法正常营业，违约在先，无权要求被告支付租金，原告应当赔偿被告损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宝兆公司系上海市嘉定区武乡路XXX号房屋(原门牌号徐行镇泾一路XXX号)的产权人。2017年4月，宝兆公司(出租方、甲方)与云里公司(承租方、乙方)签订一份《厂方租赁协议书》，约定甲方将嘉定区徐行镇武乡路XXX号房屋出租给乙方使用，建筑面积3266平方米，租赁用途为服装加工零售、包装用品、机械加工。租赁期限为5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止，押金10万元。双方对租金、支付方式、违约责任等进行了约定。2017年4月18日，云里公司向宝兆公司支付押金100,000元。协议签订后，云里公司自用一部分，对外转租一部分。嗣后，宝兆公司将云里公司对外转租部分收回，自行对外出租。故双方又于2018年9月30日另签订了一份《厂方租赁协议书》，约定甲方将涉案厂房出租给乙方使用，建筑面积1632平方米，用途为服装制作加工及销售。租赁期限1年，自2018年9月30日至2019年10月1日，年租金447,000元(不含税)。协议签订之日乙方每半年支付一次房租，提前一个月支付下半年房租。租赁期间内乙方应按时交纳水、电、电信、有线电视、排污、卫生费、物业安保费、水电损耗费、公共面积使用费等使用费用。合同约定，乙方逾期缴纳租金或其他费用1个月以内(合同中是“外”，应为笔误)，乙方除应补交所欠费用外，还应按逾期天数每天向甲方支付500元违约金；如逾期超过1个月的，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付10,000元的违约金。协议书另作了其他约定。2019年11月9日，因云里公司无证无照经营，上海市嘉定区市场监督管理局向云里公司发出《责令改正通知书》，要求其立即停止营业或办理相关证照。另查，云里公司自2019年9月开始拖欠租金、水、电等费用。2019年10月27日，云里公司法定代表人沈文根向宝兆公司出具一份《欠条》，内容为：本人欠上海宝兆电气有限公司处于上海嘉定徐行镇武乡路XXX号XXX号楼1632平方米租金合计314,000元整(所欠租金期间为2018年9月30日至2019年10月1日)。嗣后，云里公司未结清欠付款项，2020年8月，宝兆公司诉至本院。庭审中，1、宝兆公司提交了云里公司自2019年9月始至2020年11月欠付的水、电、物业、保安费等清单，合计费用59,313元。云里公司核对后表示没有异议，并表示机器设备等确实还在涉案厂房内。2、云里公司提交了其分别于2019年8月26日、8月27日、10月6日向案外人郭兆香支付28,000元的微信转账记录。宝兆公司称，云里公司已付的租金13.3万元中已包含该28,000元。3、云里公司申请其技术人员到庭作证，证明宝兆公司采取了断电措施，影响其生产经营。证人称，宝兆公司时而采取断电措施，并于2020年3月断电至今。宝兆公司对证人证言不予认可，并表示从其提交的用电量抄表数看，云里公司自2020年1月下旬开始至今未生产，且2020年3月处于新冠疫情防控期间，未向相关部门报备的，不得经营，云里公司称宝兆公司拉电闸，停止供电不属实。本院认为，宝兆公司与云里公司虽签有两份《厂房租赁协议书》，但从履行情况看，2017年的租赁协议中租赁标的物面积为3266平方米，其中云里公司自用一部分，对外转租一部分。2018年，云里公司转租部分由次承租方直接向宝兆公司承租，因此双方才于2018年就云里公司实际使用的1632平方米面积重新签订了1年期的《厂房租赁协议书》，并在协议书中对租期、租金标准重新进行了约定。自此，双方就厂房租赁合同关系重新达成了合意，并按此履行，2017年的5年期租赁协议即为终止。云里公司称2018年签订的租赁协议中的1年租赁期限系宝兆公司私自更改，缺乏依据，本院不予采信。双方于2018年9月30日签订的《厂房租赁协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。云里公司法定代表人沈文根书写《欠条》，自认欠付2018年9月30日至2019年10月1日期间租金314,000元，本院予以确认，其欠付的租金应当支付。云里公司虽在庭审中提交了付款28,000元的凭证，但宝兆公司称该款已经包含在云里公司已付的13.3万元租金中，云里公司未提供其在出具《欠条》之后又向宝兆公司付款的相关依据，因此，本院确认，上述28,000元包含在云里公司已付的13.3万元租金中，云里公司欠款金额为314,000元。根据《责令改正通知书》，市场监督管理局因云里公司无证经营对其作出的行政处罚是在租赁期限届满之后，云里公司未提交其在租期内因无证经营被相关部门行政处罚，导致其无法经营的相关依据。并且，即便如云里公司所述，因营业执照未办导致其无法在涉案厂房内正常生产经营，但在涉案厂房内开展生产经营活动之前，按规定办理营业执照本就是承租方的应尽义务，并且双方并未约定宝兆公司有义务为其办理营业执照。云里公司明知自身营业执照尚未办出，仍在涉案厂房内继续生产经营，相应的后果应当自行承担。宝兆公司作为出租方已将涉案厂房交付给了云里公司，履行了合同义务。云里公司以营业执照未办出，其合同目的无法实现为由不付租金，理由不成立，本院不予采纳。云里公司逾期支付租金，应当承担违约责任。宝兆公司主张的违约金中包含解约违约金10,000元，但本案不存在合同解除的问题，故对该部分金额，本院不予支持。云里公司应向宝兆公司支付逾期付款违约金15,000元。租赁协议已于2019年10月1日到期，到期后云里公司应当将涉案厂房返还给宝兆公司，到期未返还的，应当向宝兆公司支付占有使用费。2019年10月2日起，云里公司继续占用涉案厂房，应按照协议约定的租金标准(1,224.66元/天)支付占有使用费至实际搬迁之日止。2019年9月至2020年10月期间水、电、物业安保费用合计59,313元，云里公司应当支付。协议到期后，云里公司已付的押金100,000元，宝兆公司应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海云里服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内清空位于上海市嘉定区徐行镇武乡路XXX号XXX号厂房，并返还给原告上海宝兆电气有限公司；二、被告上海云里服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝兆电气有限公司支付租金314,000元；三、被告上海云里服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝兆电气有限公司支付自2019年10月2日至实际搬迁之日止的占有使用费，按照1,224.66元/天计算；四、被告上海云里服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝兆电气有限公司支付水、电、物业安保费合计59,313元；五、被告上海云里服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝兆电气有限公司支付违约金15,000元；六、原告上海宝兆电气有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海云里服饰有限公司押金100,000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,039.60元，减半收取3,519.80元，保全申请费5,000元，合计8,519.80元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二〇年十一月二十五日法官助理  王 鑫书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……