浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初7279号 原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司。统一社会信用代码：91330205793034330K。住所地：浙江省宁波市江**德记巷**。法律文书送达地址：浙江省宁波市江北区环城北路西段207弄33号2号楼7楼。 法定代表人：方宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈家俊、沈惜宇，浙江合创律师事务所律师。 被告：徐海燕，女，1987年7月21日出生，汉族，户籍所在地江西省瑞金市，现住浙江省宁波市海曙区。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告徐海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法由审判员曹建波适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告宁波银隆商业管理咨询有限公司委托诉讼代理人陈家俊、沈惜宇，被告徐海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.被告支付自2020年5月1日至2020年5月29日的租金16658元及逾期支付租金的违约金683元（违约金暂计算至2020年5月31日，实际按逾期款项总额的0.1%/日的标准计算至租金清偿日为止）；3.被告向原告支付违约金74279元，且已缴纳的69829元保证金（租赁保证金47985元和物业保证金21844元）不予退还；4.被告向原告支付已享受的租金折扣金额42989元（2017年6月8日至2018年4月30日的租金折扣）；5.被告向原告支付已享受的装修免租租金19983元（1.3元/㎡/天×404.51㎡×38天）；6.请求判令被告向原告支付欠缴的水费、电费、物业费、公共维修基金共计51066元。审理中，原告对已缴纳的69829元保证金（租赁保证金47985元和物业保证金21844元）不予退还的该项诉讼请求，予以撤回。 被告徐海燕辩称：被告选择租赁原告所在商场的商铺是看中原告商场招租时宣传的购物中心性质能够引来人气、客流，但实际上原告商场并未以购物中心性质经营，商户进出不稳定、商场内人气不足等因素导致被告店铺收入惨淡、难以经营。年初被告的店铺受疫情影响严重，曾依原告防疫通知关门一个多月，经营更是雪上加霜。本想咬牙维持经营，但在4月重新开门后所得收入不足以支付高额的房租、物业费、工资等，曾要求原告减免物业费等未被认可，无奈于5月关门退铺。原告提出的5月份店铺租金，因其已在5月份退铺，无需再支付。而原告要求支付的各种违约金，明显过高，并且有重复计算嫌疑，况且其是因疫情不可抵抗力提出退铺解约，不应算违约。至于租金折扣金、装修免租租金等，因其未曾享受，无需再作支付。 经审查，本院对本案事实认定如下：2017年5月10日，原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告徐海燕签订《租赁合同》（合同号：ＹＬＹＣ20170510）一份。约定：原告将位于宁波市海曙区日新街105号亿彩购物中心编号为×××08、09、10号房屋出租给被告开设美平方ＳＰＡ美容美体类商铺，租赁面积404.51㎡，租期自2017年6月8日至2021年4月30日止（共计46个月零23天），装修期自2017年5月1日至2017年6月7日止（共计38天），交付日为2017年4月30日；装修期内被告无须支付租金；如因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应于租赁合同解除时向原告补足装修期内的租金，装修期租金按经营第一年折扣前的固定租金标准收取；2017年6月8日至2018年4月30日单位租金为1.3元／天／㎡、季度租金为47985元、年度租金为171957元；2018年5月1日至2019年4月30日单位租金为1.34元／天／㎡、季度租金为49425元、年度租金为197698元；2019年5月1日至2020年4月30日单位租金为1.38元／天／㎡、季度租金为50907元、年度租金为203629元；2020年5月1日至2021年4月30日单位租金为1.42元／天／㎡、季度租金为52435元、年度租金为209738元；为扶持原告经营，其中第一年租金折扣金额为42989元；如因被告的原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，被告应当向原告返还已享受的租金折扣金额；租金以3个月为一个缴费期，第一期租金（收费期为2017年6月8日至2017年7月31日）21000元被告应于合同签订后三个工作日内支付给原告；物业标准费为18元／月／㎡，以3个月为一个缴费期，无公共能耗费；租赁保证金为47985元、物业费保证金为21844元；保证金仅作为被告遵守租赁合同的保证，原告及物业管理单位有权从保证金中扣除被告拖欠的租金、物业费或其他费用、被告应承担的赔偿、违约金、原告及物业管理单位代被告承担的赔偿等；原告根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致被告单方面提前解除合同的，被告已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还；同时，被告还须向原告支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金；被告违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）、物业费保证金、能耗费及租赁合同约定的任何费用的，逾期超过三十日，原告有权解除合同；原告根据租赁合同的约定解除租赁合同时，租赁合同自被告收到解除通知之日起解除；双方另约定了房屋装修、返还、违约责任等权利义务内容等。签约后，原告按约向被告交付商铺，被告徐海燕向原告支付了租赁保证金47985元、物业费保证金21844元并支付截止2020年4月30日的租金，此后租金至今未付。 租赁期间，2020年1月20日至2020年2月22日，因新型冠状病毒肺炎疫情防控需要，被告商铺所在的原告商场关门停业。2020年3月2日，被告进商场打扫卫生，4月正式恢复开门营业。2020年4月9日，原告向被告送达《通知函》，要求被告于2020年4月20日前支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金52435元。2020年5月15日，因商场人气不足，以及疫情致命一击影响，致收入不足以支付巨额房租、物业、工资，被告向原告提交《退铺申请书》，要求提前终止合同并退还押金。2020年5月27日，原告向被告送达《解除租赁合同通知》，告知被告双方之间签订的《租赁合同》（合同号：YLYC20170510）于2020年5月29日解除，并要求被告腾退房屋、支付租金、违约金等。2020年5月29日，原告收到其他商户承租案涉商铺租金，并于2020年6月2日签订另行出租商铺协议。 另查明，2020年5月31日，案涉商铺产权人宁波荣耀置业有限公司出具《委托授权书》一份。载明，其认可原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告徐海燕于2017年5月10日签订的《租赁合同》，并委托宁波银隆商业管理咨询有限公司以其名义，依该《租赁合同》约定向被告徐海燕起诉催讨租金、追究其违约责任等《租赁合同》项下的各项权利。 在审理过程中，原告承认曾给守约租户20天的免租期，因被告未按约付租，未给予。在调解过程中，原告承诺可让被告享有该免租期。 上述事实，有原告提供的《租赁合同》、《房产证》、《委托授权书》、《通知函》、《退铺申请书》、《解除租赁合同通知》、银行转账电子回执及原、被告庭审陈述在卷佐证。证据经庭审质证及本院审查，予以确认。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，除涉及保证金部分条款外，合法有效，双方均应按约全面实际进行履行。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告未能依照合同约定支付租金、物业费等，显属违约，原告据此于2020年5月29日向被告送达《解除租赁合同通知》，被告未提出异议并于此前向原告发出《退铺申请书》，故协议解除通知已于当日生效，无需在本案中再行判决解除。至于被告2020年5月15日向原告发送的《退铺申请书》，因被告系违约方，不享有解除协议权利，故该申请书原告虽收到但无效。被告认为疫情系不可抗力，为此提出解除协议不属违约的辩称，因被告已付清因疫情停业期间的租金，且在停业期间未向原告提出不付或少付租金的申请，在疫情暂缓、有所好转后的5月才发出退铺申请书，不可抗力情形业已消除，故被告的该辩称与事实不符，不予采信。原告要求被告支付2020年5月1日起至解除日5月29日止29天的租金，因被告的未付租金，系疫情的后续影响所致，且考虑到原告在疫情期间曾给守约商户20天的免租期，疫情系不可抗力，会给所有商户造成影响，故被告亦应享有20天的免租期，对余下的9天欠付租金（注：1.42元/天/㎡×404.51㎡×9天），本院予以支持。对于被告已享受的租金折扣及装修免租期的租金，系原告对被告守约行为的优惠，如被告违约，则不享有优惠，故原告要求被告支付已享受的装修免租租金19983元及被告已享受的租金折扣金额42989元，本院予以支持。被告认为其未曾享受装修免租租金以及租金折扣的辩称，因其未提供证据予以证实，本院难以支持。根据本案合同约定，被告应支付原告相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金，为此其认为违约金约定过高，要求予以调整。根据合同法规定，我国的违约金系补偿性，非惩罚性，违约金是否过高要结合守约方的实际损失。考虑到疫情影响，原、被告双方均有不同程度损失，双方本应互助共度困难，且原告在被告发出退铺申请书后一个月内（2020年6月2日）将案涉商铺另行出租，损失不大，故本院据此酌情扣减违约金一个月。根据《租赁合同》约定，被告需支付原告违约金49601.02元[注：2个月租金（1.42元/天/㎡×404.51㎡×61天）+2个月物业费、公共能耗费（18元/月/㎡×404.51㎡×2个月）＝49601.02元]。至于保证金，因合同中明确约定保证金为“被告遵守租赁合同的保证”，属履约保证性质，不属法律明确规定可予没收的法律性质项目范畴，如定金；且涉案合同中没收保证金的约定条款，与“保证金仅作为被告遵守租赁合同的保证，原告及物业管理单位有权从保证金中扣除被告拖欠的租金、物业费或其他费用、被告应承担的赔偿、违约金、原告及物业管理单位代被告承担的赔偿等”中的保证金可抵扣违约金约定，前后矛盾，故没收保证金的约定条款应归无效，原告应退还被告保证金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告徐海燕向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司支付租金5169.64元； 二、被告徐海燕向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司支付违约金49601.02元； 三、被告徐海燕向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司支付装修免租租金19983元； 四、被告徐海燕向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司支付租金折扣42989元； 上述一、二、三、四项合计，被告徐海燕共应支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司117742.66元，扣减原告应返还被告的租赁保证金47985元、物业费保证金21844元后，须支付47913.66元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告宁波银隆商业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4385元，减半收取2192.50元，由原告宁波银隆商业管理咨询有限公司负担1681.50元，由被告徐海燕负担511元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 曹建波 二〇二〇年十一月十八日 代书记员 谢建英 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。