山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10230号 上诉人（原审被告）：郑殿华，男，1973年4月10日出生，汉族，住所地黑龙江省佳木斯市郊区。 委托诉讼代理人：刘玉庚，北京英淇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐以团，男，1973年7月18日出生，汉族，住所地青岛市市**。 委托诉讼代理人：张士浩，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人郑殿华因与被上诉人徐以团房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5433号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐以团上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由徐以团承担。事实与理由：1.其与被上诉人均不是本案适格主体，案涉《房屋租赁合同》的实际使用人为青岛鼎盛伟业商贸有限公司，上诉人签订《房屋租赁合同》是履行法定代表人职责，而被上诉人自认与原房东解除租赁合同且未实际占有土地、房屋的情况下，被上诉人失去了主张合同权利的依据；2.因被上诉人恶意注销银行账户、不告知新账户，导致上诉人无法支付租金支付租金，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第四十五条第二款，被上诉人的解除合同的条件不成就；3.被上诉人主张的占有使用费不合理，租赁场地自2016年10月因拆迁无法使用，且上诉人配偶于2018年5月23日被刑事拘留、上诉人于2018年5月24日被网上通缉而无法使用租赁场地，相关事实一审未予查明；4.案涉两份租赁合同，因租赁房屋无建设工程规划许可证及属于违法建筑而无效。 徐以团辩称：一、涉案合同的签订方、履行方是郑殿华个人，在此前的多个诉讼程序中，民事调解书以及和解协议中承租方也是郑殿华个人，所以本案合同主体是郑殿华而非公司；二、上诉人与被上诉人没有商定变更租金的支付时间或者支付方式，上诉人多次长期拒不依约付款应当依据《房屋租赁合同》的约定构成违约；三、涉案场地虽面临拆迁，但是在2019年12月26日被实际拆除前，政府部门并未强制限制使用，在2017年7月18日一审笔录中上诉人已承认在使用案涉房屋，已经转租给别人使用、正在营业等，上诉人为了索取拆迁利益，一直占有涉案场地拒不向上诉人归；四、涉案建筑物是因历史原因形成，牵涉上百家租户，已有相类似的租赁合同纠纷，确认合同有效，同时涉案租赁合同出租的主要是土地，建筑物的手续问题并不必然导致合同的无效。即便上诉人主张的租赁合同无效，上诉人亦应承担支付占有使用费的责任。 徐以团向一审法院起诉请求：1.当事人双方于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月11日解除；2.郑殿华支付自2017年3月1日至2019年12月26日期间的占有使用费 1410616元；3、郑殿华支付违约金50000元；4、诉讼费及相关费用由郑殿华承担。 郑殿华于一审中辩称：1.诉讼主体错误，青岛李沧区黑龙江路型材市场建设者必须是由单位来经营而不应由其个人经营，其签订的该份租赁合同系履行法定代表人的职责；2、其不存在违约情形，未及时缴纳租赁费是因为徐以团房屋面临拆迁，双方多次协商将租金的缴纳方式改为两个月缴纳一次，最终未能及时缴纳租金的原因是徐以团将先前收租金的银行账户注销，导致其不能打款，且其租金已缴纳至2017年3月1日，不存在徐以团所说的2016年11月的违约行为。 一审法院认定事实：2014年11月1日，徐以团（甲方）与郑殿华（乙方）签订房屋租赁合同，第一条约定徐以团将涉案坐落于青岛市黑龙江中路602号甲院内临街东西向3层楼房屋（440㎡）及南北向大车间（1260㎡）租赁给郑殿华使用。第三条约定租赁期限自2014年11月1日至2020年10月31日止。第五条约定租赁费用为每年50万元。第六条约定租金按年结算，第二年起乙方应提前一个月缴纳下一年租金。第十条约定乙方拖欠租金达一个月，甲方可终止合同并收回房屋。第十二条约定，任何一方违反本合同规定，按年度需向对方缴纳年租金的10%作为违约金。 2014年10月29日，青岛市崂山区中韩街道西韩社区居民委员会（下称“西韩社区”）出具证明,载明青岛金捷汽车维修有限公司（下称“金捷公司”）租赁的308国道602甲土地为西韩社区集体所有，房屋建设为自行投资。证明尾部注明，308国道602甲即黑龙江中路602甲，租赁面积300平方米。 2014年10月17日，王斐与徐以团签订房屋租赁合同，约定王斐将黑龙江中路602号甲范围内房屋、院落及附属用房租赁给徐以团使用，年租金45万元，租赁期限自2015年1月1日至2020年12月31日止。 2017年4月6日，金捷公司向西韩社区出具委托书，载明“我公司与贵社区签订308国道602甲（现址为：青岛市李沧区黑龙江路602号甲）土地租赁合同，因上述土地面临拆迁，现我公司就该土地上所建的部分房屋及设施（详见附图部分）特委托徐以团与社区商谈补偿及土地返还事宜。具体补偿价款由贵社区直接支付给徐以团，所涉土地由徐以团返还贵社区。上述土地租赁范围内除本委托之外的房屋及设施的补偿等事宜仍由我公司与贵社区协商处理。”该委托书落款处加盖金捷公司公章，并有王斐签字。 徐以团曾于2015年12月15日起诉郑殿华房屋租赁合同纠纷，经该院调解，双方于2016年2月3日达成调解协议：一、郑殿华偿还欠付徐以团租金355000元，分别于2016年5月1日之前支付25万元,2016年7月1日之前支付105000元。二、如郑殿华逾期支付任何一笔款项，解除双方于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》，郑殿华并于30日内从涉案房屋中迁出，支付徐以团违约金5万元及占用期间的房屋租金。同日，徐以团、郑殿华就2015年12月11日之后郑殿华欠付的租金签订和解协议一份，约定，1、2016年7月1日前，乙方支付甲方租金145000元，2016年10月1日前支付150000元，2017年5月1日前支付150000元。乙方如约履行，甲方则放弃索要违约金5万元（2016年度）。乙方任一条款违约，应额外支付甲方违约金5万元。届时，双方租赁合同即刻解除，甲方并不做任何形式通知，乙方应即刻按照合同约定的标准腾让涉诉房屋；甲方并将依据双方2014年11月1日签订的房屋租赁合同依法采取诉讼方式主张合法权益。无其他书面约定，双方2017年度-2020年度租赁关系之权利义务，均应按照2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》如约履行。双方一致认可，2014年11月1日至2016年10月31日期间的租金已支付完毕。另外，郑殿华于2016年11月14日、2016年12月26日分别支付83333.34元，共计166666.68元。2017年度（2016年11月1日至2017年10月31日）其余租金未付。 徐以团于2016年11月11日向郑殿华寄送房屋租赁合同解除暨房屋腾让通知，通知郑殿华解除合同，腾退房屋。 原一审2017年7月18日证据交换过程中，该院询问徐以团、郑殿华涉案房屋有无产权证明或批建手续时，徐以团答复其已与原房东解除租赁合同,而郑殿华陈述其将涉案房屋转租给别人，正在营业。徐以团称，其与原房东的租赁关系并未解除，而是权利义务发生变更，因涉案房屋面临拆迁，金捷公司向西韩社区出具委托，由西韩社区直接与徐以团协商补偿款和土地返还事宜。 徐以团提交的2018年9月25日的视频显示，推土机进入涉案场地，市场道路被堵。徐以团提交的其他视频没有显示拍摄时间。双方一致确认2019年12月26日，涉案厂房被拆除。 一审法院认为：徐以团、郑殿华于2014年11月1日就青岛市李沧区院内临街东西向3层楼房屋（440㎡）及南北向大车间（1260㎡）签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。按照合同约定，郑殿华应提前一个月缴纳下一年房租，拖欠房租满一个月，徐以团有权终止合同，则郑殿华应于2016年10月支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金50万元。现徐以团提交证据证实因郑殿华未如约支付租金，双方的租赁合同已于郑殿华收到徐以团发出的解除合同通知书之日（即2016年11月11日）解除，该院予以确认。双方合同解除后，郑殿华仍占用案涉厂房，徐以团主张根据双方合同约定，郑殿华按照年租金50万元的标准支付占用期间的使用费，于法有据，该院予以支持。郑殿华主张徐以团2017年7月18日庭审中认可其与原房东的租赁合同已解除，故徐以团已无权再转租，徐以团不予认可，称租赁关系并未解除，而是权利义务发生变更，该院认为，因涉案土地面临拆迁，2017年4月6日，金捷公司委托徐以团与西韩社区商谈补偿及土地返还事宜，但该期间西韩社区并未收回土地，而郑殿华认可该期间一直将涉案房屋转租给别人使用，故对郑殿华该主张，该院不予采信。关于使用费的截止日期，根据原、郑殿华一致认可的视频资料，2018年9月25日，推土机阻断涉案场地所在的市场道路，致使涉案场地无法正常使用，故该院认为，使用费应自2017年3月1日计算至2018年9月24日，即786301元（50万元/年÷365天×574天）。郑殿华未如约支付租金，徐以团主张其支付违约金5万元，符合双方合同约定，该院予以支持。关于郑殿华主张其系以青岛鼎盛伟业商贸有限公司的法人代表人身份开办市场，其与徐以团签订的租赁合同是履行法人职责，并非个人行为，其不应当承担责任的问题。该院认为，与徐以团签订合同的系郑殿华，郑殿华无证据证明签订合同时，徐以团明知合同相对方为青岛鼎盛伟业商贸有限公司，因此，根据合同的相对性原则，对郑殿华该主张，该院不予采信。综上，判决：一、徐以团与郑殿华于2014年11月1日就坐落于青岛市李沧区院内部分房屋临街东西向3层楼房屋（440㎡）及南北向大车间（1260㎡）签订的场地租赁合同于2016年11月11日解除；二、郑殿华于判决生效之日起十日内向徐以团支付自2017年3月1日至2018年9月24日期间的使用费786301元;三、郑殿华于判决生效之日起十日内向徐以团支付违约金50000元。案件受理费8800元（徐以团已预交），由郑殿华负担。 二审中，郑殿华提交如下证据：青崂综限拆公告字2019第1001号崂山区综合行政执法局限期拆除公告书复印件一份，证明案涉房屋系违法建筑，由此说明被上诉人与他人签订的租赁合同无效，上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效。一审对于合同效力的认定错误。 徐以团质证称，该证据材料系复印件，该公告中建筑物地址（黑龙江中路602号乙）与本案厂房地址（黑龙江中路602号甲）不符，且针对的建筑未增加部分非原有建筑，故对真实性及证明目的不予认可。 二审中，徐以团提交如下证据：青岛新闻网报告一份（网络打印件），证明上诉人为达到其无理诉求，在位于涉案场地周边的型材市场组织人员堵门口，非法聚集，也因此被公安部门通缉。证明上诉人一直占用涉案场地，意图获取非法利益，影响市场正常经营行为，不应减少租金。 郑殿华质证称，该证据与本案无关，且系他人的行为。新闻内容不能体现出上诉人占有土地的状态。相反，说明上诉人对于该土地并非实际控制。 因当事人双方提交的证据材料无其他证据予以佐证，且均不予认可，故对上诉人、被上诉人提交的证据材料，本院不予认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，首先，关于当事人主体问题。根据《合同法》第八条的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《房屋租赁合同》由上诉人与被上诉人签订，且上诉人无证据证明被上诉人明知或认可合同相对方为青岛鼎盛伟业商贸有限公司。故，一审法院对上诉人关于其不是《房屋租赁合同》承租人的主张不予支持，并无不当。此外，上诉人还主张被上诉人自认已解除与原房东的租赁合同，故被上诉人已无权再转租，但根据被上诉人提供的证据，足以认定徐以团对案涉房屋享有出租权，故对上诉人的该主张，该院不予采信，并无不当。 其次，关于《房屋租赁合同》的效力及违约金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因作为出租人的被上诉人于一审法庭辩论终结前，未提交建设工程规划许可证等相应手续，故《房屋租赁合同》无效。根据无效合同的处理原则，合同中关于违约金的约定无效。故，一审法院对该事实的认定有误，本院予以纠正。 再次，关于房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从一审查明事实来看，自2017年3月1日至2018年9月24日，涉案租赁物由上诉人控制，上诉人应参照合同约定支付租金。故，一审法院相关认定有事实及法律依据，并无不当。 综上所述，一审法院对合同效力及适用法律存在偏差，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5433号民事判决第二项，即“郑殿华于判决生效之日起十日内向徐以团支付自2017年3月1日至2018年9月24日期间的使用费786301元”； 二、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5433号民事判决第一项、第三项，即“徐以团与郑殿华于2014年11月1日就坐落于青岛市李沧区院内部分房屋临街东西向3层楼房屋（440㎡）及南北向大车间（1260㎡）签订的场地租赁合同于2016年11月11日解除”、“郑殿华于判决生效之日起十日内向徐以团支付违约金50000元”； 三、驳回徐以团的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8800元，二审案件受理费8800元，均由上诉人郑殿华承担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 王颖颖 审判员 谷林平 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 曹文斌 书记员丛丽红