广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6340号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱二喜，男，汉族，1978年10月28日出生，住址：江西省贵溪市************，身份证号码：360************216。委托诉讼代理人：叶果林，江西玉臬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何晚钦，男，汉族，1966年4月22日，住址：广东省惠州市惠阳区***************，身份证号码：440************011。上诉人邱二喜与被上诉人何晚钦租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1091号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1091号民事判决书第二、三项，改判由何晚钦退还上诉人押金125520.83元。事实与理由：一、一审法院认定诉争租赁物没有后面80平方的事实错误。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同中约定的租赁物为“地下2个门面和后面的80平方”，双方在签订租赁合同时，被上诉人向房屋所有权人租赁的位于淡水镇南门大街52号的三个店铺及后面均是空的，没有承租给他人，上诉人在查看了店铺及后面位置后，与被上诉人议定租赁物的范围为2个门面和后面的80平方并签订租赁合同。第一次庭审中，被上诉人辩称根本没有后面80平方的意见是根本站不住脚的，双方签订的合同中“后面的80平方”系被上诉人亲笔手写上去的，如果没有后面80平方，合同中为什么要这么写呢？双方签订租赁合同后被上诉人向上诉人交付了前面2个门面，第二天师傅来隔墙，被上诉人从后面隔了3.75平方给原告使用，一审中上诉人提交了店铺装修图纸，上诉人承租的两个门面一共是6.6平方宽，后面5.1平方确实是悬空的，但是紧挨着隔壁店铺有1.5平方宽的通道是通往后面的，所以上诉人使用后面并不影响隔壁店铺的经营和使用。一审期间，承办法官到现场勘查，只是看了前面2个门面及租赁物的门口位置，并未到租赁物的后面查看，因为该房屋结构复杂，上诉人多次要求承办法官到后面查看，并书面申请法院调取上诉人租赁店铺隔壁的店铺的面积及户型（本应隔给上诉人使用的部分隔给了相邻的租户）以确认后面80平方是存在的，且该证据是本案的关键证据。该部分的证据上诉人无法自行收集，但是法院未调取上诉人申请调取的证据。一审法院在判决书中表述“三、原告承租商铺后，对商铺进行了装修并投入使用，期间没有装修‘后面八十平方’房屋的要求，没有预留通向‘后面八十平方’房门，也没有提出过关于被告有少交付租赁房屋面积的异议……并支付了第一个月的相应租金给被告”，一审法院以此为由没有采信上诉人主张的被上诉人没有交付后面租赁物的意见。试问被上诉人没有交付后面80平方，上诉人怎么装修？上诉人与被上诉人多次沟通无果发生争执，并非没有提出异议，而是提出异议无果，无奈上诉人本着损失最小化的原则对店铺和隔出来的3.75平方进行装修后即投入经营以挽回损失。同时上诉人也多次与被上诉人就如何解决后面租赁物的问题进行沟通协商，基于不安履行抗辩，上诉人才没有继续交纳房屋租金。二、一审法院基于其勘验结果认定被上诉人向上诉人交付了超过80平方面积的租赁物的事实错误。本案中，一审法院认定涉诉“2个门面和后面的80平方”应是指的门面和后面合计的面积80平方，在判决书中认定“原告所租赁店面门口商旅过道面积约30多平方，店内面积有50多平方，合计80多平方的面积。”也就是说一审法院认定的80平方为上诉人租赁的门面内50多平方和门面外的商旅过道30多平方，一审法院如此认定是是对合同约定的曲解，首先商旅过道根本就不属于本案系争租赁物的范围，商旅过道为公共区域，不因上诉人租用了商铺而具有排他性，任何人都可以使用该商旅过道，其次，上诉人也并未占用该商旅过道，被上诉人一审时提交的一张照片不能证明上诉人使用了该商旅过道，该照片实际为上诉人腾房期间的照片。上诉人租赁商铺后投入七八十万元经营的是专卖店，而不是摆摊的摊位经营。上诉人租用的是被上诉人的商铺而并非商铺外面的商旅过道，不能以大多数人在商旅过道上摆摊就认定商旅过道的30多平方属于合同约定的租赁物范围内的80平方，这明显是偷换概念。所以，即使是基于一审法院认定的合同中约定的“2个门面和后面的80平方”应是指的门面和后面合计的面积80平方，但是这80平方也不应当包括商旅过道的30多平方，被上诉人也没有交付门面和后面合计80平方面积的租赁物给上诉人使用，上诉人实际只得到58.75平方的租赁物使用，这一点也得到一审法院的确认。被上诉人的这一行为属于根本性违约。三、一审法院认定合同解除为合意解除有误。一审法院在判决书中认定上诉人搬离承租商铺并交付商铺的行为视为租赁合同解除的要约，被上诉人接受钥匙并对解除租赁合同后的租金的主张视为合同解除的承诺。即被上诉人以承诺方式达成了解除租赁合同的协议成立，从而认定是上诉人不能如约依时支付租金，中途退租构成违约，根据合同条款被上诉人可以不退还押金。而事实是被上诉人没有向上诉人交付符合约定的租赁物构成违约，而双方签订的合同中并没有约定上诉人的解除权，上诉人在与被上诉人协商无果后只能被动的适用合同条款等待被上诉人行使合同解除权，而被上诉人确实于2020年1月20日行使了该解除权，关于被上诉人的上述违约行为上诉人也是通过司法途径予以解决，没想到被上诉人竟然还反诉要求被上诉人支付至2020年3月的房屋租金。被上诉人的这一颠倒是非黑白的操作不得不让上诉人怀疑一审判决结果是否受到强大的外力干扰。恰好，一审法院提到要约承诺的问题，那么是否可以认为上诉人起诉要求被上诉人退还押金视为要约，被上诉人答辩（一审判决书第三页被告辩称部分）称“对于原告要求被告返还房屋租金押金15万的诉求，被告在扣除为支付租金及水电费后，如有余款可以退还余款”视为承诺呢？双方达成合意，一审法院为何没有按照双方达成的合意下判呢？且第二次庭审时承办法官主持调解，被上诉人都同意赔偿被上诉人3万，但因与上诉人提出的9万差距过大，故未达成一致调解意见，上诉人收到判决书后判决结果却是由上诉人支付被上诉人房租并支付利息，上诉人真是大大的不解。综上，本案争议的租赁物不论是门面和后面80平方还是门面加后面合计80平方，被上诉人都没有交付符合约定的租赁物给上诉人使用构成违约，被上诉人应当退还上诉人扣除未付租金之后的押金。恳请二审法院查明案件事实，撤销一审判决，并改判由被上诉人退还上诉人押金125520.83元。该金额的计算方式为125520.83元【150000元一（50000元／月÷80平方x58.75平方÷30天x20天）】被上诉人何晚钦辩称：一、上诉人的上诉请求没有任何事实与法律依据，事实方面一审法院除在认定双方解除租赁合同时间上有不妥外，而实际双方解除合同的时间应当为2020年3月31日，其他方面认定事实清楚；法律适用方面，一审法院适用恰当。二、上诉人要求退还押金的上诉请求更没有事实与法律依据，双方签订的《商铺租赁合同》内容是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，不损害他人利益，属合法有效合同。该合同履行过程中，上诉人不能如约依时支付租金，也不腾空租赁物退还给被上诉人，其行为影响了被上诉人对合同目的的实现，已构成根本性违约，应承担相应的违约责任，上诉人不能如约依时支付租金、中途退租构成根本违约，依照双方《合同》第六条约定、合同期未满退租的押金不用退还。三、关于双方签订的合同第一条约定“一、甲方（被告）同意位于淡水镇南门大街52号，现地下2个门面和后面的80平方米出租给乙方”的问题。（一）经现场勘验发现：1.上诉人承租的门面正后方是悬空的，不存在有后面的80平方适用面积房屋；2.从意思表面来看，“2个门面和后面的80平方”应是指门面和后面合计的面积80平方；3.根据当地人习惯，涉案商铺位置在淡水南门商业大街，因位置特殊，商铺门口分有：商旅过道、人行道和机动车道，商铺经营者多在店门前的商旅国道上摆卖商品。上诉人所租赁店面门口商旅国道面积约30多平方，店内面积有50多平方，合计80多平方的面积。（二）从上诉人提出的现场勘验申请内容：上诉人、被上诉人签订的租赁合同中明确写明甲方将后面八十方出租给上诉人，在双方签订合同后，隔墙却只是隔了3.75平方给上诉人使用，剩余部分隔给了隔壁店铺（由他人承租，该店铺与上诉人承租的两个店铺一起三个店铺同为被告向房东承租后转租的）。但实际是上诉人承租的两个店铺后面是悬空的，其若需使用旁边店铺后面的房屋面积必然经过他人租用的店铺，妨碍他人适用，不符合常理。（三）上诉人承租店铺后，对商铺进行了装修并投入使用，期间没有装修“后面80平方”房屋的要求，没有预留通向“后面80平方”房门，也没有提出过关于被上诉人有少交付租赁房屋面积的异议，且已正常投入装修、使用，并支付了第一个月的相应租金给被上诉人。因此，上诉人关于“被告一直未按合同约定向原告交付店铺后面的80平米出租房屋，使上诉人不能实现租赁房屋目的”的诉讼意见，明显不合常理。据上，一审法院判决适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人全部上诉诉求，维持原判。一审原告邱二喜向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.判决被告返还原告房屋租赁押金人民币150000元；3.判决被告赔偿原告因合同解除导致的房屋装修费70500元、广告喷绘招牌9355元、其他经济损失50000元，退还房屋租金14270元，合计：144145元；4.判决被告承担本案诉讼费。一审反诉原告何晚钦向一审法院反诉请求：1.判令原告向被告支付2019年12月起的房租人民币200000元（暂计至3月份，每月租金人民币5万元）；2.判令原告向被告支付水电费3141.89元；3.判令原告向被告支付逾期未交租金违约金人民币200000元；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。以上共计403141.89元。一审法院认定事实：原告与被告于2019年11月29日签订了《租赁合同》，约定：“一、甲方（被告）同意位于淡水镇南门大街52号，现地下2个门面和后面的80平方出租给乙方（原告）。租赁期限为四年，自2019年11月29日至2023年12月31日止。二、经营或住人，乙方需自行办理房屋使用的一切手续，并承担治安、消防、工商、税收、卫生、水电等一切内外装修的费用......四、合同签署之日，乙方应即付150000元给甲方作为租用该房屋的押金，并交付一个月的租金给甲方。以后每个月租金须在5号前付清，逾期交租，每天增收10%的滞纳金。五、每月租金从2019年12月1日起每月租金50000元到2021年12月31日止，从2022年1月1日起每月租金为55000元到2023年12月31日止。六、本合同期满后，如乙方需要续租，乙方应有优先权，具体条件再行协商，如乙方不续租，搞清一切手续合同作废，但一切固定装修不得拆除，乙方租用期间，合同期未满乙方退租即属违约，押金不用退还。.....十、乙方不损害甲方的利益的条件下，乙方可以转租他人，一定经甲方同意，欠租金累计达壹个月，甲方有权终止合同，收回房屋不退押金；十一、合同签订生效后，甲乙双方不得借故退租，否则由此产生直接或间接的经济损失均由违约方负责。......十四、合同期满，甲方必须按无息退还押金给乙方。”合同签订后，被告向原告交付了出租店铺；原告依约向被告支付了押金15万元，第一个月租金2.5万元（半个月为装修时间，12月份仅收半个月租金），共17.5万。原告接受店铺后进行了装修，并随即投入经营。2020年1月份，原告未如约支付租金，于2020年1月20日通过电话与被告沟通，表明自己不想承租了，并已将承租店铺内的物品搬走了，要将承租的店铺钥匙交给被告，退出承租店铺。被告同意原告将店铺的钥匙交给他人保管，但提出原告应当支付当月的租金和滞纳金。2020年4月初，被告已将涉案店面另租他人使用。2020年2月12日，原告以被告一直未按合同约定向原告交付店铺后面的80平米出租房屋，使原告不能实现租赁房屋目的为由，向本院提起诉讼。案件受理后，被告以原告违约在先，应承担相应的违约责任为由提起反诉。庭审时，原、被告均承认被告使用房屋期间已支付押金150000元，并支付2019年12月份租金25000元。一审法院在审理期间，根据双方当事人关于“2个门面和后面的80平方”的合同争议内容，进行了租赁房屋现场的勘验，绘制现场图二张，并进行了现场拍照。关于上述合同第一条约定“一、甲方（被告）同意位于淡水镇南门大街52号，现地下2个门面和后面的80平方出租给乙方”的问题。一、经现场勘验发现：1、原告承租的门面正后方是悬空的，不存在有后面的80平方使用面积房屋；2、从意思表示来看，“2个门面和后面的80平方”应是指门面和后面合计的面积80平方；3、根据当地人习惯，涉案商铺位置在淡水南门商业大街，因位置特殊，商铺门口分有：商旅过道、人行道和机动车道，商铺经营者多在店门前面的商旅过道上摆卖商品。原告所租赁店面门口商旅过道面积约30多平方，店内面积有50多平方，合计80多平方的面积。二、从原告提出的现场勘验申请内容“原、被告签订的租赁合同中明确写明甲方将后面八十方出租给原告，在原、被告双方签订合同后隔墙却只是隔了3.75平方给原告使用，剩余部分隔给了隔壁店铺（由他人承租，该店铺与原告承租的两个店铺一起三个店铺同为被告向房东承租后转租的）。在第一次开庭时被告出示一张照片反驳称根本没有后面八十方完全不属实，因为该房屋结构复杂，三个店铺后面是有八十方的，现在与原告承租的店面相邻的该店铺并未经营，钥匙在被告手中，原告无法自行收集隔壁店铺及后面的租赁物的面积及户型等方面的证据，贵院曾现场勘查，但是没有到隔壁店铺实地勘察”表明，涉案房屋结构复杂，相连三个店铺后面有80平方，但实际是原告承租的两个店铺后面是悬空的，其若需使用旁边店铺后面的房屋面积必然经过他人租用的店铺，妨碍他人使用，不符合常理。三、原告承租商铺后，对商铺进行了装修并投入使用，期间没有装修“后面80平方”房屋的要求，没有预留通向“后面80平方”房门，也没有提出过关于被告有少交付租赁房屋面积的异议，且已正常投入装修、使用，并支付了第一个月的相应租金给被告。因此，原告关于“被告一直未按合同约定向原告交付店铺后面的80平米出租房屋，使原告不能实现租赁房屋目的”的诉讼意见，不合常理，理由不成立，本院不予采信。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》内容是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定、不损害他人利益，属合法有效合同。该合同履行过程中，原告不能如约依时支付租金，之后，原告电话联系被告要求退租，搬离并交回承租的店铺钥匙，但未及时付清租金给被告，其行为影响了被告对合同目的的实现，已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。2020年1月20日，原告已搬离承租商铺，电话通知被告收回涉案商铺。原告此行为应视为租赁合同解除的要约。被告在电话中同意原告将店铺的钥匙交给他人保管，但提出原告应当支付当月的租金和滞纳金。被告接收钥匙并对解除租赁合同后的租金和滞纳金的主张，应视为租赁合同解除的承诺。为此，原、被告虽无达成书面的解除合同协议，但原、被告以要约承诺方式达成的解除租赁合同的协议成立，且事实上被告已于2020年4月初另租给他人使用，应当确认原告与被告于2020年的1月20日达成协议解除了双方签订的租赁合同。为此，本诉中，原告主张解除双方的租赁合同，与事实不符，理由不成立，不予采纳。确认原、被告签订的租赁合同于2020年1月20日解除。合同解除后，不影响当事人根据履行情况和合同性质，向对方要求恢复原状、采取补救措施、提出赔偿损失。原告不能如约依时支付租金、中途退租构成违约，依照双方合同第六条约定，合同期未满退租的押金不用退还。故在被告不同意时，原告主张返还押金，与合同约定不符，依法无据，不予支持。原告主张被告赔偿房屋装修费，因原告是违约方，且其不同意对装修费进行评估鉴定，原告上述主张理由欠缺，证据缺乏，没有法律依据，不予采纳。关于反诉部分，被告认可在2020年1月20日接到原告“经营不下去、不想承租房屋”的电话通知，并收回了租赁房屋的事实，有原告提供的通话记录、交付钥匙照片和被告承认已将租赁房屋另租他人使用的事实为证，另，被告认可原告租赁期间已支付了2019年12月份的租金。现被告主张原告支付2019年12月起至2020年3月份的租金200000元，与事实不符，应当认定原告拖欠租金时间为2020年1月1日起至2020年1月20日止，折算为：50000元/月÷30天/月×20天=33333.33元。原告拖欠合同解除前的租金理应支付，对被告以上部分的合理主张，予以采纳。根据原、被告签订的租赁合同第二条约定租赁商铺的水电费用由承租人负责。被告不能举证证明其代原告支付水电费的事实，仅以自己名下的电费缴费凭据主张原告支付拖欠的水电费3141.89元，证据欠缺，理由不充分，与合同约定不符，不予支持。被告在已没收租赁押金的情况下，再主张原告支付按逾期未交租金每天10%的违约金200000元，违约金约定明显过高，显失公平，当事人虽未提出适当减少的请求，但根据公平原则及本案实际予以调整，酌定为：原告以拖欠的租金为基数，按年利率6%自2020年1月21日起至付清之日止向被告支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第十三条、第十四条、第二十一条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、确认原告（反诉被告）邱二喜与被告（反诉原告）何晚钦于2019年11月29日签订的《租赁合同》于2020年1月20日协商一致解除。二、驳回原告（反诉被告）邱二喜其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）邱二喜应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）何晚钦支付拖欠的租金33333.33元及利息（以33333.33元为基数，按年利率6%自2020年1月21日起计至付清之日止）。四、驳回被告（反诉原告）何晚钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5712元，反诉费3673.56元，由原告（反诉被告）邱二喜负担5712元，被告（反诉原告）何晚钦负担3673.56元。本案二审期间，上诉人邱二喜提交了证据：1.视频光盘一张；2.微信聊天记录十二张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人收取的押金是否应予以退还。对此，分析如下：首先对于涉案《租赁合同》是否解除的问题。上诉人与被上诉人在微信聊天的过程中已经对合同解除达成了一致意见，故认定涉案《租赁合同》于2020年1月20日解除。其次，涉案《租赁合同》解除后违约责任的认定问题。上诉人与被上诉人在《租赁合同》中约定租赁物的范围是“甲方同意位于淡水镇南门大街52号，现地下贰个门面和后面捌拾平方出租给乙方”，上诉人认为其承租的范围是2个门面加上后面的80平方，因为根据其提供的现场照片可知被上诉人向房屋所有权人承租的淡水镇南门大街52号的三个店铺及后面就是空的，所以被上诉人应交付“后面的80平方”给上诉人，被上诉人对该观点并不认同。而根据一审现场勘查的情况，涉案2个门面正后面是悬空的，由此可知，上诉人并不能举证证明涉案《租赁合同》所约定的租赁物范围涉及的只要是2个门面后面的面积即可，同样，被上诉人对其抗辩认为的涉案《租赁合同》约定的租赁物的范围是房屋面积加上门前面积共计80平方米亦无法提供证据证明，故导致涉案《租赁合同》的解除原因到底是上诉人未按约交租还是被上诉人未按约交付租赁物，双方均无法举证。据此，双方均应对合同约定不明的后果承担责任，一审法院仅认定上诉人存在根本违约并判决上诉人向被上诉人支付利息有误，予以纠正。鉴于双方均有责任，二审法院认定由被上诉人退还一半的押金75000元给上诉人，扣减上诉人应付给被上诉人租金的33333.33元，那么，被上诉人还应退还41666.67元给上诉人。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1091号民事判决第一项；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1091号民事判决第二、三、四项；三、被上诉人何晚钦应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人邱二喜退还41666.67元；四、驳回上诉人邱二喜的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人何晚钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5712元，反诉费3673.56元，由上诉人邱二喜负担4670.33元，被上诉人何晚钦负担4715.23元；二审案件受理费2810.42元，由上诉人邱二喜负担1135.42元，被上诉人何晚钦负担1675元。上诉人多预交的二审案件受理费1675元可向本院申请退回。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年十一月十六日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。