重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初22482号 原告：彭晓红，女，汉族，1982年8月8日出生，住重庆市荣昌区。 委托诉讼代理人：金海，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：马英，女，土家族，1974年5月4日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：杨思睿，重庆广贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李燕平，重庆广贤律师事务所律师。 原告彭晓红与被告马英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告彭晓红及其委托诉讼代理人金海，被告马英及其委托诉讼代理人杨思睿、李燕平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭晓红向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年7月1日至2020年7月31日期间租金5680元及同期市场管理费2500元。2、诉讼费由被告承担。庭审中，彭晓红变更第一项诉讼请求为：被告支付原告2020年7月1日至2020年7月20日的租金及同期市场管理费、2020年7月21日至2020年7月31日的房屋占有使用费（按租金标准计算）。事实和理由：原告承租重庆人和园林工程有限公司基地建设分公司位于重庆市渝北区XX大道X号“X区X号门市”。2020年5月，原被告签订《门市委托经营协议》，约定原告将上述门市委托被告经营；委托期限2年（2020年5月1日至2021年4月30日），原告收取被告缴纳的保证金20000元。委托期间被告承担门市场地租金、管理费、水电费等各项费用。合同履行中，被告未支付2020年7月1日至2020年7月31日期间租金及同期市场管理费。故诉至法院，望判如所请。 被告马英辩称，被告认同支付原告2020年7月20日前的租金。原告于2020年7月13日对案涉门市进行转让宣传，同时原告于2020年7月14日向案涉门市的管理公司提出解除合同申请，申请书明确载明是原告个人原因，无法继续经营；2020年7月17日，原告通过微信向被告进行协商拟终止双方签订的门市委托经营协议，并告知被告已经将案涉门市申请退租，但被告未同意。2020年7月20日，原告再次提出解除门市委托经营协议，并要求被告在2020年7月24日之前搬离并清空场地，前述行为导致被告在整个7月份无法对案涉门市正常使用，且在门市委托经营协议履行期间，原告向管理公司申请解除合同，系原告违约，故被告不应支付相关的租金和市场管理费。即使法院判决应当支付，被告在原告处还有2万元的协议保证金，在本案的案涉合同已经被实际解除的情况下，法院也该对该2万元协议保证金一并作出处理。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，双方当事人对真实性无异议的证据如下：《“XX”场地（展区）使用合同》、《“XX”市场经营管理服务协议》、《门市委托经营协议》、马英与罗显彬间微信聊天记录、重庆增值税普通发票、律师函、说明，合同解除申请、通知等，本院予以采信。对双方当事人举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月2日，重庆人和园林工程有限公司基地建设分公司为甲方，与乙方彭晓红签订《“XX”场地（展区）使用合同》，主要约定：甲方将位于重庆市渝北区XX大道X号的“XX”灰-X号展区提供给乙方使用，建筑面积280平方米，外摆面积6平方米。合同期限自2018年9月20日起至2021年9月19日。2018年9月20日至2019年9月19日的展区租金使用费标准为5620元/月、外摆租金使用费标准为60元/月，合计5680元/月；2019年9月20日至2020年9月19日的展区租金使用费标准为5970元/月、外摆租金使用费标准为60元/月，合计6030元/月。付款方式及时限：每六个月为一期，乙方应在本合同签订之日起3个工作日内缴纳第一期的展区使用费，此后，乙方应当提前一个月支付下一期（6个月）的展区使用费到甲方指定账户，即先交费后使用。双方协商一致，可以解除本合同。出现下列情形之一的，甲方有权提前解除合同：1、乙方擅自将承租展区转租、转接、转让、调换使用或改变经营品种的……3、乙方延迟缴纳场地（展区）使用费达一个月。 同日，重庆吉利普商业管理有限公司为甲方，与乙方彭晓红签订《“XX”市场经营管理服务协议》，主要约定：鉴于乙方已与重庆人和园林工程有限公司基地建设分公司签订了《“XX”场地（展区）使用合同》，甲方对XX灰-X号展区提供商业经营管理服务。建筑面积280平方米，外摆面积6平方米。委托服务期限自2018年9月20日起至2021年9月19日。乙方应交纳市场管理费、市场运营费共计2200元/月，支付方式为：每六个月为一个缴费期，缴纳一次性市场管理费、市场运营费。乙方应在本协议签订之日起3个工作日内缴纳第一期的市场管理费、运行管理费，并于每个缴费期起始日前十日缴费期的双方协商一致，可以解除本合同。 2020年5月3日，彭晓红为甲方与乙方马英签订了《门市委托经营协议》，主要约定：甲方将位于XX灰区X号、面积280平米左右门市委托乙方经营，委托期限两年，第一年从2020年5月1日到2021年4月30日，此阶段乙方每月支付甲方500元作为门市各种设备设施有偿使用费用。签订委托经营协议时，乙方支付甲方20000元作为协议保证金，乙方因个人原因提前解除协议视为违约，甲方不退保证金。甲方因个人原因提前解除协议，双倍返还乙方保证金；如遇市场管理对门市拆迁，此协议自动终止。乙方按季度提前一周支付甲方设备设施有偿使用费。委托经营期间，乙方自主经营自负盈亏；乙方承担门市场地租金、管理费、水电费等各种相关费用，按时缴纳给甲方，由甲方交给物业管理方，乙方不得拖欠相关费用，否则视为违约。 《门市委托经营协议》签订后，马英使用经营案涉门市，并向罗显彬支付了保证金20000元，以及2020年5-7月的设施设备使用费计1500元。2020年5月29日，马英向罗显彬支付了5月和6月的租金和管理费共计16360元。 2020年7月14日，彭晓红向重庆吉利普商业管理有限公司提交合同解除申请载明：本人系XX灰-X展位使用人彭晓红，身份证号码5102311982********，因本人个人原因无法继续经营，现申请退还展位。本人于2020年7月31日前搬离货品，退还展位。 罗显彬与马英的微信聊天记录如下：2020年7月17日，罗显彬：马姐，我本人从友好原则上考虑，终止合作。关于后续问题，我的个人意见：1、回收未销售完的原本属于我的玻璃瓶和花盆；2、退还押金2万元；3、请您结清我的货款；4、结清您腾空门市前所产生的房租、物管水电费用；具体费用以熊婆婆的花园管理处计算为准。如果您实在不能接受，我们再考虑寻求第三方仲裁。请您仔细考虑一下再文字回复我。2020年7月20日，罗显彬：马姐，我们之间已经解除合作协议，再次提醒您尽快腾空门市，在您交还门市之前产生的房租物业水电等相关费用均由您承担。马英：罗显彬，好的，请你立即将收我的定金和违约金准备好。 2020年7月21日，彭晓红向马英发送书面通知：马英，请于本月24号之前把你的货物搬离，逾期不搬视为无主货品，我们将自行处置。门市将于本月24号早上六点停水停电，并将关闭门市，未经允许强行进入视为非法入侵，请知悉。 2020年7月29日，重庆人和园林工程有限公司基地建设分公司向彭晓红出具重庆增值税普通发票，载明：购买方为彭晓红，货物或应税劳务、服务名称为不动产场地使用费，价税合计5680元。同日，重庆吉利普商业管理有限公司向彭晓红出具重庆增值税普通发票，载明：购买方为彭晓红，货物或应税劳务、服务名称为企业管理费理服务市场管理费，价税合计2500元。 2020年9月27日，重庆人和园林工程有限公司基地建设分公司、重庆吉利普商业管理有限公司出具书面说明：原告彭晓红诉被告马英合同纠纷一案，说明如下：1、2020年3月，彭晓红以疫情期间经营困难为由，向重庆人和园林工程有限公司基地建设分公司提出引进合作伙伴代为经营“XX灰区X号门市”，人和园林工程有限公司基地建设分公司当时已同意其要求。2、2020年7月，彭晓红通过微信转账向人和园林工程有限公司基地建设分公司管理人员缴纳了“XX灰区X号门市”2020年7月份租金5680元、管理费2500元（管理费由重庆吉利普商业管理有限公司收取），并出具了发票。3、租金及管理费缴纳时间调整为三个月为一个缴纳周期，提前一个月缴纳，即2020年6月，应当缴纳七八九三个月租金。逾期缴纳租金，说明人有权收回门市。因彭晓红及其委托经营人马英接近七月底都未交租金及管理费，说明人与彭晓红协商收回了门市。 另，双方均认可：案涉《门市委托经营协议》属于转租性质，并于2020年7月20日解除。 庭审中，彭晓红明确表示认可罗显彬在案涉门市委托经营协议中的言行；以及不主张马英支付资金占用损失。同时，彭晓红变更诉讼请求为:要求马英支付2020年7月1日至20日期间的租金，及按租金标准计算7月21日至2020年7月31日期间的房屋占有使用费计5680元，以及市场管理费2500元。马英表示认可2020年7月20日前的租金。 关于案涉门市交还时间问题，彭晓红陈述：马英经通知后未完全腾空门市。2020年8月2日，彭晓红与物管方将其留下的货物搬离。马英陈述了如下不同时间：2020年7月7日交还，却没有证据；2020年7月9日后没有正常经营，有时关门有时开门；2020年7月27日关门后再也没有开门营业了，快递钥匙到物管处被拒收。 本院认为：根据重庆人和园林工程有限公司基地建设分公司和重庆吉利普商业管理有限公司出具的说明可知，重庆人和园林工程有限公司基地建设分公司作为案涉门市产权人和出租人，知晓并同意彭晓红将案涉门市转租马英经营。彭晓红与马英签订的《门市委托经营协议》实质上就是门市转租协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 彭晓红根据《门市委托经营协议》约定将案涉门市交给马英租赁使用。马英依约应承担门市经营期间场地租金、管理费等，按时缴纳给彭晓红，由彭晓红交给物业管理方。马英仅缴纳了经营期间2020年5月和6月的门市场地租金、管理费，此后未按约支付门市场地租金、管理费，有违诚实信用原则，实属不当。 本案现有证据表明：在与马英解除案涉协议之前，彭晓红已经与重庆人和园林工程有限公司基地建设分公司协商解除二者间的租赁合同，导致案涉协议失去合法基础、履行前提。从双方认可案涉协议解除之日即2020年7月20日的微信聊天记录可见，双方属于协商解除案涉协议。但对门市交还时间存在争议，马英作为承租人在合同解除后负有交还案涉门市的义务，由于其前后陈述各异，也未提交证据证明自己的主张，应当承担不利后果。本院认定彭晓红陈述的2020年8月2日为案涉门市交还时间，故马英占有使用案涉门市的截止时间为2020年8月2日。马英庭审中认同支付2020年7月20日前的租金，本院表示认可。案涉《门市委托经营协议》在2020年7月20日解除后，马英仍然占用案涉门市未及时交还，依法应当承担门市占有使用费，同时应当承担2020年7月占用门市期间的管理费。彭晓红主张按照租金标准计算2020年7月21日至31日期间的门市占有使用费，本院予以采纳。故马英应支付彭晓红2020年7月1日至20日间的门市场地租金、7月21日至31日期间的门市占有使用费计5680元，以及管理费2500元，合计8180元。鉴于彭晓红已经收取马英保证金20000元，也在2020年7月20日微信聊天中表示退还（押金）该保证金，且马英审理中要求对该保证金一并处理。本案现有证据不能证明该保证金不予退还。马英缴纳的保证金与其应支付的租金、门市占有使用费和管理费抵扣后，尚有多余费用，本案无需实际支付费用。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定判决如下： 驳回原告彭晓红的诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由被告马英负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 叶胜利 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞