重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23469号 原告（执行案外人）：向坤，男，1977年2月20日出生，汉族，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：李建，重庆德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁娴，重庆德恒（重庆）律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：重庆汉超电气有限公司，住所地重庆市渝**余松一支路**龙湖紫都城**11-19，统一社会信用代码91500112696578053X。 法定代表人：陈梅，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈丽，重庆华立万韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妍，重庆华立万韬律师事务所律师。 被告（被执行人）：陆曼，男，1984年11月18日出生，蒙古族，住重庆市巴**。 原告向坤与被告重庆汉超电气有限公司、陆曼案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告向坤及其委托诉讼代理人李建、袁娴，被告重庆汉超电气有限公司的委托诉讼代理人沈丽、罗妍，及被告陆曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向坤向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于重庆市巴南区XX大道XX号XX幢XX单元XX的房屋；2.确认位于重庆市巴南区XX大道XX号XX幢XX单元XX房屋的产权归原告所有；3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与陆曼系朋友关系。2018年2月10日，原告看了被告陆曼所有的重庆市巴南区XX大道XX号XX幢XX单元XX房屋并决定购买，同日原告支付了拖欠的物管费并做了开荒清洁。2018年2月12日、13日，原告将自己原租住房屋的物品搬到案涉房屋，开始实际占有、使用案涉房屋，并交纳了入住后的全部物管费、水电费等。 春节后，原告向被告陆曼支付了100000元定金。原告与被告陆曼还共同委托房屋中介办理房屋买卖事宜，因陆曼和妻子均在外地工作，时间没有约好，导致2018年5月26日才签订《二手房买卖合同》，合同约定被告陆曼将重庆市巴南区XX大道XX号XX幢XX单元XX的房屋出售给原告，总价1210000元。原告从实际占有、使用案涉房屋开始陆续向被告陆曼转款共计790000元。签订合同后，因被告陆曼一直无资金到银行解押，故未能办理房屋过户手续。直到2019年8月19日，原告分七次转给陆曼520000元，才解除了银行抵押。2019年9月，原告办理房屋过户手续时，才知道案涉房屋于2019年8月6日被查封。原告对此提出执行异议，贵院审查后驳回了异议。原告特根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条起诉来院，望判如所请。 被告重庆汉超电气有限公司辩称，一、原告请求不得执行案涉房屋的请求不能成立。原告对涉案房屋并不享有排除执行的权利，（2020）渝0112执异263号执行裁定书驳回原告的异议请求并无不当。1.原告提交的房屋买卖合同中明确约定了购房款支付的期限、收款账户等，但按照原告起诉状的陈述，案涉房屋的交付以及“购房款”的支付与房屋买卖合同的约定完全不一致，不能说明陆曼将案涉房屋交付给原告、原告向陆曼支付款项是履行案涉房屋买卖合同。2.原告未足额支付全部购房款，也未将购房款向法院交付执行。3.原告提交的房屋买卖合同中已明确约定原告应当在签订合同后三个月内即2018年8月26日前向陆曼支付360000元用于案涉房屋的银行还款解押，但按照原告的陈述原告于2019年8月19日才向陆曼支付用于解押的款项，也正是因为原告逾期付款长达1年之久，才导致案涉房屋未能按照合同约定办理过户，故是因原告自身原因未能办理过户。本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。二、不动产所有权的确认以登记为准，案涉房屋至今仍登记在陆曼名下，所有权人仍为陆曼，即使双方存在真实的房屋买卖合同关系，原告对案涉房屋也仅享有债权，故原告要求确认案涉房屋为原告所有的请求也不应支持。 被告陆曼辩称，我和原告向坤之间的房屋买卖合同是真实的，房屋是原告向坤的，房屋也交给了他在使用。 经审理查明：原告重庆汉超电气有限公司与陆曼民间借贷纠纷一案[（2019）渝0112民初18561号]审理中，本院于2019年8月6日做出（2019）渝0112执保1705号执行裁定书，裁定查封陆曼名下的位于重庆市巴南区XX大道XX号XX幢XX单元XX房屋，2019年8月9日，本院将执行裁定书及协助执行通知书送达至相关房管部门。2019年9月2日，本院作出（2019）渝0112民初18561号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、确认截至2019年1月16日，陆曼尚欠重庆汉超电气有限公司借款本金270000元及利息430000元；二、陆曼于2019年12月2日前偿还原告重庆汉超电气有限公司350000元，于2020年3月2日前偿还重庆汉超电气有限公司350000元；三、若被告陆曼未按时足额偿还上述款项，则原告重庆汉超电气有限公司有权全部剩余款项提前到期并申请强制执行，同时要求陆曼以尚欠本金为基数，按年利率18%的标准从2019年1月17日起支付利息至付清时止（期间陆曼若有还款，按照实现债权的费用、利息、本金的顺序依次进行抵扣）；四、重庆汉超电气有限公司自愿放弃其他诉讼请求。后，陆曼未自动履行还款义务，重庆汉超电气有限公司申请执行来院。 在执行过程中，案外人向坤对执行标的提出书面异议。本院审查后于2020年8月5日作出（2020）渝0112执异263号执行裁定书，裁定驳回了向坤提出的异议。向坤对裁定不服，向本院提起本案之诉。 另查明，2018年5月26日，原告向坤（乙方）与被告陆曼（甲方）签订《二手房买卖合同》，约定将陆曼所有的位于重庆市巴南区XX大道XX号XX幢XX单元XX房屋出售给向坤，成交价格1210000元，付款方式为按揭付款，乙方于合同生效之日支付定金150000元；乙方于银行解押当日向甲方支付首付款360000元；乙方向银行申请二手房商业按揭贷款600000元；乙方于过户后半年内支付甲方100000元（2018年12月1日内）。 备注栏手写乙方承诺出360000元作为甲方银行还款解押用，并在签订合同后三个月内支付陆曼；甲方承诺配合乙方办理按揭手续及过户手续。双方在合同尾部签名捺印。当日，向坤向“李东1822505****十里蓝山中介”微信转账1000元并表示剩余的款办完手续后付，对方表示证取出来后联系。 自2018年4月10日至2018年6月11日，向坤分五次向陆曼转账共计250000元；自2019年4月10日至2019年8月19日，向坤之妻刘敏分八次向陆曼转账共计540000元。另，原告向坤提交的燃气费、电费、物管费等缴费记录，证明其自2018年2月10日查看案涉房屋决定购买开始即支付了拖欠的物管费并做了开荒清洁，2018年2月12日原告开始实际占有、使用案涉房屋。2019年9月3日，陆曼将案涉房屋的按揭贷款还清并受托办理解押手续，原告与被告陆曼均陈述2019年9月26日办理解押时才发现案涉房屋被查封。 庭审中，原告向坤陈述称最开始不清楚被告陆曼尚欠的按揭款是多少，在中介处大概说的金额，后面才知道尚欠银行五十多万元，因陆曼一直未筹齐钱用于银行还款解押，故未能办理房屋过户手续。直到2019年8月19日，原告分七次转给陆曼520000元才解除了银行抵押。被告陆曼陈述因为解押的钱没有筹齐，就拖了一段时间，没有严格按照合同执行。双方均陈述在签订合同之前就相互认识，但没有其他经济往来。 庭审中，向坤表示愿意将剩余房款420000元支付至人民法院的执行部门，且庭后已经实际付款至本院指定账户，向坤名下没有房屋。 上述事实，有（2019）渝0112执保1705号执行裁定书、（2019）渝0112民初18561号《民事调解书》、（2020）渝0112执异263号执行裁定书、二手房买卖合同、微信记录、转账记录、结婚证、缴费账单及当事人陈述等在案为据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在被告申请查封涉案房屋前，原告向坤与被告陆曼签订了《二手房买卖合同》，且向坤与“李东1822505****十里蓝山中介”的微信聊天记录可以印证，足以认定双方存在真实的买卖关系，且该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，原告向坤已实际支付购房款790000元且已从2018年2月实际占有使用涉案房屋。诉讼中，向坤已将剩余房款420000元支付至本院指定账户。本案的争议焦点即涉案房屋未办理过户登记是否因原告自身原因。经查明，案涉房屋系向坤的唯一住房，原告向坤因认识被告陆曼购买案涉房屋，且在签订买卖合同前已实际占有房屋，后因为被告陆曼一直未筹齐钱用于银行还款解押（按揭贷款于2019年9月3日还清），因此未能办理房屋过户手续。2019年9月26日，向坤与陆曼准备办理房屋过户手续时，发现案涉房屋于2019年8月9日已被查封。可见，向坤已经付清了1210000元的购房款，并早已居住于案涉房屋，涉案房屋在查封前未能过户非因原告自身原因造成，故本院对于原告要求不得执行案涉房屋的主张予以支持。 对于原告要求确认案涉房屋的产权归其所有的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。该条规定的“确认权利”系对物权、知识产权等的确认，而非因合同、侵权等产生的债权的确认，因原告与陆曼之间尚未办理过户手续，亦不符合我国物权法第二十八条、第二十九条和第三十条规定的物权取得方式，故原告尚未取得案涉房屋的所有权，本院不予确认。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对陆曼名下的位于巴南区XX大道XX号XX幢XX单元XX房屋的执行； 二、驳回原告向坤的其他诉讼请求。 本案案件受理费15690元，由原告向坤负担7845元，被告陆曼负担7845元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 本院（2020）渝0112执异263号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘长军 人民陪审员  何兴专 人民陪审员  蒋 霞 二〇二〇年十一月三十日 法官 助理  何 琳 书 记 员  何采临