浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7940号 上诉人（原审被告、反诉原告）许益康，男，1951年7月22日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人（原审被告、反诉原告）许方明，男，1980年8月21日出生，汉族，住杭州市江干区。 两上诉人共同委托代理人朱宏勇，浙江浙杭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）金爱明，男，1965年7月18日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）胡培琴，女，1966年2月14日出生，汉族，住杭州市江干区。 两被上诉人共同委托代理人胡肖庆，浙江泽大律师事务所律师。 原审第三人杭州联合农村商业银行股份有限公司钱塘智慧城支行，住所地杭州市江干区九环路亲悦里**底双。 负责人王琦彪，行长。 委托代理人唐诗卉、叶青，该行员工。 上诉人许益康、许方明因与被上诉人金爱明、胡培琴，原审第三人杭州联合农村商业银行股份有限公司钱塘智慧城支行（以下简称联合银行钱塘智慧城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初11189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人许方明及许益康、许方明的委托代理人朱宏勇，被上诉人胡培琴及金爱明、胡培琴的委托代理人胡肖庆，原审第三人联合银行钱塘智慧城支行的委托代理人唐诗卉、叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2015年3月9日，金爱明、胡培琴（乙方、受让方）与许益康、许方明（甲方、出让方）签订《房屋转让合同》一份，约定甲方将新风丽都北苑7幢2单元1704室房屋转让给乙方；转让价款68万元；甲方已于2014年5月18日收到乙方通过张春香账户转到许益康账户的首笔款项20万元，如双方在2015年4月30日前签订本合同并交付房屋的，则乙方应于2015年5月1日前支付给甲方人民币40万元，如双方在2015年4月30日后签订本合同并交付房屋的，则款项在合同签订且甲方交付房屋后3日内支付，剩余款项8万元待房屋产权办理完成且变更到乙方名下后一次性支付；甲方应于本合同签订的当天将房屋交付给乙方，包括交付房屋钥匙并办理好物业相关的各项手续；甲方承诺许方明户成员同意转让新风丽都北苑7幢2单元1704室房屋，且甲方签订本合同的行为已获得其家庭成员的认可和授权，一旦政策和法律允许，不论时间上距离本合同签订过去多久，则甲方均应积极配合乙方办理产权变更手续；如甲方违反本协议的承诺，致使本合同最终目的不能达成，则乙方有权解除合同，并要求甲方返还其已支付的全部款项及利息，并要求甲方另行支付乙方违约金20万元等内容。当日，许益康、许方明将案涉房屋交付给金爱明、胡培琴。2015年3月14日、4月30日、2017年5月3日，金爱明、胡培琴按约支付给许方明购房款共计48万元。被告许方明于2014年5月18日、4月30日、2017年5月3日出具收条或收据，确认收到金爱明、胡培琴购买案涉房屋的款项共计68万元。另查明，案涉房屋系许方明户回迁安置房。户主许方明、家庭成员沈许诺、沈丽娟、许昕琳、许道荣、许益康。2018年2月1日，案涉房屋进行了产权登记，房屋所有权人为许方明、许益康。2018年3月22日许方明、许益康与杭州联合农村商业银行股份有限公司牛田支行签订《最高额抵押合同》一份，约定许方明、许益康将案涉房屋作为抵押物，为许方明自2018年3月22日至2023年3月21日融资期间内的182万元的最高融资债权本金提供担保。同日，办理了抵押权登记，约定期限为2018年3月22日至2023年3月21日。当日，许方明与杭州联合农村商业银行股份有限公司牛田支行签订《个人循环借款合同》。次日，许方明与杭州联合农村商业银行股份有限公司牛田支行签订《借款合同》。再查明，杭州联合农村商业银行股份有限公司牛田支行名称变更为杭州联合农村银行股份有限公司钱塘智慧城支行。金爱明、胡培琴于2018年9月诉至原审法院，请求判令：1、许益康、许方明与联合银行钱塘智慧城支行签订的浙（2018）杭州市不动产第0032377号抵押合同（证明）无效；2、许益康、许方明与联合银行钱塘智慧城支行协助其到房屋管理部门办理涉及位于杭州市江干区房屋抵押权注销手续；3、许益康、许方明继续履行《房屋转让合同》，将位于杭州市江干区房屋过户到其名下并另行支付违约金200000元；4.本案诉讼费用包括保全费用均由许益康、许方明承担。 原审法院认为，关于房屋买卖合同的效力问题。许益康、许方明以案涉房屋系共同共有，全体共有人未签字以及未办理房产证为由主张合同无效。原审法院经查认为，许方明作为家庭户的户主在《房屋转让合同》中承诺“许方明户成员同意转让新风丽都北苑7幢2单元1704室房屋，且签订本合同的行为已获得其家庭成员的认可和授权”，该合同附件中也载明许方明系该户户主，因此金爱明、胡培琴有理由相信许方明、许益康系有代理权，该代理行为有效。此外，2018年2月1日，案涉房屋实际登记于许方明、许益康名下，可见许方明、许益康转让案涉房屋的行为并未侵害第三人利益。原审法院认为，案涉《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。许方明、许益康在取得房屋产权证以后未按合同约定配合金爱明、胡培琴办理产权转让登记，依约应支付金爱明、胡培琴违约金20万元，金爱明、胡培琴关于违约金的诉请，原审法院予以支持。许方明、许益康以《房屋转让合同》无效为由请求金爱明、胡培琴腾退案涉房屋，原审法院不予支持。关于许益康、许方明与联合银行钱塘智慧城支行签订的《最高额抵押合同》及抵押权登记的效力问题。原审法院认为，当事人对自己的提出的主张有责任提供证据，金爱明、胡培琴主张抵押合同无效，但未能提供证据证明，故该诉请及协助办理案涉房屋抵押权注销的请求，原审法院不予支持。原审法院认为，案涉《房屋转让合同》合法有效，许方明、许益康应依约配合金爱明、胡培琴办理房屋转让登记，但目前案涉房屋已设立有效的抵押权并办理了登记，不具备房屋转让登记的条件，故金爱明、胡培琴诉请将案涉房屋过户到其二人名下，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、许方明、许益康支付金爱明、胡培琴违约金200000元，并于判决生效之日起十日内支付；二、驳回金爱明、胡培琴的其他本诉请求；三、驳回许方明、许益康的反诉请求。按规定减半收取的本诉案件受理费2150元，由许益康、许方明负担；保全费5000元，由金爱明、胡培琴负担3480元，由许益康、许方明负担1520元，由许益康、许方明负担的案件受理费、保全费于判决生效后七日内向原审法院缴纳。按规定减半收取的反诉案件受理费80元，由许方明、许益康负担。 宣判后，许益康、许方明不服，向本院提起上诉称：一、两上诉人与两被上诉人在签订案涉房屋转让合同时存在恶意串通损害第三人利益的行为。案涉的房产系拆迁安置房屋，签订房屋转让合同时，该套房屋并未在所有的安置人口中进行析产分割，因此案涉房屋当时系五个安置人口共有。签订合同当日，五位安置人口中的其中一个安置人员许道荣己经早在2009年就去世，其安置房屋已成为遗产应由其第一顺位继承人即配偶、子女来共同继承，而许道荣的第一顺位继承人配偶和子女至今均健在，属于许道荣的遗产即混同在所有安置房屋中的属于其的安置份额在未继承分割之前任何人均无权处分，否则会侵害继承人的合法利益。而两被上诉人明知安置房屋在没有析产分割之前属于所有安置人口所共有，也明知安置人口中许道荣己经于2009年11月18日去世，仍和两上诉人签订其中一套安置房屋的房屋转让合同且也未按交易习惯要求所有安置人员在房屋转让合同上进行签名确认，随后便马上转款并入住该套房屋内，企图形成事实上的占有，很明显两上诉人和被上诉人在案涉安置房屋的买卖过程中双方存在恶意串通损害第三人即许道荣法定继承人的合法利益的行为。根据合同法第五十二条第（二）项，该合同无效。二、两上诉人在与两被上诉人签订“房屋转让合同”时并不构成表见代理。成立表见代理需要符合法定要件，即行为人无代理权、有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由、相对人为善意且无过失、行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。就本案来说，许方明是户主可以代理属于该户内的其他家庭成员参与相应的民事活动，但是否有权代表该户内其他属于安置人口签订共有安置房的房屋转让合同很难简单回答。二被上诉人在明知安置人员许道荣在签订房屋转让合同时己经去世且许道荣有法定继承人存在的情况下不能直接认为上诉人许方明具有代理权。两被上诉人在明知有一位安置人口去世的情况下仍要和两上诉人签订房屋转让合同并立即入住该房屋进行有效占有和控制房屋，明显两被上诉人并非善意且存在过失。基于以上理由完全可以确定本案两上诉人签订“房屋转让合同”的行为并不能构成表见代理。许方明虽然是该拆迁安置户的户主，但仅可以代表该户与拆迁指挥部签订房屋拆迁补偿和安置协议、办理相关费用的结算等收益性的民事活动，但无权代表其他不属于该户的许道荣的法定继承人处置遗产，因此在没有许道荣所有法定继承人书面授权或者事后追认的情况下许方明是无权代表被继承人许道荣来转让属于许道荣遗产的共有安置房屋。该房屋转让合同应认定无效。综上，上诉人许益康、许方明请求二审法院撤销原判，依法改判案涉房屋转让合同无效，两被上诉人立即腾退案涉房屋，一、二审诉讼费由两被上诉人承担。 被上诉人金爱明、胡培琴答辩称：案涉房屋转让合同真实有效，原审法院的判决无误。上诉人现依据合同法第五十二第2项即双方之间系恶意串通损害第三方利益，认为本案案涉合同无效。双方之间订立房屋买卖合同的背景是，当时上诉人称个人资金紧张，对外欠了大量债务，迫不得已向外出售其自己的包括家庭共同成员的共有房屋。现上诉人违反契约精神，倒过头来主张双方之间是恶意串通缺乏依据。现在双方之间包括原审第三人之间就案涉房屋的执行异议之诉正在审理。被上诉人也是因为上诉人在被上诉人不知情的情况下恶意向原审第三人抵押案涉房屋导致被上诉人目前居住的购买的案涉房屋有被法院强制执行的风险，被上诉人没有必要，也没有理由跟上诉人虚构本案的买卖合同，给自己造成了这么大的额外的一些麻烦。被上诉人购买案涉房屋也是在出售自己一套商品房的情况下而购买。关于上诉人签订案涉房屋转让合同是否构成表见代理，案涉房屋转让合同系双方当事人真实意思表示，虽然在合同签订时案涉房屋系两上诉人与其他案外人共同共有，但上诉人许方明作为户主，在合同上承诺许方明成家庭成员同意转让案涉房屋，合同附件中也载明许方明系户主，该合同上有两上诉人共同签字，因此两被上诉人有理由相信两上诉人有代理权限，构成表见代理；退一步说，虽然房屋共有权人许道荣在2009年去世，其相应的财产权益应由其继承人来继承，但是上诉人提交的公证文书中也清晰记载了许道荣的财产权益由许益康个人继承，许益康也在案涉房屋转让合同上签了字，故许益康对案涉房屋的处分并不构成无权处分，其是在处分自己的财产。因此，案涉房屋转让合同从签字当时和事后继承看，两上诉人都系有权处分。现两上诉人主张案涉合同无效系其自身因房屋目前市场价的考虑。两上诉人在一审反诉中并未请求判令确认双方之间的房屋转让合同无效，却在二审中增加该诉讼请求，与二审终审制相悖，不符合我国民诉法的相关程序，应当予以驳回并维持原判。 原审第三人联合银行钱塘智慧城支行答辩称：从原审第三人与上诉人签订的抵押合同的时间节点看，案涉房屋登记在上诉人名下，故原审第三人充分信赖该房屋的登记状态，与上诉人签订合法有效的书面房屋最高额抵押合同并依法办理抵押登记取得了该房屋抵押权。根据物权公示的原则，请求法院确认原审第三人取得了抵押权。 上诉人许益康、许方明在二审期间向本院提交以下证据材料：1、注销户口证明复印件一份，拟证明许道荣是案涉安置房共有权人之一，于2019年1月去世；2、户口登记表复印件一份，拟证明许道荣去世时其配偶及子女均健在的事实；3、公证书复印件一份，拟证明许道荣和配偶及子女在2018年1月15日对许道荣的遗产及房屋进行继承公证的事实。 被上诉人金爱明、胡培琴及原审第三人联合银行钱塘智慧城支行在二审期间均未向本院提交新证据。 对上诉人许益康、许方明在二审期间的提交的证据材料，被上诉人金爱明、胡培琴认为，对证据1、2的三性无异议；证据3因无原件核对，故对三性均有异议，即便有原件核对，从公证书的内容看许道荣的财产也是由许益康全部继承，而案涉合同由许益康、许方明共同签署，因此涉及许道荣部分的房屋共有财产许益康也有权处分，不涉及无权处分的问题，且被上诉人当时并不清楚上诉人所在家庭成员内部之间的复杂共有关系，被上诉人就是基于上诉人是户主且两上诉人共同签字认为两上诉人有房屋处分权利。原审第三人联合银行钱塘智慧城支行对证据1-3的三性均无异议。本院对证据1、2的真实性予以确认，证据3即便真实，也仅能证明许道荣曾经进行遗产公证将案涉房屋由许益康继承。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案系许益康、许方明和金爱明、胡培琴因房屋转让合同产生的纠纷，合同之诉中合同效力的审查系法院依职权审查范围，且许益康、许方明一审的反诉请求也系以房屋转让合同无效为前提，故对于房屋转让合同效力问题属于本院审查范围。案涉房屋转让合同系许益康、许方明和金爱明、胡培琴的真实意思表示，许益康、许方明二审中主张系被迫签订缺乏事实依据，本院不予支持。虽然转让标的物系拆迁安置房，涉及家庭共同财产，但根据房屋转让合同及附件的约定，许方明系该户户主且承诺其户成员同意转让案涉房屋并认可和授权其签订案涉房屋转让合同，故金爱明、胡培琴有理由相信许益康、许方明系有权代理，且金爱明、胡培琴已经支付对价，房屋转让合同订立后至今未有其他户内成员提出异议，案涉房屋现已经登记在许益康、许方明名下，故许益康、许方明以无权代理、恶意串通等为由主张房屋转让合同无效依据不足。许道荣亦系许方明户内成员且许益康、许方明的二审举证显示其自认许益康取得许道荣在案涉房屋中的份额并已实际登记案涉房屋在许益康、许方明名下，故许道荣在案涉房屋转让合同订立时是否亡故不影响案涉房屋转让合同的效力。此外，一审对许益康、许方明构成违约应支付违约金以及最高额抵押合同效力、协助办理抵押权注销的认定正确，本院予以维持。综上，许益康、许方明的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4380元，由许益康、许方明负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 万丹丹