四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10983号 上诉人（原审原告）：中电科航空电子有限公司。住所地：成都市高新**新业路**天奥产业园。 法定代表人：游兴忠。 委托诉讼代理人：周慧，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜莉姿，女，系公司员工。 上诉人（原审被告）：成都泰普科技有限公司，，住所地：成都高新区（**）尚锦路******** 法定代表人：秦开宇，董事长。 委托诉讼代理人：刘伊，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：阮力，男，系公司员工。 上诉人中电科航空电子有限公司（以下简称中电科公司）因与上诉人成都泰普科技有限公司（以下简称泰普科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16169号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中电科公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第五项、第七项，依法改判支持中电科公司物业管理费409005.036元、物业管理费迟延支付违约金126357.08元、租金违约金1114697.86元、能源费违约金68418.66元以及占用房屋期间物业管理费损失5471.38元。上述款项暂计算至2020年3月13日，合计金额为1723950元；二、本案所有诉讼费用（包含一审案件受理费、保全费、二审案件受理费等）由泰普科技公司承担。事实与理由：一、一审判决关于物业管理费的认定，存在未查清部分事实、对部分事实认定错误、适用法律错误等问题，依法应予改判。首先，一审对物业管理费的部分事实认定错误。案涉合同第1.8条、第2.1.6条、第2.2.1条、第2.2.2条、第4.2条、第4.4条、第7.4.2、第7.10.5条对物业管理服务提供主体进行了明确约定，即航电产业园物业管理服务提供主体为中电科公司和深圳市特发物业管理有限公司成都分公司（以下简称特发物业）。中电科公司与特发物业共同对泰普科技公司提供服务是基于产业园的特殊管理需要。泰普科技公司租赁物业所在的航电产业园属于国家重要领域科研、办公、试验、技术孵化、生产园区，园区需满足高度保密以及相关技术要求，基于上述特殊情况，航电产业园的管理不同于普通住宅小区、商业管理模式，为确保园区正常运转及特殊技术要求，部分管理服务由中电科公司提供，其他部分由特发物业提供。一审认定仅中电科公司一方在为园区提供物业管理服务，该事实与合同约定不符。除此之外，合同履行中，中电科公司与特发物业共同为泰普科技公司提供服务，泰普科技公司知悉并接受中电科公司和特发物业的物业管理服务，且在拖欠租金前已支付了部分服务费。一审关于此部分事实认定既未考虑合同约定，也未考虑合同实际履行情况，存在错误。其次，一审对物业管理费请求的处理存在适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，中电科公司作为业主方，有权决定园区管理方式，可自行管理，也可将部分管理服务委托第三方执行。从合同约定看，双方所签订的租赁合同中对租金和物业管理费一并进行了约定，案涉租赁合同中有关物业管理方式、物业管理费标准等约定不违反现行法律法规强制性规定。同时双方并未在租赁之外，另行单独达成物业管理合同关系的意思表示。在实际履行中，泰普科技公司在使用房屋时，也享受了相应服务。双方也对拖欠的物业管理费继续进行确认。一审中，泰普科技公司对中电科公司主张的物业管理费金额予以认可，并无需要在本案之外按一审判决所认定的物业纠纷法律进行调整的争议存在。一审在双方无争议的情况下仅以双方就物业服务形成独立的法律关系为由驳回中电科公司关于物业管理费的诉讼请求于法无据。另外，根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知（2011）》规定，如一份租赁合同中涉及多个法律关系，但物业管理服务是依附租赁关系产生，不会在租赁外单独存在。按上述规定，有关物业管理费的请求，应当确定为本案诉争案由一并处理。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》，从有利于提高审判效率，减少诉累角度，本案中电科公司虽提出多项诉讼请求，但系基于同一份合同产生，且依附于租赁关系存在，应当一并处理。二、一审关于调整违约金的判决适用法律错误，应予改判。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定，泰普科技公司自2017年开始拖欠租金、物业管理费、能源费用，且拖欠金额巨大，严重违反诚实信用原则，和合同约定，给中电科公司造成的损失不止利息损失。其拖欠行为，给中电科公司正常经营、园区运转等造成困扰，严重影响中电科公司及园区日常运营，实际损失难以估量。一审直接将租金违约金调整为年息6%，未支持能源违约金，且未处理物业管理费违约金，应系认定错误。 泰普科技公司辩称，一、泰普科技公司有还款意愿，只是因为经营困难导致无法立即支付。二、希望中电科公司能考虑泰普科技公司的实际情况。第一年泰普科技公司是按约支付租金的，第二年进行战略投资时中电科公司申请将泰普科技公司查封了，泰普科技公司法定代表人抵押了自己的房屋给员工发放工资，泰普科技公司已经在尽量维持企业运转清偿，就为了清偿投资的债务。 泰普科技公司上诉请求：撤销一审判决第六项，依法改判为“泰普科技公司免于支付2019年11月11日至2019年12月7日房屋占有使用费7199.18元。”。事实与理由：泰普科技公司全体员工2019年11月1日前已全部撤离中电科公司房屋，不应再支付2019年11月11日至2019年12月7日的房屋占有使用费。 中电科公司辩称，泰普科技公司的人员是2019年12月7日才撤离产业园，该事实泰普公司是认可的。一审将房屋占用费支持至2019年12月7日，有事实和法律依据。一审法院没有处理房屋占用期间的物业费损失，实质上泰普科技公司占用了房屋也享受了相应的服务，请求二审法院支持房屋占用期间的物业费损失。 中电科公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认中电科公司与泰普科技公司签订的《房屋租赁合同》已经于2019年11月10日解除；2.泰普科技公司支付中电科公司截至2019年11月10日的房屋租金695255.02元；3.泰普科技公司支付中电科公司截至2019年11月10日的物业服务费409005元、能源费186630.3元，合计595635.37元；4.泰普科技公司向中电科公司支付违约金（包括逾期支付租金违约金以及逾期支付物业费用的违约金），暂计算至2019年11月17日违约金金额为1170664.63元，应计算至全部款项付清之日止；5.泰普科技公司支付中电科公司自合同解除之日至房屋实际返还中电科公司之日期间的房屋占用费、物业费（暂计算至2019年11月17日的费用金额为3411元，应计算至实际返还房屋之日止）；6.泰普科技公司立即返还中电科公司房屋。 一审法院认定事实：2017年3月9日，中电科公司（出租方）与泰普科技公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.中电科公司同意将航电产业园【1】号楼3楼部分区域租赁给泰普科技公司，房屋租赁建筑面积为1846平方米，泰普科技公司用途为科研、办公、实验、生产（合同第9.1条约定：中电科公司完成移交房屋泰普科技公司完成接收房屋前，中电科公司向泰普科技公司提供临时办公场所，临时办公场所位于2号楼4楼部分区域，面积约为1135平方米）；2.房屋租赁期为36个月，暂定自2017年1月1日至2019年12月31日止，正式起租时间以中电科公司交付房屋泰普科技公司接受房屋为准；3.该房屋由中电科公司按泰普科技公司要求装修，中电科公司以精装修房收取租金，该精装修房屋的租金基准价为每月每平方米25元（含税价）；4.租金每3个月一付，首期租金于双方约定的房租起算日的15个日历日前一次性付清，以后的租金均应在下一付款周期开始的15个日历日前一次性付清；5.能源费用由泰普科技公司承担，其能源使用量为实际支出量和线路、公用设备消耗公摊量两部分组成，能源费用以每1个月为一次付款周期；6.签订本合同时，泰普科技公司须向中电科公司交纳人民币200000元装修保证金，在中电科公司向泰普科技公司交付房屋时，泰普科技公司须向中电科公司交纳50000元作为泰普科技公司全面履行本合同约定责任及义务的履约保证金，并以此作为泰普科技公司对该房屋、附属设施设备及所属物业项目的损害赔偿以及其他基于本合同而对中电科公司产生的债务担保；7.合同履行期间，泰普科技公司拖欠应缴房屋租金以及其他因使用该房屋所产生的费用，或其他违反本合同规定的条款、条件、义务，在中电科公司或受委托的物业管理公司向泰普科技公司发出书面通知后15个日历日内泰普科技公司未能纠正有关违约行为，中电科公司有权终止本合同并以履约保证金抵付上述欠款及相关违约金；8.泰普科技公司在承租期间应依照本合同的约定缴付租金，泰普科技公司如未能按时足额缴付，中电科公司有权按每逾期1日须额外按年租金的万分之五收取泰普科技公司滞纳金；9.物业管理费、电费、水费、公共能耗费、垃圾清运费等其他由于使用该房屋所产生的费用，经中电科公司或物业管理公司书面通知或相关票据送达泰普科技公司15个日历日内仍拒交纳的，中电科公司有权按每逾期1日按分项应缴费的万分之五收取滞纳金；10.合同终止或解除后，若泰普科技公司未能足额支付和清偿租金、水电费等一切因使用该房屋所产生的费用，或未能使该房屋完全达到本条所约定的交还标准……则中电科公司有权要求泰普科技公司进行整改并延迟验收和收回房屋的时间，直到泰普科技公司完全整改或纠正上述行为为止，泰普科技公司应付的租金及水、电、物业管理等费用以泰普科技公司实际完成归还该房屋并经中电科公司验收的日期进行结算；11.在合同终止或解除之日起，泰普科技公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，逾期的房屋使用费，泰普科技公司须按照上季度日租金标准向中电科公司交纳，合同终止或解除15个日历日后，泰普科技公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，中电科公司除有权采取断水、断电等措施外有权强行收回该房屋，如房屋内仍有余物，将视为泰普科技公司放弃余物所有权，中电科公司有权自行处置。 2017年4月10日，泰普科技公司向中电科公司出具情况说明，载明：我公司与成都伟达尔科技有限公司系关联企业，现因7号楼1楼装配车间（面积332.27平方米）我公司在使用，故此房租现由我公司支付。 2018年5月30日，泰普科技公司与中电科公司签订了《中国电科航电产业园房屋租赁合同的补充协议》，约定将原租赁合同项下租赁房屋变更为航电产业园7号楼102厂房，租赁建筑面积变更为332.3平方米，物业管理费修改为每3个月一次付款周期，因新的租赁房屋不再涉及装修，装修保证金按照5.2.1章节（1）执行，冲抵泰普科技公司所产生的租金、物业管理费及其他费用。除上述条款外，本协议未约定的内容，仍按《房屋租赁合同》执行。 合同签订后，中电科公司将房屋交付泰普科技公司使用，从交付房屋之后，泰普科技公司便时常出现逾期支付费用的情况。2019年1月31日，中电科公司向泰普科技公司发送《房租催缴通知书》催缴其欠付的租金及物业费等费用。2019年2月28日，泰普科技公司向中电科公司发送《关于“房租催缴通知书”事宜的复函》，表示收到中电科公司的《房租催缴通知书》，拟定3月25日支付相关款项。 2019年11月4日，中电科公司向泰普科技公司发送《企业询证函》询证截止2019年11月4日，泰普科技公司欠中电科公司房租、物业费、能源费共计1287966.42元。泰普科技公司在数据无误一栏加盖公章。一审庭审中，泰普科技公司认可中电科公司主张的截止2019年11月10日产生的能源费186630.3元。 2019年11月7日，中电科公司向泰普科技公司发出《关于解除的通知》，载明泰普科技公司尚欠从2017年3月至2019年8月的租金、物业管理费、能源费、城市垃圾处理费等合计1254816.47元，经多次催促，至今未支付，已经构成严重违约，依据合同第5.3.4条约定，中电科公司通知泰普科技公司函件送达之日双方合同2019年8月31日解除，请泰普科技公司结清所有费用，并承担交还房屋之前的房屋使用费、物业费等费用。上述通知于2019年11月10日送达泰普科技公司。 泰普科技公司承认收到上述解除通知，但是不认可2019年11月10日为解除合同时间。泰普科技公司陈述，在2019年8月29日，其已经全部搬离了案涉房屋，合同事实上应该于此时解除，但是双方未签订书面的终止协议。 2020年5月12日，中电科公司向一审法院出具情况说明，载明2019年8月31日，泰普科技公司全部人员已经撤离，目前已经清空租赁房屋。中电科公司已取得案涉房屋门禁密码，并拥有门禁密码修改权限。 另，关于合同履行期间内，双方的能源费发票开具及收取情况为：1.2017年11月8日，泰普科技公司领取金额为104539.05元的能源费发票；2.2018年6月5日，泰普科技公司领取金额为75804.6元的能源费发票；3.2018年8月30日，泰普科技公司领取金额为4485元的能源费发票；4.2018年11月19日，泰普科技公司领取金额为801.7元的能源费发票；5.2018年12月19日，泰普科技公司领取金额为248.11元的能源费发票；6.2019年1月30日，泰普科技公司领取金额为127.6元的能源费发票；7.2019年3月26日，泰普科技公司领取金额为249.04元的能源费发票；8.2019年4月22日，泰普科技公司领取金额为109.78元的能源费发票；9.2019年7月3日，泰普科技公司领取金额为124.17元的能源费发票。 一审法院认为，中电科公司与泰普科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：1.合同于何时解除，解除之后，泰普科技公司是否应该支付房屋占有使用费；2.物业费是否应该一并进行处理。 一、合同于何时解除，解除之后，泰普科技公司是否应该支付房屋占有使用费 双方对于合同解除的时间存在异议，泰普科技公司认为在其2019年8月底搬离时双方合同事实上已经解除，而中电科公司认为合同于其解除通知送达之日解除。对此一审法院认为，本案中，中电科公司依约将房屋交付泰普科技公司使用，而泰普科技公司未依约支付租金，根据合同约定，如泰普科技公司经中电科公司催缴后未支付租金的，中电科公司有权终止合同，因此，本案中，中电科公司因泰普科技公司未依约支付租金而取得合同约定的解除权。虽然双方均认可在2019年8月底时，泰普科技公司已经搬离了租赁房屋，但是该搬离行为是泰普科技公司自愿为之，因其作为违约方，不具有合同解除权，因此其搬离的行为在中电科公司没有行使合同解除权要求其搬离的情况下不发生解除合同的效力，至于泰普科技公司陈述其公司是依据中电科公司的要求才搬离的，但其提供的微信聊天记录，中电科公司一方确实让其搬离，但在双方未协商确定相关事宜、未签订终止协议之前，并不认可合同就此解除，除此之外，泰普科技公司未提供其他相应的证据予以证明，故其提供的证据不足以证明双方合同在2019年8月底终止，对其此项陈述不予认可。因此，双方合同于中电科公司发出解除通知到达泰普科技公司之日解除，即2019年11月10日。 根据合同约定，合同终止或解除后，若泰普科技公司未能足额支付和清偿租金、水电费等一切因使用该房屋所产生的费用，或未能使该房屋完全达到本条所约定的交还标准则中电科公司有权要求泰普科技公司进行整改并延迟验收和收回房屋的时间，直到泰普科技公司完全整改或纠正上述行为为止，泰普科技公司应付的租金及水、电、物业管理等费用以泰普科技公司实际完成归还该房屋并经中电科公司验收的日期进行结算。即，泰普科技公司未足额付清相应费用，可以作为中电科公司拒绝收回房屋的合同依据，泰普科技公司还应支付此段期间的房屋占有使用费用。关于截止时间，中电科公司在庭审中主张至2019年12月7日，一审法院予以认可，故对于2019年11月11日至2019年12月7日之间的房屋占有使用费予以支持。 至于支付标准，双方合同已有约定：在合同终止或解除之日起，泰普科技公司未将该房屋按约交还给中电科公司的，逾期的房屋使用费，泰普科技公司须按照上季度日租金标准向中电科公司交纳，即泰普科技公司应该向中电科公司支付房屋占有使用费为25*332.3/30*27=7476.75元，故对于中电科公司主张的7199.18元房屋占有使用费予以支持。 至于能源费，泰普科技公司对于实际使用并产生的能源费予以认可，故对中电科公司主张的186630.3元能源费予以支持。 关于欠付的租金，中电科公司主张从2017年3月1日开始，泰普科技公司便开始欠付租金，并且整个租赁期间均存在欠付的情况，而泰普科技公司则抗辩称，从2017年欠付租金，中电科公司主张租金的诉讼时效已过。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，因此本案的租金请求诉讼时效也为3年，故中电科公司提起诉讼之时，尚在诉讼时效期间之内，因此，对于泰普科技公司提出的中电科公司诉讼请求中的租金超过诉讼时效的抗辩不予支持。故，对于中电科公司主张的2017年3月1日至2019年11月10日的租金695255.02元予以支持。 关于逾期支付租金违约金，双方合同约定：泰普科技公司在承租期间应依照本合同的约定缴付租金，如未能按时足额缴付，中电科公司有权按每逾期1日额外按年租金的万分之五收取泰普科技公司滞纳金，一审庭审中，中电科公司明确所谓的滞纳金实为违约金，泰普科技公司认为中电科公司计算违约金的标准过高，要求法院予以调整，一审法院认为，每日万分之五的计算标准换算成年息为18.25%，而中电科公司因泰普科技公司逾期支付租金所造成的损失实为资金占用利息的损失，年息18.25%确实过高，因此一审法院对于泰普科技公司要求调整违约金计算标准的主张予以支持，确定以年息6%为计算标准。至于年租金标准，从2017年3月1日起至2018年5月30日，泰普科技公司实际租赁的面积为1467.27平方米，年租金为440181元。从2018年5月31日开始，泰普科技公司的实际租赁面积为332.3平方米，年租金为99690元。故，违约金的具体计算方式为：以年租金440181元为基数，从2017年2月15日起，以年息6%计算至2018年5月30日止。以年租金99690元为基数，从2018年5月31日起，以年息6%计算至欠付租金款项付清之日止。 关于逾期支付能源费的违约金，合同约定由于使用该房屋所产生的费用，相关票据送达泰普科技公司15个日历日内仍拒交纳的，中电科公司有权按每逾期1日按分项应缴费的万分之五收取滞纳金，同理，该滞纳金实为违约金，系泰普科技公司逾期支付能源费给中电科公司所造成的资金占用利息的损失，每日万分之五确实过高，确定以年息6%为计算标准，具体计算方式为以审理查明部分列明的9笔能源费票据送达的15日后开始计算至2019年11月4日，分别以票据金额为基数，共计18825.59元。至于此后的违约金，以欠付的能源费186630.3元总额为基数，以年息6%为标准，从2019年11月5日起算至实际付清之日止。 关于返还房屋，根据一审审理查明，目前中电科公司已经取得案涉房屋的门禁密码且拥有密码修改权限，并且泰普科技公司已经清空了房屋，因此视为中电科公司事实上已经收回房屋，故对其此项诉请不予支持。 二、物业费是否应该一并进行处理 诉讼具有相对性，虽双方将租赁和物业写入同一份书面合同之中，但双方之间仍然存在着两个合同法律关系；其一为双方之间的房屋租赁合同法律关系；其二为双方之间的物业服务合同关系。关于第二个物业服务合同关系，中电科公司认为是依附于租赁合同，对此，一审法院认为，双方合同第1.8条约定“物业管理费指甲方（中电科公司）为维护整个航电产业园正常动作……而发生的必要费用”，第2.2.1条约定：“甲方委托深圳市特发物业管理有限公司为该房屋及所在的楼栋提供物业管理服务”；2.2.3条“甲方有权在不征得乙方同意的情况下更换上述物业管理公司。”因此，从双方约定可以看出，是“甲方”亦即是中电科公司在为整个园区提供物业服务，而其提供物业服务的方式为委托第三方物业公司提供，第三方物业公司只是中电科公司的受托人。故，真正与泰普科技公司建立物业服务合同的相对方为中电科公司，中电科公司是物业费的收费主体。 本案诉讼基础在于中电科公司与泰普科技公司之间的租赁权利与义务。而收取物业费等费用受相应的物业纠纷法律调整，与中电科公司的租金等基于租赁关系的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对中电科公司在本案之中的物业费诉请不予支持，中电科公司可基于物业合同纠纷另行起诉。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认中电科公司与泰普科技公司2017年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月10日解除；二、泰普科技公司于判决生效之日起十日内向中电科公司支付2017年3月1日至2019年11月10日的租金695255.02元；三、泰普科技公司于判决生效之日起十日内向中电科公司支付逾期支付租金的违约金，计算方式如下：以年租金440181元为基数，从2017年2月15日起，以年息6%计算至2018年5月30日止；以年租金99690元为基数，从2018年5月31日起，以年息6%计算至欠付租金款项付清之日止；四、泰普科技公司于判决生效之日起十日内向中电科公司支付能源费186630.3元；五、泰普科技公司于判决生效之日起十日内向中电科公司支付截止2019年11月4日的逾期支付能源费违约金18825.59元以及2019年11月5日起的逾期支付能源费违约金，计算方式为：以欠付的能源费186630.3元为基数，以年息6%为标准，从2019年11月5日起算至实际付清之日止；六、泰普科技公司于判决生效之日起十日内向中电科公司支付2019年11月11日至2019年12月7日的房屋占有使用费7199.18元；七、驳回中电科公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取13260元，由泰普科技公司负担5847元，中电科公司负担7413元；保全费5000元，由泰普科技公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰普科技公司未提交新证据。中电科公司提交以下证据：有关物业费的情况说明。拟证明：中电科公司已经实际承担全部物业费，同时相关物业服务费已经结清至2020年3月30日。 泰普科技公司发表质证意见称，认可证据真实性、合法性，不认可关联性，没有其他证据证明这部分物业服务费已经由中电科公司支付。 本院认为，对该证据真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以认可。 本院认为，中电科公司与泰普科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、泰普科技公司是否应当支付2019年11月11日至2019年12月7日的房屋占有使用费；二、泰普科技公司是否应支付物业管理费及相应的滞纳金，如果应支付，相应数额应如何认定；三、一审认定泰普科技公司应支付的租金违约金、能源费违约金标准是否合理。对此，本院评述如下： 关于泰普科技公司是否应当支付2019年11月11日至2019年12月7日的房屋占有使用费。本院认为，案涉租赁合同第7.10.5条约定“本合同终止或解除后，若乙方未能足额支付和清偿租金、水电费等一切因使用该房屋所产生的费用，或未能使该房屋完全达到本条所约定的交还标准，或存在任何违反本合同的行为且该等行为未得到完全的纠正及补偿，或其他乙方的原因导致甲方不能按约验收并收回该房屋的，则甲方有权要求乙方进行整改并延迟验收和收回房屋的时间，直至乙方完全整改或纠正上述行为为止。乙方应付的租金及水、电、物业管理等费用以乙方实际完成归还该房屋并经甲方验收的日期进行结算。”，根据上述约定，泰普科技公司存在欠付费用的情形，中电科公司有权延迟验收和收回房屋。同时，本案中，虽中电科公司向一审法院出具情况说明，载明2019年8月31日，泰普科技公司全部人员已经撤离，且已经清空租赁房屋。但双方均无法明确中电科公司取得案涉房屋门禁密码，并拥有门禁密码修改权限的时间，即无法证明案涉房屋控制权转移回中电科公司具体时间，故一审对中电科公司主张支付2019年11月11日至2019年12月7日房屋占有使用费予以支持并无不当，本院予以维持，对泰普科技公司主张不应支付上述期间占有使用费，本院不予支持。 关于泰普科技公司是否应当承担物业费及物业费滞纳金的问题。本院认为，案涉合同第4.2.3条约定“在乙方的租赁期内，物业管理费用收费标准将可能根据物业管理实际运营情况作出相应的调整。出现调整的，由甲方提前15个日历日通知乙方，乙方无异议后，新的物业费用将依照甲方书面通知的时间和列明的数额进行计算。”，二审中，中电科公司、泰普科技公司均对中电科公司系物业费收费主体不持异议，故中电科公司有权根据合同约定向泰普科技公司主张物业费。至于物业费相关事项是否应在本案一并作出处理，本院认为，双方当事人在租赁合同对物业费相关事项进行约定，显然体现当事人将物业费的缴纳纳入租赁合同履行事项的意思，加之本案物业服务关系的产生实质系基于双方租赁关系的建立，故物业费事项应当作为租赁合同相关事项的一部分一并在本案中进行处理。即使基于减少当事人讼累，本案关于物业费和违约金也不宜与租赁事项分开处理。一审对此认定不当，本院予以变更。根据案涉租赁合同第4.2.1条约定“房租起算日起，乙方使用该房屋（租赁面积总和）的物业管理费为每月每平方米19元。”，泰普科技公司应当依约支付物业费。 对泰普科技公司应当支付物业费的数额的确定。因泰普科技公司应当支付房屋占有使用费至2019年12月7日，相应的物业费亦应支付至该日。因泰普科技公司对中科电公司二审提交的《泰普科技违约金计算明细》载明的欠付房租、物业、能源等费用数额不持异议，故泰普科技公司应当支付物业费至2019年12月7日共计414476.41元。 关于泰普科技公司是否应当支付截止2019年8月31日物业费的滞纳金。案涉租赁合同第7.4.2条约定“乙方应缴的物业管理费、电费、水费、公共能耗费、垃圾清运费等其他由于使用该房屋所产生的费用，经甲方或物业管理公司书面通知或相关票据送达乙方15个日历日内仍拒交纳的，甲方有权按每逾期1日按分项应缴费的万分之五收取滞纳金。”，因泰普科技公司并未按约支付物业费，应当按约支付滞纳金。然在中电科公司并未举证证明因泰普科技公司欠付物业费除对其造成资金占用利息损失外，还造成其他损失，加之泰普科技公司对二审中电科公司提交的欠款明细中物业费欠款金额、该期间违约金起算日期不持异议，本院综合合同履行情况、当事人过错程度，对泰普科技公司应当支付违约金标准认定如下：酌情认定泰普科技公司按照明细表中每期欠款数额、违约金起算时间以年利率6%为标准计算至实际付清之日止。（具体计算方式如下表一） 表一：                            序号                       物业欠款期间                       应交物业费数额（元）                       违约金起算日期                               1                       2017.9.1-2017.11.30                       84 534.39                       2017.12.2                               2                       2017.12.1-2018.2.28                       83 634.39                       2017.12.2                               3                       2018.3.1-2018.5.31                       129 504.39                       2018.6.21                               4                       2018.6.1-2018.8.31                       18 939.39                       2018.8.2                               5                       2018.9.1-2018.11.30                       18 939.39                       2018.9.5                               6                       2018.12.1-2019.2.28                       19 604.52                       2018.12.5                               7                       2019.3.1-2019.5.31                       19 151.1                       2019.4.11                               8                       2019.6.1-2019.8.31                       19 181.1                       2019.6.13                关于泰普科技公司应当承担逾期支付租金违约金数额的认定。案涉合同第7.4.1条约定“乙方在承租期间应依照本合同的约定缴付租金。乙方如未能按时足额缴付，甲方有权按每逾期1日须额外按年租金的万分之五收取乙方滞纳金。”，因泰普科技公司并未按约支付租金，应当按约支付滞纳金。然在中电科公司并未举证证明因泰普科技公司欠付租金除对其造成资金占用利息损失外，还造成其他损失。加之在2018年5月30日泰普科技公司的承租面积发生变化，一审法院基于此以年租金440181元为基数，从2017年2月15日起，以年息6%计算至2018年5月30日止。以年租金99690元为基数，从2018年5月31日起，以年息6%计算至欠付租金款项付清之日止并无不当，本院予以维持。 关于泰普科技公司应当支付能源费违约金数额的认定。本院认为，案涉租赁合同第7.4.2条约定“乙方应缴的物业管理费、电费、水费、公共能耗费、垃圾清运费等其他由于使用该房屋所产生的费用，经甲方或物业管理公司书面通知或相关票据送达乙方15个日历日内仍拒交纳的，甲方有权按每逾期1日按分项应缴费的万分之五收取滞纳金。”，因泰普科技公司并未按约支付能源费，应当按约支付滞纳金。然在中电科公司并未举证证明因泰普科技公司欠付能源费除对其造成资金占用利息损失外，还造成其他损失。一审综合合同履行情况、当事人过错程度，酌情对泰普科技公司应当承担的能源费滞纳金标准进行调整。具体计算方式为以审理查明部分列明的9笔能源费票据送达的15日后开始计算至2019年11月4日，分别以票据金额为基数，共计18825.59元。至于此后的违约金，以欠付的能源费186630.3元总额为基数，以年息6%为标准，从2019年11月5日起算至实际付清之日止并无不当，本院予以维持。 综上所述，泰普科技公司的上诉请求不成立，应予驳回；中科电公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审对泰普科技公司应当承担的物业费及物业费违约金的认定存在不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16169号民事判决第一项“确认中电科航空电子有限公司与成都泰普科技有限公司2017年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月10日解除；”，第二项“成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中电科航空电子有限公司支付2017年3月1日至2019年11月10日的租金695255.02元；”，第三项“成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中电科航空电子有限公司支付逾期支付租金的违约金，计算方式如下：以年租金440181元为基数，从2017年2月15日起，以年息6%计算至2018年5月30日止；以年租金99690元为基数，从2018年5月31日起，以年息6%计算至欠付租金款项付清之日止；”，第四项“成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中电科航空电子有限公司支付能源费186630.3元；”、第五项“成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中电科航空电子有限公司支付截止2019年11月4日的逾期支付能源费违约金18825.59元以及2019年11月5日起的逾期支付能源费违约金，计算方式为：以欠付的能源费186630.3元为基数，以年息6%为标准，从2019年11月5日起算至实际付清之日止；”、第六项“成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中电科航空电子有限公司支付2019年11月11日至2019年12月7日的房屋占有使用费7199.18元；”； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16169号民事判决第七项“驳回中电科航空电子有限公司的其他诉讼请求。”； 三、成都泰普科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中电科航空电子有限公司支付物业费414476.41元，并以每期欠付物业费为基数，以年利率6%为标准计算至付清之日止； 四、驳回中电科航空电子有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取13260元，由成都泰普科技有限公司负担5847元，中电科航空电子有限公司负担7413元；保全费5000元，由成都泰普科技有限公司负担。二审案件受理费20366元，由成都泰普科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 郑帅 书 记 员 袁敬