上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初69107号原告：丁红宇，男，1977年12月4日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：王宁，女，1977年1月9日出生，汉族，住上海市静安区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：张杰，上海泽仲杰律师事务所律师。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：胡伟，男。原告丁红宇、王宁与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁红宇及两原告的共同委托诉讼代理人张杰，被告委托诉讼代理人胡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁红宇、王宁向本院提出诉讼请求：1.要求与被告解除《房屋托管租赁合同》；2.请求判令被告支付2020年2月26日至2020年5月25日期间租金24,081元；3.请求判令被告支付逾期电费，即2020年1月334.85元、2月156元、3月102.30元、5月65.70元，共计658.85元；4.请求判令被告支付解除合同违约金151,174元；5.请求判令被告赔偿损失8,649元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月3日,两原告与被告签订《房屋托管租赁合同》,约定被告租赁并管理转租原告所有的上海市浦东新区黄杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋),被告应按合同约定按时向原告支付租金。但因被告长期拖欠租金及水电费,2020年4月2日,两原告发函催促其履行付款义务,因被告在合理履行期限内仍不履行,故两原告决定解除该《房屋托管租赁合同》。至该合同解除时,被告应支付逾期租金24,081元、水电费658.85元,且被告应按合同约定承担违约责任,向两原告支付违约金151,174元。2018年10月24日,因系争房屋所在1号楼的一层102室房屋积水系楼上厨房下水道堵塞所致,经社区XXX委会调解,决定由该楼2室业主一起分摊损失,遂两原告支付了相应赔偿金2,500元。2019年5月28日，系争房屋因为被告租客使用不当导致渗水至楼下202住户，造成天花板损坏以及灯损坏，赔偿600元维修天花板费用，2020年2月24日因系争房屋厨房内洗衣机漏水，花费150元疏通水管，导致202住户灯具损坏，原告购置了灯具399元，因为进水也导致原告地板隆起需要更换，预计修复费用在5,000元左右，上述维修费用共计8,649元,按约应由被告承担。上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司辩称，同意解除合同，认可两原告所主张的租金金额，但被告是因疫情原因，导致公司经营出现问题，故被告是依据合同关于不可抗力的约定无责解约，不同意违约金。2019年5月28日及2020年2月24日系争房屋漏水到202室所分别产生的600元天花板维修费、150元疏通水管费和399元灯具费，被告认可。2018年10月24日赔偿给一楼住户的2,500元，因被告从未同意过承担该费用，而且造成102室下水道堵塞的原因不明，故被告不同意承担。对于5,000元的地板维修费用，因为系争房屋的装修是被告赠送的，故不愿意承担。关于水电煤费用，被告需核实。本院经审理认定事实如下：系争房屋系两原告所有。2016年8月3日，两原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋托管租赁合同》约定甲方将系争房屋出租给乙方；租期自2016年11月3日至2024年11月24日；每月租金7,600元，付三押零，前三年租金不变，第四年开始每年月租金上涨608元；乙方于付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日的，到账时间可能为此后第一个工作日；使用房屋所发生的水、电、通讯等费用由乙方承担；乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。合同签订后，原告按约向被告交付了系争房屋。但被告拖欠两原告2020年2月26日以后的租金至今未付。另查明，2018年10月，系争房屋楼下102室住户发现家中厨房、客厅、卧室等房间地面积水，经查看系因厨房下水道堵塞造成，小区物业遂通知该楼所有02室业主停止使用下水道，以免造成更大损失并疏通了管道，但疏通后三天又发现管道内有抹布袜子等杂物，由于无法知道是谁将杂物扔进下水道，故就102室住户的损失，经浦东新区金桥镇碧云社区XXX委员会调解，由1号楼02室全体住户各承担2,500元；同年10月24日，原告丁红宇通过居委会向102室住户支付了2,500元。2020年2月24日，因漏水造成系争房屋内地板变形、开裂。经两原告测量，该部分地板面积约为8.12平方米。为证明两原告所主张的被告欠付电费的情况，两原告系提供了系争房屋的电费核查通知书及支付2020年1月至5月电费支付宝账单记录，上列账单金额共计658.85元，就该组证据被告予以认可。审理中，两原告表示系争房屋已于2020年5月底收回，直至2020年8月底9月初才将系争房屋以月租金7,000元的价格再次出租。就损坏的地板，被告表示具体赔偿费用由法院核定，具体面积以两原告自行测量的为准。双方均表示就合同解除，无其它需要法院处理的后果。以上事实由两原告提供并经庭审质证的产权证、《房屋托管租赁合同》、电费核查通知书、支付宝电费支付凭证、地板照片、人民调解口头协议登记表、收据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，两原告与被告签订的《房屋托管租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。两原告向被告交付系争房屋后，被告理应支付租金，现被告欠付租金的行为已构成违约，两原告有权解除合同。因相关的诉状副本送达之日为2020年9月7日，故《房屋托管租赁合同》于该日解除。被告系对两原告主张的所欠租金、金额共计1,149元的部分损失的请求认可，故本院依法予以准许。关于两原告的其余诉讼请求，1.违约金，致使涉案房屋租赁合同解除之过错在于被告，故被告理应向两原告承担提前解除合同的违约责任，但因涉案合同约定的违约金为被告未能履行的剩余期间的租金，该违约金标准明显过高且有失公平，故本院根据合同的已履行情况，结合两原告的可能损失，按照公平公正原则酌情判令被告就此承担2.4万元；2.电费，因被告对两原告就所主张的电费所提供的证据均表示认可，而合同约定租赁期间所产生的电费应由被告负担，故被告应支付此款；3.房屋损坏费用，两原告诉称的2018年10月致使1楼住户下水管道堵塞以及2019年2月漏水事件确系发生在被告承租期间，其中2018年10月的下水管道堵塞已经由物业查明系楼上住户乱扔杂物所致，2019年2月的漏水事件被告亦认可承担部分修复费用，但对地板的修复费用不予认可，对此本院认为，上列事件均系承租方的过错所致，与两原告无关，被告理应承担该部分赔偿费用，故本院对两原告要求被告支付已垫付的2,500元赔偿费用予以支持，但就地板维修费用，因两原告未能提供所主张的地板维修费用的具体依据，故本院根据原告所测量的地板面积结合原告提供的地板损坏照片，按照通常之市场价格，酌情判令被告就此承担2,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告丁红宇、王宁与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司2016年8月3日签订的《房屋托管租赁合同》于2020年9月7日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁红宇、王宁租金24,081元、电费658.85元,共计24,739.85元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁红宇、王宁违约金2.4万元；四、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁红宇、王宁房屋维修损失5,649元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,991元，减半收取计1,995.50元，由原告丁红宇、王宁负担995.50元，被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担1,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十一月二十七日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。