重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初25131号 原告：刘文蓉，女，汉族，1972年11月3日生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：李浪，重庆普恩律师事务所律师。 被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**，统一社会信用代码91610132MA6W9PCX0Y。 法定代表人：张智军。 原告刘文蓉与被告城市社区服务集团（西安）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘文蓉及其委托诉讼代理人李浪到庭参加了诉讼。被告城市社区服务集团（西安）有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘文蓉向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告于2019年10月27日签订的《房屋托管合同》；2、依法判决被告将房屋及家具交还原告；3、依法判决被告支付原告租金5127.28元（租金暂计算至2019年8月20日）；4、依法判决被告支付原告违约金5400元；5、依法判决被告按《房屋托管合同》约定的租金标准向原告支付合同解除之日起至实际向原告交付房屋及家具之日止的房屋占用费；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。法庭调查结束前，原告将诉讼请求变更为：1、依法判决解除原告与被告于2019年10月27日签订的《房屋托管合同》；2、依法判令被告支付原告计算至2020年11月10日的租金9927.28元；3、依法判决被告支付原告违约金5400元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司于2019年10月27日签订《房屋托管合同》，约定原告将位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道211号西正街2栋6-5的房屋托管给城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司，托管期限为60个月，前期按照每月1800元的标准支付原告租金，租金按季度支付。交房后，城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司未按合同约定按时支付租金，根据合同第14条第3款的约定，原告有权解除合同，但因城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司已经注销登记，故原告提起本案诉讼。 被告城市社区服务集团（西安）有限公司未答辩。 本院经审理认定如下事实：原告刘文蓉系位于渝北区回兴街道宝圣大道211号西政国际学术交流中心2幢6-办公5房屋的产权人。 2019年10月27日，以原告刘文蓉为甲方（托管方）与城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司为乙方（受托方）签订《房屋托管合同》，其中乙方地址为江北区杨河一村78号重庆国际商会大厦3楼309、310号，主要约定：第一条，甲方将坐落在重庆市渝北区回兴街道宝圣大道211号西正街2栋6-5的房屋托管给乙方，房产证面积为34.24平方米。第三条，该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目。第五条，托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。第六条，1.经甲、乙双方协商，合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付；2.托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。第七条，1.本合同托管期合计60个月；自2019年10月30日至2024年10月29日止；甲方实收租期55个月，冲抵服务费五个月。第八条，租金标准：月租金1800元（含物业费），季付；押金标准：本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为1800元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金统一在春节次月支付，每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付；甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。第十条，甲方应于合同签订之日将房屋按约定条件交付给乙方。第十四条，三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：……1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）。第十五条，四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同尾部有原告刘文蓉签字、城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司加盖印章予以确认。 合同签订后，原告分别于2019年10月30日、2019年11月29日、2020年4月2日、2020年4月30日、2020年6月1日、2020年6月4日收到转账1800元、3600元、490.91元、490.91元、490.91元、5400元。 2020年2月26日，双方签订了《补充协议》，因受“新型冠状病毒”疫情影响，甲乙方对付款方式达成如下补充协议：乙方未支付甲方3个月的租金，合计5400元，该租金在乙方复工后，以甲方剩余合同期时间为准平均按月支付，最长不超过12个月，根据以上条款乙方2020年3月至2021年1月期间每个月额外支付甲方490.91元租金，其它条款不变。乙方复工时间暂定为2020年3月1号，如遇政府重大政策通知或无法复工，双方另行协商。本协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司加盖电子签约专用章。 2020年8月17日，原告向城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司在合同中所载明的地址邮寄了《解除房屋托管合同通知书》，主要告知：从2020年8月20日起解除与贵方签订的《房屋托管合同》并要求返还房屋、支付尚欠租金5127.28元和违约金5400元。该邮件于次日被蜂巢快递代收，后又于2020年8月30日被退回。 庭审中，原告陈述2020年2月至4月的租金分成11个月支付，每月支付490.91元，但是只支付了3个月，另主张2020年8月至2020年11月10日的租金，每月1800元。原告于2020年11月10日收回案涉房屋。 另查明，经城市房屋租赁集团（西安）有限公司申请，城市房屋租赁集团（西安）有限公司重庆分公司于2019年1月18日成立。2019年7月10日，城市房屋租赁集团（西安）有限公司名称变更登记为城市社区服务集团（西安）有限公司；2019年8月12日，城市房屋租赁集团（西安）有限公司重庆分公司名称变更登记为城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司，后于2020年8月26日注销。 本案民事起诉状于2020年11月10日送达被告。 以上事实，有当事人陈述、房屋托管合同、补充协议、不动产权证书、交易明细、解除通知书、邮单、快递记录、工商档案等证据在案证实，足以认定。 本院认为，原告刘文蓉与城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司签订的房屋托管合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。该份合同名为托管合同，实质上是原告刘文蓉将案涉房屋出租给城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司获取固定租金收益，并同意其转租的房屋租赁合同。合同签订后，第一个月租金和托管服务费相互冲抵，即城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司于2019年10月30日支付的1800元实为押金。在合同履行过程中，因欠付三个月租金5400元，双方达成补充协议，但城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司支付三个月后未按照该协议约定每月额外支付490.91元租金，逾期超过30日，原告享有单方解除权，原告于2020年8月17日邮寄的解除通知书被退回，由于合同未约定通知地址，亦没有关于视为送达的约定，其解除的意思表示尚未送达到对方。城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司作为被告设立的分公司，已于2020年8月26日注销，根据法律规定，被告应承继其合同权利义务，原告起诉解除案涉合同，本案民事起诉状于2020年11月10日送达被告，故房屋托管合同及其补充协议于该日解除。 在租赁期内，城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司尚欠原告2020年2月至4月期间的租金3927.27元（1800元×3个月－490.91元×3）以及2020年8月1日至2020年11月10日的租金6000元（1800元×3个月＋1800元÷30天×10天）未支付，应由被告支付原告。关于2020年10月30日至2020年11月10日期间的租金，合同虽约定每一年第一个起租月租金与托管服务费冲抵，互不支付，但因城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司于2020年8月26日已注销登记，其后并未提供托管服务，不存在冲抵，故该段期间的租金，被告亦应支付。因此，城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司尚欠原告租金9927.27元，应由被告支付原告。 关于违约金。根据合同约定，因未按约支付租金超过30日导致原告解除合同的，应向原告支付3个月租金标准即5400元违约金并且收取押金不予退还。实际上，违约金以及不予退还押金均系关于合同解除后违约责任的约定，被告重庆分公司已支付1800元押金，该笔押金不予退还，扣除该笔押金金额后，本院另行支持违约金3600元，对于超出部分诉讼请求，本院不予支持。 被告城市社区服务集团（西安）有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利义务，相应的法律后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告刘文蓉与被告城市社区服务集团（西安）有限公司在2019年10月27日签订的《房屋托管合同》于2020年11月10日解除； 二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司在本判决生效后七日内向原告刘文蓉支付租金9927.27元； 三、被告城市社区服务集团（西安）有限公司在本判决生效后七日内向原告刘文蓉支付违约金3600元； 四、驳回原告刘文蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1960元，因适用简易程序减半收取980元，由被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员  陶 立 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  马 瑞 书 记 员  叶小丫