贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民初1232号原告（案外人）：孙超，男，1976年1月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张鸿，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旻，贵州大谋律师事务所律师。被告（申请执行人）：中航长江建设工程有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区洪都生活**长江装饰楼。法定代表人：李涛，该公司董事长。委托诉讼代理人:康元超，贵州听威律师事务所律师。第三人（被执行人）：贵州红华物流有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区白云大道**。法定代表人：时伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李家洋，男，1995年11月17日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：匡恒，男，1984年8月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告孙超与被告中航长江建设工程有限公司（以下简称：中航公司）、第三人贵州红华物流有限公司（以下简称：红华物流公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告孙超委托诉讼代理人陈旻、被告中航公司委托诉讼代理人康元超，第三人红华物流公司委托诉讼代理人李家洋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙超向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于贵阳市观山湖区。2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年1月6号，原告作为购房人与第三人红华物流公司签订了《预购协议》，约定由原告向第三人购买该公司开发的红华新天地（原名金阳世贸）Ａ栋4层124号商品房。《预售协议》签订后，原告依约向第三人支付了购房款，第三人也依约向原告交付了案涉房产，尽管因第三人原因未就案涉房产的买卖办理网签备案手续，但该房产自交付后一直由原告占有、使用。贵阳市中级人民法院因所受理的被告与第三人建设工程分包合同纠纷一案，于2017年5月9日作出（2017）黔01民初176号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了案涉房产。2018年6月19日，经被告申请，贵阳市中级人民法院依照（2017）黔01民初176号民事判决书及（2018）黔民终10号民事判决书立案执行，案涉房产随即作为案件执行标的。2019年11月，原告了解到案涉房产因被告与第三人前述案件被查封后，依法向贵院提起了执行异议，请求贵院终止依据贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初176号民事判决书及贵州省高级人民法院（2018）黔民终10号民事判决书对位于贵阳市观山湖区所采取的执行措施，并在执行异议立案时提供了相应证据。对原告所提执行异议，贵院既未组织原被告双方进行听证调查，也未对原告所提供的证据进行调查核实，故而错误的认定原告未能提供足以排除执行的证据，并以此为由，作出（2019）黔01执异734号执行裁定书，错误的驳回原告执行异议请求，并于2020年3月12日向原告送达了该裁定书。综上所述，原告认为：就案涉房产而言，在贵院采取查封措施之前，原告与第三人于2015年1月6日就案涉房屋已签署了《预购协议》，虽该《预购协议》并非正式的商品房买卖合同，未能办理网签备案手续，但该协议对原告所购房屋具体位置、房屋单价、面积、房屋总价款及购房款交付时间等作了明确的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，因而该协议符合商品房买卖合同相应要件，应认定原告与第三人所签署的《预购协议》具备商品房买卖关系；协议签订后，原告依约支付了相应购房款，并由第三人出具了相关的购房款收据；第三人也将案涉房产交由原告占有使用至今，且案涉房产至今未办理过户登记并非原告自身原因造成；为此，原告认为自身享有足以排除强制执行的民事权益，所提执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》?第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，（2019）黔01执异734号执行裁定书认定事实错误，进而所作裁定错误。原告不服贵院（2019）黔01执异734号执行裁定书，特此依据《民事诉讼法》相关规定及《民事诉讼法司法解释》第三百零四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”规定，就此提起案外人执行异议之诉，请求法院查明案件事实后，支持原告诉讼请求。被告中航公司答辩称，一、原告与红华物流公司之间仅签订《预购协议》，并未就案涉商铺签订正式的《商品房买卖合同》，原告与红华物流公司之间系合同之债，不能对抗本案执行。二、原告与红华物流公司签订相关协议后，原告未全额支付购房款，未取得涉案房屋的物权等相关权利，不能对抗本案执行。三、原告的诉请不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的法定情形，应当依法驳回原告的诉讼请求。四、因原告的诉请于法无据，相关案件受理费应由原告自行承担。第三人红华物流公司述称，认可原告的诉讼请求，原告与第三人签订的协议合法有效，且原告已交纳部分购房款。原告孙超对其主张提交以下证据：第一组：原告身份证、被告企业信息查询，拟证明原、被告主体资格。被告中航公司及第三人红华物流公司均对该组证据无异议。第二组：（2017）黔01民初176号民事裁定书、（2017）黔01民初176号民事判决书、（2018）黔民终10号民事判决书、执异裁定书。拟证明：案涉房屋已被法院保全查封并属于执行标的；原告向法院提出执行异议，被法院驳回异议请求。被告中航公司质证称，对该组证据真实性无异议，反之能证明原告主张解除查封的主张被法院驳回，其主张无事实法律依据，被告中航公司的保全查封及执行符合法律依据。第三人红华公司质证称，对该组证据无异议。第三组：《预购协议》、缴费票据。拟证明：原告已合法占有案涉房屋，且缴纳了相应购房款。非因原告自身原因未办理过户登记。被告中航公司质证称对该组证据真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。原告并未与红华物流公司签订正式买卖合同，未足额缴纳购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的法定情形。第三人红华物流公司对该组证据无异议。第四组：《商铺委托经营管理合同》，拟证明：原告已实际占有使用案涉房屋。被告中航公司质证称，对三性不予认可，案涉房屋一直处于空置状态，未实际交付和运营，原告不能对抗本案执行。第三人红华物流公司质证称认可真实性，无异议。被告中航公司及第三人红华物流公司均未提交证据。为查明案涉房屋查封情况，本院调取（2017）黔01民初176号协助执行通知书、（2018）黔01执713号之一协助执行通知书。针对上诉证据，原告孙超、被告中航公司以及第三人红华物流公司均表示无异议。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：本院在审理中航长江公司与红华物流公司建设工程分包合同纠纷一案过程中，根据中航长江公司的申请，对红华物流公司名下价值20493176.29元的财产进行保全，并作出（2017）黔01民初176号协助执行通知书，于2017年5月9日查封了红华物流公司名下位于贵阳市观山湖区仓储物流中心”项目房屋一层、三层、四层共计104套”查封期限为2017年5月9日至2020年5月8日。查封清单载明的房号包含本案案涉房屋。本院于2017年7月6日作出（2017）黔01民初176号民事判决书，判令：一、被告（反诉原告）贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）中航长江建设工程有限公司工程款19401210元并支付利息（利息按以下标准计算：1、按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算自2016年11月12日起至2017年4月21日止欠付工程款17851381元的利息；2、按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算自2017年4月22日起欠付工程款19401210元的利息至前述款项付清之日止。）；二、驳回原告（反诉被告）中航长江建设工程有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州红华物流有限公司的全部反诉诉讼请求。后红华物流公司上诉，贵州省高级人民法院作出（2018）黔民终10号民事判决书，判决：一、维持贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初176号民事判决第一、二项；二、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初176号民事判决第三项；三、判决中航长江公司在本判决生效之日起三十日内支付红华物流公司延误工期违约金2400000元。该判决生效后，中航长江公司向本院申请强制执行。执行案号为：（2018）黔01执713号。本院于2020年3月18日作出协助执行通知书，继续查封贵州红华商贸物流园仓储物流中心”项目房屋一层、三层、四层房产共计67套房屋，查封期限为2020年3月20日至2023年3月19日。查封清单载明的房号包含本案案涉房屋。本案原告遂提出执行异议，本院于2019年12月30日作出（2019）黔01执异734号执行裁定书，裁定：驳回孙超的异议请求。孙超遂提起本案执行异议之诉。另查明，2015年1月6日原告孙超与第三人红华物流公司签订一份《预购协议》，约定由孙超预购红华公司开发的红华新天地商品房A栋4层124号，套内建筑面积为25.8平方米，按套内建筑面积计算每平米17483元，孙超应于协议签订之日起向红华物流公司支付预购款400000元，并于协议签订后三日内支付第二笔预购款51054元。双方签订正式《商品房买卖合同》后该预购款自动冲抵购房款。并约定双方于2015年6月30日前签订商品房买卖合同。孙超分别向红华物流公司刷卡支付5万元、13万元、15万元。红华物流公司于2015年1月6日出具收款收据确认收到孙超支付的4-124号房定金5万元；红华物流公司于2015年1月6日出具收款收据确认收到孙超支付的4-124号商铺款35万元，并备注：刷卡28万元，现金7万元；红华物流公司于2015年1月11日出具房屋销售专用收据确认收到孙超支付的451054元，注明房号为西市4层-124，备注：实收51054元（现金），换收据40万元。再查明，本案庭审过程中，原告及第三人红华公司均表示，案涉房屋系于2015年交付。2017年8月18日，原告孙超与红华物流公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定孙超将案涉房屋全权委托给红华物流公司统一招租经营及管理。本案事实，有（2017）黔01民初176号民事判决、（2018）黔民终10号民事判决书、协助执行通知书、《预购协议》、付款凭证、收款收据及当事人陈述等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告孙超主张其已在法院查封案涉房屋前与红华物流公司签订了购房合同，并支付完全部购房款。对此孙超提交了其与红华物流公司签订的《预购协议》、刷卡凭证以及收款收据等证据，原告提交的刷卡凭证所载明的付款金额共计33万元，对于剩余购房款121054元部分，红华物流公司向孙超出具的收款收据备注为现金收取，该收款收据载明的金额、房号与合同约定能够相互对应。可以认定孙超与红华物流公司在案涉房屋被查封前已签订合同，且孙超已履行了支付购房款的合同义务。虽然原告孙超与红华物流公司未按照《预购协议》的约定签订正式的商品房买卖合同，但双方《预购协议》已经具备商品房买卖合同的基本条款，且孙超已支付协议约定的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，本院认定原告孙超与红华物流公司在法院查封案涉房屋前已形成商品房买卖合同关系且合同已实际履行。关于房屋占有使用的情况，本案庭审过程中，红华物流公司及原告孙超均确认案涉房屋已于2015年交付，且孙超亦与红华物流公司签订《商铺委托经营管理合同》，将案涉房屋委托红华物流公司统一经营管理。即孙超对房屋实际占有使用的时间早于本院查封案涉房屋的时间。虽然案涉房屋未办理产权证，名义上仍属于红华物流公司所有，但案外人孙超作为案涉执行标的房屋的买受人，在人民法院查封前购买案涉房屋并已取得该房屋的实际控制权。在红华物流公司未履行提交办理商品房产权所需的备案资料及协助买受人办理房屋产权登记的合同义务时，本案现有证据亦不能证明孙超对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告孙超对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其所提不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于贵阳市观山湖区房屋。案件受理费60元，由贵州红华物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院(2019)黔01执异734号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  余长智审判员  刘 华审判员  王 晨二〇二〇年十一月二十五日法官助理黄艳书记员李月红