广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初1113号原告：曲贵华，女，1965年6月30日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告：张学军，男，1965年6月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。上述两原告共同委托诉讼代理人：林卓，广东百盈律师事务所律师。被告：深圳市坪山碧岭股份合作公司，住所地广东省深圳市坪山区坪山碧岭社区居委会办公大楼，统一社会信用代码91440300192470241U。法定代表人：侯锡康，董事长。委托诉讼代理人：冯祥国，广东翰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶子明，广东翰泰律师事务所律师。上列原告曲贵华、张学军诉被告深圳市坪山碧岭股份合作公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲贵华、张学军及其共同委托诉讼代理人林卓，被告深圳市坪山碧岭股份合作公司的委托诉讼代理人冯祥国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令房屋主体补偿款5，762，263.00元归原告所有；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2002年10月15日，原告与被告签订一份《合作办厂合同书》，约定由被告提供一块约11000平方米的建设用地，由原告提供建设资金和一切配套设施，合作期限50年（从2002年10月1日起至2052年10月1日止），项目建成后由原告独立经营核算，被告不参与生产经营，不承担债权债务，而是每月收取固定分配利润及按原告工人数收取服务管理费，合同第五条第3款明确约定原告完全享有对该土地的使用权，如遇国家征用该地，土地补偿费归被告所有，建筑物及动产补偿归原告所有。之后原告建成厂房投产，依约履行《合作办厂合同书》各项义务，向被告交纳各项租地和管理费用，并向政府相关部门每年缴纳了房产税及土地使用税。因涉案房屋位于深圳市坪山区炳坑水库一级水源保护区工程项目范围内，政府作出了征收拆迁决定。2018年11月14日，原告、被告及深圳市坪山区碧岭街道办事处签订了一份《深圳市坪山区炳坑水库一级水源保护区工程项目房屋补偿三方协议书》（以下简称三方协议），约定原告、被告选择货币补偿方式，各项补偿款合计为16，242，227.00元，扣减“两规”处理罚款及地价金额812，139.00元后，实际补偿款为15，430，088.00元。因双方未就房屋主体补偿款项12，824，526.00元的分配事宜达成一致，补偿款的支付方式约定为碧岭街道办先向被告支付65万元，向原告支付9，017，825.00元，剩余5，762，263.00元由碧岭街道办拨付至原被告双方共同银行监管账号，该监管的补偿款由双方自行协商解决或诉讼解决分配事宜，监管银行将按照自行协商或诉讼生效法律文书拨付。2018年11月8日，原被告双方与深圳农村商业银行碧岭支行签订《补偿款资金委托监管协议》，将涉案5，762，263.00元补偿款交由深圳农村商业银行碧岭支行监管。之后一年多的时间里，因被告提出诸多不合理要求，原被告双方未能就5，762，263.00元补偿款分配事宜达成一致。原告认为，依据《合作办厂合同书》第五条第3款的约定，如遇国家征收，土地补偿费归被告所有，建筑物及动产补偿归原告所有。而坪山区政府规定征收集体建设用地的补偿标准为210元／平方米，涉案土地面积为3030.47平方米，应获土地补偿款为636，399.00元。之前签订《深圳市坪山区炳坑水库一级水源保护区工程项目房屋补偿三方协议书》时碧岭街道办也是按照此标准先行支付给被告土地补偿款65万元。且，被告征收范围内的其他土地也是按照此标准进行的补偿，并单独与碧岭街道办签订了征收补偿协议。因此，涉案监管的5，762，263.00元补偿款应归原告所有。现提起诉讼，请贵院依法判决。被告辩称：1.原、被告与案外人深圳市坪山区碧岭街道办事处于2018年11月14日签订的合同编号（2018）深坪炳坑水库拆合字（碧岭）第006号三方协议，属于房屋拆迁安置补偿合同，但该协议已完全履行，原、被告对该协议约定的房屋主体（含土地）补偿款的分配问题不涉及深圳市坪山区碧岭街道办事处的权利义务，因此本案并非拆迁人与被拆迁人的合同履行争议，不属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷；2.深圳市坪山区炳坑水库一级水源保护区工程项目范围房屋征收和城市化转地，分别适用不同政策和补偿标准，两者互不相干，并行不悖。其中房屋征收实行房地一体，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》及土地整备局关于《坪山区房屋征收补偿政策相关事宜的通知》等法规政策的规定和标准进行补偿。房屋以外的土地参照《坪山新区处理城市化土地转制遗留问题工作领导小组2016年第1次工作会议纪要》精神，按照210元/平方米进行补偿，本案属于房屋征收，不属于城市化转地，原告主张按照城市化转地210元/平方米对被告进行补偿与事实及政策不符，应当不予采纳；3.三方协议约定的房屋主体（含土地）补偿费13，636，665.00元，扣减“两规”处理罚款及地价812，139.00元后的剩余款项12，824，526.00元，是对测绘编号BK18-BK25、BK28、BK29房屋及土地的补偿，是房地一体的整体价值，未对土地及房屋价值进行剥离，原、被告均有权请求分配；4.房屋主体含土地补偿费是根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》附件《深圳市房屋征收补偿规则》表2《各类未经产权登记房屋的补偿方式》及土地整备局关于坪山区房屋征收补偿政策相关事项通知规定计算确定，表2《各类未经产权登记房屋的补偿方式》分为房屋系“原集体经济组织继受单位所建”和“原村民、其他企业单位或者非原村民所建”两种补偿方式，不同的补偿方式适用不同政策标准，本案房屋主体含土地补偿费12，824，526.00元，是以被告为权利人，采取原集体经济组织继受单位补偿方式和相应的政策标准予以确定，具体计算公式为建筑面积3030.37平方米×（补偿基准价4500元/平方米）-“两规”处理罚款20元/平方米-公告基准地价28元/平方米=12，824，526.00元。如果以原告为权利人，只能采取“原村民、其他企业单位或者非原村民所建的补偿方式，补偿费为人民币10，212，347.00元，具体计算公式为房屋建筑面积3030.37平方米×（补偿基准价4500元/平方米）-两规处理罚款30元/平方米-市场评估地价1100元/平方米=10，212，347.00元，显而易见两种补偿方式扣减罚款及地价标准不同，补偿单价存在862元/平方米的差价和2，612，179.00元的差额；5.本案被征收房屋是原告承租被告集体土地建造，三方协议约定的房屋主体（含土地）补偿费是对土地及房屋整体补偿，二者的价值相辅相成，所占比重和贡献难以认定，难以剥离单独评价，应当综合房屋当时的造价、已实际使用年限及收益、剩余合同期限、土地及房屋增值的幅度、贡献大小、合同关于不动产归属的约定及补偿款的分配，根据诚实信用原则和公平原则进行分配为宜，具体分配方案如下：首先，本案属于原村民、其他企业单位或者非原村民所建补偿方式，补偿费为10，212，347.00元，实际上是以被告为权利人，采取原集体经济组织继受单位所建的补偿方式和政策标准进行补偿，两种补偿方式存在2，612，179.00元的差额，该差额利益是基于被告身份取得，应当归属被告，原告不享有分配权，应当从房屋主体补偿款12，824，526.00元中扣减分配被告，剩余款项10，212，347.00元属于原、被告共同所有的征收利益。其次，剩余原、被告共同所有的征收利益10，212，347.00元因土地及房屋价值比例及增值幅度无法区分，房屋当时的造价成本相对不高，原告已实际使用多年，根据公平原则由原、被告平均分割即分别分配5，106，174.00元。综上，本案房屋主体含土地补偿款12，824，526.00元，由原告分配5，106，174.00元，原告根据三方协议总共可获得补偿款7，711，736.00元（5，106，174.00元+其他补偿2，605，562.00元），原告已分配9，017，825.00元，未分配-1，306，089.00元，被告已多领取补偿款1，306，089.00元，应当从已领取的补偿款中返还原告。被告应分配7，718，353.00元（2，612，179.00元+5，106，174.00元），已分配65万元，未分配7，068，353.00元（7，718，353.00元-650，000.00元），三方协议约定并已委托深圳农村商业银行碧岭支行监管的补偿款5，762，263.00元，全部归被告所有，剩余款项1，306，089.00元被告将依法提起反诉或另行起诉要求原告返还，基于上述事实和理由，原告的诉讼请求不成立，应当依法予以驳回。经审理查明，2002年10月15日，原告张学军（乙方）与深圳市碧岭经济发展有限公司（甲方）签订《合作办厂合同书》，张学军利用碧岭经济发展有限公司一块工业用地合作兴建工业厂房。合同第二条合作方式约定：1.甲方提供建设用地，乙方提供建设资金和一切配套设施；2.合作年限为50年（从2002年10月1日起至2052年10月1日止）；3.合同期满后，一切不动资产（厂房及配套设施工程）归甲方所有，动产（货物机械及设备）归乙方所有......。合同第三条土地用途：主要用于兴建工业及配套设施工程。合同第五条“双方的责任”中的第3款约定：在合同期内，乙方完全享有对该土地的使用权，如果遇国家征用该地，双方无条件服从，土地补偿费归甲方所有，建筑物及动产补偿归乙方所有，本合同终止。该合同甲方落款处盖章为“深圳市坪山碧岭股份合作公司”，与甲方深圳市碧岭经济发展有限公司主体存在不一致的情况。同日，深圳市碧岭经济发展公司与张学军作为法定代表人的深圳市巴格拉化工有限公司签订了《合作办厂合同书》，该《合作办厂合同书》与前述《合作办厂合同书》的内容一致。深圳市碧岭经济发展有限公司于2007年7月17日变更名称为深圳市坪山碧岭股份合作公司，即本案被告。张学军、曲贵华系夫妻关系。2018年，因深圳市坪山区炳坑水库一级水源保护区工程项目实施的需要，需对上述房屋（厂房）进行征收补偿。同年11月14日，征收人深圳市坪山区碧岭街道办事处与被征收人深圳市坪山碧岭股份合作公司及被征收人张学军、曲贵华，三方订立了《深圳市坪山区炳坑水库一级水源保护区工程项目房屋补偿三方协议书》（货币补偿），三方对被补偿的房屋进行了确认，具体为：房屋未进行产权登记，位于深圳市坪山区（具体位置及坐标见附件（一）），测绘编号：ＢＫ18~ＢＫ25、ＢＫ28、ＢＫ29，占地面积3030.37平方米，建筑面积3030.37平方米。（具体详见测绘报告深坪测（现）2017-ＢＫ-03）。协议的第二条补偿方式、内容及金额约定：经甲（碧岭街道办）、乙（深圳市坪山碧岭股份合作公司）、丙（张学军、曲贵华）协商一致，对乙方、丙方被补偿房屋，乙方、丙方选择货币补偿方式。该补偿方式一经选择，不可变更。根据估价机构对被补偿房屋出具的深尊量行评字第【2018】（Ｇ）ＺＳ10001号评估报告书，补偿内容及金额如下：（一）房屋主体（含土地）补偿费金额：13636665元；（二）房屋构筑物、附属物等补偿费金额1162016元；（三）室内自行装饰装修价值补偿金额246285元；（四）青苗、果树补偿费金额105100元；（五）停产、停业损失补偿费金额254551元；（六）擅改经营性用途适当补偿金额无；（七）搬迁费金额121215元；（八）临时安置费金额127276元；（九）其他补偿：1.檐廊、阳台、走廊，金额584770元；2.设备搬迁，金额4349元。综上，金额合计16242227元，扣减“两规”处理罚款金额及地价金额812139元后，甲方实际应支付乙方、丙方补偿金额合计15430088元。协议第三条支付方式约定：1.本协议签订后，甲方先向乙方支付补偿款650000.00元、向丙方支付补偿款9017825.00元。剩余补偿款5762263.00元由甲方拨付至乙、丙双方共同银行监管账号；2.乙、丙双方一致同意以自行协商解决或诉讼解决上述有关补偿款分配纠纷。本协议签订后，在确定乙、丙双方分配份额的自行协商协议或法律文书生效之前，上述剩余补偿款暂由乙、丙双方指定的银行监管账号负责保管，如上述监管资金不足以支付乙方所获得补偿款的，丙方应从已经收取的补偿款中补足支付乙方；3.乙、丙双方待确定双方分配额的自行协商或法律文书生效后，可持有效文书及主体证明文件向乙、丙双方的监管银行按文书的分配份额申请拨付补偿款。原、被告确认坪山区碧岭街道办已支付原告补偿款9017825.00元，支付被告补偿款650000.00元。剩余补偿款5762263.00元由坪山区碧岭街道办拨付至原被告双方在深圳农村商业银行碧岭支行开设的监管账户（账号：00×××40）内。深尊量行评字第【2018】（G）ZS10001号《房地产评估报告书》明确：本次评估采用房地分估的方式进行评估，即分别估算标定厂房土地使用权价值及地上房屋的价值，将土地使用权评估价值加上房屋评估价值即为该房地产的评估价值。计算公式为：房地产价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+利润。原告向本院申请调查涉案土地内的已被征收的深圳市飞豹润滑油有限公司工厂的土地补偿标准，本院依法向坪山区碧岭街道办事处土地整备中心调取了《深圳市坪山区城市化转地补偿协议书》，该补偿协议书的第四条记载：该地块转地补偿标准参照《坪山新区处理城市化土地转制遗留问题工作领导小组2016年第1次工作会议纪要》（深坪转地纪【2016】1号）精神，按照210元/平方米进行补偿。经查，《坪山新区处理城市化土地转制遗留问题工作领导小组2016年第1次工作会议纪要》（深坪转地纪【2016】1号）规定：三、关于明确《关于征收安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》中有关转地补偿标准事宜......。为统一坪山新区转地补偿标准，会议议定，转地补偿标准按照210元/平方米执行（即坪山新区工业用地基准地价最高值50%）。依照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》附件第一部分表二所规定的各类未经产权登记房屋的补偿方式，涉案房屋的性质属于“生产经营性、商业办公类中原村民、其他企业单位或者非原村民所建”，应当依照“被征收房屋的价值-30元/㎡罚款-100%市场评估地价”的方式进行计算。但三方协议附件（二）：补偿费用确认表补偿数额，是以“被征收房屋的价值-20元/㎡罚款-100%公告基准地价”的方式进行计算，该计算方式参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》所对应的房屋属性，即“原农村集体经济组织继受单位所建（位于非农建设用地范围外）”。《土地整备局关于坪山区房屋征收补偿政策相关事宜的通知》（深坪土整〔2017〕327号）规定，坪山区房屋征收项目公告基准地价统一按坪山区现行最低公告基准地价标准扣减（现行最低公告基准地价：住宅803元/平方米，工业248元/平方米）；坪山区工业厂房类房屋补偿参照住宅类房屋的补偿方式，以4500元/平方米（坪山区新式厂房的市场评估价）作为工业厂房类房屋补偿基准价格，工业厂房的市场评估价高于该补偿基准价格时，按市场评估价扣减罚款、地价后实施补偿；工业厂房市场评估价低于该补偿基准价格时，以补偿基准价格扣减罚款、地价后实施补偿。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。人民法院依职权审查合同的效力，不受当事人是否提起确认合同无效的诉讼请求限制。本案中，原、被告对《合作办厂合同书》的真实性无异议，但因合同所涉土地当时属于尚未办理征转手续，且不涉及已转非农建设用地的集体所有土地，被告将涉案土地出租给原告兴建厂房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，依法应当认定为无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现坪山区碧岭街道办已对涉案土地及房屋进行征收，并委托评估公司对拆迁价值进行了评估，双方对该评估报告所认定的价值均未提出异议，并在此基础上签订了补偿三方协议，故本院以该三方协议作为确定涉案因征收行为造成的双方实际损失为依据。对于涉案房屋主体（含土地）的征收补偿款的分配问题，双方在《合作办厂合同书》中对此有约定，现该合同书虽被认定为无效，但对于双方因征收补偿款发生的争议可参照合同书中的相关约定进行处理。本案中，双方对三方协议中其他补偿内容及归属无争议。仅对房屋主体（含土地）补偿费在扣减“两规”处理罚款及地价812139.00元后的剩余款项12824526.00元的分配存在争议。结合双方的举证和质证，本院认为，在确定分配比例时，应综合考虑以下因素：首先，根据三方协议，该部分补偿款系以被告为权利人，采取原农村集体经济组织继受单位补偿方式和相应的政策标准予以确定。其次，根据《合作办厂合同书》，原告对被征收房屋享有50年使用权。合同期满后，一切不动资产（厂房及配套设施工程）归被告所有。现提前征收，势必造成原告预期利益损失，故原告对补偿款分配的比例应考虑剩余合同期限占租期的比例来确定。再次，房地产评估报告书标定涉案土地楼面地价即土地成本价为1100元／㎡，但房地产价值还包括了开发成本、管理费用、利润等诸多要素。三方协议附件（三）中建筑物补偿款为12824526.00元，是对土地及房屋的整体补偿，二者的价值相辅相成，所占比重和贡献难以认定，难以剥离单独评价，应当综合房屋当时的造价、已实际使用年限及收益、土地及房屋增值的幅度等综合考量。根据本案的实际情况，法庭酌情确定原告与被告就房屋主体（含土地）补偿费12824526.00元的分配比例为7:3，即原告应分得其中的70%即8977168.00元，被告应分得其中的30%即3847358.00元。故原告还应分得补偿款（15430088.00元-12824526.00元）＋8977168.00元-已领取的9017825.00元＝2564905.00元；被告还应分得补偿款3847358.00元-已领取的650000.00元＝3197358.00元。综上，对存放在深圳市农村商业银行碧岭支行监管账户（账号：00×××40）内的房屋主体（含土地）补偿款5762263.00元，原告应分得其中的2564905.00元，被告应分得其中的3197358.00元。原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。被告未提起反诉，为减少诉累，本院在本案中一并予以处理、明确。析出原告的应得款项后，剩余的归被告所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、深圳市农村商业银行碧岭支行监管账户（账号：00×××40）内的房屋主体（含土地）补偿款5762263.00元，其中2564905.00元归原告曲贵华、张学军所有，3197358.00元归被告深圳市坪山碧岭股份合作公司所有；二、驳回原告曲贵华、张学军的其他诉讼请求。本案受理费26，068.00元（原告已预缴），由原被告各承担一半，即原告承担13，034.00元，被告承担13，034.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  阳云其二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘俊裕