上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初19493号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司上海黄浦区支行，住所地上海市黄浦区。主要负责人：陈海波，行长。委托诉讼代理人：崔英，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩鸿蕊，上海众华律师事务所律师。被告：葛建峰，男，1990年5月17日出生，汉族，住上海市静安区。被告：上海市住房置业融资担保有限公司(原上海市住房置业担保有限公司)，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路******。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：陆颖，女。委托诉讼代理人：俞周，男。被告：孙文英，女，1968年9月17日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：葛建峰(系被告孙文英儿子)。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海黄浦区支行(以下简称邮储银行黄浦支行)与被告葛建峰、上海市住房置业融资担保有限公司(原上海市住房置业担保有限公司，以下简称住房置业公司)、孙文英金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行黄浦支行的委托诉讼代理人崔英、韩鸿蕊，被告葛建峰(兼被告孙文英的委托诉讼代理人)，被告住房置业公司的委托诉讼代理人陆颖、俞周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮储银行黄浦支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告葛建峰归还原告贷款本金253,106.88元，支付截至2020年5月13日止的利息25,503.82元、逾期利息3,854.76元；2.判令被告葛建峰偿还原告自2020年5月14日起至全部清偿之日止的逾期利息(以未还本息之和278,610.70元为基数，按合同约定的借款利率上浮50%计收)；3.判令被告葛建峰支付律师费18,000元；4.判令被告住房置业公司、被告孙文英对以上费用承担连带责任；5.判令原告对位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的折价款或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；6.判令本案诉讼费用由三被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、2、4、5项诉讼请求为：判令被告葛建峰归还原告贷款本金252,906.88元，支付截至2020年9月21日止的利息21,182元、逾期利息7,479.88元；2.判令被告葛建峰偿还原告自2020年9月22日起至全部清偿之日止的逾期利息(以未还本息之和274,088.88元为基数，按合同约定的借款利率上浮50%计收)；4.判令被告住房置业公司对以上费用承担连带责任；5.判令原告对被告葛建峰、孙文英名下位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的折价款或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。事实和理由：2013年10月，被告葛建峰与原告签订了一份编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX2的《个人购房借款及担保合同》，约定：被告葛建峰购买上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋，原告于2013年12月10日对被告葛建峰发放了43.5万的个人商业用房贷款，贷款期限为120个月，等额本息，利率为同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%，罚息为在借款利率的基础上加收50%。被告住房置业公司对此笔借款承担连带责任保证，保证期限为贷款发放之日至此房屋产权证办妥之日止。贷款合同签订后，原告按照合同约定给被告葛建峰发放了贷款43.5万。被告葛建峰自2018年7月停止还款，被告住房置业公司亦未承担担保责任，原告诉至法院。被告葛建峰、孙文英辩称：目前无力偿还借款，希望原告允许被告先还利息再还本金，或者延长还款期限、降低每月还款额。被告住房置业公司辩称：对于承担保证责任没有异议，但代偿方式应按照担保函所载，即按期代偿，而非原告诉请的全额代偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院根据双方当事人的陈述及举证、质证意见，确认原告诉称事实。本院另查明，《个人购房借款及担保合同》第十条“违约及违约责任”约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，有权要求保证人承担保证责任；第十三条“费用”约定，本合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于：保险费、评估费、登记费、保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，由合同各方依照法律、法规、行政规章以及其他规范性文件的要求承担，合同各方另有约定的除外。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。系争房产上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室于2013年12月13日办理预告登记，预购商品房抵押人为葛建峰、孙文英，预购商品房抵押权人为原告，至开庭日该处房产未办理正式抵押登记。被告住房置业公司于2013年12月6日向原告出具《期房阶段性担保函》(适用于住房、商用房)，为借款人葛建峰向原告申请的435,000元借款承担连带责任保证，该阶段性连带责任保证的期限为自发放贷款之日至该房屋开发商办妥房屋产权证之日止；保证责任范围是借款人在此期间应偿还的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和原告为实现债权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等)；具体承担保证责任的方式是：借款人未按约定还款连续达三期时，原告有权向住房置业公司发出要求承担保证责任的通知书，住房置业公司接到通知书后7个工作日内按照借款人应付而未付的金额履行保证责任；借款人未按约定还款达六个月的，原告可根据借款合同约定宣布贷款提前到期，住房置业公司将继续以按期代偿的模式履行保证责任，直至保证期限结束。原告于2018年10月25日向被告住房置业公司寄送《个人贷款本息代偿通知书》，要求住房置业公司承担担保责任，代偿截至2018年11月6日被告葛建峰的逾期欠款12,403.05元，被告住房置业公司于2018年11月15日通过银行转账向原告支付该笔代偿款。原告为本案诉讼聘请律师，并由上级单位中国邮政储蓄银行股份有限公司上海分行于2020年8月6日支付律师费18,000元。再查明，2020年7月13日，经上海市市场监督管理局批准，被告住房置业公司企业名称由“上海市住房置业担保有限公司”变更为“上海市住房置业融资担保有限公司”。本院认为，原告与被告葛建峰签订的《个人购房借款及担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方均有法律约束力。原告已按约向葛建峰履行了全额放贷义务，葛建峰收贷后未按约履行还款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。故原告请求判令葛建峰归还借款本金及支付利息和逾期利息的诉讼请求，合法有据，应予支持。律师费是原告为实现债权而支出的费用，具有合同依据，并且原告已经实际支付，故对原告的该项请求予以支持。被告住房置业公司向原告出具《期房阶段性担保函》(适用于住房、商用房)，承诺为葛建峰所购房屋办妥产权证前、对原告的前述债务承担连带保证责任，而本案中并未办理产权登记手续，故原告要求住房置业公司承担连带保证责任的请求，合法有据，予以支持。关于履行担保责任的方式，本院采纳住房置业公司意见，应按照双方约定按期代偿。被告住房置业担保公司履行保证责任后，有权在其保证责任范围内向被告葛建峰追偿。关于原告要求行使对上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房产抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”同法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，直接取得某项物权的登记，与为保障将来取得该项物权而进行的预告登记，系两种不同种类的登记，具有不同的法律效果。就本案而言，原告对系争房屋所取得的是抵押权的预告登记，其功能在于保障登记权利人将来取得系争房屋的抵押权。但是预告登记有别于抵押权设立登记，预告登记本身不能使登记人直接取得抵押权，原告若欲取得系争房屋的抵押权，仍须按照《中华人民共和国物权法》第十四条办理抵押权设立登记。而根据本案已查明之事实，系争房屋上目前并未有原告的抵押权设立登记。因此，原告要求行使对系争房屋的抵押权的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下：一、被告葛建峰应于本判决生效之日起十日内归还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海黄浦区支行贷款本金252,906.88元，支付截至2020年9月21日止的利息21,182元、逾期利息7,479.88元，并偿付自2020年9月22日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本息之和274,088.88元为基数，按合同约定的借款利率上浮50%计算)；二、被告葛建峰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海黄浦区支行律师费损失18,000元；三、被告上海市住房置业融资担保有限公司对上述判决主文第一、二所确定的被告葛建峰的还款义务，向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海黄浦区支行承担按期代偿连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权向被告葛建峰追偿；四、对原告中国邮政储蓄银行股份有限公司上海黄浦区支行其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,806.98元，减半收取计2,903.49元，由被告葛建峰、上海市住房置业融资担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。审 判 员 谢琴铮二〇二〇年十一月五日法官助理 陈芊颖书 记 员 王 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。三、《中华人民共和国担保法》第十八条保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。