广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40447号原告：范燕琼，女，1962年3月24日出生，香港特别行政区居民,原告：汤贝君，女，1998年10月18日出生，香港特别行政区居民,两原告共同委托诉讼代理人：黎祖恒，广东红棉律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：钟浩源，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：李羡熹（曾用名李佩桃），女，1982年8月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄穗生，广东品杰律师事务所律师。被告：许颖敏，女，1980年5月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄穗生，广东品杰律师事务所律师。被告：黄静怡，女，1983年6月25日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：李杰明，男，1984年1月14日出生，汉族，住广州市越秀区。原告范燕琼、汤贝君与被告李羡熹、许颖敏、黄静怡、李杰明确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人黎祖恒、钟浩源，被告李羡熹、许颖敏的共同委托诉讼代理人黄穗生，被告黄静怡、李杰明本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范燕琼、汤贝君向本院提出诉讼请求：1.确认被告李羡熹以汤名海名义与被告许颖敏于2011年12月29日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）无效，该房屋买卖交易行为无效；2.确认被告许颖敏与被告黄静怡、李杰明于2013年5月29日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）无效，该房屋买卖交易行为无效；3.判令四被告向两原告返还广州市越秀区大德路25号1807房；4.判令被告黄静怡、李杰明协助两原告到房屋管理部门办理将广州市越秀区大德路25号1807房过户到两原告名下的手续；5.本案全部诉讼费用由四被告承担。事实和理由：汤名海于2008年12月31日去世，原告范燕琼与汤名海于1998年10月18日生育了汤贝君，范燕琼与汤名海于2003年8月15日登记结婚，两原告是汤名海的合法继承人。汤名海的父亲汤定快于2000年11月17日死亡，遗有坐落在广州市大德路××、××房屋（旧门牌××、370号），汤定快立遗嘱将上述房屋交由汤名海一人继承。上述房屋被拆迁，拆迁方与汤名海签订协议补偿三间房屋，分别是广州市越秀区大德路25号708房、1806房、1807房，该三间房屋于汤名海死亡后才登记至汤名海名下，两原告并不清楚确切时间。后经多方查证才发现上述1807房已由被告李羡熹凭借汤名海的委托书与被告许颖敏于2011年12月29日签订《存量房买卖合同》并过户至被告许颖敏名下。许颖敏此后又将该房屋出售给被告黄静怡、李杰明，并于2013年5月30日登记至其两人名下。李羡熹在汤名海去世之后，未经继承人即两原告同意，以汤名海名义出售涉案房屋给许颖敏的行为属于无效，基于此，许颖敏再将房屋出售给黄静怡、李杰明的行为亦属无效，遂诉至法院。被告李羡熹辩称，不同意原告全部诉讼请求，请求法院驳回原告诉请。1.我方持有汤名海出具的公证委托书，委托权限包括办理涉案房屋出售、过户等相关事项，委托期限清晰约定为委托事项办结终止，根据民法总则第一百七十四条的规定，被代理人死亡后，授权中明确代理权在代理事务完成时终止的，委托代理人实施的代理行为有效，故汤名海出具给我方的公证委托书在其死亡后依然有效，我方基于此与许颖敏签订买卖合同合法有效；2.我方与汤名海于2003年9月19日签订的有偿委托（授权）协议书约定汤名海将涉案越秀区大德路××、××物业及相关拆迁补偿权益以100万元的价格转让给我方，我方已按照协议约定交付100万元转让款，涉案物业产权及收益权益实际属于我方，我方处分出售该房屋合理合法；3.原告主张其于2009年9月27日已得知涉案房屋的有偿转让事宜，但到2019年9月才提起诉讼，已经超过诉讼时效。被告许颖敏辩称，不同意原告诉讼请求，请求法院驳回原告诉请。1.我方在涉案房屋交易时，曾到公证处查实被告李羡熹所持有公证委托书的真伪效力，在确定真实有效后，与其签订房屋买卖合同交易房屋，我方已尽审查义务，涉案房屋交易合法有效；2.原告主张其于2009年9月27日已得知涉案房屋的有偿转让事宜，但到2019年9月才提起诉讼，已经超过诉讼时效。被告黄静怡、李杰明共同辩称，1.黄静怡与李杰明系夫妻关系，两人经房地产中介介绍，于2013年5月29日与被告许颖敏的代理人林劲松签订存量房买卖合同并于当日登记过户，此后登记领取了房地产权证；2.涉案房屋面积68.0961平方米，买卖价款为170万元，符合当时的存量房市场价格水平；3.我方买卖合同按约定支付了购房定金及首付款并办理了公积金贷款，交齐了所有购房税费和款项，房屋买卖手续齐备；4.我方对两原告与李羡熹、许颖敏之间的纠纷一无所知，也不认识两原告及李羡熹，仅是基于正常合理的存量房买卖行为与被告许颖敏形成合同关系，属于善意第三方，对涉案房屋享有完全合法权益，故请求驳回两原告对我方的诉讼请求。经审理查明：根据广州市人民政府房地产管理局核发的《房地产所有证》记载，汤定快是广州市大德路××、370号房屋的所有权人。广州市越秀区公证处于2002年1月11日出具（2002）穗越证内字第036号《继承权证明书》，载明继承人汤名海，被继承人汤定快（于2000年11月17日在加拿大死亡），汤定快死亡后遗有座落在广州市越秀区大德路××、××，旧门牌三六八号、三七Ο号（广州市房地产所有证：证字第44××57号和44××58号，已拆迁，现安置产权为大德路尚果里新建大楼第二、七层楼南北向，广州市城市房屋拆迁补偿协议书）房屋的产权，汤定快于1986年3月22日在该处立有（86）穗越证内字第一三五号公证《遗嘱》，表示在他死亡后，将上述房屋交由儿子汤名海一人继承。经审查，汤定快所立遗嘱符合法律规定，遗嘱全部有效，上述房屋应由汤名海一人继承等。根据广州市房地产档案馆于2018年3月30日出具的《广州市不动产登记查册表》，位于广州市大德路****的产权人为汤名海，登记时间为2011年8月10日，并注明本案已注销，产权变更，收回原证注销。被告李羡熹作为汤名海代理人与被告许颖敏于2011年12月29日签订合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，约定汤名海将广州市越秀区大德路25号1807房以62万元出售给许颖敏，签订合同时支付2万元作为购房定金，购房款62万元于2012年1月5日前一次性付款等。根据广州市房地产档案馆于2018年4月2日出具的《广州市不动产登记查册表》，位于广，位于广州市大德路****的产权人为许颖敏间为2012年1月17日，并注明本案已注销，产权变更，收回原证注销。被告许颖敏委托林劲松与被告黄静怡、李杰明于2013年5月15日签订合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，约定许颖敏将广州市越秀区大德路25号1807房以170万元出售给黄静怡、李杰明，签订合同时支付5万元作为购房定金，首期款102万元于递件成功当日支付，剩余房款68万元以公积金按揭贷款方式支付等。该房屋已于2013年5月30日登记至被告黄静怡、李杰明名下，由两人共同共有。原告范燕琼与汤名海于2003年8月15日在香港登记结婚，两人于1998年10月18日在广东省南海生育有汤贝君。汤名海于2008年12月31日在香港死亡。汤名海与被告李羡熹于2003年9月19日签订《有偿委托（授权）协议书》，载明汤名海是越秀区大德路××、××（旧门牌××、370号，房产证号44××57号、44××58号）祖业遗留的自有财产，已由汤名海全部继承；李羡熹接受汤名海的授权委托，全权代表其办理销售、赠与、拆迁安置、弃产等处理，具体委托事项见经公证处公证的“委托书”内容；上述物业有偿委托费为100万元人民币，协议签订后两天内支付50万元，协议签订后三个月即2003年12月19日双方到公证处办理“委托书”的公证手续，待公证书的公证手续办妥后，李羡熹持50万元与汤名海持已公证的“委托书”及上述房产证等有关原件资料进行交换，若2003年12月19日前任何一方不到公证处办理公证手续，则属违约，需支付5万元违约金，交换后，产权及权益归李羡熹处理或所有；李羡熹支付款项后若因产权产生争执而导致经济损失时，汤名海需赔偿一切损失；若李羡熹未能在上述时间支付款项，本协议不作实；由于上述房屋已被拆除，现由发展商在原地建成回迁房后才能交付使用，故该房产属于在建房，汤名海暂无法办理正式房屋交接和契证的转移等手续，委托生效后，所有因拆迁房屋的手续均由李羡熹办、领；汤名海收到100万元后，李羡熹即有权对该物业作任何处理，汤名海不再享有任何权益等。同日，汤名海出具字据，载明“兹收到按合约已收李羡熹首期预付款人民币50万元”。广东省广州市公证处于2003年12月22日出具（2003）穗证内字第1015583号、1015584号《公证书》，分别对汤名海签署两份《委托书》的行为进行公证，该两份《委托书》载明汤名海是原座落在广州市大德路三七0号房屋（房地产权所有证：证字第44××58号，新门牌××）、三六八号房屋（房地产权所有证：证字第44××57号，新门牌××）的继承人，上述房屋经征用拆迁补偿安置在广州市越秀区大德路果尚里新建大楼第二、七、十八层南北向房屋，现委托李羡熹为合法代理人，代理执行和处理以下事项：代办理上述房屋的回迁房交接手续，签署相关文件，办理相关的手续；向房管部门办理上述房屋的登记，领取房地产证手续；对上述房屋进行管理、使用；与有关单位就上述房屋的征用拆迁签订补偿、安置协议，因被拆迁、回迁引起的一切事务；出售上述房屋，签署房屋买卖合同或协议，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款等；李羡熹有转委托权，李羡熹在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，汤名海均予以承认，委托书有效期自签署之日起至委托事项办结止。同日，汤名海又出具《收据》，载明“本人收到李羡熹交来的大德路××和××产权转让（有偿委托）第二期款项人民币50万元（上述产权转让款已全部收齐），本人已将经公证的授权书及原房地产契证、遗产公证书、拆迁安置协议和补偿协议等正本移交给李羡熹”等。两原告向广州铁路运输中级法院起诉广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会），请求判令撤销广州市规划和自然资源局登记在许颖敏名下的广州市越秀区大德路25号1807房的产权证登记事项和所有的他项权利登记事项，将该房恢复登记至原产权人汤名海名下等。广州铁路运输中级法院于2019年3月1日作出（2018）粤71行初1××《行政裁定书》，查明广州市大德路××（证字第44××57号）、370号（证字第44××58号）房屋被拆迁，拆迁方将广州市越秀区大德路25号708房、1806房、1807房补偿给汤名海等，认为两原告应当先行解决买卖民事法律关系是否合法有效这一基础民事争议后，再对案涉不动产转移登记行为提起行政诉讼，遂裁定驳回两原告的起诉。被告李羡熹于2009年9月27日向原告范燕琼发送信件，称“汤太太，我是你丈夫在广州市大德路被拆迁物业的代理人，突闻你丈夫过世，写信向你表示慰问。此外，我作为汤名海特别授权的代理人，我有责任告知他的家人关于大德路物业委托授权的具体情况，希望他过世后，这个委托也可得到妥善处理。我和你丈夫于2003年签订了有偿委托合同（见附件），汤名海作为广州市大德路××、××物业的产权人，授权我为特别代理人直至该物业产权过户到我指定人的名下之日止，我已付给汤名海100万元作为有偿授权的条件。现该物业还未回迁，我本来代他起诉发展商追讨延期回迁违约金，但汤名海已过世，诉讼遇到困难，你和你女儿身为他的后人，同时继承了他的权利和义务，即是你们必须履行合同的义务，同时我可替你向新发展商追讨违约金，但首先请你完善我们之间的手续。随附有偿委托合同影印一份”等。此外，被告李羡熹以汤名海代理人的身份，以汤名海名义与他人签订合同，将广州市越秀区大德路25号708房、1806房出售给他人，两原告同样就此向本院提起诉讼请求确认合同无效[案号为（2019）粤0104民初40448号、40449号]。本院认为，两原告为香港特别行政区居民，本案为涉港民商事纠纷，应按照涉外案件程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，鉴于两原告诉请确认无效的合同缔约主体及签约、履行均在我国内地，故按照最密切联系原则，应适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。结合原被告诉辩意见以及举证、陈述，本案主要争议焦点即为被告李羡熹在汤名海去世后以汤名海名义与被告许颖敏签订涉案存量房买卖合同是否属于无权代理，进而导致合同无效。对此本院认为，首先，根据被告李羡熹提交的《有偿委托（授权）协议书》，汤名海将其所有的越秀区大德路××、××被拆迁房屋回迁后的全部权益以100万元的对价转让给被告李羡熹，汤名海对此不再享有任何权益，而被告李羡熹实现该权益的方式是作为汤名海的全权代理人。被告李羡熹为证实其交付合同款项提交了汤名海出具的两份字据及收据，虽然两原告认为被告李羡熹未提交款项交付的直接凭证，但从《有偿委托（授权）协议书》的约定来看，李羡熹应当先支付50万元，双方再办理授权委托的公证，在办妥公证后，李羡熹将剩余50万元与汤名海交换经公证的委托书及相关证件原件，现被告李羡熹已持有该约定的委托书公证书原件，结合汤名海出具的收款字据及收据，足以证实被告李羡熹已按约定向汤名海交付了100万元。基于此，被告李羡熹应当享有对越秀区大德路××、××回迁安置房屋将来的处分权利，从实体权益角度而言，被告李羡熹有权签署存量房买卖合同出售该回迁安置房屋。其次，具体到被告李羡熹根据《有偿委托（授权）协议书》享有权利的实现方式，汤名海亦出具了经公证的《委托书》，明确列明被告李羡熹作为汤名海代理人有权就越秀区大德路××、××拆迁安置房屋进行出售、签署房屋买卖合同或协议，办理房屋买卖的一切转名过户手续、收取购房款等，委托期限至委托事项办结止，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条第一款第三项“被代理人死亡后，授权中明确代理权在代理事务完成时终止的，委托代理人实施的代理行为有效”的规定，在汤名海死亡后，被告李羡熹依据该委托书的约定以汤名海代理人的身份签署存量房买卖合同出售给被告许颖敏的行为合法有效，即从代理权限角度而言，被告李羡熹同样有权签署存量房买卖合同出售该回迁安置房屋。而从原被告陈述以及（2018）粤71行初1××《行政裁定书》所查明事实可证实涉案广州市越秀区大德路25号1807房系拆迁越秀区大德路××、××房屋的安置房屋之一，综合以上两方面，被告李羡熹有权签署合同出售该房屋，两原告基于认为被告李羡熹无权代理主张涉案合同及行为无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条第一款第三项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告范燕琼、汤贝君的全部诉讼请求。案件受理费10700元，由原告范燕琼、汤贝君负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  蔡淑冰二〇二〇年十一月二十七日法官助理蔡泳书书记员李锐