文书内容河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初7745号原告：薛莹，女，汉族，1989年5月13日出生，住郑州市惠济区。原告：穆霞，女，汉族，1962年4月7日出生，住郑州市。原告：李付清，男，汉族，1979年10月28日出生，住河南省正阳县。原告：王燕，女，汉族，1980年9月17日出生，住驻马店市驿城区。原告：姜旭东，男，汉族，1990年10月9日出生，住安徽省界首市。原告：张勇，男，汉族，1977年1月30日出生，住郑州市。原告：苏夏柯，女，汉族，1988年6月9日出生，住河南省长葛市。原告：靳晖，女，汉族，1988年6月16日出生，住郑州市中原区。原告：刘玉营，女，汉族，1990年1月5日出生，住河南省台前县。原告：张雅云，女，汉族，1990年8月11日出生，住河南省。以上原告共同委托诉讼代理人：石婉婉，河南千业律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：禹相如，河南千业律师事务所实习律师。原告：徐娅，女，汉族，1991年12月16日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：刘峰，河南中州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽丹，河南中州律师事务所律师。被告：郑州樱宁物业服务有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区陇海东路328号3层303号。法定代表人：史国振，执行董事。被告：郑州樱宁置业有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区陇海东路328号3层。法定代表人：李伟明，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：杨冬冬，河南三融律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：倪变，河南三融律师事务所律师。原告薛莹等十一人与被告郑州樱宁置业有限公司（以下简称樱宁置业）、郑州樱宁物业服务有限公司（以下简称樱宁物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛莹、穆霞、李付清、王燕、姜旭东、张勇、苏夏柯、靳晖、刘玉营、张雅云的委托诉讼代理人石婉婉、禹相如，原告徐娅的委托诉讼代理人刘峰，被告樱宁置业、樱宁物业的委托诉讼代理人杨冬冬、倪变到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛莹、穆霞、李付清、王燕、姜旭东、张勇、苏夏柯、靳晖、刘玉营向本院提出诉讼请求：1.依法判令郑州樱宁置业有限公司、郑州樱宁物业服务有限公司向原告支付租金18000、18300、18150、18300、18000、18000、18000、18900、18000、18000元（自2020年1月1日起暂计至2020年6月30日，后续按照合同约定的标准和时间支付至实际清偿日）；2.依法判令郑州樱宁置业有限公司、郑州樱宁物业服务有限公司向原告支付违约金5400、5490、5445、5490、5400、5400、5400、5670、5400、5400元（暂计至2020年6月30日，后续违约金按照欠付租金的30%计算至实际清偿之日）；3.本案的案件受理费等一切为实现债权产生的合理费用由二被告承担。原告徐娅向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告支付2019年11月1日至2020年8月1日的租金27000元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买被告樱宁置业房屋，并委托樱宁物业对外招租。但委托后，樱宁物业仅支付了部分租金，自2019年11月1日或者2020年1月1日起未再支付，故原告诉至法院。樱宁物业辩称：1.因情势变更及新型冠状病毒，答辩人樱宁物业请求减免租金。答辩人与原告签订《委托租赁合同》的目的是通过招租运营的模式收取租金，而在《委托租赁合同》签订后，因政策调整，区域内商户、人口大量流失，答辩人招商引租工作难见成效，答辩人自签订委托租赁合同至今，368套委托租金房屋一套都未招租成功，且支付了37356000元的租金，现委托人已经无力按照《委托租赁合同》继续支付租金。另外，合同签订后被告樱宁物业一直如约从2017年4月1日开始至2019年12月31日向原告支付租金。2020年的新型冠状病毒，为答辩人的出租招商工作带来了更大的难题，由于疫情导致整个租赁市场低迷，尤其是疫情发生后，郑州市自2020年1月份起采取相应防控措施，政府明文规定小型门店等行业歇业，至3月份虽有序复工复产，但仍未能全部正常营业。2020年2、3月份因新冠肺炎疫情影响，继续依照合同约定向原告支付租金对答辩人显失公平，答辩人请求减免房租；2.原告向被告出具2017年4月1日至2019年12月31日的租金收益发票。根据委托租赁合同约定，原告收取租金时，应当向被告出具合法合规的收据（发票），至今，原告已经收取了99000元的租金，其应当向答辩人提供相应的发票，并且，原告主张后续的租金，其应当先提供发票；3.答辩人在2020年10月14日请求将原告签订的委托合同中约定的租金收益变更为1700元每月，并请求本案的原告向答辩人出具已收取租金的发票。樱宁置业辩称：置业公司已代物业公司向本案11名原告在内的所有租户支付了租金，租金支付至2019年12月31日，2020年之后的租金，樱宁置业有限公司依然愿意支付租户，但租金数额过高，置业公司目前无力承担。在发生支付不能的情形出现后，置业公司联合物业公司积极和广大租户协商变更希望能够降低租金，以便能最大限度的维护业主的利益，同时也能让置业公司继续经营下去，不至于破产，目前367户业主已有330户与置业公司和物业公司签订了变更协议，变更后的数额足够绝大多数的业主支付房屋按揭款，同时该数额远远高于同区域租金价格，经调查目前同区域的租金价格在600元到1000元之间每月每套。而我们变更后的租金分为两个档次，40多平米的为1700元，50多平米的为2000元，经和办理按揭的银行核实，该租金的数额能够满足95%的用户支付银行按揭款，仅有几套不能完全覆盖，但是也只有几十元的差额。该变更方案已经获得大多数的业主认可，说明该方案具有公平合理性，也是确实可行的方案。置业公司及物业公司同时向包括原告在内的业主承诺，如果租金高于协议数额，无论高出多少，全部归业主享有。目前，置业公司因为疫情和市场外迁的原因造成经营十分困难，我们希望原告能够充分理解置业公司的困难和公司一起积极解决困难，让公司能够继续经营下去。同时也希望法院能够充分考虑本案的复杂性，因为裁判结果影响的不仅是11名原告，而是360多户广大业主。极易造成集体性上访事件。原告主张的违约金过高，且没有事实和法律依据，不应支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告薛莹、穆霞、李付清、王燕、姜旭东、张勇、苏夏柯、靳晖、刘玉营、张雅云、徐娅（委托方、甲方）与樱宁物业（受委托方、乙方）签订《委托租赁合同》一份（签订时间及委托期限详见附表1），主要约定：甲方将位于郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼房屋（房间具体位置详见附表1）委托乙方对外租赁经营，并代甲方行使业主权利；委托租赁管理期限为10年；第一年至第三年的租金收益为36000元/年，第四年至第八年的租金收益为37800元/年，第九年至第十年的租金收益为41400元/年，每季度末之前乙方将当季度的委托租金收益转入甲方指定账户；由于地震、自然灾害或其他不能预见、不可避免的事件等不可抗力，导致合同不能正常履行的，或造成双方损失的，双方不承担责任。樱宁置业承诺，若原告获得的租金收入标准未达到合同约定，由其支付差额。合同签订之后，原告薛莹等十一人将房屋交付樱宁物业使用，樱宁物业按照约定向原告薛莹等十人支付了2019年12月31日之前的租金，自2020年1月1日起，樱宁物业未再支付租金；原告徐娅支付了2019年10月31日前的租金，之后租金未支付。本院认为，本案所涉《委托租赁合同》系签订合同双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已经按照约定将房屋交付给被告樱宁物业使用，被告樱宁物业应按照约定的时间、金额向原告支付房租。但受到新冠肺炎疫情影响，郑州市开展了疫情防控措施，新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，疫情以及为应对疫情采取的防控措施属于不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。根据郑州市疫情防控的实际情况，可以免除被告樱宁物业2020年2月、3月的房租支付义务和违约金支付责。薛莹等十名原告主张被告支付房租至实际清偿日，本院据实判决至2020年11月30日。根据上述标准，被告樱宁物业应支付的房租详见附表。樱宁置业承诺若原告获得的租金收入标准未达到合同约定，由其支付差额，因此，樱宁置业应当对樱宁物业的上述债务承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告郑州樱宁物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告薛莹、穆霞、李付清、王燕、姜旭东、张勇、苏夏柯、靳晖、刘玉营、张雅云、徐娅欠付租金。（欠付租金时间范围及数额详见附表）。被告郑州樱宁置业有限公司对被告郑州樱宁物业服务有限公司的上述债务承担补充清偿责任；驳回原告薛莹、穆霞、李付清、王燕、姜旭东、张勇、苏夏柯、靳晖、刘玉营、张雅云、徐娅的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4379元，由二被告郑州樱宁物业服务有限公司和郑州樱宁置业有限公司共同承担。审判员  张延恒二〇二〇年十一月二十八日法官助理朱青书记员高伟丽附表1            姓名              身份证号              租赁合同签订时间              委托租赁期限              房屋具体位置              支付租金                  薛  莹              410108198905130061              2017年2月25日              2018年3月1日至2028年3月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢1508号房间              2020年1月1日至11月30日租金27000元                  穆  霞              410203196204071024              2016年5月30日              2017年5月1日至2027年5月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢1121号房间              2020年1月1日至11月30日租金28050元                  李付清              413023197910284010              2016年6月27日              2017年6月1日至2027年6月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢1405号房间              2020年1月1日至11月30日租金27900元                  王  燕              412823198009177201              2016年5月30日              2017年5月1日至2027年5月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢924号房间              2020年1月1日至11月30日租金28050元                         姜旭东              341282199010094633              2017年12月9日              2018年12月2日至2028年12月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢1605号房间              2020年1月1日至11月30日租金27000元                  张  勇              410802197701301514              2017年11月28日              2018年11月1日至2028年11月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢1609号房间              2020年1月1日至11月30日租金27000元                  苏夏柯              411082198806096047              2018年2月3日              2019年1月1日至2029年1月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢1602号房间              2020年1月1日至11月30日租金27000元                  靳  晖              410102198806160080              2016年4月12日              2017年1月1日至2027年1月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢1104号房间              2020年1月1日至11月30日租金28350元                  刘玉营              410927199001057022              2019年7月1日              2019年7月1日至2028年7月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢1608号房间              2020年1月1日至11月30日租金27000元                  张雅云              410726199008115822              2018年3月1日              2018年11月1日至2028年11月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢1507号房间              2020年1月1日至11月30日租金27000元                  徐  娅              412829199112164460              2017年11月15日              2018年11月1日至2028年11月1日              郑州市管城回族区鼎文街16号百成国际机电港商务楼B幢1606号房间              2019年11月1日至2020年8月1日租金21000元