云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8889号上诉人（原审原告）：云南昆澎物业管理有限公司，住所：云南省昆明市五华区龙泉路**半山七哩溪园小区**********。法定代表人：罗丽华。委托诉讼代理人：吴黎明、吴忠伟，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨选凤，女，汉族，1986年1月25日出生，住重庆市永川区，住重庆市永川区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：谢启达，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雪健，一般授权代理。上诉人云南昆澎物业管理有限公司（以下简称：昆澎公司）因与被上诉人杨选凤物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初17286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆澎公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持昆澎公司的一审全部诉讼请求；2、判令杨选凤向昆澎公司支付因提起本案诉讼支出的律师费2500元；3、本案一、二审案件受理费由杨选凤承担。事实和理由：1、一审判决不予支持昆澎公司对电梯运营费和二次加压费以及相应违约金的诉讼请求错误，且侵犯了其他业主的共同利益，更有可能造成案涉小区相应经费不足，导致小区整体的电梯、水泵停止运行的情况。首先，电梯运营费是用于支付电梯运营的电费、周期电梯检测费以及电梯专业资质维保费，二次加压费是用于支付水泵运行的电费、周期水质水泵检测费以及供水专业资质对水池的清洗消毒费，两项费用是用于保障案涉小区公共设施设备正常运转的必要保证，并非昆澎公司的自营费用。昆发改价格（2011）1129号文件“关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的通知”第九条对两项收费作出了相应的规定。昆澎公司无义务为案涉小区一直垫付两项费用，昆澎公司对业主提出两项收费的支付请求实际上是为了维护业主的切身利益。再者，昆澎公司已对1129号文件进行了公示，业主认可了收费标准并且支付过相应的费用，与本案关联的白文晋除欠付部分之前的两项费用外也按公示的收费标准持续的交纳该两项费用。一审法院仅以昆澎公司在一审过程中口头提出对两项费用存在异议便判决不予支持并没有对事实与证据进行综合考虑，昆澎公司对两项费用的收取有法可据。即使业主对两项费用存在异议，也应当按照1129号文件第七条规定成立业主大会，与昆澎公司重新协商收费标准并报行政主管部门备案。两项费用的备案实际上是昆澎公司无法完成的事项，物业收费的行政主管部门只会针对前期物业的物业服务费进行确定金额的备案，并不会针对前期物业的电梯运行费和二次加压费进行确定金额的备案。昆澎公司针对电梯运行费和二次加压费的收费标准是经过测算所得，也曾向业主进行过简单释明，相比周边同类小区，昆澎公司对两项费用的收费标准偏低。昆澎公司主张电梯运行费和二次加压费的违约金是基于合同约定。本案应当支持昆澎公司主张的违约金。2、一审判决调低违约金，无事实及法律依据。首先，业主对电梯运行费、二次加压费的异议不应当仅以业主口头提出即认可，业主针对电费运行费、二次加压费的缴纳行为已证明业主对两项费用的收取不存在异议，即便现在业主对两项收费存在异议，也应当按照法律规定成立业主大会，重新协商收费标准，业主现在针对两项费用提出的异议与其怠于行使自己的权利不应当成为减免业主违约责任的依据。另外，昆澎公司一直如约履行合同，并未自立名目擅自收费或只收费部服务，在业主未缴纳电梯运行费和二次加压费期间一直垫付两项费用。业主拖欠物业服务费、电梯运行费和二次加压费已长达数年之久，昆澎公司也多次催促业主缴纳物管费，但业主仍不缴纳。故本案不应当对违约金进行调减。最后，本案实际影响的是整个小区700余户业主的利益，甚至关系到整个物业管理服务领域，若大幅降低违约责任，必将影响业主履约的积极性。3、一审法院认定的昆澎公司有权向业主计收物业服务费的起算时间为2016年7月8日属于认定事实不清。开发商已于2016年2月19日将物业移交给业主，业主已对物业进行验收并签字确认接房。业主自主缴纳了2016年4月1日至2017年3月31日的物业服务费，加上减免的3个月，其收费起始日为2016年1月1日，可以推断业主认可的交费日期为2016年1月1日。从案涉小区的一期案件可以看出，昆澎公司已于2015年1月1日起为案涉小区提供物业服务，昆澎公司实际于2016年1月1日起就已为案涉小区二期提供物业管理。根据生效的（2016）云01民终550号民事判决可以看出，案涉小区的房屋验收合格日期不等于备案的竣工验收时间或竣工验收备案时间，而是经五方验收合格及认定房屋满足验收合格条件。一审法院仅以案涉小区二期备案的竣工验收日期认定案涉小区二期满足验收合格日期为2016年7月8日，判令昆澎公司有权向业主计收物管费的日期为2016年7月8日与事实相悖。本案的物管费计收时间应当从2016年1月1日开始计收。4、一审法院认定《物业管理服务协议》有关律师费的条款无效，以及不支持律师费、公证费、邮寄费错误。《物业管理服务协议》中对双方的违约行为及对应的违约责任进行了约定，并非只是加重业主的违约责任。昆澎公司实际上已召开会议，向业主针对《物业管理服务协议》进行了充分说明，并且从日常生活经验法则推断，小区如果不召开会议，是无法签订《物业管理服务协议》的。并且该协议已签订多年，可以推断业主是知晓该条款的，也没有业主对条款提出过任何异议。《物业管理服务协议》约定的是“诉讼费、律师代理费等相关费用”，而不仅限于律师代理费，邮寄费也应当计算在违约损失中。5、一审判决第8页第3段认定事实错误，应为“现原告主张向被告收取2017年4月1日至2019年10月31日的物业服务费7513.75元，2016年1月1日至2016年3月31日和2017年4月1日至2019年10月31日的二次加压费680元，电梯使用费3784.71元”。综上，请求二审法院改判支持昆澎公司的上诉请求。杨选凤辩称，1、昆澎公司主张的电梯运营费和二次加压费无事实依据，本案双方对两项费用的收取并未形成约定。昆澎公司主张的两项费用都是单方计算，并非实际产生，如果确实产生了费用，昆澎公司应该出具相应的付款凭证。2、关于违约金，一审法院已经判定业主不构成违约。本案系昆澎公司存在违约行为，业主未交付物管费系行使不安抗辩权。3、关于律师费，律师费属于不必要的出，合同关于律师费的约定加重了业主的负担，属于无效的条款。4、一审判决不存在事实认定错误。综上，请求二审法院改判驳回昆澎公司的上诉请求。昆澎公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费人民币7513.75元，二次加压费人民币680元，电梯使用费人民币3784.71元，以上共计人民币11978.46元；2、依法判令被告向原告支付至缴清全部上述费用之日止的因拖欠物业服务费、二次加压费、电梯使用费而产生的迟延违约金，暂计至2019年10月31日为7425.82元；3、依法判令被告向原告支付本案原告聘请律师所支出的律师代理费人民币5000.00元；4、依法判令被告向原告支付本案原告办理公证邮寄送达所支出的公证费600元，以及邮寄费28元；5、本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：被告系半山七哩溪园小区12幢2单元601号房屋的业主，房屋建筑面积179.54平方米。2016年2月19日，被告与原告签订了《物业管理服务协议》（以下简称“协议”），对双方的权利义务作了约定。其中：协议有效期为10年，自该小区建设工程竣工验收合格之日起算，至10年期满时终止。第六条第五款约定，物业管理服务费收费标准为高层住宅、洋房1.35元/㎡·月,多层、别墅2元/㎡·月，并约定收费办法最终以发改委备案标准收取。第六条第七款约定，乙方（被告）自收到开发商书面通知收楼的时间之日开始缴纳物业服务费用。乙方在办理入住手续时需一次性交纳12个月物业管服务费，以后业主或使用人应在每个交费年度前3个月履行下一年度的交纳义务。第十条第四款约定，“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间按时足额缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之一缴纳迟延违约金。同时，甲方有权对乙方的欠缴情况在小区内予以公布。因此导致甲方提起诉讼予以追缴的，乙方尚应承担诉讼费、律师代理费等相关费用。”第二十一条约定，“本协议自双方签字盖章之日起生效，效力溯及自乙方收到开发商书面通知收楼的时间。”2014年12月1日，原告在涉案小区客服处设置物业服务收费公示牌，公示内容包括：物业服务费为住宅1.35元/㎡·月、叠加户型2元/㎡·月；电梯使用运行、维护、年检费为高层0.54元/㎡·月、多层0.62元/㎡·月；二次加压费为20元/户·月。2014年12月19日，昆明市五华区发展和改革局就涉案小区物业服务收费标准备案如下：高层多层住宅物业服务费为1.35元/㎡·月，小区住宅电梯维护保养费、年检费、运行费以及二次供水维修运行费，按实际发生据实收取。2016年2月19日，被告杨选凤就涉案房屋支付物业服务费2902.39元、二次加压费240元、电梯使用运行维护费1332.95元。2018年5月起，原告通过短信通知、张贴催告函等方式向被告催缴物业管理费。另查明，涉案房屋所在半山七哩溪园二期的《施工单位工程竣工报告》、《竣工验收合格证明书》显示，该工程竣工验收时间为2016年7月8日。现原告主张向被告收取2016年4月1日至2019年10月31日的物业服务费人民币7513.75元，二次加压费人民币680元，电梯使用费人民币3784.71元，以及至缴清全部上述费用之日止的因拖欠物业服务费、二次加压费、电梯使用费而产生的迟延违约金，暂计至2019年10月31日为7425.82元。一审法院认为：原、被告双方签订的《物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行约定的各项义务。合同签订后原告按合同约定为被告所在的小区提供物业管理服务至今，被告在实际接受了原告的物业管理服务后应当按照《物业管理服务协议》的约定交纳物业管理服务费和其他费用。对于原告主张被告支付的物业管理服务费，首先，原告有权向被告计收物业管理服务费起始时间应为2016年7月8日。本案协议约定协议有效期“自该小区建设工程竣工验收合格之日起算，至10年期满时终止”，同时第六条第七款规定，“乙方（被告）应在开发商发布收楼通知之日起开始交纳物业管理服务费用，根据昆发改价格[2011]1129号文件，自交房之日其无论业主是否接房，其房屋的物业管理费用均由该套房屋产权人全额缴纳。”原告方主张涉案小区于2016年1月1日前已满足交付使用条件，且被告已于2016年2月19日实际接房，即主张应以交付房屋时间作为计收物业管理费的起算时间，并主张2016年1月1日为交房时间。被告则主张以“小区建设工程竣工验收合格之日”为原告计收物业管理费的起算时间。经查，涉案房屋所在半山七哩溪园二期的《施工单位工程竣工报告》、《竣工验收合格证明书》显示，该建设工程竣工验收时间为2016年7月8日，而原告未提供证据证明竣工验收时间应以其他为准。对于计收物业管理服务费的起算之日，是以“开发商发布收楼通知的时间”还是“建设工程竣工验收合格之日”为准，一审法院认为，该前述条款为原告预先拟定以重复使用的格式合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条一规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，因将计收物业管理服务费的起算之日解释为“建设工程竣工验收合格之日”，即2016年7月8日。其次，对于被告主张的“三个月免交物业管理费的装修期”，因原告未明示其当然减免协议生效后三个月的物业服务管理费，而昆发改价格[2011]1129号为指导性文件，非强制性法律规范，且原被告双方并未就前述减免作出约定，减免三个月物业服务管理费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。另，被告已于2016年2月19日支付物业服务费2902.39元、二次加压费240元、电梯使用运行维护费1332.95元，以2016年7月8日为原告有权计收物业管理服务费的起始时间，被告已交纳了2016年7月8日至2017年7月7日物业管理服务费，故对原告请求被告支付的物业管理服务费，一审法院仅支持2017年7月8日至2019年10月31日的物业管理服务费。其次，物业管理服务费的收取应以涉案房屋面积，即99.97㎡为基数，按1.35元/㎡·月收取。原告主张1.35元/㎡·月的收费标准，该收费标准符合协议约定，经五华区发展和改革局备案，并且在小区物业管理费收费处予以公示，一审法院予以支持。被告主张因原告物业管理企业资质和服务水平不足，物业管理服务费应为0.45元/㎡·月，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于是否因原告履行物业服务合同义务存在瑕疵而应予减免物业管理服务费，因物业服务具有一定的公共服务性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主能以物业服务存在一般瑕疵为由拒交或少交物业服务费，会造成物业服务企业经费不足，不利于物业服务良性运行,如此循环对业主及物业服务企业均无益处,故只有物业服务存在重大瑕疵，业主才可以此作为少交或免交物业管理费的抗辩理由。本案中，被告提交的证据不足以证明原告履行物业服务存在重大瑕疵，故一审法院对其减免物业管理费的主张不予支持。综上，被告应向原告支付2017年7月8日至2018年7月7日阶段的物业管理服务费2908.55元，2018年7月8日至2019年7月7日阶段的物业管理服务费2908.55元；2019年7月8日至2019年10月31日阶段的物业管理服务费921.04元，共计6738.14元。对于原告主张向被告收取的二次加压费、电梯费的收取，首先，协议第六条第五款约定，物业管理服务费收费办法最终以发改委备案标准收取，而昆明市五华区发展和改革局于2014年12月19日就涉案小区物业服务收费标准备案如下：高层多层住宅物业服务费为1.35元/㎡·月，小区住宅电梯维护保养费、年检费、运行费以及二次供水维修运行费，按实际发生据实收取，即电梯费、二次加压费并不包含于物业服务费之内。其次，按《关于贯彻的通知》（昆发改价格[2011]1129号）文件精神,原告只是代收代管,对代收的费用专款专用,可滚存使用,业主仅是预缴,产生二次加压费、电梯维护费用后,即由原告支付给相应的服务提供方。从有利于小区管理角度出发,在产生维修费用之前滚存一定费用,一旦产生维修费后能够及时支付给维修企业,该行为并不违反双方合同约定和前述文件精神。但对于电梯费和二次加压费的收费标准，原被告双方未有约定，同时《关于贯彻的通知》、《关于对半山·七哩溪小区物业服务收费备案的通知》均规定电梯费和二次加压费应“据实收取”。被告就费用计算标准提出异议，而原告提供的证据不足以证明涉案小区电梯和二次供水加压的运行和维护发生的费用及分摊方式，故一审法院对原告主张的电梯费和二次加压费不予支持。对此原告可待补充收集证据后另行主张权利。对于原告主张的违约金，首先，协议约定“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间按时足额缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之一缴纳迟延违约金”，若被告未按协议约定支付物业管理费用，原告有权请求其支付违约金。其次，对于被告主张违约金过高，请求法院予以调整的请求，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案协议约定违约金计收标准为每日0.1%，而原告并未提交证据证明其因被告违约所导致的损失超过资金占用损失，故一审法院认为原告主张的违约金过高，故将被告迟延支付物业服务管理费的违约金调整为800元。其次，对于迟延支付二次加压费、电梯费支付违约金，因原、被告对两类费用的收费标准存在争议，原告提供的证据不足以证明其主张的费用符合事实和法律，故一审法院对其关于迟延支付电梯费、二次加压费的违约金的主张不支持。最后，对于原告主张由被告承担律师费、公证费和邮寄费用的请求，因协议仅约定被告违约致原告提起诉讼予以追缴时被告应承担诉讼费、律师代理费等相关费用，该条款为原告预先拟定以重复使用的格式合同条款，且律师费并非实现债权所必须的费用，故该格式条款加重了被告一方的责任，而原告未提供证据证明其在签约时已就该条款尽到说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条关于律师代理费的条款为无效的格式合同条款，故原告主张由被告承担其律师费，并无事实与法律依据，一审法院不予支持。对于公证费和邮寄费的承担，因原、被告双方并未在合同中约定，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：“一、被告杨选凤于本判决生效之日起十日内向原告云南昆澎物业管理有限公司支付2017年7月8日至2019年10月31日期间欠缴的物业管理费6738.14元；二、被告杨选凤于本判决生效之日起十日内向原告云南昆澎物业管理有限公司支付迟延支付2017年7月8日至2019年10月31日物业管理服务费的违约金800元；三、驳回原告云南昆澎物业管理有限公司的其他诉讼请求。”二审中，昆澎公司向本院提交以下证据：1、《竣工验收合格证明书》《春城晚报》《商品房购销合同》，欲证实：案涉小区一期（1-4、17、19幢）于2014年12月30日竣工验收并于2014年12月31日交房，5-16、18幢于2015年12月25日竣工验收并于2015年12月31日交房；2、《电梯能耗表》《照片》《半山.七里溪电梯使用维护费收支明细表》《半山.七里溪二次加压管理和能耗测算明细》，欲证实：耗能10.10Kw/小时的为高层楼栋的电梯，能耗5.80Kw/小时的为多层楼栋的电梯，共14部。在不计算电路耗损的情况下，经昆澎公司测算，高层电梯每年亏损8254.18元，多层电梯每年亏损14422.66元，二次加压与中水设备合并，每年结余13100.76元；3、《昆明新格码电梯有限公司能耗清单》，欲证实：以最大电路耗损计算，经昆明新格码电梯有限公司测算，高层电梯能耗为13.00Kw/小时，多层电梯能耗为9.30Kw/小时，电梯外围设备能耗为2.00Kw/小时；4、物业服务费收费公示牌的照片，欲证实：周边小区收取物业管理费的情况；5、物业服务综合管理费发票，欲证实：564户业主缴纳了2020年12月31的物管费、电梯运行费、二次加压费；6、律师代理费发票，欲证实：昆澎公司因提起本系列案共计支出了律师费25000元。经质证，杨选凤对证据1中的《竣工验收合格证明书》不予认可，案涉小区一期竣工验收时间应为2015年11月23日、二期竣工验收时间为2016年7月8日，并且《竣工验收合格证明书》违反了国家的强制性规定，对《春城晚报》《商品房购销合同》的真实性无异议，对其关联性不予认可；对证据2《半山.七里溪电梯使用维护费收支明细表》《半山.七里溪二次加压管理和能耗测算明细》不予认可，二次加压费、电梯维护费用均系预测的费用，需要有相应的票据来证实费用已经实际发生，并且对支付二次加压费、电梯维护的户数也存在异议，无法确认小区哪些业主应当缴纳、哪些业主不应当缴纳；对《照片》因无法确认真实性，对其真实性不予认可；对证据3不予认可，认为无法确认昆明新格码电梯有限公司的主体信息，昆明新格码电梯有限公司也并非案涉小区的电梯维保单位，并且对于运行的能耗计算方式也与常规能耗计算方式不一致，不应该按照最大电路损耗来计算能耗；对证据4真实性、合法性认可，对关联性不予认可，因为半山龙庭小区的物管公司资质为一级，但所收取的物业管理费与昆澎公司收取的物业并无太大差异，对龙苑盛景小区的物管公司的资质登记不清楚，对其关联性无法确认；对证据5的真实性无异议，但认为564户业主的缴费不代表本案业主同意昆澎公司的收费标准，并且也可以得出业主缴纳二次加压费的比例未达到73%，根据1129号文件，属于五级收费标准；对证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可。本院对昆澎公司提交的证据1真实性予以确认；证据2系昆澎公司单方制作，本院对其真实性及关联性不予确认；证据3仅能证实案外人对电梯能耗进行测算，但《物业管理服务协议》中对电梯维护费未进行约定，但未对电梯维护费按何标准计收、分摊方式进行约定，故本院对其关联性不予确认；对证据4的真实性予以确认，但系其他小区的收费标准，故本院对该证据的关联性不予确认；对证据5的真实性予以确认，但对其关联性不予确认；对证据6的真实性予以确认。杨选凤向本院提交以下证据：1、云南省高级人民法院（2019）云民抗20号民事裁定、（2019）云01民再31号案件传票、昆明市建设工程质量安全监督管理总站《关于半山××期验收时间等问题的情况说明》，欲证实：本案一审判决所依据的（2016）云01民终55号民事判决已经云南省高院指令昆明中院再审。昆明中院于2020年3月12日第一次开庭审理了该案。半山七里溪一期工程的竣工验收时间应为2015年11月23日；2、昆澎公司网站截屏、立案通知书、起诉状，欲证实：昆澎公司的物业服务资质为三级，其收费标准已超越资质等级，业主已针对《关于对半××、××小区物业服务收费备案的通知》提起行政诉讼。经质证，昆澎公司对证据1的真实性无异议，生效判决书已确认了案涉小区的竣工验收时间；对证据2的真实性无异议，昆澎公司收取物业管理费的标准已经相关部门备案，业主虽提起行政诉讼但尚未有裁判结果，故昆澎公司收取的物业管理费标准符合法律规定。本院对杨选凤提交的证据真实性均予以确认，证据1因系案涉小区二期，与本案并非同一小区，本院对证据1的关联性不予采信，证据2因本院核实行政诉讼判决已驳回了业主的请求，故本院对该证据的证明目的不予确认。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、杨选凤向昆澎公司支付的物业管理费应如何认定？二、昆澎公司主张的二次加压费、电梯维护费是否应得到支持？三、昆澎公司主张的违约金、律师费是否应得到支持？本院认为：一、杨选凤向昆澎公司支付的物业管理费应如何认定。首先，关于物业服务费的收费起算时间应如何认定。本案中，昆澎公司主张本案物业管理费应当自2016年1月1日起开始计收，杨选凤则主张应由于与案涉小区竣工验收合格之日即2016年7月8日计收物管费。对此本院认为，虽然《物业管理服务协议》第六条第七项约定了自交房之日起业主就应当缴纳物业管理费，但该条约定与《物业管理服务协议》中约定的协议期限“自该小区建设工程竣工验收”存在不一致，在协议存在不一致的情况下，因《物业管理服务协议》系昆澎公司提交的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采取非格式条款”的规定，本案应当对按照案涉小区竣工验收合格之日起作为计收物业管理费的起算时间。昆澎公司所提自2016年1月1日起计收物业管理费的上诉主张与合同约定及法律规定不符，本院不予采信。因杨选凤二审未提起上诉，故本院对一审判令杨选凤向昆澎公司支付2017年7月8日至2019年10月31日的物业管理费6738.14元予以维持。二、昆澎公司主张的二次加压费、电梯维护费是否应得到支持。因本案双方未就上述两项费用计收标准、分摊方式作出明确约定，且五华区发展和改革局文件五发改价格[2014]20号文件也规定二次加压费、电梯维护费按实际发生费用据实收取，现昆澎公司提交的证据不能证实实际发生费用的具体金额，故本院对昆澎公司主张的电梯维护费及二次加压费金额不予支持。昆澎公司可提供相应证据证实二次加压费、电梯维护费实际产生后另行主张权利。三、昆澎公司主张的违约金、律师费是否应得到支持。本院结合杨选凤逾期支付物管费以及昆澎公司的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院判令杨选凤向昆澎公司支付违约金800元并无不当，本院予以维持。虽《物业管理服务协议》第十条第四项约定了律师费的承担，但该条款系加重业主方的责任，昆澎公司也未就该条款项业主尽到说明义务，并且律师费也并非本案诉讼的必要支出费用，故本院对昆澎公司主张的律师费不予支持。关于公证费和邮寄费，因合同中对该费用的承担未作出约定，故本院对上述两项费用不予支持。综上所述，昆澎公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人云南昆澎物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年十一月三十日法官助理潘鑫书记员袁艺