山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6318号上诉人（原审被告）：太原昕婉记餐饮管理有限公司。法定代表人：白某。委托诉讼代理人：李某1，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司。负责人：陈某。委托诉讼代理人：高某，山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，山西黄河律师事务所律师。上诉人太原昕婉记餐饮管理有限公司因与被上诉人山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人太原昕婉记餐饮管理有限公司的法定代表人白某及其委托诉讼代理人李某1、李某2，被上诉人山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司的委托诉讼代理人高某、宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太原昕婉记餐饮管理有限公司上诉请求：一、撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3760号民事判决第一项、第二项，改判上诉人支付被上诉人租金及物业管理费20万元；二、本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定二上诉人欠被上诉人租金327149.45元和物业管理费130998.03元，合计458147.48元，系事实认定错误。上诉人经营的“格格驾到”于2019年5月底关店，2019年5月期间，因欠付租金问题，被上诉人一直向上诉人发函并采取停水停电的手段，迫使上诉人无法经营，上诉人不得不于2019年5月底关店，这些事实被上诉人是明知的，故欠付的租金及物业管理费应计算到2019年5月底，而非被上诉人计算的2019年6月23日。根据2019年6月4日，被上诉人向上诉人发来的函件，其自认欠付的租金及管理费合计为425840元。但本案原告在一审中却起诉称，尚有租金327149.45元和物业管理费130998.03元，合计458147.48元未付，该陈述与事实不符。一审法院未加核实便按被上诉人的单方陈述认定，导致本案对欠付租金及物业管理费数额认定错误。按照被上诉人发的函件，上诉人欠付被上诉人的租金及物业管理费应为425840元。二、上诉人在经营期间投资的设备设施，被上诉人仍在使用，该投资设备设施款应折顶欠付租金。因被上诉人提供的场地不具备经营条件，上诉人在经营期间，投资新建了排烟、排风、空调等设备设施，上诉人实际投资约3万元，该设备设施在上诉人一方关店交付租赁场地给被上诉人后，被上诉人并未返还给上诉人，一直由被上诉人实际使用，该设备具有现实的使用价值，提高了租地出租时的附加值，鉴于被上诉人实际使用该设备设施，本着物尽其用的原则，该设备设施的投资款3万元也应从欠付租金及物业管理费中予以扣除。三、被上诉人应减免部分租金且上诉人不应支付未付租金及物业管理费的违约金。上诉人经营的“格格驾到”之所以关闭，是因为被上诉人经营管理商场不善，导致客流量越来越少，上诉人为减少损失不得不关店，租赁合同无法继续履行的原因是由被上诉人导致的，鉴于上诉人方在经营店铺期间产生较大损失，本着公平原则，被上诉人应对欠付的租金及物业管理费做适当减免，减免后应付的租金及物业管理费计20万元较为适宜。另外，因被上诉人管理商场不善及被上诉人单方面解除租赁合同系租赁合同未能继续履行的主要原因，故不应支付违约金。另在庭审中上诉人增加一点上诉意见，被上诉人计算的租金即管理费有误，即多计算了两个月的免租期的租金及管理费，合计85168元。该两个月的免租期的租金系2017年7月、8月期间的租金及管理费，该费用应从欠付租金数额中扣减。被上诉人山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司辩称，第一，一审认定上诉人欠付答辩人租金327149.45元，物业管理费是130998.03元，合计458147.48的事实清楚。上诉人以一审对欠付租金及物业管理费数额认定错误为由提起上诉，认为昕婉记餐饮欠付租金及物业管理费数额应为425840元。一审中上诉人未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见及证据材料，现也没有提供任何证据予以证明。而一审判决认定上诉人欠付答辩人租金327149.45，物业管理费130998.03元，合计458140.48元的事实均有证据证明，故上诉人的上诉理由不能成立。第二，上诉人没有证据证明其在经营期间投资新建了排风、排烟、空调等设施设备，不存在以上诉人投资的设备设施款抵顶部分欠付的租金问题。上诉人在上诉状中称上诉人在经营期间投资新建了排烟、排风、空调等设备设施。上诉人实际投资约3万元，该设备在上诉人一方关店交付租赁场地给被上诉人后，被上诉人并未返还给上诉人，一直由被上诉人使用该设备设施的投资款3万元，也应从欠付租金及管业管理费中予以扣除。但未提供证据予以证明。本案昕婉记餐饮在经营期间并没有投资设备，其要求以设备款抵顶欠付租金是无中生有，没有事实依据。由上可知，一审判决认定上诉人欠付答辩人租金327149.45元，物业管理费130998.03元，合计458147.48元的事实清楚。三、一审判决上诉人构成违约，应承担违约责任，适用法律正确。上诉人要求答辩人减免部分租金且不付违约金，于理不通，于法无据。上诉人称其闭店是因被上诉人经营管理商场不善，导致客流量越来越少，上诉人为减少损失不得不关店。租赁合同无法继续履行的原因是由被上诉人导致的，但其未提供证据予以证明。本案一审判决认定上诉人欠付答辩人租金、物业管理费的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故支持了答辩人要求上诉人欠付支付欠付的租金、物业管理费及违约金的诉讼请求。上诉人在上诉状中自认在合同期内拖欠租金及物业管理费，于2019年5月闭店，可见上诉人闭店是其经营不善，长期拖欠租金及物业管理费，严重违约等原因所致，并非答辩人造成。答辩人作为场地出租方一直是正常经营，不是经营管理不善，客流量越来越少的问题，上诉人要求答辩人减免部分租金没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立。一审判决认定适用法律是正确的。另外对于一审判决酌定上诉人支持违约金的数额，答辩人本着尽早收回欠款减少损失的原则接受一审判决。最后，一审并没有多计算免租期。因为我们一审提交有证据。关于格格驾到小笼包装修押金退款的申请里面，他有说到是格格驾到小笼包餐厅，于2017年7月16日正式对外营业。希望对于租金方面会执行，双方协商约定的结果，双方协商约定的结果就是从7月开始执行租金。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，依法应当驳回其上诉，维持原判。山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金327149.45元、物业管理费130998.03元、水费422.10元，共计458569.58元；2.判令被告向原告支付自逾期交纳租金之日起至2020年4月1日止的违约金138403.85元，及自2020年4月2日起至实际支付之日止的违约金（按年利率24%计算）以上共计569673.43元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告百盛公司作为甲方与被告昕婉记餐饮作为乙方签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将其所属太原百盛长风店（以下简称“该商场”）第一层面积200平方米的场地出租给乙方使用（下称“租赁场所”），乙方的租赁用途为餐饮，租赁期为1年，从2017年9月20日至2018年9月19日止。甲方应于2017年9月19日前按照本合同的规定将租赁场所交付乙方，租赁场所交付时，双方应派代表到现场检查租赁场所的移交情况，并共同签署租赁场所交付确认书（详见附件）予以确认，交付确认书签署之日为租赁场所交付时间。租金分为固定租金与提成租金，固定租金：第一年租金365000元，每季度租金91250元；提成租金：含税销售额的10%；保底租金和提成取其高的形式，以电汇或支票转账，于每月5日支付下一个月的固定租金及物业管理费。乙方同意向甲方提供保证金20000元，并于本合同签订之日向甲方一次性支付，如乙方未在签约后3日内支付保证金，甲方有权解除本合同，乙方不得提出异议。物业管理费每天按2元/m/日，与租金费用一起交付。若乙方未能按时缴纳租金，除应立即如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额10‰的滞纳金，乙方逾期支付租金超过7天、逾期交付水电费、煤气费等公用事业费用超过15天的，甲方有权停止租赁场所的水电供应或单方解除本合同，并扣留乙方已缴纳的保证金作为违约金，乙方赔偿由此给甲方造成的一切损失。在合同有效期内，若乙方违约而导致甲方解除本合同或乙方单方终止履行本合同，乙方应支付本合同租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还，如果违约金不足以偿付甲方因此遭受的损失，乙方须继续予以赔偿。租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将其自行安装的设备、设施及商品全部搬离租赁场所，并恢复租赁场所原状（自然损耗除外）。合同还约定了双方的其他权利义务。该合同到期后，双方又续签了一年即从2018年9月20日起至2019年9月19日止，其他合同内容不变。被告租赁原告场地用于经营的品牌为格格驾到，被告实际使用租赁场地的时间为2017年7月16日，从2018年7月被告开始欠付租金，经原告催要，被告于2019年3月22日向原告出具还款明细，但未依约履行。庭审中，原告认可其与被告昕婉记餐饮签订的《场地租赁合同》于2019年9月19日合同到期，但被告昕婉记餐饮于2019年6月23日闭店，故原告计算租金日期截止到2019年6月23日，被告欠付原告2018年8月租金30076.75元、物业管理费12167元，2018年9月租金30417元、物业管理费12167元，2018年10月租金30417元、物业管理费12167元，2018年11月租金30417元、物业管理费12167元，2018年12月租金30417元、物业管理费12167元，2019年1月租金30417元、物业管理费12167元，2019年2月租金30417元、物业管理费12167元，2019年3月租金30417元、物业管理费12167元，2019年4月租金30417元、物业管理费12167元，2019年5月租金30417元、物业管理费12167元，2019年6月租金23319.70元、物业管理费9328.03元，所欠租金合计327149.45元、物业管理费合计130998.03元及水费422.10元，共计458569.58元。一审法院认为，原告与被告昕婉记餐饮签订的《场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在本案中，被告昕婉记餐饮欠付原告租金、物业管理费的行为已经构成违约，应承担违约责任，故对于原告要求被告昕婉记餐饮支付欠付租金327149.45元、物业管理费130998.03元及违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，原告要求被告自逾期交纳租金之日起至实际支付之日止按年利率24%计算，该主张明显过高，本院酌定被告支付原告2018年8月租金和物业管理费42243.75元、2018年9月租金和物业管理费42584元、2018年10月租金和物业管理费42584元、2018年11月租金和物业管理费42584元、2018年12月租金和物业管理费42584元、2019年1月租金和物业管理费42584元、2019年2月租金和物业管理费42584元、2019年3月租金和物业管理费42584元、2019年4月租金和物业管理费42584元、2019年5月租金和物业管理费42584元及2019年6月租金和物业管理费32647.73元的违约金，以上均从每月1日起至付清之日止按2019年8月19日之前以中国人民银行同期贷款利率为标准计算、2019年8月20日后依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于水费，原告未提供证据证明水费的已缴及欠缴明细及花费，故对于原告要求被告支付水费422.10元的主张，不予支持。被告昕婉记餐饮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告太原昕婉记餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司租金327149.45元和物业管理费130998.03元，合计458147.48元；二、被告太原昕婉记餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司2018年8月租金和物业管理费42243.75元、2018年9月租金和物业管理费42584元、2018年10月租金和物业管理费42584元、2018年11月租金和物业管理费42584元、2018年12月租金和物业管理费42584元、2019年1月租金和物业管理费42584元、2019年2月租金和物业管理费42584元、2019年3月租金和物业管理费42584元、2019年4月租金和物业管理费42584元、2019年5月租金和物业管理费42584元及2019年6月租金和物业管理费32647.73元的违约金，均从每月1日起至付清之日止按2019年8月19日之前以中国人民银行同期贷款利率为标准计算、2019年8月20日后依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回原告山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4885元（原告已预交），由被告太原昕婉记餐饮管理有限公司负担4130元，由原告山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司负担755元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据，函件一份、接洽函一份、百盛的新闻报道和对比图片，关于函件，该证据落款是被上诉人且加盖被上诉人公章，本院予以认定；关于洽接函，被上诉人承认电缆加人工费三万我们认可，但应当折旧抵扣，本院对于该电缆部分的证据予以认定；关于新闻报告和对比图片，来源于网络不能确认其发布者，且新闻发布时间都是上诉人闭店之后，本院该证据不予认定。另双方当事人对于原审判决中“经审理查明”的事实部分闭店时间有争议，但上诉人提交的证据不足以证明其闭店时间，故本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为原审认定的上诉人应当支付被上诉人应当支付的租金、物业管理费及相应违约金是否正确。本案中，双方签订的《场地租赁合同》及续签合同约定，租赁期至2019年9月19日止，而上诉人提交的证据函件一份，只能说明2018年8月1日至2019年5月31日上诉人欠付了被上诉人的租金、物业管理费为425840元，并不能证明截止闭店时间2019年6月23日前的租金、物业管理费用，故上诉人称租金、管理费应计算到5月底，且租金和应当按照425840元计算的意见，理据不足，本院不予支持。另关于上诉人在经营期间投资的30000元电缆，被上诉人当庭承认仍在使用，并同意折旧后抵扣相应租金、物业管理费，因此本院按照电缆使用年限以及相应折旧残值，酌情认定该电缆抵扣租金、物业管理费15000元，故被上诉人应当支付上诉人租金、物业管理费合计为458147.48元，抵扣电缆费15000元后，合计为443147.48元。关于免租期。双方签订的《场地租赁合同》中约定，装修期指上诉人就其承租的部位进行装修的一段期间，装修期免租金，并提供之前百盛公司招商经理的证人证词，证明有免租期两个月的约定，但在合同中双方并未约定装修期间免租期2个月，且证人无正当理由未出庭，故上诉人称多计算了两个月的免租期的租金及管理费，应当扣减的意见证据不足，本院不予支持。关于违约金。根据原审查明的事实，上诉人因长期拖欠被上诉人租金、管理费已构成违约，其次双方签订的《场地租赁合同》中并没有被上诉人商场经营管理不善，可以不支付违约金的约定，故上诉人称不应当支付违约金的意见理由不足，本院不予支持。综上，上诉人太原昕婉记餐饮管理有限公司的部分上诉请求成立。原判认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3760号民事判决第二项、第三项；二、变更太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3760号民事判决第一项即“被告太原昕婉记餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司租金327149.45元和物业管理费130998.03元，合计458147.48元。”为“上诉人太原昕婉记餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司租金和物业管理费，合计443147.48元”；三、驳回上诉人太原昕婉记餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案一、二审案件受理费13145元，由上诉人太原昕婉记餐饮管理有限公司负担12000元，被上诉人山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司负担1145元。本判决为终审判决。审判长 冯金林审判员 赵 鹏审判员 张江冰 二O二O年十一月三十日书记员 郝 燕