上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11070号上诉人（原审被告）：赵红梅，女，1964年5月27日生，满族，住浙江省宁波市海曙区。委托诉讼代理人：吴夙现，浙江瀛宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁敏，女，1986年12月14日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：冯大志，上海市金马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡建芳，女，1963年6月20日出生，汉族，住浙江省宁海县。原审被告：上海轩宁房地产经纪事务所，住所地上海市奉贤区运河北路120，**。投资人：宋奎，主任。被上诉人胡建芳及原审被告上海轩宁房地产经纪事务所之共同委托诉讼代理人：韦家凯，上海华勤基信律师事务所律师。被上诉人胡建芳及原审被告上海轩宁房地产经纪事务所之共同委托诉讼代理人：马俊杰，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人赵红梅因与被上诉人梁敏、胡建芳、原审被告上海轩宁房地产经纪事务所（以下简称轩宁事务所）定金合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初12582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人赵红梅上诉请求：撤销原判第一、二、三项，改判：居间协议于2020年4月14日解除，胡建芳返还梁敏定金人民币（下同）10万元。事实和理由：原判部分已认定赵红梅、胡建芳关于交易材料交付及定金交付发生矛盾属内部矛盾，双方对房屋最终未出售给被上诉人梁敏均存过错，原判对此未予判定赵红梅、胡建芳的过错程度，定金责任均由赵红梅负担“不符法理”。实际赵红梅、胡建芳只有“几面之缘”，未签订书面委托合同，即使认定双方有委托关系，也只限于“在赵红梅同意的前提下代为寻找买家”，胡建芳对其它事项均属无权处分等。本案定金按约应支付给赵红梅，但实际只支付到胡建芳账户，应视为赵红梅未按约收到定金；4月14日上诉人明确告知房屋不卖了，这期间上诉人一直向胡建芳主张给付定金事宜，梁敏对此知情，但两人均未将定金付给上诉人，居间协议未成立。被上诉人梁敏答辩称：尊重一审判决。被上诉人胡建芳答辩称：不同意上诉请求，上诉人所谓4月14日主动联系梁敏与否其并不知晓，根据现有微信聊天记录，4月10日至14日，胡建芳一直要求上诉人提供房产相关材料且告知合同成立，如不履行要承担双倍返还定金，上诉人对之未予理会，应承担违约责任。故请求维持原判。原审被告轩宁事务所述称，同意胡建芳意见。梁敏向一审法院起诉请求：判令胡建芳和赵红梅共同双倍返还定金200,000元，轩宁事务所承担连带责任。一审法院认定事实如下：坐落于上海市奉贤区XX公路**********房屋的房地产权证显示权利人为赵红梅。赵红梅与胡建芳此前因委托出租涉案房屋而相识。2020年4月9日，在外省市的赵红梅通过微信联系胡建芳，委托胡建芳将涉案房屋出售，并明确约定购房款到手价为835,000元，胡建芳则要求赵红梅将房地产权证、身份证和购房发票等材料的原件或复印件交付以便于办理评估等相关手续，同时双方明确欲收取的定金为100,000元，将留取5,000元以作评估费用，其余95,000元将转账给赵红梅。2020年4月10日，胡建芳以赵红梅名义与梁敏签订《房地产买卖居间协议》，约定：赵红梅将坐落于上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX层XX号XX室的房屋出售给梁敏，定金为100,000元，总购房款为835,000元；如赵红梅违约需双倍返还定金，如梁敏违约则定金没收；双方于2020年4月30日前签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续，签约并办理过户手续当日付清购房款835,000元（含已付定金）；梁敏购买房屋的到手价为912,000元（含房款、税费及中介费用）。轩宁事务所作为中介在上述协议上签章。同日，梁敏向胡建芳支付定金100,000元，胡建芳将已签约并收取定金一事通过微信告知赵红梅，并再次要求赵红梅将房地产权证、身份证和购房发票等材料的复印件交付以便于办理评估等相关手续，赵红梅则要求将定金先行转账交付，胡建芳回复称如不放心可自行来沪交付材料并收取定金。2020年4月14日，在胡建芳同意将定金交付的情况下，赵红梅不同意出售房屋并拒绝接受定金和交付材料，胡建芳则告知如违约需双倍返还梁敏定金。2020年4月21日，赵红梅将涉案房屋另行出售给案外人并办理过户手续。2020年4月23日，胡建芳委托律师向赵红梅发送《律师函》，认为合同履行期限至2020年4月30日，在拒收定金的情况下，要求赵红梅明确是否收取定金，如愿意继续履行合同则将材料交付、收取定金并办理相关手续，同时再次告知双倍返还定金的风险。2020年4月27日，赵红梅与案外人之间就涉案房屋的房地产权证过户手续办理完毕，案外人取得新的房地产权证。嗣后，梁敏得知赵红梅将房屋另行出售后提出异议，以致涉讼。另查明，梁敏要求双倍返还定金的诉状副本于2020年6月4日送达至胡建芳处。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，胡建芳接受赵红梅的授权委托以赵红梅的名义与梁敏签订《房地产买卖居间协议》，双方约定赵红梅将属其所有的房屋出售给梁敏，同时对购房款金额、定金金额、签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续的时间及购房款付清时间达成一致意见，该份《房地产买卖居间协议》即为双方之间签订的房屋买卖合同，具备合同成立的相关要素。在合同履行期间，梁敏已按约支付定金100,000元，此后就材料交付和定金交付的问题胡建芳和赵红梅之间发生矛盾，该矛盾属代理人和被代理人的内部问题，相对于梁敏来说胡建芳收到定金即视为赵红梅收到定金，最后赵红梅拒绝履行合同并将涉案房屋另行出售给案外人，显属违约，梁敏现要求双倍返还定金实则系基于要求解除合同后处理相关后续事宜，故合同应于诉状副本送达之日即2020年6月4日解除，合同解除后赵红梅应双倍返还梁敏定金，在胡建芳处的赵红梅拒收的定金，赵红梅可另案向胡建芳主张权利，现胡建芳自愿将在其处的定金100,000元予以返还，于法无悖，应予支持。而梁敏要求轩宁事务所承担责任无依据，不予支持。综上所述，一审法院于二○二○年八月三十一日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、确认梁敏与赵红梅于2020年4月10日签订的《房地产买卖居间协议》中房屋买卖部分于2020年6月4日解除；二、赵红梅、胡建芳于判决生效之日起十日内返还梁敏已付定金100,000元；三、赵红梅于判决生效之日起十日内赔偿梁敏定金100,000元；四、驳回梁敏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由赵红梅负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明事实，上诉人赵红梅委托被上诉人胡建芳以其名义与被上诉人梁敏于2020年4月10日签订《房地产买卖居间协议》，上述委托关系为双方真实意思表示，委托内容不违反强制性法律规定，依法应属有效；由之签署《房地产买卖居间协议》亦属赵红梅与梁敏间就房屋买卖形成之真实意思表示，内容合法，双方就之形成的房屋买卖合同关系亦属有效。有效合同关系依法约束当事人按约履行。本案“居间”合同履行期间，查无法定、约定解约形成权之行使，原判以买方梁敏告诉解约确定本案解约期日符合法律规定，应予维持。上诉人赵红梅二审坚持主张其受托人胡建芳无权收取定金等。根据现有证据，双方已微信方式确定委托内容，未（对外）签署委托书等书面文件，在赵红梅明确委托、同意出售房屋，并于2020年4月10日签订《房地产买卖居间协议》，无论是委托内容磋商过程，还是合同条款均有明确之定金条款及金额，出卖方赵红梅显属主动确定，不能认为委托及买卖合同关系之建立排除了受托人收取定金权利。履行中，赵红梅明确知晓受托人胡建芳收取定金，且与之磋商胡建芳转账给付赵红梅该款，应该认为，即使就履行行为而言，否认受托人具备收取交易定金权利亦与事实相悖，本院不能采信。据此，受托人胡建芳收取买受人梁敏房屋定金应视为出卖方赵红梅收取相同法效，后者事后违约将标的房屋出卖他人依法应执行定金罚则，原判于此判断准确，应予维持；上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,300元，由上诉人赵红梅负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十一月二十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……