广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3166号原告：卜亚萍，女，1981年11月25日出生，汉族，住四川省长宁县长宁县********，公民身份号码512************349。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。被告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区************第六层（3）-（4）轴，统一社会信用代码914************992。法定代表人：茅蕙莉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢成财，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓淦文，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原告卜亚萍诉被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称御湖湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，被告向本院提起反诉，本院于2020年8月4日作出不予受理反诉的民事裁定，被告不服该民事裁定提起上诉，佛山市中级人民法院于2020年10月19日作出终审民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。开庭时，原告卜亚萍的委托诉讼代理人崔庆宁，被告御湖湾公司的委托诉讼代理人谢成财、邓淦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜亚萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金30735元（以商品房总价款680723元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年1月1日起计至2019年3月19日止，为15929元；自2019年3月20日起至2019年8月11日止，按日万分之一点五的标准计算为14806元）。2.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。事实与理由：2017年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于佛山市三水区***********御澳湾豪庭六座1105号房，总价款为680723元。被告应在2018年12月31日前向原告交付该商品房，商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，且被告需向原告提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。供水、排水、供电等基础设施与绿地率、非市政道路等公共服务及其他配套设施达到使用标准。被告逾期交房超过120日且原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约支付全部购房款，于2019年3月19日进行了收楼，但是案涉房屋于2019年8月11日才符合交付条件。被告未按合同约定和法律规定的住宅交付使用标准向原告交付上述商品房，违反合同第九条、第十条、第十一条的规定，应当根据合同第十二条承担违约责任。原告为维护自身权利，向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告御湖湾公司辩称，一、案涉业主逾期支付购房款，已经违反了合同主要义务，答辩人有权顺延交付房屋而不承担逾期交楼的违约责任。双方订立的《商品房买卖合同补充协议》第三条约定买受人逾期支付房款的，除应依照约定承担逾期付款的违约责任外，出卖人还有权不予将商品房交付给买受人使用，且无须就此拒绝交付房屋的行为承担逾期交楼的违约责任。在原告严重违反合同情况下，答辩人有权顺延交付房屋。二、根据合同法规定，违约金主要是补偿性立法精神，如果答辩人存在违约，按照日万分之三计算违约金明显过高，应依法予以调整。依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少。违约金应参照逾期交楼的实际损失确定。根据佛山市三水区国土城建和水务局2018年11月29日发布的《关于发布佛山市三水区******指导租金标准的通知》，案涉项目所在地乐平镇的商品房住宅租金价格一般为20元/月/平方米，租金损失为1400-1600元/月。原告主张按日万分之三标准计算违约金每月应支付违约金6268元，高于原告所受实际损失4至5倍，属于明显过高，应予以调整。其次，新冠疫情影响，按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第2条第1项规定，答辩人所在的建筑行业受疫情影响严重，为了缓和经济压力，答辩人请求法院调整违约金标准。三、逾期交楼违约金计算至实际收楼之日。案涉房屋业主已经实际收楼，且在收楼确认书中明确双方同意和理解现状收楼并承诺互不追责。原告卜亚萍诉讼中提交以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及双方关于商品房交付时间、交付标准、违约责任等进行了约定。2.广东银联卡持卡人存根二份、发票一份，证明原告已经按约定支付了全部购房款。3.(2019)粤0607民初3931号民事判决书和（2020）粤06民终1385号民事判决书，证明2019年7月2日，宝盈豪庭6号楼及地下室工程通过竣工验收备案，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。2019年7月8日，佛山市三水新达测绘有限公司对宝盈豪庭6号楼进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》，测绘类别是确权，其载明“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用。”审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章。法院判决被告按照逾期交楼每日万分之三支付逾期交楼违约金。被告御湖湾公司诉讼中提供如下证据：1.御澳湾豪庭业主中国农业银行贷款名单表一份、商品房买卖合同补充协议一份，证明原告逾期向银行递交贷款资料，逾期42天；2.（2017）粤0607民初3919号民事判决书、（2018）粤0604民初28499号民事判决书、（2018）粤06民终12227号民事判决书，证明佛山地区法院的司法裁判中均有明确认定，在某日前申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款理解为应当向法院提交全部资料完成付款。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，形式和来源合法，本院予以采信。对于被告提交的证据1，本院对真实性予以认可；对于被告证据2，与本案无关，本院不予采信。结合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年3月10日，被告取得案涉房地产项目的商品房预售许可证。2017年4月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********605）（以下简称预售合同），约定原告向被告购买被告开发的位于佛山市三水区***********御澳湾豪庭六座1105号房屋，该房屋总价款为680723元。预售合同第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：（一）被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……（5）该商品房为毛坯房……。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在120日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。2017年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》第三条约定：“买受人未按合同第六条约定支付购房款或办理银行按揭手续，买受人除应按约定承担逾期付款的违约外，出卖人还有权不予将商品房交付给买受人使用，直至买受人将所欠款项全部付清或者办理好银行按揭手续为止，且出卖人无须就此拒绝交付商品房的行为向买受人承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任。”合同签订后，原告已向被告支付合同约定的房屋总价款为680723元。原告于2019年3月19日办理了收楼手续。另查明，2015年7月16日，经佛山市三水区民政局批复佛山市三水区***********的建筑物“宝盈豪庭”更名为“御澳湾豪庭”，现御澳湾豪庭三、四、五、六座与原“宝盈豪庭3、4、5、6号楼”一一对应。2019年7月2日，宝盈豪庭6号楼及地下室工程通过竣工验收备案，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。2019年7月8日，佛山市三水新达测绘有限公司对宝盈豪庭6号楼进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》，测绘类别是确权，其载明“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用。”审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章。再查明，被告以原告逾期支付购房款为由向原告提起了民事诉讼，案号为（2020）粤0607民初4509号，该案在本院审理中。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的预售合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面地履行各自义务。本案的争议焦点为：一、被告向原告交付房屋是否符合双方约定，被告是否存在逾期交楼违约行为。二、如被告逾期交楼的，违约责任如何确定。对于争议焦点一，交付使用的商品房应当经竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。预售合同约定的交付条件高于法定交付条件，应以合同约定为准。预售合同第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。预售合同第九条约定的交付条件是案涉房屋的交付条件。2019年7月2日，案涉房屋所在建设项目取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年8月11日，涉案房屋取得“房屋测绘报告”。综上，预售合同约定的交付时间是2018年12月31日前，被告于2019年3月19日将案涉房屋交付原告实际使用，被告实际交付房屋时未取得合同约定的竣工验收备案取得相关文件和房屋测绘报告。被告未能如期交付符合交付条件的房屋，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告请求被告承担违约责任，合法有据，本院予以支持。被告辩解原告逾期付款构成违约的，被告可以顺延交楼时间且无须承担逾期交楼的违约责任，现被告就原告是否存在逾期付款行为以及应否逾期付款违约责任问题已经另行提起诉讼，且在被告交付房屋时原告已经付清全部购房款，被告的后履行抗辩权因原告全额付款而消失，被告以原告逾期付款为由抗辩原告的交楼请求权，有违合同权利义务的对等原则，本院不予采纳。对于争议焦点二，结合以上论述，2019年1月1日至2019年3月19日期间，案涉房屋不具备预售合同约定的交付条件，被告也未按合同约定如期交付，构成逾期交房，应按照预售合同约定的逾期交房违约金计算标准（按房屋总价款日万分之三计算），向原告支付逾期交房违约金15928.92元（680723元×0.0003×78天）。违约金兼具补偿性和惩罚性，结合案涉房屋所在地的租金水平、现行利率标准等予以衡量，双方约定的日万分之三的违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。原告于2019年3月19日签收案涉房屋，自该日起已持续占有、使用案涉房屋，享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻被告的损害赔偿责任。本案从原告收楼之日即2019年3月20日至案涉房屋完全符合交付条件之日即2019年8月11日，案涉房屋仍未达到合同约定的交付条件，造成了原告的损失，被告应赔偿原告的损失，因合同并未约定该损失的计算方法，本院根据合同实际履行情况，结合原告占有、使用案涉房屋的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定被告按总房价日万分之一点五的标准向原告支付14805.73元（680723元×0.00015×145天）。经核算，被告应向原告支付合计30734.65元（15928.92元+14805.73元）。综上，原告诉请被告支付逾期交房违约金，在其收楼之前，被告构成逾期交房，应支付逾期交房违约金；但在其收楼之后，被告已不构成逾期交房，但是被告交付的房屋至取得房屋测绘报告前仍未达到预售合同约定的交房条件，造成原告的损失，被告应赔偿此期间的损失。原告诉请被告向其支付逾期交楼违约金30734.65元，本院予以支持；超出上述核定的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卜亚萍支付逾期交楼违约金30734.65元；二、驳回原告卜亚萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取即284元(原告已预交)，被告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇二〇年十一月二十日书记员  李秀娟