广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初2798号原告：梁毅珠，女，1977年6月8日出生，汉族，住罗定市*****************，身份证号码：441************。委托诉讼代理人：陈均庆，广东业信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金华，广东业信律师事务所律师。被告：广州市都市华宇物业管理有限公司罗定分公司，住所地：罗定市***********，统一社会信用代码：9144*******。负责人：李嫦姬，副总经理。委托诉讼代理人：陈更新，男，公司物业经理。原告梁毅珠与被告广州市都市华宇物业管理有限公司罗定分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告梁毅珠的委托诉讼代理人陈金华及被告广州市都市华宇物业管理有限公司罗定分公司的委托诉讼代理人陈更新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁毅珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《**花园前期物业管理服务协议》，排除妨碍，立即配合原告办好装修的相关证照，不得阻碍原告装修**花园楼盘**房。2.判令确认原告与被告于2015年12月24日签订的《**花园前期物业管理服务协议》第五条有效，确认物业服务费从2019年1月1日起计算。3.判令确认原告与被告于2015年12月24日签订的《**花园前期物业管理服务协议》第十条第3款无效。4.判令被告赔偿违约金5000元给原告。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月24日，原告向罗定**公司购买位于罗定市*******花园*******房，同时，原告与被告签订《**花园前期物业管理服务协议》，该协议第五条明确约定“物业服务费自建设单位向乙方发出收楼通知书日期之次月起计”，第十条约定“1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠交总额的0.3%收取违约金，同时保留暂停水电管理服务和其它服务的权利。”2017年至2018年间，因罗定**公司逾期交楼引发诉讼，罗定市人民法院和云浮市中级人民法院均判决确认罗定**公司是逾期交房给原告，在相关案件判决生效后，罗定**公司于2018年12月24日交房给原告，故根据双方的约定，物业服务费应从2019年1月1日开始计收。原告收楼后立即向被告申请装修房屋，但被告根本不让原告进入楼盘装修，完全无视法院的判决、房屋交接书和双方的约定，无理要求原告缴交2016年10月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费和违约金，并称原告想装修就交钱，不然就别想装修，同时还口头要求原告只能请被告指定的装修公司进行装修。由此，原告与被告产生纠纷，原告多次向派出所和罗定市住房和城乡建设局投诉处理，但有关部门口头称无权处理民事纠纷。为解决纠纷，原告于2020年7月30日再次与被告协商，要求被告依法计算物业服务费，并要求被告允许原告进入装修房屋，但是被告依然固执己见，要求原告必须缴交收房前的物业服务费，还要按所欠费用按每日0.3%计收违约金。同时，案涉物业服务协议第十条“逾期违约金按每日千分之三的标准计算违约金，同时保留暂停水电管理服务和其它服务的权利”系严重加重原告责任、排除原告主要权利的霸王条款，依法该格式条款无效。另外，因被告至今一直阻碍原告装修涉案房屋，没有向原告提供正常的物业服务，因此原告无义务缴交被告阻碍原告进入楼盘装修房屋期间的物业服务费和水电分摊费用，同时被告还应赔偿违约金5000元给原告。为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告广州市都市华宇物业管理有限公司罗定分公司辩称：1.请求驳回原告全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、原告从未提出过装修申请。原告从未向被告提交过关于申请装修的任何材料，被告亦从未拒绝协助其办理装修相关证照。从原告提交的证据可以看出，原告未提供任何证据证明其向被告提交过申请或者被告拒绝为其办理装修相关证照。所以被告请求法院依法驳回原告第一项诉讼请求。二、物业服务费应从2016年10月1日起计算。按照《**花园前期物业管理服务协议》第五条第一款约定第一次起计时间：……物业符合收楼条件而乙方未收楼的，视为乙方默认收楼并应自觉履行缴纳物业管理服务费及其他义务；……第二款约定原告应当在每月15日前按照1.6元/平方米/月向被告支付当月费用。涉案房屋已于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，并于2016年8月12日取得《竣工验收备案表》，涉案房屋已经达到了收楼条件，原告提交的证据5判决书足以证明。所以本案属于涉案物业符合收楼条件而原告未收楼，视为原告默认收楼并应自觉履行缴交物业管理服务费及其他义务。综上所述，被告要求原告自2016年10月1日起交付物业管理相关费用，没有违反约定。所以，被告请求法院依法驳回原告要求确认物业服务费从2019年1月1日起计算的诉讼请求。三、《**花园前期物业管理服务协议》合法有效。原被告双方签订的《**花园前期物业管理服务协议》由原被告双方在平等、自愿、合法的基础上签订。《**花园前期物业管理服务协议》经过备案，且本管理小区所有业主均签署并严格履行，所以《**花园前期物业管理服务协议》的所有条款均合法有效，法院应当依法驳回原告关于确认《**花园前期物业管理服务协议》第十条第3款无效的诉讼请求。四、被告没有违约行为，不应向原告支付违约金。原告没有提供任何证据证明被告有违约行为。原告从未向被告提出过装修申请，原告没有按照相关规定办理装修备案手续的情况下，自然不能进入楼盘私自进行施工装修。被告依法、合规、依约履行物业管理公司的管理义务，没有任何违约行为，所以请求法院依法驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。综上所述，被告与原告签订的《**花园前期物业管理服务协议》经相关部门备案，且在双方自愿原则下签订，合法有效，被告不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证据经庭审出示质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院将综合本案案情及其他证据佐证情况进行认定。本院经审理认定事实如下：罗定**公司是位于罗定市********的房地产开发商，2015年12月24日，原告梁毅珠作为买受人与罗定**公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，由原告梁毅珠向罗定**公司购买**花园小区**号房。签订《广东省商品房买卖合同》当天，原告梁毅珠作为乙方，广州市都市华宇物业管理有限公司罗定分公司作为甲方，双方签订了《**花园前期物业管理服务协议》，约定由广州市都市华宇物业管理有限公司罗定分公司对**花园小区进行前期物业管理。协议第一条约定甲方的权利和义务，其中第1点为对本小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；第2点为根据有关法规政策和《**花园业主临时公约》，结合实际情况制定《**花园物业装修装饰管理规定》和本物业的管理制度并书面告知乙方，本小区主出入口旁设置的公告栏为双方约定有效的告知途径；第5点为依据本协议向乙方收取物业管理费用；第6点为提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方；有权收取乙方相关装修装饰图文进行备案，依照规定监督乙方进行装修装饰工程。协议第二条约定乙方的权利义务，其中第3点为遵守本物业的物业管理制度和业主公约。第4点为依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用。协议第五条约定物业管理服务费，其中第1点为第一次起计时间：物业管理服务费自建设单位向乙方发出收楼通知书日期之次月起计；物业符合收楼条件而乙方未收楼的，视作乙方默认收楼并乙方应自觉履行缴纳物业管理服务费及其它义务；物业符合收楼条件，但未到房屋买卖合同约定交楼日期而乙方同意提前收楼的，按实际收楼日期之次月起计物业管理服务费用。第2点为收费日期：按月计算收取，乙方于每月15日前向甲方交纳当月费用；乙方收楼时向甲方预交三个月物业管理服务费用。第九条约定自签订之日起至业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。第十条约定违约责任，其中，第1点为甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。第3点为乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠交总额的3‰收取违约金，同时保留暂停水电管理服务和其它服务的权利。另查明：原告曾于2017年1月5日诉至本院请求罗定**公司向原告支付按合同总价款562606元的万分之三每日计算从2015年12月29日起至实际交付房屋之日止的违约金，并请求被告继续履行《商品房买卖合同》向原告交付涉案房屋。本院于2017年7月27日作出（2017）粤5381民初146号民事判决，认定涉案商品房在合同约定的2015年12月28日交付期限届满之前已达到交付使用条件，但罗定**公司怠于履行通知原告收楼的义务，违反了《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任，故判令罗定**公司支付从原告付清房款之日（2016年1月11日）的次日起计至罗定**公司将涉案房屋实际交付给原告时止的违约金给原告，并继续履行合同向原告交付房屋。该判决作出后，罗定**公司不服，向云浮市中级人民法院提起上诉，云浮市中级人民法院于2018年1月17日作出（2017）粤53民终1136号民事判决，驳回罗定**公司的上诉，维持原判。2018年12月24日，原告到罗定**花园服务中心签订《房屋交接书》。原告称其收楼后立即向被告申请装修涉案商品房，被告则要求原告必须缴交收楼前的物业服务费并以所欠费用按每日0.3%计收违约金。因原告拒绝缴交收楼前的物业管理费及违约金，被告拒绝为其办理装修手续，原告遂于2020年9月3日诉至本院，要求处理。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告需要向被告缴交的**花园小区**号房的物业管理服务费应从何时起计算？二、原、被告双方签订的《**花园前期物业管理服务协议》第十条第三款是否有效？三、原告要求被告赔偿违约金5000元理据是否充分？对于争议焦点一，即**花园小区**号房的物业管理服务费应从何时起计算的问题。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”、《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。……”及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条“关于物业费纠纷的处理：6.业主应自房屋交付之日起支付物业费。房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。当事人另有约定的，从其约定。”的规定，首次物业管理服务费的交纳时间应为建设单位交付物业后。本案中，原、被告双方签订的《**花园前期物业管理服务协议》第五条第1点亦明确约定第一次物业管理服务费的起计时间为自建设单位向原告发出收楼通知书日期之次月起计。物业符合收楼条件而买受人未收楼的，视作买受人默认收楼并应自觉履行缴纳物业管理服务费及其它义务；物业符合收楼条件，但未到房屋买卖合同约定交楼日期而买受人同意提前收楼的，按实际收楼日期之次月起计物业管理服务费用。也就是说，建设单位罗定**公司应先行向原告发出收楼通知书，在物业符合收楼条件的情况下原告仍未收楼的才视作原告默认收楼。本案涉案商品房虽然在合同约定的2015年12月28日交付期限届满之前已达到交付使用条件，但建设单位罗定**公司一直怠于履行通知原告收楼的义务，没有向原告发出收楼通知书，被告认为涉案商品房迟延交楼是建设单位违约，并非被告违约，且建设单位已在（2017）粤5381民初146号案中赔偿了迟延交楼的违约金给原告，等于建设单位没有迟延交楼，被告已于2016年1月1日进入**花园提供物业管理服务，故要求原告缴交自房屋符合交楼条件之次月即2016年1月1日起的物业管理服务费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。原告需要向被告缴交的涉案商品房的物业服务管理费应从罗定**公司向原告发出收楼通知之次月即2019年1月1日起计算。同时，原告已于2018年12月24日办理了涉案商品房的收楼手续，取得了对涉案商品房进行装修的权利，故原告依约提出装修申请时，被告应按照《**花园前期物业管理服务协议》的约定，为原告办理装修有关手续和证照，不得阻碍原告装修**花园小区**号房。对于争议焦点二，即原、被告双方签订的《**花园前期物业管理服务协议》第十条第三款是否有效的问题。该协议第十条第3点约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠交总额的3‰收取违约金，同时保留暂停水电管理服务和其他服务的权利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定，原、被告双方签订的《**花园前期物业管理服务协议》第十条第3点的约定并不属于上述法律条文规定的无效情形，故原告要求确认协议第十条第3点无效的主张，本院不予支持。对于争议焦点三，即原告要求被告赔偿违约金5000元理据是否充分的问题。原、被告双方签订的《**花园前期物业管理服务协议》并未约定存在违约责任需赔偿违约金及违约金如何计算的事宜，原告亦没有提供证据证实被告造成了其具体什么损失以及损失具体为多少，故对原告请求被告赔偿违约金5000元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告广州市都市华宇物业管理有限公司罗定分公司在原告梁毅珠向其提出装修罗定市*****花园*******房的装修申请之日起三十日内协助原告梁毅珠办理装修该房屋的有关手续和证照，不得阻碍原告梁毅珠合法装修该房屋。二、确认原告梁毅珠与被告广州市都市华宇物业管理有限公司罗定分公司于2015年12月24日签订的《**花园前期物业管理服务协议》第五条有效，原告梁毅珠需向被告广州市都市华宇物业管理有限公司罗定分公司支付从2019年1月1日起计算罗定市*******花园*******房的物业管理服务费。三、驳回原告梁毅珠的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告梁毅珠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年十一月三日书记员  陈芷黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《广东省物业管理条例》第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。