湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初2045号原告：郭秀，女，1993年5月7日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：李婷，湖北平渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙云，湖北平渊律师事务所律师。被告：江世群，女，1947年2月7日出生，汉族，户籍住址武汉市蔡甸区，现住武汉市蔡甸区。原告郭秀与被告江世群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭秀及其委托诉讼代理人李婷、龙云，被告江世群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭秀向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2020年6月25日签订的《门面租赁合同》；2.判令被告立即退还原告租金15万元及押金1万元；3.判令被告立即退还原告2020年7月10日至8月17日的租金1.48万元；4.判令被告向原告支付违约金15万元；5.本案诉讼费全部由被告负担。事实与理由：2020年6月，原告因经营中百罗森便利店需要租赁门面。案外人肖宇华承租了被告位于蔡甸区××大街××楼的两间门面。2020年6月21日，经原告与肖宇华协商，原告向肖宇华支付2020年7月10日至8月17日的房租1.48万元后，肖宇华与被告的房屋租赁合同终止。2020年6月25日，原告与被告签订《门面租赁合同》，合同约定了被告将位于蔡甸区××大街××楼两间门面共77.5平方米租赁给原告经营；租期5年；2020年8月18日至2021年8月17日期间年租金为15万元。合同签订后，原告向被告支付了第一年租金15万元及押金1万元。2020年7月1日，原告与案外人张迪生签订《装修工程合同书》，约定由张迪生负责对上述门面进行装修。同日张迪生正式进场装修。原告已按《装修工程合同书》向张迪生支付装修款6.3万元。装修过程中，被告以原告的装修破坏房屋预制板，损害房屋结构为由多次阻扰原告装修。经报警处理、多次协调均未果。后被告提出不将门面出租给原告，除非原告出具承诺书，承诺以后出现问题由原告负责维护修缮。原告认为其系正常合理装修行为，并未损害其房屋结构，不愿出具承诺书。原告提出由其委托鉴定机构对上述门面进行局部安全性鉴定，被告表示同意。2020年7月20日，原告委托的鉴定机构人员在被告一直在场的情况下进行鉴定。最终鉴定结论为鉴定区域地基与基础、结构受力构件无明显损坏，不存在危险点，也不存在安全隐患。综上，原告认为双方签订的《门面租赁合同》合法有效，被告单方终止租赁合同，应承担违约责任。被告江世群辩称，同意和原告解除《门面租赁合同》以及退还原告15万元租金和1万元押金，但要求原告把房屋还原并赔偿我损失及房屋未租赁期间的租金；不同意退还原告1.48万元租金；我没有违约，不同意支付违约金15万元。原告在装修进场时说走明管子，但后来装修走暗管子，破坏了房屋的结构，我就不同意原告进行装修，不想向原告出租房屋。7月15日，原告打电话同意走明管子，我让原告向我承诺如装修出了问题由原告负责。当时原告答应了，说5年租赁期间内因为切割地下层出现了损坏由原告承担责任。后来原告说要鉴定，我也同意鉴定。鉴定结论出来后，原告没有把鉴定给我看，原告就说不租了，要求我退钱。原告装修损坏了房屋的结构没有跟我说，导致水浸到楼下，合同第九条约定了装修损坏房屋原告须承担责任。本院查明：原告因经营中百罗森便利店所需欲承租被告所有、位于蔡甸区××大街××楼的两间门面。2020年6月25日，原告郭秀（乙方）与被告江世群（甲方）签订《门面租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将其所有的位于蔡甸区××大街××楼的两间门面（共77.5平方米）租赁给乙方经营；合同第二条约定：租期5年，从2020年8月18日起至2025年8月17日止；合同第三条对租金和租金交纳期限约定：1.租金递增，即2020年8月18日到2022年8月17日租金为每年15万元；2022年8月18日到2024年8月17日租金为每年16.5万元；2024年8月18日到2025年8月17日租金为每年20万元。2.租金付款方式，甲方的年租金按先付费后使用的方式，每年年租金乙方一次性支付给甲方。乙方须先交押金1万元给甲方，此押金到期后乙方无拖欠水电各项费用，对房屋还原貌，甲方退还全部押金。合同第四条约定：甲方有权监督检查乙方不得破坏承重结构……因乙方改变结构，出现一切后果，乙方负全部责任。合同第八条乙方的权利义务第6款约定：乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，应提前告知甲方。合同第九条违约责任第1款约定：合同租赁期限内，因乙方严重违约，甲方可解除本合同。第3款约定：如甲方在乙方进场装修后单方终止合同，乙方有权要求甲方返还剩余的房租，装修费用如因此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿，同时乙方可要求甲方承担12个月租金的违约赔偿金。第5款约定：如因任何一方违反合同约定给另一方造成损失的，违约方应向守约方承担赔偿责任。合同第十三条约定：本合同经双方签字按手印后生效。合同尾部有甲方江世群签名捺印，乙方郭秀签名捺印。合同签订后，原告郭秀于2020年6月26日通过银行转账的方式向被告江世群支付了1万元押金和2020年-2021年的年租金15万元。2020年6月29日，原告与案外人张迪生签订了《装修工程合同书》（以下简称装修合同），约定由张迪生负责原告承租的案涉门面的装修工程。装修过程中，原告切割地表层，欲对室内电线及水管走暗线布排安装，被告认为这样会破坏房屋结构、造成安全隐患，只同意安装明线，双方就此发生纠纷，未能达成一致意见，被告阻止原告进一步施工，原告停止装修，并曾于2020年7月6日9时38分向蔡甸区蔡甸街派出所报警。嗣后，原告将门面上锁直至2020年11月6日将门面腾退。另查明，案涉门面原系案外人肖宇华承租，经与原告协商一致并征得被告同意后，肖宇华将案涉门面使用权转让给原告（门面使用期限从2020年6月25日至8月17日），并终止其与被告之间的原租赁合同关系。原告于2020年6月21日通过银行转账的方式向肖宇华支付了租金1.48万元。认定上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的《门面租赁合同》及房产证、《装修工程合同书》、中国银行交易流水明细清单、现场照片、出警记录、《特许经营合同》及收据等经庭审核实的证据在卷佐证。本院认为，原告郭秀与被告江世群签订的《门面租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因双方就门面装修发生纠纷且不能达成一致意见，原告诉请判令解除合同，被告在庭审中也明确表示同意解除合同，即双方均无继续履行合同的意愿。故本院确认原、被告双方签订的《门面租赁合同》于2020年9月23日（庭审日）解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，原告应将案涉门面恢复原状交还被告。被告则应退还租金及押金。因原告自2020年6月29日进场装修占用案涉门面直到2020年11月6日才腾退，故对原告要求被告退还2020年7月10日至8月17日的租金1.48万元，本院依法不予支持。且原告应支付2020年8月18日至2020年11月6日止占用门面的费用3.3333万元。故对原告要求被告退还租金15万元及押金1万元的超出部分，本院依法不予支持。原告要求被告支付违约金15万元。合同第九条违约责任第3款约定：“如甲方在乙方进场装修后单方终止合同，乙方有权要求甲方返还剩余的房租，装修费用如因此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿，同时乙方可要求甲方承担12个月租金的违约赔偿金。”现原告所提供的证据并不能证明被告在原告进场装修后存在单方终止合同的情形。造成合同无法继续履行的根本原因是双方所签订的《门面租赁合同》对案涉门面的室内装修约定不明引起纠纷，且事后又不能达成一致协议。原告要求被告支付违约金15万元的诉讼请求，既无合同依据也无法律依据，本院依法不予支持。被告江世群在庭审答辩中要求原告赔偿房屋损失，因其在本院依法释明相关法律规定后明确表示不提出反诉，且在规定的期限内未申请对案涉门面是否因原告装修受损及损失程度进行鉴定评估，故对被告要求原告赔偿其房屋损失，本院不予审理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告郭秀与被告江世群签订的《门面租赁合同》于2020年9月23日解除；二、被告江世群于本判决生效之日起五日内退还原告郭秀租金11.6667万元及押金1万元；三、驳回原告郭秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,172元，减半收取计3,086元，由原告负担2,461元，由被告江世群负担625元（原告已垫付，执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  甘彬二〇二〇年十一月九日法官助理吕凡书记员方园