广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12357号原告：罗英军，男，1985年7月20日出生，汉族，住广西荔浦县，委托诉讼代理人：梁永志，男，住广州市越秀区，罗英军所在荔浦市青山镇松林村民委员会推荐的公民。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司职员。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区环市东路******信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。原告罗英军与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告罗英军的委托诉讼代理人梁永志、被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋、张哲到庭参加诉讼。第三人颐和房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。罗英军向本院提出诉讼请求：1.判令解除罗英军与东湛公司于2016年9月30日签订的《颐和盛世认购书》（编号0002908）；2.判令东湛公司返还罗英军购房款879452元以及资金占用期间的利息（从2016年9月30日起至东湛公司返还所有款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，至款项还清之日止）；3.判令东湛公司返还罗英军代办费1080元；4.判令东湛公司返还罗英军维修基金18845元；5.判令东湛公司承担不超过已付购房款一倍，即赔偿给罗英军879452元的赔偿责任；6.判令本案的诉讼费用、公证费用、财产保全及保全诉讼费用由东湛公司承担。诉讼中，罗英军增加一项诉讼请求为：请求解除罗英军与东湛公司签订的《协议书》。事实和理由：2016年9月30日，罗英军与东湛公司签订了《颐和盛世认购书》，合同约定，罗英军向东湛公司购买花都xx房屋（以下简称该房产或涉案房屋，广州市住房和城乡建设局阳光家缘网标注为：广州市花都区xx房），该房产总价格为人民币879452元，约定签署并履行《商品房买卖合同》（即网签）的前提下，于2017年8月30日向罗英军交付涉案房屋。罗英军于2016年9月17日来到东湛公司位于广州市花都区颐和盛世花园营销中心，当时接待本人看楼的是贵公司工作人员叶碧如小姐和吴洪彬先生，叶碧如作为认购书审核人，当时营销态度服务周到，提出购买花都xx房屋（以下简称涉案房屋）的房价能从原价1621331元大幅优惠到总价为879452元，但前提条件是签订认购书之日，罗英军要把部分房款、代办费先交给审核人叶碧如，再由审核人叶碧如转交给东湛公司财务，东湛公司随后开出等额收款收据。2016年9月17日，罗英军通过POS机向东湛公司代理方广州颐和房产策划代理公司交款第1笔转账，金额为1万元诚意金。2016年9月30日罗英军与东湛公司：广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）签订了涉案房屋的认购书（编号0002908），罗英军于当天通过以下4笔银行转账把房款转给东湛公司，后在2017年5月30日通过2笔银行转账把房款转给东湛公司。后罗英军转账支付1218829元，东湛公司随即开具五张收款收据给罗英军，换言之，罗英军付清了涉案房屋的所有费用，并多付了1218829元-899377元=319452元，这多付的319452元是罗英军和妻子李欢夫妇代其姐姐李杰/蔡和春夫妇支付给东湛公司购买另外一间房屋：花都xx房屋的部房款。根据认购书第五款，双方约定应签署商品房买卖合同（网签），多年以来，东湛公司一直以各种理由不与罗英军签署认购房屋的商品房买卖合同工作，罗英军曾明确告诉东湛公司，若能通知办理签署商品房买卖合同情况下，罗英军可引用认购书第八条约定换名到有资格购买广州房源的亲朋名下或自行签署合同。一直以来，罗英军工作繁忙，在东湛公司销售人员假意哄骗下一直未能落实网签，直到2020年6月，东湛公司才明确告诉罗英军该房屋已抵押给第三者即东湛公司股东：广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业），由于珠江实业与东湛公司产生严重纠纷，故不能解押而导致不能与罗英军签署商品房买卖合同的工作。罗英军翻查东湛公司股东即上市公司600684珠江实业于2020年6月10日编号为2020-026号公告《广州珠江实业开发股份有限公司关于涉及诉讼的公告》后勃然大怒！罗英军认为，罗英军已交清全部购房款在先，但认购房屋却被第三者抵押登记在后，东湛公司侵害了罗英军权益，东湛公司有欺诈罗英军的血汗钱的可能，非法抵押（涉嫌一房二卖）的行为。一直以来，本人已多次口头提出解决催告意见，基于善意，罗英军于2020年7月10日通过公证送达方式向东湛公司发出《催告函》书面提出解决催告，要求东湛公司在接到本函7天内对认购房屋进行解押，消除非法抵押（涉嫌一房二卖）的行为。但时至今日，东湛公司仍然恶意把涉案房产在已出售给罗英军后又再次抵押给第三者，且不理会罗英军的善意，拒不解押涉案房产。罗英军认为，东湛公司在认购书（其效力相当于商品房买卖合同）订立后，又将涉案房屋抵押给第三者，东湛公司已构成重大违约，罗英军向东湛公司再三催告，最后一次书面催告东湛公司应于2020年7月17日前向罗英军解押，时至今日，东湛公司仍然无法解押，导致双方交易目的无法实现。罗英军依此要求解除双方签订的《认购书》，东湛公司应依法返还罗英军所付购房款，同时，赔偿罗英军因解除合同所遭受的所有损失。综上所述，为维护罗英军的合法权益，现特具此诉至法院，请判如所请。东湛公司辩称，我方不同意罗英军的诉讼请求：1、根据双方签订的认购书和协议书，证明罗英军在签订时已知悉该房屋存在抵押，现罗英军据此要求时解除认购书、协议书并且要求返还房款及要求赔偿均没有事实和法律依据。2、罗英军要求支付资金占用损失，从罗英军起诉前3年即2017年7月31日要求利息已超过诉讼请求。3、根据双方签订的花都颐和盛世认购书显示，罗英军在购房时不具有购房资格，在协议书也约定了在签订本协议后不能要求解除协议书，如果要求解除，需要我方同意，并支付相应的违约金，罗英军至今并未就其购买资格或者指定有购房资格的人进行购买，并且未支付更名的费用及违约金。根据协议书的约定，罗英军要求解除认购书和协议书的条件尚未成就。4、罗英军在2020年7月12日向我方邮寄要求解除抵押事宜的催告函中体现要求解除涉案认购书，但其给予的时间并不合理，且距离起诉时间并未达到最高院约定的3个月，故罗英军故此要求解除认购书及协议书没有事实和法律依据。颐和房产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区xx号，2018年6月份办理了在建工程抵押，2018年7月13日，涉案房屋办理初始登记至东湛公司名下，2018年12月29日办理了持房地产权证抵押权设定登记，目前尚未涂销抵押，抵押权人是广州珠江实业开发股份有限公司。2016年9月30日，东湛公司（发展商、甲方）、罗英军（认购方、乙方）与颐和房产公司（代理方）签订《颐和盛世认购书》，约定，乙方认购位于颐和盛世xx号住宅，优惠后总房价为979452元，该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年8月30日前交付乙方使用。认购书用手写体注明：乙方承诺于接到解押通知五天内支付房款并签署《商品房买卖合同》，否则按挞定处理。认购书并对其他权利义务进行了约定。2017年5月30日，东湛公司（甲方、卖方）与罗英军（乙方、买方）签订《协议书》，就涉案房屋的购买事宜进行约定，乙方购买的房屋位于广州市花都区xx号，甲方同意乙方在2017年5月30日前以一次性付款的方式支付全部房价款，总房价款879452元，鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。合同并对其他权利义务进行了约定。东湛公司于2016年9月30日出具两张收款收据，分别载明收到罗英军购颐和盛世xx单元定金20000元和房款249452元。东湛公司于2017年5月30日出具收款收据，载明收到罗英军购xx单元房款610000元。2017年5月30日，罗英军向东湛公司支付了涉案房屋的代办费用1080元、维修资金18845元。罗英军陈述其支付了公证费110元。东湛公司认为其已代缴了涉案房屋的维修资金，并向本院提交《住房维修资金缴款通知书》拟予以证明。庭审中，罗英军与东湛公司一致确认罗英军已于2017年5月30日付清全部房价款，涉案房屋并未交付使用，罗英军交纳的代办费是代办房产证等手续的费用。罗英军陈述其于签订认购书时不具备广州市购房资格，现在花都放开了购买政策，其随时可以办理绿卡或者网签至其亲戚名下。关于未能签订商品房买卖合同的原因，双方各执一词，罗英军认为2018年12月份涉案房屋已经抵押给第三人，东湛公司认为原因如下：1.罗英军签订时不具备购房资格，也未指定具备购房资格的人更名，也未缴纳更名费用。2.涉案房屋存在抵押，需要第三人解押。罗英军陈述涉案房屋目前存在自然升值，因此其遭受了房屋溢价的损失，现在难以用同等价格购买房屋。诉讼中，依照罗英军的财产保全申请，本院作出（2020）粤0114民初12357号民事裁定，裁定如下：冻结东湛公司银行存款1778829元或查封等值的其他财产。后本院对东湛公司的财产采取了保全措施。另查，《花都区人才绿卡暂行实施办法》于2019年7月8日颁布。本院认为，罗英军与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》及《协议书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，成立有效，双方均应恪守履行。涉案房屋目前存在抵押登记尚未涂销，无法签订商品房买卖合同，办理网签手续，故罗英军请求解除《颐和盛世认购书》、《协议书》，本院予以支持。《颐和盛世认购书》、《协议书》解除，东湛公司应当将收取的房价款返还给罗英军，罗英军请求返还房价款879452元，理据充分，本院予以支持。双方均确认代办费是代办房产证的手续费，涉案合同未能履行至办证即解除，代办费目前并未产生，故依照合同解除的法律后果，东湛公司应当将代办费1080元予以返还。罗英军已向东湛公司交纳了房屋维修资金18845元，合同解除，东湛公司应当予以返还。关于房价款的利息，东湛公司占用上述房价款造成罗英军资金占用的损失，利息应当从付款次日起算，利息从2016年10月1日至2017年5月30日应以269452元为基数计算，2017年5月31日至付清款项之日止以879452元为基数计算利息，2016年10月1日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。东湛公司抗辩利息超过诉讼时效，利息是本金的法定孳息，依赖于本金存在和产生，本金和利息的诉讼时效应当一起计算，利息诉讼时效不能在本金之外单独计算，本案的房价款本金未超过诉讼时效，故东湛公司的抗辩，本院不予采纳。罗英军与东湛公司尚未签订商品房买卖合同，双方之间仅签订了《颐和盛世认购书》、《协议书》，上述合同是为了将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，合同内容虽然约定了当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用的时间，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的其他主要内容，因此不能认定为商品房买卖合同，故本案纠纷为商品房预约合同纠纷，罗英军依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条主张东湛公司承担一倍房价款的赔偿责任，缺乏依据。由于本约合同尚未成立，双方未订立商品房买卖合同，未产生可得利益，预约合同的损害赔偿不能完全等同于违反本约合同的赔偿。预约合同损害赔偿应在合同当事人签订预约合同可预见范围之内，以损失填补为原则，综合考虑过错程度、履行情况、合理成本支出、本约合同机会成本损失以及预约合同内容、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等进行评判，具体到本案的情况，罗英军陈述其在签订认购书时不具备购房资格，且据罗英军陈述，其现在随时可以通过办理花都绿卡的方式来购房，即使罗英军符合办理花都绿卡的条件，罗英军现尚未办理花都绿卡，并不符合购房条件，罗英军的购房资格问题是签订本约合同的障碍，罗英军对目前尚未签订商品房买卖合同具有过错，在此情况下，罗英军主张以签订认购书至今的房款溢价作为其损失并要求东湛公司支付，依据不足，本院不予支持。罗英军要求东湛公司支付公证费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告罗英军与被告广州东湛房地产开发有限公司签订的《颐和盛世认购书》、《协议书》；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗英军返还房价款879452元；三、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗英军支付利息，利息计算方式如下：2016年10月1日至2017年5月30日期间的利息以269452元为基数，2017年5月31日至付清款项之日止的利息以879452元为基数，2016年10月1日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗英军返还代办费1080元、房屋维修资金18845元；五、驳回原告罗英军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10855元，由原告罗英军负担5081元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担5774元。财产保全费5000元，由原告罗英军负担2340元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担2660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十一月二日法官助理李诗琪书记员孙诗韵方琢华