黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初4047号原告（反诉被告）：哈尔滨市道外区团结镇力美健身俱乐部，住所地哈尔滨市道外区团结镇九十中教师**楼**。经营者：徐凤良，男，1986年12月29日出生，汉族，个体工商户，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：张春岩，黑龙江吴力滨律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨神通物流东部基地有限公司，住，住所地哈尔滨市道外区先锋路零公里/div>法定代表人：孙学江，该公司董事长。委托诉讼代理人：车成林，男，1987年6月14日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：姚恒东，黑龙江衡东律师事务所律师。原告（反诉被告）哈尔滨市道外区团结镇力美健身俱乐部（以下简称力美健身俱乐部）与被告（反诉原告）哈尔滨神通物流东部基地有限公司（以下简称神通物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）力美健身俱乐部经营者徐凤良及其委托诉讼代理人张春岩，被告（反诉原告）神通物流公司委托诉讼代理人车成林、姚恒东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。力美健身俱乐部向本院提出诉讼请求：1.请求解除力美健身俱乐部与神通物流公司于2018年11月30日签订的房屋租赁合同；2.请求判令神通物流公司赔偿力美健身俱乐部房屋装修损失39642.3元（自2020年5月19日至2020年8月31日止）；3.请求判令神通物流公司赔偿力美健身俱乐部已赔偿其员工的损失20000元；4.请求判令神通物流公司赔偿力美健身俱乐部经营损失85000元（自2020年5月19日至2020年8月31日止）；5.请求判令神通物流公司赔偿力美健身俱乐部的会员损失121853.5元（自2020年1月29日至2020年8月31日止）；6.申请减免2020年1月29日至2020年5月19日的租金50000元；7.本案诉讼费由神通物流公司承担。事实和理由：2018年11月30日，力美健身俱乐部与神通物流公司签订房屋租赁合同，合同期限自2017年9月1日至2020年8月31日止，房费150000元/年，每半年付一次房费，半年房费为75000元。合同签订后，力美健身俱乐部进行装修并支付310000元租金。2020年1月29日至2020年5月12日期间，因疫情原因无法经营。2020年5月12日，神通物流公司告知要收回房屋，并要求力美健身俱乐部不能动屋内器械，并出卖私人物品。2020年5月19日，神通物流公司工作人员封文茜和车经理到力美健身俱乐部经营处清点健身器材，单方终止合同，将经营房屋门外又加了一把锁，并贴出招租公告。神通物流公司的行为导致力美健身俱乐部在合同未到期情况下无法经营造成一定损失，因此要求神通物流公司解除合同、赔偿损失，并减免50000元租金。神通物流公司辩称，力美健身俱乐部的损失与神通物流公司无关，系因疫情所致应由力美健身俱乐部自行承担。2020年5月因其拖欠房租及疫情的原因，神通物流公司与力美健身俱乐部协商提前解除合同进行结算并减免房租事宜，力美健身俱乐部口头表示同意并愿以健身器材抵顶房租，但双方清点设备后让其签订解除租赁协议时其拒绝签字，双方对解除合同未达成一致意见，故神通物流公司在加锁后20分钟就将锁及招租公告撤掉，房屋实际仍由力美健身俱乐部控制使用。2020年7月20日，力美健身俱乐部张贴公告中显示其向相关部门申请营业。双方合同于2020年8月31日到期，根据合同约定神通物流公司有权在逾期交费时单方解除合同，即使神通物流公司收回房屋也不存在过错，不同意减免50000元租金。神通物流公司向本院提出反诉请求：1.判令力美健身俱乐部支付房屋租金140000元；2.判令力美健身俱乐部支付自2020年9月1日起至搬离房屋之日止的房屋租金。3.判令力美健身俱乐部支付逾期违约金16148.61元（以75000元为本金自2019年9月1日起至2020年1月20日止按15.4%利率计算为4523.75元；以65000元为本金自2020年1月21日起至2020年2月29日止按15.4%利率计算1084.42元；以140000元为本金自2020年3月1日起至2020年8月24日止按15.4%利率计算10540.44元，并继续计算至判决生效之日止）；4.反诉费用由力美健身俱乐部负担。事实和理由：2018年11月30日，神通物流公司与力美健身俱乐部经营者徐凤良签订房屋租赁合同，约定用途以营业执照核准的经营范围为准，租期自2017年9月1日起至2020年8月31日止，每年租金150000元，每半年支付一次房租。如逾期交费每天按合同总额的3%收取滞纳金，超过7天未交纳费用神通物流公司有权收回用房。未按约定时间支付费用神通物流公司有权解除合同，并按费用总额20%收取违约金。2019年9月1日第三年租期开始后，力美健身俱乐部一直拖欠应支付的半年租金75000元，直至2020年1月21日才交纳10000元租金。2020年2月3日，由于发生疫情，哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部第6号公告要求健身房全部停止营业，解除公告日期另行通知。至2020年5月中旬，健身房仍未被允许恢复营业，神通物流公司找到力美健身俱乐部协商解除合同事宜力图将双方损失降至最低，并考虑到疫情原因愿减免房租，但其不同意，双方对解除合同收回出租房屋事宜未能达成一致，出租房屋仍由力美健身俱乐部实际控制。鉴于力美健身俱乐部不同意解除合同，一直占有使用房屋至今，且未按期交纳租金，其应承担违约责任向神通物流公司交纳剩余租金140000元并支付逾期交纳的违约金。力美健身俱乐部对神通物流公司的反诉辩称，仅欠2019年9月25日至2020年1月29日的租金52500元，2020年1月30日以后的租金力美健身俱乐部不应支付，不同意支付逾期违约金。双方于2018年11月30日签订的房屋合同约定租赁物是神通物流公司写字间，与力美健身俱乐部租用的东风九十中附近的二层楼房屋无关，故关于房屋合同约定“写字间”的相关内容对力美健身俱乐部均不发生法律效力，与“写字间”无关的内容才适用力美健身俱乐部。2020年5月4日，神通物流公司工作人员封文茜电话告知其是新上任接替原经办人武淑红的工作人员，并约定2020年5月7日到力美健身俱乐部解决租赁房屋事宜。2020年5月7日，神通物流公司工作人员车经理与封文茜同时到达力美健身俱乐部商谈租赁房屋事宜，徐凤良明确告知其与原经办人武淑红达成协议约定在年后正常营业搞大型活动收入资金后再支付剩余租金，车经理不同意并告知其7日内交付所欠租金，如交不上就按合同约定收回房屋。力美健身俱乐部称因疫情原因健身房不能营业，收入明显减少资金周转困难，要求继续履行与原经办人武淑红约定，神通物流公司不同意，且未谈及减免房租问题。2020年5月12日，车经理告知其把私人物品全部撤走只留下健身器材作为抵押并收回用房。2020年5月14日，车经理在未通知的情况下到力美健身俱乐部检查健身器材是否被拉走，并要求其签署一份房屋终止合同。力美健身俱乐部称如收回房子，会员就没有地方锻炼，且解除合同后的相关事宜没有协商，明确拒绝签署房屋终止合同。车经理告知仅把器械留下过几天来收房。力美健身俱乐部自2020年5月14日开始，就着手变卖和撤走部分设备设施，包括15立方米容量的热水箱、3立方米容量的冷水箱、冷热水箱底座2套、男女浴室更衣柜16套、办公与会员休息沙发3套、办公接待会员桌子一套、会员锻炼用电视机2台、全部监控设施与系统、前台接待统计系统与设备。上述设备设施撤走后，力美健身俱乐部无法正常经营提供服务。2020年5月19日，车经理与封文茜要求李美健身俱乐部一同清点健身器材后，给大门上锁并张贴了招租广告，应视为收回房屋，自通知到达力美健身俱乐部时原合同即解除。神通物流公司强行收回房屋直接导致力美健身俱乐部无法经营造成了经济损失应予赔偿。关于违约金，案涉房屋合同中没有约定违约金，亦没有约定支付租金的具体期限，故力美健身俱乐部没有违约行为。合同约定年租金150000元，每半年支付一次，半年使用时间自2018年9月1日至2019年2月28日，半年房费计75000元。合同签字当日，徐凤良向神通物流公司一次性支付半年费用，如逾期交纳费用，每超1天按合同总额的3%收取滞纳金，超过7天未交纳费用，神通物流公司有权收回用房。该合同签订当日即2018年11月30日，力美健身俱乐部交纳了房费75000元，至于其他半年租金何时付款，合同中没有明确约定，既然没有约定交费的具体期限，就无法认定力美健身俱乐部存在逾期付款的违约行为。更不能计算出何时是超1天或超过7天，神通物流公司无权收取滞纳金及收回用房。且滞纳金的性质不是违约金性质，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，合同滞纳金是不存在的，合同法只规定违约金、定金、损害赔偿的责任，故神通物流公司无权收取滞纳金。合同中解除条款对力美健身俱乐部没有约束力，房屋合同本身没有约定支付租金的期限，故不能认定力美健身俱乐部未按照合同的约定时间支付费用的，神通物流公司就无权解除合同，力美健身俱乐部无需支付违约金。从2017年9月1日力美健身俱乐部交纳房租及神通物流公司出具的收据和签订合同时间等材料看，力美健身俱乐部每次交纳房租都是先使用房屋后支付租金，且在2020年1月21日力美健身俱乐部向神通物流公司交纳房屋租金10000元时，与神通物流公司原经办人武淑红达成协议，在年后正常营业搞大型活动收入资金后再支付剩余租金。这些行为均可证实神通物流公司与力美健身俱乐部达成的先使用房屋，后支付房租金的协议，这个协议已经在双方之间形成了交易习惯。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。而本案的房屋合同约定是每半年支付一次房费，力美健身俱乐部在2020年2月28日前将2019年9月1日至2020年2月28日期间的房租交齐，就不能视为违约。2020年1月29日起我国发生新冠××疫情，为了防控新冠××疫情，自2020年1月29日起，力美健身俱乐部就不得营业，在不可抗力因素的影响下，力美健身俱乐部的行为不构成违约。所以神通物流公司对力美健身俱乐部未交纳租金的行为没有人为构成违约也未收回房屋。即使房屋合同约定违约金条款有效也不应按年利率15.4%支付违约金，因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的不予支持。神通物流公司主张按照15.4%利率支付逾期，该利率适用的是民间借贷利率的司法保护上限，而不是法定保护的逾期付款违约金利率。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：力美健身俱乐部向本院举示的证据A1.房屋租赁合同、收据、微信付款证明、中国农业银行银行卡交易明细清单，能够证明双方签订合同，约定租期、租金、支付方式、违约责任等相关事项，以及租金支付情况，神通物流公司对真实性亦无异议，本院予以采信。力美健身俱乐部向本院举示的证据A2.情况说明、哈房权证外一字第**房屋所有权证复印件、照片，房屋所有权载明的地址与合同约定地址不一致，无法认定该证据与本案有关联性，力美健身俱乐部亦未举示其他证据进行佐证，本院不予采信。力美健身俱乐部向本院举示的证据A3.照片、通话记录、录音、设备明细清单，能够证明双方曾协商解除合同，因最终未达成一致合同并未解除的过程，但不能证明力美健身俱乐部主张神通物流公司单方解除合同，故本院对其真实性予以采信，对证明问题不予采信。力美健身俱乐部向本院举示的证据A4.微信截图、2020年9月23日证明，证据A5.房屋装修合同份、现场签证单、收据、微信交易明细，证据A6.应聘登记表、解约协议、微信转账记录、收条，证据A7.销售明细、力美俱乐部会员合同及收据，证据A8.销售明细、力美俱乐部会员合同及收据，证据A9.liangge_5555微信支付交易明细，lmjsjlb888微信交易明细、130××××****支付宝收支明细证明、156450719993支付宝收支明细证明、中国农业银行业务凭证，证据A10.证人李某的证言，以上证据不能证明力美健身俱乐部发生的相关损失系因案涉合同所致，本院不予采信。神通物流公司向本院举示的证据B1.合同、收据，合同同证据力美健身俱乐部举示的证据A1，力美健身俱乐部对其真实性亦无异议，本院予以采信。神通物流公司向本院举示的证据B2.2020年7月19日封文茜与徐凤良微信聊天记录、力美健身张贴的声明照片、解除租赁协议、2020年9月视频，能够证明神通物流公司与力美健身俱乐部对于解除房屋租赁合同未达成一致意见，未腾退案涉房屋的事实成立，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月30日，神通物流公司与力美健身俱乐部经营者徐凤良签订房屋合同，约定神通物流公司将位于东风90中附近二层楼出租给力美健身经营使用，租期自2017年9月1日起至2020年8月31日止，租金为每年150000元，支付方式为每半年支付一次房租。合同签字当日一次性支付半年费用，如逾期交费，每天按合同总额的3%支付滞纳金，超过7天未交纳费用，神通物流公司有权收回用房屋，力美健身俱乐部未按约定时间支付费用的，神通物流公司有权解除合同，并按费用总额20%收取违约金。合同签订后，力美健身俱乐部交纳2017年9月1日至2019年8月31日租金共计300000元，并使用房屋。2020年1月21日，力美健身俱乐部交纳租金10000元。2020年2月3日，因发生新冠××疫情，哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部发布第6号公告，要求健身房全部停止营业，解除公告日期另行通知。力美健身俱乐部按照疫情防控要求停止营业。2020年5月19日，神通物流工作人员车成林、封文茜与力美健身俱乐部经营者徐凤良协商解除合同事宜，双方对解除合同未能达成一致，出租房屋仍由力美健身俱乐部占有使用。2020年7月20日，力美健身俱乐部张贴声明，载明证积极准备相关材料上报，等待相关部门审批通过，上门指导检查后，可按照要求正常营业。2020年8月31日，房屋租赁期间届满，力美健身俱乐部一直未营业。本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据证明，否则将承担举证不能的不利后果。力美健身俱乐部诉请解除神通物流公司与力美健身俱乐部于2018年11月30日签订的房屋租赁合同，因合同已履行完毕，不具备合同解除的条件，本院不予支持。力美健身俱乐部诉请神通物流公司赔偿房屋装修损失、员工损失、经营损失及会员损失，但装修费用系经营健身俱乐部的必要投入，装修后场地已经营使用两年多，其主张的装修残值及各项损失，系因疫情期间无法正常经营导致，神通物流公司曾要求解除合同降低损失是基于其拖欠房租而提出的正常要求，力美健身俱乐部不能要求将其拖欠房租及因疫情导致的相关损失由神通物流公司全部承担，其亦未举示有效证据该损失与案涉房屋租赁存在因果关系，应自行承担举证不能的不利后果，本院对该诉请不予支持。力美健身俱乐部诉请神通物流公司减免2020年1月29日至2020年5月19日的房屋租金50000元，本院与神通物流公司的反诉请求中第一项诉请合并处理。关于神通物流公司的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”神通物流公司与力美健身俱乐部签订的房屋合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，力美健身俱乐部应依约履行给付义务。神通物流公司诉请力美健身俱乐部支付房屋租金140000元，合同约定年租金150000元，第三年租期开始后力美健身俱乐部支付了10000元，尚欠140000元，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理中第六条规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调整；调整不成的，应当根据案件的实际情况，根据公平原则变更合同。力美健身俱乐部自2020年2月3日至2020年8月31日租期届满，因疫情原因未能经营、收益，非因自身原因不能给付房租，如按合同约定支付房租有违公平原则，该期间共计211天，租金为86712元（150000元÷365天×211天），本院酌情予以减免50%，力美健身俱乐部应支付的租金为96644元（150000元-86712元×50%-10000元）。力美健身俱乐部抗辩双方合同涉及写字间的约定与案涉房屋无关，但未明确该主张与其诉请有何关系，亦未举示有效证据加以证明，且其已按照合同约定使用案涉房屋经营两年之久并交纳租金。力美健身俱乐部抗辩神通物流公司已单方解除合同，但双方经协商对解除事项未达成一致，亦未签订解除合同，且2020年7月20日力美健身俱乐部仍张贴通知向有关部门申请营业，双方租赁合同并未解除。对力美健身俱乐部上述抗辩本院不予采纳。神通物流公司诉请力美健身俱乐部支付逾期违约金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中神通物流公司与力美健身俱乐部签订合同时约定租金支付方式为每半年支付租金，但未明确约定付款时间，依据力美健身俱乐部的付款习惯也无法推断付款日期为每半年租期开始之日。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理中第五条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。综上，神通物流公司诉请力美健身俱乐部支付逾期付款的违约金，无事实和法律上的依据，本院不予支持。神通物流公司诉请力美健身俱乐部支付自2020年9月1日起至腾退房屋之日止的房屋租金。2020年8月31日租期届满，力美健身俱乐部有腾退房屋的意思表示，神通物流有权收回房屋但未行使权利、未收回房屋钥匙，属于自行扩大损失，故对于神通物流公司的该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理第五条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、待本判决发生法律效力之日起，哈尔滨市道外区团结镇力美健身俱乐部立即向哈尔滨神通物流东部基地有限公司支付租金96644元；二、驳回哈尔滨市道外区团结镇力美健身俱乐部其他诉讼请求；三、驳回哈尔滨神通物流东部基地有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6047元（哈尔滨市道外区团结镇力美健身俱乐部已预交），由哈尔滨神通物流东部基地有限公司负担350元，由哈尔滨市道外区团结镇力美健身俱乐部负担5697元。反诉费1711元、保全费1220元（以上共计2931元，哈尔滨神通物流东部基地有限公司已预交），由哈尔滨神通物流东部基地有限公司负担715元，由哈尔滨市道外区团结镇力美健身俱乐部负担2216元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  吕 颖审 判 员  刘 明人民陪审员  邱文友二〇二〇年十一月一日书 记 员  马若男