河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初3045号原告：李照旗，男，汉族，1969年9月7日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：陈战营，河南许慎律师事务所律师。被告：漯河市泰源房地产开发有限责任公司，住所地漯河市源汇区漯舞路中段**院。法定代表人：于秀梅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵书祥，该公司员工。原告李照旗与被告漯河市泰源房地产开发有限责任公司（以下简称泰源公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李照旗的委托诉讼代理人陈战营，被告泰源公司的委托诉讼代理人赵书祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李照旗向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的购房合同和租赁合同，泰源公司返还购房款126000元并承担购房合同约定未办理产权手续的违约金3780元；2.判令泰源公司支付应付的房屋租金55440元并承担延迟履行的罚金48288元（每日按拖欠金额的千分之三计算至履行完毕之日止）；3.判令泰源公司支付违约金25200元；4.本案诉讼费用由泰源公司承担。事实和理由：2015年9月17日，泰源公司与李照旗签订《湘江公寓商铺认购合同》一份，约定：李照旗购买泰源公司开发建设的湘江公寓1层140号商铺、面积5.76平方米；单价每平方米10937.5元，总金额为63000元，付款方式于2015年9月17日前一次付清。双方均约定泰源公司于2016年6月30日前将商铺交付给李照旗，合同有效期为三年，在合同有效期内泰源公司要协助李照旗办理房屋所有权手续。当日双方签订了《湘江公寓商铺委托经营协议》一份，约定：泰源公司租赁李照旗位于湘江公寓1层140号的商铺、面积5.76平方米；租赁期限三年，从2015年9月17日到2018年9月17日；第一年每平方米每月租金63.8元，总租金4410元；第二年每平方米每月租金72.91元，总租金5040元；第三年每平方米每月租金82.03元，总租金5670元；合同同时对双方的权利义务、违约责任及处罚进行约定。合同签订后，李照旗支付房款63000元。2015年9月19日双方又签订一份《湘江公寓商铺认购合同》和《湘江公寓商铺委托经营协议》，李照旗也支付了房款。泰源公司没有在合同有效期内协助李照旗办理房屋所有权手续，且租赁商铺期限已经届满，泰源公司未按约定支付房屋租金。泰源公司辩称，对于李照旗提出的解除合同，泰源公司同意。李照旗提出的返还购房款126000元，泰源公司也同意返还。但是李照旗提出利息和赔偿违约金没有法律依据。2015年9月泰源公司与李照旗签订两份合同，由于各方原因，商铺经营协议一直没有运营，公司多次通知李照旗到公司解决，李照旗一直未到公司。经审理查明，2015年9月17日，泰源公司作为出卖人（甲方），李照旗作为买受人（乙方），双方签订《湘江公寓商铺认购合同》一份。约定：乙方购买甲方开发的湘江公寓一层140号商铺；商铺建筑面积为5.76平方米；价款及付款方式：乙方于2015年9月17日前一次性交付合同认购价款63000元；甲方于2016年6月30日前将商铺交于乙方；合同有效期为三年，自签订之日起到2018年9月17日止，甲方在合同有效期内协助乙方办理房屋权属的相关手续，根据法律规定各自承担应缴纳的手续费用；违约责任：甲方未在合同有效期内给乙方办理相关产权分割手续，退还乙方已付房款及房款总价的3%作为违约赔偿；等等。同日，就案涉商铺李照旗作为委托方（甲方），泰源公司作为受托方（乙方），双方签订《湘江公寓商铺委托经营协议》一份。约定：乙方租赁甲方经营管理的商铺，租赁期限为三年，从2015年9月17日起到2018年9月17日止；租赁方式：全权租赁，即甲方不干预乙方经营形式、经营产品、管理方法，只依约收取年固定收益，具体前三年固定收益如下：1.第一年，每平方米每月租金为63.8元，总租金为4410元，即2015年9月17日至2016年9月17日。2.第二年，每平方米每月租金72.91元，总租金为5040元，即2016年9月17日至2017年9月17日。3.第三年，每平方米每月租金82.03元，总租金为5670元，即2017年9月17日至2018年9月17日；甲方固定收益自签订本委托协议生效之日起，每一年到期领取一次；等等。2015年9月17日，李照旗向泰源公司交纳购房款63000元。2015年9月19日，泰源公司作为出卖人（甲方），李照旗作为买受人（乙方），双方签订《湘江公寓商铺认购合同》一份。约定：乙方购买甲方开发的湘江公寓一层141号商铺；商铺建筑面积为5.76平方米；价款及付款方式：乙方于2015年9月19日前一次性交付合同认购价款63000元；甲方于2016年6月30日前将商铺交于乙方；合同有效期为三年，自签订之日起到2018年9月19日止，甲方在合同有效期内协助乙方办理房屋权属的相关手续，根据法律规定各自承担应缴纳的手续费用；违约责任：甲方未在合同有效期内给乙方办理相关产权分割手续，退还乙方已付房款及房款总价的3%作为违约赔偿；等等。同日，就案涉商铺李照旗作为委托方（甲方），泰源公司作为受托方（乙方），双方签订《湘江公寓商铺委托经营协议》一份。约定：乙方租赁甲方经营管理的商铺，租赁期限为三年，从2015年9月19日起到2018年9月19日止；租赁方式：全权租赁，即甲方不干预乙方经营形式、经营产品、管理方法，只依约收取年固定收益，具体前三年固定收益如下：1.第一年，每平方米每月租金为63.8元，总租金为4410元，即2015年9月19日至2016年9月19日。2.第二年，每平方米每月租金72.91元，总租金为5040元，即2016年9月19日至2017年9月19日。3.第三年，每平方米每月租金82.03元，总租金为5670元，即2017年9月19日至2018年9月19日；甲方固定收益自签订本委托协议生效之日起，每一年到期领取一次；等等。2015年9月19日，李照旗向泰源公司交纳购房款63000元。截止到李照旗提起本案诉讼之日，泰源公司未向李照旗交付房屋，未协助办理案涉房屋产权证照，未支付商铺租金。本院认为，泰源公司与李照旗签订的《湘江公寓商铺认购合同》及《湘江公寓商铺委托经营协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。李照旗已按合同约定交纳了全部购房款，但泰源公司既未在约定的期限内交付房屋、协助办理产权证照，也未向李照旗支付房租，经李照旗催告，泰源公司仍未履行合同主要义务，已构成根本违约。李照旗请求解除该两份合同于法有据，予以支持。关于李照旗请求泰源公司支付租金55440元的问题。泰源公司须支付的租金应计算至《湘江公寓商铺委托经营协议》解除之日，该合同解除后，双方已不存在合同关系，泰源公司当然无须继续支付租金，李照旗主张按照合同约定的三年租赁期限计算租金，缺乏法律依据，部分请求不予支持。泰源公司应支付的租金为，2015年9月17日至2018年9月17日租金15120元；2015年9月19日至2018年9月19日租金15120元；共计30240元。关于李照旗请求按日千分之三支付违约金及商铺价值的20%支付违约金的问题，本院认为《湘江公寓商铺委托经营协议》第四条的两款违约条款均是对违约金如何计算的约定，系重复约定。无论是按日千分之三支付还是按商铺价值的20%支付，该按约定计算的违约金都畸高，该违约金条款违背公序良俗，为无效条款。关于李照旗请求泰源公司支付违约金3780元的问题。根据《湘江公寓商铺认购合同》的约定，甲方未在合同有效期内给李照旗办理相关产权分割手续，退还乙方已付房款及房款总价的3%作为违约赔偿。李照旗据此请求按其已支付的房款总价126000元的3%即3780元计算违约金于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十四条第三项、第九十七条、第一百三十五条、第一百三十八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除漯河市泰源房地产开发有限责任公司与李照旗于2015年9月17日和2015年9月19日签订的《湘江公寓商铺认购合同》及《湘江公寓商铺委托经营协议》；二、漯河市泰源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还李照旗购房款126000元及违约金3780元；三、漯河市泰源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付李照旗租金30240元及违约金（违约金以30240元为基数自2018年9月19日起至2019年8月19日按中国银行同期贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2590元，由李照旗负担590元，漯河市泰源房地产开发有限责任公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  王新蕾二〇二〇年十一月十四日书记员  杨贺真