四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初4704号 原告：中国工商银行股份有限公司阆中支行，住所地四川省阆中市巴都大道**，统一社会信用代码91511381621353044J。 负责人：彭维，行长。 委托诉讼代理人：向军，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董国洋，四川首力律师事务所律师。 被告：刘玉江，男，1974年11月14日出生，汉族，户籍地四川省阆中市，现住阆中市七里××道××幢××单元××层××号。 被告：徐桂华，女，1981年3月28日出生，汉族，户籍地四川省阆中市，现住阆中市七里××道××幢××单元××层××号。 被告：阆中市保宁房地产开发有限公司，住所地阆中市滨江路东段，统一社会信用代码91511381210103577R。 法定代表人：王洪波，经理。 委托诉讼代理人：苟金华，四川源正律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司阆中支行与被告刘玉江、徐桂华、阆中市保宁房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、阆中市保宁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告刘玉江、徐桂华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司阆中支行向本院提出的诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》项下未偿还的借款立即到期；2、判令二被告偿还借款本金195124.64元、利息（含罚息、复利）11096.25元，并从2020年6月23日起至付清之日止按合同约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金；3、判令二被告向原告支付律师费8248.83元；4、判令被告阆中市保宁房地产开发有限公司对第二项、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；5、判令原告对位于阆中市七里××道××幢××单元××层××号房屋以折价或者拍卖、变卖的价款有权优先受偿；6、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年4月22日，原告与被告签订了编号为［住］字［南充］行［阆中］支行［2015］年［xx］号《个人购房借款／担保合同》约定，原告向被告发放个人购置住房贷款244000元，贷款期限为15年，还款方式为按月等额本息还款法，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，若被告未按合同约定日期偿还贷款的，原告有权按罚息利率按日计息、罚息利率按约定的贷款利率上浮10%基础上加收50%确定，同时加收复利。被告连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，原告有权要求被告立即清偿未偿还的款项及利息、罚息和其他费用。被告刘玉江、徐桂华以其所有的位于阆中市七里××道××幢××单元××层××号房屋为借款办理了预告抵押登记，原告取得房屋预告登记证明（房预阆中字第2××3号），但至今尚未办理正式的抵押登记手续。被告阆中市保宁房地产开发有限公司对该笔贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等承担阶段性连带责任保证，若被告刘玉江、徐桂华所抵押的房屋办理正式的抵押登记手续，原告收到正式的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任。合同签订后，原告依约向被告发放了借款244000元，借款执行利率为6.49%。被告借款后未按合同约定偿还原告借款本息，已经连续三次且累计6次以上未按合同约定足额偿还贷款本息，截止2020年6月22日，被告尚欠原告借款本金195124.64元、利息（含罚息、复利）11096.25元。经原告催收无果。 被告刘玉江、徐桂华未作答辩。 被告阆中市保宁房地产开发有限公司辩称，1、原告诉请对被告刘玉江、徐桂华所购房屋享有优先受偿权，原告已经取得抵押权，被告阆中市保宁房地产开发有限公司不应承担连带保证责任；2、原告所计算的罚息利率太高；3、律师费应由刘玉江、徐桂华承担，请求驳回原告要求被告阆中市保宁房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求。 本院审理查明的事实与原告主张的一致。 本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。按照合同的约定，原告已向被告发放贷款，履行了出借义务，被告未按合同约定逐月归还原告借款本息，显系违约，原告要求宣布双方签订的《个人购房借款/担保合同》项下未到期的借款本金到期的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。被告应当全额偿还所欠原告借款本金及利息，故原告要求被告偿还下欠的借款本金195,124.64元（其中逾期借款本金13,634.54元）、利息（含罚息、复利）11,096.25元及2020年6月23日以后的利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。 被告因未按合同约定履行还款义务，已经承担了逾期还款的民事责任即承担了罚息、复利，现原告要求被告承担逾期还款的违约金、补偿金缺乏事实依据和法律依据，其请求，本院不予支持。 原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》第十七条第一款约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。原告在庭审中提供了与四川首力律师事务所签订的《委托代理合同》，故对原告要求被告承担因本次诉讼产生的律师费8,248.83元的诉讼请求，本院予以支持。 原告与被告刘玉江、徐桂华虽对位于阆中市七里××道××幢××单元××层××号房屋作了抵押权预告登记，但该预告登记并未使原告获得现实的抵押权。如果房屋建成后的产权未登记至被告名下，则抵押权设立登记无法完成，原告不能基于抵押权预告登记主张对案涉房屋享有抵押权，进而主张对抵押物享有优先受偿权。故，对原告该诉讼请求，本院不予支持。但原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，其享有当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分。 被告阆中市保宁房地产开发有限公司自愿为被告刘玉江、徐桂华借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用承担连带保证责任。被告阆中市保宁房地产开发有限公司未能提供证据证明被告刘玉江、徐桂华的房屋已经办理了正式的抵押物登记手续，故被告阆中市保宁房地产开发有限公司应当对被告刘玉江、徐桂华应偿还的款项承担连带清偿责任。原告要求被告阆中市保宁房地产开发有限公司对被告刘玉江、徐桂华应当偿还的款项承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 被告刘玉江、徐桂华所购买房屋虽办理了抵押权预告登记，但至今尚未办理正式的抵押登记手续，原告尚未正式获得现实的抵押权，故，被告阆中市保宁房地产开发有限公司辩解原告已经取得抵押权，不应承担连带保证责任的理由不能成立，其辩解意见，本院不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、原告中国工商银行股份有限公司阆中支行与被告刘玉江、徐桂华于2015年4月22日签订的《个人购房借款/担保合同》项下未到期的借款本金181,490.10元立即到期。 二、被告刘玉江、徐桂华在本判决发生法律效力后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司阆中支行借款本金195,124.64元（其中逾期借款本金13,634.54元）、利息（含罚息、复利）11,096.25元，并从2020年6月23日起至借款清偿之日止按《个人购房借款/担保合同》约定的借款利率标准向原告支付利息和罚息、复利。 三、被告刘玉江、徐桂华在本判决生效后十五日内向原告中国工商银行股份有限公司阆中支行支付因实现债权所产生的律师费8,248.83元。 四、被告阆中市保宁房地产开发有限公司对被告刘玉江、徐桂华应当偿还的款项承担连带清偿责任。 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司阆中支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,259元，由被告刘玉江、徐桂华负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日之内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  卢开军 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  郑慧玲