河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初15024号原告（反诉被告）孔德才，男，汉族，1991年2月13日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人郑培培，河南国银律师事务所律师。被告（反诉原告）河南瀚宇置业集团有限公司，住所地:郑州市金水区丰庆路与三全路交叉口西南角瀚宇国际16楼，统一社会信用代码:914101007571042233。法定代表人杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人阎显庭，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人弓恒，河南绿城律师事务所律师。原告（反诉被告）孔德才与被告（反诉原告）河南瀚宇置业集团有限公司（以下简称瀚宇置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孔德才委托代理人郑培培，被告（反诉原告）瀚宇置业委托代理人阎显庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔德才向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告双方签订的两份《房屋租赁协议》于2020年6月18日解除；2、依法判令被告向原告退还3个月的房租92865.6元；3、依法判令被告向原告退还保证金39000元；4、依法判令被告向被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失30000元（具体数额以鉴定意见为准）；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告双方签订了《房屋租赁协议》，协议中约定，原告向被告承租位于郑州市金水区××楼××、××号商铺，租赁用途为餐饮。《房屋租赁协议》签订前，被告的工作人员向原告承诺，宏康路在A号A号楼A层是大型商场，商场开业后可以为原告商铺引流，基于此目的原告才愿意同被告签订《房屋租赁协议》，并且愿意承担高额的租赁费用。但是，被告承诺的大型商场不但没有兑现，反而将商场的场地租赁给其他的餐饮公司，被告的行为不但没有为原告商铺引流反而形成截流，因被告的违约行为，已经造成合同目的无法实现，原告已于2020年5月4日停止营业。因新冠肺炎的影响，疫情期间原告承租的房屋无法正常经营，给原告造成了严重的损失，被告应当根据有关法律法规的规定和合同的约定依法减免原告3个月的租金。现诉至法院，望依法裁判。被告瀚宇置业辩称：1、原告诉被告违约没有事实和法律依据，应驳回原告的诉请；2、《房屋租赁协议》不应解除，应继续履行；3、原告违约，被告无需返还保证金；4、原告诉求退还3个月的房租没有法律和事实依据；5、剩余装修装饰所有权属于被告，被告不应赔偿；6、被告不应承担本案诉讼费用。被告瀚宇置业向本院提出反诉请求：1、请求判令原告支付被告自2020年5月4日至2020年11月3日房屋租金204300元；2、请求判令原告支付滞纳金113590.8元（暂计算至2020年8月21日，并以未缴纳租金为基数按日千分之二支付2020年8月22日起至实际足额支付租金之日止的滞纳金）；3、请求判令原告负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2019年3月10日签订《房屋租赁协议》约定，原告承租被告位于郑州市金水区××楼××、××号商铺，租期为37个月，自2019年3月14日至2022年5月3日，次年及后年租金年付，协议第四条对租金进行了约定。根据协议约定，原告应于2020年5月4日前30日内向被告支付2020年5月4日至2021年5月3日的租金408600元，原告拖欠应付款项，须向被告缴纳应缴租金总额日千分之二的滞纳金。原告至今未支付该租金，根据协议约定，原告应向被告支付租金及滞纳金。原告孔德才辩称：1、被告要求支付2020年5月4日至2020年11月3日的房租204300元没有事实和法律依据；2、被告违约在先，原告依据法律及合同规定，有权行使先履行抗辩权。经审理，本院查明以下事实：1、2019年，瀚宇置业（出租方、甲方）与孔德才（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：乙方承租甲方位于金水区宏康路A号A号楼A号商铺，建筑面积为207.79平方米，租赁为餐饮用途。租赁期限37个月，从2019年3月14日起计算至2022年5月3日届满。租金：2019年3月14日至2020年5月3日租金为299220元，2020年5月4日至2021年5月3日租金为329136元，2021年5月4日至2022年5月3日租金为362052元。合同期限届满或本租赁协议终止的，乙方须将租赁单元恢复原状交还甲方。为保证楼层结构安全，乙方不得拆除不可活动物品及装修，以上所有权均归甲方所有。如乙方拖欠本合同应支付甲方的任何款项，乙方必须向甲方缴纳应交租金总额2‰/天的滞纳金，上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其他相关的费用。如未提前60日征得甲方实现书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无需返还乙方已付保证金。若租赁单元连续3个月不适使用，双方均可书面通知另一方终止本合同，甲方应退还乙方全部保证金，但双方在此之前的权利义务不因此受影响。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，甲方应当在15个工作日内将乙方交付保证金（不计利息）退还乙方等内容。2、2019年，瀚宇置业（出租方、甲方）与孔德才（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：乙方承租甲方位于金水区宏康路17号2号楼104号商铺，建筑面积为50.17平方米，租赁为餐饮用途。租赁期限37个月，从2019年3月14日起计算至2022年5月3日届满。租金：2019年3月14日至2020年5月3日租金为72240元，2020年5月4日至2021年5月3日租金为79464元，2021年5月4日至2022年5月3日租金为87420元。合同期限届满或本租赁协议终止的，乙方须将租赁单元恢复原状交还甲方。为保证楼层结构安全，乙方不得拆除不可活动物品及装修，以上所有权均归甲方所有。如乙方拖欠本合同应支付甲方的任何款项，乙方必须向甲方缴纳应交租金总额2‰/天的滞纳金，上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其他相关的费用。如未提前60日征得甲方实现书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无需返还乙方已付保证金。若租赁单元连续3个月不适使用，双方均可书面通知另一方终止本合同，甲方应退还乙方全部保证金，但双方在此之前的权利义务不因此受影响。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，甲方应当在15个工作日内将乙方交付保证金（不计利息）退还乙方等内容。3、原告分别于2019年3月11日、10月14日通过银行转账向被告瀚宇置业支付租金224730元（含保证金39000元）、185730元。4、2019年3月11日，被告瀚宇置业出具《收据》两份，分别载明：收到孔德才103号、104号保证金31000元、8000元。5、原告陈述称，涉案两间房屋已于2020年6月18日交还给被告，交还当天被告让其签署了占用证明，并将证明原件收回，被告对此予以认可。6、2019年底至2020年初，××肺炎疫情。2020年1月25日，河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应。××肺炎疫情影响，春节后被告所租赁的商铺无法使用。2020年3月19日，郑州市商务局和市场监督管理局出台文件，通知要求有序开放堂食服务，原告在经过审批后恢复正常经营。7、原告向本院申请对位于金水区宏康路A号A号楼A、104号商铺剩余租赁期内装修装饰价值进行鉴定，河南永平价格评估有限公司作出豫永平估字【2020】1999号价格评估意见书，确定评估标的的剩余租赁期内装修装饰价值为29984元。本院认为，双方签订的两份《房屋租赁协议》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。瀚宇置业依约向孔德才交付案涉租赁房屋，孔德才向瀚宇置业交付保证金39000元及2019年3月14日至2020年5月3日的房租。2020年6月18日，孔德才向瀚宇置业交还涉案房屋，瀚宇置业接收房屋，并让原告签署了占用证明，原、被告的行为表明双方已协商一致于2020年6月18日解除了涉案房屋的租赁合同，原告诉请确认原、被告签署的两份《房屋租赁协议》已于2020年6月18日解除，本院予以支持。孔德才陈述称，瀚宇置业未能为商铺引流构成违约，但孔德才未能举证证明双方约定由瀚宇置业为其店铺引流，孔德才陈述，本院不予采信。另，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，政府及有关部门为保护人民群众身体健康和生命安全采取相应的疫情防控措施，2020年1月25日河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，孔德才无法使用案涉租赁房屋，无法实现合同目的，故新冠肺炎疫情的发生宜认定为属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。依据双方的约定及法律规定，孔德才申请退租符合合同解除的法定事由。孔德才确系因不可归责于自身的原因导致其疫情期间无法使用租赁房屋，本院根据公平原则减免孔德才一个月房租，孔德才需向瀚宇置业支付半个月租金计17025元。孔德才诉请瀚宇置业退还3个月的房租，没有依据，本院不予支持。瀚宇置业反诉孔德才支付租金至2020年11月3日，没有依据，本院不予支持。瀚宇置业反诉滞纳金，双方虽约定滞纳金，但滞纳金是由国家法律、法规明确规定的款项，个人和其他团体均无权私自设立，故对瀚宇置业该项反诉请求，本院不予支持。关于保证金，案涉租赁协议已经实际解除，故本院支持瀚宇置业应退还孔德才保证金39000元。关于孔德才主张的剩余租赁期内装饰装修残值损失，经鉴定案涉房租剩余租赁期内装修装饰价值为29984元。原、双方协议中合同期限届满或本租赁协议终止的，孔德才须将租赁单元恢复原状交还瀚宇置业；为保证楼层结构安全，孔德才不得拆除不可活动物品及装修，以上所有权均归瀚宇置业所有。因本案中孔德才提前解除租赁协议符合合同解除的法定事由，本院支持瀚宇置业支付孔德才装修装饰残值29984元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孔德才与被告（反诉原告）河南瀚宇置业集团有限公司2019年签订的两份《房屋租赁协议》于2020年6月18日解除；二、被告（反诉原告）河南瀚宇置业集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）孔德才保证金39000元；三、被告（反诉原告）河南瀚宇置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）孔德才剩余租赁期内装修装饰残值损失29984元；四、原告（反诉被告）孔德才于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南瀚宇置业集团有限公司房租17025元；五、驳回原告（反诉被告）孔德才的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）河南瀚宇置业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1769元，由原告（反诉被告）孔德才负担1035元，由被告（反诉原告）负担734元；反诉案件受理费3034元，由被告（反诉原告告）河南瀚宇置业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 李 雯二〇二〇年十一月二十五日书记员 曹乐淇