四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初3033号 原告：张春霞，女，1979年5月23日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：陈晓斌，绵阳市平武县平通法律服务所法律工作者。 被告：绵阳城区德克士快餐店爱喜店，营业场所绵阳市涪城区安昌路爱喜嘉年华二楼。 经营者：陈莉，女，1976年4月11日出生，汉族，住四川省绵阳市。 委托诉讼代理人：唐洪元，四川仁聚律师事务所律师。 原告张春霞与被告绵阳城区德克士快餐店爱喜店（以下简称德克士爱喜店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春霞及其委托诉讼代理人陈晓斌，被告德克士爱喜店的经营者陈莉及其委托诉讼代理人唐洪元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张春霞向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付截止2020年4月30日的租金及滞纳金12518元；2．判令被告继续履行合同或按约向原告支付违约金36963元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月13日，原、被告达成一致协议，约定原告将自有的位于安昌路“爱喜嘉年华”二楼X号商铺租赁给被告从事快餐店经营，并签订了房屋租赁合同。2020年4月，被告无故拒不支付该季度租金并单方提出解除合同，双方多次协商未果，原告遂起诉来院。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为要求被告支付违约金36963元。 被告德克士爱喜店辩称：1、双方存在租赁合同关系属实，但合同履行过程中被告并不存在违约；2、原、被告双方已就租赁合同解除达成一致意见，约定被告向原告支付2020年第一季度的租金后，双方解除合同，原告不退还保证金；3、原告所述被告单方解除合同，与事实不符。被告在2020年1月5日已经向原告支付了本季度租金，原告于2020年3月22日发布了招租广告，双方租赁关系最迟于2020年3月22日解除；4、被告店铺工作人员系新冠病毒确诊患者，为了疫情防控需要，被告店铺长时间停止营业，即使确认被告违约解除合同，被告也要求根据国家相关政策减免租金和违约金；5、综上，原告的疫情没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定，位于绵阳市××路××号××楼的门面共13间，系无隔断的大空间产权式商铺，其产权分别归属本案原告在内的13户业主所有，其中案外人何XX（面积106.88ｍ2）的商铺在二楼进门处。前期该13处门面共同租赁给红棉坊进行经营，后红棉坊退租后，由业主代表何XX、司文勇夫人刘XX、贾XX等牵头招租给本案被告经营德克士快餐店。业主组建了“爱喜嘉年华大家庭（德克士）”微信群，在群内就商铺租赁相关事宜进行交流、沟通和协商。 2015年8月13日，张春霞（甲方）与德克士爱喜店（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于绵阳市安昌路18号“爱喜嘉年华”项目2层X号商业物业，租赁建筑面积共54.04m2，用于经营活动；租赁期限从2015年9月1日至2030年11月30日；租金价格第一年2015年11月30日至2016年11月29日为68元/m2/月……第五年2019年11月30日至2020年11月29日为76元/m2/月……；租金按季支付，每季度提前一周支付下季度房租，合同签订后前三个月算作乙方装修时间，不支付租金；合同签订之日，乙方向甲方支付7349元保证金；租赁期满后，乙方清偿所欠甲方的各种费用后甲方无息退还给乙方；在租赁期内，如果甲、乙双方任何一方无正当理由不履行合同义务，视为违约，如果甲方违约，需要按照每平方米4,200元的装修费赔付给乙方，如果乙方违约，需赔偿甲方当年退租期一个季度房租的三倍的违约金，如果一方违约导致本合同无法继续履行，违约方比照上述违约责任处理；乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外，每逾期一日，按当期（三个月）应付租金总额的万分之四向甲方支付滞纳金，如乙方累计逾期达到10天（含10天）未付清租金及滞纳金，甲方可单方面解除合同，收回租赁房屋，同时不退还所欠之保证金，乙方比照上述违约责任处理；双方协商一致可变更或解除合同，双方对变更的内容以签订补充协议形式确认并执行；甲乙双方乙方如终止本合同，应提前30天以书面形式通知对方，经双方协商一致后，方能终止，否则视为单方违约，按违约责任处理。 双方签订合同后，被告缴纳了保证金后开始入住经营。后被告因经营困难，多次向原告申请调减租金，原告同意，此后2020年租金按照第一年租金标准进行计算。2019年年底，被告因效益并无改善决定闭店，遂通过何XX与原告在内的各业主协商解除租赁合同。各业主在业主群内就租赁关系发表意见，一致同意招揽新的承租人，并缴纳制作新的招租广告的费用。 2020年3月22日，业主在案涉德克士爱喜店的店面窗户上张贴大幅的“旺铺出租”的招租条幅，并在朋友圈发布招租广告，对总面积约600-700m2的商铺整体招租。 此后，被告多次与业主联系，要求签订书面的解除租赁关系协议书。部分业主在业主群内委托何XX代签解除协议。2020年3月28日，何XX代表江XX、陈XX、潘XX、向X、袁XX、熊XX、杨XX及何XX共八位业主与被告签订了《房屋租赁解除协议》，确认双方2015年8月13日签订的《租赁合同》自本协议签字之日不再产生法律效力，被告所缴纳的租赁费不得要求业主退回，业主同意被告经营至2020年2月29日止。租赁合同解除后，业主同意被告撤除店内的设施设备，但不得损坏店内基本结构。 被告还多次联系张春霞、贾XX等五位业主，要求双方签订书面的解除协议。张春霞等未与明确表示。 此后，被告开始撤场。2020年5月1日，张春霞等九户业主发现被告在靠近门头的含何XX在内的四户店铺内继续经营，认为何XX和被告采取欺骗的手段诱骗原告解除租赁合同，遂于2020年5月9日将案涉店铺大门锁上。 另查明，1、2020年1月5日，被告按照2015年的租金标准向各业主转账支付了2020年1月1日至2020年3月31日的租金。 2、2020年1月，全国发生新冠肺炎疫情，中央、省、市、县相继发布公告，关闭辖区内的各类公共场所。2020年1月29日，绵阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部发布第2号公告，规定“具有交叉感染风险的经营单位，如歌舞娱乐、游戏游艺……等暂停营业”。2020年3月19日，绵阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部发布第6号公告“全面恢复酒店、宾馆、超市、便利店、理发店、购物中心、批发市场、农贸市场等经营场所正常营业”。 3、因被告一名员工是××患者确诊病例，安昌路社区党总支书记肖X于2020年1月26日通知被告进行全面消毒，并于2020年1月27日到现场进行消毒。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案的争议焦点为：一、原、被告双方之间的租赁关系是否解除？二、若案涉租赁合同解除，被告是否应承担违约责任？ 一、关于双方之间的租赁关系是否解除？依法成立的合同对当事人具有约束力，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定当事人协商一致可以对合同进行变更。庭审查明，原告等业主在业主微信群缴纳招租经费，制作旺铺出租条幅，并于2020年3月22日在德克士爱喜店餐厅的窗户玻璃上张贴大幅的出租广告和发布招租信息，本院认为原告的上述招租行为能够回应被告要求解除合同的意思表示，双方已经形成解除《门面租赁合同》的合意且已实际履行，故双方之间的租赁关系已于2020年3月22日解除。原告主张租赁合同没有解除，本院不予支持。合同解除后，被告占有使用案涉房屋没有合同依据，应腾退并返还房屋给原告，未返还的，应向原告支付房屋占有使用费。被告虽陈述已腾退房屋，但其提供的证据不能证明其向原告交割了租赁房屋，且双方均认可原告2020年5月9日才将案涉物业锁门阻止被告经营，故本院认定被告在2020年5月9日前仍占有物业，因承租人在没返还租赁物的情况下，导致出租人无法对租赁物正常使用及收益，必然会给出租人造成损失，故本院对原告主张的2020年4月1日至4月30日的案涉租赁房屋占用期间的使用费比照原合同的租金标准确认为3674.72元（54.04×68），占用期间的资金利息损失以3674.72元为基数自2020年5月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止。 二、关于被告是否因此承担违约责任？庭审查明，该13户铺面没有隔断，共同招租经营，为方便对外联系、洽谈业务，一般由何小玲、刘桂蓉、贾海琼等征询、收集各业主的意见，代表全体业主与承租户进行协商，并由业主代表将协商的内容和进度向各业主进行通报。被告因经营不善，于2019年年底向原告在内的所有业主申请提前解除租赁合同，双方就解除事宜一直在进行商谈。被告提交的微信聊天截图仅能够反映双方进行协商而不能证明协商后达成的具体意见，且聊天记录也仅显示七户业主委托何XX代签解除协议，但具体的代签内容或业主委托的具体事项，并无业主群微信聊天证明，被告也未能举证证明双方关于违约责任达成合意。故原告根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，要求被告承担违约责任并无不当。被告辩称，因新冠疫情影响，要求调整违约金。本院认为，被告是在新冠疫情之前就因经营不善向原告申请解约，属于违约方单方主张解除合同，应承担违约责任。违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，以补偿为主、惩罚为辅。违约金应以实际损失为基础，兼顾履约情况、当事人过错等因素予以衡量。合同解除后，原告可将房屋对外招租，另行招租的合理空置期应视为原告的合理损失。本院综合考虑双方于2020年3月22日才实际解约，而被告此前已经全额预付了2020年2月、3月租金的现实情况，再结合被告经营的餐饮行业是直接受新冠肺炎疫情影响较为严重的行业，被告餐厅在疫情初期出现确诊病例的客观实际情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定精神，酌定被告向原告支付二个月的租金7349.44元（54.04×68×2）作为违约金，为减少诉累，品迭被告向原告缴纳的保证金后，还应支付0.44元（7349.44-7349）。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条规定，判决如下： 一、被告绵阳城区德克士快餐店爱喜店在本判决生效后10日内向原告张春霞支付2020年4月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费3674.72元及利息，利息的计算方法为：以3674.72元为基数，自2020年5月1日起至款付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止； 二、被告绵阳城区德克士快餐店爱喜店在本判决生效后10日内向原告张春霞支付违约金0.44元； 三、驳回原告张春霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费519元，由原告张春霞负担159元，被告绵阳城区德克士快餐店爱喜店负担360元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  安婕娜 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  谭翩翩