文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1782号上诉人（原审原告）：罗海燕，女，1993年3月24日出生，汉族，居民，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：彭亚琴（系婆媳关系），1954年12月7日出生，汉族，居民，住重庆市北碚区。被上诉人（原审被告）：重庆普度置业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道香叶路******1－1，统一社会信用代码915002326710066229。法定代表人：杨座铭，该公司董事长兼总经理。原审第三人：陈义华，女，1966年1月10日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。上诉人罗海燕因与被上诉人重庆普度置业有限公司（以下简称重庆普度公司）、原审第三人陈义华房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗海燕的委托诉讼代理人彭亚琴到庭参加诉讼。被上诉人重庆普度公司、原审第三人陈义华经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗海燕上诉请求：撤销原判第二项内容，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定的逾期办证违约金金额限额错误，应从2019年3月2日起算至取得产权变更登记受理单之日起，取消限额，按日计算。二、一审法院认定的逾期办证违约金标准错误，应按照日利率1‱的标准计算。三、依据相关法律规定，合同约定违约金明显过低时，人民法院应当予以适当调整。四、一审法院民事判决书误将上诉人罗海燕女士的性别写错，文书性别错写为“男”。五、一审法院民事判决书中“原告罗海燕认为约定逾期办证违约金按每日0.1‱计算过低，请求调整按每日5‱计算。”此条并未经过罗海燕许可，为错误文本。“原告请求约定逾期办证违约金按每日1‱计算”为正确诉求。六、本小区同年同样的诉讼案例判决不一致，同小区其他某户型判决的违约金是从违约日起一直到成功办理房产证为止按每日1‱进行赔偿，而一审判决为赔偿违约金2290元，此判决不公平不公正。综上，希望二审法院依法改判。重庆普度公司未作答辩。陈义华未作陈述。罗海燕向一审法院起诉请求：1.判令重庆普度公司立即为罗海燕办理重庆市武隆区某街道房屋的不动产权证。在一审庭审中，罗海燕自愿撤回该项诉讼请求；2.判令重庆普度公司支付罗海燕逾期办证违约金2290元；3.案件受理费由重庆普度公司承担。一审法院认定事实：2018年7月13日，罗海燕与重庆普度公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定罗海燕购买重庆普度公司位于重庆市武隆区某街道房屋；预售商品房，预售许可证号为渝武国土房管（2014）预字第0XX号；该房总成交价306986元；交房期限及交付条件：属现售商品房，重庆普度公司应在2018年12月30日交房给罗海燕；合同第十三条关于办理产权登记约定：预售商品房的，自本商品房交付使用之日起24月内，双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至重庆普度公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，重庆普度公司按日向罗海燕支付已付房价款0.1‱的违约金，并于重庆普度公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向罗海燕支付违约金。同时，罗海燕与重庆普度公司签订了《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》，双方一致同意对合同十三条作如下补充：变更约定，现售商品房的，自本商品房实际交付之日起260日内，双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为重庆普度公司完成约定的办理产权登记义务。合同签订后，罗海燕按约支付重庆普度公司全部购房款306986元，契税9210元、大修基金2753元、转移登记费80元、装修保证金2000元和除渣费300元等费用。罗海燕现已装修入住。另查明，罗海燕购买房屋时，已被重庆普度公司于2015年12月11日抵押给第三人陈义华。一审法院认为，涉案房屋已取得了预售许可，双方在自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》和《重庆市商品房买卖合同补充协议》，该合同未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。虽然案涉案房屋在出卖前已抵押，房屋所有权人仍是重庆普度公司，其可以出卖抵押房屋，但应在出卖之后将价款支付给抵押权人。重庆普度公司收到房屋买卖价款之后未及时清偿债务解除抵押，有违诚实信用原则。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，在房屋有抵押、查封的情况下只是不能办理产权办更登记，但不影响合同的效力。从罗海燕支付装修保证金和除渣费的时间来看，交房时间认定为2018年7月13日.按合同约定交房时间的次日（2018年7月14日）起超过260日开始计算违约金，应当从2019年3月2日起开始计算违约金。双方在合同中约定逾期办证违约金按每日0.1‱计算，是重庆普度公司未履行合同义务，给罗海燕造成损失的可获得利益损失赔偿额计算。罗海燕认为约定逾期办证违约金按每日0.1‱计算过低，请求调整按每日1‱计算，应当提交证据证明重庆普度公司违约后，给罗海燕造成实际损失高于合同约定，否则应承担举证不能的法律后果。罗海燕未提供其损失证据，一审法院不予调整。因此，罗海燕诉请重庆普度公司支付逾期办证违约金（计算方式：以306986元为基数，从2019年3月2日起按日利率0.1‱计算至办证之日止，最高以2290元为限）的诉讼请求成立，一审法院予以支持。罗海燕自愿撤回要求重庆普度公司立即办理重庆市武隆区某街道房屋不动产权证的诉讼请求后，案件处理结果与第三人陈义华没有利害关系。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，罗海燕诉请重庆普度公司支付逾期办证违约金的部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决：一、重庆普度公司在判决发生法律效力后支付罗海燕逾期办证违约金（计算方式：以306986元为基数，从2019年3月2日起按日利率0.1‱计算至取得产权变更登记受理单之日止，最高以2290元为限）；二、驳回罗海燕的其他诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由重庆普度公司负担。本院二审期间，当事人提交《民事起诉状部分诉求调整和撤销的申请》等，该申请书落款为杜延贵、杜延莲，拟证明同系列案件中，作为原告方的请求和主张实际是一致的，罗海燕的实际意思是要求重庆普度公司支付违约金直至重庆普度公司按约办理房产证为止，只是一审要求计算一个暂定的违约金金额。本院二审查明：罗海燕虽在一审上诉状中写明的诉请为“判令被告向原告支付完成产权登记前的所有逾期办理产权登记违约金2290元”，其在事实与理由部分表明重庆普度公司应按日计算支付逾期办理房产登记的违约金。在一审判决中也载明罗海燕表述过“约定逾期办证违约金按每日0.1‱计算过低，请求调整按每日1‱计算”。罗海燕与重庆普度公司等房屋买卖合同纠纷，是与贺小辉等多人与重庆普度公司等房屋买卖合同纠纷合并审理，其他数案均主张计算至产权变更登记受理单之日，也明确了暂计的违约金金额。本院认为，在审判实践中，原告只主张违约金的情况下，如果违约金是按日计算，截止日期至付清时止，不能明确具体金额的情况下，法院通常需要原告计算暂定的违约金金额。本案一审原告罗海燕没有委托专业的律师参加诉讼，而是委托其婆婆彭亚琴参加诉讼，其法律认知水平有限。在罗海燕一审起诉状表述为“判令被告向原告支付完成产权登记前的所有逾期办理产权登记违约金2290元”，在事实和理由部分，又要求重庆普度公司应按日计算支付逾期办理房产登记的违约金，多案合并审理时，其他人均为计算至产权变更登记受理单之日的情况下，在当事人主张可能不明或产生歧义的情况下，一审法院应向罗海燕问明其主张的真实意思是什么，并让其明确诉讼请求，而非简单处理。如按照一审法院判决处理显然对罗海燕不公平，也不符合罗海燕主张违约金的常情常理，不能简单的理解为当事人对自己权利的处分。经过二审审理，结合一、二审中当事人提交的材料以及一审的审理情况，本院认为罗海燕的真实意思表示应为请求重庆普度公司支付违约金直至重庆普度公司按约办理房产证为止。故根据一审法院涉及重庆普度公司统一的裁判结果，重庆普度公司应支付罗海燕逾期办证违约金，其计算方式为以306986元为基数，从2019年3月2日起按日利率0.1‱计算至取得产权变更登记受理单之日止。综上所述，鉴于二审中查明了新情况，导致本院认定的事实发生变化，对原判决依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初2373号民事判决；二、重庆普度置业有限公司在本判决发生法律效力后5日内支付罗海燕逾期办证违约金（计算方式：以306986元为基数，从2019年3月2日起按日利率0.1‱计算至取得产权变更登记受理单之日止）；三、驳回罗海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费80元，由被上诉人重庆普度置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈中林审 判 员 李 勇审 判 员 张海瑞二〇二〇年十一月二十七日法官助理 伍柯聿书 记 员 刘馨凌