文书内容江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初8380号原告：江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行，统一社会信用代码91320111589421034L，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道龙华路26号金盛田铂宫01幢101室。负责人：林正洋，行长。委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。被告：刘永强，男，1981年10月5日生，居民身份证号码413026198110050615，汉族，户籍地为河南省固始县城郊乡六里棚社区长堰居民组，现在金陵监狱服刑。被告：南京同悦置业有限公司，统一社会信用代码913201165628870290，住所地江苏省南京市江北新区葛塘街道葛关路815号1号楼408室。法定代表人：史跃辉，该公司执行董事。诉讼代表人：鲁民，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：祝创杰，江苏世纪同仁律师事务所律师。原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行（以下简称紫金银行江北新区分行）诉被告刘永强、南京同悦置业有限公司（以下简称同悦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告紫金银行江北新区分行委托诉讼代理人李天平、被告刘永强、被告同悦置业的委托诉讼代理人祝创杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫金银行江北新区分行向本院提出诉讼请求：判令1.判令被告刘永强偿还借款本金907607.24元及利息（自2019年8月29日起至实际给付之日止，按照合同标准计算利息、罚息和复利）；2.刘永强向原告支付律师代理费40000元；3.紫金银行江北新区分行对位于南京市六合区大厂浦六南路8号1幢1单元701室不动产折价、变卖、拍卖款享有优先受偿权；4.被告同悦公司对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2015年7月28日原告紫金银行江北新区分行与被告刘永强、同悦公司签订《个人住房（商业房）借款合同》，合同约定：刘永强向紫金银行江北新区分行借款1050000元用于购买房屋，期限自2015年7月28日起至2035年7月23日止，利率采用浮动利率，按同期人民银行贷款基准利率下浮5%，首期执行的年利率为5.13%，结息方式为按月结息，每月的28日为结息日。合同第二十条约定了罚息及复利的计算标准。合同第七条约定了担保的性质和范围，由同悦公司对刘永强的上述借款提供阶段性连带担保责任。2015年7月28日，紫金银行江北新区分行与刘永强、同悦公司签订《南京市六合区房地产抵押合同》，约定刘永强将位于南京市六合区大厂浦六南路8号1幢1单元701室房屋抵押给紫金银行江北新区分行，用于对刘永强上述借款的担保，并于2015年7月28日在不动产登记部门办理了预抵押登记手续。2015年7月27日，紫金银行江北新区分行将借款本金1050000元支付给刘永强，刘永强向紫金银行江北新区分行出具了借款凭证。但自2019年8月29日起，刘永强就未能按照合同约定履行相应的还款义务，同悦公司作为担保人也未能履行担保义务，已经违反合同约定。上述款项经紫金银行江北新区分行多次催要未果，遂诉至法院，请求判如所请。被告刘永强辩称：1.买房、贷款都是其办理的，对原告的诉请无异议；2.希望可以联系其家属处理。被告同悦公司辩称：1.对刘永强借款无意见；2.2020年2月11日，南京市六合区人民法院裁定受理同悦公司破产清算一案，并指定江苏世纪同仁律师事务所作为管理人，对于本案由于管理人至今未接管到同悦公司的公章、财务章、财务资料，对于原告诉称的情况，管理人无法核实；3.由于同悦公司已经进入到破产清算程序，本案中原告对同悦公司的诉讼请求应为确认之诉而非给付之诉，且根据相关法律规定利息的截止日期为法院受理破产清算的时间即2020年2月11日；3.在没有发票、付款凭证等其他证据相佐证的情况下，原告关于律师费的诉讼请求缺少足够的证据支撑。经审理查明：2015年7月28日，原告紫金银行江北新区分行（原江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行，贷款人）与被告刘永强（借款人）签订《个人住房（商业房）借款合同》一份，合同约定：贷款人向借款人发放1050000元的借款，借款期限自2015年7月28日起至2035年7月23日止；借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率5.4%下浮5%，执行年利率5.13%，合同利率随人民银行同期基准利率调整而调整；借款用途为购买第1套自住房产；借款结息方式按月结息，结息日为每月的28日；借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息，对逾期支付的利息按合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利；从借款发放的次月开始还款，采用等额法按月还款；借款人在到期日不支付借款合同项下到期的借款本息及其他的应付款项，贷款人有权宣布合同项下借款本息提前到期，立即收回贷款；借款人未能按时偿还借款本息，导致贷款人为催收贷款本息所需的费用包括但不限于公告费、律师费、诉讼费等，均由借款人承担。被告同悦公司在上述《个人住房（商业房）借款合同》的保证人处签章，约定其为借款人合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且相关抵押权权利凭证移交贷款人占有之日止；担保范围包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、律师费、诉讼费以及债权人为实现债权所支付的其他相关费用等款项；合同项下既有物的担保又有人的保证，保证人愿意就所担保的全部债务先于物的担保履行连带保证责任。同日，紫金银行江北新区分行（抵押权人）与刘永强（抵押人）、同悦公司（担保人）签订《南京市六合区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），约定刘永强将六合区大厂浦六南路8号1幢1单元701室房屋抵押给紫金银行江北新区分行，为本次借款提供担保，并办理了预抵押登记手续，登记日期为2015年7月28日。2015年7月28日，刘永强向紫金银行江北新区分行出具借款借据一份，紫金银行江北新区分行向刘永强合同约定的指定账户发放贷款1050000元。自2018年10月起，刘永强陆续出现逾期还款情形。截至2019年8月29日刘永强已经连续三个月且累计超过六次未按约还款，尚欠本金907607.24元，同悦公司亦未承担连带还款责任。紫金银行江北新区分行多次索要无果，故诉讼来院。另，2020年2月11日，本院作出（2020）苏0116破4号民事裁定书，因同悦公司不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力，裁定：受理对同悦公司的破产清算申请。2020年4月23日，本院依法指定江苏世纪同仁律师事务所担任该公司管理人，鲁民担任管理人负责人，管理人成员为方磊、王卫、祝创杰、傅雅君、聂梦龙、杨书庆。在本案法庭辩论终结前，刘永强未办理案涉房屋不动产登记证书，紫金银行江北新区分行亦未取得房屋抵押权权利证书。上述事实，有《个人住房（商业房）借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、借款借据、银行交易明细、江苏农信核心业务系统打印单、（2020）苏0116破4号民事裁定书、决定书、紫金农商银行会议纪要及原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则和遵守合法约定。原告紫金银行江北新区分行与被告刘永强签订的《个人住房（商业房）借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》，内容具体明确，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同生效后，紫金银行江北新区分行依约向刘永强发放贷款1050000元，履行了合同义务，刘永强未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。紫金银行江北新区分行主张刘永强归还本金907607.24元及利息、罚息、复利的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案立案后，被告同悦公司因不能清偿到期债务,于2020年2月11日,被本院裁定受理对其的破产清算申请，结合本案中同悦公司在《个人住房（商业房）借款合同》保证人处签章，表示自愿对刘永强债务承担阶段性连带责任保证，且在本案法庭辩论终结前，案涉抵押房屋并未办理抵押权权利证书，仍处于保证期间，故本院认定同悦公司应对借款本金907607.24元及截至2020年2月11日的利息、罚息、复利承担连带清偿责任；在其承担清偿责任后，可依法向刘永强行使追偿权。在本案中，双方签订房地产抵押合同，并办理了预抵押登记手续，在刘永强未能依约履行偿还借款本息义务的情况下，紫金银行江北新区分行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。关于律师代理费40000元，因紫金银行江北新区分行仅提供委托代理合同，未能提供证据佐证是否实际发生，故对该项诉讼请求本院不予支持，可待实际发生后，另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、被告刘永强于本判决生效之日起十日内归还原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行借款本金907607.24元，并支付利息、罚息、复利（自2019年8月29日起至实际给付之日止，按《个人住房（商业房）借款合同》约定的标准计算）；二、如被告刘永强不履行本判决第一项所确定的债务，原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行对位于南京市六合区大厂浦六南路8号1幢1单元701室折价、拍卖、变卖价款在抵押合同约定的范围内享有优先受偿权；三、被告南京同悦置业有限公司对本判决第一项所确定被告刘永强欠付的借款本金907607.24元及自2019年8月29日起至2020年2月11日止按《个人住房（商业房）借款合同》约定的标准计算的利息、罚息、复利承担连带清偿责任；南京同悦置业有限公司清偿上述债务后，可依法向刘永强追偿；四、驳回原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13311元，诉讼保全费5000元，合计18311元，由原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行负担300元，被告刘永强、南京同悦置业有限公司负担18011元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  谢叶萍二〇二〇年十一月六日法官助理阚莹书记员樊思文