贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6031号上诉人（原审被告）:张美菊，女，汉族，1976年3月11日出生，现住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）:毕节市新进物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑**团A-2704。统一社会信用代码：915205000720328293。法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：顾菊荣。委托诉讼代理人（特别授权）:李斌。上诉人张美菊因与被上诉人毕节市新进物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5386号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张美菊上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、案涉小区业主委员会未得到业主大会授权，无权与被上诉人签订物业服务合同。毕节市倾城小区业主委员会在选聘被上诉人时，也未召开业主大会。因此，涉案物业服务合同因未得到倾城小区过半数以上业主的事后追认而无效。业主委员会代业主大会对外为一定民事行为的前提除得到业主大会的授权外，其成立还须合法，否则因其不是经全体业主通过业主大会选举产生，也即是未经民主程序议定产生，而不具有集体意志性，不能代表全体业主对外为一定的民事行为。根据上诉人提交的（2018）黔05民终2834号民事判决，已明确认定毕节市业主委员会成立时的选举程序不合法，也即是其成立不合法。不能代表倾城小区全体业主对外为一定的民事行为。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，被上诉人与毕节市七星关区倾城.ＨＯＭＥ小区业主委员会于2015年2月3日签订的物业服务合同约定的服务期（2014年11月1日至2015年10月31日）即将届满时，毕节市七星关区倾城.ＨＯＭＥ小区业主委员会通过民意调查核实，被上诉人在此期间的物业服务满意率达不到合同约定的业主满意率不得低于75%的约定，毕节市七星关区倾城ＨＯＭＥ小区业主委员会便书面要求被上诉人退场，并移交相关资料，倾城小区不再与其续签物业服务合同，但被上诉人却拒绝退出，拒绝办理相关资料移交，对于2015年11月1日之后的物业费，是被上诉人接到通知后拒绝退场，强制服务的结果，对于该期间的物业费应当予以驳回。三、从被上诉人对小区消防通道等被侵占未及时采取司法救济（排除妨碍）、小区环境脏乱差、未经小区业主同意擅自接受广告植入小区电梯、业主房门等，此种行为并非一审法院认定的履行瑕疵，而应认定为严重合同违约，即便要支持，那也应当按照50%的标准予以支持。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以撤销，并依法改判驳回被上诉人的上诉请求。被上诉人毕节市新进物业管理有限公司二审答辩称，物业公司与业主委员会签订的合同对业主是有拘束力的，上诉人提出的第一个事实不予认可，根据物业服务合同若干规定，即便公司存在不履行或者不完全履行义务的，业主请求人民法院判决不支付物业费是不予支持的，物业费是维持小区正常运转的关键，需要物业经费对小区的设施进行正常维护，我方对上诉人不交物业费不认可，请求二审予以维持。原审原告毕节市新进物业管理有限公司向一审法院起诉请求:1、判令被告立即支付毕节市七星关区倾城小区C2-1801号物业管理费共10,165.00元，违约金508.23元，合计：10,673.23元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月30日，原告（乙方）与毕节市七星关区倾城ＨＯＭＥ小区业主委员会（甲方）签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，约定，在物业管理期间，实行物业服务费用包干制，该费用暂按以下标准计收。1、电梯房住宅：1.2元／月／平方米；2、商铺：2.00元／月／平方米；甲方监督乙方物业等级服务标准的实施，委托乙方对地下停车场、露天停车位实施管理，协助乙方做好物管工作的宣传和教育，协助乙方适时开展文化娱乐活动等；乙方按照物业服务等标准对物业范围实施服务，并接受甲方及广大业主的监督，根据合同中收费项目和标准向业主或物业使用人收取物业服务费等；合同期间自2013年11月1日起至2014年10月31日止。2015年2月3日，双方又签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2016年5月20日，双方再次签订《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2017年3月15日，原告与毕节市七星关区倾城小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城小区物业服务管理委托合同书》，合同期限为2016年11月1日至2019年4月30日止，收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。2019年6月25日，原告与毕节市七星关区倾城小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城小区物业服务管理委托合同书》，合同期限为2019年5月1日至2022年4月30日止，收费标准电梯房住宅：1.2元／月／平方米。从2013年11月至今，被告所居住的毕节市七星关区倾城小区一直是由原告提供物业服务。原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、地下停车场管理不善、小区装修噪音问题未有效制止等问题。被告所居住的贵州省毕节市七星关区住宅面积为169.41平方米。被告从2016年1月1日起的物业服务费未交纳，被告从2016年1月1日起至原告诉请的2020年2月29日共计欠费50个月，被告欠缴的物业服务费为10165.00元（169.41平方米×1.20元／月／平方米×50个月）。原告认为，被告违反约定，损害了其合法权益，故以上述诉请诉至本院。另查明：2017年1月20日，毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区业主委员会向大方县人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销毕节市七星关区业主委员会所作的备案登记，大方县人民法院于2017年5月23日作出（2017）黔0521行初81号行政裁定书驳回其起诉，该业委会不服，提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）黔05行终155号行政裁定书驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告系毕节市七星关区倾城小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。毕节市七星关区倾城HOME小区业主委员会（小区原业主委员会）就签订合同的毕节市七星关区倾城小区业主委员会（新业主委员会）的备案登记有异议，就此提起行政诉讼，要求撤销该业主委员会的备案登记，已经两审终审，最终驳回其起诉。在该备案登记未撤销之前，其是有权机关按程序作出的登记，新业主委员会具有主体资格，其与原告签订的物业服务合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。故对被告合同无效的抗辩主张不成立，本院不予采纳。对于被告所提供的（2018）黔05民终2834号民事裁定书，案由为物权保护纠纷，且该裁定书中也未有毕节市七星关区倾城小区业主委员会（新业主委员会）成立不合法及撤销该业委会在相关部门备案登记的认定，故此裁定书与本案无关，本院不予采信。原、被告应按合同约定各自履行义务，原告按照约定提供了主要物业服务，被告应按约定支付相应的物业服务费。原告从2013年11月至今一直为该小区提供物业服务，被告从2016年1月1日起至原告诉请的2020年2月29日共计欠费10,165.00元。但根据被告提供的证据显示，原告在提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵，应当承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，经综合全案考虑，本院酌情认定原告新进物业公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的款项支付义务。故对原告新进物业公司诉请被告张美菊支付10,165.00元物业费的请求，本院予以支持8,132.00元（10,165.00元×80%），其余部分不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原审判决：一、限被告张美菊于判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2016年1月1日至2020年2月29日期间的物业服务费8,132.00元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33.00元（已减半收取），由原告毕节市新进物业管理有限公司负担13.00元，被告张美菊负担20.00元。本院二审期间，当事人双方未提交新证据。二审认定事实与原审无异，对原审认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同是否合法有效，上诉人是否应当支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上诉人系毕节市七星关区倾城小区的业主，被上诉人与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。毕节市七星关区倾城HOME小区业主委员会（小区原业主委员会）就签订合同的毕节市七星关区倾城小区业主委员会（新业主委员会）的备案登记有异议，就此提起行政诉讼，要求撤销该业主委员会的备案登记，已经两审终审，最终驳回其起诉。在该备案登记未撤销之前，其是有权机关按程序作出的登记，新业主委员会具有主体资格，其与被上诉人签订的物业服务合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。业主委员会与被上诉人从2015年2月起连续四次签订了物业服务合同，上诉人并未提出异议，也未经法定程序予以撤销签订的物业服务合同，被上诉人一直为该小区提供物业服务，合同已经实际履行。故所签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力，上诉人作为该小区业主有依约缴纳物业费的义务。经原审审理查明，被上诉人在涉案物业管理方面的确存在局部区域存在乱搭建、乱贴广告、公共设施设备损坏未及时维修等问题。故原审酌情判定被上诉人自行承担20%物业管理服务费，判令上诉人支付80%的物业管理费并无不当。对于上诉人所提供的（2018）黔05民终2834号民事裁定书，系以业主委员会未得到业主大会的授权，无权提起诉讼，而裁定驳回起诉。并非以业主委员会成立不合法而否认业主委员会资格。故对上诉人主张业主委员会无权签订的物业服务合同，所签订的合同无效的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。综上所述，上诉人上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元，由上诉人张美菊负担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 平审 判 员  朱 莉审 判 员  曹建军二〇二〇年十一月十三日法官助理  吴 丹书 记 员  张玉明