广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初5812号原告（反诉被告）：张伟雄，男，1968年3月26日出生，汉族，住广东省深圳市坪山区。委托诉讼代理人：钟先敏，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭永进，男，1969年2月9日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：潘佳予，广东鹏鼎律师事务所律师。原告张伟雄与被告彭永进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，被告彭永进在举证期内提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告张伟雄委托诉讼代理人钟先敏，被告彭永进及其委托诉讼代理人潘佳予均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告于2017年1月31日签订的《铺面租赁合同》无效；2.判令被告立即腾空、搬离位于深圳市XXX的铺面并办理房屋交接手续；3.判令被告向原告支付拖欠的房屋占有使用费（自2019年7月1日起，实际计算至房屋交还原告之日止，该费用可抵扣被告已支付的租赁保证金6000元，人民币，下同）；4.本案诉讼费用、公告费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月31日签订一份《铺面租赁合同》，约定原告将位于深圳市XXX的铺面出租给被告使用。租赁合同书签订后，原告积极履行了交房义务，但被告自2019年7月起即开始拖欠租金，截至2020年8月31日累计拖欠原告11个月租金，原告多次向被告催缴均无果。涉案房屋至今未办理建设工程规划许可证。被告辩称，租赁合同有效，被告不存在拖欠60000元房屋占有使用费，是原告有几个月未收取，并违法解除租赁合同。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行《铺面租赁合同》；2.如判令《铺面租赁合同》无效或解除，请求判令原告返还被告支付的租赁保证金7000元；3.判令原告赔偿因提前解除《铺面租赁合同》给被告造成的损失610000元（包括预期利益和实际损失500000元、搬迁费90000元、装修损失20000元）；4.诉讼费由原告承担。事实和理由：被告自2003年起承租原告位于深圳市XXX的店铺经营深圳市XXXXX材料行，最后一份有效的《铺面租赁合同》签署于2017年1月31日，约定租赁期限为2017年1月31日起至2022年1月31日止，约定月租金为6000元，原告实际按5800元／月收取。被告在承租期间均于每月10号前后及时交付租金。2020年5月11日，被告通过微信向原告转账租金5800元，原告未接收，且对租赁店铺擅自采取停水停电措施。2020年6月6日，被告通知原告到店铺收取租金，但微信信息被原告拒收，且被原告拉黑。后被告于2020年6月6日、2020年7月9日多次告知原告到店铺内收取租金，原告未予理会。2020年7月20日，原告罔顾被告一直按时支付租金的事实，直接向被告发出《解除租赁合同通知书》，违法解除《铺面租赁合同》。原告上述违法行为给被告造成巨大的经营损失。被告租赁店铺经营多年，积累稳定的业务资源实属不易，原告擅自解除《铺面租赁合同》，执意要求被告搬离并采取停水停电、堆积沙石干扰营业等违法行为，给被告造成实际经营损失及预期可得利益损失500000元，装修损失20000元及搬迁费损失90000元。请求法院判令原告承担违约责任，并返还被告已支付的押金7000元。针对反诉，原告辩称，第一，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告签署的铺面租赁合同无效，原告有权要求被告按照租金的标准支付房屋占有使用费。第二，涉案房屋租赁合同在无效的情况下，合同自始无效，原告有权要求被告立即返还租赁房屋，故被告要求继续履行合同的诉求没有事实和法律依据。第三，被告要求返还的租赁保证金已经在本诉的诉求中予以扣减，故被告反诉要求返还租赁保证金没有任何依据。第四，被告诉求的各项损失均没有事实和法律依据。首先因被告租赁涉案铺面是经营装修材料生意，对装修的环境并没有要求，故涉案房屋在交付给被告之后就没有进行过装修，也不存在装修损失一说。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同无效之后被告仅可向原告要求装修损失，但涉案房屋并未进行装修，所以被告的诉求没有任何依据。再者，被告提出的逾期可得的利益及搬迁费均只是其推测并没有实际发生，且被告对于其可得利益与是否租赁原告的铺面并没有因果关系。被告搬离之后仍可利用其多年经营的业务资源进行获利，其诉求与本案并无关系。最后，因被告数月未按期足额交纳租金，违约在先，致使原告已经对其失去耐心，造成今日之局面完全是因为被告自身原因导致，被告也无权要求原告赔偿任何损失。综上，被告提出要求原告支付装修损失、逾期可得利益损失、实际损失及搬迁损失均没有任何事实和法律依据，请求法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，被告自2006年起与原告签订多份《铺面租赁合同》，约定被告向原告承租XXX约100平方米的商铺（现地址为深圳市XXXXX）。最后一份合同于2017年1月31日签订，约定租期为2017年1月31日起至2022年1月31日止；每月租金6000元，每月10号前付清当月租金，如拖欠将支付每月租金10%滞纳金；被告向原告交押金6000元，合同期满退回被告。被告承租涉案商铺后在该商铺个体经营深圳市XXXXX材料行，销售板材、装修配件等。庭审时，双方确认被告实际交付押金7000元，同意在被告未支付的场地占用使用费中予以抵扣。被告确认其目前仍在涉案商铺经营。另查，被告主要通过微信向原告转账支付租金，每月5800元。2019年7月11日，被告在微信中向原告转账5800元，原告回复“这个月房租不收了”；2019年8月8日，被告通过微信向原告转账5800元，原告回复“八月份房租不收了”。被告之后陆续通过微信向原告转2019年9月、2019年10月、2020年1月-5月的月租，其中原告收取了2019年10月、2020年1月、2020年4月的租金，其余月份的微信转账因原告未在24小时内收取被系统退回。原告当庭确认收取了2019年9月的租金。2020年6月，原告将被告微信删除。因双方未能协商一致，被告曾以原告废弃材料堵门、停水停电等进行信访、报警。被告主张因合同无效或解除导致损失，其中装修花费3、4万元，钢架焊在墙上系附合装修，存在装修损失、搬迁损失、预期经营利益损失等，并提交《搬迁报价单》《搬迁合同书》《购销合同》、增值税发票等证据分别证明搬迁费及被告的经营情况。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审时，被告明确表示不申请损失评估鉴定。再查，涉案房屋未办理产权登记，亦未办理建设工程规划许可证。上述事实，有《铺面租赁合同》、不动产信息查询结果单、情况说明、微信聊天记录、工商信息查询单、微信转账记录、照片、信访送达回证、报警回执、短信等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未取得现地址位于深圳市XXX的产权证明或建设工程规划许可证，则原、被告之间签订的《铺面租赁合同》无效，合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，被告应向原告返还涉案商铺，原告应向被告返还押金7000元。因双方同意将押金折抵被告未付的场地占有使用费，故本院在场地占有使用费的诉求中合并处理。关于场地占用使用费的标准问题，原、被告虽在合同中约定租金为6000元，但根据被告以往支付租金的记录，双方实际约定租金为5800元／月，因此，原告诉请的场地占有使用费应按照5800元／月的标准计算。根据被告提供的微信聊天记录显示，被告通过微信向原告转账2019年7月、8月租金时，原告均明确回复该月不收，自愿放弃上述两个月的场地占有使用费，因此，原告要求被告支付2019年7-8月的场地占有使用费，本院不予支持。原告未在微信中点击收取的其他占有使用费，原告并未明确表示放弃，仍享有对被告追索的权利。综上，折抵押金后被告仍应向原告支付2019年11月、2019年12月、2020年2月、2020年3月的场地占有使用费差额共计16200元（5800×4-7000），2020年5月之后（含5月）的场地占有使用费按照5800元／月的标准计算至被告搬离之日止。关于被告的损失问题，原告作为出租方，应向被告提供涉案商铺的合法产权证明；被告作为承租人，应及时审查出租方的产权情况，而且被告长期承租涉案商铺，知道或者应当知道涉案商铺的产权情况，但其仍与原告续签多份租赁合同，因此，双方均对导致合同无效存有过错，本院根据双方的过错程度酌定双方各承担50%的责任。被告主张装修损失20000元，本院认为，被告未提供证据证明装修支出情况，也未申请评估鉴定，无法证明装修的损失情况。考虑到钢架即使是焊接也能拆解搬移，被告仅对店铺进行简单装修以及被告店铺经营十余年，装修残值不高等因素，酌定原告按照责任比例向被告支付装修损失2000元。被告提供的《搬迁报价单》《搬迁合同书》未明确实际搬迁地点，且系被告单方与他人签订，不能真实反映搬迁费用，因此，被告提交的上述证据本院均不予采信。双方约定的租期未到，被告提前搬离势必产生搬迁损失，但因被告目前仍未搬离，未申请搬迁损失评估，而搬迁物品会随着经营时间发生变化，费用会随之波动，无法确定具体损失，因此，被告可待搬迁费用实际产生后另案主张，本院在本案中不予处理。被告主张预期利益损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张伟雄与被告彭永进于2017年1月31日签订的《铺面租赁合同》无效。二、被告彭永进于本判决生效之日起十日内从深圳市XXXXX商铺搬离。三、被告彭永进于本判决生效之日起十日内支付原告张伟雄2020年3月之前的场地占有使用费16200元。四、被告彭永进于本判决生效之日起十日内按每月5800元的标准向原告张伟雄支付2020年5月起至被告彭永进实际返还商铺之日止的场地占有使用费。五、原告张伟雄于本判决生效之日起十日内支付被告彭永进装修损失2000元。六、驳回原告张伟雄的其他诉讼请求。七、驳回被告彭永进的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费650元（原告已预交），由原告负担50元，被告负担600元。反诉受理费2493元（被告已预交），由原告负担93元，被告负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 郑 丽二〇二〇年十一月二十四日书记员 黄柳苑