广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初21225号原告深圳清睐眼科产品有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南西路车公庙工业区天安数码时代大厦主楼1205，统一社会信用代码91440300078019924Q。法定代表人孙雪倩。委托诉讼代理人吴志杰，广东广和律师事务所律师。被告深圳沣和投资管理有限公司，住所地深圳市福田区金地工业区114栋4层403，统一社会信用代码914403005840512222。法定代表人蔡国威。委托诉讼代理人郑彬，广东格明律师事务所律师。原告深圳清睐眼科产品有限公司诉被告深圳沣和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴志杰、被告的委托诉讼代理人郑彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起的诉讼请求如下：一、被告退还原告水电费押金1000元；二、被告退还原告租赁保证金10000元；三、案件受理费由被告承担。事实与理由如下：2017年12月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将福田区金地工业区114栋618房租给原告使用，租赁期限为2017年12月25日始至2018年12月24日止。合同第二十条约定,租赁期届满，双方没有另行续订合同的，本合同自动续约。每次租赁期间续约期限为一年。合同签订当日，原告依第八条约定向被告缴纳了租赁保证金10000元，水电费押金1000元。随着金地工业区城市更新单元项目的进展，深圳市金地新沙房地产开发有限公司（以下称新沙公司）在工业区张贴搬迁工作启动告示，并于2019年8月21日起开展已签约房屋的移交工作。9月18日，新沙公司发出《搬迁提醒》，要求各商铺经营者及时与所租赁商铺业主联系沟通，积极配合搬迁工作的进行。2019年9月21日，被告工作人员致电原告，要求原告合同到期前搬离，理由是配合金地工业区城市更新项目的前期拆迁工业。接到被告通知后，原告即积极寻找新的租赁房屋，9月27日，原告工作人员通过微信知会被告一李姓经理，告知原告将于29日正式搬离。原告要求办理退租手续，并要求被告全额退还押金，但被告李姓经理以种种理由推脱。之后原告多次与被告沟通协商均无果。租赁合同第十七条约定,本合同有效期内，发生下列情形的，允许解除或变更本合同，双方互不承担责任：（二）政府决定征用、收购、收回或拆除租赁房屋。原告认为租赁合同解除的原因是出现了上述合同第十七条约定的情形，依照该约定，双方互不承担责任。被告拒不退还原告租赁押金的无信、失信行为严重损害了原告的合法权益。被告对此辩称，原、被告双方之间的租赁合同自动续约至2019年12月23日，原告拖欠支付2019年10月份的租金，于10月底单方自行搬离，属于违约行为。根据双方签订的合同第八条约定，被告有权不予退还保证金。鉴于原告未支付2019年10月份的租金，被告主张用原告缴纳的押金抵扣10月份的租金，法律未禁止不得抵扣，合同也未约定不得抵扣。经审理查明，2017年12月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于福田区金地工业区房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用；租期自2017年12月25日至2018年12月24日止，租赁面积为75平方米，每月租金为5000元；每月租金及上月水电费的支付时间为每月6日前。其中，合同第八条约定，双方签订合同后当日，乙方应向甲方支付两个月租金数额的租赁保证金人民币10000元，首月租金人民币5000元，水电费押金人民币1000元；以上合计16000元。甲方收取租赁保证金时，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还保证金的条件：1、完成全部租期；2、无任何因使用该物业而产生拖欠费用（包括但不限于租金、水电费、租赁税费等）；3、物业内装修及设施保持完好（正常损耗除外）。出现下列情形之一的，甲方可不予退还保证金：1、未完成全部租期；2、存在因使用该物业而发生的拖欠费用（包括但不限于租金、水电费、租赁税费等）；3、物业内装修及设施有所损坏，影响正常使用。合同第十七条约定，本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同，双方互不承担责任。（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府决定征用、收购、收回或拆除租赁房屋；（三）甲、乙双方协商一致。合同第二十条约定，租赁期届满，双方没有另行签订续约合同的，本合同自动续约，每次租赁期满续约期限为一年，续约租金递增条件双方根据市场情况协商，协商不成的，按照租赁期届满当年甲方该项目房屋的平均递增条件递增；一方不再续约的，应于租赁期届满之日两个月前向另一方书面提出不再续约要求，否则视为自动续约。上述合同签订后，原告依约向被告支付了租赁保证金10000元及水电费押金人民币1000元。合同约定的租赁期限届满后，案涉房屋继续由原告承租，双方未另行签订书面的房屋租赁合同。2019年9月，因案涉房屋位于金地工业区城市更新单元，已开始进行搬迁工作，案涉双方就解除合同及退还租赁保证金等事宜发生争议。原告主张其在被告的要求下于2019年9月底搬离案涉房屋，但被告拒不退还租赁保证金及水电押金；被告则辩称原告于2019年10月底才搬离，未结清相关费用。另查明，根据原告提交的其工作人员与微信名称为“中国乾”之间的微信聊天记录显示，2019年9月27日，原告工作人员说：“我们周日计划搬走了。这边退租怎么弄？”，中国乾说：“这周搬走啊”……“可以下个月退房吗？”，原告工作人员说：“10月租金，你们免费？？”，中国乾说：“不是的啊，因为这个6楼是大部分租客想下个月底退房，所以我们向业主申请10月底统一退租的”，原告工作人员说：“我们的新仓库，租金起算是10月”……“李经理，你们当时说很多租客要在10月底退租，要问问我们有没有搬离的计划，我们才着急慌忙找新仓库。但是，你们没说一定要在10月底才能退噢”。2019年9月29日，原告工作人员说：“李经理，退租手续的办理请尽快给答复。我们已经搬走了”，中国乾说：“我下午去看到门还锁着在”，原告工作人员说：“明天办退租，明天就可以交钥匙给你们呀”、“李经理，我们的意思今天已经当面和你沟通清楚了哦。1、我们积极配合你们的要求，在合同未到期的情况下，也同意了搬离金地工业区。2、我们的租金支付到9月30日止，请明天办理退租手续。你们安排退押金，我们交钥匙交房”，中国乾说：“哦。昨天太忙了，没有回复你，这个确实现在没有准确的答复”……该微信聊天记录另显示，此后，原告方工作人员至2019年10月底多次催促对方处理退租事宜，但对方一直推诿不予明确答复。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效；双方约定的租赁期限届满后，案涉合同因双方自动续约一年而继续有效，双方均应严格履行合同义务。关于原告是否有权要求退还租赁保证金。本院认为，根据案涉合同第十七条的相关约定，合同有效期内，政府决定征用、收购、收回或拆除租赁房屋的情形下，允许解除或变更本合同，双方互不承担责任，故因案涉房屋位于金地工业区城市更新单元即将被拆除，原告有权解除合同并要求被告退回其支付的租赁保证金及水电押金合计11000元。被告辩称因原告仅支付租金至2019年9月底，于2019年10月底才搬离，应将该段期间的租金在返还的押金中予以抵扣。本院认为，原告提交了其工作人员与微信名为“中国乾”的微信记录，被告虽然对该聊天记录不予认可，但聊天内容明确提到了“搬离金地工业区、6楼”，原告主张聊天对话人系被告的工作人员，具有高度可能性，本院予以采信。根据双方微信聊天记录的内容，原告已于2019年9月底搬离，且原告多次催促被告办理房屋交接手续，被告一直不予明确答复亦不予配合。故即使原告未及时交还案涉房屋，亦系因被告不予配合收回房屋所致，因此产生的相关损失应由被告自行承担。被告辩称应在租赁保证金中扣除2019年10月的租金，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳沣和投资管理有限公司应自本判决生效之日起十日内，向原告深圳清睐眼科产品有限公司返还租赁保证金及水电押金合计11000元；二、驳回原告深圳清睐眼科产品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费75元（已由原告预交），由被告深圳沣和投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨  晶  晶二〇二〇年十一月三十日书记员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。