江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民再169号抗诉机关：江西省人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：武秀球，女，1955年7月23日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：杜军，男，1954年8月1日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张静，女，1955年1月14日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。上列两被申诉人的共同委托诉讼代理人：喻学辉，北京市中银（南昌）律师事务所律师。申诉人武秀球因与被申诉人杜军、张静房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民终1439号民事判决，向江西省南昌市人民检察院申请监督。南昌市人民检察院经审查后提请江西省人民检察院抗诉。江西省人民检察院以赣检民（行）监［2019］36000000212号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）赣民抗22号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。江西省人民检察院指派检察员谢美玉、检察官助理蔡秀珍出庭。申诉人武秀球，被申诉人杜军、张静的委托诉讼代理人喻学辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西省人民检察院抗诉认为，江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民终1439号民事判决认定涉案房屋的买卖关系合法成立，但又撤销南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号一审民事判决第三项内容，适用法律有误。理由如下：1．在房屋买卖合同有效的前提下，合同相对方有义务遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行协助义务。南昌市中级人民法院二审判决已认定武秀球与张静、杜军于2003年的房屋买卖合同合法有效，且武秀球已履行了支付价款的义务，相应的买受人权利就应当受到合法保护，其有权要求张静、杜军履行法律规定的义务。2．二审判决认为“2018年在现行限购政策下，涉案房屋暂无法办理不动产变更手续”并不符合实情。根据南昌市住房保障和房产管理局《关于对南昌市人民检察院（洪检民监［2019］36010000077号）的回复》，南昌市住房限购政策最早于2011年开始实施，本案所涉2018年适用的住房限购政策为2017年出台。同时，根据该答复，只要法院判决卖方需要协助办理不动产变更登记手续，在买房限购的情形下，有法院的《协助执行通知书》，依然可以办理房屋交易手续。3．本案并非借名买房规避国家房产限购政策，二审判决没有妥善解决纠纷，有违公平原则。由本案事实以及经历的司法过程表明，武秀球与张静、杜军确系因房屋买卖行为而发生房屋权属纠纷，非借名买房通过虚假诉讼的方式规避国家房产限购政策获得房屋权属，不符合虚假诉讼情形。二审判决认为“2018年在现行限购政策下，涉案房屋暂无法办理不动产变更手续”而不支持武秀球要求张静、杜军协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，没有考虑本案实际情况进行妥善处理。申诉人武秀球称，1．地方政府临时限购政策的行政效力不能凌驾于法律之上。2．人民法院的裁判须受临时限购政策的约束并无法律依据。3．人民法院判决不同于普通交易过户交易，不受限购政策的影响，不动产登记机关不能拒绝人民法院判决的执行。4．南昌市中级人民法院在2017年审判同类案件，将房屋判给了买方，并且过户。综上，申诉人武秀球请求维持南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号民事判决，撤销江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民终1439号民事判决。被申诉人杜军、张静辩称，1．二审法院依据国家和政府的住宅限购令政策作出撤销南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号民事判决书第二、三项判决，适用法律准确，并未违反相关法律。2．武秀球称诉争房产是在2003年完成，只是尚未完成办理变更登记，实际是武秀球在违背张静真实意愿下诱导张静按照武秀球的口述，单方面篡写了所谓的买房便条，且该便条存在疑点。首先，后补的便条无法确定是收条还是协议；其次，便条上并未注明由谁在何处卖房给买受人，且只有张静一人签字；再次，便条中出现了“49栋5栋”等模糊字样，若出于真实意愿，则不可能会出现这些重大原则性错误。3．杜军、张静从未同意过卖房，更未与武秀球签订过任何正式的房屋买卖合同，武秀球也从未要求过杜军、张静将用于抵押的住房卖给她。综上，请求法院驳回武秀球的申诉请求。武秀球向一审法院起诉请求：1．确认武秀球与张静、杜军之间关于南昌市西湖区南铁五村49栋702室房屋的买卖合同合法有效；2．确认南昌市西湖区南铁五村49栋702室房屋归武秀球所有；3．张静、杜军协助武秀球办理房屋过户登记手续；4．本案诉讼费由张静、杜军负担。张静向一审法院反诉请求：撤销张静提供的2003年9月由张静签字的便条，诉讼费由武秀球承担。杜军向一审法院反诉请求：判令武秀球返还西湖区南铁五村49栋5单元702室房屋，诉讼费由武秀球承担。一审法院认定事实：张静、杜军系夫妻。武秀球、张静原系南昌铁路局同事。1996年张静分得了坐落于南昌市西湖区的公租房。2003年6月9日武秀球与张静口头达成了房屋买卖事宜。同日武秀球将购房款35000元转至张静个人账户。随后，张静将房屋交付给武秀球。2005年张静取得了上述房屋的产权证书。2017年10月张静向武秀球出具了一份便条，便条内容为：西湖区南铁五村49栋5单元702室2013年9月卖给武秀球，房款35000元整。2017年底张静、杜军办理了上述房屋的不动产权证（不动产权证记载的共有人为：张静、杜军，房屋建筑面积52.81平方米）。此后，武秀球要求张静、杜军办理房屋产权变更过户手续未果，为此武秀球诉至法院。一审法院认为，2017年10月张静出具的书面函中明确表述了2003年9月房屋卖给武秀球，且在2003年武秀球转款35000元给张静。此书面函与2003年有银行转账凭证形成了完整的证据链。足以证明2003年武秀球与张静之间的房屋买卖关系。张静、杜军系夫妻，且2003年房屋已交付给了武秀球。应认定杜军认可张静将房屋出卖给武秀球的行为。张静、杜军负有协助武秀球办理房屋过户登记手续的义务，武秀球主张武秀球与张静、杜军之间存在房屋买卖关系，要求张静、杜军办理房屋产权过户登记的请求合法，予以支持。2003年6月武秀球与张静、杜军达成了事实上的房屋买卖关系，张静反诉称房屋买卖显失公平的请求，不予支持。杜军要求武秀球返还房屋的请求，亦不予支持。综上，一审判决：一、确认武秀球与张静、杜军之间关于坐落于南昌市西湖区房屋的买卖关系合法；二、确认坐落于南昌市西湖区房屋（面积52.81平方米）归武秀球所有；三、张静、杜军在本判决生效之日起10日内协助武秀球办理关于坐落于南昌市西湖区房屋不动产变更登记手续；办理产权变更手续的费用由武秀球负担；四、驳回张静、杜军的反诉请求。本案受理费4389元、反诉费2470元、保全费1550合计8409元，由张静、杜军负担。张静、杜军不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部反诉请求；2．一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。二审法院认定事实：1996年张静分得了坐落于南昌市西湖区的单位公租房（房屋建筑面积52.81平方米）。1997年根据《南昌市房改出售公有住房暂行规定》的有关精神，张静参加房改以14243元购买了涉案的西湖区南铁五村49栋5单元702室。2003年6月9日武秀球将35000元转至张静个人账户，汇款用途为现金储蓄汇款。之后，张静将涉案房产和涉案房屋产权证书交给武秀球，武秀球一直在使用涉案房产。2017年10月张静向武秀球出具了一份便条，便条内容为：西湖区南铁五村49栋5单元702室2003年9月卖给武秀球，房款35000元整。2017年底张静、杜军办理了涉案房屋的不动产权证（不动产权证记载的共有人为：张静、杜军）。另，二审法院向南昌市住房保障和房产管理局查询，按南昌市的现行限购政策，武秀球在南昌市限购区域内有房且属于限购对象，涉案房屋属于限购区域，如果2018年办理涉案房屋的转让手续，应属于南昌市现行限购政策管理范围。二审法院审理查明的其他事实与一审法院认定一致。二审法院认为，一、关于涉案房屋的买卖关系的认定：1、当事人订立合同可以书面、口头或其他形式，依法成立的合同自成立时生效。虽然2003年6月9日武秀球将35000元转至张静个人账户上转款用途没有注明是购房款，张静将涉案房屋、房产证、钥匙等均交付给武秀球，双方就涉案房屋是买卖还是抵押没有形成书面的合同，但从2003年张静将涉案房屋交付给武秀球占有和使用，涉案房屋的产权证书一直由武秀球保管，2017年10月张静又出具书面的便条，明确表述了2003年9月房屋是卖给武秀球，这一系列事实相互印证，可以认定2003年武秀球与张静之间的房屋交付系买卖关系，故一审法院认定涉案房屋的买卖关系合法成立，并无不当，予以维持。2、张静、杜军主张双方系借款押房的关系，但借款长达15年，张静、杜军从未有过归还本金或利息，也从未商定还款时间，2017年10月张静还书面明确表述2003年9月房屋是卖给武秀球，因此，张静、杜军无任何证据佐证借款押房的主张。在民事诉讼中，当事人有义务对自己的主张提供充分的证据加以证明。张静、杜军对自己的主张无法提供充分的证据加以证明，应承担举证不能的责任。3、张静、杜军还主张房屋买卖合同必须是书面合同的理由无法律依据，不予支持。综上，涉案房屋的买卖关系合法成立，张静、杜军借款押房的主张无事实依据，二审法院不予支持。二、关于涉案房屋买卖效力的认定：1、杜军主张涉案房屋的买卖未经其同意，且张静出具书面函时其不在南昌，也一直不知情。但张静、杜军系夫妻，而房屋的买卖系家庭的重大事项，处分家庭重大财产时，夫妻之间一般都是会反复商量。如果杜军完全不知晓涉案房屋的买卖，杜军长达十几年却从未对武秀球占有、使用涉案房屋提出异议，与常理不合。2017年10月张静出具的书面函仅仅是对双方2003年涉案房屋的买卖以书面形式予以固定，而杜军是否在南昌并不影响买卖关系的成立，因此杜军的上诉理由无法成立。2、张静1997年参加房改时是以14243元购买的涉案房屋，2003年以35000元出售，并不存在张静、杜军主张的显失公平。武秀球在当时取得涉案房屋支付了合理的对价。因此，涉案房屋买卖合法有效。合法有效的买卖关系受法律保护，张静、杜军的反诉请求无法律和事实依据，应予以驳回。三、关于权属的确认：本案诉争的是房屋买卖法律关系，已经确认。武秀球的第二项诉讼请求是确认涉案房屋归其所有，而房屋买卖关系合法有效的前提是涉案房屋归出卖人所有，所以本案权属没有争议。且武秀球的第二项诉讼请求属于确权之诉，与其第一项诉讼请求属于不同的法律关系，故对武秀球请求确认涉案房屋的权属的请求不予支持。四、关于涉案房屋的产权变更登记问题：经二审法院向南昌市住房保障和房产管理局查询，按南昌市的现行限购政策，武秀球在南昌市限购区域内有房且属于限购对象，涉案房屋属于限购区域，如果2018年办理涉案房屋的转让手续，应属于南昌市现行限购政策管理范围。2018年在现行限购政策下，涉案房屋暂无法办理不动产变更登记手续，因此，对武秀球要求张静、杜军协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求不予支持。综上，二审法院判决：一、维持南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号民事判第四项；二、变更南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号民事判决第一项为：确认武秀球与张静、杜军之间关于坐落于南昌市西湖区房屋的买卖关系合法有效；三、撤销南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号民事判决第二、三项。二审案件受理费4389元，由张静、杜军负担。本院再审时，被申诉人张静、杜军提交了最高人民法院（2020）最高法民申1860号民事裁定书作为新证据，证明目的：根据该案的裁判要旨，对于涉案房屋享有的期待权不能高于房产调控行政管理的需要，法院对武秀球的主张不应支持。申诉人武秀球对被申诉人张静、杜军提交的上述证据发表质证意见如下：武秀球与张静、杜军于2003年已经完成了房屋买卖合同，张静、杜军提供的民事裁定是2020年的，与本案无关。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：张静、杜军提供的（2020）最高法民申1860号民事裁定书系申请执行人执行异议之诉，该案当事人签订购房合同以及支付购房款项均在当地政府出台房地产相关政策之后，与本案事实存在较大差异，不能达到张静、杜军的证明目的，本院不予采信。本院再审查明的事实与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：张静、杜军是否应当协助武秀球办理涉案房屋过户登记手续。张静于1997年以14243元的价格购买涉案西湖区南铁五树49栋5单元702室的单位公租房，武秀球于2003年6月9日将购房款35000元通过银行转账至张静的银行账户。虽然银行转账凭证未注明是购房款项，但张静、杜军交付了房屋的产权证书、钥匙，并在2017年10月出具了内容为“西湖区南铁五村49栋5单元702室2003年9月卖给武秀球，房款35000元整”的便条给武秀球，且案涉房屋一直由武秀球占有使用。以上事实可以认定武秀球与张静、杜军之间存在房屋买卖的合意，房屋买卖关系成立。一、二审法院关于买卖关系合法有效的认定，并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”以及第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转标的物所有权的义务”的规定，在房屋买卖关系合法有效的情况下，出卖方张静、杜军有义务协助买受方武秀球办理房屋过户手续。关于武秀球属于南昌限购区域内的被限购对象的问题。首先，一审的本诉诉讼请求及理由、反诉诉讼请求及理由、双方答辩意见、二审上诉请求及理由、答辩意见中均未提及案涉房产是否属于南昌市现行限购政策管理范围内的问题。其次，南昌市住房限购政策最早于2011年开始实施，本案武秀球与张静于2003年6月9日就案涉房屋的买卖事宜达成口头协议，此时南昌市政府尚未出台相关的房产限购政策。张静、杜军协助办理房屋过户登记手续的义务系基于双方之间合法有效的房屋买卖合同，即使武秀球属于案涉房屋交付多年之后当地政府出台的限购政策范围内的被限购对象，并不必然导致双方当事人之间的房屋买卖合同失效，不宜据此免除张静、杜军的协助义务。第三，根据南昌市住房保障和房产管理局《关于对南昌市人民检察院（洪检民监［2019］36010000077号）的回复》，存在虽然属于限购情形，但可以办理不动产变更登记手续的特殊情况，例如在买方限购的情形下，法院下发《协助执行通知书》，仍然可以办理房屋交易手续。因此，二审法院以在现行限购政策下，涉案房屋暂时无法办理不动产变更登记手续为由，对武秀球要求张静、杜军协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求不予支持，法律依据不充分，应予纠正。综上所述，检察机关的抗诉理由成立，武秀球的申诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民终1439号民事判决和江西省南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初17号民事判决；二、确认武秀球与张静、杜军之间关于坐落于南昌市西湖区的房屋买卖合同合法有效；三、张静、杜军自本判决生效之日起十日内履行协助武秀球办理南昌市西湖区房屋不动产变更登记手续的义务；四、驳回武秀球的其他诉讼请求；五、驳回张静、杜军的反诉请求。一审案件受理费4389元，反诉费2470元，保全费1550元，二审案件受理费4389元，共计12798元，由张静、杜军负担。本判决为终审判决。审判长 熊 伟审判员 黄声敏审判员 胡爱菊二〇二〇年十一月五日法官助理罗晶书记员夏志妹