广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初1535号原告：韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司。负责人：李岩骏。委托诉讼代理人：白文荣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗良霞，女，该公司员工。被告：黄荣华。委托诉讼代理人：赵春红。委托诉讼代理人：严伟生。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司与被告黄荣华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人白文荣，被告黄荣华的委托诉讼代理人赵春红、严伟生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2020年3月至2020年8月的物业服务费14178元、滞纳金8506元，2020年6月和2020年7月的水电公摊费2173元；2.本案的诉讼费及后续审理中所产生的其他费用由被告承担。事实和理由：原告受乐昌市***地产开发有限公司委托，为乐昌市****首层商铺提供物业服务管理工作，并签订了《乐昌xxxx商业部分项目物业服务委托合同》，并于2018年1月1日向该小区提供物业服务管理，合同约定商铺每月按6.5元/平方米收取物业管理服务费，公摊水、电费由商家分摊。但被告自2020年3月1日开始欠交物业服务管理费和水、电公摊费。具体欠交数额如下：2020年3月1日至2020年8月31日的物业服务管理费14178元（363.5平方米×6.5元/平方米×6个月），从2020年3月1日至2020年8月31日的滞纳金8506元（2363元×0.02×30天×6个月），滞纳金以具体缴清所有欠费时间为准，按合同第十章第六条按日加收欠缴金额的2%，2020年6月份的水电公摊费977元，2020年7份的水电公摊费1196元。原告经多次催收未果，为维护其合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄荣华辩称：承租的店铺内，逢雨必漏水，造成常年地面湿滑影响生意，去年至今多次找物业要求解决问题，拖至现在仍未处理好漏雨水的问题。安居物业让我们找开发商，开发商又说业主无权向他们反映问题，需要物业公司与他们协商解决，而且开发商说物业管理公司从来没有和他们反映过店铺有漏水的问题。所以，是安居物业公司一直不作为，造成店铺经常漏水，部分机器受损，我方保留对物业管理公司索赔的权利。因今年疫情影响，店铺在5月20日才开始营业，资金困难，我方曾主张分期缴纳物业费以减轻经济压力，但原告一口拒绝。7月份时向原告交费，但原告又拒收。本院经审理认定事实如下：被告黄荣华是乐昌市神采动漫城的经营者，其于2016年7月18日与乐昌市***地产开发有限公司签订《租赁合同》，承租乐昌xxxx首层xxxx号商铺经营电玩城，租赁期限5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止，该商铺的建筑面积为363.50平方米。韶关市安居物业服务有限公司是原告方的总公司，原告作为分公司，负责乐昌城市广场商业区的物业服务及物业服务费的收取。2018年1月1日，乐昌市***地产开发有限公司为甲方，与乙方韶关市安居物业服务有限公司签订《乐昌城市广场商业部分项目物业服务委托合同》，委托管理期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同主要约定：甲方委托乙方对乐昌市城市广场商业部分委托乙方实施专业化、一体化物业管理服务。乙方提供的物业管理服务内容主要包括：“第六条.制定物业管理服务工作计划，并组织实施，管理与物业相关的工程图纸、业主及使用人档案与竣工验收材料等；第七条.本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、保养服务；第八条.公共区域的绿化养护与管理；……”该合同第十七条约定：“根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.房屋共有部位和共用设施维修费用；3.车位服务费、电车充电费；4.装修垃圾清运费；5.公摊水电费……”第二十条约定：“交费日期每月5日前，超过此日期15天后所产生的滞纳金按银行利息收取；”第二十一条约定：“城市广场综合体首层商业管理收费方案及水电费收取分摊：目前顺易商业运营公司与首层租户签订协议约定商业运营管理费按6.5元每平方米，管理服务范畴：包含了物业管理维护费，招商推广、商家广告等费用……”第二十二条约定：“……房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。”第二十六条约定：“物业服务支出包括以下部分：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；给排水日常运行、维修及保养费、公共照明费；易损件更新费等等。”第二十八条约定：“乙方权利与义务：……5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化带的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。”第三十一条约定：“业主和物业使用人应按时足额向乙方交纳物业服务费及相关费用，如有下列情况，乙方按相应约定处理：逾期没交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起收取滞纳金（每日按银行利息计算）。”据原告提交的《物业服务中心值班记录本》内容显示，2019年4月24日，2019年5月31日，2020年6月2日，被告均向原告反映了店铺漏水的问题。2020年8月19日，原告向乐昌市***地产开发有限公司发出工作联系函，要求乐昌市***地产开发有限公司对城市广场外墙玻璃雨棚多处破裂且漏水的问题提出整改方案。现原告称被告从2020年3月1日起至2020年8月31日共6个月未缴纳物业服务费14178元（363.50平方米×6.5元/平方米×6个月），从2020年3月1日至2020年8月31日的滞纳金8506元（每月拖欠的2363元×0.02×30天×6个月，滞纳金以具体缴清所有欠费时间为准，按合同第三十一条按日加收欠缴金额的2%），2020年6月份的水电公摊费977元，2020年7份的水电公摊费1196元，经催收无果，故诉至本院。庭审中，被告对原告诉请的物业服务费14178元的金额予以认可，水电公摊费2173元的金额在庭后的询问笔录中亦予以认可；被告不认可原告所称的滞纳金，未交物业费和水电公摊费的原因是原告方一直未维修好店铺漏水的问题，如果解决好漏水问题，被告愿意缴纳。因双方分歧较大，调解未果。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告承租的店铺的建设单位乐昌市***地产开发有限公司与韶关市安居物业服务有限公司签订的《乐昌城市广场商业部分项目物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述前期物业服务合同对作为业主的被告具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。签订合同后，原告即组织了人员为乐昌城市广场商业部分项目提供物业管理服务，被告应当按照合同的约定向原告缴纳2020年3月至2020年8月的物业服务费14178元及水电公摊费2173元。关于被告是否应向原告支付滞纳金的问题，被告称店铺漏水一直未能修好，原告也曾派员工跟进，但仍未能完全修好。在《乐昌城市广场商业部分项目物业服务委托合同》中，根据合同双方的约定，原告有对本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、保养服务的义务，收取的物业服务费，也应用于房屋共有部位和共用设施的维修（合同第二十六条），即使需要大修，也可按合同的第二十八条，编制大中修方案，再由合同双方议定，或按合同二十二条的约定执行，而不是一再拖延，将维修责任推脱给房屋建设单位。原告所称已向乐昌市***地产开发有限公司发出工作联系函，要求乐昌市***地产开发有限公司对xx广场外墙玻璃雨棚多处破裂且漏水的问题提出整改方案，尚不足以证实原告尽到了维修义务，也不能证实原告按合同约定提出了维修方案，其在该物业服务中确实存在一定的管理、服务瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费的同时还支付滞纳金的理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄荣华应于本判决生效之日起十日内向原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司支付2020年3月至2020年8月的物业服务费14178元及2020年6月至2020年7月的水电公摊费2173元；二、驳回原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210.72元，由原告韶关市安居物业服务有限公司乐昌分公司负担71.72元，被告黄荣华负担139元。本判决为终审判决。审 判 员 胡映军二〇二〇年十一月十八日法官助理 邓智杰书 记 员 罗嘉颖