宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4046号 上诉人（原审被告）：宁夏北方明珠房地产开发有限公司。 法定代表人：黄某。 委托诉讼代理人：刘某。 被上诉人（原审原告）：何某，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审原告）：梁某，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审被告）：宁夏建新房地产营销策划有限公司。 法定代表人：仇某。 上诉人宁夏北方明珠房地产开发有限公司(以下简称北方明珠公司)与被上诉人梁某、何某、宁夏建新房地产营销策划有限公司（以下简称建新公司）房屋买卖合同纠纷一案，这是上诉人不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2020）宁0122民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行了独任审理。上诉人北方明珠公司委托诉讼代理人刘某，被上诉人梁某、何某到庭参加了诉讼。被上诉人建新公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人北方明珠公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不向被上诉人梁某、何某退还75000元房款及利息1233元，由被上诉人建新公司退还上述款项，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：根据委托书和委托代理合同，建新公司无权向购房人收取款项，梁某、何某在购房前对该事实明知，其仍将款项交给建新公司，存在过错。梁某、何某未与上诉人签订购房合同或认购协议，仅有建新公司出具的收据，也未经上诉人确认，且建新公司未将款项交给上诉人，故不应由上诉人承担退款责任。建新公司超越代理权，违法经纪的行为给他人造成的损失应由其单方承担。 被上诉人梁某、何某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由不成立，请二审驳回上诉，维持原判。 原审原告梁某、何某向一审法院起诉请求：1.二被告共同向原告返还购买贺兰县明珠丽景24-1-301室房款80000元；2.判令被告支付占用期间的利息8000元（80000元×24%÷12个月×5个月，从2019年9月19日至2020年2月19日，之后至被告实际返还期间的利息按此利率予以计算），共计88000元；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：贺兰县明珠丽景小区由北方明珠公司开发，2018年11月16日，北方明珠公司（甲方）与建新公司（乙方）签订《代理销售合同书》，双方约定：“甲方委托乙方代理销售甲方开发经营明珠丽景项目。第一条、甲方指定乙方独家销售代理由甲方所属的的项目位××县交汇处向南100米处，本项目尚未销售的物业其中包括住宅及商业。第二条、合同期限共12个月，自2018年11月11日起至2019年5月30日完成双方达成的工作任务止。第三条、销售价格第5项中约定，乙方销售房屋所有的定金、首付款等款项必须直接进甲方公司账户，乙方不得直接向客户收取定金或费用，如因乙方私自收取客户造成一切后果和赔偿责任由乙方自行承担，与甲方无关，如对甲方造成其他损失，甲方有权追究相应责任。……第五条中约定、本项目楼盘沙盘、销售部、接待桌、接待椅都为甲方原有设备，乙方在代理期间可直接使用，乙方使用过程中有看护的责任和义务。 原告何某与梁某系夫妻关系，2019年7月17日，原告梁某以现金方式支付15000元，建新公司向梁某出具15000元的收据一张；2019年9月19日，原告何某以手机银行转账形式向建新公司的股东李昕支付107279元，建新公司于2019年11月12日向何某出具107279元的收据一张；2019年9月20日，原告梁某以刷卡形式支付10000元，建新公司向梁某出具10000元的收据一张；建新公司法人仇某于2019年10月21日向北方明珠公司销售经理黄娟通过微信发送涉案房屋购买信息。（明珠丽景倒账表一张，载明：何某，房号24-1-301，面积218.78平方米，销售单价3050元，合同单价3657元，销售总价667279元，合同总价800000元，客户首付107279元，倒账首付132721元，贷款560000元）。2019年11月11日，北方明珠公司向建新公司法定代表人仇某、股东姜波发送解除合同通知书的手机彩信。同日，建新公司从北方明珠公司的明珠丽景销售处撤场。 2019年11月19日，建新公司法人仇某向原告何某出具声明一张，声明：何某（642223198508091218）购买明珠丽景24-1-301室交来活动金25000元及房屋首付款107279元，共计132279元，（现已退款57279元，剩余75000元）剩余部分于2019年11月25日前退还。建新公司在声明落款处加盖印章。 2019年11月19日，建新公司股东姜波向原告出具借条一张，载明：今借到梁某现金5000元（伍仟元整）。2019年11月19日，建新公司股东仇某通过手机银行转账向原告退还57279元，剩余房款75000元至今未付，何某、梁某起诉至法院。 一审法院认为，根据被告北方明珠公司提交的《代理销售合同书》可以证实，涉案房屋由建新公司代理销售。本案的争议焦点为建新公司收取原告的购房款是否构成表见代理,应由谁来负责退还。表见代理的具体表现共分为三种情形，即无代理权，超越代理权、代理权终止后仍以被代理人名义实施行为。本案被告建新公司为涉案房屋的代理销售，具有一定的代理权，但其与被告北方明珠公司签订的代理销售合同书中约定了被告建新公司不得直接向客户收取定金、首付款等款项，故被告建新公司向原告收取购房款的行为应属超越代理权的情形。因超越代理权所产生的表见代理必须满足以下要件：代理的相对人为善意且并无过失。相对人的并无过失，要求其虽以善意管理人的注意，而仍可相信代理人所谓的属代理权限内的行为。本案中，原告何某、梁某在购房过程中系由被告建新公司工作人员在被告北方明珠公司销售中心进行销售宣传、介绍房屋基本情况、实地查看房屋等,且原告在诉状中陈述被告建新公司向其出示了二被告签订的代理销售合同，原告何某、梁某的上述行为已经尽到了注意义务。被告北方明珠公司抗辩，二原告在看到代理销售合同之后，仍然将房款交付被告建新公司不合理，二原告作为普通房屋买受人,看到代理销售合同更加有理由相信被告建新公司对涉案房屋可以代理销售，不应苛责二原告进一步研读代理合同确定被告建新公司代理权限的具体范围。二原告支付房屋首付款后，被告建新公司及时通过微信向北方明珠公司告知涉案房屋已出售的事实。何某作为一般房屋买受人,在建新公司要求向其支付购房款时,基于信赖建新公司拥有概括的销售代理权限而直接向建新公司交付购房款已经具备基本的善意,反观北方明珠公司,作为专业的房地产商,应当知道签订的代理销售合同只能约束合同相对人被告建新公司，则应当采用现场销售指示牌提醒、宣传册提示等诸多方式向买受人告知不应向建新公司支付购房款,但北方明珠公司并未举证证明其采取必要措施予以明示。更何况，根据被告建新公司提供的微信聊天记录，可以证实通过建新公司与北方明珠公司以往“低首付购房”的销售模式,《代理销售合同书》中对于建新公司收取购房款的约定内容且实际交易的做法不一致,对此北方明珠公司明知。故建新公司收取原告的购房款构成表见代理,被告北方明珠公司应予退还。同时，建新公司在与北方明珠公司解除代理销售合同后，向原告出具同意退还房款的声明，系债的加入，应与北方明珠公司共同退还剩余房款75000元。因原告提交的借条，经法庭调查与原告及被告建新公司核实与本案无关，故对于原告主张的退还房款80000元，法院在75000元范围内予以支持。二原告请求建新公司、北方明珠公司支付资金占用期间的利息的诉讼请求符合法律规定，予以支持，但利率应由原告主张的年利率24%调整为年利率6%计算利息为1233元6%÷365天×100天[11月11日（解除代理合同之日）--2月19日]×7.5万元，二原告主张8000元，法院在1233元范围内予以支持。二被告还应向二原告支付自2020年2月20日至本判决确定履行期限届满之日止的逾期付款损失（以未退还的房款75000元为基数，按照年利率6%计算）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条之规定，判决:被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告何某、梁某购房款75000元；二、被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告何某、梁某资金占用期间的利息1233元，并支付自2020年2月20日至本判决确定履行期限届满之日止的逾期付款损失（以未退还的房款75000元为基数，按照年利率6%计算）。案件受理费1000元（已减半收取），由原告何某、梁某负担147元，由被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司负担853元。 二审中，各方当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审双方争议焦点为建新公司行为是否构成表见代理。上诉人北方明珠公司委托被上诉人建新公司代为销售其开发的明珠丽景项目，被上诉人何某、梁某在确认建新公司具有代理销售资格后，其有理由相信建新公司有权代理北方明珠公司销售房屋。北方明珠公司在委托合同中未授权建新公司收取房款，该权利限制与北方明珠公司及购房人有直接利害关系，北方明珠公司应在购房人选购房屋时即将该意思表示以明显提示的方式告知购房人，其未履行上述义务，被上诉人何某、梁某出于对受委托公司的信任而将房款交给建新公司，建新公司的行为构成表见代理。上诉人应承担退款责任。上诉人的上诉请求及事实理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1706元，由上诉人宁夏北方明珠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  胡春燕 二〇二〇年十一月十一日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。