四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15744号 上诉人（原审原告）：彭贤超，男，1988年3月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨金辉，男，1975年4月18日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：贺代奇，简阳市城区法律服务所法律工作者。 上诉人彭贤超因与被上诉人杨金辉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 彭贤超上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持彭贤超的一审诉讼请求；2.上诉费由杨金辉承担。事实和理由：1.停产停业损失是基于营业属性衍生的赔偿项目，应充分考虑给承租人实际经营活动带来的损失。彭贤超与杨金辉是长期租赁关系，后因房屋可能被拆迁改为一月一交。杨金辉要求彭贤超交房租到2019年3月底，后采取断水断电的方式迫使彭贤超停业，后因杨金辉未支付拆迁补偿款，彭贤超拒绝支付租金。2019年8月杨金辉强制关闭店铺，导致彭贤超的货物至今未搬出，造成了损失。2.关于搬家补助费，一审认定实际拆迁面积错误，实际拆迁面积应为980平方米，分摊后搬家补助费应为41.04元/平方米，彭贤超租赁面积123.08平方，搬家费应为5051.5元。3.装饰装修补偿不应当按照残值来进行补偿，对彭贤超显失公平，应当按照实际装修状况来确定装饰装修补偿。4.2018年7月1日杨金辉与简阳市征拆补偿中心签订《搬迁安置合同》，但杨金辉收取租金到2019年3月31日，多收部分应当退还。5.杨金辉从未与彭贤超商谈过赔偿事宜，彭贤超也未领取过补偿款。 杨金辉辩称，1.本案属于房屋租赁合同纠纷，而不是房屋拆迁补偿合同纠纷，彭贤超主张按照拆迁补偿合同中杨金辉获得的停产停业等费用分配给他，混淆了法律关系。按照合同相对性原则，杨金辉所获得的补偿或赔偿费用，均属于杨金辉的合法财产。2.杨金辉与彭贤超的租赁关系在2019年3月31日因期限届满而终止，根据合同法第235条的规定，彭贤超应当依法返还租赁物，而彭贤超至今仍然占有案涉房屋。3.按照杨金辉与征收部门签订的合同约定，是需要拆迁片区签约率达到100%后合同才生效，目前合同尚未生效。彭贤超认为在2019年3月31日合同终止之前，杨金辉曾经给他们断电断水造成他们的停业损失是虚假陈述，在合同履行期间杨金辉从未没有实施断电断水行为。4.彭贤超认为2018年7月1日后，收取的租金应当返还，杨金辉不予认可。到目前为止由于彭贤超一直占有案涉房屋，导致了杨金辉一直不能将房屋交给政府的拆迁部门，所以案涉房屋所有权一直在杨金辉名下。在2018年7月1日到2019年3月31日期间，双方为租赁关系，杨金辉收取的租金是属于合法财产，不存在按照不当得利返还的问题。综上，彭贤超的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 彭贤超向一审法院起诉请求：1.判令杨金辉将其与简阳市房屋征收补偿局所签征收补偿协议中的停产停业经济损失费、搬家补助费、临时建筑补偿、装饰装修补偿、宽带、空调等移机费等共计286951.70元支付给彭贤超；2.请求判令杨金辉返还彭贤超多收取的房租25920元（3240元×8个月）。一审审理中，彭贤超放弃宽带、空调移机费300元。 一审法院认定事实：简阳市简城建设路1幢3楼系原简阳市工商行政管理局所有的房产，该三楼是整层无墙体间隔的商业用房。简阳市工商行政管理局在1990年代就将三楼用铁丝网隔离成独立空间招租。2005年杨金辉从简阳市工商行政管理局处购买取得简阳市××路××幢××楼××㎡时，彭贤超已实际租赁三楼靠楼梯处123.08㎡从事家纺经营，该处一面靠墙、一面靠窗，正面和另一面系用铁丝网隔离。彭贤超为了经营需要，除商铺正面，在另三面装修为固定的货架。彭贤超租赁经营期间，未与杨金辉签订书面合同，双方通常是提前三个月缴纳一次租金。2017年8月22日，简阳市人民政府启动建设路片区棚户区改造，发布了房屋模拟搬迁补偿方案征求意见公告。2018年5月14日，简阳市房屋征收补偿局、简阳市房地产管理局联合发出公告，确认：截止2018年4月28日，建设路片区棚户区改造项目第二标段住宅已达到100%签约比例，《建设路片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿补偿协议》生效。2018年7月1日杨金辉与简阳市房屋征收补偿局签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，拆迁杨金辉所有的房屋1142.05㎡，杨金辉根据合同约定应获得补偿费共计17486770元，其中包括停产停业经济损失费371786元（按照房屋评估总价3%计）、附属设施（临时建筑601.2㎡）补偿费450900元、搬家补助费40222元、装饰装修补偿费1135400元、宽带迁装费（1台）320元、空调移机费及空调移机初装费（14台）7000元。《搬迁补偿安置合同》第十条约定：“乙方应当在本合同生效后30日内腾空搬迁房屋，并结清水电气费后交由甲方拆除”。第十六条约定：“模拟搬迁期内，签订模拟搬迁合同的户数达到改造范围内总户数100%的，模拟搬迁合同生效”。此后，简阳市房屋征收补偿局未公告涉及商业用房模拟搬迁合同生效日期。杨金辉于2018年11月9日、2019年9月30日分两次领取了补偿费800万元，但因彭贤超、杨金辉一直未就租赁合同解除后的搬迁补偿达成一致，彭贤超拒不腾空租赁的商铺，杨金辉继续收取了彭贤超缴纳2018年8月-2019年3月31日期间的租金25920元（3240元×8个月）。直到2019年7月底，杨金辉将该经营场所强制关闭，彭贤超才停止经营。至今该房屋尚未交付简阳市房屋征收补偿局。 2020年3月16日，杨金辉向一审法院提起诉讼，要求彭贤超腾退房屋，彭贤超坚持认为，杨金辉应将房屋征收补偿费支付才腾退房屋。一审法院审理后认定：“从2018年8月起，因房屋拆迁，将房屋租期从一个季度一周期调整为一个月一周期，并实行先使用后交租的方式。2019年3月31日后，杨金辉不再收取彭贤超的房租，双方租赁关系实际已终止”，于2020年5月18日判决彭贤超腾退租赁经营的房屋。但至今尚未腾退。 一审审理中，彭贤超提交了租赁商铺装修清单三张（无报价单位），拟证明其装修装饰开支费用达189526.89元。杨金辉质证不予认可。一审法院认为，彭贤超只提交了一个报价清单，无施工单位印章和相应证据佐证，且装修损失需经专业机构鉴定确定，故对该证据一审法院不予确认。2020年7月2日，一审法院对案涉房屋（彭贤超租赁经营的商铺）作了现场勘验，并建议对装饰装修残值作鉴定。彭贤超坚持认为，应当按照简阳市房屋征收补偿局对杨金辉的实际补偿标准享有装饰装修补偿费，拒绝申请鉴定。 2020年8月25日，一审法院从简阳市房屋征收补偿局处了解到：建设路片区棚户区改造项目第二标段的模拟搬迁分两步走，先就住宅搬迁签协议，后就商铺搬迁签协议。其与杨金辉签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》对交房和支付补偿款的时间约定不明，也未公告过模拟搬迁协议生效时间。实际履行中，采取腾空并交付房屋给简阳市房屋征收补偿局，就支付补偿款。为了顺利解决承租户的搬迁，杨金辉申请了预付款800万元。 一审法院认为，彭贤超、杨金辉之间的租赁合同合法有效。本案彭贤超、杨金辉未签订书面租赁合同，对租赁期限未作约定，该合同应视为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，案涉房屋因城市棚户区改造需拆除，导致彭贤超、杨金辉间的租赁合同不能继续履行，彭贤超可以行使合同解除权，因合同解除是因不可归责于双方的事由导致，不存在任何一方违约，对双方因此造成的损失应当适用公平原则处理。彭贤超主张按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定支付给房屋所有人的补偿项目、标准来确定其损失，因《国有土地上房屋征收与补偿条例》是一部规范国有土地上房屋征收与补偿活动的行政法规，其任务是规范征收行为，维护被征收房屋所有人的合法权益。其确定的补偿项目、标准均是针对被征收人，有较强的政策性，不应简单地将依照该条例规定的补偿项目、标准计算给被征收房屋所有人的补偿费用照搬过来，作为确定承租人损失的依据。承租人的损失应当严格按照《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定进行认定和处理，且该损失应限于直接损失。 在此前提下，现就彭贤超主张的损失项目、标准是否应当支持评判如下： 1．关于停产停业经济损失费。《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十七条规定：“征收房屋造成停产停业损失的，应当根据被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。”第三十八条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：（一）按被征收房屋评估总价的一定比例计算；（二）按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；（三）按从业人口工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或者劳动部门备案的劳动合同进行认定；（四）按被征收房屋租金收益计算；（五）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。”从上述规定的“择一方式”确定停产停业损失，可见，该损失应当是指房屋所有权人自营或者出租房屋获取收益部分，而不是指承租人的损失。本案中，出租人解除合同对承租人的生产经营活动造成影响，造成承租人损失的，出租人应当按照公平原则进行补偿。这是毫无疑问的。但因案涉租赁合同属于不定期租赁合同，不存在彭贤超（承租人）经营期限是否到期的问题，只要杨金辉提前（在合理期限之前）通知彭贤超解除合同，就不应承担其因不能经营所导致的营业损失。本案中，2018年7月1日杨金辉与拆迁机构签订拆迁安置补偿合同，杨金辉实际收取租金到2019年3月，此后，彭贤超实际经营至2019年7月底，据此，可以认定，杨金辉在2019年4月1日起就已经向彭贤超明确作出了解除合同的意思表示。到2019年8月强制关闭案涉商铺，期间长达4个月，可见杨金辉是提前（在合理期限之前）通知了彭贤超解除合同的，彭贤超即使有营业损失，该项损失也不应由杨金辉赔偿。 2．关于搬家补助费的问题。该项费用是给予实际经营者的一笔必需支出费用，本案中，该笔费用实际支出方是彭贤超，应当归其所有，故彭贤超该项请求应予支持。具体金额应根据简阳市征收补偿局支付给杨金辉搬家补助费40222元，按照实际拆迁面积1743.25㎡（办证面积1142.05㎡＋临时建筑601.2㎡）分摊，为23.07元/㎡彭贤超租赁经营面积为123.08㎡，应支持其搬家费2839.46元。 3．关于临时建筑补偿的问题。诉讼中，彭贤超认可其租赁房屋期间，没有搭建临时建筑，征收补偿合同中的临时建筑601.2㎡与彭贤超无关。彭贤超该项主张没有事实依据，不予支持。 4．关于装饰装修补偿问题。不论杨金辉与简阳市房屋征收补偿局签订的补偿合同如何确定该项补偿标准，彭贤超主张获得装修补偿，必须按照实际装修状况确定装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，对于彭贤超能够自行拆除的货架等，由其自行拆除拿走。对不能拆除部分，彭贤超拒绝通过鉴定确定装修残值，其后果本应由彭贤超承担，但鉴于该房屋马上面临拆除，而彭贤超确实又在租赁商铺内装修为固定的货架等，为避免标的物灭失后导致的事实（装修价值或残值）难以认定，一审法院酌定由杨金辉支付彭贤超装饰装修残值损失4000元。 5．关于宽带、空调等移机费的问题。彭贤超已经当庭放弃该请求，一审法院予以准许。 6．关于返还多收取的房租25920元的问题。单从杨金辉与简阳市房屋征收补偿局签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》第十条、第十六条的内容看，不能明确生效时间，也就不能确定应当什么时间交付房屋。合同中关于补偿款支付时间也约定不明。而2018年5月14日，简阳市房屋征收补偿局、简阳市房地产管理局联合发的《公告》，明确的是“建设路片区棚户区改造项目第二标段住宅已达到100%签约比例”，是指住宅房屋的《模拟搬迁补偿补偿协议》生效，不包含本案涉及的营业用房。从案涉《模拟搬迁补偿安置合同》签订时间（2018年7月1日）看，也不可能适用2018年5月14日的《公告》来确认生效时间点。事实上，杨金辉与简阳市房屋征收补偿局签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》后，至今简阳市房屋征收补偿局未公告“建设路片区棚户区改造项目第二标段商铺已达到100%签约比例”的时间，因此，对于《模拟搬迁补偿安置合同》双方的基本条款执行时间（一方交房，一方支付补偿款）应当视为约定不明。合同约定不明时，应当根据相关法律规定来作出认定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”，第二款：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”。应当理解为：先支付补偿款，后交付房屋。故被征收人没有收到安置补偿款，仍然可以对被征收财产继续行使占有、使用和收益的权利。在此状况下，杨金辉向彭贤超收取2018年8月-2019年3月31日期间的租金，并不违反法律规定和合同约定，彭贤超认为杨金辉收取的租金属于不当得利，其观点明显错误，在案涉房屋尚未交付简阳市房屋征收补偿局前，彭贤超实际经营期间理应支付租金。其要求退还租金一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决：一、杨金辉在判决生效后三日内支付彭贤超搬家费2839.46元、装饰装修费4000元，合计6839.46元；二、驳回彭贤超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计2997元，由彭贤超负担2972元，杨金辉负担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。彭贤超提交2020年9月12日与简阳市房屋征收补偿局的工作人员王凤林（音）交谈的视频，用以证明杨金辉与简阳市房屋征收补偿局签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》签订即生效。杨金辉质证认为，对该证据三性均不予以认可，其认为《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》第16条明确约定了生效条件为“模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁合同的户数达到改造范围内总户数的100%的，模拟搬迁合同生效......签订合同的户数未达到改造范围内总户100%的，模拟搬迁终止，本合同不发生效力。”本院经审查认为杨金辉与简阳市房屋征收补偿局签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》中对合同生效条件有明确的约定，简阳市房屋征收补偿局工作人员对合同效力的认识不足以推翻合同中对生效条件的明确约定，故本院对该证据不予采信。 本院二审另查明，双方当事人在二审一致确认，2015年以后，双方就案涉商铺未签订书面的房屋租赁合同。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.杨金辉是否应当按照杨金辉与简阳市房屋征收补偿局签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》所载的金额向彭贤超支付停产停业损失、搬家补助费、临时建筑补偿、装饰装修补偿；2.杨金辉是否应当退还彭贤超2018年8月至2019年3月31日期间的租金。 本院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”之规定，拆迁安置补偿的对象为房屋所有权人。从法律关系上讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系。征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，征收补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当回归到双方签订的租赁合同，以租赁合同的具体约定作为承租人诉请损失的请求权依据。 具体到本案，杨金辉与彭贤超未就租赁案涉房屋签订书面的房屋租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，杨金辉与彭贤超就案涉房屋建立了不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，本案中杨金辉收取彭贤超租金至2019年3月31日，之后彭贤超未再交房租，杨金辉于2019年7月底强制关闭了案涉经营场所使彭贤超不能继续使用案涉房屋，故双方的租赁关系已实际于2019年3月31日终止。 关于搬家补助费。因杨金辉与彭贤超之间系不定期租赁关系，2019年3月31日双方租赁合同终止后，彭贤超应当搬离租赁房屋并向出租人退还租赁标的物，故搬家费等应为承租人的合理开支，不应由出租人进行补偿。 关于装饰装修补偿。对于已形成附合的装饰装修费用，因杨金辉与彭贤超之间系不定期租赁关系，2019年3月31日双方租赁合同解除，双方也不存在剩余租赁期限，因此参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，杨金辉不应对彭贤超的装饰装修费用进行赔偿。 关于临时建筑补偿，彭贤超在一、二审中均陈述其所做的搭建为在租赁房屋内部进行搭建的隔层，不是房屋外部的建筑，故杨金辉与简阳市房屋征收补偿局签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》上所载的附属设施601.2平方米中并没有彭贤超所做的搭建，彭贤超所称的搭建应当为房屋内装饰装修的范畴，故彭贤超要求杨金辉支付临时建筑补偿没有事实依据，本院不予支持。 关于停产停业损失。本院认为，因拆迁安置导致租赁合同解除，承租人主张停产停业损失的前提是房屋拆迁的不可抗力导致租赁合同提前解除，承租人尚有剩余租赁期限的经营利益未实现。但在本案中因杨金辉与彭贤超之间系不定期租赁关系，2019年3月31日双方租赁合同终止后，彭贤超不存在剩余租赁期限，在双方的租赁期限内，彭贤超已实际使用案涉房屋，故彭贤超在租赁期限内并不存在停产停业损失，杨金辉也无需对此进行赔偿。 综上所述，杨金辉与彭贤超的房屋租赁合同已于2019年3月31日终止，彭贤超应向杨金辉归还案涉房屋，杨金辉无需就搬家补助费、装饰装修补偿、临时建筑补偿、停产停业损失向彭贤超进行补偿，但因杨金辉未提起上诉，视为对一审判决的认可，故本院对一审认定的杨金辉向彭贤超支付搬家费2839.46元、装饰装修费4000元予以确认。 关于杨金辉是否应当退还租金的问题。本院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”之规定，杨金辉作为房屋的原所有权人，在取得全部拆迁补偿款前，依然对案涉房屋有权占有，并负有向拆迁部门交付案涉房屋的义务，杨金辉可以通过让渡自己的合法占有权，取得租金收益。同时，直至2019年3月31日彭贤超与杨金辉的租赁合同解除，彭贤超实际占有使用案涉房屋，依据合同相对性原则彭贤超应当向杨金辉支付房屋租金，故杨金辉向彭贤超收取的租金应为合法收入，不应予以退还，对彭贤超的该项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，彭贤超的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但因杨金辉未提起上诉，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4604元，由彭贤超负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽