四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异61号 异议人(被执行人):广元市第一建筑有限责任公司，住所地广元市利州区环城东路临电子路口，统一社会信用代码915108002058XXXXXX。 法定代表人：冯中军，该公司总经理。 申请执行人:四川钦扬商贸有限公司，住所地成都市金牛区金丰路**成都市量力钢材物流中心****。 法定代表人：李建，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：薛常忠，四川南北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡睿，四川南北律师事务所律师。 在本院执行申请执行人四川钦扬商贸有限公司申请执行被执行人广元市第一建筑有限责任公司买卖合同纠纷一案中，被执行人广元市第一建筑有限责任公司对本院执行拍卖位于广元市利州区××路××号××层营业房提出书面异议。本院于2020年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人广元市第一建筑有限责任公司称，请求人民法院终止对该房的拍卖程序。事实及理由：1、评估机构对该房屋的价值评估不公正，评估价值明显过低，以该评估价格为依据进行拍卖严重损害了广元市第一建筑有限责任公司的利益；2、拍卖对象已被分别出租给承租人，现法院要将该房整体拍卖，承租人要求优先购买，整体拍卖损害了承租人的优先购买权，整体拍卖不具有合法性和可行性；3、为筹集资金保障公司发展，公司前期向职工筹集资金，并以拍卖对象担保偿还职工集资款，该房出租的租金一直由职工收取用于偿还借款。现对该房进行拍卖，必将引发与公司职工的矛盾，影响社会稳定。综上，请求终止对该房的拍卖程序。 申请执行人四川钦扬商贸有限公司称，一、成都兴良信房地产评估有限责任公司是由广元市中级人民法院指定的、专门的资产评估公司，秉持独立、客观、公正原则对案涉房屋进行了准确的估价。被异议人作为申请执行人于2018年2月8日向广元市利州区法院申请强制执行异议人广元市第一建筑有限责任公司。后经历了种种曲折，终于兴良信评估公司于2019年7月29日受广元市中级人民法院的委托开始对该房产进行评估。2020年3月，该房产的评估最终完成。成都兴良信房地产评估有限责任公司作为一家中立、客观、公正的评估机构，对房产估价具有自己的专业性，遵循了估价原则。并且，兴良信评估公司并非由任何一方当事人指定，而是由广元市中级人民法院委托进行评估的，客观性、公正性无可置疑的。广元一建公司以评估结果不公正来请求终止拍卖是完全不合理的。二、异议人对估价报告的异议期已届满，无权再对该估价报告提出异议。根据兴良信评估公司出具的《房地产估价报告》中对“致估价委托人函”所示：“估价委托人、申请人或者被申请人如对估价报告存在异议，须在报告五日内提出，逾期视为认同本估价结果”。该估价报告于2020年3月作出，现离报告作出已超过了8个月，广元一建公司现在才提出对估价报告有异议，明显是拖延拍卖时间，且已超过了异议期；三、广元一建系案涉房屋的所有人，且为单独所有，其产权也登记为一个整体，一个产权证，理应整体拍卖。根据《房屋交易与产权管理信息查询单》及《房地产产权登记信息》所示，案涉房屋产权人为广元一建，且为单独所有。案涉房屋作为被执行人名下单独所有的不动产，理应按照整体进行拍卖。并且根据兴良信评估公司出具的评估报告第5页第2项的内容，考虑本次估价目的及估价对象需补缴土地出让价款，本次拍卖宜按产权面积整体处置；四、承租人是否具有优先购买权该事实存疑。案涉房屋已被本案于2018年6月6日查封，查封期限为三年。根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。广元一建并没有相关证据证明租赁关系发生在2018年6月6日前，并不能适用“买卖不破租赁”原则，承租人不能当然享有优先购买权；五、即使认定本案承租人享有优先购买权且本次拍卖损害了承租人的优先购买权，异议的提出主体也应是承租人而非广元一建。退一万步说，如若认为本次拍卖损害了承租人享有的优先购买权，承租人作为被侵权人应该自己维护权益。“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，如果承租人尚未主张自己的权利，广元一建却替承租人主张他的权利，并不符合相关的法律规定。广元一建的该理由不应得到支持；六、广元一建所称向职工集资一事，无证据支持，事实存疑。且不管向职工集资一事是否为客观事实，均无优先受偿权，不影响本案执行。广元一建相关人员挟职工以威胁法院、制造社会不稳定因素，应当予以制裁；七、广元一建利用已被查封的房屋收取租金，且资金并未用于偿还本案款项，请求法院追究广元一建及其法定代表人、相关责任人的刑事责任。被异议人作为申请执行人已于2018年2月8日向广元市利州区法院申请强制执行，案涉房屋也已于2018年6月6日查封，查封后至今，广元一建一直在收取案涉房屋的租金，并且该款项根本未用于偿还被异议人的款项。根据《中华人民共和国刑法》第313条规定：人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。广元一建在查封后两年半的时间内，利用案涉房屋收取租金，明显具有履行能力，但是却根本未向被异议人支付任何款项，已构成刑法第313条规定的犯罪要件，请求法院将广元一建及法定代表人、相关责任人移送公安机关，并追究刑事责任。广元一建关于评估、拍卖合法性的异议是对执行行为合法的异议，因与本案事实证据不符，不能成立。其关于承租人优先购买权及职工集资返还的异议，因一建公司不属于权利人，超出了案外人执行异议的权利人范围，同样不能成立。综上，异议人广元一建的异议理由不能成立，显然是拖延拍卖程序的行为。并且收取租金而不支付判决确定的支付义务之行为已触犯刑事犯罪，请求法院依法移送公安机关，追究刑事责任。 本院查明，原告四川钦扬商贸有限公司诉被告广元市第一建筑有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，于2017年7月12日作出（2016）川0802民初5189号民事判决书，判决：一、被告广元市第一建筑有限责任公司给付原告四川钦扬商贸有限公司钢材款1717850元；二、被告广元市第一建筑有限责任公司赔偿原告四川钦扬商贸有限公司利息损失（从2013年3月1日起，按20‰的月利率计算至货款本金付清之日止。其中判决列明了利息分段计算方法）；三、驳回原告四川钦扬商贸有限公司的其他诉讼请求。原告四川钦扬商贸有限公司及被告广元市第一建筑有限责任公司不服其判决，上诉至四川省广元市中级人民法院，后均未在规定的时间内交纳上诉费用，四川省广元市中级人民法院作出（2017）川08民终1407号民事裁定书，裁定：本案按上诉人四川钦扬商贸有限公司、广元市第一建筑有限责任公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定送达之日发生法律效力，之后分别向上诉人四川钦扬商贸有限公司、广元市第一建筑有限责任公司送达此裁定。原告四川钦扬商贸有限公司于2018年1月26日向本院申请执行，本院于2018年2月8日立案受理，于2018年5月14日作出（2018）川0802执502号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人广元市第一建筑有限责任公司银行存款3999393.66元（本金1717850.00元，截止2018年1月31日利息2214309.66元，诉讼费20260.00元，保全费5000.00元，执行费41974.00元）；或扣留、提取其同等金额的合法收入；或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产。并于2018年5月31日向广元市不动产登记中心发出协助执行通知书，请协助：一、查封被执行人广元市第一建筑有限责任公司（原公司名称：广元市第一建筑工程公司）名下坐落于广元市××街××号（产权证号：广权92Ｃ字第**）房屋及对应土地；二、查封被执行人广元市第一建筑有限责任公司（原公司名称：广元市第一建筑工程公司）名下坐落于广元市××路××号（产权证号：广房权证城Ｂ字第0××7号）房屋及对应土地；三、查封期间三年。并于当日向广元市不动产登记中心送达。 本院将本案移交四川省广元市中级人民法院技术室进行对外委托评估。2019年6月20日，本院对该案涉营业房租赁户租赁情况进行了调查并同时告知了同等条件下享有优先购买权。之后四川省广元市中级人民法院于2019年7月29日委托成都兴良信房地产评估有限责任公司作为受托评估机构对位于广元市利州区××路××号××层营业用房进行评估。评估目的为司法拍卖提供房地产市场价值参考依据。2020年3月10日，成都兴良信房地产评估有限责任公司作出成兴房评字（2020）第003号《房地产估价报告》，该评估报告载明：对广元市第一建筑有限责任公司单独所有的位于广元市利州区××路××号××层营业用房（实际位于广元市利州区××路××段××号××号××房地产进行评估，评估对象建筑面积310.55平方米，分摊土地使用权面积44.85平方米，价值时点2019年9月6日。价值类型：市场价值。土地权属性质：至价值时点，估价对象土地使用权类型为划拨，土地用途为住宅用地。结合本次估价目的，根据房地产估价规范的相关规定，本次估价设定估价对象为出让商业用地，自价值时点起剩余使用年限为商业40年。评估结果为：房地产总价310.89万元，建筑面积评估单价10011元／平方米。本估价结果包括房屋和分摊土地使用权的价值、附着在建筑物上与其功能相匹配的、不可移动的设施设备。本报告估价结果包含估价对象办理产权时应补缴的划拨转出让、改变土地用途为商业用地的土地出让价款金额。该评估报告还载明了评估对象其他基本状况、评估原则、评估依据、评估方法、评估报告有效期限。该评估报告还作出了特别提示：提示估价委托人、申请人或被申请人如对估价报告存在异议，须在收到报告五日内提出，逾期视为认同本估价结果。同时该评估报告还载明了成都兴良信房地产评估有限责任公司的《营业执照》和《房地产估价机构备案证书》及评估人员的资质证书。2020年3月30日，被执行人广元市第一建筑有限责任公司签收该评估报告。事后，广元市第一建筑有限责任公司在收到报告后五日内未提出异议。2020年10月14日，本院发出竞买公告在淘宝网司法拍卖网络平台上进行了公告并张贴于该案涉营业房上，告知本院定于2020年11月16日10时起至2020年11月17日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉营业房进行公开拍卖，告知了评估价310.89万元、起拍价217.267万元、保证金40万元、增价幅度10000元（以及其整倍数）。同时告知了优先购买权人应于开拍前五日内向本院申请确认等内容。 在该评估报告使用说明中第二项载明：估价对象作为营业用房房地产及分摊的土地使用权，其通用性较强，独立使用性较强；根据现场查勘，估价对象可按实际使用情况分割转让，但考虑本次估价目的及估价对象需补缴土地出让价款，本次拍卖（变卖）宜按产权面积整体处置。 还查明：位于广元市利州区××路××号的房屋，于1999年11月11日进行产权登记，产权证号为：广房权证城Ｂ字第0××7号，登记的所有权人为广元市第一建筑有限责任公司，产权所有形式为单独所有。《房屋交易与产权管理信息查询单》及《房地产产权登记信息》记载：在2016年5月8日以前曾因公司贷款抵押给昭化信用社，现案涉房产至评估时点（2019年9月6日）时已无任何抵押登记。本次异议审查中，本院对广元市第一建筑有限责任公司法定代表人询问，法定代表人陈述：之前抵押过，现在没有抵押，大概是2018年7、8月左右注销抵押，房屋在2019年之后就没有办理过任何抵押登记。公司从职工处借款，签订的有借款合同，没有办理抵押登记，但是是职工在收取房钱。 本院认为，本案在执行过程中，双方当事人产生的争议焦点为：一是对财产处置参考价提出异议的时间及处理程序；二是整体拍卖案涉房屋是否损害优先购买权及其权利主体；三是拍卖对象担保偿还职工集资款的担保物权是否成立及其对该房进行拍卖可能涉及的社会稳定是否属于执行异议审查范围。 一、对财产处置参考价提出异议的时间及处理程序的问题。 依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款和第二十四条的规定，当事人对评估报告提出书面异议，仅限于评估财产基本信息错误、超出评估财产范围或者遗漏评估财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估机构程序严重违法这四种情形，且针对上述四种情形当事人有异议的应当在五日内提出，否则人民法院依法应当不予受理。 本案中，被执行人广元市第一建筑有限责任公司提出评估机构对该房屋的价值评估不公正，评估价值明显过低，以该评估价格为依据进行拍卖会损害被执行人的利益问题，实质是认为房价与市场的实际价格不相符的问题，属于对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出的异议，该异议属于评估机构专业技术范畴，因不属于《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款规定的四种情形，人民法院不得作为执行异议案件受理。而对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出的异议，被执行人广元市第一建筑有限责任公司应当依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正”的规定，被执行人广元市第一建筑有限责任公司在收到书面报告之日起五日内可以请求人民法院执行实施案件具体承办人要求评估机构予以书面说明或者由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，即专业性问题应当在法定期限五日内提出后由专业评估机构处理。逾期提出的，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十四条“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理”的规定，人民法院在执行实施中依法亦应当不予受理。 二、关于整体拍卖案涉房屋是否损害优先购买权及其权利主体的问题。 被执行人广元市第一建筑有限责任公司提出拍卖对象已出租给承租人、现整体拍卖损害了承租人的优先购买权的问题，依据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，依法设立的担保物权及其他优先受偿权重在支配其原拍卖财产的交换价值，担保物权人及其他优先受偿权人是否占有、使用拍卖财产本身，不会对这些权利的实现造成根本性的影响，其受偿顺位先于申请执行人的，可以在拍卖之后从拍卖价款中优先受偿，但担保物权及其他优先受偿权非依法设立的除外。同时租赁权及用益物权重在支配其原标的物的使用价值，拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，不因拍卖而消灭，但租赁权人及用益物权人要实际享有权利，租赁权人及用益物权人对拍卖财产原则上应在同等条件下优先承受交换价值或使用价值，若在同等条件下放弃优先承受交换价值（即优先购买权）的权利或在同等条件下放弃优先承受使用价值（即优先租赁权）的，租赁权人及用益物权人则丧失相应权利。因此，上述优先购买权人应当在开拍前五日内申请参加竞拍，依法享有优先租赁权的权利人应在拍卖前申报租赁情况并在拍卖成交以后在同等条件下提出优先承受租赁物，依法享有优先受偿权人应在拍卖前申报优先受偿的权利并在拍卖成交以后在同等条件下提出优先享有拍卖款，且在同等条件下依法享有优先购买权、租赁权及优先受偿权的人在拍卖竞拍过程中或拍卖成交以后权利受到损害的，应当由相应的优先购买权、租赁权及优先受偿权人主张权利，而不是被执行人提出异议。且本院发出的竞买公告在淘宝网司法拍卖网络平台上和案涉营业房上进行了同步公告，未设置不同的竞买条件，目的是公开告知有竞买意向的人在同等条件下可依法参与竞价购买，先期公告平等的购买条件，对任何有意竞买的人均有约束。同时，案涉营业房为被执行人广元市第一建筑有限责任公司单独产权，加之成都兴良信房地产评估有限责任公司作出成兴房评字（2020）第003号《房地产估价报告》，已明确说明了《房地产估价报告》的使用说明中第二项载明：考虑本次估价目的及估价对象需补缴土地出让价款，本次拍卖（变卖）宜按产权面积整体处置。因此，依据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定，整体拍卖处置并无不当。 三、关于拍卖标的担保偿还职工集资款的担保物权是否成立及其对该房进行拍卖可能涉及的社会稳定是否属于执行异议审查的范围。 担保物权是否成立的问题，案涉营业房为被执行人广元市第一建筑有限责任公司单独产权，从不动产登记部门的《房屋交易与产权管理信息查询单》及《房地产产权登记信息》记载的信息和本院对广元市第一建筑有限责任公司法定代表人的询问，该房在2016年5月8日以前曾因公司贷款抵押给昭化信用社，本院于2018年5月31日查封该房，案涉房产至评估时点（2019年9月6日）时未办理过任何抵押登记，本次异议审查中，广元市第一建筑有限责任公司法定代表人亦认可未抵押登记的事实，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，未依法登记设立的担保物权不成立。 执行异议审查的范围的问题，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条的规定，人民法院在执行过程中的执行行为违法，损害当事人、利害关系人合法权益的，当事人、利害关系人提出执行异议后人民法院应当依法审查。但执行中涉及的社会稳定问题，属于当事人、利害关系人、其他公民是否遵守法律法纪的问题和执行实施中的技巧问题，在执行异议审查中无法作出处理。因此，被执行人广元市第一建筑有限责任公司提出对该房进行拍卖可能涉及的社会稳定问题，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定的执行异议审查的范围。 综上所述，被执行人广元市第一建筑有限责任公司提出的异议，其主张的优先购买权、租赁权及优先受偿权不符合优先权主体资格，其余异议请求不属于执行异议审查范围。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十四条，《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人(被执行人)广元市第一建筑有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省广元市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  欧彩凤