广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4787号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司，经营场所：博罗县******。负责人：王安东。委托诉讼代理人：徐淑华，女，汉族，1997年1月13日出生，住广东省增城市********，系该公司员工。委托诉讼代理人：田倩玲，女，汉族，1992年9月18日出生，住广东省深圳市龙岗区************，系该公司员工。被告：叶小玲，女，汉族，1975年1月26日出生，住广东省博罗县龙华镇龙华圩宁和变电站宿舍，身份证号码：441************421。委托诉讼代理人：黄景辉，广东惠泰律师事务所律师。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司（以下简称“方圆公司”）与被告叶小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告方圆公司的委托诉讼代理人徐淑华、田倩玲，被告叶小玲的委托诉讼代理人黄景辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方圆公司诉称，被告与惠州市宝丰房地产开发有限公司（简称：宝丰地产公司）签订了《广东省商品房买卖合同》及《停车位使用权转让协议书》，购买了该公司开发的惠州市博罗县******瑞亨·半山1号**栋****号房（住宅面积192.85㎡）并已约定了地下负一层**停车位的使用权。同时，买卖双方约定选聘惠州市瑞涛物业管理有限公司（简称：瑞涛公司）进行前期物业管理服务，物业管理过程中因瑞涛公司自身业务调整，其于2017年退出小区物业管理。后荔浦地产公司委托原告接管小区物业服务工作，双方签订了《前期物业委托合同》，原告于2018年1月1日起正式接管。原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，且约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费￥7636.86元，车位管理费￥3300元，违约金￥10936.86元，共计￥21873.72元。诉讼请求：一、判令被告支付原告2018年1月份至2020年9月份物业管理费人民币7636.86元；二、判令被告支付原告2018年1月份至2020年9月份两个车位的管理费人民币3300元；三、判令被告向原告支付违约金人民币10936.86元（自应缴物业费之日起，直至被告实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2020年8月21日为11282.42元，因违约金高于本金，故以本金10936.86元为限）；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。第一、二项合计￥21873.72元。被告叶小玲辩称，一、物业管理费并非法定应缴纳的费用，应依合同约定履行；本案原、被告双方不存在物业服务合同约定，原告诉请没有依据。被告于2013年6月1日与惠州市宝丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买位于罗阳镇九村上头塘地段瑞亨·半山1号**栋****号房屋。收楼时，被告发现该栋房屋楼顶安装10多个信号发射/接收器，安装如此多的信号接收/发射器原告从来没有通知过被告或征求该栋楼业主的意见，被告多次向原告反映情况，并要求拆除和解决信号发射/接收器问题，但原告始终未给予答复和处理，因此，原告从未进到物业管理的职责，双方也因此事存在争议，未签订物业合同。故，原告未履行物业管理职责，且双方不存在物业合同约定，其没有权利和依据要求被告支付物业管理费、车位管理费，依法应驳回原告全部诉讼请求。二、本案违约金没有事实依据及法律依据。原告所提供的前期物业服务合同系原告与惠州市宝丰房地产开发有限公司、惠州市荔浦房地产有限公司签订的，根据合同相对性，原告以其与第三人签订的协议约束被告是没有法律依据的，并且违约金的约定是加重被告责任的条约，在未征得被告同意的前提下，对被告没有约束力，依法应驳回原告诉讼请求。综上所述，原告在被告收楼时，未尽职履行物业管理职责，损害业主权利，因此双方未签订物业服务协议，物业管理费、车位管理费属于约定费用，并非法定费用，其要求被告支付物业管理费没有依据，同时，原告未履行物业管理义务却要求获得物业管理费用的权利，不公平不合理，请求贵院依法驳回原告全部诉讼请求！经审理查明，2013年6月1日，被告叶小玲与惠州市宝丰房地产开发有限公司（以下简称“宝丰公司”）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买宝丰公司开发的博罗县*****上头塘地段瑞亨·半山1号**栋****号房（建筑面积192.85平方米）。2013年6月17日，被告叶小玲与宝丰公司签订《停车位使用权转让协议书》，约定被告购买瑞亨·半山1号**栋地下负一层第***号停车位，停车位使用年限自交付使用之日起至被告所购商品房使用年限期满或所属土地使用权期满为止。2017年12月1日，原告与宝丰公司、惠州市荔浦房产开发有限公司（以下简称“荔浦公司”）签订《东江月岛前期物业服务委托合同》，约定：原告为博罗瑞亨半山一号物业项目提供物业管理服务，服务期限自2017年12月1日起至首次业主大会成立，并与业主大会选聘的物业管理公司签署的物业管理服务委托合同生效之日止；交通、车辆停放秩序、停车场管理的服务范围为物业管理区内交通秩序的维护及对车辆停放的秩序管理；物业服务费用为：1、洋房住宅每月每平方米人民币1.2元……6、产权车位管理费每月每个50元；物业服务费用按季度为周期交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15日前；物业产权人（物业使用人）未按合同的约定按时缴纳物业管理费或其他应缴纳的费用的，每逾期一日，应按应缴未缴费用的千分之三向原告支付违约金等等。原告自2018年1月1日起为被告的房屋提供物业管理服务，被告未向原告支付物业管理费用及车辆管理费。原告陈述截止2019年9月30日，被告拖欠2018年1月1日至2020年9月30日的物业管理费为7636.86元（1.2元/月/㎡×192.85㎡×33个月），拖欠2018年1月1日至2020年9月30日的车位管理费为3300元（50元/个×2个车位×33个月）。被告庭审中陈述其大概在2017年收楼，收楼时发现楼顶存在很多信号塔，没有实际入住，也没有使用停车位。原告庭审中陈述该信号装备由中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司安装的，在其接管之前已经安装。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与宝丰公司、荔浦公司签订的《东江月岛前期物业服务委托合同》是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告是涉案小区**栋****房屋的业主，原告与建设单位宝丰公司签订的《东江月岛前期物业服务委托合同》对被告具有约束力，原、被告之间双方已形成物业服务合同关系。关于原告主张的物业服务费及停车管理费问题。原告为被告提供了各项物业管理服务，被告依约应按时向原告缴纳物业管理费。《东江月岛前期物业服务委托合同》约定被告所属房屋的物业管理费的收费标准计算为1.2元/月/平方米，原告自2018年1月1日起为被告提供物业服务，被告未缴纳物业管理费，原告主张被告支付2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业管理费7636.86元，理由充分，本院予以支持。合同约定原告对车位管理的服务范围是物业管理区内交通秩序的维修及对车辆停放的秩序管理，被告陈述没有在小区内居住，也没有使用过停车位，原告亦没有提供被告车辆进出及使用车位的相关证据，其主张被告支付2018年1月1日至2020年9月30日的车辆管理费3300元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于被告抗辩的安装信号发射/接收装备侵权的问题，涉及安装该设备的中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司的权利义务及该小区其他业主的权益等，属另一法律关系，本案不予处理，原告可另行主张。关于原告主张的违约金的问题。虽然原告与宝丰公司、荔浦公司签订的《东江月岛前期物业服务委托合同》约定逾期缴交物业管理费按每日千分之三计算违约金，但该违约金的标准过高，按照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条第一款的规定，本院予以调整为违约金按照起诉时（2020年8月25日）全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。合同约定物业服务费用按季度为周期交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15日前，其违约金具体计算为：以694.26元（一季度欠缴费用）为基数，分别自2018年1月16日、2018年4月16日、2018年7月16日、2018年10月16日、2019年1月16日、2019年4月16日、2019年7月16日、2019年10月16日、2020年1月16日、2020年4月16日、2020年7月16日起，均按照2020年8月20日发布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告叶小玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司支付2018年1月1日起至2020年9月30日止的物业管理费7636.86元及违约金（以694.26元为基数，分别自2018年1月16日、2018年4月16日、2018年7月16日、2018年10月16日、2019年1月16日、2019年4月16日、2019年7月16日、2019年10月16日、2020年1月16日、2020年4月16日、2020年7月16日起，按照2020年8月20日发布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费173元（原告已预交），由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司负担73元，由被告叶小玲负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 曹万畅二〇二〇年十一月五日法官助理 林瑞菁书 记 员 朱欣彤