重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0101民初830号 原告：牟宜培，男，汉族，出生于1968年9月26日，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王绍勇，重庆正章律师事务所律师。 被告：崔坤华，男，汉族，出生于1956年5月31日，住重庆市万州区。 被告：秦绪平，男，汉族，出生于1963年5月20日，住重庆市万州区。 被告：何光见，男，汉族，出生于1972年1月16日，住重庆市万州区。 原告牟宜培诉被告崔坤华、秦绪平、何光见农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牟宜培及其委托诉讼代理人王绍勇、牟方平，被告崔坤华、秦绪平、何光见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牟宜培向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.三被告共同赔偿原告购房款80000元及房屋装修损失100000元（以评估价为准），并赔偿水、电、气安装费用8800元及另租房屋租金损失19500元；3.本案诉讼费及评估费由三被告负担。事实及理由：2013年1月25日原被告签订《房屋买卖协议》，三被告将承建的位于重庆市万州区XX组（现更名为XX社区一组）7楼2号房屋（面积125平方米，以下简称XX一组7-2号房屋）出售给原告，购房款共计120000元，原告已支付购房款80000元。由于被告出售的房屋属非法建筑物，2018年被有关职能部门查处，三被告违法所建1071平方米房屋（含出卖给原告的7-2号房屋）被依法没收。三被告应当退还原告购房款80000元并赔偿相应的经济损失。 被告崔坤华辩称，收取原告购房款80000元及7-2号房屋被没收是事实，如果合同无效考虑房屋折旧后可适当退还原告部分购房款。 被告秦绪平辩称，房屋交付原告长达数年，原告还欠40000房款未付清，电费开户费也未支付给秦绪平，已收房款80000元秦绪平不同意退，原告应支付购房欠款40000元的资金利息损失。 被告何光见辩称，同秦绪平意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理查明：2003年6月11日，原万州区五桥移民开发区建设国土资源局向案外人熊学明核发《村民建房用地批准书》[万五土（2003）XX号批准书]，批准熊学明占用XX一社85平方米集体土地建房，地名为“桐子林”。2011年5月17日，万州区燕山乡人民政府向熊学明颁发《乡村建设规划许可证》[乡字第燕（2011）XX号]，批准其在占用集体土地上修建房屋840平方米。2011年2月19日，熊学明与三被告签订《联建房屋协议合同》，约定由熊学明提供建设审批手续，三被告出资建房，所建房屋补偿熊学明后，其余房屋由三被告出售。后三被告在“桐子林”修建7层房屋一栋，同年9月完工。 2013年1月25日，三被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将位于桐子林的7楼2号房屋，面积125平方米出售给乙方，价格120000元；订合同时支付20000元，同年2月28日前付40000元，余款2014年付清……当日原告支付三被告20000元房款后被告将所售房屋交付原告，原告接房后对房屋进行装修后入住。2013年2月21日，原告支付被告购房款40000元，2015年2月15日又支付20000元，共计支付购房款80000元。 因原告未按约定时间付清购房款，被告在2017年7月对7-2号房屋采取了停水断电措施。 2018年12月11日，重庆市万州区国土资源和房屋管理局作出行政处罚决定书[（2018）XX号]，认定：何光见、崔坤华、秦绪平在XX一组集体土地上于2013年9月建成一栋7层（含吊一层）房屋，除批准占地85平方米外，实际占地面积238平方米，未经批准占用集体土地153平方米，责成何光见、崔坤华、秦绪平退还未经批准的占用土地153平方米，没收在非法占用土地上的新建房屋1071平方米……上述行政处罚决定书生效后，经有关行政职能部门执法监督检查，在2019年10月30日授权燕乡山人民政府接管了没收的153平方米土地及房屋1071平方米。同时燕山乡人民政府函告本院：上列没收财产不能通过完善相关手续，使该非法建筑合法化。 另查明，原告提交的公安机关办理的暂住登记资料显示：牟宜培从2018年11月16日起暂住地为重庆市万州区XX，该房屋产权人文正祥。2017年11月8日、2018年11月8日、2019年11月6日牟宜培与文正祥分别签订了三份一年期《房屋租赁合同》，年租金均为6500元。 本案审理期间，原告牟宜培向本院提交申请，要求对涉案房屋的室内装修价值进行司法鉴定。2020年11月20日，鉴定机构向本院送交“装修价值资产评估报告”，评估结论为：1、至2017年7月2日评估对象装修市场价值为46802元；2、评估对象在2020年9月22日的市场价值为14036元。原告交纳鉴定费5000元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、牟宜培与崔坤华、秦绪平、何光见签订的《房屋买卖协议》的效力；二、如果《房屋买卖协议》为无效合同，则合同无效的法律后果。本院对争议焦点的评析如下： 一、牟宜培与崔坤华、秦绪平、何光见签订的《房屋买卖协议》的效力 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。本案所涉房屋已经有关行政职能部门确认属非法占用集体土地153平方米上修建的非法建筑物，三被告承建的1071平方米非法建筑已被有关部门依法没收接管，该非法建筑物现已无法通过补办合法手续的方式使其合法化。由于本案涉及的非法建筑物没有合法的报建审批手续，故原被告于2013年1月25日签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条一款第（五）项的规定，属无效合同。 如果《房屋买卖协议》为无效合同，则合同无效的法律后果 关于牟宜培诉请要求被告赔偿购房款的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后被告取得的80000元购房款应当返还，交付的房屋被认定为非法建筑已经依法没收，原告牟宜培不再负有返还给被告买受房屋的义务，该房屋应由政府相关部门处理。故对牟宜培请求崔坤华、秦绪平、何光见返还牟宜培购房款80000元的诉讼请求予以支持。 关于牟宜培诉请要求被告赔偿装修损失的诉讼请求。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）均明确禁止农村房屋向城市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案买卖房屋性质属农村集体土地上村民的自建房，且无合法建房手续，原告牟宜培购房时并非该房屋所在地集体经济组织的成员，不具备买受该房屋的主体资格。导致房屋买卖合同无效，原告负有不可推卸的过错责任。同时，被告崔坤华抗辩在扣除房屋折旧后，才适当退还牟宜培的购房款。根据本案的具体情况和双方的过错程度，本院认定双方对合同无效具有同等过错。原告主张合同无效导致其房屋室内装修价值的具体损失，经鉴定机构鉴定出具了鉴定报告，确认牟宜培购买的房屋装修价值在2017年2月2日为46802元，在2020年9月22日为14036元，因2017年2月2日起牟宜培未在该房居住，故确认房屋室内装修价值损失为46802元，因合同无效导致的损失，应考虑双方当事人依照过错责任分担。原告从交房至未在该房居住，实际占用该房有四年，亦产生了房屋的占用费，故原告牟宜培占用房屋产生的占用费与其装修损失相抵，本院不再支持由被告赔偿原告装修损失。 关于牟宜培诉请要求被告赔偿水、电、气安装费8800元的诉讼请求。水、电、气安装费用没有合同依据且无相关证据佐证，秦绪平辩称电费开户费牟宜培未给付秦绪平，故本院对该项诉求不予支持。 关于牟宜培诉请要求被告赔偿在外租金损失19500元的诉讼请求。原告租房居住虽是客观事实，但因买卖合同无效原告自身具有过错，原告的公民身份信息与其租房居住地和本案买卖合同之间并无法律上的因果关系，据此原告要求被告赔偿3年的房屋租金损失理由不充分，本院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，原告牟宜培提出的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条的规定，判决如下： 确认原告牟宜培与被告崔坤华、秦绪平、何光见于2013年1月15日签订的《房屋买卖协议》无效； 被告崔坤华、秦绪平、何光见在本判决生效后10日内返还原告牟宜培购房款80000元； 驳回原告牟宜培在本案中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4425元，鉴定费5000元，合计9425元，由牟宜培负担4712元，由被告崔坤华、秦绪平、何光见负担4713元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方拒绝履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  魏 欣 人民陪审员  周召成 人民陪审员  张乃华 二〇二〇年十一月二十七日 法官 助理  张建民 书 记 员  王彬冰 书 记 员  周静婕