广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5562号原告：广东上城建设有限公司，住所地广州市越秀区渔唱街****自编**。法定代表人：黄佳，该公司董事长。原告：广州市万畅房地产有限公司，住所，住所地广州市经济技术开发区科学城东荟二街**自编**div>法定代表人：杨凯。共同委托诉讼代理人：刘捷文，广东洛亚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习律师。被告：钟泳铃，女，1992年6月22日出生，汉族，住广州市萝岗区。原告广东上城建设有限公司（以下简称“上城公司”）、广州市万畅房地产有限公司（以下简称“万畅公司”）与被告钟泳铃装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员张淳淳于2020年7月3日公开开庭进行独任审理。原告上城公司和原告万畅公司的共同委托诉讼代理人刘捷文、陈晓航到庭参加诉讼，被告钟泳铃经传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上城公司、万畅公司向本院提出诉讼请求：1.判决钟泳铃向上城公司支付欠付服务费369458元；2.判决钟泳铃向上城公司支付违约金86438.29元（以总服务费489458元为本金，按每日0.02%的标准自2017年9月30日起计算至支付之日止）；3.判决钟泳铃承担本案的全部诉讼费。事实和理由：上城公司（乙方）与钟泳铃（甲方）于2017年8月28日签订了《无忧家居安装整合服务协议》，约定上城公司为钟泳铃所购买的广州市萝岗区瞰山大街7号401房提供家装整合服务；上城公司提供的家装服务总服务费为489458元。合同约定，钟泳铃部分服务费200000元需以按揭方式支付，剩余部分服务费289458元以分期支付的方式付款。钟泳铃需于2017年8月28日前申请办理银行按揭手续，如钟泳铃的申请未获银行批准（包括全部或部分），钟泳铃须自上城公司通知之日起5日内向上城公司一次性付清总服务费。如钟泳铃未在上城公司通知之日起5日内付清未获得审批通过的按揭款或钟泳铃未按期限支付分期服务费，上城公司有权要求钟泳铃每日按总服务费万分之二的标准计算违约金。由于钟泳铃自身原因，80000元按揭申请未获贷款机构审批通过，且钟泳铃逾期支付第一、二期分期装修服务费，截至本诉状提交之日，钟泳铃仍未向上城公司支付欠付款项及违约金。上城公司认为，双方签订的《无忧安居家装整合服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，钟泳铃应当按照合同的约定向上城公司按期支付分期服务费，并在贷款未获审批通过之后向上城公司一次性支付总服务费的剩余款项。钟泳铃逾期支付款项的行为，己构成违约，依据约定应向上城公司支付欠付的款项，并按每天总服务费0.02%的标准支付违约金。被告钟泳铃未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据材料。本院经审理查明事实如下：2017年8月28日，钟泳铃（乙方、买方）与万畅公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市萝岗区瞰山大街7号（自编号M12栋）401房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共91.6915平方米，其中套内面积74.1499平方米，共有分摊面积17.5416平方米。第七条计价方式和价款约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18843.77元，总金额为1397264元。第八条付款方式约定，甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款427264元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款970000元须于2017年8月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任约定，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售监控账户。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2018年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。该预售合同的附件七本合同补充协议第七条对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、涉及单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第九条对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款【包括面积补差价、装修款（如有）】、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。2017年8月28日，钟泳铃（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）签订《无忧安居家装整合服务协议》，约定甲方购买了M12栋401号房，该房屋约定的交房标准为毛坯，乙方就该房屋向甲方提供无忧安居家装整合服务。第一条服务内容第3款约定，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》及《装修交付标准》，甲方承诺在本合同期限内，非经乙方同意，不得同时自行或委托第三方对该房屋进行装修施工。第一条服务内容第7款约定，当商品房满足《商品房买卖合同》约定的交付条件时，甲方不可撤销的委托乙方代甲方验收接收该房屋，无须再通知甲方，直接进场装修。甲方应在商品房交付前向开发商提交委托乙方代为收楼的委托书，并告知开发商向乙方寄送收楼（交付）通知书，甲方不得再单独去开发商处验收收楼手续。第二条服务概况约定，双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为489458元，该价格包括但不限于装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条付款方式约定，甲方按按揭及分期方式付款，按揭款200000元须于2017年8月28日前申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料，剩余款项289458元分2期支付，每期金额144729元，须分别于2017年9月30日、2017年12月20日前支付。贷款银行、贷款方式、贷款年限及额度等以银行最终批复为准，乙方不作任何保证和承诺。如甲方的申请未获得银行批准（包括全部或部分），应自乙方通知之日起5日内一次性支付本协议第二条约定该总服务费，因甲方已在本合同项下享有209635元优惠，若因甲方未能按照约定一次性支付总服务费的，则甲方向乙方一次性返还上述优惠共209635元。第四条逾期付款的违约责任约定，甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，逾期在30日之内，自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项及前述违约金。如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项及前述违约金。第五条房屋交付约定，乙方承诺于2018年12月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用，房屋所在地为交付地，交付标准以本协议约定为准。第八条其他第1款约定，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本协议未尽事宜可由双方另签订补充协议。2019年10月15日，上城公司向钟泳铃发出《催告函》，称因钟泳铃原因，按揭款80000元申请于2018年1月3日未获贷款机构审批通过，要求其在收到本函之日起5日内到指定地点一次性支付上述服务费及对应违约金。上城公司同时向钟泳铃发出《逾期付款催告函》，称钟泳铃未按照约定时间支付涉案房屋的第一、二期服务费，要求其在收到本函之日起30日内到指定地点支付上述服务费和对应违约金，并返还已享有的服务优惠金。上城公司提交快递单显示钟泳铃在收件人处签名。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《无忧安居家装整合服务协议》及附件、《催告函》《逾期付款催告函》、EMS快递单以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：钟泳铃经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利，本院在审核现有证据的基础上，对本案进行裁判。钟泳铃与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于钟泳铃与上城公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》的性质及效力问题。首先，该协议缺乏各类装修单价、面积、材料、品牌等相关条款，与普通家庭住宅装修由房屋所有权人根据自己的意愿，自主选择装修单位，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容存在差异，即涉案服务协议明显异于日常的装修合同。其次，商品房买卖合同和服务协议均为涉案房屋交易过程中不可分割的一部分，两份合同均不能单独解除，若钟泳铃未按照协议约定付清服务费，万畅公司有权拒绝交付涉案房屋。由此可见，服务协议实质是对涉案房屋关于装修装饰方面的补充约定。再次，结合当时的房地产市场调控政策以及万畅公司关于万畅公司、上城公司均是万科公司旗下企业，万畅公司负责开发销售房屋，上城公司负责装修的陈述，本院认定由万畅公司主导各方签订服务协议，上城公司为万畅公司延请的工程施工单位，服务协议的签订实质为将涉案房屋交易价款拆分为购房款和服务费两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。因此，钟泳铃与上城公司签订的装修合同应为虚假的意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，《无忧安居家装整合服务协议》中关于装饰装修部分的约定应属无效，虚假的服务协议隐藏的房屋买卖内容应为商品房买卖合同的一部分，即《无忧安居家装整合服务协议》为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分。本案服务费应属于购房款的一部分。本案的争议焦点是钟泳铃欠付款项的金额认定及是否应当承担逾期付款的违约责任。本院认定如下：首先，逾期付款违约金的给付对象。如前所述，服务协议为商品房买卖合同的组成部分，本案服务费应当纳入购房款总价中，性质上属于购房款的一部分。涉案房屋的买卖双方是钟泳铃和万畅公司，故主张逾期付款违约金的权利主体应为万畅公司，而非上城公司。其次，钟泳铃是否存在逾期付款的违约行为及欠付金额。如前所述，虽然《无忧安居家装整合服务协议》中关于装饰装修部分的约定无效，该协议约定的装修费应属于购房款的一部分。双方在《无忧安居家装整合服务协议》中对涉及的购房款数额、支付方式、付款时间等另行做出了约定，该部分约定系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，双方应诚信履行。按照本案协议约定，钟泳铃应当分别在2017年8月28日前支付按揭款200000元，在2017年9月30日前支付款项144729元，在2017年12月20日前支付剩余款项144729元。上城公司确认钟泳铃仅支付了按揭款120000元，剩余按揭款80000元及289458元均未支付。且经上城公司发函催告后，钟泳铃至今未支付上述款项，已构成违约。万畅公司未主张解除合同，钟泳铃应当按照合同约定继续履行合同，并依约承担逾期付款的违约责任。万畅公司主张钟泳铃应向其支付欠付服务费369458元，有事实和法律依据，本院予以支持。再次，逾期付款违约金的数额及计算依据。本案中，万畅公司起诉以《无忧家居安装整合服务协议》第四条违约责任主张钟泳铃按照装修款项总金额每日万分之二的标准支付违约金。而《商品房买卖合同》第十条对分期付款的违约责任约定为按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。上述两份合同/协议对违约金的约定存在差异。由于违约金的功能是补偿性质，而非惩罚性质，因此，违约金的支付应以实际损失为基础。钟泳铃已实际支付了部分按揭款120000元，万畅公司要求其按照总服务费489458元支付违约金显失公平，本院不予支持。根据公平原则和诚实信用原则，本院按照违约金以未支付房款每日0.02%的标准计算，万畅公司超出该标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。《无忧家居安装整合服务协议》第三条第4点约定，如钟泳铃的贷款申请未获得银行批准（包括全部或部分），应自上城公司通知之日起5日内一次性支付本协议第二条约定的款项。钟泳铃的贷款申请银行批准120000元，剩余80000元银行未予批准。上城公司举证其于2019年10月15日向钟泳铃发出《催告函》，要求其支付按揭款80000元。因此钟泳铃应当向万畅公司支付购房款369458元及逾期付款违约金，其中逾期支付第一期款项的违约金以80000元为本金，自2019年10月15日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第二期款项的违约金以144729元为本金，自2017年10月1日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第三期购房款的违约金以144729元为本金，自2017年12月21日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钟泳铃在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市万畅房地产有限公司支付款项369458元及逾期付款违约金（以80000元为本金，自2019年10月15日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；以144729元为本金，自2017年10月1日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；以144729元为本金，自2017年12月21日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广东上城建设有限公司、广州市万畅房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8138元，由原告广东上城建设有限公司、广州市万畅房地产有限公司共同负担813.8元，被告钟泳铃负担7324.2元。负有缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二〇年十一月二十五日书记员  邹 忻