广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19033号原告：广州市服装研究所有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科研路**自编（2）栋。法定代表人：朱太平，总经理。委托代理人：谢卓毅、陈国新，分别为广东佳思特律师事务所律师、实习人员。被告：广东三致设计工程有限公司，，住所地广东省广州市海珠区昌岗东路**法定代表人：陈晓生。原告广州市服装研究所有限公司诉被告广东三致设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢卓毅、被告的法定代表人陈晓生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2018年6月1日起至2018年12月31日止的房屋租金、管理费14494.55元给原告（每月租金1242.39元、每月管理费828.36元，计算7个月）；2、判决被告支付上述所欠金额的逾期付款违约金给原告，以每月所欠租金分别计算，从每月5号起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿款项之日止；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月31日，被告与广东广纺检测计量技术股份有限公司（前身为广州纺织服装研究院有限公司）签订一份《租赁合同》，合同的内容为被告向广州纺织服装研究院有限公司承租位于广州市昌岗东路271号纺织大楼七楼自编818房30平方米的室内场地用作办公使用，期限为2014年1月1日至2018年12月31日，租金每年按一定的幅度进行递增，同时合同还对保证金的交纳以及违约条款等均作了明确约定。此后，广州纺织服装研究院有限公司即将租赁的场地按协议约定交付予被告使用。2015年12月底，广州纺织服装研究院有限公司经上级主管部门广州纺织工贸企业集团有限公司批复同意进行组，将本案涉诉房屋无偿划转至原告名下，并于2016年4月完成有关划转手续，涉诉房屋5月正式移交至原告。根据《合同法》关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原告依法对上述物业行使相应的物权权利，同时亦己就此知会被告。原告在接手上述物业后，被告就存在着逾期支付租金的情形，所欠的租金经常需反复催讨才陆续缴交部份，造成所欠的租金长期滞后长达数月甚至跨年才能缴交。为此，原告于2018年6月提起诉讼，追讨被告从2016年5月原告接手之日起截止至2018年5月31日的租金、管理费等，经海珠区人民法院以（2018）粤0105民初7115号判决，判令被告支付了截止至2018年5月31日所拖欠的租金、管理费及违约金，该判决已生效。2018年12月31日，《租赁合同》期限届满，原告依约收回了场地，但被告至今仍拖欠2018年6月1日起至2018年12月31日止的租金、管理费，合计14494.55元。为维护原告权益，故提起本案诉讼。被告辩称：我司只同意支付2018年6月1日至2018年8月31日的租金和管理费，因为原告自2018年9月11日起就对涉案房屋进行上锁、停电，导致我司无法正常经营，且原告从2018年12月12日起至今扣留我司的办公物品、建筑设施项目在房屋内不予归还。我司认为原告已于2018年9月11日单方终止了租赁合同，故被告没有义务向原告支付2018年9月12日起的租金、管理费。7115号案件我已经履行完毕，但原告至今未给我司开具发票。经审理查明：根据粤（2016）广州市不动产权第00219208号《不动产权证书》记载，海珠区昌岗东路271号七层登记在原告名下。原告曾起诉被告追讨2016年5月至2018年5月31日的租金、管理费及逾期付款违约金，本院以（2018）粤0105民初7115号案件受理后，于2018年10月11日作出民事判决书，该判决书查明以下内容：2013年12月31日，广州市纺织服装研究院有限公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租广州市昌岗东路271号纺织大楼七楼自编818房30㎡的室内场地给乙方作办公之用，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，其中2016年1月1日至2016年12月31日，场地费为1148.66元，管理费765.77元，合计1914.43元；2017年1月1日至2017年12月31日，场地费为1194.61元，管理费796.40元，合计1991.01元；2018年1月1日至2018年12月31日，场地费为1242.39元，管理费828.26元，合计2070.65元；承租期间乙方向甲方交纳租金及管理费……乙方需将以上费用在每月5日前支付给甲方（甲方向乙方出具正式租金发票），逾期每天加收3‰的违约金。据广州纺织工贸企业集团有限公司出具的穗纺工贸函〔2015〕138号《关于广州纺织服装研究院有限公司重组的批复》记载，广州纺织工贸企业集团有限公司董事会同意广州纺织服装研究院有限公司将包括广州市海珠区昌岗东路271号合计7606.1平方米的办公大楼及其附着土地和三间员工宿舍等资产无偿划转至广州市服装研究所有限公司等。2016年5月12日，广州纺织服装研究院有限公司（甲方）、被告（乙方）与广州市服装研究所有限公司（丙方）签订《房屋租赁变更协议》，其中载明包括广州市海珠区昌岗东路271号办公大楼在内的资产无偿划转给丙方并办理好划转手续，并约定自2016年5月起，丙方代替甲方行使原合同甲方权利的履行原合同甲方义务；甲、乙、丙三方同意自2016年5月起，乙方每月租金、管理费、水电费及其他费用由丙方收取。该判决书中的本院认为载明：广州纺织服装研究院有限公司与被告签订《租赁合同》，约定由被告向广州纺织服装研究院有限公司承租涉案场地，租期自2014年1月1日至2018年12月31日。合同签订后，被告使用涉案场地，理应向出租方交纳租金。因涉案场地经重组已划转至原告名下且原告已取得涉案场地的权属，故原告承继上述《租赁合同》中出租方的权利义务。现被告确认其尚欠2016年5月至2018年5月31日止的费用33785.89元未支付，故原告要求被告向其支付上述欠费及逾期支付该费用的违约金（自起诉之日起至清偿之日）的请求合理，但原告主张的违约金的标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计付违约金，且违约金总额以本金为限。被告认为其前期多付费用，但双方也确认除涉案场地外，被告及与被告的法定代表人陈晓生相关的其他机构也承租了涉案纺织大楼场地，陈晓生所支付的费用也包括其他场地的费用，现原告否认被告多付款项，被告提交的证据未能反映双方对前期费用有进行结算且存在多付款项的情况，故对被告主张的抗辩意见，本院不予采纳。并判决如下：一、被告广东三致设计工程有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市服装研究所有限公司支付2016年5月至2018年5月31日期间尚欠的费用33785.89元及逾期支付该费用的违约金（以33785.89元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率为标准，从2018年6月25日起计至实际支付之日止，违约金总额以本金为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。现该判决已生效并已履行完毕。双方均确认租赁关系已解除，均确认每月租金在5号前支付。被告主张原告于2018年9月11日起对涉案房屋上锁、停电，经本院释明，被告称没有书面证据证明。原告称2018年12月31日合同到期后，原告已收回涉案房屋，并口头通知被告清场，原告提交2018年12月12日被告法定代表人签名的《放行条》，拟证明被告已于2018年12月搬走涉案房屋内的物品；被告对《放行条》的真实性予以确认，但认为涉案房屋内仍有空调、办公桌椅、木板、户外地板等物品。经释明，被告表示在本案中不提出反诉，对补开发票、归还物品问题另行起诉处理。原告表示本案中无需处理保证金问题。本院认为：原告曾起诉被告追讨2016年5月至2018年5月31日的租金、管理费，本院作出（2018）粤0105民初7115号民事判决书后，被告并未提出上诉，并已按照该判决书履行完毕，可以认定原、被告对该案查明的事实并无争议。被告虽主张原告自2018年9月11日对涉案房屋上锁、停电，但被告并无提交书面证据予以证明，原告对被告主张的上锁、停电不予确认。根据原告提交的《放行条》及庭审陈述，本院采信原告的陈述及主张，即双方的租赁关系已于2018年12月31日解除。现原告起诉要求被告支付2018年6月1日至2018年12月31日的租金、管理费及逾期支付上述费用的违约金，合法有理，本院予以支持，但原告主张的计算时间及方法有误，违约金应按月计算，以每月租金、管理费为本金，从每月6号起计算至被告实际清偿费用之日止，其中2019年8月20日前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、被告广东三致设计工程有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市服装研究所有限公司支付2018年6月1日至2018年12月31日止的租金、管理费14494.55元（每月租金1242.39元、每月管理费828.26元）及逾期支付该费用的违约金（违约金按月计算，以每月租金、管理费为本金，从每月6号起计算至被告实际清偿费用之日止，其中2019年8月20日前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以本金为限）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费198.31元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年十一月十八日书记员 彭智媚