安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0225民初5616号 原告：叶光东，男，1974年8月7日出生，汉族，住安徽省无为市。 原告：王晓莲，女，1978年1月20日出生，汉族，住安徽省无为市。 两原告共同委托诉讼代理人：周天源，安徽纬纶律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：后明月，安徽纬纶律师事务所实习律师。 被告：无为碧鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市无为县无城镇军二路与高新大道交叉口西南侧。统一社会信用代码91340225MA2PH2RN1E 法定代表人：孙继召，公司执行董事 委托诉讼代理人：朱庆阳，公司员工。 原告叶光东、王晓莲与被告无为碧鑫房地产开发有限公司（以下简称“碧鑫公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶光东、王晓莲的委托诉讼代理人周天源，被告碧鑫公司的委托诉讼代理人朱庆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶光东、王晓莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还车位款42200元；2、判令被告支付利息3805元（以42200元为基数,自2018年6月20日暂计算至2020年10月22日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月3日,被告无为碧鑫房地产开发有限公司与原告叶光东、王晓莲签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的碧桂园.钻石湾天玺房屋。合同第一条第一款载明该项目地块《国有土地使用权证》号码为皖(2018)无为县不动产权第0005465号,土地使用权终止日期为2087年12月12日。2018年6月,被告与原告签订《未竣工车位使用权转让协议书》约定被告转让天玺207号车位使用权,车位使用权转让费为人民币6万元整,期限20年，自2020年6月30日起至2040年6月29日止,但期满后原告无条件使用该车位直到“所在地表建设用地出让终止日期”为止,即2087年12月12日。原告于2018年6月20日,向被告支付人民币6万元整。双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》实质上是在车位无法买卖和办理产权登记的情况,被告采取的“以租代售”的方式,从而实现其规避法律强制性规定及最大化商业利益的目的。而即便是采取“以租代售”的形式,被告提供的合同,其条款设置的目的显然是为了规避《合同法》租赁合同期限不得超过20年的法律规定。此外,《未竣工车位使用权转让协议书》第八条还载明“如该车位为人防车位，乙方还应当……，”如该车位为人防车位，则违反了《安徽省物业管理条例》和《皖人防(2018)160号》“物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠。出租的,租赁期限不得超过三年”的规定。原告支付60000元人民币的对价,是为了可以无权利瑕疵的享有和使用被告提供的车位,自2020年6月30日起至2087年12月12日止。而双方签订的合同实质则违反了法律的强制性规定,超出20年的部分不具备法律效力,被告一次性收取的车位费超过20年部分,自2040年6月30日起至2087年12月12日止，计42200元，应当返还给原告。原告于2018年6月20日,向被告支付车位费用60000元,被告应当以超出部分42200元为基数,按照2020年9月20日贷款市场报价利率（1年期LPR为3.85%）向原告支付资金占用利息（暂计算至2020年10月22日）,以上两项共计46005元。因原告多次向被告要求返还其多收取的车位费用及利息,被告均拒绝返还，为了保障原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请求人民法院依法支持原告的诉求。 碧鑫公司在庭审中辩称，依照相关法律及双方合同约定，我司享有对案涉车位的管理和收益的权利，依据物权法第30条规定，因合法建造拆除房屋等事实行为，设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。人民防空法第五条也规定，国家鼓励支持企事业单位，社会团体和个人通过多种途径投资进行人民防空建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。案涉车位为我司投资建设，已取得竣工验收合格资料，因案涉车位为人防车位，具有特殊性，我司无法取得所有权。但依据相关法律规定确立的谁投资谁收益的原则，我司就其投资建造行为原始取得案涉车位的使用权和收益权，我司以转让车位使用权的形式获得收益，符合法律规定，也符合双方的合同约定，我司与原告签订的未竣工车位使用权转让协议书合法有效，原告诉求无事实和法律依据。我司与原告签订的协议书为车位使用权转让协议，并非原告所称的租赁合同。车位使用权作为一种财产性权利是可以作为有偿转让的标的，且双方对于使用权转让的期限也作出了明确的约定，案涉车位使用权转让期限为20年，之后若原告未违反协议书的有关约定，我司自愿同意原告无条件继续使用该车位。6万元的车位使用权转让费，也是双方基于上述车位使用权转让模式所作出的对价，双方的真实意思表示应理解为在原被告双方互不存在违约的情况下，原告以6万元的价格获得案涉车位，从签署协议书之日案涉车位所在地表建设用地出让终止日期之日止的使用权。而在租赁合同中承租人获得的只是暂时性的使用权，在租期届满之后，应当将租赁物返还给出租人。但这与原被告双方约定的使用权期限内容以及原被告双方的真实意思表示不符。综上，原告称案涉协议书为租赁合同，从形式上不符合协议书的表述，从实质上也不符合原被告双方的真实意思表示，案涉协议书是我司与原告在自愿平等协商的基础上所签订，我司在此过程中并不存在任何欺诈或者胁迫行为，原告在协议书上的签字行为表明其对协议内容已经充分理解，自愿依据该协议书行使权利、履行义务。且当下该协议书已经实际履行。现原告诉请我司返还所谓的超过20年的租赁费用，有违民法的诚实信用原则，合同法第52条确立的合同无效的法定情形，原告称案涉协议违反了法律的强制性规定，而我国现有的法律或者是行政法规中，并没有对于车位的有偿使用期限作出认定效力性强制性的规定。因此，原告认为案涉协议超过20年部分无效，无法律依据。车位有偿使用协议是符合市场经济发展的要求，与业主签订车位使用权转让协议，并非我司独创，也并非是无为市场独有，全国各地区的房地产开发企业，基本均采用此种形式，如果法院认定该协议违反法律的强制性规定，对现有的房地产行业销售秩序将产生重大的影响，甚至引发大量的权属纠纷，不利于社会整体秩序的稳定和经济发展。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本案经原、被告的当庭陈述、举证、质证、当庭辩论及本院对证据的认定，本院查明事实如下：2018年7月3日,被告碧鑫公司与原告叶光东、王晓莲签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的碧桂园·钻石湾天玺房屋。合同第一条第一款载明该项目地块《国有土地使用权证》号码为皖(2018)无为县不动产权第0005465号,土地使用权终止日期为2087年12月12日。2018年6月,被告与原告签订《未竣工车位使用权转让协议书》约定被告转让天玺207号车位使用权,车位使用权转让费为人民币6万元整,期限20年，自2020年6月30日起至2040年6月29日止,但期满后原告无条件使用该车位直到“所在地表建设用地出让终止日期”为止,即2087年12月12日。原告于2018年6月20日,向被告支付人民币6万元整。双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》。 另查明：原、被告对《未竣工车位使用权转让协议书》中约定转让天玺207号车位，属人防工程车位无异议。 本案争议的焦点1，涉案车位的性质及涉案协议的效力问题。实践中，住宅小区内的车位通常有三种情况：1、产权车位，指开发商自建的地下车库且单独取得车库产权，可以出售给业主并能够办理权属证书的；2、公摊车位，车位面积已经计入公摊面积，占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应供小区内业主无偿使用的；3、人防车位，系指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时应为人防工程的地下室，平时可做可做车库供业主使用。其中人防车位系开发商根据《中华人民共和国人民防空法》规定建设的地下防空工程，然后将其改造为地下停车位，案已查明，诉争车位为人防车位，双方当事人对此均无异议。 根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。第二十二条规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，依照“谁投资，谁受益”的原则并不影响房地产开发商系地下车位使用收益权利人的认定，原告作为收益权利人与相对方被告签订的案涉协议，涉及对人防车位的使用权进行经营、收益，不违反现行强制性、效力性的法律规定，故案涉协议应视为有效协议。 本案争议的焦点2，对原告诉求的处理。原告将涉案的地下车位使用权进行处理，原、被告之间实质属于租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。该法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。从原、被告双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》来分析，被告不仅将车位的使用权让渡给了原告，也转移了被告应对人防设施负有的维护和管理责任，该约定不符合人民防空法的规定。同时，该协议内容存在规避合同法关于最长租赁期限为20年的情形，因此，涉案协议超出20年的部分期限无效。本案中，原、被告变相地将车位使用期限约定为67年，协议中超出20年的部分期限内容应视为无效。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原、被告变相约定67年车位使用权的租赁费为60000元，由此推算平均每年为895.5元，使用20年的费用为17910元，因此被告应返还原告42090元。原告要求被告支付利息无双方的约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告无为碧鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内返还原告叶光东、王晓莲车位使用费42090元； 二、驳回原告叶光东、王晓莲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍履行迟延期间的债务利息。 案件受理费减半收取计475元，原告叶光东、王晓莲负担75元，被告无为碧鑫房地产开发有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 （此页无正文）审判员李平 二〇二〇年十一月十日 书记员  刘荣 附本判决适用的相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《中华人民共和国人民防空法》第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有 第二十二条：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。 3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。