江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2671号上诉人（原审原告）：虞鸿铭，男，1997年5月12日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：李鸿峰，江苏常立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡文杰，男，1995年10月30日出生，汉族，住常州市天宁区。被上诉人（原审被告）：云楠，女，1994年4月23日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：骆玉帮，男，1990年2月12日出生，汉族，户籍所在地四川省叙永县，现住常州市天宁区。上诉人虞鸿铭因与被上诉人蔡文杰、云楠、骆玉帮房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市天宁区人民法院(2019)苏0402民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭,并于2020年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人虞鸿铭委托诉讼代理人李鸿峰到庭参加诉讼，被上诉人蔡文杰、云楠、骆玉帮经本院公告送达开庭传票，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。虞鸿铭上诉请求：1.因原判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原审判决依法改判；2.一、二审案件受理费和公告费均由蔡文杰等承担。事实与理由：一、由于被上诉人不具备解除合同的条件，所以在2018年1月10日被上诉人强行要终止合同，上诉人书面回复明确必须继续履行合同，而且提起了继续履行合同的诉讼。但后被上诉人以自己不履行主债务的行为作以证明坚持要终止合同，为了减少损失，在2019年3月8日同意提前终止合同，但不影响原合同中清理条款的效力，并非被上诉人在两个月之前就提出解除合同的合法性，而免除合同中约定的违约责任。《合同法》的立法目的显然是鼓励交易，鼓励甚至奖励守约，而不是鼓励违约。根据《合同法》第94条、第98条、最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019)254号第46条、第48条规定，被上诉人根本不具有合同解除权，而出租方在2019年3月8日，为了防止损失的扩大而行使的合同解除权，从而终止了合同，但是因合同解除而终止不影响合同中结算和清理条款的效力。但从判决书的判决来看，没有支持上诉人两个月的违约金请求，但从认定中可以看出，被上诉人两个月之前提出解除合同，说明解除合同的条件成熟而合法，不需要承担违约责任，属于认定事实错误。二、被上诉人拖欠上诉人从2018.12.02(包括当天）-2019.03.08期间3个月加7天的、标准为每月1500元的租金4850元（1500元*3个月+1500元/30天*7天），应赔偿2019.03.08-04.03期间26天的、标准为每月1500元的租金损失1300元（1500元/30天*26天），而非应当支付2018年12月至2019年3月期间的房屋占有用使用费6000元（判决书第7页第1-2行）属于认定事实不清，认定事实错误。三、违约金约定过高必须基于被上诉人的主动请求，法院不能依职权认定违约金约定过高而主动裁量和调整。本案中原审法院依职权认定违约金约定过高而主动裁量和调整违约金为38元，但是判决中又分文没有支持。被上诉人在一审中没有提出违约金过高问题，如果在二审中提出，二审也不应予以审理。四、上诉人垫付了2384.72水费、电费、燃气费。被上诉人交上诉人的1500元保证金，扣除财物损失905元，还剩余595元(1500-905);上诉人垫付了2979.72元水费、电费、燃气费，除剩余595元，实际上垫付了2384.72元（2979.72-595),属于认定事实不清。五、违约金被上诉人限期支付强制解除合同的、两个月房租标准的违约金3000元，和逾期支付租金的违约金1462(1500-38)元被上诉人未能按约向上诉人支付房租，应根据合同第一条约定，应承担逾期支付房租期间的资金占用利息。且被上诉人明知自己不按合同约定的时间履行给付房租义务，而放任自己不履行合同约定的给付房租义务，且对其违约行为也无法做出合理解释，根据合同约定，应认定其构成故意违约。根据《江苏省高级人民法院关于若干问题的讨论纪要》第二十九条“对于故意违约，违约方请求减少违约金的，人民法院不予支持”，合同中有关违约金的约定，属私法调整范围。被上诉人逾期支付房租属故意违约，被上诉人应承担一个月房租标准的1500元违约金（按照约定每日3/1000滞纳金的2016苏04**民初1467号民事判决书可证）。六、资金占用利息。1.按合同约定，第2次交租金是4个月租金6000元，被上诉人应该在2018年7月2日之前交2018年8月2日-2018年11月1日期间的租金，后经上诉人多次催要后，在逾期28天后的2018年7月30日，被上诉人骆玉帮在15:43分才通过微信向上诉人代理人转付了2018年8月2日-2018年9月2日期间的1500元租金；应当承担2018年7月2日之前没有支付1500元房租而导致逾期付款的违约责任，且应承担资金占用利息的损失。2.按合同约定，第2次交租金是4个月租金6000元，被上诉人应该在2018年7月2日之前交2018年8月2日-2018年12月1日期间的租金，后经上诉人多次催要后，在逾期45天后的2018年8月16日，被上诉人云楠在15:56分才通过支付宝向上诉人代理人转付了2018年9月2日-2018年12月2日期间的4500元租金；应当承担2018年7月2日之前没有支付4500元房租而导致逾期付款的违约责任，且应承担资金占用利息的损失。3.按合同约定，第3次交租金是5个月租金7500元，被上诉人应该在2018年11月2日之前交2018年12月2日-2019年5月1日期间的租金，但被上诉人没有按照合同约定支付租金。实际上被上诉人违反合同的约定，被上诉人云楠代表三被上诉人通过微信向上诉人代理人王国骅告知“我们不租了”擅自终止合同。2018年11月12日，出租人的代理人王国骅向三位承租人发出《告知书》，明确告知必须继续履行合同，并催要第三次租金，并要求承租人依合同约定承担违约责任，被上诉人于2018年11月13日收妥《告知书》，但被上诉人云楠在2018年11月20日18:03分、3月17日15:46分用微信还分别威胁合同签订代理人：“我还一点不怕打官司”、“合同书上3个人的…你告吧”。直在4月3日被上诉人才将涉案房屋交付给上诉人。因此被上诉人应当支付从2018年12月2日（包括当日）至2019年4月3日期间（即4个月加4月2日、4月3日二天）的房租，应当承担2018年11月2日之前没有支付房租（即4个月加4月2日、4月3日是二天）而导致逾期付款的违约责任，且应承担资金占用利息的损失。4.被上诉人交上诉人的1500元保证金，扣除财物损失905元，还剩余595元(1500-905)；上诉人垫付了2979.72元水费、电费、燃气费，除剩余595元，实际上垫付了2384.72元（2979.72-595)，被上诉人应当承担按时交水费、电费、燃气费的违约责任，且应承担垫付2384.72元资金占用利息的损失。至于资金占用利息损失，原审在判决书的认为部分根本没有提及，在判决中也根本没有支持。根据《民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款、第三款等规定，上诉人主张违约金的同主张资金占用利息损失，法院应予支持。最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确自2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此如被上诉人未按法律文书指定履行期内履行租金、赔偿的租金损失、违约金，均分别应从人民法院指定履行期届满的次日开始，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息损失，一直计算到付清之日止。至于二审的上诉费，本案属于财产类型的案件，应按照不服一审判决的部分缴纳。上诉人在不服一审判决部分的上诉请求数额中，有明确的数额为4612元。蔡文杰、云楠、骆玉帮未作答辩。虞鸿铭向一审法院起诉请求：1.要求蔡文杰等三人支付强制解除合同的违约金3000元；2.蔡文杰等三人延期支付6000元房租的利息损失，及逾期支付的违约金1500元；3.2018年12月1日至2019年4月3日期间房屋占有使用费按照1500元/月计算，计4650元及利息损失；4.水电费2980元及利息损失。一审法院认定事实：2018年5月2日骆玉帮与虞鸿铭签订《房屋租赁合同》，约定：将位于本市××街道××村××幢××单元××室房屋出租给骆玉帮使用，租赁期限自2018年5月2日至2019年5月1日，计12个月。房屋租金1500元／月，首次三个月一交，第二次四个月一交，第三次五个月一交，以现金形式先交后用。第二次、第三次需提前一个月前交，无需出租人催告，否则只要出现逾期情形，承租人自愿承担一个月房租标准的惩罚性违约金。首次支付房租时支付1500元保证金，租赁结束时，承租人缴清欠费后予以退还。租赁期间水、电、煤气等费用由承租人缴纳。室内设施完好，在使用期间的修理费由承租人承担，租赁结束时须将房屋设施恢复原状。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订书面终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付3000元违约金。合同还约定了其他事项。租赁合同签订后，骆玉帮向虞鸿铭支付了房租4500元和押金1500元。2018年7月30日，骆玉帮向虞鸿铭支付2018年8月2至2018年9月2日期间的租金1500元。此后云楠、蔡文杰因与骆玉帮有生意往来，由云楠、蔡文杰、骆玉帮共同承租虞鸿铭的房屋。2018年8月16日，云楠向虞鸿铭代理人支付了2018年9月2月至2018年12月2日期间的租金4500元。2018年12月2日至2019年5月1日期间的租金7500元，依约应在2018年11月2日前支付，经虞鸿铭代理人多次催要无果，且云楠于2018年11月10日通过微信向虞鸿铭代理人王国骅告知“我们不租了”。故虞鸿铭诉至法院，提出前列诉请。在诉讼过程中，虞鸿铭为了减少损失，虞鸿铭于2019年3月8日同意解除合同，并约定在3月11日让新房客至室内看房。虞鸿铭于2019年3月11日代蔡文杰等三人交纳拖欠的水费、电费、燃气费及滞纳金合计2979.72元。当日双方未能顺利交接房屋，直至2019年4月2日，云楠与虞鸿铭代理人办理了涉案房屋及室内物品的交接手续。在交接过程中，发现部分物品损坏、缺少，为此虞鸿铭修理室内空调、空调遥控器共花费200元，开锁、电割前院门挂锁共花费150元，配齐缺少的木椅1张、电视遥控器1只、CD功放1套、电视机机顶盒1只，白炽灯泡31只、前院门挂锁1把，共花费555元，以上合计905元。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中骆玉帮未与虞鸿铭解除合同，直至2018年11月10日云楠向虞鸿铭提出解除合同，虞鸿铭于2019年3月8日同意解除合同，故可以视为蔡文杰等三人已提前两个月通知虞鸿铭解除合同，自虞鸿铭同意解除之日起双方的租赁合同解除。但蔡文杰等三人未能及时将房屋交还给虞鸿铭并支付租金，直至2019年4月3日云楠将房屋交还给虞鸿铭，故2018年12月至2019年3月期间的房屋占有使用费应当参照租金标准予以支付，计6000元。蔡文杰等三人违反合同约定，逾期支付第二次租金，据此虞鸿铭主张蔡文杰等三人支付逾期支付的违约金1500元。结合虞鸿铭的实际损失，该约定明显过高，法院酌情予以调整，按照同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金来弥补虞鸿铭的利息损失，结合违约的天数，经核算为38元。蔡文杰等三人未能及时支付租赁期间的水、电、煤气费用，虞鸿铭代为支付2979.72元，根据合同约定蔡文杰等三人理应返还虞鸿铭垫付的费用。蔡文杰等三人租赁房屋期间，有爱护房屋内设施的义务，对租赁期间损坏、缺少的物品予以赔偿，虞鸿铭提供了相应的票据证明其修理和增添物品的花费905元，蔡文杰等三人对缺损的物品予以确认，故对虞鸿铭要求在保证金中扣除的要求，于法有据，剩余保证金595元虞鸿铭应予以返还。上述给付义务进行折抵，蔡文杰等三人还应支付虞鸿铭各项费用8422.72元。骆玉帮经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权，依法可缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、蔡文杰、云楠、骆玉帮于判决书发生法律效力之日起十五日内支付虞鸿铭房屋使用费、水、电、煤气费用等各项费用8422.72元，并从2018年12月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回虞鸿铭其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，公告费650元，合计739元，由蔡文杰、云楠、骆玉帮负担。二审中，双方均未向本院提交新的证据。二审查明的案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，根据骆玉帮与虞鸿铭之间房屋租赁合同的约定，房租需提前一个月前交，无需出租人催告，否则只要出现逾期情形，承租人自愿承担一个月房租标准的惩罚性违约金。任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订书面终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付3000元违约金。根据上述约定，骆玉帮在租赁房屋过程中，实际与蔡文杰、云楠共同使用租赁房屋，蔡文杰、云楠亦表示应当三人共同承担责任。蔡文杰、云楠、骆玉帮为按照合同约定支付房屋租金，应当承担延期支付租金的违约责任。一审审理中，蔡文杰、云楠、骆玉帮并未主张违约金过高并要求法院调整，一审法院主动调整延期支付房屋租金的违约金并无事实依据，本院予以纠正。蔡文杰、云楠、骆玉帮要求提前解除合同，按照合同约定应提前两个月通知，虞鸿铭嗣后亦表示同意接粗合同，应当视为已经就提前解除合同达成一致，一审法院据此不支持强行终止合同的违约金并无不当。双方之间的房屋租赁合同解除后，双方当事人于2019年4月2日办理交接手续，故房屋使用费应计算至2019年4月2日，故自2018年12月2日计算至2019年4月2日的房屋租金及使用费应为6050元。综上，蔡文杰、云楠、骆玉帮应当支付虞鸿铭房屋租金及使用费6050元，垫付的水、电、煤气等费用2979.72元、房屋物品损失905元，合计9934.72元，扣除蔡文杰、云楠、骆玉帮支付的保证金1500元，尚应支付8434.72元，并从2018年12月2日起承担按照规定计算的利息。此外，尚应延期支付房屋租金的违约金1500元。对于上诉人主张的其余请求，因缺乏合同约定和事实依据，本院不予采信。综上，上诉人虞鸿铭的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江苏省常州市天宁区人民法院(2019)苏0402民初3829号民事判决第二项及诉讼费负担部分。二、变更江苏省常州市天宁区人民法院(2019)苏0402民初3829号民事判决第一项为：蔡文杰、云楠、骆玉帮于本判决书发生法律效力之日起十五日内支付虞鸿铭房屋使用费、水、电、煤气费用等各项费用8434.72元，并承担从2018年12月2日起至2019年8月19日按照同期银行贷款利率计算的利息、自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、蔡文杰、云楠、骆玉帮于本判决书发生法律效力之日起十五日内支付虞鸿铭延期支付房屋租金的违约金1500元。二审案件受理费50元，由上诉人虞鸿铭负担20元，蔡文杰、云楠、骆玉帮共同负担30元。本判决为终审判决。审 判 长 罗希夷审 判 员 刘岳庆审 判 员 王 莹二〇二〇年十一月二十五日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐