江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初2944号原告：缪某某，女，1962年10月28日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被告：李某某，男，1954年10月1日出生，汉族，上海市人，住上海市黄浦区。第三人：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地高邮经济开发区文游北路。法定代表人：范犇屋。原告缪某某与被告李某某、第三人龙誉（扬州）置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告缪某某到庭参加诉讼，被告李某某经本院合法的传票传唤，无正当理由未到庭应诉，第三人龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称：龙誉公司）经本院公告送达，公告期满后其未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法排除高邮市606、608室的强制执行。事实和理由：高邮市人民法院（2020）苏1084执异27号《执行裁定书》以原告于2014年1月25日与第三人签订的《帝景龙庭房屋认购书》其性质为“借款担保”从而驳回原告的执行异议。原告认为上诉《认购书》是原告与第三人双方真实意思表示，并且约定了将借款转化为购房款的条件，确定第三人交付涉案房屋（按现状购买，同意入住）。因此，案涉《认购书》因附条件已成就而其性质为商品房买卖的预约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告也已按约支付了购房款，故案涉《认购书》应当认定为商品房买卖合同。被告未答辩。第三人未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年1月27日，原告缪某某与第三人龙誉公司签订《“帝景龙庭”房屋认购书》（以下简称《认购书》），其主要内容为：认购人缪某某，认购单元秦邮路299号606、608室，建筑面积140㎡，备注“此为借款抵押，如2014年8月30日前未归还借款，此房归缪某某所有。如偿还借款后，此认购书则自动作废”。认购书同时载明“买方（原告）需于签订此认购书后根据卖方通知（电话或书面通知），携带此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或相关证件办理签署《商品房买卖合同》；如双方不在认购书第二款规定的日期内签署《商品房买卖合同》，则卖方可没收认购定金并有权将其认购的房屋转售他人，并无需另行通知；实际楼宇交付日期、计价面积以《商品房买卖合同》为准。同日，第三人向原告、案外人胡艳出具《收条》一份，金额为60万元，注明“秦邮路299号丽晶公寓606、607、608、609室房款，原2012年2月21日借款转房款”。随后，缪某某将涉案606室、608室房屋分别租给案外人杨得岚、徐福宝。2019年2月14日，因第三人向被告李某某借款未归还，被告向本院起诉要求第三人偿还借款，本院依法作出（2018）苏1084民初3853号民事判决书，判决：第三人龙誉公司于判决生效后十日内一次性归还被告李某某借款本金700万元及利息11339999元（已计算至2019年1月31日，逾期顺加）。第三人龙誉公司不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，但其未在规定期限内预交上诉案件受理费，被按自动撤回上诉处理。因第三人龙誉公司未履行判决确定义务，被告李某某向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，于2019年11月4日查封了第三人龙誉公司所有的位于高邮市帝景龙庭的房产，房号分别为28幢606、607、609、607、611、608、504、510、509、607、609、601、612、609、701、702、607、609、704、705、706、707、708、709、710、711、712、805、806、807、808、809、810、811、812、311、312号。在执行过程中，原告向本院提出异议，要求排除对上述28幢606、608室房产的执行。本院于2020年6月5日作出（2020）苏1084执异27号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。另查明，位于高邮市又名为“丽晶公寓”或“丽晶会公寓”。该处商品房由第三人龙誉公司开发，第三人龙誉公司已取得商品房预（销）售许可证。被告李某某与第三人龙誉公司针对涉案房屋606、608室已签订《商品房买卖合同》，并于2009年10月22日在高邮市住房和城乡建设局进行网上合同备案。本院认为：本案中，原告要求排除对涉案房产执行的诉讼请求不能成立。理由为：原告与第三人签订的《认购书》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或29条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形。具体分析如下：一、原告与第三人签订的《认购书》中已明确“此为借款抵押，如2014年8月30日前未归还借款，此房归缪某某所有。如偿还借款后，此认购书则自动作废”。因此，双方的真实意思表示均认为上述《认购书》性质属于借款担保合同，非正式的商品房买卖合同。二、虽然原告依据《认购书》以借款抵偿了房款，但不能认定《认购书》为书面房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记相关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，原告与第三人签订的《认购书》中未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。综上所述，原告主张排除对涉案房产执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告缪某某的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告缪某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 芬人民陪审员  徐佳宏人民陪审员  薛家富二〇二〇年十一月十六日法官 助理  牟疆燕书 记 员  黄 艳附本判决所依照的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。2、《中华人民共和国合同法》第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。6、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。7、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。