山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1091民初2271号原告（案外人）：山东名流房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区羊亭镇凤凰山路**，统一社会信用代码91371000586054769W。法定代表人：周本留，董事长。委托诉讼代理人：王玉霞，山东舜元（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜莉，女，汉族，1982年11月5日出生，住威海火炬高技术产业开发区，系公司员工。被告（申请人）：中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行，住所地，住所地威海市文化西路****会信用代码913710007207704848。负责人：曲艳丽，行长。委托诉讼代理人：赵辉，女，汉族，1969年1月28日出生，住威海市环翠区，系公司员工。被告（被执行人）：何庆雨，男，1988年6月15日出生，汉族，住黑龙江省海伦市。原告山东名流房地产开发有限公司与被告中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行、何庆雨案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王玉霞、姜莉，被告中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼。被告何庆雨经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东名流房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：撤销(2018)鲁1091民初1345号案件中有关海岸山庄-38号-1004室房屋的查封措施，并予以解除。事实理由：首先，涉案被查封的海岸山庄-38号-1004室房屋是由原告投资开发建设，于2016年5月27日与被告何庆雨签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同编号201600022764)，约定被告何庆雨购买涉案房屋，并在被告中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行处办理按揭贷款324000元用于支付购房款，办理按揭贷款时将涉案房屋“预告登记”在被告何庆雨的名下。其次，涉案房屋至今仍未建设完成，属于在建工程，也不存在交付的情形，未进行物权确权登记。根据物权法的规定，涉案房屋的所有权在建设过程中尚未发生转移，被告何庆雨对涉案房屋能够享有的只是一种物权期待权，而并非是物权。故根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的规定》第十五条的规定，威海高区法院(2018)鲁1091民初1345号诉讼案件和(2020)鲁1091执342号案件对该房屋的这种查封行为只是一种预查封。预告登记、预抵押登记、预查封的“预”字，正是为了体现物权没有变动和物权已经变动的区别而设。因此，高区法院的这种预查封行为，所查封的也只能是被告何庆雨对物权变动的一种请求权，是将来有可能实现的权利，但不是现实的物权。而执行异议裁定中表述为：“案外人(异议人)名流公司称，本院在审理(2018)鲁1091民初1345号一案中，查封的登记在被执行人何庆雨名下、位于威海市产属于案外人名流公司所有。”不知是从何处得来的。第三，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)法释[2016]5号第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。”的规定，原告与被告何庆雨之间的商品房买卖合同关系已经解除，涉案房屋的预告登记失效，何庆雨对涉案房屋的物权期待权消夫，高区法院对涉案房屋的“预查封”也因标的不存在而失去了查封的意义。二被告之间的信用卡纠纷执行案件可以继续执行被告何庆雨的其他合法财产。第四，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《规范查封扣押冻结秩序依法保护执行当事人合法权益》，执行中涉及第三人利益的，无论是哪种情况，都应当支持保护第三人的合法权益，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益。(2018)鲁1091民初1345号案件的查封措施与最高院的相关规定相悖，而执行异议裁定不仅与最高院的规定相悖，更是混淆了“物权”和“物权期待权”的概念。综上，原告认为，(2018)鲁1091民初1345号案件中对涉案房屋的查封措施查封的是案外人即本案原告的财产，侵犯了原告的合法权益。现根据民事诉讼法的规定提起诉讼，请求查明事实，依法维护原告的合法权益。中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行辩称，涉案执行异议裁定书事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告何庆雨拖欠信用卡欠款纠纷一案，中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行申请法院于2018年7月12日以（2018）鲁1091民初1345号民事裁定书查封了预告登记在何庆雨名下的涉案房产。根据物权法的规定，预告登记人对预告登记的财产有排他的物权期待权，法院查封涉案财产行为基于被告对涉案房产的物权期待权及取得物权期待后的权利。原告于2018年8月21日起诉并取得（2018）鲁1002民初5299号民事判决书，其诉讼行为及取得判决书的事实皆处于该涉案房产查封期间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，金钱债权履行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的生效法律文书，提出排除执行异议的，人民法院不予支持。因此应当驳回原告的诉讼请求何庆雨未作答辩。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院依法组织各方当事人证据交换并质证。对无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。对各方当事人无异议的事实，本院认定如下：2018年7月12日，在被告中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行与被告何庆雨信用卡纠纷一案中，依中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行申请，本院作出(2018)鲁1091民初1345号民事裁定书，查封登记在何庆雨名下威海市的房产及项下土地使用权。原告作为案外人向本院提起执行异议，认为上述查封的房产属于案外人所有，并非何庆雨可供执行的财产。请求中止对上述房产的强制执行行为，并解除对该房产的查封。本院经审查于2020年9月22日作出（2020）鲁1091执异36号执行裁定书，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条第二项的规定，认为涉案房产的查封行为在先，威海市环翠区人民法院生效判决书在后，原告不能持生效在后的法律文书对抗本院在先的查封行为，且对涉案房产查封效力及于被执行人取得物权前对涉案房产的权利，也及于取得物权后的权利。被告何庆雨与原告签订涉案房产的预售合同，便取得了涉案房产的期待权利，人民法院可以对该项权利予以查封。综上，原告异议于法无据，理应不予支持，裁定驳回了原告的异议申请。原告不服，遂提起本次诉讼，请求依法处理。另查明，2018年9月20日，山东省威海市环翠区人民法院在原告诉被告何庆雨房屋买卖合同纠纷一案中，对涉及双方买卖海岸山庄-38号-1004室房屋的诉求，经审理认为，原告与何庆雨之间签订的《房屋买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。何庆雨逾期偿还贷款，符合双方约定的合同解除条件。原告按照约定的通讯地址向何庆雨发出解除合同的通知，该通知到达时双方之间签订的合同解除。涉案房产已经在房屋管理部门办理的预抵押登记、预告登记、预售合同备案登记等相关手续，因合同解除而亦需解除。何庆雨宇作为违约方，有义务协助原告解除上述登记，使房屋权利恢复原始状态。原告为何庆雨承担连带责任后，有权向其主张赔偿损失。威海市环翠区人民法院作出（2018）鲁1002民初5299号民事判决书，判决：一，原告山东名流房地产开发有限公司与被告何庆雨之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201600022764）解除。二、被告何庆雨于本判决生效后10日内协助原告山东名流房地产开发有限公司办理解除预抵押登记、预告登记、预售合同备案登记手续。三、被告何庆雨本判决生效后10日内赔偿原告山东名流房地产开发有限公司损失12390.34元。现该判决已生效。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告系执行案件的案外人。原告与被告中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行的争议焦点为原告是否具有足以排除查封涉案房屋及项下土地使用权的民事权益。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封：……（三）、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中被告何庆雨为自原告处购买的涉案房屋，向被告中国人民建设银行振兴路支行申请了贷款，并办理了预告登记等手续，本院予以查封涉案房屋并无不当。现因何庆雨未按期偿还银行住房按揭贷款，原告在银行扣收贷款、解除借款合同及相关约定后，依法向人民法院提起诉讼，请求解除了其与被告何庆雨的房屋买卖合同并经司法确认。涉案房屋不能再依据双方之间的买卖合同发生预定的产权变更，预查封之目的已无法实现。因案涉房屋买卖合同的解除且房屋并未实际交付被告何庆雨，故原告主张房屋为其所有的主张成立，可以排除对该房屋的执行。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非是对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。被告关于适用该规定的第二十六条来确定原告是否享有排除其查封财产的实体权益，于法无据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：不得查封登记在被告何庆雨名下、位于威海市的房产及项下土地使用权，本院（2018）鲁1091民初1345号民事裁定书于本判决书生效时自动失效。案件受理费2300元，由被告中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  王 军人民陪审员  郑本利人民陪审员  鞠洪娜二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  王 青