广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异474号 案外人：陈少兰，女，1984年03月17日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。 申请执行人：陈思宏，男，1962年9月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 委托代理人：黄国标，广东尊海律师事务所律师。 被执行人：广州新发实业有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇港口大道**新利综合楼首、二、三层商场。 法定代表人：赵伟峰。 本院在执行申请执行人陈思宏申请执行被执行人广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人陈少兰对本院作出(2018)粤0118民初6159号民事裁定书，查封位于广州市增城区新塘镇##车位的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人陈少兰称，增城区人民法院出具(2018)粤0118民初6159号民事裁定书，实施查封了广州市增城区新塘镇##车位（以下简称涉案车位）。该财产属于异议人所有，如果涉案车位被执行，将严重损害异议人的合法利益，特提出书面异议申请，请求法院撤销(2018)粤0118民初6159号民事裁定书，解除对涉案车位的查封，以保护异议人的合法权益不受侵害。理由如下：2015年8月31日，异议人向新发公司购买涉案车位，双方签订了《商品房认购协议》，约定以106400元购买涉案车位。当天，异议人向新发公司支付了购房定金10000元，并同时与新发公司指定银行--中国农业银行增城支行签订了《金穗贷记卡专项商户分期业务担保借款合同》（合同编号：农银粤营增卡字【2015】034号），约定以信用卡分期付款的方式办理车位贷款90000元整，于2015年11月已向新发公司发放按揭款90000元（目前异议人按月偿还月供）。约定余下的尾款6400元以现金方式于9月3日前交清。2015年11月28日，异议人与新发公司签署了《收楼确认书》，之后异议人与该小区物业公司广州市欣茂物业管理有限公司签署了《新都盛世名门小区业主临时规约》、《前期物业服务协议》、《业主／住户停放车辆消防安全责任书》。异议人于2015年12月起每月按期缴纳涉案车位的物业服务费，并长期正常使用至今。异议人得知涉案车位己于2018年9月21日被增城区人民法院执行查封。异议人认为：1、异议人和新发公司是在法院查封涉案车位之前，就已经签订了合法有效的书面买卖合同；2、异议人在法院查封之前己合法占有了涉案车位，并长期正常使用；3、异议人已经向新发公司支付了购买涉案车位的全部价款；4、在涉及此次执行查封的案件中，异议人并不存在任何责任与过错；5、异议人在购买后、查封前己数次催促新发公司办理产权过户登记手续，但遭到新发公司的拖延。因此对于涉案车位未办理过户登记一事，并非异议人自身原因造成。上述情形，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此法院依法对异议人的请求应予支持。 陈少兰向本院提交下列证据：１、《商品房认购协议》；２、房屋款项发票；3、《金穗贷记卡专项商户分期业务担保借款合同》、个人业务凭证及盛世名门车位农行贷款已放款交接清单；4、《收楼确认书》；5、《新都盛世名门小区业主临时规约》、《前期物业服务协议》、《业主／住户停放车辆消防安全责任书》；6、车位维护费发票；7、产权情况表；8、(2018)粤0118民初6159号《民事裁定书》；9、财产保全情况告知书；10、（2020）粤0118执2760号《执行通知书》。 申请执行人陈思宏未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 被执行人新发公司答辩称，一、在执行法院作出(2018)粤0118民初6159号民事裁定书查封涉案车位之前，案外人陈少兰已支付该车位大部分房款并实际控制该车位，执行法院查封该车位实际已经损害案外人陈少兰的合法权益。案外人陈少兰于2015年8月31日与答辩人签订了《商品房认购协议》，约定案外人陈少兰向答辩人购买涉案车位。在签订前述《商品房认购协议》同日，案外人陈少兰交纳该车位定金10000元人民币，于2015年11月12日向答辩人再支付所购车位价款90000元人民币，总共合计交纳车位价款100000元人民币，剩余6400元人民币车位尾款因答辩人公司账号被查封无法收取并开具发票而至今未交纳。后因答辩人涉诉，该车位被查封，至今未能与案外人陈少兰签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》。案外人陈少兰已于2015年11月28日接收已购车位并进行使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》（2004）第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014）第二十八条规定，由于在执行法院于2018年9月13日作出（2018）粤0118民初6159号民事裁定书查封涉案车位之前，案外人陈少兰已与答辩人签订书面《商品房认购协议》，在该车位查封前已于2015年11月28日实际控制该车位，且已缴纳该车位大部分房款，案外人陈少兰本身无过错，执行法院作出（2018）粤0118民初6159号民事裁定书并查封该车位，已损害案外人陈少兰的合法权益，应当依法撤销（2018）粤0118民初6159号民事裁定书并解封该车位。二、答辩人与陈思宏建设工程合同纠纷一案[(2018)粤0118民初6159号]，涉及金额约计人民币2200万元。(2018)粤0118民初6159号《民事裁定书》和《财产保全书》所查封的物业已明显超过申请保全的债权额，案外人陈少兰实际占有的涉案车位之所以被查封，完全是陈思宏及法院超额查封财产所致，解封案外人陈少兰实际占有的该车位并不会影响陈思宏的执行，请求法院撤销(2018)粤0118民初6159号民事裁定书并解封该车位。新发公司与陈思宏建设工程合同纠纷一案，因陈思宏提出财产保全申请，广州市增城区人民法院于2018年9月13日作出《民事裁定书》，查封了新发公司位于广州市增城区新塘镇###新都盛世名门928个车位，车位明细详细列于2019年1月21日出具的《财产保全情况告知书》。陈思宏查封的928个车位包含了6个为案外人已经购买的车位。从陈思宏申请执行查封的物业情况明显可见，陈思宏申请查封的物业已经远远超过标的额，明显为超额查封，已经严重影响了答辩人和案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，陈思宏申请财产保全且法院查封的答辩人财产为928个车位，非不可分物。928个车位市场价值已高达上亿元，远远超出诉讼标的金额2200万元，是明显的超额查封行为，严重侵害申请人的合法权益。因此，法院应及时对超标的查封的部分解除保全措施。综上，请求法院依法撤销（2018）粤0118民初6159号民事裁定书，并立即解封陈思宏超额查封的车位，以维护答辩人的合法权益。 新发公司向本院提交下列证据：1、（2018）粤0118民初6159号《民事裁定书》；2、（2018）粤0118民初6159号《财产保全情况告知书》；3、已售车位查封清单。 本院查明，申请执行人陈思宏申请执行被执行人新发公司企业借贷纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2018）粤0118民初6159号民事判决书。该案判决主文显示：“一、被告广州新发实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈思宏支付工程结算款10746458.02元及违约金（违约金以10746458.02元为本金，从2014年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。二、驳回原告陈思宏的其他诉讼请求。”在该案审理过程中，本院于2018年9月13日作出(2018)粤0118民初6159号《民事裁定书》，裁定查封、冻结新发公司所有的价值人民币2200万元的财产，并于2018年9月20日实施查封了被执行人新发公司名下位于广州市增城区新塘镇####车位。 由于新发公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，陈思宏向法院申请强制执行，本院立案受理，执行案号为：(2020)粤0118执2760号。执行过程中，案外人陈少兰对本院查封涉案车位的执行行为不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明：陈少兰举证签订于2015年8月31日的《商品房认购协议》载明涉案内容如下：陈少兰向新发公司认购位于广州市增城区新塘镇##车位，总成交价为106400元；付款方式为在2015年8月31日支付定金10000元，2015年9月10日前支付总成交价的100%，即106400元。陈少兰举证的发票显示：付款方为陈少兰，收款方为新发公司，开票日期2015年8月31日的发票金额为预售定金10000元，开票日期2015年12月29日的发票金额为售房款89920元。陈少兰与中国农业银行股份有限公司增城市支行签订《金穗贷记卡专项商户分期业务担保借款合同》贷款90000元，陈少兰在笔录中主张向银行贷款的90000元中有80元由银行扣除当手续费，后续需向开发商补齐，故总共尚欠6480元尾款未付清。2020年11月6日，陈少兰将剩余价款6480元汇入本院账户交付执行。 2015年11月28日，陈少兰作为业主方与新发公司共同在《收楼确认书》上签字盖章，双方确认：双方已于2015年11月28日办妥涉案车位物业移交接收手续，从该日起，房屋占有、使用、收益、处分权归业主。物业管理费从2015年12月1日开始由业主承担。同日，陈少兰与广州市欣茂物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》、《新都盛世名门小区业主临时规约》及《业主／住户停放车辆消防安全责任书》。广州市欣茂物业管理有限公司出具的发票及深圳市金地物业管理有限公司广州分公司出具的收款收据显示：陈少兰自2015年12月起每年交纳全年车位维护费。 广州市规划和自然资源局出具的《产权情况表》显示：涉案车位坐落于增城市××路××地下室××号，权属人为新发公司，登记日期是2013年7月24日，登记字号：13登记。查封历史案件栏记载（2018）粤0118民初6159号协执对涉案车位的查封记录状态为有效查封。 本院认为：陈少兰对涉案车位主张所有权，请求本院解除对涉案车位的查封，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议。陈思宏主张新发公司被其他债权人申请破产，但无证据显示新发公司涉执行案件已移送破产或中止执行。本案应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于陈少兰的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，新发公司依照（2018）粤0118民初6159号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，１、本院在2018年9月20日查封了涉案车位，新发公司与陈少兰在此之前的2015年8月31日已签订《商品房认购协议》，并且按照《收楼确认书》约定新发公司已于2015年11月28日将涉案车位交付陈少兰使用。从陈少兰举证的收楼确认书、业主临时规约、前期物业服务协议、停放车辆消防安全责任书等证据，结合陈少兰自2015年12月起每年缴纳车位维护费的证据，本院认定双方签订《商品房认购协议》属实，合同经签订即依法成立生效。且新发公司依约在2015年11月28日向陈少兰交付了涉案车位，陈少兰从该日起已合法占有使用涉案车位，显然在本院查封之前。２、陈少兰提供金额为10000元和89920元的购房款发票，证明陈少兰已向新发公司支付大部分的购房价款。在异议审查阶段，陈少兰已将剩余价款6480元交付法院执行。3、按常理分析，陈少兰作为买受人，理应希望尽快将涉案车位的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。陈少兰主张涉案车位被查封前已数次向新发公司催促办理但遭到拖延。该口头催办方式符合日常习惯，陈少兰难以对该事实进行举证，可以采信。在没证据证明陈少兰要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于陈少兰自身原因致使涉案车位未办理过户登记，也不能因此认定陈少兰存在过错。另外，被执行人新发公司向本院提交答辩意见也确认了上述事实。结合以上事实，本院认为陈少兰与新发公司之间买卖涉案车位的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故陈少兰的异议理由成立，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，裁定如下： 中止对广州市增城区新塘镇##车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  陈丽华 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  陈月玲