浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7805号 上诉人（原审被告）杭州梦舟实业有限公司，住所地杭州市下城区永波街******。 法定代表人葛琦，董事长。 委托诉讼代理人葛凤林，该公司股东。 被上诉人（原审原告）曾凡芝，女，1965年1月23日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 上诉人杭州梦舟实业有限公司（以下简称梦舟公司）因与被上诉人曾凡芝房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年11月28日，甲方杭州宏久实业有限公司与乙方曾凡芝签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市下城区××街××号××层××号××号商铺××方用作商业经营，面积为17.7平方米。租赁期限自2013年1月1日-2023年9月30日止；租金总额为273387元，分两次付清。乙方还需支付押金4000元，水、电费保证金500元，中央空调使用费1000元／年，物业管理费1000元／年，广告宣传费1000元／年。而后，曾凡芝按约缴纳了租金和上述相关费用。2015年1月1日，梦舟公司与杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社签订《房屋租赁协议》，约定承租位于杭州市下城区××街××号××幢××楼。2016年3月2日，甲方梦舟公司与乙方曾凡芝和王宏斌签订《补充协议》，约定曾凡芝租赁方更改为杭州梦舟实业有限公司。原租赁协议利益分配更改为租赁租金按4、6分成，即甲方40%租金收益，乙方60%租金收益。2019年11月案涉商铺所在房屋面临拆迁。同年11月15日，曾凡芝所租赁房屋停水停电，无法经营。2020年1月10日，甲方杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社与乙方梦舟公司签订《房屋租赁合同终止协议》约定，乙方承诺向甲方承担原承租人杭州宏久实业有限公司拖欠甲方的租费300万元，并承诺负责处理原承租人与商户、投资人之间的经济纠纷。原协议约定由乙方负责代原承租人处理原承租人与商户、投资人之间的经济纠纷，该等事项，仍按原协议执行，乙方应妥善处理完毕，与甲方无关。原装修按13555平方米，装修按360元／平方米计算，搬家费80元／平方米；甲方支付乙方清理原杭州宏久实业有限公司经营户费用500万元。另查明：2015年10月20日，甲方曾凡芝和乙方邹运泰签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于杭州市下城区××街××号××号××商铺××方，租赁期限为3年，自2015年11月5日-2018年11月5日。曾凡芝于2020年3月诉至原审法院，请求判令：1、梦舟公司退还剩余租赁期内的租金97486元，或补偿剩余租赁期的转租租金收益92000元；2、梦舟公司退还押金7500元；3、梦舟公司赔偿装修、搬迁费30000元，总计134986元。 原审法院认为，虽然梦舟公司系向杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社租赁了案涉房屋，但根据其与杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社签订的《房屋租赁合同终止协议》约定，梦舟公司承诺负责处理原承租人与商户、投资人之间的经济纠纷，且根据梦舟公司提交的补偿清单可见杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社支付了梦舟公司清理原杭州宏久实业有限公司经营户费用500万元。因此，杭州梦舟实业有限公司抗辩应由杭州宏久实业有限公司承担责任的理由不能成立，原审法院不予采纳。现根据庭审查明的事实，案涉房屋于2019年11月15日停水停电，即不能经营，故应从该日期计算剩余租期内应返还的租金，现曾凡芝主张要求返还剩余租期内的租金或支付租金收益92000元，故原审法院对于曾凡芝要求梦舟公司支付剩余租期内的租金收益92000元的诉请依法予以支持。关于返还保证金的诉请，曾凡芝缴纳的7500元中仅有4000元和500元分别为押金和水、电费保证金，故上述费用应予以返还，其他费用为使用所支付，曾凡芝无权要求返还。关于装修赔偿和搬家费用，根据补偿清单显示，原装修按360元/平方米计算，搬家费80元/平方米计算，现曾凡芝不能举证证明其对案涉商铺重新进行了装修，故应按照原装修标准计算，应为7524元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州梦舟实业有限公司于判决生效之日起十日内支付曾凡芝租金收益92000元；二、杭州梦舟实业有限公司于判决生效之日起十日内返还曾凡芝押金和水、电费保证金4500元；三、杭州梦舟实业有限公司于判决生效之日起十日内支付曾凡芝装修赔偿和搬家费7524元；四、驳回曾凡芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元（曾凡芝已预缴），减半收取1500元，由曾凡芝负担344元，由杭州梦舟实业有限公司负担1156元。曾凡芝于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州梦舟实业有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，梦舟公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。2011年，杭州宏久实业有限公司与杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社签订租赁协议，租赁位于杭州市下城区永波街170号房屋，曾凡芝与杭州宏久实业有限公司在2013年签订租赁合同，曾凡芝一次性支付28万元。曾凡芝在合同期间使用该场地。2014年经原审法院判决杭州宏久实业有限公司将场地返还给杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社。上诉人向杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社租赁了该场地，承诺代表杭州宏久实业有限公司协调处理剩余商户事宜。经杭州市下城区石桥街道和永丰经济合作社及商户代表协商，最终永丰经济合作社将杭州宏久实业有限公司的装修残值折价500万元向商户做出补偿，即按照原合同金额的2.3折处理。经多方数次协商，于2017年底将大部分商户签订代为补偿协议。杭州宏久实业有限公司的遗留问题应按多方代表协调的结果按同一标准处理，曾凡芝只能获得6.44万元补偿并清退商铺。因曾凡芝占用商铺不肯清退故在未处理好遗留问题前曾凡芝必须承担占用商铺应支付的房租。根据新协议，曾凡芝2015年至2019年共计收到房租4万元+2.1万元+2.1万元+2.3万元，而上诉人只收到了租金，且遗留问题处理会引发原商户的群体事件。二、考虑到曾凡芝店铺已经经营，上诉人与曾凡芝签订新协议，应认定原协议作废。由于政府拆迁导致的不可抗力，上诉人也是受害人，也是根据政府补偿协议进行处理。政府补偿协议中也没有提到经营损失，故上诉人是根据国家标准进行补偿。综上，上诉人梦舟公司请求二审法院撤销原判，追加下城区永丰经济合作社为第三人，本案诉讼费由曾凡芝负担。 被上诉人曾凡芝书面答辩称：上诉人提出的2.3折补偿方案已经协商缺乏依据，上诉人从未找被上诉人协商。当时购买非临街商铺的投资人自发聚集找到街道和社区，经协调与上诉人达成了协议，被上诉人未参与。本案双方签订的补充协议是上诉人处理完其他商铺的主张后，主动找被上诉人协商提出将租金收益的40%分给他们，其中不乏威胁言语，后双方达成补充协议。综上，被上诉人曾凡芝请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人梦舟公司在二审期间向本院提交以下证据材料：上诉人代为支付补偿款的协议原件52份，拟证明另145户已经按照23%折价补偿。 被上诉人曾凡芝在二审期间均未向本院提交新证据。 对上诉人梦舟公司二审提交的证据材料，被上诉人曾凡芝均不予认可。本院认为该证据与本案无关，故不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，根据梦舟公司与曾凡芝、王宏斌签订《补充协议》中租赁方变更为梦舟公司的约定，以及梦舟公司与杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社签订的《房屋租赁合同终止协议》中梦舟公司所作负责处理原承租人与商户、投资人之间的经济纠纷的承诺，梦舟公司应就案涉租赁房屋于2019年11月15日停水停电无法经营产生的租金损失、保证金返还以及装修赔偿和搬家费等向曾凡芝支付，一审根据合同约定和曾凡芝的诉讼主张确定租金收益和保证金返还数额并无不当，对装修赔偿和搬家费的计算亦无不妥。梦舟公司主张按原合同的2.3折赔偿缺乏法律依据或合同依据，本院不予支持。梦舟公司二审主张追加杭州市下城区永丰经济合作社为第三人，因缺乏事实和法律依据，故本院不予准许。综上，梦舟公司的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费791元，由杭州梦舟实业有限公司负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 万丹丹