广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1121号原告（反诉被告）深圳市广弘实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道禾花社区平新北路**，统一社会信用代码91440300741247174C。法定代表人黄振宇，董事长。委托代理人黄渭灏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人赖彩红，该公司财务。被告（反诉原告）深圳新战线文化传播有限公司，住，住所地深圳市龙岗区平湖街道禾花社区平新北路****A401一社会信用代码91440300056174229W。法定代表人魏月童。被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司，住所地，住所地深圳市龙岗区平湖街道禾华社区平新北路**广弘美居**A501、A502会信用代码9144030077877623XR。法定代表人魏月童。被告魏月童，男，汉族，1960年6月22日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。上述被告共同委托代理人覃立，广东宇盾律师事务所律师。被告深圳合讯传媒有限公司，住所地深圳，住所地深圳市宝安区福永街道机场六道**用代码91440300MA5DE5B405。法定代表人甄杰。上述当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告代理人黄渭灏、赖彩红、被告共同委托代理人覃立到庭参加了诉讼。被告深圳合讯传媒有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告深圳新战线文化传播有限公司签订了《租赁合同》，约定被告深圳新战线文化传播有限公司承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道广弘国际影视文化产业的A406房屋，被告深圳新战线文化传播有限公司应于每月20日前缴纳租金。但被告深圳新战线文化传播有限公司长期拖欠租金，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告腾退。同时，被告深圳新战线文化传播有限公司应向原告付清拖欠了租金、管理费及相应的违约金、水电费。另外，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司为被告深圳新战线文化传播有限公司出具了《付款计划》，自愿承担付款义务，属于债的加入，应承担连带责任。另外，被告魏月童系被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司的唯一股东，应对被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司的债务承担连带责任。原告特依据民事诉讼法的相关规定，诉至法院要求判令：1、解除原告与被告深圳新战线文化传播有限公司签订的《租赁合同》；2、被告深圳新战线文化传播有限公司按《租赁合同》约定的租金标准向原告支付2017年12月l日至腾退之日为止的租金；3、被告深圳新战线文化传播有限公司向原告支付2017年12月1日至2019年9月30日管理费33000元并支付至腾退为止；4、被告深圳新战线文化传播有限公司向原告支付租金违约金68474元（以每月租金为本金，暂计至2019年9月30日，按年利率24%计算，请求计算至被告实际支付之日止）；5、被告深圳新战线文化传播有限公司腾退租赁房屋，并将租赁物业恢复至出租前原状；6、被告魏月童、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司、被告深圳合讯传媒有限公司对被告深圳新战线文化传播有限公司的上述债务承担连带责任；7、被告承担本案的全部诉讼费用。被告魏月童、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司、被告深圳新战线文化传播有限公司辩称，一、被告深圳新战线文化传播有限公司拖欠租金数额实际只有231000元。二、被告深圳新战线文化传播有限公司拖欠原告管理费数额只有15750元。三、双方签订并备案的租赁合同没有关于违约金的约定。四、双方签订并备案的租赁合同没有关于恢复原状的约定。五、没有依据要求被告魏月童及被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司承担连带责任。六、双方的房屋租金、管理费应按《补充协议》结算。被告深圳合讯传媒有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告深圳新战线文化传播有限公司反诉称，原告违反房屋用途将位于深圳市龙岗区房屋租赁给被告深圳新战线文化传播有限公司作办公使用。原告一直违反国家和省市规定的价格向被告深圳新战线文化传播有限公司收取电费、用电管理费、水费和用水管理费，理应将高出部分退还被告深圳新战线文化传播有限公司。被告深圳新战线文化传播有限公司因原告违反房屋用途出租、乱收费的违法行为有权解除合同，并要求其赔偿装修损失。故反诉要求判令：1、解除被告深圳新战线文化传播有限公司与原告签订的《租赁合同》；2、原告赔偿被告深圳新战线文化传播有限公司装修损失72932元；3、原告向被告深圳新战线文化传播有限公司支付多收取的电费10036.82元【16652元／1.46元×（1.46元-0.58元）】、水费429元【910元／7元×（7元-3.7元）】；4、由原告承担本案诉讼费用。针对被告深圳新战线文化传播有限公司的反诉，原告辩称，一、双方虽然签订了补充协议，但补充协议未生效，因此被告深圳新战线文化传播有限公司应按租赁合同的约定支付相应租金及管理费。二、原告同意解除合同，也即双方都同意解除合同，因此恳请法院指定清退的合理期限，供被告深圳新战线文化传播有限公司搬出。三、被告仍拖欠原告2020年1月至5月的水电费、服务费，依法应支付。双方在签订合同时约定了该项服务费。在补充协议中，被告对收取服务费以及服务费的标准也是认可的。四、关于水电费退费是否属于法院的受理范围，请法院依法审查。综上请求驳回被告深圳新战线文化传播有限公司的全部反诉请求。经审理查明，2016年6月13日，原告与被告深圳合讯传媒有限公司签订一份《租赁合同》，约定被告深圳合讯传媒有限公司承租原告位于深圳市龙岗区广弘美居Ａ栋Ａ406用作办公／展示／仓储用途，租赁建筑面积为300平方米，租赁期限为五年，自2016年6月15日至2021年4月14日。其中合同第3.1条约定，原告同意被告深圳合讯传媒有限公司于2016年4月16日先进场装修，租金从2017年2月15日开始起算。合同第5.2条约定，2017年2月15日至2019年4月14日期间租金为每月15000元，2019年4月15日至2020年4月14日期间租金为每月15750元，2020年4月15日至2021年4月14日期间租金为每月16538元。合同第5.3条约定，该物业管理费按每平方米每月5元计算。合同第5.4条约定，被告深圳合讯传媒有限公司应当在当月20日前支付下月租金，首月租金起算日不是该月第一日的，按实际天数计付。合同第六条约定，在本合同签署当日，被告深圳合讯传媒有限公司应向原告支付30000元（共两个月租金）作为履约保证金。合同第10.11条约定，租赁期限届满或合同终止时，被告深圳合讯传媒有限公司可拆走租赁物业内所有由被告深圳合讯传媒有限公司安装的可移动的设备设施及物品，所有不能移动的不动产附着物按被告撤出时现状交还原告，并归原告所有。合同第11.3条约定，如被告深圳合讯传媒有限公司迟延支付租金的，每延迟一日，需按欠付款项的千分之二另向原告支付违约金；迟延支付超过15日以上的，原告或物业管理公司可以对该物业暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告深圳合讯传媒有限公司履行相关付款义务为止；若被告深圳合讯传媒有限公司迟延支付超过20日以上的，原告有权立即解除合同，被告深圳合讯传媒有限公司所缴纳的租赁保证金作为违约金扣除，原告不予退还。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告深圳合讯传媒有限公司使用，被告深圳合讯传媒有限公司装修后入驻。2019年11月19日，原告作为甲方，深圳新战线文化传播有限公司、深圳图讯环球电视广告传媒有限公司、深圳舆情传媒有限公司、深圳君诺文化传媒有限公司、深圳图讯网易传媒有限公司、深圳月童讯视文化有限公司、深圳市京津通泰银投资管理有限公司等七家承租人作为乙方，案外人中山市广弘物业管理有限公司深圳龙岗分公司为丙方，三方签订一份《补充协议》，主要内容为：“根据甲乙双方于2016年6月13日和2016年9月19日所签订的位于位于深圳市龙岗区；Ａ501-502号物业《租赁合同》，合同签订后，本着合作共赢，互惠互利消除矛盾的原则。于2019年11月4日下午在平湖街道相关部门领导的调解下，达成了该补充协议，经甲、乙双方协商一致，现对原合同租金计收方式及管理费收费方式作出如下补充。一、Ａ栋401、402、403、404、405、406、407的租金和管理费。Ａ栋401、402、403、404、405、406、407原合同从计租生效起2017年2月15日至合同结束2021年4月15日止。二、Ａ栋501-202的租金和管理费。Ａ栋501-202原合同从计租生效起2016年10月28日至合同结束2021年4月27日止。租金、管理费详见统计表，双方一致同意租金统一为35元／ｍ2，管理费减免前两年，保留乙方11个免费车位不变。三、其他。1、如本协议与甲、乙双方原签订的合同的补充约定有冲突的，以本补充协议的约定为准。签订本协议后，在十个工作日支付清2018年之前的租金和管理费，2019年12月28日支付本年全年租金和管理费，乙方不得以任何理由拒绝支付租金，否则将承担每日千分之一违约金给甲方，双方租约到期后在同等条件下乙方有优先续租权，租金价格根据市场行情另行协商，如到期达不成续租约定，乙方拆除装修，在拆除装修时不得改变原主体结构。水电费甲方依据政府部门的指导收费，从2019年10月1日起，其中用电单价暂定为0.95元／度，供电损耗服务费0.51元／度；自来水单价暂定为5.09元／立方米，服务费1.91元／立方米（根据用水量吨数结算）以上费用不含租金及管理费，水电费单价甲方根据政府定价的调整而调整。2、因本协议而产生的一切纠纷由深圳国际仲裁院或龙岗区人民法院管辖。3、本补充一式三份，甲乙丙方各持一份，双方签字及乙方将2018年所欠租金及管理费付清给甲方、丙方之日起生效。附件:租金及物业管理费计算统计表。”根据附件租金及物业管理费计算统计表，本案Ａ406物业每月管理费为1500元，减免24个月管理费为36000元，到2019年底欠管理费合计15750元；每月租金为10500元，到2018年底租金合计236250元，到2019年底租金合计362250元，累计到2018年底欠租金合计236250元，累计到2019年底欠租金合计362250元。上述《补充协议》签订后，乙方未按上述《补充协议》支付任何款项。诉讼中，为减少损失进一步扩大，经本院主持双方协商，被告于2020年10月7日搬离涉案租赁物并将涉案租赁物交还原告，原告同意租金算至2020年9月30日。被告深圳新战线文化传播有限公司提交了三份被告合讯传媒有限公司与案外人亚美（深圳）国际文化传媒有限公司签订的《深圳合讯传媒有限公司演播厅弱电系统工程承包协议》，主张已支出装修费364660元。原告对被告深圳新战线文化传播有限公司上述证据不予认可，被告深圳新战线文化传播有限公司向本院申请对装修损失进行评估，本院依法委托评估后，被告深圳新战线文化传播有限公司拒不预交评估费用，本院按被告深圳新战线文化传播有限公司撤回评估处理。被告深圳新战线文化传播有限公司提交原告出具的2016年9月至2016年12月期间的电费发票，主张原告在2016年9月至2016年12月期间按每度电1.46元的标准共向被告深圳合讯传媒有限公司收取了16652元电费，实际应按每度电0.58元收取，要求原告退还电费差额10036.82元。被告深圳新战线文化传播有限公司提交原告出具的2016年9月和2019年12月的水费发票，主张原告在2016年9月和2019年12月按每方7元的标准共向被告深圳合讯传媒有限公司收取了水费910元，实际应按每方3.7元收取，要求原告退还水费差额429元。本院认为，原告与被告深圳合讯传媒有限公司双方签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格履行。由于被告深圳合讯传媒有限公司长期拖欠租金及管理费，原告请求解除租赁合同符合法律与合同约定，本院依法予以支持。在本院主持下，原告与被告于2020年10月7日办理了交接手续，本院确认双方的《租赁合同》于2020年10月7日解除，原告已收回涉案物业。由于本案系因被告深圳合讯传媒有限公司长期拖欠租金及管理费而解除，被告深圳合讯传媒有限公司作为违约方，无权要求原告赔偿装修损失。被告深圳新战线文化传播有限公司未提交证据证明被告深圳合讯传媒有限公司在本《租赁合同》的权利义务由被告深圳新战线文化传播有限公司承继，故被告深圳新战线文化传播有限公司以自己名义代替被告深圳合讯传媒有限公司提起的反诉请求，本院不予支持。关于拖欠租金及管理费问题。2019年11月19日，原告（甲方）与包括被告深圳新战线文化传播有限公司在内七家承租人（乙方）、案外人中山市广弘物业管理有限公司深圳龙岗分公司（丙方）三方为解决拖欠租金问题而签订的《补充协议》明确约定“乙方将2018年所欠租金及管理费付清给甲方、丙方之日起生效”，由于除被告深圳新战线文化传播有限公司外其他乙方并未按该《补充协议》将2018年所欠租金及管理费付清，故《补充协议》并未生效，被告深圳新战线文化传播有限公司请求按《补充协议》约定的标准计算租金及管理费，缺乏依据，本院不予支持，租金及管理费应按《租赁合同》约定的标准计算。被告深圳合讯传媒有限公司未举证证明其已支付过租金及管理费，故原告请求被告深圳合讯传媒有限公司支付2017年12月1日至2020年9月30日期间的租金及管理费，本院予以支持。其中租金共计527459元（15000元×16.5个月＋15750元×12个月＋16538元×5.5个月），管理费共计51000元（1500元×34个月）。原告请求被告深圳合讯传媒有限公司按每月24%的标准支付迟延付款违约金，虽未超过合同约定每日千分之二标准，但本院已判令被告深圳合讯传媒有限公司足额支付租金及管理费，原告也亦有权没收被告深圳合讯传媒有限公司履约保证金，足以弥补原告的损失，故对原告的该违约金请求不再支持。另外，与原告签订《租赁合同》的主体是被告深圳合讯传媒有限公司，原告请求其他被告对被告深圳合讯传媒有限公司的债务承担共同责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市广弘实业有限公司与被告深圳合讯传媒有限公司签订的《租赁合同》于2020年10月7日解除；二、被告深圳合讯传媒有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告2017年12月1日至2020年9月30日期间的租金人民币527459元；三、被告深圳合讯传媒有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告2017年12月1日至2020年9月30日期间的管理费共计人民币51000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳新战线文化传播有限公司的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8312元（原告已预交），由被告深圳合讯传媒有限公司承担。保全费人民币2858元（原告已预交），由被告深圳合讯传媒有限公司承担。反诉费人民币943元（被告深圳新战线文化传播有限公司已预交），由被告深圳新战线文化传播有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张智强人民陪审员  郭秀美人民陪审员  李桂群二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  宋德彪