四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初10148号 原告：冷凤琴，女，1980年4月23日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被告：赵艳红，女，1967年5月24日出生，回族，住河南省洛阳市洛龙区。 委托诉讼代理人：杨小雨，四川鑫天律师事务所律师。 第三人：成都澜山置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段********。 法定代表人：肖锋，执行董事。 委托诉讼代理人：陈全，四川齐远律师事务所律师。 原告冷凤琴与被告赵艳红、第三人成都澜山置业有限公司（以下简称澜山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冷凤琴、被告赵艳红及其委托诉讼代理人杨小雨、第三人澜山公司的委托诉讼代理人陈全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冷凤琴向本院提出诉讼请求：1.判令停止对冷凤琴购买的位于成都市高新区南华路x号x栋x单元x层x号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由赵艳红承担。事实和理由：冷凤琴与澜山公司于2016年10月8日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定由冷凤琴向澜山公司购买预售许可证“成房预售中心城区字第11191号”下第x幢x单元x层x号房（现地址变更为：高新区南华路x号x栋x单元x号），房屋总价款为249,102元，房屋规划用途为办公。冷凤琴于签订合同当日向澜山公司一次性支付全部购房款。2017年12月31日，澜山公司将案涉房屋交付冷凤琴使用。赵艳红与澜山公司国内非涉外仲裁裁决执行一案，法院依据赵艳红的申请对案涉房屋进行查封。冷凤琴向法院提出异议，法院于2020年7月23日作出（2020）川0193执异135号执行裁定书，裁定驳回冷凤琴的异议申请。在法院查封案涉房屋前，冷凤琴与澜山公司已签订案涉房屋的买卖合同，房款已全额支付，且案涉房屋已实际交付给冷凤琴使用，冷凤琴也将办理产权所需的契税及相关费用支付给澜山公司，委托澜山公司代为办理产权，故案涉房屋归冷凤琴所有，法院不应对案涉房屋进行查封。 赵艳红辩称，1.冷凤琴对案涉房屋的使用并非用于居住，而系办公，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。冷凤琴对案涉房屋不享有所有权，法院应恢复对案涉房屋的执行；2.赵艳红在本案中无任何过错，应当由冷凤琴自行承担诉讼费。 澜山公司述称，1.案涉房屋确已出售给冷凤琴，澜山公司已全额收取购房款，并已按照约定将案涉房屋交付冷凤琴占用使用；2.因澜山公司存在较多未出售物业，法院可对澜山公司未出售物业进行处置，用以支付赵艳红的欠款。综上，应当解除对案涉房屋的查封。 本院经审理认定事实如下：2016年10月8日，冷凤琴与澜山公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，主要约定：1.冷凤琴购买澜山公司预售许可证成房预售中心城区字第11191号下第x幢x单元x层x号房屋；2.该房屋规划用途为办公；3.房屋总价款为249,102元。同日，冷凤琴向澜山公司支付购房款249,102元。2017年9月，冷凤琴委托澜山公司代为办理不动产登记手续，并将办理不动产登记手续所需的契税及相关费用支付给澜山公司。冷凤琴于2017年9月9日开始支付物业服务费。2017年9月17日，冷凤琴在业主收楼确认书上签名确认。冷凤琴于2018年11月1日入住案涉房屋。 2020年3月17日，四川省成都市中级人民法院依据已经发生法律效力的（2019）成仲案字第278号仲裁协议立案执行赵艳红与澜山公司国内非涉外仲裁裁决一案，执行标的额为585,873.7元，执行案号为（2020）川01执559号。2020年3月26日，四川省成都市中级人民法院指定成都仲裁委员会（2019）成仲案字第278号仲裁协议由本院执行。后本院立案，案号为（2020）川0193执2574号。2020年6月16日，本院对案涉房屋予以查封。2020年7月10日，冷凤琴向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2020年7月23日作出（2020）川0193执异135号执行裁定书，裁定驳回冷凤琴的异议请求。 另查明，1.案涉房屋地址由成都市高新区南华路x号x栋x单元x号变更为成都市高新区南华路x号x栋x单元x楼x号；2.案涉房屋仍登记在澜山公司名下；3.诉讼中，冷凤琴与澜山公司均陈述案涉房屋未办理过户登记的原因在于澜山公司，而非冷凤琴自身原因。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》、刷卡记录、发票、业主收楼确认书、入住证明、房屋地址变更证明、委托书、收据、专用票据、房屋信息查询记录及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：冷凤琴对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，审查冷凤琴对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需从以上四个条件进行分析，对此，本院评述如下： 关于是否在查封案涉房屋前签订合法有效书面买卖合同的问题。案涉房屋于2020年6月16日被本院查封，而冷凤琴与澜山公司于2016年10月8日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，且该合同对房屋买卖内容要素约定齐全，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，赵艳红未提供证据证明冷凤琴与澜山公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》具有法律规定的无效情形，故案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》签订于人民法院查封案涉房屋前，且合法有效。 关于是否在查封案涉房屋前已合法占有案涉房屋的问题。本案中，冷凤琴提交了业主收楼确认书、入住证明及支付物业服务费的专用票据等证据，能够证明其于2017年9月17日即在案涉房屋被查封前已合法占有了案涉房屋。 关于是否支付全部价款的问题。冷凤琴于2016年10月8日即在本院查封案涉房屋前已向澜山公司支付全部购房款。 关于未办理过户登记原因的问题。冷凤琴委托澜山公司办理不动产登记手续并将办理案涉房屋登记手续所需的契税及相关费用支付给澜山公司，因澜山公司原因导致未办理过户登记，故非因冷凤琴自身原因导致未办理过户登记，冷凤琴对案涉房屋未办理过户登记并无过错。 综上，冷凤琴对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行案涉房屋。另外，解除查封不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故对冷凤琴的该项诉讼请求，本院不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市高新区南华路x号x栋x单元x楼x号房屋； 二、驳回原告冷凤琴的其他诉讼请求。 案件受理费5037元，由第三人成都澜山置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 宿 波 人民陪审员 罗 丹 人民陪审员 米广兴 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员 王 琴