河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终460号上诉人（原审原告）：朱亚峰，曾用名朱东，男，汉族，1962年6月14日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王昱森，河南旷奇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南昊正房地产开发有限公司，住所地河南省永城市。统一社会信用代码：91411481562499595X。法定代表人：张茂奎。被上诉人（原审被告）：周新建，男，汉族，1956年12月27日出生，住河南省永城市。上诉人朱亚峰因与被上诉人周新建、河南昊正房地产开发有限公司合同纠纷河南省永城市人民法院（2020）豫1481民初4189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人朱亚峰的委托诉讼代理人王昱森、被上诉人周新建到庭参加诉讼，被上诉人河南昊正房地产开发有限公司经合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。朱亚峰上诉请求，1、撤销河南省永城市人民法院（2020）豫1481民初4189号民事判决；2、改判被上诉人交付合格门面房，支付违约金20万元并赔偿损失。事实和理由：一、一审判决虽然判令两被上诉人向上诉人交付150平方米的门面房，但因判决书确定给上诉人的门面房内有一电梯井，且该电梯井位于门面房的中部，不仅严重影响了上诉人对门面房的正常使用，而且使该房屋的价值严重缩水。根本不符合双方在合同中约定的门面房的交付条件。再者由于门面房中电梯井的四周均有面积，对电梯井以西及以南的部分是无法使用的，不应计算在被上诉人应交付的面积之内。而一审判决不顾上述事实，糊糊涂涂的判决被上诉人给付上诉人150平方米的门面房，实属判决事实不清，难以在执行中兑现。二、被上诉人存在根本违约的事实是清楚的，一审法院认定被上诉人不存在违约行为是错误的。驳回上诉人要求被上诉人给付20万元违约金是错误的。首先，一审法院以“双方并未对交付门面房的时间进行约定”为由认定被上诉人没有违约是错误的。双方的《联合开发协议书》第二条明确约定：”乙方在此建七层（带电梯）商住楼房，此楼房建好后，乙方无偿给付甲方临街门面3间”。完全能够认定交付门面房的时间是：“此楼房建好后”。而该楼房实际建好的时间是2014年10月。在向上诉人交付住房时已经具备交付条件。然而被上诉人却在此后长达5年的时间都没有交付该门面给上诉人。再者，根据《联合开发协议书》第五条的约定：“此协议签字生效后，乙方给付甲方（一年）租房费800元，如超过一年无法搬进新居，租房费乙方另附给甲方”。也可以认定案涉房屋的交付时间应为协议生效后一年。可见，被上诉人的行为已经构成根本性违约，依法应承担合同约定的违约责任。一审法院驳回上诉人要求被上诉人给付20万元违约金的诉讼请求明显在袒护被上诉人。三、被上诉人周新建应当承担20万元违约金的连带违约责任。一审法院已经认定被上诉人周新建应承担实际交付房屋的担保责任。况且在《翰林雅苑就放改造房屋分配协议》中，被上诉人周新建在协议的“分房负责人”处均有签名。且原审庭审时周新建本人认可其是受被上诉人昊正公司委托的处理本案所涉房屋分配事项的人，即上诉人的房屋分配由周新建全权负责。上诉人有理由相信周新建关于分配房屋的行为即为被上诉人昊正公司的行为。可见，被上诉人周新建应与被上诉人昊正公司连带承担违约金20万元及实际损失的连带责任。周新建辩称，自己代表22家拆迁户与开发商进行联络，2014年房屋分配到位，上诉人的房屋已经分配到位，因为多种原因，开发商已经跑路。商铺面积与住宅面积是1比2的关系，可以互相调换，电梯井与立柱是设计中必有的，自己不存在违约及过错情形。朱亚峰向一审法院起诉请求：1、判决被告河南昊正房地产开发有限公司给付1号楼商铺及4平方米的平房；2、判决被告河南昊正房地产开发有限公司承担违约金20万元及实际损失（包括诉讼费、律师费、差旅费、住宿费）；3、被告周新建承担连带责任。一审法院认定事实：2012年5月8日，原告朱亚峰与被告河南昊正房地产开发有限公司签订《联合开发协议书》，约定：“……一、甲方（指原告朱亚峰）自愿将自己位于陈集镇丁集街苗太路以北、丁演路以西，经乙方（指被告河南昊正房地产开发有限公司）实际丈量，南北宽9.5米，东西长20.8米（南邻张再珍，北邻周新建，西邻空地，东邻丁演路）的老宅基地（已办宅基使用证）交乙方开发建设，宅基地上原有底上六间，砖混结构住房6间。二、乙方在此建七层（带电梯）商住楼房，此楼房建好后，依法自愿无偿给付甲方临街门面（宽10米，长15米）3间。另无偿给付二楼住房一套（约117平方米），同时甲方付现金10万元价格购买乙方约110平方米的住房一套。乙方对甲方宅基地上的附属物不作任何补偿……五、此协议经签字生效后，依法给付甲方（一年）租房费800元，如超过一年无法搬进新居，租房费乙方另付给甲方。六、此协议系甲、乙双方的真实意思表示，且符合相关法律法规的规定，双方应严格遵守履行，一方违约将向对方支付贰拾万元人民币，作为违约金赔偿给对方，并赔偿对方由此造成的全部经济损失……”。被告周新建在该协议担保人一栏签字。2012年11月10日，原告朱亚峰交付购房款1万元。一审法院认为，原、被告签订联合开发协议，原告朱亚峰将其使用的宅基地交由被告河南昊正房地产开发有限公司开发，现被告河南昊正房地产开发有限公司已交付一套住房，但未交付门面房，原告朱亚峰亦未按照合同约定交付第二套房屋的购房款，且双方并未对交付门面房的时间进行约定，因此，原告朱亚峰诉称，被告河南昊正房地产开发有限公司存在违约情形，理由不能成立，依法不予支持。现原告朱亚峰要求被告河南昊正房地产开发有限公司交付150平方米的门面房，且该门面房已经具备交付条件，因此，原告朱亚峰诉称理由正当，依法应予支持。原告朱亚峰要求被告河南昊正房地产开发有限公司给付4平米的平房问题。按照合同的相对性，被告河南昊正房地产开发有限公司并没有许诺另给付“一号楼地基西边有4米的平房（商业房）”，且经原审法院查明，并未建设该“平房”，因此，原告朱亚峰的诉称理由不能成立，依法不予支持。原告朱亚峰要求被告河南昊正房地产开发有限公司承担违约金20万元及实际损失，理由不能成立，依法不予支持。被告周新建作为业主代表在《联合开发协议书》中担保人一栏中签字，应为对房屋开发及兑现的一种承诺，且现在房屋已经建设，因此，被告周新建应承担实际交付房屋的担保责任。被告周新建辩称理由不能成立，依法不予支持。判决：一、被告河南昊正房地产开发有限公司、周新建共同交付原告朱亚峰面积为150平方米的门面房（具体位置为：南邻张再珍，北邻周新建，西邻空地，东邻丁演路），于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告朱亚峰其余诉讼请求。案件受理费2150元（已减半），由原告朱亚峰、被告河南昊正房地产开发有限公司各半负担。二审争执焦点为，一审判决第一、二项的内容是否成立。本院二审期间，上诉人提交照片7张，以证实案涉房屋内电梯井、多个立柱，设计极为不合理，一些面积无法利用或使用价值极低，达不到约定的150平方米，或所交付面积严重缩水，立柱、电梯井与周边面积布局严重不合理。周新建质证认为，电梯井、立柱是大楼必须的结构，是按照大楼需要设计的。一共7部电梯，立柱更多，其他住户也有摊上的。所有门面除朱亚峰的外，均已经分配使用。本院审查认为，上诉人所提交的照片能够从一定程度上印证案情，能够反映上诉人房屋中电梯井、立柱等房间结构实际情形，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人所诉请房屋系新农村开发项目，涉及多家农户及拆旧建新等内容，按照朱亚峰与王凯的《联合开发协议书》，项目完工后朱亚峰应得到门面150平方米。目前所涉项目商铺均已经分割到户，并在原址为朱亚峰预留空置了门面，但朱亚峰一直没有接受，除此外别无其他无主门面房。朱亚峰起诉请求交付商铺，一审法院按照《联合开发协议书》中约定的面积及位置，判决二被上诉人交付朱亚峰面积为150平方米的门面房（具体位置为：南邻张再珍，北邻周新建，西邻空地，东邻丁演路）并无不当。从上诉人所提交的证据看，该门面房已经预留空置好，只待接收。除朱亚峰的门面房外，其他所有门面房均已经交付使用，没有证据能够证实被上诉人有违约行为，上诉人所主张的违约金没有事实依据。至于朱亚峰所反映门面房中的电梯井、水泥立柱导致使用面积严重缩水、部分面积无法合理利用等问题，双方在《联合开发协议书》中没有对此进行约定，本院不予评析。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，裁判结果正确，故对朱亚峰的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人朱亚峰负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  朱利民审判员  宋 健二〇二〇年十一月二十五日书记员  李 晗