云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初6481号原告方庆云，男，1959年12月10日生，汉族，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人陈杰，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社。组织机构代码：77858723-6。地址：云南省昆明市西山区弥勒寺新村永乐路27号。负责人曾伟。委托诉讼代理人胡建荣，云南博宏律师事务所律师，特别授权代理。原告方庆云诉被告昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社（以下简称弥勒寺新村股份合作社）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告方庆云的委托诉讼代理人陈杰，被告弥勒寺新村股份合作社的负责人曾伟及其委托诉讼代理人胡建荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方庆云向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年12月18日签订的《租赁合同》无效；2、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2000年5月29日，昆明伟镇经贸公司与被告签订《合作协议》《合同主体名称变更补充协议》，约定伟镇公司承租被告位于安康路与西园路交汇处土地使用权，由伟镇公司自筹资金在该地块建造西园路综合市场（后更名为云南整体厨房用具批发市场）经营使用，被告负责办理相关手续；市场建成后，由伟镇公司经营管理，被告每年收取租金；承包期为15年，自2000年6月1日至2015年5月31日。2016年12月18日，原、被告续签《租赁合同》，租赁期限延续至2019年5月31日。原告系伟镇公司法定代表人及唯一股东，在《合作协议》和《租赁合同》上签字。被告涉案的土地使用权上的租赁物至今未取得建设工程规划许可证，该建设施工行为违反法律、行政法规的强制性规定，该建筑物上建立的租赁关系亦违反法律规定，原被告所签合同应为无效，原告据此特诉至法院。被告弥勒寺新村股份合作社提交答辩状答辩称：1、诉争合同所涉土地及地上建筑物有土地使用权、有规划许可证及建设施工许可证，并非原告所述违章建筑；2、原被告是在自愿平等的基础上经过多次协商才签订的合同，合同合法有效；3、2016年经过协商，原被告签订《租赁合同》，至今为止原告未支付2019年租金，欠付958333元，租赁期限届满后，原告也不按约定将租赁标的物腾还被告，至今仍在对外经营收费。被告有781名股民，因原告行为导致群众集体利益受损，部分社员生活困难，请予以关注。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：被告弥勒寺新村股份合作社提交的证据二中的6（约定），形式符合民事诉讼证据规则的约定，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联。故对该证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2001年1月3日，官渡区经济体制改革委员会出具官体改复（2001）8号文件，同意福海乡河南社区居委会成立“昆明市官渡区福海乡弥勒寺村股份合作社”。2004年7月26日，官渡区区划调整工作领导小组出具官区划领发（2004）1号文件，将福海街道办事处河南社区划出至西山区。2019年11月7日，被告弥勒寺新村股份合作社、案外人昆明市西山区河南社区居民委员会、昆明市西山区人民政府金碧街道办事处共同出具《关于昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社至今存在的情况说明》，其中主要记载：2001年1月3日，官渡区经济体制改革委员会官体改复（2001）8号文件，同意成立“昆明市官渡区福海乡弥勒寺村股份合作社”，2004年7月26日，官渡区区划调整工作领导小组官区划领发（2004）1号文件，将福海街道办事处河南社区划出至西山区，区划调整后，“昆明市官渡区福海乡弥勒寺村股份合作社”更名为“昆明市西山区河南社区居民委员会弥勒寺新村股份合作社”，迄今为止一直开展隶属弥勒寺新村股份合作社名下集体资产的各项经济工作。位于昆明市股份合作社所有。二、2000年5月29日，昆明市官渡区新海实业公司（甲方）与昆明恒安汽车修理厂（乙方）共同签订《合作协议》，主要约定甲方将位于安康路与西园路交汇处，水已安装，填土完成的自有场地一块16.51亩，净余14.31亩承包给乙方经营使用。承包期为15年（自2000年6月1日起至2015年5月31日止）。土地承包费为每年每亩50000元，合计每年715500元，自第11年起，每年递增10%；协议合作期满后，乙方兴建在甲方土地上的建筑物、附着物等不动产，本着来建去留的原则，均无偿归甲方所有，乙方对此不得有任何异议；乙方可自主组织合法的生产、经营活动不受甲方任何干涉，甲方支持乙方发展企业，给予扶持，协调周边环境，协助乙方办理经营过程中涉及的相关证照、手续。案外人昆明市官渡区福海乡河南村民委员会弥勒寺村民小组在上述合同中备注“同意签订合同”内容。后上述双方及“昆明市官渡区福海乡河南村民委员会西坝三村民小组”“昆明市官渡区福海乡河南村民委员会西坝二村民小组”共同签订《合作协议的补充说明》，明确约定“设计、投资、建盖由乙方负责，有关规划建盖手续由甲方办理。甲方于2000年7月20日办理完建设工程规划许可证，后由昆明市规划监察大队三中队办理了现场核线手续（可以开工）…”上述协议签订后，昆明恒安汽车修理厂出资在上述空地上建盖了厨具市场由其经营使用。2003年2月20日“昆明市官渡区新海实业公司”“昆明恒安汽车修理厂”“昆明市官渡区福海乡弥勒寺村股份合作社”“昆明伟镇经贸有限公司”“云南整体厨房用具批发市场”共同签订《合同主体名称变更补充协议》，其中明确，甲方更名为“昆明市官渡区福海乡弥勒寺村股份合作社”，乙方2001年8月27日启用“昆明盛意德经贸有限公司”名称，2002年8月20日，乙方名称变更为“昆明伟镇经贸有限公司”。《合作协议》及《合作协议的补充说明》相应权利义务由变更后的主体继续享有及承担。2005年1月10日，昆明伟镇经贸有限公司（以下简称伟镇公司）与被告弥勒寺新村股份合作社签订《关于将合作协议改为租赁协议及调整部分租金的约定》，约定将2000年5月29日《合作协议》变更为租赁协议，期限延长至2016年5月31日，同时对租金金额及支付期限、方式等进行了变更。伟镇公司法定代表人原系原告方庆云，2016年7月21日，变更为钱庆文至今。2016年12月8日，原告方庆云（乙方）与被告弥勒寺新村股份合作社（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于昆明市交汇处约11206.72平方米的土地使用权及该地上建筑物出租给乙方经营使用。租赁期限三年，自2016年6月1日至2019年5月31日。庭审中，原被告陈述，《租赁合同》期限届满后，双方未再续签合同，租赁物未移交被告。三、被告提交的证据显示，被告于1999年3月取得安康路使用权面积为13408.60平方米的集体土地使用权证（官集用1999字第1135356号），土地用途：商业用地，使用权类型：划拨。于2000年7月20日取得位于西园路××综合商场××层的建设工程规划许可证。于2000年9月5日取得“关于建盖西园综合市场”的工程建设项目报建表。于2000年9月6日取得西园市场（临时设施）施工许可证。后被告于2005年至2007年期间分期缴纳了土地出让金，完善建设用地手续。本院认为：原告主张2016年12月8日与被告弥勒寺新村股份合作社签订的《租赁合同》因违反法律效力性、禁止性规定而无效，原因是诉争土地属于划拨土地，地上建筑物属于违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”之规定，应属无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。被告已提交诉争建筑物相应建设工程规划许可证、工程建设项目报建表、施工许可证，并在其后按规定补缴了土地出让金，完善了建设用地手续，故原告认为租赁物系违章建筑的主张不能成立；另一方面，经本院审查，《租赁合同》系签订双方真实意思表示，内容不违反法律效力性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。综上，原告主张《租赁合同》无效无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告方庆云的全部诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告方庆云自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  葛吟秋二〇二〇年十一月三日书记员  张 悦