四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初12600号 原告：青羊区中华家园首届业主委员会，住所地：成都市青年区花园路（单号侧）**中华家园**老物管**。 负责人：刘聪，主任委员。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琴，四川准达律师事务所律师。 被告：成都创艺物业有限公司，住所地：成都市武侯区桐梓林北路**。 法定代表人：郑鹏。 委托诉讼代理人：唐骄煜，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉瑜，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告青羊区中华家园首届业主委员会（以下简称中华家园首届业委会）与成都创艺物业有限公司（以下简称创艺物业公司）业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘小琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中华家园首届业委会的委托诉讼代理人刘霞、徐琴，被告创艺物业公司的委托诉讼代理人唐骄煜、黄嘉瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中华家园首届业委会请求本院判令：1.创艺物业公司公布2005年1月至2020年4月20日期间公共收金的明细账目（含停车费、广告费，及财务凭证）；2.创艺物业公司返还2014年1月至2019年6月期间的公共收益（含停车费、广告费）4958205.07元；3.创艺物业公司返还2019年7月至2020年4月20日期间的公共收益（含停车费、广告费）752735.41元；4.创艺物业公司返还2005年1月至2013年12月期间的公区停车费收益，暂计金额为5445932.89元；5.创艺物业公司返还2005年1月至2013年12月期间的公区广告费收益，暂计金额为1531613.89元；6.创艺物业公司自2020年4月21日起支付资金占用利息；7.本案诉讼费由创艺物业公司承担。 事实和理由：青羊区中华家园小区自2003年开始陆续办理房屋交付，并于2004年交付完毕。创艺物业公司系中华家园小区的前期物业服务公司。2019年4月27日，青羊区中华家园业主大会召开并选举产生了中华家园首届业委会，于2019年5月29日在成都市青羊区人民政府光华街道办事处进行了相关备案。随后，中华家园小区通过召开业主大会的方式选聘了新的物业服务企业，创艺物业公司于2020年4月20日办理了交接手续正式撤场。自向中华家园小区业主提供物业服务以来，创艺物业公司从未向业主公示自2014年1月至2019年6月中华家园小区公共区域产生的经营收益，也未向业主支付过任何小区公共区域共有部分的收益。创艺物业公司在撤场之前委托四川开来会计师事务所有限公司（以下简称开来公司）对2014年1月至2019年6月中华家园物业区域共有部分收支情况进行审计。2019年8月29日，开来公司出具的川开来审字[2019]第009号审计报告载明，自2014年1月至2019年6月中华家园物业区域共有部分收入合计4667509.57元。根据中华家园首届业委会计算，实际收入应为4958205.07元，其中停车费收入为3869848.93元，广告收益为1088356.14元。以此为标准，停车费按每5年递减10%进行计算，2005年至2013年可以产生公区停车场部分收益5445932.89元；广告费收益按每五年递减10%进行计算，2005年至2013年可以产生公区广告费部分收益为1531613.89元。参照2019年公区停车费收入标准计算，2019年7月1日起至2020年4月20日可以产生公区停车场部分收益570816.67元；参照2019年公区广告费收入标准计算，2019年7月1日起至2020年4月20日可以产生公区广告费部分收益181918.74元。2005年1月1日起至2020年4月20日，公共区域的经营收益总额（停车费加广告费）为12688487.26元，在扣除合理成本后应当归全体业所有。中华家园首届业委会多次向创艺物业公司提出支付小区物业公共区域共有部分收益，但创艺物业公司始终未支付。 创艺物业公司辩称，中华家园首届业委会成立是否合法的案件尚在二审过程中，其合法性尚不能确认。即使成立合法，也未提交证据证明其提起本案诉讼已经过全体业主面积及人数双过半同意，其无权提起本案诉讼。其在2019年4月27日经小区业主选举产生，仅受本届业主及业主大会的委托履行职责，不能代表此前的业主，其提起本案主张无合法授权。小区公共区域如果有收益，也属于小区全体业主所有，业主大会及业主委员会均是受托行使职责，权利的来源均是业主。2005年1月至2017年8月31日期间，创艺物业公司每年都对物业服务费及共有区域收费情况进行公示，2016年因物业费每平米上涨1角钱，创艺物业公司还重新就2013年－2015年的物业费及共有区域收费情况进行公示，小区业主如果对共有部分收益有异议，可以自行主张、或者召开业主大会主张，但小区业主从未提出异议并进行主张，早已超过3年的诉讼时效，业主大会、业主委员会受托履行职责的权利来源都已超过诉讼时效，其于2020年8月31日提起本案诉讼更超过了诉讼时效。根据《前期物业管理服务协议》，物业管理服务费用不包括房屋共用部位，业主共有区域的维护改造费用、业主因公共区域停车增加的成本不包括在物业管理费当中，应当单独计算。2019年6月前后，中华家园首届业委会提出其作为首届业委会，要求创艺物业公司提供近5年的停车场及广告等共有部分收益的审计报告，因此创艺物业公司委托开来公司进行审计，并将审计报告交付给中华家园首届业委会，并非创艺物业公司因要离场才进行的审计。另外审计报告成本仅计算了保安、维修、保洁的直接费用，未计算因管理共区停车等而增加的管理费用及水费、电费、税费等费用。共有部分维修、改造费用，以及因公共部分增加的成本、支付的水电等费用，应当从共有部分收益中扣除。客观事实上，小区的公共部分成本大于收入，创艺物业公司不持有任何收益，不应也无法返还。请求驳回中华家园首届业委会的全部诉讼请求。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月27日，中华家园小区选举产生了中华家园首届业委会，并于2019年5月29日在成都市青羊区人民政府光华街道办事处备案。 开来公司接受创艺物业公司的委托，对2014年1月至2019年6月中华家园物业区域共有部分收支情况进行审计理，并于2019年8月29日出具川开来审字（2019）第009号《关于中华家园小区共有部分收支情况专项审计报告》（以下简称《审计报告》），载明：一、资金来源情况。中华家园物业区域共有部分的收入主要来源于地面停车费、共有区域广告费收入，2014年1月至2019年6月中华家园物业区域共有部分收入合计4667509.57元，其中2014年收入737965.79元，2015年收入871501.5元，2016年收入926885.93元，2017年收入916616.93元，2018年收入812360.76元，2019年1-6月收入402178.66元。二、资金使用情况。经审计，截止2019年6月30日，中华家园物业区域共有部分实际发生费用总额为：4729352.07元，其中：2014年1月至2019年6月物业共有部分共发生经营成本4107172.24元（税费127001.51元、经营水费32513.86元、经营电费114502.41元、人力成本3833154.46元）；保修期满后建筑物及附属设施维修更新改造费用622179.83元。三、资金结余情况。2014年1月至2019年6月，中华家园物业区域共有部分经营结余－61842.50元（亏损61842.50元）。收入合计4667509.57元，费用合计4729352.07元，经营结余为收入合计减去费用合计，经营号损61842.50元。四、审计意见。2014年1月至2019年6月30日，中华家园物业区域共有部分收入合计4667509.57元，费用支出合计4729352.07元，其中2014年1月至2019年6月物业共有区域部分共发生保修期满后建筑物及附属设施维修更新改造费用622179.83元；累计经营亏损61842.50元。 2019年11月18日，中华家园业主大会发布《关于青羊区中华家园2019年业主大会临时会议投票表决结果及业主大会决定的公告》，载明：本次业主大会临时会议决定：……5.同意授权业主委员会对涉及业主共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼及办理与诉讼相关的事宜。 2020年4月20日，创艺物业公司从中华家园小区正式退场。 另查明，创艺物业公司（甲方）与业主（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方对房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用；编制物业管理服务及财务年度报表；每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，对本物业共用区域进行巡逻，对本物业公共区域进行消防安全监管，交通秩序和车辆停放，共用部位、共用设施运行、维护和管理，有固定的汽车停泊位，消防设施完好，可随时启用，房屋共用部位，共用设施设备小修和急修；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位，共用设施设备维修、更换、改造的费用）；车位按照有关规定进行有偿使用，停车费仅为车位使用费用而非车辆保管费用。 2.创艺物业公司与中华家园首届业委会已经就东、西区业主信息、电话、车辆信息、原物业费标准、电梯原物业费标准应收电子台账，东、西区客户资料纸质档案进行了移交。 上述事实有青羊区业主大会会议事项备案记录、营业执照、临时会议公告、前期物业管理服务协议、专项审计报告、中华家园正式退场和进场确认书及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，中华家园首届业委会认为根据《前期物业管理服务协议》，维修费用由维修基金支付，而非业主负担或从公共收益中开支。创艺物业公司认为其在小区服务15年仅使用过2次维修基金，根据协议约定，公共区域的停车场不属于正常物业服务范围，该部分的维修管理费用、经营成本均不包含在物业服务费中。 本院认为，关于中华家园首届业委会是否系本案适格原告，是否有权提起本案诉讼。首先，其系中华家园小区业主大会选举并在光华街道办事处备案；其次，中华家园小区2019年11月召开业主大会临时会议，同意授权业委会对涉及业主共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼及办理与诉讼相关的事宜，中华家园首届业委会提起本案诉讼有业主大会授权。因此，中华家园首届业委会系本案适格原告，有权代表该小区全体业主提起本案诉讼。 关于诉讼时效。小区共有部分的收益属于小区全体业主共同所有，创艺物业公司对此亦不持异议。创艺物业公司作为该小区的物业服务企业，代为收取该收益，并在合同期内按约对小区提供物业管理服务，系一个连续不间断的过程，其在2020年4月20日离场后，中华家园小区业主自该时起，有权要求创艺物业公司公布履行物业服务期间公共收益的明细账目并清算该期间的收入支出等，中华家园首届业委会在2020年8月31日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。故对于中华家园首届业委会提出的第一项诉讼请求予以支持，但考虑2005年至今时间久远，财务凭证及明细账目繁多，故给予创艺物业公司一个月的履行期限。 关于收益。根据物权法的规定，小区公共部分的收益属于该小区全体业主所有。因创艺物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》并未对案涉公共区域位停车费的收取、管理、支付进行约定，故该部分收益应当归全体业主所有。中华家园首届业委会主张创艺物业公司返还2005年1月至2020年4月20日期间的的公共收益（含停车费、广告费）12688487.26元，但该金额系其推算而得出，并未提交具体的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当承担举证不能的法律后果。创艺物业公司提交的审计报告以及2019年7月至2020年4月20日期间的财务资料，中华家园首届业委会认为该报告载明的收入系创艺物业公司的自认，同时认为收入存在隐瞒的情形，支出存在多算、虚假等情形，但未提交证据予以证明。本院认为，该审计报告系双方当事人之外的第三人所作，在中华家园首届委员会未提交相反证据予以推翻的情况下，其应当作为证据予以采信。对于支出部分，因双方在前期物业合同中约定物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备维修、更换、改造的费用，因此势必会产生相关费用。中华家园首届业委会认为创艺物业公司提交的支出存在多算、虚假的情形，提出应当按照比例计算支出，但未提交相关依据。庭审中，本院询问中华家园首届业委会是否申请对其主张的公共收益及支出情况进行审计，其表示对于创艺物业公司自认的收益金额认可，隐藏的收益以及之前的收益，如创艺物业公司提交完整的财务凭据就同意进行审计，而创艺物业公司认为其不存在隐藏收益，其提交的财务凭据完整，故本院亦无法组织双方进行审计。综上，中华家园首届业委会未提交充分证据证明其主张成立，故对其要求创艺物业公司返还公共收益12688487.26元（含停车费、广告费），并支付资金占用利息的主张，本院均不予支持。 综上，中华家园首届业委会的主张部分成立，本院对于成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十六条、第八十二条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都创艺物业有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内向青羊区中华家园首届业主委员会公布2005年1月至2020年4月20日期间中华家园小区公共区域公共收益的明细账目（含停车费、广告费，及财务凭证）； 二、驳回青羊区中华家园首届业主委员会的其余诉讼请求。 案件受理费97930元，减半收取为48965元，由成都创艺物业有限公司承担100元，由青羊区中华家园首届业主委员会承担48865元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘小琼 二〇二〇年十一月二十九日 法官助理 金兴华 书 记 员 童学翠