贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5715号上诉人（原审原告）：威宁县佳信物业管理有限公司。住所地：威宁县六桥街道。统一社会信用代码：9152052668841290XG。法定代表人：赵军，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州世纪坤高房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道平安广场南侧水岸新天地**地块******。统一社会信用代码：91520000597531636J。法定代表人：徐俊华，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：韦德照，贵州星照律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐风，贵州星照律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司。住所地：威宁县草海镇星光路。统一社会信用代码：915205265733149208。法定代表人：胡海，经理。上诉人威宁县佳信物业管理有限公司（以下至判决主文前简称佳信物业）因与被上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称世纪坤高）、贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司（以下至判决主文前简称世纪坤高威宁分公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初300号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳信物业上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判被上诉人支付上诉人物业管理费642420元、电费118200元、共计760620元；本案诉讼费由二被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审认定上诉人未尽到合同约定的相应义务故不支持上诉人未完全履行合同义务认定事实错误。1、一审以被上诉人提交的照片认定上诉人未完全履行合同义务认定事实错误。2、一审以被上诉人提交的上诉人与业主委员会签订的《协议书》认定上诉人未完全履行合同义务认定事实错误。二、上诉人已经在现有条件下最大限度履行了合同义务。三、一审不予认定上诉人主张的电费认定事实错误。四、一审参照上诉人与业主委员会签订的《协议书》，仅支持全部物业费用的35%后再扣减284660元以物抵债房款认定事实错误。被上诉人世纪坤高二审答辩称，被上诉人与上诉人之间形成物业管理关系，由于上诉人在提供前期物业服务期间没有按照合同履约，对该物业提供合格的物业服务，导致该物业污水横流，社会治安差，包含被上诉人在内的全体业主解除物业服务合同，并对物业费用进行了结算，业主委员会与被上诉人对尚欠的物业费按30%打折处理，没有违反任何法律法规，被上诉人在开发期间遗留的问题不影响物业服务合同，现场照片均已证明上诉人对该物业提供的服务非常差，影响了业主的日常生活。故一审认定事实清楚，应当驳回上诉人的上诉请求。被上诉人世纪坤高威宁分公司二审未答辩。原审原告佳信物业向一审法院起诉请求：1、由被告世纪坤高威宁分公司支付原告从2013年至今的物业服务费1128425元、电费303229元，共计1431654元；2、由被告世纪坤高承担连带支付责任；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：“滨海一号”系由被告世纪坤高威宁分公司开发的项目，2013年8月18日，原告佳信物业与被告世纪坤高威宁分公司签订了《前期物业服务合同》，约定世纪坤高威宁分公司将“滨海一号”商住小区的物业交由原告管理，项目总用地面积6198㎡，总建筑面积69576.67㎡（共480户），住宅60021.02㎡，商业用房9623.18㎡，地下室约4000㎡。合同第十九条约定：“物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后，由业主承担。住宅暂按建筑面积0.8元／㎡计算，商铺暂按建筑面积1.5元／㎡计算。”合同同时约定物业服务期限自2013年8月8日至2016年8月7日，但原告实际服务至2018年。合同签订后，原告为“滨海一号”小区业主及建设单位提供了部分物业服务，在承担物业费的主体变更为房屋买受人前，按合同约定的标准计算，至2017年6月1日止被告世纪坤高威宁分公司尚欠原告的物业费共计为927080元（扣除已支付的30000元），为此原告四次向世纪坤高威宁分公司发送了工作联系函，世纪坤高威宁分公司签收了原告发送的函件。期间，由于公共用电的需要，原告向供电部门代缴了相应电费，总计代缴金额为303229.94元。由于被告未向原告支付物业费，经协商后双方于2015年12月30日签订了《协议》，《协议》约定：“因世纪坤高威宁分公司未按时向原告支付物业费，世纪坤高威宁分公司愿意将滨海一号1-31-3号房屋（建筑面积为142.33㎡）抵押给原告，在世纪坤高威宁分公司向原告付款时可按2000元／㎡的标准计算折抵物业费，世纪坤高威宁分公司应于2016年6月30日前将物业费支付给原告，否则该房屋归原告所有”。另查明：自原告向建设单位及业主提供物业服务以来，由于其未尽到合同约定的全部义务，致使小区环境极差，业主意见颇大，经原告与业主委员会协商后，双方于2018年11月8日签署了《协议书》，该协议书载明：“1、领取钥匙一年以上的业主，第一年按照0.8元／㎡的标准收取物管费，一年以后至2018年11月1日的物管费按0.8元×0.3／㎡的标准收取；2、领取钥匙不满一年的业主，按照0.8元×0.3／㎡的标准收取；3、领取钥匙且没有装修的业主，从领钥匙之日至2018年11月1日，按照0.8元×0.3／㎡的标准收取；5、公用水电费每月10元收取，从2013年11月1日计算至2018年11月1日；6、若业主在2018年11月30日前不能支付所欠物业费，则此协议无效”。一审法院认为：原告佳信物业按照《前期物业服务合同》的收费标准统计至2017年6月1日时被告世纪坤高威宁分公司尚欠的物业费为927080元，为此原告向世纪坤高威宁分公司发送了工作联系函，世纪坤高威宁分公司签收了函件且未提出异议，本案庭审时被告亦未提交证据证明原告统计的物业费起止时间或物业面积有误，故一审法院对927080元的物业服务费予以认定。从被告世纪坤高提交的照片及原告与业主委员会签订的《协议书》可知原告确未完全尽到合同约定的相应义务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，对原告主张由被告支付全部物业费的诉求，一审法院不予支持。考虑到原告确提供了部分服务，参照原告与业主委员会签订的《协议书》中载明的物业费收取标准，基于公平原则，一审法院酌情由被告支付原告35％的剩余物业服务费为宜，以此计算为927080×35％=324478元，扣除原告在本案中未主张的用房屋折抵的284660元后（原告已另案起诉），被告尚应支付原告的物业服务费为324478元-284660元=39818元。同时，由于原告未尽到相应义务，严重违反了《前期物业服务合同》约定的事项，故被告未向其支付物业费的行为不构成违约，一审法院对原告主张的违约金不予支持。对于原告代缴的电费，被告并未委托过原告代其缴纳电费，况且即便原告确实缴纳了相应的电费，《协议书》上也体现了其已经向业主每月收取10元的公用水电费，原告又未提交证据证明向业主收取的公用水电费与其实际代缴的费用之间存在差额，故对原告主张的电费，一审法院不予支持。被告世纪坤高威宁分公司系世纪坤高的分支机构，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”之规定，39818元的物业服务费应由世纪坤高威宁分公司承担，不足部分由世纪坤高承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、由被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司于本判决生效之日起十日内支付原告威宁县佳信物业管理有限公司物业服务费39818元，贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司不足以支付的部分由贵州世纪坤高房地产开发有限公司支付；二、驳回原告威宁县佳信物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8842元由原告威宁县佳信物业管理有限公司承担7000元，由被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司及贵州世纪坤高房地产开发有限公司承担1842元。二审中，上诉人佳信物业向本院提交证据：公共电费核算清单。用以证明：被上诉人应当承担电费118200元。被上诉人质证意见：该证据是上诉人单方制作，不予认可。本院审查认为，上诉人二审提交的证据为其单方制作且没有其他证据予以佐证，达不到其证明目的，本院不予采信。二审经审理查明：世纪坤高威宁分公司与佳信物业于2013年8月8日签订《前期物业服务合同》后，双方又签订了《“滨海壹号”物业服务补充协议》，约定“一、甲方向乙方提供“滨海壹号”客户清单（该客户清单为2013年8月8日前成交并完成相关按揭或备案手续的客户，共计三百零三户）。二、在2013年10月份以后因甲方延期交房原因造成上述客户清单中甲方承诺免除上述客户清单中所包括的客户物业费的，乙方有权要求甲方出具相关凭证和面交业主名单并要求甲方负责代交，但代交比例为业主正常物管费的75%。三、甲方承诺在该补充协议签订后一年内小区物业费可收费户数达到438户以上，如因甲方原因造成该补充协议签订后一年内小区可收费数达不到438户以上的，达不到部分的物业费由甲方直接支付给乙方，支付比例业主正常物管费的75%”。2018年11月8日，滨海臺号业主委员会作为甲方与乙方佳信物业签订《协议书》：“因滨海臺号房开商未按合同规定，未给业主办理房产证，同时未履行与乙方签订的合同约定的义务，所以造成乙方在滨海臺号的物业管理存在履职不到位的原因，故威宁自治县滨海臺号部分业主拖欠滨海臺号物业管理费，同时，近期才结（接）房的部分业主多交物业管理费给乙方，因此给甲方的生活带来不便，影响了正常生活秩序。同时给乙方造成了经济损失，为了使甲方的业主早日步入正常生活，给乙方减少经济损失，双方于2018年11月2日在滨海臺号物管办公室协商，达成以下协议：1、领取钥匙一年以上的业主；第一年按照每平方米0.8元收取物管费，一年以后至2018年11月1日按照每平米0.8×0.3元收取物管费。2、领取钥匙不满一年的业主：第一年和一年总费用的百分之三十收取，即每平米0.8元收取物管费，多收取的费用予以清退。3、领取钥匙且没有装修的业主：从领钥匙之日至2018年11月1日，按照每平方米0.8×0.3元收取物管费，多收取的费用予以清退。4、没有领取钥匙的业主：不收取物管费。5、公用水电费每月10元，按2013年11月1日至2018年11月1日计算。6、如业主在规定时间2018年11月30日内欠费业主不能按以上方式结清，此协议无效”。对一审查明的其余事实本院予以确认。本案二审争议焦点：上诉人主张被上诉人支付物业管理费642420元及电费118200元应否得到支持。本院认为，涉案《前期物业服务合同》及《补充协议》签订后直至2017年6月1日止，被上诉人世纪坤高威宁分公司都未能根据合同约定使滨海臺号物业可收费户数达到其承诺的438户，根据《补充协议》的约定，对于不足部分被上诉人世纪坤高威宁分公司应按业主正常物管费的75%直接支付给上诉人。截至2017年6月1日，扣除预支付的30000元后被上诉人世纪坤高威宁分公司尚欠上诉人物管费927080元。虽然上诉人佳信物业提供物业服务以来，未尽到合同约定的全部义务，致使小区环境极差，业主意见很大，且2018年11月8日滨海臺号业主委员会与上诉人经协商达成协议由业主按每平方0.8×0.3元向上诉人交纳物管费。但从业主委员会与上诉人签订的《协议书》来看，业主委员会认可被上诉人世纪坤高威宁分公司未给业主办理房产证、未履行与上诉人签订的合同约定的义务是造成上诉人在滨海臺号物业管理中履职不到位的原因；且《协议书》签订后被上诉人世纪坤高威宁分公司也未在协议约定的2018年11月30日前向上诉人结清所欠物管费，根据《协议书》第6条“如业主在规定时间2018年11月30日内欠费业主不能按以上方式结清，此协议无效”的约定，该协议不能及于被上诉人世纪坤高威宁分公司。一审参照上诉人与业主委员会签订的《协议书》中载明的物业费收取标准，酌情由被上诉人支付35％物业服务费有失公平，综合上诉人与被上诉人世纪坤高威宁分公司履约情况及过错程度，由被上诉人按50%的比例向上诉人支付物业服务费较为公平合理。现生效判决已明确由世纪坤高威宁分公司协助上诉人将抵押房屋备案登记到上诉人名下，故根据双方之间的协议扣除房屋折抵的284660元后，被上诉人世纪坤高威宁分公司还应支付上诉人物业服务费178940元（927080元×50%-284660元）。对于上诉人主张的118200元电费，因与业主委员会签订的《协议书》上体现其向业主每月收取10元的公用水电费，但一、二审中上诉人均未能提交证据证明向业主收取的公用水电费与其实际代缴的费用之间存在差额，故对上诉人该主张本院不予支持。综上，上诉人佳信物业的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初300号民事判决；二、由被上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人威宁县佳信物业管理有限公司物业服务费178940元，被上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司不足以支付的部分由被上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司支付；三、驳回上诉人威宁县佳信物业管理有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8842元，由上诉人威宁县佳信物业管理有限公司负担7737元，被上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司及贵州世纪坤高房地产开发有限公司负担1105元；二审案件受理费11406元，由上诉人威宁县佳信物业管理有限公司负担9981元，被上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司威宁分公司及贵州世纪坤高房地产开发有限公司负担1425元。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年十一月二日书记员 向 旭