广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16497号原告（反诉被告）：广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社，住所地广州市白云区太和镇米龙南路**。法定代表人：钟镜明。委托诉讼代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所律师。被告（反诉原告）：万德贵，男，1960年4月28日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：何旻蔚，广东法制盛邦律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社与被告（反诉原告，以下简称被告）万德贵租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社的委托诉讼代理人邓瑶滔及被告万德贵的委托诉讼代理人何旻蔚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社向本院提起诉讼，诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠付的租金人民币383640元及违约金（每天按所欠租金的2‰计算违约金）；2.判令被告恢复房屋原状；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：原告广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社与被告万德贵，于2019年5月5日签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租广州市白云区太和镇和乐东街5号的厂房，厂房面积为1390平方米，仅限用于工业用途，租赁期限自2019年5月6日起至2034年5月5日止，被告一次性缴纳127880元作为保证金，如被告中途自行退租或违反本合同有关条款，原告有权单方解除合同并没收保证金；并约定租金单价为46元／平方米／月，月租金为63940元，每五年递增10%，每月5号前支付租金；并约定如被告拖欠租金，则每天按所欠租金的2‰计算违约金，拖欠达到30天的，视为被告违约，保证金归原告所有，原告可以单方解除合同并收回租赁物；且约定原告可以选择要求被告恢复房屋原状或承担恢复原状工程实际发生的费用。后经双方协商，被告于2020年3月20日与原告终止协议并将场地交还给原告。即便原告多次催促，被告拖欠的2019年10月、11月、12月租金及2020年1月、2月、3月份的租金合计人民币383640元至今仍未支付。综上，被告的行为已构成违约，并造成原告严重的经济损失。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。诉讼中，经本院释明原被告签订《厂房租赁合同》的效力问题后，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告向原告支付场地使用费383640元及利息（利息以383640元为本金，从2020年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.判令被告恢复房屋原状；3.本案受理费由被告承担。被告万德贵答辩称：一、不同意被答辩人要求支付租金及违约金的诉求，理由如下：l.本案中的租赁合同已被协商解除，被答辩人诉请金额的性质应是损失而非租金。双方于2019年5月6日签订的《厂房租赁合同》（以下称“租赁合同”），经答辩人与被答辩人协商一致签订了《终止协议》及《退场确认书》，于2020年3月20日被解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被答辩人诉请支付的应是损失，而非租金。2.合同被协商一致解除后，发生的法律效果是使合同关系归于消灭，答辩人的责任承担方式不应表现为支付违约金。且根据租赁合同第十三条的第三款约定：在租赁期内，如因法律规定的不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，甲乙双方互不承担违约责任。故诉请答辩人支付违约金没有法律、合同及事实依据。答辩人、被答辩人应依照法律规定，结合合同履行的情况、双方的过错程度、公平原则等因素各自承担相应的经济损失。二、合同解除的经济损失应由答辩人、被答辩人按各50%的比例承担，理由如下：l.合同因不能归责双方的客观原因不能履行而协商解除，双方均不存在过错。租赁合同履行事实如下：(1)2019年5月6日签订了租赁合同，合同约定免租期由签订之日起至8月6日，因为租赁物承租时是毛坯状态，若不进行装修该租赁物无法使用。(2)装修期开始后，答辩人对该租赁物的装修工程连续被城管控停三次(证据3)，答辩人遂向镇政府相关部门申请核准装修(证据4)，政府部门依据《关于印发的通知》，第二条的规定：“……不搭设排栅的外立面整饰工程和只进行室内装修的无需进行登记”(证据4)，驳回了答辩人的申请。遂后答辩人多次与城管、相关部门及被答辩人沟通、协调，但一直无法恢复装修工程。(3)租赁物始终处于毛坯状态，无法投入使用。由租赁合同之日起至合同解除之日，答辩人无法也没有使用过租赁物，也没有产生收益。(4)由无法继续装修之日起，答辩人一直积极采取各种措施使合同继续履行，同时向被答辩人支付了127880元租金。最后因装修工程无法进行，租赁物无法使用，双方协商一致解除了租赁合同。综上，租赁合同无法履行是因不能归责于双方的原因，租赁物无法投入使用，双方也不存在主观、客观的过错，双方认可了本案合同履行过程中的特殊情况，故协商一致解除了租赁合同。2.租赁合同解除后双方均产生了经济损失，由答辩人单方承担经济损失有违公平原则。被答辩人的目的是通过出租租赁物收取租金，同样，答辩人的目的也是通过承租租赁物再将其出租而获得收益。本案合同履行过程中，租赁物始终无法投入使用，双方都无法通过租赁物产生收益，且被答辩人系商事主体，应当对租赁物的商业风险有足够的把控和处理能力。租赁合同经双方协商一致解除后，双方均遭受了相应的经济损失，由答辩人单方承担经济损失有违公平原则。且合同解除双方均无过错，对于合同履行所产生的商业风险应各自承担相应的经济损失。故根据合同履行情况与公平原则，不应由答辩人一人承担经济损失，应由双方各承担损失的一半。3.如上所述，结合本案合同的实际履行情况、当事人过错程度、公平原则等其他因素，由双方各承担经济损失的一半，具体计算方式如下：(1)由合同签订之日起到合同解除之日共8个月，其中2020年2月是依照《关于落实推动村社免收集体物业租金的工作指引》第四条第一款规定的免租期(证据5)，即答辩人须缴纳共7个月租金，即合同解除后的经济损失，共：63940元／月（租金）×7个月=447580元；(2)按照双方各承担50%经济损失，即双方各自应承担经济损失金额：447580元*50%=223790元；(3)答辩人已经支付了127880元租金，故答辩人只需承担被答辩人损失：223790-127880=95910元。三、答辩人没有将厂房恢复原状的义务。双方于2020年3月20日签订《终止协议》及《退场确认书》，《终止协议》第一条双方明确约定：……乙方应于2020年3月31日前按照厂房现状返还上述租赁厂房。故此，被答辩人已经接受按现状接收厂房，现提出要求答辩人将厂房恢复原状无事实及法律依据。综上所述，双方解除租赁合同系不可抗力所致，根据双方的无过错程度，双方应分别承担50%的损失，故答辩人只需再向被答辩人支付95910元。请求贵院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人诉请一中的部分请求，并驳回被答辩人诉请二及诉请三的全部请求，依法维护答辩人的合法权益。被告万德贵向本院提起反诉，反诉请求：1.请求判令被反诉人退还反诉人127880元履行合同保证金；2.请求判令被反诉人赔偿反诉人装修损失46800元；3.本案的受理费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年5月6日签订《厂房租赁合同》，合同约定租赁物的用途为工业用途，租金为63940元／月，租金每五年递增10%，租期为15年，免租期为3个月。合同签订后，反诉人向被反诉人支付了127880元合同保证金。在合同约定的免租期内，反诉人经被反诉人同意，拟对租赁物进行内部装修。但反诉人刚施工便被广州城管部门责令停止，理由为反诉人无装修许可证。据此，反诉人持装修申请至相关部门申请装修许可证，但部门工作人员口头答复反诉人该租赁物所在地太和镇对于室内装修无需申请，可以直接装修，并向反诉人出示了《关于印发的通知》，该文件第二条中明确释明：“……不搭设排栅的外立面饰工程和只进行室内装修的无需进行登记”。在装修申请被驳回后，反诉人根据该文件尝试恢复室内装修，但不久又被城管部门责令停止。反诉人向城管部门提出异议，但城管部门不予理睬。而后，反诉人向被反诉人提出请求要求被反诉人协助反诉人解决此问题，但被反诉人对此极其不负责任，置之不理，导致反诉人从承租该租赁物开始至合同解除一直处于无法装修的状态，根本无法入场并使用。2020年3月20日，双方协议解除原租赁合同。根据《民法总则》第180条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”在本案中，反诉人自承租该租赁物后便由于城管部门的长期阻挠一直无法正常装修并入场使用，在请求被反诉人配合解决被拒后，反诉人长达八个月无任何收益，并投入了资金进行装修，根本无力支付房屋租金，该情形符合法律规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力。因此，反诉人在本案中不构成违约，在双方协议解除合同后，被反诉人应当将履行合同保证金退还给反诉人。根据《合同法》第60条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在本案中，被反诉人作为太和镇辖区内的村社之一，其应当知晓太和镇关于装修许可的规定及其他装修事宜，但其未在反诉人承租时告知反诉人即使室内装修无需申请也可能无法装修。甚至，在无法装修的阻力发生后，反诉人请求被反诉人予以协助配合解决该问题，被反诉人依旧断然拒绝。虽然《厂房租赁合同》中未明确约定，但根据反诉人承租该租赁物用于经营盈利的合同目的及当地租赁厂房的交易习惯，被反诉人依法负有通知、协助、保密等附随义务，帮助反诉人解决装修问题。因此，被反诉人的上述行为违反了《合同法》第60条的规定。再者，根据《合同法》第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《厂房租赁合同》现已解除，在装修过程中，反诉人因订购电梯但无法安装而导致的直接损失46800元，应当由被反诉人赔偿。综上所述，反诉人因不可抗力无法履行合同，不构成违约。在合同协议解除后被反诉人应当退还反诉人履行合同保证金127880元。并且，由于被反诉人未履行其法定附随义务，导致反诉人装修期间造成了46800元直接损失，该损失应当由被反诉人予以赔偿。请求贵院判如所请，依法维护反诉人的合法权益。原告广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社反诉答辩称：1.关于被告是否已向有关部门申请装修许可，在反诉中并没有任何证据证明已经向有关部门申请及有关部门下达了不允许申请或驳回申请的答复。2．关于停工的问题，被告在反诉状已经很明确地说出了是城管部门责令停止，至于责令停止以后，被告有无针对城管部门的行为进行申请复议或行政诉讼并没有能够体现。而原告方认为关于被告被城管部门阻拦，且被告是有相关的工作指引作为依据，是可以向行政部门申请复议，而不是不支付租金。我方不同意支付装修损失，请求法院予以驳回。经审理查明：2019年5月6日，原被告双方签订了《厂房租赁合同》，合同约定：甲方(出租方：广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社)将自有的位于和乐东街5号厂房（以下简称“案涉厂房”，建筑总面积为1390平方米）租赁给乙方（承租方；万德贵）用于工业用途。租赁期限为15年，自2019年5月6日起至2034年5月5日止，免租期3个月。租金及支付：在本合同签订5天内，乙方须一次性向甲方交纳127880元作为保证金。租赁合同期满，如乙方无违约行为，保证金退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视为违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述厂房的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金。租金单价为46元/平方米/月，月租金为63940元。乙方每月应交纳租金总额为63940元，不含税费。每月为一个支付周期，租金每五年递增10%。租金按月收取，每期开始5天内支付当期租金。在租赁期限内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收违约金，违约金按每天所欠租金2‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视为乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物。租赁期间，乙方如需对租赁物进行装修或增设设施必须先征得甲方书面同意后方可实施。在租赁期内，如因法律规定的不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，甲乙双方互不承担违约责任等内容。签订合同后，被告向原告支付了保证金127880元，原告即将案涉厂房交付给被告使用。被告收到案涉厂房后即开始进行装修，在装修过程中，被告拆除了案涉厂房内的部分窗户和楼梯，拟安装电梯，但由于被告装修未经有关主管部门行政许可，于2019年6月17日被广州市白云区城市管理和综合执法局责令停止装修施工。被告因无法安装电梯，导致损失定购电梯定金46800元。2020年3月20日，原被告签订了《终止协议》，协议约定原被告双方同意于2020年3月20日终止原租赁合同（承租位于米龙村和乐东街5号厂房），被告应于2020年3月31日前按照厂房现状返还上述租赁厂房；双方同意原合同涉及的租金、装修等问题，双方另行协商，协商不成则按照法律规定处理。协议签订当天，被告即退出案涉厂房并将案涉厂房以现状交付给原告，原告向被告出具了《退场确认书》，确认被告于2020年3月20日已经将场地内所有属于被告的物品全部搬走，双方已完成房屋交接手续。被告已支付了原告2019年8月、9月的租金127880元，未支付其他租金。原告向被告追索剩余租金未果，遂提起本案诉讼，诉讼中，被告亦提起反诉。同时查明，案涉厂房系原告的宅基地房屋，未取得建设工程规划许可证。另查明，2020年2月16日，广州市白云区农业农村局作出了《关于落实〈白云区复工复产八条政策措施〉推动村社免收集体物业租金的工作指引》，根据《区援企八条》要求，推动实施全区农村集体经济组织对承租村社集体经济经营性物业的企业，免收2020年2月份租金。上述事实，有厂房租赁合同、转账记录、照片、广州市农村财务专用收据、广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书、关于落实《白云区复工复产八条政策措施》推动村社免收集体物业租金的工作指引、微信聊天记录、定作安装合同、解除合同协议书、收据、终止协议、退出确认书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原被告签订的《厂房租赁合同》，原告将自有的位于和乐东街5号案涉房屋出租给被告用于厂房，租赁的案涉房屋未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案原被告签订的《厂房租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的过错责任。本案原被告签订的《厂房租赁合同》无效，原被告因《厂房租赁合同》取得的财产应当予以返还。被告应当将原告的案涉房屋返还给原告，原告亦应当将取得的保证金127880元返还给被告。2020年3月20日，原被告签订了《终止协议》和《退场确认书》，被告已经于2020年3月20日将案涉房屋返还给了原告，被告的返还义务已经履行完毕。原告未将取得被告的保证金返还给被告，被告主张原告返还保证金127880元的反诉请求，合法有据，本院予以支持。原告于2019年5月将案涉房屋交付给被告，被告于2020年3月20日将案涉房屋返还给了原告，期间被告一直占用案涉房屋，被告应当向原告支付占用房屋期间的占用费。2020年2月16日，广州市白云区农业农村局作出了《关于落实〈白云区复工复产八条政策措施〉推动村社免收集体物业租金的工作指引》，根据《区援企八条》要求，推动实施全区农村集体经济组织对承租村社集体经济经营性物业的企业，免收2020年2月份租金。依据该规定，被告支付原告厂房占用费时应当免于支付2020年2月的占用费。关于占用费的金额问题。因被告已经向原告支付了2019年8月、9月的租金共计127880元，被告已经支付给原告的租金视为向原告支付了相应期间的占用费。关于2019年10月1日至2020年1月31日和2020年3月1日至20日期间的厂房占用费，被告在收到原告交付的厂房后即开始进行装修，但被有关部门责令停止装修，被告收到停止装修后亦主动向有关部门申请行政许可，但最终未获审批。被告在占用厂房期间实际并未能对外出租并获得收益。本院结合被告占用案涉厂房的时间、被告实际使用案涉厂房的情况以及原被告双方的过错责任、损失程度，酌情认定被告应支付原告该期间占用费为215000元。原告主张被告支付占用费215000元的诉讼请求，本院予以支持。超出的部分，本院不予支持。关于利息。原告明知租赁的案涉宅基地房屋未取得建设工程规划许可证，而继续对外出租用于厂房经营，原告对合同的无效存在过错，依法应当承担相应的过错责任。原告主张被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。被告收到原告交付的案涉厂房后，即开始进行装修，该装修经过原告的确认同意，被告拆除了案涉厂房内的部分窗户和楼梯，拟安装电梯，但由于被告装修未经有关主管部门行政许可，被广州市白云区城市管理和综合执法局责令停止装修施工。被告无法继续装修和安装电梯，导致原告厂房楼梯及部分窗户的损失及被告定购电梯定金的损失。2020年3月20日，原被告签订《终止协议》，约定被告按照厂房现状返还上述租赁厂房，且被告已经按照该协议约定的现状将案涉厂房返还给了原告。原告主张被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。被告在原告同意的情况下装修并加装电梯未果，导致双方均产生损失。原被告双方对《厂房租赁合同》的无效均有过错，故原被告双方对装修产生的损失，各自自行承担相应的责任。被告主张原告赔偿装修损失46800元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告（反诉原告）万德贵向原告（反诉被告）广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社支付厂房占用费215000元；二、自本判决生效之日起五日内，原告（反诉被告）广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社返还被告（反诉原告）万德贵保证金127880元；三、驳回原告（反诉被告）广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）万德贵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3527.3元，由原告（反诉被告）广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社负担1550.5元（已预交，本院不予退还）、被告（反诉原告）万德贵负担1976.8元（在履行判决期限内直接向广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社迳付）；反诉费1897元，由被告（反诉原告）万德贵负担508元（已预交，本院不予退还）、原告（反诉被告）广州市白云区太和镇米龙村第一经济合作社负担1389元（在履行判决期限内直接向万德贵迳付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  宋富长二〇二〇年十一月五日书记员  王嘉燕