福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5076号 原告：林亚娟，女，1957年1月10日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告：邹国飞，男，1958年3月26日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 原告林亚娟、邹国飞与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告林亚娟、邹国飞到庭参加诉讼，被告泰禾酒店经依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林亚娟、邹国飞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年1月6日签订的《房屋租赁委托合同》；2.被告立即向原告返还坐落于福州晋安区××镇××路××广场××号楼××层××房；3.被告立即向原告支付拖欠的租金2019年10月1日-2020年8月31日（违约时间暂计至起诉之日，实际支付返还房屋止）约为35490元（详见计算清单）；4.被告立即向原告支付逾期支付租金违约金（暂计至起诉之日为25552.83元,实际应计算至被告付清全部欠款之日止）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年11月13日，原告以851767元的购房总额向福州中夏房地产开发有限公司购得位于福州晋安区××镇××路××广场××号楼××层××号房，房屋建筑面积37.69平方米，于2018年9月交房，2018年10月1日出租给被告。2017年10月，原告与被告签订《房屋租赁委托合同》，约双原告将讼争房屋委托给被告对外出租，委托期限五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止以2018年10月1日为起租日并开始计算租金,被告保证原告自起租日起即可获得的租金为第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度,下同）的租金总额（相当于购房合同总价5%）,共42588元;第二个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%）,共计51106元;第三个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%）,共计51106元,第四个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%）,共计51106元;第五个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价7%）,共计59623元。房屋租金每三个月结算一次,被告应在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日顺延）,依次类推。逾期支付租金,逾期超过30日,每延迟一日,按房款总额的日万分之一支付逾期违约金,并如数支付当月租金。合同签订后，被告仅支付部分租金（即2019年1月22日、4月22日、8月13日、12月19日），2020年1月至今租金未支付,经原告多次催讨被告均拒不履行合约,被告行为已构成违约,致使原告合同目的无法实现,原告有权要求解除合同并要求被告返还讼争房屋、如数支付租金并支付违约金。 被告泰禾酒店未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、不动产权证书、房屋租赁委托合同等。被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。经审查，上述证据有原件核对，且内容可相互对应，故该证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 原告购买了案外人福州中夏房地产开发有限公司开发建设的坐落于福州东二环泰禾广场东区××＃楼××层××号商务办公用房（以下简称讼争房屋）。就上述房屋的租赁事宜，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方对外出租房屋。合同第二条约定，委托期限为五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；甲方同意以2018年10月1日为起租日，自起租日起开始计算租金等。第三条约定，乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）可获得租金42588元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度均可获得租金51106元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金59623元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整。第四条约定，乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推。第五条约定，委托期间内，甲方同意乙方有权将该房屋出租给第三方使用，甲方须配合办理相关手续并为乙方出租提供所需的证明文件；委托期满或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给三方的，……；如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，否则因此造成的承租人损失的，由甲方承担。第八条约定，乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容 合同履行期间，被告于2020年5月6日支付2019年10月-2019年12月的租金12776.5元，之后未再支付租金。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告自2020年1月起未再支付租金，其行为构成违约，原告请求解除合同，本院予以准许。 本案《房屋租赁委托合同》明确约定，“如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，……”。现讼争租赁房屋由第三方占有使用，被告事实上亦返还不能，为此原告主张被告返还讼争租赁房屋与合同约定不符，不予支持。 根据合同关于第二个年度可获得51106元（相当于购房合同总价6%），即每月租金4258.83元（51106元÷12个月），但鉴于《房屋租赁委托合同》解除后，本院未支持原告收房的主张，故本院支持原告租金至《房屋租赁委托合同》解除之日，即本判决书生效之日止。之后若原告存在其他损失，原告可以另行主张。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，本院认为，本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定。被告应于2020年4月22日前支付2020年1月-2020年3月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年5月23日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金；被告应于2020年7月21日前支付2020年4月-2020年6月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年8月21日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金；被告应于2020年10月28日前支付2020年7月-2020年9月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年11月28日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金。上述违约金的计算基数为第二年度每期的租金12776.5元（51106元÷4个月）。此后未付租金的违约金，因原告解除合同，且本判决尚未生效，原告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告林亚娟、邹国飞与被告福州泰禾酒店管理有限公司订立的《房屋租赁委托合同》。 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按月租金4258.83元的标准向原告林亚娟、邹国飞支付自2020年1月1日起至本判决生效之日止的租金。 三、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林亚娟、邹国飞支付以每期欠付的租金12776.5元为基数按日万分之五计算的自各期应付之日起（第一期自2020年5月23日起、第二期自2020年8月21日起、第三期2020年11月28日起）至款项付清之日止的违约金。 四、驳回原告林亚娟、邹国飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4494元，减半收取计2247元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。