四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15221号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈莉，女，1989年2月11日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：葛伟，四川恒和信律师事务所律师 委托诉讼代理人：马泰，四川恒和信律师事务所律师。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人陈莉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初6299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橙森公司上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求《房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；3、请求橙森公司向陈莉支付租金5197元；4、判令一审、二审案件受理费由陈莉承担。 事实和理由：1、橙森公司认为，关于合同的解除事宜，由于合同解除权为形成权，法院应当以合同当事人的请求为限，综合考察合同各方当事人是否具有合法解除权，从而确定合同解除的时间，且该日期应当是确定的。根据《房屋租赁合同》第四条第1项“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”的约定，该条款对橙森公司的单方解除权进行了约定，即橙森公司在放弃主张押金的前提下有权随时单方解除《房屋租赁合同》，该条款是双方真实意思的表示，同时不违反法律法规的效力性强制性规定，合同各方应当遵守。橙森公司因疫情原因导致经营出现困难，于2020年2月初向陈莉主张解除合同，《房屋租赁合同》应当于2020年2月1日解除，租金计算的截至日期也应当为2020年2月1日。 2、橙森公司认为，关于本案的违约金金额，应当以损失为限。并应当综合考虑本案各方对于造成该损失的原因力大小确定各方责任的承担。本案中，从各方提交的证据来看，损失仅限于租金损失。橙森公司于2020年2月初向陈莉主张解除合同，并善意提醒陈莉房屋已经腾空，要求陈莉尽快收房，避免造成更大的损失。陈莉同样知晓疫情带来的影响，但出于收取租金的目的一致未予回复。上述原因导致了本案损失的增加，对于2020年2月1日以后产生的租金损失，橙森公司认为应当由陈莉自行承担。同时，橙森公司认为本案的损失以租金损失为限，不应当适用违约金条款。 陈莉答辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，关于橙森公司的上诉理由，我方认为，房屋租赁合同中约定的乙方提前解除合同，并不代表乙方具有合同的解除权。其字面意思仅表示这种情况属于违约，没有赋予橙森公司合同解除权。且该内容写于押金条款，仅是对因违约扣除押金的规定。2、橙森公司在提出解约前，已经出现了不按时支付租金，擅自减少租金等行为，属于违约方，根据合同法的相关规定，其没有主动提出解约的权利，在一方违约的情况下，只有守约方有权提出解约。3、橙森公司提出的解约时间是在疫情期间，解约的行为是为了逃避合同义务。将损失完全推给陈莉，这对陈莉是完全不公平的。4、橙森公司主张损失仅限于租金损失，不适用违约金条款。我方认为，这是不恰当的。违约金条款的设置本就是用于橙森公司违约后适用，而本案中，橙森公司发生了违约，就应当适用违约金条款。且一审已经酌情给予了判决，并未完全按照合同约定判定6个月租金的违约金。橙森公司在未得到陈莉同意的情况下，提前解约且不付房租的行为，本身就是违约行为。一审判决支付违约金符合法律规定和合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈莉向一审法院起诉请求：1、判令解除陈莉与橙森公司于2018年8月22日签订的《房屋租赁合同》，并结清物业费、水电气费后按原状返还房屋；2、判令橙森公司向陈莉支付自2019年8月1日至合同解除之日止欠付的租金（暂计至2020年3月31日止，共10713.1元）；3、判令解除房屋租赁合同后橙森公司向陈莉支付房屋占用费（从解除之日起至实际交还房屋之日止，按月租金标准2758元计算）；4、判令橙森公司向陈莉支付违约金16548元（6个月×2758元）；5、本案诉讼费用由橙森公司承担。 一审法院认定事实：：陈莉（出租方）与橙森公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．陈莉将其所有的位于成都市金牛区××路××号××栋××层××号房屋（建筑面积36.77㎡）出租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用；2．租赁期为60个月，从2019年5月1日起至2024年4月30日止；3．租金每月75元／㎡，每3个月支付一次，首期租金（即2019年5月1日至2019年7月31日的租金）在本合同签订后的3个工作日内支付，之后每次提前5个工作日支付下期租金；4．租金递增明细：2019年5月1日至2022年4月30日，租金每月75元／㎡，2022年5月1日至2024年4月30日，租金每月80元／㎡；5．租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由橙森公司承担，并及时按规定缴纳；6．橙森公司必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠一个月视为违约，陈莉有权收回房屋，并不退还橙森公司押金，橙森公司承担违约责任；7．双方任何一方违约，违约方需支付守约方违约金一个月房租。 合同签订后，陈莉将租赁房屋交给橙森公司使用。 一审庭审中，陈莉陈述并未实际接收房屋，是由出售方直接交给橙森公司经营酒店；双方一致认可：从起租日至庭审之日（2020年6月18日），橙森公司已付租金总额为19625.4元。 一审另查明，陈莉根据双方当事人在庭审中达成的一致意见，已于2020年6月21日自行收回案涉房屋。 一审法院认为：陈莉与橙森公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。针对陈莉主张解除合同的诉讼请求，橙森公司抗辩已发函解除合同，因橙森公司主张解除合同的理由不符合合同约定，橙森公司，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。因橙森公司逾期支付租金已超过一个月，根据《房屋租赁合同》约定内容，陈莉有权主张解除合同；陈莉提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。同时，因陈莉已于2020年6月21日自行收回房屋，对陈莉要求橙森公司交还房屋及支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于陈莉要求橙森公司将房屋恢复原状的诉讼请求。一审法院认为，因陈莉在庭审中陈述并未实际接收案涉房屋，无法证明房屋交付时的具体现状，故对陈莉的前述诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欠付租金，橙森公司提出受疫情影响，应调整租金。因橙森公司在疫情发生前，已存在逾期支付租金的违约事实，故对其意见，一审法院不予采纳。根据合同约定内容，案涉房屋从起租日2019年5月1日至陈莉收回房屋之日即2020年6月21日的租金共计37689.3元，扣除橙森公司已支付的租金19625.4，橙森公司还应向陈莉支付租金18063.9元。 关于违约金，一审法院认为，橙森公司未按合同约定标准及期限向陈莉支付租金，已构成违约。陈莉主张按合同约定支付一个月租金作为违约金，橙森公司抗辩公司经营困难，希望法院酌情调整违约金。一审法院认为，橙森公司违约给陈莉造成的损失主要是租金损失，陈莉已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，对橙森公司抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳；本着公平原则，一审法院酌定橙森公司按1个月租金的标准，向陈莉支付违约金，计2757.75元。陈莉超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 关于陈莉主张橙森公司结清租赁期间的物业费、水、电、气等费用的诉讼请求，因陈莉未就案涉房屋在租期内水、电、气及物业费的具体金额及实际代付的事实向一审法院提交证据证明，故对陈莉的前述诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈莉与橙森公司签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、橙森公司于判决生效之日起十日内向陈莉支付租金18063.9元；三、橙森公司于判决生效之日起十日内向陈莉支付违约金2757.75元；四、驳回陈莉的其他诉讼请求。一审案件受理费241元，由橙森公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人橙森公司的上诉请求与被上诉人陈莉的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的解除时间应当如何认定；二、一审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，橙森公司与陈莉签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，陈莉起诉要求解除案涉合同，而橙森公司主张合同已解除，但本院审查认为，即便如橙森公司上诉主张其已在2020年2月发函解除合同，但橙森公司在发函之前即已存在欠付租金的违约行为，案涉合同中“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”系对于橙森公司不履行合同应承担押金不予退还的违约责任的约定，而非就此基于橙森公司可以行使任意解除权。故橙森公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。在本案中，系出租人陈莉起诉要求解除合同，其理由为橙森公司欠付租金，其解除的请求具有合同依据和法律依据，一审法院判决案涉合同解除正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。橙森公司上诉提出其不应当支付违约金，本院审查后认为，双方在合同中约定了橙森公司违约的情况下应当承担违约金，陈莉按照约定主张违约金具有合同依据。一审中，橙森公司提出因经营困难请求调低违约金，一审法院充分考虑其提出的理由，已对于其该项意见予以采纳，极大程度调低了违约金金额。但现橙森公司提出上诉，认为其不应当承担违约金，该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费190.62元，由四川橙森科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十一月五日 书记员 龙春光