广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤19民终9751号上诉人（一审原告）：麦浩俊，男，1994年8月21日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为441************37X。委托诉讼代理人：张岩，广东魁峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾翠珊，广东魁峰律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：郭汉，男，1961年5月6日出生，汉族，住广西上思县**************，公民身份号码为452************431。上诉人麦浩俊因与被上诉人郭汉排除妨害纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初5184民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。麦浩俊上诉请求：1.请求撤销东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初5184民事裁定，依法改判为：郭汉立即停止侵害麦浩俊位于东莞市******塘地段的247平方米土地及其地上建筑物，排除妨害，清退租客，将涉案土地及涉案房屋归还给麦浩俊；2.郭汉承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人系位于东莞市*******塘地段的247平方米土地（以下称案涉土地）及其地上建筑物（以下称案涉房屋）的合法权利人，有权要求被上诉人移交案涉土地及案涉房屋。2019年1月29日，东莞市第二人民法院在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖被执行人东莞市松鹰实业有限公司（以下简称松鹰公司）位于东莞市*******塘地段的国有土地使用权[土地使用权证号为：东府国用（2001）第特130号]及其地上建筑物，最终上诉人以最高价竞得，并支付了相应的价款及税费。2019年2月21日，东莞市第二人民法院作出（2018）粤1972执恢551号之一《执行裁定书》，裁定前述土地使用权及其地上建筑物（含无证建筑物）所有权自该裁定书送达上诉人时起转移归上诉人所有。又依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。据此，上诉人在收到上述东莞市第二人民法院作出的（2018）粤1972执恢551号之一《执行裁定书》后，即取得竞得土地的使用权及建筑物的所有权。因案涉土地及案涉房屋位于竞得土地及建筑物的范围内，故上诉人应已取得案涉土地的使用权及案涉房屋所有权，一审认定与事实不符。首先，对于本次拍卖中无证建筑物，评估机构作出了粤正量房估SA（2018）0031号《房地产估价报告》，根据该评估显示，评估机构受委托项目评估的项目名称及受东莞市第二人民法院委托需评估的范围均是：位于东莞市*******湖工业区******综合楼及其他地上建筑物的市场价值。也就似乎说，评估机构所评估的范围涵盖了竞得土地上所有的无证建筑物，并无遗漏。至于为何报告中没有详细载明案涉房屋的情况及价值，上诉人认为，这是评估机构经评估后认为案涉房屋不具有市场价值，所以才没有载明。其次，案涉房屋是否系松鹰公司建设，并不影响案涉房屋属于上述司法拍卖标的物范围内的事实。最后，竞得土地登记在松鹰公司名下，根据“房随地走”原则，竞得土地在拍卖时，地上建筑物依法均属于拍卖范围内的标的物。综上，一审法院认定事实错误，上诉人系案涉房屋的合法权利人，依法有权要求被上诉人向其移交案涉房屋。被上诉人郭汉在法定期限内未进行答辩。麦浩俊向一审法院起诉请求：1.判令郭汉立即停止侵害麦浩俊位于东莞市*******塘地段的247平方米土地及地上建筑物，排除妨碍，清退租客，将涉案土地及涉案房屋归还给麦浩俊；2.本案诉讼费由郭汉承担。一审法院审理查明，2019年1月29日，一审法院在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖被执行人松鹰公司位于东莞市*******塘地段的国有土地使用权[土地证号为东府国用（2001）第特1**]及该土地上的数幢建筑物，最终该地块及建筑物由麦浩俊以45497860元的最高价竞得，其后缴清了相应的价款及税费。2019年2月21日，一审法院作出（2018）粤1972执恢551号之一《执行裁定书》，裁定：一、被执行人松鹰公司名下位于东莞市*******塘地段的土地使用权，土地使用证号为东府国用（2001）第特130号，归买受人麦浩俊所有，土地使用权自本裁定送达买受人麦浩俊时转移；二、被执行人松鹰公司名下位于东莞市**********台城北（厂房），房产证号为C0194243，归买受人麦浩俊所有，所有权自本裁定送达买受人麦浩俊时转移；三、被执行人松鹰公司名下位于东莞市*******湖工业区***（宿舍），房产证号为C0194242,归买受人麦浩俊，所有权自本裁定送达买受人麦浩俊时起转移；四、被执行人松鹰公司所有于前述东府国用（2001）第特130号土地使用权上建造，没有办理产权登记的综合楼及一些其他建筑，归买受人麦浩俊，权属自本裁定送达买受人麦浩俊时转移；五、上述财产的查封、担保物权效力因拍卖而消灭，买受人可持本裁定到登记机关办理相关产权转移登记手续。该裁定书已生效。麦浩俊主张其取得上述东府国用（2001）第特130号土地使用权及地上建筑物后，发现土地中的247平方米土地及地上建筑物被被告侵占，遂提起本案诉讼。经查，松鹰公司取得东府国用（2001）第特130号土地使用权后，将其中247平方米的土地使用权在内部“划拨”给案外人陈奴使用，松鹰公司的法定代表人王国宾并在该地块对应的红线图上备注“红线内土地是我在1996年向社区购买后划拨转让给陈奴使用”，该内容上方盖有松鹰公司的公章。但是，松鹰公司及陈奴均未办理土地使用权的分割和转让手续，后陈奴在该土地上建造了一层的平房，地基面积约160平方米。诉讼过程中，本院发函至东莞市自然资源局调查该247平方米的土地上所建设的建筑物的报建情况，该局回函称该土地范围内的建筑物没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2014年4月17日，郭汉与陈奴签署《土地使用权转让合同书》一份，约定：陈奴将位于沙角新兴路的面积为247平方米的土地及地上建筑物转让给被告使用，该地转让后陈奴及其家人不得以任何理由收回该土地使用权。该合同书左下角备注“同意每平方按50元人民币收取道路设施费”，沙角社区居委会并盖章予以认可。同日，郭汉向沙角股份经济联合社支付了道路公共设施款12350元。2014年6月26日，陈奴出具收据一份，确认已收到郭汉支付的住宅地转让费680000元，此转让款包括已建房屋一层在内。其后，陈奴又在该247平方米土地对应的红线图上签名捺印并手写如下内容：“该用地共247平方米现转让给郭汉使用，其转让费已收齐。”为查明（2018）粤1972执恢551号之一《执行裁定书》对应的拍卖财产的情况，一审法院依职权调取了该次拍卖对应的房地产估价报告四份，上述资料共同显示：1.估价报告所附的联系函显示，委托评估的房地产包括（1）土土地证号为东府国用（2001）第特1**地使用权，（2）房产证号为C0194243的厂房一幢，（3）房产证号为C0194242的宿舍楼一幢，（4）东府国用（2001）第特130号土地之上无证房产三幢。2.土地使用权评估价值为11032460元、宿舍楼评估价值为4310000元、厂房评估价值为7798700元、其余三幢无证房产的价值为5056700元，以上合计28197860元。3.根据估价报告的内容及附图可知，上述评估过程中未对案涉247平方米土地上的一层房屋的价值进行评估。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。对于麦浩俊通过司法拍卖竞得了东府国用（2001）第特130号土地使用权以及案涉247平方米的土地位于该国有土地的范围之内的事实，双方均不持异议，且有国有土地使用证及红线图为凭，一审法院予以认可。虽然（2018）粤1972执恢551号之一《执行裁定书》裁定“松鹰公司所有于前述东府国用（2001）第特130号土地使用权上建造，没有办理产权登记的综合楼及一些其他建筑，归买受人麦浩俊”，但根据查明事实可知，案涉247平方米的地块上的房屋并非松鹰公司建造，并不属于该裁定书确定的归属于麦浩俊的建筑物范围。而且，虽然执行裁定书未详细载明建筑物的数量和形态，但是该次司法拍卖之前人民法院执行部门曾委托评估机构进行价格评估，故结合估价报告可以推出评估拍卖的建筑物范围。结合评估机构作出的估价报告中所附的联系函、评估对象描述和照片可以看出，评估中并不包括案涉247平方米的地块上的房屋，亦即案涉247平方米土地上的房屋并不属于拍卖标的物的范围。因此，麦浩俊在司法拍卖过程中并未就该247平方米土地之上的房屋支付对价并取得其所有权，故麦浩俊无权要求郭汉向其移交该房屋。再根据查明事实可知，案涉房屋在司法拍卖之前由案外人陈奴建设，后陈奴于2014年将房屋（及土地）以680000元的价格转让给被告，郭汉一直控制和使用该房屋至今。因此，即使麦浩俊不要求郭汉移交房屋，而是要求郭汉拆除房屋和返还土地，亦必然涉及到该建筑物是否属于违法建筑的认定问题，如属于违法建筑，则应由行政机关依法进行处理，若属于合法建筑，则麦浩俊无权要求郭汉予以拆除。因此，麦浩俊要求拆除建筑和返还土地的请求需以案涉建筑物是否属于违法建筑的认定和处理为前提，而违法建筑的认定和处理不属于人民法院的职权范畴，麦浩俊应先行向国家相关行政机关申请处理。综上所述，一审法院裁定：驳回麦浩俊的起诉。二审查明事实和一审查明事实一致。本院认为，本案为排除妨害纠纷。根据查明事实可知，案涉247平方米的地块上的房屋并非松鹰公司建造，并不属于该裁定书确定的归属于麦浩俊的建筑物范围,且上述案涉247平方米的地块上的建筑物并没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。麦浩俊诉求郭汉停止侵害位于东莞市*******塘地段的247平方米土地及地上建筑物、排除妨碍、清退租客，并将涉案土地及涉案房屋归还给麦浩俊，必然涉及到该建筑物是否属于违法建筑的认定问题，而违法建筑的认定和处理不属于人民法院的职权范畴，麦浩俊应先行向行政机关申请处理。综上所述，一审法院裁定驳回麦浩俊的起诉，并无不当，本院予以维持。综上，麦浩俊的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  何小玲审判员  黄燕慧审判员  王惠嫦二〇二〇年十一月二十七日书记员  张 芳