陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终13055号上诉人（原审被告）：西安盛润置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区电子南街**梦想城**楼****。法定代表人：赵刘，系公司总经理。委托诉讼代理人：李琴琴，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯钢，男，1972年11月17日出生，汉族，住西安市碑林区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王妮，女，1984年10月23日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：康海欢，男，1984年12月5日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。系王妮丈夫。上诉人西安盛润置业有限公司（以下简称盛润公司）因与被上诉人王妮商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初10076号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已依法审理终结。盛润公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判由上诉人返还被上诉人购房款114816元及利息损失（以114816元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，各半负担），或撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决违背了最高院九民会议有关精神，机械的割裂案件事实，导致基本事实不清。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第335条规定：“民事诉讼法第一百七十条第一款第三项规定的基本事实，是指用以确定当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等对原判决、裁定的结果有实质性影响的事实”。上述所指“案件性质主要是指民事法律关系性质，是指如何给民事权利与义务为内容的某一法律关系的定性……是人民法院处理民事法律案件的关键问题”。本案的基本事实是：上诉人认为是形式上具有两个合同，实质上是由虚伪意思和隐藏行为所掩盖的一个合同，即商铺返点销售（预约）合同。对此，上诉人在一审答辩中进行了充分论述，其要点概述为：1、在行为方式上，两个合同是同时同地连签而成；2、在履行前提上，标的物尚未建成，更谈不上交付，却已经开始给付（收受）“租金”；3、在所谓“租金”计算上，不是按照平方米计算，而是按照房价总额为基数计算；4、在返点的计算上，房款是只交了一半，但却是按照全额返点；5、在后续约定上，《梦想城商铺认购协议书》第三条其他约定第2项约定：“甲方取得《商品房预售许可证》后，应书面或电话通知乙方最终的签约时间”，由乙方与甲方签订本约合同。《商铺租赁合同》第七条：“租赁期满后，甲方有权自主自己经营……如不自己经营，乙方有优先租赁权”。即：正式的商品房买卖合同有待签订，租赁到期可自主另行选择决定。6、在当事人内心真实意思上，购买商铺是投资行为，172户投资人作为商事主体，不可能不知道先交付房屋才可能签订租赁合同这样的常识，也都明确的知道这是返点销售。其中，有116户投资人在租赁期满后已与上诉人另行达成合意，达成了新的《委托租赁协议》，另外有37户，在租赁期满后选择退房，上诉人在扣除己返还的29%的返点后，将剩余已交购房款及活期存款利息全部返还给了退房者。被上诉人不承认返点销售，只能说明其不诚信。7、从最后结果上，一审简单割裂形式上的两个合同，错失了认定真实法律关系的事实基础，本来应该一并解决的案件，还得另行起诉，平白增添当事人的负担，同时也浪费了司法资源。《最高人民法院新民事诉讼证据规定》第85条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面客观的审判证据……对证据有无证明力及证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果，”这是认定证据从而认定案件事实的基本原则。一审期间，上诉人在答辩中对案件性质、当事人真实意思做了全面陈述，而一审未认定，判决仅以“因《商铺租赁合同》中承租方是西安东阳房地产咨询有限公司，被告仅为合同担保方”为由判决对上诉人的答辩观点不予采信，这样的裁判理由太过简单。综上所述，上诉人请求二审法院“查清事实后改判”。一审法院“经审理查明，涉案房屋交房时间是2016年6月30日，若届时，因甲方原因未能与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方有权选择退房……至今，原告未收房。”这实际上明确了两个问题：一是正式的房屋买卖合同没有签订；二是“租金”收了三年，所谓的“出租方”还没有收到房屋。上诉人认为二审应查明：1、所谓“租金”是否己经给付完毕？是否按约履行？2、“租金”是谁给付的，真正的租赁方是西安东阳房地产咨询有限公司还是上诉人盛润公司？西安东阳房地产咨询有限公司和盛润公司是什么关系？假如二审不予改判，请求依法发回重审。王妮答辩称，1.上诉人称房租为返点方式与事实不符，双方自始至终签订的都是租赁合同，未提过返点问题，合同中也未有体现。2.上诉人要求查明的事实在一审已经查明，不存在任何问题。3.被上诉人的诉求完全合法，符合法律规定。上诉人在商铺预售环节就存在欺骗行为，业主曾去政府部门申诉，上诉人至今不予解决。房租还有两次没有支付，上诉人所称合同上没有约定。请求二审驳回上诉，维持原判。王妮起诉至一审法院请求：1.盛润公司返还商铺认购定金及占用期间利息、商铺租金共计242412元，其中包括商铺认购定金19万，自2015年1月10日银行同期存款利息23771元人民币，商铺租金未返还部分28641元；2.依法判令本案的诉讼费由盛润公司承担。原审经审理查明，2015年1月10日，王妮与盛润公司签订《梦想城商铺认购协议书》(协议编号为2-3-16)，约定由王妮购买盛润公司开发的位于西安市雁塔区角“梦想城”项目房号为3单元2层16号的房屋（以下简称“涉案房屋”），面积为21.72平方米，单价为16483.35元，总价款为358017元。合同约定，王妮按揭付款，于本协议签订时付清总房款的50%（含定金），余款50%于盛润公司通知办理银行贷款手续15日内，办理银行贷款相关手续。第三条约定，涉案房屋的交付时间为2016年6月30日，若到此时间，因盛润公司原因未能与王妮签订《商品房买卖合同》，王妮有权选择以下处理方式：1、王妮选择退房，盛润公司将王妮已付房款全额退还，按银行同期存款利率计息；2、王妮不退房，盛润公司将如期交房。上述协议签订同日，王妮向盛润公司支付首付款19万元。庭审中，盛润公司承认其所开发的楼盘目前只有国有土地使用证和建设用地规划许可证。2015年1月10日，王妮（甲方、出租方）与案外人西安东阳房地产咨询有限公司（乙方、承租方）、盛润公司（丙方、担保方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将其购买的2-3-16商铺（建筑面积21.72平方米），出租给乙方；甲方于2016年10月1日已交清该商铺的100%房款；租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。原审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案审理过程中，根据王妮的诉讼请求涉及两份合同，首先为王妮与盛润公司签订《梦想城商铺认购协议书》，针对该协议王妮的诉请为返还商铺认购定金及占用期间利息，其次为王妮（甲方、出租方）与案外人西安东阳房地产咨询有限公司（乙方、承租方）、被告（丙方、担保方）签订了《商铺租赁合同》，王妮的诉请为盛润公司返还商铺租金。经法院释明后，王妮确认本案涉及的基础法律关系为《梦想城商铺认购协议书》，据此本案的案由确认为商品房预售合同纠纷。本案中，王妮与盛润公司签订认购书已认购盛润公司开发“梦想城”项目的涉案房屋，但涉案房屋所在项目证照不全，已违反国家法律强制性规定，故依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因王妮与盛润公司签订的认购协议系无效合同，盛润公司已收取王妮的购房款19万元应当予以返还。关于王妮主张的利息一节，因盛润公司明确知晓涉案项目的手续不全仍对外发售房屋，存在主要过错，而王妮也未认真全面核实所购房屋的实际情况亦存在过错，故结合公平原则及过错责任，考虑到本案的房屋性质的实际情况，原审酌情认定盛润公司应按照中国人民银行同期存款利率的60%向王妮支付购房款19万元被占用期间的利息损失。关于王妮主张的商铺租赁费，与本案不属于同一法律关系且《商铺租赁合同》合同中承租方是西安东阳房地产咨询有限公司，盛润公司为合同担保方，故王妮该项诉请，本案不予处理。因综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：被告西安盛润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王妮返还购房款190000及利息损失（以190000元为基数按照中国人民银行同期存款利率的60%为准，计算自2015年1月10日起至实际给付之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4936元，由西安盛润置业有限公司承担。因王妮已预交，盛润公司于支付上述款项时一并向王妮支付。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，涉案商铺未交付。王妮认可共收取租金75184元，该款实际由盛润公司支付。其余事实与一审判决认定一致。本院认为，本案中，盛润公司与王妮对原审认定双方签订的《梦想城商铺认购协议书》无效无异议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故本案合同无效后盛润公司应当返还王妮已支付的购房款。关于盛润公司在返还购房款时，已支付给王妮的租金款应否扣除问题，本院认为，虽然王妮与西安东阳房地产咨询有限公司签订《商铺租赁合同》，并收取租金，但其双方《商铺租赁合同》是建立在盛润公司与王妮签订的《梦想城商铺认购协议书》基础之上的，现该认购协议书已经认定无效，事实上盛润公司未能向王妮交付房屋，王妮与西安东阳房地产咨询有限公司也无商铺租赁的事实，而且，西安东阳房地产咨询有限公司对王妮收取的所谓租金实际由盛润公司支付表示认可，也为减少当事人诉累，故本院对盛润公司关于返还购房款时应扣除已向王妮支付的75184元上诉请求，依法予以支持。王妮主张商铺租赁费亦无事实及法律依据。关于王妮主张的赔偿损失问题，因盛润公司明确知晓涉案项目的建设及销售审批手续不全仍对外发售房屋，其公司存在主要过错，王妮在签订协议时也未认真核实所购房屋的相关审批文件，亦存在一定过错，故原审法院结合公平原则及过错责任，以及涉案房屋性质的实际情况，酌情认定盛润公司按照中国人民银行同期存款利率的60%向王妮赔偿损失，判处并无不当。考虑到造成本案纠纷盛润公司存在的过错，赔偿仍以王妮已付房款190000元为基数计算利息。综上，盛润公司的上诉理由成立，其上诉请求依法应予支持，原审判决依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初10076号民事判决为：西安盛润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王妮返还购房款114816元及利息损失，利息损失以190000元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的60%，自2015年1月10日起计算至本判决确定给付之日止。二、驳回王妮其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费4936元，由西安盛润置业有限公司承担；二审案件受理费2596.32元，由西安盛润置业有限公司承担1557.8元，由王妮承担1038.52元。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年十一月五日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩