大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初6055号原告：大连好管家物业管理有限公司，所在地大连市普兰店区南山路**，统一社会信用代码：91210282792039412W。法定代表人：孟庆华，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙于，女，1986年10月31日出生，汉族，系该公司职员，住，住大连市普兰店区/div>被告：于明，女，1963年4月22日出生，汉族，住，住大连市普兰店区/div>委托诉讼代理人：姜道勇，男，1957年3月1日出生，汉族，系被告丈夫，住，住大连市普兰店区/div>原告大连好管家物业管理有限公司（以下简称好管家公司）与被告于明为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人孟庆华、委托诉讼代理人孙于，被告于明及其委托诉讼代理人姜道勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告给付物业费10694元、卫生费216元，并承担违约金1000元，合计金额为11910元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年10月28日，原、被告约定由原告为被告提供物业服务，原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告交纳物业费，至今被告拖欠2015年1月1日至2020年12月31日物业管理费合计10694元（面枳123.78阳㎡×1.2元/月/㎡×12个月×6年），卫生费216元（36元/年×6年），违约金1000元（根据《前期物业管理服务协议》中的规定，按照欠费金额的3‰缴纳违约金，违约金金额为29269元，考虑按照合同约定违约金金额高于本金，本次违约金主张1000元），合计金额为11910元。被告于明辩称，2015年以前被告按约定缴纳物业费，2015年以后之所以没有缴纳物业费，是因为在2015年期间内发生很多事情，物业有推卸不了的责任。第一，被告家失盗，物品丢失，物业有三名管理人员没有发现小偷。被告报警后警察来解决事情，物业没有给出说法。第二，被告家门前有个化粪池，2014年春节，水管堵塞，导致化粪池返水，被告家满地脏水、污水，被告找物业多次，但物业没有处理这件事情。被告告诉物业后，物业只是组织人员将被告屋里打扫，被告觉得物业没有尽到应有的责任，也没有解决这些事情，因此被告决定缓交物业费。原告为证明其诉讼请求提交如下证据：1、《前期物业服务合同》，拟证明原告对小区的管理是合理合法的，因为嘉合苑小区自建项以来一直没有成立业主委员会，一直沿用着与开发公司签订的前期物业服务合同。2、《前期物业管理服务协议》，拟证明第一，收费标准：自乙方办理入住手续之日起，预付一年物业服务费。前期物业管理服务协议第二条物业服务费用中的第二点规定：住：住宅按照建筑面积产权证面积为准）高层物业服务费每月每平方米：1.0元，卫生费每月每户3元，在2013年进行过一次物业费调整，当时进行业主签字且得到物价部门的批准，将物业费调整为1.2元每月每平方米。第二，交费时间：前期物业管理服务协议第二条物业服务费用中的第10点约定。乙方交纳物业服务费的时间为首次交费后，按季度缴纳，每季度首月1-10日为缴费日。第三，双方的权利和义务：甲方根据《前期物业管理服务协议》中的权利与义务：甲方可依据协议向乙方收取物业服务费用，而乙方有义务依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用，及其他政府部门允许交纳的相关费用。3、收费许可证，拟证明原告收费是合理合法的、自2015年起，全市停止收费许可证年度审验工作，自2016年1月1日起，取消收费许可证制度。4、催费照片，拟证明原告多次向被告主张过权利，但被告一直没有履行义务。5、巡逻登记表，拟证明原告是按照协议的约定，对小区进行安全巡逻。6、进出登记表，拟证明原告是按照协议的约定，对进出小区的人员进行登记。被告质证称，对证据1、2的真实性没有异议，但合同中约定物业有巡逻的义务，但原告没有尽到责任。对证据3、4、5、6没有意见。本院认为，原告提供证据形式合法，能够证明相关内容，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉大连普兰店区嘉合苑小区由大连新纪元房地产开发有限公司开发建设，大连新纪元房地产开发有限公司委托原告对案涉小区进行前期物业管理服务。2009年10月28日，原告大连好管家物业管理有限公司（甲方）与被告于明（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告对案涉小区进行物业管理服务，服务项目包括：房屋及维修管理、公共设施设备维修养护、园区秩序维护、环境卫生管理、绿化养护管理、停车场及车辆停放管理、消防等。物业费收费标准为：住：住宅按建筑面积产权证面积为准）每月每平方米1元，卫生费每月每户3元。物业管理服务费用标准按国家相关规定适时调整。交纳物业费时间为：首次交费后，按季度交纳，每季度首月1-10日为交费日。原告居住房屋位于嘉合苑3号楼1单元1-1室，建筑面积123.78平方米。被告入住后，交纳物业费至2014年12月31日，自2015年1月1日被告开始拖欠物业费至今。还查，2013年12月25日经物价部门批准，原告将物业服务费调整为每月每平方米1.2元。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。关于被告辩称家中财物被盗，物业应该承担赔偿责任，故拒交物业费一节，因原、被告双方并未对业主室内财产的保管、保护进行特别约定，根据国务院物业管理条例，原告没有保护业主室内财产的义务，不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。盗窃案损害结果的发生系因犯罪行为所致，原告只是在责任范围内协助维护小区治安，并不能取代公安机关的职能，故对被告此项辩论意见，本院不予采纳。关于被告辩称化粪池返水对其造成损失，故其拒交物业费一节，被告并未提交证据证明化粪池属于物业管理范围及对其造成损失情况，如该化粪池确属被告管理范围内，且因被告未尽管理职责对被告财产造成损失，被告可另行主张权利，不能作为拒交物业费的理由，故本院对被告该辩论意见不予采纳。关于原告主张的违约金，虽在《前期物业管理服务协议》中有约定，但考虑本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司和业主关系，被告并非恶意拖欠物业费，为了有效缓和双方之间的矛盾，营造和谐的居住环境，促进原告提供更优良的物业服务及被告今后能按时交纳物业费，故本院酌定对原告主张的逾期付款违约金不予支持。根据《前期物业管理服务协议》，被告应交纳2015年1月1日至-2020年12月31日年度物业费10694.59元（123.78㎡×1.2元/月/㎡×12月×6年）及垃圾清运费216元（3元/月×12月×6年），合计10910.59元，原告主张10910元本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于明于本判决生效之日起十日内给付原告大连好管家物业管理有限公司物业费及垃圾清运费合计10910元（2015年1月1日至-2020年12月31日）；二、驳回原告大连好管家物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取49元，由原告大连好管家物业管理有限公司承担12元，由被告于明承担37元，被告于明于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  姜琳琳二〇二〇年十一月三十日法官助理张玉婷书记员张黎附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。