山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0683民初6302号 原告：于学东，男，1944年9月9日出生，汉族，居民，住莱州市。 原告：毛英敏，女，1948年3月2日出生，汉族，居民，住莱州市。 被告：于学敏，女，1960年5月13日出生，汉族，居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：姜凯，山东文济律师事务所律师。 原告于学东、毛英敏与被告于学敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于学东、毛英敏，被告于学敏及其委托诉讼代理人姜凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于学东、毛英敏向本院提出诉讼请求，诉请法院依法确认原告与被告签订的房屋买卖契约无效。事实和理由：在天津工作的于建章想购买原告位于西关殷家胡同10号的房屋，经协商以最低价成交，于建章回天津后由其继子于学明代办。在签订契约时，于学明私自将购房人写上于学敏的名字，实属欺诈行为。且契约上也不是于学敏本人签名，是于学明所签，于学明作为于建章的代理人，签约过程中变更了买主，超越了代理权限，根据法律规定该契约应为无效。之后，于学敏的丈夫杨世东多次胁迫原告签名办理过户，严重影响了原告生活秩序，无奈打110报警。2003年7月10日，杨世东又要求原告签名，经协商，在杨世东答应“等以后拆迁，给原告拆迁补偿分成”，原告才签名。被告于学敏于1998年就将户口迁入北关，已不是西关村民，2003年7月被告再回西关村办理房屋及土地过户，不合法，不应生效。1997年至2003年原告都没见到于学敏一次面，该契约是欺诈、胁迫的结果。根据经济合同法第七条规定，违反法律和行政法规的合同、采取欺诈胁迫等手段签订的合同应为无效合同，因而原、被告签订的房屋买卖契约应为无效合同。再，原、被告签订的房屋买卖契约未经房地产部门审查批准，不应生效。 被告于学敏辩称，1、原告所诉与事实不符，双方是真实的买卖关系，2003年原告仍积极配合被告办理过户手续，不存在任何欺诈问题，导致本案诉讼的原因是因为涉案房屋拆迁，受利益驱使原告违反诚实守信原则提起本案诉讼。即使存在欺诈也已超过主张权利的期限。2、被告在签订买卖契约时系西关村村民，且在西关村没有宅基地，签订的买卖契约合法有效。3、房屋买卖时间为1997年，原、被告之间的房屋买卖符合法律规定。4、现有房屋是被告购买后重新翻建，原告已不享有物权。5、原告现在不是西关村村民，也不享有合法权益。综上，原告所诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告提供的证据、陈述及庭审调查，本院认定事实如下： 2020年10月10日，原告于学东、毛英敏诉至本院，要求确认与被告于学敏签订的房屋买卖契约无效。提供如下证据以证实自己的主张：《房地产买卖契约》，载明内容“房地产买卖契约 立契约人：甲方（卖方）乙方（买方）一、甲方自愿将座落在莱州路西关村殷家胡同10号的房地产（房屋建筑面积127.63平方米，土地使用面积328.92平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已分别载于村委组织测绘的村民宅基地籍资料和本契约，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币68000元，乙方由1997年2月17日一次付清给甲方，付款方式：乙方将应付款存入城市信用社，将存款单转给甲方。三、双方同意于1997年9月18日前，由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其建筑物及范围内的土地使用权一并转移给乙方。若有其他费用，由乙方承担。四、违约责任甲乙双方任何一方悔约都要赔偿另一方所造成损失的条件。五、本契约一式二份，甲、乙两方各执一份，双方会签后生效。甲方：于学东（签名、捺印）毛英敏（签名、捺印）乙方：于学敏（签名、捺印）1997年2月17日证人：于学明（签名、捺印）”，附图载明“根据村委1989年1月16日测绘居民宅基地籍图复制，房屋面积127.63（北屋五间，东屋两间，简易东屋两间，东院内还有简易房两间，厕所两处，四周院墙，梧桐树7棵，杏树、石榴树各1棵，香椿树10余棵），房屋结构：砖石木瓦，占地面积：328.92，房屋用途：居住，房屋坐落：西关村殷家胡同10号”。原告同时称该契约上“于学敏”不是其本人所签，而是于学明代签，当时实际购房人为于建章，于学明、被告于学敏采用欺诈行为将购买人篡改为于学敏，该契约应为无效。经质证，被告对上述《房地产买卖契约》的真实性没有异议，但称该契约上系于学敏本人签名，且即使是于学明代签，于学敏亦对代签行为予以认可，同时根据原告在《变更土地申请审批表》上签名的行为能够认定原告对出卖给被告涉案房屋是认可的。 被告辩称与原告签订上述契约时系西关村村民，1998年11月才将户口迁到北关，购买原告房屋时符合相关法律规定，买卖契约合法有效。提供如下证据以证实自己的主张： 1、《房地产买卖契约》（含附图）1份，内容及附图与原告提供的契约相一致，还有二原告出具的收条“今收到现金68000元整收款人：于学东、毛英敏（签名、捺印）”。用以证实原、被告签订契约，二原告收到房款68000元，自1997年2月17日契约签订后被告即实际占有涉案房屋。 2、镇（辖区）内户口变动介绍信1份，载明1998年11月10日于学敏的户口由西关居民委员会迁至北关居民委员会。用以证实被告在签订房屋契约购买涉案房屋时，被告系西关村村民，符合当时的法律规定。 3、《山东省村镇农（居）民建房申请、审批表》1份，载明内容“山东省村镇农（居）民建房申请、审批表户号：10，户主：杨世东，住址：莱州永安西关村殷家胡同，申请建房：新建建筑面积43.964平方米，建房原因：在自己院内建房2间，村委意见：同意建造莱州市永安路街道西关居民委员会（章）99年3月28日，乡镇意见：莱州市人民政府永安路街道办事处城建环保办公室（章），审批意见：同意按村规划建设莱州市规划管理处业务专章（章）99年3月30日”。用以证实1999年3月被告方经审批获得批准，在涉案房屋院内建房。 4、《变更土地登记申请审批表》1份，载明内容“申请单位：于学敏，申请项目：更名，土地座落：永安路街道办事处西关村殷家胡同，土地使用者：于学东，宗地面积：331.94，土地用途：住宅，地上物类别及权属：于学东，土地证号：011900**，申请者签章：于学东（签名、私章），变更前四至：东至集体空院本人墙外跟，南至殷家胡同本人墙外跟，西至宋书兰住宅与本人的伙墙中心翟富国住宅本人墙内根，北至于德章住宅与本人的伙墙中心于德章走道本人墙外跟。变更后基本情况土地使用者名称：于学敏，土地用途：住宅，地上物类别及权属：于学敏，四至：东至于学敏院本人墙外跟，南至殷家胡同本人墙外跟，西至宋书兰住宅与本人的伙墙中心翟富国住宅本人墙内根，北至于德章住宅与本人的伙墙中心于德章走道本人墙外跟”。用以证实2003年7月10日原告在该审批表上签名，配合被告办理过户登记手续，也证实了原告对房屋买卖行为予以认可。 5、户口本1份，用以证实杨世东、于学敏系夫妻关系。 6、《集体土地建设用地使用证》1份，载明“莱宅集建（91）字第01190054号，土地使用者：于学东，地址：莱州市西关殷家胡同**，用途:住宅，附图：北屋一处，东屋一处，厕所一处，四至：东至集体空院本人墙外跟，南至殷家胡同本人墙外跟，西至宋书兰住宅与本人的伙墙中心翟富国住宅本人墙内根，北至于德章住宅与本人的伙墙中心于德章走道本人墙外跟”。用以证实签订买卖契约后，原告将相关手续一并交付被告，双方的房屋买卖契约真实。 经质证，原告对上述证据的真实性均没有异议。 契约签订后，被告对涉案房屋进行了修缮等，并于1999年3月申请在院内建房2间。 原告还提供自己书写的报警通话明细1张，载明2003年7月7日毛英敏报警，未提供处警、报警证明；孙琳证明1份，载明1997年8月15日，经联系于学东购买其房屋，于学东称已经卖给于建章；于学东书写的2020年8月4日咨询土地局工作人员，问婚前在本村购买房屋，婚后迁出户口，之后又回本村办理土地和房产证，可以不？答复说不可以；原告书写的诉状补充材料1张，称涉案房屋房主系于学东之父于圭章，根据法律规定于学东无权出让；原告自己绘制的房产过户流程草图1张。经质证，被告不予认可，称对本案没有证明力。原告未再提供其他证据。 本院认为，对原、被告质证均无异议的证据，本院依法确认其证据效力，并对本案事实具有证明力。 涉案《房地产买卖契约》一式两份，原、被告各执一份，且契约上购买人落款均为“于学敏”，并载明“会签后生效”。原告虽主张当时购房人为于建章、于学明私自篡改购房人为于学敏，但原、被告提供的契约明确载明购买人为于学敏，原告对契约的真实性并无异议，且原告现提供的证据不足以证实其该主张，故对原告该主张，本院不予认定。即使该《房地产买卖契约》非于学敏本人所签名，但被告称即使为他人所代签亦对他人的代签行为予以认可。再，原告在收到购买人落款为“于学敏”的《房地产买卖契约》至提起本案诉讼期间并未提出任何异议、亦未提出任何权利主张，应认定为原告接受该房屋买卖契约的签订人及房屋购买人为于学敏。 原告依契约已收到购房款68000元，签约后即交付涉案房屋，且之后原告亦知晓被告于学敏将涉案房屋出租。2003年7月10日原告又在《变更土地登记申请审批表》上签章予以确认同意涉案土地使用人、、地上物类别权属变更为于学敏即原告对将涉案房屋出卖给被告予以认可。 《变更土地登记申请审批表》明确载明涉案土地使用人及地上物类别权属原为于学东申请变更为于学敏，与《集体土地建设用地使用证》、《山东省村镇农（居）民建房申请、审批表》、《房地产买卖契约》载明的土地、房屋座落均一致即位于西关村殷家胡同10号。1999年3月西关居民委员会及相关部门对被告方提出在涉案院内建房的申请予以批准同意，也能证实原告已将涉案房屋出卖给被告的事实。《集体土地建设用地使用证》与《变更土地登记申请审批表》载明的土地证号、四至、于学东住宅宗地籍图、土地使用者于学东均一致，与《房地产买卖契约》及附图亦相吻合。以上证据之间相互印证，形成证据链，能够认定涉案房屋原系于学东所有、土地使用者原为于学东，原、被告签订《房地产买卖契约》后，被告占有使用涉案土地房屋，后原告签章将土地使用人及地上物类别权属申请变更为于学敏的事实。对原告关于无权处分涉案房屋的主张，本院不予采纳。 综上所述，1997年2月17日被告于学敏购买涉案房屋时系西关村村民，签订契约购买本村房屋并不违反相关法律法规的规定，且依约支付了购房款68000元，原告亦收取了该房款并交付了涉案房屋及土地使用权证书，被告已占有使用涉案房屋至今，原、被告对于房屋买卖契约约定的义务均早已履行完毕，故原告于学东、毛英敏与被告于学敏1997年2月17日签订的《房地产买卖契约》成立。原告于学东、毛英敏要求确认该《房地产买卖契约》无效，有违诚实信用原则，于法无据，本院不予支持，依法应予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告于学东、毛英敏要求确认与被告于学敏1997年2月17日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求。 案件受理费1500元，减半收取750元，由二原告负担（已交纳本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  姜旭辉 二〇二〇年十一月十七日 书记员  隋佳秀