广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异159号 案外人：东莞长安昌众造纸有限公司，住所地东莞市长安镇。 法定代表人：纪土金，总经理。 委托代理人：覃永德，广东洛亚律师事务所律师。 委托代理人：覃海玲，广东洛亚律师事务所律师。 申请执行人：郑锐波，男，1975年5月2日出生，汉族，住广州市天河区。 委托代理人：张哲锋，北京大成〔广州〕律师事务所律师。 被执行人：李清华，男，1970年11月5日出生，汉族，住广州市天河区。 委托代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。 被执行人：王玉梅，女，1971年9月30日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：中海越景实业集团有限公司（原企业名称广东粤景集团有限公司），住所地广州市黄埔区茅岗路**。 法定代表人：芦旭章，执行董事兼总经理。 被执行人：广东粤景纸业有限公司，住，住所地广州市黄埔区大涌湾路****/div> 法定代表人：庾庆生，执行董事。 本院在执行申请执行人郑锐波与被执行人李清华、王玉梅、中海越景实业集团有限公司（以下简称越景集团公司）、广东粤景纸业有限公司（以下简称粤景纸业公司）借款合同纠纷一案中，案外人东莞长安昌众造纸有限公司（以下简称昌众公司）对本院作出〔2011〕云法民执字第1205号《执行公告》责令被执行人对位于广州市天河区粤垦路138号202房清场的执行行为提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人昌众公司的委托代理人覃永德、覃海玲，申请执行人郑锐波的委托代理人张哲锋，被执行人李清华的委托代理人刘祥健等均到庭参加了听证；被执行人王玉梅、越景集团公司、粤景纸业公司经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人昌众公司称，法院在执行〔2011〕云法民执字第1205号案的过程中，拟对在被执行人李清华、王玉梅名下位于广州市天河区粤垦路138号202房作强制拍卖处理以清偿债务，并于2020年5月9日作出的〔2011〕云法民执字第1205号《执行公告》，责令“被执行人于本公告发出之日起五日内清偿本案债务，或者在2020年5月31日前将上述房地产清场交本院拍卖。如逾期均未履行，本院将依法启动强制清场程序……”，对此，案外人昌众公司提出异议。首先，案外人昌众公司与被执行人李清华、王玉梅于2006年7月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被执行人李清华、王玉梅将其自有的位于广州市天河区粤垦路138号202房出租给案外人昌众公司作商业用途使用，租赁期限为2006年7月1日起至2031年6月31日止共25年，月租金为15000元，每5年月租金递增10％，租金按月结算，且昌众公司可转租案涉202房等。合同签订后，案外人昌众公司依约向被执行人李清华、王玉梅交付押金及租金等（现已提前全额支付了租赁期内的全部租金），被执行人李清华、王玉梅也依约将案涉202房交付昌众公司使用，故昌众公司依法取得了案涉202房的租赁权。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《关于贯彻执行若干问题的意见〔试行〕》第一百一十八条、第一百一十九条第二款的规定，因案外人昌众公司与被执行人李清华、王玉梅在人民法院查封案涉202房前的2006年就已签订《房屋租赁合同》，昌众公司对案涉202房享有的租赁权合法有效，故法院人民法院在执行处置案涉202房对房屋进行强制拍卖时，也应当根据买卖不破租赁的原则，依法保护案外人昌众公司对案涉202房所享有的租赁权，将案涉202房进行带租约拍卖，且昌众公司对案涉202房亦享有优先购买权。由于法院作出上述《执行公告》中只是要求被执行人将案涉202房进行清场以便人民法院拍卖，并未披露案外人昌众公司租赁该房屋的相关信息，损害了案外人昌众公司享有的租赁权及优先购买权，而根据广东高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见〔试行〕》第十条规定“符合下列情形的不予清场移交:⑴执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的……”，即案涉202房明显符合不予清场移交的情形，故人民法院对案涉202房进行拍卖时也不应对房屋采取清场的强制措施。综上所述，为保护案外人昌众公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，昌众公司现提起执行标的异议，请求法院撤销于2020年5月9日作出的〔2011〕云法民执字第1205号《执行公告》。 申请执行人郑锐波称，不同意案外人昌众公司的异议请求，请求法院驳回其异议请求。首先，因本案被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，法院依法查封拍卖被执行人李清华、王玉梅名下的案涉202房以清偿债务，有关执行行为符合法律规定。其次，案涉202房未进行装修或改建，所谓的租赁双方却签订长达25年的租赁合同，这与本地交易习惯明显不符；而且25年租金一次性支付，也与一般情况下承租人为应对租金的波动，租金以每月支付一次的交易习惯不符，有关情况明显违背社会常理。最后，本案的事实应是有关租赁协议是虚假的且未实际履行，案外人昌众公司与被执行人李清华、王玉梅签订虚假租赁协议的目的在于对抗债权人抵押权的实现，存在恶意串通、刻意伪造证据的行为，这严重损害抵押权人及买受人的利益，依法应当认定无效。案外人昌众公司与被执行人李清华、王玉梅对人民法院处分被执行人财产设置障碍，已经构成规避执行，而对于恶意串通虚构长期租赁关系规避执行的当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条关于妨碍民事诉讼的相关规定或者《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》中关于规避执行的相关规定，应对其予以罚款、拘留。综上，请求人民法院依法审查后驳回案外人昌众公司的异议请求，同时依法追究相关人员的法律责任。 被执行人李清华称，李清华对案外人昌众公司的异议请求无异议，案外人昌众公司提起本执行异议案所述的事实理由均属实，李清华也认可其理由，对于案外人昌众公司提交的《房屋租赁合同》、《租金确认函》以及收据的真实性、合法性、关联性均予以认可，有关《房屋租赁合同》中甲方签字落款处确实为李清华本人的签字。 被执行人王玉梅称，无述称。 被执行人越景集团公司称，无述称。 被执行人粤景纸业公司称，无述称。 本院查明，根据生效的〔2010〕云法民二初字第348号民事判决书，广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求李清华、王玉梅、越景集团公司向其偿还借款本金9859229.2元、借款利息1604440.44元〔截至2011年3月20日止〕及到清偿日为止的利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息，要求处置粤景纸业公司名下位于广州市天河区粤垦路156号二楼的房产以及处置李清华名下与王玉梅共有的位于广州市天河区粤垦路138号202房的房产等，本院于2011年3月30日以〔2011〕云法民执字第1205号对该案立案执行（执行标的为11463669.64元，执行费为78864元）。执行期间，本院对被执行人李清华、王玉梅名下位于广州市天河区粤垦路138号202房办理了续查封手续；后，因发现案涉202房被案外他人经营使用的情况，本院遂于2020年5月9日作出的〔2011〕云法民执字第1205号《执行公告》并将该公告张贴在案涉202房区域，上述〔2011〕云法民执字第1205号《执行公告》在明确本院依法查封了被执行人李清华、王玉梅名下案涉202房产等基础上，责令“被执行人于本公告发出之日起五日内清偿本案债务，或者在2020年5月31日前将上述房地产清场交本院拍卖。如逾期均未履行，本院将依法启动强制清场程序……”。由于案外人昌众公司认为在案涉202房被法院查封前的2006年，昌众公司就已与被执行人李清华、王玉梅签订了承租案涉202房的租赁合同（租赁期限至“2031年6月31日”），其对案涉202房享有租赁权和使用权，根据“买卖不破租赁”的原则，昌众公司对案涉202房享有继续使用的权利，故提出本执行异议。另，2020年6月10日，本院在对当事人提出的变更执行主体申请进行审查后，作出裁定内容为“变更申请人郑锐波为〔2011〕云法民执字第1205号案的申请执行人”的〔2011〕云法民执字第1205号执行裁定书。 经查，在〔2010〕云法民二初字第348号案诉讼期间，基于原告农商行白云支行提出的财产保全申请，本院于2010年4月14日以〔2010〕云法民二初字第348号民事裁定书及〔2010〕云法民二初字第348号协助执行通知书查封了被执行人李清华、王玉梅名下共有的位于广州市天河区粤垦路138号202房；案件经审理后，本院在认定贷款人广州市白云农村信用合作社联合社已因企业改制为农商行白云支行、贷款人的债权由农商行白云支行继受等基础上作出〔2010〕云法民二初字第348号民事判决书，判决内容为：“一、被告广东粤景集团有限公司于本判决生效之日起五日内，偿还原告广州农村商业银行股份有限公司白云支行借款本金9859229.2元及其逾期还款利息〔从2009年12月26日起按中国人民银行规定的农村商业银行逾期贷款利率有关规定计算至清偿之日止〕。二、被告李清华、王玉梅对上述第一项承担连带清偿责任。三、原告广州农村商业银行股份有限公司白云支行对被告广东粤景纸业有限公司名下位于广州市天河区粤垦路156号二楼的房产以及对被告李清华、王玉梅名下的位于广州市天河区粤垦路138号202房的房产的处分款项享有优先受偿权。四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司白云支行的其他诉讼请求”等。另，2012年9月7日，工商行政部门核准广东粤景集团有限公司将企业名称变更为中海越景实业集团有限公司。 另查，据广州市房地产档案馆于2019年11月28日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案位于广州市天河区粤垦路138号202房的登记产权人为被执行人李清华（占有部分：共有〔所有权人〕，权证号码：788328号，房屋所有权来历：2001年01月经交易鉴证向广州市白云城市建设开发有限公司买）、王玉梅（占有部分：共有〔所有权人〕，权证号码：92453号，房屋所有权来历：2001年01月经交易鉴证向广州市白云城市建设开发有限公司买），房屋建筑面积为511.12平方米，使用性质为办公；该房屋从2001年起就曾存在多次设立抵押权及涂销抵押登记情形，现案涉202房的他项权利人为广州市白云农村信用合作社联合社，权利种类为抵押，权利部位为全部，权利价值为6056800元，登记时间为2006年12月22日，他项案号为2006登记1151720，他项证号为1704824，不动产抵押方式为一般抵押。 案外人昌众公司为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《房屋租赁合同》（该合同签约位置的“甲方〔签章〕：”处有“李清华”及“王玉梅”字样的签名，“乙方〔签章〕：东莞长安昌众造纸有限公司”处盖有“东莞长安昌众造纸有限公司”字样的印章、“签约代表：”处盖有“李峰”字样的印章，注明的签约时间为“2006年7月1日”，合同的内容涉及出租方〔甲方〕向承租方〔乙方〕出租广州市天河区粤垦路138号202房、租赁期限共25年〔从2006年7月1日至“2031年6月31日”〕、月租金额为15000元〔租金按月结算〕以及每五年月租金递增10％等事宜）、《租金确认函》（该函落款位置的“承租人：东莞长安昌众造纸有限公司”处盖有“东莞长安昌众造纸有限公司”字样的印章、“经办人〔盖章〕：李峰”处盖有“李峰”字样的印章，“确认人：王玉梅签字〔盖章〕：”处有“王玉梅”字样的签名及盖有“王玉梅”字样的印章，落款时间注明为“2012年11月30日”，函件内容为“东莞长安昌众造纸有限公司〔以下简称承租人〕于2006年7月1日至2031年6月30日期间租用出租人王玉梅所拥有的粤垦路138号202房〔合计511.12平方米〕作商业用途使用，从2006年7月1日起至2012年11月22日止，王玉梅累计收到承租人交来租金肆佰伍拾万元整〔￥4500000.00〕，至此，承租人租用粤垦路138号202房的租金〔租期至2031年6月31日止〕已全部交清，特确认”）、收款收据、〔2011〕穗天法执字第6105号《公告》、《执行异议书》等资料。 本院认为，案外人昌众公司主张其对案涉位于广州市天河区粤垦路138号202房享有不动产租赁权而依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出执行标的异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据法律的规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”、“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”、“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，而在同一财产上抵押权设定后成立的租赁关系，抵押权可以对抗租赁权；即使在案外人以不动产租赁权为由主张适用买卖不破租赁规阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，也需要审查其在人民法院查封不动产之前有合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中，虽然案外人昌众公司认为其已于2006年7月1日与被执行人李清华、王玉梅签订《房屋租赁合同》，自此昌众公司已承租使用案涉202房且已提前全额支付了25年租赁期内的全部租金，并以其对案涉202房拥有租赁期至“2031年6月31日”的不动产租赁权为由，对本院作出责令被执行人限期将案涉202房清场交法院拍卖的〔2011〕云法民执字第1205号《执行公告》提出执行标的异议，主张人民法院对案涉202房进行拍卖时不应对房屋采取清场的强制措施。但由于案涉202房是登记在被执行人李清华、王玉梅名下的不动产，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，案涉202房的产权人即为被执行人李清华、王玉梅共有〔所有权人〕，据此已可以认定被执行人李清华、王玉梅系案涉202房的不动产所有权人；而根据生效〔2010〕云法民二初字第348号民事判决书，李清华、王玉梅本就应承担案涉债务连带清偿责任；由此，本院在查封被执行人李清华、王玉梅名下案涉202房后拟对该房屋采取执行强制措施，于法有据，并无不当。 同时，根据《不动产登记查册表》反映，被执行人李清华、王玉梅早在2006年12月就已实际将其名下案涉202房抵押给广州市白云农村信用合作社联合社（该社已因企业改制为农商行白云支行、贷款人的债权由农商行白云支行继受），抵押双方并于2006年12月22日办理了抵押登记手续；而作为本执行案的执行依据，生效〔2010〕云法民二初字第348号民事判决书也已在认定上述抵押担保关系合法有效的基础上，判决农商行白云支行对李清华、王玉梅名下案涉1202房这一抵押物享有优先受偿权；现仅凭案外人昌众公司提交的《房屋租赁合同》、《租金确认函》、收款收据、〔2011〕穗天法执字第6105号《公告》、《执行异议书》，案件现有证据也尚不足以证实案外人昌众公司在涉案抵押权设立之前已就其承租使用案涉202房签订有合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产；鉴于农商行白云支行对案涉202房本就依法享有对抗案外人昌众公司之租赁权的优先受偿权，故本院在发现案涉202房被案外他人经营使用等情况后于2020年5月9日发出涉案〔2011〕云法民执字第1205号《执行公告》，责令被执行人限期将案涉202房清场交法院并拟对该房屋采取执行强制措施的行为于法有据，并无不当；因此，根据法律的相关规定，本院对案外人昌众公司就案涉202房提出的排除执行异议不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人东莞长安昌众造纸有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘** 审判员  贺 恒 审判员  张 媛 二〇二〇年十一月十二日 书记员  罗颖欣