重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初4359号原告：四川康琼房地产营销策划有限公司，住所地四川省成都市成华区羊子山路**********，统一社会信用代码91510108MA63DPA89R。法定代表人：何志强,该公司执行董事。被告：重庆瑞兆置业有限公司，住所地重庆市北碚区云汉大道**附**，统一社会信用代码91500000MA603DU439。法定代表人：彭静轩，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王一刚，重庆坤源衡泰律师事务律师。被告：奥山置业有限公司，住所地，住所地武汉市武昌区民主路**拜赞庭小区会所**会信用代码9142000075341649XA。法定代表人：邬剑强,该公司董事长。委托诉讼代理人：王一刚，重庆坤源衡泰律师事务律师。原告四川康琼房地产营销策划有限公司（以下简称为康琼公司）诉被告重庆瑞兆置业有限公司（以下简称为瑞兆公司）、被告奥山置业有限公司（以下简称为奥山公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的法定代表人何志强，二被告共同委托诉讼代理人王一刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告康琼公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告瑞兆公司立即支付原告佣金890722元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，支付以747022元为基数，自2019年12月21日起至该款项付清时止的逾期付款损失；以143700元为基数，自2020年1月14日起至该笔款付清之日止的逾期付款损失；2.判决被告奥山公司就被告瑞兆公司的上述债务承担连带清偿义务；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年7月5日，原告与被告瑞兆公司签订了《重庆奥山府2019年7-12月分销代理合同》，约定原告为被告瑞兆公司开发的奥山府项目提供销售推介服务，佣金按月结算。合同签订后，原告如约履行销售推介义务，并及时提交了佣金结算单据和发票。经被告瑞兆公司确认，该公司欠付原告佣金890722元，原告多次催促未果。被告瑞兆公司是一人有限公司，其法人股东为奥山公司。原告认为，被告瑞兆公司逾期支付佣金的行为构成违约，理应向原告支付佣金和违约金，被告奥山公司作为被告瑞兆公司的母公司，应就被告瑞兆公司所负债务承担连带清偿义务。综上，为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，望判如所请。被告瑞兆公司和奥山公司共同辩称，1.被告瑞兆公司基于合同约定应支付佣金1136225元，已经支付701399元，尚欠原告佣金434826元，并不是原告诉请的890722元。2.原告未能按照合同约定支付保证金及完成相关月份的房屋认购目标，存在违约行为，应当向被告支付540000元违约金的责任。其违约应承担的责任远大于被告瑞兆公司应支付的剩余佣金数额，因此被告瑞兆公司有权拒绝支付剩余的佣金。3.原告主张按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算逾期损失，既不符合合同约定也无法律依据。4.虽然瑞兆公司的唯一股东是奥山公司，但奥山公司的财产与瑞兆公司的财产不存在混同，奥山公司也没有利用法人独立地位损害原告的利益，因此奥山公司不承担连带责任。本院经审理后认定事实如下：瑞兆公司（甲方）与康琼公司签订了《重庆奥山府2019年7-12月分销代理合同》，合同主要内容：一、委托项目概况。1.乙方作为位于重庆市奥山府项目的渠道整合代理公司，为甲方提供渠道整合和销售推介服务。2.乙方向甲方指定账户汇入500000元，作为乙方在本项目的独家整合权限保证金。该保证金应当在双方解除合同或双方终止合作时，甲方在10个工作日内退还至乙方指定账户，非因法定或双方约定事由甲方不得以任何名义扣减该笔保证金金额及延迟退还。二、合同有效期。本合同有效期自2019年7月5日至2019年12月31日止。三、佣金标准及支付方法。3.1甲乙双方同意，自本合同生效后，佣金按月结算，即每月3号前（如逢节假日，则相应顺延），乙方向甲方提交上月佣金对账单，甲方收到后5个工作日内应予以核对并进行书面确认，在确认后15个工作日内向乙方支付上月所有已达到结算条件的服务佣金。3.2佣金支付标准。甲乙双方同意，销售佣金按照《商品房买卖合同》成交总价的2.5%-5%按月按照销售情况跳点进行结算，乙方业绩结算节点以客户认购时间为准，如客户退房则扣除相应业绩；每月销售任务以甲方出具的当月销售任务为准，销售任务应根据当月产品供应量以及供应时间合理有效制定。如双方未能达成一致，双方均有权解除本合同，甲方应于解除本合同15个工作日内向乙方退还全部保证金及支付全部佣金。3.3佣金支付条件。乙方同意并接受本项目佣金结算之前提为所售房屋全部房款到达甲方账户，乙方在所售房屋100%回款后的次月方可提交佣金对账单；当期符合付款条件的佣金原则上甲方应一次性支付给乙方；乙方应在甲方付款前至少十个工作日提供足额合法增值税专用发票，发票不符合要求的甲方有权拒绝或迟延付款且无须承担任何责任。……。3.6本合同履行期间内，若购房客户退房，所退房源相对应的佣金由甲方直接在待付佣金中扣除，不足部分乙方应在5个工作日内补足退还至甲方指定账户。上述合同签订后，康琼公司与瑞兆公司又签订四份补充协议。其中《重庆奥山府2019年7-12月分销代理合同补充协议》（以下简称为7-8月补充协议）约定：一、从2019年7月8日起至2019年8月31日，进行任务跳点提佣。乙方业绩结算节点以客户认购时间为准，如客户退房则扣除退房当月相应业绩。二、2019年7月8日至2019年8月31日期间，乙方所带客户成交任务完成0-1999万，则乙方所带客户成交所有房源提佣系数为3%；乙方所带客户成交任务完成2000-3999万，则乙方所带客户成交所有房源提佣系数为4%；乙方所带客户所交任务完成4000万（含）以上，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为5%；以上成交房源套数均按认购计算，完成网签后次月结算全部佣金，完成任务后按照当前完成任务提佣系数通提。三、截止时间8月31日如未完成2000万认购额，则罚没康琼保证金50万元整。四、本协议内容与原合同发生冲突时，以本协议为准。除本协议明确所做补充/变更的条款以外，原合同的其余部分继续有效。《重庆奥山府2019年7-12月分销代理合同补充协议四》（以下简称为9月补充协议）约定：一、从2019年9月1日起至2019年9月30日，进行任务跳点提佣。乙方业绩结算节点以客户认购时间为准，如客户退房则扣除退房当月相应业绩。二、2019年9月1日至2019年9月30日期间，乙方所带客户成交任务完成0-999万，则乙方所带客户成交所有房源提佣系数为3.5%；乙方所带客户所交任务完成1000-1999万，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为4.5%；乙方所带客户所交任务完成2000万（含）以上，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为5%；以上成交房源套数均按认购计算，完成网签后次月结算全部佣金，完成任务后按照当前完成任务提佣系数通提。三、本协议签订后5个工作日内，乙方向甲方指定账户汇入500000元，作为乙方在本项目的独家整合权限保证金。截止时间9月30日如未完成1000万认购额，则认购额每少100万扣罚乙方2万元保证金。四、本协议内容与原合同及补充协议发生冲突时，以本协议为准。除本协议明确所做补充/变更的条款以外，原合同的其余部分继续有效。《重庆奥山府2019年7-12月分销代理合同补充协议三》（以下简称为10月补充协议）约定：一、从2019年10月1日起至2019年10月31日，进行任务跳点提佣。乙方业绩结算节点以客户认购时间为准，如客户退房则扣除退房当月相应业绩。二、佣金跳点：（1）新推房源（12、14号楼）提佣点位：2019年10月1日至2019年10月31日期间，乙方所带客户成交任务完0-999万，则乙方所带客户成交所有房源提佣系数为3.5%；乙方所带客户所交任务完成1000-1499万，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为4%；乙方所带客户所交任务完成1500-1999万，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为4.5%；乙方所带客户所交任务完成2000万（含）以上，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为5%；以上成交房源套数均按认购计算，完成网签后次月结算全部佣金，完成任务后按照当前完成任务提佣系数通提。（2）库存房源（18、19、20、21号楼）提佣点位：2019年10月1日至2019年10月31日期间，针对18、19、20、21号楼成交库存房源，乙方所带客户成交任务完0-499万，则乙方所带客户成交所有房源提佣系数为3.5%；乙方所带客户所交任务完成500-1199万，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为4.5%；乙方所带客户所交任务完成1200万（含），则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为5%；以上成交房源套数均按认购计算，完成网签后次月结算全部佣金。三、2019年10月1日至2019年10月31日期间，乙方如未完成499万认购额，则认购额每少100万，乙方应向甲方支付2万元违约金，甲方有权在尚未支付的佣金或乙方缴纳的保证金中直接抵扣，不足部分，甲方有权向乙方追偿。四、本协议内容与原合同发生冲突时，以本协议为准。除本协议明确所做补充/变更的条款以外，原合同的其余部分继续有效。《重庆奥山府2019年7-12月分销代理合同补充协议五》（以下简称为11月补充协议）约定：一、从2019年11月1日起至2019年11月30日，进行任务跳点提佣。乙方业绩结算节点以客户认购时间为准，如客户退房则扣除退房当月相应业绩。二、佣金跳点：（1）新推房源（12、14号楼）提佣点位：2019年11月1日至2019年11月30日期间，乙方所带客户成交任务完0-299万，则乙方所带客户成交所有房源提佣系数为4%；乙方所带客户所交任务完成300-599万，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为4.5%；乙方所带客户所交任务完成600万（含）以上，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为5%；以上成交房源套数均按认购计算，完成网签后次月结算全部佣金，完成任务后按照当前完成任务提佣系数通提。（2）库存房源（18、19、20、21号楼）提佣点位：2019年11月1日至2019年11月30日期间，针对18、19、20、21号楼成交库存房源，乙方所带客户成交任务完0-199万，则乙方所带客户成交所有房源提佣系数为4%；乙方所带客户所交任务完成200万（含）以上，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为5%；以上成交房源套数均按认购计算，完成网签后次月结算全部佣金。三、本协议内容与原合同发生冲突时，以本协议为准。除本协议明确所做补充/变更的条款以外，原合同的其余部分继续有效。《重庆奥山府2019年7-12月分销代理合同补充协议六》（以下简称为12月补充协议）约定：一、从2019年12月1日起至2019年12月31日，进行任务跳点提佣。乙方业绩结算节点以客户认购时间为准，如客户退房则扣除退房当月相应业绩。二、2019年12月1日至2019年12月31日期间，乙方所带客户成交任务完成0-2套（含），则乙方所带客户成交所有房源提佣系数为3.5%，且每套成交房源现金奖励5000元；乙方所带客户所交任务完成3-4套（含），则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为4.5%，且每套成交房源现金奖励5000元；乙方所带客户所交任务完成5套（含）以上，则乙方所带客户所有成交房源提佣系数为5%，且每套成交房源现金奖励5000元；以上成交房源套数均按认购计算，完成网签后次月结算全部佣金，完成任务后按照当前完成任务提佣系数通提。三、本协议内容与原合同发生冲突时，以本协议为准。除本协议明确所做补充/变更的条款以外，原合同的其余部分继续有效。康琼公司与瑞兆公司通过签署认购明细表和分销成交佣金结算表的形式确认康琼公司每月的认购业绩和应得的佣金。7-8月认购明细表（确认时间为2019年9月5日）显示：认购套数19套，包含了业主：林某飞，方某，姚某，郭某洪，潘某健。认购业绩22334424元，执行跳点4%。7-8月分销成交佣金结算表（确认时间为2019年9月5日）显示：购房套数15套，包含了业主林某飞，但未包含业主方某，姚某，郭某洪，潘某健。签约金额17534994元，提成比例4%，佣金合计701399元。2019年12月5日，双方单独对业主姚某所购房屋的佣金进行结算，签约金额1142000元，提成比例4%，分销佣金合计45680元。9月份认购明细表显示：认购套数10套，包含了业主：张某，谭某超，李某亭，谭某。认购业绩12046941元，执行跳点4.5%。9月分销成交佣金结算表（确认时间为2019年12月6日）显示：购房套数8套，包含了业主张某，谭某超，但未包含业主李某亭，谭某。签约金额9785532元，提成比例4%，佣金合计440349元。10月份认购明细表显示：认购套数8套，包含了业主：沈某麟，杨某平，张某燕，文某春。认购业绩9154246元，执行跳点4.5%。10月分销成交佣金结算表（确认时间为2019年12月6日）显示：购房套数5套，包含了业主杨某平，但未包含业主沈某麟，张某燕，文某春。签约金额5799835元，提成比例4.5%，佣金合计260993元。12月分销成交佣金结算表（确认时间为2019年12月30日）显示：购房套数3套，签约金额2860006元，提成比例4.5%，佣金合计143700元。瑞兆公司于2019年9月26日支付康琼公司佣金200000元，于2019年12月3日支付康琼公司佣金501399元。康琼公司于2019年12月5日开具了金额为306673元的增值税专用发票，于2019年12月6日开具了金额为440349元的增值税专用发票，于2020年1月6日开具了金额为100000元的增值税专用发票，于2020年1月8日开具了金额为43700元的增值税专用发票，上述发票金额合计为890722元。康琼公司与瑞兆公司在庭审中确认了以下业主的退房或解除时间：1.业主郭某洪解除认购协议时间为2019年10月31日，涉及签约金额1150314元；2.业主杨某平解除合同时间为2019年12月6日，涉及签约金额1181530元；3.业主潘某健退房时间为2019年12月7日，涉及签约金额1357116元；4.业主谭某解除认购协议时间为2019年12月12日，涉及签约金额1148220元；5.业主张某燕解除认购协议时间为2020年1月13日，涉及签约金额1173079元；6.业主李某亭解除认购协议时间为2020年5月24日，涉及签约金额1113189元；7.业主林某飞解除协议时间为2020年7月23日，涉及签约金额1050000元；8.业主沈某麟解除认购协议时间为2020年7月28日，涉及签约金额1216332元；9.业主谭某超解除合同时间为2020年7月30日，涉及签约金额1333602元；10.业主张某申请退房时间为2020年7月22日，涉及签约金额1140677元。其中林某飞，谭某超，张某，杨某平四位业主所涉及的签约金额是计算了佣金的。瑞兆公司认为，上述业主退房所涉及的签约金额应在康琼公司业绩中予以扣除，并相应调低佣金提成，故康琼公司7-8月的佣金为528809元，9月的佣金为255893元，10月的佣金为207823元，12月的佣金143700元，以上合计为1136225元。康琼公司认为，佣金应当按照双方签署的结算表计付。业绩应以认购时为准，如果客户退房是应当扣除退房当月的相应业绩。合同中并没有约定如乙方已经完成了分销推介后，超出合同约定范围之外的时间退房，乙方还应退还佣金。且退房原因是因为瑞兆公司自身原因导致的，应当由瑞兆公司自行承担。关于保证金50万元的问题，康琼公司陈述，合同中没有约定50万元保证金的支付时间，后来瑞兆公司没有在9月份支付7-8月的佣金出现违约，当时瑞兆公司领导口头承诺50万元保证金可以不忙支付。另查明，瑞兆公司属于法人独资的有限责任公司，其唯一股东为奥山公司。2020年5月25日，重庆天华会计师事务所有限公司作出重天会所审字[2020]第307号审计报告。该报告载明的审计意见：我们审计了瑞兆公司的财务报表，包括2019年12月31日的资产负债表、2019年度的利润表、现金流量表、所有者权益变动表，以及财务报表附注。我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了瑞兆公司2019年12月31日的财务状况以及2019年度的经营成果和现金流量。本院认为，康琼公司与瑞兆公司签订的分销代理合同及补充协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案当事人的主要争议焦点为：一、应如何计取康琼公司应取得的佣金，瑞兆公司是否存在欠付佣金及是否应当支付资金占用损失；二、奥山公司是否应对瑞兆公司的债务承担连带责任。对此，本院评析如下：一、应如何计取康琼公司应取得的佣金，瑞兆公司是否存在欠付佣金及是否应当支付资金占用损失康琼公司与瑞兆公司签订的分销代理销售合同第3.2条约定：乙方业绩结算节点以客户认购时间为准，如客户退房则扣除相应业绩。3.3条约定乙方同意并接受本项目佣金结算之前提为所售房屋全部房款到达甲方账户，乙方在所售房屋100%回款后的次月方可提交佣金对账单。但双方在之后的补充协议中均约定：乙方结算节点以客户认购时间为准，如客户退房则扣除退房当月相应业绩；所有成交房源套数均按认购计算，完成网签后次月结算全部佣金，完成任务后按照当前完成任务提佣系数通提。补充协议内容与原合同内容发生冲突时，以补充协议为准。因此，在原合同和补充协议对佣金结算前提和结算节点约定发生冲突时，应以补充协议约定为准。那么，根据补充协议约定，乙方结算节点及提佣系数均以客户认购时间为准，客户之后退房并不会导致提佣系数的调整，也不会影响乙方是否完成任务的评定，但业主退房，乙方因该业主而获取的佣金应当予以扣除。康琼公司与瑞兆公司办理结算时也没有因业主退房而降低相应的提佣系数。综上，对瑞兆公司辩称，业主退房应相应调低佣金系数和乙方完成的认购额的观点，不予采纳。因补充协议明确约定，客户退房应当扣除退房当月相应业绩，并未区分退房原因，亦未明确客户在合同约定的分销期外退房就不应扣除业绩，而从双方签订协议的本意及履行情况看，客户退房扣除相应业绩是当然之意，并不因退房原因和退房时间而发生变化，故对康琼公司认为超出合同约定的分销期后客户退房不应再退佣金的观点，不予采纳。从康琼公司和瑞兆公司7月至12月的结算表看，康琼公司在该期间应得到的佣金：7-8月佣金747079元（701399元＋45680元），9月佣金440349元，10月佣金260993元，12月佣金143700元，以上合计1592121元。因上述佣金中包含了退房客户林某飞、谭某超、张某、杨某平四户业主，该四户所涉及的佣金为林某飞42000元（1050000元×4%）、谭某超60012.09元（1333602元×4.5%）、张某51330.47元（1140677元×4.5%）、杨某平53168.85元（1181530元×4.5%），以上合计206511.41元。故，康琼公司实际应得的佣金应为1385609.59元（1592121元-206511.41元），瑞兆公司已支付佣金701399元，尚欠佣金为684210.59元（1385609.59元-701399元）。关于瑞兆公司辩称的保证金问题，虽然康琼公司并未按照9月补充协议约定支付保证金，但双方合同期限已经届满，且康琼公司并不存在协议约定需要扣除保证金的情况，故康琼公司是否按照约定支付保证金，并不影响瑞兆公司依据合同向康琼公司支付佣金。关于资金占用损失问题。因双方对此并未约定，故本院认为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用损失较为合理。关于损失计算时间，双方合同约定在甲方对乙方的佣金对账单进行确认后15个工作日内向乙方支付上月所有已达到结算条件的服务佣金，乙方应在甲方付款前至少10个工作日提供足额合法增值税专用发票。康琼公司与瑞兆公司于2019年12月5日对9月、10月的佣金进行确认，于2019年12月30日进行对12月的佣金进行确认，再结合康琼公司的开具发票的时间和已计入佣金结算的四户客户的退房时间，本院认定欠付的佣金684210.59元应付款时间为2019年12月26日，资金占用损失应从2019年12月27日开始计付。二、奥山公司是否应对瑞兆公司的债务承担连带责任《中华人民共和国合同法》第六十三条规定：“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计事务所审计”。第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财务独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，奥山公司虽是瑞兆公司的唯一法人股东，但瑞兆公司按时编制了财务会计报告，且经过了会计事务所的审计。瑞兆公司及奥山公司已经完成了相应举证义务，证明两个公司的财务是相互独立的，康琼公司也未举示相应证据予以反驳，故对康琼公司要求奥山公司承担连带责任的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：一、被告重庆瑞兆置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告四川康琼房地产营销策划有限公司佣金684210.59元，并从2019年12月27日起，以欠付佣金684210.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用损失至付清时止。二、驳回原告四川康琼房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12935元，由原告四川康琼房地产营销策划有限公司负担2188元，由被告重庆瑞兆置业有限公司负担10747元。财产保全费5000元，由原告四川康琼房地产营销策划有限公司负担1006元，被告重庆瑞兆置业有限公司负担3994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王建金人民陪审员  袁 野人民陪审员  王 苇二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  阙 锐