陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12479号上诉人（原审原告）：陈彦辉，男，1976年6月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人（原审原告）：张庆莲，女，1974年12月25日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人（原审被告）：西安御园房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区西斜路****。法定代表人：胡贤民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君，女，1965年4月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人陈彦辉、张庆莲与上诉人西安御园房地产开发有限公司（以下简称御园公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初8626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈彦辉、张庆莲，上诉人御园公司的委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈彦辉、张庆莲上诉请求：撤销一审判决，支持其一审的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院驳回其要求御园公司承担违约金的请求，显失公平。一审法院驳回其要求御园公司支付占用、挪用大修基金产生的利息，不符合规定。一审法院驳回其要求御园公司返还天然气安装费、有线电视安装费，不符合规定。一审法院对御园公司采取保全530万的裁定，该裁定过了复议期，请求核实该裁定的真实性。御园公司辩称，御园公司不存在先建后办手续的情况，关于大修基金，其在交房过程中是统一收取的。预售证办理需要时间，其公司是在补交后通知业主换房管局的发票，合同是房管局的制式合同，业主买房时是手签合同。表示不同意陈彦辉、张庆莲的上诉请求。御园公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、本案一、二审诉讼费用由陈彦辉、张庆莲承担。事实与理由：原审判决忽视疫情因素对政策落实的影响，径行判令限期办证，属法律适用错误。截至目前，其公司正在办理最后一项规划综合验收。因受疫情影响，办证工作客观上无法展开。综上，御园公司无法办理相关备案手续系政府部门原因及新冠疫情等不可抗力因素导致，且目前根本无法预测前述阻碍办证的因素消除的时间。一审法院未考虑前述不确定因素的情况下，判令御园公司于判决生效后180日内将办理案涉房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案错误，应予以纠正。请求依法改判驳回陈彦辉、张庆莲的全部诉讼请求。陈彦辉、张庆莲辩称，涉案房屋不属于城中村改造房屋，而是属于商品房开发。御园公司称无法办理房产证是政府部门原因有异议。涉案无法办理房产证系御园公司自己的原因造成，房产证无法办理因为疫情是解释不通的，表示不同意御园公司的上诉请求。陈彦辉、张庆莲向一审法院诉讼请求：1、判令御园公司履行合同义务，配合陈彦辉、张庆莲办理房屋权属备案登记手续；2、判令御园公司支付陈彦辉、张庆莲逾期未办理房屋所有权证的违约金52200.26元（自2016年9月30日至2019年2月28日，违约870天）；3、判令御园公司返还陈彦辉、张庆莲收取天然气安装费1598元，有线电视安装费380元，并支付占有期间（自2015年7月22日至2019年2月28日）的利息382.74元，合计2360.74元；御园公司代收占有陈彦辉、张庆莲大修基金18507.8元期间（自2015年5月30日至2017年8月30日）所产生的利息2248.7元；4、判令御园公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2015年6月17日陈彦辉、张庆莲（买受人）与御园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定陈彦辉、张庆莲购买御园公司开发建设的位于西安市莲湖区改造项目（雅逸新城）2幢1单元25层12501号住宅一套，预测建筑面积127.64㎡，4935.78元／㎡，总价款630003元，首付款320003元，剩余房屋按揭款310000元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人在房屋交付使用后，项目综合验收合格后，两年内买受人办理房地产权属证书，费用由买受人承担。合同还约定了其他相关内容。另,上述涉案房屋，双方曾于2015年5月12日签订过一份《房屋买卖合同》，约定房屋面积由原129.62㎡变更为现127.64㎡，总房价款由原639776元变更为现630003元，房号由原5幢1单元25层11号变更为现房号，但房屋位置未变，《商品房买卖合同》还对《房屋买卖合同》其他内容作了相关变更。陈彦辉、张庆莲于2015年7月22日依约向御园公司交纳天然气材料费1598元、有线电视初装费380元，御园公司均向陈彦辉、张庆莲开具有收据，御园公司也在双方重新签订《商品房买卖合同》之前将上述款项分别交给了西安秦华天然气有限公司和西安乐讯网络科技有限公司、陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司。御园公司向陈彦辉、张庆莲实际交付房屋时间2015年5月30日。此外陈彦辉、张庆莲还依约向御园公司交纳了房屋维修资金18507.8元，御园公司2017年8月29日将上述房屋维修资金缴存至西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户，向陈彦辉、张庆莲出具专用收据一份。陈彦辉、张庆莲于2015年7月17日结清了全部房款。双方签订《商品房买卖合同》同时陈彦辉、张庆莲将《房屋买卖合同》交御园公司收回。涉案工程项目系西安市莲湖区任家口城中村改造项目，2015年5月5日取得商品房预售许可证，2016年1月27日取得防雷装置竣工验收合格证，2016年2月22日取得西安市建筑节能分布工程验收备案表，2016年8月23日取得人防结建工程验收备案书，2016年11月2日取得西安市环境保护局莲湖分局关于雅逸新城建设项目竣工环境保护设施验收批复，同意通过竣工环保预验收。2016年5月9日西安市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书记载：御园公司向该支队报送的雅逸新城1号、2号住宅楼及地下车库消防设计局部变更合格。…该工程竣工后，应当依法向该支队申报消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用…。2017年8月28日西安市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书记载：御园公司向该支队报送的雅逸新城幼儿园、商业楼及设备用房消防设计及变更合格，…该工程竣工后，应当依法向该支队申报消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用…。涉案1、2号住宅楼诉讼期间于2019年12月10日取得西大兴建消验字【2019】0039号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。再查，2019年5月10日，陕西省住房和城乡建设厅、陕西省应急管理厅、陕西省消防总队陕建发（2019）1115号转发住房城乡建设部、应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计验收职责的通知》〔建科函（2019）52号〕，要求在2019年6月30日前完成建设工程消防设计审查验收移交承接工作。诉讼中，一审法院向西安大兴新区（土门地区）综合改造委员会建设局函调涉案项目相关情况，2019年12月24日该局回复：该小区分为开发、安置两部分，开发部分包括1号住宅楼和2号高层住宅楼。经了解，该项目2018年3月12日向西安市消防支队递交了1号、2号楼消防验收申请，该支队2018年5月9日及2018年11月28日进行了两次现场验收，因该项目整改缓慢及消防工作改革，该项目2019年9月中旬向该局申报了消防验收。该项目除已完成相关分项验收外，还有规划验收、公建配套移交、竣工验收、档案馆资料移交、竣工验收备案、不动产权办理等相关工作。项目后续手续搁置时间较长，除受开发企业相关内部因素影响外，还受涉及部门多、流程复杂等外部因素影响。因本案系群体性案件之一，可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害，一审法院2019年8月2日以（2019）陕0104民初6911号民事裁定书，依职权对御园公司名下的财产采取了保全。一审法院认为，陈彦辉、张庆莲、御园公司于签订第二份《商品房买卖合同》同时，陈彦辉、张庆莲将之前双方签订的第一份《房屋买卖合同》交御园公司收回的行为表明，双方以《商品房买卖合同》替代了原《房屋买卖合同》，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按签订的《商品房买卖合同》履行。涉案工程项目自2015年5月5日取得商品房预售许可证、2015年6月17日陈彦辉、张庆莲、御园公司签订《商品房买卖合同》，期间御园公司陆续完成涉案工程相关验收，直至2019年12月10日取得西大兴建消验字【2019】0039号消防验收合格消防验收意见书，期间均未见该工程出现违规被相关部门处罚的情形。再，涉案项目涉及城中村改造项目，有其特定的历史原因和政策，开发商承载着一定的社会责任；加之近期此类案件大量涌向法院，这方面存在的问题很多，问题在哪里值得所有职能部门思考，而这需要各方力量共同努力完成，共同营造和谐社会。涉案项目涉及2000余户，已有260余户为此涉诉一审法院，尽快办理房屋权属转移登记系业主的共同心声。据调查，项目后续手续搁置时间较长，除开发商自身原因外，还受涉及部门多、流程复杂以及相关部门建设工程消防设计验收职责调整等外部因素影响，综合合同履行情况，御园公司的过错程度等因素，至今未能备案登记系多方因素导致，非完全系御园公司的原因所致。另，从御园公司最初与陈彦辉、张庆莲签订《房屋买卖合同》至实际交付房屋,大部分业主系按揭方式购房，仅支付部分首付款，按揭贷款尚未付清，但实现了其及时使用居住房屋的合同目的，开发商为此也做出了相应的付出，加之之后房价大幅上涨，陈彦辉、张庆莲也未举证其因此受到损失的相关证据。且《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：“出卖人在房屋交付使用后，项目综合验收合格后，两年内买受人办理房地产权属证书，费用由买受人承担。”。目前涉案项目均为综合验收，关于逾期办证的违约责任，合同中未约定赔偿方式，故陈彦辉、张庆莲要求御园公司支付逾期未办理房屋所有权的违约金52200.26元，无法律依据和事实依据，不予支持。但御园公司将陈彦辉、张庆莲办理涉案房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系御园公司的法定义务，不能免除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故陈彦辉、张庆莲此项诉讼请求，予以支持。诉讼期间御园公司积极配合相关部门处理消防验收并通过等，并承诺6个月内完成备案登记手续，案件审理期间又发生了不能预见、不能避免且不能克服的新冠病毒疫情客观情况，故对此酌情判决御园公司6个月内完成。若御园公司逾期未能完成备案登记，一审法院依法对御园公司进行惩罚，由御园公司支付陈彦辉、张庆莲迟延履行金。陈彦辉、张庆莲要求御园公司返还其天然气安装费、有线电视安装费并支付占用期间的利息一节，因御园公司系代收，且御园公司举证该费用在双方2015年6月17日签订《商品房买卖合同》前其已交给相关单位，陈彦辉、张庆莲也认可天然气、有线电视均开通并正常使用，故陈彦辉、张庆莲该项主张无据，不予支持。陈彦辉、张庆莲要求御园公司支付大修基金占用利息，因御园公司系代收，且御园公司举证其2017年8月29日已将该款交存至资金专户，故陈彦辉、张庆莲该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效后180日内，被告西安御园房地产开发有限公司将原告陈彦辉、张庆莲办理位于西安市莲湖区雅逸新城2幢1单元25层12501号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告陈彦辉、张庆莲要求被告西安御园房地产开发有限公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金52200.26元之诉讼请求；三、驳回原告陈彦辉、张庆莲要求被告西安御园房地产开发有限公司返还原告天然气安装费1598元、有线电视安装费380元，并支付占用期间的利息382.74元，合计2360.74元之诉讼请求；四、驳回原告陈彦辉、张庆莲要求被告西安御园房地产开发有限公司支付代收占有原告大修基金18507.8元的利息2248.7元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）；如果未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（以购房款630003元为基数，按照日万分之一标准，计算至实际备案之日）。案件受理费1220元，由被告西安御园房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告于判决生效后十日内时支付原告）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方签订的合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，燃气交付时完成室内燃气管道敷设，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络交付时线路敷设到户，上述均需买受人自行办理开通手续。第十一条（三）约定：买受人在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。房屋专项维修资金的交存标准、交存银行和交存通知单，买受人可在西安市房产资讯网查询、下载打印，自行前往专户银行交存。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。本院认为，陈彦辉、张庆莲与御园公司后签订的《商品房买卖合同》替代了双方之前签订的《房屋买卖合同》，双方所签《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按所签的《商品房买卖合同》履行各自义务。御园公司向陈彦辉、张庆莲实际交房时间为2015年5月30日，按照该合同约定，御园公司应在商品房交付使用后480日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现陈彦辉、张庆莲要求御园公司履行该义务，一审判决御园公司在判决生效后180日内将办理涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，于法有据，应予维持。御园公司上诉主张因政府相关政策未落实到位及疫情因素影响，无法预测前述阻碍办证的因素消除时间的情况下，一审法院判令其在判决生效后180日内办理涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案不当。对此，本院认为，涉案项目一直在推进办理权属证书的程序，目前已取得防雷装置竣工验收合格证、西安市建筑节能分布工程验收备案表、人防结建工程验收备案书、竣工环保预验收、消防验收，结合我国疫情防控及复工复产情况，一审法院判决御园公司于判决生效后180日内履行提供相关资料报产权登记机关备案，并无不当，应予维持。关于陈彦辉、张庆莲上诉主张要求御园公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的请求，因双方在合同中对于逾期办证的违约责任并未约定，故陈彦辉、张庆莲要求御园公司承担违约金，无合同依据，且陈彦辉、张庆莲也未充分提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失，故一审判决驳回其要求御园公司承担逾期办证的违约金，并无不当，应予维持。关于陈彦辉、张庆莲上诉主张御园公司返还其天然气安装费、有线电视安装费及占有期间的利息的请求，因双方合同中约定天然气安装费、有线电视安装费由业主自行办理开通手续，陈彦辉、张庆莲将该费用交付给御园公司后，御园公司已经将该费用代缴给其他相关部门，为陈彦辉、张庆莲开通了天然气和有线电视，故陈彦辉、张庆莲要求御园公司返还该费用，于法无据，不予支持。关于陈彦辉、张庆莲上诉主张御园公司向其支付占有挪用大修基金所产生的利息一节，因缴纳大修基金是业主应尽的义务，陈彦辉、张庆莲在收房时未按合同约定自行缴纳大修基金，而是委托开发商御园公司代收代缴，双方对于代缴期限也没有约定，御园公司也向相关部门缴纳了该费用，故陈彦辉、张庆莲要求御园公司向其支付代收代缴大修资金期间的利息，无法律依据，不予支持。综上，陈彦辉、张庆莲与御园公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，陈彦辉、张庆莲预交1220元，由陈彦辉、张庆莲负担1220元。御园公司预交1220元，由御园公司负担1220元。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  魏 妍二〇二〇年十一月三十日书记员  胡雨欣