四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初6626号 原告：宜宾市乐宜居物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江家园”********，统一社会信用代码91511500MA62A17A3W。 法定代表人：赵虹。 委托诉讼代理人：魏晓岚，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：竭柯云，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。 被告：黄朝金，男，1966年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：姚志淑，女，1968年2月20日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被告：姚志淑，女，1968年2月20日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称“宜宾乐宜居物业公司”）诉被告姚志淑、黄朝金物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宜宾乐宜居物业公司的委托诉讼代理人魏晓岚，被告黄朝金的委托诉讼代理人即被告姚志淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告拖欠的物业管理费及生活垃圾清运处置费,截至2020年6月30日，物业管理费3236元、生活垃圾清运处置费210元，共计3446元；2.请求判令被告支付原告因欠付物业管理费及生活垃圾清运处置费所产生的违约金,截止2020年6月30日，违约金1034元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月1日，原告与宜宾市外滩壹号业主委员会签订了《物业服务合同》，委托原告对“外滩壹号”小区进行物业管理，双方约定委托管理期限为三年，其中第一年为暂定期限；2015年7月1日原告与业主委员会重新签订了《物业服务合同》，委托管理期限为5年。上述二份合同对双方权利义务作出了明确约定，同时也约定了住宅物业费按照建筑面积1元/平方米/月计算，生活垃圾清运处置费5元/月，缴费方式为每季度缴纳一次，每次交纳的时间为每季度第一个月的1-10日，合同还约定了原告对逾期缴纳物业管理费用的业主或使用人按照每日应交费的千分之三收取违约金。2019年11月15日，外滩壹号业委会发布公告，载明经外滩壹号业主代表大会决议通过将物业费标准调整为1.2元/平方米/月，新费用标准自2020年1月1日起实施。现原告已经按照合同约定提供了物业管理服务，被告身为“外滩壹号”住宅业主（房号×-×-×，建筑面积74.9㎡），却未按时向原告交纳物业服务费用。被告自2017年1月1日-2020年6月30日，累计欠付物业管理费3236元、生活垃圾清运处置费210元、违约金1034元，期间经原告多次催收，被告均以种种理由予以拒交，其行为已经严重违反法律规定及合同约定。故诉至法院，望判如所诉。 被告姚志淑辩称，物管只收钱不做事，第一，物管擅自砍绿化做停车位，串通不成立的业委会涨物管费，物业合同和小区收支明细账目我们有知情权，提前和业委会续签一切合同无效，未得到业主授权；第二，我家窗户外墙漏水导致墙纸和地板受损，至今没人管，不让我安装雨棚，但其他业主都已安装雨棚非但没被拆，还增加了；第三，小区到处脏乱差，公共设施坏了未及时维修；第四，上述问题多次向物管反应但仍没有改善。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《物业服务合同》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2014年5月，宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《物业服务合同》，主要约定原告乐宜居物业公司为外滩壹号小区提供物业管理服务，管理期限为三年，2014年6月1日至2017年5月30日，其中第一年为暂定期限，期满业主满意率达到70%，合同自动延续。合同规定电梯住宅由业主按其拥有的建筑面积每平方米1元/月向乙方交纳；生活垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取。2015年7月，原告（乙方）与宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员（甲方）会重新签订《物业服务合同》，主要约定原告（乙方）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主规约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。管理服务事项有：1.房屋建筑本体共用部位的日常维修、养护和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4.公共环境卫生；5.交通与车辆停放秩序的管理等。委托管理期限为5年，2015年6月1日至2020年5月30日。合同第二十一条物业管理服务费约定：1.电梯住宅由业主按其拥有建筑面积每平方米1元/月向乙方交纳；2.生活垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取；3.本物业管理公共服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的第一个月1-10日；4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每日应交物业管理服务费用的3‰交纳违约金。另合同第三十二条约定“业主（物业使用人）违反协议……，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金或向当地法院提起诉讼”。第四十二条约定“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意提交翠屏区仲裁委员会仲裁”。2019年11月3日，原告（乙方）与宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员会（甲方）再次签订《物业服务合同》，合同期限5年，即自2020年1月1日起至2024年12月31日止。物业管理服务费：由物业所有权人或使用人按期拥有的建筑面积交纳，电梯住宅为1.2元/月/平方米交纳；生活垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取；物业服务费缴纳时间、违约金等约定同前合同。2019年11月15日，宜宾市翠屏区外滩壹号业委会发布公告称，经业主代表大会决议确定将物业费调整为1.2元/平方米/月。新费用标准从2020年1月1日起实施。 被告系××小区×幢×号×楼×号房屋的业主，该房屋面积为74.9平方米。庭审中，被告承认其在2017年1月1日至2020年6月30日期间未交纳物业服务费、生活垃圾处理费。 经检索关联案件，并结合被告提交的书面证据，查明在原告为案涉小区提供物业服务过程中，确实存在服务瑕疵，体现在小区绿化管理不善、小区垃圾处理不及时等问题。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，根据上述规定，宜宾市翠屏区外滩壹号业委会与原告宜宾乐宜居物业公司签订的《物业服务合同》，对小区业主即本案被告具有法律约束力，被告应按合同约定履行自己的义务。原告为被告所在外滩壹号小区提供了物业服务，被告应履行合同义务及时缴纳物业服务费及生活垃圾清运处置费。本院查明，被告于2017年1月1日至2020年6月30日期间一直未向原告交纳物业服务费和生活垃圾清运处置费，根据合同约定的收费标准，现本院对原告请求的该期间的物业管理费支持为3235.68元，对生活垃圾清运处置费支持为210元，共3445.68元。关于原告诉请被告支付违约金的诉请，因原告未按物业服务合同约定全面履行合同义务，物业服务存在瑕疵，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。 被告辩称原告提供的物业服务未达到合同约定及行业规范确定的标准。《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条“业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费”。结合物业服务企业的服务标准，原告虽存在服务不到位等违约行为，但不构成根本性违约，被告欠交物业服务费的理由不足以构成免除其缴费义务的抗辩事由，故被告该意见，本院不予采纳。当然，原告也应进一步提升物业服务品质，为广大业主营造一个环境优美的人居环境。 依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄朝金、姚志淑于本判决生效之日起10日内支付原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费及生活垃圾清运处置费3445.68元； 二、驳回原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告黄朝金、姚志淑未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄朝金、姚志淑负担。 本案为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  龙 科 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  聂宁宁 书 记 员  黄倩莹