四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12033号 上诉人（原审被告）：代凯荣，女，1963年5月18日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：李娟，四川品默律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭永芳，女，1949年5月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人代凯荣因与被上诉人彭永芳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员赵韬适用独任制，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人代凯荣及其委托诉讼代理人李娟、被上诉人彭永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 代凯荣上诉请求：1.撤销原判，驳回彭永芳的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由彭永芳承担。事实与理由：首先，本案一审法院是依据青羊区人民法院（2019）川0105民初15676号民事判决确认案涉合同是代凯荣违约，但此判决事实部分已经明确在2019年7月11日，代凯荣已经告知彭永芳只要把房屋漏水问题处理好且与楼下住户沟通好承租房屋不再被封门，代凯荣就立即支付从七月开始到半年后的房屋租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，代凯荣只是在行使自己的正当权利，不属于违约。其次，代凯荣和彭永芳签订《房屋出租合同》以后，房屋一直存在漏水的问题，导致楼下住户将案涉房屋封门，代凯荣作为承租人，无法正常居住，从而无法实现合同订立的目的。承租期间，房屋漏水问题均为代凯荣自费处理，彭永芳未履行修缮义务也未支付相应费用，由此可见是彭永芳违约在先代凯荣依法维护自己权利在后。综上，请求二审查清事实予以改判。 彭永芳辩称，2014年12月3日双方签订房屋出租合同，有效期5年。一、代凯荣的违约行为包括：1.从未按时缴纳房租，拖欠最长两次是2018年应交的房租拖到2019年3月才交，2019年6月4日应交的房租，拖到2020年法院判决后都不交，最后强制执行的；2.有两次所交租金不足额；3.拖欠电视费；4.拖欠小区清运费。以上违约行为的证据在2019年、2020年相关庭审质证时，代凯荣都予以承认，因其违反了合同第4条约定，代凯荣为了掩盖自己的违约行为，私自将作为证据的合同进行了修改，在庭审过程中被法官当庭识破。代凯荣迟延且不足额支付租金的行为已构成违约，一审法院根据合同第9条约定判令其赔偿违约金1700元并无不当。二、代凯荣并未告知过承租期房屋的漏水问题。因为合同中有该约定，因地漏堵塞形成的漏水，造成的一切后果均由代凯荣承担。 彭永芳向一审法院起诉求：代凯荣赔偿违约金1700元。 一审法院查明事实：彭永芳与代凯荣于2014年12月3日建立房屋租赁合同关系，后因租金问题彭永芳向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年11月29日作出（2019）川0105民初15676号民事判决书，认定代凯荣迟延不足额支付租金的行为构成违约，故对于彭永芳要求代凯荣支付违约金1700元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 综上，一审法院对彭永芳的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:代凯荣于判决发生法律效力之日起十日内向彭永芳支付违约金1700元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由代凯荣承担。 二审中，代凯荣提交了2015年5月至2019年3月期间数次防水补漏的修理费收据，以及证人兰某的证人证言，拟证明案涉房屋长期漏水，代凯荣长期自行修理案涉房屋。彭秀芳质证认为，对证据真实性不予认可，认为对方未告知过房屋漏水。本院认为，因证人未到庭作证，故本院对该证人证言不予采信，对修理费票据本院将综合认定。彭永芳二审中未提交新证据。 二审另查明，一审法院（2019）川0105民初15676号民事判决中，彭永芳请求判令代凯荣支付2019年6月14日至2019年12月14日的房租10200元。该判决查明，彭永芳系成都市青羊区房屋的所有权人。彭永芳与代凯荣签订的《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》，约定彭永芳将上述房屋出租给代凯荣，租赁期限从2014年12月14日起至2019年12月14日止，月租金前3年每月1600元，3年后每月1700元；缴租方式为半年一次，付款期末前10天支付；代凯荣必须按时缴纳房租，否则彭永芳有权采取措施收回房屋；双方均不得违约，如代凯荣违约则从押金中扣除一个月房屋租金作赔偿金给彭永芳。2019年6月12日，代凯荣向彭永芳银行转账支付1700元后未再支付租金。彭永芳起诉后，经一审法院调解中心调解，双方对腾退房屋达成一致意见，后因押金抵扣租金问题未达成一致意见，彭永芳不再同意调解，要求一切按合同约定履行。2019年9月6日，代凯荣短信告知彭永芳，其已按法院调解于9月4日腾空房屋，请彭永芳把费用结算好，双方进行移交，代凯荣把房屋退给彭永芳。2019年9月11日，代凯荣发送短信给彭永芳问其什么时候结算，代凯荣等着退房。彭永芳一直未回复信息。 双方提交的短信、微信记录显示，2019年6月19日，彭永芳向代凯荣催缴租金；代凯荣回复之前和彭永芳说好了退房才交，为什么又要交了；彭永芳回复少废话按合同办；代凯荣提出房屋漏水造成楼下封门，造成了其空置损失，且彭永芳骚扰次承租人，封堵房门；彭永芳回复不及时支付还要封堵。代凯荣提交的2018年3月的通知函显示，案涉房屋楼下住户表示案涉房屋存在漏水，严重影响其居住，要求立即处理，否则采取强制措施。 二审中彭永芳承认案涉房屋存在漏水，是楼下的人告诉她的，但认为系承租人使用不当造成。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，彭永芳与代凯荣签订的《房屋出租合同》及《房屋出租补充合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点为代凯荣是否应就其逾期支付租金承担违约责任。本院认为，从查明的事实来看，案涉房屋相对老旧，客观上存在漏水情形，彭永芳关于楼下住户告知其漏水的陈述，亦可以和代凯荣关于楼下住户对此提出强烈异议的陈述相互印证。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中双方未明确约定承租人对案涉房屋承担维修义务，故彭永芳应及时履行维修义务，保证房屋的正常使用。而彭永芳在2019年6月19日催促支付足额租金时，彭永芳对代凯荣关于说好了退房才交租金的质疑未正面回应，在此情况下，本院认为代凯荣未足额履行义务的行为，明显系对案涉房屋本身存在瑕疵，彭永芳未能及时履行维修义务的抗辩，两行为之间具有明显的牵连性和对抗性。代凯荣在2019年6月12日只支付了一个月的租金，未足额支付约定租金的行为具有合理性。在代凯荣支付了一个月租金期间，彭永芳多次采取封堵等方式，影响代凯荣正常使用房屋，故代凯荣有权延期支付租金。还需指出的是，一审法院（2019）川0105民初15676号民事判决审理的对象是代凯荣是否应支付后续租金及具体金额，审理范围不涉及代凯荣是否违约，该判决亦未对案涉房屋是否存在漏水、代凯荣逾期支付租金的原因进行审查，在本案有证据证明案涉房屋存在漏水，彭永芳存在先期违约的情况下，相关事实认定应以本案认定事实为准。因此，彭永芳要求代凯荣支付一个月租金标准的违约金的主张不能成立，本院不予支持。 综上，代凯荣的上诉请求成立，予以支持。一审判决未查清彭永芳是否存在先期违约行为，亦未准确适用违约金的相关法律条款。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2005号民事判决； 二、驳回彭永芳的全部诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由彭永芳负担。 本判决为终审判决。 审判员 赵 韬 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 袁雅丽