广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3437号 原告：阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司，营业场所广西壮族自治区柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场19楼三层，统一社会信用代码：9145020069020793XU。 法定代表人：费晓林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余卓君，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秋燕，广西华震律师事务所律师。 被告：黄晓震，男，1978年04月24日出生,汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司与被告黄晓震物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年7月8日第一次公开开庭进行了审理,因案情复杂，本案转为普通程序，并于2020年9月23日第二次公开开庭审理。原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的委托诉讼代理人林秋燕，被告黄晓震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年1月物业服务费133.95元、2019年2月至2020年2月代收电费2713元、2019年2月至2020年1月代收公区电费204.19元、2019年8月至2020年1月代收电梯电费5.32元、 2019年12月至2020年1月代收公摊水费8.15元、2019年12月至2020年1月代收污水处理费7.59元、2019年2月至2020年1月代收生活垃圾费336元、2020年1月代收消防维保费10.1元。2.被告向原告支付2020年2月滞纳金12.06元。以上费用合计3430.36元。3.由被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：被告租赁案外人刘XX所有的柳州市，用于商业经营。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》之规定，被告有支付物业费和相关代收费用的义务。但被告自2019年2月起至今拖欠物业管理费、滞纳金等费用累计达人民币3430.36元。原告曾多次书面向被告催交相关费用，但被告未履行。原告为维护其合法权益，提起诉讼，望判如所请。 被告黄晓震辩称，被告对原告诉请的物业费、代收公摊水费、代收污水处理费没有意见，且认可上述费用的收费标准。但被告认为：1.电费远远超过供电局要求缴纳的标准，违反供电局相关规定，并且原告对收费标准并没有进行公示。2.消防维保费应该包含在物业费用中。3.生活垃圾费超标准收取。4.滞纳金的计算标准不明确，被告不知道原告是如何计算出来的。原告并未按相关规定收费，收费标准不合理，被告多次与原告协商收费问题，但是协商不成，所以未缴纳存在争议的费用。 原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.2018年7月25日《房屋租赁合同书》一份，拟证明被告租赁案外人刘XX的商铺用于商业经营，应当承担物业费、水电费等；2.2018年7月28日《前期物业管理服务协议》一份，拟证明原、被告存在物业合同关系，被告应当承担物业服务费用，被告逾期支付，应当按照每日千分之三支付滞纳金；3.《一次催费告知函》及短信催费图片、《二次催费告知函》及短信催费图片、《二次催费告知函》及《律师函》寄件电子存根、《快递详情》、《律师函》各一份，拟证明原告曾多次书面向被告催交相关费用；4.《物业费催收公告》一份，拟证明原告就被告所欠缴费款项，进行公告催收；5.黄晓震欠费明细一份，拟证明被告应向原告交纳的相关费用的计算明细；6.《供用水合同》三份，原告已经代被告缴纳水费；7.水费的《广西增值税专用发票》、污水处理费《广西增值税电子普通发票》各五张，拟证明原告已代被告缴纳水费；8.《供用电合同（高压）》一份，拟证明原告已代被告缴纳电费；9.《代收代缴电费协议书》一份，拟证明柳州阳光新千年房地产开发有限公司（以下简称：“新千年公司”）直接向柳州市供电局（以下简称：“供电局”）缴纳电费后，原告向新千年公司支付电费后，受其委托向被告收取电费；10.电费的《广西增值税专用发票》13张，拟证明原告已经代被告缴纳电费，发票是原告代缴所有商铺的总费用，新千年公司按照供电局的缴费通知单全额缴纳后，核算所有商铺应当承担的电费，向原告开具发票，原告再进行缴纳，代缴的电费时间为2019年2月至2020年2月共13个月缴纳电费的发票，原告是按总费用缴纳，包括公共区域的电费总额；11.《关于窑埠古镇A区公摊水电费公告》二份，拟证明原告对被告2019、2020年应当缴纳的公摊水电费的计算方式进行公示，该电费公告张贴在给业主提供服务的前台处；12.《协议书》二份，拟证明原告委托柳州市鱼峰区环境卫生管理所（以下简称：“环境卫生所”）处置窑埠古镇的生活垃圾，环境卫生所向原告收取垃圾运送费和垃圾终端处置费，原告已经支付完毕相关费用，因为该协议书半年签署一次，一整年是有二份协议书；13.《柳州市城市生活垃圾处理费收费收据》、《支付业务回单（付款）》各二份，拟证明原告委托环境卫生所处置窑埠古镇的生活垃圾，环境卫生所向原告收取垃圾运送费和垃圾终端处置费，原告已经支付完毕相关费用。14.2019年9月15日《消防日常维护保养合同》一份、15.《关于窑埠项目收取消防维保公摊费用的公告》一份、16.消防设施维护保养费《广西增值税专用发票》一张，证据14-16拟共同证明原告支出消防设施维护保养费，就该费用的分摊方式进行了公示；17.《柳州窑埠古镇2019年各用电数据汇总表》、2019年1月-2020年1月新千年公司向供电局缴纳电费的《发票》各一份，拟证明原告2019年按16%、2020年按13%计算当月分表与总表电量差比率，均低于当年度平均每月当月分表与总表电量差比率，原告没有多收取电费；18.《2019年8月供电局用电数据》一份，拟证明原告所管理区域共有14块表，每个表因为用电性质、单价各不一样，供电局是按总费用开具发票，因此用总费用除以用电量，所得到的单价并不是商业用电的实际单价，而是发票系统根据总价和数量自动计算得出的不含税单价；19.《被告所租赁商铺的电费费用明细》一份，拟证明原告按照供电局电价，并按低于当年度平均每月的分表与总表电量差比率（电损系数）收取电费，电力局调价后应当退还被告的费用，已经及时退还；20.《园区公共用电电费分摊表》一份，拟证明被告应当分摊的2019年2月至2020年1月的公区电费的具体计算明细；21.《柳州阳光100窑埠古镇2019年8月份-2020年1月份园区扶梯用电公摊一览表》一份，拟证明被告每月每平方米应当分摊电梯电费计算明细，每平米应当公摊的费用乘以房屋产权面积26.79平方米，得出被告应当支出的电梯电费；22.《XXXXXXXX小吃屋电表（表号：2321）费用》一张、23.物业员工与2-b17业主XX的微信聊天记录一份、24.2020年2月26日电表读数照片一张，证据22-24拟共同证明被告租赁商铺期间所发生的电费已交纳已经尚欠的电费情况；25.2020年6月20日水电表读数记录一张，拟证明新业主入场时候的电表读数，原告离场的电量数据位17901；26.2019年2月至2020年3月《南方电网电费通知单》一套，拟证明原告在2019年2月-2020年3月期间完全按照南方电网缴费通知单上载明的单价计算被告应当支付的电费，电费发票上的单价并不是实际上南方电网收取的单价，对于南方电网降低电费单价原告在收取电费当月尚未收到通知的，原告也已经在后面应收取的电费中予以退补。其中商业用电单价在南方电网缴费通知单上记载有，我方收取被告的用电单价与南方电网缴费通知单一致的；27.《广西壮族自治区物价局关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（桂价格[2018]73号）一份、28.《国家发展改革委关于降低一般工商业电价有关事项的通知》（发改价格[2018]500号）一份、29.《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》（柳价费字[2008]240号）一份、30.《柳州市居民生活垃圾和建筑垃圾处理费收费标准》一份、31.《关于重新印发柳州市环卫有偿服务收费项目和收费标准的通知》（柳价费字[2008]98号）一份，证据27-31拟共同证明原告收取垃圾费的计算标准和依据，以及原告计算电损及收取电损电费的依据。32.《2019年3月-2020年3月柳州市转供数据统计表》、《A、B地块用电统计表》、《电抄表清单》、《柳州阳光100窑埠古镇2019年3月-2020年3月电梯用电公摊一览表》、《电费分摊表》、《公区用电》、《开发自用电数》、《公区配电房用电》、《公区地库用电》、《物业自用电》各一份、《柳州窑埠古镇2019年、2020年各用电数据汇总表》二份，拟证明原告计算的各分表用电量的明细，总表用电量的读数与南方电网缴费通知单上的读数是一致的，原告依据总表读数与各分表用电量读数的差值计算电损有相应的数据基础，并没有乱摊电损电费，同时，该组数据对于被告应分摊的公区用电、电梯用电也有相应的计算依据。这些数据的计算依据原告已经全部提交柳州市市场监督管理局，这些统计数据的计算的底单、财务凭证也已经提交柳州市市场监督管理局核实，柳州市市场监督管理局是口头回复该数据是真实的，只是存在管理上的问题，书面的调查报告柳州市市场监督管理局正在走流程。被告对原告提供的证据1、2、6、7、8的真实性没有异议，对证据3、4、5有异议，短信有收到过，催费公告函并没有张贴到被告的商铺门口，律师函没有收到过；对证据9的真实性没有异议，不认可原告的证明目的，该协议只是列明了电费的总额，没有明确被告租赁商铺代缴的费用及时间、标准，且国家规定电损系数不能超过10%，被告计算得出的电损系数已达到12%；对证据10有异议，该证据无法证明原告已经代被告支付了电费；对证据11有异议，该公告是业主去工商管理处投诉后才张贴，并且该公告里的户号并不是窑埠古镇商铺的户号，所以公示的也不是被告的商铺的电费；对证据12的真实性认可，但是原告代收的金额不合理，被告认为垃圾运送费和垃圾终端处置费超出标准(该标准是居民生活垃圾和建筑垃圾处理费收费标准），被告的商铺面积在30平方米以下，2019年3月之前收取的费用应为32元，2019年3月之后因被告不再经营餐饮，应当按照27元/月，但原告却收40元一个月；对证据13的合法性及证明目的均无异议；对证据14-16有异议，被告已缴纳了一年的消防维保费，被告认为该笔费用应包含在物业费内，被告不需要额外缴纳消防维保费。对证据17的证明目的不予认可，原告收费标准不合理，收取的费用高出其向供电局缴纳的电费单价，超过发改委规定的10%，原告实际收取被告商铺电费单价为0.7215元，发票上单价为0.6元。原告收取费用与供电局收取费用的差额，被告未得到退费；对证据18-21的证明目的不予认可，原告收取的公摊电费是按照供电局收取，但是电损系数等收取的费用是不合理的，电费单价与供电局的电费不一致，原告也没有进行公示，并且在业主向工商局投诉之前，也没有退补行为，虽然原告向业主退费，但是原告还是多收取了业主费用。因原告的保安一直影响被告商铺经营，所以2020年1月开始才不缴纳物业费，且被告商铺在经营两年期间原告都未收取被告的滞纳金，被告认为不需要向原告交纳滞纳金；对证据22-24的真实性无异议，对证明目的不予认可，因原告提供的证据没有新千年公司及原告的用电量，没有各个商户的公摊费用，故无法计算被告的用电量；对证据25-26的真实性无异议，对证明目的不予认可，被告了解到原告收取的电费单价与南方电网缴费通知单上面单价不一致；对证据27-32的真实性无异议，对证明目的不予认可，被告认为不应当有电损，原告收取电损费没有与业主协商，且也未对电损系数进行公示。且电损计算也超过线路设计的合理性，原告收取被告电损值为16%，被告认为原告应以电费缴费单价为基础计算电费。 被告黄晓震围绕其辩称提供了如下证据：1.《前期物业管理服务协议》一份，拟证明该协议上第5页中第6条第2点，相关的收费标准应该执行政府的规定，原告的收费标准没有按照政府规定收取；2.2020年5月30日《柳州晚报》APP报道、柳州市政府热线12345投诉回复图片各一份，拟证明因为收费标准的问题，被告与原告之间已经产生矛盾，并且工商局介入，工商局的回复只是正在调查当中，并且没有后续回复；3.《损耗计算说明》一份，拟证明该份证据是原告的物业管家发给被告的，关于损耗计算的结果，被告曾去相关部门询问，是不合规不合法的；4.柳州市转供电价格公示牌图片两张，拟证明原告为了应对柳州市市场监管局检查，作出的公示牌，对于户号、总表用电量、各分摊表用电量、需分摊电量以及电费的金额作出的虚假公示；5.电费《广西增值税专用发票》5张、南方电网95598APP在线咨询电费截图一份、《柳州市居民生活垃圾和建筑垃圾处理费收费标准表》一份，拟证明公示栏上公示的用电数量和单价都是错误，并且被告去供电局了解，电费单价都是包含税费的，被告提交的证据5与原告提供的发票不一致，并且原告提交的电费发票只有电费总价，具体的单价以及电费的度数都没有，这样开具的发票是不合理并且也是不合法的；6.《窑埠商家要求查看每户每月电表数据及变压器型号及电损函》、《关于电损事宜的回函》、《柳州窑埠古镇2019年各用电数据汇总表》各一份、阳光100窑埠古镇缴费通知单三张，拟证明原告没有对电表电费进行核算；7.微信聊天记录、短信聊天记录各一份，拟证明因为原告费用收取的问题，被告与原告的管家多次沟通，并且记录有物业处保安阻拦被告从商铺搬物品行为；8.《接处警记录登记表》两份，拟证明：因为发生了言语上的冲突，被告拨打了110报警。对被告提交的证据，原告认可证据1的真实性，但是不认可其证明目的，原告均是按照供电局的标准进行收取费用；对证据2不认可新闻报道的真实性，因为信息来源被告的单方陈述，有违真实事实，有部分的报告内容与本案无关；对证据3的真实性无异议，认可该证据的电量损耗计算，该计算方法是根据广西壮族自治区柳州市物价局[柳价格（2018）70号]及国家发改委[发改价格（2018）500号]文件得出；对证据4的真实性无异议，户号的出错是因为笔误的原因；对证据5中的发票是供电局开具给新千年公司的，而原告之前提供的发票是新千年公司开具给原告的，是不同的发票，所以是不一致；对证据6中函件已收到，认可该证据的真实性，并且也进行回复，原告核算数据是真实的；对证据7的证明目的不认可，从聊天记录中可以看出原告员工的言语没有任何不得体之处，原告提及的污蔑、不给搬离物品，都是被告自己在聊天记录中所说；对证据8的真实性无异议，保安对于货车进出检查，是管理规定，是例行管理检查，因为被告不配合所以发生言语上的冲突。 对双方当事人对其真实性无异议的证据，本院予以认定，对双方当事人主张的各自证明目的，本院将综合案件情况予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月25日，被告与案外人刘XX签订《房屋租赁合同书》一份，约定：被告向案外人刘XX租用位于广西壮族自治区柳州市，建筑面积为26.79平方米，被告承租的上述商铺用于从事商业，租赁期限从2018年7月28日起至2019年7月27日止，等等。2018年7月28日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：甲方租赁的商铺位于广西壮族自治区柳州市，建筑面积为26.79平方米；物业管理服务费按房屋建筑面积收取，物业管理费的构成包括物业服务成本、法定税费等，不包括物业区域内公共设施设备运行产生的水费、电费等能耗费，商业按照5元／月·平方米收取；电梯使用电费与运行电费及能耗费按实际支出由业主自交房之日起按照建筑面积进行公摊；单元公区照明、单元安防对讲、消防设施等电费按实际支出由该单元业主自交房之日起按产权户数平均分摊，物业公共区域的道路路灯照明、水景等电费、绿化、保洁用水电费由全体业主（使用人）自交房之日起按产权户数分摊；自装修入住或正式营业之日代市环卫部门收取业主/用户办公、生活垃圾处理费、经营垃圾处理费（按市环卫处标准收取）；小区公共消防设施设备维保费按实际支出由全体业主或使用人自交房之日起按建筑面积分摊；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准执行政府规定。甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理费用，每月交纳物业管理费及水电费的时间为每月10日前；业主及物业使用人未能按时如数支付物业管理费及其他费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，等等。新千年公司与广西电网有限责任公司柳州供电局签订《供用电合同（高压）》一份，约定：用电地址为蟠龙路9号，供电方依据用电计量装置的记录和有管理权的物价主管部门批准的分类电价向用电方定期计收电费及随电量征收的有关费用，等等。2013年4月1日，原告与新千年公司签订《代收代缴电费协议书》一份，约定：新千年公司委托原告对广西壮族自治区柳州市蟠龙路9号窑埠古镇的水电费进行代收代缴，原告依据新千年公司与供电局签订的《供用电合同（高压）》规定，根据柳州市供电局及物价部门的收费标准向业主实行代收代缴（包括公共区域的公摊电费和其他设施设备损耗公摊费用），等等。原告作为甲方与柳州市鱼峰区环境卫生管理所作为乙方签订《协议书》二份，均约定：甲方委托乙方在窑埠古镇范围内实行收运、处置生活垃圾服务，乙方为甲方每天代运生活垃圾费为2250元/月，乙方代收甲方垃圾终端处置费2250元/月，甲方付给乙方垃圾费每6个月结算一次，等等。上述二份协议分别约定的期限为自2019年1月1日起至2019年6月31日止、自2019年7月1日起至2019年12月31日止。2019年9月15日原告作为甲方与广西浙嘉消防设施维护保养检测有限公司作为乙方签订《消防日常维护保养合同》，约定：甲方将窑埠古镇A区1-16栋、B区17-102栋消防设施的维护保养委托给乙方。维护期限从2019年10月1日至2020年10月31日、维护保养服务费为433333.33元。原告在庭审中称，广西壮族自治区柳州市窑埠古镇消防维护保养的总面积是96605.33平米。原告均按合同或协议约定代收代缴2019年2月至2020年2月电费、2019年2月至2020年1月公摊电费、2019年8月至2020年1月电梯电费；2019年12月至2020年1月公摊水费、污水处理费；2019年2月1日至2020年1月生活垃圾费；2020年1月的消防维护保养费。 被告未向原告交纳2020年1月物业服务费。被告尚欠原告2019年2月至2020年2月代收电费2713元、2019年2月至2020年1月代收公摊电费204.19元、2019年8月至2020年1月代收电梯电费5.32元。被告尚欠原告2019年12月至2020年1月代收公摊水费8.15元、代收污水处理费7.59元。被告尚欠原告2019年2月至2020年1月代收生活垃圾费336元。被告尚欠原告2020年1月消防维护保养费10.1元。原告于2020年4月8日、2020年4月10日就被告所欠上述费用进行了书面、短信催交，原告催收未果后，诉至法院，提出前述诉讼请求。 在本院（2020）桂0203民初3438号物业服务合同纠纷一案中，原告提交的柳州市鱼峰区市场监督管理局作出柳鱼市监处字[2020]100号《行政处罚决定书》，该决定书中载明：经初步调查，原告涉嫌擅自制定转供电电费价格，该局对原告上述违法行为进行立案调查；经查实，原告转供电过程中存在以下价格行为：（一）原告未严格按照广西壮族自治区定价目录电力销售价格进行公示，转供电价格公示牌不规范，（二）原告未执行广西壮族自治区定价目录电力销售价格，擅自制定转供电电费价格并向窑埠古镇终端用电户收取转供电电费，（三）原告未多收窑埠古镇园区终端用户转供电电费；原告收取窑埠古镇园区终端用户转供电电费过程中，不存在多收费用，无违法所得，未造成社会危害，对原告擅自制定转供电电费价格并向窑埠古镇终端用户收取转供电电费的违法行为责令改正、不予罚款，等等。 庭审中，原告陈述在2018年10月至2019年1月其按照40元/月收取被告商铺的垃圾处理费，原告已经在诉请中直接扣除了多收被告的垃圾处理费48元。 本院认为，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行义务。被告认可未向原告缴纳2020年1月的物业服务费，且对原告收费标准无异议，并认可已收到原告发出的催费通知，故本院认为原告已履行向被告进行书面催缴物业服务费的手续，因此原告要求被告支付2020年1月物业服务费133.95元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于公摊水费、公摊污水处理费，被告认可尚欠原告2019年12月至2020年1月代收公摊水费、代收污水处理费，且对原告收取上述费用无异议，因此原告要求被告支付2019年12月至2020年1月代收公摊水费8.15元、代收污水处理费7.59元的诉请，本院予以支持。关于电费、电梯电费、公摊电费的问题，上述电费均包括公摊损耗部分在内，按照比例进行了分摊，被告亦实际用电，原告根据合同或协议已向相关部门为被告垫付了上述费用，被告应将欠付的上述费用足额支付给原告，故原告主张被告支付2019年2月至2020年2月代收电费2713元、2019年2月至2020年1月代收公摊电费204.19元、2019年8月至2020年1月代收电梯电费5.32元，上述电费合计2922.51元，本院予以支持。关于垃圾清运费，原告与被告在合同中约定了被告向原告支付垃圾清运费，原告为被告向有关部门代缴了2019年2月至2020年1月代收生活垃圾费，有关部门已负责将小区内的垃圾清运处理，且原告在工商局企业信用公示系统查询的被告租赁商铺的经营范围明确有餐饮服务，又因原告已从被告尚欠的代收垃圾处理费中扣除2018年10月至2019年1月多收的代收垃圾处理费48元，故原告主张被告支付2019年2月至2020年1月代收生活垃圾费336元（32元/月×12个月-48元），符合事实和法律规定，本院予以支持，被告辩称其从2019年3月份之后，就对租赁商铺的经营用途进行变更，但无证据证明，故本院不予采纳。关于消防维护保养费，消防关乎每位业主的人身及财产安全，由业主分摊消防维保费也是合理的，且双方在合同约定该费用由被告向原告支付，原告向广西浙嘉消防设施维护保养检测有限公司支付了消防设施维护保养费，原告也已经对该费用的收取进行了公示，故被告应向原告支付2020年1月消防维保费10.1元，本院予以支持。 关于违约金，原告诉请的滞纳金实际为违约金，被告逾期支付物业服务费，构成违约，由于在《前期物业管理服务协议》中约定的违约金过高，本院酌情调整被告应向原告支付违约金5元。对原告主张超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告黄晓震于本判决生效之日起十日内支付原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司物业费133.95元、电费2713元，公摊电费204.19元、电梯电费5.32元、公摊水费8.15元、污水处理费7.59元、生活垃圾费336元、消防维护保养费10.1元，合计3418.3元； 二、被告黄晓震于本判决生效之日起十日内支付原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司违约金5元； 三、驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司已预交），由被告黄晓震负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  周 钢 人民陪审员  钟桂华 人民陪审员  玉雪凤 二〇二〇年十一月十八日 法官 助理  雷丽红 书 记 员  陈若兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； -14- （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。