广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24418号原告（反诉被告）：郭健熊，男，1987年5月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告（反诉原告）：冯远平，男，1971年6月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：黄兆铭，广东岭南律师事务所律师。原告（反诉被告）郭健熊诉被告（反诉原告）冯远平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告郭健熊、被告冯远平的委托诉讼代理人黄兆铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭健熊向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告店铺租金押金28242元及其利息损失（以28242元为基数，自2020年3月6日起至清偿之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），赔偿拖欠原告的店铺水电费押金的利息损失18元（以5000元为基数，自2020年3月6日起至2020年6月11日止）；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告代理人冯胜标于2020年2月1日通过电话协商，就因受疫情影响，餐饮企业无法正常营业而提前解除租赁合同事宜，商定原告按15000元缴纳当月度租金，合同期提前至2020年2月24日终止。原告因受疫情影响，未能于2020年2月24日前返回广州处理店铺的整理与交接事宜，该情况已与冯胜标协商，商定延后交还店铺所产生的租金在店铺押金中扣除。原告与冯胜标于2020年3月4日在店铺当面验收，并商定至当日为止所产生的水电费在水电费押金中扣除。原告于2020年3月5日整理完店铺，并通过微信告知被告代理人。至2020年3月5日为止实际产生租金5758元，扣除后应退还租金押金28242元。此后一个月，原告多次与冯胜标进行沟通，确认押金退还事宜，冯胜标均以被告未回广州，暂无法处理为由拖延退还押金。2020年4月10日，原告与冯胜标通话，冯胜标又以他们对所有租户都统一不退还押金为由，拒绝退还押金。但当原告提及2月1日与其电话中商定的内容时，冯胜标又表示需要原告提供押金收据的截图，他需再与被告商量后，才能给予原告答复。然而，原告于2020年4月19日将押金收据截图通过微信发送给冯胜标后，对方又多次以被告未给予他答复而继续拖延押金退还事宜。直至2020年5月29日，原告与冯胜标再次电话沟通时，冯胜标表示退还押金事宜自己没有决定权，建议原告直接与被告联系进行协商。2020年6月8日，原告与被告直接电话沟通，被告表示对原告退租事宜全不知情，店铺租赁事宜一向由冯胜标负责，并简单向原告询问情况后，被告表示不退还押金。后经继续沟通，被告又表示将会向冯胜标了解事件详情，让原告三日后与冯胜标联系。2020年6月11日，原告与冯胜标取得联系，冯胜标通过微信退还水电费押金5401元。其后冯胜标以自己无法看到合同，对于租金押金退还事宜无法进行回复为由继续推托、拖延退还店铺租金押金。被告冯远平辩称：不同意原告的全部诉讼请求。本案起因在于原告单方要求解除租赁合同，根据合同约定，单方解除合同要赔偿两个月租金的违约金，租赁押金有担保违约金支付的作用，原告要求被告退还押金没有事实与法律依据。押金在合同正常结束后应无息退还，原、被告对解除合同还有争议，原告主张利息损失不合理，缺乏事实和法律依据。被告从没有向原告承诺退还押金给原告，双方不属于协商一致解除租赁合同。被告冯远平向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付拖欠的租金9500元；2、判令原告支付解除合同的违约金37484元给被告（原告已支付的租赁保证金34000元予以抵消，不足抵消部分的3484元违约金由原告向被告支付）；3、判令诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告于2017年9月15日签订《房屋租赁合同》，由被告将名下的海珠区新港西路147-149号103商铺出租予原告，租金17000元/月，每年递增5%，租期2017年9月25日至2020年9月24日，租赁保证金34000元。2020年2月2日，原告表明只租到2月为止，其无法定或约定事由单方提出解除合同，按照《房屋租赁合同》第七条“违约责任”第1款的约定，视为原告违约，应付给被告相当于两个月租金的违约金。2020年每月租金为18742元，两个月租金的违约金为37484元，《房屋租赁合同》第七条第2款约定，如原告租赁期届满时仍欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则被告有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向原告追偿，扣除原告已缴纳的租赁保证金34000元，原告仍应向被告支付违约金3484元。除此之外，2020年2月的租金，原告仅交纳了15000元，至2020年3月5日其正式搬离商铺共拖欠租金9500元，包括2020年2月租金3742元和2020年3月租金5758元。原告郭健熊反诉答辩称：被告陈述与事实不符。涉案店铺租赁事宜全都是被告代理人与原告接洽的。被告代理人在2020年2月1日通过电话口头承诺2020年2月租金减免3000多元，原告就以扣减后的金额向被告支付租金。原告认为已经与被告协商一致解除合同。经审理查明：海珠区新港西路147-149号103的权利人为被告，城市规划为商场，建筑面积为36.86平方米。2017年9月15日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）、案外人广州市德才房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，约定:（第一条）甲方同意将其合法拥有的坐落在海珠区新港西路147-149号103的房屋出租给乙方作商铺使用；租赁期限自2017年9月25日至2020年9月24日止，共36个月；（第二条）甲、乙双方约定上述物业月租金为人民币17000元；租金按月结算，由乙方在每月的第25日前以如下形式缴付当期租金给甲方；（第三条）乙方需在签署本合同当天向甲方支付如下款项：租赁保证金：相等于贰个月租金即人民币34000元整，首期租金相等于壹个月租金即人民币17000元整；甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；（第六条）在租赁期内，乙方承担下列责任：依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金，如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；（第七条）违约责任：1、签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于贰个月租金的金额作为违约金；2、如乙方于租赁期届满时仍欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿；（第九条）甲乙双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日期为2017年9月25日；（第十四条）备注（手写）：经甲乙双方友好协商，租金从第二年递增5%，第二年租金为17850/月，第三年金额18742/月；等。同日，原告向被告支付了顶手费30000元、水电押金6000元、租赁押金34000元、首月租金17000元。之后，被告将涉案房屋交付给原告用于经营餐饮。原告依约支付租金至2020年1月24日，分别于2020年2月1日、2020年2月5日向被告支付2020年1月25日至2020年2月24日的租金12000元、3000元共15000元，之后未再缴纳租金。诉讼中，原、被告确认如下事实：原告于2020年3月5日交还涉案商铺给被告；被告于2019年6月11日通过冯胜标退还水电费押金给原告。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、电话通话视频文字译本，内容：2020年6月8日，原告：“就是那个味赞（店铺名称），之前租了你们新港西路147-3号那里啊。”被告：“什么时候啊？”原告：“已经租了两年多，2月份跟你们提出来退租那间铺。被告：我不是很清楚哦。你找冯先生（冯胜标）是吧？我一般很少管这些事的。”原告：“是冯胜标叫我找你的。”被告：“冯胜标叫你找我？那你什么事啊？”原告：“我2月份提出了退租，也按照他（冯胜标）提出的要求，提前一个月与你们交接这样的一个建议，然后交了2月份的房租，在3月5号的时候已经交还了钥匙。但是你们的押金，他（冯胜标）说他跟你沟通过，他（冯胜标）说你不同意退还押金。”……被告：“得啦，我去问下啦，我去问一下怎么回事啦。”原告：“需要多长时间？”被告：“三天都可以搞好了。属于你的责任我不管，属于我们的责任我会安排。好不好？”原告：“好，那三天后再电话联系。”被告：“okok，你找他就可以了，你不要找我”。2、电话通话视频光盘。3、原告与冯胜标的微信聊天记录显示:2020年2月2日，原告：“2月份剩下的3000租5号左右转过去，还有，我们店的负责人几个商量了一下，因受疫情影响，还是决定只租到这个月为止了。”冯胜标：“好的。”2020年2月29日，原告：“我已回到广州，预计这几天便可以清理完店铺交还，押金如何退回？”2020年3月12日，原告：“冯生，一个星期了，请问结算清楚了吗？应退押金金额是多少？什么时候可以退还呢？”冯胜标：“老板还没回来。”原告：“好的。”冯胜标：“我问问他，因为合同在他手上。”证据1-3拟证明被告曾与原告表明被告的代理人有权负责场地的相关事宜。被告质证表示：对证据1、3的真实性、合法性由法院核实，原告与冯胜标的电话记录与本案无关，冯胜标是被告雇佣的司机，只是处理商铺的杂物，无权处理合同解除、租金、押金的事项，原、被告均清楚最终拍板的是被告，原告应与被告直接联系。对证据4的真实性、合法性没有异议，但被告只是强调原告违约，没有作出任何同意原告单方解除合同及要求退还押金的承诺。本院认为：原告、被告与广州市德才房地产代理有限公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同当事人均应按合同约定履行义务。上述合同包含了两个法律关系，即房屋租赁合同关系和居间合同关系，根据本案当事人的主张，本院处理的是原、被告之间的房屋租赁合同关系。原告于2020年3月5日搬离涉案商铺，并将商铺交还给被告，故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同实际于该日解除。关于租金问题。被告主张原告未付2020年2月租金3742元，原告辩称因新型冠状病毒疫情影响，和被告代理人冯胜标商定按15000元缴纳该月租金，提交了微信聊天记录予以证明。被告表示冯胜标是被告雇佣的司机，只是处理商铺的杂物，无权处理合同解除、租金、押金的事项。但从本案查明的事实可认定，冯胜标一直代被告处理涉案商铺的租赁事宜。原告提出将“2月份剩下的3000租5号左右转过去”，冯胜标并未提出异议，足见双方就2020年1月25日至2020年2月24日期间租金进行了协商，当时全国正遭受新型冠状病毒疫情，原告的主张具有合理性，本院予以采纳。被告要求原告支付2020年2月未付租金3742元的诉请，本院不予支持。被告要求原告支付2020年2月25日至2020年3月5日期间未付租金5758元，双方对上述款项均无异议，故本院对被告的该诉请予以支持。关于解除合同的违约金问题。原告表示受疫情影响，因餐饮企业无法正常营业而提前解除租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，原告应承担经营的相应风险，原告单方搬离场地导致合同无法继续履行，原告对合同的解除应承担一定责任。考虑到新型冠状病毒疫情及防控措施对餐饮服务行业的正常经营及收益确有较大影响，原告并非故意违约，亦是因为疫情影响到正常经营，而此前双方一直合作良好，且租赁期限于2020年9月24日届满，从公平合理角度出发，本院酌情确定原告应向被告支付解除合同的违约金18742元，对被告主张的其他违约金，本院不予支持。关于租赁保证金问题。合同约定，被告应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给原告，故被告应向原告退回34000元租赁保证金。原告同意在上述款项中扣除2020年2月25日至2020年3月5日期间的租金5758元，并无不当，故被告应向原告退还余下的租赁保证金28242元。原、被告对解除合同的违约责任存在争议，且被告结算水电费需要时间，被告未退还原告租赁保证金及水电费保证金事出有因，故原告要求被告支付上述款项的利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告冯远平在本判决生效之日起十日内向原告郭健熊退还租赁保证金28242元；二、原告郭健熊在本判决生效之日起十日内向被告冯远平支付解除合同的违约金18742元；三、驳回原告郭健熊的其他诉讼请求；四、驳回被告冯远平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费509元，由原告郭健熊负担3元，被告冯远平负担506元。反诉受理费487元，由原告郭健熊负担254元，被告冯远平负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十一月十三日书记员  于悦姗何国卫