江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初2306号原告：刘伟，男，1982年6月21日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：李明月，系北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：1360120180026216。委托诉讼代理人：吴启帆，系北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201510616769。被告：李磊，男，1986年11月8日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。被告：樊瑶，女，1988年8月24日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原告刘伟诉被告李磊、樊瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟的委托诉讼代理人李明月，被告樊瑶到庭参加诉讼，被告李磊经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告刘伟诉称，2019年11月18日，原告与被告协商一致签订了《房屋转让协议》，约定被告自愿将其位于红谷滩新区以及一个车位使用权（车位号：215）一块捆绑出售给原告，转让价格总计266万元。同时约定，合同签订的同时原告还应向被告支付10万元作为购房定金，被告应当负责办理退房手续和由开发商重售给原告的各项手续。原告于2019年11月16日，已通过银行转账的方式向被告转账10万元作为定金。协议签订后，被告没有将房屋转让给原告，反而将房屋出卖给他人，构成严重违约。经原告多次催告，被告至今未将定金退还原告。二被告系夫妻，且案涉房屋备案在被告樊瑶名下，应当由二被告共同承担双倍返还定金的义务。为此，原告诉至法院，请求判令：1、两被告向原告双倍返还购房定金20万元；2、两被告承担本案的诉讼费。被告李磊经本院公告传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告樊瑶辩称，本人根本不知情被告李磊与原告刘伟之前签订过购房合同。2019年开始李磊在外面突然有很多不清楚外债，我为此向身边朋友借钱给李磊还债，负债累累，婚姻已名存实亡。最后双方协商一致将2801室出售再协议离婚，找买主都是李磊在操作。大概是2019年11月份的某天，李磊跟我讲过原告刘伟想买房一事，李磊跟原告见面聊房子的事情，我不在现场，期间晚上大概八点来钟李磊打电话跟我说对方二百六十五、六万的价格，对方会找领导更名，说如果我们同意立马支付定金，我当时一听因价格不理想就拒绝了。之后李磊告诉我一买家（黄露）想买该房，我与李磊和对方夫妻见面谈过，所谈价格是能更名卖268万元，不能更名270万元，签了协议，收取了8万元。这之后没几天，接到原告电话，这期间我完全不知情李磊收取了原告定金。后原告多次打电话给我说因更名不了，要求我们退回定金10万元。后来因更名不了，取消了与黄露夫妻二人房屋购买协议，退还定金给她们。至今为止，我未曾与原告见过面，也未与原告签订过购买合同，买卖交易是需要房屋所有人本人在场签订的协议才是真实有效的，李磊收取原告的10万元，没有用于夫妻生活，也是在本人完全不知情收取的，原告要求我与李磊一起偿还20万元房款不合理。经审理查明，被告李磊与被告樊瑶于2011年4月28日登记结婚，于2019年12月4日登记离婚。2019年11月18日，原告刘伟与被告李磊签订《房屋转让协议》，约定：被告李磊自愿将2801室以及一个车位使用权（车位号：215）一块捆绑出售给原告，原告在充分了解该房屋具体情况后，自愿购买该房屋，该房屋建筑面积为142.55平方米，转让价格总计为266万元，原告于本协议签订的同时支付10万元作为定金；待李磊在办理申请该房源退房重售过程中经省委审批通过后，原告支付李磊90万元。由被告李磊负责办理退房手续和由开发商重售给原告的各项手续，李磊于2019年12月30日前若未办理好退房重售手续，将于3日内无息退还原告所交定金及房款。原告于2019年11月16日向被告李磊支付购房定金10万元。此后因房屋不能办理更名手续，同年12月3日，被告李磊出具承诺书一份，写明：本人李磊于2019年11月16日收取刘伟10万元购房订金，承诺于2019年12月26日前将此笔订金金额退还给刘伟。2020年1月2日，被告李磊再次出具“定金退还承诺”一份，写明：李磊于2020年1月31日前退还5万元，剩余5万元须在2020年2月29日前退还给刘伟。到期后，被告李磊仍未按承诺还款，故原告诉至本院。审理中，原告陈述房屋转让协议的第三条的意思表示是退还交付的10万元，不排除定金罚则另外10万元；原告另补充陈述，如果不能支持双倍返还定金，要求被告支付定金在这期间的银行贷款利息，按照同期银行贷款利率，自应当退还定金之日起至实际退还之日止。另查明，2801室房屋是两被告夫妻关系存续期间购买的南昌赣铁置业有限公司团购房，于2019年2月21日登记备案在被告樊瑶名下。还查明，2020年3月11日，南昌市公安局青云谱分局刑侦大队五中队询问樊瑶笔录载明：问：李磊当时有没有跟你说过他与刘伟产生房屋买卖交易的事情？答：11月份一天晚上，具体时间我记不清楚，李磊跟我说有人想买登记在我名下的这套房子，他出去和想买房子的人碰面，后来李磊在和别人吃饭的过程中给我打了个电话，跟我说了别人买房的报价，我当时就说价格太低了，后来李磊就再也没有跟我说过这件事情了。上述事实，有原告提交的《房屋转让协议》、银行交易明细、南昌市商品房买卖网签合同登记备案证明书、《定金退还承诺》、询问笔录以及原、被告的陈述等证据予以佐证。本院认为，原告与被告李磊签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，且不违反国家有关法律、行政法规的强制规定，属合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”案涉房屋系被告李磊、樊瑶夫妻共同财产，根据被告樊瑶在答辩意见及询问笔录中陈述的事实可知，出售房屋并非临时起意，案涉房屋系其与被告李磊一致协商出售，并在被告李磊和原告刘伟商谈购房交易时，李磊向樊瑶电话沟通，故樊瑶是知晓原告购买案涉房屋一事，原告为购买案涉房屋是在被告李磊当场询问被告樊瑶的情况下交付的定金，其有理由相信出售案涉房屋是两被告共同的意思表示。被告樊瑶辩称因二百六十五、六万的价格不理想（在刑侦支队的笔录中陈述是价格太低了）拒绝出售给原告，无举证，与之后两被告以“能更名卖268万元，不能更名270万元”的价格另行出售给案外人，价格相差极小，不符合常理，故被告樊瑶该抗辩理由不能成立。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告樊瑶主张其不知晓该协议、需要房屋所有人本人在场签订的协议才有效等抗辩理由，缺乏事实基础与法律依据，本院不予采纳。综上，被告李磊、樊瑶出售案涉房屋给原告刘伟形成了合意，《房屋转让协议》对原、被告均有法律约束力。据查明的事实，原、被告均知晓案涉房屋系南昌赣铁置业有限公司的团购房，存在更名手续问题，虽然合同约定10万元为“定金”，但根据“李磊于2019年12月30日前若未办理好退房重售手续，将于3日内无息退还原告所交定金及房款”的约定，结合被告李磊出具给原告的两份承诺书，可推断原、被告双方均认可案涉房屋不能办理更名属于不可归责于双方因素，不适用定金罚则。综上所述，因不能更名，房屋转让协议未能履行，原告主张被告李磊、樊瑶返还10万元及逾期付款利息，于法有据，本院予以支持。被告李磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李磊、樊瑶于本判决生效之日起十日内一次性返还原告刘伟10万元及逾期付款利息（自2020年3月1日起至付清之日止，以10万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。如果被告李磊、樊瑶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，由原告刘伟承担2000元，被告李磊、樊瑶承担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇二〇年十一月三十日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》定金罚则第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。