四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16813号 上诉人（原审被告、反诉原告）：曾红，女，1981年11月7日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：杨雄，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐靖，女，1991年9月24日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：刘盛乔，四川履正律师事务所律师。 原审第三人：成都房邻居房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市新都区三河街道曲景西路**。 法定代表人：黄康，职务不详。 委托诉讼代理人：徐元龙，男。 上诉人曾红因与被上诉人唐靖、原审第三人成都房邻居房地产经纪有限公司（以下简称房邻居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 曾红上诉请求：一、撤销原判决或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由唐靖承担。 事实和理由：一、原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.曾红在交易前按房邻居公司要求提供了房屋信息摘要等文件，房邻居公司对房屋处于限售状态是清楚的，在此情况下，依然组织曾红、唐靖签订了《成都市存量房屋买卖合同》，唐靖对房屋的相关情况不进行审查完全不符合常理。真实情况是房邻居公司向曾红表示可以通过关系进行操作，为了赚取中介费而向曾红承诺能顺利卖房。一审法院认定双方于2019年10月21日就房屋买卖事宜进行协商，但又以2019年9月17日至9月24日曾红与房邻居公司的聊天记录认定曾红拒绝卖房属于违约，该认定自相矛盾。2.曾红的婚姻状况及共有人未签字等，均不影响《成都市存量房屋买卖合同》的效力，而一审法院将此作为曾红恶意签订合同的标志，有悖“以事实为根据”原则，违背了法律规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，案涉合同是有效的，也是可以履行的，且，共有产权人是知情并支持曾红的决定的，因此，不能认定曾红签订合同是有恶意，据此让曾红承担违约责任。3.违约金的性质具有补偿预定损害赔偿的性质，曾红没有恶意签订合同，解除合同也是因为房邻居公司承诺的可以操作暂时实现不了，不应当用违约金对其进行惩罚。唐靖虽未按约购得案涉房屋，并未造成任何损失，案涉房屋在一审第一次开庭前已具备过户条件，对唐靖购房资格、购房机会等也未产生任何影响。根据合同法第114条的规定，一审法院在唐靖并未产生任何实际损失的情况下，判决曾红承担120000元违约金过高，曾红认为以银行存款利率作为认定标准符合各方利益。二、房邻居公司属于恶意促成双方签订协议来赚取中介费，应当承担相应的责任。房邻居公司对限售政策及案涉房屋限售情况都了解，故对案涉合同的解除具有过错，应当退还曾红向其支付的中介费等费用25000元。为避免讼累，法院应一并判决。三、一审法院对法律条文解读教条和片面，错误适用，导致一审判决既不符合客观事实，也不符合法理的内在含义。本案中，曾红的违约行为的主观性、客观影响等是衡量违约金的重要标志，但一审法院仅根据曾红先提出解除合同就认定其主观恶性，在唐靖没有举证证明其损失的情况下就认定违约金不高，不顾曾红在一审中的抗辩，有失公平原则。 唐靖辩称，根据合同相对性原则，曾红可以依据《居间服务合同》另行起诉，要求第三人房邻居公司承担相应的责任。案涉《成都市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据查明的事实，曾红未按合同约定履行义务，构成违约，应承担相应的责任。在案涉合同中已明确约定了违约金的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条的规定，一审法院按照案涉合同的约定判决违约金是合法合理的。 房邻居公司述称，房邻居公司作为居间方，严格按照法律规定签订的案涉合同，在履行过程中，曾红在合同签订后第三天表示不卖了，才引发了后续的一系列问题，房邻居公司只是按照合同办事，合同真实有效，是曾红本人签字。 唐靖向一审法院提出起诉请求：1.曾红向唐靖支付合同第八条第五款约定的违约金120000元，并返还购房定金100000元；2.解除唐靖与曾红签订的《成都市存量房屋买卖合同》。 曾红向一审法院提出反诉请求：1.解除曾红与唐靖签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2.唐靖向曾红支付违约金36000元；3.唐靖承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1．2019年9月4日，甲方曾红与乙方唐靖签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定唐靖以总价款1200000元购买曾红与他人共有的设有抵押的位于成都市新都区××街道××路××号××幢××单元××层××号房屋。合同第四条第四款约定：“（1）定金：乙方在签订本合同当日向甲方支付购房定金100000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。（2）首付款：甲乙双方同意采用下列方式支付（除定金以外的）首付款：甲乙双方自行交接钱款（即不通过第三方资金监管，甲乙双方自行完成钱款交接）：乙方在过户递件完成后当日内将全部或部分首付款300000元直接支付给甲方。（3）尾款：由放贷银行直接支付给甲方。乙方拟贷款金额约800000元，期限约20年，……。”；第五条约定：“1.甲方保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。本款为独立条款，即使本合同及其他文件因乙方违反签署承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本款约定依然有效，守约方仍可依据本款追究违反承诺方的法律责任”；第六条第三款约定：“还款解押：如该房屋目前是为抵押状态，则甲方应在2019年10月31日之前到其原借款方办理完毕解除抵押登记手续并承担相关费用”；第八条第五款约定：“甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方：提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方：提供的购房所需证件资料不真实或无效、拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的”。 2．2019年9月4日，甲方曾红、乙方唐靖、丙方房邻居公司签订《居间服务合同》、《房屋过户、贷款服务合同》，其中《居间服务合同》第二条约定：“基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《买卖合同》，甲方（出售方）应在本合同签订当日向丙方支付佣金16000元。”当日晚23时58分许，唐靖向房邻居公司转款102000元，房邻居公司开具《业主收款凭证》一张，载明：购房定金100000元（曾红在收款人签名处签名），次日开具《收款凭据》一张，载有收款金额2000元。 3．2019年9月4日，唐靖、曾红签署《购房资格告知书》、《贷款资格告知书》。经查实，唐靖符合购房条件，具备购房资格。 4．2019年9月4日，甲方曾红与乙方唐靖签订《关于合同（编号：ＭＭＤ1900250）的补充协议》，协议约定：1.甲乙双方交易房屋位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号，该房屋由乙方帮助甲方偿还尾款后，甲方应积极配合乙方过户及办理贷款事宜，待甲方还完尾款后，最后过户时间不得超过1月30日，如超过此时间过户甲方应向乙方支付违约金按照首付款每日千分之五计算。甲方如还不积极配合过户，乙方有权向当地法院申请起诉。2.如本协议与《买卖合同》《存量房买卖经纪服务合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以本协议为准。 5．2019年9月4日，曾红、唐靖签署《房屋产权查询信息确认》，确认双方交易标的物为案涉房屋。同日，曾红签署《共有权人/配偶同意出售证明》，载明：本人已经征得配偶的同意出售该房屋，并在相关交易文本上签订，独自承担相应责任。 6．成都市范围内购买二手房限售政策，需取得不动产权证3年后方可转让（2017年4月13日起实施）。经查实，曾红与他人共有的房屋属于限售状态。 7．房邻居公司工作人员与曾红的微信聊天记录显示，曾红明知自己所有的房屋属于限售而要求房邻居公司可以调低价格出售，之后曾红表示不动产权证还要等几天才能办好，2019年9月17日至2019年9月24日期间曾红明确表示不卖房子了。 8．曾红与唐靖在2019年10月21日的电话通话中，曾红表示房子不卖了，称房子本来就不能卖，共有权人拒绝签字。另双方就房屋买卖事宜如何解决协商未果。 一审法院认为，唐靖、曾红均同意解除《成都市存量房屋买卖合同》，一审法院依法予以解除。本案的争议焦点：谁具有违约行为。一审法院认为，一、关于微信聊天记录、电话通话录音。唐靖提交的房邻居公司工作人员与曾红的微信聊天记录、唐靖与曾红的电话通话录音作为电子数据，系证据种类的一种，具有一定的直观性和准确性，结合本案案件事实与在案其他证据及当事人在庭陈述，该电子数据与本案基本事实密切相关，能够形成证据锁链，进一步印证案件的真实性。且该电子数据未违反法律禁止性规定或违背公序良俗，能够作为认定案件事实的依据，一审法院予以采信。二、曾红是否具有违约行为。根据在案证据可知，曾红明知与他人共有的案涉房屋尚处于限售状态，且该共有人拒绝出售房屋，却要求中介房邻居公司隐瞒这一事实进行出售，并签署《共有权人/配偶同意出售证明》。在与唐靖签订了《成都市存量房屋买卖合同》后，曾红又通过中介人员及直接向唐靖表达拒绝出售案涉房屋。故曾红存在故意隐瞒致合同目的不能实现的实际情况，且在合同签订后，又明确地表达了拒绝履行合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任”之规定，按照合同第八条第五款约定，曾红应当承担违约责任。三、唐靖是否具有违约行为。唐靖符合购房条件，具有购房资格，在与曾红签订房屋买卖合同后，按约履行了支付100000元定金的义务。在得知曾红与他人共有的房屋尚处于限售状态，曾红出尔反尔拒绝出售案涉房屋后，唐靖未按照协议约定继续履行合同义务，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，故唐靖中止履约属于合法保护自身权利的行为，其自身行为不构成违约，且有权依约解除合同。四、关于违约金。曾红认为唐靖诉请的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，双方在合同中明确约定对方拒绝履行、房屋限制转让等根本违约的违约金按照合同成交价10%计算，系双方真实意思表示，并不明显过高，曾红恶意签约又故意毁约，造成合同目的无法实现，其主张违约金过高但并未举出相应证据，应承担合同约定违约金。关于曾红辩称的其仅收到购房款84000元的主张。一审法院认为，曾红收到的购房定金是100000元，其在业主收款凭证上已签字确认，另外16000元是其按照《居间服务合同》向房邻居公司支付的中介费用，故曾红这一主张，一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除唐靖与曾红签订的《成都市存量房屋买卖合同》；二、曾红在判决生效后七日内向唐靖返还定金款100000元；三、曾红在判决生效后七日内向唐靖支付违约金120000元；四、驳回曾红的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2400元（适用简易程序已减半收取），由曾红负担；反诉案件受理费350元（适用简易程序已减半收取），由曾红负担。 二审中，曾红、唐靖、房邻居公司均未向本院提交新证据。 二审中，曾红、唐靖、房邻居公司对一审查明的事实均无异议。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1．案涉合同是否应当解除；2．一审法院判决的违约金是否过高。对此，本院评述如下： 曾红与唐靖签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 关于第一个争议焦点。案涉合同第八条第五款约定：“甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方：提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的……”。本案中，案涉合同签订于2019年9月4日，此时，案涉房屋属于限售状态。合同签订后，唐靖按约定支付了定金。而曾红最早于2019年9月7日明确表示不再出售案涉房屋，其后亦多次表示不再出售案涉房屋，曾红构成根本违约，应当承担违约责任。在此情况下，曾红不享有案涉合同解除权。关于唐靖是否违约的问题。本院认为，本案现有证据不能证明唐靖在履行合同义务时，有违约行为。按照合同约定，作为守约方的唐靖享有合同解除权。一审法院判决解除案涉合同并由曾红向唐返还定金100000元正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。如上文论述，曾红构成根本违约，应当承担违约责任。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，在曾红未举证违约金过高的情况下，按合同约定的“违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%违约金”，判决曾红向唐靖支付违约金120000元并无不妥，本院予以维持。 另外，二审中，曾红主张的其与房邻居公司之间的纠纷，不属于本案审理范围，曾红可另案主张。 综上，曾红的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5470元，由曾红负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 廖成春 书 记 员 夏玉荣