上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9089号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海恰尔思游艇有限公司，住所地上海市松江区永丰街道建中路**。法定代表人：周瑾，总经理。委托诉讼代理人：吴妹珍，女，该公司股东。委托诉讼代理人：张金艳，上海九泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海仓桥资产经营有限公司，住所地上海市松江区仓丰路**。法定代表人：毛利俊，执行董事。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。上诉人上海恰尔思游艇有限公司（以下简称恰尔思公司）因与被上诉人上海仓桥资产经营有限公司（以下简称仓桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3052号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恰尔思公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，查清事实后依法改判或发回重审。事实和理由：首先，双方租赁合同整体无效的原因应作区分。其中，涉及房屋部分系因房屋不具备合法批准手续而无效，而码头部分系因仓桥公司未办理港口经营许可证、岸线使用证而无效。因码头无法实际使用，故恰尔思公司不应支付码头部分的使用费，相反，仓桥公司应当赔偿恰尔思公司另行租赁码头所产生的租金差价损失。其次，上海市松江区XX街道办事处城市建设科（以下简称XX街道城建科）出具的产权证明载明，系争租赁房屋面积为2,200平方米，故仓桥公司无权按照2,750平方米面积收取租金。再次，自2017年10月19日起，上海市松江区XX街道办事处（以下简称XX街道办事处）对系争租赁物进行查封，导致恰尔思公司停止经营。生效判决已经认定XX街道办事处的行为违法，恰尔思公司并无义务支付后续占有使用费。最后，对于合同无效，恰尔思公司并无过错，仓桥公司应当全额赔偿恰尔思公司在租赁场所内的添附物损失。对于该损失，鉴定意见按照现值确定，于法无据。仓桥公司辩称，恰尔思公司租赁码头系用于游艇生产组装，而非经营，其以码头无港口经营许可证为由主张码头租赁部分无效，不能成立。XX街道城建科出具的证明系为办证使用，对于实际租赁面积，双方合同明确约定为2,750平方米，恰尔思公司主张实际使用部分存在面积不足的问题，亦不能成立。XX街道办事处虽然于2017年10月19日查封了租赁场所的电表箱，但仓桥公司于一审中已提供发生电费的证据证明恰尔思公司之后仍在使用租赁物。至于查封对恰尔思公司的实际影响，一审在酌定使用费标准时已经予以考虑。此外，恰尔思公司主张的租金差价损失，明显超出了信赖利益范围，一审不予支持，于法有据。一审对恰尔思公司主张的其他损失的处理，亦无不当。仓桥公司向一审法院起诉请求：1.确认仓桥公司与恰尔思公司于2012年3月31日签订的《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及其《补充协议》于2015年9月1日解除；2.判令恰尔思公司将位于上海市松江区XX街道XX居委会黄浦江边的生产车间、办公楼、码头（XX深水码头）、场地、农用地等租赁物恢复原状后返还仓桥公司；3.判令恰尔思公司支付截至2015年8月31日拖欠的租金人民币1,349,166.67元；4.判令恰尔思公司支付自2015年9月1日起至上述租赁物实际返还之日止的使用费（按每年139万元的标准计算，暂计至2016年3月31日为810,833.33元）；5.判令恰尔思公司支付违约金30万元。一审诉讼过程中，经一审法院释明合同无效后，仓桥公司变更诉讼请求为：1.确认仓桥公司与恰尔思公司于2012年3月31日所签《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及其《补充协议》无效；2.判令恰尔思公司将位于上海市松江区XX街道XX居委会黄浦江边的生产车间、办公楼、码头（XX深水码头）、场地、农用地等租赁物恢复原状后返还仓桥公司；3.判令恰尔思公司向仓桥公司支付至实际返还上述租赁物之日止的占有使用费（其中，截至2015年8月31日的使用费为1,349,166.67元；从2015年9月1日起，按每年139万元的标准计算，暂计至2016年3月31日为811,150.69元）。恰尔思公司向一审法院提出反诉请求：1.确认仓桥公司与恰尔思公司于2012年3月31日所签《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》无效；2.判令仓桥公司返还已收取的占有使用费943,680元；3.判令仓桥公司赔偿恰尔思公司损失8,746,015.61元。一审法院认定事实：2010年5月8日，上海市松江区XX街道XX居民委员会（以下简称XX居委会）作为甲方与恰尔思公司作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》，约定：1.甲方将座落于XX街道XX居委会黄浦江边的厂区、厂房、码头、土地租赁给乙方使用的有关事宜达成一致，租赁区域概况：现有建筑——生产车间、办公楼等辅助建筑面积2,750平方米，码头——XX深水码头，场地一块30亩，农用地18亩，自来水接口按现状交付乙方租赁使用（乙方租赁用途为游艇生产总装），用电由乙方向供电部门申请，费用由乙方承担，甲方协助配合。2.租赁期限为10年，10年租约为5+5年，前五年租金在原状态情况下不变，后五年租金在原有基础上上浮，上浮额度另行商定，租金自2010年6月1日起算，免租期为一个月，在租赁期5年内甲方积极向有关部门申请，在政策允许情况下征得甲方同意后建造厂房，具体建造厂房的投资方式、租赁方式、租金等相关事宜双方另行协商议订。3.甲方应在本协议生效之日向乙方交付租赁房屋、码头、场地、农田（双方约定，办公楼甲方与乙方共同使用至2010年12月31日）。4.租金：生产车间等辅助建筑面积约2,750平方米，租赁费55万元/年，码头租金35万元/年，场地租金48万元/年，农用地租金为1万元/年；合计139万元/年。5.自本协议签署之日起，签约10天内支付70万元，之后按每季度支付租金。6.乙方未按本协议规定时间支付租金和土地租赁费、或上款约定费用的，则每拖延一天，应按应付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；若乙方逾期三十天仍不付款的，则甲方有权立即收回出租给乙方的所有一切，自行终止双方间的租赁协议关系。届时，乙方必须另向甲方支付30万元的违约金。7.在不影响物业结构的前提下，乙方可以根据生产管理的需要自行筹资对物业进行适度的改造或增设附属设施，但事先须将改建方案以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后方可实施改扩建行为，但所有改建费用均由乙方予以承担。8.租赁期届满，或租赁期非因本条第3款规定情况而提前终止时，乙方必须立即将厂房和土地恢复原状（正常损耗除外）后归还甲方，如乙方不将厂房和土地恢复原状的，必须承担恢复原状的费用。9.租赁期间，非因本协议规定情况，甲方不得单方要求提前解除本租赁协议，否则应按违约论处，甲方除应向乙方支付十万元违约金外，还应赔偿乙方在租赁期间添置的财物损失及物资搬迁损失等。2010年5月12日，XX居委会作为甲方与恰尔思公司作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁（补充）协议》，约定对《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》补充如下：甲方使用办公楼期间租金（计算方式）=甲方实际使用面积平方米×每平方米租金×实际使用天数；关于毛竹港码头办理年检手续、费用由甲方承担；关于乙方承租的18亩农业用地只限种植草坪绿化，协议到期后所有地上物、绿化无偿归甲方所有；以上补充条款与2010年5月8日签订的租赁协议具有同等法律效力等。2011年3月19日，案外人上海A有限公司与XX街道办事处签订《捐赠协议》，约定：上海A有限公司将位于上海市松江工业区玉树路底、“东至黄浦江（毛竹港）、南至黄浦江、西至陆勇队农田、北至新江机械厂”范围内的、资产账面净值为7,503,749.25元的地上建筑物、道路与绿化折价按照1,662,678.25元的金额捐赠给XX街道办事处。鉴于上海XX总公司、上海松江XX深水码头已经代XX街道办事处接收并验收了本协议项下的捐赠物且未提出任何异议，因此捐赠协议项下的交付义务已经完成履行完毕。2012年3月30日，XX街道办事处、XX居委会、上海B有限公司与上海松江XX深水码头向仓桥公司授权将位于上海市松江区XX街道XX居委会黄浦江边的生产车间、办公楼等辅助建筑面积2,750平方米（产权属于XX街道办事处）、XX深水码头（产权属于上海松江XX深水码头）、场地30亩及农用地18亩（产权属于XX居委会，后划归于上海B有限公司）等对外出租并收取租金。2012年3月31日，仓桥公司作为甲方与恰尔思公司作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》，约定：1.甲方将座落于XX街道XX居委会黄浦江边的厂房、码头、场地租赁给乙方使用的有关事宜达成一致，租赁区域概况：现有建筑——生产车间、办公楼等辅助建筑面积2,750平方米，码头——XX深水码头，场地30亩，农用地18亩，自来水接口按现状交付乙方租赁使用（乙方租赁用途为游艇生产总装），用电由乙方向供电部门申请，费用由乙方承担，甲方协助配合。（仓桥公司、恰尔思公司均确认该租赁协议项下的码头、厂房、厂区、办公楼等全部租赁区域均位于上海市松江区XX街道XX路XX号，故为行文便利，上述租赁区域统称为XX路XX号场地）。2.租赁期限分二个阶段，第一个阶段自2012年4月1日起至2015年6月30日止，租金按协议第四条计算；第二个阶段自2015年7月1日起至2020年6月30日止，租金在原有基础上上浮，上浮额度另行商定。租金自2012年4月1日起算。3.甲方应在本协议生效之日向乙方交付租赁房屋、码头、场地、农田。4.租金：生产车间等辅助建筑面积约2,750平方米，租赁费55万元/年；码头租金为35万元/年；场地租金为48万元/年；农用地租金为1万元/年；合计139万元/年。5.自本协议签署之日起，签约10天内支付347,500元，之后按每季度支付租金，先付后用，乙方自收到甲方开具的发票后七个工作日内支付。6.乙方未按本协议规定时间支付租金或上款约定费用的，则每拖延一天，应按应付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；若乙方逾期三十天仍不付款的，则甲方有权立即收回出租给乙方的所有一切，自行终止双方间的租赁协议关系。届时，乙方必须另向甲方支付30万元的违约金。7.在不影响物业结构的前提下，乙方可以根据生产管理的需要自行筹资对物业进行适度的改造或增设附属设施，但事先须将改建方案以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后方可实施改扩建行为，但所有改建费用均由乙方予以承担。8.租赁期届满，或租赁期非因本条第3款规定情况而提前终止时，乙方必须立即将厂房和场地恢复原状（正常损耗除外）后归还甲方，如乙方不将厂房和场地恢复原状的，必须承担恢复原状的费用，除非经甲方同意后乙方留下的财物，归甲方所有，甲方无须向乙方给予任何经济补偿等。9.租赁期间，非因本协议规定情况，甲方不得单方要求提前解除本租赁协议，否则应按违约论处，甲方除应向乙方支付十万元违约金外，还应赔偿乙方在租赁期间添置的财物损失及物资搬迁损失等。同日，仓桥公司作为甲方与恰尔思公司作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁补充协议》，约定对《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》补充如下：关于毛竹港码头办理年检手续，由甲方负责，所产生的年检费用由甲方承担；关于乙方承租的18方农业用地只限种植草坪、绿化，协议到期后所有地上物、绿化归甲方所有；关于厂区内外排污纳管事宜所产生排污纳管工程费用经双方协商，厂区内由乙方承担，厂区外由甲方承担，具体排污纳管工程费用总计为22万元，目前乙方已全额付款。经工程部门核算和甲乙双方协商，厂区外为12万元，厂区内为10万元，由甲方承担的费用付款方式由甲乙双方协商，经协商甲方所承担费用在租赁费中扣除；以上补充条款与2012年3月31日签订的租赁协议具有同等法律效力。一审法院曾于2017年2月17日前往本案系争的XX路XX号场地进行现场查看（XX路XX号场地亦为2010年5月8日《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》项下的租赁标的物），同时对XX路XX号场地上的现有建筑、设施、场地、绿化进行了确认。XX路XX号场地上农用地、场地、码头如合同约定，恰尔思公司在承租后在场地上搭建了若干半封闭式彩钢瓦车间等，原生产车间、办公楼等尚在。另外，2019年5月17日，一审法院再次查看现场，并拍摄了照片及视频。一审法院另认定：2015年1月20日，仓桥公司向恰尔思公司送达《催款告知书》，载明，截止到2015年1月20日，恰尔思公司拖欠仓桥公司2013年部分租金1,232,500元及2014年年度租金1,390,000元，合计2,622,500元，要求恰尔思公司在1月31日前结清。恰尔思公司在《催款告知书》下的《催款告知书回执》上盖章签收。2015年3月25日，恰尔思公司向仓桥公司出具情况说明称：于3月10日收到房租费用催缴通知，恰尔思公司2014年总计支付1,350,000元，但因为市场不景气、无法及时收回货款等原因导致无法按时付款且欠款尚多并致歉，同时列明还款计划为：4月底支付20万元、6月底支付50万元、9月底支付50万元、11月底支付50万元。2015年8月26日，仓桥公司向恰尔思公司寄送《敦促函》称：截止到2015年7月31日，恰尔思公司拖欠2013年租金3.25万元、2014年全年租金139万元以及2015年1月至9月到期应付租金104.25万元，总计拖欠246.50万元，仓桥公司曾多次催款但是恰尔思公司仍欠款数额巨大，故要求恰尔思公司在2015年8月底前一次性支付上述拖欠租金及支付后期到期租金。如恰尔思公司未能按此履行，则仓桥公司将依法解除《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及补充协议并将追究相关民事责任。2015年10月31日，仓桥公司制作了租金结算情况表格，载明，截止到2015年10月31日，恰尔思公司应付租金为4,980,833元，恰尔思公司自2013年8月6日开始至2015年10月20日通过转账9次共计支付租金290万元，故恰尔思公司拖欠租金2,080,833元。恰尔思公司在表格下方盖章确认上述金额并同意将原约定的“先开票后付款”改为“先付款后开票”。恰尔思公司于2016年1月28日再向仓桥公司支付租金50万元。仓桥公司、恰尔思公司均确认自双方成立租赁合同关系至今恰尔思公司已付租金为340万元。恰尔思公司表示，之所以在上述催款告知书上签章或者提供情况说明是为配合仓桥公司财务审计需要，并不是因为恰尔思公司对仓桥公司的主张表示认可，恰尔思公司也通过向仓桥公司直接送达的方式对租赁房屋面积、码头年检问题提出过异议。恰尔思公司提供的主要证据及意见如下：（1）恰尔思公司称XX路XX号场地内现有建筑面积实为2,200平方米，依据为XX街道城建科于2011年9月1日出具的《房屋产权证明》，该证明称：位于上海市松江区XX街道XX路**的房屋，总建筑面积2,200平方米，建造于2002年11月，该房屋产权属XX居委会所有。仓桥公司称该证明系仓桥公司用于办理工商登记所用，其上面的面积非实际面积。（2）恰尔思公司提供了其于2013年5月7日向仓桥公司要求提供经年检后的岸线使用证申请书、于2015年3月25日对仓桥公司所做的情况说明（内容涉及建筑面积差异问题、港口岸线使用证年检问题以及申请建造厂房）、于2015年10月31日所做的补充说明（表明恰尔思公司愿意配合在租金结算情况表上盖章，但是要求仓桥公司承诺安排相关部门人员就面积差异问题及港口年检问题开会协商等），恰尔思公司称上述申请及说明系当面交给仓桥公司工作人员但没有签收材料，但是仓桥公司对此表示称没有收到过。（3）恰尔思公司提供了重新核发港口经营许可证的通知、XX深水码头换证情况汇报，证明涉案码头的使用需要岸线使用证及港口经营许可证，但此前的港口经营许可证已于2010年10月1起失效，此后仓桥公司并未办理有效期延展手续，导致码头不能使用。恰尔思公司还称，涉案码头本就是临水的一块空地，其承租后投入资金建造了码头设施，但由于缺乏港口经营许可证，船舶无法停靠，故恰尔思公司也未实际使用。对此，仓桥公司称，该两份材料系该案原二审中由其提交，证明目的在于仓桥公司已将码头交付恰尔思公司；且情况汇报中载明，仓桥公司将码头交付恰尔思公司之时，设施及证照齐全，但此后恰尔思公司对码头进行了改动，拆掉了设施，使其变成了一块空地，遂导致许可证无法办理续期。恰尔思公司称码头原本就是一块空地与事实不符，毕竟仓桥公司交付恰尔思公司之时，该码头许可证尚存续。（4）关于排污纳管费，恰尔思公司在审理中提供了6张工程款发票，开票时间分别为2012年至2013年的不同月份，总金额合计22万元，金额为一张7万及5张3万元。仓桥公司称6张发票中5张发票开票时间均晚于仓桥公司、恰尔思公司签订租赁协议的日期，且无法确认上述发票是否为排污纳管费。仓桥公司愿意承担约定的排污纳管费，但是恰尔思公司始终未提供相应的发票给仓桥公司故仓桥公司没有支付。本案中，关于使用费，恰尔思公司主张仅应算至2017年3月31日，并提供（2019）沪0112行初80号行政判决书，以证明仓桥公司对涉案场地进行拉电，街道办事处查封了部分设备，导致恰尔思公司无法经营。仓桥公司不认可其证明目的。为反驳恰尔思公司主张，仓桥公司提交2017年1月至2019年4月期间恰尔思公司的电费账单，以证明恰尔思公司仍在经营使用租赁物，恰尔思公司对该证据的真实性无异议，但指出，一则，上述行政判决书已确认XX街道办事处对恰尔思公司生产经营场所电表箱予以查封的行政行为违法；二则，恰尔思公司电费从2017年10月起开始有明显下降，也足以说明问题，仓桥公司不能仅凭有电费产生就推定恰尔思公司仍在经营使用，恰尔思公司与供电单位之间签订有最低用电量的合同，即使每个月用电量未达到最低用电量，也应支付最低用电量的电费。这也是每月电费相差不多的原因。仓桥公司于2016年3月22日向一审法院提起诉讼，以恰尔思公司未按期支付租金为由要求解除租赁协议，后于2016年9月13日撤诉。原审审理中，为查明土地性质、房屋情况等，一审法院先后向原上海市松江区规划和土地管理局、XX街道办事处去函。原上海市松江区规划和土地管理局于2017年4月7日复函：“该土地性质为集体所有，在集中建设区外控规未覆盖，不属于基本农田，权利人为仓桥资产公司。该土地未办理征地手续，也未向我局申办过建设工程规划许可证。”原上海市松江区规划和土地管理局于2018年3月8日复函：“函中地址松江区XX街道办事处XX路XX号地块土地性质为集体土地，权利主体为XX街道办事处。该地块不占用基本农田，，位于**域，在《上海市松江区XX街道郊野单元2014-2020）》中（沪规土资乡[2014]881号文批复）该地块为远期减量化工业用地。系争土地未被征收，函中系争土地上的原有建筑在1996年建成，未办理建设工程规划许可证。”XX街道办事处于2018年5月15日回复情况说明称：“1、关于XX路XX号隶属行政辖区的演变：1984年2月，‘仓桥人民公社’改名‘仓桥乡人民政府’；1994年7月撤乡建镇，即撤仓桥乡，建仓桥镇；1998年6月松江撤县建区，2001年1月撤销仓桥镇建制，建立松江区人民政府XX街道，即本街道。2、关于1996年是否制定城乡规划的问题：按照有关规定，1996年应对仓桥镇（即现在的本街道）隶属的行政辖区进行城乡规划，但现没有查到有关1996年本街道隶属行政辖区的城乡规划及城市规划资料，因此该年度仓桥镇应没有制定相关城乡规划及城市规划。”一审审理中，双方均确认租赁物中的建筑物无产证，亦无建设工程规划许可证。一审法院遂结合案情释明合同无效，并告知双方可就合同无效后果之处理变更诉请或提起反诉。随后，仓桥公司变更了诉请，恰尔思公司提起了反诉。一审法院又认定：2018年11月14日，在原二审法院给双方所作调查笔录中，审判员询问恰尔思公司“根据现场查看情况及上诉人自述，上诉人已停止经营，无论是主张无效还是解除，都涉及返还租赁物，继续占有会导致损失扩大，是否考虑先返还房屋？”恰尔思公司回答：“还未决定是否现在返还”。本案审理中，结合双方对房屋占有使用现状之陈述，一审法院亦释明由双方及时办理返还租赁物之交接，以免损失扩大。一审审理中，恰尔思公司陈述，2019年6月5日，其公司员工被莫名赶出，所有建筑物及厂房中的设备、办公家具、行车、仓库中所有库存原材料等全部被拆除、损毁或不知去向，恰尔思公司遂报警，但警方称此举是政府行为。据此，恰尔思公司主张，从2019年6月5日起，租赁物已完全不在其控制之下，而是已由仓桥公司收回。仓桥公司对此不予认可，并称，上述事件系相关政府部门联合执法，并非仓桥公司所为，且仓桥公司在获知相关信息后，已事前多次书面函告恰尔思公司。此外，恰尔思公司所谓的财物不知去向亦不属实，据仓桥公司了解，恰尔思公司在接到仓桥公司通知后已派人将现场主要物品搬离，现场遗留物仅是一个大型游艇模具，仓桥公司也已多次通知恰尔思公司移走。此外，还有一些油漆之类的物品，鉴于经通知后恰尔思公司仍未搬离，仓桥公司考虑到安全问题已移至他处存放。2019年12月20日，一审法院组织双方进行证据交换时，恰尔思公司明确，其已没有物品遗留在租赁物内，但仓桥公司称大型游艇模具处理需要产生较大费用，故坚持认为恰尔思公司应就此作出处理。对此，恰尔思公司再次明确，场地内已无恰尔思公司的财物,也未留下对其尚有价值的物品。仓桥公司则坚持认为，该游艇模具属于恰尔思公司遗留在现场的有用物品，为此，仓桥公司提供2019年6月5日其向恰尔思公司所发关于要求完成现场清理工作的紧急通知函、仓桥公司和恰尔思公司员工2019年6月8日至8月2日期间的短信记录及2019年12月20日拍摄的现场照片为证，并认为，不能单凭恰尔思公司所作放弃权利之陈述就认定租赁物已返还。但恰尔思公司则称该模具属损毁物，对其已无价值。本案中，依恰尔思公司申请，一审法院委托上海第一测量师事务所有限公司就恰尔思公司对租赁物所作之相关添附进行司法鉴定。鉴定机构于2019年9月24日出具鉴定意见书及折旧计算说明，载明：1.新建及装修工程项目所涉造价为5,129,642.82元（无争议部分），经折旧，现值为2,201,065.17元；2.有争议部分所涉造价为2,174,159.65元，经折旧，现值为1,406,357.79元。一审法院组织双方进行了质证。对此，仓桥公司所提主要异议及鉴定机构的回应如下：1.一则，就鉴定说明第2点所述恰尔思公司提交的“施工图纸”，2019年5月17日现场测量时，恰尔思公司并未提交。此后，通过鉴定机构向仓桥公司出示的该图纸并非建筑施工意义上的施工图纸，故仓桥公司对此提出质疑。二则，鉴定说明中所谓“详细施工时间”，鉴定机构采纳恰尔思公司单方陈述，仓桥公司对此有异议；鉴定机构认为仓桥公司应负推翻恰尔思公司陈述之举证责任，仓桥公司难以认可。三则，仓桥公司认为应根据合同约定的租赁期限来计算残值方属正确，鉴定机构的折旧算法有误，应予纠正。鉴定机构认为鉴定意见书已对上述异议作出回应，无需赘述。2.就新建3、4、6，在现场测量前均已作为违章建筑被拆除，不应纳入计算。鉴定机构称，现场测量时该三幢建筑确实已不存在，相关鉴定意见系根据恰尔思公司提供的照片所作，故列入争议项。3.一则，码头在恰尔思公司租赁前就已存在，恰尔思公司只是在码头边上的河道里放置了一部分固定设施，况且码头上原有的两台大型吊机也被恰尔思公司无故拆除，故对码头项目计费有异议。二则，室外场地原先就有，恰尔思公司承租后仅对沿码头部分区域进行了加固，且痕迹可辨，故对该项计费有异议。鉴定机构均称其系根据现场情况进行测算。4.就新建1、2，系彩钢板结构房屋，应不存在外墙涂料项目。鉴定机构称，现场踏勘时确实有涂料，故计入。5.鉴定机构认定办公楼的装潢全部由恰尔思公司实施缺乏依据，其中的地板就是此前就有的；此外，二楼原有塑钢隔断，但恰尔思公司未经仓桥公司同意擅自拆除，故对办公楼项目有异议。鉴定机构称其系根据现场情况进行测算，且审价过程中仓桥公司亦未对此提出过异议。恰尔思公司所提主要异议及鉴定机构的回应如下：1.鉴定机构的折旧算法有问题。折旧期不合理，且审价对象系用于经营目的，原则上需考虑一定利润补偿。鉴定机构认为鉴定意见书对上述异议均已作出回应，无需赘述。2.存在多处漏项。鉴定单位称这些项目绝大多数均已计入，仅极少部分有所遗漏，会出具补充意见。3.装饰中地面的金刚砂未计入。鉴定机构称，因恰尔思公司并未提供其采用金刚砂之凭证，故未计入。4.将有关项目错列入争议项。鉴定机构对此不认可。5.办公楼装饰中铝合金窗不应纳入鉴定范围。鉴定单位称会据实进行调整。结合当事人质证情况，鉴定机构于2019年12月25日又出具补充鉴定意见书及折价计算说明1，载明：1.新建及装修工程项目所涉造价为4,006,507.17元（无争议部分），其中：（1）土建工程项目为3,421,860.29元；（2）装修工程项目为584,646.88元。2.有争议部分所涉造价为3,236,586.58元，其中，（1）土建工程项目为2,008,025.11元；（2）装修工程项目为1,228,561.47元。经折旧，得出相关现值为：1.无争议部分所涉造价的现值为2,131,105.92元，其中：（1）土建工程项目为2,090,917.52元；（2）装修工程项目为40,188.40元。2.有争议部分所涉造价的现值为1,473,281.61元，其中：（1）土建工程项目为1,407,193.46元；（2）装修工程项目为66,088.15元。对此，仓桥公司所提补充异议及鉴定机构的回应如下：1.2019年5月17日现场踏勘时，鉴定机构曾组织双方签订会议纪要及现场查勘记录，仓桥公司陈述了意见并记录其中。但鉴定机构对仓桥公司的部分意见存在误解，应予纠正。鉴定机构称，补充说明中已作出调整，将相关内容列入争议项。2.休息室装饰工程亦存在上述误解情形。鉴定机构称，该项目现值为274.55元，若列入争议项，可取该值。恰尔思公司所提补充异议及鉴定机构的回应如下：1.现值应以更新重置的方式评估，鉴定机构鉴定方式不当。鉴定机构称，本案属造价鉴定，并非房地产评估。2.鉴定机构按2000定额进行套算以及装修工程按5年折旧均不合理。鉴定机构对此均不认同，称鉴定方式符合相关规范。3.鉴定机构并未提供造价对象的面积数据。鉴定机构称，建筑面积仅是考核指标，并非造价之必需。4.办公楼外的水泥平台属于漏项。鉴定机构称，现场踏勘之时，恰尔思公司并未提出此项目，在初稿出具之后，恰尔思公司才提出异议。鉴于恰尔思公司称现场已不存在，仅有一些痕迹和照片，故已无法鉴定。5.安装工程中，恰尔思公司曾提出有多处漏项，鉴定机构否认后，恰尔思公司提出希望鉴定机构能够分项列明，以便恰尔思公司复核，但鉴定机构并未分项列明。鉴定机构称无此必要，鉴定没有问题。6.厂房1中门窗更换和屋面原本就有，涉及金额为223,601.86元，不应纳入鉴定范围。鉴定机构称，现场踏勘时双方都认可将该项目列入。7.有争议部分存在诸多问题，主要为：（1）厂房1中夹层增加及加固，钢平台及吊车梁系恰尔思公司建造，涉及金额为303,620.27元，不应纳入争议项；（2）室外场中的镀锌防护网鉴定单价为30.5元，比现价低很多，明显不合理；且防护网系恰尔思公司建设，涉及金额26,306.25元，不应纳入争议项；（3）新建3、4、6，按建造时间及事实明显非仓桥公司所建，其中，新建3、4建造于2016年1月，2017年8月被要求拆除，涉及金额为732,304.45元；新建6于2010年12月建成，2017年7月被要求拆除，涉及金额为322,474.68元，均不应纳入争议项；（4）新建5交付时是一个无顶的车间，不存在动力电和照明电，恰尔思公司承租后对结构进行加固，铺设电力系统并粉刷墙体，涉及金额为161,168.95元，鉴定机构应按实际情况作出区分；（5）食堂涉及金额为67,369.51元。该处原系混凝土公司的测试间，恰尔思公司承租后改造为食堂，故不应将该费用纳入争议项。鉴定机构称，其无法对双方有争议的事实作出认定，只能结合现场勘查以及会议纪要中双方明确的意见展开鉴定，将现场可以固定的、双方无争议的项目列入无争议部分计费，将双方有争议的项目作为争议部分列明。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，仓桥公司出租给恰尔思公司的涉案房屋，未经合法批准建造，对应的租赁合同应属无效。虽然该房屋只是租赁物之一部分，但根据涉案房屋在租赁物中所占比重，再结合恰尔思公司的合同目的系游艇生产、总装，一审法院有理由相信，若没有该房屋，恰尔思公司即不会承租涉案租赁物，基于此，宜整体认定仓桥公司、恰尔思公司之间签订的《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及其《补充协议》无效。就合同无效的过错责任而言，仓桥公司明知涉案房屋未取得合法批准建造手续仍出租给恰尔思公司，应承担主要责任；恰尔思公司作为承租人，签约前未谨慎审查涉案房屋的相关情况，应承担次要责任。至于合同无效后果之处理，当围绕当事人各自诉请展开。针对本诉。首先，关于返还租赁物。仓桥公司要求恰尔思公司恢复原状后返还，对此，鉴于双方对2019年6月5日租赁物发生的清场事件均予以确认，再结合双方对租赁物返还问题之表态，一审法院认为，可视为租赁物在2019年6月5日后的合理时间内已返还。虽然双方对现场是否存在恰尔思公司的大件遗留物存有争议，但一审法院认为，根据减损规则并结合日常生活经验判断，租赁物可视为已返还，且相关建筑物已被拆除，无法恢复原状,故仓桥公司所提要求恢复原状后返还租赁物的诉请，不予支持。其次，关于使用费。原则上，恰尔思公司应参照合同约定的租金标准向仓桥公司支付实际占用期间的使用费。本案中，恰尔思公司未及时返还租赁物，且经法院多次释明损失扩大的风险后，仍未在合理期限内返还，理应承担不利后果。但同时还应注意到，一则，恰尔思公司举出行政判决书等证据证明其实际使用租赁物受到不利影响，应予考量；二则，恰尔思公司基于保全添附物证据之需要未及时返还房屋，具有一定的客观合理性，且涉案纠纷经一审、二审到发回重审，历时较长，该因素亦应适当考量。综上，一审法院认为，结合已查明的租金支付情况，仓桥公司主张恰尔思公司支付截至2015年8月31日的使用费1,349,166.67元，尚于法有据，应予支持，但应抵扣根据双方合意由仓桥公司承担的排污纳管费120,000元。至于2015年9月1日起的使用费，一审法院根据案情并结合上述事由，酌定恰尔思公司应付使用费金额为3,200,833.33元。以上，恰尔思公司应付仓桥公司使用费合计443万元。针对反诉。首先，恰尔思公司要求退还多付的使用费，尚理据不足，且其并无证据证明其就租金或使用费多付一事此前曾向仓桥公司提出过异议，故难以支持。其次，就恰尔思公司主张的各项损失。首先必须明确的是，根据相关司法解释之规定，房屋租赁纠纷中，装饰装修损失和扩建损失适用不同的裁判规则和衡量方法。前者中的现值损失可采“现存价值评估法”予以确定，即对纠纷发生时现存装修物进行工程造价鉴定，最终再依据过错进行责任分担；后者则以扩建物的造价费用加以衡量，一般可采用工程造价费用支出法即以扩建时承租人实际支付的工程造价费用作为扩建损失，最终亦根据过错分担责任。次之，本案中鉴定意见可作为衡量上述损失的重要参考。鉴定意见出具后，针对双方所提异议，鉴定机构或已合理吸收至补充鉴定意见中，或已给出合理解释，故对相关鉴定意见予以采纳。第三，就具体项目而言，对于装修现值损失，一则，在参考鉴定意见时，结合当事人质证意见，应将休息室装饰现值274.55元列入争议项。二则，就争议项，考虑到争议的主因系双方对装修情况各执一词，但均未能提供有力证据证明各自主张，可结合案情及公平原则对该争议部分予以酌定。三则，关于过错分担，应采前述合同无效之过错情形。综之，关于装修现值损失，酌定由仓桥公司赔偿6万元。对于扩建、新建损失，一则，参考鉴定意见时，由于恰尔思公司自认厂房1中有223,601.86元系原先所有，故将该金额予以扣减。至于争议项，结合两次踏勘之现场状况，一审法院认为恰尔思公司之主张具有高度盖然性，故纳入损失衡量的参考范围。二则，虽然合同中约定改扩建费用由恰尔思公司承担，但合同无效情况下，恰尔思公司可将扩建费用适度纳入信赖利益损失加以主张，但同时还应考虑到，恰尔思公司承租土地后自行扩建或新建，是基于自身利益需要，且其对无法办理合法审批手续应有合理预见，故原则上应对该损失承担主要责任；而仓桥公司对恰尔思公司的扩建行为持允许放任态度，亦应就相关损失承担次要责任。综之，一审法院以鉴定意见为参考，统合案情酌定由仓桥公司赔偿208万元。以上，仓桥公司应赔偿恰尔思公司添附损失合计214万元。至于恰尔思公司主张的另租他处码头产生的租金差价损失，已超出了信赖利益损失的合理范畴，故不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条之规定，于二〇二〇年四月三十日作出判决：一、确认上海仓桥资产经营有限公司与上海恰尔思游艇有限公司签订的《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及《码头、厂区、厂房、办公楼租赁补充协议》无效；二、上海恰尔思游艇有限公司支付上海仓桥资产经营有限公司使用费443万元；三、上海仓桥资产经营有限公司赔偿上海恰尔思游艇有限公司添附损失214万元；上述第二、三项相抵扣，上海恰尔思游艇有限公司于判决生效之日起十日内支付上海仓桥资产经营有限公司使用费229万元；四、驳回上海仓桥资产经营有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海恰尔思游艇有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,480元，反诉案件受理费39,814元，鉴定申请费125,260元，合计191,554元，由上海仓桥资产经营有限公司负担99,642元，由上海恰尔思游艇有限公司负担91,912元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，生效的（2019）沪0112行初80号行政判决书确认上海市松江区人民政府XX街道办事处于2017年10月19日对上海恰尔思游艇有限公司生产经营场所电表箱予以查封的行政行为违法。二审中，恰尔思公司明确：（1）因无法使用码头，故无需支付码头使用费；生产车间、办公楼实际面积为2,200平方米，参照合同约定的该部分租金标准计算，其应减少支付相应使用费。据此，截止2019年5月31日，恰尔思公司应当支付的使用费应为1,672,500元。（2）鉴定意见确定的新建及装修工程现值，包括争议部分共计3,604,112.98元，均应纳入恰尔思公司损失范围，由仓桥公司予以赔偿。本院认为，本案双方对系争租赁协议及补充协议应为无效，并无异议，所争执者为合同无效后果的处理。其中主要涉及恰尔思公司应当支付的使用费标准的确定，以及双方对合同无效的过错、恰尔思公司因合同无效所致损失的认定。首先，关于使用费标准的确定问题。系争租赁协议及补充协议无效后，双方本应相互返还因合同履行而取得财产，其中恰尔思公司作为承租人应当折价返还实际占有使用租赁物的利益。该利益的确定与合同无效的原因并无直接关联。仓桥公司是否可参照约定租金标准主张使用费，关键是看恰尔思公司在合同履行过程中是否无法正常使用租赁物。针对仓桥公司的具体主张，恰尔思公司应当支付的使用费可以2015年9月1日为界分为两个阶段予以判断。就前一阶段而言，双方补充协议虽然明确码头办理年检手续由仓桥公司负责，但对于实际未能办理的原因，双方各执一词，目前并无证据证明系仓桥公司原因致使年检手续未能办理，更无证据证明恰尔思公司对码头的使用受到行政机关的查处，恰尔思公司所谓其无法实际使用的主张，缺乏事实依据。而XX街道城建科系在双方订立合同之前出具《房屋产权证明》，该证明并非确定租赁面积的依据，恰尔思公司基于该证明以实际租赁房屋面积少于合同约定面积为由要求酌减租金，明显不能成立。尤其需要说明的是，双方合同履行过程中，仓桥公司数次催告恰尔思公司支付欠付租金，恰尔思公司亦多次对租金标准予以确认。其中，恰尔思公司于2015年3月25日向仓桥公司出具的情况说明明确载明，其系因市场不景气、无法及时回收货款等原因致无法按时付款且欠款尚多，而非存在其于本案中主张的所谓码头不能正常使用，实际租赁面积不足等原因。在此之后，恰尔思公司再次在仓桥公司制作的租金结算情况表中确认欠付租金数额，其于本案中主张其作出确认仅系为配合仓桥公司财务审计需要，但并无任何确实有效之证据予以证明，实际亦与前述情况说明的内容相悖，本院难以采信。综合以上分析，可以确认2015年9月1日之前，恰尔思公司对租赁物的使用并未受到实际影响，一审参照租金标准确定其应当支付的使用费，并非无据。就后一阶段而言，因XX街道办事处于2017年10月19日对系争租赁场所的电表箱进行查封，已为生效判决所确认，由此可知恰尔思公司对租赁物的正常使用受到一定影响，但并无证据显示恰尔思公司自此之后即因此而停止经营。恰尔思公司于上诉状中虽然主张不应再支付之后的使用费，但于二审审理过程中又明确表示，仅应扣除码头部分和租赁房屋面积减少部分的使用费，亦可说明恰尔思公司并非在2017年10月19日之后已完全不能使用租赁物。考虑到2015年9月1日至2017年10月18日期间，并无影响恰尔思公司使用租赁物的情况，2017年10月19日之后，恰尔思公司对租赁物的使用仅受部分影响，且诉讼过程中，经多次释明，恰尔思公司仍未及时返还租赁物，2019年6月5日发生清场等事实，一审酌定恰尔思公司应当支付仓桥公司2015年9月1日之后的使用费3,200,833.33元，并无不当。其次，关于合同无效过错及恰尔思公司损失的认定问题。恰尔思公司作为承租人理应在租赁协议订立过程中尽到谨慎的注意义务，对租赁物的合法性进行必要的审查。双方租赁协议及补充协议因租赁物违法而整体无效时，虽应认定仓桥公司作为出租人存在主要过错，但恰尔思公司主张其无任何过错，缺乏依据。系争租赁协议及补充协议无效，恰尔思公司自不存在受法律保护的履行利益，其所主张的码头租金差价损失性质上应属于履行利益的范围，恰尔思公司将其纳入合同无效后的损失赔偿范畴，于法无据。何况，依恰尔思公司于一审中提供的所谓另行租赁码头的租赁合同可知，该码头系用于游艇会所及游艇停泊，亦非用于替代系争码头。恰尔思公司基于该租赁合同主张码头租金差价损失，事实上亦不能成立。恰尔思公司在租赁场地上新建了部分建筑物并对租赁房屋进行了装修，但考虑到不管是新建部分，抑或原租赁房屋，均已被拆除，对于恰尔思公司添附部分，鉴定意见按照现值予以确定，并非无据。恰尔思公司于二审中实际上对此亦予以确认。在合同无效，双方均存在过错的情况下，考虑到对于新建部分，恰尔思公司知道或者应当知道应办理有关批准手续而未办理，对于鉴定意见所列争议部分，双方均未提供证据证明其相应主张等本案具体情形，一审酌定仓桥公司赔偿恰尔思公司添附损失214万元，尚属合理。综上，恰尔思公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66,294元，由上海恰尔思游艇有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十一月二十七日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……