安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0504民初3123号 原告：马鞍山市旭元物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区雨南村****，统一社会信用代码9134050007090809XL。 法定代表人：丁少平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨啸宇,安徽浩谦律师事务所律师。 被告：胡明飞，男，1978年9月12日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：易芳（系胡明飞妻子），女，1978年5月17日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市花山区。 原告马鞍山市旭元物业管理有限公司（以下简称旭元物业公司）与被告胡明飞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭元物业公司委托诉讼代理人杨啸宇、被告胡明飞委托诉讼代理人易芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭元物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2015年11月1日至2019年9月30日的物业服务费3426.48元，违约金1027.94元，合计4454.42元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是荷西嘉园小区12栋802室的业主，原告系荷西嘉园小区的物业服务企业，与荷西嘉园小区的业主委员会签订有《马鞍山市物业管理服务合同》，合同签订后原告履行了合同约定的相关义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但截至2019年9月30日，被告欠缴物业服务费3426.48元，经原告多次催缴，被告拒不交纳。原告酌情考虑以被告欠费总额的30%计算违约金为1027.94元，合计4454.42元。故原告诉至法院，请求判如所请。 胡明飞辩称：1.原告诉称我2015年和2016的物业费没有缴纳，但这两年的物业费我交给了一个姓张的工作人员，原告没有给我收据，我现在也没有证据予以反驳，我就认可没有缴纳。2.我是从2017年开始没有缴纳物业费的，理由主要是电梯问题，因我所居住的房屋在4楼开了宾馆，电梯使用频率很高，经常有宾馆的人进入八楼半夜敲我家的门，我要求物业停掉给宾馆使用的一部电梯，物业没有停。同时该部电梯发生过几次事故，有次电梯损坏维修了四个月。2017年8月我就搬家了，中途物业打过我的电话，这个电梯的安全问题非常严重，所以我没有交纳电梯费，给我造成了很大的损失，导致我房屋出租不出去。3.2016年前水费是物业代收的，每一户都有分表，我两个月的水费将近300元，我认为水费有问题就去找了物业，我要求物业给我换水表。物业称后面要统一移交给水厂了，水厂更换水表后，和之前的金额差距很大，我认为这个物业不值得信任，要求物业退还之前多交的水费。4.物业对于卫生保洁未尽到责任。 原告旭元物业公司围绕诉讼请求提交了营业执照、物业服务合同、催款律师函张贴照片打印件、不动产登记信息、约定协议、证明相关证据。被告胡明飞针对抗辩意见提交房屋买卖合同、水表单、证明、手机照片相关证据。经庭审质证，胡明飞对旭元物业公司提交的营业执照、不动产登记信息无异议，对其余证据均持有异议；旭元物业公司对胡明飞提交的证据的三性均持有异议。经审查，本院认为旭元物业公司提交的营业执照、物业服务合同、不动产登记信息及胡明飞提交的涉及卫生保洁的照片具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以确认并在卷佐证，旭元物业公司及胡明飞提交的其他证据因不具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡明飞系马鞍山市雨山区荷西嘉园12栋802室的业主，该房屋面积为152.95平方米。2013年9月27日，旭元物业公司与荷西嘉园小区业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，约定由旭元物业公司为荷西嘉园小区提供物业管理服务，物业管理服务期限从2013年10月1日起至2016年9月30日止。2016年9月26日双方再次签订物业管理合同一份，约定由旭元物业公司为荷西嘉园小区提供物业管理服务，物业管理服务期限从2016年10月1日起至2019年9月30日止。上述两份合同约定：旭元物业公司提供的物业管理工作服务范围为：标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的日常维修养护管理；标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的专项维修资金的收取、使用及管理；物业管理区域内涉及业主共同事务与共用部分的管理服务。物业管理服务费的标准为住宅按每月每平方米0.3元收取，每半年收取一次或年收取，逾期缴纳的每逾期一日，缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。胡明飞未交纳2015年11月1日至2019年9月30日物业费共计2202元（0.3元/每月/平方米×152.95平方米×48个月，取整数），以致成讼。 另查明：旭元物业公司为荷西嘉园小区提供物业管理服务期间，在卫生保洁、电梯维保方面存在瑕疵。2019年9月30日，旭元物业公司从荷西嘉园小区退场不再为该小区提供物业管理服务。 本院认为：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。旭元物业公司与荷西嘉园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》真实、合法、有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务，同时对业主具有约束力。旭元物业公司为荷西嘉园小区提供了物业服务，胡明飞作为小区业主应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对旭元物业公司要求胡明飞支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。二、鉴于旭元物业公司物业服务与管理存在瑕疵，可适当减少胡明飞所要缴纳的物业费，综合本案以拖欠物业费2202元的80%计算为妥，即1762元。三、旭元物业公司诉请中包含的电梯费、楼道照明灯电费的请求，因其未能提交证据予以佐证，故本院不予支持。四、旭元物业公司关于违约金的诉请，因物业管理合同中约定不明确，故对原告的此项诉请，本院不予支持。五、胡明飞关于水费的抗辩意见，因与本案不属于同一法律关系，故在本案中不予处理，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、胡明飞于本判决生效之日起十日内支付马鞍山市旭元物业管理有限公司2015年11月1日至2019年9月30日的物业费共计1762元。 二、驳回马鞍山市旭元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取计25元，由胡明飞。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 陈 海 二〇二〇年十一月十六日 书记员 方蕊妍 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。