贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5103号 原告：贵州同心义乌市场管理有限公司，住所地贵州省黔西县黔龙新城**楼****。 法定代表人：龚郎平，系公司执行董事。 委托代理人：黄训刚，男，1990年11月15日生，系公司员工，特别授权代理。 委托代理人：刘洋，男，1994年10月3日生，系公司员工。 被告：谢文杰，男，1987年12月26日出生，白族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。 原告贵州同心义乌市场管理有限公司(以下简称同心义乌公司)与被告谢文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员马渊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告同心义乌公司的委托代理人黄训刚、刘洋，被告谢文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告同心义乌公司诉称：原告与被告于2019年10月8日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告同心商贸城B区19栋B19-1-1~3-31.32号房屋，共2间商铺，租赁面积354.8m。租赁期限自2018年11月19日起至2021年7月31日，租金实行先付租金后使用的原则。合同约定租金标准为每平方米23元/月，同时还约定在本合同期内，每年的租金在上一年度租金的基础上按7%的标准逐年复合增加，即2019年12月1日至2020年11月30日的租金单价递增为每平方米24.61元/月，被告应支付原告租金104780.00元，截止起诉之日已支付10000.00元，尚欠94780.00元。根据合同第十一条违约责任约定：“乙方拖欠租金及其他本合同约定由乙方承担的费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权按照每日应收费用总金额的5‰向乙方收取违约金。”但原告已先提供商铺给被告使用，被告亦未按合同约定支付租金，经多次协商、催缴无果后诉至贵院，请求法院依法判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告支付原告2019年12月1日至2020年11月30日租金94780.00元及违约金350.00元，共计95130.00元（违约金暂计算至起诉之日，实际计算至付清全部款项之日止。），本案诉讼费由被告承担。 原告同心义乌公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、营业执照、法人身份证明、被告身份证复印件各一份，用以证明原、被告诉讼主体适格； 2、房屋租赁合同一份，用以证明双方订立合同，被告租赁原告商铺的事实，及对相应租金、租期、付款时间、违约责任等进行约定； 3、同心商贸城商铺装饰装修协议、市场消防安全责任书、商品质量安全责任书、施工装修工程开工申请表各一份，用以证明原告已将涉案商铺交付被告使用； 4、水电费收据1张，用以证明被告在2020年5月14日向原告缴纳了水电费300.00元，同时证明被告截止该日尚在使用商铺； 5、租金收据1张，用以证明被告在2020年1月17日交付了租金10000.00元，尚欠原告租金94780.00元； 6、整改通知书1份，用以证明原告因被告欠付房屋租金94780.00元一事于2020年4月27日向被告催告缴纳，经催告2020年5月14日被告支付水电费300元； 7、解除租赁合同告知函1份、短信通知截图1份，证明原告于2020年7月29日已经和被告解除租赁合同关系，并通过短信方式告知被告方。 被告谢文杰辩称：原告诉称依据的租赁合同不是双方签订的原始合同，是更改后的合同，其次，合同中均在霸王条款，故对更改后的合同我方未签字认可。另外，根据合同约定，在2019年12月我方就应支付次年的租赁费，但双方已协商达成协议，由我方先支付10000.00元，同时原告再次要求我方对更改后的合同签字，但我方也未签。之后，我方并未实际得到经营，双方经过多次协商，但原告均拒绝协商，一直都是胁迫我方，我方实际经营的时间只有一个多月。因原告要求我方支付疫情期间的费用，我方未付，故给我断水断电，给我方造成了损失，请求法院依法核实。中途的霸王条款是原告要求我缴纳疫情期间的费用，然后双方解除合同，如不同意，就不让我搬离，并非诚心与我协商。原告方的各位领导并未给我方在疫情期间进行免租，并在5月对我方停水、停电，但未提供证据证实。 被告谢文杰未提交证据予以质证。 经质证，对原告贵州同心义乌市场管理有限公司提交的上述证据，被告的质证意见为:对1号证据无异议，对2号证据，该合同不是双方签订的初始合同，是更改后胁迫我方签字的二次合同。对3号证据无异议。对4号证据，该证据未加盖印章，故对三性不予认可。对5号证据无异议。对6号证据，我方并不知晓该通知，对其不予认可。对7号证据，短信截图的接受电话不是我预留给原告方的联系电话，故告知函我方并未收到，我方以前虽使用过该号，但现已停止使用，该证据达不到其证明目的。 经认证，对双方无争议的证据应作为定案依据，本院依法予以采信。 综合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点：1、被告是否应当支付原告租金及违约金，金额如何认定；2、疫情期间的租金是否应当支付。 经审理查明：原告与被告于2019年10月15日签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告黔西县南部新区同心商贸城B区19栋B19-1-1~3-31.32号房屋用于餐饮，共2间商铺，租赁面积354.8m。租赁期限自2018年11月19日起至2021年7月31日，租金标准为每平方米每月23元，同时还约定在本合同期内，每年的租金在上一年度租金的基础上按7%的标准逐年增加。首期2018年11月19日至2019年11月30日的租金为26610.00元（已部分减免），第二期2019年12月1日至2020年11月30日的租金单价递增为每平方米每月24.61元，租金为104780.00元。同时约定被告拖欠租金及其他本合同约定由被告承担的费用，应向原告支付违约金，每逾期一日，原告有权按照每日应收费用总金额的5‰向被告收取违约金。合同签订后，原告收取被告首期房屋租金26610.00元，并将商铺交由被告使用。首期届满后，因租金支付问题，双方发生争执，原告对该商铺断水断电，后经双方协商，被告于2020年1月17日向原告交纳了10000.00元租金，继续使用该商铺。2020年1月24日，新冠疫情发生后，被告响应政府疫情防控号召，关闭商铺未进行餐饮营业，2020年3月，餐饮行业才逐步开放营业。因原告向被告催收租金未果，于2020年5月3日对该商铺停水、停电，并将商铺上锁。后被告砸锁欲搬走店内其物品，原告向公安机关报警，经公安机关出警后，被告遂将其店内物品搬走。原告于2020年7月29日制作解除租赁合同告知函，发给被告留存的手机号码。现原告诉至本院，请求判如前述所请。 另查明：在原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，原告收取了被告6000元履约保证金，尚未退还被告。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，无证据证明被告系受欺诈、胁迫等原因所签订，故该合同不违反法律、行政法规等规定，系双方真实意思表示，即使如被告所述该合同非原始合同，系更改后的合同，也应按变更后的合同内容予以履行，故该合同合法有效，对双方具有约束力,双方应予切实履行。现被告使用原告商铺就应依照法律规定或合同约定支付原告房屋租金，但是，在第二期租赁期间（2019年12月1日-2020年11月30日），因发生众所周知的新冠肺炎疫情，政府要求各行业停业进行疫情防控，特别是对餐饮行业的影响尤为突出，属于法律规定的不可抗力，故在疫情期间被告不能营业，不能履行交纳租金的义务，该段时间的租金应予免除。对疫情期限的计算，结合当地疫情防控的实际情况，以2个月进行计算为宜。原告于2020年5月3日对该商铺停水、停电，并将商铺上锁，系用行为表示不让被告使用商铺，不再履行该租赁合同，而被告之后亦搬离商铺，停止了合同的履行，故对原告请求解除合同的请求，予以支持，且计算租金的截止时间应为2020年5月3日。综上，被告在第二租赁期期间的实际使用时间为5个月，减除2个月的免付期，计算3个月的租金为26195.00元（104780.00元/年÷12月×3月），扣除被告已交纳的租金10000.00元和履约保证金6000.00元，被告尚欠原告租金为10195.00元。由于新冠肺炎疫情的原因，致使被告迟延交纳租金，故对原告主张的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告贵州同心义乌市场管理有限公司与被告谢文杰签订的《房屋租赁合同》解除； 二、由被告谢文杰于本判决生效之日起15日内支付原告贵州同心义乌市场管理有限公司房屋租金10195.00元。 三、驳回原告贵州同心义乌市场管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1089.00元（已减半收取），由被告谢文杰负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  马渊 二〇二〇年十一月十一日 书记员  刘雄