福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初13758号 原告：苏良烟，男，1983年8月15日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：张雄池，福建联合信实(泉州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈福顺，福建联合信实(泉州)律师事务所实习律师。 被告：张灵敏，男，1984年10月14日出生，汉族，住四川省渠县。 原告苏良烟与被告张灵敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏良烟的委托诉讼代理人张雄池、被告张灵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经庭审变更、明确，苏良烟向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2020年3月7日签订的《房屋租赁合同》；2.张灵敏支付2020年7月15日至2020年9月14日的租金38280元；3.张灵敏按合同约定的租金标准赔偿苏良烟2020年9月15日至返还房屋之日止的房屋占用期间损失；4.张灵敏支付自2020年7月15日起以日租金的一倍为标准计算至实际返还房屋之日止的违约金（暂计至2020年9月15日为35280元）；5.张灵敏以月租金19140元的一倍为标准支付违约金；6.张灵敏腾空房屋并予以退还。事实和理由：2020年3月7日，苏良烟作为出租方，张灵敏作为承租方与中介方泉州市园城不动产咨询有限公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，苏良烟将坐落于晋江万达写字楼A座501、502室，建筑面积638平方米的房屋出租给张灵敏用于办公使用，租赁期限自2020年4月15日起至2022年4月14日止，共24个月。合同第四条约定，租金每月19140元，租金按三个月为一期支付，第一期租金应于2020年3月9日之前付，下期租金交付时间分别为2020年7月14日、2020年10月14日、2021年1月14日，以此类推；如张灵敏逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金的一倍向苏良烟支付逾期违约金；如逾期超过20日，除如数补交租金及违约金外，在未经苏良烟谅解的情况下视为张灵敏擅自终止本合同，张灵敏须按本合同第9条承担违约责任。合同第7.6条约定，张灵敏逾期不支付租金累计超过二十日的，苏良烟有权单方面解除本合同，并依据本合同的第九条追究张灵敏违约责任。合同第九条约定，本合同没有特别约定相关责任的，经一方催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍；若张灵敏违约，且张灵敏已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则张灵敏除需按本条承担违约责任外，张灵敏对该房屋的装修、添附无偿赠与苏良烟。根据《房屋租赁合同》约定，张灵敏应于2020年7月14日支付租金，但张灵敏至今仍未支付租金。张灵敏拒不支付租金的行为，已严重违约。根据合同约定，苏良烟有权解除合同，且张灵敏应向支付违约金。据此，苏良烟诉至法院，请判如所请。 张灵敏辩称，对解除合同没有意见，但合同解除的时间双方已在2020年8月10日协商一致解除了；因合同已于2020年8月10日解除，故只拖欠苏良烟2020年7月15日到8月10日期间的租金；且其没有占用房屋，2020年8月10日苏良烟就把店关了，不让其使用，什么东西都不让搬走，因此，其无需支付占用费；另外，其都有提前说不租，但苏良烟关了店门，不让其使用店面，不让搬东西，故其不存在违约，无需支付解除合同违约金。 经审理查明，2020年3月7日，苏良烟、张灵敏在泉州市园城不动产咨询有限公司的居间服务下签订《房屋租赁合同》约定，苏良烟将其名下址在晋江市梅岭街道世纪大道888号晋江万达广场商业综合体3幢A501房屋及苏良习名下址在晋江市梅岭街道世纪大道888号晋江万达广场商业综合体3幢A502房屋出租给张灵敏办公使用；租期24个月（即自2020年4月15日至2022年4月14日）；租金每月19140元，按三个月为一期支付等。合同第4.3条约定，如张灵敏逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金的一倍向苏良烟支付逾期违约金。合同第7.6条约定，张灵敏逾期不支付租金累计超过二十日的，苏良烟有权单方面解除本合同，并依据本合同第九条追究张灵敏违约责任。合同第九条约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同履行过程中，张灵敏支付租金至2020年7月14日，嗣后，未再向苏良烟支付任何租金。 上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》一份、房产证复印件二份等为凭，足予以证明，本院予以认定。 综上所述，本院认为，苏良烟与张灵敏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同履行过程中，张灵敏迟延履行支付租金超过约定时间，苏良烟通过提出诉讼的方式要求解除案涉合同，符合约定及法律规定，予以支持。案涉合同自张灵敏于2020年10月23日收到本院送达的民事起诉状等应诉材料时解除。而苏良烟庭审中确认案涉合同于2020年9月14日解除是于己不利事实的承认，予以确认。张灵敏主张案涉合同已于2020年8月10日协商一致解除，苏良烟不予认可，张灵敏未提供任证据予以证实，故不予采信。张灵敏不履行合同义务，应当承担继续履行，即应当承担继续支付2020年7月15日至案涉合同于2020年9月14日解除时的租金；双方约定每月租金19140元，该期间的租金为38280元（19140元×2月），故苏良烟要求张灵敏支付该期间租金38280元的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同解除后，基于合同义务，张灵敏应腾空案涉房屋返还给苏良烟，并应承担相应房屋占用期间损失即房屋占有使用费，故苏良烟的该诉讼请求合理合法，予以支持；关于房屋占有使用费，因案涉合同于2020年9月14日解除，合同关系解除后，双方对于案涉房屋的返还均有义务配合交接，以及时防止损失的扩大，但双方均未提供证据证明其已采取适当措施减少该期间的损失，双方对此应各自承担相应的责任，结合本案的合同性质和日常生活经验，本院酌情确定张灵敏应向苏良烟支付的房屋占有使用费计算至2020年10月14日，2020年10月15日起的损失由苏良烟自行承担，即张灵敏应向苏良烟支付2020年9月15日至2020年10月14日按每月19140元计算的房屋占有使用费为19140元（19140元/月×1月），苏良烟主张的超过部份，不予支持。本案因张灵敏迟延履行支付租金义务，构成违约，应承担相应的违约责任；关于违约金问题，苏良烟以案涉合同第4.3条、7.6条约定主张逾期违约金、解除合同违约金，因苏良烟请求解除案涉合同，故应适用第7.6条约定指向的第九条违约责任条款，但该条款约定的违约金数额为月租金的一倍过分高于苏良烟的实际损失，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“…。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于实际损失’”规定，综合张灵敏的过错程度及苏良烟的预期利益等因素，从公平原则的角度出发，苏良烟主张的违约金应以不超过造成实际损失的百分三十为限，为此本院酌定张灵敏应支付苏良烟的违约金为月租金的30%即5742元（19140元/年×30%），超过部份不予支持。庭审中，苏良烟撤回关于案涉房屋的装修、添附无偿归其所有的诉讼请求，是对权利的自主选择，不违反法律规定，予以准许。张灵敏对其抗辩意见未提供任何证据予以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下： 一、苏良烟与张灵敏于2020年3月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月14日解除； 二、张灵敏应于本判决生效之日起十日内腾空案涉房屋并返还给苏良烟； 三、张灵敏应于本判决生效之日起十日内支付苏良烟2020年7月15日至2020年9月14日的租金38280元； 四、张灵敏应于本判决生效之日起十日内支付苏良烟房屋占有使用费19140元； 五、张灵敏应于本判决生效之日起十日内支付苏良烟违约金5742元； 六、驳回苏良烟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8190元，因适用简易程序，减半收取4095元，苏良烟负担785元，张灵敏负担3310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  王炜标 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。