内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终1599号上诉人（原审被告）：王金伟，男，个体工商户，住内蒙古自治区。上诉人（原审被告）：王金柱，男，个体工商户，住内蒙古自治区。二上诉人共同委托诉讼代理人：邹吉富，内蒙古振吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张亚东，男，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：郭秀丽，内蒙古诺敏律师事务所律师。上诉人王金伟、王金柱因与被上诉人张亚东房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2020）内0721民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王金伟、王金柱上诉请求：一、撤销一审判决第一、第二项，依法改判；二、由张亚东承担本案一二审诉讼费用。事实和理由:1.上诉人行为不构成违约。按照约定2020年2月1日上诉人应交纳一楼2020年7月1日-2021年7月1日租金的30％，但因为新冠肺炎疫情导致上诉人商场停业54天，资金周转困难。疫情属于不能预见、不能避免的客观情况，属于不可抗力的条件；2.上诉人按租赁合同约定已经支付一楼至2021年7月1日的租金、二三楼至2020年11月12日的租金。根据公平原则，上诉人同意一楼自2020年7月1日顺延54天后解除一楼租赁合同，二三楼自2020年11月12日顺延54天后解除二三楼租赁合同；3.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故张亚东要求解除合同并支付违约金的请求不能成立；4.租赁合同约定，如出现火灾等造成损失，按实际损失赔偿给出租方，并承担违约金15万元。故只有出现火灾等造成损失的情况下才构成违约。张亚东辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。理由如下：1.按照房屋租赁合同约定在2020年1月2月1日前，交付下一年度2020年7月1日至2021年7月1日间的房租的30%。而不是用2020年1月26日至2020年3月25日期间的营业收入缴纳租金。上诉人交付租金与是否发生疫情没有因果关系，不存在不可抗力。上诉人不支付租金已构成违约；2.张亚东变更诉讼请求为解除合同，完全是根据案件的进展情况，一审时对方强烈要求解除合同。张亚东同意给予延长合同期限60天的情况下，对方仍不同意；3.张亚东于2020年4月7日起诉，已过疫情期间。2020年9月25日收到一审判决书，已是恢复营业半年以后，在此期间上诉人仍然坚持不交租金，不履行合同义务，实属违约，与疫情没有任何关系。上诉人在一审开庭时明确表示不交付租金，不履行合同义务，并且仍在使用房屋。不腾让房屋，其行为已构成违约，一审法院酌定给付违约金9万元，张亚东认可。张亚东向一审法院起诉请求：1、解除房屋租赁合同，王金伟、王金柱于2020年9月6日前腾让一、二、三层商铺；2、王金伟、王金柱给付违约金15万元。一审法院认定事实：2016年11月5日，张亚东与王金伟、王金柱签订了房屋租赁合同，约定王金伟、王金柱承租张亚东所有的位于阿荣旗亚东镇喜龙商场西侧的第一、二、三楼商铺，用于经营服装鞋帽。一楼商铺租期自2017年7月1日至2022年7月1日，租金为每年18万元，二、三楼商铺租期自2016年11月12日至2021年11月12日，租金分别为15万元和3万元。每年度租金均分两次结算，承租方于每年房屋到期日前5个月交纳下年度租金的30%，于房屋到期日前2个月交纳租金的70%，承租方交纳抵押金15万元。同时约定，租期内双方不得随意解除合同，如一方违约，则给付对方违约金15万元。2020年1月26日，阿荣旗新冠肺炎疫情防控指挥部要求临时关闭全旗营业场所，直至2020年3月20日通知符合要求的商场可以恢复营业。2020年3月25日，王金伟、王金柱以疫情影响经营、无能力交房租为由向张亚东发出告知书要求解除合同遭拒绝。后期，王金伟、王金柱明确表示无力交纳房屋租金，至今使用该一、二、三层商铺从事经营活动。张亚东因此将交纳房屋租金的请求变更为解除合同并要求被告给付违约金。一审法院认为，张亚东以王金伟、王金柱违约为由要求解除房屋租赁合同并给付违约金，王金伟、王金柱是否违约成为本案争议焦点。2020年1月，王金伟、王金柱按新冠肺炎疫情防控要求临时关闭了商铺，恢复营业后，在双方协商房租事宜无果情况下向张亚东提出解除合同，但王金伟、王金柱至今仍在使用商铺从事经营活动，并且明确表示拒绝交纳下年度租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，王金伟、王金柱在合理期限内既未腾让商铺又不交纳租金，其行为已构成违约，张亚东有权主张解除合同，并有权要求对方按合同约定给付违约金。故对张亚东解除合同并给付违约金的诉讼请求应予支持，但双方约定的违约金15万元明显过高，结合本案实际，商铺每年租金总额36万元，酌定违约金9万元。同时，张亚东应将抵押金15万元返还王金伟、王金柱。对张亚东的其他诉讼请求和王金伟、王金柱的抗辩主张均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决：一、解除原告张亚东与被告王金伟、王金柱签订的房屋租赁合同；二、被告王金伟、王金柱于本判决生效后三日内腾让原告张亚东所有的位于阿荣旗亚东镇喜龙商场西侧第一、二、三层商铺，同时给付原告张亚东违约金90 000元； 三、原告张亚东于判决生效后三日内返还被告王金伟、王金柱抵押金150 000元；四、驳回原告张亚东其他诉讼请求。案件受理费3300元（已预收3900元），其中2200元由被告王金伟、王金柱共同负担，1100元由原告张亚东负担，其余600元退还原告。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，张亚东与王金伟、王金柱于2016年11月就案涉房屋签订房屋租赁合同，租期5年。该合同系双方自愿签订，合同内容不违反法律的强制性规定，对双方当事人均有约束力。双方均应按照合同约定履行义务。本案争议焦点是王金伟、王金柱的行为是否构成违约。根据本案现已查明的事实，因疫情原因，双方协商租房事宜无果情况下王金伟、王金柱向张亚东提出解除合同，但其至今仍在使用商铺从事经营活动。自合同约定的付款时间至今，王金伟、王金柱始终未支付房租，并且明确表示拒绝按照合同约定继续交纳租金。王金伟、王金柱在合理期限内既未腾让商铺又不交纳租金，其行为已构成违约，张亚东有权主张解除合同，并有权要求对方给付违约金。一审判决支持张亚东关于解除合同并给付违约金的诉讼请求，同时将违约金调整为9万元，符合法律规定和本案实际情况，充分考虑了疫情因素对双方造成的实际影响，判决结果较为合理，本院予以确认。王金伟、王金柱关于其不构成违约的主张与本案实际情况不符，本院不予支持。王金伟、王金柱上诉称，根据相关司法解释，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，不应获得支持。因本案中系王金伟、王金柱提出解除合同并在防控措施解除后的合理期限内始终拒付租金至今，故本案事实不符合相关司法解释规定的情形。上诉人对法律规范的理解不当，其主张缺乏依据，本院不予维护。王金伟、王金柱上诉称根据租赁合同约定只有出现火灾等造成损失的情况才能构成违约，因其主张与法律规定和合同内容不符，本院不予支持。综上，王金伟、王金柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元（上诉人王金伟、王金柱已预交2050元），由上诉人王金伟、王金柱负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 明 政审 判 员 春 英审 判 员 杨 柳二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 三 日书 记 员 潘 宪 晟附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……