山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初2982号原告：冯向波，男，1989年9月7日出生，汉族，美瑞新材料股份有限公司员工，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：高强，山东润富律师事务所律师。被告：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区嘉陵江路**，统一社会信用代码91370600796174793T。法定代表人：王学尧，董事长。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。原告冯向波与被告烟台裕昌房地产开发有限公司（以下简称裕昌房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人高强，被告诉讼代理人何雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯向波向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告因逾期办理房屋产权过户手续造成的损失49379.7元(从2017年4月15日至2020年4月20日止按合同约定的购房款总额477698元日万分之一计算，共计1100天)。2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确请求赔偿的损失就是合同约定的逾期办证违约金，并将第1项诉讼请求变更为依法判决被告赔偿原告因逾期办理房屋产权过户手续造成的损失55251.48元（按照已交付房款448906.37元的日万分之一计算，自2017年5月23日起暂计至2020年10月8日，共计1230天），自2020年10月9起至判决生效之日止，被告继续按照上述标准向原告赔偿。事实和理由：2013年3月11日，原告与被告签订了编号为开预字第130311100018号的《商品房买卖合同》，约定将位于开发区富饶世家1号楼19层1902户房屋出售给原告，总房款为448906.37元整，约定交房日期为2013年6月1日前交付并办理交房手续，在合同附件一第五条约定逾期办理房产证按已交房款总额的日万分之一承担违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了房款448906.37元，2019年3月13日双方又签订《补充协议（一）》，并未对被告逾期办理房屋过户手续的违约责任进行约定，但同时约定发生争议到法院起诉。被告按照合同约定于2013年6月1日前交付了房屋，但是至今长达七年之久不给原告办理产权过户手续，实属故意侵权，给原告带来极大不便并造成相应损失，经多次协调未果，提起诉讼，望判如所请。被告裕昌房地产公司辩称，2019年3月13日，原告与被告就涉案合同履行及相关事宜的处理协商一致签订《补充协议（一）》，《补充协议（一）》与原合同不一致的，应按《补充协议（一）》履行。《补充协议（一）》第8条约定：“甲方于初始登记办理完成后三十日内通知乙方准备房屋转移登记的手续……”。2019年2月27日被告取得案涉房屋所在1号楼的不动产权证书后，于2019年3月11日在小区张贴《通知》，告知被告在内的1号楼业主准备办理案涉房屋转移登记的相关材料并交纳相关费用。被告在收到该通知后，于2019年3月13日向被告交纳公共维修基金并提交完整的办理房屋转移登记的资料。在收到被告提交的办证资料后，被告依约定将案涉房屋办理转移登记的材料提交开发区房管部门，但因房管部门办证压力大，要求被告分批次提交转移登记的材料，所以案涉房产目前正在排队办理阶段。故被告虽还未取得案涉房屋的不动产权证书，但原告已按《补充协议（一）》第8条约定，完成协助被告办理房屋登记手续的义务，不存在违约情形，被告不应承担逾期办理转移登记手续的责任及案件受理费。并且原被告双方于2019年3月13日才确定房屋最终面积，根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，办理初始登记的起始时间亦应自2019年3月13日起算。因此被告不存在逾期办证的情形。假设被告存在逾期办证，因被告已于2019年2月27日完成初始登记备案，《商品房买卖合同补充协议》第五条又约定了“卖方按已付房价款日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕”，逾期办证违约金的计算期间也应是2017年5月23日至2019年2月27日。本院经审理认定事实如下：2013年3月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：开预字第130311100018号)，约定原告购买被告开发建设的位于富饶世家1号楼第19层1902号房（商品房预售许可证为烟房预许字2012第114号），建筑面积75.99平方米，总房款448906.37元。本合同约定卖方于2013年6月1日将涉案房屋交付买方使用。合同第十五条产权登记约定：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1.买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起（×）日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的（×）%赔偿买方损失；2.买方不退房，卖方按已付房价款的（×）%向买方支付违约金。第二十一条约定待该商品房的产权登记面积确定后，双方应共同签署《商品房预销售补充协议》（附件一），重新确定该商品房最终总价款。同日，原被告签订上述合同的附件一《商品房买卖合同补充协议》，第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款约定：买方退房的，买方必须配合卖方办理撤销合同登记备案登记的手续……；买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。2013年6月1日，被告向原告交付了涉案房屋。2019年2月27日涉案房屋完成初始登记。2019年3月11日，被告张贴通知“尊敬的富饶世家1.3.7号楼业主：您所在的楼宇已完成不动产权证初始登记备案，特此通知您，自2019年3月12日起领取办理不动产权证的相关资料并交纳相关费用，领取（提交）资料地址：……若因相关业主未缴纳专项维修基金影响自己及其他业主办理不动产权属证书的，我公司不承担任何相关责任。本通知自通知之日起有效期至2019年6月2日止……”。2019年3月13日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《补充协议（一）》,载明经房地产主管机关的实地测量，涉案房屋的实际建筑面积为76.68平方米，超出原合同约定建筑面积0.69平方米。第4条约定，根据商品房买卖相关法律及司法解释的规定，商品房产权面积(即实际建筑面积)大于合同约定面积的，对于面积误差比在3%以内部分的房屋价款由乙方补足。甲方经研究决定，凡自20l3年10月28日前签订原合同的，该3%以内面积差的房款甲方不再要求乙方补足，超出的面积视为甲方对于乙方的赠与，甲方承诺不对超出部分另行主张权利，乙方也同意按照原合同的约定继续履行。第7条约定，本协议签订后，甲方应在乙方提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定，甲方于初始登记办理完毕后的三十日内通知乙方准备房屋转移登记的资料，在乙方向甲方提交完整的办理房屋转移登记资料(包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等)后的三十日内协助乙方办理房屋转移登记的手续。2019年3月13日，原告向被告缴纳了涉案房屋公共维修基金9128.24元及完整的办证材料，被告为原告开具了收取公共维修基金的收据。2020年9月1日，涉案房屋不动产权证书办至原告名下。本院认为，原被告于2013年3月11日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应在商品房2013年6月1日交付使用后60日内即2013年7月31日前完成涉案房屋初始登记，但涉案房屋直至2019年2月27日才完成初始登记，构成违约。被告虽然主张依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告履行办证义务的时间应自2019年3月13日双方达成补充协议确定房屋实际面积后起算，但《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交下列材料：……（四）房地产调查或者测绘报告……”，根据该规定，被告办理完毕初始登记（即首次登记）前需要向主管部门提交房屋测绘报告，确定房屋实际面积属于被告办理初始登记应准备的材料，是被告履行办证义务的一部分，因此被告本应在2013年7月31日前就完成对涉案房屋实际面积的测绘，但其未在约定时间内完成，亦未在约定办证时间前要求原告确认面积，属于被告违约，并且被告在补充协议中与原告确认面积之前，早已办理完毕初始登记，其抗辩以达成补充协议确认面积的时间作为初始登记的起算时间，本院不予支持。关于被告承担逾期办证违约责任的截止时间，本院认为，对于因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的情形，原被告在《商品房买卖合同补充协议》第五条中约定，“买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕”。此处的“备案”即指“初始登记备案”，根据该约定，被告向原告支付逾期办证违约金的截止时间应为2019年2月27日完成初始登记备案之日。双方对于逾期办证违约金起始时间为2017年5月23日均无异议，本院予以支持。因此，被告应向原告支付的逾期办证违约金为以房屋总价款448906.37元为基数，按照日万分之一自2017年5月23日计算至2019年2月27日（共645天），共计28954元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》具有法律约束力，双方应遵守履行。被告存在违约事实，应按约定向原告支付逾期办证违约金。本案调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四第一款规定，判决如下：被告烟台裕昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯向波逾期办证违约金28954元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1181元减半收取591元，由原告冯向波负担329元，被告烟台裕昌房地产开发有限公司负担262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘肖婧二〇二〇年十一月二十三日书记员  王雪琳