重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初20767号 原告：何鹏辉，男，汉族，1988年9月22日出生，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：赵崇伦，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周全，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。 被告：重庆迪坤商业管理有限公司，住所地重庆市渝**兴科大道**2-6，统一社会信用代码91500112MA5UALX996。 法定代表人：杨华居，总经理。 委托诉讼代理人：谢光毅，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 原告何鹏辉诉被告重庆迪坤商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告何鹏辉的委托诉讼代理人周全、被告重庆迪坤商业管理有限公司的委托诉讼代理人谢光毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何鹏辉向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告装修押金5000元、数据采集器押金5000元；2.被告立即退还原告意向履约金保证金32305元；诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年11月21日签订了租赁合同，被告将位于重庆市渝北区兴科大道322号蘭亭·新都汇1层2-1-15号商铺出租给原告经营餐饮，租期从2019年11月22日至2019年12月21日为装修期，不支付租金。合同签订后，原告向被告支付了意向履约保证金32305元。后原告开始装修商铺，在装修期内原告支付了被告装修保证金5000元、数据采集器押金5000元。原告于2020年1月2日装修完成开始试营业，但由于新冠肺炎疫情爆发，原告营业不到20天就开始停工，直到2020年3月下旬才复工复产。复工后原告因经营困难向被告提出终止合同，被告同意，双方协商一致提前终止合同，并于2020年4月5日办理了交接和水电费结算。之后被告承诺退还原告装修保证金5000元、数据采集器押金5000元，但不同意退还意向履约保证金。原告确因新冠疫情无法继续经营，合同继续履行将导致原告遭受更大损害，双方也协商一致解除了合同，故被告应当退还原告保证金。 被告重庆迪坤商业管理有限公司辩称，第一，双方签订租赁合同属实，被告按照合同约定收取了原告装修押金及数据采集器押金各5000元、履约保证金32305元。但是按照合同约定，原告提前提出终止合同，应当补足装修期的优惠租金，在协商一致解除合同后，不退还履约保证金。第二，根据涉及新冠疫情的两个指导意见，明确因疫情导致合同不能履行和不能继续履行，以及合同目的不能实现而基于疫情原因提出解除才可得到法院支持。但本案双方合同于2019年11月签订，于2020年1月装修结束，随即出现新冠疫情，但已于2020年3月复工复产，所以双方的合同目的完全能够实现，继续履行并无任何障碍。第三，原告实际是因自身经营困难，却以其他的名目要求提前终止合同，就应当按照约定处理，故装修押金5000元、数据采集器押金5000元可以在扣除应向被告支付的租金、管理费等后多退少补，应当驳回原告的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《重庆蘭亭·新都汇购物中心租赁合同》《收据》3张、撤场申请书等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告举示的微信聊天记录截图打印件，无原始载体核对，被告不认可真实性，故不予采信。 经审理查明：2019年10月14日，原告向被告支付了意向履约保证金32305元。 2019年11月21日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订了一份《重庆蘭亭·新都汇购物中心租赁合同》，主要约定：甲方同意将位于重庆市渝北区兴科大道322号“蘭亭·新都汇”项目建设完成后1F层2-1-15号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；根据双方确定计费面积为套内建筑面积46.15平方米；第二条租赁期限，本合同项下租赁期限为2年，即自2019年11月22日起至2021年11月30日止，自计费日开始计算，计费日暂定为2019年12月22日，具体时间以甲方通知开业时间为准，其中2019年11月22日起至2019年12月21日止为装修期，本合同暂定交付时间为2019年11月22日，实际交付时间以甲方通知为准；第三条租赁服务费计算方式及支付期限，3.1.1该房屋的租赁服务费以每月基本租赁服务费计算，基本租赁服务费按计费面积，每月每平方米为300元，乙方认可自计费日开始承担该房屋的月租赁服务费标准为13845元；3.3.1租赁期第1个月至4个月，首期租赁服务费为计费日起至第4个月最后一日期间的租赁服务费，即46150元，除首期租赁服务费外，其他缴费期租赁服务费均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个缴费期交纳；3.3.2租赁期第5个月至24个月租赁服务费均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个缴费期交纳；3.3.3乙方认可在每个缴费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个缴费期租赁服务费；4.1.1经营管理费按本合同项下计费面积计算，每月每平方米50元，即每月经营管理费标准为2307.5元，即从2019年12月22日开始计算；4.4.1.1本合同签署当日，乙方应当向甲方支付32305元作为履约保证金（按三个月费用标准计算，费用包括租赁服务费、经营管理费）；4.4.1.2合同终止（包括但不限于乙方违约导致甲方解除合同）乙方将该房屋交还给甲方，并经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件；4.4.2装修、能耗保证金，装修、能耗保证金由乙方在办理装修手续时按甲方装修手册（详见附件四）要求交纳；17.4双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，合同项下之乙方履约保证金不予返还；17.5甲方同意，在双方协商一致后，乙方提前九十天书面申请甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；17.14如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按月租赁服务费标准补交装修期和减免的全部租赁服务费。合同还约定了其他内容。 2019年11月20日，原告向被告支付了装修押金5000元、数据采集器押金5000元。 2020年3月31日，原告向被告提交了其手写的撤场申请书，主要载明：由于受此次疫情影响严重，人流量骤然下降，以致于复工以来门店销售额情况极差，处于严重亏损状态，现已无力继续经营，特向贵公司申请提前终止租赁合同。前期未支付于贵公司的管理经营费用由本店交付的保证金中扣除（2020年3月20日至2020年3月31日费用合计5384.17元），本店铺将计划于一季度房租期满前搬离。具体搬离时间为2020年4月5日，期间内产生的店铺租金费用由本店承担，搬离后由押金中扣除。 庭审中，双方一致确认，原告未向被告提出过因新冠疫情影响减免租金；2020年4月5日原告向被告交还了数据采集器。 原告称，原告于2020年1月20日停工、于2020年3月下旬复工；2020年4月5日原告将案涉房屋交还给了被告、结算了水电费，双方的租赁合同已于该日解除；被告称可将物品暂放在屋内待另行出租后再搬走，之后原告在被告通知后搬走了物品；撤场申请书中用于抵扣的保证金是指履约保证金、押金是指装修押金及数据采集器押金，抵扣的经营管理费为5384.17元，还可抵扣租金；因新冠疫情主张减免两个月租金；案涉房屋上注册了个体户“渝北区臻致餐饮店”，现原告正在积极申办注销登记。 被告称，2020年4月5日原告关门停业，提交申请说不做了，但是物品没有搬走，直至2020年5月原告才搬走物品；2020年5月原告搬走物品、返还房屋属于单方解除合同，合同于此时解除；双方不存在结算水电费因为原告预交了水电费，原告搬走物品前未欠付水电费；目前案涉房屋是空置状态；依据合同第17.5条，不退还原告保证金；原告将租金支付至2020年3月21日。 本院认为：原告与被告于2019年11月21日签订的《重庆蘭亭·新都汇购物中心租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 新冠疫情属于不可预见、不能避免的突发公共卫生事件。租赁物用于经营餐饮，疫情对案涉租赁物而言属于不可抗力，疫情的防控措施对租赁物的使用和经营会造成影响，双方可以通过继续协商或者诉至法院以确认合同变更的方式，使得合同继续履行。原告在2020年3月31日向被告提交的撤场申请书中，称受疫情影响处于严重亏损状态，通知被告其将于2020年4月5日搬离。原告未向被告提出过减免租金，而是直接表达了解除合同的意思表示，未通过协商或诉至法院的方式变更合同以使得合同继续履行。且原告未举示证据证明因新冠疫情导致其无法继续履行合同、合同目的无法实现。故对原告称双方协商一致于2020年4月5日解除合同的主张不予认可。原告存在不履行合同的根本违约行为，被告有权解除合同。2020年4月5日原告向被告交还了数据采集器，交还后原告无法在案涉房屋继续经营，此时被告接受数据采集器的行为应认定为知晓且同意原告不再租赁案涉房屋、合同无法继续履行，接受行为属于解除合同的意思表示。故双方的合同因原告根本违约已于2020年4月5日解除。 关于退还押金。第一，被告主张，原告提出提前终止合同，应当补足装修期的优惠租金。合同第17.14条约定，如原告原因导致合同提前终止，则原告应在合同终止后7日内按月租赁服务费标准补交装修期和减免的全部租赁服务费。合同约定被告给予原告1个月的免租期。因原告原因导致合同提前解除，故对被告要求原告支付免租期租金13845元的主张予以支持。第二，原告作为支付租金的义务人，应举示证据证明其按约向被告支付了租金，其未举示证据予以证明的，应当承担相应的举证责任。被告自认原告将租金支付至2020年3月21日。故原告按约定还应向被告支付2020年3月22日至解除合同时即2020年4月5日的租金0.5个月×13845元/月＝6922.5元。第三，案涉房屋经营餐饮，因新冠疫情影响停业，且存在持续受疫情影响经营的情况。原告称其于2020年1月20日停工、于2020年3月下旬复工。结合重庆市区域内新冠疫情相关政策、餐饮业受疫情影响的情况，根据公平原则，双方应对受新冠疫情影响期间的租金损失予以分担。故本院酌情减免原告1个月租金13845元。第四，原告在撤场申请书中称同意用保证金抵扣2020年3月20日至2020年3月31日的管理经营费用5384.17元。综上，原告还应支付被告的款项为13845元＋6922.5元＋5384.17元＝26151.67元，抵扣因疫情减免的1个月租金13845元后，还应支付12306.67元。装修押金5000元、数据采集器押金5000元抵扣后，并无剩余押金应退还。故对原告要求被告退还装修押金5000元、数据采集器押金5000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于退还保证金。合同第4.4.1.2约定，合同终止（包括但不限于原告违约导致被告解除合同），原告将该房屋交还给被告，并经被告确认原告已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金无息退还，原告应同时退还履约保证金收据原件。但合同第17.4条约定，合同因原告违约而提前终止的，合同项下之原告履约保证金不予返还。合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案合同属于被告提供的格式合同。参照合同法的规定，若格式合同中出现两种相互冲突的约定条款时，应当适用提供格式合同一方的条款。故对被告依据合同第17.4条约定不退还履约保证金的主张，本院不予支持。合同第4.4.1.2条约定退还保证金的条件是合同终止、交还房屋、迁出工商注册地址并妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，双方合同已经终止，原告已将案涉房屋交还被告，但原告尚未将工商注册地址从案涉房屋迁出，退还保证金32305元的约定条件尚未完全成就，故对原告要求被告退还履约保证金32305元的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告何鹏辉的诉讼请求。 案件受理费857.63元减半收取428.82元，由原告何鹏辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 黄明真 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁