浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7611号 上诉人（原审原告）：杭州优儿宝健康管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道秀浦街1-8-401室。 法定代表人：骆梦儿，董事长。 委托诉讼代理人：陈汶强，浙江人益律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州园里园外餐饮有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道秀浦街1-8-301-3室。 法定代表人：贾婷婷，执行董事。 委托诉讼代理人：兰艳萍、沈凤虎，浙江禾杭律师事务所律师。 上诉人杭州优儿宝健康管理有限公司（以下简称优儿宝公司）与上诉人杭州园里园外餐饮有限公司（以下简称园里园外公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初12666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年11月19日，案外人杭州同济置业有限公司出具商铺产权人证明一份。该证明称，杭州同济置业有限公司作为杭州市余杭区南苑街道秀浦街1-8-301室的产权所有人，同意优儿宝公司将该商铺中的913平方转租给贾婷婷（园里园外公司方）作为餐饮的营业场所，特此证明。 2018年11月20日，优儿宝公司（甲方、出租方）和园里园外公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》。双方约定：甲乙双方在平等互利、等价有偿的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方商铺事宜，订立本合同，共同遵守。第一条租赁位置、面积、用途乙方自愿承租甲方位于IFC裙楼三楼即南苑街道秀浦街1-8-301-3室商铺出租给乙方作为经营场地使用。商铺的建筑面积为913平方米。第二条交付日期和租赁期限1.合同期限为六年。从2018年12月1日起至2024年11月30日。甲方于2018年11月30日前向乙方交付该商铺。2.甲方给予乙方从2018年12月1日至2019年1月31日，共62日的免租期供乙方进行商铺装修。3.租赁期满，甲方有权收回该商铺的，乙方应如期返还。乙方如需继续承租该商铺的，应在合同期满前30日内提出续租要求，经甲方同意后重新签订商铺租赁合同，且乙方享有优先和该商铺产权所有人续签房屋租赁合同的权利。第三条租金及支付方式1.甲乙双方约定，该商铺的租金具体支付方式：第一年度：2018年12月1日至2019年11月30日，每平方米为2.8元/天，扣除62天装修期，按303天计算，租金为人民币774589元。2.租金递增幅度为每年在第一年基础上递增5%，其第二年度：2019年12月1日至2020年11月30日，租金为人民币979740元；第三年度：2020年12月1日至2021年11月30日，租金为人民币1028727元。第四年度：2021年12月1日至2022年11月30日，租金为人民币1080163元……3.租房押金：人民币20万元整，合同期满或其他情况解除后，双方结清相关费用，甲方将租赁押金无条件归还乙方（不计息）。4.租金支付方式：第一年度第一次支付三个月租金，第二次支付七个月房租，从第二年度开始租金半年一付。合同签订后7日内乙方将首期租金及押金交付甲方。以后每次租金提早一个月支付。甲方收到每笔款项后5日内提供收据给乙方。5.乙方支付租金的方式：乙方可使用支票、现金支付租金。第四条相关费用的承担1.租赁期间，乙方使用该商铺所产生的水费、电费、通讯费、物业管理费以及卫生费等经营费用均应由乙方承担，并按规定向个相关部门交纳。3.租赁期内，该商铺和设备日常维修由乙方承担（日常维修指商铺日常发生的小的损坏所造成的维修费用，具体标准为每次维修费用金额在人民币3000元以下的，包括灯、门、水电、燃气设施以及其他属于甲方的设施）。商铺出现大的、非因乙方使用所造成的损坏所造成的维修费用，具体标准为每次费用金额在人民币3000元以上的，由甲方承担。第五条房屋使用要求和维修责任1.租赁期间，乙方发现该商铺及其附属设施（属甲方负责保修的范围内）有损坏或故障时，应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。2.租期期间，乙方应合理使用并爱护该商铺及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该商铺及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。3.甲方应保证该商铺的水、电（三相五线电）路通畅，如需增容，费用由乙方承担。第六条房屋返还时的状态1.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该商铺。2.乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态。第八条解除本合同的条件2.甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当期月份租金的二倍支付违约金：（1）甲方未按时交付该商铺，经乙方催告后15日内仍未交付的；（2）乙方逾期不支付、拖欠租金和其他费用超过15日的；（3）因甲方原因导致乙方不能正常营业超过3日的，乙方有权书面通知甲方解除本合同。第九条违约责任7.租赁期间，甲方应确保商铺的水、电、消防等设施完整良好，且能够满足乙方的正常生产经营活动需求。如供电无法满足乙方正式使用需求，甲方应积极配合乙方增加电容，确因客观原因无法满足乙方正常用电使用需求的，乙方有权书面通知甲方解除本合同，甲方应将所收租金及押金如数退还乙方。双方还就其他事项进行了约定。 2019年5月22日，杭州市消防救援支队余杭区大队作出余（消）行罚决字﹝2019﹞18000167号行政处理决定书，该决定书称：现查明杭州园里园外餐饮有限公司未经消防安全检查擅自于2019年4月15日投入使用营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项《浙江省公安机关行政处罚裁量基准》第四百六十三条第二阶次，决定给予杭州园里园外餐饮有限公司责令停产停业，并处罚款人民币伍仟元整的处罚。执行方式和期限：限你单位于收到本决定书之日起对杭州园里园外餐饮有限公司责令停产停业，并在十五日内将罚款交农业银行余杭支行缴纳罚款。 2019年6月6日，杭州市消防救援支队余杭区大队向园里园外公司作出余消安不字﹝2019﹞第0039号不同意投入使用、营业决定书。该决定书载明：根据你单位（场所）关于杭州园里园外餐饮有限公司（地址：浙江省杭州市余杭区南苑街道秀浦街1-8-301-3室）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2019年6月5日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、火灾自动报警系统无法测试。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。如不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内依法向余杭区人民政府申请行政复议，或者在六个月内依法向余杭区人民法院提起行政诉讼。 2019年6月9日，案外人杭州保源消防设备安装有限公司出具情况说明一份。该说明称：ＩＦＣ园里园外火锅店项目消防工程于2018年12月26号签订施工合同，内部装修于2019年3月15号装修完毕，3月20号第三方消防检测单位对该项目进行消防检测，系统一切正常，并出具项目检测合格证明文件。在进行该项目的消防验收及消防开业检查报批的过程中发现由于裙房三层杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司内部装修（地址：余杭区××街道××街××室××层××路××路。随即我单位跟ＩＦＣ物业对接上述问题，要求该美容整形医院恢复该回路并排除主机故障，以备园里园外火锅店项目消防验收及开业检查实施，经物业沟通无果迟迟无法办理相关手续！在沟通过程中消防部门对园里园外火锅店进行消防检查发现该项目迟迟未进行相关消防手续办理，故责令其进行相关整改及处理。 2019年6月19日，案外人杭州默乐健身有限公司（地址为杭州市余杭区××街道××街××室××）有限公司取得公众聚集场所投入使用前、营业前消防安全检查合格证。 2019年6月21日，案外人杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司（地址为杭州市余杭区××街道××街××室）有限公司取得公众聚集场所投入使用前、营业前消防安全检查合格证。 2019年6月20日，案外人杭州同济置业有限公司向园里园外公司递交《关于优儿宝转租条款的说明》一份。该声明称：园里园外火锅店：杭州优儿宝健康管理有限公司与我司签订《优儿宝物业租赁合同》，承租我司位于××街××路××＃商铺。该合同第“10-2”条款约定：未经甲方书面同意，乙方不得将该物业转租、分租、转借给第三方或与第三方互换房屋使用。特此说明！ 2019年9月22日，浙江广大物业管理有限公司迎宾同济服务中心出具情况说明一份。该说明称：园里园外火锅店于2019年1月11日开始营业，此后正常经营。特此说明。 2019年9月23日，浙江广大物业管理有限公司迎宾同济服务中心出具情况说明一份。该说明称：位于××街道××街××室的杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司在进行内部装修施工中曾造成消防回路短路，半个月左右未修复，后接到园里园外通知，园里园外要求三天之内将短路修复，后期他们将进行消防验收。在接到这个通知之后三天内（4月25日），已将短路情况修复，目前可正常使用。另杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司所在三层商户共用一个消防主机及消防报警系统。 另查明：优儿宝公司给园里园外公司出具律师函，向园里园外公司催讨租金，并称，请园里园外公司接函后一周内付清拖欠的租金596400元，否则优儿宝公司将以园里园外公司根本性违约为由行使合同解除权，并追究园里园外公司的违约责任。 2019年6月27日，园里园外公司给优儿宝公司出具回复函。该回复函称：合同签订后，园里园外公司已支付了第一年度三个月租金，更是耗费280多万元进行装修并购买设备。根据合同约定，优儿宝公司应征得产权人同意将房屋转租给园里园外公司。租赁期间，优儿宝公司应确保水、电、消防等设施完整良好，且能够满足园里园外公司的正常生产经营需求，同时确保其他租户不得干扰园里园外公司的正常经营等。但园里园外公司装修完毕于2018年12月份开始正常经营时，案涉商铺的所有权人以优儿宝公司未经其同意转租为由，对园里园外公司的正常经营进行干扰。且同楼三层的租户杭州余杭熹妍医疗美容门诊部有限公司在装修过程中，造成整个消防回路短路，导致火灾自动报警系统无法测试，不能通过消防。园里园外公司及园里园外公司委托的杭州保源消防设备安装有限公司与优儿宝公司及IFC物业对接上述问题，但优儿宝公司与IFC物业却一直拒不处理上述问题。2019年5月22日，消防部门给予优儿宝公司处罚。2019年6月6日，消防部门向优儿宝公司作出不同意投入使用、营业决定书。综上，系优儿宝公司根本性违约，在优儿宝公司不解决闪烁问题及园里园外公司损失的情况下，园里园外公司不敢继续支付租金。 关于消防问题，双方确认：优儿宝公司将案涉房屋交付给园里园外公司时，消防设施正常。园里园外公司租赁房屋后，对所租房屋消防设施根据租赁用途局部改造后，2019年3月20日，消防设施（含主机、分支点位等）经检测正常。2019年4月，案外人装修致整个三楼消防回路出现问题。2019年4月22日，园里园外公司通知优儿宝公司及物业进行维修，2019年4月25日物业通知已经维修完毕。2019年5月30日，园里园外公司报消防部门验收，2019年6月5日，消防部门就案涉房屋消防系统进行检测，2019年6月6日消防部门出具决定书认定火灾自动报警系统无法检测。2019年6月10日、12日同层其他两家租户的消防设施通过了消防部门的检测。双方分歧：优儿宝公司认为，园里园外公司对租赁房屋的消防设施进行了局部改造，增加了部分点位，2019年6月5日无法检测的具体原因不明，且园里园外公司未通知优儿宝公司维修（园里园外公司于2019年6月5日关门后，过几天优儿宝公司才了解相关情况），实际上该分支点位一直都是正常的，故优儿宝公司不承担责任。园里园外公司认为，园里园外公司只是局部改造，且改造后经检测正常，2019年6月5日无法检测的具体原因不明，优儿宝公司应承担相应的后果。 关于断电问题。园里园外公司称所租房屋于2019年7月断电。优儿宝公司曾认可园里园外公司被断电，但后核实称系园里园外公司主动要求物业断电。双方确认断电的部位在园里园外公司所租房屋内。 关于产权人是否阻挠园里园外公司经营的问题。优儿宝公司认为，系产权人同意转租，故未阻挠园里园外公司经营。园里园外公司称，就产权人阻挠其正常经营情况，园里园外公司无法提交造成实际影响的确切证据。 关于租金费用等情况，双方确认：优儿宝公司、园里园外公司签订的案涉合同于2020年5月9日解除。园里园外公司已支付优儿宝公司自2019年2月1日至2019年4月30日前的租金252000元（每月84000元），第一年度第二期7个月租金596400元按约定应于2019年4月1日支付，园里园外公司尚未支付。自2019年5月1日至2020年5月9日租金数额共计1025875元，此后系占有使用费（按每月88200元不再继续上浮）。如系园里园外公司违约，违约金按约定为168000元。关于房租（合同解除后为占有使用费）和违约金数额，由法院判决。2019年5月20日前的水费1000元、电费51488.46元，2017年7月底之前物业费60000元，合计112488.46元，扣除10万元押金，园里园外公司尚欠优儿宝公司12488.46元。 优儿宝公司诉至原审法院，请求判令（变更后）：1.园里园外公司腾退租赁房屋；2.园里园外公司支付拖欠的房租252000元（租金计算从2019年5月1日至7月30日，此后期间仍按双方合同计算至园里园外公司腾退为止），并支付违约金168000元；3.园里园外公司支付优儿宝公司垫付的2019年5月20日之前水费1000元、2019年5月20日之前的电费51488.46元，2019年7月份之前的物业费60000元。 原审法院认为：双方签订的房屋租赁合同合法有效，均应当遵守相关约定。双方确认合同于2020年5月9日解除，合同解除后园里园外公司应依法向优儿宝公司腾退租赁房屋。经核，2019年5月20日前的水费1000元、电费51488.46元，2017年7月底之前物业费60000元，合计112488.46元，扣除双方同意扣除的10万元押金，尚余12488.46元，园里园外公司应支付优儿宝公司上述余款。园里园外公司已支付优儿宝公司至2019年4月30日前的租金，因双方存在纠纷，故园里园外公司未支付优儿宝公司后续租金（合同解除后为占有使用费）。根据合同约定，租赁期间，优儿宝公司“应确保商铺的水、电、消防等设施完整良好，且能够满足乙方（园里园外公司）的正常生产经营需求”。2019年4月，案外人在进行内部装修施工中曾造成消防回路短路，4月22日园里园外公司通知优儿宝公司进行修复，4月25日物业公司通知已将短路情况修复。2019年6月5日，园里园外公司的消防分支系统及点位无法检测。6月10日、12日同层共用消防检测系统的案外人均通过了消防检测。园里园外公司租房房屋消防系统无法检测的具体原因不明，园里园外公司认为，即使同层其他租户消防无问题，但也不排除系4月25日并未真正修好，即该问题仍造成了园里园外公司消防分支点位无法检测。优儿宝公司认为，园里园外公司消防分支及点位并无问题，实际上系园里园外公司不愿意继续营业所致。当园里园外公司房屋消防分支点位出现无法检测的问题后，是园里园外公司改造的部分出现故障，还是其他部分出现故障，原因并不明确。园里园外公司应检查其局部改造的部分是否出现故障，优儿宝公司也有相应的义务查清问题原因。查清并解决该消防问题后，园里园外公司应及时联系消防部门进行再次检测验收，以便恢复营业。在本案的审理中，优儿宝公司、园里园外公司纠缠于租金是否应当支付等其他问题，优儿宝公司认为园里园外公司并无消防问题，实际就是不想继续经营；而园里园外公司又怀疑无法检测系案外人装修引起（或已对他人无影响，但未修复至园里园外公司可正常使用情形）。双方争论有余，解决问题的意愿不足。鉴于双方争议较大，且涉及消防专业问题，原审法院多次就相关问题进行询问核实。原审法院认为，双方应在各自过错范围内承担后果。合同解除后，园里园外公司未及时腾退，损失进一步扩大，也应承担相应的不利后果。自2019年5月1日至2020年5月9日租金数额共计1025875元，酌情支持615525元。此后的占有使用费，系园里园外公司未及时腾退造成，按每月88200元（双方确认租金标准为每月88200元）计算至实际腾退之日止。关于园里园外公司逾期支付租金的违约金问题，鉴于双方确实存在纠纷（2019年4月消防损坏，优儿宝公司自认于2019年4月25日修复），2019年6月5日园里园外公司消防未通过检测，园里园外公司只是对消防进行局部改造，且本案中优儿宝公司主张解除合同，园里园外公司暂未支付后续租金也有其合理性，为平衡双方利益，酌情不予支持。关于园里园外公司房屋断电的问题。断电部位在园里园外公司所租房屋内，且断电时间系在2019年7月，园里园外公司已因消防问题停业无法经营，对园里园外公司而言已无新的实质性影响，且断电问题系消防问题引发，也非双方真正的争议点，故不作赘述。关于产权人阻挠园里园外公司经营的问题，园里园外公司未提交充分证据予以证明，也未证明给其造成实际影响，故对该抗辩意见不予采纳。综上，对优儿宝公司诉请之合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年7月22日判决：一、园里园外公司于判决生效后三十日内向优儿宝公司腾退位于杭州市余杭区××街道××街××室商铺的房屋；二、园里园外公司于判决生效后三十日内向优儿宝公司支付租金615525元（自2020年5月10日起至实际腾退之日止为占有使用费，每月按88200元的标准另行计算）；三、园里园外公司于判决生效后三十日内向优儿宝公司支付水费1000元、电费51488.46元、物业费60000元，扣除10万元押金，尚余12488.46元；四、驳回优儿宝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9124元，由优儿宝公司负担3650元，由园里园外公司负担5474元。 宣判后，优儿宝公司、园里园外公司均不服，分别向本院提起上诉。 优儿宝公司上诉称：一、园里园外公司逾期支付租金的违约行为在前，消防问题及双方纠纷产生在后，园里园外公司逾期支付租金超15日即触发违约金支付条件，园里园外公司应向优儿宝公司支付违约金。根据租赁合同约定，园里园外公司应在2019年4月1日前支付第一年度第二期的租金，逾期超过15日，园里园外公司就应按当期月份租金的二倍支付违约金。而消防问题和优儿宝公司起诉解除合同已是后面6、7月份的事情，不能作为园里园外公司逾期支付租金违约的理由。二、优儿宝公司提供的租赁房屋符合合同约定，优儿宝公司不存在违约行为也不存在任何过错，应全额支持优儿宝公司的租金请求。2019年3月，园里园外公司承租之后曾自行委托第三方杭州保源消防设备安装有限公司进行过消防检测，检测结果一切正常（包含报警系统），说明优儿宝公司将房屋出租给园里园外公司时消防设施符合合同约定，不存在任何问题。2019年4月，园里园外公司提出的消防短路事件已在4月25日被物业修复，而且与园里园外公司同层使用同一消防主机及系统的商铺6月份均通过了消防验收（其中杭州默乐健身有限公司健身房还曾在5月份委托第三方检测，报告显示一切正常），说明4月消防短路事件与园里园外公司6月份未通过消防验收不存在因果关系。2019年6月，园里园外公司未通过消防验收，但与园里园外公司同层的共用一套消防主机及系统的商铺均在6月份取得了验收合格证，说明优儿宝公司提供的消防设施本身无任何问题。反而是园里园外公司在一审法官当庭与案外人电话调查核实时，才承认其在房屋装修过程中进行过消防改造，优儿宝公司不对园里园外公司消防改造部分负责，若园里园外公司在房屋内部进行不科学的消防改造或更换劣质消防设备设施产生故障导致无法通过验收，与优儿宝公司无关。目前一审法官也认为故障出现在园里园外公司承租房屋的分支点位上，若园里园外公司在内部进行了消防改造，则分支点位消防问题应由园里园外公司自行负责。再者，园里园外公司6月5日未通过验收后从未通知优儿宝公司或要求优儿宝公司修复，若园里园外公司通知修复而优儿宝公司未进行修复属于优儿宝公司违约，但园里园外公司从未要求优儿宝公司修复，优儿宝公司不存在违约或过错。而且若优儿宝公司提供的消防设施有问题，园里园外公司理应通知优儿宝公司维修，园里园外公司一反常理的行为也说明故障与优儿宝公司无关。综上所述，原判决认定事实错误，故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，改判园里园外公司向优儿宝公司支付租金1025875元（自2020年5月10日起至实际腾退之日止为占有使用费，每月按88200元的标准另行计算）；园里园外公司向优儿宝公司支付违约金168000元；一、二审诉讼费用由园里园外公司承担。 针对优儿宝公司的上诉，园里园外公司答辩称：优儿宝公司的消防无法达到可以使用条件，导致本案纠纷。消防无法保证经营需求，导致园里园外公司经营目的无法达到。 园里园外公司上诉称：原审判决错误认定案涉房屋的消防责任问题、对出租人应保障承租房屋消防、水电等正常义务未予以明确、将占有使用费损失扩大部分责任让园里园外公司承担错误。一、案涉租赁房屋的消防问题火灾自动报警系统无法检测的原因是优儿宝公司未进行有效修复，无法保障园里园外公司承租房屋的正常经营需求而被消防部门不同意投入使用、营业。1.本案相关事实及时间节点。2018年11月20日，签订商铺租赁合同；2019年3月20日，装修完毕后第三方消防检测机构“杭州龙华消防检测有限公司”出具《建筑消防设施检测报告》显示所有消防设施均合格正常；2019年4月初，同层杭州佘杭熹妍医疗美容门诊部在进行内部装修施工中造成同层全部消防回路短路，半个月左右未修复；2019年4月25日，仅物业出具情况说明称2019年4月25日已将短路情况修复；2019年6月5日，杭州市公安消防支队余杭区大队依园里园外公司的申请对案涉租赁商铺进行消防安全检查，存在“火灾自动报警系统无法测试”的消防安全问题，作出《不同意投入使用、营业决定书》。首先，物业出具的情况说明没有任何事实依据，只是物业公司员工凭自己记忆，以自己的主观意思表达并盖了物业公司的章（2020年8月3日，园里园外公司报警，南苑派出所做的笔录中物业经理陈德华明确表示无任何出具相关证明的依据）。其次，根据以上内容显示：园里园外公司装修完毕后的消防设施一切正常；消防回路是同层租户损坏，并非园里园外公司自行损坏；优儿宝公司自称消防回路修复完全在前，消防安全检查案涉商铺火灾自动报警系统存在问题在后，且庭审中优儿宝公司称只进行过一次维修，说明并未修复完全满足园里园外公司消防检查营业需求。2.同层租户取得《消防安全检查合格证》并不代表园里园外公司承租商铺消防一定合格。（1）“杭州默乐健身有限公司”申请投入使用、营业所使用的《建筑消防设施检测报告》出具主体也为“杭州龙华消防检测有限公司”，与园里园外公司《建筑消防设施检测报告》出具主体一致。说明两家商铺自身的消防设施状态是一致的，均为合格。（2）经一审法官了解，每个商铺是存在消防分支点位的，所以可能优儿宝公司的修复行为未完全，导致园里园外公司商铺的分支点位的火灾自动报警系统一直处于无法正常检测状态。因此，其他商户获得合格证与案涉园里园外公司商铺能通过消防安全检查并没有直接关联性。3.因优儿宝公司承认消防回路确实存在过损坏，要证明现已经修复完全且可正常使用的举证责任在优儿宝公司，优儿宝公司无法证明已经修复满足经营需求且通知园里园外公司的情况下，应承担举证不能的责任。二、商铺租赁合同明确约定出租人应确保商铺的水、电、消防等设施完整良好、且能满足承租人正常生产经营活动需求。现因优儿宝公司交付房屋的消防问题导致无法满足园里园外公司正常经营火锅店的合同目的，故无需支付相应房租。优儿宝公司作为出租人有确保水、电、消防等设施完整良好、且能满足承租人正常生产经营活动需求的合同义务。根据《商铺租赁合同》第九条违约责任第7点：租赁期间，甲方应确保商铺的水、电、消防等设施完整良好，且能够满足一方的正常生产经营活动需求。第8点：租赁期间，甲方应确保同层其他租户不得干扰乙方的正常的经营，如发生干扰行为，甲方应当负责协调，确保乙方正常经营。否则，乙方有权提前解除本合同。本案优儿宝公司交付的商铺因同层租户原因打断消防回路又一直未能修复至正常状态，导致园里园外公司因火灾自动报警系统无法测试被不同意投入使用、营业。又状告园里园外公司承担房租并停水停电导致原本想正常经营的园里园外公司的食材、员工工资等均损失巨大。园里园外公司有权解除合同，只是基于投入巨大想要解决问题而未反诉和积极解除，在商铺经营目的都无法实现的情况下，要求按期支付租金是完全不合理的。根据《商铺租赁合同》优儿宝公司承诺在本合同签订之日，已向房屋产权人征得书面同意，可将房屋转租于园里园外公司。如有不实，优儿宝公司愿意承担违约责任并赔偿园里园外公司的经济损失。如因优儿宝公司原因导致园里园外公司不能正常营业超过3日的，园里园外公司有权书面通知优儿宝公司解除本合同，并按当期月份租金的二倍支付违约金。合同明确约定：优儿宝公司应确保房屋的水、电、消防等设施完整良好，且能够满足园里园外公司的正常生产经营需求。而优儿宝公司提供给园里园外公司的商铺不具有使用功能，园里园外公司当然有理由不支付租金。三、园里园外公司并没有将损失扩大的故意，一直都是积极沟通配合的，而优儿宝公司在法庭上也是同意到案涉商铺与园里园外公司一起确认装修设施的状况，但在园里园外公司多次积极沟通的情况下，优儿宝公司一直拒不前来案涉商铺进行确认，直到2020年7月30日优儿宝公司派人前来案涉商铺对园里园外公司装修的设施进行确认，因此所谓的损失扩大都是优儿宝公司故意导致的，不能将责任归责于园里园外公司。园里园外公司一直都有承租商铺好好经营火锅店的诚意，并耗巨资达280多万对租赁商铺进行装修、购买设备食材、招聘员工、宣传营销。即使被消防大队因火灾自动报警系统原因不同意投入使用营业也未采取极端的起诉方式解决，而是一直积极沟通配合，多次由物业开会协商处理。出现消防问题，且收到优儿宝公司要求解除合同的律师函后也不敢再继续付租金，因为万一一直营不了业。而优儿宝公司竟直接一纸诉状要求解除合同并全额支付房租，在第一次庭审中本想通过调解要求对方积极履行修复义务后免几个月房租了结此事，继续正常经营，但优儿宝公司态度一直很强硬。另本案审理期限过长，漫长的一年多的审理，也是导致双方损失扩大的一个因素。起初园里园外公司不想解除合同想要继续经营，但调解无效，在第三次开庭时实在觉得对方也没有诚意解决问题，继续经营也损失过大才被迫同意解除合同的。但在法庭上双方同意解除合同后，明确讲好优儿宝公司立即来案涉商铺与园里园外公司一起确认装修设施，但优儿宝公司一直拒绝前来确认，直到2020年7月30日派人前来确认，因此即使损失扩大也是优儿宝公司的责任。腾退也一直是积极沟通，要求对方配合，但因为毕竟园里园外公司投入巨大，现因为消防原因要付诸流水，所以希望协商赔偿事宜或者协商不成希望对方配合将搬离的财产列出清单双方签字确认以备后面追偿之用。但庭审后找对方确认，优儿宝公司一直回避解决，园里园外公司处于十分被动状态。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回优儿宝公司的全部诉讼请求；2.优儿宝公司承担一、二审全部诉讼费用。 针对园里园外公司的上诉，优儿宝公司答辩称：案涉房屋的消防问题不是优儿宝公司责任。租赁合同实际上只在第九条的违约责任中约定，租赁期间，甲方应确保商铺的水电、消防设施等设施完好，且能够满足乙方正常生产经营活动需求。优儿宝公司确保直接接入园里园外公司承租商户的水电、消防设施完整良好，至于园里园外公司内部的水电、消防设施是否完整良好，不在承保范围内。一审已经查明，在园里园外公司装修的过程中，其已经对消防设施已经进行过改造。2018年的11月20日，双方签订的商铺租赁合同。2019年3月20日，园里园外公司确认第三方检测消防系统是正常的。4月1日是支付租金的日子，4月25日物业公司证明消防短路已经修复完成。5月22日，园里园外公司未经消防安全检查，擅自使用，被行政处罚。该行政处罚与本案没有关系，是擅自使用被处罚的。2019年6月5日，园里园外公司自行向消防大队申请消防检查，检测出火灾自动报警系统无法测试，消防大队才做出了不同意投入使用营业的决定书。园里园外公司在申报消防检测时，由于经营问题，故意不希望通过检测。园里园外公司上诉的理由不能够成立，理应予以驳回。 二审期间，优儿宝公司向本院提交证据材料： 1.民事起诉书、应诉通知书各1份，用以证明园里园外公司就租金及赔偿损失另行向法院提起诉讼，且已受理的事实。 2.建设工程竣工验收消防情况登记表1份（复印件），用以证明园里园外公司在2019年5月24日建设工程竣工验收备案情况栏中，在是否确定为检查对象时，申报为否，由此可以确定二次消防检查系由园里园外公司申请消防来检查，而不是消防大队决定来检查。 3.建筑装饰工程设计施工合同、补充协议、证明各1份，用以证明杭州余杭熹妍医疗美容门诊部装修工程于2019年5月25日竣工，消防设施同步施工，完工在2019年5月25日前。 二审期间，园里园外公司向本院提交证据材料： 1.接警信息、询问笔录、通知函、邮寄面单、物业回复函各1份，用以证明浙江广大物业管理有限公司迎宾同济中心物业服务中心于2019年9月23日出具情况说明，杭州熹妍医疗美容门诊部于2020年4月25日左右将消防短路情况修复可正常使用的证明内容，没有相应纸质证据材料。 2.电脑总机消防检测条1份，用以证明经2020年8月2日测试，仍显示三楼裙房楼梯北点型烟感故障，说明至2020年8月2日消防仍存在问题，房屋仍然无法满足经营需求。 3.录音、授权委托书、签收材料各1份，用以证明在第三次开庭时双方同意由优儿宝公司核对装修物品数量后解除合同，园里园外公司一直积极沟通，但优儿宝公司一直拖延到2020年7月30日才委托员工来核对清点进而导致损失扩大，扩大损失不应由园里园外公司承担。 本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据优儿宝公司、园里园外公司的上诉请求及答辩意见，本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。关于租赁合同的解除及租赁物的腾退。在一审审理过程中，优儿宝公司、园里园外公司均确认双方之间的租赁合同于2020年5月9日解除。因此，原审法院据此对租赁合同解除事项予以认定，并无不当。租赁合同解除后，园里园外公司作为承租人应当及时将租赁商铺腾空并向优儿宝公司返还。基于园里园外公司未将商铺返还的事实及优儿宝公司要求园里园外公司腾退商铺的请求，原审法院判定由园里园外公司向优儿宝公司腾退租赁商铺，于法有据，应予以确认。关于租金及占有使用费的支付。对此，双方争议的焦点在于消防相关问题的认定。本院认为，首先，双方均确认在优儿宝公司将商铺交付给园里园外公司时，涉案商铺的消防设施是正常的。其次，园里园外公司在接收商铺后，对商铺进行了装修，且对消防设施进行了改造。但在此过程中，未有证据证明园里园外公司已就装修工程进行了消防设计备案并在完工后通过了消防验收备案。再者，案外人在进行内部装修时曾造成整个三楼消防回路短路，后物业公司通知已将短路情况修复。其后，消防部门出具决定书认定涉案商铺火灾自动报警系统无法检测，但同层其他两家租户的消防设施通过了消防部门的检测。综前所述，结合消防争议出现的时间节点以及前述可以查明的相关事实，并考虑双方当事人各自的过错程度，原审法院对优儿宝公司要求园里园外公司支付租金的诉讼请求酌情予以支持，符合公平原则，应予以确认。在租赁合同解除后，园里园外公司作为承租人未能及时将租赁商铺腾空并向优儿宝公司返还的，应由园里园外公司向优儿宝公司支付占有使用费。因此，原审法院判定园里园外公司向优儿宝公司支付自合同解除之次日至实际腾退之日止的占有使用费，于法有据。关于优儿宝公司中要求园里园外支付违约金的诉讼请求。如前所述，综合考量案件相关事实，为适度平衡双方当事人之间的利益，原审法院对优儿宝公司要求园里园外公司支付违约金的诉讼请求酌情不予支持，亦属合理。关于水电费及物业费的支付。根据在案有效证据及双方当事人的相关陈述，原审法院所核算的水电费、物业费，数额在合理范围内。在此基础上，扣减双方均同意扣除的押金，原审法院判定应由园里园外公司向优儿宝公司支付的水电费及物业费，并无不当。综上，优儿宝公司、园里园外公司的上诉请求，均依据不充分，难以得到支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19550元，由杭州优儿宝健康管理有限公司负担9583元，由杭州园里园外餐饮有限公司负担9967元。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  董 悦