四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16398号等16案（案号详见附表一） 上诉人（原审原告）：杜继书、俸燕等人（身份信息详见附表一）。 委托诉讼代理人：陈娟，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川荣跃房地产开发有限责任公司。住所地：四川省金堂县三中园区万安街**。 法定代表人：伍辉光，董事长。 委托诉讼代理人：刘彪，四川蜀都金丰律师事务所律师。 上诉人杜继书、俸燕等人因与被上诉人四川荣跃房地产开发有限责任公司（以下简称荣跃公司）商品房销售合同纠纷十六案，不服四川省金堂县人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜继书、俸燕等人上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判荣跃公司支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金；2、判令一审、二审诉讼费由荣跃公司承担。 主要事实和理由：一审法院以房屋登记部门不再办理房屋所有权证，荣跃公司在约定期限内事实上已不可能实现办理房屋所有权证，判决荣跃公司不承担违约责任，属于事实认识不清，适用法律错误。 一、杜继书、俸燕等人与荣跃公司签订《买卖合同》《补充协议》合法有效，对合同双方具有法律约束力。《买卖合同》约定“出卖人应在房屋交付使用之日起365日内办理房屋所有权转移登记……买受人不解除合同的，自应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付”，而荣跃公司未在约定时间前向杜继书、俸燕等人交付房屋所有权证。虽然金堂县于2016年8月22日已停止办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证，并于2016年8月29日起实施不动产统一登记政策，但实质上不动产权证书并未对房屋所有权证的本质属性进行变更，只是将房屋所有权证与国有土地使用权证合二为一，只是证件的名称发生变化，并不影响不动产物权设立、变更的效力。因此，2016年8月29日后，荣跃公司仍应按合同约定继续办理不动产权证书，事实上荣跃公司也按程序在办理不动产权证书，只是荣跃公司未及时履行合同义务，导致杜继书、俸燕等人迟迟未取得不动产权证，荣跃公司的行为已严重违约，应当承担违约责任。 二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”之规定，扣除法定延展期限，荣跃公司实际办理不动产权证时间仍远超合同约定，荣跃公司应当承担违约责任。 三、若按一审法院的逻辑，因房屋登记部门不再办理房屋所有权证，荣跃公司就不用承担违约金。买卖合同也没有约定要办理“不动产权证书”，那是不是说荣跃公司就可以不用办理相应权属证书？显然这是自相矛盾的，若出卖人以未约定要办理不动产权证书不办理相应登记，那买受人的权利将无法保障。 综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判，以维护杜继书、俸燕等人的合法权益。 杜继书、俸燕补充意见如下：1、我方认为虽然二证合一改变为不动产权证，合同亦未约定不动产权证的办理时间，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2项，我方认为荣跃公司实际是存在逾期办理不动产权证的行为，且逾期时间很长，其应当承担违约责任。2、二证合一后就不存在办理国土证的说法，故我方认为不能以《补充协议》中办理国土证的时间作为荣跃公司办理不动产权证的时间，不能将办理房屋所有权证和办理国土证的时间简单相加作为不动产权证的办理时间，我方认为这属于扩大解释，不利于买受人。 荣跃公司答辩称，1、根据杜继书、俸燕等人与荣跃公司之间的合同约定，荣跃公司交房时间是2016年2月2日，交房后满365天应办理房屋所有权证书。由此，直至2017年2月3日杜继书、俸燕等人就应当知道其权益受到侵害，故对方起诉的时间超过3年诉讼时效。2、不动产权证书原理爱是房屋所有权证，后来变更是因为政策原因导致我方不能及时办理，并且这属于事实上不能办理。3、荣跃公司认为违约金过高，请求人民法院予以调整。首先，2018年7月17日金堂发生洪灾，这导致资料打乱、遗失，从而致使未能为杜继书、俸燕等人及时办理产权证书。其次，该房产是由荣跃公司进行开发修建，并且保质保量完成，属于当时最好的地段，且周围配置了商场、电影院、餐饮、银行等。当时杜继书、俸燕等人购房价格为3300元，现房价已经升值至1万元左右，杜继书、俸燕等人没有实际损失，故请法院酌情予以调整。 杜继书、俸燕等人向一审法院起诉请求详见附表二。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院在此不再赘述。 一审法院认为：杜继书、俸燕等人与荣跃公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律，合法有效，当事人均应严格遵守。庭审中，双方针对逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效，产生意见分歧。荣跃公司认为，根据《商品房买卖合同》约定，荣跃公司交付商品房后应在365日内办理房屋所有权证书，如逾期未办理，荣跃公司就存在违约，杜继书、俸燕等人就知道或应当知道其权利受到侵害。因此，逾期之日即为诉讼时效期间起算之日，本案诉讼时效期间应从应当办理期间届满之日起算。杜继书、俸燕等人应在诉讼时效期间内主张权利，而杜继书、俸燕等人的起诉已经超过诉讼时效三年的法律规定。杜继书、俸燕等人认为，根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2点约定，合同中对违约金的支付时间表述为“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付”，该条明确约定了违约金的支付期限，只有当荣跃公司付款期限到期后不履行这一支付义务时，杜继书、俸燕等人才知其权利遭受侵害，故诉讼时效应从荣跃公司不履行支付违约金义务时起算。具体到本案，荣跃公司逾期为原告办理了房屋不动产权证书，违约金的诉讼时效起算时间应当从取得房屋不动产权证书第11日起计算，杜继书、俸燕等人提起诉讼之时显然未超过诉讼时效期间。即使诉讼时效存在争议，因本案债权是继续性债权，逾期办证违约金约定为按日计算，应当认定为每日发生的单个债权，故违约金也应当按照单个债权分别计算诉讼时效。一审法院认为，双方所争议的诉讼时效只有在荣跃公司办理房屋所有权证违约的情况下才涉及诉讼时效。根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2点的约定，结合本案查明的事实，荣跃公司应在交付房屋后365日内办理房屋所有权证。但本县房地产登记部门于2016年8月22日停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午9：00开始颁发新的不动产权证书。据此，房地产登记部门不再办理房屋所有权证，而是办理不动产权证书，即将房屋所有权证与国有土地使用权证“二证合一”。因此，荣跃公司在约定的期限内事实上已不可能实现办理房屋所有权证，故不承担违约责任。综上，杜继书、俸燕等人诉请荣跃公司支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，一审法院予以驳回。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决：驳回杜继书、俸燕等人的诉讼请求。案件受理费由原告杜继书、俸燕等人负担（具体金额详见附表四）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，杜继书、俸燕等人与荣跃公司签订的《商品房预售合同》及其补充协议系买卖双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行合同义务。根据杜继书、俸燕等人的上诉请求与被上诉人荣跃公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：荣跃公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证书的违约金。 根据双方签订的合同约定，荣跃公司应当在商品房交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。但根据本案查明的事实，金堂县于2016年8月22日停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午9：00开始颁发新的不动产权证书，开始实施不动产统一登记制度。不动产统一登记系将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记，颁发不动产权证书。金堂县开始实施不动产统一登记制度的时间在杜继书、俸燕等人与荣跃公司约定的办理房屋所有权证书时间之前，故荣跃公司在事实上已不能为杜继书、俸燕等人单独申请办理房屋所有权证书。而本案中，杜继书、俸燕等人系依照合同约定的逾期办理房屋所有权证书起诉主张逾期办证违约金。本院在上文已论述，在约定的办理房屋所有权证书时间届满前金堂县实施不动产统一登记，荣跃公司在事实上不能单独申请办理房屋所有权证书，因办证政策在约定的办理房屋所有权证书期限届满前发生变化，导致双方合同约定的单独办理房屋所有权证书的行为不能继续履行，该结果不应当归责于买卖合同双方，杜继书、俸燕等人提出荣跃公司给付逾期办理房屋所有权证书的违约金的请求，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由杜继书、俸燕等人负担（具体金额详见附表四）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2020）川0121民初                       二审案号（2020）川01民终                       上诉人身份信息                               1                       4151号                       16377号                       杜继书，男，1977年9月18日出生，汉族，住四川省通江县。             俸燕，女，1978年6月2日，汉族，住四川省金堂县。                               2                       4150号                       16386号                       胡怀平，男，1979年9月21日出生，汉族，住四川省金堂县。             吴碧英，女，1984年10月12日出生，汉族，住四川省金堂县。                               3                       4145号                       16387号                       曾朝文，男，1982年5月20日出生，汉族，住四川省金堂县。             向琼容，女，1983年8月10日出生，汉族，住四川省金堂县。                               4                       4226号                       16389号                       杨进城，男，1988年11月16日出生，汉族，住重庆市万州区。             贺曾巧，女，1985年10月15日出生，汉族，住四川省简阳市。                               5                       4194号                       16392号                       康娟，女，1986年10月24日出生，汉族，住四川省南江县。                               6                       4191号                       16393号                       唐强，男，1982年8月19日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。             邱敏，女，1989年2月3日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。                               7                       4147号                       16394号                       段泰应，男，1963年4月8日出生，汉族，住四川省金堂县。             张洪英，女，1965年11月28日出生，汉族，住四川省金堂县。                               8                       4217号                       16397号                       周杨，男，1984年8月18日出生，汉族，住四川省金堂县。             胡春竹，女，1990年8月10日出生，汉族，住四川省渠县。                               9                       4189号                       16398号                       周地森，男，1987年2月25日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。             陈泳竹，女，1988年10月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。                               10                       4228号                       16400号                       李杰，男，1990年10月22日出生，汉族，住四川省威远县。                               11                       4144号                       16403号                       蒋延勇，男，1982年2月6日出生，汉族，住四川省金堂县。             贾园园，女，1986年5月18日出生，汉族，住四川省金堂县。                               12                       4141号                       16406号                       彭学东，男，1978年11月1日出生，汉族，住四川省金堂县。             肖苗，女，1983年12月25日出生，汉族，住四川省金堂县。                               13                       4143号                       16413号                       卢强，男，1991年12月10日出生，汉族，住四川省金堂县。             刘琴，女，1993年5月1日出生，汉族，住四川省金堂县。                               14                       4138号                       16417号                       段开有，男，1986年2月8日出生，汉族，住四川省金堂县。             雷明利，女，1986年10月18日出生，汉族，住四川省金堂县。                               15                       4146号                       16423号                       钟海军，男，1978年8月22日出生，汉族，住四川省金堂县。             周敏秀，女，1975年2月2日出生，汉族，住四川省金堂县。                               16                       4142号                       16426号                       胡怀泽，男，1981年12月5日出生，汉族，住四川省金堂县。             孙小梅，女，1980年9月18日出生，汉族，住四川省金堂县。                                           附表二                               序号                       一审案号             （2020）川0121民初                       二审案号（2020）川01民终                       一审诉讼请求                       二审上诉请求支付违约金金额                               1                       4151号                       16377号                       1、判决被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金28 198.07元；2、判决被告承担本案的全部案件受理费。                       28 198.07元                               2                       4150号                       16386号                       1、判决被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金26 748.4元；2、判决被告承担本案的全部案件受理费。                       26 748.4元                               3                       4145号                       16387号                       1、判决被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金21 386.49元；2、判决被告承担本案的全部案件受理费。                       21 386.49元                               4                       4226号                       16389号                       1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金26 688.29元；2、判令被告承担本案诉讼费。                       26 688.29元                               5                       4194号                       16392号                       1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金29 220.69元；2、判令被告承担本案诉讼费。                       29 220.69元                               6                       4191号                       16393号                       1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金28 365元；2、判令被告承担本案诉讼费。                       28 365元                               7                       4147号                       16394号                       1、判决被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金22 733.6元；2、判决被告承担本案的全部案件受理费。                       22 733.6元                               8                       4217号                       16397号                       1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金27 640.96元；2、判令被告承担本案诉讼费。                       27 640.96元                               9                       4189号                       16398号                       1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金30 199.42元；2、判令被告承担本案诉讼费。                       30 199.42元                               10                       4228号                       16400号                       1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金30 008.39元；2、判令被告承担本案诉讼费。                       30 008.39元                               11                       4144号                       16403号                       1、判决被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金26 542元；2、判决被告承担本案的全部案件受理费。                       26 542元                               12                       4141号                       16406号                       1、判决被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金23 776元；2、判决被告承担本案的全部案件受理费。                       23 776元                               13                       4143号                       16413号                       1、判决被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金17 297.36元；2、判决被告承担本案的全部案件受理费。                       17 297.36元                               14                       4138号                       16417号                       1、判决被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金40 848元；2、判决被告承担本案的全部案件受理费。                       40 848元                               15                       4146号                       16423号                       1、判决被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金25 524元；2、判决被告承担本案的全部案件受理费。                       25 524元                               16                       4142号                       16426号                       1、判决被告向二原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金28 151.08元；2、判决被告承担本案的全部案件受理费。                       28 151.08元                                           附表三                               序号                       一审案号             （2020）川0121民初                       二审案号             （2020）川01民终                       约定交房时间                       实际交房时间                       实际取得不动产权证书时间                               1                       4151号                       16377号                       2016年5月28日                       2016年5月13日                       2019年6月24日                               2                       4150号                       16386号                       2016年5月28日                       2016年5月31日                       2018年12月26日                               3                       4145号                       16387号                       2016年5月28日                       2018年12月26日                       2018年12月26日                               4                       4226号                       16389号                       2016年5月28日                       2016年2月2日                       2019年6月21日                               5                       4194号                       16392号                       2016年5月28日                       2016年5月10日                       2019年5月28日                               6                       4191号                       16393号                       2016年5月28日                       2016年5月10日                       2019年6月24日                               7                       4147号                       16394号                       2016年5月28日                       2016年5月28日                       2019年5月22日                               8                       4217号                       16397号                       2016年5月28日                       2016年2月2日                       2019年5月22日                               9                       4189号                       16398号                       2016年5月28日                       2016年5月10日                       2019年10月14日                               10                       4228号                       16400号                       2016年5月28日                       2016年5月24日                       2019年6月21日                               11                       4144号                       16403号                       2016年5月28日                       2016年5月28日                       2018年12月26日                               12                       4141号                       16406号                       2016年5月28日                       2016年5月10日                       2019年5月23日                               13                       4143号                       16413号                       2016年5月28日                       2016年5月24日                       2018年12月26日                               14                       4138号                       16417号                       2016年5月28日                       2016年5月28日                       2019年9月26日                               15                       4146号                       16423号                       2016年5月28日                       2016年2月2日                       2019年1月11日                               16                       4142号                       16426号                       2016年5月28日                       2016年5月24日                       2019年1月30日                                           附表四                               序号                       一审案号             （2020）川0121民初                       二审案号             （2020）川01民终                       一审诉讼费用缴费金额                       二审诉讼费用缴费金额                               1                       4151号                       16377号                       252元                       504元                               2                       4150号                       16386号                       234元                       468元                               3                       4145号                       16387号                       167元                       334元                               4                       4226号                       16389号                       234元                       468元                               5                       4194号                       16392号                       265元                       530元                               6                       4191号                       16393号                       255元                       510元                               7                       4147号                       16394号                       184元                       368元                               8                       4217号                       16397号                       246元                       492元                               9                       4189号                       16398号                       277元                       554元                               10                       4228号                       16400号                       275元                       550元                               11                       4144号                       16403号                       232元                       464元                               12                       4141号                       16406号                       197元                       394元                               13                       4143号                       16413号                       116元                       232元                               14                       4138号                       16417号                       411元                       822元                               15                       4146号                       16423号                       219元                       438元                               16                       4142号                       16426号                       252元                       504元