上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9599号上诉人（原审被告、反诉原告）：张治洲，男，1951年1月18日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李佩珍，女，1984年5月6日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。两上诉人之共同委托诉讼代理人：张海峰（系张治洲之子、李佩珍丈夫），1973年10月25日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙莉，女，1985年4月9日生，汉族，住江西省九江市濂溪区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙方贵，男，1983年11月20日生，汉族，住江西省九江市都昌县。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：白宇晨，上海市百良律师事务所律师。上诉人张治洲、李佩珍因与被上诉人孙莉、孙方贵房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张治洲、李佩珍上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付违约金人民币（下同）50万元。事实和理由：被上诉人明知上诉人拖欠外债，急需用钱，仍拖延时间，寻找各种理由和借口不签网签合同，其严重的违约行为导致上诉人遭受巨大的经济损失，被上诉人理应按照违约金标准全额赔偿。被上诉人孙莉、孙方贵辩称，因市场因素导致被上诉人的房屋至今未能售出，不具备购房资格和购房资金，被上诉人主观上不具有过错；双方已协议变更原合同的付款约定和履行方式，被上诉人不存在恶意解约的违约行为；上诉人明知被上诉人不符合限购政策以及购房资金来源不稳定却仍与被上诉人签约，上诉人放任协议履行不能的风险发生，其理应自行负担大部分损失，故其认为一审判决正确，要求维持原判。孙莉、孙方贵向一审法院起诉，请求判令：1、解除双方于2019年5月4日签订的《房地产买卖居间协议》;2、张治洲、李佩珍返还孙莉、孙方贵购房款50万元;3、张治洲、李佩珍承担孙莉、孙方贵支出的诉讼保全保险费1,000元。张治洲、李佩珍则提起反诉，请求判令：1、解除双方于2019年5月4日签订的涉案协议；2、孙莉、孙方贵支付张治洲、李佩珍违约金83.6万元。一审法院认定事实：上海市松江区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）房屋产权人为张治洲、李佩珍、张海峰以及案外人陈某、张某，陈某系张治洲妻子，张海峰系张某父亲，系争房屋建筑面积为154.90平方米，类型为公寓。2019年5月4日，孙莉、孙方贵（乙方）与张治洲、李佩珍（甲方）经案外人上海XX事务所（丙方，以下简称中介方）签订涉案协议，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价款为418万元，房屋未设立抵押及租赁。协议第3.2条约定，如甲方签署本协议，则意向金转为定金，乙方应于甲方签署协议后当日自行或通过丙方补足定金至20万元。协议第3.3条约定，甲乙双方应当在本协议签署后25日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。协议第3.4条约定，首期房价款乙方应于签订买卖合同示范文本当日向甲方支付首期房价款20万元整……。协议第3.5条约定，第二期房价款乙方通过丙方或直接向甲方支付276万元，支付期间2019年11月5日之前。合同第3.6条约定，乙方通过如下方式支付第三期房价款120万元……贷款支付的，若贷款金额不足，则乙方应于办理交易过户手续当天以现金补足……自筹资金应于过户当日通过丙方或直接支付给甲方。协议第3.7条约定，甲乙双方应于2019年11月30日之前共赴房地产交易中心申请办理过户及抵押（若有）登记手续……。协议第3.8条约定，尾款计2万元，交房时间为款清交房。协议第4.6条补充条款约定，甲、乙、丙三方一致协商，乙方于2019年5月31日前向甲方支付房款伍拾万元整（含定金），该笔房款在第二笔房款中扣除。乙方于2019年11月5日前再向甲方支付房款贰佰肆拾陆万元。协议第六条约定，若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金……；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还……。协议第七条约定，一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，也可单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。协议第8.1条约定，丙方已对房地产市场限售等政策细则进行了详细的解释，甲乙双方均已认真查阅了本协议的全部条款，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿意按本协议约定严格履行，该条款由孙莉、孙方贵及张治洲、李佩珍签字。协议第二十条约定，如乙方的房屋提前出售，收到房款，承诺于收到房款之日起3个工作日内支付给甲方。协议另对其他相关事项进行了约定。原审另认定，2019年5月4日至31日，孙莉、孙方贵共计向张治洲、李佩珍付款50万元。2019年5月5日至9月1日期间，双方多次通过微信沟通。其中，5月5日，孙莉、孙方贵称，中介向其致电表示张治洲、李佩珍家人打电话了，不能因为房子的事情不开心，直接退本金就可以了。张治洲、李佩珍回复表示已经商量好了绝不反悔。5月31日，张治洲、李佩珍询问孙莉、孙方贵网签合同签了吗，孙莉、孙方贵表示其房子没买（卖）不能签，张治洲、李佩珍表示那就一起再等两个月吧。6月11日，张治洲、李佩珍询问孙莉、孙方贵房屋是否售出，孙莉、孙方贵表示没有，张治洲、李佩珍继而询问孙莉、孙方贵是否跟中介说过，这边有人可以卖，孙莉、孙方贵表示张治洲、李佩珍什么时候过去拿产证，其跟中介说过了。张治洲、李佩珍回复称，已经去过中介，协议是三方签了，不是双方说了算，再说一房不能多卖，要孙莉、孙方贵想清楚。8月11日，张治洲、李佩珍询问孙莉、孙方贵能否帮忙付部分房款，孙莉、孙方贵表示没钱，等其房屋出售了有了首付就付。8月30日，张治洲、李佩珍再次联系孙莉、孙方贵询问情况，并表示没空过来也行，就是能否告知其有无办法解决10万元。原审再认定，2019年9月，孙莉、孙方贵至张治洲、李佩珍家中进行协商。张治洲、李佩珍表示其房子订好了，并询问孙莉、孙方贵房屋出售情况。孙莉、孙方贵称还未售出，张治洲、李佩珍称那还有两个月。张治洲、李佩珍继而询问能否先支付40万，其要付给上家。孙莉、孙方贵表示房子不好卖，能不能两种方案商量下，一种是孙莉、孙方贵再支付10万，等孙莉、孙方贵的房子出售后，再办过户以及付款。第二种是张治洲、李佩珍继续出售系争房屋，如售价低于418万，孙莉、孙方贵支付中间差价。张治洲、李佩珍称，卖房后定了他处房子，也是分期付款。孙莉、孙方贵继续表示张治洲、李佩珍可以出售系争房屋，如还是418万售出，愿意额外给3万元补偿，因为当中也耽误了张治洲、李佩珍时间，比较抱歉。张治洲、李佩珍询问孙莉、孙方贵能否再付10万购房款。孙莉、孙方贵称要等其房子出售。张治洲、李佩珍继而表示，系争房屋能售出，孙莉、孙方贵补差价，但如果卖不掉怎么办。孙莉、孙方贵称其房屋已经一再降价，但还没售出，所以大家考虑下哪个方案。张治洲、李佩珍表示都可以，分几步也好，关键是孙莉、孙方贵能否帮忙解决10万元。孙莉、孙方贵又表示，如果再支付10万元购房款，大家都没卖掉怎么办。双方随即就孙莉、孙方贵的在售房屋状态、售价等进行了交谈。孙莉、孙方贵称，要么9月、10月双方各自的房屋同步在卖，如果孙莉、孙方贵先卖掉了，就告诉张治洲、李佩珍，张治洲、李佩珍停止挂牌，双方继续交易，如果张治洲、李佩珍先卖掉了，孙莉、孙方贵就补足两次交易的差价，但是如孙莉、孙方贵再支付10万，张治洲、李佩珍就不能再挂牌，就要等孙莉、孙方贵出售后与孙莉、孙方贵交易。张治洲、李佩珍表示不知道孙莉、孙方贵房屋何时出售，关键是11月份要用钱，孙莉、孙方贵到时候还有钱要付，孙莉、孙方贵是否能狠下心出售其房屋，如果11月、12月还卖不掉怎么办。张治洲、李佩珍说其还询问过中介如果继续挂牌，会不会变成其违约。孙莉、孙方贵表示不会的。张治洲、李佩珍担心孙莉、孙方贵房子8月还没出售，到11月能不能按时付款也存疑，且表示即便孙莉、孙方贵再支付了10万元，其余的钱拖着不付，也不是办法。孙莉、孙方贵再次表示张治洲、李佩珍继续挂牌出售系争房屋。张治洲、李佩珍则称，挂牌的话，如果8月底卖不掉，还不如卖给孙莉、孙方贵，另签合同的话，交易周期也需要时间的，如果孙莉、孙方贵付了一百多万或者凑个五十万，拖到12月再付款也是可以的。孙莉、孙方贵表示还是麻烦张治洲、李佩珍挂牌继续出售。张治洲、李佩珍则称，还是需要孙莉、孙方贵11月份至少付一些钱，比如50万，这样可以先网签掉，等孙莉、孙方贵出售了自己房子再付款。孙莉、孙方贵表示其房子未售出也无力支付50万，并双方还是先继续各自挂牌吧。张治洲、李佩珍称，如果11月份孙莉、孙方贵付不了钱算孙莉、孙方贵违约的，违约金20%的，所以希望孙莉、孙方贵还不如11月至少筹款50万给张治洲、李佩珍，孙莉、孙方贵可以定定心卖房，张治洲、李佩珍也愿意等，考虑到回款周期，现在大家可以同时卖房，但如果到9月份孙莉、孙方贵还没卖出房屋，就应该想想后续的付款方案了。原审又认定，2019年11月13日，张治洲、李佩珍向孙莉、孙方贵发出《房款催款告知书》，载明根据双方所签涉案协议，孙莉、孙方贵应于2019年11月5日前支付的246万元购房款至今未付，如孙莉、孙方贵未按约履行，张治洲、李佩珍将追究其违约责任。2019年11月17日，双方至中介处协商。孙莉、孙方贵表示其房屋未出售，没有钱，如果张治洲、李佩珍能等就等，如果不能等，就退还30万。张治洲、李佩珍表示，如果孙莉、孙方贵要违约，按照合同约定是要赔偿20%的购房款，希望孙莉、孙方贵能再支付20万元的购房款。孙莉、孙方贵表示即便能解决20万元，但是其房屋尚未售出，继续交易也无法过户，且后续购房款也没办法。张治洲、李佩珍表示愿意等到11月30日，希望孙莉、孙方贵尽快出售名下的房屋。孙莉、孙方贵表示因为市场原因房屋还是难以售出，如果要借款购买系争房屋，资金压力过大，如果张治洲、李佩珍能等，那就先支付一些款项，等孙莉、孙方贵房屋出售后再付款，但是如果房子没卖，张治洲、李佩珍也不要过一段时间又催款，如果双方能协商好，就签协议固定下来。张治洲、李佩珍表示如果违约，定金不退，还有20%的违约金条款，且张治洲、李佩珍并无资金，即便要退款也要等到系争房屋出售后。双方就此多番协商，但未达成一致意见。2019年11月18日，孙莉、孙方贵通过中介向张治洲、李佩珍发出《解除居间协议和催收房款告知书》，载明本次交易为二手房置换，然孙莉、孙方贵房屋没有卖掉，无法支付后续房款及完成过户，只能解除涉案协议，本着契约精神，孙莉、孙方贵所付定金可以不予收回，但请张治洲、李佩珍在一周内（2019年11月25日前）退还孙莉、孙方贵提前支付的房款30万元，如逾期没有退回孙莉、孙方贵将追究张治洲、李佩珍法律责任，并重新认责定金归属问题。2019年11月20日，张治洲、李佩珍向孙莉、孙方贵再次发出《房款催款告知书》，称孙莉、孙方贵在告知书中所称二手房置换与张治洲、李佩珍无关，张治洲、李佩珍不接受孙莉、孙方贵单方解约行为，要求孙莉、孙方贵继续履约，并于2019年11月30日前支付应在2019年11月5日之前支付给张治洲、李佩珍的购房款246万元，如继续不按约付款，张治洲、李佩珍将追究其违约责任。2019年12月4日，张治洲、李佩珍向孙莉、孙方贵发出《签订上海市房地产买卖合同及房款催款告知书》，要求孙莉、孙方贵在收到该告知书10日内网签，并在2019年12月31日前支付第二次应支付的购房款246万元。如孙莉、孙方贵拖延不付，张治洲、李佩珍将追究孙莉、孙方贵的违约责任。原审庭审中，双方一致确认，因孙莉、孙方贵房屋尚未出售，不具备网签资格，故双方未能在约定时间网签。孙莉、孙方贵称，涉案协议签订时张治洲、李佩珍明知其置换房屋，而现在孙莉、孙方贵房屋未能售出，双方曾在2019年9月变更了协议内容，之后张治洲、李佩珍提出催款，孙莉、孙方贵发送了解除通知，但涉案协议当时实际未解除，是双方开庭当天合意解除。张治洲、李佩珍则称，孙莉、孙方贵未按约网签在先，其后未能按约支付购房款，还发函要求解除合同，故合同解除系孙莉、孙方贵违约所致。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方对解除系争房屋买卖关系均无异议，但对于此系双方合意解除还是孙莉、孙方贵单方违约解除存在分歧。就此，一审法院作如下分析：首先，孙莉、孙方贵称张治洲、李佩珍出售系争房屋未征得全体产权人同意，显然与事实不符。孙莉、孙方贵置换过程中出售名下房屋未果，导致双方未能网签，此系孙莉、孙方贵违约。其次，在孙莉、孙方贵未能及时出售名下房屋，继而担心后续付款能力的情况下，双方虽进行过磋商，然未能形成一致合意变更原约定，且张治洲、李佩珍始终强调，如未能按照孙莉、孙方贵设想的方案进行，孙莉、孙方贵仍应按约履行第二笔付款义务。故双方约定的第二笔购房款246万元支付期限届满时，孙莉、孙方贵未能按约付款，亦系孙莉、孙方贵违约。再次，张治洲、李佩珍按约向孙莉、孙方贵催款时，孙莉、孙方贵发函称因房屋无法出售故无力支付后续购房款及完成过户，并要求解除涉案协议，显属违约。最后，整个交易过程，张治洲、李佩珍为促成交易多次与孙莉、孙方贵协商，在孙莉、孙方贵要求解约时，仍积极发函催告，希望能够继续交易，直至孙莉、孙方贵提起本案诉讼后，才以反诉方式依法依约行使解除权。综上，正是孙莉、孙方贵违约行为，方导致了本次交易未能进行，孙莉、孙方贵应承担相应的违约责任。又因涉案协议系双方与中介方三方所签，故一审法院依法认定，双方就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖部分自张治洲、李佩珍解除通知送达孙莉、孙方贵之日解除，即本案反诉状副本送达之日2020年6月8日。合同解除后，张治洲、李佩珍应将孙莉、孙方贵已付购房款50万元予以返还。但因孙莉、孙方贵属于违约方，故其无权要求张治洲、李佩珍承担诉讼保全保险费用，且该费用的负担本身无双方合同约定，也非必然发生，一审法院对孙莉、孙方贵的该项本诉请求不予支持。对于张治洲、李佩珍反诉主张的违约金，张治洲、李佩珍系依照涉案协议违约责任条款向孙莉、孙方贵主张，具有合同依据、事实依据及法律依据。但对于违约金标准本身，孙莉、孙方贵称主张违约金标准过高，请求一审法院予以调整，故一审法院结合在案证据，兼顾张治洲、李佩珍的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金为30万元。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百一十四条之规定,于二〇二〇年七月二十一日判决：一、确认双方就坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖部分于2020年6月8日解除；二、张治洲、李佩珍于判决生效之日起十日内返还孙莉、孙方贵购房款500,000元；三、孙莉、孙方贵于判决生效之日起十日内支付张治洲、李佩珍违约金300,000元；四、驳回孙莉、孙方贵的其余本诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800元，减半收取4,400元，反诉案件受理费6,080元，财产保全费3,020元，合计诉讼费13,500元，由孙莉、孙方贵负担7,820元(已付)，由张治洲、李佩珍负担5,680元（已付）。二审中，上诉人出示安居客关于XX苑房源售价截图一组，旨在证明XX苑的挂牌房源有大幅下降趋势。被上诉人认为链家网站显示涉讼小区成交价每平方米3万元，故上诉人出示的挂牌价没有参考意义。本院认为上诉人出示的材料不具有证据效力。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《房地产买卖居间协议》于法无悖，双方均应恪守。本案中，孙莉、孙方贵未能按约支付购房款，致使协议不能继续履行，故其系违约方，应承担违约责任。孙莉、孙方贵主张双方已协议变更原合同的付款约定和履行方式，然现有证据并不能反映出该事实之存在，故此辩解理由，本院显难采纳。本院同时认为，原审法院综合考虑当事人过错、出卖方实际损失、预期利益诸因素而酌定之违约金，合理妥当，可予维持。本院还需指出，张治洲、李佩珍拖欠外债的损失，不属于孙莉、孙方贵签约时可预见到的未来违约可能造成的损失范围内，故在本案中不应作为确定违约金的考量依据。至于张治洲、李佩珍关于其自己违约造成的名誉、信用损害，显与本案无涉。综上所述，上诉人张治洲、李佩珍关于撤销一审判决第三项，改判孙莉、孙方贵支付违约金50万元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人张治洲、李佩珍负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月二十三日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……