贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初15052号原告：吴某，女，土家族，1990年3月21日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健，贵州听策律师事务所实习律师。原告：柴某，男，土家族，1989年10月14日生，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健，贵州听策律师事务所实习律师。被告：贵州集成房地产开发有限公司，地址贵州省贵阳市云岩区中坝路**。法定代表人：刘长波，职务：董事长。委托诉讼代理人：王玉林。原告吴某、柴某与被告贵州集成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告吴某、柴某的委托诉讼代理人黄平忠与被告贵州集成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某、柴某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理转移登记的违约金（以已付房款人民币450000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2017年12月31日起支付至被告通知办理商品房转移登记的有关文书之日止，现暂计算至起诉之日为人民币36450元)；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年6月19日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买贵阳恒大帝景第13栋1单元5层2号房，购房总价款为450000元。被告应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关材料交付给原告，合同同时对其他事项也进行约定。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未依约将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，也未向原告承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院请求如前。被告贵州集成房地产开发有限公司辩称：首先针对逾期办证的原告都已实际收房，应当按照补充协议的约定，办证的期限起算日为实际交房的次日起720日，部分为730日；第二，我司已于2020年3月17日领取大产权证，已具备办理商品房初始登记的条件，2020年3月21日登报通知办证，故逾期办证办证违约金至我司通知之日止。针对补充协议720日起算的原告，主合同第22条第3款，只约定退房的标准是银行同期活期存款利率而未约定不退房的情形支付违约金的标准；第三，按照主合同不退房的情形也不应比退房的高，针对730日起算的原告180天后的违约金比率，应结合被告违约程度，原告损失情况，以及当地的经济状况申请法院调解至万分之0.5计算；第四，我司于2019年11月25日已经取得商品房交付使用备案证书，直到2020年3月17日才取得大产权证，在该期间也有受到新冠疫情的影响导致我司延缓取得相关证书，即使认定我司逾期办证的违约金，应扣除疫情期间。经审理查明，2014年6月19日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区，购房款总额450000元。合同第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金”。第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第九条约定双方同意本合同第二十二条第二款变更如下：双方同意以交房日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内，向产权登记机关申请办理现房销售证明书（初始登记），如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2020年3月17日，被告取得案涉房屋的不动产登记。2020年3月21日，被告在《贵阳晚报》刊登了《关于贵阳恒大帝景项目办理产权的通知》，通知业主“贵阳恒大帝景项目二组团8、9、11、12、13、15、16、17栋楼住宅、负1层-负4层商业部分已具备产权办理条件，将于2020年3月20日起开始办理产权手续”。另查，案涉房屋小区名称由“圣泉流云·林城国际”变更为“贵阳恒大帝景项目”。另，本院受理了案涉小区其他业主诉本案被告的商品房销售合同纠纷，案件中查明，被告与其他业主签订的《商品房买卖合同》中约定：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。以上事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同全面履行义务。原告已按照合同约定支付全部的购房款，但被告未在2017年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而是于2020年3月21日通知原告办理产权证，已构成违约，应承担违约责任。但双方对于超出180日的逾期办证违约金标准未约定，本院参照案涉小区其他业主与被告签订的《商品房买卖合同》的约定标准计算，即按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故逾期办证的违约金应以购房款为基数从被告实际违约之日即2018年1月1日起按日万分之一计算至被告通知业主办证之日即2020年3月21日止。本案被告共逾期810天，应支付违约金为450000元×0.0001×810天≈36450元，故对于原告诉请的违约金，本院在36450元范围内予以支持，超出部分本院不予支持。对于被告辩称原告主张的违约金起算时间应以《补充协议》约定为准的辩论意见，本院认为，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，《补充协议》的该条款不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，故应当以主合同《商品房买卖合同》的约定为准，故对于被告的该辩论意见，本院不予采纳。对于被告的其他辩论意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告吴某、柴某逾期办证违约金36450元；二、驳回原告吴某、柴某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费711元，减半收取355.5元，由被告贵州集成房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  吴喜圆二〇二〇年十一月九日法官助理郭颖书记员龚林羽