长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0104民初5689号原告：交通银行股份有限公司吉林省分行，住所地长春市朝阳区人民大街**。负责人：刘清军，该行行长。委托诉讼代理人：孙岩，该公司职员。委托诉讼代理人：邱旭，该公司职员。被告：刘国体，男，1968年10月10日，汉族，住长春市经济开发**。被告：长春海悦房地产开发有限公司，住所，住所地经济开发区东南湖大路**div>法定代表人：张智超，董事长。委托诉讼代理人：王璟琪，吉林瀛庆律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司吉林省分行与被告刘国体、长春海悦房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙岩、邱旭、被告长春海悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人王璟琪到庭参加了诉讼；被告刘国体经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告刘国体立即偿还原告贷款本金267,749.33元及相应利息及罚息、复利（利息按借款合同规定计至全部贷款给付完毕止)。2、判令被告长春海悦房地产开发有限公司对前述贷款相本息及罚息、复利的偿还承担连带保证责任。3、判令二被告承担本案诉讼费等相关费用。事实与理由：原告与被告刘国体于2015年4月14日签订了一份《个人房产抵押贷款合同》合同约定，刘国体向交通银行股份有限公司吉林省分行借款人民币51万元,期限为2015年4月14日至2025年4月14日（共120个月),利率为月息4.916667‰，按月等额本息还款法还款。贷款担保方式:长春海悦房地产开发有限公司。在我行签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》为上述全部贷款本息及原告为实现债权所产生的相关费用承担连带保证责任。上述合同签订后我行如约向刘国体发放了贷款，并完全履行了合同规定的义务。刘国体在贷款使用初期尚能及时按期还款。2020年2月后被告刘国体开始不能正常还款。虽经我行多次催要,被告均已各种理由拖延不还。截止2020年7月借款人尚欠我行贷款本金267,749.33元,应收未收利息6,299.56元,应收未收罚息505.47元。根据《个人房产抵押贷款合同》第十三条约定，原告有权宣布贷款合同项下贷款全部提前到期并要求被告偿还拖欠原告的全部贷款本息。为维护原告的合法权益，保护合法债权，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条和第一百零八条及《个人房产抵押贷款合同》第十三条,及《人住房抵押贷款业务合作协议》1.3.1条，提出诉讼:要求被告刘国体立即归还我行全部贷款本息及罚息、复利;长春海悦房地产开发有限公司对该贷款相应本息及罚息、复利的偿还承担连带保证责任;案件相关费用由二被告承担。被告长春海悦房地产开发有限公司辩称，原告起诉状中所说属实。被告刘国体于2015年4月14日与原告交通银行股份有限公司吉林省分行签订了个人房产贷款抵押合同，贷款本金51万元，用于购买长春市经济开发北区远达大街与乙一路交汇长春市中海·寰宇天下一期77地块C7号楼104号，该房屋当时未办理抵押登记。长春海悦房地产开发有限公司承担阶段性保证责任，原告银行作为抵押权权利人对抵押权登记义务对三方权利义务关系约定不明确，个人住房抵押贷款业务合作协议第3.6条，被告海悦房地产公司负有协助办理的义务，但办理抵押登记的义务在原告银行，但由于原告怠于办理抵押物登记，导致开发商的阶段性保证责任无法终止，被告海悦房地产公司应当免责。被告刘国体未参加诉讼，未提交书面答辩意见。本院经审理认定的事实如下：2015年4月14日，被告刘国体和交通银行签订了《个人房产抵押贷款合同》，向交通银行股份有限公司吉林省分行申请贷款,贷款用于购买坐落于长春市××区交汇中海·寰宇天下一期77地块C7号楼104号,约定借款本金51万元，借款期限2015年4月14日至2025年4月14日，长春海悦房地产开发有限公司对该笔贷款承担阶段性保证责任。2020年10月14日,律师前往房产档案馆进行刘国体个人存量房查询，确认坐落长春市经济开发北区远达大街与乙一路交汇中海·寰宇天下一期77地块C7号楼104号的房屋权利证号吉（2017）长春市不动产证明第01011**,丘地号7-1/363-35(104),房屋未办理抵押登记。贷款发放后，刘国体依照合同约定偿还了部分贷款本金及利息，刘国体自逾期未还款违反了《个人房产抵押贷款合同》的约定，产生违约。截止至2020年10月12日被告刘国体拖欠借款本金267,749.33元、各项利息9,215.06元、应收未收罚息1,041.39元，合计269,005.33元。以上查明的事实，有个人房产抵押贷款合同、借款凭证、个人房产抵押贷款合作协议、系统信息、刘国体个人存量房信息结果查询证明、备案证明、情况说明、房屋预告登记证明交接记录、庭审笔录予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，交通银行股份有限公司吉林省分行与刘国体签订的《个人房产抵押贷款合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，故应认定合同合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。被告刘国体未按合同约定履行还款义务，违约在先，原告有权申请提前收回贷款本金及相应利息、罚息，对原告的该项主张本院予以支持。被告长春海悦房地产开发有限公司对于该笔贷款自愿提供连带担保，应按法律规定承担保证责任。根据原告与被告长春海悦房地产开发有限公司签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》第三页第1.3.1条款“……购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，乙方的保证责任解除。但在甲方取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，乙方对该部分应付款项仍应承担保证义务”约定，截止到开庭之日，被告长春海悦房地产开发有限公司未能向原告提交他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本；长春海悦房地产开发有限公司虽然提供了向原告交付《预告登记》的相关手续，但是依据法律规定，《预告登记》不能代替正式办理的他项权利证明，所以长春海悦房地产开发有限公司的保证责任依法不能解除；被告长春海悦房地产开发有限公司无法提供证据证明是由于原告的原因导致无法办理本案争议房屋的他项权利证明，对于长春海悦房地产开发有限公司的辩解，本院不予支持；在房屋他项权利证明未能办理完毕之前，被告长春海悦房地产开发有限公司应当承担阶段性担保责任，对于原告该项主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告刘国体于判决生效后十日内立即偿还拖欠原告交通银行股份有限公司吉林省分行剩余房屋贷款本金267,749.33元、2020年10月12日之前各项利息9,215.06元,应收未收罚息1,041.39元，合计269,005.33元；2020年10月12日之后至欠款全部还清时止的逾期利息、复利（按合同第14.1条约定计算，以本金267,749.33元为基数、按罚息利率6.1249995%计算逾期利息，并对应付未付利息计收复利）。二、被告长春海悦房地产开发有限公司对本判决第一项承担阶段性连带保证责任（保证责任至本案贷款购买房屋办理完他项权证书手续并交付给原告交通银行股份有限公司吉林省分行止）；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、驳回原告交通银行股份有限公司吉林省分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,316.00元，减半收取2,658.00元，由被告刘国体承担；被告长春海悦房地产开发有限公司承担连带给付责任（保证期限至本案涉及的购买房屋办理完他项权证书手续并交付原告交通银行股份有限公司吉林省分行行止，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  曹春江二〇二〇年十一月十六日书记员  高梓熙