江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初4986号原告：苏州诚邦物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑街道葑谊新村****。法定代表人：朱丹丹，总经理。委托诉讼代理人：闾健、单璐，江苏同益大地律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司苏州相城支行，住所，住所地江苏省苏州市相城区元和街道澄和路**div>负责人：王薇。委托诉讼代理人：高洁，系该公司员工。原告苏州诚邦物业管理有限公司（以下简称诚邦物业公司）与被告中国农业银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称农行相城支行）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，由审判员黄伟适用简易程序独任审判。本院于2019年9月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人闾健，被告委托诉讼代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的自2015年8月1日至2017年5月31日期间的物业费98821.8元及滞纳金74570.03元（滞纳金按照日万分之五的标准，暂计算至2020年7月31日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告系苏州市相城区智海商务广场前期物业管理公司，被告系智海商务广场的租户。根据《苏州市物业管理委托合同》约定的物业费标准为每月4.83元/平方米。被告与业主之间的租赁合同约定，物业费由租户即被告支付，且之前也一直由被告支付。被告最后一期的物业费交至2015年7月31日，之后未再缴纳直至原告撤出之海商务广场。被告无故拖欠原告物业服务费，严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉来院，请求判如所请。审理中，原告明确物业费计算方法为：4.83元/平方米/月，930平方米，2015年8月1日至2017年5月31日。滞纳金的法律性质是逾期付款违约金，计算方法为：分四段；第一段，2015年8月1日至2015年12月31日的物业费是22459.5元，该款自2016年2月1日起计算；第二段，2016年1月1日至2016年6月30日的物业费是26951.4元，该款自2016年2月1日起计算；第三段，2016年7月1日至2016年12月31日的物业费是26951.4元，该款自2016年8月1日起计算；第四段，2017年1月1日至2017年5月31日的物业费是22459.5元，该款自2017年2月1日起计算；均按照每日万分之五，均计算至2020年7月31日止，之后不再计算。被告农行相城支行辩称，被告与钱仁元、孙福英、曹凤美、蒋美娟等8人签订了房屋租赁合同，租赁使用元和街道阳澄湖西路789号智海商务广场东区5层中1-2层，930平方米，租赁期限2014年7月1日至2019年6月30日，到期后续签合同，目前还在该区租赁使用房屋。租赁合同中未约定物业费。出租方、承租方均未与原告签订物业服务合同，是由苏州智海实业有限公司与原告签订的物业服务合同，期限是2013年8月1日至2015年7月31日，出租方就是业主方，苏州智海实业有限公司是该物业的开发公司。2015年7月31日为止的物业费已经全部支付给原告。因为该合同到期后，并无签订新的合同，原告也未提供物业费发票，故被告未继续向原告缴纳物业费。被告向苏州智海实业有限公司询问物业费事宜，该公司表示原告与苏州智海实业有限公司的物业管理合同已经到期，将会重新招标物业公司，新的物业管理合同签订后会提供相应的合同及发票进行支付。另外，因本案缴纳物业费的依据不存在，故不存在滞纳金。本院经审理查明，2013年4月1日，原告诚邦物业公司（物业管理企业，乙方）与苏州智海实业有限公司（房地产开发企业，甲方）签订《苏州市物业管理委托合同》，主要约定：甲方通过协议选聘方式将智海商务广场委托乙方实行物业管理服务；物业类型为商业用房；座落位置，相城区阳澄湖西路(街道)777号；物业管理服务期限为二年，自2013年8月1日7时起至2015年7月31日7时止；在物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），商业办公楼及宾馆用房物业费3.0元/月/平方米，代收代缴1.83元/月/平方米由乙方与物业费一并收取；业主出租房屋时，业主和承租户在租房协议中应明确物业费和代收代缴费的费用缴费责任，租房协议没有明确的，业主负最终缴纳义务；本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续；延续期限为本合同的期限。另外，诚邦物业公司还提供前期物业管理服务协议(智海商务广场)，并表示该协议是其与钱仁元等八名业主签订的业主手册中的一部分内容，该部分内容没有业主方的签字确认，但是在苏05**民初1127号案件的庭审笔录第38页，钱仁元等业主的代理人承认与诚邦物业公司签订过前期物业管理服务协议，收到过业主手册，只是对该协议中的部分内容不认可。该前期物业管理服务协议的主要内容为：甲方（房地产开发经营企业）为苏州志海实业有限公司，甲方选聘物业服务公司为诚邦物业公司，乙方为空白；前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担；物业管理费以半年度为结算周期，物业管理处于业主入伙之日起一次性预收一年管理费，以后业主应于每半年之首月末前交纳本结算周期费用；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。再查明，坐落于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路**不动产的登记所有权人为钱仁元，共有权人为孙福英、曹凤美、蒋美娟、冯雄泉、王宝香、赵金福、陆金英；建筑米娜及为11640.85平方米。2014年6月27日，钱仁元、孙福英、曹凤美、蒋美娟、冯雄泉、王宝香、赵金福、陆金英作为出租方（甲方）与被告农行相城支行作为承租方（乙方）签订《御窑支行营业用房房屋租赁合同》，主要约定甲方出租给乙方房屋位于相城区元和街道阳澄湖西路789号，相城区智海商务广场东区五层中1-2层，房屋面积930平方米，房屋产权归甲方所有；租赁期为5年，(自2014年1月1日起至2019年6月30日)；租金不包含乙方需另行支付的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费等一切费用。除农业银行相城支行之外，钱仁元等八人还将上述智海商务广场的不动产分别出租给其他多家承租户。2016年7月1日，苏州市智海实业有限公司向苏州智海商务广场业主委员会、苏州顺宏物业管理有限公司出具情况说明一份，载明：本单位于2015年11月10日与苏州顺宏物业管理有限公司，签订的智海广场前期物业服务协议，现申明该协议无效，原因：苏州市顺宏物业管理有限公司一直未取到三级资质，未尽到物业管理公司管理权限和职责，实际上智海商务广场一直由原物业苏州诚邦物业管理有限公司在管理至今。智海商务广场业主委员会于2017年3月份成立，因业主委员会要求自主管理，现苏州诚邦物业管理有限公司与苏州智海商务广场业主委员会2017年5月31日已交接完毕；特此说明。2019年2月14日，本院受理诚邦物业公司诉钱仁元等八人物业服务合同纠纷一案，案号为(2019)苏0507民初1127号。该案中，钱仁元等八人确认诚邦物业公司实际撤场日期是2017年5月31日。另查明，2015年12月17日，农行相城支行向诚邦物业公司转账支付物业费31490元。审理中，诚邦物业公司表示，前期物业管理服务协议来源于智海商务广场业主手册中的部分内容，系诚邦物业公司与钱仁元等八名业主签订的，在(2019)苏0507民初1127号案件中，钱仁元等八名业主对于签订过该前期物业管理服务协议予以认可，只是对协议的部分内容不认可；但是无法提供证据证明诚邦物业公司提供的前期管理服务协议是由业主确认的协议；针对本案租赁房屋，相应期间的物业费，业主等其他主体都未支付过；滞纳金是根据前期物业服务协议的第八条第三款主张。被告农行相城支行陈述，原告主张的2015年8月1日至2017年5月31日期间物业费，被告确未支付过，但认为该期间系由开发商苏州智海实业有限公司提供物业服务；2015年7月31日为止的物业费已经全部支付诚邦物业公司；若本案物业服务合同关系成立，被告愿意承担物业费；对物业费价格无异议；缴费期限认可半年预付一次，提前1个月支付后半年物业费；按支付惯例，原告提前半年开具物业管理费发票交由被告，以此通知被告支付物业管理费，被告凭物业管理委托合同及原告提供的物业管理费发票进行支付，而本案中原告主张的物业管理费一直未开具发票，也未交付给被告，同时，也未提供到期之后续签的物业管理委托合同，或者由苏州智海实业有限公司提供的相关物业管理委托合同续期的说明，因此，被告未能支付物业管理费，也不知该期间物业管理费向何人支付；对前期物业服务协议不认可，因为没有任何人签字盖章确认，对该协议的第八条第三款的滞纳金约定也不认可。以上事实由原告提供的苏州市物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、御窑支行营业用房房屋租赁合同、不动产登记中心的权属登记簿、银行回单、情况说明、开庭笔录、质证笔录、询问笔录以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，苏州智海实业有限公司作为智海商务广场的建设单位，其依法选聘原告作为物业服务企业并与其签订《苏州市物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为诉争房屋的租户，其与业主钱仁元等人签订了租赁合同，在该租赁合同中约定被告应支付的租金不包含需另行支付的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费等一切费用。被告在实际租赁期间由其直接向原告支付物业费，在庭审中也明确如果原告物业服务合同关系成立，被告也愿意承担物业费。现原告要求被告支付物业费，应予支持。根据情况说明及（2019）苏0507民初1127号案件中业主的陈述，能够确认原告于2017年5月31日撤场。2015年7月31日为止的物业费已经全部支付原告，双方均予以确认，应予认定。2015年8月1日至2017年5月31日期间的物业费为98821.8元。原告主张物业费的交纳时间为“业主入伙之日起一次性预收一年管理费，以后业主应于每半年之首月末前交纳结算周期（半年度）费用”，即2015年8月1日至2015年12月31日的物业费22459.5元应当在2016年1月31日前交纳，2016年1月1日至2016年6月30日物业费26951.4元应当在2016年1月31日前交纳起计算，2016年7月1日至2016年12月31日物业费26951.4元应当在2016年7月31日前交纳，2017年1月1日至2017年5月31日物业费22459.5元应当在2017年1月31日前交纳。被告认可半年预付一次，提前1个月支付后半年物业费。结合双方意见以及已经交纳物业费的期间，本院对原告主张的付款时间予以采纳。现上述款项已经超过付款时间，被告理应支付原告。原告主张按照每日万分之五计算滞纳金，但被告与业主签订的《御窑支行营业用房房屋租赁合同》中未约定由被告向原告承担逾期支付物业费滞纳金的合同义务；原告提供的《前期物业管理服务协议》上并无任何合同相对方的签字或盖章确认，在(2019)苏0507民初1127号案件中，钱仁元等八人对于原告提供的《前期物业管理服务协议》的部分内容也明确提出异议，其中关于滞纳金的合同约定也未通过任何形式转化为承租户的法律义务；故对每日万分之五的计算标准不予采纳。现被告逾期支付物业费，理应向原告支付利息，本院酌情认定被告支付如下利息：22459.5元自2016年2月1日起，26951.4元自2016年2月1日起，26951.4元自2016年8月1日起，22459.5元自2017年2月1日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率4.65%），均计算至2020年7月31日止，金额为19263.92元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《物业管理条例》第二条、第六条及相关法律规定，判决如下：被告中国农业银行股份有限公司苏州相城支行应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州诚邦物业管理有限公司2015年8月1日至2017年5月31日期间的物业费98821.8元及该款的利息19263.92元，合计118085.72元（直接付至苏州诚邦物业管理有限公司在苏州银行娄葑支行7066100061120116002151账户江苏银行苏州吴中支行30×××05账户）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1884元，由原告苏州诚邦物业管理有限公司负担601元，由被告中国农业银行股份有限公司苏州相城支行负担1283元（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 黄 伟二〇二〇年十一月三十日书记员 计鼎星