福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4929号 原告：黎婕，女，1975年2月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：罗若壮，男。 原告黎婕与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黎婕、被告泰禾酒店的委托诉讼代理人罗若壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎婕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年1月6日签订的《房屋租赁委托合同》；2.被告立即向原告返还坐落于福州晋安区××镇××路××广场××号楼××层××上办公号房（房屋面积53.26平方米）；3.被告立即向原告支付自2019年12月1日起拖欠的租金（暂计至起诉之日为85941元，实际计算至被告返还讼争房屋之日止）；4.被告立即向原告支付逾期支付租金违约金（暂计至起诉之日为49020元，详见计算清单，实际应计算至被告付清全部欠款之日止）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年1月6日原告以1914833元的购房总额向福州中夏房地产开发有限公司购得位于福州晋安区××镇××路××广场××号楼××层××上午办公号房（以下简称“讼争房屋”）,房屋建筑面积53.26平方米。于2018年11月交房，于2020年4月29日取得房屋不动产权证。2017年1月6日原告与被告签订《房屋租赁委托合同》，约定：原告将讼争房屋委托给被告对外出租,委托期限五年,自2018年12月1日起至2023年11月30日止,以2018年12月1日为起租日并开始计算租金,被告保证原告自起租日起即可获得的租金为:第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额（相当于购房合同总价5%），共计95490元;第二个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%）,共计114588元;第三个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%），共计114588元；第四个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%），共计114588元；第五个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价7%），共计133686元。房屋租金每三个月结算一次,被告应在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日顺延）,依次类推。逾期支付租金,逾期超过30日,每延迟一日,按房款总额的日万分之一支付逾期违约金,并如数支付当月租金。合同签订后,被告仅支付部分租金，且2019年9月、10月、11月份租金迟延支付，自2019年12月1日起即开始拖欠租金至今，经原告多次催讨被告均拒不履行，被告行为已构成根本违约，致使原告合同目的无法实现，原告有权要求解除合同并要求被告返还讼争房屋、如数支付租金并支付违约金。 被告泰禾酒店辩称，1.被告同意解除《房屋租赁委托合同》；2.被告认为原告没有提供完整的银行流水，无法证明租金欠付情况，且2020年上半年疫情影响即使存在租金未支付的情况，也属于不可抗力因素，导致合同履行不了，目前被告经营困难请求法院予以减免；3.原告主张的违约金，没有依据，首先应付款时间是有误的，2019年9月1日-2019年11月30日的租金应付时间是2019年12月21日前，2019年12月1日-2020年2月29日的租金应付时间2020年3月21日前合同约定的时间期满是15个工作日，并非15日，其次违约金起算点没有依据。根据合同第8.4款逾期超过30日才能开始计算违约金。2019年9月1日-2019年11月30日之间的租金，被告已经支付；原告从未提出过异议，无权要求违约金。违约金计算基数应当以逾期租金数额为基数进行计算，以购房款总额为基数，远远超高了其实际损失，根据合同司法解释二第二十九条，请求法院予以调整。目前租赁房屋被告是统一租赁给第三方，合同解除后被告愿意配合协调第三方的交房工作。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、不动产权证书、房屋租赁委托合同、中国建设银行个人账户收支明细表等。被告对原告举证的房屋租赁委托合同、中国建设银行个人账户收支明细表的真实无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告认为原告举证的商品房买卖合同、不动产权证书的真实性无法确认，经审查，该两份证据有原件核对，且与本案讼争的标的相符，本院对该两份证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 原告购买了案外人福州中夏房地产开发有限公司开发建设的坐落于福州××广场东区××＃楼××层××商务办公号房（以下简称讼争房屋）。就上述房屋的租赁事宜，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方对外出租房屋。合同第二条约定，委托期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金等。第三条约定，乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）可获得租金95490元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度均可获得租金114588元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金133686元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整。第四条约定，乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推。第五条约定，委托期间内，甲方同意乙方有权将该房屋出租给第三方使用，甲方须配合办理相关手续并为乙方出租提供所需的证明文件；委托期满或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给三方的，……；如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，否则因此造成的承租人损失的，由甲方承担。第八条约定，乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。2018年12月26日，被告与案外人福州中夏房地产开发有限公司办理了讼争房屋的交接手续。合同履行期间，被告于2020年3月17日支付2019年9月-2019年11月的租金23872.50元，之后未再支付租金。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告自2019年12月起未再支付租金，其行为构成违约，原告请求解除合同，被告亦表示同意解除合同，本院予以准许。 本案《房屋租赁委托合同》明确约定，“如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，……”。现讼争租赁房屋由第三方占有使用，被告事实上亦返还不能，为此原告主张被告返还讼争租赁房屋与合同约定不符，不予支持。 根据合同关于第二个年度可获得114588元（相当于购房合同总价6%），即每月租金9549元（114588元÷12个月），但鉴于《房屋租赁委托合同》解除后，本院未支持原告收房的主张，故本院支持原告租金至《房屋租赁委托合同》解除之日，即本判决书生效之日止。之后若原告存在其他损失，原告可以另行主张。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际欠款金额作为计算基数。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 原告主张被告逾期支付各期租金，并提供了中国建设银行个人账户收入交易明细等予以佐证，该交易明细可以证明被告逾期支付各期租金的事实及逾期天数。关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定。其中，被告应于2019年12月20日前支付2019年9月-2019年11月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年1月20日起计算违约金，被告于2020年3月17日支付租金，逾期58天，被告应支付违约金831元（114588元÷4×0.5‰×58日）；被告应于2020年3月20日支付2019年12月-2020年2月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年4月19日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金；被告应于2020年6月19日支付2020年3月-2020年5月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年7月20日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金；被告应于2020年9月18日支付2020年6月-2020年8月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年10月19日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金。此后未付租金的违约金，因双方均同意解除合同，且本判决尚未生效，原告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告黎婕与被告福州泰禾酒店管理有限公司于2017年1月6日订立的《房屋租赁委托合同》。 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按月租金9549元的标准向原告黎婕支付自2019年12月1日起至本判决生效之日止的租金。 三、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黎婕支付已付租金的违约金831元及以每期欠付的租金28647元为基数按日万分之五计算的自各期应付之日起（第一期自2020年4月19日起、第二期自2020年7月20日起、第三期2020年10月19日起）至款项付清之日止的违约金。 四、驳回原告黎婕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8462元，减半收取计4231元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。