河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初2391号原告：温春勤，女，1977年5月18日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：李瑞莹，南阳市宛城区茶庵乡法律服务所工作者，一般代理。被告：刘明勤，女，1956年12月12日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：马党恩，河南达圣律师事务所律师，特别授权。第三人：肖克省，男，1974年3月6日出生，汉族，住南阳市宛城区。第三人：南阳市泾航投资有限责任公司，住所地：南阳市宛城区人民路嘉合尚都。负责人：史录平，任执行董事。委托代理人：肖利明、齐亚伟，该公司工作人员，特别授权。第三人：陈振强，男，1948年3月14日出生，汉族，住南阳市宛城区。原告温春勤诉被告刘明勤、第三人肖克省、陈振强、南阳市泾航投资有限责任公司（以下简称“泾航公司”）占有排除妨碍纠纷一案，本院受理后，依法向双方当事人送达了相关法律手续，公开开庭进行了审理，原告温春勤及其委托诉讼代理人李瑞莹、被告刘明勤及其委托诉讼代理人马党恩、第三人肖克省、陈振强、第三人南阳市泾航投资有限责任公司的委托诉讼代理人肖利明、齐亚伟、到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温春勤诉称，2016年6月3日，第三人陈振强购买泾航公司开发的位于南阳市××××房产，面积174.6平方米．2018年2月9日，经中间人周炳才手，陈振强将上述房产转让给本案原告，双方于2019年3月19日共同到泾航公司办理了合同更名手续，将该房产变更到原告名下。2020年4月，当原告对购买的房屋进行装修时，被告出面阻拦，说该房屋是被告购买的。被告多次更换该涉案房屋门锁，损害物品，造成原告无法装修居住。后原告到辖区茶庵派出所报警，经多次调解，被告拒不搬离该涉案房屋，严重侵害了原告对该房屋的合法占有使用权。无奈，原告诉至法院，请求依法判令被告立即侵权，排除妨碍，搬离该涉案房屋，并赔偿原告物品及装修材料损失10,000元，以维护原告的合法权益，本案诉讼费由被告承担。被告刘明勤辩称，原告诉讼主体资格不适格，因原告办理房屋过户手续时，第三人陈振强以及泾航公司均未向原告交付房屋，原告没有取得该房屋的物权，则原告不具有合法的诉权，这是原告主体地位不适格。被告的主体资格也不适格，被告是早于原告取得该房屋，由泾航公司出具盖有合同专用章和财务专用章的收据，并且将房屋的钥匙交付给被告，该房屋被被告长期占有。泾航公司与原告签署的合同属于无效合同，且也没有将房屋交付给原告，属于法律意义上的合同无法履行。按照合同相对性原则，原告只能向房屋出卖人主张权利，提起履行合同和交付房屋之诉，或者解除合同或者返还购房款之诉，而不能对答辩人提起侵权之诉。被告已取得涉案房屋物权，这是受法律保护的，本案涉及房屋系开发商合伙人之一肖克省代表泾航公司与被告在2017年2月21日签订的购房合同，收取了被告的全额购房款250,000元，并于当日将该房屋钥匙和房屋交付给被告，被告也实际取得了该房屋的所有权，该权利受法律保护。原告与陈振强之间的协议未经人民法院参与，双方与泾航公司之间的房屋买卖合同是否真实存在属于待定状态，原告在与第三人签订购房合同后，将被告的房屋门锁换掉，已构成实际侵权，被告保留另行主张赔偿的诉权。综上所述，原告及被告的主体地位均不适格，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人肖克省辩称，房屋是我卖给被告的，陈振强与我存在借贷关系，我借陈振强的钱。房屋是肖克栓和我一起以泾航公司名义盖的，我对原告与泾航公司签订的购房合同并不清楚。我与被告在肖某家里签的房屋买卖合同，购房款为250,000元，少要优惠5,000元，购房款245,000元中，当时给我165,000元现金，还有借被告60,000元本金及20,000元利息来折抵购房款，给钱后，给被告出具有收据。我之前借陈振强的钱，将涉案房屋抵押给陈振强了。这几年我没有给陈振强还钱，我将房屋卖了本来是还给他钱的，但房屋卖后还别的帐了，没有还给陈振强。第三人泾航公司辩称，我们只是换了过户手续，陈振强和肖克省及其爱人吴松杰一起到售楼部，肖克省说把两套房屋抵给陈振强了，给陈振强签了两份购房合同。签合同的时间为2016年5月9日，陈振强将一套房屋卖给李明森，另一套房屋卖给本案中的原告。我们只收取更名费1,000元，给原告的房屋是由陈振强交付的，交付的时间为2016年5月9日，肖克省把房屋的钥匙交给陈振强，我们对肖克省与陈振强的钱如何交付的不清楚。对被告的购房合同，我公司未留存手续。第三人陈振强辩称，涉案房屋在2016年5月9日签订售房合同时就把钥匙给我了，我把房屋已经验收接管了。这个房屋我接管了，就归我所有。当时，吴松杰说的如果还钱就把房屋赎回来，我说可以，但是两个多月没有还钱，所以才说的把房屋给我。签协议就是为了明确肖克省与吴松杰对房屋没有处置权利，房屋已经归我所有。对2016年11月28日的承诺书，一方面，当时我问周边房屋价格，发现悬殊太大，让吴松杰把房屋价格往下降，写了个承诺。另一方面，写承诺是为了明确房屋所有权是我的，肖克省和吴松杰无权处分该房屋，当时我担心肖克省外债太多，他把房屋卖了我也不知道。因此，我认为肖克省把房屋卖给被告行为无效，泾航公司把房屋卖给我也是经过备案的，肖克省和吴松杰也同意了。我当时卖房子时候也跟肖克省、齐亚伟联系过，但肖克省回不来，所以让吴松杰回来办的手续。我认为我这个合同是合法有效的，肖克省欠我的钱把房子给我是天经地义的事。原告温春勤为支持其诉讼请求，向本院递交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证实原告的诉讼主体资格信息。2、南阳市宛城区茶庵勤务大队出警证明一份、照片三张，证实被告于2020年1月18日阻碍原告对所购房屋进行装修，已构成侵权。3、购买合同、收据、委托书各一份，证明陈振强于2016年5月19日从第三人泾航公司处购买房屋的事实，以及陈振强于2018年2月9日授权周炳才办理转让更名手续。4、购房合同、收据各一份，证明原告于2019年3月19日从陈振强处购买房屋后，并到泾航公司办理过户手续。被告刘明勤质证认为，对原告身份证、出警记录的真实性无异议，对证明方向有异议，我与原告之间不存在购房纠纷，出警证明上没有经办人签字，该证据效力不足，不能证明侵权事实存在。对2016年5月9日购房合同，该合同是虚假的，没有泾航财务部门加盖印章，只有合同章，不具有正规效力，并且与肖克省与泾航公司的答辩意见相违背。肖克省称该房屋是抵押给陈振强的，其只具备抵押权，不具备处置权。因此，陈振强对该房屋涉嫌诈骗。对温春勤的购房合同，也没有加盖泾航公司的财务印章，不能对抗被告持有的加盖财务印章的购房合同，说明陈振强对该房屋并没有处置权。第三人肖克省质证认为，这些情况我都不清楚，购房合同系陈振强与他人签订的，与我没有关系，对合同的真实性不清楚。第三人泾航公司质证认为，对上述证据无异议。被告刘明勤为支持其主张，向本院递交如下证据：1、购房合同及收据各一份，证实泾航公司称没有雨刘明勤签订购房合同的陈述是虚假的，收据上加盖有泾航公司的财务印章及合同印章。2、证人亚某、肖某出庭证言各一份，证实被告购买房屋事实属实，被告支付了购房款，并签订有购房合同，也拿到了购房钥匙。原告质证认为，对购房合同和收据的真实性有异议，收据上显示250,000元，第三人肖克省自认收到165,000元，购房合同上显示被告购买的建筑层数仅为地上二层，收据上收款人的签名也不是泾航公司的。因此，被告出具的购房合同及收据均为虚假的，对该购房合同及收据，原告不予认可。另外，根据购房合同规定，购房合同一式两份，泾航公司并没有留存该合同的备案信息。对证人证言有异议，证人所证内容存在重大矛盾，证人亚某与肖克省系发小关系，对证人证明效力和事实情况，原告均不予认可。第三人肖克省质证认为，对被告出具的证据无异议，收款人签名是我签的，收房款250,000元，签合同交钥匙当天给的是165,000元现金，剩余房款都已交付完毕。证人所陈述属实，无异议。第三人泾航公司质证认为，对被告出具的证据没有见过，也没有在公司备案。证人所讲内容，公司不清楚。第三人泾航公司为支持其主张，向本院递交公证书、执行裁定书、合作协议各一份，证实本案审理内容与我公司无关。原告质证认为，对第三人泾航公司出具的证据真实性无异议，但原告认为与本案所诉的诉讼请求没有关联性，原告不予质证。被告质证认为，对公证书的真实性无异议，该证据证实了肖克省陈述的事实，公证书中所决算的22套房产包含有被告购买的房屋，并且被告在购买房屋时有泾航公司的合同章及财务章予以证实。因此，被告与肖克省之间的买卖房屋协议，又经泾航公司盖章，该购房合同是真实有效的。第三人肖克省质证认为，泾航公司出具的证据是针对河南省南召县人民法院的案件签的，与本案无任何关系。第三人肖克省未向本院递交证据。结合原被告举证、质证，对原被告出具的互无异议的证据的真实性予以认可，对双方存在异议及证明观点有异议的部分，在评理部分进行综合认定。经本院审理查明，肖克省与吴松杰原系夫妻关系，两人于2017年8月14日在民政部门登记离婚。在肖克省与吴松杰婚姻关系存续期间，肖克省与案外他人以泾航公司名义在南阳市××茶庵街开发有新农村建设房地产项目；肖克省、吴松杰曾向陈振强借500,000元未还。2016年5月9日，因借款未偿还完毕，肖克省将其开发的房地产项目中的两套房屋通过泾航公司更名到陈振强名下。同时，吴松杰给陈振强出具协议一份，协议内容为：“陈振强于2016年5月9日同宛城区泾航投资有限公司签订的两份购房合同（房号8幢105号房、106号房两套）作为吴松杰、肖克省的借款抵押房，抵押给陈振强名下，并于2016年5月9日将抵押房的房门钥匙交给陈振强收管。待吴松杰、肖克省还清借款本息后，该抵押房即退还给借款方。借款人：吴松杰2016年5月9日。”2016年11月28日，吴松杰又给陈振强出具承诺一份，该承诺的内容为：“吴松杰承诺于2017年6月30日前归还借款200,000元贰拾万元，剩余的借款和利息于2017年12月30日还清。如不能兑现承诺，陈振强所认购的两套房产折抵借款400,000元肆拾万元。房产归陈振强所有，并有权处置，剩余借款本金及息另行清算偿还。未经陈振强同意，吴松杰、肖克省无权对房产作出任何处置。否则，愿意承担两倍的经济责任。承诺人：吴松杰，2016年11月28日。”2017年2月21日，肖克省将其开发的房地产项目中的8幢一、二层105号房卖给刘明勤，双方签订有泾航公司名义盖章、刘明勤签字的购房合同、以及泾航公司盖章、肖克省签字的购房款收据各一份，购房款为250,000元。同时，肖克省将房屋及购房钥匙一并交给刘明勤。2018年2月9日，陈振强给案外人周炳才出具委托书一份，该委托书内容显示：“陈振强全权委托周炳才办理房屋转让更名手续。房号8幢一、二层105号房。地址：茶庵乡秀水街。陈的购房合同和购房收据一并交给周炳才。委托人：陈振强，2018年2月9日。”2019年3月19日，原告购买有以泾航公司名义在南阳市××茶庵街开发的房地产项目中的8幢一、二层105号房屋一套，有泾航公司名义盖章、温春勤签字的购房合同、以及泾航公司名义盖章、齐亚伟、吴松杰签字的购房款收据各一份予以证实，在购房款收据中显示购房款为250,000元，系陈振强转让。2020年1月18日16时许，原告准备对所购上述房屋装修时，被被告阻拦，遂双方产生纠纷。庭审后，本院工作人员到争议房屋调查查看，该房屋一楼存放有原告家的手扶拖拉机与装修所用沙子，以及被告家的手扶拖拉机。二楼有原告装修所用沙子，被告在两个卧室均摆放有床铺，被告对二楼的墙面、厨房、卫生间、卧室的门已进行简单装修。二楼卧室还放有原告运送装修所用沙子的小吊机。本院认为，本案争议房屋系新农村建设用房，该房屋建设完工后，因肖克省欠陈振强有借款未还，故肖克省将房屋抵押给陈振强，有双方之间签订有的协议及承诺书予以证实，尽管该协议及承诺书均系吴松杰所签，但肖克省对此均予以认可。由此说明，在2016年5月9日的协议中，肖克省仅是以该房屋向陈振强所做的抵押，并非将该房屋以抵账方式抵给陈振强；而将房屋以抵债方式抵偿给陈振强的时间系2016年11月28日的承诺书中所显示的2017年12月30日。尽管庭审中，陈振强又出示有2016年9月15日协议一份，该协议显示肖克省、吴松杰将该房屋抵偿给陈振强，2016年5月9日的协议作废，这与陈振强庭前向法庭提交的2016年5月9日的协议及2016年11月28日的承诺书的内容相悖，本院对此不予采信，应以2016年5月9日的协议及2016年11月28日的承诺书显示内容为准。2017年2月21日，即在抵押期间内，肖克省将争议房屋卖给刘明勤，陈振强以肖克省未经其同意为由要求肖克省与刘明勤签订的买卖合同无效，但根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》对《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的阐释可知，抵押财产转让合同并非效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。因此，陈振强的上述主张，本院不予支持，则肖克省与刘明勤之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应属有效合同。2019年3月19日，原告购买争议房屋所签订的买卖合同也系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，亦属于有效合同。通过上述对原被告各自所签订的买卖合同情况分析，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》对审理一房数卖纠纷案件阐释可知，如果有数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。一方面，从买卖合同签订先后来看，原告签订买卖合同在后，而被告签订买卖合同在前。另外，庭审后，通过本院到争议房屋调查查看得知，被告对二楼的墙面、厨房、卫生间、卧室的门已进行简单装修，且一楼现放有被告家的农用拖拉机，二楼两个卧室被告还放有床铺，况且据被告刘明勤称，入住该房屋为2018年8月，在入住前进行的简单装修，这说明被告现已合法占有、使用该房屋。由此可知，应依法优先保护被告就买卖合同所享有的相关权利，而原告就买卖合同所享有的相关权利应在后保护。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条的规定，基于合同关系等产生的占用、使用等，按照合同约定；占用的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险。因此，原告以对该房屋进行装修遭到被告阻拦，现要求法院判令被告停止侵权、排除妨碍、搬离涉案房屋并赔偿原告损失的请求，本院不予支持。考虑到，原告的手扶拖拉机、小吊机及装修所用沙子等还在涉案房屋内，可由原告拿走，被告予以积极配合，不得阻拦干扰。而对原告就买卖合同所享有的占有、使用房屋等相关权利未得到优先保护，由此产生的其他问题可另行解决处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条的规定，判决如下：驳回原告温春勤的诉讼请求。案件受理费50元，由原告温春勤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  王海燕人民陪审员  曹明举人民陪审员  王希山二〇二〇年十一月十七日书 记 员  李亚瑾