西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初13573号 原告：西安珠宏物业管理服务有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用和代码 91610112570223740Y。法定代表人：李稳锋，董事长。 委托诉讼代理人：封利利，陕西方新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，陕西方新律师事务所实习律师。被告：西安友泰嘉业工贸有限公司。住所地：西安市与XX路XX社区XX号楼XX单元XX号。统一社会会信用代码 91610132552348961W。法定代表人：周凯，总经理。委托诉讼代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘乐，陕西德伦律师事务所律师。原告西安珠宏物业管理服务有限公司（以下简称珠宏公司）与被告西安友泰嘉业工贸有限公司（以下简称友泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人封利利，被告委托代理人刘伟博、刘乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间的商业用房租赁合同自2017年11月15日解除；2、被告支付所欠原告租金3613946元、并承担违约金80万元；3、被告退还所收次承租人押金（或保证金、定金）292798.4元；4、被告承担本案诉讼费、律师代理费。事实与理由：2014年初，原告与被告通过磋商，就被告整体承租原告所有的鼎正大都城一至三层商业用房（租赁标的物面积为1.03万平方米）达成一致。被告于2014年3月24日交付给原告定金40万元。2014年11月15日，原告与被告正式签订《商业用房租赁合同》，约定租赁期限19年，租赁期内允许被告分割后转租；租金为税后价每平方米35元（每年租金为432.6万元）；每年支付一次，年度以房屋交付日起计算12个月为第一年；每年应于最后一个月10日前支付次年全年租金；定金冲抵第一年租金。合同签订后，被告于2015年8月12日至2016年1月26日陆续支付共计392.6万元（付清了第一年租金），于2017年1月22日支付三个月租金108.15万元，2017年11月17日支付三个月租金108.15万元，之后再未支付任何费用。被告未依约支付租金，已构成严重违约，经催要被告仍未支付,却以无法继续经营为由提出退租。在被告既不支付租金又不去负责经营的情况下，原告无奈自2017年11月15日起接收被告转租的次承租户继续进行管理。但此后对于结算支付欠款事宜，其与被告商谈未果，故诉至法院。 被告答辩称，原告主体不适格，不具备原告诉讼资格，无权对其提起诉讼。其与原告没有达成任何所谓的一致意见，亦未签订过任何《商业用房租赁合同》。2014年11月15日，其（承租方：乙方）与案外人（出租房：甲方）西安市未央区汉城街道朱宏堡村村民委员会（以下简称朱宏堡村委会）签订《商业用房租赁合同》一份，约定由其对朱宏堡村拆迁改造后取得的商业用房（一层至三层）统一经营、整体出租。租赁合同对租赁费收费标准及双方权利义务等进行了约定。同时，合同第7.8条约定：“甲方村民已经成立了西安市珠宏物业服务有限公司，待相关交接手续完成后，出租方主体将变更为西安珠宏物业服务有限公司，届时朱宏堡村民委员会和西安珠宏物业服务有限公司共同签署（公章、法定代表人签字）出租方主体变更确认，自乙方收到该通知书之日起，本合同的出租方主体自动变更为珠宏公司，由珠宏公司和乙方继续履行本合同各项权利义务。”合同签订后直到庭审前，其作为租赁合同的乙方，一直未收到相关合同主体变更通知书。原告作为全体村民组织成立的物业服务企业，不具有出租商业用房的所有权，也未经全体村民授权，其根本无权作为合同主体的出租方履行相关合同义务，故原告的诉讼主体资格不适格。其为履行《商业用房租赁合同》而支付的相关费用属实，其于2014年3月24日支付租赁定金40万元、2015年8月12日至2016年1月26日支付392.6万元租金、2017年11月17日支付108.15万元租金属实。其与朱宏堡村委会于2014年11月15日签订的《商业用房租赁合同》，因朱宏堡村委会提供的租赁房屋长期漏水，给其及次承租人造成了严重经济损失，且不履行修缮义务。朱宏堡村委会已经构成严重违约，从而导致《商业用房租赁合同》于2017年11月15日解除。其与朱宏堡村委会签订《商业用房租赁合同》约定的期限为19年，在租赁期限内允许其分割后转租，租赁合同约定的租金为税后每平方米35元属实。案涉租赁合同签订后，其才知晓，该房屋尚未取得建设工程规划许可证，不符合房屋出租的条件。同时，该房屋消防验收亦未通过，不符合《消防法》规定的交付条件。另原告交付房屋后，由于约定的租赁期限长达十九年之久，故其对该房屋进行了大量的精装修，仅火锅店一项装修就达三百余万，后经专业的评估机构评估，截止到2017年8月，该装修残值仍有2796907元。2017年11月15日，原告将上述房屋收回后，对于其价值巨大的装修使用至今，未支付任何费用。由于原告交付的房屋质量存在问题，长期漏雨，给其及相关次承租人造成了较大的经济损失，仅承租经营酒店的臻汇璟酒店损失就达上百万元（不含其它承租人的经济损失）。因原告的严重违约行为给其造成的巨大经济损失，且未协商一致。故其提出反诉，请求依法判令：原告赔偿被告装修损失费316.93万元及利息（以316.93万元为基数，从2017年11月15日起计算至实际给付之日止，按照同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；原告支付因提供租赁物漏雨给被告造成的经济损失650872.2元；反诉产生的诉讼费用由原告承担。原告针对反诉辩称，案涉合同合法有效，租赁房屋依法取得建设工程规划许可证，完全符合出租条件，并不存在合同无效的情形。被告主张装修损失及违约金无任何依据。承租人为了按照自己的用途而对其所租用的房屋进行装修完全是承租人自己的选择和决定，因此其装修产生的费用在没有特别约定的情况下应该与出租方无关。结合涉案《租赁合同》第五条“租赁房屋的装修”之5.4、5.5两条约定，承租人需要对房屋进行装修不但需要向出租方报装饰装修方案，而且各项装修所引起的后果承担法律责任。第七条“特别约定”之7.1、7.2两条约定，若加装电梯设备、空调设备的在本合同提前解除时，承租方投资的财产，若出租方愿意接收的，由双方协商、议价。若出租方不愿意接收的，由承租方自行处理，并恢复原状。但事实上，涉案商铺在出租给被告之前，已经安装有四部扶手式电梯。后被告要求更换为直梯。仅有电梯更换事宜是其同意后才在合同第七条做出了“特别约定”，除此之外被告的其他装修并没有按合同约定向其报送装修方案，更未经其同意。其次，对于装修添附物及其价值归属也有明确的法律规定。《合同法》第223条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因此，在被告不能举证落实其装修是按合同约定向其提交装修方案并取得同意的情况下，依据上述法律规定，其仅可拆除未形成附和的装饰装修物且不得对房屋造成毁损。显然不存在被告理所应当的要求出租方承担其装修损失的法律依据。再者，关于涉案的违约责任及被告主张违约金问题。案涉租赁合同系因被告严重违约，致合同不能正常履行被迫解除。从合同约定的租金支付期限及被告支付租金的费用清单即可看出，被告没有任何一期按约定支付租金，履行承租方的主要义务，严重违约。后因被告无法经营,两次要求降低租金，未能达成一致，而单方提出解除合同。显然被告既不支付租金又不愿继续租用的状况已经严重影响其正常经营。在迫不得已的情况下，其才同意于2017年11月15日租赁合同解除。被告主张违约金无依据可言。依据上述法律规定，在被告不愿意继续租用房屋提出退租时，不但可依法将可拆除的设备拆走，而且还应依法恢复原状交还房屋。关于被告主张租赁物漏水造成营运损失，依法不成立。该项主张与本诉不属于同一法律关系，不应在本案中予以处理。本诉为租赁合同纠纷，而漏水问题属于工程质量纠纷。对此被告在其《司法鉴定申请书》的事实与理由中认为“因该商铺存在严重的质量问题，长期漏水”。关于漏水的责任主体，应为开发商陕西华云实业有限公司。《租赁合同》第4.2.3条约定：“关于涉案房屋的供、排水……及验收等交付标准，乙方认可并接受开发商陕西华云实业有限公司《关于朱宏堡村商业用房招商出租问题的报告》的回复，因此，甲方均按开发商交付房屋的现状交付给乙方，如果出现验收事项没有得到解决的问题，则不视为甲方违约，甲方不承担任何费用”。显然，租赁合同对于工程质量的所有问题由开发商解决，即使出现质量问题，也不视为其违约，其不承担任何费用。被告提交的证据“2017年8月21日漏水相关事宜的协调会”正好印证了漏水问题的责任主体为开发商，这与上述租赁合同的约定相互印证。即使漏水造成了损失，造成营业损失的主体为臻汇酒店，故被告在没有通过合法途径向臻汇酒店赔偿时无权予以追偿。因此从客观事实看，在被告承租后将该三层的房屋转租给了臻汇酒店使用，所以漏水问题即使造成了营业损失也是酒店依法作为权利主体。同时，从上述“协调会”参会方及内容看也再次印证了这一事实。被告不但无权向作为责任主体的开发商主张，更无权向不承担责任的其主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院查明事实如下：2014年11月15日，西安市未央区汉城街道朱宏堡村村民委员会（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》约定：“租赁房屋系西安市原XX村XX城中村改造项目，系原村民通过安置房产权置换取得的商业用房（一至三层），甲方取得对租赁房屋统一经营、整体出租的权利。截至合同签订日，该房屋主体在施工已完成，尚未完成竣工验收，未完成一次消防验收，室外绿化工程尚未完成，观光梯尚未安装。租赁房屋位于西安市XX路东侧，XX路XX城XX路路南。甲方同意，租赁期内，乙方对租赁房屋享有自行进行商业经营的排他、独占性的商业经营权利，租赁期内，乙方有权决定自行使用租赁房屋进行商业经营，或分割后转租给第三方进行商业经营，并有权自行对外招租、确定次承租经营者（次承租人）及对次承租人进行管理，有权自行决定转租租金标准。租赁期限为19年，自房屋交付日起开始计算租赁期限，自房屋交付日起9个月为装修期，装修期内甲方免收乙方租金。一至三层租金为人民币35元/平方米（税后价）,房屋租金前五年不递增，第六年起每四年按首年房租递增3%，第十四年起每三年按首年房租递增4%。合同所约定的租金为税后价，甲方收取该租金而产生的应由甲方交纳的相关税费，甲乙双方共同商定由乙方负责承担，并按时交纳；租金每年支付一次，年度以房屋交付日起计算12个月为第一年，以第一年到期日起计算12个月为一年，以此类推。乙方于每年最后一个月10日前支付次年全年租金，甲方出具提前付款证明用于冲抵次年租金。自甲方交付租赁房屋后7个工作日内，乙方以银行转账、汇款的方式支付至甲方银行账户。首次支付全年租金的10%作为定金，冲抵第一年的租金，第一年的剩余租金于装修期到期后10日内支付。双方同意，预计于2014年10月甲方将租赁房屋交付乙方；租赁期间，租赁房屋的地基基础工程和主体结构工程需要维修的，甲方负责修缮并承担相关的费用。因上述问题导致乙方经营损失的，甲方应减收维修期间的租金，导致乙方停业的，甲方免收乙方停业期间的租金。若供水、供电、排水、天然气、观光电梯、消防设施及其他致使租赁房屋不能正常使用或处于非正常、非安全使用状态的，以租赁房屋交付时各项接口现状为准，接口以外的，由甲乙双方督促物业公司解决，接口以内的，由乙方负责解决，甲方给予协助。在租赁期内，因乙方经营或使用租赁房屋产生的水费、电费、天然气费、通讯费、网络使用费、物业管理费等，由乙方承担。若租赁房屋加装电梯设备、空调设备等由乙方投资的甲方承诺，在乙方投资安装时予以积极配合，协助乙方办理相关手续，此形成的财产所有权归乙方所有。本合同提前解除或终止，乙方按照前述投资的财产，若甲方愿意接受的，由双方协商、议价。若甲方不愿意接受的，由乙方自行处理，并恢复原状。本合同出租方主体即甲方是朱宏堡村民委员会，鉴于甲方尚处于城中村改造后的相关手续过渡阶段，甲方村民已经成立西安珠宏物业管理服务有限公司，待相关交接手续完成后，出租方主体将变更为西安珠宏物业管理服务有限公司，届时朱宏堡村民委员会和西安珠宏物业管理服务有限公司共同签署（公章、法定代表人签字）出租方主体变更确认通知书，自乙方收到该通知书之日起，本合同的出租方主体自动变更为西安珠宏物业管理服务有限公司，由西安珠宏物业管理服务有限公司和乙方继续履行本合同各项权利义务；因甲方过错导致本合同提前终止或甲方提前解除本合同的，应赔偿由此给乙方造成的损失，并按当年年租金的30%向乙方支付违约金。因乙方过错导致本合同提前终止或乙方提前解除本合同的，应赔偿由此给甲方造成的损失，乙方已支付租金不予退还，并且乙方应按当年年租金的30%支付违约金；乙方于租金支付期限届满后超过30日仍未付清租金，甲方有权书面通知乙方解除本合同。”此后，被告取得案涉租赁房屋，被告分别于2015年8月12日至2016年1月26日期间、2017年1月22日，向原告转账432.6万元、108.15万元，于2017年11月17日向原告转账108.15万元。原、被告均认可，案涉合同于2017年11月15日解除，但对于解除原因存在争议。被告提出司法鉴定申请，申请鉴定：西安市未央区XX城XX路XX城XX#、2#商铺一至三层的水电改造及井架结构的残值进行司法评估鉴定；案涉租赁房屋自2014年11月15日至2017年11月15日因漏雨给承租人及所有次承租人造成的经营损失进行评估鉴定；对西安市未央区XX城XX路XX城XX楼XX店内全部装修、相关设备设施及附属物的残值进行评估。西安市中级人民法院委托正衡房地产资产评估有限公司作出正衡评报字〔2020〕第253号追溯性资产评估报告，载明于现场勘查日，由于纳入本次评估范围的不动产安装于西安市未央区XX城XX路XX城XX楼XX店内；动产存放于西安市未央区XX城XX路XX城XX#、2#商铺地下车库内，动产中立式广告机、电视机、点菜机、电脑无实物。在现场勘查日处于闲置状态、资产状况一般；鉴定委托书中委托评估的井架结构，根据2020年6月3日下午15时许的庭审笔录描述，申请人和被申请人同意不纳入评估范围。鉴定委托书中委托评估的井架结构营业损失，由于申请人未能提供评估所需资料，故本次未能对营业损失进行评估；评估结论为西安友泰嘉业工贸有限公司拥有的涉案资产在评估基准日2017年11月15日所表现的市场价值为316.93万元；资产评估明细表中，水电安装改造工程评估价值为370800元与二楼西侧火锅店装修评估价值合计316.93万元；火锅店装修中有部分物品如宝广厨热器等显示现场勘查时存放在XX城XX室，该类物品评估价值核算为175175元。原、被告均表示，因被告更换案涉房屋原有电梯，更换前后电梯存在差价，同意差价确定为543799元，即更换后电梯价格高出原电梯543799元，该差价双方确认从租金中扣减；被告安装的电梯井架原告还在使用，原、被告确认井架现作价23万元，从租金中抵扣；案涉房屋在被告经营期间确实存在漏雨的情况，给被告造成了损失，原告认可因漏雨给被告造成损失650872.2元，且该损失被告也已实际支出，故原告同意该损失自租金中扣减；综上原告同意共计自租金中扣减上述三项费用1424671.2元。原告提交有：2011年11月2日西安市未央区人民政府关于撤销朱宏堡等九个村村民委员会建制组建朱宏堡等九个社区居民委员会的决定，显示经区政府研究决定，撤销朱宏堡等村村民委员会建制，同时组建朱宏堡社区居民委员会；2014年5月12日西经开建字第（2014）017CG号建设工程规划许可证显示“建设单位陕西华云实业有限公司，建设项目鼎正景园住宅小区（XX村XX城中村改造）1#、2#住宅楼及商业裙房，5#、6#住宅楼及商业裙房，建设位置位于XX路以东，凤城八路以南。本证是经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证”；陕西华云实业有限公司于2015年11月25日出具的朱宏堡村村民安置商业面积分配证明书一份显示：朱宏堡村在拆迁过程中，共认定515人农业户口，签订村民安置商业面积共计10300平方米；2017年8月30日向朱宏堡社区发出的《商铺降租情况说明》一份，显示“因近年来受整体市场大环境、经济不景气的影响，受周边城中村商铺价格普遍较低和经营者的恶性竞争，及案涉商铺出现严重楼面漏水问题未得到解决等因素，直接影响商铺租赁、经营及商铺租金的正常缴纳，致房租无法正常回收；投资商铺两年亏损超出承受范围，经调研提出将租金降至合理价位。落款显示加盖有西安友泰嘉业工贸有限公司项目部章”；2017年12月24日向朱宏堡社区发出的《商铺退租情况说明》一份，显示，因恶性竞争、经济不景气、社区租金偏高及商铺楼面漏水未解决等原因，提出解决方案社区及村民亦未同意，申请退租。落款处显示加盖有西安友泰嘉业工贸有限公司公章；授权委托书一份，显示委托人被告，受托人李婷婷，委托事项及授权范围，代为全权处理委托人与西安市未央区XX街道朱宏XX村XX村委会（现因改制变更为西安市未央区XX街道朱宏XX社区）商业用房租赁合同纠纷的所有事宜，1与委托人租赁合同所涉的各次承租人一一落实并确认各转租合同的相关事宜，在其转租双方当事人确认后终止与各次承租人的转租手续。XX村XX村委会办理交接全部手续，并在交接手续完善之后终止友泰公司与朱宏堡村委会间的商业用房租赁转租合同。3结算委托人与朱宏堡村委会间的所有债权债务事宜，并在清算出友泰公司所欠朱宏堡村委会款项的具体数额后，代表委托人商谈支付问题，并签订和解协议。授权期间为委托人授权之日至该事务终结时止。委托人处显示加盖有西安友泰嘉业工贸有限公司印章；多份被告与不同案外人签订的案涉租赁物范围内房屋的转租合同，其中一份合同显示租赁期限从2014年11月27日起至2017年11月27日止，装修期至2015年1月31日止；多份被告收取案外人转租租金收据复印件；朱宏商铺房租费交接单11份，交接内容为不同转承租商户给友泰嘉业缴纳的房屋租金及押金，商铺租户为陈江鹏的交接单友泰嘉业交接人签章处无人签字，其余交接单友泰嘉业交接人签章处均显示有李婷婷签字。庭审中，原告称，2014年11月15日原告向被告交付了涉案房屋；被告不履行合同主要义务拖欠320余万元租金，属于根本违约，而被告在不支付租金的同时还向其提出了两份退租申请，要求降租否则退租，原告同意于2017年11月15日解除案涉租赁合同，案涉合同系双方协商一致解除；案涉房屋租期自2014年11月15日起算，因案涉合同存在免租期，故租金自2015年8月15日起算；第一年租赁年度租金，2015年8月15日至2016年8月14日止租金共计432.6万元。在涉案合同签订前，被告向原告支付40万元押金，合同约定40万可以抵扣首年租金，第一年租金支付的时间应是2015年8月10日前，实际被告在2015年8月12日至2016年1月26日之间陆续交付租金392.6万元，即第一年租赁年度租金被告已全额支付432.6万元；合同约定之后每年于8月10日前支付次年度的全年租金。第二租赁年度2016年8月15日至2017年8月14日的租金432.6万元，2017年8月15日至2017年11月14日租金为108.15万元；2017年1月22日被告支付三个月租金108.15万元，2017年11月17日被告支付108.15万元租金，被告尚欠付租金324.45万元；被告收取11户次承租人2017年11月14日之后租金核算为422756.5元〔陈伟雨9945元+宋琨鹏10112.5元+李端阳19243元+卢耀军27965元+刘海波11625元+燕磊8万元+肖小鹏19.12万元+雷林5614元+陈江鹏7359元（交接单无李婷婷签字）+李伟10773元（无交接单）+货运部16203元（无交接单）+每一天32717元（无交接单）〕，次承租人在此期间内在正常使用案涉房屋，被告将次承租人人移交给原告，原告未收取次承租人在此期间的租金，故被告应将收取的上述次承租人租金交还原告；另被告收取移交给原告的次承租户押金292798.4元〔陈伟雨2400元+宋琨鹏1685.4元+李端阳4500元+卢耀军5172元+刘海波1300元+肖小鹏15万元+6.47万元+雷林2207元+陈江鹏2000元（交接单无李婷婷签字）+王炳喆53784元+杨国标5050元〕，被告应向原告移交上述押金；其主张的违约金计算方法为，按照合同约定被告应承担30%的违约金，被告欠付的租金与应返还的次承租人租金作为基数计算的违约金应为185万元，本案中原告仅主张80万元，剩余违约金不再主张。被告对合同解除时间、已付租金金额予以认可，但表示案涉房屋的交付时间为2014年12月30日；自签订案涉合同至2017年8月底，案涉房屋一直漏雨，严重违反租赁物在租赁期间适租的义务，而案涉房屋一直未办理竣工验收手续及消防验收手续，导致承租人出租给次承租人的房屋在装修完毕后迟迟无法办理消防验收手续；被告与出租人多次协商未果出租人单方违法解除案涉合同，出租人强行要求被告搬离，被告无奈搬离。本院认为，西安市未央区汉城街道朱宏堡村村民委员会与被告签订《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告提交的证据应可证明西安市未央区汉城街道朱宏堡村村民委员会建制已撤销，而案涉合同中亦明确约定该村委会合同地位由原告承继，被告虽辩称原告方及相关村委会未向其发出通知，但其在履行案涉合同过程中的租金均支付于原告账户，亦可证明对于合同履行主体的变更被告已知晓，并且已向变更后的合同主体履行了合同义务。故本案中原告以出租方身份提起诉讼并无不妥。原、被告对于案涉合同已于2017年11月15日解除均无异议，本院予以确认。依法成立的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利义务。原告提交的证据应可证明合同签订后被告占有、使用本案所涉商铺进行经营活动，理应按约向原告支付租金至合同解除之日。现原告依照合同约定主张被告尚欠租金324.45万元，被告并未提供证据证实其已履行付款义务，故对原告该项诉请本院予以支持。因原告方明确表示电梯及电梯井架款773799元（543799元+23万元）同意从租金中予以扣减，故被告应向原告支付租金2470701元（324.45万元-773799元）。被告虽辩称，案涉租赁物并非于原告主张时间向其交付，但其提交的鉴定申请要求鉴定营业损失的起始时间为2014年11月15日与原告主张的租赁物交付时间一致，且原告提交的被告与次承租人签订的租赁合同中亦有合同起租时间早于被告主张的交付时间，故被告该抗辩意见本院不予采信，租赁物交付时间应确定为2014年11月15日，租金起算时间为2015年8月15日。原告提交的证据应可证明被告收取了部分次承租人2017年11月15日案涉租赁合同解除之后的租金及押金，且将该部分次承租人所涉的租赁合同关系一并移交于原告，被告应将收取的该部分租金及押金一并支付于原告。原告主张，被告收取已交接次承租人2017年11月15日后租金422756.5元、押金292798.4元，但该部分租金中涉及陈江鹏的7359元交接单无李婷婷签字，李伟的10773元、货运部的16203元、每一天的32717元无交接单，押金中涉及陈江鹏的2000元交接单无李婷婷签字，原告无法证明原、被告是否已交接上述次承租关系及次承租人租金、押金收取与退还情况，该部分租金共计67052元（陈江鹏7359元+李伟10773元+货运部16203元+每一天32717元）、押金陈江鹏2000元应自原告主张中扣减，即被告应向原告支付收取的2017年11月15日后次承租人租金355704.5元（422756.5元-67052元）及押金290798.4元（292798.4元-2000元）。关于原告违约金的诉请，被告拖欠租金，已构成违约，应承担相应的民事法律责任。原告并未提交证据证明因被告拖欠租金给其造成的损失，其主张的违约金过高，现酌情以2175533.3元（2470701元+355704.5元-650872.2元）为基数，自2017年11月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至判决给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。案涉合同解除原因，原、被告双方存在争议，被告虽主张系因原告违约单方解除合同，导致案涉合同无法继续履行，但被告并未提交证据证明该主张，现原告认可案涉合同系协商一致解除，本院予以采信。案涉合同中双方对已形成附合的装饰装修物及未形成附合的装饰装修物的处理，除电梯及空调外其他物品并无明确约定，案涉合同解除后按照法律规定未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物因案涉合同为协商一致解除，已形成附合的装修残值损失应由双方各半承担。经司法鉴定案涉装修损失虽确定为316.93万元。但其中包含未形成附合的装饰装修物，鉴定报告显示该部分物品评估价值现核算为175175元，应由被告自行拆除，被告可要求原告返还。本案中因被告并未要求返还该部分物品，故本案不予涉及，该部分物品鉴定价值应自鉴定报告结论中予以扣减，即应由原、被告分担的装修损失应为2994125元（316.93万元-175175元），原告应承担50%，计1497062.5元。关于装修损失承担问题原、被告未形成一致意见，原告支付金额亦未确定，双方均有责任，且案涉合同对于装修损失利息也并无约定，故被告主张原告支付装修损失利息，本院不予支持。对于被告主张的漏雨经济损失，原告明确同意自租金中扣减650872.2元，被告提起反诉故在本判决中不再自租金中核减，因原告对于该项诉请已予自认，本院予以支持，对于该项诉请原、被告可在本判决履行过程中自行于租金中核减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、确认2014年11月15日西安市未央区汉城街道朱宏堡村村民委员会与被告西安友泰嘉业工贸有限公司签订的《商业用房租赁合同》于2017年11月15日解除。二、被告西安友泰嘉业工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告西安珠宏物业管理服务有限公司支付租金2470701元。三、被告西安友泰嘉业工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告西安珠宏物业管理服务有限公司退还所收次承租人租金355704.5元。四、被告西安友泰嘉业工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告西安珠宏物业管理服务有限公司退还所收次承租人押金290798.4元。五、被告西安友泰嘉业工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告西安珠宏物业管理服务有限公司支付违约金（以2175533.3元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月15日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至判决给付之日止）。六、原告西安珠宏物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内向被告西安友泰嘉业工贸有限公司支付装修损失1497062.5元。七、原告西安珠宏物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内向被告西安友泰嘉业工贸有限公司支付漏水损失650872.2元。八、驳回原告西安珠宏物业管理服务有限公司其余诉讼请求。九、驳回被告西安友泰嘉业工贸有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44453元（原告已预交）及反诉案件受理费18680.5元、鉴定费3万元（被告已预交），由原告承担本诉案件受理费12840元、反诉案件受理费10503元、鉴定费1.5万元，被告承担本诉案件受理费31613元、反诉案件受理费8177.5元 、鉴定费1.5万元，原告承担的反诉案件受理费、鉴定费，被告承担的本诉案件受理费，于上述付款时间一并给付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长      付  蕾审  判  员      汶  辉人民陪审员      王中琴   二〇二〇年十一月十九日 书  记  员      杨  靓  1