四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15143号 上诉人（原审原告）：林睿，女，1996年11月2日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：林宗国，四川成隆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中铁房地产集团西南有限公司，住所地：成都市成华区成华大道二段********。 法定代表人：阮兴，执行董事。 委托诉讼代理人：郑冀川，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈思琪，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：四川易屋之家科技集团有限公司，住所地，住所地：成都市武侯区长华路**iv> 法定代表人：张洪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苗培，北京东卫（成都）律师事务所律师。 上诉人林睿因与被上诉人中铁房地产集团西南有限公司（以下简称中铁公司）、四川易屋之家科技集团有限公司（以下简称易屋之家公司）合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林睿上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．依法改判中铁公司、易屋之家公司返还林睿团购费20000元及其资金利息；3．一、二审诉讼费由中铁公司、易屋之家公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，依法应予撤销。1．根据《商品房销售明码标价规定》，标价就是房屋买卖价，因此在价外收取团购费就是标价之外加价销售商品房。2．基于合同的相对性，《中国铁建北湖国际城合作合同》（以下简称《合作合同》）给第三方设定的债务没有法律约束力。3.2016年10月6日林睿和中铁公司签订《商品房认购书》，明确了包括价款在内的权利义务，手写添加未约定参加团购活动需要交纳团购费。2016年10月16日林睿和中铁公司签订《商品房买卖合同》并交纳首付款，在易屋之家公司介入之前林睿已取得“享受优惠”的权利。4．林睿向易屋之家公司“交纳”的团购费不等于代管服务费，除了开发商，没有人提供服务，应当退还代管服务费。5．如果林睿不享受一口价购房价格优惠就不购房，有权要求中铁公司返还双倍定金。6．本案起诉了中铁公司、易屋之家公司，还原案件事实，与其他北湖国际城2期业主只起诉易屋之家公司的案件不同，本案不能参照其他案件。 中铁公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。1．中铁公司不存在于标价之外加价销售商品房的行为，合同约定价格未超过房管局备案价格。中铁公司不是林睿与易屋之家公司的团购服务关系的当事人，案涉团购费与中铁公司无关。2．《合作合同》与林睿无关，内容不存在对其设定债务及产生法律效力的问题，对其产生法律效力的是团购服务合同。3．《商品房认购书》约定房屋价格791539元是向成都住建局申报后的备案价格，最终签订商品房买卖合同约定的房屋价格为729147元，房屋优惠后的价格比备案价减少了62392元，即林睿已实质获取了优惠，不存在中铁公司与易屋之家公司串通损害其利益的情形。 易屋之家公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1．《合作合同》确认了易屋之家公司有权收取案涉团购费用，并按照约定给予购房客户团购优惠政策。2．易屋之家公司取得团购优惠政策后与林睿达成协议，林睿向易屋之家公司支付了团购费，而林睿也享受了购房优惠62392元，其合同目的已实现，易屋之家公司的服务已完结。林睿无法律及合同依据要求易屋之家公司返还团购费以及承担其他责任。 林睿向一审法院起诉请求：判令中铁公司、易屋之家公司返还林睿团购费20000元及其资金利息。 一审法院认定事实：2016年10月6日，林睿与中铁公司签订《商品房认购书》约定：认购推广名房屋，建筑面积83.81平方米，单价9444元/㎡，总价791539元，本认购书签订当日交付立约定金30000元，林睿承诺2016年10月16日到中铁公司营销中心签订《商品房买卖合同》并当日支付全部应付房款；同时该认购书上手写添加“签订团购协议，享受一口价，单价：8700元/㎡，总价：729147元，此房为特价房，不退不换。”当日，林睿向中铁公司刷卡支付30000元。2016年10月15日，林睿（乙方）与易屋之家公司（甲方）签订《委托代理协议书》约定：甲方作为房产电商服务平台，为购房者提供置业服务，为客户提供实惠产品；甲方的合作伙伴专门提供“北湖国际”项目“缴20000元享受一口价购房价格优惠”活动，服务活动内容及方案详见项目现场活动公示资料或协议附件；乙方于本协议签署前已充分了解和认可甲方合作伙伴提供的优惠政策，并自愿参加，乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任；乙方同意支付代管服务费20000元，乙方选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》或《商品房买卖合同》等类似文件，即认为服务完成；乙方决定不再认购指定楼盘的房产，或者未能在指定楼盘认购意向房源，且不再参与认购甲方合作伙伴推荐的其他房源的，甲方承诺退款。同期，林睿与中铁公司签订《商品房买卖合同》约定：以729147元价格购买房屋，首付款219147元，贷款510000元。上述协议和合同签订当日，林睿向中铁公司刷卡支付189147元，向易屋之家公司刷卡支付20000元；易屋之家公司向林睿出具了认购号房屋团购费收据。2016年11月4日，林睿与中铁公司办理了购买中铁公司开发的上述房屋的合同签订备案。2018年初，林睿与中铁公司办理了该房屋的交付入住手续。 一审另查明，中铁公司（甲方）与易屋之家公司（乙方）于2016年签订《合作合同》约定：甲方授权乙方作为合作项目的销售合作方，对该项目一期、二期住宅房源所有客户交增值服务费享受团购独家优惠，客户所交增值服务费与对应享受房款减免的优惠活动，由乙方建议甲方批准后执行，甲方承诺所有客户交纳的易屋之家会员增值服务费全部由乙方所有；乙方需在2016年10月完成销售房屋200套，在2016年11月完成销售房屋210套，单月未完成80%销售任务，差额套数在次月2号前缴纳2万元/套履约保证金，交纳履约保证金之日起6个月内实现销售，甲方承诺退还乙方所付履约保证金；本次购房优惠活动由乙方全程执行，乙方利用自身的各类资源为甲方项下房产进行线上线下客户拓展，并为甲方组织“易屋之家购房优惠活动”等。 一审法院认为，对于本案诉讼时效，因经核实林睿曾于2019年9月30日在四川省高级人民法院四川微法院平台网上提交预立案申请，距离向易屋之家公司缴纳案涉服务费尚不足3年，此后向一审法院办理预立案调解和正式立案手续，并未超过诉讼时效，易屋之家公司以诉讼时效抗驳林睿所诉本案请求，理由不能成立。 对于林睿主张房屋开发单位中铁公司应自担房屋推广销售费用，却在房屋实际售价上对外虚设价格，再与易屋之家公司串通搞出所谓团购优惠活动加收服务费，转嫁销售成本，有违反国务院坚决遏制房价过快上涨的政策和国家发改委要求商品房销售明码标价的强制性规定，也损害到林睿等购房者的合法权益。经查，林睿所签《商品房认购书》约定认购价为791539元，所签《商品房买卖合同》约定总房价为729147元，中铁公司虽举证证明791539元是案涉房屋在成都市住房和城乡建设局的申报价格，但林睿质证不认可；林睿作为本案诉讼提起人，应当所自己主张的事实承担举证证明责任，但是本案目前尚无证据证明《商品房认购书》约定的认购价791539元是违反物价规定的虚设房价，林睿主张中铁公司虚设该房价串通易屋之家公司以团购优惠活动名义乱立名目加收费用，缺乏具有证据证明的事实基础，林睿应当自担举证不能不利后果；由此对于林睿所诉中铁公司的共同退还责任，一审法院不予支持。 对于林睿主张先与中铁公司签订《商品房认购书》《商品房买卖合同》并支付购房首付款，易屋之家公司根本没有提供任何服务却在此之后收取服务费，缺乏收费基础。经查，双方所签《委托代理合同》的核心约定内容为林睿自愿参加“缴20000元享受一口价购房价格优惠”活动，易屋之家公司通过与中铁公司的合作资源为其取得合同约定的购房价格优惠；故不论同期在办理参加活动和签订商品房买卖合同过程中哪个手续办理在前，按照中铁公司与易屋之家公司达成的销售合作合同，不缴纳20000元服务费不可能享受一口价购房价格优惠，这在林睿与中铁公司签订的《商品房认购书》手写添加内容中亦可得到佐证；林睿在签订正式的商品房买卖合同中以729147元总价购得案涉商品房，相较之前所签的《商品房认购书》约定的认购价791539元，已经享受62392元的购房价格优惠，易屋之家公司已向其履行合同义务，其在获得购房价格优惠后再要求返还团购服务费，有违《委托代理协议书》约定。由此对于林睿所诉易屋之家公司的退还义务，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回林睿的全部诉讼请求；案件受理费300元，减半收取150元，由林睿负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于收取团购费是否违反强制性规定的问题。林睿认为易屋之家公司收取团购费违反了效力性的强制性规定。对此，本院认为，易屋之家公司收取团购费系基于其与林睿签订的《委托代理协议书》，该协议书对易屋之家公司收取服务费作了明确约定，从案涉服务费的收取来看，亦系由易屋之家公司收取，而非中铁公司在标价之外的加价行为。同时，从案涉房屋实际成交价来看，林睿与中铁公司约定的购房价款及林睿与易屋之家公司约定的服务费之总和亦未超过林睿认购案涉房屋时的认购价，故林睿主张的该加价事实本身亦不能成立。因此，对林睿该上诉理由，本院不予采纳。 关于中铁公司与易屋之家公司的合作协议效力是否及于林睿的问题。从案涉《合作合同》的内容来看，基于合同相对性，该合同并无给林睿设定债务的内容。对于林睿而言，该《合作合同》仅系易屋之家收取团购费并给付团购优惠的权利来源证明，而非基于该《合作合同》对林睿设定债务，故对林睿该上诉理由，本院不予采纳。 关于易屋之家公司提供的服务内容问题。本案中，林睿否认易屋之家公司为其提供的团购优惠服务。对此，本院认为，从《委托代理协议书》中的约定内容来看，“易屋之家公司的合作伙伴专门提供‘北湖国际’项目‘缴20000元享受一口价购房价格优惠’活动”“林睿同意支付代管服务费20000元，林睿选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》或《商品房买卖合同》等类似文件，即认为服务完成”，林睿选中意向房源并与中铁公司签订《商品房买卖合同》之后，事实上即已享受了低于其认购价的优惠，达到了双方约定的服务完成条件，故易屋之家公司收取该服务费具有合同和事实依据。尽管《商品房认购书》中手写了“签订团购协议，享受一口价”的内容，但该约定仅系列明了享受优惠价格的条件，该内容并不足以证实林睿于认购时即已达到享受优惠条件。从之后林睿与易屋之家公司签订《委托代理协议书》及支付服务费的事实来看，林睿亦清楚知晓其在认购之后还需签订团购协议并履行该协议，故其该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。 关于案涉服务费的名义及内容问题。林睿上诉称《商品房认购书》手写添加部分未约定参加团购活动需要交纳团购费，但该认购书签订在先，且该认购书中并未对团购协议的价款等内容进行界定。于此情形时，须以在后的意思表示和履行行为进行认定，鉴于林睿之后签订的《委托代理协议书》并按该协议向易屋之家公司支付服务费20000元，故可以认定认购书中的团购协议即为本案中的《委托代理协议书》，案涉团购费与该协议书中的服务费系属同一款项。对林睿该上诉主张本院不予采纳。 综上，林睿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由林睿负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 袁晟翔 审 判 员 罗 宇 审 判 员 聂彪峰 二〇二〇年十一月十日 法官助理 唐 益 书 记 员 崔金枝