上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8744号上诉人（原审被告）：张斌，男，1980年2月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金华，男，1979年10月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。上诉人张斌与被上诉人金华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张斌上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回金华在一审中的全部诉讼请求，上诉人无需再支付房屋使用费及恢复原状的费用，并由金华向上诉人返还押金35,833元。事实与理由：一、双方原租赁合同约定的租金标准为43万元/年，该合同期满后，双方未就新的租金标准达成过一致意见。一审法院酌情认定占有使用费标准为1.35元/天/平方米明显与事实相悖，严重损害了上诉人的合法权益。一审法院酌情认定的上述使用费标准所依据的微信聊天记录仅系双方多次协商中的一次，且双方未就被上诉人提出的方案达成一致。上诉人在微信中对于金华提出的方案中的一个要素的认可，不能视为双方对整个合同达成了一致，更不存在订立了新的合同。上诉人以高于43万元/年的标准进行支付系因双方尚未就租金标准协商一致的情况下的预付行为，其本质是为维系租赁关系所作的暂时让步，为双方洽谈提供空间，合情合理亦合法。即便一审法院认为上诉人以远高于43万元/年的标准预付占有使用费不合理，但上诉人预付款的标准也一直低于1.35元/天/平方米，故一审法院按照1.35元的标准认定租金无事实和法律依据。二、上诉人对于上海市浦东新区XX路XX号厂房（以下简称系争厂房）的面积有异议，一审法院在认定租赁合同无效的情况下，应当对于系争厂房实际状况进行查明，而一审法院仍依据无效合同约定的厂房面积计算占有使用费，违反法律规定，损坏了上诉人的合法权益。三、系争厂房被责令停产的根本原因是系争厂房无产证且未建设环保配套设施，其责任在于金华，故相应的占有使用费应当予以减免，一审法院将责任归于上诉人，认定有误。四、基于现有证据足以认定上诉人已支付押金的事实，一审法院就押金事宜在本案中不作处理，徒增讼累，且损害了上诉人的合法权益。1.双方2014年9月18日就系争厂房租赁事宜签订的租赁协议明确约定租金采用付三押一的方式，上诉人需于起租日前支付相当于一个月租金的押金，即35,833元。2.金华于2018年4月8日通过微信向上诉人提供续租协议文本征求意见，其提出的条件中也要求上诉人补充支付租赁保证金即押金，故间接认可了其已收取押金的事实。3.系争厂房租赁至今，金华从未提及上诉人欠付押金，即便在一审中，其也仅以时间太久了无法确认是否收取过作为抗辩。故本案中理应一并判决金华向上诉人返还押金35,833元。被上诉人金华辩称，不同意张斌的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金华的一审诉讼请求：1.确认金华、张斌签订的租赁协议于2018年10月1日解除；2.判令张斌腾空、搬离浦东新区XX路XX号厂房，并将厂房恢复原状；3.张斌按1.35元/天/平方米，支付2018年4月1日至2019年5月31日占有使用费差额235,600元；4.张斌按1.35元/天/平方米，支付2019年6月1日至实际腾空、搬离之日的占有使用费。一审法院认定事实：系争厂房未取得建设工程规划许可证。2014年9月，金华、张斌签订协议，约定张斌向金华租赁系争房屋，面积1,800平方米，租期2014年10月1日至2017年9月30日，租金每年43万元，采用付三押一原则。上述协议到期后，张斌继续使用系争厂房。张斌已按43万元/年标准，支付2018年4月之前的占有使用费。2018年4月8日，金华草拟协议文本，载有2018年4月1日至6月15日租金调整为184,680元、再交纳保证金5万元，另有搬离日期、占用费等条款，张斌多次表示认可1.35元的标准，但对保证金、占有费等提出异议。张斌已支付金华2018年4月至9月占有使用费分别为69,443元、70,460元、69,800元、69,800元、69,800元、35,697元，已按50,000元/月标准支付2018年10月至2019年5月的占有使用费。系争厂房实际由上海XX有限公司使用，因配套的环保设施未建成，该公司被责令于2019年5月16日停止生产。截至2019年8月1日，张斌仍在系争厂房搬运设备。截至8月6日，系争厂房内已基本清理完毕，地面存有部分杂物等，金华可以进入。一审法院认为，金华未举证证明系争厂房取得了建设工程规划许可证，双方2014年9月签订的协议不具有法律效力，金华提出的诉请1一审法院不予支持。张斌已从系争厂房处搬离，场地基本清理完毕，但留有部分杂物等，金华也未举证证明厂房原状的情况，故一审法院对诉请2不予支持，酌定由张斌支付恢复原状费用1,000元。张斌实际占有使用系争厂房，应当支付占有使用费。就2018年4月起的占有使用费标准，一是2018年4月8日的微信聊天记录中，张斌多次表示认可1.35元标准，所涉协议文本所载标准折算下来也是1.35元/天/平方米；二是自2018年4月起，张斌已付占有使用费远高于43万元/年，张斌未对此作出合理解释，故一审法院酌情采纳金华主张，认定自2018年4月起，占有使用费按1.35元/天/平方米计算。张斌未举证证明于2019年8月1日搬运完毕，现结合金华8月6日进入厂房及拍摄照片情况，认定张斌于8月5日搬离。金华诉请3和4，性质相同，一审法院予以合并处理。现无证据显示被责令停止生产系金华原因所致，张斌提出的减免2019年5月起租金的主张缺乏依据，一审法院不予采纳。扣除已付占有使用费，张斌应补付金华2018年4月至2019年8月5日占有使用费差额412,990元。现无证据直接反映张斌支付过押金，故对押金事项，一审法院在本案中不作处理。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，于2020年3月12日作出判决如下：一、张斌于判决生效之日起十日内支付金华2018年4月至2019年8月5日占有使用费差额412,990元；二、张斌于判决生效之日起十日内支付金华恢复原状费用1,000元；三、驳回金华的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,669.85元，减半计3,834.93元，由金华负担80元，由张斌负担3,754.93元。二审中，上诉人向本院提交银行账户交易明细、银行付款通知及发票清单，证明上诉人于2014年9月22日支付金华113,333元，加上现金3万元，构成合同约定的首期付款（付三押一）即三个月租金107,500元及一个月押金35,833元。被上诉人就此出具了发票，发票上虽未显示押金字样，但发票的金额中包括了押金的数额。被上诉人质证认为，确认收到该笔113,333元，但记不得上诉人有无支付过现金3万元，但从113,333元数额构成来看，上诉人给付3万元现金的说法有其合理性，故为减少事实争议，被上诉人认可上诉人支付过押金35,833元。但被上诉人认为该证据系上诉人自行办理可以产生、自己持有或者自己可以获取的材料，并非客观原因无法收集，故上诉人在一审中未提供该押金证据，理应承担不利后果。一审法院在上诉人未提供押金支付证据的情况下，所作的判决并无不当，理应予以维持。本院认为，被上诉人确认收到上诉人支付的押金35,833元，故本院对此予以采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，根据2018年4月8日上诉人与被上诉人微信聊天记录，双方在当天对于2018年4月1日起至2018年6月15日止的租金标准调整事宜进行了协商，被上诉人就此拟定了补充协议的相关条款。上诉人就该条款中关于上述期间租金调整为184,680元明确予以认可，也确认6月15日会搬走，但针对协议的附加条件即支付保证金5万元，以及逾期搬离期间按每日10,000元收取占有使用费，提出了异议。双方微信记录载明：2018年4月8日上诉人“4月30日前我会把这个月1.35元补全，这段时间资金比较紧张，今年生意难做得不得了。”被上诉人“好的，等你过来”；2018年4月28日被上诉人“收到35,557元，还有半个月在5月中旬付可以吗？”上诉人“当然可以”；2018年5月31日上诉人“下个月整的房租已经打过来了，你看一下”。二审中，上诉人明确表示对于一审判决主文第二项予以认可。本院认为，上诉人向被上诉人承租的系争厂房未依法取得建设规划许可证，故双方就该厂房所签订的租赁合同应属无效。现双方二审争议焦点在于：一、租期届满后，双方就系争厂房新的租金标准有无达成一致，被上诉人要求上诉人按照1.35元/天/平方米标准（以下简称1.35元标准）支付2018年4月起的房屋使用费，是否具有合法依据；二、上诉人是否向被上诉人支付过押金，上诉人要求被上诉人返还押金35,833元，是否具有合法依据。关于争议焦点一，根据双方2018年4月8日的微信聊天记录，双方当天对于2018年4月1日起至2018年6月15日止的租金标准调整事宜进行了协商。上诉人就被上诉人拟定的补充协议条款中关于上述期间租金调整为184,680元明确予以认可，但针对协议中的附加条件即支付保证金5万元，以及逾期搬离期间按每日10,000元收取占有使用费，提出了异议。故双方确实未能就被上诉人拟定的补充协议形成一致意见，但上诉人对于2018年4月1日起租金计算按1.35元标准调整是确认的，且承诺在4月30日前将4月份的“1.35元补全”。结合2018年4月至8月上诉人租金的实际支付情况，以及2018年4月28日、5月31日双方的微信往来内容，虽然上诉人在实际支付租金时未足额按1.35元标准支付，但在2018年9月被上诉人发函再次提高租金标准至1.5元/天/平方米之前，双方对于1.35元标准确形成了一致意见，且上诉人实际支付的月租金数额也已非常接近该标准。因此，可以认定上诉人对于2018年4月1日起租金按1.35元/天/平方米标准支付系确认并已实际履行。虽然之后因上诉人未能按期搬离，被上诉人在2018年9月再次推翻该租金标准单方提高至1.5元后，上诉人亦索性调低至按每月5万元标准向被上诉人实际支付租金，但并不因此免除上诉人按其已确认的1.35元标准向被上诉人支付2018年4月1日起的房屋占有使用费。据此，上诉人要求按原租金标准43万元/年向被上诉人支付2018年4月1日起的房屋占有使用费，依据不足，本院不予采纳。一审法院认定上诉人应按1.35元标准向被上诉人支付2018年4月1日起的房屋占有使用费，本院予以认同。关于上诉人主张2019年5月16日起的房屋占有使用费应予减免的问题。根据本案所查明的事实，系争厂房因未依法取得建设规划许可，未按规定建设配套环境保护措施于2019年5月16日被责令停产停业。被上诉人作为厂房的出租方，其提供的租赁标的物不具备适租性，故被上诉人理应就此承担主要责任。而上诉人未能在签约前对此进行审查，自身也存在过错。故上诉人关于2019年5月16日起的房屋占有使用费应予减免的上诉请求，本院予以采纳。综合本案的实际情况，本院对于2019年5月16日起至2019年8月5日止上诉人应付的占有使用费予以酌情减免。关于争议焦点二，被上诉人应否返还上诉人押金35,833元的问题。根据上诉人二审中提交的银行交易明细及发票清单等证据，可以认定上诉人的首期付款中包括了合同约定的一个月租金数额的押金即35,833元，且被上诉人对于收到该笔押金的事实亦予以认可，故本院对上诉人已付押金35,833元的事实予以确认。虽然一审中，因上诉人未能提交该部分证据导致上诉人已付押金的事实未能确认，故一审判决对于押金是否应予以返还未做处理并无不当，但鉴于上诉人在二审中补强了该部分证据，且被上诉人亦确认收到押金的事实，故为减少讼累，上诉人要求在本案中一并予以返还，并无不当，本院予以支持。综上，上诉人张斌的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34920号民事判决第二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34920号民事判决第一、三项；三、张斌于本判决生效之日起十日内向金华支付自2018年4月1日起至2019年8月5日止的占有使用费差额292,462元；四、金华于本判决生效之日起十日内返还张斌押金35,833元；五、驳回金华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,669.85元，减半计3,834.93元，由金华负担1,002.54元，由张斌负担2,832.39元。二审案件受理费8,032.35元，由张斌负担5,234.04元，由金华负担2,798.31元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十一月十九日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……