广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20832号原告：罗某华，男，汉族，1941年5月5日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗文杰，罗某华之子，住址同上。被告：广州市广源实业总公司，住所地广州市越秀区东风东路。法定代表人：朱某沛。委托诉讼代理人：曾永萍，该公司职员，联系地址同上。委托诉讼代理人：李琪珺，该公司职员，联系地址同上。原告罗某华诉被告广州市广源实业总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗某华及其委托诉讼代理人罗文杰，被告的委托诉讼代理人曾永萍、李琪珺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在2020年12月31日前办理广州市越秀区一德东路18X号17XX房、18AA房、18BB房和一德东路1xx号40X商铺四套房屋的不动产权证，办理不动产权证的所有费用由被告支付；2、判令被告赔偿原告损失5000元。事实和理由：原广州市东山区珠光路又新巷XX号房屋是原告的产业，该屋建筑面积176.07平方米，被告于1997年经批准征用上述房屋。1997年11月18日，原、被告签订《房屋拆迁安置协议》，订明被告安置原告回迁新楼首、五层建筑面积194.57平方米的房屋。同日，原、被告又签订《拆迁补充协议书》，订明原告同意自行解决临迁房，被告同意每月付给原告临迁费6500元；并订明相关违约责任。上述协议签订后，原告于1997年12月4日迁出上述房屋而自行临迁。后来由于被告拖欠原告的临迁费，原告曾于2000年起诉至广州市东山区人民法院，经两级法院审理，广州市东山区人民法院于2000年11月21日作出（2000）东法房初字第××号民事判决书，广州市中级人民法院于2001年4月2日作出（2001）穗中法房终字第××号民事判决书。广州市中级人民法院的终审判决认可上述原告和被告签订的《房屋拆迁安置协议》和《拆迁补充协议书》的效力，并责令被告向原告支付拖欠的临迁补助费及延期补助费。后来由于被告无力支付原告的临迁补助费和延期补助费，经被告要求，原、被告于2001年6月13日签订一份《房屋拆迁安置补充协议书》，订明因原告的回迁仍未落实，被告安置原告的房屋由文德南—珠光路地段改为一次性永迁到一德路一德花园安置，其中商铺在第四层东北向位置安置约50平方米，住宅在C幢17XX房、18AA房、18BB房安置，合计总建筑面积200.178平方米等。上述《房屋拆迁安置补充协议书》签订后，被告停止向原告支付临迁补助费和延期补助费，而将C幢17XX房、18AA房、18BB房和四楼约50平方米商铺交给原告出租，租金作为临迁费。但是，被告交付给原告使用的房屋一直未能办理产权过户登记。原告多次到被告处询问办理产权过户事宜，被告工作人员称“一时办不了”。原告到广州市国土资源和房屋管理局查询上述一德花园C幢17XX房、18AA房、18BB房和四楼商铺的产权情况，广州市国土资源和房屋管理局出具给原告的资料无法清楚显示一德花园C幢17XX房、18AA房、18BB房和四楼商铺的产权归属。且原告在与被告交涉的过程中得知，一德花园一直没有取得规划验收许可，不具备法定的交楼条件。鉴于以上情况，原告的房屋产权无法得到有效的法律保护，因此原告于2018年向广州市越秀区法院提起诉讼要求解除双方于2001年6月13日签订的《房屋拆迁安置补充协议书》，恢复履行1997年11月18日签订《房屋拆迁安置协议》及《拆迁补充协议书》，但原告败诉，上诉至广州市中级法院，仍然败诉［案号：（2018）粤0104民初12566号、（2019）粤01民终16610号］。原告败诉理由是：被告安排给原告位于广州市一德花园的房屋可以按照现有政策可以办理不动产权证，双方另循法律途径解决和办不到不动产权证是并未经法院实体处理。原告后来亲自去到广州市政务中心查核，被告安置原告于一德路的四套物业在官方登记上准确地址为：广州市越秀区一德东路18X号17XX房、18AA房、18BB房和18X号40X商铺。政务中心工作人员也明确告知这些手续不全的物业要办理不动产权证非业主个人能办，必须由开发商来办理才合符手续。原告因为被告安置的物业不能办理不动产权证，致使原告诉讼至法院要求解除双方于2001年6月13日签订的《房屋拆迁安置补充协议书》，恢复履行1997年11月18日签订《房屋拆迁安置协议》及《拆迁补充协议书》，但败诉，诉讼费一审二审总共22000元都由原告支付。造成这种后果就是被告当初一直拖延和不作为不协助原告要求办理房产证，迫使原告为了保护自己合法利益才会提起诉讼，虽然因为政策等种种原因原告败诉，但20年了，房产办不了证，不要还不行，造成原告的额外支出，难道不应该赔偿吗？难道不应该作出一些补偿吗？另外，不动产权证迟迟不能办的问题，是因为开发商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等原因造成的。综上所述，被告至今未给原告办理手续齐全的不动产权证，原告原想通过法律途径解除永迁一德路的协议，但法院判定不能解除，所以，被告理应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：一、原告未支付超出面积的房款，故被告未办理涉讼房屋的不动产权证。被告实际提供的安置房屋面积为205.13平方米，比协议约定超出近5平方米，原告并未就超出面积向被告支付房款。二、原告要求被告赔偿损失5000元没有事实和法律依据，也不清楚原告的计算标准。经审理查明：原广州市东山区珠光路又新巷XX号房屋是原告的产业，该屋总建筑面积176.07平方米，由原告户5人居住。被告经批准征用上述房屋地段兴建周转房。1997年11月18日，原告与被告签订《房屋拆迁安置协议》及《拆迁补充协议书》，订明被告安置原告回迁新楼首、五层建筑面积194.57平方米的房屋。协议后，原告于同年12月4日迁出了上述房屋自行临迁，被告给付原告每月临迁补助费6500元至1998年7月4日止。由于被告一直未安排原告回迁，原告（乙方）与被告（甲方）于2001年6月13日签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定，“1、甲方安置乙方的房屋由文德南—珠光路段改为一次性永迁到一德路一德花园安置。其中商铺在第四层东北向位置安置约50平方米；住宅在C幢17XX房、18AA房、18BB房安置，合计总建筑面积200.178平方米。按协议，应安置乙方含套外分摊总建筑面积194.57平方米，现安置的面积比原安置的面积超出了5.608平方米，乙方以3500元/平方米向甲方购买该面积的产权，计得购房款为19628元。此购买款可在甲方拖欠乙方的临迁费中相扣减。办理产权的一切费用均由甲方负责。2、甲方同意支付20000元给乙方，作为对乙方原首层铺面现移上第四层安置等的补偿。3、乙方的临迁费截止至本协议生效之日止。4、上述产权面积数以房管局核实为准，超出原应安置的建筑面积乙方用3500元/平方米购买，不够面积甲方应补够面积给乙方。购房款多除少补。”2002年2月4日，被告向原告发出《回迁通知书》，通知原告回迁至“一德花园”C幢17XX、18AA、18BB以及4楼商铺共计四套房屋。2008年12月30日，原广州市国土资源和房屋管理局发出穗国房收用字[2008]17号《关于收回国有土地使用权的公告》，决定收回越秀区珠光路北侧地段13023平方米土地将实施旧城改造项目等。2018年3月20日，原告向本院提起诉讼，请求解除原、被告于2001年6月13日签订的《房屋拆迁安置补充协议书》。本院经审理于2018年11月16日作出（2018）粤0104民初12566号民事判决，其中认为：原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为有效协议，双方均应依约履行。根据《房屋拆迁安置补充协议书》的约定，原、被告双方在临迁期间经协商一致将回迁房屋变更为一德花园，并由被告实际安置原告回迁入住涉讼房屋数年。涉讼的一德花园房屋现虽未办理权属登记手续，但并非不能办理，被告作为拆迁单位仅是未能协助完成物权变动手续。对此，原、被告双方可以另循法律途径解决。现原告诉请要求解除该合同，缺乏法律依据。而且根据拆迁管理部门的函件，涉讼地块因烂尾已由政府收回并用作其他建设；如果解除原、被告前述合同恢复履行双方签订的《房屋拆迁安置协议》，被告显然履行不能，原告亦将面临合同项下权利落空的不利境地。因此，原告要求解除双方于2001年6月13日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。遂判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年12月11日作出（2019）粤01民终16610号民事判决，驳回上诉，维持原判。在二审中，原告提供了广州市不动产登记中心于2019年2月20日出具的《关于一德路18X号17XX房等房屋产权登记问题的复函》（穗登记业务函［2019］00381号），该函载明：一、基本情况，一德花园（现门牌××，下称该项目）由被告于上世纪90年代开发建设。该项目已被纳入《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办［2010］67号）政策解决的历史遗留问题项目范围内，房屋拆迁补偿协议已依法在市城市房屋拆迁管理办公室办理登记备案手续的被拆迁人，按规定可以申请办理房屋产权登记。经查不动产登记簿，越秀区珠光路又新巷XX号房屋（下称该房屋）以原告名义登记，2008年12月31日经原广州市国土资源和管理局以拆许字［2008］第21号批准广州市越秀区旧城改造项目办公室征用该房屋。但据您提供的材料显示，该房屋由被告征用拆除，1997年拆迁双方签订《房屋拆迁安置协议》及《补充协议书》等，约定将越秀区一德路18X号17XX、18AA、18BB房及18X号4XX铺共4套房屋作为回迁安置房屋，但并未签订拆迁补偿协议且未在房屋拆迁管理部门备案。另外，您反映被告不配合办理上述回迁房屋的产权登记手续。二、处理意见，关于您反映办理上述4套回迁安置房屋产权登记问题，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，建议上述回迁安置房屋的权利人循司法途径解决，并按照《征收补偿登记办理指引》备齐相关材料，向不动产登记机构咨询和办理。因本案纠纷，原告于2020年5月21日向本院提起诉讼。2020年6月11日，广州市不动产登记中心向原告作出《依申请信息公开答复书》，内容为：一、预售、抵押情况。广州市一德东路18X号17XX房、18AA房、18BB房及一德东路1xx号40X商铺均无办理预购商品房预告登记（含合同备案），无退房或注销登记，无预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况。二、查封情况。查无地址为广州市越秀区一德东路18X号17XX房、18AA房、18BB房及一德东路1xx号40X商铺的登记信息，故暂无法核查上述房屋的查封信息。诉讼中，原、被告双方确认双方无签订房屋拆迁产权补偿协议书。另被告表示：涉讼回迁房屋未作测绘，最终建筑面积未确定。回迁房屋所在大楼未办理大确权，我方也无法单方为原告办证。本院认为：广州市越秀区一德东路18X号（协议地址为一德路一德花园C幢）17XX房、18AA房、18BB房和一德东路1xx号（协议地址为一德路一德花园第四层）40X商铺，是被告拆迁原告所有的原广州市东山区珠光路又新巷XX号2-1/2层房屋而安置补偿给原告的房屋。原告诉请要求被告为其办理上述房屋的不动产权证，合法合理，本院予以支持。原、被告于2001年6月13日签订的《房屋拆迁安置补充协议书》约定“办理产权的一切费用均由甲方（即被告）负责”，故原告同时诉请要求办理上述房屋不动产权证的所有费用由被告负担，本院亦予以支持。《房屋拆迁安置补充协议书》约定，“上述产权面积数以房管局核实为准”；而且，房屋的建筑面积依法也应以不动产权证登记的为准。鉴于上述安置补偿房屋的不动产权证尚未核发，房屋的建筑面积尚未确定，被告现主张实际提供的安置房屋比协议约定超出近5平方米缺乏依据，其据此提出抗辩，本院不予采纳。双方可待不动产权证核发、房屋建筑面积确定后，再作处理。关于原告要求被告赔偿其因提起诉讼要求解除《房屋拆迁安置补充协议书》败诉造成诉讼费损失等5000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市广源实业总公司协同原告罗某华到房管部门办理拆迁安置补偿房屋广州市越秀区一德东路18X号（协议地址为一德路一德花园C幢）17XX房、18AA房、18BB房和一德东路1xx号（协议地址为一德路一德花园第四层）40X商铺的不动产权证（产权登记在原告罗某华名下）。办证所需的所有费用由被告广州市广源实业总公司负担。二、驳回原告罗某华的其他诉讼请求。本案受理费22080元，由原告罗某华负担230元，由被告广州市广源实业总公司负担21850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  梁慧菱人民陪审员  王运锋二〇二〇年十一月二十日书 记 员  陈睿哲