广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30629号原告（反诉被告）叶玉璋，男，委托诉讼代理人陈兵然，广东龙昌律师事务所律师。委托诉讼代理人蒋瑶瑶。被告（反诉原告）唐满成，男，委托诉讼代理人卢建军，广东泰而安律师事务所律师。委托诉讼代理人马冬冬，广东泰而安律师事务所实习律师。原告叶玉璋与被告唐满成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈兵然、蒋瑶瑶、被告委托诉讼代理人卢建军、马冬冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月，原告与被告签订《房屋门面租赁合同》，约定：原告将位于山厦村××楼下铺××号铺位（以下简称“出租房屋”）出租给被告用于商业用途使用。租赁期限为十年，从2014年8月1日至2024年8月1日止。每月租金为人民币1200元，每月1日前向原告交纳租金。2014年4月开始，被告因出租房屋面积不够用，因此原被告双方协商，将临近出租房屋的012号铺位也一并出租给被告使用，双方口头协商后，出租房屋租金从每月人民币1200元增加至人民币2000元每月。从2018年4月开始，因出租房屋面临被旧改拆迁，原告曾多次找被告协商搬迁补偿问题，但被告一直不予理睬，并开口漫天要价。并且被告从2020年2月开始，也拒绝向原告支付房屋租金和水电费。《房屋门面租赁合同》第7条约定：在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同...（3）在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的。因出租房屋未取得建设工程规划许可证，也没有合法取得房地产证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及相关法律规定，原告与被告签订上述《房屋门面租赁合同》属于无效合同。因此，请求法院判令确认《房屋门面租赁合同》无效，被告立即向原告交还涉案出租房屋并支付相应场地使用费。诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《房屋门面租赁合同》无效；2、判令被告立即交还位于深圳市龙岗区铺面给原告；3、判令被告立即按每月2000元的标准，支付从2020年2月1日开始至其搬离之日止的场地使用费；4、判令被告立即向原告返还从2020年2月1日开始至其搬离之日止的房屋水电费；5、令被告承担本案诉讼费。被告辩称，1、2014年8月，原告与被告签订了房屋门面租赁合同，出租给被告用于商业用途使用。被告承租后以该地址注册了深圳市蓝光化工有限公司平湖供应站，并以该站为基础对外经营液化气配送业务。被告作为该供应站的负责人，享有该供应站的全部权益并承担相应的义务。2、被告在租赁合同期间，每月均通过现金形式向原告支付各月租金。原告也是每月委托其妻子到被告经营的液化气供应站门店以现金形式收取各月租金。3、自2018年4月份开始，被告租赁房屋范围内由本案的案外人深圳远洋集团控股有限公司进行整体拆迁旧改。原告从来没有对拆迁的事实及补偿方案与被告进行任何协商。在2020年2月份之后，因为疫情原因，实行整村封闭，原告也没有向过往那样到被告门店收取当月租金，被告也以电话形式多次通知原告前来收取租金，但是原告以疫情不方便出门为由没有及时收取各月租金。后被告经多方查询得到了原告妻子的微信，并通过微信将各月租金支付给原告，但是原告拒不收取被告支付的租金。4、被告所经营的液化气供应站已办理相应的消防验收和经营燃气业务的许可，该许可证仍然在有效期内。5、原告为了达到不对被告各项拆迁权益进行赔偿的目的，与案外人远洋集团控股有限公司恶意串通，迫使被告搬离经营场所。6、被告在此过程中多次要求原告与案外人深圳远洋集团控股有限公司履行拆迁过程中对拆迁商户的赔偿义务，均遭到拒绝。综上，原告与被告签订的租赁合同因合法有效，且该协议上也明确说明在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的，双方可协商一致，变更和解除合同。很明显原告的单方解除合同行为已经违反双方签订的合同约定，应当承担被告由此而造成的损失和应得的拆迁补偿或赔偿。被告反诉称，被告与原告于2014年8月签订《房屋门面租赁合同》，约定原告将位于山厦村××楼下铺××号铺面出租给被告，租期自2014年8月1日至2024年8月1日，被告一直按约定支付租金和水电费。2019年4月开始，山厦村开始实施旧村改造工程，原告一直拒绝与被告商量赔偿事项，并自2020年2月份开始拒收被告缴纳的租金和水电费用逼迫被告违约及放弃补偿款的目的，第三人为了加快旧改的进程，与原告与恶意串通，共同侵害了被告的合法权益。反诉请求：1、确认被告与原告签订的《房屋门面租赁合同》有效；2、判令原告向被告支付停产停业补偿费420000元（以被告经营燃气供应点期内税后平均利润30000元为基数，自2020年10月10日至燃气经营许可证到期日2021年12月9日，共计14个月）；3、判令原告向被告支付搬迁费150000元；4、判令原告向被告支付搬迁误工费126000元（按员工月工资总额21000元，6个月搬迁期计算）：5、判令原告向被告支付装修装饰损失补偿20000元；6、判令原告向被告支付设备折旧损失15000元；7、判令原告向被告返还押金2400元；8、原告支付被告过渡期租金116100元（按照租赁面积43平方米，每平方米每月45元，计算60个月）；9、判令原告承担全部诉讼费、保全费、评估费。针对被告的反诉，原告辩称，1、原告无需向被告支付停产停业补偿、搬迁费、搬迁误工费、设备折旧损失、保全费、评估费、过渡期租金。本案仅仅为房屋租赁合同纠纷，原告既不是拆迁人，也不是项目征收人，被告要求原告支付上述各项名目补偿没有任何的合同依据，以及法律依据。2、涉案租赁房屋没有取得相应的产权证明，依据我国相关的司法解释，该租赁合同为无效合同。3、原告无需向被告支付装修装饰补偿，因为被告根本就没有装修、装饰的投入，也没有对其装修装饰进行过任何的评估，被告在装修装饰方面也没有办法举证。因此装修装饰损失不存在。4、被告所述原告拒绝与其进行协商谈判有关补偿事宜与事实严重不符。事实上原告也找过被告进行协商过搬迁补偿事宜，而且原告带着本律师也去找过被告一次，但是被告根本不能实事求是地去谈，开口漫天要价，从一开始的三十万到现在起诉金额高达至八九十万不等，根本就没办法协商。5、有关被告所述，原告一直是现金缴纳房屋租金与事实不符。被告有通过微信转账的方式向原告缴纳租金及水电费，而且2020年2月1日开始，被告没有再向原告缴纳过任何的房屋占有使用费及水电费，仅是在开庭前一个月，再通过微信，一次性的向原告支付了18000多元的房屋使用费给原告。综上，请求法庭驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2014年8月1日，原告与被告签订《房屋门面租赁合同》一份，载明：出租房（甲方）、承租方（乙方）。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，经双方友好协商，就甲方将其拥有的门面房出租给乙方一事，达成如下协议：1．门面位置：山厦村××楼下铺××号；2、乙方租赁房屋为商业门面使用（注明：乙方为商业投资约合人民币三十万元）3、租期从2014年8月1日至2024年8月1日止。租金每个月1200元，每月1日前铺租，押金2400元。7、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（3）在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的。（4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。2018年4月该出租房屋面临被旧改拆迁，原告多次与被告协商搬迁补偿问题，均未达成一致。2014年4月，原告与被告协商一致，原告将012铺面一起租赁给被告使用，两间铺面的租金为2000元。期间被告一直按合同履约支付租金及其水电费，被告于2020年2月起未支付原告租金及水电费。被告称，未支付租金的原因是原告拒收。被告租赁涉案房屋用于经营瓶装燃气供应站，被告提交了店铺装修明细表及收款收据七份，证明其支付装修费58950元，其中包括：联网报警器材、联网服务费2400元，打印机、摄像头、电脑6120元，推车、灭火器1720元，防雷工程15000元，气站门面装修整改27600元，门口铝塑板包柱、招牌、背景墙5850元，摄像机260元。本院告知被告庭后3个工作日内提交对涉案商铺装修进行评估的申请书，否则由其承担相应的法律后果。被告未在指定的期限内提交评估申请书。另查明，涉案房屋未取得房产证或建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。原告未能提供涉案房屋的权属证明，因此双方所签订的《房屋租赁合同》是无效合同。根据《合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据无效合同的处理原则，原告请求被告返还租赁房屋并支付占用期间的房屋占有使用费及2020年2月至5月的水电费1680元，符合法律规定，本院依法予以支持。占有使用费应参照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准每月2000元计算，即从2020年2月1日起计算至搬离之日止。原告收取被告的2400元押金，应当予以返还。被告主张搬迁费150000元，因其经营的只是瓶装燃气供应站，经营场所仅为涉案两间商铺，故其主张的搬迁费用明显过高于实际费用，不符合常理，故本院酌情认定搬迁费为10000元。被告主张装修损失20000元，因其经营瓶装燃气供应站，故其需对涉案房屋进行消防、防雷等特定的装修，其主张符合常理，本院予以支持。被告主张设备折旧损失15000元，因其经营所需设备在搬迁后仍可继续使用，故对该费用本院不予支持。原告主张停产停业补偿费420000元、员工搬迁误工费126000元、过渡期租金116100元，因该些损失属于无法预见的损失，故原告该主张本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告叶玉璋与被告唐满成签订的《房屋门面租赁合同》无效；二、被告唐满成应于本判决生效之日起三十日内搬离位于深圳市龙岗区铺面，并交还原告叶玉璋；三、被告唐满成应于本判决生效之日起三日内支付原告叶玉璋房屋占有使用费（每月按2000元计算，自2020年2月1日起计算至搬离之日止）；四、被告唐满成应于本判决生效之日起三日内支付原告叶玉璋自2020年2月1日起至搬离之日止的房屋水电费；五、原告叶玉璋应于本判决生效之日起三日内返还被告唐满成押金2400元；六、原告叶玉璋应于本判决生效之日起三日内支付被告唐满成装修损失20000元；七、原告叶玉璋应于本判决生效之日起三日内支付被告唐满成搬迁费为10000元；八、驳回被告唐满成的其他反诉请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告唐满成负担。反诉费6878元（被告已预交），由原告叶玉璋负担275元，由被告唐满成负担6603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 璟二〇二〇年十一月二十四日书记员 张子鸣