重庆市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝03民终1425号 上诉人（原审原告）：易元玲，女，1973年1月1日出生，汉族，居民，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：颜卫，重庆智跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何国通，重庆智跃律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆市住房置业担保有限责任公司，住所地：重庆市江**永平门街**11-1，统一社会信用代码9150000066087642XE。 法定代表人：罗仁骥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邓跃，男，1969年12月25日出生，汉族，该公司员工，住重庆市江**。 被上诉人（原审被告）：重庆市住房公积金管理中心武隆区分中心，，住所地：重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路**组织机构代码68394937-X。 负责人：叶军，该中心副主任。 被上诉人（原审被告）：重庆千鸿房地产开发有限公司，住，住所地：重庆市武隆区仙女山镇银杏大道**一社会信用代码915002327717856005。 法定代表人：谢虎，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：重庆广播电视信息网络有限公司武隆分公司，住所，住所地：重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路**社会信用代码915002320661885609。 负责人：王小波，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：陈永庆，男，1959年1月9日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。 被上诉人（原审被告）：夏迎新，女，1963年2月5日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。 上诉人易元玲因与被上诉人重庆市住房置业担保有限责任公司（以下简称住房担保公司）、重庆市住房公积金管理中心武隆区分中心、重庆千鸿房地产开发有限公司（以下简称千鸿房地产公司）、重庆广播电视信息网络有限公司武隆分公司（以下简称广播信息武隆分公司）、陈永庆、夏迎新案外人执行异议之诉一案，不服重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。被上诉人重庆市住房公积金管理中心武隆区分中心、千鸿房地产公司、重庆广播电视信息网络有限公司武隆分公司、陈永庆、夏迎新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 易元玲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误：1.上诉人在一审中举示了其与千鸿房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和转账支付房款的银行回单，足以证明上诉人已支付案涉房屋全部房款。但一审法院却以上诉人并非仅购买案涉房屋为由，不予认定上诉人已支付全部房款。2.上诉人于2015年8月30日收到千鸿房地产公司关于案涉房屋的接房通知书，且缴纳了2015年至今的物业费，已合法占有案涉房屋。 住房担保公司辩称：一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 广播信息武隆分公司书面辩称：一、上诉人易元玲一审提出解除查封和办理房地产权证两个诉讼请求，属于不同的法律关系，不应在同一个案件中处理。二、上诉人举示的证据和叙述的理由不足以排除强制执行。1.案涉房屋至今仍登记在千鸿房地产公司名下，未依法办理房屋产权变更登记手续，依法应当作为千鸿房地产公司的财产予以执行。2.易元玲与千鸿房地产公司之间的房屋买卖合同关系不真实。易元玲未将购房款支付给千鸿房地产公司，而是向公司法定代表人谢虎转账，不符合常理。3.案涉房屋不是上诉人唯一的住房，上诉人提交的缴纳物业费凭证无法证明其已实际居住案涉房屋。三、轻易支持上诉人的请求将有损裁判公信力。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人重庆市住房公积金管理中心武隆区分中心、千鸿房地产公司、陈永庆、夏迎新均未作答辩。 易元玲向一审法院提出诉讼请求：解除位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道61号“仙山流云”三期C组团69幢1-4(原编号52栋1-4)房屋的查封并办理房地产权证。 一审法院认定事实：2014年12月12日，易元玲作为乙方与甲方千鸿房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定易元玲以33万元购买千鸿房地产公司开发的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道61号仙山流云三期C组团52幢1-4房屋一套。千鸿房地产公司应在2015年8月30日前，将商品房交付易元玲使用。《合同》第十一条，甲方关于房屋产权状况的承诺：1.甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款10%。2.甲方关于本商品房抵押情况的声明为下列第2项：……（2）本商品房没有设定抵押权。《合同》第十二条，关于办理合同登记备案的约定：1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……《合同》第十三条，关于办理产权登记的约定：……2.预售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同日，易元玲向千鸿房地产公司的法定代表人谢虎通过银行转账的方式支付33万元，并备注房款。该房屋目前仍未进行装修入住，易元玲也未提交其接房和缴纳物业管理费的依据。 2018年10月8日，一审法院在执行申请执行人重庆市住房公积金管理中心武隆区分中心、陈永庆、夏迎新、广播信息武隆分公司等与被执行人千鸿房地产公司的案件中作出（2018）渝0156执713号执行裁定，查封了千鸿房地产公司位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道61号“仙山流云”三期C组团69幢1-4等房屋。案涉房屋位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道61号，原规划楼幢号为仙山流云三期C1组团52幢，现在公安机关登记的楼幢号为69幢，现仍登记在千鸿房地产公司名下。因易元玲对一审法院作出的（2018）渝0156执713号执行裁定书面提出执行异议，一审法院于2019年11月28日作出（2019）渝0156执异176号执行裁定书，驳回执行异议申请人（案外人）易元玲的异议申请。易元玲不服该裁定，提起本案诉讼。 一审还查明：重庆市住房公积金管理中心武隆区分中心申请执行千鸿房地产公司借款合同纠纷一案，在执行过程中，变更申请执行人为住房担保公司。 一审法院认为，关于易元玲购买的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道61号“仙山流云”三期C组团52栋1-4房屋是否系该院查封的69栋1-4房屋。一审审理过程中，易元玲提交了“仙山流云三期C、D组团52幢门牌号明细”，该证据系原件，且有千鸿房地产公司和重庆市武隆区公安局仙女山派出所的盖章确认，故易元玲购买的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道61号“仙山流云”三期C组团52栋1-4房屋与一审法院依法查封的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道61号“仙山流云”三期C组团69栋1-4房屋系同一套房屋，易元玲有权提起本案诉讼。 关于易元玲对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案查明事实可知，易元玲在一审法院查封案涉房屋前虽已与千鸿房地产公司签订了商品房买卖合同属实，但易元玲在千鸿房地产公司并非仅购买了一套房屋，易元玲主张支付给谢虎33万元的房款是否是购买案涉房屋的房款存疑，易元玲也仅提交了房款收据，未举示其他证据予以佐证，故不能认定易元玲2014年12月12日支付给谢虎的330000元系购买案涉房屋。关于易元玲在查封之前已合法占有该不动产的问题，虽然其陈述已接房，但至今未装修入住，易元玲何时占有该不动产尚未提交证据予以证明，同时也未举示接房后缴纳物业费等费用的依据。综上所述，易元玲举示的证据尚不足以证明其在法院查封案涉房屋之前已经合法占有该房屋并已支付了该房屋的全部价款，故对易元玲主张解除对案涉房屋查封的诉请，于法无据，不予支持。 关于易元玲请求千鸿房地产公司立即办理产权登记的请求。虽然易元玲与千鸿房地产公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同，但是该房屋现已经被法院查封，易元玲举示的证据尚不足以证明其对该房屋享有排除法院强制执行的权利。同时，也未举示证据证明该房屋已经符合办理产权登记的条件，故对易元玲请求千鸿房地产公司办理房屋产权证的诉求，于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回易元玲的诉讼请求。一审案件受理费6250元，由易元玲负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人在二审中向本院提交了以下证据： 第一组证据：1.《情况说明》一份，系千鸿房地产公司法定代表人谢虎出具，拟证明上诉人于2014年12月12日购买案涉房屋和另一套“仙山流云”三期C组团65-1-1号房屋，并于购买当日分别向谢虎本人转账支付两笔购房款33万元和31万元，因千鸿房地产公司融资需要，案涉房屋未办理房屋产权过户登记手续。后案涉房屋因被人民法院查封，无法正常办理过户登记手续；2.谢虎的身份证复印件；3.《企业信用信息公示报告》，拟证明谢虎系千鸿房地产公司法定代表人，因该公司不方便收款，其以法定代表人的身份收取购房款。 第二组证据：1.《买卖合同》一份，系上诉人与案外人陈修会签订，拟证明上诉人已于2020年8月1日将与案涉房屋同日购买的另一套房屋即“仙山流云”三期C组团65-1-1号出售给陈修会，并已办理房屋产权证书。2.《不动产登记信息查询结果》，拟证明截至2020年10月20日，上诉人在重庆市武隆区内无房屋登记信息记录。 第三组证据：1.物业费收据五份，拟证明上诉人自2015年9月至2020年4月期间案涉房屋的物业费交纳情况。2.《情况说明》一份，系重庆市千鸿物业管理有限公司出具，拟证明该公司自2015年9月至2018年4月期间为案涉房屋所在的小区提供物业服务，上诉人已交纳案涉房屋该期间物业费。3.《接房通知书》一份，系千鸿房地产公司出具，拟证明千鸿房地产公司于2015年8月30日书面通知上诉人办理接房手续。 第四组证据：《重庆市商品房买卖合同》，系上诉人与千鸿房地产公司于2012年12月12日就65-1-1号房屋签订；2.重庆农村商业银行客户交易回单；3.收据三张，加盖千鸿房地产公司财务专用章，拟通过该组证据证明上诉人与千鸿房地产公司之间就65-1-1号房屋存在真实的房屋买卖合同关系，上诉人已支付了全部购房款，并缴纳了大修基金和契税。 被上诉人住房担保公司的质证意见是：千鸿房地产公司法定代表人谢虎出具的《情况说明》无法证明系其真实意思表示，双方签订的商品房买卖合同的真实性由法院依法审查，但该合同没有办理备案登记手续。其余证据均为复印件，未提供相应的原件予以核实，对其真实性不予认可。根据上诉人提交的证据，证明其于同日购买两套房屋，故不能排除对本案所涉房屋的强制执行。 本院二审补充查明： 1.上诉人易元玲与案外人孙存国系夫妻关系，于1996年3月28日登记结婚。孙存国系千鸿房地产公司副总经理。 2.易元玲与千鸿房地产公司财务人员易元芬系姐妹关系。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，本案的争议焦点是易元玲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案，案涉房屋登记在被上诉人千鸿房地产公司名下，该公司系被执行人，故应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定予以判断。 根据上诉人易元玲提交的证据，其与千鸿房地产公司于2014年12月12日签订了商品房买卖合同，但该合同并未办理合同备案登记手续，易元玲亦未对案涉房屋进行装修、未实际入住，结合易元玲之夫孙存国系千鸿房地产公司副总经理、易元玲与千鸿房地产公司财务人员易元芬系姐妹关系的事实分析，易元玲与千鸿房地产公司之间存在利害关系，双方签订的商品房买卖合同真实性存疑；同时，易元玲支付购房款的方式为向千鸿房地产公司法定代表人谢虎的个人账户转账，虽然该笔款项备注为房款，但千鸿房地产公司并未开具购房款发票，该交易方式亦不符合一般交易习惯，故无法认定该交易行为属正常、合理的交易。因此，易元玲提交的证据不足以证明其购买并合法占有案涉房屋的事实，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。对其主张停止强制执行案涉房屋的请求，本院不予支持。 关于上诉人请求被上诉人千鸿房地产公司办理房屋产权登记的问题。如前所述，上诉人易元玲与被上诉人千鸿房地产公司之间是否存在真实的商品房买卖关系尚不确定，其主张办理案涉房屋产权登记的请求无事实依据，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。 综上所述，易元玲的上诉理由均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6250元，由易元玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余云中 审 判 员 陈胜泉 审 判 员 吴 聪 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 张现委 书 记 员 蔡世川