葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽1403民初2069号原告张某，男，满族，住兴城市。委托代理人韩浩，辽宁卢宏律师事务所律师。被告葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人王某1，系该公司经理。被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人王某2，系该公司经理。二被告共同委托代理人刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。原告张某诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)、葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，兴城市人民法院于2019年10月16日立案后，因案件涉及兴城市人民法院大部分干警及聘用人员，遂向葫芦岛市中级人民法院指定管辖。2019年12月10日，葫芦岛市中级人民法院作出（2019）辽14民辖73号民事裁定书，指定我院管辖。本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人韩浩，被告中维置业法定代表人王某1及其委托代理人刘官竹、被告中维房地产委托代理人刘官竹到庭参加了诉讼，被告中维房地产法定代表人王某2、原告张某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，二被告系委托代理销售商品房关系。2011年9月29日，被告与原告达成《购房协议书》，约定原告购买二被告开发兴城绿野海岸小区商品房一套，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方权利义务内容，其中第三条约定：“2012年6月25日竣工交付使用。”第六条约定：“签订本协议两日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。”原告于当日向被告葫芦岛中维置业有限公司交纳购房款240，000.00元。尾款27，491.00元于2013年11月27日交纳。截止起诉之日，二被告开发的绿野海岸小区依旧不符合竣工验收条件一直未进行竣工验收，导致原告一直未能办理房屋权属证书。综上，原告己经全面履行了协议约定的义务，二被告的违约行为给原告造成了极大损害，为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请：1、判令二被告连带支付迟延办理房屋权属证书违约金64，198.00元（以已支付房款267，491.00元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，自2014年2月27日起暂至起诉之日，并追究迟延办证违约金至房屋权属证明办出之日）；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告葫芦岛中维置业有限公司辩称，答辩人无义务向原告支付迟延办理房屋产权证书的违约金。本案争议房屋是由葫芦岛市中维房地产开发建设的，答辩人不是事实商品房买卖关系的当事人，答辩人没有为原告办理房屋产权证书的权利和义务，也无需与开发公司承担连带违约责任。综上答辩人无为原告办理房屋产权证书的义务。无需向原告支付任何费用，也不应当与开发公司承担连带责任。被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称，一、原被告双方未签订《商品房买卖合同》，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方对迟延办理房屋权属证书的违约金也没有约定。二、即使适用该司法解释，答辩人也不应支付违约金，因为原告至今未交清全部房款，无法开具购房发票，不具备办理房屋权属证书所需的基本条件。原被告双方签订的《购房协议书》第三条约定：“面积以产权部门测量为准。”经兴城市产权处指定的兴城市建业房屋测绘有限公司测量，原告所购房屋面积为107.44平方米，按照双方约定的单价2，650.00元/平方米计算，原告的购房款总额为284，716.00元，原告已交267,491.00元，尚欠17，225.00元没有交纳。被告曾采取在小区内张贴通知、通知团购单位、登报公告等方式多次通知原告来办理手续，但原告一直没有来办理。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条规定的是“由于出卖人的原因”，导致买受人未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任的期限，但本案中原告未能办理房屋权属证书系因其自身未交清全部购房款，导致无法办理房屋权属证书，不是由于被告的原因，被告不应支付违约金。三、从时效上来看，原告主张的部分违约金已超过诉讼时效。最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（总第68辑）中明确：逾期办证的违约金支持自起诉之日倒退两年。由于2017年10月1日实施的《民法总则》第188条已把一般诉讼时效改为三年（另有规定除外），所以诉讼时效也相应改为三年。因此从原告起诉之日起倒退三年，之前的违约金已经超过诉讼时效，不应予以保护。已经生效的龙港区人民法院（2019）辽1403民初2623号民事判决书对此观点予以采纳。根据《最高人民法院关于同意法律适用加强类案检索的指导意见》，本院裁判生效的案件属于类案检索的范围，应作为本案裁判的参考。综上，请求人民法院依法查清事实，作出公正裁决。经审理查明，2010年7月5日、2011年5月25日，兴城市人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案被告中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2011年9月29日，原告与被告中维置业签订《购房协议书》，合同约定由原告购买位于绿野海岸小区X号楼X单元X层M反户型东户XXX商品房一套，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，面积100.94平方米，单价2，650.00元/平方米，该协议书第六条载明：签订本协议两日内交足房款总额的90%，余款办理入住时一次性付清。截止2011年9月30日前，如乙方不能交足房款总额的90%，甲方退还乙方已交定金及利息计贰拾贰万元整。第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。协议签订后，原告按照约定于2013年11月27日缴纳尾款并办理入住。缴纳购房全款267，491.00元。截止原告起诉，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司仍未为原告办理房屋权属证书。原告诉至法院，请求被告支付逾期办证违约金。另查明，原告庭审时向法庭提交本案诉争的小区的部分业主自2015年开始到信访局、纪委、政府等相关部门信访的书面材料及视听资料。此外原告表示他们还曾多次找开发商、物业、信访部门、政府相关部门解决办理房屋所有权证的事宜。上述事实，有购房协议书、专用收款收据、信访材料、业主签名单、代理协议书等证据载卷，经庭审质证，可以认定。本院认为，第一、对于被告中维置业是否应承担责任的问题，本案中，被告中维置业与兴城市人民法院、兴城市公安局签订《代理协议书》，代理原告等人购买被告中维房地产开发建设的位于兴城绿野海岸小区的商品房，后又与原告签订《定房协议书》，但中维置业并非事实商品房买卖关系的当事人，原告将所有购房款均缴纳给被告中维地产，故被告中维置业对履行商品房买卖中发生的纠纷不应承担违约责任。第二、对于被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中原告于2013年11月27日办理了入住，故被告中维房地产应于2014年2月25日起（原告起诉主张的起始时间为2014年2月27日）承担未能取得房屋权属证书的违约责任，具体以原告实际交纳的房款数额为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。具体的计算方法为自2014年2月27日起至本判决生效之日止，以购房款267，491.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、对于被告抗辩称“原被告双方未签订《商品房买卖合同》，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方对迟延办理房屋权属证书的违约金也没有约定”的抗辩理由，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条约定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，也就是说该解释所调整的合同并不是特指房产部门备案的正式的商品房买卖合同，故本院对于被告的此项抗辩理由不予支持。对于被告辩称“原告至今未交清全部房款，无法开具购房发票，不具备办理房屋权属证书所需的基本条件”的抗辩理由，本院认为，原被告签订《购房协议书》后，原告按照约定缴纳了《购房协议书》中约定的房屋总价款并于2013年11月27日办理入住，而被告是原告缴纳全款并办理入住后约2016年才对房屋进行重新测量，被告所称的原告没有交清全款是指原告没有缴纳增平后的增平款，且被告没有出示有效的证据证明被告告知了原告房屋重新测量后有增平并且需要补交增平款的事实，同时结合本院审理的其他已经缴纳了增平款及签订正式房屋买卖合同的案件来看，截至本案原告起诉，被告仍未协助原告办理房屋产权证，故由此可见，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否通知原告签订合同及开具发票与被告是否满足相关条件为原告办理房屋产权证明无关，故本院对于被告的此项抗辩理由不予支持。对于被告辩称迟延办理房屋产权证书的违约金，一部分已经超过诉讼时效，应从原告起诉之日起倒推三年计算的抗辩主张，本院认为，关于被告的观点，即应从原告起诉之日起倒推三年计算违约金的抗辩主张适用于业主超过诉讼时效一直未主张权利的情况，而本案当事人提供证据证明其一直在向开发商、物业、信访部门、政府相关部门协调解决办理房屋所有权证的事宜，说明原告一直在主张权利，诉讼时效出现中断的事由，且被告违约办证一直处于延续状态，所以原告并没有超过诉讼时效，故本院对于被告的此项抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张某未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2014年2月27日起至本判决生效之日止，以购房款267，491.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、驳回原告张某对被告葫芦岛中维置业有限公司的诉讼请求。三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，405.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张浩月人民陪审员  李 双人民陪审员  赵丽芹二〇二〇年十一月二十三日法官助理石盼书记员刘晶