广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂0502民初4135号之一 原告：曹威，男，汉族，1973年10月25日出生，住黑龙江省哈尔滨市动力区。 委托诉讼代理人：韦丽金，广西道森律师事务所律师。 被告：卢柳萍，女，汉族，1984年8月19日出生，住广西南宁市兴宁区。 被告：北海如优房地产投资有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxB。 法定代表人：李军军，总经理。 委托诉讼代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 原告曹威诉被告卢柳萍、北海如优房地产投资有限公司（以下简称“如优公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告曹威的委托诉讼代理人韦丽金，被告卢柳萍，被告如优公司的委托诉讼代理人王熙聪到庭参加诉讼。2020年9月2日，原告曹威向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2020）桂0502民初4135号民事裁定，裁定查封被告卢柳萍名下位于北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区不动产；冻结被告卢柳萍名下账户（账号：62×××23，开户行：建行南宁新民路支行）的存款；冻结被告卢柳萍名下账户（账号：62×××82，开户行：中国民生银行南宁支行星湖支行）的存款。本案现已审理终结。 原告曹威向本院提出诉讼请求，判决：一、确认原告和被告卢柳萍于2019年3月12日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年8月4日解除，解除原告与二被告签订的《居间服务合同》和《房屋交易保障合同》；二、被告卢柳萍返还已经支付的购房款25万元，被告如优公司对上述购房款承担连带返还责任；三、被告卢柳萍按照合同约定向原告支付违约金99000元，被告如优公司承担连带赔偿责任；四、被告如优公司返还中介费用7940元，对于如优公司不能赔偿的部分由被告卢柳萍承担。 事实与理由：2019年3月12日，原告与被告卢柳萍在被告如优公司介绍和组织下签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，该文件合订本包括《房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。《房屋买卖合同》约定：被告卢柳萍将坐落于北海市出售给原告，建筑面积48.98平方米，房屋成交价为495000元，房屋内现有的家具家电一并送给原告。房屋价款及支付方式如下：第一部分定金50000元，签订合同当日支付；第二部分首付款155000元，签订合同三日内支付。第三部分尾款，在签订合同10个工作日内，双方共同前往贷款机构办理贷款支付。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定第6款第2项约定：甲乙双方同意，在签订三方合同30个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋不动产登记手续。如房屋登记机构要求甲方和乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。签订合同后，原告已经按阶段履行了约定的支付义务：第一部分定金50000元原告在签订合同前己转给被告如优公司，被告如优公司签订合同当天已转付给被告卢柳萍；第二部分原定首付款155000元，后被告卢柳萍口头要求增加5万元，经过协商，原告同意了，并于2019年3月24日、3月26日分别支付了100000元和90100元及部分现金共计20万元给被告，被告卢柳萍于2019年3月26日出具了确认书，证实收到原告共计25万元（包括50000元定金）房款；第三部尾款，由于被告卢柳萍自身的原因，在合同解除前一直无法办理该房屋的产权证，因此无法办理贷款申请手续。原告已经如约履行完相应阶段的支付义务。按照约定，被告卢柳萍应该于2019年4月24日前跟原告办理过户手续，但因其与涉案房屋的房地产开发商存在纠纷，因此开发商不给其办理产权证，导致被告卢柳萍无法如约完成过户，原告催促了半年均无果。根据双方签订的《补充协议》第四条违约责任第2款的约定原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。原告已于2019年8月4日通过中介方将解除合同的通知书转发给被告卢柳萍，通知其解除合同。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，因为被告卢柳萍自身原因，签订合同时未及时告知房屋存在纠纷，产权证明手续不完整，导致房屋无法办理过户，已经构成根本违约，原告有权根据合约的约定解除合同，并要求被告卢柳萍退回己付房款25万元，并按房屋总价款的20%向原告支付违约金99000元（495000×20%）。并根据《居间服务合同》第四条第4款和《房屋交易保障服务合同》第四条第3款，原告有权要求被告赔偿原告已经支付的中介费用7940元。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告卢柳萍辩称，1、对于原告主张的确认2019年3月12日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年8月4日解除，被告不同意。被告曾于2019年3月7日出具《确认书》及《收据》各一份，予以确认被告是涉案房屋业主、房屋售价为467700元不再更改、收到买家王贤利房屋定金5万元的事实。收到定金后，被告如优公司说买家征信不好，故用其朋友的名义购房和贷款，所以之后的收据都改成了曹威。整个买卖合同的签订被告都未见过曹威，都是被告如优公司在对接。涉案房屋真实成交价格为467700元，被告也仅收到240100元，并不是原告所主张的25万元，至于9900元，被告也不清楚是什么费用，被告如优公司说是他们的佣金，但被告并没有收到此笔款项，故原告要求被告赔偿其中介费，没有事实依据。被告在2019年3月7日收到买家王贤利转来的5万元定金后，已经把涉案房屋及钥匙都交付给买家使用，买家也于2019年3月7日入住。被告有查档证明、房产证、购房发票等证明涉案房屋完全具备过户条件。导致涉案房屋未能如约办理过户手续是因为买家住进去后，了解到房屋价格下跌，就找各种理由解除买卖合同，被告有通过被告如优公司和买家沟通过，但买家态度强硬恶劣，一定要被告赔偿违约金十万元，被告自始至终都很配合过户，现在也完全可以过户给原告；2、对于原告主张的违约金问题，无任何事实法律依据。被告并没有违约，现在也可以配合过户。买家一开始就知道被告没有办理房产证，被告在收到买家首付款后就已经去办理了涉案房屋房产证，但因为开发商办理房产证的流程和时间被告不能左右。被告如优公司并不了解北海房地产的各项办理流程和时间，原告基于对被告如优公司的信任，其让被告签什么字被告就签字了，故才造成此次买卖房屋不能如约过户，被告对此并没有责任，不应承担违约金。 被告如优公司辩称，1、被告不是本案的适格被告。本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告在本案中请求解除《居间服务合同》、《房屋交易保障合同》及退还居间服务费不符合法律规定；2、原告请求被告对本案的第二项、第三项请求承担返还及连带赔偿责任，没有事实及法律依据。《房屋买卖合同》系原告与被告卢柳萍所签订，原告的合同相对人为被告卢柳萍，原告向被告卢柳萍支付了购房款25万元，若法院判决确认《房屋买卖合同》解除的，则依法应由被告卢柳萍返还原告已支付的购房款及承担违约等合同责任；原告称“根据合同的约定和法律规定，被告应该退回居间服务费，对被告卢柳萍退回250000元房款和支付99000元的违约金承担连带赔偿责任”没有任何依据，被告并没有与原告约定过对被告卢柳萍的合同责任承担连带返还及赔偿责任；《房屋买卖合同》没有正常履行，系因被告卢柳萍违约造成，与被告没有任何关系；《居间服务合同》已经履行完毕，且被告不存在任何过错；3、原告存在虚假陈述或陈述不实的情况。涉案房屋的产权证为桂（2019）北海不动产权第xxxxxxxx号，由此可知涉案房屋于2019年期间办理了房屋产权证，与原告称被告隐瞒涉案房屋没有取得产权证不符；原告称“被申请人在居间服务中，没有及时将卖方降价的确认书及时告知申请人，存在故意隐瞒真实情况的行为”，纯属无理取闹。原告与被告卢柳萍签订《房屋买卖合同》时，居间服务合同已履行完毕，此后，被告便不再参与原告与被告卢柳萍的合同履行，不清楚双方调整价格的情况；原告认为被告没有起到资金监管的义务，该说法没有依据，根据常识可知，被告并不具备资金监管的职能，原告不能追回购房款与被告无关。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2019年3月6日，案外人王贤志向被告如优公司账户转账80000元。同日，被告如优公司向案外人王贤志出具《收款收据》一份，予以确认收到案外人王贤志承购冠山海爱丁堡5栋1906号80000元的事实。 2019年3月7日，案外人牟水兴向被告卢柳萍账户转账50000元。同日，被告卢柳萍向案外人王贤利出具《收据》一份，载明：今收到王贤利（身份证：2301071965××××××××），交来（由北海如优房地产投资有限公司转交）冠山海爱丁堡5栋1906号房，房屋买卖定金50000元（大写）伍万元整。被告卢柳萍在收款人处签名捺印予以确认。 2019年3月9日，原告（委托人）曹威出具《委托书》一份，载明：因委托人欲购买卢柳萍位于北海市，由于本人在哈尔滨，现特委托我同学王贤志（身份证号2301071973********）代为全权处理该房屋买卖的所有事宜，其委托权限包括但不限于：代为协商谈判购房金额、代为签订/解除房屋买卖合同及相关文件、代为支付购房款等，委托期限从委托日期时起到该房屋办理完过户时止。 2019年3月12日，案外人王贤志代原告（买受人）曹威与被告（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定：买受人购买出卖人名下的位于北海市屋，建筑面积48.98平方米，房屋规划设计用途为住宅，该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押登记日期为2015年6月2日，出卖人应当办理抵押权注销登记；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为495000元；买受人向出卖人支付定金50000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为290000元；该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的。守约方有权解除合同，守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失；出卖人收到买受人全部首付款后1个工作日内将该房屋交付给买受人；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起15个工作日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。合同还约定了其他内容。 同日，案外人王贤志代理原告（乙方、买受方）曹威与被告（甲方，出卖方）卢柳萍、被告（丙方、居间方）如优公司签订《补充协议》，就涉案房屋买卖事宜做出补充约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为495000元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于签订三方合同当日将第一笔定金50000元以自行支付的方式支付甲方；乙方于签订三方合同三日内将第一笔首付款155000元以自行支付的方式支付甲方，甲乙双方应于签订三方合同10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在签订三方合同30个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋不动产权证书并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该协议还约定了其他内容。 2019年3月12日，案外人王贤志代原告（乙方、买受方）曹威与被告（甲方、出卖方）卢柳萍、被告（丙方、居间方）如优公司分别签订《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》各一份，主要约定：经甲、乙、丙三方友好协商，即应向丙方支付的居间服务费为15840元，其中，由甲方承担9900元，乙方承担5940元，并应本合同签订当日向丙方支付等。丙方保障服务费的收费标准为按房屋交易总额的0.40%收取，共计2000元，由乙方承担2000元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付等。 2019年3月24日与2019年3月26日，原告曹威分别向被告卢柳萍账户转账100000元、90100元。 2019年3月26日，被告卢柳萍向原告曹威出具《收条》一份，载明：今收到曹威交来北海冠山海爱丁堡5栋1906号房，房屋买卖首付款250000元（大写贰拾伍万元整）。（备注：之前写的收据作废）。被告卢柳萍在收款人处签名捺印予以确认。 2019年3月27日，被告如优公司向原告曹威出具《收款收据》一份，予以确认收到曹威承购冠山海爱丁堡5栋1906号房屋代理服务费7940元。 同日，被告卢柳萍出具《确认书》一份，载明：本人卢柳萍，身份证：4521291984××××××××，是冠山海爱丁堡5栋1906号房业主，现本人确认此房售价（净收）为467700（大写）肆拾陆万柒仟柒佰元整，本人确认此价格为最终出售价格不再更改，特此确认。（备注：今收到买家曹威交来首付款25万元整，买家按揭贷款放下来后，多出来的钱转回给买家。留卡留密码给客户）过户时间为三个月。7月1日之前。被告卢柳萍在确认人处签名捺印予以确认。 2019年8月2日，案外人王贤志代原告曹威出具《房屋买卖解除合同解除通知》一份，载明：由于房屋出卖人卢柳萍，自房屋买卖合同签订之日起至2019年8月2日仍然没有给买受人曹威办理《房屋不动产转移登记手续》，逾期时间过长。买受人曹威特通知房屋出卖人卢柳萍位于广西北海6号5幢1906单元房屋买卖合同解除。该通知于2019年8月4日通过微信聊天的形式由被告如优公司工作人员送达被告卢柳萍。 另查明，2019年9月17日，被告卢柳萍领取了涉案房屋的《不动产权证书》，证号为：桂（2019）北海市不动产权第xxxxxxxx号。 还查明，2020年8月3日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》，载明：截止2020年8月3日，位于北海市冠岭路**嘉和冠山海**不动产登记权利人为卢柳萍，产权证号为桂（2019）北海市不动产权第xxxxxxxx号，2015年6月18日办理预购商品房抵押登记，现无查封登记记录。 庭审中，因本案涉及两种法律关系，不宜进行一并处理。经本院释明，原告选择处理房屋买卖合同关系。原被告均认可涉案房屋的实际购买人为案外人王贤志，相应的购房款亦是由案外人王贤志直接支付或是先支付给原告曹威，再由原告曹威支付给被告卢柳萍。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。虽然原告曹威与被告卢柳萍签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，但庭审中原被告均认可涉案房屋的实际购买人为案外人王贤志，案外人王贤志只是借原告曹威名义买房，涉案房屋的实际出资人是案外人王贤志，故本案房屋买卖合同关系的双方当事人应为案外人王贤志与被告卢柳萍，因此原告曹威的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，原告曹威并不是适格的主体。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定，裁定如下： 驳回原告曹威的起诉。 案件受理费9818元，减半收取4909元，由本院退还原告曹威。诉讼保全费2320元，由原告曹威承担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽