苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初11019号原告：何明，男，汉族，住所地苏州市相城区。委托诉讼代理人：杨东升，江苏双泽律师事务所律师。被告：王菁，男，汉族，住所地苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：钮海金，苏州市吴江区铜南法律服务所法律工作者。原告何明与被告王菁租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法由审判员吴卫忠适用简易程序进行审理，于2020年10月23日组织双方进行证据交换，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告何明的委托诉讼代理人杨东升，被告王菁的委托诉讼代理人钮海金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何明提出诉讼请求，请求法院判令：1、解除原、被告于2019年2月1日签订的租赁合同，被告立即将所占用的吴江区盛泽镇南麻社区织庄路1558号房产（建筑面积约6666.5平方米）及相关附属设施完好返还原告；2、被告支付原告拖欠的租金118257.1元（暂计算至2020年8月31日）；3、被告支付原告违约金181192元（每日按年租金千分之三的标准计算，自2020年7月1日暂计算至2020年8月31日）；4、被告支付原告租用1558号房屋宿舍202室及208室费用7000元（自2019年2月1日起至2019年9月13日止，按500元/月/间计算），租用宿舍203室费用9500元（自2019年2月1日起至2020年8月31日止，按500元/月/间计算），以及使用5号楼二楼的占用使用费14850元（自2018年12月1日至2019年2月28日止，按110元/平方米计算），合计31350元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求租金计算至2020年10月31日，拖欠租金为280616.26元（按年租金为974155元即81179.58元/月计算），违约金按照年租金每日千分之三，自被告最后一次支付租金之日起计算至2020年11月10日止。事实与理由：坐落于苏州市吴江区的工业房地产原属于苏州吉隆纺织有限公司所有。2018年2月15日，原告在吴江法院淘宝司法拍卖网络平台上参加拍卖，以最高价竞得该工业房地产及机器设备等资产。2018年3月5日，吴江法院作出（2017）苏0509执7367号之一执行裁定书，裁定该工业房地产及拍卖的相关机器设备归原告所有，原告取得了所有权。2018年5月7日，原告就上述工业房地产办理了不动产权登记。2019年2月1日，原告作为出租方该工业房地产的部分房产及附属设施出租给被告王菁使用，约6666.5平方米，租赁期限自2019年2月1日至2022年1月30日，第一、二年租金（使用费）为974155元，第三年租金为1022863元。被告在租赁期间未按约向原告支付当期租金，原告多次催告，被告仍拖欠不付。原告为维护自身合法权益，现诉至本院。被告王菁辩称：1、租金问题。被告已支付租金55万元，由于疫情2020年度应当减免租金2至3个月。水电费是以林一琳的名字缴纳的，原告没有缴纳水电费，因此自2018年6月16日至2020年9月30日期间原告结欠林一琳水电费20万元左右。事实上，被告没有结欠原告租金，两项相抵应当是原告反而结欠原告水电费。2、被告要求继续履行合同，双方合作关系良好，并非原告诉状所说的情况，被告也愿意与原告和解。3、关于违约金，原告主张的每日按年租金千分之三明显超过国家规定，不符合法律规定，请求依法驳回。经审理查明：2018年2月24日，何明在吴江法院淘宝网司法拍卖网络平台，通过公开竞价，最终以最高价竞得吉隆公司名下的位于吴江区的工业房地产及机器设备等资产，并签署拍卖成交确认书。本院于2018年3月5日出具执行裁定书，裁定吉隆公司名下位于吴江区的工业房地产及拍卖的相关机器设备归何明所有。2018年5月17日就拍卖所得有证部分工业用地及工业厂房办理了产权登记，取得了不动产权证。2019年2月1日，何明作为出租方（甲方）与王菁作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定甲方将涉案房地产的部分房地产及其附属设施租赁于乙方使用，有证建筑约2950.5平方米、无证建筑（构筑物）约3716平方米，合计约6666.5平方米，租赁期限自2019年2月1日至2022年1月30日止，第一、二年租金（使用费）合计974155元，第三年租金（使用费）合计1022863元。本合同签订同时，乙方一次性向甲方缴纳租赁保证金20万元，作为乙方履行本合同的保证。乙方在合同签订一周内，支付合同期限内租金（使用费）974155元。合同期限内租金（使用费）比约定时间晚支付超过3天的，甲方有权解除合同，并要求乙方搬离租赁区域。因履行本合同过程中所发生的一切争议，任何一方有权向租赁物所在地人民法院提起诉讼，发生诉讼所支付的诉讼费、保全费、律师费、鉴定费等，由违约方承担。同日，双方签订补充协议，约定租赁期间产生的包括但不限于用水、用电费用、物业费、日常维修等相关费用，均由乙方自行承担。何明竞得涉案工业房地产后，与吉隆公司的法定代表人虞学忠签订了《变压器过户协议》，约定为便于虞学忠生产，变压器暂时不过户到何明名下；自2018年5月28日起现厂区各租赁户用电在供电公司的电费基础上每度电加收0.05元，由虞学忠代为收取，用电管理由虞学忠负责，虞学忠给何明每度0.025元；如有需要，何明可随时办理变压器过户手续，过户到何明名下，虞学忠需无条件服从和配合。租赁合同签订后，王菁占用使用了租赁物，并支付了第一年租金974155元及保证金10万元。王菁又分别于2019年12月20日向何明转账20万元，于2020年4月27日向何明转账20万元，于2020年6月19日向何明转账15万元，合计55万元。双方一致认可其中45万元是支付第二年租金，另10万元用于支付保证金。2019年12月8日，何明委托江苏双泽律师事务所杨东升律师向王菁发送《律师催告函》，要求王菁在接函之日起三日内一次性支付第二年租金及保证金1074155元。王菁于2019年12月9日签收。2020年2月12日，何明再次发送《律师催告函》，要求王菁支付在接函之日起三日内一次性支付租金874155元。王菁于2020年2月13日由他人代收。至今王菁未足额支付第二年度租金，何明催讨未果，致本案讼争。为此，何明委托江苏双泽律师事务所代理本案诉讼，支付律师费10000元。以上事实，由原告提交的拍卖成交确认书、（2017）苏0509执7367号之一执行裁定书、协助执行通知书、不动产权证、租赁合同、补充协议、变压器过户协议、付款凭证三份、律师催告函及邮寄凭证各二份、民事委托代理合同、律师费发票及原、被告双方当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为：原告何明将通过司法拍卖所得的工业房地产部分出租给被告王菁，并签订书面租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，本院予以认定。双方在履行第二年租赁期间内就被告支付第二年租金的时间节点产生争议，双方签订的租赁合同仅约定“乙方在合同签订一周内，支付合同期限内租金（使用费）974155元”即约定了第一年租金的支付期限，但对第二年租金的支付期限没有约定。根据合同法的相关规定，合同双方行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则、公平原则，履行期限不明确的，被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，但应当给被告必要的准备时间。本案中，第二年租赁期间起始时间正值新冠疫情高发期，对被告的生产经营造成了重大影响，为鼓励被告尽快恢复生产经营，本院根据受诉法院所在地政府的相关指导政策，对被告要求减免2个月租金的抗辩意见予以采纳，故被告应支付第二年度自2020年4月1日至2021年1月31日期间的租金，参照合同约定年租金974155元即81179.58元/月计算。原告认为被告未及时交纳租金及保证金，二次催告未果，于2020年9月9日向本院提起诉讼，要求解除合同并支付拖欠的租金。经本院核算，被告此时已支付租金45万元，按租金标准计算即已支付至2020年9月中旬，在新冠疫情影响下，不应苛求被告在租赁起始期一次性支付租金，应允许被告在不恶意拖欠的情况下分期支付租金，故本院认定被告履行租赁合同不存在根本违约行为，原告据此要求解除合同、返还工业房地产的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院难以支持。本案诉讼期间又产生部分租金，被告理应及时支付，原告主张计算至2020年10月31日，本院予以支持，经计算被告应支付租金568257.08元（974155/12*7），扣除已支付的45万元，尚应支付118257.08元（保证金部分本院不予处理），本院对原告的该部分诉讼请求予以支持，超过部分不予支持。原告就租金主张逾期支付的违约金，没有事实依据及合同依据，本院不予支持。原告主张宿舍202室、203室、208室及5号楼二楼的租金（使用费）31350元，被告对租赁时间、单价及金额均不持异议，本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。比照本院支持的诉讼金额，原告主张律师费损失10000元明显过高，本院酌情认定律师费损失为5000元。被告抗辩原告结欠其水电费，被告并非水电费的缴纳人，无权向原告主张，本院对被告的该部分抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告王菁应于本判决生效之日起十日内给付原告何明截止至2020年10月31日止的工业房地产租金118257.08元。二、被告王菁应于本判决生效之日起十日内给付原告何明宿舍202室、203室、208室及5号楼二楼的租金（使用费）31350元。三、被告王菁应于本判决生效之日起十日内赔偿原告何明律师费损失5000元。四、驳回原告何明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4349元，由原告何明负担2653元，被告王菁负担1696元，被告负担之费用于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴卫忠二〇二〇年十一月二十六日书记员  陈佳佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。