福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2894号 上诉人(原审被告)：明发（龙海）房地产开发有限公司，住所地龙海市榜山镇柯坑村，统一社会信用代码91350681589574057H。 法定代表人：黄庆祝，董事长。 委托诉讼代理人：吕美华（公司职员），女，1995年7月13日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：魏晶晶（公司职员），女，1995年10月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：钟艺红，女，1974年9月20出生，汉族，住福建省龙海市。 被上诉人（原审原告）:许艺强，男，1973年4月13日出生，汉族，住福建省龙海市。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨武宁，福建重宇合众律师事务所律师。 上诉人明发（龙海）房地产开发有限公司（以下简称明发龙海公司）因与被上诉人钟艺红、许艺强商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人明发龙海公司的委托诉讼代理人魏晶晶,被上诉人钟艺红、许艺强的委托诉讼代理人杨武宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发龙海公司上诉请求：撤销一审判决，驳回钟艺红、许艺强一审部分诉讼请求(改判办证违约金为2338.52元)。事实和理由：1、本案《商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付期限届满日为2016年7月21日，《合同补充协议》第二十八条约定买受人取得权属证书的期限由“商品房交付使用后90日内”变更为“交付期限届满后720日内”，但涉案房屋的实际交付时间为2016年11月24日，故在房屋尚未实际交付甚至未通过验收的情况下，明发龙海公司无法依约办证，《合同补充协议》第二十八条的约定属客观履行不能，本案应按实际交房后第721日作为逾期办证违约金的起算日。2、本案《商品房买卖合同》第八条约定了明发龙海公司可据实延期交房的情形，一审法院未查明是否存在大风高温等明发龙海公司可延期交付的事实，认定事实错误。3、2018年12月24日，涉案房屋所在项目已完成初始登记，明发龙海公司据此通知钟艺红、许艺强可申请办理产权，至通知之日应视为明发龙海公司已履行协助办证义务。钟艺红、许艺强于2018年12月20日填写了《不动产登记申请表》《委托书》等，至少截止至该日其理应知道涉案房屋可办理产权，明发龙海公司已履行协助办证义务。事实上，明发龙海公司受托后还需向按揭银行申请调取办证所需材料，办理时间非明发龙海公司所能控制，故钟艺红、许艺强填写《不动产登记申请表》等材料之日应视为本案逾期办证违约金计算截止点。 钟艺红、许艺强辩称：1、明发龙海公司未提供证据证明涉案房屋存在所谓“客观履行不能”和“据实延期交房”情形，其上诉理由不能成立。2、本案明发龙海公司存在三次违约行为。第一次逾期交房已是违约，明发龙海公司竟还以未通过验收作为客观履行不能理由而要求推迟违约金起算点。第二次违约是逾期办理初始登记，实际上，双方签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》时就一并签订了委托办证的《委托书》。第三次违约是未按《补充协议》第二十八条约定，逾期办理产权登记。钟艺红、许艺强主张的逾期办证违约金数额及利息有事实和法律依据，其尊重一审法院判决，为尽快定纷止争而未提起上诉，但明发龙海公司为拖延时间提起上诉，有违诚信。 钟艺红、许艺强向一审法院提出诉讼请求：1.判令明发龙海公司支付钟艺红、许艺强逾期办理房屋权属证书违约金13851.24元；2.本案诉讼费用由明发龙海公司承担。 一审法院认定事实如下：2016年7月14日，双方当事人签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定钟艺红、许艺强向明发龙海公司购买龙海市，总价款599621元。该合同第八条约定，出卖人应当在2016年7月21日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十八条约定，“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：1、出卖人办理房屋所有权初始预登记的时间自《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日起计算，如果出卖人交付使用的日期早于交付期限届满之日，亦以交付期限届满之日作为办理初始预登记的起算时间。2、出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满后365日内’，买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后720日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后720日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即‘买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金’”。《合同补充协议》第二十九条约定，“双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务……”。合同签订后，钟艺红、许艺强依约支付购房款599621元。2016年11月24日，双方当事人办理了讼争房屋交接手续。2018年12月24日，讼争房屋所在1＃楼住宅部分办理了首次登记。2018年12月20日，双方当事人填写不动产登记申请表，不动产登记申请表载明，申请登记事由：国有建设用地使用权转移登记，不动产情况：坐落龙海市紫云西路1号明发广场Ａ区等。2019年2月25日，明发龙海公司将讼争房屋办理权属登记所需资料提交龙海市不动产登记中心，该登记中心同日受理明发龙海公司的产权登记申请。2019年2月28日，钟艺红、许艺强取得讼争房屋不动产权证书。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行。关于出卖人的产权登记义务，根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二十八条、第二十九条约定，作为出卖人的明发龙海公司关于产权登记应履行的义务有二：一是在《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满后365日内办理房屋所有权初始预登记；二是在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提供给买受人或房屋权属登记机关，协助买受人在交付期限届满后720日内取得房屋权属证书。关于产权初始预登记、产权登记的时限，本案中，《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满日为2016年7月21日，根据《合同补充协议》第二十八条约定，明发龙海公司应当在此后365日内即2017年7月21日前办理房屋所有权初始预登记。讼争房屋所在1#楼住宅部分至2018年12月24日方完成初始登记，已超过双方合同约定的期限；办理产权登记的时限应为交付期限届满后720日内，即2018年7月11日前。钟艺红、许艺强于2019年2月28日方取得讼争房屋不动产权证书，已超过此时限，即构成逾期办证。关于明发龙海公司应支付逾期办证违约金的计算方式。因明发龙海公司存在逾期办理房屋初始登记的违约行为，该行为势必影响到钟艺红、许艺强如期取得不动产权属证书，故明发龙海公司应按合同约定支付逾期办证违约金。因明发龙海公司提供《龙海市不动产登记中心受理通知书（存根）》证明其于2019年2月25日已将办理权属登记相关资料报送不动产登记中心并被受理，根据《合同补充协议》第二十九条约定，至此视为明发龙海公司已依约履行办理房屋权证的义务，故逾期办证违约金应计算至交件日即2019年2月25日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二项约定，明发龙海公司应支付的逾期办证违约金为：自逾期之日2018年7月11日起至产权登记交件之日2019年2月25日止，每日按买受人已付款599621元的0.01%计算，即13791.28元（599621元×0.01%×230天）。对钟艺红、许艺强诉求的逾期办证违约金的合理部分，予以支持；对超过核定的数额部分，应予驳回；明发龙海公司辩称逾期办证违约金应自实际交房后第721日起算至钟艺红、许艺强填写《不动产登记申请表》等材料之日止，不符合双方合同关于办证时限及办证义务的约定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、明发龙海公司应于判决生效之日起十日内支付钟艺红、许艺强逾期办证违约金13791.28元；二、驳回钟艺红、许艺强的其他诉讼请求。一审案件受理费146.2元，减半收取计73.1元，由钟艺红、许艺强负担1元，明发龙海公司负担72.1元。 本案二审期间，明发龙海公司提交2013年至2015年的气象报告和施工日志，拟证明：明发龙海公司据实可合理顺延房屋交付天数为170天。本院认为，本案为逾期办证的纠纷，买受人取得权属证书的期限为《合同补充协议》所约定的房产“交付期限届满后720日内”,明发龙海公司所主张的2013年至2015年期间可逾期交房的事实,均发生在房产交付之前,与房产交付之后的办证时间并无关联性,因此,明发龙海公司主张可逾期交房的时间应与办证时间发生抵扣,不能成立。 对一审法院认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为：本案《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定系当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，应予履行。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》已对涉案房屋的办证期限和出卖人办证义务的具体履行作出明确约定：关于办证期限，《合同补充协议》第二十八条约定买受人取得权属证书的期限由“商品房交付使用后90日内”变更为“交付期限届满后720日内”，结合《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人应当在2016年7月21日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，买受人取得权属证书的期限应为2018年7月11日。明发龙海公司主张应为实际交房后第721天起算，与合同约定不符，不能成立。关于出卖人办证义务的履行，《合同补充协议》第二十九条约定，双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。明发龙海公司于2019年2月25日将办理权属登记所需资料交付房屋权属登记机关，则至该日视为明发龙海公司已依约履行办理房屋权证的义务。明发龙海公司主张以钟艺红、许艺强填写《不动产登记申请表》等材料之日为逾期办证的截止日，缺乏合同依据。综上，一审判决明发龙海公司应支付的逾期办证违约金期限为2018年月11日起至2019年2月25日止，符合合同约定，并无不当，明发龙海公司主张本案逾期办证违约金期限应为实际交房后第721日至钟艺红、许艺强填写《不动产登记申请表》等材料之日，缺乏事实和法律依据，不予采纳。至于明发龙海公司主张其逾期办证期间存在大风高温等可顺延交房情形，但本案为逾期办证纠纷，与其是否可逾期交房无关，其主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。至于明发龙海公司主张其逾期办证期间存在大风高温等可顺延交房情形，但本案为逾期办证纠纷，与其是否可逾期交房无关，其主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，明发龙海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费86元，由明发（龙海）房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 陈天明 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 黄倩茹 书 记 员 蒋舒红