江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初2595号原告：吴某某，男，1972年6月24日出生，汉族，浙江省东阳市人，住扬州市。被告：李某某，男，1954年10月1日出生，汉族，上海市人，住上海市黄浦区。第三人：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地高邮经济开发区文游北路。法定代表人：范犇屋。原告吴某某与被告李某某、第三人龙誉（扬州）置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告吴某某到庭参加诉讼，被告李某某经本院合法的传票传唤，无正当理由未到庭应诉，第三人龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称：龙誉公司）经本院公告送达，公告期满后其未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求对执行标的物即高邮市帝景龙庭小区28幢611室房产停止执行。事实和理由：2020年5月29日，原告收到高邮市人民法院（2020）苏1084执异21号执行裁定书，原告不服该裁定，故依法提起诉讼。原告认为，第三人为房地产开发企业，原告作为龙誉公司的商品房买受人，原告提出的异议事实和理由以及提供的证据材料符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的情形。原告的诉讼请求有事实和法律依据，请依法予以支持。被告未答辩。第三人未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年7月17日，原告吴某某与第三人龙誉公司签订《“丽晶会”公寓认购书》（以下简称《认购书》），主要内容为：认购人吴某某，认购单元秦邮路299号611室，建筑面积44.19㎡，单价7200元/㎡，金额318168元，备注余款于2013年7月17日一次性付清，物业费、维修基金等于交房时一次性付清，另办理合同由售楼处统一通知。认购书同时载明“买方需于签订此认购书后根据卖方通知（电话或书面通知），携带此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或相关证件办理签署《商品房买卖合同》；如双方不在认购书第二款规定的日期内签署《商品房买卖合同》，则卖方可没收认购定金并有权将其认购的房屋转售他人，并无需另行通知；每单元认购金5万元，预计楼宇交付日期2013年12月30日，实际楼宇交付日期、计价面积以《商品房买卖合同》为准。”2012年7月2日，第三人向原告出具收据一份，载明收到原告交款1767元，收款事由为丽晶公寓611室维修基金。2012年7月17日，第三人向原告出具收据一份，载明收到原告交款289330元，收款事由为秦邮路299号611室。其后，原告交纳相关电费、610室房屋电房整改支出费用6500元等，并未涉案房屋申请安装了宽带网。2019年2月14日，因第三人向被告李某某借款未归还，被告向本院起诉要求第三人偿还借款，本院依法作出（2018）苏1084民初3853号民事判决书，判决：第三人龙誉公司于判决生效后十日内一次性归还被告李某某借款本金700万元及利息11339999元（已计算至2019年1月31日，逾期顺加）。第三人龙誉公司不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，但其未在规定期限内预交上诉案件受理费，被按自动撤回上诉处理。因第三人龙誉公司未履行判决确定义务，被告李某某向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，于2019年11月4日查封了第三人龙誉公司所有的位于高邮市帝景龙庭的房产，房号分别为28幢606、607、609、607、611、608、504、510、509、607、609、601、612、609、701、702、607、609、704、705、706、707、708、709、710、711、712、805、806、807、808、809、810、811、812、311、312号。在执行过程中，原告向本院提出异议，要求排除对上述28幢611室房产的执行。本院于2020年5月26日作出（2020）苏1084执异21号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。另查明，位于高邮市又名为“丽晶公寓”或“丽晶会公寓”。该处商品房由第三人龙誉公司开发，第三人龙誉公司已取得商品房预（销）售许可证。被告李某某与第三人龙誉公司针对涉案房屋已签订《商品房买卖合同》，并于2009年10月22日在高邮市住房和城乡建设局进行网上合同备案。本院认为：本案中，原告要求排除对涉案房产执行的诉讼请求不能成立。理由为：原告与第三人签订的《认购书》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或29条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形。具体分析如下：一、原告与第三人签订的《认购书》非书面房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记相关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，原告与第三人签订的《认购书》中未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。因此，虽然原告依据《认购书》支付了全部价款，但不能认定为书面房屋买卖合同。二、原告与第三人签订的《认购书》中已明确将另签订《商品房买卖合同》。因此，双方的真实意思表示均认为上述《认购书》仅是商品房买卖的预约合同，非正式的买卖合同。综上所述，原告主张排除对涉案房产执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告吴某某的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告吴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 芬人民陪审员  管武兴人民陪审员  杨 勇二〇二〇年十一月十六日法官 助理  牟疆燕书 记 员  黄 艳附本判决所依照的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。2、《中华人民共和国合同法》第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。6、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。7、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。