安徽省铜陵市郊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0711民初978号 原告（反诉被告）：钱义，男，1987年8月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：章建国,安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪卫，安徽智全律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽沐锦投资有限公司，住所地安徽省铜陵市郊区大通美食广场内。 法定代表人：潘丽萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡静轩，安徽晟川律师事务所律师。 原告（反诉被告）钱义与被告（反诉原告）安徽沐锦投资有限公司（以下简称沐锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）钱义及其委托诉讼代理人章建国、被告（反诉原告）沐锦公司委托诉讼代理人胡静轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱义向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告立即退还原告押金5000元；3、依法判令被告立即返还涉案房屋内的相关设备、物品等（具体见清单2、3），若不能返还原物，则应向原告赔偿经济损失32814元。（按照该些物品总价值54690元这就60%计算）；4、判令被告立即赔偿原告经营损失6000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月25日,原、被告签订了一份《房屋租赁合同》,双方约定:1、租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日,押金5000元;2、房屋原有物品(详见清单1、2)一次性转让给原告,合计35000元，合同期满十个月后,清单内所有物品归原告所有;3、被告应当向原告提供质量合格的房屋,并保证房屋内的水、电两通;4、合同期满,原告享有优先续租权。并且,双方口头约定:1、被告相关人员在原告店内就餐费用,原告同意用于抵付房租,具体金额以签单为准;2、由于总电表(三家合用)设置在原告承租的房屋内,其中一家系被告作为办公用电(有分电表),另外一家系被告出租给第三人作为经营用电(没有分电表),因此,总电费由原告直接向供电方缴纳，扣除原告使用的电费金额,其余垫付的电费用于抵付房租。合同签订后,原告按照合同约定向被告一次性支付了一年租金35000元。为经营饭店需要,添置若干设备、物品(详见清单3)合计19690元。2017年6月20日,原被告双方签订了一份《经营权转让协议》,约定被告将其饭店经营权转让给原告,包括室内所有设备、物品等(价值35000元)合计48000元。当天,原告通过银行转账方式向被告一次性支付了转让费48000元。2020年3月13日,案涉房屋外面用于输电的电缆线(被告所有)被盗,无法通电,原告向公安局报案并且得到立案侦查。于是,原告向有关部门了解如何通电,但被告知该房屋系违法建筑,无法通电。原告认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定,被告就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与原告订立的《房屋租赁合同》无效,请求贵院依法予以确认。同时,被告故意隐瞒案涉房屋系违法建筑,造成原告无法正常用电以及过大投入而又无法续租、继续经营等经济损失,按照相关法律规定,原告有权要求被告赔偿。现合同期限届满,被告仍拒绝返还属于原告的设备、物品等,其行为严重侵害了原告的合法权益,若不能返还,原告有权要求其折价赔偿。综上,原告为维护自身合法权益,特诉至贵院,望判如所请。 被告沐锦公司辩称，1、双方之间签订的合同是合法有效的。该房屋租赁合同是在平等自愿的情况签订的，同时涉案房屋也属于在被告方所合法的土地上的临时建筑，该临时建筑并非是违法建设双方签订的合同均是合法有效的，应当履行双方的义务。2、被告将涉案房屋交于原告时，涉案房屋水电均可正常使用，后期由于原告的相关不当行为导致了停水断电，同时原告的行为也给被告造成相关损失，我们通过反诉追究了原告的责任。3、原告向被告交付的押金以实际和转账为准，我方同意退还。4、根据合同约定原告应当向被告支付转让费35000元用于涉案房屋内原有设备的转让，但至今原告仍未支付该笔费用，因此，原告也无权要求被告返还房屋内相关设备物品。同时，根据原告所提交的物品清单是其单方自制，未经我方认可，因此在签订合同时约定的房屋内设施设备与其清单上所列的是否存在差别，原告也无法证明，至于原告自行添置的设备我方均不予认可。5、被告交付给原告的房屋符合合同约定的条件，足以保障其正常的经营，其无法继续经营是由于自身原因导致的，因此原告也无权要求被告赔偿其经营损失。综上,原告为维护自身合法权益,特诉至贵院,望判如所请。 反诉原告沐锦公司向本院提出诉讼请求：1、判令钱义向沐锦公司支付租金35000元并支付违约金10500元；2、判令钱义向沐锦公司赔偿损失39024元（搭建供水管道及相关设施费用3024元、购买电缆费用16000元，恢复供电费用20000元）；3、判令本案反诉费用由钱义承担。事实和理由：沐锦公司和钱义于2017年4月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日，每年租金35000元，并在每年的4月30日支付，且合同第五条第一款明确约定逾期支付房租需承担相应违约责任，现钱义拖欠2019年5月1日至2020年4月30日的房租未予以支付，应按照合同约定承担支付租金和违约金。此外，在房屋租赁期间，因反诉被告原因导致电缆被盗，导致房屋无法正常供电，同时钱义长期欠缴水费，导致停水，反诉原告与反诉被告沟通多次，其不予配合解决，后反诉原告自行前往供电公司与供水公司，重新铺设了电缆并重新安装供水设备，由此花费近4万元，此损失应由反诉被告承担。 反诉被告钱义辩称，1、租金35000元已经抵销菜金5970元，电费9225元，疫情期间停业租金8750元，因反诉人提供的房屋是违法建筑，不能按照正常房屋进行供电，在房屋外临时架设线缆且该线缆被犯罪嫌疑人盗窃，导致不能正常通电，且盗窃时间是在疫情期间，因此，导致合同不能履行的原因责任在反诉人。因此反诉人无权支付违约金，且违约金10500元相对于尾欠的租金畸高违反法律规定。2、反诉人在合同期满后办理水电施工，是反诉人自己的利益与被反诉人无关，且充分证明了此前反诉人没有提供合适的水电供应。 经审理查明：反诉原告沐锦公司向本院提出诉讼请求：1、判令钱义向沐锦公司支付租金35000元并支付违约金10500元；2、判令钱义向沐锦公司赔偿损失39024元（搭建供水管道及相关设施费用3024元、购买电缆费用16000元，恢复供电费用20000元）；3、判令本案反诉费用由钱义承担。事实和理由：沐锦公司和钱义于2017年4月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日，每年租金35000元，并在每年的4月30日支付，且合同第五条第一款明确约定逾期支付房租需承担相应违约责任，现钱义拖欠2019年5月1日至2020年4月30日的房租未予以支付，应按照合同约定承担支付租金和违约金。此外，在房屋租赁期间，因反诉被告原因导致电缆被盗，导致房屋无法正常供电，同时钱义长期欠缴水费，导致停水，反诉原告与反诉被告沟通多次，其不予配合解决，后反诉原告自行前往供电公司与供水公司，重新铺设了电缆并重新安装供水设备，由此花费近4万元，此损失应由反诉被告承担。 反诉被告钱义辩称，1、租金35000元已经抵销菜金5970元，电费9225元，疫情期间停业租金8750元，因反诉人提供的房屋是违法建筑，不能按照正常房屋进行供电，在房屋外临时架设线缆且该线缆被犯罪嫌疑人盗窃，导致不能正常通电，且盗窃时间是在疫情期间，因此，导致合同不能履行的原因责任在反诉人。因此反诉人无权支付违约金，且违约金10500元相对于尾欠的租金畸高违反法律规定。2、反诉人在合同期满后办理水电施工，是反诉人自己的利益与被反诉人无关，且充分证明了此前反诉人没有提供合适的水电供应。 本院认为，双方所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,但因该份租赁合同涉及的租赁房屋系未经批准建设的临时建筑,所以双方签订的租赁合同当属无效。虽房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。同时，本院综合考虑新冠××疫情的不可抗力因素，酌情减免一个月租金即2917元，扣除沐锦公司就餐费用5970元，钱义应支付沐锦公司租金（房屋占有使用费）26113元。钱义主张电费抵扣租金，但未提供充足证据证明其代为垫付了沐锦公司的电费，沐锦公司亦不认可，故对其主张，本院不予支持。因房屋租赁合同无效，押金应予返还，沐锦公司应返还钱义押金5000元。因房屋租赁合同无效，故合同约定的滞纳金条款无效，沐锦公司主张的违约金10500元，本院不予支持。 关于钱义主张的返还涉案房屋内的相关设备、物品等（具体见清单2、3），若不能返还原物，则折价赔偿损失的诉请，根据钱义提供的与沐锦公司员工查丽华通话录音可以证实四台麻将机，两个展示柜（点菜柜）系在租赁房屋内，沐锦公司应予返还。但钱义未提供充分证据证明自己制作的两份清单内其他物品均在沐锦公司占有控制之下，故对其要求返还自己制作的两份清单内其他物品或折价赔偿的诉请，本院不予支持，钱义可待有充足证据时，另行主张。 关于钱义主张沐锦公司赔偿经营损失6000元，钱义自认从2019年7月4日起因生意差停止经营，未再使用租赁房屋，沐锦公司让其转租，但一直未租出去，说明钱义并没有续租继续经营的打算，故其主张存在因供水问题导致无法续租所产生的经营损失无事实和法律依据，本院不予支持。 关于沐锦公司主张赔偿恢复供电供水费用39024元的诉请，一、电缆被盗事件发生在疫情期间，被盗电缆大部分在室外，系因案外人盗窃行为导致，钱义作为承租方未违反合同约定，不存在过错，电缆被盗风险及因恢复供电所发生的费用应由所有人沐锦公司自行承担。二、导致恢复供水费用的产生的主要原因，在于案涉房屋系临时建筑，沐锦公司在签订合同之初并未提供正常供水保障，如果提供是正常供水保障，即使钱义存在欠缴水费行为也不会导致该笔费用的发生，故对沐锦公司主张的该笔费用，本院不予支持。另，沐锦公司提供的2020年5月20日铜陵市恒艺装饰工程有限公司向其出具的收据并非正式发票，内容仅载明收款现金20000元，收款事由材料及劳务费，并未提供相关合同及支付凭证，并不足以证明系用于恢复供水供电。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下： 一、原告钱义与被告沐锦公司签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告安徽沐锦投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告钱义押金5000元； 三、被告安徽沐锦投资有限公司本判决生效之日起十日内返还原告钱义四台麻将机和两个展示柜； 四、驳回原告钱义的其他诉讼请求； 五、反诉被告钱义于本判决生效之日起十日内支付反诉原告安徽沐锦投资有限公司租金（房屋占有使用费）26113元； 六、驳回反诉原告安徽沐锦投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费895元，减半收取计447.5元，由原告钱义负担354.5元，被告安徽沐锦投资有限公司负担93元；反诉案件受理费956.5元，由反诉原告负担660.5元，反诉被告钱义负担296元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  丁彩霞 二〇二〇年十一月五日 书记员  张 敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。