文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1657号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地重庆市丰都县三合街道平都大道东段**，统一社会信用代码91500230908786111T。负责人：肖亮，行长。委托诉讼代理人：胡劲松，男，1968年7月2日出生，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行工作人员，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：胡武雄，重庆天宇三星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李超中，男，1974年9月14日出生，汉族，住重庆市丰都县。被上诉人（原审原告）：李想，女，2004年8月27日出生，汉族，住重庆市丰都县。法定代理人：李超中（李想之父），1974年9月14日出生，住重庆市丰都县。原审被告：冉晓梅，女，1967年5月25日出生，汉族，住重庆市丰都县。原审被告：何玉平，男，1964年1月16日出生，汉族，住重庆市丰都县。原审被告：何玉林，女，1957年2月10日出生，汉族，住重庆市丰都县。上诉人中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行因与被上诉人李超中、李想金融借款合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2019）渝0230民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的委托诉讼代理人胡武雄，被上诉人李想的法定代理人即被上诉人李超中到庭参加了询问。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李超中、李想的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与何玉平、冉晓梅签订的《抵押合同》依法成立并有效，抵押权经登记生效，登记在冉晓梅名下的位于重庆市丰都县某48号的房屋两套、何玉林名下的位于重庆市丰都县某90号的房屋一套经过调解确认上诉人享有优先受偿权。上诉人在申请执行过程中，人民法院裁定“中止”执行，（2019）渝0230民初5165号民事判决和（2020）渝03民终471号民事判决驳回上诉人继续执行涉案房屋的诉讼请求，并不当然产生抵押权注销的法律后果。2.根据物权法第一百七十条的规定，上诉人与何玉平、冉晓梅签订的《抵押合同》不具备担保物权消灭的情形。3.被上诉人从2005年1月购买涉案房屋，2015年7月14日冉晓梅将涉案房屋办理抵押登记，2018年12月11日人民法院作出调解书，被上诉人应当在知道或应当知道之日起6个月内提起诉讼，被上诉人的起诉已超过法定除斥期间。李超中、李想辩称，李超中向冉晓梅购买案涉房屋并实际居住，冉晓梅用该房屋向上诉人抵押贷款。当时，李超中在徐州打工，邻居打电话告知该房屋被查封，李超中急忙赶回家看到门上张贴公告，落款时间是2019年8月22日，李超中立即向丰都县人民法院提出异议，并提起第三人撤销之诉，故未超过6个月的除斥期间。根据合同法的规定，办理产权过户是出卖人的主要合同义务，冉晓梅一直未办理房产证，所以没过户的责任不在于李超中。上诉人曾称，在贷款的时候，其工作人员到房屋所在地进行了实地调查，李超中当时在场并同意，这一陈述是虚假的。李超中与上诉人之间纠纷经过多次法院审理，均认为李超中对该房屋有权利，请求驳回上诉，维持原判。原审被告冉晓梅、何玉平、何玉林未出庭，未作陈述。李超中、李想向一审法院起诉请求：撤销（2018）渝0230民初5307号《民事调解书》第二项“中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行对冉晓梅名下的位于重庆市丰都县某48号房屋（306房地证2011字第0xxxxx号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权”的调解事项。一审法院认定事实：重庆市丰都县人民法院于2019年12月30日作出的且已发生法律效力的(2019)渝0230民初5165号民事判决认定：2015年6月24日，何玉平向中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行申请生产经营贷款5万元，贷款期限为循环额度三年，同日何玉平、冉晓梅向中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行申请生产经营贷款45万元，贷款期限为循环额度三年。担保方式为以冉晓梅名下的位于重庆市丰都县某48号的房屋两套（306房地证2011字第0xxxxx号、306房地证2011字第0xxxx1号）、何玉林名下的位于重庆市丰都县某90号的房屋一套（306房地证2011字第0xxxx2号）为贷款50万元抵押担保，双方于2015年7月14日达成合意，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行与何玉平、冉晓梅、何玉林签订了《农户贷款借款合同》，约定自2015年7月14日起至2018年7月13日止。因何玉平、冉晓梅借款后未按约定履行偿还义务，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行于2018年11月8日诉至该院。该院于2018年12月11日分别作出（2018）渝0230民初5307号、（2018）渝0230民初5308号民事调解书，其中（2018）渝0230民初5307号民事调解书确认当事人自愿达成的如下协议：“一、何玉平、冉晓梅在2018年12月31日前共同偿还中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行借款本金443004.19元、截至2018年10月21日的利息6808.97元以及自2018年10月22日起至偿清全部借款本息时止的罚息、复利（罚息、复利以实际偿还时银行系统显示的金额为准）；二、中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行对冉晓梅名下的位于重庆市丰都县某48号的房屋两套（306房地证2011字第0xxxx0号、306房地证2011字第0xxxx1号）、何玉林名下的位于重庆市丰都县某90号的房屋一套（306房地证2011字第0xxxx2号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。”何玉平、冉晓梅未按调解协议履行义务，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行向该院申请执行。该院于2019年4月12日作出（2019）渝0230执750号执行裁定：查封冉晓梅位于重庆市丰都县某48号3-1房屋（306房地证2011字第0xxxxx号）房屋；2019年8月22日作出（2019）渝0230执750号之一执行裁定：评估、拍卖冉晓梅位于重庆市丰都县某48号3-1房屋（306房地证2011字第0xxxxx号）。2019年8月28日，李超中对执行位于重庆市丰都县某48号3-1号的标的房屋（306房地证2011年字第0xxxx2号）提出书面异议。重庆市丰都县人民法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，作出(2019)渝0230执异42号执行裁定：中止对登记在冉晓梅名下的位于重庆市丰都县某48号3-1房屋（306房地证2011字第0xxxxx号）的执行。2019年9月26日中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行向该院提出申请执行人执行异议之诉。该判决还认定：冉晓梅之夫何玉平系李超中的姑表兄，2005年1月28日，李超中与冉晓梅口头约定以26000元购买丰都县某48号2-2房屋，冉晓梅给李超中之妻秦某某出具收条载明：今收到秦某某购房款人民币20000元，购房总价款26000元，所购楼层为第二楼及（三层）面积约140㎡，（配套费由乙方负责）。之后，李超中向冉晓梅付清了该房屋价款的尾款，一家迁入居住。公安机关对李超中及家庭人口登记住址为“重庆市丰都县某48号2-2”“何时由何地迁来本址”栏填为“2007年3月13日因购房由重庆市丰都县某2组迁来”。2009年5月5日，李超中与秦某某在丰都县民政局登记离婚，《离婚协议书》,其中约定“婚生女李想由男方抚养”、“位于丰都县某180号的住房一套产权归婚生女李想所有”。该房位于丰都县某48号，新建时未规划路段名，统称为金刚路。该房所处的整栋房屋楼层结构是第一层（底层）房屋为门面房，门面房从正面进入，门面房以上为住房，住房由背面进入。本案争议房屋，从下往上数，如计算门面房为第三层，如不计算门面房为二层。2011年10月初办证时登记在冉晓梅名下，权证号为306房地证2011字第0xxxxx号，并将该房屋登记为第三层。李超中户口簿所登记为第**。结合本案争议楼房的结构分析，公安机关及房屋登记部门基于自身职能分别从入户顺序和建筑结构等不同角度确定起点楼层基点不同，导致两部门登记楼层不一致。该院确认李超中诉称所购房屋与作为抵押贷款担保的执行标的房屋（权证号为306房地证2011字第0xxxxx号）是同一房屋。虽然在人民法院执行前李超中与冉晓梅、何玉平没有合法有效的书面买卖合同，但是结合冉晓梅给秦某某出具购房款收条、李超中一家入住房屋、李超中一家户籍迁移及其原因被公安机关户籍登记认可、李超中与秦某某之间离婚协议对夫妻共同财产房屋归属的约定等事实综合分析，双方基于表亲关系的信赖以行为方式确立事实房屋买卖关系具有高度可能性，且这些事实的发生时间在中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行与冉晓梅之间以房屋设定抵押担保的时间之前，对李超中、秦某某在婚姻关系存续期间与冉晓梅之间成立事实买卖合同关系的事实予以确认。李超中提交的证据可以证明李超中于该房屋被办理抵押登记之前就已经占有该房屋，符合人民法院在查封之前已合法占有该不动产。从冉晓梅出具的收条载明的已付价款20000元和总价款26000元看，李超中首次支付了大部分价款，首付之后所欠尾款数额较小，且已居住使用该房多年，其称以现金交付方式付清尾款的事实符合常理。李超中于2005年1月28日以26000元购买冉晓梅位于丰都县某48号房屋，冉晓梅于2011年10月2日才办理该房的房产证，之后2015年7月14日冉晓梅用该房向银行办理抵押登记。据我国合同法关于买卖合同的规定，在不动产买卖合同关系中将产权过户登记给买受人是出卖人的主要合同义务，本案房屋未按买卖合同关系办理过户登记的主要责任在出卖人冉晓梅。李超中购房方虽然未取得房屋产权，但是其已付清了全部价款，且入住房屋实际控制了该房，基于事实买卖合同而享有产权过户登记的请求权，该请求权产生于中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行抵押担保债权形成之前，从时间上比较，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的抵押担保债权不具有优先性，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行并未举示证据证明李超中、冉晓梅故意不过户恶意串通损害其利益的行为。李超中在人民法院查封之前已成立事实买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因李超中自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定精神，李超中享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。基于上述事实和理由，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的诉讼请求。中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行不服，提出上诉。本院审理后认为，该案的争议焦点：李超中依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定享有物权期待权能否对抗上诉人依法享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，该条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外情形。本案中，李超中在抵押权成立前与冉晓梅建立了事实买卖合同关系，支付房款后且占有使用讼争房屋多年，其对讼争房屋的物权期待权先于抵押权成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李超中作为善意买受人，其物权期待权应当可以排除对讼争房屋的执行。该司法解释第二十八条属于第二十七条规定例外情形。因此，一审判决适用该司法解释第二十八条正确。中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行要求适用该司法解释第二十七条确认其优先受偿权的理由，于法不符，不予支持。该院于2020年5月28日作出(2020)渝03民终471号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，李超中于2019年8月28日对执行登记于冉晓梅名下的位于重庆市丰都县某48号3-1房屋（306房地证2011字第0xxxxx号）提出书面异议，即李超中在该院执行过程中知道其民事权益受到损害，并于2019年11月22日提起诉讼。李超中起诉未超过法定期间。虽然登记于冉晓梅名下的坐落于重庆市丰都县某48号房屋（306房地证2011字第0xxxxx号）被设定抵押担保且已办理抵押登记，但李超中在抵押权成立前与冉晓梅建立了事实买卖合同关系，付清房款后且占有使用讼争房屋多年，其对讼争房屋的物权期待权先于中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行抵押权成立，李超中作为善意买受人，其物权期待权应当可以排除对讼争房屋的执行，已被生效民事判决所确认。中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行要求确认其优先受偿权的主张未获得生效判决的支持。故李超中的诉称理由成立，其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：撤销（2018）渝民初5307号《民事调解书》第二项中的“原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行对被告冉晓梅名下的位于重庆市丰都县某48号房屋（306房地证2011字第0xxxxx号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权”。一审案件受理费100元，由冉晓梅负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，二审中双方当事人争议的焦点是：1.李超中、李想的起诉是否超过6个月的除斥期间。2.是否应撤销（2018）渝民初5307号民事调解书第二项的相关内容。对此，本院评析如下：针对焦点一。中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行认为，一审法院在2018年12月11日作出了（2018）渝0230民初5307号民事调解书，李超中、李想应当在此时就应当知晓冉晓梅向上诉人抵押贷款损害其合法权益的事实，故李超中、李想在2019年11月22日起诉已超过了6个月的除斥期间。本院经审查认为，李超中、李想并非是（2018）渝0230民初5307号案件的当事人，未参加到该案的诉讼中，一审法院也不可能向李超中、李想送达（2018）渝0230民初5307号民事调解书。在没有其他证据佐证的情况下，不能推断李超中、李想在2018年应当知道该调解书的结论，故中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的该项主张不能成立。本案中，李超中在2019年8月28日对执行案涉房屋向一审法院提出书面异议，并在该过程中知晓其民事权利受到损害，其于2019年11月22日提起第三人撤销之诉，未超过法定除斥期间。针对焦点二。本案中，李超中在中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的抵押权成立之前与冉晓梅建立了事实买卖合同关系，付清房款并占有使用讼争房屋多年，其对讼争房屋的物权期待权先于中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行抵押权成立。本院作出的（2020）渝03民终471号生效判决也认为李超中作为善意买受人，其物权期待权应当可以排除对讼争房屋的执行。因此，（2018）渝0230民初5307号民事调解书第二项中的“原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行对被告冉晓梅名下的位于重庆市丰都县某48号房屋（306房地证2011字第0xxxxx号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权”的内容损害了李超中、李想对讼争房屋的物权期待权，一审判决对该部分调解内容予以撤销，符合法律规定，本院予以支持。至于中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行上诉提出的其抵押权是否因撤销（2018）渝0230民初5307号民事调解书第二项中的相关内容而消灭，不是本案二审审查范围，本院对此不作评判。综上，上诉人中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 项江陵审 判 员 郭玉梅二〇二〇年十一月十六日法官助理 张 籍书 记 员 薛 姣