福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4487号 原告：闽侯融侨置业有限公司，住所地闽侯县南屿镇南旗村桥下**。 法定代表人：廖国华，总经理。 委托诉讼代理人：高冰清、陈成，福建谨而信律师事务所执业律师。 被告：俞伟伟，男，1988年2月23日生，汉族，住福清市。 第三人：中国建设银行股份有限公司福州城北支行，，住所地福州市鼓楼区鼓屏路** 负责人：杜忠勇，行长。 委托诉讼代理人：毛国槟、张艇，系公司职员。 原告闽侯融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）与被告俞伟伟、第三人中国建设银行股份有限公司福州城北支行（以下简称建行福州城北支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，融侨公司向本院申请财产保全，要求冻结俞伟伟名下坐落于闽侯县××镇××路××号XXX期X＃楼XXXX单元房产，本院审查后，裁定查封前述财产。原告融侨公司的委托诉讼代理人陈成、被告俞伟伟、第三人建行福州城北支行的委托诉讼代理人毛国槟、张艇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除融侨公司、俞伟伟双方签订合同编号为20110670100的《商品房买卖合同》；2.判令俞伟伟立即配合融侨公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，并立即将位于闽侯县××镇××路××号××期××＃楼××单元商品房交还融侨公司重新处置；3.判令俞伟伟已付购房款作为违约赔偿金归融侨公司所有；4.判令俞伟伟立即向融侨公司偿还被建行福州城北支行扣划的代偿款69655.31元（具体数额以建行福州城北支行实际扣款为准）以及至俞伟伟还清代偿款项之日止的利息及违约金（利息按日万分之三计算、违约金按日万分之五计算，其中6185.79元自2018年9月29日起、10592.97元自2018年12月25日起、10598.28元自2019年3月6日起、10560.28元自2019年6月11日起、10571.92元自2019年9月9日起、10566.11元自2019年12月16日起，10579.96元自2020年3月23日起计算，暂计至2020年5月31日利息为6944.67元、违约金为11574.45元，）；5.判令俞伟伟应赔偿融侨公司因本案所发生律师代理费11000元；6.本案诉讼费用由俞伟伟承担。审理中，融侨公司因被建行福州城北支行再次扣划款项，申请将诉讼请求第4项变更为：代偿款金额变更为90824.72元，第八笔代垫款10597.46元的利息及违约金自2020年6月11日起算，第九笔代垫款10571.95元的利息及违约金自2020年9月17日起算。 事实和理由：2012年1月19日，融侨公司与俞伟伟签订合同编号为20110670100的《商品房买卖合同》，由俞伟伟向融侨公司购买位于闽侯县××镇××路××号××期××＃楼××单元商品房，建筑面积为85.86㎡，总价款为720402元。合同第六条约定俞伟伟应于订购协议签订之日起15日内支付购房款220402元，余款50万元申请银行按揭贷款。附件六合同补充协议第四条第7点约定俞伟伟同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，因俞伟伟未及时还本付息而导致贷款银行向融侨公司扣收贷款本息及费用，俞伟伟应于融侨公司还款通知之日起10天内到融侨公司处归还相关款项，并承担自银行扣划之日起到俞伟伟归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，俞伟伟还应按日万分之五向融侨公司支付违约金。俞伟伟累计六个月不还本付息，也不到融侨公司处归还相关款项的，融侨公司有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，俞伟伟已付房款作为违约赔偿金归融侨公司所有，融侨公司因此而支付的律师费等各项费用均由俞伟伟承担。附件六合同补充协议第十六条约定若俞伟伟根据《商品房买卖合同》第五条、第九条、第十条约定提出书面退房要求或因其他原因导致合同解除的，俞伟伟应在融侨公司通知限定的时间内积极配合办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续。 俞伟伟分别于2011年10月21日、10月29日、11月9日向融侨公司支付购房款计220402元。此后，融侨公司办理了上述商品房的预告登记手续。2012年5月31日，俞伟伟与中国建设银行股份有限公司福建省分行及融侨公司签订《个人住房借款合同》，由俞伟伟向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款50万元，用于购买上述商品房。融侨公司提供阶段性连带责任保证担保，俞伟伟提供前述商品房作为抵押担保。《个人住房借款合同》第四十一条第五点约定，合同项下贷款发放后，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行福州城北支行。2012年6月5日，建行福州城北支行发放了按揭贷款50万元。此后，俞伟伟办理了上述商品房的交付手续。因俞伟伟逾期偿还按揭贷款，建行福州城北支行别于2018年9月29日、2018年12月25日、2019年3月6日、2019年6月11日、2019年9月9日、2019年12月16日、2020年3月23日，从融侨公司账户中扣划6185.79元、10592.97元、10598.28元、10560.28元、10571.92元、10566.11元、10579.96元，合计69655.31元。为此，融侨公司多次通过电话方式向俞伟伟催款，并分别于2019年5月21日、2019年9月20日向俞伟伟发出《还款通知书》，要求俞伟伟归还融侨公司代偿的全部按揭贷款并支付相应利息、违约金，但俞伟伟始终置之不理。 融侨公司认为，上述《商品房买卖合同》应为合法有效合同，双方均应严格履行。因俞伟伟未依约如期偿还按揭款项，导致融侨公司被建行福州城北支行扣划上述代偿款，俞伟伟的行为已构成严重违约，融侨公司依约有权解除上述《商品房买卖合同》，俞伟伟除了应配合融侨公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续以及交还前述商品房之外，俞伟伟已付房款应作为违约赔偿金归融侨公司所有，俞伟伟还应归还融侨公司被建行福州城北支行扣划的代偿款及相应利息和违约金，并赔偿融侨公司因本案而支付的律师费等各项费用。 俞伟伟辩称，对融侨公司的事实和理由没有异议，但是对扣划的金额需要核对。 建行福州城北支行述称，建行福州城北支行为案涉房产的合法预告登记抵押权人，应保障建行福州城北支行对案涉房产享有的合法权利。俞伟伟、融侨公司与建行福州城北支行签订了《个人住房借款合同》后，建行福州城北支行依约发放了个人住房贷款，闽侯县国土资源局也对案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记（侯房预ＱＲ字第1××1号）。因此，建行福州城北支行是案涉房产的合法预告抵押权人，应依法保障建行福州城北支行对案涉房产享有的合法权利。 若《商品房买卖合同》被解除，则融侨公司、俞伟伟应先向建行福州城北支行提前偿还剩余所有个人住房按揭贷款。若《商品房买卖合同》被解除，则产生恢复原状的法律效果，即返还已付购房款及退还案涉房产。鉴于建行福州城北支行已经依据贷款合同约定发放了购房款并依法就案涉房产设定预告抵押权，而该笔购房贷款正是作为俞伟伟的购房款，根据俞伟伟指示直接支付给融侨公司。因此，融侨公司、俞伟伟应将对应购房贷款返还给建行福州城北支行，即融侨公司应先行向建行福州城北支行偿还上述剩余个人住房按揭贷款，从而注销已合法办理的预告抵押登记。计算至2020年9月10日，俞伟伟尚欠建行福州城北支行贷款本金38121.36元、利息4977.81元。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年1月19日，融侨公司与俞伟伟签订合同编号为20110670100的《商品房买卖合同》，约定由俞伟伟向融侨公司购买位于闽侯县××镇××路××号××期××＃楼××单元商品房，建筑面积为85.86㎡，总价款为720402元。合同第六条约定，买受人应于定购协议签订之日起15日内支付购房款220402元，余款50万元申请银行按揭贷款。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。附件六合同补充协议第四条第7款约定，买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣划之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，买受人还应按日万分之五向出卖人支付违约金。买受人累计六个月不还本付息，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，买受人已付房款作为违约赔偿金归出卖人所有，出卖人因此而支付的律师费等各项费用均由买受人承担。附件六合同补充协议第十六条约定，《商品房买卖合同》经闽侯县房地产交易管理所登记备案及预告登记后，若买受人根据《商品房买卖合同》第五条、第九条、第十条约定提出书面退房要求或因其他原因导致合同解除的，买受人应在出卖人通知限定的时间内积极配合出卖人办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续，备案注销完毕且预告登记注销完毕后的10日内，出卖人将购房款退还买受人。 俞伟伟分别于2011年10月21日、10月29日、11月9日向融侨公司支付购房款计220402元。2012年5月31日，俞伟伟作为借款人与中国建设银行股份有限公司福建省分行及融侨公司签订《个人住房借款合同》，由俞伟伟向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款50万元，用于购买案涉商品房，融侨公司提供阶段性连带责任保证担保，俞伟伟提供案涉商品房作为抵押担保。《个人住房借款合同》第四十一条第五款约定，合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建行福州城北支行。贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。2012年6月5日，建行福州城北支行将贷款发放至融侨公司账户。俞伟伟办理了案涉商品房的预售抵押权预告登记，融侨公司开具了案涉商品房的《销售不动产统一发票》。2014年8月6日，融侨公司与俞伟伟办理案涉房屋的交接手续。 融侨公司分别于2018年9月29日、2018年12月25日、2019年3月6日、2019年6月11日、2019年9月9日、2019年12月16日、2020年3月23日、2020年6月11日、2020年9月17日为俞伟伟代偿按揭贷款6185.79元、10592.97元、10598.28元、10560.28元、10571.92元、10566.11元、10579.96元、10597.46元、10571.95元，合计90824.72元。2019年5月21日，融侨公司按照合同约定地址向俞伟伟发出《还款通知书》，要求俞伟伟自通知发出之日起10日内向融侨公司偿还被扣划的款项并根据《商品房买卖合同》及其附件和补充协议的约定支付利息和违约金，逾期将追究违约责任。该函件因拒收被退回。2019年9月20日，融侨公司再次向俞伟伟发出《还款通知书》，告知俞伟伟因其未依约偿还按揭贷款，导致银行从2018年9月开始陆续从融侨公司扣划贷款本息，经催告后仍未归还垫付的贷款本息；2019年6月、2019年9月，贷款银行又从融侨公司账上扣划贷款本息，要求俞伟伟自通知发出之日起10日内向融侨公司偿还被扣划的款项、支付利息及违约金并承担违约责任。该函件因拒收被退回。俞伟伟至今未向融侨公司偿还相应的代垫款。 另查明，融侨公司为本案支出律师费11000元、财产保全申请费4122.01元。 本院认为，融侨公司、俞伟伟之间签订的《商品房买卖合同》及其附件，以及与建行福州城北支行之间签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。俞伟伟作为买受人及借款人，在《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》履行过程中,自2018年9月起持续发生拖欠银行贷款行为，致使融侨公司承担连带保证责任，被建行福州城北支行扣划相应的款项，经融侨公司催告后，俞伟伟仍未向融侨公司偿还代垫款，俞伟伟已构成违约。融侨公司要求解除与俞伟伟之间签订的《商品房买卖合同》，并要求俞伟伟返还代垫款，符合合同约定，本院予以支持。融侨公司要求俞伟伟支付代垫款利息，又要求俞伟伟支付逾期偿还代垫款的违约金，该两项费用实际上均为融侨公司为俞伟伟垫付的款项在俞伟伟未清偿前产生的资金占用损失，故对融侨公司要求俞伟伟支付代垫款利息的请求，本院予以支持；对融侨公司要求俞伟伟支付逾期偿还代垫款的违约金的请求，本院不予支持。《商品房买卖合同》解除后，俞伟伟应配合融侨公司办理案涉《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续。融侨公司要求俞伟伟将已付购房款作为违约金归其所有，但融侨公司并未举证其因俞伟伟违约导致合同解除而产生的损失，且俞伟伟在审理中要求降低违约金，综合本案，本院酌定违约金为120000元。附件六合同补充协议第十六条约定，《商品房买卖合同》经闽侯县房地产交易管理所登记备案及预告登记后，若买受人根据《商品房买卖合同》第五条、第九条、第十条约定提出书面退房要求或因其他原因导致合同解除的，买受人应在出卖人通知限定的时间内积极配合出卖人办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续，备案注销完毕且预告登记注销完毕后的10日内，出卖人将购房款退还买受人。故融侨公司应在备案注销完毕且预告登记注销完毕后的10日内将收取的购房款返还给俞伟伟。融侨公司要求俞伟伟承担本案律师费，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 一、闽侯融侨置业有限公司与俞伟伟双方签订合同编号为20110670100的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、俞伟伟应于本判决生效之日起十五日内配合闽侯融侨置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，并将位于闽侯县××镇××路××号××期××＃楼××单元商品房交还闽侯融侨置业有限公司； 三、俞伟伟应于本判决生效之日起十五日内向闽侯融侨置业有限公司支付解除合同的违约金120000元； 四、俞伟伟应于本判决生效之日起十五日内向闽侯融侨置业有限公司返还代垫款（以被中国建设银行股份有限公司福州城北支行实际扣划的款项为准，截止至2020年9月17日为90824.72元）及自代垫之日起至还清之日止的利息（按日万分之三标准，其中6185.79元自2018年9月29日起计算；其中10592.97元自2018年12月25日起计算；其中10598.28元自2019年3月6日起计算；其中10560.28元自2019年6月11日起计算；其中10571.92元自2019年9月9日起计算；其中10566.11元自2019年12月16日起计算；其中10579.96元自2020年3月23日起计算；其中10597.46元自2020年6月11日起计算；其中10571.95元自2020年9月17日起计算；2020年9月17日之后代垫的款项利息自被中国建设银行股份有限公司福州城北支行实际扣划之日起计算）； 五、俞伟伟应于本判决生效之日起十五日内向闽侯融侨置业有限公司支付律师费11000元； 六、闽侯融侨置业有限公司应于前述备案注销完毕且预告登记注销完毕后的十日内将收取的购房款720402元返还给俞伟伟； 七、驳回闽侯融侨置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费11004元，减半收取计5502元，由俞伟伟负担；财产保全申请费4122.01元，由俞伟伟负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年十一月九日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。