成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初3013号 原告（反诉被告）：四川爱华学院。住所地：成都市双流区九江街道双温路**。 法定代表人：王林峰，院长。 委托诉讼代理人：刘晓英，四川自优律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄群，四川自优律师事务所律师。 被告（反诉原告）:刘明，男，汉族，1974年2月11日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：肖敏，四川华神律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪梅，四川华神律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘虎全，男，汉族，1971年7月8日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：肖敏，四川华神律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪梅，四川华神律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川爱华学院与被告（反诉原告）刘明、刘虎全房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。四川爱华学院的委托诉讼代理人刘晓英，刘明、刘虎全及其委托诉讼代理人肖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川爱华学院向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》无效；2.请求判令刘明、刘虎全返还案涉房屋；3.请求判令刘明、刘虎全参照合同约定支付房屋占有使用费，以2340元／月，从合同签订时起支付至实际腾房时止。该项费用从刘明、刘虎全已支付款项中扣减；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月18日，四川爱华学院与刘明、刘虎全签订《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》，约定四川爱华学院将位于成都市双流县九龙××广场××栋××层××号房屋（建筑面积为312平方米）的使用权转让给刘明、刘虎全。转让价款为1800元／平方米，使用权转让金总价为561600元。刘明、刘虎全使用权期限为20年，自2008年1月17日起至2028年1月16日止。四川爱华学院收回该房屋的使用权，且对刘明、刘虎全的装饰等不作补偿。后四川爱华学院向刘明、刘虎全交付了案涉房屋，刘明、刘虎全也实际支付了使用权转让款，并一直使用该房屋至今。但因为案涉房屋系未取得建设工程规划许可证等相关规划手续建设的房屋，不能对外转让使用权。根据相关法律规定，双方所签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》无效，刘明、刘虎全应向四川爱华学院返还房屋，并支付占有房屋期间的使用费，故其提起诉讼。审理中，四川爱华学院变更其第三项诉讼请求为：判令刘明、刘虎全向四川爱华学院返还因案涉合同取得的财产240000元。 刘明、刘虎全辩称，双方签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》合法有效。1、2006年到2007年期间，四川爱华学院经立项批准，在现九龙××房，刘明、刘虎全是修建工程方。在工程完工后，因四川爱华学院不能支付工程款，后协商用房屋抵偿工程款，双方签订案涉合同，四川爱华学院将其土地合法使用期限内（55年）转让案涉房屋50年使用权给刘明、刘虎全（即合同第二、三条约定的20年使用权，赠送使用30年）。该合同应该是无名合同，而不是租赁合同。2、2008年左右，双流县普遍存在使用权转让方式来抵债的情况，符合当时双流区域内的交易习惯。3、从双流县政府与九龙公司、九江镇政府与九龙公司、九龙公司与四川爱华学院签订的协议来看，土地使用权以及在土地上修建的房屋，应当视为经过主管部门批准建设，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因此案涉合同合法有效。且九龙工业港区域内的建筑至今未被任何行政部门认定为违法建筑。4、四川爱华学院作为民办非企业单位，其学校的建筑是经过四川省教育厅备案的，可以一直合法使用。5、案涉合同是在双方自愿的基础上签订的，不存在合同法规定的无效的情形。2010年1月，四川爱华学院修建了围墙、设立了大门后，就阻扰刘明、刘虎全进出和合理装修，迫使刘明、刘虎全到外面租赁办公室，月租金30元／㎡·月，九年来共计损失1010880元（9360元／月×12×9），四川爱华学院应当全额赔偿。综上，请求驳回四川爱华学院的全部诉讼请求。 刘明、刘虎全向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》合法有效，应当继续履行；2、请求法院责令四川爱华学院支付刘明、刘虎全房屋租赁损失56万元（每年8万，2013年起至今七年的租金）。事实和理由：刘明、刘虎全在2006、2007年为四川爱华学院修建、装修校舍，四川爱华学院拖欠刘明、刘虎全工程款561600元，因四川爱华学院当时经济确实困难，无力支付工程款，故经双方协商，签订了案涉合同，约定：四川爱华学院将校区爱华商业广场内1栋3层4、5、6、7、8、9号，面积312㎡的使用权交付给刘明、刘虎全，期限50年，自2008年1月17日起至2058年1月16日止；刘明、刘虎全一次性支付使用费561600元；如果该房屋在具备出卖所有权的条件后，同等条件下，刘明、刘虎全有优先购买权；如使用权期间内拆迁，所得款项先支付刘明、刘虎全款项，溢价部分刘明、刘虎全7成，四川爱华学院3成。该合同实质意义是刘明、刘虎全以预期的收益（自用或租赁）来实现自己的债权。到目前为止，虽然四川爱华学院的报建手续尚未完善，还在预期办理中，但四川爱华学院对该房屋的占有、使用、收益的权益还在实际执行中，对该房屋的排他性权益没有任何单位和个人提出异议。因此，四川爱华学院以该房报建等手续还未完善不能对外转让使用权，主张合同无效不能成立，应当继续履行该合同。刘明、刘虎全在2008年合法接受该房后，空置了2年，在2010年租赁给他人使用，2013年收回准备装修自用，但四川爱华学院多方阻拦，设置障碍，致使刘明、刘虎全不能正常使用该房屋达7年，给刘明、刘虎全造成实际经济损失560000元（80000元/年×7年），且四川爱华学院还出租给了案外人继续使用，因此刘明、刘虎全也应能使用。综上，请求支持刘明、刘虎全的反诉请求。 四川爱华学院辩称，一、刘明、刘虎全在法庭释明假设合同被确认无效后，是否需要提出返还请求的前提下，依然提起基于合同有效情形下的违约赔偿诉讼请求。程序上是否合法，请法庭依职权认定。二、从实体上说，刘明、刘虎全的两项反诉请求均应予以驳回：1、案涉房屋系四川爱华学院自行建造，既没有取得房屋所有权，也没有取得建设规划许可证，属于典型的违法建筑。因为标的物违法，所以案涉合同内容违法而归于无效。2、案涉合同是典型的房屋租赁合同。完全符合租赁合同转移房屋使用权以获取对应使用费的权利义务规定。案涉合同从未约定要出卖案涉房屋或者以案涉房屋抵债，无论从合同名称还是对优先购买权、租赁期限等内容的约定，均符合合同法对租赁合同的规定。根据合同法第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同无效。案涉合同事实上已不能继续履行，且原因不在于四川爱华学院主观过错，而是根据教育政策修建了围墙，整栋楼也已经变为学生实训大楼及宿舍楼。是从保护学生安全的客观实际出发的不能为的行为。即便司法判决了继续履行，也是一项无法执行的判项，更会为后续引发无穷纠纷。3、基于合同无效产生的责任是缔约过失责任，赔偿的是信赖利益而非履行利益。刘明、刘虎全于2014年-2017年将案涉房屋租赁给四川西翔投资管理有限公司，租金为6万/年，因此案涉房屋不存在7年的闲置期。即便在合同有效的情况下，四川爱华学院也并无阻碍刘明、刘虎全转租的违约行为，不应承担违约责任。刘明、刘虎全也无证据证明其实际损失。 本院经审理认定事实如下：2004年8月19日，双流县人民政府和双流九龙投资有限公司（以下简称“九龙公司”）签订《“双流九龙工业港”投资协议》，约定九龙公司在双流县人民政府境内投资18亿元兴建“双流九龙工业港”，规划面积约2230亩，计划引进大中型生产型企业120家以上；九龙公司开发的九龙工业港待协议签定后在双流县境内符合城建、国土利用规划的区域内选址建设（具体选址另商），并落实、解决好群众利益；九龙公司拥有在依法办理征用出让手续或符合规划占用土地上修建的港内所有基础设施建筑物及附属设施的所有权，并享有租赁权和地上建筑物、构筑物转让权。 同年8月25日，双流县九江镇人民政府与九龙公司签订《投资协议》，就九龙公司投资兴建“双流九龙工业港”进行约定。 2005年7月13日，九龙公司与四川爱华学院签订《九龙工业港双流园区租赁合同书》，约定九龙公司为四川爱华学院提供的土地位于九龙工业港双流园区××路××座，土地面积为300亩（净用地面积约262亩，代征地面积约38亩），四川爱华学院租用该地块的用途为四川爱华学院新校区建设用地；四川爱华学院按每亩每年2000元向九龙公司支付租金，以后每三年递增一次，递增率为上年的3%，以此类推；租用期为55年，从土地移交之时计算租期；四川爱华学院在实施建设时，应申报相关手续，九龙投资公司可给予协助配合办理。 后四川爱华学院在修建过程中，欠付刘明、刘虎全工程款共计561600元。 2008年1月18日，四川爱华学院和刘明、刘虎全签订《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》，就“四川爱华学院（九龙工业港）校区”学生生活、实习配套用房使用权转让相关事宜进行约定：该房屋位于成都双流县九龙××广场××栋××层××号，建筑面积312平方米；使用权转让价款1800元／㎡，刘明、刘虎全向四川爱华学院支付使用权转让金总价为561600元；根据《四川省土地租赁办法》和《双流县人民政府土地管理办法》的有关规定，刘明、刘虎全在本合同约定的有效时间内可将本合同项下之房屋使用权依法再次转让；本房屋使用期限为50年。刘明、刘虎全使用权自2008年1月17日起至2028年1月16日止。使用权期满后四川爱华学院再赠送刘明、刘虎全30年使用权，自2028年1月17日起至2058年1月16日止四川爱华学院收回该房屋的使用权，且对刘明、刘虎全的装饰等不作补偿；本合同为刘明、刘虎全房屋使用权属证明；四川爱华学院在2008年1月17日前，将本房屋交付刘明、刘虎全；本房屋水、电、光纤、电话、网络五通，由四川爱华学院统一与对口单位协调安装，费用按对口单位公布的市场价格由四川爱华学院代收。底楼地面为水泥地面，内墙为腻子基层，屋面为平顶房屋，屋顶设有防水层。外墙采用瓷砖／乳胶漆／外墙涂料，每户门窗安装到位。如果该房屋在具备出卖所有权的条件后，同等条件下，刘明、刘虎全有优先购买的权利。如在使用权转让期内遇政府拆迁，所得款项先支付刘明、刘虎全购房款，如有溢价部分，四川爱华学院与刘明、刘虎全再3:7分成，四川爱华学院占3成，刘明、刘虎全占7成。 合同签订后，四川爱华学院向刘明、刘虎全交付了案涉房屋，刘明、刘虎全用上述工程款抵扣了上述合同约定的使用权转让金总价561600元，并占有案涉房屋至今。 另查明，四川西翔投资管理有限公司于2020年8月10日出具《情况说明》，载明：“我公司于2014年-2017年租用了位于四川爱华学院S栋3楼房屋,面积三百余平方米,已按6万每年的标准向刘明、刘虎全支付租金”。 审理中，本院到成都市双流区规划和自然资源局调取“四川爱华学院”土地及房屋情况，该局于2020年6月18日回复：“一、未查询到四川爱华学院土地登记档案信息；二、未查询到四川爱华学院《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》办理的相关资料;三、未查询到四川爱华学院报规相关资料;四、报建信息建议由区住建交局回复。”此外，该局还于2020年8月24日向本院出具《情况说明》一份，载明：“经核实,成都市双流区九龙街道双温路198号四川爱华学院校区商业广场内1栋3层45678号房屋所在的九龙工业港位于我区控制性详细规划范围外,无法提供该区域控制性详细规划大纲图、用地布局规划图及相关资料。”本院到成都市双流区住房建设和交通局调取“四川爱华学院”房屋情况，该局于2020年7月9日回复：“经查询,我局未制作和保存成都市双流区九龙街道双温路198号的四川爱华学院校区商业广场内1栋3层456789号的房屋报建的相关资料，故无法提供。”成都市教育局于2020年8月26日回复本院：“四川爱华学院是四川省教育厅批准成立的民办非学历高等教育机构。2008年11月28日,四川省教育厅将四川爱华学院等原审批的一批民办非学历高等教育机构下放到我局管理。因学校下放时未移交相关审批资料,故我局无法提供持令律师所需要的四川爱华学院办学备案资料。” 另，审理中四川爱华学院与刘明、刘虎全均同意在本案中一并处理已支付的房屋使用权转让金561600元。 上述事实，有当事人身份信息，九龙工业港双流园区租赁合同书，四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同，四川西翔投资管理有限公司的情况说明，“双流九龙工业港”投资协议，成都市双流区规划和自然资源局、成都市住房建设和交通局和成都市教育局的复函，成都市双流区规划和自然资源局的情况说明以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，本案双方争议焦点为：一、四川爱华学院与刘明、刘虎全签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》的性质为何；二、该合同是否有效；三、四川爱华学院的诉讼请求能否成立；四、刘明、刘虎全的反诉请求能否成立。本院分别作如下评判： 关于四川爱华学院与刘明、刘虎全签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》的性质。本院认为，合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉及的法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务内容确定合同的性质。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”的规定，四川爱华学院与刘明、刘虎全签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》虽并无“租赁”字样，但从合同对于双方权利义务的约定来看，四川爱华学院在一定期限内将案涉房屋交付给刘明、刘虎全使用，刘明、刘虎全支付该期限内的使用费，因此，该合同符合房屋租赁合同的特征。而租赁期限届满后，四川爱华学院继续赠与刘明、刘虎全30年的房屋使用权的约定，以及刘明、刘虎全通过抵扣工程款的方式一次性支付房屋全部租金的两项约定并不影响对该合同性质的认定，故案涉合同的性质应为房屋租赁合同。 关于四川爱华学院与刘明、刘虎全签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》是否有效。本院认为，四川爱华学院作为出租人，自认其房屋属违法建筑，结合本院向相关行政主管部门调查的情况来看，案涉房屋并无相关报规报建手续，也未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，刘明、刘虎全与四川爱华学院签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》应属无效。 关于四川爱华学院的诉讼请求能否成立。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，在案涉合同无效的情况下，刘明、刘虎全应当将案涉房屋返还给四川爱华学院。故对于四川爱华学院的该部分诉讼请求本院予以支持。关于四川爱华学院要求刘明、刘虎全返还因案涉合同取得的财产240000元（转租给四川西翔投资管理有限公司取得的2014年至2017年的租金），本院认为，四川爱华学院提交的四川西翔投资管理有限公司出具的情况说明和记账凭证，均系该公司单方制作，不能证明刘明、刘虎全已经实际收到租金，故对于四川爱华学院的该部分诉讼请求本院不予支持。 关于刘明、刘虎全的反诉请求能否成立。本院认为，如前所述，案涉《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》应属无效，故刘明、刘虎全要求确认该合同合法有效，应当继续履行的反诉请求不能成立，本院不予支持。关于刘明、刘虎全要求四川爱华学院按照每年80000元的标准向其支付2013年起至今七年的房屋租赁损失560000元，本院认为，四川爱华学院明知其尚未取得规划许可证，仍将案涉房屋出租于刘明、刘虎全，后在租赁期间又以案涉合同无效主张收回房屋等，明显违背诚实信用原则，系有过错的一方，应当向刘明、刘虎全承担合同无效后的法律责任，即除应返还因该合同取得的财产（刘明、刘虎全已支付的房屋使用权转让金561600元）外，还应赔偿刘明、刘虎全因合同无效而受到的损失。但刘明、刘虎全并未提交四川爱华学院存在阻碍其正常使用案涉房屋的行为对其造成损失或者存在其他损失的证据，应当承担举证不能的法律后果，故对于其该部分反诉请求，本院亦不予支持。 另，鉴于四川爱华学院明显违反诚实信用原则，同时考虑执行问题，为保护相对方的权益，刘明、刘虎全可在四川爱华学院向其返还全部款项后再行返还案涉房屋。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川爱华学院和被告（反诉原告）刘明、刘虎全于2008年1月18日签订的《四川爱华学院（九龙工业港）校区学生配套用房使用权转让合同》无效； 二、原告（反诉被告）四川爱华学院于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘明、刘虎全返还房屋使用权转让金561600元； 三、被告（反诉原告）刘明、刘虎全于原告（反诉被告）四川爱华学院履行完毕上述第二项支付义务之日起三十日内将位于成都双流县九龙××广场××栋××层××号的房屋返还给原告（反诉被告）四川爱华学院； 四、驳回原告（反诉被告）四川爱华学院的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）刘明、刘虎全的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5800元、反诉案件受理费9400元，合计15200元，由原告四川爱华学院负担5800元，刘明、刘虎全负担9400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王 璇 人民陪审员 刘 平 人民陪审员 辛亭漪 二〇二〇年十一月十七日 法官 助理 邓黎霞 书 记 员 赵 玲