江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3909号上诉人（原审被告）:高开雨，男，1966年10月5日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：张崇练，泗洪县泗洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：泗洪县瑶沟乡人民政府，住所地泗洪县瑶沟乡徐宁路**。法定代表人：杨庆伟，该乡乡长。委托诉讼代理人：王乐，江苏拓荒者律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩然，江苏拓荒者律师事务所律师。上诉人高开雨因与被上诉人泗洪县瑶沟乡人民政府（以下简称瑶沟乡政府）租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并于2020年11月11日组织双方公开进行了听证。上诉人高开雨及其委托诉讼代理人张崇练、被上诉人瑶沟乡政府委托诉讼代理人王乐、陈浩然均到庭参加听证。本案现已审理终结。高开雨的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.上诉人对涉案厂房享有优先购买权，双方在合同第三条明确约定甲方承诺乙方保留厂房优先购买权到2018年8月1日。合同签订后，上诉人依约缴纳了第一年租金10.8万元，到第二年提出要求购买涉案厂房时，被上诉人工作人员称涉案厂房属于扶贫厂房，不能转让，该厂房是扶贫资金所建，只能用于本辖区内的居民，对此动员上诉人搬迁，离开厂房，事后上诉人才得知被上诉人将涉案厂房实际转让给了第三人，对此上诉人依据合同约定享有对涉案厂房优先购买的权利。2.一审法院认定上诉人自2018年8月2日至2019年8月1日的租金为10.8万元，2019年8月2日至2019年11月30日租金35700元，合计144000元，要求上诉人支付无事实和法律依据。因案涉厂房系扶贫资金所建，被上诉人为了应付检查和验收，动员上诉人搬迁，在上诉人搬迁时对上诉人作出承诺，第一年之后的租金不予收取，对此，上诉人一审已提供了相关证据证明。因此，被上诉人再次向上诉人主张租金没有依据。且上诉人于2019年8月5日即搬离涉案厂房，并非一审认定的2019年11月30日。3.一审法院判决上诉人承担违约金没有事实依据，因为上诉人依照合同约定已经足额缴纳了第一年的租金，对于第二年的租金，是由于被上诉人的过错所造成的，而上诉人没有违约，故不应承担违约金。瑶沟乡政府答辩称：1.上诉人所说的优先购买权并不属实，涉案厂房并没有进行出售，而且合同约定为上诉人保留优先购买权到2018年8月1日，在此期间，上诉人并没有向被上诉人提出购买，而且被上诉人也没有向上诉人说过涉案厂房是扶贫厂房不能出售，所以上诉人主张该事实没有依据。2.被上诉人并没有实际转让涉案厂房，上诉人主张没有依据，厂房登记在泗洪县瑶盛实业有限公司（以下简称瑶盛公司）名下，自始至终均没有发生产权变更。3.上诉人认为第一年之后的租金不应该支付没有依据。上诉人搬迁是因为所经营的家具厂项目没有取得环评手续，被相关行政部门查处停产，同时被上诉人配合执法的时候，对其欠付租金要求支付，上诉人在原审法院对此已经做出了陈述。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑶沟乡政府一审的诉讼请求为：1.判令高开雨支付2018年8月1日至2019年7月30日的租金10.8万元，2019年8月1日至2019年11月30日的租金3.6万元，合计14.4万元；2.高开雨支付违约金（以14.4万元为基数，按照全国银行间同业拆借利率计算，从2018年8月2日起计算至2019年11月30日）；3.高开雨承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月18日，瑶沟乡政府（甲方）与高开雨（乙方）签订《瑶沟乡工业园区厂房租赁合同》一份，约定：甲方同意将瑶沟工业园区20号标准化厂房三层3600平方米租赁给乙方兴建家具生产加工项目，租赁期为一年（2017年8月1日至2018年8月1日），租金10.8万元。乙方在签订本协议后7日内，先缴纳房屋租金3万元，余款在核定好道路和电梯价格后付清；甲方承诺为乙方保留20号厂房的优先购买权到2018年8月1日，如乙方需要购买厂房，乙方所缴纳的房屋租金转为购房款，…如乙方在2018年8月1日前不购买厂房，乙方表示愿意无条件按时返还租赁房屋；乙方如违反合同义务，应承担违约责任，向甲方支付违约金，违约金为每天1000元等内容。合同签订后，高开雨在案涉房屋经营“泗洪县雨寒家具厂”，并已交纳一年租金。租赁到期后，瑶沟乡政府于2019年8月1日通过快递及在高开雨高开雨厂门口张贴等方式向高开雨高开雨送达告知书，要求高开雨于2019年8月6日搬迁并交清2018年8月1日至2019年8月1日的租金108000元。高开雨以合同约定先租后买以及租赁期满后租金等事项未予搬迁。后高开雨于2019年11月30日搬离案涉厂房。另查明，高开雨经营的“泗洪县雨寒家具厂”未办理环评手续。一审法院归纳本案的争议焦点为：1.瑶沟乡政府在与高开雨签订租赁合同时是否存在欺诈行为。2.高开雨应否向瑶沟乡政府支付租金，数额如何确定。3.高开雨应否支付违约金及数额如何确定。一审法院认为：关于第一争议焦点。瑶沟乡政府、高开雨在租赁合同中约定瑶沟乡政府为高开雨保留案涉厂房的优先购买权到2018年8月1日。高开雨称瑶沟乡政府在此之前即向其告知案涉厂房属扶贫厂房，不能出售，瑶沟乡政府存在欺诈行为，但高开雨提供的证据不足以证实其主张，且高开雨亦未提供其在该时间内向瑶沟乡政府提出购买案涉厂房的证据；同时，案涉厂房作为不动产，是否为扶贫厂房、能否出售，应当以登记的权属证书为准。故高开雨提供的证据不能证实瑶沟乡政府存在欺诈行为。关于第二争议焦点。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、高开雨之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效。高开雨在租赁期间届满后，未按照瑶沟乡政府要求搬离案涉厂房，仍继续使用租赁物至2019年11月30日。双方形成不定期租赁，高开雨应按照原租赁合同约定支付租金，即自2018年8月2日起至2019年8月1日的租金108000元、自2019年8月2日至2019年11月30日止的租金35700元，故瑶沟乡政府提出给付租金的请求，予以支持。高开雨提出瑶沟乡政府在租赁期间届满前通知说该厂房属于扶贫房，不能够转让，且瑶沟乡政府承诺高开雨先搬迁，不再主张租金的抗辩。高开雨提供的证据均不足以证明其主张，故对高开雨的抗辩，不予采纳。关于第三争议焦点。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。瑶沟乡政府、高开雨在租赁合同期满后形成不定期租赁，原租赁合同应继续有效，故高开雨未交纳租金属违约行为，应承担违约责任。瑶沟乡政府关于违约金的主张，予以支持。但双方在合同中约定“在签订本协议后7日内，先缴纳房屋租金3万元，余款在核定好道路和电梯价格后付清”，因此，瑶沟乡政府主张的违约金应分别以108000元、35700元为基数，从2018年8月8日、2019年8月8日起计算，鉴于2019年8月20日前尚无全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已取消，故利息应自2018年8月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：高开雨于判决生效后十日内给付瑶沟乡政府租金144000元并支付违约金（以108000元为基数，自2018年8月8日起至2019年8月1日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算；以35700元为基数，自2019年8月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算、自2019年8月20日起至2019年11月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1590元，由高开雨负担。二审中，双方均未提供新证据。除上诉人对一审查明的“高开雨于2019年11月30日搬离案涉厂房”有异议外，双方对一审查明的其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付租金及违约金；如应支付，如何计算。本院认为，上诉人应向被上诉人支付租金及违约金，一审判决确定的租金、违约金计算期间、计算标准并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人在双方租赁合同约定的租赁期限届满后继续占用涉案厂房，则原租赁合同继续有效，上诉人应按约向被上诉人支付租金；上诉人主张被上诉人曾承诺不要求其支付第一年后的租金，被上诉人不予认可，上诉人提供的证据也不足以证明被上诉人承诺放弃之后的租金，故应由上诉人承担举证不能的不利后果。在上诉人应当支付租金的情况下，其未及时支付，应承担违约责任。租赁合同约定的违约金为每天1000元，标准过高，一审中，被上诉人自愿调整为按全国银行间同业拆借利率计算，系其对自己权利的处分且不违反法律规定，一审判决结合全国银行间同业拆借利率公布时间，分段调整为按中国人民银行同期同档次贷款利率计算，并无不当。关于计算期间，上诉人虽主张其于2019年8月5日即搬离涉案厂房，但被上诉人不予认可，上诉人也未提供证据证明其已经于2019年8月5日搬离；且一审中上诉人一方面未对被上诉人主张的搬离日期为2019年11月30日明确表示异议，另一方面自己也从未提出过其已于2019年8月5日搬离；故对上诉人认为其已于2019年8月5日搬离涉案厂房的主张，不予支持。至于上诉人提出的优先购买权问题，与本案双方争议的租金、违约金无关，故对该问题不予理涉；且被上诉人表示涉案厂房至今仍未出售。如上诉人认为被上诉人侵犯了其优先购买权，可另行主张。综上所述，上诉人高开雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由高开雨负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  刘路路审判员  刘爱萍审判员  王 雷二〇二〇年十一月二十一日书记员  王 玉附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。