山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终2324号上诉人（原审被告）：韩普香，女，1945年11月25日出生，汉族，现住临汾市.委托诉讼代理人：潘奕兵，男，1972年11月21日出生，汉族，现住临汾市。系韩普香儿子.委托诉讼代理人：贾晓彬，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西钜鎏房地产开发有限公司。住所地：北洪家楼南口（原尧都区法院执行局院内）。法定代表人：罗建义，该公司经理。身份证号：×××.上诉人韩普香因与被上诉人山西钜鎏房地产开发有限公司（以下简称钜鎏有限公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2012）临尧民初字第216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩普香的代理人潘奕兵、贾晓彬、被上诉人钜鎏有限公司的法定代表人罗建义到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审原告（反诉被告）钜鎏有限公司向原审法院提出诉讼请求：2002年4月临汾市尧都区人民政府为改善居民居住条件，决定启动平阳北街拓宽改造工程，并成立尧都区平阳北街拓宽改造工程指挥部，拆迁安置工作由钜鎏有限公司组织实施。在开发临汾市××街时，依法拆除了被告韩普香114.93平方米的房屋，该小区竣工后，韩普香于2004年年底占用了3号楼2单元营业用房346.65平方米，超占面积231.72平方米。2009年7月23日，原、被告及临汾市拆迁办工作人员对被告超占面积的房款、拆迁补偿差价进行了结算，除已交纳的19万元外，被告尚欠524911.5元房款未付，经钜鎏有限公司多次催要，被告一直推托不付。占用该房屋后被告一直出租给他人，收取租金收益，故诉至人民法院，要求被告支付所欠的房款524911.5元及自2005年至今的房屋（超占面积）租金，承担本案诉讼费用。一审被告（反诉原告）韩普香辩称并反诉称，钜鎏有限公司同时主张超占面积的房款和租金，是两个相互矛盾的诉求，不能支持。韩普香交第二笔房款的时间是2006年11月25日，钜鎏有限公司起诉时间是2009年8月18日，已超两年的法定诉讼时效，应驳回起诉。由于原告没有与韩普香签订拆迁补偿安置协议，对房价未作明确约定，其单方面自行制定的城市房屋还迁明细表韩普香不认可。根据当时拆迁房屋的有关规定，韩普香只应支付18万余元的房款，而实际上韩普香支付了19万元，故提出反诉，要求钜鎏有限公司返还韩普香多交的3836.15元房款，并协助韩普香办理房产过户手续，赔偿因其逾期交付房屋而给韩普香造成的租金损失10万元。一审法院查明：2002年4月临汾市尧都区人民政府根据城市总体规划要求，为加快城市建设步伐，改善投资环境，促进经济发展，改善居民居住条件，经市政府批准，尧都区人民政府决定启动平阳北街拓宽改造工程，成立尧都区平阳北街拓宽改造工程指挥部，并发出通告，一、平阳北街拓宽改造工程属政府行为，平阳北街拓宽改造工程指挥部受尧都区人民政府委托行使政府权力。二、平阳北街拓宽改造工程的范围是：西临平阳北大街，东至芦氏庄，南至市农贸，北至南北大酒店，占地5亩，总拆迁面积约4600平方米。总拆迁范围以规划红线为准，凡在红线以内的所有建筑物、构筑物以及各种管线均属拆迁对象。三、平阳北街拓宽改造工程原则是：政府推动，市场运作，统一规划，统一拆迁，联片改造，功能齐全，以房养路，就近还迁，自筹资金，自负盈亏。四、拆迁安置工作由钜鎏有限公司委托拆迁管理机构，依照临汾市人民政府颁发的《临汾市城市房屋拆迁补偿管理办法（暂行）》具体组织实施。五、新形成的建筑物，实行统一规划，统一建设。沿街底层为商业门店，除还迁外公开向社会出售。临汾市尧都区政府并发文成立了平阳北街拓宽改造工程指挥部。钜鎏有限公司在政府的指导参与下实施开发拓宽改造工程，并与被拆迁户签订拆迁安置协议。韩普香所有的位于平阳北街的房产在拆迁范围内，2005年3月27日钜鎏有限公司与韩普香签订了房屋拆迁协议书一份，内容为：拆除韩普香房屋的建筑面积为114.93平方米，钜鎏有限公司支付韩普香过渡期费用10343.7元，搬家费1149.3元，竣工后钜鎏有限公司在新建的钜尧小区就近为韩普香安排营业面积114.93平方米，其中第一层57.465平米，第二层57.465平米。韩普香在办理新住房手续时，应按《拆迁补偿管理办法》第二十九条、第三十条规定向钜鎏有限公司交清住房标准差价和层次差价，如果在还迁之日起60个工作日内交不清所有费用，将按现行市场价格办理。该拆迁协议并经临汾市尧都区公证处公证，公证档案中有公证处与韩普香的谈话笔录。后韩普香未领取过渡期费用10343.7元、搬家费1149.3元。钜尧小区竣工后，尧都区平阳北街拓宽改造工程指挥部于2004年7月14日下发了钜尧小区还迁房价格及计算办法。韩普香于2006年占用3号楼2单元102/101、-101营业用房，共计三层，总面积为346.65平米，超占面积231.72平米。韩普香向钜鎏有限公司缴纳房屋差价19万元。后双方在房屋补交差价上发生争执。2009年8月19日钜鎏有限公司将韩普香诉至一审法院，要求被告支付所欠的房款524911.5元及自2005年起至今的房屋（超占面积）租金，承担本案诉讼费用。一审法院认为:钜鎏有限公司与韩普香签订的房屋拆迁协议书，经临汾市尧都区公证处公证，合法有效，应受法律保护。韩普香对协议内容认可无异议，双方理应诚实信用、自觉履行。双方对被拆面积114.93平方米和已还迁面积346.65平方米认可无异议，对超占面积的房价双方存在争议、各执己见，对于价格的认定，一审法院认为应考虑当时尧都区人民政府对城市总体规划要求的大背景，结合平阳北街拓宽改造工程系政府行为，原则是政府推动，市场运作，统一规划，统一拆迁，尧都区平阳北街拓宽改造工程指挥部下发的钜尧小区还迁房价格及计算办法系当时政府结合市场价格而定，比较客观真实，且拆迁户均已普遍执行完毕，一审法院予以认定，双方拆迁协议中约定“韩普香在办理新住房手续时，应按《拆迁补偿管理办法》第二十九条、第三十条规定向钜鎏有限公司交清住房标准差价”，故被告韩普香应按照拆迁协议交纳产权调换标准差价160元×114.93平方米=18388.8元、层次差价50元×57.46（二层）平方米=2873.3元，补交超占面积的价格，具体计算为：一层门面房超占面积63.165平方米，其中7000元×20平方米=140000元，8500元×43.165平方米=366902.5元；二层门面房超占面积52.825平方米，其中1950元×20平方米×0.95=37050元，1950元×32.825平方米=64008.8元；地下室115.73平方米（超占面积），按每平方米800元计算，800元×115.73平方米=92584元，综上合计为18388.8元+2873.3元+140000元+366902.5元+37050元+64008.8元+92584元=721807.4元，减去韩普香应领取的过渡期费用10343.7元、搬家费1149.3元、超期躲迁费6895.8元、已支付的190000元，尚欠513418.6元，韩普香理应及时支付，并承担逾期付款之利息。对钜鎏有限公司主张的损失房租一节，因缺少法律依据，一审法院不予支持。对反诉原告韩普香提到的本案已超过诉讼时效一节，因有拆迁办工作人员黄震宝见证，2009年7月23日钜鎏有限公司与韩普香之子协商补偿款一事，诉讼时效中断，故本案未超诉讼时效。对韩普香反诉要求退还房款3836.15元、赔偿损失100000元之主张，因缺少事实与法律依据，其未能提供出确凿的证据加以证明给其确实造成了损失，故一审法院不予支持。对韩普香反诉要求与钜鎏有限公司签订拆迁补偿协议之主张，因双方已签订并经公证，故一审法院不予支持。对韩普香反诉要求钜鎏有限公司协助办理房产过户手续一节，合情合理合法，一审法院予以支持。据此原审法院作出（2012）临尧民初字第216号民事判决：一、被告（反诉原告）韩普香在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）山西钜鎏房地产开发有限公司支付房屋差价513418.6元。并负之利息，计算时间从2006年1月1日起至本判决规定的履行期限止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。二、房屋差价及利息交清后，原告（反诉被告）山西钜鎏房地产开发有限公司协助被告（反诉原告）韩普香办理房产过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，反诉受理费2377元，由被告（反诉原告）韩普香承担。上诉人韩普香上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持韩普香反诉请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。1.本案于2011年12月5日发还重审之后，2012年首次开庭，直至2020年6月30日再次开庭，开庭时要求当事人补签了一份时间为2012年6月5日的中止裁定书，在此时前，从未告知过上诉人本案中止审理及理由，中止理由并不符合民诉法第150条的规定。一审审限时间长达9年，严重违反法定程序，同时一审判决利息加重了上诉人应承担的判决义务。一审审判中随意更换审判员且未按照法律规定通知上诉人，违反法定程序。在被上诉人的诉讼请求中并没有主张利息，而一审判决承担利息，超出诉讼请求的范围。根据相关规定，只有借款才能计算利息，本案是房屋价款，不应计算利息。2.本案中被上诉人提交的《房屋拆迁协议》及《公证书》中，上诉人明确表示并非本人所签并提出鉴定申请，《发还意见》中也明确要求应进行鉴定，但一审法院为简化程序，多次劝说要求上诉人撤回鉴定申请，并以该协议已经公证为由对该协议作出认定。对于超出面积的补偿价格问题，韩普香不认可《拆迁协议》，应进行价格评估，但一审却以此作为定案依据。被上诉人提供的拆迁办还迁表和价格表无拆迁指挥部的印章或者其他能表明是指挥部所出具，无法证实真实性和合法性。根据市政府【2002】10号文件，还迁房的价格必须由拆迁人委托具有房屋评估资质的评估机构评估，评估价格还应该公示，本案未按此规定进行评估。《补偿协议》公证时，双方未达成协议，上诉人未签字，内容也未涉及价格。3、根据《临汾市城市房屋拆迁补偿管理办法》第38条第二款关于支付差价时间，即2004年7月14日，而被上诉人起诉时间是2009年8月18日，已超过法定时效。一审判决没有超过诉讼时效的依据是证人证词，但是根据民诉法规定，证人应当出庭作证，但是本案三次庭审证人均未出庭，且该证人是被上诉人的工作人员，不能作为证据使用。一审法院两次对我方的反诉置之不理，只是在判决中象征性的一笔带过。综上，一审判决程序违法，认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人钜鎏有限公司辩称：上诉人陈述没有在公证书及协议上签字不属实，如果未签字，房屋不可能拆除。2004年钜鎏有限公司将房屋分给上诉人，没有交付钥匙，是上诉人抢占搬进去的，双方写了协议。按照还迁政策，对方应给钜鎏有限公司退还多占的房屋或者补交超占面积的价格，本案程序正当，是按照法定程序进行的。二审查明事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点一：利息是否应当计算的问题。本案中，被上诉人钜鎏公司主张上诉人应支付自2005年起至今超占房屋面积的租金，一审审理期间，双方均有协商处理本案的意向，导致本案时间审限较长，给被上诉人造成经济损失，上诉人在未支付完毕超占房屋面积价款的情况下，将房屋出租收益，如果按照商业租金赔偿损失，计算数额过高。对于被上诉人的损失，上诉人应承担一定的赔偿责任，故一审法院判决上诉人支付被上诉人超占房屋面积价款的利息较为合理，本院予以确认。关于争议焦点二：房屋拆迁协议的效力及房屋超占面积的价格。被上诉人钜鎏房地产公司与上诉人韩普香签订了房屋拆迁协议，并经临汾市尧都区公证处公证，上诉人称未在协议或者公证书上签字，但根据当时尧都区人民政府启动平阳北街拓宽改造工程，成立拓宽改造工程指挥部，并与被拆迁户签订拆迁安置补偿协议，韩普香对被拆面积114.93平方米和已还迁面积346.65平方米均认可，并交纳房屋差价19万元，韩普香主张该拆迁协议是虚假的，其未签字按手印，但韩普香在一审审理中对协议内容认可，只对应补缴的差价有争议，故笔迹鉴定已无必要，韩普香撤回了笔迹鉴定申请，故该拆迁协议合法有效。双方对超占面积的房屋价格存有争议，考虑到平阳北街拓宽改造工程系政府行为，房屋还迁价格和计算办法应以政府结合市场价格而定，并且其他拆迁户均已经执行完毕。一审法院根据《拆迁补偿管理办法》的规定判决上诉人韩普香支付给钜鎏有限公司的房屋差价合法有据，本院予以确认。关于焦点三：本案是否超过诉讼时效的问题。因本案一审中，有拆迁办工作人员黄震宝可证实，2009年7月23日被上诉人与上诉人之子协商过补偿一事，故有诉讼时效中断的情节。对于上诉人此项上诉主张，本院不予支持。关于焦点四：关于上诉人的反诉请求，双方已签订房屋拆迁补偿协议，上诉人要求返还3836.15元房款及租金损失10万元无法律依据及相关证据予以证实，对上诉人的该项诉讼请求本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8935元，由上诉人韩普香负担。本判决为终审判决。审判长 吉 磐审判员 王永良审判员 陈丽芳二〇二〇年十一月十七日书记员 高小茹