葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽1403民初1891号原告方某，女，汉族，住兴城市。委托代理人于天浩，辽宁斯特律师事务所律师。被告葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人王某1，系该公司经理。被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人王某2，系该公司经理。二被告共同委托代理人徐颖、刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。原告方某诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)、葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，兴城市人民法院于2020年5月18日立案后，因案件涉及兴城市人民法院大部分干警及聘用人员，遂向葫芦岛市中级人民法院指定管辖。2020年6月1日，葫芦岛市中级人民法院作出（2020）辽14民辖31号民事裁定书，指定我院管辖。本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方某的委托代理人于天浩，二被告共同委托代理人徐颖、刘官竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月4日，原告于被告中维房地产签订《购房协议书》，约定原告购买被告中维房地产开发的绿野海岸小区商品房一套，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方权利义务内容，其中第三条约定“2012年12月5日竣工交付使用。”第六条约定“签订本协议交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。”后原告如约交付全部购房款441，841.50元,但截止起诉之日，被告开发的绿野海岸小区依旧不符合竣工验收条件一直未进行竣工验收，导致原告一直未能办理房屋所有权证书。中维房地产已经收取原告全部购房款，双方虽未签订《商品房买卖合同》，但已经形成事实上的商品房买卖合同关系，应受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的约束，根据其第十八条之规定，主张被告承担相应的违约责任。综上，原告己经全面履行了协议约定的义务，被告的违约行为给原告造成了极大损害，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求人民法院依法判令二被告支付迟延办理房屋权属证书违约金132，552.45元（以已支付房款441，841.50元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2014年2月23日起暂至起诉之日，并追究迟延办证违约金至房屋权属证明办出之日）；由二被告承担本案诉讼费。被告葫芦岛中维置业有限公司辩称，答辩人无义务向原告支付迟延办理房屋产权证书的违约金。本案争议房屋是由葫芦岛市中维房地产开发建设的，答辩人不是事实商品房买卖关系的当事人，答辩人没有为原告办理房屋产权证书的权利和义务，也无需与开发公司承担连带违约责任。综上答辩人无为原告办理房屋产权证书的义务。无需向原告支付任何费用，也不应当与开发公司承担连带责任。被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称，一、原被告双方未签订《商品房买卖合同》，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方对迟延办理房屋权属证书的违约金也没有约定。二、即使适用该司法解释，答辩人也不应支付违约金，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案争议的房屋已于2016年1月20日取得商品房预售许可证。办理房屋产权证书并非是答辩人的单方义务，而是需要原告与答辩人相互配合，现原告尚未将增平的房款交付答辩人，因原告欠付增平款20，942.00元、物业费1，802.00元、其他费用7，294.00元，故无法签订购房合同及开具发票，而该两份手续时办理房屋产权的必要材料，所以无法如期办理房屋产权证书是因原告的原告导致，答辩人不应承担迟延办证的违约责任。经审理查明，2010年7月5日、2011年5月25日，兴城市人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案被告中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2012年11月4日，原告与被告中维房地产业签订《购房协议书》，合同约定由原告购买位于绿野海岸小区X号楼X单元XX层E户型东户商品房一套，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，面积128.07平方米，单价3，450.00元/平方米，该协议书第六条载明：签订本协议两日内交足房款总额的90%，余款办理入住时一次性付清。第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。协议签订后，原告按照约定于2013年11月22日缴纳尾款，于2013年11月23日缴纳水电费、取暖费、燃气初装费等并办理入住。缴纳购房全款441，842.00元。截止原告起诉，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司仍未为原告办理房屋权属证书。原告诉至法院，请求被告支付逾期办证违约金。上述事实，有购房协议书、专用收款收据、代理协议书等证据载卷，经庭审质证，可以认定。本院认为，第一、对于被告中维置业是否应承担责任的问题，本案中，被告中维置业与兴城市人民法院、兴城市公安局签订《代理协议书》，代理原告等人购买被告中维房地产开发建设的位于兴城绿野海岸小区的商品房，但中维置业并非事实商品房买卖关系的当事人，原告将所有购房款均缴纳给被告中维地产，故被告中维置业对履行商品房买卖中发生的纠纷不应承担违约责任。第二、对于被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中原告于2013年11月23日办理了入住，故被告中维房地产应于2014年2月21日起（原告起诉主张的起始时间为2014年2月23日）承担未能取得房屋权属证书的违约责任，具体以原告实际交纳的房款数额为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。具体的计算方法为自2014年2月23日起至本判决生效之日止，以购房款441，841.50元（原告主张的数额）为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第三、对于被告抗辩称“原被告双方未签订《商品房买卖合同》，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方对迟延办理房屋权属证书的违约金也没有约定。”的抗辩理由，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条约定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，也就是说该解释所调整的合同并不是特指房产部门备案的正式的商品房买卖合同，故本院对于被告的此项抗辩理由不予支持。对于被告辩称“办理房屋产权证书并非是答辩人的单方义务，而是需要原告与答辩人相互配合，现原告尚未将增平的房款交付答辩人，因原告欠付增平款20，942.00元、物业费1，802.00元、其他费用7，294.00元，故无法签订购房合同及开具发票，而该两份手续时办理房屋产权的必要材料，所以无法如期办理房屋产权证书是因原告的原告导致，答辩人不应承担迟延办证的违约责任。”的抗辩理由，本院认为，原被告签订《购房协议书》后，原告按照约定缴纳了《购房协议书》中约定的房屋总价款并于2013年11月23日办理入住，而被告是原告缴纳全款并办理入住后约2016年才对房屋进行重新测量，被告所称的原告没有交清全款是指原告没有缴纳增平后的增平款，且被告没有出示有效的证据证明被告告知了原告房屋重新测量后有增平并且需要补交增平款的事实，同时结合本院审理的其他已经缴纳了增平款及签订正式房屋买卖合同的案件来看，截至本案原告起诉，被告仍未协助原告办理房屋产权证，故由此可见，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否通知原告签订合同及开具发票与被告是否满足相关条件为原告办理房屋产权证明无关，故本院对于被告的此项抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告方某未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2014年2月23日起至本判决生效之日止，以购房款441，841.50元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、驳回原告方某对被告葫芦岛中维置业有限公司的诉讼请求。三、驳回原告方某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，951.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张浩月人民陪审员  陈 凤人民陪审员  耿 华二〇二〇年十一月二十六日法官助理石盼书记员王静