四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11892号 上诉人（原审被告）：四川利文斯顿房地产策划有限公司。住所地：四川省成都市武侯区科华中路******。 法定代表人：李洪春，董事长。 委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：辜俊，男，1967年10月10日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 被上诉人（原审原告）：杨凤琼，女，1971年3月5日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：辜俊，男，1967年10月10日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区，系杨凤琼之夫。 上诉人四川利文斯顿房地产策划有限公司（以下简称利文斯顿公司）与被上诉人辜俊、杨凤琼商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了独任审理。本案现已审理终结。 利文斯顿公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回辜俊、杨凤琼要求利文斯顿公司承担迟延办理国有土地使用权证违约金的主张，本案一、二审诉讼费由辜俊、杨凤琼承担。事实和理由：1.一审法院超出辜俊、杨凤琼的诉请范围裁判，违背不诉不理原则。辜俊、杨凤琼提起本案诉讼，主张的是逾期办理房屋所有权证的违约责任，并未要求利文斯顿公司对逾期办理国有土地使用权证承担违约责任和支付违约金，一审判决第二项超越了辜俊、杨凤琼的诉请范畴。2.成都市郫都区于2016年7月31日后不再单独办理国有土地使用权证，一审法院却判令利文斯顿公司承担自2018年5月8日起至2019年5月28日止的逾期办理案涉房屋国有土地使用权证的违约责任，不符合合同法第一百一十条第一款的规定。3.一审法院径行改变案涉双方对国有土地使用权证办理期限及办理条件的约定，缺乏依据。补充协议第九条对“分户国有土地使用权证”的约定是：“买受人的分户国有土地使用权证在买受人的房屋所有权证办理完毕后24个月内，由出卖人协助买受人办理完毕。”据此，双方约定的国有土地使用权证办理条件是房屋所有权证办理完毕之后，而一审法院将该条件改变为“利文斯顿公司应当为买受人办理完毕房屋所有权证的时间”，该认定与双方约定不符。 辜俊、杨凤琼共同辩称，一审判决认定利文斯顿公司应当承担逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证的违约责任，是正确的。实际上，辜俊、杨凤琼认为利文斯顿公司应承担的逾期办证违约责任应自2016年5月8日起计算至实际取得不动产权证之日即2019年5月28日止，一审判决仅部分支持了辜俊、杨凤琼关于逾期办证违约责任的诉请，处理不当。 辜俊、杨凤琼向一审法院起诉请求：判令利文斯顿公司支付逾期办证违约金共计30000元整。 一审法院认定事实：2012年12月24日，辜俊、杨凤琼（买受人）与利文斯顿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定买受人购买出卖人开发的位于××镇××村××村××小区××幢××单元××楼××号房屋，建筑面积87.75平方米，房屋总价款376250元。出卖人应于2014年6月30日前向辜俊、杨凤琼交付房屋，于2015年6月30日前取得商品房所在楼栋权属证明；转移登记约定为：如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。补充协议约定，买受人的分户国有土地使用权证在买受人的房屋所有权证办理完毕后24个月内，由出卖人协助买受人办理完毕，如因出卖人的原因导致逾期办理分户国有土地使用权证的，每逾期一日，由出卖人按照合同总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人。 上述合同签订后，辜俊、杨凤琼按约支付购房款，利文斯顿公司向辜俊、杨凤琼交房。但利文斯顿公司未能在约定期限内交房及办理辜俊、杨凤琼所购商品房的转移登记。2015年5月7日，利文斯顿公司向辜俊、杨凤琼交房；2019年5月28日，辜俊、杨凤琼取得案涉房屋的不动产权证书。 一审另查明，一、2016年8月31日，成都市郫都区国土局开始实施不动产统一登记，从2016年8月31日17:50起，停止受理各类土地、房屋登记业务，从2016年9月8日起，启用不动产登记证。故从2016年9月1日起，该区已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用证，启用统一登记证；二、由于利文斯顿公司未为辜俊、杨凤琼办理分户产权，辜俊、杨凤琼多次与利文斯顿公司协商要求办证。利文斯顿公司于2016年8月9日及2018年11月28日分别张贴《告示》及《通告》，对相关情况进行说明。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、购房发票、完税证明、逾期办证通知、不动产权证书以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，辜俊、杨凤琼与利文斯顿公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。双方约定办理分户产权登记时间为交房后365日内，实际交房时间为2015年5月7日，故按约定利文斯顿公司最迟应于2016年5月7日办理完毕分户产权。现利文斯顿公司未能在合同约定期限内为辜俊、杨凤琼办理权属转移登记，构成违约，应承担违约责任。由于郫都区自2016年9月1日起，启用统一登记，利文斯顿公司事实上已不能为辜俊、杨凤琼单独办理房屋所有权证，故利文斯顿公司向辜俊、杨凤琼支付延迟办理房屋所有权证的违约金截止时间应为2016年8月31日。双方约定的分户国有土地使用权证的办理截止时间为房屋所有权证办理完毕后24个月内，按照合同约定，期限届满之日为2018年5月7日。现辜俊、杨凤琼实际取证时间为2019年5月28日，已经超过约定期间，利文斯顿公司亦构成违约，亦应承担违约责任，该笔违约金应自2018年5月8日起，计算至2019年5月28日。因此，利文斯顿公司向辜俊、杨凤琼支付的违约金应分两笔分别计算，逾期办理房屋所有权证的违约金自2016年5月8日起，以房屋总价款为基数，按照银行同期存款利率标准计算至2016年8月31日；逾期办理国有土地使用权证的违约金自2018年5月8日起，以房屋总价款为基数，每日按照银行同期活期存款利率标准计算至2019年5月28日。对于利文斯顿公司提出的逾期办理系由于施工方及业主阻挠导致，该情况属于其与施工方及其他业主的纠纷，与本案辜俊、杨凤琼无关，不能作为其不承担违约责任理由，对其该项抗辩，一审法院不予采纳。 对于利文斯顿公司提出辜俊、杨凤琼的起诉已超过诉讼时效的抗辩，一审法院认为，利文斯顿公司违约后，辜俊、杨凤琼多次要求利文斯顿公司履行合同义务，利文斯顿公司分别于2016年8月9日及2018年11月28日作出回复，应该视为辜俊、杨凤琼一直在向利文斯顿公司主张权利，均可引起诉讼时效中断的法律后果。故辜俊、杨凤琼的起诉并未超过诉讼时效，利文斯顿公司的该项抗辩一审法院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，一审法院判决：一、利文斯顿公司于判决生效之日起五日内向辜俊、杨凤琼支付延迟办理房屋所有权证的违约金（以376250元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档存款利率，从2016年5月8日起计算至2016年8月31日止）；二、利文斯顿公司于判决生效之日起五日内向辜俊、杨凤琼支付延迟办理国有土地使用权证的违约金（以376250元为基数，每日按照中国人民银行公布的同期同档活期存款利率，从2018年5月8日起计算至2019年5月28日止）；三、驳回辜俊、杨凤琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，减半收取计275元，由辜俊、杨凤琼负担137.5元，利文斯顿公司负担137.5元。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，利文斯顿公司提交由本院于2020年5月15日作出的（2020）川01民终1185号民事判决作为参考判例，参考点为：该案所涉房屋与本案诉争房屋属同一楼盘，该案中买受人作为原告诉请迟延办理房屋所有权证的违约金（自约定办证期限届满之日起计算至实际取得不动产权证之日止），该案一审法院仅支持了截止成都市郫都区实施不动产统一登记之时止的违约金，驳回了买受人的其他诉讼请求，买受人不服提起上诉，二审予以维持。 辜俊、杨凤琼提交由本院于2017年3月20日作出的（2017）川01民终777号民事判决作为参考判例，参考点为：该案中买受人作为原告诉请要求办理房屋所有权证及逾期办证违约金（自约定办证期限届满之日起计算至实际取得房屋所有权证之日止），该案一审法院支持了买受人的全部诉请，出卖人不服提起上诉，二审法院认定出卖人的上诉请求不成立，但基于不动产登记制度政策调整的客观事实，变更一审判决判项中的表述，将“出卖人为买受人办理房屋所有权证”变更为“出卖人协助买受人办理房屋不动产权证书”，将“支付逾期办理房屋所有权证的违约金”变更为“支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金”。 经询问，针对利文斯顿公司提交的判例，辜俊、杨凤琼认为对本案处理不具有参考性，理由是：该案处理结果忽略了“不动产权证”仅是名称变更，但仍包含房屋所有权证与国有土地使用权证属性的实质，另据其了解，该案正在再审程序中。针对辜俊、杨凤琼提交的判例，利文斯顿公司认为不能作为本案的参考判例，理由是：该案的处理结果与本案二审归纳的争议焦点无关。 经审查，本院认为，利文斯顿公司提交的判例，与本案案情类似且所涉房屋均位于同一楼盘，不同之处在于该案由成都市郫都区法院一审立案受理，故，本案一审判决处理结果是否构成“同案不同判”，本院在其后结合争议焦点进行阐述。辜俊、杨凤琼提交的判例，虽然与本案同属于买受人向出卖人主张逾期办证违约责任的类型，但所涉房屋不是同一楼盘，且，而辜俊、杨凤琼提交该判例的举证目的，实质上是认为一审判决认定的逾期办证违约金计算期间小于其主张的期间，但辜俊、杨凤琼未针对本案依法提起上诉，应视为其对一审判决结果予以认可，基于此，辜俊、杨凤琼提交该判例的参考点，与本案二审中认定利文斯顿公司应承担的逾期办证违约责任以及一审判决第二项判项是否“判超所请”之间，不具有关联性，本院对此不作为参考判例。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、本案中利文斯顿公司应承担的逾期办证责任如何认定。 根据庭审查明的事实，成都市郫都区于2016年8月31日开始实施不动产统一登记，原房屋所有权证书、国有土地使用权证书合并为不动产权证书，利文斯顿公司在事实上已不能单独申请为辜俊、杨凤琼办理房屋所有权证或国有土地使用权证。此登记制度的变更事由，不可归责于案涉任何一方，故，利文斯顿公司应承担的迟延办理房屋所有权证书的违约金，一审法院认定应截止至成都市郫都区开始实施不动产统一登记制度之日即2016年8月31日，正确，本院予以确认。 不动产统一登记制度实施后，出卖人利文斯顿公司仍负有协助买受人辜俊、杨凤琼办理案涉房屋不动产权证的义务。而不动产证系对原房屋所有权证、国有土地使用权证的合并，故不动产权证的办理时间，应以合同约定的后证即国有土地使用权证的办理时间为准。基于此，根据双方对国有土地使用权证办理期限的约定，案涉房屋的不动产权证办理期限届满之日应为2018年5月7日。而辜俊、杨凤琼实际于2019年5月28日取得不动产权证，故，利文斯顿公司存在逾期协助办理案涉房屋不动产权证的违约事实。双方在合同中虽然未约定不动产权证逾期办理违约金的计算标准，但不动产权证与原房屋所有权证属同一类型的权利凭证，故参照合同约定的逾期办证违约金计算标准，利文斯顿公司应承担的逾期办理房屋不动产权证违约金为：以376250元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档活期存款利率，从2018年5月8日起计算至2019年5月28日止。一审判决对该项违约责任表述为“逾期办理国有土地使用权证违约金”有误，本院对此予以纠正。此外，案涉《补充协议》第九条“对分户国有土地使用权证”的约定是：“买受人的分户国有土地使用权证在买受人的房屋所有权证办理完毕后24个月内，由出卖人协助买受人办理完毕。”该条款内容不能解读出国有土地使用权证的约定办理期限系以案涉房屋所有权证实际的办理时间点作为24个月的起算点。故，利文斯顿公司上诉认为应以案涉房屋所有权证实际取得之时作为国有土地使用权证办理期限起始条件的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 二、一审法院是否存在判超所请的程序错误。 本案中，从辜俊、杨凤琼诉请的逾期办证违约金计算期间看，包含了请求给付逾期办理不动产统一登记证书的违约金在内。本院认为，在不动产统一登记制度施行后，原房屋所有权证书、国有土地使用权证书合并为不动产权证书，对于买受人而言，其享有的取得不动产权属登记的权利并不因房屋权属证明名称的变更而受到影响，买受人诉请逾期办证违约金的请求权，应基于诉讼经济、减少当事人诉累、避免衍生诉讼的原则予以处理。故，一审法院依据辜俊、杨凤琼的诉请具体内容，将利文斯顿公司应否承担逾期办理房屋不动产权证违约金纳入本案审理范围，并无不当，不存在判超所请的程序违法情形。 关于本案与（2020）川01民终1185号民事判决是否构成“同案不同判”的问题。本院认为，该案中买受人的诉请明确为“要求利文斯顿公司承担迟延办理房屋所有权证的违约金”，没有对不动产权证主张逾期办理的违约责任，在此情况下，该案中仅对利文斯顿公司应否承担房屋所有权证逾期办理的违约责任进行审查，但并不影响买受人另行主张逾期办理不动产权证违约责任的权利。因此，该案的处理结果与本案不构成“同案不同判”。 综上，利文斯顿公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对利文斯顿公司应承担的逾期办理房屋不动产权证的违约责任表述不当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初2212号民事判决第一、三项； 二、变更成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初2212号民事判决第二项“被告四川利文斯顿房地产策划有限公司于本判决生效之日起五日内向原告辜俊、杨凤琼支付延迟办理国有土地使用权证的违约金（以376250元为基数，每日按照中国人民银行公布的同期同档活期存款利率，从2018年5月8日起计算至2019年5月28日止）”为“被告四川利文斯顿房地产策划有限公司于本判决生效之日起五日内向原告辜俊、杨凤琼支付延迟办理不动产权证的违约金（以376250元为基数，每日按照中国人民银行公布的同期同档活期存款利率，从2018年5月8日起计算至2019年5月28日止）”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费550元，由上诉人四川利文斯顿房地产策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 龚 耘 二〇二〇年十一月十一日 书记员 王朝阳