四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7512号 上诉人（原审原告）：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地：四川省遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，董事长。 委托诉讼代理人：熊建新，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟诚，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵明，男，1969年11月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 上诉人（原审被告）：四川天宸家和酒店管理有限公司，住所地：成都市郫都区犀浦镇校园路****。 法定代表人：张亚玲，执行董事。 上诉人（原审被告）：四川天宸嘉和投资有限公司，住所地：，住所地：成都市郫都区郫筒镇滨河路**v> 法定代表人：赵明，董事长。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：司锴，四川天与律师事务所律师。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓东，四川大凡律师事务所律师。 上诉人四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）因与上诉人赵明、四川天宸家和酒店管理有限公司（以下简称家和酒店）、四川天宸嘉和投资有限公司（以下简称嘉和投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初5168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣茂公司上诉请求：1.请求维持一审判决第一至三项内容，撤销第四项；2.判令赵明支付2013年4月16日至2014年12月15日期间的房屋占用使用费4819996.67元；3.判令赵明按照每天459元的标准向欣茂公司支付2018年8月16日至房屋实际腾退之日的物业服务费；4.判令嘉和投资公司、家和酒店承担连带清偿责任；5.一、二审诉讼费用（含保全费、评估费、担保费等）由赵明、嘉和投资公司、家和酒店承担。事实及理由：一、一审判决书第12页第3行认定2013年4月16日至2014年12月15日期间双方没有约定租金，属事实认定不清。1.合同第四条约定2013年4月16日至2013年12月15日期间的租金及商业运营管理费用冲抵租赁房屋立面、屋面、消防等改造的费用，因此不是没有约定租金而是冲抵了改造费；2.合同该条约定的是“免收租金”不是没有约定租金，约定免租的前提是赵明能够遵守合同约定按时支付租金及商业运营管理费，欣茂公司才给予相应的让利行为，但该约定也并非固定不变，如合同第七款第八条的规定；3.一审法院认定《沱河印象景观建筑租赁合同》属于无效合同，则租金和商业运营管理费用冲抵改造费以及免租的条款也自始无效，该期间赵明一方实际上占有使用案涉租赁房屋，并获得巨额收益，按照商事活动平等互利、等价有偿的原则，赵明应当支付房屋占用费。因此，欣茂公司要求赵明支付4819996.67元的房屋占用使用费的请求应当得到法院的支持。二、2018年8月16日至房屋实际腾退之日的物业服务费应当得到人民法院的支持。1.本案审理期间内，案涉房屋作为西郡兰庭小区的一部分，接受了遂宁市谐安物业服务有限公司提供的物业服务，赵明作为案涉房屋“犀浦春天会所”的使用人，应当缴纳物业服务费。因欣茂公司作为业主需要承担连带缴纳责任，故有权向赵明主张该物业费；2.对于物业费的诉请如果另行起诉会造成司法资源浪费，因此请求法院按照每天459元的标准一并支持2018年8月16日至房屋实际腾退之日的物业费。三、嘉和投资公司和家和酒店应当承担连带清偿责任。赵明设立嘉和投资公司和家和酒店目的是为了经营“犀浦春天会所”，且赵明已经承认“犀浦春天会所”由嘉和投资公司投资、履行以及是家和酒店在管理使用。因此，嘉和投资公司和家和酒店概括承受了赵明的资产和经营营业，属于债务加入的法律关系，应当对赵明的债务承担连带清偿责任。四、欣茂公司两次向一审法院申请行为保全，请求责令赵明停止“犀浦春天会所”的全部经营活动，并立即腾退房屋，一审法院均不同意，且一审法院同意查封的财产基本属于轮候查封并存在抵押（质押）登记，其剩余价值远远低于诉讼金额，且赵明涉及多起诉讼和执行案件，本案生效文书恐难以执行。欣茂公司认为判令赵明一方停止“犀浦春天会所”的经营活动是腾退并返还租赁房屋的前提，一审法院判决赵明一方腾退并返还租赁房屋但却不予支持要求停止“犀浦春天会所”经营活动的请求，故欣茂公司为维护合法权益，申请二审法院对赵明、嘉和投资公司、家和酒店实施行为保全措施。 赵明、家和酒店、嘉和投资公司共同辩称，1.建筑物违法，租赁合同无效，欣茂公司主张免租期的占用费超过了合同预期收益；2.欣茂公司指定的物业管理公司所承租的物业相对比较独立，卫生、水电、天然气等全部由赵明一方投资修建，独立使用、独立支付费用，故其认为欣茂公司未提供物业服务；3.合同的相对方是赵明本人，不应当判定嘉和投资公司和家和酒店承担连带责任。4.关于申请保全的问题其同意一审法院的认定。 赵明、家和酒店、嘉和投资公司上诉请求：1.请求撤销原判，改判驳回欣茂公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由欣茂公司承担。事实与理由：一、一审法院程序违法。1.一审法院允许欣茂公司在法庭辩论终结近1年后提出变更诉讼请求的申请，严重违法。本案于2018年8月28日立案，2018年11月5日首次开庭，2018年12月6日复庭，审判员释明相关法律规定向欣茂公司明确告知应于7日内书面提出变更诉讼请求，否则视为放弃权利，但欣茂公司书面提出变更诉讼请求的时间为2019年11月21日，一审法院对此予以受理且进行审理属程序违法；2.一审法院重新受理欣茂公司变更的诉讼请求以后并未重新指定举证期限。赵明、家和酒店、嘉和投资公司一方当庭提出书面反诉状，但一审法院未予受理；3.一审法院适用简易程序审理，历时一年半，审限逾期。二、一审法院有违公平原则。案涉房屋无建设规划手续，在双方签订《沱河印象景观建筑租赁合同》（下称《租赁合同》）时，欣茂公司已经预见到房屋后期使用会产生问题，在其虚假承诺下，赵明一方投入巨资装修案涉房屋，无法搬离案涉房屋，《租赁合同》被认定为无效合同后，应当按照《中华人民共和国合同法》第58条的处理原则，根据过错程度判定分担责任比例，欣茂公司应当对此承担完全过错责任，自行承担租金损失。同时应当对装修损失予以处理，因在双方对装修费用未达成一致的情况下，房屋被腾退以后，鉴定房屋装修价值的基础就会受到影响，故应对嘉和投资公司一方的装修投入损失一并进行处理。三、1.欣茂公司变更后的诉讼请求中有关房屋占用费、物业费的主张系基于合同无效后的债权请求权，应当受诉讼时效的限制，一审法院受理欣茂公司起诉的时间为2018年8月28日，其所主张的2015年8月28日之前的房屋占用费、物业服务费等费用因为已过三年诉讼时效，不应得到支持，但一审法院对赵明一方关于诉讼时效的抗辩未予置评，显然适用法律错误；2.案涉租赁合同在确认无效的情况下，合同自始无效，其中有关租金分期支付的约定也不对案件当事人产生效力，尽管依照租赁合同解释的规定，有关房屋占用费可以参照合同约定内容，该参照也仅是对合同约定中金额的参照，本案不适用《民法总则》有关分期履行债务中诉讼时效的规定。四、一审法院以未经庭审质证的证据作为认定物业服务费的依据不符合法律规定。首先欣茂公司并未提供物业服务，其次物业服务费是否已经由欣茂公司支付不能仅以物业提供方出具的文件为依据，还应结合支付凭证、发票开具情况等全面认定。再次，一审法院所认定的前期物业服务合同和遂宁市谐安物业服务有限公司的收费证明未经举证、质证，应当予以排除。最后，物业服务费的主张应当由物业服务提供方提出，欣茂公司主张该权利涉及对案外人权利的处分，法院仅参照欣茂公司所提供的案外人的说明而未向案外人调查核实的情况下，直接对该证据的真实性进行认可显然有误。综上，一审法院程序违法、认定案件事实有误、适用法律错误，请求法院支持赵明、家和酒店、嘉和投资公司的上诉请求。 欣茂公司辩称，一、欣茂公司享有的案涉房屋使用权益（含出租收益）应当得到法律的保护。1.2005年10月，欣茂公司作为原郫县政府、原犀浦镇政府招商引资单位，投资修建了“西汇锦苑四期”新居工程项目，2006年9月3日，原犀浦镇政府要求欣茂公司投资打造集中绿地，该项目资金全部由欣茂公司承担，建成后经营权由欣茂公司长期使用，详见《关于沱江河西汇锦苑四期新居工程段整治打造的回复函》【犀府函（2006）146号】。2.欣茂公司委托成都大陆建筑设计院将集中绿地设计为公园，已按照犀浦镇政府的要求，以西汇公司的名义向郫县规划管理局报建，2007年8月8日，原郫县规划局同意按照所报方案对13000平方米的城市集中绿地（包括案涉房屋）进行施工建设。3.一审中，欣茂公司提供的三张图标明的案涉房屋形状、地理位置、外形特征、、地理位置全一致，以证明欣茂公司投资打造修建“案涉房屋”，故欣茂公司享有的使用权益（包括出租收益）应当得到法律的保护。二、赵明的合同目的已经实现。根据郫都区市场和质量监督管理局、区公安消防大队办事指南以及嘉和投资公司、家和酒店工商档案显示，案涉房屋“犀浦春天会所”完全具备办理经营所需的《营业执照》、《食品经营许可证》和消防备案等经营证照，赵明故意制造案涉房屋无证经营的假象、以假证明的方式将家和酒店的住所地登记与案涉房屋“犀浦春天会所”地址登记不一致、推迟;地址登记不一致品经营许可证》、经营中不张贴营业执照来营造没有取得相关证照的假象，以达到不付或者少付租金及相关费用的目的，同时并未停止用案涉房屋获得巨额收益。截至欣茂公司起诉，赵明一方支付的租金不到约定租金的1/6。三、赵明、嘉和投资公司、家和酒店的上诉请求无法律依据，目的是长期霸占案涉房屋。1.欣茂公司变更诉讼请求符合法律规定，按照《民事诉讼法》的规定，适用简易程序审理的案件不受开庭通知和公告、法庭调查顺序、法庭辩论等规定的限制，本案一审先后开了5次庭，历次开庭中双方均有补充提交新证据，其举证、质证、辩论等程序始终存在法庭没有明确哪次为辩论终结，欣茂公司2019年11月21日变更诉讼请求，12月17日复庭，已经有充足的举证时间，故符合法律规定。2.本案一审从立案到判决，长达1年4个月，赵明、嘉和投资公司、家和酒店未提起反诉，在收到欣茂公司变更诉讼请求书后近一个月时间也未提起反诉，却在判决前当庭提起反诉，意图通过以上方式拖延案件的审理时间，且其不按照举证期限举证、搞证据突袭、提交虚假材料证明已经取得经营资质的案涉房屋为无证经营，以增加欣茂公司的质证难度，不利于法庭查明真相，因此欣茂公司才是审限逾期的受害方。3.欣茂公司对案涉房屋的性质和状况履行了充分、如实的告知义务，现有证据可证明案涉房屋“犀浦春天会所”完全具备办理经营所需的证照，赵明的合同目的已经实现，欣茂公司无任何过错。4.本案不存在诉讼时效的问题，在2015年12月前，欣茂公司就向赵明提出履行租金的主张，之后赵明又不断支付部分租金，因此不存在诉讼时效的问题。5.欣茂公司有权主张物业服务费。欣茂公司在一审中提交了物业服务合同、嘉和投资公司办理入驻的相关文书等证据，充分证明了物业服务公司向案涉房屋“犀浦春天会所”提供了符合合同约定的物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，赵明以未享受或无需接受物业服务为由的抗辩不能得到支持。物业费本应由赵明一方缴纳，但是赵明未缴纳，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，欣茂公司为避免产生连带责任纠纷，同意安谐物业公司从双方往来账款中扣除案涉房屋的物业服务费，现安谐物业已经证明欣茂公司缴纳了上述物业费，故有权向赵明等主张该费用。四、赵明与欣茂公司因案涉房屋引起的纠纷权利义务关系明确，不先予执行将影响到欣茂公司生产经营及合法权益，且赵明有腾退房屋的履行能力，故申请对案涉房屋进行先予执行。 欣茂公司向一审法院起诉请求：1.判令赵明、家和酒店、嘉和投资公司停止“犀浦春天会所”的全部经营活动，立即腾退租赁房屋，将租赁房屋移交给欣茂公司；2.判令赵明向欣茂公司支付2013年4月16日至2014年12月15日期间的房屋占用费4819996.67元；3.判令赵明向欣茂公司支付2014年12月16日至2018年8月15日期间的房屋占用费11842668.20元；4.判令赵明向欣茂公司支付2013年4月16日至2018年8月15日期间的物业服务费881370.88元；5.判令赵明按照每天12697元标准支付2018年8月16日至房屋实际腾退之日的房屋占用费、物业服务费；6.嘉和投资公司、家和酒店公司对上述房屋租赁等费用、违约金及资金占用利息等承担连带清偿责任。 一审查明事实：2013年4月8日，欣茂公司（甲方）与赵明（乙方）赵明签订了《沱河印象景观建筑租赁合同》，合同约定甲方将坐落于成都市郫都区××镇××路××号西郡兰庭中的“沱河印象”Ａ、Ｂ、Ｃ三幢建筑物共计6885.71平方米及其租赁物附属场地出租给赵明从事商业经营，租期自2013年4月16日至2028年4月15日为15年。合同第四条约定该租赁物以总价租赁方式租赁，每年租金及商业运营费用总额计算方式如下：2013年1月16日至2013年12月15日，租金及商业运营管理费从乙方对租赁物进行立面、屋面、消防等改造的费用；2013年12月16日至2014年12月15日，免收租金及商业运营管理费；2014年12月16日至2015年12月15日，租金1239828元，商业营运管理费1652570元；2015年12月16日至2016年12月15日，租金1652570元，商业运营管理费2065713元；2016年12月16日至2017年12月15日，租金1735199元，商业运营管理费2478856元；2017年12月16日起每个年度的租金及商业运营管理费在上年基础上递增6%。租金及商业运营管理费每6个月支付一次，先付后用，乙方应在2014年12月16日前，将首期租金及商业管理费（2014年12月16日至2015年6月15日期间）交付给甲方，以后的租金和运营管理费乙方应提交15日支付；乙方逾期支付的，每逾期一日，支付甲方该年度租金和商业管理运营费总金额的千分之五为违约金，逾期30日，甲方有权终止合同并追究乙方违约责任。租赁期内乙方的水电气、物业服务费均由乙方自行每月向有关部门缴纳。乙方在签订合同且营业执照、消防许可证办理完毕7日内，向甲方支付500000元合同定金，甲方交付租赁物后，定金转为保证金，并约定甲方有权将该保证金用于冲抵乙方欠甲方的租赁费、商业运营管理费、物业服务费、其他约定费用和应由乙方赔偿的损失。合同约定的物业公司为遂宁市谐安物业服务有限公司，物业服务费为2元／月／平方米。同时合同第十二条第二款载明，租赁费用：指甲方依照本合同约定提供场地、设施租赁给乙方使用时，按约定数额、方式向乙方收取的款项，即本合同第四条所列的各项费用。合同第十二条第6款载明，在本合同签订前，出租人已向承租人明示了《西郡兰庭前期物业服务合同》等，承租人已知晓上述文件的相关内容，并愿意按合同约定共同遵守执行。合同签订后，欣茂公司于2013年4月23日向赵明交付了“沱河印象”Ａ、Ｂ、Ｃ三幢房屋，由经营餐饮和酒店，取名“犀浦春天会所”。 一审同时查明，赵明迄今共计向欣茂公司支付租金总计1960000元。 一审同时查明，本案案涉房屋即“沱河印象”A、B、C三幢房屋目前没有房屋产权，也没有建设工程规划许可证、施工许可证。对此，欣茂公司提交了2006年9月5日郫县犀浦镇人民政府向其发出的《关于沱江河西汇锦苑四期新居工程段整治打造的回复函》，2008年7月28日《郫县第十六届人民政府的第28次常务会议纪要》、《郫县犀浦镇人民政府关于引进犀浦春天餐饮会所项目的请示》、四川省建筑科学研究院的工程质量鉴定报告、成都精点线测绘有限公司对“沱河印象”项目的测绘技术报告、规划设计图、“西郡兰庭”竣工验收测绘图，拟证明是当地政府同意原告对沱江河西汇锦苑四期新居工程段河道进行整治改造，并同意其对该范围内的土地长期经营使用，欣茂公司修建的案涉房屋在建设行政主管部门规划范围内（俗称红线范围内），并经测绘公司测绘验收合格，因此案涉房屋系合法修建，因该规范范围内有工程未完工，因此目前没有办理竣工验收。 一审庭审中，欣茂公司提交了嘉和投资公司签字的房屋验收登记表、治安安全责任书、经营承诺书、工作联系函，嘉和投资公司和家和酒店向欣茂公司支付部分租金的凭据，拟证明嘉和投资公司和家和酒店系租赁房屋的实际使用人，应承担连带责任。 一审庭审中，欣茂公司提交了欣茂公司与遂宁市谐安物业服务有限公司签订的前期物业服务合同和遂宁市谐安物业服务有限公司出具的欣茂公司已经支付了“沱河印象”景观建筑2013年4月16日至2018年8月15日期间的物业服务费881370.88元，拟证明赵明一方应按照租赁合同约定向欣茂公司支付上述物业服务费。赵明一方对此不认可，认为物业公司没有提供物业服务。 一审庭审中，嘉和投资公司提交了嘉和投资公司和电力公司、天然气公司签订的供电、供气合同，和电梯公司签订的电梯维护合同，和保洁公司签订的垃圾清运合同，拟证明欣茂公司没有提供物业服务，供电、供气、电梯维护、垃圾清运均是嘉和投资公司完成；家和酒店提交了政府有关部门关于办理酒店营业执照、消防安全检查合格证等手续，拟证明因案涉房屋没有房产证、规划许可证、工程竣工验收报告等资料，无法取得合法经营手续。 一审庭审中，欣茂公司提交了其和案外人罗某某签订的《“沱河印象A幢”景观建筑租赁合同》，拟证明该合同约定的租金51元/月/平方米，其与赵明约定的租金35元/月/平方米不符合实际情况，拟证明双方合同中约定的商业运营管理费实为租金。 一审庭审中，赵明称从2015年12月起和欣茂公司协商了案涉房屋的月租为120000元/月。欣茂公司对此不予认可。 一审庭审中，欣茂公司称案涉房屋的附属设施主要是一个游泳池。赵明称案涉房屋现是嘉和酒店占有使用，在案涉房屋所经营的“犀浦春天会所”主体是嘉和投资公司。 一审法院认为，本案是因房屋租赁引起的纠纷，应适用房屋租赁合同的相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人定立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，欣茂公司出租给赵明的位于成都市郫都区××镇××幢房屋迄今没有取得建设规划行政主管部门颁发的建设工程规划许可证等相应规划许可手续，根据上述法律规定，欣茂公司和赵明2013年4月8日签订的《沱河印象景观建筑租赁合同》属于无效合同。虽然欣茂公司提交了成都大陆建筑设计研究咨询事务所制作的并经郫县规划管理局审核同意的西郡兰庭设计施工图，但这是规划行政主管部门对该图项目中的Ａ区、Ｂ区建筑的规划许可，案涉Ａ、Ｂ、Ｃ三幢房没有在Ａ区、Ｂ区建筑范围内，不能以此认定规划行政主管部门对案涉房屋的规划许可。虽然欣茂公司提交了《关于沱江河西汇锦苑四期新居工程段整治打造的回复函》、《关于西汇公司修建锦苑四期集中绿地的函》、《平面布置图》、《郫县人民政府常务会纪要》、《补偿协议书》、《郫县犀浦镇人民政府关于引进犀浦春天餐饮会所项目的请示》、《沱河印象房屋交接表》、《房屋验收登记表》等证据，但均不能证明案涉房屋具有经过规划行政主管部门许可的规划许可手续，因此欣茂公司拟证明该合同系合法有效的主张不予支持。 因本案租赁合同系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，欣茂公司要求判令赵明腾退租赁房屋，将租赁房屋移交给欣茂公司的主张符合上述法律规定，一审法院予以支持；赵明应在判决生效十日向欣茂公司返还位于成都市郫都区××镇××幢房屋和附属设施即一个游泳池。同时根据赵明称现案涉房屋系嘉和酒店占有使用管理、在案涉房屋开设经营的“犀浦春天会所”主体是嘉和投资公司的事实，一审法院认为在合同无效的情况下，虽嘉和投资公司和家和酒店不是租赁合同的当事人，但上述二者没有占有和使用案涉房屋的合法依据，为减少诉累，定纷止争，在本案中，嘉和投资公司和家和酒店应同赵明共同向欣茂公司腾退返还案涉房屋为宜。对于欣茂公司要求判令赵明停止“犀浦春天会所”的全部经营活动的请求，不属于人民法院处理范畴，一审法院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，欣茂公司要求赵明支付房屋占用费至房屋实际腾退之日的请求符合上述法律规定，一审法院予以支持。关于案涉合同约定租金是否包含运营管理费的争议，根据案涉合同第十二条第二款约定租赁费用即本合同第四条所列的各项费用，以及第四条“该租赁物以总价租赁方式租赁，每年租金及商业运营费用总额计算方式如下……”的约定，一审法院认为欣茂公司和赵明约定的租金包含商业运营管理费。参照合同中约定的每年租金及商业运营费用总额计算方式：2013年1月16日至2013年12月15日，租金及商业运营管理费冲抵乙方（承租方）对租赁物进行立面、屋面、消防等改造的费用；2013年12月16日至2014年12月15日，免收租金及商业运营管理费；2014年12月16日至2015年12月15日，租金1239828元，商业营运管理费1652570元；2015年12月16日至2016年12月15日，租金1652570元，商业运营管理费2065713元；2016年12月16日至2017年12月15日，租金1735199元，商业运营管理费2478856元；2017年12月16日起每个年度的租金及商业运营管理费在上年基础上递增6%；一审法院确认赵明应支付欣茂公司2014年12月16日至2018年8月15日期间的房屋占用费（参照上述约定的租金和商业运营管理费标准）共计13802668.20元，扣除赵明已经支付的1960000元，赵明还应支付欣茂公司这期间的租金和商业运营管理费11842668.20元；对于欣茂公司要求赵明按照每天12697元标准支付2018年8月16日至房屋实际腾退之日的房屋占用费，一审法院认为不违背合同约定的租金（包括商业运营管理费）标准和法律的规定，故一审法院予以支持。对于欣茂公司主张的2013年4月16日至2014年12月15日期间的房屋占用费，其和赵明在租赁合同中没有约定此期间的租金，这种约定也属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定的“合同约定的租金标准”，一审法院不予支持。 对于欣茂公司主张的物业服务费，这虽属于物业服务纠纷争议范畴，但在其已经垫付上述费用的情况下，为减少当事人讼累，一审法院一并处理。参照欣茂公司和赵明在租赁合同中约定的物业服务费标准，以及双方在合同约定的物业管理公司即遂宁市谐安物业服务有限公司证明欣茂公司已经支付了“沱河印象”景观建筑2013年4月16日至2018年8月15日期间的物业服务费881370.88元的事实，一审法院确认赵明应支付欣茂公司这期间已经垫付的物业服务费881370.88元；对于赵明方认为案涉物业水电气的安装、电梯的维护等均是其自己完成的，物业服务公司没有提供物业服务的主张，一审法院认为赵明的该主张不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，不予支持。对于欣茂公司主张的2018年8月16日以后的物业服务费，在欣茂公司没有证据证明其已经代赵明垫付的情况下，该费用主张的权利主体应是相应的物业服务公司，而不是欣茂公司，一审法院对其该主张不予支持。 对于欣茂公司要求嘉和投资公司和家和酒店对赵明应向欣茂公司支付的上述款项承担连带责任的主张，于法无据，一审法院不予支持。 对于赵明认为欣茂公司变更诉讼请求程序不合法的主张，一审法院认为，欣茂公司是在法院根据《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，对于其主张的本案合同有效法律关系性质和一审法院认定合同无效的法律关系性质不一致的情况，给予其释明后，变更了诉讼请求，并不受《最高人民关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条和《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款所规定的期限的限制，一审法院对赵明的该主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、赵明、嘉和投资公司、家和酒店在判决生效后十日内向欣茂公司腾退并返还位于成都市郫都区××镇××幢房屋和附属游泳池一个；二、赵明在判决生效后十日内向欣茂公司支付2014年12月16日至2018年8月15日期间的房屋占用费11842668.20元（已经扣除赵明支付的1960000元）；并按照12697元／日标准向欣茂公司支付自2018年8月16日起至案涉房屋和附属游泳池腾退和返还给欣茂公司之日止期间的房屋占用费；三、赵明在判决生效后十日内向欣茂公司支付其代缴的2013年4月16日至2018年8月15日期间的物业服务费881370.88元；四、驳回欣茂公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费70789元，保全费5000元，共计75789元，由欣茂公司承担25789元，由赵明承担50000元。 二审中，赵明提交了以下新证据：证据1、地铁公司向嘉和投资公、地铁公司向嘉和投资公司出具的安全承诺书公司造成了一定影响；证据2、郫县消防大队向嘉和投资公司出具的行政处罚决定书，载明嘉和投资公司投资的“犀浦春天会所”未经消防安全检查擅自投入使用，要求嘉和投资公司接受行政处罚，拟证明案涉房屋属于非法建筑，无法办理消防验收，导致被消防机关行政处罚；证据3、案涉房屋周边现状视频资料，该视频显示案涉房屋周边与欣茂公司开发的西郡兰庭小区以围墙、栅栏相隔离，另一侧为公共道路及河道，周边绿化带处于无人打理状态，拟证明西郡兰庭小区的物管公司未对赵明承租的案涉房屋进行实际的物业管理。 欣茂公司质证认为，对证据1真实性无异议，但与本案欣茂公司要求对方支付房屋占用费无关；对证据2真实性不予认可，该证据系复印件且与欣茂公司无关；证据3的视频不能显示物管公司未提供物业管理服务。 欣茂公司二审中未提交新证据。 本院对证据1的真实性合法性予以确认，对其关联性和证明力将综合认定；证据2因赵明未能出具证据原件，故本院对该证据真实性不予确认；对证据3，虽然欣茂公司提出异议，但未提交能反映现状的相反证据，故本院对该视频真实性予以确认，对其关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，赵明与欣茂公司于2013年4月8日签订的《沱江印象景观建筑租赁合同》中约定，若在免租期内赵明终止本合同，则免租条款无效；该合同第十二条约定，租赁费用是指本合同第四条所列的各项费用。从2015年12月起，赵明按照每月10万元或12万元标准向欣茂公司付款至2018年7月，期间无规律的数个月未支付，欣茂公司向赵明出具的收据均载明部分租金。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，因案涉租赁房屋无相关建设规划主管部门颁发的建设工程规划许可证等规划手续，故赵明与欣茂公司2013年4月8日签订的《沱江印象景观建筑租赁合同》属无效合同。本案二审争议焦点为：1.赵明是否应支付2013年4月16日至2014年12月15日免租期间的占用费；2.赵明是否应支付占有期间的占用费及占用费标准；3.物业管理公司是否提供了物管服务，赵明是否应支付物管费；4.欣茂公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效；5.嘉和投资公司及家和酒店是否应承担连带责任；6.一审判决程序是否适当。 关于免租期的占用费。本院认为，案涉合同系无效合同，但占用费的计算应参照该合同约定予以确定，该计算方式包括了租赁价格、期间以及免租期间的约定。根据合同约定，若在免租期内，赵明终止本合同，则免租条款无效，但本案中不存在赵明在免租期内终止合同的情形，赵明未按照约定及时足额支付租金的情形不属于赵明终止履行合同情形，故参照合同的约定，赵明不应支付2013年4月16日至2014年12月15日免租期间的占用费。 关于赵明是否应支付占有期间的占用费。本院认为，赵明实际占有、经营使用案涉房屋数年时间，在欣茂公司提起本案诉讼前，赵明并未主动就案涉合同提起过无效和解除的主张，应视为其认可案涉房屋能够经营使用，因此，赵明应当参照合同约定的租赁费用计算标准和方式，向欣茂公司支付占用费。 关于占用费标准。赵明认为因案涉房屋受地铁施工的影响，双方达成了按照每月12万元标准支付租金的合意。但该主张未得到欣茂公司认可，且欣茂公司在收据上均载明部分租金，赵明亦未达到每月均支付的固定履行程度，故本院认为双方未就降低租金达成合意，赵明仍应参照合同约定租金标准支付占用费。赵明还认为商业运营管理费在合同无效的情况下不应支付，对此本院认为，合同中关于租赁费用的解释明确约定了商业运营管理费属于租赁费用，故赵明应参照包括商业运营管理费在内的租赁费用标准，向欣茂公司支付占用费。 关于物管费。本院认为，在租赁合同纠纷中，出租人向承租人主张代付的物管费，通常是基于对承租人接受了物管服务的基本事实无争议、标的额较小的情况，物业费的支付与租赁费用的支付相比具有附随性质。但本案中，物业费争议数额较大，且双方对物管公司是否提供了物业服务具有较大争议，承租人对此也提供了初步证据，在此情况下该物管费纠纷应另案专门解决为宜。故本院在本案中对欣茂公司向赵明主张物管费的主张不予支持。 关于欣茂公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，租金支付属于同一合同项下约定的同一性质债务的分期履行，每期债务之间具有同一性和整体性，故给付租金这种分期履行合同之债的诉讼时效应当从最后一笔债务履行期限届满之日起算。本案中欣茂公司要求赵明支付的占用费应参照租金的相关规定，因此赵明关于欣茂公司部分诉讼请求超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。 关于嘉和投资公司及家和酒店是否应承担连带责任。本院认为，案涉租赁合同中承租方为赵明，已支付的大部分租赁费用系赵明个人名义支付，且欣茂公司出具的收据亦均载明收到赵明租金，故双方在合同实际履行过程中，合同主体并未发生变化，欣茂公司关于嘉和投资公司和家和酒店已构成债的加入，应承担连带责任的主张缺乏事实依据，本院不予支持。 关于一审判决程序是否适当。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定，只有遗漏当事人、违法缺席判决、审判组织的组成不合法、应当回避的审判人员未回避、无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼、违法剥夺当事人辩论权利的情形，才属于严重违反法定程序，应当发回重审的情形。本案中赵明主张一审审判中存在的程序瑕疵不属于严重违反法定程序、应当发回重审的情形，故赵明关于一审判决程序违法的主张，本院不予支持。 综上，欣茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；赵明的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二审中因物管费纠纷欣茂公司提交了部分新证据导致结果发生变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初5168号民事判决第一项、第二项； 二、撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初5168号民事判决第三项、第四项； 三、驳回四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二审四川省遂宁欣茂房地产开发有限公司上诉案件受理费45359.97元，由四川省遂宁欣茂房地产开发有限公司负担；赵明上诉案件受理费98144元，由赵明负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 袁雅丽