贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13383号原告（反诉被告）：杨再仕，男，1987年9月28日出生，苗族，住贵州省雷山县。原告（反诉被告）：李嘉丽，女，1987年12月25日出生，苗族，住贵州省雷山县。委托诉讼代理人：潘仁兵，贵州天合律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：贵州佳和置业发展（集团）有限公司，地址贵州省凯里市迎宾大道**，统一社会信用代码915226010590557008。法定代表人：鲍崇焕，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李健，贵州迪芬德律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张仙丹，贵州迪芬德律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。原告杨再仕、李嘉丽诉被告贵州佳和置业发展（集团）有限公司（以下简称佳和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，原告杨再仕、李嘉丽于2020年9月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，被告在开庭审理之前提出反诉，本院于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告杨再仕、李嘉丽及其委托诉讼代理人潘仁兵，被告佳和置业公司的委托代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告杨再仕、李嘉丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已支付的购房首付款157,665.00元，并支付以157,665.00元为基数按照同期银行贷款利率从2020年5月2日计算至2020年9月2日资金占用期间利息2,362.35元，合计160,027.35元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月2日，原告杨再仕、李嘉丽选购被告开发的位于佳和天下小区5栋2层3号商品房一套，当时被告销售人员高荣荣接待二原告，并与二原告洽谈购房手续事宜。高荣荣说只要二原告支付20%首付款，余款通过银行按揭贷款支付即可，二原告在当天支付了首付款157,665.00元。当日高荣荣将《商品房买卖合同》打印出来之后拿给二原告签字，二原告按照高荣荣的要求签字，签字后高荣荣没有将合同交给二原告，二原告不知道合同内容。当天，二原告按照要求向高荣荣提交了贷款需要的材料，被告公司工作人员帮二原告申请按揭贷款，前后三次申请，均未能获得贷款，导致二原告没有能力支付购房款。2020年7月20日被告向原告催款，原告要求退还购房款，直至8月底被告也没有退还首付款。2020年8月19日，被告向原告下发解除合同通知，正式解除合同，但要求二原告承担违约金12,163.00元，二原告同意解除合同，但是不同意承担违约金，遂发生争议。二原告认为造成无法获得贷款是被告的原因，不应当承担违约责任，合同解除被告应当退还首付款并支付资金占用期间的利息，为了维护原告的合法权益，特依法向人民法院起诉，请支持原告诉讼请求。本诉被告佳和置业公司辩称，原告的部分诉求不能成立，原告没有按照合同约定办理按揭贷款，导致双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行，被告根据合同约定，行使了合同解除权。据此，合同解除的原因是因原告违约，在此情形下，被告根据合同及《补充协议》的约定，在与原告协商过程中，提出原告应按照合同约定承担违约责任，但协商未果。鉴于此，原告可以主张退还首付款，但无权主张所谓首付款利息。反诉原告佳和置业公司向本院提起反诉，请求：1、判决反诉被告承担违约责任，即向反诉原告支付违约金43573.00元（截止2020年8月29日），庭审中反诉原告将违约金调整为按照逾期未付款627,000.00元的百分之五计算为31,350.00元；2、判决反诉被告履行配合协助反诉原告撤销备案登记的合同附随义务；3、判决反诉被告按合同约定承担反诉原告因本案发生的诉讼费用和律师代理费7000元。反诉被告杨再仕、李嘉丽辩称，1、银行要求增加首付款造成不能贷款，反诉被告不构成违约；2、反诉原告按照补偿协议主张违约金过高，不应当支持。经审理查明：2020年5月2日杨再仕、李嘉丽与贵州佳和置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，杨再仕、李嘉丽选购凯里市佳和天下·豪布斯卡XX号房，该商品房建筑面积为124.55㎡，套内建筑面积为104.67㎡，房屋总价款为784,665.00元。当日杨再仕、李嘉丽随即支付了157,665.00元购房款，尾款选择办理银行按揭贷款的方式支付。其中合同第八条约定：“付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计157,665.00元，余款（小写）627,000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除合同，合同解除后X日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在×日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后×日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”第十条约定：“买受人未按照约定的时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）向中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”当日，杨再仕、李嘉丽将办理按揭贷款的相关材料交给佳和置业公司工作人员申请办理贷款。随后三次向不同的银行申请贷款杨再仕、李嘉丽均未能获得贷款。2020年5月19日涉案房屋在凯里市不动产登记局进行了不动产预告登记，权利人为杨再仕、李嘉丽。2020年7月20日，佳和置业公司向杨再仕、李嘉丽发出《催告函》，催告其在限定的时间内完成尾款支付。2020年8月19日佳和置业公司向杨再仕、李嘉丽发出《解除合同通知》，解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求二人承担违约金。在佳和置业公司提交的《商品房买卖合同》中，附件十二补充协议的页面上无内容。其另提交附件十二补充协议载明有三页的内容。该补充协议第一条载明：“（一）双方同意对合同第八条“付款方式及期限”补充如下：1、买受人以贷款（含银行按揭、公积金贷款）方式付款的，须在合同约定期限内提供办理个人住房贷款所需的相关全部真实资料（具体内容以贷款银行、公积金管理部门确定为准）、办理完毕贷款相关手续（以签署抵押贷款合同为准），买受人原因未能按期办理完毕贷款相关手续、未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人同意自合同约定期限届满之次日起7日内一次性付清不足款项，逾期，出卖人有权解除合同。……2、买受人未能按合同及本协议约定期限内办理完毕贷款相关手续（以签署抵押贷款合同为准）、未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额后未按期付清不足款项，致使合同被解除的，买受人应按逾期未付款的5%向出卖人支付违约金，并在合同解除3日内配合出卖人到相关部门办理注销备案等手续、承担相关费用。注销备案登记手续办理完毕后30日，出卖人将买受人所付房款扣除买受人应承担的违约金。注销备案等款项后的余款无息退还。3、买受人在贷款（含银行贷款、公积金贷款）期间，以其购买的商品房向出卖人提供反担保，如因买受人的原因造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同并原价收回该商品房或依法处置该商品房。（1）出卖人解除合同并收回该商品房的，买受人应在3日内配合出卖人办理合同备案登记的注销、抵押登记注销、预告登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕且买受人将房屋交还给出卖人后的30日内退还买受人已付款项。买受人应承担的违约金、利息、登记费及出卖人因此发生的诉讼费、律师费、税费等一切相关费用，在退款时一并扣除；……另查明，经凯里市市场监督管理局批准，原“凯里市佳和房地产开发有限公司”已于2020年9月10日变更登记为“贵州佳和置业发展（集团）有限公司”。另，佳和置业公司于2020年9月14日与贵州迪芬德律师事务所签订《委托代理合同》，贵州迪芬德律师事务所于2020年9月17日开具7,000.00元增值税发票一张。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中的陈述，以及提交的证据材料并经庭审举证质证及庭审笔录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方就房屋价款、付款方式及期限等事项均作了明确约定。合同签订后，杨再仕、李嘉丽按照合同约定已交付了房屋首付款157,665.00元，但双方约定有627,000.00元购房款通过银行按揭支付一直未贷款支付。从双方提交的证据来看，按揭贷款无法办理的原因是杨再仕、李嘉丽个人收入问题，杨再仕、李嘉丽辩称自己个人收入问题在买房时已经明确告知佳和置业公司，责任在该公司不应归责于自己。根据交易习惯，办理贷款条件应当以银行最终审批为准，杨再仕、李嘉丽作为具有完全民事行为能力人，在其购房之前应当向相关部门、机构了解具体情况，参考自己是否具备购房所必需要的整套流程条件，故对其辩解意见本院不予采信。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退款买受人。”关于杨再仕、李嘉丽提出退还首付款的诉讼请求，佳和置业公司于2020年8月19日向杨再仕、李嘉丽送达了《解除合同通知书》，双方均有解除合同的意思表示，根据合同约定合同解除之后，佳和置业公司应退还杨再仕、李嘉丽购房款，故对其诉请本院予以支持。关于杨再仕、李嘉丽主张支付利息的诉求，因造成《商品房买卖合同》被解除的原因在于杨再仕、李嘉丽个人收入问题按揭贷款无法办理，佳和置业公司不存在违约情形，故对其该项诉求本院不予支持。关于违约金问题，涉案《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条是佳和置业公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，该内容明显加重了合同相对方的责任，且佳和置业公司也未提供证据证明其已就该减轻或者免除其责任的格式条款对原告进行过提示说明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，该条款关于逾期未付款违约金的规定对杨再仕、李嘉丽不具有法律约束力，故违约金应该按照《商品房买卖合同》约定执行。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：买受人未按照约定的时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）向中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”故违约金计算应为未付购房款总额627,000.00元×0.5%=3,135.00元。关于佳和置业公司要求杨再仕、李嘉丽履行配合协助其撤销备案登记的合同附随义务的诉请，双方签订的《商品房买卖合同》解除之后，杨再仕、李嘉丽有义务配合佳和置业公司办理该涉案房屋的预告登记注销手续、商品房预售合同备案登记的撤销手续等合同附随义务，故该项诉求本院予以支持。关于佳和置业公司主张杨再仕、李嘉丽支付律师代理费问题，双方签订的合同中对该项费用没有明确的约定，且该项费用也不属于《诉讼费用交纳办法》第六条规定的诉讼费用范围，该费用不是合同相对方违约后所必然发生的损失，故对佳和置业公司的该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州佳和置业发展（集团）有限公司于本判决生效后二十日内退还原告（反诉被告）杨再仕、李嘉丽购房款157,665.00元；二、原告（反诉被告）杨再仕、李嘉丽在本判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）贵州佳和置业发展（集团）有限公司违约金3,135.00元；三、原告（反诉被告）杨再仕、李嘉丽在本判决生效后二十日内配合协助被告（反诉原告）贵州佳和置业发展（集团）有限办理凯里市佳和天下·豪布斯卡第x号房撤销备案登记的合同附随义务；四、驳回原告（反诉被告）杨再仕、李嘉丽的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贵州佳和置业发展（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1,750.00元，反诉费已减半收取为532.00元，共计2,282.00元，由贵州佳和置业发展（集团）有限公司负担2,224.00元，由杨再仕、李嘉丽负担58.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  吴晨二〇二〇年十一月二十三日法官助理秦周斌书记员韦琪