四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初12658号 原告：周勋国，男，1972年4月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王俊，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢瑶，四川元众律师事务所律师。 被告：姚惠蓉，女，1958年1月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周素珍，四川海峡律师事务所律师。 第三人：刘桂兰，女，1971年2月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告周勋国与被告姚惠蓉、第三人刘桂兰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周勋国及其委托诉讼代理人王俊、被告姚惠蓉的委托诉讼代理人周素珍、第三人刘桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周勋国请求本院判令：1.停止对位于成都市温江区××街××号××栋××单元××楼××号房屋、成都市温江区涌泉七星街191号1栋－1楼251号及253号车位（以下简称案涉房屋）的执行；2.确认案涉房屋归周勋国所有；3.本案诉讼费用由姚惠蓉承担。 事实和理由：周勋国于2018年4月16日与刘桂兰、廖尔斌签订《房屋买卖合同》，约定其以300万元的价格购买刘桂兰、廖尔斌共同所有的案涉房屋。周勋国支付了购房款160万元，并实际占有使用该房屋。因案涉房屋于2017年6月6日设定了抵押权，为包括刘桂兰在内的三个债务人向中国建设银行股份有限公司彭州支行抵押担保1835100元的债务，案涉房屋的抵押权至今仍未解除，且刘桂兰于2018年5月因涉嫌犯罪被采取强制措施，在刘桂兰未清偿债务并解除抵押权的情况下，案涉房屋客观上无法办理过户手续，故该房屋不能过户非周勋国的原因造成。周勋国认为，案涉房屋于2018年5月8日被法院查封，查封时间在其购房合同签订之后，其购买案涉房屋后合法占有并入住，支付了大部分房款并愿意将剩余购房款按照法院的要求交付执行，未办理过户登记非因周勋国自身原因，享有排除执行的权利，依法应当停止执行并确认案涉房屋归其所有。 姚惠蓉辩称，案涉房屋登记在刘桂兰名下，该房屋未办理过户，不能对抗第三人，姚惠蓉依据房屋登记信息申请执行有事实和法律依据，其作为申请执行人，并非本案适格的被告，请求驳回周勋国的诉讼请求。 刘桂兰述称，认可周勋国陈述的事实并同意其诉讼请求。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 姚惠蓉与刘桂兰民间借贷纠纷一案，审理过程中，姚惠蓉申请对刘桂兰的财产进行保全并提供担保，本院于2018年5月8日以（2018）川0105民初5725号《民事裁定书》及（2018）川0105执保575号《协助执行通知书》查封刘桂兰所有的案涉房屋。2018年12月28日，姚惠蓉与刘桂兰在本院达成调解，本院作出（2018）川0105民初5725号《民事调解书》，载明：刘桂兰向姚惠蓉支付借款1600000元，姚惠蓉不再主张借款利息，刘桂兰应于2019年1月31日前一次性向姚惠蓉偿还。因刘桂兰未履行生效法律文书确定的债务，姚惠蓉向本院申请强制执行，本院已立案执行[案号（2019）川0105执1778号）]。案涉房屋在诉讼保全中的查封转为执行中的查封。 2020年8月5日，周勋国向本院提出执行异议，本院审查后于2020年8月13日作出（2020）川0105执异380号《执行裁定书》，认为周勋国提供的《房屋买卖合同》仅包括位于成都市温江区××街××号××栋××单元××楼××号房屋，其主张的车位合同中无约定，该合同虽反映其与刘桂兰在本院查封前签订有房屋买卖合同，但无法确定该合同的合法有效性；银行流水载明的金额为1600000元，与合同约定的全部购房款3000000元不符，不能证明该款项系购房款；且周勋国无法证明未办理过户登记非因自身原因，故周勋国提交的现有证据材料不足以排除本院执行，其异议理由不成立，裁定驳回周勋国的执行异议。周勋国不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，案涉房屋于2017年5月9日登记于刘桂兰、廖尔斌名下（不动产权第0023192号）。刘桂兰、廖尔斌于2017年6月6日就案涉房屋设立抵押登记，将该房屋抵押给中国建设银行股份有限公司彭州支行，担保其及成都千盛农业发展有限公司债务1835100元，债务履行期限自2017年6月5日起至2024年6月5日止。 上述事实有当事人身份信息、执行裁定书、房屋登记查询信息、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，周勋国提交《房屋买卖合同》、中国农业银行业务凭证、房屋信息查询记录、情况说明及物业费收据、公证书，拟证明其与刘桂兰、廖尔斌于2018年4月16日签订《房屋买卖合同》，以3000000元价格购买刘桂兰与廖尔斌共有的案涉房屋，其已支付购房款1600000元，并于2018年4月20日占有案涉房屋，刘桂兰、廖尔斌委托周勋国的妻子苟泓媛代为办理房屋提前还贷、注销抵押、签订买卖合同、办理过户登记等。姚惠蓉质证认为其申请查封时案涉房屋系登记在刘桂兰名下，是否查封由法院决定，该组证据与姚惠蓉无关。刘桂兰对该组证据三性均认可，并陈述其在签订合同当日将案涉房屋钥匙交给了周勋国，物管费及车位费是按年交的，交易时还剩几个月，交房时一起去向物管说明了情况。 本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人周勋国对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 对此，本院评判如下：一、周勋国提交其与刘桂兰、廖尔斌于2018年4月16日签订的《房屋买卖合同》，该合同虽约定了房屋总价款，但未约定付款方式及期限，同时该合同记载案涉房屋有银行贷款抵押，但对于解除抵押的事项完全未约定，且该合同亦未对办理过户登记手续事项进行约定，包括办理过户登记的时间及期限等重要事项，均未进行约定，不合常理，本院无法认定该房屋买卖合同系真实合法有效；二、周勋国主张其于合同签订当日取得案涉房屋钥匙并占有使用至今，但房屋交付事关重大，且根据刘桂兰在庭审中的陈述，在2018年4月双方签订房屋买卖合同时，该房屋仍在装修，双方在交接时未清点物品并办理书面的交接手续，未通知装修公司或装修人员，不合常理。周勋国提交的由“金河谷物业服务中心”出具的《情况说明》，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合民事诉讼法及司法解释的规定，本院不予采信。根据周勋国提交的物管费及车位管理费缴费收据，其最早缴费时间为2019年5月2日，所缴纳费用周期为2019年1月1日至2019年12月31日，周勋国在庭审中亦陈述其在2020年才装修完毕入住。周勋国所提交的证据不足以证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋；三、周勋国提交的房屋买卖合同约定房屋价款为3000000元，但并未约定付款方式为分期付款，亦未约定首期付款的时间及金额，周勋国提交的1600000元银行流水无法认定为其为购买案涉房屋所支付的购房款。综上，周勋国所提交的证据不足以证明其在本院查封前已与刘桂兰、廖尔斌签订了真实合法有效的房屋买卖合同，并按约支付了购房款，且合法占有该房屋，不符合前述法律规定的应当停止执行的条件，本院对其诉讼请求不予支持。 周勋国主张停止对位于成都市温江区××街××号××栋××楼××号××号车位的执行，并确认归其所有的诉讼请求，因未提交任何证据证明其与刘桂兰、廖尔斌就该两车位签订了买卖合同，并支付了购买车位的款项，故对该主张不予支持。 综上，周勋国的主张均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回周勋国的全部诉讼请求。 案件受理费30800元，由周勋国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  蒋惠蓉 人民陪审员  胡 星 二〇二〇年十一月三十日 法官 助理  袁铮桢 书 记 员  童学翠