福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初3244号 原告：李翔飞，男，1989年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘世城，福建多助律师事务所律师。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：林庆明，总经理。 委托诉讼代理人：刘爱华，系公司员工。 原告李翔飞与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李翔飞之委托诉讼代理人刘世城，惠元公司之委托诉讼代理人刘爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李翔飞向本院提出诉讼请求：一、被告立即办理和谐天下二区（和马阁）16层1601室（商品房预售许可证号为20120070）合同备案登记手续；二、被告立即提供资料办理和谐天下二区（和马阁）16层1601室初始登记，并将所有权人登记至原告名下；三、被告向原告支付逾期交房违约金暂计人民币（币种，下同）182108.12元（以1523280元为基数，自2018年1月1日起至2018年6月30日期间，按每日万分之一计算（27419.04元）；自2018年7月1日起计至2020年5月8日期间，按每日万分之一点五计算（154689.08元）；四、本案的诉讼费由被告承担。后李翔飞向本院申请撤回诉讼请求第二项，本院予以准许。 事实与理由：2016年9月6日，原被告双方签订了一份《厦门市商品房买卖合同》。合同约定：被告将其开发的位于同安区商品房出售给原告，总价款为1523280元。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用。原告已按合同约定支付购房款，然被告未能依约履行房屋备案并交付房屋，现原告有权要求被告支付逾期交房违约金。 惠元公司辩称：一、案涉工程已通过消防验收和五方验收，具备合同约定的交房条件，且原告于2020年5月8日办理收房手续。二、惠元公司存在可以据实延期交房的合理事由。（一）出现合同约定的天气顺延因素。自案涉合同签订日至约定交房日2017年12月31日，厦门地区出现24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）天数为164天，惠元公司可据实延期交房，在顺延期间再次发生天气因素的顺延事由计40天。（二）因线路检修、政府管制等因素影响工期。其中停电四天，因厦门金砖会议期间停工五天。（三）因供电部门选址、增设电房专用通道等要求影响了工期，供电部门提出的新要求，属于惠元公司不能控制的因素，应予合理顺延工期。（四）幕墙施工因国家标准变化影响工期。新规严禁采用全隐框玻璃幕墙，惠元公司于2016年7月11日对幕墙工程设计变更，采用显横隐竖玻璃幕墙。因国家对玻璃幕墙的强制性标准发生重大变化，导致惠元公司重新设计幕墙施工图并申报审查，由此延误的工期应酌情认定顺延天数。（五）因规划调整导致施工中变更设计影响工期。惠元公司2013年4月申请对案涉工程项目施工图进行调整，2014年5月获批。2015年8月再次申请项目施工图调整，2015年9月获批。该规划的变更引起施工中变更设计，改造工程至2016年11月15日方完工，影响工期。三、案涉工程因“莫兰蒂”台风遭受重大损失，原施工工序暂停，停工和返工修复延误78天，应当计入顺延交房时间。四、2019-nCoV疫情属于不可抗力，福建省启动突发公共卫生事件一级响应期间，各方当事人均应遵守疫情防控要求，避免聚集性疫情，商品房未能交付的责任不能归咎于惠元公司，受疫情影响延迟30多天交房，惠元公司不应承担责任。 经审理查明：2016年9月6日，李翔飞与惠元公司签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，李翔飞购买惠元公司在厦门市同安区商品房，建筑面积190.41平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米8000元，总金额为1523280元。合同第六条约定，买受人按下列第1种方式按期付款：1.买受人应于2016年9月6日前一次性支付购房款1523280元。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2017-12-31前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议即附件六第10条约定，合同第八条第一款整体变更为“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；（7）非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告诉买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第14条约定，除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按照下列方式处理：（1）逾期不超过180日（含180日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180），出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期超过180日的部分，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金。 上述合同及补充协议签订当日即2016年9月6日，李翔飞向案外人林桂开转账2618137.5元，后惠元公司向李翔飞出具金额为1523280的收据。但惠元公司并未向房屋土地管理部门办理该合同的备案登记手续。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年5月起，惠元公司因变压器、配电站选址等问题被国网（厦门）供电有限公司要求整改。后案涉商品房于2020年1月14日经过消防验收合格，2020年1月20日，经五方验收合格，至此案涉商品房具备法定交房条件。 2020年5月8日，双方办理了交房手续。同时查明，本案案涉商品房因其他民事诉讼案件于2020年4月28日被厦门市中级人民法院采取财产保全措施，后李翔飞向厦门市中级人民法院提出保全异议，厦门市中级人民法院经审查后，于2020年9月8日作出（2020）闽02民初399号之二民事裁定，解除对本案案涉商品房的保全措施。现案涉商品房项下无查封、扣押、冻结情形。 再查明，2016年9月6日合同签订日至2017年12月31日约定的交房日，厦门市共出现超过20MM的降雨或六级及以上的阵风天数163天（已扣除重复天数）。期间，2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面登陆同安区，造成大面积停水停电、道路受阻等破坏影响。另，2016年8月22日、2017年3月6日因国网（厦门）供电有限公司线路检修，案涉商品房施工地点停电两日；2015年12月25日、2016年3月29日因国网（厦门）供电有限公司电网改造，案涉商品房施工地点停电两日。 庭审中，李翔飞提出对于因天气等因素造成的延期惠元公司应提供施工日志、监理日志予以佐证，惠元公司提出因其与施工方和监理方尚有民事纠纷未解决，故未取得配合获得施工日志，仅能提供2014年至2018年期间停止施工的监理日报，证实2014年8月至2018年10月共停工232天，对此李翔飞认为其无法证实真实的停工情况。同时李翔飞提出，其按照惠元公司的要求向林桂开支付了购房款，实际支付金额是2618137.5元，后来惠元公司出具了金额为1523280元的收据，现其逾期交房违约金亦按照1523280元为基数计算。惠元公司对此提供说明陈述因其与林桂开存在到期债务未偿还，便与林桂开达成了多套以房抵债合意，后惠元公司依据林桂开的申请与李翔飞签订合同并出具金额为1523280元的收据，该金额会在双方的债权债务中扣减。 上述事实，有李翔飞提交的《商品房买卖合同》、合同补充协议、收据；惠元公司提交的建设工程项目开工备案表、气象资料、公证书、停电通知截图、和谐天下一区及二区户型调整情况公示、厦门市规划委员会准予规划变更决定书、施工图设计文件审查报告书及施工图审查记录单、建设工程设计合同补充协议书六及补充协议书八、和谐天下一区及二区施工补充合同二及补充合同三、工程质量验收记录、幕墙施工图及施工图设计文件审查报告书、审查记录单、国家相关部门及省相关部门出台的关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知和意见、和谐天下一区及二区用电工程承包合同、10KV高压客户扩供电方案答复书、消防验收监督报告、福建省建筑工程竣工验收报告、收房通知书、快递单、2014年至2018年期间监理日报等，以及双方当事人的陈述等证据证实。以上证据经双方当事人质证和本院审查核实，相应的证明力本院确认并在卷佐证。 本院归纳争议焦点如下： 一、关于惠元公司是否存在逾期交房问题。合同及附件六约定惠元公司应当于2017年12月31日前向李翔飞交付符合约定条件的商品房。惠元公司辩称该公司具有天气因素、设计变更等可顺延交房事由。经查，惠元公司主张从案涉商品房项目的开工之日起计算可顺延天数并无合同及法律依据，李翔飞亦不认可，且开工之日至合同签订日期间的可顺延事由及天数在双方签订合同之前已客观发生，惠元公司在无合同明确约定的情况下，将李翔飞签约之前已客观发生的事实计入惠元公司对李翔飞可顺延交房的天数中既不合理也不公平，故该主张本院不予采纳。此外，结合合同第八条及附件六第11条约定来理解，可顺延交房的事由应当是指在合同约定的交房日之前所遇到的影响施工的事由，惠元公司将合同约定的交房日之后出现的事由作为可顺延交房的事由，亦不符合合同约定，本院不予采纳。根据已查明事实，在双方签约之后至约定的交房日之前的期间内，确出现了合同及附件六约定的可顺延交房的事由，现惠元公司虽未提供该项目的施工日志，但是提供了监理日报用于佐证相关事由确有影响施工进度，本院结合其他证据酌情予以认定具体可延期天数如下：1、根据监理日报记载，2016年9月6日至2017年12月31日期间，符合附件六约定的可延期天数为85天；2、因线路检修、改造等造成停电停工天数1天，为2017年3月6日，但2017年3月6日已经在之前的天气因素中予以计算，再次不予重复计算，因停电的可延期天数为0天；3、惠元公司提出的金砖会议期间停工五天，因其并未提供政府及相关部门要求禁止施工的相关文件，故对该因素本院不予顺延；4、惠元公司因变压器、配电站选址等问题被要求整改均发生于2018年5月之后，并未在上述期限内，故该事由本院不予考虑延期；5、根据惠元公司提供的监理日报，无法体现因幕墙施工涉及变更及改造工程规划调整而影响的工期，故该事由本院不予考虑延期；6、因案涉商品房在建设工程中，确有遭遇超强台风“莫兰蒂”的破坏，必然影响施工，但是惠元公司所提供的监理日报对受台风影响的情况记载不明确，只是将停工时间确定为2016年9月15日至2016年11月9日，却未载明该期间内的施工现场清理及修复工作进度，故对超强台风“莫兰蒂”造成的影响，本院酌情认定可延期天数为15天（即2016年9月15日至2016年9月29日），其中与前述天气等因素可延期天数存在重复天数9天，该天数不再重复计算。7、因双方约定的交房时间系2017年12月31日，新冠××疫情发生在2020年1月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任......当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故对该事由本院不予考虑延期。综上，惠元公司可以延期天数为91天。 案涉商品房本应在2018年4月1日交房（已扣除可延期天数），但是却于2020年1月20日才经竣工及消防验收具备交房条件，惠元公司已构成逾期交房违约。案涉商品房已于2020年1月20日具备交房条件，双方于2020年5月8日办理了交房手续，惠元公司在此之前亦未通知李翔飞办理交房手续，故本院依法认定收房时间为2020年5月8日，惠元公司逾期交房768天。 二、关于李翔飞主张的违约金数额。双方在合同补充协议即附件六第14条约定，除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按照下列方式处理：......（2）逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180），出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期超过180日的部分，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，故违约金应据此计算。具体如下：2018年4月2日至2018年9月28日（共计180天）期间内的违约金应以已付房款1523280元为基数，按照每日万分之一的标准计算；2018年9月29日至2020年5月8日期间内的违约金应以已付房款1523280元为基数，按照每日万分之一点五的标准计算。综上，惠元公司应付逾期交房违约金为161772.34元（1523280元×0.0001×180天+1523280元×0.00015×588天）。 另，李翔飞要求惠元公司立即办理本案案涉商品房的合同备案登记手续，对此本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案惠元公司与李翔飞签订商品房买卖合同时案涉商品房尚未竣工，属商品房预售，应按照相关法律法规的要求办理合同登记备案手续，故李翔飞该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市商品房预售管理办法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告惠元（厦门）房地产发展有限公司应于本判决生效之日起三日内办理和谐天下二区和马阁16层1601室（商品房预售许可证号为20120070）的合同备案登记手续； 二、被告惠元（厦门）房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李翔飞支付逾期交房违约金计人民币161772.34元； 三、驳回原告李翔飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币3535元，适用简易程序减半收取1767.5元，由惠元（厦门）房地产发展有限公司负担。款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 李 金 森 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 康珊良子 书 记 员 康 丽 凤 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《城市商品房预售管理办法》 第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 窗体底端 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。