贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6082号上诉人（原审被告）：刘朝宏，男，1962年12月23日出生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：许敏辉，贵州龙滔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭沫龄，女，1960年10月2日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师。原审第三人：陈满义，男，1975年12月出生，汉族,住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：鲜红艳，女，1980年10月12日出生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人刘朝宏因与被上诉人郭沫龄及原审第三人陈满义、鲜红艳物权确认纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12210号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘朝宏上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定上诉人知晓第三人与被上诉人签订《二手房买卖合同》将案涉房屋出卖给被上诉人，原审第三人系无权处分，但因上诉人未对被上诉人长期占有使用房屋提出异议视为被上诉人对房屋卖给行为的追认，属认定事实错误。第一，2009年11月27日，上诉人向原审第三人第一次借款时，上诉人将房屋交给原审第三人作抵押担保。2010年11月6日，上诉人向原审第三人出具第二张《借条》及《借款归还保证书》并将案涉房屋的购房款收据、购房排序名单等原件交给原审第三人保管。2010年12月12日，上诉人向第三人出具《房屋出卖协议保证书》后，因上诉人无力偿还借款无法主动向原审第三人过问案涉房屋。对于原审第三人将案涉房屋转让给被上诉人及被上诉人实际入住案涉房屋，上诉人对此并不知情，上诉人在一审前一直以为该房屋还是由原审第三人在管理。第二，上诉人在本案前，从未与被上诉人见过面，更不知晓有被上诉人的存在。但一审中，被上诉人提交了其以上诉人名义办理的购房款收据、产权手续费用收据及房产证等证据，为何被上诉人没有上诉人本人配合或授权，还能补交购房款、办理房产证等，请求二审法院依法查明。如被上诉人和原审第三人存在伪造相关文件材料、授权委托书的行为，应依法追究被上诉人及原审第三人的法律责任。第三，被上诉人与原审第三人签订《二手房买卖合同》时，应知晓案涉房屋系上诉人因借款而抵押给原审第三人的。按照法律规定，上诉人与原审第三人之间不存在真实的买卖合同关系，原审第三人无权处分案涉房屋，原审第三人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》属于效力待定合同。且案涉房屋一直登记在上诉人名下，被上诉人不构成善意取得。原审第三人将案涉房屋转让给被上诉人，上诉人不知晓，更不会追认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，被上诉人认为上诉人对原审第三人无权处分行为进行了追认，应当提供证据证明。一审中，被上诉人未提供证据证明上诉人进行了追认，一审推定上诉人追认原审第三人将案涉房屋转让给被上诉人的行为，无任何事实和法律依据。上诉人未管理案涉房屋，系因其与原审第三人的借款约定，并非知道房屋转让且不提出异议。案涉房屋涉及上诉人的重大权利和切身利益，不能以上诉人未向被上诉人主张权利就视为对无权处分行为的追认。对于无权处分行为，被上诉人作为相对人，法律赋予其催告权和撤销权，被上诉人完全可以依据法律促成合同效力的确定。催告权和撤销权既是被上诉人的权利，也应当是被上诉人的义务，自签订《二手房买卖合同》后，其应主动向上诉人催告确定合同效力。如将认或者拒绝追认的义务分配给不案涉房屋转让的上诉人，显失公平。第四，上诉人与原审第三人在《借款保证协议》、《借款归还保证书》中明确约定，是将案涉房屋抵押给原审第三人，并未将库一并抵偿。但审第三人与被上诉人签订《二手房买卖合同》时，以房屋附属设施的名义将上诉人车库一并转让给被上诉人。若上诉人知晓该事实，上诉人必然会向被上诉人提出异议。2.上诉人向原审第三人所借款项并非用于购买案涉房屋。上诉人支付案涉购房款首付款是2008年4月23日，第一笔借款时间是2009年11月27日。上诉人在借款前已支付案涉房屋首付款，房屋尾款需在办理房屋产权证前支付，借款时付款条件并未成就。在《借款保证协议》、《借款归还保证书》中说明借款用于购买案涉房屋，系因借款时房屋没有房产证，不能办理抵押登记，为便于将案涉房屋抵押给原审第三人，才按其要求如此约定。2010年12月12日《房屋出卖协议保证书》是按原审第三人的要求出具的，但载明金额并非实际借款金额。上诉人约定向原审第三人的借款10万元，实际支付9.6万元，因借款时扣除了4000元的资金占用费，对于资金占用费有原审第三人出具的收条为证。400640元的金额是利滚利计算出的，且按常理来说借款金额一般为整数。且对于借款，原审第三人应提交转款凭证、款项来源等证据证明，但其均未提交。一审判决致使上诉人将173.34平米的房屋以9万多元的价格交易出卖；二、一审适用法律错误。一审判决案涉房屋归被上诉人所有，属于适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，才发生效力。被上诉人以其与原审第三人签订的《二手房买卖合同》主张确认案涉房屋的所有权。但《二手房买卖合同》能确定的仅是一个合同之债，而不是物权的确认。被上诉人可依据《二手房买卖合同》向合同相对人主张债权，但不能以此对上诉人主张确认物权。案涉房屋产权人是上诉人，上诉人才是案涉房屋的所有权人。我国实行的物权法定原则，在没有《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条和第三十条规定的情形时，不动产物权的权利人应以登记簿记载为准。综上，一审事实认定错误，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判。一审法院认定事实：第三人陈满义与鲜红艳系夫妻。2009年11月27日，被告刘朝宏向第三人鲜红艳出具《借款保证协议》一份，载明“本人因购房需要，经向鲜红艳借到现金，大写人民币壹拾万元整，小写100000.00元，此款刘朝宏本人用于支付沙冲南路198号省自己的住房（三单元5-12）。此款刘朝宏承诺在2010年5月26日归还（共半年时间），同时每月支付鲜红艳的资金占用费大写人民币肆仟元，刘朝宏同时保证上述房屋属于自己的真实性，借款未归还期间，上述房屋不得转让给任何人。刘朝宏承诺保证如不能按月支付资金占用费、与到期后不按时归还借款，刘朝宏自愿将上述购买的房屋抵押给鲜红艳本人（此借款协议经刘朝宏本人签字手印后生效，同时代表鲜红艳借给刘朝宏十万元的借条）”。被告刘朝宏在借款人处签名捺印。2010年11月6日，被告刘朝宏向第三人鲜红艳出具《借条》一份，载明“本人刘朝宏向鲜红艳借款人民币贰拾叁万零陆佰肆拾元整（￥：230640）归还时间在2011年2月6日。特此借条”。被告刘朝宏在借款人签字处签名捺印。同日，被告刘朝宏向第三人鲜红艳出具《借款归还保证书》一份，载明“本人刘朝宏向鲜红艳借款人民币贰拾叁万零陆佰肆拾元整，借款归还时间2011年2月6日止。为保证此款按时归还，本人刘朝宏愿拿出属于自己的房产沙冲路贵州省公安消防总队里面的干部经济适用住房（沙冲南路198号3（栋）5楼2号、面积：160㎡）抵押给鲜红艳。因上述的房产没有办好相关的手续，刘朝宏把2008年4月23日交到消防总队的19万元的购房款的收据与消防总队干部经济适用房购房名单及排序的原件交给鲜红艳。刘朝宏本人必须保证上述房产的属性真实，并无其他任何权属纠纷。到期如不能按时归还借款，上述房产将永久归鲜红艳所有。特此保证。”被告刘朝宏在借款保证归还人处签名捺印。2010年12月12日，被告刘朝宏向第三人鲜红艳出具《借条》一份，载明“今借到鲜红艳现金柒万元（70000.00元）整，2011年2月6日前归还。”被告刘朝宏在借款人处签名捺印。同日，被告刘朝宏向第三人鲜红艳出具《房屋出卖协议保证书》一份，载明“本人刘朝宏于2009年借到鲜红艳人民币壹拾万元（100000元），此借款用于支付自己购买沙冲路消防总队的房子，我因资金困难到2010年借款归还时间未归还鲜红艳，本人刘朝宏于2010年第二次借到鲜红艳人民币贰拾叁万零陆佰肆拾元（230640元）此借款也是用于支付沙冲路消防总队的房款（刘朝宏本人原来借别人的款未归还别人的），刘朝宏的第二次借款，归还时间于2011年2月6日。今天我第三次借到鲜红艳现金柒万元（70000元），前后三次我共借鲜红艳肆拾万零陆佰肆拾元（400640元），我保证上述三次借款在2011年2月6日12时前归还鲜红艳，（本人因前面借款未归还违约多次）如到期不能按时归还鲜红艳，本人自愿将沙冲路消防总队的房子以肆拾万零陆佰肆拾元出卖给鲜红艳。今后刘朝宏在沙冲路消防总队的房子的产权将永久归鲜红艳所有。特此上述协议出卖房产。”被告刘朝宏分别在借款保证归还人、出卖房产人处签名捺印。前述借款到期后，被告刘朝宏未将上述借款归还第三人鲜红艳。2013年元月31日，第三人鲜红艳、陈满义（甲方）与原告郭沫龄（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定第三人将沙冲南路贵州省公安消防总队干部经济适用住房198号出售给原告郭沫龄，附属设施含地下车库。房屋成交价为600000元，付款方式为现金支付600000元（其中2013年2月8日前支付300000元，2013年3月25日支付余款300000元）。合同签订后，原告向第三人支付了购房款600000元，第三人鲜红艳出具了收款收据。购房款付清后，第三人鲜红艳、陈满义将涉案房屋交付给原告郭沫龄居住至今。2013年2月25日，原告郭沫龄以被告刘朝宏的名义向贵州省公安消防总队缴纳涉案房屋的“机关购房款”104115.6元，2014年7月28日，原告郭沫龄以被告刘朝宏的名义向贵州省公安消防总队缴纳办理产权手续费用28618.09元，2014年9月15日，涉案房屋产权登记至被告刘朝宏名下，登记地址为贵阳市南明区。原告郭沫龄占有使用涉案房屋至今，并交纳了该房屋自2013年5月至2019年12月期间物业费、水费、车位费等相关费用。因被告刘朝宏拒绝协助原告郭沫龄办理涉案房屋产权证书，原告郭沫龄向本院起诉，提出如前诉请。以上事实，有各方当事人陈述、身份证复印件、身份信息登记表、第三人结婚证复印件及身份证明、借款保证协议、借条、借款归还保证书、房屋出卖协议保证书、《二手房买卖合同》、《收条》、银行转账凭证、结算票据、收款收据、刷卡凭证、产权证、国有土地使用证、办证票据等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，原告主张第三人与被告之间的借款关系转成了房屋买卖关系，被告对其与第三人之间的借款关系无异议，但对买卖关系不予认可，认为《房屋出卖协议保证书》中关于案涉房屋买卖的条款实际是对借款合同的担保，双方并未成立房屋买卖关系。根据本案已查明的事实，被告向第三人借款共计400640元，并出具《房屋出卖协议保证书》承诺如在2011年2月6日12时前不能归还借款，自愿将案涉房屋以400640元出卖给第三人鲜红艳，今后房屋产权将归第三人鲜红艳所有。从被告向第三人交付案涉房屋相关资料的时间来看，该保证并非是双方成立买卖房屋关系的意思表示，被告的真实意思应是为借款提供担保，虽然该担保不属于物权法规定的典型担保类型，但没有违反关于流质条款的法律规定，应属有效。第三人作为债权人，在借款期限届满后，有权要求被告偿还借款，在被告不能履行还款义务时，可要求实现担保物权，但第三人不能直接取得作为担保物的案涉房屋的所有权，且根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权变更要以登记作为生效要件，案涉房屋至今仍登记在被告名下，被告是所有权人，第三人未取得房屋所有权。在未取得房屋所有权的情况下，第三人与原告签订《二手房买卖合同》将案涉房屋出售给原告，属于无权处分。根据本案已查明的事实，《二手房买卖合同》订立后，原告向第三人支付了购房款，该房屋至今是原告居住，使用期间产生的水电等费用均是由原告交纳，且原告以被告名义向贵州省公安消防总队缴纳了购房款及办理产权手续费用，房屋产权证由原告持有，则原告对房屋属于被告所有的事实是明知的，被告亦应当知晓第三人与原告签订《二手房买卖合同》将案涉房屋出卖给原告的事实，虽然第三人在签订《二手房买卖合同》时系无权处分，但直至本案诉讼，被告仍未对原告长期占有使用房屋提出异议，可视为被告对第三人将房屋卖给原告的行为予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，《二手房买卖合同》有效，现原告要求确认案涉房屋归其所有，并要求被告协助办理产权过户，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、位于贵阳市南明区房屋归郭沫龄所有；二、刘朝宏于本判决生效后十日内协助郭沫龄办理贵阳市南明区房屋过户。案件受理费30元，保全费5000元，由被告刘朝宏承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交鲜红艳出具的收条一份，拟证明原审第三人实际借款给上诉人9.6万元。被上诉人质证称，该证据与我方无关，不发表意见。鲜红艳质证称，不能确认真实性，即便是真实的，也仅能证明鲜红艳收到一次钱，上诉人作为国家工作人员应提交证据证明其支付了利息。陈满义质证称，收条好像是鲜红艳出具的，但是否真实需要鲜红艳本人确认，且间隔很长时间才提交，与事实不符。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉请求与理由，本案的主要争议焦点在于：原判判令涉案房屋归郭沫龄所有是否正确。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权的变动采用登记生效主义。本案中，虽然鲜红艳与刘朝宏之间存在债权债务关系，鲜红艳依据双方协议取得涉案房屋，但是双方未办理过户登记，鲜红艳并未取得涉案房屋的物权，其将涉案房屋出卖给郭沫龄属于无权处分。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。本案中，虽然鲜红艳将涉案房屋出卖给郭沫龄属于无权处分，但涉案《二手房买卖合同》系有效合同，至于刘朝宏是否追认并不影响合同效力。又因该行为系负担行为，不是处分行为，并不导致物权的权能发生转移，郭沫龄不能依据该合同直接取得涉案房屋的所有权。因此，一审法院直接判决涉案房屋归郭沫龄所有错误，本院予以改判，即驳回郭沫龄的全部诉讼请求。综上所述，刘朝宏的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12210号民事判决；二、驳回郭沫龄的诉讼请求。一审案件受理费30元，保全费5000元，由郭沫龄负担。二审案件受理费60元，由郭沫龄负担。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 黄智静审判员 邱翠雪二〇二〇年十一月九日法官助理钟钦书记员柯泽宇