河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4166号上诉人（原审原告）：李正周，男，1992年1月29日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：王志刚，民权县鼎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：河南明汉置业有限公司，住所地：河南省民权县消防北路，统一社会信用代码：914114215991175464。法定代表人：吴明伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李金峰，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：刘刚，河南永秀律师事务所律师。上诉人李正周因与被上诉人河南明汉置业有限公司（以下简称明汉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省民权县人民法院（2020）豫1421民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李正周及其委托诉讼代理人王志刚、被上诉人明汉公司之委托诉讼代理人李金峰、刘刚参加诉讼。本案现已审理终结。李正周向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李正周的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由明汉公司承担。事实和理由：1、李正周与明汉公司签订的商品房销售合同约定交房时间为2018年12月31日之前，明汉公司因政策原因停工免责天数仅应计算至交房日期之前。自2019年1月1日起，明汉公司已经违约，违约期间的停工损失应由其自行承担，不应免责。一审法院将明汉公司违约后发生的政策原因造成的停工，仍认定为明汉公司的免责天数，显然是错误的，也不符合法律规定；2、一审判决认定自2019年5月21日至2019年9月12日，共计352天，天数计算明显错误。明汉公司未提交书面答辩意见，二审庭审中答辩称：1、一审判决认定的停止施工天数431天均是由于开发商无法预见、无法控制的政策原因导致的，属于不可归责于开发商的因素，该期间无论是发生在约定交房日期之前还是之后，都不应让开发商承担违约责任；2、一审判决认定的停止施工352天，是审定日期2018年9月26日-2019年5月20日，以及因人防工程施工约谈、签订合同、开工准备日期2019年5月21日-2019年9月12日，两个日期相加为352天，而不是仅指2019年5月21日-2019年9月12日，因此李正周该上诉理由是对一审判决的误读。李正周向一审法院起诉请求：1、判令明汉公司向李正周支付合同约定交房日期的次日（2019年1月1日）起至实际接收房屋之日（2019年9月27日）止，逾期交房违约金共计11532元；2、判令明汉公司承担李正周2020年物业费1938元；3、本案诉讼费用由明汉公司承担。一审法院认定事实：2018年1月22日，李正周、明汉公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定李正周购买明汉公司开发的橡树家园小区13号楼1单元13层1-1301号，房屋总房款423288元。李正周依约向明汉公司支付了房款。双方约定：商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告；交房期限为2018年12月31日前；逾期交付责任为：除不可抗力外，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议第六条约定：不可抗力包括一切自然灾害等阻碍合同的事件或因素。在明汉公司对案涉工程施工中，因重污染天气管控导致2018年3月24日至2018年4月6日停工13天；2018年5月份，因开展为期一个月的扬尘治理歼灭战导致2018年4月30日至2018年5月31日停工31天；因民权县高考、中考期间噪声污染管控导致2018年6月5日至2018年6月8日停工3天；因民权县扬尘污染防控导致2018年6月19日至2018年7月8日停工20天、2018年9月7日至2018年9月18日停工12天；因防空政策发生变化，防空地下室建设设计需进行审查核定，审定日期为2018年9月26日至2019年5月20日，因人防工程施工约谈、签订合同、开工准备，期间为2019年5月21日至2019年9月12日，共计352天。因上述政策原因，明汉公司停止施工431天。另查明，截至本案起诉之日，案涉房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不具备房屋交付条件。一审法院认为：李正周与明汉公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定明汉公司应于2018年12月31日前交付符合约定条件的案涉房屋。因李正周主张的为“合同约定交付日期的次日（2019年1月1日）起至实际办理交房手续之日（2019年9月27日）止”期间的违约金，截至2019年9月27日李正周实际办理交房手续之日，明汉公司逾期交付269天。双方在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定：“除不可抗力外，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”补充协议第六条约定：“不可抗力包括一切自然灾害等阻碍合同的事件或因素。”本案中，因重污染天气管控、扬尘治理、高考中考期间噪声污染管控、防空政策发生变化属上述补充协议规定的阻碍合同的事件或因素，明汉公司因上述原因而停止施工属不可抗力，因上述原因逾期交付房屋的时间应予以扣除，上述政策原因明汉公司停止施工431天，在扣除上述政策原因明汉公司停止施工时间后，明汉公司并未逾期交付。故李正周要求明汉公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，该院不予支持。李正周要求明汉公司承担物业费的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李正周的诉讼请求。案件受理费减半收取计68元，由李正周负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为李正周请求明汉公司支付逾期交房违约金11532元以及由明汉公司承担物业费1938元有无事实和法律依据。首先，明汉公司虽然未在合同约定的交房期限2018年12月31日前将案涉房屋交付给李正周，但不能交付的原因是由于重污染天气管控、扬尘治理、高考中考期间噪声污染管控、防空政策发生变化等不可抗力所引起，该不可抗力符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条以及补充协议第6条约定的出卖人需承担逾期交付责任的例外情形；其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案不可抗力的客观情况在交房期限2018年12月31日前就已经发生，依法也不属于不能免除责任的情形。因此，一审判决认为在扣除上政策原因明汉公司停止施工时间后，明汉公司并未逾期交付房屋以及对李正周要求明汉公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持并无不当。关于李正周请求由明汉公司承担物业费1938元的问题。李正周并未与明汉公司签订物业服务合同，其请求由明汉公司承担该费用没有事实与法律依据。李正周认为不具备交房条件，明汉公司对此亦予认可，因此，在李正周接收房屋后，不影响其按照合同约定要求明汉公司继续履行达到交房条件的义务，对此李正周可另行向明汉公司主张权利。至于李正周上诉所称的一审判决计算352天错误的问题，一审判决中该352天并非仅指2019年5月21日-2019年9月12日，还包括2019年5月21日-2019年9月12日，两个日期相加共为352天，计算天数并无错误。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果正确。李正周的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由上诉人李正周负担。本判决为终审判决。审判长  许玉霞审判员  文志林审判员  曹燚森二〇二〇年十一月二十六日书记员  时 淼