内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4467号上诉人（原审被告）：代素花，女，1957年1月5日出生，汉族，农民。上诉人（原审被告）：李凤祥，男，1951年12月19日出生，汉族，农民。二上诉人委托代理人：王茹祥，内蒙古昭乌达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于景军，男，1967年4月4日出生，汉族，农民。委托代理人：秦中山，赤峰市松山区振兴法律服务所法律工作者。上诉人李凤祥、代素花因与被上诉人于景军买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2019）内0425民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李凤祥、代素花上诉请求：一、依法撤销（2019）内0425民初3358号民事判决书，发回重审或改判；二、一二审诉讼费由于景军承担。事实和理由：一、原审判决称国家对农村宅基地的分配实行申请报批制度，以落实“一户一宅”政策，宅基地在同村村民之间流转，必须征得集体经济组织同意，但本案涉案房屋买卖并未经得宅基地所有权人大院村委会的同意，可见，原审判决认定案涉《房屋买卖协议》是无效的协议，解除《房屋买卖协议》的前提是协议有效，若协议本身无效，不需要再用判决解除一次；况且法律只是规定村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准，并未限制农村住房在本集体经济组织中转让，所以房屋买卖符合相关法律法规的规定。同时房屋已经使用7年之久，进行了翻修扩建，当时也经过了村委会同意。二、李凤祥、代素花与于景军双方对支付剩余购房尾款附的条件是于景军先将案涉房屋过户至李凤祥、代素花名下，原审法院称李凤祥、代素花拒绝支付购房尾款致使合同目的不能实现，双方都履行了合同主要义务长达7年之久，目的可以实现，且于景军也没有证据证明李凤祥、代素花拒绝支付剩余房款。于景军儿子所谓的录音并不能代表李凤祥、代素花的真实意思表示。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法做出判决。于景军辩称，一审所判依据物权法第60条、土地管理法62条63条、合同法94条97条和民事诉讼法64条规定，涉案房屋买卖没有经过宅基地所有权人同意。房屋买卖协议第四条，李凤祥、代素花没有履行，综合2018年5月10日双方录音，约定好了过户时间但李凤祥、代素花拒绝过户，未履行约定。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维护于景军的合法利益。于景军向一审法院起诉请求：1．判令解除于景军、李凤祥、代素花双方于2013年4月14日签订的房屋买卖合同；2．李凤祥、代素花返还于景军位于××旗的平房及场院；3．本案诉讼费用由李凤祥、代素花负担。一审法院认定事实：于景军与李凤祥、代素花均系克什克腾旗芝瑞镇大院村东沟村民组的集体经济组织成员，李凤祥、代素花系夫妻。于景军、李凤祥、代素花双方于2013年4月14日签订房屋买卖协议，双方约定：甲方（于景军）自愿将位于××旗平房一处卖给乙方（李凤祥、代素花），此房作价为27000元整，协议签字后乙方付清全部房款，甲方的房产证归乙方所有，乙方房屋内所需的水费电费均由乙方负责，与甲方没有关系，合同另约定包含场院1400元。合同签订后，2013年9月将房屋交付李凤祥、代素花。李凤祥、代素花于2013年9月给付于景军房款13000元，于2015年1月5日给付购房款4000元。2015年1月5日于景军向李凤祥、代素花出具收据。李凤祥、代素花取得房屋后将房屋进行了翻修和扩建。李凤祥、代素花在儿子李金泽户口上，李金泽在克什克腾旗芝瑞镇大院村东沟村有宅基地一处。一审法院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，宅基地所有权属于村集体，农村村民一户只能有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案中，于景军与李凤祥、代素花虽然签订了《房屋买卖协议》，对房屋的价值等事项达成一致，但我国实行房地合一制度（房随地走、地随房走），李凤祥、代素花不仅购买于景军的房产，还占用相应的宅基地使用权，涉案宅基地的使用权应属于村集体即大院村委会，而于景军与李凤祥、代素花的《房屋买卖协议》虽系于景军、李凤祥、代素花双方的真实意思表示，但并未经得宅基地的所有权人大院村委会的同意，故该买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效。其次，李凤祥、代素花在诉讼中认可在购买于景军的房屋时在芝瑞镇大院村东沟有宅基地，过户到李凤祥儿子李金泽名下，但李凤祥、代素花与其子李金泽并未分户，如果李凤祥、代素花的宅基地的面积未达到自治区规定的标准，可以依照法律规定申请新的宅基地。于景军、李凤祥、代素花双方的房屋买卖协议签订于物权法生效后，且李凤祥、代素花并未付清全部购房款，亦未办理房屋的产权过户登记手续，不满足善意取得的构成要件，李凤祥、代素花未取得涉案房屋及院落的所有权。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应担赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，于景军与李凤祥、代素花对于该房屋买卖协议无效均有过错，李凤祥、代素花对于房屋添附、装修等价值，于景军应负赔偿责任，李凤祥、代素花可另案予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于景军与李凤祥、代素花于2013年4月14日签订的房屋买卖协议无效；二、李凤祥、代素花于判决生效后十日内向于景军返还位于××旗的转外结构房屋三间及院落，于景军向李凤祥、代素花返还购房款17000元；三、李凤祥、代素花对于涉案房屋的添附及装修价值，可向于景军另案主张。二审中，李凤祥、代素花提交以下证据，以证明其主张成立：房屋买卖协议。证明：双方买卖了涉案房屋，包含场院款1400元，房屋价款27000元。于景军对该证据进行质证认为：对房屋买卖协议无异议。本院对以上证据结合本案其他证据综合认证，除此，双方均没有提交其他新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，于景军与李凤祥、代素花系同一村民组织成员，且双方之间的房屋买卖协议是真实意思表示，本案双方之间系房屋买卖合同法律关系，并非宅基地买卖。虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该条第四款规定“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”但上述法律并未禁止同组村民之间进行房屋买卖，仅是约束村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。而原审依据该条法律认为双方当事人之间的买卖协议违反法律的强制性规定，应属无效，显属适用法律不当，另本案中于景军并未诉求该协议无效，而是请求解除房屋买卖协议，故涉案房屋买卖协议不违反法律强制性禁止性规定，应属有效。本案重点审查是否存在解除之情形，于景军称李凤祥、代素花因不履行过户义务，亦不给付剩余购房款，已构成违约。对此李凤祥、代素花辩称并非二人不过户、不给钱，对于过户是因为当时理解错误，未能去办理过户，平时根本找不到于景军。对此，本院认为，双方房屋买卖合同已实际履行7年，李凤祥、代素花已对涉案房屋进行修缮、添置，并且已交付部分购房款，虽然对于剩余的购房款至今未给付，系因为双方约定在房屋过户后再行给付，且在本案庭审中其二人明确表示同意继续给付购房款。对于房屋过户问题，虽然在2018年于景军的儿子找过李凤祥、代素花要求过户，二人未能及时去办理过户，但二人主观上并无故意，其二人的行为不构成根本性的违约。故为了保持交易的稳定性，且李凤祥、代素花本身不存在恶意不履行义务的行为，不足以导致双方之间的房屋买卖协议解除，对于景军要求解除房屋买卖协议的诉讼请求不应予以支持。如于景军认为李凤祥、代素花未给付剩余购房款给其造成损失，其可另案主张权利。综上，对于李凤祥、代素花的上诉请求，本院予以支持。原审判决不当之处，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销克什克腾旗人民法院（2019）内0425民初3358号民事判决，即：一、原告于景军与被告李凤祥、代素花于2013年4月14日签订的房屋买卖协议无效；二、被告李凤祥、代素花于本判决生效后十日内向原告于景军返还位于××旗的转外结构房屋三间及院落，原告于景军向被告李凤祥、代素花返还购房款17000元；三、被告李凤祥、代素花对于涉案房屋的添附及装修价值，可向原告于景军另案主张；二、驳回于景军的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元均由于景军负担。本判决为终审判决。审判长 李国辉审判员 陆广华审判员 董燕洪 二〇二〇年十一月二十七日法官助理 黄人达书记员 赵泓熙