黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0204民初1691号原告:傅某某，男，汉族，齐齐哈尔市第二机床厂退休职工，住所地齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：李众，黑龙江**益律师事务所律师。被告:何某某，女，汉族，齐齐哈尔市新华橡胶厂退休职工，住所地齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：刘某某（何某某的女儿），女，汉族，无职业，住所地齐齐哈尔市龙沙区。被告：刘某，男，汉族，无职业，住所地齐齐哈尔市龙沙区。被告：王某某，女，汉族，齐齐哈尔市中医医院退休职工，住所地齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：刘某（被告王某某的儿子），男，汉族，无职业，住所地齐齐哈尔市龙沙区。原告傅某某与被告何某某、王某某、刘某建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告于2015年7月14日诉至本院，本院于2015年8月5日做出（2015）铁民初字第730号民事调解书，齐齐哈尔市中级人民法院于2020年5月撤销本院作出的（2015）铁民初字第730号民事调解书，将本案发回本院重新审理。本院受理后另行组成合议庭，于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告傅某某及其委托诉讼代理人李众，被告何某某的委托诉讼代理人刘某某、被告王某某的委托诉讼代理人刘某、被告刘某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求三被告继续履行卖地协议，并协助原告办理更名过户手续；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：三被告是刘某某1的法定继承人，刘某某1生前雇佣原告干工程，拖欠原告劳务费，又向原告借款500000.00元，所以刘某某1要将他购买的一块建设用地使用权转让给原告，该土地位于铁锋区龙华路253号楼房北面，土地面积为634.5平方米，双方约定总转让金为2538000.00元。双方经结算，刘某某1拖欠原告的劳务费及利息，再加上刘某某1向原告的借款共计已达到2300000.00元，双方约定剩余238000.00元余款在办理完土地使用权更名手续后付清，并且刘某某1与原告还签订了一份协议书。但协议签订后不久刘某某1因病去世，故原告诉至法院要求刘某某1的继承人配合原告办理转让土地的更名过户手续。三被告辩称：原告陈述的属实，刘某某1于2014年9月28日从齐齐哈尔市国土资源局购买了540.4平方米的土地，并将该土地转卖给了原告，双方约定土地转让金为2538000.00元，用刘某某1所欠原告劳务费和借款折抵2300000.00元，原告申请执行时又交给王某某238000.00元，这样原告已经支付了全部土地转让金。三被告是同意协助原告办理土地使用权更名手续的，但因为刘某某1去世后，刘某某1生前还购买了另一处建设用土，面积为2146.5平方米，与这540.4平方米的土地相邻，刘某某1在2146.5平方米的土地上翻建了一处综合楼，刘某某1因拖欠他人债务，将综合楼卖给他人，刘某某1去世后要办理综合楼验收手续时，需先将土地和房屋更名到刘某某1爱人王某某名下后才能办理，就在这更名过程中，综合楼附属的土地面积由2146.5平方米变更为2686.9平方米，将刘某某1另外购买的540.4平方米的土地含在里面了，所以三被告没有办法协助原告办理土地更名手续，还请原告理解。原告为证实自己的诉讼请求，向法院提交了如下证据：证据一、协议书一份，欲证实2014年9月30日，刘某某1将位于齐齐哈尔市龙华路253号楼房北面的634.5平方米的土地出卖给原告，原告已经实际支付了钱款2300000.00元；证据二、1996年欠据一份，欲证实1996年9月29日刘某某1经营的龙华不锈钢公司修建南苑大院的工程时，欠原告的工程款金额261920.00元，截止2014年9月30日（转让土地时）按照月利息2分计算，利息为：261920.00元x18年x12月x0.02=1131494.40元，本息共计1393414.40元。证据三、1997年欠据一份，欲证实：1997年8月3日刘某某1修建樱花阁时欠付原告工程款12930.00元，截止2014年9月30日利息为：12，930.00x17年x12月x0.02=52754.40元，本息共计65684.40元。证据四、2009年欠据一份，欲证实：2009年11月29日刘某某1在修建梅里斯养殖场和木材加工厂时欠付原告工程款174800.00元，截止2014年9月30日，利息为174，800.00x5年x12月x0.02=209760.00元，本息共计384560.00元。证据五、龙江银行转账凭据、提款回单各一份、齐齐哈尔银鹤玻璃纸有限公司证明一份、公司设立登记申请书一份、户口登记本一份、傅齐代表齐齐哈尔市日圣玻璃钢制品有限公司出具的证明一份，欲证实因刘某某1欠齐齐哈尔银鹤玻璃纸有限公司货款，原告分两次替刘某某1还款500000.00，一次是2013年5月13日通过齐齐哈尔市日圣玻璃钢制品有限公司转账给齐齐哈尔银鹤玻璃纸有限公司180000.00元，另一次是2013年6月20日从齐齐哈尔市日圣玻璃钢制品有限公司会计刘某某2名下提款300000.00元交给齐齐哈尔银鹤玻璃纸有限公司，齐齐哈尔银鹤玻璃纸有限公司出具了收款证明，齐齐哈尔市日圣玻璃钢制品有限公司确认此钱是为傅某某还款所用。证据六、收条一张，欲证实原告在2015年8月通过铁锋法院执行局交付给王某某买地款238000.00元，至此，原告已经支付了全部购买土地款。证据七、黑龙江省高级人民法院（2019）黑执复155号执行裁定书一份，证明原告对齐齐哈尔市中级人民法院2016年11月7日作出的（2015）齐执字第76-1号裁定不服，已经向省高院申请复议，省高院认为原告的复议理由成立，将该执行案件发回齐齐哈尔市中级人民法院重新审理，该案正在审理中。经质证，三被告对原告提交的上述证据均没有异议。三被告为证实自己的辩解观点，向本院提交了如下证据：证据一、齐齐哈尔市中级人民法院[2012]齐民初字第35号民事调解书一份，欲证实2014年4月经齐齐哈尔市中级人民法院调解，刘某某1合法取得铁锋区龙华路综合楼及附属土地的使用权，土地面积为2146.5平方米。证据二、齐土籍国用2000字第200086号国有土地使用证，欲证实刘某某1通过法院调解取得的土地原规划面积为2146.5平方米，使用年限至2038年4月14日，土地用途为商服用地。证据三、建设工程规划许可证一份、建设工程施工许可证一份，欲证实2001年刘某某1申请在2146.50平方米土地上建设龙华路253号综合楼一处，所建综合楼规划面积为11088.99平方米，实际建成后房屋的面积也是11088.99平方米。证据四、国有土地使用权出让收入缴款通知书一张，缴费收据复印件2张、国有建设用地使用权出让合同复印件一份，欲证实2014年9月28日刘某某1向齐齐哈尔市国有土地资源局购买出让地540.4平方米，金额为2030000.00元，土地位置位于铁锋区龙华路北，和2146.50平方米土地相连，土地用途是商服。证据五、刘某某1与秦某某之间签订的《房屋买卖协议》一份，欲证实刘某某1是2014年4月20日将其所建的龙华路253号综合楼的第一层和第二层卖给了秦某某，双方签订了《房屋买卖协议》，当时房屋附属的土地面积为2146.5平方米，该协议第七条约定了“甲方（刘某某1）后院空置面积的未建工程与门前地下通道为甲方未建工程，甲方施工时乙方（秦某某）予以配合”，这块空地就是刘某某1在2014年9月28日购买的540.4平方米的土地，说明秦某某已知晓房屋后院有块空地是刘某某1的未建工程。证据六、不动产权利及其他事项登记信息（建设用地使用权、宅基地使用权登记信息）一份，欲证实2017年5月31日刘某某1去世后，刘某某1名下的土地使用权变更登记到其爱人王某某名下时，土地使用权面积由原有的2146.5平方米增加到2686.9平方米，将刘某某1另外单独购买的540.4平方米出让地含到龙华路253号综合楼附属地中。经质证，原告对三被告提交的上述证据的真实性没有异议。本院认为，原、被告双方当事人提交的全部证据均与本案有关联性，且证据来源合法，本院予以采信。经审理查明，本院认定本案事实如下：原告傅某某自1996年始陆续给刘某某1施工，刘某某1没有全部给付傅某某劳务费。1996年9月29日刘某某1给傅某某出具了欠款金额为261920.00元的欠据，1997年8月3日刘某某1给原告出具了欠款金额为12930.00元的欠据，2009年11月29日刘某某1给原告出具了欠款金额为174800.00元的欠据。2013年5月13日和6月20日原告傅某某通过齐齐哈尔市日圣玻璃钢制品有限公司账户替刘某某1偿还齐齐哈尔银鹤玻璃纸有限公司借款500000.00元。2014年9月30日刘某某1与原告傅某某签订了一份土地转让协议书，协议约定：刘某某1自愿将铁锋区龙华路253号综合楼（西邻汇博广场，东邻联营商厦）北侧的土地634.5平方米（最后面积以实测为准）的使用权卖给原告，每平方米4000.00元，土地全部转让金2538000.00元，原告已支付购地款2300000.00元，余款238000.00元在办理更名手续后付清，刘某某1承诺在2015年2月1日之前办理更名手续。但协议签订后，刘某某1于2014年12月31日去世，没有配合原告办理转让土地的更名手续。刘某某1的继承人有母亲何某某、爱人王某某、儿子刘某。原告遂于2015年7月14日将刘某某1的三位继承人诉至我院，要求刘某某1的继承人配合原告办理转让土地的更名手续，经本院调解，三位继承人同意于2015年8月10日之前协助原告办理转让土地的更名手续，原告遂于2015年8月9日通过我院执行局交给王某某剩余的土地转让金238000.00元。另查，本案中刘某某1转让给原告的土地是2014年9月28日刘某某1向齐齐哈尔市国有土地资源局购买的540.4平方米的商服土地，每平方米3756.48元，总出让金额为2030000.00元，土地位置位于铁锋区龙华路北。刘某某1与齐齐哈尔市国有土地资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，刘某某1支付了全部出让金。再查，2014年4月刘某某1经齐齐哈尔市中级人民法院调解取得铁锋区龙华路北原交通银行齐齐哈尔分行房屋及附属土地的使用权，土地面积为2146.5平方米，使用期限至2038年4月14日，该土地的国有土地使用证为齐土籍国用（2000）字第200086号。刘某某1去世后，2017年5月31日刘某某1爱人王某某名下的建设用地使用权登记面积为2686.90平方米。本案诉争土地已登记在王某某名下。本案的争议焦点是：原告与刘某某1之间签订的土地转让协议书是否真实有效？本院认为，国有土地转让合同是转让人将其依法取得的出让土地使用权有偿转让于受让方并由受让方支付价款的合同。由于国有土地使用权转让合同是民事合同，判断此类合同的效力，应遵循认定合同效力的一般标准。本案中刘某某1已通过有偿方式向齐齐哈尔市国有土地资源局购买了540.4平方米土地使用权，并签订了国有建设用地使用权出让合同，虽然当时未办理土地使用权证，但根据不动产物权变动的原因与结果相区分原则，刘某某1有权转让540.4平方米土地使用权，而且诉争土地在2017年5月已与刘某某1的其他土地一起取得了土地使用权证，故刘某某1符合土地转让合同的主体资格。从合同内容上看，刘某某1有意将其刚刚购买的540.4平方米土地使用权转让给原告傅某某，傅某某也有购买的意愿，双方签订了书面协议，应认定刘某某1与傅某某签订的土地使用权转让协议书是双方真实意思表示，双方约定土地转让金额为每平方米4000.00元，高于刘某某1从齐齐哈尔市国有土地资源局购买的价格，所以转让协议约定的条款符合常理。本案最关健的是原告是否支付了相应的土地转让价款，刘某某1因施工拖欠原告傅某某劳务费多年，原告傅某某在2014年9月30日与刘某某1结算土地转让费时，要求刘某某1支付相应的利息（月利息2分）符合法律规定，本案中刘某某1共拖欠原告三笔劳务费，自三笔劳务费欠据书写之日至2014年9月30日傅某某与刘某某1签订土地转让协议之日，按月利息2分计算，拖欠三笔劳务费的本息共计为1843658.80元（计算方式详见原告证据二、三、四）。原告傅某某于2013年6月份又通过齐齐哈尔市日圣玻璃钢制品有限公司账户替刘某某1偿还借款500000.00元，故傅某某与刘某某1签订土地转让协议时，刘某某1已拖欠原告债务本息共计2343658.00元，故双方在协议中写明“购地款230万元已经支付完毕，其余23.8万元余款在办理完更名手续后付清”。2015年8月9日原告傅某某通过我院执行局向刘某某1的爱人王某某给付了剩余的购地款238000.00元，至此，傅某某已经付清了全部转让土地款。综上，刘某某1与傅某某签订的土地转让协议书合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中傅某某已支付了全部土地转让金，履行了买受人的义务，虽然刘某某1去世，但其继承人应继续履地出卖人的义务，将诉争土地使用权交付给原告，并协助原告办理土地使用权变更登记，故本院对原告的诉讼请求应予支持。关于原告所购买土地的面积，双方在协议中约定的土地面积虽然是634.5平方米，但双方在协议中又标明最终以土地实测面积为准，因刘某某1通过有偿方式向齐齐哈尔市国有土地资源局购买的土地使用权面积为540.4平方米，应以此面积为基础，按照相关政策留有相应边界，最终转让的土地使用权面积以实测为准。因本案诉争土地已登记在王某某名下，故被告何某某、刘某无需承担协助原告办理土地使用权变更登记手续的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告傅某某与刘某某1之间签订的土地使用权转让协议有效；二、被告王某某于本判决生效之日起十日内协助原告傅某某办理铁锋区龙华路253号综合楼（西邻汇博广场，东邻联营商厦）北侧的土地使用权（以540.4平方米为基础，按照相关政策留有相应边界，面积不超过634.5平方米，最终土地使用权面积以实测为准）变更手续，将上述土地使用权变更到原告傅某某名下；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100.00元，由被告王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  张 杰审 判 员  刘长宏人民陪审员  辛 萍二〇二〇年十一月二十九日书 记 员  高玉倩