青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2705号上诉人（原审原告）：青海合赢房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91630121MA75841C9N，住所地：大通回族土族自治县桥头镇八一路（宁苑）****楼**。法定代表人：何英，该公司董事长。委托诉讼代理人：马生福，该公司法务。被上诉人（原审被告）：马如俊，公民身份号码×××，男，1975年12月5日出生，回族。上诉人青海合赢房地产营销策划有限公司（以下简称合赢房产公司）因与被上诉人马如俊居间合同纠纷一案,不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初2725号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合赢房产公司上诉请求：1、依法撤销青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初2725号民事判决；2、改判马如俊支付合赢房产公司中介服务费及交通费19400元。事实和理由：1、原审法院认定事实错误，双方当事人已于2020年5月23日就涉案房屋达成居间合同无需一房一签，原审认定双方于2020年6月10日未另行签订居间服务合同错误；2、《意向金退款承诺书》系马如俊自愿签订，上诉人已履行向马如俊报告信息义务，不存在违法行为，原审认定该承诺无效错误，二审应予纠正。马如俊辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。合赢房产公司的上诉请求无证据支持，应予驳回。合赢房产公司向原审法院起诉请求：一、依法判令马如俊支付合赢房产公司中介服务费19200元（64万×3％）、律师费6000元、交通费200元，合计：25400元；二、本案诉讼费由马如俊承担。原审法院查明：2020年5月23日，合赢房产公司与马如俊签订《合赢房产公司居间服务合同》，即由合赢房产公司提供房产信息供马如俊选择，同时提供相关房地产咨询等中介服务。签订该合同后方工作人员于同日15时40分、16时10分带马如俊看了粮食局家属院和大菜市的两套房屋。之后合赢房产公司又于同年5月28日、6月10日带马如俊看了合鑫小区、三建及本案涉诉房屋中汇花园44号12号楼1单元131室，但未另行签订居间服务合同。同年6月10日合赢房产公司工作人员带马如俊看完涉诉房屋中汇花园44号12号楼1单元131室后，签订了不动产意向金协议，马如俊向合赢房产公司交付意向金20000元，并约定了其他相关事宜。同年6月14日因马如俊与房屋出售方未达成就中汇花园44号12号楼1单元131室房屋的买卖协议，合赢房产公司将马如俊6月10日所交意向金退还，同时要求马如俊向合赢房产公司签署了《意向金退款承诺书》，承诺：承诺人（包括承诺人的代理人、亲属及朋友）自退款之日起六个月内，无论以任何理由，不得通过第三方（无论是其他中介公司或个人）与合赢房产公司提供的该房屋业主达成交易，购买成交该房屋，一经查实则视为违约，即便合赢房产公司未提供过户、网签等后续服务，但承诺人也构成违约并承担相应法律责任。承诺人必须按照该房屋在《不动产意向金协议》中的房屋售价，支付双方佣金（总房价的3%）给合赢房产公司。2020年6月19日马如俊通过青海佑宁房地产营销策划有限公司就本案涉诉房屋即中汇花园44号12号楼1单元131室与青海佑宁房地产营销策划有限公司签订了《房屋购买确认书》，同日又与青海佑宁房地产营销策划有限公司及房屋出售方严××签订了《佑宁房地产买卖合同》，并于同年7月22日办理了房屋产权登记过户手续。另查明，涉诉房屋中汇花园44号12号楼1单元131室与合赢房产公司提交的证据中的中汇花园44号11号楼1单元131室系同一套房屋，庭审中双方当事人均认可。原审法院认为，本案争议的焦点是马如俊与案外人严××最终达成房屋买卖协议是否基于合赢房产公司居间介绍，也就是居间人是否促成居间合同的成立，马如俊未支付居间费是否违约。本案为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案双方当事人于2020年5月23日、6月10日签订了《合赢房产公司居间服务合同》及《不动产意向金合同》，但在合同履行过程中因“房主与其家人没沟通好”为由，使得合同无法继续履行，双方无法实现合同目的，合赢房产公司于2020年6月14日将马如俊交付的20000元意向金退还，最终未促成该涉诉房屋买卖成交，该情形应视为居间人未促成居间合同的成立。其后马如俊于2020年6月19日又通过青海佑宁房地产营销策划有限公司的居间介绍便与案外人严××签订关于本案涉诉房屋买卖协议，并实际履行完毕，取得涉诉房屋所有权证。对此，马如俊不存在违约行为。关于合赢房产公司要求马如俊签署的《意向金退款承诺书》问题，《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人享有依法自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。该承诺书的内容有悖《中华人民共和国合同法》第四条的规定，故该承诺应视为无效承诺。综上，合赢房产公司要求马如俊支付中介服务费19200元、律师费6000元、交通费200元，合计25400元，并承担本案的诉讼费用的诉讼请求，理由不正当，不应支持。遂判决：驳回青海合赢房地产营销策划有限公司的诉讼请求。二审中，合赢房产公司对原审认定“本案双方当事人于2020年5月23日、6月10日签订合同，但在合同履行过程中因“房主与其家人没沟通好”为由，使得合同无法继续履行，双方无法实现合同目的，合赢房产公司于2020年6月14日将马如俊交付的20000元意向金退还，最终未促成该涉诉房屋买卖成交，该情形应视为居间人未促成居间合同的成立。”一节存在异议，马如俊对一审认定的事实无异议。二审查明的本案主要事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。唯关于“该情形应视为居间人未促成居间合同的成立。”的认定表述有误，应更正为“该情形应视为居间人未促成涉案房屋出卖人与买受人马如俊之间的买卖合同的成立。”二审期间，双方当事人均未提交新证据。就现有证据，经组织双方进行了举证、质证。根据上诉人与被上诉人诉辩主张，本案二审争议的焦点为：1、上诉人是否促成涉案房屋出卖人与买受人之间的买卖合同成立；2、被上诉人马如俊未履行《意向金退款承诺书》是否构成违约。1、关于上诉人是否促成涉案房屋出卖人与买受人之间的买卖合同成立的问题。经审查，涉诉房屋为大通县桥头镇中汇花园44号12号楼1单元131室。上诉人与被上诉人虽分别于2020年5月23日、6月10日签订了《合赢房产公司居间服务合同》及《不动产意向金合同》，合赢房产公司带看部分房屋，但因房屋出卖人未与买受人马如俊就涉案房屋达成买卖合同的事由，合赢房产公司退回意向金，收回合同文本，双方居间合同应视为自行解除。据此，可以确认合赢房产公司作为介绍人未促成出卖人与买受人马如俊之间买卖合同的成立。而据双方合同约定和居间合同相关法律规定，居间人只有在居间介绍产生有效结果时才可请求给付报酬。本案中，马如俊提交的《佑宁房地产买卖合同》、《房屋购买确认书》，证实其于2020年6月19日通过青海佑宁房地产营销策划有限公司的居间介绍与案外人严××就涉案房屋签订买卖协议，并实际履行，且取得涉诉房屋所有权证。故促成本案出卖人与买受人买卖合同成立的居间人为青海佑宁房地产营销策划有限公司，而非合赢房产公司，该公司关于居间费用的请求条件不成就，不应予以支持。2、关于被上诉人马如俊未履行《意向金退款承诺书》是否构成违约的问题。经核实,《意向金退款承诺书》系马如俊接受退款时由合赢房产公司提供的格式文本,从其内容上看,限制了马如俊就涉案房屋重新缔约的权利，同时合赢房产公司就该格式文本要求马如俊签字时未对排除马如俊权利的部分作特别说明和提示，故《意向金退款承诺书》的内容有违《中华人民共和国合同法》第四条规定的合同自由原则及《中华人民共和国合同法》第三十九条有关格式文本的特别规定，应视为无效承诺。因此，马如俊无需据此承诺承担违约责任，向合赢房产公司支付居间费用。综上，原审判决虽对部分事实认定不当，但适用法律及处理结果适当，应予维持。合赢房产公司的上诉请求无有效证据支持，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费436元，由上诉人合赢房产公司负担。本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 刘 红审判员 马秀芬二○二○年十一月二十六日书记员 杨 雪附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。