湖北省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鄂行终332号 上诉人（原审原告）荆州市荆州区新颖味品厂，住所地：荆州市荆州区纪南镇高台村。 法定代表人夏光娥，该公司投资人。 委托诉讼代理人夏鄂景，该公司员工。 被上诉人（原审被告）荆州市荆州区人民政府，住所地：荆州市荆州区荆州中路**。 法定代表人全运宝，区长。 被上诉人（原审被告）荆州市人民政府，，住所地：荆州市江津西路** 上诉人荆州市荆州区新颖味品厂（以下简称新颖味品厂）因诉荆州市荆州区人民政府（以下简称荆州区政府）、荆州市人民政府（以下简称荆州市政府）房屋行政征收补偿决定及行政复议决定一案，不服湖北省荆州市中级人民法院（2019）鄂10行初83号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条规定，经过阅卷，当事人没有提出新的事实、证据或者理由，认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 2018年11月22日、12月18日，荆州区政府分别作出荆区政征补〔2018〕27号《房屋征收补偿决定书》（以下简称27号补偿决定）及荆区政征补〔2018〕27-1号《房屋征收补偿决定书（土地补偿）》。新颖味品厂不服该房屋、土地补偿决定，于2019年1月21日向荆州市政府申请行政复议。2019年4月17日，荆州市政府作出荆政复决〔2019〕7号《行政复议决定书》，决定：一、维持荆州区政府作出的27号补偿决定；二、撤销荆区政征补〔2018〕27-1号《房屋征收补偿决定书（土地补偿）》。新颖味品厂不服该复议决定第一项，遂向法院提起行政诉讼。 新颖味品厂原审诉称，其为依法登记注册的个人独资企业，位于荆州市荆州区纪南镇高台村，主要经营酱品生产销售，因“凤凰大道建设项目”被纳入征收范围。2018年11月22日、12月18日，被告荆州区政府分别作出27号补偿决定及荆区政征补〔2018〕27-1号《房屋征收补偿决定书（土地补偿）》，决定对原告的房屋补偿3241786元、土地补偿1277795元。原告对上述补偿决定不服，于2019年1月21日以邮寄方式向被告荆州市政府申请行政复议。2019年4月17日，荆州市政府作出荆政复决〔2019〕7号《行政复议决定书》，决定维持荆州区政府作出的27号补偿决定书、撤销荆区政征补〔2018〕27-1号《房屋征收补偿决定书（土地补偿）》。原告认为，荆州区政府作出27号补偿决定所依据的征收决定及其补偿方案、评估程序等均存在违法之处，补偿数额严重背离公平补偿之原则，依法应当予以撤销。而且，荆州市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）鄂10行初36号行政判决，已判决确认征收决定违法（至本案起诉时尚未生效），27号补偿决定当然更不具备合法的前提。在此情形下，荆州市政府仍然作出维持的复议决定，显然于法无据，同样应当予以撤销。因此，为维护自身合法权益，原告现依据《中华人民共和国行政诉讼法》等相关规定向法院提起行政诉讼，请求：1、撤销被告荆州区政府作出的27号补偿决定;2、撤销被告荆州市政府作出的荆政复决〔2019〕7号《行政复议决定书》中第一项复议决定;3、本案诉讼费用由二被告承担。 原审法院查明，2018年7月25日，荆州区政府作出荆区政征〔2018〕2号《关于对凤凰大道建设项目国有土地上房屋征收决定》（以下简称征收决定）。征收范围为凤凰大道（207国道（安家岔）—荆襄外河西岸），东至荆襄外河、南至沪蓉高铁桥、西至207国道（汉宜高速收费站）、北至引江济汉渠（具体范围以规划红线为准），征收主体系荆州区政府，征收部门是荆州区房屋征收与补偿办公室，征收实施单位为文旅区征迁办。2018年8月12日公布征收补偿方案。原告涉案房屋位于纪××镇高台村，位于征收范围内。2018年7月30日文旅区征迁办将选定评估机构、测绘机构的《告知书》送达原告新颖味品厂，原告在规定的期限内未书面回复所选定的评估机构。同年8月16日，文旅区征迁办向原告送达《通知书》，通知书内容是：文旅区征迁办于同年8月22日上午9时在纪南镇人民政府办公室××楼会议室，在荆州市荆州公证处的公证下通过抽号方式各选取一家评估、测绘公司并对原告资产依法开展测绘和评估。同年8月22日，经湖北省荆州市荆州公证处现场公证，采取“抓阄抽号”的方式最终确定黄石市房天房地产估价有限公司荆州分公司、荆州市恒信房地产测绘有限公司二家公司为原告房屋征收评估、测绘实施单位。当日，文旅区征迁办向原告送达了《通知书》，告知其评估、测绘机构的选定结果以及次日进行现场测绘和评估的事宜。同年8月22日，文旅区征迁办与黄石市房天房地产估价有限公司（荆州分公司）签订了《房地产估价委托书》。2018年9月10日，黄石市房天房地产估价有限公司出具黄房天佑（荆州）征字〔2018〕第062号《房地产估价报告》。同年9月18日，原告对该报告提出复核申请。同月26日，黄石市房天房地产估价有限公司作出《复核申请回复书》，并于同年10月29日作出复核评估报告。同年11月6日，原告向荆州市房地产价格评估专家委员会提出鉴定申请，同月12日，该专家委员会作出《鉴定结论》，维持原062号估价报告。荆州市房地产价格评估专家委员会成员戴能元、周志刚、孔绪华在鉴定结论上签字，三人均具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的资格证。2018年11月22日，荆州区政府作出27号补偿决定。原告房屋土地使用证号为1010100089，证载性质国有出让，证载用地面积5266平方米，无房产证，房屋实际建筑面积3078.43平方米，经认定合法未登记房屋面积2380.60平方米。征收补偿决定内容如下：对被征收人给予货币补偿，按照《荆州纪南生态文化旅游区凤凰大道项目国有土地上房屋征收与补偿方案》及该被征收房屋的评估结果，其应得货币补偿数额为：1.房屋评估价值1901859元（人民币，下同）、室内装修补偿价值341949元、地面、地面附属构筑物补偿费765777元设备补偿费7444元、货物折损补偿费53590元；2.搬迁费76074元；3.停产停业损失95093元；上述3项合计3241786元，全部存储于湖北银行荆州分行营业部荆州纪南生态文化旅游区征地拆迁办公室，专户账号为：13×××48。2018年12月18日，荆州区政府作出〔2018〕27-1号《房屋征收补偿决定书（土地补偿）》，土地证号荆州市国用（2012）第10101000**，证载性质国有出让工业用地，证载用地面积5266平方米，对被征收人的土地补偿价值为1277795元。原告新颖味品厂不服荆州区政府作出的27号补偿决定和〔2018〕27-1号《房屋征收补偿决定书（土地补偿）》，向荆州市政府申请行政复议，荆州市政府于2019年1月23日依法受理后，于2019年4月17日作出荆政复决〔2019〕7号《行政复议决定书》，决定：1.维持荆州区政府作出的27号补偿决定的具体行政行为。2.撤销荆州区政府作出的荆区政征补〔2018〕27-1号《房屋征收补偿决定书（土地补偿）》的具体行政行为。原告仍不服，向原审法院提起行政诉讼。 另查明：2019年4月2日，原审法院作出（2019）鄂10行初36号行政判决，确认荆州区政府作出的涉案《征收决定》违法。新颖味品厂不服，向湖北省高级人民法院提起上诉，2019年8月28日，湖北省高级人民法院作出（2019）鄂行终616号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 还查明：黄石市房天房地产估价有限公司荆州分公司以总公司黄石市房天房地产估价有限公司的名义从事房地产价格评估、土地评估、房地产咨询、中介服务，资质等级贰级。张新军、方秀慧在黄石市房天房地产估价有限公司执业，具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的资格证，张新军注册号4220040114，方秀慧注册号4220160006。根据荆州市房屋征收与补偿办公室文件荆征办〔2018〕2号《关于荆州市城区国有土地上房屋评估机构、测绘机构备选库更新入库结果的通知》，黄石市房天房地产估价有限公司位于入库名单之内，有资格作为被征收人房屋的价值评估机构。 再查明：荆州市自然资源和规划局荆州纪南生态文化旅游区分局出具的《荆州市纪南镇镇域规划（2017-2030）》，荆州纪南生态文化旅游区以文物、水体保护为控制，文化、旅游为主导，生态、休闲为支撑，将镇域打造成为中国南方大遗址保护示范区、国家级文化产业示范园区、国家城乡统筹发展示范区、国家生态文明新区、国家全域旅游示范区。在第九章镇域土地利用规划一类工业用地部分表述为“规划一类工业用地采用集中紧凑布局的方式，位于拍马园区。总计用地面积75.30公顷”。 原审法院认为，本案争议的是荆州区政府作出的27号补偿决定及荆州市政府作出的荆政复决〔2019〕7号《行政复议决定书》第一项复议决定是否合法，是否应当撤销。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，被告荆州区政府作为房屋征收主体，在与原告不能达成征收补偿协议的情况下，有作出房屋征收补偿决定的法定职责。结合原、被告双方的质证意见及庭审查明的事实，双方围绕争议焦点的分歧主要集中在：一、选定黄石市房天房地产估价有限公司作为评估机构是否合法；二、黄石市房天房地产估价有限公司作出的估价报告书是否合法；三、27号补偿决定是否侵犯了原告的选择权。 一、关于选定黄石市房天房地产估价有限公司作为评估机构是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。文旅区征迁办从荆州市城区国有土地上房屋征收评估、测绘机构备选库中分别遴选了黄石市房天房地产估价有限公司荆州分公司等五家评估公司、荆州市恒信房产测绘有限公司等五家测绘公司，要求原告从上述公司中任选一家评估公司、测绘公司，但原告放弃，没有主动选择。本案评估机构、测绘机构的确定，由湖北省荆州市荆州公证处现场公证，采取“抓阄抽号”的方式选取，选取的黄石市房天房地产估价有限公司荆州分公司以总公司黄石市房天房地产估价有限公司的名义开展评估活动，黄石市房天房地产估价有限公司属于荆州市城区国有土地上房屋征收评估机构备选库范围之内，实际评估的是黄石市房天房地产估价有限公司，对评估机构的确定并不违反征补条例的相关规定，未侵犯原告的选择权，评估机构的选定符合法律的相关规定。 二、关于黄石市房天房地产估价有限公司作出的估价报告书是否合法的问题。第一，该评估报告书符合法律规定的形式要件。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条之规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。本案中，黄石市房天房地产估价有限公司资质等级贰级，可以开展房地产评估、土地评估等业务，两名估价师具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的资格证，估价报告书上盖有黄石市房天房地产估价有限公司的公章，有两名估价师张新军、方秀慧的签字，符合法律规定的形式要件。第二，原告对评估报告不服，已行使了法律规定的复核、鉴定权利。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条规定，原房地产价格评估评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。本案中，原告对估价报告不服，向评估机构申请了复核，评估机构书面给予了回复，原告对回复仍不服，向荆州市房地产价格评估专家委员会申请了鉴定，荆州市房地产价格评估专家委员会维持了原062号估价报告。经核实，三名专家系注册房地产估价师，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十三条第二款、第二十四条之规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。本案中，评估机构根据原告土地是工业用地，位于纪××镇高台村，房屋建筑物未取得房屋所有权证，不具备市场交易条件，且难以区分厂房和设备各自产生的收益的情况下，对涉案房产采用成本法评估方法进行评估，并不违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条之规定。对荆州市房地产价格评估专家委员会维持的估价报告书，原审法院予以采信。 三、关于27号补偿决定是否侵犯了原告选择权的问题。补偿方案中第五部分安置与补偿规定“本项目房屋征收采用货币补偿和产权调换两种方式。被征收人为企事业单位的，对其房屋征收采用货币补偿方式；被征收人为居民的，可以选择货币补偿，也可以选择产权调换”。对企事业单位不动产的征收，按照《荆州市城区国有土地上企事业单位房屋征收与补偿实施意见》（荆棚改办发〔2016〕1号）《荆州纪南生态文化旅游区土地和房屋征收补偿暂行办法》（荆楚管发〔2017〕2号）等执行。荆棚改办发〔2016〕1号文件规定，企事业单位房屋征收补偿原则上以货币补偿为主，也可以在符合规划控制、节约集约用地、产业发展导向的前提下，结合企业发展需要，在协商一致、操作可行的情况下，经荆州市政府同意后实行等价值置换。从荆州市自然资源和规划局荆州纪南生态文化旅游区分局出具的《荆州市纪南镇镇域规划（2017-2030）》来看，对原告提供工业厂房置换与该区发展规划不符，不具有现实可能性。另外，本案凤凰大道项目建设是基础设施建设，涉及的是对原告工业厂房的征收，基于该区的现实情况，对原告提供货币补偿方式，具有现实的合理性，也符合补偿方案中的相关规定。 被告荆州区政府作出的27号补偿决定，认定事实清楚，适用法律正确，原审法院依法予以支持。荆州市政府受理原告提出的行政复议申请之后，要求荆州区政府提交行政复议答复书及证据材料，因本案情况复杂，延期30日作出行政复议决定，并在延期的时限内，作出了《行政复议决定书》，维持荆州区政府作出的27号补偿决定，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条之规定，判决：驳回原告荆州市荆州区新颖味品厂的诉讼请求。 新颖味品厂上诉称：原审认定事实不清、适用法律错误。一、在征收决定已被确认违法，且未审查补偿方案合法性情况下，认定补偿决定合法，属事实不清。二、评估机构的选定程序违法。三、房地产估价报告黄房天佑（荆州）征字〔2018〕第062号《房地产估价报告》及涉案《鉴定结论》违法，不应作为土地补偿决定的依据。四、补偿决定剥夺了上诉人对于产权调换的选择权。五、荆州区政府在进行涉案评估和作出补偿决定前，未与上诉人进行充分、平等协商，补偿决定程序违法。请求撤销原判，改判支持其原审诉请并由被上诉人承担诉讼费用。 上诉人新颖味品厂及被上诉人荆州区政府、荆州市政府原审提交的涉案证据已随案移送本院。本院对相关证据的认定意见与原审法院一致，对原审判决认定的案件事实予以确认。 本院经审理认为，结合原审查明可知，本案所涉27号补偿决定中评估机构的选定符合要求，涉案估价报告书作出送达后经过复核评估和专家委员会鉴定，以及涉案《补偿决定》提供货币补偿方式具有现实合理性，征收补偿和行政复议程序合法的理由，原审法院已作了详细阐述，本院认可其观点，不再赘述。新颖味品厂的上诉理由及请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十七条、第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人荆州市荆州区新颖味品厂负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   思   化 审判员 马   春   亮 审判员 胡   锦   明 二〇二〇年十一月九日 书记员 董晓晗书记员董晓晗