黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民再67号抗诉机关：齐齐哈尔市人民检察院。申诉人(一审被告)：甘南县建达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省甘南县立新街。法定代表人：王新，该公司董事长。委托诉讼代理人：赫义龙，男，1972年10月2日出生，汉族，个体，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：张旭光，黑龙江**申律师事务所律师。被申诉人(一审原告)：赵更山，男，1969年9月13日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：赵松松，黑龙江音河律师事务所律师。申诉人甘南县建达房地产开发有限责任公司（以下简称建达房产公司）与被申诉人赵更山房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，甘南县人民法院于2015年11月20日作出（2015）甘民初字第1167号民事判决，已经发生法律效力。建达房产公司不服，向甘南县人民法院申请再审。甘南县人民法院于2018年10月22日作出（2016）黑0225民申23号民事裁定，驳回建达房产公司再审申请。建达房产公司仍不服，向本院申请再审。本院于2019年5月22日作出（2019）黑02民申49号民事裁定，驳回建达房产公司再审申请。建达房产公司向检察机关申请监督。齐齐哈尔市人民检察院于2020年8月21日作出齐检民（行）监[2019]23020000148号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2020年9月28日作出（2020）黑02民抗2号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。齐齐哈尔市人民检察院指派检察员李戈、检察官助理高楠出庭支持抗诉。申诉人建达房产公司的委托诉讼代理人赫义龙、张旭光，被申诉人赵更山的委托诉讼代理人赵松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐齐哈尔市人民检察院抗诉认为：建达房产公司对赵更山主张的违约金请求超过了诉讼时效的抗辩理由成立。甘南县人民法院（2015）甘民初字第1167号民事判决适用法律确有错误。检察机关抗诉理由：本案争议焦点系赵更山主张的违约金请求是否超过了诉讼时效。首先，根据赵更山与建达房产公司签订的《房屋拆迁置换合同书》中第七条约定：“乙方（赵更山）回迁时间为二〇一〇年十二月二十日。”第八条违约责任约定：“1、甲方（建达房产公司）责任：本合同签订后乙方依甲方通知自行搬迁后，回迁期满后，甲方不能按时交房，应按乙方楼房造价承担千分之一的违约金，逐日计算。”建达房产公司未按照合同约定时间交房，其应向赵更山缴纳违约金，但依据双方合同上的上述约定，建达房产公司在回迁期满后，如不能按时交房，该违约金为逐日累计计算。本案中，赵更山作为被拆迁方，其应在建达房产公司实际交房之日起2年内对建达房产公司违约行为主张权利，赵更山于2015年7月1日诉讼至法院，建达房产公司亦在诉讼中提出诉讼时效的抗辩，一审法院应当判决驳回赵更山关于主张违约金的诉讼请求。其次《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，赵更山与建达房产公司签订的《房屋拆迁置换合同书》第十三条约定：“其它未尽事宜，届时双方协商解决，可签订补充协议，与本合同有同等效力。”虽然，建达房产公司将房屋交付赵更山实际使用后，双方对房屋产权登记事宜未达成补充协议，建达房产公司作为拆迁方应按照法律规定履行涉案房屋产权登记义务，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行发布的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，赵更山与建达房产公司签订的《房屋拆迁置换合同书》中双方仅对交房时间进行约定，并未对相关办理房屋产权登记过户内容进行约定，一审法院对建达房产公司未予履行涉案房屋产权登记的违约行为，以建达房产公司附随义务没有履行，判决认定赵更山主张违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，显属错误。综上，甘南县人民法院（2015）甘民初字第1167号民事判决适用法律有错误。建达房产公司申诉请求：1.撤销黑龙江甘南县人民法院（2015）甘民初字第1167号民事判决书中第二项并依法改判；2.裁定中止（2015）甘民初字第1167号民事判决的执行。事实及理由：1.原审判决中遗漏建达房产公司提出的“违约金金额过高”的诉讼请求，案件基本事实未查清。建达房产公司在诉讼中提出了“违约金金额过高”的诉讼请求，原审的庭审笔录及判决中均有记载，原审法院没有对当事人之间的举证责任进行释明和分配，没有对该部分内容进行审理，亦没有对此作出明确的判定意见。2.原审生效判决适用法律错误。原审法院确定建达房产公司承担违约责任明显违背法律规定、违反法律适用原则，判决建达房产公司承担的违约金数额高于造成的损失。3.当事人在合同签订后发生多种主客观障碍，直接影响了合同的履行状况，对此法院未予查清，这些障碍因素影响了当事人民事责任承担的方式及程度。4.原审程序违法。建达房产公司因不服一审判决，申请再审，案件立案受理后，没有及时告知建达房产公司再审期限及再审程序的有关规定。5.赵更山主张建达房产公司逾期交房给付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。赵更山辩称，1.建达房产公司申请抗诉超过法定期限。甘南县法院（2015）甘民初字第1167号民事判决生效后，建达房产公司认可未予上诉，后建达房产公司两次申请再审，因申请再审超过法定再审期限均予以驳回，建达房产公司的此种做法均是拖延及阻碍赵更山执行的行为。2.齐齐哈尔市人民检察院抗诉书中认定的事实及适用法律错误。赵更山与建达房产公司的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，甘南县人民法院一审作出判决，判决第二项是因建达房产公司不能按时交房，承担楼房造价千分之一违约金，抗诉书中引用的《商品房买卖司法解释》第十八条系对逾期办理房屋产权证产生违约责任的开始时间以及计算基数进行的规定，与赵更山主张的逾期交房的违约金不是同一诉讼请求。3.抗诉书及建达房产公司认定的诉讼时效的起算点错误。建达房产公司与赵更山签订的《房屋拆迁安置合同书》中并未对逾期交房的违约责任的履行期限进行明确约定，根据相关法律规定，合同中不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，因此，赵更山的诉讼未超过诉讼时效。4.建达房产公司应当提供证据证实诉讼已超出时效。建达房产公司主张赵更山的诉讼超出时效，但是建达房产公司未提交相关证据证实，其抗辩理由没有事实及法律依据。5.建达房产公司的违约行为持续至今。赵更山与建达房产公司进行房屋置换，交付的全部义务及合同的根本目的是置换房屋并未取得物权登记效力，只有当违约行为结束时，才应当算诉讼时效，原审判决判定建达房产公司给付赵更山违约金不违反法律规定。6.齐齐哈尔市人民检察院抗诉程序不符合法律规定。本案建达房产公司再审均超过法律规定的期限，故其申请监督依法不应受理，且检察机关受理后三个月内未作出决定，赵更山至今未收到监督申请书。7.本案系抗诉引起的再审案件，其争议焦点是检察院抗诉的诉讼时效问题与其他无关。8.赵更山主张的违约金不超过合同法最高标准，因其存在房屋回迁面积超过200多平及后续的房款40余万元其违约金计算方式及金额均符合法律规定。赵更山向一审法院起诉请求：1.要求被告为原告提供办理房屋产权证书相关手续，将楼房产权登记在原告名下；2.要求被告赔偿违约金163,142.10元，并承担诉讼费用。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋拆迁置换合同书是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按照该合同的约定，全面履行合同义务。被告作为开发建设方，没有按照合同约定的期限交付房屋，属于违约行为，应当按照合同约定承担违约责任的方式承担违约责任。原告主张被告提供办理房屋产权证书相关手续，被告以未验收进行抗辩，但房屋验收的义务在于被告，被告以此为由迟延为原告办理房屋产权证缺乏法律依据，对被告的抗辩理由本院不予采纳。原告主张按每平方米900.00元价格认定工程造价并有生效的法律文书为证，被告虽有异议，但并未提供该楼房本身每平方米工程造价的证据，且生效的法律文书确定的楼房与本案争议的楼房是同期工程，均为龙翔小区1#综合楼，故应认定该楼工程造价为每平方米900.00元。庭审中原、被告对原告欠购楼款3,000.00多元的事实均无异议，但尾欠款并不是导致楼房不能如期交付的直接原因，故对被告说原告违约在先导致楼房不能如期交付的抗辩理由本院不予采纳。楼房交付应是整体交付，不应分回迁安置和购买，故对被告提出违约责任不应包含地下室的抗辩理由本院不予采纳。按照房屋置换合同约定，被告应于2010年12月20日将回迁楼房交付给原告，被告晚于该期限11个月后交付房屋的行为违反约定，应当依房屋置换合同约定，按原告实际回迁商服楼面积274.65平方米和地下室面积274.65平方米，每平方米平均造价900元标准，承担原告楼房总造价日千分之一的违约金，共计（274.65+274.65）×900元/平方米×1/1000×11个月×30天=163,142.10元。原告主张违约金163,142.10元的请求，本院予以支持。双方签订协议后，被告已将房屋建成交付原告使用至今，一直未履行协助办理房屋产权登记过户的义务。作为房屋开发商应按照合同约定协助被告办理房屋过户手续。原、被告之间对原告逾期交付房款的行为另有违约责任的约定，被告可另行主张权利。关于被告辨称本案已超过诉讼时效，本院认为，虽被告已将房屋交付原告实际使用，但房屋附随义务并没有履行，故并没有超过诉讼时效。一审法院判决：一、被告甘南县建达房地产开发有限责任公司于判决生效后立即将位于甘南县宝山乡龙翔1#综合楼从西向东数第五家即105号商楼及对应地下室的所有权项下的所有权登记在原告赵更山名下；二、被告甘南县建达房地产开发有限责任公司赔偿原告赵更山违约金163,142.10元，此款于本判决生效后二十日内付清。本案审理中，建达房产公司提交两组新证据：1.同类地段房屋租金情况的证据材料，欲证实建达房产公司关于违约金过高的申诉观点成立。2.甘南县法院2015甘民初字第1167号案件卷宗中法庭开庭笔录和判决书，欲证实建达房产公司提出违约金过高的诉求，原审法院对此没有对当事人之间的举证责任进行释明分配，没有进行审理，对违约金是否过高没有做出明确的判定意见。赵更山质证认为：1.对第一组证据的真实性不予认可，且该组证据不是新证据，证明的事实与赵更山主张的违约金无关联性，赫义明与赫义龙存在亲属关系，与本案审理的事实无关联性。2.对卷宗的真实性无异议，但无法证实申诉人主张的理由。因本案的审理应围绕赵更山的诉讼请求是否超过时效且建达房产公司是否应承担合同中约定的房屋造价的千分之一支付违约金的问题进行，本院认证认为该组证据与本案的事实无关联性，故对该组证据不予认可。围绕当事人的再审请求，本院对一审查明的事实予以认定。本院再审认为，本案争议的焦点是赵更山主张的建达房产公司逾期交付房屋的违约金请求是否超过了诉讼时效问题。根据2010年6月12日赵更山与建达房产公司签订的《房屋拆迁置换合同书》第七条约定：“乙方（赵更山）回迁时间为二〇二〇年十二月二十日”。2011年12月建达房产公司才将涉案房产交付赵更山。建达房产公司没有按照双方的约定交付房屋，已构成违约。赵更山于2015年7月1日诉讼至甘南县人民法院主张权利，已经超过诉讼时效。被申诉人赵更山辩称双方签订的合同中没有约定逾期交房违约的履行期限，赵更山的诉请没有超过诉讼时效的观点本院不予认可，因此，一审判决认定赵更山主张违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，明显错误，应予纠正。综上所述，一审认定事实正确，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、维持甘南县人民法院（2015）甘民初字1167号民事判决的第一项；二、撤销甘南县人民法院（2015）甘民初字1167号民事判决的第二项；三、驳回赵更山主张甘南县建达房地产开发有限责任公司逾期交付房屋给付违约金的诉讼请求。案件受理费3,526.84元，由赵更山负担。本判决为终审判决。审判长  梁丽娜审判员  赵广平审判员  唐婧婷二〇二〇年十一月二十七日书记员  郭 磊