海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1738号   上诉人（原审原告）：陈慧英。   委托诉讼代理人：唐海涛。   委托诉讼代理人：王剑峰。   被上诉人（原审被告）：蓝军。   委托诉讼代理人：苏晓勇。   委托诉讼代理人：周海丹。   原审第三人：张兴。   原审第三人：蓝继权。   委托诉讼代理人：李一萱。   上诉人陈慧英因与被上诉人蓝军，原审第三人张兴、蓝继权房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初10522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   陈慧英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判蓝军向陈慧英支付购房款3,703,200元以及相应利息；3.本案上诉费由蓝军承担。二审中陈慧英明确其主张的利息是以3,703,200元为基数，按照中国人民银行公布的同期五年期贷款利率标准计算，从2019年5月28日计算至实际给付之日止。   事实和理由：一、一审判决认定事实错误，陈慧英与蓝军的真实意思表示为房屋买卖。（一）一审判决认定双方构成委托合同关系，系基于《补充协议书》中约定的“此协议与原签订的协议冲突的，以此协议为准”，此处双方约定冲突的并不是房屋买卖的事实，而是蓝军交付的涉案房屋不符合之前《委托书》《承诺书》约定的面积，双方就交房后的事宜进行重新约定。（二）《委托书》《承诺书》《补充协议书》系一个整体，针对的是从达成房屋买卖意向到实际履行再至房屋交付等一系列事件，应从整体真实情况判断双方的意思表示。（三）《委托书》签订之前，蓝军已经和蓝继权等人合伙先后从高春梅、蒲开宏等人处购入宅基地652平方米，用于房产开发。蓝军是受陈慧英委托，其应在确定委托之后再收购土地，建设房屋。（四）《委托书》载明“无论市价高低，每平方米5,000元、购买订金100万元、交房时按实际面积计算房款”，《承诺书》写明“签订购房承诺、甲方在300平方米宅基地建设4-5层住宅楼、购房款分3次付清、甲方按照当地法规给乙方办证、如政府补偿款不足以弥补乙方损失的，不足部分甲方补偿给乙方”，《补充协议书》载明“乙方以5,000元/平方米分得二至五层847.04平方米、确保乙方拥有楼层天台的产权，一楼住户对该楼层享有使用权，不能拥有产权、乙方有权在甲方交房后三个月内退房，未进入此房按原价格退房，进入此房的按总房款2%折扣退房”，可以推定双反真实意思表示系房屋买卖关系，而非协议中所写“委托”，因此一审法院仅依据补充协议的约定，刻意忽略双方的真实意思表示，认定为委托关系明显与事实不符。   二、一审判决适用法律错误，蓝军应依法返还陈慧英的购房款。（一）一审判决认定《委托书》《承诺书》《补充协议书》无效，但却认为双方构成委托关系，陈慧英支付的购房款已由蓝军全部用于建房，房屋已拆迁，蓝军无需承担返还购房款责任，明显属于错误适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。（二）依据《最高人民法院关于印发的通知》（法[2019]254号）中关于合同效力部分“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还”的规定，蓝军应将陈慧英支付的购房款返还，陈慧英应将房屋返还给蓝军，但一审判决在无任何证据的情况下直接认定陈慧英交付的购房款全部由蓝军建设房屋，房屋已被拆迁，蓝军无需返还。按此推断，纵观整个交易流程，蓝军无偿为陈慧英建设了房屋，未收取任何费用，明显与社会大众普遍认知不符。事实上，涉案房屋造价仅100万元左右，蓝军赚取的是购房款扣除建造房屋成本的差价。（三）依据上述会议纪要关于“对于房屋在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院予以支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标的物灭失时当事人获得的保险金或者其他赔偿金，转售时取得的对价，均属于当事人因标的物而获得的利益。对获益高于或者低于价款的部分，也应当在当事人之间合理分配或者分担”的规定，蓝军并未举证证明其将全部购房款用于建设房屋，亦未举证证明房屋的造价或是其受到的实际损失或是折价的标准，一审判决直接认定蓝军无需返还购房款，明显属于适用法律错误，忽略陈慧英的实际损失，刻意偏袒蓝军一方，使其获益。   综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。   蓝军辩称：一、一审判决认定的事实和适用法律均正确，陈慧英主张其与蓝军之间是房屋买卖合同关系，与事实不符。2010年2月，陈慧英想在三亚投资建房，经张兴介绍与蓝军认识，后其欲委托蓝军在三亚荔枝沟处为其以购地或合作建房的方式在三亚建房。2010年2月4日，陈慧英、张兴、蓝军签订《委托书》，约定“委托蓝军女士在三亚荔枝沟购买或合作建设居民用地，为我们兴建独立公寓八套，房产每平方米均价为5,000元人民币”。2010年5月28日，陈慧英与蓝军又签订《承诺书》，约定“甲方在三亚荔枝沟约300平方米的宅基地建设4-5层住宅楼，建筑面积1,000平方米，乙方以5,000元/平方米的价格购买”。2011年3月16日，双方再次签订《补充协议书》，约定“一、2010年2月4日，甲方受乙方委托在三亚市荔枝沟上报坡村二组与村民蒲开宏、高春梅合作建房，利用200平方米宅基地建设五层，面积约1120平方米；二、乙方以每平方米5,000元造价分得约874.04平方米的二至五层房屋”。从以上协议内容来看，陈慧英委托建设四到五层的房屋位置、面积、造价都是基本明确的，陈慧英从一开始要求建设四到五层的房屋，到蓝军按照陈慧英的方案图将房屋建成后交付给陈慧英的涉案房屋（二至五层共四层）是一致的，陈慧英支付的建房款、最初约定的建房造价与买地、建房成本也基本吻合，足以说明双方是委托代理关系。   从双方最后签署的《补充协议》内容可知：1.协议第一条对先前的委托事项进行确认，说明蓝军为完成陈慧英委托建房的事向案外人购地、合作建房的事实，陈慧英是清楚的，也能印证蓝军为何在与陈慧英签署《购地协议》和《合作建房合同》之后再签署《委托书》的事实。因此，陈慧英主张蓝军系自行与案外人购地建房再出卖给陈慧英的说法没有事实依据。2.《补充协议书》是双方签署的最后一份协议，该协议不仅进一步明确了双方的委托代理关系，且明确约定了本协议与前述《委托书》《协议书》不一致的内容，均以《补充协议书》为准，一审法院以此认定双方为委托合同关系并无错误。   二、蓝军作为代理人已经完成了委托的事项，不存在应当返还相应款项的义务。陈慧英明知不具备村民身份在宅基地上建设的房屋是违法建筑，属于不受法律保护的违法利益，已然委托蓝军进行购地、建房，对于相关的风险早已知晓。蓝军接受陈慧英的委托，按照其要求使用其支付的建房费用用以购地、建房，已经完成了委托事项。根据委托合同的定义，受托人事实委托行为所得的利益由委托人享受，相应后果也应由委托人承担。据此，涉案房屋因违建被拆除的后果自然应由陈慧英承担，而非蓝军，陈慧英要求蓝军返还款项无事实和法律依据。陈慧英认为建房成本仅为100万元左右，剩余款项由蓝军赚取的差价，是没有任何根据的猜测。涉案房屋建成多年，陈慧英也使用近10年时间，享有、使用房屋期间，陈慧英对建房成本的高低或其他事项从未有过异议，说明其对委托事项的成果是认可并接受的，现房屋被认定违法拆除得不到补偿来要求蓝军赔偿损失有违诚信。   综上，一审判决认定事实和法律正确，陈慧英的诉求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回陈慧英的上诉请求。   蓝继权述称，蓝继权在本案中属于无独立请求权的第三人，对于陈慧英与蓝军的债权债务关系，蓝继权并不知悉。请法院查明事实依法判决。   张兴未发表陈述意见。   陈慧英向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈慧英与蓝军于2010年2月4日签订的《委托书》、2010年5月28日签订的《承诺书》、2011年3月16日签订的《补充协议书》无效；2.蓝军返还陈慧英购房款3,863,600元，并给付占用购房款期间的利息120,432.94元（从2009年5月8日起暂计算至2019年11月10日，之后按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算至购房款全部付清之日止）。   一审法院认定事实如下：2010年2月4日，委托人陈慧英、张兴与受托人蓝军签订《委托书》，载明：“……兹委托蓝军女士在三亚市荔枝沟购买或合作建设居民用地，为我们兴建独立住宅楼公寓八套，每套建筑面积70平方米-100平方米左右，户型为二房或三房精装房屋四层，水电表每户分装。无论市价高低，该房要求每平方米均价5,000元人民币，并按当地政府政策规定办理产权证，受托人负责办理，办理费用由买方承担。如政府为建设需征用到该楼土地的，按政策所获得的就地安置或拆迁赔偿均由买受人受益。一式四份。付款方式：1.购买定金人民币壹佰万元整（￥1,000,000）。其中2月4日支付叁拾万，2月8日再付柒拾万元。2、2010年5月30日前再支付人民币壹佰万元整（￥1,000,000）。3、2010年10月30日前交房时按实际面积或按套计算房款并付清总房款……”。   2010年5月28日，蓝军（甲方）与陈慧英（乙方）签订《承诺书》，载明：“……1.甲方在三亚市郊荔枝沟约300平方米的宅基地建设4-5层住宅楼，建筑面积约1,000平方米。2.乙方以人民币5,000元/平方米的价格，购买该1,000平方米的房产（实际面积以交房时测量为准）。此价格已包含精装修费用，产权70年。3.双方约定所有购房款分3次付清。1）2010年2月4日首付款100万元；2）2010年5月28日再付款壹佰万元正；3）房屋交房时再付余款-万元……”。   2011年3月16日，蓝军（甲方）与陈慧英（乙方）签订《补充协议书》，载明：“……一、2010年2月4日，甲方受乙方委托在三亚市荔枝沟上抱坡村二组与村民蒲开宏、高春梅的合作建房，利用宅基地200平方米建设五层面积约1,120平方米。二、乙方以人民币5,000元/平方米的造价分得房屋二至五层约847.04平方米……三、房屋造价包括合作土地款，土建费、装修款。使用面积847.04平方米包括建筑占地200平方米，及前围墙内外道路分摊400平方米……七、此协议与原签订的协议书冲突的，以此协议为准……”。根据约定，陈慧英于2010年2月4日向蓝军支付300,000元，2010年2月7日支付700,000元，2010年5月28日支付1,000,000元，2010年12月13日支付1,000,000元，共计3,000,000元，蓝军向陈慧英出具收条，确认收到上述款项。另，陈慧英主张其于2011年3月20日通过案外人李占林向蓝军转款1,123,200元，并提交转账记录予以佐证，蓝军对此不予认可，但未在规定时间内向本院提交案外人李占林向蓝军转账的情况说明，以证明该笔转款的用途与陈慧英无关，应当承担举证不能的后果。一审庭审中，陈慧英确认其向蓝军转账4,123,200元，扣除蓝军已支付给陈慧英的420,000元，还剩3,703,200元未支付。   2010年2月1日，蓝军与案外人高春梅签订《购地协议书》，约定由蓝军以62,000元的价格购买案外人高春梅名下位于三亚荔枝沟上抱坡村的52平方米土地及地上建筑物。2010年2月1日，蓝军、蓝继权、彭三卷、张孟标作为乙方与甲方蒲开宏、董亚苗签订《合作建房合同》，约定甲方将其名下位于三亚市田独镇荔枝沟村委会上抱坡村二组十字路口旁的600平方米宅基地和附着物转让给乙方，用以双方合作建房。土地及房屋转让款共计49,000元。后蓝军、蓝继权、张孟标在该土地上建造两栋房屋，一栋系涉案楼房，拆迁面积为1,141.80平方米，该建设由陈慧英出资；一栋系张孟标与蓝继权所建，拆迁面积为419.24平方米，该建设由张孟标与蓝继权出资。2011年3月，涉案房屋建好。同年5月，蓝军将涉案楼栋2-5层的房屋交付给陈慧英。蓝军自述其取得涉案楼栋一层的两套房屋，系陈慧英支付的佣金，陈慧英对此不予认可，陈慧英陈述其仅购买了该楼栋的2-5层楼的房屋，一层楼的房屋系蓝军所有。该建房未取得土地房屋权证和建设工程规划许可证。   2019年5月8日，三亚市吉阳区住房和城乡建设局作为征收补偿实施（代理）单位出具《国家建设征收拆迁补偿表》，以蓝继权作为被征收户，征收面积为1,141.80平方米，补偿类别：生活困难补助288,750元，搬迁奖励费131,250元，合计420,000元。后蓝继权（乙方）与三亚市吉阳区人民政府（甲方）的代理单位三亚市吉阳区住房和城乡建设局签订《房屋拆迁补助协议书》，载明：“…….为了顺利推进抱坡棚户区改造项目的建设，在该项目建设范围内，因乙方未能提供被拆迁房屋的合法权属证明等相关材料，故乙方房屋可依法认定为违法建筑，依法拆除可不予补偿，但鉴于乙方生活实际困难，故甲方根据《抱坡棚户区改造项目征收补偿安置方案》的有关条款，给予乙方适当的补助……综合上述各项补偿金额，合计人民币420,000（大写人民币：肆拾贰万元整）……”。蓝继权收到补偿费420,000元后于2019年7月3日转给蓝军，蓝军于2019年7月22日将420,000元转给陈慧英，陈慧英确认收到该款项。涉案房屋现已拆除。一审庭审中，蓝军陈述因蓝继权才有资格获得拆迁补偿款，故涉案房屋以蓝继权的名义获取拆迁补偿款。陈慧英自述其自委托开始便知晓涉案房屋所占用的土地系农村集体土地。   一审另查明，张兴作为《委托书》上的委托人签名系为了方便陈慧英给蓝军转款，双方要求张兴在《委托书》上签字，但张兴并未实际参与本案的其他合同的签订，与涉案房屋的修建、分配等无关。还查明，涉案房屋占有土地为农村集体土地，陈慧英、蓝军非该集体组织成员。   一审法院认为：一、关于本案的法律关系的问题。陈慧英与蓝军签订的《补充协议书》约定，此协议与原签订的协议书冲突的，以此协议为准。该协议系双方签订的最后一份协议。故双方之间的法律关系与《委托书》《承诺书》有冲突的应以《补充协议书》约定的为准。该协议约定，2010年2月4日，蓝军受陈慧英委托在三亚市荔枝沟上抱坡村二组与村民蒲开宏、高春梅的合作建房，利用宅基地200平方米建设五层面积约1120平方米。该约定符合委托合同的特征，故陈慧英与蓝军应为委托关系，本案的法律关系应为委托合同关系。二、关于《委托书》《承诺书》《补充协议书》的效力问题。陈慧英委托蓝军在三亚市荔枝沟上抱坡村二组与村民合作建房，为其兴建独立住宅楼公寓，并签订《委托书》《承诺书》《补充协议书》。该土地系农村集体土地，陈慧英、蓝军并非该集体组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，陈慧英委托蓝军与村民合作建房，取得涉案房屋，必将导致土地的使用权发生转移，双方签订的《委托书》《承诺书》《补充协议书》违背了上述法律的效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，涉案房屋的建设也未取得土地房屋权证和建设工程规划许可证，所建楼房被三亚市吉阳区住房和城乡建设局认定为违法建筑，因此，双方签订的《委托书》《承诺书》《补充协议书》应属无效。三、关于蓝军是否应当退还陈慧英3,703,200元及支付相应的利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，蓝军根据陈慧英的委托，已将陈慧英支付的款项用于修建房屋，并将建好的房屋交付给陈慧英，委托事项已经完成，且蓝军取得的房屋亦被拆除，陈慧英要求蓝军返还款项已无事实根据。另，根据双方的约定，如政府为建设需征用到该楼土地的，按政策所获得的就地安置或拆迁赔偿均由陈慧英受益，蓝军已将涉案房屋以蓝继权的名义取得的拆迁补偿款420,000元转给陈慧英，陈慧英亦确认收到该款项。因此，本院对陈慧英主张蓝军向其返还剩余3,703,200元及相应利息，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十七条、第五十八条、第三百九十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈慧英与蓝军于2010年2月4日签订的《委托书》、2010年5月28日签订的《承诺书》、2011年3月16日签订的《补充协议书》无效；二、驳回陈慧英的其他诉讼请求。案件受理费34,604元（陈慧英已预缴），由陈慧英负担。   二审中，当事人没有提交新证据。   一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   经审理查明，蓝军与陈慧英在2010年5月28日《承诺书》中约定：蓝军确保在2010年10月30日前交房给陈慧英，项目交房后，蓝军按照当地政策法规给陈慧英办证，出证时间根据政府确定；协调处理该房产交付后产生的产权纠纷问题（第4条）。如交房2年后遇政府征地拆迁的，政府补偿款、置换房等补偿物或补偿权益由陈慧英获得，如政府补偿不足弥补陈慧英损失的，不足部分由蓝军折旧（每年折旧款=购房款÷70年）该房产后补偿给陈慧英（第5条第2款）。   另查明，陈慧英、蓝军、张兴、蓝继权均不是涉案房屋所在地的上抱坡村委会集体经济组织成员。张兴在本案中并未实际出资，其与陈慧英系同事关系。蓝军对涉案房屋的建设未作任何出资，涉案房屋所在土地是从上抱坡村村民手中购买得来，支付给村民的土地对价均来源于陈慧英的付款，涉案楼房的施工建设均由蓝军负责。涉案楼房共五层，第一层房屋归蓝军所有，对于交付给陈慧英的第二至五层12套房屋的总面积，双方均未进行实际测量，《补充协议书》中的847.04平方米不精确。二审中，蓝军主张陈慧英已依照《补充协议书》的约定支付了全部价款，其共收到陈慧英约400万元款项，具体金额记不清楚。   本院认为，本案的争议焦点如下：一、本案的法律关系；二、蓝军是否应向陈慧英返还购房款，以及应返还的金额和利息问题。   关于焦点一。蓝军与上抱坡村原籍村民签订相关协议，意图购买上抱坡村委会的集体土地使用权。此后，陈慧英与蓝军签订了《委托书》《承诺书》《补充协议书》，约定了陈慧英购买的房屋位置、建筑面积、单价以及遇政府征地拆迁如何折价补偿陈慧英等事宜，蓝军还承诺在2010年10月底前交房，并按照当地政策法规给陈慧英办证。前述三份合同签订后，陈慧英支付了房款，蓝军用其中一部分款项支付了土地价款，之后在上抱坡集体土地上建设涉案楼房，在楼房建成后向陈慧英交付了第二至五层房屋。因此陈慧英与蓝军之间系房屋买卖合同关系。蓝军主张其与陈慧英系委托关系，但其在涉案楼房建设过程中未向陈慧英反馈过建房进程等事宜，楼房建设之后未与陈慧英进行对账，亦未将整栋楼房全部交付陈慧英，双方不符合委托代理关系，一审法院认定本案系委托合同纠纷不当，本院予以纠正。蓝军主张双方在《补充协议书》中约定，内容与《委托书》《协议书》不一致的，均以《补充协议书》为准，一审法院以此认定双方为委托合同关系并无错误。本院认为，《补充协议书》是对《委托书》《协议书》内容的补充，不能改变双方实际存在的房屋买卖合同关系，蓝军的上述主张不能成立。   关于焦点二。蓝军向陈慧英出售的房产系“小产权房”，即在农村集体土地上所建、未取得合法的准建准售手续的房产，涉案《委托书》《承诺书》《补充协议书》为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，蓝军因本案取得的购房款应向陈慧英返还。关于蓝军收到陈慧英款项金额的问题，蓝军认可其共收到陈慧英400万余元款项，其中有收条的部分为300万元，陈慧英通过案外人转款1,123,200元，蓝军认可已收到该款项，且未举证证明该款项与本案无关，故认定蓝军共收到4,123,200元购房款。考虑到陈慧英实际占有、使用房屋多年，获得了一定利益，结合具体案情，酌情认定蓝军返还陈慧英60%款项即2,473,920元（4,123,200元×60%），因蓝军已将42万元政府补偿款支付给了陈慧英，应予扣减，故还应向陈慧英返还2,053,920元。因陈慧英明知涉案房屋是在农村土地上建设的“小产权房”，本身存在一定过错，基于公平原则，对陈慧英诉求购房款的利息损失本院不予支持。   综上所述，陈慧英的上诉请求部分成立，一审法院适用法律错误，导致判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初10522号民事判决第一项；   二、蓝军于本判决生效之日起十日内返还陈慧英购房款2,053,920元；   三、驳回陈慧英的其他诉讼请求。   一审案件受理费34,604元（陈慧英已预交），由蓝军负担17,840元，陈慧英负担16,764元。二审案件受理费36,425元（陈慧英已预交），由蓝军负担20,203元，陈慧英负担16,222元。   本判决为终审判决。   审判长 李柔翰   审判员 杨冲冲   审判员 王晓艳      二〇二〇年十一月二十七日   法官助理 陈 子   书记员 周海晶   附：相关法律条文   中华人民共和国合同法   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   中华人民共和国民事诉讼法   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。