上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初8740号原告：刘先浩，男，1953年11月17日出生。委托诉讼代理人：吴萌，北京律众律师事务所律师。被告：陈敏平，男，1977年12月22日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。原告刘先浩与被告陈敏平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘先浩的委托诉讼代理人吴萌，被告陈敏平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘先浩向本院提出诉讼请求：一、判令刘先浩与陈敏平于2019年8月4日签订的上海市杨浦区大学路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉诉房屋”)的《租赁合同》解除并将涉诉房屋归还刘先浩；二、判令陈敏平支付2020年3月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金及滞纳金(按每天336元计算)；三、判令陈敏平支付《租赁合同》解除之日起的房屋使用费，按每日336元计算；四、判令陈敏平支付违约金11,200元；五、判令陈敏平支付居间费4,000元；六、本案诉讼费由陈敏平承担。事实与理由：刘先浩系涉诉房屋的产权人，2019年8月4日，刘先浩与陈敏平经上海井海房地产服务咨询服务事务所居间，就涉诉房屋签订了《租赁合同》。双方约定，由陈敏平承租涉诉房屋用于经营画廊，租期自2019年9月1日起至2021年8月31日至共计两年。租金每月11,200元，付三押一。每期租金应自上期租金期满前7天支付。合同签订后，刘先浩承担了4,000元的居间费，陈敏平向刘先浩支付了11,200元的保证金，并支付租金至2020年2月底。由于之后的租金没有支付，故刘先浩发律师函催讨，但陈敏平仍拒绝支付。故依据双方间《租赁合同》第4.2款之规定，陈敏平逾期支付租金的行为已经构成解除合同的条件，故要求判如所请。被告陈敏平答辩称：不同意刘先浩的诉讼请求。事实与理由：陈敏平按期支付房租至2020年2月底，刘先浩曾于2020年2月14日左右催讨房租，陈敏平表示暂时付不出，双方起了冲突。刘先浩上门将涉诉房屋贴上封条，之后刘先浩说要找陈敏平协商也没有来，这件事情一直拖着没有处理也是刘先浩的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋权利人登记在刘先浩、刘骅名下，用途商业、办公、住宅，建筑面积119.07平方米，建筑类型办公楼。2019年8月4日，刘先浩与陈敏平在上海井海房地产咨询服务事务所的居间下签订《租赁合同》，合同中约定“……二、租赁用途2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为画廊使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定……4.1甲乙双方约定，月租金总计为人民币11,200元整。4.2乙方应于每期提前七天向甲方支付租金。每逾期一日按支付租金的百分之一向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过十日除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止合同，并按合同10.1款追究乙方违约责任……5.1乙方同意支付给甲方保证金共计人民币112,000元整……5.2除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚并付清所有乙方应付费用后一天内将保证金全额无息退还给乙方……8.3乙方应按合同的规定，按时支付租金、保证金及其它各项应付费用……10.1甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币11,200元整，若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分赔偿违约金。十二、甲乙双方约定，2019年9月1日至2020年8月31日租金为11,200元/月，2020年9月1日至2021年8月31日租金为11,872元/月。刘先浩与陈敏平均确认，陈敏平支付租金至2020年2月底，并已经交付11,200元保证金。2020年2月27日刘先浩向陈敏平发送律师函，要求陈敏平支付2020年3月1日至5月31日的三个月租金共计33,600元，如未在2020年3月15日前支付，则刘先浩有权解除双方间的《租赁合同》，并依据合同追究陈敏平的违约责任和滞纳金。审理中，陈敏平自述，涉诉房屋因受疫情影响，至2020年4月开始营业，涉诉房屋主要作为画廊销售画作，并招收学生学画。陈敏平表示在未同刘先浩就租金减免问题达成一致意见前是不会继续支付租金，也拒绝就法院提出先行交还涉诉房屋避免损失扩大的建议，亦拒绝提供证明其经营状况受疫情影响的相关证据材料。陈敏平向法院提供一份协议书，内容概述为要求刘先浩退还涉诉房屋2020年2月份的租金即11,200元，并退补包括上述租金在内及美团、大众点评等网站的推广费等各项费用共计50,480元。审理中，法院就该案进行多次调解，刘先浩表示愿意就2020年1月至3月期间的租金减半收取，并不追究对方的违约责任，但陈敏平坚持其提供《协议书》中的主张，故至双方调解不成。本院认为，本案的争议焦点在于，刘先浩是否有权解除其与陈敏平签订的《租赁合同》，以及合同解除的后果应当如何处理。首先，关于刘先浩是否享有合同解除权的问题，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，刘先浩与陈敏平签订的《租赁合同》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，双方应当恪守履行。现双方均确认至2020年2月的租金已经支付完毕，陈敏平抗辩称后续租金未予支付是因为“新冠肺炎”疫情的原因导致其无法正常营业所致。对此本院认为，如陈敏平认为“新冠肺炎”疫情对其生产经营造成巨大影响应提供证据予以证明，审理中法院已对此予以示明的情况下，其仍当庭表示拒绝提供相应证据，系对行使自身诉讼权利的放弃。即使“新冠肺炎”疫情对陈敏平的经营造成影响，但根据市政府的发布的相关信息，本市自2020年3月25日起即将重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，此时新冠肺炎疫情已得到有效控制，本市亦已连续数日无本地新增病例，随着相关的经济社会活动的不断复苏，疫情对社会所造成的影响已逐渐减退。依据陈敏平在审理中的自述，其也已经于2020年4月开始营业，并招收学生。故即使陈敏平因疫情影响营业收入有所减少，若陈敏平保持勤勉经营，仍有较大希望扭转大幅亏损的现状，实现盈利，租赁系争房屋的目的并非不能实现。现陈敏平自2020年3月起，在收到刘先浩寄送的律师函之后，仍拒绝支付任何租金，并拒绝腾退涉诉房屋，已经严重破坏了刘先浩与陈敏平建立的长期稳定的租赁关系，严重影响了刘先浩在租赁合同项下可得利益，陈敏平的行为显然违背了双方间所签订的《租赁合同》，也违背了诚实守信的合同基本原则。现刘先浩要求依据合同约定，解除双方间的《租赁合同》于法有据，本院予以支持。关于合同解除的具体日期，本院以本案诉状副本送达陈敏平之日即2020年6月18日作为该合同解除之日。其次，关于双方间《租赁合同》解除后相关法律问题的处理，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现刘先浩诉请的返还涉案房屋以及租金及房屋使用费的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，计算标准以双方合同约定为准，合同解除后刘先浩已经收取的保证金应当在陈敏平返还涉诉房屋后予以退回。本案审理中，刘先浩表示愿意减免陈敏平两个月的租金，并对滞纳金亦不再主张，系其对自身诉讼权利的处理，符合相关法律的规定，本院予以准许。据此，综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告刘先浩与被告陈敏平就上海市杨浦区大学路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2020年6月18日解除；二、被告陈敏平应于本判决生效之日起十五日内将承租的位于上海市杨浦区大学路XXX号XXX室房屋返还给原告刘先浩；三、被告陈敏平应于本判决生效之日起十五日内支付原告刘先浩截至2020年6月18日的租金17,920元；四、被告陈敏平应于本判决生效之日起十五日内支付原告刘先浩自2020年6月19日起至实际返还房屋之日止按月租金11,200元的标准计算的房屋占有使用费；五、被告陈敏平应于本判决生效之日起十五日内支付原告刘先浩违约金11,200元；六、原告刘先浩应于被告陈敏平返还房屋后一日内退还保证金11,200元；七、驳回原告刘先浩其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费90元，由被告陈敏平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙  幸  冬二〇二〇年十一月十一日书记员 王好义张艳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。