湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4728号 原告：蒋素纯，女，1985年2月14日出生，汉族，住湖南省东安县。 委托诉讼代理人：郭宏宇，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：湖南远志房地产开发有限公司。 住所地：湖南省永州市冷水滩区湘江东路与舜皇路交汇处远志新外滩营销中心。 法定代表人：刘群,该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋荣荣，湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告蒋素纯与被告湖南远志房地产开发有限公司（以下简称远志公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋素纯及其委托诉讼代理人郭宏宇、被告远志公司的委托诉讼代理人蒋荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋素纯向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2019年8月7日签订的《租赁合同》和《物业服务合同》；二、被告返还原告租金22327元、履约保证金29469元和物业管理费2234元，共计54030元；三、被告赔偿原告装修损失费78329元。事实与理由：2019年8月7日，原告与被告同时签订《租赁合同》和《物业服务合同》，《租赁合同》约定被告将位于远志新外滩商业广场／购物中心二层2034/2035号商铺租给原告，租期为6年，租金自2019年8月20日开始计算，第一季度租金为22327元，履约保证金为29469元。《物业服务合同》约定被告对本物业统一招商和调整布局、统一组织开业仪式、统一宣传推广和营销活动等，物业管理费按季度缴纳，第一季度物业管理费为2234元。签订合同后，原告当天向被告支付了租金22327元、履约保证金29469元和物业管理费2234元。同年9月原告开始装修商铺，但至12月该层商场仍未能正常开业，其他商铺和公共部分仍无公共照明、消防、公厕、空调等公共设施，公共卫生和治安也无人管理，整个二层商场杂乱无章，没有商业活动和人流,无法达到正常使用条件，故原告停止了装修，但已产生装修费78329元。原告多次找被告协商处理商铺事宜，其他承租人也多次要求被告退费，但被告均拒不承担任何责任，该层商场至今仍未正常开业。 原、被告双方签订《租赁合同》和《物业服务合同》的内容和目的均为了使用商铺和商场，签约主体也相同，在《物业服务合同》也约定如本协议与商铺租赁合同发生冲突时，以商铺租赁合同为准，可见两份合同实为一个合同，而《物业服务合同》是补充合同。原告租赁商铺所在的二层商场至今未开业，基础设施一直未动工，无法取得二次消防检验合格证明，没有物业管理，也没有商业活动和人流，不具备商场的功能，导致合同目的不能达到。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告远志公司辩称，一、本案涉及的租赁合同与物业管理合同是两个不同的法律关系，不能合并审理，合并审理会产生事实判断和违约责任的区分；二、原告支付租金等是履行合同义务，被告无任何违约行为，被告交付了房屋，二次装修责任在于原告；三、物业管理是否达到约定，与租赁合同无关，且被告也提供了一定的物业管理；四、原告要求被告赔偿装修损失，于法于理于情都不应得到支持，被告无任何违反合同的条款，于法无据。原告由于疫情等客观因素而对所承租的商场从事的活动产生的风险，应当自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 被告远志公司于2006年6月16日成立，经营范围包括房地产开发、经营、管理、房屋及商铺租赁、物业管理等。2019年8月7日，原告（乙方）被告（甲方）签订《租赁合同》，甲方将位于远志新外滩商业广场/购物中心二层2034/2035号商铺，建筑面积共178.6平方米的场地出租给乙方，租金第三年开始每年递增6%，二楼178.6平方米的商铺2019年8月20日-2020年8月19日每月应付7442.26元。2020年8月20日-2021年8月19日每月应付8930元。租金按季度支付，乙方须提前15日向甲方一次性足额支付下期租金。乙方申明在签订本合同前已对租赁区域及其附属设施、设备状况，包括但不限于墙体、地面、天花板、水、电、通讯、空调、燃气等设施的各接口、布局和容量限度等内容已有充分了解，并同意接受该现状作为甲方交付使用的标准。该商铺租赁期限为6年，自2019年8月20日起至2025年8月19日止，租金自2019年8月20日起开始计算缴纳。乙方应向甲方支付履约保证金29469元，保证金相当于3个月租金的标准（含物业管理费押金），乙方签订合同时一次性付清。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但不影响乙方进场开始装修的，则视为该房屋符合交付标准，甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。合同期满或提前解除、终止后，甲方可选择要求乙方对商铺恢复原状或保持装修现状，如选择保留当时装修现状，甲方无需向乙方支付任何装修费用。 《租赁合同》签订的同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了《物业服务合同》，约定被告为原告承租的商铺提供物业管理服务。甲方对本物业实施统一的商业经营管理，包括统一招商和调整布局、统一组织开业仪式、统一商铺装修管理、统一宣传推广和营销活动、统一营运管理、统一收取并管理物业管理及能源保证金等。乙方应承担在本物业投资和商业经营的全部风险。乙方应依据本协议之约定，接受甲方的统一招商规划与经营管理，执行统一开业、营业、促销等经营管理方面的规定。乙方按出租商铺面积，按季度缴纳物业管理费，合同签订2日内支付3个月物管费用。物管费第三年开始每年递增6%，2019年8月20日-2020年8月19日每月应付744.76元。2020年8月20-2021年8月19日每月应付893元。乙方签订的商铺租赁合同涉及物业管理服务的条款，构成本合同的有效组成部分，如本协议与商铺租赁合同发生冲突时，以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但相关解决争议的条款继续有效。合同签订当日，原告向被告转账支付54030元。 原告于2019年9月对商铺开始装修，原告诉称该层商场仍未能正常开业，其他商铺和公共部分仍无公共照明、消防、公厕、空调等公共设施，公共卫生和治安也无人管理，整个二层商场杂乱无章，没有商业活动和人流,无法达到正常使用条件，原告停止了装修，原告多次找被告协商处理商铺事宜，但被告均拒不承担任何责任，原告特向法院提起诉讼。 本院认为，本案系合同纠纷。双方争议的焦点为：一、原告请求解除《租赁合同》与《物业管理服务合同》是否可合并审理；二、被告的违约行为是否致使合同目的不能实现。 一、关于《租赁合同》与《物业管理服务合同》是否可以合并审理的问题。租赁和物业管理服务虽属于不同的民事法律关系，但两份合同的当事人均为原、被告双方。商铺租赁是物业管理服务的前提和基础，租赁商铺后才需要物业管理服务。故上述两份合同之间具有事实上和因果上的联系，合并审理有利于节约司法资源、减少当事人诉累。 二、关于违约行为是否致使合同目的不能实现的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。违约行为是否致使合同目的不能实现，需根据违约内容和合同具体情况，综合考虑违约部分对合同目标实现的影响程度以及违约的后果及损害能否得到修补，从而判断当事人一方是否构成根本性违约。根本性违约制度设立的目的在于维护交易秩序、保护守约方利益，同时防止随意解除合同，滥用解除权。合同一方当事人只有构成根本性违约，另一方当事人才能行使法定解除权，如果只是部分违约，另一方当事人则不能行使法定解除权，而应通过违约方承担违约责任或者实际履行等补救措施使合同继续履行。至于商场的公共设施不完善及被告未提供相关的物业管理服务，对合同目的的实现未构成决定性的影响，商业经营主要是依靠自身产品和服务获取市场和利润。故被告只是部分违约，未构成根本性违约，原告应通过请求被告承担违约责任或者实际履行解决。另外，合同法定解除权旨在保护守约方的利益，原告未按合同约定支付租金以及物业管理费，亦构成违约，不享有法定解除权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第八条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下： 驳回原告蒋素纯的诉讼请求。 本案受理费2947元，减半收取1473.5元,由原告蒋素纯负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  黄登飞 二〇二〇年十一月十二日 法官助理瞿达 代理书记员  谢佳霖