江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0305民初1125号原告：徐州市塔山港口有限公司，住所地徐州市贾汪区塔山镇朱湾村。法定代表人：鹿守明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张茂军，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：徐州祥源贸易有限公司，住所地徐州市贾汪区江庄镇铙钹村龙山冶金工业园。法定代表人：林财兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：范逸奇，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。原告徐州市塔山港口有限公司（以下简称塔山港公司）与被告徐州祥源贸易有限公司（以下简称祥源贸易公司）租赁合同纠纷两案[案号分别为（2017）苏0305民初4145号、（2018）苏0305民初2927号]，本院于2017年6月23日、2018年6月28日立案受理后，依法组成由审判员蒋新建担任两案审判长并主审，人民陪审员笪硕、薛梅和人民陪审员王梅、薛梅分别参加两案评议的合议庭进行审理。上述两案于2019年3月3日、4月23日作出判决。被告祥源贸易公司不服两案判决均提起上诉。徐州市中级人民法院于2020年1月19日、1月20日分别作出（2019）苏03民终3379、4342号裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理[重审案号分别为（2020）苏0305民初911、1125号]。案件审理中，因两案系相同当事人基于同一事实发生的纠纷，本院裁定将（2020）苏0305民初911号案件并入本案审理。案件审理中，原告塔山港公司的法定代表人鹿守明及该公司委托诉讼代理人张茂军，被告祥源贸易公司的委托诉讼代理人范逸奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告塔山港公司向本院提出诉讼请求：1、解除港口租赁合同及相关补充协议；2、判决被告支付欠付租金（按每年21万元从2017年7月1日至实际交还码头使用权之日）；3、判决被告赔偿原告经营损失60万元；4、判决被告赔偿维修码头的损失723769.49元。案件审理中，原告增加诉讼请求：判令被告返还涉案码头。并申请撤回对赔偿经营损失60万元的诉讼主张。事实与理由：原被告双方于2009年订立《码头租用协议书》，约定原告将码头一段（坐落于贾汪区塔山港）租给被告使用，双方在协议中对租赁期限、租赁费用及违约责任等内容作了明确约定。被告自2017年7月1日起开始欠付租金，至今未付。被告租用码头经营过程中，造成码头严重损毁且拒不维修，导致码头存在严重安全隐患。被告的行为严重损害原告方的利益，已构成根本违约。为维护合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。被告祥源贸易公司辩称：1、原告要求解除合同不符合合同约定，将会给被告造成巨额损失，违反公平补偿原则。租赁物在交付前破旧不堪，设备落后，被告租用后对码头投入大量的人力物力财力，扩建厂房铺设地坪，增添电力设备，投入近300万元才将码头整修完毕，后期在2016年又花费344964元对码头进行整修，一旦合同解除将造成被告的巨额损失，原告因此会获利。2、原告存在阻碍被告正常经营的违约行为，导致租赁物无法使用，被告基于补充协议有权拒付无法使用期间的租金。3、码头的损毁不能全部归责于被告。根据稳定性评价报告，码头已建立近40年，存在严重的自然损耗，且存在河床超挖，挡土墙加高，汛期运行管理不当等多方面原因。根据原告在原审中自认，2011年在案涉码头处沉船，曾使用长臂挖机对河床进行清理，导致出现河床超挖现象；挡土墙加高是原告在2006年租赁期前进行加高，被告租赁后经原告同意进行了二次加高；汛期管理不当，原告作为出租方应当对汛期进行有效管理，其管理失误，造成汛期管理不当；水位自然上升属于自然现象不能归责于被告。4、原告作为租赁方依法应当承担维修义务。码头出现问题后，其未积极予以修复，被告进行修复，其采取堵门，拉闸、断电的方式阻碍维修，导致损失进一步扩大。因此原告本身有大部分过错，原告的诉请不应予以支持。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月6日，塔山港公司（甲方）与祥源贸易公司（乙方）签订《码头租用协议书》一份，约定为使港口搞活流通，加快经济发展，充分发挥港口的作用及经济效益。经甲乙双方共同协商签订码头租用协议。一、租赁的标的物。甲方新建自卸码头一座坐落在贾汪区塔山港交给乙方使用，另包括现有港口场地总面积的三分之二从货场北边起米及港口办公楼一半共间一并给乙方使用。二、租赁价格。1、租金：每年20万元人民币（此费用包括新建码头、港口总面积三分之二及港口办公楼一半的租赁费用。）2、租赁期限：20年。三、付款方式：现金支付。自合同签订后，乙方预付给甲方5万元人民币建造码头用(码头应在合同签订后的30天内交给乙方使用)，此预付款冲抵乙方付给甲方的租金。此新建码头交给乙方使用后开始计算租金，租金以季度付款，每季度付5万元人民币，先付款后使用，甲方应给乙方开具正式装卸发票。四、当事人应当遵循诚信的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行，保守企业秘密。五、违约责任：1、乙方无正当理由未及时支付或者延迟支付租金，甲方有权停止乙方使用码头设备。2、甲方应无偿给乙方提供合法的经营手续，如因甲方的债权、债务及不合法经营的手续，给乙方造成不能正常经营生产等，应赔偿乙方投资款同时退还租金及造成的一切损失。3、甲方保证在乙方预付租金5万元后，除新建码头30日内交付给乙方使用，其它10日内将租赁物交付给乙方。否则逾期不交付，则由甲方支付给乙方10万元违约金。4、如工商部门检查超范围经营，由甲方和塔山镇政府负责。六、其它约定：1、乙方只准装卸自用物资，不得对外经营。2、乙方自装吊机、磅秤及配套设施，甲方负责将动力线和照明线提供到现场，保证乙方使用电力线路通畅。甲方保证乙方进出口货物道路通畅，任何人不得干涉乙方的正常生产经营否则因此带来的一切损失由甲方承担。3、如在合同履行过程中遇政府部门拆迁或者关停等情况，导致合同终止，如有政府赔偿款乙方享受三分之二的赔偿费。4、码头土地使用税、房屋以及所有经营费用由甲方承担，乙方不再承担任何税费和费用。七、租期届满后，乙方享有优先承租权。如乙方不再租用码头，乙方投资的设备等资产，甲方如需购买，双方协商价格后成交，如协商不成乙方有权处理其投资的所有资产。八、因当事人一方违约行为侵害对方财产权益的，受损害方有权依照违约责任或者依照法律要求违约方承担侵权责任，并赔偿受损方经济损失，合同应继续履行。在协议书上塔山港公司与祥源贸易公司分别盖有印章，并且在见证方一栏盖有徐州市贾汪区人民政府印章。祥源贸易公司签订租赁协议后在案涉码头进行塔吊、地坪、围墙、办公楼等相关附属设施设备的工程施工。2009年8月31日，贾汪港务管理处向塔山港公司作出《安全隐患整改通知书》一份，内容有：你港港口前沿部位，存在塌方下沉现象，严重危及安全生产，应立即整改。在整改期间应停止装卸。2009年8月，徐州市城乡建筑设计研究院有限责任公司出具《塔山港码头工程挡土墙处理方案》，内容有：一、塔山港码头工程挡土墙出现问题。塔山港码头挡土墙工程位于京杭运河边，塔山镇，工程建于80年代，运行正常，由于汛期挖环保池施工中，违反操作规程，挡土墙边增加塔吊，造成挡土墙水平荷载超荷，目前出现下列现象：1、码头挡土墙产生位移。2、靠近码头挡土墙近处土体产生宽达最大达3cm的贯通裂缝（裂缝深度待查）。距离码头挡土墙大约3米左右处土体产生宽达最大达7cm的贯通裂缝（裂缝深度待查）。3、个别地段码头挡土墙后出现范围较大的深坑。二、原因分析。经过现场查看，并听取有关单位的介绍，认为产生以上问题的原因如下：1、码头建成后，在基础未调整的情况下挡土墙加高致使墙后填土加高，水平土压力加大，加之码头堆载超标准运行，因此造成挡土墙失稳。2、汛期运行管理不当，造成墙体渗透压力增大，造成挡土墙失稳。2009年9月19日，塔山港公司（甲方）与祥源贸易公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定，甲乙双方经协商决定对原合同未尽事宜作实补充说明：一、经甲乙双方现场观察，乙方在使用码头施工中，违反操作，使码头渗水，造成码头裂缝变形。由乙方采取应急措施修复使用，在使用期间至合同终止，乙方确保码头完好无损，正常使用，如有损失，全部赔偿。二、现有的变压器增容是乙方投资，所付资金：包括施工费8.7万元，负控费：22500元，95+1电缆200米4万余元，75+1电缆100米1万余元，配电柜等3万余元，其所有权和使用权归乙方所有。甲方可以使用，其电费按表计算，结算根据电业部门制定的价格执行，每季度结算一次。以上投资的所有权和使用权，乙方有权处理。三、现有码头的所有场地一万余平方，塔吊，地磅，地磅房，传达室，大门及门口道路及院墙，办公室，油库等均为乙方投资，所有权及使用权归乙方所有，乙方有权处分以上投资的所有财产。2009年12月9日，塔山港公司（甲方）与祥源贸易公司（乙方）签订《补充协议》一份，内容为：根据现有的实际情况，对2009年5月6日签订的原协议以及2009年9月19日补充协议等未尽事宜特补充如下，此补充协议同原协议具有相同的法律约束力。一、实际面积：港口南围墙外至北围墙外长：99.75米东起运河内10米西至传达室门外长：127.35米，面积：12703.16平方米。门口道路长：44.5米，宽：16.9米，另加426.34平方米，面积：1178.39平方米。以上全为乙方投资，所有权及使用权归乙方所有，门口道路甲、乙双方共同使用。二、南围墙外至老码头的地坪乙方出资壹万柒千元整，由甲方自己施工，其工程质量由甲方自行负责，若由此引起的码头安全隐患概由甲方自行承担，与乙方无关。三、乙方场地内甲方原有的运输皮带及新建码头北的小吊机，乙方维修后能使用的乙方可以使用。其租赁费用每年壹万元整。租金同场地租金一样每季度付一次，租用期从2010年起到协议赁期满，交给甲方正常使用的设备。四、乙方出资壹万元由甲方自行修建传达室及大门，甲方所建的传达室不得遮挡乙方门面，应尽量向南留出一块土地，乙方用于绿化。五、此协议签订后，甲方不得以任何借口干涉乙方的生产经营活动。若由于甲方的原因造成乙方的损失，乙方有权要求甲方据实赔付或从租金中直接扣除，否则，乙方有权拒付其租金。由此造成的纠纷可由辖区内贾汪区人民法院解决。另查明，2016年7月，徐州市水利建筑设计研究院为祥源贸易公司提供《徐州祥源塔山港口有限公司码头加固工程施工图册》。祥源贸易公司按照上述图纸进行加固，实际施工中采取钻孔灌注桩结合地面铺设钢筋网与码头钢筋混凝土锚拉进行加固，装卸吊机改为钻孔灌注桩基础。在上述施工中，祥源贸易公司未完全按照图纸方案进行加固，其中挡墙侧、塔吊基础下打设的灌注桩数量和规格低于施工图纸要求，原挡墙未拆除。加固后，卸料平台地面进行重新硬化。2017年4月，挡墙弯曲最大处开始出现毛石、混凝土脱落，逐渐形成长约5米的空洞。2017年6月30日、7月7日，贾汪区安全生产委员会两次向祥源港口出具《责令限期整改指令书》，指出港口存在运输机与房屋墙体开裂，港口挡土墙外伸河道1.8米且有缺口开裂，存在安全隐患等问题，要求立即停产，整改隐患。塔山港口公司与祥源贸易公司因港口损毁责任问题发生纠纷。在贾汪区人民政府的主导下，双方对于码头的修复及损失进行协商。2017年8月，贾汪区人民政府委托徐州中国矿大岩土工程新技术发展有限公司出具《贾汪区塔山港码头卸料平台（租赁段）稳定性评价报告》。该稳定性评价报告2.1项载明：挡土墙修建、加高历史。根据码头方介绍，码头挡墙修建于80年代，挡土墙原高度为8.0m，毛石砂浆垫层厚度为800mm。挡墙墙顶高约为28.2m。由于运河水位上涨，涨幅约为1m，码头挡墙共进行过两次加高。2006年，将码头挡墙增高0.5m,增高部分的挡墙宽度为0.5m,为混凝土结构。2009年再次将挡墙进行增高，该次增高0.8m,宽度为0.5，为混凝土结构。挡墙增高后，墙后回填土层厚度相应增高。5.1条载明：挡墙失稳原因为：1.挡墙加高；2.地面货物堆载；3、河床超挖；4.地下水位抬升。对于地下水位抬升，报告认为系在码头加固过程中地坪被破坏，雨水下渗且排水不够及时，使地下水位产生剩余压力，造成总下滑力加大。2017年10月，徐州市水利建筑设计研究院根据中国矿大岩土工程新技术发展有限公司出具的稳定性评价报告做出《贾汪区塔山港码头卸料平台（租赁段）挡墙加固工程施工图册》。该图册设计说明载明：该租赁段在使用过程中，码头卸料平台曾出现平行于挡墙的裂缝，挡墙出现明显的水平变形和垂直变形。2016年6月，卸料平台地面裂缝明显变宽变深，挡墙变形明显加大，于2016年8月采用钻孔灌注桩结合地面铺设钢筋网与码头钢筋混凝土锚拉进行加固，装卸吊机改为钻孔灌注桩基础。加固后，于2017年4月在吊机东南角处的挡土墙下出现破损空洞，吊机四周出现多道裂缝。经中国矿大岩土工程新技术发展有限公司对塔山港码头卸料平台（租赁段）进行稳定性评价，发现中间位置的挡墙由于出现空洞破碎、挡墙前河床超挖现象，即使在采用钻孔灌注桩锚拉加固后，该部分挡墙仍处于不稳定状态。因此本工程对该段挡墙进行修补加固。该施工图册所花费用由被告支付。此后，双方纠纷经协商未果，遂成诉。在本案原审中，本院于2018年12月24日委托徐州光华同力工程造价咨询有限公司以上述徐州市水利建筑设计研究院2017年10月出具的《贾汪区塔山港码头卸料平台挡土墙加固工程施工图册》为依据，对挡墙加固工程的工程造价进行鉴定。徐州光华同力工程造价咨询有限公司作出徐光华鉴定字[2018]05号《关于贾汪区塔山港码头卸料平台挡墙加固工程咨询报告》，报告鉴定结论为：本工程预算价为723769.49元。为此，原告支出鉴定费8000元。2018年11月24日，徐州市贾汪区两减六治三提升专项行动领导小组办公室作出贾263办交字〔2018〕11-24交办单，内容有：塔山港场地未按停产要求落实整改，装卸平台存在重大安全隐患。庭审中，被告称由于港口存在安全隐患和环保原因（指码头扬尘），被告自2017年7月后就已经无法正常使用港口，案涉租赁物已经丧失了合同租赁的目的，亦承认从2017年7月1日开始没有交租金。鉴于原告诉请解除案涉租赁合同，经本院释明，被告表示如判令解除合同，其对添附资产提出返还主张，因添附资产拆除后会损坏其价值，要求原告就添附资产予以折价补偿。经本院组织现场勘查，双方一致确认被告租赁期间添附资产有：祥源港内的全部地坪、围墙、传达室及电动伸缩门、油库、办公用房、电缆、祥源港大门外道路（约44.5米长、16.9米宽，以现状为准）、塔吊（型号GQ5-18，含基础）、储油罐（含基础）、100吨地磅（含基础）,160KVA变压器及三组配电柜（含基础）。此外，被告主张港区内的皮带运输机系其租用后进行改造，更换了皮带、电机、传送轴，并将皮带机支架延长6米。原告认可被告更换皮带，对于被告主张更换的其他不部件不予认可。现场勘查中，被告表示更换的原部件现已找不到。被告就上述资产（包含双方争议的皮带、电机、传送轴，支架）申请进行价格鉴定。双方同意以评估机构实际评估时间为价格时间基点，并以该基点的评估价格作为码头实际返还时的添附资产价格。本院委托江苏德正土地房地产评估有限公司对上述添附资产进行评估，评估结论为：以实际评估时间为基准日（2020年7月29日）上述资产价值为1285558元。经质证，原告认为塔吊和基础评估价值过高。被告认为：1、评估机构对港口院内外的水泥路面是按理论厚度进行评估，该理论厚度低于实际厚度，应以地坪实际测量厚度作为价值评估的依据。2、塔吊基础评估价值过低，未按照2016年7月徐州市水利建筑设计研究院出具的《徐州祥源塔山港口有限公司码头加固工程施工图册》对塔吊基础进行评估。质证中查明，被告在施工时未完全按照2016年7月的加固图纸进行施工。2020年9月11日，本院组织双方当事人和评估机构对港区内外水泥路面厚度进行实际测量，双方确认以实际测量厚度对上述评估报告中港区内外水泥路面的价格进行调整。江苏德正土地房地产评估有限公司据此出具补充报告，对港区内外水泥路面价格进行调整后，上述添附资产价值为1530296元，其中塔吊价值为81400元（含基础价值29000元），储油罐价值4800元（含基础价值1300元），地磅价值35000元（含基础价值15800元），变压器及三组配电柜价值35000元（含基础价值6000元）。因上述评估报告和补充说明中未包含电动伸缩门的评估价格，评估机构对此补充出具说明，以2020年7月29日为基准日，电动伸缩门的评估价格为1300元。被告为上述评估报告支付鉴定费20000元。储油罐在评估报告作出后已由被告拆除。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主张解除港口租赁合同及相关补充协议是否能够成立。2、如成立，原告应向被告返还的添附财产范围如何认定，折价补偿范围和金额如何认定；3、被告应支付租金的数额如何认定；4、被告是否应赔偿维修码头的费用，金额如何认定。一、关于原告主张解除港口租赁合同及相关补充协议是否能够成立的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告即依据上述法律规定以被告造成码头毁损、拒付租金主张解除合同。被告对此辩称码头毁损并非其责任，且以原告阻碍经营、码头存在安全隐患和环保原因（码头扬尘）作为拒付租金的理由。由此，案涉码头毁损是否可归责与被告，被告以原告阻碍经营、码头环保不达标作为拒付租金的理由是否成立，是判定原告能否行使合同解除权的前提。1、关于码头毁损的责任问题。根据相关政府部门的整改意见，案涉码头安全隐患主要指：挡土墙开裂，造成挡墙失稳。根据中国矿大岩土工程新技术发展有限公司出具《贾汪区塔山港码头卸料平台（租赁段）稳定性评价报告》，挡墙失稳原因为：1.挡墙加高；2.地面货物堆载；3、河床超挖；4.地下水位抬升。结合本案查明情况，本院认为被告对造成码头毁损负有主要责任，理由为：首先，2009年9月19日双方签订的《补充协议》明确载明，被告在使用码头施工中，违反操作，使码头渗水，造成码头裂缝变形。而对上述毁损是否完全修复，现有证据无法证明，不能排除其在码头长期负载工况下对挡墙稳定性降低造成的影响。其次，码头挡墙历史上分别于2006年、2009年两次加高共计1.3米，其中2009年增高0.8m系被告进行施工。挡墙增高后，墙后回填土层厚度相应增高，导致下滑力增大，安全系数降低，码头稳定性降低。被告应对其施工的挡墙增高部分承担相应责任。再次，地面货物堆载均系被告经营中的行为。挡墙加高后已导致码头稳定性降低，被告经营码头过程中，多在卸料平台堆放货物，长期荷载，进一步加重挡墙失稳。最后，2016年被告曾对码头进行加固施工，报告认为在码头加固过程中地坪被破坏，雨水下渗且排水不够及时，使地下水位产生剩余压力是地下水位抬升的原因。另外，被告虽称原告曾在2011年在案涉码头处沉船，使用长臂挖机对河床进行清理，导致河床超挖，但打捞沉船是否是造成河床超挖的原因上述稳定性报告并未作为分析认定。故，现有证据对被告的该项意见无法判断。综合以上分析，应认定被告对挡墙失稳负有主要责任，根据被告在挡墙加高、地面货物堆载、地下水位抬升等方面均存在的责任行为，本院酌定被告应对涉案码头的毁损负担70%的责任。2、关于原告阻碍经营的问题。对此被告并未提供充分证据证明，原告亦不予认可，对该项意见不予采纳。3、关于环保原因。被告明确环保原因是指码头扬尘，该事实即使属实，也是被告在港口经营过程中未按规定配置环保除尘设施所致，而配备环保除尘设施并非原告的合同义务，故被告以此作为拒付租金的意见亦不能成立。综上，因被告的主要责任造成码头毁损，其在无合法依据的情况下（即使原告对毁损负有部分责任，也仅是被告主张减少租金的理由，无权拒付全部租金）从2017年7月1日起未再向原告支付租金，依据上述法律规定，原告依法享有合同解除权。对原告要求解除原被告之间2009年5月6日的《码头租用协议书》、2009年9月19日的《补充协议》和2009年12月9日的《补充协议》的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，合同解除后，被告应向原告返还涉案港口，对原告该项请求本院予以支持。二、关于原告应向被告返还的添附财产范围如何认定、折价补偿范围和金额如何认定的问题。双方存在争议的添附财产为：皮带运输机的皮带、电机、传送轴及皮带机6米延长支架。被告主张上述部件系租用后更换，对此原仅认可被告更换皮带，对于其他不部件的更换不予认可。本院认为，被告对其主张更换电机、传送轴及皮带机6米延长支架的事实未提供证据证明，不予采信。对于更换的皮带，现场勘查中，更换部件现已找不到，且更换后的皮带已使用10年，该更换皮带应作为对租赁物的原状恢复予以返还原告，不再认定其为添附财产。据此，本院确认被告添附资产为：院内地坪、围墙、传达室及电动伸缩门、港口门外水泥地面、油库、办公用房（含装修）、电缆、储油罐（含基础）、塔吊（含基础）、地磅（含基础）、变压器及三组配电柜（含基础）。因储油罐已由被告自行拆除，本案不再理涉。根据双方合同约定，祥源贸易公司对其添附的财产享有所有权。合同解除后，对于该部分财产的处理，应根据物尽其用原则，由双方当事人协商是否继续使用。原告不愿使用的，由被告拆除。不能拆除的，可由原告折价补偿。本案庭审中，原告明确表示不愿使用添附资产，故被告添附资产中能够拆除的由其自行拆除，对于拆除过程中所造成的损失，因双方对码头毁损均负有责任，对拆除造成的损失可按双方的责任比例分担。据此，院内地坪、围墙、传达室及电动门、港口门外水泥地面、油库、办公用房（含装修）、电缆属于建筑物或固定的附属设施，无法拆除，应由原告折价补偿。添附资产中的塔吊、地磅、变压器及三组配电柜属于设备，应由被告拆除。因上述设备均通过建造基础固定于港区内，拆除后基础必然损坏，对于拆除上述设备时破坏基础所造成的损失，根据双方对码头毁损的责任比例，由原告按30%支付给被告。对于添附资产的补偿标准，本案中委托江苏德正土地房地产评估有限公司对上述添附资产进行评估，虽然原、被告对塔吊和基础的评估价值均有异议，原告认为评估价值过高，被告认为塔吊基础评估价值过低，且未按照2016年7月徐州市水利建筑设计研究院出具的《徐州祥源塔山港口有限公司码头加固工程施工图册》对塔吊基础进行评估，但双方均未提供证据证明塔吊和基础的鉴定程序严重违法、鉴定结论依据不足及其他不能作为证据使用的情形，且被告亦认可未按照其主张的加固图纸进行施工，故对原、被告的意见均不予采纳，上述评估报告本院予以认定，可作为原告折价补偿的依据。综上，皮带、传动轴、支架、电机不作为添附资产；储油罐已由被告拆除，本案不再理涉；塔吊、地磅、变压器及三组配电柜由被告自行拆除，对于拆除塔吊、地磅、变压器及三组配电柜造成的基础损失，由原告按评估价格的30%予以补偿；其余资产归属原告，由原告向被告折价补偿。根据评估报告，评估价格总额为1531596元，扣除评估报告中皮带（含传动轴共计7621元）、支架（1920元）、电机（2400元）、储油罐（含基础共计4800元）、塔吊（含基础共计81400元）、地磅（含基础共计35000元）、变压器及三组配电柜（含基础共计35000元）的价格后，原告应向被告支付补偿款1363455元。塔吊基础（29000元）、地磅基础（15800元）、变压器及三组配电柜基础（6000元）的评估价格共计50800元，原告承担30%的损失为15240元。补偿款1363455元加上原告应向被告支付的基础损失15240元，合计支付补偿款1378695元。三、关于被告应支付的租金数额问题。如上所述，被告没有合法依据拒付租金，应承担自2017年7月1日至码头实际返还之日的租金给付义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，因码头挡墙毁损导致码头无法使用，原告对码头的毁损负有30%的责任，依据上述规定，应在该责任范围内相应减少被告的租金支付义务。案涉码头年租金为21万元，根据原告的责任比例，减少30%的租金后被告应支付的年租金为14.7万元，该租金应自2017年7月1日支付至码头实际返还之日止。四、关于被告是否应赔偿维修码头的费用，金额如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，被告对涉案码头的毁损负担70%的责任，应在该责任范围内对码头修复费用承担相应的赔偿责任。本院于2018年12月24日委托徐州光华同力工程造价咨询有限公司依据徐州市水利建筑设计研究院2017年10月做出的《贾汪区塔山港码头卸料平台挡土墙加固工程施工图册》对挡墙加固工程的工程造价进行鉴定，鉴定结论为预算价723769.49，故被告应赔偿原告码头修复费用506638.64元（723769.49元×70%）。综上，涉案租赁合同及相关补偿协议应予解除。合同解除后，被告应向原告返还涉案港口，并支付自2017年7月1日至实际返还港口之日按年资金14.7万元计算的租金。被告应向原告赔偿的码头维修费用506638.64元与原告应向被告支付的添附财产补偿款1378695元冲抵后，原告实际应向被告支付添附财产补偿款872056.36元，该款可与被告应支付的租金相冲抵。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告徐州市塔山港口有限公司与被告徐州祥源贸易有限公司签订的2009年5月6日《码头租用协议书》、2009年9月19日《补充协议》和2009年12月9日《补充协议》；二、被告徐州祥源贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告徐州市塔山港口有限公司返还涉案港口；三、被告徐州祥源贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内拆除港口内的塔吊（型号GQ5-18）、100吨地磅及160KVA变压器及三组配电柜；四、被告徐州祥源贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州市塔山港口有限公司支付自2017年7月1日至被告实际返还码头之日止按每年14.7万元计算的租金；五、原告徐州市塔山港口有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告徐州祥源贸易有限公司支付添附资产补偿款872056.36元（该款可与上述第四项租金冲抵）；六、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22750元，保全费5000元，合计27750元，由原告徐州市塔山港口有限公司负担8325元，由被告徐州祥源贸易有限公司负担19425元。鉴定费（码头修复工程造价）8000元，鉴定费（添附财产价格评估）20000元，合计28000元，由原告徐州市塔山港公司有限公司负担8400元，由被告徐州祥源贸易有限公司负担19600元。如被告不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 涛人民陪审员  段绪堂人民陪审员  庄 辉二〇二〇年十一月二十八日书 记 员  岳 阳