海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1728号   上诉人（原审被告）：温演松。   委托诉讼代理人：张文俊。   被上诉人（原审原告）：郑景泽。   委托诉讼代理人：苏东杰。   上诉人温演松因与被上诉人郑景泽房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   温演松诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郑景泽一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审案件受理费由郑景泽承担。   事实和理由：一、2018年4月27日，双方签订的《协议》中约定“因政府棚改拆迁，所赔偿的装修费用全给乙方（郑景泽），甲方不得占有”，仅指郑景泽在承租涉案商铺后所投入的装修部分因政府棚改拆迁所得赔偿归其所有，并不包括也不能包括温演松向郑景泽交房时已实际投入的装修部分和根据涉案房屋租赁合同约定归属温演松所有的装修部分所对应的赔偿。涉案商铺在被政府拆迁时，政府工作人员对商铺内的装饰装修部分进行了登记，系根据登记时查验的装饰装修给予的补偿，政府给予的133,160元的装修补偿款是对整个商铺装修部分的补偿，应当包括温演松投入的装修和应归属温演松装修部分的补偿，以及郑景泽投入的装修补偿。一审法院认定将整个商铺全部的装修补偿款及拆迁补助费由郑景泽享有，缺乏事实及法律依据，有失公允。   （一）根据双方2009年6月1日签订的《铺面租赁合同》第三条约定“乙方（郑景泽）租期内装修须经甲方（温演松）同意才能装修，不能损坏主体结构，租期届满后不能拆除（除机械和或大件电器外）归甲方所有”；第九条约定“甲方原装修隔楼铁架和板留给乙方作装修使用”，足以说明温演松在向郑景泽交付涉案商铺时是带有部分简易装修的，而非毛坯房，且双方约定在该租期届满后郑景泽投入的装修（除机械或大件电器外）归温演松所有，租期早已于2014年5月30日届满，其商铺装修价值明显违反合同约定。   （二）双方在时隔2年后的2016年6月2日签订涉案铺面《铺面租赁合同》，仍然在第三条约定“乙方（郑景泽）租期内装修须经甲方（温演松）同意才能装修，不能损坏主体结构，租期届满后不能拆除（除机械和或大件电器外）归甲方所有”，而郑景泽在2016年6月2日在此租赁涉案铺面后并未再次装修，其对涉案铺面拆除时的现有装修不能享有完全的所有权。一审法院未经查明直接认定涉案铺面的装修价值归郑景泽所有缺乏事实依据。   二、一审法院将涉案铺面的空调、电话、有线电视和数字电视迁移补助费判由郑景泽所有没有事实和法律依据。   （一）2018年4月27日双方签订的《协议》一面并未约定涉案铺面的空调、电话、有线电视和数字电视迁移补助费归郑景泽所有，双方也未就此达成口头约定，一审法院按照物品属谁所有，补助费就归谁所有明显不当。   （二）涉案铺面拆除前，郑景泽已将其空调、电话、有线电视和数字电视拆走，拆除涉案铺面的行为并未给其造成上述物品的损失，一审法院仍然判决该项补助费归其所有缺乏事实及法律依据。   郑景泽辩称，双方就涉案房屋签订《铺面租赁合同》后，因棚户区改造拆迁，双方就涉案房屋装修补偿款的归属问题达成合意并签订《协议》，该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依据该协议约定涉案房屋拆迁后的装修补偿款应归郑景泽所有。   郑景泽向一审法院起诉请求：一、温演松向郑景泽支付铺面装修补偿款等共50,000元以及利息1,643.33元（以50,000元本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月27日暂计至起诉之日）；二、本案诉讼费由温演松承担。   一审法院认定事实：2009年6月1日，温演松（甲方）与郑景泽（乙方）签订一份《铺面出租合同》，约定甲方同意将位于三亚市和平路物资集团一楼14号铺面（即和平路14号铺面），面积125平方米，租给乙方合法经营生意使用，租期为五年，从2009年6月1日至2014年5月30日止。押金为5,500元。该合同第3条约定：乙方租期内装修需经甲方同意才能装修，不能损坏主体结构；租期满后不能拆除（除机械或大件电器外）归甲方所有。第9条约定：甲方原装修隔楼铁架和板留给乙方作装修使用。2016年6月1日，郑景泽向温演松支付押金16,000元。2016年6月2日，双方就涉案房屋续签一份《铺面出租合同》，约定租期为三年，自2016年6月1日起至2019年5月30日止。每月租金为14,500元，押金为16,000元。2018年4月27日，郑景泽出具证明同意将押金16,000元抵偿2018年1月至4月的房租。同日，温演松与郑景泽达成《协议》，约定：“自从印刷厂搬离三亚市和平街14号铺面，温演松将此铺面出租给郑景泽；郑景泽自己出资装修经营保健按摩店。现政府棚改拆迁，所赔偿的装修费全给郑景泽，温演松不得占有”。此外该协议落款处备注：“从2018年5月1日起每月房租为3,000元/月，1号前付；2018年5月1号前租金全已交清；从租铺面即日起装修费全部给郑景泽”。2018年6月25日，三亚市天涯区人民政府与温演松签订一份《三亚市三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议（货币补偿）》（以下简称《补偿安置协议》），确认房屋征收补偿款共计5,691,105元，其中室内装修评估133,160元、搬迁补偿3,000元；家用设备中空调迁移补助费数量19台（300元/台）共计5,700元，电话迁移补助费数量1部、共计200元，有线、数字电视迁移补助费数量1户、共计400元，水表迁移补助费数量1户、共计500元，电表迁移补助费数量1户，共计600元，以上各项费用总计7,400元。温演松于2019年6月28日收到上述款项后于2019年7月18日分别向郑景泽付款91,360元和1,100元，合计92,460元。   一审另查明，2018年6月19日，三亚市天涯区棚户区改造工作领导小组办公室作出《三亚市天涯区胜利路295号物资小区D栋一层铺面被征收房屋拆除行动方案》，确定于2018年6月20日至2018年6月22日共3天，对三亚市天涯区“阳光海岸”棚改项目区域范围内胜利路295号物资小区D栋一层含涉案房屋在内的被征收房屋依法拆除。   一审法院认为，郑景泽与温演松就涉案房屋成立合法的房屋租赁合同关系，后因棚改拆迁，双方就涉案房屋中拆迁后装修补偿款的归属问题达成合意并签订《协议》，该协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，依据该协议约定，涉案房屋拆迁后的装修费补偿款应归郑景泽所有。温演松抗辩上述款项应扣除交房时已实际投入的装修部分所获得的赔偿的说法，与事实不符，且无证据予以佐证，不予采纳。关于空调、电话、有线、数字电视迁移补助费的问题，上述家用设备的所有权人为郑景泽，对此温演松当庭予以认可，故拆迁时所产生的迁移补助费亦应由郑景泽享有，温演松抗辩该费用已包含在装修补偿款中的说法，与事实不符，不予采纳。关于搬迁补偿费，该费用系对被拆迁人的补偿，并非对现居住人员的补偿，郑景泽诉求该笔费用归其所有，于法无据，不予支持。关于剩余租金的问题，根据郑景泽当庭陈述和拆迁单位作出的拆除方案可知，涉案房屋于2018年6月20日至6月22日期间被拆除。依据《协议》约定，自2018年5月1日起至2018年6月19日止的租金共计5,000元（3,000元/月÷30天×50天）仍应由郑景泽承担支付义务。综上所述，扣除已付款项92,460元后，温演松还应向郑景泽支付补偿款42,000元（133,160元+5,700元+200元+400元-92,460元-5,000元）。关于利息，因郑景泽未依约支付剩余租金的行为存在过错，故对于其该项主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、温演松应于判决生效之日起十日内向郑景泽支付补偿款42,000元；二、驳回郑景泽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费545元，由郑景泽负担102元，由温演松负担443元。   二审期间，当事人没有提交新证据。   一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   另查明，自2009年6月1日起至涉案商铺被征收后，郑景泽一直承租涉案商铺，用于做保健和按摩生意。在郑景泽承租涉案商铺之前，印刷厂是承租人，印刷厂退出涉案商铺后，温演松自认其未对该铺面进行装修。郑景泽承租该商铺后进行了重新装修。温演松与郑景泽虽然在2014年5月31日至2016年5月30日两年期间未签订书面租赁合同，但双方是依照2009年6月《铺面出租合同》继续履行的。二审中，温演松主张郑景泽应获得的征收补偿款为其已支付的92,460元，其余的装修款应归温演松所有。   本院认为，温演松与郑景泽自2009年6月1日起，就涉案铺面签订过两份《铺面出租合同》及2018年4月27日的《协议》，上述三份书面合同均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。双方认可从2018年5月1日起至铺面被拆除，共产生5,000元租金，该笔租金郑景泽尚未支付，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、郑景泽应获得的装修补偿款数额；二、温演松是否还应向郑景泽支付征收补偿款及应支付的数额。   关于焦点一。温演松主张三亚市天涯区人民政府支付的室内装修补偿款为133,160元，该笔补偿款是涉案铺面的全部装修价值，温演松在郑景泽承租铺面之前也对铺面进行了装修，故应从中扣减温演松交付铺面时的装修价值，郑景泽应获得的征收补偿款为其已支付的92,460元。经查，郑景泽承租涉案商铺前，某印刷厂承租了该铺面，在印刷厂退出之后，温演松自认其并未对该铺面进行装修，郑景泽在2009年6月承租该商铺后进行了重新装修，因此温演松的前述主张缺乏事实依据，应承担举证不利的后果。此外，双方已在两份《铺面出租合同》签订之后又于2018年4月27日签订了书面的《协议》，约定因政府拆迁对涉案商铺的装修补偿款全部归郑景泽所有。故依照该约定，上述133,160元装修补偿款应全部归郑景泽所有。   关于焦点二。虽然前述《协议》只针对涉案商铺的装修补偿款作了约定，但温演松已认可铺面中的全部空调、电话、有线数字电视等家电均是郑景泽购买的。故前述家电的相关迁移补助费共计6,300元应归设备的所有权人郑景泽所有。综上，郑景泽应获得的征收补偿款共计139,460元（133,160元+6,300元），除去温演松已向郑景泽支付的92,460元补偿款和郑景泽应承担的5,000元租金，温演松还应向郑景泽支付42,000元（139,460元-92,460元-5,000元）。   综上所述，温演松的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,090元（温演松已预交），由温演松负担。   本判决为终审判决。   审判长 李柔翰   审判员 杨冲冲   审判员 王晓艳      二〇二〇年十一月二十三日   法官助理 陈 子   书记员 周海晶   附：相关法律条文   中华人民共和国民事诉讼法   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。