广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22380号上诉人（原审被告）：李惠玉，女，xxxx年1月20日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李跃、廖雅静，广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司（以下简称南天公司），住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：张毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓晓君，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦榕灿，广东经纶律师事务所实习律师。上诉人李惠玉因与被上诉人南天公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李惠玉及其委托诉讼代理人廖雅静，被上诉人南天公司的委托诉讼代理人邓晓君、秦榕灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李惠玉上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回南天公司的全部诉讼请求或发回重审，本案一审、二审诉讼费用由南天公司承担。事实和理由：一、双方签署的租赁合同应认定为有效，且已有广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第114x号民事判决书确认。二、本案是南天公司违约在先，未按照合同约定提前通知解除合同，拒不履行合同义务，并拒收租金及市场管理费用，以违法犯罪方式破坏市场经营并恶意提起诉讼。三、南天公司对涉案商铺无所有权，无权收取市场管理费及租金。一审判决既然认定合同无效，就不应以双方签订的租赁合同约定的价格计算市场管理费及租金，首先应由双方协商，协商不成由有关部门确定标准。四、南天公司应立即将涉案商铺及商铺内的物品恢复原状，支付违约金，并赔偿因南天公司造成停业的人工、销售损失及暴力拆除未到期商铺造成的装饰装潢及李惠玉物品损失。五、南天公司破坏市场经营并参与非法集资，应交由公安机关立案侦查。南天公司辩称：一、南天公司与李惠玉签订的商铺租赁合同无效。二、李惠玉一直占有使用涉案商铺，故南天公司有权要求其参照合同约定的标准支付房屋占用费及市场管理费。三、水电费为李惠玉占有使用涉案商铺期间实际产生，李惠玉应支付该费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2020年1月10日，南天公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李惠玉支付自2019年1月16日起至2019年11月17日止的占用费用19243.5元；2.李惠玉支付自2019年1月16日起至2019年11月17日止的市场管理费34168.73元；3.李惠玉支付拖欠的2019年9月起至2019年11月17日止的水电费339元；4.李惠玉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月12日，南天公司（出租方、甲方）与李惠玉（承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧广州南天国际酒店用品批发市场编号为第xx栋x号商铺出租给乙方经营酒店用品；租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止；甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：……2、甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；……4、升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1377元、市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用55000元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金11466元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任；等。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向一审法院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，其中自编17栋临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。2018年7月16日，南天公司向包括李惠玉在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止〈南天市场商铺租赁合同〉的通知》，通知因市场升级改造原因，决定自2018年8月15日终止租赁合同，要求南天公司与李惠玉签订《解除〈南天市场商铺租赁合同〉协议书》，并办理退铺手续。一审庭审中，南天公司表示涉案商铺已于2019年11月9日拆除，李惠玉交纳了计至2019年1月15日的租金、管理费。李惠玉表示商铺经营至2019年9月5日就遭到南天公司破坏而无法正常经营，后于2019年10月31日被强行拆除了商铺。一审另查明，2018年12月27日，李惠玉向一审法院起诉南天公司，要求：1.南天公司继续履行与李惠玉双方签订的《南天市场商铺租赁合同》；2.南天公司向李惠玉支付违约金暂计1万元。南天公司曾提出反诉，要求解除双方签订的租赁合同并要求李惠玉搬离、腾空涉案商铺。之后，南天公司撤诉。该案诉讼中，双方确认南天公司于2019年11月9日收回涉案商铺并进行拆除。2019年12月20日，一审法院作出（2018）粤0105民初17868号民事判决：一、李惠玉、南天公司签订的《南天市场商铺租赁合同》无效；二、南天公司在本判决生效之日起十日内退还给李惠玉保证金11466元；三、驳回李惠玉的全部诉讼请求。判决后，南天公司不服，提起上诉。2020年5月7日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终7199号民事裁定书，按南天公司自动撤回上诉处理。一审法院认为：南天公司与李惠玉签订的《南天市场商铺租赁合同》，已经生效的民事判决认定属于无效合同，但由于李惠玉实际使用了涉案商铺，故理应支付房屋占用费的对价。李惠玉辩称南天公司对涉案商铺不享有收取占用费权益，且在无合法手续的情况下强行拆除商铺而涉嫌违法犯罪的意见，理据不足，不予采纳。李惠玉使用商铺的截止时间可按照双方在前一诉讼中确认的拆除时间2019年11月9日来确定。根据《最高人民法院》第五条的规定，南天公司要求李惠玉按租赁合同中约定的租金、市场管理费标准支付从2019年1月16日起至涉案商铺拆除之日止的使用费，有理，可予支持。根据租赁合同约定，2014年9月1日至2015年8月31日租金标准为每月1377元、市场管理费标准为每月2445元，其后每年的租金及市场管理费在上一年度基础上递增8%；即2018年9月1日至2019年8月31日租金标准为每月1873.39元、市场管理费标准为每月3326.40元；2019年9月1日后的租金标准为每月2023.26元、市场管理费标准为每月3592.51元。据此，李惠玉应支付占用费【2019年1月16日至2019年8月31日期间的每月为1873.39元，小计14080.64元；2019年9月1日后的月租金为2023.26元，故2019年10月1日至2019年11月9日的租金为2023.26元+2023.26元÷30×9=2630.24元；共计16710.88元】及市场管理费【2019年1月16日至2019年8月31日期间的每月为3326.40元，小计25001.65元；2019年9月1日后的月管理费为3592.51元，故2019年10月1日至2019年11月9日的管理费为3592.51元+3592.51元÷30×9=4670.26元；共计29671.91元】给南天公司。关于水电费的问题，南天公司主张李惠玉未交2019年9月1日之后产生的水电费339元，此部分费用为李惠玉使用涉案商铺产生的费用，李惠玉未举证已实际交纳，故对此项请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院》第三条、第五条之规定，于2020年8月4日作出判决如下：一、被告李惠玉在本判决生效之日起10日内向原告广州南天商业大广场建设发展有限公司支付从2019年1月16日起至2019年11月9日止的使用费16710.88元；二、被告李惠玉在本判决生效之日起10日内向原告支付从2019年1月16日起至2019年11月9日止的市场管理费29671.91元；三、被告李惠玉在本判决生效之日起10日内向原告支付水电费339元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元，由原告负担150元，被告负担994元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的部分直接支付给原告。二审中，上诉人李惠玉提交了录音、视频光盘，拟证明并非其拒缴租金而是被上诉人南天公司违约提前解除合同后拒绝收租，且被上诉人南天公司于2018年7月开始扰乱涉案场地市场秩序导致涉案商铺无法正常经营，无权要求上诉人李惠玉支付市场管理费。被上诉人南天公司质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；无法辨别录音中各方当事人的身份，也无法证明南天公司拒收租金的行为；视频无法看出所涉场地为涉案商铺，亦无载明拍摄时间，无法看出上诉人李惠玉所称的破坏经营或侵权行为以及是谁所造成、该行为是否持续行为。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、关于涉案合同效力的问题；二、上诉人李惠玉是否应向被上诉人南天公司支付租金（占用费）及市场管理费、水电费的问题。对此，本院认定如下：一、关于涉案租赁合同效力的问题。一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果显示涉案商铺所在场地为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前上诉人李惠玉、被上诉人南天公司未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定认定涉案租赁合同无效，并无不妥。涉案商铺已经被拆除，上诉人李惠玉要求被上诉人南天公司将涉案商铺恢复原状，不符合法律规定亦无实际可能。上诉人李惠玉该项上诉主张，不能成立。二、上诉人李惠玉是否应向被上诉人南天公司支付租金（占用费）及市场管理费、水电费的问题。双方租赁合同明确约定，从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1377元、市场管理费为2445元，其后每年的租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，现双方确认上诉人李惠玉从2019年1月16日开始未交纳租金及市场管理费，由于上诉人李惠玉一直占有使用涉案商铺，并未向被上诉人南天公司交回商铺，直至商铺被拆除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被上诉人南天公司诉请上诉人李惠玉从2019年1月16日起至2019年11月9日止参照合同约定的标准支付租金（占有使用费）及市场管理费，合法有据。至于上诉人李惠玉在二审中提交的证据，对于不涉及涉案商铺的，本院对其关联性不予认可；视频显示的涉案商铺的状况，亦不能确实、充分的证明是被上诉人南天公司所为以及该状况的持续性，与本案待证事实并无直接关联。被上诉人南天公司在一审中已就其主张上诉人李惠玉未交的水电费提供了相关的发票、度数表、独立的水电表照片予以证明，该费用为上诉人李惠玉使用涉案商铺产生的费用，上诉人李惠玉未能提供反证亦未举证其已实际缴纳，故一审判决对被上诉人南天公司的该项诉请予以支持并无不当。综上，上诉人李惠玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1144元，由上诉人李惠玉负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十一月二十四日书记员  彭文悦书记员  区敏儿