陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终12957号上诉人（原审被告）:绿地集团西安湖景置业有限公司。住所地:西安市浐灞生态区幸福南路**。法定代表人:李蓟,该公司总经理。委托诉讼代理人:张西超,陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:樊淑梅,女,汉族,1963年12月24日出生,住西安市新城区。委托诉讼代理人:刘鹏昭,陕西辉灿律师事务所律师。上诉人绿地集团西安湖景置业有限公司(以下简称绿地公司)因与被上诉人樊淑梅房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回樊淑梅在一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由樊淑梅承担。事实和理由：1、涉案《商品房买卖合同》约定其公司应当在2015年5月30日将经验收合格的房屋交付给樊淑梅，2015年5月29日涉案房屋取得了验收合格备案登记表，其公司在2015年5月30日向樊淑梅交付房屋时，房屋符合交付条件，是樊淑梅怠于履行收房义务，且未对房屋质量提出异议，在交房之日，其公司向樊淑梅交付的商品房经相关行政主管部门验收，质量合格、通过验收。2018年4月23日樊淑梅才向其公司投诉房屋存在质量问题，不能证明房屋在交房之日存在影响收房的严重质量问题。2、根据合同附件七第六条约定，自其公司书面通知或者公告通知约定的验收交接日其即视为该房屋已经交付。3、在合同约定的交房之日，樊淑梅未向其公司提出房屋存在质量问题，退一步将，即使樊淑梅在收房之日提出房屋存在影响正常使用的质量问题，其公司也是按照合同附件六第三条约定承担修缮义务，也并非樊淑梅不收房的理由，故其公司不应再承担逾期交房的违约责任。4、其公司向樊淑梅交付的房屋是毛坯房，双方合同中无任何条款约定其公司应当向樊淑梅交付空调。根据其公司公告的售房通知，樊淑梅最迟的收房时间为2015年6月14日，故樊淑梅要求其公司交付空调或赔偿空调款的诉请最迟已于2018年6月13日届满。樊淑梅辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，应予维持。1、绿地公司提出的交付房屋合格的抗辩，一审中其提供的图片、空置房检查表、客户投诉处理单、工作联系单均能说明绿地公司提供的房屋存在质量问题，一直处于修缮状态，房屋无法正常使用，绿地公司应承担逾期交房的违约责任。2、关于交付涉案空调问题，双方有专门的约定，绿地公司应该提供相配套的设施，实际上绿地公司未提供。樊淑梅向一审法院提出诉讼请求：1、绿地公司以房屋总款项4829593元为基数,按照每天万分之一,从2015年6月1日起计算至实际交房日为止的逾期交房违约金。(暂计算至2019年6月26日,违约金为442799元)；2、绿地公司赔偿因违反约定致使花园面积减少造成的损失200000元；3、绿地公司赔偿樊淑梅从2014年1月1日至实际交房期间的物业费(暂计算至2019年6月15日)44099.9元；4、绿地公司按照合同约定向樊淑梅交付空调价值100000元；5、绿地公司向樊淑梅支付不能按约供暖实际延误赔偿5500元；6、本案诉讼费由绿地公司承担。一审法院经审理查明，2014年4月27日，樊淑梅与绿地公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y14088295，由樊淑梅购买绿地公司开发的位于西安市灞桥区，绿地国际生态城二期第1幢1单元1层10108号房，建筑面积305.08平方米，每平米15830.58元，总价款4829593元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……5、暖气于房屋交付后的第二个采暖季投入使用；如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人根据实际延误时间以买受人已付款为基数按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付给买受人利息，且出卖人应尽快完善以上设施设备；合同附件二“建筑节能补充协议”约定空调系统：冷源机组类型为变制冷剂流量空调机组；能效比为COP冷：3.66，COP热：4.10。合同附件六第三条约定，房屋交付过程中如买受人发现交付的商品房有瑕疵（如门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜等）或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应在合理期限内整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。出卖人只须在交付商品房时按约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程验收手续，即视为出卖人按约交付。如买受人因此未按照本约定办理房屋交接手续，视为买受人逾期收房。房屋交付过程中如发现影响房屋的正常使用功能的情况（如防水层破损、墙地面大面积空鼓、上下水不通、电路不通等）出卖人应当在60个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费。如在60个工作日内出卖人尚未修缮完毕，出卖人承担自第61个工作日起至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业费的双倍赔偿责任，但不再承担本合同第九条逾期交房的违约责任。出卖人对房屋修缮完毕后应及时通知买受人，买受人应在接收到出卖人通知后5日内验收房屋，如买受人未在规定的时间内验收房屋或办理完结房屋交接手续的，视为买受人逾期收房，该房屋已经满足交付条件。合同附件九第十八条约定，规划上专属于特定房屋且出卖人销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等为该特定房屋买卖合同的买受人所有，买受人知晓并同意出卖人有权将小区内部分绿地作为特定业主的专用花园，该花园归属于设计通道与该花园相连的专用物业所属的业主专有使用，买受人承诺保持露台、花园、绿地等交付时的开敞格局不变，不以任何形式封闭露台、花园、绿地等，不改造、破坏原建筑物结构、构筑物和附着物，否则出卖人有权拆除相关附加物。买受人在对露台、花园、绿地等的使用及在露台、花园、绿地内的活动应不妨碍其他业主的正常生活。露台、花园、绿地等以实际交付为准，该露台、花园、绿地等自交付使用后所产生的维修、维护费用及国家规定应缴纳的税费或其他费用或支出（包括但不限于花木清理费、垃圾运送费等）均由使用该露台、花园、绿地等的业主自行承担，买受人且应承担专有使用该露台、花园、绿地等所产生的一切后果。合同签订后，樊淑梅依约向绿地公司支付了全部购房款4829593元。2015年5月23日，绿地公司在报纸上登报通知业主于2015年5月30日至2015年6月14日前往集中交房中心办理收房手续。截止2019年12月2日，樊淑梅仍未接收房屋。绿地公司表示2017年供暖设备已经到位，但由于入住率不够，尚未通暖。庭审中，樊淑梅提交时间为2018年4月23日的《客户投诉受理单》，投诉内容为：樊淑梅于2018年4月23日查看房屋时，2期别墅50-104房屋存在渗漏水、反碱及外挡土墙地基下沉开裂问题，且房屋户外花园存在被占用情况。3期别墅1-108也存在严重渗漏水，墙体开裂及地基下沉问题，且公共排烟孔占用本人花园面积，多次投诉及反应至今未果，且时至今日仍未处理。现本人再次要求绿地集团立即修复本人房屋质量问题将合格的房屋交付于本人，赔偿自合同约定交房时间至实际修复之日的违约金，赔偿本人合同约定双倍物业费。绿地客户意见栏载明业主所述诉求情况属实，请项目部明确处理时间节点及方案意见。樊淑梅提交2017年11月11日的三期别墅空置房10月巡检问题为1-108东卧西南角上方渗水。樊淑梅提交2017年5月23日西安永绿物业服务有限公司生态城管理处的工作联系单，载明三期别墅于2015年5月31日交房至今，期间我部多次下发维修单给施工单位维修，但至今未能得到彻底处理，我部工作人员于2017年5月中旬再次巡查空置房时发现渗水、反碱问题：1-108后院卫生间外墙少文化石，厨房北窗外缝隙大。樊淑梅提交2018年1月3日西安永绿物业服务有限公司生态城别墅区管理处的工作联系单，载明三期别墅于2015年5月31日交房至今，户内维修问题我部多次下发维修单给施工单位维修，一直未能彻底处理，在我部2017年12月10日空置房巡查中发现户内仍然存在以下问题：1-108，后院下沉、污水井口开裂。2018年1月9日西安永绿物业服务有限公司生态城别墅区管理处的工作联系单，载明三期别墅于2015年5月31日交房至今，期间我部多次下发维修单给施工单位维修，至今仍然存在以下问题：1-108，后院下沉、污水井口开裂。2018年3月23日的生态城别墅区（三期）回填土下沉照片汇总，显示1-108前花园下沉。截至庭审时，合议庭询问涉案房屋是否维修好，绿地公司表示不确定，樊淑梅表示没修好。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。樊淑梅与绿地公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，樊淑梅依约向绿地公司履行了付款义务，绿地公司虽于2015年5月23日在报纸上刊登了收房通知，但由于绿地公司交付给樊淑梅的房屋存在下沉等情况，且绿地公司一直未能修缮完毕，导致房屋无法使用，故樊淑梅一直未收房入住。故樊淑梅主张的逾期交房违约金，有事实依据，应予以支持。根据合同约定，露台、花园、绿地等以实际交付为准,关于樊淑梅主张的花园面积减少的损失280000元，法院依法不予支持。关于樊淑梅主张的物业费和不能按期供暖赔偿，因樊淑梅未收房且未实际缴纳该部分费用，故法院依法不予支持。关于樊淑梅主张的绿地公司交付空调价值100000元，绿地公司辩称，该项主张的诉讼时效应适用2年，已过诉讼时效，涉案房屋属于毛坯房，合同约定的空调是其做空调的接口，而非实际向樊淑梅提供空调。绿地公司的辩称与合同约定不符，对该项辩称依法不予采信。根据约定，绿地公司至今未提供合同约定的空调系统，其行为已构成违约，应当承担未履行该义务的违约责任。现樊淑梅要求被告赔偿100000元或者交付空调机组，因涉案房屋樊淑梅尚未收房，且下沉问题仍未解决，故酌情由绿地公司赔偿樊淑梅90000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,判决如下：一、绿地公司应于本判决生效之日起十日内向樊淑梅支付逾期交房违约金（违约金以4829593元为基数，按照每日万分之一，从2015年6月1日起计算至实际交房之日）。二、绿地公司应于本判决生效之日起十日内向樊淑梅赔偿空调款90000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回樊淑梅的其他诉讼请求。本案案件受理费12524元，由樊淑梅承担4875元，绿地公司承担7649元。因樊淑梅已预交，绿地公司应在支付上述款项时一并支付樊淑梅。二审经审理查明，涉案房屋在2015年5月29日取得竣工验收备案登记表。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，当事人对其所主张的事实，有责任提交证据。本案中，涉案《商品房买卖合同》合法有效，虽然涉案房屋虽然在2015年5月29日日已经取得竣工验收备案登记表，且显示验收合格，但根据当事人自认及本案现已查明的事实情况，涉案房屋所属的物业公司在2017年5月23日、2018年1月3日出具的工作联系单等证据均证明涉案房屋存在渗水、后院下沉、污水井口开裂等问题，此情况已经严重影响正常居住使用，表明涉案房屋客观存在质量问题，必然影响樊淑梅对涉案房屋的使用，樊淑梅据此拒绝收房，理由成立。此后，绿地公司一直未能修缮完毕，导致涉案房屋至今未交付樊淑梅，一审法院综合合同性质、约定内容，以及履行实际等因素，认定绿地公司构成逾期交房，并判决支持樊淑梅所诉逾期交房违约金，裁处适宜，并无不当。绿地公司虽上诉认为其公司已履行合同约定义务，不构成逾期交房，但其公司提交的证据亦不能证明房屋渗漏水问题已得到有效解决的事实，故绿地公司应承担举证不能的不利后果。本院对其公司就逾期交房违约金问题提出的上诉意见不予采纳。根据双方陈述，涉案房屋樊淑梅至今未实际收房，故收房时涉案房屋的空调是否符合合同约定尚不确定，樊淑梅在本案中主张的房屋空调不符合交付标准的事实尚未发生，其要求赔偿的请求不应予以支持。樊淑梅在收房后，如交付的房屋不符合交付标准，樊淑梅可按照合同约定向绿地公司主张权利。综上所述，绿地公司的部分上诉请求成立，应予支持，一审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15684号民事判决第一项二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15684号民事判决第二项、第三项；三、驳回樊淑梅的其余诉讼请求。一审案件受理费12524元，樊淑梅已预交，由樊淑梅承担6875元，绿地集团西安湖景置业有限公司承担5649元；二审案件受理费12524元，绿地集团西安湖景置业有限公司已预交，由樊淑梅承担2050元，绿地集团西安湖景置业有限公司承担10474元。绿地集团西安湖景置业有限公司连同判决款项一并向樊淑梅支付。本判决为终审判决。审判长  何强审判员  张楠审判员  张伟二〇二〇年十一月十二日书记员  袁萱