山西省高级人民法院   行政判决书   （2020）晋行终802号   上诉人（一审原告）张某，住山西省文水县。   被上诉人（一审被告）山西省太原市迎泽区人民政府。   法定代表人赵某，职务，区长。   上诉人张某因与被上诉人山西省太原市迎泽区人民政府房屋征收补偿一案，不服山西省阳泉市中级人民法院（2020）晋03行初185号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。   一审查明：原告张某的房屋位于太原市××区幢，有太原市房地产管理局颁发的房权证并字第XX**房屋所有权证，建筑面积为161.28平方米。2020年2月27日，被告太原市迎泽区人民政府作出迎政房征决字[2020]1号《太原市迎泽区人民政府房屋征收决定》，并于同日发布房屋征收公告及补偿方案。张某的房屋在上述房屋征收决定范围内。因未达成补偿安置协议，被告太原市迎泽区人民政府于2020年4月26日作出迎政房补决字[2020]1号《太原市迎泽区人民政府房屋征收补偿决定》。原告张某主张在上述征收补偿决定中，被告太原市迎泽区人民政府未将登记在山西省工业设备安装公司名下的第88幢房屋及另外未取得产权登记的41.976平方米房屋对其进行补偿，且原告对该补偿决定中的房屋评估价有异议，遂提起本诉。另查明，原告张某认为被告太原市迎泽区人民政府作出的迎政房征决字[2020]1号《太原市迎泽区人民政府房屋征收决定》违法，于2020年4月向山西省阳泉市中级人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销该征收决定。2020年6月22日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2020）晋03行初99号行政裁定书，裁定准许原告张某撤回起诉。   一审认为，本案的争议焦点是被告太原市迎泽区人民政府作出的迎政房补决字[2020]1号《太原市迎泽区人民政府房屋征收补偿决定》是否合法。具体是指该房屋征收补偿决定认定的内容、数额是否完全、是否合法。关于被诉房屋征收补偿决定所认定的补偿内容是否完全的问题。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。由此可知，政府征收国有土地上的房屋的补偿相对人是房屋的所有权人。太原市房地产管理局房房权证并字第XX**屋产权证书已明确证实，涉案房屋的所有权人为山西省工业设备安装公司。原告张某虽与山西省工业设备安装公司签订了《房屋补偿协议》，但并未办理产权登记，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力”，故张某对于涉案第88幢房屋及另外未取得产权登记的41.976平方米房屋并无物权的权利，其可通过行使债权的途径向合同的相对方寻求救济。综上，涉案房屋征收补偿决定对原告张某作出的补偿内容是完全的，关于被诉房屋征收补偿决定所认定的补偿内容是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，因涉案征收决定和征收补偿方案未被依法撤销，对原告补偿也应当按照《太原市迎泽区人民政府解放路周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》规定的标准执行。经查，被诉房屋征收补偿决定明确了房屋产权调换和货币补偿两种方式供原告选择，即在补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式等事项方面是明确具体的。需要说明的是，被征收房屋的价值虽然已由山西恒源房地产估价有限公司评估作出，但该房地产价格评估机构并非是由被征收人选定，因此太原市迎泽区人民政府作出的房屋征收补偿决定构成违法应予撤销。但经查，涉诉房屋征收决定涉及太原市解放路周边棚户区改造工程中约28000平房米成套住宅及4500平方米非成套住宅选择货币补偿方式的被征收人全部是由山西恒源房地产估价有限公司作出的指导单价签订协议的。原告作为涉诉房屋征收决定范围内的被征收人，对其补偿也应当按照上述指导单价执行，否则如果采用其他补偿标准就可能形成不公平、不合理的补偿结果。基于此，太原市迎泽区人民政府根据上述指导单价对原告作出征收补偿决定，符合公平原则。如果严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序确定涉案房屋的征收补偿事宜，很可能在同一个改造项目中出现两种截然不同补偿标准，不仅有违公平、公正的补偿原则，也不利于道路改造工作的顺利进行。综上，太原市迎泽区人民政府对原告张某作出的房屋征收补偿决定应被确认违法，但不应被撤销。综上，一审依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款（一）项之规定，判决：确认被告太原市迎泽区人民政府于2020年4月26日作出的迎政房补决字[2020]1号《太原市迎泽区人民政府房屋征收补偿决定》违法。   上诉人张某不服一审判决上诉称：一、涉案房屋产权来源合法，本案上诉人是涉案房屋的权利人，一审判决书认定案涉房屋中的88幢与41.976平米房屋未经物权登记，便认为上诉人不享有征收补偿利益是错误的。1、产权来源背景：上诉人的房屋（以下简称“涉案房屋”）所在小区位于山西省太原市××区。该小区原属山西省工业设备安装公司的职工小区，即菜园小区，1999年12月9日，山西裕昌房地产开发有限公司与山西省工业设备安装公司签署《合作开发协议书》，双方合作进行菜园小区的危房改造，山西裕昌房地产公司负责建设房屋的分配与销售工作。2001年，裕昌公司将87幢临街商铺（即已经办理产权部分）出售给上诉人。但因为延期交房与商铺高度不符合图纸的原因，裕昌公司与山西省工业设备安装公司均同意将临街商铺后院两块空地及房屋补偿给上诉人，建成的房屋产权归上诉人所有。裕昌公司、山西省工业设备安装公司分别与上诉人签署了补偿协议。上述空地上建成房屋共两间：165平米空地上建成房屋为106.03平米（即88幢），41.976平米的空地上建成41.976平米房屋。房屋办理了报建手续。三间房屋从2002年开始，一直由上诉人整体占有使用收益至租户搬离日之前。2、涉案房屋的组成与具体情况：涉案房屋共三间（与上诉人之子张斌的地下室一并整体使用）,其中：2.1、87幢临街商铺已经办理房屋所有权证，房屋所有权证证号为：房权证并字第XXXX号，房屋共一层，面积为161.28平方米，房屋用途为商业；2.2、87幢临街商铺后侧的88幢商铺(87幢与88幢内部相通，外观为一个整体房屋），面积为106.03平米，房屋在违法强拆迁前登记在山西省工业设备安装公司名下；2.3、位于临街商铺后院东南侧，一层房屋（以下简称“第3间房屋”)，面积41.976平方米。2002年7月18日，为了办理过户登记，上诉人与山西省工业设备安装公司就上述88幢商铺与第3间房屋（2间共计148.006平米）签署了《房地产买卖契约》，虽然约定了付款金额与方式，但实际上上述房屋系山西省工业设备安装公司因违约以补偿形式抵偿给上诉人，所以可以视为上诉人已经支付了88幢商铺与第3间房屋的全部价款。88幢商铺（106.03平米）在申请办理过户时，需要先将房屋所有权证登记在山西省工业设备安装公司名下，然后再过户登记到上诉人名下（与87幢过户登记程序相同），但双方在办理过户登记手续时，国土局以土地面积小为由拒绝办理。后山西省工业设备安装公司也不再给上诉人办理过户登记手续。山西省工业设备安装公司与裕昌公司虽然一直没有对第3间房屋办理产权过户登记手续，但上诉人一直占有使用，且买卖手续合法，事实已经取得上述房屋的所有权。综上，涉案房屋一直由上诉人整体使用，88幢商铺与第3间房屋虽然没有过户登记到上诉人名下，但在被告作出征收决定前，就已经签署了买卖合同，并已经支付了全部对价，其一直由上诉人不间断地无争议使用了17年，没有过户也不能归责于上诉人原因。而且，涉案房屋的土地使用权虽然原属于国有划拨土地，但山西省工业设备安装公司出售菜园小区改造项目的底商已经获得了上级单位的批复，其与上诉人签署的买卖合同为有效合同。因此，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，上诉人对88幢与第3间房屋享有的权利足以排除山西省工业设备安装公司债权人执行。那么上诉人当然对上述房屋享有事实上的物权及全部财产性权利。3、根据一审判决书，其明显认为上诉人对案涉房屋中88幢与未经物权登记的41.976房屋只有经过政府部门登记的物权，上诉人才享有征收补偿利益，因此认为被上诉人的征收补偿决定的补偿内容是完全的。根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十五条规定：“市县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”可见，被征收人房屋依法登记的物权，不是补偿的唯一标准。对于物权的期待权等也依法保护。这也为全国各地法院相关行政判决所确认。一审法院适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定认为，征收人只对物权登记的所有权人作出补偿明显限缩解释了“房屋所有权人”。也与该条例第二十五条的规定冲突，根据该条可以看出，征收补偿条例的补偿对象既有物权登记的所有权人，也有虽未登记但享有合法权益（包括物权期待权）的所有权人。因此一审判决适用法律错误。二、《太原市迎泽区人民政府房屋征收补偿决定》（迎政房补决字[2020]1号）在评估机构选定、房屋性质与房屋土地面积认定、补偿标准的确定上均存在严重违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的情形。法院应当准许上诉人的鉴定申请，而不是认为评估机构选定违法，评估价格却公平合理。被上诉人未按照法定程序选定的评估机构在出具评估报告中，没有对商业房屋作出评估，评估对象只有成套住宅与非成套住宅。其他被补偿人的补偿价格系住宅房屋的补偿价格，一审法院无视案涉房屋的商业性质对价格的影响，居然以公平原则为由，认为住宅的补偿价格可以作为商业房产的补偿价格。同时，征收补偿条例规定被征收房屋的评估时点为征收决定公告时系2020年2月，但该评估报告在2019年就作出。虽然上诉人在另案中撤回了针对征收决定的起诉，那是因为案涉房产已经被强制拆除，继续诉讼已经没有实际意义，不代表认可征收决定合法。与征收决定配套的《太原市迎泽区人民政府解放路周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》在本案中是作为证据使用的，不能因为没有撤销就当然合法，庭审中，上诉人已经表明不认可该方案的合法性。其附属的评估报告更不认可其合法性，因此，一审法院应当根据上诉人申请，委托鉴定机构对被征收房屋重新评估。三、上诉人在一审起诉时，将山西省工业设备安装公司列为第三人，但一审法院错误认为不应追加其为本案第三人，程序严重违法。上诉人从山西省工业设备安装公司及其合作方处购买的案涉房屋，目前案涉房屋也登记在该公司名下，被上诉人的补偿决定明显与第三人具有利害关系。根据《行政诉讼法》第二十九条规定，其应作为第三人参加诉讼。一审法院庭审中认为，虽上诉人申请将省安装公司列为第三人，但其认为其不应当作为第三人。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第三十条规定，本案如果不将省安装公司列为第三人，程序违法，也无法查明事实。而且，省安装公司作为第三人将有助于查明上诉人对案涉房屋是否具有合法权益。正是因为一审法院不将省安装公司列为第三人，导致认定事实不清，驳回上诉人起诉。综上，一审判决书虽然判决结果正确，但认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条的规定，应当依法变更判决内容，或者直接发回重审。   本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点是上诉人对太原市迎泽区解放南路54号88幢房屋以及未取得产权登记的41.976平米房屋是否享有合法权益，是否应当给其予以补偿；根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。由此可知，政府征收国有土地上的房屋的补偿相对人是房屋的所有权人。太原市房地产管理局房权房权证并字第XX**产权证书已明确证实，涉案88幢房屋的所有权人为山西省工业设备安装公司。上诉人张某虽与案外人山西省工业设备安装公司签订了《房屋补偿协议》，但并未办理产权登记，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力”，故上诉人张某对于涉案第88幢房屋及另外未取得产权登记的41.976平方米房屋并无物权的权利，其可通过行使债权的途径向合同的相对方寻求救济。综上认为，一审判决并无不当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由张某负担。   本判决为终审判决。   审判长 耿转成   审判员 李克恭   审判员 彭志祥     二○二0年十一月二十七日   法官助理 吴志军   书记员 李慧珍