文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1607号上诉人（原审被告）：武隆区天枢客栈，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道****，统一社会信用代码92500232MA5UCXHG8P。经营者：洪薇，女，1963年12月15日出生，汉族，城镇居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：虞竹林，男，汉族，1984年5月13日出生，武隆区天枢客栈经理，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：周瑞芬，女，1956年1月24日出生，汉族，城镇居民，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：陈贽，重庆隆腾律师事务所律师。原审第三人：重庆宇昌海实业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**，统，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**02Y。法定代表人：洪涛，该公司总经理。上诉人武隆区天枢客栈因与被上诉人周瑞芬，原审第三人重庆宇昌海实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初1909号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人武隆区天枢客栈上诉称，请求二审法院撤销原审判决，依法改判解除本案《房屋租赁合同》，其事实与理由：1、一审法院认定事实有误。本案涉案房屋所在地区从表面上看已恢复正常经营，但实际上防疫基层工作一刻都未停止，不可抗力仍在持续中。仙女山旅游市场现状是除8月份有两个周末人流量较大外，其他时间的游客接待量不足往年的百分之一。疫情对仙女山整个旅游市场经济的打击是难以想象的，并非原审法院认定的涉案房屋所在地区现已全面复工复产，并未限制酒店正常经营。2、原审法院适用法律不当。根据重庆市高级人民法院关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答已明确认定本次新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，双方签订的合同也明确约定了解除条件“凡因发生严重自然灾害……或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行合同时，应立即用书面方式通知对方……遭受不可抗力的一方面由此而免费”，故上诉人通知被上诉人解除本案租赁合同有理有据，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人周瑞芬未予答辩。周瑞芬向一审法院起诉称：1、确认武隆区天枢客栈单方解除合同行为无效；2、武隆区天枢客栈继续履行合同；3、本案诉讼费用由武隆区天枢客栈承担。事实和理由：2018年7月3日，第三人重庆宇昌海公司将自己开发修建的，位于重庆市武隆区仙女山镇七色天街的**房屋B3-5（**）**出售给周瑞芬，并承诺返租十年，周瑞芬并向第三人支付了装修费。2018年7月3日，周瑞芬、武隆区天枢客栈签订了《房屋租赁合同》，约定周瑞芬将位于重庆市武隆区仙女山镇七色天街的一套房屋租赁给武隆区天枢客栈用于酒店经营使用，租期从2018年7月3日起至2023年11月15日止，租金及其支付方式、房屋维修、合同解除、违约责任、合同争议解决办法等条款。该合同签订后，周瑞芬将房屋交付武隆区天枢客栈使用至今。2020年2月13日，周瑞芬收到武隆区天枢客栈寄出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，以新冠肺炎疫情系不可抗力致旅游市场受损严重为由，要求单方解除双方签订的《房屋租赁合同》。周瑞芬认为武隆区天枢客栈单方解除合同的行为无效，理由是该房屋租赁合同本是房屋买卖合同所附条件，且疫情已经基本解除，对武隆区天枢客栈的经营影响较小，不符合合同约定的解除条件。综上，请求人民法院支持周瑞芬的诉讼请求。武隆区天枢客栈在一审中辩称，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，构成不可抗力。双方签订的《房屋租赁合同》，约定因不可抗力，一方可书面解除合同。合同签订后，武隆区天枢客栈认真履约，按时支付租金。本次疫情给整个仙女山旅游市场带来了情势变更，也给武隆区天枢客栈带来严重的经济损失，继续履行合同已达不到合同目的。综上，应当驳回周瑞芬的诉讼请求。一审法院经审理查明，周瑞芬、武隆区天枢客栈于2018年7月3日签订了《房屋租赁合同》，约定周瑞芬将位于重庆市武隆区仙女山镇七色天街的房屋B3-5（32幢）-2-5号租赁给武隆区天枢客栈用于酒店经营使用；租赁期间为2018年7月3日起至2023年11月15日止；租金每年16000元，在每年9月30日前一次性支付一年的租金；同时第九条合同解除约定，（一）凡因发生严重自然灾害、战争，租赁物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免费。合同双方当事人均在合同落款处签名盖章确认合同效力。该合同签订后，周瑞芬按约将房屋交付武隆区天枢客栈使用，武隆区天枢客栈按约足额向周瑞芬支付租金至2019年。2020年2月11日，武隆区天枢客栈向周瑞芬发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，载明：“尊敬的各位出租人周瑞芬：合同约定您将坐落于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号B3-5-2-5房屋出租给我司，我司均按约定向您支付租金，从未逾期。2020年以来，新型冠状病毒肆虐全国，导致各行各业的经济遭受损失，而其中旅游市场受影响最大，这给我司带来了重创，春节期间订单全部取消，政府通知一切经营场所关门歇业。提前解除合同是不可抗力因素导致，我司不得不提前与您终止租赁合同，终止时间统一为2019年12月31日。我司对此深表无奈以及万分歉意。请您在收到本告知函后，前往房屋所在地按合同约定办理接房手续。联系人：王万胜，联系电话：17726****XX。特此告知！2020年2月11日”。此告知函有武隆区天枢客栈盖章。周瑞芬于2020年2月13日收到该告知函。一审法院认为，周瑞芬、武隆区天枢客栈于2018年7月3日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。另外，周瑞芬购买的房屋在签订房屋买卖合同时附返租的条件，双方签订房屋租赁合同后，周瑞芬已按约将房屋交付武隆区天枢客栈使用，武隆区天枢客栈也应按合同约定履行相应的义务。根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同；约定的解除条件成就时，解除权人也可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同一方也可以解除合同。本案中，双方当事人对合同的解除尚未协商一致。故本案的争议焦点为武隆区天枢客栈以租赁期内突发新冠肺炎疫情为由主张合同解除是否符合约定或者法定的解除条件。法院认为，虽双方约定因不可抗力导致不能履行合同可解除合同，但合同同时约定了租赁期限为五年以上；新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，但涉案房屋所在地区现已全面复工复产，并未限制酒店正常经营，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，新冠肺炎疫情只是暂时导致武隆区天枢客栈履行合同困难，双方可以对合同价款数额等进行相应调整，并未导致武隆区天枢客栈的合同目的不能实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的的解除合同条件。本案在审理过程中，武隆区天枢客栈未到庭参加诉讼，在答辩中明确不愿继续履行合同。综上，武隆区天枢客栈提前解除房屋租赁合同的行为无效，应当继续履行。周瑞芬诉请合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第一项、第一百零七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、武隆区天枢客栈2020年2月11日向周瑞芬发出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效；二、武隆区天枢客栈继续履行与周瑞芬于2018年7月3日签订的《房屋租赁合同》。案件案件受理费80元，减半收取40元（周瑞芬已预交），由武隆区天枢客栈承担。本案在二审审理中，上诉人提交新证据：2020年3月25日重庆日报刊载“重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级”的相关报道及2020年7月1日仙女山街道物业服务工作群的相关通知内容，拟证明重庆市辖区仍然属于疫情三级。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案的争议焦点可归纳为：案涉租赁合同在租赁期内因突发新冠肺炎疫情是否应当依法解除。周瑞芬、武隆区天枢客栈于2018年7月3日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。案涉租赁合同在租赁期内，突发新冠肺炎疫情，新冠肺炎疫情虽属于重大突发公共卫生事件，但涉案房屋所在地区现已全面复工复产，并未限制酒店正常经营，双方约定的合同履行期为五年，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，新冠肺炎疫情只是暂时导致武隆区天枢客栈履行合同困难，双方可以对合同价款数额等进行相应调整，并未导致武隆区天枢客栈的合同目的不能实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的的解除合同条件。一审法院据此判决武隆区天枢客栈提前解除房屋租赁合同的行为无效，本案租赁合同应当继续履行，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应当维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人武隆区天枢客栈负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年十一月十九日法官助理 王悦倩书 记 员 徐玲巧