江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初447号原告（执行案外人）：陈智军，男，1988年9月30日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：陈智慧，江苏苏星律师事务所律师。被告（申请执行人）：许雷，男，1995年1月16日出生，汉族，住新沂市。被告（被执行人）：林锋，男，1989年12月12日出生，汉族，住新沂市，现羁押于徐州市彭城监狱。原告陈智军与被告许雷、林锋案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈智军的委托诉讼代理人陈智慧，被告许雷、林锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈智军向本院提出诉讼请求：判令停止对位于新沂市新安街道新华路22号帝景城24号楼2单元403室房屋【不动产证明编号：苏（2018）新沂市不动产证明第0011738号】（以下简称涉案房产）的强制执行，并解除对涉案房产的查封。事实与理由：新沂市人民法院于2019年12月29日作出的（2019）苏0381执异313号执行裁定，驳回了陈智军的异议请求，缺乏事实与法律依据。理由如下：首先，陈智军与林锋于2018年1月19日就涉案房产签订了《房屋买卖合同书》一份，约定林锋将涉案房产作价420000元卖给陈智军。上述合同签订当日，陈智军支付林锋购房定金15000元，后陈智军于2018年1月22日向林锋支付购房款160000元。截止2018年7月份，陈智军已经向林锋付清全部购房款。涉案房产在陈智军与林锋签订《房屋买卖合同书》当日已经交付陈智军并装修入住至今，系因林锋的原因涉案房产未能办理过户登记手续。其次，2018年8月22日，林锋背着陈智军到六扇门商务咨询公司与许雷签订了借款合同，并以涉案房产作为抵押物在房管部门办理了抵押登记作为借款的担保。2019年8月12日，新沂市人民法院就许雷与林锋实现抵押权一案，作出了（2019）苏0381民特15号民事裁定，准予拍卖、变卖涉案房产。2019年10月21日，新沂市人民法院作出（2019）苏0381执4157号民事裁定，轮候查封了涉案房产。陈智军认为，其购买的涉案房产，付清了购房款，并装修入住至今，未办理过户登记手续非陈智军的自身原因。陈智军对涉案房产享有物权期待权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复【法释（2002）16号】可知，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，支付全部或者大部分购房款的特定消费者权利优先于建设工程价款优先受偿权。因此，陈智军作为购房的特定消费者对涉案房产享有的权利应优先于许雷对涉案房产享有的抵押权。许雷辩称，我不认可陈智军的观点，我要求实现抵押权，继续变卖、拍卖涉案房产。陈智军购买涉案房产并支付购房款后为何不办理过户登记手续，涉案房产的产权证为何还在林锋手里，这些问题足以说明陈智军并非真实买房。请法庭依法驳回陈智军的诉讼请求。林锋辩称，陈智军系做二手房业务的，我与陈智军签订《房屋买卖合同书》的目的系我向陈智军借款，《房屋买卖合同书》上林锋的签名系我本人所签，但落款日期不是我书写的。陈智军说房子满两年再过户可以少交一部分税款，因此，他不愿意过户，也没要求我协助办理过户手续。陈智军将涉案房产的房产证给我系因他想让我用涉案房产抵押借款好向他偿还借款，用涉案房产抵押借款的事他系明知的，他知道涉案房产抵押意味着什么。许雷并不知晓我与陈智军已经签订了《房屋买卖合同书》的事实，许雷到涉案房产内查看的时候，系陈智军配合将涉案房产的钥匙交给我并做出由我在内居住的样子，来取得贷款人许雷的信任。后来，陈智军找到我让我证明许雷对我与陈智军已经签订《房屋买卖合同书》的事实系明知，但我没有同意。综上，陈智军的主张不能成立。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对涉案事实认定如下：许雷与林锋就涉案房产实现担保物权纠纷一案（涉案房产抵押登记期限为2018年8月22日至2019年8月22日），本院于2019年8月12日作出了（2019）苏0381民特15号民事裁定：准予拍卖、变卖涉案房产，许雷对拍卖、变卖所得价款优先受偿借款本金388000元及利息（按照年利率24%，自2018年8月22日起计算至实际付清为止）。后该案进入执行程序，本院于2019年10月21日作出（2019）苏0381执4157号执行裁定，轮候查封了涉案房产。陈智军不服上述（2019）苏0381民特15号民事裁定，于2020年7月6日向本院提出申请，要求撤销上述裁定。本院于2020年9月29日作出了（2020）苏0381民特监1号民事裁定，驳回了陈智军的异议申请。在上述实现担保物权纠纷案件执行过程中，陈智军作为案外人提起执行异议，主张其于2018年1月19日与林锋就涉案房产签订了《房屋买卖合同书》，付清了购房款，并装修入住至今，系林锋的原因未办理涉案房产的过户登记。林锋系背着其到徐州市扇门商务咨询公司与许雷签订了借款合同，并以涉案房产作为抵押担保，在新沂市不动产登记局办理了他项权证。现林锋要求停止对涉案房产的强制执行，并解除对涉案房产的查封。本院以涉案房产在新沂市不动产登记局办理了他项权证，抵押权人系许雷，故于2019年12月19日作出了（2019）苏0381执异313号执行裁定，驳回了陈智军的异议请求。陈智军不服该裁定，遂于法定期限内提起了案外人执行异议之诉。对于未能办理涉案房产过户登记的责任问题，陈智军与林锋各执一词。陈智军主张过错在林锋，系林锋背着他将涉案房产抵押给许雷借款导致其不能办理涉案房产的过户登记手续；林峰主张在涉案房产抵押给许雷前，曾具备办理过户登记的条件，陈智军也曾提到过涉案房产的过户事宜，但陈智军表示涉案房产原始购买尚不足两年，满两年后再过户可以省一部分税款，因此，其暂不办理涉案房产的过户手续。况且，以涉案房产抵押借款，陈智军系明知。至于许雷在办理涉案房产抵押过程中对林锋与陈智军之间的房屋买卖是否知情的问题。许雷表示，办理涉案房产抵押登记过程中，林锋曾带其到涉案房产内查看，涉案房产内只有林锋一人居住，并无别人。林锋主张，系陈智军配合其将涉案房产内居住的人安排走，并将钥匙交给林锋，造成仍系林锋在房内居住的假象，来取得贷款人许雷的信任。案外人胡海州因与林锋之间因涉案房产的买卖产生纠纷，并诉至本院，于2018年1月25日申请本院查封了涉案房产【（2018）苏0381财保19号】。该案进入执行程序后，陈智军代林锋偿还了林锋应当退还胡海州的购房款150000元，涉案房产于2018年7月17日得以解除查封。陈智军举证的收到条、银行转账回单及微信转账打印件显示，其于2018年1月19日现金给付林锋购房款15000元，于2019年1月22日转账给付林锋购房款175000元，2018年1月至7月陈智军通过微信转账给林锋32笔合计98424元。另本院（2019）苏0381刑初126号刑事判决书显示，陈智军于2018年9月9日向林锋中国银行账户存入人民币215000元。陈智军曾于2018年9月20日向本院起诉，要求林锋偿还借款195000元，并申请本院查封了涉案房产【2018）苏0381民初8212号民事裁定】。但陈智军因经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该案按陈智军撤诉处理。另查明，林锋因涉案房产买卖过程中存在诈骗行为，构成了诈骗罪，被本院依法判处有期徒刑三年，并处罚金人民币7000元。本院认为，首先，陈智军主张排除对涉案房产的强制执行，应当审查其对涉案房产是否享有物权期待权。在金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行名下的不动产采取执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉，应按照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查，具备下列情形的，应予支持：（1）案外人与被执行人在涉案房产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。（2）案外人在涉案房产查封之前已经实际占有该不动产。（3）案外人已经支付全部价款。（4）案外人非自身原因未办理过户登记手续。针对上述四个要件并结合本案的实际情况，双方当事人争议最大的问题是涉案房产未办理过户登记的原因在谁。从涉案房产查封及抵押登记的时间节点看，自2018年1月19日签订《房屋买卖合同书》至2018年1月25日案外人胡海州查封涉案房产以及从2018年7月17日涉案房产解除查封至2018年8月22日涉案房产办理抵押登记时。上述期间涉案房产是具备办理过户登记条件的，并无客观障碍。陈智军主张系林锋的原因未能办理涉案房产的过户登记手续，但未举出相应的证据予以证明，应承担不利的后果。因此，在涉案房产具备办理过户登记条件的情况下，陈智军无正当理由未在合理时间内办理，系其自身的原因。综上，陈智军对涉案房产不享有物权期待权。其次，应审查许雷在办理涉案房产抵押登记过程中是否存在过错。1.许雷与陈智军之间以涉案房产抵押贷款系双方的真实意思表示，且借贷行为真实发生。2.许雷与林锋实现担保物权纠纷一案，本院已经作出裁定：许雷申请实现担保物权的条件已经成就，准予拍卖、变卖涉案房产，所得款项偿还许雷借款本息。后陈智军对该裁定不服，提其撤销之诉，被本院驳回。3.在办理涉案房产抵押登记前，许雷曾到涉案房产内查看，涉案房产仅林锋在内居住。许雷对林锋与陈智军之间存在涉案房产买卖的事实并不知情。综上，许雷在办理涉案房产抵押借款过程中并无过错，也无恶意。综上所述，陈智军对涉案房产享有的系一般债权，而许雷对涉案房产享有的系抵押权。根据相关法律规定，抵押权的效力优先于一般的债权，故陈智军对涉案房产享有的债权无法阻却许雷对涉案房产因实现担保物权的强制执行。因此，陈智军主张排除对涉案房产强制执行以及解除对涉案房产查封的诉讼请求，不能成立，应当判决驳回。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回陈智军的诉讼请求。案件受理费7120元，由陈智军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 王 勇人民陪审员 陈 会人民陪审员 陈玉静二〇二〇年十一月二日书 记 员 陈 虎