广西壮族自治区百色市田阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1021民初2504号 原告：田阳县田州古城商贸有限公司，住所：广西壮族自治区百色市田阳区田州镇敢壮大道（县法院对面），统一社会信用代码：91451021083634470H。 法定代表人：沙朝春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦艳芝，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陆承德，广西桂兴律师事务所律师。 被告：黄惠歆，女，1988年3月20日出生，壮族，住广西壮族自治区百色市田阳区。 委托诉讼代理人：黄汉斌，广西凌盛律师事务所律师。 原告田阳县田州古城商贸有限公司与被告黄惠歆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田阳县田州古城商贸有限公司的委托诉讼代理人韦艳芝、陆承德，被告黄惠歆及其委托诉讼代理人黄汉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田阳县田州古城商贸有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告房屋租金920181元；二、判令被告支付原告违约金50000元；三、案件受理费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告房屋租金753012元。事实与理由：2016年7月26日，以原告作为甲方、被告作为乙方就位于百色市田阳区房屋租赁事宜签订了一份《田州古城房屋租赁合同》。合同约定如下:1.出租面积为1857.43㎡；房屋第一年至第三年租金15／元／㎡／月,每月租金27861.45元，年租金合计334337元;第四年租金20元／㎡／月，每月租金37148.6元，年租金为445783元;房屋第五年租金25元／㎡／月，每月租金46435.75元，年租金合计557229元；租金支付方式为每年一付，缴纳押金50000元;租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日。2、合同解除条件，即《田州古城房屋租赁合同》》第十一条约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权收回房屋另行出租且不退回乙方所缴纳的所有费用，并由乙方支付甲方违约金50000元整，同时不承担乙方任何损失及连带责任。（3）逾期交纳租金达30日以上的，……。”被告承租后经营一家伦瑞ＫＴＶ，并陆续向原告交纳第一、第二、第三年（即2016年9月1日至2019年8月31日）租金1003011元和押金50000元。其本应于2019年5月31日前向原告交纳第四年租金445783元，于2020年6月1日前交纳第五年租金557229元，其仅交第四年的租金250000元，尚欠第四年租金195783元。但截止2020年8月20日，仍恶意拖欠原告第四、第五租金共计753012元。经原告屡次催交，被告拒不履行义务，构成根本性违约，依合同约定，被告应承担50000元的违约金责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如诉请。 被告黄惠歆辩称，一、被告已按约全额交纳前三年（2016年9月1日至2019年8月31日）的租金共1,003,011元和押金50,000元，但原告未按合同约定免收被告6个月（2017年3月1日至2017年8月31日）的租金167,168.7元，被告多交纳的167,168.7元，应当冲抵后期应交纳的租金。二、第四年应交纳的租金为445,783元，交纳的时间是2019年5月31日。被告于2019年9月30日交纳100,000元，2020年8月5日、6日、9日分三次交纳租金30,000元、10,000元、10,000元；于2020年1月间向原告的法定代表沙朝春交纳租金100,000元。被告实际交纳第四年（2019年9月1日至2020年8月31日）的租金共计250,000元。三、关于第五年租金的问题，按合同约定，第五年（2020年9月1日至2021年8月31日）的租金为557,229元，交纳时间是2020年6月1日。今年1月我国发生新冠肺炎疫情，被告经营的是KTV娱乐场所，系人群密集型商户，被政府行政措施强制要求歇业而无法经营。本次疫情符合“不能预见、不能避免、不能克服”的特征，构成法律上的“不可抗力”，根据《民法总则》、《合同法》的有关规定，被告应当依法不承担交纳第五年的租金。 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《田州古城房屋租赁合同》，证明原、被告存在房屋租赁事实及合同对租赁期限、面积、租赁物地点、租金金额、缴纳方式、违约金、解除合同条件等进行一系列约定；2.《收款收据》、《银行交易明细清单》，证明被告交纳第一年167,169元，第二年（2017年9月1日至2018年8月31日）租金334,337元；第三年（2018年9月1日至2018年8月31日）租金288,337元；第四年（2019年9月1日至2020年8月31日）租金150,000元；3.《田州古城电影城委托管理合同》，证明原告基于契约关系依法取得租赁权；4.《不动产权证》，证明租赁物的权属情况。被告没有提交证据。 本院组织当事人对双方提交的证据进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，被告没有异议，证据材料形式合法，内容真实可信，且与原告主张的事实及请求具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年7月26日，原告与被告签订了一份《田州古城房屋租赁合同》，合同主要约定：原告将位于百色市田阳区房屋总面积1857.43㎡出租给被告；租赁用途为ＫＴＶ；租期为五年，自2016年9月1日至2021年8月31日；第一年至第三年的月租金为27861.45元，年租金为334337元；第四年的月租金为37148.6元，年租金为445783元，第五年的月租金为46435.75元，年租金为557229元；租金的交纳方式为：第一年的交纳时间为2016年1月28日，第二年的交纳时间为2017年6月1日，第三年的交纳时间为2018年6月1日，第四年的交纳时间为2019年5月31日，第五年的交纳时间为2020年6月1日；原告给予被告免收6个月的房租优惠政策，免租期时间为2017年3月1日至2017年8月31日；合同一经签署，被告即交纳押金50000元；如被告逾期交纳租金达30日以上的，原告有权收回房屋另行出租且不退回所交纳的所有费用，并由被告向原告支付违约金50000元。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告经营ＫＴＶ。被告于2016年2月1日交纳第一年租金167169元。庭审中，经双方确认，被告已经交清第二年和第三年的租金，被告交纳第四年租金250000元。因被告未按期交纳租金，经原告催交未果后，遂提起本案诉讼。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约，应否承担违约责任？二、在合同履行中是否发生不可抗力，应否减免租金，减免租金是多少？三、被告尚欠原告的租金是多少? 关于焦点一，原告与被告签订的《田州古城房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力，双方应恪守履行。按照合同约定，被告应于2019年5月31日支付第四年的租金445,783元，于2020年6月1日支付第五年租金557,229元，但被告第四年的租金仅支付250,000元，尚欠第四年租金和第五年租金未按时支付，已构成违约，应该承担继续向原告支付尚欠租金和支付违约金50,000元的违约责任。 关于焦点二，新冠肺炎疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，具有不能避免和不能克服的客观情况，已构成《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定的不可抗力。被告经营的是KTV影院剧场，根据国家发展改革委等八部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮助服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定精神，结合本地政府及相关部门实施防控、应急措施，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，考虑被告的实际经营情况，酌情减免疫情期间两个月房屋租金符合公平原则。因此，本案中本院确认减免被告两个月（2020年2月至3月）租金74，297元（37，148.6元×2）。 关于焦点三，根据上述查明的事实，被告尚欠原告第四年（2019年9月1日至2020年8月31日）的租金121，486元（445，783元-250,000元-74，297元）和第五年（2020年9月1日至2021年8月31日）557,229元，合计678,715元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（三）项之规定，判决如下： 被告黄惠歆于本案判决生效之日起十五日内向原告田阳县田州古城商贸有限公司支付租金678,715元和违约金50,000元； 驳回原告田阳县田州古城商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,830元,减半收取5,915元（原告已预交6,751元），由原告田阳县田州古城商贸有限公司负担532元，被告黄惠歆负担5,383元。本院退回原告田阳县田州古城商贸有限公司案件受理费836元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  潘少勇 二〇二〇年十一月十八日 书记员  郭晓丹