江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0211民初5481号原告：张金霞，女，1961年1月7日生，汉族，户籍地江苏省泗阳县，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：唐永年，无锡市梁溪区创友法律服务所法律工作者。被告：无锡市弈本中和围棋培训有限公司，住所地无锡市滨湖区万科城市花园**137-5。法定代表人：王帅，该公司执行董事。原告张金霞与被告无锡市弈本中和围棋培训有限公司（以下简称弈本公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理，依法适用简易程序进行了审理。原告张金霞的委托诉讼代理人唐永年、被告弈本公司的法定代表人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房租11916元(2020年1月16日-2020年3月15日期间)；2、判令被告支付赔偿金35750元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年1月1日,双方签订商铺租赁合同一份,被告承租原告位于尚锦城100号101室用于围棋培训，租赁期自2017年1月1日至2022年1月15日。自2019年12月至今,被告以各种理由拒付下一期房租，并告知原告不再租赁该房，被告的行为已构成违约，故诉请如前。被告弈本公司辩称：愿意继续租赁案涉房屋，其公司不存在违约的故意也不应承担违约责任，愿意与原告友好协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对相关的证据和事实，本院认定事实如下：2017年1月，张金霞为出租方（甲方）、弈本公司为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》一份，租赁店面位于无锡市××，该店面租赁部分建筑面积为135平方米，用于围棋培训。该合同约定的主要内容为：1、租赁期限自2017年1月1日起至2022年1月15日止，装修免租期至2017年1月15日共15天；2、租金标准为65000元／年,每月5416.67元,2020年1月16日起，租金上涨10%为71500元／年,租金到期30日前乙方需向甲方支付租金；3、付款方式为乙方按半年付，及一次性支付6个月房租,首次支付采用押1个月付6个月的方式，于交房之日一次性支付给甲方；4、本合同签订时乙方应向甲方缴纳租赁商铺押金5416元作为履约保证金，乙方全面履行合同义务合同期满后不计利息，如数退还，如果乙方违反本合同约定，造成甲方经济损失的，甲方有权没收押金作为违约金，并且乙方需要负责赔偿甲方的损失；5、乙方经营中涉及的物业管理等费税，由乙方自行承担；6、当乙方拖欠按合同约定缴纳租金达7天以上的，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有；7、任何一方因故需提前终止本合同应至少提前两个月通知对方，并经对方书面同意，未经对方书面同意，提前终止本合同的，视为根本违约；8、乙方违反本合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的未使用的租金甲方不予退还，乙方应向甲方另支付赔偿金，赔偿金的计算为半年的租金。王帅作为弈本公司的法定代表人在上述合同上签名盖章，并标注联系人为季主任（尚锦城分店店长季革胜）。合同签订后，弈本公司按约支付租金至2020年1月15日，并按约缴纳了押金即履约保证金5416元和2020年上半年的物业管理费2025元。庭审中，张金霞同意上述押金在诉讼请求中予以抵扣，但物业管理费已交给物业公司不应退还。另查明，2020年年初因疫情原因弈本公司停业欠付房租，与张金霞协商减免租金无果，2020年3月7日，弈本公司联系人季革胜告知张金霞：“这样的话我方无法继续经营了”，将门店钥匙交还张金霞，并搬走店内部分物品，7月底正式停用该店及搬空物品。庭审中，张金霞认为弈本公司于2020年3月7日单方解除了租赁合同，并陈述案涉房屋已于2020年7月15日另行出租给案外人。2020年3月15日，张金霞向本院递交诉状要求弈本公司支付欠付租金及赔偿金，该案经诉前调解无果，正式立案为（2020）苏0211民初3701号，同年7月29日，原告张金霞经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，该案按撤诉处理。后张金霞提起本案诉讼。上述事实，有房屋权属证明、商铺租赁合同及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：案涉的《商铺租赁合同》系本案双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据本院查明的事实，弈本公司已付清租金到2020年1月15日，但2019年12月16日未按约支付2020年1月16日至2020年7月15日的租金，已构成违约，张金霞有权按照合同约定解除合同并追究弈本公司的违约责任，现张金霞在继续催讨租金未果的情况下，将2020年3月7日弈本公司表示不再经营归还钥匙的日期作为合同解除时间，并未超出其主张权利的范围，本院予以确认。因此，弈本公司仍应支付2020年1月16日至2020年3月15日的租金、房屋占用费11917元，但该段时间正值新冠疫情抗疫防疫期间，按照损失共担的公平原则，本院酌情减免弈本公司一个月的租金即5958元，另扣除已付押金5416元，弈本公司尚应支付租金543元。弈本公司辩称其无违约行为，但实际上2019年12月16日其已违约在先，且当时并无疫情发生，无免责事由，2020年3月7日其又撤离物品、交还钥匙，以自己的行为单方解除了合同，应当按约承担违约责任，故对该辩称本院不予支持。关于违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同约定的违约赔偿金计算为半年的租金，结合新冠疫情对培训等服务行业的影响、弈本公司实际至2020年7月底方腾空房屋的事实及张金霞的实际损失，本院酌定按三个月租金即17875元计算。关于弈本公司已缴纳的2020年上半年的物业费2025元，因合同明确约定该项费用应由承租方承担，且弈本公司实际于2020年7月底腾空房屋，故不应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告无锡市弈本中和围棋培训有限公司于本判决生效后立即向原告张金霞支付租金542元；二、被告无锡市弈本中和围棋培训有限公司于本判决生效后立即向原告张金霞支付违约赔偿金17875元；三、驳回原告张金霞的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取496元，由原告张金霞负担123元，由被告无锡市弈本中和围棋培训有限公司负担373元（该部分原告已预交，原告同意由被告向原告直接支付，如被告不自觉履行则在执行阶段一并处理）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  尤曦红二〇二〇年十一月十一日书记员  华 凯本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。