湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初5586号 原告：王代林，男，1973年6月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：廖东明，江西赣宁律师事务所律师。 被告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路**开福万达广场****写字楼**。 法定代表人：肖广瑞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李硕芬，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田亮，湖南湘军麓和律师事务所实习律师。 被告：深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地，住所地长沙市开福区中山西路**万达广场写字楼****iv> 法定代表人：季红民。 原告王代林与被告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称“万达公司”）、深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“万象美物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王代林的委托诉讼代理人廖东明，被告长沙开福万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人李硕芬到庭参加诉讼，被告深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王代林向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告限期修复原告所购商品房墙面漏水、墙砖脱落的质量问题，并自修复之日起重新计算保修期限；2、请求法院判令被告长沙开福万达广场投资有限公司赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失156000元（按同地段同类房屋每套租金每月13000元计算一年）；3、请求法院判令两被告承担房屋维修期间（2016年7月至房屋修缮完好之日）的物业管理费（物业管理费收费标准为每平方米3.98元/月）；4、请求法院判令两被告承担本案诉讼费。事实及理由：2012年7月11日，原告王代林与被告长沙开福万达广场投资有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告王代林购买被告万达公司开发的长沙市开福区万达广场A区4栋1单元2502号套商品房，建筑面积为265.39㎡，总房价为3705254.00元，规划用途为住宅。合同第十七条约定：买受人购买的房屋为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。《住宅质量保证书》约定：“外墙面、地下室、厨、地下室、厨房间地面、管道等防渗漏”的保修年限为5年。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，原告与被告深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司签订《前期物业服务协议》。原告收房后在正常范围内按规定用途使用房屋，2016年原告发现房屋主、次卧墙面漏水，阳台墙砖掉落，随后原告在长达4年的时间内，曾多次要求万达公司依约承担保修责任，请求万象美物业公司修缮房屋，万象美物业公司曾于2016年7月、2019年12月两次上门维修房屋，原告按要求支付了维修费用，但万象美物业公司一直未将房屋修缮完好，房屋漏水问题并未得到解决。房屋漏水属于严重质量问题，两被告长时间拖延维修导致房屋不能正常居住使用，客观上削减了房屋的使用价值，影响到原告的正常居住，损害了原告的居住利益，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，特诉至法院，请求判如所请。 被告长沙开福万达广场投资有限公司辩称：一、涉案房屋保修期限已过，万达公司无需承担继续维修的义务，原告诉请被告继续修复并重新计算保修期限无合同及法律依据。根据双方签订的《住宅质量保证书》之约定，“屋面防水、外墙面、地下室、厨、地下室、厨、地下室、管道等防渗漏”的保修年限为5年，“墙面抹灰层脱落”的保修年限为2年，质保起算时间为竣工验收合格之日即2013年11月26日。即涉案房屋渗漏保修期截止时间为2018年11月26日，墙面抹灰层脱落保修期截止时间为2015年11月26日，且原告未举证证明其诉请的质量问题发生在保修年限内，并向万达公司报修，现房屋保修期已过，万达公司无需承担继续维修义务。对于原告重新计算保修期限的诉请，涉案房屋的《住宪质量保证书》已明确载明质保期起算时间，且此后双方并未对重新质保期达成新的约定，原告的此项诉请无合同及法律依据，应予驳回。二、万达公司无需向原告赔偿经济损失。首先，涉案房屋并不存在影响居住使用的严重质量问题。客户回访表没有记载年份，回访人身份也无法确定；照片仅显示墙纸起翘，并未显示存在漏水、墙砖脱落情况。故原告提交的证据并不能证明房屋存在漏水和墙砖脱落问题。即便原告所述问题属实，根据双方订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条第2款约定，严重影响正常使用的房屋问题仅限建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构确认的房屋地基基础和主体结构质量问题，上述问题并未达到影响原告正常居住和使用涉案房屋的程度，原告无需搬离涉案房屋，不存在房屋租金损失。事实上原告在起诉状中也已确认其自收房后即在使用案涉房屋，据查，房屋现实际也有人居住；同时，根据涉案房屋缴纳水费的明细表可知，原告自2014年起一直在持续缴纳水费，涉案房屋的购水量符合一个家庭正常的水量。这均证明涉案房屋并未闲置，不存在原告所称涉案房屋不能正常居住使用的情况，亦不存在经济损失。其次，根据双方订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条第5款约定，被告仅对保修期内质量问题造成的直接经济损失承担赔偿责任，房屋租金损失并未包含在内。再次，原告所列租金标准过高，不是有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，不具有参照性。三、涉案房屋实际有人居住并享受了物业公司提供的相关物业服务，原告要求被告承担物业费的诉请于法无据。综上，万达公司认为涉案房屋不存在影响房屋正常居住和使用的质量问题，实际上原告亦未搬离涉案房屋，且涉案房屋质量瑕疵保修期已过，万达公司无需承担继续维修责任。原告的其余诉请亦缺少合同及法律依据。请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月11日，原告与被告万达公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201106422502），合同约定原告购买被告万达公司开发的开福区××路××号××栋××单元××号房屋，规划用途为住宅，该商品房总房价3705254元，建筑面积265.39㎡，其中套内建筑面积218.56㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积46.83㎡；原告购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，被告万达公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告万达公司应当履行保修义务。《住宅质量保证书》有关部位、部件保修年限分别为：1、地基基础、、地基基础设计使用年限；2、屋面防水5年；3、外墙面、地下室、厨、地下室、厨房间地面、管道等防渗漏5年；4、屋面、外墙保温工程5年；5、墙面、顶棚抹灰层脱落2年；6、地面空鼓开、地面空鼓开裂2年；7、门窗、五金件损坏2年；8、卫生洁具2年；9、供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期；10、智能化系统和设备1年；11、热水供应系统和设备2年；12、灯具、电器开关半年；13、管道堵塞半年。 合同签订后，原告王代林依约向被告万达公司缴纳了购房款，2013年11月26日万达广场A区4栋工程通过竣工验收备案，2013年年底原告办理了收房手续，并入住房屋。入住后，原告王代林发现房屋存在多处质量问题，遂通过物业公司报修。但经多次维修，均未彻底修复。 原告向法庭提交了《长沙开福万达公馆4栋工程遗留问题汇总表》、房屋质量维修进度明细、客户回访记录表等，上述材料显示：涉案房屋2013年11月25日业主报修主卧墙纸发霉问题，跟进进度为已整改，待观察。2016年5月10日业主报修，涉案房屋外墙漏水，完成情况为未完成。2016年7月10日业主报修主卧墙纸起霉（墙纸更换多次）、次卧墙纸起霉（墙纸更换多次）、地漏不正，、地漏不正为漏水，整改进度为：7.14日卫生间开挖沉箱，7.16日、7.18做防水、次卫开挖沉箱，7.19做防水，7.20做防水，7.22日闭水，7.23做防水、回填，7.24做防水，7.25淋浴间恢复，7.28开挖沉箱、回填。2019年11月17日客户回访记录表，被访内容为，主卧沉池靠卫生间墙体漏水，导致墙纸发霉起翘。 为确认房屋现状，本院组织双方当事人进行现场勘验，双方共同确认涉案房屋存在如下问题：1、北向次卧卫生间附近墙面开裂、掉灰、木地面发黑（书房）；2、厨房门口附近的客厅墙面发霉；3、保姆间踢脚线附近墙面发霉；4、主卧衣帽间门口墙面发霉严重；5、厨房右上角靠墙部位有渗水痕迹（轻微）。 以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《长沙开福万达公馆4栋工程遗留问题汇总表》、房屋质量维修进度明细、客户回访记录表、现场照片、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原告王代林与被告万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、被告是否应承担继续维修义务；二、原告的损失范围。三、责任主体。对此，本案评析如下： 一、被告是否应继续承担维修义务。原告诉请要求被告继续维修墙面漏水、墙砖脱落的问题。根据勘验情况，涉案房屋确实存在墙面漏水、开裂掉灰等问题。被告在《住宅质量保证书》中承诺，“屋面防水、外墙面、地下室、厨、地下室、厨房间地面、管道等防渗漏”的保修年限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开、地面空鼓开裂保修期限为2年。”《住宅质量保证书》载明质保起算时间为2013年11月26日。即涉案房屋渗漏保修期截止时间为2018年11月26日。原告提供的《长沙开福万达公馆4栋工程遗留问题汇总表》、房屋质量维修进度明细、客户回访记录表等内容显示，原告诉请的质量问题均在保修年限内进行了报修，但被告万达公司一直未彻底修复，故仍应承担继续维修义务。原告要求自修复之日重新计算保修期限，于法无据，本院不予支持。 二、原告的损失范围。被告万达公司辩称《合同补充协议》第五条第五项明确约定，收房后房屋发生质量问题，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失，而租金损失属于因房屋质量问题产生的间接经济损失，被告无需承担赔偿责任。本院认为，合同补充协议之文本由被告万达公司提供，合同条款及内容均由被告方拟定，此条款实为格式条款，被告万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对原告主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款，对被告万达公司的答辩意见，本院不予采信。从庭审查明的事实及当事人的诉辩情况来看，虽原告已实际入住涉案房屋，但涉案房屋长期存在的漏水、渗水等质量问题客观上削减了房屋的使用价值，影响到原告的居住体验，本院酌情认定被告应赔偿原告因房屋渗漏和维修导致其无法正常居住的损失， 但原告诉请较高，结合本案的实际情况，本院以涉案房屋按6个月不能居住导致的租金损失作为实际损失较为适宜，租金标准以收房第一年度即2014年期间中国房价行情网该小区房屋租金确定为48元/平方/月，故原告租金损失为76432.32元（48×265.39×6）。对超出的损失主张，本院不予支持。关于物业费损失。原告王代林作为业主在收房后应缴纳房屋物业管理费，物业管理费不属于因房屋质量问题造成的损失，故对要求两被告承担房屋维修期间物业费的诉请本院不予支持。 三、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系原告与被告万达公司签订，被告万达公司应对房屋的质量问题负责。被告万象美公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向原告就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对原告要求被告万象美公司承担责任的主张不予支持。 被告深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司经传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起六十日内对原告王代林所有的位于长沙市开福区××路××号××栋××单元××号房屋墙面漏水问题进行维修（具体部位详见勘验报告）； 二、被告长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王代林经济损失76432.32元； 三、驳回原告王代林的其他诉讼请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3420元，因适用简易程序减半收取1710元，由原告王代林承担500元，被告长沙开福万达广场投资有限公司承担1210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇二〇年十一月十三日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  任 友