河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2359号上诉人（原审原告、反诉被告）：史光钦，男，1974年12月8日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：孙克伟，河南百特律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王常春，男，1955年4月2日出生，汉族，住濮阳市华龙区。上诉人史光钦因与被上诉人王常春房屋租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初3434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人史光钦及其委托诉讼代理人孙克伟、被上诉人王常春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史光钦上诉请求：1.撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0929民初3434号民事判决书“二、驳回原告（反诉被告）史光钦与被告（反诉原告）王常春的其他诉讼请求”。2.在查明事实的基础上改判王常春赔偿史光钦租赁期内装修费用100,000元，提前解除合同损失114,000元，违约金3,800元。3.一、二审诉讼费由王常春承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，一审法院认定史光钦要求解除合同的理由为王常春拒绝其使用房屋缺乏证据明显错误。1.史光钦的合伙人李国桢于2020年4月21日找到王常春，要求王常春收租金，并说明第二天（2020年4月22日）将房租支付给王常春，但王常春明确表示不再出租房屋，自己回去居住，并表示让李国桢去法院告去吧，史光钦的合伙人对双方的谈话录音作为证据交到了一审法院。2.2020年5月11日，王常春给李国桢发短信表示要将史光钦的东西放在外面，每天收保管费200元。上述两份证据足以证明王常春单方违约的事实。其次，史光钦一审开庭时提交了2019年12月26日濮阳市鼎佳装饰工程有限公司15万元的增值税发票两张，用于证明史光钦的装修费用。一审法院以史光钦没有提供装修合同、装修清单、装修费实际付款凭证、且没有提供剩余租赁期内已形成符合的装饰装修残值的相关证据为由，不予支持装修费用错误。一审法院也没有对史光钦装饰装修的归属明确判定，对史光钦该项请求没有判决到位。另，因本案系王常春单方违约造成合同解除，一审法院对提前解除合同损失114,000元、违约金3,800元不予支持是错误的。二、一审法院适用法律错误。因一审法院认定事实不清，导致适用法律错误，判决结果错误。王常春辩称，史光钦欠2019年的电费三千多、房租两万多都没交给王常春。王常春没有说不让史光钦干。史光钦应该把房租给王常春，把房子恢复原状。王常春没钱赔史光钦装修费。史光钦向一审法院起诉请求：1、解除史光钦与王常春双方签订的《房屋租赁合同》；2、王常春赔偿史光钦租赁期内装修费用100,000元（合同约定期限3年，装修费用15万，平均下来一年5万，现在还有两年租期计算下来是10万元）；3、王常春赔偿史光钦提前解除合同的损失114,000元（合同第八条第二款：如甲方在合同期内提出终止合同，应向乙方赔偿剩余合同天数房租的三倍赔偿，以两年计算所得114,000元）；4、王常春支付史光钦违约金3,800元（合同第九条违约责任，任何一方违约需向对方支付年度租金的10％，以两年计算所得3,800元）；5、诉讼费用由王常春承担。王常春向一审法院提出反诉请求：1、史光钦继续履行房屋租赁合同并支付王常春租金19,000元及滞纳金（按月租金2%从2020年5月6日起支付付清之日止）；2、史光钦支付拖欠的电费200元；3、史光钦支付王常春砖块、钢架使用费2,000元；4、史光钦支付王常春保证金9,000元；5、反诉费用由史光钦承担。一审法院认定事实：史光钦（承租方，乙方）与王常春（出租方，甲方）于2019年4月26日签订《房屋租赁合同》一份，该合同明确约定：1、甲方将自有的坐落在濮阳市澶水路街道南里商小区19区71号的房屋出租给乙方使用；2、租赁期共3年，甲方从2019年5月20日起将出租房屋交付给乙方使用，至2022年5月20日收回；3、本房屋年租金为19,000元，按年结算，每年自签订协议日起10日内，乙方向甲方支付年租金，乙方向甲方缴纳500元，作为水电气暖押金，合同终止后，甲方在5日内如数返还乙方；4、乙方应于本合同生效之日起10日内，将该房租交付给甲方；5、乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；6、租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；7、在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，如甲方在合同期内提出终止合同，应向乙方赔偿剩余合同天数房租的3倍赔偿；8、在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10％作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2％向乙方加收滞纳金；9、甲乙双方各执一份，均具有同等效力。合同签订后，王常春将涉案房屋交付给史光钦进行经营使用，史光钦按照合同约定向王常春交付第一年租金及水电气暖押金。史光钦提交的增值税发票开具时间为2019年12月26日、录音及短信截屏双方均系李国桢与王常春。后双方因装修、经营、租金等问题，产生纠纷，诉至一审法院。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经各方举证质证及陈述意见，本案争议焦点为：1、史光钦、王常春之间的租赁合同是否应予解除；2、史光钦主张的装修费、提前解除合同的损失、违约金是否应得到支持；3、王常春主张的租金、电费、砖块及钢架使用费、保证金是否应得到支持。就第一个争议焦点，史光钦、王常春双方签订的房屋租赁合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》关于合同解除的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，史光钦诉称王常春影响其经营，拒绝其继续使用房屋，并提交短信截屏、电话录音证明其主张，王常春辩称史光钦违约未支付租金在先，但当庭表示同意史光钦继续使用房屋，对此情况，经证据核查，史光钦与王常春于2019年4月26日签订涉案租赁合同，该合同明确约定，史光钦应于本合同生效之日起10日内，将该房租交付给王常春，并对提前终止合同亦做了明确约定，据此，史光钦应在2020年5月6日前向王常春交付下一年度的租金，史光钦提交的民事起诉状落款时间恰系2020年5月6日，其提交的短信截屏时间却为2020年5月11日，即在民事起诉状之后，且非史光钦与王常春之间的短信，结合上述内容，史光钦要求解除合同的理由为王常春拒绝其使用房屋，明显缺乏证据，但史光钦与王常春的租赁合同应建立在彼此信任的基础之上，经法院多次沟通协调，双方就继续履行合同迟迟达不成一致意见，且矛盾日益激化，史光钦与王常春之间的租赁合同已丧失继续履行的信任基础，兼顾双方利益及遵循自愿平等的民事活动基本原则，史光钦与王常春于2019年4月26日签订的房屋租赁合同应予以解除。就第二个争议焦点，结合上述内容，史光钦提供的证据不足以证明，王常春存在提前解除合同的违约情形，故原审法院对史光钦要求王常春支付提前解除合同的损失114,000元、违约金3,800元的请求不予支持；就装修费问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……。史光钦以增值税发票为证据，向王常春主张装修费损失，但未提供装修合同、装修清单、装修费实际付款凭证，且没有提供剩余租赁期内已形成符合的装饰装修残值损失的相关证据，故史光钦要求王常春支付装修费损失10万元的请求证据不足，一审法院对此不予支持。就第三个争议焦点，王常春反诉要求史光钦支付其2020年5月6日起的租金19,000元，经查，史光钦、王常春自租赁合同履行以来，已多次发生口角，王常春作为出租方，对史光钦使用涉案房屋的用途应明显知晓，且多次到史光钦经营的店面沟通，但均沟通未果，且自疫情以来，史光钦所租赁的房屋长期没有正常经营，基于公平考虑，王常春在此期间又要求史光钦支付2020年5月6日以后的租金及滞纳金，有失公平，故一审法院对该请求不予支持；王常春另要求史光钦支付拖欠的电费200元，根据合同约定，史光钦已向其支付500元作为水电气暖的押金，故一审法院对该请求亦不予支持；王常春另要求史光钦支付砖块、钢架使用费2,000元、保证金9,000元，证据不足，且亦不符合双方合同约定，一审法院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除史光钦与王常春于2019年4月26日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回史光钦与王常春的其他诉讼请求。本案案件受理费4,567元，由史光钦负担，案件反诉费278元，由王常春负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，史光钦与王常春双方签订的房屋租赁合同内容不违反法律法规，依法成立并生效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于史光钦请求王常春赔偿租赁期内装维修费100,000元、提前解除合同损失114,000元、违约金3,800元的上诉请求，史光钦提供的证据不足以证明王常春存在提前解除合同的违约情形，对其主张的提前解除合同的损失114,000元、违约金3,800元的上诉请求不予支持；关于史光钦要求王常春支付租赁期内装维修费100,000元，史光钦一审中提交增值税发票证明装修费用，但是没有提交其他证据证明，且没有提供剩余租赁期内已形成符合的装饰装修残值损失的相关证据，故史光钦要求王常春支付租赁期内装维修费用100,000元证据不足，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，裁判结果正确，故对史光钦的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,567元，由上诉人史光钦负担。本判决为终审判决。审判长  周培勋审判员  孔德军审判员  杨 浩二〇二〇年十一月二十五日书记员  程思琦