黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2418号上诉人（原审原告）：李兆君，男，1971年2月22日出生，汉族，农民，住甘南县。委托诉讼代理人：程旭博，齐齐哈尔市龙沙区民航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：甘南县财政局，住所地甘南县甘南镇文明大街290-4。法定代表人：范辉，该局局长。委托诉讼代理人：王冬军，黑龙江音河律师事务所律师。上诉人李兆君因与被上诉人甘南县财政局房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2020）黑0225民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李兆君上诉请求：1.撤销甘南县人民法院作出的（2020）黑0225民初51号的错误判决；2.判令甘南县财政局赔偿李兆君非法侵占尚欠三年零七个月的房屋租金537,500.00元，利息按中国人民银行同期同类贷款利率0.00525元/月计息，从2011年8月至2015年3月至房屋租金付清为止；3.一、二审诉讼费由甘南县财政局负担。事实和理由：1.原审适用法律错误，本案系房屋买卖合同纠纷，不适用民法总则第八条、第一百零六条、第一百一十一条；2.原审法院认定事实错误。甘南县财政局逾期交付房屋，后与我方商定暂付三年租金，每年150,000.00元，此协商结果是对案涉合同的补充，因此双方对违约金并非约定不明。原审认定按照每年150,000.00元请求赔偿违约损失的请求过高没有法律依据，且按照购房款1,060,000.00元为基数按照人民银行同期贷款利率给予赔偿亦没有法律依据。甘南县财政局辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，李兆君请求2011年至2015年的违约损失没有依据，案涉合同中对2015年之前的违约金没有约定，因此不能按照每年150,000.00元的标准。房屋是晓光学校使用的，不是甘南县财政局占有使用，年付租金150,000.00元的协议也是晓光学校与李兆君签订，与甘南县财政局无关。关于诉讼费应当按照相关法律规定计算。李兆君向一审法院起诉请求：一、判令甘南县财政局因严重违约，赔偿李兆君购买的教学楼三年零七个月的费用76.8129万元。二、本案诉讼费由甘南县财政局全部承担。一审法院认定事实：2011年6月23日，甘南县国有资产管理委员会办公室与李兆军签订房屋出售合同书，将甘南镇晓光学校（教室面积1610平方米，门卫平房面积75平方米、车库面积153平方米）用公开出售的方式出售给李兆君，全部房屋及校舍价格106万元。根据房屋出售合同书，李兆君交付了购房款,甘南县财政局于2012年6月2日出具购房款收据。此后，因该校舍学生一直未搬离，出售的房屋也一直未交付。到2015年1月1日-2018年1月1日,经协议,该房屋的购买人与甘南镇中心学校每年签订一份房屋及校园租赁合同。按合同,甘南镇中心学校每年给付李兆君租赁费15万元,并实际履行完毕。现李兆君要求从2011年6月开始,到2015年1月1日期间共计三年零七个月的损失。一审法院认为，依法成立的合同，对双方具有法律拘束力，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李兆君与甘南县财政局国资办签订的房屋出售合同书，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规，合同有效。根据合同，李兆君购买房屋后,已经交付了价款。由于出售的房屋未按约定交付，使李兆君签订的合同目的无法实现，甘南县财政局构成逾期交付合同标的物违约，其合理损失一审法院应予以支持，即李兆君要求甘南县财政局赔偿损失的诉讼请求，应按合同约定或法律规定确定。具体数额李兆君要求以每年15万元租赁费为基准，从2011年6月开始,到2015年1月1日期间共计三年零七个月损失的诉讼请求，因其签订合同时，并无明确约定，其请求过高。本案应以购房款106万元为基数,按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算违约损失。所以，从2012年6月2日甘南县财政局出具收款据开始，计算到2015年1月1日。根据以上计算标准，以106万元为基数，期间利息为16.6073万元，该损失一审法院予以支持。李兆君的其他诉讼请求数额与法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第八条，一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十三、一百二十一条之规定，判决：一、被告甘南县财政局于本判决生效后五日内赔偿原告逾期交付房屋造成的损失16.6073万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果甘南县财政局未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费预交13,530.00元，变更诉讼请求后诉讼费11,480.29元,由甘南县财政局负担2,482.29元，李兆君负担8,998.00元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，甘南县国有资产管理委员会办公室公开出售甘南县甘南镇晓光学校的全部校舍及房屋，并于2011年8月23日与李兆君签订《房屋出售合同》，双方已形成房屋买卖合同关系，应当按照合同约定履行各自义务。2012年6月2日，甘南县财政局收到李兆君支付的购房款1,060,000.00元，并为其出具了收据，李兆君完成了支付房款的义务。虽然双方在《房屋出售合同》中就交付房屋的时间没有明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条关于合同约定不明时当事人履行方式的相关规定，可以通过交易习惯确定当事人的履行期限。按照房屋买卖的一般交易习惯，买受人支付房款后，出售人应当立即交付房屋，因此甘南县财政局在收到李兆君交付的房款后，负有立即交付房屋的义务。虽然甘南县财政局以其不是房屋的实际占有、使用人为抗辩理由，但根据合同的相对性，甘南县财政局作为合同的签订主体不能免除其及时交付房屋的责任，故一审法院判令甘南县财政局承担逾期交付房屋的违约责任的处理原则正确，本院予以确认。关于甘南县财政局应当承担的违约金的数额的问题，应当从违约损失的计算期限及违约损失的计算标准两个方面确定。首先，关于违约损失的计算期限问题，由于李兆君交付房款后，案涉房屋一直未被交付使用，李兆君一直主张权利直至在甘南县财政局的协调下，于2015年与甘南县甘南镇中心学校签订《房屋及校园租赁合同》，由甘南县甘南镇中心学校每年支付李兆君房屋租金150,000.00元。现李兆君主张2011年至2015年期间甘南县财政局逾期交付房屋的违约损失，因李兆君无证据证实其具体交付房款的时间，则应当以甘南县财政局为其出具收据的时间为房款交付时间，因此李兆君主张的违约损失的计算时间应当从2012年6月2日起算至2015年1月1日止，合计两年零七个月，李兆君主张从2011年起算违约损失的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约损失计算标准的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定，违约方应当承担因其违约行为导致守约方丧失的应得收益，该收益的数额通常根据守约方相同条件下所获取的利益来确定违约方应当赔偿的损失。在房屋买卖合同的履行过程中，出售人逾期交付使用房屋，造成买受人不能及时得到房屋，使其失去的是收取的同期同地段同类房屋租金利益的损失，违约方应当就该损失予以赔偿。本案中，李兆君交付房款后，甘南县财政局一直未向其交付案涉房屋，则应当就逾期交付房屋期间给李兆君造成的损失予以赔偿，赔偿的标准应当按照甘南县甘南镇中心学校同期同地段房屋租金的标准。李兆君主张的150,000.00元的租金标准是其与甘南县甘南镇中心学校于2015年约定并且实际履行的，由于房屋租赁的市场价格呈上扬趋势，150,000.00元的租金标准不符合2012年至2015年期间同地段房屋租赁市场价格的客观情况，故本院酌情确定由甘南县财政局赔偿李兆君两年零七个月的违约损失300,000.00元。一审法院以购房款为基数按照人民银行同期贷款利率计算违约损失，是房屋买受人逾期付款的违约责任的计算方式，属于适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，李兆君的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持黑龙江省甘南县人民法院（2020）黑0225民初51号民事判决第二项；二、变更黑龙江省甘南县人民法院（2020）黑0225民初51号民事判决第一项为甘南县财政局于本判决生效后五日内赔偿逾期交付房屋给李兆君造成的损失300,000.00元。如果甘南县财政局未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,480.29元，由甘南县财政局负担5,800.00元，由李兆君负担5,680.29元；二审案件受理费11,480.29元，由甘南县财政局负担5,800.00元；由李兆君负担5,680.29元。本判决为终审判决。审判长  巴鑫审判员  于丹审判员  刘颖二〇二〇年十一月十六日书记员  王迪