上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初50202号原告：上海印力企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：叶挺，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海琅博餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道****。法定代表人：孔文书，执行董事。委托诉讼代理人：张文静，上海乐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，上海乐邦律师事务所律师。原告上海印力企业管理有限公司诉被告上海琅博餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理，依法适用简易程序，后因案件审理需要，本案转为普通程序，由审判员王雪燕担任审判长，与人民陪审员张月兰、张群兰组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人洪维争与被告委托诉讼代理人王鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至同年7月28日的物业管理费人民币92,306.27元(以下币种均为人民币)；2.判令被告按日千分之一的标准支付上述欠款自应付款之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；3.判令被告支付2018年4月至7月水费540元、电费12,637.50元；4.诉讼费由被告负担。原告的事实与理由：2017年1月25日，案外人上海佳质资产管理有限公司(以下简称：佳质公司)、上海富都物业管理有限公司(以下简称：富都物业)与被告签订《房屋租赁合同》约定：被告向佳质公司租赁坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103A单元房屋，总面积98.8平方米；租赁期限为5年；物业管理费每月135元/平方米；被告应于合同生效后十日内，但最迟不晚于交房前1日向物业公司支付2017年3月1日至同年3月31日的物业费；被告应于收到物业公司发出的公用事业费付款通知单后五个工作日内支付相应公用事业费；逾期付款应按应付未付金额日千分之一的标准支付逾期付款违约金。2018年5月25日，原告与富都物业签订了《合同权利转让协议》，由富都物业将其在上述《房屋租赁合同》的权利义务转让给了原告，并按照涉案《房屋租赁合同》关于“出租方有权更换物业方，只需告知承租方”的规定，于同年6月1日将此事通知被告。2018年7月24日，被告与佳质公司解除了《房屋租赁合同》，同年8月3日，佳质公司腾空了L103A单元房屋，但至今被告尚欠2018年1月1日至同年7月28日的物业管理费92,306.27元，2018年4至7月水费540元、电费12,637.50元未付。原告为此起诉来院。被告抗辩称：对原告所述2017年1月25日被告与案外人佳质公司、富都物业签订《房屋租赁合同》,由被告租赁了坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103A单元房屋用于经营餐饮，且至今按合同约定标准尚欠2018年1月1日至同年7月28日的物业管理费92,306.27元的事实予以确认。虽被告对原告提供的由“被告方朱峥”签字的2018年4至7月水、电抄表数记录表并不认可，被告方无“朱峥”此人，但被告对租赁的L103A单元房屋2018年4至7月水费540元、电费12,637.50元未付予以确认。富都物业将其在涉案《房屋租赁合同》中的权利义务转让给原告一事，被告并不知情；况且富都物业将涉案《房屋租赁合同》原其享有的权利义务转让给原告，应当取得被告方的同意，故原、被告之间并无物业管理服务关系。由于被告租赁的L103A单元房屋厨房烟道未达到涉案《房屋租赁合同》约定的标准，给被告经营造成困难；作为物业管理方的原告仅在前期召集各方商谈，但直至被告迁出涉案L103A单元房屋时止，并未能解决此问题，说明被告未支付物业管理费事出有因，并非恶意拖欠，不应承担逾期支付物业管理费的逾期付款违约金。经审理查明：2017年1月25日，案外人佳质公司、富都物业与案外人上海琅利餐饮管理有限公司(以下简称：琅利公司)签订《房屋租赁合同》约定：琅利公司向佳质公司租赁坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103A单元房屋用于经营“leon’sspace立奥的空间”品牌餐饮，总面积98.8平方米；租赁期限为5年；暂定交房日为2017年4月1日，起租日为2017年4月1日，开张日最迟不晚于2017年5月31日；佳质公司具备交房条件后提前十个工作日通知琅利公司，并以该通知上载明的交房日为准，交房日、起租日、开张日、租赁期限等届时亦相应提前或顺延；物业管理费每月135元/平方米，月含税物业管理费为13,338元，2017年4月1日至30日首笔含税物业管理费13,338元；琅利公司应于合同生效后十日内，但最迟不晚于交房前1日向富都物业支付首笔含税物业管理费；佳质公司有权在提前书面通知琅利公司情况下更换该商场的物业管理单位，则此种情况下，自佳质公司通知上载明的更换日期起，富都物业即不再作为该商场的物业管理单位及本合同一方，由新的物业管理单位取代富都物业的地位，享有富都物业的权利并承担富都物业的义务；琅利公司应于收到富都物业发出的公用事业费付款通知单后五个工作日内支付相应公用事业费，逾期付款应按应付未付金额日千分之一的标准支付逾期付款违约金。合同附表中还显示，立奥空间商铺厨房排风量3000立方米/h。2017年6月1日，被告、琅利公司与佳质公司、富都物业签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定将琅利公司在涉案《房屋租赁合同》中享有的权利义务转让给了被告。2018年5月25日，原告与富都物业签订了《合同权利转让协议》，将原《房屋租赁合同》中富都物业的权利义务转让给了原告。同年7月20日，佳质公司以被告拖欠租金等为由，向被告发出《解约函》，明确自函件邮寄后四个工作日，原签订的房屋租赁合同即告解除；要求被告支付租赁249,470.01元、物业管理费88,633.16元、公共事业费及其他费用10,741.42元及相应违约金。同年7月24日涉案《房屋租赁合同》关系解除，同年8月3日案外人佳质公司收回了出租给被告的涉案房屋。另查，自被告租借的L103A单元房屋烟道排风量明显不足问题出现后，包括出租房、物业管理方一直在协调并力求通过包括安装截流阀门等方式作补救解决问题，但直至《房屋租赁合同》解除并未解决该问题。以上事实，有原告提供的涉案房屋《房屋租赁合同》、《合同权利转让协议》、合同权利转让《告知函》、《水、电抄表见数记录表》、(2019)沪0115民初28387号《民事判决书》、庭审笔录等证据佐证。本院认为：质佳公司与被告及富都公司之间房屋租赁、物业服务合同关系依法成立，各方均应恪守涉案《房屋租赁合同》及附件、《房屋租赁合同之补充协议》。之后，案外人富都物业将上述合同中其原本享有的物业管理方的权利义务转让给原告，原告自此获得了富都公司原在上述合同中的法律地位。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，佳质公司无需被告同意即可更换物业方，而在该合同存续期间，被告未就此提出异议，应视为接受了原告的物业服务，故原告有权依据该《房屋租赁合同》向被告主张余欠物业费。被告接受原告提供的物业服务，理应支付相应物业管理费、水费、电费。烟道排风量明显不足问题，系房屋出租人佳质公司提供给被告的涉案房屋自身问题，且在问题出现后，包括出租方、物业管理方一直在协调，并力求通过包括安装截流阀门等方式作补救解决问题；就此可以说明，物业方已尽其应尽协助义务。被告欠费的行为显属不当，但考虑到被告欠费事出有因，并非无故恶意拖欠，本院就原告要求被告支付逾期付款违约金一节将作酌情处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告上海琅博餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，给付原告上海印力企业管理有限公司坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103A单元房屋，2018年1月1日至同年7月28日的物业管理费人民币92,306.27元；二、被告上海琅博餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，给付原告上海印力企业管理有限公司坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103A单元房屋，2018年4月至7月水费540元、电费12,637.50元；三、驳回原告上海印力企业管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,070元，已由原告上海印力企业管理有限公司预缴，由原告负担700元，被告上海琅博餐饮管理有限公司负担2,370元；被告应于本判决生效之日起十日内，将应付款缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王雪燕人民陪审员  张月兰人民陪审员  张群兰二〇二〇年十一月四日书 记 员  顾韵佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。