成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0118民初2031号 原告：罗明娟，女，1986年9月14日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：谢文娟，四川宪恒律师事务所律师。 被告：新津悦雅房地产开发有限公司，住所地四川省新津县五津镇儒林路**。 法定代表人：徐鲁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 原告罗明娟与被告新津悦雅房地产开发有限公司（以下简称“悦雅公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗明娟的委托诉讼代理人谢文娟、被告悦雅公司的委托诉讼代理人张诺依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗明娟向本院提出诉讼请求：1．请求确认罗明娟与悦雅公司签订的《保利荔园天府和悦商品房认购协议》已经解除；2．请求判决悦雅公司向罗明娟返还购房定金100,000元；3．请求判决诉讼费用由罗明娟承担。事实和理由：2020年7月19日，罗明娟与悦雅公司签订《保利荔园天府和悦商品房认购协议》，向悦雅公司支付了10万元预约定金，欲购买悦雅公司保利荔园天府和悦项目的18-1-101号房屋。2020年8月30日，罗明娟如约前往悦雅公司售楼处签约《商品房买卖合同》，悦雅公司才第一次出示《商品房买卖合同》及补充协议。在首次阅读后，罗明娟发现房屋买卖合同及补充协议中悦雅公司房屋产权变更时间过长、对房屋问题修复时间不够明确等诸多不合理条款，并提出了异议，希望悦雅公司修改。但悦雅公司销售人员多次告知合同无法更改。罗明娟认为其有权在签订《商品房买卖合同》的期限内，对合同中存在的问题提出异议并要求协商修改，悦雅公司明确拒绝协商修改，导致双方对《商品房买卖合同》及补充协议内容无法达成一致，从而未能如期签订《商品房买卖合同》，悦雅公司应当将收取的定金返还给罗明娟，故罗明娟诉至法院，请求判如所请。 悦雅公司辩称，因罗明娟违约，双方签订的《认购书》已于2020年9月10日解除。根据《认购书》第二条的约定，罗明娟应于2020年7月26日前完成签约并交纳房款，逾期未办理视为违约，《认购书》自动解除。但罗明娟2020年7月26日前一直未签订合同。因罗明娟违反《认购书》约定，悦雅公司在2020年9月9日向罗明娟发送了解除通知书，明确载明解除《认购书》，10万元定金不退还，并有权另售房屋。罗明娟已于2020年9月10日签收通知书，因此《认购书》已于2020年9月10日解除。罗明娟关于因未能就合同条款达成一致意见的陈述与事实不符。根据《认购书》第七条约定，悦雅公司已向罗明娟明示双方签订《商品房买卖合同》、补充协议、附件等法律法规规定明示文件，对所认购的物业现状、交易条件、周边环境有充分了解且无异议，可知罗明娟已经清楚知晓即将签订的正式合同内容且无异议，悦雅公司也能提交证据证明案涉房屋的销售现场一直有公示即将签订的合同文本，罗明娟完全有能力和条件知悉合同文本内容。罗明娟在知悉内容且无异议的情况下，又以未能协商一致为由要求返还定金，与事实不符。罗明娟作为完全民事行为能力人，应当对签订《认购书》承担相应的法律后果，因其违约，无权要求返还定金。 经审理查明，2020年7月19日，作为甲方的悦雅公司与作为乙方的罗明娟签订一份《成都市新津县花源镇65亩一期项目认购书》（以下简称“《认购书》”），约定罗明娟认购悦雅公司开发位于成都市××镇××路××号××期××单元××号房屋，房屋建筑面积206.08平方米，价款为3004957元。《认购书》第1条约定，“乙方在本协议签订同时支付定金人民币100000元”；第2条约定“乙方在签订认购书后，须在2020年7月26日前到悦雅公司签约收款中心缴纳第一期房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业协议》、《临时管理规约》，逾期未办理视为乙方违约，本认购协议书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。…”；第7条约定“甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件、《前期物业协议》、《临时管理规约》、《签约须知》及法律法规规定应明示的其他文件、证书等文件资料。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目、收费标准和其他文件、证书等文件资料，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，且无异议。”另《认购书》落款处显示悦雅公司方的销售代表为李思琪。同日，罗明娟通过刷卡转账方式向悦雅公司支付定金100000元。2020年8月30日，罗明娟到悦雅公司指定签约地点，双方因为产权办理时间、交付后房屋修复等问题未达成一致意见，未签订正式《商品房买卖合同》。2020年9月1日，罗明娟向悦雅公司邮寄一份《保利荔园天府和悦商品房认购协议解除通知书》，列明无法与悦雅公司达成一致意见的问题，通知悦雅公司解除《认购书》并退还定金。2020年9月9日，悦雅公司向罗明娟邮寄一份《解除认购协议通知书》，认为因罗明娟自身原因未能签订正式合同，决定解除《认购书》，定金不予退还，并有权将认购房屋另行出售，该份《解除认购协议通知书》，罗明娟于2020年9月10日签收。 另查明，2020年7月19日至2020年8月31日期间，李思琪通过微信与罗明娟多次联系协商签约事宜，从微信记录内容来看，罗明娟最初计划采用贷款支付，后转为分期支付，另：2020年7月19日下午，李思琪向罗明娟发送一条微信明确告知罗明娟，按照认购约定，罗明娟应于2020年8月31日前签订合同并于签约当日支付相应房款；2020年8月24日、2020年8月28日，李思琪先后向罗明娟发送微信表示应在月底前完成签约，只有2天时间等等；2020年8月30日前后，双方多次沟通到场签约事宜，并就签约现场未达成一致事宜再次进行沟通。 庭审中，悦雅公司认可李思琪系悦雅公司现场销售代表。罗明娟与悦雅公司均主张《认购书》已于2020年9月10日解除，但双方陈述解除的理由不一致。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的《认购书》、《保利荔园天府和悦商品房认购协议解除通知书》、《解除认购协议通知书》、银行POS单、微信聊天记录及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，本案争议的焦点：1．罗明娟是否逾期签订《商品房买卖合同》；2．未能签订《商品房买卖合同》是罗明娟违约还是不可归责双方原因。 关于是否逾期签约。罗明娟主张销售代表李思琪一直告知2020年8月31日前签约，罗明娟也是2020年8月30日到指定签约地点，不存在逾期签约行为；悦雅公司辩称《认购书》约定签约时间为2020年7月26日，销售代表李思琪的个人行为不代表悦雅公司，未变更签约时间。对此本院认为，案涉《认购书》中明确列明李思琪为悦雅公司销售代表，从李思琪与罗明娟多次沟通的微信内容能看出，李思琪从2020年7月19日《认购书》签订当天开始，就多次提醒告知罗明娟签约时间为2020年8月31日，而罗明娟也是在2020年8月30日到李思琪告知的签约地点签约。李思琪虽仅为悦雅公司销售代表，但却是罗明娟与悦雅公司签订《认购书》、协商签约事宜的主要联络人，罗明娟有理由相信李思琪确认签约时间的行为代表悦雅公司，因此罗明娟主张签约时间为2020年8月31日前的事实存在，而2020年8月30日罗明娟已在指定时间去悦雅公司指定地点协商签约，故悦雅公司认为罗明娟逾期签约与事实不符。 关于未能签约原因。本案中，罗明娟与悦雅公司签订的《认购书》属于商品房预约合同，是双方为将来签订正式《商品房买卖合同》的协议，双方当事人均负有达成本约合同的磋商义务。本案中，悦雅公司与罗明娟签订的《认购书》，系悦雅公司提供的具有预先拟定的可重复使用的部分条款为格式条款的协议，悦雅公司抗辩罗明娟知悉正式《商品房买卖合同》并无异议的条款，就是该类格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，提供格式条款的一方即悦雅公司具有特别说明和注意义务。而悦雅公司主张的现场公示《商品房买卖合同》的事实，不足以证明悦雅公司就该格式条款尽到了提示注意义务。同时从条文本身关于知悉正式《商品房买卖合同》并无异议的内容来看，实际免除了悦雅公司协商本约合同的部分义务，故《认购书》关于对商品房买卖合同文本及补充协议等无异议的约定无效，罗明娟有权与悦雅公司就签订《商品房买卖合同》进行磋商。本案中，罗明娟在与悦雅公司协商过程中，因产权办理时间等未达成一致意见，导致双方未签订正式合同，此结果不可归责于双方。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，悦雅公司应将定金100000元返还罗明娟。 关于解除。本案中，罗明娟与悦雅公司均主张《认购书》已于2020年9月10日解除，虽然双方对解除的理由陈述不一致，但实际上双方均以各自的行为表示双方已无进一步签订本约合同的意思表示，应视为双方对解除合同达成一致意见。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、罗明娟与新津悦雅房地产开发有限公司于2020年7月19日签订的《成都市新津县花源镇65亩一期项目认购书》于2020年9月10日解除； 二、新津悦雅房地产开发有限公司在本判决生效后七日内返还罗明娟定金100,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,150元（已减半），由新津悦雅房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 陈健 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 吴迪 书 记 员 朱勇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。