湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初15286号原告：曾邦，男，汉族，1983年11月10日出生，户籍地湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：周志亮，湖南金桥律师事务所律师。被告：李涛，男，汉族，1972年11月14日出生，户籍地长沙市芙蓉区，现住长沙市雨花区。原告曾邦与被告李涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告曾邦的委托诉讼代理人周志亮和被告李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾邦向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认曾邦与李涛于2020年5月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月5日解除；2.判令李涛向曾邦双倍返还押金2600元，并退还三个月房屋租金3900元；3.本案诉讼费用由李涛承担。事实与理由：曾邦与李涛于2020年5月26日签订一份《房屋租赁合同》，约定曾邦承租李涛所有的位于长沙市芙蓉区××栋××房用于居住；租赁期限为2020年5月27日至2021年5月26日；押金1300元；每月租金1300元，每半年支付一次。合同签订当日，曾邦向李涛支付了押金1300元，李涛将涉案房屋交付给曾邦使用，曾邦收房后发现房屋存在漏水等问题，遂与李涛协商一致将租金支付方式改为按季度支付，并于2020年6月1日向李涛支付租金及水费共计3985元。李涛承租涉案房屋后对房屋漏水情况自费进行过修复，但未能彻底解决该问题，李涛也一直没有履行房屋维修义务，导致曾邦无法正常使用涉案房屋。2020年9月5日，双方就涉案房屋漏水问题面谈，未能达成一致。李涛于当日强制曾邦退租并将房门换锁，双方发生冲突，经当地派出所出警协调处理后双方仍未能达成一致意见。曾邦认为李涛的行为已经严重违约，为维护其自身合法权益，向本院提起诉讼。被告李涛辩称：双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为1年，但曾邦承租3个月后即要求退房，曾邦违约在先；在2020年8月27日之后，曾邦没有续交第二个季度的房租，李涛要求曾邦交还涉案房屋钥匙，但曾邦既不支付租金又不退房，李涛才被迫换锁强制承租人退房。现涉案房屋已经空置近三个月，曾邦要求退还租金和押金于法无据。原告曾邦围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据1.《房屋租赁合同》一份，拟证明曾邦与李涛之间存在合法的房屋租赁合同关系；证据2.微信聊天记录截图（10张）、房屋现场漏水照片（9张），拟证明曾邦向李涛支付了押金1300元、一个季度的租金3900元，以及涉案房屋存在漏水、设施不全的事实；证据3.微信转账记录，拟证明曾邦自费请人对涉案房屋漏水进行维修的事实；证据4.结婚登记申请书、不动产登记情况表（权证号码0×**）、不动产登记情况表（权证号码0×**）各一份，拟证明李涛和蒋艳系夫妻关系，蒋艳有权就涉案房屋收取租金，以及李涛所有的位于长沙市芙蓉区××栋××号房××号房共用电表和水表的事实；证据5.报警案件登记表一份，拟证明双方当事人已于2020年9月5日解除了租赁合同的事实。被告李涛没有向本院提交证据。本院经审查认为曾邦的证据1、2、3具有具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；曾邦的证据4，能证明李涛与蒋艳系夫妻关系，蒋艳代为收取房屋租金属实。但该两份不动产登记情况表无法证明涉案房屋和该栋605号房屋共用水表和电表，同时上述两套房屋是否共用水表和电表与本案的争议没有关联；曾邦的证据5，能证明双方当事人于2020年9月5日因为房屋租赁一事发生争执，当地派出所出警调解但未能达成一致意见的事实，但无法直接证明双方已经解除租赁合同。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2020年5月26日，曾邦与李涛签订一份《房屋租赁合同》，约定：李涛将其名下所有的位于长沙市芙蓉区××栋××房出租给曾邦居住使用；该房屋建筑面积109.44平方米；租赁期限为1年，从2020年5月27日起至2021年5月26日止；房屋租金为每月人民币1300元，每半年支付一次；签订合同后李涛应支付租金和押金，同时李涛将房屋交付给曾邦使用，后期支付时间提前7天交付下一期租金；为保证曾邦合理使用该房屋及其配套设施，曾邦向李涛交纳押金人民币1300元，合同期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由曾邦承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给曾邦；如李涛违约或单方提前解除合同的，应双倍返还曾邦租赁押金并赔偿曾邦的损失，如曾邦违约或单方提前解除合同的，李涛有权没收租赁押金。在合同签订当日，曾邦向李涛支付租赁押金1300元，李涛依约将涉案房屋交付给曾邦，曾邦收房后发现该房屋南边主卧室墙体漏水发霉、北边主卧室卫生间漏水导致楼下606室住户多次投诉、北边主卧室顶灯脱落等问题，曾邦要求李涛予以维修，李涛答应但未实际派人维修。后经双方口头协商，同意将房屋租金支付方式变更为按照季度支付。2020年6月1日，曾邦向李涛支付了2020年5月27日至2020年8月26日期间的房屋租金3900元和水费85元。此后，因涉案房屋漏水、霉变严重，曾邦多次找李涛协商，要求李涛解决漏水等问题，但李涛未能实际解决。2020年8月27日后，曾邦未再支付后续租金。同年9月5日，曾邦和李涛就房屋漏水维修、租金支付等再次协商未果，李涛强行将涉案房屋门锁更换，并强制曾邦退房，将涉案房屋收回，导致矛盾激化。当地辖区派出所出警后进行调解，但双方未能达成一致意见，由此引起本案诉讼。本院认为：曾邦与李涛签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方均应按照约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本案中，李涛于2020年9月5日通过更换涉案房屋门锁的方式强制收回房屋，以其行为明确表明不再履行租赁合同，符合上述法律规定中的合同解除要件。曾邦向本院要求确认该租赁合同已于当日解除，符合相关法律规定，故本院确认曾邦与李涛在2020年5月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月5日解除。按照上述租赁合同约定，如李涛违约或单方提前解除合同的，应双倍返还曾邦租赁押金并赔偿曾邦的损失。因李涛未履行房屋维修义务，违约在先，且在合同履行期间单方解除合同并强制收回房屋，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对曾邦要求李涛双倍返还押金2600元的诉讼请求，本院予以支持。对曾邦支付的2020年5月27日至2020年8月26日期间的房屋租金3900元，因李涛已依约将涉案房屋交付给曾邦，曾邦在此期间实际使用了该房屋，故曾邦要求李涛退还该三个月租金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：一、曾邦和李涛于2020年5月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月5日解除；二、李涛在本判决生效之日起三日内向曾邦双倍返还租房押金2600元；三、驳回曾邦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由李涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二〇年十一月三十日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。