浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初15427号 原告:张洁仲，男，1985年3月21日出生，汉族，户籍所在地：宁波市江**。 被告：邵巧玲，女，1988年5月9日出生，汉族，户籍所在地：临安市。 原告张洁仲为与被告邵巧玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日诉前调解后，于2020年11月6日转为正式立案，并依法适用小额程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理，原告张洁仲、被告邵巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洁仲向本院提出诉讼请求：解除租赁合同，被告返还原告剩余房租和押金12600元，并支付违约金1800元，合计14400元。事实和理由：2020年7月6日，被告委托苏州奇妙房屋租赁有限公司（以下简称：奇妙公司）与原告签订房屋租赁合同，明确约定被告全权委托奇妙公司处理房屋出租事宜，原告按约支付了租金和押金，但被告以奇妙公司未支付其款项为由要求原告于2020年10月31日前搬离租赁房屋，其拒绝履行合同的行为已构成违约，应向原告承担民事责任；奇妙公司系专业的托管公司，具备房屋管理能力，被告为省事省力以及避免房屋闲置而委托奇妙公司经营管理，奇妙公司为被告提供房屋租赁服务并收取服务费，两者之间签订的合同本质上为委托服务合同，奇妙公司未向被告支付款项属于被告与奇妙公司之间的纠纷，由此导致的损失被告可向奇妙公司主张，不应由原告承担；奇妙公司告知原告其司系受被告委托，并提供了被告的身份证、房产证和门卡，还向原告展示了其司公众号及网签平台，陪同物业交割、安装密码锁、售后回访，原告有理由相信其有代理权，并通过讨价还价确定了在房租不变的情况下减免3个月租金，符合行业惯例，原告作为善意第三人，有理由相信奇妙公司有权代理被告。综上，原告有理由相信奇妙公司有代理权，被告在签订委托合同过程中未尽审查义务，存在过失，现被告已构成违约，原告有权解除合同并要求其承担违约责任。 被告邵巧玲辩称：本案本质上为奇妙公司利用房屋租赁合同实施的诈骗案件，原、被告均属受害人，理应由法院移送至公安机关处理；若法院认为本案属民事案件，因被告与奇妙公司之间为房屋租赁关系，并非原告诉称的委托代理关系，原告应起诉奇妙公司，案涉诉讼主体有误；被告系案涉租赁物的所有权人，奇妙公司为承租人，原告为次承租人，奇妙公司未按约支付租金的行为构成违约，原告有权解除合同并收回房屋，原告作为次承租人负有腾退房屋的义务；奇妙公司于2020年10月11日停止支付租金，被告与奇妙公司之间的房屋租赁合同已于2020年10月31日解除，原告于当日搬离，现被告保留向原告主张2020年10月份的房屋占有使用费、水电费、电梯费的权利。 经审理，本院查明如下事实： 被告邵巧玲系宁波市鄞州区首南街道××路××号××室房屋的所有权人，该房屋权利性质为出让／市场化商品房，用途为商服用地／商业办公，房屋建筑面积40.74㎡。 2020年7月3日，被告邵巧玲（甲方、出租方）与奇妙公司（乙方、服务方）签订《房屋租赁房屋合同》一份，约定：乙方为专业房屋租赁服务公司，具有专业房屋管理能力，甲方将首南街道××路××号××室房屋租赁服务给乙方；房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目；租赁服务期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋租赁服务，并收取相应的租赁服务费；合同期限内甲方向乙方支付1个月的租赁服务费，此费用直接用首年首期1个月月租金充抵，双方互不支付；租赁服务期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；双方签订合同并完成《资产交割单》的次日为起租日，租赁房屋期合计12个月，自2020年7月6日（以起租日为准）至2021年7月5日；甲方实收租期11个月，充抵服务费1个月；甲乙双方租赁服务期满，若乙方与承租方的租赁期未届满，甲方同意向乙方延长租赁服务期限，延长后的截止日期以当时承租人与乙方租赁合同终止日期为准，期间乙方仍按合同约定的租赁服务租金标准按月向甲方支付租金；租金标准为房屋租金（含物业费）1800元／月，押一付一，起租日前3天内乙方向甲方支付相当于1个月房屋租金即1800元作为押金，以后起每月11日向甲方支付租金；甲方按照乙方要求配置家具家电，保证该房屋能达到正常使用的要求，并在合同签订之日将房屋按约定条件交付给乙方；自本合同起租日期开始若乙方超过30天仍未出租，则甲乙双方可重新协商该房屋租金，协商不成的双方均可解除合同；乙方在租赁服务期内可将该房屋出租、转租给他人，乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，转租期内，接受转租方造成的一切损失及后果，由乙方全额承担，与甲方无关，对甲方造成损失的，由乙方向甲方承担赔偿责任；租赁服务期内甲方转让该房屋的，应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利，所有权发生变动的，本合同在乙方和新所有权人之间具有法律效力；乙方原因导致乙方不支付或不按照约定支付租金达20日的，甲方有权单方解除合同；等等。 2020年7月6日，奇妙公司（甲方）原告张洁仲（乙方）签订《奇妙房屋房屋租赁合同》一份，约定：甲方受房屋产权方委托对案涉房屋进行出租，甲方房源坐落于××路××号××室，租赁期限自2020年7月6日至2021年7月5日，甲方应于2020年7月6日前将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满，甲方有权收回房屋；签订本合同时，甲方收取乙方押金1800元，租金1800元／月，付款方式为付9,2021年4月6日-2021年7月5日期间租金减免，合同签订之日乙方支付首笔款项，包括租金16200元、押金1800元，合计18000元；租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期内的所有房租及押金，另赔付相当于一个月的租金作为违约金；等等。 同日，原告张洁仲向奇妙公司支付了1800元押金、16200元房屋租金，合计18000元。 另查明，奇妙公司于2020年7月4日向被告邵巧玲支付押金1800元，后于2020年8月11日、9月10日分别向被告支付房屋租金1800元、1800元；因奇妙公司自2020年10月11日起未再按约支付租金，原告于2020年10月21日向公安机关报案；原、被告协商未果后，原告于2020年10月31日搬离涉案房屋，被告于2020年11月21日将房屋另行出租他人。 上述事实，由原告提供的房屋不动产权证复印件、被告的身份证复印件、《房屋租赁房屋合同》、《奇妙房屋房屋租赁合同》、付款凭证，被告提供的《报警受理回执单》、收款凭证、房屋照片等证据以及双方当事人的庭审陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案主要争议焦点为原、被告之间是否存在房屋租赁法律关系，亦即原告、被告和奇妙公司之间的法律关系认定。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款；承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，被告邵巧玲与奇妙公司签订的合同名为《房屋租赁服务合同》，但分析全部条款内容可以看出，双方约定的房屋用途为奇妙公司经营长租、短租或配套项目，租赁期内奇妙公司自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益均与被告无关，并约定了租赁期内所有权变动后的合同效力以及奇妙公司的优先购买权，故双方之间的基本权利义务为被告将房屋交付给奇妙公司使用或经营，奇妙公司于约定时间向被告支付约定数额的租金，而非奇妙公司根据房屋出租情况将承租人支付的租金转交给被告并取得相应报酬；另，原告与奇妙公司签订的《奇妙房屋房屋租赁合同》虽载有“甲方受房屋产权方委托对本房屋进行出租”，但租金收取、权利义务、违约责任、发生争议时的起诉人等条款均是直接约定奇妙公司和原告，并未约束业主方即被告，综合本案实际情况及相关法律规定，本院认定被告邵巧玲与奇妙公司之间实为房屋租赁合同关系，奇妙公司与原告之间系基于前述租赁合同的转租关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定了“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”案涉《房屋租赁服务合同》约定了被告同意奇妙公司对外转租,故奇妙公司与原告之间的转租合同依法有效，因奇妙公司未按约支付租金，被告根据合同约定主张租赁合同解除后，奇妙公司已丧失对案涉房屋占用、使用、收益的权利，其司与原告之间的转租合同亦丧失继续履行的基础，应当随之解除。原告系在双方协商未果的情况下搬离案涉房屋，原告在此过程中并不存在过错，根据合同相对性原则，原告要求解除其与被告之间的租赁合同并要求被告退还租金、承担违约责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。案涉合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，原告有关被告在签订合同过程中未尽审查义务存在过错的主张，于法无据、证据不足，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第三百九十六条、第三百九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张洁仲的诉讼请求。 案件受理费50元、减半收取25元，由原告张洁仲负担。 本判决为终审判决，自本判决书送达之日起生效。 如不服本判决，可在判决书送达之日起六个月内，向本院申请再审。 审 判 员  刘 丹 二〇二〇年十一月二十七日 代书记员  王文嫣