四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终967号 上诉人（原审原告）：四川锦地房地产开发有限公司，住所地眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：朱利，四川江泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷海洋，四川江泽律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何志勇，男，1974年10月8日出生，汉族，住眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：袁林，四川乐嘉（眉山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张宇，男，1986年11月3日出生，汉族，住南充市嘉陵区。 被上诉人（原审被告）：眉山市东坡区云贵原木家具经营部，住所地眉山市东坡区文忠街340号。 经营者：廖文超，男，1971年11月14日出生，汉族。 被上诉人（原审被告）：眉山市东坡区时尚精剪发型店环湖路店，住所地眉山市东坡区文忠街340号。 经营者：黄明忠，男，1970年11月14日出生，汉族。 上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地公司）、何志勇因与被上诉人张宇、眉山市东坡区云贵原木家具经营部（以下简称云贵家具经营部）、眉山市东坡区时尚精剪发型店环湖路店（以下简称时尚精剪发型店）物权保护纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院(2019)川1402民初4893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 锦地公司向本院上诉请求：撤销原判，改判张宇、何志勇、云贵家具经营部、时尚精剪发型店立即腾退并向其交付位于眉山市东坡区××路××号（锦地上城）3幢1-1号商业用房，并赔偿其租金损失（计算方式：从2015年7月20日起，按1056.75㎡×80元／㎡／月的标准计算至腾退之日止）。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。张宇与何志勇签订的租赁合同是基于张宇与锦地公司之间备案登记的《商品房买卖合同》，因此何志勇与张宇签订案涉商铺租赁合同后仅取得债权性质的租赁权，云贵家具经营部、时尚精剪发型店依据与何志勇的转租合同，同样仅取得债权性质的租赁权，不能对抗锦地公司对案涉商铺的物权请求权。云贵家具经营部、时尚精剪发型店与何志勇之间的租赁合同不符合合同法第229条规定的情形。2019年5月5日，云贵家具经营部和时尚精剪发型店经锦地公司书面通知后，既不与锦地公司协商租赁事宜，又不腾退，构成非法占有，其要求腾退返还房屋的请求应当得到支持。2.何志勇与张宇、何志勇与云贵家具和时尚精剪发型店之间签订案涉商铺租赁合同时明知张宇没有取得案涉商铺的权属证书，应当预见张宇与锦地公司之间的合同有解除的可能，租赁合同存在不能继续履行的不利法律后果。3.时尚精剪发型店应当知道案涉商铺存在司法查封并明知案涉商铺存在权属争议，租赁价格明显低于市场价情况下，继续与何志勇履行租赁合同，明显存在重大过错与恶意，该租赁合同违背禁止性规定且损害第三人利益，当属无效。4.《商品房买卖合同》解除后，张宇、何志勇应当从2015年7月20日起按照市场价返还锦地公司租金损失，云贵家具经营部、时尚精剪发型店应当按照实际租赁期限对租金损失承担连带责任。 何志勇辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，但锦地公司与张宇是买卖关系，在锦地公司与张宇解除合同时，不会导致何志勇与张宇的租赁合同无效，依照合同相对性，锦地公司的租金损失应当向张宇主张。 云贵家具经营部辩称，签租赁合同时看了何志勇与张宇的租赁合同、网签协议、房管局的登记册。装修是从2017年3月1日开始的，2018年8月份的时候，锦地公司声称商铺是其公司的，并强行出了通知，贴在经营部玻璃上。其与何志勇的合同真实有效合法。 时尚精剪发型店辩称，租房时是看了张宇的网签协议和张宇与何志勇的租房协议，签订有租赁合同，每年都按合同交了房租。 张宇未进行答辩。 何志勇向本院上诉请求：撤销原判第一项，改判其不承担租金。事实和理由：锦地公司与张宇是买卖合同关系，张宇与何志勇系租赁合同关系，何志勇与云贵家具经营部、时尚精剪发型店系租赁合同关系。2018年5月19日锦地公司与张宇买卖合同关系解除，但不导致张宇与何志勇的租赁关系无效。根据合同相对性原则，买卖合同解除时应该由张宇将租金收入返还锦地公司。 锦地公司辩称，何志勇的上诉请求理由不成立，其要求何志勇承担责任，是基于物权保护，应该返还占有物产生的利益。 云贵家具经营部及时尚精剪发型店均对何志勇的上诉无意见。 张宇未进行答辩。 锦地公司向一审法院起诉请求：判令何志勇、张宇、云贵家具经营部、时尚精剪发型店立即腾退并向其交付位于眉山市东坡区××路××号（锦地上城）3幢1-1号商业用房；2.判令何志勇、张宇、云贵家具经营部、时尚精剪发型店赔偿其租金损失（计算方式：从2015年7月20日起，按1056.75㎡×80元／㎡／月的标准计算至腾退之日止，暂计算至起诉之日为100万元）。 一审法院认定事实：2013年12月18日，锦地公司与张宇就案涉商铺签订了《商品房买卖合同》，并在房管局办理了备案登记，备案号为75653，该备案合同约定将案涉商铺以总价1000万元的价格出售给张宇。2015年3月16日，案涉商铺登记为锦地公司单独所有，后锦地公司未将案涉商铺所有权过户至张宇名下。2015年7月20日，张宇将案涉商铺租赁给何志勇，双方签订了《商铺租赁合同》，约定租期共8年，自2015年7月20日至2023年7月20日止。后何志勇将案涉商铺中的三间转租给了云贵家具经营部，双方于2015年12月11日签订了《门面房出租合同》约定：租期8年，自2016年3月26日至2024年3月25日，租金第一年、第二年均为108414元，第三年开始每年递增8%。云贵家具经营部向何志勇交付租金至2019年3月25日，何志勇于2017年3月10日出具《收据》载明：“今收到云贵原木整装馆2017年3月26日至2018年3月25日房租费108000元。”，并于2018年4月1日出具《收据》载明：“今收到云贵原木整装馆2018.3.26至2019.3.25房租费117000元。”另，何志勇于2017年12月9日将案涉商铺中的部分转租给时尚精剪发型店，双方签订《房屋租赁合同》约定：租期为三年，从2018年2月1日至2021年1月31日止，第一年租金按50元/平方米计算，合计210000元，第二年租金在第一年的基础上上浮8%，第三年租金在第二年基础上上浮8%。时尚精剪发型店向何志勇交付租金至2020年1月31日，何志勇于2017年12月12日出具《收条》载明：“今收到黄明忠锦地上城两间门市租金¥250000元，大写人民币贰拾伍万元整。”，并于2019年1月17日出具《收条》载明：“今收到黄明忠2019年2月1日至2020年1月31日房租21万（大写贰拾壹万元整），转账到潘清宇账户。”期间，锦地公司于2018年5月17日到云贵家具经营部、时尚精剪发型店的经营场所张贴通知，要求云贵家具经营部、时尚精剪发型店提供租赁合同并停止施工等。 2018年5月9日，锦地公司向一审法院起诉要求解除与张宇签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为75314、75653）。一审法院于2018年10月26日作出（2018）川1402民初2008号民事判决，判决：锦地公司与张宇于2013年12月10日和2013年12月18日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：75314、75653）已于2018年5月19日解除。后张宇上诉至眉山市中级人民法院，眉山市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）川14民终231号民事裁定，裁定：本案按张宇自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该民事裁定书已于2019年4月13日送达至该案当事人。2019年5月5日，锦地公司再次通知云贵家具经营部、时尚精剪发型店要求：如愿租赁案涉商铺，应在2019年5月12日前与其签订租赁合同并支付之前的租金；如不愿租赁案涉商铺，应当在2019年5月12日前完成腾退并交付房屋，同时补交实际使用期间的租金等。后锦地公司于2019年起诉后撤诉，并于2019年11月4日再次起诉。 庭审中，锦地公司当庭陈述：其与张宇签订房屋买卖合同后，没有交付过房屋，2018年才知道房屋被出租，其以为是被股东实际使用，因股东各自划出房屋在使用，在新的管理人进入后清点时才发现是张宇在使用。云贵家具经营部当庭陈述：锦地公司给其发出腾退通知后，找何志勇说过此事，认为其有合同就是合法的，就继续在租；在2019年8月的庭审中知晓了（2019）川14民终231号民事裁定书。时尚精剪发型店当庭陈述：锦地公司给其发出腾退通知后，找何志勇说过此事，政法委、派出所、房管局组织双方调解过，说就维持现状让法院裁决；在2019年8月的庭审中知晓了（2019）川14民终231号民事裁定书。何志勇当庭陈述：锦地公司发出腾退通知后，没有和张宇协商过，租金只付了2017年、2018年的，因为达州法院给其发了协助执行通知书，其就没有支付张宇2019年的租金了；有与张宇之间的租金收条两张，但不作为证据提交，与本案无必要联系。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉商铺是否应予返还；2.锦地公司的租金损失如何计算。 关于第一个争议焦点。锦地公司主张应由张宇、何志勇、云贵家具经营部、时尚精剪发型店共同腾退返还，何志勇、云贵家具经营部、时尚精剪发型店主张不应返还。一审法院认为，锦地公司与张宇就案涉商铺于2013年12月18日签订了《商品房买卖合同》并进行了备案，张宇基于买卖合同关系占有案涉商铺系合法占有；后张宇于2015年7月20日将案涉商铺出租给何志勇，系有权处分，何志勇再分别于2015年12月11日、2017年12月9日将案涉商铺部分出租给云贵家具经营部、时尚精剪发型店，亦系有权处分；则云贵家具经营部、时尚精剪发型店占有案涉商铺系有权占有。虽然生效判决认定锦地公司与张宇就案涉商铺签订的《商品房买卖合同》已于2018年5月19日解除，但云贵家具经营部、时尚精剪发型店与何志勇就案涉商铺签订的租赁合同系在锦地公司与张宇签订的《商品房买卖合同》解除之前，锦地公司虽主张张宇与何志勇恶意串通损害其权益，并认为租赁合同均属无效，但其并未举证证明张宇与何志勇存在恶意串通的情况，也未举证证明租赁合同存在无效的情形，对锦地公司的该项主张，不予采信。云贵家具经营部、时尚精剪发型店在与何志勇就案涉商铺的租赁合同合法有效且未被解除的情形下，依据租赁合同享有的租赁权应当受到法律的保护，其在原租赁合同期限内继续占有使用案涉商铺系合法占有。张宇、何志勇并未直接占有案涉商铺，锦地公司请求其返还原物亦无事实依据。故，对锦地公司要求张宇、何志勇、云贵家具经营部、时尚精剪发型店返还案涉商铺的请求，依法不予支持。 关于第二个争议焦点。锦地公司主张应由张宇、何志勇、云贵家具经营部、时尚精剪发型店赔偿其租金损失（从2015年7月20日，按1056.75㎡×80元/㎡/月的价格计算至腾退之日止）。一审法院认为，虽然云贵家具经营部、时尚精剪发型店不应返还案涉商铺，但因锦地公司与张宇就案涉商铺签订的《商品房买卖合同》已于2018年5月19日解除，则张宇自2018年5月20日起无权就案涉商铺继续行使收益权，锦地公司作为案涉商铺的所有权人，在其对案涉商铺的收益权确实受到侵害的情形下，为避免当事人的诉累，应由受益人将已经收取的租金返还给锦地公司。结合庭审查明的，云贵家具经营部向何志勇支付租金至2019年3月25日，时尚精剪发型店向何志勇支付租金至2020年1月31日，而何志勇在庭审中陈述其未将案涉商铺2019年租金交付给张宇，也未举证证明其已将2019年之前的租金交付了多少给张宇，在此情形下，一审法院认定，对云贵家具经营部占有的部分案涉商铺，应由张宇、何志勇共同将2018年5月20日至2019年3月25日的租金返还给锦地公司；对时尚精剪发型店占有的部分案涉商铺，应由张宇、何志勇共同将2018年5月20日至2020年1月31日的租金返还给锦地公司。进一步结合庭审查明的，何志勇收取云贵家具经营部2018年3月26日至2019年3月25日的租金为117000元，何志勇与时尚精剪发型店约定的2018年至2019租金为210000元以及何志勇收取的时尚精剪发型店2019年2月1日至2020年1月31日的租金为210000元，一审法院认定，张宇、何志勇应返还给锦地公司的租金损失为457232元{117000元÷365天×（2018年5月20日-2019年3月25日共计310天）+[210000元÷365天×（2018年5月20日-2019年1月31日共计257天）+210000元]}。关于锦地公司主张的2018年5月20日之前的租金损失。一审法院认为，因其与张宇就案涉商铺于2013年12月18日签订了《商品房买卖合同》并进行了备案，案涉商铺自2015年3月16日登记为锦地公司单独所有后，张宇自2015年7月20日租赁给何志勇，锦地公司在其与张宇签订的《商品房买卖合同》未解除前，对张宇对外出租案涉商铺无异议，实质是对张宇行使房屋收益权的一种许可。故对锦地公司的该项主张，不予支持。此外，需要指出的是，锦地公司作为案涉商铺的所有权人，有权对案涉商铺行使收益权，则云贵家具经营部自2019年3月26日起未支付的租金及时尚精剪发型店自2020年2月1日起未支付的租金，应由云贵家具经营部、时尚精剪发型店分别按照其与何志勇签订的租赁合同的约定，直接交付给锦地公司，而不是交付给何志勇。其中，因云贵家具经营部与何志勇就案涉商铺约定的租赁期限超出了何志勇与张宇约定的租赁期限，则云贵家具经营部对案涉商铺的租赁期届满日应以何志勇与张宇约定的租赁期届满日为准，即2023年7月20日。若云贵家具经营部、时尚精剪发型店拒绝向锦地公司交付租金，则锦地公司有权另行主张其权利。张宇经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。 综上所述，为维护当事人的合法民事权益，遂依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、张宇、何志勇于本判决生效之日起十日内支付锦地公司租金损失457232元；二、驳回锦地公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6900元，由锦地公司承担3800元，张宇、何志勇负担3100元。 二审中，时尚精剪发型店提交了达州市达川区人民法院执行裁定书、协助执行通知书各一份，拟证明达州市达川区人民法院针对案涉商铺要求其协助执行。各方对该证据真实性均无异议，但锦地公司认为该证据与本案无关。 本院认为，该证据的真实性应予确认，但与本案无关，故本院不予采纳。 经审理，二审查明事实与原判认定一致，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、云贵家具经营部、时尚精剪发型店对案涉商铺的占有使用是否合法；二、锦地公司的损失如何计算，应由谁赔偿。 焦点一。锦地公司主张张宇、何志勇、云贵家具经营部、时尚精剪发型店腾退并返还案涉商铺。锦地公司与张宇就案涉商铺于2013年12月18日签订《商品房买卖合同》并进行备案，虽然备案不是物权变更登记，张宇此时并未取得案涉房屋所有权，但锦地公司对张宇对外出租案涉商铺并无异议即是对张宇行使房屋收益权的许可，故张宇将案涉商铺出租给何志勇系有权处分，何志勇将案涉商铺租给云贵家具经营部、时尚精剪发型店亦系有权处分。虽然锦地公司与张宇的《商品房买卖合同》于2018年5月19日解除，但是上述租赁合同均是在此之前签订，故《商品房买卖合同》的解除不影响租赁合同的效力，云贵家具经营部、时尚精剪发型店在租赁期间内对案涉商铺的占有系有权占有，锦地公司不能要求作为合法占有人的云贵家具经营部、时尚精剪发型店返还原物。张宇、何志勇并未直接占有案涉商铺，同时其二人也是有权占有人，也无需向锦地公司返还商铺。锦地公司主张时尚精剪发型店与何志勇签订租赁合同时存在重大过错与恶意，合同无效，但未能举证证明，故应承担举证不能的后果。因此一审法院认定张宇、何志勇、云贵家具经营部、时尚精剪发型店不需向锦地公司返还案涉商铺并无不当。 焦点二。《商品房买卖合同》于2018年5月19日解除，合同解除前，张宇享有案涉商铺的收益权，锦地公司无权请求赔偿租金损失。而合同解除后，案涉商铺收取租金的权利应归锦地公司享有。何志勇主张其与锦地公司之间不存在合同关系，张宇与锦地公司的《商品房买卖合同》解除后，应由张宇将租金返还锦地公司。而在本案中，何志勇陈述未向张宇支付2019年租金，对于2019年之前的租金也未提供证据证明支付情况，应视为未向张宇支付过租金，故为了避免讼累，应由张宇与何志勇共同向锦地公司返还租金。经查明，云贵家具经营部向何志勇支付租金至2019年3月25日、时尚精剪发型店向何志勇支付租金至2020年1月31日，故一审法院判决张宇、何志勇共同将云贵家具经营部2018年5月20日至2019年3月25日的租金、时尚精剪发型店2018年5月20日至2020年1月31日的租金损失返还给锦地公司正确。锦地公司虽主张按照每月每平方米80元的标准来计算其租金损失，但其未提出证据证明该计算标准的来源，且云贵家具经营部、时尚精剪发型店与何志勇之间的租赁合同仍然有效，故一审法院将云贵家具经营部、时尚精剪发型店最近一次交付的年租金折算日租金后乘以天数来计算锦地公司的租金损失并无不当。云贵家具经营部与何志勇约定的租赁期限超过了张宇与何志勇之间约定的租赁期限，则云贵家具经营部对案涉商铺的租赁期届满日应以何志勇与张宇约定的租赁期届满日为准，即2023年7月20日。云贵家具经营部2019年3月26日起未支付的租金及时尚精剪发型店自2020年2月1日起未支付的租金应该分别按照其租赁合同的约定交付给锦地公司。 综上，锦地公司、何志勇的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21958.48元，由四川锦地房地产开发有限公司负担13800元，由何志勇负担8158.48元。 本判决为终审判决。 审判长  罗卫平 审判员  王美福 审判员  李建伟 二〇二〇年十一月十七日 书记员  阳 洋