陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终11950号 上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区环城西路南段甲字**。 法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李奕锦，男，1975年3月16日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：陈巧计，陕西莱锦律师事务所律师。 上诉人西安西水置业有限公司(以下简称西水公司)因与被上诉人李奕锦商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区（2020）陕0113民初11831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人西水公司之委托诉讼代理人叶竞，被上诉人李奕锦之委托诉讼代理人陈巧计到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，李奕锦与西水公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定李奕锦购买西水公司开发的位于西安市高新区科技七路4号地块西水·水岸阳光2幢1单元10402号房屋，预测建筑面积146.13平方米，房屋总价款为1247232元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电，房屋交付时未能纳入城市供电网络进行供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前此部分费用由出卖人承担。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理。（2）确属出卖人责任的，买受人可要求出卖人按日向买受人支付50元的违约金，且违约金数额最高不超过总房款的1%，但买受人不得以此为由要求解除合同。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二补充协议第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2016年3月9日，李奕锦向西水公司支付购房定金20000元。2016年3月19日，李奕锦向西水公司支付购房款150000元。2016年4月6日，李奕锦向西水公司支付认筹款5000元及购房款207232元。2016年8月16日，银行向李奕锦发放购房贷款870000元。 上述事实，有《商品房买卖合同》（预售）及其附件、钥匙交接单、（2017）陕0113民初14020号民事判决书、（2019）陕01民终5606号民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。 李奕锦于2020年4月3日起诉至西安市雁塔区人民法院称，2016年3月其购买西水公司开发的位于西安市高新区科技七路4号名为西水水岸阳光的2幢1单元10402号房屋，总价款1247232元，其已付清。合同约定，西水公司应于2016年12月31日前向其交付符合合同约定的房屋，若逾期承担日万分之三的违约金。但至今西水公司房屋仍没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合交房条件。西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初14020号民事判决书，判决西水公司按照每日万分之一的标准承担至2018年6月5日（庭审之日）的逾期交房违约金（已履行）。自判决生效后，西水公司亦未再通知其收房，直至2020年3月19日，经其联系西水公司后，才正式收下涉案房屋。2018年6月6日至实际收房之日的逾期交房违约金，其与西水公司协商支付，西水公司拒绝。为维护其的合法权益，现其诉至法院，请求依法判令：1、西水公司承担自2018年6月6日至实际收房日2020年3月19日共计652天逾期交房违约金81319.5元；2、本案诉讼费由西水公司承担。 西水公司辩称，一、答辩人曾告知被答辩人交房时间推至2017年8月，且已就此取得被答辩人的同意和谅解，属双方协商一致对交房时间的变更。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至答辩人通知的收房日期（即2017年11月2）尚不构成迟延交房。三、被答辩人至今未缴纳大修基金，答辩人依法、依约可以不向被答辩人交房。四、答辩人已于2017年10月31日通知被答辩人于2017年11月2日收房，被答辩人因己方原因推迟至2020年3月19日收房，故即便不考虑上述几点，被答辩人也无权主张2017年11月2日以后的迟延交房违约金。五、被答辩人主张的违约金标准过分高于其损失，依法应予调低。 原审法院认为，李奕锦与西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现李奕锦已向西水公司履行了支付购房款的义务，西水公司未按约定2016年12月31日前向李奕锦交付房屋已构成违约，应向李奕锦支付逾期交房违约金。关于西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。西水公司称李奕锦迟延缴纳房款，但根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，李奕锦自行降至按日万分之一的主张，合法合理，本院予以支持。因双方均认可西水公司已向李奕锦支付2017年1月1日至2018年6月5日的逾期交房违约金，故西水公司应以房价款为基数按日万分之一的标准向李奕锦支付2018年6月6日至实际交房之日即2020年3月19日的逾期交房违约金，计算为81319.5元（1247232元×652天×0.01%）。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无相应证据佐证，故该项辩称本院依法不予采信。关于西水公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，且西水公司作为专业的房产开发企业，在约定交房时间时应充分考虑到天气等可能造成工期延误的商业风险，未取得竣工验收备案表，未达到法定交付条件，违约行为明显，故西水公司该项辩称本院依法亦不予采信。关于西水公司辩称李奕锦未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向李奕锦交房一节，合同约定李奕锦需在办理房屋入住手续前将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户，但涉案房屋截止李奕锦实际收房之日仍未满足法定的交房条件，其无权以此抗辩李奕锦。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李奕锦支付违约金81319.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1833元，减半收取916.5元，由被告承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。 宣判后，西水公司不服向本院提起上诉。上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、请求依法改判驳回李奕锦全部诉请；3、请求判令李奕锦承担全部诉讼费。事实与理由：一、李奕锦至今未缴纳首期房屋专项维修资金，其公司有权不向其交付房屋且不构成违约，一审法院对其公司该抗辩意见未予采纳错误，应予纠正。二、涉案房屋在其公司向李奕锦发出收房通知之前已经具备合同约定的交房条件，李奕锦未按通知的收房时间前来收房，应由其自行承担不利法律后果，无权要求其公司承担通知的收房时间以后的延期交房违约责任。三、一审判决未予认定其公司与李奕锦协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法予以纠正。四、其公司一审中提交的证据足以证明涉案工程因不可抗力导致工期延误，但一审法院未予采信，实属错误。 李奕锦辩称：1、其按照西水公司提供的合同违约标准日万分之三起诉，法院判决日万分之一，其不服但未上诉，是希望尽快案结事了。2、西水公司以次充好，其不认可蒂森克虏伯制造就是符合合同约定的“品牌：蒂森克虏伯。3、西水公司至今没有具备交房条件。4、西水公司要求李奕锦收房的时候，明确打电话通知大修基金是不用交的。5、西水公司直到2018年的8月才提供了发票，房子还不具备交房条件。 本院经审理查明，二审中，西水公司称涉案房屋于2019年通过消防验收。原审法院查明的其他事实属实。 本院认为，西水公司与李奕锦签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得与法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为李奕锦未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与李奕锦就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，本案亦不存在因不可抗力导致延期交房的情形，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当。另一方面，违约金以弥补损失为主要目的，原审法院根据双方的履约情况及过错程度，按总房款日万分之一调低逾期交房违约金应属恰当。综上，原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1833元（西安西水置业有限公司已预交），由西安西水置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 静 审判员 高 玮 审判员 侯新省 二〇二〇年十一月九日 书记员 张 伟