广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异184号 案外人：饶启泉，男，1958年8月26日出生，汉族，住广东省兴宁市。 委托代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。 委托代理人：张海滔，广东中大圣律师事务所实习人员。 申请执行人：广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社，住所地广州市白云区鹤龙街黄边村黄边北路**。 法定代表人：龙敏飞，董事长。 委托代理人：李翠燕，北京市炜衡〔广州〕律师事务所律师。 被执行人：广州乐得房产开发有限公司，，住所地广州市中山一路水均南街**** 法定代表人：傅英伟。 在本院执行申请执行人广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社（原机构名称为广州市白云区嘉禾街黄边经济联合社，以下简称黄边经济联社）与被执行人广州乐得房产开发有限公司（以下简称为乐得公司）合资、合作开发房地产纠纷一案中，案外人饶启泉对本院裁定查封广州市白云区广花公路乐鸣二街56号207房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人饶启泉称，1999年12月5日，案外人饶启泉与乐得公司签订了《〈乐得花园〉商品房购售合同》，双方约定：乐得公司将其建造的位于广州市白云区广花路自编乐得花园乐天阁2层G号（现地址为广州市白云区广花公路乐鸣二街56号207房）出售给饶启泉，该房产总建筑面积为109.63平方米，成交总价共285038元。合同签订后，案外人饶启泉一次性付清了房款，乐得公司也开具了收据。1999年12月份，案外人饶启泉接收并实际使用涉案207房（现由案外人饶启泉的配偶出租给黄彩华使用）。2004年年底，乐得公司被吊销了营业执照（公司人员也失踪了），无法联系乐得公司，故案外人饶启泉一直无法办理涉案房产的过户手续。2019年11月19日，案外人饶启泉曾向广州市白云区人民法院起诉乐得公司（案号：〔2020〕粤01**民初154号），要求其协助办理涉案207房的不动产权证书，法院认为涉案房产在被人民法院查封，存在不动产权登记障碍，应通过执行异议和执行异议之诉的途径确认涉案房产的权属，而驳回了饶启泉的诉讼请求。在〔2020〕粤01**民初154号案审理过程中，案外人饶启泉通过查询获知申请执行人以生效的〔2011〕穗白法民四初字第697号民事判决书向法院申请强制执行，法院以〔2012〕穗云法执字第2480号案立案执行，其中于2019年7月15日查封涉案207房。案外人饶启泉认为人民法院应解除对涉案204房的查封措施，理由如下：第一，申请执行人的债权已在2013年全部实现，继续查封涉案207房无事实和法律基础，申请执行人与广州伟腾开发有限公司隐瞒该情况，继续以申请执行人的债权法律基础、生效法律文书保全涉案207房产，损害案外人饶启泉的利益，属于恶意串通、虚假诉讼。若申请执行人受让债权后，想实现债权或保全相应财产，应履行必要的通知程序，并另行通过法律程序实现；第二，案外人饶启泉对涉案207房产享有的期待权也足以排除执行。在人民法院查封前，饶启泉已与被执行人乐得公司就购买涉案207房一事签订有效的书面买卖合同并从1999年12月起接收涉案房产持续居住使用至今且在签约时已付清全部房款，涉案房产未能办理过户登记是乐得公司因经营不善于2004年年底被吊销营业执照并失踪，故无法办理房屋过户手续，案外人饶启泉不存在过错；可见，涉案207房虽登记在被执行人乐得公司名下，但案外人饶启泉才是该房屋的实际权利人，案外人饶启泉对涉案房产享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的法定情形，足以排除执行。因此，现请求法院解除〔2012〕穗云法执字第2480号案对涉案207房的查封措施。 申请执行人黄边经济联社称，不同意案外人饶启泉的异议请求，请求法院予以驳回。第一，申请执行人与被执行人乐得公司合资、合作开发房地产纠纷一案，白云区人民法院已作出〔2011〕穗白法民四初字第697号民事判决书，后于2012年5月28日，白云区人民法院对该案以〔2012〕穗云法执字第2480号立案执行，当时执行标的为41186811元；执行过程中，申请执行人曾就广州市海事法院拍卖乐得公司名下位于广州市白云区广花公路乐鸣二街70号首层的款项参与分配，最终分配到执行款1830万元，因此〔2012〕穗云法执字第2480号执行案自2012年执行至今仅受偿1830万元，申请执行人对乐得公司享有的债权至今尚未完全实现，依法有权继续执行被执行人乐得公司，案外人饶启泉所述的恶意串通、虚假诉讼没有任何依据。第二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，从申请执行人提交的《广州市不动产登记查册表》可知，涉案207房登记在被执行人乐得公司名下，执行法院有权查封执行。第三，案外人饶启泉提交的证据不足以证明其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定可排除强制执行的情形。案外人饶启泉提交的合同和收据明显不符合交易习惯和常理，是虚假的，不能证明在涉案207房被查封前签署了合法有效的书面买卖合同并付清了购房款。据了解，饶启泉在乐得花园有很多套房屋，每套几十万元，而且几乎都是一次性现金付款，在1999年一次性现金支付几百万元，明显是不符合常理的。且乐得花园烂尾后，遗留了一些盖好章的空白合同和空白收据，当时有不少人取得这些盖好章的空白合同和收据，侵占了乐得公司的房屋；后来，真正的业主不断上访，2007年在政府的介入下有进行统一办证，直到目前还没有办证的大多数都是前述的虚假业主。从申请执行人提交的证据《广州市不动产登记查册表》可知，涉案房屋最早的查封时间并非案外人饶启泉主张的2019年7月15日，而是2007年6月11日，〔2012〕穗云法执字第2480号案也早在2014年9月9日对涉案207房进行了查封措施。案外人饶启泉提交的证据不能证明其在白云区人民法院查封前已合法占有涉案207房，案外人提交的相关费用发票中最早的时间为2016年，发票时间均在涉案207房被查封之后。即便案外人所主张的房屋买卖合同关系属实，但是系因案外人自身原因未办理涉案207房的过户登记手续。案外人提交的证据不能证明乐得公司于2004年年底被吊销营业执照并失踪，另外涉案207房已办理大确权，具备办证条件。一般的购房人通常会积极主张合同权利，即便案外人提供的合同属实，但其自1999年签署合同，直到2019年接近20年才起诉要求办证，明显不符合常理。案外人的证据也不能证明自1999年至2019年起诉要求办证的20年期间，案外人曾向被执行人乐得公司主张过办理房产证等。实际上，从申请执行人提交的〔2020〕粤01**执异9、13号执行裁定书、〔2020〕粤01**执异10、11号执行裁定书、〔2019〕粤01**执异17号执行裁定书、〔2019〕粤01**执异18号执行裁定书以及中国裁判文书网公布的〔2016〕粤01民终14603号民事判决书、〔2018〕粤01**民初7269号民事判决书可知，案外人一直在陆续办理房产证，早在2009年就已经在办证，且对于乐得花园的其他房屋，案外人至少早在2014年就有起诉过要求办证，包括但不限于〔2014〕穗云法民四初字第580-582号、〔2014〕穗云法民四初字第746号、〔2018〕粤01**民初7269号案件。由此可见，案外人一方面在起诉主张要求办理乐得花园的房产证，另一方面却对涉案207房的办证事宜懈怠，案外人饶启泉未办理涉案207房过户登记存在明显过错。综上，执行法院依法有权查封执行涉案207房，案外人饶启泉所提执行异议不符合法定可排除强制执行的条件，请求人民法院依法予以驳回其全部异议请求。 本院查明，原告黄边经济联社与被告乐得公司合资、合作开发房地产纠纷一案，本院经审理后对该案作出〔2011〕穗白法民四初字第697号民事判决，判令乐得公司赔付黄边经济联社32550000元及租金损失（租金损失以32550000元为本金，从2009年5月25日计算至清偿之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计付），并驳回黄边经济联社的其他诉讼请求。上述民事判决发生法律效力后，因乐得公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，根据黄边经济联社的申请，本院于2012年5月28日对该案立案执行（执行案号：〔2012〕穗云法执字第2480号，执行标的为41186811元）。执行过程中，本院依职权查询了被执行人乐得公司名下的财产情况（经查，被执行人乐得公司位于广州市白云区广花公路黄边村附近有多套房产）；2012年9月28日，本院依法对被执行人乐得公司名下位于广州市白云区广花公路黄边村乐鸣一街55号乐得花园乐景阁C1栋，57号乐得花园乐景阁C2栋，59号乐得花园乐嘉阁B座，乐鸣一街63、65、69号乐得花园聚龙阁A3座，乐鸣一街75、77号乐得花园乐盛阁A2座，乐鸣一街83、87号乐得花园乐居阁A4座，乐鸣一街72号乐得花园乐明阁C2座A梯，乐鸣二街56、58号乐得花园乐天阁，乐鸣二街62、64、66号乐得花园乐兴阁A1座，乐鸣二街78号乐得花园乐明阁C1座B梯，乐鸣二街80号乐得花园乐明阁C2座C梯等房产采取了查封及轮侯查封的强制措施（其中于2014年9月9日首查封被执行人乐得公司名下位于广州市白云区广花公路乐鸣二街56号207房〔已于2019年7月15日办理续封手续〕）。另，基于申请执行人黄边经济联社的参与分配申请（要求本院向广州市海事法院提出参与分配拍卖被执行人乐得公司名下位于广花公路乐鸣二街70号首层的执行拍卖款），本院曾向广州市海事法院发函参与分配；广州市海事法院复函同意后更于2012年12月26日将被执行人乐得公司上述拍卖执行余款1830万元划拨至本院代管款账户；2013年1月23日，本院将上述执行款1830万元退给申请执行人黄边经济联社。其后，由于前述待处理房产数量众多且权属关系复杂，评估、拍卖程序处理所需时间较长，执行案件暂时不能在短期内执行完毕，本院遂于2013年3月20日以〔2012〕穗云法执字第2480号执行裁定终结了本次执行程序。 另查，据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣二街56号207房的登记产权人为“广州乐得房产开发有限公司”，占有部分为“全部〔所有权人〕”，房屋结构层数为“15”，使用性质为“住宅和非住宅”，房屋所有权来历为“新建”，建筑时间为“1993”，契证类型为“权属证明书”，权证号码为“1094号”；该房屋司法查封情况包括：2014年9月9日，涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣二街56号207房被广州市白云区人民法院以〔2012〕穗云法执字第2480号执行裁定书及协助执行通知书首查封（后于2019年7月15日办理续封手续）。 案外人饶启泉为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《〈乐得花园〉商品房购售合同》（该购售合同的“甲方：签名：”处则有“饶启泉”字样的签名，“乙方：广州乐得房产开发有限公司”处加盖有“广州乐得房产开发有限公司售房专用章”字样的印章、“广州乐得房产开发有限公司”字样的印章、“签名：”处有“梁文伟”字样的签名并加盖有“梁文伟”字样的印章、签有“1999年12月5日”字样，合同内容涉及甲方预购乙方所建位于广州市白云区广花路自编乐得花园乐天阁座2层G号住宅单位〔一厅三房，价款为285038元〕等事宜）、收款收据、广州市白云区鹤龙街乐得社区居民委员会作出的《证明》（内容为“兹有我辖区一房屋，购房合同地址：广州市白云区广花路自编乐得花园乐天阁座2层G号，现派出所登记地址：广州市白云区乐鸣二街56号207房，两地址属同一房屋”，该证明并加盖有“广州市公安局白云区分局鹤龙派出所”字样的印章）、管理费发票、代收垃圾处理费发票、污水费发票、水费发票、电费发票、《租赁合同》、〔2020〕粤01**民初154号民事判决书（该案审理认为涉案207房被人民法院查封，存在不动产权登记障碍。原告应通过执行异议和执行异议之诉的途径确认涉案207房的权属，故原告诉请被告乐得公司协助办理涉案207房不动产权属证书无理，判决驳回原告饶启泉的诉讼请求）等材料。 本院认为，案外人饶启泉主张其对涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣二街56号207房享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人饶启泉认为其已于1999年12月5日就购买涉案207房与乐得公司签订了《〈乐得花园〉商品房购售合同》，而饶启泉已依照该《〈乐得花园〉商品房购售合同》之约定向乐得公司支付了涉案207房的全部购房款285038元，并在1999年12月接收涉案207房后实际使用该房屋（现由案外人饶启泉的配偶出租给他人使用），只是因乐得公司自身的原因才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院解除对涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣二街56号207房的查封保全措施。但由于涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣二街56号207房是登记在被执行人乐得公司名下，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，被执行人乐得公司对涉案207房房屋产权的占有部分为全部，且已办理权属证明书（权证号码为1094号），据此已可以认定被执行人乐得公司系涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣二街****的所有权人；故本院据此在〔2012〕穗云法执字第2480号案执行过程中裁定查封被执行人乐得公司名下涉案207房于法有据，并无不当。 鉴于执行异议审查仅属于执行程序中的形式审查，对于执行标的之权利归属仍应遵循对该标的外观权利表征进行初步审查、形式审查以判断案外人对执行标的是否享有权利、该权利是否足以排除强制执行以及案外人所提出的执行异议是否成立等原则；而案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人饶启泉的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形；因此，案外人饶启泉现就涉案广州市白云区广花公路乐鸣二街56号207房被采取查封措施而提出执行异议，请求解除在〔2012〕穗云法执字第2480号执行案中对涉案207房的查封措施，并提出对涉案207房排除执行之异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人饶启泉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘** 审判员  贺 恒 审判员  张 媛 二〇二〇年十一月十一日 书记员  罗颖欣