山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10166号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张文，男，1974年2月7日出生，汉族，户籍地黑龙江省肇东市，现住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：张汇泉，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文荣，女，1973年10月13日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省肇东市，现住山东省胶州市，系上诉人配偶。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋清密，男，1956年4月1日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：徐亚鹏，男，1980年9月22日出生，汉族，住山东青岛市市**，系被上诉人女婿。 上诉人张文因与被上诉人宋清密房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张文向本院提出上诉请求：1、请求撤销原审判决书第一项内容，改判宋清密返还租金20206元并支付经济损失136242元或发回重审；2、请求撤销原审判决书第二项内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3、本案一、二审诉讼费、保全费及其他诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清、证据不足。1、因拆迁导致双方的租赁合同无法履行，被上诉人应该返还上诉人自2016年9月19日至2017年6月1日的租金。上诉人与被上诉人的房屋租赁关系长达10余年，上诉人从未拖欠房租也没有任何违约，并且在被上诉人给上诉人出具的租金收据中不止一次写明如拆迁剩余房租退回。2016年9月19日，胶州市房屋征收管理办公室发布《胶州市大同片区房屋征收安置补偿方案》，载明征收期限为2016年9月19日至2016年9月30日，过渡期限为2016年9月19日至2019年5月19日，计32个月。所以自2016年9月19日起，已经达到2016年6月1日租金收据中约定的“房屋拆迁退还剩余房租”的条件，被上诉人应该返还剩余房租。但是，上诉人数次联系被上诉人解决此事，被上诉人拒绝退还剩余租金，所以致使上诉人无法交还案涉房屋钥匙。虽然上诉人一直持有钥匙，但是拆迁文件下达以后上诉人搬到兰州房屋进行经营，案涉房屋处于闲置状态，由于被上诉人一直未返还房租，双方处于僵持状态，互有违约，上诉人不应支付租金。退一步讲，对于2017年6月1日以后的租金，被上诉人也有过错，应该对自己的损失承担相应责任。再有，自拆迁文件下达后，门口路面破坏，造成案涉房屋无法继续经营，如果还是按照正常经营时的房屋状况计算租金，显失公平。2、上诉人与被上诉人之间因租金纠纷未达成一致使双方租赁关系一直存续，因被上诉人二楼顶棚严重漏雨，上诉人无法正常经营，于2016年9月19日后陆续搬到兰州继续经营，自2016年9月19日至2019年9月2日，期间的经济损失被上诉人应该予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。如果按照一审法院的裁判思路，双方的租赁期限已经超过六个月，未订立书面合同，应该视为不定期租赁。也就是说双方的租赁期间应该截止至2019年9月2日(一审开庭时)。因被上诉人房屋二楼顶棚严重漏雨，上诉人无法正常经营，于2016年9月19日之后陆续搬到兰州继续经营，所以自2016年9月19日至2019年9月2日期间的经济损失应该由被上诉人赔偿。被上诉人承担赔偿责任不以领取补偿为前提。“出租方以其为领取补偿为由主张不应向承租方赔偿，不符合法律规定。本院认为，因征收房屋造成合同目的无法实现，产生经营损失补偿，应根据租赁合同的约定进行处理，没有约定的，应考虑剩余期限以及出租人接收补偿的实际情况予以认定。”(援引(2019)鲁02民终11321号民事判决书本院认为部分第二段)。所以，因征收房屋造成合同目的无法实现，且双方没有书面租赁合同的情况下，停产停业、装修补助等损失应该按照征收评估数额予以确定。政府的征收决定生效之日为2016年9月19日，自此，被征收房屋被终止交易，被征收房屋的补偿项目、补偿数额由征收补偿方案确定，且不以被征收人是否同意签约而变动，此补偿利益可期待且确定。二、本案一审适用普通程序审理，在庭审过程中，审判长和审判员均未出庭参加庭审，严重违反法定程序，应该撤销原判决，发回原审法院重审。综上，原审人民法院认定事实不清、证据不足。上诉人现上诉至贵院，请求依法支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人宋清密辩称：一、上诉人提出“因拆迁导致双方的租赁合同无法履行，被上诉人应该返上诉人自2016年9月19日至2017年6月1日的租金”，对此，反驳如下:（一）关于拆迁的界定。2016年9月19日，胶州市是发布《安置补偿方案》，但该方案的发布不代表该房屋实际发生拆迁。在上诉人的租赁期间被上诉人从未同意《拆迁补偿协议》，且当时周边也有很多商户也未同意，照常营业。在此期间政府也未向被上诉人发布《拆迁补偿决定》，另外，按照国家“先补偿后搬迁”的原则，直到2020年9月28日法庭调查，被上诉人房屋没有收到任何补偿款，也没有发生拆迁，也未发生政府强制征收行为。所以，截至双方租赁期满（即2017年6月1日），拆迁的事实并没有发生，没有达到“房屋拆迁退还剩余房租”的条件。另外，在一审答辩时，被上诉人已提交2019年8月27日的房屋状态照片，已清楚证明直到当时，被上诉人房屋与隔壁的多家商户房屋仍处于完好状态，门前道路用石砖规整铺设、宽敞畅通，可以证明没有发生拆迁。（二）关于上诉人提出的“因退还租金争议而导致双方处于僵持状态”，纯粹是凭空捏造。《安置补偿方案》发布一段时间后，上诉方是联系过被上诉人，但上诉人的诉求是“如果要让他们搬离，要将拆迁的搬迁费、停产停业损失补助费、室内装饰装修费全部拿走，否则就不搬离”但在上诉人租赁期间，被上诉人不同意《拆迁补偿协议》，事实上也没有发生拆迁，而且房屋仍属于双方租赁期，因此上诉人无需搬离。但在房屋租赁期结束后，也就是2017年6月1日以后，上诉人仍无偿强占被上诉人房屋至2020年3月20日法院交接日期，时间近3年之久。在此期间，被上诉人曾多次要求其退还房屋未果。其目的，就是在等待被上诉人同意拆迁，而其本人妄想从中侵吞有关补偿款。这一点，在上诉人2019年7月的第一次诉讼请求中就曾表示出了这层意思，而非上诉人所说的“退还租金争议”。二、关于上诉人提出的“自行搬离、房屋前路面破坏及房屋漏雨”。首先，对于上诉人所说的“在租赁期间自行搬离我方的租赁房屋”一事。该行为完全是其个人行为，被上诉人对此不知晓。其搬与未搬，何时所搬，不但被上诉人不知晓、无法辨识，且并不影响双方对于该房屋的租赁关系。但一直到2020年3月20日法院交接日期，上诉人才将房屋钥匙交给被上诉人，在此之前，上诉人一直强占被上诉人房屋的事实不容改变。另外，上诉人在上诉状中明确说明“上诉人于2016年9月19日后陆续搬到兰州继续经营”，表明其长时间使用及占用涉案房屋。同时，在勘验交接笔录中，上诉人配偶也曾说明，其“兰州东路159号”是2014年就开始租赁，这说明上诉人在2016年9月19日前一直是两个店同时经营，而非因其所谓拆迁导致必然搬离。三、关于上诉人所说“租赁期限截止到2019年9月2日（一审开庭时）”。对此被上诉人不予认同。双方最后一次确定租赁关系是在2016年6月1日被上诉人收取租赁方租赁费时，当时收据上明确写出“兰州东路150号房租（2016.6.1-2017.6.1）29000元”。该收据已经明确了出租方、承租方、租赁对象及租赁时间。且在租赁期满后，被上诉人也未与租赁方有任何口头租赁协议。所以，双方的租赁关系在2017年6月1日即为完全截止。此后，该房屋的一切权益即与租赁方毫无关系，租赁方应立即为被上诉人腾房并交回钥匙、水电卡等物品，并修复破坏房屋结构的有关部分。但租赁方非但不搬离，反而置被上诉人的多次交涉于不顾，非法强占至2020年3月20日双方勘验交接日期。四、关于上诉方援引的“（2019）鲁02民终11321号民事判决书本院认为部分第二段”。被上诉人认为该案例不适用于本案。援引案例中提到“因征收房屋造成合同目的无法实现，产生经营损失补偿”，但本涉案房屋在合同期（即租赁期）并未实现征收，没有对合同执行造成影响，双方租赁关系正常履行，同时也未对上诉方产生经营损失，无须赔偿。五、关于上诉人所说的搬迁、停产停业、装修补助等征收补偿项目。一是在双方的租赁期内，未因房屋征收给上诉人造成停产停业损失，也从未要求上诉人搬迁（实际上诉方一直占用该房），所以该项赔偿不应属于上诉人。另外，在此期间，被上诉人也从未获得该项补偿。三是在房屋租赁期满后，即2017年6月1日后，双方之间的租赁关系完全结束，该房屋的一切权益已与上诉人无任何关系。即便此后被上诉人同意房屋征收，也应由征收方根据补偿标准，对被上诉人房屋重新进行评估。综上，请求维持原判，驳回上诉请求。 张文向原审法院提出诉讼请求：1、宋清密返还租金20206元；2、宋清密支付经济损失265952.4元；3、本案诉讼费、保全费及其它相关费用由宋清密承担。事实与理由：2007年6月1日，张文与宋清密就胶州市兰州东路150号网点房签订房屋租赁合同，合同签订后，张文一直租赁使用至2016年9月19日胶州市大同片区房屋征收项目启动之日。征收项目启动后，租赁房屋门前道路被挖断，片区内被围挡，租赁房屋漏雨严重，造成张文无法实现经营目的，遭受严重经济损失。因张文已向宋清密支付了2016年6月1日至2017年6月1日的年租金29000元，且征收启动后张文无法使用租赁房屋经营，故自2016年9月19日起至2017年6月1日的租金宋清密应予以退还。同时，租赁房屋因房屋征收应获得的搬迁费、停产停业损失补助费、室内装饰装修费应用于弥补张文经济损失。 宋清密在一审中辩称，张文至今一直占用房屋至今，仅支付租赁费至2017年6月1日，双方口头约定租赁期限也是到2017年6月1日，此后张文一直非法占用。2016年9月开始，兰州东路系进行道路施工并非因征收项目将道路挖断，宋清密房屋并不存在漏水现象。张文至今一直占用宋清密房屋，应当赔偿非法占用期间的经济损失。双方之间房屋租赁期限截至2017年6月1日，在此之前，没有因拆迁因素对张文的经营造成任何影响。 宋清密向原审法院提出反诉请求：1、张文赔偿非法占用房屋期间的经济损失共计65250元（按照房租一年29000元计算自2017年6月1日至2019年9月1日）；2、张文立即腾出房屋；3、张文交还钥匙、水费卡、电费卡等物品；4、张文承担诉讼费、保全费及其他费用。事实与理由：张文在2017年6月1日房租到期后未按时返还宋清密房屋（胶州市兰州东路150号网点），到目前一直非法占用，且一直未归还钥匙、电费卡、水费卡等物品。强占期间，张文置宋清密的多次警告于不顾，不但直接损害了宋清密的合法权益，也给宋清密精神上造成了很大困扰。特提起反诉。 张文在原审中针对反诉辩称，宋清密所诉与事实不符，双方常年存在租赁合同关系，且在房租缴纳过程中不止一次明确由于拆迁剩余房租退回，截至目前宋清密仍未将剩余房租退回，且造成双方租赁合同关系无法履行的事实是租赁房屋面临征收，根据相关法律规定，被征收房屋的搬迁费、停产停业损失、装饰装修等款项应补偿给房屋的实际使用人。双方就上述款项一直未能达成一致，是造成房屋现状的主要原因，同时房屋征收项目启动后租赁房屋不能满足租赁用途，宋清密提供的租赁房屋无法满足张文实际经营的需要，因此不应缴纳租金或占有使用费。 原审法院认定事实如下：宋清密是兰州东路150网点（两层、建筑面积90.33平方米）的房屋所有权人。2009年，甲方宋清密与乙方张文签订《房屋租赁合同》，约定甲方将兰州东路150网点租给乙方使用，租期定为5年（2009年6月1日-2014年6月1日），租金第一年为17000元，其后四年定为每年18500元，房屋使用期间所产生费用由乙方承担。 上述合同签订后，张文每年按约支付房租，将涉案房屋用于经营窗帘定作加工。上述合同到期后，张文继续租用涉案房屋，张文提交的2014年6月2日宋清密收房租的收款收据中载明“今收兰州东路150号2014年6月1日至2015年6月1日房租费28000元，附：每年房租递增壹仟圆，直至拆迁该房”；2015年6月1日的收条载明“今收兰州东路150号网店租金29000元，如果房屋拆迁退还剩余租金，租期2015.6.1-2016.6.1”；2016年6月1日的收款收据载明“兰州东路150号房租2016.6.1-2017.6.1号29000元（房屋拆迁退还剩余房租）”。张文在使用房屋的过程中对涉案房屋进行了装修，并在征得宋清密和隔壁150#房屋房主赵锡伟同意后大约于2005年将两处房屋中间的墙壁在两层楼各打通了一个门，将赵锡伟房屋的门改为橱窗，两处房屋只留宋清密一个门。 2016年9月19日，胶州市房屋征收管理办公室发布《胶州市大同片区房屋征收安置补偿方案》，方案规定的征收实施单位为胶州市阜安街道办事处，征收期限为2016年9月19日至2016年9月30日，过渡期限为2016年9月19日至2019年5月19日，计32个月。本案所涉房屋在上述方案规定的拆迁区域内，征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表显示的补偿金额为搬迁补助费3613.2元、停产停业损失费（房屋安置）202339.2元、室内装饰、装修53191.5元、无证房2760元、移机费800元。拆迁通知下达后，由于张文和宋清密对剩余房租和装饰装修补偿未能达成一致意见，张文一直未腾出涉案房屋并交付宋清密，直到2019年9月11日才把房屋内的东西搬走，但钥匙仍在张文处。 2020年3月20日，为减少双方损失，一审法院组织双方进行了现场勘验和交接，交接当日张文配偶用钥匙打开宋清密房屋，现场勘验显示房屋内张文的东西基本已经搬完，宋清密房屋内一二层楼之间的通道堵住，只能通过宋清密与赵锡伟中间墙壁上凿开的门进入赵锡伟房屋后通过赵锡伟房屋的楼梯进入二楼，二楼两处房屋中间的墙壁也凿开一个门，二楼顶棚和墙壁显示有严重漏水的痕迹。张文配偶称，其2016年下半年一接到拆迁通知时就搬到对面兰州东路159号了，但因宋清密不见面也不退还剩余房租，所以涉案房屋钥匙及水电卡无法交付房主，2018年10月8日隔壁赵锡伟把门砸开后，因为租赁房屋中有张文的东西所以张文一方就把砸开的地方又堵上了；宋清密称，2018年10月8号隔壁赵锡伟把门砸开了，10月12日张文打电话称不能经营了，不能当钉子户，但涉案房屋一直由张文占有，拿着当仓库使用，直到2019年9月11日才把里面的东西搬走，直到交接当日宋清密才得以进入涉案房屋。交接当日，张文配偶表示涉案房屋中没有需要拿走的东西了，同时交付宋清密钥匙两把、电费卡一张，宋清密表示水卡找不到就算了，把电卡还了就行了。 原审庭审中，张文明确其主张的租金是按照年租金29000元计算自2016年9月20日至2017年6月1日的租金为20206元；经济损失265952.4元是根据补偿方案计算的，其中第六条第一款搬家补助费3613.2元、第三款停产停业损失202339.2元、第四款空调移机费和无证房共计6808.5元以及装饰装修费用53191.5元。原审庭审中，双方一致认可涉案房屋尚未签订拆迁补偿协议，截至本案判决作出前宋清密仍未签订拆迁补偿协议。 原审法院认为，张文租赁宋清密房屋进行经营，双方系房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方未签订书面形式的租赁合同，应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。 本案双方争议的焦点：一、张文在房租到期后仍实际占用租赁房屋的情况下，宋清密是否还应当返还剩余房租，张文是否应当支付实际占用房屋期间给宋清密造成的损失；二、在宋清密尚未签订拆迁补偿协议的情况下，张文依据征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表主张拆迁给其造成的损失应否支持？ 对焦点一，涉案房屋在张文使用的过程中于2016年9月19日被划入征迁范围，根据2014年的收款收据中约定的“每年房租递增壹仟圆，直至拆迁该房”以及2016年的收款收据中约定的“房屋拆迁退还剩余房租”，遇到拆迁的情况本案租赁合同应即行解除，张文应交还房屋，宋清密应退还剩余房租，即使双方对房租的退还及装修补偿事宜未达成一致，张文也应先交还房屋，但本案的实际情况是，张文作为承租人直到2017年6月1日房租到期仍未搬出涉案房屋，直至本案审理过程中一审法院组织双方交接前仍实际占有使用房屋，因此根据权利义务对等原则，宋清密不但不应返还张文剩余房租，张文反而应支付其实际占用房屋期间给宋清密造成的损失，故一审法院对张文要求宋清密返还剩余租金20206元的诉讼请求一审法院不予支持，对宋清密主张张文参照2016年的房租赔偿其占用房屋期间（自2017年6月2日至2019年9月1日）的损失65250元予以支持。 对焦点二，首先，双方对房屋拆迁补偿款的分配并无约定；其次，宋清密尚未签订拆迁补偿协议，更未实际领取拆迁款；第三，张文在2016年9月19日房屋征收安置补偿方案下发后并未在通知规定的时间内搬家腾房，直至2019年9月11日才将房屋内的东西搬走，综上，张文依据征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表向宋清密主张拆迁损失无事实依据，一审法院不予支持。 另外，关于宋清密反诉张文立即腾出房屋，交还钥匙、水费卡、电费卡等物品的请求，因一审法院已组织双方交接，其诉求已经实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、驳回张文的诉讼请求；二、张文于判决生效后十日内支付宋清密占用房屋期间的损失65250元；三、驳回宋清密的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5592元，保全费1951元，共计7543元，由张文负担；反诉案件受理费716元，由张文负担。 上诉人张文二审期间向本院提交如下证据材料：电话录音一份，2018年10月12日在胶州市上诉人张文与被上诉人宋清密，关于房屋交接及停产停业损失补偿问题，进行详细沟通。并且被上诉人同意约上诉人面谈，后来被上诉人一直没有约上。证明上诉人一直积极在沟通关于房屋交接及停产停业损失补偿问题。但是因为被上诉人一直居住在农村，上诉人无法找到被上诉人的居住地址。协商过停产停业及房屋损失。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，但认为上诉人的表述不当，不能通过一个电话就证明上诉人一直在积极沟通。上诉人在沟通时有很多附加条件，并且在话语中有恐吓的话语。被上诉人认为对于农村的老年人在此情况下会受到一定惊吓。通过电话可以证明上诉人一直是在非法占用房屋，当时被上诉人已经明确表示如果继续深谈必须赔偿被上诉人自2017年6月2日至2018年10月12日这段时期的经营损失。而当时上诉人提出的所有补偿项目及款项没有落实到位，所以在这种情况谈所有的补偿项目无从谈起。因为在这段期间被上诉人一直没有签订补偿协议，征收方当时做过评估，但仅仅是评估，没有最终确定。各方对证据的真实性没有异议，本院对此予以确认。 被上诉人宋清密二审期间均未向本院提交新的证据材料。 二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点问题是原审本院未支持上诉人诉讼请求是否正确。2009年，双方当事人签订《房屋租赁合同》，约定被上诉人将涉案网点租给上诉人使用，租期为2009年6月1日-2014年6月1日。合同到期后，双方未再签订书面合同，上诉人继续使用涉案网点。原审据此将双方关系认定为不定期租赁符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人继续租用涉案房屋并每年支付租金直至2016年最后一次支付租金。上诉人提交的落款日期为2016年6月1日的收款收据载明“兰州东路150号房租2016.6.1-2017.6.1号29000元（房屋拆迁退还剩余房租）”。从涉案收条相应内容可见，遇到拆迁的情况本案租赁合同应即行解除，上诉人作为承租人应交还房屋，出租人亦应退还相应剩余房租。涉案房屋在上诉人承租过程中于2016年9月19日被划入征迁范围，在此情况下，即使双方对房租退还及装修补偿事宜未达成一致，上诉人也应先交还房屋。但从原审查明事实来看，上诉人作为承租人直到2017年6月1日所交房租到期仍未搬出涉案房屋，直至原审审理过程中，原审法院组织双方交接前扔实际占有房屋。故，原审法院据此驳回上诉人关于返还租金的请求符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人迟迟不交还涉案房屋并清空房内物品的行为，造成涉案房屋的占用状态一直在延续中，也对涉案房屋的动迁验收造成影响。原审法院据此支持被上诉人关于房屋占有费用的诉讼请求亦符合法律规定，本院对此予以确认。 双方当事人对于房屋拆迁补偿款的分配并无约定，且被上诉人既未签订拆迁补偿协议，亦未实际领取拆迁款，上诉人亦未在2016年9月19日房屋征收安置补偿方案下发后并在通知规定的时间内搬家腾房，原审据此驳回上诉人关于拆迁损失的诉讼请求亦符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人二审提交的录音证据仅能表明双方进行协商，无法证明系被上诉人阻挠其搬出或同意给付拆迁利益。上诉人关于被上诉人应赔偿拆迁损失的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 另，上诉人未提交证据证明原审法院程序存在违法，故该上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3429元人民币，由上诉人张文负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 刘思涵 书记员王珩霖