广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4802号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司，经营场所：博罗县******。负责人：王安东。委托诉讼代理人：徐淑华，女，汉族，1997年1月13日出生，住广东省增城市********，系该公司员工。委托诉讼代理人：田倩玲，女，汉族，1992年9月18日出生，住广东省深圳市龙岗区************，系该公司员工。被告：陈安，男，汉族，1982年12月15日出生，住江西省抚州市临川区*******，身份证号码：362************215。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司（以下简称“方圆公司”）与被告陈安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告方圆公司的委托诉讼代理人徐淑华、田倩玲，被告陈安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方圆公司诉称，被告与惠州市宝丰房地产开发有限公司（简称：宝丰地产公司）签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的惠州市博罗县******瑞亨·半山1号**栋*号房（住宅面积440.64㎡）并已约定于2012年8月30日前交付房屋。同时，买卖双方约定选聘惠州市瑞涛物业管理有限公司（简称：瑞涛公司）进行前期物业管理服务，物业管理过程中因瑞涛公司自身业务调整，其于2017年退出小区物业管理。后宝丰地产公司委托原告接管小区物业服务工作，双方签订了《前期物业委托合同》，原告于2018年1月1日起正式接管。原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，且约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费￥37806.91元，违约金￥37806.91元，共计￥75613.82元。诉讼请求：一、判令被告支付原告2018年1月份至2020年9月份物业管理费人民币37806.91元；二、判令被告向原告支付违约金人民币37806.91元（自应缴物业费之日起，直至被告实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2020年8月21日为55854.56元，因违约金高于本金，故以本金37806.91元为限）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。第一、二项合计￥75613.82元。被告陈安辩称，1、从未和物业公司签过合同，没有起诉主体资格；2、不符合收楼标准，至今没有收楼；3、原告没有提供合格的物业服务，被告也从未享受过物业服务。经审理查明，2011年9月30日，被告陈安与惠州市宝丰房地产开发有限公司（以下简称“宝丰公司”）签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，约定被告陈安购买宝丰公司开发的博罗县******瑞亨·半山1号**栋**号房（建筑面积440.64平方米），出卖人应在2012年8月30日前将工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《合同补充协议》第八条约定买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知之日起十日内办理收楼手续，如买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知之日发出后第十日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已交付使用。宝丰地产公司于2012年5月18日通过登报方式刊登《入伙公告》，通知包含原告在内的一期别墅一莪术收楼，又于2020年8月14日通过邮寄方式向被告发出《催收楼通知书》。2017年12月1日，原告与宝丰公司、惠州市荔浦房产开发有限公司签订《东江月岛前期物业服务委托合同》，约定：原告为博罗瑞亨半山一号物业项目提供物业管理服务，服务期限自2017年12月1日起至首次业主大会成立，并与业主大会选聘的物业管理公司签署的物业管理服务委托合同生效之日止；物业服务费用为：……4、联排别墅住宅每月每平方米人民币2.6元；物业服务费用按季度为周期交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15日前；物业产权人（物业使用人）未按合同的约定按时缴纳物业管理费或其他应缴纳的费用的，每逾期一日，应按应缴未缴费用的千分之三向原告支付违约金等等。原告自2018年1月1日起为被告的房屋提供物业管理服务，被告从未向原告支付物业管理费用。截止2019年9月30日，被告拖欠2018年1月1日至2020年9月30日的物业管理费为37806.91元（2.6元/月/㎡×440.64㎡×33个月）。被告庭审中陈述当时有电话通知收楼，但因涉案房屋没有达到收楼标准就没有收楼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与宝丰公司、荔浦公司签订的《东江月岛前期物业服务委托合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告是涉案小区**栋**号房屋的业主，原告与建设单位宝丰公司签订的《东江月岛前期物业服务委托合同》对被告具有约束力，原、被告之间双方已形成物业服务合同关系。被告接到收楼通知后拒绝收楼，主张房屋质量存在瑕疵，但提交的证据不足以证明属于拒绝收楼的法定事由。且房屋质量瑕疵属于原告与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，原告可另行主张。按照涉案附件四《合同补充协议》第八条的约定，宝丰地产公司已于2012年5月18日通过登报方式刊登《入伙公告》通知业主收楼，视为被告已收楼。关于原告主张的物业服务费问题。原告为被告提供了各项物业管理服务，被告依约应按时向原告缴纳物业管理费。《东江月岛前期物业服务委托合同》约定被告所属房屋的物业管理费的收费标准计算为2.6元/月/平方米，原告自2018年1月1日起为被告提供物业服务，被告未缴纳过物业管理费，原告主张被告支付2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业管理费37806.91元，理由充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金的问题。虽然原告与宝丰公司、荔浦公司签订的《东江月岛前期物业服务委托合同》约定逾期缴交物业管理费按每日千分之三计算违约金，但该违约金的标准过高，按照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条第一款的规定，本院予以调整为违约金按照起诉时（2020年8月25日）全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。合同约定物业服务费用按季度为周期交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15日前，其违约金具体计算为：以3436.99元（一季度欠缴费用）为基数，分别自2018年1月16日、2018年4月16日、2018年7月16日、2018年10月16日、2019年1月16日、2019年4月16日、2019年7月16日、2019年10月16日、2020年1月16日、2020年4月16日、2020年7月16日起，均按照2020年8月20日发布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈安应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司支付2018年1月1日起至2020年9月30日止的物业管理费37806.91元及违约金（违约金以3436.99元为基数，分别自2018年1月16日、2018年4月16日、2018年7月16日、2018年10月16日、2019年1月16日、2019年4月16日、2019年7月16日、2019年10月16日、2020年1月16日、2020年4月16日、2020年7月16日起，按照2020年8月20日发布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费845元（原告已预交），由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司负担245元，被告陈安负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 曹万畅二〇二〇年十一月五日法官助理 林瑞菁书 记 员 朱欣彤