广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初2754号原告：湛江**都商业管理有限公司，住所地湛江开发区绿华路**华都汇售楼部**。法定代表人：万某1。委托诉讼代理人：符昕、肖红，广东鸿峰律师事务所律师。被告：陈豪杰，男，汉族，1994年6月21日出生，公民身份号码330************21X，住址广东省东莞市莞城区****************。委托诉讼代理人：裴再兵，海南泽田律师事务所律师。原告湛江**都商业管理有限公司（以下简称华都商业公司）与被告陈豪杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华都商业公司的委托诉讼代理人符昕、被告陈豪杰的委托诉讼代理人裴再兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华都商业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年4月综合管理费5324元；2.原告没收被告已交保证金14520元；3.被告向原告支付违约金21780元；4.被告向原告支付拖欠逾期管理费的滞纳金894元（从拖欠之日暂计至2020年5月31日，之后的滞纳金按合同约定计算至付清欠款之日止）；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月17日，原告华都商业公司与被告陈豪杰签订《管理合同》，合同主要约定:1.原告将位于湛江市开发区******华都汇南首层S022C铺位出租给被告，被告租赁商铺用于经营鞋履、时尚箱包、配饰、生活用品，品牌为CISSTEC顺步，于2018年10月30日双方签订《补充协议》，同意被告将原合同签约品牌CISSTEC顺步变更为红蜻蜓；2.租期为2018年10月1日起至2021年9月30日止，其中免租期间为61天，即从2018年10月1日至2018年11月30日；3.综合管理费按30元/平方米计收，综合管理费每月7260元正；4.自用水电费按水电表的实际用量（另加5%的损耗）计交，水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整；5.综合管理费、公共能耗费及自用水电费按月结算，每月5号前交付当月费用；6.如被告擅自停业或逾期15天未按约定足额缴纳合同约定的应付款项，视为违约行为，原告有权没收被告所缴的保证金，收回商铺另外招租，被告仍应向原告支付拖欠的应付款项和滞纳金；7.被告逾期支付应付款(包括但不限于综合管理费、水电费及其他应缴费用)，每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳金；8.任何一方提前终止本合同，须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通告，违约方须向守约方赔偿3个月综合管理费及公共能耗费。合同签订当天，被告向原告缴纳保证金为48400元。合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营使用。2019年8月31日，因考虑被告商铺实际经营情况，原告向被告发出《关于租金优惠的函》，同意给予被告2019年9、10、11三个月租金8折优惠的扶持。2020年3月16日，被告提出因疫情防控原因导致业绩亏损，门店继续经营存在重大障碍，向原告递交《撤场申请书》，请求于2020年4月1日办理交还商铺。依据《广东省卫生健康委员会政府信息公开》的内容，广东省重大突发公共卫生事件一级响应是从2020年1月23日启动至2020年2月24日，而被告在疫情发生之前已出现经营困难的情形，故被告经营障碍并非全因疫情，双方经多次交涉，原告未同意解除《租赁合同》。2020年4月22日，被告擅自停业撤场，原告无奈之下于2020年4月28日向被告发出关于“违约通知函”的《公证书》，告知被告按约擅自停业撤场属单方违约行为，需承担违约责任。为了保证疫情期间商场正常经营，原告投入了大量的人力、物力对商场进行消杀工作，为各个商家营造了安全的营业环境。而且被告商铺经营的是鞋履、时尚箱包、配饰、生活用品，其经营范围不属于政府及有关部门在疫情期间要求承租人停工、停产、停止经营的范围，被告经营困难与疫情因素无关，被告应当依约承担相应的违约责任。然而被告至今仍未交清相关欠费。鉴于被告擅自停业的严重违约行为，原告为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，望法院支持为盼。被告陈豪杰辩称，一、被答辩人账务人员未能核査清楚答辩人已支付的款项，按被答辩人发出的缴费通知单，答辩人事实上已缴纳2020年3月份租金及物业管理费21780元，4月份的租金及物业管理费20328元，不存在拖欠租金及物业管理费的问题。二、2019年9、10、11月这三个月优惠的租金各4840元，从性质上属于合同履行过程中双方对合同价款的部份变更或调整，合同上并没有如果答辩人在合同期内撤场，该优惠的租金就收回的约定。三、答辩人作为承租人提前撤场也是迫于无奈，商业受疫情影响十分严重，这是众所周知的，但答辩人还是诚实守信，提前一个月向被答辩人提出申请，坚持到4月22日才撤场并结清了全部的租金及物业管理费，被答辩人现向答辩人提出的巨额违约赔偿既不合理也不合法：首先，《商铺租赁合同》和《物业管理合同》均为华都汇格式合同，合同中对租赁双方提前终止合同的违约责任规定是不对等的，被答辩人作为该格式合同的提供者，明显加重了承租者一方的责任，依据《合同法》第40条的规定，这些违约责任条款均是无效的，不能作为计算出租方损失并要求承租人赔偿的依据。其次，就答辩人提前撤场一个违约行为，被答辩人在诉请中要求没收保证金的同时，又要求答辩人退回免租期租金并另行支付约3个月租金的违约金，明显畸高。疫情对实体商业造成巨大冲击是公认的事实，考虑到答辩人已提前一个月申请撤场并结清全部租金及物业管理费的具体情形，请求法庭根据《合同法》第114条的规定对答辩人应承担的赔偿金额适当予以减少。综上，敬请人民法院维护答辩人作为承租人的合法权益，在公平合理的基础上依法予以裁决。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并记录在案。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月17日，陈豪杰（作为承租方、乙方）与华都商业公司（作为出租方、甲方）签订编号为HDHZ-2018-0173的《《湛江**都汇物业管理合同》（以下简称《物业合同》），合同约定：鉴于乙方已与湛江**都实业投资有限公司（以下简称华都实业公司）签订《湛江**都汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），乙方同意甲方对湛江**都汇的商铺进行物业服务及管理，愿意服从管理，履行有关义务；本合同有效期与《租赁合同》有效期相同，即从2018年10月1日起至2021年9月30日止，租赁合同终止的，本合同自动终止，但综合物业管理费、公共能耗费及水电费等其他费用仍应计至乙方交还租赁商铺之日，乙方违反租赁合同的行为同时亦视为对本合同的违反；综合管理费按每月30元/平方米计收，乙方每月共计需缴交7260元，须于每月5日前向甲方缴付当月综合管理费、公共能耗费及自用水电费；保证金为14520元，在合同签订当天缴纳，同时预交一个月综合管理费，若乙方违约，甲方有权没收乙方所交保证金。合同第七条违约责任7.5约定乙方若逾期支付应付款项（包括但不限于综合管理费、公共能耗费、推广宣传费、水电费、设施费用、损失赔偿及其他应缴费用），每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳金；7.6约定乙方逾期十五天无法支付应付款项的，视作乙方违约处理，甲方除有权即时没收已收的保证金外，并可立即将该商铺另行出租，同时乙方仍应向甲方支付拖欠的应付款项和滞纳金；7.7约定若乙方在合同期内撤场，则视为乙方单方违约，且乙方同意甲方没收乙方所缴一切保证金和费用，甲方收回商铺另外招租并不需另行通知乙方，同时有权追讨乙方未履行合同期期间的综合管理费及公共能耗费等；7.10约定因不可抗力、突发事件、应政府要求或节假日高峰，需控制商场内客流，对乙方经营造成影响或损失的，非甲方或雇员的管理过错所致，甲方概不负责，一切责任由乙方自行负责。第八条8.1约定双方任何一方提前终止本合同，须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通知，违约方须向守约方赔偿3个月综合管理费及公共能耗费（发出书面终止合同申请/通知之日的前1个月应缴管理费的3个月），并须在解除合同之日全额支付上述款项，守约方同意不会以任何理由/借口对违约方追加赔偿款；8.2约定守约方收到违约方赔偿金之日起视为同意本合同解约。第九条9.4约定合同争议可向商铺所在地法院提起诉讼；9.7约定双方通知地址及方式，其中若经挂号邮递发送，则在付邮资后3日（即盖上邮戳后3日）视为送达。2018年10月30日，陈豪杰（作为乙方）与华都实业公司（作为甲方）签订《湛江**都汇商铺租赁合同补充协议》，主要约定：甲方同意乙方原合同签约品牌CISSTEC顺步变更为红蜻蜓。合同签订后，华都商业公司依约为商铺提供物业管理及服务，陈锦辉依约经营并缴付管理费至2020年3月。期间，华都商业公司于2019年8月31日向陈豪杰发出《关于租金优惠的函》，给予陈豪杰租金扶持优惠政策，暂定对陈豪杰租赁的商铺于2019年9、10、11三个月租金8折优惠。2020年2月2日，华都商业公司作出《由于新冠状病毒肺炎疫情的影响华都汇决定对商家减免租金》，决定:给予华都汇各租赁商家2020年2、3、4月份租金6折计收，各项综合管理费等按合同执行；如在合同期间内撤场的商家，要退回已享受的减免租金优惠；等等。2020年3月16日，陈豪杰向华都商业公司提交《撤场申请书》，称因疫情防控等原因，无法充分合理使用租赁房屋，门店无法开展正常营业活动，严重影响营业业绩甚至造成亏损，门店持续经营存在重大障碍，《租赁合同》的目的已无法实现，如继续履行《租赁合同》，对其明显不公平，故依据租赁合同第九条第9.1条提前30日于2020年3月1日正式提出解除与华都商业公司签订的《租赁合同》，请华都商业公司于2020年4月1日前与其办理租赁房屋交还等手续。双方确认陈豪杰于2020年4月22日撤场。2020年3月25日、3月30日，案外人许翠娟分别向华都商业公司账户转入20328元、21780元和20328元。许翠娟出具《代付款说明》，称2020年3月30日收陈豪杰委托，代付涉案S002C铺位的2020年3月及4月租金和管理费共计42108元。华都商业公司确认收到上述许翠娟转账共计62436元，但称该费用是按原合同约定的6折计付，现陈豪杰提前撤场，构成违约，上述转账应按合同约定的原租金、管理费折算抵扣，抵扣后，陈豪杰尚欠3月租金3338元、4月租金18811元、4月管理费5324元。2020年5月12日，广东省湛江市粤西公证处作出（2020）粤湛粤西第2121号《公证书》，公证华都商业公司于2020年4月28日通过邮政特快专递方式向陈豪杰发出《违约通知函》，该函主要内容：阁下承租的华都汇S002C商铺于2020年4月22日在未获我司书面同意情况下擅自停业撤场，已严重违反双方签订的合同约定，属单方违约，我司受华都商业公司委托郑重函告阁下，根据双方签订的《租赁合同》《管理合同》已明确了双方在合同期内应履行的义务，具体见《租赁合同》第8.3、8.6、8.19、9.1项和《管理合同》第7.3、7.6、8.1项，请阁下慎重对待上述双方签订的合同条款，并自收到此函件之日起五天内向我司缴清所有应缴费用并办理相关闭店手续，否则我司将按合同约定条款收回商铺另租且不需另行通知阁下，并且我司将保留向法院提起诉讼的权利。《违约通知函》附应交费用明细：2020年2月-4月租金合计98736元、滞纳金16390元，应交铺租合计115126元；单方违约产生的违约金为单方免租违约48400元、单方违约租金为76956元、单方违约管理费为21780元，违约金合计147136元；总计262262元。另查明，结合广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，又于2020年2月24日9时起将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。又查明，陈豪杰与华都实业公司就涉案商铺签订有《租赁合同》，约定涉案商铺2019年10月1日至2020年9月30日每月租金合计人民币25652元。就涉案商铺纠纷，华都实业公司、华都商业公司于2020年8月18日诉至本院，本院分别立（2020）粤0891民初2761号房屋租赁合同纠纷案件及（2020）粤0891民初2754号物业服务合同纠纷案件。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。陈豪杰与华都商业公司签订的《物业合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。关于合同解除及原告租金诉求应否支持。1.华都商业公司主张双方于2018年6月17日签订的《物业合同》在陈豪杰依合同承担违约责任后同意解除；陈豪杰主张《物业合同》已依合同约定于其提出撤场申请一个月后即2020年4月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定及双方合同第1.3条“合同有效期与《租赁合同》相同，租赁合同终止的，本合同自动终止”、第8.1条提前终止合同情形和条件的约定，结合华都商业公司出具《商铺撤场费用》及陈豪杰已于2020年4月22日撤场的事实，华都商业公司已于2020年3月16日收到陈豪杰《撤场申请》即解除合同的通知，故本院确认《物业合同》于2020年4月16日解除。合同解除后，双方应依《中华人民共和国合同法》第九十七条规定及《物业合同》约定履行。2.华都商业公司主张陈豪杰支付2020年4月综合管理费5324元；陈豪杰抗辩已按6折优惠支付完毕。本院认为，华都商业公司给予陈豪杰2020年2、3、4月租金6折优惠，同时明确如在合同期内撤场，要退回已享受的减免租金优惠。现陈豪杰在合同期内撤场，故应按合同约定的租金、综合管理费计付。按合同约定，2020年2、3、4月每月租金为25652元，每月综合管理费为7260元，则计至陈豪杰撤场之日2020年4月22日的租金、综合管理费为：2月32912元（25652元＋7260元）、3月32912元（25652元＋7260元）、4月24135元[18811元（25652元÷30天×22天）＋5324元（7260元÷30天×22天）]。陈豪杰2020年3月共支付62436元，抵扣2月租金、综合管理费32912元后余29524元；抵扣3月租金、综合管理费32912元后欠租金3388元。故对华都商业公司主张陈豪杰支付4月综合管理费5324元，予以支持。关于违约责任及原告相应诉求应否支持。华都商业公司主张陈豪杰逾期支付综合管理费、擅自停业撤场，均属单方违约，依《物业合同》约定应承担支付单方违约金、逾期综合管理费滞纳金及被没收保证金的违约责任；陈豪杰抗辩没收保证金、支付违约金和支付免租期租金三者并行，明显畸高，请求予以下调。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈豪杰提前终止合同并提前30天向华都商业公司发出《撤场申请书》，依照《物业合同》第8.1条的约定，陈豪杰应向华都商业公司赔偿发出《撤场通知书》之日的前1个月应缴综合管理费及公共能耗费的3个月综合管理费及公共能耗费，即21780元（7260元×3）。故对华都商业公司主张陈豪杰支付违约金21780元，予以支持。合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重性质，法律通过对违约方的制裁促使债务人履行债务，同时也可以起到预防或减少违约现象发生的作用。根据公平原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。陈豪杰支付给华都商业公司的上述违约金已足以弥补华都商业公司的损失，而且华都商业公司向陈豪杰发出的《违约通知函》，只主张违约金，不主张没收保证金，故对华都商业公司主张没收陈豪杰已交保证金14520元，不予支持。《物业合同》第7.5条约定，陈豪杰若逾期支付应付款项（包括但不限于综合管理费、公共能耗费、推广宣传费、水电费、设施费用、损失赔偿及其他应缴费用），每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给华都商业公司的滞纳金，被告主张该滞纳金约定过高，已超过被告的损失，本院酌定滞纳金每天按拖欠金额的万分之五计算，故对华都商业公司诉请陈豪杰向其支付逾期租金的滞纳金（从拖欠之日暂计至2020年5月31日的滞纳金为894元，之后的滞纳金按合同约定计算至付清欠款之日止），超出本院酌定部分不予支持。即陈豪杰应向华都商业公司支付以5324元为基数按日万分之五自2020年4月6日起计至付清之日止的滞纳金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告湛江**都商业管理有限公司与被告陈豪杰于2018年6月17日签订的《湛江**都汇物业管理合同》于2020年4月16日解除；二、被告陈豪杰在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都商业管理有限公司支付综合管理费5324元；三、被告陈豪杰在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都商业管理有限公司支付违约金21780元；四、被告陈豪杰在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都商业管理有限公司支付支付以5324元为基数按日万分之五自2020年4月6日起计至付清之日止的滞纳金；五、驳回原告湛江**都商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费862.95元，由被告陈豪杰负担481.35元，原告湛江**都商业管理有限公司负担381.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  袁春焕人民陪审员  蔡晓雪二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。