福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申3936号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：厦门加州海岸房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区滨湖北路、南路交叉路（地税对面）加州海岸售楼处。 法定代表人：黄道征，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张景华，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅国龙，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：潘丽丹，女，1971年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 再审申请人厦门加州海岸房地产开发有限公司(以下简称加州公司)因与被申请人潘丽丹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2020）闽02民终23号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 加州公司申请再审称，(一)一、二审判决认定潘丽丹已经以现金支付首期购房款中的376569元不符合事实。1.潘丽丹并未提供现金收据、经手人员等证据和证人证言，用以证明付款事实。2.虽然潘丽丹提供了《发票情况说明》，但发票本身不能作为付款凭证，也无法证明其已经付款。3.二审判决适用2013年11月29日厦门市人民政府第40次常务会议通过的《厦门市商品房预售管理规定》第三十一条第二款规定，推定潘丽丹已经支付首付款中的376569元，也是错误的。该规定第四十四条规定“本规定自2014年1月1日起施行。2001年9月30日厦门市人民政府令第100号公布的《厦门市商品房预售管理规定》同时废止。”而本案合同的签订日期和备案日期为2008年，故应适用2001年9月30日的《厦门市商品房预售管理规定》，而2001年9月30日的《厦门市商品房预售管理规定》并未要求合同备案登记时必须是已经全额支付首付款，即使根据2001年9月30日的《厦门市商品房预售管理规定》第三十五条“出卖人办理商品房预售合同登记备案时，应当同时附银行出具给买受人的首期商品房预收款存入商品房预收款专用账户的凭证”，但根据行业惯例及惯常做法，潘丽丹缴纳首期商品房预收5万元即可进行备案登记。且首期商品房预收款并不等同于全额首付款，即使已经备案登记，也无法证明潘丽丹已经全额交纳首付款。(二)一、二审判决认定潘丽丹并未以陈述和行为明确表示不履行付款义务，该认定错误，应当认定潘丽丹以其陈述和行为明确表示不履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，加州公司有权解除合同。《商品房买卖合同》第六条并未约定具体的付款期限，但《商品房买卖合同补充协议》第四条第一款对第十一条房屋交付条件进行了补充约定：买受人应在本合同第十一条所述的出卖人书面通知规定的时间内(如没有规定时间，则在收到上述通知之日起7日内)付清本合同第六条的应付款项，加州公司先后于2009年1月14日、2010年6月10日登报通知交房事宜，并与其联系付款交房，潘丽丹最迟应于2010年6月10日后7日内即2010年6月17日前付清剩余购房款，但潘丽丹却从不理会，此后十几年也从未主张付清剩余购房款和交易，显属违约，导致加州公司目的无法实现。综上，请求对本案再审。 审查查明的事实：《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…”。《商品房买卖合同补充协议》第四条第一款约定“买受人应在本合同第十一条所述的出卖人书面通知规定的时间内(如没有规定时间，则在收到上述通知之日起7日内)到出卖人指定地点(如未指定地点，则在出卖人营业地点)付清本合同第六条及本合同其他条款或补充协议规定的应付款项。此后，买受人才可办理该商品房验收交接手续。…” 本院经审查认为，本案争议焦点在于潘丽丹是否已经支付376569元，以及加州公司能否解除《商品房买卖合同》。根据查明的事实，案涉房产总价款1046569元，加州公司对潘丽丹已支付的5万元定金并无异议，再审主张一、二审判决认定潘丽丹已支付376569元与事实不符。从一、二审诉讼期间，潘丽丹的举证情况看，潘丽丹已就现金来源进行了说明，并提供了376569元的取款凭证，结合国家税务总局厦门市海沧区税务局出具的《发票情况说明》体现的加州公司2008年3月有出具金额为376569元发票的事实，一、二审判决认定潘丽丹已支付购房款首期款426559元正确。加州公司该项主张，本院不予支持。对于《厦门市商品房预售管理规定》能否作为推定潘丽丹已支付376569元依据问题，即使应适用2001年9月30日的《厦门市商品房预售管理规定》，且该规定的内容如何，均不影响潘丽丹已支付426559元购房款事实的认定。 本案中，《商品房买卖合同》第六条并未对购房款支付期限进行约定，仅约定“其他方式付款：经买卖双方达成一致，不按《商品房买卖合同补充协议》执行”，在此情况下，案涉房屋买卖双方应本着诚信原则，从有利于买卖目的达成之角度，相互协商，以各自积极行为促进合同履行，实现出卖人收取购房款、买受人获得案涉房屋产权的目的。本案中，加州公司确认在本案起诉前未向潘丽丹主张过购房款，未就购房款的支付方式及期限向潘丽丹提出过协商，加州公司也未提交证据证明潘丽丹明确表示其不履行付款义务，故加州公司主张案涉合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除条件，缺乏事实依据。加州公司再审申请主张依据《商品房买卖合同补充协议》第四条第一款的约定，结合2010年6月10日登报通知交房事宜的事实，潘丽丹最迟应于2010年6月10日后7日内即2010年6月17日前付清剩余购房款。但是，从双方约定内容看，即便加州公司2010年6月10日登报通知交房的事实属实，与《商品房买卖合同》第十一条约定书面通知交房事宜相悖，不能据此认定加州公司已通知交房，同样的，《商品房买卖合同补充协议》第四条第一款约定系在《商品房买卖合同》第十一条约定的内容为基础，在加州公司未举证证明已书面通知交房的情况下，支付剩余购房款的条件并未成就。故加州公司主张潘丽丹应在2010年6月17日前付清剩余购房款，理据不足。 综上所述，加州公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回厦门加州海岸房地产开发有限公司的再审申请。 审判长  程光毅 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇二〇年十一月三十日 书记员  钟晓琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。