新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2301民初1943号   原告：甘世涛，男，1970年7月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   委托诉讼代理人：季刚，新疆同创律师事务所律师。   被告：昌吉州融通融资担保有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市高新技术产业开发区科技大道**。   法定代表人：潘静，系公司总经理。   委托诉讼代理人：魏玉平，新疆巨百律师事务所律师。   第三人：新疆昌润商贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市健康西路**（****；5丘4栋）。   法定代表人：高定兵，系公司总经理。   第三人：高定兵，男，1963年8月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   第三人：袁海英，女，1978年5月19日出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   第三人：高梓棣，女，1990年7月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   原告甘世涛与被告昌吉州融通融资担保有限公司（以下简称融通担保公司）、第三人新疆昌润商贸有限责任公司（以下简称昌润商贸公司）、高定兵、袁海英、高梓棣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告甘世涛的委托诉讼代理人季刚，被告融通担保公司的委托诉讼代理人魏玉平均到庭参加诉讼，第三人昌润商贸公司、高定兵、袁海英、高梓棣未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   原告甘世涛向本院提出诉讼请求：1．撤销（2019）新2301执1630号执行裁定书；2．立即停止对位于昌吉市健康西路第三人综合楼壹层11号商业门面房的强制执行（房权证号：昌市房字第XX**，昌吉市36区5丘4栋8号），撤销拍卖解除查封；3．依法确认原告享有第二项案涉房产的所有权。事实及理由：原告与被告案外人执行异议申请贵院受理并作出（2020）新2301执异40号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，原告认为该裁定缺乏事实与法律依据，严重侵犯原告合法权益。2008年12月17日，原告就购买第三人健康西路中亚建材市商业房产，原告已付清全部房款且第三人已将案涉房产交付给原告，由原告一直占有、使用并长期出租，案涉房产未能办理过户是由于第三人原因导致的，原告不存在过错，应当依法确认原告享有案涉房产的所有；应当解封原告所有的这套房产。综上，被告对属于原告的案涉房产申请执行没有法律依据，严重损害了原告对案涉房产的财产所有权，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告融通担保公司辩称，原告要求撤销昌吉市人民法院（2019）新2301执1630号执行裁定书无事实法律依据。该裁定是昌吉市人民法院依据（2018）新2301民初4143号民事判决书、（2019）民终13号民事调解书作出的；法院依据生效文书对上述房产按照法定程序执行拍卖并无不当；另根据物权法规定，案涉房产所有人为第三人昌润公司，自房屋登记至今未发生产权变动，被告依据抵押权优先受偿申请执行涉案房产有事实法律依据。   第三人昌润商贸公司、高定兵、袁海英及高梓棣未到庭亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的昌吉市人民法院（2019）新2301执1630号执行裁定书及（2020）新2301执异40号执行裁定书，证实原告提起执行异议之诉程序合法；对此当事人无争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告提交证据一、⒈商品房买卖合同1份，证实2008年12月17日，昌吉市吉腾置业有限责任公司将中亚建材市商业房产出售给原告；⒉收据1张，证实房款是以顶账的形式支付的；⒊订购合同1份，证实原告与昌吉市昌润蔬菜盐业有限公司（第三人昌润公司原名称）达成合议，将昌吉市昌润蔬菜盐业有限公司综合办公楼11号门面房一套，建筑面积129平方米抵给原告综合楼配套工程款，单价3,600元/平方米。以上证实第三人昌润公司将涉案房产以顶账的形式出售给原告。经质证，被告融通担保公司对证据三性不认可，我公司申请执行的房产是第三人昌润公司的房产，原告的商品房合同是和昌吉市吉腾置业商贸有限责任公司签订的，昌吉市吉腾置业商贸有限责任公司是无权处置昌润公司的房产；基于合同签订主体非本案被执行人，也不是涉案房产的所有权人，合同签订没有法律效力，与涉案房产无关联性。第三人昌润商贸公司、高定兵对该组证据均认可，对原告待证事实无异议。   本院对该组证据的真实性予以确认。   原告提交证据二、企业信用报告，证实昌吉市昌润蔬菜盐业有限责任公司于2011年7月已变更公司名称为新疆昌润商贸有限责任公司，即本案第三人。经质证，被告融通担保公司对证据的三性均不认可。第三人昌润商贸公司、高定兵认可变更名称的事实。   本院对于原告待证事实昌吉市昌润蔬菜盐业有限责任公司于2011年7月25日已变更公司名称为新疆昌润商贸有限责任公司的事实予以认定。   原告提交证据三、房屋租赁合同2份、采暖费2张、物业费1张、电费收据6张，证实从2011年起至2019年，涉案房产原告一直以自己的名义对外出租，涉案房产第三人已经交付原告，原告一直对外出租使用。经质证，被告融通担保公司对该组证据的三性不认可，房屋登记的所有权人并不是原告依据合同及收款收据为处分权人。第三人昌润商贸公司、高定兵对该组证据都认可，房屋在签订买卖合同时就交付给原告了，并且对原告对外出租的事情也清楚。   本院对该组证据的真实性予以确认。   原告提交证据四、昌吉市人民法院拍卖信息一份，2020年5月4日，昌吉市人民法院发布房屋拍卖信息中，昌吉市36区5丘4栋8号卤肉店就是原告的房屋。经质证，被告融通担保公司对该证据真实性、合法性认可，对关联性及原告证实问题不认可，涉案房产是第三人昌润公司所有。第三人昌润商贸公司、高定兵对该组证据均认可。   本院对该组证据的真实性予以确认。   原告提交证据五、调取的昌吉市吉腾置业有限责任公司及第三人工商档案。证实两公司注册住所地均在昌吉市青年路**，法定代表人也是同一人高定兵，并且昌润公司占吉腾置业公司96.5%的股份，赵建江、高春艳同为两公司的股东；根据吉腾置业公司会计报表、审计报告反映出挂有昌润公司综合楼工程款，也就是原告施工的工程，所以才将昌润公司名下的房子抵账给了原告。经质证，被告对该组证据均不认可，认为昌吉市昌润蔬菜盐业有限责任公司、吉腾置业有限责任公司及第三人昌润商贸公司是独立的公司，原告提供的是昌润蔬菜盐业有限责任公司和吉腾置业公司的档案资料，我方申请执行的是昌润商贸有限公司的房产，和原告提供的证据材料没有关联性。第三人昌润商贸公司、高定兵对该组证据均认可，实际上就是这样，我公司与吉腾置业公司就是同一座办公楼，财务人员也是相同的。实际上就是一个公司挂了两个营业执照。   本院对该组证据的真实性予以确认。   被告提交证据一、房权证1份、2017年1月20日不动产登记证1份、他项权证1份。证实涉案房屋所有权人为新疆昌润商贸有限责任公司，于2017年办理抵押登记抵押权人为被告。经质证，原告对该给证据的真实性认可，对关联性及证实问题不认可。第三人昌润商贸公司、高定兵对该组证据质证无异议。   本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。   被告提交证据二、昌吉市人民法院（2018）新2301民初4143号判决书及昌吉州中级人民法院（2019）新23民终13号调解书。证实被告对抵押房产，即涉案房产享有优先受偿权。经质证，原告对该组证据的真实性认可，但调解书中本案涉及债务只有574万元，而本案房产为3000多平方米价值远超债务，对整栋楼进行查封属于超标的查封。第三人昌润商贸公司、高定兵对该组证据质证无异议。   本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。   第三人袁海英、高梓棣未到庭举证、质证，视为放弃举证质证答辩的权利。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：   2008年12月17日，原告甘世涛与昌吉市吉腾置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：昌吉市吉腾置业有限责任公司将健康西路中亚农副产品市商业房以456,264元的价格出售与原告；2010年2月2日，该公司向原告出具一张收据，注明：此房款以工程款转顶房款即456,264元；同日，昌吉市昌润蔬菜盐业有限公司出具一份订购合同：经与原告协商，达成一致，将昌吉市昌润蔬菜盐业有限公司综合办公楼下11号门面房即昌吉市36区5丘4栋8号（二位一体）一套，建筑面积约129平方米，抵甘世涛综合楼配套工程款，单价3600/平方米，提供办理房产手续。2011年7月25日昌吉市昌润蔬菜盐业有限责任公司变更名称为第三人新疆昌润商贸有限责任公司。   原告于2011年将涉案门面房出租给丁军年，租赁期限为2011年至2014年，每年租金为12,000元，期间丁军年于2014年缴纳暖气费8,562.18元。之后原告于2019年将涉案房屋出租给刘兴平，租赁期限为2019年5月至2020年5月，第一年租赁费为3.8万元；第二年随行就市；期间涉案房屋的水费、电费均由刘兴平向昌润商贸公司缴纳。   第三人昌润商贸公司于2011年取得涉案房产在内的36区4栋4层昌市房权证，于2017年1月20日办理抵押登记，抵押权人被告融通担保公司，担保债权数额为800万元。   另查明，被告与第三人昌润商贸公司、高定兵、袁海英、高梓棣追偿权纠纷一案，经新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院出具的（2019）新23民终13号民事调解书，最终调解协议内容为：“一、上诉人新疆昌润商贸有限责任公司向被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司支付代偿借款本息5,746,667元，于2019年4月15日前向被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司支付1,000,000元，于2019年5月15日前向被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司支付1,000,000元，于2019年6月15日前向被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司支付1,000,000元，于2019年7月15日前向被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司支付1,000,000元，于2019年8月15日前向被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司支付1,746,667元，上述任意一期款项未按期给付则被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司有权就剩余款项申请强制执行；二、上诉人新疆昌润商贸有限责任公司按月利率20‰向被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司支付自2018年6月30日至代偿本息实际付清为止的利息；三、被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司享有对抵押财产（昌XXXX号房权证房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿权；四、原审被告高定兵、袁海英、高梓棣对上述款项承担连带清偿责任；五、原审原告昌吉州融通融资担保有限公司自愿放弃原审其他诉讼请求；六、一审案件受理费26,433元，由被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司负担1,420元，由上诉人新疆昌润商贸有限责任公司负担25,013元，此款项上诉人新疆昌润商贸有限责任公司于2019年8月15日前给付被上诉人昌吉州融通融资担保有限公司；二审案件受理费10,685元，减半收取5,342.5元，由上诉人新疆昌润商贸有限责任公司负担。”调解协议生效后，被告融通担保公司作为申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年5月22日作出（2019）新2301执1630号执行裁定，并于2019年11月26日在昌吉市不动产登记中心对登记在被执行人新疆昌润商贸有限责任公司名下位于昌吉市××区商业综合楼（共18套房产，面积：3426㎡，产权证号：昌**），其中包括原告提出异议的一层11号商业门面房办理了查封手续。2019年9月12日，本院委托新疆方诚价格有限责任事务所有限公司对本院查封的房产进行价格评估。新疆方诚价格有限责任事务所有限公司于2019年12月5日作出方诚评报字第2019-152号价格估价报告，评估价值为14,928,178元。2020年1月21日，本院委托昌吉亚中商城拍卖有限责任公司对评估房产依法在淘宝网阿里拍卖．司法网络平台以互联网竞价方式进行公开拍卖，查封房产正在委托拍卖过程中。原告于2020年4月22日对本院执行位于昌吉市××路商业用房的执行行为提出书面异议，本院经合议庭进行审查，于2020年4月24日作出“驳回案外人甘世涛的异议请求”的（2020）新2301执异40号执行裁定书，于2020年4月26日向原告送达，原告于2020年5月11日向本院提出案外人执行异议之诉。   又查明，，第三人昌润商贸公司与昌吉市吉腾置业有限责任公司住所地均位于新疆昌吉州昌吉市健康西路**（****5丘4栋），法定代表人均为高定兵，第三人昌润商贸公司占昌吉市吉腾置业有限责任公司96.5%的股权，赵剑江、高春艳均为两公司股东；并且2001年昌吉市吉腾置业有限责任公司的审计报告中挂账有第三人昌润商贸公司综合楼工程款的项目。   本院认为，本案的争议焦点为：一、原告甘世涛对于涉案门面房是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、原告甘世涛要求确认涉案门面房所有权是否应予支持。   关于焦点一，原告对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。   对于原告要求立即停止对位于昌吉市健康西路第三人综合楼壹层11号商业门面房的强制执行（房房权证号：昌市房字第XX**昌吉市36区5丘4栋8号）。根据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百零五条的规定“案外人提交执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条的规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”原告作为案外人在提起执行异议申请被驳回后，在法定期间内提起异议之诉，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照前述规定案外人享有的权利排除执行，四个要件必须全部具备，缺一不可。结合本案情况，首先，原告就涉案门面房与昌吉市吉腾置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，又与第三人昌润商贸公司签订了订购合同，原告购买涉案房产的买卖合同系有效合同，理由如下：1．虽然涉案门面房的所有权登记在第三人昌润商贸公司名下，但昌吉市吉腾置业有限责任公司与昌润商贸公司的法定代表人均为高定兵，且办工场所相同，两公司属于“一套人马，两块牌子”而引起的人格混同，长期以来两个公司存在经营、资产、人员等方面严重混同，两个公司实质上已混同一体，昌润商贸公司对2008年昌吉市吉腾置业有限责任公司以其名义销售登记在其名下的房产明知且认可；本案涉案门面房的商品房买卖合同是昌吉市吉腾置业有限责任公司、昌润商贸公司与原告三方当事人的真实意思表示。2．《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。关于原告签订房屋买卖合同中约定的11号门面房即昌吉市××区房与第三人昌润商贸公司昌XXXX号房权证中的房屋关系，昌吉市36区5丘4栋8号门面房系第三人昌市昌市房字第XX**证中的房屋的一部分；第二，2010年2月2日昌吉市吉腾置业有限责任公司出具的收款收据，证实涉案综合楼11号门面房的房款456,264元已全额支付（此房款以工程款转顶），因两家公司财务混同，该收款收据视为已交付第三人全额房款。第三，原告购买房屋后即将门面房对外出租，且原告出租事实第三人也是明知的，表明原告在涉案门面房被查封前，已经合法占有涉案门面房，并通过对外租赁的方式对房屋进行收益。第四，涉案门面房未办理房产过户登记，第三人昌润商贸公司自认系其自身原因，不符合房屋过户登记条件，故无法将涉案门面房过户给原告，并非原告消极不行使登记权利，因此，未将物权变更登记的原因不可归责于原告。综上，原告对案涉不动产享有足以排除执行的物权期待权，应停止对案涉房屋的执行；故原告要求立即停止对位于昌吉市××路登记在第三人名下昌润商贸公司综合楼即房权证房权证昌市房字第XX**市36区5丘4栋8号门面房的强制执行，本院予以支持。   对于原告要求撤销（2019）新2301执1630号执行裁定书，解除涉案房屋查封的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”在本案判决对案涉执行标的不得执行后，本院（2019）新2301执1630号执行裁定书于本判决生效时自动失效，综上原因，原告对案涉房产的权利足以排除执行，案涉房产应予解封，故原告要求撤销执行裁定解除查封已无实际意义，对原告的此项请求本院予以驳回。   关于争议焦点二，原告甘世涛要求确认案涉房屋所有权是否应予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。由于案涉房产并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在第三人名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，根据原告与第三人签订的商品房买卖合同，现阶段原告对案涉房产仅享有请求相关登记机关进行所有权人变更的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对原告请求确认对案涉房产享有所有权的请求，不予支持。   综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   一、停止对位于昌吉市××路新疆昌润商贸有限责任公司综合楼壹层11号商业门面房强制执行（房权证号房权证号：昌市房字第XX**36区5丘4栋8号）；   二、驳回原告甘世涛的其他诉讼请求。   案件受理费8,144元，由第三人新疆昌润商贸有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  长   马旭荣   审  判  员   张素荣   人民 陪 审员   马宝玲   二 〇 二 〇 年 十 一 月 三 十 日   书  记  员   何秀红