浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初8893号原告：王进华，男，1966年8月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：徐莉莉，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：温州百嘉乐餐饮娱乐投资管理有限公司，住所地：温州市鹿城区人民西路温州大厦****。法定代表人：肖红雨，该公司执行董事。原告王进华与被告温州百嘉乐餐饮娱乐投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日以诉前调解程序受理。因双方无法达成调解，本院于同年10月9日立案，并依法适用简易程序，于同年11月5日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告租金24万元及违约金（违约金以每年未付租金为基数，按月利率1%，自每年7月30日起计算至实际履行完毕之日止，暂计至2020年9月1日为120790元）。事实与理由：原告与案外人陈素贞系夫妻关系。原告与陈素贞将两人共同共有的坐落于温州市鹿城区人民西路温州大厦××层××号房屋（建筑面积为113.44平方米）出租给被告，并分别于2011年7月11日、2015年8月25日与被告签订《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》，约定：年租金30万元，租金先付后用，除首年外每年7月30日前付清次年租金；租期自2011年10月1日起至2019年9月30日止；租赁期间，如被告未按本协议规定支付租金的，应按应付未付租金以每月壹分利息标准支付原告违约金。租赁期满后，原被告在《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》的基础上口头达成续租半年的约定，被告自2016年起每年均迟延支付租金构成违约，依约应支付违约金50545元。被告自2016年起合计少付租金24万元构成违约，依约该未付部分被告应向原告支付违约金70245元（暂计至2020年9月1日）。被告提交书面答辩状称，1.原被告于2011年7月11日签订房屋租赁协议，被告同时也与温州大厦2楼35户房东签订房屋租赁协议书，合同期自2011年10月1日至2019年9月30日。原告的房屋地址是温州大厦一层，作为被告经营的KTV场所上二层的通道使用。2015年开始，温州整体经济形势下行，被告经营压力巨大，2016年至2017年多次组织与温州大厦房东谈降房租事项，期间也得到房东们的口头同意，所以在2017年7月开始对36户房东的租金协商共同下调30%，但是还是高于当时市场价，当时被告也提出签订补充房租协议，因房东代表的各种理由解释没有及时签订，后来经历2年多双方默认的支付方式，也没有继续补签协议。原告如果对房屋租金的异议，为何不及时与被告沟通联系，为何原告在2017年7月至2020年9月经历3年2个月都超过诉讼时效才起诉被告。2.再次核算一下房租单价，原告房屋面积113.44平方米，套内面积81.75平方米，2017年7月后双方口头协商房租支付21万元/年，折合房权面积月租金154.2元/平方米，折合成套内面积月租金214.06元/平方米，都是高于当时周边同地段房租。3.被告于2020年1月22日疫情爆发后，暂停营业，并在3月初宣布停止营业，不再继续经营。当时有20多位房东代表与被告谈判，提出多项无理要求，无非是被告停业了不租赁温州大厦引发，后来有人租赁了温州大厦二楼，被告与二层房东的矛盾就化解了，但是上二层的通道不再从原告的房屋经过，没有人愿意花21万/年的高额租金继续租赁原告的房屋，被告认为原告在为弥补自己2020年3月31日后的房租损失起诉被告，被告认为这种损失不是由被告的原因造成。综上，被告不认同原告提出的少付租金24万元的请求，更不认同原告主张的违约金。为了维护目前温州中小企业创业难、经营难状态下的合法权益，请驳回原告的不当诉求。本院经审理认定如下事实：原告王进华与案外人陈素贞系夫妻关系，坐落于温州市人民西路温州大厦××层××号房屋系两夫妻共同共有。2011年7月11日，陈素贞代表两夫妻作为出租人（甲方），与被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将其自己所有的坐落于温州大厦东区1楼16号营业房出租给乙方用于KTV室、茶室、餐饮娱乐等营业使用；租期为八年，自2011年10月1日起至2019年9月30日止；租金按每平方米200元计，月租金为22688元，年租金为272250元，租金一年一付，先付后用，第一年租金在签订合同后七日内支付，第二年及以后的租金在每个租赁年的7月30日前支付；租赁期内，租金第三年起每年递增5%；如乙方未按本协议规定支付租金的，应按应付未付部分租金以每月壹分利息标准支付甲方违约金，超过三个月未付的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本协议。《房屋租赁协议书》签订后，被告按约支付租金。2015年8月25日，原被告签订《房屋租赁补充协议书》，补充约定2015年10月1日至2019年9月30日的租金价格每年按30万元支付，租金4年不变。《房屋租赁补充协议书》后，被告依约支付2015年10月至2016年9月的租金。2016年10月至2017年9月的租金分四期支付合计28.5万元（2016年8月25日75000元、2016年10月25日75000元、2017年3月6日75000元、2017年8月23日6万元）。2017年10月至2018年9月的租金分三期支付合计21万元（2017年12月1日9万元、2018年3月14日9万元、2018年3月28日3万元）。2018年10月至2019年9月的租金分两期支付合计21万元（2018年7月24日105000元、2019年1月30日105000元）。双方在协议约定的租赁期届满后，口头达成续租半年的约定，被告于2019年9月26日支付半年租金105000元。因原告认为被告延期及少付支付租金，故提起本案诉讼。另查明，陈素贞在庭审结束后到庭，表示对原告的起诉无异议，由原告单独主张涉案房屋的相关权利。本案的争议焦点为：租赁期内，原被告是否达成减免租金的约定，被告迟延支付租金是否应承担违约责任，原告提起本案诉讼是否超过诉讼时效。本院认为，原被告就涉案房屋建立八年的长期租赁关系，前五年的租金支付情况双方均无异议。从第六年（2016年10月至2017年9月）起，被告支付租金的方式与合同约定不符。其中，第六年，分四期支付，少支付15000元；第七年，分三期支付，少支付9万元；第八年，份两期支付，少支付9万元。被告有规律地支付上述租金后，原告从未提出异议直至本次诉讼，可以说明双方自第六年租赁期开始，达成了减免部分租金的约定，并于第七年租赁期开始明确按照21万元/年的标准计算租金。更重要的是，在双方约定的租赁期限届满后，双方口头达成了续租半年的租金，被告继续按照21万元/年的标准支付租金。如果双方在此前未达成减免租金的约定，原告显然不会继续将房屋租赁给被告，且会在被告支付续租期间的租金105000元后提出异议。但是，被告对此并无异议，直至2020年9月7日向本院提出主张。因此，被告辩称在租赁期内与原告达成了减免租金的约定，本院予以采信。原告要求被告支付未付租金，缺乏依据，其请求本院不予支持。关于被告迟延支付租金的情形，其行为已经违反协议有关租金支付时间的约定，被告辩称该支付方式是原告默认的，但未提供证据予以证明。虽然如此，被告支付第六年租金的最迟时间为2017年8月23日，至起诉已超三年的诉讼时效，原告无法举证证明在此期间有向被告提出过主张，故被告对该年违约金提出的诉讼时效抗辩成立，本院予以采纳。第七年、第八年，被告均应在合同约定的当年7月30日之前，但被告迟延支付，故应支付违约金，且未超过诉讼时效。根据被告的具体支付时间计算，第七年应付违约金为12940元（2017年7月31日至2017年12月1日期间以21万元为基数计算124天，2017年12月2日至2018年3月14日期间以12万元为基数计算103天，2018年3月15日至2018年3月28日期间以3万元为基数计算14天，利率均为月利率1%），第八年应付违约金为6440元（2018年7月31日至2019年1月30日以105000元为基数计算184天，月利率为1%），合计19380元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告温州百嘉乐餐饮娱乐投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王进华违约金19380元；二、驳回原告王进华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6712元，减半收取3356元，由原告王进华负担3213.5元，由被告温州百嘉乐餐饮娱乐投资管理有限公司负担142.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇二〇年十一月六日书记员 朱艳月