广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8229号上诉人（原审原告）：佛山市翔通网络科技有限公司三水云东海分公司，住所地广东省佛山市三水区。负责人：黎显坤，总经理。委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李广发，男，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审被告）：李庆炎，男，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：石晓莉，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凤斌，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。上诉人佛山市翔通网络科技有限公司三水云东海分公司（以下简称翔通公司云东海分公司）因与被上诉人李广发、李庆炎租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。翔通公司云东海分公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判李广发、李庆炎返还翔通公司云东海分公司租金114000元；2.本案一、二审诉讼费由李广发、李庆炎承担。事实和理由：李广发、李庆炎作为出租人应当按照约定将租赁物交付予承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因李广发、李庆炎未履行出租人的交付义务且无法补正其瑕疵担保责任，造成翔通公司云东海分公司无法使用租赁物进行收益。并且，翔通公司云东海分公司也因此并未实际使用过租赁物。李广发、李庆炎系违约方,应就其履行合同交付义务时的瑕疵向翔通公司云东海分公司赔偿损失，即返还2019年6月至8月的租金共计114000元。针对翔通公司云东海分公司的上诉，李广发、李庆炎辩称，翔通公司云东海分公司解除合同没有法律依据。李广发、李庆炎已经将涉案租赁物交付给翔通公司云东海分公司，不存在翔通公司云东海分公司主张的租赁物无法使用的情况。翔通公司云东海分公司也按时交付租金且对外进行转租宣传，故李广发、李庆炎并没有给翔通公司云东海分公司造成损失。其他意见与李广发、李庆炎的上诉意见一致。李广发、李庆炎上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项；2.改判一审判决第一项为：确认翔通公司云东海分公司与李广发、李庆炎签订的租赁合同（合同编号：SS-LFG-SXXXXX1）于2020年3月11日解除；3.驳回翔通公司云东海分公司的其他诉讼请求。事实和理由：（一）在事实认定方面：1.二十多年来，与涉案租赁物所在同一建筑的商铺、房屋均在正常经营使用，并不存在因消防验收无法装修使用的问题。2.在翔通公司云东海分公司于2019年10月发出解除通知之前，李广发、李庆炎仅需配合提供房产证即可办理二次装修。“申报二次装修消防验收需提供原建筑物的消防意见书”是2019年12月之后的要求，翔通公司云东海分公司也从未要求李广发、李庆炎提供建筑物消防验收意见书。3.李广发、李庆炎无法立刻提供涉案租赁物所在建筑的消防验收意见书，并不只是该建筑物存在的情况，是整个三水区在1998年至2004年期间建设的建筑物都存在这一情况。涉案租赁物所在建筑已经合法取得竣工验收证明和房产证，应当已经通过消防验收。4.翔通公司云东海分公司对外招租的行为显示其租用涉案租赁物的目的并不在于自用，而是在于转租。翔通公司云东海分公司已经对涉案租赁物占有使用，不存在合同目的无法实现的事实。（二）在法律适用方面：1.“消防验收”与“消防安全检查”并非同一法律概念，不能直接将两者等同。翔通公司云东海分公司对租赁物的使用并不需要申请消防安全检查。2.涉案建筑物不属于特殊建设工程，翔通公司云东海分公司对涉案租赁物的使用不需要申报二次装修工程的消防验收。“提供消防验收意见书”也不属于法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定。李广发、李庆炎并没有违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定。3.涉案合同已明确约定一层为“商铺”、二层为“房屋”，合同附件房产证已经载明二层为住宅性质。在合同没有明确约定租赁物用途的情况下，一审判决直接推定翔通公司云东海分公司租用涉案租赁物二楼用于经营，没有法律依据。针对李广发、李庆炎的上诉，翔通公司云东海分公司辩称：1.涉案租赁物用于商业用途，李广发、李庆炎无法向翔通公司云东海分公司提供消防验收意见书且无法提供涉案租赁物二层允许从事经营性用房的证据，依法应当承担无法按照合同约定将租赁物交付予承租人的责任。2.商业类房屋面积大于300平方米的均应进行二次装修消防验收。涉案租赁物面积共计1845.11平方米，为保障合规经营，自然应当根据法律法规及行政部门的相关要求办理证照。现由于李广发、李庆炎长期不能提供相关材料，翔通公司云东海分公司存在重大经营风险，具有正当理由要求解除合同。3.翔通公司云东海分公司发出的《解除合同通知书》中已明确说明解除理由，翔通公司云东海分公司依法享有法定解除权。在解除通知到达李广发、李庆炎后三个月内，其二人并未通过诉讼提出异议，因此李广发、李庆炎丧失胜诉权，其上诉主张应被驳回。翔通公司云东海分公司向一审法院起诉请求：1.确认翔通公司云东海分公司与李广发、李庆炎之间的《租赁合同》已于2019年10月24日解除；2.判令李广发、李庆炎返还租赁保证金200000元；3.判令李广发、李庆炎返还租金114000元；4.判令李广发、李庆炎向翔通公司云东海分公司赔偿律师费21700元；5.判令诉讼费由李广发、李庆炎负担。一审法院认定事实：翔通公司云东海分公司原名为佛山市三水区翔通房地产中介服务有限公司三水云东海分公司，2019年6月14日，翔通公司云东海分公司名称变更为佛山市翔通网络科技有限公司三水云东海分公司。2019年4月4日，翔通公司云东海分公司与李广发、李庆炎签订了《租赁合同》(合同编号：SS-LGF-SXXXXX1)，合同约定李广发、李庆炎将位于佛山市三水区*************-******产（房地产权证：粤房地证字第CXXXXX5）以及位于佛山市三水区**************房产（房地产权证：粤房地证字第CXXXXX9）出租给翔通公司云东海分公司经营。其中，位于佛山市三水区*************-******产用途为商铺，位于佛山市三水区**************房产用途为住宅。双方在合同中约定，租赁期限从2019年4月4日起至2034年5月31日止，免租期57天，2019年6月1日至2022年5月31日期间，每月租金为38000元。合同第九条约定，合同履行过程中如发生争议，可向法院起诉，败诉方须承担胜诉方因纠纷产生的诉讼费、律师费等损失。签订合同后，李广发、李庆炎交付涉案租赁物给翔通公司云东海分公司使用，翔通公司云东海分公司向李广发、李庆炎支付了租赁保证金200000元和2019年6月至8月的租金114000元。2019年10月24日，翔通公司云东海分公司以李广发、李庆炎提供的房屋无法办理消防验收为由，向李广发、李庆炎送达《解除合同通知书》，李广发、李庆炎于收到通知书当日回复不同意解除合同。另查明，本案审理过程中，一审法院于2020年4月3日向李广发、李庆炎签发调查令，由李广发、李庆炎向消防主管部门申请调取涉案租赁物的消防验收文件。李广发、李庆炎持一审法院调查令后，未能调取涉案租赁物的消防验收文件。2020年4月22日，一审法院就有关涉案租赁物的消防问题向佛山市三水区住房城乡建设和水利局发函询问，该局于2020年4月28日函复一审法院如下：“根据佛山市政务服务数据管理局《关于印发的通知》(佛政数〔2020〕1号),1998年9月1日消防法实施之后投入使用的项目申报二次装修消防验收或备案手续时需提供原建筑物的消防验收意见书,否则,不予办理。”再查明，翔通公司云东海分公司委托律师代理诉讼，支出律师费21700元。一审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据该规定，翔通公司云东海分公司租赁涉案租赁物之后进行营业，须申报办理消防验收（俗称二次消防），未经检查合格的，不得进行营业。因李广发、李庆炎未能提供涉案租赁物的消防（俗称一次消防）验收意见书，导致翔通公司云东海分公司无法办理二次消防验收，已无法实现合同目的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。根据该规定，翔通公司云东海分公司有权解除涉案租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因翔通公司云东海分公司于2019年10月24日向李广发、李庆炎送达解除合同通知书，涉案租赁合同依法于2019年10月24日解除，故一审法院对翔通公司云东海分公司该诉请予以支持。李广发、李庆炎虽辩称其提供的房屋竣工验收合格，且双方在合同中未约定涉案租赁物作为商铺使用，但从合同条款明显可见，翔通公司云东海分公司租用李广发、李庆炎的房屋是用于经营，而本案讼争房屋存在法律上的风险导致翔通公司云东海分公司无法用于经营，所以李广发、李庆炎的辩解无法律依据，一审法院不予采纳。关于保证金、租金退还问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方签订合同后，涉案租赁物已经交付翔通公司云东海分公司使用，且翔通公司云东海分公司支付的是2019年6月至8月租金，根据上述规定，对于双方已经履行部分，翔通公司云东海分公司无权要求返还，一审法院对翔通公司云东海分公司该诉请不予支持。经一审法院释明，李广发、李庆炎要求对2019年8月份以后的租金另案处理，因此本案对2019年8月份以后的租金不作处理。合同解除后，李广发、李庆炎依法须向翔通公司云东海分公司退还保证金，李广发、李庆炎虽辩称翔通公司云东海分公司逾期支付租金已经违约，无须退还保证金，但根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。李广发、李庆炎未能提供一次消防验收合格资料，翔通公司云东海分公司有权行使相应抗辩权，所以翔通公司云东海分公司逾期支付租金的行为不构成违约。综上，翔通公司云东海分公司诉请李广发、李庆炎退还保证金200000元符合法律规定，一审法院予以支持。关于律师费问题，因双方在租赁合同就诉讼产生的律师费负担方式有所约定，现翔通公司云东海分公司诉请李广发、李庆炎赔偿律师费损失21700元，其主张合法有理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条、第七十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，判决：一、确认翔通公司云东海分公司与李广发、李庆炎的租赁合同(合同编号：SS-LGF-SXXXXX1)于2019年10月24日解除；二、李广发、李庆炎于判决生效之日起十日内向翔通公司云东海分公司返还保证金200000元；三、李广发、李庆炎于判决生效之日起十日内向翔通公司云东海分公司赔偿律师费21700元；四、驳回翔通公司云东海分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即3167.75元，由翔通公司云东海分公司负担1075.75元，李广发、李庆炎共同负担2092元。二审中，李广发、李庆炎向本院提交了以下证据：1.照片打印件，拟证明与涉案租赁物所在同一建筑的周边商铺均在正常经营。在诉讼期间，涉案租赁物所在建筑物有5间商铺重新装修后换业经营，不存在翔通公司云东海分公司所说的不能装修、不能开业经营的情况。因翔通公司云东海分公司恶意毁约，涉案租赁物至今仍空置，李广发、李庆炎的损失已远超20万元；2.企业信用信息公示报告，拟证明翔通公司云东海分公司自2018年6月28日成立至今，仍在原址经营，未曾变更新的地址，与其诉称承租涉案租赁物用于总部办公不符。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，李广发、李庆炎提供的证据1与本案无关，本院不予采信。证据2，无法证明其主张的内容，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的除“2019年10月24日，翔通公司云东海分公司以李广发、李庆炎提供的房屋无法办理消防验收为由，向李广发、李庆炎送达《解除合同通知书》”以及“翔通公司云东海分公司原名为佛山市三水区翔通房地产中介服务有限公司三水云东海分公司，2019年6月14日，翔通公司云东海分公司名称变更为佛山市翔通网络科技有限公司三水云东海分公司”以外事实予以确认。另查明，2019年10月24日，翔通公司云东海分公司向李广发、李庆炎送达《解除合同通知书》，以无法办理消防相关手续、无法领取营业执照为由主张解除合同。涉案《租赁合同》约定“甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就甲方将其合法持有的建筑物即佛山市三水区****************李广发、李庆炎的商铺及佛山市三水区**********李广发、李庆炎的房屋出租给乙方使用的有关事宜……”。该《租赁合同》第三条约定:“自2019年06月01日起至2022年05月31日止，一层二层商铺每月租金人民币叁万捌仟元整。自2022年06月01日起至2025年05月31日止，一层二层商铺每月租金人民币肆万壹仟捌佰元整……”。翔通公司云东海分公司于2019年7月、9月通过其员工在朋友圈发布涉案租赁物招租信息。前述信息所附图片显示涉案租赁物门口挂有招租信息的横幅，并设有招租摊位。翔通公司云东海分公司原名为佛山市翔通房地产中介服务有限公司三水云东海分公司，2019年6月28日，翔通公司云东海分公司名称变更为佛山市翔通网络科技有限公司三水云东海分公司，经营范围包括房地产租赁经营、房地产中介服务等。一审庭审中，李广发、李庆炎主张涉案合同是由翔通公司云东海分公司起草，翔通公司云东海分公司对此未表示异议。本院认为，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点为：1.涉案合同应否解除；2.如合同解除，双方的责任承担应如何认定。关于涉案合同应否解除问题。涉案合同第三条明确载明租金数额系针对“一层二层商铺”，再结合翔通公司云东海分公司在承租时知晓涉案租赁物二层1700多平方米的场地是全部打通且缺少相关作住宅使用的设施设置的现状以及李广发、李庆炎在一审中陈述涉案租赁物一、二层作为商用已有长达20年历史的情况可知，翔通公司云东海分公司承租涉案租赁物的目的是经营性使用，李广发、李庆炎亦对此知悉。翔通公司云东海分公司主张涉案租赁物二层无法办理营业执照、不能实现其合同目的，对此，李广发、李庆炎没有提供证据证明涉案租赁物二层符合办理营业执照的条件、可以办理营业执照。由此，翔通公司云东海分公司的合同目的已无法实现，一审判决确认涉案合同于翔通公司云东海分公司的解约通知到达李广发、李庆炎之时解除，并无不当，本院予以维持。关于合同解除后双方的责任认定问题。翔通公司云东海分公司作为从事房地产租赁经营、房地产中介服务等业务的公司，对所承租租赁物的性质、用途等应更为关注和了解。涉案合同已载明一层为商铺、二层为房屋，一审中李广发、李庆炎主张涉案合同系由翔通公司云东海分公司制定，翔通公司云东海分公司对此未提出异议；作为合同附件的涉案租赁物二层的房产证也载明“住宅建筑面积”，从上述事实可知，翔通公司云东海分公司在承租时明知租赁物二层是住宅性质。在明知租赁物二层为住宅的情况下，翔通公司云东海分公司仍承租并意图进行经营性使用，其对经营目的无法实现导致合同解除存在过错。而李广发、李庆炎作为出租人，将用途为住宅性质的租赁物作为商铺进行出租，亦对无法办理营业执照、实现经营目的导致合同解除存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案合同已经解除且双方对合同解除均存在过错，一审判决李广发、李庆炎返还租赁保证金正确，本院予以维持。就翔通公司云东海分公司支付的租金，因李广发、李庆炎已经将涉案租赁物交付予翔通公司云东海分公司，翔通公司云东海分公司也将涉案租赁物对外招租，且依据现有证据在其主张解除合同前从未向李广发、李庆炎主张过涉案房屋因无法办理消防手续、无法领取营业执照而无法使用，故翔通公司云东海分公司应向李广发、李庆炎支付其占有使用涉案租赁物期间的租金，一审判决李广发、李庆炎无需返还翔通公司云东海分公司已支付的租金合理，本院予以维持。就翔通公司云东海分公司支付的律师费问题，因双方对涉案合同的解除均存在过错，故双方应各自承担由此产生的律师费用。一审判决李广发、李庆炎承担翔通公司云东海分公司支付的律师费有误，本院予以纠正。综上所述，李广发、李庆炎的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。翔通公司云东海分公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初765号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初765号民事判决第三项、第四项；三、驳回佛山市翔通网络科技有限公司三水云东海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3167.75元，由佛山市翔通网络科技有限公司三水云东海分公司负担1280.5元，由李广发、李庆炎负担1887.25元。二审案件受理费7206元，由佛山市翔通网络科技有限公司三水云东海分公司负担3032.8元，由李广发、李庆炎负担4173.2元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月六日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡