广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初8232号原告：深圳市焜汇文化传播有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道广深路沙井段****501，统一社会信用代码9144030031948596XR。法定代表人：谢钧山。委托代理人：冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。委托代理人：庞晓敏，广东蓝沃律师事务所实习律师。被告：深圳市华盛置业有限公司，住，住所地深圳市宝安区沙井街道壆岗新安路**一社会信用代码914403006911995216。法定代表人：肖洁岚。被告：深圳市华盛西荟城商业管理有限公司，住所，住所地深圳市福田区景田北七民华大厦401-03社会信用代码91440300573119826M。法定代表人：许晓民。以上两被告的共同委托代理人：张宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。以上两被告的共同委托代理人：赖嘉玮，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。上述原告深圳市焜汇文化传播有限公司与被告深圳市华盛置业有限公司（以下简称“华盛置业公司”）、深圳市华盛西荟城商业管理有限公司（以下简称“华盛西荟城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯东洋、庞晓敏，被告华盛置业公司、华盛西荟城公司共同委托代理人张宇、赖嘉玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月13日，原告与被告就原告承租被告位于深圳市宝安区房屋事宜签订了《深圳西荟城电影城房屋租赁合同》，合同约定房屋交付时间为2017年6月30日。签订租赁合同前后，即2014年8月15日及2015年3月26日，原告共向被告支付了320000元保证金。但被告未按照租赁合同约定的时间交付案涉房屋，并己将案涉房屋出租给第三方，原告遂于2019年10月ｌ1日与被告解除《深圳西荟城电影城房屋租赁合同》。被告的违约行为造成原告损失预期票房收益1000000元，租金差额损失9020000元，原告多次要求被告返还已支付保证金并赔偿原告损失，均无果。据此，原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请：1.请求确认原告与被告签订《深圳西荟城电影城房屋租赁合同》已于2019年10月11日解除；2.请求判令被告返还原告已支付的保证金320000元；3.请求判令被告赔偿原告3倍保证金960000元；4.请求判令被告赔偿原告租金差价损失暂计9020000元；5.请求判令被告赔偿原告逾期票房收益1000000元；6.请求判令被告赔偿原告为了追究被告违约责任而支出律师费100000元；7.本案诉讼费用由被告承担。二被告共同辩称:一、被告华盛置业公司为深圳市宝安区沙井街道新沙路与永通路交汇处华盛新沙荟名庭（三期）楼盘的开发商，楼盘商业推广名为西荟城购物广场。在西荟城购物广场工程规划初始阶段，被告就同时启动了商业招商工作，为便于后期商业项目整体推广宣传、招商及吸引消费者等商业目的，被告华盛置业公司于2014年7月31日与华夏电影发行有限责任公司的股东珠江影业传媒股份有限公司（以下简称“珠江影业公司”）签订了《深圳西荟城商业中心电影院合作意向书》，约定由被告华盛置业公司提供商业规划中的电影院物业给珠江影业公司用于经营电影观影及其配套服务业务，经营华夏电影发行有限责任公司名下的华影国际连锁星级影院品牌，待合作条件达成一致后珠江影业公司授权项目所在地投资公司对项目进行接管（包括与被告华盛置业公司签订正式租赁合同）。二、原告公司于2014年12月1日注册成立后，作为珠江影业公司授权的项目投资公司开始与两被告接洽签订正式租赁合同事宜，在原告希望将电影院品牌由“华影国际连锁星级影院”变更为“焜汇电影城”未获两被告同意的情况下，两被告与原告于2015年2月13日签订了《深圳西荟城电影城房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定两被告提供涉案租赁房屋给原告用于开设“华影国际连锁星级影院”以及相关配套附属业务。三、但在涉案租赁房屋建设阶段，因原告始终无法依照涉案租赁合同之约定，向两被告提供书面文件证明其有权经营租赁合同中所约定的“华影国际连锁星级影院”品牌，已构成违约，致使两被告不能实现合同目的，故两被告已于2017年3月21日依据租赁合同第八章8.4条一款C、K项等合同条款的约定，向原告邮寄了终止履行《租赁合同》的函，该函件已于2017年3月22日送达原告，但原告收函后并未在最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的三个月内期限内行使异议权，直至29个月后即2019年8月21日才委托律所向被告华盛西荟城公司发送律师函提出异议，故涉案租赁合同已于2017年3月22日正式终止。四、承上所述，涉案租赁合同系因原告始终无法向两被告提供书面文件证明其有权经营“华影国际连锁星级影院”品牌已构成违约，致使两被告不能实现合同目的，已于2017年3月22日由两被告提前终止。并且，依照涉案合同第8.4条二款之约定，两被告有权没收原告所缴之合同保证金320000元。原告诉请确认涉案合同于2019年10月11日解除，返还及赔偿保证金，赔偿租金差价损失、预期票房收益等均没有事实和法律依据。五、退一步说，假设涉案租赁合同如原告主张因两被告违约而解除，此种情况下也应依照涉案租赁合同第3.7.3条“甲乙方（两被告）无故单方面于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲乙方（两被告）应返还丙方（原告）已付的合同保证金，并承担丙方（原告）根据本合同已执行之影城设计合同、设备采购合同等合同履约相应的损失”之违约责任条款来请求违约方承担违约责任，对于原告主张的赔偿3倍保证金、租金差价损失、预期票房收益，双方也并没有在合同中约定为违约方应承担的违约责任，既不属于合同约定的损失，也不属于两被告订立合同时可以预见的损失，其主张亦没有事实和法律依据，应不予支持。综上所述，涉案合同仅完成了签订合同第一步，原告仅支出了320000元保证金，并未举证证实还有其他履行合同的费用支出，例如未向被告提交影城的设计图纸，未支出影城的设计费用等，原告并没有后续的投入和支出，且因原告无权经营“华影国际连锁星级影院”品牌构成违约而提前解除，原告诉请返还保证金和赔偿损失1100多万元，没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。经审理查明，2014年7月31日，被告华盛置业公司作为甲方与案外人珠江影业传媒股份有限公司（以下简称“珠江影业公司”）作为乙方签订《深圳西荟城商业中心影院合作意向书》，主要约定：1.甲在合作中提供物业，乙将该物业应用于经营电影观影服务以及配套服务业，经营华影国际连锁星级影院（品牌），未经甲乙同意，不得改变经营业务范围和品牌；2.意向书有效期自2014年6月30日至12月31日止，双方在此期间商谈和敲定租赁条件，如在次期间双方无法达成一致，则本意向书自动失效。双方同意本意向书将作为租赁合同的原则条款，如本意向书和最终甲方签署的《租赁合同》的条款有冲突，则以正式《租赁合同》为准；3.签订意向书后甲乙双方对租赁事项全部达成一致后三个月内，乙方将授权项目所在地投资公司对项目进行接管（包括签订正式租赁合同、报税、交租金物业管理费等）；4.租赁合同保证金为三个月保底租金共360000元，分三期支付；5.在本意向书有效期内，甲乙双方就租赁事项达成一致且项目投资公司成立后，因甲方原因未与乙方授权的当地投资公司签署正式的场地租赁合同，则视甲方违约，甲方应以收到乙方合同意向保证金1倍的罚金作为补偿给乙方，乙方则放弃合作意向；6.在本意向书有效期内因乙方或本项目投资公司的原因未照本意向书的约定与甲方签署正式的场地租赁合同，或者本意向书所述投资公司尚未设立的，则甲方视乙方放弃合作意向，甲方有权以任何方式处置该物业之使用安排，而无须另行通知乙方，合作意向金不予退还归甲方所有，同时乙方应另支付甲方一个月保底租金120000元作为赔偿金；7.本意向书有效期内，甲方不得和任何第三方以任何方式洽谈乙方已经确定位置的物业之租赁事宜。如甲方未征得乙方同意另行签订租赁合同，则视为甲方违约，甲方应以租赁意向保证金2倍的罚金作为补偿给乙方，乙方则放弃合作意向。2014年8月15日，珠江影业公司向被告华盛置业公司支付了120000元保证金。二被告称，2014年12月份，珠江影业公司告知两被告，授权项目公司即原告对合作的电影项目进行接管。2014年12月25日，被告华盛置业有限公司向珠江影业公司发函，要求其提供书面文件说明与原告公司之间的关系及原告是否有权经营合同约定的“华影国际连锁星级影院”品牌。2015年1月28日，珠江影业公司向原告出具《深圳西荟城电影授权书》，将“深圳西荟城电影项目”授权原告接管，由原告与两被告签订正式租赁合同，并授权原告使用华影国际连锁星级电影品牌。2015年2月13日，原告作为承租方与被告华盛置业公司作为出租方、被告华盛西荟城公司作为管理方就原告承租其位于深圳市宝安区房屋事宜签订了《深圳西荟城电影城房屋租赁合同》，合同主要约定：1.租赁面积为2624.5平方米；2.房屋用途为开设“华影国际连锁星级影院”以及相关配套附属业务；3.租赁期限自2017年7月1日至2032年6月30日，期限15年；4.甲乙双方同意给予丙方6个月免租期，自甲方交付房屋当天起计，房屋交付时间为2017年6月30日；5.租赁物采用年保底租金和净票房两者取其高的方式计算租金；6.合同保证金320000元，其中珠江影业传媒股份有限公司已交纳的合作意向保证金120000元由丙方在签订本合同后负责办理转为本合同项下合同保证金的手续，丙方应于2015年3月5日之前支付剩余保证金200000元；7.甲乙双方无故在租赁房屋交付之前单方解除合同的，应返还丙方已付的合同保证金，并承担丙方根据合同已执行之影城设计合同、设备采购合同等合同履约相应的损失，甲方应负责补足丙方损失；8.未经甲乙方事先书面同意，丙方不得将其权利义务转让，或将电影城整体进行转租；9.一方违约导致合同解除的，应赔偿守约方因此产生的全部费用，包括但不限于额诉讼费用、装修和维修费用，并赔偿守约方因此遭受的实际损失；10.如甲方未按合同约定时间、用途和标准交付租赁房屋，如丙方选择解除合同，甲方须3倍赔偿丙方已付合同保证金，并赔偿丙方因此而遭受的一切损失（包括但不限于丙方根据本合同已发生租赁房屋内部设计装修等费用、设备设施损失等）；11.合同签订生效后至房屋实际交付前，除法律规定及合同约定外，不得擅自无故单方解除或终止合同，或有其他任何行为导致本合同无法履行的，视为根本违约，守约方有权选择要求违约方赔偿一切间接和直接损失，或者有权要求继续履行合同，并赔偿守约方一切间接和直接损失。2015年3月26日，原告向被告华盛西荟城公司支付200000元保证金。2017年3月21日，二被告向原告致函，称由于原告一直无明确回复，要求终止双方租赁合同。该函于3月22日送达原告处。2019年8月21日，原告向二被告发出律师函，要求二被告继续履行合同并赔偿损失。2019年10月10日，原告向二被告发出通知函，要求解除本案租赁合同，该邮件于次日送达。另查明，涉案房屋有房产证，权利人为华盛置业有限公司。以上事实，有《深圳西荟城商业中心电影院合作意向书》、《深圳西荟城电影房屋租赁合同》、网上银行电子回单、收款收据、关于影院租赁合同相关问题的《函》、深圳西荟城电影院授权书、关于终止履行租赁合同的《函》、快递单、律师函，房屋产权证以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原被告双方基于合法、自愿原则签订了《深圳西荟城电影房屋租赁合同》，不违反法律相关规定，且二被告提供了涉案房屋的房产证，故本院认定该合同合法有效，受法律保护，双方应当按照约定履行自己的义务。关于本案的违约主体及合同解除时间，原告主张，被告将案涉房屋出租给第三方，未按照租赁合同约定的时间交付案涉房屋；二被告主张，原告始终无法依照涉案租赁合同之约定，向两被告提供书面文件证明其有权经营租赁合同中所约定的“华影国际连锁星级影院”品牌，已构成违约，故两被告于2017年3月21日向原告邮寄了终止履行《租赁合同》的函，该函件已于2017年3月22日送达原告，但原告未在法定期限内行使异议权，故合同已解除。本院认为，双方租赁合同未约定提供“华影国际连锁星级影院”品牌授权的时间，因此，在双方约定的交付租赁物的时间即2017年6月30日前，原告并不承担先履行义务，二被告不具有法定或约定解除权，涉案租赁合同于2019年10月11日因二被告迟延交付房屋而解除，因合同解除，故二被告应向原告退还保证金320000元；因被告深圳市华盛置业有限公司未按约定交付涉案房屋，故应按合同约定赔偿原告三倍保证金960000元。关于原告诉请租金差价损失。本院认为，首先，原告承租涉案租赁物目的在于经营电影观影服务以及配套服务业，根据双方租赁合同，涉案租赁物不允许原告转租，通过转租获取未来行情上涨而产生的差价并非原告订立合同时的主要目的;其次，双方签订合同时涉案房产尚处于开发建设过程中，原告除支付保证金外未有其他投入和支出，2017年11月二被告将涉案租赁物转租给第三人后，原告直至2020年3月方才提起诉讼，庭审中原告亦未提交取得“华影国际连锁星级影院”品牌授权、另行寻租而实际产生租金差价或者其他损失的有效证据，结合今年疫情对电影行业、服务业的冲击，本院认为，如原告仅履行了支付保证金义务的情况下，即可不必再支付后续对价并承当后续的履约风险，随即取得与其支付的对价和承受的风险完全不匹配的预期利益，明显有违公平、等价有偿原则；最后，根据可预见性原则，原被告在签订合同时已约定了违约金数额，即表明在订立合同时已经预见到因违反合同可能造成的损失，现原告已向被告主张违约金。综上所述，对于原告关于租金差价损失诉请，本院不予支持。关于原告诉请的预期票房收益，本院认为，该收益收到诸多因素影响，具有不确定性，不属于预期可得利益，故对于原告相关诉请，本院不予支持。关于原告诉请的律师费100000元，原告未提供证据证明具体金额。在原告已获得违约金赔偿情况下，对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条之规定，判决如下:一、被告深圳市华盛置业有限公司、深圳市华盛西荟城商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市焜汇文化传播有限公司返还保证金人民币320000元；二、被告深圳市华盛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市焜汇文化传播有限公司支付违约金人民币960000元；三、驳回原告深圳市焜汇文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费90200元，由原告深圳市焜汇文化传播有限公司承担80072元，被告深圳市华盛置业有限公司、深圳市华盛西荟城商业管理有限公司承担10128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 李  海  波人民陪审员 郭  永  发人民陪审员 王  海  红二〇二〇年十一月十六日书 记 员 吴晓航（兼）书 记 员 张    培附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。