广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2376号上诉人（原审原告）：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地：清远市新城人民三路**金世纪豪园二、三、四号楼二层自编212号商业。统一社会信用代码：91441802MA4UPHP2XE。法定代表人：罗灵聪，该公司执行总监。委托诉讼代理人：曾昭明，广东中肯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴双庭，男，汉族，住英德市。被上诉人（原审被告）：温金明，男，汉族，住清远市清新区。上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司因与被上诉人吴双庭、温金明居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2911号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项；2.判令被上诉人温金明向上诉人支付3000元中介服务费、咨询费及违约金（违约金以3000元为基数按月利率2％计算，从2018年9月4日起计至付清本息之日止）；3.判令温金明、吴双庭分别向上诉人支付违约金30000元；四、判令被上诉人吴双庭、温金明向上诉人支付律师费3500元；5.本案的一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一审存在查明事实和认定事实部份错误，适用法律和实体处理部分错误。一、关于中介服务费的问题，上诉人促成合同成立，被上诉人温金明应按《服务收费确认书》支付中介服务费等费用。二、关于违约金的问题：《房屋买卖合同》是在三方自愿的情况下签订的，是三方真实的意思表示，合法有效，三方应当履行合同义务，违约方应承担违约责任。合同第十五条约定，上诉人有权向违约方收取30000元的违约金，该违约金属于当事人违反诚实信用原则的惩罚性违约金，在该条款中，上诉人与被上诉人属于合同的相对方，因被上诉人违反该条款，所以应付违约金30000元给上诉人。三、关于律师费的问题，应按胜诉比例承担。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴双庭、温金明未提交答辩意见。上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司向一审法院起诉请求：1.判令吴双庭向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介费10860元以及违约金（违约金以10860元为基数，从2018年9月4日起按月利率2%计算至付清之日止）；2.判令温金明向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介费3000元及违约金（违约金以3000元为基数，从2018年9月4日起按月利率2%计算至付清之日止）；3.判令吴双庭、温金明分别向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付违约金30000元，共60000元；4.判令两被告支付律师费3500元；5.本案的诉讼费由吴双庭、温金明承担。一审法院认定事实：2018年6月18日，温金明为卖方，与买方吴双庭、经纪方房当当公司签订《房屋买卖合同》，约定，温金明将位于清远市清新区******************屋出售给吴双庭，成交价为543000元。第十一条约定，卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为违约。第十二条约定，买方支付定金后不依本合同履行付款义务的，则视为违约。在经纪方书面催告后3天内，买方仍拒绝支付房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除。第十五条约定，买卖双方任何一方因违反本合同第十一条、第十二条、第十三条之规定导致合同无法履行的，或因为其他主观或客观因素卖方或买方任何一方拒绝履行本合同的，经纪方有权向违约方追偿本合同第十四条约定的买卖双方应付之中介代理费及咨询费的总和30000元及所有违约方已付的代缴款作为违约金。此外，经纪方仅需向守约方退回已收取尚未代缴的款项，无须再承担其他法律责任，守约方不得再为此进一步追究经纪方的责任或要求赔偿损失。第二十一条约定，在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师费及调查费等各项费用。附件第一条约定，买卖双方应在签署本合同后10日内提供相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，并向银行申请10年27万元的银行按揭贷款。定金20000元，买方应在签署本合同同时向卖方支付并自动转为部分楼款。买卖双方需于买方贷款银行同意贷款申请后7个工作日提供齐全全部资料前往房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》。首期楼款（不含定金）253000元，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付。据清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司诉称，合同签订后，吴双庭向温金明支付购房定金20000元，后来没有继续履行申请贷款和支付首期等合同义务。2018年7月4日，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司向吴双庭发出《告知函》，通知吴双庭于2018年7月8日之前到贷款银行签署《按揭合同》及办理房屋交易手续，并须将所有费用还清。吴双庭收到通知后仍没有继续履行合同义务。2018年10月23日，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司向清远市清新区不动产登记中心查询到案涉房屋已经不再登记在温金明名下，也不登记在吴双庭名下。另查明，吴双庭于2018年6月18日向房当当公司立下《服务收费确认书》：本人吴双庭现经房当当公司介绍购买位于清远市清新区*************401物业，本人愿意支付10860元作为本次交易中介服务费、咨询费。上述费用缴交日期为过户当天，逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于该费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日为止。同日，温金明也向房当当公司立下《服务收费确认书》：本人温金明现经房当当公司介绍出售位于清远市清新区*************401物业，本人愿意支付3000元作为本次交易中介服务费、咨询费。上述费用缴交日期为过户当天，逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于该费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日为止。再查明，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司为本案诉讼向广东中肯律师事务所支付律师费3500元。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。一、关于中介费问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”案中，房当当公司成功促成温金明与吴双庭签订《房屋买卖合同》，吴双庭应当依照《服务收费确认书》约定向房当当公司支付中介服务费10860元。虽然案涉交易没有成功过户，而该《服务收费确认书》约定中介服务费的缴交日期为过户当日，但案件事实证明是由于吴双庭拒绝继续履行合同导致房屋没有成功过户，房当当公司要求吴双庭立即支付该10860元中介服务费，并从2018年9月4日起按月利率2%支付利息，合法合理，予以支持。房当当公司要求温金明支付中介服务费3000元及其逾期利息，但案涉房屋没有成功过户，且无证据证明是由于温金明违约导致，因此，房当当公司提出的以上请求依据不足，不予支持。二、关于违约金问题。1.合同第十五条约定，买卖合同因违约无法履行的，经纪方有权向违约方追偿中介代理费30000元作为违约金，经纪方仅需向守约方退回已收取尚未代缴的款项，无须再承担其他法律责任，守约方不得再为此进一步追究经纪方的责任或要求赔偿损失。首先，吴双庭拒绝继续履行房屋买卖合同应由卖方温金明主张违约责任，而不属于房当当公司与吴双庭之间居间合同调整的范畴，房当当公司应无权就该违约行为主张权利。其次，案涉条款属于房当当公司提供的格式合同条款，该约定明显加重房屋买卖双方责任，应属于无效条款。综上，房当当公司要求吴双庭支付该30000元违约金的理由不足，不予支持。2.合同第十二条约定，在经纪方书面催告后3天内，买方仍拒绝支付房款或拒绝到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续的，本合同自动解除。买方吴双庭经房当当公司催告，没有在3天内到贷款银行签署《按揭合同》，因此，即使温金明后来将房屋出售给其他人，也不能证明其违反合同约定。故，房当当公司要求温金明支付违约金30000元依据不足，亦不予支持。三、关于律师费。依《房屋买卖合同》第二十一条约定：“在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师费及调查费等各项费用。”案中，房当当公司因该案向广东中肯律师事务所支付律师费3500元，按照案中原告胜诉比例，确定违约方吴双庭承担律师费515元。吴双庭、温金明经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响一审法院依照现有证据依法作出判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、吴双庭应于本判决生效之日起十日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介服务费、咨询费10860元及违约金（以10860元为基数，从2018年9月4日起按月利率2%计算至付清款之日止）；二、吴双庭应于判决生效之日起十日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司赔偿律师费损失515元；三、驳回清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元，由清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担740元，吴双庭负担127元。二审中，当事人没有提交新的证据，经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围上诉人的上诉请求范围进行审理。关于被上诉人温金明是否应向上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付居间服务费并承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案上诉人房当当公司成功促成温金明与吴双庭签订《房屋买卖合同》，温金明、吴双庭应当依约向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付相应的居间服务费。2018年6月18日，温金明在与清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司签订的《服务收费确认书》中明确，其应于房屋过户时向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介服务费、咨询费3000元，逾期则按日支付相当于该费用百分之一的滞纳金至清偿之日为止。虽然本案无证据证明是由于温金明的原因导致房屋不能过户，但并不能构成免除温金明支付中介服务费、咨询费的理由，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司据此要求温金明支付中介服务费、咨询费及违约金的依据充分，应当予以支持。因双方在《服务收费确认书》中对违约金的约定过高，本院予以调整为按月利率2%计，从清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司起诉之日起计至款项付清之日止。一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。关于被上诉人吴双庭、温金明是否应向上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司各支付30000元违约金的问题。本院注意到，上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的此节上诉请求及事实理由与其在一审时提出的诉讼请求及事实理由一致，一审法院对此已作出了详尽的阐述，现清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司并未提出新的事实和理由，亦未提交新的证据以证明其主张的事实，故本院对一审法院认定的事实及说理予以确认，不再赘述。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的该项上诉请求理据不足，本院不予支持。关于律师费的问题。依《房屋买卖合同》第二十一条约定，在合同执行过程中如有争议，由三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师费及调查费等各项费用。本案中，被上诉人吴双庭及温金明均未按《服务收费确认书》的约定向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介服务费、咨询费，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司因此提起诉讼向广东中肯律师事务所支付的相应律师费应由其二人承担，故对清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司提出应按其胜诉比例分担律师费的意见，本院予以采信，据此，被上诉人吴双庭、温金明应向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付律师费665元。综上所述，上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的上诉请求部分成立，对其成立的上诉请求应予支持；其上诉请求部分不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2911号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2911号民事判决第二、第三项；三、被上诉人温金明应于本判决生效之日起十日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介服务费、咨询费3000元及违约金（违约金以3000元为基数，从2018年9月4日起按月利率2%计算至付清款之日止）；四、被上诉人吴双庭、温金明应于本判决生效之日起十日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司赔偿律师费665元；五、驳回清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费867元，由清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担704元，温金明负担36元，吴双庭负担127元。二审案件受理费1734元，由清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担1408元，温金明负担72元，吴双庭负担254元。本判决为终审判决。审 判 长 刘志英审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十一月十二日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。