广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执复562号 复议申请人（异议人）：兰江**，女，1979年9月2日出生，身份证住址湖北省仙桃市。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司前海分行，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路**前海企业公馆**，统一社会信用代码914403006894133659。 负责人：李豫广。 被执行人：周家荣，男，1972年8月19日出生，身份证住址湖北省仙桃市。 被执行人：韩素花，女，1967年5月30日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。 复议申请人兰江**不服深圳市龙岗区人民法院（以下简称龙岗法院）作出的（2020）粤0307执异220号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 龙岗法院在执行（2019）粤0307执1346号执行案件的过程中，作出（2020）粤0307执1346号之二执行裁定书，拟对被执行人周家荣名下位于深圳市龙岗区龙岗街道××社区××花园××号楼××房产[不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第0××9号，以下简称涉案房产]进行去租约拍卖。异议人兰江**对此不服，向该院提出执行异议，请求对涉案房产带租约拍卖、变卖。 异议人兰江**提出异议称，一、异议人与周家荣于2018年9月1日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限是从2018年9月1日起至2026年8月31日止，租期共计8年。周家荣在与异议人签订《房屋租赁合同》之时，并未告知承租人（异议人）租赁物存在抵押或者质押，承租人完全有理由相信租赁物的权属完整。异议人分别于2018年9月4日、10月29日、2019年1月7日分三次向周家荣支付了合同期的所有租金，作为善意承租人，法律应当保护异议人的合法权益。二、法院查封涉案房产的时间是2019年1月23日，故承租人合法租房在先、查封在后，异议人要求周家荣办理了租赁凭证，并且在办理租赁凭证之前，银行提供了同意出租证明，所谓的未经银行同意出租不成立。三、现在法院要执行拍卖涉案房产，异议人要求周家荣退还剩余租金及押金，共计32万元左右，由于周家荣一直无力偿还且现在无法联系到人，请求法院支持异议人追回剩余租金及押金。 龙岗法院查明，申请执行人中国工商银行股份有限公司前海分行（以下简称工行前海分行）与被执行人周家荣、韩素花金融借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁院于2019年7月10日作出（2019）深国仲裁1713号裁决书，裁决：（一）申请人（工行前海支行，下同）与第一被申请人（周家荣，下同）、第二被申请人（韩素花，下同）签订的编号A：××号《个人购房借款/担保合同》项下贷款提前到期；（二）第一、第二被申请人偿还申请人贷款本金人民币2789897.28元、利息（含罚息、复利）人民币32629.99元（利息、罚息、复利暂计至2019年3月1日，之后按照合同约定及中国人民银行规定计至本息还清之日止）；（三）第一、第二被申请人补偿申请人律师费39025元；（四）本案仲裁费人民币46966元，由第一、第二被申请人承担，该费用申请人已预交，第一、第二被申请人径付申请人；（五）申请人有权就依法处置第一被申请人名下位于深圳市龙岗区龙岗街道××社区××花园××号楼××房屋，所得价款优先受偿上述债权，不足部分由第一、第二被申请人继续清偿。被申请人应于仲裁裁决生效之日起十日内履行上述义务。被申请人未按本裁决指定期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因被执行人未履行前述生效裁决所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院立案号为（2019）粤03执3093号。后本院指定龙岗法院执行，该院立案号为（2020）粤0307执1346号。 在执行过程中，该院执行部门作出（2020）粤0307执1346号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房产。异议人兰江**向该院提交《房屋租赁凭证》、相关收款收据、发票、电子银行业务回单、电子缴款凭证、《房屋租赁合同书》等材料，称涉案房产已由其承租，要求法院带租约拍卖、变卖涉案房产。据异议人兰江**提交的《房屋租赁合同书》显示，异议人与被执行人于2018年9月1日签订房屋租赁合同，双方约定承租的期限自2018年9月1日至2026年8月31日，并于合同签订之日起三日内支付6个月的租金共计28800元，合同前两年租金不变，两年后每年递增10%或按市场价先付半年租金及管理费，两个月之后支付18个月租金。《房屋租赁凭证》显示，涉案房产已办理租赁备案，备案日期为2018年11月2日，出租人为周家荣，承租人为兰江**，租赁期限为自2018年9月1日至2026年8月30日。《抵押房产出租证明》上载明“……抵押人依相关借款/担保合同约定，将抵押物出租情形告知我行，我行应抵押人申请出具此证明。该房产的出租行为不得构成对我行实现抵押权的任何妨碍，若抵押担保的主债权不能如约履行，我行行使抵押权时该租赁行为将自动终止，租赁合同自动解除，租赁合同对抵押物的受让人不具有任何约束力。” 该院于2020年6月28日作出（2020）粤0307执1346号之二执行裁定书，裁定：一、除去被执行人周家荣与案外人兰江**签订的关于深圳市龙岗区龙岗街道××社区××花园××号楼××的房产[不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第0××9号]租赁合同进行拍卖、变卖。二、拍卖、变卖成交后，案外人兰江**不得依据与被执行人周家荣签订的租赁合同继续占用涉案房产。 龙岗法院另查明，涉案房产登记在被执行人周家荣名下，房屋用途为住宅，登记日期为2017年8月9日。该房产于2017年8月15日办理抵押登记，抵押权人为工行前海分行。该房产由该院（2019）粤0307民初214号案件于2019年1月23日查封。 龙岗法院认为，本案的争议焦点是执行部门对涉案房产去租约拍卖是否合法有据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本案中涉案房产于2017年8月15日办理抵押登记手续，而异议人兰江**与被执行人周家荣签订《房屋租赁合同书》的日期为2018年9月1日，办理房屋租赁登记的日期为2018年11月2日，均晚于抵押权登记日期，即抵押权成立在先，租赁权成立在后。且申请执行人出具的《抵押房产出租证明》亦载明该房产的出租行为不得构成对其实现抵押权的任何障碍。故依照前述规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，对处分抵押物后的受让人亦不具有约束力。此外，异议人主张之租赁关系租期长，带租约拍卖涉案房产将影响拍卖的成交率及成交价。另，关于异议人兰江**要求被执行人周家荣退回剩余租金及押金的请求，不属于执行异议的审查范围。综上，异议人兰江**的异议请求不符合法律规定，该院不予支持。龙岗法院遂于2020年9月2日作出（2020）粤0307执异220号执行裁定书，裁定驳回异议人兰江**的异议请求。 复议申请人兰江**不服上述异议裁定，向本院申请复议称，对涉案房产除去租约拍卖剥夺了复议申请人作为承租人合法居住的权益，承租人将面临剩余租金无法退回，拍卖后露宿街头的困窘，给承租人造成了一定的经济损失与精神伤害。其事实、理由与异议申请基本相同，另补充：复议申请人分别于2018年9月4日、10月29日、2019年1月7日分三次向周家荣支付了合同期的所有租金，而（2020）粤0307执异220号执行裁定书里只说明分两次交了两年租金，与事实不符。请求：1、撤销或延迟对涉案房产的拍卖，支持承租人继续居住至租赁期满的权益；2、法院网拍公告时是否可以不负责清场，由买受人自行商量。 本院经审查，龙岗法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，据复议申请人兰江**提交的收款收据、银行账户交易明细清单及支付宝转账电子回单等显示，其分别于2018年9月4日、10月30日、2019年1月7日向周家荣转账支付了28800元、86400元、300000元租金，被执行人周家荣均为其开具了收款收据。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，复议申请人兰江**承租涉案房产发生在涉案房产抵押权设立之后，申请执行人工行前海支行出具的《抵押房产出租证明》，系抵押权人对抵押人使用抵押物收益的意见，但并不能证明抵押权人对其抵押权的部分放弃或限制，相反，该《抵押房产出租证明》明确载明，若抵押担保的主债权不能如约履行，工行前海支行行使抵押权时该租赁行为将自动终止，租赁合同自行解除，租赁合同对抵押物的受让人不具有任何约束力。即复议申请人兰江**在承租涉案房产时知晓涉案房产上的权利负担，即应接受抵押权人所提出的限制条件，涉案房产的租赁关系不得对抗该房产上的抵押权。复议申请人承租涉案房产，并主张已分三次付清租赁合同期内的全部租金，该行为影响了抵押权的实现，在拍卖时应对该房产上的租约予以涤除。故龙岗法院裁定对涉案房产去除租约拍卖，符合法律规定。复议申请人主张撤销或延迟拍卖涉案房产，理由不能成立。另外，关于复议申请人要求被执行人周家荣退还剩余租金及押金，以及法院拍卖涉案房产时不进行清场的请求，不属于执行异议、复议的审查范畴，可另循法律途径解决。 综上所述，复议申请人兰江**的复议请求无法律依据，本院不予支持。龙岗法院（2020）粤0307执异220号执行裁定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人兰江**的复议申请，维持深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307执异220号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  吴文举 二〇二〇年十一月九日 书记员  赵 琢