贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6421号上诉人（一审原告）：杨朝云，男，1964年6月6日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：彭晓洁，贵州靖毕律师事务所律师，执业证号15224201711228730。委托诉讼代理人：孟元元，贵州靖毕律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师，执业证号15205201811022525。委托诉讼代理人：张尧，贵州朗意律师事务所实习律师。上诉人杨朝云因与被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审原告杨朝云一审诉讼请求：1.判令被告为原告办理“瑞丰铭城”4号楼3栋29层2903号商品房不动产权证书并交付原告；2.判令被告支付原告逾期办证违约金，暂计40,000元（该违约金以房屋总价款419,450元为基数，自2015年6月25日起到2019年8月19日按银行同期贷款利率1.3倍，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率1.3倍计算至被告交付相关文书到不动产登记中心为止）；3.本案所有诉讼费用由被告承担。一审查明事实：2014年6月27日，被告将其开发建设的位于贵毕公路毕节市水电技校对面瑞丰铭城4号楼B29-3号商品房以抵扣工程款419,450元的方式转让给案外人潘少江，签订了《“瑞丰铭城”商品房认购书》。2015年4月23日，案外人潘少江以总价款34万元将该商品房转让给原告。被告于2015年4月23日向原告代收办证费、契税、房屋维修费、开户费。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，启动为住宅部分的购买业主办理《不动产权证书》。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告将涉案商品房转让给案外人潘少江并签订《“瑞丰铭城”商品房认购书》的事实，应当识别为案外人潘少江认购了涉案商品房。案外人潘少江将该商品房再转让给原告，其实质是将其对被告享有的权利和承担的义务转移给原告。原告提供的证据，不能证明《“瑞丰铭城”商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《“瑞丰铭城”商品房认购书》不能认定为《商品房买卖合同》。因此，对原告提出的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告杨朝云的诉讼请求。案件受理费400元，由原告杨朝云负担。上诉人杨朝云上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实及适用法律错误。经上诉人与被上诉人双方同意后，被上诉人与案外人潘少江将《“瑞丰铭城”商品房认购书》上案外人的名字底单更改为上诉人杨朝云，潘少江已将案涉商品房转让给上诉人，其实质是将其对被上诉人享有的权利和承担的义务转移给上诉人。上诉人多次催告，被上诉人也未与上诉人签署《商品房买卖合同》。虽然双方没有订立书面合同，被上诉人于2015年4月24日向上诉人实际交付了该商品房，上诉人也对被上诉人履行完毕相关支付义务，已经缴纳完毕相关的契税、维修基金，合同已经实际履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为《商品房买卖合同》”。上诉人并无违约行为，上诉人的诉讼请求应得到支持。二、协助上诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，是被上诉人作为房地产开发企业的法定义务。根据《城市房地产开发经营条例》第32条及《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人应当协助上诉人办理房产证。现在，一审判决驳回上诉人全部诉讼请求，即不认可上被上诉人应当协助帮助上诉人办理不动产权证书，这无疑会导致上诉人无权利向被上诉人主张协助办证的请求。若日后被上诉人以该判决为依据不为上诉人办理不动产权证书，上诉人的合法权益无法得到保证。三、上诉人一审请求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金符合法律规定。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，上诉人的一审诉请有事实及法律依据，应当得到支持。被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。上诉人并未举证证明被上诉人负有办证义务，案涉房屋原买受人潘少江与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，而是被上诉人以物抵债，将案涉房屋抵偿给潘少江，被上诉人没有为潘少江或上诉人办理不动产权证的义务，也没有约定或法定的支付违约金的义务。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。上诉人一审提交的《“瑞丰铭城”商品房认购书》和《瑞丰房开公司准予收房通知单》，已与上诉人提交的各种交费收据形成了证据锁链，应予采信。经审理查明：被上诉人向上诉人开具《瑞丰房开公司准予收房通知单》载明案涉房屋的交接日期为2015年4月24日。案涉房屋目前处于被抵押状态。对一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，根据《“瑞丰铭城”商品房认购书》和《瑞丰房开公司准予收房通知单》及被上诉人向上诉人出具的各种交费收据，可以认定上诉人、被上诉人及潘少江协商一致，将被上诉人与潘少江签订的《瑞丰铭城商品房认购书》中的买方变更为上诉人，即潘少江将该认购书项下权利义务概括转移给上诉人，上诉人与被上诉人成为了该认购书新的相对方。该《瑞丰铭城商品房认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。但上诉人已对被上诉人履行完毕给付购房款的义务，并向被上诉人缴纳了契税、维修基金等，被上诉人也将案涉商品房交付上诉人，应当认定，双方之间就案涉商品房已经形成事实买卖关系，被上诉人应当协助上诉人办理案涉商品房不动产权属的变更登记。涉案房屋所属楼幢已于2018年11月29日经产权登记部门同意启动为其办理涉案商品房住宅的《不动产权证书》，表明其已经符合办理转移登记条件，且被上诉人已经收取上诉人办证费、房屋维修费、契税等，应当视为被上诉人接受上诉人的委托代为办理不动产权属证书，故对上诉人主张被上诉人代为申请办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以上诉人交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由上诉人提交的部分）作为前提。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被上诉人于2015年4月24日将案涉商品房交付上诉人使用，应于2015年7月24日前协助上诉人办理取得案涉商品房不动产权属证书，逾期未能办理，构成违约，应以上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算，自2015年7月25日起承担给付违约金的违约责任。潘少江已将案涉房屋的权利概括转移给上诉人，结合《“瑞丰铭城”商品房认购书》上记载的价格和被上诉人开具给上诉人的购房款收据，案涉房屋的购房款应为419450元。因上诉人于2020年4月20日提起诉讼，被上诉人提出诉讼时效抗辩，根据三年诉讼时效的相关规定，2017年4月20日之前的违约金，本院不予支持。又因本案系委托办证，案涉商品房现已具备办证条件，且被上诉人于一审庭审时已经向上诉人披露该信息，故本案违约金计算日期截止2020年6月23日。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4979号民事判决；二、被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于上诉人杨朝云交清办证所需税费并提供相关文书（需由上诉人提交的部分）之日起九十日内为上诉人杨朝云申请办理涉案商品房的不动产权证书；三、被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人杨朝云逾期办证违约金（该违约金以上诉人杨朝云已付购房款419450元为基数，自2017年4月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年6月23日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。四、驳回上诉人杨朝云的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由上诉人杨朝云负担110元，被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担290。二审案件受理费800元，由上诉人杨朝云负担220元，被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担580。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十一月二十七日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印