陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12476号上诉人（原审原告）:赵道利，女，1963年8月9日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人施效梅，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人卞梦毅，陕西稼轩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:陕西华天置业有限公司，住所地：西安市莲湖区莲湖路糖坊街**。法定代表人：刘洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彭，上海兰迪（西安）律师事务所律师。上诉人赵道利因与被上诉人陕西华天置业有限公司（以下简称华天公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初624号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵道利上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持赵道利的诉讼请求；2、由华天公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定华天公司“未能在约定期限将办理商品房权属登记需要由其提供的相关材料报送产权登记机关进行登记备案非其主观所致”，该认定错误。赵道利与华天公司签订商品房买卖台同为2009年10月16日，该合同第八条约定涉案房屋交付期限为2011年8月31日前，即说明2011年8月31日涉案工程应竣工并验收合格。根据《建设工程消防监督管理规定》之相关条款，华天公司应在工程竣工后即向公安消防机构申请消防验收，公安机关消防机构应当自受理消防验收申请之日起20日内出具验收意见。因此，该时间段内一直施行的是GB50016-2006《建筑设计防火规范》，一审中华天公司提出因2015年、2018年《建筑设计防火规范》修订，导致验收标准不断变化，故于2018年9月方通过消防验收，更说明系华天公司主观怠于申请导致的消防验收推后，华天公司应承担不履行合同义务的违约责任。2、一审判决认定“因案涉项目尚未取得初始登记，尚不符台办理分户登记条件，故可待初始登记完毕后再行主张办证请求”，该认定错误。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料，（二）建设工程符合规划的材料，（三）房屋已经竣工的材料，（四）房地产调查或者测绘报告，（五）相关税费缴纳凭证，（六）其他必要材料。以上材料华天公司均已具备，且华天公司在一审中称已将材料提交不动产登记机构，故不存在初始登记障碍。该细则第十九条同时规定，当事人可持人民法院生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记，据此分户登记亦无障碍二、一审判决适用法律错误。基于以上未正确认定的事实，应依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖台同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等规定，判如所请。华天公司辩称，一、一审法院关于“未能在约定期限将办理商品房权属登记需要由其提供的相关材料报送产权登记机关进行登记备案非其主观所致”的认定正确。赵道利购买房屋所在的“华兰佳园”小区的消防验收迟延，是因客观原因导致。2003年华天公司为协助市政府解决“印花布园”项目安置楼楼尾问题，投入大量资金，作为补偿，市政府给予同为华天公司开发的“华兰佳园”项目若干优惠政策，该项目于2007年开始拆迁，2008年土建开始施工，当时的消防设计防火规范为GB50016-2006,2014年全面竣工验收时，建筑设计防火规范升级为GB50016-2014，之前设计规范不能满足验收，经多方谢天，同意加装防火窗后验收，由于加装防火窗难度大，导致工期一拖再拖，2017年准备验收时，消防建筑防烟排烟系统技术标准又升级为GB51251-2017，验收不能达标，之后给变电站加装了排烟系统后，于2018年9月通过了验收。工期迟延是因建筑设计防火规范的升级导致的，并非答辩人的过错。赵道利称合同约定的交房日期为2011年8月31日，就推断房屋8月31日已经验收合格，与事实不符。因政府各部门落实优惠政策的差别，导致实际房屋交付时间是2013年初，交房之时，华天公司已向赵道利主动承担了违约责任，交房之后，华天公司不断与政府各部门沟通，一直在推动房屋的办证事宜，不存在怠于履行合同义务的情形。二、一审法院关于“因案涉项目尚未取得初始登记，尚不符台办理分户登记条件，故可待初始登记完毕后再行主张办证请求”的认定正确。“华兰佳园”项目有特殊性，西安市市处安发（2003）3号《关于处理印花布园地区危旧房改造项目拆迁安置遗留问题的实施方案的通知》中明确载明给予涉案项目若干优惠政策，包括减免该项目全部城建费用。2018年4月18日，莲湖区处理房屋办证遗留问题办公室向规划莲湖分局及市建委出具《关于转送遗留问题项目的函》，载明“为加快推进2018年莲湖区房屋办证遗留问题处理工作，根据《莲湖区处理房屋办证遗留问题工作方案》、市处遗办《关于下发各区房屋办证遗留问题项目统计表的通知》精神，现将华兰佳园等遗留问题项目转动贵局，请按照相关规定和自身职责处理”。2019年8月14日，莲湖区处理房屋办证遗留问题办公室向西安市住房和城乡建设局发函，载明“现有华兰佳园项目，为我区处遗项目之一。建设单位：陕西华天置业有限公司，为加快推进我市、区处遗工作任务完成进度，请贵单位按照相关规定和自身职责，尽快落实专题会议相关精神。”华天公司一直在积极办理华兰佳园项目所需的相关手续，目前处遗办与西安市住房和城乡建设局、有关部门正在协调处理，落实减免相关城建费用的问题，房管部门暂时不受理华天公司提交办理初始登记的材料，确实因客观原因和该项目的特殊性，导致未完成初始登记，赵道利主张办理分户登记的要求属于客观履行不能。三、一审法院适用法律正确，应维持一审判决。华兰佳园项目至今未办理权属登记是由于客观原因导致的，非华天公司原因，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖台同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求华天公司承担违约责任。赵道利向一审法院起诉请求：1、判令华天公司履行双方共同签订的《商品房买卖合同》第十五条约定义务，立即将办理商品房权属登记需要由华天公司提供的相关材料报送产权登记机关进行登记备案；2.判令华天公司在完成涉案项目首次登记备案30天内，协助赵道利办理涉案房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；3、判令华天公司配合赵道利办理西安市莲湖区环城西路南段62号华兰佳园3幢1单元12层3-11201房的房地产权属登记证书;4、判令华天公司向赵道利支付逾期办理房屋产权证书违约金292.40元；5、诉讼费由华天公司承担。一审法院认定事实：2009年10月6日赵道利购买华天公司开发的位于本市莲湖区房屋一套，总价款292393元，产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，赵道利支付了购房款，华天公司于2013年4月15日将房屋交付赵道利使用。2003年2月25日西安市处理房屋拆迁安置遗留问题工作领导小组下发《关于处理印花布园地区危旧房改造项目拆迁安置遗留问题的实施方案》，方案中称鉴于华天公司为解决印花布园项目居民回迁做出了贡献，由市城乡建委开发处负责协商将西门外人民东村开发项目调整给华天公司进行开发。人民东村项目调整后，由华天公司负责尽快向市建委、市计委申请立项和投资计划、市建委、市计委在接到申请后要给予大力支持，尽快下达项目计划。根据测算，华天公司为解决印花布园项目垫付的248万元，在开发人民东村项目的收益中不能完全收回，因此，需要给予其政策优惠：1、市规划局在不影响大局的情况下，尽量提高选定项目的建筑容积率，并加快审批手续的办理。2、市建委对该调整项目予以减免全部城建费用。3、市建委及其他相关部门对该调整项目的建审手续能减化的减化，不能减化的要尽快办理。4、市国土资源和房屋管理局给调整项目实施单位先行办理《国有土地使用证》，免缴土地出让金。5、水、电等部门的有关费用给予减免。2018年4月18日，莲湖区处理房屋办证遗留问题办公室向规划莲湖分局及市建委出具《关于转送遗留问题项目的函》，载明，为加快推进2018年莲湖区房屋办证遗留问题处理工作，根据《莲湖区处理房屋办证遗留问题工作方案》、市处遗办《关于下发各区房屋办证遗留问题项目统计表的通知》精神，现将华兰佳园等遗留问题项目转送贵局，请按照相关规定和自身职责处理。另查，2009年3月25日华兰佳园取得建设工程规划许可证，2013年3月15日华兰佳园项目（加层）取得建设工程规划许可证。2018年9月14日华兰佳园B、C、D座建设工程经西安市公安消防支队莲湖区大队综合评定工程消防验收合格。2019年2月21日华天公司取得建设工程竣工规范验收合格证。本案审理中，华天公司提供“华兰佳园”小区消防验收过程中消防设计规划升级的情况说明及2006年12月1日开始实施的国家GB50016-2006《建筑设计防火规范》、2015年5月1日开始实施的国家GB50016-2014《建筑设计防火规范》、2018年8月1日开始实施的国家（GB51251-2017）《建筑防烟排烟系统技术标准》，证明“华兰佳园”项目2007年开始拆迁，2008年土建开始施工，当时的消防设计防火规范为GB50016-2006。2014年案涉项目全面竣工验收时，建筑设计防火规范升级为GB50016-2014，之前设计规范不能满足验收，经多方协调，同意加装防火窗后验收，由于加装防火窗难度很大，工期一拖再拖。2017年各种条件都准备好后，消防建筑防烟排烟系统技术标准又升级（GB51251-2017），验收又不能达标，在整改给变电站加装了排烟系统后，于2018年9月通过验收。一审法院认为，赵道利与华天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示,且不违反法律及行政法规的禁止性规定,合法有效,双方应遵守诚信原则,恪守履行。房屋交付后，华天公司未能在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之原因,根据庭审双方提供证据表明，2013年9月4日案涉项目经建设单位组织各负责主体单位进行竣工验收合格，但是施工中，由于国家建筑设计防火规范两次升级案涉项目在之前设计标准上经协调审批进行加装防火窗、整改后给变电站加装了排烟系统后，于2018年9月通过验收。故华天公司未能在约定期限将办理商品房权属登记需要由华天公司提供的相关材料报送产权登记机关进行登记备案非其主观所致，故赵道利主张要求华天公司承担逾期办证违约金，不予支持。现华天公司亦在积极办理相应手续，已经将相关资料提交。因案涉项目尚未取得初始登记，尚不符合办理分户登记条件，赵道利可待初始登记完毕后再行主张办证请求。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，遂判决：一、驳回原告赵道利要求被告陕西华天置业有限公司履行双方共同签订的《商品房买卖合同》第十五条约定义务，立即将办理商品房权属登记需要由华天公司提供的相关材料报送产权登记机关进行登记备案；二、驳回原告赵道利要求被告陕西华天置业有限公司在完成涉案项目首次登记备案30天内，协助原告办理涉案房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；三、驳回原告赵道利要求被告陕西华天置业有限公司配合原告办理西安市莲湖区环城西路南段62号华兰佳园3幢1单元12层3-11201房的房地产权属登记证书；四、驳回原告赵道利要求被告陕西华天置业有限公司支付逾期办证违约金292.40元之诉讼请求。案件受理费50元（原告赵道利已预交），由原告赵道利承担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，赵道利与华天公司于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，华天公司于2013年4月15日将涉案房屋交付赵道利。根据上述合同约定，华天公司应当于2013年4月15日后365个工作日，将办理权属登记需要由华天公司提供的资料报产权登记机关备案。至今华天公司未履行该项合同义务，华天公司抗辩称是因消防验收标准不断修订导致，非其公司的过错。根据二审中赵道利提供的莲湖区消防救援大队出具的《关于华兰佳园消防工程验收信息公开的回复》，该回复载明“我大队于2018年9月收到陕西华天置业有限公司对华兰佳园B、C、D座建设工程消防验收申报资料，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，综合评定该工程消防验收合格。”可见，华天公司于2018年9月才申请消防验收，且华天公司未提供证据证明其公司曾提交过消防验收的申请，亦未提供证据证明涉案房屋所在的小区是因消防验收标准变化而导致工期迟延，应承担举证不能的不利后果。西安市自然资源和规划局于2020年8月12日出具的《政府信息公开告知书》中载明“根据我市处理房屋办证遗留问题工作相关文件的要求，华兰佳园项目已基本具备办理房屋不动产首次登记的条件。经与西安市不动产登记服务中心确认，未查询到陕西华天置业有限公司向不动产登记机构递交办理华兰佳园项目首次登记申请的相关记录。我分局已电话联系陕西华天置业有限公司，但其拒绝对未申请办理的原因进行解释。”可见，华天公司在涉案小区已具备办理房屋不动产首次登记条件的情况下，未向不动产登记机构递交办理华兰佳园项目首次登记的申请，系华天公司自身原因导致。综上，华天公司未按照合同约定将办理权属登记需要由华天公司提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。华天公司应履行《商品房买卖合同》第十五条约定义务，立即将办理商品房权属登记需要由华天公司提供的相关材料报送产权登记机关进行登记备案。华天公司按已付房价款292393元的0.1%向照向赵道利支付逾期办证违约金292.4元。至于赵道利要求华天公司在完成涉案项目首次登记备案30天内，协助赵道利办理涉案房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件及配合办理涉案房屋的权属登记证书的诉讼请求，因涉案项目尚未办理初始登记，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初624号民事判决第二、三项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初624号民事判决第一、四项；三、陕西华天置业有限公司履行《商品房买卖合同》第十五条约定义务，立即将办理商品房权属登记需要由华天公司提供的相关材料报送产权登记机关进行登记备案；四、陕西华天置业有限公司向赵道利支付逾期办证违约金292.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（赵道利已预交），由陕西华天置业有限公司承担。二审案件受理费50元（赵道利已预交），由陕西华天置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十一月十日书记员  孙 妍