四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初3919号 原告：陈杰，男，1989年5月20日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：林建华（一般授权），系四川朴治律师事务所律师。 被告：曾皓，男，1992年8月11日出生，汉族，内江市市中区人，住四川省内江市市中区。 原告陈杰诉被告曾皓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈杰及其委托诉讼代理人林建华到庭参加诉讼，被告曾皓经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告陈杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付所欠租金123869.2元，并按合同约定承担10%的违约金，即12386.9元；2、请求判决被告支付其所租物业的物管费2241元、电费4060元、原告为追讨房屋租金聘请律师所花律师费4500元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：从2018年8月6日起，原告和被告签订了一份房屋租赁合同，约定：原告将其管理或所有的物业出租给被告，物业地址：内江市东兴区××路××号××号。租赁期限：从2018年8月4日起至2023年4月30日止，原告把他从内江建工集团租赁的位于内江市东兴区××路××号××号商铺转租给被告，每月租金为18852.3元，租金按每三个月为一期，每期56556.9元。租赁期内，乙方（即被告）应于每期租金届满前十五日内向甲方（即原告）支付下一期的全部租金。双方约定了履约保证金，乙方在签订合同之日向甲方交付17430元作为履约保证金。合同还约定了物业服务条款和其他费用条款，租赁期内，使用该房屋发生的水、电、气、通讯（含电话、光纤、宽带等），停车、治安、消防、卫生、环保设备、物业服务、中央空调使用费、生活垃圾处理费和应分摊的其他费用，以及政府有关部门征收与使用承租房屋有关但本合同未列出的费用，均由乙方承担并按时向相关单位缴纳。乙方如未按时缴纳上述各项费用所导致的一切法律责任和后果由乙方自行承担，与甲方无关。从2018年8月至2019年11月，被告还能正常支付租金，从2019年12月被告开始拖欠房租，直到2020年10月底被告共计欠原告租金123869.2元、被告所租物业欠物管费2241元、电费4060元、律师费4500元，共计147057.1元。2020年9月20日，被告出具欠条给原告，说明被告截止2020年9月13日，被告欠原告（东兴区××路832.834号商铺）租金96503元。2020年9月27日，被告亲笔书写一份“承诺书”，承诺2020年9月29日支付20000元，但未支付。截止2020年10月31日，被告尚欠原告租金123869.2元。 被告曾皓未到庭、未答辩、未举证。 原告陈杰围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：证一：原、被告身份证复印件，拟证明原、被告身份信息；证二：房屋租赁合同二份、安全责任协议二份、说明一份，拟证明内江建工集团将案涉房屋租赁给原告陈杰，原告陈杰将案涉房屋租赁给被告曾皓，内江建工集团对原告陈杰将房屋租赁给被告无异议；证三：欠条一份，拟证明被告向原告出具欠条，载明截止到2020年9月13日一共欠原告租金96503元；证四：承诺书，拟证明被告承诺2020年9月29日上午前支付2万元租金，若逾期未支付，商铺内所有物品由原告处置，并抵扣1万元租金，且自愿退租，但被告并未按照承诺书支付；证五：中国建设银行个人账户交易明细，拟证明在双方履行合同时被告所支付租金的情况，从2019年12月开始被告未付租金；证六：电费通知单及票据，拟证明被告尚欠电费4060元；证七：物业费缴费通知单及票据，拟证明被告欠物管费2241元；证八：四川增值税普通发票，拟证明原告为实现债权支出律师费4500元。被告曾皓未质证。本院认为，以上证据符合证据三性，本院予以采信。 本院认定事实如下：2018年4月26日，案外人内江建工集团有限责任公司与原告陈杰签订《房屋租赁合同》，将内江市东兴区××路828号、832号、834号、836号共计938.02平方米的房屋出租给原告陈杰，租期为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止。内江建工集团有限责任公司于2020年10月28日出具《说明》，载明陈杰从该公司租得的案涉832.834号两间商铺，陈杰将该两间商铺租给他人经营该公司知晓，并无异议。 2018年8月6日，原告陈杰（甲方）与被告曾皓（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其管理或所有的物业出租给乙方使用，物业地址为内江市东兴区××路××号.834号，共计498平方米。租赁期限（含免租期）约为5年，自2018年8月4日起至2023年4月30日止，其中2018年8月4日至2018年9月12日为免租期，免租期内除房屋租金外产生的相关费用（包括但不限于物业管理费、中央空调使用费、垃圾清运费、水电气费等）由乙方承担。租金增长方式：第1年租金保持不变，自第2年起，均在上一年度的基础上递增4%。即2018年8月4日起至2019年8月3日，17430元／月，52290元／期；2019年8月4日起至2020年8月3日,18127.2元／月，54381.6元／期；2020年8月4日起至2021年8月3日,18852.3元／月，56556.9元／期；2021年8月4日起至2022年8月3日,19606.4元／月，58819.1元／期；2022年8月4日起至2023年4月30日,20390.6元／月，61171.9元／期。租金按每3个月为一期，租赁期内乙方应于每期租金届满前十五日内向甲方支付下一期的全部租金。乙方应在签订合同之日向甲方交付17430元作为履约保证金。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、气、通讯（含电话、光纤、宽带等）、停车、治安、消防、卫生、环保设备、物业服务、中央空调使用费、生活垃圾处理费和应分摊的其他费用，以及政府有关部门征收与使用承租房屋有关但本合同未列出的费用，均由乙方承担并按时向相关单位缴纳。乙方如未按时缴纳上述各项费用所导致的一切法律责任和后果由乙方自行承担，与甲方无关。乙方应于租赁期限届满时，或合同提前终止、解除之日3日内（含节假日）结清租赁费用、物业服务费用及其他相关费用，从租赁房屋搬离，并向甲方交还租赁房屋。甲乙双方任一方不能履行或不能完全履行本合同所约定的条款，视为该方违约。发生违约行为的，违约方按本合同约定承担违约责任；合同约定的违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应继续赔偿。租赁期内，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除或提前终止本合同，届时乙方预付租金的剩余部分和履约保证金甲方不予退还，且甲方有权按本合同约定租金总额的10%收取违约金：（1）未按照本合同约定足额支付租金、履约保证金、物业服务费或未按照要求补足被抵扣的履约保证金等（其中任一项费用）达15日的，或拖欠费用（包括但不限于水电气费等）累计金额达2万元的……。合同还对其他内容进行了约定。甲方陈杰及甲方委托代理人陈旭签名，乙方曾皓及委托代理人林智签名。 2020年9月20日，被告曾皓出具《欠条》，载明：截止2020年9月13日，本人共欠陈杰（东兴区××路832.834号商铺）租金96503元，本人承诺在2020年9月26日支付6000元，以后每周四支付6000元，如未按承诺支付6000元，视为自动退租，并将商铺内所有物品按1万元抵扣未支付租金，剩余租金按陈杰要求时间支付剩余欠租，其中所有物品包括商铺（舞蹈培训学校）内空调、电脑、音响、办公用品等一系列商铺内物品。被告曾皓在欠租人处签名，四川育星文化传播有限公司盖章。2020年9月27日，被告曾皓出具《承诺书》，载明：因欠陈杰××路832.834商铺租金，本人承诺2020.9.29日上午之前支付2万元租金，如未支付商铺内所有物品任由陈杰处置，抵扣1万元租金，并且自愿退租，保证金不退，剩余租金将如期支付。被告曾皓在承诺人处签名，四川育星文化传播有限公司盖章。《欠条》和《承诺书》出具后，被告曾皓未支付租金。 原告陈杰向四川朴治律师事务所支付律师代理费4500元，四川朴治律师事务所出具发票。 内江盛泰物业管理有限责任公司大千还房商业物业服务中心出具《内江市东兴区大千还房电费缴费通知书单》8份，载明××路832.834号商铺自2019年12月9日至2020年9月8日共应缴电费4062.55元，内江盛泰物业管理有限责任公司向陈杰出具发票，载明货物或应税劳务、服务名称为供电*电力商品，名称为陈杰，金额为2893.45元，内江建工集团有限责任公司出具发票载明货物或应税劳务、服务名称为供电*电力商品，名称为陈杰，金额为1169.1元，上述费用为陈杰缴纳。内江盛泰物业管理有限责任公司大千还房商业物业服务中心于2020年11月17日出具《证明》，载明：“兹有××路832.834号商铺已退租。租户陈杰于2020年11月结算2019年12月9日至2020年10月8日电费4062.55元，该商铺电费已结清。” 内江盛泰物业管理有限责任公司大千还房商业物业服务中心于2020年11月17日出具《证明》，载明：“兹有××路832.834号商铺已退租。租户陈杰于2020年11月结算该商铺前期所有物业费，该商铺物业费已结清。” 本院认为，依法成立的合同当事人依法应当遵守。被告曾皓与原告陈杰签订《房屋租赁合同》，原告陈杰依约将案涉房屋交由被告曾皓使用，被告曾皓亦应依约交付合同约定的租金。2020年9月20日被告曾皓出具的《欠条》中载明：“如未按承诺支付6000元，视为自动退租”，2020年9月27日出具的《承诺书》中载明：“本人承诺2020年9月29日上午之前支付2万元租金，如未支付，商铺内所有物品，任由陈杰处置，抵扣1万元租金，并且自愿退租”，原告对此并未提出异议，《欠条》和《承诺书》中曾皓均书写如未按期支付相应租金，视为自动退租，故本案的租赁期限应计算至2020年9月29日，即原、被告之间的房屋租赁合同于2020年9月30日解除。被告曾皓向原告出具的《欠条》中载明截止2020年9月13日共欠原告陈杰案涉房屋租金96503元，是双方对2020年9月13日之前房屋租金的结算，本院予以确认。因《房屋租赁合同》约定2020年8月4日起至2021年8月3日的租金18852.3元/月，56556.9元/期，且原告在庭审中确认9月再计算半个月租金，故2020年9月14日至2020年9月29日的的房屋租金经计算为9426.15元，因此，被告曾皓应向原告支付的房屋租金为105929.15元。 关于违约金，《房屋租赁合同》约定“租赁期内，乙方未按照本合同约定支付租金、履约保证金、物业服务费或未按照要求补足被抵扣的履约保证金等（其中任一项费用）达15日的，或拖欠费用（包括但不限于水电气费等）累计金额达2万元的，甲方有权解除或提前终止本合同，届时乙方预付租金的剩余部分和履约保证金甲方不予退还，且甲方有权按本合同约定租金总额的10%收取违约金。”合同约定为租金总额10%，原告请求按未付租金的10%计算，故本院酌情予以支持，因此被告应向原告支付违约金10592.92元。 关于物管费2241元、电费4060元和律师费4500元，合同约定租赁期间的电费、物业服务费由租赁方承担，故被告曾皓应承担租赁期的物业费和电费。关于物业费，原告主张的物业费截止到2020年10月31日，根据物业公司出具的《证明》，案涉832.834号房屋2020年7月1日至2020年10月31日的物业费为5976元（即每月1494元），其中被告已支付一部分，而本案房屋租赁合同于2020年9月30日解除，故应在原告主张的物业费基础上扣减一个月物业费，扣减后被告尚欠物业费为747元，此款原告已向物管公司交纳，故被告曾皓应向原告支付物业费747元。关于电费，截止到2020年10月8日，案涉房屋尚欠电费4062.55元，案涉房屋租赁合同虽于2020年9月30日解除，根据物业公司出具的《通知单》，抄表时间段为每月8日至次月8日，案涉房屋租赁合同解除当月即2020年9月的电费抄表时间为2020年10月8日，未区分每日用电情况，而因被告曾皓的原因，案涉房屋被案外人用锁锁住，原告亦无法进入，各方均无法用电，且本案系被告违约，故本院酌情支持计算电费至2020年10月8日，因此，原告请求被告支付其代为交纳的电费4062.55元，本院予以支持。原告请求被告支付律师费4500元，《房屋租赁合同》中约定：“一方因对方违约而主张权利，其为实现权利所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由违约方承担。”原告陈杰因本案向四川朴治律师事务所支付了律师代理费4500元，原告请求该款由被告承担，符合双方约定，本院予以支持。 原告主张将案涉房屋内的物品以1万元的价格抵扣租金，本院认为，屋内物品所有权无法确认，故原告主张抵扣1万元租金并由原告取得屋内物品的所有权，本院不予支持。 被告曾皓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担缺席审理的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告曾皓于本判决生效之日起十日内向原告陈杰支付房屋租金105929.15元及违约金10592.92元； 二、被告曾皓于本判决生效之日起十日内向原告陈杰支付物管费747元、电费4062.55元； 三、被告曾皓于本判决生效之日起十日内向原告陈杰支付律师费4500元； 四、驳回原告陈杰的其他诉讼请求。 如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1621元，由被告曾皓负担，原告已预交，被告在支付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员  田 茜 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  曾令敏 书 记 员  范 璇