广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5072号原告：纪超彬，男，1961年4月15日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：魏应彬，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：广州大学松田学院，住址广州市增城朱村街。法定代表人：刘剑锋。被告：广州松田教育投资有限公司，住址广州市增城朱村街南岗村吊龟岭（土名）。法定代表人：胡文渊。上列被告共同委托诉讼代理人：吴毅淳，广东天胜律师事务所律师。第三人：廖先群，男，1955年3月6日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。第三人：郑焕生，男，1960年12月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告纪超彬诉被告广州大学松田学院、广州松田教育投资有限公司、第三人廖先群、郑焕生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纪超彬的委托诉讼代理人魏应彬，被告广州大学松田学院（以下简称松田学院）、广州松田教育投资有限公司（以下简称松田投资公司）的委托诉讼代理人吴毅淳到庭参加诉讼。第三人廖先群、郑焕生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪超彬向本院提出诉讼请求：一、解除纪超彬与松田投资公司签订的《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》；二、松田学院、松田投资公司返还已付款项及利息（利息从付款之日起，按照年利率15%计算至付清之日止）；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年期间，经廖先群介绍说松田学院公寓楼有房子对外销售，现房加简单装修，每平方米3500元人民币。纪超彬随同介绍人到学校面见马云珍，听马云珍介绍并看了现房。2015年6月4日，原告确定购买B7栋805房，并支付了314265元现金给马云珍，马云珍交代其下属郑燕平开具《收款收据》给原告。几天后学校送来《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》三份、《授权委托书》一份、《物业管理协议》一份给原告。2016年初，学校将原告购买的房屋的钥匙交付原告使用。2018年，涉案房屋已经具备入住条件，原告进出该物业需经过学校大门，但是学校多次阻拦。经增城区朱村街道办多次调解未果。为此，诉至法院，望判如所请。被告松田学院、松田投资公司共同辩称：涉案宿舍使用权纠纷背景是，上述松田学院原实际控制人马云珍曾欠郑育生民间借贷的债务，郑育生委托郑焕生向马云珍追讨债务时，2015年6月4日马云珍被迫将包括涉案宿舍在内的26套宿舍以物抵债4094746元给郑育生，并在当日开具了16张用于抵债的收款收据交付给郑焕生。同日郑焕生签署了《以房抵债清单》确认了抵债的相关事实，包括抵债的房号、收据编号、房价以及部分已确定宿舍获得者的名字。但2018年5月份郑育生起诉上述三被告及马云珍配偶的民间借贷纠纷一案中，郑育生否认郑焕生为其代理人，否认《以房抵债清单》与其有关，进而否认取得涉案宿舍的使用权，并不确认已抵销相关债务。最终，郑育生与三被告确认没有将包括涉案宿舍在内的26套宿舍进行以物抵债。既如此，郑焕生基于以房抵债而取得的涉案宿舍使用权的事实基础已不存在，涉案宿舍的使用权早已恢复原状退还给了广州大学松田学院。由此可见：一、原告涉嫌隐瞒事实与郑焕生等人串通提起本案诉讼，涉嫌虚假诉讼，应移交公安机关追究法律责任。二、原告持有涉案租赁合同的行为无效，且涉案租赁合同无效。1、因为马云珍否认授权廖先群向小租户收租来抵偿债务。2、原告与廖先群等人串通，损害了被告的合法权益。并用合法形式掩盖非法目的，因此合同无效。三、原告称与松田学院签署租赁合同并交付租金不属实。松田学院没有与原告签订租赁合同，也没有向原告收取过任何款项。根本不存在以现金支付租金，且交付的租金比租赁合同约定的租金还高10多万元这种违背常理的事情。四、租期超过二十年的租赁合同为无效合同。五、原告要求被告返还款项，没有任何事实和法律依据。1、原告没有向被告支付任何款项。被告也没有收到原告的任何款项。2、虽然原告持有收款收据以及合同，但需要证明其向被告支付了款项。3、廖先群在（2016）粤0183民初5021号案件中，已经确认代收租金。且在上述案件的判决中，并没有将廖先群收取的租金抵扣部分债务。六、原告提出按照年利率15%计算利息没有任何事实和法律依据。第三人郑焕生、廖先群未到庭。经审理查明：纪超彬为证明其诉讼请求，提供以下证据：一、《租赁合同》三份。合同载明，甲方受松田学院委托，对其规划建设的第一期240套教职工宿舍进行租赁；甲方向乙方出租广东省增城市朱村镇朱村大道东432号松田学院教工宿舍楼B7幢805房；房屋交付使用时为普通装修；房屋性质为公共租赁住房，主要用于解决在校教师住房需求，凡符合资质的教职工，可长期租住。按建筑面积计算租金，租金标准为4084.99元/年，租期20年，总计租金为81699.8元等内容。三份合同的租期分别为2016年5月26日至2036年5月25日；2036年5月26日至2056年5月25日；2056年5月26日至2066年5月25日。上述合同均无落款日期，其中甲方栏加盖广州松田教育投资有限公司印章，乙方栏有“纪超彬”字样签名。二、落款日期为2015年6月4日的收款收据一份。内容为今收到纪超彬交来B7-805租金314265元。收据上加盖广州松田教育投资有限公司收费专用章。三、落款日期为2015年6月4日的《授权委托书》一份。内容为松田学院现委托广州松田教育投资有限公司作为我单位合法委托代理单位，授权其代表我单位进行签署松田学院自建公共租赁住房租赁合同工作，该受委托单位的授权范围为代表我单位与纪超彬签署出租坐落于广东省增城市朱村镇朱村大道东432号松田学院教工宿舍楼B7幢805房的有关事宜；该受委托单位的一切行为，均代表本单位，与本单位的行为具有同等法律效力，本单位将承担该受委托单位行为的全部法律责任与后果。该委托书的委托单位栏加盖松田学院印章，受委托单位加盖广州松田教育投资有限公司印章。并均加盖“马云珍”印章。四、落款日期为2015年4月9日的《物业管理协议》一份。协议内容为甲乙双方就甲方物业与乙方长期租赁物业管理事宜达成如下协议，长期租赁物业位于广州市增城区广大松田学院宿舍配套楼，自编号B1和B7幢，交接36套房。具体房号以交接钥匙当日确定；乙方依据租赁合同约定交接钥匙，甲方同意乙方将上述物业转租给具体用户时，甲方才开始向具体租户收取物业管理费用。协议上甲方栏加盖松田学院印章和广州松田教育投资有限公司印章，且有“马云珍”签名字样，乙方栏有“廖先群”签名字样。五、照片，拟证明原告取得涉案房屋的钥匙。六、《关于处理宿舍租赁合同问题的协议书》，内容为，廖先群（甲方，债权转让方）、广州邦瑞教育投资有限公司（乙方，债权受让方）、广州大学松田学院（丙方）。鉴于甲方与丙方、马云珍民间借贷纠纷系列案，丙方曾作为出租方与甲方签订涉及丙方教职工宿舍B1-B2栋102套宿舍……约定；以租金抵偿丙方所欠甲方的部分债务。二、甲方与乙方签署涉及（2017）粤0183执3634号案与（2017）粤0183执3633号案的《债权转让协议》，约定甲方将所享有的对债务人的全部债权转让给乙方。……一、甲乙双方确认，甲方与乙方签署关于（2017）粤0183执3634号案与（2017）粤0183执3633号案的《债权转让协议》中，甲方所转让给乙方的债权包括标的租赁合同以及授权书中甲方全部合同权利与合同义务，丙方对此权利与义务的转让没有异议。……根据（2016）粤0183民初5020、5021号民事判决书B6-B7栋共计15套宿舍（丙方已与第三方签订租赁合同，详见附件清单）不在债权转让收购范围。该协议廖先群签名、广州邦瑞教育有限公司盖章。后附件列明15套已出租的房屋及栋数，其中有涉案房屋的房号及对应承租人姓名。七、《会议纪要》，写明包括原告在内的业主对涉案租赁房屋的诉求。八、（2019）粤0118民初4134号民事判决书，拟证明原告曾经以相邻关系纠纷一案向本院起诉，请求被告给予原告及家人出入其购买的物业的通行权，排除妨碍通行权等相邻关系的影响。该案经本院审理后，驳回原告的诉讼请求。原告不服向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。被告广州大学松田学院、被告广州松田教育投资有限公司向本院提交如下证据：一、2015年7月1日至7月31日的《会计档案记账凭证》，内容为“以房抵债：郑焕生，共26套房，原价584689元，借方4094746元，贷方4094746元”。二、2015年6月4日的《以房抵债清单》，内容包含涉案房屋。清单上面手写“抵债房贰拾陆套房子总价钱按人民币肆佰零玖万肆仟柒佰肆陆元整”，郑焕生签名。三、抬头为广州君和信投资咨询有限公司的便签纸一张，书写包含本系列案所涉及的房号和价款信息。四、广州荣阳商贸有限公司的工商查册，显示郑焕生为法定代表人，广州荣阳商贸有限公司曾用名为广州君和信投资咨询有限公司、广州君和信投资管理有限公司。五、（2018）粤0118民初3228号案件的开庭笔录和民事调解书。该案由郑育生提起诉讼，立案日期是2018年5月7日，被告为广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司、马叔年。郑育生的诉讼请求为：1.被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌偿还借款本金500万元及利息（利率按每月2%，从2014年1月27日起计至付清款日止，暂计至2018年4月26日的利息为490万元）；2.被告增城市松田实业有限公司、马叔年对上述债务承担连带清偿责任；3.被告承担本案受理费等诉讼费用。该案经本院审理，达成如下调解协议：1.被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司同意在2018年7月30日前一次性偿还借款本金及利息共910万元给原告郑育生。原告郑育生不再追究其余借款利息。2.如果被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司没有按期付清款给原告郑育生，就要支付利息给原告郑育生（以借款本金500万元为基数，从2014年1月27日起按月利率2%计算利息至还清款日止）。3.原告不需要被告马叔年在本案中承担保证责任。4.案件受理费40550元，由原告郑育生负担。如果被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司不按期付清借款本息910万元给原告郑育生，就负担案件受理费40550元（受理费已预交法院不予退回，由被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司直接迳付40550元给原告郑育生）。5.如果被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司有证据证明原告郑育生已经收取案外人广东助行投资有限公司支付的款项150万元（该150万元是属于案外人广州鹏之教育科技有限公司在2015年9月9日支付给案外人广东助行投资有限公司300万元中的款项），被告广州松田教育投资有限公司、广州大学松田学院、邱振斌、增城市松田实业有限公司有权另案起诉要求原告郑育生返还150万元。在该案的庭审笔录中被告提供了以房抵债清单，但对此郑育生的委托诉讼代理人表示需要庭后与当事人核实。六、（2016）粤0183民初5021号案件的开庭笔录及民事判决书，该案为廖先群诉广州大学松田学院、马云珍民间借贷纠纷一案，立案日期为2016年8月31日。廖先群的诉讼请求为：1.两被告共同偿还借款7000000元人民币；2.两被告共同偿还借款利息3220000元（利息按每月2%从2014年9月25日起暂计至2016年8月25日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。廖先群陈述事实和理由中认为其已代被告向第三人(租户)收取了租金共1634453元用于抵扣部分借款利息。对此广州大学松田学院、马云珍不予确认该事实。经审理后，本院认为：关于廖先群是否受广州大学松田学院的委托出租其房屋收取房屋租金用于抵扣部分借款利息的问题，廖先群未能提供足够证据证明廖先群是受广州大学松田学院的委托出租其房屋收取房屋租金用于抵扣部分借款利息的事实，加之广州大学松田学院、马云珍予以否认。因此，本院对廖先群该项主张不予认定。七、郑燕平向本院提交《关于我经手的收款收据的情况说明》，载明：“……2015年6月4日，郑焕生和廖先群来到松田公司找马云珍。马云珍不在，由我来接待他们。他们说明了来由。马云珍电话吩咐我开26套教师宿舍楼的收款收据给他们。购房名单（君和信便签纸）是他们提供的。然后，郑焕生说‘×’标记的名单未确定要不要房子，不要写上名字，先空出来待他们确定以后他再填上。并告诉我：这些房子是用来抵债的，还给了我一份计算债务的纸。接着，我根据他们提供的数据，结合开出收款收据的编号（0250706-0250721共16张），制出一份‘以房抵债清单’。因为没收到房款，而要开出收款收据，因此我要求他们签回字据给我。最后，郑焕生在‘以房抵债清单’上写上：抵债房贰拾陆套房子总价钱按人民币（肆佰零玖万肆仟柒佰肆陆元整）并签名确认。之后，我将‘以房抵债清单’交给财务王丽华。王丽华按马云珍指示抵消相关债权人的债务，并入账。关于租赁合同，我没有交给他们，可能是他们拿着收款收据到松田学院，让学院人员给他们出。至于小租户的人，我从来没有见过，也不可能收他们的房款。”。一、原告就与被告之间的租赁关系，曾经做如下陈述，1、因松田学院方告知涉案房屋是教职工宿舍楼，没有房产证，只能用于居住不能用于买卖，因此双方就签署三份《租赁合同》（长租）的方式取得房屋的使用权。2015年6月4日，当时松田学院的校长马云珍把已盖好章的租赁合同以及盖好章的收据提供给纪超彬，纪超彬在当天应马云珍的要求以现金的形式向马云珍支付了租金314265元。纪超彬无法提供其取现的证据，纪超彬认为其所支付的款项属于租金性质。2、纪超彬支付的租金款项与租赁合同上的金额是对不上的，因为马云珍提出房屋按每平方米3500元计算，因此纪超彬支付的款项是按每平方米3500元计算的。二、松田学院陈述以下，1、对纪超彬出具的收款收据、《授权委托书》及《租赁合同》真实性均没有异议，但上述材料是松田学院当时的实际控制人马云珍以以物抵债的形式开具给郑焕生，并非开具给纪超彬。2、申请对《以房抵债清单》上郑焕生的名字进行笔迹鉴定，因郑焕生未到庭，若在无法提供具有公信力的“郑焕生”签名证据作为样本的情况下，其同意法院依据证据规则对上述“郑焕生”的签名认定。本院认为：被告对《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》、《收款收据》、《授权委托书》形式上的真实性不持异议，故上述证据上被告的印章以及签名均是真实的，本院对此予以确认。通过双方的起诉、答辩以及质证，本案争议为《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》对被告是否能够产生效力，以及被告是否负有返还原告诉请款项的义务。本院对此分析如下，首先，被告自认其将涉案房屋在内的26套房屋以物抵债交付给郑焕生、廖先群，用于抵扣之前拖欠郑焕生、廖先群的债务。那么在用涉案房屋在内的26套房屋与郑焕生、廖先群达成以物抵债共识，是被告的真实意思表示。即被告将涉案房屋作价抵扣相应债务金额后交由郑焕生、廖先群处分，因涉案房屋的权属登记未过户至郑焕生、廖先群名下，郑焕生、廖先群持有被告出具的空白收据、合同等处分涉案房屋，即可视为被告与郑焕生、廖先群之间就涉案房屋已经形成一种委托处分关系。现被告抗辩郑焕生、廖先群在与马云珍民间借贷纠纷案件中，否认了以涉案房屋用于抵债的事实，且法院在判决中也没有在确认第三人与马云珍之间存在以物抵债。那么在以物抵债基础丧失的情况下，第三人无权处分涉案房屋。即使被告抗辩所述真实，但是对比原告提供的收据日期，其均发生在第三人与马云珍民间借贷诉讼之前，即均在第三人否认存在以物抵债协议之前。那么在被告没有证据证明原告与第三人之间存在恶意串通，也没有证据证明原告不符合善意第三人的情形下，原告依据《授权委托书》等材料，有理由相信是与被告签订上述租赁合同，原告符合善意第三人条件，第三人的行为符合表见代理的构成。其次，被告抗辩既然以物抵债协议没有实际履行，第三人收取原告的租金不应由被告予以返还。即使如被告所述，但以物抵债是被告与第三人之间的关系，作为原告从表面证据上无从知晓，在第三人与被告就涉案房屋出租行为已经构成表见代理的情况下，就该租赁合同所产生的法律后果，应由被告所承担，至于被告承担之后与第三人之间如何处理，应另循途径解决。再次，本案原告是否真实的支付了涉案租赁金额，现原告陈述其是以现金方式支付涉案租赁费用。结合本案所涉及的款项金额，现金方式支付并非不符合常理。同时，根据原告提供的证据，其多次向相关部门就解决涉案租赁关系提出诉求。因此，在被告没有证据反驳《收款收据》真实性的情况下，应采纳原告提供的《收款收据》的金额。最后，根据《授权委托书》所在内容，原告是知悉松田学院、松田投资公司之间是委托与受托人之间的关系。因此，松田学院作为委托人，其应当承担相应的后果。原告没有证据证明松田学院、松田教育公司之间存在恶意串通或松田教育公司存在过错的情况下，要求松田教育公司承担责任不当。综合上文论述，本院对被告的抗辩不予采纳。现被告不同意将涉案租赁物即房屋交付给原告，原告也诉请不再继续履行《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》。因此，涉案租赁合同已无继续履行之可能，合同目的已然不能实现。虽然本案所涉合同租期合共50年，但每一份合同约定的租期均未超过20年，因此，原告诉请解除《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》的请求，本院予以支持。既然合同无法履行，那么松田学院应将314265元的款项返还给原告。至于原告要求被告按照年利率15%支付利息的主张，双方对此并未达成合意，故本院酌定从2015年6月4日开始，以314265元为本金，计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至还清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于被告申请对《以房抵债清单》中“郑焕生”的签名进行笔迹鉴定，郑焕生未到庭，视为其放弃举证及质证权利。同时上述签名真伪属于被告与第三人的关系。故本院对此不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、解除原告纪超彬与被告广州大学松田学院之间的《广州大学松田学院公共租赁住房租赁合同》；二、被告广州大学松田学院在本判决发生法律效力之日起十日内，返还314265元及利息（利息以314265元为本金，从2015年6月4日开始，计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至还清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告纪超彬；三、驳回原告纪超彬的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3007元，由被告广州大学松田学院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年十一月三十日书记员 刘耀允