广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执复584号 复议申请人（异议人）：深圳前海嘉仓投资顾问有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入住深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EUKLHXU。 法定代表人：贺娟。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司前海分行，住，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路**前海企业公馆**一社会信用代码914403006894133659。 法定代表人：张小荣。 委托诉讼代理人：赵笑梅，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林锦粧，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。 被执行人：刘冰雪，女，1984年4月3日出生，身份证住址辽宁省开原市。 被执行人：陈广达，男，1986年8月13日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。 复议申请人深圳前海嘉仓投资顾问有限公司（以下简称嘉仓公司）不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2020）粤0304执异855号执行裁定书，向本院申请复议。本院依法受理，并组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司前海分行（以下简称工商银行）与被执行人刘冰雪、陈广达金融借款合同纠纷一案[执行案号为（2020）粤0304执4362号]过程中，拟不带租约拍卖被执行人刘冰雪名下位于深圳市××××路北侧××××社区H栋1××6号房产[不动产证号粤（2018）深圳市不动产权第002×××3号；以下简称涉案房产]。嘉仓公司对此不服，向该院提出书面异议。 异议人嘉仓公司提出异议称，异议人是涉案房产的合法承租人。异议人于2018年7月16日与被执行人签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年7月16日至2023年7月15日，异议人已一次性支付了60个月的租金人民币300000元，并依法办理了房屋租赁登记备案手续。异议人已依法尽到合理的审慎义务，抵押权人也同意并出具《同意出租证明》，因此，上述租赁合同应受法律保护，异议人作为承租人不应对该事实承担责任或损失。此外，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，请求法院依法带租约拍卖涉案房产。 申请执行人工商银行提交的书面答辩意见主要如下：1.申请执行人对异议人所称的租赁情况并不知情，无法确定该租赁关系的真实性，即便申请执行人同意出租抵押房产，申请执行人也会明确载明，该房产的出租行为不得构成对申请执行人实现抵押权的任何妨碍，若抵押担保的主债权不能如约履行，申请执行人行使抵押权时该租赁行为将自动终止，租赁合同自行解除，租赁合同对抵押物的受让人不具有任何约束力等。2.异议人盲目支付租金的行为和后果与申请执行人无关。异议人作为专门的投资公司，有能力也有义务核实租赁房屋的产权情况、抵押情况以及抵押权人的意见后再审慎决定是否与被执行人建立长期租赁关系，但是异议人却在涉案房产已设立抵押的情况下仍然决定长期租赁并自称一次性交纳30万元的租金，异议人应为其自身的盲目行为承担责任和风险，或向被执行人另行追偿。3.如果附带长期租约拍卖涉案房产，将直接导致抵押物价值贬损甚至流拍，极大影响申请执行人的合法利益，因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，应当将租约除去后进行拍卖。4.申请执行人对涉案房产享有的抵押权于2018年2月5日已设立，异议人提供的租赁合同于2018年7月16日签订，因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，请求驳回异议人的异议申请。 福田法院查明，申请执行人工商银行与被执行人刘冰雪、陈广达金融借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会（2018）深仲裁字第3829号裁决书已经发生法律效力，确认涉案房产已于2018年2月5日办理了抵押登记。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向该院申请强制执行，该院依法受理并立案，案号为（2020）粤0304执4362号。执行过程中，本院告知利害关系人嘉仓公司，拟对涉案房产进行不带租约拍卖。异议人嘉仓公司对此不服，遂向该院提出书面异议。异议人提交了租赁合同、租赁凭证以及交易明细等材料，其中租赁合同约定由异议人承租涉案房产，租期为5年，自2018年7月16日起至2023年7月15日止，并一次性支付租金30万元。 福田法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，异议人签订涉案租赁合同的时间晚于申请执行人就涉案房产设立抵押权的时间，因此，即使异议人签订的涉案租赁合同真实，亦不能对抗申请执行人的抵押权。至于异议人主张涉案房产经抵押权人同意出租，但其并没有提交同意出租证明书，且即使抵押权人同意出租，该意思表示亦仅系同意被执行人对涉案房产的使用、收益作出处置，并不产生租赁权可以对抗已登记抵押权的效力，只要该租赁权继续存在将阻碍抵押权实现的，则应当依法涤除后再进行拍卖。综上所述，异议人要求带租约拍卖的主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回嘉仓公司的异议请求。 复议申请人嘉仓公司对上述裁定不服，向本院申请复议，请求附带其所主张的租约拍卖涉案房产，复议事由和异议事由基本一致。 本院经审查查明，申请执行人工商银行与被执行人刘冰雪、陈广达金融借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会作出的（2018）深仲裁字第3829号裁决书裁决如下：1.工商银行与刘冰雪、陈广达之间签订的编号A：[前]字[分]行[前海]分行[2017]年[E820]号《个人购房借款/担保合同》项下贷款提前到期；2.刘冰雪、陈广达偿还工商银行贷款本金人民币3396200.76元，利息（含罚息、复利）人民币45881.74元（暂计至2018年11月11日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定及中国人民银行的有关规定计至贷款本金实际清偿之日止）；3.刘冰雪、陈广达补偿工商银行因主张债权所支付的律师费人民币45224元、该案仲裁费人民币52736元；4.工商银行依法处置刘冰雪名下的抵押物即涉案房产，并就处置后所得价款优先受偿上述债权，不足部分由刘冰雪、陈广达继续清偿；刘冰雪、陈广达应当于该裁决送达之日起十日内履行上述裁决所定义务，如逾期支付前述款项，应当加倍支付迟延履行裁决期间的债务利息。 另查明，根据福田法院于2020年5月28日作出的（2020）粤0304执4362号之一执行裁定书载明的内容，由于刘冰雪、陈广达未履行上述生效裁决所确定的内容，工商银行向深圳市中级人民法院申请强制执行，深圳市中级人民法院于2019年8月30日立案受理，其后将该案指定由福田法院执行，福田法院于2020年2月19日立案并在执行过程中决定处置涉案房产，遂裁定拍卖、变卖涉案房产以清偿债务。 再查明，2020年11月25日，本院向租赁管理部门调取涉案房产的租赁备案材料，其中包括租赁备案申请人提交的抵押房产出租证明。该证明明确申明涉案房产的出租行为不得构成对抵押权人实现抵押权的任何障碍，若抵押担保的主债权不能如约履行，抵押权人行使抵押权时该租赁行为将自动终止，租赁合同自行解除并对抵押物的受让人不具有任何约束力。 福田法院查明的其他事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持；但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 根据上述法律规定，在执行程序中，抵押权与租赁权的关系问题，应当结合权利设立的先后时间以及租赁权的存在是否影响抵押权实现等因素进行认定和处理。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且如若租赁权的继续存在对抵押权人实现优先受偿权造成影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。具体到本案，首先，根据复议申请人嘉仓公司提交的房屋租赁合同显示，其与被执行人刘冰雪签订租赁合同的时间为2018年7月，而涉案房产抵押权登记的时间为2018年2月，可见，抵押权设立的时间在复议申请人主张的租赁关系成立之前，属于“先抵押后出租”的情形，且复议申请人主张对涉案房产的租赁期限直至2023年7月并已支付了全部租金，若附带该租约拍卖，即意味着买受人竞得涉案房产之后，在租赁期限届满之前既无法实际使用涉案房产，亦无法通过另行出租等方式实现对涉案房产的收益和处分。显而易见，复议申请人主张的该种情形将对涉案房产的成交率、溢价率和快速变现造成不利影响，在此情况下，无论复议申请人主张的租赁关系是否真实、有效，均不能对抗本案申请执行人已经登记并已经生效法律文书确认的抵押权。其次，即便根据复议申请人在租赁备案时提交的《抵押房产出租证明》，抵押权人在该证明中亦已明确申明，涉案房产的出租行为不得构成对抵押权人实现抵押权的任何障碍，抵押权人行使抵押权时该租赁行为将自动终止。由此可见，抵押权人同意抵押人出租抵押物有利于实现物的使用价值，但不能因之而成为实现抵押权的限制。嘉仓公司承租涉案房产时既已知晓其上存有权利负担，即应接受抵押权人实现抵押权时对其主张的租赁可能造成的影响。因此，复议申请人嘉仓公司本次所提复议申请，并无法律依据，依法应予驳回。 综上所述，福田法院认为应当将复议申请人主张的租约除去之后再行处分涉案房产，符合前述法律规定，并无不当。福田法院作出的（2020）粤0304执异855号执行裁定，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人深圳前海嘉仓投资顾问有限公司的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2020）粤0304执异855号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张文佳 审判员  林 珊 审判员  田 磊 二〇二〇年十一月三十日 书记员  叶志桃