北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0108执异1480号异议人（被执行人）：窦若琳，女，1990年10月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：张勇旗，北京市银奥律师事务所律师。委托代理人：李璐璇紫，北京市银奥律师事务所实习律师。申请执行人：北京海淀科技企业融资担保有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路**院**楼****。法定代表人：武雁冰，董事长。委托代理人：王磊，男，北京海淀科技企业融资担保有限公司员工，住北京市房山区。委托代理人：秦巍，男，北京海淀科技企业融资担保有限公司员工，住北京市东城区。被执行人：北京泓洲商贸有限公司，住所地，住所地北京市密云区信远大厦3段******iv>法定代表人：许国辉。被执行人：北京万利科技有限公司，住所地北京市房，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C1787div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：窦若琳。被执行人：窦松训，男，1964年10月18日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被执行人：李秀芝，女，1967年12月21日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被执行人：温之翰，男，1990年11月20日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。本院依据北京市中信公证处出具的（2019）京中信内经证字10263号、10264号、10265号、10266号、10267号、10268号、10269号、10270号公证书，在执行北京海淀科技企业融资担保有限公司（以下简称海淀科技担保公司）与北京泓洲商贸有限公司（以下简称泓洲公司）、北京万利科技有限公司（以下简称万利公司）、窦松训、李秀芝、窦若琳、温之翰公证债权文书一案[执行案号：（2020）京0108执2135号]过程中，被执行人窦若琳向本院提交书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。窦若琳述称，请求法院依法撤销对位于北京市海淀区XX号1幢XX层XXXXX号房屋（以下简称XXXXX号房屋）的司法拍卖。事实与理由如下：一、XXXXX号房屋是窦若琳的唯一住房，同时被执行人温之翰、李秀芝、窦松训等都在该房屋同住。如被法院执行，窦若琳一家五口将面临无家可归的境地。二、本次司法拍卖存在违法行为。法院委托的网络询价结果相互矛盾。中国工商银行融e购电商平台评估价格为27101904元，淘宝（中国）软件有限公司评估价格为32747033元，江苏京东信息技术有限公司评估价格为31596802元，三者相差很大。原因在于网络询价存在明显弊端，对实际房屋的评估没有做到实事求是，对买受人将会带来明显的不公平。因为网络询价没有得到现场的一手资料，无法做出客观评价。XXXXX号房屋装修费多达900多万元，在网络询价中没有体现。法院不能如实发布拍卖公告，存在违法行为。根据相关法律规定，法院应当对XXXXX号房屋重新评估，制作真实、客观的资料作为公告内容。三、XXXXX号房屋在法院查封前，就与案外人签订了租赁合同，租期20年，租金也符合市场行情。窦若琳与案外人之间的租赁合同纠纷，正在北京仲裁委审查。本次司法拍卖如不将房屋出租的信息披露出去，将来会引起买受人的后悔，甚至拍卖秩序的混乱。四、目前窦若琳与海淀科技担保公司正在协商还款事宜，没有拍卖房屋的必要。海淀科技担保公司辩称，不同意窦若琳的异议请求。窦若琳已将房屋抵押给我公司，其在抵押房屋时应当预计房屋将被处分，不能再以唯一住房为由提出异议。XXXXX号房屋面积为372余平米，远超过规定的基本居住面积。窦若琳对评估价格不服，不应通过执行异议处理。我公司有一份中国银行对XXXXX号房屋委托评估的报告，评估价格为2900余万元，与本案网络询价价格基本一致。至于窦若琳提出的房屋上存在租赁，不能阻却房屋处置。经审查查明：根据北京市中信公证处出具的（2019）京中信内经证字10263号、10264号、10265号、10266号、10267号、10268号、10269号、10270号公证书以及（2019）京中信执字01526号执行证书，泓洲公司应给付海淀科技担保公司代偿款2865万元，以及相应利息、违约金等；万利公司、窦松训、李秀芝、窦若琳、温之翰作为保证反担保人，对上述债权承担连带保证责任；海淀科技担保公司在上述债权范围内，有权就窦松训、李秀芝、窦若琳提供且已办理了抵押登记的抵押物，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。海淀科技担保公司持上述公证书、执行证书向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2020年4月28日向北京市海淀区不动产登记事务中心送达执行裁定书、协助执行通知书，查封窦若琳名下XXXXX号房屋。2020年6月9日，本院裁定拍卖XXXXX号房屋。本院以短信方式通知窦若琳等当事人对XXXXX号房屋进行议价，各方未能在指定期限内进行议价。2020年7月17日，本院分别委托淘宝（中国）软件有限公司“阿里拍卖大数据询价平台”、中国工商银行股份有限公司“中国工商银行融e购电商平台”、江苏京东信息技术有限公司“京东大数据评估询价平台”对XXXXX号房屋出具网络询价报告。同日，上述平台出具询价报告，询价结果分别为32747033元、27101904元、31596802元。同日，本院以法院专递形式向窦若琳发送XXXXX号房屋询价报告。邮件于2020年7月21日送达。经询，窦若琳确认其已收到房屋询价报告。2020年7月31日，本院在“京东网络司法拍卖平台”发布拍卖公告，定于2020年9月4日12时至2020年9月5日12时在该平台拍卖XXXXX号房屋，房屋评估价3048.1913万元，起拍价2134万元，保证金220万元，增价幅度3万元。因案外人对XXXXX号房屋提出执行异议，本院已于2020年8月26日发布公告，暂缓拍卖房屋。另查，XXXXX号房屋登记为窦若琳单独所有，房屋性质为商品房，规划用途为公寓，建筑面积372.1平方米。海淀科技担保公司与窦若琳就本案所涉借款对XXXXX号房屋办理了抵押登记。海淀科技担保公司于2019年1月14日取得抵押权登记证明。经询，窦若琳称其名下另有位于中关村大厦的一套房屋，其父母名下有办公用房。再查，案外人高峰以其承租XXXXX号房屋为由向本院提出排除执行的异议，本院已以（2020）京0108执异1489号案件审查处理。本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，被执行人窦若琳提出的异议，本院评述如下：第一，根据窦若琳自述，除XXXXX号房屋之外，在北京市内另有登记在其名下的房屋，其父母名下亦有房产。因此，窦若琳以XXXXX号房屋系其维持生活必需的居住房屋为由请求本院停止拍卖，缺乏事实依据，本院不予支持。第二，在当事人议价不成的情况下，本院通过司法网络询价平台进行网络询价，符合法律规定。窦若琳对网络询价价格的意见，不属于执行异议的审查范围。窦若琳请求本院重新评估、公告的异议主张，本院不予支持。第三、案外人高峰以对XXXXX号房屋享有租赁权为由提出的执行异议，本院已另案处理。窦若琳不具备提出该项异议的主体资格，本案不予处理。第四、窦若琳是本案被执行人，XXXXX号房屋是本案债权的抵押物，本院在执行过程中对XXXXX号房屋采取拍卖措施，符合法律规定。窦若琳以将来可能达成和解协议为由，请求本院停止拍卖，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第四条第一款、第七条第一款、第十三条第一款规定，裁定如下：驳回窦若琳的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审判长  潘亮洁审判员  李 莉审判员  朱卉灵二〇二〇年十一月二日书记员  郭丽娜