山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)鲁02民终10231号 上诉人（原审被告）：王锋，女，1984年10月1日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：张新建，男，1957年7月26日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 上诉人王锋因与被上诉人张新建房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 王锋提出上诉请求：1.中止审理或发回重审，或依法撤销山东省青岛市市北区人民法院作出的（2019）鲁0203民初11146号民事判决书第一项，并依法改判为：驳回张新建要求王锋返还押金5000元及利息的诉讼请求；2.维持山东省青岛市市北区人民法院作出的（2019）鲁0203民初11146号民事判决书第二、三项；3.本案一、二审诉讼费用等由张新建承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏审查租赁合同期限、押金返还条件等关键问题，即草率判决返还押金，应予纠正。其一，租赁期限经协商由原先的2019年3月1日无偿延期至2019年4月30日，该对无偿延长两个月租期的约定是附条件的，即“乙方（即张新建）应配合甲方（即王锋）施工人员查清漏水原因，配合甲方（即王锋）施工人员实施施工方案”、“如乙方（即张新建）不能配合甲方（即王锋），则乙方不能够无偿续租，租期仍按原合同执行”。王锋已举证录音、王锋与张新建、楼下住户代理律师的微信等证明张新建不配合维修、不配合查找漏水原因、私自维修房屋，可见延期条件不成就，故租期不能延期2个月；且王锋举证了向张新建邮寄送达的限期搬离通知书和邮寄底单，张新建也表示收到搬离通知，可见租赁期限不能无偿延期，租期仍至2019年3月1日。其二、张新建欠缴房屋使用费、水电费等，应从押金中扣除。王锋已书面通知张新建于2019年3月1日期满搬离，但张新建未搬离，张新建应支付房屋占用费，标准为日租金的两倍，即张新建应向王锋支付4个月租金，计21667元。另，王锋举证证明补交电费252.37元，前述两部分费用均应由张新建承担，合计已超5000元，即超出押金数额，故王锋无需返还押金。其三、房屋内物品丢失、损坏的扣减押金问题。一审法院未审查该事实，姑且不论房屋内被张新建搬走的家具等，在《租赁合同》第十一条约定了有打火灶等用品，而张新建一审庭审中自认打火灶坏了，被其带离房屋维修未予归还，王锋认为若该打火灶未修好，则应予扣减押金金额。但一审法院对该已可认定的事实未予考虑，裁判不当。其四、其他。一审法院认定2018年10月19日张新建未准许施工人员进入，且当日将施工材料堆放在门口，但实际情况是在该次之前，王锋安排施工人员前往施工，张新建以身体不适为由未准许入户施工，施工材料便堆放楼梯口，而不是2018年10月19日才拒绝施工。二、一审法院适用法律不当，致错误裁判，应予纠正。张新建并未配合王锋维修，更未向王锋完好交回房屋，相反，其私自维修，阻碍施工人员入场，带走物品，则可以认定张新建未履行自己的义务，故应承担违约责任。三、一审法院不同意王锋的反诉，程序处理不当，本案应中止审理或发回重审。张新建于2019年3月1日租期届满后仍占用房屋需支付占用费，其于2019年4月17日左右搬走了房屋内的部分家具，包括花梨木博古架、沙发、茶桌、圈椅、打火灶、窗帘，价值超3万元（王锋已经报案）。同时一审法院已经查清张新建使用了王锋准备的施工材料进行维修，考虑维修后仍漏水，致二次维修损失扩大，故张新建应赔偿材料费用和扩大的损失，另有水电费未结清。王锋在一审邮寄了反诉状，同时开庭时提出反诉，反诉要求王锋缴纳占用费、结清水电费、返还物品或赔偿损失等，但一审法院以另案处理为由不同意反诉。 张新建辩称，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、2018年4月涉案房屋主卧室的洗手间漏水，因房屋结构的原因需要把整个洗手间地面挖开找到漏水点才行。楼下602住户要求维修，屡次遭到王锋拒绝。拖延了几个月后，楼下602住户诉诸法院，法院责成王锋在一定限期内维修避免楼下住户的损失扩大，迫于压力王锋终于答应砸了洗手间地面开挖维修，由于工程量比较大，主卧室将变成一个施工工地，严重影响正常起居，不能正常生活，张新建提出提前终止房屋租赁合同，另找合适的房子搬走，并退还搬走之日至2019年2月30日预交的房租及因搬家所产生的合理费用。王锋希望张新建凑付着忍忍，由他事先安排好施工人员进行维修。最终双方商定：王锋同意将房屋租赁合同无偿延期二个月至2019年4月30日。2018年9月15日，王锋安排人员开始施工，挖开地面找到漏水点后王锋认为漏水是开发商的责任，开始反悔，为了保护现场停止了施工，水泥、沙子、建筑垃圾等都堆放在门口走廊及消防通道中，并诬陷张新建阻止其施工挑唆楼下住户2次将张新建追加为被告。经再三催促王锋总是用各种借口推诿，拒不继续维修工作直到一个多月后的10月19号自称是王锋代理律师的人带着一个自称技术人员的人来敲门（他们没有出示任何身份证件），因为前期来过几帮人，取证的、拍照的等等，就是没有来实际维修的人员，所以这次张新建就没让进门，本来最多一个星期就干完的工程，到一个多月还没完工，都是王锋推诿拖拉导致，后张新建决定搬走，让王锋等其搬走后再修。此后王锋就不管不问了。直到12月份快过年了，家里折腾成这个样也不好看，张新建就到装饰城门口找了个打零工的连工带料3000元维修好了。(使用了王锋放在门口的12片瓷砖和3编织袋沙子，水泥已经结块不能用了）。2019年4月份房屋租赁合同到期前，张新建腾出房屋后告知王锋办理房屋交接手续，可是王锋在双方没有办理交接手续前就私自破门而入接收了房子，张新建多次要求办理交接手续退还押金、结算水、电、燃气费，将维修好的燃气灶还回去等事宜，王锋均不予回应。(附：微信聊天截图复印件）出于无奈向院提起民事诉讼。二、关于王锋提到的欠缴费用问题。张新建搬家时上月电费已缴清，当月的电费单还没有出来；水、燃气费是一起缴，以前的已缴清，当月的是次月的10号缴。缴费的IC卡上还有余额147.44元，不存在欠费的问题。因为是个新小区，在张新建入住前，冬天屋内因无人居住水阀被东裂跑冒了大量的自来水，王锋带张新建去看房时才发现，王锋一直没有缴过水、电、燃气费。因为没有数据所以没法结算，入住后张新建一并都缴清了，当时说的是合同期满交接房屋时再清算，多退少补。应该是王锋退给张新建相关费用。三、张新建对一审结果虽然不尽满意，之所以没有上诉，是不想费司法资源。1.王锋承认是张新建维修了洗手间，王锋应该承担人工费。2.王锋私自破门而入把张新建的门锁破坏丢失了也是事实，是否应该赔偿。3.王锋故意拖延迟迟不将洗手间修复，长期不能正常使用，给张新建生活造成极大的不便，应该给予补偿。4.一审判决第一项王锋支付利息的计算时间段（自2019年4月30日至2019年12月17日）不合理，应该自2019年4月30日计算至王锋全部返还押金及利息之日。5.一审及二审诉讼费应该由王锋承担。 张新建向一审法院起诉请求：1.判令王锋返还押金5000元及利息（以5000元为本金，自2019年4月30日至2019年12月17日，按照银行同期贷款利率计算）；2.王锋赔偿张新建工料费3000元及利息、赔偿门锁损失300元、水电燃气费360元；3.王锋赔偿张新建拖延施工给张新建造成的损失2000元；4.诉讼费由王锋承担。 王锋一审辩称，张新建的请求没有事实和法律依据，应予驳回，双方在合同履行过程中，张新建违约将王锋的家具、家电拿走并损坏物品，合同期满后，张新建仍占用涉案房屋两个月并拖欠电费。 一审法院认定的事实：涉案房屋登记在王锋名下。2016年2月18日张新建、王锋签订房屋租赁合同，约定：王锋将涉案房屋（建筑面积160平方米）出租给张新建使用，租赁期限3年，自2016年3月1日至2019年3月1日，年租金65000元，房屋押金5000元，王锋应在合同期满或解除契约之日将押金退回张新建。合同还约定了双方其他权利义务内容。 合同签订后王锋向张新建交付了房屋，张新建支付押金5000元。2018年4月涉案房屋主卫生间漏水，后双方协商达成协议：王锋同意合同期满后无偿续租两个月（即续租至2019年4月30日），张新建应配合王锋安排的施工人员查清漏水原因并配合施工人员实施施工方案、拆除地面等，如张新建不能配合王锋，则张新建不能无偿续租，租期仍按原合同执行。 2018年10月19日王锋安排施工人员到房屋处，张新建认为之前王锋将洗手间挖开，将马桶和洗手盆堆放房间里置之不管，张新建多次催促王锋前来维修但一直未修，所以当日张新建未准许施工人员进入房屋，施工材料堆放到了房屋门口。2018年12月张新建将漏水的卫生间进行了维修，张新建自认维修时使用了一部分王锋存放在房屋门口的施工材料。张新建自称因维修卫生间支付人工材料费共计3000元，并提供了落款为“王伟”的收据。王锋对张新建自行维修漏水卫生间的事实没有异议，但对张新建提供收据的真实性不予认可，称张新建维修时使用了王锋准备的材料，而且在双方已商定由王锋进行维修，而且张新建明知楼下住户已因漏水提起诉讼且涉及鉴定的情况下私自维修，在其维修后仍发生漏水，因此导致了漏水原因的鉴定，产生鉴定费用，扩大了损失，所以该人工材料费不应由王锋承担。 2019年4月30日张新建通知王锋交接房屋，因王锋在外地，未能交接，2019年5月2日王锋自行打开房门收回了涉案房屋。王锋称打开房门后，发现室内丢失了博古架、沙发等物品并向公安机关报案。 一审法院认为，当事人就涉案房屋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。租赁合同已期满，张新建要求王锋退还押金和利息，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持；张新建要求王锋赔偿工料费3000元及利息，虽然其提供了收据，但收款人未出庭作证，对该证据的真实性无法确认，而且张新建维修房屋时使用了王锋提供的材料，因此对该项请求，不予支持；张新建要求王锋赔偿门锁损失300元、水电燃气费360元以及王锋拖延施工给其造成的损失2000元，对该部分请求，因未提供证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、《最高人民关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、王锋于判决生效之日起十日内向张新建返还押金5000元及利息（自2019年4月30日至2019年12月17日，按照银行同期贷款利率计算）；二、驳回张新建要求王锋赔偿房屋维修工料费3000元及利息的请求；三、驳回张新建要求王锋赔偿门锁损失300元、水电燃气费360元、延期施工损失2000元的请求；案件受理费67元（张新建已预交），由张新建负担47元、王锋负担20元。 经审理查明，2018年9月18日双方微信聊天记录内容：“怎么昨天说今天8点半来干活，到现在也没有来？”“项目经理说跟你联系，我刚才问了他，他说要干一下，他这边要去采购管件，今天可能不过去了，过去前一天他会联系你。”“这算什么事？不来也不通知我，就人我在家这么等着？”“相互理解一下，现在的工人也很忙，人员也要分配一下，牵扯到不同专业的人。”“这么不讲诚信，不尊重别人，这不是互相理解的事，不来了，起码通知我一声是吧。”“傅经理的电话你也有。他有时忙可能跟你沟通不及时，没有多大事，咱们互相体谅一下。”“好吧”。9月20日微信聊天记录内容：“你们商量一下，具体哪天再过来干活？国庆节前能不能完工，给我个信，我也好安排事。”“项目经理今天应该会跟你联系，具体哪天去干大约工期，今天回去拉门口垃圾。”“好的。”“当时你和我商量要砸卫生间地面时，你说准备准备了三帮工人，砸完地面后管道工接着干，然后做防水的、铺地砖的马上施工，工期也就4、5天，最多一个星期就完工了，9月15号开始砸的地面，18号说来干活的没有来，昨天19号上午就来了一个工人堵了一个管子口不到一个小时就走了。今天20号了，项目经理到现在也没有跟我联系，垃圾也没有拉走，我也不愿意再多说什么了，具体后面准备怎样干，你们商量着安排。国庆节前要完工。孩子们过节要回来，还有10天的时间，希望你们抓紧时间。”“跟项目经理说好了，初步定的节后第一天周二，下周一他会提前给你电话，今天处理垃圾的人去看了，但是今天下雨没法干，不下雨就会处理”。王锋一审中提交《账单详情》显示：青岛供电公司-252.37，户号0766985391，创建时间2019年7月27日。本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是张新建关于5000元押金及利息的诉讼请求是否应予支持。本案中，王锋作为出租人向承租人提供适租的房屋是其法定的义务和合同的主要义务，王锋对此应当全面、适当、善意的履行。因其房屋存在漏水问题影响到案外人进而导致必须在张新建的承租期内进行维修，该维修行为的进行势必会影响到承租人张新建对涉案房屋的正常使用，给其增加生活上的不便等余外负担，故依法依理王锋有义务积极地、尽快地完成维修，并适当的为张新建减免租金或延长租期。对此，双方协商一致在合同期满后无偿续租两个月（至2019年4月30日），同时双方亦约定了张新建须配合维修施工的进行。从双方的微信聊天记录可见，自2018年9月中旬起双方已经就维修事宜进行沟通并陆续施工，该段时间张新建对维修并非不予配合，故王锋抗辩主张张新建不配合维修与客观事实不符。在维修的过程中，双方发生了摩擦，进而导致张新建于2018年10月19日拒绝王锋安排的工人到房屋维修，故对此并非张新建的单方过错，综合考虑本案的实际情况，一审法院对王锋关于不应认定无偿续租2个月的主张不予支持，并无不当，本院对此予以维持。关于王锋主张水电费没有结清的问题，张新建在双方约定的无偿续租期满时通知王锋交接房屋，但王锋未能及时到场进行交接，王锋一审提交的证据仅是扣款记录，并不能显示发生费用对应的具体时间，故一审法院对此未予采信，并无不当；王锋可待证据充分后，就此另行主张。对于王锋原审提出的反诉请求，其依法可另案进行主张，其诉权并未受到剥夺，故对其就此提出的上诉本院亦不予支持。综上所述，王锋的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67元，由上诉人王锋负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 徐鹏 书记员祁康