内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3903号上诉人（原审原告）李国军，男，1963年12月24日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。被上诉人（原审被告）史玉芳，女，1967年12月17日出生，汉族，居民，现住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）李**，男，1966年5月28日出生，汉族，农民，现住辽宁省大连市沙河口区。二被上诉人委托诉讼代理人李学，内蒙古兴合律师事务所律师。上诉人李国军因买卖合同纠纷一案，不服翁牛特旗人民法院作出的(2020)内0426民初726号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人李国军上诉请求：1.撤销翁牛特旗人民法院作出的(2020)内0426民初726号民事判决，改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院按实际损失调整违约金错误，应按日千分之一计算。本案中双方签订的《赤峰市房地产买卖合同》作出了违约金日千分之一的约定，该约定合法有效，应予履行。上诉人与二被上诉人所签订的《赤峰市房地产买卖合同》第四条约定“甲方不能按期向乙方办理过户交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金”，合同当事人的这一约定，是在完全意思自治的基础上双方协商达成的结果。原审法院根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定得出双方签订的《赤峰市房地产买卖合同》中关于违约金的约定明显过高的结论，属适用法律错误。从实际损失来看，由于被上诉人的违约造成了上诉人赔偿租户租金、装修费等损失，被上诉人的违约也造成了上诉人不能按期办理银行贷款，使上诉人每月多支付的借款利息也属于损失，而原审法院对于该部分损失未予计算。综上，原审法院事实认定不清，对案件定性错误，适用法律不当，未作出公正、公平的判决，请赤峰市中级人民法院在查清事实的基础上，撤销(2020)内0426民初726号民事判决并改判。被上诉人答辩服判。李国军向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令李**、史玉芳赔偿违约金及损失2708000.00元；2.判令李**、史玉芳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：史玉芳与李**系夫妻关系。2018年11月16日李国军与李**、史玉芳签订赤峰市房地产买卖合同一份，双方在合同中约定涉案房产总价款为6000000.00元，合同约定购房款分3期付清，并约定双方于2018年11月20日前给付第二笔购房款时，于三日内将涉案房地产办理过户手续交付给李国军；双方在合同中同时约定了违约条款，即每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。合同签订后，李国军分两期给付李**、史玉芳合计5400000.00元，双方约定于2018年11月20日办理过户手续，在双方办理过户手续期间，发现涉案房地产因(2019)内0426民初310号张某1、徐某诉史玉芳、李**、李国军、丁兰英房屋买卖合同纠纷一案，被案外人张某1、徐某于2018年11月26日查封，于2019年12月4日解除查封，至今双方未办理过户手续。另查明，李国军以其儿子李抒衡的名义将涉案房产中七间大厅中的六间租给案外人金某，后因涉案房产未能办理房屋所有权证书，导致金某解除合同，李国军因此赔偿六间大厅的租赁费420000.00元和违约利息50000.00元，退还金某装修费用109000.00元；剩余一间大厅租给赵云志，因李**、史玉芳未能按照约定交付房屋导致李国军与赵云志之间的出租合同解除，李国军退还赵云志100000.00元租金及装修费用23000.00元；看护大厅人员工资款28800.00元；以上合计为730800.00元。一审法院认为：李国军与史玉芳、李**签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效。李国军、李**、史玉芳于2018年11月16日签订的赤峰市房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，协议内容除约定违约金过高外，应属合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”具体在本案中，李**、史玉芳未能办理涉案房地产过户手续的原因并非是李**、史玉芳的主观意愿，而是因为案外人的查封行为导致李**、史玉芳与李国军在履行合同过程中因第三人的原因造成的违约行为致使李**、史玉芳与李国军的合同不能履行，根据合同相对性原理，李**、史玉芳应对李国军承担违约责任。按照合同约定，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。李**、史玉芳以双方约定违约金过高为由，请求予以核减，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定‘过分高于造成的损失’。”当事人约定内容不符合法律的强制性规定时，约定无效，应适用法律规定。具体在本案中，双方约定的违约金数额为每日6000.00元，因保全导致的违约期限为373日，合计违约金为2238000.00元，双方约定违约金过高，李**、史玉芳请求予以减少，依据充分，应予以调整，经该院审理查明，案涉的实际损失为七间大厅的租赁损失，因违约解除租赁合同返还的违约利息、装修费用和看护大厅人员工资，合计730800.00元。而双方的约定为2238000.00元，明显超过造成损失的百分之三十。根据上述规定，该院酌定按李**、史玉芳给李国军造成损失的百分之二十即146160.00元，加上李**、史玉芳给李国军造成的损失，合计李**、史玉芳支付李国军违约金876960.00元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决一、史玉芳、李**于判决生效后十日内赔偿李国军违约金876960.00元；二、驳回李国军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28464.00元，减半收取14232.00元，由李国军负担7947.00元，李**、史玉芳负担6285.00元。二审期间上诉人李国军向本院提交租赁合同、房屋补充协议及转款凭证等新证据（详见证据清单）。被上诉人质证认为，对租赁合同没有异议；对于房屋补充协议、改造明细等具体事项，被上诉人不清楚，但所改造的项目确实是改造了，具体花多少钱不能确定；对收据也不清楚；对于提供的银行流水，上诉人给被上诉人转款的流水没有异议，时间和数额都和实际相符；上诉人是从谁的手里借的钱，利息多少被上诉人不清楚。上诉人李国军向本院申请两位证人出庭作证。证人董某出庭作证证明其父亲董士彬分几笔借给李国军270万元，2018年10月19.日通过包行转账162万元、从工行转的3万和15万；2018年11月19日通过现金给了20万，2018年8月10日工行转账70万，还没有还清。转账记录都是原件，有一张只有复印件，欠据是原件。证人张某2出庭作证证明李国军在其处借钱，一共借了239万，共分了4笔借的，其持有借条和汇款凭证；2018年8月12日一笔50万利息是一个月8000，2018年9月18日100万利息是一个月1.6万，2018年10月20日80万利息是一个月12800元，2019年4月22日9万利息是月息2分。其中4笔是李国军买房子的，有40万是直接转给史玉芳。上诉人李国军认为证人证言真实，证明其购买史玉芳商厅所借的钱要还利息。被上诉人质证认为，对证人所提供证据的真实性没有异议，被上诉人确实知道要房款时候是借的钱，但是利息就不知道了；如果按照上诉人的借款发生的利息作为实际损失的话，利息的计算利率应该不超过法律保护的范围，利率的期间应该不超过涉案房产被保全的期间；利息算完后应该扣除按期办理房贷期间的利息，应当减去如果过户之后办房贷的利息。本院认为，综合以上证据及被上诉人的质证意见，对于张某2和董士彬的借款的关联性、真实性、合法性均予以确认。对于李抒衡与金某、赵云志之间的租赁合同中所产生的取暖费、物业费等损失予以认定，对其他证据的关联性及证明目的不予认定。被上诉人二审期间未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。另查明，上诉人在案涉房屋买卖期间产生了租赁房屋的取暖费及物业费和借款利息损失。本院认为，本案在二审审理时总结争议焦点为：1.一审法院认定上诉人与被上诉人约定违约金过高而予以调整，是否具有事实和法律依据。2.一审法院对上诉人损失的计算是否存在漏项，如存在，上诉人的损失数额为多少。围绕争议焦点，双方进行了举证质证。综合以上两个争议焦点，上诉人李国军与被上诉人史玉芳、李**签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉房屋买卖合同合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”具体到本案，被上诉人李**、史玉芳未能办理涉案房地产过户手续系因案外人的查封行为导致，根据合同相对性原理，李**、史玉芳应对李国军承担违约责任。按照合同约定，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。原审中，李**、史玉芳以双方约定违约金过高为由，请求予以核减；双方约定的违约金数额为每日6000.00元，因保全导致的违约期限为373日，合计违约金为2238000.00元。原审法院认为双方约定违约金过高，应予以调整，在认定损失为730800.00元的情况下，将违约金裁量为876960.00元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定‘过分高于造成的损失’。”原审法院引用此条款时将超过损失百分之三十应当予以调整的比例直接作为调整比例适用不妥，裁量不当。经一、二审查证，本案案涉的实际损失为七间大厅的租赁损失，因违约解除租赁合同返还的违约利息、装修费用和看护大厅人员工资、借款利息的损失及取暖费用、物业费用等，综合实际损失、违约责任、惩罚性赔偿等因素，本院酌定违约金为2238000元的百分之七十，合计为1566600元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2020）内0426民初726号民事判决一、二项即“一、史玉芳、李**于判决生效后十日内赔偿李国军违约金876960.00元；二、驳回李国军其他诉讼请求。”；二、判决被上诉人史玉芳、李**于判决生效后十日内赔偿李国军违约金1566600元；三、驳回李国军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28464.00元，减半收取14232.00元，由李国军负担7947.00元，李**、史玉芳负担6285.00元。二审案件受理费28464.00元，由被上诉人李**、史玉芳承担。本判决为终审判决。审判长 牛占龙审判员 赵 杰审判员 董燕洪 二〇二〇年十一月十三日法官助理 连领波书记员 聂利博