内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4025号上诉人（原审被告）：敖汉宏图房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911504306706839715，住所地敖汉旗新惠镇新园路西侧**。法定代表人：赵万恩，总经理。委托诉讼代理人：杨庆灵，内蒙古百柳律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜梦冉，内蒙古百柳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尉洪梅，女，1968年10月18日出生，汉族，居民。被上诉人（原审被告）：李玥霞，女，1954年3月7日出生，蒙古族，市民。上诉人敖汉宏图房地产开发有限责任公司（以下简称宏图房地产）因与被上诉人尉洪梅、李玥霞房屋买卖合同纠纷一案，不服敖汉旗人民法院（2019）内0430民初7668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏图房地产上诉请求：一、要求撤销原判，依法发回重审或者改判；二、被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：上诉人并未收取被上诉人所交纳的住宅维修资金3219.60元、契税5714.79元，合计8934.39元。因此该笔费用及相应利息不应由上诉人退还。2011年本案另一被上诉人李玥霞以被上诉人敖汉旗富华乳业有限公司的名义借用上诉人的××旗、5号楼。上诉人并不是敖汉旗吉祥家园小区的开发商，上诉人所交纳的费用并非由上诉人收取。而是由本案的被上诉人李玥霞和被上诉人敖汉旗富华乳业有限公司收取，上诉人也没有委托李玥霞和敖汉旗富华乳业有限公司收取该部分费用，该笔费用李玥霞和敖汉旗富华乳业有限公司也未交给上诉人。收取该费用的行为是李玥霞个人的行为，因此，返还义务应由实际收取人李玥霞和敖汉旗富华乳业有限公司进行返还，一审法院判决上诉人承担返还责任，明显承担主体错误。李玥霞收取上述费用时是其个人行为，不是公司行为，李玥霞并非上诉人公司员工更不是公司负责人，因此她本人的行为不能代表公司的行为。虽然李玥霞在违法收取费用时所出具的收据中加盖了所谓的上诉人的公章，但是该公章系李玥霞本人私刻的，李玥霞私刻公章的行为不仅侵害了上诉人的合法权益违反了我国法律，构成了私刻公章罪，因此，上诉人建议对于李玥霞私刻公章的行为应移送公安处理。2011年7月11日，上诉人与敖汉旗富华乳业有限公司签订了房地产开发服务协议及2012年4月12日上诉人与李玥霞签订了房地产开发补充协议一份。上诉人认为李玥霞与敖汉旗富华乳业有限公司人格混同，个人财产与公司财产混同，因此，上述费用的给付义务应由敖汉旗富华乳业有限公司与李玥霞本人共同给付。本案一审案由定性错误。本案不属于房屋买卖合同纠纷案件，从审理的证据和事实看，应属于不当得利纠纷，应由不当得利人返还不当得利。本案一审使用法律错误。原审适用法律与本案不符，使用大修基金不属于合同约定内容。收取也不属于上诉人的经营范围内容。本案一审法院审理程序违法。本案在一审庭审时，上诉人已经向法院提交其持有的票据上的财务专用章，已经被公安机关立案侦查为假章，在此情况下，李玥霞和富华乳业作为被告应当出庭，他们未出庭不能认定案件基本事实，从被上诉人提交的票据上不能反映是大修基金和契税的款项类别。根据民诉法112和116条规定，必须到庭的被告无法查明事实，导致程序违法。本案李玥霞和富华乳业已经涉嫌诈骗，应移交公安而未移交。被上诉人尉洪梅答辩称，我们在拿钥匙时已经把大修基金和契税交给了李玥霞，收据公章和购房合同的公章都是宏图房地产的，我们就向他们主张。一审时我们已经把收据都交给法院了。我们买房子在先，后鉴定出他们的公章是假。我们不清楚富华乳业是干什么的，本身借资质就是违法的，我们也不清楚李玥霞和宏图房地产是什么关系。已经有10多年了，公章一直存在都没有提出是假章，到我们起诉才认定公章是假的。被上诉人李玥霞未到庭亦未提交书面答辩状。尉洪梅向一审法院起诉请求，要求被告退还收取原告的大修基金、契税款项8,934.39元，并按照1.5%的标准给付利息10,184元，合计人民币19,118.39元。事实与理由：二被告是吉祥家园的开发商，2013年原告经与被告协商，购买了4号楼1单元1601室的楼房，面积为107.32平方米，一次性向被告交纳购房款380,986元。在交购房款的同时，被告收取原告大修基金3,219.60元、契税5,714.79元，二被告承诺为原告办理房产证。但是自2013年至今已经七年时间，被告没有履行为原告办理房产证的义务，原告要求退还收取的大修基金和契税款，遭被告拒绝，被告之行为已经给原告的正常生活造成严重影响。原告为办理房产证需要又向不动产管理局缴纳了上述款。故起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实，2011年7月1日，被告宏图房地产公司与敖汉旗富华乳业有限公司签订《房地产开发服务协议》，后又于2012年4月17日签订《房地产开发补充服务协议》，两份协议约定，敖汉旗富华乳业有限公司借用被告宏图房地产公司资质进行项目开发，敖汉旗富华乳业有限公司向被告宏图房地产公司交纳管理费14万元，敖汉旗富华乳业有限公司的项目资金进入双方共同指定的帐户。协议签订后，敖汉旗富华乳业有限公司开始开发位于××旗。在开发小区期间，原告尉洪梅购买了吉祥家园4号楼1单元1601室，面积107.32平方米，并于2013年9月28日缴纳了住宅维修基金3,219.60元、契税5,714.79元，在为原告出具的收据上加盖了“敖汉宏图房地产开发有限责任公司财务专用章”的公章。原告所交纳的契税、住宅维修基金并未按约定交付相关部门。原告尉洪梅为办理不动产证，于2020年1月14日向敖汉旗住建局交纳住宅维修基金3,219.60元、向税务机关缴纳契税5,714.79元。庭审中，原告尉洪梅明确表示不向敖汉旗富华乳业有限公司主张权利且不同意追加其为本案当事人。另查明，2015年10月23日，富华乳业公司股东由李玥霞、李玉川变更为李玉川（已去世）、李万利，法定代表人由李玥霞变更为李万利。一审法院认为，敖汉旗富华乳业有限公司借用被告宏图房地产公司资质进行项目开发涉案房屋并对外销售，同时以被告宏图房地产公司名义收取原告的住宅维修基金、契税，且收据加盖了被告宏图房地产公司财务专用章，原告作为消费者主观认为该款系宏图房地产公司收取并无过错。现被告未按照约定为原告在房产部门办理相应手续，导致原告再次向房产部门缴纳了上述费用，故被告宏图房地产公司应作为合同相对方对已收取原告的住宅维修基金和契税予以退还。关于被告宏图房地产公司称李玥霞涉嫌私刻公章，李玥霞收款不能代表其公司的抗辩，一审法院认为，李玥霞是否私刻公章不影响被告宏图房地产公司作为合同相对方承担相应义务，宏图房地产公司承担责任后，可依其与敖汉旗富华乳业有限公司所签订的协议向敖汉旗富华乳业有限公司主张权利。原告要求被告自2013年8月28日至2019年12月24日暨起诉之日按照月利率15‰给付利息10,184元，因双方没有约定，被告亦不予认可，对此项诉讼请求一审法院不予支持。被告李玥霞非因法定事由既不答辩又不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权和质证权，不影响本案的审理和裁决。综上，一审判决：一、被告敖汉宏图房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告尉洪梅住宅维修基金3,219.60元、契税5,714.79元，合计8,934.39元；二、驳回原告其他诉讼请求。二审期间，上诉人宏图房地产提交营业执照副本一份，证明上诉人的经营范围是房地产开发与经营，与被上诉人诉讼所要求主张返还大修基金和契税无关，证明李玥霞与富华乳业是否收取该费用以及收取多少与宏图房地产无关。被上诉人尉洪梅质证称营业执照与本案诉求无关，经营范围、与李玥霞签订合同与我们交的契税和大修基金无关。我们要求返还和他们所举证据无关。我们是冲着宏图公司买的楼。本院认定，该营业执照与本案无关，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人富华乳业与上诉人宏图房地产签订《房地产开发服务协议》，借用宏图房地产资质以宏图房地产名义开发涉案小区房屋对外销售，被上诉人尉洪梅购买房屋一处并交纳了包含契税、住宅维修金等在内的各项费用，后宏图房地产未按约定为尉洪梅办理相关手续导致其再次缴纳契税、住宅维修金合计8934.39元的事实清楚。现尉洪梅要求宏图房地产予以返还，宏图房地产抗辩称该笔费用实际收取人为李玥霞与富华乳业，尉洪梅提交的收据上所盖公章系李玥霞私刻的，其并未收取亦未委托李玥霞与富华乳业收取该费用，不应由其返还。对此本院认为，尉洪梅与宏图房地产签订的购房合同以及各种款项收取票据上的公章均系宏图房地产，尉洪梅作为一般消费者，难以知晓宏图房地产、富华乳业、李玥霞之间的内部关系，其有理由相信上述费用收取方为宏图房地产，故对重复缴纳的相关费用，其要求宏图房地产承担相应法律责任的请求于法有据，应予支持，原审判令宏图房地产予以返还并无不当。宏图房地产上诉主张收取费用系李玥霞个人行为且其涉嫌私刻公章，但该主张系其与富华乳业、李玥霞之间的法律关系，不能对抗尉洪梅在本案中的诉讼请求，宏图房地产可在承担相应责任后另行向李玥霞及富华乳业主张权利。综上所述，敖汉宏图房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费278元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 田丽华审判员 孙晓东审判员 张欢欢 二0二0年十一月十日法官助理 张晓雪书记员 徐雁飞