四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14480号 上诉人（原审被告）：马燕，女，1979年7月31日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：黄小科，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘世富，男，1955年5月6日，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：林超，四川明炬律师事务所律师。 上诉人马燕因与被上诉人刘世富房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员廖方适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 马燕上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1596号民事判决第一、二项并依法改判支持马燕的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘世富承担。事实与理由：1.一审法院已经认定案涉合同系刘世富通过仲裁方式解除，故马燕不存在违法解除合同的情形。刘世富行使单方解除权系基于案涉合同第9.3条约定即马燕迟延支付租金及水、电、物业费的情形，该解除合同的违约金和迟延支付租金的违约金均是由于马燕迟延支付租金产生，一审同时支持两项违约金系重复计算，认定事实错误。且案涉合同第9.2条与第9.3条约定的违约金条款应当根据马燕的具体违约情形不同择一适用，一审法院已经确定马燕自2019年8月2日起迟延支付租金，逾期支付租金已经超过7日且确认租赁合同已经被刘世富提起仲裁解除，据此应仅适用案涉合同第9.3条约定的违约金条款，一审适用法律错误。2.案涉合同未约定因马燕违约提前解除合同需支付免租期租金，且双方在案涉合同中已经确定了较高的违约金，是双方当事人对自己权利义务的自由处分，一审判令马燕支付免租期租金没有法律依据。3.一审认定的违约金金额过分高于刘世富的损失，应予以适当调减。刘世富自2019年8月2日至2019年10月2日的房屋租金是24038元，代为支付的物管及垃圾清运费、电费是1795元，上述损失合计25833元，扣减马燕在签订合同时就已经缴纳的履约保证金12019元后，刘世富的直接损失仅为13814元，一审判令马燕应支付的违约金等费用共计91288元，远远超过刘世富的实际损失，该违约金金额应予调减。 刘世富辩称，1.刘世富对一审判决事实部分、法律适用均有异议，但考虑到诉讼成本没有提起上诉。一审判决遗漏了重要事实，在2019年8月7日马燕与刘世富进行了电话通话，可以证明是马燕主动提出解除合同，而非刘世富主动提出，基于此，关于解除合同应当适用案涉合同第9条第1款第2项（即证据第17页）“如乙方无故解除合同……”的约定计算违约金，金额应是11万余元，但一审法院对该部分事实认定错误。2.关于免租期租金的问题，双方签订的案涉合同租期为6年，免租期6个月，每个月为1.2万元，按照一审法院的调减是不合理的，因为马燕只租了1年时间，即便调减也只应当调减20%的金额。3.关于保证金品迭的问题，按照案涉合同约定保证金不应退还。 刘世富向一审法院起诉请求承担的违约金117117元（赔偿刘世富合同期剩余租赁期限总租金的20%，剩余租金为585584元）；2.请求判令由马燕向刘世富支付逾期支付租金产生的违约金6598元（自应当缴纳租金之日即2019年8月2日起算，暂计算至2019年10月2日，并应计算至实际付清之日止，具体计算方式：36057元*0.3%*61天=6598元）；3.请求判令由马燕向刘世富支付2018年5月18日至2019年8月17日期间六个月免租期的租金72114元；4.请求判令马燕向刘世富支付商业物管费及生活垃圾清运费1030.6元、电费764.4元，小计1795元。 一审法院认定事实：2018年5月18日，出租方刘世富（甲方）与承租方马燕（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定承租位于成都市成华区××路××段××号××栋××楼××号商铺（以下简称租赁物业），建筑面积为82.89㎡。《商铺租赁合同》约定：“……第三条租赁期限、租赁物业交付。（一）商铺租赁期限从2018年5月18日起至2023年5月17日止，共计60个月；其中从2018年5月18日起至2018年12月17日止需支付三个月租金，从2018年12月18日起至2019年3月17日止需支付三个月租金，从2019年3月18日起至2019年5月17日止需支付两个月租金，从2019年5月18日起至2019年8月17日止需支付一个月租金。合计6个月免租期使用完毕；但乙方需支付物业管理费及实际产生能耗费，租金为净收益，如需开发票，税费由乙方承担。（二）甲方应于2018年5月18日前将租赁物业交付给乙方，乙方须与甲方进行书面签收确认。……第四条租金、物管费、履约保证金。（一）甲方、乙方共同约定以下方式支付租金。1、甲方租赁给乙方的商铺按建筑面积计收租金，第一年租赁物业租金¥145元／㎡／月。2、在本合同期限内，租赁物业租金从第3年开始递增，以后每年递增5%。3、乙方每3个月（为一支付周期）预交一次租金，首期租金乙方应于签订本租赁合同之日向甲方一次性预付人民币36057元。以后乙方应在上一次租金到期提前十五日内向甲方支付下3个月的租金，甲方收款后须为乙方出具相应的收款收据。……（二）履约保证金。1、在本合同签署之日，乙方须向甲方支付履约保证金12019元，本合同满后十日内，若乙方无违约行为，由甲方无息退还（已经签订《租赁意向协议》并交纳租赁签约保证金的，该签约保证金自动转为履约保证金，不再另行支付）。2、若承租方违反或不遵守或不履行前文所述之任何协议、规定或条件，则出租方均有权选择立即从租赁保证金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对出租方造成之损失相当的金额。在这种情况下，作为本协议继续履行的前提，承租方应在收到出租方的书面通知后七（7）日内补足已扣除的租赁保证金。……第六条水、电费及支付方式。租赁物业交付乙方使用后，由于装修、经营活动产生的水、电等费用（包括管线损耗分摊）及租赁物业的物业管理费由乙方自行承担；并按《物业管理协议》执行。其计费标准按国家有关规定计算。……第九条合同终止及违约责任。（一）本租赁合同在发生下列情形时，可以终止：……2、除法定或约定解除合同条件出现时，任何一方不得无故解除本合同。如甲方无故解除本合同，应双倍返还乙方所交纳的履约保证金，并应向乙方支付合同期剩余租赁期限总租金20%的违约金；如乙方无故解除本合同的，不得要求退还履约保证金，并应向甲方支付合同期剩余租赁期限总租金20%的违约金。（二）乙方有下列情形之一的，视为违约：1、乙方未按本合同规定的时间内，支付水、电、物业管理等费用，逾期在7天以内，乙方除向相关主体支付应付款并承担违约责任外，每逾期一日，乙方按应付款的0.3%向甲方支付违约金。……3、乙方其他违反本合同义务的行为。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本租赁合同并收回租赁物业，乙方所交纳的履约保证金不予退还，乙方的装修损失等其他损失自行承担，同时乙方还应另行向甲方支付合同期剩余租赁期限总租金10%的违约金：……3、乙方未按本合同约定的时间支付租赁物业租金逾期超过7天的。……5、乙方延迟交纳应支付的水、电、物业费逾期超过7日的。……十、其他约定……（八）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解除；协商不成时，任何一方均可向成都市仲裁委员会。……”。 2019年9月6日，刘世富替马燕缴纳了其承租期间的商业物管费、生活垃圾清运费、商业电费共计1795元，马燕对该笔款项予以认可。一审庭审中，双方对马燕自2019年8月2日后欠付案涉房屋租金至今及双方在2019年10月2日进行了案涉房屋腾退、交接的事实均无异议。 2019年11月20日，成都仲裁委员会作出（2019）成仲案字第1326号决定书其中载明：“成都仲裁委员会根据申请人刘世富与被申请人马燕于2018年5月18日签订的《商铺租赁合同》中的仲裁条款，以及申请人的书面申请，于2019年9月17日依法受理了上列当事人之间的租赁合同纠纷仲裁案。……本会认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第十六条第二款“仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会”的规定，《商铺租赁合同》第十条第（八）款的约定仅有仲裁事项以及选定的仲裁委员会，而缺少请求仲裁的意思表示，不符合仲裁协议的形式要件。在双方当事人不能对该条款进行补充的情形下，应视为双方未达成仲裁协议。……根据《中华人民共和国仲裁法》第四条、第十六条第二款及《成都仲裁委员会仲裁规则》第七条之规定，本会决定如下：一、驳回申请人刘世富的仲裁申请。……”。 一审另查明，成都仲裁委员会于2019年9月19日通过邮寄的方式向马燕送达了答辩通知书、仲裁规则、仲裁委员名册、仲裁申请书副本、证据材料等文书。2019年9月20日，马燕拒收该邮件。 一审法院认为，刘世富与马燕签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，应合法有效。刘世富履行了房屋的出租义务，则马燕应按照合同约定足额支付租金，马燕逾期支付租金的行为已构成严重违约，刘世富享有对案涉租赁合同解除的权利。 关于合同的解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”之规定，《商铺租赁合同》已达到《中华人民共和国合同法》定解除的条件，但一方当事人行使解除权，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。刘世富于2019年9月17日向成都仲裁委员会申请对双方案涉租赁合同关系进行仲裁，成都仲裁委员会于2019年9月20日向马燕送达相关仲裁文书，应视为刘世富对案涉租赁合同提起解除请求并告知马燕承担由此产生的法律责任，故一审法院确定案涉《商铺租赁合同》于2019年9月20日已解除。 关于解除合同的违约金问题。马燕在案涉合同履行中存在违约行为，应当承担违约责任。根据案涉合同第九条合同终止及违约责任：“……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本租赁合同并收回租赁物业，乙方所交纳的履约保证金不予退还，乙方的装修损失等其他损失自行承担，同时乙方还应另行向甲方支付合同期剩余租赁期限总租金10%的违约金：……3、乙方未按本合同约定的时间支付租赁物业租金逾期超过7天的。……5、乙方延迟交纳应支付的水、电、物业费逾期超过7日的。……”之约定，刘世富请求马燕应按照合同约定支付解除合同的违约金于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，马燕申请对违约金数额进行调减，故一审法院综合考虑马燕的违约程度、刘世富的实际损失及履约中的实际情况等因素，对违约金酌情予以调整为36057元。 关于逾期支付租金的违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，逾期支付租金的违约金和违法解除合同的违约金都是房屋租赁双方所约定因违约所产生的损失赔偿计算方式，旨在弥补守约方的不同损失，刘世富可同时主张，不属于重复计算。案涉合同于2019年9月20日即解除，刘世富可根据逾期支付租金的违约条款主张逾期支付租金的违约金计算至合同解除之日，故一审法院以应缴租金36057元为基数，按照日利率0.3%的标准，计算自逾期支付租金之日即2019年8月2日起至2019年9月20日止，共计5300元予以支持。 关于刘世富要求马燕支付免租期租金问题。根据案涉合同约定，马燕支付了从2018年5月18日至2019年8月17日止共计14个月的租金，其中包括了6个月的免租期。案涉合同虽未约定承租人提前退租或因其违约合同提前解除，承租人需支付免租期租金，但根据整个案涉合同的实际履行情况、承租人马燕的违约程度及基于公平合理原则，一审法院综合酌定马燕应向刘世富支付免租期的租金为48076元。关于物管费、垃圾清运费、电费的问题。案涉《商铺租赁合同》中约定在租赁期间上述费用应由马燕自行承担，现刘世富垫付了此费用，其可向马燕主张，且马燕当庭对此予以认可，故此项诉求具有法律和事实依据，一审法院予以支持。关于马燕要求刘世富退还已缴纳履约保证金的主张，其并未在本案中就该项主张提起反诉，一审法院不予处理，马燕可另案诉请。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、马燕于判决生效之日起10日内向刘世富支付违约金41357元；二、马燕于判决生效之日起10日内向刘世富支付免租期租金48076元；三、马燕于判决生效之日起10日内向刘世富支付物管费、垃圾清运费、电费共计1795元；四、驳回刘世富其他诉讼请求。如果马燕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4252元，减半收取2126元，由刘世富负担637.8元，马燕承担1488.2元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审另查明，案涉合同签订后，马燕向刘世富支付了履约保证金12019元，刘世富于2018年5月18日出具收条。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，刘世富与马燕签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据《商铺租赁合同》第9.3.3条以及9.3.5条的约定，马燕迟延支付租金、水电物业费超过7日的，刘世富有权单方解除合同。2019年8月2日后马燕存在欠付租金及水电、物业费的情形，刘世富在2019年9月20日通过仲裁委向马燕送达了解除合同的通知，故双方《商铺租赁合同》应于2019年9月20日解除。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.马燕应当向刘世富支付的免租期租金如何认定；2.马燕应当向刘世富支付的违约金金额如何认定。对此，本院评述如下： 关于马燕应当向刘世富支付的免租期租金如何认定的问题。本院认为，案涉《商铺租赁合同》约定免租期为6个月，并明确约定免租期的具体期间为2018年5月18日至2018年12月17日期间的4个月以及2019年5月18日至2019年8月17日期间的2个月，案涉合同于2019年9月20日已经解除，故双方在案涉合同中约定的免租期期间已经经过。且案涉合同中并没有因承租人违约导致合同解除，承租人应当向出租人补齐免租期租金的明确约定，故本院认为按照双方合同约定的内容，探求双方签订合同时的本意，双方应并未达成承租人提前解除合同需补齐免租期租金的合意，若判令承租人承担补齐免租期租金的责任，将会超过承租人签订合同时的合理预期，故本院认定马燕无需向刘世富支付期间已经经过的免租期租金，一审对此认定不当，本院予以纠正。 关于马燕应当向刘世富支付的违约金金额如何认定的问题。马燕主张一审认定的解除合同违约金及逾期支付租金违约金均是针对马燕逾期支付租金的行为，系对违约金的重复计算。对此，本院认为，解除合同的违约金是用以弥补在合同履行期限内因承租人的违约行为导致合同提前解除，房屋发生的空置损失以及出租人预期收益的减少；而逾期支付租金的违约金是用以弥补因承租人迟延支付租金给出租人造成的资金占用损失，两者是对守约方不同损失的填补，一审同时支持解除合同违约金与逾期支付租金违约金具有法律依据。故针对逾期支付租金违约金，一审认定以应付租金36057元为基数，按照日利率0.3%的标准由马燕向刘世富支付2019年8月2日至2019年9月20日期间的逾期支付租金的违约金5300元并无不当，本院予以维持。针对解除合同的违约金，案涉合同约定在马燕违约导致合同解除的情形下，马燕需向刘世富支付剩余租赁期限租金总额20%的违约金，即117117元，且刘世富可不向马燕退还履约保证金。一审法院对该项违约金进行调整时，应综合考虑了马燕需向刘世富支付部分免租期租金以填补刘世富该项损失的因素，刘世富未提起本案上诉亦是综合考虑了一审认定的违约金及免租期租金可弥补其损失。对此，本院认为，因按照案涉合同约定的内容，马燕不应向刘世富支付免租期租金，若维持一审认定的违约金金额，刘世富的损失将无法得到完全弥补，故本院综合考虑马燕的违约程度、刘世富的实际损失及合同履行情况，酌定将解除合同违约金调整为72114元。综上，两项违约金相加，马燕应向刘世富支付违约金77414元（72114元+5300元=77414元）。该项调整并未超过刘世富的一审诉讼请求，也未超过一审法院判令马燕应向刘世富承担违约金及免租期租金金额总和，出于减少当事人诉累的考虑，也不会违背刘世富未提起本案上诉的本意。 另外，关于马燕主张履约保证金应当予以退还的问题。本院认为，案涉合同中关于履约保证金不予以退还的约定也应属于违约责任承担的范畴，在本院就马燕逾期支付租金以及导致合同提前解除的违约行为确定了相应的违约金，已经可以弥补刘世富的实际损失的情况下，马燕缴纳的履约保证金应当予以退还，因马燕在一审答辩中也就保证金退还提出了抗辩，为减少双方诉累，本院对此一并进行处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款之规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外”，该部分履约保证金12019元应当在马燕向刘世富承担的违约金中予以品迭，品迭后，马燕还应向刘世富承担违约金65395元（77414元-12019元=65395元）。 综上所述，马燕的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，且尚有履约保证金未予处理，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1596号民事判决第三项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1596号民事判决第一、二、四项； 三、马燕在本判决生效之日起10日内向刘世富支付违约金65395元； 四、驳回刘世富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2126元，由刘世富负担637.8元，马燕负担1488.2元；二审案件受理费2036元，由刘世富负担273元，由马燕负担1763元。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  廖 方 二〇二〇年十一月五日 法官助理  黄 迪 书 记 员  何浩铭