河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初3970号原告：宋文芳，女，汉族，1990年1月25日生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：仝乐峰，河南明商律师事务所律师。被告：河南舒展置业有限公司，住所地：登封市崇高路中段**，统一社会信用代码：91410185071385390L。法定代表人：张笑宇，任该公司总经理。委托诉讼代理人：张黎鹏，河南群达律师事务所律师。第三人：中信银行股份有限公司郑州分行，，住所地：郑州市郑东新区商务内环路**统一社会信用代码:914100007067738065。法定代表人：方萍，任该行行长。委托诉讼代理人：尹朔，女，汉族，1994年10月7日出生，住福建省闽侯县，系该公司职工。委托诉讼代理人：王萌，女，汉族，1992年5月19日出生，住河南省登封市，系该公司职工。原告宋文芳与被告河南舒展置业有限公司、第三人中信银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宋文芳的委托诉讼代理人仝乐峰，被告河南舒展置业有限公司的委托诉讼代理人张黎鹏，第三人中信银行股份有限公司郑州分行的委托诉讼代理人王萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋文芳向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告双方签订的合同编号：DF180××××****《商品房买卖合同》于2020年7月24日已解除，被告协助原告办理注销网签备案手续；二、请求依法确认原告与第三人签订的合同编号：811112163184《中信银行个人购房借款合同》于2020年7月24日已解除；三、请求判令被告返还原告支付的购房首付款244432元及利息损失（以244432元为基数，自2018年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月20日，自2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、请求判令被告赔偿原告已偿还第三人贷款本金及利息合计89400.64元（暂计至2020年8月1日，具体以第三人中信银行股份有限公司郑州分行于本案判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、请求判令被告返还原告已缴纳的维修基金8642元、服务费700元，合计9342元及资金占用利息（以9342元为基数，自2018年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月20日，自2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；六、请求依法判令被告支付原告违约金784.43元；七、请求依法判令被告向第三人支付剩余的贷款本金及利息（以第三人中信银行股份有限公司郑州分行于本案判决生效当月出具的还款明细清单为准）；八、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月10日，原告与被告签订了合同编号：DF180××××****《商品房买卖合同》一份，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。其中《商品房买卖合同书》第九条第1款第（2）项约定，“逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1％向买受人支付违约金”。合同签订后，原告遂按照合同约定履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的时间向原告交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2019年6月30日，而被告截止起诉之日仍未向原告交付房屋，被告的此行为已构成严重违约，已严重侵害了原告的合法权益。另外，被告在销售该房屋时向原告明确承诺一楼底商楼顶平台与二楼地板持平且两者相通，一楼底商楼顶平台由二楼业主使用，原告基于此承诺而远高出其他楼层单价购买了该二楼房屋；但被告实际建造的一楼底商楼顶平台与原告所购二楼房屋的窗台持平，不仅导致该楼顶平台无法使用，而且直接影响原告所购二楼房屋的采光、通风、雨水倒灌及安全隐患。被告采用欺诈、虚假宣传等手段，骗得原告高价购买存在设计瑕疵的房屋的行为已构成违约，亦应当承担相应的违约责任。2020年7月23日，原告根据《商品房买卖合同书》第九条第1款第（2）项的约定，向被告发出了解除该《商品房买卖合同》的《解除合同通知书》，被告于2020年7月24日签收确认。在被告收到解除合同的通知后，原告到被告售楼处就解除合同后的退还房款及违约金事宜与被告协商，但被告相关负责人态度消极，且明确表示拒绝退还房款及违约金。原告迫于无奈只能诉诸法院解决。原告与第三人中信银行股份有限公司郑州分行签订了合同编号：811112163184《中信银行个人购房借款合同》，向第三人借款540000元用于购买案涉房屋，按揭贷款于2018年4月1日直接支付给被告。原告在第三人发放贷款后一直按期足额归还贷款。但因被告在履行《商品房买卖合同》合同过程中出现严重违约行为，故原告依据合同约定行使解除权解除了该《商品房买卖合同》。原告于2020年7月23日向第三人发出《解除合同通知书》，第三人与被告于2020年7月24日签收确认。综上，被告的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规之规定，特诉至法院，请法院依法判如所请。被告河南舒展置业有限公司辩称，舒展置业没有收到原告所诉的已送达的解除合同通知，该通知未到达被告，不发生解除合同效力，因此原告诉请除第一项外，均没有事实和法律依据，如法庭审理认为解除合同通知已到达被告，被告认为原告没有解除合同权利，政府机关对环境治理要求停工、停产或限制运输或限制建筑材料的生产等措施所涉及的天数均不应计算在合同履行期间，另疫情期间的防控措施所涉及的天数也不能计算在合同履行期间，综上，如果法庭审理认为通知书已到达被告，原告所享有的解除权利和条件没有成就，原告不具有解除权利。被告没有承诺一楼底商平台楼顶可以让原告使用。房产已被抵押给中信银行，房产所有权变动应征求中信银行的意见。第三人中信银行股份有限公司郑州分行辩称，一、本案基本事实。借款人宋文芳于2018年3月6日与我行签订了《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）编号为811112163184号，借款54万元整，我行已履行贷款发放义务。截止2020年10月30日，剩余清偿贷款本金共计524745.08元，其中本金522271.26元，利息2473.82元。2018年3月20日，宋文芳与我行签订了《登封市预购商品房抵押合同》，我行对诉争房屋享有预告登记抵押权。二、我行贷款结清前不应解除借款合同。根据我行与原告所签借款合同第19.2条内容约定：贷款发放后，借款人与该房屋卖方就有关质量、条件、权属等事宜发生的任何纠纷均与中信银行无关，本合同正常履行，故我行认为，原告向我行单方面发出的《解除合同通知书》无效，借款合同应继续履行。此外根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释（法释[2003]7号）》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。因此，原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷不应影响我行的贷款安全。三、未经我行同意，原告不得处分涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。因此，在我行贷款未结清前，原告与被告任何一方均不得擅自处置涉案不动产。综上，请求人民法院依法保障我行贷款资金安全，如确需认定《商品房买卖合同》无效或解除的，应首先要求被告将剩余贷款本金及利息返还我行。针对诉讼请求原告向本院提交了证据，第一组，编号：DF180××××****《商品房买卖合同》一份；证明1、原告向被告购买案涉房产，双方就标的、价款、付款方式、违约责任等事宜协商一致，并签署书面合同的事实；2、在被告逾期交房超过90日的情况下，原告有权依据《商品房买卖合同书》第九条第1款第（2）项的约定行使合同解除权解除合同，要求被告退还全部已付款，并按累计已付款的0.1%支付违约金。第二组，编号：811112163184《中信银行个人购房借款合同》一份；证明原告采用银行按揭贷款方式向被告支付上述《商品房买卖合同》项下剩余房款540000元，并于第三人签署合同的事实。第三组，被告出具的凭证号码：4135118《收据》、00019039《河南增值税普通发票》各一份；证明原告已按照合同约定向被告支付案涉房产首付款244432元的事实。第四组，被告出具的凭证号码：8879198《收据》、4135051《收据》各一份；证明原告已向被告支付服务费700元、房屋维修基金8642元的事实。第五组，原告手机银行app系统显示的《贷款详情截图》、《还款记录截图》、《交易明细截图》各一份；证明1、第三人已按照《中信银行个人购房借款合同》约定发放贷款的事实；2、截止2020年8月1日，原告已按照借款合同约定向第三人支付贷款本息合计89400.64元的事实。第六组，《解除合同通知书》及邮寄回执单各一份；证明原告依约行使合同解除权，向被告及第三人发送解除合同通知书，被告、第三人均已签收，故案涉《商品房买卖合同》、《中信银行个人购房借款合同》均已送达之日解除。第七组，原告亲属与被告公司置业顾问聊天截图1份4页；证明原告在购买案涉房产时，被告承诺将一楼底商楼顶平台提供给原告使用。被告河南舒展置业有限公司的质证意见：第一组证据的真实性无异议，但第8条交付期限中特别约定政府部门或行政主管单位根据法律规定采取的各项措施及政府政策或法律规定改变引起的顺延不记入合同履行期间；第二组证据由第三人质证其真实性；第三组证据无异议；第四组证据中的维修基金无异议，服务费不是被告收取，被告不应承担责任；第五组证据由第三人质证其真实性；第六组证据中邮寄单显示该邮件未到达被告，被告没有收到邮寄单所对应的材料；第七组证据中原告提交载明芙蓉园置业顾问和一朵花的聊天人不是舒展公司的员工，其中芙蓉园置业顾问的微信信息为研萍地区为洛阳，除此之外没有其他信息，一朵花的微信没有信息判断，一朵花的微信聊天内容直接承认和舒展不存在关系，该证据真实来源不明，不能作为证据使用，即使作为证据使用但不能达到原告证明目的。第三人中信银行股份有限公司郑州分行的质证意见：第一组证据无异议；第二组证据无异议；第三组证据与我行无关；第四组证据与我行无关；第五组证据无异议；第六组证据我行是收到解除合同通知书，我行在收到后即联系原告并口头告知该解除通知书无效，但原告没有向中信银行回复；第七组证据与我行无关。被告河南舒展置业有限公司向本院提交了证据，均涉及扬尘大气治理的政府文件五份，证明2018年、2019年、2020年每年都有几个月的延误，该延误期间不能作为合同履行期间，另疫情期间是众所周知的事实，被告不再举证。第三人中信银行股份有限公司郑州分行未举证。原告针对被告提交的证据的质证意见：真实性无异议，但该证据只是证明了政府为环保而要求被告暂停施工，另环保停工措施近年来已为常态化，被告在签订合同时已经预见，故该措施而停工的期间不应当在合同履行中予以扣除，并且该证据不能直接证明被告因环保停工的实际天数。第三人中信银行股份有限公司郑州分行的质证意见：与我行无关，无异议。经审理查明：2018年1月10日，原告与被告河南舒展置业有限公司签订了合同编号DF180××××****《商品房买卖合同》一份，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。房屋总价为784432元，由宋文芳先付房屋首付款244432元，剩余房屋价款54万元以该商品房作为抵押向中信银行股份有限公司郑州分行贷款进行支付。其中《商品房买卖合同书》第九条第1款第（2）项约定，“逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1％向买受人支付违约金”。合同约定的房屋交付时间为2019年6月30日。合同签订后，原告按照合同约定向被告河南舒展置业有限公司支付首付款244432元、房屋维修基金8642元，支付中介服务费700元。2018年3月6日宋文芳与第三人中信银行股份有限公司郑州分行签署了《中信银行个人购房借款合同》一份，合同签订后中信银行股份有限公司郑州分行依约定向河南舒展置业有限公司支付购房贷款540000元。截止2020年11月1日，原告已按照借款合同约定向第三人支付贷款本息合计98988.73元。被告截止起诉之日仍未向原告交付房屋。原告于2020年7月23日分别向被告及第三人邮寄发出《解除合同通知书》，被告及第三人于2020年7月24日签收。本院认为，依照法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不追究措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定解除合同的条件，当该条件成就时，可以解除合同。本案中，原告宋文芳与被告舒展置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。原告已按照合同约定支付全部购房款，被告舒展置业未按合同约定交付房屋，属违约行为，被告舒展置业应当依法承担违约责任。因被告违约，原告依照合同约定享有合同解除权。原告将解除合同通知送达被告，涉案合同即解除。合同解除后被告舒展置业应当将原告支付的购房款244432元退还原告，并支付相应利息；原告请求被告退还维修基金8642元，支付违约金784.43元于法有据，本院予以支持。原告支付的服务费700元并非被告收取，原告请求被告退还本院不予支持。本案商品房买卖合同解除后，当事人签订的按揭贷款合同目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。按揭贷款合同解除的，出卖人应当将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下;一、确认原告宋文芳与被告河南舒展置业有限公司签订的编号为DF1800377****的《商品房买卖合同》解除。二、解除原告宋文芳与第三人中信银行股份有限公司郑州分行签订的编号为811112163184的《中信银行个人购房借款合同》。三、被告河南舒展置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋文芳购房款244432元及利息（以244432元为基数，自2018年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。四、被告河南舒展置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋文芳维修基金8642元。五、被告河南舒展置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋文芳已向第三人中信银行股份有限公司郑州分行支付的贷款本息98988.73元（计至2020年11月1日，具体金额以判决生效当月原告与第三人对账明细为准）。六、被告河南舒展置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋文芳违约金784.43元。七、被告河南舒展置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中信银行股份有限公司郑州分行偿还编号为811112163184的《中信银行个人购房借款合同》之原告宋文芳的剩余贷款（该款项金额以判决生效当月原告与第三人对账明细为准）。八、被告河南舒展置业有限公司于本判决生效之日起二十日内协助原告办理商品房网签备案注销手续。九、驳回原告宋文芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6459元，减半收取3230元，由原告宋文芳负担30元，被告河南舒展置业有限公司负担3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李西乾二〇二〇年十一月十七日书记员  王宜乐