贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终7708号 上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义恒大黔贵房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处永生庭瑞苑永诚楼负****，统一社会信用代码91520302MA6DLULBX8。 法定代表人：刘长波，董事长兼总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李树康，男，1971年8月29日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省遵义市红花岗区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉英，女，1974年3月10日出生，汉族，住贵州省湄潭县，现住。 被上诉人共同委托诉讼代理人：倪磊，贵州舸林律师事务所律师。 上诉人遵义恒大黔贵房地产开发有限公司（以下简称恒大黔贵公司）因与被上诉人李树康、李玉英房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0302民初5963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 恒大黔贵公司上诉请求：撤销原判第二项，改判确认上诉人应退还被上诉人的款项为80429.6元，并改判支持上诉人请求确认被上诉人应承担支付74570.4元违约金的责任或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决被上诉人无须承担违约金，上诉人应当全额返还已付款项存在错误。首先，导致本案《商品房买卖合同》不能继续履行的根本原因是被上诉人不能按揭，存在过错的是被上诉人，依照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被上诉人应当承担不能继续履行合同的违约责任。其次，本案被上诉人在签订《商品房认购书》及《商品房买卖合同》时应当对自己是否有付款能力以及是否可以贷款具备认知，不能盲目签订合同及支付款项，在最终因被上诉人原因导致合同不能履行就应当承担履约不能的法律后果，即相应的违约责任。第三，上诉人对被上诉人是否具备贷款能力不具有审核义务，是否能贷款被上诉人应当咨询银行。且就被上诉人所提交的录音，对话相对方已经告知上诉人及时处理征信报告中体现的“呆帐”问题，及时处理该问题是可以再申请贷款的，但被上诉人不予理会，从该事实说明是被上诉人不愿意继续履行合同导致合同解除。综上所述，因被上诉人的行为导致合同不能履行，应按照合同约定承担总房款10%的违约金。 李树康、李玉英在二审中未提交书面答辩意见。 李树康、李玉英一审法院诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年11月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2019438721）；2、判令被告退还原告购房款155000元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年11月18日，李树康、李玉英作为买受人与恒大黔贵公司签订了《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，认购恒大黔贵公司开发的位于遵义市南部新区，恒大黔贵公司的经办人为温树波、销售经理为汪艳碧。该认购书签订后，李树康、李玉英缴纳了购房首期款155704元，恒大黔贵公司向二人出具收到“遵义市翡翠华庭53-2302首期款155704元＂的收款收据一张。2019年11月22日，李树康、李玉英（买受人）与恒大黔贵公司（出卖人）就以上认购房屋签订《商品房买卖合同》，约该合同载明房屋建筑面积126.26平方米，总价款745704元.第八条“付款方式及期限＂约定：“买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计155704元，余款590000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人交付书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第四条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第一种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。＂第十条”逾期付款责任”约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。＂以上合同签订后，双方就该合同在遵义市预售合同备案登记”，现已经登记完毕。庭审中，李树康、李玉英向一审法院提交了二人于2019年11月22日在中国人民银行征信中心查询的《个人信用报告》，其中李玉英的报告中显示有一笔呆账。并提交了与恒大黔贵公司工作人员温树波的通话录音，该录音可以看出：1、李树康、李玉英购房时提交了个人征信报告给温树波看后签订的《商品房买卖合同》，2、不能办理银行按揭贷款的原因是李玉英的征信存在问题，3、李树康、李玉英因不能办理银行按揭向恒大黔贵公司要求解除合同、并退还购房预付款，温树波称需要走流程。 一审法院认为，李树康、李玉英与恒大黔贵公司于2019年11月22日签订的《商品房买卖合同》，系当事人之间的真实意思表示，该合同已办理了备案登记，未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，该合同有效。原告李树康、李玉英要求解除与被告恒大黔贵公司签订的《商品房买卖合同》，被告恒大黔贵公司表示同意，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以支持。因该合同已经办理了备案登记，反诉原告恒大黔贵公司要求反诉被告李树康、李玉英协助其撤销合同备案登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，亦予以支持。原告李树康、李玉英要求被告恒大黔贵公司退还购房款155000元，反诉原告恒大黔贵公司要求反诉被告李树康、李玉英承担违约金74570.4元。本案的事实是：李树康、李玉英在购房时向恒大黔贵公司的售房经办人出示了个人征信报告后，双方在《商品房买卖合同》中约定应当以银行按揭方式贷款590000元以支付购房尾款；而后因李玉英的征信问题未能办理银行按揭贷款故而解除合同。首先，恒大黔贵公司的售房经办人在李树康、李玉英购房且出示征信报告后，表示二人可以办理银行按揭贷款，并促成二人与恒大黔贵公司签订了《商品房买卖合同》，作为恒大黔贵公司的售房人员，为达成交易而信口承诺，对于李树康、李玉英在签订《商品房买卖合同》后不能办理银行按揭、故而解除合同存在一定过错。其次，李树康、李玉英系完全民事行为能力人，应当知道办理银行按揭贷款的对象是银行而非他人，不能仅凭销售人员的一面之词就确认可以办理银行按揭，在签订《商品房买卖合同》时应当对自身经济能力进行评估，应当预见不能办理银行按揭的法律后果，其本身对于签订《商品房买卖合同》后不能办理银行按揭贷款、故而解除合同存在一定过错。第三，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，本案不能办理银行按揭故而解除合同，系不能完全归责于双方的原因。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当由被告恒大黔贵公司返还原告李树康、李玉英购房款155704元，二原告自愿主张返还金额155000元，系其对自己权利的主张，予以支持。对于反诉原告恒大黔贵公司要求反诉被告李树康、李玉英承担违约金74570.4元的反诉请求，不予支持。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告李树康、李玉英与被告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司于2019年11月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李树康、李玉英购房款155000元；三、反诉被告李树康、李玉英于本判决生效后十日内协助反诉原告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司到相关部门撤销《商品房买卖合同》（合同编号：2019438721）的备案登记手续；四、驳回反诉原告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费（已减半收取）1700元，由被告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司承担；反诉费832元，由反诉原告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。 本院认为，根据本案查明的事实可知，李树康、李玉英向恒大黔贵公司的售房经办人出示个人征信报告在先，恒大黔贵公司的售房经办人为达成交易，向李树康、李玉英表示可以办理按揭贷款，之后促成签订了《商品房买卖合同》。上诉人作为从事商品房销售的专业公司，在购房人向其表示征信存在问题后仍向购房人表示可以办理按揭贷款，并积极与购房人李树康、李玉英达成交易，签订《商品房买卖合同》。虽然上诉人对于被上诉人是否具备贷款能力不具有审核义务，但因上诉人售房经办人员的不当承诺与行为，对于《商品房买卖合同》的解除确实存在过错，故上诉人认为系因被上诉人的行为导致合同不能履行而应承担违约责任的上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人恒大黔贵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3400元，由遵义恒大黔贵房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  贺灿灿 审判员  娄 强 审判员  施正高 二〇二〇年十一月二十九日 法官助理杨颜竹 书记员郑宏愿