上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初11771号原告(反诉被告)：程剑峰，男，1987年7月17日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：张博，上海汇筠律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海吃煲乐餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：郝泉，经理。委托诉讼代理人：常志刚，上海市恒信律师事务所律师。原告(反诉被告)程剑峰与被告(反诉原告)上海吃煲乐餐饮有限公司(以下简称“吃煲乐公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，被告吃煲乐公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本院于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程剑峰向本院提出诉讼请求：1.确认程剑锋与吃煲乐公司于2019年5月31日签订的联营合同于2020年3月27日解除；2.判令吃煲乐公司退还押金66,000元；3.判令吃煲乐公司赔偿程剑锋装修损失35,000元；4.判令吃煲乐公司支付违约金66,000元；5.判令吃煲乐公司退还程剑锋商铺补偿费140,000元；6.本案诉讼费由上海吃煲乐餐饮有限公司负担。事实和理由：2019年5月，原、被告签订联营合同一份，约定，原告向被告承租上海市徐汇区苍梧路XXX号-50面积约40平方米商铺(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2019年6月16日至2022年6月15日，保证金66,000元，场地使用费第一年每月22,000元，商铺补偿费140,000元。原告按约付款后，对系争房屋进行大量装修开展餐饮业务。2020年3月，原告由安徽老家返沪，发现系争房屋由物业上锁，原告无法进入，经多次沟通未果，现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。上海吃煲乐餐饮有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方实际于2020年4月3日协商解除了合同。就押金部分同意冲抵原告欠付的费用。系争房屋由被告向案外人承租后转租了部分房屋给原告。原告所称的商铺补偿费，已经为了配合原告的经营实际消耗完毕，不存在返还的情况。因年初发生疫情，难以经营，故原告和上家解除了租赁合同，故原、被告之间的转租合同亦相应解除，被告不存在违约行为。就装修费，合同有明确约定，全部包含在商铺补偿费内，不存在另外装修的情况。上海吃煲乐餐饮有限公司提出反诉诉请：1.判令程剑峰支付上海吃煲乐餐饮有限公司2020年2月16日起至2020年4月3日的场地使用费44,000元及2020年1月的水电煤费用3,493.90元；2.本案诉讼费由程剑峰负担。事实和理由：2019年5月，原、被告签订联营合同一份，约定，原告向被告承租系争房屋，租赁期限自2019年6月16日至2022年6月15日，保证金66,000元，场地使用费第一年每月22,000元，商铺补偿费140,000元。后原告实际使用系争房屋，并支付场地使用费至2020年2月16日。2020年3-4月期间，因疫情原因，被告和系争房屋的产权人上海帛帛投资管理有限公司(自2019年6月16日起至2022年6月15日止。乙方第一年每月向甲方支付场地使用费22,000元，支付方式为两个月为一个支付周期，于每期的前十日之内缴纳，先付后用。乙方于签约当时应支付给甲方110,000元作为首期场地使用费。乙方于签约当日支付给甲方140,000元作为甲方提供商铺的补偿费补偿给甲方。为确保联营期内相关费用如期结算，乙方应于签约当日支付甲方66,000元作为确保本合同履行的保证金。合同期满后，乙方在结清自身经营过程中产生的费用后，本保证金由甲方在一周内无息退还乙方。甲方不得干涉乙方的合法经营。乙方在经营过程中产生的水电费、燃气费由乙方自行承担。在合同期内，双方未经对方同意中止合同，自行中止合同方则视为违约方，违约金66,000元。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付首期两个月租金44,000元及租赁保证金66,000元，合计110,000元。以下简称“帛帛公司”)就退租事宜进行了协商，并将协商过程充分告知原告。2020年4月3日，被告和帛帛公司终止了租赁合同，并于2020年4月7日通知原告搬离物品，原告于2020年4月13日将物品彻底搬空时，并未提出任何异议。现被告未维护自己的合法权益，故向法院提起反诉，要求判如所请。程剑峰辩称，不同意被告的反诉请求。2020年春节之后，原告再未使用系争房屋，不同意支付场地使用费及水电煤费用。2020年3月20日，原告从安徽返沪即发现系争房屋被上锁，后原告实际于2020年4月10日搬离了全部物品。本院经审理认定事实如下：2019年5月31日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《联营合同》一份，约定，甲方负责提供其位于上海市徐汇区苍梧路XXX号-50面积约40平方米的商铺(即系争房屋)，作为乙方经营场所。甲、乙双方约定联营期限2019年5月31日，被告股东之一韩某出具收条一份，内容为，今收到程剑锋先生，租赁苍梧路XXX-XXX号商铺押金66,000元。另查明，系争房屋由被告从案外人帛帛公司处承租，后经帛帛公司同意，被告将系争房屋转租给原告开设“骨头菜饭”。2020年4月3日，被告与帛帛公司签订《租赁合同终止协议》一份，约定，双方间的租赁合同于2020年4月3日终止。庭审中，被告认可收到原告支付的押金66,000元，并表示押金应当在原告欠付的场地使用费中予以抵扣。原、被告均确认，原告实际支付租金至2020年2月15日，原告于2020年4月10日搬离系争房屋。原、被告亦确认，系争房屋于疫情发生后，即由系争房屋所在的物业公司在系争房屋门上加锁。庭审中，就合同约定的140,000元商铺补偿费，原告认为此系进场费和转让费。被告则认为，因被告将部分商铺转租给原告，故进行了隔断装修，该140,000元主要用于房屋的隔断装修，已经全部消耗完毕。被告并提供了装修合同一份以证明其主张。原告认可原、被告双方签订联营合同后，被告对其承租的部分进行了装修，但坚持认为该笔款项系进场费和转让费。同时原告认为由其自行对系争房屋进行了装修，并提供装修合同一份，对此，被告表示不予确认，并否认原告对系争房屋进行过装修，被告认为所有的装修均由被告完成，且全部费用均包含在140,000元的商铺补偿费之内。诉讼过程中，本院组织原、被告双方进行调解，但因双方差距较大，难以达成一致意见。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有联营合同、收条、付款凭证、银行凭证、微信聊天记录、被告和帛帛公司的租赁合同、终止协议、支付宝交易明细及聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据原、被告签订的《联营合同》所约定的内容，原告依约支付固定使用费，被告提供指定的经营场所供原告使用经营，更符合房屋租赁合同的特征，即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故本案双方的合同关系名为联营合同，实为租赁。原、被告签订的《联营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，原、被告均明确系争房屋由被告从帛帛公司处承租后向原告进行转租，现因被告和帛帛公司的租赁协议已经于2020年4月3日终止，原、被告之间的联营合同无法继续履行，现原告要求解除双方签订的联营合同，于法有据，本院依法予以支持。就合同解除时间，原告主张于2020年3月27日解除缺乏事实和法律依据，本院认为应以被告和帛帛公司终止租赁协议的时间为宜。合同解除后，就原告支付的租赁保证金，应当依照合同约定予以返还，故就原告要求被告返还租赁保证金的诉请，本院依法予以支持。因原、被告之间联营合同无法继续履行的原因在于被告因疫情原因难以继续经营故和帛帛公司终止双方之间的租赁协议导致，故被告应当向原告承担相应的违约责任，本院考虑到疫情原因，对于违约金的具体金额酌情予以调整。被告主张原、被告系协商一致解除，并未提供明确的书面证据予以证明，本院对被告的该项辩称，难以采信。就原告主张的装修损失，因被告否认原告对系争房屋进行过装修，被告提供的装修合同中亦难以认定系被告对系争房屋进行装修，故就装修部分，本院难以支持。就原告主张的商铺补偿费，就该笔费用，原告主张此系进场费，被告则认为系对房屋进行隔断的费用，无论该笔费用系哪种性质，现原告主张要求退还，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。就反诉部分，因原告确认其实际于2020年4月10日搬离系争房屋，且实际支付场地使用费至2020年2月15日，故就2020年2月16日起至2020年4月3日的场地使用费，仍应当予以支付。因考虑到系争房屋因疫情原因于2020年2月被上锁，无法实际使用，故就该部分费用，由本院依据实际情况酌情予以减免。就水电煤气费部分，原告认可并未支付2020年1月的电费，且本次原告主张的依据与双方之前水电煤费用的支付方式无异，故就被告要求原告支付电费的诉请，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认程剑锋与上海吃煲乐餐饮有限公司签订的《联营合同》于2020年4月3日解除；二、上海吃煲乐餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内返还程剑峰押金66,000元；三、上海吃煲乐餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付程剑峰违约金44,000元；四、驳回程剑峰的其余诉讼请求；五、程剑峰于本判决生效之日起十日内支付上海吃煲乐餐饮有限公司2020年2月16日至2020年4月3日场地使用费16,500元；六、程剑峰于本判决生效之日起十日内支付上海吃煲乐餐饮有限公司2020年1月的水电煤费用3,493.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,906元，减半收取计2,953元，由程剑峰负担1,895元，上海吃煲乐餐饮有限公司负担1,058元。反诉案件受理费减半收取计494元，由程剑峰负担265元，上海吃煲乐餐饮有限公司负担229元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二〇年十一月十七日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。