文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1452号上诉人（原审原告）：蔡永华，男，1974年7月24日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：罗雪，重庆山语律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张安惠，女，1961年1月3日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：周磊，重庆睿诚律师事务所律师。上诉人蔡永华因与被上诉人张安惠房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2019)渝0102民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡永华及其委托诉讼代理人罗雪、被上诉人张安惠的委托诉讼代理人周磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡永华上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、张安惠与蔡永华签订的《房地产居间买卖协议》时存在欺诈情形，应当撤销。张安惠与蔡永华签订《房地产居间买卖协议》时，明确向蔡永华表示其已经取得该房屋产权证，无抵押或其他权利负担，其对该房屋享有完整的所有权。在案件诉讼过程中张安惠才得知，案涉房屋系重庆众立实业集团有限公司所有，汪明（系张安惠的儿子）与众立公司仅签订了《认购协议》，缴纳了2000元的定金。但签订协议时张安惠故意隐瞒该房屋产权的真实情况，未如实告知蔡永华该房屋系汪明委托其出售，且汪明无该房屋所有权及委托出售的权利。故张安惠在签订《房地产居间买卖协议》时存在欺诈行为。二、汪明即无案涉房屋的所有权，也无案涉房屋委托出售的权利。同理本案中张安惠亦无权出售该房屋。一审庭审中虽然张安惠向法院出示了汪明与众立公司认购的意向书，缴纳了2000元的定金及汪明出具委托张安惠出售房屋的委托书，但并不能说明张安惠及汪明有权处理案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中汪明签订的《认购意向书》或者《认购协议》均不具《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且仅向众立公司支付了2000元的定金后，未再支付任何购房款，该房屋也未交付汪明。因而，不能认为汪明享有出售该房屋的权利或者有权授权张安惠出售该房屋。三、蔡永华理解的更名就是房屋变更过户。2019年7月22日蔡永华之妻晏文珍并未与张安惠共同到众立公司办理XX-X号房屋的更名手续。本案中张安惠在2019年7月23日通知晏文珍到众立公司缴纳案涉房屋首付款5万元，并称如果不缴纳5万元首付款就无法办理过户手续。蔡永华、晏文珍的理解改名就是过户的意思，晏文珍缴纳首付款后张安惠不能变更房屋过户手续又不能退回所缴纳的定金及该房屋的首付款进而发生纠纷，才提起诉讼维护合法权利。四、《房地产居间买卖协议》无法履行。基于张安惠及汪明无案涉房屋产权，无法履行。双方在签订《房地产居间买卖协议》时第五条约定蔡永华采取按揭付款，但未对相关金额、支付方式等进行约定，同时第六条约定蔡永华交清全款或者首付款后，三个工作日内到房屋交易所现场办理房屋产权转移登记手续。本案中蔡永华已经按照约定缴纳了涉案房屋的首付款，因张安惠或汪明对该房屋没有产权，无法办理房屋过户手续，而无法继续履行。同时，基于张安惠与蔡永华协议不明确，也无法继续履行。众立公司未明确表示愿意按蔡永华与张安惠的《房地产居间协议》过户给蔡永华，即使众立公司愿意过户给蔡永华，蔡永华与张安惠签订的《房地产居间协议》对支付金额、方式没有明确的约定，该协议也无法继续履行。另，张安惠与汪明违反国家税收法律法规强制性规定，造成国家税收流失，损害国家利益，无法履行。房屋权属的每一次变更应当依法缴纳一定的数额税款，众立公司若直接将房屋过户给蔡永华，众立公司与张安惠漏税行为违反了国家关于依法纳税相关法律法规的强制性规定，造成国家税收流失，这种交易方式不仅严重扰乱社会经济秩序，也损害国家利益。一审法院认为可以履行，那么该协议怎么履行并没有明确予以说明。五、蔡永华支付的购房款五万元及双倍定金四万元应该由张安惠返还。蔡永华与众立公司没有合同关系，只与张安惠签订《房地方居间协议》，晏文珍听从蔡永华指示将协议中案涉房屋首付款五万元支付给众立公司，履行《房地方居间协议》的义务，张安惠不能办理房屋过户等相关手续，应当由张安惠向蔡永华返还5万元购房款及双倍返还两万元定金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，现案涉房屋无法办理过户手续，双方签订的《房地产居间协议》无法继续履行，张安惠、众立公司不愿意退款，蔡永华处于两难处境。蔡永华认为张安惠故意隐瞒房屋产权的真实信息，而与其签订《房地方居间协议》构成欺诈，且该协议根本无法继续履行应当予以撤销。蔡永华向张安惠缴纳的两万元定金及按张安惠指示缴纳的案涉房屋首付款五万元，均应按照法律规定返还蔡永华。张安惠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回蔡永华的上诉请求。蔡永华在事实与理由中称，我存在欺诈行为，但事实上我是没有欺诈行为的。上诉理由中称蔡永华在诉讼中才知道众立公司，实际上双方在签订合同的时候就知晓，并且也得到了众立公司的允许变更户名。蔡永华向一审法院起诉请求：1.判决张安惠返还蔡永华定金2万元、首付款5万元；2.判决张安惠支付蔡永华律师费损失0.5万元。诉讼过程中，蔡永华增加诉讼请求为判决撤销双方签订的《房地产居间买卖协议》，将判决张安惠返还蔡永华定金2万元变更为判决张安惠返还蔡永华双倍定金4万元。一审法院认定事实：众立公司系XX-X号房屋的开发商和首次登记的所有权人。2017年2月13日，张安惠之子汪明与众立公司签订《认购协议》，认购XX-X号房屋，总价为699660元。同日，汪明向众立公司缴纳XX-X号房屋定金2000元。2019年3月21日，汪明向张安惠出具《房屋出售委托书》，汪明委托张安惠出售XX-X号房屋，张安惠能够以其名义出售该房屋，汪明表示认可，张安惠出售该房屋所收取的购房款及其他款项均由张安惠所得或由其自行支配，张安惠代为办理房屋出售的转让手续及产权变更手续，张安惠因办理出售该房屋的所有行为及法律责任，汪明均予以认可。2019年7月19日，张安惠（卖方）与蔡永华（买方）在重庆市轩溢房地产经纪有限公司居间下签订《房地产居间买卖协议》约定，蔡永华购买XX-X号房屋，建筑面积为92.16平方米；该房屋已办理产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房屋享有完整所有权，能完全支配及处理；房屋成交价格为71万元，买方、卖方各支付中介服务费7000元；买方在签订协议时交纳定金2万元；如因卖方或买方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的18%作为违约金；备注（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准）手写约定，卖方承诺该房屋产权清晰，无抵押无冻结，卖方承诺把该房屋改名字给买方，房屋产生的税费、大修基金由买方承担，卖方于2019年7月22日到开放商改名字给买方。协议签订后，蔡永华支付张安惠XX-X号房屋定金2万元，并由张安惠出具收条。同月22日，蔡永华之妻晏文珍与张安惠共同到众立公司办理XX-X号房屋的改名手续。众立公司的相关负责人李光明于同日在《认购协议》上书写“同意更名为晏文珍。”同月23日，晏文珍向众立公司转款5万元。众立公司为晏文珍出具《收据》，收到其缴纳的XX-X号房屋首付款5万元。尔后，双方未再履行《房地产居间买卖协议》。一审法院认为，蔡永华与张安惠签订的《房地产居间买卖协议》系其真实意思表示，协议明确约定可向众立公司更名房屋购买人，而汪明向众立公司认购XX-X号房屋后已委托张安惠能够以张安惠的名义出售该房屋，众立公司亦同意该房屋更名在蔡永华之妻晏文珍名下，且晏文珍已向众立公司缴纳该房屋的首付款，故双方签订的《房地产居间买卖协议》无法定无效情形，系有效合同，双方均应全面履行该合同。蔡永华主张撤销其与张安惠签订的《房地产居间买卖协议》，因双方不存在重大误解而订立合同、在订立合同时显示公平之情形，亦不存在张安惠以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使蔡永华在违背真实意思的情况下而订立合同的情形，且经众立公司同意更名，双方是能继续履行《房地产居间买卖协议》的，故蔡永华的该诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。蔡永华请求张安惠双倍返还定金4万元，结合案件的事实和证据，张安惠无违约行为，蔡永华在给付定金、缴纳首付款后，未再不履行《房地产居间买卖协议》约定支付购房款的义务，无权要求张安惠返还定金，故蔡永华的该诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。蔡永华请求张安惠返还首付款5万元，因该款系由众立公司收取，不应由张安惠返还，故蔡永华的该诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。蔡永华请求张安惠支付律师费损失0.5万元，因张安惠在案件中无违约行为，且双方签订的《房地产居间买卖协议》并无承担律师费损失之约定，故蔡永华的该诉讼请求亦不能成立，一审法院不予支持。综上所述，蔡永华的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：驳回蔡永华的诉讼请求。案件受理费2175元，由蔡永华负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：案涉《房地产居间买卖协议》是否有效及是否可以继续履行。关于上诉人称张安惠与其签订《房地产居间买卖协议》时存在欺诈情形，应当撤销。本院认为，民事欺诈行为是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的表示的行为。经查，上诉人与张安惠签订的《房地产居间买卖协议》中，第九条备注（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准）一栏载明：“卖方（即张安惠）承诺该房屋产权清晰、无抵押或者冻结；卖方承诺把该房屋改名字给买方；卖方于2019年7月22日到开发商改名字给买方……”，后在约定时间内，张安惠陪同蔡永华之妻晏文珍到众立公司办理XX-X号房屋的改名手续，众立公司的相关负责人亦在认购协议书上备注“同意更名为晏文珍”。该协议系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，真实、合法、有效。双方均按前述协议部分履行了约定的义务，在上述手写体内容中，张安惠并未明确其拥有案涉房屋的所有权，协议约定的内容为到开发商处更名，且，如果案涉房屋所有权人为张安惠，更名地点应为不动产登记中心等相关机构而非开发商处。故未发现存在欺诈行为，对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。关于上诉人称汪明及张安惠无出售该房屋的权利。经查，汪明于2017年2月13日与众力公司签订了案涉房屋的认购协议，后出具委托书委托张安惠全权处理该房屋，虽汪明及张安惠未取得案涉房屋的物权，但对该房屋拥有物权期待权，现张安惠将该物权期待权转让给蔡永华，系双方真实意思表示，并无不当。对上诉人的该上诉理由本院不予支持。关于上诉人称其认为案涉协议约定的更名即为房屋变更过户的问题。经查，该协议中第六条明确约定“买方按约定交清全款或者首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经济方要求在三个工作日内到房屋交易所现场办理该房屋产权转移登记手续。”上诉人之妻晏文珍在向众立公司缴纳了五万元首付款后，未办理贷款审批手续，因而未完成房屋过户登记。在房屋买卖交易中，通常的交易习惯即为上述协议约定的内容，在买方未完成相应的义务时，卖方有权拒绝办理过户登记手续，故，对上诉人该上诉理由本院不予支持。另，上诉人认为案涉《房地产居间买卖协议》约定不明及违法国家税收规定等问题。本院认为，该协议内容未约定具体的付款方式等其他交易细节，属合同内容的瑕疵，可在合同后续的履行中另行约定。关于房屋权属的每一次变更应当依法缴纳一定数额税款的问题，因该房屋的所有权属众立公司，并未将该权属流转给汪明及张安惠，不存在透漏税费的问题。对上诉人的该上诉理由本院不予支持。综上，蔡永华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由上诉人蔡永华负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 勤审 判 员  李 勇审 判 员  张海瑞二〇二〇年十一月十二日法官助理  伍柯聿书 记 员  刘馨凌