贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初8102号 原告：肖枝兵，男，1988年02月13日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：胡洁，女，1989年1月28日生，汉族，住贵州省兴义市，系肖枝兵之妻，特别授权代理。 被告：兴义市赣兴房地产开发有限公司，住兴义市坪东办新联村**。 法定代表人：王时榀，系公司总经理。 委托诉讼代理人：丁加贵，男，1982年12月30日生，汉族，住贵州省兴义市，特别授权代理。 委托诉讼代理人：庄玉才，男，1984年6月29日生，布依族，住贵州省兴义市，特别授权代理。 原告肖枝兵与被告兴义市赣兴房地产开发有限公司（以下简称赣兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖枝兵的委托诉讼代理人胡洁、被告兴义市赣兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人丁加贵、庄玉才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖枝兵向本院提出诉讼请求，1、判决被告以168000元为基数，按照日利率万分之一支付原告2018年12月31日至交房之日止的违约金，截止到2020年12月31日逾期交房违约金10080元；2、判决被告以168000元为基数，按照年利率6%支付原告2018年12月31日至被告办证之日止的违约金，截止到2020年12月31日的逾期办证违约金16800元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月3日，原告与被告达成购买被告开发的兴义市福苑金岸农贸市场商铺合意，并签订《福苑金岸农贸市场买卖合同》，合同约定被告建设开发的位于兴义市育贤路赣兴福苑金岸项目商铺Ｍ区出卖给原告，合同单价为15000.00元／㎡，总价240000.00元。但被告以总房款的8%折抵原告第一年的租金19200.00元，即该商铺原告实际应当支付被告220800.00元购房款。因原告资金周转困难，故约定原告分期付款，即签订合同时支付168000.00元购房款，剩余52800.00元购房款在约定的交房日期2018年12月31日前支付，且双方还在合同附件三《合同补充用协议》中约定“交房后为买受人办理产权归属证明事宜”。但原告按照合同约定支付完毕168000.00元购房款后，被告却未按照合同约定在2018年12月31日前交付房屋给原告，也未按照双方约定2018年12月31日起为原告办理房产权属证书。原告认为，原被告双方签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的的强制性规定，合法有效，原告已经按照合同约定支付购房款168000元，被告却未按照合同约定交付房屋及办理房产权属证书，构成根本违约，故原告诉请被告支付逾期交付违约金及逾期办证违约金合法有据。基于上述事实和理由，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。 赣兴房地产公司辩称,对于原告诉请的第一项不予支持，农贸市场有发改委的文件，有兴泰办出具的相关协议，让我方置办一个农贸市场，根据批文属于私人投资，我方作为投资者，也是享有者，可销售、租赁，对于农贸市场买卖合同系双方真实意思，所以原告诉请第一项不予支持。关于肖枝兵上述业务的农贸市场尾款未付清，我公司于2019年初先后电话通知当事人交付尾款，但其未缴纳尾款。对于原告诉请的第三项请求不存在，对于原告诉请的第四项请求，诉讼费不应由被告承担。 本院经审理认定事实如下：2018年5月3日，原告肖枝兵为购买被告赣兴房地产公司开发建设的位于兴义市育贤路赣兴福苑金岸项目商铺Ｍ区，与被告赣兴房地产公司签订了《福苑金岸农贸市场买卖合同》，该合同载明：“出卖人,兴义市赣兴房地产开发有限公司;买受人,肖枝兵。…第三条、买受人所认购新型农贸市场的基本情况。买受人认购的福苑金岸新型农贸市场（以下简称该物业，其平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：负一层，Ｍ区第×××号。该物业的用途为商业，属框架结构，层高为4.5／5.6米。该物业建筑面积16㎡。…第五条、付款方式及期限：…2、分期付款，买受人于2018年5月3日，实付款￥：168000元整。（大写：壹拾陆万捌仟元整）剩余房款：72000元整，于交付之日前付清。……第七条、交付期限：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用：1.该物业经验收合格。…第八条、出卖人逾期交房的违约责任：…（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”，该合同出卖人签章处有被告赣兴房地产公司的公章，买受人处有原告肖枝兵的签名捺印。在该合同后有附件三的合同补充协议《买受人保证书》，该补充协议载明：“交房后为买受人办理产权归属证明事宜，…。”，该补充协议买受人处有原告肖枝兵的签名捺印。上述合同签订后，于当日原告肖枝兵将168000元交付给被告，被告赣兴房地产公司出具了金额分别为148000元和20000元的《收据》给原告肖枝兵，上述两张《收据》的收款单位处有被告赣兴房地产公司的签章。签订《福苑金岸农贸市场买卖合同》至今，被告赣兴房地产公司未将案涉物业交付给原告肖枝兵，原告肖枝兵以索要逾期交房违约金及逾期办证违约金为由，诉至本院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订了《福苑金岸农贸市场买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于逾期交房及违约金的问题。《福苑金岸农贸市场买卖合同》签订后，原告依约履行了付款义务，被告应按照合同约定的将符合法定交房条件的物业交付给原告并办理产权归属证明事宜，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是物业交付使用的必经环节，而案涉合同也约定，被告交付物业时案涉物业应取得建设工程竣工合格证明文件，因此，无论原告是否全额付清购房款，案涉房屋尚不具备法定交付条件，赣兴房地产公司构成逾期交房，应承担合同约定的违约责任。因此，根据《福苑金岸农贸市场买卖合同》第八条，被告赣兴房地产公司应当按照合同约定按买受人已交付房价款万分之一自2018年12月31日起计付逾期交房违约金至实际交付之日止。故从2018年12月31日起暂计算至本案判决书作出之日2020年11月16日期间（686天）的逾期交房违约金为168000元×686天×0.01%=11524.8元，此后的逾期交房违约金原告可再行主张。至于被告赣兴房地产公司通知原告肖枝兵支付尾款的辩称，《福苑金岸农贸市场买卖合同》中明确载明买受人在交房之日前交付尾款，被告赣兴房地产公司至今未交房，原告肖枝兵未违反交付尾款的约定，且被告的逾期交房违约责任与原告支付尾款的责任并无关联性，故对被告的辩称，本院不予采信。 关于逾期办证及违约金的问题。首先，取得不动产权属证书是购买物业人主要的合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商须交付物业并保证物业所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的合同义务。《福苑金岸农贸市场买卖合同》的附件三《合同补充协议》载明“交房后为买受人办理产权归属证明事宜，…。”，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务；其次，原告肖枝兵已按照合同约定履行了支付义务，应享有《福苑金岸农贸市场买卖合同》项下接收符合法定及约定条件的物业和取得物业产权证书的权利，实现物业使用权与所有权权能；第三，因双方在《福苑金岸农贸市场买卖合同》合同补充协议中并未对本案的逾期办证违约情形约定违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院酌情确定由被告承担违约期间以同期同类银行贷款利率计算逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第（二）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”，本案中，被告开发建设的案涉物业未达到竣工条件，视为尚未建成房屋。因双方对取得房屋权属找证书未作出特殊约定，赣兴房地产公司应当在物业交付后90日内为原告办理产权归属证明事宜。故被告的逾期办证违约期应自约定的交房之日（2018年12月31日）起90日后起算，即2019年3月31日。经计算，被告向原告应支付从2019年3月31日起暂计算至本案判决书作出之日2020年11月16日期间（596天）的逾期办证违约金为168000元×596天×4.35%÷365=11933元。此后的逾期违约金原告可再行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、兴义市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付肖枝兵逾期交房违约金11524.8元及逾期办证违约金11933元； 二、驳回肖枝兵的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费472元，减半收取236元，由肖枝兵承担36元，兴义市赣兴房地产开发有限公司负担200元（由兴义市赣兴房地产开发有限公司直接向肖枝兵支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员  侯 斌 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  雷竣雯 书 记 员  曾光翠