四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15689号 上诉人（原审原告，反诉被告）：付洁，女，1990年11月24日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：王琳，女，1963年10月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：杜龙环，男，1988年8月2日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：杜华锐，男，1963年4月4日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杜龙环，男，系杜华锐之子。 上诉人付洁因与被上诉人王琳、杜龙环、杜华锐房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员何广智适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 付洁上诉请求：依法改判王琳、杜龙环、杜华锐退还付洁房屋租赁押金4000元或驳回王琳、杜龙环、杜华锐12000元赔偿金请求。事实和理由：一审采用双罚制适用法律错误。本案中，付洁在租赁期限内无拖欠房租、物业费及水电气费情形，也没有给王琳、杜龙环、杜华锐房屋及设施造成损坏或遗失，故按照合同约定王琳、杜龙环、杜华锐应当退还4000元押金。但双方在合同违约责任项下约定了提前解除合同押金不退的违约条款，故一审认定王琳、杜龙环、杜华锐不退还押金于法有据，且符合生活常识与逻辑。但一审再认定付洁赔偿王琳、杜龙环、杜华锐4320元则缺乏法律依据。虽然合同同时约定双罚制，但两者并不能同时适用。首先，违约金性质以填补损失为主，付洁已经履行了提前一个月通知的义务，也承担了押金4000元不退还的违约责任，事实上已经填补了王琳、杜龙环、杜华锐可能产生的损失，而一审在王琳、杜龙环、杜华锐没有举证证明有任何损失的情形下再判决付洁赔偿王琳、杜龙环、杜华锐4320元无疑加重了付洁义务，也没有法律依据支撑。其次，如果把案涉合同第六条违约责任项下第十一小条看做一个整体，那么违约金或赔偿金应当是16000元，而本案月租金为4000元，是租金的4倍，约定过高，应当调低。 王琳、杜龙环、杜华锐辩称，1.付洁违约对王琳、杜龙环、杜华锐造成的损失包括可得利益损失，2020年4月4日起至2020年7月4日案涉商铺未能再次出租，给王琳、杜龙环、杜华锐造成了损失13905.9元。2.合同约定违约金并未过分高于王琳、杜龙环、杜华锐的实际损失。案涉房屋租金在第二年已经涨为4320元/月，一审仅判令4320元的损失，并未高于实际损失。 付洁向一审法院起诉请求：1.判决王琳、杜龙环、杜华锐向付洁退还预缴房租及定金共计15500元（退还房租计算方式为自2020年2月1日至2020年4月15日止计10800元、预缴电费700元、定金4000元）；2.本案诉讼费用依法负担。一审庭审中，付洁增加诉讼请求：确认双方签订的租赁合同已解除。 王琳、杜龙环、杜华锐向一审法院提出反诉请求：1.判令王琳、杜龙环、杜华锐收取的租金不予以退还付洁（一审庭审中明确租金金额为三个租金4320元/月×3个月＝12960元）；2.判令付洁支付王琳、杜龙环、杜华锐赔偿金12000元；3.判令付洁承担反诉受理费。 一审法院认定事实：王王琳、杜龙环、杜华锐系位于锦江区××路××段××号××栋××单元××层××号商业用房（权2XXX1）所有权人。2018年7月21日，王琳、杜龙环、杜华锐（出租方、甲方）与付洁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方拥有的房屋位于四川省成都市锦江区××路××段××号××栋××单元××号（该房屋所履楼盘银石广场），建筑面积10.51平方米（以产权面积为准），产权权属号：权2XXX1，产权人：王琳、杜龙环、杜华锐，该房屋由甲方租给乙方使用，用途为餐饮；该房屋租赁期为24个月，2018年10月15日至2020年10月14日止，房屋交付时间2018年10月15日，该房屋月租金4000元，第二年度租金在第一年度基础上递增8%；该房屋租金每3个月交付一次，每次交付租金须于下期租金到期前提前7天交付甲方；乙方首次支付时间2018年10月8日，租金合计人民币12000元，首次租金对应时间为2018年10月15日至2019年1月14日；乙方于本合同签订后支付甲方首次租金同时向甲方支付租赁押金4000元，租赁期届满房屋及设施若无损坏遗失，且水电气及物管费等相关费用结算后，甲方于当日内将押金无息退还乙方，乙方若于本房屋租赁合约内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方需在接到甲方付款通知书十天内补足；签订本合同的同时，乙方向甲方支付人民币4000元作为房屋定金，该笔款项由甲方直接收取，若甲方在合约规定交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为租金，从乙方应支付给甲方的租金中扣除该部分；在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收取的押金不予退还乙方，并赔偿甲方人民币12000元作为赔偿金；本合同在履行过程中发生争议，应协商解决，协商不成，任何一方均可向合同签订地人民法院提起诉讼，由此所产生的一切费用（包含不仅限于诉讼费、律师费、误工费等）由违约方全部承担。同日，王琳、杜龙环、杜华锐出具收条确认收到付洁定金4000元。除上述定金外，付洁支付王琳、杜龙环、杜华锐租金至2020年4月14日，其中于2020年1月8日最后一次向王琳、杜龙环、杜华锐支付款项12960元系2020年1月15日至2020年4月14日租金。案涉店铺电费余额为560.52元。 付洁与杜龙环微信聊天记录显示有如下内容：自2020年2月3日起，付洁与杜龙环就新冠疫情影响对案涉商铺租金减免进行协商，双方未达成一致意见。2020年3月5日，付洁向杜龙环发送解约函，解约函内容为因新冠疫情影响致合同目的无法实现，经与王琳、杜龙环、杜华锐协商无果，故通知王琳、杜龙环、杜华锐签订的《商铺租赁合同》于王琳、杜龙环、杜华锐收到本通知函之日起解除，要求王琳、杜龙环、杜华锐自收到本函之日起3日内退还2月份因疫情导致未实际投入使用商铺的租金，以及截止到发函之日已经支付过的租金但实际未使用的租期租金并退还房屋押金。杜龙环收到解约函后，与付洁就租金、押金问题进行多次协商，双方达成解约协议初步一致意见后，2020年3月8日，杜龙环表示“你们把咱们协商解决先写个草稿吧，发给我。我看完了在打印出来明天签字”，后杜龙环又表示要变更协议内容，“另两位业主让我一分钱不退，再过一会儿，估计明天签不了字了”“另两位不同意我的决定，我只能代表我，他们不签字我没有办法哈”，付洁将解约协议电子文档及照片发送杜龙环后，杜龙环表示“135××××Ｘ077王琳电话，你给她打一个吧，她不签字”。付洁与杜龙环再次进行协商，未达成最终一致意见。2020年3月10日，付洁表示“由于事先约好2020年3月9日办理铺面验收交接手续但你未来，故今日将银石广场负二楼196铺面钥匙邮寄至你所填写的合同通信地址，后期铺面如有任何问题，本人概不负责”并附邮寄凭证。邮件查询单显示上述邮件未妥投退回付洁签收，王琳、杜龙环、杜华锐表示未收到房屋钥匙。 2020年1月27日，《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出通告》包含“宾馆、商场、超市（含食品经营店）、医院、农（集）贸市场、加油（加气）站、婴幼儿用品店、药店等公共场所的从业人员和消费者必须佩戴口罩。宾馆、旅馆等住宿场所进出人员必须佩戴口罩并自觉接受体温检测”。2020年2月25日，四川省应急委员会发布《关于将新冠肺炎疫情防控一级响应调整为二级响应的决定》，决定自2020年2月26日0时起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。 一审法院认为，付洁与王琳、杜龙环、杜华锐签订《房屋租赁合同》，双方建立租赁合同关系，此系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于付洁主张的合同解除的诉讼请求。一审法院认为，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，政府针对疫情采取系列防控措施，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形。本案中，新冠肺炎疫情及疫情防控措施必然对承租人付洁的餐饮经营造成不良影响，但该影响尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度，案涉租赁商铺位于的银石广场并非属于政府采取疫情防控措施明文要求不能开业经营的商场，且3月中旬左右，因疫情缓解，银石广场商业经营逐步恢复正常，案涉租赁合同并非因疫情影响不能履行，合同目的可以实现，故承租人付洁无权以不可抗力为由要求解除合同，在出租人王琳、杜龙环、杜华锐不同意提前解除合同的情况下，承租人付洁以不可抗力为由要求解除合同不能达到解除合同的效力。按合同关于“在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方”的约定，双方微信记录显示，付洁于2020年3月5日明确向王琳、杜龙环、杜华锐表示解除合同，故一审法院确认双方签订的租赁合同于2020年4月4日解除。 关于付洁主张的退还预缴房租、电费的诉讼请求及王琳、杜龙环、杜华锐主张收取租金不予退还的诉讼请求。一审法院确认双方签订的租赁合同于2020年4月4日解除，付洁应支付租金至2020年4月4日，2020年4月5日至2020年4月14日租金1440元[4000元×（1+8%）/30天×10天]，王琳、杜龙环、杜华锐应予退还。新冠肺炎疫情于2020年1月底爆发，于2020年3月中旬缓解，根据公平原则，结合本地实际疫情情况，一审法院酌定对付洁应支付的2020年2月1日至2020年4月5日租金予以适当减免，酌情减免1.5个月的租金6480元，该部分租金王琳、杜龙环、杜华锐应予退还。王琳、杜龙环、杜华锐退还付洁租金共计7920元。案涉商铺剩余电费560.52元，王琳、杜龙环、杜华锐应当予以退还。 关于付洁主张的退还定金的诉讼请求及王琳、杜龙环、杜华锐主张赔偿金的诉讼请求。租赁合同签订当日，付洁支付王琳、杜龙环、杜华锐定金4000元，按合同约定王琳、杜龙环、杜华锐将案涉房屋按约定时间交付付洁后，定金即转化为租金从付洁应支付的租金中扣除，但案涉房屋完成交付后，双方并未将定金从租金中抵扣，定金4000元一直存放于王琳、杜龙环、杜华锐处。按合同约定，合同签订后付洁应支付王琳、杜龙环、杜华锐押金4000元，租赁期届满后退还，但该笔款项并未实际支付。双方微信聊天记录显示内容均提及押金的退还问题，而不涉及定金。结合合同约定及合同的履行情况，一审法院确认付洁支付王琳、杜龙环、杜华锐的定金4000已转为押金。付洁在租赁期内提前解约，按合同约定，在租赁期内若付洁提前解约，王琳、杜龙环、杜华锐收取的押金不予退还，并赔偿王琳、杜龙环、杜华锐12000元作为赔偿金，故押金4000元应由出租方没收，付洁主张的退还定金（实质为押金）4000元的诉讼请求一审法院不予支持。关于赔偿金的具体数额，一审法院认为，合同关于没收押金及支付赔偿金的约定，实际是对承租人提前解除合同的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，一审法院已驳回付洁要求退还押金的诉讼请求，根据付洁提前解约的具体情况，酌情赔偿金为一个月租金4320元[4000元×（1+8%）]。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、王琳、杜龙环、杜华锐于判决发生法律效力之日起十日内向付洁退还租金7920元、剩余电费560.52元；二、付洁于判决发生法律效力之日起十日内向王琳、杜龙环、杜华锐支付赔偿金4320元；三、驳回付洁的其他诉讼请求；四、驳回王琳、杜龙环、杜华锐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取188元，由付洁负担100元，王琳、杜龙环、杜华锐负担88元。一审反诉案件受理费减半收取50元由付洁负担。 二审审理中，王琳、杜龙环、杜华锐依法提交以下证据：1.2020年10月20日物业开具的《证明》，载明案涉商铺从2020年4月4日至2020年7月4日均处于空置状态，未出租，拟证明：王琳、杜龙环、杜华锐因付洁违约导致出租房屋丧失了基于案涉合同可赚取的确定利润；2.物业出具《成都银石商业经营管理有限公司收据》，载明“今收到王琳、杜龙环、杜华锐B2.196”2020年4月1日至2020年7月31日物管费1261.2元，拟证明相关时段内的物业管理费原本应由付洁支付，因其违约导致王琳、杜龙环、杜华锐遭受经济损失；3.王琳、杜龙环、杜华锐与付洁的聊天记录，拟证明：付洁因生意不好早就想毁约不做了。 付洁发表质证意见称，第一组证据无盖章，对三性均不予认可，第二组和第三组证据真实性予以认可，不认可证明目的。 对王琳、杜龙环、杜华锐提交的证据，本院认定如下：付洁认可物业出具《成都银石商业经营管理有限公司收据》真实性，本院对该证据予以采信。对物业公司出具《证明》，首先，该《证明》有物业公司运营主管熊森荣签字捺印，并后附该主管工作证照片。其次，《成都银石商业经营管理有限公司收据》载明案涉房屋2020年4月1日至2020年7月31日物业管理费由王琳、杜龙环、杜华锐缴纳，能够对案涉房屋未再行出租的情况相互印证，形成证据链条，互相印证各证据真实性，本院予以采信。 各方当事人对一审查明的事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为在王琳、杜龙环、杜华锐无需返还押金的情况下，付洁是否还需向王琳、杜龙环、杜华锐赔偿损失。现评判如下： 关于在王琳、杜龙环、杜华锐无需返还押金的情况下，付洁是否还需向王琳、杜龙环、杜华锐赔偿损失，付洁主张付洁与王琳、杜龙环、杜华锐在合同违约责任项下约定了提前解除合同押金不退的违约条款，故一审认定王琳、杜龙环、杜华锐不退还押金于法有据，但一审认定付洁在此基础上再赔付王琳、杜龙环、杜华锐4320元缺乏法律依据。押金已经能够弥补王琳、杜龙环、杜华锐损失，在王琳、杜龙环、杜华锐无证据证明有任何损失的情况下要求付洁再赔偿4320元加重付洁义务。而在案涉合同约定月租金为4000元的情况下，押金和赔偿金为16000元，是月租金4倍，明显过高，应当调低。 对此本院认为，根据案涉租赁合同第六条第十一款约定“在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收取的押金不予退还乙方，并赔偿甲方人民币12000元作为赔偿金”，因该条款系结算条款，明确约定在因付洁原因导致合同解除的情况下，王琳、杜龙环、杜华锐无需退还押金，并可要求付洁支付12000元作为赔偿金。故付洁应当依双方上述约定承担相应赔偿义务。同时，根据上述约定，没收押金及支付赔偿金均系基于对因付洁原因导致合同解除对王琳、杜龙环、杜华锐遭受损失的弥补。根据王琳、杜龙环、杜华锐二审提交的物业费《收据》及物业出具的证明，可以证明王琳、杜龙环、杜华锐在收回案涉房屋后至迟于2020年8月1日才将案涉房屋重新进行出租。案涉房屋在合同解除日至重新出租日存在近四个月空置期。一审以此认定没收一个月租金数额的押金以及要求付洁赔偿王琳、杜龙环、杜华锐一个月租金作为赔偿金与王琳、杜龙环、杜华锐因合同解除产生的损失基本相当，并不过高，本院予以维持。 综上所述，付洁的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由付洁负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何广智 二〇二〇年十一月三日 书记员  曹成香