四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15002号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张利，女，1983年3月14日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨卫东，男，1968年4月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人张利因与被上诉人杨卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张利上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第三项、第五项，并依法改判；2.请求判决杨卫东承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、张利认为在签订《房屋租赁合同》之际，杨卫东没有提及开具发票事宜，故张利减免杨卫东半月房租（人民币1200元）。鉴于减免事实已经完成，故该项关系归于消灭，杨卫东无权再要求张利开具发票。否则，杨卫东应返还张利半月房租1200元。此外，如因需开具发票而产生的税金及有关费用，应由杨卫东自行承担。二、张利认为一审判决“承租房屋后更换锁芯符合一般租客的行为习惯，且并不会对房屋造成损坏，杨卫东作为案涉出租房屋的租客，在承租房屋后，从安全角度考虑，将存在问题的锁芯进行更换，在租赁期届满后将新钥匙一并交还房东，并不存在违约行为，故张利应将押金退还杨卫东”与事实不符。事实是张利在杨卫东提出更换锁芯后至租赁合同约定的租赁期到期后反复强调如杨卫东更换锁芯，要在退租时恢复原状。杨卫东在租赁期届满后不仅未将锁芯还原，还私自丢弃锁芯，也未进行赔付，且退租交接当天杨卫东并未退还租房交接有关的物品，违反了合同法第二百二十三条之规定，以及《房屋租赁合同》第三条第三款之约定，故张利有充足的理由扣押押金2400元，直至其恢复原状（或等额赔付），退还交接有关物品。此外，一审判决中，案涉房屋中介公司销售杨梦露出具的《房屋出租情况说明》中，描述防盗门的锁芯问题与其在为张利办理房屋出租时的房屋验房视频中描述锁芯没问题的事实相悖。租房时的验房视频内容为真实、客观，还原了当时真实情况，杨梦露在所拍的视频中可见锁芯没问题，但杨梦露在一审中出具的《房屋出租情况说明》中，描述防盗门锁芯有问题，此《房屋出租情况说明》不符合事实，法院应不予采纳。三、杨卫东自行更换锁芯、在张利事前告知退房时还原锁芯的前提下，仍然擅自丢弃，已违反合同法第二百二十三条之规定，故应等额赔付；因杨卫东在有交接人杨梦露在场的情况下拒不交接钥匙、电卡、门禁卡等出租房屋所必需的移交的物件，导致张利在潜在租客询价时无法及时将房屋租出，对张利造成了为期3个月的房屋空置损失，即三个月房租7200元、物业费350元，共计7850元：该部分直接经济损失应由杨卫东负责赔偿。此外，杨卫东称系张利朋友先行离开导致双方未能完成交接与事实不符。综上，请求依法支持张利的全部上诉请求。 杨卫东辩称，一、免租半月系房东的商业行为，因此免租期与房东按税法要求开发票无关，同时要求房东开发票为租客的权利，张利不开具发票系逃税行为。张利没有在事前约定开发票须租客另外承担税费，事实上张利已经默认为其承担开发票的义务以及缴纳相应的税金，否则杨卫东不会租赁该房屋。二、当初租赁房屋时，杨卫东认为原锁不安全，因此更换了锁芯，并且虽然张利有发过短信表明退房时，原锁芯要还原，但杨卫东并不认同，因此双方并没有达成退房返还原锁芯这一要求。当初原锁芯已经有了问题，张利的朋友来更换了锁芯后，将其拿走。因此张利不应以此理由克扣杨卫东押金。三、在交房时，张利要求杨卫东将原锁芯交还，才肯完成房屋交接，但杨卫东无法返还，同时张利让其朋友来帮助交接，但在验收过程中，其朋友中途离开，无法完成房屋验收。张利朋友提交的证据与杨梦露提交的证据有所出入，应当以杨梦露的为准。基于此，请求维持一审判决。 杨卫东向一审法院起诉请求：1．判令张利向杨卫东开具房屋租金36000元的发票；2．判令张利接收所租房屋，并退还杨卫东押金2400元；3．判令张利赔偿杨卫东经济损失即一个月租金2400元；4．判令张利承担本案的诉讼费用；5．判令张利给杨卫东道歉。 张利向一审法院反诉请求：1．判令杨卫东立即退还租房时的交接物品（门禁卡、防盗门钥匙、电卡、卧室钥匙）；2．判令杨卫东赔偿张利损失总计8850元；当庭明确损失包含原锁芯费用300元，因杨卫东违约，房屋闲置3个月的租金损失7200元及物业费350元，精神损失费1000元不再主张，共计7850元；3．要求杨卫东向张利道歉且不再骚扰张利及后续租客。 一审法院认定事实：2018年12月2日，杨卫东作为承租方与张利作为出租方、成都市世纪玖洲房地产经纪有限公司作为经纪方签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：1．张利将位于成都市锦江区XX路X段X号X幢X单元X层XX号房屋出租给杨卫东作为办公使用；2．租赁期为12个月，从2018年12月15日起至2019年12月14日止，免租期为2018年12月2日至2018年12月14日（免租期内无需支付租金，但须支付免租期内该物业产生的一切费用）；3．房租每月2400元，租金每3个月交付一次，首次租金7200元，在合同签订当日付清；4．杨卫东于合同签订之时向张利交纳押金2400元，租赁期满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、物业费等费用结算完后，张利于当日将押金退还给杨卫东；5．张利应保证该房屋的建筑质量，发生严重裂缝、渗水、爆管等严重问题，由张利负责维修，租期内房屋的日常维修（如门窗、家具、电器等）由杨卫东负责；6．租赁期满，杨卫东应按时迁出，若要继续租用，应提前一个月提出续租申请；7．张利委托中介工作人员杨梦露签订合同并收取相关款项。合同附房屋附属设施清单，包括房屋装修情况，燃气热水器、洗漱台等固定设施，冰箱、洗衣机等电器及家具，其他还有钥匙1套、电费卡一张、小区出入卡一张。合同同时附《收据》，载明收到杨卫东交纳的首次租金7200元及押金2400元，共计9600元。 2018年12月3日开始，杨卫东与张利即通过微信沟通房租交纳、房屋维修、房屋交接等事宜。其中，2018年12月6日，杨卫东告知张利修锁需花费40至50元，要求张利找人修好，张利回复房租已让1200元，这点小事自己看着办，跟中介交接清楚就行。次日，张利告知杨卫东锁芯是新的，若杨卫东需要更换，退租时还原就行，后又告知杨卫东其朋友将于下周去修锁。2018年12月13日，张利询问杨卫东水管是否已修好，杨卫东告知已修好，共计花费160元（包含一副新的猫眼），张利将维修费用160元转给了杨卫东，并再次告知杨卫东若其更换锁芯，退租时需要还原。 2019年11月25日，杨卫东与张利达成房屋续租三个月的合意。 2020年2月12日，锦华万达物业服务中心向业主/租住户张贴“关于疫情防控临时出入卡发放的通知”，其中载明租住户的办理规则：租住户的身份须经过业主的配合核实完成后方可办理临时卡，由业主提供户主身份证、产权证、租房合同、租住户所有人的身份信息，业主可添加相应单元管家微信提交相关资料进行核实。核实通过后，租住户凭本户户内小视频确认是住家方可领取临时卡。2020年2月15日起，无卡一律不得进入小区。 2020年2月14日，杨卫东联系张利办理出入卡。张利随即联系小区物业管家办理出入证，对方告知公司、工作室无法办理出入卡，并将前述办卡通知拍照发给张利。张利向杨卫东告知办公无法办理出入卡。双方对此无法达成一致，杨卫东随即提出办理不了出入卡，无法办公，损失很大，要求房屋免租两个月。张利表示若3月15日到期后疫情还未结束，则之后杨卫东可以将物品继续放置出租房屋内，不收取房租，疫情结束后杨卫东可前来拿回物品。杨卫东当即表示拒绝，双方协商未果。 2020年3月6日，张利通知杨卫东3月14日前将自己的东西搬完，并结清相关费用，3月14日办理退租手续。杨卫东于3月11日发消息给张利“明天上午十点通知物管和房屋中介交清水电气等费用，开出门条”。张利于3月12日回复“后天上午十点开出门条，收房”。 2020年3月14日，杨卫东与中介公司人员杨梦露、张利朋友约好在案涉出租房屋处进行退房交接。杨卫东将东西全部搬离案涉房屋，并结清了截止2020年3月的水电气、物管费等费用。双方最后交接时，因锁芯更换是否应退押金问题无法达成一致意见。 2020年6月1日，案涉房屋中介公司工作人员杨梦露出具《房屋出租情况说明》载明其代张利与杨卫东签订了案涉房屋租赁合同，合同未约定租客退房要退还原锁芯，不退还原锁芯押金不退事项。签订合同时已告知房东房屋内防盗门锁芯、猫眼、水管存在故障需要维修问题，房东说自己之后找认识的朋友进行维修。案涉房屋于2020年3月14日到期，房东不在成都，让租客和杨梦露及房东朋友一起去结清水、电、气、物管、垃圾费等并开出门条。费用全部结清后房东朋友同意开出门条，房屋已搬空、卫生已做，约定下午验收房屋，验收房屋时因杨卫东与张利对押金退还事宜协商未果，房屋未交接完张利朋友就先行离开，后杨卫东与杨梦露也离开了案涉租赁房屋。 一审庭审中，杨卫东陈述案涉租赁房屋的门禁卡、钥匙、电卡仍由其保管，因张利要求必须退还旧的锁芯才接收房屋。支付租金系代表公司，故需要发票，前期考虑双方关系，未强烈要求张利开具发票。物业告知疫情期间不能复工，经业主与物业沟通后，租户可将所需物品带回家办公，因双方沟通困难，双方后续未再协商去租赁房屋拿办公物品的问题。张利陈述双方租赁期限履行至2020年3月14日，房租已支付完毕，物管费、水电费等费用也已缴纳。2020年3月14日双方未完成房屋交接，故房屋空置至今。 一审法院认定上述事实，有双方当事人的一审庭审陈述及杨卫东提交的身份证复印件、《房屋租赁合同》《收据》《房屋出租情况说明》、门禁卡、电卡、钥匙，张利提交的微信聊天记录截图等证据材料在案为证。 一审法院认为，杨卫东、张利之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。双方的合同履行至2020年3月14日，合同期间内的租金、水电费、物管费等相关费用已结清，一审法院予以确认。双方于2020年3月14日办理退房交接手续时，因案涉租赁房屋在租期内进行了锁芯更换，导致双方对押金是否退还一事产生纠纷，杨卫东提起本案诉讼，张利在法定时限内提出反诉。一审法院对杨卫东的本诉诉请，张利的反诉诉请具体分述如下： 关于杨卫东要求张利开具36000元的房租发票的诉请。根据查明事实，双方在签订租赁合同时，未明确约定张利应开具发票。现杨卫东要求开具发票，张利表示可以根据杨卫东的诉请向其开具36000元的房租发票，一审法院予以确认。 关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为的问题，即杨卫东是否有权要求张利退还押金并主张相当于一个月租金的经济损失，张利是否有权要求杨卫东支付房屋空置三个月所产生的租金损失及物管费。案涉租赁房屋于2020年3月14日到期，杨卫东已支付完毕租金并结清相关费用，并于当日将物品全部搬离，已使房屋恢复原状。张利因锁芯更换问题拒绝接收房屋。一审法院认为，承租房屋后更换房锁符合一般租客的行为习惯，且并不会对房屋造成损坏。杨卫东作为案涉出租房屋的租客，在承租房屋后，从安全角度考虑，将原存在问题的锁芯进行更换，在租赁期满后将新钥匙一并交还给房东，并不存在违约行为，故张利应将押金退还杨卫东。杨卫东同时要求张利赔偿其经济损失2400元系因2020年2月14日其前往案涉租赁房屋准备复工时，因疫情影响，案涉房屋所在小区物业对小区进行了封闭管理，明确办公租户不得入内，暂停办公，若有需要，可与房主联系确认后将办公物品带出。杨卫东随即与张利进行了沟通，张利将从物业处了解到的情况转告了杨卫东，双方对此协商未果，杨卫东此后也未再与张利协商取回办公物品的事。一审法院认为，2020年2月至3月正值全国疫情防控攻坚阶段，不论是住宅区域抑或办公区域均实行封闭管理，为国家疫情防控的明确要求。作为公民应对国家在特殊时期为保护公民人身财产安全所采取的相关措施予以理解并支持。疫情防控期间，国家经济整体下滑，直接影响公民个人，杨卫东在疫情期间无法正常办公，或有损失，也系因疫情导致，而非张利作为房东违约导致，且其在此后也未再要求张利协助拿取办公物品。故对杨卫东要求张利赔偿经济损失2400元的诉请，一审法院不予支持。张利诉称因杨卫东无故未完成交接，导致房屋空置至今，要求杨卫东支付三个月房租7200元及物管费350元。根据已查明的事实，双方办理退房交接时，因锁芯问题协商未果，张利朋友先行离开，导致杨卫东未能将房屋钥匙、门禁卡、电卡等返还。现张利要求杨卫东承担损失的前提应系杨卫东存在违约行为，而如前所述，杨卫东并不存在违约行为。张利要求杨卫东承担三个月租金及物管费，于法无据，一审法院不予支持。 关于张利要求杨卫东交还租房时交付的门禁卡、防盗门钥匙、卧室钥匙、电卡的诉请。案涉双方办理房屋交接手续时，因锁芯更换问题产生矛盾，杨卫东退房时未能将案涉租赁房屋的门禁卡、钥匙、电卡交还张利，现张利要求返还，于法有据，一审法院予以支持。故杨卫东应将房屋现有的大门钥匙、卧室钥匙、门禁卡、电卡返还给张利，张利要求杨卫东将原锁芯作价300元进行赔付，一审法院则不予支持。 关于杨卫东要求张利道歉，张利要求杨卫东道歉并不再骚扰张利及后续租客的诉请。在一审庭审中，一审法院已向双方释明，本案系房屋租赁合同纠纷，而双方的该项诉请均系针对侵权相关纠纷所提出的主张，与本案系不同法律关系，不能在本案中一并处理。双方均已表示清楚，故一审法院对双方的该项诉请均不再进行处理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨卫东应于判决发生法律效力之日起五日内向张利交还成都市锦江区XX路X段X号X幢X单元X层XX号房屋的门禁卡、电卡及大门钥匙、卧室钥匙；二、张利应于判决发生法律效力之日起五日内向杨卫东开具36000元的房屋租金发票；三、张利应于判决发生法律效力之日起五日内向杨卫东退还房屋押金2400元；四、驳回杨卫东的其他本诉请求；五、驳回张利的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费收取25元，反诉案件受理费收取25元，共计50元，由杨卫东负担25元，张利负担25元。 二审中，杨卫东未向本院提交新的证据，张利提交了照片和视频，拟证明：从照片内容可以看出，杨卫东恶意散布泄露个人隐私，影响张利房屋出租，给张利造成严重经济损失，杨卫东理应赔偿至少3个月的房租损失；从视频内容可以看出，案涉房屋出租时锁芯没有坏，杨卫东在一审中称租房时锁芯是坏的，与事实不符，有故意做伪证的嫌疑。 杨卫东质证认为，在交接案涉房屋之前，其必须保护好屋内设施和贵重物品，二审时已发现有人未经允许擅自进入案涉房屋并更换了屋内锁芯，杨卫东已打不开门，原遗留在案涉屋内的贵重物品有被偷的可能，故贴告示警告，张利提供的证据不符合事实，案涉房屋的锁芯在使用时有反锁的故障，张利认为案涉锁芯外形没有问题属于偷换概念，并且修锁时是张利的朋友来修的，其朋友明确了锁芯有故障并予以更换。 本院认证如下，张利提交照片想要证明杨卫东恶意散布泄露个人隐私，造成案涉房屋无法出租，进而杨卫东应当承担相应赔偿责任，其实质是认为杨卫东存在侵权行为，而本案处理的是张利与杨卫东之间的合同纠纷，因此，张利提交的照片与本案处理没有关联性，本院依法不采信该照片作为本案证据使用。本案中涉及锁芯的争议为，杨卫东是否应赔偿原锁芯的价值，而双方对更换过锁芯的事实无异议，因此，张利提交该视频的证明目的与本案争议处理无关联，故本院依法不采信该视频作为本案证据使用。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，张利向一审法院提交的答辩状中载明“原告（租客）整个租赁期间并未索要发票，若原告（租客）提出发票需求，答辩人（房东）可提供租赁发票”。 本院认为，本案二审主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、关于张利是否应向杨卫东开具发票的问题 本院认为，虽案涉《房屋租赁合同》未约定张利应向杨卫东开具相应发票，但张利在向一审法院提交的答辩状中明确表示如杨卫东要求开具发票，张利可以提供，现杨卫东以诉的方式要求张利开具，因此，张利应当按照其在答辩状中的承诺，向杨卫东开具相应发票。故一审法院认定张利应当向杨卫东开具36000元的房屋租金发票正确，本院依法予以维持。 二、关于张利是否应向杨卫东退还房屋押金的问题 本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》第三条第3款“乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金¥2400元（人民币贰仟肆佰零拾零元整）租赁期满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费，有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物业费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方。”的约定，租赁期满后，在双方结清相关费用且房屋及设施若无损坏遗失的情况下，张利应当退还押金。现双方已经结清水、电、气、物管、垃圾费等费用，同时张利也未举证证明案涉房屋及设施存在损坏情况，虽杨卫东未将原锁芯返还，未交接门禁卡、大门钥匙、卧室钥匙、电卡，但双方并未约定押金退还需以原锁芯返还，门禁卡、大门钥匙、卧室钥匙、电卡交接为前提，加之本院已经确认杨卫东应当向张利交还门禁卡、电卡及大门钥匙、卧室钥匙，因此，张利认为不应退还押金的主张，本院依法不予支持。一审法院认定张利应当退还押金正确，本院依法予以维持。 三、关于杨卫东是否应向张利赔偿三个月空置期租金损失、物业费以及锁芯赔偿费的问题 本院认为，双方在约定的交接日内，因对原锁芯及押金退还问题发生争议，现有证据表明系代表张利收房的人员在双方达不成一致的情况下径行离开，加之张利并未举证证明系杨卫东拒绝交接，因此，依据本案证据可以认定张利在双方约定的交接日拒绝收房，进而因张利拒绝收房产生的损失由其自行承担，即张利要求杨卫东赔偿三个月空置期租金损失、物业费的主张，本院依法不予支持。 现张利要求杨卫东赔偿锁芯价值300元，该主张成立的条件为：1.杨卫东更换了锁芯；2.杨卫东腾退房屋时未将锁芯更换为原锁芯；3..杨卫东更换的锁芯的价格低于原锁芯的价格300元。因此，按照谁主张谁举证的原则，应当由张利举证证明上述条件成就，现张利并未举出证据证明杨卫东更换的锁芯价格低于原锁芯价格300元，故张利要求杨卫东赔偿该损失，本院依法不予支持。 此外，张利要求杨卫东道歉并不再骚扰张利及后续租客的诉请，并不属于合同纠纷案件处理范畴，一审法院对此不予处理正确，本院依法予以支持。 综上，张利的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张利负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  张卫敏 二〇二〇年十一月二十日 书记员  曹成香