贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初10898号原告：李彩莲，女，1986年5月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：孟欣，贵州铭和律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：汪嘉坤，贵州铭和律师事务所律师，特别代理。被告：贵州亨特翰林房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区大寨村光阳水乡内。法定代表人：杨中安，职务：董事长。委托诉讼代理人：罗浩，贵州中孚律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：龙荣，贵州中孚律师事务所实习律师，一般代理。原告李彩莲与贵州亨特翰林房地产开发有限公司（以下简称亨特房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，适用普通程序独任审理，于2020年10月28日公开开庭。原告李彩莲及其委托诉讼代理人孟欣，被告亨特房开公司的委托诉讼代理人罗浩、龙荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彩莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年1月1日至2020年7月31日的逾期交房违约金34485.17元；2.判令被告从2020年8月1日起以购房款426164元为基数，按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率的标准参照中国人民银行同业拆借利率的标准上浮30%向原告支付逾期交房违约金直至符合《商品房买卖合同》约定的交房条件或实际交房时止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于贵阳市花溪区，建筑面积99.48平方米的房屋，购房金额为426164元，原告按照合同约定履行付款义务，然被告未在合同约定的交房期限内将房屋交付原告，按照双方合同第十三条约定，被告应于2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十三条规约定，逾期期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2违约金，（该违约金应当不小于第十条弟1（1）项中的比率），并于该商品实际交付之时起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。被告在合同中约定的逾期交房违约金明显低于给原告造成的损失，也明显低于同地段楼盘逾期交房的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，参照贵阳市住房和城建设局2014年3月6日发布的《贵阳市房屋租金指导价的公告》中规定的指导价格，其中花溪区房屋租赁市住宅租金参考价为6-14元／平方米，原告结合花溪区租金额上涨的实际情况，在此基础主张违约金上浮30%（2019年1月1日至2020年8月26日为:（426164×4.35%）×1.3／365天×603天＝34485.57元。为维护原告合法权益，现诉至人民法院，诉请如前。被告亨特房开公司辩称，1.根据补充协议第二条之约定，若原告存在违约，被告就不承担违约责任，本案中原告存在逾期付款的行为，被告不应当承担违约责任。2.根据补充协议第七条第一款约定，现案涉房屋已经达到交房条件，原告未收房导致逾期交房，责任不在被告。3.假设因被告的原因导致逾期交房，违约责任也应当按照合同约定执行，即按购房款的日万分之零点二计算。且原告违约金应从原告支付尾款之次日起计算。本院经审理认定事实如下：2018年8月24日，原告李彩莲作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：ｈｌｘｙ1270），约定原告向被告购买位于花溪区房屋，建筑面积为99.48平方米，套内面积为81平方米，按套内面积计算商品房单价每平方米5261.28元，总价款为426164元，原告应于合同签订之日向被告交付首期房款86164元，余款340000元以银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”。第十三条“除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（2）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述合同附件十二《补充协议》第二条“买受人存在违约行为（包括不按时支付按揭款的），则出卖人免除本合同中所有违约及赔偿责任”；第六条“4.无论何种非因出卖人原因，导致买受人在签订合同后90日内（公积金贷款除外，公积金贷款的买受人在180日内），未能通过银行贷款方式得合同约定的全部购房款的，买受人同意将付款方式变更为一次性付款，且买受人应在收到出卖人电话或书面通知之日起7日内一次性支付全部购房款，否则买受人应按合同第十条的标准承担逾期付款的违约责任”；第七条“1.符合合同第十一条第（二）款第1项规定的条件，即达到交房条件。第十一条第（二）款第2、3项规定的条件，不作为必要条件，若不符合第3项约定的，出卖人在收到买受人通知后1个月内整改。2.因下列情形之一，导致房屋逾期交付的，可据实予以延期，且出卖人不承担延迟交房的违约责任：......买受人未付清应付款项的，包括但不限于购房款（含按揭贷款）、违约金......”。签订合同后，原告于2018年8月24日向被告支付了首付款86164元，于2019年1月6日通过银行按揭贷款方式支付了尾款340000元，总计支付购房款426164元。另查，1.案涉房屋已办理商品房预售合同备案登记，但尚未交房。被告称现已经具备交房条件，且已于2018年6月30日后电话通知原告收房；被告还陈述案涉楼房其他业主已交付，入住率达90%。2.庭审中，原告向本院提交了（2018）黔0111民初5327号民事判决书，该判决书载明“本院经审理认定事实如下：......2018年6月26日，被告通知原告办理收房手续。2018年6月27日，贵阳市花溪区住房和城乡建设局以被告不具备七栋房屋（4、5、6、7、10、11、12楼）交付使用条件为由，作出《责令停止交房通知》（花建通[2018]29号文件）。之后，被告根据该通知内容，由销售人员通知原告暂时不要收房。......另查：......4.为查清案涉楼盘的相关实际情况，本院于2018年11月15日向花溪区住房和城乡建设局出具《调查函》，该局于2018年11月16日作出回复，回复内容如下“一、贵州亨特翰林房地产开发有限公司开发的花溪区溪北社区竹林村亨特翰林溪苑项目（4、5、6、7、10、11、12号楼）未竣工验收，未办理竣工验收备案，不符合交付使用条件。因不具备竣工验收条件。二、该项目没有符合交付使用的房屋，2号楼也不符合交付使用条件”，对该回复函，经质证，原告表示没有异议，被告对真实性没有意见，但认为虽未备案，已取得竣工验收的合格文件，房屋已达入住条件”，上述案件系案涉楼盘其他业主起诉被告要求支付逾期交房违约金等主张的纠纷，该案已生效。针对本案是否存在上述案件提到的停止交房的情形向被告进行了调查，被告当庭表示庭后书面回复但未回复。原告的委托诉讼人于2020年11月4日向本院申请调查令，请求到贵阳市花溪区住房和城乡建设局调取被告开发的11号楼的竣工验收备案登记时间、取得商品房住房使用备案证书的时间及竣工验收备案登记资料、商品房住房使用备案证书。本院于当日向其出具了调查令，贵阳市花溪区住房和城乡建设局房地产市场监管科回复“该项目截止2020年11月11日未办理交付使用备案”。3.被告提交《建筑工程竣工验收报告》《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》《住宅质量说明书》《住宅质量保证书》《房屋面积测绘报告》，拟证实案涉房屋已具备交房条件，因原告自身原因未收房，不应承担逾期交房违约责任。原告对其真实性予以认可，但认为达不到证明目的，根据合同第十一条约定交付条件包括经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。4.原告自述实际损失计算标准依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的相关规定，花溪区房屋租赁市住宅租金参考价为6-14元/平方米，原告结合花溪区租金额上涨的实际情况，在此基础主张违约金上浮30%，2019年1月1日至2020年8月26日为:（426164×4.35%）×1.3/365天×603天=34485.57元；被告不予认可，认为原告陈述的实际损失没有证据证实，应按合同约定的日万分之0.2予以计算违约金。上述事实，有当事人陈述及原告身份证复印件、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》及补充协议、专用收据、商品房预售合同备案登记表、《建筑工程竣工验收报告》《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》《住宅质量说明书》《住宅质量保证书》《房屋面积测绘报告》、调查令等证据在卷佐证，业经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。结合庭审情况，整理本案争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房行为；二、逾期交房违约金如何计算。关于焦点一。对于交房条件，《商品房买卖合同》第十一条与补充协议第七条的约定不一致，补充协议中约定“符合合同第十一条第（二）款第1项规定的条件，即达到交房条件。第十一条第（二）款第2、3项规定的条件，不作为必要条件”，但对合同第十一条中的第4项是否为交付条件未在补充协议中进行明确，应当以合同第十一条为准，仍应认定为交付条件，即被告交付房屋应提交经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，但被告向本院提交拟证明其具备交付条件的文书中，没有商品住房交付使用备案证书，且根据贵阳市花溪区住房和城乡建设局房地产市场监督科回复，被告截止2020年11月11日尚未办理交付使用备案。现合同约定的交房时间（2018年12月31日）已经届满，被告至今未向原告交房，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。被告虽辩称其于2018年6月30日电话通知原告进行收房，但未提交证据予以证实，亦未能提交证据证实其已具备合同约定的交房条件，故对其辩称本院不予采信。关于焦点二。根据《商品房买卖合同》第十三条“逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”之规定，对违约金是否增加应结合原告实际损失作出认定，对于原告遭受的损失如何计算，原告主张以租金来弥补其损失符合客观实际，根据公平、合理原则，但未提交证据证实其租金损失，其主张按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率的标准参照中国人民银行同业拆借利率的标准上浮30%计算没有依据，本院酌情对原告主张的违约金予以调高为以日万分之0.5支持。因现案涉房屋尚不符合交房条件，原告主张违约金支付到约定的交房条件或实际交房时止，但对约定的交房条件或实际交房时间尚不能确定，且对约定的交房条件或实际交房时间如何确定如双方有争议尚需要诉讼解决，故本院对原告在本案中主张的违约金只计算到2020年7月31日。本案中，合同约定的交房时间为2018年12月31日，根据补充协议第七条“因下列情形之一，导致房屋逾期交付的，可据实予以延期，且出卖人不承担延迟交房的违约责任：......买受人未付清应付款项的，包括但不限于购房款（含按揭贷款）、违约金......”之规定，被告支付逾期交房违约金的起算时间应为原告支付完毕全部购房款之次日即2019年1月7日，计算至2020年7月31日，共计571天，应付逾期违约金为426164元×0.00005×571天=12166.98元。对于2020年8月1日之后到约定的交房条件或实际交房之日止的此期间逾期交房违约金，待被告具备交付条件或原告实际收房后，原告可另行主张权利。对被告辩称原告存在逾期支付购房款便不再承担违约责任的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州亨特翰林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李彩莲自2019年1月7日至2020年7月31日期间的逾期交房违约金12166.98元；二、驳回原告李彩莲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元，由原告李彩莲负担558元，贵州亨特翰林房地产开发有限公司负担104元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在两年内向本院申请强制执行。审判员  段海军二〇二〇年十一月二十七日书记员  余 可