广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1777号 上诉人（一审被告）：吴维东，女，1968年8月30日出生，汉族，住北海市海城区。 上诉人（一审被告）：黄金程，男，1994年7月21日出生，汉族，住北海市海城区。 上诉人（一审被告）：黄合，男，1967年8月24日出生，汉族，住北海市海城区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：杨秀辉，女，1964年10月6日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴奕，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 一审第三人：杨惠然，女，1962年4月25日出生，汉族，住北海市。 一审第三人：北海佳宇房地产发展有限公司，住所地北海市云南路东一巷**，统一社会信用代码：91450500751212370G。 法定代表人：陈厚发，执行董事。 一审第三人：北海中怡置业有限公司，，住所地北海市北京路**怡沁园**第**统一社会信用代码：91450500759789529R。 诉讼代表人：北海中怡置业有限公司管理人。 负责人：莫积奎，广西嘉友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫翠凤，广西嘉友律师事务所律师。 上诉人吴维东、黄金程、黄合因与被上诉人杨秀辉、一审第三人杨惠然、北海佳宇房地产发展有限公司（下称佳宇公司）、北海中怡置业有限公司（下称中怡公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人吴维东、黄金程、黄合上诉请求：请求二审法院依法撤销（2019）桂0502民初4216号民事判决,驳回对被上诉人的一审诉讼请求。上诉理由:一审法院适用法律错误，判决不当。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十七条，适用法律错误。本案应当适用该规定第二十八条。本案中，三上诉人于2005年1月7日与一审第三人中洋公司签订了《购地协议书》，约定以22万元的价格购买北海市地块，之后三上诉人向中洋公司足额支付了购地款，并在该地块上建筑房屋，合法占有该房屋，该协议书是双方真实意思表示，并没有损害他人的合法权益，也未违反法律强制性规定，该协议书合法有效。被上诉人中洋公司办理土地抵押手续时间为2005年9月15日，而三上诉人与中洋公司的土地转让行为发生在2005年1月7日，土地转让行为在抵押之前。涉案土地抵押手续在三上诉人不知情的情况下办理，损害了三上诉人的合法利益，因此，被上诉人与中洋公司之间的抵押行为是无效的，即被上诉人登记在后的抵押权不能对抗三上诉人发生在前的合法买卖土地行为。三上诉人的房屋至今未办理过户登记手续并不是三上诉人的自身原因。首先，三上诉人的房屋建造是经过出让方的许可，具备施工建设条件；其次，现在无法办理过户登记手续的主要原因是出让方中洋公司私自抵押涉案土地，致使过户不能，责任并不在三上诉人。综上，三上诉人的房屋买受情形完全符合《执行异议规定》第二十八条的规定，被上诉人的抵押权依法不应具有优先受偿权，一审法院判决错误，特提起上诉。 被上诉人杨秀辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人中怡公司述称，因不清楚案情，由二审法院依法认定作出判决。 一审第三人杨惠然、佳宇公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃陈述权利。 莫子奎向一审法院起诉请求：准予执行北海市地块中吴维东、黄金程、黄合侵占的部分土地。 一审法院认定事实：2005年4月6日，国耀公司企业名称变更为中洋公司，2008年3月28日，中洋公司企业名称变更为佳宇公司。 2005年9月13日，莫子奎与中洋公司签订《借款协议书》一份，主要载明：中洋公司用位于北海市地块作抵押，向莫子奎借款人民币70万元，作开发另一块土地用。同日，莫子奎与中洋公司签订《抵押合同》一份，约定中洋公司用北海市地块为70万元借款及利息提供抵押。2005年9月15日，莫子奎与中洋公司在北海市土地局办理了北海市地块的借款抵押登记手续。 莫子奎与第三人佳宇公司因上述借款事宜产生纠纷，莫子奎起诉至一审法院，该院于2017年12月20日作出（2017）桂0502民初1996号民事判决，判决如下：一、佳宇公司须偿还借款30万元及利息给莫子奎；二、杨惠然、中怡公司对佳宇公司的上述债务在30万元本金及利息范围内承担连带清偿责任；三、莫子奎就上述债权对佳宇公司名下的位于北海市地块的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；四、驳回莫子奎的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。因佳宇公司到期未履行该判决确定的义务，莫子奎向一审法院申请强制执行，该院于2018年5月3日作出（2018）桂0502执797号执行裁定、协助执行通知书，查封了被执行人佳宇公司名下位于北海市地块【土地使用权证号:北国用（2005）第××号】,查封限额为120万元,查封期限为三年。 位于北海市贵州路开发区项目，是由国耀公司开发建设，该项目工程于2005年8月3日取得《北海市建设工程临时规划许可证》【北规临证建（2005）104号】。该项目的建设用地为涉案的坐落于北海市地块。2006年5月29日，该项目取得建设工程施工许可证（编号450501200509290301），因企业名称的变更，该工程项目的建设单位，由国耀公司变更为中洋公司。 2005年1月7日，吴维东、黄金程、黄合与国耀公司签订《购地协议书》一份,主要约定：由吴维东、黄金程、黄合以22万元购买北海市贵州小区的“国耀景海广场”园中园D型号别墅地一块；总体建筑方案批准后，公司办理施工许可证，做好小区内的三通一平；具备开工条件后，被告须按获批准的总体方案外型建好房屋。 国耀公司企业名称变更为中洋公司后，吴维东、黄金程、黄合与中洋公司就上述协议重新签订一份《购地协议书》，约定内容与落款日期亦同上。 合同签订后，中洋公司向吴维东交付了建设用地，吴维东向中洋公司支付了购地款22万元，中洋公司于2008年6月7日出具了收款凭证。吴维东、黄金程、黄合已在该地块建筑房屋，但未取得该房屋的权属证书。 吴维东、黄金程、黄合对上述（2018）桂0502执797号执行裁定不服，向一审法院提出执行标的异议。该院对此作出（2019）桂0502执异31号执行裁定，裁定中止对吴维东、黄金程、黄合购买的位于北海市地块【土地使用权证号：北国用（2005）第××号】部分土地使用权的执行。莫子奎对该裁定不服，故向一审法院起诉，提出本案的诉讼请求。 一审法院认为，佳宇公司未履行生效判决确定的义务，一审法院依法查封了佳宇公司位于北海市地块【土地使用权证号:北国用（2005）第××号】，程序合法。莫子奎对涉案土地使用权依法享有担保物权。“国耀景海广场园中园”项目虽然是中洋公司整体开发的商品房开发项目，但其与吴维东、黄金程、黄合签订的《购地协议书》，只是分割转让商品房开发项目的建设用地，并由吴维东、黄金程、黄合自行建房使用。吴维东、黄金程、黄合通过该《购地协议书》的履行，对涉案Ｂ2地块部分土地使用权所享有的权利，属于一般不动产买受人的物权期待权，不能阻却对莫子奎涉案享有担保物权的金钱债权的执行，即不足以排除本院对涉案Ｂ2地块土地使用权的执行。莫子奎对涉案土地使用权享有担保物权的情形，符合《执行异议规定》第二十七条的规定。故莫子奎要求准予执行北海市地块中被告占有使用的部分土地使用权的请求，依法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第（一）项、《执行异议规定》第二十七条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决准予执行证号为北国用（2005）第××号土地使用权证项下位于北海市地块中，吴维东、黄金程、黄合占有使用的部分土地使用权。案件受理费550元，由吴维东、黄金程、黄合负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。 本院另查明，北海市海城区人民法院在申请执行人莫子奎与被执行人佳宇公司、中怡公司、杨惠然借款合同纠纷执行一案中于2020年7月17日作出（2018）桂0502执797号之二执行裁定，裁定将杨秀辉变更为本案的申请执行人。 本院二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本案争议焦点问题是，吴维东、黄金程、黄合对案涉土地使用权是否享有排除强 制执行的民事权益。 本院认为，关于本案争议问题的判断如何适用法律的问题。在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。根据《执行异议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受性质上属于商品房即一手房的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、抵押担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。但本案上诉人是基于土地使用权转让而产生的案外人执行异议，自无适用该条规定的事实及价值基础。《执行异议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，该条所针对的是一般不动产买受人的物权期待权，该物权期待权仅具备优先于申请执行人享有的普通债权的价值基础，并不具备优先于工程价款优先权以及抵押担保物权的价值基础。目前基于担保制度作为我国基本法律制度的法律框架下，不能对《执行异议规定》第二十八条规定擅自作出可以对抗工程价款优先权抑或抵押担保物权的扩张理解。就本案而言，土地买受人吴维东、黄金程、黄合要排除申请执行人基于担保物权产生的优先受偿权的强制执行，在不能适用《执行异议规定》第二十八条和第二十九条的规定的情况下，一审法院根据上诉人作为案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突的客观事实，适用《执行异议规定》第二十七条的规定裁判本案并无不当，本院予以维持。至于上诉人吴维东、黄金程、黄合主张抵押权人取得涉案土地的抵押担保物权是否属于善意取得、抵押人与抵押权人在办理抵押手续过程是否存在瑕疵影响抵押效力、抵押人与抵押权人是否串通对上诉人设立债权陷阱等问题，均属于上诉人吴维东、黄金程、黄合对涉案执行依据即生效的北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1996号民事判决的相关判项的异议，上诉人吴维东、黄金程、黄合应另循法律途径解决，不是本案审理评判范围。 综上，上诉人吴维东、黄金程、黄合的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费550元，由上诉人吴维东、黄金程、黄合负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 陈邦和 审 判 员 赵海洲 二〇二〇年十一月三日 法官助理 汪润生 书 记 员 颜 溢