广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21537号上诉人（原审被告）：张力允，女，xxxx年9月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：何建波，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧锦棠，男，xxxx年9月5日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。委托诉讼代理人：马泽婵，广东君和政通律师事务所律师。原审被告：张丽琪，女，xxxx年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。上诉人张力允因与被上诉人欧锦棠、原审被告张丽琪物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张力允及其委托诉讼代理人何建波，被上诉人欧锦棠的委托诉讼代理人马泽婵，原审被告张丽琪的委托诉讼代理人梁明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张力允上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为张力允在判决发生法律效力之日起十年内，将涉案房屋腾空交还给欧锦棠；2.撤销一审判决第二项，改判为张力允在判决发生法律效力之日起15日内，向欧锦棠支付自2018年12月7日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门租赁给张力允的租金标准每月84.4元计算），自判决发生法律效力之次日起至交还该房屋之日止的房屋使用费，由张力允按照上述标准逐月支付给欧锦棠；3.本案一审、二审诉讼费用由欧锦棠承担。事实和理由：一、欧锦棠在购买房屋前应知道房屋居住状况，如认为有损失可另案起诉出售方索取。二、《权益转让协议书》及《追认声明》是债权转让纠纷，与本案的物权保护纠纷并非同一法律关系，故请求改判租金的起算时间应以欧锦棠成为涉案房屋的业主即2018年12月7日。三、一审判决关于房屋租金的标准和租金的支付义务人存在错误。租金标准仍应按照房管部门的原标准为宜，即每月84.4元；张丽琪于2012年就已搬出无实际居住和使用涉案房屋，租金应是张力允一人承担。四、产权面积与房管部门出租并交付给张力允的面积相差过大，一审判决对此查明不清，应按张力允实际接受、承租和使用的18.27平方米为准。欧锦棠辩称：一、张力允明知涉案房屋已发还给业主却不肯交还，有恶意占有的情形，其要求十年的搬迁期我方不予认可。二、张力允所提到的其困难情况，应向相关部门请求协助而非转嫁给我方。三、一审判决确认的房屋使用费的计算期限、计算标准公平公正，不存在张力允所述需要变更的情形。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张丽琪述称：同意张力允的上诉意见。2019年5月15日，欧锦棠向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张力允、张丽琪及其同住人员立即迁出广州市越秀区xxx路xx号xxxx房，并将该房屋腾空交还给欧锦棠；2.张力允、张丽琪向欧锦棠支付从2014年9月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算，房屋面积为29.46平方米）。一审法院认定事实：据广州市国土资源和规划委员会于2018年12月7日核发的《不动产权证》记载，广州市越秀区xxx路xx号xxxx房为登记于欧锦棠名下的不动产，建筑面积29.46平方米，房屋所有权取得方式为购买。涉案房屋现由张力允居住使用。欧锦棠为证明其取得涉案房屋的来源，向一审法院提供如下证据：1.原广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月13日向王容绮梅发出的《撤管发还通知》（复印件），其中载明权属人为陈洁贞，撤管房屋地址为越秀区xxx路xx号xxxx房，面积29.4598平方米。2.广州市越秀区第三土地房屋管理所于2014年8月26日向陈洁贞（继承人：王容绮梅代理人：王德煌）发出的《通知》（复印件），载明从2014年9月1日撤管发还xxx路xx号xxxx房等五处房屋，并附有原承租人情况的表格，表格中载明张丽琪承租涉案xxxx房，承租面积18.27平方米，月租84.4元，房屋用途为住宅。3.欧锦棠与王容绮梅代理人王德煌于2018年12月10日签订的《权益转让协议书》，其中载明王容绮梅同意将要求张丽琪及其同住人员支付从非法占用标的房屋之日（即2014年9月1日）起至标的房屋过户给欧锦棠之日止的房屋使用费的追索权利转让给欧锦棠，由欧锦棠继续向张丽琪及其同住人员继续追索非法占用标的房屋期间的房屋使用费；上述权益转让费已经包含在欧锦棠支付给王容绮梅的购房款中，王容绮梅不另行收取转让费等。4.王容绮梅签署的《追认声明》（经澳大利亚联邦新南威尔士州悉尼市公证员WilliamChan公证）,其中载明其对王德煌代签的《权益转让协议书》的法律效果予以确认，由此所产生的法律上的权利、义务关系由本人承担。张力允、张丽琪对上述证据1、2真实性无异议，但认为其从没有收到过有关通知。对证据3、4，认为在原业主将其他4个房屋后，新业主提起的系列诉讼案中新业主也提供过类似证据，而法院认为两者属于不同的法律关系。张力允、张丽琪为证明涉案房屋为回迁房及由张力允居住使用，向一审法院提供如下证据：1.张力允与广州市君轩物业管理有限公司于2005年12月24日签订的《广州市新富熊大厦物业管理服务协议》。2.广州市君轩物业管理有限公司于2018年11月13日出具的《证明》，其中载明涉案房屋自回迁以来一直是张力允居住。3.张正勇（乙方，代理人为张力允）与广州市新富熊房地产开发有限公司（甲方）于2005年3月6日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中载明甲方经批准拆除xxx路xx号xxx房，并应2005年6月30日前在xxx路5-xx号第十二层xxxx房，使用面积19平方米的房屋安置乙方回迁居住等。4.张力允的个人名下房地产登记情况查询证明。欧锦棠对上述证据质证称：对证据1、2的真实性不予确认，张丽琪是涉案房屋的唯一承租人。对证据3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为张力允只是张正勇的代理人。对证据4的真实性、合法性予以确认，张力允名下无房产不是继续占用涉案房屋的理由，涉案房屋是欧锦棠名下唯一房产，欧锦棠购买房屋后无法入住涉案房屋。如张力允、张丽琪确实存在生活困难无房屋居住，张力允、张丽琪应向政府申请公租房等其他救济途径。一审期间，张力允、张丽琪陈述：张正勇与张力允、张丽琪均是在被拆迁房xxx路xx号xxx房居住，户籍也在此。在回迁前，张正勇死亡，张丽琪作为张正勇的合法继承人，成为涉案房屋的户主。张力允、张丽琪于2005年12月24日回迁入住涉案房屋，由张丽琪与广州市越秀区第三房屋管理所签订租赁合同，最后一份合同的租期至2014年止。张力允一直在涉案房屋内居住。欧锦棠对上述陈述没有异议。一审法院认为：欧锦棠作为涉案广州市越秀区xxx路****的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。故欧锦棠现要求张力允、张丽琪腾空交还该房屋的诉讼请求合法合理，对此予以支持。但考虑到欧锦棠购买该房屋时，应当知道张力允、张丽琪为该房屋的实际使用人，且张力允、张丽琪并非基于非法理由入住该房屋。故在张力允、张丽琪没有其他住房的情况下，确定搬迁期限为两年，在此期间，张力允、张丽琪应当尽力解决自己的居住问题。关于房屋使用费的问题。欧锦棠依据其与王德煌签订的《权益转让协议书》以及原业主王容绮梅签署的《追认声明》，主张张力允、张丽琪支付自2014年9月1日起的房屋使用费，而上述两份证据在形式上符合证据要求，其中内容亦能够相互印证，故对欧锦棠该项诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条之规定，于2020年4月30日作出判决如下：一、被告张丽琪、张力允户（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起两年内，将广州市越秀区xxx路xx号xxxx房腾空交还给原告欧锦棠；二、被告张丽琪、张力允在本判决发生法律效力之日起15日内，向原告欧锦棠支付自2014年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准即2014年为51元/平方米·月，2015年为50元/平方米·月，2016年为50元/平方米·月，2017年为63元/平方米·月，2018年起为66元/平方米·月计）；自本判决发生法律效力之次日起至交还该房屋之日止的房屋使用费，由被告张丽琪、张力允按照上述标准逐月支付给原告欧锦棠；三、驳回原告欧锦棠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张丽淇、张力允负担。二审中，上诉人张力允提交了以下证据：1.发票，拟证明房管部门向上诉人张力允收取涉案房屋月租金为84.4元；2.广州市越秀区公安分局行政处罚决定书及视屏、诊断报告单、病历，拟证明上诉人张力允体弱多病，是弱势群体，且其受到滋扰的情况；3.《单位证明》、《证明》，拟证明原审被告张丽琪并无实际居住使用涉案房屋，不应与上诉人张力允承担连带责任。被上诉人欧锦棠质证认为：证据1证明了上诉人张力允缴费时间最晚至2014年8月，此后房管部门没有继续出租涉案房屋给其；证据2与本案无关；确认证据3的真实性，但原审被告张丽琪作为与房管部门签订公租房合同的当事人，应对后期的搬迁并支付房屋使用费负有连带责任。原审被告张丽琪对上述证据无异议。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。一、关于上诉人张力允应否搬迁交还涉案房屋的问题。根据本案查明的事实，涉案房屋原由上诉人张力允、原审被告张丽琪向房管部门承租、使用，但之后房管部门撤管发还给王容绮梅，被上诉人欧锦棠向王容绮梅购买并于2018年12月7日取得涉案房屋不动产权证书。依据法律规定，被上诉人欧锦棠对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。鉴于上诉人张力允入住涉案房屋有一定的历史原因，并非基于非法理由入住该房屋，且被上诉人欧锦棠购买该房屋时应当知道上诉人张力允为该房屋的实际使用人。因此，一审判决综合本案的事实，认为在上诉人张力允没有其他住房的情况下，给予上诉人张力允两年搬迁期限，并无不当。上诉人张力允要求给予十年的搬迁期限，缺乏依据，本院不予采纳。至于原审被告张丽琪应否腾空交还涉案房屋并支付房屋使用费的问题，因原审被告张丽琪是涉案房屋承租人、上诉人张力允是实际使用人，故一审判决认定原审被告张丽琪承担腾空交还涉案房屋并支付房屋使用费正确。何况，原审被告张丽琪在一审判决后，并无提出上诉，故上诉人张力允关于房屋使用费应由其一人承担的上诉意见不成立，本院不予采纳。二、关于涉案房屋使用费的标准问题。被上诉人欧锦棠于2018年12月7日已取得涉案房屋的所有权，故上诉人张力允要求按照房管部门租赁给其的公房租金标准计付，缺乏依据，本院不予采纳。至于房屋使用费应按何面积计算的问题，虽上诉人张力允与房管所承租的面积显示为18.27平方米，但房管部门向被上诉人欧锦棠核发的不动产权证书显示涉案房屋建筑面积为29.46平方米，而不动产物权登记具有公示公信的效力，故一审判决第二项应按建筑面积29.46平方米为准计算房屋占用费。至于被上诉人欧锦棠以其受让王容绮梅的权益为由，要求上诉人张力允支付2014年9月1日至2018年12月6日止的房屋使用费的问题，因本案为物权保护纠纷，与债权转让纠纷并非同一法律关系，本案不予调处，一审法院在本案中判决上诉人张力允支付自2014年9月1日起至2018年12月6日止的房屋使用费不当，本院予以纠正。三、关于上诉人张力允是否受到滋扰的问题，属另一法律关系，不属本案调处的范畴。综上，上诉人张力允的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20108号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20108号民事判决第三项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20108号民事判决第二项为：上诉人张力允、原审被告张丽琪在本判决发生法律效力之日起15日内，向被上诉人欧锦棠支付自2018年12月7日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准计，其中2018年为66元/平方米·月，2019年为66元/平方米·月）；自本判决发生法律效力之次日起至交还该房屋之日止的房屋使用费，由上诉人张力允、原审被告张丽琪按照上述标准逐月支付给被上诉人欧锦棠；四、驳回被上诉人欧锦棠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由上诉人张力允、原审被告张丽淇负担50元，被上诉人欧锦棠负担50元；二审案件受理费100元，由上诉人张力允负担50元，被上诉人欧锦棠负担50元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十一月十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿