福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020闽05民终4702号 上诉人（原审原告）：李水土，男，1966年4月1日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人（原审原告）：南安市梅山蓉中纸品有限公司，住所地福建省南安市梅山镇蓉中工业区。 法定代表人：李水土，该公司董事长。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：黄志明，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈艳霞，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈建作，男，1971年7月5日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈杨林，福建华达律师事务所律师。 上诉人李水土、南安市梅山蓉中纸品有限公司（下称蓉中纸品公司）因与上诉人陈建作租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李水土、蓉中纸品公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判陈建作向李水土、蓉中纸品公司支付厂房占用费468343元。3.改判陈建作就占用址于南安市××镇××村××东邻蓉中石油化工厂、西邻万润家私厂，南邻万润家私厂、北邻工业区路）前幢厂房恢复原状。4.本案一二审诉讼费均由陈建作承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。一审法院对陈建作占用房屋的时间认定错误。陈建作直至李水土、蓉中纸品公司提起解除租赁合同诉讼后，才对房屋进行腾空，但至今仍未办理房屋退租交接手续，一审法院以2017年4月14日案外人林时强使用中幢一层、前幢二层推定陈建作于该日期前搬迁完毕为认定事实错误。2.一审法院对陈建作占用费支付金额认定错误。本案双方当事人约定前幢房屋为46600元，并有陈建作的员工签订的账单为凭，李水土、蓉中纸品公司有申请陈建作通知该员工出庭作证，但陈建作未通知该员工到庭查明事实，应承担不利的法律后果。其次，一审法院以已付租金加上结欠条租金的金额扣去中幢、后幢租金错误，因房屋租金约定按年支付，该结欠条为结算至2016年12月31日而非签订当天的2017年1月20日，并且一审推断前幢租金过程中遗漏合同签订时被上诉人支付2012年6月1日至2013年8月31日的占用费84000元，故推断认定前幢租金的金额错误。一审法院未对陈建作是否已对占用房屋恢复原状进行事实查明，驳回李水土、蓉中纸品公司的诉讼请求，无事实和法律依据。根据案涉《房屋租赁合同书》第七条约定，陈建作在交还房屋时，应负责恢复原状，但至今其仍未恢复原状。无论合同效力如何，陈建作作为占有人都应对房屋恢复原状，故李水土、蓉中纸品公司请求判令陈建作恢复原状并无不当。综上所述，原审法院部分认定事实错误，部分认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决并进行改判。 陈建作辩称，1.一审法院对陈建作占用时间的认定确实存在错误，但并非李水土、蓉中纸品公司主张的其起诉解除合同后，事实上中栋厂房在2017年1月20日签订补充协议后就立即搬迁完毕，后幢厂房因小部分机台无法立即处理，暂时放置在后幢厂房内，且陈建作也自认于2018年6月份搬清。2.一审法院对房屋占用费的认定也确实存在错误，一审法院错误认定前幢存在房屋占用费以及将后幢厂房的房屋占用费错误认定为应计算至2018年12月31日。3.一审法院已通过现场勘察确认案涉厂房已另行出租他人，且厂房内并无陈建作遗留物，故李水土、蓉中纸品公司关于一审法院未对案涉厂房是否恢复原状进行查明的主张无任何依据。 陈建作上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回李水土、蓉中纸品公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由李水土、蓉中纸品公司承担。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，证据不足，应依法撤销原判，改判驳回李水土、蓉中纸品公司的一审诉讼请求。理由如下：1.一审法院关于前幢厂房租金的认定错误。根据《补充合约》的表述，前、中座厂房租金至搬迁后另结，但对于后座厂房的租金的约定为另起一段，表明上诉人须在2017年6月30日前无条件搬迁完毕，并没有继续约定后座厂房的租金还需搬迁完毕后另行结算，因此双方对后座厂房的租金已经结算至2017年6月30日，且已包含在当日确认的85000元尚欠款项内，故一审法院计算前座厂房租金时，将2017年1月20日至2017年6月30日期间的租金又重复计算，导致前座厂房租金计算错误。2.一审法院关于后座厂房占有使用费应计算至2018年12月31日的认定明显错误。首先，《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”李水土、蓉中纸品公司主张陈建作未将后座厂房移交，应当提供相应的证据证明，但李水土、蓉中纸品公司并没有提供任何证据予以证明。同时，李水土、蓉中纸品公司作为出租方，陈建作是否有将租赁厂房予以归还，李水土、蓉中纸品公司不可能不知道，且在法官至现场勘查时，李水土、蓉中纸品公司亦未配合提供后座厂房左间的大门钥匙，以致法官无法勘察，其应当承担举证不能的法律后果。其次，判决书关于后座厂房在现场勘查时，右间早已为案外人林时强在使用的事实也予以确认，但在计算后座厂房租金时，却又无视该事实，将早已出租他人的厂房又重复计算租金要求陈建作承担，该事实认定明显存在重大错误。最后，如前所述，案外人林时强于2017年4月20日便已承租了案涉厂房，且后座厂房大部分亦已出租，故一审法院关于后座厂房占有使用费应计算至2018年12月31日的认定亦明显错误。 李水土、蓉中纸品公司辩称，1.一审法院前幢厂房占用费认定错误，但并非因上诉人所述事实。双方所签订的《补充合约》（以下简称合约）签订时间为2017年1月20日，是对截止至2016年12月31日前、中、后幢厂房所欠占用费的确认，不包括2017年1月1日后的租金，自然也不包括2017年1月1日后后幢的租金，这是本案的基本事实。陈建作主张合约金额包含后座厂房租金至2017年6月30日与事实不符，没有依据，陈建作以合约没有约定后座厂房租金搬迁后另算，来主张款项已经包含不符合逻辑也不符合常理。一审法院关于前幢厂房占用费认定错误是因为对该《补充合约》租金计算期间错误及遗漏计算陈建作2012年支付的84000元。2.一审法院关于陈建作后座厂房占有使用费计算至2018年12月31日认定事实正确，陈建作所述无事实和法律依据，应予驳回。陈建作在一审也承认并未按照《补充合约》要求在2017年6月30日前搬迁完毕。陈建作直至李水土、蓉中纸品公司2019年1月23日起诉后才将材料搬走，期间也未与李水土、蓉中纸品公司办理移交手续，更未交还钥匙，一审法院查勘现场并结合审理过程了解的情况判决要求陈建作支付占用期间的占用费并无不妥。陈建作对主张移交负有举证责任，其未提供证据，应承担举证不能的法律后果。李水土、蓉中纸品公司仅将中幢一层厂房，前幢的三间宿舍及一间办公室出租给案外人林时强，且后幢左间及厂房一直都为陈建作在占有使用，陈建作以林时强使用后座右间为由拒付占用期间占用费无事实和法律依据。 李水土、蓉中纸品公司向一审法院起诉请求：一、判令陈建作就占用址在南安市××镇××村××东邻蓉中石油化工厂、西邻万润家私厂，南邻万润家私厂，北邻工业区路）前幢厂房进行腾空及恢复原状。二、判令陈建作向李水土、蓉中纸品公司支付自2012年6月1日起至2019年1月31日止前、中、后幢厂房占用费414770元。三、判令陈建作向李水土、蓉中纸品公司支付前幢厂房自2019年2月1日起至实际腾空之日止厂房占用费，暂计至变更诉求之日止为53573元。四、本案诉讼费用、保全费用由陈建作承担。 一审法院认定事实：李水土为蓉中纸品公司的法定代表人。蓉中纸品公司享有址在南安市××镇××村工业区××平方米地块的土地使用权。该地块东邻蓉中石油化工厂，西邻万润家私厂，南邻万润家私厂，北邻工业区路。2012年5月9日，陈建作与李水土签订《房屋租赁合同》一份，约定由陈建作向李水土租赁位于前述地块范围内的厂房，包括厂房内的中幢、后幢两幢建筑物，建筑面积约2300平方米，租赁期限自2012年6月1日至2022年5月30日，首年租金为84000元，第二年至第十年的租金在首年租金的基础上每年递增5%，租赁期间如果双方有正当理由要解除合同，需提前半年通知对方，经双方同意后方可解除合同。《房屋租赁合同》还就水电费的负担、续租、拆建、厂房内的物品的损坏等问题进行约定。合同签订后，李水土依约将厂房的中幢、后幢交付给陈建作使用，陈建作自2013年开始每年不定期支付租金。2013年6月1日，陈建作继续向李水土、蓉中纸品公司承租厂房的前幢三间宿舍和一间办公室。自2016年10月份起，陈建作开始与李水土协商解除合同事宜。2017年1月20日，陈建作欲将厂房中幢建筑物内的物品搬走时与李水土产生冲突。当日，李水土与陈建作签订《补充合约》一份，陈建作在合约中确认尚欠李水土租金85000元，承诺2017年1月27日前支付35000元，2017年2月25日前支付50000元。同时，《补充合约》还约定陈建作应于2017年6月30日之前将其所租赁的厂房后幢建筑物内的物品搬迁完毕。另外，《补充合约》还记载“前中座厂房租金止搬迁后另结”。陈建作亲笔在《补充合约》上签字。同日，陈建作还出具《欠条》一份交由李水土收执为据。《欠条》的内容为：“现结欠李水土房租捌万伍仟元正（￥85000.-）陈建作2017年元月20日”。2017年4月14日，李水土与案外人林时强签订了租赁合同，将厂房的中幢一层另租给案外人林时强，双方约定租赁期限自2017年4月20日至2019年4月19日，月租金4300元，年租金51600元。同时，案外人林时强还向李水土、蓉中纸品公司承租了前幢的三间宿舍和一间办公室。至今，案外人林时强已向李水土支付租金99806.67元。2019年1月24日，李水土因与陈建作产生租金争议，向一审法院提起诉讼。2019年3月19日，一审法院到涉案的厂房进行现场勘查，见厂房中幢二层为空置状态，前幢、中幢一层、后幢铁皮屋右间为案外人林时强在使用，后幢铁皮屋左间大门紧闭，无钥匙进入，无法勘查。另查明，陈建作已支付给李水土、蓉中纸品公司的租金共计515000元。其中，于2013年7月9日付款50000元、于2014年1月15日付款50000元、于2014年8月10日付款30000元、于2015年2月17日付款50000元、于2015年8月26日付款30000元、于2015年12月25日付款50000元、于2016年9月5日付款40000元、于2016年10月5日付款10000元、于2016年12月31日付款30000元、于2017年1月19日付款50000元、于2017年1月27日付款10000元、于2017年2月19日付款10000元、于2017年2月23日付款15000元、于2017年4月22日付款15000元、于2017年4月23日付款15000元、于2017年5月16日付款10000元、于2017年5月31日付款10000元、于2017年9月1日付款20000元、于2018年1月1日付款10000元、于2018年1月15日付款10000元。2017年1月20日前陈建作支付给李水土、蓉中纸品公司的租金为390000元，2017年1月20日后陈建作支付给李水土、蓉中纸品公司的租金为125000元。扣除陈建作出具给李水土的欠条中的85000元，2017年1月20日后产生的租金陈建作实际支付40000元。另查明，厂房中幢年租金为53000元、后幢年租金为31000元，合计84000元。还查明，李水土、蓉中纸品公司出租的厂房未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，根据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案审理过程中，李水土、蓉中纸品公司未就其所出租的房屋取得建设工程规划许可证提供相应的证据，应承担举证不能的不利后果，本案的租赁合同依法应认定为无效合同。虽双方当事人订立的租赁合同为无效合同，但陈建作实际上使用了涉案厂房，依法应根据其使用的范围和期限支付相应的房屋占有使用费。房屋占有使用费总额要以单位时间的使用费数额以及被告陈建作实际使用的期限和使用的范围为计算依据。 关于陈建作使用厂房的范围是否包括前幢建筑物的问题。陈建作在庭审中承认其使用前幢楼房的三间宿舍及一间办公室，但认为上述房屋是李水土、蓉中纸品公司同意无偿提供其使用的，李水土、蓉中纸品公司则主张陈建作在2013年6月1日之后扩大租赁范围，将前幢建筑物也租过去使用，且双方约定前幢租金每年46600元。一审法院认为，双方签订的《补充合约》约定“前中座厂房租金止搬迁后另结”，结合双方陈述，可以确认当事人间对前幢房屋存在租赁的事实。至于租赁费用，可以结合双方的房租支付进行认定。截止2017年1月20日，即双方签订《补充合约》和《欠条》的时间，陈建作支付给李水土的租金为390000元。当日陈建作出具的《欠条》约定陈建作欠李水土租金85000元。因此，截止此日双方的房屋占用费应为390000元+85000元=475000元。根据双方2012年5月9日签订的《房屋租赁合同》关于中、后幢每年租金84000元、逐年递增5%的约定，中、后幢自2012年6月1日至2017年1月20日房屋占有使用费总计为427282.50元（2012年6月1日至2013年5月31日为84000元、2013年6月1日至2014年5月31日为88200元、2014年6月1日至2015年5月31日为92610元、2015年6月1日至2016年5月31日为97240.50元、2016年6月1日至2017年1月20日为65232元）。则前幢自2013年6月1日开始承租至2017年1月20日（3年又7个月20天即1329日）房屋占用费为475000元-427282.50元=47717.50元；即每个月房屋占用费为1077元、35.90元/日，年租金12924元。该房屋占用费与租赁宿舍及办公室费用大体吻合。李水土、蓉中纸品公司主张前幢建筑物的年租金为46600元缺乏依据，一审法院不予采纳。 关于房屋占用费支付的期限和数额。本案陈建作在2016年10月份就与李水土、蓉中纸品公司协商要求解除合同，并于2016年12月开始搬迁，在2017年1月20日陈建作继续搬迁时，李水土进行阻挡，双方并于当日达成《补充合约》，约定“前、中座厂房租金止搬迁后另结。后座厂房于2017年6月30日之前无条件搬迁完毕。”2017年4月14日，李水土与案外人林时强签订租赁合同。林时强向李水土租赁中座一层厂房，还租赁前座三间宿舍及一间办公室。据此，可以认定陈建作在2017年4月14日前已将前、中座搬迁完毕。因此，李水土与陈建作约定需要另结的是2017年1月21日至2017年4月13日期间产生租金占用费。比照一审法院确定的前幢租金占用费标准，该段时间前幢产生的租金为83日×35.90元/日=2980元。中、后幢年租金84000元（其中，中幢租金53000元，后幢租金31000元，按每年5%租金递增），中幢厂房自2017年1月21日至2017年4月13日期间产生租金为64422元/年、176.50元/日×83日=14649.50元。《补充合约》约定陈建作于2017年6月30日之前将后座厂房无条件搬迁完毕，但陈建作承认至2018年6月份才搬迁完。李水土、蓉中纸品公司对陈建作的主张不予认可，认为陈建作至庭审时都没有将厂房移交。陈建作也没有提供相应的证据证实其将后幢厂房移交给李水土、蓉中纸品公司，应承担举证不能的不利后果。一审法院认为，本案没有确实充分的证据证明双方在何时结束厂房的占有使用关系，难以确定厂房的占有使用状态何时结束。一审法院根据原告的请求及本案的具体情况综合确定后幢厂房占有使用费计算至2018年12月31日。因此，后幢房屋占用费应按约定每年增加5%，自2017年1月21日计算至2018年12月31日为77323元（2017年1月21日至2017年5月31日为37681元/年、103.24元/日×131日=13524元，2017年6月1日至2018年5月31日为39565元，2018年6月1日至2018年12月31日为41543.25元×1/12×7个月=24233.56元；13524元+39565元+24233.56元=77323元）。因此，陈建作在出具《补充合约》至全部搬迁完毕期间应支付给李水土的租金为2980元+14649.50元+77323元=94953元。陈建作在2017年1月27日至2017年5月31日先后7次支付给李水土计85000元应为支付欠条上欠款85000元，陈建作在2017年9月1日至2018年1月15日先后三次还款计40000元，该款项应从陈建作应支付给李水土的租金中予以扣除。故陈建作尚应支付给李水土、蓉中纸品公司的租金占用费为94953元-40000元=54953元。 李水土、蓉中纸品公司要求陈建作就占用前幢厂房进行腾空及恢复原状、支付前幢厂房自2019年2月1日起至实际腾空之日止厂房占用费，因李水土已就前幢房屋另行出租他人，故李水土、蓉中纸品公司的上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。李水土、蓉中纸品公司要求陈建作支付自2012年6月1日起至2019年1月31日止前、中、后幢厂房占用费414770元的诉讼请求，与一审法院确定相符合部分一审法院予以支持，与一审法院确定相左部分一审法院不予支持。 因涉案厂房所在的土地使用权属于蓉中纸品公司，而李水土是蓉中纸品公司的法定代表人，故李水土在租赁合同关系中所作的一切行为应视为代表蓉中纸品公司，法律后果应由蓉中纸品公司承担。 综上所述蓉中纸品公司要求陈建作支付尚欠的房屋占用费54953元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。李水土、蓉中纸品公司的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决：一、陈建作应于判决生效后十日内支付给蓉中纸品公司54953元；二、驳回李水土、蓉中纸品公司的其他诉讼请求。 二审中，李水土、蓉中纸品公司提交照片三张，证明陈建作至今尚未对承租房屋恢复原状等事实。陈建作对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该照片无法证实该照片所拍照的场地就是在案涉厂房内，且照片上的天桥即使是厂区内的设施，也无证据证明是陈建作承租后所搭建的。本院认为，鉴于陈建作对上述三张照片的真实性不予认可，且上述证据亦无法体现照片内的厂区内设施形成的时间是否在陈建作承租后，本院对该证据不予认定。 本案二审期间，陈建作没有提交新证据。 经审查，一审法院查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：1.陈建作占用案涉房屋的时间？2.陈建作应支付的房屋占用费数额是多少？ 一、关于陈建作占用案涉房屋的时间问题。 根据双方陈述及一审查明的事实，2017年1月20日，双方当事人对陈建作搬迁事宜作出约定，然陈建作并未依约于2017年6月30日之前将后幢建筑物内的物品搬迁完毕。关于案涉建筑物内物品腾空时间，双方皆无证据予以证明各自的主张。2017年4月14日李水土将前幢及中幢部分厂房对外出租，一审法院据此认定陈建作于该日期前搬迁完毕合情合理。现有证据无法证明陈建作在承租后曾对房屋进行装饰装修，或变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，故李水土关于陈建作应当对房屋恢复原状的主张不能成立。陈建作虽然主张其在2018年6月已将后幢建筑物内的物品腾空，但现有证据无法确定后幢厂房现今状况，陈建作主张后幢厂房大部分亦已出租不能成立。故，李水土、蓉中纸品公司、陈建作关于一审案涉房屋占用时间认定错误的主张皆不能成立，本院不予支持。 二、关于陈建作应支付的房屋占用费数额问题。 李水土、蓉中纸品公司主张本案双方当事人约定前幢房租为46600元，则应对上述主张承担举证责任。而现有证据无法证明双方当事人约定前幢房租为46600元，故李水土、蓉中纸品公司上述主张不能成立，本院不予支持。2017年1月20日，双方签订的《补充合约》约定“前、中座厂房租金止搬迁后另结。后座厂房于2017年6月30日之前无条件搬迁完毕。”从该约定可知，双方之间存在关于前座厂房租金的约定，陈建作主张前座厂房为免费使用，没有事实依据。结合《补充合约》及《结欠条》所载明的内容可以认定，双方于2017年1月20日之前的案涉前、中、后幢房屋占用费进行结算，而此前陈建作不定期支付租金，双方之间不存在定期支付租金的交易习惯，且《补充合约》中亦未予载明租金计算的截止日期，故李水土、蓉中纸品公司关于《结欠条》为结算至2016年12月31日而非签订当天的2017年1月20日的主张不能成立。一审庭审中，双方共同确认陈建作已支付给李水土、蓉中纸品公司的租金共计515000元，且现有证据无法证明陈建作在2013年7月9日之前另行支付了84000元占用费，故李水土、蓉中纸品公司关于一审遗漏计算该部分占用费的主张不能成立。 综合全案，《补充合约》应视为双方于2017年1月20日对签订合约当日双方租金结算及后幢厂房搬迁时间的约定，然陈建作并未依约腾空后幢厂房，故其占用房屋状态一直在持续中，应支付相应的房屋占用费，陈建作关于2017年1月20日至2017年6月30日期间后幢厂房占用费应当免于计入总占用费的主张不能成立。 一审法院依据案外人对前幢、中幢厂房的使用情况及现场勘查结果推断陈建作应支付的案涉房屋占用费合情合理合法，应予维持。 综上所述，李水土、蓉中纸品公司、陈建作的上诉请求均不能成立，应予驳回,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8325元，由李水土、南安市梅山蓉中纸品有限公司负担4162.5元，由陈建作负担4162.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林锡平 审 判 员 蒋秀华 审 判 员 李玮玲 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 王莉莉 书 记 员 庄雯茜