甘肃省张掖市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘07执异58号 案外人：陈永兵，男，汉族。 申请执行人：李祯，男，汉族。 被执行人：杜兴民，男，汉族。 被执行人：民乐县金泰房地产开发有限公司。 法定代表人：陈得和，该公司经理。 本院在执行申请执行人李祯与被执行人杜兴民、民乐县金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）民间借贷纠纷一案中，案外人陈永兵对本院执行的被执行人金泰公司名下位于张掖市甘州区提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人陈永兵称，申请撤销对陈永兵位于张掖市甘州区XX的查封、拍卖等强制执行措施。事实与理由：2015年10月20日，陈永兵与金泰公司签订一份《张掖御景东方建设工程施工承包合同》。合同约定陈永兵承包施工金泰公司开发的张掖市御景东方15号、19号住宅楼。工程完工交付后经双方结算，工程总面积38544.14平方米，工程总价款5750余万元。金泰公司在2017年将案涉御景国际酒店以5421万余元抵顶给陈永兵。2018年12月25日，陈永兵与金泰公司在房管局正式签订了御景国际酒店《商品房买卖合同》。陈永兵接受酒店后又借贷投入重金装修自行经营至今，逐年收益偿还借款及利息。2020年10月，陈永兵才知悉张掖中院在执行李祯与金泰公司民间借贷纠纷一案中，将属于陈永兵合法经营的XX予以查封，并欲评估、拍卖，抵偿债权人李祯的案款。案涉财产属于陈永兵合法所有，张掖中院采取的执行措施错误，故提出执行异议，望撤销不当执行措施。 本院查明，李祯与杜兴民、金泰公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理，案号为（2019）甘07民初57号。2020年1月16日，本院作出（2020）甘07民初57号民事判决书，判决：杜兴民、金泰公司偿付李祯借款本金7613387元、利息1241504元（计算期间自2019年3月31日至2019年12月4日），合计8854891元，于判决生效之日起30日内履行完毕。杜兴民不服一审判决，向甘肃省高级人民法院提起上诉。甘肃省高级人民法院于2020年7月15日作出（2020）甘民终420号民事判决书，判决：一、变更张掖中院（2019）甘07民初57号民事判决主文为“杜兴民、金泰公司于本判决生效之日起三十日内偿付李祯借款本金6867978元及利息1329438.99元（截止2019年12月4日）；二、驳回李祯其他诉讼请求。一审案件受理费98780元，由杜兴民、金泰公司负担69182元，李祯负担29598元；二审案件受理费73784元，由杜兴民、金泰公司负担69182元，李祯负担4602元。 判决生效后，杜兴民、金泰公司未按期履行判决确定的义务。李祯向本院申请强制执行，本院于2020年9月1日立案执行，案号为（2020）甘07执58号。本案在执行过程中，于2020年9月14日作出（2020）甘07执58号之二执行裁定书，对金泰公司名下坐落于XXX进行了预查封，查封期限为三年，自2020年9月14日至2023年9月13日止。现该案正在执行中。 另查明，案外人陈永兵在本案审查过程中为证明其主张，提交以下证据：1.2015年10月20日，陈永兵与金泰公司签订张掖御景东方建设工程施工承包合同1份。合同载明，金泰公司开发的张掖市御景东方居住组团工程中的9号、15号商住楼工程承包给陈永兵施工。2.2018年12月20日结算单1份。载明:陈永兵所承包的9号住宅楼、15号商住楼经结算，工程总面积38544.14平方米，总价款为57508834元。金泰公司将宾馆（即1号综合楼）作价45215835元抵顶给陈永兵，再加其他扣除项目，金泰公司超支工程款7097585元。3.商品房买卖合同（预售）和收据各4份。主张在2018年12月25日与金泰公司就所抵顶的宾馆签订了买卖合同，金泰公司出具了收据，提交被查封的4层楼房的合同及收据。4.建设工程施工合同2份。主张陈永兵所承包的9号住宅楼、15号商住楼系挂靠张掖市七建建筑安装有限责任公司资质，但实际是陈永兵施工。5.其他证据。主张对超支的工程款已通过抵顶车辆、代为偿还借款等方式处理，在接受宾馆后对宾馆进行了装修。 本院认为，发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。在执行程序中，人民法院有权对被执行人的责任财产采取相应的执行措施。但是，对于执行标的不属于被执行人的责任财产或者案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益的，人民法院应当停止对该财产的执行。本案争议的焦点问题为案外人陈永兵对案涉房屋是否享有物权及足以排除强制执行的民事权益。分析如下： 第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，不动产物权的取得与变动应遵循公示公信原则，除法律另有规定外，不动产物权的取得与变动自记载于不动产登记簿时发生效力。而从本案查明的事实看，案外人陈永兵仅与金泰公司签订了商品房买卖合同，并没有办理备案登记和不动产产权登记，因此案外人陈永兵尚未取得案涉房屋的物权，提交的结算单及商品房买卖合同仅能产生债法上的效力，只享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，不能对抗人民法院对该房屋的执行。 第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是对房屋买卖关系中无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，目的是为了保护案外人基于真实买卖行为而对不动产享有的物权期待权。即案外人是房屋买卖关系中的买受人，虽未取得不动产之物权，但在符合上述规定情形下，对不动产享有物权期待权，可以排除法院的强制执行。该条规定并未将抵债受让人列入物权期待权的保护范围。本案中，案外人陈永兵虽然提交了其与金泰公司签订的《商品房买卖合同》，但该合同并非基于双方当事人真实的买卖商品房的合意而签订，其实质上是以房抵债协议，目的是为了消灭金泰公司对陈永兵的工程款这一金钱债务，显然不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯房屋买卖关系。陈永兵在本质上仍然系金泰公司的普通金钱债权人，签订买卖合同、交付房屋仅系以物抵债的履行方式，在完成不动产权属转移登记之前，陈永兵仅凭结算证明和商品房买卖合同并不足以形成优先于一般债权的权益。因此，以房抵债协议中的“买受人”并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的范围。其次，张掖市七建建筑安装有限责任公司与陈永兵是何种法律关系、是否认可陈永兵作为权利人主张以房抵债，陈永兵并未提交相应证据证实。再次，案涉《商品房买卖合同》签订后，双方未及时办理备案登记和产权登记，从而避免被查封的风险，陈永兵未提交证据证明向金泰公司提出过相应的主张，其自身存在一定的过错。 综上所述，案外人陈永兵对案涉房屋不享有物权，也不享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈永兵的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向甘肃省张掖市中级人民法院提起诉讼。 审判长  张正权 审判员  刘曙光 审判员  郭永旺 二〇二〇年十一月三十日 书记员  杨立婷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。