四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终1136号 上诉人（原审原告）：孟相如，男，汉族，1983年10月7日出生，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：冯利全，四川鼎立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向耕辰，四川鼎立律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：眉山市红石美地商业运营管理有限公司，住所地：眉山市东坡区东坡大道南三段**。 法定代表人：周蜀宁。 委托诉讼代理人：付飞龙，四川新念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付建军，四川新念律师事务所律师。 上诉人孟相如因与上诉人眉山市红石美地商业运营管理有限公司（以下简称：红石美地公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孟相如及其委托诉讼代理人冯利全、上诉人红石美地公司的委托诉讼代理人付建军参加了诉讼。本案现已审理终结。 孟相如上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人所有诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院未能准确认定上诉人解除合同事由。因疫情致上诉人不能对艺术培训进行复工，不能实现上诉人的合同目的，属不可抗力。2.一审法院未能准确认定合同解除时间。上诉人因不可抗力解除合同及时告知了被上诉人，合同解除效力自解除通知送达被上诉人之日产生。被上诉人于2020年3月19日收到《律师函》即发生解除效力。如其对解除理由有异议，未在三个月内向上诉人提出或提起诉讼，说明租赁合同已于2020年3月19日解除。3.合同解除后，被上诉人的损失应由其自行承担。一审法院给予其寻租期于法无据，因不可抗力解除，上诉人不应承担违约责任。 红石美地公司辩称，孟相如的上诉不应得到支持，应当予以驳回。上诉人所述均不属实，疫情爆发虽然是客观事实，但是在疫情爆发前，孟相如已经违约，而且培训行业已经是全面复工复产了，2020年6月1日没有任何开业限制。上诉人虽然发出了律师函称要解除合同，但是被上诉人向其明确表示了不应当解除，解除合同是违约行为，不仅是电话告知了，而且也书面进行了回复，不存在上诉人说的没有提出异议就表示解除合同。上诉人要求解除合同并不是因不可抗力无法履行，虽然有疫情存在，但是就履行合同来看是先有违约行为，而且不可抗力并不能使合同无法履行。上诉人解除合同应当承担违约责任，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 红石美地公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人于2019年12月16日签订的《租赁合同》继续有效。2.改判上诉人不退还履约保证金。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，被上诉人不按约定进场装修在先，新冠疫情的发生在被上诉人违约之后。《租赁合同》第3项明确约定：“乙方应在2019年12月25日前装修进场……”，新冠疫情发生的时间节点为2020年1月20日，国家卫健委发布2020年第1号公告，将××纳入乙类××。四川省于2020年1月24日宣布启动突发公共卫生事件一级响应。本次新冠疫情在爆发期间可能适用不抗力的理解。目前疫情已经得到良好控制、克服，不应认定为不可抗力，正因为租期较长，故为其考虑了长达半年的装修期和免租期，双方约定的开业时间是2020年6月1日，在此之前上诉人并未收取被上诉人租金。而2020年6月1日案涉商铺所在地眉山市东坡区所有的艺术培训中心均已经正常营业，在被上诉人订立合同时就没有想过要在2020年6月1日开业。被上诉人不按期装修是基于其自身原因导致并非新冠疫情导致，解除后会给上诉人造成巨大经济损失，包括7年租金、前期物管费，以及另寻新承租人的期间等。2.原审判决适用法律错误。被上诉人违约在先，后发生新冠疫情导致无法正常开业，不能免除被上诉人的责任。合同法第117条及疫情指导意见第3条第2款，即使被上诉人没有违约，因疫情导致没有营业收入或营业收入的明显减少，也不应当以此为由解除合同。 孟相如辩称，红石美地公司陈述孟相如不按约进场装修与事实不符，双方签订合同之后，孟相如已经联系了装修公司签订了装修、消防等一系列合同。红石美地公司没有提交图纸，导致其装修进度迟缓，其也多次向红石美地公司催要图纸，但是他们没有提交，是他们违约在先。红石美地公司认为本案的解除合同不属于不可抗力是不正确的，2020年3月17日其已经发出了律师函要求解除合同，在这个时间点，根据眉山市教育局的规定，校外培训机构是不允许复工的。根据最高人民法院的规定，新冠疫情是不可抗力的事由，因为不可抗力导致合同无法实现，解除合同具有法定的理由。知晓不可抗力需要解除合同后及时对红石美地公司进行了告知，其接受到告知后有权另行出租，因为红石美地公司自己的原因没有及时出租造成的损失应当由其自行承担。 孟相如向一审法院起诉请求：1、判令解除《租赁合同》；2、判令红石美地公司退还其支付的房屋租金、履约保证金、物管费共333333元；3、本案诉讼费由红石美地公司负担。 一审法院认定事实，2019年12月16日，孟相如与红石美地公司签订了《租赁合同》，约定由红石美地公司将位于红石美地商业广场4幢独立南面3层建筑面积为1075平方米的商铺出租给孟相如用于艺术教育培训。租赁期限从2020年6月1日至2027年5月31日。孟相如必须在2019年12月25日前进场装修，2020年6月1日必须开业。租金、物管费从2020年6月1日起计算，免租期5个月（免租期只免租金，不免物业管理费）分别在前两年租金中免除。第一年免3个月，第二年免2个月。租金：每平方每月8.76元，前三年的租金不变，第四年在第三年的基础上递增5%，第五年的租金在第四年的租金基础上递增5%......物业费为每平方每月30元，固定每年为387000元。合同还约定孟相如向红石美地公司交纳履约保证金83333元…….第一年的租金为113000元。2019年12月23日，孟相如按约定向红石美地公司支付了6个月的租金、物管费及履约保证金共333333元。红石美地公司在2019年12月25日前将案涉房屋交付给了孟相如，孟相如至今未开业。从2020年1月起全国范围内爆发了新冠疫情，案涉房屋所处的四川省眉山市在2020年3月底前处于全市防控状态。 一审法院认为，孟相如与红石美地公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。本案争议的问题是：1、双方在履约过程中是否存在违约行为？2、案涉合同是否存在解除的法定事由和条件？关于第一个问题，红石美地公司在签订合同后按时将房屋交付了孟相如进行装修。双方未约定红石美地公司向孟相如提供房屋相关结构图等资料的具体时间，红石美地公司不存在根本性违约。导致孟相如延迟装修工期的主要原因是我国疫情的发生，该情况是当事人所无法预见的事件，属不可抗力，不属于一般性商业风险。孟相如也不存在违约。因疫情的发生，加之孟相如开展的少儿艺术培训机构的特殊性，因此，孟相如在2020年6月1日未能开业，也不存在违约情形。第二个问题，关于案涉合同是否解除的问题，由于目前新冠病毒没有被彻底攻克，疫情没有结束，对未来的情况也无法判断。加之案涉合同的租期较长，如果继续履行，孟相如有可能承担更大的经济损失，对其不公平。因此，孟相如提出解除合同的主张予以支持。但考虑到合同解除后，红石美地公司需要一定的时间另行寻租，从公平原则考虑，平衡双方的利益，应给予红石美地公司3个半月的寻租期，加上孟相如已经产生的两个半月的租期，孟相如应给付红石美地公司6个月的租金56500元，物管费193500元，合计250000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款、第九十八条的规定，判决：一、解除孟相如与眉山市红石美地商业运营管理有限公司于2019年12月16日签订的《租赁合同》；二、孟相如向眉山市红石美地商业运营管理有限公司支付6个月的租金56500元，物管费193500元，合计250000元；三、从孟相如已支付的333333元中扣减应支付的以上费用后，眉山市红石美地商业运营管理有限公司在本判决生效后五日内退付孟相如人民币83333元；四、驳回孟相如的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取3150元，由孟相如负担。 二审中双方当事人均未提交证据。 二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 另查明：《租赁合同》第九条商铺开业第03项约定“乙方应在2019年12月25日前装修进场，因乙方原因造成该商铺无法通过二次装修验收或单项验收，导致红石美地商业广场开业受到延误的，则甲方有权解除合同，没收乙方的履约保证金，乙方不得以其他商铺未整体开业，延期开业或开业后歇业等为由要求解除合同，延期开业或追究甲方责任。”。 还查明，孟相如于2020年3月18日向红石美地公司邮寄了《律师函》，主要内容为因疫情不能履行合同属于不可抗力，本租赁合同的租赁物用于教育培训，如果继续投入装修，履行租赁合同，将出现巨大亏损，致使其不能实现合同目的。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.孟相如是否存在违约行为。2.案涉合同是予以解除还是继续履行。 关于第一个焦点。红石美地公司主张孟相如在疫情发生之前未进场装修违约在先，疫情控制后未按约定时间开业存在违约行为，所导致的违约责任应当由孟相如自己承担。孟相如主张未按约进场装修的原因是红石美地公司未向其提供相关结构图等资料，致其不能办理进场装修手续。本案中，双方在《租赁合同》中约定“乙方应在2019年12月25日前装修进场，因乙方原因造成该商铺无法通过二次装修验收或单项验收，导致红石美地商业广场开业受到延误的，则甲方有权解除合同，没收乙方的履约保证金，乙方不得以其他商铺未整体开业，延期开业或开业后歇业等为由要求解除合同，延期开业或追究甲方责任。”。其中要求孟相如必须在2019年12月25日之前进场装修的目的是为了避免红石美地商业广场开业受到延误而作出的约定，孟相如虽未于合同约定日期进场装修，但因次月即发生了新冠疫情，红石美地公司并未提出因孟相如未按期进场装修影响了红石美地商业广场的开业，因此，孟相如未于2019年12月25日前进场装修不存在违约行为。孟相如在疫情爆发后，于2020年3月18日及时向红石美地公司邮寄了《律师函》，表明了因新冠疫情提出解除合同的意思表示。因疫情的发生，全国学校不能正常开学，少儿艺术等培训机构也不能正常经营，孟相如受疫情影响未装修租赁房屋致其不能在《租赁合同》约定的2020年6月1日开业，不存在违约情形。综上，红石美地公司主张孟相如违约应当承担违约责任的理由不成立。 关于第二个焦点。孟相如与红石美地公司于2019年12月16日签订《租赁合同》后，于同月23日支付了6个月的租金、物管费及履约保证金，以其行为表明了愿意履行合同。2020年1月起全国范围内爆发了新冠疫情是全球性的突发性公共卫生事件，属于不可抗力。案涉房屋所处城市在2020年3月前处于全市防控状态。目前新冠疫情虽被控制，但新冠病毒尚未消灭，疫情还没有结束，孟相如拟开办的少儿艺术培训机构具有特殊性，该行业的发展受疫情影响较大，孟相如因新冠病毒尚未消灭，对未来情况无法判断，致其不能实现合同目的。孟相如的情况符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”之规定解除合同。因此，《租赁合同》应予以解除，孟相如的该上诉请求成立，应予支持；对红石美地公司继续履行合同的请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……”一审法院从公平原则考虑，给予红石美地公司3个半月的寻租期，加上孟相如已经产生的两个半月的租期，由孟相如承担6个月的租金及物管费，由红石美地公司退还孟相如履约保证金并无不当，本院依法予以确认。孟相如要求红石美地公司退还其已交纳的全部费用的请求本院不予支持。 综上所述，孟相如、红石美地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6933元，由孟相如负担5050元、眉山市红石美地商业运营管理有限公司负担1883元。 本判决为终审判决。 审判长 覃 棱 审判员 罗卫平 审判员 李建伟 二〇二〇年十一月三十日 书记员 喻 静