贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9994号原告：杨帮香，女，1987年10月20日出生，汉族，住贵州省。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**。法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，，住所贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**法定代表人：乌安臣。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。原告杨帮香与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年9月24日公开开庭。原告杨帮香、被告天地房开公司之委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼，被告伟庭房开公司之委托诉讼代理人胡春雪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨帮香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0625）；2.判令被告退还原告购房款107422元；3.判令被告支付原告因购买该房产生的居间服务团购费60000元；4.判令被告支付违约金537.11元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月11日，原告向伟庭房开公司缴纳60000元的居间服务费后，向天地房开公司购买了位于贵阳市花溪区新时代麒鑫建材家居博览城（湿地阳光花园）X-X、X栋负X层XXXX号，建筑面积13.18平米，每平米的价格为213422元。原告支付107422元后，双方签订了商品房买卖合同，该合同第八条约定，被告应在2019年12月31日前将商品房买卖合同交付给原告，但至今未交付。该合同第九条约定逾期交房超过30日的，原告有权解除合同，被告按已付的千分之五承担违约责任。根据该合同的约定被告已经违约，并且给原告造成巨大的损失，原告多次要求被告处理该事宜，被告均不予理睬，为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告天地房开公司辩称，天地房开公司确认与原告签订了商品房买卖合同，同意解除合同退还房款，原告共支付了107422元购房款，但是团购费未纳入实际房款收取，是伟庭房开公司收取。被告伟庭房开公司未作答辩。本院经审理查明事实如下：被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪区项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年8月11日，原告杨帮香向伟庭房开公司缴纳团购费60000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到杨帮香X-X、X栋X区负X-XXXX号交来居间服务团购费陆万圆整”。2018年8月11日，原告杨帮香与被告天地房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0625号），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第X-X、X幢／单元负X层XXXX号房，建筑面积共13.18平方米，商品房单价为每平方米16192.87元，总金额203422元。首付50%（107422元），剩余房款106000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。原告与被告还签订了《商品房买卖合同》补充协议，补充协议就贷款、基础设施与公共配套的补充约定、逾期办证责任等进行了约定。同日，原告向被告天地房开公司交纳了首付款107422元，被告天地房开公司于当日出具收据，注明收到杨帮香交来X-X、X栋X区负X-XXXX号房款。另查：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证。2.庭审中，被告天地房开公司陈述案涉的房屋系棚户区改造项目，行政机关调整规划，不能办理产权；原告及被告天地房开一致认可涉案房屋未交付。3.庭后，本院就案涉合同是否有效问题向原、被告进行释明，原告称即便合同无效也坚持之前的诉请，要求被告退还房款、团购费并支付违约金；被告天地房开公司称是否有效由法院认定，没有新的意见；被告伟庭房开公司称是否有效与伟庭房开公司无关，坚持认为居间服务已履行完毕，不应退还居间服务团购费。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》及补充协议、收据等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》是否有效，应否解除及其法律后果。2.案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，2018年8月11日，杨帮香与天地房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，杨帮香购买天地房开公司开发建设的湿地阳光花园第X-X、X幢负X层XXXX号房。合同签订时，天地房开公司未取得商品房预售许可证，至今天地房开公司仍未取得商品房预售许可证，故天地房开公司与杨帮香签订的《商品房买卖合同》及补充协议应认定无效，对原告请求解除合同的主张不予支持，但各方应按合同无效的后果承担相应责任。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及违约金。原告支付被告天地房开公司的购房款为107422元，故对原告主张被告天地房开公司退还购房款107422元，本院予以支持。原告请求伟庭房开公司返还购房款，购房款的收取系天地房开公司，原告请求伟庭房开公司承担连带责任，不符合法律规定，故不予支持。关于违约金，因案涉合同无效，故不适用相关违约条款，对原告要求支付违约金的主张，本院不予支持。关于焦点二。案涉房屋由被告天地房开公司委托贵州伟庭茂房地产经纪有限公司独家销售，被告伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司之间系关联公司，双方共同对案涉房屋进行销售。被告伟庭房开公司为促销房屋销售收取原告团购费60000元，且该费用的收取由伟庭房开公司出具收据，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务。该款项应由伟庭房开公司予以返还。故对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费60000元，本院予以支持。对原告要求天地房开公司返还团购费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨帮香购房款107422元；二、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨帮香团购费60000元；三、驳回原告杨帮香的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3659元，由被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担2359元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担1300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏彩霞二〇二〇年十一月四日书记员  余 可