江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民初17号原告：中铁建设集团有限公司，住所地：北京市石景山区石景山路**。法定代表人：赵伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙晓忠，上海市建纬（南昌）律师事务律师。委托诉讼代理人：谢霏，上海市建纬（南昌）律师事务律师。被告：王水香，女，1955年8月22日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。现住江西省上饶市。委托诉讼代理人：林上鑫，男，1963年2月4日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。江西省上饶市弋阳县葛溪乡马安村民委员会推荐。第三人：江西海源房地产开发有限公司，，住所地：江西省上饶市信州区中山西路**法定代表人：方琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈巨忠，男，汉族，1973年6月28日出生，住江西省上饶市弋阳县，任该公司总经理。原告中铁建设集团有限公司（以下简称中铁建设集团）因与被告王水香、第三人江西海源房地产开发有限公司（以下简称海源公司）执行异议之诉纠纷一案，于2020年9月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭对本案进行了审理。原告中铁建设集团的委托诉讼代理人谢霏，被告王水香的委托诉讼代理人林上鑫，第三人海源公司的委托诉讼代理人沈巨忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁建设集团向本院提出诉讼请求：1.撤销江西省高级人民法院（2020）赣执异16号执行裁定；2.准予执行上饶市信州区商铺；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年8月31日，被告王水香对执行标的上饶市信州区商铺提出书面异议。江西省高级人民法院于2020年9月11日作出（2020）赣执异16号执行裁定，裁定中止对被执行人海源公司名下位于上饶市信州区的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须符合四项前提情形条件且权利能够排除执行，人民法院才应予支持。其中第二项明确规定，仅有在人民法院查封之前已合法占有该不动产才能得到法院支持，但被告并未实际在人民法院查封之前合法占有使用该涉案商铺，因此被告的执行异议不符合法定情形，不应得到支持。且被告仅对涉案商铺完成了网签备案，并未完成物权预告登记，被告与第三人海源公司仅成立商品房买卖（预售）合同关系，所有权尚未转移，商铺仍处于第三人海源公司名下，被告对10幢1单元1-4号商铺享有的仅系因合同产生的普通债权。同时被告所购买商铺属于商业营业用房，不属于消费者物权期待权的保护范畴，被告不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人，其执行异议请求依法不能成立。综上所述，为了保障原告的合法权益不受侵害，根据相关法律规定，请求执行海源公司名下位于上饶市信州区商铺。被告王水香辩称，2015年9月19日王水香与海源公司签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》一份。王水香购买龙湖湾小区10幢1单元1-4号商品房，建筑面积298.47平方米，单价9000元／平方米，价款合计2686230元。合同签订后于2015年11月备案登记，合同备案号：201510120027。2016年6月1日王水香汇付给海源公司购房款2686230元，海源公司在收到王水香全部购房款于2016年6月1日向王水香开具收据。2018年3月1日海源公司将王水香所购商品房龙湖湾小区10幢1单元1-4号交付给王水香，双方办理交房手续，王水香当即缴纳了2018年3月-2019年3月的年度物业管理费，其后又分别于2019年3月7日、2020年3月10日缴纳了相关年度物业管理费。2018年3月8日王水香与益昌装饰集团有限公司上饶分公司签订了龙湖湾10幢1单元1-4号别墅装修合同，但因海源公司至今未完成竣工验收和水电未通等原因，导致装修工作一直无法实施。该房自2018年3月1日交房后，王水香一直暂作仓库使用。王水香多次要求海源公司办理不动产权证书，但由于海源公司资金短缺且中铁建设集团拒不移交建筑资料等各种情况，致使龙湖湾项目至今未能完成竣工验收备案手续，尚不具备办理不动产权证的条件。中铁建设集团申请执行一案，江西省高级人民法院于2018年11月16日作出（2018）执35号执行裁定，2019年1月21日向上饶市经济开发区房产管理局作出（2018）赣执35号协助执行通知书，查封被执行人海源公司名下位于上饶市信州区商业房产。该裁定查封范围来源于中铁建设集团诉海源公司建设工程施工合同纠纷一案生效判决所认定的建设工程价款享有优先受偿权的范围。王水香所购的案涉房产10幢1单元1-4号商品房不在协助执行通知书查封范围，不属于中铁建设集团享有建设工程价款优先受偿权的范围。王水香在法院查封之前与海源公司签订了书面商品房买卖合同并办理了网签备案手续，该买卖合同合法有效，在法院查封之前已支付了全部购房款、办理了交房手续、缴纳了物业管理费并委托装修，该房现存放物品，王水香已合法占有使用上饶市信州区商铺。该房未办理过户登记是由于海源公司未办理竣工验收手续致使房产过户登记手续无法办理，而非王水香自身原因未办理过户登记。基于上述事实，2020年9月11日江西省高级人民法院（2020）赣执第16号执行裁定载明：“中止对被执行人江西海源房地产开发有限公司名下位于上饶市信州区的执行”，该裁定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。中铁建设集团的诉请，事实不清，证据不足，理应予以驳回。第三人海源公司述称，同意王水香的答辩意见，中铁建设集团申请执行一案，江西省高级人民法院于2018年11月16日作出（2018）执35号执行裁定，2019年1月21日向上饶市经济开发区房产管理局作出（2018）赣执35号协助执行通知书，查封被执行人海源公司名下位于上饶市信州区商业房产。该裁定查封范围来源于中铁建设集团诉海源公司建设工程施工合同纠纷一案生效判决所认定的建设工程价款享有优先受偿权的范围。王水香所购的案涉房产10幢1单元1-4号商品房不在协助执行通知书查封范围，不属于中铁建设集团享有建设工程价款优先受偿权的范围。中铁建设集团的诉请，事实不清，证据不足，理应予以驳回。根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：王水香对于人民法院查封的案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权益？为支持其诉请，原告中铁建设集团提供了以下三组证据：第一组证据：原告中铁建设集团的营业执照、法定代表人的身份证明及身份证复印件；被告王水香的身份信息及第三人海源公司的企业信息；证明目的：原告、被告和第三人的身份信息，均是适格的诉讼主体。第二组证据：江西省高级人民法院（2020）赣执异16号裁定书；证明目的：被告以其对上饶市信州区商铺办理了网签备案手续为由，向江西省高级人民法院申请了执行异议的事实。第三组证据：现场照片7张；证明目的：1、由于龙湖湾小区项目未办理竣工备案，案涉商铺仍处于第三人海源公司名下，截止2020年10月29日，海源公司未将案涉商铺交付给被告王水香，被告未在查封前合法占有案涉商铺，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；2、案涉商铺的周边商铺也同样处于未交付、未占有使用的状态。王水香质证：对第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。理由是：1、王水香已提供充分证据证明其于2018年3月1日与海源公司办理了交房手续；2、王水香已提供充分证据证明其已经实际占有商铺，委托了装修事宜，而且现在也在作为库房使用。2018年的3月份交付给王水香后，王水香一直在实际占用和使用。仅仅是因为开发商没有通水通电，致使装修工程无法进行，所以该组证据的证明目的不能成立。海源公司质证：同意王水香的质证意见。本院认为，对于第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对于第三组证据的真实性、合法性予以确认，对于其关联性及证明目的则应结合本案现有的证据和已查明的事实综合予以评定。为支持其抗辩主张，被告王水香提供了以下五组证据：第一组证据：《上饶市商品房买卖合同（预售）》《房屋权属登记信息查询结果单》《房屋备案信息》；证明目的：2015年9月19日王水香与海源公司签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》，王水香购买江西海源房地产开发有限公司名下位于上饶市信州区，建筑面积298.47平方米，单价9000元／平方米，总价2686230元。王水香在2015年9月19日已签订合法有效的书面买卖合同，该合同于2015年11月备案登记。经上饶市国土资源局档案信息中心档案查询，该份合同备案号为：201510120027。第二组证据：银行转账凭证三张、收据一份；证明目的：买受人王水香在签订合同后于2016年6月1日分三次支付给出卖人海源房公司合计人民币2686230元。三张银行转账凭证中汇款摘要载明：龙湖湾10＃1-1-4购房款。买受人王水香在2016年6月1日已支付全部价款，出卖人海源公司已收到王水香汇付的龙湖湾10＃1-1-4房全部购房款2686230元，并出具了收款收据。第三组证据：1、《交房资料及钥匙签收表》一份；2、物业费交款收据三份；3、2018年3月8日王水香与益昌装饰集团有限公司上饶分公司订立的《工程装修合同》一份；4、2018年4月5日益昌装饰集团有限公司上饶分公司《工作联系单》一份；5、四张照片以及《装修未实施说明》附益昌装饰集团有限公司上饶分公司营业执照副本、益昌装饰集团有限公司法定代表人龚波身份证明书、益昌装饰集团有限公司上饶分公司负责人李勇身份证明书、业务联系人何洋、郭大洋身份证明书；证明目的：1、2018年3月1日海源公司将龙湖湾10幢1单元1-4号商品房交付给王水香，王水香办理了交房手续；2、王水香于2018年3月1日、2019年3月7日、2020年3月10日分别缴纳给龙湖湾物业服务中心三年的物业费；3、2018年3月8日，王水香为发包方、益昌装饰集团有限公司上饶分公司为承包方，就龙湖湾10幢1单元1-4号王水香女士别墅装修工程签订了《工程装修合同》；4、因开发商至今未完成竣工验收备案手续和水电未通等原因，造成装修工作一直无法实施。现该别墅王水香暂作仓库使用。王水香自2018年3月1日起已合法占有龙湖湾10幢1单元1-4号商品房。第四组证据：1、海源公司分别于2020年9月9日、2020年10月21日出具的《证明》《龙湖湾住宅小区物业情况说明》各一份（均载明海源公司法定代表人方琪、经办人沈巨忠的签名）；2、海源公司与江西世家物业服务有限公司签订的《龙湖湾小区物业管理酬金制委托合同》一份；证明目的：海源公司证明王水香于2015年11月购买该公司开发的龙湖湾住宅小区项目10楼1-4商墅。王水香多次要求海源公司为其办理房产证（即过户登记），但海源公司因资金短缺导致至今尚未完成竣工验收备案手续，尚不具备办理房产证的条件，无法为其办理房产证，这说明未办理过户登记是出卖人海源公司的责任，购买人王水香无过错。第五组证据：（2017）最高法民终762号民事判决书；证明目的：该判决书第31页载明中铁建设集团诉海源公司建设工程施工合同纠纷一案一审判决（（2016）赣民初49号民事判决）主文第四项为：“中铁建设集团对于位于上饶市信州区首层商铺，1-3＃商业、2-4＃商业、5-6-7＃商业、8-1＃商业在尚欠工程款58582806.77元的范围内享有优先受偿权”。本案所涉龙湖湾10幢1单元1-4号房产不在上述范围内，中铁建设集团对本案所涉房产不享有建设工程价款优先受偿权。中铁建设集团质证：第一组证据：真实性、合法性无异议，关联性有异议。案涉商铺仅有备案，没有进行预告登记。第二组证据：真实性、合法性、关联性均无异议。第三组证据：1、《交房资料及钥匙签收表》：真实性、合法性、关联性均有异议。该文件是王水香与龙湖湾物业服务中心签署，在龙湖湾物业服务中心未到庭的情况下，无法对其真实性、合法性以及是否存在胁迫等情形予以核实；2、物业费交款收据三份：真实性、合法性、关联性均有异议。原告的委托诉讼代理人之前在执行部门阅卷时查看过该三份收据的原件材料，三份收据无论是纸质样式、磨损程度都是一样的，且非常新，不排除这三份收据是近期由龙湖湾物业服务中心补充出具的。且王水香并未提供相应付款凭证证明付款时间和实际支付物业费的情况，仅凭龙湖湾物业服务中心出具的收据不能证明王水香已经合法占有案涉商铺。3、4、5、《工程装修合同》《工作联系单》、四张照片以及《装修未实施说明》附益昌装饰集团有限公司上饶分公司营业执照副本、益昌装饰集团有限公司法定代表人龚波身份证明书、益昌装饰集团有限公司上饶分公司负责人李勇身份证明书、业务联系人何洋、郭大洋身份证明书：真实性、合法性、关联性均有异议。首先，通过原告的委托诉讼代理人现场走访发现，案涉商铺并未被实际占有使用，被告所述的装修施工的情况更不存在，不能以签署一份没有履行的《工程装修合同》来证明已经合法占有商铺的事实；其次，在装修公司未出庭接受法庭询问的情况下，无法对其提供材料真实性、合法性以及是否存在胁迫等情形进行核实。再次，《装修未实施说明》附益昌装饰集团有限公司上饶分公司营业执照副本、益昌装饰集团有限公司法定代表人龚波身份证明书、益昌装饰集团有限公司上饶分公司负责人李勇身份证明书、业务联系人何洋、郭大洋身份证明书均与本案无关，且这份《工程装修合同》并未实际履行。第四，四张现场照片，对其中第二张照片（能看到外观未打开门），因与原告的委托诉讼代理人拍摄的位置相同，对其真实性、合法性无异议。对另外的三张照片的真实性、合法性、关联性均有异议。原告的委托诉讼代理人对案涉商铺所在现场进行走访并取证，发现商铺没有任何占有使用的痕迹，周边的商铺也处于未交付使用的状态。且这三张照片没有拍摄形成时间的显示，无法确定是何时拍摄，对其真实性有异议。第四组证据：1、海源公司分别于2020年9月9日、2020年10月21日出具的《证明》《龙湖湾住宅小区物业情况说明》各一份（均载明海源公司法定代表人方琪、经办人沈巨忠的签名）：真实性、合法性、关联性均有异议。案涉商铺的龙湖湾小区项目整体均未完成竣工验收及备案，不能将商铺擅自交付给被告或业主使用，若海源公司在未经竣工验收的情况下擅自交付则属于违反法律规定，被告将商铺当作仓库使用存放物品也不能构成合法占有。2、海源公司与江西世家物业服务有限公司签订的《龙湖湾小区物业管理酬金制委托合同》：真实性、合法性、关联性均有异议。该合同是海源公司与案外人江西世家物业服务有限公司签署，在江西世家物业服务有限公司未到庭的情况下，无法对其提供材料真实性及合法性进行核实。同时，特别注意到这份合同是2020年4月30日签署的，说明龙湖湾小区在2020年4月以后才有物业公司入驻，这印证了被告提交的2018年和2019年的物业费收据是虚假的材料，因为在2018年和2019年根本就没有任何物业公司提供物业管理的服务，也就无需支付所谓的物业费。第五组证据：（2017）最高法民终762号民事判决书：对真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议。虽然案涉商铺不是中铁建设集团建设工程价款优先受偿权范围内，但被告也并未在人民法院查封（2019年3月14日）之前合法占用商铺。海源公司质证：对于王水香提供的该五组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，对于第一组、第二组、第五组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。对于第三组、第四组证据，相关合同及证明材料上，无论是海源公司还是益昌装饰集团有限公司上饶分公司、江西世家物业服务有限公司均加盖印章，且有关证据的形式要件符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”之规定，在中铁集团公司未提供相反的证据予以反驳或者推翻的其真实性的情况下，对其真实性、合法性应予以确认，对于其关联性及证明目的则应结合本案现有的证据和已查明的事实综合予以评定。本案诉讼中，海源公司未提供证据。综合以上分析认证，本院经审理查明，2015年9月19日，王水香与海源公司签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》，约定王水香购买海源公司开发建设并已取得预售许可（预售许可证号为饶房预售证第（2014）013号）的位于上饶市信州区。该套商品房的规划用途为商业营业用房，商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为3层（其中地上3层，地，地下**建筑面积298.47平方米（其中套内建筑面积288平方米，分摊共有建筑面积10.47平方米），单价9000元／平方米，总价2686230元。《上饶市商品房买卖合同（预售）》中对于房屋位置、面积、价款、交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、质量及保修责任等进行了详细的约定。该份合同订立后办理了备案登记手续，经上饶市国土资源局档案信息中心档案查询，该份合同备案号为：201510120027。买受人王水香在签订合同后于2016年6月1日分三次支付给出卖人海源房公司合计人民币2686230元（三张银行转账凭证中汇款摘要均载明：龙湖湾10＃1-1-4购房款，款项分别为900000元、900000元、886230元）。出卖人海源公司在收到王水香汇付的龙湖湾10＃1-1-4房全部购房款2686230元后，于2016年6月1日出具了收款收据一张，并加盖了海源公司财务专用章。另查明，龙湖湾物业服务中心是海源公司的内设机构，主要职责是向业主完成房屋（钥匙）交接手续以及收取物业费用。龙湖湾物业服务中心并没有工商登记备案，亦无法人主体资格，其椭圆形的专用章由海源公司保管及使用。鉴于海源公司未办理案涉商品房所在的龙湖湾小区的竣工验收备案手续，导致龙湖湾小区长期未有正式的物业公司进场服务。但该小区陆续交房以来，海源公司作为开发商一直采取酬金制的形式委托物业公司提供物业服务。2018年3月1日，海源公司将龙湖湾10幢1单元1-4号商品房交付给王水香。《交房资料及要是签收表》载明“《交户通知单》1份，入户钥匙（1+6）把”，王水香在业主签收人处签名，龙湖湾物业服务中心代表海源公司加盖了专用章，办理了交房手续。其后，王水香分别于2018年3月1日、2019年3月7日、2020年3月10日向龙湖湾物业服务中心交纳2018年度、2019年度、2020年度为期三年的物业费，龙湖湾物业服务中心出具收据，并加盖了专用章。2018年3月8日，王水香作为发包方（甲方）、益昌装饰集团有限公司上饶分公司作为承包方（乙方），就案涉龙湖湾10幢1单元1-4号房屋装修工程签订了《工程装修合同》一份，益昌装饰集团有限公司上饶分公司负责人李勇在乙方授权代表处签名，并加盖了该分公司的合同专用章。2018年4月5日，益昌装饰集团有限公司上饶分公司向王水香出具《工作联系单》，载明：“二0一八年四月我公司与业主王水香签订了龙湖湾10幢1单元1层1-4号商墅装修合同，由于开发商未完成竣工验收备案手续和水电未通等原因，故造成装修工作无法实施，具体开工时间待业主方通知为准”，王水香作为业主签字确认，益昌装饰集团有限公司上饶分公司负责人李勇以及该分公司设计师何洋亦签字证实。2020年10月21日，益昌装饰集团有限公司上饶分公司出具《装修未实施说明》，内容与前述《工作联系单》大体一致，王水香、李勇、何洋均签名确认。截至目前，装饰装修工程仍未启动，王水香将案涉房产用于堆放杂物作为仓储使用。海源公司于2020年9月9日出具《证明》一份，载明：“兹有业主王水香于2015年11月购买我公司开发的龙湖湾住宅小区项目10#楼1-4号商墅。该名业主多次要求我公司为其办理房产证，但我公司因资金短缺等原因至今尚未完成项目竣工验收备案手续，尚不具备办理房产证的条件，无法为其办理房产证。特此证明”，海源公司加盖印章，该公司的法定代表人方琪及经办人沈巨忠均签名确认。海源公司于2020年10月21日出具《龙湖湾主张小区物业情况说明》一份，载明：“我公司开发的龙湖湾住宅小区项目因资金短缺、施工方提前退场等原因至今尚未完成项目竣工验收备案手续。故该小区一直没有正式的物业公司进场服务，一直由我公司以酬薪的形式委托物业公司代为管理服务，物业费由公司自行收取，暂用龙湖湾物业服务中心专用章出具收款收据。特此说明！注：龙湖湾物业服务中心印章现由我公司保管”，海源公司加盖印章，同时加盖龙湖湾物业服务中心专用章，海源公司的法定代表人方琪及经办人沈巨忠均签名确认。再查明，中铁建设集团因与海源公司建设工程施工合同纠纷一案于2016年8月11日向本院提起诉讼。本院经审理于2017年2月9日作出（2016）赣民初49号民事判决，判令:一、解除中铁建设集团与海源公司于2012年9月20日订立的《“龙湖湾”住宅小区总承包工程建设工程施工合同》；二、自本判决书生效之日起十日内，海源公司向中铁建设集团支付尚欠工程款58582806.77元；三、自本判决书生效之日起十日内，海源公司向中铁建设集团支付尚欠工程款逾期利息（截止至2016年6月30日逾期利息为4999462.16元，自2016年7月1日始至清偿之日止，尚欠工程款的利息应以本金58582806.77元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；四、中铁建设集团对于位于上饶市信州区首层商铺，1-3＃商业、2-4＃商业、5-6-7＃商业、8-1＃商业在尚欠工程款58582806.77元的范围内享有优先受偿权；五、驳回中铁建设集团的其他诉讼请求。案件受理费381343.89元，保全费5000元，合计386343.89元，中铁建设集团承担49057.5元，海源公司承担337286.39元。（2016）赣民初49号民事判决作出后，中铁建设集团与海源公司均不服，向最高人民法院提出上诉。最高人民法院经审理作出（2017）最高法民终762号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。其后，本院依据已经发生法律效力的江西省高级人民法院（2016）赣民初49号、最高人民法院（2017）最高法民终762号民事判决，向被执行人海源公司发出执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书确定和法律规定的义务，但被执行人未履行义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条的规定，本院于2018年11月16日作出（2018）赣执35号执行裁定：1.冻结、划拨被执行人海源公司在金融机构的存款6391.96万元；2.如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人海源公司价值相等的其他财产和财产权益。2019年1月21日向上饶市经济开发区房产管理局作出（2018）赣执35号协助执行通知书，查封被执行人海源公司名下位于上饶市信州区首层商铺，1-3＃商业、2-4＃商业、5-6-7＃商业、8-1＃商业房产等共计94套商铺。查封期限三年，自2019年3月14日至2022年3月13日。2019年3月14日，上饶市房地产管理局上饶经济技术开发区直属分局向本院出具《情况说明》，对本院查封的94套房产现状进行说明，其中10幢1单元1层1-4号商品房状态为“已备案”。在本院执行申请执行人中铁建设集团与被执行人海源公司建设工程施工合同纠纷一案中，王水香作为案外人于2020年8月31日对查封被执行人海源公司名下位于上饶市信州区商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月11日作出（2020）赣执异16号执行裁定，认定王水香所购买的房屋符合无过错买受人物权期待权保护要件，能够排除本案执行，其异议请求成立，并裁定：中止对被执行人海源公司名下位于上饶市信州区的执行。中铁建设集团对于（2020）赣执异16号执行裁定不服，在法定期限内向本院提起本案执行异议之诉。本院认为，在我国现行民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，王水香作为购房者，其所购置的上饶市信州区商品房，并非属于生效判决认定的中铁建设集团享有建设工程价款优先受偿权的范围。故就本案诉争的该套房产而言，其作为海源公司的责任财产，中铁建设集团享有的仅是普通债权，即一般金钱债权，而并非是建设工程价款优先受偿权。中铁建设集团起诉认为，王水香如欲排除对案涉房产的强制执行则必须是享有消费者物权期待权，应当满足《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中“消费者”之定义，且所购置房屋应当是直接用于生活消费，满足其必要的生活居住需求，而不是商业经营用途，这是属于对法律适用的错误理解，也是对消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、一般不动产买受人的物权期待权、普通金钱债权等涉及不动产权利的混淆，以及其优先性顺位的错误解读。在普通债权（一般金钱债权）执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均是关于无过错不动产买受人物权期待权保护的规定，其隐含的价值理念都是物之交付的债权优于金钱债权，前述两条存在适用空间。也就说，无论是消费者物权期待权还是一般不动产买受人的物权期待权均可以排除针对本案案涉房产的普通金钱债权的执行。申言之，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在一定交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。但前述司法解释第二十九条侧重于保护商品房消费者权利，要求购房人系消费者，购房目的是个人或家庭生活消费，所购商品房系用于居住。而本案中，案涉查封房产的规划用途为商业营业用房，明显具有投资性，不属于消费者生存权保护的范畴，故适用前述司法解释第二十八条之规定更符合本案实际。因此，本院（2020）赣执第16号执行裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于一般不动产买受人物权期待权的规定进行评判，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于以上四项要件，结合本案实际，本院分别评述如下：首先，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。经查，王水香在本院查封之前与被执行人海源公司签订了书面商品房买卖合同并办理了网签备案手续，该买卖合同合法有效。2015年9月19日，王水香与海源公司签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》，约定王水香购买海源公司开发建设并已取得预售许可（预售许可证号为饶房预售证第（2014）013号）的位于上饶市信州区。该套商品房的规划用途为商业营业用房，商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为3层（其中地上3层，地，地下**建筑面积298.47平方米（其中套内建筑面积288平方米，分摊共有建筑面积10.47平方米），单价9000元／平方米，总价2686230元。《上饶市商品房买卖合同（预售）》中对于房屋位置、面积、价款、交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、质量及保修责任等进行了详细的约定。该份商品房买卖合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且已按照法律、行政法规的规定办理登记备案手续，应当认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。其次，关于王水香是否已实际支付了合同约定的全部价款的问题。已查明，《上饶市商品房买卖合同（预售）》签订后，王水香于2016年6月1日分三笔向海源公司转账支付龙湖湾10幢1单元1-4号房产的购房款（900000元、900000元、886230元），共计2686230元。前述事实有三张银行转账凭证及海源公司开具的收款收据为证，相互印证，能够形成完整的证据链，足以证明，且海原公司、中铁建设集团对此均无异议。再次，关于在人民法院查封之前王水香对案涉执行标的是否实际合法占有、支配的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案中，王水香于2018年3月1日根据海源公司发出的《交户通知单》，办理入住手续，并占有案涉房屋，海源公司未办理竣工验收手续不妨碍购房人合法占有房产。从现有的证据和已查明的事实来看，王水香分别于2018年3月1日、2019年3月7日、2020年3月10日向龙湖湾物业服务中心交纳2018年度、2019年度、2020年度为期三年的物业费，还作为发包方与益昌装饰集团有限公司上饶分公司作为承包方，就案涉龙湖湾10幢1单元1-4号房屋装修工程签订了《工程装修合同》。虽然该工程因客观原因未启动实施，但是王水香自交房至今一直合法实际占有、控制、支配该房屋，并用于堆放杂物仓储用途。因此，中铁集团公司关于案涉房屋未办理竣工验收备案手续，依法不得擅自交付给业主使用，王水香占用房屋做仓库使用存放物品，不能构成合法占有的主张，无事实与法律依据，不予采信。另，中铁建设集团提出物业费交费凭证不排除是近期补制作而成，不具有真实性，但并未提供充分的证据予以证明，仅是单方臆测，本院难以支持。此外，中铁建设集团还提出案涉房屋大门紧闭，没有任何装修装饰的痕迹，周边的商铺同样也没有交付和占有使用，均处于毛坯空置的状态，进而认为王水香并没有合法占有涉案房产，因该主张与现有的证据和本院已查明的客观事实不符，故不予支持。综上，应当认定人民法院查封之前王水香对案涉执行标的已经实际合法占有、支配。第四，关于是否因王水香自身原因未办理过户登记的问题。经查，海源公司于2020年9月9日出具《证明》一份，载明：“兹有业主王水香于2015年11月购买我公司开发的龙湖湾住宅小区项目10#楼1-4号商墅。该名业主多次要求我公司为其办理房产证，但我公司因资金短缺等原因至今尚未完成项目竣工验收备案手续，尚不具备办理房产证的条件，无法为其办理房产证。特此证明”，海源公司加盖印章，该公司的法定代表人方琪及经办人沈巨忠均签名确认。且截至本案一审辩论终结前，海源公司仍未完成龙湖湾小区的竣工验收备案，客观上不具备办理产权过户登记的条件。从现有的证据和已查明的事实来看，购房人王水香虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。基于以上事实，王水香所购买的房屋符合无过错买受人物权期待权保护要件，能够排除强制执行，故中铁集团公司提出的准予执行海源公司名下位于上饶市信州区的诉讼请求，本院不应予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回中铁建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费28289.84元，由中铁建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  彭海鹏审判员  吴玉萍审判员  李 平二〇二〇年十一月九日法官助理王兵书记员叶若苏文附：本案适用的有关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。