四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终935号 上诉人（原审原告）：徐德君，男，1971年5月14日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：辜建勇，四川致高律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：梁平英，女，1970年9月2日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：辜建勇，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴长明，男，1966年12月24日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：谌俊英，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周雪梅，四川达宽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：仁寿益鑫房地产开发有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇滨河路。 法定代表人：吴长明，总经理。 委托诉讼代理人：骆永立，四川达宽（仁寿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄利胜，四川达宽（成都）律师事务所律师。 上诉人徐德君、梁平英因与被上诉人吴长明、仁寿益鑫房地产开发有限公司（以下简称益鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐德君、梁平英上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐德君、梁平英的诉讼请求。主要理由：1．本案《门市土地置换协议》名为置换，实为土地使用权转让，主体包括益鑫公司。益鑫公司自2008年设立，从事房地产开发，《门市土地置换协议》订立时，吴长明系益鑫公司法定代表人。吴长明与上诉人签订《门市土地置换协议》是作为公司法定代表人为公司业务收购土地使用权，其行为属于《中华人民共和国合同法》第五十条“表见代表”的规定，益鑫公司系《门市土地置换协议》的相对方。2．即便益鑫公司不是《门市土地置换协议》订立时的相对方，也应当按照《门市土地置换协议》的约定履行义务。益鑫公司实际对二被上诉人的土地进行了开发，后向二上诉人发出《交房通知书》、《锦城国际5#楼安置补偿明细表》等材料，实际对吴长明签订的《门市土地置换协议》进行了追认，或者是对该协议中债务的加入。原审判决认为上诉人应先向被上诉人交付土地使用权没有任何依据，《门市土地置换协议》仅约定上诉人将门面地皮交给被上诉人开发修建，上诉人实际允许对方进行开发，已经实际履行了合同义务。3．原审认定上诉人的土地使用权因政府的回收行为而丧失错误。本案中没有证据表明政府相关部门已经向上诉人支付了适当补偿或签订过《拆迁安置补偿合同》，不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款关于收回国有土地使用权应对使用权人给予适当补偿的规定。4．一审认定事实不清，遗漏了必要的共同诉讼参与人。被上诉人曾主动向上诉人交付房屋，背后是基于何种法律关系；上诉人土地使用权的消灭到底是因为政府的回收还是征收；被上诉人声称系代表政府履行拆迁安置协议的口头约定，到底是否属实等关键事实，一审并未查清。一审在庭审中认定本案双方之间的基础法律关系是拆迁安置补偿合同纠纷，相应主体应当包括仁寿富加镇政府，应当通知仁寿富加镇政府参加诉讼。仁寿县国土资源局的土地征收或回收行为对确定案涉土地的权属及变化具有重要意义，一审法院应追加仁寿县自然资源管理局作为协助查明案件事实的第三人参加诉讼。 吴长明辩称：《门市土地置换协议》签订后并未实际履行，而且协议签订时，上诉人尚未取得土地使用权证，依法不具备转让土地使用权的条件。原审裁判正确，请求驳回上诉，维持原判。 益鑫公司辩称：《门市土地置换协议》系吴长明个人与上诉人签订，不代表公司。公司取得土地是通过参加政府拍卖获得，通知上诉人接收房屋也是基于和政府的约定。原审裁判正确，请求驳回上诉，维持原判。 徐德君、梁平英一审诉讼请求：1．判令吴长明、益鑫公司履行合同义务，交付一个不少于40㎡的门市和一套不少于120㎡的住房及两证（门市位置明确为位于仁寿县××镇××花园小区××号楼××号，住房系位于上述门市正上方2楼102号）；2．判令吴长明、益鑫公司给付其因延期交房的损失费296000元。 一审法院认定事实：徐德君、梁平英系夫妻关系。益鑫公司成立于2008年6月27日，吴长明系益鑫公司的法定代表人。 2010年12月31日，梁平英、徐德君作为甲方，与吴长明作为乙方共同签订来《门市土地置换协议》。《门市土地置换协议》中约定，甲方一个门市空地位于围城路，其地皮80㎡由乙方开发修建，乙方负责赔付甲方一个面积不低于40平方米，门市位置按现位置顺序安置，住房位置在门市上安置（二、三、四层），住房为三室两厅、双卫，房号由甲方六户协商分房；门市住房流通户头费由乙方负责，门市住房为清水房；产权证由乙方负责办理，土地使用证为出让，所需一切税费由乙方负责，甲方负责提供办理产权所需的相关资料，甲方已办理土地使用证的，签订协议后交给乙方；交房时间在2013年1月1日前，交房时乙方向甲方交清相关手续；此协议一式二份，经甲乙双方签字生效，各持一份，每份具有同等法律效力，如一方违约，由违约方负责由此带来的一切经济损失。注：原甲乙双方所签订的协议完全终止；协议另有其他约定。梁平英、徐德君作为甲方代表在上述《门市土地置换协议》的尾部签字。 2014年4月22日，仁寿县富加镇人民政府作出《仁寿县富加镇人民政府关于依法收回富兴路上段郭易等16户国有土地使用权的请示》（仁富府［2014］62号），载明：“仁寿县人民政府：按照富加镇场镇总体规划要求，富加镇富兴路下段道路升级改造，须占用郭易等16户的国有土地。2013年3月22日，富加镇政府与富兴路上段相关区域范围内的郭易等16户拆迁户达成了拆迁共识，并签订了《拆迁安置补偿合同》，拆迁工作现已结束。……建议县政府依法收回郭易等16户国有土地使用权1742.6平方米（合约2.6亩），纳入政府土地储备库，注销其《国有土地使用证》。并对拆迁户予以就近安置。 2014年5月15日，仁寿县人民政府作出《仁寿县人民政府关于同意收回富加镇富兴路上段郭易等16户国有土地使用权的批复》（仁府函［2014］88号），同意依法收回富加镇富兴路上段郭易等16户国有土地使用权，面积1742.6平方米，纳入政府土地储备库，注销其《国有土地使用证》，并对拆迁户予以就近安置。拆迁安置的16户包括郭易、秦菊华、梁子禄、杨晓英、辜建勇、胡建明、连永平、李文彬、杨强、杨玉品、夏长渠、曾燕梅、刘思林、吕强、仁寿县林业局及仁寿县鑫源达广播电视网络有限公司。 2015年1月30日，在仁寿县××号地块进行的拍卖中，益鑫公司以2110万元的价格成功竞得该地块13783.48平方米的国有建设用地使用权。2015年2月2日，仁寿县国土资源局与益鑫公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将益鑫公司竞得的位于仁寿县××镇××社区的2014-37号住宅兼容商业用地13783.48平方米以2110万元的价格出让给益鑫公司。合同除对出让价款的支付、建筑总面积、建筑容积率等进行了约定以外，还约定：1．竞得方须提供限价商品住房108套，建筑面积11160.48平方米，销售价格每平方米不超过人民币2078元。竞得方负责办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》和水、电、气、闭路户头，所产生的所有税、费由竞得方缴纳。2．竞得方须无偿提供拆迁安置房屋总建筑面积11234平方米。其中住房90套，建筑面积为10110平方米（120平方米的19套、100平方米的63套、90平方米的17套）；须无偿提供拆迁安置门市22个，建筑面积880平方米（单间门市面积约40平方米）；须无偿提供营业房244平方米。竞得方负责为拆迁安置户办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》和水、电、气、闭路户头，所产生的所有税费由竞得方缴纳。3．竞买方在报名时向富加镇人民政府缴纳安置房建设保证金1000万元，该保证金待安置户全部安置完毕后予以退还。合同还约定受让人同意本合同项下宗地建设项目在2015年10月2日之前开工，在2018年10月2日之前竣工。 2014年7月15日，仁寿县城乡规划局作出《关于2014-37号地块规划设计条件的函》（仁规函［2014］213号），载明根据富加镇总体规划和控制性详细规划要求，结合《关于2014-37号地块需补充提供建设内容的函》（仁富府函［2014］112号）文件精神，将该地块的主要技术经济指标及其他配套建设内容函告仁寿县国土资源局，并于2015年8月24日批准同意该地块的平面规划设计等内容。 2017年12月5日，仁寿县国土资源局向益鑫公司发出《土地移交通知书》，将益鑫公司拍卖竞得的2014-37号地块交付益鑫公司。 后益鑫公司对竞拍取得的2014-37号地块进行了开发建设，名为锦城国际花园。现该项目已经建设完成。 另外，富加镇天贵社区居委会及仁寿县富加镇人民政府出具《证明》1份，载明：1995年富加镇小城镇建设规划，富加镇原马鞍村四社进行土地征用，对其村民实行土地补偿（每人20平方米），当时徐德君家庭四人，对其补偿土地80平米。徐德君、梁平英称对案涉土地享有土地使用权，但至今未取得土地使用权证书，并称对案涉土地享有土地使用权是基于该《证明》。“徐德君家庭四人”是指徐德君、梁平英及其子女徐倩、徐霄。经一审法院询问，徐倩、徐霄均要求将其在本案中的民事权利过渡给其父母徐德君、梁平英，徐倩、徐霄不参加本案的诉讼，亦不就此主张权利。 以上事实有经过庭审质证的《门市土地置换协议》、《证明》、仁富府［2014］62号文件、仁府函［2014］88号文件、拍卖成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》、《土地移交通知书》、仁规函［2014］213号《关于2014-37号地块规划设计条件的函》、2014-37号地块总平面图、一审法院对徐倩、徐霄所作的询问笔录等证据及当事人陈述在卷证实。 一审法院认为，本案争议焦点为：1．以吴长明名义与徐德君、梁平英订立的《门市土地置换协议》的效力?应如何确定该协议的乙方主体？2．徐德君、梁平英是否已经按该协议约定履行了自己交付土地的义务？3．徐德君、梁平英的土地被用于益鑫公司开发锦城国际花园项目，拆迁安置的主体应该是谁？4．现在已经起诉的四案中均有“房号由甲方六户协商分房”，应如何确定各自的房号？5．徐德君、梁平英所主张的损失应如何确定？ 对于争议焦点1，吴长明以其个人名义与徐德君、梁平英订立《门市土地置换协议》，该协议无法定无效的情形，应当认定有效；《门市土地置换协议》载明的乙方主体为“文林镇南坛社区：吴长明”，落款署名也为吴长明，并没有歧义，该协议的乙方主体应该为吴长明；由于法律对于以个人名义订立土地置换协议并无强制性、禁止性的规定，虽然吴长明在与徐德君、梁平英订立《门市土地置换协议》时身为益鑫公司法定代表人，房地产开发也是益鑫公司的业务范围，但根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”以及《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，企业法人的法定代表人与法人是我国民法中两类不同的民事主体，具有相互独立的人格。在本案中，吴长明并没有以益鑫公司的名义与徐德君、梁平英订立协议，益鑫公司也没有事后追认吴长明与徐德君、梁平英订立协议的行为，也没有其他证据证明吴长明与徐德君、梁平英订立协议是在履行其在益鑫公司的职务，故徐德君、梁平英把《门市土地置换协议》的乙方主体认定为益鑫公司，因证据不足，不予支持。《门市土地置换协议》的乙方主体应系吴长明个人。 对于争议焦点2，徐德君、梁平英至今未取得案涉土地使用权证书。在徐德君、梁平英未取得案涉土地使用权证书的情形下，不能认定二人与吴长明于2010年12月31日签订《门市土地置换协议》时，一并履行了交付土地的义务。即使徐德君、梁平英所诉称的取得案涉土地使用权是基于富加镇天贵社区居委会及仁寿县富加镇人民政府出具《证明》的理由成立，那么因与案涉土地位置相邻并取得土地使用权证书的其余人员的土地已于2014年5月15日被仁寿县人民政府纳入政府土地储备库，并注销其《国有土地使用证》，后仁寿县国土资源局又将包括案涉土地在内的土地进行公开拍卖的事实也能证明徐德君、梁平英的土地使用权因被相关部门收回而丧失。益鑫公司通过竞买取得的案涉土地使用权，而不是基于徐德君、梁平英履行的交付土地义务取得。因此，徐德君、梁平英并未履行交付土地使用权的义务。 对于争议焦点3，如争议焦点2中所述，徐德君、梁平英并没有证据证明自己已经按《门市土地置换协议》的约定把土地交付给吴长明或者益鑫公司。而在房屋拆迁安置中，必然是土地交付在前，安置房屋交付在后。所以，即使按照徐德君、梁平英所说认定《门市土地置换协议》的乙方即安置方主体为益鑫公司，徐德君、梁平英也应先行履行交付土地的义务，对方交付安置房屋的义务在后。徐德君、梁平英没有证据证明自己履行了先行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，益鑫公司也有权拒绝其交付安置房屋的要求。事实上，案涉土地已经被拍卖并进行了开发，徐德君、梁平英也不可能再按照《门市土地置换协议》的约定履行其交付土地的义务，该协议已无继续履行的可能。徐德君、梁平英主张其因未取得安置房屋而受到的损失，并非吴长明、益鑫公司未履行《门市土地置换协议》所致。对徐德君、梁平英请求吴长明、益鑫公司予以赔偿的诉讼请求，不予支持。 因徐德君、梁平英主张吴长明、益鑫公司交付安置房屋及赔偿损失无事实和法律依据，再讨论徐德君、梁平英应得安置房的房号及损失数额没有意义，故对该争议焦点不再分析。 一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回徐德君、梁平英的全部诉讼请求，一审案件受理费13,944元，由徐德君、梁平英负担。 二审中，上诉人提交了一份视频光盘，内容为四川电视台《视线》节目的拷贝，据上诉人陈述其播放时间为2017年12月5日，其主要内容为仁寿县富加镇锦城国际花园小区一期业主因开发商益鑫公司迟延办证，与益鑫公司发生纠纷，经当地政府协调达成一致的过程。视频中有吴长明代表益鑫公司书写承诺的过程，该承诺复印件在本案一审卷第30页，主要内容为承诺一定期限内向业主（含安置户）交房、办证，逾期将承担相应违约责任。拟证明上诉人主张违约金的依据。二被上诉人质证认可证据的真实性和合法性，但认为本案所涉的房屋位于二期，而视频涉及的房屋是一期，与本案无关。该份证据将在本院认为部分评述。 另查明，一审中益鑫公司提交了2019年7月23日出具《交房通知单》，通知对象是锦城国际5#楼业主梁平英，主要内容是2018年4月19日公司曾通知梁平英收房，梁平英未接收，现再次通知梁平英在2019年7月29日接收5号楼的1号门市和5-102的房屋。益鑫公司称其系代办了富加镇政府的安置工作，通知安置户来办理交房手续。上诉人梁平英二审中陈述修大门的时候将其门市平移后，依房随门市，其只能去5号楼抽签；其没有收房的原因是与吴长明口头协商将她调到5号楼，她补2万元条件是办证办到其女儿名下，后来吴长明不愿意办证到其女儿名下，其也不愿意交2万元。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，上诉人基于《门市土地置换协议》主张获得门市和住房的所有权，该诉讼请求成立必须同时满足以下条件：《门市土地置换协议》不仅合法有效，而且上诉人已经履行了己方相应合同义务。 首先，上诉人与吴长明签订的《门市土地置换协议》并无法定无效的情形，应当认定有效。其次，上诉人在上诉状中主张《门市土地置换协议》实为土地使用权转让，但同时也承认始终没有将相应土地使用权过户给被上诉人。再次，根据本案在案证据，《门市土地置换协议》签订后，仁寿县公共资源交易中心对包含《门市土地置换协议》约定地块在内的土地使用权进行了挂牌拍卖，益鑫公司竞拍成功并进行了开发。这一事实有完整的地块规划材料、土地使用权收回批复、土地竞拍资料、《国有建设用地使用权出让合同》等证据予以证实。换言之，益鑫公司开发利用《门市土地置换协议》指向地块是通过与政府签订履行《国有建设用地使用权出让合同》，而不是《门市土地置换协议》的履行，而且鉴于土地资源的唯一性，足以认定《门市土地置换协议》并未实际履行。至于益鑫公司通知上诉人收房的行为、以及就办证迟延等作出的承诺等，因上诉人系讼争地块的原所有权人，而《国有建设用地使用权出让合同》本身也明确约定益鑫公司将无偿为安置户提供安置房，故不应将其认定为与《门市土地置换协议》有关，同理上诉人在二审中提交的视频证据与本案无关，不予采信。上诉人将益鑫公司与政府订立并履行土地使用权出让合同的结果，归结于《门市土地置换协议》的履行，进而根据《门市土地置换协议》主张权利，与查明的案件事实不符，本院不予支持。 需要特别说明的是，虽然两方面的法律关系和事实共同存在：一是《门市土地置换协议》订立但没有实际履行；二是益鑫公司通过与政府部门订立和履行《国有建设用地使用权出让合同》，获得了《门市土地置换协议》指向地块使用权，并实际进行开发。但《门市土地置换协议》与《国有建设用地使用权出让合同》各自独立。在此情况下，即便吴长明签署《门市土地置换协议》的法律效果及于益鑫公司，又或者即便根据2019年7月23日益鑫公司出具的《交房通知单》认定益鑫公司对《门市土地置换协议》本身或其约定的安置房分配方案进行了追认，上诉人本案中基于《门市土地置换协议》主张权利的诉讼请求仍不能成立。至于上诉人的土地使用权是如何被政府收回或征收，从而通过拍卖出让给益鑫公司，以及在此过程中上诉人应该得到什么补偿，并不属于《门市土地置换协议》法律关系范畴之内，本案中不予审查。 综上，徐德君、梁平英的上诉请求不能成立，原判认定事实清楚、适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,944元，由上诉人徐德君、梁平英承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓华 审 判 员 梁 丹 审 判 员 余林峰 二〇二〇年十一月二日 法官助理 李林虎 书 记 员 陈 然