广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初16678号原告深圳市昌盛投资发展有限公司，住所地深圳市福田区彩田路2009号瀚森大厦，统一社会信用代码914403001923406745。法定代表人陈伟强。委托诉讼代理人钱丹，广东国欣律师事务所律师。被告深圳市鼎风信息科技有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道中山园路1001号TCL国际E城F5栋12楼，统一社会信用代码914403003265335793。法定代表人周啸风。原告深圳市昌盛投资发展有限公司诉被告深圳市鼎风信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通独任程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钱丹到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月20日解除；2、租赁保证金660765元不予退还被告，并依照租赁合同的约定归原告所有；3、被告向原告支付2019年3月1日至2019年5月20日房屋租金886172.85元；4、被告向原告支迟延支付房屋租金的违约金577420.79元（违约金均按日千分之三的计算标准，以310028.4元为计算基数，自2019年3月6日起计算至被告支付完毕止；以35205.45元为基数，自2019年4月6日起计算至被告支付完毕止；以35205.45元为基数，自2019年5月6日起计算至被告支付完毕止，暂计算至2019年11月5日）；5、被告向原告支付2019年5月21日至2019年5月31日的房屋占用费124266元；6、被告向原告支付迟延支付房屋占用费的违约金61138.87元（违约金按日千分之三的计算标准，以124266元为计算基数，自2019年5月26日计算至被告支付完毕止，暂计算至2019年11月5日）；7、被告向原告支付免租装修期贰个月的租金660765元；8、被告向原告支付因租赁房屋重新招租期间及新承租人要求免租装修期的租金损失人民币700410.9元；9、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：2018年2月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于深圳市福田区的房屋出租给被告，出租房屋面积为1573.25平方米，月租金为人民币330382.5元。自2019年3月1日起，被告无端拖欠租金及其他约定的相关费用，经原告多次书面通知，被告仍置若罔闻，拒绝履行合同约定的义务。为维护自己的合法权益不受非法侵害，原告依据法律、法规的规定，依据《房屋租赁合同》的约定，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。深圳市鼎风信息科技有限公司未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2018年2月1日，原告（出租方、甲方）与乙方（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将深圳市福田区（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，建筑面积为1573.25平方米；月租金为330382.5元；乙方应于每月5日前支付当月租金；租赁期限自2018年2月1日至2029年1月31日止。合同第九条约定，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取二个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币660765元（大写：陆拾陆万零柒佰陆拾伍圆）。租赁保证金最迟缴付日期为2018年2月1日前,否则租赁意向金不予退还，甲方有权继续对外招租。甲方收取租赁保证金时，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还保证金的条件：1、租赁期限届满：2、乙方交清本合同第十条约定应由乙方支付的费用，并按照约定条件交回租赁房屋；3、保证金不计利息。以上条件应全部满足。返还租赁保证金的方式及时间：满足返还保证金条件之日起10个工作日内无息返还。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、本租赁合同或者合同附页所约定的其他条件。2、乙方存在本合同第十八条约定的违约行为的。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失：1、要求乙方恢复房屋原状；2、向乙方请求损害赔偿；3、不予退还租赁保证金。乙方存在的违约情形如下：（一）乙方拖欠租金达30天（壹个月）以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达（贰个月租金）元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房地产结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；（六）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房地产进行装修；（七）乙方擅自将租赁房地产转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。合同第二十条约定，本合同终止后，乙方应于5个工作日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用（相关费用参照本合同第十条相关约定）并办理有关移交手续。乙方无正当理由逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的违约金。同日，双方另签订《合同附页》，约定2019年2月1日至2020年1月31日期间案涉房屋的租金为350205.45元。合同附页第六条约定，免租装修期总计为四个月，共分为两次免租，自甲方将租赁房屋交付或视为交付给乙方之日起开始计算。即从2018年2月1日至2018年3月31日止为乙方的免租装修期，2019年9月1日至2019年10月31日止为乙方的免租装修期。乙方在免租装修期无需支付租金，但仍须交纳物业管理服务费、水费、电费、空调使用费、空调维护费、日常收取的物业专项维修资金、网络费、通讯费等其他各类费用。合同附页第十条约定，1.乙方迟延支付租金、物业管理费、水电费、空调使用费、空调维护费等任何一项应付款项的，除仍应如数补交外，每迟延一日，还须按迟延付款总额的千分之三向甲方支付迟延付款违约金，并且，甲方还有权采取或通知甲方聘任的物业管理公司采取停水、停电和停止向乙方提供空调服务等强制措施向乙方追收相关欠款。乙方拖欠上述任一项应付款项达到30天的，甲方还有权单方面解除租赁合同及本合同附页，并追究乙方的违约责任。2.乙方单方提前解除租赁关系或者因乙方违约导致甲方提前解除租赁关系的，乙方还须赔偿甲方在租赁房屋重新招租期间以及新承租人要求的免租装修期的租金损失（双方对甲方的损失产生争议时，赔偿金额以租赁房屋在本合同解除时的月租金的2倍为准)。3.双方因向另一方追究违约责任而引起的所有费用和开支，包括但不限于差旅费、律师费、诉讼费等，均由败诉承担。4.甲方迟延交付租赁房屋，乙方除有权要求租期相应顺延或扣减相应租金外，每迟延一日，乙方还有权要求甲方按照合同总价款的千分之一支付迟延交付房屋违约金。5.甲方单方提前解除租赁关系或者因甲方违约导致乙方提前解除租赁关系的，甲方需赔偿乙方在重新租赁房屋期间产生的全部损失(双方对乙方的损失产生争议时,赔偿金额以租赁房屋在本合同解除时的月租金的2倍为准）。6.甲、乙双方任何一方违反上述租赁合同及本附页的其他约定时，上述租赁合同及本附页对有关违约责任己有明确约定的，按照相应约定处理，没有约定的，由违约方赔偿守约方的全部损失。双方另约定，本附页与上述租赁合同同时签订，为上述租赁合同不可分割的组成部分，与上述租赁合同具有同等法律效力，两者约定不一致的，以附页的约定为准。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金660765元。此后，双方依约履行合同义务。2019年3月起，被告开始拖欠租金。2019年4月22日，被告向原告支付了2019年3月份租金40177.05元后再未支付任何费用。2019年5月20日，原告向被告出具了一份《解除房屋租赁合同通知书》，载明，因被告拖欠租金达30天以上，原告即日解除双方之间的租赁合同并要求被告于收到通知书五日内交还房屋及缴清拖欠的费用。但根据原告提交的寄送解除通知书的EMS快递邮单，未查询到相应的投递结果。原告庭审时陈述其于2019年6月上门查看时发现被告已自行搬离，故其收回了房屋。另查明，庭审时，本院询问原告案涉房屋是否已另行出租，原告于2020年8月31日书面回复称案涉房屋至2020年8月28日一直处于空置状态。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行合同义务。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的诉讼权利，应自行承担不利后果。关于合同解除的时间。本院认为，被告于2019年4月22日向原告支付了2019年3月份租金40177.05元后再未支付任何费用，拖欠租金达30日以上，原告有权根据案涉合同第十八条的约定，向被告提出解除合同。但原告提交的寄送解除通知书的EMS快递邮单并未查询到相应的投递结果，无法确认解除合同通知书是否已送达被告及送达的具体时间，同时，原告在庭审时陈述其于2019年6月上门查看时发现被告已自行搬离，其已收回了房屋，故本院酌情认定案涉合同已于2019年6月1日解除。关于被告拖欠的租金。本院认为，根据查明的事实，被告仅向原告支付了2019年3月份租金40177.05元，原告请求被告向其支付2019年3月1日至2019年5月20日期间欠缴的租金886172.85元，本院依法予以支持。原告另请求被告向其支付2019年5月21日至2019年5月31日期间的房屋占用费124266元，实际即为租金，本院予以支持。综上，被告应向原告支付前述期间的租金合计为1010438.85元。关于租赁保证金。根据案涉合同的相关约定，被告拖欠租金达30日以上的，原告可不予退还租赁保证金。原告请求不予退还被告支付的租赁保证金660765元，有合同依据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付逾期支付租金、占有使用费的违约金。因原告无须退还租赁保证金，已足以弥补被告逾期支付各项款项的损失，故本院对原告主张上述各项违约金不再予以支持。关于免租期损失。案涉合同第六条约定，免租装修期总计为四个月，共分为两次免租，自原告将租赁房屋交付或视为交付给被告之日起开始计算，即从2018年2月1日至2018年3月31日止为被告的免租装修期。原告主张其给予了被告两个月免租装修期，本院对此予以采信。本院按照涉案合同实际履行的期限与约定租赁期限的比例，酌情支持被告向原告赔偿免租期损失580674元（330382.5×2×116÷132）。原告诉请中之超出部分，本院不予支持。原告另诉请被告支付重新招租期间及新承租人要求免租装修期的租金损失。案涉合同的补充附件第十条约定，被告单方提前解除租赁关系或者因被告违约导致甲方提前解除租赁关系的，被告还须赔偿甲方在租赁房屋重新招租期间以及新承租人要求的免租装修期的租金损失（双方对原告的损失产生争议时，赔偿金额以租赁房屋在本合同解除时的月租金的2倍为准)。被告的违约行为确实给原告造成了空置损失，原告请求被告赔偿其重新招租期间的损失，本院予以支持；但原告未提交证据证明已产生了新承租人的免租期损失，本院对此不予支持。但根据合同前述约定，最低赔偿金额为合同解除时的月租金的2倍，故原告据此有权要求被告支付700410.9元免租期租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市昌盛投资发展有限公司与被告深圳市鼎风信息科技有限公司于2018年2月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日解除；二、原告深圳市昌盛投资发展有限公司无须向被告深圳市鼎风信息科技有限公司退还租赁保证金660765元；三、被告深圳市鼎风信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市昌盛投资发展有限公司支付拖欠的租金1010438.85元；四、被告深圳市鼎风信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市昌盛投资发展有限公司赔偿重新招租期间的租金损失700410.9元；五、被告深圳市鼎风信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市昌盛投资发展有限公司赔偿免租期损失580674元；六、驳回原告深圳市昌盛投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费36167.51元，由原告深圳市昌盛投资发展有限公司负担7080.51元，由被告深圳市鼎风信息科技有限公司负担29087元。原告深圳市昌盛投资发展有限公司已预交受理费36693.7元，多缴交部分予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二〇年十一月十八日书记员  庄晓玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。