北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0106民初18799号原告：苏西振，男，1975年2月20日出生，汉族，北京龙湖置业有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。被告：北京嘉源京大房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路**。法定代表人：胡陆军，董事长。委托诉讼代理人：田滨，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺惠，北京金诚同达律师事务所实习律师。原告苏西振与被告北京嘉源京大房地产开发有限公司（以下简称嘉源京大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏西振的委托诉讼代理人晋长明、缪月，被告嘉源京大公司的委托诉讼代理人田滨、陈艺惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏西振向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》已经于2018年7月5日解除；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金44568.66元（依据合同约定，按房屋总价款的1%）；3.判令被告退还全部购房款4456866元，并支付自实际付款之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退还之日止的利息；4.判令被告支付原告办理购房贷款的利息，暂计算至2020年5月1日为305421.37元(贷款172万元，等额本金，2016年3月贷款到账，5月1日开始还款，本金14333.33元，每月还款利息相加为305421.37元)；5.判令被告退还代收的契税、印花税、产权代办费、工本费、登记费、制图费共137587元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年3月27日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》，约定原告购买位于丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）2-12#办公12层12-1206的房屋，总价款为4451866元，被告应当在2016年6月30日前交付房屋，并在交付之日起730日内取得房屋所有权证书。后被告虽然交房，但至今仍未为原告办理房屋产权证。根据购房合同第二十一条第（二）款第2项约定，“因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房……”此外，原告购买被告开发的房屋，是因为被告承诺业主的孩子在2017年就可以上配建的十一学校分校，但时至今日，被告承诺的十一学校分校并未设立，导致原告的孩子已错过上学的机会。原告购买该房的根本目的也无法实现。2018年7月1日办理房屋产权证的期间届满后，原告于2018年7月5日向被告发送了退房通知，但是，被告至今不配合办理房屋注销手续并拒绝返还房款及支付违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告嘉源京大公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告在2018年7月5日发送退房通知后，仍然继续占有使用涉案房屋至今，仍未腾退，其实际行为表明其已实际接收房屋，视为其不要求退房。二、双方签订的《北京市商品房预售合同》附件八《补充协议》第八条第l款约定：出卖人为本项目制作的宣传材料，仅供买受人参考，不构成出卖人为本项目所做的任何要约及承诺，亦不构成预售合同的组成部分，有关内容均以双方签署的《预售合同》及补充协议为准。关于被答辩人主张的配建十一学校分校，答辩人从未在《预售合同》及补充协议中作过任何相关承诺。且未配建学校并未导致合同目的无法实现，房屋的主要用途为占有、使用，被答辩人早己实际占有使用涉案房屋，不能以其子女无法上学为由主张解除合同。另涉案的楼经公安批准正式楼号为11号楼，已经竣工验收，整个项目所有楼座下面是个整体的车库，涉及到交叉分摊，要等8号楼竣工后才能整体验收，验收完才能办理楼宇产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据《北京市商品房预售合同》、购房发票、收据、退房通知、当事人陈述等证据，本院认定以下事实：2015年3月27日，苏西振（买受人）与嘉源京大公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，购买坐落为北京市丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）2-12#办公12层12-1206一套。该合同第十二条第（一）款约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十一条第（一）款约定，出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.……如因此致使买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）目承担责任，但出卖人就转移登记逾期不再单独重复计算违约责任。第二十二条第（二）款第2项第（2）目约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起5个工作日内书面通知出卖人，未在此期限内书面通知退房的，视为不要求退房，买受人在约定期限内要求退房的，同意先行协助出卖人办理本合同在政府主管部门的注销登记手续。自注销登记手续办理完毕之日起60日内，出卖人向买受人退还全部已付款（不计利息），并按照房屋总价款的百分之一向买受人支付违约金。《补充协议》第八条第l款约定：出卖人为本项目制作的宣传材料（包括但不限于报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告、建筑模型等），仅供买受人参考，不构成出卖人为本项目所做的任何要约及承诺，亦不构成预售合同的组成部分，有关内容均以双方签署的《预售合同》及补充协议为准。此后，苏西振支付了4551866元购房款，于2015年3月27日向嘉源京大公司交纳印花税2226元，于2016年7月2日交纳面积差5000元、制图费100元、契税133706元及产权代办费、工本费、登记费、印花税1555元。嘉源京大公司依约交付了涉案房屋。嘉源京大公司未按照合同约定于2018年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，苏西振亦未在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书。苏西振于2018年7月5日向嘉源京大公司提交了退房通知，嘉源京大公司员工吴昊7月5日签收了该退房申请书，该退房通知的内容为：由于你司违约，逾期未能办理房屋产权证书，根据合同Y1719270第17页第（二）2、（2）条规定，作为买受人有权退房，在2018年7月3日-4日与销售代表丁爽女士前期沟通的基础上，应你司要求，提交本通知，具体权益要求如下：1.全额退还全部购房款4451866元，并支付赔偿金1%。2.全额退还收房时代收税费148216元（包含面积补差款5000元）；3.赔偿所支付房款的同期银行贷款利息及其他损失费用。另苏西振提交2018年7月5日去现场办理退房事宜时其妻子与嘉源京大公司员工吴昊的通话录音，录音中苏西振妻子称“您和建委相关部门去注销的过程现在不是不能确定吗？那您在办理过程中一些办理节点相关依据留一下，也证明你们没有拖延”，吴昊称“这个我们没必要拖沓，与建委沟通后没问题，会尽快了结这个事，如果你不放心，你可以自己去问问”、“第一，时间不可控，不是开发商一个人的事；第二，需要您配合双方去建委，可能就几天，但是这个楼的预售证已经过期了，是否会影响，还得让客服跟建委核实后答复您，如果大概时间有了，后续咱们该办办”。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。苏西振与嘉源京大公司签订的商品房预售合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。苏西振作为买受人，按照预售合同的约定履行了支付房款的义务，嘉源京大公司作为出卖人，应当按照合同约定的时间取得该商品房所在楼栋的权属证明、为苏西振办理房屋所有权证书，现嘉源京大公司未按照合同约定于2018年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明、未能在商品房实际交付之日起730日内为苏西振办理房屋所有权证书，构成了违约。根据预售合同第二十二条第（二）款第2项第（2）目的约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同，苏西振按照合同约定，在退房事由发生后5个工作日内即2018年7月5日向嘉源京大公司提交了书面退房申请，提出了退房要求，2018年7月5日被告签收了原告提交的退房通知，故对于苏西振要求确认双方签订的预售合同于2018年7月5日解除之请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，根据合同取得的财产应当予以返还，故对苏西振要求嘉源京大公司退还全部购房款的诉讼请求，本院亦予以支持。根据预售合同的约定，嘉源京大公司逾期办理房屋所有权证书的行为构成了违约，苏西振选择解除合同，且嘉源京大公司怠于履行办理预售合同在政府主管部门的注销登记手续，因此嘉源京大公司应当按照约定向苏西振支付房屋总价款的1%的违约金，故对苏西振要求嘉源京大公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。双方的预售合同解除，嘉源京大公司应当将苏西振交纳的契税、印花税、产权代办费、工本费、登记费、制图费退还给苏西振，本院对苏西振要求嘉源京大公司退还预付的契税、印花税、产权代办费、工本费、登记费、制图费共137587元的诉讼请求予以支持。关于苏西振要求嘉源京大公司支付购房款利息的诉讼请求，因合同约定符合合同解除条件，退还全部已付款时不计利息，故对原告该项请求本院不予支持。关于苏西振要求嘉源京大公司支付购房贷款（172万元）的利息的诉讼请求，考虑到涉案预售合同解除后，后续会涉及到苏西振与银行之间的贷款合同履行问题，现苏西振未与银行就贷款合同是否解除进行解决，也未对本金、利息予以清算，现苏西振要求支付办理购房贷款的利息，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告苏西振与被告北京嘉源京大房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1719270）于2018年7月5日解除；二、被告北京嘉源京大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告苏西振购房款4456866元；三、被告北京嘉源京大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告苏西振契税、印花税、产权代办费、工本费、登记费、制图费共137587元；四、被告北京嘉源京大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告苏西振逾期办理房屋所有权证书的违约金44568.66元；五、驳回原告苏西振的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26455元，由原告苏西振负担1635元（已交纳），由被告北京嘉源京大房地产开发有限公司负担24820元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  袁艳玲二〇二〇年十一月四日书记员  高燕燕