广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18471号原告：陈某某，男，1974年1月10日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：程中良、安娜，分别是广东兴功律师事务所律师及实习律师。被告：何某一，女，1988年2月6日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：何某二，女，1964年3月13日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告的共同委托诉讼代理人：熊英，广东易春秋律师事务所律师。原告陈某某诉被告何某一、何某二房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程中良、安娜，两被告及其共同委托诉讼代理人熊英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告退还未营业期间的租金48786元，实际退还27222元及利息（以27222元为本金，从本案起诉之日起至付清本金之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付）；2、两被告向原告退还租赁保证金58903元，并支付利息（以58903元为本金，自2020年4月21日起至付清本金之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间利息）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告陈某某与被告何某一（由被告何某二代签）签了《租赁合同》，租赁物业地址位于广州市海珠区泰沙路××房，用于经营餐饮，约定合同期限2018年9月30日至2021年4月4日止；合同按金58903元，原告交足按金后，被告何某二出具了《收款收据》，期间交租金等事宜都是原告与被告何某二联系。因受新型冠状××疫情的影响，自2020年春节假期至3月15日，原告经营的案涉店铺未营业，2020年3月16日至4月5日期间，由于新型冠状××疫情风险依然严重，也无营业收入，2020年4月6日起至店铺交给被告何某二止，一直是关门停业状态。2020年4月20日，原、被告协商解除了《租赁合同》，并于同日办理了店铺交接手续，并向街道登记备案。但两被告不退还原告未营业期间已交付的租金及合同租赁期间的按金，为此，特提起诉讼。两被告共同辩称：一、本案系由原告单方提出解除合同，被告依照合同约定有权扣除保证金作为违约赔偿。被告何某一系涉案商铺的产权人之一，被告何某二与何某一为姑侄关系，涉案商铺一直由何某二对外打理。2018年9月30日，被告何某一与原告陈某某签订涉案合同，合同期自2018年9月30日至2021年4月4日，原告租赁商铺从事餐饮经营。合同履行期间，原告时有逾期交租的情形，但被告从未向原告主张过逾期违约金，特别是疫情期间。2020年4月17日下午，原告通过微信语音向被告何某二提出解除租赁合同，移交店铺。被告何某二在确认原告解约意愿后，双方进一步电话确认了“因原告提出解约故保证金不予退还，基于疫情影响同意再度减免原告四月份租金”等事宜，后双方于2020年4月20日办理了店铺移交手续。因此，诉争合同并非双方协商解除，而是由原告单方提出，被告据此依据租赁合同第12条“在合同租赁期内，除不可抗力原因外，如乙方单方面提前终止合同，则乙方预缴租金、保证金作为违约金处理，甲方无需退回，乙方并须赔偿甲方由此产生之损失”之约定，扣除其保证金作为违约金有理有据。原告2020年4月17日提出单方解约时，海珠区政府已经解除了堂食禁令，涉案商铺早已可以开展正常经营，继续履行合同不影响合同目的实现，原告的解约理由明显不符合不可抗力条件，也无法以此为由主张免责。被告在原告违约解除合同的情况下，已经基于疫情、同行理解等因素减免了原告四月份的租金，且涉案商铺直至七月份才重新开始收租，商铺两个月的空置损失也未向原告主张赔偿，种种退让均表达了被告的充分善意。原告无视被告的善意理解，在明知涉案合同系其单方提出解除的情況下，仍然虚构事实滥用诉权，恳请法庭查明事实，依法驳回其相关诉请。二、原告缴纳租金后主张退还租金无事实和法律依据。1、涉案商铺系被告私有物业，不符合疫情期间有关政策可以免除租金的物业条件。疫情期间，国家或地方政府并未针对私有物业出台强制减免租金的相关政策，原告主张免除租金无任何依据。涉案商铺系被告何某一的私有物业，其生活来源皆依靠收取租金。如果免除原告诉称的全部租金，无异于将全部风险全部转嫁给作为出租人的被告承担，不符合法律的公平原则。2、被告已实际基于疫情影响减免原告一个月零五天租金共计37826元，并延长被租金支付期限，充分体现公平原则。新冠疫情影响较大的二月期间，原告确实通过微信向被告申请减免租金，双方经电话协商后，被告亦实际对其减免了部分租金。根据原告自认，其二月份实际缴纳租金27523元，减免5001元；三月份实际缴纳租金为32223元，减免301元，四月份租金基于已经扣除了原告保证金所以全部减免，原告并未缴纳。并且，原告此段时间租金均有逾期行为，特别是三月份，原告直至3月30日方缴纳租金。因此，被告认为，其与原告已经就租金減免事宜达成一致并付诸实际行动，原告也以缴纳租金的方式默认了双方的协定內容。原告违背合约精神在解约后又以疫情影响为由提出退还租金，于法不合，于理无据。三、原告在明知涉案商铺可以开展外卖经营的前提下，仍长时间待在老家普宁，消极复工，疫情导致其收益减少的主要责任在其自身，被告无任何理由为此承担经济责任。原告诉称因疫情影响涉案商铺自春节直至4月20日均处于关门停业状态，试图以此为由将收益减少的后果转嫁给被告。而事实是，疫情以来海珠辖区餐饮业从未禁止营业，海珠区防疫市环组于2020年2月9日发布的通知也明确表示“海珠区所有社会餐饮单位暂停堂食服务，可提供到店自取、外卖订餐服务”。被告何某二作为餐饮行业从业人员，疫情期间在微信中通过多种方式鼓励原告积极开展营业自救（包括发送政府文件、新闻链接告知其可以经营外卖，以及指引其找何种部门办理相关手续等），但原告均置之不理，2020年2月22日仍未返回广州，返广后又一直周旋于将店铺转租，而非开展经营，在转租无望后，于4月17日向被告提出解除合同。因此，即使原告在疫惰期间确有收益减少，主要责任也在自身，被告无须为其懒惰消极行为承担任何责任。经审理查明：被告何某二是被告何某一的姑妈。坐落海珠区泰沙路××房的权属人为何斯雅（出生日期为2003年4月29日）、何统山和被告何某一，建筑面积为114.79平方米，登记时间为2011年1月30日，土地用途为商业、办公、住宅、仓库；等。何统山是何斯雅和被告何某一的父亲。2018年9月30日，原告（承租方、乙方）与被告何某一（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方应付租金为2018年9月30日至2019年9月30日月租金为29452元；2019年9月30日至2020年9月30日月租金为31808元；2020年9月30日至2021年4月4日月租金为34352元；乙方应在每月日前以现金的方式向甲方缴交每期的租金，租赁税由乙方承担；乙方必须如期缴纳租金，否则除继续缴交租金外，还应当按欠交租金每天1%给甲方支付滞纳金；逾期15天的，甲方可解除租赁合同，没收乙方保证金的同时收回物业使用权；乙方应于签订本合同之当天向甲方交付按金58903元，甲方即交付场地给乙方；本合同租赁期满，乙方结清全部租赁及其他费用，并按期依时将物业交回甲方的，甲方应在10个工作日内将该保证金无息退还乙方，若乙方违约的，甲方有权没收保证金并提前解除合同；（第十二条）在合同租赁期内，除不可抗力原因外，如乙方单方面提前终止合同，则乙方预缴租金、保证金作为违约金处理，甲方无需退回，乙方并须赔偿甲方由此产生之损失；（第十九条）租赁期间，该物业遭到不可抗力的自然灾害、国家征用拆迁，本租赁合同自然终止，双方互不承担责任，按实结算租金、保证金；等。同日，原告向被告支付了押金58903元。原告在涉案房屋地址上申领了广州市海珠区凤阳占陇展记餐厅的工商营业执照，餐饮服务登记为小型餐馆，网络经营。2020年2月9日，广州市海珠区新型冠状病毒××疫情防控领导小组市场和环境整租组发布《关于进一步强化餐饮服务单位疫情防控期间工作要求的通知》，通知如下：一、即日起全区所有社会餐饮服务单位（含饮品店、小吃店、早餐店等）暂停堂食服务，可提供到店自取、外卖订餐服务……解除时间将另行通知。2020年4月20日，原告出具《店面交接》证明，证明当日将涉案房屋交还给被告何某一。原告和被告何某一并于当日填写了《房屋租赁合同注销登记备案申请表》。2020年8月4日，何统山（同时作为何斯雅的法定代理人）出具《确认书》，载明：同意涉案商铺由被告何某一对外出租，商铺租赁产生的收益归何某一收取，因租赁产生的一切法律后果由何某一承担。诉讼中，原、被告一致确认：1、合同约定的税前租金为31808元/月，含税的租金为32524元/月；2、原告在2020年2月份向被告缴纳了27523元的租金；3、原告在2020年4月1日至2020年4月20日没有向被告交租；4、原告和被告何某二的微信往来内容，其中2020年2月6日，何：今天6号了还未收到租；原：我们现在也想开门做生意、政府不让做……希望你也能响应政府部门的号召、减免我们二月份的租金；中大这边是无限期的等通知；何：无限期系中大布匹市场，希望你也能谅解我先将租金汇过来；2020年2月22日，何：鸡店已开档了；原：我还没上广州呢；2020年3月16日，原：还有二万月底前给你；何：OK，谢谢；2020年3月27日，原：昨天有人过来谈我们店转让的事；何：你叫他直接给电话我，如果他有诚意的话，我跟他说；2020年4月17日，原：我这两天就找人把店里的设备搬走；因为生意也没得做了，我们回老家做其他生意了，不想在这拖下去了。另外，原告表示：租赁合同中没有约定实际交租的日期，只是约定在每月的五、六日前交租；原告在2020年3月初在老家，3月16日才回来广州；本案中是基于被告免除了原告2020年4月份的租金，所以才主张被告退还2020年2月份的租金；本案中要求两被告承担连带责任，因为原告从没见过被告何某一本人，租赁合同是被告何某二代何某一签订的，包括租金的支付和店铺的交付；本案中不需要何统山、何斯雅参与诉讼，只需要两被告承责。两被告表示：由于当时被告何某一处于产期，故租赁合同由被告何某二代被告何某一签订，租赁合同的履行过程也是由被告何某二代为管理的，但何某二收取的租金有转交给被告何某一；原、被告经过协商，被告减免了原告2020年5天的租金共5302元，故原告2020年2月仅需缴纳27222元租金；按照合同约定，由于原告单方面解除合同，被告将保证金予以没收，且因为疫情原因，被告才同意免除原告2020年4月份所欠的租金。本院认为：原告主张被告何某二代被告何某一签订《租赁合同》并实际履行合同中出租方的权利义务，两被告均应对本案中原告诉请的退还义务承担连带责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告何某二作为被告何某一的姑妈，代其管理涉案房屋的出租事宜是行使代理人的权限，所产生的法律后果应由被代理人即被告何某一承担，故原告要求两被告就本案诉请承担连带责任的意见，缺乏理据，本院不予采纳。原告与被告何某一签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。原告主张因新型冠状病毒疫情及防控措施影响，要求被告何某一退还其缴纳的2020年2月份租金27222元及利息，但被告何某一并未足额收取原告2020年2月的租金32524元，而是基于疫情对原告使用涉案房屋造成的影响已自行减免收取原告当月五天的租金，原告对此是清楚知悉的，并在此前提下才缴纳2020年2月份租金的，综合原告自述的其于2020年3月16日才返回广州的事实，原告再要求被告何某一退还2020年2月的租金27222元及利息，理据不足，本院不予支持。原告于2020年4月17日向被告何某一的代理人被告何某二提出要求解除租赁合同的请求，被告何某二也没有表示异议，双方并于2020年4月20日办理了涉案房屋的交接手续，故对双方的租赁关系于当天解除的事实，本院予以认定。两被告抗辩是原告违约，双方电话确认“保证金不予退还，基于疫情影响再减免原告四月份租金”才办理商铺移交手续的意见，对此原告不予确认，被告就此也未能举证证明，故被告的该抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。综合考虑疫情发生时双方剩余的租赁期限、涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施对原告经营的影响程度等，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院酌定被告何某一退回一半保证金即29451.5元给原告。原告还主张被告何某一需支付退还保证金的利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告何某一在本判决生效之日起15日内退还租赁保证金29451.5元给原告陈某某。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1961元，由原告负担1294元，由被告何某一负担667元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十一月二十五日书记员  招佐文冯琬晴