文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初18236号原告：深圳市新投物业管理有限公司，住所深圳市福田区莲花街道益田路**新世界商务中心2802，统一社会信用代码91440300672992161P。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：蒋超，男，汉族，1992年1月20日出生，住址，住址广东省深圳市福田区告员工。委托诉讼代理人：刘莉，女，汉族，1979年12月3日出生，住址，住址广东省深圳市福田区员工。被告：深圳市叁柒贸易有限公司（原深圳金满顺实业有限公司），住所地深圳市龙岗区坂田街道五和社区光雅园工业园****314，统一社会信用代码91440300672996816N。法定代表人：雷鹏。委托诉讼代理人：高建国，广东福强律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐珊，广东福强律师事务所实习律师。原告深圳市新投物业管理有限公司与被告深圳市叁柒贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人岳凯（已撤销）、刘莉，被告委托代理人高建国、徐珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告支付2019年9月至2019年12月拖欠新世界文博中心20-21楼的物业管理费317513.80元、住宅、住宅专项维修资金3463元；2.被告支付原告代为垫付的电费7882.30元、加时空调电费2959.91元、服务费1535元；3.被告支付逾期支付上述费用的违约金50206.81元（违约金以当月缴费用总额×千分之三／日×欠缴天数计算。暂计至2019年12月1日，实际计至清偿完毕之日止）；4.诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更第1项诉讼请求为暂计至2020年4月份金额为1039370.70元、专项维修基金是8982.80元，直至计算到被告全部支付完毕；变更第2项诉讼请求为暂计至2020年4月份金额为电费本金是7776.80元、服务费本金是1813.70元；变更第3项诉讼请求为暂计至2020年4月30日金额违约金为374362.70元。事实和理由：原告为深圳市福田区文博中心大厦项目的物业管理企业，被告为文博中心20-21楼的租户。被告于2017年12月25日与深圳市新世界投资有限公司签署了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，该合同约定，位于深圳市福田区物业房地产由被告承租，面积共计4617.21平米，合同期限：自2018年1月20日起至2026年1月19日止。并于2018年1月5日与原告签订了《物业服务协议》，双方约定物业服务的标准，收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。租赁期间，原告向被告提供物业管理服务，被告需按时支付原告租赁房地产的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费（按照租赁房地产建筑面积32元／平方米／月的标准）、专项维修资金（按照租赁房地产建筑面积0.25元／平方米／月的标准）。依据服务协议第二条第二款约定被告需每月10日之前支付相关费用。协议第二条第五款约定正常供应空调时间为8:30-18：00,被告申请延时供应，则需按0.52元／平方米／小时支付空调延时服务费。协议第二条第六款约定原告可提供水、电、燃气等项目的费用代收代缴服务，代收服务项目收费标准：经营用水5.24元／立方米，经营用电1.20元／度。综上，被告未依据物业服务协议履行应承担的义务，拖欠原告相关费用总额为333354.21元,依法依约均应承担违约责任，且该欠费行为侵害了原告及文博中心大厦业主及租户的合法权益，经原告多次催缴，被告仍未缴纳。无奈之下原告只能提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告答辩称，一、2019年3月份被告已向业主提出解除租赁合同，并停止使用租赁房屋；《房屋租赁合同》解除后双方物业服务关系已自动终止，之后所产生的物业费等不应再由被告承担。2019年初因受经济环境影响，房屋租赁行业市场租金出现大幅度下跌，很多租户提前退租，被告所承租的文博大厦20、21层的租客也提出退租，并撤离了涉案房屋内的办公人员。为此，被告在2019年2月向业主提出减租后无果的情况下，于3月29日正式向业主提出解除租赁合同，并搬出涉案房屋。现被告与原告之间的物业服务关系已于房屋租赁合同解除之日自动终止，被告无需再承担合同解除之后的物业费，原告应将多收取的费用和物业押金295501.40元依法退还给被告。二、原告所主张的电费及加时空调电费、服务费与事实不符，存在虚假陈述，不应予以支持。被告所承租的文博大厦20、21层早在2019年3月份就几乎已无人在现场办公，仅有2103房的租客正常办公，由原告直接向2103房租客收取物业费。在此情况下，20、21层每月仍消耗几千度的电费完全不符合常理，而原告所提供的用电量仅是其单方制作的数据表，根本证实不了该电费就是20、21层的实际用电量。另，根据《物业服务协议》第二条5款约定，“如被告需加时使用空调的，应提前l天以书面形式提出申请，经原告书面回复同意后才须按照0.52元／平方米缴纳加时空调服务费及电费”。涉案房屋10月份已无人在现场办公，更不会存在加时空调费用。且原告也没有提供任何被告的书面申请，仅凭单方制作的数据根本无法证明被告存在拖欠加时空调服务费及电费。三、原告所主张的违约金明显过高，不应予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告并没提供证据证明其有实际损失产生，而协议中所约定的每日千分之三违约金相关于108%／年的利率，比民间借贷的利率都高出数倍，完全属于暴利。被告认为协议中所约定违约责任明显过高，即使存在违约赔偿也应参照银行同业拆借同期同类贷款市场报价利率的标准支付。综上所述，被告认为被告与原告之间的物业服务关系已于房屋租赁合同解除之日自动终止，被告无需再承担房屋租赁合同解除之后的物业费，故恳请查明案情后依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）签署《物业服务协议》约定，乙方承租位于深圳市福田区（下称涉案物业），建筑面积为4617.21平方米，鉴于乙方与深圳市新世界投资有限公司（下称新世界投资公司）于2018年1月20日签订了《深圳市房屋租赁协议书》、《深圳市房屋租赁补充协议书》约定，租赁期间乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、专项维修基金费等因使用租赁房屋所产生的其他费用，管理费为32元／平方米／月、专项维修资金为0.25元／平方米／月的约定，乙方同意自租赁期限起始日即2018年1月20日起支付物业管理费并按计量的实际使用量缴纳水、电、延时空调费等费用。乙方需每月10日前支付物业管理费147750.70元、专项维修基金1154.30元。工作日正常供应空调的时间为8时至18时，乙方在非工作日及前述正常空调供应时间之外需要使用空调的，需提前1天以书面方式向甲方或新世界投资公司提出申请，经同意后，乙方须缴纳空调延时服务费0.52元／平方米／小时。代收代缴的经营用水为5.24元／立方米、经营用电1.20元／度。若乙方未能按期缴纳各项费用，乙方按应付款项总金额千分之三／天的标准向甲方缴纳违约金。乙方延迟支付超过15日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业服务等。原告与被告签订《承诺书》，承诺书载明：被告完全同意遵守《文博中心管理规约》的一切条款及有关修订文本。其中《文博中心管理规约》第10.1条约定，大厦租户应于大厦交付时，缴交贰个月的物业服务费作为物业服务费押金；10.3条约定，租户收楼时所缴交的物业服务费押金在租约期满时，缴清一切应缴费用后30个工作日无息退还。上述合同及租赁合同签署后，被告实际向原告支付了2个月的物业费押金295501.40元，足额支付物业服务费等至2019年8月，之后未向原告支付相关费用。2019年10月18日，原告向被告发出《催款通知书》，函件要求被告支付2019年9月、10月的管理费295501.20元、专项维修基金2308.80元、电费6149.90元，加时空调服务费2959.91元、服务费1194.20元及滞纳金。原告提交的涉案物业的欠费明细表载明，2019年9月的物业管理费、专项维修基金、电费、服务费共计152893.80元，实收106490.50元，欠费46403.30元，2019年10月应收155220.21元（含加时空调服务费2959.91元）、实收21580.70元，欠费133639.51元；2019年11月的费用为150978.20元，实收8940.70元，欠费142037.50元；2019年12月的费用为150108.10元，实收8726.10元，欠费141382元。2020年1月份的费用为149667.10元、2020年2月份的费用为149488.30元、2020年3月份的费用为149094.30元、2020年4月份的费用为149231.90元、2020年5月1日至5月7日的费用为33623.30元。原告另行提交了被告于2019年9月1日、9月14日申请加时空调申请表予以佐证。另查，因被告拖欠出租方新世界投资公司的租金，该公司以房屋租赁合同纠纷为由将本案被告列为被告诉至本院，案号为（2020）粤0304民初18610号（下称18610号案件），该案查明：1.次承租人马超英在2103房经营至2020年4月，2019年9月之后，该租户未向新世界投资公司支付租金及管理费，最终于2020年5月7日自行撤场。2.次承租人幸福生活公司承租20楼，其主张于2019年1月30日退租除2003房外的其余20层的房产，2003房于2020年4月30日搬离，次承租人向新世界投资公司支付2003房的物业管理费及水电费至2019年8月。本院认为被告未按合同约定支付租金构成违约，出租方新世界投资公司有权解除合同、不予返还租赁保证金及支付未付的租金。本院遂于2020年10月26日依法作出（2020）粤0304民初18610号民事判决书，判决确认新世界公司与被告签署的合同于2020年5月6日解除，被告支付截止至2020年5月6日的租金及2020年5月7日的占有使用费。目前该判决未发生法律效力。庭审时，关于物业费押金，原告认为根据《文博中心管理规约》第10.3条，退还条件不成就，应予以没收，被告认为押金应予以抵扣。原告与被告确认被告向原告足额支付物业服务费至2019年8月。以上事实有双方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方成立合法有效的物业服务合同关系。被告自2019年9月开始未按合同约定向原告支付物业服务费，应承担继续支付的义务。18610号案件已查明各次承租人未向原告支付物业管理费，该案民事判决书判决确认新世界公司与被告签署的合同于2020年5月6日解除，被告支付截止至2020年5月6日的租金及2020年5月7日的占有使用费，因此被告应向原告支付2019年9月至2020年5月7日期间的物业服务费、专项维修基金、电费、服务费、电费、加时空调费共计1094567.21元（详见附表）。《文博中心管理规约》10.3条约定，租户收楼时所缴交的物业服务费押金在租约期满时，缴清一切应缴费用后30个工作日无息退还，未规定押金没收的条件，为避免诉累，本案予以抵扣被告拖欠在先的物业服务费等费用。抵扣后，被告实际应向原告支付截止至2020年5月7日的物业服务费等费用共计799065.81元（1094567.21-295501.40），对原告主张各费用超出的部分，本院不予支持。被告虽不认可原告主张的电费及加时空调费的金额，但原告提供的中国南方电网账单及申请加时空调申请表予以佐证，本院予以认可。关于违约金。合同约定当月物业管理费应于当月10日前支付，合同约定的日千分之三的违约金过分高于被告逾期向原告支付费用给原告造成的损失，本院酌定被告按日万之三的标准以每月实际应支付物业管理费等费用金额为计算基数，自应付月份当月10日起向原告支付逾期支付物业费等费用的违约金至实际清偿之日止（计算基数及起算时间详见附表），对原告主张违约金计算标准超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市叁柒贸易有限公司（原深圳金满顺实业有限公司）应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新投物业管理有限公司支付截止至2020年5月7日的物业服务费、专项维修基金、电费、服务费、加时空调电费等费用799065.81元及违约金（违约金按日万分之三的标准计算至实际清偿之日止，计算基数及起算时间详见附表）；二、驳回原告深圳市新投物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18397.83元（已由原告预交），由原告负担9414.83元，被告负担9983元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年十一月三十日书记员  胡洁                                                                        附表：                                                                                                                                单位：元                  月份              物业费等费用总欠费金额              押金抵扣金额              实际应支付物业费等费用总金额(即违约金计算基数）              违约金起算时间                  2019年9月              46403.30              46403.30              0                                2019年10月              133639.50              133639.50              0                                2019年11月              142037.50              115458.60              26578.91              2019年11月10日                  2019年12月              141382              0              141382              2019年12月10日                  2020年1月              149667.10              0              149667.10              2020年1月10日                  2020年2月              149488.30              0              149488.30              2020年2月10日                  2020年3月              149094.30              0              149094.30              2020年3月10日                  2020年4月              149231.90              0              149231.90              2020年4月10日                  2020年5月1日至5月7日              33623.30              0              33623.30              2020年5月10日                  总计              1094567.21              295501.40              799065.81                     附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。