葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽1403民初2604号 原告梁某1，男，汉族，工人，住兴城市。 委托代理人梁某2，男，汉族，系原告梁某1父亲，住兴城市。 被告葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。 法定代表人王某1，系该公司经理。 被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。 法定代表人王某2，系该公司经理。 二被告共同委托代理人刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。 原告梁某1诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)、葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，兴城市人民法院于2020年2月24日立案后，因案件涉及兴城市人民法院大部分干警及聘用人员，遂向葫芦岛市中级人民法院指定管辖。2020年4月13日，葫芦岛市中级人民法院作出（2020）辽14民辖9号民事裁定书，指定我院管辖。本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁某1的委托代理人梁某2，被告中维置业及被告中维房地产的共同委托代理人刘官竹到庭参加了诉讼，原告梁某1经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是兴城市绿野海岸小区的开发企业。葫芦岛中维置业有限公司系其关联企业，受其委托对外从事签署购房协议，收取购房款等业务。2011年原告与被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司签订《购房协议书》，原告购买被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司开发的兴城绿野海岸小区X号楼X单元X层X户型西户。协议约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容。原告按约定交足了房款的90%，而被告未能依约向原告履行交房义务，却于2012年10月25日向原告出具了一份承诺书，将交房时间更改为2012年12月5日，如不能按期交房屋，自超期起计算按15%年利率支付赔偿金，被告到期仍未履行交房义务，直至2013年6月3日被告葫芦岛中维房地产开发有限公司才向原告交付房屋。当时并更换了原始的《购房协议书》，在交尾款交房时重新开具了交款收据。从交房后被告至今未为原告开正规发票，同时也没有为原告办理房屋产权证。原告认为：原告虽与被告葫芦岛中维置业有限公司签订的购房协议，但实质上是与被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司形成了绿野海岸小区7号楼3单元702室的商品房买卖合同，被告中维房地产开发有限公司负有开具正规商品房销售发票，并协助原告办理产权登记的合同附随义务。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告房屋交付之日起90日内为原告办理房屋权属证明，没有办理的则应依法承担违约责任。另外被告也应按购房协议和承诺书承担违约责任，给付原告违约赔偿金。双方协商未果诉至法院，请求：一、依法确认原告与被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司形成兴城绿野海岸小区7号楼3单元702室商品房买卖关系，判令被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司履行开具商品房销售发票，并协助原告办理房屋产权登记的合同附随义务。二、请求依法判令被告给付原告延迟办理房屋权属证书的违约金（以购房款267，491.00元为基数，从2013年6月3日起至法院判决给付之日止，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算。三、被告承担本案诉讼费及其他费用。 被告葫芦岛中维置业有限公司辩称，答辩人无义务向原告支付迟延办理房屋产权证书的违约金。本案争议房屋是由葫芦岛市中维房地产开发建设的，答辩人与原告签订的《购房协议》或《定房协议书》，答辩人是代理开发公司销售，所以答辩人没有为原告办理房屋产权证书的义务，也无需与开发公司承担连带违约责任。 被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称，一、原被告双方未签订《商品房买卖合同》，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方对迟延办理房屋权属证书的违约金也没有约定。二、即使适用该司法解释，答辩人也不应支付违约金，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案争议的房屋已于2016年1月20日取得商品房预售许可证。办理房屋产权证书并非是答辩人的单方义务，而是需要原告与答辩人相互配合，现原告尚未将增平的房款交付答辩人，因原告欠付增平款10，070.00元，欠物业费10，781.00元，故无法签订购房合同及开具发票，而该两份手续时办理房屋产权的必要材料，所以无法如期办理房屋产权证书是因原告的原告导致，答辩人不应承担迟延办证的违约责任。 经审理查明，2010年7月5日、2011年5月25日，兴城市人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案被告中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2013年6月3日，原告与被告中维置业签订《购房协议书》，合同约定由原告购买位于首山附海小区X号楼X单元7层X户型西户商品房一套，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，面积100.94平方米，单价2，650.00元/平方米，该协议书第六条载明：签订本协议两日内交足房款总额的90%，余款办理入住时一次性付清。第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。协议签订后，原告按照约定于2013年6月3日缴纳燃气初装费、地热费、有线电视费等并办理入住。缴纳购房全款267，491.00元。截止原告起诉，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司仍未为原告办理房屋权属证书。原告诉至法院，请求被告支付逾期办证违约金。 上述事实，有购房协议书、专用收款收据、代理协议书等证据载卷，经庭审质证，可以认定。 本院认为，一、对于被告中维置业是否应承担责任的问题，本案中，被告中维置业与兴城市人民法院、兴城市公安局签订《代理协议书》，代理原告梁某1等人购买被告中维房地产开发建设的位于兴城绿野海岸小区的商品房,后又与原告签订《购房协议书》，但被告中维置业并非事实商品房买卖关系的当事人，原告梁某1将所有购房款均缴纳给被告中维地产，故被告中维置业对履行商品房买卖中发生的纠纷不应承担违约责任。第二、对于原告要求确认与被告中维地产公司存在商品房买卖合同关系的诉讼请求，因对于此请求被告予以认可，故本院直接对此予以确认。三、对于原告主张被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司履行为原告办理房屋产权登记的合同附随义务的诉讼请求，因被告在答辩时明确表示原告购买的房屋已经可以到产权部门办理房屋所有权证手续，故本院对于原告的此项诉讼请求予以支持，但如果真正在办理房屋所有权证时，房屋产权部门认为被告中维地产缺少必要材料或者必要条件无法办理房屋产权证的情况除外。四、对于被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中原告梁某1于2013年6月3日办理了入住，故被告中维房地产应于2013年9月1日起承担未能取得房屋权属证书的违约责任，具体以原告梁某1实际交纳的房款数额为基数，标准参照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止。因《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中的（三）关于“借款合同”中明确“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消”，故具体的计算方法为自2013年9月1日起至2019年8月20日止，以267，491.00元为基数，标准参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至法院判决确定给付之日止，以267，491.00元为基数，标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、对于原告要求被告为其开具商品房销售发票的诉讼请求，原告虽然已经交纳了《购房协议书》中约定的购房全款，但《购房协议书》中明确载明：面积100.94平方米，最终以产权部门测量为准，庭审中被告提供证据证明原告购买的房屋面积有增平，应该交纳增平款，但经审查增平款的数额低于被告应向原告支付延期办理房屋所有权证书的违约金数额，故被告应该为原告开具商品房销售发票，但在被告向原告支付延期办理房屋所有权证书的违约金时可直接抵顶原告应缴纳的增平款。六、对于被告抗辩称“原被告双方未签订《商品房买卖合同》，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方对迟延办理房屋权属证书的违约金也没有约定。”的抗辩理由，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条约定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，也就是说该解释所调整的合同并不是特指房产部门备案的正式的商品房买卖合同，故本院对于被告的此项抗辩理由不予支持。对于被告辩称“办理房屋产权证书并非是答辩人的单方义务，而是需要原告与答辩人相互配合，现原告尚未将增平的房款交付答辩人，因原告欠付增平款10，070.00元，欠物业费10，781.00元，故无法签订购房合同及开具发票，而该两份手续时办理房屋产权的必要材料，所以无法如期办理房屋产权证书是因原告的原告导致，答辩人不应承担迟延办证的违约责任”的抗辩理由，本院认为，原被告签订《购房协议书》后，原告按照约定缴纳了《购房协议书》中约定的房屋总价款并于2013年6月3日办理入住，而被告是在原告缴纳全款并办理入住后约2016年才对房屋进行重新测量，被告所称的原告没有交清全款是指原告没有缴纳增平后的增平款，且被告没有出示有效的证据证明被告告知了原告房屋重新测量后有增平并且需要补交增平款的事实，同时结合本院审理的其他已经缴纳了增平款及签订正式房屋买卖合同的案件来看，截至本案原告起诉，被告仍未协助原告办理房屋产权证，故由此可见，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否通知原告签订合同及开具发票与被告是否满足相关条件为原告办理房屋产权证明无关，故本院对于被告的此项抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告梁某1与被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司存在兴城绿野海岸小区7号楼3单元702室商品房买卖合同关系。 二、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告梁某1开具商品房销售发票。 三、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告梁某1到相关部门办理房屋所有权证书，但如果在办理房屋所有权证时，房屋产权部门认为被告中维地产缺少必要材料或者必要条件无法办理房屋产权证的情况除外。 四、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告梁某1未能取得房屋权属证书的违约金，具体计算方法为自2013年9月1日起至2019年8月20日止，以267，491.00元为基数，标准参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至法院判决确定给付之日止，以267，491.00元为基数，标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 五、驳回原告梁某1对于被告葫芦岛中维置业有限公司的诉讼请求。 六、驳回原告梁某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，575.00元、保全费730.00元，合计2，305.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  张浩月 人民陪审员  周 丹 人民陪审员  鄂丽娜 二〇二〇年十一月十六日 法官助理石 盼 书记员 郭丽秋