广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初933号原告（反诉被告）：黄秋梅，女，汉族，1997年9月4日出生，公民身份号码440************547，住址广东省湛江市坡头区*************。委托诉讼代理人：高怀，男，住址广东省遂溪县*********平房，由湛江市坡头区******民委员会推荐。被告（反诉原告）：杨茜，女，汉族，1991年9月22日出生，公民身份号码440************124，住址广东省廉江市高桥镇红江农场二十队**。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。原告（反诉被告）黄秋梅与被告（反诉原告）杨茜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄秋梅及其委托诉讼代理人高怀、杨茜的委托诉讼代理人陈柳伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄秋梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年1月23日所签的涉及广东省湛江经济技术开发区龙潮路5号恒大帝景公馆恒大影城负1层15号商铺的《租赁合同》解除；2.被告双倍返还原告向被告交纳广东省湛江经济技术开发区龙潮路5号恒大帝景公馆恒大影城负1层15号商铺租赁保证金13800元×2=27600元，并赔偿原告因此造成停止经营及物品损失10000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买到广东省湛江经济技术开发区龙潮路5号恒大帝景公馆恒大影城负1层15号商铺（注：商铺顶层2层楼是经营小龙侠火锅食店），于2019年1月23日与原告签订商铺《租赁合同》，并约定从2019年4月1日起至2020年3月31日每月商铺租金为4800元；从2020年1月1日至2021年2月31日每月商铺租金为5280元；从2021年4月至2022年3月31日每月商铺租金为5800元。商铺租赁期为三年，于2019年1月23日签订《商铺租赁合同》之日原告向被告交纳租赁保证金13800元。时至2019年9月29日商铺楼顶就出现漏水，这是楼上二层食店水漏落的，当时原告立即打电话向被告反映商铺楼顶漏水的情况，并要求被告立即采取修补楼顶措施，但是被告不履行其法定职责的义务。于2020年3月20日被告打电话给原告要求解除商铺《租赁合同》，当时原告回答：如果你给我退还商铺租赁保证金13800元，我就同意解除《租赁合同》。但因为被告不同意退还商铺租赁保证金（定金）13800元，所以当时原告就不答应解除商铺《租赁合同》，因此双方发生商铺保证金（定金）的争议。为此，原告向法院提起诉讼，望判如诉请。杨茜答辩及反诉称，一、答辩人（反诉人）于2019年1页23日将涉案商铺交由被答辩人装修并使用，于2019年9月初出现漏水，不排除由于被答辩人在装修时未做好防漏水的处理。在漏水事件发生后，尽管根据合同第六条第一款约定，应当是由被答辩人进行修缮，答辩人作为出租人，也依约履行了注意和协助义务，第一时间联系物业进行处理及报修，在2019年9月修缮完成后，无渗漏水痕迹，尽管视频看到有天花板修补痕迹，实质并不影响商铺的正常使用。二、依据租赁合同第三条约定，在合同期届满后，被答辩人完全履行合同义务后，没有违约行为的情况下，答辩人将租赁保证金在合同终止后如期返还，以及租赁合同第十条第一、二款，根据合同约定，退还保证金条款不成立，因此答辩人不同意退还保证金。三、根据合同约定，13800元的性质是保证金而非定金，定金是指担保债权的实现，而且签订合同时对定金也进行了书面的约定，然而在租赁合同第三条对于13800元的性质约定为保证金而非定金，保证金与定金是不同概念，被答辩人不应当将二者混淆，本案不涉及对合同法第113条定金条款的讨论。答辩人同意解除合同，不同意双倍赔偿保证金。并鉴于被答辩人无故拖欠租金和物业管理费、截止2019年4月15日仍未将商铺内物品完全腾空、截止2020年5月31日仍未将商铺钥匙全部交还以致严重影响答辩人对商铺完整的使用权的严重违约行为，答辩人依法向法院提起反诉请求：1.被反诉人在判决生效之日起5日内向反诉人支付所欠的2020年1月至4月租金15200元、物业管理费968.4元，共计16168.4元；2.被反诉人向反诉人返还为其代缴的2019年6月至10月止的物业管理费共计1061.4元；3.被反诉人承担违约责任，支付反诉人违约金11134元；4.被反诉人承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并记录在案。根据当事人陈述及本案证据，本院认定事实如下：广东省湛江经济技术开发区龙潮路5号恒大帝景公馆恒大影城负1层15号商铺登记权属人为杨茜。2019年1月23日，黄秋梅（作为乙方）与杨茜（作为甲方）签订一份《租赁合同》，合同主要约定：杨茜将坐落于广东省湛江经济技术开发区龙潮路5号恒大帝景公馆恒大影城负1层15号商铺（以下简称恒大影城15号商铺）出租给黄秋梅使用，商铺面积约48.41平方米，租赁用途为主要经营奶茶店，不允许做便利店；租期由2019年3月1日起至2022年3月31日止；2019年4月1日至2020年3月31日每月租金4800元，2020年4月1日至2021年3月31日每月租金5280元，2021年4月1日至2022年3月31日每月租金5800元；租金交付方式为转账或者现金，先交租金后使用，租金按月交付，乙方应在每月28日前向甲方交付下月租金；本合同签订之日乙方须向甲方交纳租赁保证金13800元整，在本合同租赁期限届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式如数退还给乙方（不计息）；承租区域内设施使用的物业管理费、水、电费等及商铺所产生的一切费用均由乙方承担；租赁期内，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等维修费用由乙方承担；甲方如提前终止合同，经双方协商给予乙方赔偿。如果在合同期间，如果甲方提前终止合同，乙方装修费用以及押金给予赔偿；租赁期内乙方若遇特殊情况需解除合同时，须以书面形式提前一个月通知甲方，但不得收回押金；合同签订后，租赁期开始前，由乙方原因需解除合同时乙方须把已缴的押金作为违约金支付给甲方；本合同如有未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》的有关规定执行，对本合同的任何修改补充，必须经甲乙双方共同协商签订书面协议才能生效。合同签订当日，黄秋梅支付押金13800元予杨茜，杨茜交付房屋予黄秋梅，黄秋梅遂对商铺进行装修并投入经营使用。2019年8月，涉案商铺楼顶开始出现漏水，黄秋梅向杨茜及物业公司反映漏水情况。2019年9月，物业公司开始陆续对漏水情况进行修缮。2019年10月至12月期间仍有陆续进行修缮的情形。庭审中，黄秋梅陈述修缮期间不能正常经营；2019年5月，经双方协商，杨茜同意将2019年6月至12月的租金由约定的每月4800元调至3800元；双方还确认，黄秋梅交纳租金至2019年12月，并交纳了2019年3月至5月、11月至12月的物业管理费；杨茜垫付了2019年6月至10月的物业管理费1061.40元。再查明，根据双方提交的微信聊天记录显示，因涉案商铺滴水问题未得到彻底解决，双方自2020年1月至4月一直通过微信磋商解除合同问题。具体为2020年1月1日下午1:34黄秋梅在微信“影城商家群”中称“滴水的说过几天来做，现在的半个月没有过来做”；2020年1月1日下午1:49黄秋梅称“滴的面积越来越大”；2020年1月13日19:26杨茜称“在怎么了”，黄秋梅称“就是我这边没有办法再做下去了”，杨茜回复“那你打算怎么”，黄秋梅称“这几天我找地方放东西就搬走，如果这几天找不到就应该是过完这个月底”，杨茜回复“嗯，行吧，到时候决定怎样再说吧”；2020年1月16日12:55黄秋梅表示“我这边做好打算了没有办法做下去了……”；1月20日19:09杨茜表示“你交3800租金给我我退你4800的押金一码归一码”，黄秋梅表示“这个没办法接受”；2020年3月8日下午5:28杨茜称“秋媚，你那店怎样了，清场了吗”；3月15日下午2:29杨茜称“秋媚，你3月20日交店回我，没问题吧”；2020年3月15日下午3:23黄秋梅称“业主，3月20号应该可以清完，但是押金的问题呢？”；下午4:06杨茜回复“和之前说的一样，你补交1月份的租金，押金只退一个月，水电费物业费，你要交清”，黄秋梅表示“1月份租金3800，退一个月押金是4800咯，那就直接到时清完退回一千给我也一样了，不需要再转来转去了吧，还有电费那些我们都是先交再用的，管理费这两个月我们的商铺都没有收到通知，其他铺位也是”，杨茜回复“嗯，对”，黄秋梅称“对了，业主，物业管理费我只能交清一月份的，这些你全部在里面扣掉剩多少再转给我吧，水电费那些我们都是先交才用，所以没有什么欠费的存在”；3月20日黄秋梅表示“押金问题我这边还是交给律师那边解决，我们先等信息吧”，杨茜回复“好的，你这样的话，到时候也要补齐所有租金给我，谢谢，你一天不交回店，我就只能按天算，到时候你记得叫律师算好租金，谢谢。你要拖到什么时候，就交到什么时候的租金”。因双方在退还押金问题上未能达成一致意见，磋商解除合同未果，黄秋梅遂诉至本院。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。黄秋梅与杨茜签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护，双方均应依约履行。关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，……因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。从本案的事实来看，涉案商铺自2019年8月开始出现漏水，10月至12月期间有间断性的修缮，但2020年1月仍存在漏水情形，黄秋梅自2020年1月开始一直通过微信与杨茜磋商解除合同。商铺的漏水情况影响了承租人黄秋梅的正常使用，且该漏水原因并非黄秋梅造成，故涉案租赁合同的目的至此已无法实现，依照上述法律规定，黄秋梅主张解除合同，予以支持。而合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由于双方磋商解除合同未果，黄秋梅于2020年4月9日向本院提起诉讼主张解除合同，本院依法于2020年4月18日向杨茜送达了起诉状副本，故本院确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月18日解除。关于黄秋梅的其他本诉请求应否支持的问题。黄秋梅主张杨茜双倍返还保证金27600元及赔偿停止经营、物品损失10000元；杨茜抗辩保证金并非定金，不同意双倍返还。本院认为，根据杨茜出具的《收据》载明的“本人杨茜收到黄秋梅押金13800元”的字样，结合双方在合同中未约定定金条款的情形，黄秋梅向杨茜支付的13800元的性质应为押金而非定金，故黄秋梅双倍返还定金的主张，于法无据；杨茜的抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，结合双方在合同中的约定，在合同解除后，黄秋梅完全履行合同约定的义务且没有违约行为的情况下，杨茜应将13800元押金如数退还。故对黄秋梅主张杨茜双倍返还保证金27600元的请求，予以支持13800元。对黄秋梅主张赔偿停止经营、物品损失10000元的请求，基于黄秋梅未能提供证据证明因漏水导致其有具体损失，故对该主张，依法不予支持。关于杨茜的反诉请求应否支持的问题。杨茜反诉主张黄秋梅支付2020年1月至4月的租金15200元、物业管理费968.4元、返还物业管理费1061.4元及赔偿违约金11134元；黄秋梅抗辩称因商铺漏水导致不能正常使用，应予减租或免租，且其不存在过错故不同意杨茜的全部反诉请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。涉案商铺漏水非因黄秋梅造成，反观商铺漏水客观上一直影响黄秋梅对商铺进行正常使用，从双方微信记录来看，因涉案商铺漏水，黄秋梅作为承租人在2020年1月至4月期间内未能正常使用租赁物，依据上述法律规定，黄秋梅抗辩要求免交该期间租金和物业管理费，于法有据，本院予以采纳，故对杨茜要求黄秋梅支付2020年1月至4月的租金及物业管理费的反诉请求，不予支持。又基于本案合同解除的原因并非黄秋梅过错导致，黄秋梅不存在违约行为，杨茜请求黄秋梅支付违约金，于法无据，本院亦不予支持。关于杨茜主张黄秋梅返还垫付的2019年6月至10月的物业管理费1061.4元，首先双方合同中约定由承租人承担物业管理费，其次从双方微信记录可反映，黄秋梅在该期间基本能正常经营、使用商铺，其亦表示同意由杨茜在押金中代扣物业管理费，故对该反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百三十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄秋梅与被告（反诉原告）杨茜于2019年1月23日签订的《租赁合同》于2020年4月18日解除；二、被告（反诉原告）杨茜于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄秋梅押金13800元；三、原告（反诉被告）黄秋梅于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨茜物业管理费1061.4元；四、驳回原告（反诉被告）黄秋梅的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨茜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2959.20元，由被告（反诉原告）杨茜负担1479.6元，原告（反诉被告）黄秋梅负担1479.6元；反诉受理费261.3元，由原告（反诉被告）黄秋梅负担50元，被告（反诉原告）杨茜负担211.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  林格琳人民陪审员  周子淇二〇二〇年十月三十日书 记 员  陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。