新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2020）新2201民初3830号 原告：许真真，女，1971年9月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：李军红，新疆恒生律师事务所律师。被告：华慧慧，女，1987年5月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：陈芳，新疆翔瑞律师事务所律师。原告许真真与被告华慧慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许真真的委托诉讼代理人李军红，被告华慧慧的委托诉讼代理人陈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许真真向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付违约金18125元；2.判决被告支付拖欠的暖气费3243.6元；3.判决被告赔偿修复破坏装修部分费用30000元。事实和理由：2018年11月17日，原、被告签订商铺租赁合同，原告将位于××区、108号商铺出租给被告，租赁期限5年，自2018年11月17日至2023年11月16日。合同第十条约定：“租赁期满后，不得拆除地砖地板和吊顶，不得破坏已经装修部分”；合同第十二条约定：“租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订解除合同书，在解除合同书签订前，合同仍有效……”；合同第十三条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的25%作为违约金……”。2019年12月，被告无故擅自单方面终止合同，并将房屋内地板拆除，墙面、门框、吊顶、电线线路破坏，导致房屋水电不能正常使用，房屋丧失使用功能。被告的行为严重违反了合同约定并给原告造成了巨大的经济损失。现原告诉至法院，请求判如所请。被告华慧慧辩称，1.被告华慧慧不存在违约行为，在退租时也是与原告协商好的，不是单方解除合同；2.被告华慧慧没有故意破坏房屋内的设施；3.被告华慧慧愿意承担从2019年10月15日供暖之日至2019年11月17日双方协商退租之日期间的暖气费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告华慧慧对原告提交的租赁合同、房屋图片、微信截图、视频的真实性认可，原告对被告华慧慧提供的微信聊天记录真实性认可，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供暖气费收费收据，用于证明原告交纳了涉案2间商铺2019年-2020年的暖气费3243.6元，上述费用应当由被告承担。被告华慧慧对暖气费收费收据的真实性不认可。因该暖气费收费收据上盖有哈密市伊州区恒信热力公司收费专用章，本院对暖气费收费收据的真实性予以确认。2.原告提供录音1份，用于证明2020年2月初，原告与远通市场耀华装修公司维修负责人李刚交谈，涉案房屋的屋内水电被破坏。被告华慧慧对该录音的真实性、关联性及证明的问题均不予认可，认为原告没有提供录音的原始载体，录音的内容没有体现与涉案房屋有关。因被告华慧慧对录音不予认可，原告亦未提供录音的原始载体，本院对该录音的真实性不予确认。3.原告提供维修费用会计说明，用于证明维修涉案2间商铺的水电、修补墙面、天花板、门、卫生间共计费用30000元。被告华慧慧对该维修费用会计说明的真实性不予认可，认为该维修费用会计说明系复印件，后期即便原告提交了原件，也不能证明与被告华慧慧有任何关联。因原告提供的维修费用会计说明系复印件，本院对该证据的真实性不予确认。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月17日，原告（出租方甲方）与被告华慧慧（承租方乙方）签订了《君城花园底商租赁合同》，该租赁合同载明：第一条房屋基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于××区商铺，共2间，每间81.09平方米，共162.18平方米。……第三条租赁期限：租赁期限自2018年11月17日至2023年11月16日。……第七条乙方的责任和义务：1、乙方应按合同规定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。2、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修，或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，投资由乙方自理。退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。3、在租赁期间，在未经甲方同意的情况下，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为。4、承租期内，由被盗、火灾等事故造成的损失，和乙方认为造成事故，损害甲方房屋的，由乙方负责。……第九条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间所发生的一切费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费、供暖费；2.房屋租赁税；3.物业管理费；4.卫生费、电视收视费、电话费；5.乙方承租后所产生的其他费用。……第十条租赁期满。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方必须将房屋退还甲方。如果乙方要求继续使用，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。租赁期满后，不得拆除地板和吊顶，不得破坏已经装修部分。……第十二条提前解除合同：租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订解除合同书，在解除合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十一条规定的情形，甲方决定解除合同时，一般应提前15天书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。第十三条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金25%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。附件房屋附着设施清单：1.铁质楼梯1个，完好；2.水表1个，完好；3.配电箱1个，完好；4.地板砖，完好；5.铝合金对开门2个，完好。租赁合同签订后，被告华慧慧承租涉案房屋开办了“她的法式蛋糕屋”蛋糕店。2019年11月11日，原告向被告华慧慧催缴房租，被告华慧慧陈述生意不好，不租了，考虑转店。2019年11月14日，原告告知被告华慧慧将要回到哈密，联系朋友看店铺，2019年12月1日，原告发现被告华慧慧已搬走。后双方就违约金、暖气费、修复费用负担问题协商未果，引起本案诉讼。另查，诉讼过程中，原告陈述2018年8月16日取得涉案房屋的房产证，第一个承租人是被告华慧慧，租给被告华慧慧前，进行了吊顶、墙面、地砖、水的装修，三项电、马桶、镜子是被告华慧慧装修的，2020年1月15日将涉案2间商铺租给了案外人陈靓。再查，2020年10月29日，本院组织原被告到涉案商铺查看现场，涉案房屋已被重新装修。还查，诉讼过程中，原告陈述被告华慧慧因自己的原因要求解除合同，原告同意解除合同，但条件是按照合同约定的不得破坏已经装修的部分，被告华慧慧则认为原、被告双方一致解除合同，但条件和原告说的不一致，不破坏装修是指不破坏原有的部分，被告华慧慧拆走了部分自己的装修，没有说把所有的东西留给原告，拆除中央空调时必须要在吊顶上掏洞，空调拆走后，吊顶没有修复，后来被告要修复吊顶，原告说不用修复了。本院认为，原告与被告华慧慧签订的《君城花园底商租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于原告主张按年租金72500元×25%计算违约金即18125元，被告华慧慧抗辩称，被告华慧慧不存在违约行为，在退租时也是与原告协商好的，不是单方解除合同，因原被告双方约定的租赁期限为2018年11月17日至2023年11月16日，被告华慧慧虽于2019年11月11日告知原告生意不好，要转租，但其提供的证据不足以证明原被告双方已协商一致解除合同，其单方解除合同的行为违反合同，应当承担违约责任，原告该项主张符合合同约定，计算正确，本院予以支持。对于原告主张的暖气费3243.6元，采暖期一般为5个月（2019年10月15日至2020年3月15日），根据《君城花园底商租赁合同》第九条关于供暖费的约定，应当由被告承担暖气费，但考虑到原告于2020年1月15日将涉案商铺出租给案外人陈靓，被告华慧慧承担2019年10月15日至2020年1月15日期间即3个月的暖气费1946.16元较为合适，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。对于原告主张的修复吊顶、卫生间马桶、镜子、三个门框、水管、电等费用30000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，原告出租前进行了吊顶、墙面、地砖、水的装饰装修，被告华慧慧承租后进行了三项电、马桶、镜子等其他部分的装饰装修，原被告双方虽在《君城花园底商租赁合同》第十条约定“租赁期满后，不得拆除地板和吊顶，不得破坏已经装修部分”，但并未明确约定被告华慧慧进行的装饰装修归原告所有，租赁期间届满或合同解除时，被告华慧慧可以拆除相应装饰装修物，如因拆除造成房屋毁损的，亦应当恢复原状或承担修复费用。本案中，被告华慧慧拆除了其装修的三项电小控开、马桶、卫生间门框，未违反合同约定，并无不当；被告华慧慧在拆除中央空调时造成房屋大厅和里间吊顶部分毁损，拆除卫生间门框、镜子造成墙面毁损，应当将造成毁损的吊顶、墙面恢复原状，考虑到涉案2间商铺已被另行装修，原告提供的证据亦不足以证明其主张的具体恢复费用，根据原告提供的视频及照片、原被告提供的微信聊天记录反映的吊顶、墙面的毁损情况，本院酌定被告华慧慧支付原告吊顶及墙面的修复费用2000元；因被告华慧慧不认可破坏了涉案房屋的水电设施，原告提供的证据亦不足以证明被告华慧慧破坏了涉案房屋的水、电设施，本院对原告主张的水、电修复费用不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告华慧慧于本判决生效之日起五日内支付原告许真真违约金18125元；二、被告华慧慧于本判决生效之日起五日内支付原告许真真暖气费1946.16元；三、被告华慧慧于本判决生效之日起五日内支付原告许真真房屋修复费用2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1084元，减半收取542元，由原告许真真负担309元，被告华慧慧负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  员   李高辉二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 四 日书  记  员   严晓芸