上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初66648号原告：北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：林宇，总经理。委托诉讼代理人：屠斌，上海市沪西律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵天吉，上海市沪西律师事务所律师。被告：刘胜峰，男，1982年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：刘迎杰，男，1980年9月19日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张炼红，女，1985年1月6日生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：孙文清，女，1986年11月9日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。原告北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司与被告刘胜峰、刘迎杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序。审理中，原告北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司向本院递交《追加孙文清、张炼红为被告申请书》，本院经审查认为该申请符合法律规定，故通知张炼红、孙文清为本案被告参加诉讼。本院于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司的委托诉讼代理人屠斌、被告刘胜峰、刘迎杰、张炼红、孙文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘胜峰、刘迎杰支付拖欠的物业服务费人民币62,584.80元(2017年7月至2019年12月)；2.判令被告刘胜峰、刘迎杰支付逾期支付物业服务费的滞纳金12,016.28元(滞纳金计算标准原告自愿调整至按年利率24%计算)；3.判令四被告支付2018年8月28日至2019年5月25日期间的水电费56,480.60元，其中被告张炼红、孙文清支付水电费55,000元，被告刘胜峰、刘迎杰对于剩余部分承担补充支付义务；4.判令四被告承担律师费10,486.53元；5.判令诉讼费由四被告承担。事实和理由：2011年10月1日，原告与建设单位上海融港置业有限公司(以下简称开发商)签订《上海市前期物业服务合同》，约定由原告为金港商业广场(上海市浦东新区申港街道康乃馨路148弄)提供前期物业管理服务。合同第七条约定物业服务费的收费标准为：商业物业管理费8.00元/月/平方米。第十条约定物业服务费按季度交纳，业主应在上一季度最后一月的20日前履行交纳义务，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费金额的5‰作为滞纳金。2016年9月27日，被告与开发商就上海市浦东新区康乃馨路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订《上海市商品房预售合同》，该合同对物业服务费的计算方式、逾期付款违约利息、追讨所支出费用等进行约定。2017年4月8日，被告刘胜峰、刘迎杰办理入户手续，涉案房屋建筑面积260.77平方米。被告未支付2017年7月至2019年12月的物业服务费62,584.80元。被告就使用涉案房屋产生的水电费(截止至2019年5月25日)达成过一致意见，但被告张炼红、孙文清未按约支付相关费用。后原告向被告发函予以催缴，但被告仍未交纳，故原告诉至法院，要求判如所请。被告刘胜峰、刘迎杰辩称，对于房屋地址、面积、欠费时间段予以认可，但仅同意支付原告诉请中物业服务费的20%，不同意支付水电费、滞纳金、律师费及诉讼费。理由如下：1.商业广场环境脏、乱、差，原告未按物业合同履行义务，存在管理缺失，两被告仅同意按照1.60元/月/平方米的标准交纳物业服务费；2.2017年4月验房时发现有5块玻璃破损，当即向物业报备，物业表示会在3个月内向开发商反映予以修复，后因两被告需要出租涉案房屋，故自行更换，就此支出修复费用9,030元，至今该问题仍未解决。3.被告张炼红、孙文清向被告承租涉案房屋，被告就涉案房屋的水电费事宜签订《关于6-108商铺水电费支付保证协议》(以下简称《保证协议》)，该协议明确约定水电费金额为55,000元，该款由被告张炼红、孙文清承担，与两被告无关。被告张炼红、孙文清辩称，其于2018年8月至2019年4月期间实际使用涉案房屋，《保证协议》明确由两被告承担的水电费金额为55,000元，现被告刘胜峰、刘迎杰处尚有租房押金20,000元，可以抵扣部分水电费，不同意原告的其余诉讼请求。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2011年10月1日，原告(乙方)与开发商(甲方)签订了《上海市前期物业服务合同》，约定由原告对金港商业广场提供物业管理服务，合同期限自签订之日起至业主大会成立并签订新的物业服务合同生效时，该合同终止，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就延长该合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在该合同期限届满六个月内继续履行该合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。合同第七条约定物业服务费收费标准为商业物业服务费8.00元/月/平方米。第十条约定物业服务费按季交纳，业主应在上一季度最后一个月的20日前履行交纳义务，逾期交纳的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的5‰作为滞纳金。被告系上海市浦东新区康乃馨路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)业主，房屋建筑面积260.77平方米，房屋类型商场。被告尚未支付2017年7月至2019年12月期间的物业服务费62,584.80元。2019年5月26日，被告刘胜峰、被告张炼红、孙文清及上海临港商业广场物业服务中心就涉案房屋签订《保证协议》，该协议约定“兹X-XXX业主刘迎杰/刘胜峰先生将该商铺出租给上海兰鲨餐饮服务有限公司使用，租赁时间为2017年7月13日-2022年9月12日止。该期间6-108水电费欠费合计(水费：7610.24元，电费180627.7元，合计188000元)。现X-XXX租户孙文清、张炼红由于个人原因，将房屋转让，物业方和业主为了规避后期产生水电费纠纷，督促租户结清此笔费用再行转让。物业也竭力向其追缴此笔代收代缴费用；因租户孙文清、张炼红女士，欠费金额较大，一次无法结清，所以租户在征得业主同意情况下，同时积极与物业协商费用支付方案；物业方也考虑租户实际情况，所以双方协议如下：租户于剩余水电费55000未支付，每月15日向物业缴纳4000元，在2020年8月15日前将此笔欠费结清。若该租户孙文清、张炼红未按照每月15日双方约定时间及时缴费，物业方将起诉该租户女士，同时该户业主刘胜峰先生，有义务配合物业方一同追讨此笔欠费。”审理中，1.被告刘胜峰、刘迎杰辩称更换玻璃的费用至今仍未解决，故由此产生的利息应由原告承担。另外，不同意租房押金抵扣部分水电费的意见，水电费应严格按照《保证协议》履行，由被告张炼红、孙文清负担。2.原告陈述《保证协议》确约定剩余水电费金额为55,000元，但实际尚有56,480.60元未支付。涉案房屋交房时玻璃确有破损，原告接报后即时向开发商反映，因被告刘胜峰、刘迎杰急于将房屋出租，故自行更换了玻璃。就此，原告已经尽到物业管理义务，就更换玻璃产生的费用及损失，被告应与开发商沟通处理。2020年9月2日，原告诉至本院要求判如所请。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《前期物业服务合同》、上海市不动产登记簿、《保证协议》等证据所证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告刘胜峰、刘迎杰支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告刘胜峰、刘迎杰以原告物业服务存在缺失及交房时的玻璃破损等问题拒付物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于水电费的金额，原告主张水电费的实际欠费金额为56,480.60元，四被告均不予认可。本院认为，原告提供的《保证协议》明确剩余水电费金额为55,000元，由被告张炼红、孙文清支付。原告主张的上述欠费金额缺乏相应依据，故本院就现有证据认定水电费金额为55,000元。被告张炼红、孙文清辩称被告刘胜峰、刘迎杰处尚有租房押金，要求抵扣部分水电费，被告刘胜峰、刘迎杰表示不同意，本院认为租房押金非本案处理范围，被告张炼红、孙文清的上述辩称意见本院不予采纳。综上，原告要求被告张炼红、孙文清支付水电费55,000元的请求，本院予以支持。原告要求被告刘胜峰、刘迎杰补充支付水电费1,480.60元的请求，本院不予支持。对原告主张的滞纳金及律师费，考虑到被告未按约支付物业服务费、水电费非主观故意，故对原告的上述请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告刘胜峰、刘迎杰于本判决生效之日起十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司2017年7月至2019年12月的物业服务费62,584.80元；二、被告张炼红、孙文清于本判决生效之日起十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司水电费55,000元；三、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,131元，减半收取计1,565.50元(原告北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司已预交)，由原告北京金辉锦江物业服务有限公司上海分公司负担296元，由被告刘胜峰、刘迎杰负担682元，由被告张炼红、孙文清负担587.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年十一月二十日书记员  邱 娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；三、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。