贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初3120号原告：唐治华，男，1987年5月15日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李海章，贵州听策律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**。法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，，住所贵州省贵阳市云岩区延安东路****法定代表人：韩中志。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。被告：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住，住所贵州省贵阳市云岩区金阳南路**西南五金机电专业批发市场Q定****/div>法定代表人：王山，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君律师事务所实习律师，一般代理。原告唐治华与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂房开公司）、贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年8月19日公开开庭。原告唐治华之委托诉讼代理人黄平忠，被告天地房开公司之委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼，被告伟庭茂房开公司、正量联行公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，因当事人申请和解，依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。原告唐治华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告贵州天地房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：2018-0135）无效；2.判令被告连带返还原告购房款282184元及利息（利息以282184元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年2月8日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为27900元）；3.判令被告连带赔偿原告28218.4元；4.判令被告连带返还原告已付团购费30000元及利息（利息以30000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年2月2日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为2900元）；5.本案诉讼费、保全费、担保费及其他费用由被告承担。事实及理由：2018年2月8日，原告与被告天地房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买湿地阳光花园第X幢X单元X层X号商品房及相关事宜。销售过程中，被告告知原告其销售商品房证件齐全，且由被告拟定的《商品房买卖合同》第二条也明确了预售商品房批准机关为贵阳市住房和城乡建设局，因此原告签订了购房合同并向被告支付了购房款282184元。并收取了原告团购费30000元，合同签订后，原告获知被告天地房开公司并未取得商品房预售许可证，被告在销售过程中故意隐瞒该事实，严重侵害了原告的合法权益。原告现诉至贵院，请求如前。被告天地房开公司辩称，原被告签订的《商品房买卖合同》有效，案涉房屋因花溪区行政管理中心调规导致办理不了房屋许可及交房，棚户区改造可以直接办理产权，我方同意退还房款，不存在赔偿的法定事由，团购费不应由我方承担。被告伟庭茂房开公司未作答辩。被告正量联行公司未作答辩。本院经审理查明事实如下：被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询；房地产营销策划。被告正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪区项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年2月2日，原告唐治华向伟庭茂房开公司交团购费30000元，伟庭茂房开公司出具收据，注明“收到唐治华X栋X-X-X交来团购费叁万圆整”。2018年2月8日，原告（买受人）与被告天地房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为2018-0135），约定：“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第X幢X单元X层X号房，建筑面积125.3平方米，商品房单价为每平方米7280元，总金额912184元，首付30%￥282184元，剩余房款￥630000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。同日，原告向天地房开公司支付首付款282184元，天地房开公司于当日出具收据，注明收到唐治华交来X栋X-X-X号房款282184元。另查：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证。2.庭审中，被告天地房开公司陈述案涉房屋应花溪区行政管理中心调规导致办理不了房屋许可及交房，原告认可尚未交房的事实。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、收据等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》是否有效及其法律后果。2.案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，2018年2月8日，唐治华与天地房开公司签订的《商品房买卖合同》，唐治华购买天地房开公司开发建设的湿地阳光花园第X幢X单元X层X号房。合同签订时，天地房开公司未取得商品房预售许可证，至今天地房开公司仍未取得商品房预售许可证，故天地房开公司与唐治华签订的《商品房买卖合同》应认定无效。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。原告支付被告天地房开公司的购房款为282184元，故对原告主张被告天地房开公司退还购房款282184元，本院予以支持。对原告主张购房款利息，本院依法认定从被告天地房开公司占有原告资金即原告交付完毕购房款2018年2月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告请求被告天地房开公司承担不超过已付购房款10%的赔偿责任的请求即28218.4元，符合实际，予以支持。原告请求伟庭茂房开公司及正量联行公司连带返还购房款及利息，购房款的收取系天地房开公司，原告请求伟庭茂房开公司及正量联行公司承担连带责任，不符合法律规定，故不予支持。关于焦点二。案涉房屋由被告天地房开公司委托贵州伟庭茂房地产经纪有限公司独家销售，被告伟庭茂房开公司为促销房屋销售收取原告团购费30000元，该费用的收取由伟庭茂房开公司出具收据收取后并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭茂房开公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务。该款项应由伟庭茂房开公司予以返还。故对原告要求被告伟庭茂房开公司返还团购费30000元及支付自2018年2月2日起的资金占用费，本院予以支持。对原告要求天地房开公司及正量联行公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的时间及金额，自2018年2月2日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告唐治华与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年2月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0135）无效；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐治华购房款282184元及利息（利息以282184元为基数，从2018年2月8日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐治华损失28218.4元；四、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐治华团购费30000元及支付资金占用费（从2018年2月2日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、驳回原告唐治华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6868元，由被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担5568元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担1300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  段海军二〇二〇年十一月三日法官助理田浩书记员余可