江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初7232号原告（案外人）：颜习银，男，1976年9月18日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：王树林，江苏苏梦溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松，江苏苏梦溪律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：孙继红，女，1971年3月4日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：仲彦兵（系孙继红丈夫），男，1966年6月19日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：张超，江苏彭城律师事务所律师。第三人（被执行人）：金振东，男，1961年10月27日出生，汉族，住新沂市。第三人（被执行人）：刘增荣，女，1959年6月8日出生，汉族，住新沂市。第三人（被执行人）：吴浩军，男，1964年1月25日出生，汉族，住新沂市。原告颜习银与被告孙继红，第三人金振东、刘增荣、吴浩军案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜习银的委托诉讼代理人王树林、李松，被告孙继红及其委托诉讼代理人仲彦兵、张超到庭参加诉讼；第三人金振东、刘增荣、吴浩军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜习银向本院提出诉讼称，新沂市人民法院在(2015)新执字第02240号一案，于2018年7月26日裁定查封沭阳县潼阳镇潼东村集中居民点新东村东九排东2号。原告对该执行标的提出书面异议，新沂市人民法院于2020年8月13日作出(2020)苏0381执异145号执行异议裁定：驳回案外人颜习银的异议请求。原告不服该裁定，特提起诉讼，理由如下：一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2013年2月15日，原告与第三人金振东签署《房屋委托建设协议》，实为该执行标的的买卖合同，虽然该执行标的不具备过户资质，但依据物权法第15条，物权变动与原因行为相区分的原则，该买卖合同合法有效。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；原告于2013年7月原告拿到钥匙并陆续开始装修，于2014年7月装修入住，一直至今。三、已支付全部价款；合同约定的该执行标的总价为23.5万元，该笔款项原告分两次现金支付，已付完全部购房款。四、原告对于未办理过户登记无过错。该执行标的不能办理过户，系第三人过错，在《潼东居委会集中居住点建设协议书》中约定潼阳镇潼东居委会负责建设项目的审批及相关合法性手续的办理。原告作为购房者对于不能过户没有过错。据此，原告认为依据相关法律规定，原告享有能够排除强制执行的权利，为此，特具状，请求：判令不予对沭阳县潼阳镇潼东居委会集中居住点新九村东九排东2号房产强制执行。孙继红辩称，本案原告没有向卖方支付过购房款，原告涉嫌虚假诉讼，请法庭依法驳回原告诉请。从调查和庭审情况来看原告本人没有出庭，不排除有故意回避接受法庭询问，本案原告提交的证据疑点重重，代理人回答闪烁其词，原告的家属也不能说清楚，原告涉嫌虚假诉讼，伪造了房屋委托建设协议及其他证据，请法庭依法将本案移送公安机关立案侦查。金振东、刘增荣、吴浩军未作述称。经审理查明，2009年8月26日，沭阳县潼阳镇潼东居民委员会作为甲方，孙继红、金振东作为乙方，签订一份《潼东居委会集中居住点建设协议书》，约定甲方将约430亩土地以3万元/亩的价格出租给乙方，由乙方进行集中居住点项目建设；乙方需向甲方缴纳80万元进场保证金，并按10元/㎡（建筑面积）的标准支付甲方管理费；土地上所涉房屋、树木等赔偿费用由乙方负担；所建房屋由乙方销售。协议对双方其他权利义务进行了约定。后双方发生纠纷，孙继红于2013年7月10日诉至本院。2015年8月7日，本院对孙继红诉金振东、刘增荣、吴浩军合伙协议纠纷一案作出（2014）新民初字第01671号民事判决：一、金振东、刘增荣应于判决发生法律效力之日起十日内向孙继红支付414.8万元及利息（自2011年6月1日起至2011年7月5日止，以600万元为基数；自2011年7月6日起至2011年7月10日止，以570万元为基数；自2011年7月11日起至2012年4月8日止，以520万元为基数；自2012年4月9日起至实际给付之日止，以414.8万元为基数；均按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率四倍计算；以288万元为限）。二、吴浩军对上述第一项中的债务承担连带清偿责任；吴浩军承担保证责任后，有权向金振东、刘增荣追偿。根据孙继红的申请，本院于2015年11月3日立案强制执行，案号为（2015）新执字第02240号。在本案执行过程中，本院于2018年7月26日作出（2015）新执字第02240号执行裁定查封了被执行人金振东开发建设的位于沭阳县潼阳镇潼东居委会集中居民点新东村西四排农贸市场第1号、第2号不动产各一处；东车库共8间；西车库共12间。2019年5月14日，本院作出（2015）新执字第02240号执行裁定：拍卖被执行人金振东开发建设的位于沭阳县潼阳镇潼东居委会集中居民点新东村西四排农贸市场第1号、第2号不动产各一处；东车库共7间（自西向东第1、2、3、4、6、7、8）号；西车库共12间（自东向西第1号至第12号）。案外人颜习银对本案执行标的提出异议后，本院于2020年8月13日作出（2020）苏0381执异145号执行裁定，驳回颜习银的异议请求。颜新银不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。为证明涉案房屋系从金振东处购买，颜习银提供了如下证据：1.2013年2月15日的房屋委托建设协议原件一份，甲方金振东、王海泉，加盖沭阳县潼阳镇潼东村集中居住区代建办公室印章，乙方颜习银（颜习银称其未在该合同上签字）（。该协议约定房屋价格为23.5万元/套等，另有金振东手写内容：；2.王海泉于2013年2月15日向颜习银出具的收据原件一份，载明：购房款公园路南侧西连体（东），金额23.5万元；3.颜习银存折一份；4.2016年10月27日自来水内部收据一份、2015年2月13日电费发票一份、颜习银电费明细表一份（加盖沭阳县供电公司收款章）房屋照片两张；5.沭阳县国土资源局于2015年6月29日出具的情况说明复印件一份，主要内容为：金振东原协议地块位于南侧。2009年8月26日，潼阳镇潼东居委会与新沂市客商孙继红、金振东签订协议，协议拟用地430亩。该地块实测面积420.58亩，其中一般农用地107.4亩，集体建设用地313.18亩，无国有土地。截止目前共使用集体建设用地83亩；6.2010年8月规划表复印件一份，载明主要内容为：潼阳镇潼东集中居住区位于集镇东首，属小城镇大型集中居住区，规划将其打造成具有现代风格、环境优雅、宜人居住的精品别墅区，建成后必将改变潼阳小城镇的对外形象。该集中居住区用地为一般建设用地，建设方式为代建。沭阳县潼阳镇人民政府及沭阳县住房和城乡建设局盖章同意上报。上述证据拟证明颜习银实际支付购房款23.5万元，并取得涉案房屋，实际入住多年。另涉案房屋的土地为集体土地。孙继红对上述证据均不认可。对于本案诉状是否是颜习银本人签名的问题，双方存在争议，孙继红认为颜习银涉嫌虚假诉讼。对此，颜习银出具书面情况说明，称因其在新疆上班，无法回来，遂电话联系其弟弟颜飞飞帮忙委托律师，相关签名均是其委托其与妻子委托颜飞飞签订，对颜飞飞的签名其本人及妻子均是认可的。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，作为房屋买受人的颜习银主张停止执行必须满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，故其买卖是受限的，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。本案中，涉案房屋是在沭阳县集体土地上建造，颜习银并非该集体经济组织成员，故金振东与颜习银就涉案涉案房屋所签订的房屋委托建设协议因违反上述土地管理法的强制性规定，应属无效合同。颜习银基于无效合同不享有能够排除强制执行的权利，对其要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。颜习银关于解除查封的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条第一款规定，判决如下：驳回原告颜习银的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告颜习银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  沈 双人民陪审员  王新功人民陪审员  胡华忠二〇二〇年十一月三十日书 记 员  周秉政