四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0525民初3820号 原告：郭红，男，1978年1月15日出生，汉族，农民，住四川省古蔺县。 原告：胡朝素，女，1980年9月15日出生，汉族，农民，住四川省古蔺县。 被告：四川省古鼎房地产开发有限公司，住所地：古蔺县古蔺镇迎宾路**，统一社会信用代码：91510525579629448W。 法定代表人：王林，总经理。 诉讼代表人：泸州新天破产清算事务所有限公司（四川省古鼎房地产开发有限公司管理人），住，住所地：龙马潭区一社会信用代码：91510504660287887Ｅ。 法定代表人：何蓓蓓，经理。 委托诉讼代理人：陈涛，男，1988年8月5日出生，汉族，公司员工，住四川省泸州市龙马潭区。 被告：泸州佳翔房地产开发有限公司，住，住所地：泸州市龙马潭区新民街**一社会信用代码：91510504309340919D。 法定代表人：罗治芳，经理。 委托诉讼代理人：赵琦，男，1966年6月28日出生，汉族，公司员工，住四川省泸州市纳溪区。 被告：泸州新天破产清算事务所有限公司，住所，住所地：泸州市龙马潭区社会信用代码：91510504660287887Ｅ。 法定代表人：何蓓蓓，经理。 委托诉讼代理人：陈涛，男，1988年8月5日出生，汉族，公司员工，住四川省泸州市龙马潭区。 原告郭红、胡朝素与被告四川省古鼎房地产开发有限公司（以下简称古鼎公司）、泸州佳翔房地产开发有限公司（以下简称佳翔公司）、泸州新天破产清算事务所有限公司（以下简称新天公司）与破产有关的纠纷一案，原告于2020年10月26日起诉立案，本院于2020年11月19日适用普通程序公开开庭进行审理，原告郭红、胡朝素，被告古鼎公司、新天公司共同的委托诉讼代理人陈涛、佳翔公司的委托诉讼代理人赵琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭红、胡朝素诉称，1、依法判令撤销管理人2020年8月28日向原告发出的作出的《关于商品房买卖合同的通知书》，责令被告古鼎公司、佳翔公司履行原古鼎公司与原告签订的商品房买卖合同，交付该商品房；2、古鼎公司承担2016年11月30日至2017年7月3日期间的违约金5,641元，3、佳翔公司承担2019年5月30日交房期间的违约金，赔偿经济损失36,000元；4、新天公司赔偿依法维权费用30,000元；5、本案诉讼费用和由于被告违约导致原告维权期间的经济损失60,000元由被告承担。事实和理由：原告于2013年2月19日向古鼎公司缴纳了100,000元定制意向金；2015年1月17日再次向古鼎公司交付100,000元选房意向金；2015年6月26日按合同约定交付剩余购房款62,390元、维修基金1,470元、契税10,496元，与古鼎公司签订《商品房买卖合同》。因原古鼎公司经营困难于2017年7月3日由古蔺县人民法院裁定破产重整，并指定新天公司为管理人。2018年9月21日佳翔公司向管理人和债权人大会提交了《古鼎项目破产重整投资方案》中（四）投资偿债的时间、额度，特别说明之第二条明确写明：投资人自愿继续履行原古鼎公司与购房者签订的商品房买卖合同和意向购买协议。2019年1月3日四川省古蔺县人民法院民事裁定书（2017）川0525破3号之四：批准古鼎公司重整计划；终止古鼎公司重整程序。《古鼎公司重整计划》中特别说明4．重整计划草案列明的债权受偿方案的执行是债务人的责任。债务人不能按照偿还计划偿还债务的，债务人应当承担相应的法律责任。（五）投资人选定方案第3条：意向投资人在与管理人签订正式协议时，应当按照重整意向投资人招募程序中作出的承诺执行。2019年9月16日管理人与投资人签订的《四川省古鼎房地产开发有限公司重整投资协议》中投资人的义务第七款明确写明：投资人继续履行原古鼎公司与购房户签订的商品房买卖合同和意向购买协议。投资人在接手原古鼎项目后，并不积极与购房户完善购房手续，以各种理由拒绝购房户的合理要求。管理人不正确履行职责，没有尽到监督投资人全面履行《四川省古鼎房地产开发有限公司重整投资协议》中约定的义务，相反发出原告与古鼎公司签订的合同是无效合同的通知。被告古鼎公司不履行《商品房买卖合同》按期交房、投资人未按《重整投资协议》约定履行义务、管理人未尽监督之责，严重损害原告合法权益。请求判如所诉。 被告古鼎公司辩称：原告与古鼎公司是合同关系。原告的购房款属于合同之债，系普通债权。原告要求继续履行合同，原告的债权不仅全额得到了清偿，由于房地产的特殊性，原告的债权还得到了升值，明显不符合《中华人民共和国破产法》第一条公平清理债权债务的原则。原告与古鼎签订的《商品房买卖合同》是手签的，面积为26.72，合同单价9,820元，按照交易习惯，面积越小单价应越高，但是原告与古鼎合同不仅没有正式网签，单价、总价均低于同期古鼎公司出售的营业房价格，原告有恶意串通的行为。原告与被告古鼎公司签订的《商品房买卖合同》明显低于同期所销售的市场价格，属于恶意串通，导致被告古鼎公司资产减少，损害了其他债权人利益。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定属于无效合同。请求判决驳回诉讼请求。 被告新天公司辩称：原告将新天公司作为古鼎公司管理人，不是本案适格被告，其给原告发出通知等行为属于履行管理人职责。按合同相对性原则，原告起诉新天公司无法律依据。 被告佳翔公司辩称：1、投资人按照重整协议履行义务；2、与原告的商品房意向购买合同以及合同的后期履行执行是管理人在负责，佳翔公司并未参与。 本院经审理认定事实如下：2013年2月19日，原告郭红与胡朝素向被告古鼎公司缴纳了100,000元定制意向金；2015年1月17日，二原告向古鼎公司交付100,000元选房意向金；2015年6月26日，原告与被告古鼎公司签订《商品房买卖合同》，购买位于古蔺县金融商贸综合体4a幢第1层南35号（暂定编号）的营业用房，并按合同约定交付剩余购房款62,390元、维修基金1,470元、契税10,496元。合同载明，其购买的营业用房建筑面积为26.72平方米，套内建筑面积25.94平方米，每平方米单价9,820元，总价为262,390元，交付房屋时间是2016年11月30日。并约定逾期交房责任，逾期60日，买受人要求继续履行合同，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2017年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 2017年7月3日，被告古鼎公司被本院（2017）川0525破申3号民事裁定书裁定进入破产重整程序，并同时指定泸州新天破产清算事务所有限公司担任古鼎公司重整程序期间的管理人。古鼎公司进入破产重整时，二原告购买的上述房屋尚未建成。2018年9月21日，作为公开招募的投资方，被告佳翔公司所出具的《古鼎项目破产重整投资方案》特别说明第2项内容载明“意向投资人自愿继续履行原古鼎公司与购房者签订的商品房买卖合同和意向购买协议。”2018年9月26日，通过古鼎公司重整招募投资人意向投资方案比选表决会议确定佳翔公司为投资人。2019年1月3日，本院作出（2017）川0525破3号之四民事裁定书裁定，批准古鼎公司重整计划并终止古鼎公司重整程序。2019年9月16日，古鼎公司管理人与佳翔公司签订《四川省古鼎房地产开发有限公司重整投资协议》，在投资人义务中约定第7项载明，继续履行原古鼎公司与购房户签订的商品房买卖合同和意向购买协议。 2020年8月28日，古鼎公司管理人新天公司向原告发出《关于商品房买卖合同的通知书》，通知内容如下：1、您与古鼎公司于2015年6月26日签订的《商品房买卖合同》系无效合同；2、《商品房买卖合同》确认无效后您所缴纳的合同款项按照《中华人民共和国企业破产法》以及相关司法解释规定属于普通债权，管理人将您所缴纳的合同款项依法纳入普通债权；3、如您对上述通知内容有异议的，可自收到本通知之日起15日内依法向四川省古蔺县人民法院提起诉讼解决。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告古鼎公司是否应当承担继续履行案涉房屋买卖合同并向二原告交付房屋责任；二、被告佳翔公司是否应当承担继续履行案涉房屋买卖合同并向二原告交付房屋责任；三、被告古鼎公司、佳翔公司及新天公司是否应当承担二原告维权所造成的经济损失的赔偿责任。对上述争议焦点，本院分析评判如下： 一、被告古鼎公司是否应当承担继续履行案涉房屋买卖合同并向二原告交付房屋责任； 根据查明的事实，二原告与被告古鼎公司于2015年6月签订《商品房买卖合同》并交付购房款，2017年7月3日，古鼎公司经本院裁定进入破产重整程序。在本院裁定受理古鼎公司破产重整时，二原告所购买的营业用房尚未建成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，二原告所购买房屋系营业用房，非消费购房，二原告非消费购房人，其虽然已支付全部购房款，但进入重整时该房屋尚未建成，被告古鼎公司也未向其交付房屋，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”的规定，该房屋在重整计划执行期间建成后应属债务人即被告古鼎公司的财产，其已不再享有向二原告继续交付房屋的权利，二原告所支付的购房款在古鼎公司进入破产重整程序后应转化为破产债权；另根据《中华人民共和国企业破产法》第一条“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法”的规定，破产程序系概括清偿程序，是以债务人的财产对债权人统一、公平、有序的进行清偿。二原告请求被告古鼎公司继续履合同并交付在破产重整前所购买的未建成房屋，并支付违约金，该请求实质是要求被告古鼎公司以其破产财产对其单独做出清偿，该清偿行为将会导致古鼎公司财产利益受损，已构成个别清偿，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，对二原告请求被告古鼎公司继续履行合同并交付房屋的诉求，本院不予支持。 二、被告佳翔公司是否应当承担继续履行案涉房屋买卖合同并向二原告交付房屋责任； 根据查明的事实，被告佳翔公司系被告古鼎公司进入重整程序后经过公开招募所引进的投资人，其并非案涉《房屋买卖合同》的相对方，二原告请求其继续履行案涉房屋买卖合同并向二原告交付房屋于法无据，本院不予支持。 三、三被告是否应当承担二原告维权所造成的经济损失； 根据上述一、二项评议，本院认为，被告古鼎公司及新天公司均不负有与二原告继续履行案涉房屋买卖合同并向交付房屋的义务，故不应当承担二原告维权所造成的损失。而新天公司作为被告古鼎公司的重整程序期间的管理人，其向原告发出的通知系其履行作为管理人的职责行为，向二原告告知相关事项，且二原告在收到该通知后已向本院提起诉讼。故对二原告请求撤销新天公司发出的通知，并主张由三被告承担其因维权所造成的经济损失的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条、第三十条之规定，判决如下： 驳回原告郭红、胡朝素的诉讼请求。 案件受理费6,220元，减半收取3,110元，由原告郭红、胡朝素承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  袁莉 审 判 员  明勇 人民陪审员  陈周 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  蒲娟