上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初17533号原告：陈根香，女，1987年12月17日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：黄灵芝，上海君澜律师事务所律师。被告：勇集实业(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：梁建飞，执行董事。第三人：陈奇，女，1985年6月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市。第三人：刘俊争，男，1982年12月25日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市。第三人：陈跃明，男，1971年5月5日出生，汉族，户籍所在地江苏省泰州市。原告陈根香诉被告勇集实业(上海)有限公司(以下简称“勇集公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加陈奇、刘俊争、陈跃明作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈根香及其委托诉讼代理人黄灵芝、被告勇集公司的法定代表人梁建飞到庭参加诉讼。第三人陈奇、刘俊争、陈跃明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陈根香向本院提出诉讼请求：1.要求确认陈根香与勇集公司就上海市凉城路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋租赁合同于2019年4月24日解除；2.要求判令勇集公司退还租赁保证金20,000元、进场费28,000元；3.要求判令勇集公司支付违约金20,000元；4.要求判令勇集公司赔偿装修费用20,000元、营业损失9,924.12元；5.要求判令本案诉讼费用由勇集公司承担。事实和理由：2018年8月10日，陈根香与勇集公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定陈根香向勇集公司承租系争房屋，租期自2018年8月11日起至2020年8月10日止，租金每月1万元，先付后用，付三押二。签订合同时，勇集公司承诺陈根香办理系争房屋的营业执照。2018年8月11日，陈根香支付勇集公司房租3万元(原2018年8月9日陈根香支付的1万元预付款转为租金，实付2万元)、进场费2.8万元、押金2万元。后因勇集公司未提供系争房屋产权证原件导致陈根香无法办理营业执照，经派出所民警协调，勇集公司减免陈根香2018年11月11日至2019年1月10日期间的部分租金12,000元。2018年11月2日，陈根香办出营业执照，在系争房屋内经营旅游公司。2018年11月13日，安徽省合肥市中级人民法院(以下简称“合肥中院”)在系争房屋门口张贴公告以及执行裁定书称，系争房屋已在2018年8月1日被拍卖。2018年11月14日，系争房屋新产权人陈奇的代理人上门告知陈根香系争房屋产权人已经变更，要求陈根香搬离系争房屋，就此陈根香多次联系勇集公司无果。2019年1月26日，陈根香支付勇集公司2019年2月11日至2019年5月10日的租金3万元。2019年3月22日，系争房屋新产权人陈奇的代理人上门要求收回房屋，并切断房屋电源、封锁配电箱，导致陈根香无法营业，当日陈根香就此事联系勇集公司无果。其后，系争房屋前后停电十多天，锁门一周多，导致陈根香无法正常经营。勇集公司作为出租方应该保证系争房屋的正常使用，勇集公司隐瞒系争房屋上有抵押及房屋处于司法拍卖程序中，且事后陈根香才知晓勇集公司与上家的租赁合同中未约定勇集公司有权转租系争房屋。勇集公司的行为违反相关法律规定且违反合同约定，陈根香于2019年4月22日向勇集公司发出解除合同的通知，勇集公司于2019年4月24日收到该通知，故双方的租赁合同应于2019年4月24日解除。勇集公司违约，应退还押金2万元及其无依据收取的进场费2.8万元，赔偿陈根香装修系争房屋的装修费损失2万元，并根据合同约定支付2万元违约金。勇集公司还应支付因其无法保障系争房屋正常使用导致陈根香的营业损失9,924.12元。现陈根香诉至法院，要求判如所请。勇集公司辩称，不同意陈根香的全部诉讼请求。系争房屋原产权人系钟凌、钟文隽、姜玉蓉，胡浩向其三人租赁了包括系争房屋在内的多套房屋后，将包括系争房屋在内的部分房屋转租刘俊争，刘俊争再将系争房屋转租勇集公司法定代表人梁建飞，梁建飞又以勇集公司的名义将系争房屋转租给陈根香，签订合同前勇集公司就告知陈根香其并非系争房屋产权人。根据勇集公司与陈根香之间的租赁合同约定，陈根香不能分租系争房屋，但陈根香承租系争房屋后将房屋分租给陈跃明，违反合同约定。根据合同约定，陈根香只能在系争房屋内办理一个营业执照，因陈根香要办理两个营业执照导致一开始无法办出营业执照，而勇集公司以为陈根香无法办理营业执照系勇集公司导致，就此还减免了陈根香1.2万元租金。最后陈根香找到系争房屋原产权人，在系争房屋内注册了两个营业执照。勇集公司并不知晓系争房屋被司法查封，刘俊争也未告知。陈根香告知查封情况后，勇集公司找了刘俊争协商，刘俊争表示其已经与新产权人陈奇协商妥当，其从外地回沪后将重新与陈奇签订租赁合同，但未等刘俊争回沪，陈根香、陈跃明已越过勇集公司直接与陈奇就系争房屋签订租赁合同，陈根香违反合同约定。为收回系争房屋，陈奇的确对系争房屋进行过断电，时间在一周左右，之后又恢复用电。现不同意解除与陈根香之间的租赁合同，要求继续履行，就梁建飞与刘俊争之间的租赁合同也要求继续履行。勇集公司与陈根香签订合同时，双方口头约定只要陈根香将系争房屋转租，不管是部分转租还是全部转租，也不管其是否收取转让费，陈根香都要向勇集公司预先支付2.8万元进场费，如租期内陈根香没有转租行为，则待租期届满陈根香返还系争房屋后，勇集公司将退还2.8万元进场费。现不同意退还2万元押金和2.8万元进场费。勇集公司并未违约，不同意支付违约金。陈根香装修系争房屋未告知勇集公司，不同意赔偿装修损失，且2万元的金额也无法确定。系争房屋断电并非勇集公司造成，且陈根香主张的营业损失计算方式矛盾，不同意支付营业损失。如法院认为陈根香与勇集公司合同应该解除，那么合同解除的责任也在陈根香，勇集公司保留向陈根香追偿的权利。陈奇述称，其于2018年8月参与司法拍卖取得上海市凉城路918-930、936、940、942号，奎照路XXX号XXX层房屋(以下简称“凉城路奎照路房屋”)，2018年9月，合肥中院出具执行裁定书，确认陈奇取得凉城路奎照路房屋所有权，2018年11月陈奇办理了凉城路奎照路房屋过户手续并取得产权。陈根香于2019年4月2日与陈奇就其使用的部分系争房屋签订租赁合同，约定租期自2019年5月12日起至2020年5月11日止。2018年9月陈奇取得系争房屋产权后至2019年5月11日期间的租金，陈根香并未向陈奇支付。陈根香于2019年4月2日缴纳保证金4,095元，于2019年4月25日缴纳2019年5月12日起至2019年8月11日期间的租金12,285元。嗣后，陈根香于2019年8月15日提前退租，陈奇根据双方合同约定扣除陈根香缴纳的保证金4,095元，同时陈奇垫付了陈根香欠付的电费167.33元。2019年5月12日前陈根香与第三方就系争房屋产生的纠纷与陈奇无关，陈奇也不知情。陈跃明于2019年4月2日与陈奇就其使用的部分系争房屋签订租赁合同，约定租期自2019年6月29日起至2020年6月28日止，保证金和租金陈跃明均按约支付。刘俊争述称，系争房屋原产权人系钟凌、钟文隽、姜玉蓉，胡浩向其三人承租了包括系争房屋在内的凉城路奎照路房屋，面积共计911.09平方米。刘俊争向胡浩承租了系争房屋以及奎照路XXX号一层房屋。2014年6月18日刘俊争与胡浩就系争房屋签订租赁合同，约定租期自2014年7月1日起至2020年6月30日止，房屋建筑面积44.63平方米，租金5元/日/平方米(按实际自然天数计租)，刘俊争支付保证金5,430元。2018年5月16日刘俊争与梁建飞就系争房屋签订租赁合同，约定租期自2018年6月1日起至2021年5月31日止，租金每月8,800元，押金8,800元。梁建飞支付租金至2019年3月31日。2019年3月底梁建飞称有法院到系争房屋，要求房屋内的租客搬走或者与新房东重新签订租赁合同。为此刘俊争找到胡浩，胡浩称其正在处理房子的事情。2019年4月3日刘俊争微信向梁建飞催收租金，梁建飞询问房屋事宜，刘俊争表示原产权人已经在与新的产权人协商，之后可能会重新签合同，梁建飞表示合同签好之后给他看一下，梁建飞未再支付2019年3月之后的租金，刘俊争也未再向梁建飞催收。2019年6月刘俊争欲与新房东陈奇签订合同，发现系争房屋使用人之一即一位卖鞋的租客已经与陈奇重新签订租赁合同，导致刘俊争未能与陈奇就系争房屋签订新的租赁合同，刘俊争与陈奇仅就奎照路XXX号一层房屋重新签订租赁合同。刘俊争将此事告知梁建飞，双方口协商2019年4月和5月的租金刘俊争不再要求梁建飞支付，但刘俊争收取的8,800元押金也不退给梁建飞。刘俊争一开始不清楚系争房屋被司法查封，2019年春节后听人说系争房屋好像在打官司，当时刘俊争并未在意。2019年3月底梁建飞联系刘俊争说有法院到系争房屋发通知时，刘俊争才知道系争房屋被拍卖、产权人已变更。胡浩没有主动与刘俊争说过房屋上有司法查封，也没有说过有纠纷，拍卖一事刘俊争也不知情。刘俊争向胡浩支付租金至2019年6月30日，支付最后一期房租时，租赁保证金5,430元抵扣了一个月的租金，之后刘俊争未再向胡浩支付租金。对于梁建飞将系争房屋转租陈根香一事刘俊争是陈根香进场后知晓的，就此双方协商后刘俊争未提出异议，但是刘俊争明确告知梁建飞对外转租系争房屋不能收取下家转让费。陈跃明述称，2018年9月27日陈跃明和陈根香签订租赁合同，约定陈跃明向陈根香承租部分系争房屋，面积大概是25平方米，当时系争房屋已一分为二，另外一间房间由陈根香自用，面积大概21平方米。双方合同约定租期自2018年9月28日起至2020年9月28日止，租金每月7,500元，押二付三，租赁保证金15,000元。签订合同当日，陈跃明向陈根香支付三个月的租金、租赁保证金以及进场费2万元，共计55,750元，陈根香并开具收据。2018年11月19日陈跃明办出注册于系争房屋内的个体工商户营业执照。2019年2月合肥中院上门称系争房屋产权已经变更为陈奇，要求陈跃明、陈根香直接与陈奇签订合同，当时陈根香还与法院工作人员发生争执。2019年3月陈奇的代理人上门找到陈根香，表示不管原来陈根香向谁承租系争房屋，现在都要跟陈奇直接签合同，如果一礼拜之后不签合同，就要将陈根香赶出去，双方协商未果。后陈奇的代理人对系争房屋断电、并锁上电表箱，断电大概一共两天时间，未被锁门。之后还停过半天电，具体什么情况陈跃明不知情。又过了十天大概在2019年4月2日，陈奇又派人过来签合同，因为陈根香不在，陈奇的代理人找到陈跃明，称如果不与陈奇签合同，就要把陈跃明赶出去，陈跃明无法，只能就陈跃明使用的部分系争房屋与陈奇签订新的租赁合同，合同约定租赁房屋建筑面积25平方米，租期自2019年6月29日起至2020年6月28日止，租金单价7元/平方米/日，押金5,250元，陈跃明当日即向陈奇支付押金。当晚，陈根香也到系争房屋与陈奇就自己使用的部分系争房屋签订新的租赁合同。陈跃明向陈根香支付租金至2019年6月28日，每月电费、水费陈跃明是按照房间内水表、电表的抄表数直接支付给陈根香。陈跃明与陈奇签订租赁合同后，曾要求陈根香退还押金遭到拒绝。陈跃明与陈根香签订合同时，陈根香称自己是二房东，对于陈根香前面实际有几手转租不清楚。陈跃明进场前，其承租的房屋内墙壁粉刷过，但是没有家具，陈跃明进场后自行添置了柜子、家具，并安装门面灯具。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凉城路奎照路房屋原产权人为钟凌、钟文隽、姜玉蓉，建筑面积911.09平方米，该三人于2014年4月11日通过买卖取得产权。2014年5月22日，凉城路奎照路房屋上核准登记抵押权人为中信银行股份有限公司合肥分行(以下简称“中信银行合肥分行”)、债权数额3,000万元、债务履行期限2014年5月19日至2014年11月19日的抵押权。2014年6月10日，钟凌、钟文隽、姜玉蓉(出租方、甲方)与胡浩(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租凉城路奎照路房屋；租期自2014年6月15日起至2020年6月30日止；租金标准为4元／日／m2(注：按实际自然天数计租)；房屋租金先付后用；甲方出售房屋给第三方后，原租赁合同的权利、义务一并转移，并由第三方继续履行出租人的权利义务。2014年6月18日，胡浩(出租方、甲方)与刘俊争(租赁方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租系争房屋，房屋建筑面积44.63平方米；租期自2014年7月1日起至2020年6月30日止；租金标准为5元／日／m2(注：按实际自然天数计租)；房屋租金先付后用；甲方出售房屋给第三方后，原租赁合同的权利、义务一并转移，并由第三方继续履行出租人的权利义务。合同签字栏前有手写内容“补充：在不影响甲方利益的情况下，同意乙方转租。”。2018年5月16日，刘俊争(出租方、甲方)与梁建飞(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，房屋坐落凉城路XXX号，面积45平方米；租赁期限3年，即2018年6月1日至2021年5月31日；租金每月8,800元，按3月付一次，先付后住；租房押金8,800元，到期结算后归还；乙方不得将房屋转租或供非法用途，外来人员居住必须主动办理暂住户口手续；甲乙任何一方因特殊原因提出前解除合同，必须提前一个月通知对方，否则视作违约。2018年8月10日，梁建飞以勇集公司(出租方、甲方)的名义与陈根香(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.乙方向甲方承租系争房屋，用途为商业，房屋面积约为46平方米；2.租赁期限为2年，自2018年8月11日起至2020年8月10日止；3.租赁费用为1万元／月，12万／年；4.租金先付后用按付三押二支付，支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前15日内向甲方支付下一期租赁费用，迟付租金按违约处理；5.合订本合同乙方须向甲方支付2万元作为租赁保证金，本合同保证金为甲方赔给乙方的最高赔偿金，如乙方投资大，可另签合同增加保证金的金额，否则以本合同保证金为准。合同期满，乙方需本人出示甲方所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，7个工作日内退还保证金，他人不可代领(含亲人、委托书无效)，若乙方无违约及房屋没破坏，乙方缴纳的保证金除用于抵充合同约定的：如乙方承担的费用外(如：物业管理费、水、电、煤、有线费、管理费、税费凭乙方的租金完税证明等)，剩余部分无息归还乙方所有；6.乙方需要重新装修，必须到消防申报受理后方可动工。(所有水、电线排路图必须复印交给甲方备案，以防以后方便维修)；7.甲乙双方约定本合同违约金定为2万元；8.甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同保证金给未违约方：……乙方可将该物业转租、转让、分租、退租、承包、委托他人经营或者与第三方合作的……；9.甲方已告知乙方：甲方和该物业的合同近日要到期，如本合同甲方和该物业能续签成的，甲方必须履行本合同。如不能续签的，甲乙双方不承担任何责任，由甲方提供与该物业约同等价格同等面积的物业给乙方选择。如不成功，本合同自动终止，双方互不承担任何责任。甲乙双方自愿约定：如乙方未能得到甲方书面同意私自和该物业签订合同的，本合同保证金归甲方所有，乙方同时承担违约责任，在合同期内如甲方未能得到乙方同意，将该物业给他人使用的，甲方支付本合同保证金双倍给乙方并承担违约责任；10.合同备注：乙方允许转让，但必须经甲方同意方可。2018年8月9日，陈根香转账支付预付款1万元至梁建飞账户。2018年8月10日，陈根香转账支付进场费2.8万元、押金2万元及租金2万元至梁建飞账户。承租系争房屋后，陈根香将系争房屋一隔为二，并将其中一间转租给陈跃明，另一间自用。2018年9月27日，陈根香(出租方、甲方)与陈跃明(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争房屋(其中一间)，用途为商业，面积约为25平方米；租期2年，自2018年9月28日起至2020年9月28日止；租赁费用7,500元/月，90,000元/年；租金先付后用按押二付三支付，支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前15日内向甲方支付下一期租赁费用；合订本合同乙方须向甲方支付15,000元作为租赁保证金，本合同保证金为甲方赔给乙方的最高赔偿金，如乙方投资大，可另签合同增加保证金的金额，否则以本合同保证金为准。合同期满，乙方需本人出示甲方所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，7个工作日内退还保证金，他人不可代领(含亲人、委托书无效)，若乙方无违约及房屋没破坏，乙方缴纳的保证金除用于抵充合同约定的：如乙方承担的费用外(如：物业管理费、水、电、煤、有线费、管理费、税费凭乙方的租金完税证明等)，剩余部分无息归还乙方所有；甲乙双方约定本合同违约金定为15,000元；合同备注：同等条件下乙方有优先承租权。上述合同签订后，陈跃明依约向陈根香支付租赁押金及租金，另还支付2万元，陈根香称该2万元系装修费以及协助陈跃明办理营业执照之花费。陈跃明认为该2万元系进场费。因陈根香无法办理营业执照，经协商，勇集公司减免陈根香2018年11月11日至2019年1月10日期间的租金12,000元。现陈根香称其于2018年11月2日办出营业执照，经营旅游公司。陈跃明称其于2018年11月19日办出营业执照。2019年4月22日，陈根香向勇集公司发出《解除合同通知书》称，贵我双方于2018年8月10日签订《租赁合同》，约定贵方承租我方位于凉城路XXX号，面积46平方米的商铺，租赁期限为2年，自2018年8月11日起至2020年8月10日止。由于贵方隐瞒商铺租赁纠纷、产权纠纷、债权抵押纠纷等众多纠纷的真实情况出租此商铺给承租我方。自2018年11月13日起，贵方承租我方系争房屋被合肥中院发起公告强制收回房屋，此事当时承租我方多次联系出租贵方，无果。由于出租贵方隐瞒系争房屋众多房屋纠纷，致使承租我方损失重大，由此产生的费用，我方保留并有权向贵方追偿。鉴于贵方违约的上述事实，我方依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方签订的上述《租赁合同》之约定，我方依法行使合同解除权。现依法通知贵方：一、自本通知送达贵方之日起，贵我之间于2018年8月11日签订的《租赁合同》正式解除；二、本解除合同通知书一式贰份，邮寄给贵方壹份，我方留存壹份，每份具有同等的法律效力。勇集公司于2019年4月24日收悉该《解除合同通知书》。陈根香向勇集公司支付租金至2019年5月10日，陈跃明向陈根香支付租金至2019年6月28日。另查明：2018年9月11日，陈奇通过司法拍卖以最高价33,006,120元竞得凉城路奎照路房屋产权。2018年11月13日，合肥中院出具(2018)皖01执48号公告称：本院在执行申请执行人中信银行合肥分行与被执行人铜陵喜可多实业有限公司、钟凌、姜玉蓉、钟文隽借款合同纠纷一案中，依法拍卖了被执行人钟凌等人名下所有的凉城路奎照路房屋，总建筑面积911.09平方米。2018年9月11日凉城路奎照路房屋由竞买人陈奇依法竞得。本院已依法做出拍卖成交裁定并送达各方当事人，凉城路奎照路房屋所有权即转移归买受人陈奇所有。如占有使用凉城路奎照路房屋的，请于本公告之日起10日内自行迁出，如果拟继续租赁的，请联系房屋所有权人陈奇授权的联系人余侃，手机XXXXXXXXXXX。既不联系买受人继续租赁又继续违法占有使用的，本院将强制迁出。2018年11月14日，系争房屋上设定的抵押被注销。2018年11月19日，陈奇经核准取得凉城路奎照路房屋产权。又查明：2019年4月2日，陈奇(甲方)与陈根香(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市凉城路XXX-XXX号房屋出租给乙方，建筑面积21平方米；乙方声明本租赁房屋的用途只限于经营旅游，品牌乐游旅游，租赁期内乙方不得将场地转让给他人经营，未经甲方书面同意，不得更改经营类别；房屋租赁期从2019年5月12日起至2020年5月11日止；2019年5月12日至2019年8月11日的租金12,285元自租赁房屋双方签字或盖章后3个工作日内支付，2019年8月12日至2019年11月11日的租金12,285元于2019年7月29日之前支付，2019年11月12日至2020年2月11日的租金12,285元于2019年10月29日之前支付，2020年2月12日至2020年5月11日的租金12,285元于2020年1月29日之前支付；乙方同意向甲方支付租赁保证金4,095元，本合同签订后，且租赁房屋交付确认书双方签字或盖章确认后，乙方应于3个工作日内向甲方全额支付此保证金；若乙方租期未满，单方面要求解除租赁合同，或者因为乙方拖欠相关租赁费用(包括且不限于租金、保证金、水电费、物业费及其他应交纳费用)导致本合同解除的，保证金归甲方所有，甲方不再返还；除此之外，乙方还需向甲方额外支付当期月租金的2倍作为违约金。2019年4月2日，陈根香向陈奇转账支付4,095元，摘要“凉城路XXX号押金”。2019年4月25日，陈根香向陈奇分别转账支付1万元、2,285元。2019年8月15日，陈根香提前退租，其使用的部分系争房屋由陈奇收回，陈奇并没收陈根香支付的租赁保证金4,095元。2019年4月2日，陈奇(甲方)与陈跃明(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市凉城路XXX号房屋出租给乙方，建筑面积25平方米；乙方声明本租赁房屋的用途只限于经营洗鞋包、皮具护理，租赁期内乙方不得将场地转让给他人经营，未经甲方书面同意，不得更改经营类别；房屋租赁期从2019年6月29日起至2020年6月28日止；租金单价7元／m2/月，2019年6月29日至2019年9月28日的租金15,750元自租赁房屋双方签字或盖章后3个工作日内支付，2019年9月29日至2019年12月28日的租金15,750元于2019年9月13日之前支付，2019年12月29日至2020年3月28日的租金15,750元于2019年12月13日之前支付，2020年3月29日至2020年6月28日的租金15,750元于2020年3月13日之前支付；乙方同意向甲方支付租赁保证金5,250元，本合同签订后，且租赁房屋交付确认书双方签字或盖章确认后，乙方应于3个工作日内向甲方全额支付此保证金。若乙方未能按期支付该保证金，甲方有权解除本合同，乙方不得提出异议，并应按约定承担违约责任，同时乙方已经交付定金归甲方所有，甲方不再返还；若乙方租期未满，单方面要求解除租赁合同，或者因为乙方拖欠相关租赁费用(包括且不限于租金、保证金、水电费、物业费及其他应交纳费用)导致本合同解除的，保证金归甲方所有，甲方不再返还；除此之外，乙方还需向甲方额外支付当期月租金的2倍作为违约金。2019年4月2日，陈跃明分别转账支付陈奇3,250元、2,000元。2019年6月12日，陈跃明转账支付陈奇3,250元、5,000元、7,500元。2020年3月27日，陈跃明转账支付陈奇2,300元、13,450元。陈奇与陈跃明之间的租赁合同按约履行至今。本院认为，梁建飞向刘俊争租赁系争房屋，又以勇集公司名义将系争房屋出租给陈根香，陈根香将系争房屋一隔为二后将其中一部分出租给陈跃明。在陈根香与勇集公司约定的租赁期内，系争房屋因原产权人之故被依法拍卖，权利人发生变化，陈根香被要求与新的产权人陈奇重新签订租赁合同。鉴于系争房屋权利人发生变化，陈根香为能继续租赁使用系争房屋，避免被陈奇清退，而与陈奇重新签订租赁合同，自2019年5月12日起向陈奇租赁其自己使用的部分系争房屋并支付租赁费用，陈根香此行为系事出有因，不构成恶意违约。陈根香主张解除与勇集公司之间的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。勇集公司主张双方合同应继续履行，因合同履行的基础已丧失，故本院不予采纳。鉴于陈根香发出的《解除合同通知书》已于2019年4月24日送达勇集公司，陈根香主张双方租赁合同于2019年4月24日解除，于法有据，本院予以支持。因原产权人的原因，导致陈根香与勇集公司解除《房屋租赁合同》，陈根香要求勇集公司退还押金，与法不悖，本院予以支持。陈根香以无法继续使用系争房屋为由，主张勇集公司退还进场费28,000元、赔偿装修费用20,000元。但陈根香承租系争房屋后，将系争房屋一隔为二并对外转租部分给陈跃明。虽租赁期内产权人发生变更，但陈根香、陈跃明均一直实际占有使用系争房屋，直至陈根香自行提前退租。且根据陈根香自述，其装修系争房屋花费2万元，之后，陈跃明进场时，其向陈跃明收取装修费用及办理营业执照费用共计2万元。现陈根香的主张明显与事实不符，故本院不予支持。陈根香以勇集公司未告知系争房屋抵押情况、未保证系争房屋正常使用以及勇集公司没有转租权为由，主张勇集公司支付违约金2万元并赔偿营业损失9,924.12元。但刘俊争知晓勇集公司将系争房屋转租给陈根香后，并未提异议。另据陈跃明陈述，陈根香、陈跃明在系争房屋经营期间，除停电两天半之外，未有其他妨害经营之情形发生。陈根香称系争房屋断电超过两天半并被封门，导致其产生经营损失，因陈根香提供的证据不足以证明其主张，本院难以采信，故对陈根香此主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认陈根香与勇集实业(上海)有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年4月24日解除；二、自本判决生效之日起15日内，勇集实业(上海)有限公司应返还陈根香租赁保证金2万元；三、驳回陈根香的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,248.10元，由陈根香负担1,686元；由勇集实业(上海)有限公司负担562.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  路毅辉人民陪审员  王启华二〇二〇年十一月二十日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。