成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初200号 原告：何**平，男，1956年5月14日出生，汉族，住四川省平昌县。 原告：周秀珍，女，1964年8月7日出生，汉族，住四川省平昌县。 二原告共同委托诉讼代理人：段军平，四川普联律师事务所律师。 被告：四川利文斯顿房地产策划有限公司，住所地成都市武侯区科华中路******。 法定代表人：李洪春，董事长。 委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。 原告何**平、周秀珍与被告四川利文斯顿房地产策划有限公司（以下简称利文斯顿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告利文斯顿公司提出管辖异议，本院裁定予以驳回。利文斯顿公司不服提起上诉，成都市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告何**平、周秀珍的委托诉讼代理人段军平，被告利文斯顿公司的委托诉讼代理人李郭翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何**平、周秀珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金共计38457.94元；2.判令被告改变房屋性质承担赔偿款10000元。事实与理由：2013年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郫都区郫筒镇凉水井西路46号“河滨鹭岛”5栋2单元603号房屋。合同约定交房时间为2014年6月30日前，产权转移登记在商品房交房之日起365日内办理完毕，如未取得出卖人按商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金。原告实际取得不动产权证的时间为2019年5月13日，被告存在违约，应承担违约责任。合同约定房屋性质为住宅，被告交付的房屋产权证为公寓，对房屋的使用功能和交换价值造成较大的影响，被告应给予赔偿。 被告利文斯顿公司辩称，房屋逾期交房系由于施工方在房屋竣工后拒绝交房，业主闹事，导致公安机关出面协调。后被告承诺于2014年8月10日前交房。至交房时，由于业主和施工方再次闹事，组织交房，在政府出面协调后才得以顺利交房。此后，部分业主向郫县政府反映，并向法院提起行政诉讼，要求撤销房屋的规划验收合格证，导致被告无法办理竣工备案手续和产权登记手续。2016年6月30日，法院驳回业主的请求。后被告与郫县政府沟通后，郫县政府同意接受被告竣工备案申报手续，被告于2018年11月取得了初始产权，原告的分户产权于2019年5月13日取得，因此，逾期办证被告无过错，不应承担违约责任。同时，逾期办证未给原告造成损失，原告主张的违约金过高。最后，原告的起诉已经超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年2月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定买受人购买出卖人开发的位于××镇××村××村××小区××幢××单元××楼××号房屋，建筑面积87.75平方米，房屋总价款377965元。出卖人应于2014年6月30日前向原告交付房屋，于2015年6月30日前取得商品房所在楼栋权属证明；转移登记约定为：如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。补充协议约定，买受人的分户国有土地使用权证在买受人的房屋所有权证办理完毕后24个月内，由出卖人协助买受人办理完毕，如因出卖人的原因导致逾期办理分户国有土地使用权证的，每逾期一日，由出卖人按照合同总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人。 上述合同签订后，2014年11月25日，被告向原告交房；2019年5月13日，原告取得案涉房屋的不动产权证书，房屋用途载明为：城镇住宅用地/公寓。 另查明，一、2016年8月31日，成都市郫都区国土局开始实施不动产统一登记，从2016年8月31日17:50起，停止受理各类土地、房屋登记业务，从2016年9月8日起，启用不动产登记证。故从2016年9月1日起，该区已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用证，启用统一登记证；二、由于被告未为原告办理分户产权，原告多次与被告协商要求办证。被告于2016年8月9日及2018年11月28日分别张贴《告示》及《通告》，对相关情况进行说明。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房发票、完税证明、逾期办证通知、不动产权证书及当事人庭审陈述笔录收集在案佐证。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。双方约定办理分户产权登记时间为交房后365日内，实际交房时间为2014年11月25日，故按约定被告最迟应于2015年11月25日办理完毕分户产权。现被告未能在合同约定期限内为原告办理权属转移登记，构成违约，应承担违约责任。由于郫都区自2016年9月1日起，启用统一登记，被告事实上已不能为原告单独办理房屋所有权证，故被告向原告支付延迟办理房屋所有权证的违约金截止时间应为2016年8月31日。双方约定的分户国有土地使用权证的办理截止时间为房屋所有权证办理完毕后24个月内，按照合同约定，期限届满之日为2017年11月25日。现原告实际取证时间为2019年5月13日，已经超过约定期间，被告亦构成违约，亦应承担违约责任，该笔违约金应自2017年11月26日起，计算至2019年5月13日。因现在已经实行“双证合一”政策，故被告逾期办理不动产权证的违约金应分两笔分别计算，第一笔自2015年11月26日起，以房屋总价款为基数，按照银行同期存款利率标准计算至2016年8月31日；第二笔自2017年11月26日起，以房屋总价款为基数，每日按照银行同期活期存款利率标准计算至2019年5月13日。对于被告提出的逾期办理系由于施工方及业主阻挠导致，该情况属于其与施工方及其他业主的纠纷，与本案原告无关，不能作为其不承担违约责任理由，对其该项抗辩，本院不予采纳。 对于被告提出原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩，本院认为，被告违约后，原告多次要求被告履行合同义务，被告分别于2016年8月9日及2018年11月28日作出回复，应该视为原告一直在向被告主张权利，均可引起诉讼时效中断的法律后果。故原告的起诉并未超过诉讼时效，被告的该项抗辩本院不予采纳。 对于原告主张的房屋用途改变赔偿款，本院认为，原、被告签订房屋买卖合同时，约定的房屋用途为住宅。现不动产权证实际载明用途为公寓，该用途改变虽不影响原告对房屋的使用，但对房屋价值确实会产生一定影响。根据本案实际情况，本院酌情认定被告向原告赔偿2000元，以弥补原告的相关损失。对于被告就房屋用途提出的诉讼时效的抗辩，因原告自2019年5月13日取得不动产权证才得知房屋用途为公寓，诉讼时效自该日起算，原告的起诉并未超过诉讼时效，被告的抗辩本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告四川利文斯顿房地产策划有限公司于本判决生效之日起五日内向原告何**平、周秀珍支付延迟办理房屋不动产权证的违约金，该违约金分两笔计算，第一笔以377965元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档存款利率，从2015年11月26日起计算至2016年8月31日止；第二笔以377965元为基数，每日按照中国人民银行公布的同期同档活期存款利率，从2017年11月26日起计算至2019年5月13日止； 二、被告四川利文斯顿房地产策划有限公司于本判决生效之日起五日内向原告何**平、周秀珍支付房屋性质改变赔偿款2000元； 三、驳回原告何**平、周秀珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1011元，减半收取计505.5元，由原告何**平、周秀珍负担252元，被告四川利文斯顿房地产策划有限公司负担253.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 闵 筱 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 李仕芳