云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初3434号原告：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，总经理。地址：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：赵东超，公司员工。（特别授权代理）被告：戴月雯，女，1980年3月7日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：钱耀坤，男，汉族，1975年1月4日生,住曲靖市麒麟区,系被告戴月雯丈夫。（一般授权代理）原告云南宇辰物业服务有限公司诉被告戴月雯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵东超、被告戴月雯的委托诉讼代理人钱耀坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告戴月雯居住福烟小区××号，房产面积166.87㎡。2019年1月1日至4月30日，福烟小区二号院由小区业委会聘请保安、保洁自治管理。2019年5月1日，福烟小区业委会与原告签订《物业服务委托合同》，并委托原告代为收取1-4月的物业管理费用。按照原告与福烟小区业主委员会签订的《福烟小区物业服务委托合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告自2019年1月1日至2020年12月31日共拖欠应缴纳的物业服务费为4268元，违约金3984.55元。原告多次以各种形式向被告催交物业服务费，但其未予理睬。为维护原告的合法权益，诉请判令：1、被告戴月雯支付原告2019年1月1日至2020年12月31日拖欠的物业服务费4004元，生活垃圾清运处置费264元，违约金3984.55元，共计8252.55元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告不是由业主大会聘请，所签合同非法。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业是业主大会的职责，不能由业主委员会单方面作出决定，原告与业委会少数人私下运作，在没有召开业主大会，广大业主不知情的情况下，以所谓业委会招标的方式强行进入福烟小区是知法犯法，违法在先，恳请法院查明事实，撤销业委会与原告的合同。2、原告要求被告支付物业服务关系产生前的费用，不合法。原告于2019年5月1日才与福烟小区业委会签订《物业服务委托合同》，2019年5月1日前，原告与被告间无物业服务关系，原告主张的2019年1月1日至4月30日期间的物业服务费无依据，而且该期间并没有什么自治，是典型的虚假陈述，请求法院驳回原告要求支付此时间段物业费的主张。3、原告仅负责小区内道路十分之一面积的清洁工作，除此之外无其他服务，收费却见项就收，收费项目与服务项目不匹配。福烟小区二号院原本是烟厂烟草公司的家属院，为应付国家三供一业改造要求，市烟草公司强行把属于两个不同社区，中间不相连的两个院子划分移交出去，二号院因为有该公司的办公地点，该公司在移交协议上明文规定二号院的公共道路、绿地、公共场所全部所有权都归烟草公司，烟草公司负责二号院的清扫、门岗安保、园林绿化、公共区域的运营维护，原告宇辰物业进入二号院后实际上只负责了单元房楼梯间的清扫，并在2019年10月后才开始清扫别墅区的通行道路，该道路区域面积为1000多平方米，而二号院的道路面积约为13000多平方米。4、业主最关注的安全及公共秩序维护，原告却严重失职。原告诉称的已履行了自己应尽的义务，与事实不符。原告的物业服务标准部分明确“小区外来人员严格登记清楚，出入车辆严格查验和登记，对整个区域进行定时或不定时的巡逻，实行24小时安防值班”，而事实上福烟小区二号院无原告提供的任何安保服务，就似一个公共场所，外来人员车辆进入随意，娱乐、健身、休闲自由，停车场变为公用，甚至在物管办公场地门口非停车区域停放车辆都无人管理。既无原告提供的巡逻服务，也无24小时安防值班，却有单元防盗门24小时开启，人员随意进出。5、事实并非原告诉称的其多次催交物业费而被告未予理睬。因选聘物业公司时未召开业主大会，也未书面征求业主意见，选聘结果及所签订的物业合同未在被告所在的福烟小区二号院公告，小区业主于2019年8月27日、2019年10月10日、2020年6月14日召开会议，要求缓交物业费，申请公示物业选聘结果、物业服务合同内容等，以确认原告确实为小区物业服务企业，明确物业服务标准及缴费标准等，但至今未果。6、原告提供的证据，被告无法认可。手写的白条收据及预收支情况公示，漏洞百出，粗制滥造。手写白条付款方不详，且无法证明收款人为二号院进行过服务。预收支情况公示中收入减少，扩大支出，按原告提供的数据，少计收入102748.56元，实际盈余108709.86元，与原告宣称的物业费收支基本平衡的说法大相径庭。综上所述，提请法院撤销宇辰物业与被告的物业服务合同；被告可以本着和谐原则与二号院其他住户共同分担原告两名清洁人员的费用；原告主张的垃圾清运费，如其出示转款记录及收款方的正规发票，被告可以缴纳。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、营业执照副本、法定代表人身份证明书各一份，证明原告主体适格；2、原告与福烟小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》一份，证明原告与被告签订《福烟小区物业服务委托合同》的事实；3、物业催费单、日常工作照片复印件各一份，证明原告履行了《福烟小区物业服务委托合同》约定的义务；4、物业管理费用预收支情况公示复印件一份，证明收费标准及支出。5、业委会委托书一份，证明原告收取2019年1-4月物业管理费主体适格；6、业委会管理费用收据（收条）复印件，证明原告发放保洁、保安工资。7、中标通知书复印件一份，证明原告依法参与招投标，是合法的中标人。经质证，被告对原告提交的证据1表示不清楚。对证据2的物业服务合同，认为业务会无权聘请物业服务公司，对该合同不认可，该合同只代表少数人的利益。对证据3的催费单从来没有见过，照片不是为其所居住小区提供服务的照片。对证据4，认为小区第一届业委会2018年12月份才成立，但公示的内容是2018年3月的，公示的收费内容未经过业主大会讨论，且有意增大支出减少收入。对证据5，认为小区在2019年1-4月未发生过自治，即使委托是真实的，原告也无权收取2019年1-4月的物管费，是两个不同的权利主体。从证据6无法看出业委会是哪里的业委会，收费和福烟小区无关。证据7只能证明是少数人引进的物业公司。被告针对其辩解，向本院提交以下证据：1、预收费明细一份、曲靖市公司职工家属区业主信息登记表13张，证明原告预算的收支中，存在减少收入，增大支出，实际物业费盈利达到11万元，与所宣称的收支基本平衡不符，二号院实际有212户，在预算收支的时候只算了190户，少算了22户；2、照片2张、催费通知2份，证明别墅区的收费实际0.8元每平方米，但物业公司随意收费；3、致全体业主公开信，证明业委会未召开业主大会，私自聘请物业公司；4、照片20张，证明二号院的公共区域，包括道路、绿化、公共场地，所有权为烟草公司，由公司后勤人员负责日常的清洁、安保、维护，宇辰公司仅负责了道路的十分之一面积的清扫；5、照片4张，证明原告从不管小区业主的安全及公共秩序，严重失职，单元防盗门24小时开启，车辆乱停乱放，直接停在物业公司办公室的禁停网格线上；6、暂缓交物业管理费告知书及签字表、请愿书各一份，证明业主三次主动找业委会及物业公司商议，要求缓交物管费，但物业公司态度强硬，无法沟通。经质证，原告认为被告提交的证据1的预收支费明细是没有发生的费用，没有证明力；对业主信息登记表无异议。对证据2的照片无异议，认为催费通知单的内容存在偏差，且该证据与本案无关。证据3与本案无关。证据4的照片有部分是办公区的，不在原告提供服务的范围之内。证据5恰好能证明原告履行了物业服务义务，尽到相关的告知义务。对证据6有异议，交纳物业服务费是法定义务，而部分业主暂缓交物业服务费已经构成违法违约。本院认为，原告提交的证据1、2、4、5、7及证据3的催费单，能够证明案件事实，本院予以采信；证据3的日常工作照片，其中一张为福烟小区一号院的，与本案无关，本院不予采信；证据6的收据无法证明与本案的关联性，本院不予采信。被告提交的证据1的预收费明细为其单方制作，本院不予采信；对被告提交的其他证据，真实性本院予以确认，但不能证明其欲证目的，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下事实：原告云南宇辰物业服务有限公司通过招投标方式取得福烟小区一、二号院的物业管理服务资格。2019年4月22日，原告与曲靖市麒麟区福烟小区第一届业主委员会签订《曲靖福烟小区物业服务合同》，合同约定：原告为曲靖福烟小区提供物业管理服务，服务期限三年，自2019年5月1日起至2022年5月1日止，委托服务事项包括：秩序维护服务、保洁服务、绿化管养服务、公共设施设备的维修和养护、建立业主的相关信息资料档案并实施管理、根据小区实际情况组织开展社区文化娱乐活动及其它委托事项。物业服务费按房屋所有权证登记面积别墅每月每平方米1元、商业用房及单元房每月每平方米0.8元计收，一年一次性预交，交费时间以2019年5月1日为准开始计收。逾期交纳，按应交物业服务费每天5‰计收违约金。原告按约定于2019年5月1日入驻福烟小区进行物业服务。2019年7月6日，曲靖市麒麟区福烟小区第一届业主委员会向原告出具《授权委托书》，委托原告代福烟小区业主委员会收取2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费及其他相关费用。原告在对福烟小区二号院提供物业服务过程中，未提供秩序维护服务。另查明，被告戴月雯系福烟小区二号院4幢401号房屋业主，其房屋为别墅，面积166.87㎡。被告未向原告交纳诉请的物业服务费及垃圾清运处置费。经原告催收，被告拒绝交纳，原告遂提起本案诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告云南宇辰物业服务有限公司与福烟小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对福烟小区业主具有约束力。原告对福烟小区二号院提供了物业管理服务，被告戴月雯作为该小区业主，接受了原告提供的物业服务，依法应向原告支付相应的物业服务费。因原告并未提供秩序维护方面的相关服务，本院对其主张的物业服务费酌情予以扣减，由被告按80%的比例支付物业服务费。原告要求被告支付2019年1-4月的物业费，但其于2019年5月1日才开始为福烟小区二号院提供物业服务，福烟小区业主委员会授权其收取2019年1-4月的物业费，但其亦不能以自己的名义主张权利，故对2019年1-4月的物业费，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2019年5月1日至2020年12月31日的物业服务费2669.92元（166.87㎡×1元/㎡/月×20个月×80%）。被告辩称原告非由业主大会聘请，所签合同非法，要求撤销，但被告对此并未提供证据证实，且撤销《物业服务合同》也不属于本案审理的范围，故被告的辩解不成立，本院不予支持。原告诉请被告支付生活垃圾清运处置费，其对此虽未举证，但被告实际享受了垃圾清运服务，被告对此也予以认可，故对原告主张的2019年、2020年的生活垃圾清运处置费264元，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，但《物业服务合同》并未对支付物业服务费的具体时间做出约定，不能认定被告存在违约情形，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告戴月雯支付原告云南宇辰物业服务有限公司2019年5月1日至2020年12月31日的物业服务费2669.92元。二、被告戴月雯支付原告云南宇辰物业服务有限公司生活垃圾清运处置费264元。三、驳回原告云南宇辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告戴月雯负担18元，原告云南宇辰物业服务有限公司负担32元。上述款项，被告于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  方向娥审判员  代冬花审判员  高玉娟二〇二〇年十一月九日书记员  罗晶晶