山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4705号 上诉人（原审张蕾）：张蕾，男，1970年2月3日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李德华，山东光浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王田田，山东光浩律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市黄岛区张家楼镇张家楼村民委员会，住所地：青岛市黄岛区张家楼镇张家楼村。 法定代表人：徐明香，村主任。 委托诉讼代理人：闫文刚，山东信公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董来阳，山东信公律师事务所律师。 上诉人张蕾因与被上诉人青岛市黄岛区张家楼镇张家楼村民委员会（以下简称张家楼村委会）确认合同无效纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5460号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张蕾上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以“当事人双方签订的厂房租赁协议内容涉及村民重大利益，未经村民会议讨论决定，违反了民主议定程序，违反了法律的强制性规定”为由认定双方签订的厂房租赁协议无效，属于认定事实不清，适用法律错误。理由是：(一）、被上诉人对外出租处分案涉土地和房屋前，经过了村两委会、党员、村民代表会议研究同意，当时有会议记录，并对外公示15天。投标当天，村干部、党员及村民代表均在场，镇法律服务所全程见证。一审庭审时，被上诉人称因管理问题，当时招标的会议记录找不到了。这说明当时召开了相关会议，经过了民主程序，是因为被上诉人的问题导致会议记录丢失。不能因为被上诉人的问题，让上诉人承担不利的法律后果。（二）1998年11月4日通过并实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条要求村民委员会在处理涉及村民利益的重大事项时，须提交村民会议讨论决定。该法条没有列举出租土地、房屋时必须提交村民会议讨论决定。该法条未确定没有提交村民会议讨论决定所签订的合同就是无效合同。上诉人认为，该法律强制性规定属于管理性强制规定，而不是效力性强制规定。该法条主要是约束村民委员会应依法自治，至于村委会是否严格执行，与上诉人无关，上诉人也约束不了村委会。一审法院直接依据该条款认定合同无效，是把该条款作为效力性强制规定使用，明显系适用法律错误。(三）被上诉人对外出租处分土地和房屋与第三人签订的其他合同，都没有经过村民会议讨论决定。上诉人与被上诉人所在乡镇的其他村庄，出租土地和房屋也是经村两委、党员、村民代表会议表决，基本没有提交村民会议讨论决定的。按照一审法院的认定标准，被上诉人签订的其他涉及村民重大利益的合同均为无效合同。(四）上诉人已全部交纳了租赁费，且使用案涉土地多年，并在该土地上进行了大量投资。被上诉人将冻粉厂的其他房屋卖给了供销社，那部分房屋早已被拆迁，附属物拆迁补偿款由供销社领取。现案涉范围内的房屋面临拆迁，被上诉人主张合同无效，明显是与民争利的行为，且无任何事实与法律依据。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。上诉人要求继续履行合同，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。 张家楼村委会辩称：一、一审法院判决事实清楚，应予维持；二、案涉土地、房屋没有相关权属证书及审批手续，所涉土地用途及房屋买卖行为违反了法律的强制性规定，案涉合同无效；三、上诉人从未接受管理案涉土地、房屋，更未在案涉土地上投资，案涉土地、房屋一直由案外人张波控制、使用，上诉人称其使用多年并进行大量投资与事实严重不符。 张家楼村委会向一审法院起诉请求：1、确认当事人双方分别于2005年1月1日和2005年5月27日签订的两份厂房租赁协议无效；2、案件诉讼费由张蕾承担。 一审法院认定事实：张家楼村委会向法院提交了2005年1月1日的厂房租赁协议、补充协议复印件各一份，租赁协议约定张家楼村委会将村南原外贸站西侧原冻粉厂土地一宗、房屋一宗租赁给张蕾使用，该土地南北长55米，东西宽北头26.5米，南头28米，计1460平方米，约计2.2亩；房屋10间，共计193平方米。土地房屋租赁时间50年，自2005年1月1日起至2055年12月31日止，租赁费58880元，先交款后使用。双方的权利义务：（1）租赁户必须办理企业工商证、落户张家楼村，经商用；（2）土地、房屋所有权归张家楼村委会，张蕾只有使用土地房屋权；（3）租赁户在使用期内，房屋维修费及所交纳的各种税费由租赁户自负，张家楼村委会不予负担。（4）使用期内，如国家或集体占用该宗土地，张蕾必须无条件服从，土地和集体房屋的补偿归集体，张蕾所投资建设的房屋补偿归张蕾（补偿标准按胶南市区执行），同时解除合同并互不追究违约责任，张家楼村委会按张蕾实际使用年限退回平均年限使用费，具体退还办法，届时按年限计算；（5）使用期内，若遇不可抗拒的自然灾害，造成损失除外；（6）使用期满，张蕾如数将土地及房屋返回张家楼村委会，如有房屋损失按房屋价格折价赔偿；（7）使用期满，政策及价格双方协商另定，协商不成张蕾无条件迁出一切设备及财产；（8）使用期内，不经张家楼村委会同意，张蕾不能将土地、房屋转给他人；（9）违约，租赁期若单方违约，向对方交违约金5000元。补充协议内容如下：一、双方签订的厂房租赁协议实际是厂房买卖协议，193平方米厂房张蕾一次性买断，张蕾可以改建或拆除该厂房。二、双方签订的厂房租赁协议作如下修改：1、原协议中第3条第4项改为：国家或集体占用该宗土地，占用时该土地上的所有附着物，赔偿款按赔偿标准全部赔偿给张蕾个人；2、原协议中的第3条第5项改为：该厂房租赁协议实际是厂房买卖协议，张蕾租赁土地使用期50年；3、原协议中的第3条第6项改为：使用期满，张蕾清除该土地上的所有附着物，把土地归还张家楼村；4、原协议中的第3条第9项改为：违约，张家楼村赔偿张蕾厂房租赁费十倍的违约金。三、双方签订的厂房租赁协议未修改部分仍然有效。张家楼村委会还提交2005年5月27日的厂房租赁协议复印件一份，协议内容与按照上述5月1日的补充协议修改后的厂房租赁协议基本一致。张蕾向一审法院提交了一份2005年5月27日的厂房租赁协议的复印件，约定张家楼村委会将村南原外贸站西侧原冻粉厂土地一宗对张蕾租赁；房屋一宗对张蕾买卖，该土地南北长55米，东西宽北头26.5米，南头28米，计1460平方米，约计2.2亩，滴水0.19亩，土地合计2.39亩；房屋10间，计193平方米，其他地面附着物未清点登记，打包卖给张蕾。土地房屋租赁使用50年，房屋及其他地面附着物，张蕾一次性买断，自2005年1月1日起至2055年12月31日止，土地使用费和房屋买断费合计标底5.8万元，实行公开投标，标底高者中标，拍卖款在张家楼村委会给张蕾办好土地、房屋合法证件后交纳，中标价58880元（违约金，违约方十倍赔偿）。双方权利义务：（1）张蕾办理企业工商证，必须落户张家楼村，该土地、房屋张家楼村委会保证到土管部门给张蕾办理合法证件；（2）合同期内，该房屋拆除改建或维修使用，一切与张家楼村委会无关，由张蕾自负；（3）国家或集体占用该宗土地（国家占用指国家国防建设占用，集体占用指本村公益性事业占用，其他占用不在该约束范围内），占用时该土地上的所有附着物，赔偿款按赔偿标准全部赔偿给张蕾个人，土地按实际使用年限退回平均年限的使用费；（4）该厂房租赁协议实际是厂房买卖协议（张家楼村委会要求签订厂房租赁协议是为了保障合同到期后，对到期拆除该买卖房屋时双方没有争议），协议中的193平方厂房及其他地面附着物张蕾一次性买断，张家楼村委会保证给张蕾办理合法的土地、房屋使用证件；（5）使用期满，价格双方协商另定，协商不成，张蕾如数将土地返回张家楼村委会，张蕾负责倒清该土地上的附着物；（6）使用期内，如有转让，到张家楼村委会办好转让手续，更换土地使用人；（7）违约：为保证双方权益，双方约定，单方违约，违约方向对方交纳张家楼村委会收取张蕾厂房租赁费价格的十倍588800元作为违约金。双方共同遵守。张蕾还提交一份加盖胶南市张家楼镇张家楼村民委员会公章的证明一份，证明内容为：原制钉厂（冻粉厂）土地、厂房，村委会经过公开拍卖，张蕾中标，2005年签订租赁协议，张蕾使用50年。协议约定国家或集体占用如何赔偿，该协议中的国家占用指：国家国防建设占用，集体占用指：张家楼村为本村公益性事业占用，其他占用不在该协议约束范围内（包括镇政府占用、村集体营利性占用等）。该厂房租赁协议实际是厂房买卖协议，协议中的193平方房屋，张蕾一次性买断，归张蕾个人所有。签协议时该房屋已倒塌，土地租赁使用50年，从张蕾使用该宗土地起至50年止。张家楼村违约，张家楼村委会赔偿厂房租赁费的十倍给张蕾。张蕾于拍卖当天交了10000元，后于2016年将剩余的48880元交齐。案涉房屋未办理产权登记手续。张家楼村委会主张因管理问题，厂房租赁协议的原件找不到了，当时招标的会议记录也找不到了，但是厂房租赁协议系对村集体土地及房屋的重大处分，未经民主议定程序讨论决定，且严重损害村集体利益，应认定为无效合同，并同意将张蕾的部分租赁费退回。张蕾主张当时拍卖的时候没有村民会议，当时是12个小组长代表、全体党员、村委会成员都参加会议了，经过15天公示后才公开招标，投标当天法律服务所工作人员见证，小组长代表、全体党员、村委会成员都在场。 一审法院认为：张家楼村委会提交的2005年5月1日签订的厂房租赁协议复印件以及补充协议复印件因张蕾不认可，一审法院不予确认，张家楼村委会要求确认该协议无效，一审法院依法不予支持。张家楼村委会提交的2005年5月27日的厂房租赁协议复印件与张蕾提交的2005年5月27日的厂房租赁协议复印件，虽然在文字表述上不太一致，但是大体内容基本一致：张蕾租赁张家楼村委会的土地及房屋50年，时间自2005年1月1日至2055年12月31日；虽然签订的是租赁协议，但是实际上是厂房买卖协议；租赁期间如遇国家或集体占用该宗土地，土地上的所有附着物赔偿款全部给张蕾，土地按实际使用年限退回平均年限的使用费；若单方违约，违约方向对方交纳厂房租赁费的10倍即588800元作为违约金。不同的就是张蕾提交的复印件上增加了张家楼村委会保证到土管部门给张蕾办理土地和房屋的合法证件，并且将国家或集体占用所指的范围做了具体的限定。根据1998年11月4日通过并实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，村民委员会有权依照法律规定管理村民集体所有的土地和其他财产，但对涉及村民利益的重大事项须经村民会议讨论决定。本案中，双方签订的厂房租赁协议内容涉及村民重大利益，未经村民会议讨论决定，违反了民主议定程序，违反了国家法律的强制性规定，故，张家楼村委会提交的2005年5月27日厂房租赁协议与张蕾提交的2005年5月27日的厂房租赁协议均为无效。综上，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年11月4日第九届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过并实施）第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张家楼村委会与张蕾于2005年5月27日签订的厂房租赁协议无效；二、驳回张家楼村委会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由张蕾负担。 二审中，张蕾向法庭提交如下证据材料： 证据一、提交信访事项处理意见书两份，第一份证明经政府调查，村委会对外公开拍卖程序是合法的，张家楼村对外签订的出租合同都严格按照程序办理。第二份证明张家楼村在2005年由部分党员、村民小组长、村两委成员参与对冻粉厂房租赁进行过招标投标程序。 被上诉人质证称：对证据的真实性无异议，对20208号信访意见书第二大条第一项明确回复上诉人涉案合同的效力问题应由法院审理。上诉人主张的拍卖程序合法不代表村委会履行了民主议定程序，因为民主议定程序和招标是两个程序。对202015号意见书恰恰证明村委会没有履行民主议定程序，因为意见书中明确载明是2005年由部分党员、部分村民小组长、村两委成员参与对冻粉厂房租赁进行过招标投标程序。 本院认为，对上述证据的真实性，本院予以确认。 上诉人提交证据二：涉案土地性质照片打印件，来自黄岛区自然资源局，证明案涉土地属于建设用地，以前属于工业用地，现在属于商住用地，被上诉人在一审时也明确确认过该地是建设用地。 被上诉人质证称：该证据上诉人非因客观原因导致逾期举证，不应作为新证据采纳。照片打印件无法核实与涉案土地有关，村委会认可涉案土地系红斑地，允许进行建设，但应履行批建手续。 本院认为，上述证据与本案无直接关联性，故对该证据本院不予认定。 上诉人在二审中申请证人刘某出庭作证，证人称：其从1998年12月至2015年10月在张家楼村任党支部书记，2000年后提倡招商引资，把集体的厂房等用租赁、买卖等方式招商。2005年以前村里的冻粉厂，通过两委会研究、全体党员会议、村民组长为代表的会议进行了讨论报社区批准后在社会上宣传，并进行了公开投标。投标时全体两委会成员到场，大多数党员参加会议，包括以村民小组长为代表的村民代表，同时邀请镇司法所进行了现场监督，进行公开投标。12个村民小组代表以及党员村民代表，还有部分党员。当年的会议记录都有，还有四名继续留任的村干部，村里的党员都可以证明。 上诉人申请证人王某出庭作证称：冻粉厂拍卖经过两委会研究上报镇党委领导，经过社区同意，村里召开了全体党员大会，群众代表是12个生产小组组长，还有部分党员代表，村里又广播了十几天让投标的到大队去报名以及宣传让大家去投标。投标过程中经过了全体党员、组长、法律服务所的见证，法律服务所还收取了法律服务费用。我当时是村委的副书记。 被上诉人质证称:我方认为两位证人证言上诉人非因客观原因导致逾期举证，不应作为新证据采纳。两位证人证言在一审庭审时都参加过旁听，不能作为二审证人。两位证人证言均系涉案协议的经办人员，前期纪检部门找过两位问话，涉案协议的处理结果与本人存在利害关系，不应采信。会议记录有无应以书面资料为准，上诉人提交的信访事件意见书仅证明召开了部分村民小组长参与了招投标会议。 对上述证人证言，因证人在一审中均参与旁听庭审，故本院不予采信。 张家楼村委会二审中未提交新证据。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，本案各方争议的焦点问题是：2005年5月27日的厂房租赁协议是否有效。第一，关于涉案2005年的租赁合同的内容问题。上诉人与被上诉人所提交的租赁合同的内容有所差别，但主要内容基本一致，均是就涉案土地及地上附着物的使用权的处分。第二，关于上述约定的效力问题。涉案合同签订于2005年，《中华人民共和国村民委员会组织法》至今历经三次修改，但对于涉及村民利益的重大事项须经村民会议讨论决定的相关原则一直存在，涉案土地和房屋的相关租赁系涉及村集体财产的重大事项，应依法由村民会议讨论决定。本案上诉人与被上诉人对于涉案合同并未经过村民大会的讨论并无异议，故涉案合同因未履行民主议定程序，违反相关法律而应认定为无效合同。上诉人与被上诉人提交的2005年5月27日的厂房租赁协议均为无效协议。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张蕾承担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年十一月二日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静