贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终2435号上诉人（原审被告、反诉原告）：易啸，男，汉族，1977年12月6日出生，住贵州省兴仁市东湖街道办事处市府中路朝顺城市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兴仁县瑞安物业管理有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市市府中路朝顺城市花园。法定代表人：苏红铭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龙琼芬，女，汉族，1983年1月4日出生，住贵州省兴仁市。委托诉讼代理人：唐桂兰，女，汉族，1987年3月12日出生，住贵州省兴仁县。上诉人易啸因与被上诉人兴仁县瑞安物业管理有限公司（以下简称瑞安物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省兴仁市人民法院（2020）黔2322民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易啸上诉请求:1、撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的合同内容是否有效或将本案发回重审。2、依法查清兴仁县瑞安物业管理有限公司（朝顺城市花园客服中心）与贵州省朝顺房地产开发有限公司的关系，依法判决被上诉人退还上诉人装修保证金1000元及出入证保证金30元，违约金1524.4元，房屋漏水墙面损坏的相关损失10380元，共计12934.4元。3、驳回瑞安物业的全部或者部分诉讼请求。4、本案的涉诉所有费用由瑞安物业承担。事实和理由：一、根据业主手册上的相关内容，前期物业服务合同系瑞安物业与业主签定的合同，该合同对瑞安物业及业主应都具有约束力，瑞安物业应履行好合同上的相关内容。二、业主手册上朝顺花园客服中心与兴仁县瑞安物业管理有限公司地址及电话完全一致，兴仁县瑞安物业管理有限公司理应履行贵州省朝顺房地产开发有限公司相关职责，理应赔偿因房屋漏水给上诉人造成的损失。三、被上诉人起诉部分物管费已过追诉时效。瑞安物业向一审法院起诉请求：1.判决易啸支付瑞安物业2014年5月1日至2019年12月31日共计68个月的物业服务费7538.48元及违约金5995.53元；2.案件受理费由易啸负担。易啸向一审法院提出反诉请求：1.判决瑞安物业返还易啸装修保证金1000元及出入证保证金30元，违约金1524.40元，共计2554.40元；2.判决瑞安物业支付易啸房屋墙面损坏损失费10380元；3.案件受理费由瑞安物业负担。一审法院认定事实：2012年9月29日，瑞安物业与贵州省朝顺房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由瑞安物业对兴仁朝顺城市花园提供物业管理服务，住宅按建筑面积每平方米每月0.8元收取物业管理服务费，物业费以半年为结算周期，应在收费结算周期的最后一月内履行缴纳下半年物业费的义务，未按时足额缴纳物业费每天按应交物业费的6%支付违约金，合同期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同自动延期，直至小区成立业主委员会与选聘或者续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止。2013年10月25日，易啸作为朝顺城市花园小区6栋9-1号业主与瑞安物业签订了《业主手册》、《朝顺城市花园业主临时管理公约》，约定小区住宅的物业费用按建筑面积每平方米0.8元收取，应于每月10日前交纳物业费，未按时足额交纳物业费则每天按应付物业费的0.6%支付违约金。同时，对小区房屋装修事宜进行约定，由瑞安物业对装修活动进行监管，每户装修房屋业主需预交1000元的保证金，装修验收完毕后三个月内未出现装修问题退还保证金。合同签订后，瑞安公司为朝顺城市花园小区提供了物业服务至今，易啸作为小区6栋9-1号业主，于2013年10月22日向瑞安物业缴纳了1000元的装修保证金及30元的出入证保证金，其房屋于2014年1月装修完毕后，瑞安物业至今未退还易啸1000元装修保证金及30元出入证保证金。易啸亦未缴纳2014年5月1日至2019年12月31日期间的物业费7538.48元。一审法院认为，瑞安物业与贵州省朝顺房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由瑞安物业对兴仁朝顺城市花园提供物业管理服务，易啸作为朝顺城市花园小区业主，亦与瑞安物业签订了《业主手册》、《朝顺城市花园业主临时管理公约》，并接受其服务管理，向其交纳了房屋装修押金等费用，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，其受《前期物业服务合同》约束，瑞安物业与易啸之间系物业服务合同关系，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行合同义务。瑞安物业已履行物业管理义务，易啸应当全额支付服务费，其至今尚欠瑞安物业7538.48元未能支付，已侵害瑞安物业的合法权益，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，经瑞安物业多次催交，易啸至今仍未交纳所欠物业服务费，对瑞安物业关于判决被告易啸支付物业服务费7538.48元的诉求，予以支持。2015年后《前期物业服务合同》期满，但瑞安公司仍继续履行合同义务，为易啸所在小区提供物业服务，小区业主委员会亦未提出退出并移交物业服务区域的请求，未与其他物业管理企业签订新的物业服务合同，《前期物业服务合同》自动延期，双方之间仍存在物业服务关系，其请求易啸支付后续物业服务费的请求，符合法律规定，予以支持。对易啸关于房屋出现质量问题不予交纳物业管理费的抗辩理由，不予采纳。瑞安物业提供物业服务期间，易啸按照其管理规定缴纳了房屋装修押金1030元，在房屋装修完毕后瑞安公司未退还其押金，对此瑞安物业亦无异议，对易啸诉请瑞安物业返还1030元保证金的反诉请求，应予支持。关于双方主张的违约金一节，瑞安公司在易啸房屋装修完毕后至今未返还其保证金，易啸此后亦未支付物业管理费，双方均存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”规定，结合双方都存在违约行为、双方过错程度以及双方的损失情况，综合评判，对于双方各自请求的违约金，不予支持，由双方各自承担。易啸请求瑞安物业支付房屋墙面损坏赔偿费，因其房屋墙面出现质量问题与瑞安物业的物业管理行为不存在法律上的因果关系，对其该向诉请，不予支持。综上所述，瑞安物业、易啸的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、限被告（反诉原告）易啸于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）兴仁县瑞安物业管理有限公司物业服务费7538.48元；二、限原告（反诉被告）兴仁县瑞安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）易啸保证金1030元；三、驳回原告（反诉被告）兴仁县瑞安物业管理有限公司、被告（反诉原告）易啸的其余诉讼请求。案件受理费140元，减半收取70元，由被告（反诉原告）易啸负担；反诉案件受理费124元，减半收取62元，由原告（反诉被告）兴仁县瑞安物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：瑞安物业是否应支付易啸违约金1524.4元，房屋漏水墙面损坏的相关损失10380元。关于争议焦点，关于违约金1524.4元的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”规定，本案易啸与瑞安物业双方均存在违约行为，一审综合本案的实际情况，对于双方各自请求的违约金，不予支持，符合法律规定。关于易啸提出要求瑞安物业赔偿房屋漏水墙面损坏相关损失10380元的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，易啸并未举证证明瑞安物业应对其房屋漏水墙面损坏承担赔偿的义务，且未举证证明具体损失项目及明细，故对于其该上诉请求不予支持。另，易啸上诉提出的房屋装修保证金1000元及出入证保证金30元，一审已判决支持其诉请，本院不再赘述。易啸提出瑞安物业部分物管费的诉请已超过诉讼时效，其在一审中并未提出诉讼时效答辩，二审对其该主张不予采纳。综上所述，易啸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124元，由上诉人易啸负担。本判决为终审判决。审判长  尹慧兰审判员  曾婷婷审判员  陈映桃二〇二〇年十一月二十六日书记员  岑 涛