重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0230民初2201号原告（反诉被告）：李雪松，男，1969年12月5日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：刘川，重庆晨曲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨映梅（李雪松之妻），女，1970年1月19日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告（反诉原告）：毛明静，女，1965年9月17日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：毛明娟（毛明静之胞姐），女，1963年6月24日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。第三人：陈忠义，男，1963年4月3日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告李雪松与被告毛明静，第三人陈忠义房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告毛明静对原告李雪松提出反诉，本院决定合并审理，并依法转为普通程序审理。原告李雪松的委托诉讼代理人刘川、杨映梅，被告毛明静的委托诉讼代理人毛明娟，第三人陈忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雪松向本院提出诉讼请求：判决李雪松与毛明静于2004年4月7日签订的《房屋买卖合同》有效；毛明静履行协助李雪松将出售给李雪松的房屋（坐落于丰都县**，权利人毛明静，产权证号：**地证XX字第**）过户登记到李雪松名下；并由毛明静承担本案的诉讼费用。事实和理由：李雪松与毛明静于2004年4月7日签订《房屋买卖合同》，毛明静将自己所有的位于丰都县XX号成套住宅房屋1套出售给李雪松，房屋价格每平方米550元，总金额78925元。李雪松将房款78925元于2004年8月6日通过毛明静的姐夫陈忠义交给了毛明静，李雪松进行了装修使用至今。毛明静出售的房屋已于XX年办理了房地产权证，过户的条件已经成就，李雪松多次催促毛明静协助办理房屋产权过户，但毛明静置之不理。毛明静辩称，讼争房屋是属于毛明静的，但讼争房屋是毛明娟买卖李雪松与毛明静于2004年4月7日签订的《房屋买卖合同》虽然有效，但是之前合同上的房屋面积未经过权威机构进行专业测量，因此有误。后来在办理权属证书时，经过了国家正规测量单位的测量，房屋产权证登记的面积为151.18平方米，为此，要求李雪松必须按照现有房产证上的面积减去原来购买时买卖合同上的面积的差额支付差价，即7.68平方米乘以4500元/平方米为34560元，差价补齐后，李雪松同意协助办理房屋过户。因为，如果李雪松不按其要求处理，对毛明静是严重显失公平，严重损害其合法权益。如果毛明静不同意此方案，那么李雪松将提起确认房屋买卖合同无效之诉。陈忠义述称，1、李雪松与毛明静签订房屋买卖合同时，陈忠义并不知情，也不在场，此事与陈忠义无关，更不应当为此事承担任何责任；2、陈忠义不是本案适格的主体，请求李雪松撤销陈忠义作为第三人的诉讼地位；3、陈忠义没有接受过李雪松支付的购房款。毛明静向本院提出反诉讼请求：判决李雪松支付因房屋面积超出的款项26880元；并由李雪松承担诉讼费用。事实和理由：毛明静于2004年将位于丰都县物XX号房屋出售给李雪松，双方签订《房屋买卖合同》，签订合同时房屋的面积约定为143.5平方米，但XX年房屋产权证办理完毕后，房屋产权证面积为151.18平方米，导致房屋面积超出了7.68平方米。双方因房屋超出部分面积产生争议。毛明静认为，双方在签订《房屋买卖合同》时，明确约定房屋面积为143.5平方米，按当时的市场行情计算的价格进行出售，但办理房屋产权证后，该房屋的实际面积超出了约定面积7.68平方米。由于该房屋是XX年办理的房屋产权证，随着市场经济发展，市场行情变化，按现行最低市场行情3500元/平方米计算，其超出部分面积计价为26880元。毛明静多次要求李雪松支付超出面积的款项，毛明静均以种种理由或借口予以拒绝。李雪松针对反诉辩称，1、双方在签订房屋买卖合同时没有约定对房屋超出或减少的面积要进行房款退补，应视为是整体出售整套房屋；2、讼争房屋除水、电已经过户外，天然气尚未过户，根据合同约定，天然气未过户李雪松不支付剩余房款2000元，待条件专后方能支付；3、根据建设部88号即商品房销售管理办法第20条的规定，房屋面积误差比绝对值超过3%，买受人在3%以内向出卖人补足房款，超过3%的由出卖人自己承担，且房价款是房屋买卖合同签订时的价款，不是现在的市场价；4、综上，请求驳回毛明静的反诉诉讼请求。陈忠义述称，1、李雪松所称的房屋天然气户头已经过户，过户后房屋余款2000元也已经支持；2、毛明静提出的要求补足房屋面积差价款应当得到支持。当时卖房屋时是按照房屋的面积出售的，当时房产证没有办下来，双方口头协议说的是多退少补。本院经审理认定事实如下，李雪松因需要购买房屋居住而委托亲戚孙成龙看房。孙成龙通过售房广告单联系了毛明娟，双方协商并达成售房协议。2004年4月7日，甲方毛明静与乙方李雪松签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将XX后面（XX）宿舍1幢，面积143.5平方米出售给乙方使用所有；房屋出售价格为每平方米550元，总金额78925元，整个价款必须一次性付清后，甲方将钥匙交给乙方使用；甲方保证乙方购买后有水、电、气使用证户口，在水、电、气证未到位的情况下，由乙方暂扣2000元，等三证到位后，再支付所暂扣的2000元；房屋产权证和土地证的户口姓名为毛明静，乙方若需要更改或过户，所发生的有关费用由乙方自行承担等内容。孙成龙代李雪松签名，毛明娟代毛明静签名。合同签订后，李雪松交付了购房款，2004年8月6日，毛明静的姐夫陈忠义出具收条，载明：今收到李雪松交来的购房款78925元。随后，讼争房屋交付给李雪松居住使用至今。本案讼争房屋于2013年5月5日办理了房地产权证，登记坐落地址为重庆市丰都县XX号XX，登记权利人毛明静，建筑面积151.18平方米，产权证号306房地证XX字第XX号。登记的建筑面积比合同载明的建筑面积多了7.68平方米。产权证办理前，毛明静于2013年2月18日补交了讼争房屋的面积差价款2659元。上述事实，有当事人、第三人的陈述，《房屋买卖合同》，收条，个人住房信息查询证明，房地产权证书，证人证言，收据2张，现金缴款单等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，李雪松与毛明静于2004年4月7日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，李雪松支付了购房款78925元，讼争房屋也交付李雪松居住使用多年，该合同已经实际履行，应保护李雪松基于房屋买卖合同享有的合法权益。根据《房屋买卖合同》的约定，毛明静负有为李雪松办理讼争房屋权属过户登记的义务，办理权属过户登记的税费依约由李雪松自行承担。毛明静辩称由于毛明静欠毛明娟借款未还，毛明娟在未告知的情况下，擅自将讼争房屋出卖给了李雪松。经审理查明，毛明静长期在外务工，讼争房屋确系毛明娟经办出售给李雪松，但毛明静与毛明娟系同胞姐妹关系，毛明娟以毛明静的名义签订房屋买卖合同，讼争房屋的相关交易是在毛明静之母的家中完成的。且合同订立、房屋交付后长达十多年，毛明静知晓讼争房屋被出售的情况而未主张过毛明娟的行为系其擅自出售讼争房屋，李雪松有理由相信签订合同的相对方有权代理出售讼争房屋，本案符合合同法关于表见代理的相关规定，《房屋买卖合同》对于毛明静具有法律拘束力，李雪松作为合同的一方当事人有权要求毛明静履行合同的义务，该房屋买卖合同所产生的协助办理过户登记的义务应由毛明静承担。对于毛明静反诉请求支付房屋面积差价的问题。从本案《房屋买卖合同》约定看，房款金额是按讼争房屋的面积乘以单价计算的，故应视为双方是按房屋面积进行的交易，现讼争房屋登记面积明显大于合同约定的面积，虽然双方在签订合同时对房屋面积补差价的事项没有作明确约定，但因双方按房屋面积买卖房屋，本案也并非商品房买卖，不完全适用《商品房销售管理办法》的相关规定，基于公平原则，本院认为李雪松应当对于面积差部分向毛明静补足房款。但应当按照合同约定的单价补足房款，因本案系房屋买卖，交易行为在2004年已经完成，现双方的纠纷是履行合同所产生的纠纷，在双方不能就此达成新的协议的情况下，只能按照原合同相关条款履行。毛明静要求按照现在的市场价补足房屋面积差价款没有依据，本院不予采纳。故李雪松应支付毛明静房屋面积差价款4224元（7.68平方米×550元/平方米）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、李雪松与毛明静于2004年4月7日签订的《房屋买卖合同》有效；二、毛明静在本判决发生法律效力之日起3日内协助将坐落于重庆市丰都县XX号住房（证号：30：**地证XX字第**权利人：毛明静）的权属过户登记给李雪松；办理过户手续产生的税、费由李雪松承担；三、李雪松在本判决发生法律效力之日起3日内支付毛明静房屋面积差价款4224元；四、驳回毛明静的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886.56元，反诉案件受理费236元，共计1122.56元，由原告李雪松负担911.56元，被告毛明静负担211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  秦庆国人民陪审员  刘小明人民陪审员  刘家林二〇二〇年十一月十二日法官 助理  范家成书 记 员  周 银