上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8748号上诉人（原审被告）：上海建玺建筑装饰有限公司，住所地上海市嘉定区天祝路******。法定代表人：肖建，总经理。被上诉人（原审原告）：上海百业信置业发展有限公司，住所地上海，住所地上海临港新城主城区一环带云鹃路东侧地块>法定代表人：杨百根，执行董事。委托诉讼代理人：郑利丰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林轶琛，男，该公司员工。上诉人上海建玺建筑装饰有限公司（以下简称建玺公司）因与被上诉人上海百业信置业发展有限公司（以下简称百业信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初84791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建玺公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第六项，改判建玺公司不支付百业信公司逾期付租违约金、逾期支付物业管理费违约金及2018年5月20日至2019年9月1日的物业管理费；撤销一审判决第五项，改判建玺公司支付百业信公司2018年5月20日至2019年7月19日的房屋使用费人民币5万元；同意一审判决第一项、第二项和第七项。事实与理由：双方签订的租赁合同，约定租期至2018年5月19日，但2018年2月建玺公司的实际控制人被判刑，建玺公司无法继续经营，亦不再实际使用承租的上海市浦东新区XX大道XX号XX大厦806室办公楼（以下简称系争房屋）。2018年4月，百业信公司的工作人员电话联系建玺公司的法定代表人肖建，要求其支付租金，肖建向该工作人员告知公司不再经营的情况。之后，肖建再也联系不上该工作人员。故不同意支付逾期付款违约金及2018年5月20日至2019年9月1日的物业管理费。同时，按照租赁合同约定，建玺公司未按时归还房屋超过5天，百业信公司可以将建玺公司的物品强行搬出处理，且租金逾期超过30天未支付，百业信公司有权解除合同，故百业信公司未及时解除合同和收回系争房屋，导致损失扩大，故2018年5月20日至2019年7月19日的房屋使用费应减至5万元。另外，建玺公司曾预交了2,000元的水电费，百业信公司应扣除使用部分予以退还。百业信公司辩称，建玺公司未按照合同约定支付租金及物业管理费，故合同期内的逾期付款违约金应当支付。2018年4月，百业信公司的工作人员联系建玺公司的法定代表人肖建，告知合同快到期了，如续租就办理续租手续并结清拖欠的费用，如不续租就办理退租手续。肖建表示会续租并承诺结清拖欠的费用。故不存在肖建所称的联系不上公司工作人员的情况。百业信公司按照建玺公司的注册地址邮寄相关通知函，建玺公司未收到通知函的过错应由其自行承担。百业信公司也找过建玺公司，系争房屋确实关着门，但系争房屋里有建玺公司大件物品，包括实木家具及电脑，百业信公司曾去浦东新区惠南镇公证处及临港新城派出所咨询，希望通过第三方公证机关、物业公司等在场的情况下协助破门进入系争房屋清点物品，并转移至他处，但公证处及派出所均拒绝，且明确表示有关破门进屋的公证事宜是不受理的，故百业信公司只能通过诉讼途径解决。百业信公司于2019年7月去立案，故房屋使用费计算至2019年7月19日，其他费用计算至2019年9月1日搬离之日。关于水电费问题，百业信公司未查询到建玺公司有关水电充值的记录，建玺公司应提供相关凭证证明。综上，不同意建玺公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。百业信公司向一审法院起诉请求：1.建玺公司向百业信公司支付2017年8月1日起至2018年5月19日止的欠付租赁费用82,079.46元；2.建玺公司向百业信公司支付2017年8月1日起至2018年5月19日止的欠付物业管理费22,109.68元；3.建玺公司向百业信公司支付逾期支付租金违约金，按日千分之一标准计算（以2017年8月1日至2017年10月31日期间租金25,860.65元为本金，从2017年7月27日算至2019年9月1日；以2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金25,860.65元为本金，从2017年10月27日算至2019年9月1日；以2018年2月1日至2018年4月30日期间租金25,017.37为本金，从2018年1月27日算至2019年9月1日；以2018年5月1日至2018年5月19日期间租金5,340.79元为本金，从2018年4月27日算至2019年9月1日）；4.建玺公司向百业信公司支付逾期支付物业管理费违约金，按日千分之一标准计算（以2017年8月1日至2017年10月31日期间物业管理费6,900元为本金，从2017年7月27日算至2019年9月1日；以2017年11月1日至2018年1月31日期间的物业管理费6,900元为本金，从2017年10月27日算至2019年9月1日；以2018年2月1日至2018年4月30日期间物业管理费6,900元为本金，从2018年1月27日算至2019年9月1日；以2018年5月1日至2018年5月19日期间欠付物业管理费1,409.68元为本金，从2018年4月27日起算至2019年9月1日）；5.建玺公司向百业信公司支付逾期办理房屋返还手续从2018年5月20日至2019年7月19日期间产生的房屋使用费231,059.27元（以4.4元/日/每平方米标准计算）；6.建玺公司向百业信公司支付2018年5月20日至2019年9月1日实际占用期间的物业管理费（按照2,300元/月标准）及违约金（按日千分之一的标准，以2018年5月20日至2018年7月31日期间物业管理费5,490.32元为本金，从2018年5月15日起算至2019年9月1日止；以2018年8月1日至2018年10月31日期间物业管理费6,900元为本金，从2018年7月27日起算至2019年9月1日；以2018年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费6,900元为本金，从2018年10月27日起算至2019年9月1日；以2019年2月1日至2019年4月30日期间的物业管理费6,900元为本金，从2019年1月27日起算至2019年9月1日；以2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业管理费6,900元为本金，从2019年4月27日起算至2019年9月1日；以2019年8月1日至2019年9月1日期间的物业管理费2,300元为本金，从2019年7月27日起算至2019年9月1日）。一审法院认定事实：2017年4月24日，百业信公司作为出租方（甲方）与建玺公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方；双方共同确定该房屋的建筑面积为127.77平方米；本合同租期壹年，租期自2017年5月20日至2018年5月19日止，甲方应于本合同约定的租赁起始日将该房屋交付给乙方，乙方应验收房屋并签署《房屋交接确认书》；合同期届满双方不再续约或提前解除合同的，乙方须将其在该房屋内的所有物品撤离，并按合同附件二所列明的交付标准将该房屋恢复原状，并于合同期届满或提前解除合同当日归还该房屋并经甲方验收确认；若乙方未能按时归还房屋逾期达5天或归还的房屋未能按约定恢复原状的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，甲方有权从该房屋中将乙方的物品强行搬出任意处理，并代为将房屋恢复原状，由此产生的一切费用及损失由乙方自行承担；该房屋租金根据计租面积，按每个自然月实际天数计算，日租金标准为：从2017年5月20日至2018年5月19日，日租金为2.2元/平方米；该房屋物业管理费根据计租面积，按每月18元/平方米计算，即该房屋每月物业管理费为2,300元；不足月的按照“月物业管理费/当月日历天X实际租赁天数”计算；该房屋交付当日，乙方应向甲方预付本合同起租日起至当月底及之后2个月的首期租金；此后租金每3个月预付一次，乙方应于每个计费周期开始前5日付清；该房屋交付当日，乙方应向甲方预付本合同起租日至当月底及之后2个月的首期物业管理费；之后物业管理费每3个月预付一次，乙方应于每个计费周期开始前5日付清；为保证乙方充分履行本合同约定的各项义务，乙方应于合同签订当日，向甲方支付相当于90天租金和1个月物业管理费的租赁保证金，合计27,598元；租赁期届满或本合同提前解除后，在乙方忠实履行本合同各项约定的情况下，甲方于乙方完成房屋返还手续且结清各项费用当日，将租赁保证余额无息退还乙方；乙方违反合同约定逾期办理房屋返还手续的，逾期返还期间乙方应继续按当时租金标准支付使用费，逾期超过30天的应按双倍租金标准支付使用费；乙方逾期支付本合同约定的任一项费用，应按逾期未付款额的日千分之一，向甲方承担违约金，违约金自本合同应付款日至第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权解除合同；……2017年4月25日，建玺公司向百业信公司分别支付租赁保证金和至2017年7月31日租金共计48,118元及至2017年7月31日的物业管理费5,490元。2017年5月10日，百业信公司向建玺公司交付系争房屋，并由建玺公司方办理签收手续。之后建玺公司并未再支付任何租赁费用。百业信公司表示，百业信公司曾于系争房屋处粘贴交款通知书并向建玺公司注册地发出过关于办理退房手续及缴清相关费用的函，建玺公司表示并未收到上述函件。2019年9月1日，建玺公司将相关物品从系争房屋搬离，并由建玺公司法定代表人肖建签署《大件物品出门证》，载明出门日期为2019年9月1日，物品全部清空。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方应按照约定履行自己的义务。百业信公司与建玺公司关于系争房屋建立了租赁关系，双方在租赁合同关于租金明确了支付方式、金额及日期，建玺公司作为承租人就使用场地支付租金及相关费用，是其主要合同义务。目前租赁合同已经履行到期，建玺公司在租赁期间，不能如约支付租金及物业管理费，百业信公司现要求建玺公司向其支付2017年8月1日起至2018年5月19日租赁期间内的租金及物业管理费，均符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。百业信公司要求建玺公司按日千分之一标准向其支付逾期支付租金及物业管理费违约金，符合合同约定，建玺公司提出该违约金标准过高的抗辩，一审法院认为，违约金的约定及承担是针对建玺公司违约行为而产生，是具有惩罚性质的违约责任，标准是否过高则根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，一审法院以建玺公司违约给百业信公司造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以调整按照日万分之五标准予以支持。合同到期后，建玺公司没有及时搬离，将其物品摆放在系争房屋中，直至2019年9月才予以搬离，与百业信公司办理交接手续，故百业信公司按照两倍的租金标准主张从2018年5月20日至2019年7月19日期间的房屋使用费，符合合同约定，建玺公司提出在此期间并未实际使用系争房屋，对两倍租金标准收取使用费认为过高，对此一审法院认为，合同终止后，承租方有义务及时搬离系争房屋并将房屋恢复至交付时状态予以返还，建玺公司表示不实际使用系争房屋，却不及时搬离并返回房屋，继续放任了损失的扩大。同时，对于出租人，在合同已赋予出租人在承租人未按约返还房屋时自行处置房屋内物品的权利，故对造成扩大的损失也存在一定的责任，一审法院将结合合同终止后各方的义务、合理期限及过错责任，同时针对建玺公司就使用费标准过高的抗辩，以造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定建玺公司承担房屋使用费10万元。对于百业信公司主张2018年5月20日至返还房屋之日止的物业管理费32,200元，于法有据，一审法院予以支持。但对百业信公司同时主张该时期物业管理费逾期付款违约金，一审法院认为，百业信公司主张合同终止后占用期间的物业管理费违约金，并无合同依据，一审法院不予支持。对于建玺公司所支付的租赁保证金27,598元，租赁关系结束后，双方均同意用于抵扣未付款部分，在本案中一并处理，并无不可，一审法院予以准许。一审法院审理后于2020年5月30日作出判决：一、上海建玺建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内向上海百业信置业发展有限公司支付2017年8月1日起至2018年5月19日期间的未付租金54,481.46元（其中已扣除租赁保证金27,598元）；二、上海建玺建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内向上海百业信置业发展有限公司支付2017年8月1日起至2018年5月19日期间物业管理费22,080元；三、上海建玺建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内向上海百业信置业发展有限公司按日万分之五标准支付逾期支付租金违约金（以2017年8月1日至2017年10月31日期间租金25,860.65元为本金，从2017年7月27日算至2019年9月1日；以2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金25,860.65元为本金，从2017年10月27日算至2019年9月1日；以2018年2月1日至2018年4月30日期间租金25,017.37为本金，从2018年1月27日算至2019年9月1日；以2018年5月1日至2018年5月19日期间租金5,340.79元为本金，从2018年4月27日算至2019年9月1日）；四、上海建玺建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内向上海百业信置业发展有限公司按日万分之五标准支付逾期支付物业管理费违约金（以2017年8月1日至2017年10月31日期间物业管理费6,900元为本金，从2017年7月27日算至2019年9月1日；以2017年11月1日至2018年1月31日期间的物业管理费6,900元为本金，从2017年10月27日算至2019年9月1日；以2018年2月1日至2018年4月30日期间物业管理费6,900元为本金，从2018年1月27日算至2019年9月1日；以2018年5月1日至2018年5月19日期间欠付物业管理费1,409.68元为本金，从2018年4月27日起算至2019年9月1日）；五、上海建玺建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内向上海百业信置业发展有限公司支付2018年5月20日至2019年7月19日的房屋使用费10万元；六、上海建玺建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内向上海百业信置业发展有限公司支付2018年5月20日至2019年9月1日的物业管理费32,200元；七、驳回上海百业信置业发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,906元，由上海建玺建筑装饰有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，百业信公司在二审中陈述，其办公室在系争房屋楼上，曾去系争房屋看过，系争房屋确实关着门，也曾在门口张贴催告函。本院认为，本案的争议焦点主要在于：一是合同期内，建玺公司是否存在未按约支付租金、物业费的违约行为及一审法院酌定的违约金标准是否合理；二是合同到期后，建玺公司是否应当支付房屋使用费、物业管理费及金额如何认定。关于第一个争议焦点，建玺公司与百业信公司就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。建玺公司作为承租方，按时足额支付租金是其最基本的义务。然而建玺公司除了支付首期租金和首期物业管理费外未再支付之后的任何费用。建玺公司主张因实际控制人被判刑故公司无法继续经营，法定代表人肖建于2018年4月接到百业信公司的催租电话时明确告知其不再经营的情况，故其无需支付逾期付款违约金。对此，本院认为，首先，百业信公司对建玺公司关于2018年4月的通话内容不予认可，建玺公司未提供有效证据证明其告知了百业信公司相关情况；其次，建玺公司自身的经营问题不是其不支付租金和物业管理费的正当理由，且按照法定代表人肖建的陈述，其告知百业信公司相关情况时距离合同到期仅剩一个月左右的时间，故建玺公司未按照合同约定支付后续的租金、物业管理费，已构成违约，应承担支付逾期付款违约金的法律责任。建玺公司主张其不承担违约责任，本院不予采纳。一审法院根据本案实际情况对合同约定的违约金标准进行调整，并无不当，调整后的计算标准，亦在合理范围内，本院予以认同。关于第二个争议焦点，对于合同到期后系争房屋迟迟未能办理交接手续，建玺公司与百业信公司均存在过错，故对租赁合同到期后百业信公司所受房屋占有使用费损失，应由双方分担。本院注意到，根据双方租赁合同约定，租赁合同到期后，建玺公司未能按时归还房屋达5天的，视为建玺公司自动放弃系争房屋内的装修产权和所有物品，百业信公司有权就此作出处理。根据二审查明的事实，百业信公司对建玺公司合同到期后未在系争房屋里实际经营也是明知的。据此，建玺公司迟迟未返还系争房屋，百业信公司完全可提前自行收回系争房屋以防止损失的继续扩大。即使百业信公司所主张的公证机关和派出所都拒绝见证的事实成立，百业信公司亦可以通过其他途径自行收回。然而百业信公司未及时收回，直至合同到期一年后才向一审法院起诉，双方于2019年9月1日办理交接手续，由此造成的扩大损失，应由百业信公司自行承担，故本院酌定建玺公司应支付百业信公司2018年5月20日至2019年7月19日房屋使用费51,721.30元、2018年5月20日至2019年9月1日的物业管理费13,800元。一审法院已经注意到了百业信公司的减损义务，但酌定的房屋使用费和物业管理费的金额仍然过高，故本院予以调整。综上所述，建玺公司的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初84791号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初84791号民事判决第五项、第六项、第七项；三、上海建玺建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向上海百业信置业发展有限公司支付2018年5月20日至2019年7月19日的房屋使用费51,721.30元；四、上海建玺建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向上海百业信置业发展有限公司支付2018年5月20日至2019年9月1日的物业管理费13,800元；五、驳回上海百业信置业发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,906元，由上海百业信置业发展有限公司负担3,818元、上海建玺建筑装饰有限公司负担4,088元；二审案件受理费2,544元，由上海百业信置业发展有限公司负担1,511元、上海建玺建筑装饰有限公司负担1,033元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年十一月二十六日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……