贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7018号上诉人（原审原告）:周遵杰，男，1971年3月26日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。上诉人（原审原告）:林孟先，女，1971年3月21日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。执行证号：15224201611458443。被上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。委托诉讼代理人：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713011110736。上诉人周遵杰、林孟先因与被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初7607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审原告周遵杰、林孟先一审诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理碧阳人道东出口鹏户区改造项目一期工程号楼「单元21层6号房的预告登记；2.判令被告立即为原告办理碧阳大道东出I鹏户区改造项目一期工程一号楼C单元2层6号房的不动产权证书；3.判令被告支付原告逾期办证违约金暂计10000元（违约金以原告已付购房款301975元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%的标准计算）；4.判令被告退还原告垫付的二通费用共计829元。一审认定事实：因被告欠付案外人唐德成工程款，被告用其开发建设的涉案位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1号楼C-2106号房以抵扣工程款的方式转让给案外人唐德成，唐德成又将涉案房屋转卖给本案原告。为便于办理商品房权属证书，本案原告林孟先于2014年12月17日与被告签订了“瑞丰铭城”商品房认购书，被告并向二原告出具了购房款（原唐德成抵工程款）、办证费、契税、房屋维修基金、安装费等《收据》。2014年12月19日，二原告收房装修入住，取得了涉案商品房的使用权。涉案商品房未备案登记、预告登记在二原告名下。另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。一审法院认为：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告与被告并未签订《商品房买卖合同》，原告提供的《“瑞丰铭城”商品房认购书》仅对认购商品房的房号、面积、付款方式进行约定，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告提供的《“瑞丰铭城”商品房认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定。因此，原告提出其与被告签订的《“瑞丰铭城”商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同，并据此要求被告承担办证及逾期办证违约金的主张，不能成立。故对原告在本案中提出的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告周遵杰、林孟先的诉讼请求。案件受理费285元，由原告周遵杰、林孟先负担。上诉人周遵杰、林孟先上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误。本案房屋系上诉人在被上诉人处购买，因被上诉人欠付案外人唐得成工程款，在支付购房款时，被上诉人指示上诉人支付至唐德成处，由被上诉人出具收据，认可上诉人的支付行为等同于支付给被上诉人，上诉人与唐德成之间无任何协议，房屋系上诉人在被上诉人处购买，并不是被上诉人抵扣给唐德成后，再由唐德成转卖给上诉人。因此，本案房屋不是唐德成转卖给上诉人，而是上诉人直接向被上诉人处购买。本案双方虽未签《商品房买卖合同》，但双方已经签订《瑞丰铭城商品房认购书》，认购书上对双合同购买标的屋坐落、位置、楼层、面积、房款等均作出了明确的约定，合同签订后，上诉人作为买受人，也已经将房款全款支付给了被上诉人，被上诉人也实际收取了上诉人的房款，并收取了办证费、契税、维修基金、三通费等费用，同时被上诉人也于2014年12月17日将房屋实际交付上诉人装修入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，双方商品房买卖合同关系成立并生效，被上诉应当将房屋备案、预告登记在上诉人名下，为上诉人办证。上诉人到不动产登记中心查询，根据房号信息无法核实房屋的具体登记备案情况，被上诉人拒绝与上诉人签订《商品房买卖合同》，拒绝将房屋备案登记在上诉人名下，同时又因被上诉人涉诉案件众多，上诉人居住的房屋面临被第三方执行的风险，被上诉人既然与上诉人签订了认购书，向上诉人开具了相关收据收取了上诉人契税、维修基金、三通费、办证费等费用，同时庭审中被上诉人也举证案涉房屋具备办理转移登记的条件，既然其认可签订认购书及收取的办证费等是为了办证方便，即使不支持逾期办证违约金，那也应当承担起为上诉人办证的义务，将房屋登记至上诉人名下。被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。上诉人并未举证证明被上诉人负有办证义务，上诉人对于案涉房屋与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，而是被上诉人以物抵债，将案涉房屋抵偿给唐德成。上诉人也没有向被上诉人支付购房款，被上诉人也没有指示上诉人向唐德成支付购房款。且根据法律规定，房开商也仅仅负有办证协助义务，而没有为其申请办证的义务。被上诉人没有为唐德成或上诉人办理不动产权证的义务，也没有约定或法定的支付违约金的义务。本案审理过程中，上诉人提交了被上诉人出具的内容为“今收到林孟先、周遵杰交来瑞丰铭城1-C-2106室房款）301975元”的《收据》一张，证明目的：上诉人与被上诉人商品房买卖合同关系是成立的，且被上诉人也是认可的，被上诉人应当承担办证义务，并承担相应的违约责任。被上诉人质证意见为:对真实性予以认可，但是达不到上诉人的证明目的,涉案房屋是由瑞丰公司抵扣工程款给唐德诚，上诉人在唐德诚处购买，上诉人与被上诉人及唐德成与被上诉人之间均非商品房买卖合同关系，该收据上反映不出瑞丰公司应当为上诉人办证以及向其支付违约金的内容。本院经审查认为，该证据客观真实，与待证事实相关联，予以采信。经审理查明：被上诉人向上诉人开具购房款《收据》载明：今收到林孟先、周遵杰交来瑞丰铭城1-C-2106号房购房款301975元。对一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，根据《“瑞丰铭城”商品房认购书》和及被上诉人向上诉人出具的各种交费收据，可以认定上诉人、被上诉人及唐德成协商一致，将被上诉人与唐德成签订的《“瑞丰铭城”商品房认购书》中的买方变更为上诉人，即唐德成将该认购书项下权利义务概括转移给上诉人，上诉人与被上诉人成为了该认购书新的相对方。该《瑞丰铭城商品房认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。根据被上诉人向上诉人开具购房款《收据》可以认定上诉人已经支付了购房款，履行完毕给付购房款的义务。上诉人还向被上诉人缴纳了契税、维修基金等，被上诉人也将案涉商品房交付上诉人，应当认定，双方之间就案涉商品房已经形成事实买卖关系，被上诉人应当协助上诉人办理案涉商品房不动产权属的变更登记。涉案房屋所属楼幢已于2018年11月29日经产权登记部门同意启动为其办理涉案商品房住宅的《不动产权证书》，表明其已经符合办理转移登记条件，且被上诉人已经收取上诉人办证费、房屋维修费、契税等，应当视为被上诉人接受上诉人的委托代为办理不动产权属证书，故对上诉人主张被上诉人代为申请办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以上诉人交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由上诉人提交的部分）作为前提。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被上诉人于2014年12月19日将案涉商品房交付上诉人使用，应于2015年3月20日前协助上诉人办理取得案涉商品房不动产权属证书，逾期未能办理，构成违约，应以上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算，自应当自2015年3月20日起承担给付违约金的违约责任。唐德成已将案涉房屋的权利概括转移给上诉人，结合《“瑞丰铭城”商品房认购书》上记载的价格和被上诉人开具给上诉人的购房款收据，应认定案涉房屋的购房款为301975元。因上诉人于2020年5月18日提起诉讼，被上诉人瑞丰房开公司提出诉讼时效抗辩，根据三年诉讼时效的相关规定，2017年5月18日之前的违约金，本院不予支持。又因本案系委托办证，案涉商品房现已具备办证条件，且被上诉人于一审庭审时已经向上诉人披露该信息，故本案违约金计算日期截止2020年7月24日。另外，上诉人主张被上诉人退回其缴纳的“二通费”（电开户费和闭路电视开通费）829元，经查，上诉人一审提交的《瑞丰铭城商品房卖计税（费）交房清单》真实性无法确认，上诉人所举证据不能证明其向被上诉人所交的829元安装费系电开户费和闭路电视开通费，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7607号民事判决；二、被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于上诉人林孟先、周遵杰交清办证所需税费并提供相关文书（需由上诉人提交的部分）之日起九十日内为上诉人林孟先、周遵杰申请办理涉案商品房的不动产权证书；三、被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人林孟先、周遵杰逾期办证违约金（该违约金以上诉人林孟先、周遵杰已付购房款301975元为基数，自2017年5月19日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年7月24日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。四、驳回上诉人林孟先、周遵杰的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费285元，由上诉人林孟先、周遵杰负担95元，由被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担190元；二审案件受理费570元，由上诉人林孟先、周遵杰负担190元，由被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担380元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十一月二十七日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印