陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终11709号上诉人（原审被告、反诉原告）：张琦超，男，汉族，1982年8月26日出生，住址西安市新城区。委托诉讼代理人：潘晓堂，陕西淙远律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭静，陕西淙远律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩璞，女，回族，1979年5月19日出生，住址西安市新城区，系西安市昆仑中学教师。原审第三人：西安永盛源房地产营销策划有限公司，住所地西安市浐灞生态区浐河西路龙湖香堤国际**2F102。法定代表人：江涛，公司法人。委托诉讼代理人：龙娇，该公司员工。委托诉讼代理人：屈永刚，该公司员工。上诉人张琦超因与被上诉人韩璞及原审第三人西安永盛源房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2020)陕0102民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张琦超之委托诉讼代理人潘晓堂、郭静，被上诉人韩璞、原审第三人西安永盛源房地产营销策划有限公司之委托诉讼代理人龙娇、屈永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2020年1月1日，韩璞、张琦超在第三人西安永盛源房地产营销策划有限公司居间斡旋下签订了《房地产买卖三方合同》（以下简称“三方合同”）。三方合同约定韩璞购买张琦超位于西安市新城区个人住房，总价人民币975000元；三方合同约定“该房屋已设定抵押，甲方应于2020年2月15日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款的申请，并最迟应于2020年3月15日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担”。签约当日，韩璞向张琦超支付购房定金人民币10万元，有转账记录在卷为证。张琦超、韩璞在第三人西安永盛源房地产营销策划有限公司居间斡旋下于2020年1月17日签订了《西安市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”），买卖合同约定房屋成交价格为875000元，支付方式为首付加公积金贷款，约定“交易双方应在2020年1月29日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起30日内将首期房价款405000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。买受人应在2020年1月29日前就余款470000元向公积金贷款机构申请贷款支付”。张琦超、韩璞于2020年1月17日签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定“对于按揭贷款的，乙方应于本协议签订之日起90日内将购房首付款人民币405000元存入专用账户并及时办理银行按揭手续”。买卖合同对违约责任约定：“出卖人未按照约定按时办理房屋抵押登记注销手续的，视为违约。出卖人应按照购房总价款20%向买受人支付违约金，且出卖人应退还所收买受人全部已付款（包含定金）”。“交易双方任何一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包含但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等）”。韩璞于2020年1月1日向第三人西安永盛源房地产营销策划有限公司支付居间费用27000元。韩璞于2020年3月17日起诉至西安市新城区人民法院请求，1、判令张琦超承担违约责任，向其返还已付买房定金10万元并赔偿房屋总价20%（195000元），及其已支付的居间服务费27300元，共计322300元；2、本案诉讼费由张琦超承担。事实与理由：2020年1月1日，韩璞、张琦超在西安永盛源房地产营销策划有限公司居间斡旋下签订了《房地产买卖三方合同》。合同约定韩璞购买张琦超位于西安市新城区个人住房，总价人民币975000元。签约当日，韩璞如约向张琦超支付购房定金人民币10万元。张琦超存在多次违约行为，第一，在办理网签和面签过程中就有违约行为。合同约定“张琦超应于合同签订后的十个工作日内与韩璞共同去贷款机构办理贷款申请手续”，但张琦超却在双方签订的规定时间内编造各种理由推诿，拒接电话微信联系，不配合办理。在合同规定期2020年1月15日，韩璞向张琦超发送书面违约告知书并声称张琦超存在欺诈要报警的情况下，韩璞于2020年1月17日才出面办理，此时已经违约2日。第二，在办理解押环节中，张琦超接连用失联、撒谎、推脱等行为拒绝履行合同。根据合同第二条（四）中说明“由于房屋已设抵押，张琦超应于2020年2月15日前向该房屋贷款机构一次性还清剩余贷款申请，并于2020年3月15日前办理完毕注销抵押登记手续”。自2月15日起，韩璞及中介方曾多次联系张琦超，张琦超要么不接电话要么手机关机，微信也不回，去其住所也未找到张琦超（家中有人但是不开门）。直到2020年3月12日在居间方向张琦超发送催告函后用微信回复居间方以“在外地”、“出来十几天了”为由推脱，时至今日，张琦超依然未完成解押。张琦超用失联、撒谎搪塞等方式来表明拒绝卖房给韩璞的行为给韩璞的行为很明显已经造成根本性违约。其次，在与张琦超联系沟通的三个月时间里，能看出张琦超财政状况不好，加上张琦超几乎失联的行为，让韩璞觉得张琦超是一个没有诚信的人，为了不让自己遭受更多经济损失，决定在张琦超首先根本违约的前提下终止此次买房合同。根据双方签订合同第十条违约责任（二）“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：。4.拒绝将房屋出售给乙方的；。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金”。双方签订的《居间服务合同》第五条“甲方或乙方违反本合同第四条约定。如支付方为守约方，可向违约方追偿该笔费用”。张琦超的行为严重损害了韩璞的利益，故起诉至法院。张琦超辩称，1、就张琦超所述的韩璞在网签面签的违约行为不予认可。张琦超在外地有承包合同，2020年元月13日至16日之间均在外地与第三人洽谈承包合同事宜，加之发包方相关人员住院，以及受当时疫情影响未及时回来签订网签合同。在韩璞通知后，韩璞连夜赶回，协助签订网签合同。2、韩璞出卖房屋的目的是为了偿还自己债务，因疫情的原因，在张琦超与韩璞准备协商后期合同履行事宜时，韩璞在3月16日向法院起诉，不履行后期合同。合同约定韩璞第一次支付首付款时间网签之后30日内及2020年2月27日支付405000元，截止起诉前，韩璞仅支付10万元定金，并未支付405000元，导致张琦超资金紧张，无法办理张琦超后期的撤押手续。韩璞应在2020年月29日前就余款470000元申请公积金贷款，但张琦超至今未看到韩璞申请公积金贷款情况。因韩璞在3月16日起诉，表明韩璞不愿意履行合同，该房屋就未予解押，且韩璞已经申请保全，导致张琦超无法履行解押手续。因韩璞的违约及拒绝履行合同导致张琦超被第三人起诉要求承担相关损失，对张琦超造成的损失韩璞应当承担赔偿责任。西安永盛源房地产营销策划有限公司述称，本合同签订时间为2020年1月1日。根据合同约定韩璞、张琦超双方签署合同后十个工作日内办理网签，截止2020年1月15日，我方多次联系，张琦超称其一直在外地，直到1月17日才办理网签，网签当日办理了面签手续，签订了资金监管手续。同时第三人也通知了张琦超最迟于3月15日办理完成撤押手续。我方在3月15日之前通过短信、微信、电话、上门等方式通知张琦超，但张琦超一直处于失联状态。张琦超提出反诉，1、请求依法判令韩璞向张琦超支付剩余违约金75000元（违约金175000元，前期支付定金已经折抵10万元违约金）；2、请求判令本诉、反诉诉讼费、律师费1万元均由韩璞承担。事实与理由如下：张琦超为尽快回笼资金，偿还买车及其他债务，于2020年1月1日与韩璞、第三人签订了《房地产买卖三方合同》（以下简称“三方合同”）。三方合同约定韩璞购买张琦超位于西安市新城区个人住房，总价人民币975000元。三方合同第五条约定韩璞付款方式为贷款，“乙方于面签当日将首付款（人民币）500000.00元（不包括前期支付全部订金）以房管局监管支付方式支付甲方”；“乙方向公积金贷款申办抵押贷款，乙方拟贷款金额为人民币375000元。双方应于网签审核通过10个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该部分款项有贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户”。签约当日，韩璞向张琦超支付了购房定金人民币10万元。2020年1月7日，双方又签订了《存量房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），买卖合同约定“。房屋成交价格为875000元。首付加贷款方式付款。双方应在2020年1月29日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起30日内将首期房价款405000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。买受人应在2020年1月29日前就余款470000元向公积金贷款机构申请贷款支付。”张琦超于2020年1月17日办理了网签，并于当日签订《二手房交易结算资金监管协议》，已配合韩璞履行了房屋买卖合同的所有约定。但韩璞并未按照约定在2020年2月27日之前将首付款支付至监管账户，韩璞至今未完成公积金贷款的审批工作，因韩璞的违约行为导致张琦超无法获取房款，无法完成涉案房屋的抵押权注销登记。张琦超为了履行合同积极做出各种准备工作，积极向其他小贷公司申请贷款以便在约定时间内完成房屋抵押权注销登记。因疫情期间，所有小贷公司均无法办理资金贷款协议，导致抵押权注销登记推进缓慢。张琦超曾要求韩璞尽快按照合同约定支付第一笔405000元资金，并将余款470000元向公积金完成申请贷款审批支付，以便于张琦超能够将涉案房屋撤押，但是韩璞至今未完成第一笔资金以及公积金贷款的审批。买卖合同约定的涉案房屋的抵押权注销登记日期为2020年3月15日之前，在张琦超积极准备撤押并履行合同过程中，韩璞于2020年3月16日向法院提起诉讼，要求张琦超承担违约责任，韩璞以实际行为拒绝购买涉案房屋，韩璞的行为属于严重恶意违约，应按照合同约定向张琦超支付违约金。韩璞对反诉辩称，答辩人不存在违约行为，请求法院驳回张琦超的诉讼请求，判令本诉和反诉诉讼费等相关费用均由张琦超承担。西安永盛源房地产营销策划有限公司对反诉辩称，对张琦超的反诉请求不予认可，韩璞在房屋还在抵押状态下无法办理公积金贷款申请，网签当日明确告知张琦超必须尽快办理撤押手续。张琦超称因韩璞方的韩璞没有打款，我方不予认可。按照二手房交易流程，首付款也是直接打至监管账户而非张琦超的个人账户。张琦超一直配合度不高，联系不上，所以我们建议韩璞等房屋解押手续完成之后再支付首付款。一审法院认为，韩璞、张琦超签订《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。张琦超违反合同约定,不按期办理完毕涉案房屋注销抵押登记手续，致使合同履行不能，应当承担违约责任。买卖合同对违约责任作了明确约定“出卖人未按照约定按时办理房屋抵押登记注销手续的，视为违约。出卖人应按照购房总价款20%向买受人支付违约金，且出卖人应退还所收买受人全部已付款（包含定金）。交易双方任何一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包含但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等）”。故韩璞主张要求解除合同并要求张琦超返还定金、服务费及违约金的诉讼请求成立，该院予以支持。关于违约金，在韩璞未提供相应证据证明自己实际损失的情况下，该院酌情调整为100000元。关于张琦超的反诉，因张琦超提供的证据不能证明韩璞具有违约行为，故张琦超的反诉不成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告签订的《存量房买卖合同》解除。二、被告张琦超于本判决生效后十日内向原告韩璞返还已付买房定金100000元、支付违约金100000元、居间服务费27000元，共计227000元。三、驳回被告张琦超的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6258元，减半收取3219元；反诉费837元，减半收取419元；保全费2172元，均由张琦超负担。宣判后，张琦超不服，向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销一审法院判决第二项内容并依法改判上诉人不予返还被上诉人定金，居间服务费由被上诉人承担；2、请求判令一、二审案件受理费用等相关费用均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清（一）、房屋买卖合同明确约定双方的义务，一审法院对于被上诉人未按期申请公积金贷款、未按照合同约定支付款项的、在履行期限届满第一天就直接起诉的违约行为均不予认定。（二）上诉人已经准备向其他小贷公司撤押，但被上诉人却在履行期届满后第一日就向人民法院起诉并保全房屋。二、一审法院适用法律错误，依法应予以改判。1、双方签订的一系列合同履行期限均处于疫情期间，被上诉人在履行期间届满后不愿协商，直接向人民法院起诉，导致产生的法律责任由被上诉人自行承担。2、最高人民法院法发（2020）12号《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》以及最高人民法院法发（2020）17号《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》等规定以及《存量房买卖合同》第十四条规定，可以看出双方签订的房屋买卖合同无法正常履行属于不可抗力的疫情影响，在买卖合同履行届满的第二日，被上诉人便向人民法院提起诉讼，以自己的行为不予履行买卖合同，该行为明显属于恶意违约，被上诉人的定金，上诉人有权不予退还。韩璞辩称，1.请求法院驳回上诉诉求，维持一审判决。即答辩人依法依约均不承担向被答辩人支付剩余违约金75000元（违约金共计175000元，前期支付定金已经折抵10万元违约金）的责任。2.请求判令诉讼费等相关费用均由上诉方承担。事实和理由：一、一审法院认定事实非常清楚。（一）上诉人因个人原因违约，答辩人上诉维权合法。（二）、上诉人违约在前，答辩人没有必要再打入首付款。（三）上诉人撒谎、失联等种种行为造成答辩人极度不安。二、上诉人是假借疫情，来逃避违约责任，综上所述请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。永盛源房地产公司述称，约定了面签时间，上诉方一直推脱，后面我方也一直联系，一直到2020年1月17日上诉方才面签。合同约定是公积金贷款也说好必须在解押后才能贷款。所以让上诉方在2月15日之前办完，但是一直联系不到上诉方。一直到3月12日上诉方才回复消息在外地处理事情，上诉方一直未告知中介，却一直拖延，一直到2020年3月20日上诉方表示同意退定金以及其他费用共计14万元，但是要求分批给。后面就一直拖延。总之请求维持原判，驳回上诉人诉请。本案经二审审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，韩璞、张琦超签订《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务，张琦超未按合同约定期限办理完毕涉案房屋注销抵押登记手续，致使合同履行不能，构成违约，韩璞要求解除合同，返还定金，依法应予支持。张琦超上诉认为韩璞存在违约行为，无事实依据。张琦超虽存在违约行为，但在合同履行期间，有新冠××疫情防控期间，张琦超仅违约一天韩璞即起诉法院要求解除合同，且韩璞除支付的中介费之外，并未举证其存在其他损失，故原审判决10万元的违约金可以补偿韩璞的损失，韩璞要求支付中介务费27000元不应支持。据此，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院(2020)陕0102民初2013号民事判决第一、三项；二、变更西安市新城区人民法院(2020)陕0102民初2013号民事判决第二项为;张琦超于本判决生效后十日内向韩璞返还已付买房定金100000元，支付违约金100000元，共计200000元。三、驳回韩璞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6258元，减半收取3219元；由韩璞承担1609.5元，由张琦超承担1609.5元,反诉费837元，减半收取419元；保全费2172元，由张琦超负担。二审案件受理费6258元，由张琦超承担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇二〇年十一月四日书记员 惠婧华