四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15274号 上诉人（原审原告）：向平，男，1993年1月3日出生，汉族，住重庆市石柱县。 被上诉人（原审被告）：成都蓉和家园房地产经纪有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段********。 法定代表人：薛建强，总经理。 委托诉讼代理人：赵永和，男，系公司员工。 上诉人向平因与被上诉人成都蓉和家园房地产经纪有限公司(以下简称蓉和经纪公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 向平上诉请求：1.改判蓉和经纪公司赔偿向平物品损失12000元；2.一、二审诉讼费由蓉和经纪公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，一审未说明蓉和经纪公司在清退房屋的时候将向平的物品丢弃，蓉和经纪公司自己提供的短信中也提及丢弃向平物品的事实，只是双方对具体物品的种类和数量有不一致的意见。二、一审适用法律错误。1.合同中提前支付房屋的条款为格式条款，提前三十日支付房屋属于将支付方式变为押二付三，蓉和经纪公司未对该条款对向平作出说明。2.向平的房屋使用权于2020年1月14日到期，蓉和经纪公司不能擅自进入，无权处置房内物品。3.向平因蓉和经纪公司的原因举证不能，蓉和经纪公司擅自处理房内物品，对向平举证房屋损失存在重大过错，应当根据当事人的举证便利程度、举证难度等合理分配举证责任，蓉和经纪公司举证更加便利，举证难度较小，应当由蓉和经纪公司承担举证不能的后果。 蓉和经纪公司辩称，针对12000元赔偿，因房子并未实际收回，故对此真实性不予认可。针对向平说明的房屋滞留物品，蓉和经纪公司表示其不知情，向平应举证证明蓉和经纪公司擅自处置了其物品，蓉和经纪公司虽然发了短信，但是并没有收取向平的物品。 向平向一审法院起诉请求：1．判决蓉和经纪公司退还向平房租、押金、维修管理费、物管费共2285元；2．判决蓉和经纪公司赔偿向平物品损失12000元；3．判决诉讼费用由蓉和经纪公司承担。 一审法院认定事实如下：2019年7月14日，向平（乙方、承租方）与蓉和经纪公司（甲方、出租方）签订《成都市房屋租赁合同》，约定该房屋坐落于成都市锦江区××路××号××栋××单元××号，租住情况为合租（其中Ａ间），乙方承租该房屋用途为居住；房屋租赁期自2019年7月15日至2020年7月14日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回该房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备、若乙方提出继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租请求，征得同意后甲乙双方签订房屋租赁合同；租金标准为每月900元；支付方式为押一付三，乙方缴纳租金需提前30日到甲方营业部缴纳或存入甲方公司账号，逾期交付房租的每日按壹佰元加收乙方滞纳金；租金支付时间：第二次2019年9月15日，第三次2019年12月15日；第四次2020年3月15日，以后依此类推；房屋租赁押金为900元，维修管理费365元，物管费120元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除了抵扣由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方（注：房屋租赁押金不能充抵房租）。在租赁期间内，乙方应承担水费、电费、燃气费、物管费、宽带费、卫生费、停车费、维修管理费、有线收视费等费用。在下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；……乙方有下列情形之一的按违约处理，甲方有权单方解除合同收回该房屋：1．不按合同约定支付租金达3日的；……乙方如违反第七条第三款约定的（即乙方有下列情形之一的按违约处理，甲方有权单方解除合同收回该房屋的条款），甲方有权开启房门接纳新住户入住，并视为乙方自动放弃房屋内所留物品，造成的后果由乙方自行承担，并且按月租金的200%向甲方支付违约金。合同尾部，甲方加盖了公司公章，甲方店长、主管和经纪人进行签名，乙方向平进行了签名确认。签订合同当日，向平向蓉和经纪公司支付了2019年7月15日至2019年10月14日三个月租金2700元、房屋押金900元、维修管理费365元、物管费120元。 2019年9月17日，向平向蓉和经纪公司支付了2019年10月15日至2020年1月14日共三个月租金2700元。 2019年11月15日，成都市锦江区房屋管理服务中心发布了《光明巷片区改造项目模拟搬迁补偿安置方案》，案涉房屋被纳入拆迁范围，拆迁补偿签约期限为2019年11月15日-2019年12月25日。 2019年12月20日，蓉和经纪公司向向平的手机号码（155××××7338）发送了短信，短信内容为“……我方与你签订的合同约定你于2019年12月15日应缴纳下季度房租，现我公司已多次与你沟通均未缴纳房租，因此根据合同第七条第三项约定，你于2019年12月20日14:00点前仍未交房租，我公司将收回该房，室内物品视为自动放弃，一切后果及法律责任由你自行承担”。 2019年12月21日，蓉和经纪公司再次向向平的手机号码（155××××7338）发送了短信，短信内容为“……我方与你签订的合同约定你于2019年12月15日应缴纳下季度房租，现我公司已多次与你沟通均未缴纳房租，因此根据合同第七条第三项约定，你于2019年12月20日14:00点前仍未交房租，我公司将房屋已收回，室内物品于2019年12月21日联系我公司领取，否则视为自动放弃，一切后果及法律责任由你自行承担”。 一审另查明，2018年7月15日，蓉和经纪公司成都第五分公司与涉案房屋业主方签订《成都市房屋出租代理合同》，约定蓉和经纪公司成都第五分公司代理房屋业主出租案涉租赁房屋，出租代理期自2018年7月15日至2021年7月14日。2020年3月19日，业主（甲方）与蓉和经纪公司（乙方）签订《退房协议》，约定由于房屋拆迁，导致合同无法继续履行，现甲乙双方共同协商，合同自行终止，双方互不承担违约责任，物业费由乙方负责结清，双方交接时水电燃气费用由乙方负责监督租客结清或转交给甲方，2020年1月15日至2020年4月14日，乙方只需支付甲方一个月房租2100元。 一审法院认为，蓉和经纪公司代理业主出租案涉房屋，将案涉房屋租给向平，蓉和经纪公司与向平双方签订了《成都市房屋租赁合同》。《成都市房屋租赁合同》的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应按约履行各自的义务。 关于退还押金、房租、维修管理费、物管费。租赁合同约定租期内，案涉房屋纳入拆迁范围，双方就租赁合同的解除问题进行协商，但并未达成一致意见。后，由于向平并未按照合同约定的时间，即2019年12月15日，提前缴纳2020年1月15日至2020年4月14日的房租，2019年12月20日、2019年12月21日，蓉和经纪公司向向平的手机发送了催缴房租的短信，并于2019年12月21日实际收回了房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，在本案中，由于向平未按照合同约定的时间提前缴纳2020年1月15日至2020年4月14日的房租，蓉和经纪公司因此于2019年12月20日、2019年12月21日向向平的手机发送了催缴房租的短信，并于2019年12月21日直接收回案涉房屋。一审法院认为，交付租金系向平最根本之合同义务，蓉和经纪公司应当采取合理合法手段向向平主张权利，并赋予合理的支付期限，而在本案中，向平已实际交纳了截至2020年1月14日的租金，但由于其未提前交纳下一季度的租金，蓉和经纪公司于2019年12月21日就径行收回了案涉房屋，影响了向平在合同期限内对该案涉房屋的正常使用，也导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，故向平已支付蓉和经纪公司的押金900元、剩余租期租金及维修管理费、物管费，蓉和经纪公司应予退还。向平已支付蓉和经纪公司第一期、第二期租金，其中第二期租金对应租期为2019年10月15日至2020年1月14日，而向平实际使用涉案房屋至2019年12月21日，该期间租金为2003元(900元/月×2月+900元/月÷31天×7天)，剩余租期租金为697元。按照双方签订的《成都市房屋租赁合同》约定，在租赁期间内，乙方应承担水费、电费、燃气费、物管费、宽带费、卫生费、停车费、维修管理费、有线收视费等费用，向平于合同签订当日缴纳了2019年7月15日至2020年7月14日房屋租赁期间内的维修管理费365元以及物管费120元，向平实际使用房屋期间为2019年7月15日至2019年12月21日，实际使用时间为160天，该期间的维修管理费为365元÷365天×160天=160元，剩余维修管理费为205元（365元-160元=205元），该期间的物管费为120元÷365天×160天=52.6元，剩余物管费为67.4元（120元-52.6元=67.4元）。故，对于向平要求退还房租、押金、维修管理费和物管费的诉讼请求，一审法院予以部分支持。 关于赔偿物品损失。由于向平未提供证据证明案涉房屋内存放物品情况，故该项诉讼请求一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蓉和经纪公司应于判决发生法律效力之日起十日内向向平退还押金900元、剩余租期租金697元、剩余维修管理费205元、剩余物管费67.4元，以上合计1869.4元；二、驳回向平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费158元，减半收取79元，向平承担54元，蓉和经纪公司承担25元。 二审中，双方当事人均未提交新证据且均对一审查明事实部分没有异议。 本院二审查明的事实和一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据向平与蓉和经纪公司的诉辩意见，本院二审的争议焦点为蓉和经纪公司是否应当赔偿向平物品损失12000元。本院认为，在合同有明确约定的情况下，且蓉和经纪公司两次短信通知向平缴纳房租，向平均未采取任何举措，既不支付租金，也不自行腾退房屋，且未与蓉和经纪公司进行沟通协商，其自身对案涉可能存在的物品损失和无法举证的后果有一定的过错。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由于向平提供的短信、淘宝订单截图等证据无法证明案涉房屋内存放物品的情况，更无法举证证明物品损失的金额，故本院对向平要求蓉和经纪公司赔偿向平物品损失12000元的请求不予支持。 综上，上诉人向平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由向平负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。、 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十一月九日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁雅丽