朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民再19号再审申请人（原审原告）：吴广林，男，1964年5月2日出生，汉族，电业局职工，住朝阳市龙城区。再审申请人（原审原告）：王涛，女，1968年2月1日出生，汉族，个体，住朝阳市龙城区。再审申请人（原审原告）：吴秋阳，男，1994年8月4日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。三再审申请人共同委托诉讼代理人：何树桥，朝阳市双塔区北斗法律服务所法律工作者。被申请人（原审被告）：孙贵平，女，1970年8月31日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。被申请人（原审被告）：魏凤华，男，1953年4月24日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：郭永旭，辽宁翰林律师事务所律师。再审申请人（原审原告）吴广林、王涛、吴秋阳与被申请人（原审被告）孙贵平、魏凤华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日作出（2015）朝双民初字第04313号民事判决，魏凤华不服，提起上诉。朝阳市中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）辽13民终2028号民事判决，判决撤销朝阳市双塔区人民法院（2015）朝双民初字第04313号民事判决，驳回吴广林、王涛、吴秋阳的诉讼请求。吴广林、王涛、吴秋阳不服，向朝阳市中级人民法院申请再审，朝阳市中级人民法院于2020年3月11日作出（2019）辽13民再103号民事裁定，裁定撤销朝阳市中级人民法院（2017）辽13民终2028号民事判决及双塔区人民法院（2015）朝双民初字第04313号民事判决，发回双塔区人民法院重审。本院于2020年5月8日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人（原审原告）王涛及其与吴广林、吴秋阳的委托诉讼代理人何树桥，被申请人（原审被告）魏凤华及其委托诉讼代理人郭永旭到庭参加诉讼。被告孙贵平经公告送达届满后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴广林、王涛、吴秋阳申请再审称：二审法院撤销一审判决进行改判，没有依据，适用法律错误。被申请人出售共有房屋的行为，不影响房屋买卖契约的效力。被申请人魏凤华以对出售房屋不知情为由，主张买卖契约无效没有法律依据。二审审理中，孙贵平未到庭参加诉讼，案件受理费也没有让孙贵平负担，现案涉房屋由魏凤华占据，再审申请人的购房款也未返还，显失公平。请求依法再审，维持一审法院判决。魏凤华辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴广林、王涛、吴秋阳向原一审法院起诉请求：1．请求法院判令确认原告吴广林、王涛、吴秋阳购买被告魏凤华、孙贵平房屋的事项合法有效；2、请求法院判令被告魏凤华立即搬出涉案房屋，返还三原告房屋；3、请求法院判令被告魏凤华、孙贵平承担本案诉讼费用。原一审法院认定事实：原告吴广林、王涛系夫妻关系，二人系原告吴秋阳的父母。被告魏凤华、孙贵平系夫妻关系，二人共同所有位于朝阳市双塔区房屋一套。原告吴广林、王涛欲为吴秋阳购房，于2015年8月通过泰运房地产中介公司工作人员张建军的介绍联系，看中位于朝阳市双塔区的房屋，二原告支付房屋中介费2,000元。后经原告吴广林、王涛与被告孙贵平商议，被告同意以210,000元的价格将此房屋出售给原告。2015年8月10日，原告王涛交付购房定金43,000元，被告孙贵平为其出具收条，同时代替魏凤华在收条上签字，收条载明：“今收到王涛定金肆万叁仟元整，房屋总款贰拾壹万元整。收款人：孙贵平。代魏凤华。”2015年8月19日，被告孙贵平、“魏凤华”（均系委托人）与原告王涛（被委托人）签订了委托书，委托事项为：“我魏凤华、孙贵平共有房屋一户，坐落在朝阳市双塔区棚户区改造****5401建筑面积66.64平方米，《房屋所有权证》编号：朝房权证所字第**，我们夫妻全权委托王涛为我们的代理人，为我们办理出售上述房屋、产权过户、公证、代收房款、代办银行卡（银行开户）等与此房相关的一切手续。受托人以我们的名义在权限范围内所签署的与上述房屋相关的文件我们均予以承认。委托期限：自委托之日起生效至委托事项办理完毕时失效。受托人无转委托权。”2015年8月19日，经被告孙贵平、“魏凤华”申请，辽宁省朝阳市世元公证处对上述委托书和委托事项进行了公证，并出具了（2015）朝世证民房合字第××号公证书，公证事项为委托，公证内容为：“兹证明魏凤华、孙贵平于二0一五年八月十九日来到我处，在本公证员及公证人员王某的面前，在《委托书》上签字、按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。魏凤华、孙贵平的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。公证员：谭昌丽。”同日，原告王涛通过银行汇款方式将167,000元购房款汇至被告孙贵平指定的案外人滕方亮的账户（卡号62×××40），被告孙贵平、“魏凤华”共同为原告出具了收条，载明：“今日收到王涛购房余款16万7千元，壹拾陆万柒仟元整。房款已全付清。”原告吴秋阳与被告孙贵平、魏凤华的委托代理人王涛于2015年9月17日签订了房地产买卖契约（JF-91-01），双方约定，甲方自愿将坐落在双塔区竹林路四段铁路棚户区改造C区3号5401室房屋出售给乙方，房屋价格为壹拾玖万元整，乙方于2015年9月18日前一次性以现金形式付清给乙方，双方同意于2015年9月18日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起3日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。合同签订后，原告吴秋阳于2015年9月17日交纳了房地产契税2,760.60元，同时向朝阳市房地产交易中心申请办理了二手房买卖转移登记，朝阳市房地产交易中心受理了该项申请。后被告孙贵平将涉案房屋交付原告使用，原告对房屋进行了装修但未实际入住。原告孙贵平于2016年2月15日起诉被告魏凤华要求离婚，后经法院判决不准许离婚。现被告孙贵平再次于2017年6月6日起诉要求与被告魏凤华离婚。另查明，被告魏凤华因合同诈骗罪于2013年11月12日被判处有期徒刑2年6个月，经减刑，于2015年9月25日予以释放。原、被告买卖房屋的过程发生于被告魏凤华服刑期间，被告孙贵平向原告隐瞒了魏凤华正在服刑的事实，找他人冒用“魏凤华”的名义为原告出具收条、与原告签订委托书、在公证处进行委托公证，故本院认为被告孙贵平涉嫌刑事犯罪，于2016年3月7日将本案移交至朝阳市公安局光明分局。朝阳市公安局光明分局经侦查后，认为此案不属于刑事案件受案范围。原一审法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。当事人可以依法委托代理人订立合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告孙贵平系涉案房屋的所有权人，依法享有对不动产处分的权利。被告孙贵平自愿将涉案房屋的买卖事宜委托给原告王涛，并对委托行为和委托事项进行了公证，此委托系双方当事人的真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，行为人具有相应的民事行为能力，且经过国家行政部门的确认，故该委托行为和委托事项属合法有效，原告王涛可在其代理权限范围内以被告孙贵平的名义出售涉案房屋。原告王涛受被告孙贵平的委托，与原告吴秋阳签订了房地产买卖契约，该买卖契约的签订，系双方当事人的真实意思表示，且契约内容不违反国家法律法规或社会公共利益。原告通过房地产中介公司获取房源信息，支付了房屋中介费，被告孙贵平在出售房屋的过程中有意隐瞒被告魏凤华正在服刑的事实，并向原告出示其与被告魏凤华的户口本、房产证、结婚证等信息。原告在被告孙贵平处得知，进行委托行为的人即系被告魏凤华本人，后被告孙贵平、“魏凤华”与原告王涛共同到公证处就房屋买卖的委托事宜进行了公证。原告基于对委托行为公证效力的信赖，与被告签订房屋买卖契约，并支付购房款210,000元。结合涉案房屋的使用年限、房屋面积、地理位置、当时的市场行情等多重因素，可以认定原告支付的房屋价款基本符合当时的房地产交易市场行情，属支付了合理的购房款。原告已交纳了房地产契税，朝阳市房地产交易中心于2015年9月17日受理了原告吴秋阳提出的对涉案房屋的转移登记。综上，原告吴秋阳与被告孙贵平在买卖房屋的过程中，不存在恶意串通损害第三人利益，属善意受让人，故原告吴秋阳与被告孙贵平签订的房屋买卖契约已经依法成立并生效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定：“夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理价款并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应于支持。”故被告孙贵平擅自出售涉案共有房屋的行为，不影响房屋买卖契约的效力。被告魏凤华以对出售房屋不知情为由，主张房屋买卖契约无效的辩解意见，本院不予采信。二被告现进行离婚诉讼，被告魏凤华有权在离婚时要求被告孙贵平因擅自处分共有房屋对其造成损失的部分要求予以赔偿。原告吴广林、王涛虽参与了选房、购房、出资的过程，但二人并未与被告签订购房协议，根据合同的相对性原理，原告吴广林、王涛与被告孙贵平、魏凤华不存在法律上的直接利害关系，故关于原告吴广林、王涛对被告魏凤华、孙贵平的诉讼请求，本院不予支持。关于原告吴广林、王涛、吴秋阳提出的要求被告魏凤华在涉案房屋内搬出并返还原物的诉讼请求，因原告并未提供充分证据予以证明被告魏凤华实际占有使用涉案房屋，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。原一审法院判决：一、原告吴秋阳与被告孙贵平、魏凤华于2015年9月17日签订的房地产买卖契约（JF-91-01）依法成立并生效；二、驳回原告吴秋阳对被告魏凤华的其他诉讼请求；三、驳回原告吴广林、王涛对被告孙贵平、魏凤华的诉讼请求。案件受理费2,225元（原告吴秋阳预交，已减半收取），保全费1,570元，总计3,795元，由被告孙贵平、魏凤华共同负担。魏凤华向原二审法院提出上诉请求：撤销朝阳市双塔区人民法院（2015）朝双民初字第04313号民事判决，发回重审或依法改判。原二审法院认定事实：二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实，本院予以确认。并有《房地产买卖契约》、刑事裁定书、收条及当事人陈述等证据载卷佐证。原二审法院认为，本案的争议焦点为吴秋阳与孙贵平、魏凤华签订的《房地产买卖契约》是否合法有效。本案涉案房产的所有人为孙贵平和魏凤华，孙贵平在魏凤华服刑期间，采取欺诈手段寻找他人冒充魏凤华，并将买卖涉案房产事项委托给王涛办理，并到公证部门进行了公证，随后，王涛作为买房人吴秋阳的母亲，又接受卖房人的委托与吴秋阳签订了《房地产买卖契约》，因该《房地产买卖契约》并非魏凤华的真实意思表示，且存在欺诈行为，侵害了魏凤华的合法民事权益，故不具有法律效力。综上所述，魏凤华的上诉请求成立，本院予以支持。原二审法院判决：一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2015）朝双民初字第04313号民事判决第一项、第二项、第三项及诉讼费承担部分；二、吴秋阳与孙贵平、魏凤华于2015年9月17日签订的《房地产买卖契约》无效；三、驳回吴广林、王涛、吴秋阳的诉讼请求。一审案件受理费2,225元，二审案件受理费4,450元，合计6,675元，由被上诉人吴广林、王涛、吴秋阳负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本院再审查明的事实与原一审、二审查明的事实一致。再审申请人（原审原告）吴广林、王涛、吴秋阳在本案审理过程中变更诉讼请求为：1．判令被告赔偿原告全部购房损失费合计人民币283,305.60元，其中购房款210,000元，房屋契税2,760.60元，公证费300元，房屋装修费12,000元，过去的一二审费用6,675元，诉讼保全费1,570元，五年的损失利息50,000元；2．由被告承担本案的诉讼费用。魏凤华辩称，这个案件对于我来说是虚假诉讼，我不同意原告的诉请，这件事情与我没有关系，发生这件事的时候我在监狱里服刑，当时我根本不知道这件事。孙贵平未到庭，未作答辩。另查明，吴广林、王涛、吴秋阳称对案涉房屋进行了地热装修，并要求被告给付装修款12,000元，但未能提供证据予以证明。吴广林、王涛、吴秋阳向本院提供其于2019年7月25日向本院交纳保全费1,570元的收据一份证明应由被告承担因被告过错给原告造成经济损失1,570元。现房屋由魏凤华占有使用。本院再审认为，本案案涉房产的所有人为孙贵平和魏凤华，孙贵平在魏凤华服刑期间，采取欺诈手段寻找他人冒充魏凤华，并将买卖案涉房产事项委托给王涛办理，并到公证部门进行了公证，王涛作为买房人吴秋阳的母亲，又接受卖房人的委托与吴秋阳签订了《房地产买卖契约》，因该《房地产买卖契约》并非魏凤华的真实意思表示，且存在欺诈行为，侵害了魏凤华的合法民事权益，不具有法律效力，故吴秋阳与孙贵平、魏凤华签订的《房地产买卖契约》应确认无效。根据合同法第五十八条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，孙贵平因该房屋买卖合同取得的财产即购房款210,000元应予返还，因买卖合同无效系孙贵平找他人冒充魏凤华签订合同的行为导致的，孙贵平存在过错，故应当赔偿对方因此所受到的损失。关于吴广林、王涛、吴秋阳所受到的损失：第一，关于利息损失，孙贵平应自收到购房款之日起给付资金占用期间的利息，即自2015年8月10日起至2019年8月19日止以43,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息，自2019年8月20日起至欠款43,000元实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息；自2015年8月19日起至2019年8月19日止以167,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息，自2019年8月20日起至欠款167,000元实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息，因吴广林、王涛、吴秋阳要求被告给付利息数额为50,000元，故上述利息总额不超过50,000元。第二，房屋契税2,760.60元，属合理损失，本院予以支持；第三，（2017）辽13民终2028号民事判决确认由吴广林、王涛、吴秋阳承担的一审案件受理费2,225元，二审案件受理费4,450元，合计6,675元，因历次诉讼均系因孙贵平的过错引起，故该项费用应由孙贵平承担赔偿责任。关于保全费1,570元，吴广林、王涛、吴秋阳提交的收据不能证明与本案有关，本院不予支持。关于吴广林、王涛、吴秋阳要求孙贵平、魏凤华承担装修费用12,000元、公证费300元的诉讼请求，因其未能提供证据予以证明，本院不予支持。关于吴广林、王涛、吴秋阳要求魏凤华承担共同赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于魏凤华提出与其无关，不同意原告诉讼请求的辩解意见，因签订房屋买卖合同系发生在魏凤华服刑期间，魏凤华对此不知情，故不应承担赔偿责任，对于上述辩解意见，本院予以采信。孙贵平经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百零七条第一款规定，判决如下：一、被申请人（原审被告）孙贵平于本判决生效后10日内返还再审申请人（原审原告）吴广林、王涛、吴秋阳购房款210,000元，并自2015年8月10日起至2019年8月19日止以43,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息，自2019年8月20日起至欠款43,000元实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息；自2015年8月19日起至2019年8月19日止以167,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息，自2019年8月20日起至欠款167,000元实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息，上述利息总额以不超过50,000元为限。二、被申请人（原审被告）孙贵平于本判决生效后10日内赔偿再审申请人（原审原告）吴广林、王涛、吴秋阳房屋契税2,760.60元，案件受理费6,675元，合计9,435.60元；三、驳回再审申请人（原审原告）吴广林、王涛、吴秋阳其他诉讼请求；四、驳回再审申请人（原审原告）吴广林、王涛、吴秋阳对被申请人（原审被告）魏凤华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,450元［再审申请人（原审原告）吴广林、王涛、吴秋阳预交］，保全费1,570元，合计6,020元，由被申请人（原审被告）孙贵平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王文成人民陪审员  任秀红人民陪审员  裴鸿秋二〇二〇年十一月二十日书 记 员  芦婷婷