江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初7233号原告(案外人)：吴县城，男，1987年1月24日出生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：杨来，江苏梦溪律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙继红，女，1971年3月4日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：仲彦兵（系孙继红丈夫），男，1966年6月19日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：张超，江苏彭城律师事务所律师。第三人（被执行人）：金振东，男，1961年10月27日出生，汉族，住新沂市。第三人（被执行人）：刘增荣，女，1959年6月8日出生，汉族，住新沂市。第三人（被执行人）：吴浩军，男，1964年1月25日出生，汉族，住新沂市。原告吴县城与被告孙继红，第三人金振东、刘增荣、吴浩军案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴县城及其委托诉讼代理人杨来，被告孙继红及其委托诉讼代理人仲彦兵、张超到庭参加诉讼；第三人金振东、刘增荣、吴浩军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴县城向本院提出诉讼称，新沂市人民法院在执行孙继红申请执行金振东、刘增荣、吴浩军合伙协议纠纷一案中，于2018年7月26日作出(2015)新执字第02240号执行裁定：一、查封金振东开发建设的位于沭阳县潼阳镇潼东居委第1页共2页会中居民点新东村东五排东3号、4号、5号、6号房产；二、查封期限为三年。原告吴县城对查封的沭阳县潼阳镇潼东居委会集中居住点新东村东五排东5号房产(以下简称涉案房屋)提出书面异议，法院于2020年8月13日作出(2020)苏0381执异144号执行裁定，驳回吴县城异议请求。吴县城认为，涉案房屋是该房屋是异议人于2013年4月16日从处沭阳县潼阳镇潼东村集中居住区代建办公室购买，价款240000元，有与金振东2013年4月16日签订的《房屋委托建设协议》一份，并加盖沭阳县潼阳镇潼东村集中居住区代建办公室印章，金振东出具的收据一张，该房屋系异议人个人合法财产。《最高人民法院》第二十五条第一款第(一)项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：“(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。沭阳县潼阳镇潼东村集中居住区至今没有办理建设工程规划许可、施工许可，而土地使用权属于集体土地，金振东只是代建。(2020)苏0381执异144号执行裁定认为涉案房屋权属性质并未发生改变。涉案房屋由金振东代建，本来就不发生权属性质的改变。据此，原告认为依据相关法律规定，原告享有能够排除强制执行的权利，为此，特具状，请求：1、解除对沭阳县潼阳镇潼东村集中居民点新东村东五排东5号（合同约定房号为沭阳县潼阳镇潼东村集中居住区公园路南四连体五排3号）的查封；停止（2015）新执字第02240号执行裁定书中对涉案房屋的执行。孙继红辩称，一、原告对新沂市人民法院（2020）苏0381执异144号执行裁定书理解错误，原告起诉理由不能成立。二、原告购买涉案房屋并没有一次性全款支付购房款。本案涉案房屋是新沂市人民法院于2013年8月29日查封，而原告最后一笔付款是在2014年，也就是在新沂法院查封后才付清购房款。根据最高人民法院的最高解释，在人民法院查封前，购房者没有支付全部价款，就是原告对法院查封就没有充分的理由，不能得到法院支持。三、原告陈述付款的款项与合同不相吻合，不符合常理，合同和收据均可能系后补的。四、该土地的性质是集体所有制土地，而原告是沭阳县潼阳镇潼西村村民，依照法律规定，原告没有购买涉案房屋的资格。即使有，双方签订了房屋买卖合同，该合同也视为无效合同。综上，请法庭依法驳回原告诉请。金振东、刘增荣、吴浩军未作述称。经审理查明，2009年8月26日，沭阳县潼阳镇潼东居民委员会作为甲方，孙继红、金振东作为乙方，签订一份《潼东居委会集中居住点建设协议书》，约定甲方将约430亩土地以3万元/亩的价格出租给乙方，由乙方进行集中居住点项目建设；乙方需向甲方缴纳80万元进场保证金，并按10元/㎡（建筑面积）的标准支付甲方管理费；土地上所涉房屋、树木等赔偿费用由乙方负担；所建房屋由乙方销售。协议对双方其他权利义务进行了约定。后双方发生纠纷，孙继红于2013年7月10日诉至本院。2015年8月7日，本院对孙继红诉金振东、刘增荣、吴浩军合伙协议纠纷一案作出（2014）新民初字第01671号民事判决：一、金振东、刘增荣应于判决发生法律效力之日起十日内向孙继红支付414.8万元及利息（自2011年6月1日起至2011年7月5日止，以600万元为基数；自2011年7月6日起至2011年7月10日止，以570万元为基数；自2011年7月11日起至2012年4月8日止，以520万元为基数；自2012年4月9日起至实际给付之日止，以414.8万元为基数；均按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率四倍计算；以288万元为限）。二、吴浩军对上述第一项中的债务承担连带清偿责任；吴浩军承担保证责任后，有权向金振东、刘增荣追偿。根据孙继红的申请，本院于2015年11月3日立案强制执行，案号为（2015）新执字第02240号。在本案执行过程中，本院于2018年7月26日作出（2015）新执字第02240号执行裁定查封了被执行人金振东开发建设的位于沭阳县潼阳镇潼东居委会集中居民点新东村西四排农贸市场第1号、第2号不动产各一处；东车库共8间；西车库共12间。2019年5月14日，本院作出（2015）新执字第02240号执行裁定：拍卖被执行人金振东开发建设的位于沭阳县潼阳镇潼东居委会集中居民点新东村西四排农贸市场第1号、第2号不动产各一处；东车库共7间（自西向东第1、2、3、4、6、7、8）号；西车库共12间（自东向西第1号至第12号）。案外人吴县城对本案执行标的提出异议后，本院于2020年8月24日作出（2020）苏0381执异144号执行裁定，驳回吴县城的异议请求。吴县城不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。为证明涉案房屋系从金振东处购买，吴县城提供了如下证据：1.2013年4月16日的房屋委托建设协议复印件一份，甲方金振东，加盖沭阳县潼阳镇潼东村集中居住区代建办公室印章，乙方吴县城。该协议约定房屋价格为24万元/套等，另有手写内容：公园路南四连体五排3号；2.金振东于2013年4月16日向吴县城出具的收据原件一份，载明：公园路南四连体五排3号，金额24万元；3.2013年4月14日吴县城转入仲芹账户128000元的银行业务回单原件一份；4.房屋照片;5.沭阳县国土资源局于2015年6月29日出具的情况说明复印件一份，主要内容为：金振东原协议地块位于南侧。2009年8月26日，潼阳镇潼东居委会与新沂市客商孙继红、金振东签订协议，协议拟用地430亩。该地块实测面积420.58亩，其中一般农用地107.4亩，集体建设用地313.18亩，无国有土地。截止目前共使用集体建设用地83亩；6.2010年8月规划表复印件一份，载明主要内容为：潼阳镇潼东集中居住区位于集镇东首，属小城镇大型集中居住区，规划将其打造成具有现代风格、环境优雅、宜人居住的精品别墅区，建成后必将改变潼阳小城镇的对外形象。该集中居住区用地为一般建设用地，建设方式为代建。沭阳县潼阳镇人民政府及沭阳县住房和城乡建设局盖章同意上报。上述证据拟证明吴县城实际支付购房款24万元，取得涉案房屋并实际入住。另涉案房屋的土地为集体土地。孙继红对上述证据均不认可。另查明，张志杰案件中金振东称仲芹并非其会计。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，作为房屋买受人的吴县城主张停止执行必须满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，故其买卖是受限的，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。本案中，涉案房屋是在沭阳县集体土地上建造，吴县城并非该集体经济组织成员，故金振东与吴县城就涉案涉案房屋所签订的房屋委托建设协议因违反上述土地管理法的强制性规定，应属无效合同。吴县城基于无效合同不享有能够排除强制执行的权利，对其要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条第一款规定，判决如下：驳回原告吴县城的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告吴县城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  沈 双人民陪审员  王新功人民陪审员  胡华忠二〇二〇年十一月三十日书 记 员  周秉政