北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27582号原告：冯建芳，女，1954年1月22日出生。委托诉讼代理人：尚西国，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：南波，北京市中洲律师事务所律师。被告：解建斌，男，1985年12月5日出生。原告冯建芳与被告解建斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯建芳的委托诉讼代理人尚西国、南波，被告解建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯建芳向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金132000元；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年8月28日，王慧强购买位于北京丰台花乡葆台南路2号院8201房屋。2014年5月10日，王慧强母亲即原告冯建芳与被告解建斌签订《房屋租赁协议书》，该协议约定租赁期共12个月，自2014年6月1日起至2015年5月31日止，每月租金为1．1万元，支付方式为季付，每季度起始前10天付下一季度租金。然而，被告在支付三个季度租金后每个季度都不能如约支付，每次均在原告多次催促后才支付租金。租赁期满后迟迟不续签合同，且不按时交纳租金，被告实际占用该房屋至2017年6月30日。2017年7月1日，王慧强与被告为原法定代表人的北京万联汽车救援服务有限公司（以下简称万联公司）签订《租房协议书》，签订该协议后，被告仍未支付房屋租金。2017年11月30日，王慧强向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求万联公司与被告解建斌支付自2017年4月l日至实际腾退之日止的房屋使用费。2019年12月16日，北京市丰台人民法院作出（2018）京0106号民初10095号民事判决书，判决该公司向王慧强支付2018年4月1日至腾退之日止的房屋使用费。判决后，王慧强在法定期限内提出上诉。2020年7月14日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终4115号民事判决书，驳回王慧强的上诉，并指出王慧强可就2014年签订的《房屋租赁协议书》另行主张权利。为维护原告合法权益，故诉至法院，望法院判如所请。解建斌辩称：不同意原告的诉讼请求，我不欠原告房租。我使用了部分房屋并且支付了相应房租，于2016年12月30日支付33000元，于2017年4月29日支付33000元，于2017年6月30日支付34000元，付的是哪个时间段的房租现在说不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2014年5月10日，出租人（甲方）冯建芳与承租人（乙方）解建斌签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于葆台南路2号院8201号房屋出租给乙方使用。房屋租赁期共12个月，自2014年6月1日起至2015年5月31日止；房屋每月租金为壹万壹仟元；租金支付方式为季付（首次付款时加付壹个月租金作为押金），每季起始前10天付下一季度租金。庭审中，双方对已付押金和租金的交纳时间、期间、金额无异议，具体情况为：2014年5月支付44000元，包括押金11000元和2014年6月1日至2014年8月31日的租金33000元；2014年8月26日支付2014年9月1日至2014年11月30日租金33000元；2014年11月26日支付2014年12月1日至2015年2月28日租金33000元；2015年3月14日支付2015年3月1日至2015年5月31日租金33000元；2015年6月14日支付2015年6月1日至2015年8月31日租金33000元；2015年9月23日支付2015年9月1日至2015年11月30日租金33000元；2016年12月30日支付2017年1月1日至2017年3月31日租金33000元；2017年4月29日支付2017年4月1日至2017年6月30日租金33000元。庭审中，解建斌认可在2015年12月1日至2016年12月31日期间没有支付租金，并称：“1、2015年年底涉案房屋停止供暖，房屋不能使用，我说我就不租了，原告和物业经理沟通后由原告和物业经理找了施工队改暖气，改建费用由我支出，原告同意免除3个月租金。2、改暖气后由集体供暖改为自采暖，自采暖的费用由我支付，原告同意每年减6000元租金，共减免2年12000元。3、2016年年初涉案房屋所在小区因物业公司拖欠供电公司的钱，整个小区停电，涉案房屋我无法使用，原告同意2016年不再缴纳房租。4、此外，物业公司在涉案房屋外部道路施工修路，房屋不能使用”。为证明其主张，解建斌提交蔡重建出具的《情况说明》和照片在案佐证。经本院询问，解建斌未提交蔡重建的有效联系方式，亦未申请证人出庭作证。庭审中，解建斌同意将房屋押金抵扣租金。另查，王慧强于2008年8月28日与北京海瑞房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了北京市丰台区花乡葆台南路2号8201号。解建斌原系万联公司的法定代表人。2017年7月1日，万联公司与王慧强就涉案房屋签订《租房协议书》。因租赁合同履行期间发生争议，王慧强将万联公司诉至本院。经审理查明，涉案房屋未取得规划审批手续。2019年12月16日，本院作出（2018）京0106民初10095号民事判决书，判决：一、王慧强与北京万联汽车救援服务有限公司于2017年7月1日签订的《租房协议书》无效；二、北京万联汽车救援服务有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区花乡葆台南路2号院8201号内自建房一间拆除，并将北京市丰台区花乡葆台南路2号院8201号房屋腾空返还给王慧强；三、北京万联汽车救援服务有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月11000元的标准给付王慧强自2018年4月1日至腾退之日止的房屋使用费；四、驳回王慧强的其他诉讼请求；五、驳回北京万联汽车救援服务有限公司的反诉请求。2020年7月14日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终4115号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查，冯建芳系王慧强之母。案件审理中，王慧强向本院提交《说明》，认可其委托母亲冯建芳签署涉案租赁合同。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，冯建芳与解建斌于2014年5月10日签订的《房屋租赁协议书》因违反法律禁止性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，解建斌主张因停暖、停电及外部道路施工，造成涉案房屋不能使用，但未提交证据证明，本院对此不予采信。解建斌实际占用使用涉案房屋，应当支付占用期间的使用费。冯建芳要求参照合同约定的租金标准支付，于法有据，本院予以支持。解建斌同意以押金抵扣租金，本院不持异议。庭审中，解建斌提交蔡重建出具的《情况说明》用以证明冯建芳同意减免和抵扣部分租金。本院认为，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据，故本院对蔡重建的证人证言不予采信，亦对解建斌的相关抗辩意见不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款之规定，判决如下：一、冯建芳与解建斌于2014年5月10日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、解建斌于本判决书生效之日起十日内给付冯建芳2016年1月1日至2016年12月31日期间房屋占有使用费132000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由解建斌负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  柴海燕二〇二〇年十一月二十五日书记员  董 博