广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3204号原告：中山市创谷众创空间商务服务有限公司，住所地广东省中山市*************卡。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。被告:王久润，男，2000年5月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区***********。委托诉讼代理人：黄惠桃，广东品信律师事务所律师。原告中山市创谷众创空间商务服务有限公司（以下简称创谷公司）与被告王久润房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告创谷公司的委托诉讼代理人莫锦湄，被告王久润及其委托诉讼代理人黄惠桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创谷公司向本院提出诉讼请求：1.判令王久润向创谷公司支付租金74932元及从起诉之日起至清偿之日止按日利率千分之五计付的滞纳金；2.判令创谷公司没收保证金16233元；3、判令王久润向创谷公司支付律师费6000元。事实和理由：创谷公司与王久润于2018年7月27日签订《商铺租赁合同》，约定王久润承租创谷公司位于中山市**********卡的商铺，租赁期限自2018年10月1日至2019年12月31日，月租金为5411元，逾期交租的，自逾期之日起，按日利率千分之五支付滞纳金。另约定保证金为16233元，王久润拖欠租金超过五天的，创谷公司有权没收保证金。王久润于签订合同之日支付保证金16233元，但一直拖欠租金不付，仅于2019年1月5日支付过租金6233元。创谷公司于2019年3月21日委托广东广瀚律师事务所向王久润发送律师函进行催收，但王久润依然拒付租金。王久润一直拒付租金的行为已严重违约，且严重侵害创谷公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，创谷公司依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法裁判，支持创谷公司的诉讼请求。王久润辩称，1.创谷公司诉求支付租金74932元及滞纳金缺乏事实和法律依据。首先，涉案商铺所在商场一楼的安全公共区域和商场外墙装修直到2019年3月才基本完工，严重影响商铺使用，无法对外开展经营活动，无法实现承租商铺的合同目的。王久润多次找创谷公司沟通商场装修影响营业以及租金问题，2018年12月21日创谷公司同意免收王久润2018年10月1日至2019年1月31日的租金；其次，王久润分别于2018年12月21日、2019年1月14日向创谷公司缴纳了2019年2月份及3月份的部分租金；再次，因商场装修问题导致王久润无法进行对外营业，多次向创谷公司提出要撤离商场，但创谷公司不同意王久润撤离。王久润于2019年3月25日再次明确要解除租赁合同，并要将自己的东西搬离商铺，但创谷公司强制阻挠。另，王久润于2019年4月2日向法院提起诉讼要求解除租赁合同，由此可见王久润已通知创谷公司解除租赁合同，创谷公司也已完全知道王久润的解除意思表示，因此双方的租赁合同应于2019年3月25日已解除，王久润并不存在拖欠租金的问题；最后，退一步讲，如认定王久润存在拖欠租金的行为，需要支付滞纳金也应当按照全国银行间拆借中心贷款报价利率计算。创谷公司所主张的按照日千分之五计算滞纳金明显过高，违反法律法规的强制性规定，应予以调整，且创谷公司也存在过错，应当承担相应责任。2.创谷公司无权没收王久润的保证金，应当予以返还。创谷公司交付给王久润的涉案商铺一直无法正常使用，严重影响王久润对外开展经营活动，无法实现王久润承租商铺的合同目的，导致合同解除，属于创谷公司违约，因此创谷公司无权没收保证金。由此产生的律师费、诉讼费也应当由创谷公司自行承担。本院经审理认定事实如下:中山市******所有权人是中山市古镇镇古三经济发展公司（以下简称古三公司），已获得建设工程规划许可证。中山市**************出租给创谷公司，租期为2018年4月16日至2028年4月15日止。租赁物的用途用做灯饰行业，第1-4层为灯饰门市，5-9层为灯饰设计中心。2018年7月，创谷公司作为甲方与王久润作为乙方签订商铺租赁合同一份，合同约定乙方租赁甲方位于中山市**********卡的商铺，租赁面积为90.18平方米，乙方承租该商铺仅限于经营灯饰产品。租赁期限为从2018年10月1日至2019年12月31日止。租金每月5411元（含物业管理费），双方同意每个月作为一个租金缴付期，先交租后使用，每期租金交付为一次性支付一个月的租金。租金均应在每月30日之前向甲方支付，每逾期一天，按逾期缴纳金额的千分之五向创谷公司支付滞纳金。逾期超过五天的，甲方有权单方解除合同提前收回商铺。合同签订之日起3个工作日内，乙方一次性支付16233元给甲方作为租赁商铺的保证金，以保证合同的履行。合同期间，若乙方提前解约，则甲方有权没收乙方所交押金，并保留对乙方违约造成甲方的损失进行索赔；若乙方违反本合同约定任一义务，造成甲方损失或损害的，则甲方有权直接从保证金中扣除相应金额，甲方扣除后有权要求乙方在三日内补足保证金数额，乙方逾期五天未补足的，则甲方有权单方提前解除合同收回商铺并没收保证金；乙方有拖欠租金或管理费超过五天以上等行为的，甲方有权单方面终止本合同，没收保证金，收回商铺重新招租而无需对乙方作出任何补偿；合同期满，甲方在乙方交回商铺并办理退场手续3个工作日内确认商铺及附属设施无非正常损害、清偿所有应付款项后，由甲方不计算利息凭乙方退回的保证金收据退还该保证金给乙方。租赁期间甲方负责提供商场配套的消防系统、中央空调系统、公共照明、顾客进出通道、客货电梯等经营条件；负责场地的公共装修、包括大厦外墙、地面、天花、空调、消防、正常照明等；负责或委派物业公司对商场公共区域的清洁、绿化、保安及停车进行管理，对商场内外的公共设施设备的正常使用及保养，保障经营秩序等。守约方提起诉讼的律师费和诉讼费用由违约方承担。合同签订后，王久润向创谷公司支付16233元押金。创谷公司在2018年8月初签订合同后已将涉案商铺交付给王久润。合同履行过程中，王久润于2018年12月21日支付租金3233元，于2019年1月14日支付租金3000元。创谷公司在2019年1月9日至1月17日期间有部分区域分别进行装修施工，于2019年3月5日进行不锈钢玻璃安装。王久润认为创谷公司向其交付的租赁物因一直施工严重影响使用，导致合同目的无法实现而与创谷公司产生争议，并不再支付租金。因王久润拖欠租金，创谷公司委托广东广瀚律师事务所于2019年3月21日向王久润发送《律师函》，向王久润催收拖欠的租金26233元，但王久润仍未支付。其后，王久润向本院提起诉讼，要求解除商铺租赁合同、返还租赁保证金、赔偿装修费用等，本院于2019年10月16日以（2019）粤2072民初4253号民事判决“驳回王久润的诉讼请求”。王久润不服该判决向中山市中级人民法院提出上诉，中山市中级人民法院经审理后于2020年8月23日作出（2020）粤20民终2772号民事判决，认为“创谷公司未能提供完全符合正常经营环境的租赁物，存在一定的违约行为，但租赁物较短期限内的使用障碍尚不构成根本违约，且王久润于2019年4月2日起诉时涉案租赁物已完全排除了使用障碍，并已完全符合使用目的”，同时还认为“涉案租赁合同约定的租赁期限已经届满，王久润亦确认未再使用涉案商铺，故双方的租赁合同关系因租赁期限届满而终止，双方无须再继续履行。当然，王久润针对创谷公司在履行合同过程中一定期限内影响了租赁物的正常使用的违约行为，可以通过要求减免相应期间的租金数额来维护其权利”，遂判决“驳回上诉，维持原判”。创谷公司为追讨租金，提起本案诉讼，于2020年1月17日委托广东南鹏展法律师事务所指派律师代理本案，为此支出律师费6000元。王久润提交其与创谷公司负责人黄杜敏的录音及微信聊天记录拟证实创谷公司的负责人黄杜敏同意减免其2018年10月15日至2019年1月份的租金，但该录音中王久润所称的黄杜敏并未答应减免租金，只是同意按王久润的意思向公司表达意愿、微信聊天记录未能提交原件予以核实，本院不予采信。上述事实有建设工程规划许可证、证明、商铺租赁合同、律师函、委托代理协议、发票、图片及截图、视频光盘、（2020）粤20民终2772号民事判决及当事人的陈述在卷为凭，本院予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。王久润与创谷公司签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，双方产生争议并形成诉讼，中山市中级人民法院（2020）粤20民终2772号民事判决已产生法律效力，该判决认定双方的租赁合同关系因租赁期限届满而终止，故案涉商铺租赁合同于2019年12月31日终止。王久润辩解称“双方的租赁合同应于2019年3月25日已解除”，理据不充分，本院不予采纳。合同终止前，案涉商铺租赁合同具有相应的法律效力，王久润应按合同约定内容履行支付租金的义务。自2018年10月1日起至2019年12月31日止，租金总额为81165元（5411元／月×15个月），扣除王久润已付租金6233元，王久润还应向创谷公司支付租金74932元。根据王久润提交的图片及截图、视频光盘等仅可看出创谷公司在2019年1月9日至1月17日期间有部分区域分别进行装修施工，于2019年3月5日进行不锈钢玻璃安装，该行为确实导致涉案租赁物在一定时间内不能完全正常使用，给王久润造成了一定的影响，且中山市中级人民法院（2020）粤20民终2772号民事判决认为“可以通过要求减免相应期间的租金数额来维护其权利”，故本院根据创谷公司违约行为的严重程度及对租赁物的影响程度，酌情确定可减免半个月租金即2705.5元。综上，王久润应向创谷公司支付的租金数额为72226.5元（74932元－2705.5元）。王久润抗辩提出的创谷公司同意减免租金的意见，证据不充分，本院不予采纳。关于滞纳金，本院认为：案涉租赁合同明确约定承租方逾期交租超过五天的，每逾期一天，按逾期缴纳金额的千分之五向出租方支付滞纳金。因王久润拖欠租金的行为给创谷公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且创谷公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故创谷公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、王久润违约事实给创谷公司造成的实际损失及协议完全履行后创谷公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定王久润按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的1.5倍计付违约金。对王久润诉求违约金自起诉之日起计算，系其对自身民事权利的合法处分，本院予以支持。关于保证金。依据合同约定，保证金是为了保证合同的完全履行而设，合同约定的可以没收保证金的情形亦是针对王久润提前解约或因王久润的其他违约行为导致创谷公司单方提前终止合同的情形，现合同已经因到期而自动终止，故创谷公司再主张没收保证金于法无据，本院不予支持。另，合同明确约定，若王久润违反本合同约定任一义务，造成创谷公司损失或损害的(包括但不限于拖欠各项应付之费用)，则创谷公司有权直接从保证金中扣除相应金额。现王久润拖欠创谷公司租金72226.5元，可将保证金予以抵扣部分租金，抵扣后，王久润仍应支付创谷公司租金55993.5元(72226.5元-16233元)。关于创谷公司主张律师费的诉讼请求，本院认为：案涉租赁合同约定，守约方提起诉讼的律师费和诉讼费用由违约方承担，该约定具有法律效力，且创谷公司提供了律师费发票为据，因此创谷公司主张王久润承担律师费6000元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王久润于本判决生效之日起七日内向原告中山市创谷众创空间商务服务有限公司支付租金55993.5元及滞纳金（自2020年2月25日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、被告王久润于本判决生效之日起七日内向原告中山市创谷众创空间商务服务有限公司支付律师费6000元；三、驳回原告中山市创谷众创空间商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2230元，由原告中山市创谷众创空间商务服务有限公司负担807元，由被告王久润负担1423元（该款中山市创谷众创空间商务服务有限公司已预交，王久润应于支付上述款项时迳付中山市创谷众创空间商务服务有限公司1423元，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二〇年十一月二十五日书记员  廖静怡