四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1722民初1000号 原告（案外人）:张华,男,汉族,生于1968年7月25日,住四川省宣汉县。 被告（申请执行人）：向守兵,男,汉族,生于1975年4月1日,住四川省宣汉县。 第三人（被执行人）:杨飞,男,汉族,生于1980年3月2日,住四川省宣汉县。 原告张华与被告向守兵、第三人杨飞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告张华、被告向守兵到庭参加诉讼。第三人杨飞经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张华向本院提出如下诉讼请求：一.判决排除被告对原告所有并位于宣汉县××乡××村（小地名白节溪）李家岩综合楼1单元2楼1号住房一套的执行行为，依法解除对该案涉房屋的查封措施；二、判决本案诉讼费由第三人杨飞负担。事实及理由：被告向守兵与第三人杨飞民间借贷纠纷一案,宣汉法院作出川17**民初2722号民事判决书，后被告向守兵以生效判决申请强制执行。执行过程中，宣汉法院对第三人杨飞自建房屋一套（案涉房屋）裁定予以查封，期限为三年。2020年3月13日，原告张华对执行标的提出书面异议。宣汉法院受理后，于同年4月7日作出川17**执异5号执行异议裁定书，裁定驳回案外人张华的异议请求。原告认为，针对农村房屋买卖的合同效力，应当依据法律的效力性强制规定。鉴于“农村小产权房”的买卖效力，现行法律均未作任何规定。故宣汉法院在本案执行过程中，裁定对原告依法享有的案涉房屋确认其违法性，缺乏法律依据，已严重侵犯了原告合法权益。特诉至贵院，请求依法判决。 被告向守兵辩称：1.原、被告互不相识，是因为这件事才认识的，原告起诉被告无意义；2.是第三人杨飞把钥匙给被告，被告才给第三人借的钱；3.房子交给被告后，防盗窗安装好后，原告才提出房子是原告的，原、被告还去石岭派出所解决过两次。 第三人杨飞未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见和证据。 原告张华提交了以下证据:1.原告身份证复印件、被告户籍证明、第三人身份证复印件，以证明原、被告及第三人主体适格；2.小产权房买卖合同复印件，以证明原告购买了第三人杨飞位于宣汉县××乡××村××层××楼××房屋；3.收据复印件，以证明原告交付房款；4.收条一张，以证明原告付清房款；5.原告的付款记录，以证明原告付清房款；6.四川省关于宣汉县城市建设复函及总体规划图，以证明涉案房屋现位于城市规划范围。经质证，被告向守兵对原告张华的证据无异议。 被告向守兵提交了下列证据：1.借条复印件三张，以证明第三人在被告处借款情况；经质证，原告张华表示被告只跟原告看过一个8万元借款的条子，且借款是2014年，原告买房是2012年。2.民事判决书两份，以证明被告与第三人至今的借款经生效判决确认，被告以此申请执行；经质证，原告对该证据无异议。3.案涉房屋钥匙一份，以证明第三人将房屋钥匙交被告，被告向其借款，被告将防护栏安好后，一直保管房屋至今。经质证，原告张华有异议，表示第三人杨飞的妻子也将房屋钥匙交给了原告，原告也有钥匙，只是现在打不开门了。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月24日，原告张华与第三人杨飞签订《小产权房买卖合同》，主要约定“坐落位置为宣汉县××乡××村百驾溪（百夹溪）,幢号单元楼层房号为第一个门市和夹层（二楼二套）,建筑结构砖混,总价368000.00元,出卖人杨飞.买受人张华”。双方在附件《出卖人卖房及责任》《买受人的权利及责任》约定了权利义务。在《出卖人卖房及责任》中约定“1、出卖人向买受人解释清楚所具备的国土手续……9、买受方入住后若确定房屋主权（房产证）由甲方提供相关资料，主动协调，其费用各负其责。”在《买受人的权利及责任》中约定“……2、弄清住房为小产权，只能本着相互理解的态度进行买卖……”同日，原告张华向被第三人杨飞支付购房款现金10万元，第三人杨飞出具收据一张，载明“收据今收到张华现金100000.00元，大写壹拾万元正，下欠部分在甲方向乙方交房后一次性付清。收款人：杨飞2012年2月24日”。2013年4月20日，双方对购房款结算后，杨飞批注“张华下欠杨飞购房现金9130元，大写玖仟壹捌（佰）叁拾元正”，张华批注“2013年4月20日下午已与杨飞、匡文（红丽）夫妇结算账，本人还下欠房屋尾款（附属工程）9130.00元”。2014年2月29日，第三人杨飞委托匡勇均向原告张华出具收条一张，载明“收条今收到张华房款9000元，大写（玖仟元整）款已金（经）付清2014.2.29匡勇均”。在该收条左下方批注“此款系交房时门窗、扶栏、化粪池、水电等附属设施的款项！” 同时查明，被告向守兵因与第三人杨飞民间借贷纠纷，向本院提起诉讼。本院于2018年12月28日作出（2018）川722民初2772号民事判决，主要内容为“一、被告杨飞在本判决生效后30日内偿还原告向守兵借款130000元并给付利息（从2018年8月30日起至还清借款之日止，按照年利率6%计算）；二、驳回原告向守兵对被告匡红丽的诉讼请求。”后向守兵依据该生效判决向本院申请执行，本院于2019年12月2日作出（2019）川1722执682号执行裁定，主要内容为“一、对被执行人杨飞自建的位于宣汉县××乡××村××单元××楼××号住房一套予以查封；二、查封期限为三年。”原告张华认为查封该房屋侵犯其权利，于2020年3月25日向本院提出执行异议，本院于2020年4月7日作出（2020）川1722执异5号执行裁定书，驳回案外人张华的异议请求。2020年4月22日，原告张华提起本案诉讼。 庭审中，原告张华陈述案涉房屋土地性质为集体土地，其购买案涉房屋是为了以后开农家乐，其未对房屋进行装修使用。 本院认为，一般情形下，审查案外人是否因与非房地产开发企业的他人之间的不动产买卖行为而就执行标的具有排除执行的权利，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，如符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等全部条件，则案外人所购得的不动产可以阻却执行。但本案特殊情形在于，被告向守兵系对集体土地上未办理产权登记手续的房屋申请强制执行，即对不具备初始登记条件的房产进行执行。对于该特殊情形，参照《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定,不具备初始登记条件的不动产强制执行，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。该“现状处置”规定的本质在于人民法院不通过执行的方式变更不动产所有权，也不以当事人是否能够办理产权证作为能否执行的考量因素，而是正面肯定了对不具备办理产权登记的物权可以进行执行的原理。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的前提条件是合法占有，未办理产权不是异议人的过错造成的等因素，本案情形不适用该条规定，而应依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不具有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，基于案件具体情况，对案外人就执行标的有无实体权利及该实体权利能否排除强制执行进行实质审查，并据此依法作出支持或否定案外人执行异议请求的判断。据本案查明的事实，原告张华与第三人杨飞就案涉房屋签订房屋买卖合同并支付房款后，未对案涉房屋进行装修，亦未居住使用，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告张华提交的证据不足以证明在本院查封前其对案涉房屋进行合法实质占有，不足以排除对案涉房屋的强制执行，其主张对案涉房屋解除查封无事实和法律依据。 第三人杨飞经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”规定，本案依法缺席判决。 综上所述，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告张华的诉讼请求。 案件受理费3900元，由原告张华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  张垭兰 人民陪审员  牟炳伟 人民陪审员  徐正静 二〇二〇年十一月四日 书 记 员  蒋亚庆