广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8806号上诉人（原审被告）：薛文志，男，1965年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何明芳，广东林天律师事务所律师。委托诉讼代理人：伦韵珊，广东林天律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨文义，女，1982年7月22日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄月琴，广东品道律师事务所律师。上诉人薛文志因与被上诉人杨文义房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛文志上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判薛文志向杨文义赔偿损失60万元；二、本案诉讼费用由杨文义承担。事实和理由：案涉房屋于2020年6月3日通过拍卖成交价格为1878000元，证明升值最多为498000元，杨文义主张升值收益损失127万元明显过高。杨文义明知案涉房屋已设定抵押权，在案涉房屋因抵押登记未涂销无法办理产权转移登记时未及时主张权利，即使案涉房屋价格上涨,扩大损失亦应由杨文义自行承担。杨文义在未办理产权变更登记及未付清房款的情况下对房屋进行装修，杨文义对案涉房产未办理过户登记存在过错，应对无法办理产权变更登记的情形下产生的装修损失承担相应的风险。装饰装修工程市场价值为436996元，但杨文义自2016年5月31日长达四年占有使用案涉房屋，装修损失应予以扣减，应在薛文志承担损失的范围内扣减杨文义占用案涉房屋的占有使用费，按照相同区域的房屋租金价格每月5000元计算。杨文义辩称,根据一审法院拟网络拍卖告知书可知，案涉房产处置的参考价为2172505.42元（其中车位的处置参考价为133000元，房屋的处置参考价为2039505.42元，事实上案涉房产市场价格高于法院的处置参考价，故杨文义因房产升值收益损失至少达到100万元。薛文志将案涉房产出售后杨文义后，非但没有及时办理原设定抵押权的涂销手续，反而隐瞒杨文义将案涉房产再次进行抵押，造成合同无法履行，薛文志存在重大过错且恶意违约，应赔偿杨文义全部损失。案涉合同无法继续履行的原因在于薛文志故意违约、根本违约，杨文义不存在过错。杨文义为案涉房屋投入105万元装修费。鉴定报告仅对不可拆除的工程价值进行评估，但即使可拆除的装修项目也是定作的，一旦拆除，其价值及使用效能大打折扣，杨文义所遭受的损失远高于鉴定报告所认定的价值。薛文志要求杨文义支付案涉房屋的占有使用费无事实和法律依据，且与本案无关。杨文义向一审法院起诉请求判令：1.薛文志继续履行2016年1月20日签订的《房屋买卖合同》；2.薛文志将房屋产权过户至杨文义名下，过户当天支付余款78万元，或将尾款交付法院处置；3.薛文志支付违约金276000元；4.本案诉讼费用由薛文志承担。在审理过程中，杨文义撤回其第1、2项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为薛文志退还定金100000元及首期款500000元，支付违约金276000元，合共876000元，变更第四项诉讼请求为本案的诉讼费、保全费由薛文志承担，并增加以下诉讼请求：1.解除杨文义、薛文志双方于2016年1月20日签订的《房屋买卖合同》；2.薛文志赔偿装修损失436996元，涉案房产升值部分差价损失1000000元（具体以评估报告为准）。一审法院认定的事实：薛文志为位于佛山市顺德区某小区**和**车位的所有权人。2016年1月20日，杨文义（买方）、薛文志（卖方）签订《房屋买卖合同》一份，双方主要有以下约定：1.买方向卖方购买卖方名下上述房屋及车位，转让价款共计1380000元；2.付款方式及期限：于签订合同时支付定金100000元，2016年5月31日前支付首期款500000元，余款780000元于过户当天付清；3.卖方应于2016年5月31日收齐首期款当天将房屋交付买方，包括交接钥匙及办理其他交接手续等；4.买卖双方须于2016年12月22日前，共同到房地产登记部门办理房产转移登记手续；5.违约责任：任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同签订当日，杨文义向薛文志支付定金100000元，后于2016年5月31日向薛文志支付首期款500000元，以上共计600000元。薛文志于收到首期款时向杨文义交付了房屋，杨文义出资对房屋进行了装修。由于上述房屋有办理贷款抵押，薛文志迟迟未予办理还款及解除抵押手续，导致无法在约定时间内办理房屋转移登记。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。杨文义、薛文志签订的《房屋买卖合同》体现了各当事人的真实意思表示，其内容也未违反有关法律行政法规的强制性规定，应为合法有效并对当事人具有拘束力。关于上述合同应否解除。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，薛文志至今未依约履行提前还贷涂消抵押手续，导致无法办理权属转移登记手续，根据上述法律规定，杨文义有权提出解除合同。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”杨文义在本案审理过程中明确提出解除房屋买卖合同的请求，因此其向法院提交的变更诉讼请求通知书可视为解除合同的通知，故杨文义、薛文志签订的《房屋买卖合同》已于一审法院向薛文志送达变更诉讼请求申请书时解除。关于薛文志应承担的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，薛文志应退还杨文义已支付定金及首期款共计600000元。第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，基于薛文志的违约行为，杨文义选择适用违约金条款符合上述法律规定。上述法律第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，杨文义已向薛文志支付购房款600000元（其中包含定金100000元），考虑到相关期间的房屋升值收益损失、已支付房款的利息损失以及基于对薛文志履行合同的信任出资对房屋进行装修的损失等，双方约定的房屋总价款20%的违约金（即276000元）显然不能弥补杨文义的损失，一审法院酌定除支付上述违约金276000元外，另还须赔偿损失共计1000000元，即支付违约金及赔偿损失共计1276000元。综上所述，对杨文义要求解除《房屋买卖合同》的请求，一审法院确认上述合同已经解除。对杨文义要求薛文志承担相关违约责任（包括返还定金及首期款、违约金、赔偿损失等）的请求，一审法院仅在返还购房款（包括定金）600000元，支付违约金及赔偿损失1276000元金额范围内予以支持，超出部分，一审法院不予支持。为此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、杨文义与薛文志于2016年1月20日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、薛文志向杨文义返还定金100000元，购房首期款500000元，合共600000元；三、薛文志向杨文义支付违约金276000元，赔偿损失1000000元，合共1276000元；四、以上第二、三项，共计1876000元，薛文志应于判决发生法律效力之日起十日内向杨文义付清；五、驳回杨文义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25303.96元，财产保全费5000元，共计30303.96元，由薛文志负担24579.54元，杨文义负担5724.42元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提供的证据经审查认定：薛文志提供的起诉状及民事裁定书与本案无关，不作为本案的定案依据；双方对涉及案涉房产的评估价的证据均无异议，本院予以确认，可作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。另查明：案涉房屋的评估价为2039505.42元，案涉车位的评估价为133000元，经深圳市某土地房地产估价有限公司评估案涉房屋已形成附合的装饰装修物的价值为436996元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一审法院确定的违约金及赔偿损失金额是否适当。在本案中，杨文义已依约履行付款义务，而薛文志未依约涂销抵押及办理房产转移登记手续而导致合同解除，杨文义不存在违约行为，故薛文志上诉认为应由杨文义承担相应责任的理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”薛文志应承担相应的违约责任。根据上述合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，薛文志应当赔偿的损失包括直接损失及间接损失。直接损失为杨文义接收房屋后投入的已形成附合的装饰装修物的损失，其价值为436996元。杨文义辩称其装修装饰损失高于该评估价值，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。间接损失为杨文义在合同履行后可以获得的利益，即房屋及车位价格上涨的增值。在本案，反映房屋增值的价格有拍卖成交价格及评估价格，在对本案房产及车位进行处置的执行程序中，一审法院对案涉房产进及车位的价值进行了评估，薛文志未举证证明其曾认为该评估价高于房产及车位的实际价值，且拍卖成交价格受诸多因素的影响，不是房屋所有权人与买受人双方充分协商的结果，故本院以案涉房产及车位的评估价确定杨文义的间接损失为355509.42元（2172505.42元-436996元-1380000元=355509.42元）。至于杨文义向薛文志支付购房款600000元（其中包含定金100000元）所产生的利息，此属于杨文义为获得合同履行后可以获得的利益应支出的成本，不应将该款利息作为杨文义损失的范围。杨文义在本案向薛文志主张了合同约定的违约金276000元及赔偿损失，该违约金不足以弥补杨文义的损失，杨文义没有请求人民法院增加违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，一审法院据此另行支持杨文义主张赔偿损失的请求正确。但对于赔偿数额，根据该司法解释上述合同法第一百一十三条第一款的规定，损失赔偿额及违约金数额应当相当于因违约所造成的损失。本院据此认定薛文志还须赔偿给杨文义经济损失516505.42元（792505.42元-276000元=516505.42元），杨文义的请求超出部分，本院不予支持。一审法院认定的赔偿数额不当，本院予以纠正。关于薛文志上诉认为应当抵销占有使用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，当事人主张抵销的债务应为到期债务。在本案中，薛文志与杨文义对房屋占有使用费没有约定，杨文义亦不确认其支付占有使用费给薛文志，双方更未对该费用的支付期限作出约定。因此，薛文志主张抵销房屋占有使用费的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，薛文志的上诉请求部分成立，本院予以采纳；一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7638号民事判决第一项、第二项；二、撤销佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7638号民事判决第四项、第五项；三、变更佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7638号民事判决第三项为：薛文志向杨文义支付违约金276000元，赔偿损失516505.42元，合共792505.42元；四、以上第一、三项，共计1392505.42元，薛文志应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨文义付清；五、驳回杨文义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25303.96元，财产保全费5000元，共计30303.96元，由薛文志负担18182.38元，杨文义负担12121.58元。二审案件受理费7300元，由薛文志负担2190元,由杨文义负担5110元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月二十三日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪