青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初4951号原告：青海生科中小企业创业有限公司，统一社会信用代码：91633100781412031F，住所地：青海省生物科技产业园经四路**。法定代表人：杨勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨鹏程，青海树人律师事务所律师。被告：青海谱析检测科技有限公司，统一社会信用代码：91633100MA7599L019，，住所地：青海生物科技产业园经四路**综合楼**法定代表人：崔增年，该公司执行董事兼总经理。原告青海生科中小企业创业有限公司（以下简称：生科公司）诉被告青海谱析检测科技有限公司（以下简称：谱析公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告生科公司的委托诉讼代理人杨鹏程到庭参加诉讼。被告谱析公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生科公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2020年5月25日签订的《商用房屋租赁合同书》；二、判令被告腾退位于西宁市××区，建筑面积720.72平方米的房屋；三、判令被告向原告支付截至2020年8月1日的租金151351.20元、物业费21608.00元、取暖费6903.60元、水电费313.00元，共计180175.8元；四、判令被告支付2020年8月1日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋租金（参照《商用房屋租赁合同书》约定的租金即每月21621.60元计算）、物业费（参照《商用房屋租赁合同书》约定的每月2162.16元计算）。五、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月25日，原告与被告签订《商用房屋租赁合同书》，合同约定由原告将位于西宁市××区，建筑面积共720.72平方米的办公室租赁于被告，租赁期限为一年，自2019年5月25日至2020年5月24日止。2020年5月25日，双方再次签订《商用房屋租赁合同书》，约定由被告承租上述房屋，租赁期限为一年，自2020年5月25日至2021年5月24日止。后被告未按照合同约定按时足额支付2019年7月1日起的租金、物业服务费、取暖费、水电费，欠费金额共计180175.8元，经原告催收，被告仍未结清欠缴费用，已构成违约.为应对疫情影响，原告已免除被告2020年1月至2020年6月的租金。被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。被告青海谱析检测科技有限公司未提交书面答辩状及相关证据材料。根据当事人陈述和原告提交的证据，本院认定事实如下：2019年5月25日，原告生科公司（甲方）与被告谱析公司（乙方）订立《商用房屋租赁合同书》，约定被告承租原告位于西宁市××区，建筑面积720.72㎡，承租期限为一年，租期自2019年5月25日至2020年5月24日（其中装修期为2个月）。租赁费用为每平方米30元/月，每月租赁费为21621.6元，每季度租费为64864.8元，每年租赁费为259459.2元。租赁房屋的服务管理费用为3元/平方米，每月服务管理费2162.16元，年服务管理费6486.48元。暖气费用按照政府部门相关标准计收，乙方于每年9月30日前向甲方一次性缴纳。房屋租赁费按季度交纳，首期租赁费用为64864.8元，在本合同签订之日起的10个工作日内由乙方向甲方一次性付清，以后每个季度的租赁费在当季度的第一个月内一次性足额付清，不得拖欠，否则视为违约。乙方应当于合同签订之日起3个工作日内向甲方指定账号足额支付履约保证金50000元。乙方逾期向甲方支付租赁费或者其他应向甲方缴付的费用每逾期1日，按应付未付款项的1%向甲方支付违约金。乙方逾期向甲方支付租赁费或其他费用超过60日时，乙方同意按前列条款向甲方承担违约责任外，甲方有权以书面通知方式单方面解除合同，乙方除全额补足未交费用并承担年租金20%的违约金。合同另对双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。合同履行期届满后，双方再次订立《商用房屋租赁合同书》，租赁期限自2020年5月25日至2021年5月24日。合同签订后，原告依约将房屋交由被告使用，被告未按合同约定向原告支付租金。2020年3月5日，原告生科公司发出《关于应对疫情影响减免入园企业房屋租金的通知》，决定对入驻生科创业园租赁房屋的中小微企业减免2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金，本次减免2020年1-2月份的房屋租金。另查明，西宁市发展和改革委员会于2019年10月14日发文确定写字楼和营业性商业等其他非居民集中供暖价格实行政府指导价，具体供暖价格由供暖单位与用户协商议定，按实际租赁或拥有产权建筑面积计收，上浮幅度最高不超过居民供暖价格每月每平米5.51元基准价的30%。上述事实，有原告提交的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《照片》、《商用房屋租赁合同书》、《宁发改价格（2019）701号通知》、《青海生科中小企业创业有限公司关于应对疫情影响减免入园企业房屋租金的通知》及当事人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商用房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。原告将案涉房屋租赁给被告使用，被告应当依约履行付款义务，但被告在租赁期限内未足额支付租金、服务管理费以及暖气费，已构成违约，故对原告要求被告腾退租赁房屋并支付欠付租金、管理服务费及暖气费的诉讼请求本院予以支持。根据合同约定，被告逾期支付租赁费或其他费用超过60日时原告有权解除合同，故对原告要求解除双方于2020年5月25日签订的《商用房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。关于租赁期间产生租金、物业费、暖气费的认定问题。原告主张被告未向原告支付租金以及未足额缴纳物业服务费、取暖费，被告谱析公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及答辩的权利。原告提交的两份合同均约定租赁期限为一年，其中装修期为2个月，装修期间，甲方免收乙方房屋租赁费用，装修期间均为5月25日至7月24日，结合原告下发的减免入园企业房屋租金的通知，本院确认租赁费收取区间为：2019年7月25日至2019年12月31日，2020年7月25日起至2020年8月1日。租金为119639.52元（21621.6元÷30天×159天+21621.6元÷30天×7天），超过部分本院不予支持。原告主张2019年7月1日至2020年8月1日期间的管理服务费不违反法律规定，本院予以支持，管理服务费合计28108元，扣除原告自认被告已付管理费6500元，应付管理服务费为21608元。关于取暖费的认定问题，根据西宁市发展和改革委员会下发的通知显示，2019年居民天然气集中供暖价格为每月每平方米5.51元，非居民集中供暖价格实行政府指导价，具体价格由供暖单位与用户协商议定，上浮幅度不超过基准价的30%，本案中原、被告未另行签订取暖协议，故取暖费金额应以基准价格予以认定，2019年取暖费为23827元，扣除其已经支付的22934元，应付取暖费合计893元，超过部分本院不予支持。原告未提交证据证明其已向被告代缴部分水电费，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张房屋占用费的诉讼请求，原告计算租金至2020年8月1日，故房屋占用费应自2020年8月1日起计算至房屋实际腾退时止，并应参照租赁合同中约定的月租金21621.6元计算较为合适。原告主张房屋占用期间所产生的管理服务费无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告青海生科中小企业创业有限公司与被告青海谱析检测科技有限公司于2020年5月25日签订的《商用房屋租赁合同书》；二、被告青海谱析检测科技有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于西宁市××区的房屋（720.72平方米）；三、被告青海谱析检测科技有限公司于本判决生效后十五日内向原告青海生科中小企业创业有限公司支付租金119639.52元、管理服务费21608元及取暖费893元，合计142140.52元；四、被告青海谱析检测科技有限公司应按每月21621.6元向原告青海生科中小企业创业有限公司支付自2020年8月1日起至房屋实际腾退时止的房屋占用费；五、驳回原告青海生科中小企业创业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3904元，本院减半收取1952元，由原告青海生科中小企业创业有限公司承担412元，被告青海谱析检测科技有限公司承担1540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 陈 爽二○二○年十一月二十日法官助理 薛 锐书记员 李致民附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。