辽宁省清原满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0423执异77号 案外人：陈雷，男，1987年7月19日出生，汉族，住清原满族自治县。 申请执行人：万元岐，男，1958年4月22日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：班建军，男，1970年8月1日出生，汉族，住清原满族自治县。 申请执行人：张禄军，男，1971年12月15日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：韦永清，男，1959年11月22日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：王树峰，男，1955年10月4日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：冯恩清，男，1967年2月6日出生，汉族，住清原满族自治县。 申请执行人：冯宝满，男，1962年7月16日出生，汉族，住清原满族自治县。 申请执行人：冯宝良，男，1955年1月10日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：冯宝香，女，1952年9月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。 申请执行人：冯宝芝，女，1964年9月17日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：邢洪波，男，1973年2月27日出生，汉族，住清原满族自治县。 申请执行人：安晓伟，女，1987年9月25日出生，满族，住清原满族自治县。 被执行人：抚顺市科泰房地产开发有限责任公司。住所地：辽宁省抚顺市清原满族自治县枸乃甸乡枸乃甸村。 法定代表人：高武原，该公司经理。 被执行人：清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司。住所地：清原镇清河路。 法定代表人：姜雪军，该公司经理。 在本院执行申请执行人万元岐、班建军、张禄军、韦永清、王树峰、冯恩清、冯宝满、冯宝良、冯宝芝、冯宝香、邢洪波、安晓伟与被执行人抚顺市科泰房地产开发有限责任公司（以下简称“科泰房地产公司”）、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司（以下简称“城乡房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，案外人陈雷对本院查封清原镇天桥街晨熙家园X-X-XXX室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈雷称，请求立即中止对案外人房产(位于清××镇××街××家园××）的执行并解除保全，包括强制进行评估和拍卖等。事实与理由：在贵院受理的申请执行人冯宝满、冯宝良等与被执行人科泰房地产公司强制执行一案中，因申请执行人申请财产保全，法院作出（2019）辽0423执保139、140、141、149、150、153、155、163、171号保全裁定。贵院在强制执行过程中，误将案外人的财产，即：位于清××镇××街××家园3-1-502(房产证号：清字第××号)，当作被执行人科泰房地产公司的财产予以执行。案外人于2013年7月11日与被执行人科泰房地产公司签订回迁房买卖合同，位于清××镇××街××家园X-X-XXX，案外人办理入户手续并合法占有该房屋，且系陈雷唯一住房。但因被执行人未缴纳部分税费,案外人无法办理过户手续，2020年8月份，陈雷向清原县房产局办理房产证时，得知房屋于2019年被法院查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，案外人在贵院查封争房产之前就与科泰房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有，且系陈雷名下唯一住房。贵院在评估拍卖被执行人抚顺市科泰房地产开发有限责任公司的自有房产时将案外人的财产也列入评估拍卖范围予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，切实维护案外人的合法权益。 案外人陈雷向本院提交了以下证据证明其主张：1、房屋拆迁产权调换协议书1份；2、科泰房地产公司开具的回迁楼款收据1张；3、房屋买卖协议书1份，甲方签字王昌宇，乙方签字刘桐、刘兴才，签订日期2013年1月9日；4、科泰房地产公司开具的代收费、装修保证金收据3张；5、房屋买卖协议书1份，甲方签字刘桐、刘兴才，乙方签字陈雷，签订日期2013年5月14日；6、收据1张，拟证明刘桐收到陈雷购房款合计31万元；7、税收申报表，载明权属承受方名称陈雷，原权属人名称刘桐；8、清原满族自治县地方税务局开具的税收完税证；9、房权证复印件1份，房权证号**××63，房屋所有权人陈雷，房屋坐落清原镇天桥街××2-XXX；10、2013年7月11日科泰房地产公司出具的证明；11、不动产销售发票1张；12、增量房申报表1份；13、税收完税证明；14、房屋所有权转移登记申请表1张；15、取暖费收据2张；16、水费缴费通知单。 本院查明，2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初1751号民事判决书，判决如下：“一、解除原告万元岐与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告万元岐的其他诉讼请求。案件受理费2,996.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初1801号民事判决书，判决如下：“一、解除原告班建军与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失316,800.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告班建军的其他诉讼请求。案件受理费3,012.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初2030号民事判决书，判决如下：“一、解除原告张禄军与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告张禄军的其他诉讼请求。案件受理费3,496.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初2034号民事判决书，判决如下：“一、解除原告韦永清与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告韦永清的其他诉讼请求。案件受理费3,540.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初2018号民事判决书，判决如下：“一、解除原告王树峰与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告王树峰的其他诉讼请求。案件受理费3,487.00元，由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初2028号民事判决书，判决如下：“一、解除原告冯恩清与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失194,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3,240.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初1760号民事判决书，判决如下：“一、解除原告冯宝满、冯宝良、冯宝芝、冯宝香与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3,972.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初2021号民事判决书，判决如下：“一、解除原告邢洪波与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失152,640.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告邢洪波的其他诉讼请求。案件受理费2,482.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初1795号民事判决书，判决如下：“一、解除原告安晓伟与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2,996.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。” 因科泰房地产公司、城乡房地产公司未能履行生效判决确定的义务，万元岐、班建军、张禄军、韦永清、王树峰、冯恩清、冯宝满、冯宝良、冯宝香、冯宝芝、邢洪波、安晓伟向本院申请执行。2019年12月30日，本院以（2019）辽0423执保139、140、141、149、150、153、155、163、171号执行裁定书，查封科泰房地产公司名下位于清原县晨熙家园22个车库、48个住宅，期限三年。被查封的48个住宅中包含本案案涉房屋即清××镇××街××家园3-1-502室房屋。2020年1月8日，本院立案（2020）辽0423执2、3、4、5、7、14、15、16、19号执行案件，保全查封转为执行案件中的查封。 另查明，2008年7月4日，清原满族自治县城乡建设开发有限公司与王昌宇签订房屋拆迁产权调换协议书，协议书中载明王昌宇被征收房屋坐落清原镇清河小区2-102，建筑面积39.63平方米，乙方自愿选择产权调换的安置办法，调换至晨熙家园X号楼X单元XXX室，建筑面积93.99平方米。王昌宇向科泰房地产公司支付了回迁费用后，于2013年1月9日与刘桐签订房屋买卖协议，王昌宇将晨熙家园X号楼X单元XXX室卖给刘桐并将老房照（清原镇清河小区2-102）交给刘桐，刘桐向科泰房地产公司支付了进户费用。2013年5月14日，刘桐与陈雷签订房屋买卖协议书，将晨熙家园X号楼X单元XXX室卖给陈雷，刘桐于2013年6月14日向陈雷出具了收到楼款的收据。因科泰公司原因，晨熙家园不能办理房照，刘桐在陈雷缴纳契税后，将老房照（清原镇清河小区2-102）于2013年6月20日过户给陈雷。2013年7与11日，科泰房地产公司出具了证明，内容为“兹有陈雷属晨熙家园回迁户X号楼X单元XXX室，面积93.64平方米。因手续正在办理中，所以房照暂未发放。”陈雷在案涉房屋已入住。2020年8月17日，科泰房地产公司给陈雷开具了不动产销售发票，陈雷缴纳了房屋契税，并向清原满族自治县房产交易中心申请房屋所有权转移登记。因案涉房屋被本院查封，在案件执行过程中,案外人陈雷向本院提出书面异议，请求法院中止对案涉房屋清原镇晨熙家园X号楼X单元XXX室的执行，并解除查封。 本院认定的上述事实，有（2019）辽0423民初1751、1801、2030、2034、2018、2028、1760、2021、1795号民事判决书、（2019）辽0423执保139、140、141、149、150、153、155、163、171号执行裁定书、（2020）辽0423执2、3、4、5、7、14、15、16、19号执行立案登记表及案外人提交的房屋拆迁产权调换协议书、房屋买卖协议书、科泰房地产公司出具的证明、不动产销售发票、取暖费收据等证据予以证实，经本院审查，依法可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定,被拆迁人对特定回迁安置房屋的取得享有优先权。本案中，根据案外人提交的证据，王昌宇在法院查封案涉房产之前与拆迁人科泰房地产公司、城乡房地产公司按照产权调换形式订立房屋拆迁产权调换协议，协议书中对案外人的回迁房屋有了明确的位置和面积约定,用途已经特定化，能够证实王昌宇系被拆迁人，并且被回迁安置在案涉房屋。之后，王昌宇将其安置房屋出卖给刘桐，刘桐又将房屋出卖给陈雷。虽然案外人陈雷并非原始被拆迁人,但其通过签订房屋买卖协议的方式明确其受让的补偿安置房屋为案涉晨熙家园X号楼X单元XXX室房屋,科泰房地产公司亦认可陈雷作为案涉房屋回迁户的身份。案外人提交的收款收据、不动产销售发票、取暖费、电费等交费收据，能够证实其已安置结算完毕并且实际入住。故本案案外人系基于其作为回迁安置房屋的权利承受人主张排除执行，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于清原镇晨熙家园X号楼X单元XXX室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李俊宏 审判员  姜 悦 审判员  王 莹 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  王 亭