大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0292民初546号原告（反诉被告）：张爽，女，1973年12月5日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，现住大连长兴岛经济区。被告（反诉原告）：大连兴港地产代理有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区长兴路**嘉恒国际小区3—**，统一社会信用代码：91210244594433670U。法定代表人：高超，系该公司经理。原告张爽与被告大连兴港地产代理有限公司（以下简称兴港地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序于2020年10月11日进行审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告张爽，被告兴港地产公司的法定代表人高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张爽向本院提出诉讼请求：1.兴港地产公司向张爽支付2020年2月15日前应支付的租金4800元，并承担自逾期之日起至租金给付之日止，按年租金万分之五计算的滞纳金；2.兴港地产公司按当年租金的50%，向张爽支付违约金4800元；3.兴港地产公司支付张爽四年的物业费，共计4552元。诉讼费由兴港地产公司负担。事实和理由：张爽和兴港地产公司先后签订两份房屋租赁合同，合同期限分别为2018年6月12日至2019年6月12日、2019年8月15日至2020年8月15日。在合同履行过程中，兴港地产公司未按合同约定于2020年2月5日向张爽支付第二次签订合同的房租4800元，经张爽催要，兴港地产公司逾期仍未支付。同时，兴港地产公司违反合同约定未支付物业费，应负担自2016年10月份起至2020年10月份止的物业费4552元。原告请求法院判如所请。被告兴港地产公司辩称，被告没有违约，是张爽违约在先，张爽提前收回房屋，应支付违约金；并且张爽在两份合同中都未支付中介费，也未将保证金返还；物业费不予认可，张爽前期未缴纳物业费导致后面租期内的物业费无法缴纳。原告张爽围绕诉讼请求提交下列证据：1.房屋租赁合同两份，以证明2018年6月12日至2019年6月12日期间，房租为每月1200元，2019年8月15日至2020年8月15日期间，房租为每月800元，物业费由兴港地产公司承担。2.物业费收费明细表一份，以证明2016年9月份至2020年9月份，兴港地产公司未缴纳物业费，物业费每年1138元。兴港地产公司对证据1的真实性无异议，认为张爽提前收回房屋并且未支付中介费，属于违约行为，应支付违约金；对证据2的真实性无异议，认为2018年6月12日至2019年6月12日的房屋租赁合同中未约定物业费由其承担。被告兴港地产公司提交房屋租赁合同两份，以证明2018年6月12日至2019年6月12日期间的物业费被告不应承担，且张爽提前收房，存在违约行为。原告张爽对证据的真实性无异议，但认为是兴港地产公司主动通知原告要求其收房的。经审查，本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认并采信。反诉原告兴港地产公司向本院提出诉讼请求：1.张爽向兴港地产公司支付违约金4800元；2.张爽退还兴港地产公司租房保证金800元；3.张爽支付兴港地产公司中介费2000元。事实和理由：张爽于2020年6月20日前将房屋钥匙提前收回并要求终止合同，按合同约定，张爽单方违约需要支付年租金50%作为违约金，共计4800元。双方签订的房屋租赁合同中约定，张爽需要支付中介费2000元，张爽尚未支付。合同期内，兴港地产公司曾支付800元保证金给张爽，张爽合同违约后，需要将该保证金退还兴港地产公司。反诉原告请求法院判如所请。反诉被告张爽辩称，房屋租赁合同中约定物业费由兴港地产公司承担，没有约定中介费；张爽提前收回钥匙，是接到兴港地产公司通知后，从兴港地产公司的员工手中取回的；因兴港地产公司尚有房租未支付，所以保证金800元未返还。反诉原告兴港地产公司围绕诉讼请求提交房屋租赁合同两份，张爽对证据的真实性无异议，本院予以采信。根据原、被告当庭陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：张爽名下有房屋一处，位于大连长兴岛经济区。张爽（甲方）与兴港地产公司（乙方）就上述房屋先后签订两份房屋租赁合同。第一份合同的租赁期为2018年6月12日至2019年6月12日，合同中第八条约定：“租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）甲方承担：无；（二）乙方承担的各种费用包括但不限于：房屋租赁税、电视收视费、水费、电费、电话费、宽带上网费、供暖费、燃气费等费用。”第二份合同的租赁期为2019年8月15日至2020年8月15日，合同中第六条约定：“（一）租金标准9600元/年，半年付，2019年9月11日前支付4800元，2020年2月15日前支付4800元”；（二）每逾期一日按年租金的万分之五收取滞纳金。合同中第九条约定：“租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）甲方承担：无；（二）乙方承担的各种费用包括但不限于：房屋租赁税、电视收视费、水费、物业费、取暖费、电费、电话费、宽带上网费、燃气费等费用。”张爽交付房屋时，兴港地产公司向张爽交付房屋租赁保证金800元，两份房屋租赁合同中均约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。兴港地产公司未支付第二份房屋租赁合同中的后半年租金4800元。2020年6月28日，张爽从兴港地产公司取回案涉房屋的钥匙。另查，案涉房屋自2016年10月至2020年10月未缴纳物业费，物业费每年为1138元。本院认为，张爽与兴港地产公司之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点有四个，一是租期届满前张爽取回案涉房屋钥匙，应由哪方承担违约责任；二是兴港地产公司是否应当支付租金4800元及滞纳金；三是物业费4552元应由谁负担；四是张爽是否应当退还保证金，是否应当支付中介费。对第一个争议焦点。兴港地产公司认为张爽在房屋租期届满前将钥匙取回构成违约行为，应按照合同约定支付违约金4800元。张爽认为是兴港地产公司通知其取回钥匙，兴港地产公司提前退租构成违约，应支付违约金4800元。本院认为，违约方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，其行为违反了双方达成的合意，有背诚信，才构成违约。本案中，兴港地产公司在2020年6月28日将钥匙交给张爽，张爽对案涉房屋恢复直接占有，双方以实际行为表明，双方达成了解除合同的合意，合同尚未履行的，终止履行，双方均不存在违约行为。另，本案解除合同发生在新冠××疫情期间，受疫情影响双方提前解除合同，也符合公平原则。对双方当事人分别要求对方承担违约金的诉请，本院不予支持。对第二个争议焦点。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张爽将案涉房屋交付给兴港地产公司使用、收益，兴港地产公司应当依照房屋租赁合同的约定，于2020年2月5日前支付4800元租金。本案双方当事人于2020年6月28日达成解除合同的合意，租期于当日届满，兴港地产公司应支付的下半年租金为3600元（800元×4.5月）。兴港地产公司未及时支付租金的，应按照合同约定，每逾期一日按年租金的万分之五支付滞纳金，截至2020年11月12日，共计1300元（4.8元×271天）。对第三个争议焦点。张爽主张兴港地产公司承担案涉房屋2016年10月至2020年10月共计四年的物业费4552元。依据双方先后签订的两份房屋租赁合同中第八条、第九条的约定，应由兴港地产公司承担租期内的物业费，因租赁期为2018年6月12日至2019年6月12日、2019年8月15日至2020年6月28日，故物业费共计2086元（1138元÷12月×22月）。张爽未能提供证据证明兴港地产公司从2016年10月开始承租案涉房屋，故剩余物业费2466元应由张爽自行负担。对第四个争议焦点。依据房屋租赁合同的约定，本院对兴港地产公司要求张爽返还800元保证金的诉请予以支持。双方当事人之间形成房屋租赁法律关系，主要的权利与义务为张爽将租赁物交付承租人使用、收益，由兴港地产公司支付租金，在该法律关系中，不存在支付中介费的可能性。中介费是中介人在提供了订立合同的媒介服务后，所收取的服务报酬。因此对兴港地产公司要求支付中介费2000元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告大连兴港地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张爽房屋租金3600元及截至2020年11月12日的滞纳金1300元，并自2020年11月13日起，以租金9600元为基数，按日万分之五支付相应滞纳金至付清之日止；二、被告大连兴港地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张爽物业费2086元；三、反诉被告张爽于本判决生效之日起十日内返还反诉原告大连兴港地产代理有限公司房屋租赁保证金800元；四、驳回原告张爽的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告大连兴港地产代理有限公司的其他反讼请求。本诉部分案件受理费50元，由大连兴港地产代理有限公司负担；反诉部分案件受理费25元，由大连兴港地产代理有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孔晓斐人民陪审员  陈洪婵人民陪审员  苏丽波二〇二〇年十一月十八日书 记 员  王 妍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。