云南省龙陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0523民初647号原告：陈劲松，男，1967年3月24日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。原告：杨鹤立，女，1973年2月19日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。被告：保山浦峰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915305235631644984。住所地：龙陵县龙山镇赧场。法定代表人：张子风，董事长。委托代理人：别俊波，云南宏鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：唐学清，云南宏鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告陈劲松、杨鹤立与被告保山浦峰房地产开发有限公司（以下简称浦峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈劲松、杨鹤立，被告浦峰公司委托代理人别俊波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈劲松、杨鹤立向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时将龙陵玉山苑小区XX幢XX号房屋交付原告；2.判令被告支付原告逾期交房违约金605052.06元（自2017年1月1日至2020年8月6日止，总房款×0.03%/天×1314天），及至实际交房之日止的违约金（每日按总房款乘以0.03%计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月4日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定，原告向被告购买龙陵玉山苑小区XX幢XX号商品房，商品房面积为314.50㎡，购房单价为4880.40元/㎡，购房总价款为1534886元，交房时间为2016年12月31日前，逾期交房的违约责任为：按已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已经依照合同约定履行了全部付款义务，但被告至今未向原告履行房屋交付义务。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告浦峰公司辩称：1.本案原告在购买涉案的龙陵玉山苑小区第XX幢XX号商品房时，因资金困难遂以贷款的方式欠付了被告此房首付款460000元，双方在2016年8月4日签订的《借款协议书》中约定：“若乙方逾期不予偿还借款，甲方有权收回此房所有权，甲方有权单方解除与乙方签订的《商品房销售合同》，乙方前期所付按揭款甲方不予退还”。根据此条款约定，即使被告交房给原告，如果原告未按照约定支付该款项，被告有权收回房屋，解除合同。原告未支付该款项，被告有权不予交付该房产。因此，本案涉案房屋至今未交付，完全是由于原告自身的行为造成，所有责任应由原告承担。2.本案被告之所以延期交房，完全是因为原告未足额按期支付房款，被告不存在违约行为，不应承担任何违约责任。原告所主张60余万的违约金也不符合双方的约定。首先，原告实际支付的房款仅为107万元，根据双方《商品房购销合同》第九条约定，原告违约金的基数也只能是107万元。同时按照《商品房购销合同》第八条约定，原告应于2016年9月4日前支付107万元，按照《借款协议书》的约定，原告应于2017年2月3日前付清所借首付款46万元，但实际上107万元原告是2016年12月30日才付清，逾期三个半月，46万元截止开庭仍未支付。原告的付款同样存在违约，应当自2016年9月5日起以107万元为基数承担违约金至2016年12月19日，自2017年2月4日至今以46万元为基数承担违约责任至今。其次，虽然原告在本案以及被告诉原告解除合同纠纷一案中，一再否认被告曾联系过原告。但是从客观来看，被告的工作人员一直在与原告联系催收，2020年4月份也确实通知了原告来交欠款及接房，但原告自己不愿意交钱也不愿意接房，之后产生的逾期交房被告不应承担任何责任。最后，原告现在提出的违约金已经远远超出了其实际损失。如果本合同不解除，原告光凭房价上涨就已获利一两百万元。现在原告在自身违约的情况下，提出高额违约金既不合情也不合理。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题解释（二）》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告自身违约，且其提出的违约金远远超出实际损失，请求人民法院依法给予调整，公平处理。3.原告的起诉已超过诉讼时效。根据双方《商品房购销合同》第七款的约定，被告应于2016年12月31日前将涉案的龙陵玉山苑小区第XX幢XX号商品房交付给乙方，也就是自2017年1月1日起，原告就应当知道自己权利受到侵害，三年诉讼时效计算至2020年1月1日止。被告对原告关于交房的主张具有诉讼时效的抗辨权，法院应依法驳回其诉讼请求。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告的无理诉求，解除双方的商品房买卖合同关系，维护被告的合法权益。原告为证明其主张，提交以下证据：A1、身份证复印件，证实被告的诉讼主体资格。A2、商品房销售合同一份、房屋所有权预抵押证书，证明被告在履行商品房购销合同期间存在逾期交房的违约行为，且违约金的计算依据该合同约定。A3、收据、住房公积金贷款凭证、中国工商银行转账凭证，用于证明原告已按合同约定交付了全部购房款。被告浦峰公司对原告提交的证据当庭进行质证，质证意见为：对A1证据的“三性”无异议。对A2证据的三性认可，对于证明事项做说明，在原、被告签订的合同交付房款的时间是2016年9月4日，但是原告付款的时间是2016年12月20日，付款存在违约，在计算违约金时要分段计算，一直未交房的原因是原告未付清房款。并认为双方约定的违约金过高，应予以适当调整。对A3证据中收据的真实性认可，对证明目的，证明事项不认可，对其他证据的三性均认可。被告为证明其主张，提交以下证据：B1、借款协议书，证明原告未按照协议约定偿还向被告借的首付款，原、被告应解除《商品房购销合同》被告不应向原告交付涉案房产。B2、（2020）云0523民初574号庭审笔录第五页，证明原告自交房期限届满后至今未向被告主张权利，诉讼时效已过，应驳回其诉讼请求。原告陈劲松对被告浦峰公司提交的证据当庭进行质证，质证意见为：对B1证据有异议，对借款协议是认可的，但是已超过诉讼时效且被告至今未交房。对B2证据说明，由于其是向银行申请贷款，贷款办理需一个过程，所以才导致其延期交付款。并且被告浦峰先违约在先，只要他们交房办理了相关证件，其才付清借款。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：A2证据能够证明原、被告双方签订商品房购销合同，被告至今未交付房屋的事实。在原、被告签订的合同交付剩余房款的时间是2016年9月4日，但是原告付款的时间是2016年12月20日，付款存在违约，在支付违约金时应予扣减。A3证据能证实原告陈劲松、杨鹤立已向被告浦峰公司履行了全部付款义务。B1证据本院对该证明“三性”予以采信，能证明原、被告签订的借款协议书，至于原告陈劲松、杨鹤立向被告浦峰公司借款46万元，可另行主张权利。B2证据能够证明原告陈劲松、杨鹤立从签定合同未向被告催交房屋，但已向被告履行了全部付款义务，商品房购销合同已履行完毕的事实，超过诉讼时效不成立，本院对该证据的“三性”均予以采信。经法庭审理，本院认定事实如下：2016年8月4日，原告陈劲松、杨鹤立与被告浦峰公司立双方签订《商品房购销合同》【合同编号：ＹＳＹ-1-030】，浦峰公司作为甲方向乙方陈劲松、杨鹤立夫妇出售位于龙陵县，房屋建筑面积314.5㎡，单价4880.4元／㎡，总价1534886元。合同约定甲方于2016年12月31日前将验收合格，并符合本合同的商品房交付给乙方，乙方于2016年8月4日支付首付款464886元，余款1070000元由乙方申请办理按揭贷款于2016年9月4日支付。《商品房购销合同》第八条、第九条还约定了双方的违约责任，乙方逾期付款的违约责任为：1.自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，按0.5元／天／㎡向甲方支付违约金，合同继续履行；2.逾期60天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方逾期交房的违约责任为：1.自合同约定的交房时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，按0.5元／天／㎡向乙方支付违约金，合同继续履行；2.逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。同时，因乙方资金不足，甲方为促成该商品房交易，经协商一致，同日双方另行签订了《借款协议书》一份，约定由甲方向乙方出借资金46万元，用于支付购房首付款，乙方于2017年2月3日前偿还。若乙方逾期不偿还借款，甲方有权收回房屋，并单方面解除双方签订的《商品房购销合同》，乙方前期所付按揭贷款甲方不予退还。合同签订后，甲方向乙方出借46万元，乙方陈劲松在该借款协议上签字并收到46万元借款，后交付了首付款464886元，浦峰公司向陈劲松出具了收据。2016年12月20日，陈劲松、杨鹤立通过公积金贷款60万元，商业贷款47万元，向浦峰公司支付了剩余房款107万元，履行了全部付款义务。浦峰公司因市场因素及管理不善等原因至今未向陈劲松、杨鹤立交房，陈劲松以此为由拒绝向浦峰公司归还借款46万元，并向本院起诉。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。同时，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。关于本案争议焦点一，双方当事人是否履行了《商品房购销合同》所约定的义务问题。被告浦峰公司未按合同约定的交房时间即2016年12月31日向原告陈劲松、杨鹤立交房，构成违约；原告陈劲松、杨鹤立于2016年8月4日用向浦峰公司的借款支付了首付款46.4886万元，又于12月20日支付剩余房款107万元，虽现已履行了《商品房购销合同》约定的全部付款义务，但剩余房款107万元付款时间为2016年12月20日，超过了双方约定的2016年9月4日的付款期限，且向浦峰公司所借首付款至今尚未归还，同样构成违约。关于争议焦点二，605052.06元违约金是否过高的问题。按双方签订的《商品房购销合同》约定，双方违约金计算方式为：逾期交房60天内，按每天0.5元/平方米计算，60天后按已付购房款的0.03%乘以逾期天数计算。被告浦峰公司逾期交房时间1314天（自2017年1月1日至2020年8月6日止），违约金计605052.06元（总房款×0.03%天×1314天）。605050.06元的违约金超出总房价的三分之一，明显超过了被告浦峰公司订立合同时对承担违约责任的损失预期，且因原告陈劲松、杨鹤立同样逾期付款构成违约，故该违约金明显过高。关于争议焦点三，本案起诉是否超过诉讼时效问题。本案因被告浦峰公司逾期交房所致，且至今该房屋尚未向陈劲松、杨鹤立交付，《商品房购销合同》处于履行过程中，尚未超过诉讼时效。综合以上争执焦点，本院认为，被告浦峰公司至今未按合同约定向原告陈劲松、杨鹤立交付房屋构成违约，应当按照合同约定向陈劲松、杨鹤立承担违约责任后继续履行交房义务，故对原告陈劲松、杨鹤立要求被告浦峰公司交付房屋并给付违约金的诉讼请求本院予以支持。鉴于原告在履行合同中同样违约，且违约金计算超出了被告浦峰公司订立合同时的损失预期，应根据公平原则和诚实信用原则适当予以调整，结合本案实际，被告浦峰公司应向原告陈劲松、杨鹤立给付违约金30万元为宜。如前所述，被告浦峰公司至今未向原告陈劲松、杨鹤立交付房屋，该《商品房购销合同》尚在履行过程，对被告浦峰公司关于本案已超过诉讼时效的答辩主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告保山浦峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内将龙陵?玉山苑小区XX幢XX号商品房交付原告陈劲松、杨鹤立使用。二、由被告保山浦峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告陈劲松、杨鹤立逾期交房违约金30万元。三、驳回原告陈劲松、杨鹤立的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9850元，减半征收计4925元，由被告保山浦峰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。审判员  罗华二〇二〇年十一月二日书记员  王娟