葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽1403民初2238号 原告李某，女，汉族，退休，住兴城市。 委托代理人陈某，男，满族，退休，住址同上。 被告葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。 法定代表人王某1，系该公司经理。 被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。 法定代表人王某2，系该公司经理。 二被告共同委托代理人刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。 原告李某诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)、葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，兴城市人民法院于2020年6月22日立案后，因案件涉及兴城市人民法院大部分干警及聘用人员，遂向葫芦岛市中级人民法院指定管辖。2020年7月13日，葫芦岛市中级人民法院作出（2020）辽14民辖43号民事裁定书，指定我院管辖。本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人陈某，二被告共同委托代理人刘官竹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李某诉称，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是兴城市绿野海岸小区的开发企业。葫芦岛市中维置业有限公司系其关联企业，受其委托对外从事签署购房协议，收取购房款等业务，故二被告应当承担连带责任。2012年11月9日，原告与被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司签订《购房协议书》，此后双方又签订了正规的《商品房买卖合同》，原告购买了被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司开发的兴城市绿野海岸小区X号楼X单元XXX室商品房。协议约定了住宅小区的竣工交付日期，也约定了房款的交款方式等内容。原告如约交付了购房款，该商品房虽然已竣工并交付使用，但被告至今未为原告办理房照。原告认为，原告虽然与葫芦岛市中维置业有限公司签订的购房合同，但实质上是与被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司形成了兴城“绿野海岸小区X号楼X单元XXX室”商品房买卖合同关系，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司负有开具商品房销售发票并协助原告办理房屋产权登记的合同附随义务。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当承担连违约责任。承担责任的方式应根据该条的第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定来进行计算和给付。因与二被告协商上述事宜未果，为此，向人民法院提起诉讼：一、请求依法确认原告与被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司之间形成的兴城市“绿野海岸小区X号楼X单元XXX室”商品房买卖合同关系，判令被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司履行为原告办理房屋产权登记的合同附随义务。二、请求依法判令二被告给付原告迟延办理房屋产权登记的房屋权属证书的违约金（以购房款356，372.00元为基数，自2013年3月9日起至法院判决确定给付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算。截止至起诉之日的违约金162，834.92元（计算方式附在证据清单中）。三、二被告对上述违约金的给付负连带责任。 被告葫芦岛中维置业有限公司辩称，答辩人无义务向原告李某支付迟延办理房屋产权证书的违约金。本案争议房屋是由葫芦岛市中维房地产开发建设的，答辩人不是事实商品房买卖关系的当事人，答辩人没有为原告李某办理房屋产权证书的权利和义务，也无需与开发公司承担连带违约责任。综上答辩人无为原告李某办理房屋产权证书的义务。无需向原告李某支付任何费用，也不应当与开发公司承担连带责任。 被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称，原告李某主张自2013年3月9日起至起诉日止以已交付房款356，372.00元为本金参照中国人民银行规定的金融机构计逾期贷款利息的标准计算迟延办证违约金，没有事实和法律依据。答辩人与原告李某于2017年5月26日签订《商品房买卖合同》合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后一日内，将办理权属登记……结合《商品房买卖买卖合同纠纷司法解释》第十八条第三项的规定：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立90日，出卖人应承担违约责任，答辩人承担迟延办证的日期应从签订合同之日向后推90日计算违约金的日期，并按照全国银行间拆借中心公布的利率计算。原告李某如果手续齐全于2020年4月就可以办理房屋产权证书。因此迟延办证的违约金应以356，372.00元为基数自2017年8月25日至2020年4月1日止按照全国银行间拆借中心公布的利率计算违约金。 经审理查明，2010年7月5日、2011年5月25日，兴城市人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案被告中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2012年11月9日，原告李某与被告中维房地产签订《购房协议书》，合同约定由原告李某购买位于绿野海岸小区X号楼X单元X层P户型东户商品房一套，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，面积130.12平方米，单价2，650.00元/平方米。该协议书第六条载明：交款方式：签订本协议两日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。协议签订后，原告李某按照约定全额交纳了购房款344，818.00元。2013年9月13日原告李某办理入住，交纳了地热费、有线电视入户费、燃气初装费等各项费用。2017年5月26日，原告李某与被告中维地产签订了正式的《商品房买卖合同》。在签订正式的《商品房买卖合同》之前，兴城市建业房屋测绘有限公司对原告李某所在小区房屋面积进行重新测量，有的房屋面积增加、有的房屋面积减少，原告李某所购房屋面积有增加，被告在与原告李某签订正式的《商品房买卖合同》的同时缴纳了增平款，包括增平款在内的购房总价为356，372.00元。截止原告李某起诉，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司仍未为原告李某办理房屋权属证书。原告李某诉至法院，请求被告支付逾期办证违约金。 上述事实，有定房协议书、专用收款收据、商品房买卖合同、发票、代理协议书等证据载卷，经庭审质证，可以认定。 本院认为，一、对于被告中维置业是否应承担责任的问题，本案中，被告中维置业与兴城市人民法院、兴城市公安局签订《代理协议书》，代理原告李某等人购买被告中维房地产开发建设的位于兴城绿野海岸小区的商品房,但中维置业并非事实商品房买卖关系的当事人，原告李某将所有购房款均缴纳给被告中维地产，且原告李某与中维地产于2017年签订的正式的《商品房买卖合同》，故被告中维置业对履行商品房买卖中发生的纠纷不应承担违约责任。第二、对于原告要求确认与被告中维地产公司存在商品房买卖合同关系的诉讼请求，因对于此请求被告予以认可，故本院直接对此予以确认。三、对于原告主张被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司履行为原告办理房屋产权登记的合同附随义务的诉讼请求，因被告在答辩时明确表示原告购买的房屋已经可以到产权部门办理房屋所有权证手续，故本院对于原告的此项诉讼请求予以支持，但如果真正在办理房屋所有权证时，房屋产权部门认为被告中维地产缺少必要材料或者必要条件无法办理房屋产权证的情况除外。四、对于被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中原告李某于2013年9月13日办理了入住，故被告中维房地产应于2013年12月12日起承担未能取得房屋权属证书的违约责任，具体以原告李某实际交纳的房款数额为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。因原告李某于2017年5月26日缴纳增平款（因原告未提交增平收据，缴纳增平款的时间以购房发票的时间为准），故具体的计算方法为自2013年12月12日起至2017年5月26日，以344，818.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2017年5月27日至法院判决确定给付之日止，以35，6372.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。五、对于被告抗辩称“答辩人与原告李某于2017年5月26日签订《商品房买卖合同》合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后一日内，将办理权属登记……结合《商品房买卖买卖合同纠纷司法解释》第十八条第三项的规定：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立90日，出卖人应承担违约责任，答辩人承担迟延办证的日期应从签订合同之日向后推90日计算违约金的日期，并按照全国银行间拆借中心公布的利率计算。原告李某如果手续齐全于2020年4月就可以办理房屋产权证书。因此迟延办证的违约金应以304，266.00元为基数自2017年9月4日至2020年4月1日止按照全国银行间拆借中心公布的利率计算违约金”的抗辩理由，本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案所涉房屋，在原告购买时属预售房屋，2013年原告缴纳购房全款（《购房协议书》中约定的购房全款），并办理入住，被告未与其签订正式备案的商品房买卖合同，而是在2017年在小区很多业主上访的情况下，被告中维地产才在与原告签订了正式备案的商品房买卖合同，属于被告违约在先后补签的商品房买卖合同，本院认为不能因原告按照被告的要求缴纳增平款并与被告补签备案合同且在被告先行违约的情况下，反倒从后补签的商品房买卖合同签订的日期开始计算违约金，故本院认为仍应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，自房屋交付使用之日起90日计算逾期办证违约金，至于被告称“原告李某如果手续齐全于2020年4月就可以办理房屋产权证书”，故逾期办理房屋所有权证的截止时间应为2020年4月的抗辩理由，虽然被告提供了几份其他房屋的房屋所有权证用以证明2020年4月以后可以办理房照，但是被告提供的房屋所有权证并不是办到业主的名下，而是办到被告公司的名下，且被告提供的房照并不能证明具体开始能够办理房屋所有权证书的时间，且原告李某对于被告提供的房产证证据不予认可，而且退一步讲，即使2020年4月以后原告李某真的可以办理房屋所有权证了，被告亦没有提供证据证明其公司尽到了告知原告李某可以办理房屋所有权证的义务，故本院对于被告的以上抗辩理由不予支持。截至到本院判决前，从本院了解到的情况看，绿野海岸小区的部分房屋确实已经可以办理房屋所有权证了，并且有部分已经诉讼的原告在本案判决前已经办理了房屋所有权证，对于已经办理了房屋所有权证的逾期办证的违约金的截止时间应截止到实际办证之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告李某与被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司存在兴城绿野海岸小区7号楼1单元701室商品房买卖合同关系。 二、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告李某到相关部门办理房屋所有权证书，但如果在办理房屋所有权证时，房屋产权部门认为被告中维地产缺少必要材料或者必要条件无法办理房屋产权证的情况除外。 三、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李某未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2013年12月12日起至2017年5月26日，以344，818.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2017年5月27日至法院判决确定给付之日止，以356，372.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（若截止到本案判决前本案原告已经办理了房屋所有权证，逾期办证违约金的截止时间应截止到实际办证之日止）。 四、驳回原告李某对于被告葫芦岛中维置业有限公司的诉讼请求。 五、驳回原告李某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3，556.00元、保全费1，334.00元，合计4，890.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  张浩月 人民陪审员  周 丹 人民陪审员  王 特 二〇二〇年十一月十六日 法官助理石盼 书记员 郭丽秋