江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初4629号 原告（反诉被告）：张勇，男，汉族，1980年10月1日出生，住南京市雨花台区。 原告（反诉被告）：刘建华，女，汉族，1980年12月15日出生，住南京市建邺区。 二原告委托诉讼代理人：吴鹏，江苏天哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京松果商业地产运营管理有限公司，住南京市浦口区星甸街道星兴社区2-3。 法定代表人:徐鑫，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：艾黎清，江苏苏清律师事务所律师。 原告（反诉被告）张勇、刘建华与被告（反诉原告）南京松果商业地产运营管理有限公司（下称松果公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勇、刘建华委托诉讼代理人吴鹏、被告松果公司法定代表人徐鑫及委托诉讼代理人艾黎清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张勇、刘建华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付租金206264元、违约金28067.37元（以24%每年计算至实际给付之日，暂算至2020年8月10日）合计234331.37元；2、请求判令被告支付2020年1月-9月物业管理费和公摊水电费18451.94元；3、请求判令被告支付律师费20000元，4、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2020年1月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于浦口区××2房屋租赁给被告用于办公，租赁期限五年，自2019年3月10日至2024年3月9日，免租期3个月（2019年3月10日至2019年6月10日）。2019年3月10日至2021年3月9日，租金每月21712元，保证金21712元，被告应于2019年3月15日支付首期租金和租房保证金，以后每期租金于到期日前一个月支付，租赁期内物业管理费等由被告负担，逾期交付租金，按每日百分之一收取违约金。合同签订后，原告按约交付房屋，被告未按约支付租金，经原告多次催要未予支付。现诉至法院，要求判如所请。 被告松果公司反诉、辩称，1、双方签订的房屋租赁合同时间为2019年2月25日，2、双方签订协议后被告按约支付押金和房租，并承担了相应的物业费、空调公摊费等费用，履行完了租赁合同约定的相应义务，但原告在租赁合同期间，并未向被告提供合格的租赁房屋，被告依约将房屋转租给第三人办公使用，但第三人在使用期间遭遇房屋漏水，被告及时要求原告维修，但原告将房屋维修责任推卸给物业公司和厂家，物业公司认为其无义务维修，导致第三人与被告在租赁期间，涉案房屋出现严重的空调漏水，被告的租客提前终止与被告的租赁合同关系并对被告造成了严重经济损失。现反诉请求：1、解除原、被告于2019年2月25日签订的房屋租赁合同；2、判令反诉原告支付合同违约金21712元；3、判令原告退还已收取被告的押金21712元；4、判令原告承担被告因空调漏水维修垫付的费用12000元；5、判令原告赔偿被告可期待租金盈利损失24120元；6、判令原告赔偿被告装修费111036元；7、原告向被告支付物业费、公摊水电费12848.6元；8、判令原告承担诉讼费。 原告张勇、刘建华针对反诉辩称，双方确实存在2019年的2月25日的合同，该合同约定的租赁房屋是××2室和××3室，其后在2020年1月15日重新签订了一份××2室房屋租赁合同，双方的权利义务关系应当以2020年1月15日的合同为准。针对被告反诉第一项诉讼请求，因被告长期未支付租金等各项费用，已经严重违约，原告依合同第六条第二款的约定，于2020年9月23日向其发送了房屋租赁合同解除通知，要求解除房屋租赁合同，双方的房屋租赁合同已于被告发送解除函即2020年9月23日解除。针对第二项诉讼请求，原告不存在任何违约，反而是被告存在迟延支付租金物业管理费等各项费用的违约行为，因此无权要求支付违约金。针对第三项诉讼请求，房屋租赁合同的第六条第二款明确约定了逾期交付房租的，每逾期一天，由甲方也就是原告按月租金金额的1%收取违约金，逾期超过15天的，原告有权单方面终止合同，收回房租、没收保证金，因此在被告存在长期违约的情况下，无权要求退还押金。针对第四项诉讼请求，所谓的空调漏水维修，在出现漏水问题之后，原告积极配合被告向开发商、物业公司主张了相应的权利，同时在原告的协调之下，已由保险公司对此进行了相应的理赔程序。针对第五项诉讼请求，首先被告所主张的，可期待租金盈利损失的计算方式不明确，其次次承租人与被告解除租赁合同也是自身商业经营风险，与原告无关，最后，双方的租赁合同对此无任何约定，原告不存在任何违约，被告无权要求赔偿预期利益损失。针对第六项诉请，首先，租赁合同约定租期5年，但被告除了缴纳了第一期的租金和押金以外，从未支付过任何其他费用，相应的物业管理费、公摊水电费部分也都是由原告进行了垫付，被告存在严重违约，无权要求装修损失；其次，装修损失的计算方式也不明确，最后，被告提供的现有证据既没有装修费的支付凭证，也没有合法有效的发票，装修费是否实际支付都无法明确，不足以证明其存在装修损失。针对增加的诉讼请求物业费，物业费的缴纳根据合同有明确约定，在租赁期间由被告进行缴纳，被告无权要求原告进行返还。针对第八项诉讼请求，原告不存在任何违约，因此无需承担相应的反诉费用。针对事实与理由部分，首先，被告没有及时支付房租等各项费用，仅支付第一期的租金和押金，其他的费用都没有支付，部分的费用都是由原告进行了垫付，其次发生漏水之后，原告也没有推卸责任，已经协调开发商、物业公司、保险公司进行了相应的解决问题。保险公司也履行了相应的理赔程序，因此次承租人与被告解除合同与原告无关。 双方当事人对如下事实没有争议，本院予以确认： 2019年2月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告自愿将坐落于南京市浦口区××2、××3房屋出租给被告用于办公，租赁期限自2019年3月10日至2024年3月9日，免租期3个月，即2019年3月10日至2019年6月10日，租金支付方式为，被告于2019年2月25日支付定金10万元，此定金于被告支付首期租金后当日自动转为租房押金或租房押金一部分，2019年3月10日至2021年3月9日租金为每月37112元，2021年3月10日至2022年3月9日租金每月38967元，2022年3月3月10日至2023年3月9日租金每月40915元，2023年3月10日至2024年3月9日租金每月42960元。上述租金均为不含租金税价，原告须配合被告开具租赁发票，税费由被告承担。租房保证金37112元，被告在租赁终止之日缴清租赁该物业的一切费用，且将该房屋交还给原告，原告将该保证金无息退还给被告，该保证金不得于本合同终止前抵付租金或被告应当承担的其他费用，租金每六个月支付一次，首期租金和租房保证金于2019年3月15日前支付，以后每期租金应于到期日前一个月支付，原告收到被告支付的首期租金和保证金后当日，将房屋交付给被告使用。原告在付清水、电、宽带、物业管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给被告，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用，房屋交付被告使用后，承担房屋及屋内设施自然损坏的维修，原告收到被告通知后24小时内通知物业进行修复。被告应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知原告并积极配合检查和维修房屋，因被告使用不当或人为造成房屋及设备损坏的，被告负责赔偿或修复。租赁期内该物业管理费、能源费、电费有线电视电话费、宽带费等与房屋使用相关的费用由被告承担。一方违反合同条款或国家法律法规的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于保证金金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补损失的，仍应以实际损失赔偿。租赁期内，被告逾期支付租金，每逾期一日按月租金金额的1%收取违约金，逾期超过15日，原告有权单方终止合同并收回房屋、没收保证金。如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行，双方在不可抗力影响范围内互不承担责任。租赁期限届满，被告不得破坏物业原有装修，应以现状交还，一切嵌装在墙体上的装修（包括被告已征得原告同意改变的装修部分）被告不得进行任何破坏性拆卸，同时原告不予补偿。被告在前两年因个人原因不租则租金和押金不退，合同期内被告有权转租。 2020年1月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告自愿将坐落于南京市浦口区××2房屋出租给被告用于办公，建筑面积396.56平方米，租赁期限自2019年3月10日至2024年3月9日，免租期3个月，即2019年3月10日至2019年6月10日，租金支付方式为，被告于2019年2月25日支付定金10万元，此定金于被告支付首期租金后当日自动转为租房押金或租房押金一部分，2019年3月10日至2021年3月9日租金为每月21712元，2021年3月10日至2022年3月9日租金每月22797元，2022年3月3月10日至2023年3月9日租金每月23937元，2023年3月10日至2024年3月9日租金每月25133元。上述租金均为不含租金税价，原告须配合被告开具租赁发票，税费由被告承担。租房保证金21712元，其他约定条款内容与2019年2月15日的租赁合同一致。 合同签订后，2019年3月15日，被告转账支付给原告××2、××3室6个月房租222672元（租期自2019年6月10日至2019年12月9日），支付给原告××2、××3室押金37112元。原告将涉案房屋交付给被告。 2019年4月19日，被告与南京汇达众兴网络科技有限公司（下称汇达公司）签订写字楼租赁合同，约定被告将位于南京市浦口区××出租给汇达公司，承租面积198.28平方米，租赁期限自2019年4月20日至2021年4月19日，租金为第一年每平方米每月2.3元。 2019年9月1日，被告支付给物业公司（深圳保利物业管理集团有限公司南京分公司）自2019年9月1日到12月31日物业、水电和公摊费12848.6元。 2020年10月23日，原告支付给物业公司（深圳保利物业管理集团有限公司南京分公司）涉案房屋××2室自2020年1月1日至2020年10月31日的物业费和公摊水电费20520.15元，其中物业费交至2020年10月31日。 2020年9月23日，原告向被告寄送房屋租赁合同解除通知，称被告逾期支付租金超过15天，欠费逾期30天，构成根本违约，按合同约定原告有权解除合同，现通知解除合同，适时收回房屋，尚未支付的租金、物业费等各项费用以及因违约应当承担的违约金将通过诉讼主张。 上述事实，有原告提交的被告工商登记资料查询表、房屋租赁合同、房屋租赁合同解除通知、邮寄凭证、委托代理协议及律师费发票、物业费发票，被告提供的租赁合同两份，以及本案当事人陈述为证。 双方确认本案争议焦点为，哪一方存在根本或首先违约，即原告没有先履行维修义务，还是因被告未先履行租金支付的义务。 被告认为，2019年9月17日，涉案房屋空调漏水，原告未出面处理，导致租客提前终止了与被告的租赁合同，原告首先违约，造成被告损失。被告为支持其反诉辩称，提供如下证据： 证据一、被告的租客和被告微信聊天记录、被告与物业微信聊天记录、漏水现场视频（刻制成光盘），证明租客在2019年9月17日租赁期间遭遇空调漏水，并要求被告解决，被告及时将空调漏水情况反映给原告，且通知了物业来处理，但原告始终不出面处理，造成租客提前终止与被告的租赁合同； 证据二、空调维修费支付凭证，证明由于原告不作为且逃避责任，被告自垫12000元修复地毯、墙顶、装修线路； 证据三、施工合同，证明被告承租案涉房屋后，于2019年3月9日聘请第三人施工队来装修，共花费233450元装修，由于原告根本违约，被告有权根据装修实际产生的费用损失向原告索赔； 证据四、房屋付款凭据及收款凭据，根据2019年2月25日和2020年1月15日签订的租赁合同约定，约定涉案房屋租金为每天每平方米1.8元，被告将案涉房屋出租给租客，租金为2.3元每天每平方米标准，被告公司的创收来源是赚取租金差价，涉案房屋每天每平方米利润0.5元，涉案房屋面积为198.28平方米，被告每月净赚3015元，截止到2020年9月30日，由于原告先根本违约，共造成被告损失24120元； 证据五、退租及解约通知书，证明汇达公司于2019年10月30日向被告提供的书面退租解约通知书，通知书记载由于被告在租赁期间不能解决漏水问题，且给租客造成了不可挽回的经济损失，汇达公司于2019年10月30日要求解除于2019年4月19日与被告签订的写字楼租赁合同。 证据六、徐鑫银行流水，载明2019年2月25日汇出10万元，2019年2月28日汇出4万元，2019年3月1日汇出7456.24元，2019年3月21日汇出5616元，2019年6月6日汇出5万元，被告认为上述合计203072.24元是装修款。 证据七、微信聊天记录，载明2019年9月17日，被告发送给原告空调漏水视频，要求免租期，原告称不是原告过错导致，原告已联系物业，要求被告列出赔偿清单说明金额，明天原告去找物业，9月24日，被告问“××2怎么处理”，原告称“不是让你同事把费用报上去了吗，开发区愿意赔偿”，11月14日、23日，被告问“你也电话催物业9楼漏水怎么处理”，原告称“你问一下租客，钱有没有打他卡，物业说保险公司应该打了”，12月9日，被告称“现在还没有定论，××2准备不租了，太拖人了”“房子出问题到现在几个月了，房子也没有正儿八经使用过，所有费用都是我在担着，到现在也没有人说赔偿损失，我不租了，你把押金退给我”，原告称“要是这个理由不租算你违约了，不会同意只退一套、房子一直在你手上，也没有耽误你”，2020年9月15日，原告称“刚才打电话给程总了，跟松果公司这边把合同终止了。。。。”，被告称“我早就和你们说解约了”，原告称“截止日期可以从你们把钥匙给我的时间算啊”，被告称“那今年一年没用你的房子，你还要算我费用咯？”，被告称“我给你们发过解约文件”，原告称“啥时候发的，我们没有收到”，“还有律师跟你们谈过多次，我们明确说了房子漏水问题，我们不租了”。 证据八、微信聊天记录，载明被告与刘帆微信聊天内容，2019年9月17日，被告称“明天××2房东去物业催，你跟着一起去，让物业弄清楚这个事情，因为不是我们的原因这期间我在跟房主谈不应该收我们房租”，2019年9月18日，刘帆称“谈完了，三天内给我们答复，不然我们报的损失全额赔付”，2019年12月16日，物业公司称“明天空调阀门厂家来人重新定损”，被告问“××2的事情吗”，答复称“恩”，附件载明××2损失清单，合计装修损失16135元，房租赔偿57104.64元（面积396.56平方米，每天2.4元，计60天）。 原告质证意见为，对证据一的三性不予认可，从该证据中无法反映出被告的证明目的，在该证据的第九页明显也可以显示出原告在积极参与该事件的处理；对证据二空调维修费支付凭证的三性不予认可。该证据仅显示明发××2改造费，是否跟案涉的所谓漏水有存在的关联性，也无法显示出与空调相应的维修有关联性；对证据三施工合同不予认可，首先合同虽然约定了承包价为233450元，但既没有被告的付款凭证，也没有合同相对方的收款凭证，费用是否实际发生存在疑问；对证据四房屋付款凭证的真实性予以认可，但关联性不予认可。该证据明显是××3室的房租，与本案无关，附言里面明显写的是××3室；对于收款凭据的真实性无法确认，关联性不予认可，该证据仅仅显示了相关人员与原告之间的款项往来，与本案无关。对证据五退租金解约通知书，表面真实性认可，关联性不予认可，该解约通知上仅显示的是漏水问题，不能明确漏水维修责任归咎于原告；另外，在与次承租人的租赁关系中也应当由被告方承担相应的维修责任，次承租人与之解除合同是被告方自身的相关原因，与原告无关。证据六三性不予认可，内容未能反映装修款，且汇款时间与租赁时间、施工合同签订时间相矛盾，不可能在尚未租赁情况下就开始装修并支付装修款；证据七三性不予认可，从内容来看，原告在漏水事件发生后，积极配合被告与物业公司沟通，空调阀门厂家上门完成了定损，保险公司也进行了理赔；证据七1-5、7-10页三性予以认可，从内容来看，原告一直在积极配合被告与物业公司、开发商沟通，最终保险公司也进行了理赔。 原告为证明其已及时通知物业公司及协调开发商、物业公司、保险公司及时理赔，并告知了原告，提供如下证据： 证据一、微信聊天记录及转账单，载明2019年11月23日，称“由于阀门产品的原因给你造成损失，我们公司赔付你10400元”并通过微信转账支付10400元，许冰冰收下该款，并称“装修部分呢，我得知道赔付了哪些内容、金额各多少”； 证据二、被告法定代表人徐鑫与原告工作人员的微信聊天记录，载明2019年11月25日，双方通话时长12分钟，原告将赔付10400元支付记录截图发送给被告。 被告质证意见为，阀门厂家于2019年11月23日赔付了10400元，备注是设施设备赔偿，未对装修损失赔偿。 双方确认，涉案××2室半年租金为130272元、押金是21712元。涉案××2室空调是中央空调。2019年9月15日漏水当天，徐鑫通知了原告。 原告陈述，2019年9月，涉案房屋空调水管损坏，通知物业公司进行了维修，原告协调了开发商、物业公司、保险公司，保险公司进行了理赔。2020年9月23日后，原告已收回涉案××2室。 被告陈述，被告在9月21日已交过维修费用，是被告自己安排人在10月9号维修完毕，并支付维修费12000元。修好后跟原告说过，原告要让空调厂家进行赔付。保险公司对漏水事情没有理赔。2019年11月之后，租客汇达公司搬离××2室，没有通知原告。因双方对物业费和租金的交付，以及违约金没有达成一致，被告一直不敢将涉案房屋转租给第三方，房屋一直空在那里。 本院认证意见为，双方确认的事实本院予以认定，被告提供的证据一内容反映被告与次承租人之间关于涉案房屋××2室空调漏水，与原告陈述确认空调漏水事实相印证，本院予以认定。证据二显示汇款记录，即2019年9月21日明发××2改造费12000元，对方户名为彭威，原告否认真实性无反证，且其称在原告的协调下，保险公司已经进行了理赔未提供证据证明。证据三施工合同形式不完整，未提供合同实际履行证据，以此证据证明被告花费233450元装修属证据不足，本院不予认定。证据四中92400元汇款记录显示明发××3房租交租，与本案无关联，不予认定，41614元汇款记录显示确系次承租人交纳的房租，真实性、关联性予以认定。证据五退租及解约通知书证据形式完整，内容与涉案事实相关联，真实性本院予以认定。证据六内容未全面反映支出是装修款，且支出时间与租赁合同签订时间、施工合同签订时间存在时间逻辑矛盾，关联性不予认定；证据七、八形式为微信聊天记录，内容与涉案事实相关联，本院予以认定。原告提供的证据一、二经质证无异议，本院予以认定。 经审理查明，2019年9月15日，涉案××2室中央空调漏水，次承租人汇达公司通过微信发送漏水视频通知被告，要求被告解决问题，被告通知了物业公司维修。2019年9月17日，被告通过微信发送给原告空调漏水视频，要求免租期，原告称不是原告过错导致，原告已联系物业，要求被告列出赔偿清单说明金额，原告去找物业公司处理。2019年9月18日，被告工作人员刘帆通知被告称“谈完了，三天内给我们答复，不然我们报的损失全额赔付”，2019年9月24日，被告通过微信询问原告涉案××2室怎么处理，原告答复要求被告申报费用，开发区愿意赔偿。2019年10月8日，被告自行维修涉案××2室地毯、墙顶、装修线路等，为此支付了维修费12000元。2019年10月30日，汇达公司书面通知被告，以被告不能解决漏水问题造成损失，要求解除双方签订的写字楼租赁合同。2019年11月14日、23日，被告要求原告电话催物业公司关于××2室漏水处理，原告回复称物业公司答复保险公司应该已将赔偿款支付给了汇达公司。2019年11月23日，保险公司工作人员通过微信通知汇达公司因阀门产品原因给汇达公司造成损失，赔付汇达公司10400元，并通过微信转账支付给汇达公司10400元。2019年12月9日，被告通过微信通知原告不再租赁××2室要求退还押金，原告回复被告属于违约退租，不同意只退一套。2019年12月16日，物业公司通知被告就××2室空调问题，明天空调阀门厂家来人重新定损。2020年9月15日，原告通过微信通知被告合同终止，被告回复称被告早就通知了原告解除合同，原告回复应以钥匙交付时间为准。 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同不违反法律规定，受法律保护，双方当事人均应全面严格履行。双方分别于2019年2月和2020年1月就涉案房屋签订租赁合同，2019年3月,双方已按2019年2月的租赁合同履行应受该合同约束，2020年1月之后受2020年1月的租赁合同约束。双方在合同中均约定租金每六个月支付一次，每期租金应于到期日前一个月支付，实际履行中，被告于2019年3月15日支付给原告××2、××3室6个月房租222672元，租期自2019年6月10日计算至2019年12月9日，按时间计算，第二期租金应于2019年11月9日前支付，涉案房屋空调漏水时间在2019年9月15日，故涉案房屋空调漏水前，被告不存在逾期未支付租金的违约行为。 双方在合同中约定，原告交付房屋后，承担房屋及屋内设施自然损坏的维修，原告收到被告通知后24小时内通知物业进行修复。被告应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知原告并积极配合检查和维修房屋，因被告使用不当或人为造成房屋及设备损坏的，被告负责赔偿或修复。实际履行中，涉案房屋于2019年9月15日发生中央空调漏水事件，致室内设施、装修部分损坏，被告已通知原告，原告亦通知物业公司进行修复，双方均已履行通知义务，但双方未约定损坏赔偿、修复费用责任承担，涉案房屋的中央空调漏水非因承租人原因造成损坏（现有证据不能证明被告原因致空调漏水），依照合同法第二百二十条、第二百二十一条的规定，应由出租人即原告承担维修义务，原告未履行维修义务的，被告可自行维修，维修费用由原告承担，故被告反诉主张维修费用12000元本院予以支持。关于空调漏水导致被告12000元之外的其他装修损失，因被告提交的损失证据不足，本院不予支持。非因原、被告原因导致空调漏水产生的损失，原、被告依法可向责任方追赔。因维修影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。故2019年9月15日至2019年10月8日计23天的租金应作相应扣减，但2018年10月8日后，双方未明确解除合同前，涉案房屋继续由被告控制和使用，应当继续计算租金。中央空调漏水亦非原告责任，原告按约已履行通知维修义务，并未违反合同约定，故被告主张原告承担违约责任无合同约定，本院不予支持。 2019年10月30日，汇达公司以被告不能解决漏水问题造成损失书面通知被告解除合同，系被告与次承租人之间就漏水损失赔偿纠纷，与本案系两个法律关系，应在被告与次承租人确定和赔付损失赔偿额后，根据责任承担另行追责。原、被告在合同中约定被告有权转租，并未约定转租利益损失承担，故被告反诉主张原告承担可期待租金盈利损失无合同约定，本院不予支持。 基于上述不可归责于原、被告原因，均不存在违约行为，租赁合同继续履行，被告应按约交纳租金，逾期未支付，应承担违约责任。2019年12月9日，被告通过微信通知原告不再租赁××2室要求退还押金，原告明确回复不同意解除合同、退还押金，被告之后仍然控制涉案房屋，且在2020年1月15日就涉案××2室再次签订了租赁合同，故不应认定租赁合同在2020年1月15日前已解除。涉案证据未显示双方在2020年1月至9月期间已约定解除或一方单方解除合同，也未显示被告已通知原告解除合同，故不存在原告明知对方违约未及时采取措施止损的事实，被告逾期支付租金已超过约定时间，构成违约，原告有权单方解除合同，2020年9月15日，原告通过微信通知被告合同终止，应将此作为合同解除的时间节点。双方未约定律师费损失承担，原告主张律师费损失无合同约定，本院不予支持。 双方在合同中约定，如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行，双方在不可抗力影响范围内互不承担责任。合同履行期限内，适逢新冠疫情不可抗力情形，应当相应减免新冠疫情期间租金，租金减免幅度不应超过50%，鉴于空调漏水确实给被告造成维修费用12000元之外的其他损失，本院酌定按三个月租金的50%减免。 综上，涉案××2室月租金为21712元，日租金为723.7元，自2019年12月9日至2020年9月15日，租金共计200473.9元，扣除维修期间23天租金16645.1元，疫情期间三个月减半租金32568元，扣除被告自行维修费用12000元，被告应支付给原告截至2020年9月15日租金139260.8元，本诉、反诉主张得以支持部分已作扣减，本案判项中不再一一列明。原告未主张2020年9月15日后房屋占有使用费损失，本案不予理涉。被告还应支付原告垫付的至2020年9月15日的物业费和水电费17442元。合同约定按月租金的每日1%支付违约金，同时亦约定押金（保证金）作违约金处理，按违约金补损和惩罚原则，在押金（保证金）作违约金处理后，本院将逾期付款违约金起算时间调整至2020年9月15日。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告南京松果商业地产运营管理有限公司自本判决生效之日起五日内支付给原告张勇、刘建华截至2020年9月15日租金139260.8元，并自2020年9月15日起按年24%计算支付违约金至其付清欠款时止。 二、被告南京松果商业地产运营管理有限公司自本判决生效之日起五日内支付给原告张勇、刘建华垫付的物业、水电费17442元； 三、驳回原告张勇、刘建华的其他诉讼请求； 四、驳回被告南京松果商业地产运营管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3132元，保全费2520元，由原告张勇、刘建华负担2826元，被告南京松果商业地产运营管理有限公司负担2826元；反诉受理费2176元，由原告张勇、刘建华负担456元，被告南京松果商业地产运营管理有限公司负担1720元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10616元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九的规定向本院申请执行。申请执行的期间为两年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  俞昌盛 二〇二〇年十一月三十日 书记员  徐 乔