四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13804号 上诉人（原审原告）：四川新良大厦有限责任公司，住所地：成都市锦江区东大街上东大街段**。 法定代表人：陈泉润，董事长。 委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市锦江区住房建设和交通运输局（原成都市锦江区房地产管理局），住，住所地：成都市锦江区海椒市街**/div> 法定代表人：蒋卫权，局长。 委托诉讼代理人：聂岁丰，四川海德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市房地产市场服务中心，住所，住所地：成都市青羊区西华门街**div> 法定代表人：邹敏，主任。 委托诉讼代理人：曾婷，四川选择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张翔，四川选择律师事务所律师。 上诉人四川新良大厦有限责任公司（以下简称新良公司）因与被上诉人成都市锦江区住房建设和交通运输局（原成都市锦江区房地产管理局）（以下简称锦江住建局）、成都市房地产市场服务中心（以下简称市房产市场服务中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新良公司上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13665号民事判决；2.改判锦江住建局立即为其建设的华兴街商业场新集场2-33号商业楼办理不动产初始登记；3.改判锦江住建局与市房产市场服务中心良公司购买的位于成都市华兴正街商业场新集场1F建筑面积为385.926平方米，4F建筑面积为365.539平方米的房屋办理分户产权证。事实及理由：一、一审法院以判决形式免除锦江住建局作为房产建设单位的法定义务和合同义务，属错误适用法律。据物权法及不动产登记暂行条例的规定，并结合一审法院查明的事实及证据，表明锦江住建局作为华兴正街商业场新集场2-33号商业楼建设单位应当具备并持有房产初始登记的全部材料，并能够为新良公司申请的华兴正街商业场新集场2-33号商业楼一楼385.926平方米、四楼365.539平方米房产登记办理申请手续，而一审法院以成都市不动产登记中心出具的回复，并依据合同法第110条除外情形认定案涉房屋办理不动产权证存在阻却事由，与已查明的案涉商业楼3500平方米房产中已经有2419.37平方米房产已经办理房屋产权登记的事实冲突。故一审判决法律适用错误。二、一审法院对成都市不动产登记中心出具的回复未进行甄别，且未经庭审质证，即作为主要判决依据，程序违法。该回复内容与一审法院询问意见无关。其内容“登记状态为失效”，而公开的法律、法规、规定，均未找到关于已经取得部分房屋产权证后未取得部分“登记失效”的规定以及适用。该回复内容与2017年4月19日成都市房产信息档案馆出具的《房屋信息摘要》的内容矛盾。锦江住建局提交的“新集场国有土地使用权证”上已显示有土地分摊的记载，按当时的规定，只有在房产进行分割后，才能依据分割的产权申请办理土地分摊，故也能证明案涉房屋能够办理相关登记手续。 锦江住建局辩称，1.2019年2月28日锦江区房产管理局的房产管理职责，区建设和交通局的建设、交通行业管理等职责整合，组建区住房建设和交通运输局，不再保留区房产管理局、区建设和交通局，整合为成都市锦江住建局。且2001年经锦江区人民政府批准改制，新组建的房地局承担行政管理职能。区房地局以及此次改制涉及的所属单位原有的债权、债务，由新组建的成都锦江房地产集团有限公司承担。故锦江住建局不是本案适格被告。2.锦江住建局对一审法院查明商业场新集场有房屋初始登记信息，所有权人为成都市锦江区房地产管理局商场房管所，登记状态为“失效”，无地址、面积和用途等信息，经成都市房地产档案馆查询，无对应存档权属登记资料的事实并不知情。3.新良公司诉请的房屋办证面积有误，即便能够办理相应的不动产登记，根据四川省粮食局于2002年向成都市房地产交易所发函明确载明将447平方米的房屋产权直接办理为锦江住建局房屋，即其在新良公司诉请的办证面积中应当予以扣除。请求法院依法裁决。 市房产市场服务中心辩称，案涉房屋所属土地权利人为锦江区房地局商场房管所，目前，案涉房屋尚未完成初始登记，不具备转移登记条件，存在阻却登记事由，相应事实已经一审法院裁判查明，一审裁判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回新良公司的上诉请求，维持原判。 新良公司向一审法院起诉请求：1.判令锦江住建局为其建设的成都市华兴正街商业场新集场房屋办理不动产初始登记；2.判令锦江住建局、市房产市场服务中心为新良公司购买的位于成都市华兴正街商业场新集场1F建筑面积为385.926平方米，4F建筑面积为365.539平方米的房屋办理分户产权证。 一审法院认定事实：1994年1月5日，因修建四川粮油批发市场大楼的建设需要，省粮食局（甲方）与成都川西房屋拆迁服务公司（以下简称川西公司）（乙方）签订《合同书》，约定甲方委托乙方代办上东大街49-61号（五户）营业用房的搬迁安置工作，并代购安置用房屋，由乙方承担所需购房款、代办费及应由甲方支付的一切税费，甲方以4500000元总包干方式支付，方式为协议签订生效后5日内给付委托包干总额的70%即3150000元，搬迁安置结束，乙方向甲方完清一切手续双方结算所余款项。 同年5月20日，市房地产交易所（甲方）与川西公司（乙方）签订《购房合同书》，约定乙方因拆迁安置需要，向甲方购买位于成都市华兴正街商业场新集场新建房屋802.08平方米，其中底层建筑面积401.04平方米，四层为401.04平方米（实际购房面积以房屋竣工图核定数为准），底层单价8000元/平方米，四层为4100元/平方米，两层共计4852584元；付款方式为签订合同之日乙方支付定金300000元，签订合同之日起15日内支付70%购房款即3300000元，收到房屋竣工验收合格书面通知3日内支付20%购房款即1060000元，同时将房屋交乙方使用，在甲方办理产权证时再付5%即2400000元，余款在房屋保修期满后按所购房屋竣工面积计算，一次性结清，多退少补；交付时间为同年8月31日；由于该房用于安置拆迁户使用，在搬迁赔偿工作完毕后，其房屋产权、土地使用及有关全部手续一次性办给各拆迁房产权人，分零办理产权证，给甲方增加的费用由乙方承担等，同时附所购房屋平面图。 同年6月7日，成都市锦江区房地产管理局（以下简称锦江区房管局）（甲方）与省粮食局（乙方）签订《偿还协议》，因涉及上东大街49-61号部分产权属于甲方所有、由和平街房管所管理的3户直管公屋的拆迁安置，共计447平方米，其中住宅25平方米，非住宅422平方米，甲方同意乙方拆迁上述范围内的直管公房，乙方在市区内安置并偿还甲方住宅房屋产权，非住宅以新集场街新建营业用房底楼和四楼各223.5平方米予以安置，以偿还其产权，乙方同意补偿口岸差价25000元等。 上述协议签订后，自1993年8月5日至1994年9月23日，省粮食局以批发市场筹建处名义向川西公司支付了3785000元，川西公司出具收据，载明系“拆迁代办费”。 1996年1月11日，市房地产交易市场向川西公司发出《通知》，载明川西公司所购新集商场一楼、四楼共计应付款为4586117.9元，已付款3300000元，还应付1286117.9元，要求川西公司于当年2月1日前验收房屋并支付1060000元，余款226117.9元在办理产权证时支付，同时注明面积计算结果为：一楼385.926平方米、4楼365.539平方米。 当年1月30日，省粮食局指示批发市场筹建处向房地产交易市场代川西公司转付购房款905540元。 当年12月30日，锦江区房管局商场房管所、市房地产交易市场共同向省粮食局发出《通知》，告知其所购买的新集场营业用房已初具规模，要求省粮食局尽快带购房合同、交款收据至商业场六楼“商场房管所小会议室”办理入场手续。省粮食局遂办理手续收房。 1999年11月30日，因机构改革，省粮食局报请省计委批准，将批发市场建设项目法人更换为新良公司，由其承担该项目的所涉权利义务。 2002年9月10日，省粮食局向房产交易所发出《关于请办理新集场房屋产权证的函》，除载明前述委托川西公司办理拆迁事项、川西公司代购新集场房屋事项、需向被拆迁人锦江住建局偿还447平方米的事项外，要求房地产交易所在办理房屋产权证时，直接将447平方米房屋产权办理为锦江区房管局，同时因1996年机构改革，该大楼修建发生的债权债务由新良公司承担，故省粮食局所购新集场房屋除向锦江区房管局偿还产权外，其余227.24平方米（一楼85.2平方米，四楼142.039平方米）请办理为新良公司办理房屋产权。 2004年12月13日，新良公司向房产交易所发出《关于请抓紧办理新集场房屋产权证的函》，要求其尽快办理案涉房屋的产权。2010年7月26日，新良公司与他人签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给他人。 2016年11月22日，市就业办分别向市房地产交易中心、新良公司出具《情况说明》，载明川西公司原挂靠于就业办安置待业青年，实为假集体真个体企业，新良公司与川西公司之间的经济往来与就业办无关，我办可以协助新良公司办理商业场新集场房屋产权证有关事宜。 一审另查明，1.1993年5月18日，川西公司申请成立，其组建单位为市就业办，企业性质为集体所有制企业。2004年1月21日，该公司因未按规定办理企业年检，被成都市工商局以[成工商处字（2003）第06127号]《处罚决定书》依法吊销营业执照。 2.经成都市编委同意，1988年7月11日，成立市房地产交易所；1994年12月7日，市房地产交易所更名为市房地产交易市场；1997年11月20日，市房地产交易市场更名为市房地产交易中心；2016年5月13日，经整合，市房地产交易中心设立市房产市场服务中心。 3.1993年5月17日，锦江区房管局下属商场房管所（甲方）与市房地产交易所（乙方）签订《集资建房协议书》，就位于锦江区××号房屋改建为综合商场进行了协商，约定该房改建后全部产权归乙方，搬迁安置住户的房屋产权归甲方，乙方所得产权可以全部或部分转让给第三方（转让合同以甲方名义签订），在办理产权时由甲方直接办给最终购房的单位等。11月12日，商场房管所就该房屋危房改造取得《建设工程规划许可证》。1994年8月5日，该房取得《规划管理验收合格证》。2001年10月11日，新集场2-33号房屋土地所有权证载明“该宗地为出让土地共有使用权，总面积1188.62平方米，其中锦江区房管局分摊用地面积367平方米，新泰克公司分摊用地面积821.65平方米”。 4.2017年3月20日，成都市房产信息档案馆向市房产市场服务中心出具《查询结果证明》，载明根据其提供的成都市华兴正街商业场新集场1楼、4楼在“成都市不动产统一登记房屋交易子系统里查询后，无有效房产登记信息（查询范围为成都市六城区）”。 5.成都市青羊区人民法院作出(2017)川0105民初21号民事判决，认定省粮食局与川西公司签订的《合同书》、房地产交易所与川西公司签订的《购房合同书》、锦江住建局与省粮食局签订的《偿还协议》均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。川西公司受省粮食局委托，以自己名义向市房产交易所购买案涉房屋用于安置被拆迁户，新良公司作为省粮食局“批发市场”项目承接主体，对此省粮食局均予以认可，但由于截止一审审理终结，案涉房屋的初始产权尚未登记，故新良公司要求将案涉房屋办理至其名下的诉讼请求存在阻却事由，其主张不成立，不予支持。新良公司，向成都市中级人民法院提出上诉，成都市中级人民法院于2018年5月9日作出（2018）川01民终6705号，维持原判。 6.2020年1月17日，成都市不动产登记中心出具《关于青羊区法院来函华兴正街商业场新集场能否办理初始产权登记的回复》中载明：经登记系统中查询，截至2020年1月15日，商业场（新集场）有房屋初始登记信息，所有权人为成都市锦江区房地产管理局商场房管所，登记状态为“失效”，无地址、面积和用途等信息。经成都市房地产档案馆查询，无对应存档权属登记资料。 一审法院认为，经生效判决确认省粮食局与川西公司签订的《合同书》、市房地产交易所与川西公司签订的《购房合同书》、锦江住建局与省粮食局签订的《偿还协议》均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。川西公司受省粮食局委托，以自己名义向市房产交易所购买案涉房屋用于安置被拆迁户，新良公司作为省粮食局“批发市场”项目承接主体，对此省粮食局均予以认可。 房屋办理分户产权应以其具有初始产权为前提，故一审争议的焦点是新良公司要求锦江住建局办理成都市华兴正街商业场新集场房屋初始产权登记的请求能否成立的问题。一审中，案涉商业场（新集场）房屋登记状态为“失效”，无地址、面积和用途等信息，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，新良公司要求为案涉房屋办理初始产权登记的诉请存在阻却事由，其主张不能成立，应予驳回。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回新良公司的诉讼请求。案件受理费100元，由新良公司承担。 二审中，新良公司向本院提交了新泰克公司在2001年5月21日向成都市产权处提交《分户申请表》及2019年1月25日成都粮食集团有限公司向成都市不动产登记中心申请办理的案涉房屋《产权登记信息》，拟证明案涉房屋能够办理分户产权，所谓阻却事由事实上是相关行政部门为了推卸责任而出具的不客观、不真实的意见所导致的。 锦江住建局质证认为，1.《分户申请表》系一审诉讼中已经质证的意见，对其真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。一审法院已经明确载明在过去该房屋已经办理了初始登记，只是处于失效的状态，现在办不了，曾为案外人办理了过户手续不能达到现在能够办理的证明目的。2.对《产权登记信息》的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可。该证据上并未体现成都粮食集团有限公司取得该不动产的方式以及出让人的名称。 市房产市场服务中心质证认为，1.《分户申请表》系一审诉讼中已经质证的意见，对其真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。2.对《产权登记信息》的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可。该证据不能直接证明案涉房屋已经达到了排除登记阻却事由的条件。 本院经审查认为，对《分户申请表》、《产权记信息》的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明目的将结合查明事实及在案其他证据综合予以认定。 二审中，本院依职权向成都市不动产登记中心发函询问案涉房屋及土地是否具备办理初始产权登记及分户产权登记的条件。成都市不动产中心向本院出具《关于华兴正街商业场新集场能否办理初始产权登记的回复》载明：“经登记系统查询，截至2020年10月29日，华兴正街商业场新集场有一条登记状态为‘失效’的房屋初始登记信息（权589391），登记权利人为成都市锦江区房地产管理局商场房管所，无地址、面积和用途等信息及对应存档权属登记资料。经查询现不动产登记信息系统，无登记记录及权属档案。该项目剩余房屋若要办理分户登记，应先由成都市锦江区房地产管理局商场房管所申请，并提交相应材料”。 新良大厦质证认为，对前述回复的形式的真实性予以认可，但不认可其载明的关于房屋初始登记信息登记的内容，该内容与事实不符，与该回复中关于办理分户登记的建议矛盾。 锦江住建局认可该回复的真实性、合法性，但回复中已经认定初始登记失效，无法办理分户登记，不存在需要商场房管所申请分户登记情况。 市房产市场服务中心对该回复的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院经审查认为，《关于华兴正街商业场新集场能否办理初始产权登记的回复》系不动产登记中心作为房屋登记管理部门依职权对相关事项审核后的回复，本院对该《回复》的真实性、合法性、关联性予以确认，依法予以采信。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明：2019年2月28日，经批准，锦江区委、区政府组建了成都市锦江区住房建设和交通运输局，不再保留锦江区房产管理局。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，本案二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求，故对本案当事人未提起上诉部分的主张，本案二审不再进行审理。根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本院就本案二审争议焦点分述如下： 对于新良公司主张办理案涉房屋初始登记的问题。本院认为，房屋初始登记是办理房屋分户登记的前提，未能及时办理初始登记必将构成产权分户的障碍。案涉房屋是否符合行政机关有关办理初始登记的要求，应由行政机关进行审查。根据不动产行政管理部门向本案一、二审法院的回函可知，华兴正街商业场新集场有一条登记状态为‘失效’的房屋初始登记信息，现不动产登记信息系统无登记记录及无权属档案。故本院对新良公司主张办理初始登记的诉讼请求依法不予支持。 对于新良公司主张办理案涉相应面积房屋分户产权证的问题。本案中，根据不动产行政管理部门回函载明，华兴正街商业场新集场有一条登记状态为‘失效’的房屋初始登记信息，现不动产登记信息系统无登记记录及无权属档案。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，新良公司要求将案涉房屋分户产权办理至新良公司名下存在阻却事由，新良公司二审举示的《分户申请表》、《产权记信息》不能达到其证明目的，本院依法不予采信。本院对新良公司要求办理案涉房屋分户产权证的诉讼请求不予支持。 此外，关于新良公司主张一审法院采信不动产登记中心回函系程序违法的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条之规定，新良公司所称的该程序问题并不属于法定的程序违法事项，故本院对其该上诉理由不予采纳。 综上，新良公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由四川新良大厦有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二〇年十一月二十日 书记员 何佳林