安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3857号 上诉人（原审被告）：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省灵璧县灵城解放路建行**,统一社会信用代码913413237690287581。 法定代表人：王兴清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱叶，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马正，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李振桂，女，1939年3月1日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：朱东旭（系李振桂之子），男，1965年5月1日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：杨夫让，安徽山石律师事务所律师。 上诉人灵璧县中楠房地产开发有限责任公司（以下简称中楠公司）因与被上诉人李振桂房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中楠公司上诉请求：撤销一审判决，改判中楠公司支付李振桂违约金134659.44元。事实和理由：李振桂被拆迁的商业用房面积为57.05平方米，经评估单价为每平方米4009元，共计228713.45元，李振桂对评估结果不持异议。李振桂安置房面积合计为57.96平方米，超出被征收房屋面积0.91平方米，依据合同约定超出在3平方米之内按照每平方米3800元找补，应找补3458元，中楠公司用于支付产权调换对价的财产价值即安置房的总价值为232171.45元（228713.45元＋3458元）。依据《房屋拆迁安置补偿协议书》第五条第六款约定，双方确认违约天数为2900天，故李振桂的违约金计算方式为134659.44元（232171.45元×每日万分之二×2900天）。但一审未支持中楠公司的答辩意见，作出一审判决认定事实及适用法律错误。理由为：1.一审法院认为中楠公司要求李振桂按照每平方米20000元补齐增购部分差价属于事实认定错误。2.李振桂被拆除房屋经评估均价为每平方米4009元，李振桂不持异议，且评估程序符合法律规定，评估公示结果应当作为其被拆除房屋总价格的依据，其被拆除房屋总价格为228713.45元。3.一审依据公平原则按照每平方米20000元确认安置房的总价格与合同约定不符，应予纠正。4.《城市房屋拆迁管理条例》《安徽省城市房屋拆迁管理办法》均规定采取产权调换时需结清被拆迁房屋的补偿金额和安置房的价格差额，故计算安置房总价值时也应当结合被征收房屋价值及双方之间的差价导出安置房总价值，一审按照每平方米20000元确认安置房总价格与法律规定不符，应予纠正。5.李振桂主张的违约金高于其损失，一审没有考虑合同法解释二第二十九条以实际损失为基础，综合其他因素予以衡量，其作出裁判属于法律适用错误。6.案涉房屋交付时间受新冠疫情影响，中楠公司逾期交房期间应予调整，在计算逾期期间应扣除受新冠影响的期间。 李振桂辩称，中楠公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。 李振桂向一审法院起诉请求：1.请求依法判令中楠公司支付李振桂逾期交房违约金1031936元；2.判令中楠公司支付李振桂房屋面积差价款121210元；3.判令中楠公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年7月31日，中楠公司与李振桂签订《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换(货币)补偿安置协议书》，并在灵璧县公证处进行了公证。协议约定，安置房屋（营业房）位置在B-03楼一层01-02号房，建筑面积64平方米，其中：安置房屋与被拆除房屋同等部分的建筑面积为57.05平方米，安置面积超出被拆除面积6.95平方米，营业房3平方米以内的按3800元每平方米找补，超出3平方米以外的3.95平方米按市场开盘价找补；拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用，并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金；合同并约定了其他事项。案涉房屋过渡期从2010年4月19日算起，至2020年3月31日，扣除过渡期24个月，违约时间为2900天。灵璧县经纬房地产测绘有限公司实测确认案涉安置房面积为57.96平方米，房号为15幢113、114。李振桂已按每平方米3800元，交纳3平方米房屋差价款11400元。2009年8月24日，安徽中安房地产评估咨询有限公司出具的灵璧县2007-04号宗地待拆迁房屋第三批次初步估价结果公示一览表，公示信息：李振桂，商业用途房屋面积57.05平方米，单价4009元每平方米。 一审法院认为：中楠公司与李振桂签订《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换(货币)补偿安置协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；双方均应依约履行。中楠公司未在协议约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任；协议约定，逾期交房按照安置房总价值每日万分之二承担违约金，该约定与违约金计算相关联的因素为安置房总价值及逾期时间；首先，对逾期交房天数，双方均认可计算至2020年3月31日，计2900天；其次，对于安置房总价款的计算，双方存在较大争议，李振桂认为，应按协议安置面积64平方米及邻近商铺单价27800元作为计算依据，据此计算房屋总价值为1779200元，中楠公司认为应以实际安置面积及拆迁评估价及合同中约定的找补价为计算依据，据此计算房屋总价值为232171.45元；一审法院认为，案涉房屋系营业用房，按照4009元每平方计算显然不能反映其真实价值，按照27800元一平方计算也没有充分依据，基于中楠公司曾主张以20000元一平方要求李振桂补交房款的情况，按照公平对等原则，安置房总价款的计算也以20000元一平方计算较为适宜。案涉安置房的违约金计算金额为672336元（57.96平方米×20000元／平方米×2900天×万分之二）。本案中，李振桂因协议安置面积多于拆迁面积，李振桂补交房款11400元，现实际安置面积多于拆迁面积0.91平方米，按20000元一平方米计算，李振桂应补交房款18200元，李振桂已补交房款少于应补交房款，因此，李振桂要求中楠公司支付李振桂房屋面积差价款121210元，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条规定，判决：一、中楠公司应于判决生效后十日内给付李振桂逾期交房违约金672336元。二、驳回李振桂的其他诉讼请求。案件受理费15178元，由中楠公司8850元，李振桂负担6328元。 二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，应以何种标准计算中楠公司支付违约金的数额。 李振桂与中楠公司签订的《2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》第四条第二项约定：安置营业房超出被拆迁房屋面积3平方米以内的按3800元/平方米找补，超出3平方米以外的按市场开盘价找补。拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用，并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金。现中楠公司逾期交付案涉商品房，应按约定支付李振桂违约金。李振桂对中楠公司一审提供的李振桂安置房屋面积与被拆除房屋同等部分建筑面积价值为每平方米4009元的估价结果不持异议。李振桂实际安置的的房屋面积为57.96平方米，超出被拆迁房屋面积为0.91平方米，该评估的房屋价值超过上述协议约定的3800元找补价，故应按每平方米4009元的标准计算案涉拆迁安置房的价值为232361.64元（57.96㎡×4009元／㎡）。案涉房屋的损失应为房屋交付后的租金损失，中楠公司与李振桂约定的违约金不高于案涉房屋的租金损失，应予支持。中楠公司应按该房屋价值每日万分之二的标准向李振桂支付违约金为134768.75元（57.96㎡×4009元／㎡×2900天×万分之二）。中楠公司关于应以每平方米4009元计算安置房总价值的上诉理由成立，本院予以采纳。一审以基于中楠公司曾主张以20000元每平方米要求李振桂补交房款，按照公平对等原则，以每平方米20000元计算安置房总价款没有依据，本院予以纠正。 中楠公司不能提供证据证明其逾期交房与受新冠疫情的关联性，故其关于案涉房屋交付时间受新冠疫情影响，应对逾期交房期间予以调整的上诉请求，不予支持。 综上所述，中楠公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初2174号民事判决； 二、上诉人灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于判决生效后十日内给付被上诉人李振桂逾期交房违约金134768.75元元”； 三、驳回被上诉人李振桂的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15178元，由上诉人灵璧县中楠房地产开发有限责任公司负担3093元，被上诉人李振桂负担12085元；二审案件受理费9177元，由上诉人灵璧县中楠房地产开发有限责任公司负担3093元，被上诉人李振桂负担6084元。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年十一月十日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销一审判决，发回一审人民法院重审。