黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1005民初1182号原告：陈潇，女，1980年6月24日出生，汉族，牡丹江市先锋医院出纳，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：王永远，牡丹江市阳明区法律服务所法律工作者。被告：芦广滨，男，1969年8月9日出生，汉族，牡丹江市烟草公司队长，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：石保华，黑龙江信达律师事务所律师。第三人：孙文杰，男，1971年9月1日出生，朝鲜族，职业不详，住牡丹江市西安区。原告陈潇诉被告芦广滨、第三人孙文杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈潇及其委托诉讼代理人王永远、被告芦广滨及其委托诉讼代理人石保华到庭参加了诉讼。第三人孙文杰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。陈潇向本院提出诉讼请求：1.判决停止对位于牡丹江市西安区房屋的执行；2.确认位于牡丹江市西安区房屋所有权归陈潇所有；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人孙文杰于2019年11月8日签订了《房屋买卖合同》，孙文杰将其所有的位于牡丹江市西安区房屋(建筑面积146.46平方米)以65万元的价格出卖给原告，合同约定房屋首付款30万元，余款以公积金贷款方式付清，孙文杰配合原告办理贷款手续。原告将首付款交付给孙文杰后，孙文杰将诉争房屋交付给原告占有至今。2019年11月18日，牡丹江市西安区人民法院作出(2019)黑1005财保72号民事裁定，查封了本案诉争房屋，原告依法提出执行异议。2020年8月18日，牡丹江市西安区法院作出(2020)黑1005执异16号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请。综上，原告已依据房屋买卖合同的约定支付了30万元首付款，且诉争房屋已于人民法院查封前交付给了原告，剩余价款可按照人民法院的要求交付执行，房屋未办理过户原告不存在过错。为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。芦广滨辩称：一、参考原告提供的《房屋买卖合同》内容，原告与孙文杰约定的房屋交付时间为2019年11月30日，法院依法查封房屋在先。原告没有提供充分的证据证实其在法院查封前即合法占有、使用房屋，交纳水电气等费用只能证明交费，并不能证明占有使用房屋的事实；况且，合同约定的房屋交付时间是2019年11月30日，如主张在约定的房屋交付时间前占有、使用须提交充分证据证实；二、原告对于案涉房屋未办理不动产权变更登记具有重大过错，其应当自负缔约过失及损失后果责任。原告在签订房屋买卖合同前，即明确知道案涉房屋已经抵押贷款，借款尚未还清，房屋的抵押登记未解除，不能办理不动产权，但不知原告出于什么目的仍然执意购买该房屋，现该房屋至法院查封时仍不能办理不动产权的变更登记，完全是原告在明知风险仍愿意承受买卖抵押房屋的风险和经济损失的行为下，产生的必然结果。因此，对于案涉房屋不能办理权属变更登记的原因，原告有重大过错；三、生效判决书确认房屋买卖合同有效，不当然排除执行。在人民法律生效法律文书认定房屋买卖合同有效，但未对案涉房屋权属做出确权裁判，如房屋没有进一步办理权属变更登记的情形下，案涉房产的物权并未转移，买受人据此请求排除执行的，人民法院不应予以支持。综上，原告的诉讼请求于法无据，不能得到支持，请依法驳回原告的诉讼请求。孙文杰未应诉，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的证据三微信截图三份、生活缴费凭证六份及车位租赁费收据一份。意在证明：原告支付30万元购房款后便已实际占有使用案涉房屋，同时要求第三人孙文杰尽快办理房屋解押及办理房屋过户登记的事实。被告对微信截图的真实性、形式要件及关联性均有异议，认为仅通过截图不能确定微信两端人员真实身份信息；对生活交费凭证及车位租赁费票据形式要件真实性无异议，但认为上述票据记载的时间均是在被告申请法院查封案涉房屋之后，足以证实原告对案涉房屋没有办理产权登记也存在重大过错。本院认为，按照常理，原告在向孙文杰交付30万元首付款后催其解押符合客观事实，故本院对该组证据应予采信。2.原告提供的证据四东大物业出具的证明及原告申请法院调取的牡丹江市西新安小区东大物业登记本各一份。其中证明的主要内容为：今有我东大物业西新安小区业主陈潇2号楼1单元xxx室的是新户，从2019年11月10日更换户主并入住。意在证明：原告于2019年11月10日取得案涉房屋钥匙后，到物业办理了入户登记，足以证明原告于2010年11月10日占有使用案涉房屋的事实。被告对证据的形式要件没有异议，但认为只能证实在物业登记本中记载过关于物业费欠费和车位登记的时间，不能用此证实原告于2019年11月10日合法占用使用案涉房屋的事实。本院认为，该组证据相互印证，可以证明原告于2019年11月10日入住案涉房屋的事实。结合本院对证据的认证及双方当事人的当庭陈述，确定如下基本事实：2019年11月8日，原告与孙文杰、张玉霞签订房屋买卖合同一份，合同约定原告购买孙文杰名下的案涉房屋，价格为65万元，由原告向孙文杰交付首付款30万元，剩余款项以公积金贷款方式付清，交房时间为2019年11月30日。该合同补充协议的手写部分还约定，孙文杰在收到定金之日起，应即时起办理房屋解押手续，及时办理过户。2019年11月7日至11月8日期间原告已按约定向孙文杰支付了30万元的购房款。2019年11月10日，孙文杰将案涉房屋交付给了原告，原告已实际入住至今。入住后，原告曾通过微信督促孙文杰尽快办理房屋解押。2019年11月18日，本院作出(2019)黑1005财保72号民事裁定书，裁定查封了被申请人孙文杰所有的牡房权证西安区字第**、建筑面积为146.46平方米的房屋产籍(价值50万元的部分)。案外人陈潇为此向本院提出执行异议，本院于2020年8月18日作出(2020)黑1005执异16号执行裁定，驳回案外人陈潇的异议请求。陈潇对此裁定不服，向本院提起诉讼，请求事项如诉讼请求。原告陈潇在庭审中表示，同意将余款35万元交付执行，现原告已将上述款项交到法院执行。另查明，孙文杰于2010年10月与中国银行股份有限公司牡丹江分行签订了《个人二手住房贷款合同》，孙文杰为购买本案诉争房屋向中国银行贷款35万元，贷款期限为180个月。孙文杰将该房屋抵押给贷款人，并办理了抵押权登记。再查明，陈潇于2020年3月23日向本院提起诉讼，要求确认其与孙文杰、张玉霞于2019年11月8日签订的《房屋买卖合同》有效，判令孙文杰办理解除房屋抵押手续及办理过户手续。本院于2010年6月18日作出(2020)黑1005民初299号民事判决书，判决内容为：陈潇与孙文杰、张玉霞于2019年11月8日签订的位于牡丹江市西新安小区2号楼1单元xxx室、建筑面积146.46平方米、房屋产权证号为牡房房权证西安区字第**房的《房屋买卖合同》有效。本院认为，案涉房屋的产权登记在孙文杰的名下，陈潇对本院采取的房屋强制执行措施有异议，认为其对案涉房屋享有所有权可以阻却执行行为，故本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产：(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定对其异议进行审查。陈潇与孙文杰、张玉霞签订的《房屋买卖合同》系有效合同，该合同在法院查封之前签订，且陈潇在法院查封之前已经合法占有该不动产，另外，陈潇已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求已交付执行，故本案争议焦点在于是否因陈潇的原因致案涉房屋未办理过户登记。案涉房屋在出售给陈潇前已经抵押给银行，陈潇向孙文杰交付首付款后曾督促孙文杰尽快办理银行解押，是由于孙文杰没有办理银行解押，导致案涉房屋未办理过户登记，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除执行的情形，不得执行该房屋。综上所述，原告陈潇的诉讼主张成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行牡房房权证西安区字第**、屋所有权人名为孙文杰、坐落于西安区西新安小区375-470-4/3-2-040xxx、面积为146.46平方米的房屋，陈潇对上述房屋享有所有权。案件受理费10300元，由孙文杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。本院(2020)黑1005执异16号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  魏起兰人民陪审员  吴 静人民陪审员  孙 敏二〇二〇年十一月十七日书 记 员  贾媛媛