陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11093号上诉人（原审原告）：许群英，女，1973年9月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张建厂，男，1962年5月5日出生，汉族，住址同上，系许群英之配偶。上诉人（原审被告）：西安御园房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区西斜路****。法定代表人：胡贤民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君，女，1965年4月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人许群英与上诉人西安御园房地产开发有限公司（以下简称御园公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人许群英的委托诉讼代理人张建厂、上诉人御园公司的委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延期审理一个月。本案现已审理终结。许群英上诉请求：撤销一审判决，支持其一审的全部诉讼请求。事实与理由：本案项目经西安市大兴新区建设局证实，小区1、2号楼是商品房开发项目，不属于城中村改造安置房。御园公司未按期办理产权证书系其急于求成，没有按照国家相关规定施工而是先建后批造成的后续问题，御园公司应完全承担违约责任，请求按照合同约定，改判御园公司按照已付购房款日万分之一为基准支付违约金。开发商未经政府审核通过，私自增加房屋销售。御园公司长期占有使用其房屋面积差的房屋价款折合人民币12068.00元四年之久，要求御园公司赔付其房屋面积占有金额产生的利息2823.9元。大修基金本应由相关职能部门收缴，但御园公司违规先收，并占用大修基金3年之久用于建楼获利后方才缴纳，造成其利益受损。要求御园公司支付大修基金15370.00元所产生利息人民币2637.492元。要求御园公司返还收缴上诉人的天然气安装费1598元、有线电视安装费380.00元以及所产生的利息337.88元。根据国家发改委585号文件和《陕西省商品房明码标价规定实施细则》第十一条规定，禁止收缴天然气安装费及有线电视安装费。御园公司辩称，御园公司不存在先建后办手续的情况，关于大修基金，其在交房过程中是统一收取的。预售证办理需要时间，其公司是在补交后通知业主换房管局的发票，合同是房管局的制式合同，业主买房时是手签合同。表示不同意许群英的上诉请求。御园公司上诉请求：1、撤销一审判决书，改判驳回许群英的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由许群英承担。事实与理由：涉案房产未按期办理产权证，是政府相关政策未落实到位，并非其公司擅自违约行为造成，一审判决认定事实不清。涉案房地产项目的性质属于城中村改造项目，有其特定的历史原因和政策，同时也是牵涉众多政府部门、关系民生及城市发展的重大改造项目。其公司在承建涉案项目后，承载着一定的社会责任，积极履行相关义务，并积极办理了规划许可证、土地使用权证书、建设工程施工许可证、预售许可证等手续。但政府主管部门在2017-2018年前后才出台了对五年以上以及五年内五证齐全的项目的相关政策，并要对此问题进行整体规划行动、办理房屋产权证。上诉人作为普通民营企业，只能等待政府部门的具体政策安排。因而在此期间，上诉人对涉案房产未按期办理产权证，是政府相关政策未落实到位，并非其擅自违约行为造成。因御园公司不存在违约，故判令御园公司承担违约金，无法律依据。原审判决忽视疫情因素对政策落实的影响，径行判令限期办证，属法律适用错误。截至目前，其公司正在办理最后一项规划综合验收。因受疫情影响，办证工作客观上无法展开。综上，御园公司无法办理相关备案手续系政府部门原因及新冠疫情等不可抗力因素导致，且目前根本无法预测前述阻碍办证的因素消除的时间。一审法院未考虑前述不确定因素的情况下，判令御园公司于判决生效后180日内将办理涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案错误，应予以纠正。请求依法改判驳回许群英的全部诉讼请求。许群英辩称，涉案房屋不属于城中村改造房屋，而是属于商品房开发。御园公司称无法办理房产证是政府部门原因有异议。涉案无法办理房产证系御园公司自己的原因造成，其存在先建后批，没有按照政府规划进行建设，消防等方面没有达到验收标准，导致房产证无法办理。表示不同意御园公司的上诉请求。许群英向一审法院诉讼请求：1、御园公司向房产登记机关提交为许群英办理位于西安市莲湖区雅逸新城1幢3单元6层30610号房屋产权转移登记的相关备案资料；2、御园公司支付逾期未办理房屋所有权证的违约金14965.292元（自2016年3月23日至2017年3月23日，计算365天，以购房款410008元为基数，按日万分之一标准）；3、御园公司代收占有许群英大修基金15370元的利息2637.492元（自2014年3月30日至2017月14日，按照中国人民银行同期贷款年息5.4%计算）；4、御园公司支付多收许群英购房面积款12068元的利息2823.9元〔109.12㎡－106㎡＝3.12㎡×3868元／㎡＝12068元×52个月×（年息5.4%÷12）＝2823.9元〕；5、御园公司返还许群英天然气安装费1598元，有线电视安装费380元，并支付占用期间的利息337.88元，合计2315.88元（自2014年3月30日至2019年3月28日计算40个月，按照中国人民银行同期贷款利息年息5.4%标准）；6、御园公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月23日许群英（买受人）与御园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定许群英购买御园公司开发建设的位于西安市莲湖区改造项目（雅逸新城）1幢3单元6层30610号住宅一套，预测建筑面积106㎡，3868元／㎡，总价款410008元。合同第二十条房屋登记约定：（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同还约定了其他相关内容。另,上述涉案房屋，双方曾于2012年7月31日签订过一份《房屋买卖协议》，约定房屋面积由原109.12㎡变更为现106㎡，总房价款由原422154元变更为现410008元，房号由原4幢3单元06层03号变更为现房号，但房屋位置未变，交房时间由原2013年12月30日变更为2015年12月31日，《商品房买卖合同》还对《房屋买卖协议》其他内容作了相关变更。《商品房买卖合同》签订之前,许群英依据《房屋买卖协议》约定的2012年7月31日付清总房款422154元，向御园公司交纳了全部购房款，并于2014年3月30日依约向御园公司交纳天然气材料费1518元、有线电视初装费380元，御园公司均向许群英开具有收据，御园公司也在双方重新签订《商品房买卖合同》之前将上述款项分别交给了西安秦华天然气有限公司和西安乐讯网络科技有限公司、陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司。御园公司向许群英实际交付房屋时间2014年3月27日。此外许群英还依约向御园公司交纳了房屋维修资金15370元，御园公司2017年7月14日将上述房屋维修资金缴存至西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户，向许群英出具专用收据一份。双方签订《商品房买卖合同》同时许群英将《房屋买卖协议》交御园公司收回。涉案工程项目系西安市莲湖区任家口城中村改造项目，2015年5月5日取得商品房预售许可证，2016年1月27日取得防雷装置竣工验收合格证，2016年2月22日取得西安市建筑节能分布工程验收备案表，2016年8月23日取得人防结建工程验收备案书，2016年11月2日取得西安市环境保护局莲湖分局关于雅逸新城建设项目竣工环境保护设施验收批复，同意通过竣工环保预验收。2016年5月9日西安市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书记载：御园公司向该支队报送的雅逸新城1号、2号住宅楼及地下车库消防设计局部变更合格。…该工程竣工后，应当依法向该支队申报消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用…。2017年8月28日西安市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书记载：御园公司向该支队报送的雅逸新城幼儿园、商业楼及设备用房消防设计及变更合格，…该工程竣工后，应当依法向该支队申报消防验收，未经消防验收或消防验收不合格，工程不得投入使用…。涉案1、2号住宅楼诉讼期间于2019年12月10日取得西大兴建消验字【2019】0039号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。再查，2019年5月10日，陕西省住房和城乡建设厅、陕西省应急管理厅、陕西省消防总队陕建发（2019）1115号转发住房城乡建设部、应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计验收职责的通知》〔建科函（2019）52号〕，要求在2019年6月30日前完成建设工程消防设计审查验收移交承接工作。诉讼中，一审法院向西安大兴新区（土门地区）综合改造委员会建设局函调涉案项目相关情况，2019年12月24日该局回复：该小区分为开发、安置两部分，开发部分包括1号住宅楼和2号高层住宅楼。经了解，该项目2018年3月12日向西安市消防支队递交了1号、2号楼消防验收申请，该支队2018年5月9日及2018年11月28日进行了两次现场验收，因该项目整改缓慢及消防工作改革，该项目2019年9月中旬向该局申报了消防验收。该项目除已完成相关分项验收外，还有规划验收、公建配套移交、竣工验收、档案馆资料移交、竣工验收备案、不动产权办理等相关工作。项目后续手续搁置时间较长，除受开发企业相关内部因素影响外，还受涉及部门多、流程复杂等外部因素影响。诉讼中，许群英认可御园公司2016年12月8日已退回许群英两次合同房屋面积差房款本金12068元事实。御园公司表示根据项目目前情况，预计涉案房屋所处项目的登记备案完成期限约需6个月。许群英2019年4月8日诉至一审法院，要求判如所请。因本案系群体性案件之一，可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害，一审法院2019年8月2日以（2019）陕0104民初6911号民事裁定书，依职权对御园公司名下的财产采取了保全。一审法院经审理认为，许群英、御园公司于签订第二份《商品房买卖合同》同时，许群英将之前双方签订的第一份《房屋买卖协议》交御园公司收回的行为表明，双方以《商品房买卖合同》替代了原《房屋买卖协议》，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按签订的《商品房买卖合同》履行。虽《商品房买卖合同》第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权转移登记”。“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第一种方式处理。1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。但涉案工程项目自2015年5月5日取得商品房预售许可证、2016年3月23日许群英、御园公司签订《商品房买卖合同》，期间御园公司陆续完成涉案工程相关验收，直至2019年12月10日取得西大兴建消验字【2019】0039号消防验收合格消防验收意见书，期间均未见该工程出现违规被相关部门处罚的情形。再，涉案项目涉及城中村改造项目，有其特定的历史原因和政策，开发商承载着一定的社会责任；加之近期此类案件大量涌向法院，这方面存在的问题很多，问题在哪里值得所有职能部门思考，而这需要各方力量共同努力完成，共同营造和谐社会。涉案项目涉及2000余户，已有260余户为此涉诉一审法院，尽快办理房屋权属转移登记系业主的共同心声。据调查，项目后续手续搁置时间较长，除开发商自身原因外，还受涉及部门多、流程复杂以及相关部门建设工程消防设计验收职责调整等外部因素影响，综合合同履行情况，御园公司的过错程度等因素，至今未能备案登记系多方因素导致，非完全系御园公司的原因所致。另，从御园公司最初2012年7月31日与许群英签订《房屋买卖协议》至2014年3月27日实际交付房屋,大部分业主系按揭方式购房，仅支付部分首付款，按揭贷款尚未付清，但实现了其及时使用居住房屋的合同目的，开发商为此也做出了相应的付出，加之之后房价大幅上涨，许群英也未举证其因此受到损失的相关证据。最后，单从个案来看，开发商的违约责任不可减免，但从双方均应遵从诚信原则考虑，从大多数业主尽快办理房屋权属转移登记的共同心声出发，本着平衡双方利益、化解社会矛盾原则，一审法院酌情判决御园公司自违约之日即2016年3月27日至许群英2019年4月8日诉至一审法院，由御园公司承担合同约定违约金标准的5%的违约金为宜，经计算为2269元（总房价款410008元×日万分之一×违约天数1107天×5%）。虽许群英此次仅主张一年期间违约金，为节约当事人诉讼成本，且一审法院判决违约金金额在许群英主张的金额范围内，故御园公司应实际支付许群英违约金2269元。但御园公司将许群英办理涉案房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系御园公司的法定义务，不能免除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故许群英此项诉讼请求，一审法院予以支持。诉讼期间御园公司积极配合相关部门处理消防验收并通过等，并承诺6个月内完成备案登记手续，案件审理期间又发生了不能预见、不能避免且不能克服的新冠病毒疫情客观情况，故对此酌情判决御园公司6个月内完成。若御园公司逾期未能完成备案登记，应依法对御园公司进行惩罚，由御园公司支付许群英迟延履行金。许群英要求御园公司支付大修基金占用利息，因御园公司系代收，且御园公司举证其2017年7月14日已将该款交存至资金专户，故许群英该项主张，一审法院不予支持。许群英要求御园公司支付房屋面积差价款的利息，因许群英、御园公司签订的《商品房买卖合同》对原《房屋买卖协议》房屋面积进行了变更，《商品房买卖合同》中对此并未约定，且御园公司之后退还了许群英房屋面积差价款，当时未见许群英对此提出异议，视为双方就此达成一致协议，故许群英该诉请一审法院不予支持。许群英要求御园公司返还其天然气安装费、有线电视安装费并支付占用期间的利息一节，因御园公司系代收，且御园公司举证该费用在双方2016年3月23日签订《商品房买卖合同》前其已交给相关单位，许群英也认可天然气、有线电视均开通并正常使用，故许群英该项主张无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效后180日内，被告西安御园房地产开发有限公司将原告许群英办理位于西安市莲湖区雅逸新城1幢3单元6层30610号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、本判决生效后十日内，被告西安御园房地产开发有限公司支付原告许群英逾期办理房屋所有权证的违约金2269元；三、驳回原告许群英要求被告西安御园房地产开发有限公司支付房屋面积差额款12068元的利息2316元之诉讼请求；四、驳回原告许群英要求被告西安御园房地产开发有限公司支付代收占有许群英大修基金15370元的利息2637.492元之诉讼请求；五、驳回原告许群英要求被告西安御园房地产开发有限公司返还原告天然气安装费1598元、有线电视安装费380元，并支付占用期间的利息337.88元合计2315.88元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）；如果未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（以购房款410008元为基数，按照日万分之一标准，计算至实际备案之日）。案件受理费369元，由被告负担（原告已预交，被告于判决生效后十日内时支付原告）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订的合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，燃气交付时完成室内燃气管道敷设，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络交付时线路敷设到户，上述均需买受人自行办理开通手续。第十一条（三）约定：买受人在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。房屋专项维修资金的交存标准、交存银行和交存通知单，买受人可在西安市房产资讯网查询、下载打印，自行前往专户银行交存。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。本院认为，许群英与御园公司后签订的《商品房买卖合同》替代了双方之前签订的《房屋买卖协议》，双方所签《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按所签的《商品房买卖合同》履行各自义务。御园公司向许群英实际交房时间为2014年3月27日，按照双方所签的《商品房买卖合同》约定，御园公司应在商品房交付使用后730日内为许群英办理涉案房屋权属证书。现许群英要求御园公司履行该义务，一审判决御园公司在判决生效后180日内将办理涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，于法有据，应予维持。御园公司上诉主张因政府相关政策未落实到位及疫情因素影响，无法预测前述阻碍办证的因素消除时间的情况下，一审法院判令其在判决生效后180日内将办理涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案不当。对此，本院认为，御园公司一直在推进涉案项目办理权属证书的程序，目前已取得防雷装置竣工验收合格证、西安市建筑节能分布工程验收备案表、人防结建工程验收备案书、竣工环保预验收、消防验收，结合我国疫情防控及复工复产情况，一审法院判决御园公司于判决生效后180日内履行提供相关资料报产权登记机关备案，并无不当，应予维持。关于御园公司上诉主张一直未能办理权属证书系政府原因及疫情影响，非因其原因导致，故不应承担违约金的理由。本院认为，御园公司于2014年将涉案房屋交付许群英，于2016年再次签订合同，按照合同约定的办理涉案房屋权属证书的期限早已截至，但御园公司却未能按照合同约定履行其办证义务，构成违约，应当承担违约责任。同时，一审法院也考虑到涉案项目后续手续搁置时间较长，除开发商自身原因外，还受到涉及部门多、流程复杂以及相关部门建设工程消防设计验收职责调整等外部因素影响，并综合合同履行情况，御园公司的过错程度等因素，至今未能备案登记系多方因素导致，非完全系御园公司的原因所致，从诚信原则、平衡双方利益及化解社会矛盾方面考虑，对合同约定的违约金进行调整降低，亦无不妥。故御园公司主张其不承担违约金的理由，不能成立。许群英上诉主张一审判决调整违约金缺乏依据的理由，亦不能成立。关于许群英上诉主张御园公司返还其天然气安装费及有线电视安装费的请求，因双方合同中约定天然气安装费、有线电视安装费由业主自行办理开通手续，许群英将该费用交付给御园公司后，御园公司已经将该费用代缴给其他相关部门，为许群英开通了天然气和有线电视，故许群英要求御园公司返还该费用，于法无据，不予支持。关于许群英上诉主张御园公司向其支付占有挪用大修基金所产生的利息一节，因缴纳大修基金是业主应尽的义务，许群英在收房时未按合同约定自行缴纳大修基金，而是委托开发商御园公司代收代缴，双方对于代缴期限也没有约定，御园公司也向相关部门缴纳了该费用，故许群英要求御园公司向其支付代收代缴大修资金期间的利息，无法律依据，不予支持。关于许群英上诉主张御园公司向其支付占有多收房屋面积金额所产生的利息一节，因御园公司与许群英第二次合同签订时间为2016年3月23日，合同中对于第一次签订的房屋买卖合同中的面积进行了修正，御园公司于2016年12月8日退还了房屋面积差价款12068元，间隔时间也在合理范围内，且许群英当时也未提出异议，故一审法院驳回许群英要求该款项的利息，应予维持。综上，许群英与御园公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，许群英预交369元，由许群英负担369元，西安御园房地产开发有限公司预交369元，由西安御园房地产开发有限公司负担369元。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  魏 妍二〇二〇年十一月三十日书记员  胡雨欣