广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初1446号原告：广州精道物业服务有限公司乐昌分公司。负责人：李国文。委托诉讼代理人：莫华珍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘珠梅，女，该公司员工。被告：龚伟文。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司与被告龚伟文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人莫华珍、刘珠梅，被告龚伟文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费2411.41元和分摊电费29.80元；2.判令被告按照合同约定支付违约金1446.97元（违约金计算至物业费全部缴清日止，现暂从2017年5月1日计算至2020年8月31日，共1446.97元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月27日，原告与乐昌市****业委会签订《xxxx物业服务合同》，被告从2017年4月1日至2020年8月31日共41个月，未按照合同约定缴纳物业管理服务费和分摊电费，累计拖欠物业费2411.41元（xxxx小区xxx室建筑面积117.63平方米，收费标准0.5元/平方米，单月物业服务费：117.63平方米×0.5元/平方米=58.815元/月，累计欠款41个月，累计欠款数额为：58.815元/月×41个月=2411.41元）。被告从2017年4月1日至2020年6月30日累计拖欠分摊电费29.80元。根据《xxxx物业服务合同》第三十条约定：“业主或物业使用人不按约定交纳物业服务费及有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人限期补交，并从逾期的次月1日起按每日千分之二追缴逾期付款的违约金。”现原告调整为从逾期的次月1日起按每日千分之一追缴逾期付款的违约金，故被告应按合同约定支付违约金1446.97元（详见****房物业服务费违约金计算清单）。经原告多次催告，被告仍然拒不缴纳，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告龚伟文口头辩称：被告是拆迁户，开发商说免被告六年物业费，被告现才搬入小区两年多。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市*******************（以下简称*****）的业主，*****建筑面积为*17.63平方米。该小区已成立乐昌市****业主委员会。2017年3月27日，以乐昌市****业主委员会为甲方，原告为乙方，双方签订《xxxx物业服务合同》，合同期限*年，自2017年*月*日起至2020年*月31日止。合同主要约定：甲方选聘乙方对xxxx提供物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼板、楼盖、屋顶、屋面、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护、管理和运行服务；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的供排水管道、共用照明、天线、加压供水设备、供电线路、楼内消防设施设备、电梯、沟渠、持井、公益性文体等设施设备）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的设施（道路、室内外上下水管道、烟道、化粪池、绿地区域、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；……6.交通、车辆行驶及停泊的管理；7.配合和协助公安机关进行安全监控、联防监控、巡视，协助维护公共秩序（但不含人身、财产保险保管责任）；……9.物业及物业管理档案、资料的收集和整理；10.法规和政策规定由物业公司管理的其他事项。物业服务费交纳标准为：电梯住宅1元/月/平方米，步梯住宅0.5元/月/平方米，商业物业1元/月/平方米；业主应于乙方正式进驻之日起向乙方交纳物业服务费；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月底前缴纳当季物业服务费，逾期交纳物业服务费的，业主或非业主使用人自逾期的次月1日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳违约金。住宅小区电梯、公用照明、梯间照明、增压水泵等共用部位、共用设施设备运行发生的水电费用等，应独立计算，根据实际消耗由乙方向住宅使用人分摊计收费用。该合同服务期限到期后，因受疫情影响，乐昌市****业主委员会向原告发出《关于延长物业公司服务时间的函》，将原告服务时间延长至2020年8月31日。后至原告服务期限截止日即2020年8月31日，双方又续签了《xxxx物业服务合同》，合同期限自2020年9月1日起至2025年8月31日止。现原告称被告从2017年4月1日起至2020年8月31日共41个月未缴纳物业服务费2411.41元（计算标准：xx房建筑面积为117.63平方米，每月物业服务费为117.63平方米×0.5元/月/平方米即58.815元）及分摊电费29.80元（系2017年4月1日至2020年6月30日期间xxxx42栋电梯、楼梯间等公共照明实际产生的电费），经催收无果，故诉至本院。庭审中，被告称其对原告诉请的分摊电费金额无异议并愿意交纳；但因其系拆迁房，开发商说拆迁户可免六年物业费，现其入住才将近三年，应居住满六年后才愿意按时交纳物业费。原告称被告系在原告提供物业服务期间就已经收楼并入住该小区，其应当交纳物业服务费，对被告提出拆迁户可免除六年物业服务费的抗辩要求其提供相关证据予以证明，但被告表示没有相关证据提交。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的房屋所在xxxx住宅小区已成立业主委员会，xxxx业主委员会与原告签订的《xxxx物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该服务合同对作为业主的被告具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。签订合同后，原告即组织了人员为xxxx小区提供物业管理服务，被告应当按照合同的约定向原告缴纳物业服务费及分摊电费。对被告提出的拆迁户免除六年物业服务费的抗辩，因被告未提交相关证据予以证实，亦无相关法律依据，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。故被告应向原告交纳2017年4月至2020年8月的物业服务费2411.41元及分摊电费29.80元。关于被告是否应向原告支付违约金的问题。原告依据合同的约定提供了物业服务，被告作为原告提供服务的受益人，应当根据协议的约定向原告及时交纳物业服务费，但被告未按协议约定的标准和期限及时交纳物业服务费，已构成违约。因被告未按合同约定向原告缴纳上述物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应按照《xxxx物业服务合同》的约定继续履行合同义务，并向原告支付违约金。因物业服务合同约定交纳物业服务费的日期为每季度首月底前，逾期交纳物业服务费的业主或非业主使用人自逾期的次月1日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳违约金。现原告主张违约金从2017年5月1日起以所欠金额为基数按每日1‰计算至2020年8月31日，合法合理，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告龚伟文应于本判决生效之日起五日内向原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司支付2017年4月至2020年8月的物业服务费2411.41元及违约金（违约金计算：从2017年5月1日起以所欠金额为基数按每日1‰计算至2020年8月31日）；二、被告龚伟文应于本判决生效之日起五日内向原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司支付2017年4月至2020年6月的分摊电费29.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告龚伟文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院审 判 员 胡映军二〇二〇年十一月十二日法官助理 邓智杰书 记 员 罗嘉颖