海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1177号   上诉人（原审原告）：卢义峰。   委托诉讼代理人：徐俊。   委托诉讼代理人：夏依博。   被上诉人（原审被告）：三亚珠江温泉度假区有限公司。   法定代表人：陈庆烈。   委托诉讼代理人：肖雪山。   上诉人卢义峰因与被上诉人三亚珠江温泉度假区有限公司（以下简称珠江公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案审理过程中，双方当事人申请协调期，本院给予双方一个月协调期。协调期满后，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。   卢义峰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判珠江公司向卢义峰支付违约金3,080,400元（自2016年2月29日暂计至2020年4月18日，共计1,510天，680万元×1,510天×0.0003=3,080,400元，最终违约金数额应计算至珠江公司实际将三亚市海棠湾镇南田农场珠江南田温泉二期产权式酒店5-F1-101房，即涉案房屋的排水配套设施与小区排水管道网连接之日止）；2.判令珠江公司向卢义峰提供涉案房屋的施工图纸；3.本案一、二审诉讼费由珠江公司承担。   事实和理由：一、一审判决审查事实不清，适用法律错误。珠江公司在交付涉案房屋时，未将涉案房屋的排水系统连入市政管网的行为已经构成违约，致使卢义峰根本无法正常使用涉案房屋，给卢义峰带来了严重的经济损失，应当按照合同约定承担违约责任。双方签署的《商品房买卖合同》第十一条中有关基础设施设备的交付条件明确约定：“交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接……”。然而直至涉案房屋实际交付给卢义峰，涉案房屋的排水管网并未如合同约定与市政管网相连接，而是和涉案房屋紧邻的F2房共用一个化粪池进行排水处理。根据上述约定，珠江公司将不符合基础设施设备交付标准的房屋交付给卢义峰且给卢义峰造成了损失，严重违约，应按照合同第十三条约定的标准向卢义峰承担违约责任。   二、即使珠江公司主张涉案房屋所在项目整体的排水系统均无法与市政管网相连接，只能使用自建的排水系统，并提供三亚市国土环境资源局（以下简称三亚市国土局）三土环资监〔2015〕116号《关于三亚珠江（南田）温泉度假区项目二期产权式酒店竣工环保预验收意见的函》（以下简称116号函）作为依据，但该函不能作为珠江公司违约的免责事由。   首先，116号函发于2015年8月10日，《商品房买卖合同》签署于2016年1月26日，《商品房买卖合同》的签署日期明显晚于116号函的下发日期，珠江公司在签署合同时已经明确知晓涉案房屋的排水系统无法与市政的排水管网相连接，但其仍在合同中约定排水系统应连入市政管网，并未在《商品房买卖合同》中体现出任何排水系统自建的表述及约定，那么其就应该按照合同约定承担排水系统未连入市政管网的违约责任。   其次，116号函系三亚市国土局向珠江公司发出的函件，是对涉案项目环保预验收的意见函，并不具有行政指令的性质。该函与卢义峰和珠江公司间的合同约定无关，不应对卢义峰产生约束效力，不能成为珠江公司违反合同约定的理由及免责事由。   三、涉案房屋具体管网情况需要珠江公司向卢义峰提供施工图纸进行确认，以确保最终涉案房屋的管网连接符合施工标准。   综上所述，珠江公司将基础设施设备不符合交付使用条件的涉案房屋出售给卢义峰，且至今未能修复的行为已经构成严重违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条的规定，珠江公司依法应承担违约责任。恳请法院依法支持卢义峰的全部上诉请求。   珠江公司辩称：一、供水、排水系统与市政管网相连接并非必须。   （一）根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款第一项的约定：“供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准”，该条款有两句，卢义峰以第一句条款的约定认为珠江公司有将涉案房屋的排水配套设施与城市公共排水管道网连接的义务，但从第二句“使用自建设供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准”的约定及前文分析，与城市公共供水、排水管网连接并非必须，珠江公司也可自建供水设备，只要满足国家规定的供水水质要求即可。另，根据116号函的规定，政府部门也只是要求珠江公司将污水排入自设的污水处理站处理，该函也能证明供水、排水管网连接并非必须。   （二）卢义峰在与珠江公司签订《商品房买卖合同》后，还与珠江公司签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），根据该补充协议第二条约定，卢义峰已到现场确认该涉案房屋户外、户内的现状及实际交付标准；双方同意：在卢义峰付清所有款项后，双方在商品房买卖合同中约定的时间以及该商品房当前的状况进行交接。因此，即便《商品房买卖合同》中约定的交付标准是要求将涉案房屋的排水设备与城市公共排水管道相连接，但双方签订的《补充协议》已明确按照现状以及实际标准交付，故两份合同约定不一致的，应以该《补充协议》约定的内容为准。   二、涉案房屋已完成竣工验收备案，符合法律规定的房屋交付强制性规定，且卢义峰已办理交付手续，并已实际交付使用至今，涉案房屋的排水设施虽未接入城市公共排水管道网，但并未影响卢义峰对房屋的正常使用。在房屋交付时，卢义峰已对房屋进行了必要的查验，且在《房屋交付使用确认书》上签字，确认其符合《商品房买卖合同》约定，同意珠江公司从该日起将该房屋交付给卢义峰使用。卢义峰收房后，一直实际占有使用至今。因此，涉案房屋的排水设施虽未接入城市公共排水管道网，但并不影响卢义峰对房屋的正常使用。   三、卢义峰要求将涉案房屋的排水配套设施与城市公共排水管网连接的诉请因政府原因无法实现，属于不可抗力因素。同时卢义峰已经认可接入小区自设管网的事实。南田温泉片区由于距离市区较远，没有市政公共管网，在项目建设之初珠江公司已经自设管网和独栋别墅化粪池等，并在建设后通过了政府部门验收，顺利取得竣工验收备案证，至今为止南田片区仍没有市政公共管网。卢义峰于2016年4月14日签订《房屋交付使用确认书》，确认其对房屋及相关设备、设施进行验收，确认房屋符合商品房买卖合同的约定。在一审庭审过程中，卢义峰当庭变更诉讼请求，将“接入市政公共管网”变更为“接入珠江公司自设管网”。   四、卢义峰认为116号函没有约束力，与事实不符。该函是温泉度假区二期产权式酒店竣工环保验收的意见，且该函第四部分“验收结论”显示涉案房屋所在项目符合环保验收条件。   五、珠江公司不存在违约事实，不应承担违约责任。如前所述，涉案房屋取得竣工验收备案证，排水系统获得国土部门验收，符合各项使用指标，珠江公司已将涉案房屋按照合同约定交付给卢义峰并办理了相关交房手续，卢义峰在房屋交付时也未对质量问题提出任何异议，并实际使用、完全控制，珠江公司以小区自设管网系统向卢义峰交付并未给卢义峰造成任何损失。南田片区从项目建设至今没有市政管网，珠江公司无法、也不可能将涉案房屋排水接入市政管网。同样，卢义峰的第二项、第三项上诉请求没有事实和法律依据。   综上所述，请求二审法院依法驳回卢义峰的上诉请求。   卢义峰向一审法院起诉请求：1.珠江公司继续履行与卢义峰于2016年1月26日签署的《商品房买卖合同》，将涉案房屋的排水配套设施与市政或小区排水管道网连接；2.珠江公司向卢义峰支付违约金2,233,800元（自2016年2月29日暂计至2019年3月1日，共计1,095天，按每日万分之三计算，最终违约金数额应计算至珠江公司实际将涉案房屋的排水配套设施与市政或小区排水管道网连接之日止）；3.珠江公司向卢义峰支付维修费15万元；4.珠江公司向卢义峰支付由于珠江公司违约而致使卢义峰产生的包括但不限于人工费、交通费、通讯费、食宿费、物业水电等相关费用合计35万元；5、珠江公司向卢义峰提供施工图纸；6.本案的诉讼费由珠江公司承担。一审中，卢义峰将第一项诉求明确为判令珠江公司将涉案房屋的排水配套设施与小区排水管道网连接。   一审法院认定事实如下：2016年1月26日，卢义峰与珠江公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定珠江公司将涉案房屋出售给卢义峰，房屋总房款为680万元，珠江公司应在2016年2月29日前交付房屋；合同第十条约定房屋交付时应当已经取得建设工程竣工验收合格证明、房屋测绘报告；合同第十一条约定该商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。如果排水在内的基础设施设备在约定交付日未达到交付条件的，珠江公司按合同第十三条约定承担逾期交付责任；合同第十三条约定除不可抗力外，珠江公司未按照第十二条约定的时间将房屋交付卢义峰的，双方同意逾期在90日内，珠江公司按日计算向卢义峰支付全部购房款万分之二的违约金。逾期超过90日后，卢义峰有权解除合同。卢义峰要求继续履行合同的，合同继续履行，珠江公司按日向卢义峰支付全部购房款的万分之三计算的违约金。同日，卢义峰与珠江公司签订《补充协议》，协议第二条约定，卢义峰已经到现场确认该商品房户外、户内的现状及实际交付标准，双方同意在卢义峰付清所有款项后，双方在《商品房买卖合同》所约定的时间以该商品房当前的现状进行交接，并将商品房现状照片作为补充协议附件。合同签订之前，卢义峰已经于2015年12月28日付清全部房款。2016年4月14日，卢义峰在《房屋交付使用确认书》上签字，确认对涉案房屋及相关设备、设施进行验收，房屋符合《商品房买卖合同》约定。卢义峰使用房屋过程中发现房屋排水未与城市、小区排水管网相连，于是要求珠江公司解决。2017年4月18日，卢义峰向珠江公司发送“F1F2所需解决问题”的电子邮件，要求珠江公司解决涉案房屋管道并网问题。2017年5月15日，珠江公司向卢义峰回函称：“根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图纸设计文件的要求，经我司研究，决定同意以下需求：1.南田二期F户型建筑专业图电子版；2.排水管道并网；其他维修及装修要求不属于合同及补充协议约定范围”。另查明，2013年12月11日，珠江公司开发的涉案项目取得建设工程竣工验收备案证。2014年3月10日涉案房屋经三亚合利测绘服务有限公司测绘，取得三亚市房屋面积测绘成果报告。2015年8月10日，三亚市国土局向珠江公司出具116号函载明：“三亚珠江南田温泉度假区二期产权式酒店排水实行雨、污分流制。生活污水经化粪池预处理、厨房污水经隔油设施预处理后排入二期工程自设的污水处理站进行处理，达标后用于区内绿地浇灌，富余排入莲花湖，后经排洪渠排入藤桥西河”。经查，小区所有房屋的排水设施未与城市公共排水管道网连接，仅可以并入小区自设的公共排水管道，目前涉案房屋排水设施尚未并入小区自设的公共排水管道。   一审法院认为：卢义峰与珠江公司于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约恪守履行。一、关于珠江公司是否构成交房违约、承担违约责任。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条、第十一条之约定，珠江公司应依照合同约定的交付时间2016年2月29日前将取得建设工程竣工验收合格证明文件、房屋测绘报告，供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接的房屋交付给卢义峰。本案中，珠江公司已经于2016年4月14日将取得建设工程竣工验收合格证明文件、房屋测绘报告的涉案房屋交付给卢义峰使用。虽然涉案房屋排水配套设施未并入城市管网，存在交付瑕疵，但并不导致房屋不能正常使用，故卢义峰主张珠江公司构成交房违约，不予支持。卢义峰主张珠江公司按照合同第十三条约定按日向其支付购房款的万分之三计算的违约金，不予支持。二、珠江公司是否应将涉案房屋的排水配套设施与小区排水管道网连接的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案房屋排水配套设施齐全，并与城市公共排水管网连接是珠江公司的义务。虽然双方签订《补充协议》约定按房屋现状交房，但是涉案房屋的排水系统属于隐蔽工程，在珠江公司未告知该事实的情况下，卢义峰作为普通购房者现场检视难以发现。涉案房屋交付时，卢义峰虽未提出异议，不能视为卢义峰同意变更房屋交付条件，因此不能免除珠江公司此项义务。卢义峰主张珠江公司将涉案房屋排水配套设施并入小区排水管网，该诉求于法有据，予以支持。三、关于维修费、违约造成的损失、提供施工图纸的问题。卢义峰主张珠江公司向其支付泳池、泡池、化粪池疏通的维修费15万元，以及人工费、交通费、物业费、水电费、通讯费、食宿费35万元的诉求，因卢义峰未能提供有效证据证明具体的损失，故不予支持。卢义峰主张珠江公司向其提供施工图纸，本案系商品房买卖合同纠纷，合同并未约定珠江公司负有提供施工图纸的义务，其诉求没有事实和法律依据，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、珠江公司应自判决发生法律效力之日起10日内将卢义峰购买的珠江南田温泉二期产权式酒店F1-101房排水配套设施与小区排水管网连接（排水管道应达到排水畅通、正常使用的标准）；二、驳回卢义峰的其他诉讼请求。案件受理费28,670元（卢义峰已预交24,670元），由卢义峰负担20,000元，由珠江公司负担8，670元。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。   一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   二审中，珠江公司主张违约金过高，如果认定珠江公司存在违约行为，则应按照卢义峰的实际损失计算违约金。卢义峰称其诉求施工图纸是为了后期执行一审判决第一项时对照参考，珠江公司称其未保存涉案房屋的施工图纸。   本院认为，本案二审的争议焦点为：一、珠江公司是否构成违约，如果构成违约，其应承担的违约金数额如何计算；二、珠江公司是否应向卢义峰提供涉案房屋的施工图纸。   关于焦点一。1.依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。若供、排水基础设施在约定期限内未达到交付条件的，珠江公司按照合同第十三条关于逾期交付责任的约定承担相应责任。本案中，在《商品房买卖合同》签订之前，三亚市国土局向珠江公司出具的116号函载明，涉案房屋所在项目的排水实行雨、污分流制，生活污水经处理后排入所在工程自设的污水处理站进行处理。故珠江公司至少应将涉案房屋的排水管与小区排水网相连接才符合上述116号函的要求。因涉案房屋的排水管网既未与城市公共排水管网连接，也未与小区排水管网相连，卢义峰在使用涉案房屋过程中曾因房屋下水管道不通问题于2017年4月18日与珠江公司沟通，珠江公司于2017年5月15日作出回函决定对排水管道并网，但其并未付诸行动，导致涉案房屋排水管并网问题至今未解决。由此可见，珠江公司交付的涉案房屋存在排水管未并网问题，不符合约定的交付条件,且已影响卢义峰对房屋的使用，已构成违约，应依约承担相应的违约责任。珠江公司关于《补充协议》已变更房屋交付条件，其不构成违约的主张不能成立。   2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，卢义峰一审时主张的违约金数额超过了购房款的30%，明显过高，且卢义峰未提交证据证明其实际损失的数额，本院酌情认定珠江公司承担10万元违约金。   关于焦点二。本案系商品房买卖合同纠纷，双方在《商品房买卖合同》中未就施工图纸的交付作出约定，卢义峰诉求珠江公司向其提供施工图纸缺乏事实和依据，一审判决不予支持，并无不当。   综上所述，卢义峰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2290号民事判决第一项；   二、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2290号民事判决第二项；   三、三亚珠江温泉度假区有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向卢义峰支付10万元违约金。   四、驳回卢义峰的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费28,670元（卢义峰已预交24,670元），由三亚珠江温泉度假区有限公司负担1,049元，由卢义峰负担27，621元。二审案件受理费31,443元（卢义峰已预交），由三亚珠江温泉度假区有限公司负担1,021元，卢义峰负担30,422元。   本判决为终审判决。   审判长 李柔翰   审判员 杨冲冲   审判员 王晓艳      二〇二〇年十一月三日   法官助理 陈 子   书记员 周海晶   附：相关法律条文   中华人民共和国合同法   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   最高人民法院关于适用   《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   中华人民共和国民事诉讼法   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。