江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初488号原告：谢敬宇，男，1989年10月16日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：谢承芳，江苏可行律师事务所律师。被告：泗洪跃华机械设备有限公司，统一社会信用代码913213240586658303，住所地泗洪县孙园镇青临路西侧（工业集中区）。法定代表人：潘永民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹**，泗洪县孙园法律服务所法律工作者。原告谢敬宇诉被告泗洪跃华机械设备有限公司（以下简称跃华公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年11月4日再次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告谢敬宇及其委托诉讼代理人谢承芳、被告跃华公司法定代表人潘永民及其委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢敬宇向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告租金58125元及定金20000元。事实与理由：2018年2月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告承租被告位于泗洪县西侧工业集中区厂房（厂内东北角1000平方米的厂房），租赁期限为四年，自2018年3月1日起至2022年3月1日止，租金为90000元，保证金为20000元，合同签订后一次性付清。合同签订后，原告按约交纳租金和保证金，并交纳了物业管理费8400元。2019年8月份，被告未经原告同意，无故要求原告搬出租赁的厂房，强行将原告用于生产的物品搬出，并将原告自建的铁皮房破坏，致使原告无法继续经营。原告要求被告返还租金及赔偿损失无果，故提起诉讼，望判如所请。被告跃华公司辩称，首先，原、被告之间的《厂房租赁合同》所盖公章与被告跃华公司的备案章不一致，与相近时期被告跃华公司与他人签订的厂房租赁合同合同所盖公章亦不一致。被告跃华公司与他人签订的厂房租赁合同都是一年一签，租金一年一交，且没有保证金，而本案的厂房租赁合同是四年租金一次性交清，且有保证金，不符合交易习惯。其次，原、被告签订《厂房租赁合同》时，被告跃华公司名义上的法定代表人是王某，收取租金、保证金和物业管理费的手续都是由王某出具的，但被告跃华公司实际上由案外人谢光控制，而案外人谢光与原告存在亲属关系，故应追加王某作为第三人参加诉讼，同时应对《厂房租赁合同》及相关收费手续的形成时间进行鉴定。再次，原告实际使用被告厂房至2020年初，而非2019年8月份。对于物业管理费，没有按期交纳的部分应从原告主张的金额中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告谢敬宇提供的证据：原、被告签订的《厂房租赁合同》一份及收条、收据四份，可以证明原、被告签订《厂房租赁合同》的时间及具体内容以及原告按照约定交纳租金、保证金和部分物业管理费的事实；视频及接处警工作登记表一份，可以证明被告于2019年8月中旬单方要求与原告终止《厂房租赁合同》，并对原告在厂房内的物品实施强制搬迁。故对上述证据的证明效力，本院依法予以认定。被告跃华公司提供的证据：承诺书、清单各一份，反映的是案外人谢光与严某之间关于股权转让、公司回购、资料交接的事宜；被告跃华公司与案外人冯义早等签订的《厂房租赁合同》三份，反映的是被告跃华公司与案外人冯义早等人之间厂房租赁事宜；民事判决书一份，反映的是案外人周庆跃等人与被告跃华公司之间的股东资格确认纠纷问题，均与本案无直接关联。被告另提供的泗洪县市场监督管理局公司准予变更登记通知书，并非被告跃华公司法定代表人变更情况的完整反映，且被告跃华公司在庭审中已确认涉案《厂房租赁合同》签订时其法定代表人就是王某。故对上述证据的证明效力，本院依法不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月28日，被告跃华公司时任法定代表人王某代表被告跃华公司与原告谢敬宇签订《厂房租赁合同》一份，约定原告谢敬宇承租被告跃华公司位于泗洪县西侧工业集中区厂房（厂内东北角1000平方米的厂房），租赁期限为四年，自2018年3月1日起至2022年3月1日止，租金为90000元，保证金为20000元，到期无息退还，合同签订后一次性付清；物业管理费700元/月，按月交纳，未按月交纳的租赁到期后从保证金中扣除。合同签订后，原告谢敬宇于2018年2月28日按约交纳了租金90000元和保证金20000元，并分别于2018年2月28日、2018年9月30日交纳半年物业管理费各4200元，共计8400元。2019年8月中旬，被告跃华公司单方要求与原告谢敬宇终止《厂房租赁合同》，并对原告谢敬宇在厂房内的物品实施强制搬迁。后原告谢敬宇要求被告返还租金及保证金无果，因而成讼。本院认为，原、被告之间的原《厂房租赁合同》合法有效。2019年8月中旬，被告跃华公司单方要求与原告谢敬宇终止《厂房租赁合同》，并对原告谢敬宇在厂房内的物品实施强制搬迁，《厂房租赁合同》事实上已经终止履行。因原告谢敬宇一次性交纳了四年的租金90000元，故被告跃华公司应当在扣除原告谢敬宇实际使用租赁厂房期间的租金后退还剩余租金，即为56250元（90000-90000÷48×18）。对于保证金20000元，被告跃华公司应当在扣除原告谢敬宇未交纳的物业管理费后退还剩余保证金，即为15800元（20000-700×6）。关于被告提出涉案《厂房租赁合同》所盖公章与被告跃华公司备案章不一致，应追加王某作为第三人参加诉讼，同时应对《厂房租赁合同》及相关收费手续的形成时间进行鉴定的意见。本院认为，被告跃华公司与原告谢敬宇签订涉案《厂房租赁合同》时，王某系该公司法定表人，其有权代表该公司对外签订合同，即便所盖公章确与被告跃华公司备案章不一致，原告谢敬宇作为善意第三人由此产生的信赖利益也应予以保护。在被告跃华公司未提供相应有力反证的情况下，对其上述辩称意见，本院不予采纳。综上，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十七条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告泗洪跃华机械设备有限公司返还原告谢敬宇租金56250元及保证金15800元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告谢敬宇其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2004元，由原告负担156元，被告泗洪跃华机械设备有限公司负担1848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李叙叙人民陪审员  王鹏飞人民陪审员  薛若明二〇二〇年十一月九日书 记 员  卜金凤附录一：本案证据目录原告谢敬宇公司提供下列证据：1.原、被告签订的《厂房租赁合同》一份及收条、收据四份，欲证明原、被告签订《厂房租赁合同》的时间及具体内容以及原告按照约定交纳租金、保证金和部分物业管理费的事实；2.视频及接处警工作登记表一份，欲证明被告于2019年8月中旬单方要求与原告终止《厂房租赁合同》，并对原告在厂房内的物品实施强制搬迁的事实。被告跃华公司提供下列证据：承诺书、民事判决书各一份，欲证明案外人谢光在涉案《厂房租赁合同》签订时是被告跃华公司的实际控制人；2.被告跃华公司与案外人冯义早等签订的《厂房租赁合同》三份，欲证明涉案《厂房租赁合同》所盖公章与相近时期被告跃华公司与他人签订的厂房租赁合同合同所盖公章不一致；3.清单一份，欲证明案外人谢光人与严维华之间在进行股权转让、公司回购、资料交接时没有提到涉案《厂房租赁合同》；4.泗洪县市场监督管理局公司准予变更登记通知书，欲证明涉案《厂房租赁合同》签订时被告跃华公司的法定代表人不是王健宇。附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。