湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10749号上诉人（原审原告、反诉被告）：贺洪学，男，1984年7月8日出生，汉族，住湖南省涟源市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张建情，女，1982年7月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王传，湖南赢启律师事务所律师。上诉人贺洪学因与被上诉人张建情租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人贺洪学、被上诉人张建情的委托诉讼代理人王传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贺洪学的上诉请求：依法改判，判定被上诉人赔偿装修费、人工费及材料费用等98000元。事实与理由：1、一审法院已经认定被上诉人合同违约事实成立，被上诉人就应承担违约责任，支付违约金额98000元。2、装修残值鉴定是法院提出，且没有道理，双方属于合同纠纷，法院应该按照合同约定判赔合同违约金98000元。被上诉人张建情辩称，1、被答辩人存在严重违约行为，并非诚信租客。2、被答辩人动机不纯，意图获取高额收益。3、预设的装修款中含有大量可搬离家具、家电款，被答辩人无证据证明花费及残值。4、疫情不能成为被答辩人拖欠租金及物业管理费的借口。贺洪学向一审法院起诉请求：1、判决解除贺洪学和张建情签订的房屋租赁合同；2、判决张建情支付贺洪学履约保证金2400元；3、判决张建情赔偿贺洪学装修费、人工费及材料费98000元；4、判决本案诉讼费由张建情承担。张建情向一审法院反诉请求：1、请求判令解除贺洪学、张健情于2017年10月22日签订的《房产租赁合同》；2、请求判令贺洪学向张健情支付所拖欠的房屋租金1200元、物业管理费888元；3、请求判令贺洪学向张健情支付违约金1200元；4、请求判令贺洪学搬离并腾退房屋；5、请求判令贺洪学承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定以下事实：2017年10月22日，张健情（甲方、出租方）与贺洪学（乙方、承租方）以及湖南欢乐居房地产顾问有限公司（居间方）签订了《房产租赁合同》，合同约定：甲方同意将长沙市雨花区丰升德润小区16栋1302号房产及其设备（见附件）在良好状态下出租给乙方作为住宅使用；租赁期为6年，从2017年10月22日起至2024年1月21日止，免租期自2017年10月22日起至2018年1月22日，免租期间乙方无须支付租金，但须支付物业管理费、水电燃气费等使用房产的一切费用；每月租金为1200元，乙方须于每月22日之前向甲方支付现金或者转入甲方指定账户（开户行：建设银行，账户名：张建情，账号：6236********）；签订本合同后2日内，乙方应向甲方支付1200元作为履约保证金，以及首期租金28800元，甲方收款后应出具收据；签署合同后，乙方未按第1款要求足额支付保证金及首期租金的，或逾期支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于履约保证金的金额作为违约金；甲方应对租赁期内相关租赁事宜履行必要的协助义务；甲方单方提前终止合约，或者违反本合同其他约定或甲方未和乙方商议转卖房屋使乙方无法实现承租目的，或者有其他根本违约之行为，甲方须双倍退还履约保证金2400元、赔偿装修费、人工费及材料费用等98000元整给乙方；租赁期间，乙方如拖欠租金达15天，或者欠管理费、水电费等金额达500元，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，同时可单方收回该房产，并限乙方在三天之内无条件迁出该房产；如乙方不交回该房产的，甲方有权会同管理处人员进入房内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿；自本合同生效之日起，甲乙之间租赁合同已成立，基于居间方已提供之居间服务，于签署本合同时，甲方应支付居间方服务费佣金合计600元，乙方应支付居间服务佣金合计600元。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，张健情即将涉案房屋（毛坯房）交付给贺洪学，贺洪学对该房屋进行了装饰装修，添置了家具、电器，并按约向张健情支付了房屋首期两年的租金28800元、履约保证金1200元等费用。首期租金到期后，恰逢全国爆发新冠肺炎疫情，贺洪学向张健情提出减免租金请求，但双方对减免租金一事未达成一致意见。2020年3月9日，贺洪学向张健情支付了2020年1月22日至3月22日期间的租金2400元。之后，张健情收回了之前给贺洪学使用的车位，并多次表示想收回房屋，解除涉案合同，但双方未能协商一致。2020年4月7日，张健情以贺洪学2020年3月9日属于延期支付租金为由要求解除《房产租赁合同》。2020年4月13日，贺洪学向一审法院起诉。2020年4月25日，张健情向一审法院提起了反诉。在本案审理过程中，一审法院向贺洪学释明就其第三项诉讼请求需对房屋装修残值进行鉴定。贺洪学即向一审法院提出申请，要求对涉案房屋的装修金额进行鉴定，但在委托鉴定过程中，贺洪学不同意对房屋装修残值进行鉴定，且未在规定期限内交纳鉴定费，该鉴定申请被鉴定机构退回，一审法院亦未再重新委托。另查明，1、贺洪学于2020年4月7日实际搬离涉案房屋。根据张健情提交的《缴费通知单》，截止至2020年4月26日，涉案房屋欠缴物业费888元（2020年1月1日至2020年4月30日）。一审法院认为：贺洪学与张健情签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。涉案合同虽约定租金须每月22日前支付，贺洪学也确实有迟延支付租金的事实，但系受新冠肺炎疫情的影响，且贺洪学一直在与张健情协商减免租金的事宜，故贺洪学主观上并不存在拖欠租金的故意。从支付时间来看，贺洪学于2020年3月9日向张健情支付了2020年1月22日至3月22日的租金，即租金支付虽有迟延，但并不影响双方合同目的实现，且张健情交付给贺洪学的系毛坯房，贺洪学在承租后对该房屋进行了装饰装修，并添置了家具家电，张健情以贺洪学迟延支付租金为由单方解除合同，缺乏法律依据。但贺洪学在收到张健情的解除合同通知后已自行搬离涉案房屋，故双方的租赁合同已实际解除。涉案合同约定“张健情单方提前终止合约……致使贺洪学无法实现承租目的，须双倍退还履约保证金2400元。”。基于上述分析，贺洪学系基于张健情单方提前终止合约的行为而自行搬离涉案房屋，故贺洪学主张张健情双倍退还履约保证金2400元，一审法院予以支持。对贺洪学主张的装修费、人工及材料费98000元。涉案合同中虽约定“张健情单方提前终止合约，须赔偿装修费、人工费及材料费用等98000元”，但该约定是基于贺洪学对该房屋所投入的装修成本而设定。本案中，贺洪学已在涉案房屋居住2年多，且现有证据无法确定该房屋的现有装修价值，张健情亦对该房屋的装修残值有异议，故该约定不能作为贺洪学该项请求的依据。经一审法院释明，贺洪学申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，但因未在规定期限内交纳鉴定费，被鉴定机构退回。此外，在鉴定过程中，贺洪学亦通过短信方式表示不同意对装修残值进行鉴定，故贺洪学应对此承担举证不能的后果。对于贺洪学主张的该项费用，一审法院在本案中不予支持。考虑到贺洪学实际投入了装修成本，贺洪学可就该事项另案主张权利。关于张健情主张的房屋租金、物业费、违约金以及搬离及腾退房屋的问题。贺洪学支付了截止至2020年3月22日的房租，但实际于2020年4月7日搬离涉案房屋，故贺洪学应向张健情支付搬离房屋前的房屋租金，共计600元（1200元÷30天×15天）。根据张健情提交的《缴费通知单》，截止至2020年4月26日，涉案房屋应缴物业费金额为888元（2020年1月1日至2020年4月30日），贺洪学虽陈述其未拖欠物业费，但未提交证据证明已实际缴纳上述费用，故一审法院对贺洪学欠缴物业费的事实予以确认，结合其于2020年4月7日已搬离的实际情况，贺洪学应向张健情支付其居住使用期间的物业费金额为717.8元。本案系张健情单方提前终止合同，故其主张贺洪学支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于张健情主张的搬离及腾退房屋问题。贺洪学虽已搬离涉案房屋，但未将其购买的家具、电器等物品带走，基于双方合同已解除的客观事实，贺洪学应及时将上述物品一并搬离，并将房屋腾空。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、贺洪学与张健情于2017年10月22日签订的《房产租赁合同》于2020年4月7日解除；二、张建情在本判决生效后10日内向贺洪学支付履约保证金2400元；三、贺洪学在本判决生效后10日内向张建情支付欠付的租金600元；四、贺洪学在本判决生效后10日内向张建情支付物业费717.8元；五、驳回贺洪学的其他诉讼请求；六、驳回张建情的其他反诉请求。案件受理费因适用简易程序收取1190元，反诉费25元，共计1215元，由贺洪学负担500元，张健情负担715元。二审中，当事人没有提交新证据。另查明,1、案涉房屋面积为123.08平米；2、贺洪学、张建情同意已形成附合的装饰装修物按照单价240元每平方计算。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人意见,本案二审争议焦点是：上诉人贺洪学要求张建情赔偿装修费、人工费及材料费用等98000元是否有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。本案中，涉案租赁合同中虽约定“张健情单方提前终止合约，须赔偿装修费、人工费及材料费用等98000元”，但该约定是基于贺洪学对该房屋所投入的装修成本而设定，且该金额包括未形成附合的装饰装修物，故装修损失不能直接适用该合同条款。考虑到贺洪学实际投入了装修成本，贺洪学装修房屋属实，且案涉合同已经实际履行2年多（898天），装修部分理应折旧,现双方同意已形成附合的装饰装修物按照单价240元每平方计算，故本案装修损失计算为17000元，对上诉人主张的其余装修损失不予支持。综上，上诉人贺洪学的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2998号民事判决第一、二、三、四、六项;二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2998号民事判决第五项;三、张建情在本判决生效后10日内向贺洪学支付装修费、人工费及材料费用总计17000元；四、驳回贺洪学的其他诉讼请求；五、驳回贺洪学的其他上诉请求。上述金钱给付义务，限于本判决送达之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费共计1215元，由贺洪学负担500元，张建情负担715元。二审案件受理费2380元，由张建情负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十一月二十日书记员  杨 柳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。