广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3372号 原告：余国祥，男，1975年9月7日出生，汉族，住广西百色市右江区。 原告：磨洁芳，女，1979年3月23日出生，汉族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地：广西百色市右江区大旺路******，统一社会信用代码：91451000692778787A。 法定代表人：韦程开，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦世昌，广西思贝律师事务所律师。 原告余国祥、磨洁芳与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦娟、颜佳彧、被告的委托诉讼代理人韦世昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余国祥、磨洁芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期协助办理商品房权属登记违约金13506元（违约金的计算：以房款总额456369元为基数，按日万分之一自2018年1月15日计算至2018年11月13日止）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于百色市右江区出售给原告，房屋总价为458992元。合同同时约定，因被告原因，买受人未能在交房之日起取得竣工验收备案表720日内取得房屋所有权证书的，原告若不解除合同，被告应从原告应当完成房屋所有权登记届满次日起，按日向原告支付已付购房款的万分之一的违约金，直到原告实际完成房屋所有权登记之日止。合同签订后， 2 原告依约向被告支付购房款，被告于2016年1月25日实际交付房屋给原告。后被告退还原告差额部分房款，商品房总价款实际为456369元。根据双方约定，被告应在2018年1月15日前协助原告办理并取得商品房权属登记证书，但期限届满后被告未如约履行协助原告办理不动产登记证义务。涉案房屋最终于2018年11月13日登记于原告名下，被告违约天数为296天，应付违约金。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广安公司答辩称，一、根据双方签订的房屋买卖合同第十五条约定，是以取得竣工验收备案表之日起720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非交房之日起720日内，被告于2018年5月4日取得《竣工验收备案表》，原告于2018年11月13日取得不动产权属证书，并未超过合同约定的期限，被告未违约。二、原告所主张的房屋权属登记属于房屋所有权转移登记。根据《不动产登记暂行条例》第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，以及百色市不动产登记中心服务指南载明的内容，原告办理房屋所有权转移登记被告只需要提交的材料是不动产权属证书的首次登记。退一步说，即使原告有证据证明涉案房屋权属证书未能在约定的时间内办理确属被告的原因造成，但根据上述规定，被告只需办妥不动产权属证书的首次登记即完成协助义务，事实上被告已于2018年9月26日办妥涉案不动产权属证书的首次登记，此时2018年9月26日已经满足办理房屋权属证书条件，被告已经完成了协助原告办理房屋权属证书的义务，自不动产权属证书的首次登记办妥之日起，原告便可申请办理房屋权属转移登记。但原告却在2018年11月13日才前往房屋登记部门办理并非被告责任，原告请求依据《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定请求被告支付自2018年1月15日至2018年11月13日止的违约金无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证。原告向本院提交证据：1、《商品房买卖合同》；2、销售不动产统一发票、税收缴款书；3、《公告》；4、桂（2018）百色市不动产权第××号不动产权证书。以上证据证明被告有逾期协助办证的事实。被告向本院提交证据：1、《不动产权证签领表》，证明原告已于2018年11月13日取得不动产权证书；2、《不动产权证书》，证明案涉房屋已于2018年9月26日满足办理不动产权属转移登记的条件，被告已履行了协助办理房屋权属登记的义务；3、《百色市不动产登记中心 3 服务指南》，4、《商品房买卖合同（预售）》，证据3、4证明办理涉案房屋权属转移登记需要原、被告共同申请方可办理，而被告协助办理权属登记的表现形式为提供不动产权证书的首次登记；5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明被告于2018年5月4日取得竣工验收备案登记表，不存在逾期办证违约情形。被告对原告提交的证据真实性合法性无异议，原告对被告提供的证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。本院认为，原、被告提供的证据真实，合法，本院予以采信。 据此，本院认定事实如下：2014年3月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的泰安公寓二期5幢1602号房；房屋总价款458992元；第十五条“关于产权登记”约定，“出卖人应当在商品房交付使用后取得竣工验收备案表720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。因买受人原因造成不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人负全部责任，与出卖人无关”。原、被告签订合同后，原告依约付清购房款456369元。2016年1月22日，案涉商品房项目竣工验收合格。被告于2016年1月25日向原告交付房屋。2018年5月4日，被告将泰安公寓二期工程5#、6#、11#、12#的竣工验收备案文件提交百色市住房和城乡规划建设委员会并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年9月26日，被告取得5#楼的不动产权证书的首次登记。2018年11月13日，原告取得《不动产权证书》。 另本院查明，根据百色市不动产登记中心服务指南提示，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应提交以下材料：1、不动产登记申请表；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书（含房屋所有权证及共有权证、国有土地使用证或不动产权证书）；4、经备案的买卖合同；5、相关税费缴纳凭证。 本院认为，原、被告就百色市泰安公寓小区二期5幢16层1602号房签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为被告是否存在逾期协助办证的情形。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之 4 日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《建设工程质量管理条例》第四十九条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。就本案，根据双方签订的合同第十五条关于产权登记的约定，从字面上看，本条涉及买受人取得房地产权属证书在时间节点上要同时满足的两个条件，一是“商品房交付使用后720天内”，二是“取得竣工验收备案表720天内”，但根据上述法律规定，案涉商品房于2016年1月22日验收合格并于同月25日交付，交付后720日内（即在2018年1月15日前）却尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及不动产权证书的首次登记等办理权属登记需由出卖人提供的资料。因此《商品房买卖合同》第十五条的约定应理解为：如因被告原因导致原告未能在涉案房屋交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告违约。被告在交房时或交房后720日内未取得办理权属登记需由被告提供的必要资料不能当然导致原告办理不动产权证时限的中断或重新起算。综上，被告存在违约行为，应承担违约责任，向原告支付自2018年1月15日至2018年11月13日止，按日万分之一计算的违约金。原告的请求符合合同约定，本院予以支持。同时，被告称，其已于2018年9月26日取得不动产权属证书的首次登记，已满足原告办理不动产权属转移登记的条件，并已履行了协助办理房屋权属登记的义务，但其未提交证据证实其已履行通知原告着手办证的事实，故应承担举证不能之责，应以原告实际取得不动产权证书为被告通知之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告百色广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告余国祥、磨洁芳支付逾期协助办证违约金13506元（违约金以456369元为基数，按日万分之一自2018年1月15日起计付至2018年11月13日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决指定的期间履行完毕，逾期则应依照《 中华人民共 和国民事诉讼法 》第 二百五十三条 的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人逾期不履行的，权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 5 案件受理费138元，减半收取计69元，由被告百色广安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  林红英 二〇二〇年十一月十五日 书记员  农慧娴