呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3257号上诉人(原审被告)：呼和浩特市草原之光公益协会。法定代表人：崔佳琪，该协会会长。上诉人(原审被告)：崔佳琪，女1989年2月3日出生,高中毕业,住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：陶文清，男,汉族,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：安峰，内蒙古图博律师事务所律师。上诉人呼和浩特市草原之光公益协会（以下简称草原之光公益协会）、崔佳琪因与被上诉人陶文清房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特左旗人民法院（2020）内0121民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。草原之光公益协会、崔佳琪上诉请求：撤销原审判决第一、第二项，发回重审或依法改判。事实和理由：草原之光公益协会、崔佳琪于2018年7月12日和陶文清签订租赁合同,其中办公区二楼、1200平米的工业厂房、2000平米的养殖棚圈、30余亩种植用地一直由第三人占有使用,自始至终没有交付。由于疫情原因,证人未能出庭作证,供电局、环保局不能及时采集书证,导致原判决认定事实不清。综上，一审判决认定事实错误,适用法律不当,请求查明事实,纠正一审错误，请判如所请。陶文清辩称，一、草原之光公益协会、崔佳琪与陶文清签订的《租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行合同约定的义务，在签订完上述租赁合同后，陶文清将租赁合同约定的院落交付草原之光公益协会、崔佳琪使用，草原之光公益协会、崔佳琪实际占有并使用了该院落，应按合同约定支付租金。草原之光公益协会、崔佳琪在未支付租金的情况下返还院落钥匙，已构成违约，应承担违约责任。二、关于草原之光公益协会、崔佳琪所谓的证人因疫情未能出庭作证及相关单位未及时收集证据的理由不能成立。本案立案时间为2019年12月，开庭时间为2020年4月14日，中间虽存在疫情，但在开庭时疫情已开始好转，全国陆续都进行了复工。关于申请证人出庭作证，草原之光公益协会、崔佳琪未通过电话或邮件方式在答辩期内提交申请，申请程序存在瑕疵。且该证人为草原之光公益协会的员工，与草原之光公益协会、崔佳琪存在利害关系，所做出的的证言不能当做证据进行使用。故一审法院适用法律正确，认定事实清楚，应依法驳回草原之光公益协会、崔佳琪的上诉请求。陶文清向一审法院起诉请求：1.请求依法判令草原之光公益协会支付陶文清租金225000元(25000元/月×9个月=225000元)、违约金为7340.6元(按人民银行同期同类贷款基准利率一年期4.35%计算)、承租期间的电费为4582.08元,共计为236922.68元；2.请求依法判令崔佳琪对上述租金及违约金承担连带保证责任；3.请求依法判令草原之光公益协会、崔佳琪承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2018年7月12曰,呼和浩特市泰犁养殖有限公司、李至茗与陶文清签订了《租赁合同》,将呼市土默特左旗沙尔沁色令板村209省道边的房屋出租给陶文清。同日陶文清与草原之光公益协会、崔佳琪签订了《租赁合同》,内容为:出租方陶文清,承租方草原之光公益协会,法定代表人崔佳琪,保证人崔佳琪。租赁期限为3年,自2018年7月12日至2020年7月12日。租金为30万元/年,每年11月1日前支付租金。保证人对承租人未付租金及应付违约金承担连带保证责任,保证期限为乙方清偿租金、违约金之日后的两年。该院落在合同生效前所产生的费用由出租方承担,签订合同后所产生费用由承租人承担。草原之光公益协会在承租上述房屋后,未按时交纳房租,并单方电话告知陶文清,表示不再承租该院落。后于2019年3月18日将院落所有钥匙归还给该院落办公的其他人员。陶文清主张从2018年7月12日至2019年4月上旬，草原之光公益协会一共承租9个月,但并未提供相关证据予以证明,故一审法院按照草原之光公益协会、崔佳琪认可的2019年3月18日交还院落所有钥匙时间为草原之光公益协会实际使用该院落时间,承租时间为8个月零7天(247天)。2018年7月17日至2019年3月17日,案涉租赁房屋用电产生费用4115.65元。另查明,一审法院根据陶文清的申请,以(2019)内0121财保93号民事裁定书,对崔佳琪所有的位于呼和浩特市××区房屋一套依法查封,查封期限二年。一审法院认为，草原之光公益协会与陶文清签订的《租赁合同》合法有效,双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案草原之光公益协会已经实际占有使用了该院落,在承租期间一直未支付陶文清租金,已经构成违约,应当承担相应的法律责任。草原之光公益协会提出不再承租该院落后,陶文清未提出异议,视为双方就解除《租赁合同》达成合意。草原之光公益协会、崔佳琪提出的陶文清违反合同约定，部分房屋、土地并未移交,租赁合同签订显失公平的抗辩,因其提供的证据不足,一审法院不予支持。陶文清请求判令草原之光公益协会支付租金225000元并按人民银行同期同类贷款基准利率一年期4.35%计算违约金的诉请,一审法院按照认定的承租期间计算租金为203013.7元(300000元/365天×247天)予以支持,违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率一年期4.35%计算从2018年11月1日起至实际支付之日予以支持。陶文清诉请承租期间的电费为4582.08元,一审法院按照认定的4115.65元予以支持。陶文清诉请崔佳琪对租金及违约金承担连带责任,符合合同约定,本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决:一、被告呼和浩特市草原之光公益协会于本判决生效后15日内支付原告陶文清租赁费203013.7元,支付以欠付租赁费为基数从2018年11月1日开始至实际支付之日止按照年利率4.35%计算的违约金,并支付承租期间的电费4115.65元；二、被告崔佳琪对上述债务承担连带责任。案件受理费4854元减半收取2427元,由被告呼和浩特市草原之光公益协会、被告崔佳琪负担。案件保全费1705元由被告呼和浩特市草原之光公益协会、被告崔佳琪负担。本院二审期间，草原之光公益协会、崔佳琪申请二证人出庭予以作证，并围绕上诉请求依法提交了陶文清与原场地所有者李至茗签订的租赁合同一份，本院准许证人出庭作证并组织当事人进行了证据交换和质证。上述证据拟证明草原之光公益协会并未实际使用办公区二楼，且合同约定不得转租，故李至茗将草原之光公益协会、崔佳琪等赶出来院落。陶文清的质证意见为草原之光公益协会、崔佳琪申请的两位证人均系与其存在利害关系，不具有证明效力，对租赁合同的关联性与证明的问题不认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.草原之光公益协会是否应向陶文清支付欠付房屋租金及违约金，数额应如何认定；2.崔佳琪是否应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陶文清与草原之光公益协会、崔佳琪签订的《租赁合同》系双方在意思自治原则基础上签订的,合同依法成立,双方均应恪守。自2018年7月12日合同签订后，草原之光公益协会一直实际占有使用该院落，直至2019年3月18日交还院落所有钥匙，故草原之光公益协会实际承租该院落的时间为8个月零7天(247天)。草原之光公益协会、崔佳琪认为合同约定的彩钢房和土地并未实际交付，办公楼二楼并未实际使用，应当减免部分房屋租金。经本院庭审查明，案涉院落中的彩钢房在双方签订《租赁协议》之前就已租给第三人使用，租期到2019年5月，草原之光公益协会在租赁该院落前，其法定代表人崔佳琪曾多次前往案涉院落考察咨询，陶文清也曾向崔佳琪说明彩钢房与土地的租赁情况，草原之光公益协会、崔佳琪签订《租赁合同》的行为视为其接受该院落的上述交付情况。至于办公楼的使用情况，合同签订后陶文清将两层办公楼的钥匙全部交予崔佳琪进行使用，故草原之光公益协会不能以未使用办公楼二层为由拒绝支付该部分的租赁费。综上，崔佳琪请求减免案涉房屋租赁费的主张不能成立。《租赁合同》第三条租金及租金支付约定：“租金为叁拾万元整(￥:300000元)/年。租金每年支付一次,乙方在每年11月1日前支付给甲方。若乙方不能按期如数支付租金,乙方以未支付租金为基数、以人民银行同期同类贷款利率承担违约金。丙方针对乙方未付租金及应付违约金的范围内承担连带保证责任,保证期限为乙方清偿租金、违约金之日后的两年。”草原之光公益协会迟延支付房屋租金，应当按照合同约定支付相应违约金，崔佳琪应当按照合同约定对上述房屋租金及违约金承担连带责任。综上所述，呼和浩特市草原之光公益协会、崔佳琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4854元，由呼和浩特市草原之光公益协会、崔佳琪负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年十一月二十六日法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升