黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2470号上诉人（原审原告）：赵明齐，男，1987年8月29日出生，满族，个体工商户，住黑龙江省泰来县。上诉人（原审原告）：赵丹丹，女，1984年5月28日出生，满族，教师，住哈尔滨市道外区。二上诉人委托诉讼代理人：杨成宝，黑龙江中庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:葛洪伟，男，1973年12月15日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省青冈县。被上诉人（原审被告）：泰来县小杨房地产开发有限公司，住所地泰来县泰来镇向阳街三委**防疫站家属楼A-101。法定代表人：闫立博，该公司总经理。上诉人赵明齐、赵丹丹因与被上诉人葛洪伟、泰来县小杨房地产开发有限公司（以下简称小杨房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省泰来县人民法院（2020）黑0224民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵明齐、赵丹丹上诉请求：1.撤销黑龙江省泰来县人民法院（2020）黑0224民初1721号民事判决；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院以没有通知解除合同，超过法定撤销权为由驳回原告诉讼请求违反法律规定。双方签订的合同明确约定，2017年12月30日前将竣工验收合格的房屋交付给上诉人，逾期超过90日，上诉人有权解除合同。因此，双方约定的解除事由已经成就，上诉人起诉解除合同是按照约定解除主张的。交付房屋钥匙的行为不是法定意义的真正交付，因为没有验收合格不符合法定的商品房最低交付条件。一审法院以超过一年期限的解除权为由驳回原告诉讼请求，不符合事实也不符合法律规定，因为合同是否解除还是继续履行处于不特定的状态，解除合同是上诉人的合同约定权利，上诉人可以要求解除也可以不要求解除。上诉人从要求解除之日，即起诉之日计算，也没有超过解除期限。而且一审法院适用的法定解除权的规定，本案约定的解除权并不适用。况且房屋至今也没有达到法定的交付条件，上诉人不可能无限期等待，所以，一审判决错误，请求二审法院予以纠正，支持原告的诉讼请求。葛洪伟辩称，案涉房屋上诉人正在使用，而且除此之外我还给上诉人提供了2-3套房屋供其使用。我和上诉人有协议，最后的交房日期以开发商最后交房日期为准，所以我不同意解除合同。小杨房地产公司辩称，不同意解除合同。1.上诉人与葛洪伟的合同是在我公司不知情的情况下签订的，直到网签前他们三方在我公司签订了一个购房声明及要求的协议，此协议明确规定我公司和上诉人之间无任何资金往来。他们之间的纠纷与我公司没有任何关系，所以是否解除合同与我公司无关；2.如果上诉人退房，要求违约金、利息也不符合规定，因为合同上约定的违约金是日万分之零点一；3.上诉人从2018年4月开始一直占有使用该房屋，如果上诉人主张没有交付房屋，那么就应该付房屋使用费用或租金，租金费用按照市场行情8,000.00元/年支付。赵明齐、赵丹丹向一审法院起诉请求：1.要求解除原告赵明齐和被告葛洪伟的房屋买卖合同，解除二原告和被告泰来县小杨房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；2.要求二被告返还原告赵明齐、赵丹丹购房款310,000.00元，并且按照年利率百分之六承担违约责任到实际给付完毕之日止；3.要求二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告小杨房地产公司于2017年1月24日取得商品房预售许可。原告赵明齐、赵丹丹于2017年10月13日与被告小杨房地产公司签订了商品房买卖合同，以分期付款的形式购买了博鑫家居市场1号楼1幢000129室建筑面积104.86平方米，约定价格610,000.00元首付310,000.00元，2017年10月13日网签至二原告名下。并于2017年10月17日进行了预售登记备案，按照合同约定被告小杨房地产公司于2017年12月30日前将验收合格的商品房交给原告，逾期90日原告有权解除合同。因该房一直未通过竣工检收，2018年4月原告索要该商服钥匙后使用至今。原告为维护自己的合法权益向本院提起诉讼。另查明，2017年1月小杨房地产因拖欠工程款将本案诉争商服抵顶给葛洪伟。葛洪伟于2017年1月13日与原告赵明齐签订了商品房买卖协议，收取购房款310,000.00元。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同，一方当事人需要解除合同应当在法定期限内提出。二原告与被告小杨房地产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，被告具备签订商品房买卖合同的主体，合同没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。原告赵明齐与被告葛洪伟签订的商品房买卖协议及声明，双方当事人对其真实性不持异议，但因被告葛洪伟不具有售卖商品房的相应资质，故原告赵明齐与被告葛洪伟签订的商品房买卖协议及声明属附条件成立的合同。被告小杨房地产因拖欠工程款而将此房抵顶被告葛洪伟，故二被告系建筑工程合同关系。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期九十日后未交房的，买受人有权解除合同。“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款……”。本案中，双方约定2017年12月30日前将经竣工验收合格的房屋交付原告，逾期超过90日后，原告可以解除合同，庭审中原告未向法庭提供向被告发出解除合同通知的证据，但双方均承认原告于2018年4月从被告小杨房地产拿到该商服钥匙使用该商服的事实。原告的行为证明有履行合同的意愿。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。“一年”“为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定”，故原告丧失行使解除合同的撤销权。2018年4月1日原告解除合同的条件已成就，但原告一直未主张解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告赵明齐、赵丹丹的诉讼请求。案件受理费5,950.00元减半收取2,975.00元，由原告自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，小杨房地产公司因拖欠葛洪伟工程款，将案涉房屋抵顶给葛洪伟，葛洪伟又将此房卖与上诉人，并与上诉人签订了商品房买卖协议及声明，因葛洪伟不具有售卖商品房的相应资质，赵明齐、赵丹丹又与小杨房地产公司签订了《商品房买卖合同》，以上事实双方无异议，本院予以确认。因赵明齐、赵丹丹与小杨房地产公司签订了《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。合同中约定2017年12月30日前小杨房地产公司将经竣工验收合格的房屋交付上诉人，逾期超过90日，上诉人可以解除合同。虽然上诉人在2018年4月从小杨房地产公司拿到案涉房屋钥匙并使用该房屋，但该房屋直至今日也未验收合格且不能办理产权登记手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定，上诉人有选择要求退房返款的权利。因此，对于上诉人主张解除合同，退房返款的请求，本院予以支持。因上诉人所交房款交予葛洪伟，又与开发公司签订的买卖合同，故房款应由葛洪伟予以返还，开发公司承担连带责任。关于违约金，因双方约定2017年12月30日开发公司将竣工验收合格的房屋交付上诉人，逾期90日未按约定交付，上诉人可以解除合同，但上诉人在约定交付房屋的90日之后，即自2018年4月即占有使用案涉房屋至今，被上诉人亦抗辩上诉人占有案涉房屋存在使用费的问题，从公平角度综合考虑本案实际情况，对上诉人要求被上诉人给付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，赵明齐、赵丹丹的上诉请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省泰来县人民法院（2020）黑0224民初1721号民事判决；二、解除赵明齐与葛洪伟签订的楼房买卖协议书，解除赵明齐、赵丹丹与泰来县小杨房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；三、葛洪伟于本判决生效十日内退还赵明齐、赵丹丹购房款310,000.00元，泰来县小杨房地产开发有限公司对该款负连带返还责任；四、赵明齐、赵丹丹于本判决生效十日内将案涉房屋返还葛洪伟与泰来县小杨房地产开发有限公司。一审案件受理费2,975.00元、二审案件受理费5,950.00元，均由葛洪伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 颖审判员 李宏艳审判员 赵怡虹二〇二〇年十一月十六日书记员 历 杨