北京市丰台区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0106行初397号原告李学民，男，1973年4月11日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。委托代理人郑燕华（原告李学民之妻），1978年7月16日出生，汉族，户籍地北京市东城区。被告北京市规划和自然资源委员会丰台分局，住所地北京市丰台区丰台北路**。法定代表人李文忠，局长。委托代理人吴冠南，女，北京市规划和自然资源委员会丰台分局工作人员。委托代理人翟红红，北京市康达律师事务所律师。原告李学民不服被告北京市规划和自然资源委员会丰台分局（以下简称市规自委丰台分局）土地收益行政征收行为，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告市规自委丰台分局送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。原告李学民及其委托代理人郑燕华，被告市规自委丰台分局的委托代理人吴冠南、翟红红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年6月1日，市规自委丰台分局在李学民办理丰台区马家楼路X号院西区X号楼X层X单元X室（以下简称X室）转移登记时，征收已购限价商品住房满5年上市出售时补缴的土地收益581015元，向付款人李学民开具No.1001778741《北京市非税收入一般缴款书》，将付款人写为陈某。原告李学民诉称，2019年12月12日，原告通过司法拍卖竞得X室。在拍卖详情介绍中附有该房产的房地产评估报告，报告表明该房产为商品房，报告中附有房屋权属证明的复印件，权属登记信息同样显示该房产为商品房。原告于2020年6月到被告处办理X室过户手续时，相关业务办理人员告知，房产证误将房屋登记为商品房，该房产实为限价房，限价房在办理过户时需缴纳土地收益，因此原告支付了土地收益价款581015元。原告是基于X室为商品房才参与竞拍并最终竞得该房产，对于该房产的价值判断基础也是商品房，评估报告估价结果也是以商品房为前提条件。由于被告工作失误，造成原告错误的预估了拍品的完全获得成本，导致多支付过户成本581015元。故请求人民法院撤销被告对涉案房产土地收益款的收取，案件受理费由被告负担。原告李学民提供以下证据，证明其主张成立：1、北京银联商务消费凭证；2、借记卡账户历史明细清单；3、No.1001778741《北京市非税收入一般缴款书》；4、《成交确认书》；5、京（2020）丰不动产权第XXXXX号《不动产权证书》；6、华天通［2018］估字A169号《房地产估价报告》。被告市规自委丰台分局辩称，X室原登记在陈某名下，其取得X京房权证丰字第XX**《房屋所有权证》。2018年12月21日，北京市海淀区人民法院办理X室续查封时，被告在该法院《送达回证》的备注部分注明“该房产性质为限价商品房”。北京市海淀区人民法院发布的《竞买公告》、《竞买须知》及《标的物情况调查表》等资料中，记载的X室房屋性质亦为限价商品住房。依据相关规定，X室上市交易时，应当缴纳土地收益价款。综上，被告征收土地收益事实清楚，依据充分。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告市规自委丰台分局提供以下证据，证明被诉征收土地收益行为事实清楚，证据充分，法律依据充足：第一组证据，房屋初始登记档案资料，包括：1、房屋所有权初始登记申请书；2、房屋所有权初始登记审核意见；3、2011规（丰）建字0007号《建设工程规划许可证》及附件；4、2011规（丰）竣字0081号《建设工程规划核验（验收）意见》；5、编号：2011［丰］134《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》；6、（2011）公牌证字044号《北京市门牌、楼牌编号证明信》；7、房产测绘成果备案表。第二组证据，新建房屋买卖登记档案资料，包括：1、房屋所有权转移登记申请书；2、房屋所有权转移登记审核意见；3、合同编号：Y1373741《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》；4、《面积差补充协议》。第三组证据，原告办理X室转移登记档案资料，包括：1、不动产登记申请书；2、《成交确认书》；3、北京市海淀区人民法院（2018）京0108执5840号《协助执行通知书》；4、北京市海淀区人民法院（2018）京0108执5840号《执行裁定书》；5、授权委托书及委托人和代理人身份证复印件；6、申请核验人信息-本市户籍居民家庭；7、房产分户平面图；8、房屋登记表；9、No.311015200600015123《中华人民共和国税收完税证明》；10、（2005）京地契完电1056778《中华人民共和国契税完税证》；11、北京市住宅专项维修资金专用收据；12、不动产登记收款单；13、北京市非税收入统一票据（电子）；14、No.1001778741《北京市非税收入一般缴款书》；15、不动产登记受理凭证；16、人证合一系统验证结果；17、询问笔录；18、不动产登记审批书。第四组证据，抵押登记档案资料，包括：1、不动产登记申请书；2、不动产登记审批书。第五组证据，北京市海淀区人民法院《送达回证》。第六组证据，阿里拍卖网站信息截图，包括：1、《竞买公告》；2、《竞买须知》；3、《标的物情况调查表》。第七组证据，北京市住房和城乡建设委员会网站网页截屏资料。被告市规自委丰台分局以《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十六条，《关于规范已购公有住房、经济适用房和限价商品住房上市出售补缴土地价款等有关问题的通知》（京财经二[2009]132号），《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入，住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》第三条作为法律依据。上述证据经过质证，本院认为，李学民的证据，市规自委丰台分局的证据，均具备真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以采信。经审理查明，X室所在的X号楼系由中铁房地产集团北京丰基置业有限公司开发建设的两限房项目，北京市住房和城乡建设委员会网站“两限房项目”公示栏中亦公示该栋楼的地上建筑属于两限房。2012年10月2日，案外人陈某与中铁房地产集团北京丰基置业有限公司签订购买X室的合同编号：Y1373741《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》。2012年11月27日，双方又签订《面积差补充协议》，内容为X室实测建筑面积为74.61平方米，房屋总价款为591658元。2013年4月，陈某以前述房屋总价款缴纳了契税，取得（2005）京地契完电1056778《中华人民共和国契税完税证》。此后，陈某取得《房屋所有权证》，其房屋权属证书上未注明“限价商品住房”字样，登记的房屋性质为商品房，房屋建筑面积为74.61平方米。2018年12月21日，北京市海淀区人民法院对X室续查封时，市规自委丰台分局在该院《送达回证》备注栏中注明“该房产性质为限价商品房”。2018年9月27日，北京市海淀区人民法院委托北京华天通房地产评估有限公司对X室进行价格评估。2018年11月28日，该评估公司出具华天通［2018］估字A169号《房地产估价报告》，评估结果为房地产市场价值3556435元。2019年11月13日，北京市海淀区人民法院通过淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，公示了拍卖标的X室的相关信息，对拍卖财产已知瑕疵和可能产生的税费承担进行了说明。拍卖公告中，明确X室为限价商品住房，存在由被执行人居住、房屋性质为限价房的瑕疵，并特别提示，如需缴纳土地出让金，由买受人承担，竞买人需在竞买前向当地房管部门详细咨询房产过户（包括经济适用房、两限房、保障性住房、商办类房产）的相关政策，过户风险自担。竞买人为自然人的，其家庭或个人应符合北京市限购政策（含商办类）要求，否则由其自行承担房产不能过户等相应法律后果。以上公告内容均使用红色字体进行标注。2019年12月12日，北京市海淀区人民法院出具《成交确认书》，内容为李学民于2019年12月11日，在X室司法拍卖项目公开竞价中，以最高价胜出，该标的物网络拍卖成交价格2251700元。2020年5月，北京市海淀区人民法院向市规自委丰台分局发出（2018）京0108执5840号《协助执行通知书》、（2018）京0108执5840号《执行裁定书》，要求协助李学民办理X室转移登记。2020年6月1日，李学民申请办理X室转移登记，并提交了不动产登记申请书、《成交确认书》、No.311015200600015123《中华人民共和国税收完税证明》等材料。同日，李学民取得京（2020）丰不动产权第XXXXX号《不动产权证书》。在李学民办理房屋转移登记过程中，市规自委丰台分局征收已购限价商品住房满5年上市出售时补缴的土地收益价款581015元，开具了No.1001778741《北京市非税收入一般缴款书》，将付款人写为陈某。该款项由李学民支付。李学民对征收土地收益行为不服，直接提起本诉讼。本院认为，《国有土地使用权出让收支管理办法》第三条第四款、第五条规定，市、县国土资源管理部门具体负责土地出让收入征收工作。据此，市规自委丰台分局具有征收土地收益的行政职权。《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）第二条第五款规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《国有土地使用权出让收支管理办法》第二条规定，本办法所称国有土地使用权出让收入是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：……转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款……。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二条规定，本办法所称限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。第十三条第一款规定，限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。第二十六条规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市国土资源局、北京市财政局、北京市民政局发布的《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入，住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》第三条规定，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购房屋，应按照本市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。本案中，X室从项目建设到工程竣工后出售，房屋性质为限价商品住房，符合规定条件后转让该房屋应当缴纳土地收益。虽然不动产登记机构在颁发的房屋权属证书上未注明“限价商品住房”字样，误将房屋性质登记为商品房，但并不能因此改变X室实为限价商品住房的性质，亦不产生转让该房无需缴纳土地收益的法律后果。同时，市规自委丰台分局已告知人民法院X室的房产性质为限价商品住房。人民法院发布的拍卖公告，如实公示了拍卖财产为限价商品住房等信息，并特别提示，如需缴纳土地出让金，由买受人承担，竞买人需在竞买前向当地房管部门咨询房产过户的相关政策。此外，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释[2016]18号）第十四条第（五）项规定，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。因此，可以认定李学民在参拍前，知晓X室的实际房屋性质为限价商品住房，亦知晓竞得房屋后应缴纳土地收益价款，且该款项需由买受人承担。陈某购买X室后，于2013年4月缴纳契税并取得契税完税证，到李学民于2019年12月12日竞得房屋时，该房已经符合可以交易转让的条件。市规自委丰台分局按照竞拍成交价和限价商品住房价格之差的35%，收取土地收益价款581015元，同时开具《北京市非税收入一般缴款书》，符合上述规定。综上，市规自委丰台分局作出的土地收益行政征收行为并无不当，原告李学民要求撤销该行政行为，没有事实根据与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告李学民的诉讼请求。案件受理费五十元，由原告李学民负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王凤琴人民陪审员  王秋苓人民陪审员  佘红文二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  景雨晴书 记 员  霍云蕾