西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初17849号原告：丁琦，男，汉族，1981年2月9日出生，住西安市碑林区级学生，身份证号：610XXXXXXX********。委托诉讼代理人：孟丁平，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞丽，陕西众致律师事务所实习律师。被告:陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：刘朝阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨钊，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。原告丁琦与被告陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁琦委托诉讼代理人孟丁平、王瑞丽、被告佳信公司委托诉讼代理人齐晓联、杨钊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁琦诉称，原、被告于2014年9月25日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14098325)，合同约定，由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房，原告依约于2015年一次性向被告付清了全部房款427593元；原告已于2016年1月收房入住至今。长期以来，原告一直无法通过正常途径联系到被告，后经原告多方了解，被告至今未取得《住宅用地国有土地使用权证》。原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合商品房买卖合同的相关规定，且原告已履行完付款义务，被告在未依法取得《住宅用地国有土地使用权证》的情况下销售房屋是导致房屋所有权证无法办理的根本原因，构成根本违约，因被告多年一直不能为原告办理房屋所有权证，致使原告的房屋使用、处分权利和购房预期利益受到巨大损失，故原告诉至法院，请求依法判令：l.被告立即为原告办理朝阳花园小区第3幢3单元11层31101号房屋的权属证书；2.被告向原告支付违约金40621.34元（自2018年1月1日起暂算至2019年12月31日，按人民银行同期贷款利率标准计算）；3.被告支付原告维权律师费2000元；4.本案案件受理费由被告承担。被告佳信公司辩称，1.原告要求被告立即为其办理房屋产权证书没有依据，应予驳回；被告仅有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案进行初始登记的义务,不具有为原告办理房屋产权证书的义务，且被告至今尚未取得案涉小区的住宅用地土地使用权证书，不具备立即将案涉房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的条件，被告只能在取得涉案房屋所在小区项目住宅用地土地使用权证书后将案涉房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2.原告诉请的违约金40621.34元无事实和法律依据，应予驳回；双方签订的合同对逾期备案违约金明确约定为按已付房价款的0.01%支付，原告不按照双方约定主张逾期备案违约金，明显不能成立。3.原告诉请的律师费2000元不应由被告承担；双方签订的合同对律师费的承担并无约定，原告主张律师费无事实和法律依据。经审理查明，2014年9月25日，原告与佳信公司签订《商品房买卖合同》，（合同登记号：Y14098325)，合同约定，由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为113.42平方米，总价款为427593元。合同第六条约定，买受人应于2014年9月4日前向被告交付总房款53%,计227593元，剩余房款200000元由原告办理银行按揭。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经设计院，建设单位、监理单位验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。另查明，原告称已向被告付清房款共计427593元，被告认可原告已向其支付全部购房款427593元。2014年11月10日，佳信公司向原告交付涉案房屋。涉案房屋所在楼栋于2014年1月13日取得商品房预售证（市XX号），但佳信公司至今未将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，原告提出合同约定违约金明显过低，故原告按照同期银行贷款利率主张违约金。被告称至今尚未取得案涉小区的住宅用地土地使用权证书，不具备立即将案涉房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的条件。上述事实，有《商品房买卖合同》及其附件、收款收据、西安市商品房预售许可证、收据等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。一、关于备案登记一节，根据合同第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。佳信公司已于2014年11月10日向原告交付房屋，被告理应于交房后500日内（即2016年3月24日前）为案涉房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书时履行将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。二、关于逾期备案违约金，原告要求佳信公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期备案违约金的诉请，因佳信公司至今未取得住宅用地土地使用权证导致房屋无法办理房屋权属证，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金。虽按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金，但佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与原告无关。且佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还将持续。原告虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给原告的生活客观上带来诸多影响和不便，原告由此遭受的损失也明显高于合同约定的总房款0.01%的违约金即42.76元（427593元×0.01%）。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，原告已实际使用房屋的情况，及原告诉请支付违约金的起算时间为2018年1月1日，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款基准利率的20%标准计算，计算期间自2018年1月1日起至2019年12月31日，一次性向原告承担逾期备案违约金8979元（以427593元×5.25%×2年×20%）为宜。三、关于原告诉请律师费能否得到支持的问题，因双方合同对此并无约定，故原告该项诉请无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司应于取得西安市雁塔区XX路XX小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将原告丁琦购买的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告丁琦支付逾期备案违约金8979元；三、驳回原告丁琦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费866元，依法减半收取433元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司负担。因原告已预交，故被告将其承担部分应在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  王华二〇二〇年十一月六日书记员  陈涵打印：相丽华校对：焦阳宁20**年月日送达