辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽民申3990号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈**，男，1977年6月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：宋亮，辽宁品行律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姚军，女，1959年4月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：高艳清，辽宁六合律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：辽宁容川房地产发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街**。法定代表人：栗维军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪，女，该公司工作人员。再审申请人陈**因与被申请人姚军、辽宁容川房地产发展有限公司（以下简称容川公司）执行异议之诉一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终12576号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，本案现已审查终结。陈**申请再审称，（一）原审法院认定基本事实错误。再审申请人在诉争房屋查封前签订了《商品房买卖合同》，并有银行流水、转账记录、收款收据、准住通知单等，再审申请人还向小区物业交纳管理服务费、装修房屋垃圾清运费、化粪池清运费等，足以说明再审申请人在诉争房屋被查封前己经支付全部对价95万元并实际占有该诉争房屋。再审申请人到物业了解，现该房的市场销售价格不足5000元每平，再审申请人的房屋又系顶楼，市场交易更加困难。再审申请人以95万元的价格购买符合当时的市场行情。（二）原审判决适用法律错误。2018年6月25日，再审申请人在法院査封之前签订《商品房买卖合同》，并已经支付全部对价95万元实际占有该诉争房屋。再审申请人无法办理过户是因为被申请人的原因，并非自身原因造成的。原判依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，准许对再审申请人所有的位于沈阳市和平区文安路五里河家园56-1号1-15-1房产的执行是错误的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定，请求再审本案。姚军提交意见称，（一）再审申请人陈**没有证据证明其与被申请人容川公司在人民法院查封之前(2018年12月25日前)已签订了合法有效的书面买卖合同。首先，陈**虽然向原审法院提交了《商品房买卖合同》，并陈述其是于2018年6月25日购买的诉争房屋，但鉴于该《商品房买卖合同》并未办理商品房买卖合同登记备案手续，所以不能确定其在人民法院查封之前已经签订了书面买卖合同。其次，根据被申请人容川公司在2018年11月14日向被申请人姚军出具的授权委托书中记载，本案诉争房屋在此时并未与任何人签订房屋买卖合同，被申请人容川公司出具了“授权委托书”的内容与商品房买卖合同相矛盾，该《商品房买卖合同》不具有客观真实性。再次，该《商品房买卖合同》对案涉的现房买卖未约定具体的付款方式，并且对第一笔购房款50万元的给付方式也未体现，不符合商品房买卖的正常交易习惯，明显就是被申请人容川公司为了逃避执行而与再审申请人陈**恶意串通，将执行财产进行的恶意转移行为。（二）在人民法院查封诉争房屋之前，再审申请人陈**并没有合法占有诉争房屋。截止至2019年5月9日执行异议听证之日，诉争房屋一直处于闲置状态，陈**并未在此居住。通过对诉争房屋进行挂牌登记出售的“芒果不动产”核实，确认至今无人在诉争房屋中居住。（三）再审申请人陈**与被申请人容川公司签订的《商品房买卖合同》属于恶意串通，故意妨碍和阻止民事判决执行的行为，逃避执行损害了被申请人姚军的合法权益，双方签订的合同属于无效合同。首先，容川公司对陈**的主张和提交的证据均表示没有异议，并且对2018年11月14日出具的委托姚军卖房的授权委托书与商品房买卖合同相矛盾的事实不能作出合理解释。其次，在2018年12月25日，人民法院查封了诉争房屋时向容川公司的委托诉讼代理人崔振伟送达民事裁定书，但容川公司对财产保全事宜未提出任何异议，也未提出诉争房屋已经被出卖的情况。但在庭审中，容川公司却陈述其不知道诉争房屋被保全查封的事实，明显属于虚假陈述，恶意隐瞒客观事实。再次，容川公司向姚军出具的授权委托书记载，委托出售价格为150万元,在芒果中介2019年5月9日挂牌出售诉争房屋时显示的价格为148万元，但容川公司却以95万元出售给陈**，这一价格远低于市场价。并且陈**自认其对于被申请人容川公司欠付执行款以及诉争房屋的出售价格远低于市场价格一事是知情的。综上所述，再审申请人陈**与被申请人容川房地产公司恶意串通，故意阻碍案件顺利执行，损害了被申请人姚军的利益，双方签订的《商品房买卖合同》无效，陈**也不能提供合法有效的证据证明其已经实际支付了诉争房屋购房款，且陈**也未在诉争房屋实际居住。所以陈**对诉争房屋并不享有排除强制执行的权利，陈**的再审申请缺乏事实和法律依据，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回再审申请人陈**的再审申请。容川公司提交意见称，首先，我公司于2018年6月25日与陈**签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同价款95万元符合当时市场价格，经双方同意达成一致，绝非我公司转移、隐匿财产逃避执行；其次，我公司出卖房产就是为了偿还我司在皇姑执行局其他执行案件，故陈**交付的95万元房款有50万元我司用于偿还皇姑法院执行局执行案件，另45万元交付我公司。陈**于2018年6月25日交付50万，于2018年11月16日交付45万，共95万元已支付我公司。再次，我公司收到购房款后依合同约定向陈**交付本案房屋，并出具了准住通知书等相关手续，履行了交付义务；最后，未办理过户手续是因我公司未补缴税金，故未开具发票。我公司向姚军出具的授权委托书，系我公司偿还姚军债务的一种方式，仅写授权没有落实，因而姚军向法院起诉(该债务经判决确认在执行程序中)，与我公司与陈**签订的买卖合同无关。综上，我公司与陈**是真实交易，合法有效，陈**已全部履行合同义务，该交易均在姚军查封我公司房产之前，故依据法律规定，应支持陈**诉讼请求，保护陈**合法权益，排除对陈**已购房产的执行。本院经审查认为,本案的争议焦点为再审申请人陈**对原判准许执行的案涉房屋，是否享有排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，2018年6月25日，再审申请人陈**与被申请人容川公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定陈**购买容川公司开发的案涉房屋，总价款为950,000元。当日，陈**交付现金500,000元。双方约定余款450,000元于2018年11月20日前结清。2018年11月16日陈**交付购房尾款450,000元，同日，容川公司为陈**办理了入住手续，当天，陈**向涉案房屋所在小区的物业公司支付了管理服务费、装修房屋垃圾清运费、化粪池清掏清运费等。随后，陈**对案涉房屋进行了装修，本院听证期间，陈**出示其交纳案涉房屋的水费、电费等收据，陈**已实际占有案涉房屋。本案纠纷产生的原因系容川公司在将案涉房屋出售给陈**后，又于2018年11月14日，向被申请人姚军出具授权委托书一份，委托姚军出售案涉房屋，委托售价150万元，并称没有与任何人签订过房屋买卖合同，无任何买卖关系，若因出售该房产可能引发的相关法律及产权纠纷，由容川公司全部承担，与姚军无任何关联。姚军因与容川公司民间借贷纠纷一案作为债权人于2018年12月25诉前查封了案涉房产，并于2019年1月7日诉至法院，法院于2019年3月1日作出判决后，姚军于2019年5月6日申请执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同：(二)在人民法院查封前己合法占有该不动产：(三)已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。陈**作为购房人，在案涉《商品房买卖合同》签订后，已经依约支付了全部购房款，并在人民法院查封前实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但容川公司出具情况说明证实因企业经营困难尚欠税款，没有为陈**开具正式购房发票，非因陈**的原因未办理过户登记。故陈**作为合法占有人有权要求容川公司为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，陈**作为购房人，是以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。姚军作为债权人的权利内容，指向的是容川公司的一般责任财产，并非案涉房屋这一特定财产；本着诚实信用和还原事实真相的原则，不能仅以《授权委托书》的内容为依据就否定了《商品房买卖合同》的真实有效。相反，如果容川公司与陈**恶意串通，容川公司也没有必要出具该委托书。原判以容川公司曾出具委托书委托姚军出售案涉房屋价格为150万元，容川公司以95万元低价将案涉房屋出售给陈**，认定陈**与容川公司恶意串通，为逃避执行转移财产认定案涉房屋买卖合同无效的证据不足，准许对案涉房屋的执行不当。综上，陈**的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款之规定，裁定如下：一、指令辽宁省沈阳市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  娄秀娟审判员  林湧人审判员  陈 晨二〇二〇年十一月二十六日法官助理王晓曦书记员韩笑