广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4246号原告肇庆珠影文体产业投资有限公司，住所地：肇庆高新区工业大街**珠影文体广场**楼商铺223、226、227。统一社会信用代码：914***********246T。法定代表人杨某1。委托代理人朱娜，女，1983年2月5日出生，汉族，住广东省肇庆市高新区城区居委会明珠小区*******。身份证号码：441************720。系原告公司职员。委托代理人王国盛，男，1992年10月2日出生，汉族，住广东省龙川县****************。身份证号码：441************693。原告黄寺职员。被告叶永然，男，1980年12月8日出生，汉族，住广东省肇庆市高新区城区*****************。身份证号码：422************115。委托代理人罗太亮，广东合邦律师事务所律师。原告肇庆珠影文体产业投资有限公司（以下简称“珠影公司”）与被告叶永然租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审前，被告提出要求追加肇庆高新区三匠装饰设计工程有限公司作为本案被告，理由是被告使用所租赁的商铺，成立了前述公司；而原、被告双方在租赁合同中约定如被告使用租赁的商铺成立公司，则原告可主张所成立的公司对被告的债务承担连带清偿责任。被告并未在举证期限内提起追加被告，该被告也并非本案必须追加的共同被告；原告对须承担连带责任的其他被告方主体，有是否向其主张权利的选择权；经本院庭审询问，原告当庭表示不同意追加被告；故此，本院对原告主张追加的并非本案必须追加的被告，不予准许。原告珠影公司的委托代理人王国盛、被告叶永然的委托代理人罗太亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、被告应向原告支付相应的房屋租金、违约金、物业管理费、水电费共49927.32元；3、本案受理费由被告负担。事实和理由：原告与被告签订租赁合同后，即将商铺出租给了被告。因被告自2019年11月开始拖欠租金，逾期已超15日，原告依照合同约定可提出解除合同。我方已于2020年5月19日向被告发出解除租赁合同的通知，故被告应支付拖欠我方的租金、物业管理费、水电费、违约金等。为此，提起本案诉讼。被告辩称:1、2020年1月23日，广东省即因新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级相应，采取了一些列防疫措施，从而直接导致被告业务停滞，无理正负数租金等费用。我方认为不可抗力导致合同解除，不应当承担违约责任；2、原告主张的2020年5月19日解除合同，被告予以确认。也确认2019年11月-2019年5月19日的、物业管理费未付。其中原告主张的租金月标准3573.4元每月没有异议，但我方在签订合同后，一齐支付了3个月的租金，其中有2个月的租金是履约保证金，另一个月的租金是交付当月的租金；还有5000元的装修合同保证金。押金和保证金原告是应予退还的。原告主张的物业费标准194.9元每月也予以确认。对所欠水电费251.92元没有异议。对违约金的标准，认为过高，同意按照LPR的2倍计算。本院经审理认定事实如下：2018年4月12日，原告与被告签订《商铺租赁合同》约定：①被告租赁原告的位于肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场8#楼底商第一层商铺68号铺一间，用于经营装修公司之用。②租金标准，2018年8月-2021年为每月3573.4元；物业管理费每月194.9元；每月的租金和物业管理费在当月5日前支付，逾期的则按每日5‰标准计算违约金。被告在签订合同时，即支付该商铺两个月的租金7147元作为租赁合同保证金；水电费则按照供电、供水部门计收。③商铺的装修，被告须支付装修保证金5000元。④被告拖欠租金等费用达15天的，视为被告违约，原告有权解除合同。双方签订合同后，原告支付了租赁合同的履约保证金7147元和装修保证金5000元；原告对履约保证金和装修保证金也予以确认，并同意抵扣被告应付给原告的款项。被告的计租日期，双方共同确认自2018年8月才开始。2019年5月19日，原告通过邮寄方式向被告递交解除租赁合同通知书，告知被告双方解除合同。被告对原告主张的2019年5月19日双方解除合同予以确认。原告主张的被告拖欠的租金是2019年11月-2020年5月19日；被告对自2019年11月开始，之后一直拖欠原告的租金、物业管理费，至双方合同解除予以确认。被告确认欠原告的水电费251.92元。对租金的标准3573.4元每月，物业管理费194.9元每月双方没有异议。原告主张的违约金，自愿调整为现行LPR的4倍，被告则仅同意按2倍计算。本院认为，原告与被告之间成立租赁合同关系。因原被告双方共同确认双方租赁合同解除日为2020年5月19日，原告也确认要求被告交租的期间为2020年11月-2020年5月19日；结合被告确认自2019年11月开始拖欠租金、物业管理费，且每月租金、水电费的标准分别为3573.4元每月、物业管理费为194.9元每月；故被告应付给原告的拖欠的租金、物业管理费为（3573.4元+194.9元）*（5个月+19天）=21228元。双方对被告拖欠水电费251.92元均没有异议，本院予以确认。因为2020年1月23日开始，我国广东省已启动重大突发公共卫生事件一级相应，采取了一系列防疫措施。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人未按约定支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故此，自2020年1月23日往后至原告提起解除租赁合同期间，原告主张的违约金，本院不予支持。但在疫情防控措施开始前，被告逾期交租已构成违约的，应当向原告支付逾期付款的违约金。违约金的标准，结合被告是2019年11月开始拖欠租金和物管费，而此后2020年1月份已是农历新年放假；1月下旬又发生大规模的新冠肺炎疫情等特殊情况，本院酌情认可2019年11月-2020年1月22日，被告应向原告支付拖欠租金、物业管理费的违约金标准为现行LPR的2倍，即年利率3.85%*2=年利率7.7%。2019年11月-2020年1月22日被告应向原告支付拖欠租金，物业管理费的违约金具体为：①11月份未交租金，物管费的违约金计算至2020年1月23日，为3768.3元每月*78天（2019年11月5日前交租，从11月5日开始逾期，故违约天数期间为2019年11月5日开始至2020年1月22日，共78天）*年利率7.7%=62元；②12月份的为38元；③2020年1月份的为13.5元；①+②+③=113.5元。以上被告拖欠原告的租金、物业管理费、水电费，应付给原告的违约金，扣除原告应退还的履约保证金7147元和装修保证金5000元，为21228元+251.92元+113.5元-7147元-5000元=9446.42元。综上，原告主张的经本院确认的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，判决如下：一、确认原告肇庆珠影文体产业投资有限公司与被告叶永然签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月19日解除。二、被告叶永然应于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告肇庆珠影文体产业投资有限公司支付的租金、物业管理费、水电费、违约金共9446.42元（已扣除原告应返还被告的履约保证金7147元和装修保证金5000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后收取524元，由被告负担99元，原告负担425元（本案受理费原告已预交。原告起诉金额49927.32元，胜诉金额9446.42元，胜诉率18.92%）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  李月明二〇二〇年十一月二十七日书记员  冼文华