新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初1753号 原告：陈小平，男，1964年1月1日出生，汉族，退休人员，住新疆克拉玛依市。 委托诉讼代理人，施常元，新疆炎黄律师事务所律师。 被告：克拉玛依市润之康农业科技有限公司，住所地新疆克拉玛依市天池路**。 法定代表人：周春雪，该公司董事长。 原告陈小平与被告克拉玛依市润之康农业科技有限公司（以下简称润之康科技公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈小平及其委托诉讼代理人施常元到庭参加诉讼，被告润之康科技公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈小平向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除双方签订的《土地租赁协议》及《土地租赁补充协议》；2.判令被告支付拖欠租金158000元、违约金23700元、律师费用10000元，合计191700元。事实及理由：2016年6月20日，原、被告双方签订《土地租赁协议》及《土地租赁补充协议》，约定原告将白云7号蓝天2路交叉路口220亩土地租赁给被告使用，截至2020年9月30日被告拖欠应付租金158000元。根据合同约定，如被告拖欠30日交付租金，原告有权解除合同，被告还应按日支付租金千分之一的违约金，故原告诉至法院。 被告润之康科技公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2004年2月17日，原告作为乙方与克拉玛依市农业综合开发区管理委员会筹备委员会（以下简称农业开发管委会筹备委员会）作为甲方，共同签订《克拉玛依市农业综合开发区土地开发使用协议》[克农开土协字（2003-08）号]，约定甲方按照克规土字（08）号合同及其附件，向乙方受让甲方行政区划内国有土地800亩，协议签署时间2004年2月17日。2016年6月20日，原告作为甲方与被告润之康科技公司作为乙方签订《土地租赁协议》，约定甲方将陈小平所属土地约200亩的土地出租给乙方使用（租地面积以实际丈量为准）；租赁期限从2016年6月20日至2036年6月30日，该土地面积为200亩，每亩年租金为200元/亩，壹年的租金总额金额为40000元，第一年按实际使用亩数支付租金（每年每亩递增100元，到500元封顶），租金的交纳采取按年支付的方式，由乙方于每年的8月30日交纳给甲方；合同签订后，甲方应在五天内将乙方租用土地的界址范围划定，10日内将土地使用当中必需的灌溉水、饮水、电全部通到地边；乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金；违约责任：乙方应按照约定向甲方交纳租金。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应按日向甲方支付年租金千分之一的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之十五的违约金。协议还对双方权利义务等内容进行了约定。协议签订后，原、被告双方又签订了《土地租赁补充协议》，约定：依据甲、乙双方于2016年6月20日签订的《土地租赁协议》第二项第二款“租用土地的面积、金额”的约定，经双方友好协商补充协议如下：一、乙方明确2017年后租用乙方土地的面积为220亩（属同一地块），租期20年；二、付款方式：仍然采取按年支付方式，由乙方于每年的8月30日后缴纳第二个年周期的租金给甲方。每年合同执行周期为1月1日至12月31日。5年内争取付清全部租地款；三、2017年2月20日前交清当年的土地租金66000元（大写：陆万陆仟元整）；四、原土地租赁合同“新疆润之康**物科技有限公司”改为“克拉玛依市润之康农业科技有限公司”。其它约定事项不变。 另查，原告陈小平于2003年10月31日支付大田经济基础设施建设费112000元、2006年12月4日支付112000元、2008年3月26日支付336000元、2009年12月支付基础设施建设费224000元、2011年4月11日支付112000元、2011年1月4日支付224000元。2011年4月11日，克拉玛依市农业综合开发区管理委员会财政审计局出具《证明》一份，载明：陈小平于2003年10月31日在克拉玛依市大田地购得支管土地壹块，面积800亩，截至2011年4月11日基础设施费壹佰壹拾贰万元整（小写1120000元）已交。 另查，原告为追索租金等费用委托新疆炎黄律师事务所，产生律师代理费10000元。 上述事实，有《克拉玛依市农业综合开发区土地开发使用协议》、《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》、收款收据、《证明》、《民事委托代理合同》、电子发票及原告当庭陈述在案予以证实。 原告陈小平为证实其诉讼主张，还向本院出示：1.《关于印发的通知》复印件一份，拟证实农业综合开发区生态项目用地，可按1400元/亩标准缴纳土地基础设施建设费后，以出让方式取得国有土地使用权，减免土地出让金，实行土地使用权50年不变；也可以租赁形式使用土地；2.原告代理人与梁志坚电话录音一份，拟证实梁志坚作为被告公司实际控制人对欠付租金事实认可。对上述证据本院经审查认为，对通知的真实性本院依法予以确认，对通话录音的真实性本院依法予以确认，但原告并未提供梁志坚系被告公司实际控制人的相关证据，故对该通话录音与原告待证事实之间的关联性本院依法不予确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据原、被告签订的《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》，应当认定双方已经形成土地租赁合同法律关系。 本案中，根据双方签订的上述协议及补充协议，明确2017年之后被告实际租用原告土地的面积为220亩，且协议约定每年每亩租金递增100元，到500元封顶。故2018年土地年租金应为88000元[220亩×（2016年租金200元/亩+2017年递增100元/亩+2018年递增100元/亩）]，原告自认被告已付50000元，主张余款38000元未付，对此被告作为租金支付义务方，应当就其是否已经全部或者部分支付上述租金承担举证责任，但被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证证明上述事实的权利，因此产生的不利后果由其自行承担，故对原告主张要求被告支付2018年剩余租金38000元的诉讼请求，具有事实根据及法律依据，本院依法予以支持。 另原告自认因被告未按期支付租金，故收回土地100亩，2019年仅按120亩计算租金，结合双方协议及补充协议约定，2019年土地年租金应为60000元[120亩×（2018年租金400元/亩+2019年递增100元/亩）]，同理，被告亦未提供已经全部或者部分支付上述租金的证据，应当承担不利的法律后果，故对原告主张被告支付2019年租金60000元的诉讼请求，具有事实根据及法律依据，本院依法予以支持。 另原告还主张按照500元/亩标准继续计算2020年全年土地租金60000元（120亩×500元/亩），对此本院认为，虽然协议约定于每年8月30日缴纳当年全年租金，但原告已于2020年7月向本院提出解除合同之诉，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告自2018年已出现欠付租金的情形且至今未付，2019年更是欠付整年租金未付，原告作为出租人明知被告已经出现持续根本违约行为，但未及时采取有效措施损失扩大，故综合考虑租赁性质、租赁期限、土地利用的特殊性和流转难度，对原告主张2020年1月至6月期间的租金即30000元（120亩×500元/亩×0.5年），具有事实根据及法律依据，本院依法予以支持，超过的部分，属于原告未采取有效措施导致损失扩大的部分，本院依法不予支持。 对原告主张解除合同并要求被告违约金23700元的诉讼请求，根据土地租赁协议第五条第1款后段的约定，被告客观上已经逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同，故对原告主张解除双方签订的《土地租赁协议》及《土地租赁协议补充协议》诉讼请求，具有事实根据及法律依据，本院依法予以支持。另上述条款继续约定被告还需承担15%的违约金。对此本院认为，在商事领域中，应当尊重当事人的意思自治，被告作为商事主体，租赁土地亦用于营利性活动，其对违约金的约定后果应当系明知且自愿接受，应当认定双方对逾期付款违约责任的约定合法有效，均应恪守履行。故对原告主张按照累计欠付租金的15%计算违约金本院依法予以确认，但根据本院支持的欠付租金总额计算违约金应为19200元（128000元×15%），超出的部分本院依法不予支持。 对原告主张的律师费用，因双方租赁协议并未明确约定该项费用由违约一方承担，且在实现债权过程中，并非以聘请律师为必要，另双方通过租赁协议，已对被告逾期付款应当承担的违约责任进行了约定，作为以填补损失为原则的违约责任，应当认定已经能够弥补原告的合理损失，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈小平与被告克拉玛依市润之康农业科技有限公司于2016年6月20日签订的《土地租赁协议》及《土地租赁协议补充协议》于本判决确定之日依法解除； 二、被告克拉玛依市润之康农业科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈小平支付租金128000元、违约金19200元，共计147200元； 三、驳回原告陈小平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2067元，由原告陈小平负担476元，由被告克拉玛依市润之康农业科技有限公司负担1591元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  周亮 二〇二〇年十一月二十一日 书记员  王霞