广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初30371号原告：广州市智诚置业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：劳丽君，客服主管。委托诉讼代理人：张文婕，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗颂天，广东环球经纬律师事务所实习人员。被告：广州酷派体育文化发展有限公司，地址广州市白云区。法定代表人兼被告：韦何荣，男，1976年12月3日出生，汉族，身份证住址广西柳城县，原告广州市智诚置业管理有限公司与被告广州酷派体育文化发展有限公司（以下简称酷派公司）、韦何荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市智诚置业管理有限公司的委托诉讼代理人张文婕、罗颂天，被告广州酷派体育文化发展有限公司的法定代表人兼被告韦何荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、两被告支付2019年12月至2020年1月期间的租金，共计217146元（108573元/月×2个月）；2、两被告支付2020年2月1日至2020年7月31日的场地使用费651438元（108573元/月×6个月）；3、两被告支付2019年11月至2020年5月水费1932元、电费28665.94元、公摊电费4200元，2019年12月至2020年1月停车票费用1745元，2019年12月至2020年6月垃圾费1925元，共计38467.94元；4、两被告支付以上三项费用总额违约金108392.71元（以907051.94元为基数，自2019年12月6日起算，按所欠费用0.05%/日，计至实际支付之日，暂计至7月31日）；5、两被告承担本案的诉讼费、律师费16000元、保全费等费用。事实与理由如下：2019年10月29日，被告韦何荣作为被告酷派公司的法定代表人，向原告承租广州市白云区马务大街1号第一层***铺及第二层***铺（原第一层***号铺及第二层***号铺），用于经营健身房。双方合同约定了租期、租金及费用支付方式等。自2019年12月起，两被告无故停止交纳租金、水电费、停车票费及垃圾费等，经原告多次催要，被告均未履行，故提起本案诉讼。被告酷派公司的法定代表人兼被告韦何荣辩称：确认2019年12月到2020年7月31日期间的租金没有支付。关于原告主张的水费、电费、垃圾费、停车票费，以往均是原告将缴费单给被告，被告收到就会交纳，但是否交纳了原告主张的期间，被告并不清楚。2019年12月份的停车费被告已经支付了，而2020年1月被告已经停止营业，无需缴纳，被告也没有收到催交的单据。租赁合同约定押三付一，以此类推，被告的租金已支付到2019年12月底。物业在2019年11月停电两次，并于2020年1月将前台电脑、监控设备等文件、收据打包。2020年1月4日，物业将缴费告知函邮寄给被告，被告次日与原告协商未能达成一致。直到3月份邮寄第二次催缴租金通知单，被告于2020年3月19日再次前往协商，协商内容包括物业恢复通电，将电脑、监控及其他物品恢复原样，能正常使用15天，立即支付一个月租金，剩余租金及水电费在2020年底前付清。但两周后，对方反悔，并约定4月21日再次面谈。2020年4月21日，被告再次前往面谈，对方仍要求一次性支付四个月租金，结清所有费用后才能退回2月份的租金。被告疫情期间没有收入，无力支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的马务广场租赁合同（商铺）、告知函、回复申请书、律师函、妥投证明、快递单、清场通知书、证明、广州市白云区马务大街1号新旧地址对照表、汇款明细、民商事诉讼/仲裁案件委托代理合同、建设工程规划许可证、租金通知书签收表、马务广场交款通知单、停车券缴费通知、停车券通知书签收表、网页截图等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《马务广场租赁合同（商铺）》，约定甲方将位于广州市白云区马务大街1号原第一层****号商铺及第二层***号铺，现第一层***铺及第二层***房（以下简称涉案商铺）租赁给乙方，建筑面积1380平方米，乙方经营的行业是健身，租赁期限自2015年5月1日至2025年2月28日，2019年8月1日至2020年7月31日期间租金为108573元/月；签订本合同当日，乙方向甲方交纳履约保证金258000元及一个月租金，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；电费为1.58元/度，水费5.75元/立方米；乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费以及其他费用的，乙方按欠费总额每日3%向甲方支付违约金，逾期7天未交费，甲方有权对乙方所租赁的商铺进行停水、停电处理，逾期10天未交费，甲方立即解除合同，收回该物业，没收乙方交纳的一切费用和保证金；等等。同日，被告韦何荣向原告支付153920元。2019年11月30日至2019年12月6日期间，被告韦何荣共向原告支付90852元。2020年1月4日，原告向被告发出告知函，内容是通知被告收函3日内支付拖欠的2019年12月租金、水电费、停车票费等共计126813元及租金违约金；等等。次日，被告酷派公司向原告出具回复申请书，内容是因市场大环境影响整个行业发展，俱乐部连续亏损，希望能供电给俱乐部，只有正常营业才能缴纳租金、水电费，承诺于2020年2月底交2019年12月的房租水电费和2020年1月的一半租金，2020年1月剩余的一半租金和2020年2月的租金于3月份上交；等等。2020年1月15日，原告向被告酷派公司的客户发出告知函，内容是因酷派公司迟延缴纳租金，经原告再三敦促仍未缴纳，唯有采取封铺措施。2020年2月17日，原告委托广东环球经纬律师事务所律师向被告韦何荣发出律师函，继续催缴租金、水电费、违约金等。该律师函于2020年2月25日被本人签收。2020年3月6日，原告制作清场通知书，通知被告韦何荣因其自2019年12月开始未能按照合同约定如期支付租金及其他费用，现决定将商铺收回，并将商铺内留存物品进行清理、扣留及处理。被告称未收到该通知书，确认其物品未搬离，留存的物品仍要取回，但目前无处搬离。2020年6月11日，原告与广东环球经纬律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托该律所为原、被告租赁合同纠纷提供诉讼服务，律师费为16000元；等等。2020年7月21日，原告再次向被告韦何荣发出告知函，通知被告收函2日内支付欠费并将物品搬离。原告为证实涉案商铺可合法出租，出示落款时间为2005年5月13日的建设工程规划许可证，记载建设项目名称为临时商业用房，附注，本建设项目为临时建设，使用期2年，使用期满或使用期间当城市规划、建设或管理需要时应无条件自行拆除并清理场地。原告为证实其诉讼请求中租金、水电费、垃圾费及停车票费数额，出示2019年12月至2020年7月期间的交款通知单，记载每月租金为108573元，每月公摊水电为600元、每月垃圾费为275元，实际用电统计至2020年2月16日为28665.94元，实际用水统计至2020年1月16日为1932元；另出示停车券缴费通知，记载“型派健身商户”，在2019年12月及2020年1月的停车券共计1745元。被告主张2019年12月的停车费已付清，收据发票均在前台处。审理中，被告主张涉案商铺于2019年12月30日停电直至2020年1月15日被原告封铺，期间一直无法经营。原告对停电不予确认，主张系被告一直拖欠租金且出现不按时营业的情况，故在2020年1月5日短暂停电，停电后被告与原告协商，当天便恢复供电，但之后被告便下落不明，员工遣散，导致众多会员前来退款，原告迫于维稳压力于2020年1月15日将商铺封铺；之后于2020年3月24日对涉案商铺进行了盘点和清洁，之后便上锁；2020年7月27日将涉案商铺内的物品搬运至广州市白云区鸦岗中路25号。本院认为，原告出示的建设工程规划许可证中记载证载建筑物为临时建设，使用期为2年，期满后应无条件自行拆除，现使用期限已届满，原告未能举证证实涉案商铺所在建筑物现已重新取得建设工程规划许可证或相应产权证明，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告之间签订的《马务广场租赁合同》应属无效合同。关于租金即占有使用费，被告韦何荣确认自2019年12月开始未支付租金，本院予以确认。被告韦何荣主张涉案商铺在2019年12月30日前被停电，原告不予确认，被告韦何荣亦未能提供证据证实，故本院对被告韦何荣该主张不予采信。现原告确认于2020年1月15日将涉案商铺封铺，故封铺之前的占有使用费仍应由被告韦何荣承担，经计算为162859.5元（108573元×1.5月）。关于2020年1月15日之后的占有使用费，根据被告韦何荣的陈述，该期间一直与原告就继续履行合同进行协商，均未能达成一致意见，故可知被告韦何荣在2020年5月之前均未向原告表示放弃涉案商铺中的物品，仍继续占用涉案商铺。原告虽于2020年3月6日制作了清场通知，但并未实际清场，但制作该通知应表示原告已知道应及时清场避免损失扩大。结合被告韦何荣主张2020年2月因疫情不应支付租金，本院酌情认定原告在封铺后的及时清场止损时间为3个月，故被告韦何荣应向原告继续支付3个月占有使用费为325719元（108573元×3月）。故，被告韦何荣共需承担租金488578.5元。关于水电费，原告出示交款通知单，记载2020年2月16日前的实际用电为28665.94元，2020年1月16日前实际用水为1932元，本院予以支持。关于公摊电费及垃圾费，根据本院确定的被告韦何荣需承担的支付义务期间，本院仅支持2019年11月至2020年1月15日期间2.5个月及封铺后的3个月，共计5.5个月，经计算公摊电费为3300元（600元×5.5月）、垃圾费为1512.5元（275元×5.5月）。关于停车票费1745元，被告韦何荣主张已支付2019年12月的费用，但未能提供证据证实，应由被告韦何荣承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告要求被告韦何荣支付停车票费1745元予以支持。关于违约金，因合同无效，故合同中关于违约金的约定均属无效，且原告自身对于合同无效亦应承担一定过错，故原告要求被告支付违约金于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于律师费，原告仅出示《委托代理合同》，未能出示律师费实际支付的付款凭证及发票，且原告要求被告承担律师费并无合同依据，故本院对原告要求被告支付律师费的诉讼请求不予支持，予以驳回。关于被告酷派公司是否承担责任，因与原告签订《马务广场租赁合同（商铺）》的相对方为被告韦何荣，被告酷派公司并非合同相对方，且原告未能提供证据证实被告酷派公司曾作出对被告韦何荣的债务承担连带或共同付款责任的意思表示，故原告要求被告酷派公司承担赔偿责任理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告韦何荣向原告广州市智诚置业管理有限公司支付占有使用费488578.5元；二、自本判决生效之日起五日内，被告韦何荣向原告广州市智诚置业管理有限公司支付电费28665.94元、水费1932元、公摊电费为3300元、垃圾费为1512.5元、停车票费1745元；三、驳回原告广州市智诚置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6435.26元，由原告广州市智诚置业管理有限公司负担3103.48元，由被告韦何荣负担3331.78元；本案财产保全费5000元，由原告广州市智诚置业管理有限公司负担2411元，由被告韦何荣负担2589元。被告负担的受理费、财产保全费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月二十五日书记员  苏秋雅