福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3543号 原告：中国工商银行股份有限公司福州五一支行，住所地福州市台江区五一南路**，统一社会信用代码913501008543905750。 负责人：唐晓龙，行长。 委托诉讼代理人：陈展鹏，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘昌奉，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 被告：李福美，女，1980年10月13日出生，汉族，住福建省建宁县。 被告：聂建斌，男，1977年7月5日出生，汉族，住福建省建宁县。 被告：利嘉（福建）国际商贸有限公司，，住所地福建省福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001统一社会信用代码913500000561443374。 法定代表人：卢圣敬，董事长。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所执业律师。 原告中国工商银行股份有限公司福州五一支行（以下简称工行五一支行）与被告李福美、聂建斌、利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉国际商贸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，工行五一支行的委托诉讼代理人刘昌奉、利嘉国际商贸公司的委托诉讼代理人陆享民到庭参加诉讼，李福美、聂建斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行五一支行向本院提出诉讼请求：1、判令李福美、聂建斌向其银行偿还借款本金120333.47元及相应利息、罚息、复利（暂计至2020年6月9日止为11779.68元，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计至实际还清借款本息之日止）；2、判令其银行有权对李福美、聂建斌名下的位于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面予以折价或者拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权；3、判令利嘉国际商贸公司对上述第一项债权承担相应的连带清偿责任；4、判令本案诉讼费用由李福美、聂建斌、利嘉国际商贸公司共同承担。工行五一支行主张的事实与理由：2015年6月15日，其银行与李福美签订《个人购房借款／担保合同》{编号Ａ：【闽】字【营业部】行【五一】支行【2015】年【商用房贷0164】号}，合同主要约定：1、贷款金额为38万元，贷款用途为购买福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面，贷款期限为5年（2015年6月至2020年6月），实际放款日与到期日以借款凭证为准；2、合同项下贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，发放借款时年利率为5.25%，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；3、还款方式为等额本息还款（按月计息）；4、逾期还款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为在上述借款利率的基础上加收50%;5、李福美、聂建斌将名下的位于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面（抵押预告登记证号：榕房预ＦＺ押字第1××4号）抵押给其银行，作为履行本合同的担保；抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；6、利嘉国际商贸公司为合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，保证担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；7、争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。李福美与聂建斌系夫妻关系，聂建斌向其银行出具《共同还款确认书》，确认上述贷款及工行五一支行实现债权的全部费用由李福美、聂建斌共同偿还。其银行与李福美于2015年6月23为上述房产办理了抵押权预告登记。2015年7月9日，其银行向李福美指定的收款账户发放贷款38万元。自2019年1月起，李福美开始逾期还款。期间，其银行多次向李福美、聂建斌催款但均无果。截止至2020年6月9日，李福美尚欠其银行借款本金120333.47元、利息11779.68元，合计132113.15元。现其银行特诉至法院，望判如所请。 李福美、聂建斌未作答辩。 利嘉国际商贸公司辩称，一、工行五一支行对位于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，本案李福美虽尚未办理案涉店面产权证，但该房屋已具备物权登记条件，应认定为属于李福美的财产，客观上应作为李福美责任财产进行处置。2、案涉店面已具备不动产抵押登记条件，但李福美却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人工行五一支行对案涉店面优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。3、当房屋具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。4、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。5、赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人工行五一支行有权处分购房人李福美于商品房买卖合同项下的合同权利，而李福美取得房屋所有权亦属于该权利范畴，故工行五一支行有权处置案涉店面。综上，案涉店面已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对房屋处置价款优先受偿权，有利于保障交易安全和稳定。二、请判决其公司承担保证责任后享有追偿权。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利……为了节约诉讼资源，避免保证人另行起诉的诉累，请法院本着效率及定纷止争的原则依法判令保证人承担本案的保证责任后，有权向李福美、聂建斌追偿。 工行五一支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.个人购房借款/担保合同；2.共同还款确认书；3.结婚证；4.借款凭证；5.抵押预告登记证明；6.自营历史明细列表。 经审查，工行五一支行提交的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月15日，工行五一支行作为贷款人，李福美作为借款人、抵押人，聂建斌作为抵押物共有人，利嘉国际商贸公司作为保证人，三方签订了《个人购房借款／担保合同》{编号Ａ：【闽】字【营业部】行【五一】支行【2015】年【商用房贷0164】号}。合同约定：借款人向贷款人借款380000元，用于购买位于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面。借款期限5年（2015年6月-2020年6月）。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360。贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。贷款利率按约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。李福美、聂建斌自愿向工行五一支行提供抵押担保，抵押物为位于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面（抵押预告登记证号：榕房预ＦＺ押字第1××4号）。抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。利嘉国际商贸公司承担阶段性连带责任保证，即对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任……合同还约定了其他内容。 另，聂建斌于2015年5月6日向工行五一支行出具一份《共同还款确认书》，主要内容为：借款人李福美以坐落于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面的房地产作为抵押物，向工行五一支行借款380000元整，其与借款人是夫妻关系，此借款系其与借款人的共同债务，今后此债务及工行五一支行实现有关债权的全部费用由其和借款人共同承担连带偿还。 2015年6月23日，工行五一支行与李福美就坐落于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面办理了预购房屋抵押权预告登记。权证号为：榕房预ＦＺ押字第1××4号，预告登记权利人为工行五一支行，预告登记义务人为李福美。 合同签订之后，工行五一支行依约于2015年7月9日发放借款380000元，初始年利率为5.775%。2015年11月9日起，李福美未能按时足额还本付息，亦未按合同约定的还款日即2020年6月，偿还全部本金，截止至2020年6月9日，李福美尚欠本金120333.47元及利息、罚息、复利11779.68元，故引发本案诉讼。 诉讼中，利嘉国际商贸公司向本院提交一份福州市不动产登记和交易中心于2017年8月22日向其公司出具的《首次登记通知书》【榕不动产首字第】、办理产权通知书以及EMS面单，拟证明案涉店面已具备办理权属登记的条件，其公司亦已履行了办证通知义务。该《首次登记通知书》载明：你公司申请仓山区××镇××路××号××商业城（××区）××#馆、××#馆、××#馆、××#馆房屋首次登记，总建筑面积420953.17平方米，具体范围见附表。原榕国用（2013）第××号宗地范围内相应土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主。工行五一支行对上述证据经质证后，均无异议，但提出上述证据不足以证明案涉店面已办理抵押登记，利嘉国际商贸公司不能免除其阶段性保证担保责任。 本院认为，工行五一支行与李福美、聂建斌、利嘉国际商贸公司签订的编号{编号A：【闽】字【营业部】行【五一】支行【2015】年【商用房贷0164】号}《个人购房借款/担保合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。李福美应当按照《个人购房借款/担保合同》的约定偿还借款。李福美未按期偿还借款，已构成违约，应承担相应违约责任。聂建斌在《共同还款确认书》上作为共同还款人签字，工行五一支行要求其对上述债务承担共同还款责任，符合法律规定，本院予以支持。因此，工行五一支行请求李福美、聂建斌偿还借款本金120333.47元及相应利息、罚息、复利，有事实和法律依据，应予支持。但前述约定中的利息、罚息、复利分别类似于普通借贷中的利息、违约金、其他费用，均系李福美为获得借款而支付的成本，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持”的规定，故工行五一支行可以一并主张利息、罚息、复利，但总计不得超出年利率24%，超出部分本院不予支持。 李福美、聂建斌自愿以其坐落于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。案涉店面已办理首次登记，故购房人李福美负有协助办理抵押登记的义务，利嘉国际商贸公司应督促其办理。本院确定李福美应在三十日内协助办理案涉店面抵押登记。若李福美逾期仍未协助办理抵押登记，工行五一支行将无法行使抵押权，利嘉国际商贸公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予工行五一支行对案涉店面折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 利嘉国际商贸公司自愿为李福美、聂建斌的债务提供阶段性连带责任保证，根据合同关于案涉店面正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任的约定，在案涉店面办理正式抵押登记之前，利嘉国际商贸公司应在保证范围内承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。”利嘉实业（福建）集团有限公司承担保证责任后，可在其承担保证责任的范围内向李福美、聂建斌追偿。 综上所述，对工行五一支行的诉讼请求，本院予以支持。李福美、聂建斌经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、李福美、聂建斌应在本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司福州五一支行偿还借款本金120333.47元及相应利息、罚息、复利（暂计至2020年6月9日利息、罚息、复利为11779.68元，之后的利息、罚息、复利按照编号A：【闽】字【营业部】行【五一】支行【2015】年【商用房贷0164】号《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至款项清偿之日止，但不得超过年利率24%）； 二、李福美、聂建斌应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司福州五一支行办理福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面不动产抵押登记手续； 三、福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面抵押登记办妥后或李福美、聂建斌逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司福州五一支行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、利嘉（福建）国际商贸有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面抵押登记手续办妥之日，其保证责任终止；利嘉实业（福建）集团有限公司承担保证责任后，可在其承担保证责任的范围内向李福美、聂建斌追偿; 五、驳回中国工商银行股份有限公司福州五一支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2942元，由李福美、聂建斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  曾 琦 人民陪审员  梁宇红 人民陪审员  陈昭容 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  周巧玲 书 记 员  唐 颖 附注：一、本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。