河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5040号上诉人（原审被告）：沈善丰，女，汉族，I954年9月12日出生，住郑州市金水区。上诉人（原审被告）：黄建生，男，汉族，1953年3月12日出生，住郑州市金水区。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨茗杰、孙萌，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张立荣，女，汉族，1970年1月6日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王忠齐，河南旺达律师事务所律师。原审被告：周丽琴，女，汉族，1966年6月5日出生，住河南省郑州市金水区。上诉人沈善丰、黄建生因与被上诉人张立荣、原审被告周丽琴申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省永城市人民法院（2019）豫1481民初5757号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人沈善丰、黄建生及其委托诉讼代理人杨茗杰，被上诉人张立荣委托诉讼代理人王忠齐到庭参加诉讼。原审被告周丽琴经本庭传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人沈善丰、黄建生上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人张立荣的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人张立荣承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。首先，一审法院无视同一法院执行局法官到原阳县公安局调取的周卫芹涉嫌集资诈骗的卷宗材料中显示的，周丽琴不涉及周卫芹集资诈骗刑事案件，及其之后被无罪释放的事实，认定周丽琴处分涉案房产行为无效错误。周丽琴被错误羁押期间，即2016年11月29日周丽琴名下的房产被临时查封，但侦查机关通过之后的侦查，证明周丽琴不涉及周卫芹集资诈骗案件，并将其无罪释放，故该房产查封属于错误杳封、应属于自始无效的查封，但因侦查机关的工作疏忽，该查封一直未予解除，且侦查机关自始至终并未将该查封情况告知周丽琴本人。其次，周丽琴在不知道自己本案涉案房产被错误查封的情况下，完全有权利处分自己的房产，故本案-审法院认定周丽琴处分自己房产的民事行为无效，明显错误。再次，根据上诉人提交的一审证据，本案上诉人沈善丰、黄建生与原审被告周丽琴签订房屋产权转让协议、支付购房价款、占有房屋均在被上诉人张立荣查封涉案房产之前，排除张立荣的执行，符合客观事实。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项对本案进行判决明显错误。根据一审中的证据，已证明2016年11月29日原阳县公安机关查封周丽琴本案涉案房产属于错误查封，应属于自始无效的查封，故一审法院不能认定周丽琴涉案房产被张立荣申请查封前无权处分自己的合法房产，更不能认定该民事行为无效。另根据上诉人在一审提交的与原审被告周丽琴签订房屋产权转让协议、支付购房价款、占有购买房屋、无法办理房屋过户等证据，上诉人完全符合善意第三人购买房产、排除执行的法律规定，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。综上，一审法院认定事实、适用法律均存在严重错误，望二审法院直接改判撤销本案一审判决，驳回张立荣的诉讼请求张立荣辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、公安机关对周丽琴房屋的查封是有效的，查封的效力自查封手续送达协助机关生效，是否向周丽琴送达是办案单位程序上的问题，不影响查封的效力。2、涉案房产价值巨大，上诉人进行交易前未查询房屋的产权情况、权利现状等，未尽到合理的注意义务，不符合善意购买房产的情况。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关查封的房地产不得转让，即使该规定不能导致合同无效，但也不能说合同是合法有效的，因为它违反了法律的禁止性规定。结合最高人民法院第一巡回法庭法官会议纪要，即便系另案查封，但只要是在查封状态下签订的不动产买卖合同，就不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之情形。且在查封状态下，执行异议申请人对不能办理过户是有预期的，其对未办理过户存在过错，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形，故不能排除执行。张立荣向一审法院起诉请求：请求人民法院准许对位于海南省××自治县海南××海××小区××型××别墅××层房屋强制执行。一审法院认定事实：法院受理张立荣与周丽琴民间借贷纠纷一案，在审理过程中张立荣于2018年2月26日申请财产保全，法院于同日作出（2017）豫1481民初6047之一号民事裁定书：对周丽琴购买的位于海南省××自治县海南××海××小区××型××别墅××层A80-2号房屋予以查封，该裁定书于2018年3月12日送达陵水县自然资源和规划局不动产管理部门。2018年12月6日本院作出（2018）豫14民终3799号民事判决书，判决：周丽琴给付张立荣借款1102310元及利息。因周丽琴未履行生效判决书确定的义务，张立荣申请强制执行。在执行过程中，案外人沈善丰、黄建生提出执行异议，要求停止执行该房屋；法院于2019年5月31日作出（2019）豫1481执异74号执行裁定书，裁定中止对位于海南省××自治县海南××海××小区××型××别墅××层A80-2号房屋的执行。原告张立荣对本裁定不服，向法院提起诉讼。2014年4月24日周丽琴与海南协兴地产发展（香港）有限公司签订了《陵水县商品房买卖合同》，购买海南协兴地产发展（香港）有限公司开发的海南省××自治县海南××海××小区××型××别墅××层A80-2号房屋一处，双方商定房屋总价款为290万元。合同签订后周丽琴陆续支付了购房款，2018年4月3日缴纳契税43500元，由海南协兴地产发展（香港）有限公司过户给周丽琴，合同成交金额、计税金额均为290万元。2016年8月22日周丽琴因涉嫌集资诈骗犯罪被原阳县公安局刑事拘留，2016年9月29日被取保候审，2016年11月24日涉案房产被原阳县公安局查封，原阳县公安局于2016年11月29日将查封手续送达陵水县自然资源和规划局不动产管理部门，查封期限两年，自2016年11月29日至2018年11月29日。2017年4月2日周丽琴（甲方）与黄建生签订房屋产权转让协议，约定周丽琴将富力湾PA80-2房产以350万元的总价格转让给黄建生、沈善丰（乙方），付款方式以首付1000000元作为协议生效，三个月内七月一日前付710000元，十月二十日前付款710000元，合同生效后半年内付款108万元整，每月十五日前付180000元，甲方需承担原拖欠房款、滞纳金以及收房所需的契税、维修基金等杂项费用，乙方承担自收房日的物业费用；房产权属更名过户、装修申请等甲方需配合乙方办理。合同签订后2017年4月5日沈善丰通过中国银行向周丽琴转汇款40万元，汇款条附言：还款；2017年4月6日沈善丰通过中国农业银行向周丽琴转账40万元，同日周丽琴出具收到黄建生、沈善丰首付款100万元的现金收条，同时在收条中又注明总房款320万元；2017年5月26日、6月21日周丽琴分别出具了100000元、190000元的收条，同时在2017年5月26日的收条中注明总房款320万元；2017年8月21日沈善丰通过中国农业银行向周丽琴转账41万元并给付现金60000元，同日沈善丰通过中国工商银行向周丽琴转账93万元，周丽琴分别出具了收条；2017年10月5日周丽琴出具收到现金10万元的收条（微信转账）；2017年10月10日周丽琴出具收到现金258000元的收条（通过中国工商银行ATM机转账）；另根据沈善丰的代理人陈述代周丽琴缴纳各项费用151649.75元（包括房款、权证费、维修基金、物业管理费、有线水电天然气初装费、一审费、滞纳金，部分有票）、代缴契税43500元。2018年2月26日，法院作出（2017）豫1481民初6047之一号民事裁定书对涉案房产进行了查封，查封期限三年，自2018年3月12日至2021年3月11日；2019年3月18日法院向陵水县自然资源和规划局不动产管理部门送达（2019）豫1481执50号裁定书，再次查封了涉案房屋，查封期限三年。5、2019年1月3日陵水黎族自治县国土资源局为被告周丽琴购买的涉案房产颁发琼（2019）陵水县不动产权第0000097号不动产权证书。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，违反法律或社会公共利益的民事行为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。本案涉案房屋被告周丽琴现虽已依法取得房屋的所有权，但该房屋因被告周丽琴涉嫌刑事犯罪已于2016年11月15日被原阳县公安局依法查封，查封期限为两年，法院也于2018年3月12日采取轮候查封措施。而在被告沈善丰、黄建生与周丽琴签订转让协议前，公安机关已向房产管理机关送达查封涉案房产的法律文书，直至2018年3月12日法院对涉案房产进行查封，原阳县公安局对涉案房产并未解除查封，该房产至今处于不得转让交易的状态。因此，被告周丽琴在涉案房屋查封期间签订协议转让他人，违背了法律的强制性规定，其转让行为无效。故对原告要求继续执行涉案房屋的请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经法院审判委员会研究决定，判决如下：准许对被告周丽琴所有的位于海南省××自治县海南××海××小区××型××别墅××层房屋予以执行。案件受理费22800元，由被告周丽琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对双方有争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据，不能证明公安机关的查封属于错误查封、查封自始无效及上诉取得涉案房产属于善意取得，达不到其证明目的。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉，争议焦点为上诉人对涉案房产享有的民事权利是否足以排除执行，即是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件。涉案房产因周丽琴涉嫌犯罪，于2016年11月29日被原阳县公安局查封，后周丽琴于2017年9月29日被解除取保候审。即使涉案房产不涉及刑事犯罪，也不能否定原阳县公安局于2016年11月29日对涉案房产查封的效力。而周丽琴与黄建生签订房屋产权转让协议的时间是2017年4月2日,系在公安机关查封期间进行的转让。即便是另案查封，且另案所依据的法律关系并非本案当事人之间的法律关系，但只要是在查封状态下签订的不动产买卖合同，就不符《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之情形。同时，周丽琴在2019年1月3日取得不动产权属证书，即周丽琴与黄建生签订合同时，尚未取得涉案房产的所有权，也就不可能为上诉人办理过户登记手续。上诉人购买大额房产时，未对房屋权属情况、权利状况等进行事先查询，未尽合理注意义务，对涉案房产不能办理过户也是有一定预期的，故上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。故虽然上诉人签订合同、支付购房款及其他费用、装修、入住房屋，付出很多，但依照上述法律规定，其对涉案房屋享有的民事权利仍不足以排除执行，本院对其上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，认定合同无效及援引相应法律错误，但判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由沈善丰、黄建生负担。本判决为终审判决。审判长  白中哲审判员  谢劳动审判员  段智明二〇二〇年十一月二十三日书记员  杜欣欣