广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终560号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭祖凤，女，土家族，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：朱日程，广东群立弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶周鸿，男，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：吴少彬，清城区上廓法律服务所工作者。原审原告（反诉被告）：甄菊英，女，土家族，住湖南省韶山市。原审第三人：叶锡希，男，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：吴少彬，清城区上廓法律服务所工作者。上诉人谭祖凤因与被上诉人叶周鸿、原审原告甄菊英、原审第三人叶锡希房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭祖凤上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《金家美粮油商行店铺转让协议》，约定被上诉人应当包租赁合同续签及过户、合同押金、拆墙质保金过户，且保证合同押金能退还。并保证上诉人在经营没有过户完成期间，负责与第三方富荣公司接洽，保护上诉人的经营权利，直到过户完为止。但事实上被上诉人由于自身原因一直未能办妥租赁合同的过户，未能完成双方签订的合同义务，因此上诉人提出解除合同，并要返还向其交付的款项合情合理，原审法院认定上诉人也有违约而要求上诉人承担一半责任属认定事实不清。2017年9月10日，上诉人与被上诉人签订《金家美粮油商行店铺转让协议》，约定上诉人向被上诉人支付80000元，被上诉人承诺包租赁合同续签及过户、合同押金、拆墙质保金过户，且保证合同押金能退还。《转让协议》第五条还明确约定“乙方（上诉人）在经营期没有完成过户的期间，甲方（被上诉人）负责与第三方（富荣公司）接洽保护乙方的经营权利，直到过户完为止。如有反悔或其他纠纷，甲方每天按千分之一补偿乙方”。在《转让协议》当中约定的包租赁合同继续签订及过户，指的是被上诉人负责将其与富荣公司签订的三份《租赁合同》承租方变更为上诉人，且该《转让协议》还约定了在过户期间上诉人是有权经营金嘉美粮油商行的。事实上，在上诉人经营期间，被上诉人一直未能履行协议的义务，无法与富荣公司达成将三份《租赁合同》的租赁方变更为上诉人。经上诉人了解，富荣公司不愿将《租赁合同》租赁方变更为上诉人，是因为被上诉人一直未向其缴纳任何水电费所致。上诉人一直催促被上诉人按协议的约定履行义务，但被上诉人不但没有履行义务，还要求上诉人履行《转让协议》余下的付款义务，实属无理。上诉人要求解除双方签订的《转让协议》，并由被上诉人向上诉人退还已交付的60000元合情合理，但一审法院却认定由于上诉人未向被上诉人支付租赁费用的违约行为，导致被上诉人无法向富荣公司支付上诉人经营期间的租金、水电费、物管费等费用，进而导致被上诉人缴纳的保证金38120元不能取回为由，判决上诉人承担一半责任，被上诉人仅需返还40940元，完全属认定事实错误，被上诉人应向上诉人返还60000元。二、原审法院判决要求上诉人应当按照上诉人与富荣公司签订的三份《租赁合同》约定的租金标准向被上诉人支付上诉人经营期间的租金，更无事实和法律依据。《转让协议》中根本没有约定租金的标准，亦未提及由上诉人向被上诉人支付任何租金，更无提及上诉人应当按照被上诉人与富荣公司签订的《租赁合同》约定的租金标准向被上诉人支付租金。事实上，富荣公司一直向其租户承诺免租期，所以双方签订《转让协议》时，亦告知上诉人有免租期，仅是约定由被上诉人承诺包租租赁合同续签及过户、合同押金、拆墙质保金过户，且保证合同押金能退还，根本无提及租金的支付问题。《转让协议》也约定了在过户后的水电费、租赁费等是由上诉人与富荣公司解决，根本不是由上诉人向被上诉人缴交，但由于被上诉人的原因，一直未能办理《租赁合同的》过户手续，责任全在被上诉人。退一步说，上诉人在经营期间，即使示缴纳过任何租金，但事实上，上诉人根本未与被上诉人约定过租金的支付标准以及支付方式，原审法院判决要求上诉人按照被上诉人与富荣公司的合同约定的标准向上诉人支付租金完全缺乏事实以及法律依据，根据合同相对性原则，在上诉人未与富荣公司签订《租赁合同》的前提下，被上诉人与富荣公司签订的《租赁合同》对上诉人根本不产生约束力。在被上诉人未向富荣公司支付任何租金，且富荣公司给予被上诉人免租期而免除其支付租金义务的情况下，原审法院要求上诉人向被上诉人支付租金，实属无理与不公。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵犯民上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人被上诉人叶周鸿辩称：一、《金家美粮油商行店铺转让协议》是答辩人与被答辩人在自愿、平等的基础上签订的，是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。协议签后，答辩人履行了交付商铺的义务，被答辩人自2017年9月11日至2018年10月10日实际使用涉案商铺，合同已实际履行，被答辩人一直未按约定支付租金等相关费用，导致商铺无法过户，因此，涉案商铺过户不能并非被答辩人的过错，被答辩人无需向答辩人返还全部的押金。二、《转让协议》约定，被答辩人将位于清远市农批7栋2、3、4号当铺，店名金家美粮油商行转让人答辩人，答辩人负责其接后的水电及管理费及租赁费用，上述约定表明，被答辩人知悉租金标准，其以《转让协议》未约定具体租金标准及其自身并非《商铺租赁合同》相对方拒绝按照该标准支付租金没有任何依据。其次，答辩人是否向富荣公司缴纳租金与被答辩人无关。退一步说，即便答辩人未向富荣公司缴纳租金也不是被答辩人拒绝缴纳租金的理由。被答辩人至今未支付其实际经营期间的租金205530元，水电费2526.7元及物业管理费14703元，从而导致商铺过户不能，无论如何，都不能成为被答辩人拒付租金的理由。综上所述，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。原审第三人叶锡希同意被上诉人叶周鸿的答辩意见。原审原告甄菊英未提交答辩意见。上诉人谭祖凤及原审原告甄菊英向一审法院起诉请求：1.判令解除谭祖凤、甄菊英、叶周鸿于2017年9月10日签订的《金嘉美粮油商行店铺转让协议》；2.叶周鸿立即向谭祖凤、甄菊英返还转让款60,000元，并自起诉之日起至实际返还之日止，按月利率2%的标准赔偿谭祖凤、甄菊英的资金占用的损失；3.本案的包括但不限于诉讼费、财产保全费等费用由叶周鸿承担。被上诉人叶周鸿辩向一审法院反诉请求：1.请求判令解除叶周鸿与谭祖凤、甄菊英于2017年9月10日签订的《金嘉美粮油商行店铺转让协议》；2.请求判令叶周鸿无需返还转让款60,000元；3.请求判令谭祖凤、甄菊英支付叶周鸿2017年9月10日至2018年10月10日的租金205,530元（15,810元/月×13个月）；4.请求判令谭祖凤、甄菊英支付2017年9月10日至2018年10月10日的物业管理费14,703元、水费326.92元、电费2526.70元，合计17,556.62元；5.请求判令谭祖凤、甄菊英支付叶周鸿货款16,000元；6.请求判令谭祖凤、甄菊英支付叶周鸿转让铺款25,000元；7.请求判令由谭祖凤、甄菊英承担反诉费用。一审法院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.被告主张其已向原告转让了价值16,000元的货物但原告未支付对价，原告对此不予认可。对于该争议事实，一审法院认为被告提交的货物单据为单方制作，没有原告签名确认，且该货物也没有其他证据予以佐证，因此对于被告主张的该事实不予采信。2.被告主张涉案三卡商铺自2017年9月10日至2018年10月10日止产生了物业管理费14,703元、水费326.92元、电费2526.70元，合计17,556.62元，原告对此不予认可。对于该争议事实，被告提供了几张物管费、水电费、垃圾费等的清单，但是无物管公司盖章确认。因此，被告主张的该事实没有其他证据可以佐证，且被告也未实际支付该笔费用，故对被告主张的该事实不予采信。3、被告主张原告支付的60,000元包含了5000元的监控费用，转让费用实际仅支付了55,000元。原告对此不认可，认为支付的60,000元全部为转让费用。对于该争议事实，被告对其主张没有提供证据予以证明，在原告不认可的情况下，一审法院认定原告向被告支付的60,000元全部为转让费用。4.原告陈述其在涉案三卡商铺的经营时间为从2017年9月11日至2018年9月1日止，被告则陈述原告在2018年10月10日才搬走。对于该争议事实，一审法院认为应由被告提供证明原告在2018年10月10日前仍在涉案商铺经营的证据，而被告没有提供任何证据予以证实。因此，对于该争议事实，一审法院认定原告在涉案三卡商铺的经营时间持续至2018年9月1日止，2018年9月2日即已不在涉案商铺经营。5.原告确认其没有向被告或者富荣公司支付自2017年9月11日起其经营期间的租金，其认为无需支付租金。被告确认其没有向富荣公司支付自2017年9月11日起的租金，理由是认为原告没有向其支付租金，故其没有向富荣公司支付，也直接导致了富荣公司不同意退还保证金，还导致了被告无法与富荣公司协商由原告与富荣公司直接签订租赁合同。此外，被告还确认2017年9月11日前的租金其也未向富荣公司支付。6.原、被告双方均确认富荣公司不退还保证金，原告认为原因在于被告不去履行其与富荣公司签订的《商铺租赁合同》不按时支付租金、物业管理费、水电费等费用，被告则认为是原告拒不按照双方转让协议的约定承担《商铺租赁合同》的租金、物业管费、水电费等费用，不向被告支付该费用，导致被告无法向富荣公司支付该费用，富荣公司因此不退还保证金。一审法院认为，原、被告双方签订的《金嘉美粮油商行店铺转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行合同义务。协议签订后原告向被告支付了60,000元，被告则交付了转让协议约定的三卡商铺给原告经营使用。根据转让协议第二条“乙方只负责乙方接后的水电及管理费、及租赁费用合同的费用。”的约定并结合被告与原告签订转让协议后被告即已实际退出经营的事实，原告应按照被告与富荣公司所签订的三份《商铺租赁合同》的标准及时间向被告支付三卡商铺的租金、水电费、物管费等租赁费用，被告每月收齐后再支付给富荣公司。显然，原告从未向被告支付过租金、水电费、物管费等租赁费用违反了转让协议的约定。此外，被告在转让协议中承诺的事项（包租赁合同续签及过户、合同押金、拆墙质保金过户，保证合同押金能退还）均未能兑现，原告订立该转让协议的合同目的不能实现，被告也存在违约行为。现由于原告起诉请求解除《金嘉美粮油商行店铺转让协议》，被告则反诉请求解除《金嘉美粮油商行店铺转让协议》，因此，由于双方均一致同意解除《金嘉美粮油商行店铺转让协议》，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告因该转让协议取得的60,000元应返还给原告。被告返还该60,000元是在转让协议解除后才负担的义务，故，原告请求被告支付自起诉之日起按月利率2%的标准赔偿资金占用损失的依据不足，不予支持。原告未向被告支付租赁费用的违约行为，导致被告无法向富荣公司支付原告经营期间的租金、水电费、物管费等费用，进而导致被告交纳的38,120元保证金（该保证金包含在60,000元的转让费用中）不能取回。因原告的违约行为导致了被告该损失，被告有权要求原告进行赔偿。同时，由于被告交纳的保证金不能退回的原因除了原告未支付其经营期间的租赁费用外，还有被告自身对于原告经营前的租赁费用也未支付的原因，故对于该损失，一审法院根据实际情况确定由原、被告双方各分摊一半，即原告应承担19,060元（38120元÷2）。因此，对于被告反诉要求没收60,000元转让费的请求，本院支持19,060元。被告应返还给原告的60,000元转让费与原告应赔偿被告的19,060元损失进行抵销后，被告实际应向原告返还的转让费数额为40,940元（60,000元-19,060元）。如前所述，原告负有按照被告与富荣公司所签三份《商铺租赁合同》约定的时间、金额支付租金给被告的义务，故，原告应向被告支付自2017年9月11日起至2018年9月1日止三卡商铺的租金。经计算，原告应向被告支付的租金数额为138,074元〔（5177+5177+5456）元/月×11月+（5177+5177+5456）元/月÷30天×22天-租赁合同第3年度2017.5.2-2018.5.1最后3月免租的3个月租金（5177+5177+5456）元/月×3月〕。对于被告反诉请求的物业管理费、水电费，由于被告提供的证据不足以证实该费用的真实性以及真实数额，一审法院不予支持。对于被告反诉请求的16,000元货款，由于被告提供的证据不足以证实被告向原告转让了价值16,000元的货物，对该反诉请求亦不予支持。对于被告反诉要求被告支付转让协议约定的剩余转让费用的请求，被告在本案中已反诉请求解除《金嘉美粮油商行店铺转让协议》，原告也同意解除该协议，一审法院也支持了双方要求解除转让协议的诉请。转让协议解除后，协议尚未履行的部分终止履行。此外，按照转让协议的约定，原告支付第二笔转让费用的前提条件是合同续签及过户手续完成，而该条件未能成就。显然，被告要求原告支付剩余的转让费用依据不足，不予支持。综上所述，被告应向原告返还的转让费40,940元与原告应向被告支付的租金138,074元抵销后，原告在本案中应向被告支付97,134元（138,074元-40,940元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第九十条的规定，作出如下判决：一、解除谭祖凤、甄菊英与叶周鸿于2017年9月10日所签订的《金嘉美粮油商行店铺转让协议》；二、谭祖凤、甄菊英于本判决生效之日起10日内向叶周鸿支付97,134元；三、驳回谭祖凤、甄菊英的其他诉讼请求；四、驳回叶周鸿的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由叶周鸿负担。反诉案件受理费2631元，由叶周鸿负担1066元，谭祖凤、甄菊英负担1565元。本案二审期间，上诉人提交了如下证据：一、《清远农批通知》（2015年6月17日），拟于证明清远市富荣市场物流有限公司对出售、出租的商铺在无法形成市场的情况下，为留住被上诉人等租户撑场面，通知变更合同起租日，直到与被上诉人的合同期满都没有通知履行合同，说明被上诉人一直不需要支付租金；二、《建设工程消防设计审核意见书》消公消审【2014】第0120号、《建设工程消防验收意见书》消公消验字【2016】第0187号用于证明被上诉人转租的农批市场一直没有通过消防部门的验收，被上诉人不应把未验收合格的商铺投入使用，更不应收取租金。本院组织当事人对上述证据进行了质证。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案上诉人谭祖凤、原审原告甄菊英与被上诉人叶周鸿签订的《金嘉美粮油商行店铺转让协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同义务。诉讼中，双方当事人均请求解除该上述协议，故该协议应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方解除协议后，被上诉人叶周鸿依该协议向上诉人谭祖凤及原审原告甄菊英收取的60000元应予返还给上诉人谭祖凤及原审原告甄菊英，一审法院对此作出的处理，符合上引法律的规定，本院予以认同。关于上诉人谭祖凤及原审原告甄菊英是否应向被上诉人叶周鸿支付涉案商铺租金及对叶周鸿未能向案外人荣富公司收回的保证金承担赔偿责任的问题。本案一审期间，被上诉人叶周鸿向一审法院提出反诉的诉讼请求，即包括要求上诉人谭祖凤及原审原告甄菊英向其支付涉案商铺的租金并赔偿其无法向荣富公司收回保证金的损失的请求在内。在一审判决确认上诉人谭祖凤及原审原告甄菊英应向叶周鸿支付2017年9月11日起至2018年9月1日止的租金，并对叶周鸿无法向荣富公司收回保证金的损失承担一半的赔偿责任后，原审原告甄菊英对此没有提起上诉，上诉人谭祖凤对此不服提起上诉，本院注意到，谭祖凤针对上述问题提出的上诉请求及事实和理由与其在一审时针对被上诉人叶周鸿提出的答辩意见基本一致，对此，一审法院已作出了详尽的阐述，现谭祖凤并未提出新的事实和理由，亦未提交新的证据以证明其主张的事实，其在二审时提交的《清远农批通知》、《建设工程消防设计审核意见书》等证据，亦不足以构成其无需交纳租金及对被上诉人叶周鸿承担赔偿责任的抗辩，故本院对一审法院认定的事实及说理予以确认，不再赘述。谭祖凤的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人谭祖凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6562元，由上诉人谭祖凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十一月二日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。