陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10973号上诉人（原审被告）：石俊，女，汉族，1974年12月4日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人冯文静，上海兰迪（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西天宝物业投资有限公司,住所地：西安市雁塔区丈八路南侧,西万路以东。法定代表人：姜玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔺瑞娟，陕西强秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雁，陕西强秦律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行，住所地：西安市高新区丈八北路与唐兴路交汇处东南角“利君明天”****楼**。负责人：马武章，该支行行长。上诉人石俊因与被上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）、原审第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行（以下简称光大银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石俊上诉请求：1、撤销一审判决，驳回天宝公司诉讼请求；2、一、二审诉讼费由天宝公司承担。事实和理由：其之所以断供，是因天宝公司未履行合同职责不办理房产证，导致其利益不能实现。一审判决所述其同意解除合同，非其真实意思表示，与事实不符。根据《合同法》第九十六规定，天宝公司解除合同应当向其通知，但天宝公司并未履行通知义务，违反法定程序。天宝公司主张解除合同不能成立，其不应承担其他民事责任。天宝公司辩称，根据合同附件七第九条约定，其公司已依约提供贷款担保，石俊亦应向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。其公司是否履行合同职责与石俊断供之间没有因果关系，石俊向光大银行贷款购房，理应按照贷款合同约定按期按时还款，该义务不因其公司的任何行为而改变或免除。一审已查明石俊同意解除合同，为真实意思表示。其按照合同约定行使解除权，在合同解除条件成就的情况下，直接向法院提起诉讼，属于公力救济，无须事先通知石俊，事先通知石俊并非法院判决解除合同的前置程序。在其公司起诉后，法院通过送达起诉状副本的形式即为转达其公司解除合同的意思表示。天宝公司向一审法院起诉请求：1、判令解除天宝公司、石俊签订的合同登记号为Y15066547《商品房买卖合同》，房屋总价款737303元；2、判令石俊支付天宝公司违约金36865.15元；3、判令石俊偿还天宝公司代付款29048.37元（暂计算至2019年3月底），具体以石俊还清借款之日天宝公司实际支付的代偿款总额为准；4、判令石俊返还房屋并协助天宝公司办理商品房买卖合同备案注销手续；5、判令石俊及第三人配合天宝公司到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；6、本案诉讼费用由石俊承担。一审法院认定事实：2015年6月7日，天宝公司与石俊签订合同登记号为Y15066547的《商品房买卖合同》,合同约定石俊购买天宝公司开发的位于西安市雁塔区房屋一套，该房屋建筑面积105.09平方米，总房款为737303元。合同附件五补充协议“付款方式及期限约定”，石俊于2015年5月29日交纳履约定金20000元；于2015年6月7日付清首付款207303元；于2015年6月7日办理完毕房款510000元的贷款手续。合同附件七第九条关于商业贷款形式付款的约定：“因出卖人为买受人的商业贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺：1、买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。2、买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除买卖合同，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第一款的约定要求买受人承担违约责任。”补充协议第十一条约定：发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形，且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的5%向出卖人支付违约金；无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起10日内共同办理完毕商品房买卖合同注销备案手续，办理商品房买卖合同注销备案手续所发生的费用由过错方承担。”合同签订后，石俊向天宝公司缴纳了定金及首期购房款。后天宝公司、石俊及第三人签订《个人贷款合同》，约定由第三人向石俊提供贷款51万元，石俊以其购买房屋作为抵押担保，天宝公司为石俊在该合同项下的贷款所产生的全部债务向第三人提供连带责任保证担保。后第三人向天宝公司发放贷款51万元。石俊按期偿还部分贷款本息后，自2017年8月起，出现多次逾期还款情况，第三人遂从天宝公司的银行账户中扣取相关款项。截止2019年9月底，第三人共计扣划天宝公司代偿款47310.48元。另查明，涉案房屋已向石俊交付。另查明，第三人作为天宝公司将天宝公司、石俊诉至一审法院，一审法院作出了（2020）陕0113民初6483号民事判决书，判决内容为：一、被告于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行偿还借款本金463671.74元、利息（含罚息）12989.12元，合计476660.86元（截至2020年4月1日），并按合同约定支付自2020年4月2日起至债务实际清偿的利息（含罚息）；二、被告陕西天宝物业投资有限公司对本判决第一项被告石俊的债务承担连带清偿责任。被告陕西天宝物业投资有限公司承担担保责任后，有权向被告石俊追偿。天宝公司表示该判决已生效，但并未履行。石俊亦表示其并未履行。一审法院认为，天宝公司、石俊之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的规定，属合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，石俊按照合同约定缴纳了全部的购房款，但其中的51万元元系其从第三人处获得的贷款，由于其逾期还款，因天宝公司为石俊贷款提供连带责任保证担保，由此导致天宝公司的银行账户截止2019年9月底被第三人共扣划47310.48元，天宝公司承担了保证责任。根据合同的约定，天宝公司承担保证责任后有权选择解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，如解除合同，石俊还应向天宝公司支付已付房价款总额5%的违约金，并应自解除《商品房买卖合同》之日起10内配合天宝公司办理完毕商品房买卖合同注销备案手续。天宝公司在本案诉讼中要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、石俊向其支付违约金36865.15元并由石俊配合天宝公司办理商品房合同备案注销手续的诉讼请求，有合同依据，合理合法，予以支持。天宝公司要求石俊返还房屋、要求石俊及第三人配合其到房屋抵押权预告登记部门办理抵押权注销手续的诉讼请求一节，因现天宝公司、石俊仍未将贷款清偿完毕，故该项诉讼请求尚不具备履行条件，天宝公司可待贷款清偿完毕后，再行主张，本案不予支持。关于天宝公司要求石俊偿还代偿款项一节，因天宝公司已选择解除合同，故该项诉请不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，遂判决：一、解除原告陕西天宝物业投资有限公司与被告石俊就位于西安市雁塔区房屋签订的合同登记号为Y15066547的《商品房买卖合同》；二、被告石俊于本判决生效之日起十日内向原告陕西天宝物业投资有限公司支付违约金36865.15元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告石俊应于本判决生效之日起十日内协助原告陕西天宝物业投资有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15066547）的备案注销手续。四、驳回原告陕西天宝物业投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费11173元，由被告石俊承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并向原告支付。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，石俊与天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同附件七第九条约定“买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第1款的约定要求买受人承担违约责任。”石俊自2017年8月20日起出现贷款逾期情况，导致天宝公司承担了担保责任。天宝公司有权解除涉案买卖合同，并要求石俊按照补充协议第十一条第1款约定的按已付房价款5%承担违约责任。天宝公司通过起诉的方式向石俊行使解除权，石俊亦在诉讼中明确知晓天宝公司解除合同的意思表示，石俊主张天宝公司未履行通知义务违反法定程序的意见，于法无据，本院不予采信。一审法院按照合同约定并结合相关法律规定依法做出解除涉案合同，石俊向天宝公司支付违约金36865.15元，并协助天宝公司办理涉案合同备案注销手续，裁量于法有据，本院予以确认。综上，石俊的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11173元（石俊已预交），由石俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦海林审 判 员 朱利安审 判 员 张 伟二〇二〇年十一月十七日法官助理 王学堂书 记 员 孙 妍