广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初3706号原告：东莞市光大物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市***********************，统一社会信用代码：914********0146947。法定代表人：曹涛，总经理。委托诉讼代理人：黄珊，广东润广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨李媛，广东润广律师事务所律师。被告：梁国盛，男，1972年8月8日出生，汉族，住广东省东莞市************101，居民身份证号码：441************417。被告：李凤莲，女，1970年11月6日出生，汉族，住广东省东莞市*********之1，居民身份证号码：442************320。（已撤回起诉）原告东莞市光大物业管理有限公司诉被告梁国盛、李凤莲（已撤回起诉）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，并于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨李媛到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：一、判令被告向原告支付拖欠的2014年10月至2017年8月的住宅管理费14780.85元及逾期付款违约金（违约金按每日3‰的标准，自2014年10月11开始分段计算计至实际付清之日止，暂计至2019年10月12日为58109.01元）；二、判令被告向原告支付拖欠的2014年9月、10月，2015年5月的水费28元及逾期付款违约金（违约金按每日3‰的标准，自2014年10月11开始分段计算计至实际付清之日止，暂计至2019年10月12日为138.51元）；三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是东莞市天骄峰景物业服务公司，被告是东莞市东城区******************的业主，该房屋的建筑面积为140.77平方米。2011年10月1日，原告与东莞市光大房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》约定由原告为被告所住小区提供物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，高层住宅3元/月/平方米，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳，该合同对小区的全体业主具有约束力，被告应按时向原告缴纳费用。被告于2009年7月18日签署的天骄峰景临时管理规约承诺：业主未按时交纳相关费用的，收取每日千分之三的违约金。在原告为被告提供物业服务过程中，原告本着诚实信用的原则，为被告提供了完善的物业服务，但被告却一直未向原告交纳该房屋2014年10月至2017年8月的住宅管理费共计14780.85元及逾期付款违约金，2014年9月、10月，2015年5月的水费共计28元及逾期付款违约金。上述费用虽经原告多次催缴，但被告仍未按约定履行其义务。综上所述，原告已为被告及其物业提供了物业管理服务及代缴水费服务，原告与被告之间的物业服务合同关系合法有效，被告负有向原告支付对价的义务。但是，被告并未如期支付上述费用。因此，被告除应向原告支付拖欠的物业服务费及其他费用，还应当承担逾期交纳上述费用的违约金。原告为保护自身合法权益，现特向法院提起诉讼，望判如所请。原告于2020年4月16日向本院提交撤诉申请书，申请撤回对被告李凤莲的起诉。本院于2020年4月16日裁定准予原告东莞市光大物业管理有限公司撤回对被告李凤莲的起诉。原告于2020年6月15日向本院提交变更诉讼请求申请书，主张：案涉房屋2014年10月至2015年6月期间的管理费、水费，已由案外人李凤莲与原告达成和解，且李凤莲已实际缴清该段时间的相关费用，故原告将诉讼请求变更为：一、判令被告立即向原告支付拖欠的2015年7月至2017年8月的住宅管理费10980.06元及逾期付款违约金（违约金按每日3‰的标准，自2015年7月11开始分段计算至实际付清之日止，暂计至2019年10月12日为37648.09元）；二、判令本案诉讼费用由被告承担。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。经审理查明，2009年4月13日，被告梁国盛、案外人李凤莲与东莞市光大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告梁国盛与案外人李凤莲购买位于东莞市东城区***景湖豪庭（天骄峰景）6#-8#公寓3单元2702号房，合同约定建筑面积共140.77平方米；等等。2009年7月18日，被告梁国盛签订承诺书：同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；同意承担违反本临时管理规约的相应责任及对该物业使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；按时足额向天骄峰景管理处交纳有关费用，愿意承担因迟交/不交费而需承担的法律责任和违约责任。《天骄峰景临时管理规约》第三十六条约定：业主未按时交纳相关费用的，收取每日3‰的违约金；物业管理公司可采取相关催缴措施或直接向人民法院起诉。2011年10月1日，原告与东莞市光大房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由原告对天骄峰景商住小区实施前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层住宅为3元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳；等等。2014年11月1日，原告与东莞市光大房地产开发有限公司签订《天骄峰景前期物业服务合同补充协议》，约定：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。根据原告提交的交款通知书：客户：梁国盛、李凤莲，8栋（天骄峰景-W-1Q-08-02702），面积为140.76平方米，高层洋房管理费单价为3、金额为422；对未按时缴款的单元按每日千分之三的比例收取滞纳金;每次缴费时间：现金缴付日期为每月20日前，银行代扣日期为每月15日；属期自2014年10月至2017年8月。原告分别于2016年7月21日、2018年4月28日向梁国盛、李凤莲发出物业管理综合服务催缴函（一）、（二），其中，截止2016年7月21日，确认被告欠缴的物业管理费为9284元；截止2018年4月28日，确认被告欠缴的物业管理费为18146元，并告知逾期未缴，除按每日千分之三加收违约金外，并酌情考虑其他催缴措施；等等。根据不动产登记信息查询结果显示：位于东莞市东城区*****************不动产，于2010年7月1日登记权利人为被告梁国盛及案外人李凤莲，二人共同共有，房屋建筑面积为140.76㎡；后该不动产于2018年2月1日发生转移，变更权利人为案外人黄晓珊，房屋建筑面积为140.76㎡。原告主张，2014年10月至2017年8月，被告梁国盛和案外人李凤莲系该房产的共同权属人，因案外人李凤莲已缴清2014年10月至2015年6月期间的物业管理费及水费，故本案中不再要求李凤莲承担责任，现仅要求梁国盛一人承担支付2015年7月至2017年8月的物业管理费及逾期付款违约金的责任；该期间的物业服务费用为10980.06元（=140.77平方米×3元/月/平方米×26个月）。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同及其补充协议、收楼通知书、前期物业服务合同、补充协议、天骄峰景临时管理规约、承诺书、东莞市光大物业管理有限公司天骄峰景服务处交款通知书、案涉房屋水费抄表明细（天骄峰景水表抄表本）、水费代收代缴发票、东莞市光大物业管理有限公司物业管理综合服务费催缴函（一）、（二）、快递单，东莞市自然资源局出具的三份不动产登记信息查询结果以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提供的证据进行质证和对原告起诉主张的事实进行抗辩、举证的权利，由此产生的不利后果由被告自行承担。根据《前期物业服务合同》、补充协议、天骄峰景临时管理规约、承诺书等证据，在原告已经按服务协议约定向被告提供了物业管理服务的情况下，被告应当按约向原告支付物业管理费。现原告主张被告拖欠2015年7月至2017年8月的物业管理费至今未付，被告对此没有提供证据证明其已向原告支付上述款项，应承担举证不能的责任。原告主张应按《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积140.77平方米计算每月物业服务费，但根据其提交的交款通知书及东莞市自然资源局出具的三份不动产登记信息查询结果，均显示案涉物业的房屋建筑面积为140.76平方米，且原告一直按140.76的数值向被告催缴物业管理费，应视为原告认可按140.76平方米计算每月物业服务费，因此，被告每月应向原告缴纳的物业管理费为422.28元（=140.76平方米×3元/平方米/月），故本院认定，被告应向原告支付2015年7月至2017年8月的物业管理费10979.28元（=422.28元/月×26个月）；对于原告该部分诉讼请求超出的部分，本院予以驳回。结合原告提交的证据材料，被告应至迟在每月20日前向原告缴纳物业管理费，被告未按时向原告缴纳物业管理费，已构成违约，原告要求被告支付逾期付款的违约金，于法有据，本院予以支持。本院认定，被告应支付的违约金以每月欠缴的物业管理费422.28元为本金，按照每日3‰的标准，自每月当月21日起分段计至付清之日止，计算结果的总和为违约金总额，且违约金总额以2015年7月至2017年8月该期间物业管理费总额10979.28元为限，不得超出该数额；对于原告该部分诉讼请求超出的部分，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁国盛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2015年7月至2017年8月的物业管理费10979.28元及违约金（违约金以每月欠缴的物业管理费422.28元为本金，按照每日3‰的标准，自每月当月21日起分段计至付清之日止，计算结果的总和为违约金总额，且违约金总额以该期间物业管理费总额10979.28元为限，不得超出该数额）；二、驳回原告东莞市光大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1015.7元（原告已预交1626.41元，差额610.71元由本院退回予原告东莞市光大物业管理有限公司），由被告梁国盛负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 刘 洋人民陪审员 罗 利人民陪审员 黄醒携二〇二〇年十月二十八日书 记 员 杨晓琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。