浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7606号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈剑慧，男，1966年10月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈学，女，1985年10月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：章发平，浙江律匠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡璟娜，女，1976年11月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人陈剑慧、陈学因与被上诉人蔡璟娜房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初6578号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2014年5月6日，陈剑慧、陈学作为承租方（乙方）与蔡璟娜作为出租方（甲方）以及案外人浙江绿城房屋置换有限公司作为见证方签订合同编号为LCZH0013837的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在杭州市西湖区西溪诚园知敬苑7幢2单元1301室房屋出租给乙方使用；租赁期自2014年5月7日起至2024年5月6日止；每月租金22500元，总计年租金为270000元；房屋租金壹年壹付，支付下壹年度租金需提前壹个月支付，2014年5月7日-2015年5月6日年租金27万元整，2015年5月7日-2016年5月6日年租金27万元整，2016年5月7日-2017年5月6日年租金283500元整，2017年5月7日-2018年5月6日年租金297675元整，2018年5月7日-2019年5月6日年租金312559元整，此房租包含地下停车位两间，储藏室一间；乙方在租赁期限内，使用的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用，由乙方按有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳；甲方收取乙方租房保证金45000元，待租赁期满结清费用后，乙方结清水电等所有相关费用，甲方全部退还保证金；在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；该房屋的维修责任除双方在本合同和本合同补充条款中约定的外，均由甲方负责；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天乙方应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金；双方约定的其他事项：1、经甲乙双方协商同意，在2014年5月7日至2019年5月6日租赁期间内，甲乙任意一方提前终止本合同的，需向对方支付违约金人民币贰拾万元整。租赁期内，该房屋所产生的水、电、煤气、物管费（含车位费、储物费和公共能耗费）、有限电视费及房屋租赁税等相关费用均由乙方承担并按期支付。2、本房屋为开发商精装修交付后全新出租，租赁期满，房屋精装修如有破损，由乙方负责修复还原并承担相应费用。自2019年5月7日起的房租根据市场价格由双方提前2个月协商而定，在2019年5月6日前未重新签订补充合同的，本合同自然解除。乙方逾期未及时搬离的,按日租金1700元计算逾期天数支付违约金。3、甲乙双方协商同意，乙方于2014年5月7日当天内将首年房租贰拾柒万元整及押金肆万伍仟元整支付于甲方，同时甲方出具收条。 2014年5月13日，陈剑慧、陈学与蔡璟娜签署《收条》一份，载明：基于《房屋租赁合同》编号：LCZH0013837的相关约定，经承租人双方一致同意，已于2014年5月7日向出租方支付首期房租270000元及房屋保证金45000元，合计315000元整。2015年7月22日，陈剑慧、陈学支付蔡璟娜租金120000元；2015年7月23日，陈剑慧、陈学支付蔡璟娜租金150000元。2016年4月11日，陈剑慧、陈学支付蔡璟娜租金283500元。2017年4月11日，陈剑慧、陈学支付蔡璟娜租金297675元。2018年4月22日，陈剑慧、陈学支付蔡璟娜租金312558元。 2019年4月19日，陈学与杭州约拿生活服务有限公司签订《搬家合同书》，约定于2019年5月6日搬迁出案涉房屋。次日，在陈学告知蔡璟娜案涉房屋的入户门密码后，蔡璟娜进入案涉房屋验房。 在陈剑慧与蔡璟娜的通话录音中包含如下内容：蔡璟娜对陈剑慧说“你地板的划痕这么大怎么弄？”陈剑慧回复说“可能有一部分地板损耗大一点，但是我跟你讲，我们整个租了五年”……陈剑慧对蔡璟娜说“你现在说损耗了，我认为不至于损耗到翻修的，现在修不了，要么你全部换新，但是你肯定有正常的损耗。”蔡璟娜回复说“你夸张了，现在的地板我去看过了，根本不需要换新地板……就是叫一个师傅面上，表面稍微修复一下，弄一点填充剂填一下就好了，我只是说物业叫一个人4s的人来修复一下，修复地板……” 2019年5月15日，陈学在短信中对蔡璟娜说“……今天师傅来修了吗?”，蔡璟娜回复说“今天，三个房间的地板开始全部拆除+整理+换新，还有一个房间换5块板的，师傅在研究怎么做”，陈学回复说“你天然气费，水费和地板的钱扣掉，其他没有什么疑义了吧？保证金是不是该转给我了，该出的我们也都出了，该了的也了了……”同日，蔡璟娜支付地板维修预付款7000元；2019年5月20日，蔡璟娜支付地板维修尾款2000元。 庭审中，陈剑慧、陈学及蔡璟娜均确认由于双方在2019年5月6日前未重新签订补充合同，案涉《房屋租赁合同》已于2019年5月7日解除。陈剑慧、陈学对蔡璟娜主张的厨房台面的维修费500元、华数机顶盒600元、主卫毛巾圈200元予以认可。 现陈剑慧、陈学的诉讼请求为：1、陈剑慧、陈学与蔡璟娜之间签订的《房屋租赁合同》自2019年5月7日起解除；2、蔡璟娜退还租房保证金45000元和利息（以45000元为本金自起诉之日即2019年7月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3、租赁合同第二十七条第一款“……有线电视费及房屋租赁税等相关费用均由乙方承担并按期支付。”中的房屋租赁税由乙方承担并支付的内容无效；4、蔡璟娜承担本案的诉讼费。蔡璟娜的反诉请求为：1、《房屋租赁合同》第二十七条第一款“……有线电视费及房屋租赁税等相关费用均由乙方承担并按期支付”中的房屋租赁税由乙方承担并支付的约定内容有效，并要求陈剑慧、陈学承担租赁期间的房屋租赁税费29093.35元；2、陈剑慧、陈学向蔡璟娜支付蔡璟娜已代垫的房屋破损修复费用14861元，赔偿遗失的帝朗牌毛巾圈和华数机顶盒各一个（价值约800元），并继续履行房屋破损修复义务；3、陈剑慧、陈学支付2019年5月7日至5月12日的超期占用费5137.92元，并赔偿房屋因破损修复而空置的租金损失59942.40元（以租赁合同最近一期的租金价格为标准，自2019年5月13日暂计至2019年7月22日，此后以相同标准计至修复完工之日止）；4、陈剑慧、陈学支付第二期至第五期租金延期支付期间的资金占用费共计6048.78元；5、陈剑慧、陈学支付租赁期间欠缴的水电、天然气、有线电视费1205.26元；6、陈剑慧、陈学支付本案诉讼费用及律师费10000元。诉讼过程中，蔡璟娜明确其第一项反诉请求为：陈剑慧、陈学承担租赁期间的房屋租赁税费61913.37元。 原审法院认为：陈剑慧、陈学与蔡璟娜之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据案涉《房屋租赁合同》约定“在2019年5月6日前未重新签订补充合同的，本合同自然解除”，庭审中，陈剑慧、陈学与蔡璟娜均确认由于双方在2019年5月6日前未重新签订补充合同，案涉《房屋租赁合同》已于2019年5月7日自然解除，故该院确认案涉《房屋租赁合同》已于2019年5月7日解除。 案涉《房屋租赁合同》解除后，陈剑慧、陈学应将案涉房屋腾空交还蔡璟娜。陈剑慧、陈学已于2019年5月6日腾空并搬离案涉房屋，且在陈学告知蔡璟娜案涉房屋的入户门密码后，蔡璟娜已于次日进入案涉房屋验房，陈剑慧、陈学并不存在继续占有使用租赁物的事实，即便其入户门钥匙并未及时交接给蔡璟娜，而上述行为确有不妥，但由于此时房屋已腾空且被告已得知入户门密码并进入案涉房屋验房，蔡璟娜此时收回案涉房屋并实际控制该房屋已无障碍，故不宜认定此后陈剑慧、陈学仍实际占有使用案涉房屋，故对被告要求陈剑慧、陈学支付超期占用费的反诉请求，该院不予支持。 根据合同约定，租赁期内，该房屋所产生的水、电、煤气、有限电视费等费用均由两原告承担。现蔡璟娜已提供证据证明在陈剑慧、陈学租赁期间尚有水费、电费、天然气费、有限电视费等费用未结清，但由于其提供的证据显示的费用有部分发生于陈剑慧、陈学于2019年5月6日搬离案涉房屋之后，因陈剑慧、陈学在占有使用案涉房屋期间必然会发生上述费用，而明确截至2019年5月6日的上述相关费用确有困难，故该院结合实际情况，酌情确定陈剑慧、陈学支付蔡璟娜水、电、天然气费、有限电视费800元。 根据合同约定，案涉房屋为开发商精装修交付后全新出租，房屋精装修如有破损，由陈剑慧、陈学负责修复还原并承担相应费用。关于蔡璟娜要求陈剑慧、陈学支付房屋破损修复费用14861元，赔偿遗失的帝朗牌毛巾圈和华数机顶盒（价值800元）并继续履行房屋破损修复义务的诉请，其中陈剑慧、陈学在庭审中对厨房台面破损修复费用500元以及毛巾圈和机顶盒800元均予以认可，故对蔡璟娜的该部分反诉请求，该院予以支持。关于地板的破损修复费用，在陈剑慧、陈学提供的通话录音中，蔡璟娜陈述“现在的地板我去看过了，根本不需要换新地板”，后地板维修的具体方案确定为“三个房间地板全部拆除+整理+换新，另一房间换5块板”，对此蔡璟娜解释称，因专业维修人员查看地板后表示更换反而比修补成本低，所以确定了该修复方案；此后，蔡璟娜曾通过短信方式将上述修复方案告知陈学，陈学回复“你天然气费，水费和地板的钱扣掉，其他没有什么疑义了吧？”，对此陈学解释称，当时只是想把事情处理好并不表明其认可蔡璟娜支出的维修费用。该院认为，蔡璟娜曾明确表示自己看过地板，不需要换新地板，后修复方案确定为换新的理由是更换比修补成本更低，但蔡璟娜对此并未提供证据证明；陈剑慧在与蔡璟娜的通话录音中认可“可能有一部分地板损耗大一点”，而陈学在短信中并未对蔡璟娜提出的地板修补方案提出异议，考虑到案涉房屋在长达五年的租赁使用期间必定存在正常损耗，鉴于双方均未对地板的修复费用提出评估申请而目前地板修复业已完成，综合考虑本案实际情况并结合日常经验，该院酌情确定陈剑慧、陈学支付被告地板维修费用6000元。关于大理石门套板、顶面乳胶漆、入户门、窗把手、冰箱配件、门锁、衣帽间的破损，蔡璟娜在庭审中陈述称在其5月7日验房以及5月12日双方在场时，主要指出的系地板损坏的问题，上述破损系此后蔡璟娜在修复地板过程中陆续发现的，发现之后亦未就上述破损的修复事宜和陈剑慧、陈学沟通，对此该院认为，蔡璟娜未提交证据证明案涉房屋移交时双方已确定上述损坏的事实，亦未举证证明其收回案涉房屋后立即向陈剑慧、陈学提出存在上述物品损坏的事宜，故现有证据不足以证明蔡璟娜主张的上述物品损坏系由陈剑慧、陈学造成或在陈剑慧、陈学租赁期间发生，其要求陈剑慧、陈学支付该部分破损修复费用，依据不足，该院不予支持。同理，虽然蔡璟娜称其在验房时已向陈剑慧、陈学指出北面卧室墙布的损坏问题，但陈剑慧、陈学对此不予认可，根据现有证据不足以证明蔡璟娜主张的北面卧室墙布的损坏系由陈剑慧、陈学造成或在陈剑慧、陈学租赁期间发生，故对该部分诉请该院不予支持。关于蔡璟娜要求陈剑慧、陈学继续履行房屋破损修复义务的诉请，庭审中，蔡璟娜明确系针对主卫柜体损坏的修复，同理，现有证据不足以证明蔡璟娜主张的上述损坏系由陈剑慧、陈学造成或在陈剑慧、陈学租赁期间发生，对其要求陈剑慧、陈学继续履行房屋破损修复义务的诉请，依据不足，该院亦不予支持。 关于房屋空置损失问题。合同解除后，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。在陈剑慧、陈学将案涉房屋返还给蔡璟娜时，厨房台面、地板存在不同程度的受损，按照日常经验，房屋修复期间势必造成一定时间内该房屋无法正常使用，故对于蔡璟娜要求两原告赔偿上述维修期间房屋空置的损失，于法有据。现双方均未申请对地板和厨房台面修复需要的期间进行鉴定，该院结合本案实际情况，综合考虑维修所需时间以及空置房屋的合理性和必要性，酌情判定房屋的空置期间为七天。关于损失标准，蔡璟娜主张按照双方租赁合同最近一期的租金价格为标准，尚属合理，该院予以支持，故陈剑慧、陈学应向蔡璟娜赔偿修复期间的房屋空置损失5995元。 关于租金迟延支付期间的资金占用费，根据合同约定，房屋租金一年一付，支付下一年度租金需提前一个月支付。现有证据显示陈剑慧、陈学确实存在延迟支付租金的情形，且陈剑慧、陈学对该事实并无异议，因延迟支付租金势必造成资金占用期间的利息损失，现蔡璟娜要求陈剑慧、陈学按照年利率6%的标准支付资金占用费，尚属合理，经计算，上述资金占用费应为5963.85元，对蔡璟娜的该部分反诉请求，该院予以支持。 关于租房保证金的退还。根据合同约定，陈剑慧、陈学结清水电等所有相关费用，蔡璟娜全部退还保证金。在合同解除后，租房保证金除抵扣应由陈剑慧、陈学承担的费用以及陈剑慧、陈学应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给陈剑慧、陈学。关于抵扣部分的款项，在上述本院认为部分已有阐述，该部分款项与蔡璟娜应返还的租房保证金，本院分别计算，故蔡璟娜应返还陈剑慧、陈学租房保证金45000元。至于租房保证金相应的利息损失，因双方解除合同后并未就水电费等相关费用进行结算，合同中亦未明确约定保证金的返还支付时间，故对陈剑慧、陈学要求被告支付利息损失的诉请，该院不予支持。 关于案涉《房屋租赁合同》第二十七条第一款约定的“……房屋租赁税等相关费用均由乙方承担并按期支付”的效力问题。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《房屋租赁合同》关于税款的负担条款并不具备格式条款重复使用的特征，且虽然缴纳房屋租赁税是被告应承担的法定义务，但法律并未禁止纳税义务人与他人约定将其应缴纳的税款由他人支付。故陈剑慧、陈学主张上述关于房屋租赁税负担的合同内容无效，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。因案涉《房屋租赁合同》关于税费负担的条款合法有效，蔡璟娜亦已提交证据证明其缴纳了陈剑慧、陈学租赁期间即2014年5月7日至2019年5月6日的房屋租赁税款61913.37元，陈剑慧、陈学虽认为蔡璟娜在法庭辩论终结后不应增加诉请，蔡璟娜对此解释称其实际缴纳的税费与原主张的税费金额有增加是因为国家对房屋租赁相关税率进行了调整，该院认为蔡璟娜在税费实际发生后重新明确诉请金额具有合理性，且上述费用已经实际产生，如若不在本案中一并处理，势必增加双方当事人的诉累，故对蔡璟娜要求陈剑慧、陈学支付其已缴纳的陈剑慧、陈学承租房屋期间的房屋租赁相关税费61913.37元的诉请，符合双方约定，该院予以支持。 关于律师费，因案涉《房屋租赁合同》未明确约定律师费的承担方式，而律师费并非必要费用开支，故对蔡璟娜的该部分反诉请求，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认陈剑慧、陈学与蔡璟娜之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月7日解除；二、蔡璟娜退还陈剑慧、陈学保证金45000元；三、陈剑慧、陈学支付蔡璟娜房屋税赁相关税费61913.37元；四、陈剑慧、陈学赔偿蔡璟娜厨房台面修复费用500元、地板修复费用6000元，折价赔偿蔡璟娜帝朗牌毛巾圈和华数机顶盒800元，赔偿蔡璟娜房屋空置损失5995元，合计13295元；五、陈剑慧、陈学支付蔡璟娜资金占用费5963.85元；六、陈剑慧、陈学支付蔡璟娜水、电、天然气、有限电视费800元；七、以上第二、三、四、五、六项相抵后，陈剑慧、陈学还需支付蔡璟娜款项为36972.22元，该款项于判决生效之日起十日内支付；八、驳回陈剑慧、陈学的其他本诉请求；九、驳回蔡璟娜的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费925元，反诉案件受理费1749元，合计2674元，由陈剑慧、陈学负担1376元，由蔡璟娜负担1298元。 宣判后，陈剑慧、陈学不服，向本院提起上诉称：一、房屋租赁税的纳税主体是出租人即被上诉人，签订租赁合同时，被上诉人未告知上诉人需要承担房屋租赁税，作为重大事项，没有告知当事人，应属无效。《房屋租赁合同》第二十七条第一款内容除房屋租赁税以外，在第六款均已明确，被上诉人之所以把这些费用再罗列一遍，目的是把房屋租赁税隐藏在后面，并诱导上诉人一并签字。由承租人承担税收不是上诉人真实意思表达，其真实意思是，你不要去举报我偷税！事实是，被上诉人多年来一直在偷税。该项真实意思表示是违反法律的约定是无效的。二、房屋地板，上诉人已作了修复，根本不应该换新，如果出租人自己要更新，不应该要求承租人承担全部换新的费用；因为地板不需要换新，所以地板换新施工期间损失的租金不应该由上诉人承担。三、被上诉人迟退还给上诉人的押金没有约定利息，同样，也没有约定上诉人迟付租金应支付利息，何况是被上诉人忘了及时告知上诉人支付租金，在得到被上诉人通知后，上诉人立即支付了租金。所以上诉人迟付的租金不应该承担利息。综上，请求：一、撤销原审判决第三项内容，依法改判房屋租赁税由蔡璟娜缴纳；二、撤销原审判决第四项内容，依法改判上诉人不承担地板修复费6000元、房屋空置损失5995元；三、撤销原审判决第五项内容，依法改判上诉人不承担资金占用费5963.85元。 被上诉人蔡璟娜辩称：一、合同中明确约定了由承租人承担租赁税，出租人并未有意去误导承租人承担。现实生活中，房屋买卖和租赁，本身房东都是净到手价格。二、房屋地板。承租人请来的地板维修师傅明确维修成本比更换成本更高，双方现场确认过，最终达成协议将四个房间的地板全部换新，但要把原先的旧地板整合出来到一个房间，其他三个房间的地板换新，在这个情况下对方承担费用；三、押金迟付的利息，本身上诉人没有及时支付房租，也没有及时修复房屋，没有履约，是出租人在代为维修的，直到今天两个木衣柜破损的情况下，都还没有维修，不存在说出租人违约迟付押金，本身就是承租人未按照合同进行维修。承租人上诉主张出租人多年来偷税，涉及出租人名誉，希望能举证说明。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为：首先，关于租赁税问题。案涉租赁合同明确约定租赁期内产生的房屋租赁税等费用由承租方负担，现承租人主张该条款的真实意思是“承租人不去举报出租人偷税”，承租人的主张与合同字面意思不符，本院难以采纳，承租人据此主张该条款违反税法规定无效，亦缺乏依据，原审法院依据出租人实际缴纳的税款判令承租人承担租赁税有事实和合同依据，并无不当；其次，关于房屋地板修复费用和修复期间租金损失问题。根据一审查明事实，承租人认可租赁期内有一部分地板损耗较大且未举证证明其已对地板作修复，对出租人提出的修复方案承租人亦未提出异议。一审法院综合考虑地板现实已作修复、出租人实际支出的修复费用、正常使用的损耗以及修复需要一定时间等因素，酌定由承租人支付部分修复费和合理修复期间的租金损失，并无不当。三、关于迟延支付租金的占用损失问题。案涉租赁合同明确了每一期租金的数额和支付时间，承租人无须等到出租人通知才支付租金，出租人逾期支付租金依法应该赔偿出租人资金占用损失。 综上，陈剑慧、陈学的上诉请求均不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1797元，由陈剑慧、陈学负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  张诗雯