广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27880号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：郑晓春，系公司物业助理。委托诉讼代理人：李家培，系公司物业副经理。被告：潘津，女，1983年1月14日出生，汉族，住天津市滨海新区海滨街中区***********，公民身份号码120************529。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告潘津物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人郑晓春，被告潘津经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付从2019年2月1日至审判之日止的物业管理费（每月按40元，暂计至2020年7月为720元）；2.被告向原告支付从2019年2月至审判之日止的违约金（计算方法：按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从该月应付款之日起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2020年6月30日为206.64元）；事实和理由：被告为雅居乐新城9期岭峰地下车库206号车位业主。原、被告于2017年6月25日签订《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》,约定原告为小区提供物业管理服务，管理费应于每月25日前缴纳，逾期缴交物业管理费，按每天1‰的标准加收滞纳金。原告于2016年获得中山市三乡镇发展和改革局的备案批复，根据批复，被告物业管理费收费标准为按建筑面积40元/月，车位建筑面积为34.18平方米。被告从2019年2月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年7月31日，被告拖欠物业管理费、违约金合计926.64元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.欠费明细；2.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；3.雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定；4.费用催缴通知单；5.前期物业服务合同；6.中山市商品房买卖合同复印件。被告潘津未到庭应诉答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司为乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务；本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量主要包括共用绿地、花木、建筑小鼎、园林小品；服务质量：完好、整洁、绿化长势良好。公共环境卫生，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；服务质量：设施完好、整洁，公共场地保沽率95%，垃圾日产日清。安全防范工作，包括：安全监控、巡视、门岗执勤；服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月，地下车库小车车位物业费单位40元/月/个。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰交纳滞纳金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。2017年6月25日，雅居乐物业管理服务有限公司为甲方，被告潘津为乙方签订《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》约定，乙方将位于中山市*****乐新城9期206号单车位物业（建筑面积34.18平方米），委托甲方提供物业管理服务，物业管理费为单车位40元每月，由业主在每月20日前交纳当月费用，业主需提供中国农业银行的账号搬离委托扣费手续，并存入足够金额，若因金额不足导致扣费不成功，所产生的滞纳金由业主承担。协议还约定了其他具体事项。庭审时原告陈述，被告从2019年2月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年7月31日，被告拖欠20个月的物业管理费合计720元（40元/月×18个月），计至2020年6月30日应付违约金206.64元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自拖欠之日起每日按1‰计）。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2019年2月至2020年7月期间欠费明细表证明。原告称其后多次通过多种方式向被告追讨物业管理费未果，故于2020年8月10日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年8月10日作预立案调解，调解不成于2020年9月17日正式立案。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告潘津位于中山市*********雅居乐新城九期地下车库206号车位，建筑面积为34.18平方米，登记时间为2017年5月9日。2016年6月20日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（元/平方米*月），自有车位40元/月。按照该备案的标准计算，被告每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为40元。另查，雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司。于2020年10月9日核准变更为雅生活智慧城市服务股份有限公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业建设单位雅建公司与雅居乐物业管理服务有限公司签订了前期物业服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐物业管理服务有限公司依据与雅建公司的约定，对案涉商住小区物业进行管理服务。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。故本院对双方之间形成物业服务合同关系的事实予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司，于2020年10月9日核准变更为雅生活智慧城市服务股份有限公司。雅居乐物业管理服务有限公司变更企业名称后，权利和义务应由变更后的法人享有和承担，即由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司享有和承担。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。原告主张被告拖欠其物业管理费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，被告未到庭质证，视为其放弃质证和抗辩的权利，故本院对原告主张被告支付从2019年2月起计至判决之日的物业管理费予以支持，本院确定计至2020年10月止共21个月为840元。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。综上所述，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告潘津于本判决生效之日起五日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司支付2019年2月28日至2020年10月31日期间的物业管理费840元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月21日起按每日1‰计至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（已由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司预交），由被告潘津负担，并直接向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年十一月十七日书记员  梁晓林冯莹