四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14434号 上诉人（原审被告）：陈建国，男，1979年9月26日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：李振全，四川英冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张燕，女，1991年11月1日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：鄢玲，四川友成律师事务所律师。 原审第三人：成都英普尔物业管理有限责任公司，住所地成都市武侯区新南路**。 法定代表人：余森。 上诉人陈建国因与被上诉人张燕、原审第三人成都英普尔物业管理有限责任公司（以下简称英普尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈建国上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初281号民事判决，改判驳回张燕的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由张燕承担。事实与理由：1.《商铺租赁合同》的签订日期为2018年10月18日，载明的租赁期限至2019年11月20日，合同签订当日陈建国就将案涉商铺交给了张燕，一审从2018年10月25日起算租金错误。2.在合同租赁期间，张燕因为生意亏损不想继续承租，本应于2019年8月3日前续交余下房租，但张燕却单方退租。英普尔公司未在租赁期间解除与陈建国的租赁合同，也未通知过张燕解除合同，张燕也未在2019年8月6日将钥匙交还给陈建国。依据《商铺租赁合同》第九条的约定，张燕在合同期满前单方退租已构成违约，陈建国不应退还其保证金及多余租金。3.因张燕强行退租，导致余下3个月商铺无法转租，陈建国承担了3个月的房租损失且失去了向英普尔公司继续承租的机会。 张燕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 英普尔公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。 张燕向一审法院起诉请求：判令陈建国支付押金、房租合计40465元及资金占用利息（从2019年7月26日起按年利率6%计算至付清之日止）。事实和理由：2018年10月18日，张燕与陈建国签订《商铺租赁合同》，约定陈建国将位于成都市武侯区××广场××号铺面出租给张燕，租赁期限至2019年10月20日，月租金13650元，押金3万元。合同签订后，张燕依约支付了相应款项。2019年7月25日，英普尔公司通知张燕，其已经与陈建国解除了租赁合同，要求张燕交回租赁物。此时，张燕才知道陈建国出租房屋并未得到英普尔公司同意。张燕于2019年8月6日将钥匙交还出租人。 一审法院认定事实与张燕诉称事实一致。一审另查明，陈建国于2018年10月25日将房屋交付给张燕，张燕支付租金10个月。 一审法院认为，张燕向陈建国交还钥匙视为双方解除租赁合同。陈建国于2018年10月25日将房屋交付给张燕，张燕支付租金10个月。之后张燕于2019年8月6日将钥匙交还，故张燕多付租金19天，按月租金13650元折算为8645元。陈建国应退还该租金及押金，并从张燕起诉之日起承担资金占用利息。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、陈建国于判决生效之日起十日内向张燕退还租金8645元及押金30000元；二、驳回张燕的其他诉讼请求。一审案件受理费406元，由陈建国负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 陈建国提交证据：1.《商铺租赁合同》，用以证明合同签订当日即2018年10月18日，陈建国即将房屋交付给了张燕，合同约定租赁期限至2019年11月20日止；张燕未在2019年8月3日前续交房租并强行退租，构成违约，应当按照合同第九条的约定承担押金不退的违约责任。2.陈建国与张燕2019年5月7日至2019年8月1日微信聊天记录。用以证明张燕因生意亏损想要转让店铺不继续承租，也不续交房租，不仅让陈建国损失了垫付的3个多月商铺租金，还让陈建国失去了继续承租的机会。3.2020年6月29日英普尔公司出具的《情况说明》，用以证明陈建国的转租是合法有效的，英普尔公司从未要求张燕退租。 张燕发表质证意见：1.对《商铺租赁合同》的三性予以认可。2.对微信聊天记录认可聊天对象是张燕，聊天记录可以看出2019年6、7月份陈建国对张燕要退租的情况是明知的。3.英普尔公司出具的情况说明因英普尔公司未到庭，对三性不予认可。 本院经审查认为，1.双方对《商铺租赁合同》予以认可，本院对《商铺租赁合同》三性予以确认；2.张燕微信聊天记录认可系陈建国与张燕之间，本院对三性予以确认；3.英普尔公司出具的《情况说明》与原件一致，本院对三性予以确认。对以上证据的证明目的予以综合认定。 本院二审另查明，2018年10月18日出租方为陈建国，承租方为张燕、代希就租赁位于成都市武侯区××广场××号房屋签订《商铺租赁合同》，合同约定的租赁期限自2017年8月10日至2019年11月20日止，租金13650元／月，押金30000元。付款方式约定为首期支付4个月，后每期按半年支付，乙方需在每期前15日支付。合同另约定1.合同生效之日起，租赁期间所发生的水、电、气、电视收视、物业管理费用均由乙方承担；2.乙方转租该商铺需经甲方同意。3.乙方提前退租应提前30日书面通知甲方。如合同期未满乙方强制退租，押金不退还，也不抵扣房租。 合同签订后，陈建国将案涉房屋交给张燕使用，张燕支付了押金30000元及10个月租金136500元。2019年6月，张燕向陈建国表示不想继续做了，欲转让铺面。2019年7月，双方就押金退还产生争议，陈建国表示若铺面转让成功，陈建国收到了下一位承租人的押金，可将押金退还张燕，否则不予退还。后店铺未转让成功。2019年8月6日张燕将钥匙交还给了陈建国。 另查明，张燕与代希为合伙关系，后代希退出，由张燕自行经营。案涉商铺系陈建国自房屋的委托管理方英普尔公司处租赁而来。 张燕主张案涉房屋在2019年7月由英普尔公司收回，导致合同无法实际履行。陈建国提供英普尔公司出具的情况说明，载明：英普尔公司与陈建国就案涉商铺的租赁期限至2019年11月20日止，租赁期内英普尔公司同意陈建国转租，未提前解除合同也未提前收回房屋。2019年11月20日租赁到期后英普尔公司与陈建国未再续签合同。 本院认为，陈建国与张燕签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：陈建国是否应当向张燕退还押金30000元及多缴纳的租金。 关于租金退还的问题，双方对2019年8月6日张燕向陈建国交还房屋无异议，但对合同签订后陈建国何时向张燕交付房屋存在争议。张燕主张双方在2018年10月18日签订《商铺租赁合同》后，陈建国于2018年10月25日将房屋交付给张燕，陈建国主张合同签订当日2018年10月18日就将房屋交给了张燕。对此本院认为，商铺租赁合同签订后，出租人的合同义务为交付租赁商铺给承租人使用，承租人的合同义务为按时交纳房租。故向张燕交付案涉商铺为陈建国作为出租人的合同义务，现陈建国虽主张于2018年10月18日即将案涉商铺交付给张燕使用，但不能提供证据予以佐证，故本院采信张燕的自认，认定张燕于2018年10月25日起开始占有使用案涉商铺。因此张燕应承担2018年10月25日至2019年8月6日的租金。张燕已经缴纳了10个月租金，陈建国应将多收的租金予以退还。一审对此认定正确，本院予以维持，陈建国的该项上诉请求因无证据予以佐证，本院不予支持。 关于押金退还的问题，张燕主张案涉房屋在2019年7月由英普尔公司收回，导致合同无法实际履行，故陈建国应退还押金。对此本院认为，张燕提供的关于房屋于2019年7月由英普尔公司收回的证据为张燕与微信名为“丹丹”的聊天记录，但张燕未提供证据对“丹丹”的身份及其是否有权代表英普尔公司予以佐证。而陈建国提供加盖了英普尔公司公章的情况说明，载明英普尔公司在2019年11月20日前未提前解除英普尔公司与陈建国的租赁合同，也未提前收回房屋。因此本院认为，张燕提供的证据不足以证明《商铺租赁合同》无法继续履行系因英普尔公司提前收回了案涉房屋所致，对张燕的该项主张，本院不予支持。结合张燕自2019年6月起就向陈建国表达了欲转让铺面不继续经营，而陈建国未就张燕提前退租表示同意，仅同意张燕将案涉铺面进行转让，故双方也未就合同的提前解除达成合意，张燕提前退租的行为已构成违约，依据双方《商铺租赁合同》第九条“乙方需提前退租的，应提前三十日书面通知甲方。如合同期未满乙方强制退租，押金不退还，也不抵扣房租”的约定，张燕应承担押金不退的违约责任。而实际上自2019年8月6日张燕退租到合同履行期限届满，陈建国也确实存在房屋空置损失，张燕承担押金不予退还的违约责任与陈建国的实际损失相当，故本院对陈建国不予退还押金30000元的上诉主张予以支持，对张燕要求退还押金的诉讼请求予以驳回。 综上所述，陈建国的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初281号民事判决； 二、陈建国于本判决生效之日起十日内向张燕退还租金8645元； 三、驳回张燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费406元，由陈建国负担87元，由张燕负担319元；二审案件受理费812元，由陈建国负担173元，由张燕负担639元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 黄迪 书 记 员 袁敬