重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0114民初6577号原告：重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司，住所地重庆市黔江区舟白新城武陵大道北段**，统一社会信用代码9150011406618499XQ。法定代表人：胡皓南，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：林榆翔，重庆川东南律师事务所律师。被告：董平，男，1979年6月6日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司与被告董平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司的委托诉讼代理人林榆翔、被告董平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》；2.判令被告于判决生效之日起七日内搬离商铺，并将商铺返还给原告；3.判决被告向原告支付租金（2019年11月20日至2020年7月19日的租金为30038.4元；2020年7月20日后租金，以3754.8元每月为标准计算至被告实际搬离商铺之日止）；4.判决被告向原告支付逾期付款违约金(以22528.8元为基数，按每日3‰标准，自2019年11月20日起计算至清偿完毕之日止；以7509.6元为基数，按每日3‰标准，自2020年5月20日起计算至清偿完毕之日止)；5.判决被告向原告支付物业管理费（2019年11月20日至2020年7月19日的物业管理费为3504.48元；2020年7月20日后的物业管理服务费，以438.06元∕月为标准，计算至被告实际搬离商铺之日止）；6.判决被告向原告支付公用事业费（2019年11月20日至2020年7月19日的公用事业费为350.448元；2020年7月20日后的公用事业费，以43.806元∕月为标准，计算至被告实际搬离商铺之日止）；7.判决被告向原告支付推广费1251.6元；8.判决被告向原告支付45057.36元的违约金；9.判决被告向原告支付免租期装修期间的租金6779.5元（以3129元∕月为标准，自2017年9月14日起计算至2017年11月19日）及免租期的租金37548元（2017年3月20日至2018年11月19日8个月免租期租金25032元；2019年7月20日至2019年11月19日4个月免租期租金12516元），合计44327.5元；10.判决被告承担原告因聘请律师支付的律师代理费3000元、保全担保费500元、诉讼保全费1220元；11.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为重庆黔江武陵山商贸批发城的商业管理单位，被告与原告签订《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》，合同约定被告租赁原告管理的武陵山商贸批发城XXX号楼X-X号、X号的区域用以经营新飞智能家居，租赁面积为125.16平方米，租赁期限为5年，自2017年11月20日至2022年11月19日。双方约定若租赁期限为5年以上的，第1年可以免缴租金8个月，第2、3年可以免缴租金4个月，实行先缴后免的原则执行优惠政策；自2017年9月14日起至2017年11月19日止为免租装修期，在此期间免缴租金。合同中约定了每年缴纳的租金标准、支付时间、物业管理费缴纳标准等。合同签订后，被告进场对店面进行装修并开始经营。根据合同约定，第2年租期于2019年11月19日到期，自2019年11月20日开始计算第3年租期，且被告于2019年11月20日前缴纳第3年租金，原告曾多次要求被告缴纳租金等费用，但被告至今未支付。根据租赁合同约定，如果被告未按时支付租金，原告可以解除合同，被告应支付原告违约金以及不享有前述免租装修期和免租期的租金免除。现被告已超过缴租期限30日仍未缴纳租金，已构成违约，达到合同解除的条件，现原告为维护其合法权益，起诉至本院。原告围绕其诉讼请求，向本院提交证据如下：原告营业执照、法人身份证明、法定代表人身份证复印件；被告身份证复印件；3.《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》、《商业运营管理规约》；4.武陵山国际商贸城房屋交付验收表、入场通知书、武陵山国际商贸城装修申请表、装修须知、武陵山国际商贸城商铺装修消防安全承诺书、装修验收申请表、装修许可证。5.武陵山国际商贸城商业公摊水电费专用收据、原告与承租人李金莲签订的租赁合同补充协议、原告与承租人李勇签订的租赁合同补充协议。6.备忘录、武陵山国际商贸城商业营销推广费专用收据；7.短信截图。8.照片三张；9.法律事务委托合同、律师代理费发票。10.增值税专用发票、进账单、诉讼保全费财政收据、（2020）渝0114民初6577号民事裁定书、（2020）渝0114执保944号执行裁定书；11.李林与原告签订的租赁合同、李林提交的变更承租人申请、董平向原告出具的承诺书。被告董平辩称，被告董平是从2018年11月从李林手中转租过来的门面，租来的时候商贸城排水管漏水要维修，当时被告说维修可以，但不能破坏原来的装修，因为被告没有准备重新装修，但是原告维修水管后对装修没有进行修复。还有屋顶漏水，被告要求一起维修，但是2019年3月份去看，均没有进行维修，被告要求退租，并写了退租申请交给了经理。经理说等公司回复，公司批准之后通知被告，但是直到去年9月份，被告去商贸城找经理，他们说经理已经辞职了，根本没有将申请交给公司。后面原告方与被告对接的工作人员问被告是继续经营还是退租，被告要求退租，并退房租和押金，就重新写了退租申请。今年5月份商贸城法务部通知被告，退租申请批下来，但要求被告支付原告6万元的违约金。从租门面至今，被告没有经营过一天，原告要求被告支付房租、违约金不成立。维修水管的时候被告将房屋的钥匙交给商贸城服务中心，至今钥匙都还在服务中心。被告董平就其抗辩向本院提交证据如下：退租申请书电子照片一张；照片四张。本院经审理认定事实如下：2017年9月14日，原告与案外人李林签订《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》，合同约定原告将位于黔江区舟白新城武陵大道北段XXX号武陵山商贸城中的XXX号楼X-X-X的商铺出租给李林作为建材、家居经营场所。并约定了免租装修期为合同签订之日至2017年11月19日，在免租装修期内，李林无须支付租金；租赁期限满5年以上，可以免缴16个月租金。合同签订后，原告将该商铺交予李林使用，李林对该商铺进行装修后，便开始经营新飞智能家居品牌。之后，原告按每年每平方米10元标准收取了涉案商铺活动推广费至2019年11月19日，按每月每平方米0.35元收取了涉案商铺水、电等公用事业费至2019年11月19日。2018年12月3日，李林向原告提交申请，称2018年11月20日至2019年11月19日期间的租金已全额缴纳，申请将签约人变更给董平继续经营新飞智能家居。同时，被告董平向原告出具承诺书，承诺愿意接收商铺号XXX-X-X-X，用于经营新飞智能家居品牌,原合同签约人缴纳的所有费用及原签合同中甲乙双方合同中约定的权责义务不变,原合同签约租赁期及时间按合同执行。当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》，合同约定由被告承租武陵山商贸城中的XXX号楼X-X-X的商铺经营新飞智能家居品牌，租赁面积为125.16平方米。租金标准为：第1至第2个租约年的月租金标准为25元∕平方米。从第3个租约年起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增5元∕平方米。第1租约年租金一次性缴纳，第2、3租约年租金每6个月缴纳一次，第4、5个租约年租金3个月缴纳一次，缴纳时间为租约期计租日前45天。租赁合同第六条约定，租赁期限为5年以上的，可以免缴租金16个月。第一个租约年为2017年11月20日至2018年11月19日，缴纳租金4个月，免缴租金8个月，第二个租约年为2018年11月20日至2019年11月19日，缴纳租金8个月，免缴租金4个月。第三个租约年为2019年11月20日至2020年11月19日，缴纳租金8个月，免缴租金4个月。在免租装修期内，乙方无须支付租金，免租装修期为合同签订之日起至2017年11月19日。如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期及免租期免除的租金。乙方需在合同终止后3日内向甲方补交免租装修期及免租期的租金，且甲方在本合同项下的其他权利不受影响。合同第九条约定，自进场之日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费（包括但不限于水、电、通讯等费用）,公用事业费标准按照商贸城所在地区公用事业统一标准确定和调整。租赁合同第十条约定，如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业管理费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每迟延一日，乙方应支付应付而未付金额千分之三的款项作为逾期付款违约金。迟延达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除合同。合同第十一条对物业管理费约定，四、五号楼物业管理费（不含水电等公用事业费）标准为，第一租约年2.5元/㎡/月，第二租约年3元/㎡/月，第三租约年3.5元/㎡/月，第四租约年4元/㎡/月，第五租约年4元/㎡/月，第一租约年交半年免半年，第二租约年免3个月后期按季度收物管费。合同第十九条第4.2项约定，甲方依照法定或约定解除合同或乙方单方面解除合同的，乙方实际租赁期不满三个租约年的，乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于12个月租金的违约金。合同签订后，被告董平从李林处取得了商铺钥匙，继续经营新飞智能家居门面，但被告未支付原告2019年11月20日之后的租金及相关费用。被告陈述其一直将钥匙放在原告的服务中心解决质量问题，因为原告未将房屋质量问题解决好，其向原告提出了退租申请，现在钥匙还在原告服务中心。另查明，通过法庭组织勘查现场，涉案商铺排水管处附近的装修被破坏未修复，屋顶漏水系因空调洞未堵造成。原告工作人员陈述不清楚装修未修复部分由谁造成，空调洞如果被告不安装空调，自己堵上空调洞即可。被告则陈述因排水管出现问题，原告维修排水管破坏了被告的装修，但一直未进行修复，屋顶漏水亦是原告的原因造成。再查明，2020年5月1日，原告与重庆川东南律师事务所签订《法律事务委托合同书》，约定由原告聘请重庆川东南律师事务所指派的执业律师担任常年法律顾问，诉讼案件、仲裁案件实行单独按件计费，案件收费标准为3000元∕件执行。原告为此案向重庆川东南律师事务所支付3000元代理费。2020年9月15日，原告因向本院申请财产保全，支付中国平安财产保险股份有限公司重庆分公司保全担保费用500元，向本院缴纳保全费1220元。本院认为，原、被告签订的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约将租赁物交予被告使用，被告未按时支付原告租金，构成违约，根据双方签订的租赁合同第十条约定，原告有权单方行使解除权。至于合同解除的具体时间，本院于2020年9月18日向被告送达了民事起诉状副本等应诉材料，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，故双方签订的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》于2020年9月18日解除。合同解除后，被告应及时腾退商铺，并将门面返还给原告，故对原告的第二项诉求，本院予以支持。被告抗辩其曾于2019年两次向原告申请解除合同，原告不认可收到解除通知，而被告属于违约方，不享有合同解除权，且被告提供的证据不足以证明双方已达成解除合同的合意，故对被告关于双方的租赁合同已解除的抗辩，本院不予采纳。关于原告主张被告支付租金的诉求。根据原、被告双方签订的租赁合同对租金标准的约定，第1至第2个租约年的月租金标准为25元∕平方米，第3个租约年月租金标准为30元∕平方米，承租人应在2019年11月20日前支付2019年11月20日至2020年5月19日期间的租金，在2020年5月20日前支付2020年5月20日后半年的租金。本案中，案外人李林经营涉案商铺至2018年12月2日，被告从2018年12月3日起开始租赁商铺，但是根据被告出具的承诺书及原、被告双方在租赁合同中关于租金、免租期的约定，被告系承接李林原合同中的权利义务，延续了前承租人李林的租赁期限，即2019年11月20日至2020年11月19日期间的租金标准应按第三个租约年计算，故被告应支付原告2019年11月20日至合同解除之日止（2020年9月18日）期间的租金为37422.84元（125.16×30÷30×299）。被告抗辩因商铺屋顶漏水以及装修被破坏未得到解决，亦未实际经营，不应向原告支付租金。根据本院组织当事人到现场勘查，屋顶漏水是设计的空调洞未堵造成，被告不安装空调，应自行堵空调洞以防止漏水。虽然排水管处附近的装修被破坏未得到修复，但是从未修复的位置和面积来看，不足以影响原告的正常经营。故对被告不应支付租金的抗辩，本院不予采纳。合同解除后，被告应及时腾退门面，被告未腾退门面，应按照租金标准支付房屋占用费，故对原告要求被告按照租金标准支付合同解除后至实际腾退门面之日期间的房屋占用费的诉求，本院予以支持。关于合同解除后的赔偿问题。根据原、被告签订的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》第六条约定，由于被告违约提前终止合同的，被告不享有免租装修期及免租期免除的租金。故被告应支付原告免租装修期租金、免租期租金。合同约定的免租装修期间为2017年9月14日至2017年11月19日，免租装修期间的租金计算为6779.5元（25×125.16÷30×65）。合同约定第1个租约年免缴租金8个月，租金为25032元（25×125.16×8）；第2个租约年免缴租金4个月，租金为12516元（25×125.16×4），前述合计37548元。故对原告要求被告支付免租装修期间的租金6779.5元、免租期租金37548元的诉求，本院予以支持。原告按双方合同第19.4.2条的约定诉请被告支付其违约金45057.6元（12个月租金），被告对原告主张的违约金不予认可。因本院已支持原告免租装修期租金和免租期租金，该合同履行期限内的损失已填补。虽然合同解除后对原告的预期收益有一定影响，但原告未举示相关证据证明其损失大小，本院结合本案合同的履行情况、被告的过错程度对原告主张的违约金予以调整，酌情调整为2个月的租金，即7509.6元（30元/月×125.16㎡×2个月）。关于原告主张被告支付逾期付款违约金的诉求。根据租赁合同第十条约定，被告未按约定向原告支付或补交租金，则每迟延一日，应支付应付而未付金额千分之三的款项作为逾期付款违约金。本案中，被告董平应按时支付原告租金，逾期支付会给原告造成资金占用损失，但原告主张以未付租金为基数，按每日3‰标准计算违约金标准过高，本院支持按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付物业管理费、公用事业费、活动推广费的诉求。根据租赁合同第十一条约定，被告从2019年11月20日起按照3.5元／㎡∕月的标准向原告支付物业管理费。但因原告作为出租人及管理人，在维修排水管后，就破坏的装修问题未与被告进行及时的沟通或者修复，鉴于原告未充分履行管理职责，本院酌情支持以2.5元∕㎡∕月标准支付原告物业管理费，对原告主张超出部分的物业管理费，本院不予支持。根据被告出具的承诺书和租赁合同约定，被告应支付按照每年10元∕㎡标准支付租赁期间活动推广费，按0.35元∕㎡∕月支付租赁期间水、电等公用事业费，故对原告要求被告支付租赁期间的公用事业费、推广费的诉求，本院予以支持。但对原告要求被告支付合同解除后的推广费、物业管理费、公用事业费的部分，本院不予支持。被告欠付物业管理费计算为：2.5×125.16÷30×299天=3118.57元；欠付推广费计算为：10×125.16÷365×299=1025.28元；欠付公用事业费计算为：0.35×125.16÷30×299=436.60元。关于原告主张的律师费3000元、保全担保费500元的诉求。该费用系原告维权所产生的费用，且原告提供了证据证明已实际产生了前述费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司与被告董平于2018年12月3日签订的《重庆黔江武陵山商贸批发城租赁合同》于2020年9月18日解除；二、被告董平于本判决生效后十日内腾退位于黔江区舟白新城武陵大道北段XXX号武陵山商贸城中的XXX号楼X-X-X的商铺，并将该商铺返还给原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司；三、被告董平于本判决生效后十日内支付原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司租金37422.84元及房屋占用费（从2020年9月19日起按3754.8元∕月标准支付至被告腾退商铺时止）；四、被告董平于本判决生效后十日内支付原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司逾期付款违约金(分两部分计算：第一部分，以22528.8元为基数，自2019年11月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止；第二部分，以7509.6元为基数，自2020年5月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止)；五、被告董平于本判决生效后十日内支付原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司物业管理费3118.57元、公用事业费436.60元、推广费1025.28元，合计4580.45元；六、被告董平于本判决生效后十日内支付原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司违约金7509.6元；七、被告董平于本判决生效后十日内支付原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司免租装修期租金6779.5元、免租期租金37548元，合计44327.5元；八、被告董平于本判决生效后十日内支付原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司律师代理费3000元、保全担保费500元；九、驳回原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元，因适用简易程序审理减半收取1425元，由被告董平负担1325元，原告重庆黔江武陵山商贸城管理有限公司负担100元。保全费1220元，由被告董平承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  粟艳平二〇二〇年十一月二十八日书记员  罗 敏