广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8248号原告（反诉被告）：杜宝辉，男，1964年9月6日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：江权飞，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳丹，广东本华律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市番禺区大石街大维村股份合作经济社，住所广州市番禺区大石街大维村大街**。法定代表人：廖志伟，职务主任。委托诉讼代理人：樊启彪，广东星凯律师事务所律师。原告杜宝辉与被告广州市番禺区大石街大维村股份合作经济社（以下简称“大维村合作社”）及大维村合作社反诉杜宝辉土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依据《全国民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。杜宝辉及其委托诉讼代理人江权飞，大维村经济合作社的委托诉讼代理人樊启彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜宝辉向本院提出诉讼请求：1.判决被告大维村合作社向原告杜宝辉双倍返还保证金共计100000元；2.判决本案诉讼费由被告大维村合作社承担。事实与理由：杜宝辉与大维村合作社于2016年4月21日签订《土地租赁合同》，约定大维村合作社将位于广州市番禺区大石街大维村工业区三横路以北空地一块，自编5号土地（面积：4000平方米）出租给杜宝辉合法使用。租赁期为4年，自2016年5月1日起至2020年4月30日止，租金标准为4元/平方米/月，每月租金16000元，并于合同签订之日，杜宝辉向大维村合作社交纳履约保证金50000元。双方约定合同期满，被告将保证金如数退还原告。若租赁期间，大维村合作社中途无故收回土地或解除合同的，应双倍返还保证金给杜宝辉，并赔偿杜宝辉因此遭受的实际损失。在双方履行合同的过程中，大维村合作社无故要求收回土地，并于2019年12月底与杜宝辉解除合同。合同解除后大维村合作社要求杜宝辉将保证金的收据交给其财务处用于办理退还保证金事宜，但杜宝辉交予后，大维村合作社并未退还。现经杜宝辉多次申请，大维村合作社告均不予理会，其无故解除合同且不退还保证金的行为严重违反双方合同约定。综上，大维村合作社的违约行为严重侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，公正审理本案，支持原告的诉讼请求以维护原告的合法权益及诚实信用基本市场原则。被告（反诉原告）大维村合作社辩称，1.我方从未与杜宝辉提出解除土地租赁合同，杜宝辉在经营的期间存在违法经营的问题，大维村合作社虽然在内部会议有讨论过解除的问题，但大维村合作社是从未向杜宝辉提出过解除，也没有签订过任何书面的解除协议。2.杜宝辉没有将土地交还给大维村合作社，大维村合作社将土地交给杜宝辉使用后，杜宝辉一直使用至租赁合同期满后，期间大维村合作社从未收回涉案土地。3.大维村合作社在涉案土地上存在无证经营的情形，定性为散乱污场所，政府曾要求其搬迁。大维村合作社诉讼中提出反诉请求：1.判令杜宝辉支付拖欠的2020年1月1日至2020年4月31日租金及卫生管理费64800元；2.判令杜宝辉支付拖欠租金及卫生管理费违约金675500元；3.判令杜宝辉所交纳的保证金5万元不予退还；4.本案诉讼费由杜宝辉承担。事实与理由：2016年4月21日，大维村合作社、杜宝辉签订土地租赁合同，约定将位于大维村工业区三横路以北空地面积为4000平方米空地一块租赁予杜宝辉，每月租金为16000元，履约保证金为5万元，杜宝辉应于每季向大维村合作社缴清租金。上述合同签订后，大维村合作社已经按照合同约定，交付土地给杜宝辉使用。但杜宝辉从2020年1月起没有按时缴交租金，至2020年4月30日合同到期，杜宝辉已拖欠土地租金及卫生管理费64800元。在此期间，大维村合作社多次催促杜宝辉缴交租金，但杜宝辉却一直拒绝缴交。我方认为：双方签订的土地租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应自觉严格按约履行合同义务。杜宝辉从2020年起一直拖欠反诉人的土地租金，已经构成违约。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。杜宝辉针对反诉辩称，不同意反诉请求。结合杜宝辉本次提交的证据材料可知，在2019年12月31日之前杜宝辉将土地腾空后交回给大维村合作社，在2020年1月2日杜宝辉特意通知大维村合作社的负责人去现场验收，这些行为充分表明从2020年以后杜宝辉就没有再使用涉案土地，因此根本无需支付租金、卫生管理费以及所谓的滞纳金。至于保证金部分，不仅需要返还给原告，且我方认为大维村合作社是违约在先应当双倍返还。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：甲方（出租人）大维村合作社与乙方（承租人）杜宝辉2016年4月21日签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区大石街大维村工业区三横路以北空地一块，自编5号土地出租给乙方合法使用，乙方已对该土地性质与现状以及本合同内容作出充分了解，愿意承租并合法使用该土地。租赁期为4年，自2016年5月1日起至2020年4月30日止。保证金：本合同双方签章生效之日，乙方向甲方交纳履约保证金5万元，合同期满，乙方付清承租所发生的各项费用之日，甲方将保证金如数退回乙方，利息不计。租金每月16000元。乙方自2016年5月起每季交租，每季的租金必须在当季第一个月10号前交纳，同时，乙方按村规定每季交纳卫生费。乙方违法使用该土地所引起的一切法律责任自行承担，与甲方无关。双方协商一致，可以解除本合同，双方约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除合同通知到达对方时合同即解除。乙方不按时交付租金和其他费用的，每逾期一天，按所欠租金和费用10%比例向甲方支付违约金，拖欠租金及费用超过7天的，甲方有权解除合同，收回该土地，保证金不予退还。租赁期间，甲方中途无故收回土地或解除合同的，应双方返还保证金给乙方，并赔偿乙方因此遭受的实际损失。乙方如需提前终止合同的，需提前三个月书面通知甲方，经甲方同意可中止合同，乙方仍应支付土地使用期间租金，保证金不予退还。乙方经营时应遵守广州市城市综合管理法规，不占道经营，不污染周围邻居生活居住环境，由此产生的一切法律后果由乙方负责。我村收取清洁费200元/月。大维村合作社的时任法定代表人廖丽喜及杜宝辉具名。2016年4月21日，大维村合作社收取杜宝辉土地押金5万元。2020年1月15日，大维村召开村“三委”联席会议，会议记录中记载“杜宝辉地块，已于河涌治理拆除，合同解除。”2020年3月20日，大维村召开村“两委”联席会议，会议记录中记载“村的环境卫生问题，村早期拆棚面积交的，比如杜宝辉的地块等，均已拆除并填平，加强村容村貌的治理”；“关于杜宝辉租地已拆除地块押金退回申请，2020年1月份已解除合同，租金已交至2019年12月，退回押金5万元，需要在3月31日前处理好所有相关事项后退回”。杜宝辉为证明其诉讼请求，提交了杜宝辉配偶张杏芬与廖丽喜通过微信语音沟通记录，2020年1月2日，张杏芬：“理事长，麻烦你有时间去我们租的那地块检查一下，我们的租户黄忠已搬走了，教练场的租户这两天也会搬走的，那租户已经准备搬离，所以请你过去检查并验收，以免其他人在那里倾倒垃圾造成影响。”廖丽喜：“我让村治保主任今天下午过去看看，好的。”张杏芬：“好的，验收完后，麻烦帮我把那份合同解除并退回5万元押金给我，那押金是不是5万？我有点忘记了，帮助处理以下，理事长，麻烦你了。”廖丽喜：“押金我也不知道具体多少钱，你们要让村财务核对一下相关的单据才指导，这些我一般不计的，没问题，我到时叫村治安队去验收你们那块地。”张杏芬：“或者我等你的通知。”2020年3月31日，廖丽喜：“芬，你把杜宝辉身份证的正面拍照发给我，因为我需要出一份解除合同的协议，协议弄好后让杜宝辉签名就可以退了。”张杏芬：“理事长，好的，我刚刚才听到你的微信，让杜宝辉直接拿给你，还是拍照后微信发给你比较方便？”廖丽喜：“你拍照发给我，等我弄好那协议后让杜宝辉过来签名就可以了，不然你过来要等好久，因为他们也出去了。”大维村合作社为证明涉案地块的使用情况，提交了广州市番禺区人民政府大石街道办事处的《限期搬迁通知》照片打印件，因涉案地块属于无证场所，限期2019年4月12日前完成搬迁工作，逾期未完成，大石街将组织执法部门采取停水停电停产措施或拆除违法建筑物。关于涉案地块的交付情况，杜宝辉称其承租时3000平方米为空地，1000平方米是建筑物；大维村合作社称涉案地块确有建筑物，但建筑物在其与杜宝辉签订《土地租赁合同》时已存在，可能时其他承租人留下的。杜宝辉称承租时涉案地块中1000多平米是经平整且铺设水泥，外围已砌围墙；大维村合作社确认杜宝辉的陈述。关于涉案地块租金及卫生费的问题，双方当事人均确认租金及卫生管理费均缴纳至2019年12月。本院认为，大维村合作社与杜宝辉签订《土地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。根据2020年1月15日和2020年3月20日的大维村村“三委”联席会议的会议记录、杜宝辉配偶与时任大维村合作社的法定代表人廖丽喜的微信聊天记录、《限期搬迁通知》照片打印件，可证实大维村合作社与杜宝辉为配合政府部门河涌治理工作，需拆除上盖物并回填，致合同目的无法实现，双方以口头方式协商一致解除2016年4月21日签订的《土地租赁合同》，但其后未签署书面解除合同的协议书。杜宝辉主张大维村违法解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。合同协商解除后，大维村合作社应根据合同约定返还合同保证金5万元。关于具体解除的时间及返还土地的时间，双方当事人均未充分举证，根据杜宝辉配偶与时任大维村合作社的法定代表人廖丽喜的微信聊天记录，可知于2020年1月2日之前已双方达成解除合同的合意，但杜宝辉自认截至2020年1月2日涉案地块上仍有次承租人占有，杜宝辉尚未实际返还地块，另大维村合作社的2020年1月15日的“三委”联席会议已确认截至该节点涉案地块的上盖已拆除，合同已解除。故本院酌情计算杜宝辉5日的占有期间，将实际占有时间计至2020年1月7日。杜宝辉在合同协商解除后未履行合同附随义务，即及时返还地块，仍应支付计至2020年1月7日的占有使用费用及卫生管理费用，本院酌情参照合同约定的租金16000元/月、卫生管理费用200元/月，计得3658元【（16000元/月+200元/月）÷31日/月×7日】。上述租金及卫生管理费，可从大维村合作社应付杜宝辉的保证金中予以扣除。综上，大维村合作社仍应返还杜宝辉保证金46342元（50000元-3658元）。关于大维村合作社的反诉请求，如前所述，因合同已协商解除，且大维村合作社于2020年1月15日前实际收回地块，故其请求计至2020年4月31日的租金及卫生管理费、请求保证金不予退回，均无事实依据，本院不予支持。大维村合作社请求支付违约金，因杜宝辉占有涉案地块是未完全履行合同解除后的附随义务，不存在违约事实，该请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州市番禺区大石街大维村股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）杜宝辉返还保证金46342元；二、驳回原告（反诉被告）杜宝辉的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州市番禺区大石街大维村股份合作经济社的其余反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1150元（原告杜宝辉已预交），由原告（反诉被告）杜宝辉负担617元，被告（反诉原告）广州市番禺区大石街大维村股份合作经济社负担533元。本案反诉受理费减半收取计5852元，由原告（反诉被告）杜宝辉负担25元，被告（反诉原告）广州市番禺区大石街大维村股份合作经济社负担5827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 姚 琳二〇二〇年十一月二十六日书记员 叶嘉莹