河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初3379号原告：周凤君，女，汉族，1964年2月5日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：徐永霞，河南九九律师事务所律师。委托诉讼代理人：万记虎，河南九九律师事务所实习律师。被告：谢虎，男，回族，1964年10月28日出生，住漯河市郾城区。被告：者惠玲，女，回族，1964年6月22日出生，住漯河市郾城区。被告：郾城区孟南品水商行，经营场所，漯河市郾城区孟南嫩江路锦绣淞江门面房，统一社会信用代码92411103MA42X5CB64。个体工商户经营者：者惠玲。三被告共同委托诉讼代理人：程会远，河南信博律师事务所律师。原告周凤君诉被告谢虎、者惠玲、郾城区孟南品水商行租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告周凤君的委托诉讼代理人徐永霞，三被告谢虎、者惠玲、郾城区孟南品水商行的共同委托诉讼代理人程会远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凤君向本院提出讼请求：1判决解除原、被告之间的租赁合同关系，责令各被告限期腾空并返还原告的商业营业房；2、判决各被告互负连带责任，参照每月5000元的标准赔偿原告占用商业营业房期间的损失；3、本案诉讼费用由各被告共同承担。事实与理由：2013年12月23日，被告谢虎、者惠玲与原告周凤君签订门面房出租合同一份，约定租赁原告位于嫩江锦绣淞江24#楼24幢1—2层104号商业营业用房（面积152.09平方），租赁期限自2014年2月1日至2016年12月31日三年，租赁费为每月3000元，年租金为36000元，三年租金为105000元。租金支付方式为先支付后用房。后被告者惠玲于2015年7月30日以本案租赁房屋向工商行政部门申请设立了被告郾城区孟南品水商行，组成形式是个人经营，从业人数为谢虎、者惠玲2人，经营范围：预包装食品、茶叶、茶具、办公用品、文化用品、艺术品、土特产零售。郾城区孟南品水商行实际经营者是由谢虎、者惠玲共同负责，谢虎与者惠玲系夫妻关系，应当认定家庭共同经营而不是以营业执照所登记的个人经营为准。合同到期后，原告因自己需要用房通知被告谢虎、者惠玲收回房屋，但是被告以暂时无处找房请求延续，直至2019年年底以前，原告因自己用房再次以各种方式多次通知其将房屋腾空并交还，但其仍然拒不腾房。根据合同法之规定，为维护原告合法财产权益，诉至法院。被告谢虎、者惠玲、郾城区孟南品水商行共同辩称：一、原告起诉被告解除租赁合同关系，滥用单方解除权，违背了诚实信用原则。1、2013年者惠玲因用房需要，由谢虎与原告进行协商，欲租用原告自有的锦绣淞江门面房，当时原告称不租给短期经营户，而被告也恰恰需要长期用房，便向原告提出至少用十年以上，要求签订十年的租赁合同。双方口头达成基本共识后，原告要求先签订三年的租赁合同，并一次性将三年房租交齐。随后，谢虎与原告签订了自2013年12月23日为期三年（2014年2月1日至2016年12月31日止）的租赁合同，谢虎向原告一次性支付了三年的租金。2、基于对原告的信赖，被告对房屋进行了装修改造，根据经营需要，邀请设计师进行了施工设计、专业施工队进行了装修施工，时长达10个月之久，2014年11月7日才完全具备开业条件，不含室内灯具、家具、空调电器、厨具等共花费近300000元。三年合同到期后，从2017年起，原告开始先以自用为由要求涨租金，涨幅远远超出正常同等位置市场营业房房租，因协商未果，原告恶意解除合同，给被告造成不可估量的信赖损失。3、原告作为出租人利用合同制约，从一开始就想把承租人花费巨资的装修据为己有。由于原告单方面背弃口头约定内容，被告认为合同中“来修去丢”条款显失公平，所有权应归承租人。对于出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利应当对承租人进行补偿，不同意利用的，合同解除后，由导致合同解除的违约方承担装修装饰残值损失。在双方均无过错的情形下，由双方依照公平原则分担装饰残值损失。对此，被告要求对装修损失进行评估，以确定合理损失。二、本案为不定期租赁合同，出租人应当给予被告合理搬离期限。1、原被、告之间的合同为不定期租赁合同。出租人解除合同，应当在合理期限之前通知承租人。涉案房经改造后达到正常经营性用房，被告在租赁期合理用房，并在一定范围内享有一定声誉好和稳定客源，现原告要求被告随时搬离，侵害了作为承租人的被告利益。被告无法阻拦原告行使权利，但是法院也应当考虑本案租房的实际状况。被告并非故意拖延拒不搬离，除上述原因外，至今没有搬离的原因是，被告在建业另购置的营业房一直没有过沉降期，外挂石全部变形，建业承诺抓紧整修，再加上今年以来疫情影响，装修资金不足，被告正在积极想办法，争取早日搬离，结束与原告的租赁关系，最迟保证2021年6月底前搬离。2、本案原告变更联系方式，被告无法找到原告，在随后原告安排人找被告时，被告也多次主动要汇款账户，交纳房屋租金，但原告拒不配合，导致被告无法交纳，对此，被告没有任何过错。三、诉请每月5000元的标准赔偿原告占用房屋期间的损失没有依据。原告向者惠玲收取的2018年、2019年的房租每年为40000元，折合每个月租金为3333.33元。对此涉案房屋同地段、同面积的租金，也没有超过年租金50000元。2020年全球发生新冠肺炎，我国最高人民法院连续发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干的指导意见》（一）、（二）、（三），对因疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，认定为不可抗力，房屋租金应调整降低，而不是调高。所以，原告诉请按照5000元的标准支付损失不合理，也没有法律依据。同时，被告在租赁房屋时交纳的1000元保证金，应从租赁费中扣除。综上，被告认为，原告单方面恶意解除租赁合同，侵害了承租人的合法权益，要求每月5000元的损失没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕事实及诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人举证质证及当庭陈述，本院确认如下事实：二被告谢虎与者惠玲系夫妻关系。被告者惠玲以经营者的身份设立被告郾城区孟南品水商行，该商行登记的经营场所位于郾城区××路锦绣淞江门面房，商行注册时间为2015年7月30日。2013年12月23日，原告周凤君作为甲方，被告谢虎、者惠玲作为乙方，双方签订门面房出租合同一份，主要约定：1、甲方将位于嫩江锦绣淞江24#楼24幢1—2层104号商业营业用房（面积152.09平方，房产证号为漯房权证郾城区字第××号，房屋登记所有权人为周凤君）租赁给乙方作为经营使用；2、租赁期限为三年，自2014年2月1日至2016年12月31日止，租赁期满后，双方重新商定续租事项，租赁费为每月3000元，年租金为36000元，乙方应于本合同生效日前向甲方支付三年租金105000元。3、承租人不得随意损害房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，须征得出租人的同意，投资由承租人自理，退租时，承租人的装修遵循“来修去丢”原则，出租人不予负责，除另有约定外，出租人有权要求承租人按原装恢复或向甲方缴纳恢复工程所需要的费用；4、租赁期满后，本合同终止，届时承租方须将房屋退还出租人。如合同到期后或承租人违约导致出租人宣布解除合同的，承租人需遵循“来修去丢”原则，承租人的一切装修设施归出租人所有（除电气和移动商品除外），承租人遗留、存放在房屋内的货物和设施均视为承租人的抛弃物，出租人有权任意处置。合同签订后，被告谢虎、者惠玲按照合同约定向原告周凤君交付了三年的租金105000元，并交付了1000元的水电保证金。合同到期后，双方未续签书面合同，但仍由被告继续租赁该房屋。被告者惠玲在2018年3月7日、2019年1月24日，分别按照40000元的数额交纳了2018年度及2019年度的租金，庭审中，原、被告双方均认可房租已经付至2019年12月31日。后因原告提出不再履行合同，要求被告搬离房屋，双方因此发生争议，原告于2020年8月12日诉至本院。本院认为，原告周凤君与被告谢虎、者惠玲签订的书面房屋租赁协议，出自双方的自愿，各项约定亦不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的协议，原、被告均应当按照协议约定履行。在书面合同约定的期限届满后，双方未签订新的书面租赁合同，被告者惠玲、谢虎仍继续租赁该房屋，期间缴纳租金的数额与缴纳方式均与原书面合同不同，租金变更为40000元/年，缴纳方式为一年一缴纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。依据该条款规定，对于双方在2017年1月1日之后的租赁关系，应视为不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。依据该条款规定，本案为不定期租赁合同，原告有权随时解除合同。原告以不愿意继续收取租金及提起民事诉讼要求解除合同的方式，均已经以明确的方式向被告谢虎、者惠玲表达了解除合同的意思，被告谢虎、者惠玲虽不愿意立即解除合同，但在答辩时也作出了愿意解除合同的意思表示，故本院对原告要求解除与被告谢虎、者惠玲租赁合同的诉请予以支持。但原告应当给予被告一定的期限处理房屋内的物品，本院酌情认定，由被告谢虎、者惠玲在本判决生效后30日内搬离房屋，将位于郾城区嫩江锦绣淞江24#楼24幢1—2层104号商业营业用房交付给原告周凤君。关于被告谢虎、者惠玲要求对房屋装修进行补偿的辩称。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。依据此，被告的主张并不符合双方原书面合同，且双方原合同中对合同届满后，装修部分的处理作出的明确约定，应当系双方真实意思的表示，双方对于该约定应视为系明知的，被告在明知该约定的情况下仍主张数额巨大的装修物补偿费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的占用房屋期间的房屋损失。原、被告双方系不定期租赁合同关系，在原告主张解除租赁合同后，被告谢虎、者惠玲未搬离房屋并将房屋返还给原告周凤君，而是继续占用、使用，应当按照2018和2019年度的租金标准继续向原告周凤君支付相应的使用费用。原告周凤君要求三被告按照每月5000元支付使用费用缺乏证据支持，本院不予采纳。本院认为，以2018年、2019年两个年度均为40000元/年的租金标准确定二被告谢虎和者惠玲需要支付的占用、使用房屋期间的使用费用较为适宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周凤君与被告谢虎、者惠玲之间关于郾城区嫩江路锦绣淞江24#楼24幢1—2层104号商业营业用房的租赁合同。二、被告谢虎、者惠玲于本判决生效后30日内腾空房屋内物品，将郾城区嫩江路锦绣淞江24#楼24幢1—2层104号商业营业用房交付给原告周凤君，并自2020年1月1日起，按照40000元/年的标准，向原告周凤君支付房屋使用费至该房屋交付给原告周凤君之日止。三、驳回原告周凤君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费适用简易程序减半收取400元，由二被告谢虎、者惠玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审判员  陈质彬二〇二〇年十一月七日书记员  张 敏