四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8233号 上诉人（原审被告，反诉原告）：杨海兵，男，汉族，1990年4月4日出生，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：宋秋萍，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）:成都市枫茂置业有限公司，住所地：成都市郫都区安靖镇林湾群星路林江新苑。 法定代表人：邓涛，系董事长。 委托诉讼代理人：李昱霖，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施政，四川恒创律师事务所律师。 上诉人杨海兵因与被上诉人成都市枫茂置业有限公司（以下简称枫茂置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨海兵上诉请求：一、撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4154号民事判决，改判驳回枫茂置业公司的租金请求，并由枫茂置业公司和杨海兵共同承担损失费用，共同将位于成都市郫都区××镇××村××栋房屋恢复原状；二、改判由枫茂置业公司向杨海兵赔偿损失175908元；三、本案一、二审诉讼费由枫茂置业公司承担。事实和理由：1、2018年6月1日，杨海兵与枫茂置业公司签订《房屋租房协议》后发现承租的1-52号商铺的配电箱和电气线路故障导致案涉房屋无法正常用电。经杨海兵多次要求，枫茂置业公司仍然未对电气线路进行维修。枫茂置业公司没有尽到物管以及房屋出租方应尽的适租义务，排除原本存在的用电安全隐患，导致杨海兵在用电过程中因为电气线路故障引起火灾，对杨海兵造成直接经济损失共计175908元。枫茂置业公司应当在此次火灾中承担主要责任；2.枫茂置业公司未按照国家相关规定和要求进行用人，其派出负责维修的邓师傅没有取得基本的电工操作证书，属于无证上岗。同时，枫茂置业公司还在一审过程中提交邓师傅虚假的电工证明。正是因为枫茂置业公司不合法、不合规的行为导致后续用电过程中出现事故，枫茂置业公司应当对杨海兵在此次事故中的损害承担赔偿责任；3.一审判决中提到的《房屋租房协议》中约定的“杨海兵在租赁期间，如发生火灾、煤气中毒、偷窃、违法等事件均和枫茂置业公司无关，一切后果均由杨海兵自行负责”，对此，杨海兵认为，《房屋租房协议》是由枫茂置业公司提供的，合同范本里的这一条属于格式条款，违反了公平原则，对杨海兵严重不利，因此杨海兵认为该格式条款无效。一审判决仅根据案涉租赁合同中的该条款就判定整个事故是杨海兵的责任，不顾杨海兵多次要求枫茂置业公司维修原本就存在电气线路故障房屋的事实，且对枫茂置业公司在整个事故过程中存在的违规用人、无证上岗、不作为、证据造假等行为不加考虑，判决枫茂置业公司完全没有责任，明显不公，请求二审法院对责任重新进行划分；4.杨海兵在承租枫茂置业公司的52号商铺时，枫茂置业公司就已经在案涉商铺之外搭建了玻璃房，该玻璃房与案涉商铺是一体的，无法单独使用，杨海兵进出商铺都必须通过玻璃房外一个唯一的大门。因此，对于一审中枫茂置业公司所称起火点不在52号商铺的范畴的观点不予认可；此外，根据郫都区消防大队出具的火灾鉴定报告显示，此次火灾是因为电气线路引发的，并非一审判决所称因为杨海兵对电瓶车进行充电而直接引起的；5.杨海兵与枫茂置业公司签订的房屋租赁合同期间为2018年6月15日至2018年12月31日，租赁期半年，半年期满后合同自动终止并作废。火灾发生以后，杨海兵并未继续使用该房屋，对房屋内所有烧毁的物品也清理完毕。在没有签订新的续租协议之前，杨海兵和枫茂置业公司之前签订的房屋租赁合同到期后自动失效，杨海兵有权不对房屋进行续租。按照租赁协议约定，房屋租赁合同到期后，枫茂置业公司有权对房屋内物品进行处置、收回房屋，现枫茂置业公司自己不收回房屋，还让杨海兵继续承担每月1000元房租的行为不合情理。综上所述，一审判决认定事实不清，责任划分不明，请求二审法院查明事实依法改判。 枫茂置业公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回杨海兵的上诉请求、事实及理由，维持原审判决。 枫茂置业公司向一审法院起诉请求：1、判令杨海兵恢复承租的位于成都市郫都区××镇××村××号房屋原状。2、判令杨海兵彻底加固修复该栋房屋使其达到国家标准；3、判令杨海兵支付房屋租金（按照1000元／月计算，从2019年1月1日计算至维修完毕并将房屋交付给枫茂置业公司为止，暂计算至2019年9月底为9000元）。 杨海兵反诉请求：1、判令枫茂置业公司赔偿损失175908元；2、判令枫茂置业公司立即停止使用无证上岗人员的违法行为，并交纳相应罚款；3、判令枫茂置业公司立即整顿并排除物业管理中的安全隐患；4、判令枫茂置业公司自行恢复位于成都市郫都区××镇××村××号房屋原状；5、判令枫茂置业公司自行加固修复该栋房屋达到国家安全使用标准。 经一审审理查明，2018年6月1日，枫茂置业公司和杨海兵签订《房屋租房协议》，约定枫茂置业公司向杨海兵出租位于成都市郫都区××镇××村××栋××号商铺，租期从2018年6月15日至2018年12月31日，租金每月1000元。双方在合同中约定，杨海兵在租赁期间，如发生火灾、煤气中毒、偷窃、违法等事件均和枫茂置业公司无关，一切后果由杨海兵自行负责。双方还约定了其他权利义务。2018年11月20日18时35分，成都市郫都区××镇××村××栋51号、52号商铺发生火灾。事后，经成都市公安局消防支队郫都区大队于2018年12月7日作出火灾事故认定书，认定上述51号、52号商铺过火面积约120平方米，烧毁房屋、应急包、电瓶车，火灾直接财产损失为175908元；起火点在52号商铺的卷帘门西侧的玻璃房平台处距玻璃房平台西侧2.2米，距52号商铺南墙约2.5米处；起火原因为电气线路故障，引燃可燃物，引起火灾。 一审同时查明，案涉51号、52号商铺门外搭建有钢化玻璃房，和51号、52号商铺相连接（一审庭审中，杨海兵确认承租期间在独自使用52号商铺对应的部分玻璃房。）。2018年11月23日杨海兵在接受成都市郫都区消防大队询问时陈述的内容有：“铺子外的玻璃房有一个插线板……，是从铺子里面的厨房处牵出来的电源线。……就是租了铺子后我们去找物业姓邓的电工喊他来帮我们接电源线，他来了3次左右，都说是上家开茶楼的把线路都剪断了，他没有办法接线，喊我们自己搞定，我们没有办法就只有自己从厨房里面接电源线出来，用于照明，打单和插线板。”，杨海兵还称玻璃房的插线板的用途主要用于电瓶车充电，火灾前有两辆电瓶车在玻璃房里面充电。 一审庭审中，枫茂置业公司提交了其委托四川省谦诚建设工程质量检测鉴定有限公司2019年2月28日对案涉51号、52号商铺火灾后安全鉴定报告，结论为：51号、52号商铺火灾后主体结构构件柱、梁存在轻微损伤，部分现浇板存在大面积露筋现象，需对3/C轴梁、1-3/C轴梁、1-3/D轴梁、1-4/A-B轴板及3-4/B-D板进行加固修复处理，对1-3/B-D轴板需立即采取安全支护、彻底加固或拆除置换措施。枫茂置业公司要求杨海兵按照上述鉴定结论对案涉房屋所在楼栋加固修复。 一审庭审中，杨海兵提交了一份财产损害表，拟证明火灾导致其财产的损失情况。杨海兵提交了录音证据，拟证明案涉房屋本身电线存在故障，多次要求枫茂置业公司解决未果，杨海兵才从导线闸处接了两根电线，枫茂置业公司没有阻止，没有尽到物管义务。 一审另查明，目前案涉52号商铺空置，既没有修复，枫茂置业公司和杨海兵也没有办理房屋移交手续。 一审法院认为，根据枫茂置业公司和杨海兵签订的《房屋租赁协议》，可以确认枫茂置业公司和杨海兵建立了合法有效的租赁关系。在租赁期限，双方应按照合同的约定和法律的规定履行权利义务。杨海兵在租赁期间，案涉房屋发生火灾事故，造成案涉房屋毁损，根据成都市公安局消防支队郫都区大队作出的火灾事故认定书和对杨海兵的询问笔录，可以确认火灾原因系承租方杨海兵从案涉52号商铺厨房接电线到52号商铺外面的玻璃房插线板用于电瓶车充电等，造成线路故障，引燃可燃物，引起火灾，因此引起火灾的原因系杨海兵的上述行为造成的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，杨海兵应当对火灾造成的损害承担责任。根据成都市公安局消防支队郫都区大队作出的火灾事故认定书和四川省谦诚建设工程质量检测鉴定有限公司的安全鉴定结论，可以确认案涉52号商铺所在的成都市郫都区××镇××村××栋房屋有因火灾原因被毁损的情形，因此枫茂置业公司要求杨海兵对案涉52号商铺所在的成都市郫都区××镇××村××栋的房屋进行加固修复，达到国家规定的安全使用标准的请求符合上述规定，予以准许。因案涉52号商铺系杨海兵的责任导致火灾，引起毁损，目前空置不能使用，枫茂置业要求杨海兵按照1000元／月租金标准，从2019年1月1日支付至该房维修完毕达到国家规定的安全使用标准后，并交付给枫茂置业公司为止期间的费用的请求属于枫茂置业合理损失范畴，一审法院予以支持。对于枫茂置业要求恢复52号商铺原状的请求，因没有证据证明其原状情况，属举证不能，一审法院不予支持。对于杨海兵的反诉请求：1、判令枫茂置业公司赔偿损失175908元；一审法院认为火灾原因系杨海兵的责任，其损失不应由枫茂置业公司承担。2、判令枫茂置业公司立即停止使用无证上岗人员的违法行为，并交纳相应罚款；一审法院认为，这不属于人民法院处理范畴，不予支持。3、判令枫茂置业公司立即整顿并排除物业管理中的安全隐患；一审法院认为，这属于物业纠纷范畴，在枫茂置业公司和杨海兵租赁到期尚未继续签订租赁关系的情况下，杨海兵不是该请求的适格主体，不予支持。4、判令枫茂置业公司自行恢复位于成都市郫都区××镇××村××号房屋原状；一审法院对此争议已经做出了认定和处理。5、判令枫茂置业公司自行加固修复该栋房屋达到国家安全使用标准；一审法院已对此争议已经做出认定和处理。对于杨海兵认为案涉房屋本身电线存在故障，多次要求枫茂置业公司解决未果，枫茂置业公司不作为，没有尽到物管义务的主张，一审法院认为，这和火灾的原因（杨海兵从案涉52号商铺牵电线到外面的玻璃房插线板上用于电瓶车充电等，导致线路故障，引起玻璃房内起火）之间没有必然的因果关系，本案起火点即案涉玻璃房不是双方租赁的52号商铺范畴，一审法院对杨海兵该主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、杨海兵在判决生效六十日内对位于成都市郫都区××镇××村××栋房屋因火灾毁损的部分进行加固修复，达到国家规定的安全使用标准。二、杨海兵在判决生效后六十日内，按照1000元／月的租金标准，从2019年1月1日起，向枫茂置业公司支付损失费用至杨海兵履行完毕判决第一项确定的义务并将位于成都市郫都区××镇××村××栋××号商铺交还给枫茂置业公司时止。三、驳回枫茂置业公司和杨海兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元，反诉案件受理费1910元，由杨海兵承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、案涉房屋发生火灾责任应如何认定；二、枫茂置业公司是否应向杨海兵赔偿损失；三、杨海兵是否向枫茂置业公司赔偿2019年1月1日起至修护完毕之日止的房屋租金。本院分别认定如下： 一、关于案涉房屋发生火灾的责任问题，消防支队郫都区大队出具的火灾事故认定书载明起火地点为“玻璃房平台处距玻璃房平台西侧2.2米，距52号商铺南墙约2.5米处”，起火原因为电气线路故障，二审中经本院询问，杨海兵与枫茂置业公司均认可起火地点位于玻璃房内，亦均确认玻璃房在枫茂置业公司向杨海兵移交房屋时并无电源设备，杨海兵在接受消防支队郫都区××队××房××房里面牵出来的电源线、插线板的用途主要用于电瓶车充电、火灾发生前有两辆电瓶车在玻璃房内充电，综合上述情况，可以认定玻璃房发生火灾与杨海兵将电源线牵至玻璃房并用于电瓶车充电的行为具有因果关系。而从杨海兵提交的谈话录音来看，枫茂置业公司的邓师傅在谈话中认可52号商铺不能正常用电且杨海兵因此找过邓师傅，邓师傅承认在原租户撤走后“这个51号52号就没得电了”并称“我们的商铺供电只供到配电箱那里，其他你根据你自己的要求，你要用啥子，你们自己去箱箱里拉，自己安装”，由此可见杨海兵将电源线牵至玻璃房与52号商铺本身供电不能满足要求、枫茂置业公司电工建议其自行解决亦具有一定关联，枫茂置业公司亦应对玻璃房火灾的发生承担一定责任。综上，杨海兵与枫茂置业公司对火灾均负有责任，本院酌情确定其各承担50%的责任比例。枫茂置业公司要求杨海兵对案涉房屋进行加固修复，而修复行为无法量化，不宜判令一方当事人按责任比例完成修复，在这种情形下，可以由双方协商由一方先行对火灾毁损部分进行维修加固，再通过双方按比例承担修复费用的方式来承担各自的修复责任。经本院组织协商，枫茂置业公司与杨海兵均同意由杨海兵先行进行修复，且均认为可在一个月内完成修复，故本院判令杨海兵在三十日内履行完成修复义务。因修复产生的费用，双方可据实根据责任比例予以分担。 二、关于枫茂置业公司是否应向杨海兵赔偿损失的问题，如第一个争点所述，枫茂置业公司对案涉火灾的发生应承担一定责任，其应当按责任比例赔偿杨海兵的财产损失。本案中，杨海兵主张其财产损失为175908元，其证据为《火灾直接财产损失申报统计表》和《火灾事故认定书》，本院认为，首先，《火灾直接财产损失申报统计表》系受灾人单方向消防队做出的损失申报，不能作为实际损失的依据；其次，虽然《火灾事故认定书》载明火灾直接财产损失统计为175908元，但从郫都区消防救援大队向本院作出的复函来看，其统计的直接损失中不限于杨海兵的财产损失，亦有商铺本身的损失，故无法径行以《火灾事故认定书》来认定杨海兵本人的直接财产损失。在此情形下，经本院询问，杨海兵无法提供其他证据证明其损失的具体金额，故本院对其要求枫茂置业公司赔偿损失的上诉请求不予支持。 三、关于杨海兵是否应向枫茂置业公司赔偿租金损失的问题，因火灾发生导致案涉房屋不能正常使用和对外出租，故杨海兵亦应按责任比例向枫茂置业公司赔偿房屋租金损失，但在租金损失的具体确定问题上，需要考虑两个因素，即：1.枫茂置业公司是否应当及时止损；2.修复期间应如何确定。本院认为，案涉房屋在火灾后因不能继续使用而导致发生房屋空置损失，在双方对修复责任存在争议而一直未对房屋进行修复的情形下，出租人作为对房屋享有收益的一方应当在合理期限内对房屋进行实际修复，以尽快恢复房屋的使用功能而避免损失的扩大，至于双方存在争议的修复责任争议，可在责任确定之后通过由责任方承担修复费用的方式来解决，不宜仅以修复责任存在争议而使房屋长期处于无法使用的状态，导致损失的不断扩大。从本案查明的事实来看，火灾于2018年11月20日发生，《火灾事故认定书》于2018年12月7日作出，租期于2018年12月31日届满，而枫茂置业公司委托的第三方于2019年2月28日对案涉51、52号商铺作出安全鉴定报告，由此可见枫茂置业公司在火灾发生后至2019年2月28日期间并未怠于对房屋的关注，但2019年2月28日之后，在相应的修复部位、措施已通过安全鉴定报告予以确定且杨海兵未进行修复的情形下，枫茂置业公司应当在合理期限届满后先行修复以减轻损失，根据本案的具体情况，本院认为合理期限宜为安全鉴定报告出具后3个月，即枫茂置业公司应在2019年5月28日之后开始对房屋先行修复。关于修复期限，经本院询问，枫茂置业公司与杨海兵均认可修复所需期限为1个月，故本院将房屋租金损失自2019年1月1日起计算至2019年6月28日，损失标准按500元/月（1000元/月×50%）的标准计算。如杨海兵实际修复期限超过1个月，枫茂置业公司可另行向杨海兵主张超过期间的租金损失。 综上，杨海兵的上诉请求部分成立。一审将火灾发生的责任全部归于杨海兵有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4154号民事判决； 二、杨海兵于本判决生效之日起三十日内对位于成都市郫都区××镇××村××栋××号商铺××板进行加固修复处理，对1-3／Ｂ-Ｄ轴板需立即采取安全支护、彻底加固或拆除置换措施，以满足安全使用标准； 三、杨海兵于本判决生效后三十日内向成都市枫茂置业有限公司赔偿租金损失2965元（500元/月×5.93月）； 四、驳回成都市枫茂置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回杨海兵的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费100元，由杨海兵负担50元，由成都市枫茂置业有限公司负担50元。一审反诉案件受理费1910元，由杨海兵负担。二审案件受理费4020元，由杨海兵负担2010元，由成都市枫茂置业有限公司负担2010元。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  袁敬