福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3623号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林锋，男，1985年10月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：余宏立，福建闽佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩木兰，福建闽佑律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡娟，女，1980年7月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王琼，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺宝，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 原审被告：黄媚，女，1977年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**兴业大厦。 负责人：洪枇杷。 上诉人林锋与上诉人胡娟及原审被告黄媚、原审第三人兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称兴业银行厦门分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初16363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林锋上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项；二、改判支持林锋的一审诉讼请求或发回重审；三、一、二审诉讼费用由胡娟承担。事实和理由：一、一审法院认定的部分事实存在错误，法律适用错误，导致判决错误。理由如下：（一）林锋与胡娟签订的《房产买卖居间协议书》，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在双方都没有提出协议约定不明要求解除《房产买卖居间协议书》的情况下，一审法院却以协议不明直接判决解除《房产买卖居间协议书》是错误的。理由如下：1.《房产买卖居间协议书》约定了涉案房屋的建筑面积、位置，房屋成交价，付款时间、方式，提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，办理房屋交易登记手续，违约责任等必要条款，已经符合房屋买卖合同成立并且生效的要件，双方都应该依约履行。即便《房产买卖居间协议书》约定林锋在2019年7月15日前支付购房款190万元与胡娟在2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，未能约定先后履行顺序，但是双方仍可以依据合同法第六十六条规定同时履行。因此，在《房产买卖居间协议书》不存在合同不能成立或者无法履行的情形下，一审法院超出双方的诉讼请求判决解除《房产买卖居间协议书》是不合法、不合理的。2.房屋交易属重大交易，胡娟一直无视上诉人的多次要求而拒不提供交易标的的权利凭证；甚至，在收取了林锋支付的购房定金20万元后，胡娟仍没有出具定金收据与《房产买卖居间协议书》原件给林锋，且胡娟在林锋与黄媚签订《房产买卖居间协议书》四个月内也从未与林锋见过面，这种情况必然会引发林锋不得不质疑黄媚是否有权出售讼争房屋。在面对巨大交易风险的情况下，林锋不敢支付大额购房款190万元，符合交易习惯。在庭审中，在胡娟明确认可黄媚有代理权的情况下，林锋也已经表示可以先行支付购房款，并向法庭邮寄了银行存款凭证，用于证明林锋有足够的资金支付190万元。一审法院否认林锋提供当前的资金状况以证明其履约能力及意愿，不符合事实。3.林锋在2019年6月12日发短信给胡娟及黄媚要求前往不动产登记部门办理解押手续，并表示愿意支付190万元；2019年7月14日，林锋再次向黄媚发送短信，要求胡娟、黄媚于2019年7月15日前办理案涉房屋的抵押注销手续并办理交房手续。在双方出现争议纠纷后，林锋也是起诉要求继续履行《房产买卖居间协议书》，这种种迹象表明林锋一直具有强烈的履约意愿。胡娟在2019年6月11日回复给林锋：“我知道这套房子卖给了你，到时按合同履行就可以了，你要无理取闹那是你的事”；还有胡娟在2019年6月12日回复给林锋：“只要你方按照合同履行将第二笔款190万元转过来，我方收到款后按合同履行配合你过户”；胡娟又于2019年7月15日交付案涉房屋给林锋（林锋实际上没有接收涉案房屋）。胡娟的行为也能够证明胡娟也是愿意将涉案房屋过户给林锋，是因为林锋付款190万元与胡娟提前办理解押注销手续履行先后事宜出现争议导致双方无法继续履行《房产买卖居间协议书》。因此，林锋愿意先支付购房款190万元的情况下，那么林锋、胡娟就根本不存在法律上或事实上的履行障碍。一审法院判决解除《房产买卖居间协议书》，违法合同法的“意思自治”原则。4.胡娟只愿意提供一把钥匙（房屋前后门需要两把钥匙），并且胡娟的物品留在案涉房屋内，不能认定有效交付案涉房屋，一审法院却认定房屋交付完成，有悖于事实。5.《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”由此可见，法律明文规定应是鼓励双方继续交易；本案争议亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的条件。因此，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条规定判决解除《房产买卖居间协议书》，属于法律适用错误。二、退一步讲，即使《房产买卖居间协议书》的内容有约定不明，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第二款的规定，当事人对《房产买卖居间协议书》中未涉及的条款不能达成协议的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确认，而不能据此解除合同。基于此，一审法院的判决结果违背了合同法“鼓励交易”的立法原则，也不符合双方签订《房产买卖居间协议书》的目的，更是给林锋造成了巨大的经济损失（包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费、保全申请费、保全保险费等）。 胡娟辩称，第一，林锋在上诉状中至今仍主张“支付购房款”与“还贷”没有约定先后履行顺序，实则是其不诚信的行为表现。事实上，双方明确约定了由林锋支付解押款用于还贷解押。林锋作为讼争合同当事人一方，是否有约定由林锋支付解押款用于还贷解押的事实，最为清楚。在案证据《胡娟与林锋短信聊天记录》（胡娟一审提供的证据第11页），林锋向胡娟发送的短信中明确载明的“我方首付款已经到位（会按合同给你解押）”及“我会安排解押，这不用担心”等内容予以证实：双方明确约定了由林锋支付解押款用于还贷解押。第二，林锋主张“房屋交易属重大交易，胡娟拒不提供交易标的的权利凭证，其面临巨大交易风险，不依约支付购房款190万元，符合交易”纯属歪曲事实，缺乏诚信履行合同的表现。事实上，自始至终林锋均知晓讼争房屋的具体产权情况。其一，《房产买卖居间协议书》第五条明确载明：甲、乙双方均清楚该房产的产权情况，双方不得以此为由拒绝履行合同。其二，胡娟在交易过程中明确向林锋出具过交易标的的权利凭证。其三，合同的履行，首先需经过合同的订立，早在本案讼争房屋交易之前，林锋已具有充分的房屋买卖经验，如不清楚讼争房屋的产权情况，不会签订讼争《房产买卖居间协议书》。第四，一审法院多次要求林锋提供其本人在2019年6、7月及当前的资金状况，但林锋并未如实向法院提交其资金状况的真实凭证，其不依约支付购房款190万元，并主张系因其面临巨大交易风险而拒绝，明显系林锋在为其不具备履行能力找托词。第三，林锋试图以其在2019年6月12日发短信给胡娟及黄媚要求前往不动产登记部门办理解押手续之事项证明其具备强烈履约意愿，实则该事项不能证明林锋有强烈的履行意愿，相反恰恰证明了林锋缺乏履约诚意。林锋于2019年6月12日发短信要求解押后，胡娟明确回复要求其依据合同约定支付解押款，然而至今林锋均未曾支付过解押款，其拒绝依照合同约定付款的行为，证明其缺乏履约诚意。第四，林锋否认已接收讼争房屋，与事实不符，相反证明其不具备真实购房意愿。其一，关于房屋内空调等少量物品的问题。在案证据《交付视频》已证实，林锋提及房屋留的空调等少量物品是否赠送给他，胡娟在交付钥匙前明确表态房屋留下的空调等少量物品赠送给林锋，并且让林锋再次确认房屋是否有问题，而林锋确认房屋没问题，并表示要接收房屋后，胡娟将钥匙交付给了林锋，所以屋内的空调等少量物品并不影响房屋的交付。其二，胡娟将房屋钥匙均有交付给林锋，林锋也确认无误，林锋现在恶意以钥匙为托词主张房屋未交付明显是扭曲事实、缺乏诚信的恶意拒绝履行合同的托词。综上，林锋的全部上诉请求均缺乏事实与法律依据，应予驳回。 胡娟上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第四项，改判支持胡娟的一审诉讼请求，即：1.确认胡娟与林锋于2019年3月11日签订的《房产买卖居间协议书》已于2019年7月23日解除；2.判令林锋向胡娟支付的定金20万元无需返还；3.判令林锋向胡娟支付胡娟因本案诉讼支出的一审、二审律师费52万元。二、本案一、二审诉讼费用由林锋承担。事实和理由：一审法院在基本忽略胡娟所提交的在案证据情形下，认定林锋履行讼争合同不存在违约行为，明显存在重大的事实认定错误及适用法律错误。事实上，林锋在履行讼争合同时存在重大的违约行为，具体事证及理由如下：第一部分，关于一审法院认定事实错误。1.胡娟与林锋就买卖讼争房屋所签订的合同内容明确约定了履行顺序，即由林锋先向胡娟支付210万元解押款，后由胡娟向原审第三人办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，而一审法院认定讼争合同未约定先后履行顺序，与在案证据不符，系明显的事实认定错误。讼争合同系由“书面形式”及“口头形式”两部分构成，而非仅有“书面形式”构成，一审法院在认定事实时忽略了在案证据所能证实的“口头形式”所约定的讼争合同内容，继而错误认定讼争合同未约定先后履行顺序。胡娟与林锋就讼争房屋的买卖达成合意的合同内容，除了以“书面形式”，即在案证据《房屋买卖居间协议书》所载明的部分合同内容外，还有以“口头形式”明确约定“由林锋先行向胡娟支付解押款210万元（即由定金的20万元和第一次购房款190万元组成），后由胡娟向原审第三人办理提前还贷，并及时办理解除抵押手续”的合同内容组成，而该“口头形式”所约定的合同内容有在案证据《胡娟与林锋短信聊天记录》（胡娟一审提供的证据第11页），林锋向胡娟发送的短信中明确载明的“我方首付款已经到位（会按合同给你解押）”及“我会安排解押，这不用担心”等内容予以证实。因此，就胡娟与林锋合意形成的买卖讼争房屋的合同内容而言，已明确约定了由林锋先支付210万元解押款，后由胡娟办理提前还贷的合同先后履行顺序。2.一审法院认定胡娟未向林锋出示讼争房屋产权证，林锋不知晓讼争房屋的权属情况系错误的。事实及在案证据所能证明的是，林锋在签订《房屋买卖居间协议书》时，已充分了解并知晓讼争房屋的权属情况。其一，在案证据《房屋买卖居间协议书》第五条明确约定：“甲、乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同”，该证据足以证明林锋主张其不知晓讼争房屋权属情况，纯属缺乏诚信的恶意拒绝履行合同的托词，不足以采信。其二，退一步讲，在案的其它证据及事实亦能证明林锋充分知晓讼争房屋的权属情形。首先，林锋提供的《厦门市不动产登记信息查询结果》证实，在2017年2月15日（林锋办理房屋产权登记的时间）之前，林锋已有充分的房屋买卖经验。其次，讼争房屋的买卖虽然是在厦门邦家置业代理有限公司（简称“中介公司”）的居间服务下签订，但胡娟从未授权委托中介公司提供讼争房屋出售的居间服务，也就是说，本案的居间服务与日常不同的是，系林锋与中介公司在充分了解完讼争房屋的权属情况后，找到胡娟洽谈房屋买卖交易的，因此，早在《房屋买卖居间协议书》签订之前，林锋早已充分知晓讼争房屋的权属情况，也清楚黄媚为胡娟的代理人，否则在如此有购房经验的情况下，不会在黄媚未持有书面代理授权书的情形下，认定黄媚为代理人及胡娟为讼争房屋产权人身份，并签订了《房屋买卖居间协议书》。再者，《房屋买卖居间协议书》第五条明确约定：“上述房产的产权现状为已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态”结合胡娟提供的《代理人黄媚与林锋的微信聊天记录》证据中，林锋在明知讼争房屋已办理贷款抵押的情形下，仅要求胡娟于2019年6月14日前往厦门市行政中心配合办理产权过户手续，而并未要求胡娟通知贷款银行到场，并在胡娟主张其依约先行支付解押款的情形下，其明确回复“这不是你担心的问题，我们会跟银行沟通，你总房款398万一分不少”，而对于如此有购房经验的林锋而言，不可能不知道抵押权人不到场的情况下，抵押房屋无法办理完成过户，更何况林锋在提起本案诉讼时，明确将讼争房屋的抵押权人列为第三人。如上证据足以体现，林锋充分了解讼争房屋的产权情形，亦很清楚（或有能力自行了解）讼争房屋的抵押事项具体情况。另外，胡娟明确向林锋及中介公司出示过讼争房屋产权人为胡娟的产权复印件等真实情况，之后又于交房之日（即2019年7月15日）提供胡娟的社保卡、讼争房屋产权证复印件等证件再一次提供给林锋核对，并经林锋确认无误，且林锋实际也已经使用录像形式将该信息通过视频载体予以记录保存（胡娟提供的《交房视频》证据可证实），如上足以见得，林锋主张其不知产权具体情况纯属恶意拒绝履行合同的托词。3.一审法院认定“2019年7月15日前，胡娟应当办理完成解除讼争房屋的抵押登记手续”，存在事实认定错误。《房屋买卖居间协议书》第五条明确约定：“甲方（即胡娟）应于2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续”，该条款明确要求胡娟履行的义务是“2019年7月15日前办理提前还贷”，而并未要求2019年7月15日前胡娟一定要办理完成解除抵押登记手续，仅是要求“及时办理”，结合办理解除抵押登记必须在还清贷款的前提下进行可知，办理解除抵押登记手续必要是在办理还清贷款之后，因此，一审法院认定2019年7月15日前，胡娟应当办理完成解除讼争房屋的抵押登记手续系事实认定错误。4.一审法院认定“胡娟与林锋在合同履行过程中均缺乏沟通及协商诚意”，系认定事实错误。事实上，在案证据足以证实，胡娟实际一直在积极促进合同的履行，而一直以来，缺乏履行合同诚意的一直都是林锋。合同签订后次日，胡娟从朋友处得知林锋实际为炒房客，随即胡娟仔细查看了《房屋买卖居间协议书》后发现如下2项问题：其一，原本约定的由林锋先行向胡娟支付20万定金及190万元购房款作为提前还贷的解押款应当在协议书中予以注明，但协议书中实际并未予以注明；其二，林锋欺骗胡娟，该房屋实际是为其父母购买，因此，要求在协议书的第十八条手写补充约定“其有权指定其父母作为该房屋的新产权人……”，但实际在告知中介在协议书第十八条手写的补充约定中写成了“乙方（林锋）有权指定第三人作为该房屋的新产权人或通过公证交易方式进行”。据此，胡娟明确知晓了林锋并不具备购买讼争房屋的诚意，但本着双方已订立有了协议书，本着继续按协议书履行的诚信原则，胡娟通过代理人黄媚找到林锋沟通要求其将约定的解押款事项予以在协议书中予以注明，并要求其支付共计210万元的解押款，或者与其解除协议书，但林锋以“双方有口头约定了，会按约定支付210万元解押款，无需再在协议书中予以补充”安抚胡娟，不愿意在协议书中予以明确注明解押款事项，同时其告知双方已经签订了合同，有法律效力，除非胡娟向其双倍返还定金，否则不同意解除合同。之后，胡娟及代理人黄媚多次要求林锋支付解押款，但林锋予以拒绝，不予支付，并在其找到案外第三人意向购买者后，无理要求胡娟先行配合过户，否则其不予支付解押款，胡娟则要求其诚信履行合同，先行支付解押款，收到款项后会依约办理过户，但遭到了林锋的拒绝。此后，林锋一直拒绝支付解押款，但时间已接近《房屋买卖居间协议书》约定的2019年7月15日的提前还贷及交房日期，在与林锋沟通无果后，本着合同继续履行的原则，胡娟自行筹集210万元于2019年7月15日前归还了贷款（在案证据《兴业银行个人贷款结清证明》予以证实），并将房屋腾空，并于2019年7月14日先行通知林锋胡娟已自行提前还清贷款的事实，并通知其交房（胡娟提供的证据第12页《胡娟与林锋短信聊天记录》予以证实），并实际于2019年7月15日完成讼争房屋交付林锋（胡娟提供的《交房视频》证据予以证实；该《交房视频》已证实林锋核对胡娟及黄媚的代理人身份及讼争房屋产权信息）。但在交付房屋后，胡娟仍未收到190万元的购房款项下，即林锋已实际逾期付款的情况下，于2019年7月16日短信通知林锋，要求其支付190万元购房款，并通知在收到其款项后会及时办理解押过户手续（胡娟提供的证据第13页《胡娟与林锋短信聊天记录》予以证实）。如上事实足以充分体现胡娟的履行合同诚意，否则作为卖方，在未能依约收到买方支付的购房款（亦是解押款）的情况下，又怎会自行筹集资金予以提前还贷，又怎会把讼争房屋依约交付给林锋呢？然而，林锋在收到2019年7月16日的催款通知后，仍不予支付190万元购房款，无奈胡娟于2019年7月23日依据合同约定短信通知林锋解除讼争合同，但林锋在明确核实产权人胡娟及黄媚代理人身份、讼争房屋产权信息和明确接收房屋后，仍然无理回复“其至今无法确定黄媚是否为代理人，至今没有收到讼争房屋”（胡娟提供的证据第16页《黄媚与林锋短信聊天记录》予以证实），予以拒绝返还讼争房屋。如上事实足以证实，一直以来，缺乏履行合同诚意的一直都是林锋。5.一审法院推定胡娟已经将讼争房屋于2019年7月15日交付给林锋属事实认定错误。事实上，林锋于2019年7月15日交房时，已经明确表态并实际接收了房屋，而且，早在2019年7月14日，胡娟已经先行通知林锋，关于胡娟已提前还清讼争房屋的贷款，并通知林锋办理交接手续。其一，《胡娟与林锋短信聊天记录》（胡娟一审提供的证据第12页）证据证实，于2019年7月14日，胡娟已经先行通知林锋，关于胡娟已提前还清讼争房屋的贷款，并通知林锋办理交接手续；其二，2019年7月15日的《交房视频》证据证实如下几项内容：（1）胡娟明确释明林锋：胡娟正在对交房过程进行录像；（2）胡娟提供本人有效社保卡及代理人黄媚身份证复印件等身份证件及讼争房屋的产权复印件提供林锋核对，林锋核对后，确认了胡娟、代理人黄媚的身份及胡娟与产权证记载产权人一致；（3）胡娟再次（之前已多次通过电话短信等方式向林锋告知）明确告知林锋，黄媚为胡娟的代理人，且林锋支付的20万元的定金，胡娟已收到等事实；（4）林锋确认讼争房屋不存在任何问题，且明确其要接收讼争房屋，并从胡娟处取得钥匙，完成讼争房屋交付。 第二部分，关于一审法院适用法律错误。一审法院认为胡娟要求林锋先行支付购房款缺乏合同依据，并据此认定林锋逾期未支付购房款190万元不构成违约系适用法律错误。首先，如上第一部分第1点所述，讼争合同明确约定林锋履行支付190万元购房款在先，胡娟办理提前还贷在后，即讼争合同明确约定了履行合同的先后顺序，据此，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定不适用本事项约定，该事项的履行依法应当适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，即依法应由林锋依约先行履行支付190万元购房款的义务，林锋未支付的，胡娟有权拒绝履行办理提前还贷和及时办理解除抵押登记手续；其次，如上第一部分第2点所述，胡娟除了在交易过程中已明确向林锋、案涉中介公司出示过讼争房屋产权人为胡娟的产权证复印件等证件之外，于2019年7月15日交房时，又一次将胡娟社保卡、代理人黄媚身份证、讼争房屋产权复印件等凭证交由林锋核对无误后，同时由林锋通过录像方式将如上信息使用视频载体予以保存，并由胡娟再次亲口告诉林锋其所交的20万元定金已收悉及再次向其亲口明确黄媚为胡娟的代理人，据此，至迟在2019年7月15日，关于《房屋买卖居间协议书》载明的出卖人为胡娟，代理人为黄媚、收取定金20万元为胡娟等主体信息均由林锋核对无误后明确。再者，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，作为先履行一方的林锋，只有在有确切证据证明胡娟有下列情形之一的，才可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。据此规定可知，林锋主张的代理人未提供书面代理授权文件、未提供定金收据等事项均不属于如上可中止履行事由。综上所述，胡娟依法依约有权要求林锋依据《房屋买卖居间协议书》第四条的规定，支付190万元购房款项，而林锋在无法律规定的正当理由情形下，逾期拒绝履行支付190万元购房款项已实际构成严重违约，应当依法承担违约责任。退一步讲，假设讼争合同未作有“林锋应当先行向胡娟支付210万元用于提前还贷”的明确约定的情形下，就本案的合同履行情况而言，林锋逾期未支付190万元购房款，依法也构成违约。根据《房屋买卖居间协议书》约定：“林锋应于2019年7月15日前支付190万元购房款，胡娟应于2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续、2019年7月15日前将讼争房屋交付给林锋”，即根据该约定，2019年7月15日之前明确要求林锋履行的合同义务是“应当于2019年7月15日前支付190万元购房款”、明确要求胡娟履行的合同义务是“提起还贷及交付讼争房屋”，而因为解除抵押登记必须以提前还贷为前提，且合同明确约定的是“及时办理”而非“同时办理”，因此，办理解除抵押登记手续并不属于胡娟必须于2019年7月15日前履行的合同义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，林锋只有在胡娟未履行提前还贷及交付房屋的情形下，才可依法拒绝履行支付190万元购房款的合同义务，然而，胡娟提供的在案证据《兴业银行个人贷款结清证明》已证实胡娟已于2019年7月15日前还清了贷款、《胡娟与林锋短信聊天记录》（胡娟一审提供的证据第12页）和《交房视频》证据已证实胡娟于2019年7月15日前将讼争房屋交付给林锋使用。据此，《房屋买卖居间协议书》关于胡娟应当履行的合同义务，胡娟已全面履行完毕，因此，林锋依法不能适用《中华人民共和国合同法》第六十六条规定拒绝履行支付190万元购房款，应当依据合同约定于2019年7月15日之前向胡娟支付190万元的购房款，而客观上，林锋逾期未支付190万元购房款已实际构成严重违约，依法应当承担违约责任。综上所述，林锋构成严重违约，给胡娟造成严重的损害，依法应当承担违约责任，胡娟的上诉请求具备事实与法律依据。 林锋辩称，从讼争合同签订到林锋提起诉讼长达七个月的时间内，作为讼争房产出卖方的胡娟始终没有证明其有权处置房产。讼争房产标的398万，数额特别巨大，林锋要求核实胡娟的业主身份，完全正当。且这是履行合同的前提条件，胡娟一方面不履行基本义务，证明自己是业主；一方面在收到定金20万的情况下继续要求林锋支付190万，既没有合同依据，也完全违背一般生活常理。反观林锋，从双方交涉记录来看，已经展示了最大诚意，在多次要求胡娟证明业主身份被拒绝后仍然主动约请胡娟到市政务中心通过厦房置业公司办理解押，再次给胡娟机会让其证明其系讼争房产权利人，但胡娟依然不予配合。胡娟与林锋唯一的一次见面是在2019年7月15日的晚上，是胡娟于当天临时通知林锋于当晚十点见面。但是当晚胡娟依然没有证明其业主身份。一审法院认定双方没有先后履行顺序，是正确的。林锋于2019年6月4日约胡娟办理解押，就是其准备提前支付房款的有利证明。另，林锋是基于对黄媚的信任才签订讼争合同，因为签订合同的时候黄媚提供了讼争房产的产权证复印件，业主是黄媚而不是胡娟。因此，并未免除胡娟提供证明其系讼争房产业主的义务。林锋不可能在未经证实胡娟身份的情况下，已经付了20万定金，还要再付190万房款。综上，胡娟严重违背诚实信用原则，其主张没有事实依据，不应得到支持。 原审被告黄媚未作陈述。 原审第三人兴业银行厦门分行未作陈述。 林锋向一审法院起诉请求：1.胡娟与黄媚继续履行与林锋签订的《房产买卖居间协议书》；2.黄媚、胡娟立即还贷并解除座落于厦门市思明区房产的抵押登记手续；3.黄媚、胡娟将座落于厦门市思明区房产过户登记至林锋名下；4.黄媚、胡娟将厦门市思明区房产交付给林锋；5.黄媚、胡娟承担律师代理费8万元、保全申请费5000元、保全保险费用12736元及案件受理费用。 胡娟向一审法院反诉请求：1.确认林锋与胡娟于2019年3月14日签订的《房产买卖居间协议书》于2019年7月23日解除；2.林锋将厦门市思明区房屋返还给胡娟；3.胡娟无需向林锋返还支付的定金20万元；4.林锋向胡娟支付因本案诉讼支出的一审、二审律师费52万元。 一审法院认定事实：案涉的厦门市思明区房屋登记于胡娟名下。 2019年3月11日，在厦门邦家置业代理有限公司居间下，黄媚以胡娟代理人的身份与林锋签订一份《房产买卖居间协议书》，载明出售方、甲方为胡娟、委托代理人黄媚，购买方、乙方为林锋。约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积80.09平方米，用途为住宅，成交价为398万元。协议签订当日，乙方应支付购房定金20万元，于2019年7月15日前支付190万元，向银行申请商业贷款252万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行房款三日内将差额部分以现金方式支付给甲方。上述房产的产权现状为已办理土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由乙方保管，以便办理交易过户手续之用。甲方应于2019年7月15日前将房产交付给乙方使用。双方签订本协议时，乙方应向丙方支付居间服务费99500元。合同第十一条“违约责任”约定，甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。1.定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于定金原则。若甲方悔约，应自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金。若乙方悔约，甲方应自悔约之日起三日内退还乙方已支付的扣除定金以外的购房款。2.定金已支付且已实际办理房屋解押、交易等后续手续的，悔约责任适用于违约金原则。悔约方除应向守约方承担总房款0.05%违约金外，还应赔偿守约方包括但并不限于如解押损失、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失、已缴纳税费等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。合同第十二条约定，若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达七日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。合同第十三条约定，甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后3日前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市存量房买卖合同》。合同第十八条双方手写补充约定：1.甲方应于乙方银行放款当日退还乙方超出该房产成交价398万元的金额；……3.乙方有权指定第三人作为该房屋的新产权人或通过公证交易方式进行（即由甲方公证委托乙方或乙方指定的第三者）。合同落款处，黄媚还填写了胡娟尾号为7671的联系电话。合同签订当时，黄媚并未提供胡娟的身份证原件、房屋权利证书原件以及授权委托书供林锋核对。 合同签订后，林锋向胡娟名下账户转账支付20万元。 2019年6月9日，林锋向胡娟尾号为7671的电话发送短信，要求胡娟出具授权黄媚的委托证明，包括签订的买卖协议、定金收据、产权证复印件及身份证复印件等资料。胡娟于2019年6月11日回复，“我知道这套房子卖给了你，到时按合同履行就可以了，你要无理取闹那是你的事”。2019年6月12日，林锋再次向胡娟发送短信，要求胡娟、黄媚于2019年6月14日前往不动产登记部门办理解押过户手续，并表示我方首付款已经到位（会按合同给你解押）。胡娟表示“只要你方按照合同履行将第二笔款190万转过来，我方收到款后会按合同履行配合你过户”。但此后，双方未于2019年6月14日履行合同。 2019年7月14日，林锋向黄媚发送短信，要求胡娟、黄媚于2019年7月15日前办理案涉房屋的抵押注销手续并办理交房手续。 2019年7月15日，胡娟与林锋继续通过短信交涉房屋交付及首付款190万元的支付事宜。胡娟告知将于当日交接房屋，并要求林锋支付190万元。林锋坚持要求胡娟先行办理解除抵押注销手续并办理房屋交付手续。当日晚上，胡娟、黄媚、林锋在中介公司工作人员陪同下，在案涉房屋内协商房屋交付事宜。根据胡娟提供的当日视频显示，当时房屋内物品基本腾空，仅留有部分空调、简单家具。双方交房当时，胡娟到场并提供了社会保障卡以证明其身份，告知林锋因其为公司会计，故身份证在公司处，无法提供。因房屋存在抵押，房屋权属证书原件在银行，亦无法提供。林锋则坚持要求胡娟提供身份证原件，并要求胡娟另行签订书面合同。胡娟表示无需另行签订合同，并要求在当日将房屋交付林锋，询问林锋是否同意接收房屋。林锋提出要求胡娟将房屋内的空调等物品全部腾空，胡娟提出无法当即搬离。后双方发生争执，胡娟、黄媚将房屋钥匙交付林锋后，二人先行离开。 2019年7月16日，胡娟向林锋发送短信，告知房屋已于昨日交付，因林锋未能依约支付190万元购房款，已构成违约，其暂停办理房屋解押手续，要求林锋支付购房款及违约金。林锋未就房屋交付事宜提出异议，亦未支付190万元购房款。 2019年7月23日，胡娟以林锋迟延付款超过7日为由，以短信方式通知林锋解除双方买卖合同。 一审另查明，林锋配偶属厦门市户籍，具备在厦购房资格。案涉房屋在交易之时由胡娟作为抵押物，向兴业银行厦门分行申请最高额抵押贷款210万元，并办理抵押登记。贷款额度期限为36个月，自2018年5月29日至2021年5月29日。2019年7月12日，胡娟结清贷款本息，但未办理抵押登记注销手续。2019年7月16日，胡娟再次向兴业银行厦门分行贷款210万元，截至2019年9月18日，胡娟在兴业银行厦门分行的贷款余额为210万元。 因本案诉讼，林锋委托律师提供法律服务支出律师费8万元，胡娟委托律师提供法律服务支出律师费26万元。林锋因申请财产保全，还支出保全担保费用12736元。 一审审理过程中，一审法院要求林锋提供其在2019年6月、7月及当前的资金状况以证明其履约能力及意愿，但林锋未向一审法院提供其在2019年6月、7月期间的资金状况。另，林锋、胡娟均确认黄媚系胡娟的代理人，林锋撤回对黄媚的相关诉求。 一审法院认为，林锋与胡娟就案涉房屋所签订的《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 根据双方合同约定，林锋应在2019年7月15日前履行支付190万元购房款的义务，而胡娟应在2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，并于2019年7月15日将房屋交付林锋使用。双方约定的各自义务履行期限均在2019年7月15日之前，但并未约定先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在合同未明确先付款抑或先解押的情形下，双方本应依诚实信用原则协商解决纠纷，但林锋及胡娟在合同履行过程中均缺乏充分的沟通及协商诚意。 从林锋方面来看，虽然其一再主张黄媚未提供其已取得胡娟授权的书面证明，亦未提供胡娟系房屋权利人的真实凭证。但本案交易系通过中介公司进行，中介公司有能力亦有义务核实案涉交易房屋的权属情况。且至迟在2019年7月15日当日，林锋亦见到胡娟本人并核实了胡娟的社会保障卡，取得案涉房屋钥匙，其仍持该理由拒绝履行合同缺乏充分依据。再者，林锋亦未在2019年7月15日前向胡娟支付购房款190万元，更未能提供证据证明其在要求胡娟先行履行解押义务的当时已经做好支付购房款的资金准备，难以证明其当时能够依约履行合同。 从胡娟方面来看，在出售案涉房屋时，虽然其所提供的房屋交易信息从本案事后查明情况来看均属实，但房屋交易属重大交易，为买受人提供交易标的的权利凭证、出卖人的身份凭证属交易中出卖人的附随义务。胡娟拒绝提供相应凭证并要求林锋先行支付购房款的履约要求，亦缺乏合同依据。 关于房屋是否交付问题，根据胡娟提供的视频材料，胡娟已将案涉房屋交付林锋控制并先行离开房屋，可以认定2019年7月15日，胡娟已完成了案涉房屋的交付。 鉴于双方因合同对履行顺序约定不明产生争议，并进而导致合同未能进一步履行，双方主张对方违反合同约定的理由均不能成立。考虑到案涉房屋现仍登记有兴业银行厦门分行的抵押权，双方在合同履行过程中就约定不明事项以及后续合同履行事项均难以充分协商，一审法院对于胡娟要求解除案涉买卖合同的诉求予以支持。合同的解除系因合同约定不明，而双方又未能积极协商达成补充协议所致，属不可归责于其中任何一方的原因，因此，胡娟应将收取的定金20万元返还林锋，林锋应将案涉房屋返还胡娟。双方要求各自承担违约责任的诉求，依据不足，一审法院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除林锋与胡娟于2019年3月11日签订的《房产买卖居间协议书》；二、林锋于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区房产返还胡娟；三、驳回林锋的诉讼请求；四、驳回胡娟的其他反诉请求。 对一审查明的事实，林锋提出如下异议：一审判决所载胡娟、黄媚将房屋钥匙交付林锋，但从视频可以看出黄媚在争执中将一把钥匙交给中介，并非交给林锋。且大门既有防盗门也有房门，交给中介的是防盗门钥匙，根本没有完成交房。对此胡娟表示，视频中是林锋要求中介接收钥匙，而且其交付的是两把钥匙，不是一把。胡娟对一审查明事实的意见同其上诉状所述。各方当事人对一审查明的其他事实未提异议，本院对各方当事人无异议的事实，予以确认。 本院二审法庭调查审理期间，胡娟提供如下证据材料：兴业银行卡客户还款明细清单（2019年3月-6月，一审已提交）和兴业银行卡客户还款明细清单（2019年7月-2020年6月），证明2019年3月22日至2020年6月22日期间，因林锋未按约履行付款义务且在明知违约的情况下恶意保全讼争房屋，导致胡娟仅该期间已支付的案涉贷款利息合计179599.1元，该贷款利息为胡娟的实际损失，林锋应当依法予以赔偿。林锋质证认为，上述还款明细清单的表面真实性无异议，但与本案没有关联性。胡娟因自身违约，造成支付贷款利息，应由其负完全责任，与林锋无关。林锋于二审法庭调查审理后提供如下证据材料：邮寄凭证、林锋的中国建设银行个人活期账户交易明细、林锋妻子欧向珍的厦门农村商业银行存款明细账，拟证明林锋于2019年11月27日向一审法院邮寄相关银行账户明细以证明其支付购房款的能力，2019年6-7月间林锋账户账面余额最高时超过190万元，欧向珍账户账面余额最高时超过290万元，具备合同履行能力。（一审法院于2019年11月19日开庭审理本案，庭审中要求林锋于庭后三日内向法院提供2019年6-7月期间银行余额情况等）胡娟质证认为，上述银行明细显示2019年6月14日及2019年7月14-15日，林锋及欧向珍账户余额均不足以支付190万元购房款。胡娟于二审法庭调查审理后提供如下证据材料：1.林锋一审答辩状，拟证明林锋陈述的“按照银行正常的贷款解押流程，债务人要提前还款一周后才能办理解除抵押登记手续”内容证实林锋知晓提前还贷与解除抵押有先后履行顺序，讼争《房产买卖居间协议书》约定的“及时办理解押”并非要求在2019年7月15日之前一并完成；林锋熟知银行抵押贷款事务，知晓办理银行抵押贷款，抵押物的产权证原件存放于银行，产权人不持有产权证原件。2.《兴业银行关于个贷提前还款公告》，拟证明讼争房屋因办理抵押贷款，产权证原件存放于兴业银行，胡娟未持有产权证原件；兴业银行明确规定先提前还贷后办理解押的顺序，即解押必须在提前还贷后进行，且解押需要在提前还贷后7-10个工作日才能办理完成。3.《厦门存量房网上挂牌系统查询结果》《胡娟与万厦房产中介蔡细萍通话录音》《关于撤销思明区网上挂牌系统挂牌的声明书》，拟证明2019年5月23日林锋在未向胡娟支付购房款及未取得胡娟同意的情况下，恶意将讼争房屋委托中介办理网上挂牌出售，并以比讼争合同约定的购房款398万元高出60万元的价格对外进行出售，足见林锋并非真实购买讼争房屋居住，而是为了将讼争房屋对外出售赚取差价，即林锋为炒房客，这也是林锋一直无正当理由拒绝按照约定支付购房款190万元（解押款）的主要原因之一；另一无正当理由拒绝支付购房款的主要原因系其不具备足够的资金用于履行支付购房款（林锋提交的银行流水明细足以证明其本人名下不具备足够资金用于履行支付购房款）。4.《房屋租赁合同书》《银行流水明细》，证明讼争房屋原于2017年9月1日至2019年8月30日期间对外出租，为了于2019年7月15日前依约向林锋交付讼争房屋，胡娟提前与案外人解除了讼争房屋的租赁关系，积极履行交付房屋的合同义务；胡娟出售讼争房屋的目的在于偿还贷款，胡娟本身不具备足够资金用于偿还贷款，且因林锋未依约支付解押款，为了促进讼争合同的积极履行，胡娟在承担着重大利息损失的情况下，对外筹集资金用于提前还贷。本院向林锋送达胡娟提交的上述证据材料后，林锋未发表相关意见。 二审中，关于2019年6月12日林锋向胡娟发送短信中“我方首付款已经到位（会按合同给你解押）”及“我会安排解押”的具体意涵，林锋表示讼争合同第五条约定若解押款为林锋提供，则胡娟应向林锋交付产权证原件，但事实上胡娟并未向林锋交付产权证原件，故林锋没有义务提供解押款。为履行合同，林锋主动提前一个月约胡娟6月14日前往市行政服务中心配合办理产权过户手续，“首付款已经到位（会按合同给你解押）”等系指通过厦房担保公司办理解押事宜，可以确保交易双方权益，足以证明林锋的履约诚意。经查，一审庭审中胡娟当庭提供2019年6月12日林锋和黄媚的聊天记录，其中林锋表示“我们代抵押过户”。胡娟认为林锋明确表示带抵押过户，表明其并无支付首付款的履约意愿。另，根据胡娟于一审提供的视频显示，胡娟一方在讼争房屋内询问林锋是否要交房，得到肯定答复后中介人员从胡娟一方取得钥匙。 二审审理期间，虽经本院组织调解，但因林锋与胡娟之间诉求差距较大致调解未成。 本院认为，讼争房屋登记于胡娟名下，2019年3月黄媚以胡娟代理人身份与林锋签订《房产买卖居间协议书》，胡娟予以认可，故该《房产买卖居间协议书》依法成立并生效，双方均应依照诚实信用原则恪守并履行。双方协议约定林锋应于2019年7月15日前向胡娟支付190万元，但对于该款是否作为房产解押专款使用未作约定。胡娟应于2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为林锋提供，胡娟应将产权证原件交由林锋保管。2019年6月12日林锋向胡娟发送短信要求于2019年6月14日前往市行政服务中心办理过户手续，结合胡娟提供的林锋和黄媚的聊天记录内容可知，林锋短信中所称按合同解押或安排解押，实际应指通过厦房担保公司办理抵押中过户或解押担保过户。对此，胡娟认为协议并未约定其负有配合办理带抵押过户的义务并予以拒绝，理由成立。但如前所述，林锋提出的按合同解押或安排解押，系以通过厦房担保公司办理带抵押过户为前提条件。在双方对该问题未能达成一致且协议约定由胡娟办理提前还贷及解押手续的情况下，胡娟以林锋的上述短信内容主张林锋应先行将190万元交付给胡娟而后由其办理解押手续，缺乏依据。双方协议已明确限定胡娟办理提前还贷和解押手续的时间为2019年7月15日前，胡娟认为该时间节点仅限制其办理提前还贷的时间，但未对其办理解押手续的时间作出限制，依据不足。此后，林娟虽于2019年7月12日结清贷款本息，但2019年7月16日胡娟以未收到相应购房款为由，在向林锋催收购房款等同时又以讼争房屋作为抵押物向兴业银行厦门分行贷款210万元，并告知林锋暂停办理解押手续。 双方协议已载明讼争房屋已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，林锋清楚该房产的产权状况。2019年7月15日，林锋、胡娟、黄媚及中介人员等在讼争房屋内，林锋已当场核实胡娟的社会保障卡等证件材料，且胡娟明确其已收取20万元定金并告知林锋其已结清银行贷款。此后胡娟向林锋提出办理交房手续并在询问林锋得到其肯定答复后将房屋钥匙交付中介人员，当时林锋并未提出缺少房门钥匙的异议。故一审认定胡娟已按约完成讼争房屋的交付手续，并无不当。林锋此前已向胡娟支付20万元定金，2019年7月15日当天又对胡娟的身份信息等进行核实并收取房屋钥匙，此后林锋仍以仅凭产权证复印件无法证明胡娟是业主或无法确认黄媚是否得到胡娟授权出售房屋等为由拒绝支付后续购房款，缺乏依据。一审中林锋未能于法院指定期限内提供其在2019年6-7月份的资金状况等证明材料。林锋此后提供的其与欧向珍的相关银行账户明细显示，账户内资金往来频繁，大额款项进入账户后不久随即又被转出，且在2019年7月15日即合同约定的付款期限截止当日，仅凭上述账户内资金余额并不足以支付190万元购房款。 本案中，因双方协议约定的林锋支付190万元购房款及胡娟办理提前还贷和解押手续的义务履行期限均为2019年7月15日前。双方互负债务，但并未约定先后履行顺序，因此产生争议，导致合同履行陷入僵局并已超过双方协议约定的相关义务履行期限。一审鉴于双方对上述约定不明事项产生的争议未能协商达成一致等情况，判令解除相关协议，并无不当。由于协议解除无法归因于任何一方当事人，一审对林锋和胡娟要求对方承担相关律师代理费等诉讼请求不予支持，亦无不当。协议解除后，林锋应向胡娟返还讼争房屋，胡娟亦应将收取的20万元定金退还林锋。 综上所述，林锋和胡娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49640元，由林锋负担38640元，由胡娟负担11000元。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年十一月十日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。