四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15695号 上诉人（原审原告，反诉被告）：付洁，女，1990年11月24日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：罗丽萍，女，1970年5月26日，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人付洁因与被上诉人罗丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2406号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员何广智适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 付洁上诉请求：依法改判罗丽萍退还付洁房屋租赁押金10000元或驳回罗丽萍10000元赔偿金请求。事实和理由：一审采用双罚制适用法律错误。本案中，付洁在租赁期限内无拖欠房租、物业费及水电气费情形，也没有给罗丽萍房屋及设施造成损坏或遗失，故按照合同约定罗丽萍应当退还10000元押金。但双方在合同违约责任项下约定了提前解除合同押金不退的违约条款，故一审认定罗丽萍不退还押金于法有据，且符合生活常识与逻辑。但一审再认定付洁赔偿罗丽萍10000元则缺乏法律依据。虽然合同同时约定双罚制，但两者并不能同时适用。首先，违约金性质以填补损失为主，付洁已经履行了提前一个月通知的义务，也承担了押金10000元不退还的违约责任，事实上已经填补了罗丽萍可能产生的损失，而一审在罗丽萍没有举证证明有任何损失的情形下再判决付洁赔偿罗丽萍10000元无疑加重了付洁义务，也没有法律依据支撑。其次，如果把案涉合同第六条违约责任项下第十一小条看做一个整体，那么违约金或赔偿金应当是20000元，而本案月租金为10000元，是租金的二倍，约定过高，应当调低。 罗丽萍辩称，一、双方签订租赁合同后，经营风险应由付洁自行承担。在此次新冠疫情并非“不可抗力”的情况下，一审已经认定罗丽萍退还付洁2020年4月6日至2020年4月14日租金，并减免2020年2月1日至2020年4月5日租金，此15000元租金占应收租金69.23%，罗丽萍分担了此期间付洁应付的绝大多数租金。二、根据案涉合同第七条，付洁应当承担罗丽萍支出的律师费用，一审未予支持已经是对付洁利益的考虑。三、案涉合同第六条第十一项，在不退还付洁押金的情况下，罗丽萍有权要求付洁赔偿10000元。四、付洁提前解除合同构成违约，造成罗丽萍案涉商铺于2020年4月5日至2020年8月2日均处于空置状态，无租金收入，造成罗丽萍近四个月租金损失。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 付洁向一审法院起诉请求：1.判决罗丽萍向付洁退还预缴房租及定金、电费共计35500元（2020年2月1日至2020年4月15日租金25000元、预缴电费500元、定金10000元）；2.本案诉讼费用依法负担。一审庭审中，付洁增加诉讼请求：确认双方签订的租赁合同已解除。 罗丽萍向一审法院提出反诉请求：1.请求法院确认双方签订的《房屋租赁合同》解除，并判令付洁支付罗丽萍10000元赔偿金；2.请求法院判令付洁支付罗丽萍的律师费5000元；3.请求法院判令付洁承担本反诉案件的诉讼费。 一审法院认定事实：罗丽萍系位于锦江区××路××段××号××栋××单元××层××号商业用房（权2XX4）所有权人。2018年7月21日，罗丽萍（出租方、甲方）与付洁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方拥有的房屋位于四川省成都市锦江区××路××段××号××层××号（该房屋所履楼盘银石广场），建筑面积14.38平方米（以产权面积为准），产权权属号：权2XX4，产权人：罗丽萍。该房屋由甲方租给乙方使用，用途为餐饮；该房屋租赁期为24个月，2018年10月15日至2020年10月14日止，房屋交付时间2018年10月15日该房屋月租金10000元；该房屋租金每3个月交付一次，每次交付租金须于下期租金到期前提前30天交付甲方；乙方首次支付时间2018年9月15日，租金合计人民币30000元，首次租金对应时间为2018年10月15日至2019年1月14日；乙方于本合同签订后支付甲方首次租金同时向甲方支付租赁押金10000元，租赁期届满房屋及设施若无损坏遗失，且水电气及物管费等相关费用结算后，甲方于当日内将押金无息退还乙方，乙方若于本房屋租赁合约内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方需在接到甲方付款通知书十天内补足；签订本合同的同时，乙方向甲方支付人民币10000元作为房屋定金，该笔款项由甲方直接收取，若甲方在合约规定交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为租金，从乙方应支付给甲方的租金中扣除该部分；在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收取的押金不予退还乙方，并赔偿甲方人民币10000元作为赔偿金；本合同在履行过程中发生争议，应协商解决，协商不成，任何一方均可向合同签订地人民法院提起诉讼，由此所产生的一切费用（包含不仅限于诉讼费、律师费、误工费等）由违约方全部承担。同日，罗丽萍出具收条确认收到付洁定金10000元。除上述定金外，付洁支付罗丽萍租金至2020年4月14日，其中于2019年12月15日最后一次向罗丽萍支付款项30000元系2020年1月15日至2020年4月14日租金。案涉店铺电费余额为426.08元。 双方微信聊天记录显示有如下内容：2020年2月9日至2020年3月3日期间，付洁与罗丽萍就新冠疫情影响协商案涉商铺租金减免情况，付洁的意见是“2月免租，3月4月减半”，罗丽萍表示“可以减免半个月5000元租金，下一次租金可推迟到2020年4月1号前支付”，双方未能达成一致意见。2020年3月4日，罗丽萍表示“这次疫情不构成提前解约的条件”“你单方面解约，应为违约”。2020年3月6日，罗丽萍表示“银石物业来电话，说你要搬走191号的东西，但先说是要重新装修，后又说是不做了要撤走，物业方需要确认，我跟你确定一下，你到底是重新装修还是要解约离场”，付洁表示“我是解约离场，解约函也发给你了，但是物业很坚定的不让我搬东西我没有办法，我需要办个施工单才能施工给你铺子恢复原貌”，罗丽萍表示“解约函发哪里的？”，付洁随即发送解约函，解约函内容为因新冠疫情影响致合同目的无法实现，经与罗丽萍协商无果，故通知罗丽萍双方签订的《商铺租赁合同》于罗丽萍收到本通知函之日起解除，要求罗丽萍自收到本函之日起3日内退还2月份因疫情导致未实际投入使用商铺的租金，以及截止到发函之日已经支付过的租金但实际未使用的租期租金并退还房屋押金，罗丽萍表示“你提前解约我是不会退你钱的”“我不同意你提前解约的条件”，付洁表示“现在我需要给你恢复铺子原貌，所以还需要你协助我让物业把施工单开一下”，罗丽萍表示“我同意你离场恢复空铺原貌，但不同意退款条件”，付洁表示“你说你不同意解约条件，那你开出什么样的解约条件”，罗丽萍表示“我没想解约，只是你不想做了我也不能强留”。2020年3月9日，付洁表示“电卡怎么处理”，罗丽萍表示“合同没到期，你自己提前退租，是你违约”“你让物业帮忙收一下，还剩多少钱我微信退你”，付洁表示“物业不受，你先跟物业说下吧”，罗丽萍表示“你是说退房交接了，我就要退你押金和一个月租金，那我暂时不去交接了，4月份办”。2020年3月10日，付洁表示“由于事先约好2020年3月9日办理铺面验收交接手续但你未来，故今日将银石广场负二楼191铺面钥匙邮寄至你所填写的合同通信地址，后期铺面如有任何问题，本人概不负责”并附邮寄凭证，罗丽萍表示“事先约好？？？”。邮件查询单显示上述邮件于2020年3月11日由他人代收，罗丽萍确认收到邮寄的钥匙。 2020年1月27日，《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出通告》包含“宾馆、商场、超市（含食品经营店）、医院、农（集）贸市场、加油（加气）站、婴幼儿用品店、药店等公共场所的从业人员和消费者必须佩戴口罩。宾馆、旅馆等住宿场所进出人员必须佩戴口罩并自觉接受体温检测”。 罗丽萍就其与付洁房屋租赁合同纠纷一案委托北京盈科（成都）律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费5000元。 一审法院认定以上事实有双方当事人陈述及付洁提交的《房屋租赁合同》、房产证复印件、收条、工商银行电子回单、成都银石商业经营管理有限公司收据、聊天记录、邮寄单及物流记录、电费剩余图片，罗丽萍提交的成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出通告》《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《委托代理合同》在案为证。关于罗丽萍提交的《情况说明》，付洁不予认可，《情况说明》系证人证言，对出具人的身份一审法院无法核实且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条关于“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，该项证据一审法院不将其作为本案证据使用。关于罗丽萍提交的银石广场公众号通知截图，付洁不予认可，该证据系截图打印件，在没有其他证据予以印证的情况下，一审法院对其真实性无法确认，故不将其作为本案证据使用。 一审法院认为，付洁与罗丽萍签订《房屋租赁合同》，双方建立租赁合同关系，此系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于双方主张的合同解除的诉讼请求。一审法院认为，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，政府针对疫情采取系列防控措施，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形。本案中，新冠肺炎疫情及疫情防控措施必然对承租人付洁的餐饮经营造成不良影响，但该影响尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度，案涉租赁商铺位于的银石广场并非属于政府采取疫情防控措施明文要求不能开业经营的商场，且3月中旬左右，因疫情缓解，银石广场商业经营逐步恢复正常，案涉租赁合同并非因疫情影响不能履行，合同目的可以实现，故承租人付洁无权以不可抗力为由要求解除合同，在出租人罗丽萍不同意提前解除合同的情况下，承租人付洁以不可抗力为由要求解除合同不能达到解除合同的效力。按合同关于“在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方”的约定，双方微信记录显示，付洁于2020年3月6日明确向罗丽萍表示解除合同，故一审法院确认双方签订的租赁合同于2020年4月5日解除。虽然罗丽萍于2020年3月11日收到付洁邮寄的商铺钥匙，但在罗丽萍并未同意提前解除合同的情况下，其接收商铺钥匙的行为并不代表其认可租赁合同的解除。 关于付洁主张的退还预缴房租及电费的诉讼请求。一审法院确认双方签订的租赁合同于2020年4月5日解除，付洁应支付租金至2020年4月5日，2020年4月6日至2020年4月14日租金3000元（10000元/30天×9天），罗丽萍应予退还。新冠肺炎疫情于2020年1月底爆发，于2020年3月中旬缓解，根据公平原则，结合本地实际疫情情况，一审法院酌定对付洁应支付的2020年2月1日至2020年4月5日租金予以适当减免，酌情减免1.5个月的租金15000元，该部分租金罗丽萍应予退还。罗丽萍应退还付洁租金共计18000元。案涉商铺剩余电费426.08元，罗丽萍应当予以退还。 关于付洁主张的退还定金的诉讼请求及罗丽萍主张赔偿金的诉讼请求。租赁合同签订当日，付洁支付罗丽萍定金10000元，按合同约定罗丽萍将案涉房屋按约定时间交付付洁后，定金即转化为租金从付洁应支付的租金中扣除，但案涉房屋完成交付后，双方并未将定金从租金中抵扣，定金10000元一直存放于罗丽萍处。按合同约定，合同签订后付洁应支付罗丽萍押金10000元，租赁期届满后退还，但该笔款项并未实际支付。双方微信聊天记录显示内容均提及押金的退还问题，而不涉及定金。结合合同约定及合同的履行情况，一审法院确认付洁支付罗丽萍的定金10000已转为押金。付洁在租赁期内提前解约，按合同约定，在租赁期内若付洁提前解约，罗丽萍收取的押金不予退还，并赔偿罗丽萍10000元作为赔偿金，故付洁主张的退还定金（实质为押金）10000元的诉讼请求一审法院不予支持，罗丽萍向付洁主张赔偿金10000元的诉讼请求一审法院予以支持。 关于罗丽萍主张的律师费的诉讼请求。按照合同约定，因争议所产生的律师费由违约方全部承担，本案诉讼系因新冠肺炎疫情突发公共卫生事件发生，双方对租金减免问题未能协商达成一致意见致付洁提前解约导致，在此情形下，付洁并不属于按合同约定应承担律师费的违约方，且律师费也并非罗丽萍必然应当产生的费用，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决：一、罗丽萍于判决发生法律效力之日起十日内向付洁退还租金18000元、剩余电费426.08元；二、付洁于判决发生法律效力之日起十日内向罗丽萍支付赔偿金10000元；三、驳回付洁的其他诉讼请求；四、驳回罗丽萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取688元，由付洁负担388元，罗丽萍负担300元。一审反诉案件受理费减半收取87.5元由付洁负担。 二审审理中，罗丽萍依法提交以下证据：一、2020年10月25日物业开具的《证明》，载明案涉商铺从2020年4月1日至2020年7月31日均处于空置状态，未出租。上述时段物业费由罗丽萍自行缴纳。拟证明：罗丽萍因付洁违约导致出租房屋丧失了基于案涉合同可赚取的确定利润。二、物业出具《成都银石商业经营管理有限公司收据》、2020年8月4日微信聊天记录。《收据》载明“今收到罗丽萍B2.191”2020年4月1日至2020年9月30日物管费2588.4元，2020年罗丽萍与“小李”微信聊天记录载明，罗丽萍称“小李，你把4-7月的物业管理费缴费收据拍给我一下，我把费用打给你。”，在“小李”发送收据照片后，罗丽萍向其微信转账1725.6元。拟证明：新租户李锋帮罗丽萍代缴了4个月的物业费，罗丽萍已将该部分费用返还李锋。该时段内的物业费本应由付洁支付，因付洁违约导致罗丽萍产生经济损失。 付洁发表质证意见称，针对上述证据的真实性均不予认可，因为没有物业公司盖章，且无法知晓出具时间。 对罗丽萍提交的证据，本院认定如下：物业出具《成都银石商业经营管理有限公司收据》有该公司盖章，具有真实性，本院对该证据予以采信。对物业公司出具《证明》及罗丽萍与新承租人微信聊天记录，首先，该《证明》有物业公司运营主管熊森荣签字捺印，并后附该主管工作证照片。其次，《成都银石商业经营管理有限公司收据》载明案涉房屋2020年4月1日至2020年7月31日物业管理费为1725.6元，与罗丽萍二审提交微信聊天记录载明的内容相吻合，亦与《证明》中载明的2020年4月1日至2020年7月31日物管费由罗丽萍自行缴纳相吻合。故虽物业公司提交《证明》未加盖公司公章，但综合罗丽萍二审提交的证据，能够相互印证，形成证据链条，互相印证各证据真实性，本院予以采信。 付洁、罗丽萍对一审查明的事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为在罗丽萍无需返还押金的情况下，付洁是否还需向罗丽萍赔偿损失。现评判如下： 关于在罗丽萍无需返还押金的情况下，付洁是否还需向罗丽萍赔偿损失，付洁主张付洁与罗丽萍在合同违约责任项下约定了提前解除合同押金不退的违约条款，故一审认定罗丽萍不退还押金于法有据，但一审认定付洁在此基础上再赔付罗丽萍10000元缺乏法律依据。押金已经能够弥补罗丽萍损失，在罗丽萍无证据证明有任何损失的情况下要求付洁再赔偿10000元加重付洁义务。而在案涉合同约定月租金为10000元的情况下，押金和赔偿金为20000元，是月租金二倍，明显过高，应当调低。 对此本院认为，根据案涉租赁合同第六条第十一款约定“在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收取的押金不予退还乙方，并赔偿甲方人民币10000元（壹万元）作为赔偿金。”，因该条款系结算条款，明确约定在因付洁原因导致合同解除的情况下，罗丽萍无需退还押金，并可要求付洁支付一个月租金作为赔偿金。故付洁应当依双方上述约定承担相应赔偿义务。同时，根据上述约定，没收押金及支付赔偿金均系基于对因付洁原因导致合同解除对罗丽萍遭受损失的弥补。根据罗丽萍二审提交的物业费收据，载明的缴费期间为2020年4月1日至2020年9月30日，而2020年8月4日微信聊天记录载明，罗丽萍已将“小李”帮其代缴2020年4月1日至2020年7月31日的物业费予以退还。故在付洁未提交证据证明罗丽萍在收回案涉房屋后即将案涉房屋进行出租的情况下，罗丽萍提交证据可以证明其至迟于2020年8月1日将案涉房屋重新进行出租。案涉房屋在合同解除日至重新出租日存在至少近四个月空置期。一审以此认定没收一个月租金数额的押金以及要求付洁赔偿罗丽萍一个月租金作为赔偿金与罗丽萍因合同解除产生的损失基本相当，并不过高，本院予以维持。 综上所述，付洁的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由付洁负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何广智 二〇二〇年十一月三日 书记员  曹成香