海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2889号 原告：许建春，男，1971年1月17日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：郑志福，浙江省常山县文峰法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：吴寿麟，男，1962年11月16日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被告：王美云，女，1964年8月3日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，系被告吴寿麟的妻子。 被告：琼海鸿信房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇龙二路银湖小区。 法定代表人：屈潘，总经理。 委托诉讼代理人：孙晓欧，该公司总经理助理。 被告：徐惠兰，女，1951年9月27日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：汪涛，浙江**盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴震宇，浙江**盛律师事务所实习律师。 第三人：郑春林，男，1965年1月10日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 原告许建春诉被告吴寿麟、王美云、琼海鸿信房地产开发有限公司（以下简称鸿信公司）、徐惠兰确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序审理。在审理过程中，根据原告的申请，本院依法通知郑春林作为第三人参加诉讼，并于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告许建春及其委托诉讼代理人郑志福、程盛强、被告吴寿麟、被告鸿信公司的委托诉讼代理人孙晓欧、被告徐惠兰的委托诉讼代理人汪涛、第三人郑春林到庭参加诉讼，被告王美云经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案经批准，依法延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告许建春向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认被告吴寿麟、王美云与被告鸿信公司签订的《合同注销备案协议书》无效；2.确认被告鸿信公司与被告徐惠兰就位于琼海市博鳌镇海滨小镇6-1103号的《琼海市商品房买卖合同》无效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告吴寿麟、王美云系夫妻关系。2013年4月20日，吴寿麟因无钱归还第三人郑春林的借款60万元，将位于琼海市博鳌镇海滨小镇6-1103号房屋(已办理合同备案登记，购房款已全额付清)转让给原告，双方约定房屋转让款60万元，由原告将购房款60万元直接支付给第三人。达成合意后双方签订了《房屋转让合同》。《房屋转让合同》第四条第(3)项约定，吴寿麟于2013年12月31日前将房屋交付给原告。第七条第(1)项约定，双方于2014年3月20日前办理房屋产权变更登记手续等。合同签订后原告分别于2013年5月28日、6月24日通过银行转账的方式将款项共计60万元支付给第三人。2014年4月10日，被告鸿信公司交房时，原告与吴寿麟同前往鸿信公司，把吴寿麟将涉案房屋转让给原告的情况告知鸿信公司，还以吴寿麟的名义交纳了物业费和办理房产证费用，当天原告受领了涉案房屋。后原告多次要求吴寿麟协助办理房屋产权变更手续，其均借口拖延。2018年6月13日，原告向法院起诉，要求吴寿麟履行合同并协助办理房屋产权变更手续等。2018年12月17日，原告前往琼海市住房保障与房产管理局查询吴寿麟办理涉案房屋相关房屋产权登记情况时，才发现被告间于2014年7月10日恶意串通，虚构吴寿麟、王美云由于付款能力有限不能按期付款，导致无法履行合同的事实，签订了《合同注销备案协议书》，吴寿麟、王美云将房屋退还给了鸿信公司，并向琼海市住房保障与房产管理局申请合同注销备案等相关手续。随后鸿信公司将房屋出卖给徐惠兰，并办理了涉案房屋的产权登记，但时隔六年之余，徐惠兰均未向原告主张涉案房屋的居住权。2018年12月18日，原告向法院申请撤诉。后原告通过了解，发现四位被告之间存在利益关联及其他密切关系，并找到吴寿麟、鸿信公司要求通知徐惠兰将讼争房屋变更登记在原告名下，但对方均不予理睬。综上所述，原告认为，原告与吴寿麟签订的《房屋转让合同》合法有效，原告从2014年4月10日开始已实际占有该房屋。被告对吴寿麟将涉案房屋转让给原告的情况是知晓的，其恶意串通的房屋买卖等行为已对原告的权益造成了损害，相应的《商品房买卖合同》以及协议应当认定为无效。为此，依照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定，原告特诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告吴寿麟答辩称，被告是欠第三人300多万元，所以就把房子给第三人，第三人就给了原告并签订买卖合同。被告就把协议和钥匙给原告，剩余的房款尾款及税费6000多元是原告支付的。徐惠兰的老公孔秋芳是被告的合作伙伴，2011年，被告向孔秋芳借了370万元，没有钱还，孔秋芳知道被告有涉案房子，要求被告把房屋以100万元的价格抵给他。被告将房屋卖给第三人指定的人许建春，然后账就抵掉，这件事徐惠兰、孔秋芳都是清楚的，被告跟孔秋芳说过。孔秋芳说房屋不给他的话，共同经营的江苏智邦精工科技有限公司也不投钱，被告也没有办法偿还第三人的债务。经与王美云商量，就先把房屋给孔秋芳，手续是跟王美云一起去房管办理。2015年，被告将这件事跟原告说了，原告不同意，说钥匙已是原告的，也居住使用及缴交物业管理费。 被告王美云未到庭，亦未提交书面答辩意见。 被告鸿信公司答辩称，驳回原告的全部诉讼请求。1.原告说多次要求将房产变更登记原告名下，没有这个事实，虚假陈述。2.根据吴寿麟的陈述，2015年原告已经知道要对房产转让给徐惠兰，2019年才提起诉讼，已经超过诉讼时效。3.被告在收到法院诉讼文书前，并不知道原告的存在，也就不存在恶意串通、损害原告利益的问题。4.吴寿麟与鸿信公司签订《商品房买卖合同》后，对相关权益的处置是真实意愿的表示，且不存在交易不对等的问题，是客观公认的，没有原告所说的恶意问题。5.诉讼房产原属于鸿信公司所有，这是没有争议的。6.合同注销备案协议书是行政程序中的相关手续，不属于民事诉讼的相关争议。综上所述，原告所主张的合同无效无事实依据，没有法律依据。 被告徐惠兰答辩称，1.原告在本案中的案由及诉讼请求是互相脱节的，应该是确认合同无效的纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。2.徐惠兰取得涉案房屋的行为，主观上是善意的，法律后果上合法有效，应当予以保护，根据徐惠兰的配偶孔秋芳在2013年12月20日和吴寿麟签订了以房抵债协议书，约定了把涉案房屋以及买卖项下的协议变更给孔秋芳，或者孔秋芳指定的第三方，用来抵消吴寿麟欠孔秋芳的债务，价格是70万元，以房抵债的方式是民间借贷常见的救济方式，九民纪要的44条从法律解释的角度，以房抵债的行为是合法有效的，本案的徐惠兰、孔秋芳在协议形成后和鸿信公司签订《商品房买卖合同》并备案，在这个基础上又办理了不动产登记，实际上都是在履行这一份以房抵债协议，以房抵债协议的签订从协议上不但没有约定吴寿麟说的抵押给原告的，反而约定了吴寿麟如何跟开发商解约，将房屋变更并给孔秋芳或徐惠兰使用，原告和吴寿麟、孔秋芳对一房二卖是知道的，所以这个案件是原告和吴寿麟串通的。3.2014年4月份的时候，也就是涉案房屋符合交付条件之后，吴寿麟还带孔秋芳去查看房屋，吴寿麟还向孔秋芳交付一把钥匙，因此原告2014年4月份已经占有的房屋不是事实，孔秋芳和徐惠兰在海南有多套房产，吴寿麟在海南没有房产，这也就是为什么孔秋芳在拿到钥匙之后才允许吴寿麟暂时使用房子，但是允许使用房屋不代表可以以自己的名义一房二卖，从这一点被告认为，是吴寿麟和原告在串通，从司法诉讼剥夺通过合法登记的不动产。4.被告认为，本案中原告起诉的恶意还有几个方面，如果按照原告的主张，今天主张本案权利的是第三人。其次，孔秋芳和吴寿麟之间有以房抵债协议，基础是吴寿麟的借款，毫无疑问吴寿麟是拿到了，但是原告和吴寿麟之间是没有直接的款项往来，虽然第三人说是安排打钱，但不能证明款项真实，原告支付的对价是如何支付，吴寿麟有无实际拿到，从现有的证据看是明显不足，原告没有支付对价这个权利当然也不能得到主张。5.从本案形成的协议看，只有吴寿麟和原告签订的协议及吴寿麟和鸿信公司签订的协议，都是两两签订，恶意串通是存在事前的通谋，两两签订的协议不可能存在四方当事人。被告恳请法庭查明事实，尊重不动产的登记，驳回原告的诉讼请求。 第三人郑春林陈述称，吴寿麟欠第三人的钱不止390万元，390万元是经过法院生效裁判的[（2013）杭商初字第1833号]，还有相应的钱吴寿麟说没有钱还，吴寿麟说财产只有一个房屋。第三人在海南也有房子，说拿房子没用，要不把房屋卖掉还钱。吴寿麟说钱没有，让第三人找人把房屋卖掉，可以把房屋便宜一点。后找到了原告，吴寿麟买房屋的价格是69万元，现在可以便宜卖给原告，到杭州面对面谈。到杭州后原告与吴寿麟交谈确定价格，还带了房屋中介一起谈的，签订了合同，第三人说你们自己谈好，但是钱必须要打到第三人的账户上，双方表示同意。第三人收到款项60万元，后续的事清就不清楚了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提交的证据：1.房屋转让合同，证明原告与吴寿麟签订涉案房屋买卖合同等情况。2.汇款凭证，证明原告分别于2013年5月28日、6月24日按照约定将60万元款项支付给第三人的事实情况。3.收款凭证，证明吴寿麟收到原告购房款的事实。4.结婚证，证明原告与徐俊英为夫妻关系的事实。5.收楼书、防盗网安装规定、吴寿麟与鸿信公司签订的房屋买卖合同、前期物业管理服务协议，证明涉案房屋于2014年4月10日交付的事实，原告实际接收了涉案房屋，物业公司规定户名还没有改掉，所以签名是吴寿麟，但是电话是原告的电话139XX****XX，同时证明鸿信公司对吴寿麟把房屋转让给原告是知情的；前期物业管理服务协议证明了鸿信公司委托关联公司家宏物业管理公司对购房客户交接房屋的事实，交接房屋是开发商委托物业管理公司交接的。6.购房客户缴款(结清)通知单，证明吴寿麟于2014年4月10日将涉案房屋购房款及相关费用全部缴清的事实。7.物业费收款收据2张、物业费发票3张、银行缴费凭证2张，证明涉案房屋由原告实际占有使用及原告交纳物业费的情况，除了2014年4月10日是吴寿麟缴交物业费之外，其他都是原告缴交。8.缴款通知书、收款收据、银联转账小票，证明原告以吴寿麟的名义交了尾款6923元，刷建设银行卡缴交。9.合同注销备案申请、合同注销备案协议书、注销合同备案证明书，证明被告恶意串通虚构事实申请合同注销备案登记的事实，合同注销备案上说明被告无能力支付，事实上购房交款通知单上已经是全款交付，备案协议上也说退钱给吴寿麟，事实上不存在退费；证明徐惠兰与鸿信公司签订的合同是2014年，合同上的2013年是虚假的，造成了买卖合同在前，撤销备案合同在后。这些都不是吴寿麟的亲笔签字，是不是委托这个人我方也不知道，委托人签字要签委托人本人，原告觉得签字存在造假。10.（2018）琼9002民初1803号民事裁定书，证明原告于2018年12月18日撤诉的事实。11.徐惠兰的不动产权证书、徐惠兰与鸿信公司签订的商品房买卖合同，证明徐惠兰的房屋买卖合同的时间是2014年发生的，签订成是2013年是虚构事实恶意串通；不动产权证书证明徐惠兰提供虚假材料骗取登记的事实。徐惠兰签字都没有写明日期。被告吴寿麟质证认为，对原告的证据1-11的真实性、合法性、关联性无异议，证据1中是被告签名；证据2中是被告叫原告支付款项给第三人的；证据9中合同注销备案申请和协议书都是被告委托李会金办理的。被告鸿信公司质证认为，对证据1的真实性无法发表意见，鸿信公司不知情。对证据2的真实性无异议。对证据3不清楚，不予质证。证据4、6是复印件，也不质证。对证据5、7、9的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，证据5只能证明鸿信公司已经交付房屋给吴寿麟；证据7只能证明付款情况，任何人代为付款物业公司都会出具收据；证据9不能证明鸿信公司虚假陈述、侵犯原告利益，相关具体的手续证明吴寿麟本人真实意思表示，相关手续上的瑕疵不能够构成虚假陈述侵犯利益。对证据8的收款收据、交款通知书真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，只能证明吴寿麟缴纳了代办费6923元，与原告陈述的房款不一致；刷卡小票为复印件，不质证。对证据10、11的真实性、合法性、关联性无异议。被告徐惠兰质证认为，对证据1的形式真实性无法判断，合法性、关联性及证明对象存在异议。对证据2、3真实性无异议，对合法性、关联性、证明对象均有异议。对证据4的真实性由法院审查，若是真实存在的被告没有异议。对证据5、6、8的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议。对证据7、9、11的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议。对证据10的真实性、合法性、关联性无异议，需要指出原告在2015年知道房屋卖给孔秋芳，再到2018年主张权利，本身已经超过诉讼时效，是吴寿麟和原告在串通。第三人郑春林质证认为，对原告的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，合同是在杭州的西湖边签订的。证据4没有原件，不发表意见。证据5-11第三人都不知情，所以不发表质证意见。本院审查认为，对原告提交的证据1-5、7、8中的缴款款通知书、收款收据、9-11与原件核对无异，来源合法，与本案具备关联，对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据6虽为复印件，但是结合庭审中鸿信公司表示吴寿麟已付清相关房款的情况，本院对证据6的真实性、合法性、关联性予以确认；证据8中的银联小票虽是复印件，但与证据8中的缴款通知书、收款收据能相互印证，以及结合庭审中原告及吴寿麟的陈述，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 被告徐惠兰提交的证据：1.2013年12月20日被告与吴寿麟签订的以房抵债协议；2.杭州东联钢铁有限公司付款凭证；3.杭州东联钢铁有限公司代付款说明。证据1-3证明被告的配偶孔秋芳在2011年12月22日向吴寿麟出借100万元的事实；证明代付这笔款项的杭州东联钢铁有限公司是孔秋芳控股70%、徐惠兰控股30%的公司，孔秋芳是实际控制人，徐惠兰也同意代为支付；证明2013年12月20日孔秋芳和吴寿麟达成以房抵债协议，将涉案房屋售价70万元以抵消借款当中等额的款项；证明抵债的方式可以由孔秋芳指定第三人在吴寿麟和鸿信公司完成了注销手续之后，由孔秋芳和鸿信公司重新签订买卖合同来完成抵债，说明本案争议的是孔秋芳和吴寿麟是真实的意思表示。4.（2020）琼9002民初1136号民事裁定书，证明涉案房屋在吴寿麟未经被告允许的情况下，又和原告签订了买卖合同，被告知道这个事实后立刻向原告提出了返还房屋的诉请。5.结婚证，证明孔秋芳和徐惠兰是夫妻关系，以及证明基于夫妻关系将以房抵债的房屋登记在被告名下。6.房产证、户口簿，证明孔秋芳家庭在海南还有多处房产，所以才在和吴寿麟以房抵债并且取得涉案房屋的钥匙之后同意吴寿麟继续居住在房屋之内。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，对证明内容也有异议，吴寿麟和徐惠兰、孔秋芳恶意串通损害原告的利益。对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，不能证明款项是孔秋芳代付的。协议书上写的房价70万元，吴寿麟答辩是100万元，前后矛盾。对证据3的真实性有异议，付款说明不能表明钱是孔秋芳代付的，孔秋芳是公司股东，公司的钱应该是作为公司的债权，转让给个人的时候要开股东会议。对证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明内容有异议，与本案无关，不是原告占用，原告是所有人。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议。对证据6的真实性无异议，但是与本案无关。被告吴寿麟质证认为，对证据1的真实性无异议，以房抵债协议是本人签的，没有办法，公司经营要被停掉只能签。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，这就是借款，孔秋芳借给被告的。对证据3-6的真实性、合法性、关联性无异议。被告鸿信公司及第三人郑春林质证认为，对证据1-6都不知情，不发表质证意见。本院审查认为，对证据1-3、6的真实性予以确认；对证据4、5的真实性、合法性、关联性予以确认。 第三人郑春林提交证据：1.（2013）杭上商初字第1833号民事调解书，证明吴寿麟拖欠第三人借款390万元。2.往来款凭证，证明60万元不是在390万元里面扣除的。原告、被告吴寿麟质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议。被告鸿信公司质证认为，证据1、2为复印件，不予质证。被告徐惠兰质证认为，对证据1、2的形式真实性无异议，对合法性、关联性有异议。本院审查认为，证据1经与原件核对无异，为法院生效裁判文书，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认；证据2虽为复印件，但吴寿麟表示认可，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 被告吴寿麟、王美云、鸿信公司未提交证据材料。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许建春、徐俊英系夫妻关系，吴寿麟、王美云系夫妻关系，徐惠兰、孔秋芳系夫妻关系。2011年8月15日，被告吴寿麟与被告鸿信公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定吴寿麟购买鸿信公司开发的位于琼海市博鳌滨海旅游区博鳌·滨海小镇6幢11层1103房，房屋总价款为695286元；付款方式为2011年3月1日前付清347642元，2011年6月30日前付清346959元。交房标准为精装修房，定于2013年12月31日前交房。吴寿麟按约向鸿信公司付清了房款。 因吴寿麟拖欠第三人郑春林的借款，无力偿还，经双方协商，郑春林介绍原告许建春向吴寿麟购买涉案房屋，所得房款用于偿还吴寿麟所欠郑春林的部分债务。2013年4月20日，吴寿麟与许建春签订《房屋转让合同》，将涉案房屋以60万元的价格出售给许建春。合同签订后，许建春根据吴寿麟的要求，于2013年5月28日、6月24日通过其妻子徐俊英以银行转账的方式将房款60万元向郑春林支付，以抵消吴寿麟拖欠郑春林债务中的60万元。2013年5月28日，吴寿麟向许建春出具了收款凭证，收款凭证并注明购房款60万元，按吴寿麟要求由许建春直接支付给郑春林。 2014年4月10日，吴寿麟、许建春一同到鸿信公司办理收房手续。收楼书上业主签名为吴寿麟，但所留存电话号码139XX******为许建春的手机号码，许建春刷卡向鸿信公司缴交了相关费用6923元，并从物业公司领取了涉案房屋入户门全套钥匙（装修钥匙2把，正式钥匙5把）。同日，鸿信公司向吴寿麟出具了购房所需费用已缴清的通知单。许建春自2014年4月10日开始占有涉案房屋，并于2016年5月23日以其名义缴交了2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理费。 2013年12月20日，案外人孔秋芳与吴寿麟签订《以房抵债协议》一份，协议约定，因乙方吴寿麟于2011年12月22日向孔秋芳借款100万元现无能力偿还，吴寿麟愿意以其购买的博鳌·滨海小镇6幢11层1103房通过以房抵债的方式转让给甲方孔秋芳。协议第一条约定，2011年11月22日，吴寿麟因资金周转需要，向甲方孔秋芳借款人民币100万元，该笔借款由孔秋芳通过户名为杭州东联钢铁有限公司、开户银行为联合银行杭州康桥支行、账号为×××的银行账户会给乙方控制的户名为吴寿麟、开户银行为中国银行杭州拱北支行、账号为×××的银行账户，截止到本协议签订时，吴寿麟欠孔秋芳本金100万元，约定月利息为0.85%，截止2013年12月19日止欠利息203161.64元。第二条约定，2011年，吴寿麟与鸿信公司签订了《琼海市商品房买卖合同》，由吴寿麟向鸿信公司购买的博鳌·滨海小镇6幢11层1103房，截止本协议签订时购房款已经全部付清，房产证尚未办理，房屋价值现暂估为70万元。第三条约定，因吴寿麟无力归还本协议第一条中欠孔秋芳的款项，双方商定：吴寿麟以其购买的博鳌·滨海小镇6幢11层1103房作价70万元，转让给孔秋芳或其指定的第三人，以抵销吴寿麟欠孔秋芳的等额欠款。第四条约定，本协议签订后，吴寿麟应当积极与鸿信公司沟通协调，解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》，同时配合孔秋芳或其指定的第三人与鸿信公司重新签订《琼海市商品房买卖合同》，完成以房抵债手续。第五条约定，吴寿麟与鸿信公司解除《琼海市商品房买卖合同》后，鸿信公司应退还给吴寿麟的购房款吴寿麟不再实际领取，转化为以房抵债过程中应当有孔秋芳一方向鸿信公司支付的购房款。协议还对其他事项进行了约定。 2013年12月30日，孔秋芳的妻子徐惠兰与鸿信公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定鸿信公司将博鳌·滨海小镇6幢11层1103房出售给徐惠兰。房屋总价款为695286元；付款方式为签订合同当日付清全部房款，定于2013年12月31日前交房。合同还对其他事项进行了约定。孔秋芳或徐惠兰没有实际向鸿信公司交付过房款。2018年11月5日，涉案房屋办理了登记在徐惠兰名下的不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。 2014年7月10日，吴寿麟、王美云委托鸿信公司的员工李会金向鸿信公司提出合同注销备案申请，表示由于买受人付款能力有限不能按期付款，导致无法履行涉案合同。因此特向贵公司申请合同注销备案的相关手续。同日，吴寿麟、王美云委托李会金与鸿信公司签订《合同注销备案协议书》，约定，甲、乙双方于2011年8月15日就博鳌·滨海小镇6栋1103号房屋签署了《商品房买卖合同》，总房款人民币694602元。乙方（吴寿麟）按合同约定向甲方（鸿信公司）支付了房款347643元。因乙方原因，经协商，甲方同意乙方退还该房屋。协议书第一条约定，甲方同意乙方将位于琼海市博鳌滨海大道博鳌·滨海小镇6栋1103号房退还给甲方。第二条约定，甲方同意将乙方已付的房款人民币347643元还给乙方。第三条约定，自签订本协议之日起，上述房屋的债权债务与乙方无关，双方未存在任何债权债务的纠纷。 本院立案受理后，于2020年4月7日依法在《人民法院报》上向被告王美云送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书等法律文书。被告没有正当理由而拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。庭审过程中，原告表示接收房屋之后交由其朋友居住使用。徐惠兰表示2014年4月份的时候吴寿麟带其看过房屋，并表示之后让吴寿麟继续居住。吴寿麟表示已和鸿信公司、孔秋芳讲过已将房屋出售给原告；徐惠兰去小区看过，但没有具体上楼看房间；其一直居住在老家，2014年来办理委托手续之后就没有来过海南。鸿信公司、徐惠兰表示孔秋芳与鸿信公司或鸿信公司原法定代表人屈俊干不存在关联关系。 另查明，2011年11月22日，杭州东联钢铁有限公司向吴寿麟账户汇款100万元，留言为借款。2020年6月27日，杭州东联钢铁有限公司出具代付款说明，表示该款为替公司的实际控制人孔秋芳代付，该笔款项视为孔秋芳向吴寿麟支付。吴寿麟拖欠郑春林及孔秋芳的借款在签订《房屋转让合同》及《以房抵债协议》前均已到期。关于涉案房屋，2018年6月13日，原告就该房纠纷向本院提起诉讼[案号：（2018）琼9002民初1803号]，2018年12月18日，许建春以其他原因为由，向本院撤回起诉。2020年4月9日，本院受理徐惠兰与许建春返还原物纠纷一案[案号：（2020）琼9002民初1136号]，2020年6月3日，徐惠兰因本案需以本院正在审理的另一起案件为依据，向本院撤回起诉。经天眼查APP查询，孔秋芳、屈俊干同为琼海鸿运房地产开发有限公司的高级管理人员。 本院认为，本案案由应为确认合同无效纠纷。本案争议焦点为：被告吴寿麟、王美云与被告鸿信公司签订的《合同注销备案协议书》是否有效；被告鸿信公司与被告徐惠兰签订的《琼海市商品房买卖合同》是否有效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)款规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,合同无效。”恶意串通作为一种主观心态,属个人内心活动范畴,在司法审判活动中除当事人自行承认外,一般需要从行为人交易行为的客观情况等外在表现,结合日常生活经验法则来综合认定。具体到本案来讲,2013年4月20日，许建春与吴寿麟签订了《房屋转让合同》,约定许建春向吴寿麟购买涉案房屋，许建春的合同义务已经履行完毕,吴寿麟亦将涉案房屋交付给许建春占有使用至今。吴寿麟在明知已将涉案房屋出售给许建春的前提下，仍与案外人孔秋芳签订《以房抵债协议》，将房屋抵债给孔秋芳，并与其妻子王美云共同将涉案房屋产权通过鸿信公司过户登记至孔秋芳妻子徐惠兰名下。吴寿麟、王美云主观恶意明显。 鸿信公司、徐惠兰抗辩不清楚吴寿麟已将涉案房屋卖给原告，不存在恶意串通，但从吴寿麟、王美云与鸿信公司签订《合同注销备案协议书》及鸿信公司与徐惠兰签订《琼海市商品房买卖合同》，通过一系列的操作将涉案房屋过户到徐惠兰名下，在此交易过程,存在诸多不合常理之情形:1.徐惠兰与鸿信公司签订的《琼海市商品房买卖合同》的落款时间为2013年12月30日，但吴寿麟、王美云与鸿信公司签订《合同注销备案协议书》的时间为2014年7月10日，鸿信公司在尚未解除合同的情况下，将房屋另行出售，与常理不符。2.吴寿麟已付清房款694602元，但《合同注销备案协议书》以吴寿麟仅支付房款347643元，付款能力有限不能按期付款而退还房屋，与事实不符。3.鸿信公司与徐惠兰2013年12月30日签订《琼海市商品房买卖合同》后，应将涉案房屋交付给徐惠兰，但鸿信公司又于2014年4月10日将房屋向吴寿麟交付，与常理不符。4.徐惠兰作为受让人,应当对受让标的尽到谨慎的审查义务。该审查义务至少包括对涉案房屋权属状况和房屋占有使用情况的核实。庭审中，徐惠兰表示2014年4月份的时候吴寿麟带其看过房屋，吴寿麟予以否认。根据查明事实，许建春、吴寿麟一同收房后，房屋入户门全套钥匙就在许建春的管控之下，徐惠兰如何进入涉案房屋查看,其并没有做出合理的说明。5.鸿信公司、徐惠兰表示孔秋芳与鸿信公司或鸿信公司原法定代表人屈俊干不存在关联关系，但根据查明事实，孔秋芳、屈俊干曾同为琼海鸿运房地产开发有限公司的高级管理人员，存在交集；且吴寿麟、王美云通过委托鸿信公司的员工李会金办理相关合同注销备案手续。6.徐惠兰与鸿信公司签订合同后，直至庭审时，在长达7年的时间里，都没有同鸿信公司或吴寿麟办理收房手续，也没有向物业公司缴交物业管理费。 上述四被告交易过程中存在的诸多与日常生活经验法则相悖的情形,四被告亦无法做出合理解释。因此，可认定四被告及孔秋芳间存在恶意串通行为。许建春与吴寿麟签订《房屋转让合同》在先,许建春并自2014年4月10日起基于有效的《房屋转让合同》合法占有涉案房屋使用至今。在此情况下,四被告及孔秋芳通过恶意串通，相互配合并将涉案房屋过户登记至徐惠兰名下，在客观上已共同侵害到了善意买受人许建春的合法权益,从诚实信用、公平合理及维护市场交易稳定性出发,原告主张被告吴寿麟、王美云与被告鸿信公司签订的《合同注销备案协议书》及被告鸿信公司与被告徐惠兰签订的《琼海市商品房买卖合同》无效，予法有据，本院予以支持。被告鸿信公司、徐惠兰的抗辩意见欠缺法律依据,本院不予采纳。被告王美云经本院依法通知应诉后未依法行使诉讼权利，视为放弃其诉讼权利，而经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下: 一、确认被告吴寿麟、王美云与被告琼海鸿信房地产开发有限公司签订的《合同注销备案协议书》(落款时间为2014年7月10日）无效。 二、确认被告琼海鸿信房地产开发有限公司与被告徐惠兰签订的《琼海市商品房买卖合同》(落款时间为2013年12月30日)无效。 案件受理费9800元，由被告吴寿麟、王美云、琼海鸿信房地产开发有限公司、徐惠兰共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  王睿睿 二〇二〇年十一月十五日 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。