文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020)渝0106民初19310号原告：邵瑞平，男，1966年5月28日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告：杨明生，男，1964年5月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告邵瑞平与被告杨明生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序并于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告邵瑞平，被告杨明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵瑞平向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告2020年7月2日至9月9日期间的租金6800元（3000元/月）。2、判令被告支付原告违约金5000元。3、判令被告支付原告误工费3000元。事实及理由：原、被告于2020年6月9日签订《租房合同》，约定被告将门面房屋以每月3000元的价格出租给原告。原告于签订合同当天支付被告押金5000元、3个月的租金9000元，合计14000元。由于市场因素导致生意无法继续，原告告知被告打算转让门面，被告要求原告尽快将货品处理后把门面交给被告出租，出租后退还原告剩余租金。2020年7月2日，原告将门面转交给了被告，双方签订了门面解除协议，约定：原告将案涉门面退还被告不退押金，若被告在2020年7月2日至9月9日之间将门面再次出租后，被告将退还原告余下天数的租金。被告早在2020年9月9日前就将门面出租给他人，但原告多次找到被告要求退还剩余房租均遭拒绝。原告为了维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告杨明生辩称，原、被告于2020年7月2日达成协议，解除了房屋租赁合同，并约定保证金不退，如果被告在2020年9月9日前将房屋出租给他人，被告就退还原告从再次出租之日起至2020年9月9日期间的租金。签订协议当天，原告将房屋钥匙一把交还给被告，承诺在当天下午腾空遗留在租赁房屋内的物品，并交还余下的一把钥匙、结清水电费。但原告此后一直没有履行其承诺。2020年9月10日，被告将原告遗留的物品收捡到厨房和厕所内，并开始招租。2020年7月20日，被告电话联系原告，要求其将遗留的物品取走，原告再次承诺拉走物品并同意被告少退一个月租金，但其后也未履行承诺。2020年8月15日，被告将涉案房屋出租给案外人。由于原告未腾空其遗留的物品，导致房屋租金降低到2600元/月。8月20日，原告找到被告要求退还租金，双方为此发生纠纷，原告还向公安机关报警。被告认为，虽然被告已将涉案房屋零星出租，但原告退房时未腾空其物品，又未交还全部钥匙并结清水电费，不同意原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：位于重庆市沙坪坝区商服用房系杨明生之子杨顺杰所有。2020年6月9日，杨明生将位于重庆市沙坪坝区晒光坪64号附51号商业用房出租给邵瑞平用于经营水果生意。双方约定租金为3000元/月，按季度支付，先付后用，水电费由原告承担。合同签订当日，邵瑞平支付杨明生押金5000元、租金9000元，合计14000元。杨明生向邵瑞平出具了《收条》。此后不久，邵瑞平向杨明生提出解除租赁合同。2020年7月2日，杨明生（甲方）与邵瑞平（乙方）签订《门面解除合同》，约定：“乙方提出提前结束门面租赁合同，现将位于门面归还于甲方不退押金，如可在2020年7月2号----2020年9月9号中间如可门面租了，于（此处应为余）下的天数退还于乙方”。2020年8月15日，杨明生将位于重庆市沙坪坝区门面房屋另行出租给他人。此后，双方为租金退还一事发生纠纷，邵瑞平起诉来院，要求判如所请。审理中，杨明生对邵瑞平举示的《租房合同》复印件不予认可，陈述其持有的《租房合同》已经撕毁，无法举示。双方当事人均认可租期从2020年6月9日起计算，认可邵瑞平支付了2020年6月9日至9月9日期间的租金，但对租期截止时间以及是否约定了乙方提前退租的违约金存在争议。杨明生举示视频（光盘）一份，拟证明邵瑞平未腾空租赁房屋。经本院释明，邵瑞平坚持拒绝对该证据进行质证，放弃了质证的权利。邵瑞平坚持认为，其在2020年7月2日已腾空房屋将二把房屋钥匙交还给杨明生，杨明生同意其无需结付水电费，随后，双方才签订了《门面解除合同》。此外，对《门面解除合同》中约定的“于（余）下的天数退还于乙方”，双方均认可应退还的费用为租金，但邵瑞平认为，杨明生按约应退还2020年7月2日至9月9日期间的租金；杨明生则坚持认为，其按约仅需退还邵瑞平从另行出租之日起至9月9日期间的租金。双方当事人不能协商达成一致意见。邵瑞平不能举示房屋租赁合同的原件，也不能举示证据证明其举示的房屋租赁合同的复印件与原件一致，本院对邵瑞平举示的该证据复印件不予采信。杨明生举示的视频资料，邵瑞平经本院释明后，仍坚持拒绝进行质证，放弃了质证的权利。本院对该证据的真实性予以采信。因双方分歧较大，本案调解未成。上述事实，有邵瑞平提交的《门面解除合同》、《收条》，杨明生举示的《房地产权证》、视频（光盘）及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，邵瑞平与杨明生签订的房屋租赁合同、《门面解除合同》均系当事人双方真实意思表示。根据当事人双方对房屋租赁合同内容的陈述，以及《门面解除合同》的约定，合同内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人各方应当按照合同约定全面履行各自义务。《门面解除合同》系邵瑞平、杨明生协商一致解除房屋租赁合同，以及对合同解除后责任承担的约定。《门面解除合通》约定，邵瑞平提出提前终止租赁合同，现将位于重庆市沙坪坝区晒光坪64号附51号门面房屋归还于杨明生，邵瑞平已支付的押金不予退还，若杨明生在2020年7月2日至9月9日期间将涉案房屋出租给他人，则杨明生应当退还邵瑞平剩余租金。现杨明生于2020年8月15日将涉案房屋出租给他人使用，邵瑞平主张杨明生退还剩余租金，杨明生认为邵瑞平未按约腾空交还房屋，也未结清租赁期间产生的水电费用，且对邵瑞平主张退还租金的期间存在争议。本院认为，首先，《门面解除合同》中已明确载明，“（乙方）现将位于门面归还于甲方”，足以证明邵瑞平完成了向杨明生交还租赁房屋的义务，并得到杨明生认可的事实。杨明生主张邵瑞平未按约腾空租赁房屋，但其举示的视频资料不能证明涉案房屋内物品系邵瑞平所有或者摆放，也不能举示证据证明邵瑞平在《门面解除合同》之外还向其作出了腾空房屋的认可或者承诺。因此，本院对杨明生的此一主张不予采信。其次，《门面解除合同》系双方当事人对合同解除后果的约定。该合同中并未约定邵瑞平还需支付杨明生水电费。即便邵瑞平存在欠付水电费的情形，双方当事人也在合同中约定了杨明生无需退还邵瑞平押金，应当视为双方当事人在对退还押金和支付欠付的水电费综合考量后，杨明生放弃了要求邵瑞平支付欠付的水电费的权利。再次，租赁合同解除后，未履行部分的租金依法应当退还承租人。本案中，邵瑞平、杨明生均认可，邵瑞平支付了2020年6月9日至9月9日期间的租金，本院对此予以采信。现双方当事人于2020年7月2日解除租赁合同，杨明生依法应当退还邵瑞平合同未履行部分即2020年7月3日至9月9日期间的租金。因此，《门面解除合同》中约定的“于（余）下的天数退还于乙方”系指杨明生应当退还邵瑞平2020年7月3日至9月9日期间的租金。杨明生关于不应退还租金，以及即使退还也仅需退还2020年8月15日至9月9日期间租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院对杨明生的主张不予采信。双方当事人约定以杨明生在2020年7月2日至9月9日期间将涉案房屋另行出租作为退还租金的条件，符合法律规定。现杨明生于2020年8月15日将涉案房屋出租给他人，退还租金的条件已经成就，则杨明生依法应当退还邵瑞平2020年7月3日至9月9日期间租金6677.42元（9000元/月÷2020年6月9日至9月9日期间共计93天×2020年7月3日至9月9日期间共计69天）。本院对邵瑞平要求退还租金的诉请予以部分支持。邵瑞平要求杨明生支付其违约金，但不能举示证据证明双方约定了违约金，故其主张杨明生支付违约金缺乏事实和法律依据，本院对邵瑞平的此一诉讼请求不予支持。至于邵瑞平要求杨明生支付其误工费，因邵瑞平未能举证证明其产生了误工费损失，以及该损失与杨明生拒绝退还租金之间的必然联系，本院对邵瑞平的此一诉请亦不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告杨明生在本判决发生法律效力后三日内退还原告邵瑞平2020年7月3日至9月9日期间租金6677.42元。二、驳回原告邵瑞平的其他诉讼请求。当事人应当自觉履行生效判决确定的义务。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半交纳85元（原告已预交），由被告杨明生负担25元，此款限于本判决发生法律效力后五日内给付原告邵瑞平。由原告邵瑞平负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇二〇年十一月二十八日书记员 张玲玲