广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3121号 原告：李雄才，男，汉族，1965年11月5日出生，住所地广西北海市海城区，现住广西北海市。 原告：蒋礼霞，女，汉族，1972年12月9日出生，住所地广西北海市海城区，现住广西北海市。 被告：广西镒建房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91450000571831406W，住所地广西南宁市西乡塘区衡阳东路**。 法定代表人：孔祥瑜，董事长。 被告：北海市中伟物业服务有限公司，统一社会信用代码：914505020635792081，住所地广西北海市广东路**星海颐园******， 法定代表人：欧发强，执行董事。 两被告的委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原告李雄才、蒋礼霞诉被告广西镒建房地产开发有限责任公司（以下简称“镒建公司”）、北海市中伟物业服务有限公司（以下简称“中伟物业”）合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告李雄才、蒋礼霞，被告镒建公司、中伟物业的委托诉讼代理人谭小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李雄才、蒋礼霞诉称，2014年5月27日，原告李雄才、蒋礼霞与被告镒建公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告镒建公司将位于北海市原告，总价款367636元。合同签订当日，两原告向被告镒建公司支付购房全款367636元。二原告按照二被告的要求于2014年3月15日缴纳房产证办证费3000元，收款单位是被告镒建公司。2015年6月7日，二原告又按照二被告的要求，缴纳车位产权证办理费1500元，收款单位为被告中伟物业。该二被告均向原告出具收款收据。2019年4月26日、2019年6月6日，两原告取得车位产权证（办证费550元）和房屋不动产权证（办证费90元）。根据国家发改委、财政部下发的发改价格规（2016）2559号文件《关于不动产登记收费标准等有关问題的通知》以及《北海市不动产登记业务服务指南》的规定，住宅登记费为80元一件，向一个以上不动产权利人发放证书的，每增加一本加收工本费10元，车位产权证办证费550元，两原告只需缴纳不动产办证费640元。但是二被告收取了两原告4500元办证费。根据规定，应当将多缴纳的部分退还给原告，但经原告多次催要未果。为此原告提起诉讼，请求判令：1、二被告共同退还多收取原告的代收办证费共计3860元，并按银行同期贷款利率支付利息1466元，本息合计5326元（利息计算：按日息0.0175%，其中房产证代办费2910元，自2014年3月15日至2020年6月15日，共2281天，利息1161.6元；另车位产权证代办费950元，自2015年6月7日至2020年6月15日止，共1833天，利息304.73元）；2、本案诉讼费用由二被告承担。 被告镒建公司、中伟物业辩称，1、原告蒋礼霞不是本案适格的原告；2、被告所收取原告的办证费是双方自愿协商达成的收费，系双方的真实意思表示。根据商品房买卖合同补充协议第七条第5项 -3- 的约定，原告是委托被告镒建公司办理产权相关事宜，并应付清房屋办理产权证书所有费用。原告是委托镒建公司代为办理产权证，由于中伟物业属于XX城前期物业服务企业，因此镒建公司委托中伟物业代为办理产权证。在办理的过程中原告是予以认可的，原告没有自己去办理产权证，均由被告去办理。因为二被告没有义务去为原告办理产权证，只是起到一个协助的作用，原告在缴纳办证服务费的时候已经清楚房屋的产权证的工本费是80元，车位产权证的工本费是550元，所以缴纳超过工本费的费用给被告。根据民法意思自治的原则该协商收取的费用没有违反法律法规的规定，该约定有效。根据民法意思自治的原则，应尊重双方当事人的约定。3、原告的起诉已经超过了诉讼时效，应以驳回原告诉讼请求。原告分别于2014年3月15日、2015年6月7日支付房屋办证费和车位的办证费，那时候原告已经知道工本费没有所缴纳的那么多，而从原告知道从政府公开网查询所获取的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》来看，该通知是2016年12月6日下发并公开公布的，原告最迟也应该在这个时间知晓工本费是多少钱了，但其至起诉时止，从来没有向两被告提出过异议，所以根据民法总则第一百八十八条的规定，已过了诉讼时效，不应支持，而主张的违约金双方没有约定，更没有法律依据，不应支持。4、若双方协商的前提下，中伟物业就同意退办证费1700元给原告。因为关于收取办证费的问题，有业主反映到北海市市场监督管理局，为此该局向被告发出书面的要求限期提供材料的通知书，然后由中伟物业就向该局递交一份复函，并附有相关的办证费发票，该局核查以后予以认可复函中所列的费用，所以没有进一步做处理。从2020年6月19日起，每周五在中伟物业办理退费手续，小区的业主陆陆续续都去办理了退费手续。但是退费是协商的退费，而原告房屋的建筑面积复函上面所列的开销为1300元，所以双方协商的情况下，中伟同意退回办证费1700元给原告。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2014年3月15日，被告镒建公司向原告李雄才、蒋礼霞出具《收据》，载明“今收到李雄才、蒋礼霞XX号房代收办证费3000元。” 2014年5月27日，原告李雄才、蒋礼霞（买受人）与被告镒建公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于北海市XX号房屋，该商品房建筑面积共118.79平方米，每平方米3094.84元，总价款为367636元。买受人于合同签订当天，一次性付清所有购房款。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本合同的房价不包括：房产按揭（抵押）手续费；合同印花税；公证费；保险费；维修资金；物业管理费；有线电视、电话、网络、管道燃气等开户建设费；其他规定应由买受人缴纳的税、费。以上费用买受人均自愿按政府及相关部门的收费标准缴纳，并同意由出卖人在交房前代收代缴。买受人同意委托出卖人办理产权相关事宜，并付清该商品房办理产权证书所有费用（由出卖人代收代缴），否则出卖人有权不予办理交接手续，因此造成房屋交接和权属的拖延由买受人承担责任。 2015年6月7日，被告中伟物业向原告李雄才、蒋礼霞出具《收据》，载明“今收到李雄才、蒋礼霞XX号房代收车位办证费1500元。” 2016年10月12日，原告李雄才、蒋礼霞（乙方）与被告镒建公司（甲方）签订《XX城房屋交接书》，约定：双方确认，自2015年11月1日起，该套房屋由甲方交付给乙方；双方一致同意，甲方协助乙方办理有关购买的该房屋产权登记事宜，有关税费按《商品房买卖合同》中的相关约定分别由双方各自承担。 2017年11月1日，原告李雄才（买受人）与被告镒建公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于北海市XX城地下室一区-1层-1015号机动车车位，预测建筑面积共12.72平方米，总价款为80000元。买受人于2014年3月15日前支付该商品房全部价款。出卖人需于2017年8月1日前向买受人交付该商品房。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为北海市中伟物业服务有限公司。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。 -5- 北海市广东南路168号XX城地下室XX号不动产于2019年4月26日登记至李雄才名下，不动产权证号：桂（2019）北海市不动产权第××号。 北海市广东南路168号XX城2幢2单元0404号不动产于2019年6月6日登记至李雄才、蒋礼霞名下，不动产权证号：桂（2019）北海市不动产权第××号、桂（2019）北海市不动产权第××号。 原告李雄才与原告蒋礼霞于2010年3月31日登记结婚。 另查明，国家发展改革委、财政部于2016年12日6日颁布《关于不动产登记收费等有关问题的通知》[发改价格规（2016）2559号]，规定：一、不动产登记收费标准。县级以上不动产登记机构依法办理不动产权利登记时，依据不同情形，收取不动产登记费。㈠住宅类不动产登记收费标准。规划用途为住宅的房屋（以下简称住宅）及其建设用地使用权申请办理下列不动产登记事项，提供具体服务内容，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。⑵居民等自然人、法人、其他组织购买住宅，以及互换、赠与、继承、受遗赠等情形，住宅所有权及其建设用地使用权发生转移，申请办理不动产转移登记。㈡非住宅类不动产登记收费标准。办理下列非住宅类不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记，收取不动产登记费，收费标准为每件550元。⑴住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权或者海域使用权。二、证书工本费标准。不动产登记机构按本通知第一条规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。已实行不动产统一登记制度的地方，不动产登记机构按上述规定收费标准收取不动产登记费，原分部门制定的有关土地登记、房屋登记收费标准，土地承包经营权证、林权证工本费收费标准以及各地制定的其他有关土地、房屋登记资料、查询、复制、证明的收费标准一律废止。尚未实行不动产统一登记制度的地区，土地登记费、房屋登记费、土地承包经营权证工本费、林权证工本费收费标准仍按原有相关规定执行，实行不动产统一登记制度后，即按本通知规定的收费标准执行。本通知自印发之日起执行。其他与本通知不符的规定同时废止。 -6- 2020年6月24日，北海市市场监督管理局向被告镒建公司发出《限期提供材料通知书》[北市监价检（2020）62号]，通知要求镒建公司在收到本通知书后于2020年6月30日前向该局提供营业执照副本复印件、书面情况说明（情况说明中需要写明代办房产证所需的费用、流程）、涉及办证费的相关票据复印件。 2020年6月29日，被告中伟物业向北海市市场监督管理局作出《关于的复函》，载明“事前广西镒建房地产开发有限责任公司与北海市中伟物业服务有限公司协商，为方便业主、节约成本，缩短办证时间，委托北海市中伟物业服务有限公司代为收取办证费用并办理相关业务，故本复函由北海市中伟物业服务有限公司作出。我司代办房产证的房屋分为三个种类，分别为：90平方米以下、90-124平方米、140-150平方米（以下简称小三房、大三房、大四房），分别收取代办房产证费用：2000元、3000元、3000元。收取代办证费用遵循多退少补的原则，实际开销分别为1000元、1300元、1500元。目前针对上述三个种类房屋的退费已于2020年6月19日展开，就多收取费用的部分，业主可每周五凭身份证原件、收据到XX城售楼部客服部办理退费，目前有部分业主已办理退费手续并收到退费。㈠办证流程说明：⒈办验收；⒉实测备案；⒊首次登记；⒋转移登记。㈡实际开销的费用说明：⒈计费依据（未含税费）：⑴初始登记费，80元／户；⑵不动产工本费，80元／户；⑶水电耗材，110元／户；⑷办公耗材，71.8元／户；⑸人工工资350元／户，另收加班费100元／户、误餐费10元／户，通讯邮递费10元／户；⑹排队费，300元／户。上述共计每户应收1111.8元。⒉收费方式：XX城房屋共计3740套，即3740户，住房面积358418.69平方米，共应收取4158132元（1111.8元×3740户），采取按住房面积公摊该笔费用，经计算每平方米公摊11.6元（4158132元÷358418.69平方米）。现为方便计算，与业主建立友好往来关系，对小三房、大三房、大四房统一分别计作实际开销为1000元、1300元、1500元。 -7- 庭审中，被告镒建公司及中伟物业均确认，镒建公司收取原告李雄才、蒋礼霞交付的办证费后，转交给中伟物业并委托中伟物业办理涉案不动产及车位的不动产权证。被告镒建公司确认其并未将委托中伟物业办理不动产权证的情况告知给原告李雄才、蒋礼霞。 本院认为，两原告与被告镒建公司签订的《商品房买卖合同》及原告李雄才与被告镒建公司签订的《商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”原告李雄才、蒋礼霞分别于2014年3月15日、2015年6月7日向被告镒建公司、中伟物业支付办证费3000元及车位办证费1500元。《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》系于2016年12月6日颁布。涉案不动产分别于2019年4月26日、2019年6月6日登记至李雄才、蒋礼霞名下。两原告从实际取得不动产权证之日知道或应当知道办理该证件所需要的具体费用。两原告于2020年7月20日提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效期间。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”被告中伟物业于2020年6月29日代被告镒建公司向北海市市场监督管理局作出《关于的复函》，载明“目前针对上述三个种类房屋的退费已于2020年6月19日展开，就多收取费用的部分，业主可每周五凭身份证原件、收据到XX城售楼部客服部办理退费，目前有部分业主已办理退费手续并收到退费。”被告中伟物业及镒建公司已向该小区的业主做出退费的承诺且有部分业主已办理了退费，现又以原告的诉讼已过诉讼时效为由，提出抗辩，被告中伟物业及镒建公司有违诚实信用原则，对被告镒建公司及中伟物业的时效抗辩，本院不予支持。 -8- 依据《商品房买卖合同》的约定，被告镒建公司有协助原告李雄才、蒋礼霞办理涉案不动产及车位的不动产权证的义务，在合同履行过程中，被告镒建公司将涉案不动产及车位的不动产权证委托给被告中伟物业办理，但被告镒建公司并未向原告告知该情况。《中华人民共和国合同法》第三百八十九条规定“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”第四百零五条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”对于委托事务的报酬，原告李雄才、蒋礼霞与被告镒建公司或中伟物业均未作出约定，虽然被告中伟物业于2020年6月29日代被告镒建公司向北海市市场监督管理局作出的《关于的复函》载明“对小三房、大三房、大四房统一分别计作实际开销为1000元、1300元、1500元。”但两被告未能证实为办理涉案不动产及车位的不动产权证实际开销的明细，也未将支出明细向两原告公示。而涉案不动产及车位的不动产权证是由两被告代为办理，客观上两被告为办理不动产权证产生了一定的成本，结合两被告已按《关于的复函》的标准向部分业主退还了多收取办证费用的事实，以及代办不动产权证中介机构收费标准，本院根据公平原则，酌情确认两被告为办理不动产权证支出的费用为500元／户。涉案不动产的不动产权证办证费用由被告镒建公司收取，被告镒建公司应退还给原告李雄才、蒋礼霞办理涉案不动产的不动产权证代办证费用3000元-500元-80元-10元＝2410元。 对于办理涉案车位不动产权证所需的实际开销费用，被告镒建公司及中伟物业主张办理车位不动产权证的服务费为950元，对该主张被告镒建公司及中伟物业均无证据证实，本院不予支持。涉案车位不动产权证办证费用由被告中伟物业收取，被告中伟物业应退还给原告李雄才车位不动产权证代办证费用1500元-550元-500元=450元。 《中华人民共和国合同法》第四百零一条规定“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”被告镒建公司及中伟物业在涉案不动产及车位的不动产权证办理完毕之日起，应向原告李雄才、蒋礼霞告知办理情况及费用，并按多退少补的原 -9- 则积极退还多收取的费用，被告中伟物业在北海市市场监督局的监管下才于2020年6月19日展开退费工作，被告镒建公司及中伟物业的行为有违诚实信用原则，原告李雄才、蒋礼霞请求被告镒建公司及中伟物业支付利息，本院予以支持。不动产权证费用的利息计算：①以2410元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月7日起计至2019年8月19日；②以2410元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至2020年6月15日止。车位不动产权证费用的利息计算：①以450元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年4月27日起计至2019年8月19日止；②以450元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至2020年6月15日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西镒建房地产开发有限责任公司退还给原告李雄才、蒋礼霞不动产的不动权证代办证费用2410元及支付利息（利息计算：①以2410元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月7日起计至2019年8月19日；②以2410元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至2020年6月15日止）； 二、被告北海市中伟物业服务有限公司退还给原告李雄才车位不动产权证代办证费用450元及支付利息（利息计算：①以450元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年4月27日起计至2019年8月19日止；②以450元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至2020年6月15日止）； 三、驳回原告李雄才、蒋礼霞的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告广西镒建房地产开发有限责任公司、北海市中伟物业服务有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 -10- 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 张凌云 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 李婷婷 书 记 员 郭李坤