重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0241民初2873号 原告：罗贤勇，男，汉族，1972年9月14日出生，住重庆市秀山自治县。 委托诉讼代理人：杨海艳，重庆泽贤律师事务所律师。 被告：四川荣新房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市盐都大道盐都花园会所，统一社会信用代码915103006207368609。 法定代表人：张森，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘伟，系该公司职工。 原告罗贤勇与被告四川荣新房地产开发有限公司(以下简称荣新房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗贤勇及其委托诉讼代理人杨海艳,被告荣新房地产公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗贤勇向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将从原告处收取的契税8328元退还给原告，并向原告支付资金占用利息（计算方式：从2014年6月14日起，以7628元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、判令被告立即将从原告处多收取的大修基金6015元退还给原告，并向原告支付资金占用利息（计算方式：从2014年6月14日起，以6015元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。三、判令被告立即向原告支付逾期办证违约金42，392元及利息（计算方式：从2018年11月1日起，以42，392元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。四、判令被告立即为原告安装能够自行向自来水公司交费的水表，以及能够自行向电力公司交费的电表。五、判令本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年6月25日，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上订立《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其座落于重庆市秀山县平凯街道凤栖居委会荣新·领秀边城小区的门面房屋，总成交金额277，614元。原告分两次付款，第一期于2013年6月25日前支付147，614元，第二期于2014年6月25日前支付13,0000元。交房时间在2014年6月25日之前。该买卖合同还约定，本商品房买卖所产生的规费和税费应由双方按规定各自承担。水的标准是分户表一只，电的标准是线路预埋，每户设220V、6KW、10(40)A开户表一只。至今为止，由于被告的原因，原告的水、电仍不能直接向自来水公司、电力公司交费，而是由物管公司代收代缴。 合同签订后，原告向被告支付了首付款、大修基金、契税等费用。其中，契税按照房屋成交金额277，614元的3%即8328元收取。被告向原告出具了财务专用收据，载明2014年6月13日收取了原告的契税款8328元，收取大修基金8328元。被告仅转交了原告的大修基金，原告取得了日期为2018年2月27日的“重庆市物业专项维修资金专用收据”原件，载明大修基金金额为2313元。但被告一直未将契税上交给有关部门，经被告的置业顾问答复，为了尽快办理房产证，原告可以自行到相关部门交纳契税。为此，2018年9月14日，原告又向税务部门交纳了契税7931.83元，并取得“税收完税证明”原件，载明原告的契税金额为7931.83元，原告因此还被交纳滞纳金2610.42元。被告在原告处多收取的大修基金金额为6015元，收取的契税8328元，属于不当得利，应当返还给原告。 根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条，被告应当在商品房交付使用之日起60日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过90日后，乙方（原告）要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方（被告）实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。第七条规定，被告应当在2014年6月25日前，将房屋交付给原告。也即是说，被告最迟应当在2014年8月25日前取得办理房地产权证的登记受理单。经查询，原告的不动产登记受理通知单的受理时间为2018年10月31日09时45分。因此，被告应当向原告支付从2014年8月26日起至2018年10月31日止的违约金42，392元（277614÷10000×1527天）。 鉴于上述事实，原告认为，依法成立的合同对各方当事人均具有法律约束力，合同双方应严格遵守履行。原告己履行合同全部义务，被告至今未安装能够自行向自来水公司交费的水表，以及能够自行向电力公司交费的电表，应继续履行该义务。同时，被告多收取的费用应退还给原告并支付资金占用利息。为此，特依法起诉，望判如所请。 被告荣新房地产公司辩称，一、被答辩人要求答辩人退还收取的契税费用，该费用不属于该案审理的范围，双方已转换为债权债务关系。被答辩人要求答辩人退还收取的契税费，但该费用属于债权债务关系，不属于商品房预售合同纠纷审理的范围，该纠纷其主张审理系不动产房屋预售产生的纠纷，但案涉款项系债权债务关系，故由该纠纷审理此案，其主张于法无据，应予驳回。被答辩人主张其支付资金占用利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算，于法无据。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，在2019年8月20日之前系按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其之后才是按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。 二、被答辩人要求退回多收取的大修基金6015元，没有事实及法律依据。答辩人不存在多收取该费用。该费用系为了加强物业专项维修资金管理，保障物业正常使用，同时也是为了被答辩人在使用该房屋时的合法权益得到保障所收取，因此收取该费用并无不当。 三、被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金的诉讼时效已经过，应不予支持。被答辩人计算违约金的时间起点为2014年8月26日起至2018年10月31日，该计算系错误计算，且已经过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案中，被答辩人主张逾期办证违约金请求的起算时间点已过诉讼时效，因此对于被答辩人主张超出诉讼时效期间的逾期办证违约金应不予支持。 四、答辩人与被答辩人在合同中对水、电一户一表的约定，系总表对分表的约定，并非独立的自行向自来水公司及电力公司自行交纳费用的户头。答辩人严格按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，履行了合同义务，不存在未履行合同约定。被答辩人请求判令答辩人立即为其房屋安装在经政府许可的专业供水、供电公司享有独立户头并可以直接向该供水、供电公司缴纳水费和电费的一户一表的水电表，其实质是要求与政府许可的专业供水、供电公司建立供水、供电关系，在政府许可的专业供水、供电公司设立独立账户，与供水、供电公司直接结算收费。被答辩人想与政府许可的专业供水机构建立供水电关系，需其与专业供水、供电公司签订供水、供电合同，确定双方的权利义务。但被答辩人与答辩人签订的合同对此并未作约定，故被答辩人的诉请没有合同依据，答辩人也没有该项合同义务。因此，应当认定答辩人履行了合同义务。 五、被答辩人认为答辩人未全面履行合同义务，其主张违约行为的诉讼时效业已经过。在双方签订的合同中，双方约定了交房时间即2013年1月30日前，答辩人也按照合同约定的时间履行了交房义务。在合同第十六条：商品房质量、装饰、设备标准的约定“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定，达不到约定标准的，乙方有权要求按照下述第2种方式处理：1．……；2．甲方赔偿装饰、设备差价”，也就是说，即便答辩人交付的房屋不符合合同约定的标准，被答辩人也应在接受房屋入住时就应知道或发现答辩人交付的房屋不符合合同约定的标准，在知道后应向答辩人主张其权利。依照《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效内向答辩人提起诉讼，而不是在交房后长达7年的时间才向答辩人提起诉讼，要求其承担安装义务。因此，被答辩人主张其权利的诉讼时效早已经过，其诉讼请求不应得到支持。 综上，被答辩人的诉请没有事实依据，被答辩人不能随意扩大合同的原意，并且被答辩人的请求超过了诉讼时效。故请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：2013年6月25日，原告与被告经协商自愿签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：原告向被告购买其坐落于重庆市秀山自治县平凯街道凤栖居委会荣新·领秀边城的门面房屋，总成交金额277，614元。其中，双方约定第一期于2013年6月25日前支付147，614元，第二期于2014年6月25日前支付13万元。交房时间在2014年6月25日前。该合同约定，本商品房买卖所产生的规费和税费应由双方按规定各自承担。同时约定水的标准是分户表一只，总表对分表，室内排水为PVC管，给水为PP-R管，到门面口为止；电的标准是线路预埋，每户设220V、6KW、10(40)A开户表一只。该合同第十三条规定，预售商品房的，在商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地地房屋登记机构提出办理本商品房《旁地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方（被告，下同）责任，……逾期超过90日后，乙方（原告，下同）要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2018年10月31日，原告购买的房屋取得《不动产登记受理通知单》。 另查明，被告已将该商铺交付给原告入住使用，被告已将原告所购买的商品房的水、电已经开通，已为原告安装了自来水分表和电力分表，在小区安装了水、电总表，未在供水公司、供电公司为原告单独上户头，原告不能自行去交纳水电费，而需由小区物业管理公司代收代缴。 再查明，合同签订后，原告向被告支付了首付款、大修基金、契税等费用。其中，2014年6月13日，被告代收原告缴纳的购房契税款8328元、大修基金8328元。2018年2月27日，重庆市物业专项维修资金专用收据载明原告缴纳维修基金2313元。2018年9月14日，原告自行到税务机关缴纳了房屋契税，取得《中华人民共和国税收完税证明》，该证明载明原告缴纳印花税138.80元、契税7931.83元，合计8070.63元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系签约双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。 一、关于契税税款的退还问题。2014年6月13日，被告代收原告缴纳的购房契税款8328元，事后被告没有向税务机关代缴，原告为了办证于2018年9月14日自行到税务机关缴纳了房屋契税，并取得《中华人民共和国税收完税证明》，因此，被告收取原告交纳的税款8328元应当退还给原告。原告主张该权利，其诉讼时效应从2018年9月14日开始计算，故原告在法定三年的期间内向人民法院主张保护其民事权利的诉讼时效没有经过。被告对诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告退还收取的契税税款及支付资金占用利息的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于大修基金的退还问题。被告于2014年6月13日代收原告缴纳的购房大修基金8328元。2018年2月27日，重庆市物业专项维修资金专用收据载明，原告房屋的维修基金为2313元，因此被告多收取的基金6015元应当退还。故原告要求被告退还多收取的大修基金及支付资金占用利息的部分诉讼请求，本院予以支持。 三、关于逾期办证问题。根据房屋买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用之日起60日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，本案双方约定的交房时间在2014年6月25日前，即在2014年8月25日前需取得登记受理单，而原告房屋的登记受理单是在2018年10月31日才取得，因此被告存在违约，应当承担违约责任。原告主张其权利，其诉讼时效应从何时开始计算？根据合同中“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”的约定，本案诉讼时效应从2018年12月1日开始计算，故原告在法定三年的期间内向人民法院主张保护其民事权利，其诉讼时效没有经过。故被告关于对诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。对主张支付违约金利息的诉讼请求，因不符合合同约定或法律规定，本院不予支持。 四、关于安装水表、电表及诉讼时效问题。本案原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》附件“荣新˙领秀边城”营业房装修标准及设施表”中约定，水的标准是总表对分表，电的标准是一户一表。原告所在小区的状态是安装一个总表，再传输到小区各户分表，由于管网漏损、计量误差等因素，总表和户表之间存在输差损失，增加了原告的使用成本，也造成了相关费用不能公开、透明的问题。同时，因为只有总表一个户头，若其他住户欠缴，则会影响整个小区按时缴费，若供水、供电企业因故停水、停电，则牵连缴费业主。根据《重庆市城市供水节水管理条例》第二十三条的规定，城市供水企业应推行一户一表制。同时《城市供水价格管理办法》（国家计委、建设部计价格〔1998〕1810号）第二十七条规定，城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费。重庆市政府渝府发〔2005〕116号文《关于推进水价改革促进节约用水保护水资源的实施意见》第三条明确规定，加快推进“一户一表”和抄表到户工作，全市新建住宅应实行“一户一表”计量制度。《供电营业规则》第75条规定：城镇居民用电一般应实行一户一表。本案中，双方在买卖合同附件中约定电的标准是一户一表，应理解为安装能够由购房户自行到电力公司缴费的电表。被告交付的房屋，虽然形式上安装了一个能计量用水的水表和一个能计量用电的电表，但本案合同订立时，原告完全有理由相信合同中约定的水表和电表应是不同于传统总分表制。原告订立合同的目的之一是保证购房人能够顺利地向供水和供电企业交费，目前该小区的总分表制不符合合同目的。因此，原告的该项诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。被告抗辩认为已按合同约定为原告安装了水表、电表，履行了合同义务，且原告的该项诉讼请求已经过了诉讼时效，不应得到支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第一款的规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持。”可以看出，诉讼时效适用于债权请求权，而原告提出被告应按“一户一表”为原告安装水表和电表的诉讼请求不属于债权请求权，因此，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告罗贤勇交纳的契税款8328元，并支付资金占用利息（计算方式：以7628元为基数，从2014年6月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告罗贤勇交纳的大修基金6015元，并支付资金占用利息（计算方式：以6015元为基数，从2018年2月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告罗贤勇逾期办证违约金42，392元。 四、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效后十日内为原告罗贤勇安装能够自行向自来水公司交费的水表，以及能够自行向供电公司交费的电表。 五、驳回原告罗贤勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取，计650元，由原告罗贤勇负担100元，被告四川荣新房地产开发有限公司负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  付拥军 二〇二〇年十一月十六日 书记员  黄 晶