广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初2119号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行，住所地：云浮市市区兴云中路**。负责人：易新平，行长。委托诉讼代理人：刘嘉怡，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚刚，广东百誉律师事务所律师。被告：邹良，男，汉族，1988年2月16日出生，住广东省高州市。被告：钟繁雪，女，汉族，1990年4月29日出生，住广东省高州市。委托诉讼代理人：邹良，本案被告之一，系钟繁雪丈夫。被告：云浮市华地投资有限公司。住所地：云浮市云城区世纪大道西大坎村路段(即大坎村加油站旁)。法定代表人：陶凤英。委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建行云浮市分行”）与被告邹良、钟繁雪、云浮市华地投资有限公司（以下简称“华地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法由审判员林燕适用简易程序独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告建行云浮市分行的委托诉讼代理人刘嘉怡，被告邹良，被告钟繁雪的委托诉讼代理人邹良，被告华地公司的委托诉讼代理人康林君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、借贷各方当事人：贷款人为原告建行云浮市分行，借款人为被告邹良，抵押人为被告邹良、钟繁雪。二、借款合同签订时间：2016年11月7日，借贷双方签订编号为2016-1040《个人住房（商业用房）借款合同》。三、借款合同的主要内容：第十三条：抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。第十六条：借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……。第十七条：贷款人救济措施：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……。第二十八条：借款人应将借款用于购置坐落于云浮市云安区都杨镇云祥大道23号云浮印象中式大院（一期）xx#x单元八层xxx号房。第二十九条：借款本金为肆拾叁万陆仟元整。第三十条：借款期限为360个月（即2016年11月9日起至2046年11月9日）。第三十一条：本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。第三十四条：借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月8日归还本息金额为2249.48元。第三十五条：本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。第三十七条：抵押财产为权属人邹良的坐落于云浮市云安区都杨镇云祥大道23号云浮印象中式大院（一期）xx#x单元八层xxx号房。第三十九条：抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2016年11月7日至2048年11月9日）。第四十一条：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。四、抵押登记情况：抵押财产于2018年1月23日办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为粤（xxxx）云浮云安不动产证明第xxxxxxx号。涉案房屋至今未办理权属证书，亦未办理正式抵押登记手续。五、保证担保情况：2015年12月7日，原告建行云浮市分行（乙方）与被告华地公司（甲方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》[编号：（2015）045号]，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并销售的座落于云浮市云安区都杨镇云祥大道23号的经批准命名为“云浮印象·中式大院（一期）”的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目高层住房、低层住房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务，包括向申请商业性住房贷款的借款人提供阶段性放款服务。在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及预告抵押登记后放款)，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方保证责任的范围包括:（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等)；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其它有关费用（评估费、差旅费等)。甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方上述有关款项；同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。本协议的合作期限为5年，从本协议生效之日起计算。六、用款情况：2016年11月9日，原告建行云浮市分行按约定将436000元划入被告邹良的指定账户（即被告华地公司的银行账户）。七、还款情况：被告邹良从2019年12月11日开始逾期还款，起诉后被告邹良于2020年9月13日归还本金1元，于2020年10月7日归还本金0.01元，截至2020年10月9日止，被告邹良尚欠原告贷款本金413835.44元、利息15839.87元、罚息602.75元。八、需要说明的其他事项：（一）庭审中，原告明确逾期利息按年利率6.98%计算。（二）被告邹良与被告钟繁雪系夫妻关系，两人于2012年10月12日登记结婚。（三）2019年11月22日，原告委托广东百誉律师事务所进行诉讼代理，双方并签订《委托代理协议》，原告确认已支付律师费3500元。（四）2020年11月2日，本院根据申请人建行云浮市分行的申请，作出（2020）粤5302民初2119号民事裁定，裁定：1、对登记在被申请人云浮市华地投资有限公司名下的位于云浮市云安区西江新城云祥大道23号云浮印象·中式大院一期地下车库xx号车位【产权证号：粤（xxxx）云浮云安不动产证明第xxxxxxx号】予以查封。2、对登记在被申请人邹良名下的位于云浮市云安区西江新城云祥大道23号云浮印象·中式大院一期xx幢x单元x层xxx号房【产权证号：粤（xxxx）云浮云安不动产第xxxxxxx号】予以查封。九、原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告邹良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2016-1040）；2、判令被告邹良、钟繁雪共同向原告归还借款本金413836.45元、利息11084.63元及罚息277.17元（此利息和罚息暂计至2020年7月8日止，此后利息从逾期之日起按合同的约定利率及计息方式计算至还清日止）；3、判令被告邹良向原告支付为实现债权而支出的律师费3500元；4、判令被告云浮市华地投资有限公司对上述第2项、第3项债务承担连带清偿责任；5、判令原告对被告邹良提供的云浮市云安区都杨镇云祥大道23号云浮印象·中式大院（一期）xx#x单元x层xxx号房抵押物的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权；6、本案的一切诉讼费用均由三被告承担。十、被告的答辩意见：（一）被告华地公司辩称：1.本案被告邹良、钟繁雪与原告之间签订的《个人住房(商业用房)借款合同》第二十七条（特别签订条款)明确约定此借款合同是没有保证人的,其中保证人信息一栏显示:“此栏空白”,以及《个人住房(商业用房)借款合同》第三十六条对于保证期限的约定也是“此栏空白”。同时,案涉《个人住房(商业用房)借款合同》的末尾也没有出现保证人字样,更没有答辩人华地公司在保证人一栏处的签名盖章,因此原告请求答辩人华地公司承担保证责任是没有事实和法律依据的。2.答辩人华地公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》只是合同双方之间的合作意向,并非答辩人华地公司承担保证责任的依据。首先,案涉《楼宇抵押贷款合作协议》的内容明显是甲方为了顺利卖楼,乙方为了增进业务而签署的一份互惠互利的《合作协议》,合同双方达成的只是合作的意向,并非责任承担的约定。其次,案涉《楼宇抵押贷款合作协议)的末尾,合同双方只是以甲乙方的名义签署盖章的,并非是以保证人的名义签署盖章,也没有显示答辩人华地公司就是本案的保证人。再次,保证合同作为从合同,《个人住房(商业用房)借款合同》作为主合同,在主合同都没有约定保证人的情况下，没有银行、借款人、保证人三方确认的从合同明显是不能单独成立的。最后,《楼宇抵押贷款合作协议》对所谓担保的债务人、债务情况都没有明确约定,所谓的担保关系属于约定不明的状态,因此,作为答辩人华地公司担保的义务就不存在。综上,原告不能以作为要约的《楼宇抵押贷款合作协议》作为答辩人华地公司承担保证责任的依据,依法应当驳回原告对答辩人华地公司的诉求。3、根据原告诉请的内容,原告的第四项诉讼请求和第五项诉讼请求是互相排斥的,只能择一请求。假如法院认定答辩人华地公司应当承担保证责任,关于答辩人华地公司的保证期间就是原告取得抵押物的优先受偿权之日止,因此,其主张了第五项诉讼请求就不能再主张第四项诉讼请求。综上所述,望法庭依法驳回原告的所有诉讼请求。（二）被告邹良、钟繁雪辩称：对本案借款没有意见，但认为房屋现未用于居住不属于夫妻共同债务，律师费也不应由其承担。裁判理由与结果本院认为，本案是金融借款合同纠纷。各方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》是其真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，原告建行云浮市分行已按约定为被告邹良提供贷款436000元，但被告邹良从2019年12月11日起未按约定归还贷款本金及利息，已构成违约，原告建行云浮市分行有权依照《个人住房（商业用房）借款合同》约定，解除与借款人的借贷关系并收回尚欠贷款本息。因此，原告请求解除借款合同并要求被告邹良归还尚欠借款本金及利息，理由成立，本院予以支持。对于利息的具体计算：截至2020年10月9日止，被告邹良尚欠原告利息15839.87元、罚息602.75元；自2020年10月10日起至还清日止，以尚欠本金413835.44元为基数，按照年利率6.98%计算逾期利息。关于律师费的承担问题。被告邹良在《个人住房（商业用房）借款合同》中承诺，原告为实现债权而实际发生的律师费等，由其承担。本案中，原告委托律师参与本案诉讼，并已支付律师费3500元，有《委托代理协议》、发票等证实，本院予以确认。故，原告请求被告邹良承担律师费3500元，合法合理，本院予以支持。被告邹良抗辩认为不应承担该费用，本院不予采纳。关于被告钟繁雪是否应当承担还款责任的问题。根据最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”以及第二条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张的，人民法院应予支持”的规定，本案债务发生在被告钟繁雪与被告邹良的夫妻关系存续期间，被告钟繁雪在《个人住房（商业用房）借款合同》抵押人一栏签名捺指模确认，且借款用途为购买住宅，故本案债务应为两被告的夫妻共同债务，被告钟繁雪应与被告邹良共同承担还款责任。被告邹良、钟繁雪抗辩认为房屋现未用于居住不属于夫妻共同债务，理由不成立，本院不予采纳。关于原告是否享有优先受偿权的问题。被告邹良以坐落于云浮市云安区都杨镇云祥大道23号云浮印象中式大院（一期）xx#x单元八层xxx号房作抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但因被告邹良未取得该房屋的房地产权属证书，也未能办理该房屋的抵押登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”借贷双方当事人仅为上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，原告未能取得该房屋的抵押权证书，即其抵押权未设立，故原告请求对该房屋在处置时享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告华地公司是否需对本案债务承担连带清偿责任的问题。根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告华地公司对本案债务提供阶段性连带责任保证，至其办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。由于涉案房屋至今未取得权属证书亦未办理正式的抵押登记手续，故被告华地公司作为本案债务的保证人，应对债务承担连带清偿责任。被告华地公司抗辩认为，《楼宇抵押贷款合作协议》是原告向被告发出的要约，是双方的合作意向，不是华地公司承担保证责任的依据。根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”被告华地投资公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，已对抵押的楼宇概况、担保的性质、期限以及对违约的责任承担等内容作出明确约定，合同内容多处使用“担保”字眼，可见，被告华地公司已经充分了解该合同的性质。原告与被告华地公司已就相关合作事项达成一致意见，并签订了合作协议，该协议合法有效，对双方产生约束力，故被告华地公司的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告华地公司抗辩认为，《个人住房（商业用房）借款合同》作为主合同没有约定保证人，《楼宇抵押贷款合作协议》对担保的债务人、债务情况均没有明确约定，所谓的担保关系属于约定不明，作为被告华地公司担保的义务不存在。本案中，虽然作为主合同的《个人住房（商业用房）借款合同》没有对保证人进行约定，但根据《中华人民共和国担保法》第十四条规定：“保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。”第十五条第一款规定：“保证合同应当包括以下内容：（一）被保证的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）保证的方式；（四）保证担保的范围；（五）保证的期间；（六）双方认为需要约定的其他事项。”原告与被告华地公司可以依据主合同另行签订保证合同，即本案的《楼宇抵押贷款合作协议》，故被告华地公司该抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告邹良、钟繁雪于2016年11月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2016-1040）。二、被告邹良、钟繁雪应于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金413835.44元及利息（利息计算方法：至2020年10月9日止利息15839.87元、罚息602.75元，自2020年10月10日起至还清日止以尚欠本金413835.44元为基数按照年利率6.98%计算）给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。三、被告邹良、钟繁雪应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还律师代理费3500元给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。四、被告云浮市华地投资有限公司对上述第二、三项判决确定的给付义务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7730元，适用简易程序减半收取3865元，财产保全费2664元，合共6529元（该款原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行已预交），由被告邹良、钟繁雪、云浮市华地投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 林 燕二〇二〇年十一月十二日书记员 陈安琪附本案相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条第一款【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十七条【不动产抵押登记】以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。