上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21199号原告：孙敏，男，1954年6月19日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：杨逸明，男，1956年9月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告孙敏与被告杨逸明排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年11月12日公开开庭进行了审理，原告孙敏、被告杨逸明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离位于上海市青浦区白鹤镇桥西路XXX号；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2002年7月12日付款购买位于上海市青浦区白鹤镇桥西路XXX号的房屋起，被告强行居住至今。现原告要收回房屋，多次劝被告搬离，被告不予理睬。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉请。被告杨逸明辩称：系争房屋三上三下系供销社分配给单位职工，有五户人家，被告是下面两间。当时房屋租金由单位收取、在工资上扣取，后供销社改制后，将房屋归还房管所，房管所重新测量平方，并询问五户人家如果继续居住向房管所提交书面申请，房管所收取过一年租金。被告居住使用至今，且修复过房屋，没有占用房屋，被告向房管所租赁，应该系房管所向被告收取房屋。原告即使收取房屋，应该向房管所收回。被告现在不清楚房屋系国家的还是出售给了原告。故不同意原告诉请。经开庭审理查明，2002年7月12日，原告(乙方)与案外人青浦区赵屯镇房屋土地管理所(甲方，以下简称“赵屯房地所”)签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落在上海市青浦区赵屯镇桥西路XXX号部位1(幢)砖木结构的房屋及其附属设备,计房屋建筑面积211平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解,愿意购买上述房屋。甲乙双方议定上述房屋的成交价为人民币30,806元(以下币种均为人民币)，合同自签订之日起，乙方向甲方交付30,806元作为购房定金。双方同意合同经房地产交易管理部门批准后,乙方于2002年7月12日前将房屋价款一次付清给甲方,购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款方式如下：一次性付款。双方同意合同经房地产交易管理部门批准过户后,甲方于2002年7月12日前将上述房屋交付给乙方。合同贯彻房屋所有权与土地使用权主体一致的原则,甲方将房屋所有权转移给乙方时,连同该房屋的土地使用权也一并转移给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等,概由甲方负责清理,并承担民事诉讼责任,因此给乙方造成的经济损失,由甲方负责赔偿。违约责任：乙方中途悔约,乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约,甲方自悔约之日起的天内应以双倍定金返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋,每逾期一日,由违约一方向对方付给购房价款千分之的违约金。合同在履行中如发生争议,甲乙双方应协商解决。协商不成的,任何一方可依法申请仲裁或起诉。上述房屋买卖在办理过户手续时所需交纳的税费,由甲乙双方按规定各自承担。合同未尽事宜,甲乙双方可另行议定补充协议书,补充协议书经甲乙双方签章后与合同具有同等效力。合同及补充协议书经甲乙双方签章,并经本市房地产交易管理部门批准过户后生效。合同一式二份，甲乙双方各执一份。双方议定的其他事项：一、合同只作为房屋买卖，也作为草签合同，正式合同以房地局交易所登记所合同为准，合同其他条款不作为凭。二、该房屋经局物业科监管为危房，要求乙方抓紧维修，如发生房屋安全事故等问题，均由乙方自行负责。三、现有住户居的居住问题均由乙方协商解决。同日，原告向赵屯房地所支付30,806元。另查明，2001年4月，被告向赵屯房地所支付公房租金328.80元(1-12月份)。2002年7月4日，系争房屋经上海房地产估价师事务所有限公司青浦办事处评估单价为146元/平方米。2003年6月23日，赵屯房地所向原告发出《危房督修通知单》，要求接到通知后，迅速采取措施，解除系争房屋危险。以上事实，由原告、被告的陈述，房屋买卖合同、收据、危房督修通知单、房屋市场价格评估单、公房租金收入缴款书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告孙敏表示，系争房屋系2002年7月购买，供销社退还房管所系1999年，房屋属于危房，房管所收回后上报局里、进行评估后出售给原告，任何人均可以购买。系争房屋没有产权登记，原先有无产权登记也不清楚，房屋系房管所的，原先给供销社做办公楼。房屋在出售之前，供销社分配给单位职工做宿舍，没有分配给被告，被告系向同事借的。房屋三上三下，共六间。楼下最南面陈连初、中间陶建平、北面陈世进。楼上最南面一间陈连初、中间一间何永弟(音译)、北面一间张建寺。房屋出售给原告后，通知他们后，除被告两间房屋外，其余均由原告在使用。买卖合同签订后，没有签订正式合同，因为没有房产证。原告购买时已经系危房，被告在内堆放物品，所谓的居住就是烧烧饭。向房地部门提出交付，房地部门要求自行与对方协商。曾经报警三四次，警察也劝说被告搬离。被告没有维修过。2018年11月29日、12月21日，白鹤房管所张贴公告要求被告搬离，被告仍未搬离。2015年修理房屋时，要求被告搬离，但被告不搬。被告杨逸明表示，房屋买卖合同系草签合同，以房地局交易中心合同为准。且合同上房地局无人签名，只有盖章。五户人家不清楚买卖情况，突然原告张贴通知要求搬离，且当时原告侄女系土地局的工作人员，该情况下原告才买的，当时被告也想购买房屋，租赁户应该有优先购买权。被告也询问过2002年后为何不收取租金，回复因为系危房、所以不收房租。系争房屋没有产权登记，开始供销社分配给职工当住房，分配给五户人家。被告分配到一间。一间系陈连初的，陈连初搬出后借给被告使用，房租在陈连初工资上扣、被告再支付陈连初。后房管所测量后，300余元两间房屋租金支付给房管所。2003年7月，原告张贴通知后才得知原告买房，原告就张贴了通知、没有与被告协商过。2003年6月，供销社出面让搬离，表示房屋系危房、要拆除了。被告等住户曾经去区信访办反映，信访办与房地部门沟通过，表示房屋不能买卖。系争房屋一间厨房间(南面)，一间堆放物品(北面)。系争房屋系向房管所租的，原告无权要求搬离。由于厨房间漏，所以维修过一次。另一间房屋堆放物品，故放了个桶接水，后房管所来维修过一次。报警不是为解决房屋问题，系与原告为房屋争执起来，才报警的。被告与原告没有关系，被告与房管所有关系。根据庭审确认的事实，本院认为，根据物权法规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。该法律规定的权利人应当为动产或不动产的权利人。物权法还规定，不动产物权的设立、变更、转让或者消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，原告依据其与案外人赵屯房地所签订《房屋买卖合同》向被告主张物权，根据房屋买卖合同的约定以及法律特征，房屋买卖履行应包括房屋权利以及实物的双重交付来实现，负有交付房屋义务的案外人赵屯房地所应先按约将涉案房屋交付给原告后，原告才能以物权保护为由向本院提起诉讼，行使排除妨害等权利。原告在买卖涉案房屋时已知晓涉案房屋的实际情况，其对可能面临的交易风险是明知的；原告与赵屯房地所未对房屋进行验收交接，原告实际并未获得过涉案房屋的控制权，即原告自始未曾取得过涉案房屋的占有、使用权。对此，原告应以债权请求权为基础要求买卖合同相对方的赵屯房地所履行涉案房屋的交付义务，才能实现由债权向物权的转变。原告在尚未取得完整产权的情况下，越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，而以物权保护的请求权为基础向本院提起诉讼，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十九条之规定，判决如下：驳回原告孙敏的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告孙敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年十一月二十四日书记员  沈 丹附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。