文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1553号上诉人（原审被告）：徐永平，男，1970年8月23日出生，住重庆市黔江区。上诉人（原审被告）：尚世秀（系徐永平之妻），1977年8月24日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柏吉康，男，1957年3月19日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被上诉人（原审原告）：蔡明凤（系柏吉康之妻），1958年1月8日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：李芹菲，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈漫，重庆光界律师事务所律师。原审第三人：尚建华，男，1974年2月25日出生，住重庆市黔江区。原审第三人：尚斌，男，1987年5月11日出生，住重庆市黔江区。原审第三人：尚勇，男，1980年8月8日出生，住重庆市黔江区。上诉人徐永平、尚世秀因与被上诉人柏吉康、蔡明凤、原审第三人尚建华、尚斌、尚勇占有排除妨害纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院于2020年9月30日作出的(2020)渝0114民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行公开询问审理。上诉人徐永平及其与上诉人尚世秀的共同委托诉讼代理人张建华，被上诉人柏吉康及其与被上诉人蔡明凤的共同委托诉讼代理人陈漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐永平、尚世秀上诉请求：撤销一审判决，改判驳回柏吉康、蔡明凤一审的诉讼请求，并由柏吉康、蔡明凤承担一、二审案件受理费用。事实和理由：1.案涉房屋系尚斌、尚勇占用农村宅基地修建，依法不能转让给集体经济组织之外的成员，尚建华将该房屋及其占用的宅基地转让给该集体之外的柏吉康、蔡明凤属于违法转让，即柏吉康、蔡明凤对案涉房屋的占有属于违法占有，一审判决维护该违法占有不当。2.徐永平、尚世秀基于尚建华的承诺先于柏吉康、蔡明凤占有案涉房屋，且徐永平、尚世秀系该房屋所在集体经济组织成员，因而徐永平、尚世秀的占有属于合法占有，应受法律保护。柏吉康、蔡明凤辩称，1.徐永平、尚世秀主张其占有案涉房屋属于合法占有源于徐永平、尚世秀取得了该房屋的抵押权，但事实上徐永平、尚世秀因未办理不动产抵押登记而未取得抵押权；2.即使柏吉康、蔡明凤系非法占有案涉房屋，因徐永平、尚世秀并不是房屋的所有权人、抵押权人，其也无权阻碍柏吉康、蔡明凤占有该房屋并进行装修。柏吉康、蔡明凤向一审法院起诉请求：1.判令徐永平、尚世秀排除妨碍柏吉康、蔡明凤装修房屋的行为，并停止对柏吉康、蔡明凤房屋装修的阻碍。2.判令徐永平、尚世秀赔偿给柏吉康、蔡明凤造成的损失1万元。3.徐永平、尚世秀承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月12日，柏吉康、蔡明凤（乙方）与尚建华（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定由甲方将位于黔江区城东街道文汇居委一组文汇路435号3-×号房屋（第三层上楼右边一套）转让给乙方，房屋建筑面积共计为160平方米（含公摊面积），转让价格为26万元，由乙方在签订本协议时一次性支付完毕。同时，甲、乙双方还对房屋交付、过户、违约责任等进行了约定。2018年6月14日,柏吉康向尚建华转账23万元，柏吉康、蔡明凤陈述另外3万元房款系现金支付。当日，尚建华向柏吉康、蔡明凤出具收条一张，确认收到柏吉康购买案涉房屋的购房款26万元。后尚建华向柏吉康、蔡明凤交付了钥匙两把，一把钥匙为房屋大门钥匙，另外一把钥匙为案涉房屋的钥匙。2019年12月7日，柏吉康开始装修涉案房屋，在装修房屋过程中，遭到徐永平、尚世秀的阻止。另查明，徐永平、尚世秀系夫妻关系。2015年5月11日，尚建华向徐永平、尚世秀出具借据一张并附承诺书一份，借据载明：“今借到徐永平、尚世秀房屋产权证一本，面积542.65㎡，编号：230203××××，证号：**地证2015字第0××××号，用于融资贷款，期限一年”。承诺书载明尚建华承诺自愿将包括案涉房屋在内的整栋房屋（2楼右边一套除外）抵押给徐永平、尚世秀为融资贷款期间的财产安全作保障，如果在融资期间因为尚建华经营不善导致徐永平、尚世秀的房屋被银行处置，则徐永平、尚世秀对尚建华抵押的房屋全权处置。但双方未就案涉房屋办理抵押登记手续。后因尚建华未偿还案外人借款，徐永平、尚世秀承担了连带清偿责任，导致其位于黔江区城东街道文汇路925号的房屋被法院司法拍卖。现徐永平、尚世秀认为其与尚建华签订的抵押合同在先，且徐永平夫妇对案涉房屋享有抵押权，因此对柏吉康、蔡明凤装修房屋进行阻止。在审理过程中，徐永平、尚世秀向法庭举示钥匙两把，徐永平陈述一把钥匙为案涉房屋的钥匙，另外一把钥匙系二楼一套房屋的钥匙，二楼一套房屋当时已有人入住，自己有时去看一下房屋，拟证明徐永平、尚世秀先于柏吉康、蔡明凤占有房屋。再查明，案涉房屋所在地系尚斌、尚勇原有房屋被拆迁后政府批准自选址建房地块。2013年11月6日，尚建华与尚斌、尚勇签订《承包地及清水房转让协议》，约定尚斌、尚勇自愿将案涉地块及未完工清水房转让给尚建华使用经营，转让费合计145万元。协议签订后，尚建华出资完成了房屋的后续修建。2017年，案涉整栋房屋取得房屋产权证，权利人登记在尚斌、尚勇名下，房屋性质为批准拨用，房屋用途为农村宅基地。在审理过程中，尚勇、尚斌于2020年6月30日向其父亲尚绍清出具授权委托书，委托尚绍清处理管理、处分该房屋及房屋纠纷。尚绍清向法庭陈述，尚建华尚欠转让费90万元，如果尚建华将剩余的转让费90万元支付给尚斌、尚勇，其愿意配合尚建华办理过户手续；如果不支付，其不愿意配合尚建华办理房屋过户手续。在尚建华付清尚欠的转让费之前，对柏吉康、蔡明凤入住案涉房屋有意见，但尚斌、尚勇未到庭应诉。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，对妨碍占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险。本案中，案涉房屋登记在尚斌、尚勇的名下，柏吉康、蔡明凤与徐永平、尚世秀双方均未取得案涉房屋的所有权。徐永平、尚世秀虽然与尚建华签订了抵押协议，但就案涉房屋未办理抵押登记，对案涉房屋不享有抵押权。在柏吉康、蔡明凤与徐永平、尚世秀均未取得案涉房屋所有权、抵押权等物权的情况下，法律为了维持物的事实秩序对占有权利给予保护，占有人有权请求他人排除妨碍。首先，占有须有占有的意思。本案中，尚建华为了向他人借款，向徐永平、尚世秀借用产权证，并承诺自愿将案涉房屋抵押给徐永平、尚世秀为融资贷款期间的财产安全作保障。即使尚建华在出具承诺书后向徐永平、尚世秀交予了两把钥匙，根据徐永平的陈述，一把钥匙为案涉房屋的钥匙，另外一把钥匙系二楼一套房屋的钥匙，二楼一套房屋当时已有买方入住，徐永平、尚世秀只是有时去看一下房屋，可见尚建华并没有将大门钥匙交予徐永平、尚世秀，尚建华交予徐永平、尚世秀钥匙只是为徐永平、尚世秀的房屋用于尚建华抵押借款提供保障，不然双方不会对已有买房人入住房屋的钥匙进行交付，另徐永平、尚世秀亦未实际入住房屋。因此，徐永平、尚世秀没有对案涉房屋进行实际占有的意思表示。相反，柏吉康、蔡明凤于2018年6月从尚建华处购买房屋后，尚建华向其交付了大门钥匙和案涉房屋的钥匙，柏吉康、蔡明凤于2019年12月装修房屋，显然，柏吉康、蔡明凤有将案涉房屋占为己有的明确意思表示。其次，占有须有对物产生事实的管领和控制。尚建华向徐永平、尚世秀出具承诺书后，即使尚建华将两把房屋钥匙交付给徐永平、尚世秀，但尚建华并没有将大门钥匙交予徐永平、尚世秀，徐永平、尚世秀也就无法对案涉房屋进行事实上的管领和控制。另一方面，柏吉康、蔡明凤从尚建华处购买房屋后，尚建华向其交付了大门钥匙和案涉房屋的钥匙，柏吉康、蔡明凤得以对案涉房屋进行装修，对案涉房屋进行了实际的控制。综上，柏吉康、蔡明凤与尚建华签订房屋买卖合同后，柏吉康、蔡明凤向尚建华支付了房屋价款，尚建华亦向其交付了房屋，房屋交付后，柏吉康、蔡明凤开始装修案涉房屋，柏吉康、蔡明凤基于其与尚建华间的房屋买卖合同占有了案涉房屋。柏吉康、蔡明凤与尚建华签订的房屋买卖合同是否有效不影响柏吉康、蔡明凤对案涉房屋进行占有的事实认定。徐永平、尚世秀阻碍柏吉康、蔡明凤装修房屋的行为侵害了柏吉康、蔡明凤的占有权利，故柏吉康、蔡明凤有权要求徐永平、尚世秀停止侵害、排除妨碍。关于柏吉康、蔡明凤要求徐永平、尚世秀赔偿其损失1万元的诉求。因柏吉康、蔡明凤未提供证据证明损失的存在或损失的具体组成，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四规定，判决：一、徐永平、尚世秀于本判决生效之日起停止阻扰柏吉康、蔡明凤对位于重庆市黔江区城东街道文汇居委1组文汇路435号3-×号房屋（第三层上楼右边一套）的装修行为，并不得妨碍柏吉康、蔡明凤对前述房屋的装修；二、驳回柏吉康、蔡明凤的其他诉讼请求。案件受理费50元，由徐永平、尚世秀负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案中，由于柏吉康、蔡明凤夫妇尚未取得案涉房屋的所有权，其以徐永平、尚世秀无权阻扰柏吉康、蔡明凤夫妇对案涉房屋的装修为由主张徐永平夫妇排除妨害，就此引发的本案纠纷应当确定为占有排除妨害纠纷，一审判决将本案定性为排除妨害纠纷不当，本院予以纠正。二审中，双方争议的焦点是柏吉康夫妇的排除妨害请求能否成立。现就此评述如下：首先，尚勇、尚斌将经批准建造的在建房屋及其占用范围内的土地使用权（城区拨用宅基地使用权）转让给尚建华，尚建华受领后继续建造并建成了楼房。尽管该房屋的登记权利人仍为尚勇、尚斌，但尚建华合法添建并建成房屋的事实，表明其对该房屋享有权利。权利人尚建华与柏吉康夫妇订立《房屋转让协议书》，约定将该房屋第三层楼右边的一套住宅即案涉房屋转让给柏吉康夫妇，在柏吉康夫妇付清购房对价后，尚建华又将案涉房屋的钥匙两把以及整幢楼房大门钥匙一把交付给柏吉康夫妇，柏吉康夫妇接受房屋后便进行装修。由此可见，柏吉康夫妇对案涉房屋进行了现实的控制和支配，而且这种控制和支配是源于权利人尚建华受领卖房价款后按照房屋买卖合同的约定转移占有实现的。该房屋买卖合同若合法有效，柏吉康夫妇对案涉房屋的占有即属于有合法依据的有权占有，若无效则属于无法律上正当原因的无权占有。从我国《物权法》第二百四十五条“对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险”的规定来看，法律并未对无权占有排除在占有保护之外，即无论是有权占有抑或是无权占有，法律均给予保护，以维持占有的事实状态，维护占有事实所体现的和平安宁的法律秩序。徐永平称尚建华先前向其交付了案涉房屋钥匙一把，自己有时也去看一下房屋。即使该事实真实可信，那也仅表明徐永平在观念上占有案涉房屋，并未对该房屋进行实际控制和支配，而法律又是着眼于保护对标的物的控制和支配这种事实状态，因而其不能以仅持有案涉房屋一把钥匙而并无占有外观为由，对抗柏吉康夫妇基于自己实际控制支配该房屋而主张的占有保护请求。其次，权利人尚建华转移案涉房屋包括占有、使用、收益、处分权能在内的所有权于柏吉康夫妇，且根据其房屋买卖合同约定将该房屋交付给柏吉康夫妇占有、使用。虽然没有办理权利人变更登记，但这并不影响柏吉康夫妇对该房屋实际进行占有和使用。尚建华以徐永平夫妇房屋作借款担保后向其出具承诺书表示，将包括案涉房屋在内的房屋“抵押给徐永平、尚世秀为融资贷款期间的财产安全作保障”，其性质属于旨在设立抵押权的反担保协议。虽然未办理抵押权登记设立抵押权，不能对抗不知道或者不应当知道该担保协议的柏吉康夫妇，但该担保协议对协议当事人具有约束力，即在尚建华不履行约定债务时，徐永平夫妇有权按照该协议约定就该房屋的拍卖、变卖价款在其债权额范围内受偿。由此可见，徐永平夫妇受押该房屋的目的是在尚建华不履行约定债务的情况下确保自己享有该房屋变现款的优先受偿权，并不在于实际占有使用该房屋，而柏吉康夫妇受让案涉房屋的目的却是为了获取包括占有、使用、收益和处分权能在内的所有权。从我国《物权法》倡导的“物尽其用，鼓励交易”的立法精神及其规定的“未办理抵押登记，不得对抗善意第三人”的规范目的出发，应当优先保护柏吉康夫妇对案涉房屋的占有使用权益。再次，案涉房屋已由尚建华出卖并获得了价款，而徐永平夫妇与尚建华订立包括案涉房屋在内的房屋抵押协议的目的又在于就该楼房的变现款优先受偿，由此徐永平夫妇可直接向尚建华追索案涉房屋的出卖价款以实现自己的债权，并不必然需要柏吉康夫妇丧失案涉房屋的居住权益以满足其债权的实现。况且，依社会普遍价值观念，居住权益在价值观取向上应当高于普通债权。总之，从法律保护占有事实状态的规范目的，受让房屋在于获取包括占有、使用、收益、处分权能在内的房屋所有权与抵押房屋在于取得受押房屋变现款优先受偿权的差异性，以及房屋居住权应优于普通债权且该债权较易救济角度进行分析评价，确定维护柏吉康夫妇对案涉房屋占有使用的事实状态，支持其在本案中主张的排除妨害请求，更加符合立法的目的、公平正义的法律精神以及社会普遍价值观念。综上所述，徐永平、尚世秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐永平、尚世秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 王 宏审 判 员 陈明生二〇二〇年十一月十九日法官助理 翟维玲书 记 员 钱艳月