广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1125号原告（反诉被告）深圳市广弘实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道禾花社区平新北路**，统一社会信用代码91440300741247174C。法定代表人黄振宇，董事长。委托代理人黄渭灏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人赖彩红，该公司财务。被告（反诉原告）深圳市京津通泰银投资管理有限公司，住，住所地深圳市龙岗区平湖街道禾华社区平新北路**广弘美居**A501、A502一社会信用代码9144030077877623XR。法定代表人魏月童。被告魏月童，男，汉族，1960年6月22日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。上述被告共同委托代理人覃立，广东宇盾律师事务所律师。上述当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告代理人黄渭灏、赖彩红、被告共同委托代理人覃立均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司签订了《租赁合同》，约定被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道广弘国际影视文化产业的A501-502房屋，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司应于每月20日前缴纳租金。但被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司长期拖欠租金，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告腾退。同时，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司应向原告付清拖欠了租金、管理费及相应的违约金、水电费。另外，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司为被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司出具了《付款计划》，自愿承担付款义务，属于债的加入，应承担连带责任。另外，被告魏月童系被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司的唯一股东，应对被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司的债务承担连带责任。原告特依据民事诉讼法的相关规定，诉至法院要求判令：1、解除原告与被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司签订的《租赁合同》；2、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司按《租赁合同》约定的租金标准向原告支付2018年4月l日至腾退之日为止的租金；3、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司向原告支付2017年12月1日至2019年9月30日管理费74294元并支付至腾退为止；4、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司向原告支付租金违约金97139元（以每月租金为本金，暂计至2019年9月30日，按年利率24%计算，请求计算至被告实际支付之日止）；5、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司腾退租赁房屋，并将租赁物业恢复至出租前原状；6、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司支付供电服务费11220元及供水服务费639.85元；7、被告魏月童对被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司的上述债务承担连带责任；8、被告承担本案的全部诉讼费用。三被告辩称，一、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司拖欠租金数额实际只有387953.75元。二、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司拖欠原告管理费只有338元。三、双方签订并备案的租赁合同没有关于违约金的约定。四、双方签订并备案的租赁合同没有关于恢复原状的约定。五、没有依据要求被告魏月童承担连带责任。六、双方的房屋租金、管理费应按《补充协议》结算。七、无需支付原告供电服务费、供水服务费。被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司反诉称，原告违反房屋用途将位于深圳市龙岗区房屋租赁给被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司作办公使用。原告一直违反国家和省市规定的价格向被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司收取电费、用电管理费、水费和用水管理费，理应将高出部分退还被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司。被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司因原告违反房屋用途出租、乱收费的违法行为有权解除合同，并要求其赔偿装修损失。故反诉要求判令：1、解除被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司与原告签订的《租赁合同》；2、原告退还被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司租赁保证金67546元；3、原告赔偿被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司装修损失300000元；4、原告向被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司支付多收取的电费178511.01元【296166元／1.46元×（1.46元-0.58元）】、水费15869.7元【33663元／7元×（7元－3.7元）】；5、由原告承担本案诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，一、双方虽然签订了补充协议，但补充协议未生效，因此被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司应按租赁合同的约定支付相应租金及管理费。二、原告同意解除合同，也即双方都同意解除合同，因此恳请法院指定清退的合理期限，供被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司搬出。三、被告仍拖欠原告2020年1月至5月的水电费、服务费，依法应支付。双方在签订合同时约定了该项服务费。在补充协议中，被告对收取服务费以及服务费的标准也是认可的。四、关于水电费退费是否属于法院的受理范围，请法院依法审查。综上请求驳回被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司的全部反诉请求。经审理查明，2016年9月19日，原告与被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司签订一份《租赁合同》，约定被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司承租原告位于深圳市龙岗区广弘美居Ａ栋Ａ501、Ａ502用作仓储／办公／展示／员工配套用途，租赁建筑面积为675.45平方米，租赁期限为五年，自2016年10月28日至2021年4月27日。其中合同第3.1条约定，原告同意被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司于2016年10月28日先进场装修，租金从2017年4月28日开始起算。合同第5.2条约定，2016年10月28日至2017年10月27日期间租金每月33773元，2017年10月28日至2018年10月27日期间租金为每月35462元，2018年10月28日至2019年10月27日期间租金为每月37235元，2019年10月27日至2020年10月27日期间租金为每月39097元，2020年10月28日至2021年4月27日期间租金为每月41052元。合同第5.3条约定，该物业管理费按每平方米每月5元计算。合同第5.4条约定，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司应当在当月20日前支付下月租金，首月租金起算日不是该月第一日的，按实际天数计付。合同第六条约定，在本合同签署当日，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司应向原告支付67546元（共两个月租金）作为履约保证金。合同第10.11条约定，租赁期限届满或合同终止时，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司可拆走租赁物业内所有由被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司安装的可移动的设备设施及物品，所有不能移动的不动产附着物按被告撤出时现状交还原告，并归原告所有。合同第11.3条约定，如被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司迟延支付租金的，每延迟一日，需按欠付款项的千分之二另向原告支付违约金；迟延支付超过15日以上的，原告或物业管理公司可以对该物业暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司履行相关付款义务为止；若被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司迟延支付超过20日以上的，原告有权立即解除合同，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司所缴纳的租赁保证金作为违约金扣除，原告不予退还。上述合同签订后，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司于2016年9月22日向原告交纳了履约保证金67546元，原告将涉案房屋交付被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司使用，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司装修后入驻。因被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司拖欠租金，2019年7月15日，包括被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司在内七家承租人（深圳新战线文化传播有限公司、深圳图讯环球电视广告传媒有限公司、深圳舆情传媒有限公司、深圳君诺文化传媒有限公司、深圳图讯网易传媒有限公司、深圳月童讯视文化有限公司、深圳市京津通泰银投资管理有限公司）共同向原告出具一份《付款计划》，内容为：“根据双方租赁合同和补充协议，我司计划分三笔支付款项。1、截止到2019年8月31日，支付500000元；2、截止到2019年10月31日，支付1300000元；3、截止到2019年12月31日，付清2019年全年费用；4、水电费每月按时支付。”2019年11月19日，原告作为甲方，包括被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司在内七家承租人（深圳新战线文化传播有限公司、深圳图讯环球电视广告传媒有限公司、深圳舆情传媒有限公司、深圳君诺文化传媒有限公司、深圳图讯网易传媒有限公司、深圳月童讯视文化有限公司、深圳市京津通泰银投资管理有限公司）作为乙方，案外人中山市广弘物业管理有限公司深圳龙岗分公司为丙方，三方签订一份《补充协议》，主要内容为：“根据甲乙双方于2016年6月13日和2016年9月19日所签订的位于位于深圳市龙岗区；Ａ501-502号物业《租赁合同》，合同签订后，本着合作共赢，互惠互利消除矛盾的原则。于2019年11月4日下午在平湖街道相关部门领导的调解下，达成了该补充协议，经甲、乙双方协商一致，现对原合同租金计收方式及管理费收费方式作出如下补充。一、Ａ栋401、402、403、404、405、406、407的租金和管理费。Ａ栋401、402、403、404、405、406、407原合同从计租生效起2017年2月15日至合同结束2021年4月15日止。二、Ａ栋501-202的租金和管理费。Ａ栋501-202原合同从计租生效起2016年10月28日至合同结束2021年4月27日止。租金、管理费详见统计表，双方一致同意租金统一为35元／ｍ2，管理费减免前两年，保留乙方11个免费车位不变。三、其他。1、如本协议与甲、乙双方原签订的合同的补充约定有冲突的，以本补充协议的约定为准。签订本协议后，在十个工作日支付清2018年之前的租金和管理费，2019年12月28日支付本年全年租金和管理费，乙方不得以任何理由拒绝支付租金，否则将承担每日千分之一违约金给甲方，双方租约到期后在同等条件下乙方有优先续租权，租金价格根据市场行情另行协商，如到期达不成续租约定，乙方拆除装修，在拆除装修时不得改变原主体结构。水电费甲方依据政府部门的指导收费，从2019年10月1日起，其中用电单价暂定为0.95元／度，供电损耗服务费0.51元／度；自来水单价暂定为5.09元／立方米，服务费1.91元／立方米（根据用水量吨数结算）以上费用不含租金及管理费，水电费单价甲方根据政府定价的调整而调整。2、因本协议而产生的一切纠纷由深圳国际仲裁院或龙岗区人民法院管辖。3、本补充一式三份，甲乙丙方各持一份，双方签字及乙方将2018年所欠租金及管理费付清给甲方、丙方之日起生效。附件:租金及物业管理费计算统计表。”根据附件租金及物业管理费计算统计表，本案Ａ501、Ａ502物业每月管理费为3377.25元，减免24个月管理费为81054元，已付管理费17224.25元，到2019年底欠管理费合计9793.75元；每月租金为23640.75元，到2018年底租金合计472815元，到2019年底租金合计756504元，已付租金297628元，累计到2018年底欠租金合计175187元，累计到2019年底欠租金合计458876元。上述《补充协议》签订后，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司未按上述《补充协议》支付任何款项，双方确认被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司已付租金及管理费金额仍与上述统计表金额一致。诉讼中，为减少损失进一步扩大，经本院主持双方协商，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司于2020年10月7日搬离涉案租赁物并将涉案租赁物交还原告，双方同意租金算至2020年9月30日。被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司提交了一份《建筑装饰工程施工合同》，主张其支付装修费1500000元，要求原告赔偿300000元。原告对被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司上述证据不予认可，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司向本院申请对装修损失进行评估，本院依法委托评估后，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司拒不预交评估费用，本院按被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司撤回评估处理。被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司提交原告出具的2017年1月至2019年11月期间的电费发票及收据，主张原告在2017年1月至2019年12月期间按每度电1.46元的标准共向被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司收取了296166元电费，实际应按每度电0.58元收取，要求原告退还电费差额178511.01元。被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司等上述七家承租户因为原告多收取电费行为曾投诉至深圳市市场监督管理龙岗监管局，深圳市市场监督管理龙岗监管局于2019年12月5日向原告发出《责令改正通知书》，通知原告于2019年12月18日前改正并报该局，否则进行行政处罚。原告根据该局要求于2019年12月16日第一次核算应退被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司等上述七家承租户2018年4月至2019年9月期间多收电费共计57626.34元，并于2019年12月18日按平均每户8232.33元（其中深圳新战线文化传播有限公司为8232.36元）退至各承租人账户。2019年12月18日，原告进行了第二次核算，核算应退金额为87628.07元，除了已退的57626.34元外，剩余的30001.73元拟在2019年12月的租金中扣除。2020年3月9日，原告进行了第三次核算，核算实际应退金额应为61974.4元，比第二次核算减少了25653.67元，比第一次核算增加了4348.06元。原告解释称，2018年4月至2019年9月期间，原告按每度电1.5元向各承租户收取电费，承租人投诉后，原告按深圳市市场监督管理龙岗监管局的指导，计算了该段时间应退上述七家租户电费总额为61974.4元，其中2018年4月电费按每度电降价0.0059元计算，2018年5月至2018年6月电费按每度电降价0.0071元计算，2018年7月至2018年10月电费按每度电降价0.0084元计算，2018年11月之后，电费标准变更为平均电价加相关服务费，服务费的计算方式为原收取的电费单价减去平均单价降幅再减去退费期间最高的平均单价，即1.5元-0.024元-0.96元=0.516元，原告按每度电0.51元收取相关服务费，故2018年11月之后的电费标准为基本平均电费0.95元+服务费0.51元=每度电1.46元。被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司则认为，原告无权按每度电1.46元收取电费，应按每度电0.58元收取，坚持反诉要求原告退还每度电1.46元与每度电0.58元之间的差额。被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司提交原告出具的2017年3月至2019年12月期间的水费发票，主张原告在2017年3月至2019年12月期间按每方7元的标准共向被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司收取了水费33663元，实际应按每方3.7元收取，要求原告退还水费差额15869.7元。原告解释称，水费分三部分组成，一是自来水水费，二是污水处理费，三是垃圾处理费，根据深发改【2017】901号文，自来水单价是每方3.77元，根据深价管函【2005】15号文，商业污水处理费每方1.08元，根据深价管制【2006】75号文，垃圾处理费为每方0.27元，据此计算综合水费单价为每方5.09元，另计入原告的公用设施投入及漏损耗每方1.91元，原告才按每方7元向被告收取，并未多收。另查，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司为自然人独资公司，被告魏月童为其唯一股东。本院认为，原告与被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司双方签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格履行。由于被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司长期拖欠租金及管理费，原告请求解除租赁合同符合法律与合同约定，本院依法予以支持。在本院主持下，原告与被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司于2020年10月7日办理了交接手续，本院确认双方的《租赁合同》于2020年10月7日解除，原告已收回涉案物业。由于本案系因被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司长期拖欠租金及管理费而解除，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司作为违约方，无权要求原告退还履约保证金及赔偿装修损失。被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司主张应按每度电0.58元收取电费，但未提交相关证据证明电费应当按照每度电0.58元收取，原告经多次核算并经相关主管部门的监督下最终将收取超过每度电1.46元部分电费退还原告，没有证据显示存在不妥之处，故被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司请求原告退还1.46元与0.58元之间差额部分电费，证据不足，本院不予支持。双方在合同中未约定水费计算标准，原告之前按每方7元向被告收取，被告亦已交纳，应视为双方对此已履行完毕，现被告主张原告多收，并无足够依据，本院不予支持。对于已支付的水电费，视为双方已履行完毕，而对于未支付的水电费，原告请求被告支付水电费服务费，同样亦缺乏依据，本院不予支持。关于拖欠租金及管理费问题。2019年11月19日，原告（甲方）与包括被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司在内七家承租人（乙方）、案外人中山市广弘物业管理有限公司深圳龙岗分公司（丙方）三方为解决拖欠租金问题而签订的《补充协议》明确约定“乙方将2018年所欠租金及管理费付清给甲方、丙方之日起生效”，由于被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司并未按该《补充协议》将2018年所欠租金及管理费付清，故《补充协议》并未生效，被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司请求按《补充协议》约定的标准计算租金及管理费，缺乏依据，本院不予支持，租金及管理费应按《租赁合同》约定的标准计算。原告确认被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司已付清2018年3月31日之前的租金297628元，本院予以确认，故被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司应支付原告2018年4月1日至2020年9月30日期间的租金共计1112817.21元（33773元×6.87个月＋37235元×12个月＋39097元×11.1个月）。原告确认被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司已付清2017年11月30日之前的管理费17224.25元，本院予以确认，故被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司应支付原告2017年12月1日至2020年9月30日期间的管理费共计114826.5元（3377.25元×34个月）。原告请求被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司按每月24%的标准支付迟延付款违约金，虽未超过合同约定每日千分之二标准，但本院已判令被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司足额支付租金及管理费，原告也亦有权没收被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司履约保证金，足以弥补原告的损失，故对原告的该违约金请求不再支持。被告魏月童作为被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司的自然人独资股东，未举证证明其公司财产独立于其个人财产，应对被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市广弘实业有限公司与被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司签订的《租赁合同》于2020年10月7日解除；二、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告2018年4月1日至2020年9月30日期间的租金人民币1112817.21元；三、被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告2017年12月1日至2020年9月30日期间的管理费共计人民币114826.5元；四、被告魏月童对被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司上述债务承担连带责任；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10378元（原告已预交），由被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司承担。保全费人民币3809元（原告已预交），由被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司承担。反诉费人民币4710元（被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司已预交），由被告深圳市京津通泰银投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张智强人民陪审员  郭秀美人民陪审员  李桂群二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  宋德彪