青海省祁连县人民法院   民事判决书   （2020）青2222民初556号   原告：韩某，现住祁连县。   被告：祁某,现住张掖市。   原告韩某诉被告祁某房屋租赁合同纠纷一案本院于2020年8月20日受理后，依法由审判员陈军适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告韩某、被告祁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告韩某提出诉讼请求：1、要求与被告祁某解除租赁合同；2、要求被告祁某偿还2019年暖气费11200元，偿还2020年4月1日至法院判决生效日的房租（按照年租60000元计算），承担违约金12000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年4月1日签订了一份租赁期10年的合同，合同约定按时缴纳暖气费，约定每年4月5日前一次性交清下年的租金60000元，可被告未缴2019年的暖气费11200元，对2020年4月5日前应交的60000元年租拖延不付，但既不接电话，也不回微信，甚至更换电话号码。2020年7月17日原告专程到甘肃张掖市寻找被告未果，后于7月21日通过EMS向被告邮寄解除合同告知书，通过微信也向被告进行了发送，被告根本没有协商解决之意，不解除合同也不支付上述款项。原告无奈，为维护自己的合法权益，为此提起诉讼。   原告韩某向法庭出示的证据有：1、《房屋租赁合同》1份，欲证实原告与被告于2016年1月18日签订了租赁合同，合同约定原告将自己位于交通宾馆院内的小二楼一层大厅毛坯房租给被告经营使用，租赁期限为10年，承租费用每年60000元，并约定了双方权利义务、解除合同条件、违约金的事实。2、解除合同告知书1份，欲证实原告于2020年7月21日向被告发送微信告知因被告未交租金，限期交清，否则解除合同的事实。3、EMS收据1份，欲证实原告于2020年7月21日通过EMS给被告发送了解除合同告知书的事实。   被告祁某辩称：被告承租了原告房屋后，花费近100多万进行装修。因为自己孩子2019年生病在外地治疗，加之今年疫情的影响所以导致未能交清房租与暖气费，自己也没有更换家庭地址、手机号码和躲避不见。被告不同意解除合同，希望原告理解并继续履行合同。   被告未向法庭出示证据。   本院对原告韩某出示的被告无异议的《房屋租赁合同》、解除合同微信告知书予以认定。对原告出示的EMS收据，本院认为该收据显示该件被张掖市宝迪城市花苑溢生超市代为签收，被告提出并未收到，原告再无其他证据予以印证，对此本院不予认定。   经审理查明：原、被告于2016年1月18日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将自己位于交通宾馆院内的小二楼一层大厅毛坯房租给被告经营使用，租赁期2016年4月1日至2026年4月30日，承租费用每年60000元，在每年签订合同（4月1日）前五日内一次性付清下一年度租赁费，连续两个月不付租赁费按违约处理，原告有权终止合同，被告装潢原告概不负责。并约定一方违约，必须承担每年租金的20%的违约金。2020年4月5日至起诉时下一年度的60000元租赁费及2019年暖气费被告未交。2020年7月17日原告通过微信向被告发送了《解除合同告知书》，通知被告于2020年8月1日前交清所欠款项，后未能协商解决。现原告诉至法院要求与被告解除租赁合同；被告偿还2019年暖气费11200元，支付2020年4月1日至法院判决生效日的租赁费（按照年租60000元计算），承担违约金12000元；本案诉讼费由被告承担。   上述事实有原、被告陈述、《房屋租赁合同》、解除合同微信告知书等在卷佐证。   本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。关于原告要求解除《房屋租赁合同》及被告承担违约金的诉讼请求。本院认为，原、被告自2016年签订合同后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，被告也按照合同按时履行义务，2016年4月5日至2020年4月5日房屋租赁费被告已全部付清。2020年4月起被告未向原告支付下一年度房屋租赁费，原告向被告进行催告后，被告在合理的期限内仍未履行。被告提出因今年新型冠状病毒肺炎疫情影响其收入，未能依约支付租赁费及暖气费。本院认为，2020年新型冠状病毒肺炎疫情发生后，为阻断病毒传播，根据当地疫情态势相继出台了防控措施，全国各地采取了小区封闭、部分城市封城、交通限制、强制或要求自愿隔离、公众场所关闭、停业、大部分企业停工停产，由此采取的防控措施使得各方的经营收入都不可避免地受到了减少和影响，也对被告正常履行租赁合同构成了障碍,以致租金缴纳逾期，故被告不存在违约行为。根据2020年5月18日，最高人民法院发布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对于原告要求解除《房屋租赁合同》及被告承担违约金的诉讼请求,本院不予支持。关于原告要求被告按照年租金60000元计算，支付2020年4月1日至法院判决生效日的房屋租赁费的诉讼请求。本院认为，按照合同约定，被告应予2020年4月5日给付下一年度租金60000元，虽因新型冠状病毒肺炎疫情导致被告未能及时履行，但截至目前原、被告租赁合同仍在履行期内，合同也未解除，被告应当承担2020年4月1日至法院判决时的房屋租赁费。考虑到2020年新型冠状病毒肺炎疫情影响，为维护社会公平利益，本院酌定免除一个月租金共计5000元（按照年租金60000元计算，60000元÷12个月），故被告应向原告给付自2020年4月1日至法院判决之日2020年11月5日的房屋租赁费25000元。关于继续履行合同产生的租赁费，本院已充分考虑了疫情对被告经营造成的困难，未予解除双方租赁合同，根据实际情况只要求被告在作出判决后给付2020年4月1日至2020年11月5日的房屋租赁费，并酌情免除一个月的租赁费。目前，原、被告双方租赁合同处于继续履行状态，被告应积极、合理开展经营活动，及时履行合同义务，向原告给付合同继续履行期间即2020年11月5日至2021年4月5日期间的租赁费30000元。综合全案，从平衡双方当事人利益的角度出发，为兼顾双方利益，被告若在合同约定日期即2021年4月5日前未履行义务，未给付2020年11月5日至2021年4月5日期间的租赁费30000元，解除租赁合同原、被告于2016年1月18日签订的《房屋租赁合同》。关于原告要求被告偿还2019年暖气费11200元的诉讼请求。本院认为，虽然原、被告双方均认可承租房屋2019暖气费未缴纳，但原、被告签订的《房屋租赁合同》中未约定承租房屋暖气费的收取是由被告向原告缴纳，或者先由原告代为缴纳后由被告再行向原告支付，原告也未向法庭出示其已经代为缴纳承租房屋暖气费的证据，无法认定承租房屋暖气费在原、被告之间存在民事法律关系，因此原告要求被告偿还2019年暖气费11200元的诉讼请求无证据印证原告为适格主体，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告祁某于本判决生效后十五日内给付原告韩某自2020年4月1日至2020年11月的房屋租赁费25000元；   二、被告祁某在合同约定日期即2021年4月5日前给付原告韩某2020年11月5日至2021年4月5日期间的租赁费30000元，逾期未履行，解除租赁合同原、被告于2016年1月18日签订的《房屋租赁合同》。   三、驳回原告韩某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1255元，减半收取628元，由被告祁某负担213元，由原告韩某负担415元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海北藏族自治州中级人民法院。   审判员 陈 军     二〇二〇年十一月九日   书记员 童春花   法律链条：   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。   《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款   5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。