宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初8808号原告:兰某,住甘肃省华亭县。委托诉讼代理人：王某，北京德恒（银川）律师事务所律师（特别授权）被告:赫某,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：屈某，宁夏瀛智律师事务所律师（特别授权）原告兰某与被告赫某宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰某及其委托诉讼代理人王某、被告赫某及其委托诉讼代理人屈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰某向本院提出诉讼请求：一、依法判令原、被告签订的《房屋及宅基地转让协议》无效,并判令被告立即向原告返还189000元转让款;二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年4月4日,原、被告签订《房屋及宅基地转让协议》,双方约定被告将其位于银川市××区的砖混结构房屋4间以189000元转让给原告,并对付款方式、补充条款进行约定。后原告在上述转让协议签订当天支付10000元,并于2017年4月26日将转让款179000元通过银行转款方式打入被告个人账户。至此,原告按照约定支付189000元转让款。并事后原告了解到自己不是涉案房屋所在村委会村民,无权购买该村房屋及宅基地,其与被告签订的转让协议无效,就多次与被告沟通返还转让款事宜,均遭到拒绝。原告无奈,为维护自己的合法权益,根据相关法律规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告赫某辩称，一、其与兰某签订的《房屋及宅基地转让协议》合法有效。其与原告签订的《房屋及宅基地转让协议》涉及的宅基地是其自有的一处宅基地。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。该条款所指向的强制性规定，包括管理性规范和效力性规范。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。上述条款的性质应为管理性规范，而管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认该行为在民商法上的效力。结合我国农村房屋买卖现状和土地承包经营权流转原则的规定，以及该合同已经实际履行多年，为维护民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定其与兰某签订的《房屋及宅基地转让协议》有效。二、如果法院认为合同无效，原告兰某的投机倒把的行为对合同的签订存在明显的过错，其应承担部分责任。2015年年初，外界传言其所在的村庄要被政府拆迁，其的母亲因为年老腿脚不灵活，不愿意居住到楼房里，要求其购买一处院落自己先过渡居住。其为了满足老母亲的要求先在某村购买了该院落，并自行加盖了房屋数间，2017年4月4日，案外人秦某找到了其的哥哥，表示原告想在良田购买宅基地。原告购买了其哥哥的宅基地后，又通过案外人秦某表示该想多购买几处宅基地。后案外人秦某找到了其后，表示原告还要再购买的强烈意图。其多次拒绝后，原告让案外人秦某对其进行软磨硬泡，无奈之下其同意转让。据其了解，原告以其他人的名义还在良田镇购买了多处住宅。原告购买其的宅基地后，从未居住，也从未进行任何管理维护，导致其的的房屋墙体部分坍塌，门窗毁损，院内杂草丛生，无法进入。原告身为外地人，仅听其亲朋好友良田镇将被政府拆迁，就铤而走险，在良田镇购买了多处住宅，等待政府拆迁后获得巨额的拆迁补偿款。原告动机不纯、目的不良的投机倒把行为对合同的签订存在巨大的过错，其应承担相应的责任。且该合同已经实际履行，原告占用其的房屋多年，应向其支付占用期间的租金，并应恢复该房屋的原状。综上，原告的诉请没有任何事实依据与法律依据，请依法驳回。本案查明的要素事实如下：一、是否签订书面合同：是；二、签订合同的时间：2017年4月4日；三、合同约定的转让款的数额：189000元；四、付款方式：现金及转账；五、是否有转账凭证：是；六、转让标的物：砖混结构房屋4间，宅院长18米，宽28米，8分地；七、转让标的物所在地：某村9队；四址：东至冶某2，西至冶某房屋，南至冶某耕地，北至村路；八、土地来源、后期建房有无经过村上同意：被告购得冶某院落的一部分，后期村上知道，村干部来看过，当时没有说同不同意；九、转让时是否取得宅基地使用权：否；十、原告购买目的：居住；十一、原被告是否属于同村集体经济组织成员：否；十二、房屋现状：存在但无人修缮，部分坍塌；十三、是否有倒卖土地行为：否；以上事项中为双方无争议事项。双方对转让款是否支付完毕、案涉合同是否有效存在争议。针对争议内容转让款是否支付完毕，原告提交了证据：中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单（原件）一份，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，且能够达到证明目的，本院予以采纳。被告未提交证据。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地属于农民集体所有，故农村房屋的转让应在同村集体经济组织成员之间进行。本案中，被告赫某非某村集体经济组织成员，却从他人处购得案涉土地，且在该未取得宅基地使用权的土地上建设房屋并向案涉房屋及所系土地所在经济集体组织以外的成员转让获利，其行为违反法律的强制性规定，当属无效，故原被告双方签订的《房屋及宅基地转让协议》无效。原告诉请确认原被告双方签订的《房屋及宅基地转让协议》无效，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，原告作为成年人明知自己非银川市金凤区良田镇某村集体经济组织成员，却主动前往被告处要求转让案涉土地及房屋，且其有其他的购买行为，其行为存在过错，结合合同无效后返还该房屋所需的修缮费用，原告应当承担15%的过错责任。关于转让款18.9万元是否付清，原告当庭提交的转账凭证与约定的第二次尾款付款时间印证，且结合被告自认的1万元，能够证明18.9万转让款款已经付清，本院认为民事活动中应遵守诚实信用原则，故被告赫某应向原告返还转让款160650元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条之规定，判决如下：一、原告兰某与被告赫某于2017年4月4日签订的《房屋及宅基地转让协议》无效；二、被告赫某于本判决生效后十日内退还原告兰某转让款160650元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，由原告兰某负担306元，被告赫某负担1734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 马君平 二〇二〇年十一月九日书记员 宋石梅附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。