河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1854号上诉人（原审被告）：漯河升泰基础设施发展有限公司，住所地：漯河市源汇区白云大道与北京路交叉口北20米路东。法定代表人：王有仁。公司经理。委托诉讼代理人：闫锦，河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钮素华，女，汉族，1979年10月13日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：黄曾相，男，汉族，1976年12月24日出生，住址同上，系被上诉人钮素华的丈夫。上诉人漯河升泰基础设施发展有限公司因与被上诉人钮素华房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人漯河升泰基础设施发展有限公司的委托诉讼代理人闫锦、被上诉人钮素华的委托诉讼代理人黄曾相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人漯河升泰基础设施发展有限公司上诉称，一审认定事实错误，上诉人不存在逾期交房的事实，双方之间的购房合同是当事人自愿达成的协议，是双方当事人真实意思的表示，一审认定约定的违约金过低，酌定每月900元租房费赔偿违约金不当。请求二审法院查明事实后，撤销原判或者发回重审。被上诉人钮素华答辩称，一审认定事实清楚，判决合情合理，请求驳回上诉，维持原判。钮素华向一审法院请求依法判令：1、请求判令被告支付延期交房所实际产生的违约金21000元整（2017年10月1日到2019年7月2日租赁房屋的费用每月1000元计算共21000元整）；并判令被告支付因其延期交房导致原告装修房子的物价差价及人工、材料费上涨的费用差价共计45000元，赔偿原告2019年7月至今的损失7000元（因被告未达到交房条件且提供的住房水、电都是临时的导致原告无法正常居住带来的损失），以上共计73000元；2、请求判令将原、被告签订的购房合同中违反公平的第十五条的第一款“出让方按已付房价款的0.001%向受让方支付违约金”修改为：“出让方按已付房价款的30%向受让方支付违约金”；3、判令被告在100天内完成水、电、有线电视由原供单位终端直供；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原、被告提交的证据及庭审中的质证、答辩意见，本院认定本案事实如下：2017年4月20日，原告与漯河市升泰嘉苑五里岗社区管理办签订了房屋买卖合同书，后漯河市升泰嘉苑五里岗社区管理办变更为漯河升泰基础设施发展有限公司。双方在签订的购房合同第四条约定，按建筑面积计算，该产权房单价为（人民币）每平方米1590元，总金额（人民币）壹拾捌万零贰佰玖拾元整。第八条约定，出让方应当在2017年10月1日前，将本合同约定的产权房交付受让方（本案原告），但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出让方可据实予以延期：……2、因政府政策因素、工程出现异常技术难题、受让方逾期付款的。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让方如未按本合同规定的期限将产权房交付受让方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出让方按日向受让方支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出让方按日向受让方支付已交付房价款万分之0.1的违约金。庭审中，被告提交邮政收据存根一份，并称其于2018年12月18日就以邮政邮寄的方式通知原告前来办理交房手续，原告称其于2019年7月2日才拿到钥匙并装修房子。一审法院认为：本案涉及的编号为ST-2000-0168号《房屋合同书》,是双方当事人的真实意思表示,内容未违反有关法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应依合同约定全面履行。庭审中，被告称于2018年12月18日以邮政邮寄的方式通知原告前来办理交房手续，其交房日期就应当认定为2018年12月18日，但被告并未提供证据证明其在邮寄时已经达到了法定或者约定的交付条件，而原告于2019年7月2日拿到所涉房产的钥匙并装修入住，且水、电、燃气等基本生活设施均已正常使用，故本院认定本案所涉房产的交付时间为2019年7月2日。双方在合同中第八条约定房产交付时间为2017年10月1日，实际交付时间为2019年7月2日，逾期时间为639天。双方在合同第八条还约定，如因政府政策因素导致的逾期交付的，出让方可据实予以延期。双方在2017年4月20日签订的房屋合同书，2017年4月20日之前因政府政策因素导致的停工是否可以据实延期双方没有约定，也就与本案没有关系。根据被告提交的漯河市扬尘污染治理指挥部办公室漯杨治办[2017]51号、53号文件显示2017年11月15日至2018年3月31日漯河市杨尘办明确了“封土行动”禁止土石方作业范围，其中包括禁止一切露天拆除作业，禁止土方、建筑垃圾清运，禁止建筑工程及市政基础设施工程施工范围的规定，本案所涉房产因该政策因素停工的时间为136天，根据双方的约定，该时间应当在延期交房的期限内予以扣除。另外被告还提供了漯河市郾城区扬尘污染治理指挥部办公室郾杨治办[2018]13号、47号文件，欲证明漯河市扬尘办在2018年秋冬开展百日攻坚扬尘治理工作，导致工程停工，该日期也应当在延期交房的期限内予以扣除，但根据被告提供的这两份政府文件显示，政府工作任务是要求各类工地的土石方作业、楼体垃圾清理、建筑垃圾清运要严格执行政府规定的相关制度、措施，并未要求各类工地停工，也就是说被告只要满足政府规定的相关制度、措施是可以施工的，被告据此要求在延期交房的期限内扣除该部分的答辩意见，没有事实依据，本院不予采信。故本案涉及的房产交付实际逾期期限为503天（639天-136天=503天）。被告逾期交付房产已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方签订的合同中约定逾期交房超过180天的出让方按日向受让方支付已交付房价款万分之0.1的违约金，根据合同约定购房款总价为180290元，原告已实际支付了该款项，根据双方的约定逾期超出180天的，逾期一日的违约金为已交付房价款万分之0.1即1.803元（180290元×0.00001=1.803元），以一个月30天计算，即一个月的违约金为54.09元。原告在庭审中提出该违约金过低，并提供了房屋租赁合同及出租人身份证复印件，要求被告按每月1000元的标准支付违约金，虽然原告提供的证据不够充分，但是被告逾期交房，导致原告无法按期入住，并因此产生的房屋租赁的损失是合理且实际产生的损失，而每月54.09元的违约金显然过低且无法支付每月房屋租金，结合本案的实际情况及本地消费水平和所涉房产的地理位置，本院酌定被告按照每月900元的租房标准支付违约金。综上，被告因逾期交付房产而应承担的违约金为15090元（900元÷30天×503天=15090元）。另外原告称因被告延期交付房产，导致原告装修费用的上涨，因此产生了差价，且房子未达到交房条件，水、电均为临时性的，也使原告无法正常居住，故要求被告赔偿因此带来的损失，但双方合同中并未对该部分损失进行约定，且目前所涉房产的水、电、燃气均能正常使用，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。庭审中原告要求本院判决修改购房合同第十五条的约定，本院认为该条约定是原、被告双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，被告亦不同意修改该项约定，原告的该项诉讼请求没有法律依据，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告在100天内完成水、电、有线电视由原供单位终端直供，双方在合同中并未有此约定，且本案所诉房产的水、电均已正常使用，故原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决一、被告漯河升泰基础设施发展有限公司在本判决生效后十日内向原告钮素华支付违约金15090元。二、驳回原告钮素华的其他诉讼请求。本案受理费减半收取810元，由原告钮素华承担405元，被告漯河升泰基础设施发展有限公司承担405元。二审查明的事实同一审法院查明的事实相同。本院予以确认。本院认为，2017年4月20日，上诉人漯河升泰基础设施发展有限公司与钮素华签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示,为有效合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人主张交房日期应当认定为2018年12月18日，没有证据予以支持，本院无法予以维护。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院按照被上诉人钮素华租房月租金酌定支付违约金并无不当。综上，上诉人漯河升泰基础设施发展有限公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，判决尚无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由上诉人漯河升泰基础设施发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王三超审判员  寇文启审判员  李 冲二〇二〇年十一月十二日书记员  张 峰