广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执复513号 复议申请人（异议人）李赞鹏，男，1959年5月27日出生，住所地广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人安邦国，广东深金牛律师事务所律师。 申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区益田路**信息枢纽大厦**1-5轴**，统一社会信用代码914403006670639745。 负责人陈丹。 委托诉讼代理人方金玉，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被执行人深圳市喜善实业发展有限公司，住所地深圳市福田区，住所地深圳市福田区梅林二路北侧阳光天下花园**16A14403007451839641。 法定代表人李木港。 被执行人深圳市新元正贸易有限公司，住所地深圳市福田区，住所地深圳市福田区梅林二路北侧阳光天下花园**4A14403006641955845。 法定代表人李泽萍。 被执行人马华娜，女，1977年5月17日出生，住所地广东省深圳市，住所地广东省深圳市福田区iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 被执行人李木港，男，1978年1月20日出生，住所地广东省深圳市，住所地广东省深圳市福田区iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 被执行人王晓伟，女，1983年11月18日出生，住所地广东省陆丰市，住所地广东省陆丰市iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 复议申请人李赞鹏不服深圳市福田区人民法院（以下简称“福田法院”）作出的（2020）粤0304执异305号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法受理，并组成合议庭进行审查。本案现已审查完毕。 关于中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳分行（以下简称“邮政储蓄银行”）申请执行深圳市喜善实业发展有限公司（以下简称“喜善公司”）、深圳市新元正贸易有限公司（以下简称“新元正公司”）、马华娜、李木港、王晓伟一案，在执行过程中，福田法院裁定拍卖、变卖被执行人新元正公司名下位于深圳市××中心区××房产（以下简称“涉案房产”）。李赞鹏向福田法院提交《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议等材料主张承租权及优先购买权，福田法院经审查决定对涉案房产不带租约进行拍卖。异议人李赞鹏不服，向福田法院提出书面异议。 李赞鹏异议称，2015年6月10日，异议人与新元正公司签订《房屋租赁合同（住宅）》和《补充协议书》，约定新元正公司将涉案房产出租给异议人，租期18年，自2015年6月15日至2033年6月15日。上述房屋租赁合同于2015年6月10日在深圳市××区房屋租赁管理局办理备案登记。合同签订后，涉案房产交由异议人占有使用，异议人向新元正公司一次性支付了五年的租金共计522000元，异议人还出资1282519元对涉案房产进行装修。上述租赁合同及补充协议一直履行至今。综上，请求保障异议人的承租权和优先购买权。 申请执行人邮政储蓄银行答辩称，申请执行人系涉案房产的抵押权人，涉案房产于2015年3月11日办理抵押登记。租赁合同签订晚于抵押权登记时间，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，不应支持。 福田法院查明，关于邮政储蓄银行与喜善公司、新元正公司、马华娜、李木港、王晓伟借款合同纠纷一案，该院作出的（2016）粤0304民初2804号民事判决书已经发生法律效力，判决：喜善公司应在判决生效之日起十日内偿还邮政储蓄银行贷款本金19605052.44元及利息、罚息、违约金，邮政储蓄银行有权就处置新元正公司名下涉案房产、马华娜名下位于深圳市××中心区××房产所得价款优先受偿上述债权，马华娜、李木港、王晓伟对喜善公司的上述债务承担连带清偿责任。由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，邮政储蓄银行向福田法院申请强制执行。在执行过程中，福田法院于2019年11月5日作出（2019）粤0304执恢2494号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人新元公司名下的涉案房产。 另查，2013年9月9日，涉案房产核准登记至被执行人新元公司名下。2015年3月11日，涉案房产设立抵押权，抵押权人为申请执行人。2015年6月10日，异议人李赞鹏与新元正公司于签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，约定新元正公司将涉案房产出租给异议人，租赁期限自2015年6月15日至2033年6月15日止。该租赁合同于2015年6月10日办理租赁登记备案手续。异议人于2015年6月16日通过银行转账支付给新元公司26100元，于2015年7月20日转账支付给新元公司522000元，备注均为“还款”。 福田法院认为，首先，执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，异议人主张与被执行人新元正公司一次性签订长达18年的租赁合同，五年租金一次性支付且支付凭证的用途显示为“还款”，明显有悖于生活常理，亦无法充分证明双方存在真实的租赁关系。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，申请执行人对涉案房产享有抵押权，并于2015年3月11日办理抵押登记。异议人提交的房屋租赁凭证显示的租赁备案登记时间系2015年6月10日，晚于本案申请执行人设定抵押权的时间。依照上述法律规定，即使异议人主张的租赁关系真实，但对先设定抵押权的实现有影响，应去除租约后进行拍卖。综上，异议人的执行异议，于法无据，该院予以驳回。 2020年5月29日，福田法院作出（2020）粤0304执异305号执行裁定书，裁定驳回异议人李赞鹏的执行异议。 李赞鹏不服上述异议裁定，向本院申请复议，事实与理由如下：一、复议申请人与被执行人新元正公司所签署的《房屋租赁合同》及补充协议没有任何对抗抵押权的意图和行为，复议申请人的租赁权合法有效，依法应当受到保护，任何机关均不得以任何理由予以剥夺。福田法院（2020）粤0304执异305号执行裁定书以不得对抗抵押权为由对复议申请人“提交的租赁合同及补充协议不予认可，对涉案房屋享有优先购买权的主张不予支持”的结论没有任何法律依据予以支持，严重违反相关法律规定，应当予以撤销和纠正。《中华人民共和国合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本条是关于租赁物发生所有权变动时租赁合同的效力的规定。依据该条规定，法院应当维护上述房屋租赁合同及补充协议的法律效力。《中华人民共和国合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本条是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。依据该条规定，法院应当支持复议申请人对涉案房产的优先购买权。二、复议申请人与被执行人新元正公司所签署的《房屋租赁合同》及补充协议是在福田法院采取查封执行措施之前签订的，依据“买卖不破租赁”的原则及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此，法院对该房屋执行拍卖变现时，应当优先保护复议申请人的租赁权。三、关于裁定书表述“异议人提交银行流水显示，异议人于2015年6月16日转账支付给新元正公司26100元，于2015年7月20日转账支付给新元正公司522000元，用途均为还款”的论述，复议申请人认为这一论述不能否定复议申请人依法享有的租赁居住权和优先购买权，理由是两笔款项就是租金用途，而非还款用途。银行流水显示为还款用途反映的不是客观事实，被执行人新元正公司可以证明其收取的两笔款项实为租金，而不是还款。综上所述，请求保障复议申请人的租赁居住权和优先购买权。 本院对福田法院查明的事实予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，申请执行人的抵押权设立在先，复议申请人承租涉案房产在后。复议申请人承租涉案房产，租赁期限长达18年，且租金明显低于市场标准，对抵押权的实现造成不利影响，故应将该租赁关系去除后进行拍卖。复议申请人之复议请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人李赞鹏的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2020）粤0304执异305号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  吴文举 二〇二〇年十一月十一日 书记员  许 多