惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3706号原告：石峰，男，汉族，1994年9月2出生，身份证号码413************170，住所地河南省固始县*******高庙组。被告一：齐冬燕，女，汉族，1981年10月5日出生，身份证号码342************221，住所地安徽省宿州市埇桥区************。被告二：柯有涛，男，汉族，1977年3月8日出生，身份证号码420************230，住所地深圳市罗湖区******************。原告石峰诉被告齐冬燕、柯有涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理，于2020年11月3日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告石峰，被告齐冬燕、柯有涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：被告按照合同约定支付逾期交房的违约金12320元。事实和理由：原告于2019年12月15日通过房屋中介向被告购买商品房，并签订《房屋买卖合同》（编号：1000******），原告根据合同约定申请房贷并于2020年6月9日发放贷款。原告于贷款发放后发现房屋存在漏水的情况，并及时告知被告，被告于2020年7月21日基本完成修复。根据《房屋买卖合同》的约定，被告未履行以下三条约定：1、第九条约定，被告需于房屋交付前完成漏水的修复。2、第七条约定，被告应于收到全部购房款后10日内将房屋交付给原告。3、第十二条约定，守约方有权要求违约方支付违约金。综上所述，被告未按照合同约定如期交房，已构成违约。因协商未果，被告拒绝向原告支付违约金，为维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。原告提供的证据：1、《房屋买卖合同》，拟证明原、被告间存在房屋买卖关系；2、《房屋状况照片》，拟证明涉案房屋有疑似或存在漏水状况；3、《银行贷款发放日期信息》，拟证明我方最后一笔款项支付的时间是2020年6月9日，该日之后10日内被告需交房于原告；4、《房屋修缮进度告知》，拟证明房屋买卖的中介方通过微信方式向原、被告双方通知了最近的修缮进度，我方认为2020年7月21日可以作为交房的日期；5、《短信聊天记录》，拟证明原告于2020年6月16日与被告二取得联系，告知其房屋漏水情况及被告二的处理反馈情况、后续维修进度情况。被告一辩称：关于原告起诉被告未履行《房屋买卖合同》第九条约定内容：被告需于房屋交付前完成漏水的修复。关于房屋交付的陈述，被告与原告己于2020年4月10日在大亚湾西区行政服务大厅二手房交易窗口办理好房屋产权过户手续，且配合原告于2020年5月18日在大亚湾西区行政服务大厅二手房交易窗口办理原告银行按揭申请，被告在2020年5月31日前己完成水、电、煤气及物业管理费的缴纳及过户手续。被告2020年6月9日收到房屋交易的最后一笔房款，2020年6月11日被告便把房屋全部钥匙快递给房产中介负责人黎先生，黎先生于2020年6月14日把房屋全部钥匙送到房屋所在小区原告父亲石先生手中。因在2019年12月15日被告与原告及房产中介三方签订《房屋买卖合同》时，己顺带签订了房屋交割清单，约定了房屋内所有电器，家具被告以赠予的方式给原告。原告在2020年6月14日后的一周便处理了部分家电家具，鉴于以上所述，被告认为原告己默认2020年6月14日己经房屋交付。关于漏水的问题，被告此次卖给原告的房屋是2010年8月18日购买，2013年7月24日入伙，2015年10月完成装修，2016年4月至2020年5月1日一直处于出租状态，也就是房屋装修6个月后一直有人居住，2018年6月据租客反映入户花园处有渗水现象，原负责装修的赵先生联系管理处去检查，最终发现入户花园墙体渗水原因是开发商建房时用的三叉水管老化，当时也即时更换修复好。所以原告拿到钥匙后处理家具时，仅凭听说曾经漏水或者怀疑漏水，就反映房子漏水。原告提供的地下停车场天花板照片也是曾经漏水和痕迹照片。被告处于与人为善之心，担心开发商的进水管墙体内在发生之前类似问题，于2020年6月19日请赵先生帮忙处理，赵先生就将进水管改进方案提供给被告爸爸石先生，经协商后把进水管改造完毕。应被告爸爸石先生要求检测洗手间防水是否有问题，最后协商洗手间防水重做，为了保证质量，赵先生将原装修时的防水师傅请回施工，师傅本在大亚湾其他公司上班，所以只能每周休息时来施工，整个施工进程也有跟进。所以整个工程到2020年7月21日完工。综上所述，原告所认定的漏水现象是曾经漏水，房屋交易过程中并无漏水，而且被告修复潜在漏水工程是在房屋交付之后的行为，且所有修复费用己由被告支付了。被告认为《房屋买卖合同》第九条被告方没有违约。关于原告起诉被告未履行《房屋买卖合同》第七条约定内容：被告应于收到全部购房款后10日内将房屋交付给原告。被告2020年6月9日收到全房款，已于2020年6月11日将所有房屋钥匙寄到房屋中介，且中介负责人黎先生于2020年6月14日将房屋全部钥匙送到原告石先生爸爸手中。且房屋交割清单已于2019年12月15日签订《房屋买卖合同》时己签订，且在2020年6月14日后一周内，被告方己经处理了房屋内部分家电家具，所以被告认为2020年6月14日原告己默认房屋交付。综上所述，被告方认为《房屋买卖合同》第七条被告方也不存在违约。总之，被告方认为《房屋买卖合同》第九条和第七条均不存在违约，那第十二条就不存在被告方支付原告违约金了。被告二辩称：与被告一答辩意见一致。被告一提供的证据：1、《快递签收回单》，拟证明我方已于2020年6月11日向中介寄了钥匙，原告也于6月14日拿到钥匙；2、《微信聊天记录》（漏水修复单据及付款证明情况），拟证明原告收了房后，我方对房屋进行了漏水修复；3、《微信聊天记录》（修复工程进度跟进情况），拟证明我方是有跟进修复工程的；4、《房屋交割清单》，拟证明涉案房屋的物品已按清单确认过。被告二提供的证据：同上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告二认为原告提供的《房屋状况照片》与本案无关联，房屋存在漏水状况直接影响了交房，故被告二的异议不成立，不予以采信。原告对两被告提供的《微信聊天记录》的真实性、合法性无异议，本院予以认定。对其关联性有异议，认为是证明了被告进行了房屋维修，被告确认房屋有漏水情况。本院认为原告的异议理由成立，予以认定；原告对被告提供的《房屋交割清单》的真实性、合法性无异议，本院予以认定。对其关联性有异议，认为只能证明房屋内的物品与房子被告有一并卖给我方。本院认为被告的异议理由成立，予以认定。根据对证据的分析认定，本院确认如下事实：2019年12月15日，原告石峰（乙方）通过居间人惠州市广聚源房地产经纪有限公司的介绍与被告齐冬燕、柯有涛（甲方）签订了《房产买卖合同》，由原告购买两被告位于惠州市大亚湾西区***********************，房产证号为3300039698，建筑面积为76.98平方米。房屋的成交价格为770000元。贷款付款为原告以商业贷款方式贷款470000元，并支付首期款250000元。房屋交付为被告收到本合同约定的全部购房款（不含交房保证金）后10日内将房屋交付原告，交房时，应当履行手续为：1、移交该房屋房门钥匙；2、原、被告共同按《房屋交割清单》及有关协议记载物品及情况对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行交收、记录水、电、气表的读数；3、原、被告双方在房屋交付确认书上签字。房屋具体状况的承诺为被告确认房屋内（不含公共区域：如公共管道、外墙等）不存在漏水（漏水指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋存在漏水情况，被告应当在交付房屋之前完成修复。如被告未予以修复，原告在房屋交付后自行维修的，被告应当承担全部维修费用；因维修房屋影响原告使用的，被告应当另行赔付原告因此造成的实际损失。违约责任为：1、逾期在10个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过10个工作日，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为原告，原告有权单方解除合同，并要求被告双倍返还定金或按合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若是被告，被告有权单方解除合同，并没收定金或要求原告按合同约定的成交价格百分之二十支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。另查明，原告向浦发银行贷款的470000元于2020年6月9日向被告支付了尾款。房屋漏水于2020年7月21日维修完毕。本院认为：原告石峰与被告齐冬燕、柯有涛签订的《房产买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点有：一、被告方是否存在逾期交房的问题；二、原告主张的违约金有无事实依据的问题。一、被告方是否存在逾期交房的问题《房产买卖合同》明确约定了房屋交付时被告方需履行的手续范围，现被告方只移交了房门钥匙和《房屋交割清单》中约定的事项，没有按合同约定在房屋交付前完成漏水修复，因此，双方并未在房屋交付确认书上签字确认。因涉案房屋存在漏水现象，被告方在2020年7月21日才完成房屋修复工程，涉案房屋才具备交付条件，因此，现原告确认2020年7月21日为交房日期，理由成立，予以支持。合同约定被告方需收到全部房款的10日内将房屋交付原告，被告于2020年6月9日收到了原告银行按揭贷款470000元，原告已付清全部购房款，被告方应于2020年6月19日前将房屋交付原告使用，现被告于2020年7月21日才交房完毕，违反了合同约定，属于逾期交房，依法应当承担违约责任。被告方辩称2020年6月14日应视为房屋交付时间，不符合合同约定，不予采纳。二、原告主张的违约金有无事实依据原告根据双方签订的《房产买卖合同》的约定进行计算违约金，即按照房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，其主张于事于法有据，予以支持。综上所述，原告的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条的规定，判决如下：被告齐冬燕、柯有涛应在本判决生效之日起十日内向原告石峰支付逾期交房违约金12320元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费108元,减半收取即54元（原告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  卓建新二〇二〇年十一月十九日书记员  陈仁兰