成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4406号 原告：孙爽，女，1983年1月19日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：储施磊，北京岳成（成都）律师事务所律师。 被告：张羲，男，1982年5月31日出生，藏族，住马尔康市。 被告：涂明辉，女，1925年9月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 二被告共同委托诉讼代理人：刘倬，四川仁卓律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：邓红梅，四川仁卓律师事务所律师。 被告：周成芳，女，1957年4月12日出生，汉族，住绵阳市高新技术产业开发区。 第三人：交通银行股份有限公司四川省分行营业部，住所地成都市。 负责人：王喆，总经理。 委托诉讼代理人：唐晨，女，1972年6月19日出生，汉族，住成都市青羊区，系银行员工。 原告孙爽与被告张羲、涂明辉、周成芳及第三人交通银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称交通银行）合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙爽及其委托诉讼代理人储施磊、被告张羲及其委托诉讼代理人暨涂明辉的委托诉讼代理人刘倬、被告周成芳、第三人交通银行的委托诉讼代理人唐晨均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 孙爽向本院提出诉讼请求：1.确认孙爽与周成芳及吴宗建关于成都市双流区房屋的口头借名买房协议有效；2.判令成都市双流区房屋所有权归孙爽所有；3.判令成都市双流区房屋贷款抵押解除后，张羲、涂明辉、周成芳配合孙爽办理房屋转移登记手续，将所有产权转移登记至孙爽名下。 事实和理由：2013年初，孙爽拟购置成都远大蜀阳房地产开发有限责任公司(以下筒称远大公司)开发的位于成都市双流区房屋(以下简称案涉房屋)。孙爽于2013年2月28日向远大公司支付了300000元定金，后分别于2013年5月28日转账429554元，2013年7月20日转账240000元，上述共计969554元均为孙爽支付。因孙爽购置该房屋时名下已经登记了两套房产，根据当时的货款政策，孙爽无法办理货款，故孙爽与母亲周成芳和继父吴宗建口头协商，由孙爽出资并借用二老名义签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《个人房产抵押货款合同》（以下简称《贷款合同》），在抵押解除后，二老再将该房屋转移登记至孙爽名下。2013年8月6日，周成芳和吴宗建同远大公司签订《商品房买卖合同》约定首付款为969554元，尾款1440000元由周成芳和吴宗建通过贷款方式支付。但办理贷款时，银行认为周成芳和吴宗建并无偿还贷款的能力，故拒绝放款。孙爽于2013年9月22日及23日向吴宗建拟办理贷款按揭的账户存入608000元，其中588000元通过现金方式存入。此后银行同意发放货款，周成芳和吴宗建于2013年10月23日与交通银行签订《货款合同》。货款发放后，由孙爽通过向吴宗建转款的方式每月偿还按揭贷款，同时案涉房屋也是由孙爽支付的相关税费及房屋专项维修资金。上述《买卖合同》、《贷款合同》、购房收据及发票、契税发票、房屋专项维修资金收据、按揭贷款还款账户银行卡，房屋产权证等原件全部由孙爽支配和保管。此外，案涉房屋的物业费也是由孙爽自行支付或委托周成芳代为支付。同时孙爽以周成芳的名义将涉案房屋租货给案外人王劲君并收取相应租金和押金。以上事实表明，案涉房屋完全由孙爽出资购买并支配，虽孙爽与周成芳、吴宗建未签订书面借名买房协议，但三方的行为完全符合“借名买房”之实，故三方之间的口头借名买房协议真实有效。2019年1月17日，孙爽继父吴宗建因病去世。2020年5月，张羲、涂明辉另案起诉周成芳遗产纠纷，认为案涉房屋为吴宗建的遗产，并要求分割该套房产。孙爽认为，案涉房产系其“借名买房”所有，虽未签订书面的“借名买房”合同，但从支付首付款、偿还月供以及结清剩余贷款等形成的证据锁链来看，孙爽与吴宗建、周成芳之间形成“借名买房”之实。同时，在2013年时，孙爽每月工资大概30000元，具有购买案涉房屋的经济实力。目前，张羲、涂明辉作为吴宗建的继承人，周成芳作为合同相对方及吴宗建的继承人，应继续履行合同义务，待案涉房屋解除银行抵押登记后，配合孙爽办理过户手续。孙爽为维护其合法权益不受侵害，特提起诉讼，望判如所请。 张羲、涂明辉辩称，一、孙爽与吴宗建之间没有任何“借名买房”的口头或者书面协议，孙爽的诉请没有事实依据。二、案涉房屋系吴宗建、周成芳共同购买，房屋产权依法登记在吴宗建和周成芳名下，属于吴宗建和周成芳的夫妻共同财产。三、以孙爽名义支付房款的行为并不能证明或者推定案涉房屋系孙爽所有。同时，孙爽、吴宗建以及周成芳本就系家人，吴宗建生前与周成芳在一起共同居住、生活，期间吴宗建也出资购买位于双流区××路××号××小区的房屋并登记在孙爽个人名下，足以反映吴宗建与孙爽之间的经济往来本身就非常频繁，孙爽仅以支付房款来主张房屋所有权显然不成立。四、吴宗建于2019年1月17日突发疾病去世，案涉房屋的《买卖合同》、《贷款合同》、购房收据及发票、契税发票、房屋专项维修资金收据、房屋产权证等原件全部由与吴宗建共同生活的妻子暨周成芳保管，除此之外，吴宗建的死亡证明、火化证明等也都由周成芳在保管，而周成芳与孙爽系亲生母女关系，上述材料在孙爽处本就符合常理，并不能据此说明孙爽就是案涉房屋的所有人。案涉房屋系孙爽基于人情关系向吴宗建、周成芳赠与的财产，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，吴宗建和周成芳对案涉房屋拥有所有权。而孙爽提供的证据仅能反映出代吴宗建和周成芳支付房款的事实，充其量也仅能形成债权债务关系，无法引起物权变动的效力。此外，在吴宗建去世一年后暨2020年3月25日，孙爽告和周成芳将房屋对外出租也是利用实际控制房产的机会进行无权处分的行为，对此行为张羲、涂明辉也将保留起诉的权利。综上，孙爽与吴宗建之间并没有约定“借名买房”的事实，请求依法驳回孙爽的全部诉讼请求。 周成芳辩称，在购买案涉房屋时，我女儿孙爽因为名下已有多套房产，不具有贷款资格，故商量用我和吴宗建的名义去购房。开始我和吴宗建因为年龄大了也不具备贷款资格，故孙爽将异地房产出售后，转了60余万元到吴宗建的账户上，故再次以我们的名义贷款购房。此次因银行卡上有充裕资金，银行经审核后认为可以贷款。最终，案涉房屋以我和吴宗建的名义按揭购买并办理了产权登记。因孙爽借名买房的事情当时其他人都不知道，故我对孙爽的诉请予以认可。同时，在2013年的时候我与吴宗建也不具备购买案涉房屋的能力，当时吴宗建的工资大概是4000余元，我只有1000余元，故我与吴宗建也没有相应经济能力购买案涉房屋及偿还银行贷款。 交通银行述称，吴宗建、周成芳于2013年9月向我行申请住房按揭贷款。由于两位申请人年龄偏大，故我行对客户的还款能力及资金来源均有较细致的调查，吴宗建、周成芳当时是由孙爽陪同来银行办理贷款面谈面签手续的。在申办贷款过程中，客户经理明确告知吴宗建、周成芳，如果管理部门审查个人结算账户的交易流水不够，可以选择让直系亲属担保，或提供其他资产证明。当时客户就让孙爽填写了保证人的申请表以及在保证合同上签字并交由签单客户经理保管。后续由于吴宗建账户存入人民币608000元，符合了我行贷款的审批条件，所以客户经理又将保证人签了字的申请表及保证合同退还了申请人。此后，该笔贷款按约放款至吴宗建账户，至起诉前均正常还款。2020年8月25日，该笔贷款已经全部还清，解除房屋抵押手续我行已经按流程提交至不动产登记中心，现在应该抵押手续已经解除。最后，案涉房屋的产权归属问题由法院认定。 庭审中，双方当事人围绕本案事实提交了房屋首付款支付凭证、银行回单、银行流水、《买卖合同》、《贷款合同》、《保证合同》、购房收据及发票、契税发票、房屋专项维修资金收据、房屋产权证、房屋税费支付凭证、退税流水等证据，本院结合上述证据，经审理对全案认定事实如下： 2013年2月28日，孙爽向名称为远大林语城二期的商户刷卡付款300000元，后于同年5月28日向远大公司转款429554元（备注：用途：购房、远大林语城别墅×栋×单元×号孙爽）、7月20日向名称为远大林语城二期的商户刷卡付款240000元，合计969554元。同时，远大公司向吴宗建、周成芳开具969554元的收据，备注：二期×-×-×购房款。同年8月6日，吴宗建、周成芳与远大公司签订《买卖合同》及附件约定：“……商品房：远大•林语城……×幢×层×号房……所购商品房总价款合计贰佰肆拾万零玖仟伍佰伍拾肆元零角零分（大写）……付款方式及期限的约定：……本房屋房价款总额为2409554元……买受人按下列第3种方式向出卖人支付房款……3、按揭付款：（1本协议签订后的当日内，买受人向出卖人支付房价款969554元（已付定金转为本期房款）。（2）房价款总额的59.76%，计人民币壹佰肆拾肆万零仟零佰零拾零元整，买受人以向出卖人指定银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付……”。同年10月23日，吴宗建、周成芳（甲方）与交通银行（乙方）签订《贷款合同》及附件约定：“……房屋及抵押登记：甲方所购房屋为：远大林语城，坐落：成都市东升街道航空路×号远大林语城×栋×楼×号……贷款金额与期限：金额：人民币（大写）壹佰肆拾肆万元整……贷款期限：132月”。合同签订后，交通银行如约向吴宗建银行账户（62226205300********）发放贷款1440000元。办理抵押贷款同时，案涉房屋亦办理了他项权抵押登记，抵押权人为交通银行。 2015年8月24日，远大公司向吴宗建、周成芳开具了2409554元的购房款发票。同年8月19日，孙爽向名称为远大林语城二期的商户刷卡付款76083.84元（包含契税等费用）。2016年9月23日，四川省成都市双流区地方税务局向吴宗建、周成芳开具36143.31元的契税发票，备注：房屋坐落位置：双流东升街道航空路6号46栋1层104号。2017年12月20日，远大公司向周成芳的银行账户退回税款36258.3元。综上，孙爽实际支付39825.54元（76083.84元-36258.3元）。 孙爽在支付完案涉房屋首付款969554元后，于2013年9月22日及23日向吴宗建交通银行账户合计转入608000元，该款其中600000元用于购买理财金。同年12月1日，交通银行从该银行账户扣划第一期房屋按揭贷款15580.78元。自2014年1月至3月期间，交通银行分三次从该银行账户扣划房屋按揭贷款合计46742.34元。孙爽于2013年12月至2020年8月期间，分七十八次向吴宗建交通银行账户（6222620××××03326345）转入款项合计1127233.1元。2020年8月25日，孙爽与交通银行协商后，将案涉房屋未结贷款665277.52元转入交通银行指定的收款账户。综上，孙爽因案涉房屋合计支付2864213.28元（首付款969554元+契税等费用39825.54元+前四笔按揭款62323.12元+后七十八笔按揭款1127233.1元+尾款665277.52元）。 2020年8月26日，交通银行出具《贷款结清证明》载明：“贷款结清日：2020年8月25日，已还本金（元）：1440000.00……抵押物地址：四川省成都市双流县××。2020月9月16日，成都房地产信息档案中心出具《个人住房信息查询记录》（仅含名下现有房屋信息）载明：“孙爽无房屋查询记录，查询范围：成都市22个区（市）县”。案涉房屋原抵押登记在交通银行处，孙爽已提前结清案涉房屋剩余按揭款项，案涉房屋现已解除了抵押登记。 另查明，涂明辉系吴宗建母亲，张羲系吴宗建亲子，周成芳系吴宗建再婚妻子，孙爽系吴宗建继女， 本院认为，本案争议焦点为孙爽是否与吴宗建、周成芳形成了口头的“借名买房”协议，案涉房屋所有权应归孙爽所有还是归吴宗建、周成芳所有。围绕争议焦点，评判如下： 孙爽是否与吴宗建、周成芳形成了口头的“借名买房”协议需要符合其与吴宗建、周成芳存在实际支付房款的事实及合意借名买房的事实。从实际支付房款的事实来说，首先，从案涉房屋房款支付的情况及银行贷款偿还情况来看，案涉房屋首付款969554元由孙爽于2013年2月、5月、7月分三次支付；已付月供总额1189556.22元（62323.12元+1127233.1元）由孙爽每月定期向吴宗建交通银行账户存入几乎等额的款项，再由银行进行扣划，共计82笔（前四笔从理财金中扣划62323.12元，后七十二笔1127233.1元由孙爽于2013年12月至2020年8月期间向吴宗建交通银行账户转入）；尾款665277.52元由孙爽于2020年8月直接向交通银行偿还；契税等费用39825.54元由孙爽于2015年8月19日向远大公司支付，以上能够证明孙爽实际支付房款的事实。其次，购买案涉房屋时，吴宗建、周成芳的收入并不具有购买案涉房屋的能力与贷款偿还能力，吴宗建、周成芳借款向孙爽购买案涉房屋并无可能性，也无证据证明吴宗建、周成芳有向孙爽借款购买案涉房屋的意向。最后，作为常理，基于人情关系孙爽代继父持续、定期的支付案涉房屋款项也与常理不符，因此孙爽向吴宗建账户转款的行为能够认定为其实际支付房款的事实。 从是否形成借名买房的合意来看，孙爽提供的房屋首付款刷卡记录、《买卖合同》、《贷款合同》、周成芳及第三人交通银行的陈述等书证、口述能够形成证据锁链，可以证明孙爽具有购买案涉房屋的经济实力，但在购买案涉房屋时，因孙爽名下有两套房不具有银行贷款资格，而吴宗建、周成芳在具有购房资格，但二人收入较低不具备银行按揭贷款放款的资格的情况下，孙爽通过存入吴宗建账户资金的方式使得吴宗建、周成芳具备贷款放款资格，并以吴宗建、周成芳的名义购房，孙爽与吴宗建、周成芳之间有借名买房的合意。 综上，案涉房屋虽然登记在吴宗建、周成芳的名下，但仅能证明吴宗建、周成芳系房屋登记的名义权利人，不能最终有效证明为房屋的真正权利人。孙爽事实上与吴宗建、周成芳之间达成了口头借名买房协议并实际履行，案涉房屋的所有权应当归孙爽所有，同时，张羲、涂明辉、周成芳理应配合孙爽办理案涉房屋的转移登记手续，并将案涉房屋的所有权转移登记至孙爽名下。孙爽的诉请有事实依据和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认孙爽与吴宗建、周成芳关于购买位于成都市双流区××街道××路××号××栋××楼××号房屋的口头借名买房协议有效； 二、登记在吴宗建、周成芳名下的位于成都市双流区××街道××路××号××栋××楼××号的房屋归孙爽所有； 三、张羲、涂明辉、周成芳于本判决生效之日起十日内配合孙爽办理位于成都市双流区××街道××路××号××栋××楼××号房屋的转移登记手续，并将该房屋的所有权转移登记至孙爽名下。 案件受理费13000元，由张羲、涂明辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  蔡 俐 二〇二〇年十一月九日 法官助理  张学十 书 记 员  罗艾雪