呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3260号上诉人(原审原告)：李林徽，男，住甘肃省白银市。委托诉讼代理人：彭文静，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古屹泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：王胜保，总经理。委托诉讼代理人：郝吟初，内蒙古屹泰房地产开发有限责任公司员工。委托诉讼代理人：张伟，慧聪律师事务所律师。原审第三人：禹州市金光柔性铸管有限公司。法定代表人：李怀营，总经理。委托诉讼代理人：彭文静，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人李林徽因与被上诉人内蒙古屹泰房地产开发有限责任公司（以下简称屹泰公司）、原审第三人禹州市金光柔性铸管有限公司（以下简称金光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。李林徽上诉请求：1.依法撤销一审全部判决结果；2.依法改判屹泰公司向李林徽交付“馨康花园”北区第3号楼3单元6层西户房屋、第3号楼1单元6层东户房屋；3.依法改判屹泰公司为李林徽办理上述两套房屋产权的登记手续；4.一、二审诉讼费用均由李林徽承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案《商品房买卖确认书》为预约合同属于认定事实错误。首先，李林徽提交的《商品房买卖确认书》系金光公司向屹泰公司供货后的以房抵债结算凭证,系双方债权确认文件,该《商品房买卖确认书》明确约定了买卖双方的名称/姓名身份信息、房屋坐落、单价、总价等房屋基本信息,具备了房屋买卖合同的主要条款,能够作为屹泰公司向李林徽交付房屋的凭证；其次，本案并非单纯的商品房买卖合同纠纷,而是因屹泰公司与金光公司之间的供货合同关系,屹泰公司以房抵债但未履行交房义务而引发的纠纷。在金光公司完全履行了供货义务即付款义务后由屹泰公司出具的债权凭证，经金光公司同意将该房屋交付李林徽，因此李林徽也已经履行了支付房款的义务,一审判决不应以《商品房买卖确认书》不具备正式商品房买卖合同要件而驳回李林徽的诉讼请求。二、一审判决适用法律错误导致判决错误。李林徽已经以供货的方式支付了购房款，本案中的《商品房买卖确认书》中也记载了顶账房屋的事实，因此根据上述规定在李林徽支付了购房款的情形下,《商品房买卖确认书》并非一审判决认定的预约合同,而是可认定为商品房买卖合同。因此,应当依法判令屹泰公司交付房屋。综上，一审判决认定事实不清,适用法律错误，导致判决结果错误，应当依法予以改判。屹泰公司辩称，李林徽的上诉请求不能成立，一审法院判决正确，应依法维持。本案中李林徽与屹泰公司之间的基础法律关系并非房屋买卖合同关系，而是金光公司给屹泰公司开发的馨康花园的施工单位蒙建公司供货，而与蒙建公司形成了买卖合同关系，后又基于蒙建公司与金光公司及屹泰公司之间的法律关系，屹泰公司以房屋顶抵蒙建公司欠付的材料款，后蒙建公司将欠付金光公司的款项付清后向其索要本案案涉的商品房买卖确认书，金光公司称确认书丢失，后各方未就此事再继续沟通，因此，李林徽陈述的事实与客观事实不符；李林徽为金光公司员工，其以商品房卖合同法律关系主张权利主体不适格。金光公司述称，认可李林徽的上述事实和理由，金光公司与屹泰公司确实是供货关系，李林徽所提交的房屋买卖合同确认书系双方对供货结算所作的最终付款凭证，李林徽有权以该凭证主张所顶抵的房屋。金光公司所供货的供货方仅是屹泰公司，屹泰公司所主张的金光公司与蒙建公司形成供货法律关系，金光公司不清楚。李林徽向一审法院起诉请求：1.屹泰公司向李林徽交付“馨康花园”北区第3号楼3单元6层西户；2.屹泰公司向李林徽交付“馨康花园”北区第3号楼1单元6层东户；3.屹泰公司为李林徽办理上述房屋产权登记手续；4.王立东对上述诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由屹泰公司承担。李林徽于2019年11月18日向一审法院提出对王立东的撤诉申请，一审法院予以准许。一审法院认定事实：2009年9月24日,屹泰公司(甲方)与李林徽(乙方)签订《商品房买卖确认书》一份,载明“房屋系馨康花园(暂定名)北区第3#楼1单元6层东户。建筑面积133平方米,房屋最终面积以房本面积为准。房屋单价为2500元/平方米,房屋总价为332500元(人民币)。此房屋系乙方向甲方所购的顶账房,日后凭商品房买卖确认书可到屹泰公司更换正式的商品房买卖合同。此协议一式两份,甲、乙双方各持一份。待此房屋更换商品房买卖合同时乙方须将此协议交还甲方。甲方:屹泰公司(合同专用章)。乙方:李林徽。”该确认书顶部手写体部分载明“属于柔性管顶账房。请到服务部门办理物业手续。办完后领取钥匙。王立东。2012.5.29。”同日,屹泰公司(甲方)与李林徽(乙方)签订另一份《商品房买卖确认书》,该份确认书载明的房屋坐落为馨康花园(暂定名)北区第3#楼5单元6层西户，建筑面积133平方米，房屋总价为332500元(人民币)。两份确认书其他内容一致，但该份确认书顶部无手写内容。一审法院认为，关于李林徽与屹泰公司签订的两份《商品房买卖确认书》的合同性质认定，是预约合同,还是房屋买卖合同。依据认定的事实及相关法律、法规，案涉协议书应系预约合同，理由如下:一、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定,“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式;（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法;（十二）违约责任;（十三）双方的其他事项”。本案中,李林徽与屹泰公司签订的两份确认书并不具备该办法规定的主要内容，如房屋虽明确为北区第3#楼1单元6层东户及第3#楼5单元6层西户，但该楼宇的总层数未作约定,亦未约定交房日期及交房条件,确认书也没有该办法第十六条规定的第六项、第七项、第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项内容,因此,李林徽与屹泰公司所签订的确认书不具备商品房销售合同的主要内容,应认定为预约合同。二、该确认书约定“此房屋系乙方向甲方所购的顶账房,日后凭商品房买卖确认书可到屹泰公司更换正式的商品房买卖合同。......待此房屋更换商品房买卖合同时乙方须将此协议交还甲方”也可反映出,双方知道该确认书并非正式的商品房买卖合同,之后双方还要签订正式的《商品房买卖合同》，明确未尽事宜,且从该确认书的命名上明确标明为“确认书”，也可反映出其具备预约合同的特征。综上,一审法院认定,李林徽与屹泰公司签订《商品房买卖确认书》在性质上是一份预约合同。李林徽与屹泰公司签订《商品房买卖确认书》后,并非直接获得履行商品房买卖合同请求权，即李林徽不能据此主张屹泰公司向其交付房屋。庭审中,李林徽表示双方并未就两套房屋的交付进行约定,在签订确认书时,涉案房屋实际正处于在建工程状态,双方亦未依据确认书的约定更换正式的商品房买卖合同。屹泰公司表示涉案房屋现已多次转手,无法查清产权的实际归属状况。故对李林徽请求屹泰公司向其交付两套涉案房屋,并为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求,均不能支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决:驳回原告李林徽的诉讼请求。案件受理费10450元(原告已预交),由李林徽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉两份《商品房买卖确认书》（以下简称《确认书》）中，李林徽与屹泰公司尚未对房屋交付条件及日期、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同的主要内容形成约定，且《确认书》明确约定“日后凭商品房买卖确认书可到屹泰公司更换正式的商品房买卖合同”足以证明案涉两份《确认书》非正式的商品房买卖合同。李林徽主张《确认书》是因屹泰公司与金光公司之间的供货合同关系而引起的以房抵债法律关系，李林徽已经履行了支付房款的义务，故屹泰公司应履行交付房屋的相关义务。本院认为，李林徽提供的《销售单》并不能证明屹泰公司与金光公司存在供货关系的事实，且无其他证据证明李林徽履行了支付房款的义务。一审法院认定案涉两份《确认书》的性质是预约合同并无不当，李林徽请求预约合同的相对方屹泰公司按照尚未订立的本约合同履行本约合同中的交付房屋、办理相应手续的义务，缺乏事实及法律依据。综上所述，李林徽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10450元，由李林徽负担。本判决为终审判决。审判长 包永海审判员 杜子洋审判员 王 晶二〇二〇年十一月二十七日法官助理 伊丽娜书记员 崔胜楠