湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0802民初2317号原告：邓颖玲，女，1965年10月1日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。原告邓颖玲与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告邓颖玲的委托诉讼代理人周政到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓颖玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告一支付原告房屋回购款450960元；2、判令被告一支付原告房屋租金和装修改造折旧款206690元，违约金2066元，被告二承担连带责任；3、判令两被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告将诉讼请求2变更为：判令被告一支付原告房屋租金和装修改造折旧款196914元，违约金1969元，被告二承担连带责任。事实与理由：2015年7月21日，就购买被告位于张家界市永定区南庄坪张家界××座××层××号房屋，原告与被告张家界山水公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，并于当日支付购房款225480元。2015年7月21日，原告与两被告签订《张家界大成山水国际大酒店二期房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定：原告将购买的房屋委托给被告张家界大成酒店公司装修，委托装修改造款为225480元，原告于当日一次性支付装修改造款225480元。委托装修改造期限为最短不少3年，最长不超过5年；委托期限内从本合同生效之日起，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还即每年33822元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额10%的折旧比例返还即每年22548元。被告二以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保，为被告一提供连带担保；如逾期三个月，被告一未向原告返还委托装修改造折旧款，应支付应付款的1%作为违约金。合同签订后，原告付清了装修改造款。同日，原告与两被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋承包经营合同》，合同主要内容：原告将购买的上述房屋交给被告一统一管理、经营，被告一对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利。承包期限最短不少于三年，最长不超过五年。租金标准为第一年、第二年为33822元。第三年至第五年为22548元，原告得50%。如逾期三个月被告一未支付承包收益，应支付应付承包金的1%作为违约金。同日，原告与两被告签订了《三方承诺合同》，主要内容：原告可以在2018年7月21日至2020年7月21日向被告二提出无理由退房要求，被告二不得拒绝该申请。撤销房屋网签后两个工作日内，被告二需向原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用450960元。被告一作为被告二的担保方，对被告二的义务承担连带担保责任。合同签订后，被告因自身经营问题，从2016年开始一直少付或拒付原告的租金和装修折旧款，2018年起，原告多次到两被告处催要房屋租金及装修折旧款并要求回购房屋，被告均以老板不在或资金周转困难等为由拒不见面或拒不答复，一直未按合同约定履行义务。截止到2020年8月31日，被告一少付原告租金及装修折旧款196914元，被告一还应承担逾期付款的违约1969元。原告认为，原被告双方签订的合同均合法有效，原告依约支付了全部的购房款和装修改造款并交付了房屋，被告一未能按合同约定支付房屋租金、装修改造款及房屋回购款，被告二也未按照合同约定承担连带责任。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状共同辩称：请求依法公正处理本案，降低违约金；因出现新型冠状病毒不可抗力因素请求减免租金；请求驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。2015年7月7日至2020年8月27日被告已向原告支付77420元，被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未对委托装修达成续签协议。现因出现新型冠状病毒不可抗力的情况及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。并请求原告放弃违约金。原告应当选择行使合同权利或继续履行《商品房买卖合同》，或解除《房屋租赁合同》。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与大成山水酒店、山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》亦于本案起诉之日解除。本案原告已丧失回购期限，其无权要求被告回购。本案任何争议合同均未约定担保期限，保人已实际免除担保责任，且投资经营合同已到期，合同到期后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2015年7月21日，原告邓颖玲（合同买受人）与被告张家界山水公司（合同出卖人）签订《张家界市商品房现房买卖合同》，合同约定：被告张家界山水公司将张家界大成山水国际大酒店大成座第9层954号房，以225480元出卖给原告邓颖玲。签订合同时，原告将购房款225480元，一次性支付给被告张家界山水公司。2015年7月21日，被告张家界山水公司（合同甲方）与原告邓颖玲（合同乙方）签订《商品房现房买卖之补充合同》，合同约定：乙方确认该房屋是张家界大成山水酒店整体经营一部分，由酒店统一管理和经营。2015年7月21日，原告邓颖玲与被告张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店二期房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定：原告邓颖玲将购买的房屋委托给被告张家界大成酒店公司装修，委托装修改造款总额为225480元，原告邓颖玲于当日一次性支付装修改造款225480元。合同第三条第1款约定：委托装修改造期限为最短不少3年，最长不超过5年；第四条约定：委托期限内从本合同生效之日起，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还即每年33822元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额10%的折旧比例返还即每年22548元。委托装修改造折旧款自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，一次性划入原告邓颖玲指定银行账户。合同第八条第3款约定：逾期按1%支付违约金。2015年7月21日，原告邓颖玲（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）签订《张家界大成山水国际大酒店二期房屋承包经营合同》，在合同中约定：甲方将其购买坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界××期××层××号房，交由乙方统一管理、经营，租赁期内，乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。该房屋的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。合同第四条约定：第一年、第二年年租金为33822元，第三年至第五年年租金为22548元。合同第九条第3项约定：逾期3个月未支付租赁收益，应支付承包金1%的违约金。2015年7月21日，原告邓颖玲、被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司签订《三方承诺合同》，约定：邓颖玲可以要求张家界山水公司、张家界大成酒店公司任意一方单独履行债务，也可以一并要求张家界山水公司、张家界大成酒店公司共同履行债务。另查明，至2020年8月31日止，被告张家界大成酒店公司应付原告房屋委托装修折旧款和房屋承包租金274334元，实付共计77420元，欠付房屋委托装修折旧款、房屋租金共计196914元。现涉案房屋由张家界大成酒店公司继续占有、管理和使用。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述，有《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖之补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店二期房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店二期房屋承包经营合同》、《三方承诺合同》、收据二份、中信银行明细、已付租金明细表等证据在卷予以证实。判决的理由与结果本院认为，原告邓颖玲与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖之补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店二期房屋委托装修、酒店开办等费用合同》和《张家界大成山水国际大酒店二期房屋承包经营合同》、《三方承诺合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面履行。现原告邓颖玲主张要求被告张家界大成酒店公司支付房屋回购款，但在合同期满后，原告邓颖玲未向本院提出证据证明，其依约向被告提出书面转让申请，且与两被告亦未另行签订相关合同，故原告要求被告张家界大成酒店公司支付房屋回购款，既无合同依据也无法律依据，故对原告的该项请求，本院不予支持。通过原告举证和被告提交的答辩状确认，至2020年8月31日止，被告张家界大成酒店公司应支付原告邓颖玲房屋租金和装修改造折旧款196914元，依约支付违约金为1969元。因2020年2月发生的新型冠状肺炎疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳。根据××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌情以减免一个月租金为宜，即对原告邓颖玲的该项诉讼请求本院支持195035元（196914元-22548元／12月），依约支持支付违约金为1950元。对于原告诉请被告张家界山水公司承担支付连带清偿责任的问题。被告张家界山水公司在三方签订的《三方承诺合同》中，约定邓颖玲可以要求张家界山水公司、张家界大成酒店公司任意一方单独履行债务，也可以一并要求张家界山水公司、张家界大成酒店公司共同履行债务，对本合同承担连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，故被告张家界山水公司应承担连带清偿责任。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，应当承担不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内，向原告邓颖玲支付房屋租金和装修改造折旧款195035元，支付违约金1950元；二、被告张家界山水天下置业有限公司以张家界山水天下置业有限公司对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告邓颖玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费10398元，减半收取计5199元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司承担2120元，原告邓颖玲承担3079元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  吴廷杰二〇二〇年十一月二十日代理书记员  陈 斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承提保证责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。