江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣03民终586号上诉人（原审被告）：萍乡市安家房产置业有限公司。法定代表人：李小萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：何晓晖，该公司员工。委托诉讼代理人：周世敏，江西萍实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司。法定代表人：温从俊，该公司总经理。上诉人萍乡市安家房产置业有限公司（以下简称“萍乡安家公司”）因与被上诉人萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司（以下简称“法莱德经营管理公司”）合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初2219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人萍乡安家公司的委托诉讼代理人何晓晖、周世敏，被上诉人法莱德经营管理公司的法定代表人温从俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。萍乡安家公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实存在不当。在双方租赁合同未到期时，被上诉人已承诺与一家酒店签订租赁合同，予以整体出租，被上诉人通过对上诉人经营期间强行停电、隐瞒业主信息等方式阻止上诉人续租，期间上诉人又遭他人打砸损毁店内物品及场地，一审判决忽略了该事实。二、一审判决没有考虑被上诉人先行违约的事实，支持被上诉人商铺使用费的诉请不当，应当予以改判。被上诉人法莱德经营管理公司辩称，对上诉人的上诉所依据的事实不予认可，请求二审法院驳回上诉，维持原判。法莱德经营管理公司在一审法院起诉请求：1.判令萍乡安家公司支付自2019年5月1日至2019年11月27日止的逾期腾房占有使用费135822.4元；2.判令萍乡安家公司向法莱德经营管理公司支付拖欠的物业管理费8446元，以上合计144268.4元；3.诉讼费由萍乡安家公司承担。一审法院认定事实：法莱德经营管理公司系一家从事商业运营管理、房地产策划、市场营销策划、企业管理咨询等项目的公司。为提升物业的商业价值，通过整体统一经营管理，法莱德经营管理公司分别与购买萍乡市武功山大道法莱德国际生活广场项目2幢1层130号（面积67.12㎡）、131号（面积67.56㎡）、132号（面积38.67㎡）、133号（面积49.06㎡）商铺的业主签订《统一经营管理协议》，约定业主将其购买的上述商铺委托法莱德经营管理公司对外租赁经营，行使统一经营管理权，时间为3年，至2019年4月30日止。2016年10月14日，法莱德经营管理公司（甲方）与萍乡安家公司（乙方）签订《萍乡法莱德国际生活广场租赁管理合同》，合同约定的主要内容为：乙方租赁位于法莱德国际生活广场2号楼130、131、132、133号商铺经营安家房产，租赁期限暂定自2016年12月1日起至2019年4月30日止；商铺租金标准为130号、131号商铺按45元/㎡/月，132号、133号商铺按26元/㎡/月；租赁期满，乙方在同等条件下享有优先承租权，但须在合同期满前三个月以书面形式提出申请，经甲方同意，双方续签合同方为有效。乙方不续租的，应当提前做好迁让准备，在合同到期日起两天内必须搬出，逾期不搬视为放弃铺内财物，甲方有权直接自行予以处置，如乙方逾期不搬而造成商铺产权人与甲方之间的纠纷及经济损失等都由乙方全部承担；乙方在签订本合同时一次性支付前三年租金75000元（优惠后）、一次性交纳合同保证金18750元及支付自2016年12月1日至2017年11月30日止的商业管理服务费2669元，合同期满如无应扣除事项，保证金在合同期满一个月后的7日内全额无息退还乙方。合同还约定从2017年12月1日至2018年11月30日按2元/㎡/月交纳商业管理服务费，共计5338元，该费用在2017年11月15日前一次性缴纳，免收2018年12月1日至2019年4月30日的商业管理服务费。2019年3月31日，法莱德经营管理公司派公司员工黄蓉向萍乡安家公司送达《通知》，主要内容为：租赁期限于2019年4月30日到期，需要续租商户，请于期满前30天内至我公司洽谈，部分已出售商品需商户执行邀约业主洽谈（业主信息已给），无需续租商户，根据合同规定，应当提前做好迁让准备，逾期不搬的视为放弃铺内财物，我公司有权自行予以处置。2019年4月19日，法莱德经营管理公司派公司员工黄蓉向萍乡安家公司送达《商铺到期告知函》，请未续签租赁合同的商户于2019年4月30日前将所使用的商铺清空，并与我公司办理交结手续。逾期不搬的视为放弃铺内财物，我公司有权执行予以处置。因逾期未办理而产生的损失及责任由你方承担。2019年4月27日，萍乡安家公司联合法莱德各商家向法莱德经营管理公司送达《告知书》，主要内容为：1.合同终止，协商补偿；2.续签合约，按原合同租金价格签一年送二年；3.5月1号我们不会搬离，直到合同事宜完善；4.不要搞断水断电等小手段来影响我们的正常经营；5.店里物品属于私人，不属于法莱德，千万不要私自处理，望法莱德拿出诚意洽谈，不要把事件升华与扩大。截至2019年4月30日，萍乡安家公司未与法莱德经营管理公司签订续租合同，法莱德经营管理公司向萍乡安家公司发出《告知函》，主要内容为：请未续签租赁合同的商户于2019年4月30日前将所使用的商铺清空，并与我公司办理交结手续。逾期不搬的视为放弃铺内财物，我公司有权自行予以处置；自2019年5月1日起，解除您与我公司签订的《萍乡法莱德国际生活广场租赁管理合同》；未续签租赁合同的商户自2019年5月1日起我司将采取断水断电的措施，产生的损失及责任由你方承担。之后萍乡安家公司一直未支付所欠租金及相关费用遂引发纠纷，法莱德经营管理公司诉至法院。法莱德经营管理公司于2019年4月19日与涉案的131号商铺业主签订《补充协议》，于2019年4月30日分别与涉案的132号、133号商铺业主签订《商铺租赁合同》，上述协议均约定业主将其所有的商铺继续委托法莱德经营管理公司对外租赁经营，租赁合同期限至2029年4月30日。2019年10月13日，法莱德经营管理公司与涉案的130号商铺业主签订《补充协议》，约定业主将其所有的商铺委托法莱德经营管理公司对外租赁经营，期间为2019年10月13日至2029年10月12日。法莱德经营管理公司先后通过银行转账方式按相关约定向上述业主支付了租金。2019年5月6日、2019年11月3日、2019年11月21日，因店铺租赁到期事宜引起纠纷，萍乡安家公司向萍乡市公安局开发区分局玉湖派出所报警。2019年11月26日，经玉湖派出所主持调解，萍乡安家公司将其租赁的位于萍乡市法莱德国际生活广场2号楼130、131、132、133号商铺以转让费110000元转让给江西浔峰商业管理有限公司作为酒店经营。2019年11月27日，萍乡安家公司将商铺内财物搬离。一审法院认为，本案系房屋租赁引发的纠纷。法莱德经营管理公司、萍乡安家公司签订的《萍乡法莱德国际生活广场租赁管理合同》简称《租赁管理合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。萍乡安家公司提出法莱德经营管理公司未告知房东相关信息存在欺骗行为的意见，与约定和法律规定不符，不予支持。首先，根据双方签订的《租赁管理合同》约定，租赁期满，萍乡安家公司要续租商铺，在同等条件下享有优先承租权，但须在合同期满前三个月以书面形式提出申请，经法莱德经营管理公司同意，双方续签合同方为有效。其次，法莱德经营管理公司与业主就涉案商铺已签订租赁合同续租期限至2029年并支付有关租金，法莱德经营管理公司有权就涉案商铺对外租赁经营，行使统一经营管理权。第三，在合同到期前，法莱德经营管理公司作为承租方通过发出《通知》，告知萍乡安家公司若需要续租请在期满前30天内与法莱德经营管理公司洽谈，可以看出法莱德经营管理公司向萍乡安家公司表达了延续租赁关系的意愿。2019年4月27日，萍乡安家公司以《告知书》形式予以回复，提出续租意向，按原合同租金价格签一年送二年。2019年4月30日，法莱德经营管理公司向萍乡安家公司发出《告知函》，通知萍乡安家公司双方签订的《租赁管理合同》于2019年5月1日起解除，可以看出法莱德经营管理公司拒绝了萍乡安家公司提出的续租条件，双方对续租并未达成合意。本案中，萍乡安家公司并未提供相关证据证明其在合同期满前三个月以书面形式向法莱德经营管理公司申请续租事宜，双方也未续签合同，且萍乡安家公司亦未提交相应证据证明法莱德经营管理公司在合同解除前已将商铺租赁给他人。因此，萍乡安家公司提出法莱德经营管理公司在合同未解除前，法莱德经营管理公司将租赁权给第三方，损害法莱德经营管理公司优先租赁权的辩解意见，与事实不符，不予支持。2019年4月30日合同已到期，双方的租赁关系已终止，而萍乡安家公司占用租赁商铺至2019年11月27日才搬离，故法莱德经营管理公司主张萍乡安家公司支付涉案商铺从2019年5月1日至2019年11月27日使用费的诉讼请求符合事实，于法有据，予以支持，但法莱德经营管理公司主张萍乡安家公司支付商铺使用费135822.4元，不符合约定和法律规定，不予支持。关于商铺使用费问题。因双方对租赁合同期满后使用费并未约定，故应参照双方签订的《租赁管理合同》中的租金标准计算，即130号、131号商铺按45元/㎡/月，132、133号商铺按26元/㎡/月（45元×67.12㎡×7个月+45元×67.56㎡×7个月+26元×38.67㎡×7个月+26元×49.06㎡×7个月）共计58391.06元，因法莱德经营管理公司与涉案商铺130号业主签订的《补充协议》约定的租赁期限自2019年10月13日开始，故法莱德经营管理公司对2019年5月1日至2019年10月13日期间的商铺使用费无权主张，扣减45元×67.12㎡×5.5个月=16,612.2元，萍乡安家公司仍需向法莱德经营管理公司支付涉案商铺使用费41778.86元。从庭审查明的事实，萍乡安家公司在合同到期后未续租涉案商铺，且法莱德经营管理公司亦未违反《租赁管理合同》约定的义务，故对于萍乡安家公司主张要求法莱德经营管理公司双倍返还合同保证金的抗辩理由不能成立。但根据《租赁管理合同》的约定，合同保证金18750元可折抵萍乡安家公司欠付的商铺使用费，经品减，萍乡安家公司还应向法莱德经营管理公司支付商铺使用费23028.86元。关于拖欠的物业管理费问题。根据法莱德经营管理公司、萍乡安家公司签订的《租赁管理合同》，实际上是商业管理服务费。法莱德经营管理公司主张萍乡安家公司未按《租赁管理合同》的约定交纳第二年（2017年12月1日至2018年11月30日）的商业管理服务费5338元，因萍乡安家公司未向法院提供已缴纳的证据，对于该诉讼请求，予以支持；至于合同到期后的商业管理服务费，因双方合同并未约定，参照之前的标准2元/㎡/月计算为3113.74元（2元×222.41㎡×7个月），因此，萍乡安家公司拖欠法莱德经营管理公司的商业管理服务费合计8451.74元，而法莱德经营管理公司主张萍乡安家公司支付拖欠商业管理服务费8446元，是对自己权利的处分，不违反法律规定，予以支持。综上所述，法莱德经营管理公司主张萍乡安家公司支付商铺占用费135822.4元的诉讼请求，依法予以调整。法莱德经营管理公司主张萍乡安家公司支付物业管理费8446元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、萍乡市安家房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司支付涉案商铺使用费23028.86元；二、萍乡市安家房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司支付涉案商铺物业管理费8446元；三、驳回萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3185元，由法莱德经营管理公司负担2490元，萍乡安家公司负担695元。在二审指定的举证期限内，上诉人向本院提交了**的证人证言，拟证明由于被上诉人在合同期满后，对上诉人采取了断电、断水的措施，致使上诉人无法使用房屋，且被上诉人没有向上诉人提供业主的信息，导致上诉人无法与业主就续租进行洽谈。经质证，被上诉人认为，业主的信息被上诉人会提供，没有采取断水的措施，业主到期的时候就已经委托了被上诉人，被上诉人向上诉人口头报了租金价格，上诉人认为该价格是被上诉人故意为了不续租虚报的价格，合同到期之后确实断了电，上诉人找人到被上诉人法定代表人办公室打了其法定代表人，双方发生了冲突，所以一直没有供电。本院经审查认为，被上诉人对合同到期之后对商铺进行了断电的事实予以认可，本院对证人证言中该部分内容予以确认。在二审指定的举证期限内，被上诉人法莱德经营管理公司未提交二审程序中的新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《萍乡法莱德国际生活广场租赁管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据租赁管理合同的约定，租赁期满，上诉人要续租商铺，在同等条件下享有优先承租权，但须在合同期满前三个月以书面形式提出申请，经被上诉人同意，双方续签合同为有效。本案中，对于上诉人2019年4月27日联合其他商家向被上诉人送达《告知书》上所载明的续签合约的租金标准，被上诉人并未同意，即双方当事人并未就续签租赁合同达成合意，且上诉人亦未提交有效证据证明，在双方租赁管理合同到期之前，被上诉人已将商铺租赁给第三方，而是否向上诉人提供业主信息并非双方所约定的合同义务。由此，上诉人与被上诉人的租赁关系在2019年4月30日租赁期限到期时已经终止。租赁合同期满后，上诉人未及时搬离，仍然占用租赁商铺至2019年11月27日，对于此期间的占有与使用，上诉人应向被上诉人支付商铺使用费和相关商业管理费。关于商铺使用费的认定问题。在租赁管理合同中，上诉人与被上诉人并未约定租赁期满后使用租赁商铺的费用计算问题，根据租赁管理合同的约定，案涉商铺的租金标准为130号、131号商铺按45元/㎡/月，132、133号商铺按26元/㎡/月计算租金，而以此为标准计算商铺使用费的前提应为商铺符合租赁管理合同履行期间的实际用途，但实际上在合同租赁期满后，案涉商铺已被采取断电等措施，且因被上诉人与案外人之间对案涉商铺之间的租赁事项，造成了案涉商铺在上诉人使用期间出现纠纷，该商铺实际上无法参照租赁期限内的使用方式进行正常使用，虽然被上诉人采取的断电措施以及与他人之间发生的租赁事项系为了要求上诉人搬离，但该行为一定程度上影响了商铺的使用价值认定，亦导致了上诉人的正常经营活动受影响，并考虑到商铺一直由上诉人占用未及时搬离，且租赁管理合同中明确的租金标准在实收租金时实质上进行了优惠，由此，案涉店铺的使用费在参照租金标准确认时应予以核减，酌情核减50%。同时，因被上诉人并非涉案商铺的实际业主，对于131、132、133号商铺，被上诉人与实际业主已签订租赁合同续租期限至2029年，被上诉人有权就该三处商铺主张使用费，但被上诉人与涉案130号商铺业主签订的《补充协议》约定的租赁期限自2019年10月13日开始，故被上诉人对2019年5月1日至2019年10月13日期间的商铺使用费无权主张。故计算至上诉人搬离租赁房屋之日止的商铺使用费为20889.43元【45元×50%×67.12㎡×（7-5.5个月）+45元×50%×67.56㎡×7个月+26元×50%×38.67㎡×7个月+26元×50%×49.06㎡×7个月】，上诉人应予以支付。另外，根据租赁管理合同的约定，合同保证金18750元可折抵上诉人欠付的商铺使用费，经品减，上诉人还应向被上诉人支付商铺使用费2139.43元。关于商业管理费的计算问题。商业管理费系用于整个市场的商业管理、广告宣传、活动策划等，与商铺使用费显属不同的概念，在租赁期满后，上诉人并未搬离，故对于商业管理费仍然需要予以缴纳，且部分商业管理费系租赁期限内产生，故一审判决认定上诉人需支付商业管理服务费8446元并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人萍乡安家公司的上诉请求，部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但确认商铺使用费金额不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江西省萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初2219号民事判决第二项、第三项，即维持“萍乡市安家房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司支付涉案商铺物业管理费8446元”、“驳回萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司的其他诉讼请求”；二、变更江西省萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初2219号民事判决第一项，即由“萍乡市安家房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司支付涉案商铺使用费23028.86元”变更为“萍乡市安家房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司支付涉案商铺使用费2139.86元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3185元，由萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司负担2537元，萍乡市安家房产置业有限公司负担648元；二审案件受理费3185元，由萍乡市法莱德生活广场经营管理有限公司负担1592.5元，萍乡市安家房产置业有限公司负担1592.5元。本判决为终审判决。审判长 易 康审判员 黄 薇审判员 严林伟二〇二〇年十一月二十日书记员 李瑜筠