广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初20117号原告（反诉被告）：佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇绀现村委会佛陈路**美的花湾城**商铺（住所申报），统一社会信用代码91440606MA4UJC753E。法定代表人：麦泽年。委托诉讼代理人：冼豪，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雪谊，广东泽康律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈沛艳，女，1990年2月11日出生，住广东省信宜市***********，公民身份号码440************523。被告：蔡炜豪，男，1985年2月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区**************，公民身份号码440************339。两被告共同委托诉讼代理人：陈建德，广东经纶律师事务所律师。原告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司（以下简称“美的房产公司”）诉被告陈沛艳、蔡炜豪商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理，依法适用简易程序。被告陈沛艳于2020年8月10日向本院提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理，并于2020年9月14日、2020年10月15日两次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人冼豪、唐雪谊到庭参加诉讼，被告陈沛艳、蔡炜豪及其共同委托诉讼代理人陈建德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）美的房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈沛艳向原告支付购房款1510000元；2.请求判令被告陈沛艳向原告支付逾期付款违约金478670元（以逾期金额1510000元为基数，按日千分之一的标准自逾期付款之日起暂计至2020年4月23日为478670元，自2020年4月24日起至实际清偿之日止的违约金，按照同等的标准计算）；3.请求判令被告陈沛艳承担因被告违约导致原告需支付的律师费45300元；以上合计2033970元；4.请求判令被告蔡炜豪就上述1-3项范围内的债务承担连带责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告陈沛艳于2018年1月16日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）和《商品房买卖合同补充协议二》（以下简称“补充协议二”），约定被告陈沛艳向原告购买位于佛山市顺德区**************************的房屋（以下简称“涉案房屋”）。涉案房屋总价款为2157692元，被告陈沛艳以分期付款的方式向原告支付购房款，首期购房款647692元应于2018年1月16日前支付；第二期购房款1510000元应于2019年6月10日前支付。购房合同签订后，被告陈沛艳仅向原告支付首期购房款647692元，但至起诉之日，被告陈沛艳仍未按合同约定支付第二期购房款1510000元。期间，原告多次向被告陈沛艳催款未果。被告陈沛艳的行为已经违反了双方之间的约定，并严重损害了原告的利益，应当承担逾期付款的违约责任，向原告支付逾期付款违约金478670元（以逾期金额1510000元为基数，按日千分之一的标准自逾期付款之日起暂计至2020年4月23日为478670元，自2020年4月24日起至实际清偿之日止的违约金，按照同等的标准计算）。合同附件十一第十四条约定，被告陈沛艳违约，原告因此追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由被告陈沛艳承担。因此，被告陈沛艳还应承担因其违约行为导致原告需支付的律师费45300元。被告蔡炜豪与被告陈沛艳于2017年2月24日结婚，被告陈沛艳购买涉案房屋时处于夫妻关系存续期间，剩余房款是夫妻共同债务，被告蔡炜豪应当对剩余房款1510000元及违约金、律师费承担连带责任。综上所述，原告认为，《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议二》是原被告双方真实意思表示，合法有效。被告逾期支付购房款构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。诉讼中，原告美的房产公司向本院申请变更、增加诉讼请求：1.请求变更第一项诉讼请求为解除申请人与被告申请人签订的《商品房买卖合同》及相关的补充协议；2.请求变更第二项诉讼请求为被申请人向申请人支付违约金431538.40元（2157692×20%）；3.增加诉讼请求为被申请人已交纳的购房款在扣除上述诉讼请求金额后，申请人无息退还给被申请。变更、增加诉讼请求后的事实与理由：申请人与陈沛艳于2018年1月16日签订《商品房买卖合同(预售)》(以下简称“合同”)和《商品房买卖合同补充协议二》(以下简称“补充协议二”)，约定陈沛艳向申请人购买位于佛山市顺德区**************************的房屋(以下简称“涉案房屋”)。涉案房屋总价款为2157692元。陈沛艳在购买原告的商品房时明确知悉其不符合佛山市限购区域的购房资格，并同意自行在佛山市内符合办理社保/纳税手续的单位办妥社保参保或者缴纳个税手续，并按时、不间断、足额缴纳社保费用，尽快达到符合佛山市的相关购买条件。陈沛艳在2019年4月已经买满了一年税单，达到佛山市的购房资格，按照合同约定应当办理按揭，配合网签。但至申请人起诉时，陈沛艳从未向答辩人提供按揭资料，也未以其他方式支付房款。在诉讼中，陈沛艳提供证据证明，2019年10月，陈沛艳在未办理网签并且明知停止缴税会导致丧失佛山市的购房资格的情况下，故意停止购买税单，故意使其自身丧失佛山市的购房资格并以此为由，主张解除合同，违反了《商品房买卖合同》及相关补充协议的约定，违反了诚实信用原则，应当依法承担违约责任。根据合同的约定，陈沛艳因自身原因导致其不满足购房或贷款政策的，由此导致《商品房买卖合同》被解除的，陈沛艳需承担合同金额20％的违约金。合同无论基于任何事由解除，对于陈沛艳已支付的房款，申请人有权优先扣除陈沛艳应当向申请人承担的费用，如有剩余房款的，出卖人再无息退还陈沛艳。被告（反诉原告）陈沛艳、蔡炜豪辩称，一、双方所约定的购房款支付方式为按揭付款，并非美的房产公司诉称的分期付款，其主张要求答辩人一次性支付剩余购房款没有事实依据。答辩人在2017年12月30日在美的房产公司售楼部现场与其签订“美的花湾花园项目”《认购确认单》，双方即约定答辩人于2017年12月30日交付定金50000元，并于2018年1月16日前交付房款30％并签约，《认购确认单》付款方式部分明确约定为按揭付款，在答辩人与美的房产公司工作人员的微信聊天记录中，也反复提到办理网签按揭需要的资料等相关问题，而且在微信中也提到要求答辩人在原先付款的基础上再增加支付一成首付，双方约定和履行的均为按揭付款方式的支付方式，并未有要求答辩人一次性支付尾款的约定，因此，美的房产公司主张一次性付款与双方约定的实际情况不符。二、美的房产公司提出的系继续履行合同的诉请，因答辩人已无佛山市房屋购房资格，无论系分期付款亦或按揭付款，双方所签订的合同在事实上均已无法继续履行，美的房产公司主张要求答辩人一次性支付剩余购房款的诉讼请求不应得到支持。在商品房预售合同中，美的房产公司的义务系为答辩人办理网签、交付房屋并办理过户登记手续，答辩人的义务系支付购房款，双方的义务为对待给付义务，答辩人在支付购房款的同时，美的房产公司需为答辩人就涉案房屋办理网签交付房屋并办理过户登记手续，因此，美的房产公司诉请主张的支付剩余购房款，属于继续履行合同的主张。但合同能否履行，取决于答辩人是否具有购房资格。因答辩人并非佛山市***民家庭，根据佛山市房地产调控政策，非本市户籍居民家庭，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳一年以上的个人所得税缴纳证明或社保保险缴纳证明。根据该文件的规定，截止今日，答辩人需在2018年9月14日至2020年9月13日期间，提供已在佛山市累计缴纳一年以上的个人所得税缴纳证明或社保保险缴纳证明。但答辩人在2019年4月份起已停止办理纳税手续，累计缴纳时间不足一年。因此，双方所签订的房屋预售合同已无法办理网签及办理房屋所有权登记手续，预售合同已在事实上无法继续履行，因此，美的房产公司诉请继续履行合同并支付购房款的诉讼请求不应得到支持。三、本案合同无法继续履行，系因为答辩人在佛山市的购房资格不具备，无法办理网签，属于不可归责于双方当事人的事由，双方当事人均不算违约，美的房产公司应当将已收取的定金及购房款返还给答辩人。根据答辩人提供的与美的房产公司工作人员吴轩的聊天记录亦可证实，美的房产公司对答辩人没有购房资格是明知的，且在答辩人没有购房资格的情况下，为答辩人联系中介机构为答辩人办理税单，现答辩人因无购房资格导致合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的事由，双方当事人均不算违约，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，应予支持。最高人民法院印发的《全国民事审判工作会议纪要》的通知[法办(2011)442号]第20条对此也有相应的规定。四、即使存在违约，美的房产公司亦未能举证证明逾期付款所导致的损失，因此，美的房产公司诉请主张的违约金数额亦过高，折算后其违约金数额比例已达年利率36.5％，应予调整。五、因答辩人不存在违约行为，因此，美的房产公司诉请主张答辩人承担律师代理费的主张没有相应的事实依据且美的房产公司亦未能提供律师代理费发票，该费用未实际产生。原告美的房产公司变更、增加诉讼请求后，被告陈沛艳、蔡炜豪补充答辩辩称，一、美的房产公司诉请判令解除双方之间的商品房预售合同关系，答辩人对解除合同关系无异议，应当认定双方合同关系已经解除。二、美的房产公司明知答辩人没有购房资格，仍然向答辩人推介涉案房屋，并指定第三人协助答辩人办理虚假的纳税证明手续，法律应当对该行为给予法律否定性评价，该纳税证明应当视为自始不存在，认定答辩人自始即不存在购房资格，属于客观履行不能，且不存在购房资格的责任应当归属于双方当事人，任何一方解除该合同的，均无需对此承担违约责任。美的房产公司作为房地产开发商，对当地限购政策是明知的，美的房产公司在明知政策，亦明知答辩人没有购房资格的情况下，仍然推介答辩人购买，并且指定第三方协助答辩人办理虚假纳税证明，该事实根据答人提交的微信聊天记录可以予以证实(见答辩人提交的证据第27页至34页36页、43页、44页、59页至60页、63页、95页)，美的房产公司在第一次庭审中亦予以认可。该行为属于规避国家公共政策的行为，法律应当对该行为给予法律否定性评价，认定答辩人自始即不存在购房资格，因无购房资格，且双方对此均系明知，应当认定商品房无法进行交易双方对此均存在过错，任何一方均有权解除该合同，且无需承担违约责任。三、即使认定答辩人具备购房资格，商品房买卖合同无法继续履行亦并非答辩人的过错所导，答辩人对此无需承担违约责任。因涉案房屋位于限购区域，在美的房产公司的安排下答辩人于2018年1月起开始办理纳税证明，虽于2018年11月中断一次，但2018年12月起答辩人仍然需要缴纳直至2019年4月，因此，美的房产公司诉称答辩人故意中断缴纳没有事实依据，如果要中断缴纳，2018年12月份即不会再次缴纳。根据2017年5月13日佛山市人民政府办公室发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(佛府办函﹝2017﹞326号)第一条之规定，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。答辩人虽于2018年11月中断一次，但根据该文件之规定，答辩人于2019年1月即开始具备办理网签的资格，在答辩人与美的房产公司销售人员吴轩的聊天记录中可以证实，答辩人多次询问和催促美的房产公司尽快为其办理网签(见答辩人提交的证据第43页、第59页、第65页、第71页、第73页)，美的房产公司于2019年3月份称无法办理网签，要求给答辩人办理退款，答人亦同意解除合同退款并到美的房产公司出办理退款手续。但在美的房产公司答应退款后，2019年4月底又称可以办理网签，但需要多支付一成首付，答辩人催促其尽快网签，美的房产公司也未予办理最终导致交易无法进行。在本案中，无法交易的原因在于美的房产公司在答应退款后又称可以进行网签，且变更首付款比例，其责任在于美的房产公司，因此，美的房产公司主张解除合同并要求答辩人支付因答辩人违约所造成的违约金不应得到支持。四、即使系答辩人的违约行为导致交易无法进行，美的房产公司诉前房屋价款20％的违约金明显超过其实际损失，违约金的认定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，美的房产公司主张20％的违约金数额过高。1.商品房无法进行交易并未导致美的房产公司损失，美的房产公司开发的该楼盘现对外出售的单价为23000元/平方米，与本案合同签订时的价格21230元相比稍有涨幅，商品房并未因无法交易导致差价损失。2.商品房无法进行交易的原因在于无购房资格，无购房资格的责任前有论述，系双方的原因导致而成，其责任不能完全归咎于答辩人，即使认定有购房资格属于违约行为，也应当认定为双方违约，适用过失相抵规则进行裁判。3.答辩人于2017年12月30日支付定金5000，及于2018年1月16日支付了首期款647691元，共计向美的房产公司支付购房款697691元，其利息根据6％的年利率计算至庭审之日，该笔款项获得的利息收入为115033元，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条关于损益相抵的规定，美的房产公司因该商品房交易行为已获有利益，答辩人主张从损失赔偿中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。综合上述，答辩人认为，美的房产公司的诉请无事实依据及法律依据，应予驳回。被告（反诉原告）陈沛艳向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告陈沛艳与反诉被告美的房产公司之间的商品房预售合同关系于2020年8月4日解除；2.判令反诉被告美的房产公司返还反诉原告陈沛艳首付款647692元；3.判令反诉被告美的房产公司双倍返还反诉原告陈沛艳定金100000元；4.判令反诉被告美的房产公司支付反诉原告陈沛艳因逾期返还首付款的利息损失，损失金额以647692元人民币为基数，按6％的年利率为标准，自2019年4月1日起计算至实际返还之日止，暂计算至2020年8月1日，金额为48576元；5.判令反诉被告美的房产公司支付反诉原告陈沛艳因本案所产生的律师代理费38000元；6.判令反诉被告美的房产公司负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月30日，反诉原告陈沛艳经反诉被告佛美的房产公司置业顾问吴轩推介，陈沛艳与美的房产公司签订“美的花湾花园项目”《认购确认单》及《商品房认购书》各一份，约定陈沛艳认购美的房产公司开发建设的“美的花湾城”第13座(精装)-504号房，建筑面积为101.63平方米，原价2397436元，优惠折扣9折成交房价为2157692元，在《认购确认单》中的特殊情况备注处载明“客户于2017年12月30日交付定金50000元，并于2018年1月16日前交付房款30％并签约，逾期按规定处理。认购书签订后，陈沛艳向美的房产公司支付了定金50000元，及按照《认购确认单》的约定支付了首付款647692元，尾款根据《认购确认单》的约定系采取按揭付款的方式支付。根据佛山市房地产调控政策，非本市户籍居民家庭，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳一年以上的个人所得税缴纳证明或社保保险缴纳证明，鉴于陈沛艳在签约时不符合佛山市限购区域的购房资格，美的房产公司并安排广东达尊企业管理有限公司为陈沛艳办理纳税证明。2019年4月，陈沛艳达到佛山市购房资格的要求，在可办理网签时由于涉案商品房的市场单价比签订认购书时的约定单价下跌，美的房产公司并告知陈沛艳，银行可放贷的比例不足原约定价款的七成，要求陈沛艳再行增加支付至少一成的首付才可办理网签。反诉原告陈沛艳认为，双方之间已成立商品房预售合同关系，美的房产公司单方面变更首付款比例，违反双方约定，美的房产公司单方变更首付款比例的行为导致合同无法履行，其应当承担相应的违约责任，且截止今日，陈沛艳现已无佛山市购房资格，双方之间的商品房预售合同已无法继续履行，因此，陈沛艳有权依法解除与美的房产公司之间的商品房预售合同关系，美的房产公司应当双倍返还原告定金，并返还陈沛艳已付首付款并支付逾期返还的利息损失。综合上述，反诉原告陈沛艳为了维护其合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院依法支持其反诉请求。诉讼中，被告（反诉原告）陈沛艳当庭将反诉请求第三项变更为返还定金50000元。原告（反诉被告）美的房产公司辩称，一、答辩人与陈沛艳签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议是双方的真实意思表示，合同真实有效，被答辩人无故要求解除合同，没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同补充协议二》的约定及陈沛艳的反诉状可知，陈沛艳在购买原告的商品房时明确知悉其不符合佛山市限购区域的购房资格，并同意自行在佛山市内符合办理社保/纳税手续的单位办妥社保参保或者缴纳个税手续，尽快达到符合佛山市的相关购买条件，因此《商品房买卖合同》及相关补充协议是答辩人和陈沛艳的真实意思表示，属合法有效合同，陈沛艳应当按照合同的约定履行义务。陈沛艳在2019年4月已经买满了一年税单，达到佛山市的购房资格按照合同约定应当办理按揭，配合网签。但至答辩人起诉时，陈沛艳从未向答辩人提供按揭资料，也未以其他方式支付房款，违约在先，应当依法承担违约责任。陈沛艳在答辩人没有过错的情况下，无故要求解除合同，没有事实和法律依据，不应当支持其主张。二、支付购房款1510000元是陈沛艳应尽的合同义务，办理按揭只是陈沛艳支付购房款的一种方式，陈沛艳将不能办理按揭的责任推卸给答辩人，显然是没有事实和法律依据的。首先，支付购房款1510000元是陈沛艳应尽的合同义务，办理按揭只是陈沛艳支付购房款的一种方式。《商品房买卖合同补充协议二》第三条第(五)项约定“买受人应通过自有资金按时足额支付购房款但在达到办理商品房网签手续条件后选择办理按揭手续的，买受人应在办理商品房网签手续3日内，按不低于当时按揭贷款政策首付比例足额向出卖人支付首付款，并办理按揭手续；如银行批复按揭贷款金额低于买受人未付款部分金额的，买受人在银行出具贷款批复后5日内将该低于的部分金额一次性支付出卖人；其余按揭付款要求参照商品房买卖合同附件四约定”，《商品房买卖合同》附件四第4条约定：买受人申请按的年限、金额、利率以贷款机构最终批复为准，如实际批准的按揭贷款额度低于买受人的申请金额，该部分差额买受人最迟应于银行通知之日起10日内付清；如买受人延迟提交按揭所需的全部材料或按揭申请未获得银行接纳的，买受人最迟应于本合同签订之日起第30日前更改付款方式并付清房款。”可见，商品房买卖合同对房款的付款方式作出了补充，陈沛艳除了可以按揭的方式支付房款外，还可以通过其他方式支付房款，不影响合同继续履行。其次，银行的贷款政策在不同时期有变动实属正常，答辩人不可能也不能干涉银行的贷款政策，陈沛艳将不能办理按揭的责任推卸给答辩人，显然是没有事实和法律依据的。陈沛艳需要交多一成首付才能办理按揭的原因并非是陈沛艳所述的涉案商品房的市场单价的下降，而是其丈夫名下另有房产在供，涉案房产属于二套房。根据银行的贷款政策，第二套商品房贷款需支付四成首付。答辩人并没有单方变更首付比例，也没有任何导致合同无法履行的行为，陈沛艳主张违约责任没有任何依据。再次，陈沛艳系完全民事行为能力人，对于购房、签约、履约、付款等民事法律行为具备充分认知及判断能力，并且已有购房经验应当对购买二套房相应银行的贷款比例及放款事项有所了解，不能将办理按揭的责任推卸给答辩人。三、陈沛艳无故解除合同的实际原因是涉案商品房的价格下降陈沛艳认为其购入涉案商品房的价格过高，多次要求答辩人降低房款。陈沛艳作为投资客，意图通过拒绝支付购房款的方式规避投资风险其恶意明显，不但严重损害了答辩人的合法权益，而且破坏了房地产市场的秩序，其诉请不应当支持。综上所述，陈沛艳的诉请没有事实和法律依据，且陈沛艳没有支付房款违约在先，尽请法院依法驳回其全部反诉请求，依法维护答辩人的合法权益。诉讼中，原、被告向本院提交了证据。经原、被告当庭质证，对于原、被告无异议的证据，本院予以确认并有庭审笔录予以佐证。对于原、被告有异议的证据，本院结合全案证据在“本院认为”部分综合认定。经审理查明，2017年12月30日，被告陈沛艳经置业顾问吴轩介绍与原告美的房产公司签订美的花湾花园项目认购确认单，被告陈沛艳向原告认购美的花湾花园13座504房，认购价为2157692元，付款方式为按揭付款。签订认购确认书当日，被告陈沛艳向原告支付定金50000元。2018年1月16日，原告与被告陈沛艳签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（一）、补充协议（二）。商品房买卖合同第三条第3款约定，该商品房为第一条规定项目中的13座504。第六条第2款约定，按照建筑面积计价，该商品房单价为每平方米人民币21230元，总价款为2157692元。第七条第一款约定，签订本合同前，买受人(即被告陈沛艳，下同)已向出卖人（即原告美的房产公司，下同）支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。第二款约定，买受人采取下列第2种方式付款：……2.分期付款。买受人应当于2019年6月10日前分2期支付该商品房全部价款，首期价款人民币647692元，应当于2018年1月16日前支付。详见补充协议。第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照合同约定付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.逾期付款及其他付款约定详见附件四。第十一条约定，出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房。商品房买卖合同附件四第5条约定，买受人付款逾期七日之内，买受人逾期每日按应付款项万分之二向出卖人支付违约金，……，付款逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计合同总价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人从首次逾期次日按逾期金额的千分之一向出卖人承担逾期付款违约金。补充协议（一）第七条第1款约定，出卖人在销售房产时已明确就限购、限贷政策进行讲解并现场公示相关法律法规；签署本协议前，买受人已经知晓对国家或地方的相关限购、限贷、网签、备案政策进行了解，并清楚自身是否属于限购、限贷对象，并清楚如属于限购、限贷对象则可能造成无法取得贷款、办理备案登记、抵押预告登记、……。买受人签署本协议，则视为买受人已接受该等后果，并仍同意继续履行合同及本协议。如后期买受人以限购、限贷为由要求解除合同，买受人应按商品房总价的20%向出卖人支付违约金。第2款约定，买受人承诺，签署合同后不得以限购、限贷、不能办理网签或备案、不能办理不动产登记等以不能实现合同目的为由或自身其他原因要求解除合同、确认合同无效、撤销合同、退房、索赔等，否则，买受人以房款总价的百分之二十向出卖人支付违约金。第十二条第1款约定，除了法定及合同约定的情形外，一方无故提出单方解除合同的，在经另一方同意的前提下可解除合同，但提出单方解除合同一方应按商品房总价的20%向另一方支付违约金，双方可就解除合同事项另行签订协议。补充协议（二）第三条第（四）款约定，买受人按照以下分期付款方式向出卖人支付购房款，但是，在本协议第三点第（五）款约定的情形下，买受人应按第三点第（五）款约定的情形，买受人应按按第三点第（五）款约定支付房款：（1）首付款人民币647692元，应于2018年1月16日前支付。（2）第二期购房款人民币1510000元，应于2019年6月10日前支付。第三条第（五）款约定，买受人通过自有资金按照上述第三点第（四）款付款时间足额支付购房款，但，在达到办理商品房网签手续条件后选择办理按揭贷款手续的，买受人应在办理商品房网签手续3日内，按不低于当时按揭贷款政策首付比例足额向出卖人支付首付款，并办理按揭贷款手续；如银行批复按揭贷款金额低于买受人未付款部分金额，买受人应在银行出具贷款批复后5天内将低于的部分金额一次性支付给出卖人；如银行实际发放按揭贷款金额高于买受人未付款部分金额的，出卖人在收到银行按揭贷款后将该高于部分金额无息退还买受人。合同签订当日，被告陈沛艳向原告美的房产公司支付了剩余首付款597692元。同日，被告陈沛艳通过房产销售中介吴轩介绍委托广东达尊企业管理有限公司代办工资申报纳税，被告陈沛艳于每月5日前将需要申报的纳税工资金额及税金转账给广东达尊企业管理有限公司，由该公司为被告陈沛艳提供个人所得税纳税申报服务。2018年5月4日，吴轩通过微信内容“等您的税单买够一年，就可以网签”告知被告陈沛艳需要纳税满一年才能网签。期间，吴轩于2018年6月26日、2018年7月25日通过微信内容“早上好，艳姐，记得每个月月交税单，不要断了”提醒被告陈沛艳每月进行纳税。由于被告陈沛艳未及时转账给广东达尊企业管理有限公司，该公司未帮助被告陈沛艳申报2018年11月的纳税，导致原告陈沛艳的纳税中断。2019年1月25日，原告陈沛艳通过微信询问吴轩纳税中断事情如何解决，吴轩微信回复原告“因为你断了一个月，所要补交多，5个月左右，先能网签”“要您税单买够一定的时间，才能网签”“网签随时都可以，但是前提要您的满了税单，才能签”。2019年3月13日，原告陈沛艳通过微信向吴轩取得被告美的房产公司销售莫小姐的联系电话（139*****106），2019年3月15日，原告陈沛艳通过短信与原告美的房产公司销售莫小姐进行沟通，并互相添加了微信，莫小姐通过短信内容“陈小姐，哪个截图的话就真的给不了你的了，到时候四月初你有空就提前跟我约下时间，过来售楼部写下退房申请吧，到时候带上身份证，银行卡还有购房收据过来”告知原告陈沛艳可以提交退房申请。2019年3月20日，原告陈沛艳与被告美的房产公司销售莫小姐协商退款事宜，双方确定2019年4月1日由原告陈沛艳带齐材料来花湾城售楼部协商。2020年4月23日，原告陈沛艳发出微信内容“现在都4月底了”“你那边倒地什么情况”“我什么时候过去办理退款手续”给原告的销售莫小姐，莫小姐发送微信内容“陈小姐上个月底我跟你先生通过电话，公司现在的意思就是不能退房网签啊”回复被告陈沛艳。之后，被告陈沛艳与原告美的房产公司就退款事宜无法达成一致意见。原告陈沛艳于2020年8月3日向被告美的房产公司发出《解除商品房认购合同通知》，要求解除双方之间的商品房买卖合同关系，并返还定金及首付款共计697692元。该通知于2020年8月5日送达原告美的房产公司，被告美的房产公司于当日复函告知原告陈沛艳不同意解除合同，并告知被告陈沛艳已向法院提起本诉要求支付购房款。另查明，被告陈沛艳与吴轩于2019年10月8日的微信聊天中承认其配偶即被告蔡炜豪在广州以按揭贷款方式购置了住房。又查明，2019年10月8日，原告美的房产公司的销售莫小姐发送微信内容“因为按揭放款是看夫妻双方的一个征信，如果双方征信有显示全国有一套房贷的话，就属于二套房，在佛山这边是需要增加一成首付这样的”给被告陈沛艳，被告陈沛艳微信回复“你们当时的销售完全没有和我们说”。之后被告陈沛艳发送微信内容“莫小姐，你这边尽快给我答复吧，这件事不能再拖下去了”，原告美的房产公司销售莫小姐回复“陈小姐，那个首付那边真的是没办法哦，一定要多加一层如果你先生名下已经有一套房贷的话”。再查明，被告陈沛艳于2019年3月28日发送微信内容“早知道我就停了”“那尽快帮我停”给广东达尊企业管理有限公司出纳要求停止申报纳税，广东达尊企业管理有限公司出纳微信回复“你的网签和贷款下来没有呀”“我已经帮你登记号4月开始停了”。2019年4月10日，广东达尊企业管理有限公司出纳发送微信内容“4月没有帮你买”给被告陈沛艳。本院认为，从原、被告的庭审诉辩，原告美的房产公司主张解除合同的基础事实是被告陈沛艳未依照合同约定支付房款，亦未申请按揭贷款，经催告后未仍未支付。由此可知，原告美的房产公司主张解除合同的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定，即“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。被告陈沛艳反诉主张解除合同的基础事实是原告美的房产公司单方变更首付比例导致合同未履行，现被告陈沛艳已丧失佛山市购房资格，合同无法继续履行。因此，被告陈沛艳反诉主张解除合同的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，即“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。”对此本院分析认为，首先，从被告陈沛艳与吴轩的聊天记录可知，被告陈沛艳在与原告签约当日就由吴轩介绍通过广东达尊企业管理有限公司代为申报缴纳个税以取得佛山市购房资格。因此，被告陈沛艳在购房时应对佛山市的限购政策是了解或知晓的。此外，从吴轩向被告陈沛艳推送的房产销售信息，吴轩销售的房产并非仅限于原告美的房产公司开发的美的花湾花园楼盘。因此，吴轩并非是原告美的房产公司的专职销售，而是与原告之间建立合作销售的房产中介。故吴轩介绍被告陈沛艳向广东达尊企业管理有限公司代为申报缴纳个税并不能证明或推定是原告美的房产公司承诺帮助被告陈沛艳取得佛山市购房资格。其次，原、被告签订的认购确认单约定是按揭付款，原告美的房产公司与被告陈沛艳签订的商品房买卖合同约定的分期付款。但是，从被告陈沛艳与吴轩及原告工作人员莫小姐的聊天记录可知，即使在签约后，被告陈沛艳与吴轩的聊天中仍然主张是按揭付款，其后与莫小姐的聊天亦是主张按揭付款，且原、被告之间亦对按揭付款的首付比例进行了磋商，最终是因为被告陈沛艳配偶蔡炜豪已存在按揭贷款，按住房按揭贷款政策需要四成首付而未能申请按揭。同时，补充协议二第三条第（五）项约定也对分期付款转为按揭付款作出变通性处理。因此，被告陈沛艳可以通过按揭贷款方式支付房款。再次，被告陈沛艳在签约当日已委托广东达尊企业管理有限公司代为申报纳税，在明知商品房买卖合同尚未完成网签的情况下贸然停止申报纳税。从吴轩与被告陈沛艳的聊天记录“因为你断了一个月，所要补交多，5个月左右，先能网签”“要您税单买够一定的时间，才能网签”可知，被告陈沛艳对需要申报个税的时间及个税中断的后果是有清楚的认识的。在得知其配偶蔡炜豪已存在购房贷款，按佛山市的住房贷款政策需要交纳4成首付时，拒绝接受且不继续申报纳税，最终导致合同无法履行及丧失佛山市购房资格。显然是被告陈沛艳故意为之，恶意造成自己丧失购房资格事实，有违诚信。因此，该后果产生系因被告陈沛艳自行终止纳税申报导致，应由被告陈沛艳自行承担。最后，因被告陈沛艳配偶蔡炜豪因存在按揭贷款，原告美的房产公司按佛山市住房按揭贷款政策的相关规定要求被告陈沛艳支付4成首付并无不当。如前所述，被告陈沛艳可以按揭付款支付房款，但被告陈沛艳在合同约定的付款时间前仍未向银行申请住房按揭贷款用于支付剩余房款，截止至庭审时，被告陈沛艳仍未有向银行提出按揭贷款申请，且庭审时明确表明不再继续履行合同。另一方面，被告陈沛艳作为购房者，应当对自身是否符合购房条件及需要支付的首付比例应有清楚的认识，也可以在购房前认真、仔细询问置业顾问。被告陈沛艳未尽到了解佛山市限购区内住房按揭贷款的条件，应自行承担相应的法律后果。被告陈沛艳提交的现有证据并不能证明原告美的房产公司在签约时已知晓被告陈沛艳之配偶有存在住房按揭贷款的情形而承诺帮助被告陈沛艳解决上述问题，故应承担举证不能的不利后果。综上，被告陈沛艳迟延支付房款构成违约，且庭审时已明确表示不再履行合同。虽然原告美的房产公司并未提交证据证明已催告被告陈沛艳支付房款，但现被告陈沛艳已丧失佛山市购房资格，该合同在法律上亦无履行之可能。故原告美的房产公司主张解除原、被告于2018年1月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于法有据，本院予以支持。因原告在提起本诉前并未向被告主张解除合同，原告变更诉讼请求申请书于2020年9月27日送达被告陈沛艳，故本院确认原、被告于2018年1月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议一、补充协议二于2020年9月27日解除。被告陈沛艳提出“原告美的房产公司于2019年3月已同意退款被告陈沛艳”的辩解意见，本院分析认为，从原告的工作人员莫小姐与被告陈沛艳的聊天记录可知，莫小姐发送给被告陈沛艳的微信及短信内容均为告知被告陈沛艳可以写退房申请，但是否退房退款由公司审批。此外，原告与被告陈沛艳也对退房退款事宜也进行了协商，实际并未形成一致意见。因此，被告陈沛艳的辩解理据不足，本院不予采信。原告美的房产公司并不存在单方变更合同的行为，被告陈沛艳丧失佛山市购房资格系因其自行停止申报纳税导致，应自行承担相应后果。如前所述，被告陈沛艳未按合同约定的期限及时支付剩余房款或对剩余房款申请住房按揭贷款，已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告与被告陈沛艳签订的商品房买卖合同及补充协议对违约金的计算方式有具体的约定，但原告并未提供证据证明被告陈沛艳的违约行为对原告造成的实际损失是多少。同时，被告陈沛艳已向原告支付首付款647692元，合同解除后，原告使用该资金所获得的利益亦因从被告陈沛艳违约造成的损失中予以扣除。因此，按总房价的20%计算违约金确实过高，本院结合具体情节酌情予以调整为210000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告陈沛艳签订的商品房买卖合同及补充协议已经依法解除，原告已收取被告陈沛艳已支付的定金及首付款合计为647692元应予以返还。据此，被告陈沛艳反诉请求原告美房产公司返还款项647692元于法有据，本院予以支持。因原告美的房产公司并不存在违约行为，被告陈沛艳所交定金在订立商品房买卖合同时已转化为首付款，原告使用首付款的所得的利益本院已在调整违约金标准时酌情作了相应的处理。故被告陈沛艳请求返还定金及首付款利息于法无据，本院不予支持。关于原、被告主张的律师费问题。原告与被告陈沛艳签订的补充协议一第十四条约定，“一方违约，另一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费、律师费用等，由违约方承担。”因被告违约，原告聘请律师代理诉讼，客观上需要支出律师费。但原告没有提供转账凭证、发票等证据证明其支出律师费的具体金额，故本院对其律师代理费45300元不予采纳。本院根据本案案情、标的及复杂程度，酌情支持律师费35000元。综上，因原告与被告陈沛艳之间互负债务，且同属于金钱债务，本院酌情予以折抵。经本院计算后，原告尚需返回被告陈沛艳购房款402692元（即647692元-210000元-35000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司与被告（反诉原告）陈沛艳于2018年1月16日签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议一、补充协议二于2020年9月27日解除；二、原告（反诉被告）佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)陈沛艳返还购房款402692元；三、驳回原告（反诉被告）佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)陈沛艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为11535.88元（原告已预交），由原告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司负担5535.88元，被告陈沛艳、蔡炜豪共同负担6000元。反诉受理费减半收取为6071.34元（被告已预交），由原告佛山市顺德区绀恒美的房产有限公司负担4000元，由被告陈沛艳负担2071.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇二〇年十一月十日书记员  杨 阳书记员  何国良