湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终571号上诉人（原审被告）：武汉市氪空间信息技术有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区小洪山****湖北省科技创业大厦**********。法定代表人：征胜男，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区小洪，住所地湖北省武汉市武昌区小洪山****le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>诉讼代表人：湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人。委托诉讼代理人：丁迪，湖北元申律师事务所律师。原审被告：武汉江城泽源物业管理有限公司，住所地湖北省武昌区小洪山**3，住所地湖北省武昌区小洪山****e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：庞国江，该公司执行董事兼总经理。原审被告：氪空间（北京）信息技术有限公司，住所地北京市海淀区海淀西大街39，住所地北京市海淀区海淀西大街****='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王雪泉，该公司总经理。上诉人武汉市氪空间信息技术有限公司（以下简称武汉氪空间公司）因与被上诉人湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司（以下简称科创公司），原审被告武汉江城泽源物业管理有限公司（以下简称泽源物业公司）、氪空间（北京）信息技术有限公司（以下简称氪空间北京公司）损害债务人利益赔偿纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初6534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉氪空间公司上诉请求：1.撤销湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初6534号民事判决书，依法改判武汉氪空间公司向科创公司支付其占有使用的湖北省科技创业大厦A座3层301-309、311、312，B座3层301-309室房屋的占有使用费（按照相同地段、相同位置、相同级别写字楼租赁市场公允价即55元/平方米/月，从2018年2月1日起至腾退之日止，金额为4216460.05元）；2.本案一审、二审上诉费由科创公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，在无合同依据、法律依据的前提下判决武汉氪空间公司按照每平方米95元每月，以后每一年度逐年增加5元每平方米每月的标准（即上诉人与原审被告泽源物业公司就涉案房屋所签署的《租赁合同书》约定的租金标准）向科创公司支付涉案房屋的占有使用费，明显有失公允，属于事实认定错误。1.前述租金标准远远高于相同地段、相同位置、相同级别写字楼租赁市场公允价，是由于上诉人的股东即氪空间北京公司与案外人即武汉市武昌区科技和产业发展局共同合作，共建众创平台项目，推动武昌区经济发展，由案外人给予上诉人政府补贴，上诉人才与泽源物业公司达成前述租金标准。现《租赁合同书》既已解除，上诉人应按相同地段、相同位置、相同级别写字楼租赁市场公允价支付占有使用费。2.《租赁合同书》解除后，上诉人曾与被上诉人的破产管理人湖北元申律师事务所多次沟通新租赁合同签署事宜，双方最终因商务条件未能达成一致而未签约。由于涉案房屋并非续租，不应以《租赁合同书》约定的租金使用费的标准。二、上诉人已向原审被告泽源物业公司支付涉案房屋租金支付至2018年1月30日，占有使用费应从2018年2月1日起支付。科创公司辩称，本案一审判决认定事实清楚、适用法律正确。一、上诉人在二审中提交的所有证据形成时间均早于本案一审立案之时，属于逾期提交应不予采信。二、合同解除后，上诉人理应及时腾退、交接房屋、结清费用，或与管理人签订租赁合同，而不是继续占有使用。假设上诉人在无权占有期间的使用费比在有权占有期间的租金还要低，这种恶意占用还要低价付费的心态和行为，侵害的不仅仅是房屋所有权人、抵押权人的利益，侵害的更是在破产清算案中全体债权人（特别是普通债权人）的共同利益。三、多付2018年1月23日起至30日期间租金的事宜，应由上诉人另行向泽源物业公司主张，与本案无关。上诉人主张本案所涉房屋的占有使用费应按所谓的“市场公允价”的标准来确定，不应受法律保护和支持。请求驳回武汉氪空间公司的上诉，维持一审判决。科创公司向一审法院起诉请求：1.判令泽源物业公司和武汉氪空间公司共同向科创公司腾退返还其占有使用的位于湖北省科技创业大厦A座3层301-309、311、312,B座3层301-309室房屋;2.判令泽源物业公司和武汉氪空间公司共同向科创公司支付房屋占有使用费直至腾退返还之日止。截至本案起诉时的占有使用费为人民币5599725.6元（参照2018年1月31日至2019年7月30日期间的租金标准），2019年7月31日之后所产生的占有使用费，按100元/平方米/月的标准计算，每满一年，在前一年的计算基数上递增5元/平方米/月；3.判令泽源物业公司和武汉氪空间公司共同向科创公司支付资金占用损失：以当期（每半年）房屋占有使用费为基数，按照年利率6%的标准，从2018年1月31日起计算至房屋占有使用费全部付清之日止；4.判令氪空间北京公司对武汉氪空间公司的上述债务承担连带清偿责任；5、判令泽源物业公司、武汉氪空间公司和氪空间北京公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月14日科创公司与泽源物业公司签订《房屋租赁合同书》，该合同书约定：1、科创公司将湖北省科技创业大厦A座、B座部分未出租的区域11398.93平方米出租给泽源物业公司；2、租赁期为十年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止；3、鉴于泽源物业公司租赁房屋主要从事转租，租赁费双方另行签订补充协议约定；4、合同终止条件：合同期限届满、协商一致解除，因产业政策调整或泽源物业公司推荐的第三方与科创公司另行签订房屋租赁合同、不可抗力等因素；5、违约责任等。2016年1月20日以上双方当事人又签订《房屋租赁合同书补充协议》，该补充协议主要约定由泽源物业公司（科创公司与案外人通过合同约定指定由泽源物业公司代收）收取科创公司与案外人商品房买卖合同所形成的相应款项，并由泽源物业公司对湖北科创大厦承租空置房屋进行承租，并由泽源物业公司收取租金。并对2015年12月14日双方签订的《房屋租赁合同书》进行补充约定。科创公司暂不收取泽源物业公司的租金，泽源物业公司转租后所收取的36418324.1元（税后）以内的租金，由泽源物业公司用于代科创公司偿付案外人购房款，泽源物业公司有权收取并取得超过36418324.1元（税后）之外的租金收入，直到科创大厦B座4层、22层房屋及全部停车位权属办理至案外人名下，补充协议还对其他事项进行了约定。以上合同签订后，2016年7月22日泽源物业公司与武汉氪空间公司签订《租赁合同书》（合同编号KCDS001），该合同书约定：1、租赁范围为湖北省科技创业大厦A座3层301-309、311、312，B座3层301-309室写字间租赁给武汉氪空间公司使用，总面积为3333.17平方米；2、租赁期为2016年7月31日至2019年7月30日，免租期为2016年7月31日至2017年10月30日；3、首期租赁费为1799910元，租金标准为不含物业管理费每平方米90元每月，合计月租金为299985元，第一年度、第二年度租金均为90元/平方米/月，第三年度租金为95元/平方米/月，若续租，则第四年度起开始在每一年度的基础上递增5元/平方米/月；合同还对其他事项进行了约定。再查明，武汉市中级人民法院于2017年11月22日作出（2017）鄂01破申4号民事裁定书，裁定受理科创公司破产清算一案，并于2017年11月29日作出（2017）鄂01破6号决定书，指定湖北元申律师事务所担任湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人。2018年1月22日湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司管理人张贴《公告》要求债权人申报债权，并要求与科创公司有合同关系的当事人，尽快向管理人申报合同并说明履行情况。并告之截止2018年1月22日如未通知对方当事人继续履行等情形，视为解除合同，并对租赁合同是否继续履行特别强调了截止2018年1月22日管理人未通知租赁方继续履行租赁合同的，视为一律解除租赁合同，并公布了管理人的联系方式。另查明，武汉氪空间公司所承租的本案所涉房屋租赁费未按时支付完毕，也未腾退房屋给合同相对方。泽源物业公司从未向科创公司支付过本案所涉房屋的租金。一审法院认为，本案所涉的《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同书补充协议》《租赁合同书》均是当事人真实意思表示，以上合同并不违反法律和行政法规，属于有效合同。泽源物业公司在科创公司破产前有权依据与科创公司、武汉氪空间公司所签订的《房屋租赁合同书》及其《补充协议》《租赁合同书》将本案所涉房屋转租给武汉氪空间公司并自行将租金用以抵扣科创公司与案外人形成的款项。根据查明的事实，科创公司于2017年11月22日进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，本案中科创公司的破产管理人通过2018年1月22日张贴公告的方式已经选择解除了与泽源物业公司的签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》。即本案所涉合同从2018年1月22日起均依法予以解除。武汉氪空间公司从2018年1月23日起占有本案所涉的房屋属于无权占有，武汉氪空间公司依法应将本案所涉房屋腾退返还给科创公司。并支付从2018年1月23日起至腾退之日止的占有使用费，科创公司主张无权占有的第一年度（2018年度）按照95元每平方米每月支付，之后年度逐年每平方米增加5元每月的标准并无不妥，对此予以支持。至于科创公司要求的资金占有损失，由于科创公司并未提交证据证明其损失，不予支持。至于泽源物业公司是否对此承担责任的问题，一审法院认为，泽源物业公司并未实际占有本案所涉房屋，科创公司基于物权要求的腾退的对象只能是本案所涉房屋的实际占有人即武汉氪空间公司，泽源物业公司不负有本案所涉房屋的腾退义务。2019年12月17日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民初6534号民事判决：一、武汉市氪空间信息技术有限公司于判决生效之日起十日内向湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司腾退其占有使用的位于湖北省科技创业大厦A座3层301-309、311、312，B座3层301-309室房屋；二、武汉市氪空间信息技术有限公司于判决生效之日起十日内向湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司支付其占有使用的位于湖北省科技创业大厦A座3层301-309、311、312，B座3层301-309室房屋的占有使用费(按照每平方米95元每月，以后每一年度逐年增加5元每平方米每月，从2018年1月23日至腾退之日止)；三、驳回湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50998元，由武汉市氪空间信息技术有限公司负担。二审审理期间，上诉人武汉氪空间公司提交了三组证据：一、《共建众创平台项目（氪空间）合作协议》，旨在证明上诉人的股东即氪空间北京公司与案外人武汉市武昌区科技和产业发展局存在政府合作关系，因存在政府补贴，上诉人才同意以高于市场公允价的租金标准与被上诉人签署《租赁合同书》。二、付款回单，旨在证明上诉人已支付租金至2018年1月30日。三、七份相邻房产对外出租网页，旨在证明一审判决涉案房屋占有使用费标准远远高于市场公允价，应以55元/月/平方米的标准确定涉案房屋占有使用费。被上诉人科创公司质证认为，对证据一和证据三的真实性请法院审查核实；证据二经调查了解，对其真实性无异议。对三组证据的证明目的均不予认可。本院将在下文理由部分对上述证据作出认定。本院查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人武汉氪空间公司与被上诉人科创公司对一审判决关于涉案《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同书补充协议》《租赁合同书》的合同效力和上述《租赁合同书》的解除时间，以及此后武汉氪空间公司对涉案房屋系无权占有等认定无异议。根据武汉氪空间公司的上诉请求及理由，评述如下：关于涉案房屋占有使用费应当如何确定的问题。上诉人武汉氪空间公司与原审被告泽源物业公司之间签订的《租赁合同书》已于2018年1月22日解除。因合同解除后武汉氪空间公司仍旧占有该房未缴纳相应对价，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，同时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，一审法院判令武汉氪空间公司按双方当事人此前商定的房屋租赁价格即每平方米95元每月、以后每一年度逐年增加5元每平方米每月等标准支付占有使用费，并无不妥。武汉氪空间公司上诉认为，上述租赁价格的确定系其股东氪空间北京公司与案外人武汉市武昌区科技和产业发展局之间合作协商的结果，但此节事实仅能反映双方当事人签订合同的过程，与本案实体处理并无关联，并不因此能够否定涉案《租赁合同书》所涉当事人意思表示真实以及该合同的效力。综上，武汉氪空间公司二审提交的涉案房产周边的房屋租赁价格亦无法达到其证明目的，该公司主张不应以《租赁合同书》约定的租金标准确定占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋占有使用费应当从何时开始支付的问题。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除的选择权。如果管理人决定继续履行，双方当事人都应当履行合同。如果管理人决定解除合同，对方当事人仅得以合同不履行所产生的损害赔偿请求权申报债权。管理人行使选择权应当在人民法院裁定受理破产申请之日起二个月内通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内予以答复，否则视为解除合同。这一规定有利于督促管理人对此类合同及时采取行动，同时也可为对方当事人提供明确的预期，维护交易的稳定。故本案中科创公司管理人于2018年1月22号采取公告方式解除涉案合同不违反法律规定。自2018年1月23日始，武汉氪空间公司基于无权占有涉案房屋而提前支付的款项性质为占有使用费，一审判决主文对此表述并无不当。但涉案《租赁合同书》第三条3.01条约定支付租金方式为武汉氪空间公司每六个月交纳一次，先付后用；且武汉氪空间公司提交的“付款回单”等证据证明房屋租赁费用已支付至2018年1月30日，科创公司对其真实性亦无异议，故2018年1月23日起至30日期间的房屋占有使用费，武汉氪空间公司不应支付。虽然一审判决对支付占有使用费的时间起点认定正确，但未将武汉氪空间公司按约提前支付的1月23日起至30日期间的房屋租金从中扣除欠妥，客观上造成武汉氪空间公司重复支付占有使用房屋的对价。武汉氪空间公司可从2018年2月1日起支付占有使用费。综上，武汉氪空间公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初6534号民事判决第一项；二、变更湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初6534号民事判决第二项为：“武汉市氪空间信息技术有限公司于判决生效之日起十日内向湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司支付其占有使用的位于湖北省科技创业大厦A座3层301-309、311、312，B座3层301-309室房屋的占有使用费(按照每平方米95元每月，以后每一年度逐年增加5元每平方米每月，从2018年2月1日至腾退之日止)”；三、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初6534号民事判决第三项；四、驳回湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50998元，由武汉市氪空间信息技术有限公司负担。二审案件受理费40531元，由武汉市氪空间信息技术有限公司负担36478元，湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司负担4053元。本判决为终审判决。审判长  李成林审判员  周宜雄审判员  肖 松二〇二〇年十一月十三日法官助理华卉书记员李婷