河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2459号上诉人(原审被告)：乔赞，女，1969年12月12日出生，汉族，身份账号码41×××21，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：翟佳佳，河南丁卯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵美丽，女，1972年3月4日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：谢有志，河南汇恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢彦芳，河南汇恒律师事务所律师。原审第三人：彭怀彬，男，1983年2月5日出生，汉族，住漯河市郾城区。原审第三人：康风海，男，1986年2月19日出生，汉族，户籍地河南省卫辉市，现住漯河市。上诉人乔赞因与被上诉人赵美丽、原审第三人彭怀彬、康风海房屋租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2020）豫1103民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乔赞及其委托诉讼代理人翟佳佳、被上诉人赵美丽的委托诉讼代理人谢有志、卢彦芳、原审第三人彭怀彬到庭参加诉讼，原审第三人康风海经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。乔赞的上诉请求：1、依法发回重审或者判决驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、从一审判决书中不难看出，一审法院关于本案事实的认定存在偏差，一审法院把本案定性为：上诉人因转租涉案房屋导致被上诉人要求解除租赁合同，判决结果也据此基本上支持了被上诉人的诉讼请求，但是在一审判决书中却忽略了为什么双方会在2019年3月7日在原合同的基础上将租赁费用增加？根据原告申请出庭作证的证人证言，该原因正是基于上诉人的转租行为后，双方协商一致，认可转租并增加租金。一审法院关于该事实的认定不符合常理，并且没有针对该部分的认定做更多的论述，难以令人信服。2、根据上诉人在一审时提交的上诉人与被上诉人之间的微信聊天记录可以看出，本案的发生，是由于上诉人因受到疫情的影响，没有按时足额的向被上诉人支付租赁，才导致本案的发生。综上所述，恳请贵院在疫情的特殊时期，综合考虑经营者的不易，在查明案件事实的基础上，依法维护上诉人的合法权益，营造和谐、诚信的营商环境！赵美丽辩称：一、2019年3月7日答辩人与上诉人签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，答辩人根据上诉人的违约行为按照合同约定解除租赁合同符合合同约定和法律规定。根据答辩人提交的解除租赁合同通知书，答辩人解除与上诉人之间的租赁合同关系，不但有上诉人违反合同约定转租的行为，还有上诉人没有按照合同约定支付租金的行为及其他违约行为。根据一审查明的事实，上诉人违约支付租金的时间和违约转租的行为都符合合同约定的解除条件，答辩人依据合同约定行使合同解除权符合合同约定和法律规定。合同自通知到达上诉人时解除，上诉人收到解除通知后也未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，一审据此认定双方之间的租赁合同已经解除并无不当。二、双方签订的《商铺租赁合同》并没有关于租赁费用减免的约定，且疫情期间租赁费的减免并不免除上诉人按期支付房租的义务。在答辩人再三催要下，上诉人仍不予支付剩余房租，根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第2款“如乙方逾期支付租金超过30天，甲方可以单方解除合同，收回房屋，房屋使用保证金归甲方所有”之约定，答辩人有权单方解除合同。综上所述，上诉人违反合同约定在未经答辩人同意转租的情况下将涉案房屋违约转租，并违约支付房屋租金，符合答辩人解除房屋租赁合同的约定，答辩人有权解除房屋租赁合同，上诉人应当返还房屋并支付房屋占用期间的租金。赵美丽向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告之间的商铺租赁合同；2.判决被告向原告支付违约金及损失30000元；3.判令被告返还原告房屋；4.本案案件受理费、保全费、保全保函费由被告承担。审理过程中，原告明确违约金的计算方式为自2020年4月11日起以10万元为基数，按日百分之一计算至被告返还房屋之日止。一审法院认定事实：2016年2月14日，原告赵美丽与被告乔赞签订商铺租赁合同，约定如下：甲方（原告）同意将位于昌建东外滩商业广场A7楼一层111号商铺，建筑面积约为76.12㎡的自有产权商铺租赁给乙方（被告）经营服装。租赁期限为六年，由2016年2月15日起至2022年3月30日止。合同期满后，同等条件下乙方优先续租。具体为：第一、二租约年年租金￥68000元；第三、四租约年年租金￥78000元；第五、六租约年年租金￥88000元。后原、被告双方又于2019年3月7日重新签订商铺租赁合同，约定如下：甲方（原告）将昌建东外滩商业广场A7楼111号租赁给乙方（被告），经营业态为服装，租赁期限为四年，自2019年4月1日起至2022年3月30日。租金标准第一年9万元/年；第二年10万元/年；第三年10万元/年；第四年10万元/年。租金按每年结算一次，先付款后使用。首次租金在合同签订后一个月内一次性付清，租金由乙方现金或银行转账支付给甲方指定个人或账户。乙方须在每个缴租期期满15日前向甲方一次性足额支付下应缴租金。乙方应在签约之日向甲方支付5667元作为房屋使用保证金。在租赁期内，未经甲方同意乙方不得将所租赁的房屋转租给第三方，否则，视乙方违约，甲方不退还乙方房屋使用保证金及剩余租金，并有权解除合同、收回房屋。乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，逾期10天后每逾期一天按应缴租金的1%缴纳违约金，逾期超过15天甲方有权停止水、电等能源供给，直至经营者缴清所欠费用及滞纳金，此期间所造成的所有损失由经营者自行承担；如逾期20天未缴纳的，甲方有权停止该商铺经营者的日常经营，并追缴经营者所欠各项费用，直至经营者缴清所欠费用及其滞纳金；逾期超过30天甲方可以单方解除合同、收回房屋，房屋使用保证金归甲方所有。租赁期间，乙方不能改变房屋用途及经营业态。如需改变的，应提前20日向甲方提交书面申请，经甲方同意后方可变更，否则甲方有权终止合同并扣除乙方所缴纳租金及保证金。合同签订后，被告乔赞未向原告赵美丽缴纳保证金，被告按约定向原告支付了2019年4月1日至2020年3月30日的租金，2020年4月1日至2021年3月30日的10万元租金被告向原告支付了6万元，分别于2020年5月11日支付1万元、2020年5月24日支付5万元。2019年8、9月，被告将涉案房屋的两小间分别转租给第三人彭怀彬、康风海，被告未提供证据证明其转租经过原告同意。原告赵美丽2020年7月22日向被告乔赞邮寄解除租赁合同通知书，被告提供的微信聊天记录显示，被告2020年7月22日收到该通知书。一审法院认为，一、原告是否享有合同解除权。原告赵美丽与被告乔赞签订的商铺租赁合同第五条违约责任约定：“在租赁期内，未经甲方（赵美丽）同意乙方（乔赞）不得将所租赁的房屋转租给第三方，否则，视乙方违约，甲方不退还乙方房屋使用保证金及剩余租金，并有权解除合同、收回房屋。”《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照房屋租赁合同约定，被告在签订租赁合同后，将房屋转租给第三人彭怀彬、康风海需要经过原告的同意，现被告未举证证明其转租已经过原告同意，故原告按照合同约定享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”据此，原告于2020年7月22日向被告邮寄送达了解除租赁合同通知书，被告未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，原告与被告签订的房屋租赁合同应于2020年7月22日解除。故对原告要求解除原、被告之间的商铺租赁合同，返还房屋的诉请，本院予以支持。原、被告之间的房屋租赁合同于2020年7月22日解除，被告应该按照合同约定支付2020年7月22日之前的房屋租金，但由于疫情期间，被告租赁房屋经营收入亦受影响，根据公平原则，本院认为，应减免被告两个月的租金为宜。二、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的房屋租赁合同约定，逾期缴付租金的，逾期10天后每逾期一天按应缴租金的1%缴纳违约金。本案中，被告按照合同约定应该在2020年4月1日前15天内向原告支付2020年4月1日至2021年3月31日的租金10万元，但由于疫情原因，国民经济整体状况不佳，被告租赁房屋用于经营，经营收入受到疫情的影响明显减少，被告在2020年5月1日、2020年5月24日共计向原告支付2020年4月1日至2020年3月31日的房屋租金6万元，虽原告未按合同约定期限足额支付租金，但考虑到疫情影响，不宜视为违约，故原告要求被告赔偿违约金3万元（自2020年4月1日起以10万元为基数，按日1%计算至被告返还房屋之日止）的诉请，本院不予支持。因被告未经原告同意转租的行为已构成违约，原、被告双方签订的房屋租赁合同期限于2020年7月22日解除，被告继续使用房屋，应按照商铺租赁合同约定的租金标准（10万元/年）赔偿原告自2020年7月23日起至返还房屋之日止期间的租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定，判决：一、2019年3月7日原告赵美丽与被告乔赞签订的商铺租赁合同于2020年7月22日解除。二、被告乔赞于本判决生效之日起十日内返还原告赵美丽所有的位于漯河市郾城区金山路东侧××东外滩商业广场××楼××层××号房屋。三、被告乔赞于本判决生效之日起十日内按照商铺租赁合同约定的租金标准（10万元/年）赔偿原告赵美丽自2020年7月23日起至返还房屋之日止期间的租金损失。四、驳回原告赵美丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告赵美丽负担75元，由被告乔赞负担200元；保全费320元，由被告乔赞负担。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，乔赞与赵美丽签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。本案争议焦点在于乔赞是否有转租权。根据一审查明事实，乔赞已将房屋转租，而双方签订合同第五条约定“在租赁期内，未经甲方（赵美丽）同意乙方（乔赞）不得将所租赁的房屋转租给第三方，否则，视乙方违约，甲方不退还乙方房屋使用保证金及剩余租金，并有权解除合同、收回房屋”，故赵美丽诉请解除合同，具有事实根据和法律依据，原审法院判决解除合同并无不当，本院予以维持。乔赞上诉称赵美丽同意转租并增加了租赁费用，但乔赞并未提供相关证据证明，且赵美丽也不认可，故本院认为其该主张无法推翻合同约定，本院不予支持。乔赞上诉称原审中证人证言能够证明赵美丽同意转租，但该证人证言并非直接证据，也没有其他证据相互印证，同时赵美丽也不认可，故原审法院未采纳并无不当。关于乔赞上诉称本案发生是由于疫情等上诉理由，由于原审已经根据本案的实际情况，减免了乔赞的两个月房租且未支持相关违约金，故原审法院已经对此进行了处理，亦符合本案的实际情况，本院对此予以维持。综上所述，上诉人乔赞的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人乔赞负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年十一月三十日法官助理王曼倩书记员任淑一