上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16225号原告：王曦，女，1957年8月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：张祖乐，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭子庆，上海劲力律师事务所律师。被告：于纯，男，1978年5月7日出生，汉族，户籍地河南省信阳市。原告王曦诉被告于纯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告王曦及委托诉讼代理人张祖乐到庭参加诉讼。被告于纯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王曦向本院提出诉讼请求如下：1.确认双方在2017年2月20日签订的《租赁合同》、在2019年12月27日签订的《补充协议》于2020年4月30日解除；2.被告支付原告拖欠的租金人民币4,600元(2020年4月2,300元、2020年5月2,300元)；3.被告按市场标准向原告支付房屋占有使用费(2020年6月1日起实际支付至腾空并交还房屋止，按照每月3,600元为标准)；4.被告立即腾空房屋，交还原告；5.被告赔偿原告律师费损失3,000元；6.诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第2项诉请为：被告支付原告2020年4月1日至4月30日的租金2,300元。原告明确第3项诉请为：被告支付自2020年5月1日起至腾退房屋止的占有使用费，按照每月2,300元为标准。原告申请撤回第4项诉请。事实和理由：原、被告于2017年2月20日签订租赁合同，约定被告承租原告位于上海市青浦区凤徐路XXX弄XXX号XXX室房屋,作为居住使用。租期自2017年4月1日起至2021年3月30日，租金为2,300元/月。先付后租,每3个月结算一次，被告在签订合同时支付首期租金款6,900元,以后每期租金应于每期起始日前7日内一次性支付完毕。合同第八条约定，若被告违约，需承担原告产生的损失，包括房屋占有使用费、设备设施维修费、律师费等。第九条约定，在合同履行过程中，双方可依便利采用手机短信、电子邮件等方式沟通协商，由此形成的文件资料，可成为本合同履行情况的确认依据。合同履行期间，被告多次发生拖欠租金的现象,原告亦曾寻求过居委会、物业、公安部门的帮助,后双方于2019年12月25日签订补充合同，约定2020年1月1日至2021年3月30日，按原始合同履行义务和规定，期间被告发生任何违约现象,原告可无条件收回房屋，且不承担任何赔偿。按照约定,被告应于2020年3月23日至2020年3月30日支付2020年4月至6月的租金,但截至2020年4月底,被告仍未支付租金。被告行为已经严重违反租赁合同和补充合同的约定，原告在2020年4月30日微信告知被告，原告要收回房屋,解除双方的租赁合同关系。被告多次拖欠租金,原告无法与被告取得有效联系，遂诉至法院作如上诉请。被告于纯未作答辩。经开庭审理查明：原告系上海市青浦区华新镇凤徐路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称涉案房屋)产权人。2017年2月20日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，甲方同意将涉案房屋出租给乙方作居住使用。第二条，租期自2017年4月1日至2021年3月30日。第三条，租金2,300元每月。甲乙双方同意按照先付后租的原则，每3月结算一次。乙方在本合同签订之日支付首期租金款合计6,900元，以后每期租金乙方应于每期起始日前7日内一次性支付完毕。第四.1条，乙方在合同签订时向甲方缴纳押金2,300元作为乙方全面履行本合同约定义务的保证。租赁期满或合同解除后,在乙方迁空、清点、交还房屋,付清所应承担的相关费用后,甲方于乙方向甲方交还该房屋时无息返还乙方所交押金。第五.1条，本合同租赁期间发生的水费、电费、有线费、煤气费由乙方自行承担。租赁期届满后,乙方应结清其租赁期间所使用的水、电、有线、煤费用。第六.1条，甲方有按约收取合同约定租金的权利。如乙方未按合同约定支付租金,经催告后15日内仍不支付的,甲方可提前收回该房屋。第八条，在租赁期内,乙方应诚实守信的履行合同义务,按时缴纳房租,并尽最大善意的爱护租赁房屋及屋内设施设备。如乙方提前退房或有其他违反本合同约定义务的违约行为,除应赔偿由此给甲方造成的各项损失(包括房屋占有使用费、设备设施维修费、律师费等)。第九.1条，在合同履行过程中,甲、乙双方可依便利采用手机短信、电子邮件等方式沟通协商,由此形成的文件资料,可成为本合同履行情况的确认依据。5.补充条款：甲方允许乙方装修，允许转租，不得改变房屋结构。租期为四年，四年不变价。合同另对其他事项作出约定。2019年12月25日，双方签订补充合同，约定：1.2020年1月1日至2021年3月30日,按原始合同履行义务和规定,期间乙方发生任何违约现象,甲方可无条件收回房屋(17号901室),且不承担任何赔偿。2.如果乙方与租客(乙方下家)签订的合同超过原始合同规定的期限(2021年3月30日)，可延期至2021年5月31日，租金由乙方收，但乙方必须按原始合同规定按时付给甲方租金(2,300元)，超过延期规定时间所产生的租金由甲方收。合同签订后，被告支付押金2,300元，截至2020年3月31日的租金已经付清，后续未再支付。2020年4月10日，原告微信被告：“于老板，打你多次电话了，一直无法接通，微信呼你也无应答，不知道你是不是又忘记打房租给我了，应该三月下旬给我的四月一号我将卡号发给你，提醒你将房租打给我，现在已经延迟十多天了，也没见你任何回应，望你见信息后与我联系!”4月21日，原告微信被告：“近一年你已几次拖欠房租，我也请求过物业和居委帮助，这次三月下旬该付的房租，我多次催促，你至今未付，你再次违反合同，根据合约，我有权收回房屋，我们解除合同，所以我通知你，请你于一周时间内归还我，我们解除租赁合同，不然我将起诉法院解除合同。”4月30日，原告微信被告：“于老板，到今天是你无故拖欠房租一个多月了，你既不付房租，也不愿归还房屋，多次约你出来面谈，你也不予理睬，居委打电话给你你也不接，去年十月也是拖欠房租一个月，我要收回房屋，你说再给你一次机会，经过居委协商，补签了补充合同，我相信你会遵守的，可你再次食言，你就这样霸占我的房子”“你违反合同在先，我现在要收回房屋。”9月7日，原告微信被告：“你既不付租金，也不办理退房，到现在连水电气账单都不付。我现在告知你，相关水电费我会先行支付”“你什么时候有时间，到新丰公寓17号901室来一下，把租金、各种未付的费用，都一起结一下，钥匙还给我，办个交房手续。”9月15日，被告微信原告：“我这段时间都在外地，你先去把房子拿走，看看你怎么打算用都行，里面的等下都给你。”原告微信被告：“总要见个面解决的，我又没有钥匙。”另查明，原告为本次诉讼，聘请律师花费3,000元。以上查明的事实，由原告的陈述、上海市房地产权证、租赁合同、补充合同、微信聊天记录、合同、发票等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，原告称，虽合同约定原告有权收回房屋，但被告未交付房屋钥匙，原告无法收回。原告于2020年9月23日至房屋处，未找到钥匙，后原告自行开锁，发现房屋内无人居住，原告已于该日收回房屋。同时，因被告欠付水电费，要求在本案中一并处理水电费，并要求用押金冲抵被告欠付费用。如不能冲抵，原告不要求在本案中处理押金。后原告撤回水电费主张。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案合同均是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守。被告未按约支付租金，构成违约，经原告催告后被告仍未支付，原告有权解除合同。原告于2020年4月21日告知被告：要求被告一周内归还房屋，双方解除租赁合同，否则会向法院起诉解除。后在2020年4月30日，原告微信告知被告现在要收回房屋，实为原告在2020年4月21日行使合同解除权，故本院认定涉案合同于2020年4月21日解除。根据微信聊天记录，被告在2020年9月15日告知原告收房、东西都给原告，但未与原告办理房屋交接手续。原告表示在2020年9月23日收回房屋，故2020年4月1日至2020年9月23日的租金及占有使用费，被告理应支付给原告。合同约定如被告违约，原告需支付律师费，对于原告主张的律师费，本院予以支持。关于押金，双方未就用押金抵扣欠付费用达成一致意见，被告也未结清水电费，本案中对于押金不予处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王曦与被告于纯在2017年2月20日签订的《租赁合同》、在2019年12月25日签订的《补充合同》均于2020年4月21日解除；二、被告于纯应于本判决生效之日起十日内支付原告王曦租金及使用费13,493元；三、被告于纯应于本判决生效之日起十日内支付原告王曦律师费损失3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取计106元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十一月十六日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。