河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初6426号原告：余光辉，男，1975年3月1日出生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：潘宇、吕红晓（实习），震世律师事务所律师，特别授权。被告：被告王祖华，男，1966年4月3日出生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：刘端，北京达略（南阳）律师事务所律师，特别授权。原告余光辉与被告王祖华房屋租赁合同纠纷一案，原告余光辉于2020年10月14日向本院提交起诉状，同日，本院作出受理决定，在法定期限内向双方当事人送达了相关法律手续，并依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理，原告余光辉的委托诉讼代理人潘宇、吕红晓、被告王祖华的委托诉讼代理人刘端到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余光辉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间的房屋租赁协议，退还房屋；2、被告向原告支付占用期间租赁费12000元（暂计算到2020年8月15日，实际占用期间租赁费按每年32000元租赁费标准计算至办理退房之日止）。事实和理由：2020年1月10日，原告与案外人张朋丽签订一份《房屋买卖协议》，约定，张朋丽将原购买由南阳三杰房地产开发有限公司开发的位于南阳市××路（××）三杰王府花园门面房14-111号出卖给原告。该门面房张朋丽于2016年9月30日租赁给被告，租期一年，租金每年35000元，租赁到期后双方未续签书面租赁合同，但被告仍实际使用并按每年32000元租金，每半年支付一次租金。原告购买本案争议门面房后，自2020年4月1日起，经原告催要，被告既不支付租金也未达成新的租赁协议，原告通知被告解除租赁合同，退还房屋，但被告拒绝履行。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告间的房屋租赁协议，退还房屋；2、被告向原告支付占用期间租赁费12000元。（暂计算到2020年8月15日，实际占用期间租赁费按每年32000元租赁费标准计算至办理退房之日止）原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、税务登记证件照一张，证明被告个体工商户的情况；2、房屋买卖协议一份，银行卡交易明细一份两页，账户历史明细清单一份一页（复印件），房屋买卖协议证明2020年1月10日张朋丽把房屋卖给原告，明细证明原告打钱给张朋丽；3、不动产发票一份，证明案外人张朋丽购买本案争议房屋事实；4、张朋丽与被告房产租赁协议一份，证明他们之前的租赁关系，且实际使用是32000元支付标准，每半年支付一次；5、退房通知和张贴照片，证明通知过被告；6、三杰房地产物业证人姜某，证明当时卖房告知过被告；7、2020年1月10日收条，证明原告买房事实；8、更名发票一份，证明本案房屋所有权人系原告余光辉；被告王祖华辩称，1、原告主体不适格，被告只与张鹏奇签订过房屋租赁协议，未与原告签订过房屋租赁合同；2、原告并没有本案房屋所有权，原告未向被告出示过拥有本案房屋所有权的证明，原告没有与张鹏奇签订过买卖合同，原告未出示产权证及过户登记手续；3、侵犯了被告优先购买权，张鹏奇出卖房屋未通知被告；4、被告未缴纳房租是因出现了多个所有权人。原告不能证明其系房屋所有权人，不应向被告主张房租，应驳回原告诉请。被告为支持其主张，向本院提交以下证据材料：1、房产租赁协议一份，证明被告是与张鹏奇签订了王府花园房屋租赁协议，未与原告签订；2、张鹏奇委托姜某收取房租的收条三份，证明被告按时交纳了房租；3、房屋租赁协议两份，证明本案争议房屋房东是张鹏奇。被告对原告所举证据发表以下质证意见：1、真实性证明方向无异议，对茶叶店无异议；2、真实性无异议，证明方向有异议，他证明张朋丽与原告签订了协议不是张鹏奇，我们签的协议的原房主是张鹏奇。我们认为房屋产权人是张鹏奇；3、真实性无异议，证明方向是张朋丽开的不是原告开的，原告未向正规部门交过税；4、真实性有异议，被告从未在此协议签过字，协议上的字不是被告本人所签，与被告笔迹不同；5、退房通知不应对准我们；6、证人证言一部分不真实，钱交给了张鹏奇他说交给孙鹏程，他不能证实孙鹏程和张朋丽是夫妻关系；7、真实性无异议，我们不认识张朋丽无法质证；8、真实性有异议，发票中价格为320000元，原告购买房价为100多万，与事实不符，可能存在虚假交易；且与本案无关联性，发票上不显示系哪一套房屋，无具体位置，也不显示原房主是谁，既然房屋是第三人的，应当有第三人去缴纳所得税，此发票不能证明把房产卖给了原告。原告对被告所举证据发表以下质证意见：1、租赁协议是2015年签订的，已经被2016年协议代替，不能证明2016年以后，这个租赁协议与本案无关。2、2015年收条代收人姜某将钱收完交给谁并没有显示。2018年、2019年确实交给了孙鹏程。3、真实性无异议，是张朋丽代签的，不能证明房屋所有权。本院对原、被告真实性无异议的证据的真实性予以认定，真实性有异议的证据在评理部分结合其他证据综合予以评述。通过本院认定的有效证据，结合庭审陈述，确认以下事实：2020年1月10日，原告（乙方）与案外人张朋丽（甲方）签订房屋买卖协议，第一条约定甲方将位于三杰王府花园14-111号房屋出卖给乙方，建筑面积47.09平方米，房屋价格为1250000元。第二条约定，乙方于2020年1月6日前向甲方支付定金50000元，2020年1月10日前在甲方将此房原购房发票及购房协议更名至乙方名下时乙方续付甲方人民币1200000元，甲方将2020年1月11日-2020年3月31日房租共计8000元移交给原告余光辉。2020年1月10日，原告将房款转至张朋丽账户，张朋丽向原告出具收条一份。另查明，2020年1月6日，南阳三杰房地产开发有限公司出具河南增值税普通发票，购买方名称为余光辉，项目名称为三杰王府花园，项目地址位于南阳市，规格型号为14-111，面积为47.09平方米。原告购买房屋时，该房屋由被告王祖华承租，年租金为32000元，半年支付一次租金，被告支付租金至2020年4月1日。原、被告双方未签订书面房屋租赁协议，被告仍实际占用使用房屋至今。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告余光辉通过购买形式获得南阳市三杰王府花园14-111号的房屋所有权，被告王祖华在原告获得所有权后仍未搬离该房屋，双方形成了事实上的房屋租赁合同关系。合法的租赁关系依法受法律保护，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的…。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内制度。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，经原告催要，被告仍未仍未支付租金，且结合本案案情，双方因租金事宜沟通不畅，造成矛盾，也不宜继续建立租赁关系，故原告请求解除房屋租赁协议，本院依法予以支持。被告应退还房屋，并恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金…。原、被告间未签订新的租赁协议，根据交易习惯，及被告与原房主张朋丽间的租金约定，被告应于2020年4月1日支付下半年的租金，现原告请求被告按年租赁32000元自2020年4月起支付租金至退还房屋之日止，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告辩称，原告主体不适格，其并非实际的房屋所有权人，但根据原告与案外人张朋丽间的房屋买卖协议，及南阳三杰房产开发有限公司开具的发票，可以认定原告已通过买卖的方式取得了本案涉案房屋的所有权，庭审中被告对本案争议房屋位置并无异议，可以认定原告购买的与被告租赁的系同一房屋，故被告对真正房东的认识错误并不影响案件事实，及本案租赁关系的成立。被告辩称，侵犯了其优先购买权，该主张与本案并非同一法律关系，被告应另案主张其优先购买权。故对被告辩称，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二百一十五条、二百二十九条、第二百二十六条判决如下：一、解除原告余光辉与被告王祖华间的房屋租赁合同；二、被告王祖华于本判决生效后七日内搬离南阳市三杰王府花园14-111号房屋，并将该房屋恢复原状；三、被告王祖华按年租金32000元的标准自2020年4月起向原告余光辉支付租金至退还房屋之日止。被告未按本院指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王祖华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  姚林娟二〇二〇年十一月十二日书记员  张 锦