内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4566号上诉人（原审原告）：高伟，男，1958年12月21日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：于鹏飞，内蒙古赤玉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦鑫，男，1978年3月18日出生，汉族，个体，住赤峰市。委托诉讼代理人：张祥，内蒙古法林律师事务所律师。上诉人高伟因与被上诉人秦鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高伟上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决被上诉人按60%的比例支付租赁费、物业费、取暖费没有事实及法律依据。2、一审判决支付5000元违约金过低。秦鑫辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。高伟向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2018年4月15日至2019年7月21日的房屋租金1265683元；2、判令被告支付违约金20万元；3、判令被告支付2017年10月15日至2018年4月15日及2018年10月15日至2019年4月15日的余热费68595.84元；4、判令被告支付2017年4月15日至2019年7月21日的物业费97299.798元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月18日，原、被告签订房屋租赁合同，约定高伟将位于赤峰万达A地块AS8楼02031、02031共计1300平方米商厅出租给秦鑫使用，租赁期限自2017年4月15日至2022年4月15日共五年；每年租金100万元，租金支付方式为上交租，每年3月15日前付清一年租金；在承租期间，秦鑫负责取暖费和物业费、电费、水费及其他由于使用产生的一切费用。秦鑫接收房屋后用以经营“红山区爵士音乐主题烤吧”。案涉房屋于2017年10月18日停水、停电，秦鑫于2017年10月25日收到赤峰万达广场有限公司（以下简称万达公司）出具的情况说明，载明了案涉商厅停水、停电之原因。秦鑫于2017年11月将高伟、万达公司诉至一审法院，要求解除双方签订的租赁合同并赔偿营业损失，一审法院于2019年1月2日作出（2017）内0402民初7311号民事判决书，判决高伟支付秦鑫营业损失52.3288万元，驳回秦鑫的其他诉讼请求。秦鑫不服提出上诉，赤峰市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）内04民终1165号民事裁定书，裁定撤销（2017）内0402民初7311号民事判决，发回一审法院重审。2019年7月22日，秦鑫与高伟签订《合同中止协议》，约定双方租赁关系于2019年7月21日解除，租金及损失以法院判决为准。一审法院于2020年6月19日作出（2019）内0402民初5803号民事判决书，判决解除秦鑫与高伟签订的房屋租赁合同，高伟返还秦鑫2017年10月18日至2018年4月26日计191天的租金50万元，赔偿损失80万元。诉讼中，高伟向一审法院提交案涉商厅物业缴费通知单二枚，载明物业费标准为每平方米每月3元，2016年1月1日至2019年12月31日期间物业费已交清；AS8-03031号商厅面积为628.33平方米，AS8-02031号商厅面积为562.61平方米。庭审中，原、被告均认可取暖费的收费标准为每平方米4.8元。高伟于2018年1月23日将万达公司、秦鑫诉至一审法院，要求万达公司立即为案涉商厅恢复供水、供电。一审法院于2018年3月26日作出（2018）内0402民初756号民事判决书，判决万达公司于判决生效后立即对案涉房屋恢复供电。再查明，租赁合同签订后，秦鑫于2017年3月30日支付租金15万元，于2017年4月3日支付租金25万元。高伟称秦鑫未按合同约定支付合同签订后的首年租金构成违约，应按合同约定支付违约金10万元；秦鑫未在2018年3月15日前支付次年房租构成违约，应按合同约定支付违约金10万元。秦鑫称首年租金延迟支付已征得高伟同意，不属于违约，即便违约也应按照同期银行贷款利率赔偿高伟实际损失；秦鑫已于2017年起诉要求解除案涉租赁合同，不应支付次年租金，不存在违约行为。一审法院认为，秦鑫与高伟于2017年4月15日建立房屋租赁关系，约定租期为5年，该租赁关系于2019年7月21日解除。租赁关系存续828天，租金为2268493.15元（1000000元÷365天×828天），扣除秦鑫已经支付的1000000元，剩余1268493.15元秦鑫尚未支付。租赁期间因房屋停水、停电致秦鑫不能正常经营，秦鑫起诉要求解除租赁关系并赔偿损失，秦鑫的损失已经生效判决予以保护，对恢复供水、供电后的房屋租金秦鑫应予支付。因停水、停电问题引发合同解除之诉，高伟主张的租金发生在诉讼期间，高伟作为出租方对纠纷的产生在起因上存有过错，综合考虑本案实际情况，酌情确定秦鑫按60%的比例支付前述租金计761095.89元（1268493.15元×60%）关于高伟主张的物业费问题，两处商厅总面积1190.94平方米，每日物业费117.46元（1190.94平方米×3元×12个月÷365天）。2017年4月15日至2017年10月17日计186天的物业费21847.56元秦鑫应予支付；2017年10月18日至2018年4月26日停业期间的物业费不应支付；2018年4月27日至2019年7月21日计513天的物业费60256.98元秦鑫应按60%的比例支付。经计算，秦鑫应支付物业费58001.74元（21847.56元+60256.98元×60%）。原、被告租赁关系存续期间共经过两个供暖期，其中2017年10月至2018年4月因房屋停水、停电致秦鑫未能营业，该期间的供暖费秦鑫不应支付；2018年10月至2019年4月的供暖期间案涉房屋已恢复供水、供电，可正常用于经营，秦鑫应按60%的比例支付该期间的供暖费。庭审中双方认可供暖费标准为每平方米4.8元，经计算为20579.44元（1190.94平方米×6个月×4.8元×60%）。关于高伟主张违约金问题，租赁合同约定首年租金应于2017年3月25日前付清，逾期按年租金的10%支付违约金，以后每年3月15日前付清当年租金。首年租金中的15万元秦鑫迟延支付5天、25万元迟延支付9天，虽已构成违约，但违约程度轻微，高伟按合同约定主张100000元违约金过高，一审法院酌情确定秦鑫向高伟支付违约金5000元。因房屋停水、停电致秦鑫停止营业，秦鑫2018年3月15日前已起诉要求解除租赁关系，故其未按约定时间支付次年租金不构成违约，对原告主张的100000元违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告秦鑫于本判决生效后十五日内向原告高伟支付租金761095.89元、物业费58001.74元、取暖费20579.44元、违约金5000元，合计844677.07元；二、驳回原告高伟的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，秦鑫于2017年3月18日与高伟签订了房屋租赁合同，因万达公司将涉案房屋停水停电，导致秦鑫无法正常经营，秦鑫于2017年11月即向人民法院提起诉讼，要求解除与高伟之间租赁合同。虽然在2018年4月26日红山区人民法院通知秦鑫可以恢复经营，但因秦鑫提起的解除之诉仍在审理中，导致秦鑫的经营活动受到一定影响，对此高伟应承担相应的过错责任。一审法院参考本案的实际情况，认定高伟对此承担40%的责任并无不当。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被上诉人应按时缴纳租金50万元，但实际上是延后5天缴纳了15万元，延后9天缴纳了25万元，但合同约定的违约金为10万元，明显过高，一审法院酌定违约金为5000元正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19484元，由上诉人高伟负担。本判决为终审判决。审判长 孙晓东审判员 王旭文审判员 张欢欢 二〇二〇年十一月三十日法官助理 魏 乐书记员 王婧婷