河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初1761号原告：漯河市郾城区妇幼保健院，住所地，漯河市郾城区城关镇东大街，统一社会信用代码124111034182252235。法定代表人：孟付忠，该单位院长。委托诉讼代理人：许志友，该单位副书记。委托诉讼代理人：曹俊高，漯河市郾城区衡平法律服务所法律工作者。被告：潘振杰，男，汉族，1968年12月10日出生，住漯河市郾城区。被告：潘栓英，女，汉族，1977年9月29日出生，住漯河市郾城区。二被告共同委托诉讼代理人：温艳丽，河南强人律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：屈志浩，河南强人律师事务所实习律师。原告漯河市郾城区妇幼保健院诉被告潘振杰、潘栓英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告漯河市郾城区妇幼保健院的委托诉讼代理人许志友和曹俊高、被告潘振杰到庭参加第一次庭审，原告漯河市郾城区妇幼保健院的委托诉讼代理人曹俊高、被告潘栓英、被告潘振杰和潘栓英的共同委托诉讼代理人温艳丽和屈志浩到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告漯河市郾城区妇幼保健院向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间的房屋买卖合同，退还购房款110000元，赔偿损失908200元，共计1018200元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年4月18日原告以110000元价格购买了被告的房屋18间，购买后原告一直占有、使用至2018年，使用期间原告对房屋进行了修缮，2016年6月被告隐瞒事实，为达非法之目的，补办了房产证，将二层小楼设置抵押担保向康云生借款500000元，到2018年4月法院执行时，原告才知道被告将原告购买被告的房屋作了抵押，对此，原告提出了执行异议，后进入执行异议之诉，经过三次审理，最终驳回了原告的起诉，虽驳回了原告的起诉，但确认了原被告之间的房屋买卖合同关系。被告的行为严重违约且不诚信，其行为给原告造成了巨大损失，特依法起诉。被告潘振杰辩称：我卖给原告六间房屋，现在原告已经把这六间房屋拆除了，所以我不应当退还购房款，我们之间也没有签订书面房屋购买合同，只是口头协议。被告潘振杰和潘栓英共同答辩称：一、原告的陈述与客观事实不符。1、2002年4月18日，原告购买被告6间房屋，并不是原告主张的18间。如果是18间房屋，购房款也不可能仅有110000元，与当时的市场价值也严重不符。原告购买的6间房屋，已经拆除，因此被告不应当返还购房款。涉案争议的18间房屋，系原告租赁被告的房屋，每年交纳租金。因此，省高院作出的（2019）豫民申5349号民事裁定书认定双方房屋买卖的标的物为18间房屋，与客观事实不符。2、原告并未实际给付110000元购房款。被告潘振杰虽然书写了110000元购房款的领款条，但原告仅给付了50000元，剩余的60000元至今未给付。因被告潘栓英当时在原告处上班，又碍于领导情面，双方未签订房屋买卖协议。原告作为医疗机构，财务管理很完善，原告应举证其支付的转款或取款凭证，否则应承担举证不能的后果。3、被告不存在隐瞒事实，补办房产证后，将涉案的两层房屋抵押情况。被告抵押的是自己的18间房产，是租赁给原告使用的房屋，并未卖给原告。综上，被告已经履行了合同义务，向原告交付了房屋。而原告并未支付全部购房款，违约在先。因此，原告主张解除合同，返还购房款110000元的观点不能成立。二、原告主张被告赔偿其损失908200元，无事实和法律依据。2019年9月6日，河南盛富达房地产平复有限公司出具评估报告，涉案的18间房屋价值为1018200元。但是经法院执行拍卖程序，最终成交确认的价格为796400元，并已过户至买受人姜秀丽名下。因此，原告以1018200元为基数主张赔款损失，不应支持。三、原告对酿成双方之间的纠纷存在严重过错，应合理分配各自应承担的损失。《中华人民合同法》第120条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《合同法》解释三第30条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。结合本案，漯河中院作出的（2019）豫11民终1123号民事判决认定：妇幼保健院购买潘振杰涉案房屋，长期不办理过户登记及向潘振杰主张权利，致使潘振杰又将涉案房屋抵押贷款，妇幼保健院对纠纷的发生存在过错。省高院作出的（2019）豫民申5349号民事裁定也认定：妇幼保健院不能证明未能对涉案房产办理过户系因其自身原因。因此，原告主张赔偿损失的诉求，如果让被告承担赔偿责任，也应以房屋实际拍卖的价款796400元为基础，结合双方的过错程度，合理的分配各自应承担的损失数额。被告认为，原告已使用房屋长达17年之久，均未积极要求办理过户手续，应自行承担70%的损失。四、如果合同解除后，原告应向被告支付房屋使用费，并赔偿因其拆除行为给被告造成的损失。因原告一直长期占有、使用、收益房屋，如果双方的合同解除，原告应向被告支付从2002年4月18日至2020年7月28日房屋使用费。涉案房屋评估现场勘验前，原告私自将楼梯、走廊、门窗拆除，致使评估价值过低，给被告也造成了极大的损失，被告保留上述两项诉权，欲向法院另行提起诉讼。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告潘振杰与被告潘栓英于1997年9月30日登记结婚。2002年4月18日，被告潘振杰将其所有的位于漯河市郾城区黄河西路漯河市郾城区妇幼保健院院内5幢1××号的二层楼房（上下合计18间）房产卖给了原告漯河市郾城区妇幼保健院，并向原告出具了领取110000元售房款的领款手续，后该房屋即由原告漯河市郾城区妇幼保健院占有使用。2016年6月12日，潘振杰在《漯河日报》挂失上述二层楼房的房产证（房产证号郾转私字第**）后，补办了涉案房屋的房产证（产权证号：20××**）。2017年1月9日，被告潘振杰将该二层楼房设置抵押担保向康云生借款500000元，抵押担保期限一年。潘振杰和康云生到漯河市天汇公证处进行债权文书公证，2017年1月12日，借贷双方到房管部门办理了房屋抵押登记，办理了豫（2017）漯河市不动产证明第0000534号不动产登记证明，证明事项为抵押权，权利人为康云生，债权金额500000元。2017年1月13日，康云生通过中国银行股份有限公司漯河建设路支行转给潘振杰500000元借款。借款到期后，康云生以生效的公证债权文书提出执行申请，要求潘振杰偿还借款本金500000元及利息。2018年4月9日，漯河市郾城区人民法院查封了登记在被告潘振杰名下的位于漯河市××南漯河市郾城区妇幼保健院院内5幢1××号房产（产权证号：20××**）。原告漯河市郾城区妇幼保健院针对该房产的所有权提出执行异议，本院经审查后予以驳回，原告漯河市郾城区妇幼保健院遂提起执行异议之诉，该案经本院审理后作出（2018）豫1103民初3031号民事判决书，康云生、潘振杰不服该判决提出上诉，漯河市中级人民法院经审理后作出（2018）豫11民终2644号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。漯河市郾城区人民法院经重审后作出（2019）豫1103民初287号民事判决书，康云生、潘振杰不服该判决提出上诉，漯河市中级人民法院经审理后作出（2019）豫11民终1123号民事判决书，判决撤销（2019）豫1103民初287号民事判决书，驳回漯河市郾城区妇幼保健院的诉讼请求。原告漯河市郾城区妇幼保健院向河南省高级人民法院申请再审，2019年11月11日，河南省高级人民法院作出（2019）豫民申5349号民事裁定书，裁定驳回漯河市郾城区妇幼保健院的再审申请。另查，关于康云生申请执行潘振杰民间借贷纠纷一案，2019年8月22日，经本院委托河南盛富达房地产评估有限公司对涉案房产进行评估，河南盛富达房地产评估有限公司于2019年9月6日出具估价报告，认定涉案的房屋（产权证号：20××**）市场评估价值为1018200元。该评估报告中特别提示显示“至现场查勘日，房屋走廊、楼梯及部分门窗被拆除”。2019年8月14日，经本院向康云生、潘振杰释明首次拍卖保留价可在原价基础上降低30%以下确认首次拍卖保留价，双方协商后同意第一次拍卖保留价按评估价格降低30%确认首次拍卖保留价，经本院在淘宝网交易拍卖平台拍卖，该房产于2019年12月25日由案外人姜秀丽竞拍成功，拍卖成交价格为796400元。庭审中，原告漯河市郾城区妇幼保健院提供维修明细、工程预算书、发票等证据，证明原告对案涉房屋进行装修、加固改造支付了装修费和改造费用。被告潘振杰提交房地产转让协议和郾城县房地产管理处个人购买公有住房证书，证明潘振杰于2002年3月2日以60000元的价格向郾城县房地产综合开发公司购买了案涉房屋。本院认为，原、被告之间存在房屋买卖合同的事实，有被告潘振杰向原告出具的领款手续等证据予以证明，且已经生效的法律文书予以认定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告潘振杰将案涉房屋出卖给原告，在原告占有使用该房屋的过程中，其又将案涉房屋补办房屋产权证后抵押给康云生且办理了抵押登记，致使案涉房屋在康云生申请执行潘振杰一案中被强制拍卖后由案外人取得房屋所有权，原告漯河市郾城区妇幼保健院现已退出案涉房屋，故被告潘振杰应承担退还购房款及赔偿损失的违约责任。关于原告漯河市郾城区妇幼保健院的损失数额问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案系因房屋买卖而引发的纠纷，原告购房的目的就是为了占有使用该房屋，因被告潘振杰的违约致使原告不能实现该目的，若原告需另行购买相类似房屋，则需要支付的另行购房成本就与本案购房款存在明显差价，本案案涉房屋在执行拍卖中的评估价值为1018200元，但最终的网络拍卖成交价为796400元，根据公平原则和实际损失原则，本院认为房屋的现有价值应按796400元认定为宜。另，本案中，原告漯河市郾城区妇幼保健院在2002年购买案涉房屋后，一直怠于办理房屋产权证，致使该房屋权属处于不明了的状态，对于本案纠纷的产生也存在一定过错，故此综合本案案情，原告漯河市郾城区妇幼保健院对于自身的损失也应承担20%的责任，故，原告的实际损失数额应为：（796400元－110000元）×80%=549120元。原告辩称案涉房屋在拍卖时被告潘振杰在执行笔录中同意降价30%进行拍卖，本院认为，《中华人民共和国拍卖法》第二十八条规定：“委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”关于康云生申请执行潘振杰借款纠纷一案中，本院经过询问潘振杰、康云生，确定按评估价的70%确定拍卖保留价即起拍价，符合上述法律规定，案涉房屋经在网络拍卖平台竞拍后，成交价为796400元，上述拍卖程序符合法律规定，故原告漯河市郾城区妇幼保健院的上述辩称，本院不予采信。关于被告潘振杰辩称的原告漯河市郾城区妇幼保健院占有使用案涉房屋以来的使用费问题，因被告未在本案中提出反诉，且其也表示另案诉讼，故对该部分的纠纷，本院不再予以处理。关于被告潘振杰辩称的案涉房屋楼梯走廊等被拆除的问题，因双方均未提供证据证明案涉房屋的原有状态，且在庭审中法庭调查时，被告潘栓英对房屋的位置、结构、原有状态均不能准确的表述，故对被告的该项辩称本院不予采信。关于潘栓英是否承担责任的问题，本案中，二被告系夫妻关系，被告潘振杰婚后购买案涉房屋，后又将房屋出卖，被告潘栓英对案涉房屋出卖给原告妇幼保健院一事亦知情，该债务应属夫妻共同债务。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国拍卖法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告潘振杰、潘栓英于本判决生效后10日内返还原告漯河市郾城区妇幼保健院购房款110000元。二、被告潘振杰、潘栓英于本判决生效后10日内赔偿原告漯河市郾城区妇幼保健院损失549120元。三、驳回原告漯河市郾城区妇幼保健院的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13960元，由被告潘振杰、潘栓英负担9050元，由原告漯河市郾城区妇幼保健院负担4910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  张义敏审 判 员  陈质彬人民陪审员  靳泽林二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  张 敏