湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初4257号原告（反诉被告）：湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司（以下简称爱佳物业公司），住所地：大冶市东风路**。负责人：陈同举，经理。委托诉讼代理人：鄂彬、李欣，湖北易圣律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：黄石市微远教育培训学校（以下简称微远学校），，住所地：黄石港区延安路**负责人：黄德学，校长。委托诉讼代理人：胡思、程露露，湖北览岳律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告爱佳物业公司与被告微远学校物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理立案后，被告微远学校于2020年11月23日提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱佳物业公司的委托诉讼代理人李欣、被告微远学校的委托诉讼代理人胡思、程露露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告爱佳物业公司诉称：1、依法判令被告向原告立即支付拖欠的物业费38076元（按照每月每平方1.6元的标准，从2019年5月1日起计至2020年8月31共16个月）及违约金50364元（按照所欠物业费的日千分之五标准暂计至2020年9月1日）；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与恒大?现代城业主委员会签订《现代城物业服务合同》，约定由原告为案涉恒大?现代城提供物业综合管理服务，包括住宅和商业物业，服务期限到2023年7月。从2017年起，被告承租位于湖北省××大道××号恒大现代城三楼的商业铺面用于培训教育至今，该铺面面积1487.34平米。被告承租后于2017年11月27日与原告签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告承租的商铺提供物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，协议第二条约定物业费以1.6元/月/平方米收取，一季度的物业费用为7139元，按季度缴费，缴纳费用时间为每季度第一个月份，且协议第五条违约责任约定，未能按时足额交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之五交纳违约金。协议签订后，原告按照协议积极履行物业管理服务义务。被告仅支付物业服务费至2019年4月。自2019年5月1日至2020年8月31日的物业服务费38076元被告一直拒缴。被告欠缴后原告以多种形式进行催收，被告至今未支付，截止2020年9月1日产生逾期支付违约金50364元。综上所述，原告依据相关法律规定提起诉讼。被告微远学校辩称，一、原告提供的物业服务严重不符合合同约定以及未达到合同约定的标准，被告请求驳回原告的诉讼请求。根据《物业服务合同》和《物业管理服务协议》约定，原告作为所在区域的物业综合服务主体，有义务维护良好的居住和商业环境，并做好维护、管理和服务工作。在物业服务期间，被告承租的区域在顶楼，反复出现房顶漏水、走廊漏水，导致室内墙皮脱落，墙体发霉，室内空调机进水，走廊灯损坏。被告已多次向原告反映并要求进行维修，但时至今日仍未有结果，因原告的严重影响了被告的日常经营活动，造成了客户的流失等损失。鉴于原告违约在先，因此被告有权行使抗辩权，请求法院驳回原告诉请。二、请求驳回原告起诉被告支付因未缴纳物业费的违约金诉讼请求。原告未能证明已按上述协议的全部约定履行了物业服务，包括房屋共用部位与车辆停放、装修装饰服务与管理，并明确共用部位指房屋主体承重结构部位（包含房屋基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面），相反根据协议约定，原告存在诸多违约行为。由于物业不作为，一直拖延拒绝履行维修义务，损失也未得以赔偿。对此原告应承担全部责任。被告从未说不交物业费，只是因为上述问题未得到解决，被告只是行使抗辩权，不构成违约，因而不需承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，《合同法》第67条规定，根据合约对等性原则，原告只有履行了合约中应尽的义务，才能要求原告履行付费。原告请求被告向其支付物业费以及违约金的诉讼请求没有事实根据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）微远学校的反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告不作为造成财产损失286911.5元。2、请求判令反诉被告承担本案的诉讼费、律师费及因诉讼维权产生的一切费用。事实与理由：2018年7月23日反诉原告经营地所在的恒大?现代城业主委员会与反诉被告签订了《物业服务合同》，约定由反诉被告为恒大?现代城的商业和住宅区域提供物业服务，服务期限五年，自2018年7月23日至2023年7月22日，服务内容内容包括综合综合管理服务、物业共用部位与公用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务，并约定若反诉被告未完成合同约定当物业服务内容和物业服务标准的，业主委员会有权要求反诉被告限期整改，逾期未整改的，经业主大会表决有权解除《物业服务合同》并要求反诉被告按其减少的服务支出予以赔偿。2017年11月27日，反诉原告与反诉被告签订《物业管理服务协议》，聘请反诉被告提供物业综合服务，服务期限自2018年1月25日至2027年1月24日，物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、公用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、装修装饰服务与管理，并明确共用部位指房屋主体承重结构部位（包含房屋基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面）等。根据上述《物业服务合同》和《物业管理服务协议》约定，反诉被告作为反诉原告所在区域的物业综合服务主体，有义务维护良好的居住和商业环境，并做好维护、管理和服务工作。反诉原告作为专业的教育培训机构，专门为中小学生提供课程培训，但是在物业服务期间，反诉原告承租的区域在顶楼，反复出现房顶漏水、走廊漏水，导致室内墙皮脱落，墙体发霉，室内空调机进水，走廊灯损坏。反诉原告已多次向反诉被告反映并要求进行维修，但截止本诉状提交仍未有结果，严重影响了反诉原告的日常经营，造成了客户的流失。现原告为维修上述因反诉原告不作为产生的损坏，产生的房屋顶部及墙体漏水维修材料成本费、人工费以及因维修造成的租赁损失费、停课损失费、员工工资等合计286911.5元。为维护反诉原告的合法权益，根据合同法等有关法律法规特提起反诉。原告（反诉被告）爱佳物业公司辩称，一、对于案涉房屋所造成的损失与答辩人无任何因果关系，答辩人不存在任何违约行为，答辩人也不是赔偿义务主体。首先，反诉原告的主张的房屋顶棚属于房屋主体结构，如果出现漏水应当属于房屋质量的问题，与答辩人无关，不是答辩人的违约行为造成的，根据法律规定，质保期内应由开发商负责维修。其次，根据《物业管理条例》规定，物业公司负责对物业共用部位和共有设备设施进行日常维修养护，即零星维修。维修反诉原告顶棚已经超过了物业协议中约定的日常维修养护，不是答辩人的约定和法定义务，答辩人不存在违约行为。此种情况下，需要也业主委员会进行申请并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，专项维修资金才能启动使用，答辩人无权主动动用维修基金进行维修，答辩人只能在投票通过后协助使用维修基金。另外，答辩人在明知反诉原告的房屋漏水情况不属于答辩人维修范围的情况下，仍然自费帮助维修。答辩人己经足够体现物业公司的专业素养。二、反诉原告主张的各项财产损失无事实和法律依据。反诉原告主张的各项损失均系其单方制作的，并无财务凭证予以证实。反诉原告主张的营收损失并未实际产生也不是漏水造成的，工资损失、房租损失都是反诉原告的经营成本，均与答辩人无关。电梯维修损失与房屋漏水无关，不是漏水造成的，另外，根据双方的《物业服务协议》第二条的第四项约定，电梯由反诉原告自行维护修养，一切费用及责任由反诉原告自行承担。故而反诉原告主张的电梯维修损失无事实和法律依据。三、反诉原告主张的律师费无事实和法律依据。反诉原告并未委托律师，该费用未实际产生。综上所述，原告请求答辩人赔偿损失的主张无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原被告认为有异议的证据，本院根据案件的事实和证据进行综合认定。经本院审理查明的事实如下：2018年7月23日，原告爱佳物业公司（甲方）与恒大?现代城小区业主委员会（乙方）签订了《现代城物业服务合同》，约定选聘原告爱佳物业公司进入位于大冶市××大道××号的恒大?现代城小区为该小区提供物业管理服务，乙方提供服务的物业服务内容包括：综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务，收费标准为：高层住宅每月1.2元/㎡、商业物业每月5元/㎡，合同期限为5年，自2018年7月23日起至2023年7月22日止，并报大冶市物业服务监管中心备案。2017年9月4日，被告微远学校（乙方）与大冶恒大置业有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》约定，甲方将位于大冶市××大道××层，面积1487.34平米门面房屋出租给乙方用于培训教育经营，租赁期限为10年；物业管理费由物业公司统一收取；租赁期间，乙方应负责承担房屋及设施的维修保养等。2017年11月27日，原告爱佳物业公司（甲方）与被告微远学校（乙方）签订了《物业管理服务协议》一份，合同约定收取物业费合计面积为1487.34平方米。物业服务内容：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括房屋基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面）等共用部位；房屋公共设施设备及运行的维护和管理，共用设施设备是指业主共用的上下水公共排水管道、消防设施、公益性文体设施和其他共用设施设备；公共卫生监管；乙方经营区域内的治安、秩序、泊车管理，由乙方负责；甲方不提供泊车服务，由乙方自行负责；甲方对乙方的房屋装修装饰行为实施管理与服务；物业服务费时间为2018年1月25日至2027年1月24日止。乙方季度交房，每季第一个月一次性支付甲方物业费。物业服务费支付标准：每平方米每月1.6元收取，每季度物业服务费为7139元；水电由乙方单独装表计量，电梯由乙方自行维护保养；违约责任：甲方违反协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权有权甲方清退所收费用；乙方违反协议，甲方有权依法补交，并从逾期之日起每天按应缴服务费的千分之五支付违约金。合同还约定了其他内容合同签订后，原告爱佳物业公司为该被告微远学校租赁经营的恒大现代城三楼的商业铺面提供了物业服务。被告微远学校按合同约定已交纳物业服务费至2019年4月。2019年5月1日至2020年8月31日间，被告微远学校应交纳物业服务费38076元而未交纳。原告多次通知催讨无果，遂成讼。另查明，2019年初，被告微远学校在经营期间，其使用的房屋出现房顶等处漏水。事后，原告爱佳物业公司也对房顶屋面进行了相应的维修处理，同时认为维修的费用太高，需要业主申请启动维修专项基金，导致漏水问题没有得到有效解决。现被告以原告爱佳物业公司没有履行合同约定的维修义务，提起反诉。本院认为，原告爱佳物业公司与被告微远学校签订了《物业管理服务协议》，该合同均系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。物业公司作为提供物业服务的一方，有义务按照合同约定提供物业管理服务，以此作为对价收取物业管理费。根据双方的合同约定，房屋共用部位屋顶的维护和管理属于原告的应尽义务，因屋顶屋面漏水，原告作为物业服务的专业公司应当予以修缮完好，虽然进行过维修，但仍然没有有效解决。原告物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责，未尽到物业合同的义务，但完成了一定的物业服务，被告不可以拒付所有的物业费。本案考虑房屋的自身因素，同时根据原被告双方的过错程度大小，原告承担20%的责任，被告承担80%的责任。故原告要求被告支付部分物业服务费的诉讼请求理由正当合法，本院予以支持。因原告自身存在过错，要求被告承担违约金的请求，不予支持。按合同约定电梯维护系被告自行负责，同时，被告也没有对房屋的屋顶等进行实际维修，提供的证据不能证实其实际支付的屋顶等维修费用，被告未能提供证据证实其租金损失、停课损失、员工工资的具体损失，并且损失计算明细系被告自行制作的；被告要求原告承担律师费的观点，没有法律依据，故被告提出反诉原告物业服务没有履行合同约定的维修义务，要求赔偿损失的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄石市微远教育培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司物业管理服务费30460.8元（2019年5月1日起计至2020年8月31止）；二、驳回原告湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄石市微远教育培训学校的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1006元，由湖北爱佳物业服务有限公司大冶分公司负担725元，被告黄石市微远教育培训学校281元负担。反诉费减半收取5603.67元，被告黄石市微远教育培训学校负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王碧二〇二〇年十一月三十日书记员  田晶