浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7283号 上诉人（原审被告）：丁尤林，男，1970年11月12日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：丁威，系上诉人儿子。 被上诉人（原审原告）：方恩慧，女，1983年9月13日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：童卫忠，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人丁尤林因与被上诉人方恩慧房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初1620号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。丁尤林及其委托诉讼代理人丁威，方恩慧的委托诉讼代理人童卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：位于杭州市××路××号××单元××室房屋（建筑面积69.08平方米）系方恩慧单独所有。2019年4月8日，方恩慧与丁尤林签订《房屋租赁合同》一份，约定由丁尤林承租位于杭州市××路××号××单元××室房屋，使用面积80平方米，租赁期自2019年4月10日起至2024年4月9日止，租金每月4500元，按年支付，租赁期内，双方无正当理由，不得提前终止合同，不得转租他人，否则违约方应按月租金的一倍向对方支付违约金。如有特殊情况需要终止合同，则必须提前一个月通知对方，双方协商解决；租房保证金4500元，合同期满后无违约、无欠费全额归还；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，方恩慧依约交付了房屋，丁尤林支付了保证金4500元及一年的租金。2020年3月8日，方恩慧向丁尤林通过微信催讨下一年度租金，丁尤林通过微信表示月租金4500元过高，希望方恩慧予以调整。双方协商未果，后丁尤林于2020年5月6日搬离案涉房屋，案涉房屋至少截至2020年5月31日处于空置状态。现双方对后续事宜发生争议，遂成讼。诉讼过程中，方恩慧、丁尤林一致确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2020年5月6日解除。丁尤林认为案涉房屋的面积少于合同约定的面积，但不在该案中处理，会另行主张。现方恩慧起诉至原审法院，请求：1.丁尤林支付租金4050元（2020年4月10日至2020年5月6日）；2.丁尤林支付违约金9000元；3.诉讼费用由丁尤林承担。其余书面起诉状请求不再主张。 原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案中，双方一致确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2020年5月6日解除，且丁尤林已搬离案涉房屋将房屋交还。故，该院予以确认。故方恩慧主张丁尤林支付自2020年4月10日至2020年5月6日的租金4050元，于法有据，予以支持。至于方恩慧主张丁尤林支付违约金9000元，首先，根据双方之间的《房屋租赁合同》约定“双方无正当理由，不得提前终止合同，不得转租他人，否则违约方应按月租金的一倍向对方支付违约金。如有特殊情况需要终止合同，则必须提前一个月通知对方，双方协商解决”，该案丁尤林已提前一个月与方恩慧协商，方恩慧也确认双方于2020年5月6日解除合同，根据条款的约定，无法看出方恩慧主张按月租金两倍计付违约金符合双方约定，其次，方恩慧主张没收租赁保证金4500元无依据；其三，丁尤林在庭审中确认其搬离后案涉房屋直至2020年5月31日仍处于空置状态的事实，方恩慧确实存在损失，考虑到双方的履约过程及实际情况，该院酌定丁尤林支付违约金3500元。至于方恩慧收取的租赁保证金4500元，丁尤林主张应予以折抵，为减少当事人讼累，该院予以支持。综上，扣除方恩慧已收取的租赁保证金后，丁尤林还应支付方恩慧租金3050元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年8月1日判决：一、丁尤林于判决生效之日起十日内支付方恩慧租金3050元；二、驳回方恩慧的其余诉讼请求。如果丁尤林未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，实际减半收取38元，由方恩慧负担13元，由丁尤林负担25元。 宣判后，丁尤林不服，向本院提起上诉称：一、一审法院以因丁尤林搬离后案涉房屋直至2020年报5月31日仍处于空置状态的事实，判定存在损失，考虑到双方的履约过程及实际情况，上城区人民法院判定扣除已收取的租赁保证金，并让丁尤林支付租金3500元，属于适用法律错误，并且没有将案件关键的几个情况列入考察范围，涉嫌枉法裁判。二、一审法院对本案部分主要事实没有查清。1、对房屋实际使用面积没有查清；2、对方恩慧强行占用储物间达4.62左右平方米的事实（方恩慧已承认）没有列入考察；3、对方恩慧要求承担5月31号后房屋空置的实际情况没有查清。本案毋庸置疑是民事合同纠纷，方恩慧在与丁尤林于2019年04月09日签订的租赁合同中本就出现重大错误并涉嫌谎报住宅面积，借此抬高房屋租金。首先，方恩慧在《房屋租赁合同》上写明的使用面积80平方米就存在差异，其房产证上的实际使用面积仅仅69.02平方米，并且在丁尤林发现对门同户型租金只有3300元每月时，及时查证住房面积并与方恩慧沟通，方恩慧皆不做任何回答。而且后续发现房屋内竟然还有一个面积较大的储物室（4.62平方米因一直上锁无法进入，只能从对门同户型人家里测量个大概）被上锁，多次与方恩慧沟通无果。至此，因房屋实际使用面积问题，存在13个月的损失达11407.5元，方恩慧就此已无权扣押押金。按照合同法规定，方恩慧还需要赔付一个月租金，4500元（押金）+4500元（单月租金）合计9000元整。一审法院以合同仅约定时间到期未续租而判定是丁尤林造成了损失显然是错误的，首先应考虑当时的疫情情况，整个杭州还能有多少户人家的租房在正常租赁?各大房东争先免房租来维护租客权益，方恩慧却认为该损失由丁尤林承担。再则，房屋合同的实际面积存在明显差异，方恩慧占用的储物间一直未开锁给予丁尤林使用，在一审庭上也已承认，一审法院在判决书中并没有处理，表示另行主张。综上，请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.本案的诉讼费用由方恩慧承担。 针对丁尤林的上诉，方恩慧答辩称：一审认定的事实清楚，丁尤林的上诉理由都不成立，要求驳回上诉。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，方恩慧与丁尤林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现双方均认可案涉合同于2020年5月6日解除，且丁尤林于该日搬离房屋，故丁尤林理应支付至该日的租金。丁尤林虽辩称案涉房屋面积少于合同约定且方恩慧占有了部分房屋面积，但合同约定承租人对案涉房屋做了充分了解后进行承租，故原审法院未予采纳该意见并判令丁尤林支付租金并无不当。关于违约金，因本案系丁尤林在合同未到期前搬离案涉房屋，故原审法院根据案涉房屋的空置时间等因素酌情确定违约金数额尚在合理范围内。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由丁尤林负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 刘婧函