上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58182号原告：上海牛奶(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：万黎峻，执行董事。委托诉讼代理人：陈建南，男。被告：上海企园贸易发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张莉华，总经理。委托诉讼代理人：张盈东，上海市沪南律师事务所律师。原告上海牛奶(集团)有限公司(以下简称牛奶公司)与被告上海企园贸易发展有限公司(以下简称企园公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛奶公司的委托诉讼代理人陈建南，被告企园公司的法定代表人张莉华及委托诉讼代理人张盈东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛奶公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年11月1日至2019年12月31日期间的违约金人民币(币种下同)227,500元；2.被告支付2020年1月1日至2020年1月31日的房屋占用费35,000元及利息(以35,000元为本金，自2020年2月1日起至实际偿还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区杨高南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租被告，租期至2018年10月31日，租金每月17,500元，先付后用。被告逾期支付租金，按照日租金两倍计算违约金，超期占用房屋，按照日租金两倍计算占用费。合同到期后，被告拒不搬离，也不支付占用费，直至2020年8月12日才支付227,500元租金，故原告诉请如前。审理中，原告表示，1、合同约定逾期付款违约金为每日租金的两倍，原告自愿调整为租金的一倍。2、原告于2019年12月16日发函解除了合同，2018年11月1日至2019年12月31日期间按照合同约定的租金标准计算，被告欠租245,000元，扣除被告支付的227,500元、再由保证金冲抵17,500元后，上述期间租金已经结清。3、第一项诉请的违约金数额已经抵扣了被告剩余保证金17,500元。4、合同期内，被告存在“经营、存货、住宿”三合一问题，有严重的安全隐患，还有超期转租的行为，所以原告决定到期后不再续租。2020年2月1日起，原告与次承租人直接履行租赁合同，被告应按照日租金两倍支付2020年1月份的房屋占用费。被告企园公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方租赁合同起始于2010年，总共签署了三份合同，合同约定，到期前只要被告提出续租申请，原告就要续签合同。2018年10月31日合同到期前，被告向原告申请续租，但原告一直没有答复，原告构成违约。2、根据交易习惯，先由原告开发票，再由被告支付租金，但2018年10月31日之后，原告未向被告开具发票，被告不知道应当支付的租金数额。3、2019年12月16日原告向被告发函解除合同，在房屋墙上张贴告知书，被告不得已只能退租。4、被告与原告负责人张军达成一致意见，被告于2020年8月12日支付227,500元，算上押金35,000元，双方已经结清截至2020年1月31日的费用，被告无需再向原告支付任何钱款。5、合同约定的逾期付款违约金及占用费标准过高，请求本院予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：原告为系争房屋产权人。2010年8月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，租期自2010年10月1日至2013年10月31日止。租金每月16,666.66元，按季支付，乙方应于每季第一个月5号之前支付当期租金。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前30天向甲方提出书面意向，双方可在租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。同日，原告出具委托书，委托被告管理系争房屋并对外出租。2013年10月18日，原告(甲方)与被告(乙方)续签《房屋租赁合同》，约定租期自2013年11月1日至2016年10月31日止。2016年9月1日，原告(甲方)与被告(乙方)再次续签《房屋租赁合同》，约定租期自2016年11月1日至2018年10月31日。每月租金17,500元，年租金210,000元。按每三个月结算一次，先付后用，乙方应在每支付首月5日之前支付当期租金。乙方逾期支付租金，甲方有权收取乙方日租金两倍的滞纳金及当月租金。如逾期30天不付，则视为乙方单方违约，甲方有权解除合同。签订合同当日，乙方需向甲方支付保证金35,000元。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前30天向甲方提出书面意向，双方可在租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。租赁期满后并且不再续签的，乙方应迁空租赁房屋内所有物品，并交还房屋及设施。乙方未能在规定的时间内退房，超期占用租赁房屋期间的占用费，乙方必须按原合同规定的租金2倍缴付。甲方有权用保证金抵扣。合同签订后，被告付清截至2018年10月31日的租金，并支付了保证金35,000元。2019年12月16日，原告通过微信向被告发送函件，表示被告需支付截至2019年12月31日的占用费245,000元，租赁保证金不予退还，并要求被告于2019年12月31日前结清占用费、水电费、交还房屋。同日，被告向原告发送申请报告，内容为2018年10月8日被告向原告申请续租。2019年12月17日，被告回函，不认可原告陈述的事实，要求原告停止违约行为。同日，原告在系争房屋门口张贴告知单，告知租户其与被告的租赁合同已经到期，要求租户于2019年12月31日前搬离系争房屋。2019年12月18日，原告向被告发送通知函，告知被告合同已于2018年10月31日到期，要求被告于2019年12月31日前支付占用费及利息，搬离系争房屋。2019年12月22日，被告复函，对原告通知函内容不予认可。2020年8月12日，被告支付原告227,500元。审理中，被告提供快递签收记录及与原告员工刘建新的微信聊天记录，欲证明被告于2018年10月8日便将申请报告(续租申请)发送原告，但原告未予回复。原告对上述证据不予认可。被告提供原告关于系争房屋租赁合同审批流转表，欲证明原告未告知被告租金价格，也未开具发票，被告无法支付租金。原告表示，流转表最后一栏总经理没有签名，说明原告不同意被告续租，也将该结果告知过被告。本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然原告否认被告曾于合同到期前向原告提出过续租申请，但从原告内部审批流转表来看，原告确实曾对续租事项予以考虑，可以印证被告的该项说法，本院可予采信。然而，根据合同约定，续签租赁合同必须由被告提前申请，双方再对租金、租期进行磋商，最终签订新的合同，被告主张只要其提出申请，原告必须续租，明显与合同相悖，本院难以采纳。从双方实际履约情况来看，合同到期后，原告并未要求被告搬离，直至2019年12月16日才发函解除合同，可以视为此前双方成立了不定期租赁合同关系，对原告关于确认合同于2019年12月16日解除的主张，本院可资认同。被告辩称已与原告协商一致，由其支付227,500元，算上保证金35,000元，双方结清相关费用，但未提供证据予以证明，本院难以采信。原、被告仍需根据实际发生的费用进行结算。关于租金及使用费，原、被告一致确认被告应支付自2018年11月1日至2020年1月31日止的租金或使用费，原告主张按照2016年9月1日的租赁合同约定的租金标准支付2018年11月1日至2019年12月31日期间的租金，并无不当，但合同已于2019年12月16日解除，此后应为房屋使用费，本院对钱款性质予以调整，扣除被告支付的227,500元及保证金17,500元，该部分费用已经结清，并且尚余保证金17,500元。原告另主张按照2倍租金标准计算2020年1月1日至2020年1月31日期间的房屋使用费，具有合同依据，本院予以支持，抵扣被告结余的保证金17,500元后，被告尚需支付17,500元。被告抗辩房屋使用费标准过高，请求本院予以调低。本院认为，一方面，原告已给予被告合理的期间对房屋进行交接，但被告仍提出异议，对逾期返还房屋存在过错；另一方面，被告并未提供房屋使用费过高的初步证据，故就该项抗辩，本院不予采纳。因房屋使用费本身就是对原告损失的弥补，原告再要求被告承担逾期支付房屋使用费的利息，于法无据，本院难以支持。本案另一争议焦点在于被告逾期支付租金的违约金。本院认为，虽然双方合同租期期限为不定期，但被告仍应恪守合同约定的付款金额及方式。被告抗辩支付租金以原告先开具发票为前提，但未举证证明双方存在相应的交易惯例，被告又以租金金额不详为由拒付租金，显然与合同相悖，有违诚信。故上述抗辩理由，本院均难采纳。被告逾期付款，构成违约，理应承担违约责任。根据司法解释的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告逾期付款给原告造成的损失主要表现在资金利息损失，合同约定的违约金标准确实过分高于实际损失，故本院酌情将违约金调整为10,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告上海企园贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海牛奶(集团)有限公司逾期付款违约金10,000元；二、被告上海企园贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海牛奶(集团)有限公司房屋使用费17,500元；三、驳回原告上海牛奶(集团)有限公司其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,238元，减半收取2,619元，由原告上海牛奶(集团)有限公司负担2,375.50元，被告上海企园贸易发展有限公司负担243.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年十一月三日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。