葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽1403民初2051号 原告孙某，女，汉族，住兴城市。 委托代理人韩浩，辽宁卢宏律师事务所律师。 被告葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。 法定代表人王某1，系该公司经理。 被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。 法定代表人王某2，系该公司经理。 二被告共同委托代理人刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。 原告孙某诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)、葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，兴城市人民法院于2019年10月10日立案后，因案件涉及兴城市人民法院大部分干警及聘用人员，遂向葫芦岛市中级人民法院指定管辖。2019年12月10日，葫芦岛市中级人民法院作出（2019）辽14民辖99号民事裁定书，指定我院管辖。本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某的委托代理人韩浩，被告中维置业法定代表人王某1及其委托代理人刘官竹、被告中维房地产委托代理人刘官竹到庭参加了诉讼，被告中维房地产法定代表人王某2、原告孙某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年7月15日，被告与原告达成《定房协议书》，约定原告购买被告开发并负责物业管理的首山俯海小区X-X-XXX室一套，并约定2012年12月25日交付使用。而后，原告支付购房款306，510.00元，被告于2013年11月13日向原告交付房产。但是，直到如今，被告也不能为原告办理该房产权证，致使原告无法交易该房产，并导致原告损失，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令二被告共同支付原告违约金115，155.81元（计算标准自2014年2月13日起至起诉日2019年8月22日止期间，以购房款306，510.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。2019年8月23日后的违约金按上述标准计算至案涉房产取得产权证之日止）；本案诉讼费用由二被告承担。 被告葫芦岛中维置业有限公司辩称，答辩人无义务向原告支付迟延办理房屋产权证书的违约金。本案争议房屋是由葫芦岛市中维房地产开发建设的，答辩人不是事实商品房买卖关系的当事人，答辩人没有为原告办理房屋产权证书的权利和义务，也无需与开发公司承担连带违约责任。综上答辩人无为原告办理房屋产权证书的义务。无需向原告支付任何费用，也不应当与开发公司承担连带责任。 被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称，一、从时效上来看，原告主张的部分违约金已超过诉讼时效，不应受法律的保护。最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（总第68辑）中明确：逾期办证的违约金支持自起诉之日倒退两年。由于2017年10月1日实施的《民法总则》第188条已把一般诉讼时效改为三年（另有规定除外），所以诉讼时效也相应改为三年。因此从原告起诉之日起倒退三年，之前的违约金已经超过诉讼时效，不应予以保护。已经生效的龙港区人民法院（2019）辽1403民初2623号民事判决书对此观点予以采纳。根据《最高人民法院关于同意法律适用加强类案检索的指导意见》，本院裁判生效的案件属于类案检索的范围，应作为本案裁判的参考。二、被告曾采取多种方式通知原告来办理签订购房合同、开具发票等手续，如张贴通知、通知团购单位，2016年12月16日还通过登报公告的方式通知购房人来办理手续，签订购房合同、开具发票是办理房屋权属证书的基本条件，但原告拒不办理，故逾期办证的责任不在被告。三、退一步讲，原告于2017年5月17日交纳购房尾款，双方签订《商品房买卖合同》，开具发票，签订商品房买卖合同的同时原告购买的房屋已经竣工，应当适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条第三款的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同之日订立之日起90日后开始计算逾期办证违约金，及自2017年8月17日开始计算逾期办证违约金。综上，请求人民法院依法查清事实，作出公正裁决。 经审理查明，2010年7月5日、2011年5月25日，兴城市人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案被告中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2011年7月15日，原告与被告中维置业签订《定房协议书》，合同约定原告自愿购买甲方委托葫芦岛市中维房地产开发有限公司开发的商品房，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，该协议书第三条载明，面积99.81平方米，最终以产权部门测量为准，工期2012年11月25日竣工，2012年12月25日前单体楼交付使用，小区配套2013年6月1日前完工。该协议书第四条载明：乙方自愿组成团体购买，每个团体不少于100户。团体预订购的房源为17层。根据楼层不同价格调整，中间价格为3200元/平方米，8层为中间价，每降一层减50元/平方米，每增一层加50元/平方米。房源为17层（不含17层和首层带院），每户所在楼层由团体内部自行协调。每个团体房源按立体范围供给。第六条载明：乙方自愿向甲方交付定金200，000.00元，其余款项分两次结清，楼开工后10日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。此定金只做楼梯完工10日内房号保留。如超过双方约定的结算日期乙方经催告后仍不予结算房款，甲方退还定金（不计利息），乙方所购的楼房甲方可另作出售。在双方约定期限内，如果甲方违约将该房卖给他人，甲方按定金双倍赔偿乙方。第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。协议签订后，原告按照约定全额交纳了购房款299，430.00元。2013年11月13日原告办理入住。2017年5月17日，原告与被告中维地产签订了正式的《商品房买卖合同》。在签订正式的《商品房买卖合同》之前，兴城市建业房屋测绘有限公司对原告所在小区房屋面积进行重新测量，有的房屋面积增加、有的房屋面积减少了，原告所购房屋面积增加2.36平方米。2017年5月17日，原告交纳增平款7，080.00元（2.36平方米×3，000.00元/平方米=7，080.00元），同日，被告中维房地产开发有限公司开具30，6510.00元的购房发票。截止原告起诉，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司仍未为原告办理房屋权属证书。原告诉至法院，请求被告支付逾期办证违约金。 另查明，原告庭审时向法庭提交本案诉争的小区的部分业主自2015年开始到信访局、纪委、政府等相关部门信访的书面材料及视听资料。此外原告表示他们还曾多次找开发商、物业、信访部门、政府相关部门解决办理房屋所有权证的事宜。 上述事实，有定房协议书、专用收款收据、商品房买卖合同、发票、信访材料、业主签名单、代理协议书等证据载卷，经庭审质证，可以认定。 本院认为，第一、对于被告中维置业是否应承担责任的问题，本案中，被告中维置业与兴城市人民法院、兴城市公安局签订《代理协议书》，代理原告等人购买被告中维房地产开发建设的位于兴城首山附海小区的商品房，后又与原告签订《定房协议书》，但中维置业并非事实商品房买卖关系的当事人，原告将所有购房款均缴纳给被告中维地产，且原告与中维地产于2017年签订的正式的《商品房买卖合同》，故被告中维置业对履行商品房买卖中发生的纠纷不应承担违约责任。第二、对于被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中原告于2013年11月13日办理了入住，故被告中维房地产应于2014年2月11日（原告主张的时间为2014年2月13日）起承担未能取得房屋权属证书的违约责任，具体以原告实际交纳的房款数额为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。因在2017年5月17日原告向被告中维房地产交纳房屋面积增加款项7，080.00元，故具体的计算方法为自2014年2月13日起至2017年5月16日止以购房款299，430.0元（99.81平方米×3，000.00元/平方米=299，430.00元）为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2017年5月17日至本判决生效之日止，以306，510.00元（299，430.0元+7，080.00元=306，510.00元）为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。截至到本院判决，从本院了解到的情况看，首山俯海小区的部分房屋已经可以办理房屋所有权证，并且有部分已经诉讼的原告在本案判决前已经办理了房屋所有权证，对于已经办理了房屋所有权证的逾期办证的违约金的截止时间应截止到实际办证之日止。对于被告辩称迟延办理房屋产权证书的违约金，一部分已经超过诉讼时效，应从原告起诉之日起倒推三年计算的抗辩主张，本院认为，关于被告的观点，即应从原告起诉之日起倒推三年计算违约金的抗辩主张适用于业主超过诉讼时效一直未主张权利的情况，而本案当事人提供证据证明其一直在向开发商、物业、信访部门、政府相关部门协调解决办理房屋所有权证的事宜，说明原告一直在主张权利，诉讼时效出现中断的事由，且被告违约办证一直处于延续状态，所以原告并没有超过诉讼时效，故本院对于被告的此项抗辩理由不予支持。对于被告辩称“被告曾采取多种方式通知原告来办理签订购房合同、开具发票等手续，但原告拒不办理，故逾期办证的责任不在被告”的抗辩理由，本院认为，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于2016年年末通知业主签订正式的购房合同和开具正式的购房发票，原告于2017年中旬缴纳了增平钱并与被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司签订了正式的购房合同和开具正式的购房发票，但截至本案原告起诉，被告仍未协助原告办理房屋产权证，故由此可见，被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否通知原告签订合同及开具发票与被告是否满足相关条件为原告办理房屋产权证明无关，故本院对于被告的此项诉讼请求不予支持。对于被告抗辩称“原告于2017年5月17日签订《商品房买卖合同》，开具发票的同时原告购买的房屋已经竣工，应当适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条第三款的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同之日订立之日起90日后开始计算逾期办证违约金”的抗辩理由，本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案所涉房屋，在原告购买时属预售房屋，2013年原告缴纳购房全款（《购房协议书》中约定的购房全款），并办理入住，被告未与其签订正式备案的商品房买卖合同，而是在2017年在小区很多业主上访的情况下，被告中维地产才在与原告签订了正式备案的商品房买卖合同，属于被告违约在先后补签的商品房买卖合同，本院认为不能因原告按照被告的要求缴纳增平款并与被告补签备案合同且在被告先行违约的情况下，反倒从后补签的商品房买卖合同签订的日期开始计算违约金，故本院认为仍应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，自房屋交付使用之日起90日计算逾期办证违约金，故本院对于被告的此项抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告孙某未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2014年2月13日起至2017年5月16日止以购房款299，430.0元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2017年5月17日至本判决生效之日止，以306，510.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（若截止到本案判决前本案原告已经办理了房屋所有权证，逾期办证违约金的截止时间应截止到实际办证之日止）。 二、驳回原告孙某对于被告葫芦岛中维置业有限公司的诉讼请求。 三、驳回原告孙某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2，603.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  张浩月 人民陪审员  李 双 人民陪审员  赵丽芹 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理石 盼 书记员 刘 晶