内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2020）内0403民初2758号原告：赤峰金色家年华资产管理有限公司。住所地，赤峰市元宝山区平庄哈河街西段南侧商城**6厅，统一社会信用代码911504030821883761。法定代表人：王海波，总经理。委托诉讼代理人：魏宝利，内蒙古千孚律师事务所律师。被告：高海，男，1963年7月23日出生，汉族，市民，，住赤峰市公民身份号码×××。原告赤峰金色家年华资产管理有限公司与被告高海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赤峰金色家年华资产管理有限公司的委托诉讼代理人魏宝利，被告高海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤峰金色家年华资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付DT1-6（东）号商厅物业费13997元、DT2-附2（东）号商厅物业费45110元、DT2-5（东侧）号商厅物业费8464元、DT2-3（东）号商厅物业费4682元，合计72253元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告自2016年开始租用原告享有用益物权的四处商厅使用，分别签订了DT1-6（东）号、DT2-附2（东）号、DT2-5（东侧）号、DT2-3（东）号商厅租赁合同，租赁合同约定物业费1.8元月/平方米，经原告多次索要，被告拒不给付，无奈诉至贵院，请求依法判决。被告高海辩称，一、我与金色家年华签合同时，没有告知我房子没有交工，有设施不完善，后来，让我承受很大的运营痛苦和经济损失。比如，2016年、2017年两年的取暖不热，找到物业公司不认真维修，糊弄一下就过去，基本不管，后来没有办法，我们找到政府，政府让我们找住建局，，住建局派人过来测温温度极低（有证据）。二、原告诉我物业费没交，这里有争议，DT2-5号厅109.36平米定好租五年，只租我两年，原告毁约给我造成很大的直接经济损失，木门专卖店装修材料费和人工费实际花费156800元，平均每年费用31360元，后来的费用应该赔偿我们94080元，间接经济造成经营量缩减，损失每年20000元，总计60000元。还有DT2-3厅也是以上这种情况，只是这个厅的装修花费40000元。三、按着合同约定保证金一年后给退回，要了十几次也不退，2016年、2017年的取暖费交给了宝山仕家物业了，虽然暖气不热也是按着合同面积（实际面积）收取的取暖费，2018年、2019年合同以外面积的取暖费也让我们交了，物业说以后给退（有证据），也没给退。四、乱收电费，从租房开始因为房子没有交工，电费交到物业，物业随便估数，半年的电费相当于电业局一年的电费，达三年之久（2019年开始正式向电业局缴费），我找过物业经理好多次，让我先交着，以后给退，而他们中间换过好多人，这个费用也没给退。五、合同是跟金色家年华签的，当时我们说1.8元物业费是元宝山区最贵的，原告有个姓杨的经理说你们放心，让你们享受一个一流的物业服务，而且帮助你们做好运营，过后给我们提供政府批文几级服务，结果，不到两个月杨姓经理离职，没人管了，服务做得非常不好，合同未实际履行，可以问所有的商户，他们都可以证明。这1.8元的物业费是几级标准物业服务费，我提出异议。我们没有电梯，按着电梯楼的物业费收取。本院经审理确认如下事实：2015年7月24日，原告赤峰金色家年华资产管理有限公司（甲方）与被告高海（乙方）签订了一份《商厅租赁合同》，约定：甲方将松山路DT1-6（东）号商铺租赁给乙方，商铺建筑面积216.01平方米；租赁期限五年，从2016年1月1日-2020年12月31日；租金220763元；经营保证金2000元；装修保证金1500元；物业费1.8元/平方米，4666元/年；租赁合同期满后，甲方收取的抵押金（保证金）在乙方退场3个月后应及时退还；乙方必须按约定及时交付租金、物业管理费、取暖费、电费，及其他由合同规定的应该缴纳的费用；若合同一方要求变更或解除合同时，应提前30日通知一方，经双方协商一致，可以变更或解除合同；乙方违约提前终止经济活动的，抵押金或保证金归甲方所有，不予退还，甲方违约提前终止合同的，抵押金（保证金）应当全部返还乙方，并承担相应的赔偿责任。2015年7月24日，原告（甲方）与被告高海（乙方）还签订了另一份《商厅租赁合同》，约定：甲方将松山路DT2-附2(东)号商铺租赁给乙方，商铺建筑面积522.11平方米；租赁期限五年，从2016年4月1日-2020年12月31日；租金328929元；经营保证金2000元；装修保证金1500元；物业费1.8元/平方米，第一年8458元，9个月，剩余四年11278元/年。其他内容与上述合同一致。2016年3月30日，原告（甲方）与被告高海（乙方）又签订了一份《商厅租赁合同》，约定：甲方将松山路DT2-3(东)号商铺租赁给乙方，商铺建筑面积60.49平方米；租赁期限五年，从2016年6月1日-2021年5月31日；租金50782元；经营保证金2000元；装修保证金1500元；物业费1.8元/平方米，1307元/年。其他内容与上述合同一致。2016年3月30日，原告（甲方）与被告高海（乙方）还签订了另一份《商厅租赁合同》，约定：甲方将松山路DT2-5(东侧)号商铺租赁给乙方，商铺建筑面积109.36平方米；租赁期限五年，从2016年6月1日-2021年5月31日；租金91809元；经营保证金2000元；装修保证金1500元；物业费1.8元/平方米，2362元/年。其他内容与上述合同一致。上述租赁合同租金与物业费均每满一年交付。另查明，被告租赁的商厅所有权人均为赤峰宝山仕家房地产开发有限公司。2014年12月22日，该公司（甲方）与原告（乙方）签订《商业运营管理合同》，约定：甲方委托乙方独家代理招租宝山仕家商业体项目中全部商业面积，委托乙方全权负责项目的商业运营并获取因商业运营管理产生的收益；乙方在运营过程中产生的所有运营收益归乙方所有，并由乙方自行收取；运营管理期限为2014年12月22日至2024年12月21日；若由于甲方原因造成承租人已签订租赁合同的无法支付租金和押金、无法办理合法开业登记、特许经营登记或者退租的，则该单元视为乙方已成功招租的单元计入乙方的租赁指标，并计提佣金，若由于乙方的原因造成退租的，该单元不计入乙方租赁指标，仍作为代理单元由乙方代理租赁。2015年1月2日，原告（乙方）与赤峰万家兴物业管理有限公司（甲方）签订《物业服务协议》，主要内容为：……乙方系赤峰宝山仕家商业综合体运营管理方，甲方系赤峰宝山仕家小区住宅及商业体物业服务方，现甲乙双方就物业服务及相关费用等事宜，经协商达成协议如下：一、甲方为乙方负责运营管理的商业综合体提供物业服务，物业服务费1.8元月/平方米；二、乙方运营管理的商厅，自出租之日起开始计算物业服务费，物业服务费由乙方向承租人收取；三、物业服务费由乙方按年缴纳，如乙方不能按时缴纳的，甲方有权追究乙方违约责任；四、乙方不得以承租人未给付物业费为由拒绝向甲方支付物业费，否则应承担违约责任。……。2017年11月29日，赤峰市元宝山区平庄西城街道办事处（甲方）为了解决社区办公用房面积不足问题，与赤峰宝山仕家房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《协议书》，约定：由乙方为甲方提供社区办公用房面积不足部分，由乙方在××路之间的商厅补足，具体厅号包括：DT2-3，面积60.49平米；DT2-5，面积109.36平米；……乙方于2017年12月10日前办理移交手续，并将变更商厅出租方为甲方，现承租商厅方将变更后租金交到甲方，并改签租赁合同。该协议书中的商厅DT2-3、DT2-5，即为原告出租给被告的松山路DT2-3(东)号、DT2-5(东侧)号商厅。被告在2017年12月10日前腾出了上述商厅。原、被告签订租赁合同后，被告交纳各商厅物业费情况如下：2015年7月24日，被告向赤峰宝山仕家房地产开发有限公司交纳了DT1-6、DT2-附2(东)商厅物业费13124元，该公司为被告出具收据一枚，并加盖了财务专用章。2016年3月30日，被告向原告交纳了DT2-5(东侧)商厅2016年6月1日至2017年5月31日的物业费2362元，原告为被告出具了收据一枚，并加盖了财务专用章。2016年10月27日，被告向赤峰万家兴物业管理有限公司交纳了DT1-6商厅2017年1月1日至2017年12月31日的物业费4666元，该公司为被告出具了收据一枚，并加盖了财务专用章。2020年4月8日，赤峰万家兴物业管理有限公司向被告发出物业费催缴通知，告知其租赁的DT1-6东商厅欠物业费13997元，DT2-2东商厅欠物业费45110元，DT2-5东商厅欠物业费7087元；要求尽快交清，否则诉讼解决。原告现诉请被告欠缴物业费的情况为：DT1-6（东）号商铺，欠费起止日期2018年1月1日-2020年12月31日，欠13997元；DT2-附2(东)商厅，欠费起止日期2017年1月1日-2020年12月31日，欠45110元；DT2-5(东)商厅，欠费起止日期2017年6月1日-2020年12月31日，欠8464元；DT2-3(东)商厅，欠费起止日期2017年6月1日-2020年12月31日，欠4682元。上述事实，有原告提交的《商厅租赁合同》《商业运营管理合同》《物业服务协议》，商铺租金交费明细表及商厅欠费计算表；被告提交的物业费收据、《协议书》、通知，以及双方当事人陈述在卷证实，本院予以采信。被告提交的经营保证金、装修保证金收据，与本案无关，本院不予采信；被告提交的录像资料，不能证实原告无法找到的主张，本院不予采信。本院认为，原、被告双方签订的《商厅租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方形成租赁合同法律关系，本院予以确认。本案的争议焦点为：被告租赁原告商厅欠付物业费的时间段及数额是多少？一、关于原告诉请。原、被告签订租赁合同后，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据双方交易习惯，被告交纳物业费后，原告均为被告出具了相应商厅的收据，被告已经交纳的物业费：DT1-6商厅2016年、2017年两年物业费，DT2-附2(东)商厅2016年4月1日至12月31日9个月物业费8458元，DT2-5(东侧)商厅2016年6月1日至2017年5月31日一年的物业费2362元。现被告不能提供的商厅物业费收据及时间段，为未交纳部分。被告未按时交纳物业费，违反了双方合同约定，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。具体为：松山路DT1-6（东）号=4666元/年×3年（2018年1月1日-2020年12月31日）=13998元，原告请求支付13997元，本院予以支持；松山路DT2-附2(东)号=11278元/年×4年（2017年1月1日-2020年12月31日）=45112元，原告请求支付45110元，本院予以支持。关于被告租赁的松山路DT2-3(东)号、DT2-5(东侧)号商厅，原告主张被告未交纳物业费的期限均为2017年6月1日-2020年12月31日，但根据被告提交的商厅所有权人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司2017年11月29日与赤峰市元宝山区平庄西城街道办事处签订的《协议书》，上述两个商厅已于2017年12月10日前由该公司移交办事处，用以解决社区办公用房面积不足问题，被告此后未再租赁使用，故从2017年12月10日-2020年12月31日期间的物业费，原告请求被告支付，本院不予支持。上述两个商厅2017年6月1日-2017年12月10日的物业费具体计算为：松山路DT2-3(东)号=（1307元/年÷12个月×6个月）＋（1307元/年÷12个月÷30天×10天）=689.80元；松山路DT2-5(东侧)号=（2362元/年÷12个月×6个月）＋（2362元/年÷12个月÷30天×10天）=1246.61元，原告要求被告支付，本院予以支持。二、关于被告的抗辩主张。被告认为，原告出租的商厅冬季取暖不热，超面积收费；不退还保证金，乱收电费，物业费标准过高等问题，不属于本案审查范围，且被告未提交证据证实其主张，本院不予采纳。关于被告租赁的松山路DT2-3(东)号、DT2-5(东侧)号商厅，在被告已于2016年3月30日与原告签订了租赁合同的情况下，作为商厅所有权人的赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，却将上述商厅收回提供给赤峰市元宝山区平庄西城街道办事处使用，而在此之前，该公司已经与原告签订合同将其所有的商厅全权委托原告管理出租，显然违反合同约定及法律规定，此事实由赤峰宝山仕家房地产开发有限公司造成，原告作为商厅管理方亦未尽到职责，与被告无关。同时，原告亦与赤峰万家兴物业管理有限公司签订《物业服务协议》约定由原告收取物业费，但被告提交的物业费收据以及物业费催缴通知显示，原告、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司、赤峰万家兴物业管理有限公司均向被告收取过物业费，可以证实上述公司之间虽然签订了合同、协议，但未严格按照约定履行合同权利义务，职责不明，管理混乱，故被告要求扣除其租赁的松山路DT2-3(东)号、DT2-5(东侧)号商厅2017年12月10日-2020年12月31日期间物业费的主张成立，本院予以采纳。关于被告认为存在装修及营业损失的问题，未提交证据证实，亦未提起反诉，本院不予处理。如被告认为确实存在上述问题，可另案处理。三、关于本案的法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告高海支付原告赤峰金色家年华资产管理有限公司物业费：松山路DT1-6（东）号商厅13997元，DT2-附2（东）号商厅45110元，、DT2-3（东）号商厅689.80元，DT2-5（东侧）号商厅1246.61元，合计61043.41元，于本判决发生法律效力后15日内付清。二、驳回原告赤峰金色家年华资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费803元，由原告赤峰金色家年华资产管理有限公司负担125元，被告高海负担678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 高贵君 二O二0年十一月三日书记员 于 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