山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1091民初2110号原告：曲云松，男，汉族，1962年11月17日出生，住威海火炬高技术产业开发区。原告：丛惠燕，女，汉族，1962年12月30日出生，住威海火炬高技术产业开发区。二原告委托诉讼代理人：丛蓉日，山东荣威律师事务所律师。被告：威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海市高区仁泰花园**楼，统一社会信用代码91371000754459301R。法定代表人：林乐建，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张伟，威海千佑律师事务所律师。第三人：刘云华，女，汉族，1967年9月28日出生，户籍地山东省青岛市市**。委托诉讼代理人：王源源，山东隆润律师事务所律师。原告曲云松、丛惠燕与被告威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称“盛元公司”）及第三人刘云华商品房预售合同纠纷，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告之委托诉讼代理人丛蓉日，被告盛元公司之委托诉讼代理人张伟，第三人刘云华之委托诉讼代理人王源源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲云松、丛惠燕向本院提出诉讼请求：确认二原告与被告于2012年10月8日签订《购房协议》合法有效且被告优先履行与二原告的约定义务，将案涉房屋2007室不动产权证登记在二原告名下。事实和理由：二原告与被告于2009年6月6日签订了《威海市商品房(预售)合同》，约定由二原告以930888元的价格购买被告开发的仁泰旅游度假花园小区1号-2202室商品房。因二原告向被告提供部分无息借款，被告在2011年8月6日二原告达成《购房协议》，被告同意以优惠价32万元将仁泰旅游度假花园小区1号-2207室商品房出售给原告。由于2011年秋季二原告在装修2202室后，发现室内墙壁存在漏水、阴水等质量问题，发生争议，后经双方协商，被告于2012年4月24日与二原告达成《协议书》，约定由被告将2001室、2007室调换给二原告，二原告将2202号、2207号退还给被告，二原告已依支付的购房款抵顶2001室、2007室的购房款，超出部分的面积差价作为被告对二原告装修损失的赔偿，被告在解除2001、2007室的抵押登记时给予办理产权登记手续，并将2001室先交付二原告。2012年10月8日，二原告又与被告就2007室签订《购房协议》，并在2013年8月份将剩余房款32万元后支付给被告，被告随即将2007室交付原告。2013年秋季二原告开始对2001室、2007室进行装修并打通连在一起，并于2014年下半年正式入住至今。现仁泰旅游度假花园小区已达办证条件，而被告却一直拖延给原告办理2007室的不动产证。经原告调查发现，该商品房因被告已于2008年11月29日网签在第三人名下，网签备案一直未解除。二原告认为，原告与被告所签的2012年10月8日《购房协议》是双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务；被告在向二原告交付2007室商品房后，应该为二原告办理不动产产权登记手续。故原告为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉请。现2007室已与2001室打通成为一体，二原告在此居住。被告盛元公司辩称，认可原告的诉讼请求，现在网签在第三人名下，盛元房地产2008年因诉讼关系接受威海博硕贸易有限公司向法院提供了担保，故向博硕公司提供了50套房子作为担保的反担保，双方签订协议将上述房产包括本案2007室房产，网签在博硕指定人员刘云华名下，同时协议还约定上述房产，盛元与博硕都有权对外出售，出售款项归博硕所有。按照法律规定，我方主张解除与第三人的关于2007室的抵顶协议及网签协议。第三人刘云华述称，涉案房屋应当归第三人所有，涉案2007室是被告因欠付第三人的土地款而抵顶的，双方已经于2008年11月12日完成了抵顶手续，并且涉案2007室于2008年12月11日预售备案登记至第三人名下，第三人与原告签订的商品房预售合同在前，原告与被告签订的房屋调换协议在后，因此涉案房屋应当归刘云华所有，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年10月8日，被告（甲方）与博硕公司（乙方）签订了一份协议书，约定：1、甲方保证在2008年10月20日前，将乙方的两宗土地（土地证号分别为威环国用2005出字第239号、威高国用2005第2-1**）解除查封并将土地使用权证返还给乙方；2、如甲方未能按本协议第一条约定履行解除土地查封返还土地证的义务，甲方应按约定向乙方支付土地补偿款人民币1300万元；3、如届时甲方不能按期向乙方支付1300万元土地补偿款，甲方自愿以其自行开发建设的“威海仁泰旅游度假花园”50套房产（包括涉案房产在内）抵顶该1300万元款，具体房号及位置详见本协议后附清单，该清单为本协议组成部分，与本协议具有同等法律效力；4、甲方先以预售方式将本协议第三条所列的50套房产与乙方指定的人员刘云华签订商品房预售合同，在甲方将乙方的土地解封并将土地证返还乙方之前，甲方不得对外销售上述50套房产，如届时甲方将土地解封并将土地证返还乙方或者将1300万元土地补偿款付给乙方，甲方与刘云华订立的商品房预售合同终止。如届时甲方不能履行解除土地查封返还土地证给乙方或付款1300万元义务，则该50套房产用以抵顶甲方应付乙方的1300万元土地补偿款，届时刘云华有权直接到房管交易部门办理房产登记备案手续，甲方应予以协助，否则，乙方有权向威海仲裁委员会提起仲裁，要求甲方以上述50套房产抵顶欠付乙方的土地补偿款等等。2008年11月12日，被告（甲方）与博硕公司（乙方）签订一份补充协议，约定：1、因甲方未能在原协议约定的期限内解除对乙方两宗土地（土地证号分别为：威环国用2005出字第239号、威高国用2005第2-120号）的查封并返还土地证，按照原协议的约定，甲方应当向乙方支付补偿款人民币1300万元，因甲方没有1300万元现金支付给乙方，经甲乙双方协商后乙方同意甲方以原协议附件中所列明的50套房产附条件抵顶甲方应付给乙方的1300万元；2、甲方应在本协议签订之日起5日内将抵顶给乙方的50套房产与乙方指定人员刘云华签订《商品房预售合同》并应于预售合同签订之日起5日内到威海市房产交易处办理预售备案登记。甲方与刘云华签订的预售合同中所填写的房产价款对乙方没有约束力，预售合同中所约定的内容与补充协议不符的，以补充协议为准。乙方和刘云华无需实际向甲方支付房产价款，由甲方所欠乙方的1300万元抵顶，刘云华不能在2009年6月30日前依此合同将房产过户到自己名下；3、甲方抵顶给乙方的上述50套房产，甲乙双方均可以对外进行销售，销售基价不低于7000元/㎡。无论甲方销售还是乙方（含刘云华）销售，销售所得均归乙方所有。在2009年6月30日前，如果上述50套房产的销售所得在扣除相关税费后超过1300万元，则超过部分乙方退还给甲方。此时尚未销售的房产亦由乙方（含刘云华）退还给甲方。如果在2009年6月30日前，上述50套房产销售所得在扣除相关税费后不足1300万元，甲方也不能以现金或乙方认可的其他方式付足至1300万元，则上述50套房产中已销售的房产所得归乙方所有外，尚未销售的房产归乙方所有，甲方应积极为乙方办理房产产权过户手续，不得无故拖延，办理过户登记时所需的税费按国家有关规定执行等等。在双方制作的50套房产清单中，本案涉案房屋1号楼2007室即包括其中。2008年12月1日被告与第三人就威海市仁泰旅游度假花园-1号-2007号房屋签订了《威海市商品房【预售】合同》一份，同年12月1日在威海市房地产管理局办理了登记备案。2009年6月6日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订了《威海市商品房【预售】合同》一份，约定：乙方购买甲方坐落于威海市的住宅房屋一套，房产建筑面积129.29平方米及附属配套设施水的、电、暖、天然气，价款930888元，在签订合同时交款280888元，余款人民币650000元，在2009年6月30日前由银行按揭付清。房产交付及过户约定为：甲方应于2009年12月31日前将符合单体竣工验收合格条件的商品房交付乙方使用。因出卖人的原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。关于预告登记的约定，自商品房预售合同签订之日起90日内，双方共同向房屋登记机关申请办理预告登记。关于产权登记的约定，出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内协助买受人办理房屋产权转移登记手续。2009年6月29日，该合同在威海市房地产管理局办理了商品房预售合同登记备案。2011年8月6日原、被告签订购房协议一份，约定被告与原告经协商达成一致，由原告向被告提供部分无息资金借款，被告将仁泰旅游度假花园一号楼2207室，以优惠价人民币32万元出售给原告，该房屋产权证待小区竣工验收后办理。2012年4月24日，被告作为甲方，原告作为乙方达成协议书一份。约定：一、乙方与2012年4月24日购买了甲方位于仁泰花园一号楼2202室、2207室房屋，因房屋质量问题出现漏水现象，导致乙方无法居住。现经甲、乙双方友好协商，决定由甲方将该花园的2001、2007室调换给乙方。超出面积按购买该房屋的每平方米价格计算。同时因乙方已对购买甲方的2202室进行了装修，该超出面积的差价抵顶乙方的装修款项。二、因乙方所调换的房屋仁泰花园一号楼2001室、2007室已经作为抵押物办理了在建工程抵押，抵押人为中国农业银行股份有限公司威海分行，故甲方须在合同签订后三个月内办理完解除银行抵押登记手续，并签订商品房预售合同，因调换2202室所产生的税费由甲方承担。因调换2207室、2001室、2007室所产生的税费，按法律规定由甲乙双方各自承担。三、乙方应在该合同签订之日起一周内将仁泰花园一号楼2202室的银行按揭贷款还清，并将2202室、2207室房屋退还甲方，乙方不得向甲方主张该房屋相关的各项权益，也不得就其所购买以及调换的房屋向甲方提出退房，并不得主张逾期交房、逾期办证等相关违约责任。四、甲方应积极办理2001室、2007室的解除银行抵押登记手续，若不能按双方约定的时间办理，则乙方有权收回2202室、2207室，由甲方承担全部过户税费，同时由甲方负责赔偿乙方对2001室2007室房屋及2202室的装修费用，并承担10万元的违约金。2012年10月8日，原被告签订仁泰旅游度假花园购房协议一份，约定将置换后的一号楼2007室的总价款定为32万元。2013年8月6日原告分两笔共计转款32万元。同年8月12日，被告给原告出具收款收据一份，注明收到仁泰花园房款32万元。上述房产买卖合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告于2013年开始对2001室、2007室进行装修并打通连在一起，于2014年下半年入住使用至今。原告就居住使用的事实提交了交纳物业费、水费、电费的相关证据，被告对原告居住事实及相关证据予以认可。本院认为，所有权人在一个标的物上只能设定一个买卖法律关系、履行一个买卖合同，但被告在与博硕公司因抵顶协议的履行与第三人签订商品房预售合同将涉案房屋预售备案登记在第三人名下后，又与原告签订房产买卖合同将涉案房屋出售给原告，是商品房的多重买卖行为，且该两份买卖合同均不存在法定无效情形，故本案的争议的焦点问题是哪份合同应当先履行。本院认为，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：1、办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。因为我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。2、办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，依法应予支持。3、先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。虽然房屋交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。4、先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。支付对价是房屋买卖合同中主要履行行为，先行支付房屋价款、履行了自己的合同义务的买受人，要求合同相对方履行合同义务的要求理应得到支持，以最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。5、签约在先的合同应当优先履行。因为签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同而言，签约在先的合同的标的物无瑕疵，签约在后的合同则因出卖人的故意或过失，造成合同标的物在合同成立之前即已存在第三方权利的情况，根据公平原则、诚实信用原则，签约在先的买受人的权利理应得到优先保护。根据以上原则，本案原告和第三人分别与被告签订了房产买卖合同及商品房预售合同，并办理了商品房预售合同备案登记，原告系通过购房协议从被告处置换了案涉仁泰旅游度假花园1号楼2007室房屋，但均未办理所有权登记手续，亦未办理预告登记。虽然原告的买卖合同签订在后，但原告已先行合法占有，被告则一直未实际占有该房屋；其次，原告已通过转账方式支付了全部房屋价款，原、被告之间的房产买合同理应优先履行。故原告要求确认原、被告于2012年10月8日签订的购房协议合法有效，在该房产具备办理产权过户条件时，被告优先履行协助原告办理过户手续的诉讼请求，合法有据，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百五十条之规定，判决如下：原告曲云松、丛惠燕与被告威海市盛元房地产开发有限公司于2012年10月8日签订的威海市仁泰旅游度假花园1号楼2007室房屋购房协议合法有效并应优先履行，在该房产具备办理产权登记条件时，被告威海市盛元房地产开发有限公司协助原告办理产权登记手续。案件受理费50元，由被告威海市盛元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年十一月三十日书记员  王青