安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民初100号原告（执行案外人）：孙道欢，男，1994年1月8日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：张友建，男，蚌埠市蚌山法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：巢湖市滨湖建筑工程有限公司，住所地安徽省巢湖市巢湖中路**，组织机构代码73300717-0。法定代表人：刘安平，该公司董事长。被告（申请执行人）：汪永生，男，1966年5月7日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。上列两被告共同委托诉讼代理人：蔡德环，安徽末济律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：顾乃伍，安徽末济律师事务所律师。被告（被执行人）：怀远县宏鑫房地产开发有限公司，住，住所地安徽省怀远县涡北新城区颐景花园小区**楼****织机构代码67262037-6。法定代表人：姜在款，该公司总经理。原告孙道欢与被告巢湖市滨湖建筑工程有限公司（下称滨湖公司）、汪永生、怀远县宏鑫房地产开发有限公司（下称宏鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙道欢及其委托诉讼代理人张友建，被告滨湖公司、汪永生共同委托诉讼代理人蔡德环，被告汪永生到庭参加诉讼，被告宏鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙道欢向本院提出诉讼请求：1．停止对位于安徽省怀远县魏庄镇商贸步行街B栋一单元501房产（该房产价值13万元）的强制执行，并解除查封（房产价值13万元）。2．本案诉讼费用由滨湖公司、汪永生、宏鑫公司承担。事实和理由：2015年7月2日，原告孙道欢与被告宏鑫公司签订了《房屋买卖合同》，主要约定：孙道欢购买位于安徽省怀远县魏庄镇步行街B栋一单元501室房屋（面积约97平方米），房屋总价款为13万元。孙道欢分别于2015年3月7日、2015年5月2日．．．．．．将购房款付至宏鑫公司，并由该公司出具购房收据。2016年4月12日，安徽省蚌埠市中级人民法院（下称蚌埠中院）在执行滨湖公司、汪永生与宏鑫公司建设工程合同纠纷一案中，查封了宏鑫公司开发的位于怀远县魏庄镇商贸步行街B栋一单元501室等24套房屋，查封期限三年，自2016年4月12日起至2019年4月11日止；2019年4月4日，对上述房屋进行续查封，续查封期限至2022年4月3日止。孙道欢得知其所购房屋被查封后，向本院提出书面执行异议申请，本院作出（2020）皖03执异9号执行裁定，驳回孙道欢的异议请求。孙道欢认为，宏鑫公司将诉争房产交付给孙道欢占有使用至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，孙道欢已取得案涉房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，宏鑫公司应当配合孙道欢办理上述房屋登记手续。综上，诉请本院支持孙道欢的诉讼请求。滨湖公司、汪永生辩称：一、（2020）皖03执异9号执行裁定书适用法律正确，应继续对案涉房产强制执。二、涉案房产作为执行标的，自查封至今，一直无人占有居住，与孙道欢所称占有使用至今不符。三、孙道欢提交的证据不能证明其权利能够排除执行。根据怀远县市场监督管理局调取的宏鑫公司年检年报信息及怀远县税务局出具的宏鑫公司经营情况年报显示，宏鑫公司2015年度营业收入、营业收入中主营业务收入均为0，这证明在2015年度宏鑫公司根本未销售房产，同时也证明宏鑫公司与孙道欢之间签订房屋买卖合同为虚假的，用以占有、转移被执行人宏鑫公司财产，逃避债务，损害滨湖公司、汪永生的权益。四、即使孙道欢与宏鑫公司之间签订的房屋买卖合同是真实的，孙道欢提供的证据也不能证明已支付了购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，也不能排除对涉案房产的强制执行。综上，孙道欢对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其无权请求停止对涉案房产的执行及解除查封等，故请本院驳回孙道欢的诉讼请求。宏鑫公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。孙道欢向本院提交了如下证据：1．孙道欢身份证复印件，拟证明其诉讼主体资格。2.（2020）皖03执异9号执行裁定书，拟证明孙道欢按照民事诉讼法的相关规定从程序和实体两个方面提出异议，进一步证明其提起异议之诉的依据和理由。3．房屋买卖合同，拟证明孙道欢与宏鑫公司之间签订涉案房屋买卖合同的事实。4．付款收据，拟证明孙道欢支付涉案房屋购房款、履行合同义务的事实，进一步证实孙道欢与宏鑫公司之间的房屋买卖合同合法有效。滨湖公司、汪永生质证意见：对第1组证据无异议。对2组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该裁定书能证明裁定内容是正确的。对第3组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到其证明目的。对第4组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到其证明目的，且收条有后续添加内容，不能证明支付房款的事实。本院认证意见：对第1组证据，滨湖公司、汪永生无异议，本院予以确认。对第2组证据，滨湖公司、汪永生对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对第3组证据，滨湖公司、汪永生对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该合同载明的合同主体、合同标的、付款方式及期限等主要条款具体明确，且孙道欢与宏鑫公司作为合同双方当事人，分别在合同尾部落款处签名、盖章，故本院对其真实性、关联性予以确认，对其合法性在裁判理由部分予以评析。对第4组证据，滨湖公司、汪永生对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该收据系于2015年7月补开，载明收到孙道欢购房款12000元（微信支付），并加注“计6万元”的字样，且加盖了宏鑫公司财务专用章，虽然其形式不够规范，但结合案涉房屋买卖合同约定的付款方式条款、胡家技在该合同尾部的手写体标注内容以及涉案房屋所在楼宇的交易习惯，本院认为孙道欢支付宏鑫公司6万元购房款的事实具有高度可能性，故本院对该组证据的真实性予以确认。滨湖公司、汪永生向本院提交了如下证据：1．汪永生身份证、营业执照复印件，法定代表人身份证明书，法定代表人身份证复印件，拟证明滨湖公司、汪永生的身份情况及主体资格。2.（2020）皖03执异9号执行裁定书，拟证明蚌埠中院裁定驳回案外人孙道欢对案涉房产的执行异议，该裁定书查明的事实、适用法律正确。3.（2015）蚌执字第00372号查封公告，拟证明2016年4月12日涉案房产被查封，查封期限三年（2016年4月12日起至2019年4月11日止），查封时无人占有涉案房产。4．怀远县市场监督管理局私营企业基本注册信息查询单，拟证明被告宏鑫公司上报怀远县税务局2015年企业经营情况：2015年全年营业收入为0，净利润为0，纳税总额为0，资产总额为（存货）1277.35万元，即2015年宏鑫公司没有销售任何房产，也就不存在将涉案房产销售给孙道欢的事实。5．怀远县税务局出具的宏鑫公司2015年经营情况年报，拟证明被告宏鑫公司上报怀远县税务局2015年企业经营情况：2015年全年营业收入为0，净利润为0，纳税总额为0，资产总额为（存货）1277.35万元，即2015年宏鑫公司没有销售任何房产，也就不存在将涉案房产销售给孙道欢的事实。6．勘测测量报告第27页及皖建英（蚌）房估（2019）第158号房地产估价报告，拟证明在执行测量阶段，案涉房屋是空置的，无人占有使用。孙道欢质证意见：对第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第2组证据的真实性、合法性无异议，但认为达不到其证明目的。对第3组证据的真实性、合法性无异议，但达不到其证明目的，不能证明涉案房屋查封时无人居住，因为涉案房屋是连续查封状态，孙道欢不能因保护自身权利而去妨碍司法活动，所以不敢搬进房屋居住。对第4组证据的合法性无异议，但对其内容真实性有异议，达不到其证明目的。年检报告是公司行为，不能体现其销售状况，与本案也不具有关联性。对第5组证据的合法性无异议，达不到其证明目的。从滨湖公司、汪永生提供的宏鑫公司资产状况信息来看，2013年和2016年相比负债总额在减少，即2013年负债总额是1,164万元，而2016年负债总额是164万元，进一步证实宏鑫公司2013年-2016年有销售收入。6．对勘测报告的真实性、合法性、关联性均有异议，所盖的章是测量单位样章，并未有相关职能部门参与确认，无法证明勘测有效性，且勘测仅是平面测绘图，不能证明滨湖公司、汪永生所称房屋不能居住的事实。对房地产评估报告的真实性、合法性、关联性无异议，从评估报告现场照片可以看出房屋是本案原告孙道欢的，且房屋是经过精装修的，吊顶、地板、墙面、地板，与滨湖公司、汪永生所说的无人居住不一致。本院认证意见：对第1组证据，孙道欢无异议，本院予以确认。对第2组证据，孙道欢对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对第3组证据，孙道欢对其真实性、合法性无异议，但认为达不到其证明目的。本院认为，根据孙道欢“因为涉案房屋是连续查封状态，孙道欢不能因保护自身权利而去妨碍司法活动，所以不敢搬进房屋居住”的质证意见可以看出，孙道欢在本院查封前并未实际居住使用涉案房屋，且其未提交能够证明其在本院查封前，通过其他方式对涉案房屋合法占有的证据，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的予以确认。对于第4、5组证据，孙道欢对其中第4组证据的真实性、关联性和证明目的有异议，对第5组证据的合法性无异议，对其证明目的有异议。本院认为，该两组证据中的财务报表信息等均系宏鑫公司单方制作报备，在无其他证据予以佐证的情况下，真实性无法确认，本院对其证明效力不予确认。对第6组证据，孙道欢对其中的勘测报告的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该勘测报告系芜湖大地地籍勘测有限公司接受滨湖公司、汪永生委托，为确定案涉房屋面积而作出的勘测文书，并不能证明案涉房屋的实际占有、使用状况，本院不予确认。至于房地产估价报告虽系本院在执行过程中，依法委托房地产估价机构对案涉房地产价值进行价值评估所形成的文书，但也仅对房产价值具有证明力，对案涉房屋的实际占有、使用状况并没有证明力，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：本院在执行已经发生法律效力的安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00223号民事判决书过程中，于2016年3月31日作出（2015）蚌执字第00372-1号执行裁定，并于2016年4月12日查封了被执行人宏鑫公司开发的位于怀远县魏庄镇商贸步行街B号楼一单元501室房屋（无房屋产权证）。孙道欢作为执行案外人向本院提出书面异议，本院受理后，于2020年5月27日作出（2020）皖03执异9号执行裁定，驳回孙道欢的异议请求。裁定送达后，孙道欢不服，向本院提起本案诉讼。再查明，2015年7月2日，孙道欢与宏鑫公司签订《房屋买卖合同》，主要约定，孙道欢购买宏鑫公司开发的位于怀远县魏庄步行街B号楼一单元501室房屋，房屋总价款13万元，面积约97平方米。孙道欢在涉案房屋被查封前已支付购房款6万元。另查明，孙道欢所购房屋系用于居住，未发现其名下在安徽省怀远县辖区内有其他用于居住的房屋。后查明，宏鑫公司开发建设的涉案房屋所占用的土地至今尚未办理国有土地使用权证，也未办理规划许可证等审批手续，涉案房屋更未取得商品房销售（预售）许可证。该节事实，有本院依法调取的怀远县自然资源和规划局、怀远县不动产登记中心分别出具的证明等证据证实，足以认定。本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，争议焦点为孙道欢对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，即孙道欢提出的排除执行的异议是否同时满足《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条或者第二十九条规定的各项保护条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，作为执行案外人的原告孙道欢，应当就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，而作为申请执行人的被告滨湖公司、汪永生，只需对案外人关于其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益主张进行抗辩，并承担初步的举证证明责任，包括具有执行内容的生效法律文书以及执行标的在被执行人名下的证据等。结合各方当事人的诉辩主张，本院根据本案查明的事实和相关法律规定，综合评析如下：《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，根据审理查明的事实可以看出，孙道欢虽然提交了签订于本院查封之前的《房屋买卖合同》，但因涉案房屋至今不仅未办理商品房销售（预售）许可证，而且所占用的土地至今也未取得国有土地使用权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，该合同应属无效，故孙道欢的异议主张均不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项、第二十九条第一项规定的保护条件。关于孙道欢的异议主张是否符合《执行异议复议规定》第二十八条第二项规定的保护条件问题。孙道欢至今没有实际占有涉案房屋，故不符合该项保护条件。关于孙道欢的异议主张是否符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项、第二十九条第三项规定的保护条件问题。根据审理查明的事实可以看出，孙道欢于本院查封前仅支付了6万元购房款，故其异议主张不符合该两项规定的保护条件。关于孙道欢的异议主张是否符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项规定的保护条件问题。案涉房屋建设工程所占用土地至今未办理国有土地使用权证，更未办理商品房销售（预售）许可证，孙道欢对此应当是明知的，但其却仍然坚持购买导致无法办理过户手续，故本院认定其对涉案房屋未办理过户登记存在过错，不符合该项规定的保护条件。关于孙道欢的异议主张是否符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项规定的保护条件问题。根据审理查明的事实，孙道欢所购涉案房屋系用于居住，且未发现其在安徽省怀远县辖区内有其他用于居住的房屋，故孙道欢的异议主张符合该项保护条件。综上所述，孙道欢的诉讼请求，不能同时满足《执行异议复议规定》第二十八条或者第二十九条规定的各项保护条件，故其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回孙道欢的诉讼请求。案件受理费2,900元（孙道欢已预交），由孙道欢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  洪增余审 判 员  耿 杰人民陪审员  王小虎二〇二〇年十一月二十三日法官助理梅莹书记员毛婉月附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。