广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10170号原告：广州曜影文化传播有限公司，住所地广州市番禺区市桥街繁华路**金口岸大厦****。法定代表人：翁壮勇，职务总经理。委托诉讼代理人：张兵，广东格林律师事务所律师。被告：广州市博兴信息科技发展有限公司，住所地广，住所地广州市天河区中山大道建工路**第****用途）。法定代表人：黄进元，职务总经理。委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。原告广州曜影文化传播有限公司（以下简称曜影公司）与被告广州市博兴信息科技发展有限公司（以下简称博兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曜影公司的委托诉讼代理人张兵，被告博兴公司的委托诉讼代理人韦荣革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曜影公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还租赁合同保证金320000元；2.被告返还预付租金84000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州市番禺区繁华路57号金口岸大厦负一层至七层、九层至十层的商业裙楼的权属人为广州市番禺口岸房地产开发有限公司（以下简称口岸公司）。2015年11月26日，口岸公司与被告签订《租赁合同》，将上述物业出租给被告。2016年3月31日，被告与广州美印隆投资管理有限公司（以下简称美印隆公司）签订《租赁合同》，将广州市番禺区繁华路57号金口岸大厦6层转租给美印隆公司。合同签订后，美印隆公司按照上述合同约定和被告指定的收款账户，分别于2016年4月1日向被告支付合同履行租赁合同保证金100000元、2016年4月18日向被告支付租赁合同保证金220000元和预付两个月租金214398元，同时，被告出具收据三份。2016年4月18日，原、被告和美印隆公司就租赁广州市番禺区繁华路57号金口岸大厦6层签订《影城租赁合同补充协议》一份，三方同意美印隆公司将其与被告签订的《租赁合同》中的所有权责转让给原告，合同约定的条款及有关款项由原告履行和继承，并约定原告向被告承租广州市番禺区繁华路57号金口岸大厦第一层三部垂直电梯口5平方位置及第5层部分位置。2017年4月10日原告向被告预付租金预付款84000元。口岸公司与被告因租赁合同纠纷案，于2017年4月16日收回租赁合同中的租赁物，案件经广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2116号民事判决、广州市中级人民法院（2019）粤01民终4660号民事判决，解除口岸公司与被告所签订的《租赁合同》以及《租赁合同补充合同一》《租赁合同补充合同二》。原告取得上述租赁合同中租赁物的使用权基于被告与口岸公司所签订的《租赁合同》，现被告与口岸公司所签订的《租赁合同》经法院判决解除，被告对租赁合同中的租赁物不再享有使用权，其与原告所签订的转租合同不能继续履行，故要求被告返还租赁合同保证金和预付租金。综上所述，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院公正裁决。被告博兴公司辩称，不同意原告的诉求，被告与业主口岸公司的租赁合同是在2018年12月19日被广州市番禺区人民法院判决解除，也就是说原告与被告的法律关系应延续至2018年12月19日，而不是2017年4月16日。从法律上来讲，这期间被告有租金收益权，原告应将这期间的租金支付给被告。这预付的租金当然为这期间的租金，保证金也应折抵为这期间的租金，故我方认为不应向原告退还保证金及预付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区繁华路57号金口岸大厦负一层至七层、九层至十层的商业裙楼（以下简称涉讼租赁物）的权属人为广州市番禺口岸房地产开发有限公司（以下简称口岸公司）。2.2016年3月31日，博兴公司作为甲方（出租方）与广州美印隆投资管理有限公司（以下简称美印隆公司）作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将所承租的广州市番禺区繁华路57号繁华中心（标准地名：金口岸大厦）部分物业转租给乙方经营；乙方承租的物业位于广州市番禺区繁华路57号金口岸大厦第6层全层（以下简称涉讼物业一），计租面积为2493平方米（以六层房产证标注的建筑面积为准）；租赁期限自2016年3月31日起至2027年12月31日止，其中免租期为自2016年3月31日起至2016年9月30日止；2016年10月1日至2019年9月30日每月租金为107199元，…；在本合同签署后，乙方预付两个月的租金214398元及租赁保证金320000元，其中，乙方需在签订合同当日向甲方支付100000元作为履行本合同的担保，甲方收到后开具对应金额保证金收据给乙方，在甲方完成属于六层使用管线的清理工作后三日内，乙方还须向甲方缴付220000元租赁保证金和214398元预付两个月租金；等等。3.2016年4月1日，博兴公司开具《收款收据》，确认收到美印隆公司交来涉讼物业一的租赁保证金100000元。4.2016年4月18日，博兴公司作为甲方（出租方）、美印隆公司作为乙方（原承租方）与曜影公司作为丙方（承租方）签订《影城租赁合同补充协议》，约定：乙方于2016年3月31日租赁了甲方协议地址用于电影院级相关配套业务经营，依据现实实际情况，在甲方的支持和配合下，乙方根据经营需要成立了新公司丙方用于开展原协议中有关约定事项，本着共同更好发展的原则，现甲乙丙三方一致同意乙方转让原协议中所有权责给予丙方，原协议中所有约定条款及有关款项由丙方履行和继承，乙方不再承担原协议中有关权责；丙方向甲方追加承租物业位于广州市番禺区繁华路57号金口岸大厦第一层三部垂直电梯口5平方（现为保安亭）位置及第5层部分位置（以下简称涉讼物业二）给乙方使用，计租面积为700平方米；租赁期限自2016年4月18日起至2027年12月31日止，其中免租期为自2016年4月18日起至2017年7月31日止；2017年8月1日至2020年7月31日，每月租金为28000元，…；丙方于合同签订当日预付5000元定金，于15日内向甲方补齐三个月租金预付款，总计84000元，之后每月租金丙方参照原协议有关条款及时足额缴付甲方；等等。同日，博兴公司开具两份《收款收据》，分别确认收到美印隆公司交来涉讼物业一的租赁保证金220000元及两个月的租金214398元。5.2017年2月27日，博兴公司向曜影公司出具《租户缴费通知书》，其上载明2017年3月1日至2017年4月30日租金合计107199元，2017年1月20日至2017年2月21日水电合计15728.84元，备注：3月收半个月租金，4月收半个月租金。同日，曜影公司通过银行转账向博兴公司支付了2017年3月至4月的租金合计107199元。6.2017年2月28日，博兴公司开具《收据》，确认收到曜影公司交来水电费15728.84元。7.2017年4月10日，曜影公司通过银行转账向博兴公司支付了涉讼物业二3个月的租金84000元，博兴公司开具《收据》予以收执。8.2017年3月17日，口岸公司以博兴公司、何季为被告提起租赁合同纠纷之诉，案号为（2017）粤0113民初2116号，本院于2018年12月29日作出该案民事判决。判后，口岸公司与博兴公司均不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2019）粤01民终4660号。广州市中级人民法院于2019年5月31日作出该案民事判决，该判决“本院认为”部分明确载明“口岸公司于2017年2月13日向博兴公司发出《解除合同通知书》，以博兴公司连续欠租两个月为由，决定自2017年2月15日起解除与博兴公司签订的租赁合同，即日起收回出租房屋。……在一审诉讼过程中，口岸公司于2017年4月16日自行将涉讼租赁物收回管业，并在一审中自认其在收回场地后，按博兴公司分租给其他租户合同约定的租金标准收取各分租户的租金。……口岸公司在向博兴公司发函通知解除合同后不久即向一审法院提起本案诉讼，并在本案一审诉讼期间即自行收回涉案场地，最终导致涉案租赁合同关系实质解除，对此，双方均有一定责任。”该判决现已生效。9.2019年8月12日，曜影公司提起本案诉讼，要求博兴公司返还租赁合同保证金320000元及涉讼物业二的预付租金84000元。同日，本院依曜影公司的申请作出民事裁定书，裁定查封、冻结博兴公司名下价值404000元的财产。10.2020年1月9日，曜影公司向本院提起诉讼，要求博兴公司返还涉讼物业一的预付租金214398元，案号为（2020）粤0113民初846号（以下简称846号案）。庭审过程中，曜影公司称根据《租赁合同》约定，其司应自2016年10月1日起向博兴公司支付涉讼物业一的租金，每月租金107199元。因涉讼物业一于2016年12月30日才取得建设工程消防验收，博兴公司延期交付涉讼租赁物，且博兴公司未能依据《租赁合同》的约定保证在2016年8月1日开业及出租率达到70%，故博兴公司免除了2017年1月、2月的租金，2017年3月、4月的租金按50%支付。2017年4月16日，口岸公司收回了涉讼租赁物，该日起博兴公司与口岸公司的租赁关系已实际解除，博兴公司丧失租赁权，其后其司将涉讼物业一、二的租金等费用向口岸公司支付。博兴公司则认为其与口岸公司就涉讼租赁物签订的租赁合同解除时间为2018年12月19日，在上述日期前其司仍有租金收益权，曜影公司理应向其司支付上述日期之前的租金。涉讼物业一未通过消防验证并不影响曜影公司的实际经营，根据《租赁合同》约定并不符合免除2017年1月、2月租金的条件，其司曾要求曜影公司减半缴交2017年1月、2月的租金，但曜影公司未予支付，后双方达成共识先将该两月的租金延后协商讨论，曜影公司先行预付2017年3月、4月的租金，因此曜影公司仍实际欠付涉讼物业一2017年1月、2月的租金107199元及2017年3月至2017年4月的水电费。另博兴公司于846号案中述称，涉讼物业一的实际计租日与《租赁合同》约定的一致，即从2016年10月1日开始计租，曜影公司已支付的预付租金214398元已抵扣涉讼物业一2016年10月至2017年2月的租金。本院认为，博兴公司与美印隆公司签订的《租赁合同》及博兴公司、美印隆公司与曜影公司签订的《影城租赁合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。就曜影公司要求博兴公司返还租赁合同保证金320000元的诉请。《影城租赁合同补充协议》约定，由美印隆公司转让《租赁合同》中所有权责予曜影公司，《租赁合同》中所有约定条款及有关款项由曜影公司履行和继承，因此美印隆公司向博兴公司支付的租赁保证金320000元由曜影公司继承。（2019）粤01民终4660号民事判决已认定口岸公司与博兴公司就涉讼租赁物形成的租赁合同关系已实质解除，故曜影公司与博兴公司、美印隆公司签订的《影城租赁合同补充协议》已无法继续履行，曜影公司签订合同的目的无法实现，因此，就曜影公司要求博兴公司返还租赁保证金320000元的诉请，合理有据，本院予以支持。至于博兴公司辩称其司与口岸公司的租赁关系实际于2018年12月19日解除，故曜影公司仍应向其司支付租金至2018年12月19日，如上所述，（2019）粤01民终4660号民事判决已明确认定口岸公司在该案一审诉讼期间自行收回涉案场地，最终导致涉案租赁合同关系实质解除，而该案中，口岸公司与博兴公司均确认口岸公司于2017年4月16日自行将涉讼租赁物收回管业，即口岸公司与博兴公司之间的租赁合同关系已于该日实质解除，博兴公司自该日丧失对涉讼物业一、二的租金收益权，即曜影公司仅需向博兴公司支付涉讼物业一的租金至2017年4月16日，而根据曜影公司提交《付款回单》可知，曜影公司已向博兴公司支付涉讼物业一2017年3月1日至2017年4月30日的租金。另就博兴公司主张曜影公司仍欠付2017年1月、2月的租金及2017年3月、4月的水电费的问题，博兴公司于2017年2月27日向曜影公司出具《租户缴费通知书》时并未就2017年1月、2月的租金进行主张，仅主张2017年3月1日至2017年4月30日期间50%的租金，博兴公司虽辩称与曜影公司达成共识将2017年1月、2月的租金延后协商讨论，但并未提供证据予以证明，曜影公司对此亦不予确认，且博兴公司于846号案中述称曜影公司已支付的预付租金214398元已抵扣涉讼物业一2016年10月至2017年2月的租金，故本院确认曜影公司已结清涉讼物业一2017年1月、2月的租金。现博兴公司未能就其主张的曜影公司的欠费情况进行举证，故本院对其抗辩意见不予采信。就曜影公司要求博兴公司返还预付租金84000元的诉请。上述款项为曜影公司预付的涉讼物业二2017年8月至10月的租金，如上所述，博兴公司已于2017年4月16日丧失对涉讼物业二的租金收益权，就该诉请，合理有据，本院予以支持。综上，本院对曜影公司的诉讼请求全部予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州市博兴信息科技发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州曜影文化传播有限公司返还租赁保证金320000元；二、广州市博兴信息科技发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州曜影文化传播有限公司返还预付租金84000元。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7360元、财产保全费2540元，均由广州市博兴信息科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  张学斌人民陪审员  梁健滔二〇二〇年十一月十日书 记 员  凌绮珊