上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初15002号原告：上海舜杰实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李寿祥，执行董事。委托诉讼代理人：朱译泽，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。被告：上海萃聚众创空间管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：韩邦政，执行董事。被告：上海方糖创业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：韩邦政，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：顾培称舜杰实业)与被告上海萃聚众创空间管理有限公司(以下简称萃聚公司)、上海方糖创业服务有限公司(以下简称方糖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑浩，两被告的共同委托诉讼代理人顾培元到庭参加庭审。本案现已审理终结。舜杰实业向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告萃聚公司就上海市徐汇区凯旋路2202、2206、2210、2216号的一、二层部分及三层房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议,已于2020年5月31日解除；2.判令被告萃聚公司支付2020年2月1日至5月31日的欠付租金871,318元；3.判令被告萃聚公司支付上述欠付租金871,318元截至2020年5月31日的逾期付款违约金35,267元；4.判令被告萃聚公司以上述欠付租金871318元为基数,按每日万分之五的标准,支付自2020年6月1日起至最终实际支付之日止的逾期付款违约金；5.判令被告萃聚公司支付2020年3月至5月的欠元。原告上海舜杰实业有限公司(以下简付物业费19,721.88元；6.判令被告萃聚公司向原告支付2019年6月至2019年12月垃圾清运费8,560元;2019年9月至2020年3月电梯维保费用2,720元；7.判令被告萃聚公司向原告支付因被告严重违约致使租赁合同被提前解除的违约金,按月租金的6倍,计1,322,724元,扣除被告萃聚公司已付的租赁保证金599,874元后,被告萃聚公司还应支付722,850元；8.判令被告方糖公司就被告萃聚公司上述第2-7项的诉讼请求,承担连带清偿责任。事实与理由：2016年1月，被告萃聚公司与案外人上海舜杰投资发展公司签订房屋租赁合同，上海舜杰投资发展公司将上海市徐汇区凯旋路2202、2206、2210、2216号的一、二层部分及三层房屋(以下简称系争房屋)出租给萃聚公司，约定租赁期限自2016年3月1日起至2031年2月28日止，租赁保证金为599,874元。房屋租金在租赁期限内分段计算，其中2018年3月1日至2020年2月29日的月租金为209,956元，2020年3月1日至2022年2月28日的月租金为220,454元，租金每一个月为一期，萃聚公司应于每月25日前预付下一期的租金。逾期支付租金的，应按逾期未付部分的每日千分之二支付违约金。逾期支付租金累计超过30日的，出租方有权提前解除该合同，萃聚公司应支付合同解除当月月租金12倍金额的违约金，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另就其他事项作了约定。合同订立当日，方糖公司为萃聚公司出具担保函，为萃聚公司履行上述合同提供连带保证责任。2017年9月，原告与萃聚公司、方糖公司及上海舜杰投资发展公司签订补充协议，约定自2017年11月1日起，出租方由上海舜杰投资发展公司变更为原告，方糖公司继续为萃聚公司提供连带保证责任。自2020年起，萃聚公司拖欠租金，原告多次催收未果，遂于2020年5月19日向两被告发出解约通知，后萃聚公司于2020年5月29日与原告签署解约协议，确认双方租赁合同于2020年5月31日终止，并办理了房屋返还确认手续，确认了欠付的各项费用。但萃聚公司至今未结清所欠费用。故诉至法院，请求判如所请。萃聚公司、方糖公司辩称，同意双方的租赁合同于2020年5月31日解除，由于疫情影响，萃聚公司经营困难，故双方系合意协商解除租赁合同，并非萃聚公司恶意违约。对原告主张的诉讼请求中租金金额无异议，因受疫情影响，萃聚公司无力支付，故要求原告适当减免费用，将萃聚公司已支付的保证金抵扣上述费用。对原告主张的物业费、垃圾清运费、电梯维保费用没有异议。对于原告主张的违约金，被告认为其主张的标准过高，希望法院根据原告的实际损失等，予以调整。方糖公司对承担连带担保责任没有异议。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区凯旋路2202、2206、2210、2216号的房屋产权人为舜杰建设(集团)有限公司。2015年12月25日，舜杰建设(集团)有限公司出具授权委托书，委托上海舜杰投资发展有限公司(后更名为上海舜际投资有限公司)以自己名义出租上述房屋。2016年1月19日，上海舜杰投资发展有限公司(出租方、甲方)与萃聚公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将上海市徐汇区凯旋路2202、2206、2210、2216号的一、二层部分及三层房屋(即系争房屋)出租给乙方作为经营、办公使用。租赁期限为15年，自2016年3月1日起至2031年2月28日止。2018年3月1日至2020年2月29日期间月租金为209,956元，2020年3月1日至2022年2月28日期间月租金为220,454元，租金先预付后使用，每期为1个月的租金，乙方应在每月25日前，向甲方预付下一期的租金。每逾期一日，乙方应按逾期未付部分的每日千分之二的标准，向甲方支付违约金。乙方应在合同签订之日起五日内，向甲方支付相当3个月租金款额的租赁保证金本，计599,874元。租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理、水、电、通讯、有线电视等一切费用均由乙方承担。合同第九条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按解约当月月租金的12倍金额作为违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……4、乙方逾期不支付租金累计超过30日的。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，萃聚公司支付了保证金和相应的租金。合同订立当日，方糖公司向上海舜杰投资发展有限公司出具担保函，确认对萃聚公司在履行该合同过程中所涉及到的金钱债务，愿意提供不可撤销的连带责任保证之担保。2017年9月1日，舜杰建设(集团)有限公司出具授权委托书，委托上海舜际投资有限公司(后更名为上海舜杰实业有限公司)以自己名义出租包括系争房屋在内的房屋。2017年9月25日，上海舜杰投资发展有限公司(甲方、原出租方)、萃聚公司(乙方、承租方)、方糖公司(丙方、乙方担保方)、上海舜际投资有限公司(丁方、新出租方)签订补充协议，约定甲方与乙方就系争房屋签订的租赁，甲方在原合同项下自2017年11月1日起的权利义务，均转给丁方，由丁方与乙方继续履行原合同，丙方为乙方履约向丁方提供连责任之担保。2020年2月起，萃聚公司未按约向舜杰实业支付租金，2020年3月12日，舜杰实业向萃聚公司发函，要求于2020年3月23日前支付租金，否则将追究违约责任等。后舜杰实业于2020年5月19日向萃聚公司发送了解约通知。2020年5月29日，舜杰实业与萃聚公司签署房屋返还确认书，确认双方的租赁合同于2020年5月31日终止，萃聚公司于2020年5月29日将房屋返还给舜杰实业。双方确认尚未结清的费用：2020年2月1至2020年5月31日租金871,318元，2020年3月至2020年5月物业费19,721.88元，2019年6月至2019年12月垃圾清运费8,560元，2019年9月至2020年3月电梯维保费用2,720元。后萃聚公司未支付上述费用，舜杰实业遂向本院提出如上诉请。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产权证、委托书、租赁合同、担保函、补充协议、催款函、房屋返还确认书等证据作证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。舜杰实业与萃聚公司被告签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现因萃聚公司未按约支付租金，舜杰实业发函要求解除合同，萃聚公司亦表示同意，后双方签署了房屋交接书，确认了合同终止时间，并对结欠费用进行核对，舜杰实业要求确认租赁合同于2020年5月31日解除的诉讼请求于法有据，本院予以支持。萃聚公司拖欠租金是在疫情发生期间，本着共克时艰、共担风险的原则，对萃聚公司拖欠的租金数额酌情予以调整。对舜杰实业主张的逾期付款违约金及提前解除合同违约金，萃聚公司称希望法院根据原告实际损失，适当做出调整。综合萃聚公司提前解约对舜杰实业实际造成的损失、萃聚公司违约情况，依据公平正义原则，本院对舜杰实业主张的逾期付款违约金和提前解除合同违约金酌情予以调整。合同解除后，舜杰实业收取的保证金应予返还，萃聚公司表示愿意将保证金抵扣相应的费用，对此本院对此一并予以处理。方糖公司自愿为萃聚公司履行债务提供连带责任担保，舜杰实业要求方糖公司承担担保责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、规定，判决如下：一、上海舜杰实业有限公司与上海萃聚众创空间管理有限公司就上海市徐汇区凯旋路2202、2206、2210、2216号的一、二层部分及三层房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议,于2020年5月31日解除；二、上海萃聚众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海舜杰实业有限公司2020年2月1日至5月31日的欠付租金785,236元；三、上海萃聚众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海舜杰实业有限公司逾期付款违约金(以209,956元为本金，自2020年1月26日起，以220,454元为本金，分别自2020年2月26日起、2020年3月26日起、2020年4月26日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算)；四、上海萃聚众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海舜杰实业有限公司2020年3月至5月的物业费19,721.88元；五、上海萃聚众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海舜杰实业有限公司2019年6月至2019年12月垃圾清运费8,560元，2019年9月至2020年3月电梯维保费用2,720元，合计11,280元；六、上海萃聚众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海舜杰实业有限公司提前解除合同违约金599,874元(上海萃聚众创空间管理有限公司支付的保证金599,874元予以抵扣)；七、上海方糖创业服务有限公司对上海萃聚众创空间管理有限公司上述二、三、四、五项债务承担连带清偿责任；八、上海舜杰实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9,947元，上海舜杰实业有限公司负担5,982元，上海萃聚众创空间管理有限公司负担3,965元；财产保全费5,000元，由上海萃聚众创空间管理有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年十一月三日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……