陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终12941号上诉人（原审被告）:绿地集团浐灞实业有限公司，住所地:西安市浐灞新区幸福南路96路。法定代表人:李蓟,系该公司总经理。委托诉讼代理人:张汇子,北京金诚同达(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人:李鑫,北京金诚同达(西安)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:温晓春,男,汉族,1978年7月10日出生,住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:刘鹏昭,陕西辉灿律师事务所律师。上诉人绿地集团浐灞实业有限公司（以下简称绿地浐灞公司）因与被上诉人温晓春房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初15682号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。绿地浐灞公司上诉请求：1.撤销一审判决发回重审；2.一、二审诉讼费用由温晓春承担。事实和理由：涉案《商品房买卖合同》约定的商品房的条件为商品房验收合格，其公司向温晓春交付商品房时已经取得了竣工验收备案表，达到了合同约定的交付使用条件，其公司也通过登报通知方式通知温晓春办理交付手续，已经全面履行了合同约定之义务，并不存在逾期交房的情形；温晓春所述商品房渗漏水属于瑕疵并非房屋主体结构质量问题，合同附件十二第二条中约定：房屋交付过程中如发现影响房屋正常使用功能的情况，出卖人应在60个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费。如在60个工作日内出卖人尚未修缮完成，出卖人承担自第61个工作日起至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业费双倍赔偿责任，但不再承担合同第九条逾期交房违约责任。商品房风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。若买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝按期交房的，视同出卖人已按时交房，出卖人不再承担逾期交房的责任，且自出卖人通知交付期限届满之翌日起该房屋风险责任转移由买受人承担。故其公司不应承担逾期交房责任；一审法院同时判决其公司承担逾期交房违约责任和因逾期交房产生的租金损失属于重复判决，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和《商品房买卖合同》第十二条之规定，明显加大了其公司的责任，有失公平。温晓春辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。温晓春向一审法院起诉请求：1.绿地浐灞公司以房屋总款项3573289元为基数,按照每天万分之一，从2017年10月1日起计算至实际交房日为止的逾期交房违约金(暂计算至2019年7月8日,违约金为230834元)；2.绿地浐灞公司赔偿其从2017年10月1日至实际交房期间的物业费，暂计算至2019年7月8日13899.9元；3.绿地浐灞公司向其支付不能按约实际入住的实际损失210000元(月租金按照1万计算)；4.本案诉讼费由绿地浐灞公司承担。一审法院认定事实：2017年4月18日，温晓春与绿地浐灞公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y17084058，由温晓春购买绿地浐灞公司开发的位于西安市浐灞区，绿地国际生态城二期第12幢1单元1层10101号房，建筑面积232.02平方米，每平米单价15400.78元，总价款3573289元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告两项条件。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件：……3、暖气于房屋交付后的第一个采暖季投入使用；如果在约定的期限内未达到交付使用条件，双方同意按以下方式处理：以上设施中第3、4、5、6、7项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人应尽快完善以上设施设备，因国家法律或注册调整造成的影响、市政配套的批准安装导致的延误及其它非出卖人所能控制的原因出卖人不承担任何责任。第十一条约定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。该房屋交付时间详见附件十二第二条第2.6款约定，如买受人未按本合同约定的日期办理商品房验收交接手续的，则自本合同约定的日期最后截止日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等买受人承担。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.50%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不第1（1）项总的比率）的违约金。2、买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。合同附件十二第2.1条约定，房屋交付过程中如买受人发现交付的商品房有瑕疵（如门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜等）或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应在合理期限内整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。出卖人只须在交付商品房时按约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程验收手续，即视为出卖人按约交付。如买受人因此未按照本约定办理房屋交接手续，视为买受人逾期收房。第2.2条约定，房屋交付过程中如发现影响房屋的正常使用功能的情况（如防水层破损、墙地面大面积空鼓、上下水不通、电路不通等）出卖人应当在60个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费。如在60个工作日内出卖人尚未修缮完毕，出卖人承担自第61个工作日起至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业费的双倍赔偿责任，但不再承担本合同第九条逾期交房的违约责任。2.3条约定，出卖人对房屋修缮完毕后应及时通知买受人，买受人应在接收到出卖人通知后5日内验收房屋，如买受人未在规定的时间内验收房屋或办理完结房屋交接手续的，视为买受人逾期收房，该房屋已经满足交付条件。合同签订后，温晓春依约向绿地浐灞公司支付了全部购房款3580527元。2017年9月20日，温晓春收到《入住通知书》。2017年10月23日，绿地浐灞公司开具《房屋结算及进户凭证》，载明温晓春所购买的浐灞四期项目12号10101室房屋购房款已经全部结清，请予办理进户手续。截止2019年12月2日，温晓春仍未接收房屋。庭审中，温晓春提交联系函、协商函、照片，用于证明涉案房屋存在负一楼西面主体墙渗漏水等问题。绿地浐灞公司当庭认可涉案房屋存在质量问题，但是否修缮完毕需要核实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。温晓春与绿地浐灞公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，温晓春依约向绿地集团浐灞实业有限公司履行了付款义务，绿地浐灞公司虽于2017年9月23日在报纸上刊登了收房通知，但由于绿地浐灞公司交付给温晓春的房屋存在渗漏水等情况，且绿地浐灞公司一直未能修缮完毕，导致房屋无法使用，故温晓春一直未收房入住。故温晓春主张的逾期交房违约金，有事实依据，应予以支持。关于温晓春主张的物业费，因其未收房且未实际缴纳该部分费用，故依法不予支持。关于温晓春主张绿地浐灞公司支付未能实际入住的损失，按照每月1万元计算。温晓春未提交相关的证据证明租金的标准，酌情按照每月5000元标准计算。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决：一、被告绿地集团浐灞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告温晓春支付逾期交房违约金（违约金以3573289元为基数，按照每日万分之一，从2017年10月1日起计算至实际交房之日）。二、被告绿地集团浐灞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告温晓春支付不能实际入住的损失（按每月5000元标准，从2017年10月1日计算至实际交房之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告温晓春的其他诉讼请求。本案案件受理费8121元，由温晓春承担2123元，绿地浐灞公司承担5998元。因温晓春已预交，绿地浐灞公司应在支付上述款项时一并支付温晓春。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，当事人对其所主张的事实，有责任提交证据。本案中，涉案《商品房买卖合同》合法有效，虽然该合同第九条约定的房屋交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。但根据当事人自认及本案现已查明的事实情况，绿地浐灞公司于2017年10月23日向温晓春开具《房屋结算及进户任证》时，涉案房屋仍存在负一楼西面主体墙渗严重漏水、负一楼楼板底部至地面平层严重积水等影响房屋正常居住使用的问题，温晓春据此拒绝收房。此后，绿地浐灞公司一直未能修缮完毕。一审法院综合合同性质、约定内容，以及履行实际等因素，认定绿地浐灞公司构成逾期交房，并判决支持温晓春所诉逾期交房违约金，裁处适宜，并无不当。绿地浐灞公司虽上诉认为其公司已履行合同约定义务，不构成逾期交房，但温晓春所述称的房屋渗漏水等问题并非《商品房买卖合同》附件十二第2.1条所约定的商品房瑕疵，确实严重影响了业主正常占有、使用涉案房屋，且绿地浐灞公司自认其公司现仍在对房屋漏水等问题进行维修，其公司提交的证据亦不能证明房屋渗漏水问题已得到有效解决的事实，故绿地浐灞公司应承担举证不能的不利后果。本院对其公司就逾期交房违约金问题提出的上诉意见不予采纳。至于不能实际入住的损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，温晓春主张绿地浐灞公司支付未能实际入住的损失，但其没有提交相关证据证明租金标准，根据本案现已查明事实及认定证据情况并不能认定绿地浐灞公司支付的逾期交房违约金不足以弥补其实际损失，一审法院在判决支持温晓春所诉逾期交房违约金的同时一并判决支持其不能实际入住的损失，缺乏相应的事实和法律，本院对温晓春所诉不能实际入住的损失之请求予以驳回。综上所述，绿地浐灞公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0103民初15682号民事判决第一项、第三项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0103民初15682号民事判决第二项。一审案件受理费8121元，由温晓春负担2123元，绿地集团浐灞实业有限公司负担5998元。二审案件受理费8121元，由绿地集团浐灞实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年十一月五日书记员 周 伟