四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初2197号 原告：成都兴露合能置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道大石7社。 法定代表人：李杰，总经理。 委托诉讼代理人：翁发清，四川显卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周红，四川显卓律师事务所律师。 被告：张渊，男，1982年5月25日出生，汉族，住四川省通江县。 原告成都兴露合能置业有限公司（以下简称兴露合能公司）与被告张渊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴露合能公司的委托诉讼代理人翁发清到庭参加诉讼，被告张渊经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴露合能公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件；2.判令被告协助原告办理注销本案商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记（备案号3757xxx）；3.判令被告向原告返还位于成都市天府新区××镇××村××8社，红豆树村3、6社枫丹XX中心x期x幢x单元x层x号房屋；4.判令被告支付原告违约金233320.4元；5.判令被告承担原告因此案支付的律师费100000元；6.判令被告承担本案诉讼费、保全费、保险费、公告费等全部费用。庭审中，原告当庭撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2016年7月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议书及附件，合同约定被告购买原告开发建设的位于成都市天府新区××镇××村××8社，红豆树村3、6社枫丹XX中心x期x幢x单元x层x号房屋，总价款1166602元。合同签订后，原告办理了签约备案登记。合同签订后，被告向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工商银行滨江支行）贷款810000元用以支付部分购房款，原告为该贷款提供连带保证责任担保，因被告逾期未偿还按揭贷款，导致银行要求原告承担担保责任。根据约定，出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除合同或要求买受人偿还担保责任金额并支付违约金，出卖人解除合同的，买受人还应当配合出卖人到房管局办理撤销备案登记手续，同时按房屋总价款20%的金额向出卖人支付违约金。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告张渊未发表答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，张渊与兴露合能公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《房屋买卖合同》）及附件、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定张渊以1166602元的总价款购买兴露合能公司开发的位于成都市天府新区××镇××村××8社，红豆树村3、6社枫丹XX中心三期X幢X单元X层X号房屋，《房屋买卖合同》附件四第（三）条中约定“如果出卖人为买受人向贷款机构申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，按如下约定执行：1.如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人接到贷款机构要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方书面通知买受人解除《合同》或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金。若出卖人解除《合同》的，买受人应当在收到解除《合同》通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并配合出卖人到房管局办理注销《合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等手续，同时买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金；买受人不配合的，出卖人可以持相关文件单方申请房管局注销《合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等，可以在买受人已付款中扣除所承担保证责任的金额，同时有权向买受人收取商品房总价款30%的违约金，且买受人应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现该债权的费用，若出卖人要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金的，买受人应在收到通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额并向出卖人支付商品房总价款20%的违约金”。商品房买卖合同签订后，双方于2017年4月14日对该处房屋办理了预购商品房预告首次登记，登记权利人为张渊。 2020年6月1日，工商银行滨江支行向兴露合能公司发出《个人逾期贷款催收通知书》，载明因张渊已连续5期未按约定还款，由于兴露合能公司为张渊提供连带保证责任或提供其他第三方担保，要求兴露合能公司督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。 2020年9月7日，兴露合能公司向工商银行滨江支行付款770000元，备注用途为按揭断供代偿款。2020年9月8日，工商银行滨江支行出具《代偿证明》，载明兴露合能公司代张渊归还贷款763023.07元。2020年9月9日，工商银行滨江支行出具《个人贷款结清证明》，载明张渊向该行申请的个人一手住房购置贷款本息已经全部结清。 另查明，2020年6月1日，兴露合能公司与四川显卓律师事务所签订《委托代理合同》，约定由四川显卓律师事务所为兴露合能公司与张渊商品房买卖合同纠纷一案提供法律服务，约定服务费为100000元，四川显卓律师事务所于2020年11月5日向兴露合能公司开具了对应金额的四川省增值税普通发票。 再查明，2019年4月28日，河北省保定市竞秀区人民法院对案涉房屋予以查封（查封期限2019年4月28日至2022年4月27日），2020年6月28日，本院对该案涉房屋予以查封，本院查封处于轮候查封状态。 以上事实，有原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《委托代理合同》、房屋信息查询记录、中国建设银行网上银行电子回执单、工商银行滨江支行开具的《个人逾期贷款催收通知书》《代偿证明》和《个人贷款结清证明》、金额为100000元的四川省增值税普通发票及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 结合以上查明事实，本院对兴露合能公司的诉讼请求作如下评判： 关于请求判令解除《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件的主张。双方签订的《房屋买卖合同》附件四第（三）条中已约定“如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人......承担保证责任的，出卖人有权单方书面通知买受人解除《合同》，......”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，由于张渊连续5期未按约定向工商银行滨江支行偿还按揭贷款，该行向兴露合能公司发出《个人逾期贷款催收通知书》后，兴露合能公司按照约定承担了保证责任，客观上已满足《房屋买卖合同》附件四第（三）条中约定的单方解除权成就情形，尽管本案中兴露合能公司未直接向张渊发出解除通知，而是通过诉至法院的方式请求解除合同，无论其通过直接通知张渊或者诉至法院的形式，均不影响其单方解除权的行使。关于合同解除的时间，本院认为，兴露合能公司诉至法院后，本院向其邮寄文书退回，后以公告形式向张渊送达了诉状及传票等，公告之日为2020年8月20日，送达之日为2020年10月20日，故本院认定案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件已于2020年10月20日解除。 关于请求判令张渊协助兴露合能公司办理注销本案商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，根据已查明的事实，目前案涉房屋在本院查封前已有河北省保定市竞秀区人民法院采取的前序查封，已构成“法律上或者事实上不能履行”之情形，故本院对兴露合能公司的该项诉请依法不予支持。 关于请求判令张渊支付兴露合能公司违约金233320.4元的主张。本案中，因张渊逾期还贷，导致兴露合能公司承担了保证责任，兴露合能公司提出解除合同并要求张渊支付违约金的主张，有事实和法律依据，应当予以支持。本院认为认定违约金应坚持补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则。首先，因张渊未及时偿还按揭贷款行为导致兴露合能公司承担了保证责任，张渊应当对兴露合能公司承担保证责任带来的损失予以补偿，同时还应当对张渊的违约行为予以适当惩罚。但兴露合能公司根据约定解除合同后，可通过将案涉房屋再次出售等方式弥补其承担的保证责任，即兴露合能公司用于承担保证责任的七十余万元并未因张渊违约成为直接、根本损失，而是可通过后续行为自行弥补。其次，本院查阅案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件，其条款多处对买受人苛以严格的守约义务并设置较高的违约代价，而对于出卖人则并无同等设定。如出卖人逾期交付房屋的违约成本为90天免责期限，且超过90天仅按买受人已付款万分之零点五/天的标准向买受人支付违约金，而出卖人单方解除合同后要求买受人配合办理注销手续，买受人未配合的，支付违约金高达房屋总价款的30%。其合同义务严重不对等，作为格式合同制定者，其行为有违公平合理确定双方权利义务的基本原则，在确定张渊违约责任时，应当对该情形予以充分考虑。第三，本院尤其注意到，案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件签订于2016年11月30日，迄今已达四年。本院认为，案涉房屋价值已经出现较大涨幅，兴露合能公司收回房屋并将其再次出售后，依据常识即可判断其获得的收益将远超其承担保证责任的金额。因此若本院支持张渊支付高额违约金，兴露合能公司在收取高额违约金的同时，还可通过房屋再次出售实现利益的双重获取，显然这与法律设置违约金的目的是不相符合的。另外，尽管本案适用公告程序送达法律文书，张渊未向本院提出违约金过高的抗辩，但本院充分考虑兴露合能公司为处理承担保证责任事务带来的成本开支，并主要基于对张渊的违约行为予以适当惩罚的态度，在公平正义原则的基础上，酌情确定张渊向兴露合能公司支付的违约金为5000元。 关于请求判令张渊支付律师费100000元的主张。本院认为，诉讼中律师费是否应当予以支持，取决于双方当事人有无对律师费的负担作出约定。本院详细查阅了案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件，发现合同中尽管约定了发生争议后，双方均有权向房屋所在地人民法院起诉，但涉及律师费的约定之处，仅在出卖人维护其权益时买受人应当承担律师费、公证费、评估费等费用。并未对买受人维护权益时的律师费负担作出约定。换言之，若张渊在合同履行中以诉讼方式维护自身权益时，在同等情形下并无要求兴露合能公司承担律师费的合同依据，其结果将是自行承担律师费用。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中关于律师费的约定，属于典型的权利义务不对等情形，兴露合能公司在加重对方责任的同时并未对自身设定同等责任，故本院依法认定案涉合同中关于律师费负担的格式条款无效，对兴露合能公司提出要求张渊支付律师费100000元的主张依法不予支持。 关于判令被告承担本案诉讼费、保全费、保险费、公告费等费用的主张。本院认为，兴露合能公司提出张渊承担上述费用，应当提供充分的证据。本案中，在兴露合能公司并未举证的情况下，本院仅能依据在卷材料查明案件受理费为9150元，对于该受理费，本院将依据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，对于其他费用，应当由兴露合能公司自行承担举证不能的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告成都兴露合能置业有限公司与被告张渊签订于2016年11月30日的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》及附件已于2020年10月20日解除； 二、被告张渊于本判决生效之日起十日内支付原告成都兴露合能置业有限公司违约金5000元； 三、驳回原告成都兴露合能置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9150元，由原告成都兴露合能置业有限公司负担8899元，被告张渊负担251元。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  郭海平 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  王 雄