重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初850号原告：重庆速奇电子商务有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路******，统一社会信用代码91500109MA5YYR5F0L。法定代表人：丁淑洁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁曾曾，重庆巴洲律师事务所律师。被告：重庆多尔贝实业有限公司，，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇盈田·蔡家工谷**统一社会信用代码91500109554062895B。法定代表人：龚文龙。委托诉讼代理人：曹勇，重庆朗坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖丹，重庆朗坤律师事务所律师。原告重庆速奇电子商务有限公司诉被告重庆多贝尔实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用普通程序进行了审理。被告在答辩期内对本案的管辖权提出异议，本院依法审查后裁定驳回被告对本案提出的管辖权异议。被告不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。重庆市第一中级人民法院经审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。之后，本院依法公开开庭对本案进行了审理，原告的委托诉讼代理人袁曾曾，被告的委托诉讼代理人曹勇、廖丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告重庆速奇电子商务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决被告向原告退还定金50万元；2.依法判决被告支付原告违约金50万元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月16日，原、被告签订了《重庆市工业厂房买卖合同》，约定被告将位于重庆市北碚区××路××幢的工业用房出售给原告。合同约定成交总金额为1825万元；首付款546万元，银行贷款支付1274万元；其中首付款于合同签订当日支付定金50万元，过户当日支付476万元，交房后支付25万元。原告于签订合同当日支付了定金50万元，并随即办理银行贷款。在银行贷款尚未审批通过时，原告于2020年1月4日收到被告解除合同的通知。原告认为，银行并未拒绝原告的贷款申请，原告也不存在银行拒绝贷款的情形；对于大金额的银行贷款，审批本就需要一定的时间，原告并无违反合同约定的行为。另外，原告在收到被告解除通知后与中介公司前往案涉厂房查看，发现被告已经停止经营，才意识到被告在签订合同之前已经知道合同无法继续履行，原告遂向规划和自然资源局查询房屋情况，才发现案涉厂房在双方签订合同之前就被司法查封。原告跟银行工作人员了解到，存在司法查封的房屋是不可能通过银行贷款的。故原告认为，被告是故意违反合同约定，并恶意侵占原告支付的定金，因此要求被告返还定金50万元，并支付违约金50万元。合同约定的违约金是总房款的10%，原告主动降低为50万元。综上，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告重庆多尔贝实业有限公司辩称，1.厂房存在抵押和查封只是暂时的状态，且中介机构是明确知晓的，被告也主动向中介澄清在积极主动筹集解除抵押权和偿还债务以解除查封的款项。同时，根据交易惯例，产权调查是中介公司首先应该做的事项，中介公司应该已将存在抵押、查封的事项告知了原告。2.因原告及其房屋中介重庆圆心房地产顾问有限公司未履行居间合同主要义务，虚假承诺贷款审批通过时限，贷款主体申请错误等重大过错行为，原告未能在约定的期限内完成贷款审批，最终导致买卖双方交易机会错失，买卖合同解除。另外，被告保留进一步追究原告过错行为导致被告资产闲置，丧失其他交易机会的损失赔偿责任。本院经审理后认定事实如下：2019年11月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《重庆市工业厂房买卖合同》，约定：一、厂房基本情况：甲方所售厂房坐落为重庆市北碚区××路××幢，建筑面积为6530.92平方米，用途为工业用房。二、成交价格及税费承担。该房屋总成交金额为1825万元，该成交价格包含该房屋附属设施设备、装饰装修及相关物品等。厂房交易评估费由乙方承担。乙方因按揭贷款所产生的银行贷款评估费由乙方承担。厂房交易所产生的税费由甲乙双方各自承担各自应缴部分。三、付款方式、期限。经甲乙双方协商一致，乙方采取按揭付款的方式支付房款。首付款三成，共计546万元；银行按揭贷款七成，共计1274万元。厂房首付款分三次付清：第一次付款：甲乙双方签订买卖合同当日，乙方向甲方支付厂房定金50万元。第二次付款：甲乙双方在房管中心办理交易过户当日，确保过户手续无误，能正常过户，乙方支付476万元给甲方。第三次付款：在甲方将厂房里自己的机器设备和材料腾空向乙方办理厂房交接，交接过户相关户头完毕并结清相关费用当日，由乙方将剩余的25万元尾款全部支付给甲方。银行按揭贷款在完成厂房过户后7个工作日内由银行直接放款至甲方账户。以上付款以转账或现金方式支付均可。四、厂房交付。甲方应在2020年4月1日前将厂房交付给乙方。五、违约责任。1.甲方的违约责任：若因甲方厂房权属、证件资料、抵押质押或债权债务纠纷等因素不能办理厂房过户交易手续，则买卖合同无效，甲方须无条件全额退还乙方所有的购房款，并按厂房总价10%支付给乙方作为违约金。2.乙方的违约责任：若因乙方单方面原因不愿意购买该厂房，则所交定金不退；若因乙方未按约定的时间节点及时支付房款，则逾期超过7个工作日不付款，甲方有权终止合同，不退还已交房款，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房总价的10%计算。3.若因第三方银行按揭贷款未能获批或获批额度不足，造成乙方无法购买该厂房，则甲方应当退还乙方移交的定金和房款。2019年11月17日，原告通过秀山冉先生电子商务有限公司向被告支付了50万元定金。原、被告均陈述签订合同和办理贷款的中介公司是重庆圆心房地产顾问有限公司。之后，原、被告及中介公司成立了微信交易群，通过该微信群沟通按揭贷款的办理事宜。2019年12月3日，被告的法定代表人在微信群里询问银行贷款审批手续进展情况，并告知已经找到朋友解决过桥资金，只要拿到银行批单，就可以马上解押并办理过户手续。中介公司告知银行预计快的话12月批复下来。被告要求想办法在2019年12月10日之前拿下银行审批，但中介及原告均表示在2019年12月10日前应该拿不到。2019年12月4日、2019年12月6日，被告在微信群里询问能否想办法在2019年12月10日前拿到银行的审批，但中介公司表示只能多催促银行。之后的聊天记录显示，中介公司与原告也一直在处理银行按揭贷款事宜。2019年12月23日，中介公司告知：原告的还款户头又要改回速奇商贸，丁丁通不过。2019年12月24日，被告表示因为无期限的等下去，损失承受不起，公平起见，要去确定一个交易的最后时间期限，如果12月31日之前银行批复下不来，就解除合同，把钱退给原告。如果12月31日前，银行批复下来，再具体谈一下到时候交易的过桥资金利息分担问题。原告表示同意。2019年12月25日，中介公司告知：因银行总行审核错误做成了丁丁的资金流了，现改成速奇导致我们要从新走一些新流程，批复要到一月份去了。原告就在群里@被告的法定代表人：麻烦龚总转过来吧。合同暂时取消，我们这边银行流程正常走，如果没找到意向客户，我们在商量。找到了就说明没缘分了。但被告法定代表人并未回复。2020年1月1日，原告在群里发了一份解除协议书并在群里@被告的法定代表人：麻烦告知明天解除的时间，好安排时间，合同是按照你的要求写的。但被告的法定代表人并未回复。2020年1月2日，被告作出了《厂房买卖合同解除通知书》，在该通知书中，被告认为原告未在2019年12月31日前获准贷款银行审批的原因是原告并未以合同约定的买房主体申请银行贷款，而是以第三方“丁丁公司”的名义申请贷款，属违约行为。且被告认为其有理由相信，在各大银行年末贷款额度极其有限的情况下，原告与中介公司以申请贷款主体错误需要重新更换主体走流程为借口，是故意为之，目的是为了拖延交易进程，换取次年银行新政。原告与中介公司的行为对被告构成欺诈，严重违反合同约定，极大程度导致被告资产无故闲置，同时丧失其他交易机会。故被告通知原告，在原告收到该通知书时，双方2019年12月31日签订的《重庆市工业厂房买卖合同》即告解除。原告于2020年1月4日收到该通知。原、被告均认可双方签订的《重庆市工业厂房买卖合同》于2020年1月4日解除，但双方均否认己方存在违约行为。另查明，2019年10月22日，本院作出（2019）渝执3724号之二执行裁定，查封案涉厂房，查封期限为3年。本院认为，原、被告均陈述双方于2019年11月16日签订的《重庆市工业厂房买卖合同》于2020年1月4日解除，本院予以确认。本案双方争议焦点为：被告是否应当退还原告定金，并支付违约金。对此，本院评析如下：原、被告在签订合同时未约定按揭银行发放贷款的时间，但在合同履行过程中，被告一直在催促原告和中介公司与银行联系，确保银行在2019年12月10日前审批通过贷款。因原告及中介公司一直无法确保银行审批贷款的时间，原、被告于2019年12月24日达成合意：若银行未在2019年12月31日前通过银行贷款审批，则双方解除合同，被告退还定金；若银行在2019年12月31日前通过银行贷款审批，则双方继续协商合同履行问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，虽然银行未在2019年12月31日审批通过原告的贷款申请，但并无证据证明是因为原告或被告的故意行为导致银行未通过原告的贷款申请，故本院认为原、被告在该事项上均无违约行为。被告应在合同解除后退还原告已经交付的定金50万元，但无需支付违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：一、被告重庆多尔贝实业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告重庆速奇电子商务有限公司定金50万元；二、驳回原告重庆速奇电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告重庆速奇电子商务有限公司负担5000元，由被告重庆多尔贝实业有限公司负担8800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王建金人民陪审员  袁 野人民陪审员  吴雪琴二〇二〇年十一月十四日书 记 员  阙 锐