大连市旅顺口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0212执异64号 案外人：凌颢，男，1963年10月11日出生，汉族，现住江苏省南通市港闸区。 案外人：石美琳，女，1965年3月4日出生，汉族，现住江苏省南通市崇川区。 申请执行人：大连信德物资有限公司。住所地：大连市旅顺口区水师营街道小南村。 法定代表人：尹久发，该公司总经理。 被执行人：大连弘昆矿山机械厂，住所地大连市旅顺口区双岛湾街道台山西村。 法定代表人：王坤，该公司经理。 被执行人：王坤，男，1969年2月18日出生，汉族，现住大连市旅顺口区。 本院在执行大连信德物资有限公司(以下简称信德公司)与大连弘昆矿山机械厂(以下简称弘昆机械厂)、王坤买卖合同纠纷一案中，案外人凌颢、石美琳对本院查封登记在王坤名下位于大连市甘井子区融田西园**号**层*号房屋(以下简称案涉房屋)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人称，2018年10月，法院作出(2018)辽0212执1194号执行裁定，查封了登记在被执行人王坤名下的案涉房屋。案外人系该房屋的实际所有人及合法占有人，法院的查封直接侵害了案外人的正当合法权益，应当依法解除。一、案外人系案涉房屋所有人及合法占有人，依法享有案涉房屋的物权期待权。2018年5月16日，案外人与王坤签订了《房屋买卖合同》。王坤交付房屋，案外人已合法占有入住案涉房屋。二、案涉房屋交付日期是2018年5月16日，远早于法院2018年10月的查封。三、案外人积极办理案涉房屋转移过户并无过错。案外人垫资代王坤缴纳契税并办理了抵押贷款，拟解除抵押权后赎证过户。但因王坤用案涉房屋作为另案担保，致使案涉房屋于8月17日被大连市甘井子区人民法院(以下简称甘井子法院)查封而无法过户。该查封属于案外人无法控制的客观因素，而非案外人主观上怠于办理转移过户。法院只能执行弘昆机械厂及王坤的财产，而案涉房屋不属于王坤所有，信德公司与弘昆机械厂的合同纠纷与案涉房屋无关，该房屋也非信德公司与弘昆机械厂合同纠纷判决指定交付的标的物。因而法院的查封是错误的，应依法解除。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人作为案涉房屋的所有人，依法享有案涉房屋的物权期待权，并可以排除其他金钱债权对案涉房屋的强制执行。现案外人提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。 本院查明，信德公司与弘昆机械厂、王坤买卖合同纠纷一案，在诉讼过程中，经本院主持调解，各方达成如下协议：一、弘昆机械厂、王坤给付信德公司货款890698.90元，运费2480元，计895178.90元，及截止2017年12月31日的利息60000元，共计955178.90元，自2018年9月至2019年1月前每月5日前给付150000元，余款205178.90元于2019年2月10日前付清，如逾期给付其中一笔，信德公司可申请执行全部剩余款项，并自2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际给付日止；二、案件受理费13631元，减半收取后为6815.50元，由弘昆机械厂、王坤承担。2018年8月3日，本院作出（2018）辽0212民初1674号民事调解书，对上述调解协议予以确认。该调解书生效后，二被执行人均未履行，信德公司向本院申请执行。本院在执行过程中，于2018年11月19日作出(2018)辽0212执1194号执行裁定，查封了案涉房屋［此查封为轮候查封，尚未生效，首封有效查封为甘井子法院作出的(2018)辽0211执3065号执行裁定］。 案外人为证明自己的主张，提交甘井子法院作出的(2018)辽0211民初11003号民事判决书一份。该判决认定如下事实： 一、关于案涉房屋被甘井子法院查封的问题，凌颢、石美琳曾向该院提出执行异议，要求中止对大连市××号房屋(即本案案涉房屋)的执行。该院于2018年10月22日作出(2018)辽0211执异279号执行裁定，驳回凌颢、石美琳的执行异议。凌颢、石美琳对该裁定不服，向该院起诉。 二、甘井子法院经审理查明，该院在执行（2018）辽0211执3065号执行案件中，弘昆机械厂法定代表人王坤自愿用登记在其个人名下的案涉房屋提供担保，并称如到2018年12月31日前仍未履行，法院可直接对该房产进行拍卖。因此该院作出（2018）辽0211执3065号执行裁定书，查封了案涉房屋。 自2013年2月起，王坤多次向凌颢、石美琳借款。2018年5月16日，凌颢、石美琳与王坤签订债务清偿协议，写明截止到2018年5月15日，经双方对账确定王坤欠凌颢、石美琳借款本金216.2万元，利息从2013年2月1日到2018年5月15日，按月息2%结算，应付利息191.5万元，减去已付利息108.7万元后为82.8万元，为扶持王坤，凌颢、石美琳核减利息48万元后欠息34.8万元，双方确认王坤共欠凌颢、石美琳本息合计251万元；由于王坤从2016年起未能如约支付利息，已构成事实违约，凌颢、石美琳已经于2018年3月15日通知王坤提前终止借款约定，并要求其提前还本付息，双方经协商一致同意终止双方的借贷合同关系，建立二手房屋买卖合同关系，王坤同意以结欠凌颢、石美琳的借款本息200万元抵顶凌颢、石美琳应当向王坤支付的购房款200万元，王坤的房屋位于大连市××号，购房总价与当前大连市场行情价接近，双方另行签订二手房屋买卖合同，并到大连市不动产登记中心办理过户手续；该合同还约定了其他事项。在庭审过程中，王坤认可凌颢、石美琳提供的其与凌颢、石美琳签订的债务清偿协议、汇总说明、借条等签字均为其本人所签，并对凌颢、石美琳所提供的银行转账凭证不持异议。 同日，王坤作为出卖方与凌颢、石美琳作为购买方签订房屋买卖合同，约定凌颢、石美琳购买王坤所有的上述房屋，建筑面积为142.34平方米，单价为人民币每平方米14051元，总价为200万元；付款方式为以王坤结欠凌颢、石美琳的借款200万元抵顶购房款；双方签订该合同后，王坤将房屋交付给凌颢、石美琳；由于王坤出售的房屋在中国银行尚有未结清的房贷，王坤需按月全额归还按揭款，并应在六个月内负有全责义务筹集资金结清银行贷款解除抵押，以便凌颢、石美琳办理产权转移；该合同还约定了其他事项。上述合同签订后，王坤将案涉房屋的钥匙交给了凌颢，凌颢、石美琳占有并使用案涉房屋至今。2020年7月25日，凌颢用石美琳的银行卡通过刷卡的方式为案涉房屋交纳契税22062.7元。 2020年4月22日，甘井子法院作出的(2018)辽0211民初11003号民事判决：一、不得执行大连市××号房屋；……。该判决生效后，甘井子法院解除了对案涉房屋的查封，本院作出的(2018)辽0212执1194号执行裁定现为有效首轮查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据查明的事实，可以认定在本院查封案涉房屋前，案外人已与王坤签订了案涉房屋的买卖合同，凌颢、石美琳支付房款的方式系以王坤所欠凌颢、石美琳的借款200万元，抵顶其二人应支付王坤的房款。因此，可以认定在本院查封案涉房屋前，凌颢、石美琳与王坤已存在房屋买卖合同关系且已经支付全部房款。并且在本院查封案涉房屋前，凌颢、石美琳已经实际占有并使用案涉房屋。凌颢、石美琳代王坤交纳房屋契税的行为，可以认定为积极办理案涉房屋过户登记的行为。案涉房屋登记在王坤个人名下，而王坤个人并非（2018）辽0211执3065号案件的被执行人，王坤在明知已与凌颢、石美琳签订案涉房屋买卖合同的情况下，仍用案涉房屋为弘昆机械厂所负债务提供执行担保，导致其与凌颢、石美琳之间的房屋买卖合同无法继续履行，案涉房屋没能办理过户登记，凌颢、石美琳不存在过错。故案外人凌颢、石美琳提出的异议请求符合法律规定，其二人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，凌颢、石美琳提出的执行异议本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止对位于大连市甘井子区融田西园**号**层*号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 孟 虎 人民陪审员 刘 霖 人民陪审员 高子昱 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员 邹德伟 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条?金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。