山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5214号 原告：孙久涛，男，1974年9月14日出生，汉族，住山东省平阴县。 委托诉讼代理人：尚俊、刘超，山东秉诺律师事务所律师。 被告：济南煊赫工贸有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码：913701127988707098。 法定代表人：樊焱焱，总经理。 被告：观波，男，1980年10月27日出生，汉族，住济南市历城区。 二被告共同委托诉讼代理人：刘恒、魏光芳，均系山东国曜律师事务所律师。 原告孙久涛与被告济南煊赫工贸有限公司（简称煊赫公司）、观波物权保护纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，并于同年9月3日公开开庭进行了审理。原告孙久涛的委托诉讼代理人尚俊、刘超，被告煊赫公司、观波的委托诉讼代理人刘恒、魏光芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙久涛向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决煊赫公司、观波立即将占有使用的孙久涛所有的位于济南市历城区董家街道办事处谢家屯村西北的房屋及院落腾空并交付给孙久涛；2.请求依法判决煊赫公司、观波承担连带责任向孙久涛赔偿损失暂定50万元，后期另行追加；3.本案诉讼费、保全费、公告费、评估费由煊赫公司、观波承担。事实理由：孙久涛因与山东潜力化工有限公司（简称潜力公司）、观成军、张明秀民间借贷纠纷诉至法院，后法院依法作出生效的民事调解书。后因案外人不履行调解书的内容，孙久涛依法向济南市市中区人民法院申请强制执行。在执行过程中，法院依法作出(2013)市执字第1462-3号执行裁定书，裁定将案外人山东潜力化工有限公司名下的济南市历城区董家镇谢家村历城国用(2000)字第20083号国有土地[地号**]及房屋、厂房、附属物抵偿给孙久涛用于抵偿其所欠孙久涛的债务。济南市市中区人民法院依法将《执行裁定书》进行公告，孙久涛依法取得前述整个房屋院落的所有权。孙久涛在缴纳相关税费后将前述国有土地转移登记至原告名下并于2019年4月23日取得不动产权证书(证书编号：[2019]济南市不动产权第0081381号)。煊赫公司现占有使用的房屋及院落就是土地、房屋整体的一部分。孙久涛在取得物权后，明确告知煊赫公司其占有使用的房屋及院落已经归原告所有。煊赫公司如继续使用房屋需依法向原告支付房租，否则须立即搬离。煊赫公司在收到孙久涛的明确告知后既不搬离也不支付相应的房租，损害了孙久涛的合法权利。另外，因煊赫公司、观波共同侵占原告所有的房屋及院落，且观波系煊赫公司的高管人员，故观波应承担连带责任。孙久涛在与煊赫公司、观波多次沟通无果后提起诉讼，望法院依法支持孙久涛的全部诉求。 煊赫公司辩称，1.2012年4月19日，煊赫公司与潜力公司签订租赁合同，租期为20年，租金200万元，以双方的债务抵顶租金。租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。且该租赁合同签订时间在孙久涛申请查封及执行拍卖、变卖前。2.煊赫公司因与潜力公司也存在债权债务纠纷，并于2012年10月8日依法申请将涉案土地及房产以第三顺位轮候查封，煊赫公司既是涉案土地及房产的承租人同时也是债权债务相关权益人，涉案土地及房产拍卖、变卖应充分保障煊赫公司的合法权益，但在执行评估拍卖、变卖期间，煊赫公司一无所知，涉案土地及房产系带租拍卖（法院拍卖不负责清空土地房屋），在承租人实际占有使用标的物的情况下，执行法院没有查清执行标的物的瑕疵和权利负担情况并予以公示，严重侵害了煊赫公司的合法权益。3.煊赫公司系合法承租人，不存在任何侵权行为，没有侵权也就没有损害赔偿。综上，要求依法驳回孙久涛的诉讼请求。 观波辩称，孙久涛起诉其无任何事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。首先，孙久涛起诉观波承担责任前提不存在，观波并非本案适格被告。煊赫公司与潜力化工存在房屋租赁关系，进而孙久涛依据双方的租赁合同起诉煊赫公司侵权责任纠纷，而观波并非该侵权法律关系的一方当事人，故本案被告主体不适格。其次，孙久涛无任何法律依据请求观波与公司承担连带责任。观波在煊赫公司任职监事一职，仅为挂名监事，根据公司法相关规定，高级管理人员不得担任公司的监事，因此观波作为监事不是公司的高管，并且在担任监事期间，不存在不履行职责或职责不到位的地方，因连带责任系法定责任或者约定责任，在无法定或者约定的情形下，作为监事的观波不承担连带责任，孙久涛要求观波承担法律责任缺乏法律依据。综上，观波并非本案适格被告，孙久涛无任何事实及法律依据请求观波在本案中承担连带责任，请求法院依法驳回孙久涛对观波的起诉。 本院经审理认定事实如下：山东潜力化工有限公司、观成军、张明秀不履行本院（2012）历城民初字第1570号、1594号民事调解书的还款义务，王兆福、孙久涛申请法院强制执行，济南市市中区人民法院立案执行王兆福作为申请人的执行案件[案号（2013）市执字第1462号]、孙久涛作为申请人的执行案件[案号（2013）市执字第1463号]，该院于2016年5月11日作出（2013）市执字第1462-3号执行裁定书，裁定：一、将被执行人山东潜力化工有限公司名下的济南市历城区董家镇谢家村历城国用（2000）字第20083号国有土地[地号05085[地号050850096无房产证）、附属物作价558万元，交付申请执行人孙久涛抵偿558万元债务。济南市历城区董家镇谢家村历城国用（2000）字第20083号国有土地[地号05085[地号050850096无房产证）、附属物财产权自本裁定书送达孙久涛时起转移。二、申请执行人孙久涛可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。三、被执行人山东潜力化工有限公司应于本裁定送达之日起十五日内将济南市历城区董家镇谢家村历城国用（2000）字第20083号国有土地[地号05085[地号050850096无房产证）、附属物腾出交付申请执行人孙久涛。孙久涛申请执行的本院（2012）历城民初字第1570号、第1594号民事调解书已全部执行完毕，该院出具结案通知书。孙久涛于2019年4月23日取得涉案国有土地的不动产权证[证号：鲁（2019）济南市不动产权第008381号]。 煊赫公司于2007年4月成立，股东有两人为观文锐、樊焱焱，观波系该公司监事。煊赫公司（合同承租方、甲方）与山东潜力化工有限公司（合同出租方、乙方）于2012年4月19日签订房屋及场地租赁协议，该协议约定的相关内容为：煊赫公司承租潜力公司的位于济南市历城区机场路中段路西的厂房及场院（西至潜力公司院墙、北至潜力公司厂房的北墙、东至潜力公司东墙、南至潜力公司花坛北沿），租期20年自2012年4月19日至2032年4月18日止，租金及支付方式为甲乙双方因买卖合同、企业借贷，山东潜力化工公司应偿还煊赫公司货款、借款及利息共计240余万元，经双方商定，款项中的200万元抵充本协议中的厂房及场院的20年租金。煊赫公司与潜力公司的买卖合同、企业借贷纠纷一案，本院作出（2012）历城商初字第997号民事判决书，判决内容为：一、山东潜力化工有限公司偿还欠济南煊赫工贸有限公司货款人民币1981512.06元；二、山东潜力化工有限公司支付济南煊赫工贸有限公司经济损失（以1981512.06元为基数，自2012年4月28日起至本判决生效之日止，按银行同期贷款利率两倍计算）；三、山东潜力化工有限公司偿还济南煊赫工贸有限公司借款人民币40万元。煊赫公司自签订该租赁合同后一直占用涉案国有土地上的厂房及办公楼房的第三层。煊赫公司在济南市市中区人民法院对涉案国有土地及地上物房屋（无房产证）评估、拍卖执行时，并未提出书面执行异议。现煊赫公司主张称执行法院未通知其腾房，上述执行案件尚未执行完毕，孙久涛应向执行法院申请强制腾房，孙久涛在本案提出的腾房请求违反法定程序；煊赫公司与潜力公司于2012年4月19日签订租赁合同，根据“买卖不破租赁”的法律原则，煊赫公司依据租赁合同属于有权占用，并非侵占，不应承担赔偿责任。孙久涛要求煊赫公司腾出房屋、场地遭拒，为此提起诉讼。 本院认为，本案焦点为煊赫公司与潜力公司签订的房屋场地租赁协议能否适用“买卖不破租赁”原则。所谓买卖不破租赁，系指除非法律另有规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。房屋租赁合同系房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人缔约的目的是为了收取租金，承租人则是取得租赁物使用权。煊赫公司与潜力公司订的房屋场地租赁协议明确约定，煊赫公司用潜力公司所欠货款、借款及利息款项中的200万元抵充本协议中的厂房及场院20年租金，煊赫公司签订该租赁合同的目的实际是以涉案房屋场地20年的使用权抵偿债务，并非实际意义上的房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则。综上，本院对煊赫公司主张其根据租赁合同属于有权占用，并非侵占的主张不予支持；对孙久涛要求煊赫公司腾出所租涉案土地、房屋的诉讼请求，依法予以支持。煊赫公司拒不腾房妨碍孙久涛行使物权造成损失，应当赔偿孙久涛的损失；对孙久涛要求赔偿的经济损失，本院考虑实际情况、交易习惯酌定自孙久涛向本院提起诉讼之日即2020年7月23日始按煊赫公司与潜力公司租赁合同约定的租金标准计算予以支持；超出部分，不予支持。观波不是煊赫公司的股东且在本案中没有过错，不承担民事责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下： 一、济南煊赫工贸有限公司于本判决生效后60日内将涉案鲁（2019）济南市不动产权第008381号不动产权证书载明的国有土地上的房屋（办公楼房第三层）及场地（四至范围：西至潜力公司院墙、北至潜力公司厂房的北墙、东至潜力公司东墙、南至潜力公司花坛北沿）、场地上的厂房腾空并交付孙久涛； 二、济南煊赫工贸有限公司赔偿孙久涛经济损失（计算方式：以10万元/年计算，自2020年7月23日起至房屋实际交付之日止）； 三、驳回孙久涛的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，减半收取4400元，由孙久涛负担3520元、济南煊赫工贸有限公司负担880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 钱虎 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 马艳 书 记 员 李雪