海南省海口市美兰区人民法院   民事裁定书   （2020）琼0108民特118号   申请人:海南澄迈农村商业银行股份有限公司，住所地：海南省澄迈县金江镇文明路**，统一社会信用代码证：91460000MA5RCBGY6J。   法定代表人：李通。   委托诉讼代理人:郭宝宝、陈惠玲，该司员工。   被申请人:翁庚，男，1970年9月11日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：XXX。   申请人海南澄迈农村商业银行股份有限公司（以下简称澄迈农商银行）与被申请人翁庚申请实现担保物权纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。   申请人澄迈农商银行向本院提出以下申请：一、裁定准许拍卖/变卖被申请人翁庚名下位于海口市和平大道56号国森花园124.24平方米房产（房屋所有权：海口市房权证海房字第XX**）；二、裁定确认申请人就被申请人翁庚名下位于海口市和平大道56号国森花园124.24平方米房产（房屋所有权：海口市房房权证海房字第XX**的拍卖、变卖款享有优先受偿权；三、裁定申请人对折价、拍卖、变卖被申请人上述财产的全部价款在下列范围内优先受偿：借款本金人民币700000元，以及直至借款实际清偿之日止的利息、复利[利息分段计算：暂计至2020年9月20日尚欠利息（含罚息、复利）16328.55元，本息合计716328.55元.利息分段计算：2020年5月26日前贷款利率按年利率7.5%计算；2020年5月26日（含）起至贷款实际清偿之日止的利息以贷款本金分别为1300000元和700000元为基数，按贷款年利率11.25%（即贷款年利率7.5%上浮50%）计算，对应付未付的利息按年利率11.25%计收复利]；四、与本案有关的诉讼费、律师费、公告费等申请人为实现债权而实际发生的一切合理费用。   事实与理由：一、申请人与被申请人借贷关系和担保关系清楚，并依法办理了抵押担保手续和连带责任保证担保手续。申请人与借款人翁庚于2018年3月19日签订编号为“澄中农商行小额最高借字[2018]第002号”的《海南省农村信用社“一小通”最高额担保贷款合同》（以下简称“《贷款合同》"），《贷款合同》第三条约定，最高额贷款额度为人民币230万元，期限自2018年3月19日至2023年3月20日；第四条约定，贷款年利率7.5%，按日计息按月结息，逾期贷款年利率按贷款年利率上浮50%计收罚息，对未支付的利息计收复利。其次，《贷款合同》第十二条第（七）款约定了最高额抵押担保，约定以被申请人名下3处房产提供抵押担保：1.位于海口市和平大道56号国森花园124.24平方米房产（房屋所有权：海口市房权房权证海房字第XX**2.位于海口市芙蓉路2号怡景苑住宅小区4号楼15D房139.88平方米房产；3.海口市和平北路申海大厦西单元144.37平方米房产。并于2018年3月21日办理了不动产登记[琼（2018）海口市不动产证明第0019986号]。二、被申请人未依约归还到期贷款本息或履行担保还款责任，已构成严重违约，申请人有权就被申请人提供的抵押物拍卖/变卖价款优先受偿。《贷款合同》签订后，申请人按照合同约定向翁庚发放了230万元借款本金。被申请人于2020年1月14日归还贷款本金100万元，2020年8月3日归还贷款本金40万元，2020年8月10日归还贷款本金20万元。鉴于贷款本金已合计归还160万元，申请人根据被申请人的申请解除了2处房产的抵押登记，分别是：1.位于海口市芙蓉路2号怡景苑住宅小区4号楼15D房139.88平方米房产；2.海口市和平北路申海大厦西单元144.37平方米房产。但自2020年01月20日起至2020年5月26日，借款人累计拖欠利息100149.44元。2020年5月27日，申请人根据与借款人和被申请人签订合同时的送达地址条款约定，送达了《海南省农村信用社贷款提前到期通知书》，由于借款人连续5期拖欠贷款利息，已严重违约，申请人有权宣布该笔贷款于2020年5月26日提前到期。截至2020年9月20日，借款人尚欠本金人民币700000元和利息（含罚息、复利）16328.55元，本息合计716328.55元未还。申请人认为，申请人与被申请人之间签订的《贷款合同》合法有效，对双方均具有约束力，申请人对已办理抵押登记的担保物享有优先受偿权，申请人实现担保物权的条件已成就。丁因此，为维护申请人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百九十六条的有关规定，特向贵院申请实现担保物权，并就拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。   被申请人翁庚辩称，拖欠的本金是事实，我基本不会计算，申请人计算多少我就还多少了。   申请人澄迈农商银行为支持其申请，提供了如下证据材料：《营业执照》、《金融许可证》、《法定代表人身份证明书》、《海南省农村信用社“一小通”最高额担保贷款合同》、《不动产登记证明》、《不动产抵押信息查询情况说明》、《海南省农村信用合作社借款借据》、《常规贷款归还》、《海南省农村信用社贷款提前到期通知书》及送达材料、常规贷款还款明细表、被申请人拖欠贷款利息统计表。被申请人对上述的证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。   经审查，2018年3月19日，申请人（贷款人）与被申请人翁庚（借款人、抵押人）、翁宏基（保证人）签订《海南省农村信用社“一小通”最高额担保贷款合同》（编号为澄中农商行小额最高借字[2018]第002号，以下简称《贷款合同》），约定，第三条，本合同项下最高额贷款额度为人民币230万元，期限自2018年3月19日至2023年3月20日；第四条，固定利率，借款人按贷款年利率7.5%向贷款人支付借款利息，按日计息按月结息，逾期贷款年利率按贷款年利率上浮50%计收罚息，对未支付的利息计收复利；第十二条第（七）款，抵押财产由本合同项下的合同附件项下抵押物清单载明，该附件为本合同的组成部分；最高额抵押担保，约定以被申请人名下3处房产提供抵押担保；第十五条，违约责任，本合同生效后，各方均应当履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同所约定的义务的，应当依法承担违约责任。如借款人未按本合同约定归还贷款本息和存入诚信保证金，贷款人有权自违约之日起按本合同约定的利率上浮50%计收罚息，对未支付的利息计收复利等内容。合同签订后，申请人向被申请人发放了230万元的贷款，被申请人以其名下的房产作为抵押：1.位于海口市和平大道56号国森花园124.24平方米房产（房屋所有权：海口市房权证房权证海房字第XX**.位于海口市芙蓉路2号怡景苑住宅小区4号楼15D房139.88平方米房产；3.海口市和平北路申海大厦西单元144.37平方米房产。并对上述房产于2018年3月21日办理了不动产登记[琼（2018）海口市不动产证明第0019986号]。被申请人于2020年1月14日归还贷款本金100万元，后因被申请人未按时还款，自2020年01月20日起至2020年5月26日，被申请人累计拖欠利息100149.44元。2020年5月27日，申请人向被申请人送达了《海南省农村信用社贷款提前到期通知书》，称由于借款人连续5期拖欠贷款利息，已严重违约，申请人宣布该笔贷款于2020年5月26日提前到期。被申请人收到上述贷款提前到期通知书后，于2020年8月3日归还贷款本金40万元，2020年8月10日归还贷款本金20万元，合计归还160万元。申请人根据被申请人的申请解除了2处房产的抵押登记，分别是：1.位于海口市芙蓉路2号怡景苑住宅小区4号楼15D房139.88平方米房产；2.海口市和平北路申海大厦西单元144.37平方米房产。截至2020年9月20日，借款人尚欠本金人民币700000元和利息（含罚息、复利）16328.55元，本息合计716328.55元未还。被申请人无异议，但仍未履行还本付息的义务，原告遂向本院申请实现担保物权。   本院经审查认为，申请人澄迈农商银行提交的申请实现担保物权证据材料，来源、形式合法，且证据内容能够证明申请人澄迈农商银行与被申请人翁庚之间的抵押借款合同关系成立。截至2020年9月20日，被申请人翁庚欠申请人澄迈农商银行借款本金700000元及利息、罚息16328.55元，事实清楚，证据充分。被申请人翁庚将其所有的位于海口市和平大道56号国森花园124.24平方米房产（房屋所有权：海口市房权证海房权证海房字第XX**申请人澄迈农商银行的上述借款和利息、罚息等提供了抵押担保，并在房屋管理部门办理了抵押登记。被申请人翁庚未按约定期限向申请人澄迈农商银行偿还借款本金及利息，未足额偿还贷款本息已连续超出五期，申请人依据合同约定宣布贷款提前到期，申请人申请实现担保物权的条件已成就。申请人提出以被申请人设定的抵押房产以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先偿还本金、利息、罚息及复利的申请，符合法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百七十二条第一项的规定，裁定如下：   准许拍卖、变卖被申请人翁庚名下位于海口市和平大道56号国森花园124.24平方米的房屋所有权（房屋所有权：海口市房权证海房房权证海房字第XX**海南澄迈农村商业银行股份有限公司在上述抵押物变价后所得款项在借款本金700000元及利息（利息暂计至2020年9月20日为16328.55元；自2020年9月21日起至履行完毕之日止，以700000元为基数，按年利率11.25%计付利息；对应付未付的利息按照年利率11.25%计付复利）范围内优先受偿。   案件申请费10963.29元，由被申请人翁庚负担。   申请人不服本裁定，应当自收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。   审判长 周碧忠     二〇二〇年十一月二十八日   书记员 吴青芬   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。   第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：   （一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；   （二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；   （三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。   第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。   对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。