广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初18465号原告：朱永祥，男，1980年1月18日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。被告：广州市新滘黄埔经济发展公司，住所地广州市海珠区黄埔村村口**，统一社会信用代码914401051909107680。法定代表人：冯培智，职务经理。委托代理人：刘诗颖，广东广悦律师事务所律师。委托代理人：周凌睿，广东广悦律师事务所实习人员。原告朱永祥诉被告广州市新滘黄埔经济发展公司租赁合同纠纷一案，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员林湛河独任审理，于2020年8月5公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁雨田，被告的委托代理人刘诗颖、周凌睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告通过广州市海珠区政府的招标平台，以招投标的方式取得被告所有的座落于广州市海珠区新港东路新洲大堤码头临建厂房的租赁使用权。双方于2016年3月31日签订《租赁合同》，约定租赁期限自2016年4月1日至2020年3月31日止，原告向被告支付保证金51000元。原告取得案涉场地后，为了进行正常合法的经营活动，对案涉场地进行了必要的装修、整改及加建了必要设施，与广州璟程装饰设计工程有限公司签订《施工协议》，共应支付款项669905.6元，实际支付工程款649808.43元，余款20097.12元未付。但因被告提供的建筑物属临时性质，没有合法的使用依据，且案涉地块已再不能用作经营用途，为此，原告于2018年6月18日接到城管部门的通知，需要拆除案涉房屋。案涉场地的建筑物于2018年6月30日被全部拆除，原告实际使用案涉场地只有28个月。合同提前终止，原告的损失应由原、被告各承担50%。为此，原告起诉请求：1.确认原、被告于2016年3月31日签订的《租赁合同》于2018年6月27日终止；2.判令被告赔偿原告损失264775.67元（包含支付给工人的经济补偿金、装修折旧损失、经营物品折旧损失等）；3.判令被告退回原告保证金51000元;4.被告承担本案的诉讼费。被告辩称：1.原告未能举证证明其存在经济损失，其要求被告共同承担损失没有事实和法律依据。原告提交的《施工协议》显示承包方广州璟程装饰设计工程有限公司，成立时间为2017年9月15日，但合同签订时间为2017年1月5日，故原告提供的《施工协议》不能作为装修折旧损失的依据。原告要求被告共同承担购置经营物品折旧损失、工人经济补偿金没有事实和法律依据；2.原告至今仍未支付案涉场地2018年6月的租金18700元，应从剩余的保证金扣除，再剩余的保证金退还给原告。经审理查明：2016年3月24日，原告在海珠区农村集体经济组织“三资”交易监管中心竞得“新洲大堤码头临建厂房”的租赁经营权。2016年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将新洲大堤码头临建厂房租赁给乙方经营，占地面积月800平方米，临建厂房面积315平方米，每月租金17000元；租赁期限自2016年4月1日至2020年3月31日，租金每2年升幅10%；乙方向甲方交付51000元保证金。协议期满，甲方一次性无息退还乙方；乙方可根据自己的经营需要自行进行装修，所有装修费用由乙方承担；等。同日，原告向被告交纳了保证金51000元。被告将案涉场地交付给原告使用。原告陈述其在案涉场地上加建了厨房、海鲜池、厕所共约50平方米；在原交付的房屋中对地板、室内装饰物、电灯、空调进行了装修添置，包括重新装修了6-8个房间、更换大厅的铝合金玻璃。2018年6月20日，广州市城市管理综合执法局海珠区分局向渔丰江景美食店发出《询问通知书》，要求就搭建简易结构板房经营餐饮接受询问调查及听取处理意见。同日，该局发出《责令限期改正通知书》，要求在2018年6月24日自行搬离、拆除搭建的简易结构房屋。在庭审中，原、被告双方确认案涉房屋包括原出租厂房及原告自行加建的房屋均被城管部门以建筑物没有报建手续及取得规划许可证为由全部拆除。被告主张拆除时间是2018年6月30日，原告主张其于2018年6月20日停止经营，于2016年6月27日搬离。双方确认原告没有支付2018年6月1日后的租金。原告围绕其主张装修装饰投入669905.6元，提供了《施工协议》、渔丰江景美食预算清单报价、收款收据、《公证书》为证。《施工协议》签订日期为2017年1月5日，合同约定开工日期2017年1月10日，工程款669905.6元。《收款收据》三张，编号分别为473053、473054、473056，日期分别为2017年1月13日、2017年2月13日、2017年3月13日，均盖有广州璟程装饰设计工程有限公司的印章。《公证书》是2018年6月27日下午，公证人员与广州市海珠区如风美食店的经营者梁曼莉到案涉场地拍照的证据保证。经质证，被告对《施工协议》、渔丰江景美食预算清单报价、收款收据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为广州璟程装饰设计工程有限公司成立时间是在《施工协议》签订之后，且原告接收案涉场地后过了大半年再进行装修不符合常理，收款收据的编号连续，明显不符合常理；对《公证书》的真实性、合法性予以认可，但无法证明原告对案涉场地进行了装修。被告提供了广州璟程装饰设计工程有限公司的《企业信用信息公示报告》，显示该公司成立日期为2017年9月15日，法定代表人蔡文焰。经质证，原告对该证据的真实性无异议。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》约定的租赁标的为新港东路新洲大堤码头临建厂房，没有取得房产证或建设工程规划许可证，也不是经过批准建设的临时建筑物，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，《租赁合同》无效。关于案涉厂房拆除的时间，本院认为根据原告提供的《公证书》载明证据保全的时间为2018年6月27日下午，被告陈述城管部门拆除案涉厂房的时间是2018年6月30日合理，本院予以采信。虽原告主张其于2018年6月27日搬离案涉厂房，但并未交还给被告，故本院认定原告应支付使用费至2018年6月30日。原告确认其没有支付2018年6月1日至6月30日的使用费，故被告主张扣除该月使用费18700元后，保证金余款32300元退还给原告，合理，本院予以支持。关于原告的装修损失问题。原告提供的《施工协议》签订日期、《收款收据》收款日期明显早于广州璟程装饰设计工程有限公司成立日期，且《收款收据》收款日期不同但编号连续，亦不符合常理，故本院对原告提供的《施工协议》、渔丰江景美食预算清单报价、《收款收据》不予采信。但根据原告提供的《公证书》、原告陈述及原告承租后用于经营餐饮，可以认定原告租赁案涉场地后进行了必要的装饰装修，包括重新铺设地板、装修了房间、更换了铝合金玻璃等。鉴于此，本院酌情对案涉厂房装修费用按照每平方米800元计算面积315平方米为252000元。由于原告已使用了27个月，剩余租赁期限为21个月，故原告主张按四年折旧计算装修损失合理。经计算装修损失为110250元。至于原告自行加建部分，没有证据证明原告加建是经过被告同意，故该部分的损失由原告自行承担。关于原告主张为经营购置的物品损失问题。该部分物品不属于已形成附合的装饰装修物，原告可自行搬走处理，其要求被告赔偿该部分损失缺乏依据，本院不予支持。关于支付工人的经济补偿金，属于原告自身经营行为，在法律上与本案租赁无效合同造成的损失关联不大。原告要求被告赔偿工人经济补偿金理据不足，本院不予支持。由于案涉厂房没有报建手续或取得规划许可证导致合同无效，案涉厂房已被城管部门拆除，被告作为案涉厂房的出租方存在过错。原告在承租时明知案涉场地属于临建厂房，理应谨慎审查该租赁厂房是否能合法使用。原告没有尽到相应审查义务，自身具有过错。原告主张被告承担50%的损失，本院予以支持，故被告应向原告赔偿装修损失55125元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广州市新滘黄埔经济发展公司向原告朱永祥赔偿装修损失55125元；二、在本判决生效之日起十日内，被告广州市新滘黄埔经济发展公司向原告朱永祥退还保证金32300元；三、驳回原告的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6037元，由原告负担4366元，被告负担1671元，被告在本判决生效之日起10日内将负担的受理费1671元直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年十一月二十三日书记员  徐文慧谭颖诗