河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9206号原告：李德令，男，1986年1月23日出生，汉族，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：张春全，河南若讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭召辉，河南若讷律师事务所律师。被告：蒲梦月，女，1994年6月20日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：杨冬冬，北京大成（郑州）律师事务所律师。第三人：河南丘山房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市航空港区郑港二路南侧郑港二街东侧**楼****，统一社会信用代码91410100MA3XFWBJ7D。法定代表人：张普。委托诉讼代理人：郝关朋，系公司员工。原告李德令与被告蒲梦月、第三人河南丘山房地产营销策划有限公司（以下简称丘山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李德令及其委托诉讼代理人郭召辉，被告蒲梦月及其委托诉讼代理人杨冬冬，第三人丘山公司的委托诉讼代理人郝关朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德令向本院提出诉讼请求：1、判令解除李德令与蒲梦月于2020年1月10日签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》。2、判令蒲梦月向李德令返还购房定金1万元。3、判令蒲梦月支付违约金17万元。4、判令蒲梦月赔偿李德令房屋增值损失13万元。事实与理由：2020年1月10日，李德令与蒲梦月通过丘山公司签订一份《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，约定由蒲梦月将位于龙湖镇鸿鹄路东、纬一路南、福田兴和湾28号楼1单元27层2702的房屋出售给李德令，房屋总价款为85万元。在合同签订后，李德令按约定筹齐首付款，多次准备交付给蒲梦月，但蒲梦月以房价上涨为理由不履行解押和办理网签手续。蒲梦月并在2020年6月4日向李德令明确表明不再履行合同义务，蒲梦月恶意违反合同约定，导致合同无法继续履行，并不承担违约责任，因此，李德令提起本案诉讼，请求判如所诉。被告蒲梦月辩称，一、本合同未实际履行系因客观原因，而非蒲梦月恶意违约。蒲梦月是诚心卖房，所以在合同签订前、后，都将房屋情况及自身资金能力情况如实告知了李德令和丘山公司，并积极与李德令和丘山公司商讨问题解决方法。蒲梦月从未以任何理由翻悔过合同，李德令在诉状中所称“被告以房价上涨为由不履行合同”绝非事实。本合同并未实际履行的真实原因是双方均无办理房屋解押的资金实力。案涉房屋上有将近40万元的按揭贷款，在签订合同前之前，蒲梦月就明确告知丘山公司和李德令，自己无力负担房贷解押资金，是丘山公司一面承诺会通过中介或协调李德令一起解决解押事宜，一面极力催促蒲梦月先把合同签下来。但合同签订后，丘山公司就让蒲梦月准备全部的解押资金，蒲梦月表示无力负担后，丘山公司又提出让蒲梦月去拆借高息过桥资金，因为此种方式借款利息和费用成本过高，蒲梦月同样无力负担。后来，蒲梦月和丘山公司又与李德令商量能否共同筹措解押资金，但李德令表示自己资金状况不好，也无相应能力。为了能够促成合同的实际履行，蒲梦月一方面积极筹措解押资金，一方面将资金筹措情况如实告知李德令。因紧接着就是农历年和疫情爆发，资金筹措一事并无明显进展。直到2020年6月，在疫情得到控制，生产生活秩序逐步恢复后，蒲梦月联系李德令，主动告知了解押资金未能筹措完成，积极与李德令商量解决方案。蒲梦月提出的解决方案之一，就是合同解除且支付李德令一定数额的补偿，但双方未能就补偿数额达成一致，才有了今天的诉讼。二、蒲梦月不存在任何违约情形，李德令关于违约金的主张无事实和法律依据。即便蒲梦月未能筹措全部的房屋解押资金，也不构成违约。因为合同第七条抵押注销条款明确约定，该房屋有抵押登记的，由甲方负责解押，甲方应在乙方通过银行审批后15个工作日内办理抵押注销手续。根据该条款，李德令负有申请并通过银行审批的先行义务，蒲梦月的解押义务是在李德令申请并通过银行审批的先行义务之后的。但本案中，李德令自身也从未实际履行该合同，没有进行过任何程序，办理过任何手续，因为李德令怠于履行合同义务在先，蒲梦月的解押义务并未触发，所以蒲梦月不构成违约，李德令关于违约金的主张无任何事实和法律依据。三、案涉合同并未实际履行，李德令不存在任何损失，其相关诉请无事实和法律依据。对于案涉合同，各方均未实际履行，蒲梦月自始至终未收到过李德令的任何钱款，李德令也未遭受任何损失：首先，李德令要求蒲梦月返还购房定金10000元的主张不能成立，因为蒲梦月从未收到过该笔款项，不存在返还的基础。其次，李德令在诉状中关于其“按约定筹齐首付款，多次准备交付给被告”的陈述并非事实。李德令从未就支付首付款的事情与蒲梦月进行过沟通，而且李德令也根本就没有支付首付款的打算。这一点根据合同第3页第五条的房款付款方式约定即可知道，李德令是准备将除定金之外的全部房款（840000）都办理按揭贷款，所以其在订立合同之初就没有打算筹集首付。最后，案涉房屋并不存在增值利益，根据二手房交易网站的查询信息，案涉房屋所在小区2020年1月至今的房价走势呈下降趋势，而且根据同小区同面积房屋的历史成交价格也可以看出，该房屋不但没有增值，反而降价贬值了，所以李德令关于房屋增值损失的诉请毫无依据。以上，根据《合同法》的相关规定，违约金条款和定金条款应选择适用，且违约金数额的确定应以实际损失为基础，李德令并未实际履行合同，也不存在任何实际损失，其相关诉请无事实和法律依据，不应予以支持。综上所述，各方均未实际履行案涉合同，蒲梦月不存在任何违约情形，李德令要求蒲梦月支付款项的各项诉请均无事实和法律依据，恳请法院在查明事实的基础上，驳回李德令相关诉请，以维护蒲梦月合法权益。第三人丘山公司述称：定金1万元系丘山公司代业主收的，同意退还，李德令的其他诉请与丘山公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年1月10日，蒲梦月（甲方、出售方）、李德令（乙方、买受方）签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，主要内容约定如下：第一条、甲方同意将位于龙湖镇鸿鹄路东、纬一路南、福田兴和湾28号楼1单元27层2702的房屋，房屋产权证为150××××****，房屋面积102.67平方米。第二条、甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋及该房屋的附属设备、相关配套，合计总价：（人民币大写）捌拾伍万元整（￥850000.00元），此总价款包含维修基金增值税和差额税。第四条、本合同签订时，乙方支付购房定金10000元整（人民币大写壹万元整），甲乙双方同意该定金由丙方保管，作为履行本合同的担保，该定金在办理过户手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。甲方将房屋所有权证/不动产权证、商品房买卖合同及有关房屋过户资料、售房保证金10000元整交给丙方保管，作为履行本合同的担保。第五条、甲乙双方同意按按揭贷款方式给付除定金之外的房款840000元整。甲乙双方在签订本合同时，已充分了解现行银行贷款政策，乙方保证自己符合银行贷款条件，双方同意在签订本合同后甲方房本抵押注销15个工作日内共同到银行提交贷款申请（按揭贷款金额以银行审批发放贷款金额为准）。第七条、抵押注销，该房屋有抵押登记的，由甲方负责解押，甲方应在乙方通过银行审批后15个工作日内办理抵押注销手续。第十条、甲方应于收到全额首付款5个工作日内将房屋交付乙方。第十四条、1、因甲方的原因导致本合同不能继续履行的，且乙方已支付定金的，由甲方双倍返还定金及赔偿乙方所有损失。2、因乙方的原因导致本合同不能继续履行的，乙方定金赔偿给甲方且赔偿甲方所有的损失。补充协议：首付款包含全额定金。3、如甲方需用乙方首付款解押该房，乙方付给甲方首付款后，该款专款专用，甲方不得挪作他用，若因甲方挪作他用致使该房不能按时解押并致使本合同无法履行的，甲方应赔偿乙方该本合同房价20%的违约金，在该房解押前按揭贷款（月供）由甲方偿还。5、如乙方拒绝按照合同约定购买上述房产，乙方应赔偿甲方该合同房价20%的违约金，同时甲方应在10个工作日内退还乙方应付违约金后的购房款。如甲方拒绝按照合同约定出售上述房产，甲方应赔偿乙方该合同房价20%的违约金，同时甲方应在10个工作日内返还所有购房款。10、其他约定：1总房款捌拾伍万元整，包含房管局过户费用（增值税和差额税）；2首付款22万贷款63万，如果乙方贷款额高于63万，待甲方收到全款后将多余部分无息退还给乙方。合同还对甲乙双方应尽义务、网签、房地产转移、逾期交房、争议解决方式等进行了详细约定。在合同落款处，蒲梦月、李德令分别签名捺印。同日，李德令向丘山公司支付10000元。收款事由办理新郑龙湖富田兴和湾28-1-2702房，丘山公司出具收据一份。另查明：蒲梦月用涉案房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑支行抵押贷款412000元，期限自2016年1月12日至2046年1月12日。涉案房屋有贷款40万元，需要先解押，才能办理按揭贷款。丘山公司对此知情，且明确房屋过户的流程：签订三方合同--申请银行贷款--如有抵押需要解押--办理网签，李德令申请银行贷款事宜并未办理完毕，李德令也未交付房屋首付款，后因房屋解押事宜未能协商一致，房屋一直未解押，导致房屋交易无法继续进行。2020年6月4日，蒲梦月向李德令发出解除合同通知。上述事实，有当事人的陈述，《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，《新郑市预购商品房抵押合同》，收据及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，李德令与蒲梦月签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》均系当事人的真实意思表示，其中不违反法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。当事人协商一致，可以解除合同。在本案审理过程中，李德令与蒲梦月均同意解除《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，故本院对李德令请求解除上述合同的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。李德令向丘山公司交付购房定金1万元，丘山公司并未将该款项交付蒲梦月，丘山公司认可收到李德令购房定金1万元并同意退还，故丘山公司应退还李德令购房定金1万元。《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》约定，房屋有抵押登记的，由甲方负责解押，甲方应在乙方通过银行审批后15个工作日内办理抵押注销手续。如甲方需用乙方首付款解押该房，乙方付给甲方首付款后，该款专款专用，甲方不得挪作他用，若因甲方挪作他用致使该房不能按时解押并致使本合同无法履行的，甲方应赔偿乙方该本合同房价20%的违约金，在该房解押前按揭贷款（月供）由甲方偿还。本案中，涉案房屋需要解押，李德令未将银行贷款申请事宜办理完毕，也并未将首付款交付蒲梦月，关于首付款的交付日期双方未进行约定，最终也未达成一致意见，导致房屋一直未解押，在履行过程中，双方均同意解除合同。由此可知，房屋交易不能继续进行系首付款支付时间、银行贷款、解押等内容未达成一致意见所致，并不是李德令反悔不购买房屋，也不是蒲梦月反悔不出卖房屋，故对于李德令要求蒲梦月支付违约金17万及房屋增值损失13万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李德令与被告蒲梦月于2020年1月10日签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》。二、第三人河南丘山房地产营销策划有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告李德令退还购房款1万元。三、驳回原告李德令的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2975元，由原告李德令负担2879元，被告蒲梦月负担96元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 韩 冰二〇二〇年十一月三十日书记员 李峰超