大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初2033号原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**，统一社会信用代码：91210231723451243K。法定代表人：王娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，汉族，该公司职工，住辽宁省大连市甘井子区。被告：马煊赫，男，1984年8月6日出生，汉族，户籍地址辽宁省沈阳市皇姑区，现住辽宁省大连。原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业公司）与被告马煊赫物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业公司的委托诉讼代理人李洪双、被告马煊赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告马煊赫支付拖欠的自2019年1月1日至2020年12月31日的物业费7361.76元及逾期交费违约金1932.46元（暂计算至2020年3月31日），请求支付至实际支付物业费之日止。事实和理由：原告与大连软件园中兴开发有限公司（以下简称中兴公司）签订《悦龙居E02地块前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由原告为被告房屋所在悦龙居E02地块小区（以下简称案涉小区）提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费，逾期交费的，自逾期之日起按欠费总额日千分之一的标准向原告支付违约金。被告系案涉小区T06-01-0204号房屋业主，物业面积为109.55平方米，物业费标准为2.8元/月/平方米，按约定应向原告交纳自2019年1月1日至2020年12月31日的物业费7361.76元。原告已按约定为案涉小区提供物业服务，被告经原告催交仍不履行交费义务，其行为已构成违约。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告马煊赫辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告之间不存在物业服务合同关系，建设单位中兴公司与原告签订的《前期物业服务合同》没有经过小区过半数业主同意，且没有经过招投标程序，属于无效合同；原告在维修公共设施、维护公共秩序等方面没有尽到职责，服务不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：原告自2018年6月1日起成为案涉小区的物业服务企业，被告系案涉小区T06-01-0204号房屋业主，物业建筑面积109.55平方米。原告与建设单位中兴公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积2.8元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主应于每年首月10日内向原告交纳当期物业服务费，在以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向原告支付违约金。被告未向原告支付自2019年1月1日至2020年12月31日的物业费7361.76元（109.55平方米×2.8元/月/平方米×24个月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为物业服务企业与案涉小区建设单位中兴公司签订《前期物业服务合同》，约定由中兴公司委托原告作为案涉小区的物业服务企业，故上述合同对原、被告均具有约束力。原告已为案涉小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向原告支付物业费，现原告要求被告给付欠付的自2019年1月1日至2020年12月31日的物业费7361.76元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对被告提出的抗辩意见：原、被告之间不存在物业服务合同关系，建设单位中兴公司与原告签订《前期物业服务合同》没有经过小区过半数业主同意，且没有经过招投标程序，属于无效合同。本院认为，《前期物业服务合同》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，被告以上述理由主张该合同无效不能成立，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的原告在维修公共设施、维护公共秩序等方面没有尽到职责，服务不到位的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，根据原、被告的诉辩意见及相应证据，原告已为被告所在小区提供了《前期物业服务合同》相关项目的物业服务，虽然被告主张原告的服务在维修公共设施、维护公共秩序等方面存在瑕疵，但其主张的问题尚不足以构成免除或减少被告交费义务的抗辩事由，对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，原告已为包括被告在内的全体业主提供了物业服务合同项下的服务项目，即使被告认为原告的服务在某些方面存在瑕疵，但因原告所提供的物业服务系面向全体业主的共有部分，被告虽未交费，而原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定欠付物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。原告在今后的工作中应加强与业主之间的沟通，重视业主提出的意见和建议，不断改进和提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未支付物业费系因被告对事实及法律关系认识存在偏差，虽然被告欠付物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促原告完善其物业服务，对于原告的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告马煊赫于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司自2019年1月1日至2020年12月31日的物业费7361.76元；二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马煊赫负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  姜林子二〇二〇年十一月十一日书记员  马 丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。