中华人民共和国 福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初1689号 原告：周宗典，男，1945年11月28日出生，香港特别行政区居民，现住福建省厦门市，Ａ）。 委托诉讼代理人：陈磊，福建瀛坤律师事务律师。 被告：尤羡治，女，1965年10月30日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 第三人：曾艺芳，女，1978年4月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告周宗典与被告尤羡治租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2018）闽0602民初9581号民事判决书，周宗典、尤羡治不服判决提起上诉，漳州市中级人法院于2019年12月24日作出（2019）闽06民终2655号民事裁定书，裁定：一、撤销芗城区人民法院（2018）闽0602民初9581号民事判决；二、本案发回芗城区人民法院重审。本院于2020年3月4日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，并依法追加曾艺芳为第三人参加本案诉讼。周宗典的委托诉讼代理人陈磊与尤羡治到庭参加诉讼，曾艺芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周宗典向本院提出诉讼请求：1.判决自起诉之日起解除周宗典与尤羡治之间关于漳州市芗城区店面的租赁合同。2.判决尤羡治向周宗典支付未付租金52500元及暂计违约金8190元，合计60690元，租金及违约金计算如下：⑴5号店面的未付租金从2018年4月25日起，按每月3500元计至起诉之日为21000元。违约金以21000元为基数，从2018年4月25日起，按月利率2%计至实际付款之日止，暂计至2018年10月24日为2520元。⑵6号店面的未付租金从2018年1月20日起，按每月3500元计至起诉之日为31500元。违约金以31500元为基数，从2018年1月20日起，按月利率2%计至实际付款之日止，暂计至2018年10月19日为5670元。3.判令尤羡治向周宗典返还漳州市芗城区店面。4.判决尤羡治将漳州市芗城区马灶路悦华园东侧新元茗苑18幢5、6号店面恢复至租赁前的状态，需恢复的内容包括但不限于：⑴将之前被尤羡治推倒的5、6号店面之间的隔墙恢复原状；⑵将之前被尤羡治拆除的5号店面的楼梯恢复原状；⑶将之前被尤羡治拆除的6号店面的楼梯恢复原状；⑷将尤羡治私自在5号店面搭建的楼梯拆除；⑸将之前被尤羡治拆除的5号店面大门夹层的墙恢复原状；⑹将之前被尤羡治拆除的5号店面夹层后面的墙恢复原状；⑺将之前被尤羡治拆除的6号店面夹层后面的墙恢复原状；⑻将之前被尤羡治拆除的5、6号店面的小门恢复原状；⑼将尤羡治私自在5、6号店面改建的玻璃门拆除；⑽将之前被尤羡治破坏6号店面的天花板恢复原状；⑾将尤羡治私自在6号店面搭建的楼梯拆除；⑿其他需恢复原状的内容参照隔壁店面的样式及装修标准。5.判令尤羡治向周宗典支付店面占用费用，占用费用自起诉之日起，以每月7000元为基数，计至尤羡治实际返还房屋之日止。事实和理由：周宗典委托房屋管理人曾艺芳管理漳州市芗城区马灶路悦华园东侧新元茗苑18幢5、6号店面，委托的权限包括代为管理房屋和对房屋进行出租、收取租金等。2017年7月19日，曾艺芳代表周宗典与尤羡治签订《店面租赁合同》，合同约定：尤羡治向周宗典租赁位于漳州市芗城区的店面，租赁期限5年，自2017年7月20日起至2022年7月19日止。自2017年7月20日起至2019年7月19日止月租金3500元；自2019年7月20日起至2021年7月19日止，月租金3850元；2021年7月20日起至2022年7月19日止月租金4235元。押金3500元。租金每半年支付一次，第二次付款应提前10天付清，拖欠租金的每个月按拖欠租金部分的2%计算滞纳金，拖欠租金十天以上的，周宗典可以提前解除合同，收回房屋。2017年10月25日，尤羡治向周宗典租赁漳州市芗城区马灶路悦华园东侧新元茗苑18幢5号店面，租赁标准与6号店面一致。合同签订后，周宗典依约交付了两店面，但尤羡治仅支付了两个店面各半年租金及押金。尤羡治从2018年4月25日起未再支付5号店面的租金；从2018年1月20日起未再支付6号店面的租金。周宗典多次催讨，尤羡治皆予以拒绝。2018年9月初，尤羡治未经周宗典同意擅自改变房屋结构，将5、6号店面中间隔墙擅自拆除，擅自打通天花板并搭建起通往其住宅的楼梯、擅自拆毁门店外墙、擅自更换大门和锁，导致原有房屋主要建筑结构损毁、房屋用途改变，导致周宗典将房屋恢复原状需花费149245元。尤羡治上述行为明显侵犯周宗典权利，在尤羡治实施侵权行为的过程中，周宗典的房屋管理人、案外人、公安机关及周边遭受尤羡治不良影响的业主多次制止，但尤羡治皆蛮横拒绝。2018年9月29日，漳州市室内装饰装修管理监督站送达整改通知后，尤羡治仍不进行整改，周宗典无奈提起民事诉讼。诉讼过程中，周宗典、尤羡治分别提供涉案租赁合同。周宗典提交的租赁合同经鉴定，非尤羡治签名，对此，周宗典认为，即便该签字并非尤羡治签订，但结合本案证据，尤羡治极有可能有预谋的让他人代为签署合同后将该合同寄给曾艺芳。尤羡治提交的租赁合同经鉴定，属拼接、伪造。周宗典、尤羡治提供的租赁合同皆存在瑕疵，因此双方提供的书面租赁合同皆属无效。但双方就房屋租赁的标的物、月租金已达成一致，租赁房屋（5、6号店面）也已实际交付给尤羡治，因此双方关于房屋租赁的意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，双方形成事实租赁合同关系，且依法有效，双方权利义务应当受到合同法关于租赁合同的规定所约束。双方的租赁合同属不定期租赁合同，出租人可以随时要求承租人支付房租，但应当给予对方合理履行期限，本案自起诉之日至今，尤羡治皆未支付任何租金，周宗典有权依法解除租赁合同并收回房屋，尤羡治应当依法向周宗典支付房屋占用使用费，支付的标准参照之前月租金支付。双方签订租赁合同时，尤羡治仅告诉周宗典租赁房屋用于商业用途，并未明确告知实际用途，周宗典始终愿意配合尤羡治提供房产证复印件及相关资料。根据尤羡治自认的装修店面时间系在2018年9月20日，结合小区物业情况说明、尤羡治的自认，足以表明尤羡治装修店面时间在2018年9月20日左右，而尤羡治自2018年4月24日开始拖欠租金，因此周宗典不可能同意尤羡治在其违约的基础上装修房屋。周宗典在得知尤羡治未经同意对房屋装修、破坏房屋结构后，第一时间采取了公证发函方式告知其停止实际侵权行为，还通过物业反映、报警制止等方式，也足以说明自始至终周宗典皆未同意尤羡治装修、破坏房屋结构。尤羡治擅自装修的行为属违约，其应当承担停止侵权、恢复原状的法律责任。 尤羡治辩称，请求驳回周宗典的诉讼请求。事实和理由：周宗典提供的店面租赁合同中尤羡治的签名系周宗典、曾艺芳伪造，因此该合同无效。尤羡治提供的店面租赁合同真实有效，其理由是：该合同格式由周宗典的委托代理人曾艺芳提供，尤羡治与曾艺芳于2018年1月1日签订的店面租赁合同也是由曾艺芳提供的合同格式，曾艺芳自厦门带来该格式合同两份至漳州，并已于合同第三页签名，双方各执一份，因双方对合同前两页的内容进行修改，因此在漳州重新打印前两页合同内容再与原合同第三页重新装订，因此才会鉴定出合同第一页、第二页与第三页不是同机打印形成且有拆装换页的痕迹。因为该合同内容对周宗典不利，曾艺芳因此拒不提供其持有的合同，依法应推定尤羡治提供的合同合法有效，且应作为定案依据。新元茗苑18幢二楼房产属尤羡治姐妹所有。尤羡治将该房产出租给案外人李来水用于经营宾馆，租赁期限自2011年8月21日至2017年8月20日，租赁期间，双方产生纠纷诉至法院，经法院主持调解，双方解除租赁合同，李来水将房产腾空退还尤羡治。曾艺芳知晓二楼房产属尤羡治及尤羡治姐姐共同所有，尤羡治向曾艺芳提出租赁房屋请求时已告知曾艺芳将在二楼开办宾馆，需要用一楼5-6号店面作为门面和通道，并需要打通店面的顶板，及将5号、6号店面合二为一，双方经协商确认并同意，周宗典还承诺承担整改店面的10万元费用。此后，周宗典始终未能提交开办宾馆办证所需的房产资料，尤羡治不得已才改为开办幼儿园。尤羡治担心曾艺芳把两间店面另租给他人，因此预交了两间店面2018年1月至6月的租金和押金。但实际于2018年9月接收店面并依照合同约定投入巨资装修店面，租金应当从2018年9月起算，现若周宗典单方面要求解除合同，则应当依据合同约定，退还尤羡治已付租金和押金，赔偿尤羡治全部经济损失，承担尤羡治二楼房产装修费用。 第三人曾艺芳提供书面答辩状陈述：曾艺芳代周宗典管理漳州市芗城区马灶路悦华园东侧新元茗苑18幢5、6号店面。2017年7月，尤羡治提出承租6号店面，曾艺芳将合同打印并签字后寄给尤羡治，让尤羡治签字后回寄，根据尤羡治的要求，曾艺芳将快递交给陆少辉，尤羡治微信回复快递已收，并通过微信拍照给曾艺芳称已回寄合同，照片显示一人在写快递面单，桌面上有租赁合同，该租赁合同显示租赁期限是2017年7月20日至2022年7月19日，2017年7月20日至2019年7月19日租金每月3500元，寄件人为尤羡治。6号店面合同签订后，曾艺芳委托他人将店面钥匙交给尤羡治，尤羡治支付了半年租金和押金。2017年10月25日，尤羡治提出要租5号店面，标准与6号店面一致，期限也是五年，之后尤羡治支付了半年租金和押金，曾艺芳同样把租赁合同寄给尤羡治，尤羡治就没有寄回来了。尤羡治辩称已寄回，曾艺芳要求尤羡治提供快递底单，尤羡治没能提供。尤羡治说要办证件，曾艺芳有把房产证复印件及周宗典的身份证复印件交给尤羡治。尤羡治说要单位工程量竣工验收记录表，周宗典没有，尤羡治自己向物业要，但物业及开发商不提供，原因是尤羡治因二楼住宅与物业有矛盾，不缴纳物业费，物业人员故意刁难尤羡治，曾艺芳就帮忙问物业、开发商，后来在市档案馆调取了，尤羡治又说不要了，物业对此事开具了一张情况说明可以证明。2018年4月，尤羡治拖欠租金不付，曾艺芳向尤羡治电话催讨，尤羡治恶语相向拒不支付租金，曾艺芳通过微信再次告知其违约后果。2018年9月，得知尤羡治擅自破坏房屋结构后，因为周宗典和曾艺芳都不同意尤羡治破坏房屋的建筑结构，曾艺芳第一时间报了警，向城管、物业投诉。但尤羡治置之不理，还殴打了物业，周宗典因此向尤羡治发出公证书，要求尤羡治付租金、解除合同、停止损害等。在向周边租户及物业了解情况后才知道，尤羡治此店面已经是二次装修，原来装修要卖茶叶，后来在没有缴纳租金的情况下又把原装修拆除说要改做幼儿园，随意的拆除店面围墙，打通店面的天花板通往二楼，破坏屋后公共绿地，物业已经多次报警，居委会、片警也多次调解无果，物业说周边的住户也多个联名阻止此行为。但尤羡治在和来处理的人员谎称两个店面是她的，让她提供产权证原件又提供不出来。 针对第三人陈述，尤羡治辩称：因尤羡治要经营宾馆需要5号、6号店面作为门面房，因此与曾艺芳在电话中沟通约定租赁期限为15年，自2018年1月起算，且尤羡治可以对5号、6号店面进行装修，把两个店面合二为一，阁楼两个后门扩大整改为铝合金推拉玻璃门，5号店面后楼梯整改到自有的二楼的216号房，且整改的费用由周宗典承担10万元，由尤羡治先垫付，从租金里扣满10万元再继续支付租金。当尤羡治发现曾艺芳寄来的租赁合同期限仍然为5年后，尤羡治即将5号、6号店面的租赁合同格式分两次寄还回给曾艺芳。曾艺芳直至2018年4月份都没有提供尤羡治需要办理营业执照的材料。2018年9月26日凌晨，尤羡治向曾艺芳发送装修店面及二楼绿化带的情况，因此周宗典、曾艺芳称尤羡治未经同意进行装修改造不属实，曾艺芳不敢出庭与尤羡治进行对质。且尤羡治对5号、6号店面内的楼梯没有改动，只是增大而已，并将后半部分的楼梯打通到二楼216号房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认： 1.⑴周宗典是芗城区马灶路悦华园东侧新元茗苑18幢5号、6号店面所有权人，周宗典委托曾艺芳对上述房产代为管理、使用、出租等。⑵周宗典、尤羡治就上述房产达成租赁合意，尤羡治先向周宗典租赁6号店面，之后再向周宗典租赁5号店面；周宗典已实际交付尤羡治上述两间店面；尤羡治向周宗典按月租金3500元的标准交纳了上述房产各6个月租金及1个月押金。⑶周宗典、尤羡治因租赁事宜产生纠纷，周宗典于2018年10月19日向本院提起诉讼，该案诉讼过程中，周宗典、尤羡治各提交一份租赁合同，经本院委托福建澄源司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见：周宗典提交的落款时间为2017年7月19日《店面租赁合同》（租赁6号店面）上“尤羡治”签名不是尤羡治本人所写。尤羡治提交的落款时间为2018年1月1日《店面租赁合同》（租赁5、6号店面）第一、第二页与第三页打印字迹不是同时同机一次性打印形成，是拆装换页变造文件。 2.对比周宗典、尤羡治分别提交的租赁合同，两份合同的主要差异在于：⑴签订时间不同：周宗典的为2017年7月19日；尤羡治的为2018年1月1日。⑵租赁标的物不同：周宗典的仅就6号店面作出约定；尤羡治的就5号、6号店面合并作出约定。⑶租赁期限不同：周宗典的为2017年7月20日起至2022年7月19日止，共5年；尤羡治的为2018年1月1日起至2032年12月31日止，共15年。⑷双方各自提供的合同的第四条至第九条就房屋装修或扩建应否经周宗典同意；租赁期间是否允许出售房屋及其违约责任作出的约定相反。 3.自2017年7月19日起，尤羡治与曾艺芳之间常采用微信聊天方式沟通房屋租赁事宜。双方微信聊天记录摘要以下内容： 2017年7月19日，尤羡治：我顺丰叫小陆拿了。并发送照片，照片显示桌面上的文件记载出租方委托人曾艺芳，承租方尤羡治，租赁期限自2017年7月20日起至2022年7月19日止。 7月24日，曾艺芳：租金收到。尤羡治：像图中这张要新元茗苑18幢的（单位工程质量验收记录表）你找物业或者开发商拿，提供给我一下。还有产权证，商品房产权登记证明书，土地证，身份证等复印件提供给一下，麻烦尽快。曾艺芳：好的。 8月12日，曾艺芳：尤总，我今天给5号店打电话了，他说他还没明确要不要，过两天答复。我明天会再问一次。尤羡治：好的。 8月14日，曾艺芳：尤总，5号还要付一个月租金，再找人接手。尤羡治：我租是比较长久，省得他找人接手，也无法确定接手的人能租到合同期满吗？后面再一直找人接手也是麻烦事。小曾你自己考虑一下啦。 8月21日，曾艺芳：尤总您好，钥匙已经在小燕那里了。您什么时候要用店面，公司这里规定店面收回钥匙一星期之内要重新挂给公司合作的中介重新出租。您的日期想什么时候开始签，我先和公司汇报。尤羡治：星期六约华祥设计师过来看现场，结果等到星期天早上都拿不到锁匙才联系你。今天我在一七五做个小手术，可能要等出院了。曾艺芳：那店面您还要吗？尤羡治：要，可能要一星期才出院。本来我知道星期一要住院，所以想周末全部安排现场规划，他们就可以设计了，我也着急着，中秋节之前开业呢！现在只能等我出院马上叫华祥苑安排设计师过来，具体时间很不好说。如果前天或昨天上午能拿到最好的，真的我也急着。要肯定是要的，不然6号租着本是要做宾馆，物业提供不了验收表格，不得不要找其它行业，所以现在需要二间店铺才够大点。 9月3日，尤羡治：小曾，寄合同时顺便将房东的房产证相关的复印件，身份证的复印件寄给我，我才能办营业执照和税务登记。曾艺芳：好的。 9月9日，尤羡治：小曾这是5号的门，2个门都这样经常坏，怎么办，以前开发商用的材料太薄了，别人几乎都换掉了，不然一修理都得三百元以上。中等材料电控门一个1600元。 9月14日，尤羡治：小曾，房东和你代理的本人，要提供身份证复印件各一张，我要办营业执照用的，先给我寄一下。曾艺芳同意寄上述材料。并发：费用发给我下。尤羡治：圈拉门3200元，后门加拆门2200元，6号又修理一次380元，隔壁做吃的小黄叫人来修小黄先代付的，共5780元。 10月23日，曾艺芳：尤总，5号店我没收到您合同签完回寄，也没收到您租金，不知道您是如何决定？尤羡治：合同早就寄去了，我认为你5780元的修理费要抵掉租金，再付下半年。曾艺芳：我没收到啊，您什么时候寄，我查下快递公司。6号有，五号没有。可以，您扣除那些费用，余下转给我。之后双方就查询合同快递事宜继续进行沟通。 10月24日，尤羡治：小曾，5号店半年房租加一个月的押金共24500元，扣掉代你们付换门和维修费用5780元，应付18720元，你看对不对，如果对我就微信转账给你。曾艺芳：对的，谢谢！其后，尤羡治转账给付曾艺芳18720元。曾艺芳：店租收到，谢谢！快递如果有新的情况，我再和您说。是怕丢件，您方便将您手上那份拍下给我留底吗？曾艺芳：微信拍的就发给你的这张。 11月10日，尤羡治向曾艺芳要求提供整栋楼的建筑，结构，消防，水，电等竣工验收材料。 2018年4月10日，尤羡治：小曾，2017年11月20日至今这么长时间你从不回复我，今天想起挂电话，请问你是不是刚刚想起来店面提供证件之事的吗？你店面应该提供的证件一直无法提供给我，你完全无视这件事，我租金付也投资装修了，一直等你的店铺这证件等不到，导致我至今还无法到有关部门去办理经营执照，你是不是也太无视这件事了…… 4月23日，尤羡治：小曾你好，挂你电话没接，我昨晚香港已回来，具体你要怎处理止事呢？ 4月24日，曾艺芳向尤羡治发送房租催缴通知书。5号店面欠缴2018年4月26日至10月25日租金21000元；6号店面欠缴2018年1月20日至7月19日租金21000元。 9月26日，尤羡治向曾艺芳发送5号6号店面后二楼绿化带照片，并发送较长文字，陈述店面租赁过程发生的矛盾。 10月9日，尤羡治：周宗典和曾艺芳你们作为甲方，不分青红皂白的联合物业，还叫物业给我停水停电，物业真从9月26日就停了电，没关系看你们要停多久电甲方请你们记住就好，这就你们做为甲方所作所为的缺德，一切的后果与损失全由你们甲方全部承担，请你们甲方记住无论到那我都和你们用合同说话的。 10月18日，曾艺芳：尤总，请问您现在打算怎么处理，房租不付，隔墙拆了、私自搭建楼梯，更换门锁，毁坏房屋建筑结构，周总意见很大，你看这事情要怎么处理，给我们一个解决方案吧。尤羡治：你们的所作所为和不分青红皂白，请一切按照合同来说话。 4.2018年10月19日，周宗典诉至本院。该案审理中，周宗典提供漳州市室内装饰装修管理监督站于2018年9月29日出具的漳室装饰改字（2018）0197号通知书复印件，该通知书系分别发送天利仁和物业服务股份有限公司及新元茗苑18幢216、217室业主，记载（摘要）：经我站工作人员于2018年9月29日10：10分现场勘查及物业核实你擅自破坏建筑主体及结构，拆除横梁及楼板，违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条（一）项的规定：禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。现责令你（或你单位）立即停止违法违规施工行为，于2018年10月8日之前提交整改方案至我站，接受进一步处理，逾期拒不配合整改，我站将依据《建设工程质量管理条例》第六十九条：房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。 5.租赁物现状：5、6号店面中间隔墙拆除，6号店面天花板打通并搭建起通往二楼216号住宅的楼梯。 6.本案诉讼过程中，经本院询问周宗典是否就恢复原状的费用申请鉴定，周宗典明确不申请鉴定。 对双方当事人存在争议的证据本院认定如下：1.周宗典提供的合同经鉴定非尤羡治本人签署，尤羡治提供的合同经鉴定为被拆装换页变造文件，两份合同均无法证明案件事实，对该两份合同本院均不予认定。2.经本院指定，周宗典提供曾艺芳与尤羡治自2017年7月19日起至2018年10月18日期间微信聊天记录。尤羡治承认该聊天记录发生于其与曾艺芳之间，但否认内容完整。本院认为，尤羡治也持有相应聊天记录，其否认内容完整性但未提供反驳证据，且双方当事人于本院指定周宗典提供完整微信聊天记录前均向本院提交了部分聊天记录作为证据，其内容相符。因此，本院对双方微信聊天记录予以认定。 本院认为，1.根据合同法关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”及“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，双方当事人各自提供的租赁合同不应作为定案依据，因此，双方虽对05、06号店面租赁达成合意，但对租赁期限约定不明，依法应当认定双方当事人就5号、6号店面成立不定期租赁合同关系。成立不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，周宗典以提起诉讼的方式通知承租人解除合同，尤羡治收到本院送达诉讼材料的时间2018年10月31日为合同解除时间。 2.双方不定期租赁合同关系于2018年10月31日解除，尤羡治应当返还周宗典租赁物即5号、6号店面。返还的租赁物应当符合按照租赁物的性质使用后的状态。周宗典未能证明交付尤羡治租赁物时租赁物的状态，但尤羡治系先后向周宗典租赁6号、5号店面，因此两间店面之间必然存在隔墙。结合尤羡治提供的租赁合同第五条记载：“将5号6号店面整改为二合一，阁楼两个后门扩大整改为铝合金推拉玻璃门，5号店面后楼梯整改到乙方二楼216房”，可以推定租赁物原状未打通天花板，阁楼原有两个后门未扩大整改为铝合金推拉玻璃门，也未搭建起通往二楼216房的楼梯。再根据周宗典提供的5号、6号店面房屋所有权证书及其房地产平面图记载，房屋状况为包含店面与夹层，存在通往夹层的楼梯。因此，需要恢复原状的部分包括：⑴5、6号店面之间的隔墙恢复原状；⑵5号、6号店面搭建的楼梯拆除；⑶5号、6号店面恢复原楼梯状；⑷5号、6号店面夹层后面的墙恢复原状；⑸5号店面大门夹层的墙恢复原状；⑹5、6号店面改建的玻璃门拆除；⑺5、6号店面恢复原小门状；⑻6号店面的天花板恢复原状。 3.双方当事人对尤羡治向周宗典按每月3500元分别交纳了5号、6号店面各6个月租金及1个月押金的事实无异议，双方当事人对租赁期限起算日期存在争议，但均未能提供证据予以直接证明。本院根据尤羡治支付租金的时间确定租赁期限起算日期，即6号店面自2017年7月24日起算租赁期限；尤羡治于2017年10月24日支付5号店面租金，但周宗典自认自2017年10月25日起算租赁期限，系对其权利的处分，本院予以确认。双方对租赁押金未作约定，现租赁合同关系已解除，该押金应当充抵租金。因此，6号店面自2018年2月24日起尤羡治未付租金；5号店面自2018年5月25日起尤羡治未付租金。截止2018年10月31日，按月租金3500元计算，6号店面未付租金为28816元，5号店面未付租金为18200元，合计47016元。 4.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁合同关系解除后至今，尤羡治仍占用店面，造成周宗典的租金损失。双方当事人提供的证据均未能予以直接证明周宗典是否同意尤羡治对租赁物进行改善或者增设他物的事实，本院仅能依据尤羡治与周宗典房产委托代管人曾艺芳之间的聊天记录内容，运用逻辑推理和日常生活经验予以查明、认定。根据该聊天记录内容，特别是2017年8月21日聊天记录中尤羡治说“要肯定是要的，不然6号租着本是要做宾馆，物业提供不了验收表格，不得不要找其它行业，所以现在需要二间店铺才够大点”，曾艺芳对此未提出异议，可见曾艺芳对尤羡治承租两间店面后需要对店面进行改造是知情的。但在聊天记录中双方对如何改造及其程度未予提及，曾艺芳也未予明确同意，因此尤羡治辩称曾艺芳对租赁物改造现状是知情且同意，证据不足。周宗典提供的合同经鉴定非尤羡治本人签署，尤羡治提供的合同经鉴定为被拆装换页变造文件，双方当事人对未能成立租赁合同均存在过错，对尤羡治在未成立租赁合同对租赁事项达成一致的情况下即对租赁物进行改造并造成的损失，双方应承担各自过错责任。结合双方聊天记录内容，本院认为，尤羡治应当承担主要责任，周宗典承担次要责任，本院酌定尤羡治承担70%责任，周宗典承担30%责任，即尤羡治对店面恢复原状所需的费用及自租赁关系解除后至返还店面止的租金损失承担70%责任，余责任由周宗典承担。周宗典对恢复原状所需费用明确不申请鉴定，本院对恢复原状的费用无法通过鉴定结论予以查明。尤羡治依法应于合同关系解除后返还周宗典符合按照租赁物的性质使用后的状态的租赁物，即如上所述恢复店面原状后返还给周宗典，其产生的费用按责任比例应由周宗典承担的部分由尤羡治另案主张。尤羡治还应按责任比例自2018年11月1日起至返还店面之日止按每月3500元标准支付周宗典5号、6号店面房屋占用费，即自2018年11月1日起至返还店面之日止按每月4900元支付周宗典5号、6号店面房屋占用费。 5.双方对违约责任未作出约定，周宗典主张尤羡治以未付租金为基数按月利率2%计付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持，但应依法按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计息。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率自该日起取消。因此尤羡治应自逾期支付租金之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。 综上所述，本院认为，周宗典与尤羡治关于位于漳州市芗城区店面的房屋租赁意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，双方形成事实租赁合同关系。但双方对租赁期限约定不明，依法应当认定双方当事人就5号、6号店面成立不定期租赁合同关系。成立不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，周宗典以提起诉讼的方式通知承租人解除合同，尤羡治收到本院送达诉讼材料的2018年10月31日为合同解除时间。合同解除后，尤羡治应返还周宗典租赁物即5号、6号店面，返还的租赁物应当符合按照租赁物的性质使用后的状态。需要恢复原状的部分包括：⑴5、6号店面之间的隔墙恢复原状；⑵5号、6号店面搭建的楼梯拆除；⑶5号、6号店面恢复原楼梯状；⑷5号、6号店面夹层后面的墙恢复原状；⑸5号店面大门夹层的墙恢复原状；⑹5、6号店面改建的玻璃门拆除；⑺5、6号店面恢复原小门状；⑻6号店面的天花板恢复原状。双方当事人对未能成立租赁合同均存在过错，对尤羡治在未成立租赁合同对租赁事项达成一致的情况下即对租赁物进行改造并造成的损失，双方应承担各自过错责任。尤羡治对店面恢复原状所需的费用及自租赁关系解除后至返还店面止的租金损失承担70%责任，由周宗典承担30%责任。尤羡治应返还周宗典符合按照租赁物的性质使用后的状态的租赁物，其产生的费用由尤羡治承担70%，周宗典承担30%。尤羡治应向周宗典支付截止2018年10月31日店面租金47016元及逾期付款违约金，其中：6号店面自2018年2月24日起至2018年10月31日未付租金为28816元，应以28816元为基数自2018年2月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。5号店面自2018年5月25日至2018年10月31日未付租金为18200元，应以18200元为基数自2018年5月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。尤羡治还应按责任比例自2018年11月1日起至返还店面之日止参照原租金标准准按每月3500元标准支付周宗典5号、6号店面房屋占用费，即自2018年11月1日起至返还店面之日止按每月4900元支付周宗典5号、6号店面房屋占用费。周宗典该部分诉讼请求，应予支持；余诉讼请求，证据不足，应予驳回。曾艺芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零五条、第一百零八条规定，判决如下： 一、周宗典与尤羡治就位于漳州市芗城区店面的不定期租赁合同关系于2018年10月31日解除。 二、尤羡治应于本判决生效之日起三十日内返还周宗典租赁物即位于漳州市芗城区店面，返还的租赁物应当符合按照租赁物的性质使用后的状态。需要恢复原状的部分包括：⑴5、6号店面之间的隔墙恢复原状；⑵5号、6号店面搭建的楼梯拆除；⑶5号、6号店面恢复原楼梯状；⑷5号、6号店面夹层后面的墙恢复原状；⑸5号店面大门夹层的墙恢复原状；⑹5、6号店面改建的玻璃门拆除；⑺5、6号店面恢复原小门状；⑻6号店面的天花板恢复原状。因上述恢复店面原状产生的费用由尤羡治承担70%。 三、尤羡治应于本判决生效之日起十日内支付周宗典位于漳州市芗城区店面截止2018年10月31日的租金47016元及逾期付款违约金，其中：以28816元为基数自2018年2月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止；以18200元为基数自2018年5月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类基准贷款利率支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。 四、尤羡治应于本判决生效之日起十日内按每月4900元支付周宗典位于漳州市芗城区店面自2018年11月1日起至返还店面之日止的房屋占用费。 五、驳回周宗典其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4762元，由尤羡治负担3333.4元，由周宗典负担1428.6元。 如不服本判决，周宗典可在判决书送达之日起三十日内，尤羡治可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  黄湘珍 人民陪审员  卢金莲 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  张 敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。