广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0502民再5号 再审申请人（原审原告）：员秀芳，女，汉族，1956年10月18日出生，住新疆乌鲁木齐市水沟磨区。 委托诉讼代理人：莫柳茂，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄远雁，京园（北海）律师事务所实习人员。 被申请人（原审被告）：北海益夏物业服务有限公司，住所地广西北海市南珠大道屋梓村东城佳苑****，注册号：450500200012249。 法定代表人：蔡荣华，总经理。 委托代表人：北海益夏物业服务有限公司破产管理人北京大成（南宁）律师师事务所。 再审申请人员秀芳与被申请人北海益夏物业服务有限公司（下称益夏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月29日作出（2015）海民一初字第655号民事判决。再审申请人对该判决不服，向北海市中级人民法院上诉，请求撤销该判决。二审期间，再审申请人申请撤回上诉，北海市中级人民法院于2016年9月1日作出准予再审申请人撤回上诉的裁定。现再审申请人对（2015）海民一初字第655号民事判决不服，向本院提出再审申请，经本院审判委员会讨论决定，于2019年11月18日作出（2019）桂0502民监16号民事裁定,决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人的委托诉讼代理人莫柳茂、黄远雁到庭参加诉讼，被申请人益夏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 员秀芳申请再审称，原审判决再审申请人与被申请人签订的《商品房认购协议书》为无效合同，属于适用法律错误，导致判决第一项内容错误。因合同效力被原审错误判决为无效合同，造成再审申请人在被申请人破产案件债权认定过程中无法享受购房款本金为消费性购房优先债权。再审申请人为维护自己的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款的规定,申请再审，请求改判再审申请人员秀芳与益厦公司于2013年1月1日签订的《商品房认购协议书》合法有效。理由为：在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。引起物权变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，只要该买卖合同系当事人真实意思表示,符合合同生效条件，即属有效合同。再审申请人与被申请人签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，被申请人虽已将涉案房屋抵押，但引起不动产变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。虽然《中华人民共和国担保法》第49条第一款规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。根据物权法及相关规定，还明确了未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让合同无效。故房屋抵押权存续期间,抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。综上所述，再审申请人与被申请人于2013年1月1日签订的《商品房认购协议书》合法有效。原审法院适用《担保法》第四十九第一款的规定认定合同无效，违反了《物权法》第十五条的明文规定，属于适用法律明显错误导致的判决不当。再审申请人为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款的规定，员秀芳向法院提出再审申请，请求依法撤销原审第一项判决内容，改判再审申请人员秀芳与益厦公司于2013年1月1日签订的《商品房认购协议书》合法有效。 被申请人益厦公司针对再审未作书面答辩，未提供证据，也未到庭参加诉讼。 员秀芳在原审中提出诉讼请求：1、益夏公司退还员秀芳交纳的商品房认购款307684元及银行利息（从支付购房款之日起按银行贷款利率的四倍计至还清时止）；2、员秀芳对益夏公司出售的北海市南珠大道屋梓村东城佳苑Ａ幢908号商品房（预售许可证编号：北建房预字第××号）享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由益夏公司承担。后增加一项诉讼请求如下：判决确认员秀芳与益夏公司于2013年1月1日签订的《商品房认购协议书》无效。本院原审认定事实：2013年1月1日，员秀芳与益夏公司签订《商品房认购协议书》一份，主要约定：员秀芳认购益夏公司投资建设的坐落于北海市房屋，总价为307684元等。2013年1月6日，员秀芳支付了全部购房款给益夏公司，益夏公司同时出具收款收据一张给员秀芳。后因益夏公司没有依约办理房产有关手续并将房屋交付给员秀芳使用，员秀芳经查得知上述房屋已抵押给他人。经原告多次催促，益夏公司于2013年7月6日作出承诺书一份，主要内容如下：2013年1月1日员茹、员秀芳、杨杰三人以现金方式购买了“东城佳苑”的楼房三套，约定交房日期为2013年6月底；如购房者不再购买上述楼房本公司承诺在2013年7月31日将购房款全部退还，并按银行同期存款利率结息等。后益夏公司退还20万元给员茹、员秀芳、杨杰的委托代理人员喜江，余款至今没有退还。为此，员秀芳向本院提起本案诉讼。原审本案开庭审理时，员茹、员秀芳、杨杰的委托代理人员喜江主张被告退还的20万元由员茹、员秀芳、杨杰平均分配。另查明：2012年12月28日，益夏公司将上述房屋抵押给陈润强，并办理了抵押手续。本院原审认为，员秀芳与益夏公司签订的《商品房认购协议书》及益夏公司出具给员秀芳的承诺书中已具体约定了员秀芳认购房屋的位置、房号、面积、单价、房屋交付日期、违约时的利息计算等内容。显然，员秀芳与益夏公司签订的《商品房认购协议书》已具备商品房买卖合同的主要内容，并且益夏公司已按照约定收受购房款，该《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。但员秀芳与益夏公司签订《商品房认购协议书》时，益夏公司没有将员秀芳认购的房屋已抵押给他人的事实告知员秀芳，故员秀芳、益夏公司签订的《商品房认购协议书》不是合同双方当事人的真实意思表示，违反了法律法规的强制性规定，是无效的合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，员秀芳有权要求益夏公司退还购房款并赔偿损失。故员秀芳要求益夏公司返还购房款并支付利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但益夏公司已退还的部分购房款66666.67元（20万元÷3）应予以扣除，即益夏公司应返还购房款241017.33元给员秀芳，并从2013年1月6日起以本金241017.33元在年利率24%的范围内按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付利息给员秀芳。另根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，已签订《商品房买卖合同》本约的买受人对房屋享有优先权。但本案员秀芳、益夏公司签订的《商品房认购协议书》是无效的合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，员秀芳、益夏公司之间只存在债权债务关系，员秀芳对认购的房屋不能主张物权。即员秀芳只能对物权（房屋）享有优先权，对债权不享有优先权。故本案不适用上述规定。员秀芳要求对认购的房屋享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、员秀芳与益夏公司于2013年1月1日签订的《商品房认购合同》无效；二、益夏公司应退还购房款241017.33元给员秀芳；三、益夏公司应支付利息（利息计算：从2013年1月6日起以本金241017.33元在年利率24%的范围内按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计至还清上述款项时止）给员秀芳；四、驳回员秀芳的其他诉讼请求。案件受理费5916元，公告费350元，合计6266元，由益夏公司负担（该款员秀芳已向本院预交，由益夏公司在支付上述款项时一并付还给员秀芳）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被申请人益夏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。再审申请人提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 综合全案证据，本院再审查明和认定的事实和原审一致。 再审另查明：益夏公司于2013年1月14日取得“东城佳苑”的《北海市商品房预售许可证》（北建房预字第××号）。 再审还查明：2013年8月19日，益夏公司向员秀芳、员茹、杨杰三人发送《告知函》，该告知函主要载明：益夏公司与员秀芳、员茹、杨杰于2013年1月1日签订《商品房认购协议书》，约定该三人认购益夏公司开发的位于北海市，协议签订后，该三人向益夏公司支付了购房款。因益夏公司与施工单位就工程款的问题产生争议，影响了工程施工进度。因此，益夏公司无法按时交房。公司发函告知如下：1、益夏公司支付购房款利息90247元；2、如果双方解除购房协议，益夏公司向该三人分三期退还购房款和购房利息。其中，2013年8月31日前支付100000元，9月30日前支付400000元，10月31日前支付500000元。该告知函于2013年8月22日送交给员秀芳、员茹、杨杰三人的委托代理人员喜江。 2013年12月3日，益夏公司将员秀芳、员茹、杨杰三人的购房款10万元退还给该三人的委托代理人员喜江。 2013年12月22日，益夏公司将员秀芳、员茹、杨杰三人的购房款10万元退还给该三人的委托代理人员喜江。 再审还查明：益夏公司于2013年1月14日取得“东城佳苑”的《北海市商品房预售许可证》（北建房预字第××号）。 本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定明确了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。故房屋抵押权存续期间，抵押权人未经抵押人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。本案中，再审申请人与被申请人签订的《商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，被申请人虽已将涉案房屋抵押给案外人，但该抵押行为不影响合同的效力，涉案的《商品房认购协议书》应认定为有效合同。 由于涉案商品房未能依约向再审申请人元员秀芳交付，被申请人益夏公司承诺向再审申请人退回购房款，再审申请人在诉讼前已收取益夏公司退还的部分购房款，在诉讼中的主张亦为退还购房款，即双方当事人均有不继续履行合同的意思表示，涉案合同应确认为双方已协议解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，在涉案合同解除后，再审申请人员秀芳有权要求益夏公司退还购房款并赔偿损失。故员秀芳要求益夏公司返还购房款并支付利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。益夏公司已向员秀芳退还部分购房款66666.67元（20万元÷3），故本案中，益夏公司应向员秀芳退还购房款为241017.33元。益夏公司应向员秀芳支付的利息，按以下标准计付：以241017.33元本金为基数，在年利率24%的范围内按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，从2013年12月23日起计算至还清上述款项时止。员秀芳诉讼请求中超出本院确定的数额部分，本院不予支持。 员秀芳主张在实现本案债权时，对涉案商品房享有优先受偿权。本院认为，本案中，在涉案《商品房认购协议书》解除后，员秀芳与益夏公司只存在债权债务关系，员秀芳在实现涉案债权时对该房屋不享有优先受偿权。故员秀芳要求确认其在实现本案债权时对涉案房屋享有优先受偿权的请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销本院（2015）海民一初字第655号民事判决第一项； 二、解除再审申请人员秀芳与被申请人北海益夏物业服务有限公司于2013年1月1日签订的《商品房认购协议书》； 三、被申请人北海益夏物业服务有限公司应退还购房款241017.33元并支付利息（利息计算：以241017.33元本金为基数，在年利率24%的范围内按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，从2013年12月23日起计算至还清上述款项时止）给再审申请人员秀芳； 四、驳回再审申请人员秀芳其他诉讼请求。 案件受理费5916元，原审公告费350元，上述合计6266元，由被申请人北海益夏物业服务有限公司负担（该款再审申请人员秀芳已向本院预交，由被申请人北海益夏物业服务有限公司支付上述款项时一并付还给再审申请人员秀芳）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉至广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5916元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏 海 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  李石珍 二〇二〇年十一月六日 法官 助理  宋梦瑶 书 记 员  孔静怡