浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7380号 上诉人（原审原告）：代祥，男，1983年8月23日出生，汉族，住湖北省公安县。 委托诉讼代理人：魏友文，男，1981年10月8日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，系代祥近亲属，为村委会推荐。 被上诉人（原审被告）：彭乐平，女，1968年7月7日出生，汉族，住广东省广州市白云区。 上诉人代祥与被上诉人彭乐平房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2020年11月17日公开开庭审理了本案，上诉人代祥的委托诉讼代理人魏友文、被上诉人彭乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2012年7月18日，高守坚将坐落于杭州市滨江区××幢××单元××室房屋租赁给胡齐增，租期三年，自2012年8月18日至2015年8月17日。到期后，双方于2015年8月27日重新签订了《房屋租赁合同》，约定租期从2015年8月18日至2018年8月17日，租金3500元，半年一付，高守坚收取租房保证金2000元，待租赁期满结清水电等费用，全额退还。2017年2月18日，胡齐增将该房屋转租给代祥，同时该房屋的所有权人也变更为彭乐平。代祥、彭乐平在原租赁合同上分别签字，并补充约定：1.从2017年2月18日开始每月租金4000元整，以后每年递增人民币200元，合约至2020年2月18日，本人没有考虑出售，优先续租给代祥。2.租金半年转账一次，给彭乐平。 租赁期届满前，代祥因疫情在湖北不能回杭州，双方通过微信协商续租事宜，并初步达成意向：续租三年，租金4600元，一个月装修期，违约金30000元。彭乐平提出让代祥先支付两个月房租，签订正式合同后按合同履行。2020年2月18日，代祥向彭乐平支付了租金9200元，后彭乐平明确表示只同意续租两个月。2020年4月2日，彭乐平要求代祥于2020年4月18日前腾退。 代祥向法院提出诉讼请求：1.请求彭乐平支付代祥租房违约金46000元整；2.请求彭乐平支付代祥租房押金2900元、保证金2000元整；3.请求彭乐平支付代祥损失85000元整；4.本案诉讼费用由彭乐平承担。 另查明：代祥将房屋转租他人，2020年2月18日至2020年4月18日期间房屋在租住中。2020年4月21日，彭乐平收回房屋。另经双方确认，代祥尚欠彭乐平水费73.50元、物业费956元、燃气费24.80元，共计1054.30元。 原审法院认为，代祥、彭乐平之间签订的租赁合同合法有效，合同到期后双方协商续租，但未完成租赁合同的签订，代祥认为续租三年的协议已成立的意见，依据不足，该院不予采纳。2020年2月18日，代祥支付二个月租金后，租赁关系延续，至2020年4月18日租赁关系终止。现代祥认为彭乐平违约，要求彭乐平支付违约金46000元、赔偿装修损失85000元的诉请，依据不足，该院均不予支持。关于押金，代祥所提供的证据不足以证明其主张，要求彭乐平退还押金2900元的诉请，该院不予支持。关于保证金2000元，扣除尚欠费用尚余945.70元，彭乐平认为其损失超过该金额不同意退还，但在本案中彭乐平明确表示对损失将另行诉讼，因此根据合同约定，该保证金扣除尚欠费用后余款应予退回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告彭乐平于本判决生效之日起十日内退还原告代祥保证金945.70元；二、驳回原告代祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3018元，减半收取1509元，由原告代祥负担1498元，被告彭乐平负担11元。被告于本判决生效后七日内交至法院，逾期交纳的，本院将依法强制执行。 宣判后，代祥不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院适用法律存在失误，导致案件事实认定失误，理由如下：上诉人、被上诉人提交的微信聊天记录证明：2020年2月18日前，被上诉人屡次提及将该房屋租给上诉人，上诉人均未给予被上诉人任何答复，证实上诉人不同意续租被上诉人房屋2个月的说法。时间节点到2020年2月18日上午9点36分，被上诉人在微信中提出该房“租房三年每年递增200元代祥你先付两个月租金”的提议，也就是其提出将该房续租三年给上诉人，并且每年租金上涨200元的事实，而后提出让上诉人现在先支付两个月房租费，用以证明续租合同成立的事实。而后，上诉人觉得条件尚可，但是处于谨慎考虑，开始协商了续租条件，直到双方达成合意：被上诉人送上诉人一个月免费租赁期，总计37个月，每过12个月上涨房租费200元一次。至此，双方已经达成续约的口头协议。再次双方均合意的情况下，上诉人按照被上诉人的要求先行支付了两个月房租费的款项，正式宣告合同成立。在此情况下，一审法院以未签订租赁合同为由而拒绝认定本案续租合同成立的事实有欠妥当：根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。在微信记录中，被上诉人也确实提到过“合同签下来，一切照合同办事”，当时上诉人在微信中并没有给出正面回答，也就是根本不存在一定要签署书面合同的事情。况且本案发生的时间是国家新冠疫情最严重的时刻，当时不具备完成书面合同的签署工作，上诉人与被上诉人也是考虑到无法完成书面合同的签署而通过微信聊天的方式确定原租房合同延续三年的事实。在此情况下，上诉人按照被上诉人要求支付了两个月房租费，实际按照微信约定的方式履行了续租合同三年的部分款项。《合同法》第三十六条规定“书面合同与合同成立：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条：“合同书与合同成立：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”也从法律层面给予了上诉人诉求及事实的肯定。在当事人均认可的情况下，续约合同宣告成立之后，上诉人按照被上诉人的要求如期履行了合同义务。但是，被上诉人在上诉人履行了合同义务的前提下，通过微信提出解约（也就是想上诉人违约的行为），并开始了耍赖的行为“代祥，我刚刚咨询了一下杭州链家（房产中介公司），用上述谈的条件跟你签合同，我太亏了这样的条件，我不可能跟你签合同”。明确的告知世人她要毁约了，但是其并没有退回收取的房租费，而是再一次确立了合同进入了履行阶段，也再一次证明了微信记录约定的续租三年的合同成立。紧接着在后续微信聊天记录中显现她毁约而只租两个月房子给上诉人的事实。证据充分表明被上诉人对待合同是一种不诚信的骗人把戏。对此上诉人有理由对自身权益被侵害而向法院提起救济，要求被上诉人赔偿上诉人违约金46000元和损失85000元的权利。对于法院其他判决，上诉人无异议。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求：1，请求被上诉人支付上诉人租房违约金46000元整；2，请求被上诉人支付上诉人损失85000元整；3，本案诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人彭乐平答辩称：上诉人的起诉状中提交的微信记录断章取义，不存在房租违约一事，违约金46000元更无从谈起；上诉人不按合同规定清理好房屋、没有在房屋租赁合同到期前结清物业费且拖延双方约定好的退房时间（拖延3天退房，影响了新租客的租赁进度）；上诉人所称的85000元损失更是毫无事实依据。具体陈述如下：一、上诉人的初心就是处心积虑还想以远低于本区域的平均租房价格与我续约，2020年2月我所在的海威国际133.83平方米的精装修平均租价是8000元左右，即使彭乐平的物业是简装，但17层360度江景房在当月的平均价格也在6500元以上。重新签约意味着上诉人要大幅提高租金价格，因此，上诉人在远低于本区域的平均租房价格租房目的没有达到之前，以种种方法套路彭乐平，如：既不按原合同规定提前一个月提出续约，也不交即将到期的租金，还经常向彭乐平提出房间里住的人少，彭乐平有理由怀疑上诉人想以此借口要挟彭乐平继续以低价出租房屋。另外上诉人还不按约定时间交纳房租，每次收房租都要经过多次微信和电话催要，有时还不接电话，让彭乐平耗费心力。相关证据请见“材料1”和“材料2”。综上，上诉人可能存在两个不可告人的目的：一是上诉人在所租彭乐平房屋期间获得既得利益的诱惑下，以各种手段要挟彭乐平以远低于本区域的价格继续租房，二是如果上诉人达不到目的就想尽办法以断章取义的手段收集不利于彭乐平的证据以达到讹诈被告的目的。 二、彭乐平与上诉人不存在租赁违约一事。房屋租赁合同第三条规定：“乙方如要求续约，则必须在租赁期满前的一个月前向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同”，按以上第三条规定，乙方根本没有在一个月前向甲方提出续租的书面意向，在2020年2月18日租赁期到期前也没有表示退租意愿，彭乐平考虑到疫情期间双方方便提议临时续约两个月，乙方未持异议，后，上诉人支付的9200元即为此两个月的租金。再后来彭乐平本着疫情期间共渡难关的情怀，确实也考虑过上诉人要求续约三年的想法（上诉人既没有续约意愿，也没有表示退租想法，却在电话中明确表示只有续约3年才继续交房租），因此，上诉人在微信里提出续约3年，违约金5万元的时候，彭乐平回答：“一切按合同办”。“一切按合同办”指的是双方续约成功且在签订正式的租赁合同后才有违约一事，显然最终双方没有达成继续租赁的意向，没有签订新的租赁合同，不存在违约。还有重要的一点：彭乐平在微信里也明确说明了如果当日中午12点以前没有收到上诉人租金（考虑到上诉人长期没有诚信的情况下），就让物业处理，即不在与上诉人续约。果然在12点前没有收到上诉人租金，且彭乐平明确告知上诉人时间已经到了，不再有与上诉人续约三年之事，只短租给上诉人两个月，后续彭乐平说的送上诉人一个月是指如果在12点之前达成续租三年的意向且签订新的租赁合同的前提下免一个月租金。另一个重要事实是，上诉人转账给彭乐平两个月的临时租金9200元后，彭乐平在当天下午（一个小时以内）即告知上诉人不再与其进行续约，并且马上明确说明上诉人把其租客安置妥当，清理好所租房屋，彭乐平会把这9200元一分不少的退回给上诉人。原微信记录是：“你把房客处理好了，我不会差你一分钱”。如果上诉人此时有异议应提出在合同期内退房、搬离房屋并要求彭乐平将此两个月的房租原路退回给上诉人，但上诉人既没有提出退房的想法，也没有实际的书面行动表示退房或协商，反而在之后起诉彭乐平，企图不轨。因此，彭乐平与上诉人不存在租赁违约一事，便不会有违约金。 三、上诉人在租赁合同和约定的两个月临时租期到期后有拖延交房和违反消防法规、忽视租客生命安全的实质行为。2020年4月18日，彭乐平委托杭州友人处理与上诉人房屋租赁合同到期一事，但上诉人多次不予理睬，不予露面，只有租客在所租房屋内，委托人进入房屋后发现房间内通道只能容纳一个人通过，上诉人明显存在将房屋私自改装为群租房的行为，这样改装明显不符合消防规定，无视生命安全的行为给房屋、小区安全、租客生命都造成了极大的安全隐患，在此情况下彭乐平通知消防与物业人员上门，消防与物业人员上门而上诉人却不露面，没办法被委托人在所租赁房门贴出“联系告知函”，但上诉人还是拒不露面。彭乐平在与物业人员电话沟通过中，物业人员无意中透露上诉人在本小区还有多处这样存在消防与安全隐患的承租房，在此情况下，彭乐平不可能继续与上诉人继续续约，即便有上诉人单方认为的所谓双方达到续约的证据，彭乐平也不会冒着违反消防安全法规，忽视租客生命、小区安全以及自己将自己物业置于巨大的安全风险之中。而上诉人妄想以耍赖的方式获得大幅低于本区房屋租赁市场的低价格来续约房屋，继续以忽视租客生命安全为代价赚取二手房租金的行为，彭乐平表示强烈愤慨。 四、上诉人擅自改变房屋结构，根据房屋租赁合同的第十六条：“未经甲方书面同意擅自更改房租结构的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿”。上诉人擅自改变房屋结构，直到2020年4月彭乐平的被委托人上门查看才知道上诉人不知何时用砖和水泥墙改变了房屋结构，并且为彭乐平后续重新装修造成了一万余元的直接经济损失和工期延误的租金损失。 五、上诉人有讹诈彭乐平的嫌疑。2019年6月，因为本人先前购买的投资产品遭遇重额损失，导致资金短缺，一时难以供应孩子在外留学的学费。当时不得已，甚至想过了变卖此套房产以换取现金。但和上诉人沟通后，上诉人态度恶劣甚至反过来还欲乘人之危，以三万的“赔偿金”相要挟。同年8月，在有房客看上房子并欲购买房屋的情况下，彭乐平与上诉人商议在合同还未到期的情况下可适当补偿一些租金，但上诉人必须要3万元赔偿金，最终导致房租没有成功出售，差点耽误了儿子正常上学。事实是房屋租赁合同第十八条规定：“甲方无正当理由，提前收回房屋或乙方未经甲方同意中途退租都没有规定有赔偿金额”。且我有正当理由提前收回房屋。因此，彭乐平怀疑上诉人有乘人之危讹诈金钱的行为。上诉人给我在一段时间内造成了极大的精神压力，并承担了向房客承诺出售房屋却又反悔的后果，置彭乐平于不信不义。 六、上诉人在诉讼请求第3点要求85000元的赔偿金毫无事实依据，彭乐平与上诉人签订的房屋租赁合同根本没有这样一条“赔偿”的条款，至于上诉人向第三人胡齐增支付的装修费用，是上诉人与第三人之间达成的交易，与彭乐平没有任何关系，且这些事情都是发生在我与上诉人签订的合同之前，彭乐平并不知晓具体情况，因此上诉人的主张毫无依据，并且有讹诈嫌疑。 综上，彭乐平不同意上诉人的全部诉讼请求，请求二审法院在查明本案事实的基础上，依法驳回上诉人的全部诉讼请求。 庭审中，上诉人代祥和被上诉人彭乐平均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的无异议，本院予以确认。 本院认为，代祥与彭乐平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和现行法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。合同中约定，代祥如要求续租，则必须在租赁期满前的壹个月向彭乐平提出书面意向，经彭乐平同意后，重新签订租赁合同。根据现有证据来看，双方当事人对案涉房屋租赁合同到期后的续租问题并没有达成一致意见。故代祥主张续租三年的协议已成立的意见原审法院不予采纳并无不当。现代祥上诉要求彭乐平支付违约金46000元、赔偿装修损失85000元的诉请均是建立在续租三年合同达成一致的基础上，因代祥主张的基础事实不成立，故本院对代祥的上诉请求不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3018元，由上诉人代祥负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  何英杰