海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初310号   原告：王春风，男,1963年11月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。   委托代理人：金伦有，浙江星耀律师事务所律师。   委托代理人：金纯皓，浙江星耀律师事务所律师。   被告：五指山丰华房地产开发有限公司，住所地：海南省五指山市海榆中线2.8公里商贸街。   法定代表人：罗仕奎，该公司总经理。   委托代理人：吴朝华，海南新概念律师事务所律师。   原告王春风与被告五指山丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，并于2020年9月9日公开开庭审理，原告王春风的委托代理人金纯皓、被告丰华公司的委托代理人吴朝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王春凤向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房款260161.4元，并自2018年7月30日起按照银行同期贷款利率赔偿该款的利息损失。二、判令被告双倍返还定金160099.2元。事实与理由被告系《天山丽田》度假山庄房地产的开发商，原告原系被告客户。2013年3月26日，原告与被告订立了一份《房屋认购书》，认购书约定《天山丽田》度假山庄A5号楼12层01号房屋的折后总价为340211元，原告应向被告交纳20万元定金，余款于被告具备预售条件的10日内付清，被告应当于2014年6月30日前将前述房屋交付原告使用等内容。原告于2013年4月8日向被告支付了20万元定金，于2017年11月30日向被告付清了140211元购房余款，但被告没有按照认购书的约定于2014年6月30日前将前述房屋交付原告，并拒绝与原告补签《商品房买卖合同》。因被告违约，原告于2017年12月6日向五指山市人民法院提起诉讼，请求1、确认原、被告于2013年3月26日签订的《房屋认购书》有效；2、判令被告立即向原告交付《天山丽田》度假山庄A5号楼12层01号房屋；3、判令被告赔偿原告经济损失2.4万元；4、责令被告依法为原告办理房屋的不动产权证。被告在该案的审理过程中向原告提起反诉，请求1、判决解除双方于2013年3月26日签订的《房屋认购书》；2、判决反诉被告向反诉原告支付的定金人民币20万元归被告所有；3、由原告承担案件的诉讼费。案经审理，五指山市人民法院作出（2018）琼9001民初31号民事判决书，认定原、被告签订的《房屋认购书》为有效合同，双方未能按照《房屋认购书》的约定签署商品房买卖合同的违约责任在于被告丰华公司，但被告有权解除《房屋认购书》。最终，判决确认原、被告于2013年3月26日签订的《房屋认购书》有效，解除原、被告签订的《房屋认购书》，驳回原、被告的其他诉讼请求与反诉请求。原告因不服该判决结果，于2018年4月8日向海南省第一中级人民法院提起上诉。海南省一中院作出（2018）琼96民终864号民事判决书，认定一审判决除定金数额存在认定错误，应当为80049.6元外，不存在其他错误。驳回原告的上诉，维持原判。该判决书于2018年7月30日生效。原告对二审判决结果仍不服，于2018年9月16日向海南省高级人民法院申请再审。海南省高院作出（2018）琼民申1386号民事裁定书驳回了原告的再审申请。2019年4月30日，原告对（2018）琼96民终864号民事判决向海南省人民检察院第一分院申请抗诉，海南省人民检察院第一分院于2019年9月4日作出“琼检一分民（行）监[2019]46030000123号”不支持监督申请决定书，决定不支持原告的监督申请。在请求被告交房无果后，原告现只得要求被告返还财产赔偿损失。因生效的（2018）琼9001民初31号、（2018）琼96民终864号民事判决已认定原告已实际支付被告340211元款项，其中定金为80049.6元，且未能订立《商品房买卖合同》的违约责任在于被告，《房屋认购书》已于（2018）琼96民终864号判决生效时解除。根据《合同法》第九十七条的规定，被告应当将收受的260161.4元购房款返还原告，并自《房屋认购书》解除之日起（2018年7月30日）按银行同期同类贷款利率赔偿原告购房款的利息损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《合同法》第一百一十五条、第九十八条的规定，被告应当将原告支付的80049.6元定金双倍返还原告。为此，原告特诉来贵院，请依法支持原告的诉讼请求。   被告丰华公司辩称：一、原告主张房款利息损失违反一事不再理原则。原、被告之间的《房屋认购书》已由五指山市人民法院以及海南省第一中级人民法院分别作出一审、二审判决予以解除，不但如此，原告在海南省高院的申诉也被驳回，故原、被告之间已经不存在商品房预售合同纠纷。依据一事不再理的原则及商品房预售合同纠纷案审理过程中，原告未主张违约责任及损失赔偿，自行放弃了权利，故原告无权另行主张房款利息损失。二、被告不应承担双倍返还定金责任。1、涉案定金为双方当事人签署《房屋认购书》的担保，并非签署《商品房买卖合同》的担保。被告向法庭提交的《房屋认购书》中“其他约定”第1条第①项约定“认购方为购买上述商品房而签署本认购书，同时一次性缴纳定金20万元整（后被法院依法认定为80049.6元）。购房定金在签订《房屋认购书》中可以抵冲房款，定金作为签署《房屋认购书》的担保”。即涉案定金所担保的是当事人双方签署《房屋认购书》的担保即签约担保，非解约担保。所以，无论是被告还是原告在签署《房屋认购书》后，依法解除《房屋认购书》均不适用上述定金罚则，正因为如此，被告在通知原告支付尾款未果后，明确表示“退还”其缴纳的20万元定金，原告认购房屋将另售。2、被告是因为原告违约才解除《房屋认购书》。海南省第一中级人民法院作出的（2018）琼96民终864号《民事判决书》依据原告接到被告催款通知后既不回复短信也不提异议的行为，认定原告认可被告多次催讨尾款的事实，且对继续签订商品房买卖合同存在懈怠和不积极履行的行为。本案中，被告正是由于原告的懈怠和不积极履行义务行为才主张解除《房屋认购书》，不愿与原告依据《房屋认购书》的约定，继续履行正式商品房买卖合同。其次，被告的书面通知虽存在瑕疵，但该瑕疵从未导致原告主张解除《房屋认购书》，真正导致《房屋认购书》被被告解除的原因是原告的懈怠及不积极履行支付约定尾款的行为。对于该观点，海南省高级人民法院针对原告的申诉所作出的（2018）琼民申1386号《民事裁定书》第4页租后两行亦有同样结论，即被告是因为原告逾期支付尾款前提下行使的《房屋认购书》解除权，作为导致《房屋认购书》被解除的违约方，原告无权主张合同被解除的损失赔偿。   为了证明其主张，原告王春风向本院提交如下证据：   证据1、（2018）琼9001民初31号民事判决书；   证据2、（2018）琼96民终864号民事判决书；   证据3、（2018）琼民申1386号民事裁定书；   证据4、“琼检一分民（行）监[2019]46030000123号”不支持监督申请决定书。   证据1-4共同证明：1、原、被告于2013年3月26日签订了《房屋认购书》，该《房屋认购书》为有效合同；2、原告向被告支付的定金为80049.6元，共计向被告支付340211元款项；3、原告对《房屋认购书》不存在违约，双方未能按照《房屋认购书》的约定签署《商品房买卖合同》的责任在于被告；4、《房屋认购书》于（2018）琼96民终864号民事判决书生效时（2018年7月30日）解除的事实。   被告丰华公司对原告王春风提交的证据发表如下质证意见：   对原告提交的证据的真实性、合法性没有异议，但这些证据只能证明房屋认购书被解除，只能证明原告是给予被告的先行违约才履行的解除合同的行为。   为了证明其主张，原告王春风向本院提交如下证据：   证据1、《房屋认购书》，证明：1、《房屋认购书》第1条第①项明文约定“定金作为签署《房屋认购书》的担保”；2、《房屋认购书》已于2013年3月26日由双方当事人签署完毕。   证据2、《通知函》，证明：原告收到通知后，既不恢复短信，也不提异议，原告认可被告多次催款的事实。   原告王春风对被告丰华公司提交的证据发表如下质证意见：   对证据1的合法性有异议，因为超出了法律期限。对其关联性，被告没有与原告协商，是无效的。《房屋认购书》是格式合同，该合同免去了原告权利，这是无效的格式合同。   对证据2的内容已经经过之前的法庭确认，判决书上也确定了违约责任在于被告方。   本院对证据的认证如下：   对原告王春风所提交的证据，被告丰华公司均无异议，本院对真实性予以采信。   对被告丰华公司所提交的证据，经核对原件，本院对真实性予以采信。   根据当事人的陈述、举证、质证以及本院对上述证据的分析认证，可以确定如下事实：   2013年3月26日，原告王春风与被告丰华公司签订了《房屋认购书》，约定由原告王春风向被告丰华公司购买《天山丽田》度假山庄A5号楼12层01号房屋，房屋建筑面积58.86平方米，房屋折后总价为340211元。合同还约定：①认购方为购买上述商品房为毛坯房而签署本认购书，同时一次性交纳定金20万元整。购房定金在签订《房屋认购书》中可抵冲购房款，该定金作为签署《房屋认购书》的担保。②认购方在甲方具备预售条件的情况下十日内携带本认购书、购房定金收据、身份证及签约应付尾款140211元，前来开发商售楼处补签《商品房买卖合同》及办理好其它相关购房手续。逾期未签的，视作认购人放弃所认购的房屋，购房定金不予退还，认购房号不予保留。③不能来到开发商售楼处签署的，由开发商将《商品房买卖合同》及其它相关购房手续邮寄或快递到认购方联系地址。十日（以邮寄日期为准）内未将签约应付款打入开发商指定账号并将《商品房买卖合同》签字按手印后连同相关资料寄回开发商处的，被视为认购人违约，购房定金不予退还，认购房号不予保留。同时约定该商品房于2014年6月30日前交付认购方使用。《房屋认购书》还对面积确认、认购方联络信息等其他内容进行了约定。原告王春风分别于2013年3月26日、2013年4月8日、2017年11月30日向被告丰华公司支付5万元、15万元、140211元。2017年1月23日被告丰华公司取得天山丽田项目商品房预售许可证，尚未经过竣工验收。经庭审确认，涉案房屋尚未另售。原告王春风认可收到被告丰华公司于2017年4月16日盖章印发的通知函，其中载明“开发商在2017年12月7日已达到预售条件。本着友好协商的态度，开发商已多次向您催款没有结果，并多次通知您前来办理退房手续，现在我公司再次通知您前来办理退房手续。我公司决定将本套房重新另行销售，请您尽快将A5号楼1201号房的认购书原件与收据原件退回，本公司再退还您之前所交的20万定金”等内容。被告于2018年1月5日盖章印发新的通知函，将上述通知函的内容中达到预售条件的日期变更为2016年12月7日并于当日通过邮政特快专递邮寄给原告王春风。   原告于2018年1月9日诉至本院，要求：1、确认原、被告于2013年3月26日签订的《房屋认购书》有效；2、判令被告立即向原告交付《天山丽田》度假山庄A5号楼12层01号房屋；3、判令被告赔偿原告经济损失2.4万元；4、责令被告依法为原告办理房屋的不动产权证。被告提出反诉，要求：1、判决解除双方于2013年3月26日签订的《房屋认购书》；2、判决反诉被告向反诉原告支付的定金人民币20万元归反诉原告所有；3、由反诉被告承担本案的诉讼费用。2018年3月21日，本院做出（2018）琼9001民初31号民事判决，判决：一、确认王春风与丰华公司于2013年3月26日签订的《房屋认购书》合法有效；二、解除王春风与被告丰华公司于2013年3月26日签订的《房屋认购书》；三、驳回王春风的其他诉讼请求；四、驳回丰华公司的其他诉讼请求。王春风不服该判决，上诉至海南省第一中级人民法院，2018年7月23日，海南省第一中级人民法院做出（2018）琼96民终864号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。   本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，根据已生效的（2018）琼9001民初31号民事判决书、（2018）琼96民终864号民事判决书认定，原、被告之间形成的是商品房预约合同关系，本案案由应为商品房预约合同纠纷。   关于原告要求被告返还原告购房款260161.4元的诉求，原、被告双方2013年3月26日签订的《房屋认购书》已依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据查明的情况，原告共计向被告支付购房款340211元，但未能取得涉诉房屋产权，现合同已解除，被告已无继续占有购房款的法律依据，现原告要求退还购房款260161.4元，本院予以支持。   关于原告要求被告自2018年7月30日起按照银行同期贷款利率赔偿该款利息损失的诉求，（2018）琼96民终864号民事判决书解除《房屋认购书》后，被告已无继续占有购房款的法律依据，该判决已于2018年7月30日生效，被告并未及时退还原告，应支付资金占用期间的债务利息，根据2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”参照上述逾期利率的约定，被告应从2018年7月30日起按年利率6%向原告支付逾期付款利息。   关于原告要求被告双倍返还定金160099.2元的诉求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据已生效的（2018）琼96民终864号民事判决书认定，对双方未能按照《房屋认购书》约定签订商品房买卖合同，原告王春风存在懈怠和不积极履行行为，被告丰华公司在通知方式上存在不当，丰华公司应承担主要违约责任，并认定涉案房款中的定金为80049.6元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因被告对未能签订商品房买卖合同承担主要责任，应向原告双倍返还定金，即：80049.6元×2=160099.2元，原告的该项诉求，本院予以支持。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告五指山丰华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告王春风返还购房款260161.4元。   二、被告五指山丰华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，以欠款本金260161.4元为基数，按年利率6%，向原告王春风支付从2018年7月30日起至该笔欠款全部还清之日止的利息。   三、被告五指山丰华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告王春风双倍返还购房款定金共160099.2元。   本案诉讼费7604元（已按简易程序减半收取，原告已预缴），由被告黄永山负担。   如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 符旭辉   人民陪审员 谢慧娟   人民陪审员 吴兆玲      二〇二〇年十一月一日   书记员 符积敏   附：适用本案的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。   《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015）   第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。   未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：   （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；   （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第1页共9页