广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7509号上诉人（原审被告）：吴润池，男，1963年7月19日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码：442************517。上诉人（原审被告）：刘秋琪，女，1966年8月4日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码：440************142。上诉人（原审被告）：吴宇超，男，1993年5月18日出生，汉族，住广东省东莞市东城区********信德方斯花园赛纳楼1711号，公民身份号码：440************917。被上诉人（原审原告）：东莞市融易房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇横坑万科城市高尔夫花园橡树街****。法定代表人：郭科锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶雨，广东凡立（东莞）律师事务所律师。上诉人吴润池、刘秋琪、吴宇超因与被上诉人东莞市融易房地产经纪有限公司（以下简称融易公司）居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初4993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。融易公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.判令吴润池、刘秋琪、吴宇超立即支付融易公司中介服务费64032元及利息（以64032元为本金，自起诉之日起每日按照同期贷款利率计至清偿完毕之日止）；2.判令吴润池、刘秋琪、吴宇超立即支付融易公司律师费4000元；3.判令吴润池、刘秋琪、吴宇超承担本案一审所有诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限吴宇超于判决发生法律效力之日起五日内向融易公司支付中介服务费53360元及利息（应以53360元为本金，从2019年12月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、限吴宇超于判决发生法律效力之日起五日内向融易公司支付律师费4000元；三、驳回融易公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费750.4元（融易公司已预交），由融易公司负担117.4元，吴宇超负担633元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初4993号民事判决。宣判后，吴润池、刘秋琪、吴宇超不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决；二、判决驳回融易公司的全部诉讼请求；三、判决本案一审、二审全部诉讼费均由融易公司承担；四、即使法院最终认定融易公司提供了居间服务而要求吴润池、刘秋琪、吴宇超支付居间服务费，基于公平原则，根据中介的服务质量，以及因其操作错误而对吴润池、刘秋琪、吴宇超造成的损失酌情判决。事实与理由：一、原审判决第5页中说：“刘秋琪于3月28日告知中介的工作人员，案涉房是以吴宇超的名义购买。”这句话有误，当时刘秋琪咨询的是1202单元的房子，所交的诚意金也属于1202单元，并非案涉房2803单元。当时案涉房2803单元不存在，该房源是在4月3日9时42分才发布的出售消息。原审第8页中“明知吴润池与刘秋琪代表他去买房面当时并未提出反对或者否认……”，这个判断有误。在4月3日这天，吴润池与刘秋琪是应与融易中介之约去取1202单元的诚意金，并不是要去购买2803单元案涉房。因为当时案涉房2803单元还没挂牌上市，没有出售信息，案涉房是4月3日即原本去取诚意金的那天后才推出的。在下午14时30分，中介打电话约卖家出来面谈，只用了短短一个多小时，在中介的促成和指导之下，买卖双方在仓促间签署合同，故签约购房是吴润池的草率所为。当时，被原审认为需为此案支付57360元，吴宇超一直在东城公司上班，完全不知情。当时在场人卖家杨真先生可以证明，当天的所有手机通信记录可以证明，4月2日至4月3日刘秋琪与中介的聊天记可以证明。以上三点均可以证实吴宇超完全不知情，不存在原审判决第8页中所说“明知吴润池与刘秋琪代表他去买房面当时并未提出反对或者否认，而是事后本案起诉后才予以提出……”一说。所以，一审判决认为吴润池在《房屋买卖合约》上签署“吴宇超、吴润池代”的行为构成表见代理有误。吴宇超在案涉合同签署时已经成年，是完全民事行为能力主体，吴润池并非吴宇超的法定代理人。虽然吴宇超确实有购买婚房的想法，也知道吴润池、刘秋琪去看房及了解市场信息，但并不代表吴宇超同意他们代签名购房子，吴宇超从没委托吴润池、刘秋琪代为办理购房。二、吴润池代理吴字超在《房屋买卖合约》上签字的行为构成表见代理有误，而且，合约中的卖方栏签名与经纪方签名不合法也不合规，三方在合同签署上均存在瑕疵。虽经不动产信息查询，案涉房屋为案外人杨真彪单独所有，但其与王园园系夫妻，在未披露其夫妻二人约定也推定为夫妻共同财产。而《房屋买卖合约》中卖方签字一栏缺少案涉房屋的另一位有处分权的人王园园的签字，为此买卖双方于2019年5月7日在广东法码律师事务所的见证之下重签了一份《补充协议书》来完善，卖方中的王园园补充了签名。并且第三方签字栏中，经纪方也缺少融易公司工作人员的亲笔签字。综上，《房屋买卖合约》NO.905001是一份无效合同。三、刘秋琪在《客户联系方式确认书》填写并确认了购房人的联系方式，此举是在提供购房人的信息资料，不等同于购房签约。刘秋琪没有在《房屋买卖合同》上签名，也无为案涉房屋支付任何资金。刘秋琪有与中介的聊天交谈，但没有实质性的购房行为，故原审不应该以一个没有实际进行购房交易的人作为审判依据。刘秋琪所称“之前说好两个点”只是以曾经互相之间的要约邀请否认2.4％收费标准，加上融易公司已变更其收费标准，视为反要约，刘秋琪从未认可，吴宇超和吴润池亦从未予以认可，不能以双方曾经磋商过程中的谈话来视为达成一致的结果。退一步说，即便认为融易公司与刘秋琪之间就服务费曾进行过磋商，但双方并未最终签订《服务收费确认书》（编号为NO.0008081），融易公司并未向法庭提供过该证据。在聊天记录中，融易公司的工作人员在4月4日下午1时42分也承认这一点。四、关于补充资料。原审只看了融易公司提供的聊天记录。事实上，有关案涉房的完整聊天记录是从2019年4月3日上午9时42分至2020年10月30日下午9时31分止；而3月28日至4月3日9时42分之前的聊天是属于另外一个房子1202的谈话记录。在个体与中介公司的纠纷中，个体是弱势的，也是非专业的，并且《房屋买卖合约》由中介单方面来草拟制定，这对于买卖双方本身就不公平。本案中，房屋买受人或者出卖人与中介并非独家委托，链家公司、富兴公司等中介均有挂牌，其中富兴公司对案涉房的中介金只收取20000元。五、融易公司作为专业中介在操作过程中犯的错误：（一）误导购房人首付交四成，实际只需要三成，造成购房人多付了268000元的资金，大大地增加了购房资金压力。（二）误导购房人在房子没查档的情况下，先交100000元定金，让购房人暴露在风险之下。（三）融易公司作为专业的房屋买卖经纪人，不应该为了尽快达成生意，明知存在合同签名缺陷还继续诱导吴润池代理吴字超签约。（四）因合同三方的签名不合规不合法，加之4月19日原合同已违约失效。买卖双方于2019年5月7日在广东砝码律师事务所的居间见证下，重签了一份房屋买卖协议，导致多支付律师费1000元。（五）融易公司作为中介方，不仅不促成买卖方交易，还设法阻延买卖双方办理过户手续。（六）融易公司拖欠吴润池的10000元诚意金未返还。根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的规定，房产中介的服务费标准在0.5%-2.5%之间。吴润池愿意至多承担房屋成交价的1.12%即30000元作为佣金。再有，因《房屋买卖合约》中三方的签名均不合规不合法，加之2019年4月19日该合同已违约失效，一审判决认定吴润池、刘秋琪、吴宇超应承担融易公司的律师费损失不当，因此关于融易公司律师费的诉请依法应当予以驳回。融易公司答辩称：原审认定吴宇超、吴润池、刘秋琪构成表见代理正确。吴宇超、吴润池、刘秋琪主张合同无效缺乏法律依据。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为居间合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对吴润池、刘秋琪、吴宇超上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据吴润池、刘秋琪、吴宇超在二审中的上诉意见，本案的争议焦点是：1.吴润池、刘秋琪是否构成表见代理问题。2.融易公司诉求的中介服务费及利息、律师费如何认定。对此，对此本院分析如下：一、关于是否构成表见代理问题。从案涉当事人的提供的证据陈述意见来看，吴润池、刘秋琪是购房人吴宇超的父母，虽然吴宇超在购房时已为成年人，其未在案涉的《房屋买卖合约》中签名，但购房属于家庭生活中重大事情，按常理吴宇超应知道吴润池、刘秋琪代表其去买房一事，但吴宇超无证据证明其当时有向融易公司提出反对或者否认，可以视为吴宇超是同意吴润池、刘秋琪代理其去买房并在合约上签字。另一方面，吴宇超于2019年4月29日也与案外人杨真彪签订了《房屋买卖合同》，双方交易的就是吴润池、刘秋琪代为签约的案涉房屋，且该房屋现已登记在吴宇超的名下，亦可以说明吴润池、刘秋琪代为签约的房屋是以吴宇超名义购买亦是经吴宇超同意的。因此，吴润池、刘秋琪代理吴宇超在《房屋买卖合约》上签字构成表见代理。二、关于中介服务费、律师费等问题。融易公司主张中介服务费是以房款的2.4%计付，但吴润池在微信聊天记录中确认“我在纸上写了两个不，为什么你们出尔反尔，要收我2.4个点呢”可反映吴润池一方与融易公司未对中介服务费达成一致意见。由于融易公司对吴宇超购买的房屋提供了服务，一审法院根据融易公司提供服务的情况酌定吴宇超应按房款2%支付中介服务费53360元并无不当。吴润池、刘秋琪、吴宇超上诉认为只需支付30000元中介服务费缺乏依据，本院予以驳回。对于未付中介服务费的利息问题，融易公司主张以起诉之日起即从2019年12月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止亦合法合理，本院予以支持。关于律师费，因《房屋买卖合约》已约定买卖双方或其中一方逾期支付中介服务费，须承担经纪方为追计相关费用而支出的律师费，现融易公司提供了委托代理人律师费发票，一审法院支持律师费处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人吴润池、刘秋琪、吴宇超的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1234元，由吴润池、刘秋琪、吴宇超负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  刘冬虹二〇二〇年十一月六日书记员  何洁莹