徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初3532号原告：王翠，女，1987年2月24日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：孟凡永，江苏元封律师事务所律师。被告：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西3米。法定代表人：申小功，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。被告：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区。法定代表人：程宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李亮，该公司员工。原告王翠诉被告徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称瑞远公司）、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王翠及其委托的诉讼代理人孟凡永，被告瑞远公司的委托诉讼代理人陈曦，被告恒泰公司的委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王翠向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告赔偿逾期交房违约金23420元（暂按照日万分之二计算至2020年4月15日止，2020年4月15日后的违约金要求按照日万分之二计算直至被告履行完合法上房手续）；2、就被告虚假宣传行为，请求责令被告向原告支付赔偿金22016.52元；3、针对被告任意更改规划和设计的行为，请求责令被告向原告支付赔偿金14677.68元；4、由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告一于2018年5月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买两被告开发的山水文园小区D11幢2单元501室房屋，该房屋总价为701204元，约定交房时间为2019年10月31日。原告按照合同约定履行了交付房款的义务，但至今被告仍未能按照合同约定时间办理商品房上房手续。被告方在出售涉案房产时，存在如下欺诈消费者的情形：1、被告方一直对外宣称山水文园小区将会由万科物业公司提供物业服务，并以万科物业服务的房产会比周边房价高出20％作为噱头，而实际服务物业公司仅为被告关联的物业公司，且服务质量较差，收费畸高;2、被告方的房产出售中宣传的绿化率达到35％以上，配以雕塑，喷泉的中式园林景观，但是实际上其绿化率远远达不到35％，喷泉、雕塑也不复存在。另外，被告方存在不按照规划图施工，擅自变更设计的情形：1、小区北门口东西干道规划蓝图路面为7米宽双向道，但实际建成路面仅有3.5米，被告所建造的道路无法满足消防需要，有严重的消防隐患；2、小区效果图及规划图都没有泵房，现建成的巨大泵房挤占了花园绿化空间，泵房噪音影响业主居住环境。3、规划停车位，依照规定应使用水泥花砖铺设，但被告用塑料植草格替代，违反先前公示给业主的设计方案；4、原来规划的非机动停车位，现在全部变更了机动车停车位。被告方除上述违法及违约行为外还存在楼梯踏步残缺不全，屋面渗漏，房屋多处开裂，燃气无法开通，以及污水处理设备不全等情形。涉案小区实际上是由被告二承建，在对外宣传上，也全部都是以被告二的名义建设的，并且项目命名为恒泰山水文园。因此，被告二对原告的损失同样应承担赔偿责任。原告等业主基于被告的虚假宣传签订《商品房买卖合同》，但是却无法享受到万科物业的高端服务，被告方的上述行为严重违背《合同法》以及《民法总则》中诚实信用的基本原则，原告方就被告方存在的逾期交房以及现在涉案房屋存在的诸多问题与被告方协商处理未果，相现依法诉讼到法院，望判如所请。被告瑞远公司辩称：1、逾期交房属实，被告确实有过错，愿意承担违约金。但是违约金计算方式应按照合同约定补充协议第五条5.1的规定计算。被告取得竣工验收备案表即满足交房条件，第5.2条约定因政府法令以及公共卫生事件导致的逾期交房应当予以顺延，不属于逾期交房。2、关于逾期利息计算时间，应自2019年11月1日起计算至2020年5月28日取得竣工验收备案表，扣除因新冠××停工的29天，以及因徐州市大气污染治理要求停工的26天，共计去掉55天。3、逾期利息标准，逾期90天内按照日万分之一计算，超过部分按照日万分之二计算。4、关于所谓虚假宣传，物业公司的更换并没有给原告造成不利影响，原告至今尚未收房，不能得出现有物业管理会对其居住的环境产生不利影响的结论。5、关于更改规划及设计的问题，被告确实在小区内加盖了泵房，但泵房是为了保障整个小区的用水，尤其是保障高层住宅用户的水压，原被告之间商品房买卖合同补充协议第6.1条明确约定在考虑多数买受人的利益下，被告有权更改小区的部分规划，因此，加盖泵房只会对业主增加权益，不会造成损失。被告恒泰公司辩称：同瑞远公司答辩意见。恒泰公司系案外人，不是适格被告，案涉合同系由瑞远公司与原告签署，而非恒泰公司，瑞远公司的股东并非恒泰公司，瑞远公司具有独立的法人地位，独立的财产，对外发生的权利义务关系理应由其独立承担，与恒泰公司无关。经审理查明，2018年5月17日，原告王翠（买受人）与被告瑞远公司（出卖人）与签订编号为TS0066478的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州铜山区商品房，建筑面积110.95平方米，单价为每平方米6230元，总价款701204元。买受人应于2020年5月10日前支付首期房款281204元，余款420000元申请商业贷款支付。第九条“商品房交付条件”部分约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十四条“规划变更”部分约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，否则出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，双方签订补充协议处理。第二十一条“前期物业管理”部分双方未约定前期物业服务企业。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告在合同首页备注的地址为山东省单县终兴镇杨庄行政村许庄137号，手机号码尾号为18460。该合同附件十二补充协议第5.1条“交付条件”部分约定该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。第5.2条“交付期限”部分约定因遵守法律法规和政府法令、遇突发性公共事件（包括但不限于公共卫生事件及其他徐州市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与山水文园项目关联的市政干线工程）导致该房屋无法按时交付的，不构成甲方逾期交房；除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付该房屋。建（构）筑物施工过程中遇特殊情况（包括但不限于地面、地下文物保护、特殊地质构造、市政管线迁移及其他按现有施工水平无法正常解决的施工难题）而需要延长工期，且出卖人能够提供有效证明并在合理期限内告诉买受人的，不构成出卖方逾期交房，卖房人可据实予以延期交付房屋。第6.1条约定在不影响小区绿化、采光及使用功能或考虑多数买受人利益的前提下，出卖方保留对小区部分规划修改权及对修改的解释权，由于政府规划原因致使小区平面布局变化的，不构成出卖方违约。上述合同签订后，瑞远公司于2018年5月7日、11月26日向原告开具合计金额为701204元的发票。2020年5月28日，山水文园工程取得《竣工验收备案证明书》，庭审中，瑞远公司还提交了整个小区的房屋测绘报告以及涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2020年5月29日，瑞远公司向业主作出山水文园入伙通知书，载明山水文园住宅小区已经相关部门验收合格，业主可于2020年5月29日至2020年6月15日（上午8:30-下午17:30）到恒泰山水文园售楼处办理入伙手续，并就入伙流程、需要携带的材料予以列明。王翠2020年6月1日收到入伙通知书。另查明，2018年6月7日，徐州市铜山区大彭镇人民政府（简称大彭镇政府）下发了关于江苏恒泰建筑有限公司停工的通知:根据徐委发〔2018〕17号《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》、铜发〔2018〕32号《铜山区2018年大气污染防治攻坚行动实施方案》、《铜山区上海合作组织2018年峰会空气质量保障方案》及《关于转发加强挥发性有机物管控的紧急通知》文件要求，为严格控制挥发性有机物污染，要求恒泰建筑公司在6月8日至6月15日（共8天）期间停工，必须经铜山区人民政府和大彭镇人民政府同意方可恢复生产。2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知:11月1-3日期间，徐州市将出现一次较重污染过程，根据省大气办《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，要求各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施。铜山区在建工程工作交流群发布了消息，要求全区所有在建工程1-3号一律停工，4号是否复工等待通知，各项目部施工如有特殊情况，上报我局备案，如被发现未停工项目，一切按照上限处罚。2018年11月14日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知：11月15-18日期间，各地、各部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、冶金铸造等重点行业执法检查力度，各地于每日17时前报送应对措施落实情况。铜山区在建工程交流群发布了15-18号橙色预警，要求15日8时起各类施工工地一律停工，加大道路洒扫降尘频次的消息。2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明24日，我市短时将达到中度-重度污染水平，25-26日，我市将经历一次重污染过程。根据省大气办要求，自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发关于调整重污染天气管控等级的通知，载明2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，空气质量可达中度-重度污染，达到《江苏省重污染天气应急预案》程度预警启动条件。根据省大气办的要求，自2月22日18时起，徐州市提升管控等级，实施重污染天气橙色预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年9月24日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知，载明根据市大气办《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，预计9月25日-29日京津冀及周边地区将出现重污染天气过程，部分地区可持续到10月2日。为确保国庆期间空气质量优良，按照国家统一部署和生态环境部要求，铜山区自9月25日零时起启动重污染天气橙色应急管控，请各地、各相关部门严格落实相关应急管控措施。其中要求除民生保障项目以外，其他露天拆除、施工工地作业暂停。铜山区在建工程工作群发布消息，要求为保障国庆期间安全形势稳定，各项目危险性较大的分部分项工程一律暂停施工，建筑起重设备的安装、顶升、拆卸一律不准作业。2020年2月17日，瑞远公司向大彭镇政府提交复工申请，申请2月17日复工，在复工后该公司将严格遵守疫情防范措施，确保在此期间对每一位员工严防严查，做好有效的防范措施。2020年2月19日，验收人邹学宝、郝允灿在复工申请上备注:已验收，符合复工条件。2020年2月21日，大彭镇政府在该复工申请上盖章。2020年5月20日，徐州市铜山区市场监管局依据作出（徐铜）市监案字〔2020〕00016号行政处罚决定书，认定瑞远公司没有与万科物业发展有限公司或其他有关万科物业签订山水文园小区前期物业服务合同、没有取得大寨河北岸其项目红线外区域的规划依据和现实景观依据，虚构“万科物业服务社区”等虚假信息，擅自使用“万科物业”、“160米水岸绿廊”等虚假信息和无事实依据的内容，通过网络媒体、公众号、售楼处场所等渠道对山水文园项目进行的宣传，为虚假宣传，欺骗误导消费者。瑞远公司的虚假宣传行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，决定对瑞远公司罚款20万元。根据山水文园小区原规划设计图，11号楼与12号楼之间并无泵房，但小区建成后现两楼之间增建了泵房。目前污水管网没有接入小区，天燃气也未接通。2019年9月4日，徐州市铜山区大彭镇人民政府出具证明：瑞远公司建设的山水文园项目排污问题反映至该镇，因大彭镇污水处理厂满负荷运行，且新建二期污水管网未启用，若接入会导致倒灌，经协商该项目在大彭镇新污水处理厂建好再由企业自费接入，山水文园项目在不造成环境污染的前提下，同意自己解决排污问题。2020年9月14日，铜山港华燃气有限公司出具“关于山水文园通气的情况说明”，内容为：山水文园为新建小区，小区内燃气配套设施已全部完成，铜山区大彭镇随循环经济产业园项目敷设市政中压管网已经建设完毕，全部管线均已保压待通气。因上游连通气源为徐州市泉山区内徐州港华市政中压管网，经多次协调在各项手续本月办理完毕的前提下，由徐州港华进行施工，预计2020年底竣工通气。2020年9月16日，徐州市铜山区水务局出具“关于大彭镇区污水情况的说明”，内容为：大彭镇现状污水处理厂日处理污水300方/天，已经满负荷运行不具备新接入污水的能力。恒泰山水文园小区污水可接入大彭镇夹河中学红绿灯东处排水预留井处（310国道南侧），但因循环经济产业园市政配套污水处理厂尚未开工建设，暂不具备接入条件，待污水厂建成后可接入。目前对于已上房业主，被告称采取赠送电费及电磁炉的方式代替燃气，对于小区污水在不造成环境污染的情况下同意自行解决排污问题。以上事实有双方签订的商品房买卖合同、增值税发票、山水文园建成后小区现状的照片，被告提交的竣工验收备案表、复工申请、政府相关部门下发的文件、住宅使用说明书以及质保书、竣工验收备案表、徐州市铜山区大彭镇政府、徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、关于原告诉请被告支付逾期上房违约金及违约金的计算方式是否有事实与法律依据的问题。首先，根据涉案商品房买卖合同第十一条的规定，瑞远公司应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，而瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，构成违约，故原告有权要求被告按照合同第十二条的约定自2019年11月1日起支付违约金。因约定的每日按照房屋价款万分之二的比率支付违约金并未约定具体起算期限，结合逾期90日交房相较90内交房，其的违约行为更加严重，按照合同法关于格式合同解释的相关规定，应按照不利于格式合同提供方的原则解释，故日万分之二违约标准的计算期限应从逾期交房的次日起算。其次，被告抗辩逾期时间应扣除因大气污染治理要求停工的26天以及因新冠××停工的29天，合计55天。对此，本院认为，省、市人民政府对大气污染的管控措施，以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是被告不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为，故因大气污染管控停工的26天应予扣除。在扣除上述26天后，被告应予2019年11月27日交付房屋，此后发生的新冠疫情亦晚于顺延交房的时间，故被告违约在先，其要求扣除因新冠××导致停工的时间没有依据，本院不予支持。第三，根据徐州市铜山区大彭镇人民政府、徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因属于市政干线施工原因，并非被告所能控制，按照合同附件（十二）第5.1条的约定，属于双方约定的免责事由，被告因此不承担逾期交房的违约责任。综上，被告应向原告支付2019年11月1日至2020年6月1日期间的逾期上房违约金合计26365.27元[701204元×0.0002×（214天-26天）]。二、关于原告诉请的被告因虚假宣传行为按照总房款的4%赔偿的问题。铜山区市场监督管理局已经针对被告的虚假宣传行为作出处罚，铜山区住房和建设局亦对现场与规划总平面图不符的问题进行了处罚。本院认为，被告宣称的万科物业和160米水岸绿廊等承诺未能实现，因被告上述宣传的内容，有助于提供高小区居住环境，被告亦可以利用此在房屋销售时获取相应利益，现被告的行为被认定为虚假宣传，应对相关业主作出赔偿。结合小区现状及市场行情，酌定被告按照总房款的1%赔偿原告的损失7012.04元。三、原告请求被告就改变规划的行为进行赔偿，因对是否违反规划的认定属于行政机关主管范围，原告未提供证据证明被告因此给其造成损失，故对是否违反规划问题本院不予理涉，对原告该诉请本院不予支持。四、关于两被告的责任承担问题。与原告签订涉案商品房买卖的相对方为瑞远公司，瑞远公司与恒泰公司均为独立的法人，瑞远公司应就涉案债务承担责任，原告诉请恒泰公司承担责任，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王翠支付逾期交房违约金26365.27元；二、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王翠赔偿因虚假宣传行为造成的损失7012.04元；三、驳回原告王翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1303元，由原告王翠负担580元，由被告徐州瑞远房地产开发有限公司负担723元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  朱红雷人民陪审员  杜秀丽人民陪审员  刘存银二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  李丹璐书 记 员  权琳琳