四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14242号 上诉人（原审原告）：张洪贵，男，1950年2月28日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李佳，四川泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：范磊，男，1981年10月20日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：袁晓靖，四川谐首律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聂磊，男，1981年10月28日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人张洪贵因与被上诉人范磊、聂磊案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16844号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张洪贵上诉请求：1.依法撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16844号民事判决；2.请求依法改判解除对聂磊名下位于青羊区百瑞一路87号10栋1单元3层304号房屋的查封并停止对前述房屋的强制执行。事实与理由：（一）张洪贵提交的证据足以证明张洪贵在法院查封案涉房屋之前已经合法占有该房屋。张洪贵与聂磊签订《房屋买卖合同》后，张洪贵积极履行合同义务，包括支付购房款、持续不断的支付银行房屋按揭款、缴纳物业费等一系列的费用。为了完成案涉房屋的交付，聂磊公证委托张洪贵之子张世春代为办理验房接房手续。张世春于2019年4月20日亲自到房屋现场代聂磊与开发商及物业公司办理交房手续，预缴了至2019年6月底的物业服务费。以上行为均发生在案涉房屋被采取查封措施之前。关于这一事实，一审时张洪贵也向法院提出可以向物业公司核实。交房手续办理完成后，紧接着张洪贵又授权张世春与装修公司签订装修合同、支付装修费，装修公司也进场进行装修。张世春同时受张洪贵委托缴纳物业费及水电气等费用。因此，张洪贵张2019年4月26日查封案涉房屋之前已经合法占有该房屋。（二）张洪贵的真实意义表示系购买案涉房屋并取得该套房屋所有权以便于在成都居住生活。首先，张洪贵与聂磊签订《房屋买卖合同》，后双方为完成房屋交付进行了系列活动。可见，张洪贵与聂磊签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方为了完成房屋买卖交易事宜办理了公证委托，张洪贵也履行了交付房款、办理房屋交接及交纳物业费等对房屋行使权利的实质行为。由此可见，张洪贵的真实意思系购买案涉房屋并取得该房屋的所有权，出卖案涉房屋也是聂磊的真实意思表示。其次，张洪贵年过七十，在成都并无住房，张洪贵购买该套房屋是为了到成都生活，方便子女照顾与照顾孙子女。张洪贵已为购买该套房屋花费了100多万元购房款，投入了大量的人力物力，如果法院不解除对案涉房屋的查封，则会让张洪贵前期全部的付出付诸东流。因此，张洪贵与聂磊在人民法院查封案涉房屋之前就已经签订合法有效的书面房屋买卖合同，且张洪贵在查封前已经合法占有了该房屋，张洪贵已经按照合同约定向聂磊支付了部分价款且愿意按照法院要求支付剩余房款。张洪贵对案涉房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的物权期待权。综上所述，一审法院未充分、客观查明事实，张洪贵依法提起上诉，请求支持全部上诉请求。 范磊辩称，（2019）川0105执异534号执行裁定书驳回了张洪贵的异议请求，且（2019）川0105民初16844号判决张洪贵的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的情形。判决认定事实清楚、适用法律正确，该判决应当产生法律效力，请求驳回张洪贵的上诉请求。 聂磊经本院合法传唤未到庭应诉，也未提交书面答辩状和证据。视为放弃答辩、举证、质证、法庭辩论及最后陈述的权利。 张洪贵向一审法院提出诉讼请求：中止对被执行人聂磊名下位于青羊区百瑞一路87号10栋1单元3层304号房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封。 一审法院认定的事实：（一）范磊与聂磊民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中，范磊提供担保，申请保全，本院于2019年4月26日以（2019）川0105民初5598号之一、之二《民事裁定书》及（2019）川0105执保601号《协助执行通知书》查封了案涉房屋。审理过程中，经本院组织调解，双方达成如下调解协议：一、聂磊于2019年8月31日前一次性向范磊偿还借款本金1450000元及利息57420元；二、范磊自愿放弃其与诉讼请求。2019年6月27日，一审法院作出（2019）川0105民初5598号《民事调解书》，对前述调解协议进行了确认。调解书生效后，因聂磊未按照调解书的约定履行支付义务，范磊向本院申请执行[执行案号：（2019）川0105执7827号执行裁定书]。2019年11月6日，张洪贵就本院查封案涉房屋的行为提出执行异议，本院于2019年11月14日作出（2019）川0105执异534号《执行裁定书》，认为张洪贵主张非因其自身原因未办理过户登记不能成立，其要求解除查封的请求没有合法依据，遂裁定驳回张洪贵的异议请求。张洪贵不服该裁定，于2019年11月27日提起本案诉讼。 （二）张洪贵与聂磊于2018年11月20日签订《房屋买卖合同》，约定：聂磊将案涉房屋以2340000元的价格出售给张洪贵；签订合同之日支付930000元购房款，在聂磊结清全部银行按揭贷款解除房屋抵押手续后，于15个工作日内将房屋过户至张洪贵名下，张洪贵在房屋过户至其名下后当日付清剩余房款；合同签订之日起该房屋的所有权归张洪贵，张洪贵有权对房屋进行占有、使用；合同签订后30个工作日内聂磊应当自行前往银行结清该房屋的全部银行贷款，解除房屋抵押手续；合同签订后的物业费可以由张洪贵向物业公司缴纳；张洪贵授权张世春办理该房产验房、接房、收房、领取钥匙、缴纳各项收房费用、办理水电气手续。当日，聂磊向张洪贵出具《收条》，载明其收到张洪贵购房款930000元，该款由张洪贵授权其儿子张世春转账支付。 2018年11月21日，张世春通过6222084402004955713的账户向聂磊62170038100********的账户转款930000元。 2018年12月15日，张世春通过6222084402004955713的账户向聂磊62170038100********的账户转款25000元。聂磊向张洪贵出具《收条》，载明其收到张洪贵支付银行按揭25000元，由张洪贵委托其儿子张世春支付。 2019年1月1日，张世春通过6222084402004955713的账户向聂磊62170038100********的账户转款10万元。当日，聂磊向张洪贵出具《收条》，载明其收到张洪贵购房款10万元，该款由张洪贵授权其儿子张世春转账支付。 2019年4月20日，张世春缴纳案涉房屋2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费2191.80元。 案涉房屋上存有中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行的抵押权，债务人为聂磊，被担保数额1320000元，债务履行期限为2017年2月21日至2047年2月21年，该债务为案涉房屋的抵押贷款。 上述事实有当事人身份信息、房屋信息查询记录、房屋买卖合同、付款凭证、收条、物业费缴费收据及POS单、当事人陈述等证据在案为证。 一审法院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人张洪贵是否是案涉房屋的权利人以及该权利能否阻却本院的强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，范磊主张张洪贵与聂磊之间系以房屋买卖合同作为担保的借贷关系，并提交的与聂磊的录音及工商登记信息以证明。首先，该录音真实性无法确认；其次，聂磊经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，即便该录音确系聂磊向范磊的陈述，亦系聂磊私下向范磊的陈述，不能作为本案认定事实的依据。该工商登记信息无法证明聂磊与张世春之间存在借贷关系。综上，范磊的该主张不成立。张洪贵与聂磊于2018年11月20日签订了《房屋买卖合同》，系在一审法院查封前签订。张洪贵提出其在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋，但仅提交了张世春在2019年4月20日缴纳2019年1月1日至2019年6月30日期间物业管理费的票据，未提交交付房屋、办理入住手续等证据，其提交的装修合同及付款凭证等，所载明的合同签订时间及付款时间均发生在本院查封之后，张洪贵提交的证据不足以证明其在本院查封之前即2019年4月26日之前已合法占有该房屋，故张洪贵的主张不符合前述法律的规定，不予支持。综上，一审法院认定张洪贵的主张不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决如下：驳回张洪贵的诉讼请求。一审案件受理费100元，由张洪贵承担。 二审中，张洪贵提交新证据如下：第一组：聂磊个人住房信息查询。证明：购房前张洪贵已经要求聂磊出具房屋信息记录，已尽到了购买人应尽的注意义务。第二组：授权委托公证书。证明：聂磊委托张世春办理交房手续，案涉房屋的所有交房手续均由张世春办理，且根据《房屋买卖合同》第四条第六项的约定，张世春也是张洪贵办理交房手续的受托人。第三组：1.接房手续书；2.业务服务需求调查表；3.接房声明及物品交接登记表；4.精神文明建设公约；5.消防安全责任书；6.业主/住户情况登记表；7.业主资料发放登记表；8.开发商收据。证明：张世春于2019年4月20日办理了交房手续并缴纳了相关费用，张洪贵于2019年4月20日起合法占有房屋。第四组：1.1150套餐合同；2.装修管理费及垃圾清运费收据；3.电气设备购销合同；4.订货合同；5.付款凭证。6.套餐合同。证明：张洪贵已经投入了284244元的装修款。第五组：居住照片。证明：张洪贵已在案涉房屋内居住、生活。第六组：1.代支付房屋按揭款的招行电子回单（2019年11月1日）；2.代支付房屋按揭款的招行电子回单（2019年11月30日）。证明：聂磊断供，为防止房屋被优先债权人执行，张洪贵不得不委托张世春代聂磊支付房屋按揭款，同时也证明张洪贵购买房屋自用的真实性。第七组：1.张世春银行账户详细清单；2.承诺函。证明：张洪贵具有支付剩余购房款的能力，并能按法院要求支付。第八组：张洪贵诉聂磊房屋买卖合同纠纷案件材料。证明：张洪贵一直在催促聂磊履行过户义务，直至诉讼过程中才知晓房屋被查封事宜，并立即提出执行异议。 范磊对此质证意见为：一、张洪贵在二审中提交的相关证据形成时间均在一审开庭之前，但张洪贵在一审过程中未向法庭提交上述证据，范磊认为其提交的证据不属于法律规定的新证据。因此，范磊认为二审法院不应予以采信。二、对第一组证据的真实性无异议，不认可证明目的。该查询记录不能反映系张洪贵在购买房屋时要求聂磊提供的。三、对第二组证据的关联性不予认可。四、对第三组证据的证明目的不予认可。该组证据不能证明张洪贵已经占有该房屋。结合范磊在一审中提交的聂磊的陈述和张洪贵与聂磊房屋买卖交易的过程，范磊认为聂磊与上诉人之间名为房屋买卖实为借贷担保，因此范磊认为2019年4月20日相关的交房手续是为了阻却被上诉人民间借贷的房产执行。五、第四组证据的形成时间均在案涉房屋被查封后，不能达到张洪贵的证明目的。六、第五组证据不能反映是在案涉房屋现场拍摄的照片，且范磊提供的证据可以证明张洪贵至今未在案涉房屋内居住。七、第六组证据反而可以证明张洪贵在明知聂磊未偿还银行贷款，严重影响其房屋所有权办理手续时，仍然未采取相应的措施，包括代为偿还银行欠款、催促聂磊办理过户等，反而帮助聂磊每月偿还按揭款，不符合房屋买卖的交易习惯。反而证明了聂磊与张洪贵之间的房屋买卖实际是借贷担保。八、第七组证据反而可以证明张洪贵有能力支付剩余款项但未支付的事实，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。九、第八组证据中的案件受理时间在案涉房屋被查封后，张洪贵起诉聂磊是为了阻却范磊的执行，并不是基于买卖合同提起的诉讼。 范磊提交新证据如下：案涉房屋2019年11月至2020年11月的用气情况（于成都燃气集团股份有限公司供气分公司调取）。证明：张洪贵并未居住在案涉房屋内。 张洪贵对此质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。1.2019年是装修后的空置时间，该用气情况只能证明气的使用情况，并不能证明上诉人未居住；2.我方提供的证据可以证明案涉房屋内有用水的情况，足以证明我方在案涉房屋内居住。 二审中，张洪贵对于物业费缴纳时间与转款时间有异议，认为从2019年1月1日起至今一直在缴付物业费（365.3元/月），转款的时间应该是2019年7月至11月而非到10月。双方当事人对一审认定的其他事实部分均无异议，对此，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张洪贵对于其与聂磊签订的买卖合同是否系在早于查封前签订没有证据证明；其次，从付款情况看，系张洪贵其子向聂磊进行的付款，而根据其陈述，张洪贵其子张世春与聂磊之间系朋友关系，不能排除其存在通过倒签买卖合同的方式逃避执行的情况;第三，本案根据双方合同约定，没有证据表明张洪贵依法缴纳了全部款项或将剩余款项按人民法院要求交付执行；第四，本案合同约定的过户登记时间满后，张洪贵并没有及时主张其权利，直至被查封。因此，张洪贵的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 综上所述，张洪贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16680元，由上诉人张洪贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗健文 审判员  童庆勇 审判员  谢 剑 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王清影