江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初7711号原告：朱洁，女，1983年2月9日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：宫巧珍，女，1933年6月16日出生，汉族，住无锡市梁溪区。法定代理人：唐宫明（系宫巧珍之子），住无锡市梁溪区。被告：唐宫明，男，1962年9月18日出生，汉族，住无锡市梁溪区。第三人：惠山区洛社镇美城依家信息咨询服务部，住所地无锡市惠山区洛社镇新顺路**，（统一社会信用代码：92320206MA1P6AU456）。经营者：邹洁静，女，1983年12月24日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告朱洁与被告宫巧珍、唐宫明、第三人惠山区洛社镇美城依家信息咨询服务部（以下简称美城依家服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱洁、被告唐宫明（又系宫巧珍的法定代理人）、第三人美城依家服务部的经营者邹洁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱洁向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》于2020年4月9日解除；2.宫巧珍、唐宫明立即双倍返还朱洁定金4万元；3.宫巧珍、唐宫明向朱洁承担差价损失125000元及中介费7000元；4.本案诉讼费由宫巧珍、唐宫明承担。事实和理由：2019年10月8日，其与宫巧珍、唐宫明签订《房屋买卖合同》1份，约定宫巧珍、唐宫明将无锡市锡惠弄21号502室房屋出售给其；房屋售价为1075000元；朱洁于签订之日支付定金2万元，于2019年12月30日付清首付款20万元，于2020年2月15日前付清余款。同日，双方签订《补充协议》1份，确认宫巧珍、唐宫明于2019年12月31日前办妥公证手续则于2020年2月15日过户，否则付款时间相应顺延。合同签订后，朱洁按约支付定金2万元。2020年4月8日，宫巧珍、唐宫明无故违约，告知案涉房屋不再出售给其，故宫巧珍、唐宫明应承担相应的违约责任。宫巧珍、唐宫明共同辩称，1.其收到定金2万元，当日其向中介美城依家服务部支付1万元作为物业保证金。2.虽然其于2020年3月3日才拿到确认唐宫明系宫巧珍的监护人的判决书，但朱洁理应在2020年2月15日筹备完房款并与其签约。因唐宫明有债务急需还款，其在2020年3月3日即通知中介办理过户，并提出到3月5日如不能过户，要中止买卖，房子要另寻卖家。中介未积极催促朱洁尽快履行合同，朱洁在2020年2月15日未准备好全部房款。其认为，其与朱洁均未按合同约定履行，双方均存在过错，故对朱洁要求双倍返还定金及支付差价损失的请求不予认可，同意中介美城依家服务部将收到的1万元物业保证金直接返还朱洁，并由其返还朱洁1万元定金。第三人美城依家服务部陈述：1.除定金外的全部剩余房款朱洁在三月二十几号已准备好，但因疫情原因产监处一直预约不到号，后来预约到4月10日，但唐宫明在4月8日要求必须当天支付80万元房款，否则不再出售。2.其收到宫巧珍、唐宫明支付的1万元物业保证金，该款项在合同履行完毕后会退还，若合同没有履行完毕，则根据法院判决由其直接向宫巧珍、唐宫明退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市锡惠弄21-502室房屋系宫巧珍所有，登记日期为2018年2月12日。各方一致确认该房屋在2020年2月12日允许上市交易。2019年10月8日，宫巧珍（卖方）与朱洁（买方）、美城依家服务部（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：宫巧珍将无锡市锡惠弄21-502的房产出售给朱洁，建筑使用面积为62.02平方米，房屋售价总金额为1075000元。朱洁应于本合同签订之日向宫巧珍支付定金2万元，本合同签订之日起至2019年12月30日前向宫巧珍交付首期购房款20万元，剩余房款855000元于2020年2月15日一次性交付宫巧珍。宫巧珍应于朱洁付清购房款总额1075000元当日将该房屋交付朱洁使用。在本合同履行期间，如宫巧珍或朱洁中途违约，则由违约方按双倍定金的标准向对方支付违约金。双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由朱洁承担，中介服务费由朱洁承担，自签订本合同当日，朱洁必须向美城依家服务部一次性支付中介服务费7000元，此中介服务费不退。宫巧珍承诺该房产权清晰，能顺利过户至朱洁名下，确保五爱小学学区可用。朱洁确认符合无锡市购买房屋政策。唐宫明作为宫巧珍的代理人在该合同上签字。同日，唐宫明作为宫巧珍的代理人与朱洁、美城依家服务部签订《补充协议》，约定：1.宫巧珍代理人唐宫明确认该房屋产权清晰，无纠纷，并配合办理国家政策要求的相关手续（如指定监护人、公证手续等）；2.宫巧珍代理人唐宫明确认收到全款之前房屋内无户口；3.宫巧珍代理人唐宫明确认现有固定装修保持不变，留下三只空调、一台电视机、一台洗衣机、一台热水器、两张床、餐桌椅一套、电视柜一个。4.宫巧珍代理人唐宫明确认于2019年12月30日之前办理完委托公证手续，如延期，则第一笔首付款20万元交付顺延。5.双方确认于2020年2月15日之前完成产权过户手续。同日，朱洁向唐宫明支付房屋定金2万元、向美城依家服务部支付佣金5000元。唐宫明向美城依家服务部支付物业保证金1万元。2019年10月24日，本院立案受理申请人唐宫明与被申请人宫巧珍认定无民事行为能力一案，于2020年3月3日作出（2019）苏0213民特190号民事判决书，判决：一、宣告宫巧珍为无民事行为能力人；二、指定唐宫明为宫巧珍的监护人。另查明，唐宫明与中介美城依家服务部的员工的微信聊天记录显示：2020年3月3日，唐宫明：“鉴定报告已拿到，户口已迁出，可以办理过户。办理过户要在网上预约拿号，你让买房人下载江苏政务服务APP预约。”中介：“我知道的。”唐宫明：“买房人的钱准备好了吗，你与买房人联系了吗？”中介：“刚刚开车，我跟她联系了，她那套房子在等贷款批下来，预计要下个月过户。”唐宫明：“签合同时，买房人说钱已准备好了，我也急等用钱，所以这两天一定要把手续办了，不可能拖到下个月。”中介：“当时她说了买房款是另一套房子卖了的，而且，她也一直在等你这边办手续，现在因为疫情的关系，银行那还没批贷款，所以时间上也请你配合一下，毕竟她也在时间上配合你，等你去办手续。”唐宫明：“今天是3日，到3月5日如不能过户，房子我要重新挂出去卖了。”中介：“请你自己去无锡市产监处问一下现在怎么过户，全部网上预约，现在已经排到3月12日全部排满，每天只能过户30套，请你了解好情况再说话。合同上写的很明确，房屋买卖合同写的很清楚。如果这份合同没有终止，你再外出买卖这套房子就是属于一房两卖，属于违约诈骗行为，你自己去咨询一下律师。”4月8日，中介：“房东，她今天没空，我们约好10号去过户，明天我跟你确定时间。她房子的贷款已经到账了。”……唐宫明：“10日过户，房款结清。还有50万也让我看看，到4月10日，如这个买家凑不够107万的钱，就不卖给她了，你帮我另找卖家吧。”中介：“钱都到位了，你放心，等我明天确定过时间。”唐宫明：“过户前，先让我看购房款。”中介：“那肯定的。”唐宫明与朱洁的微信聊天记录显示：2020年3月4日，朱洁：“房东你好，刚才我又跟对方联系了一下，他父亲生病了，在老家所以一直没回来，这种事情也是情有可原，我告诉他最近无论如何回来一下帮我去把过户办了，你放心我也不是不靠谱的人。”4月8日，朱洁：“【政务办公】您已经成功预约2020年4月15日10：00-11：00市不动产登记中心办理号，请您在预约时间准时到达现场出示预约码……房东，我还是先给你50吧，下周三就过户了，那时候剩下的55.5再给你。”唐宫明：“还是先付80万（附银行卡照片）……钱什么时候到账？”朱洁：“我在开车，50马上就能给你，其他的中介跟你说……房东，你说的我都理解，但是我们是有合同的，首付比例也是有规定的。先付50是可以的，再多就不行了，剩下的下周三过户一分不会少。如你还是不同意只能让中介来协商了。”唐宫明：“你如果今天80万不到账，不卖了，打官司吧。”朱洁：“房东，我已经超出合同约定的过户前先给20的条款答应给你50了先，也是考虑到疫情关系确定延后了时间，大家都不是无业游民，我也是上市房产公司的财务，也是有正规工作的，也不会要来赖你的钱。”唐宫明：“50万元就别给了，我3月份就等你过户，你钱没到账，谁违约，先付80万给我妹妹，好先让我交差，你一直反复变。现在决定不卖给你了，打官司吧。”4月8日17：53分，朱洁：“晚上去房子里碰头吧，我当面转钱给你，收条我带走，按你说的给你80，大家也都是诚心交易的，我的顾虑也请你体谅一下，我们买套房子给孩子上个学也不容易的。”唐宫明：“不卖给你了。”朱洁：“你说好的今天给钱，都答应你了。”唐宫明向朱洁转账10000元。朱洁：“这是什么意思……今天想着要给你转钱，我把网银盾都带回来了，你还说我没诚意，我真的气的说不动话。”22：17分，唐宫明：“你今天把80万转到我账上，就到10日去签合同，收到款子我写收条。1万元退给我，今天被你气得晚饭也没吃。”23：10分，朱洁：“你别催我，再考虑一下。”唐宫明：“把1万元退给我。”朱洁：“明天会自动退还的。家里人都不同意，这么晚了还要转钱，反正我找好关系了，十号下午两点半去滨湖产监处过户，房款当面结清。”唐宫明：“要么1万元你收下，合同结束。”4月9日，朱洁：“明天你是不是确定不去过户了，确定的话早上我就去法院了。”唐宫明：“我明天下午请假，一道到法院去。”本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，宫巧珍为无民事行为能力人，唐宫明作为宫巧珍的监护人有权代理宫巧珍与朱洁签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，前述合同属各方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，相应权利义务应由宫巧珍、朱洁承担。根据合同约定，唐宫明需于2019年12月30日前办理完委托公证手续，如延期，则首付款交付时间顺延。唐宫明实际于2020年3月3日完成确认其系宫巧珍监护人的法定手续，此时首付款及尾款支付时间均已届满，唐宫明作为宫巧珍的法定代理人有权要求朱洁在合理时间内支付剩余全部房款并办理房屋变更登记手续。现朱洁要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，宫巧珍、唐宫明亦同意解除，故本院对该项诉讼请求予以支持。朱洁陈述宫巧珍、唐宫明系无故违约，但本院综合考虑双方的协商过程，宫巧珍、唐宫明在协商付款时间时，给予朱洁的付款期限较短；而朱洁对付款时间多次变更，且在承诺于2020年4月8日先支付80万元房款后又反悔未履行,故双方在合同履行过程中均存在过错，朱洁要求宫巧珍、唐宫明双倍返还定金及赔偿损失的主张，本院均不予支持。现宫巧珍、唐宫明自愿退还朱洁定金1万元，以及由美城依家服务部将收取的1万元物业保证金退还朱洁，系其真实意思表示，本院予以确认。审理中，美城依家服务部同意在合同未履行完毕时，由其将收取的物业保证金1万元直接退还宫巧珍，故本院综合各方意思表示及减少诉累的需要，由美城依家服务部将物业保证金1万元直接退还朱洁。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下：一、解除朱洁与宫巧珍于2019年10月8日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、宫巧珍应于本判决发生法律效力之日起十日内退还朱洁1万元；三、惠山区洛社镇美城依家信息咨询服务部应于本判决发生法律效力之日起十日内退还朱洁1万元；四、驳回朱洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，减半收取计1870元（朱洁已预交），由朱洁负担1653元、宫巧珍负担217元，宫巧珍于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接向朱洁支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  薛 耀二〇二〇年十一月三十日法官助理  刘 佳书 记 员  张红红本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。