云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初6800号原告：昆明美宅物业管理有限公司。住所：昆明市向化路××小区******。法定代表人：李靖云，总经理。委托诉讼代理人：倪德俊，男，1993年5月27日出生，彝族，身份证住址浙江省绍兴县，现住云南省昆明市官渡区，特别授权代理。被告：沈发明，男，1947年12月28日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：沈毅，男，1977年7月21日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区，系被告之子，特别授权代理。原告昆明美宅物业管理有限公司诉被告沈发明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告昆明美宅物业管理有限公司的委托诉讼代理人倪德俊，被告沈发明的委托诉讼代理人沈毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明美宅物业管理有限公司诉称：原告与开发商自2005年9月27日签订《××小区前期物业管理委托服务合同》，约定由原告为××小区提供物业管理服务，合同中第二条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人（乙方与受益人的管理服务合同另行签订，但乙方物业管理收费标准作为本合同附件）；第四条服务期限：业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2012年10月1日至2013年1月1日原告发出物业费涨价征询意见表，2/3业主同意涨价，并经官渡区发展和改革局审批报备，相关部门同意并从2013年1月1日开始执行；自2009年至今被告从未缴纳过物业费，在管理期间原告电话催收、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳物业费。被告的行为违反了双方签订的物业服务合同，应承担相应的违约责任。合同履行至今，小区并没有成立业主委员会，原告按合同约定为被告所在的小区提供了相应的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催缴，未有效果。原告为维护自身合法权益，现诉至人民法院，请求判令：1.被告支付原告2009年11月27日至2012年11月27日期间房屋物业管理费，每年950元（包含：房屋物业费633元/年、垃圾清运费60元/年、水池清洗费60元/年、二次加压费60元/年、10-21号车位物业费107元/年），三年合计2850元；2.被告支付原告2012年11月27日至2019年11月27日期间房屋物业管理费，每年1349元（包含：房屋物业费1161元/年、车位物业费188元/年）,7年合计9443元；3.被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付10年违约金，违约金为9162.9元；4.被告承担本案诉讼费。被告辩称：1.昆明市官渡区向化路××小区×××号房自房屋建成后由沈毅一直居住，原告诉讼主体是否正确？2.原告对昆明市官渡区向化路××小区每年征收物管费是否合法合规？3.由于小区建成后物业管理极其混乱，广大业主反映强烈。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证实其诉讼请求向本院提交下列证据：1.营业执照复印件，欲证明原告主体资格；2.法定代表人身份证明，欲证明原告法定代表人身份；3.××小区前期物业管理委托服务合同，欲证明原告与被告之间存在服务合同关系；4.欠费清单，欲证明被告所欠费用明细；5.官发改物业（2014）12号文件，欲证明2012年物业费涨价为0.7元每平方米；6.工作照片，欲证明物业日常服务情况；7.催费单照片，欲证明原告在管理期间对业主进行过催费，诉讼时效费未过；8.××小区前期物业管理服务协议，欲证明原告与被告之间存在物业服务合同关系。经质证，被告对原告提交的证据1、2、5、7无异议；对证据3不予认可，认为被告对此不知情，与被告无关；对证据4的真实性无异议，对欠费金额也无异议；对证据6的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的；对证据8的真实性无异议，但原告提交的服务协议与原告计算的物业费标准不一致，不知道以哪一个为准。被告针对其答辩意见向本院出示以下证据：1.光盘一张，欲证明被告管理不善，原告存在管理不作为，导致原告车库内的车辆无法正常通行；2.房屋产权证明（手机照片），欲证明涉案房屋在2015年2月份由被告过户给被告的儿子，原告起诉被告存在诉讼主体错误的情况；3.收据2张，欲证明被告按时交纳了2008年11月27日至2009年11月27日期间的物管费，之后的物管费未交，是因为原告管理不善所致。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性，堵车库的画面只是某一时间段，并不是随时都有影响被告车辆通行的情况存在，对证据2、3的真实性、合法性及关联性均无异议。本院认为，原告提交的证据1、2、4、5、6、7、8形式、来源合法，被告对其真实性均无异议，本院予以采信；原告提交的证据3形式、来源合法，与本案存在关联性，本院予以采信。被告提交的证据1、3形式、来源合法，原告对其真实性予以认可，本院予以采信；被告虽在法庭上出示了证据2，但并未实际提交，本院不予认证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2005年11月4日，原告与被告沈发明签订《××小区前期物业管理服务协议》一份，约定：开发商云南龙城房地产开发有限公司委托原告对“××小区”进行前期物业管理。前期物业管理是指：自“××小区”房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的“××小区”物业管理。被告所购物业坐落于昆明市官渡区，建筑面积138.18平方米，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：0.4元／月／平方米；车库储藏室：0.4元／月／平方米；商铺：1元／月／平方米。以上物业服务费用，不包括房屋共有部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用（用维修基金支取），不包括二次加压（根据政府规定收取，每户每月5元，一年共计60元），水池清洗（根据政府规定收取，每户每月5元，一年共计60元）、生活垃圾清运（根据政府规定收取，每户每月5元，一年共计60元）等费用。物业管理费自开发商报纸公告交房之日起计收，首次物业服务费需预交12个月，本套商品房建筑面积138.18平米，物业管理费单价0.4元／月／平米，12个月共计663元，以后按半年付款，被告期末时提前1个月交纳下一半年物业管理费，亦可提前交纳。逾期交费除补交所欠物管费用外，还应将以所欠物管费为基数每天计收3‰的滞纳金。被告转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及其他相应费用。被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数每天3‰的滞纳金。2014年，昆明市官渡区发展和改革局对××小区物业服务收费批复同意，自2013年1月1日起将物业服务收费标准确定为0.7元／平方米／月，小区内业主自有产权车库（位）的物业服务费按同区域物业服务收费标准收取。庭审中，原、被告确认2015年2月6日前案涉房屋的所有权人是被告沈发明，2015年2月6日后的房屋所有权人系被告的委托诉讼代理人沈毅。被告在案涉小区有一个车库。2009年11月27日之后，被告便未缴纳物业管理费。现原告诉至本院，主张上述诉讼请求。本院认为，本案中，原告与被告签订的《××小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示、内容不违反法律规定，原告按照协议约定为案涉小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定向原告交纳物业管理服务费。被告沈发明自2009年11月27日起便未向原告交纳物业管理服务费，现被告对原告主张所欠金额予以认可，故本院对原告要求被告支付自2009年11月27日起至2015年2月6日止的物业管理服务费5762.73元的诉请予以支持。对于2015年2月7日起的物业管理服务费，原、被告均确认2015年2月7日起案涉房屋所有人并非本案被告，故本院对原告要求被告沈发明支付自2015年2月7日起至2019年11月27日止的物业管理服务费的诉请不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因被告提供的服务确有一定瑕疵，原、被告对物业管理服务费的交纳长期存在争议，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈发明于本判决生效之日起十日内支付原告昆明美宅物业管理有限公司截止2015年2月6日止的物业管理服务费共计5762.73元；二、原告昆明美宅物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，由被告沈发明承担50元，由原告昆明美宅物业管理有限公司负担286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇二〇年十一月十六日法官助理杨敏书记员邓义缤