福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽民终1015号 上诉人（原审原告、案外人）：陈吉彩，男，1978年2月10日出生，汉族，住福建省大田县。 上诉人（原审原告、案外人）：郭美芳，女，1978年3月25日出生，汉族，住福建省大田县。 上列上诉人的共同委托诉讼代理人：张美秀，福建协胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：福建省燕城建设工程有限公司，住所地福建省永安市下渡路****（**）。 法定代表人：王敏文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：三明福裕房地产有限责任公司，住，住所地福建省大田县均溪镇福田路**/div> 法定代表人：林盛，该公司执行董事。 上诉人陈吉彩、郭美芳因与被上诉人福建省燕城建设工程有限公司（以下简称燕城公司）、原审第三人三明福裕房地产有限责任公司（以下简称福裕公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省三明市中级人民法院（2020）闽04民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈吉彩及陈吉彩、郭美芳的共同委托诉讼代理人张美秀，被上诉人燕城公司的委托诉讼代理人宋超到庭参加诉讼。原审第三人福裕公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈吉彩、郭美芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。事实与理由：（一）陈吉彩、郭美芳已全额支付购房款，福裕公司已确认收到该购房款。1.2015年4月30日、5月5日，陈吉彩通过名下邮政储蓄账户分别向福裕公司提供的银行账户转账支付购房款30万元、20万元。同日，福裕公司向陈吉彩出具《收款收据》，加盖福裕公司公章。因此，陈吉彩、郭美芳向福裕公司支付购房款的行为已得到福裕公司的确认。2. 陈吉彩、郭美芳提供的邮政储蓄银行交易明细与收款收据共同印证，福裕公司已全额收到案涉购房款。邮政储蓄银行交易明细业经福裕公司签章确认，并明确载明：“此款项是用于购买福裕名城地产XXX号楼XXX室使用”。该证据内容与收款收据内容可以相互印证。虽然陈吉彩、郭美芳无法提供证据证明其系受福裕公司指示将案涉款项转入案外人林某账户，但福裕公司对收到购房款的事实已经进行确认。（二）一审判决对邮政储蓄银行交易明细与收款收据的认定，不符合证据认证规则。燕城公司对邮政储蓄银行交易明细及收款收据的真实性、合法性没有异议，对福裕公司收到该50万元款项的事实也没有异议，仅是对该款项是否为购房款提出异议。而根据邮政储蓄银行交易明细和收款收据载明的内容，足以证明陈吉彩、郭美芳所支付的款项为购房款。一审判决在认定邮政储蓄银行交易明细和收款收据真实性的情形下，却对陈吉彩、郭美芳已支付购房款的事实未作确认，违背证据规则。（三）陈吉彩、郭美芳将购房款转入福裕公司提供的账户，符合民事活动的自愿原则，不违反法律的强制性规定。陈吉彩、郭美芳系根据福裕公司售楼部经理提供的银行卡账户，将购房款转入该银行卡，系双方协商一致对合同约定的付款账户进行变更，不违反法律规定。至于福裕公司违反规定，未将购房款转入监管账户，属于违反行政管理规定范畴，不影响对陈吉彩、郭美芳已支付购房款的事实认定。（四）是否支付购房款应当根据案件的其他证据予以认定，是否开具正式发票并不能作为认定是否已支付购房款的唯一证据。一审法院判决应当根据案件的具体情况具体分析，不能为了保持该系列案件裁判结果的形式统一，而不顾个案的特殊性及差异性。（五）陈吉彩、郭美芳请求确认案涉房屋所有权具有事实和法律依据。陈吉彩、郭美芳作为买受人与福裕公司签订商品房买卖合同，依约支付全额购房款，依法对案涉房屋享有物权期待权。根据相关法律规定，陈吉彩、郭美芳请求确认其系案涉房屋的所有权人，依法应予支持。 燕城公司辩称，（一）本案陈吉彩、郭美芳不符合排除强制执行的条件。1.陈吉彩、郭美芳转账账户并非购房合同中指定的账户，该笔款项非购房款。按照陈吉彩、郭美芳与福裕公司签订的《商品房买卖合同》约定，购房人应将款项汇入中国农业银行股份有限公司大田县支行（以下简称农行大田支行）账户，而陈吉彩、郭美芳却转账至邮政储蓄银行账户。由此可见，该转账款项并非购房款。且陈吉彩、郭美芳提供的支付凭证仅为福裕公司出具的《收款收据》，并非正式发票，不符合房地产交易习惯。2.案涉《商品房买卖合同》约定的单价每平方米为4706.41元，与其他购房者购房单价相比低了近2000多元，不符合市场交易规律和习惯。（二）陈吉彩、郭美芳与福裕公司股东之间实为借贷关系，本案属以房抵债。陈吉彩、郭美芳不符合消费者身份，也不符合法律法规规定的可以排除强制执行的条件。陈吉彩、郭美芳系以福裕公司股东的借款来充抵商品房买卖款项，不应当被认定为生活消费需要而购买商品房的消费者。陈吉彩、郭美芳以房抵债的行为，损害了其他债权人利益，属于不合法。综上，陈吉彩、郭美芳的上诉请求，没有事实与法律依据，应予驳回。 陈吉彩、郭美芳向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行位于大田县××镇××路××号××幢××号的房产（以下简称案涉房产），解除对案涉房产的查封；2.确认陈吉彩、郭美芳与福裕公司签订的编号为201500897号《商品房买卖合同》合法有效；3.确认陈吉彩、郭美芳系案涉房产的所有权人。 一审法院审理查明：（一）2015年5月5日，陈吉彩、郭美芳与福裕公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201500897），约定：出卖人以出让方式取得位于大田县城区南部国有土地使用权证号为田国用2012第XXXX号的地块土地使用权，规划用途为商住，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为福裕名城。商品房预售许可证号为田房预售证第XXXX号，买受人所购商品房为第XXX幢XX层XXX室。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4706.41元，总金额伍拾万元整。买受人应当在2015年5月5日前支付该商品房全部价款。出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为农行大田支行，预售资金监管账户名称为福裕公司，账号为×××65。出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。2015年4月30日、5月5日陈吉彩通过其邮政储蓄银行6217××××3287账户，分别转入账户：林某，账号：6217××××5769，摘要：汇款，30万元、20万元。福裕公司向陈吉彩出具收款收据，载明6＃304购房款50万元，福裕公司加盖财务专用章。 （二）燕城公司与福裕公司建设工程施工合同纠纷一案，三明市中级人民法院作出的（2017）闽04民初99号民事判决，判令福裕公司向燕城公司支付工程款42087606元及利息、燕城公司对大田县××小区××＃××＃××＃楼工程折价或拍卖的价款在欠付工程款42087606元范围内优先受偿等。该判决发生法律效力之后，一审法院于2017年11月1日作出（2017）闽04执396号执行裁定，冻结、划拨、扣留、提取福裕公司的银行存款及其他收入暂计43033601.87元等。一审法院于2017年11月2日查封福裕名城相关房地产。陈吉彩对一审法院查封案涉房产提出执行异议，一审法院于2020年1月13日作出（2020）闽04执异6号执行裁定，认为福裕公司是房地产开发企业，陈吉彩从福裕公司购买商品住宅，以个人名义签订了案涉的《商品房买卖合同》，虽然福裕公司向陈吉彩出具了收款收据，但没有相关的付款凭证证实陈吉彩向购房合同相对方福裕公司实际支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高人民法院执行异议复议案件规定）第二十九条第（三）项的情形，故裁定驳回陈吉彩的异议请求。陈吉彩于2020年1月15日收到该执行裁定书，其在法定期限内提起本案诉讼。 （三）1.2020年1月2日大田县不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明》，载明陈吉彩、郭美芳经不动产登记信息系统核查，截止至2020年1月2日无不动产登记信息；同日，大田县不动产登记中心出具《房屋交易信息证明》，载明陈吉彩、郭美芳名下除网签商品房即案涉房产外，无其他住房。2020年1月3日三明市不动产登记中心出具《三明市区不动产登记信息查询结果》，载明陈吉彩、郭美芳经不动产登记信息系统核查未见不动产登记信息。案涉房产登记在福裕公司名下，目前尚未交付给陈吉彩、郭美芳。2.大田县公安局城关派出所出具《出租房屋备案登记证明》，载明房主陈秀英将座落福建省大田县XXX镇XXXX路XXXX号XXXX室出租给陈吉彩，于2016年7月4日向大田县公安局城关派出所报备。3.(1)严金木与燕城公司、福裕公司案外人执行异议之诉纠纷一案〔案号(2018)闽04民初273号〕，严金木与福裕公司签订《商品房买卖合同》，买受人严金木所购福裕名城商品房为第XXXX幢XXX层XXX室，该商品房单价为每平方米6045.7元。(2)张英与燕城公司、福裕公司案外人执行异议之诉纠纷一案〔案号(2018)闽04民初279号〕，张英与福裕公司签订《商品房买卖合同》，买受人张英所购商品房为第XXX幢XXXX层XXXX室，该商品房单价为每平方米7000元。 一审法院认为，陈吉彩、郭美芳与福裕公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。虽然陈吉彩、郭美芳存在将购房款转入林某的邮政储蓄银行账户，未按合同约定转入福裕公司在农行大田支行的预售资金监管账户；案涉商品房第XXX幢XX层XXX室单价为每平方米4706.41元，而其他案件如严金木购买的第XXXX幢XXX层XXX室单价为每平方米6045.7元、张英购买的第XXX幢XXXX层XXXX室单价为每平方米7000元，相比较案涉房产购房单价存在明显偏低等问题，但均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，双方签订的上述合同合法有效，陈吉彩、郭美芳要求确认《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，予以支持。根据陈吉彩、郭美芳的该项诉讼请求，一审法院仅对合同的效力进行审查，至于合同能否履行，有否履行完毕，本案不作审查。 本案陈吉彩、郭美芳以其向福裕公司购买案涉房产为由，主张应当排除对案涉房产的强制执行，在陈吉彩、郭美芳尚未办理案涉房产权属转移登记手续，亦未实际占有，尚不享有物权的情况下，应当审查其是否符合最高人民法院执行异议复议案件规定第二十九条的规定。1.关于是否在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同问题。本案中，陈吉彩、郭美芳与福裕公司于2015年5月5日签订《商品房买卖合同》，并已网签。一审法院于2017年11月2日查封案涉房产，陈吉彩、郭美芳与福裕公司签订的《商品房买卖合同》在查封之前。2.关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。陈吉彩、郭美芳与福裕公司签订的案涉《商品房买卖合同》载明福裕公司在以出让方式取得的地块上规划建筑商品房，且陈吉彩、郭美芳提交的大田县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》、大田县房地产管理所出具的《房屋登记信息证明》、三明市不动产登记中心出具《三明市区不动产登记信息查询结果》载明陈吉彩、郭美芳在三明市区、大田县内无其他住宅。3.关于已支付的价款是否超过合同约定的总价款的百分之五十的问题。根据案涉《商品房买卖合同》约定，陈吉彩、郭美芳应于2015年5月5日前支付该商品房全部价款50万元，出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户农业银行大田支行，账户名称为福裕公司，账号为×××65。但本案陈吉彩、郭美芳提交的邮政储蓄银行历史明细查询单记载，陈吉彩分别于2015年4月30日、5月5日转款30万元、20万元至林某6217××××5769的邮政储蓄银行账户，并非转入上述合同约定的购房款账户，陈吉彩、郭美芳未能按约履行转款义务，亦无法提供其受福裕公司指示将案涉购房款转入林某账户的相关证据；此外，陈吉彩、郭美芳亦未提交福裕公司开具正式购房发票。因此不能认定陈吉彩、郭美芳支付购房款的行为符合最高人民法院执行异议复议案件规定第二十九条第（三）项规定的情形，陈吉彩、郭美芳就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，陈吉彩、郭美芳的诉讼请求部分不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第（三）项规定，判决：一、陈吉彩、郭美芳与福裕公司签订《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回陈吉彩、郭美芳的其他诉讼请求。 对一审判决查明的事实，陈吉彩、郭美芳与福裕公司双方没有异议，本院予以确认。 二审庭审中，陈吉彩、郭美芳提交以下证据：第一组证据《劳动合同书》、《企业信用信息公示报告》、福裕公司的书面证明。拟证明：根据《劳动合同书》从2011年4月1日起，林某是福裕公司的财务人员，根据《企业信用信息公示报告》2017年5月17日，林某作为福裕公司的联络员进行备案，根据福裕公司《证明》，福裕公司确认陈吉彩、郭美芳转账给林某账户50万元系福裕公司指示，之所以要求陈吉彩、郭美芳将购房款转账支付至林某账户，是因为福裕公司的监管账户于2014年12月被法院冻结，福裕公司确认收到案涉50万元购房款。第二组证据陈吉彩名下的邮政储蓄银行历史明细查询，林某名下邮政储蓄银行交易明细、林某名下工商银行回单、收款收据。拟证明：陈吉彩将50万元转账支付给林某后，福裕公司将该款转入林某的工商银行账户，又从林某的工商银行账户转入燕城公司出纳林孟雄建设银行账户，燕城公司并开具两张收款收据进行确认。 燕城公司对上述第一组证据的真实性均不予认可，认为有可能存在恶意串通，损害燕城公司的利益。对第二组证据，认为与本案无关，并不能证明燕城公司收到的50万元款项即是本案陈吉彩支付的款项。 本院审查分析认为：燕城公司对上述第一组证据的真实性提出异议，认为可能存在恶意串通伪造证据，但未能提供相反证据予以反驳，亦未能说明正当理由，本院不予采信。本院对陈吉彩、郭美芳提供的上述证据的真实性予以确认。上述第二组证据，陈吉彩名下的邮政储蓄银行历史明细查询，林某名下邮政储蓄银行交易明细，燕城公司开具的收款收据，燕城公司对其真实性未提出异议，仅认为与本案无关。本院对其真实性予以确认。根据陈吉彩提供的上述两组证据，能够形成完整的证据链条，证明以下事实：即陈吉彩、郭美芳于2015年4月30日、5月5日根据福裕公司的指令将50万元款项，分两次分别转入福裕公司财务人员林某账户，福裕公司并将该50万元的款项用于支付燕城公司的工程款。 本案双方当事人之间的争议焦点为：1.陈吉彩、郭美芳是否支付案涉《商品房买卖合同》项下的购房款；2.陈吉彩、郭美芳是否存在以不合理低价购买案涉房产；3.本案陈吉彩、郭美芳诉请排除案涉房产的强制执行以及确认案涉房产的所有权是否应当支持。 现针对本案的争议焦点，根据陈吉彩、郭美芳与燕城公司一、二审举证质证及陈述，分别作以下的分析与认定： （一）陈吉彩、郭美芳是否支付案涉《商品房买卖合同》项下的购房款 本院认为，陈吉彩、郭美芳于2015年4月30日、5月5转账给福裕公司50万元，燕城公司对福裕公司收到该50万元款项的事实没有异议。本案双方争议的是陈吉彩、郭美芳所支付的该50万元款项，是否能够认定为支付案涉《商品房买卖合同》项下的购房款。首先，从款项的支付时间和金额上看，支付款项的时间和金额与《商品房买卖合同》约定的时间和金额基本相符；其次，福裕公司于2015年5月5日出具的《收款收据》明确载明收到“XXX幢XXX购房款”；其三，福裕公司2020年1月16日在陈吉彩提供的邮政储蓄银行交易明细上亦明确注明“此款项系用于购买福裕名城XXX号楼XXX室使用”。其四，福裕公司于2020年5月9日又明确出具书面《证明》，证明陈吉彩所汇款项系案涉购房款，系根据其指令汇入福裕公司财务林某的账户。根据上述证据，陈吉彩、郭美芳主张其所支付给福裕公司的50万元款项系案涉《商品房买卖合同》项下的购房款的事实，本院予以认定。燕城公司主张该50万元系以房抵债，未能提供证据证实，本院不予采信。虽然《商品房买卖合同》约定购房款应汇入监管账户，但陈吉彩、郭美芳系依据福裕公司的指令将款项转账至福裕公司的财务人员林某邮政储蓄银行账户，故不能因此而否定该款项属购房款性质。燕城公司以该款项未按照合同约定汇入农业银行大田支行的监管账户，否定该款项为购房款性质，与事实不符，本院不予采信。购房发票和收款收据均可作为购房人缴纳购房款的凭证，燕城公司以陈吉彩、郭美芳未能提供正式的购房专用发票为由，否定收款收据的真实性，本院不予支持。一审法院认定陈吉彩、郭美芳的付款不符合最高人民法院执行异议复议案件规定第二十九条第（三)项规定的情形，属认定事实错误，本院予以纠正。 （二）陈吉彩、郭美芳是否存在以不合理低价购买案涉商品房 本院认为，虽然本案陈吉彩、郭美芳购买案涉房产的价格仅为每平方米4706.41元，明显低于其他购房户购买商品房的价格，但商品房的价格取决于购买的时间、地点、、地点**层诸多因素，故在燕城公司未能提供相同楼层交易当时交易地物价部门的指导价或市场交易价的情况下，仅依据其他购房户的购买价格，不足以认定本案陈吉彩、郭美芳系以不合理的低价购买案涉房产。且陈吉彩、郭美芳在签订《商品房买卖合同》时，燕城公司对于福裕公司的债权尚未经过生效判决确定，故燕城公司主张陈吉彩、郭美芳损害其债权，缺乏充分依据。另外，根据合同法的相关规定，如果福裕公司存在以明显不合理的低价转让商品房，那么燕城公司作为债权人应当通过行使撤销权的方式进行救济，故其在未行使撤销权的情形下，在本案中直接以陈吉彩、郭美芳存在以不合理低价购买商品房为由，主张不能排除案涉房产的强制执行，缺乏法律依据，本院不予支持。 （三）陈吉彩、郭美芳诉请排除案涉房产的强制执行以及确认案涉房产的所有权是否应当支持 本院认为，根据最高人民法院执行异议复议案件规定第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案陈吉彩、郭美芳与福裕公司签订的《商品房买卖合同》在查封之前；陈吉彩、郭美芳在三明市区、大田县内无其他住宅，所购商品房系用于居住；陈吉彩、郭美芳已全额支付购房款。因此，陈吉彩、郭美芳作为买受人提出的执行异议符合最高人民法院执行异议复议案件规定第二十九条规定的情形，其主张不得执行案涉房产，停止对该商品房的查封，符合法律规定。一审判决认定陈吉彩、郭美芳就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，属认定事实错误，本院依法予以撤销。由于案涉房产尚未交付给陈吉彩、郭美芳，且陈吉彩、郭美芳也没有提供证据证明案涉房产已经竣工验收具备法定交付条件，故陈吉彩、郭美芳要求确认案涉房产的所有权，本院不予支持。 综上所述，陈吉彩、郭美芳的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市中级人民法院（2020）闽04民初71号民事判决第一项； 二、撤销福建省三明市中级人民法院（2020）闽04民初71号民事判决第二项； 三、停止对位于大田县××镇××路××号××幢××号房产的执行和查封； 四、驳回陈吉彩、郭美芳的其他上诉请求。 本案一、二审案件受理费各8800元，由燕城公司各负担100元，由陈吉彩、郭美芳各负担8700元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李为民 审 判 员 陈志辉 审 判 员 陈 梁 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 何必林 书 记 员 陈美燕 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。