吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初1698号 原告：辽源市华盛物业服务有限责任公司。 法定代表人：金国华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔红，该公司职员。 被告：张影，女，1984年3月27日出生，汉族，住龙山区。 原告辽源市华盛物业服务有限责任公司与被告张影物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告辽源市华盛物业服务有限责任公司委托诉讼代理人崔红，被告张影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辽源市华盛物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、原告请求被告立即给付拖欠的物业费4，413.47元、违约金1，324.04元，合计：5，737.51元；二、被告承担诉讼费用。事实与理由1、事实：2013年6月5日原告辽源市华盛物业服务有限责任公司（以下简称华盛物业）与一开发商下属的辽源市嘉隆物业服务有限责任公司公司签订了《检察新村小区物业委托协议》，并其将债权债务移交给原告（包含部分业主未交纳的物业费等），原告受让了该小区的物业服务管理后，对小区进行了投资改造，并进行了服务管理。2013年11月1日原告与检察新村小区的业主委员会签订了《检察新村小区物业服务合同书》，约定了双方的权利义务。合同的第五条约定：按建筑面积每月每平收取住宅0.7元、门市房1。2元、车库每平1元、公共电费10元、垃圾外运费4元；第三条六项约定：如业户未按期缴纳物业费的，要按照应收时间（日期）应缴纳金额的百分之零点三按日加收滞纳金。被告于2011年4月29日入住该小区7号楼404室，面积83.36平方米。被告享受了原告的物业服务，本应按时交纳物业费用，但到期后久拖拒交，原告多次催缴，被告寻找各种借口拒绝交纳。原告因故于2018年4月30日退出该小区，终止了物业服务合同。被告缴纳住宅物业费截止日期为2013年3月31日，从2013年4月1日至2018年4月30日共计拖欠61个月的物业费。2、理由：为维护原告的合法权益，依据《合同法》第八条［依合同履行义务原则］规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《物业管理条例》第三十四条二款规定：物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故诉至法院，请求判令被告张影立即给付原告华盛物业物业管费4，413.47元（含垃圾外运费244元、公共电费610元）、违约金（即滞纳金，按物业费总额的30％计算）1，324.04元，共计5，737.51元。原告辽源市华盛物业服务有限责任公司向法庭提交了物业合同、维修记录证据材料。 张影辩称，一、被答辩人出示的《检察新村小区物业服务合同书》（以下简称《服务合同》）属无效合同。1、检察新村小区首届业主委员会组建具有欺骗性。根据《辽源市物业管理暂行办法》第11条、第13条的相关规定，社区应当及时组织召开首次业主大会会议，并提出业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法。但是，检察新村小区并未召开首次业主大会，而是由小区物业办房管员拿着已拟定的业委名单上门征求意见。2、被答辩人与业主委签订的《服务合同》失规无效。根据国家《物权法》经76条之规定，由业主共同决定的事项中，就有一项是“选聘和解聘物业服务企业"，也就是说选聘和解聘物业服务企业必须由业主共同决定，且“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”而被答辩人所示证的《服务合同》，是在全体业主包括其他业委会成员皆不知情的情况下，由刘子新、林瑞杰2名业委会成员擅自签订的服务合同，这二人的个人行为岂能代表所有业主。况且，根据国家《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，业主委员会本身没有缔约能力，其订立合同是执行业主大会的缔约能力。更重要的是，检察新村小区这个首届业委会，是未经合法选举产生的业委会，实质上是等于未取得业主对外签订物业服务合同的授权，其对外签订的物业服务合同应当认定为无效合同，不具有法律效力。3、被答辩人所提供的合同样本显失公正。《服务合同》样本是由被答辩人提供的，刘子新、林瑞杰二业委只是在合同上签字，并未对合同内容提出任何意见。但从其合同签订的内容看，如果逐条逐项研究，不难看出许多条款显失公正：一是从服务收费看，合同规定住宅每平米收费0.7元，并加收公共电费每月10元、卫生费每月4月。但是，根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》相关规定，公共电费、卫生费都包含在物业费之中，此两项皆属额外收费；二是从物业管理和服务标准看，合同规定了两类十二项内容，且文字表述非常含糊、空泛，没有具体标准，极易规避责任。然而，根据《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》规定，住宅每平方米收费0.5--0.7元的，属于三级物业管理服务等级。根据《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》规定，三级物业管理服务等级标准包括：基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化管理及养护等6大类58项内容。《服务合同》所规定服务内容和标准较之省政府规定简直是天地之差，连每平方米收费0.3元的五级物业管理服务标准都不如；三从甲乙双方的权利、义务看，《服务合同》共规定了甲乙双方的权利、义务共6条，但甲方的权利仅1条、义务却2条，而乙方的权利是2条、义务却是1条。由此可见，所谓的《服务合同》，处处是以维护被答辩人的利益为出发点和落脚点，失去了合同本身应有的公平公正的价值。（见证据图1） 二、被答辩人在物业管理服务上的不做为给答辩人造成严重经济损失。退一步讲，即便《服务合同》有效，但被答辩人在物业管理服务上的不作为，客观上也给答辩人造成了严重的经济损失。从《吉林省城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表》看，小区面积在10万平方米左右的，需要管理人员8人、保洁人员12人、治安员14人、维修人员5，大体上需要39人左右。但是，被答辩人为检察新村物业办公室所配置的人员严重不足。检察新村小区总建筑面积为8.16万平方米，目前物业人员仅有几人。由于人员严重不足，所以被答辩人在物业管理和服务上难以尽到应有义务。1、未对答辩人正常生活必要条件设施尽到维护义务。一是进驻检查小区第一年，供热费是小区物业收入的，第一年供热温度严重不合格，导致室内潮湿，大白严重脱落，对此曾多次找物业管理人员要求维修，得到的答复是：“这是建筑的原因，不归物业管，找开发商去。”，时至今日，问题仍未得到有效解决（见证据图2）；二是答辩人在入住小区时，曾交了一笔2480元的燃气费用，但至今也未用上燃气，物业人员给出的回答是“找开发商去”。入住时还交了1000元装修保证金，至今也未返还。（见证据图3）；三是小区有许多路面因年久失修，坑坑洼洼，遍地积水，令人行路困难。四是冬天路面积雪不清，致使全体业主严冬里常在冰雪路面上行走。（见证据图4）2、未对公共环境卫生尽到维护义务。8万平方米面积的小区保洁员标准配置在10人左右，被答辩人才配置5人。可想而知，小区的卫生情况如何会好。截止到2017年8月份，小区卫生垃圾从来没有及时清理过，少则三、五天，多则七、八天才能清理一次，各栋楼各单元的楼梯经常是灰尘满地、尘土飞扬，十多天也没人打扫一次。小区每个垃圾桶旁始终会垃圾成堆，有时在小区内还会泛起大粪的臭味，小区卫生环境十分恶劣（见证据图5）。3、未对小区安全防范工作尽到义务。一方面，检察新村物业办公室曾公开承诺：“20分钟保安巡视到小区每一区域、角落”，这个承诺纯是自欺欺人的谎言。一共才聘请1名老梁谁来巡逻?东门和西门守卫室经常锁门，车俩随意出行和逆行。另一方面，检察新村本来是封闭管理，所有车辆东进西出。可是，鸿坤公馆修建以来，西门彻底开放，拾荒者自由出入、卖菜车随意进入小区，外来车停压草坪，业主车辆被划，甚至有的业主家里被盗等等，给小区治安带来严重隐患，此时，物业有何用?（见证据图6）。4、未对公共设施、设备尽到看管维护义务。鸿坤公馆修建时，拆除了小区的燃气房，占用了小区出口的道路。这些被占用地都是业主们的公摊面积，属于业主的资产，被答辩人应当对这些公共设施、设备尽到看管维护义务，但是实际上却是放任被他人占用而无动于衷（见证据图7）。5、未对公共设施收益明示及分配尽到义务。小区内设立通信基站，设立广告牌，被答辩人及其检察新村物业办公室未将由此产生的收益向业主们公示，更未将结余部分交由业主大会决定。正是由于被答辩人在义务上不履行、在管理上不作为，导致答辩人和全体业主在如此恶劣的环境中生活了四年多时间，承受了巨大的精神煎熬，同时也承受了巨大经济损失：一是答辩人于2011年5月交付了燃气费2480元，至今未能使用上燃气，给答辩人带来的至少是利息损失；二是答辩人于2011年5月交付了1000元装修保证金，至今没有返还；三是答辩人在检察新村所拥有的物业，因居住环境不好、卫生条件恶劣、安保管理混乱而使其价值明显减值，2013年10月前，本物业大约在每平方米3100元左右，而现在每平方米2900左右，虽然有市场上价格波动因素，但因物业管理问题减值至少在10万以上。这也是答辩人及80%以上业主拒绝交物业费的原因所在。综上所述，被答辩人所以号称“专门接收弃管物业"，其实并非有真正的实力自信和能力自信，而是采取一种带有恶意性的经营手段，就是前期少量投入，勉强维持日常管理和运作，尽可能地回避答辩人及业主们的诉求，不尽或少尽义务，直到合同快结束时，便利用我国现行相关法律的瑕疵和漏洞，通过诉讼这种极端的方法，来损害广大业主利益，大发昧心之财。被答辩人之行为与强盗无异，这是对社会公平正义、道德诚信的严重侵害与蔑视，如此行径，情、理、法都是绝不允许的，因此答辩人向法庭请求：一是依法裁定《服务合同》为无效合同，驳回被答辩人主张物业费及滞纳金的诉讼请求。二是被答辩人应立即返还装修保证金1000元及利息和燃气费2480元及利息。三是答辩人保留对被答辩人带着恶意进入检察新村小区而给答辩人及全体业主造成巨大损失的依法索赔权。被告张影向法庭提交了照片、装修保证金、燃气费票据证据材料。 经审理查明：2013年6月5日原告辽源市华盛物业服务有限责任公司（以下简称华盛物业）与一开发商下属的辽源市嘉隆物业服务有限责任公司公司签订了《检察新村小区物业委托协议》，并其将债权债务移交给原告（包含部分业主未交纳的物业费等），原告受让了该小区的物业服务管理后，对小区进行了投资改造，并进行了服务管理。2013年11月1日原告与检察新村小区的业主委员会签订了《检察新村小区物业服务合同书》，约定了双方的权利义务。合同的第五条约定：按建筑面积每月每平收取住宅0.7元、门市房1。2元、车库每平1元、公共电费10元、垃圾外运费4元；第三条六项约定：如业户未按期缴纳物业费的，要按照应收时间（日期）应缴纳金额的百分之零点三按日加收滞纳金。被告于2011年4月29日入住该小区7号楼404室，面积83.36平方米。被告享受了原告的物业服务，本应按时交纳物业费用，但到期后久拖拒交，原告多次催缴，被告寻找各种借口拒绝交纳。原告因故于2018年4月30日退出该小区，终止了物业服务合同。被告缴纳住宅物业费截止日期为2013年3月31日，从2013年4月1日至2018年4月30日共计拖欠61个月的物业费4，413.47元。检察新村物业收取了张影装修保证金1000元。辽源市华盛物业服务有限责任公司没有收取张影燃气费。原告辽源市华盛物业服务有限责任公司在对小区服务管理上存在瑕疵与问题。 以上事实有原告辽源市华盛物业服务有限责任公司提交的物业合同、维修记录证据，被告张影提交的照片、装修保证金、燃气费票据证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，被告张影按照物业合同的约定，理应交纳物业管理费。原告华盛物业服务有限责任公司在对小区服务管理上存在瑕疵与问题，亦应承担相应责任。检察新村物业收取了被告张影装修保证金、辽源市民营经济开发区恒业液化气有限公司收取了被告张影燃气费，辽源市华盛物业服务有限责任公司没有全部接收检察新村物业及辽源市嘉隆物业服务有限责任公司的债权债务，不承担返还装修保证金、燃气费的义务。涉及到本小区业主要求辽源市华盛物业服务有限责任公司返还装修保证金的类同案件，本院（2020）吉0402民初1252号民事判决书、吉林省辽源市中级人民法院（2020）吉04民终614号民事判决书，驳回了小区业主要求辽源市华盛物业服务有限责任公司返还装修保证金的诉讼请求。本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条规定，判决如下： 被告张影在本判决生效后5日内向原告辽源市华盛物业服务有限责任公司交纳物业服务费用2206.74元（4413.47元x50%）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由辽源市华盛物业服务有限责任公司负担12.5元，张影负担12.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张焕成 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  刘禹良