陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终13361号上诉人（原审原告、反诉被告）：张宁宁，女，1991年11月7日出生，汉族，龙山海天艺术印务有限公司文员，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：许永仓，陕西惠智律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张蕊，女，1980年8月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:范国庆，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：张峰，男，1975年3月18日出生，汉族，个体工商户，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:范国庆，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。原审原告：郑伟龙，男，1991年10月18日出生，汉族，大连远洋运输公司船员，住陕西省白水县。原审第三人：西安邦房企业管理咨询有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区团结南路**中建国熙台项目**商铺。法定代表人：赵楠，总经理。委托诉讼代理人：赵睿，男，员工，住。原审第三人：西安驰耘房地产信息咨询有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。住所地：陕西省西安市雁塔区万象春天小区**楼7-1-104商铺**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵权，经理。委托诉讼代理人：李冰，男，员工，住。上诉人张宁宁、张蕊因与被上诉人张峰、原审原告郑伟龙、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房公司）、西安驰耘房地产信息咨询有限公司（以下简称驰耘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初3111号判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张宁宁上诉请求：1、请求依法撤销西安市未央区人民法院(2020)陕0112号民初3111号民事判决第二项关于支付损失2万元的判决内容并依法改判被上诉人支付上诉人定金罚金19.6万元。2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决被上诉人张蕊赔偿上诉人损失仅2万元事实不清，证据不足，应判决被上诉人双倍返还上诉人定金，即应赔偿上诉人损失196万元。理由如下：1.原审判决被上诉人即已违约，则经按照定金法则判决被上诉人双倍返还定金。2.上诉人在整个履行合同中，一直积极履行合同，虽说上诉人在签订居间买卖合同时尚未取得购房资格，但其丈夫在双方欲正式办理备案登记手续时已经取得了购房资格。3.双方在居间买卖合同中并无具体决定过户登记的时间，且居间买卖合同履行事宜均由第三人具体承办。4.上诉人在合同履行中并无具体违约行为。其次，原审判决仅判决被上诉人张蕊承担责任，适用法律错误，应判决其与张峰共同承担违约责任。理由如下：签订买卖居间合同时，张峰亦是买卖合同的出卖方一方，张峰亦是作为出卖方进行谈判、交易，收取上诉人款项。且张峰与张蕊是夫妻关系，该债务亦应属于双方夫妻债务，居间买卖合同中所涉买卖房屋，亦是两被上诉人夫妻共同财产。张蕊、张峰辩称，双方对合同约定是很明确的，一审法院认定被上诉人违约是错误的。一审判决第十页违反合同双方自愿约定，根据一般交易惯例对本案进行判决错误。上诉人上诉错误。邦房公司表示，合同是在我公司签署的，驰耘公司是我公司的嘉盟商，我们两家是一起的。根据双方合同约定的违约责任条款，应按照定金双倍或者房屋成交价的20%计算。上诉人张宁宁上诉是成立的。驰耘公司认可邦房公司的意见。张蕊上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项、第四项，改判由被上诉人张宁宁支付违约金196000元；2、请求判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审部分事实认定错误。一审法院认定的事实与判决结果相互矛盾，一审认定：合同约定张宁宁于2019年8月4日交付定金196万元给张蕊，张宁宁于贷款审批通过后五个工作日内交付30万元作为首付款，并于办理该房屋产权转移登记手续前存入西安市房地局指定的资金监管账户，张宁宁委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款68万元作为剩余尾款。该合同已经明确约定了双方的付款条件和方式，此种方式也是双方当时签订合同的真实意思表示。一审法院认为，张蕊应将前期定金存入资金监管账户而未支付构成根本违约是错误的，该认定突破了双方签订合同的约定。二、一审法院法律适用错误。从原合同及邦房出具的补充协议的付款方式可看出，前期张宁宁交付的定金不进入资金监管账户是方签订合同时的真实意思，双方已经在合同的付款中进行了具体明确的约定，合同的履行应按照有约定从约定，无约定或约定不清的情况下才能根据一般交易规则认定，而一审法院罔颇事实，抛开具体的合同约定，直接根据交易习惯进行认定张蕊违约，是不尊重事实与合同自由原则的，违反法律规定。张宁宁辩称，上诉人张蕊上诉不能成立。应驳回其上诉请求。原审判决上诉人张蕊构成根本违约事实清楚，证据充分，这在一审中不仅有第三人作证，有张宁宁丈夫郑伟龙与张蕊的丈夫张峰的聊天记录，这一事实是清楚的。一审判决由违约人承担违约责任正确。一审判决与查明事实一致，不存在自相矛盾之处。故张蕊上诉不能成立。一审仅在承担违约责任方面存在错误。驰耘公司认为张蕊上诉不能成立，一审判决正确。买房的资金必须要进行资金监管，上诉人张蕊上诉不能成立。邦房公司表示同意驰耘公司的意见。郑伟龙未到庭接受询问。张宁宁、郑伟龙向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除其与张蕊、张峰及邦房公司、驰耘公司的房地产买卖居间合同。2、依法判令张蕊、张峰双倍返还其房屋定金39.2万元及所收取的房款12.4万元并承担房屋溢价损失。3、依法判令张蕊、张峰赔偿其因此而造成的房屋中介费14700元及其他费用6000元（包括评估费、按揭服务费、过户服务费、抵押登记费）损失。4、本案诉讼费由张蕊、张峰承担。张峰、张蕊提出反诉请求：1、判令解除张蕊、张峰与张宁宁于2019年8月4日签订的《房地产买卖居间合同》。2、判令张宁宁向张蕊、张峰支付违约金19.6万元。3、判令张宁宁承担其违约行为给张蕊、张峰造成的交通费、诉讼费等费用损失。一审法院经审理查明，2019年8月4日张宁宁与张蕊、张峰、驰耘公司、邦房公司签订《房地产买卖居间合同》，张宁宁购买张蕊名下位于西安市未央区房屋，建筑面积89.57平方米，成交价格为98万元。该合同约定，张宁宁于2019年8月4日交付定金19.6万元给张蕊；张宁宁于贷款审批通过后五个工作日内交付30万元作为首付款，并于办理该房屋产权转移登记手续前存入西安市房地局指定的资金监管账户；张宁宁委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款68万元作为向张蕊支付剩余房款；双方于2019年8月23日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续，若以上事宜出现延误，应当由延误方承担迟延履行赔偿金，金额为10元/天，逾期30天内仍拒绝履行本合同义务的，视为违约，由违约方承担本合同第十条的违约责任；张宁宁按约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，双方按经纪方要求于张蕊还清银行贷款后办理撤押取得房产证原件且张宁宁贷款审批通过并放款后五个工作日内到房管局现场办理该房屋产权转移登记手续；此房屋成交价包含室内及厨卫固定装修及部分家具家电。该合同第十五条其他约定事项中载明张宁宁于2019年8月4日支付给张蕊23万元，其中19.6万元为定金，剩余3.4万元为部分购房款。郑伟龙于2019年8月4日向张蕊支付1万元定金，2019年8月5日支付22万元，张蕊出具定金收款确认书一份，载明收到张宁宁支付的19.6万元定金及3.4万元房款。2019年9月18日郑伟龙向张蕊支付7万元。2019年10月11日郑伟龙向张蕊支付1万元，2019年10月12日又支付1万元。张宁宁于2019年8月4日向邦房公司支付佣金14700元、过户费500元、按揭费4000元、评估费1500元等共计20700元。庭审中，张宁宁、郑伟龙表示其与张蕊、张峰于2019年9月18日到银行办理了面签手续，面签时张峰以各种理由让其再支付10万元房款，其当天给张蕊支付了7万元，面签后又陆续给张蕊转款2万元，之后邦房公司通知其办理网签合同，但张蕊、张峰不配合签订网签合同，并要求其支付30万元首付款并存入资金监管账户，后经过协商双方同意由其先垫资30万元存入资金监管账户，但签订补充协议时被告又向其索要1万元，又要求其一次性支付110万元房款，故合同未能继续履行。张蕊、张峰称因张宁宁无法全款支付购房款，故约定张宁宁支付的定金19.6万元用于偿还按揭贷款且该笔钱其不退还，30万元首付款由张宁宁存入资金监管账户，其与张宁宁于2019年9月18日到银行办理了面签手续，但当时审核结果是张宁宁无购房资格、无法办理贷款，后双方协商延迟履行合同，由张宁宁再支付10万元购房款，但当天张宁宁仅支付了7万元，后在邦房公司的操作下将郑伟龙的户口迁至西安市，张宁宁、郑伟龙要求其与郑伟龙继续履行合同，但其没有与郑伟龙签订合同，加之郑伟龙凑不齐首付款，故合同未能履行，后双方协商首付款事宜，张宁宁提出将房屋抵押，用抵押款垫付30万元首付款，其考虑到风险太大没有同意，最终双方签订的合同无法继续履行。驰耘公司、邦房公司称因需办理涉案房屋撤押手续故张宁宁、郑伟龙与张蕊、张峰约定由张宁宁支付定金加首付款23万元，该笔款项后期由张蕊、张峰存入资金监管账户，张蕊、张峰当时表示同意，2019年9月18日双方到银行办理面签手续时张蕊、张峰要求张宁宁再支付10万元否则不签字，在准备办理网签手续和资金监管账户时张蕊、张峰称其没有钱能存入资金监管账户，其告知张蕊、张峰可以帮忙找垫资公司进行垫资，张蕊、张峰亦同意，但称要张宁宁出具承诺如果征信报告中的隐私泄露由张宁宁承担责任，张宁宁不同意出具该承诺，后其告知张宁宁让张宁宁借款30万元用于垫资，再设立联名账户保证张宁宁最终拿回该30万元，当时张宁宁、郑伟龙及张蕊、张峰均同意，但签订补充协议时张蕊、张峰又反悔。另，张宁宁与郑伟龙系夫妻关系，郑伟龙于2019年9月5日将户口从陕西省渭南市白水县尧禾镇尧禾村**迁至西安市新城区韩森寨一村**，郑伟龙自2018年10月起开始在陕西省缴纳养老保险。张蕊、张峰系夫妻关系。一审法院认为，《房地产买卖居间合同》系合同各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。各方当事人庭审中均表示同意解除《房地产买卖居间合同》，故应予以准许。张蕊、张峰称本案《房地产买卖居间合同》中约定的由张宁宁支付的19.6万元定金系用于偿还涉案房屋按揭贷款，且该款项不需退还，但《房地产买卖居间合同》中明确载明房屋成交价为98万元，且张蕊、张峰陈述明显与常理相悖，故其所称不予采信，定金19.6万元应包含在全部购房款中。张宁宁在签订合同时并不具有西安市购房资格，其配偶郑伟龙于2019年9月5日将户口迁至西安市，且自2018年10月起开始在西安市缴纳养老保险，根据西安市相关限购政策，张宁宁、郑伟龙以家庭为单位自2019年10月起具备西安市购房资格，故张蕊、张峰称张宁宁无购房资格，不予采信。2019年9月18日张宁宁、郑伟龙与张蕊、张峰在银行办理了面签手续，此时张宁宁、郑伟龙尚不具备购房资格，故张蕊、张峰称其与张宁宁协商延期履行合同并由张宁宁再支付10万元购房款，予以采信，双方已就迟延履行合同达成一致意见，张宁宁亦陆续向张蕊支付购房款9万元。后双方就《房地产买卖居间合同》中约定的30万元首付款应由谁支付至资金监管账户产生争议。按照二手房交易的一般流程，过户前全部购房款应支付至资金监管账户，待交易完成后，全部购房款将转入出卖人账户。张宁宁已向张蕊支付定金及购房款32万元，在后期的交易中应由张蕊将该32万元支付至资金监管账户，但张蕊不同意由其支付，构成根本违约，导致本案合同无法继续履行，应承担相应违约责任。张宁宁作为买受人，在签订合同时并不具备购房资格，即使在合同履行过程中具备了购房资格，但仍存在过错，应承担一定违约责任。综上，判令张蕊向张宁宁退还定金及购房款32万元并支付损失2万元，对于张宁宁主张的双倍返还定金、支付房屋溢价损失及中介费、其他费用损失的诉讼请求，不予支持，对于张蕊、张峰主张的违约金及交通费等损失，不予支持。本案《房地产买卖居间合同》的买方系张宁宁、卖方为张蕊，郑伟龙、张峰无权主张权利，故对于郑伟龙的全部诉讼请求及张峰的全部反诉请求，不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张宁宁与被告（反诉原告）张蕊于2019年8月4日签订的《房地产买卖居间合同》解除。二、被告（反诉被告）张蕊于本判决生效后二十日内向原告（反诉被告）张宁宁退还定金及购房款32万元并支付损失2万元。三、驳回原告（反诉被告）张宁宁的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张蕊的其余反诉请求。五、驳回原告郑伟龙的全部诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）张峰的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13600元，保全费3020元（张宁宁、郑伟龙已预交），现由张蕊承担，张蕊于上述款项（二）给付时一并支付张宁宁、郑伟龙。反诉受理费6800元（张蕊、张峰已预交），现由张蕊、张峰自行承担。二审中，双方当事人均无新证据提交。经审理查明，一审查明事实属实。张峰、张蕊认可涉案房屋是夫妻共产，共同出卖。另外，张峰、张蕊称涉案房屋现价值110万左右，邦房公司、驰耘公司亦称该根据该区域市场价格涉案房屋价值为105万元-110万元。本院认为，张蕊与张宁宁及邦房公司、驰耘公司签订的《房地产买卖居间合同》系合同各方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，应为合法有效的合同，对各方当事人均产生法律约束力。合同履行期间，因张宁宁不具有购房资格，张宁宁、郑伟龙与张蕊、张峰重新协商，由郑伟龙购买以及张宁宁、郑伟龙再支付10万元购房款，根据张蕊、张峰的陈述，该事实能够认定，双方争议的是在办理网签房屋买卖合同时首付款30万元由谁打入资金监管账户。根据双方签订的《房地产买卖居间合同》中约定应由张宁宁在办理转移登记手续前存入西安市房地局指定的资金监管账户，该条款并未明确约定30万元是否含张宁宁已支付过的定金，且合同中亦未有其他对定金进行约定的条款，造成双方对此发生不同理解，属于约定不明，一审根据合同内容以及房地产交易习惯认定张蕊、张峰应将所收取的费用存入资金监管账户符合客观事实和法律规定，张蕊、张峰在已经收取32万元的情况下仍要求张宁宁、郑伟龙将合同约定的30万元首付款打入资金监管账户，违反公平原则，违反合同约定，一审认为张蕊、张峰违约并无不当。但在合同的履行中因张宁宁不具备购买资格，造成双方再次协商，张宁宁、郑伟龙在合同网签备案之前超过合同的约定支付了32万元，其亦未按照合同约定履行自己的义务，现各方均同意解除《房地产买卖居间合同》，因双方均有违约行为，故张宁宁要求张蕊、张峰双倍返还定金不符合法律规定，一审未予支持并无不当。关于张宁宁主张赔偿损失一节，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故张宁宁要求赔偿损失依法有据，经本院审查一审认定张蕊赔偿张宁宁损失2万元依据不足，现根据现在涉案房屋的价值，以及张宁宁和张蕊、张峰各自的过错，张蕊、张峰应赔偿张宁宁损失6万元。因合同不能继续履行的原因在于张蕊、张峰，故其要求张宁宁支付违约金19.6万元的请求亦不能得到支持。涉案房屋是张蕊、张峰共有，双方认可共同出售，故张宁宁要求张峰亦应承担违约责任理由成立，一审未判决张峰承担责任不妥。综上，一审判决未判决张峰承担责任以及赔偿数额不妥，故应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3111号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项及诉讼费承担部分；二、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3111号民事判决第二项为：张蕊、张峰于本判决生效后二十日内向张宁宁退还定金及购房款32万元并支付损失6万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8040元（张宁宁已预交3820元，张蕊已预交4220元），由张宁宁承担2320元，张蕊承担5720元。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年十一月二十五日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜