陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11944号上诉人（原审被告）：西安润银房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区雁环中路联盟新城**楼****。法定代表人：颜明，系该公司总经理。委托代理人：刘晓，陕西三英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵佳琳，女，1987年11月7日生，汉族，住西安市临潼区。上诉人西安润银房地产开发有限公司（以下简称润银公司）因与被上诉人赵佳琳商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润银公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，并改判为：“润银公司于本判决生效之日起十日内向赵佳琳支付逾期交房违约金10504元，并以627112元为基数，按照日万分之0.5，自2019年3月2日起计至实际交房之日”；2、依法判令本案一、二审诉讼费用由赵佳琳承担。事实与理由：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。该合同第十二条“逾期交付责任”明确约定润银公司逾期交付商品房：自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，应按日计算向赵佳琳支付所购商品房价款万分之0.5的违约金。一审法院不顾当事人双方意思自治、视合同的约定于不顾，径行认为日万分之零点五标准过低，缺乏事实依据与合同依据，依法应当予以改判。赵佳琳辩称，其已经收房，没有收到书面通知，房屋没有竣工验收备案表，其是为了降低自己的损失才收房的。应维持一审判决。赵佳琳向一审法院起诉请求：1、润银公司向赵佳琳支付逾期交付房屋的违约金21070.96元（暂计至2019年3月1日，直至实际交付房屋为止）；2、本案诉讼费由润银公司承担。一审法院认定事实：2015年12月6日，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：5075573），约定赵佳琳购买润银公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路以南、子午大道以西的中铁立丰国际广场5幢1单元20层12004号房屋。合同第六条约定：“2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7140.07元，总价款为人民币627112元”；合同第七条约定：“（二）买受人按下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年10月24日前支付首期房价款人民币197112元，占全部房价款31.43%。余款人民币430000元向贷款机构申请贷款支付；合同第八条约定：“1.出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三。”；合同第十一条约定：“出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条第2款约定：“自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付所购商品房价款万分之0.5的违约金”。2015年12月25日，润银公司向赵佳琳出具一份收款收据，摘要为“住宅首付款”，交款金额为197112元。2016年2月4日，赵佳琳、润银公司与兴业银行股份有限公司西安分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额为43万元。2016年2月4日，兴业银行向赵佳琳出具借款借据回单，借款人为赵佳琳，借款金额43万元，用途为购房。2019年1月18日，润银公司作出延期交房通知：3号楼、5号楼预计于2019年12月31日前具备交房条件，10号楼预计于2020年10月31日前具备交房条件。该涉案房屋至今未交付。庭审中赵佳琳主张双方在合同中约定的润银公司逾期交房违约责任过低，与赵佳琳逾期付款的违约责任不对等，显示公平，且润银公司逾期交房一直持续，赵佳琳合法权益不断被侵犯，请求润银公司按照日万分之一标准承担违约责任。润银公司不予认可，认为违约金低于造成损失的当事人可以请求人民法院予以增加，赵佳琳需要对造成的损失承担举证责任，赵佳琳并未提出证据证明其实际损失的相应证据。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。赵佳琳依约完成了交付房款的义务，润银公司应按照合同约定的交房期限（2018年3月30日前）向赵佳琳交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。因润银公司未在2018年3月30日前向赵佳琳交付房屋，赵佳琳主张润银公司承担逾期交房违约金的主张，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准，因双方约定的日万分之零点五标准过低，赵佳琳交付房款至今，期间的资金占用损失延续至今，赵佳琳主张日万分之一的标准未高于银行同期贷款利率，符合赵佳琳的损失情况，故润银公司应向赵佳琳支付自2018年3月31日起至实际交房之日的违约金。应以627112元为基数，按照日万分之一，计至2019年3月1日（335天）为21008元；并以627112元为基数，按照日万分之一，自2019年3月2日起计至实际交房之日。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院》第二条之规定，遂判决：一、被告西安润银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵佳琳支付逾期交房违约金21008元；并以627112元为基数，按照日万分之一，自2019年3月2日起计至实际交房之日；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵佳琳其余诉讼请求。本案案件受理费327元，由被告承担。因原告已预交，被告将其承担部分于本判决生效后十日内支付给原告。二审中，润银公司提交两组证据，第一组：1、项目竣工审查表及单位工程质量竣工验收记录；2、房产测绘成果报告；3、西安市商品住宅使用说明书、西安市商品住宅质量保证书。用于证明涉案的利丰国际广场于2020年8月18日竣工验收合格，符合法律规定的交付条件。润银公司通知赵佳琳收房后，赵佳琳因自身原因未收房，故润银公司自通知收房之日不再承担逾期交房的违约责任。第二组，《立丰国际广场项目业主入伙会签单》，用于证明赵佳琳已经收房。赵佳琳质证称，真实性认可，证明目的不认可，这只是建设单位的竣工验收，并不符合合同约定的交付条件，且其在通知交付时并未出示任何证明文件。赵佳琳提交润银公司与其他业主的补充协议一份，用于证明润银公司与其他业主对违约金的标准为万分之一是认可的。润银公司质证称，真实性认可，证明目的不认可。另查，双方《商品房买卖合同》约定交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。润银公司认可涉案房屋未取得竣工验收备案表。赵佳琳已于2020年10月8日收房。本院对一审判决查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为双方《商品房合同》约定的逾期交房违约金标准是否过低以及赵佳琳实际收房后润银公司是否应支付违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定,当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,“请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金以不超过实际损失为限。增加违约金以后,当事人又请求赔偿损失的,人民法院不予支持。”违约金兼具补偿和惩罚的双重作用，约定的违约金不足以弥补实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，赵佳琳按照合同约定期限支付了房款，但润银公司未按照合同约定的时间交付符合交付条件的房屋，其行为构成违约，依法应承担支付违约金的责任。但双方合同中所约定的违约金折算后低于银行同期贷款利率,约定违约金明显过低,难以补偿买受人的损失,依法应予适当调高。因此,一审法院在买受人未能提供充分证据以证明其损失的情况下,综合考虑涉案房屋逾期交房等情况，为均衡双方之利益按照购房款日万分之一的标准调整逾期交房违约金并无不妥。赵佳琳于2020年10月8日收房，在本案中，赵佳琳对于不具备交房条件的商品房予以接收，视为对房屋交付条件的认可。且赵佳琳因收房行为而实际占有使用了涉案房屋，根据损益相抵规则，其在占有使用期间所获得的利益，与因润银公司逾期交房所受之损失，应相互对抵。故，在涉案房屋交付之后，润银公司不再承担给付逾期违约金之责任。综上，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初260号民事判决第二项及诉讼费负担部分。二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初260号民事判决第一项为西安润银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵佳琳支付逾期交房违约金21008元；并以627112元为基数，按照日万分之一，自2019年3月2日起计至2020年10月8日止。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费327元，西安润银房地产开发有限公司已预交，由西安润银房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年十一月十七日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩