陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12698号上诉人（原审原告）：刘宝青，女，1978年7月15日出生，汉族，西安工业大学教师，住西安市新城区。委托诉讼代理人：纪玲艳，陕西奉长律师事务所律师。委托诉讼代理人：周**，男，1976年4月28日出生，汉族，住西安市新城区，系刘宝青丈夫。被上诉人（原审被告）：霍国元，男，1967年3月10日出生，汉族，西北工业大学教师，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：吴钊，男，西北工业大学教师，住西安市碑林区。上诉人刘宝青因与被上诉人霍国元房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初1932号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员杨晓昱独任审理。本案现已审理终结。刘宝青上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院基本事实未查清，法律关系认定错误，应当发回重审或查清事实依法改判。涉案房屋买卖合同违法强制性规定，一审认定有效存在错误。涉案房屋系集资房，是企事业单位为解决内部职工住房问题，以其拥有的划拨土地所有权和部分资金及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，以较低价格转让给内部职工。房屋产权属于企事业单位。涉案房屋建成后未进行初始登记，未取得对外销售许可证，属于城市房地产管理法规定的禁止转让的房屋。一审法院认定《房屋买卖合同》有效存在错误。涉案房屋的所有权无法转移，涉案合同目的已无法实现且无法继续履行。原审法院认为双方仅存在债权效力是错误的。现被上诉人占有、使用涉案房屋系行使物权效力。被上诉人签订买卖合同时应负有审慎注意义务，对房屋权属状态、是否可以进行转让等一并进行审查，一审认为被上诉人已对房屋现状充分了解、不存在过错存在错误。被上诉人对其未尽审慎义务购买涉案房屋所导致的风险应自行承担。2、涉案房屋产权属于西安工业大学，但原审法院未追加其为必要诉讼参与人，存在程序错误，应发回重审。一审中上诉人提交了《西安工业大学关于禁止转让、出租“西工新苑”工作用房的通告》，证明该房产权属于西安工业大学，房屋性质属于该单位工作用房，足以证明此案与西安工业大学具有重大关联，并且，西安工业大学已经明确表示禁止涉案房屋转让。原审法院未能追加必要诉讼参与人，产权性质未查明，存在错误。霍国元答辩称，1.双方房屋买卖合同系真实意思表示，一审认定事实合法有据，一审起诉时刘宝青要求解除房屋买卖合同，但在二审中要求认定房屋买卖合同无效，超出其一审诉请，该诉请不应在二审处理。2.物权与债权不同，合同是债务，是请求权，双方已经履行完毕了，至于是否可以过户是后话，即使一审认定该房屋买卖合同最终不发生物权变动的法律效果，也不影响债权效力。3.一审判决认为被上诉人不存在过错是正确的。上诉人称被上诉人未尽到合理审慎注意义务与事实不符，在签订合同后被上诉人已经将购房款全额支付，且案涉房屋已经交付。被上诉人在房屋交付后也已经将房屋出租第三人，且上诉人对该情形是知晓的。4.关于追加西安工业大学问题，属于法院职权范围，但被上诉人认为法院是可以不追加的。刘宝青起诉至一审法院请求：1、依法判令解除其与霍国元于2016年8月30日签订的《房屋买卖合同》。2、请求人民法院判令霍国元立即向其腾交案房屋。3、诉讼费由霍国元承担。原审经审理查明，2016年3月25日，刘宝青（乙方）与西安工业大学（甲方）签订《西安工业大学教职工工作用房集资建房协议书》，约定乙方集资的教职工工作用房为“西工新苑”小区10-26-04室，建筑面积为145.64平方米。本次教职工工作用房集资价格暂确定为每平方米2400元，最终房价按完工后工程决算价格确定，集资价格不含公共配套设施的相关费用……。本次教职工工作用房以教职工自助为目的，无产权，选房后不得转让、私下调换、出租，不得赠与他人，不得改变住房的用途。一经发现，学校将无条件收回，由此引起的一切后果由个人承担等。刘宝青向西安工业大学交纳了购房款。2016年8月20日刘宝青与霍国元签订了《房屋买卖合同》约定刘宝青将上述西安工业大学未央校区西工新苑10-2604的房屋（建筑面积约145平米）以人民币叁拾柒万叁仟伍佰叁拾贰元整（373532元）的价格出售给乙方（此价格已包含交房时需要缴纳的费用）。霍国元及其代理人已对该房屋现状充分了解，并于签订此合同时当日一次性全额交付给甲方。刘宝青保证对该房拥有出售之权利，并无偿配合办理相关手续，且产权清楚，无任何权属纠纷即债权、债务纠纷。本合同签订后，刘宝青对该房屋的使用，收益权利一并转让给乙方，甲方不得以任何理由反悔或违约等。合同签订后，刘宝青向霍国元交付了钥匙，霍国元于2016年8月22日向刘宝青支付了全部价款373532元。霍国元称收房后对房屋进行了装修，并于2017年12月6日将房屋出租给西安三彩创客公寓管理有限公司。2018年10月30日，西安工业大学发出了《西安工业大学关于禁止转让、出租“西工新苑”工作用房的通告》，通知一：西工新苑教职工工作用房是以教职工自住为目的，无产权，教职工不得转让、出租，不得改变住房用途。任何私自转让、出租行为均为违约行为。二、凡是转让、出租工作用房居住权的职工，请自行协商解决回收房屋使用权事宜等。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘宝青与霍国元在2016年8月签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条是法律赋予买受人合同解除的权利，本案刘宝青作为出卖人在霍国元并无任何违约行为的情况下，刘宝青应遵守诚实信用原则，无权要求解除合同。即使该合同最终不能发生物权变动的法律效果，不影响双方之间债权的效力，故刘宝青要求判令解除双方于2016年8月30日签订的《房屋买卖合同》并要求霍国元立即向刘宝青腾交涉案房屋，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘宝青全部诉讼请求。案件受理6903元，减半收取3451.5元，由刘宝青承担。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，本案中，刘宝青与霍国元于2016年8月30日签订的《房屋买卖合同》系双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。刘宝青起诉至原审法院以西安工业大学发出通告禁止转让涉案房屋、合同已无法继续履行为由要求解除双方签订的房屋买卖合同。而在2016年3月25日刘宝青与西安工业大学签订的《西安工业大学教职工工作用房集资建房协议书》中已有“选房后不得转让、私下调换、出租，不得赠与他人”等约定，在刘宝青与霍国元签订的《房屋买卖合同》中也载明“甲方（刘宝青）保证对该房屋拥有出售之权利，并无偿配合办理相关手续，且产权清楚，无任何权属纠纷等”。现刘宝青以上述理由主张解除涉案《房屋买卖合同》，既有违诚实信用原则，又无合同依据。而且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定是法律赋予买卖合同关系中买受人的权利，本案刘宝青作为出卖人，不能以房屋所有权不能转移作为其解除合同的依据。二审中刘宝青又主张双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，其该主张与其一审中要求解除合同的诉讼请求在法理上相矛盾，而且其合同无效的理由与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定相悖。本案系刘宝青作为原告主张解除其与霍国元签订的房屋买卖合同，西安工业大学并非必要的诉讼参与人，故刘宝青上诉称原审法院未追加该学校参加诉讼程序违法的理由不能成立。综上，刘宝青的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6903元，由刘宝青承担。本判决为终审判决。审 判 员 杨晓昱二〇二〇年十一月十八日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩