山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5533号 上诉人（原审被告）：王君道，男，1975年11月2日生，汉族，个体业主，住高密市。 被上诉人（原审原告）：石忠堂，男，1977年10月2日生，汉族，个体业主，住诸城市。 上诉人王君道因与被上诉人石忠堂房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院(2020)鲁0782民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王君道上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；一二审诉讼费用由石忠堂负担。事实与理由：1、一审认定上诉人与案外人建立买卖合同关系是错误的。本案买卖合同的双方是上诉人和被上诉人，一审庭审时双方都认可，案外人将房屋抵顶给被上诉人，然后被上诉人将涉案房屋抵顶给上诉人，只是为了办理房权证方便才让案外人为上诉人出具收据，案外人出具收据的行为并不能否认被上诉人作为涉案房屋买卖合同一方当事人的事实。2、一审法院认定双方之间是债权转让法律关系是错误的。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，不是债权转让纠纷，庭审时法官也没有进行释明，并且被上诉人在诉状中明确认可是被上诉人将涉案房屋出售给上诉人，说明双方没有债权转让的合意，双方对房屋买卖的事实没有争议，一审法院主观臆断将双方法律关系界定为债权转让明显是错误的。3、一审法院认定即使涉案房屋交付时间为2019年1月份，被上诉人也不违约是错误的。被上诉人在诉状中明确认可是2011年12月1日将房屋交付给上诉人，可以看出双方对交房时间是约定为2011年12月1日，事实上正是因为被上诉人没有按照约定交付房屋，才导致上诉人没有缴纳剩余房款，一审法院认定因上诉人没有缴纳房屋尾款，即使涉案房屋交付时间为2019年1月份，被上诉人也不违约是错误的。4、被上诉人明确表示涉案房屋无法办理产权登记手续，其无权要求支付剩余房款。根据合同法的规定，即使上诉人应当支付房屋尾款，在被上诉人明确表示违约无法办理房权证的情况下，上诉人有权拒绝支付剩余房款，这是合同法赋予上诉人的合法抗辩权。5、一审法院不支持上诉人关于房租的抗辩是错误的。被上诉人在诉状中明确认可是2011年12月1日将房屋交付给上诉人，可以看出双方对交房时间是约定为2011年12月1日。本案事实是被上诉人一直自己缴纳物业费、水电费作为仓库使用至2019年1月，按照法律规定，上诉人主张被上诉人缴纳房租完全合法。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 石忠堂未提交书面答辩意见。 石忠堂向一审法院起诉请求：1、判令王君道偿还欠款206000元；2、本案诉讼费由王君道负担。 一审法院认定事实：2011年12月1日，诸城市杨春房地产开发有限公司（以下简称案外人）为王君道出具收款收据，收据内容为：“交款单位王君道，摘由：收商城2102#房款，金额为1569027元，案外人在收款单位处加盖财务专用章”。同日，王君道出具欠条，内容为：“欠条今欠购房款贰拾万陆仟元正￥206000.00元王君道2011年12月1日”。2020年1月8日，石忠堂持欠条诉至法院。 诉讼中，关于收款收据和欠条形成过程，石忠堂、王君道均陈述如下：2011年，石忠堂在案外人处有应收工程款，石忠堂以应收工程款抵顶购房款的方式从案外人处购买诸城市杨春商贸城2102号房屋。因石忠堂欠王君道木材款，双方达成协议，石忠堂用上述房屋抵顶木材款。房款和木材款抵顶后，王君道尚欠石忠堂房款206000元。为了将来办理房产证方便，石忠堂于2011年12月1日从案外人处直接以王君道的名义办理购房收款收据等购房手续，王君道于同日为石忠堂出具欠条，双方没有签订书面房屋买卖协议。 关于房屋是否交付，石忠堂陈述如下：1、石忠堂于2011年12月1日将房屋收款收据、购房手续、钥匙交付给了王君道后，王君道才出具了欠条。2、2018年4月份，高密市人民法院作出（2017）鲁0785民初5625-2号民事裁定书，裁定查封王君道所有的位于诸城市××街××号房产一处，足以证明王君道已使用涉案房房屋。石忠堂提供高密市人民法院（2017）鲁0785民初5625-2号民事裁定书、协助执行通知书复印件各一份予以证明。王君道则主张：1、只收到了收款收据，没有收到钥匙，石忠堂没有在当天将涉案房屋交付，而是一直涉案房屋当作仓库，直至2019年1月份才将涉案房屋钥匙交付。2、对高密市人民法院民事裁定书、协助执行通知书复印件的真实性无异议，但上述证据不足以证明涉案房屋已经交付。 关于购房款支付情况，王君道主张于2011年12月19日以银行转账方式向石忠堂支付购房款30000元。石忠堂对2011年12月19日王君道以银行转账方式交付30000元的事实无异议，但主张该30000元不是购房款，而是王君道支付的石忠堂安装防盗门等的价款。石忠堂未提供证据证明其上述主张成立。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、石忠堂是否存在未按约定交付涉案房屋的违约行为；二、石忠堂是否有权要求王君道支付购房款；三、王君道于2011年12月19日交付的30000元是否为购房款。当事人双方对2011年12月1日王君道尚欠石忠堂购房款206000元的事实无异议，不违反法律规定，法院予以确认。依据双方陈述，本案房屋买卖合同的过程为：石忠堂以应收工程款抵顶房款的方式从案外人处购买涉案房屋，后王君道又以应收木材款抵顶部分购房款的方式从石忠堂处购买涉案房屋，后石忠堂直接以王君道的名义在案外人处办理了购房收款收据，王君道对剩余房款为石忠堂出具欠条。在上述房屋买卖合同履行过程中，石忠堂与王君道之间实际为涉案房屋债权转让关系，石忠堂为债权转让人，王君道为债权受让人。石忠堂将对案外人享有涉案房屋的债权转让给了王君道，并通知了案外人，案外人为王君道出具收款收据。 关于争议焦点之一，1、法院认为，在日常生活中，欠条一般为双务合同中一方履行债务后另一方不能及时履行相应债务而出具的债权凭证。欠条一般在对方已履行相应债务而自己不能及时履行相应债务的情况下才出具。石忠堂主张其将涉案房屋交付后王君道才出具欠条，符合常理，法院予以支持。王君道于2011年12月1日为石忠堂出具欠条后又主张涉案房屋未交付，不符合常理，法院不予支持。2、依据现有证据可以认定石忠堂与王君道未签订书面房屋买卖合同，未约定交付房屋和支付房款的先后顺序。在双方未约定石忠堂交付房屋的债务履行顺序先于王君道支付购房款的债务履行顺序的情况下，双方应当同时履行债务。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，在王君道足额支付全部购房款前，石忠堂可以行使同时履行抗辩权，拒绝王君道相应的履行要求。房屋买卖合同的标的物为房屋，房屋作为一个整体，不能分期交付。故石忠堂在王君道支付完毕全部购房款前有权不交付房屋，该行为具有合法性，不构成违约。故即使涉案房屋交付时间为2019年1月份，也可以认定石忠堂的涉案房屋交付义务已经履行完毕，不存在违约行为。 关于争议焦点之二，石忠堂以王君道的名义办理完购房手续，并向王君道交付房屋后，合同义务已经履行完毕。王君道应按合同约定支付剩余价款。因石忠堂与王君道之间实为涉案房屋债权转让合同，石忠堂履行相应义务后，石忠堂脱离先前的房屋买卖合同关系，王君道与案外人之间建立房屋买卖合同关系。在现有证据不能证明王君道与石忠堂曾约定石忠堂负有办理房屋产权登记义务的情况下，王君道以涉案房屋无法办理产权登记为由不支付购房款，无事实和法律依据，法院不予支持。因此，法院认定石忠堂有权要求王君道支付购房款。 关于争议焦点之三，石忠堂主张王君道于2011年12月19日交付的30000元不是购房款，但未提交证据证明该款项系王君道清偿的其他债务，应当承担不利后果，法院不予支持。法院认定该30000元系王君道支付的购房款，应当从欠款数额中扣减。 综上，法院认定王君道尚欠石忠堂购房款176000元（206000元-30000元）。石忠堂要求王君道支付购房款206000元，法院对超出部分不予支持。王君道第1、2项答辩主张，无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、王君道向石忠堂支付购房款176000元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回石忠堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4390元，减半收取计2195元，由石忠堂负担285元，王君道负担1910元。 二审审理查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，王君道与石忠堂对于买房过程及王君道为石忠堂出具的欠条没有异议，本院予以确认。石忠堂与王君道之间的木材款进行抵顶后，案外人直接为王君道出具了涉案房屋的收款收据，王君道给石忠堂出具欠条，且现石忠堂依据王君道出具的欠条及王君道对涉案房屋实际占有使用的事实要求王君道支付剩余款项有事实和法律依据，本院予以维持。关于涉案房屋交房时间问题，王君道未提交确实充分的证据予以证实，且双方对于交房时间作出明确约定，王君道要求石忠堂支付租赁费缺乏依据，本院不予支持。关于涉案房屋能否办理房产证的问题，王君道与石忠堂之间未签订书面房屋买卖合同，未对房产证办理事项作出约定，王君道在明知涉案房屋系顶账房且案外人以自己的名义出具收款收据的情况下仍为石忠堂出具欠条，现以涉案房屋未办理产权登记为由拒绝支付剩余款项没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，王君道的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4390元，由王君道负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年十一月十六日 书记员 张瑞丰