广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初639号原告：梁国成，男，汉族，1979年8月14日出生，住广东省肇庆市******委会号，公民身份号码：441************01X。委托诉讼代理人：成国英，广东凯印律师事务所执业律师。被告：林安彦，女，汉族，1981年3月3日出生，户籍地广东省云浮市云城区***************，现住广东省云浮市，公民身份号码：445************129。原告梁国成诉被告林安彦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告梁国成的委托诉讼代理人成国英、被告林安彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁国成向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原、被告双方于2019年9月12日签订的《房产买卖合同》以及于2020年3月22日签订的《房屋买卖合同》；二、请求法院判令被告立即返还原告已支付的购房款人民币450000元整；三、请求法院判令被告支付以人民币450000元为本金按月利率2%从2019年9月12日起至前述450000元款项全部清偿日止的利息给原告，利息暂计算至2020年3月30日止为人民币60300元；四、请求法院判令被告向原告支付为实现债权所支出的律师费人民币15000元；五、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2019年9月12日，原、被告双方签订了一份《房产买卖合同》，约定被告将位于云浮市市区金山小区***************【房屋所有权证号为：粤（2016），房屋登记建筑面积为115.07平方米（其中实际建筑面积95.97平方米，分摊建筑面积19.1平方米）】以总价款人民币70万元卖给原告。其中《房产买卖合同》第二条约定“……卖方在买家支付房款达45万元之日起会到银行办理偿还银行按揭贷款，涂鸦房屋抵押事项……”而第八条则约定：“买卖双方合同签订后，若因卖方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知买方，并在5日内全部返还买方的已付款（返还房款=买方已付款+利息），由卖方承担办理手续的相关税费损失。利息计算方法按合同生效日至合同中止日卖方已付房款月利率2%计算，即：利息=已付房款×合同签订至中止经过几个月×2%……若发生违约，买卖双方可协商解决，协商不成的，违约方需承担守约方因维权所产生的诉讼费、保全费、律师费等一切合理费用。”《房产买卖合同》签订后，原告依约向被告支付购房款，被告收到房款后亦已向原告出具《收款收据》，该《收款收据》载明：“今收到梁国成房款共45万元。第1笔：2万（2019年9月24日），第2、3笔：18万（2019年9月16日），第4笔：25万（2019年12月）。合计金额45万元。收款人：林安彦。”鉴于原、被告双方对2019年9月12日签订的《房产买卖合同》存在争议，故原、被告双方于2020年3月22日又签订了一份《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》第三条约定：“……房价款的支付方式现金和转账、支付时间为：第1笔现金交易2万于2019年9月24日，第2、3笔现金交易18万于2019年9月16日，第4笔交易于2019年12月银行转账25万，共收45万元。林安彦445************129。”而第九条第2点则约定：“如甲方（被告林安彦）在合同生效后，有其他违约行为，甲方（被告林安彦）除将已收的房价款全部退还乙方（原告梁国成）外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方（原告梁国成）。”原告认为，被告已确认收到原告支付的45万元购房款，但却未能依约到房屋贷款银行办理涉案房地产抵押涂销手续，经原告多次催告后仍拒绝办理，从而导致涉案房地产根本无法过户至原告名下。即，原告签订涉案房屋买卖合同的目的已根本无法实现，被告明显构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之相关规定，原告有权单方解除合同并要求被告立即返还已付购房款45万元并支付相关利息。综上所述，被告的违约行为致使原告的合法的民事权益受到侵犯，为了维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格。3、房产买卖合同、房屋买卖合同、家庭住房产权登记证明、商业性个人住房贷款证明，证明被告将位于云浮市市区金山小区***************【房屋所有权证号为：粤（2016）云浮市号】以总价款人民币70万元出卖给原告，被告至今未办理涉案房屋抵押涂销手续，构成根本违约的事实。4、收款收据、中国银行取款单、广发银行个人活期对账单、中国银行交易流水明细清单，证明原告向被告支付购房款人民币45万元的事实。5、委托代理合同、发票、广东省律师服务政府指导价、律师费计算表，证明原告支出律师费人民币15000元的事实。原告当庭提供证据如下：6、《收据》，证明被告在2020年6月2日支付10000元给原告的事实，现尚欠购房款44万元。被告林安彦辩称：被告确认与原告的房屋买卖关系，确认收到原告支付的45万元购房款，但被告于2020年6月2日已返还10000元房款给原告，同意返还剩余的44万元房款给原告。被告林安彦在诉讼中未提交证据。经审理查明：2019年9月12日，原告梁国成（买方）向被告林安彦（卖方）购买位于云浮市市区金山小区***************，双方签订了一份《房产买卖合同》，约定：第一条【出售标的】卖方自愿将其房屋出售给买方，该房屋具体情况如下：1、卖方所售房屋所有权证为粤（2016）云号。2、卖方所售房屋位于云浮市市区金山小区***************。3、卖方所售房屋登记建筑面积为115.07平方米（其中实际建筑面积95.97平方米，分摊建筑面积19.1平方米）。卖方将该房屋占用范围内的土地使用权及该房屋的相关权益随该房屋一并转让给买方。第二条【买卖双方申明】卖方申明：卖方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产仅存在按揭贷款抵押，无任何其他权属或经济纠纷。卖方在买家支付房款达45万元之日起会到银行办理偿还银行按揭贷款，涂鸦房屋抵押事项，并承诺物业交接之日起一个月内卖方付清卖方产生的物业管理费、水电、有线、通讯费等费用。买方申明：买方知悉并接受交易房屋尚存按揭贷款未清偿的事实，买方购买本合同第一条所述卖方房屋，支付房款，履行本合同约定的各项义务，承诺违反本合同义务的法律责任。第三条【出售价款】该房屋出售总价款为人民币：柒拾万元整（小写：700000元）。第四条【付款方式】买卖双方同意以贷款按揭付款方式，约定买家具体付款如下：1、签订本合同之日支付10万元。2、签订本合同之日起（含当日）第十日支付10万元。3、2020年1月6日支付25万元。4、剩余房款人民币25万元买家申请银行贷款按揭（如银行审批贷款数额不足前述申请额度，乙方应在银行划款当日将差额一并支付给卖方）支付给卖方。若贷款审批不通过，则乙方需在首次贷款审批不通过之日起30日内付清剩余房款。第五条【税费承担】经双方协商相关税费除了买家个人房产税由买家负责外，其他税费由卖家负责。第六条【房屋交付】卖方应在收到20万元房款之日起3日内将交易的房屋正式全部交付给买方使用，并履行下列手续：……卖方在10个工作日内协助买方办理过户手续。……第八条【违约责任】买卖双方合同签定后：若因卖方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知买方，并在5日内全部返还买方的已付款（返还房款=买方已付款+利息），由卖方承担办理手续的相关税费损失。若因买方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知卖方，卖方在5日内部分返还买方已付款（返还房款=买方已付款-利息），由买方承担办理手续的相关税费损失。利息计算方法按合同生效日至合同中止日买方已付房款月利率2%计算，即：利息=已付房款×合同签订至中止经过几个月×2%。房款及利息全部结清完毕后合同方能终止。若发生违约，买卖双方可协商解决，协商不成的，违约方需承担守约方因维权所产生的诉讼费、保全费、律师费等一切合理费用。第九条【约定补充】本合同未尽事宜，买卖双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议均为本契约不可分割的部分。原告梁国成在买方处签名按指模确认，被告林安彦在卖方处签名按指模确认。上述《房产买卖合同》签名处有三处手写部分：1、“已领梁国成共4笔款项45万元，第一笔2万，2019年9月24日；第2笔8万；第3笔10万，2019年9月16日；第4笔25万，2019年12月。”被告林安彦签名按指模确认。2、“买家已付款2万元现金。”3、“买家已付45万元现金，卖家已收到。”原告梁国成、案外人陈泽钊签名按指模确认。后因原、被告于2019年9月12日签订的《房产买卖合同》中对于被告已收取的购房款约定不明确，所以双方于2020年3月22日又重新签订一份《房屋买卖合同》。原告称该《房屋买卖合同》对于《房产买卖合同》中约定的主要内容没有变更，只是对被告收取的购房款作出明确的约定，对违约金部分进行变更。被告对此确认无异议。2020年3月22日签订的《房屋买卖合同》约定：……第三条计价方式与价款。按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米6083元，总金额人民币（小写）700000元整，（大写）柒拾万元整；房价款的支付方式现金和转账、支付时间为：第一笔现金交易2万于2019年9月24日，第2、3笔现金交易18万于2019年9月16日，第4笔交易于2019年12月银行转账25万，共收45万元。乙方在2019年9月24日付给甲方定金（人民币）（大写）拾万元正，（小写）100000元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：第一期：在签订合同之日，支付人民币10万元；第二期：在签订合同之日起（含当日）第十日支付人民币10万元；第三期：在2020年1月6日支付清尾款人民币25万元。以上款项，由乙方直接通过现金加转账直接存入等方式支付到甲方提供的本人账号（银行账号见附件二）。每次收到款项后三日内甲方应当开具收据给乙方。如甲方三日内未开具体要求收据的，则乙方凭其持有的银行开出的转账凭证或存入凭证作为付款的有效证明。第五条1、甲、乙双方定于2020年1月6日正式交付该房屋：甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。2、双方定于2020年1月6日向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。……第七条甲、乙双方确认，双方应于本合同生效之日起30日内到房地产主管部门办理过户手续。……如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部购房款外，并按合同第八条承担违约责任。……第九条甲方违约责任。1、甲方如未按合同第三条规定的期限将该房屋不动产证交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的2%向乙方支付违约金。逾期超过合同生效日至合同中止日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。2、如甲方在合同生效后，有其他违约行为，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。……。合同还对当事人的其他权利义务进行约定。原、被告分别在合同上签名按指模确认。该合同后面备注：因2019年9月12日签订的《房产买卖合同》存在争议，所以经双方友好协议以此合同为准。被告林安彦收到原告支付的45万元购房款后，亲自出具《收款收据》一份交由原告收执，载明：今收到梁国成房款共45万元，第1笔：2万（2019年9月24日），第2、3笔：18万（2019年9月16日），第4笔：25万（2019年12月）。双方确认原告已支付购房款45万元，尚欠25万元至今未支付，现房屋由被告林安彦居住，未交付给原告。原告陈述因在2020年3月22日签订的《房屋买卖合同》约定的违约金过高，所以本案起诉的违约金是按2019年9月12日签订的《房产买卖合同》第八条约定的卖方违约责任，利息以已付房款为基数按月利率2%计算；对于律师费的约定，因2019年9月12日签订的《房产买卖合同》第八条已明确约定律师费，故在2020年3月22日签订的《房屋买卖合同》没有再重复约定。被告对此无异议。庭审中，原告称因案涉房屋办理了房地产抵押，被告在收到原告支付的购房款后至今未办理抵押涂销手续，导致原告无法实现合同目的，要求解除合同，原告确认收到被告于2020年6月2日返还的10000元房款，现尚欠购房款为44万元，原告已在2020年5月初将案涉房屋钥匙归还给被告。被告在庭审中同意解除合同，同意归还尚欠购房款44万元。其称案外人陈泽钊与其是男女朋友关系，因此在合同及银行凭证上签名确认。当时陈泽钊做手术时用了部分购房款，还有部分购房款用于被告投资的其他生意，因为该笔购房款被告已经使用完毕，没有钱偿还银行的贷款，所以就没有办理涉案房屋抵押涂销手续。被告之前曾将案涉房屋交付给原告装修，确认原告在2020年5月9日已将案涉房屋的钥匙交还给被告。在本案诉讼期间，原告梁国成向本院申请调查取证，调取被告林安彦在中国银行云浮城北支行开设的银行账号为621*************263于2019年9月1日至2020年5月8日期间账户交易明细信息及余额情况，拟证明被告林安彦收到原告于2019年9月16日向其转账的购房款10万元以及查实被告曾向原告承诺收到该10万元购房款后一直存放在该账户中没有转移是否属实。本院为查清案件事实，依法向中国银行云浮城北支行调取了被告林安彦在该行开设的银行账号为621*************263在2019年9月1日至2020年5月8日期间的账户交易明细信息及余额情况。被告林安彦确认于2019年9月16日收到原告转账给其的10万元购房款。在诉讼中，原告以防止被告转移财产及保障在案件审结后顺利执行为由向本院提出诉讼保全申请，本院于2020年4月2日作出（2020）粤5302民初639号、639号之一民事裁定书，裁定对登记在被申请人林安彦名下的位于云浮市市区金山小区***************【产权证号：粤（2017）云浮市号】予以查封；对被申请人林安彦名下的银行账户存款、支付宝账户、微信账户余额予以冻结。另查明，2020年3月23日，受原告委托，广东凯印律师事务所委派律师作为本案诉讼代理人。原告分别于2020年3月23日支付了10000元、2020年3月31日支付了5000元，合共15000元律师费给广东凯印律师事务所，提供律师费发票及委托代理合同予以证明。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告梁国成与被告林安彦签订的《房产买卖合同》、《房屋买卖合同》，经审查，两份合同主体内容基本上一致，双方在庭审中亦确认因《房产买卖合同》存在争议，《房屋买卖合同》实际上是对《房产买卖合同》中约定事项的一个详细补充，该两份合同均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。《房产买卖合同》约定，被告在原告支付房款达45万元之日起到银行办理偿还银行按揭贷款，涂鸦房屋抵押事项。被告应在收到20万元房款之日起3日内将交易的房屋正式全部交付给原告使用并在10个工作日内协助原告办理过户手续。《房屋买卖合同》约定，双方应于合同生效之日起30日内到房地产主管部门办理过户手续。如被告原因而不能办理过户登记，原告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，原告已按约定支付相应款项，但被告未按合同约定到银行办理偿还银行按揭贷款，涂鸦房屋抵押事项并为原告办理案涉房屋的过户手续，且现案涉房屋亦由其自行使用中，双方买卖房屋的目的已无法实现，解除合同的条件已成就，现原告起诉要求解除原、被告之间签订的《房产买卖合同》及《房屋买卖合同》，有事实和法律依据，被告对解除合同亦没有异议，故本院认定解除原告与被告分别于2019年9月12日、2020年3月22日签订的《房产买卖合同》及《房屋买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告由此支付的购房款45万元，被告应当返还给原告。原、被告在庭审中已确认被告林安彦已返还1万元购房款给原告，故被告林安彦应当承担继续返还44万元购房款给原告的义务。关于本案利息问题。《房产买卖合同》约定，被告在原告支付房款达45万元之日起到银行办理偿还银行按揭贷款，涂鸦房屋抵押事项。被告应在收到20万元房款之日起3日内将交易的房屋正式全部交付原告使用并在10个工作日内协助原告办理过户手续。合同签订后若因被告不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知原告，并在5日内全部返还原告的已付款（返还房款=买方已付款+利息），由被告承担办理手续的相关税费损失，利息计算方法按合同生效日至合同中止日原告已付房款月利率2%计算，即：利息=已付房款×合同签订至中止经过几个月×2%。《房屋买卖合同》亦约定，双方应于合同生效之日起30日内到房地产主管部门办理过户手续。如被告原因而不能办理过户登记，原告有权解除合同，解约时，被告除返还全部购房款外，并按合同第八条承担违约责任。如被告除未按合同规定的期限将该房屋不动产证交给原告使用之外，在合同生效后，有其他违约行为，被告除将已收的房价款全部退还原告外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给原告。签订上述《房产买卖合同》、《房屋买卖合同》后，被告不能在原告支付20万元房款后10个工作日协助原告办理过户手续或合同生效之日起30日内到房地产主管部门办理过户手续，在原告支付房款达45万元后未到银行办理偿还银行按揭贷款，涂鸦房屋抵押事项，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》备注约定：因2019年9月12日签订的《房产买卖合同》存在争议，所以经双方友好协议以此合同为准。本案中，原告称因在2020年3月22日签订的《房屋买卖合同》约定的违约金过高，因此主张违约金按《房产买卖合同》约定的以已付房款为基数按月利率2%计算至付清房款日止。被告林安彦对适用《房产买卖合同》中约定的利息计算标准计算违约金没有提出异议，但认为返还尚欠房款后不需要支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案是房屋买卖合同纠纷，尽管双方之间并不属于民间借贷，但被告林安彦收到了原告交付的房款45万元，属于资金占用方，且合同亦约定违约需支付利息，即违约需要计算利息属于被告林安彦可预见的损失，故可参考民间借贷的标准确定违约金的计算标准，《房产买卖合同》约定的违约责任利息计算标准并没有超过被告林安彦在签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，综合考虑被告林安彦违约行为的过错程度、持续的时间、合同实际履行的情况、预期利益等因素以及近年来同地段房屋租金的标准、房价上涨的幅度，再根据公平原则和诚实信用原则，参照民间借贷关于利率上限的规定，原告主张至被告实际返还购房款本金之日止按月利率2%计算利息，本院予以支持。《房产买卖合同》约定，利息计算方法按合同生效日至合同中止日买方已付房款月利率2%计算，即：利息=已付房款×合同签订至中止经过几个月×2%。房款及利息全部结清完毕后合同方能终止。原、被告庭审中确认45万元房款实际支付时间如下：2019年9月16日支付12万元；2019年9月24日支付2万元；2019年9月25日支付6万元；2019年10月23日支付25万元。根据合同的实际履行情况，原告主张从签订《房产买卖合同》之日起（即2019年9月12日）以44万元为本金计算上述利息不妥，本院予以调整，利息应以原告实际支付房款的时间、金额分别计算，利息起算时间如下：从2019年9月17日起至2019年10月23日止以12万元为本金；从2019年9月25日起至2019年10月23日止以2万元为本金；从2019年9月26日起至2019年10月23日止以6万元为本金；从2019年10月24日起至2020年6月1日止以45万元为本金；从2020年6月2日起至房款返还完毕日止以44万元为本金，以上均按月利率2%计算，但考虑到被告最高支付44万元给原告，已足以弥补原告的损失，故本院确认上述利息最高不得超过购房款44万元。关于本案的律师费问题。《房产买卖合同》第八条约定，若发生违约，买卖双方可协商解决，协商不成的，违约方需承担守约方因维权所产生的诉讼费、保全费、律师费等一切合理费用。原告称因在《房产买卖合同》第八条已明确约定律师费，故在《房屋买卖合同》没有再重复约定，被告对此无异议，但认为返还尚欠房款后不需要支付律师费。该约定是原、被告之间的约定，没有违反法律规定，本院予以确认。原告委托律师作为本案诉讼代理人，并约定支付律师费15000元，计算标准符合规定，且有委托代理合同、发票为凭，本院予以确认。为此，现因被告违约导致原告未能实现合同的目的，原告主张被告支付为实现本案债权而需要支付的律师费15000元，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告梁国成与被告林安彦于2019年9月12日签订的《房产买卖合同》以及2020年3月22日签订的《房屋买卖合同》。二、被告林安彦于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款44万元给原告梁国成。三、被告林安彦于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息（计算如下：从2019年9月17日起至2019年10月23日止以12万元为本金；从2019年9月25日起至2019年10月23日止以2万元为本金；从2019年9月26日起至2019年10月23日止以6万元为本金；从2019年10月24日起至2020年6月1日止以45万元为本金；从2020年6月2日起至房款返还完毕日止以44万元为本金，以上均按月利率2%计算，利息以不超过购房款本金44万元为限）给原告梁国成。四、被告林安彦于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告为实现本案债权而支出的律师费15000元给原告梁国成。五、驳回原告梁国成的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9053元，诉讼保全费3170元，合共12223元（该款原告梁国成已预交），由原告梁国成负担50元，被告林安彦负担12173元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  黄秋艳人民陪审员  刘小红人民陪审员  梁冠锋二〇二〇年九月二十八日书 记 员  彭赛男附本判决相关适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。