重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初550号原告：重庆融汇投资有限公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路**，统一社会信用代码915001067907043783。法定代表人：黄祖仕，重庆融汇投资有限公司董事长。委托诉讼代理人：蔡龙，男，重庆融汇投资有限公司职工，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：卿易，女，重庆融汇投资有限公司职工，住重庆市铜梁区。被告：周燕飞，男，1985年10月12日出生，汉族，四川省合江县村民，住四川省合江县。原告重庆融汇投资有限公司（以下简称融汇公司）与被告周燕飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告融汇公司的委托诉讼代理人蔡龙，被告周燕飞到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解5个月。本案现已审理终结。原告融汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理位于重庆市沙坪坝区房屋的《重庆市商品房买卖合同》网签及预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，预购商品房买卖合同备案登记注销手续。2、判令被告赔偿原告损失80727.97元，即：（1）原告根据（2017）渝0106民初7496号民事调解书代周飞燕向工商银行偿还了贷款本息423296.53元；（2）在工商银行向人民法院提起诉讼前，原告还代被告分别于2015年9月30日、2016年6月30日、2017年3月28日向工商银行代偿按揭款15852.8元、8548.59元、22008.74元，合计46410.13元；（3）原告根据（2015）渝北法民初09536号民事调解书代被告向案外人李涛丽偿还了221323.86元。原告因解除双方的房屋买卖合同应退还被告共计618275.04元，减除原告代被告支付的上述三项费用后的余额为80727.97元，即为原告损失。3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告融汇公司放弃了要求被告周燕飞注销在位于重庆市沙坪坝区房屋预购商品房抵押权预告登记的诉讼请求。事实和理由：2013年2月28日，原告购买了被告开发的位于重庆市沙坪坝区的房屋。2017年7月11日，原、被告协商退房，并签订了协议书。根据协议书的约定，被告应配合原告办理前述房屋的合同备案登记、预告抵押登记解除手续以及契税退还手续，并赔偿原告损失80727.97元（如原告及时配合办理了上述房屋的上述手续，原告只收取被告35000元）。然而，被告至今仍未按协议约定履行义务。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告周燕飞辩称，被告在向原告购房时缴纳了8万余元的款项，在解除合同时应当予以扣减，故被告不同意赔偿原告主张的损失。涉案房屋因另案被司法查封，同意原告其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，融汇公司（甲方）与周燕飞（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市沙坪坝区房屋一套，采用首付加银行按揭方式支付购房款等。2014年5月16日，融汇公司为周燕飞办理了预售合同备案登记、预购商品房预告登记。合同签订后，周燕飞向中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行申请银行按揭贷款424000元支付购房款，并为中国工商银行股份有限公司在重庆市沙坪坝区房屋上设立了抵押登记。因周燕飞未按期偿还中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行贷款本息，中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行分别于2015年9月30日、2016年6月30日、2017年3月28日，从融汇公司在中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行处开立的保证金往外支付过渡户中扣划15852.8元、8548.59元、22008.74元，共计46410.13元。2017年7月11日，融汇公司（甲方）与周燕飞（乙方）签订《协议》，约定：由于乙方未按期归还银行按揭，致使中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行起诉，双方在该案中协商同意由甲方代乙方偿还全部贷款，甲乙双方现达成协议如下：一、甲乙双方确认于2013年12月13日签订的购房合同于2017年7月11日解除，双方互相配合办理解除合同备案登记手续、预告抵押登记手续、契税退还手续等，由乙方将位于重庆市沙坪坝区的房屋交还甲方。二、甲方代乙方偿还工商银行全部贷款、利息及诉讼费，截止2017年6月21日本金408812.17元、利息4098.81元、诉讼费3735元，最终支付金额以实际还款日工商银行实际产生为准。三、因乙方在履行与工商银行借款合同中未按期偿还工商银行借款，致使工商银行分别于2015年9月30日、2016年6月30日、2017年3月28日，从甲方在工商银行处开立的保证金往外支付过渡户中扣划甲方款项15852.8元、8548.59元、22008.74元，共计46410.13元，乙方同意向甲方偿还。四、根据重庆市渝北区人民法院于2015年7月8日作出的（2015）渝北法民初09536号民事调解书，乙方应于2016年1月8日向案外人李涛丽偿还借款本金132152元，按调解书计算截止2017年7月8日利息74666.61元、迟延履行期间的债务利息12650.25元、诉讼费1855元，共计221323.86元。甲方同意代乙方偿还以上借款。五、因购买涉案房屋，乙方共计向甲方支付购房款606152元，甲方代收契税18184.56元，目前该契税实际向税务机关划出6061.52元，剩余12123.04元尚未划出，甲方收取房款及未扣划的税金共计618275.04元。六、合同解除后，甲乙双方应进行相互返还，故此本协议第二项、第三项、第四项费用之和减去第五项费用后，乙方还应向甲方支付80727.97元（最终金额按下述方式计算：甲方实际代乙方偿还工商银行贷款+本协议第三项+本协议第四项-本协议第五项）。若乙方按协议第一条履行义务，甲方同意乙方再向甲方支付3.5万元后，双方债权债务关系全部了结。乙方的信函送达地址为重庆市渝北区。在履行本协议过程中，乙方信函地址、联系方式发生变更的，乙方应及时书面通知甲方，乙方未通知的，视为乙方地址未变更；甲方向该地址发送的任何书面通知、函件等，寄送三天后视为送达，该地址任何人签收或邮件被退回均视为送达。周燕飞在该《协议》末尾空白处备注：“本人同意本协意（议）第六项约定的3.5万元与（于）2017年10月31日前支付贵司”。2018年10月13日，融汇公司按前述《协议》中约定的送达地址以及周燕飞户籍地址向周燕飞发出《履约通知函》一份，主要内容为：周燕飞与融汇公司签订前述《协议》后，周燕飞至今仍未履行《协议》约定义务，融汇公司要求周燕飞于2018年10月19日前协助融汇公司办理完毕合同备案登记、预告抵押登记注销、契税退还等手续，交还位于重庆市沙坪坝区房屋，并向融汇公司支付结算差价80727.97元等。审理中，周燕飞认为其未收到该《履约通知函》。另查明，2017年5月8日，中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告周燕飞立即归还原告借款本金409364.4元及截至2017年4月21日的利息1843.46元，共计411207.86元；并支付自2017年4月22日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利（其中罚息以借款本金409364.4元为基数，在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的基础上上浮10%后加收30%确定；复利以不能按时支付的利息为基数，在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的基础上上浮10%后加收30%确定），利随本清。2、判令被告融汇公司为上述款项承担连带清偿责任。3、判令原告就被告周燕飞为上述款项提供抵押的位于重庆市沙坪坝区号的房屋享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿。4、本案诉讼费用由二被告承担。审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、截止2017年6月21日被告周燕飞欠原告中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行贷款余额本金408812.17元，利息4098.81元，合计412910.98元。自2017年6月22日被告周燕飞继续按照签订的《个人购房借款/担保合同》的约定履行直至全部本息付清为止。此款于2017年7月30日之前由被告融汇公司代被告周燕飞向原告中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行一次性付清。二、如果被告融汇公司、周燕飞未与2017年7月30日之前付清上述第一项款项，则原告中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行有权就《个人购房借款/担保合同》项下剩余全部款项于被告周燕飞、融汇公司逾期之日起次日向法院申请强制执行。三、案件受理费3735元，由被告周燕飞承担，被告融汇公司于2017年7月30日前代被告周燕飞给付原告中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行。四、若被告融汇公司未履行上述第1、3项，则原告中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行有权根据《个人购房价款/担保合同》要求其承担连带担保责任。五、原告中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行达成上述协议后放弃其他诉讼请求。2017年7月19日，本院作出（2017）渝0106民初7496号民事调解书，对上述协议予以确认。2017年8月3日，融汇公司代周燕飞偿还中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行借款本息423296.53元。2019年6月21日，中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行出具《个人贷款结清证明》，载明周燕飞贷款本息已于2017年8月4日全部结清。2020年11月10日，中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行注销了在重庆市沙坪坝区的房屋上设立的预购商品房抵押登记。还查明，2015年5月14日，案外人李涛丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告周燕飞归还原告借款132152元。2、判令被告周燕飞支付原告自2014年7月31日起至还款义务履行完毕之日止的违约金（以借款132152元为基数，按每日1‰计算）。3、判令被告承担本案诉讼费。审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告周燕飞于2016年1月8日之前偿还原告李涛丽借款本金132152元及违约金（违约金以借款本金132152元为基数，从2014年7月31日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至借款本金132152元偿还完毕之日止，违约金随本清）；二、本案诉讼费减半收取1855元，由被告周燕飞负担，此款原告李涛丽已经缴纳，被告周燕飞在2016年1月8日之前支付给原告李涛丽。2015年7月8日，重庆市渝北区人民法院作出（2015）渝北法民初字09536号民事调解书，对上述协议予以确认。2017年12月31日，李涛丽与案外人赵颖签订《债权转让协议》，约定李涛丽将其对周燕飞的债权转让给赵颖。同日，李涛丽向会周燕飞发出《债权转让通知书》，告知其已将借款合同项下对周燕飞的全部债权转让给赵颖，要求周燕飞按原合同约定向赵颖履行还款义务。2018年6月19日，赵颖出具《收条》一份，载明已收到融汇公司代周燕飞向李涛丽偿还的欠款本金及利息共计221323.86元。又查明，案外人王兴莲于2016年10月11日向本院提出诉讼请求：1、判令被告周燕飞立即向原告交付位于重庆市沙坪坝区房屋。2、判令被告立即为原告办理位于重庆市沙坪坝区房屋的产权过户。3、判令被告向原告支付违约金156000元（房屋价款的30%）。4、诉讼费由被告承担。该案审理过程中，王兴莲向本院申请对位于重庆市沙坪坝区房屋进行司法查封。2017年7月27日，本院作出（2017）渝0106执保1455号执行裁定书，并于2017年8月7日查封了位于重庆市沙坪坝区房屋。随后，融汇公司向本院提出执行异议，请求人民法院依法中止对位于重庆市沙坪坝区房屋的执行。2019年8月26日，本院作出（2019）渝0106执异125号执行裁定：中止对位于重庆市沙坪坝区号房屋的执行。现位于重庆市沙坪坝区房屋查封、扣押、冻结期间已经届满。上述事实，有融汇公司举示的《协议》、（2017）渝0106民初7496号民事调解书、银行业务回单、《个人贷款结清证明》、保证金扣划明细、《债权转让协议》、收条、《债权转让通知》、快递单、（2015）渝北法民初字09536号民事调解书、《履约通知函》、快递详情单、快递送达记录、（2019）渝0106执异125号执行裁定书及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，融汇公司与周燕飞签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，融汇公司与周燕飞于2017年7月11日签订《协议》，协商一致，解除了双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并对合同解除后责任的承担作出了约定，本院对此予以采信。《协议》约定，甲乙双方互相配合办理解除合同备案登记手续、预告抵押登记手续、契税退还手续等。《协议》签订后，经融汇公司催告，周燕飞至今尚未履行上述约定义务。融汇公司现要求周燕飞协助其办理位于重庆市沙坪坝区房屋网签及预购商品房预告登记、预购商品房买卖合同备案登记注销手续，符合约定及法律规定，本院予以支持。《协议》约定，乙方向甲方偿还中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行扣划甲方的款项共计46410.13元外，甲方代乙方偿还中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行全部贷款、利息及诉讼费，代乙方偿还案外人李涛丽借款本息、迟延履行期间的债务利息及诉讼费。乙方共计向甲方支付购房款606152元，甲方代收契税18184.56元，目前该契税实际向税务机关划出6061.52元，剩余12123.04元尚未划出，甲方收取房款及未扣划的税金共计618275.04元。六、合同解除后，甲乙双方应进行相互返还，故此本协议第二项、第三项、第四项费用之和减去第五项费用后，乙方还应向甲方支付80727.97元（最终金额按下述方式计算：甲方实际代乙方偿还工商银行贷款+本协议第三项+本协议第四项-本协议第五项）。现融汇公司已按约履行代周燕飞偿还中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行全部贷款本息423296.53元，代乙方偿还案外人李涛丽借款本息221323.86元。扣除周燕飞已支付融汇公司的购房款以及尚未扣划的税金618275.04元后，周燕飞尚应支付融汇公司72755.48元（423296.53元+221323.86元+46410.13元-618275.04元）。《协议》中约定的周燕飞还应向融汇公司支付的款项金额与按双方约定的计算方式计算结果存在差异，融汇公司对此不能作出合理说明，应当认定双方在签订《协议》时存在计算错误。故，本院对对融汇公司要求周燕飞赔偿损失的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告周燕飞在本判决发生法律效力后五日内协助原告原告重庆融汇投资有限公司办理位于重庆市沙坪坝区房屋的《重庆市商品房买卖合同》网签及预购商品房预告登记、预购商品房买卖合同备案登记注销手续。二、由被告周燕飞赔偿原告限被告周燕飞在本判决发生法律效力后七日内原告重庆融汇投资有限公司损失72755.48元，此款限被告周燕飞于本判决发生法律效力后五日内给付原告原告重庆融汇投资有限公司。三、驳回原告重庆融汇投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1820元，减半交纳910元（原告已预交），由被告周燕飞负担809.45元，此款限于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆融汇投资有限公司。由原告重庆融汇投资有限公司负担100.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇二〇年十一月三日书记员 张玲玲