上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初11426号原告(反诉被告)：上海杨浦区菡音艺术进修学校，住所地上海市杨浦区。法定代表人：蒋梵，校长。委托诉讼代理人：叶明，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：付华华，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海轮胎橡胶(集团)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：虞斌，董事长。委托诉讼代理人：孙沂，男。上海杨浦区菡音艺术进修学校(以下简称菡音学校)诉被告上海轮胎橡胶(集团)有限公司(以下简称轮胎橡胶公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年8月19日，轮胎橡胶公司向本院提起反诉。本院合并审理，并于2020年9月2日、同年9月16日公开开庭进行了审理。菡音学校法定代表人蒋梵及其委托诉讼代理人叶明，被告委托诉讼代理人孙沂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。菡音学校向本院提出诉讼请求：1.轮胎橡胶公司向菡音学校返还押金61,684元、安全保证金7,000元。诉讼中，菡音学校增加诉讼请求要求轮胎橡胶公司退还两个月租金62,917.74元。事实和理由：自2011年11月4日起，双方签订房屋租赁合同，约定菡音学校向轮胎橡胶公司承租嫩江路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，后双方续签了两份房屋租赁合同，菡音学校在系争房屋内开展乐器教学及出售乐器等业务。菡音学校支付了房屋押金及安全保证金。在承租房屋期间新冠疫情爆发。菡音学校根据市政府的要求停业，至今无法经营，重新开业遥遥无期。根据相关规定，菡音学校可免除2、3月份的租金，但菡音学校多次与被告协商退还，被告拒绝，无奈之下，只能要求提前解除房屋租赁合同。双方于2020年4月24日办理了房屋交接手续。菡音学校认为，中小企业承租国有企业的经营性房产从事生产经营活动的，可免除两个月租金。因新冠疫情影响，菡音公司可提前解除合同，轮胎橡胶公司应将押金和安全保证金归还给菡音学校。轮胎橡胶公司辩称并提出反诉称，租赁合同约定，菡音学校应三个月支付一次租金，先付后用。2020年2月，菡音学校仅支付当期一个月租金(2020年2月10日-2020年3月9日)，存在未按时足额支付租金的违约行为。轮胎橡胶公司于2020年4月8日发函催讨，但菡音学校仍未支付。2020年4月17日，双方就房屋租赁事宜进行协商，菡音学校口头同意支付三倍违约金并付清欠付租金的情况下解除租赁合同。后菡音学校反悔。2020年4月24日，菡音学校搬离了系争房屋，轮胎橡胶公司无奈之下只能先接收房屋。对押金和安全保证金金额无异议，但不同意返还。不同意退还2020年2月、3月的租金，菡音学校应当承担违约责任。理由：1.菡音学校的经营活动受到新冠疫情的影响，但菡音学校通过线上教学的方式一直开展培训工作，菡音学校也从未告知过轮胎橡胶公司相关情形，减轻损失，而是采取了拖欠租金的方式拒不履行义务，违反合同约定。2.菡音学校于2020年4月24日单方面退还房屋，造成合同无法履行，系无权解除合同，应当承担解除合同的违约责任。2020年3月24日，上海市已经下调本市重大起发公共卫生事件应急响应级别，且自6月起，线下培训机构已经可以正式营业，相关影响因素已经消失。菡音学校应当按照合同约定支付月租金3倍违约金(保证金可抵付违约金)。租赁合同的解除给轮胎橡胶公司造成重大损失，自3月以来，轮胎橡胶公司未得到任何租金，并且自4月24日起至今，系争房屋一直空置，空置期损失超过违约金标准。轮胎橡胶公司提出反诉：1、菡音学校支付2020年3月10日至同年4月23日拖欠的房屋租金46,139.63元；2、按照每日2,097.25元(当期日租金的二倍)的标准支付自2020年2月10日至实际清偿之日的违约金，暂计到2020年9月2日为440,422.5元。3、菡音学校支付违约导致合同解除的违约金94,376.49元。针对轮胎橡胶公司的反诉，菡音学校辩称，菡音学校已经付清了至4月23日止的租金。因疫情不可抗力解除合同，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：轮胎橡胶公司为上海市嫩江路****房屋产权人。2011年11月4日，菡音学校(签约乙方)与轮胎橡胶公司(签约甲方)签订《房屋租赁合同》，约定菡音学校向轮胎橡胶公司承租系争房屋，房屋面积260平方米，出租给乙方作为培训以及配套乐器销售使用。租期自2011年11月10日起至2014年11月9日(含装修免租期一个半月)，自2011年12月24日起计算租金，月租金26,888.34元，第二年起每年租金递增5%，押一付三，先付后用，每三个月支付一次租金，房屋押金为一个月租金......。2014年，菡音公司(签约乙方)与轮胎橡胶公司(签约甲方)签订《房屋租赁合同》，租期自2014年11月10日至2017年11月9日，月租金29,644.4元，第二年起每年租金递增2%。房屋押金29,644.4元......。2017年11月9日，菡音学校(签约乙方)与轮胎橡胶公司(签约甲方)签订《房屋租赁合同》一份，载明租期自2017年11月10日起至2020年11月9日，第三年起租金在上年度租金基础上每年递增2%。月租金30,842元，先付后用，每三个月一付，每次租金付款必须在租金到期前10日内预先支付。乙方签署租赁合同时，需支付租金92,526元。租赁保证金61,684元。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则需向甲方支付当期日租金2倍的违约金，逾期30天以上的，合同自动解除，且甲方有权对房屋内所有一切设备、设施包括装潢进行接管和处置，并追究乙方违约责任，要求乙方承担由此造成甲方的经济损失。租赁期间出现解除合同情形的，除租赁合同中特别约定外，违约方还应向守约方支付该年度月租金3倍的违约金(租赁保证金可抵付部分违约金)，违约金不足抵付损失的，违约金应赔偿守约方损失与违约金的差额部分......。菡音学校共计支付押金61,684元、安全保证金7,000元，支付租金情况详见下表。双方对支付金额和日期均无异议。轮胎橡胶公司开具了相应的租金发票。从2017年开始的租金发票上均记载了租金时间段，该租金时间段与轮胎橡胶公司主张的时间段相一致。应付日期应付租金金额实付日期实付租金金额(单位：元)(单位：元)第一份合同：2011.12.18三个月80665.022011.11.23三个月80665.022012.3.18三个月80665.022012.4.5三个月80665.022012.6.18三个月80665.022012.6.28三个月80665.022012.9.18三个月80665.022012.9.28三个月80665.022012.12.18三个月84698.302013.1.10三个月84698.27+0.03元(2013.2.4)2013.3.18三个月84698.302013.3.11三个月84698.302013.6.18三个月84698.302013.6.30三个月84698.302013.9.18三个月84698.302013.9.24三个月84698.302013.12.18三个月88933.202013.12.3二个月59288.802014.3.18三个月88933.202014.1.26四个月118577.602014.6.18三个月88933.202014.5.27三个月88933.202014.9.18三个月88933.202014.8.15三个月88933.20第二份合同：2014.11.10三个月88933.202014.11.10三个月88933.202015.2.10三个月88933.202015.2.10三个月88933.202015.5.10三个月88933.202015.5.13三个月88933.202015.8.10三个月88933.202015.8.12三个月88933.202015.11.10三个月90711.862015.11.16三个月90711.862016.2.10三个月90711.862016.2.23三个月90711.862016.5.10三个月90711.862016.5.23三个月90711.862016.8.10三个月90711.862016.8.22三个月90711.862016.11.10三个月92526.102016.11.28三个月92526.102017.2.10三个月92526.102017.2.13三个月92526.102017.5.10三个月92526.102017.5.22三个月92526.102017.8.10三个月92526.102017.8.14三个月92526.10第三份合同：2017.11.10三个月92526.102017.12.3三个月92526.102018.2.10三个月92526.102018.2.13三个月92526.102018.5.10三个月92526.102018.5.18三个月92526.102018.8.10三个月92526.102018.8.20三个月92526.102018.11.10三个月92526.102018.11.19三个月92526.102019.2.10三个月92526.102019.1.31三个月92526.102019.5.10三个月92526.102019.5.15三个月92526.102019.8.10三个月92526.102019.8.19三个月92526.102019.11.10三个月94376.612019.11.15三个月94376.612020.2.10三个月94376.612020.2.10一个月31458.87(租金支付表)2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。上海市于2020年1月24日针对此次新冠肺炎疫情启动了重大突发公共卫生事件一级响应。疫情发生后，菡音学校提出减免租金请求，轮胎橡胶公司未予同意。2020年4月8日，轮胎橡胶公司向菡音学校发出《催款函》，要求菡音学校支付2020年2月10日至同年5月9日欠付的租金94,376.5元。2020年4月11日，菡音学校回函轮胎橡胶公司，载明：“鉴于目前疫情的形势，贵公司因为没有政策减免我们民办非企的房租，我们表示理解，但另一方面市教委有明确规定，培训机构在没有获得允许前不得开展线下培训，而且未来的开学预期不可测。因此我校在无法正常营业的情况下，没有更多的资金撑到恢复正常的某一天，这点也请贵公司理解。我校全部教师通过10、11日两天的讨论，一致决定暂时停办，以不可抗力原因中止房屋租赁合同，尽快交还房屋。我校会妥善安排善后工作，尽量保证学生和教师的利益不受损失，但不承担由此造成恶劣社会影响的后果。”2020年4月24日，轮胎橡胶公司交给菡音学校一份函件，载明，不同意菡音学校援引不可抗力解除租赁合同，菡音学校若单方解除租赁合同，将追究违约责任。当日，双方签订《房屋交接确认单》，菡音学校将系争房屋交还轮胎橡胶公司。诉讼中，菡音学校自述，疫情之前，菡音学校的业务都是线下的，主要是钢琴、古筝、吉他、萨克斯、长笛等培训，共有十多位老师，两名教师是固定员工，每月支付4,000-5,000元固定工资和上课的提成，其他老师无保底工资，上一节课收一次费用，老师拿六成，学校收取四成。学校也对外销售乐器，但主要配售给学生。一年主要支出是房租和固定老师的工资。营业收入一般可达700,000元，出售乐器营业额200,000元左右。菡音学校是菡音设备有限公司开办的，盈亏都是公司的。疫情开始后，菡音学校于2020年1月底停课。因为菡音学校是音乐培训，大部分家长不支持网上教学。2020年第一季度的纳税申报表中营业额只有25,900元，第二季度为7,200元。本院认为，菡音学校和轮胎橡胶公司双方就系争房屋于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。2020年1月24日，本市针对此次新冠肺炎疫情启动了重大突发公共卫生事件一级响应。新冠肺炎疫情防控期间，菡音学校以其线下培训教育受疫情影响为由，提出减免租金的请求，轮胎橡胶公司认为菡音学校不符合减免的条件，双方对是否减免租金未能达成一致意见。本院认为，菡音学校作为音乐教育培训机构，大部分为线下培训，确受到较大影响，菡音学校在减免租金事宜协商未果的情况下提出解除合同，双方亦于2020年4月24日办理了房屋交接手续，可视为双方的房屋租赁合同于2020年4月24日解除。轮胎橡胶公司要求菡音学校承担逾期支付租金违约金及解约违约金的反诉诉请，于法无据，本院不予支持。合同解除后，菡音学校应当支付轮胎橡胶公司欠付的租金，轮胎橡胶公司返还菡音学校租赁保证金。双方争议的租金起算时间。菡音学校认为，三份《房屋租赁合同》系连续签订，租金支付应当扣除第一份合同约定的免租期。轮胎橡胶公司认为，第一份房屋租赁合同约定了免租期，至今已有十年，因第一份租赁合同的经办人均已离职，可能存在提前交付房屋等情况，从三份《房屋租赁合同》往来账目可见，三个月一结，分角不差，轮胎橡胶公司均开具了相应时间段的租金发票，菡音学校从未提出过异议。本院认为，1、租金计算方法采信轮胎橡胶公司的算法。理由如下：(1)自2017年第三份租赁合同签订后，轮胎橡胶公司对菡音学校支付的租金均开具了相应的发票，且载明租金起始日期，至此，即便菡音学校之前还存有不同理解，此时应当理解为菡音学校明知或应当明知双方租金计算存在差异，但菡音学校从未提出过异议。(2)两种计算方式的主要出入是第二份租赁合同2014年11月10日签订，并明确约定该份合同的起租日为2014年11月10日，菡音学校也按约当日支付了第一期租金，如按照菡音学校理解，其上一份合同租金已经支付至2014年12月23日，为何从2014年11月10日开始支付，有悖常理。(3)菡音学校后两份租赁合同的支付租金情况与合同约定的租金起始日期均较为符合，与菡音学校主张的租金时间段提前了多日。(4)双方解除合同的协商过程中，菡音学校从未提出过租金异议，轮胎橡胶公司发函告知其欠付的租金日期及金额，菡音学校也未就此提出过异议。故本院认定，菡音学校支付租金至2020年3月9日。关于租金标准。因受疫情影响，菡音学校客观上确实存在无法正常使用房屋的情形，但轮胎橡胶公司亦确有成本支出，且房屋存在空置的情况，根据公平、诚实信用原则，菡音学校和轮胎橡胶公司应互谅互让、共担风险，本院酌情确认菡音学校应支付轮胎橡胶公司2020年3月10日至2020年4月23日的租金38,000元。关于菡音学校主张的减免两个月租金的诉请，本院综合考虑双方的解约情况，减免租金的情况，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海轮胎橡胶(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海杨浦区菡音艺术进修学校房屋押金61,684元、安全保证金7,000元。二、原告(反诉被告)上海杨浦区菡音艺术进修学校应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海轮胎橡胶(集团)有限公司2020年3月10日至同年4月23日拖欠的房屋租金38,000元；三、驳回原告(反诉被告)上海杨浦区菡音艺术进修学校其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海轮胎橡胶(集团)有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,466元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海杨浦区菡音艺术进修学校负担701元，由被告(反诉原告)上海轮胎橡胶(集团)有限公司负担765元。反诉案件受理费4,805元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海杨浦区菡音艺术进修学校负担314元，由被告(反诉原告)上海轮胎橡胶(集团)有限公司负担4,491元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇二〇年十一月十八日书记员  史晨璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。