广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初5655号原告：欧阳永中，男，1972年2月2日出生汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。被告：张玉山，男，1965年1月25日出生汉族，住广州市。第三人：广州家化置业有限公司（统一社会信用代码:9144018477566948XE），住所广州市从化区温泉镇环湖路****。法定代表人：男航。原告欧阳永中与被告张玉山、第三人广州家化置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法由审判员李秋玲适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭杏珍到庭参加诉讼，被告张玉山及第三人广州家化置业有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立案时向本院提出诉讼请求：一、第三人立即协助被告办理广州市从化区温泉镇温泉东路77号15幢房屋之不动产权证并登记到被告名下，产生的费用由原告承担；二、被告在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号15幢房屋的房地产权证后五日内协助原告办理该房屋的不动产权证，产生的费用由原告承担；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更第三项诉讼请求为：本案诉讼费用由原告自愿承担。原告诉称事实和理由：1995年8月14日，被告向开发商从化中利房地产开发有限公司购买了位于从化县“温泉山庄”第22号单位（总建筑面积282平方米），并付清了购房款100万元，开发商业也于1997年6月6日开具了发票，双方还依约就《商品房产买卖合同》于当日到从化县公证处办理了《公证书》，但一直没有办理房地产权证。开发商已经于1997年将该房屋交付给被告使用。2013年8月16日，原告与被告签订了《买卖合同》，原告以125万元的价格向被告购买上述房屋，并当天通过银行转账付清了购房款125万元给被告。原告购买该房产后尝试联系开发商从化中利房地产开发有限公司办理产权证，但因开发商已经倒闭，无法联系上。后原告从广州市从化区国土资源和规划局了解到诉××房屋现公安门牌为温泉镇××幢，涉案楼盘由从化中利房地产开发有限公司开发，后于2005年11月15日由第三人广州家化置业有限公司通过法院拍卖竞得，目前广州家化置业有限公司已经办理涉案房地产的大确权。这意味着，第三人广州家化置业有限公司已经承接了原开发商从化中利房地产开发有限公司的一切权利义务，包括办证义务。因原告已经依约交清了购房款给被告，被告也已经依约交清了购房款给原开发商，且现承接原开发商权利义务的第三人广州家化置业有限公司也办理了大确权，故该诉争房屋已经具备办理房地产权证书的法定条件，依据被告与原开发商所签订的《商品房产买卖合同》第十一条“乙方（即被告）在交清购楼款后，由甲方（即原开发商）发出付清楼款的发票，并代办理房屋产权证和国有土地使用证，即取得居住、出租、抵押、转让、赠与、遗赠等权利。但乙方购置的房屋所占土地属中华人民共和国所有。乙方所购楼宇的建筑面积以从化县政府部门认可的查丈结果为准”之约定，理应第三人先为被告办理房地产权证，然后再为原告办理房地产权证。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017）191号】第二十五条第二款“被告以及第三人不能提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记”之规定，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请法院查明事实，判如所请。原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：1、《商品房产买卖合同》、购房款发票、《公证书》，证明：1995年8月14日，被告向开发商从化中利房地产开发有限公司购买了位于从化县“温泉山庄”第22号单位（总建筑面积282平方米），并付清了购房款100万元，开发商业也于1997年6月6日开具了发票，双方还依约就《商品房产买卖合同》于当日到从化县公证处办理了《公证书》。2、《买卖合同》，证明：2013年8月16日原告与被告签订了房屋买卖合同，原告以125万元的价格向被告购买上述房产，并当天通过银行转账付清了购房款125万元给被告。3、《地址门牌证明书》，证明涉案物业门牌号原来为：广州市从化区温泉镇温泉东路77号22幢，现变更为：广州市从化区温泉镇温泉东路77号15幢。4、（2019）粤0117民初2188号《民事判决书》，证明：（1）从化法院生效判决认定第三人广州家化置业有限公司承继原温泉山庄开发商从化中利房地产开发有限公司为小业主办理商品房产权证的义务；（2）本案与该案为同一小区的同类型案件，对本案判决结果具有直接参照意义。5、原告与被告于2020年11月16日签订的《协议书》，证明：被告确认原告主张的案件事实，表示愿意配合原告过户办证。6、《广州市不动产登记查册表》，证明：涉案房屋大确权在第三人名下，且不存在查封、抵押等情形，符合办证条件。被告张玉山及第三人广州家化置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩和证据，视为其放弃答辩和举证、质证权利。原告所提交的以上证据，证据来源、形式合法，与待证事实相关联，形成完整的证据链，本院予以采纳，并确认原告主张的上述案件事实。本院认为：被告张玉山与从化中利房地产开发有限公司于1995年8月14日签订的《商品房产买卖合同》以及原告与被告于2013年8月16日签订的《买卖合同》，分别系合同双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张第三人广州家化置业有限公司协助被告张玉山办证的问题。首先，涉案房屋所在的“温泉山庄”项目原由从化中利房地产开发有限公司开发，后因项目烂尾，经法院委托拍卖，由第三人广州家化置业有限公司竞得涉案烂尾项目的土地使用权及烂尾楼（但涉案房屋不包括在内）后重新开发。该情形有别于通常的房地产开发商售楼后协助业主办理房地产权证的情况；其次，根据涉案地块的拍卖公告载明，第三人广州家化置业有限公司竞买的标的物中包括涉案房屋在内的49幢别墅只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用，因而，第三人广州家化置业有限公司作为竞买人应当清楚知悉涉案地块所披露的瑕疵状况，且理应接受并负责解决瑕疵状况的遗留问题；再次，虽涉案房屋并非第三人广州家化置业有限公司所建，但根据《广州市不动产登记查册表》显示，该房屋大确权已登记于第三人广州家化置业有限公司名下，结合第三人广州家化置业有限公司已对涉案地块进行重新整体开发的事实，第三人广州家化置业有限公司实际上已被赋予该房屋开发商的角色，依照广州市办证的相关规定，第三人广州家化置业有限公司应协助办理涉案房屋交易过户的转移登记；第四，如上所述，涉案房屋已办理大确权登记，且没有被查封及抵押等限制权利转让的情形，具备了办理房地产权证的条件，被告张玉山享有向第三人主张其于《商品房产买卖合同》项下的办证权利。被告张玉山怠于行使上述向第三人办证权利。根据《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款的规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”综上，对于原告主张由第三人协助被告办理涉案房屋房地产权证，本院予以支持。被告张玉山在原告起诉当天与原告达成协议，同意在第三人办理涉案房屋至其名下，其取得房地产权证后五日内协助原告办理该房屋的房地产权证至原告名下，故原告对被告的诉请，本院亦予以支持，且原告自愿承担第三人与被告之间，其与被告之间过户办证环节产生的相关税费及自愿承担本案受理费，本院均予以照准。被告张玉山及第三人广州家化置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对案件依法进行审理及缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第七十三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：第三人广州家化置业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内协助被告张玉山办理位于广州市从化区温泉镇温泉东路77号15幢房屋的房地产权证（产生的税费由原告欧阳永中承担）；被告张玉山在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号15幢房屋的房地产权证后五日内协助原告欧阳永中办理该房屋的房地产权证（产生的税费由原告欧阳永中承担）。本案受理费8025元，由原告欧阳永中自愿负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李秋玲二〇二〇年十一月十七日书记员  陆明皓