重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初21764号 原告：王雅梦，女，汉族，1994年1月2日生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：万凤英，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。 被告：桃源居（重庆）房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝**双凤桥街道锦绣丽舍**楼，统一社会信用代码91500000795882640D。 法定代表人：李舟，董事长。 委托诉讼代理人：陈建凯，广东明轩律师事务所律师。 原告王雅梦与被告桃源居（重庆）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万凤英，被告的委托诉讼代理人陈建凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王雅梦向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告损失112500元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年购买被告开发的位于重庆市渝北区桃源居国际花园7区1幢4号门市，交房后，2017年5月14日以原告为甲方，案外人陈碧为乙方签订房屋租赁合同，约定：1、房屋租期，自2017年6月1日至2022年5月31日共5年租用期；2、租金，第一年租金为6000元/月，第二年租金为6500元/月，第三年租金为7000元/月，第四年租金为7500元/月，第五年租金为8000元/月；3、租金给付方式，承租人每年5月15日向原告一次性支付下年度租金。签订租赁合同后，该涉案商铺用于经营餐饮，2017年8月后因商铺烟道跑漏油烟，严重影响桃源居国际花园7区1幢4号楼上1幢业主生活，在不得已情况下，涉案商铺承租方在2019年2月被迫停业，并解除与原告的房屋租赁合同。致使该商铺从2019年2月1日至2020年5月31日一直处于闲置状态。原告与案外人解除房屋租赁合同后，原告多次与被告协商，要求被告整改涉案商铺烟道跑漏烟问题，但被告多次推诿，后经过社区街道等多方协调，被告在2020年5月19日出具1栋商铺烟道整改通知，并于2020年6月30日前解决烟道跑漏烟问题。由于烟道跑漏烟问题，涉案商铺从2019年2月1日至2020年5月31日一直处于闲置状态。给原告造成租金和物业服务费损失，原告多次与被告协商未果，特起诉，望判如所请。 被告桃源居（重庆）房地产开发有限公司辩称：1、被告出售给原告的涉案房屋经政府有关部门竣工合格验收，不存在房屋质量问题；2、根据双方房屋买卖合同的约定，被告仅对重庆新建商品房质量保证书承诺的商品房保修范围和期限内发生的质量问题承担保修义务。涉案房屋所在楼栋的公共烟道不属于涉案房屋重庆新建商品房质量保证书所列保修项目范围；3、虽然涉案房屋所在楼栋的公共烟道不属于被告的保修范围，但被告仍然积极地对漏烟的公共烟道作出了维修，而且在直接维修的效果不理想的情况下还出资三十多万元以外挂烟道改造的方式解决了烟道跑烟的问题。原告本身并没有自行对烟道予以修复。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条的规定，原告要求赔偿损失的主张并没有事实依据和法律依据；4、原告主张涉案房屋闲置期间的租金和物业管理费损失为可期待利益或其本身就应支付费用，其损失与公共烟道漏烟之间并没有直接的因果关系，因此其主张并没有事实和法律依据。 经审理查明：2017年4月26日，原被告签订重庆市商品房买卖合同，约定，被告将其位于重庆市渝北区双凤桥街道桃源大道399号附4号桃源居国际花园七区1幢1-商铺4，建筑面积35.77平方米，总成交金额为1262431元。合同签订后，双方按约履行。原告于2017年5月17日取得涉案房屋不动产权证。2017年5月14日，原告将案涉房屋出租给案外人陈某，租期为2017年6月1日至2022年5月31日，第一年月租金为6000元，第二年租金为6500元，第三年月租金为7000元，第四年月租金为7500元，第五年月租金为8000元。陈某在承租期间用于餐饮经营，通过银行转账向原告支付租金。2019年2月1日，双方签订解除合同协议书，约定，双方自愿解除于2017年5月14日签订的房屋租赁合同。因合同履行期间，陈某租赁王雅梦位于重庆市渝北区桃源居国际花园七区一幢四号门市，因该商铺烟道跑漏烟问题，导致陈某无法营业，故陈某请求解除合同。案涉房屋工程项目于2016年5月20日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2017年4月26日，涉案房屋取得重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书，业主签字栏没有签字，案涉房屋为商铺4。案涉房屋公共烟道从2017年7月开始维修。 2018年3月，被告向桃源居国际花园七区1栋业主发出桃源居国际花园七区1栋烟道整改意见征询表。内容为：1栋的底层规划设计配建了五套商铺，商铺的烟道规划设计是在楼栋内的楼道内然后直通屋面天台。自4号商铺开始经营餐饮以后，餐厨的油烟却不断的漫延在一些楼层的电梯厅、消防走道里，让一些业主感觉到难闻，对业主的生活居住的环境卫生与身心健康都造成了一定的影响。七区1栋油烟扰民的这个问题，自出现以后，物业公司上下人员就一直在积极努力的协调、沟通、督促，确实也付出了很多努力与辛苦，一直从未松懈，地产，地产公司与施工单位在此后的过程中实多次查看现场、研讨与制定并落实、执行了多个整改方案，也的确付出了不少的人工、物力、财力，现在地产公司与施工单位还在继续查看现场与研讨解决方案，地产，地产公司与施工单位也没有懈怠放松前仍没有能根本解决问题，没能除根。为了彻底解决油烟扰民，此次地产公司协同施工单位这次拟废除楼内烟道，重新在1栋靠一期大门一侧的外墙天井外墙立面沿雨污立排管配建烟道，在修建施工过程中，可能会因噪音、灰尘及观瞻等对业主有些影响，但由于现在1栋已依据法规合约完成了交房，根据物权法、物业管理条例的相关规定，为了1栋业主有一个良好的生活居住环境，为了维护业主的身心健康，就1栋外墙立面尽快完成烟道改建一事，特向1栋业主征询意见，请1栋业主能够理解与支持。1栋业主绝大多数在征询表中签字表示同意。2020年5月19日，深圳市世外桃源物业管理有限公司重庆分公司客户服务中心向1栋业主发出1栋商铺烟道整改通知。2020年5月20日进场施工，次月21日验收合格。2020年7月23日，原告向被告发出关于妥善处理渝北区桃源居国际花园七区一幢四号门市损失的函，告知被告因烟道跑漏油烟给原告造成的损失为租金损失110000元、物业服务费损失约3000元，希望与被告协商。原告举示的物业费收费截屏显示，案涉房屋尚欠物业费等3088.24元，被告认为原告享受物业服务支付物业费是应付费用，并非损失。 另查明，案涉房屋与公共烟道有接口，其屋内油烟由此排除。原被告认可案涉房屋在2019年2月至2020年5月31日间未出租。审理中，原告陈述，2020年7月案涉房屋另行租赁给他人，每月租金7000元，每年递增，用于经营餐饮，地理，地理位置特殊餐饮没有人承租。被告认为，没有出租与烟道没有直接关系，是原告在挑选租户，其出租给非餐饮商户不影响使用。 上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、产权证、房屋租赁合同、租金支付流水、解除合同协议书、损失函、物业管理收费截屏、竣工验收备案登记证、质保书、工程维修单、意见征询表、照片、工程竣工报告表等证据在案佐证。 本院认为：原被告协商一致签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，原告取得了案涉商铺的不动产权证。本案双方争议的焦点是烟道的质量问题是否造成原告损失及由谁承担。对此，评析如下：1、案涉商铺与公共烟道有接口，根据被告的举证，公共烟道本身是为1栋商铺设计、修建，应属其配套设施，其交付合格的配套设施及在一定的期限内进行维修应属被告的义务。根据本案查明的事实，案涉项目于2016年5月20日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，被告从2017年7月开始对烟道维修，2020年6月21日维修完毕验收合格；2、原告收房后将其出租用于餐饮经营，使用中，因烟道问题不能正常使用，致使从2019年2月1日至2020年5月31日空置，客观上给原告造成了损失，该损失理应由负有维修义务的被告承担；3、对损失金额的确定，应考虑以下因素。一是对租金标准的确定，参考房屋租赁合同及现原告已出租的金额，确定每月7000元为宜；二是考虑新冠疫情禁止营业无法施工的影响，应减轻被告的责任；三是烟道不能正常使用，案涉房屋空置期较长，原告本身有减损义务。综上，本院酌情支持原告8个月的租金损失，每月按7000元计算。对物业费的损失，原告举示的证据不能证明其已支付，故不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桃源居（重庆）房地产开发有限公司在本判决生效后七日内支付原告王雅梦损失56000元； 二、驳回原告王雅梦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2550元，因适用简易程序减半收取1275元，由被告桃源居（重庆）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  陶立 二〇二〇年十一月十七日 书记员  马瑞