海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1841号   上诉人（原审原告）：三亚凤凰新城实业有限公司。   法定代表人：范文燚。   委托诉讼代理人：陈颖。   委托诉讼代理人：陈明浩。   被上诉人（原审被告）：三亚双品教育集团有限公司。   法定代表人：田志东。   被上诉人（原审被告）：田志东。   被上诉人（原审被告）：鲁春丽。   以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：付强。   被上诉人（原审被告）：三亚双品实验学校。   法定代表人：田志东。   上诉人三亚凤凰新城实业有限公司（以下简称凤凰新城公司）因与被上诉人三亚双品教育集团有限公司（以下简称双品集团公司）、田志东、鲁春丽、三亚双品实验学校（以下简称双品实验学校）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初10534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   凤凰新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除涉案《合作办学协议书》《〈合作办学协议书〉补充协议》（以下简称《补充协议》）以及《协议书》，或将本案发回一审法院重审；2.双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽向凤凰新城公司支付交还土地之日止的土地租金（暂计至2019年10月13日为150万元）；3.双品实验学校、双品集团公司向凤凰新城公司返还地上地下全部建筑物和附属设施设备，包括校舍及学校的所有资产，并立即撤场；4.本案一、二审诉讼费用均由双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽承担。   事实和理由：一、凤凰新城公司与双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽签订的《协议书》第三条约定，双方均有义务保障学校建设完成投入使用，并通过相关政府主管部门的验收。但一审法院认定凤凰新城公司在受到政府处罚的情况下才能行使合同的解除权，该条件明显过于苛刻。涉案教育用地上的教学楼未取得建设工程施工许可证，未办理竣工验收就投入使用，已违反《协议书》第三条约定。双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽迟延履行、并以自身行为表明不履行主要义务，致使合同目的已无法实现，其行为已构成根本违约，违反了合同根本目的，故《协议书》应予解除。且签署上述协议的根本目的不仅在于要求双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽支付租金，更重要在于双品集团公司和双品实验学校能提供好的教育条件，打造良好的教育品牌，直接提升凤凰新城公司周边的楼价，但目前涉案教育用地上的教学设施未能缴纳配套费，未取得建设工程施工许可证，属于违法建筑，北京师范大学教育中心也停止与双品集团公司合作，其已无法提供好的教育条件、无法打造好的教育品牌、无法提升凤凰新城公司自身的品质。   2016年12月30日、2019年6月29日以及2019年8月23日，凤凰新城公司分别向双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽发出三份律师函，要求其立即缴纳配套费、办理教学用房的竣工验收手续及支付相应的租金，但双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽至今仍未支付租金，且拒绝按照凤凰新城公司的要求进行整改，致使合同目的无法实现，凤凰新城公司有权要求解除凤凰新城公司与双品实验学校签署的《合作办学协议书》《补充协议》以及凤凰新城公司与双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽签署的《协议书》，无偿收回土地及地上地下的全部建筑物和附属设备设施，并无需承担任何责任。   二、凤凰新城公司与双品实验学校签署的《合作办学协议书》第一条约定，在双品实验学校取得北京师范大学的授权后，在合同期限届满前，凤凰新城公司及关联公司有权在经营活动中使用、发布、推广，但事实上双品实验学校自始至终未告知凤凰新城公司其已取得北京师范大学的授权，且2018年8月31日北京师范大学教育培训中心和双品实验学校的合作就已终止。根据《补充协议》第一条和第二条约定，免租期的延长必须满足以下四个条件：1.取得“北师大附属中学”/“北师大”/“附属”名称及标识等的权利；2.在取得之日起至主合同期限届满之日止；3.凤凰新城公司及关联公司有权在经营活动中使用、发布、推广；4.双品实验学校将授权书面材料交付给凤凰新城公司备案。但双品实验学校仅满足条件1，剩余条件均未达成，因此其免租期只有三年，即到2017年4月14日止。   双品集团公司、田志东、鲁春丽共同辩称：一、凤凰新城公司与双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽签署的《协议书》明确约定了凤凰新城公司解除合同的条件，本案中凤凰新城公司所提交的证据不能证实该《协议书》解除条件成就，故一审法院不支持凤凰新城公司的相关诉请符合法律规定。二、双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽在一审时提交的证据证明其已取得北京师范大学的授权，按照协议约定可以享有免租期。一审判决事实认定清楚、适用法律正确，凤凰新城公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，希望二审法院驳回上诉维持原判。   双品实验学校未发表答辩意见。   凤凰新城公司向一审法院起诉请求：1.解除凤凰新城公司与双品实验学校签订的《合作办学协议书》《补充协议》，以及凤凰新城公司与双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽签订的《协议书》；2.双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽支付凤凰新城公司实际交还土地之日止的土地租金（暂计算至2019年10月13日为150万元）；3.双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽返还凤凰新城公司地上地下全部建筑物和附属设施设备，包括校舍及学校的所有资产，并立即撤场。   一审法院对各方无争议的事实认定如下：凤凰新城公司拥有坐落于三亚市天涯区解放路凤凰水城开发区一块面积为10,498.74平方米的土地。2007年11月15日，三亚市国土环境资源局向凤凰新城公司颁发三土房（2007）字第8141号土地房屋权证，该证上载明涉案土地用途为教科用地。   2014年4月14日，凤凰新城公司与双品实验学校签订《合作办学协议书》，约定由凤凰新城公司提供教育规划用地，双品实验学校依据规划，投资建设学校，依托北师大附属中学品牌资源优势，依法办学自主经营。该《合作办学协议书》第四条第（一）项约定，凤凰新城公司有偿提供明确的规划教育用地，为学校持续发展的需要提供用地，办学年限不低于18年；第（三）项约定，凤凰新城公司协助双品实验学校报批报建，由此产生的费用由双品实验学校承担；第六条约定，双方商定，双品实验学校有偿使用教育用地，土地租金60万每年，前五年因学校处于投资建设阶段，凤凰新城公司免收租金作为对双品实验学校的办学扶持。第二个五年土地租金60万每年，以后每五年土地租金递增3%。《合作办学协议书》签订的当日，凤凰新城公司作为甲方、双品实验学校作为乙方签订《补充协议》约定：“一、乙方负责办理与北京师范大学签署合作协议，并取得名称使用推广的授权，有权使用发布推广‘北师大附属中学’及‘北师大’及或‘附属’名称及标识等权利，并自该权利经取得之日起至合同期限届满，甲方及其关联公司有权在经营活动中使用、发布、推广等上述名称及标识的权利。二、若乙方获得本协议第一条约定的授权，并提供相关书面资料，甲方承诺除主合同第六条特别约定免租期外，还可延长四年免租期。若乙方最终未获得本协议第一条约定的授权等相关书面资料的，乙方认可主合同的第六条特别约定五年免租期改为三年免租期。”2017年6月2日，凤凰新城公司作为甲方、双品实验学校作为乙方、双品集团公司作为丙方、田志东、鲁春丽作为丁方共同签署《协议书》，该协议书约定，由于丙方的债务问题，在甲方不知情的情况下将乙方出售给其他第三方，现丙方正在筹建具有合法办学资质的机构三亚双品华侨学校，拟成为未来本合同项下实际运营学校的主体，丁方系丙方的股东及法定代表人，同意就乙方、丙方及三亚双品华侨学校履行本协议向甲方承担连带保证责任；自该协议生效之日原协议中乙方的权利义务一并概括性转让于丙方，同时，丙方自愿继续承担原协议中乙方应履行但尚未履行的义务。原协议中乙方已经履行的部分视同为丙方履行，乙方不得依据原协议向甲方主张任何权利或要求甲方承担任何法律责任；乙方作为原学校的建设方，应确保学校建设完全投入使用前应通过相关政府主管部门的验收，取得作为校舍的合法使用手续，在不具备合法手续的情况下擅自使用或违反规划用途，原合同的乙方的责任由丙方承继后，丙方应继续承担乙方未履行相关义务的法律后果。如因乙方和丙方原因导致甲方被政府部门勒令整改或处罚，甲方有权据此要求乙方、丙方立即无条件整改，并赔偿因此造成甲方的所有经济损失。乙方、丙方拒绝或不按照要求整改的，甲方有权解除原协议，无偿收回地上地下全部建筑物和附属设施设备，包括校舍及学校的所有资产，并无须向乙方、丙方承担任何法律责任；学校开发报建过程中，需缴纳的政府各项规费、土地使用税金等费用由丙方承担，丙方无法支付时，丁方需对该费用继续承担连带缴纳义务。否则经甲方发文催促三日内不予支付的，每延迟一天，按欠款金额的1%向甲方支付赔偿金，同时甲方有权解除原协议，无偿收回甲方地上地下全部建筑物和附属设施设备，包括校舍及学校的所有资产，继续向丙方及丁方追偿相关欠款，直至补足所有欠款和赔偿。   一审法院对于各方当事人有争议的事实认定如下：   1.双品实验学校是否存在未取得报建报批手续进行施工、未进行竣工验收时投入使用的情况。凤凰新城公司为证明双品实验学校存在未取得报建报批手续进行施工、未进行竣工验收时投入使用的情况，举证了田志东及双品集团公司出具的《承诺书》，双品集团公司、田志东及鲁春丽对该证据真实性予以认可，但对于证明目的不予认可，认为该《承诺书》仅能证明双品集团公司及田志东为相关费用承担连带责任。双品集团公司为证明其经营的学校一直合法正常办学，举证了民办学校办学许可证、建设工程消防验收意见书、房屋可靠性鉴定报告及餐饮服务许可证，凤凰新城公司对真实性无异议。经审查，双品集团公司及田志东出具的《承诺书》上载明，因资金及报建经验不足等问题，在未完成校舍报建验收手续时就投入使用，双品集团公司及田志东向凤凰新城公司承诺在《承诺书》签订之日起六个月内完成给各项验收合格手续，如有违反则承担双品实验学校开办建设期间所有费用及给凤凰新城公司造成的所有经济损失承担连带保证责任。该《承诺书》上已确认双品实验学校因资金及报建经验不足等问题，在未完成校舍报建验收手续时就投入使用的事实，双品集团公司举证的民办学校办学许可证、建设工程消防验收意见书、房屋可靠性鉴定报告及餐饮服务许可证系在后续办学期间取得的相关审批，不能否定双品实验学校在未取得报建报批手续进行施工、未进行竣工验收时投入使用的事实。   2.双品实验学校是否取得北京师范大学的名称使用推广授权。凤凰新城公司认为，根据《补充协议》的内容，双品实验学校应当取得北京师范大学授权并且提供教学资源，且要成为隶属于北京师范大学名下的学校。双品实验学校等对此不予认可，认为根据《补充协议》的内容，双品实验学校与北京师范大学签订合作协议，取得名称使用授权即可，并向一审法院提交了《北京师范大学基础教育实验学校合作协议》、北京师范大学教育培训中心出具的《证明》、双品实验学校转给北京师范大学的品牌授权费800万元的发票及北京师范大学基础教育实验学校牌匾照片、合作办学的教师简介及教师在双品实验学校教学活动的照片。经审查，《补充协议》第一条的约定，双品实验学校负责办理与北京师范大学签署合作协议，并取得名称使用推广的授权，有权使用发布推广“北师大附属中学”/“北师大”/“附属”名称及标识等权利，并自该权利经取得之日起至合同期限届满，甲方及其关联公司有权在经营活动中使用、发布、推广等上述名称及标识的权利。根据该补充协议，双品实验学校与北京师范大学签署合作协议，取得名称使用推广的授权。双品实验学校于2014年5月20日与北京师范大学教育培训中心签订《基础教育实验学校合作协议》（以下简称《合作协议》），该合作协议第十五条约定，合作学校通过甲方（北京师范大学教育培训中心）授权并输出教育教学支持成为“北京师范大学基础教育实验学校”，并使用“北京师范大学基础教育实验学校”这一品牌资源进行正当办学活动。根据对《补充协议》第一条的文意理解，双品实验学校有权使用发布推广“北师大附属中学”及或“北师大”及或“附属”名称及标识等权利即为符合该约定的条件，双品实验学校与北京师范大学教育培训中心签订《合作协议》，由北京师范大学派驻教师前往双品实验学校进行教学指导，且双品实验学校对外以北京师范大学基础教育实验学校的名义进行办学活动，应认定为符合《补充协议》第一条的约定，该约定不能扩大理解为双品实验学校需要成为北京师范大学的隶属学校。   一审法院认为：本案的争议焦点是：一、《合作办学协议书》《补充协议》及《协议书》是否应予解除的问题；二、双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽是否应向凤凰新城公司支付租金的问题。   关于焦点一。《合作办学协议书》《补充协议》《协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应属有效，各方当事人应当恪守履行。2017年6月2日，因双品实验学校被转让给第三方，双品实验学校的权利义务概括转让给双品集团公司，双品实验学校退出与凤凰新城公司签订的《合作办学协议书》《补充协议》所形成的法律关系，其权利义务由双品集团公司所承继，对于双品实验学校权利义务概括转让的事实，经凤凰新城公司、双品实验学校、双品集团公司的书面确认同意，已发生民事法律效力，《合作办学协议书》《补充协议》《协议书》的合同权利义务主体变更为凤凰新城公司及双品集团公司，田志东及鲁春丽对双品集团公司的债务承担连带保证责任。   凤凰新城公司主张认为，因双品实验学校在校舍建设验收及取得北京师范大学授权的两个事实上存在违约，经凤凰新城公司发函要求整改而未整改，已达到合同解除的条件。根据查明的事实，双品实验学校在取得北京师范大学授权的相关问题上符合合同约定，不存在违约，双品实验学校在校舍建设验收上存在不符合合同约定的情形。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，涉案合同是否应予解除，应当根据涉案合同对于解除权行使的条件是否成就进行判断。《协议书》第三条约定了凤凰新城公司享有的校舍的报建手续不完备时的解除权，该条约定：“乙方（双品实验学校）作为原学校的建设方，应确保学校建设完全投入使用前应通过相关政府主管部门的验收，取得作为校舍的合法使用手续，在不具备合法手续的情况下擅自使用或违反规划用途，原合同的乙方的责任由丙方（双品集团公司）承继后，丙方应继续承担乙方未履行相关义务的法律后果。如因乙方和丙方原因导致甲方被政府部门勒令整改或处罚，甲方（凤凰新城公司）有权据此要求乙方、丙方立即无条件整改，并赔偿因此造成甲方的所有经济损失。乙方、丙方拒绝或不按照要求整改的，甲方有权解除原协议，无偿收回地上地下全部建筑物和附属设施设备，包括校舍及学校的所有资产，并无须向乙方、丙方承担任何法律责任”。根据该条约定，在双品实验学校未完成办理报建及验收手续的情况下，由双品集团公司继续履行，如因双品实验学校及双品集团公司原因导致凤凰新城公司被政府部门勒令整改或处罚，凤凰新城公司有权要求双品实验学校、双品集团公司整改并赔偿，双品实验学校、双品集团公司拒绝或不按要求整改的，凤凰新城公司有权解除原协议，无偿收回地上地下全部建筑物和附属设施设备，包括校舍及学校的所有资产，根据该约定，凤凰新城公司解除涉案协议的前提条件在于凤凰新城公司因双品实验学校、双品集团公司的违约行为导致凤凰新城公司被政府部门勒令整改或处罚，在双品实验学校、双品集团公司拒绝或不按要求整改的，凤凰新城公司可以行使解除合同的权力。但在本案中，凤凰新城公司并未举证证明其因双品实验学校、双品集团公司的违约行为导致被政府部门勒令整改或处罚，故凤凰新城公司行使解除权的前提条件未成就。另外，在双品实验学校在取得民办学校办学许可证、建设工程消防验收意见书、房屋可靠性鉴定报告及餐饮服务许可证的情况下，若因校舍报建及验收手续问题等履行合同中存在的瑕疵导致合同不能继续履行，将会导致被告损失巨大，显失公平，且可能会引发在校学生就学问题等一系列社会问题。故对于凤凰新城公司主张要求解除《合作办学协议书》《补充协议》《协议书》的诉讼请求，一审法院不予支持，对于凤凰新城公司主张的涉案合同解除后被告撤场及返还学校资产的诉讼请求，亦不予以支持。   双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽是否应向凤凰新城公司支付租金。根据《补充协议》的约定，双品实验学校与北京师范大学签署《合作协议》，并取得名称使用推广的授权后，凤凰新城公司承诺除主合同第六条特别约定的五年免租期外，还可延长四年免租期，否则，双品实验学校认可主合同的第六条特别约定五年免租期改为三年免租期。根据一审法院查明的事实，双品实验学校与北京师范大学教育培训中心签订《合作协议》，由北京师范大学派驻教师前往双品实验学校进行教学指导，且双品实验学校对外以北京师范大学基础教育实验学校的名义进行办学活动，符合了《补充协议》关于延长四年免租期的条件，故免租期的期限为九年（2014年4月14日至2023年4月13日），至本案一审判决之日，仍处于免租期限，故凤凰新城公司主张双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽按照每年60万元的标准自2017年4月14日起支付土地租金，没有事实和法律依据，不予支持。   综上，一审法院依照《合同法》第六十条、第九十三条第二款的规定，判决：驳回凤凰新城公司的诉讼请求。案件受理费18,300元（凤凰新城公司已预交），由凤凰新城公司承担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   一、凤凰新城公司提交如下新证据：1.编号为[2015]103号的《三亚市建设工程规划许可证（临时）》（以下简称临时规划许可证）；2.三规建工审〔2015〕112号《三亚市规划局关于“凤凰水城C区九年制学校”项目的工程审批意见》（以下简称112号工程审批意见）；3.《现场照片》，证据1-3共同证明：依照规划，学校教学楼地下一层为储藏室及车库，双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽私自变更规划，将地下一层改为学校食堂，且学校的餐饮服务许可证在2018年4月12日就已经过期。证据4.三府办〔2010〕90号《三亚市人民政府办公室关于印发〈三亚市城市基础设施配套费征收管理办法〉的通知》（以下简称90号通知），证明：依照三亚市人民政府办公室的文件规定，新建、改建、扩建工程项目的建设单位和个人均应当按本办法缴纳城市基础设施配套费，配套费金额按建筑面积以220元/平方米计征，故涉案建筑完全可以计算准确的配套费，且未缴纳配套费无法办理建设工程施工许可证。双品集团公司、田志东、鲁春丽质证意见：对证据1-3的真实性没有异议，但对证明目的不认可，112号工程审批意见注明地下一层为食堂，符合规划；双品实验学校已经换发新的食品经营许可证，有效期至2023年4月1日，不存在食品经营许可证过期的问题；对证据4的真实性没有异议，但不认可其关联性。双品实验学校未发表质证意见。本院   二、鲁春丽提交如下新证据：1.食品经营许可证，2.房屋可靠性鉴定报告，证明：三亚市天涯区双品华侨学校（以下简称双品华侨学校）已取得房屋可靠性鉴定报告及餐饮许可的事实。凤凰新城公司质证意见：证据1是手机照片拍摄的，对其三性不予认可；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该报告是在地基勘察资料缺失的情况下作出的，且从双品实验学校只取得消防验收的意见书来看，只能证明双品实验学校只是消防通过了规划，住建没有审核通过，仍是违章建筑。双品集团公司、田志东对以上证据无异议。双品实验学校未发表质证意见。   三、本院认证意见：（一）凤凰新城公司证据1-3来源合法形式正式，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据；证据4虽来源真实，但不能证明双品华侨学校因未缴纳配套费而无法办理涉案建设工程施工许可证。（二）鲁春丽庭后已提交证据1的原件供核实，故对该证据“三性”均予以认可；证据2来源合法、形式真实，与本案具有关联性，本院予以采信。   双品集团公司、田志东、双品实验学校没有提交新证据。   二审查明：1.2014年5月20日，北京师范大学教育培训中心与双品实验学校签订的《合作协议》约定：合作学校名称为“三亚凤凰水城翠屏双品国际学校”（第一条）；合作项目名称为“北京师范大学基础教育实验学校”（第二条）；合作周期：第一阶段为学校建设阶段，第二阶段为学校开办阶段（第六条）；本协议第一阶段有效期为2014年6月至2015年8月学校建成并开始招生……（第三十三条）；第二阶段有限期三年（从学校开学始，三年止即2015年9月1日至2018年8月31日）……（第三十四条）。   2.上述《合作协议》签订后，双品实验学校开始筹备“北京师范大学三亚双品华侨学校”的建设。2015年9月，“北京师范大学三亚双品华侨学校”开始试招生。2017年8月9日，三亚市天涯区教育科技局颁发《民办学校办学许可证》，校长为鲁春丽，办学内容为小学及初中教育。鲁春丽二审时主张，因教育部门要求学校名称中不得含有“北京字眼”，自此学校才更名为双品华侨学校，该学校的实际投资人是田志东、鲁春丽，二人已实际投资1亿元左右，凤凰新城公司未作任何资金投入。   3.2018年4月2日，双品华侨学校取得新的食品经营许可证，有效期至2023年4月1日。   本院认为，《合作办学协议书》《补充协议》《协议书》是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，双方应当按合同履行各自义务。本案的争议焦点为：一、涉案《合作办学协议书》《补充协议》《协议书》是否应予解除；二、双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽是否应向凤凰新城公司支付土地租金及租金数额问题；三、双品实验学校、双品教育集团是否应向凤凰新城公司返还涉案学校全部建筑物、附属设施设备等资产并撤场。   关于焦点一。1.凤凰新城公司主张双品实验学校及双品集团公司违反了《协议书》第三条约定，其有权解除涉案《合作办学协议书》《补充协议》《协议书》。经查，凤凰新城公司、双品实验学校、双品集团公司、田志东、鲁春丽在《协议书》第三条约定，如因双品实验学校、双品集团公司原因导致凤凰新城公司被政府部门勒令整改或处罚，凤凰新城公司有权据此要求其立即无条件整改，并赔偿因此造成的所有经济损失，双品实验学校、双品集团公司拒绝或不按要求整改的，凤凰新城公司有权解除原协议。本案中，双品实验学校及双品集团公司虽然未取得双品华侨学校的相关规划报建及竣工验收备案手续，但并未致使凤凰新城公司被政府部门勒令整改或处罚，更不存在双品实验学校、双品集团公司拒不整改的情形。因此，上述约定中的合同解除条件未成就，凤凰新城公司不属于《合同法》第九十三条第二款规定的解除权人，其无权解除涉案三份合同。   2.凤凰新城公司主张双品实验学校、双品集团公司未缴纳配套费、未办理教学用房竣工手续，不履行合同主要义务，致使合同目的无法实现，涉案三份合同符合《合同法》九十四条规定的法定解除事由，故应予解除。结合全案来看，凤凰新城公司与双品实验学校之间是租赁合同关系，凤凰新城公司签订《合作办学协议书》《补充协议》的目的是收取土地租金，双品实验学校取得“北师大附属中学”等标识和授权只涉及免租年限问题，不涉及合同根本目的无法实现的问题。事实上，双品实验学校与北京师范大学教育培训中心也进行过合作，并筹备建设“北京师范大学三亚双品华侨学校”，此后取得民办学校办学许可、消防验收、餐饮许可等手续，办学至今五年有余。至于目前未缴纳配套费、未办理教学用房竣工手续等问题，属于政府部门行政管理职责，凤凰新城公司并未举证证明因上述问题导致合同目的不能实现。综上，凤凰新城公司关于涉案三份合同符合法定解除事由的主张亦不能成立。   关于焦点二。1.《合作办学协议书》第六条约定，凤凰新城公司的涉案教育用地租金为60万/年，前五年因双品实验学校处于投资建设阶段免收租金，第二个五年土地租金60万每年。《补充协议》第一条、第二条约定，双品实验学校与北京师范大学签署合作协议，取得“北师大附属中学”/“北师大”/“附属”名称及标识等权利，自该权利取得之日起至合同期限届满，凤凰新城公司及其关联公司有权使用、发布、推广等上述名称及标识；若双品实验学校获得了北京师范大学授权，凤凰新城公司承诺除上述约定的五年免租期外，再延长四年免租期；若未获得授权，双品实验学校认可五年免租期改为三年。   2.本案中，双品实验学校与北京师范大学教育培训中心于2014年5月签署《合作协议》，筹备建设“北京师范大学三亚双品华侨学校”，2015年9月，该学校开始试招生，双方合作期至2018年8月31日止。双品实验学校与北京师范大学的合作时间仅有4年多，而双品实验学校与凤凰新城公司约定的合同期限不低于18年，因此凤凰新城公司未能实现在合同期限届满使用、发布、推广北京师范大学相关名称和标识，故双品实验学校不能享受约定的九年免租期。考虑到双品实验学校确与北京师范大学进行过合作，免租期应延长至《合作协议》届满之日。综上，双品实验学校应自2018年9月1日起向凤凰新城公司缴纳租金，截止2020年11月30日止，租金为135万元；2020年12月1日之后的租金，应按5万元/月（60万元÷12个月）的标准，计算至实际付清之日止；若截止2023年9月1日租金仍未付清的，则租金标准递增3%，以后每五年租金标准递增3%。双品集团公司、田志东、鲁春丽作为双品实验学校的实际运营主体和保证人，应共同承担支付租金义务。   关于焦点三。如前所述，涉案《合作办学协议书》《补充协议》《协议书》解除条件不成就，故凤凰新城公司关于双品实验学校、双品教育集团应向其返还双品华侨学校全部建筑物、附属设施设备等资产并撤场的主张，本院不予支持。   综上所述，凤凰新城公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初10534号民事判决；   二、三亚双品实验学校、三亚双品教育集团有限公司、田志东、鲁春丽于本判决生效之日起十日内向三亚凤凰新城实业有限公司支付土地租金（自2018年9月1日起至2020年11月30日止，租金为135万元；2020年12月1日之后的租金，按5万元/月的标准，计算至实际付清之日止；若截止2023年9月1日租金仍未付清的，则租金标准递增3%，以后每五年租金标准递增3%）。   三、驳回三亚凤凰新城实业有限公司的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费18,300元（三亚凤凰新城实业有限公司已预交），由三亚双品实验学校、三亚双品教育集团有限公司、田志东、鲁春丽负担16,470元，三亚凤凰新城实业有限公司负担1,830元。二审案件受理费18,300元（三亚凤凰新城实业有限公司已预交），由三亚双品实验学校、三亚双品教育集团有限公司、田志东、鲁春丽负担16,470元，三亚凤凰新城实业有限公司负担1,830元。   本判决为终审判决。   审判长 李柔翰   审判员 杨冲冲   审判员 王晓艳      二〇二〇年十一月三十日   法官助理 陈 子   书记员 周海晶   附：相关法律条文   中华人民共和国合同法   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   中华人民共和国民事诉讼法   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   最高人民法院   关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。