江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初213号原告：吕慧梅，女，1968年10月27日生，汉族，住上海市闸**。委托诉讼代理人：殷晓钢，江苏太湖律师事务所律师。被告：无锡市润和物业服务有限公司，住所地江苏省无锡市隐秀路隐秀苑**。法定代表人：吴君，该公司总经理。委托诉讼代理人：周书进，江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘见萌，江苏路漫律师事务所实习人员。原告吕慧梅与被告无锡市润和物业服务有限公司（以下简称润和物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕慧梅及其委托诉讼代理人殷晓钢，被告润和物业委托诉讼代理人周书进、刘见萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕慧梅诉称：其为大箕山家园892-201业主，润和物业为该小区提供物业服务。2019年11月14日晚，其发现家中（装修还没完毕）地）地板被污水浸泡水是从污水管倒灌上来，造成其室内地板、家具等损坏。其认为润和物业没有及时履行物业公共管道疏通的义务，由此造成的损失应由润和物业承担。故请求判令润和物业赔偿如下损失：1、修复损失（含受损财物损失）1.83万元；2、因房屋空置导致的经营损失16741元；3、误工费损失1500元；4、交通费损失707元。被告润和物业辩称：事发管道位于吕慧梅房屋内部，通过日常巡查很难发现有堵住情况，其已尽到日常巡查维护义务，发生污水倒灌后其接到通知及时到场抢修，已尽到物业服务义务。另外，吕慧梅装修期间没有及时至其处报备装修，未先行对管道进行疏通，装修时疏于管理没有人在场，导致发生污水倒灌事故。故其不应当承担赔偿责任。经审理查明：大箕山家园892-201房屋原业主为陈阿毛。2010年3月4日，无锡市润和物业大箕山管理站（甲方）与陈阿毛（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，载明“甲方的权利义务为对房屋公共部位、公用设施设备等项目进行维护、修缮、服务和管理......物业管理服务内容：房屋公共部位的维护和管理、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理......物业管理服务质量：设备运行1、确保房屋公用设施设备正常运行，及时开展设备的检查和维修......公共部位、公共设施设备的维护和管理：制定公共部位、公共设施、设备保修期外的维护管理计划”。同日，无锡市润和物业大箕山管理站（甲方）与陈阿毛（乙方）签订《住宅小区装修、装饰管理协议书》“业主责任：在装修、装饰前，必须先疏通下水道、卫生间，厨房楼面应做好防水......”。2018年11月，大箕山家园892-201房屋所有权人登记为吕慧梅。2018年11月至2019年11月期间的物业费由吕慧梅交纳。大箕山家园892-201房屋楼下处于空置状态。润和物业为大箕山家园提供物业服务。2019年11月14日晚，大箕山家园892-201房屋出现污水倒灌，造成损失。双方因就损失的赔偿意见不一，吕慧梅遂诉至本院，诉请如前。庭审中，润和物业提出大箕山家园892-201房屋出现污水倒灌的原因是因为该房屋楼下一楼处有堵塞，污水倒灌的原因非润和物业负责的范围，要求对污水倒灌的原因进行鉴定，后润和物业未在规定期限内提出鉴定申请，后润和物业明确对于大箕山家园892-201房屋出现污水倒灌或漏水的原因不申请鉴定。关于吕慧梅主张的装修损失及修复费用，双方同意进行评估，后经吕慧梅申请由本院委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司进行评估，该评估公司于2020年4月出具《房地产估价报告》“大箕山家园892-201房屋室内受损财物在价值时点（2020年4月14日）的市场价值：损失价值1.65万元、修复费用1.83万元”。吕慧梅支付评估费1750元。双方对《房地产估价报告》无异议。关于吕慧梅主张的“2、因房屋空置导致的经营损失16741元”，吕慧梅称本案启动损失鉴定后，其对该房屋进行了清理恢复，与途家签订合同【2019年12月28日《服务合同》载明“甲方（委托方）：吕慧梅、乙方（受托方）：途掌柜物业管理股份公司合作房屋：大箕山家园892-201（面积90平米）乙方为甲方提供代运营服务等，甲方按照经营收入的40%支付代理服务费等委托服务期限：2018年12月28日至2020年12月27日”】并将房屋交给途家，根据途家支付的租金收入（2020年6月为3067元、7月为2675元，）以此为基数平均每月租金收入为2871元，其主张2020年1月、4月、5月三个月的损失合计8613元，另根据相同的房屋租赁情况，2020年“五一”黄金周期间房屋的最低经营收入为8128元。故其主张的经营收入损失为16741元（8613＋8128）。润和物业认为《服务合同》系吕慧梅与第三人所签，对真实性无法确定，即使该合同真实，合同签订的时间发生在污水倒灌之后，吕慧梅明知房屋暂时无法使用的情况下依然与第三人签订服务合同不合常理。房屋出租后才会产生租金损失。故其对于吕慧梅主张的经营收入损失16741元不予认可。庭审中吕慧梅明确对于租金损失不申请评估。关于吕慧梅主张的误工费损失1500元，吕慧梅提供了《劳动合同》“用人单位：上海恺洲机电设备工程有限公司劳动者：吕慧梅合同期限三年（2018年3月至2021年3月）工资为月税前12000元职务：销售总监”及上海恺洲机电设备工程有限公司出具的《收入证明》“兹证明吕慧梅为我公司员工，从事销售管理工作，目前担任销售总监，固定月工资为12000元”，证明其月薪为12000元，其为解决本次争议多次往返无锡、上海两地，产生误工费1500元。润和物业对此不予认可。关于吕慧梅主张的交通费损失707元，吕慧梅提供了其为开庭从沈阳至无锡的机票655元、出租车票52元。润和物业对证据的真实性无异议，但认为与本案无关。润和物业提供了一份《蠡园街道2020年度排水设施运行维护作业权合同》，拟证明大箕山家园排污管道口不是润和物业维护，是无锡市滨湖区蠡园街道办事处发包给无锡市滨湖区市政设施养护管理处负责。上述事实，由《前期物业管理服务协议》、《住宅小区装修、装饰管理协议书》、《房地产估价报告》等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：大箕山家园892-201房屋于2018年11月所有权人登记为吕慧梅，吕慧梅为大箕山家园的业主。润和物业为大箕山家园提供物业服务。大箕山家园892-201房屋（装修中尚未入住）于2019年11月14日晚出现污水倒灌，虽润和物业对该房屋出现污水倒灌的原因提出异议，但其未在规定期限内提出鉴定申请且明确对于该房屋出现污水倒灌或漏水的原因不申请鉴定，应视为润和物业放弃鉴定申请，故应认定大箕山家园892-201房屋出现污水倒灌系因该房屋共用部位的排污管道口堵塞所致。润和物业依约为吕慧梅房屋所在小区提供物业管理服务,其服务内容包括房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。根据物业服务合同的约定,润和物业应对房屋共用设施中的排水设施（包括排污管道口）发现堵塞及时疏通、定期清理。现因大箕山家园892这幢房屋共用设施中的排污管道口堵塞,导致污水倒流至吕慧梅房屋,造成该房屋财产受损,润和物业构成违约,应承担赔偿损失的违约责任。润和物业辩称其已尽到物业服务的义务不应当承担赔偿责任证据不足，本院不予采信。关于吕慧梅主张的各项损失，其中修复损失，因双方对《房地产估价报告》无异议，故本院予以采纳即大箕山家园892-201房屋修复损失（含受损财物损失）为18300元；因房屋空置导致的经营损失16741元，虽吕慧梅提供了2019年12月28日其与途掌柜物业管理股份公司签订的《服务合同》，途掌柜物业管理股份公司根据该合同于2020年5月、6月、7月向吕慧梅支付租金，但润和物业不予认可，本院认为《服务合同》签订、履行的时间均发生在污水倒灌之后，根据违约方的赔偿责任应当遵循“可预见性原则”，吕慧梅主张的因房屋空置导致的经营损失与润和物业违约行为之间没有因果关系，故吕慧梅主张的经营损失16741元不予支持；误工费损失1500元，虽吕慧梅提供了《劳动合同》及上海恺洲机电设备工程有限公司出具的《收入证明》，但润和物业不予认可，本院认为，误工费是指赔偿义务人应当向赔偿权利人支付的受害人从遭受伤害到完全治愈这一期间（误工时间）内，因无法从事正常工作而实际减少的收入，本案非侵权法律关系，吕慧梅主张误工费损失缺乏依据，故吕慧梅主张的误工费损失不予支持；交通费损失707元，虽吕慧梅提供了交通费发票，但润和物业不予认可，本院认为，交通费根据受害人及其必要的陪护人员因就医或者转院治疗实际发生的费用计算，本案非侵权法律关系，吕慧梅主张交通费损失缺乏依据，故吕慧梅主张的交通费损失不予支持。综上,依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、无锡市润和物业服务有限公司于本判决发生法律效力后立即赔偿吕慧梅因大箕山家园892-201房屋污水倒灌产生的修复损失（含受损财物损失）18300元。二、驳回吕慧梅的其他诉讼请求。如无锡市润和物业服务有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费731元、评估费1750元合计2481元，由吕慧梅负担372元，无锡市润和物业服务有限公司负担2109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无无锡市中级人民法院。审 判 长  朱剑峰人民陪审员  金小媚人民陪审员  吴来娣二〇二〇年十一月五日书 记 员  闵庆瑾本案援引法律条款《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。