陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终7440号上诉人（原审被告）：陕西佳地房地产开发有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区红旗路**（小****）。法定代表人：郭强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贺磊，陕西科健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢军凤，女，1974年10月12日出生，汉族，个体，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张小建，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：苌静思，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人陕西佳地房地产开发有限公司（以下简称佳地公司）因与被上诉人卢军凤合同纠纷一案，不服陕西省西安市碑林区人民法院(2019)陕0103民初10396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉请求：1.撤销(2019)陕0103民初10396号民事判决第二项，并予以改判；2.判令被上诉人负担本案诉讼费用。事实和理由：《商品房买卖合同》中关于逾期交房条款的约定是对《认购协议》的细化和补充，不存在变更问题。同时，商品房买卖合同关于交房条件的约定只是应政府部门要求所为，双方实际已在延期赔付协议书履行的同时，约定按现状将因此一审法院以《商品房买卖合同》为依据进行判决，认定事实不清。同时，双方《延期交房赔付协议书》一次性解决逾期交房的问题，且其已按延期交房赔付协议，在订立商品房买卖合同时对延期交房赔付协议的约定进行了兑现。因此，其不应再向卢军凤承担逾期交房赔偿。卢军凤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。卢军凤向一审法院起诉请求：1、判令佳地公司向卢军凤交付符合合同约定条件的房屋；2、判令佳地公司支付实际交房前的逾期违约金（每日以全部房价款万分之二的标准自2016年1月1日计算至实际给付之日，暂计算至2019年5月20日为1036109.18元）；3、本案诉讼费用由佳地公司负担。一审法院认定事实：2013年5月17日，卢军凤向佳地公司交付1750000元，佳地公司向卢军凤出具收据二份，两份收据均载明：商铺款1#F1a-6。2013年5月20日，卢军凤（乙方）与佳地公司（甲方）签署《香港·宏信国际花园1#楼认购协议书》（以下简称认购协议），该协议书主要内容如下：认购物业基本情况：1#楼商铺F1a层6号房屋（以下简称“物业”）；该物业建筑面积约为55.10平方米（最终面积以房产部门实测数据为准，对应房款多退少补）；认购价格85927元每平方米，总价为4734578元；成交总价确认为4194774元；付款期限如下:2013年5月20日之前，买受人缴纳购房款1750000元；2013年5月28日之前缴纳购房款2444774元；剩余购房款根据个人资信情况提供贷款，若贷款额度不足其差额由乙方在甲方通知之日起十日内补足，按揭所有费用由买方承担；甲方应当在2014年12月前将该物业交乙方。在2013年11月前取得《商品房预售许可证》，并可签订商品房买卖合同。2013年5月27日，卢军凤刷卡支付佳地公司购房款2444774元，佳地公司出具收据。2015年7月15日，卢军凤、佳地公司签署《延期交房赔付协议书》（以下简称延期交房协议）一份，甲方为佳地房产，乙方为卢军凤。该协议书载明：甲方在2013年5月20日将宏信国际花园1#楼F1a-6号商铺出售给乙方,同时甲乙双方约定于2014年12月交房,现因甲方工期原因,无法如期将该物业交付给乙方。甲乙双方经协商达成如下共识:1、甲方自愿在两个月之内支付16万元整以转账支票形式支付给乙方及免除乙方10年的物业费包括公共区域能耗费、公共区域空调费、公共区域垃圾费、公共区域电梯费、公共区域物业管理费)。同时将预测面积中套内面积增加的5.7平方米赠予乙方,作为甲方延迟交房赔偿；2、在甲方兑现本协议中共识第1条的同时,乙方放弃由于甲方延迟交房所产生的一切索赔权;并在甲方支付16万元给乙方到帐后立即办理该房屋网签手续。2019年8月26日，佳地公司将16万元支付给卢军凤。2015年10月19日，卢军凤、佳地公司就上述房屋办理网签。2015年12月28日，卢军凤、佳地公司签署《商品房买卖合同》（Y16006460），合同约定：出卖房屋为1幢1单元1层10113号；房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；建筑面积共计91.97平方米，套内面积52.25平方米，分摊共有建筑面积39.72平方米；房屋单价45610.24元，总价为4194774元。买受人应当在2015年3月1日前支付全部价款；出卖人应当在2016年1月1日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任：逾期在30日内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过30日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2016年1月1日，佳地公司未按照约定交付房屋。2016年1月15日，卢军凤、佳地公司将《商品房买卖合同》（Y16006460）办理登记备案。2018年12月5日，佳地公司向卢军凤发送《收房通知书》，要求接到通知后3日内收房。2019年3月12日，卢军凤委托律师向佳地公司发送律师函，该律师函主要内容为：收到律师函后立即将符合合同约定条件的房屋交付给卢军凤，并在七个工作日内按合同约定标准向卢军凤女士支付全部违约金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以变更合同。本案卢军凤、佳地公司签署认购协议、延期交房协议、商品房买卖合同，上述协议、合同系双方当事人真实意思表示，均不违反法律强制性规定，应合法有效。本案认购协议签署前后，卢军凤分两次全额交付购房款。约定收房期间届满后，佳地公司未按约定交付房屋，双方签署延期交房协议，协议约定由佳地公司支付卢军凤违约金16万元，免除十年物业费，同时将增加的5.7平方米赠予卢军凤,作为延迟交房赔偿；卢军凤放弃由于佳地房产延迟交房所产生的一切索赔权。上述协议签署后，佳地公司向卢军凤支付赔偿款16万元。但此后双方又签署商品房买卖合同，再次约定交付期间及逾期违约金，应认为商品房买卖合同系对认购协议、延迟交房协议作出的变更。而截至本案庭审法庭辩论终结，佳地公司未提交本案诉争房屋验收相关手续。商品房买卖合同对交房条件进行明确约定，而佳地公司无证据佐证本案诉争房屋已达到合同所约定的交房条件。且商品房买卖合同对逾期交房违约金作出明确约定，故对于卢军凤主张佳地公司按合同约定交付房屋的诉讼请求，依法应予支持。关于卢军凤主张自2016年1月1日起每日以全部房价款万分之二的标准计算至实际交房之日的逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定。判决：一、被告佳地公司于本判决生效之日起十日内向原告卢军凤按《商品房买卖合同》（Y16006460）约定交付本案房屋；二、被告佳地公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢军凤逾期交房违约金（以房屋总价款4194774元为基数自2016年1月1日起每日按万分之二计算至交房之日止）。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼发法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14125元，保全费5000元，诉讼费共计19125元，由被告佳地公司负担（案件受理费原告已预交，被告佳地公司在支付上述款项时一并支付原告卢军凤案件受理费19125元）。二审经审理查明，原审查明事实属实。另查明，二审中，佳地公司提交陕西万源建筑工程有限公司《情况说明一份》，载明：卢军凤购买的案涉房屋于2015年5月份竣工，但未办理竣工验收手续，但房屋已具备使用条件,并于2015年底陆续交付使用;另提供，案涉工程其他业主的《交房处理单》、《业主流转表》、《装修申请表》等;以证明案涉项目于2015年底具备使用条件,且在2016年年初已实际交付使用。并称,其以电话通知等方式向卢军凤交付房屋,卢军凤未受领;卢军凤则称案涉房屋并不符合交付条件。另提供业主袁永明、王小军、姜坤的《商品房买卖合同》以证明缔约时价为每平方米约86000左右；并提供《宏信国际广场前期物业服务协议》一份，物业费、垃圾费、空调费为每月每平方米15.8元。《建筑物实测分户明细表》一份，显示其交付给卢军凤的房屋实测面积为91.91平方米，套内面积52.75平方米，公摊面积39.66平方米。案涉房屋于2020年6月12日取得竣工验收备案表，竣工验收备案表载明，案涉房屋项目的竣工验收日期为2017年7月14日。本案审理过程中,2020年7月29日，双方对案涉房屋进行了交接，与此同时订立了物业管理协议，佳地公司向卢军凤免除了10年的物业费、垃圾费、空调费等。本院认为，本案中，卢军凤为购买案涉房屋先后与佳地公司分别于2013年5月17日订立的《香港宏信国际花园1号楼认购协议书》、2015年7月15日订立的《延期交房赔付协议书》及2015年12月8日订立了《商品房买卖合同》。就上述三份合同，佳地公司称，2015年12月8日订立的《商品房买卖合同》关于交房条件的约定，只是应政府部门的要求所为，双方实际达成的协议系按现状交房。并主张双方2015年7月15日的协议已经履行完成，其已向卢军凤承担了违约责任，卢军凤已表示不再因迟延交房向其主张赔偿责任。对此，卢军凤不认可。卢军凤称，2015年7月15日订立的《延期赔付协议书》只是对佳地公司依据2013年5月17日订立的《认购协议书》约定的2014年12月底前应交付房屋，时至2015年7月25日尚未交房该违约期间的违约责任的处理，并要求按2015年12月28日订立的《商品房买卖合同》的约定由佳地公司向其承担违约责任。从上述三份协议的缔约过程看，2013年5月20日双方订立的《认购协议书》约定的建筑面积为55.10平方米（最终面积以房产部门实测数据为准，对应房款多退少补）认购单价为每平方米85927元。于2015年12月28日订立《商品房买卖合同》时，实际面积为91.97平方米,对房屋价格调整为每平方米45610.24元,可见房价结算过程中,佳地公司并未依此前约定向卢军凤收取面积增加的钱款，如按《认购协议书》的约定，该差价应为3168128.49元；与此同时，依据2015年7月15日订立的《延期交房赔付协议书》，佳地公司还向卢军凤免除了10年的物业费并支付违约金16万元，上述总费用计350万余元。卢军凤在本案中称，上述赔偿的费用对应的违约期间只是2014年12月至2015年12月底的13个月，明显不符合常理。佳地公司称其采取让利的方式与卢军凤达成了口头上的协议，即在没有取得竣工验收手续的情况下，依现状于2016年1月1日先行将房屋交付卢军凤使用，《商品房买卖合同》中关于交房的标准为取得竣工验收备案表只是应政府部门要求所为的主张，更符合常理。从双方订立《商品房买卖合同》后，对房屋买卖合同的履行情况看，2016年1月1日交房期限届至，佳地公司亦未督促卢军凤受领房屋；只是在2018年12月5日向卢军凤发送了《收房通知》；卢军凤亦未向佳地公司及时主张要求房屋交付，且在收到《收房通知》后以项目尚未取得竣工验收备案表为由，拒绝受领，导致损失扩大。可见，房屋在2016年1月1日交付时间届至后时至本案中双方交付房屋的期间内，房屋未能实际投入使用扩大的损失，双方均有过错。结合双方合同的约定及佳地公司此前就房屋未取得竣工验收备案表导致房屋未交付使用已向卢军凤充分赔偿，同时在房屋价款结算过程中给予了充分的让利和双方在后续的合同履行过程中的过错程度等实际，本院酌情认定再由佳地公司向卢军凤赔偿50万元，以弥补卢军凤在2016年1月1日至房屋实际交付之日期间未实际取得房屋使用权的损失。佳地公司主张其不应再承担逾期交房赔偿责任的主张，本院不予采信。综上，佳地公司的上诉请求部分成立，原审判决第一项正确，已实际履行；第二项应予变更，卢军凤的其余诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10396号民事判决第一项（已履行）；二、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10396号民事判决第二项为：陕西佳地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付卢军凤逾期交房违约金500000元。三、驳回卢军凤的其余诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费15922元，陕西佳地房地产开发有限公司已预交，由陕西佳地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十一月十八日书记员  李妍慧