河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1081民初2959号原告王汉超，男，生于1988年12月13日，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人李琳琳、王法有，河南禹曦律师事务所律师。被告河南锦世联实业有限公司。法定代表人赵国营，该公司经理。委托诉讼代理人徐子敬，河南世纪风律师事务所律师。委托诉讼代理人杨冰，河南名人（禹州）律师事务所律师。第三人赵昆明，男，生于1989年1月17日，汉族，现住禹州市。委托诉讼代理人艾贯勋，河南名人（禹州）律师事务所律师。第三人周玉培，女，生于1989年8月5日，住禹州市。原告王汉超诉被告河南锦世联实业有限公司（以下简称锦世联公司）、第三人赵昆明、周玉培房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告王汉超的委托诉讼代理人李琳琳，被告锦世联公司的委托诉讼代理人徐子敬、杨冰，第三人赵昆明的委托诉讼代理人艾贯勋到庭参加诉讼，第三人周玉培经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王汉超诉称，2012年7月31日，原被告签订《尚品1698认购协议》一份，约定原告认购被告开发位于河南省禹州市××小区××单元××西户（房号903）的房屋一套。原告于签订协议当天付给被告购房款146441元，被告出具收据两张予以确认。原告多次向被告要求交付房屋未果，为维护原告合法权益，诉至贵院，请求依法判令原被告解除合同，被告返还原告已付购房款146441元及利息，并向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任146441元，共计292882元；本案诉讼费、律师费由被告承担。被告锦世联公司辩称，1、原告请求解除合同，但合同本身是无效合同。2、造成合同至今没有履行的原因在于原告，因第三人事先占用了案涉房屋，我公司不得已才与第三人签订了认购协议。3、原告请求一倍的赔偿责任没有事实及法律依据。4、扣除我们损失后可以返还原告房款。第三人赵昆明陈述，原告购房后长达六年不闻不问，被告的选择不是恶意，我方作为拆迁户已实际占有该房屋，作为第三人不作评价。第三人周玉培未到庭陈述意见。原告王汉超向本院提供的证据为：证据1、原告王汉超身份证复印件一份。证明原告诉讼主体资格适格。证据2、被告河南锦世联实业有限公司企业信用信息复印件一份。证明被告的主体资格及经营状况。该公司成立于2008年4月16日，地址在禹州市××号。法人代表为赵国营，该企业从事房地产开发等经营项目。证据3、尚品1698认购协议一份。证明原被告于2012年7月13日签订了房屋认购协议，该协议约定了房屋的位置、面积、单价、付款方式、违约责任等商品房买卖合同的实质要件。协议内容真实有效，双方存在商品房买卖合同法律关系。证据4、购房款收据两份，证明原告于协议签订当天向被告交付了购房款及交付购房款的数额。证据5，照片五张、视频一段、手机录音一段。证明原告到所购房屋查看，了解到房屋已被第三人赵昆明、周玉培一家所居住，第三人居住日期是在2019年10月份。证明被告与原告签订房屋认购协议后又将房屋另售他人。被告已将房屋出卖给第三人，第三人现居住在原告所购房屋内。证据6、原告王汉超与赵耀武在2019年11月26日电话通话记录。证明原告与被告负责人联系要求交付房屋。被告锦世联公司向本院提供的证据为：一、原被告双方《商品1698认购协议》复印件一份，收款收据复印件二份。二、被告与赵昆明签订的《商品1698交房协议》一份，收据复印件一份。三、拆迁安置补偿协议一份。证明1、原被告双方于2012年7月31日达成认购协议，协议约定交房时间为2013年3月31日，原告预交约31%的房款146441元，余款以公积金方式支付。原告预留电话无法打通。预留地址与其身份证地址不一致，导致无法联系其本人。2、被告因原告长期无法联系，导致长期无法交房，故将此房另抵第三人赵昆明，赵昆明（拆扒户）。抵偿方式是以建筑面积抵住宅面积，不具体计价，该房已实际交付赵昆明装修入住。三、证人张某证言一份，证明被告一直与原告联系，但是电话打不通，地址找不到。第三人赵昆明向本院提供的证据为：交房协议原件一份，证明第三人已实际通过交房占有该房屋，该房形式上是认购，但实际上是拆扒户的安置房。第三人周玉培未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月31日，甲方(××)锦世联公司与乙方(买受人)王汉超签订尚品1698认购协议书,协议内容如下:一、乙方认购甲方所开发“尚品1698”商品房为3号楼东起第1单元9层西户(房号903)该商品房建筑面积为170.29平方米(该面积为暂定面积)。三、该商品房按照建筑面积计价。该商品房单价为(人民币)每平方米2739.10元,总金额(总金额依据于暂定面积)人民币肆拾陆万陆千肆百肆拾壹元整(￥466441元)(该房款不含暖气开口费、燃气开口费和公共维修基金及政府部门收取的相关杂费,该部分费用按国家和政府相关规定标准代收,在双方签订正式《商品房买卖合同》时由甲方收取)。四、付款方式:公积金贷款:乙方应于2012年7月31日前首付￥146441元,剩余房款￥320000元做公积金贷款。若乙方采用公积金付款方式,则须保证符合公积金办理条件(已连续缴纳公积金6个月以上并提供证明文件),并承诺贷款金额于正式《商品房买卖合同》签订后30个工作日内汇入甲方指定账户,否则按本协议第五条第1款逾期付款执行;如因乙方原因贷款不能获得审批,乙方应在一周内补齐全部房款,否则按本协议第五条第1款逾期付款执行。五、违约责任:1、如乙方不能按上述约定时间付款,逾期60日内的,乙方应按日向甲方支付应付房款万分之一的违约金;逾期超过60日的,乙方应承担总房款10%的违约金,并且甲方有权单独解除本协议,并可另行出售该商品房。2、双方协议签订后,在乙方不存在违约的前提下,甲方不得变动乙方所认购商品房的位置和价格,不得把乙方所认购的商品房转售于他人,如有违约,甲方赔偿乙方总房款10%作为违约金;若乙方违约在先,甲方不承担任何违约赔偿责任。六、交付日期:2013年3月31日。如不能按期交付,甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金;逾期超过60日后,乙方有权解除合同。乙方解除合同的,甲方按乙方累计已付房款的1%向乙方支付违约金(如遇不可抗拒因素导致工程不能如期竣工,甲方不予赔偿)。七、证件齐全后,乙方应在甲方通知后一周内交清本协议第三条所涉及的相关费用(暖气开口费、燃气开口费和公共维修基金及政府部门收取的相关杂费)并签订正式《商品房买卖合同》,逾期不签者,视为乙方违约,乙方应承担总房款10%的违约金,而且甲方有权(甲方无需通知乙方)将乙方所购商品房转售于他人并无需向乙方支付违约金。正式《商品房买卖合同》签订后,双方所有权利、义务以正式《商品房买卖合同》条款为准,本协议约定的权利义务内容对双方不再有法律约束力。2012年7月31日，被告锦世联公司向原告王汉超出具收据两张，收到购房款共计146441元。被告锦世联公司至今未将案涉房屋交付原告王汉超。2019年3月30日，被告锦世联公司与第三人赵昆明签订拆迁安置补偿协议。2019年4月1日，被告锦世联公司与第三人赵昆明签订尚品1698交房协议，双方约定：乙方认购甲方所开发“尚品1698”商品房为3号楼东起第1单元9层西户该商品房建筑面积为170.29平方米(该面积为暂定面积)，目前该楼已建成，达到交房条件，双方同意交房等内容。2019年4月2日，被告锦世联公司收取了第三人赵昆明所交天然气、暖气及维修基金计18907元，第三人赵昆明、周玉培及其家人居住案涉房屋至今。另查明：被告锦世联公司开发建设的尚品1698小区系禹州市人民政府批准建设的城中村改造项目。根据禹州市人民政府禹政纪［2009］11号会议纪要明确该项目可边完善有关手续，边开工建设。本院认为，一、被告锦世联公司开发建设的1698小区是按照政府的规划进行的城中村改造项目，且原被告双方签订的《尚品1698认购协议书》是双方真实意思表示，应为有效合同。二、原被告双方明确约定双方需另行签订正式《商品房买卖合同》,且该认购协议中没有对交付条件、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜等作出约定。因此,该认购协议书缺失商品房买卖合同必备的条款和要件,性质上只是协议双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的协议,并不具备商品房买卖合同的法律约束力。虽然原告王汉超在认购协议签订后依约交付了首付款146441元,但是由于直至产生争议诉诸法院时,被告锦世联公司仍未与原告王汉超签订正式的《商品房买卖合同》。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，被告锦世联公司已将案涉房屋交付给第三人，致使原被告签订的认购协议的目的无法实现，原告要求解除合同、返还购房款146441元，本院予以支持。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，在本案中，原被告签订的《尚品1698认购协议书》非正式的《商品房买卖合同》，不具备商品房买卖合同的法律约束力，故不应适用惩罚性赔偿,故原告王汉超要求被告锦世联公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。五、因被告锦世联公司的原因，导致其不能向原告王汉超交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。原告王汉超未提供因被告锦世联公司违约给其造成损失的证据，故原告王汉超请求的利息损失，本院予以支持。利息应当自2012年7月31日起以146441元为基数，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。六、当事人可委托律师参与或自行参与诉讼，律师费不是参与民事诉讼活动的必要支出费用，故原告要求被告承担律师费的请求，本院不予支持。七、被告锦世联公司未提出反诉，故其辩称“扣除我们损失后可以返还原告房款”，在本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四第、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决如下：一、被告河南锦世联实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王汉超购房款146441元及利息（以146441元为基数，自2012年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、驳回原告王汉超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5693元，原告王汉超负担2464元，由被告河南锦世联实业有限公司负担3229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长 ：靳炳奎审判员 ：曹宏伟审判员 ：耿冬涛二〇二〇年十一月二十五日法官助理：赵予华书记员 ：王艳琳