安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终5412号 上诉人（原审原告）：汪群，女，1963年12月2日出生,汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人:傅成林，安徽原声律师事务所律师。 委托诉讼代理人:周干，安徽原声律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁仁兵，男，1971年2月8日出生，汉族，住安徽省肥西县。 被上诉人（原审被告）：孔德翠，女，1969年10月30日出生，汉族，住安徽省肥西县。 上诉人汪群因与被上诉人丁仁兵、孔德翠侵权责任纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 汪群上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、上诉人是案涉房屋的合法权利人。本案事实清楚，上诉人以订立合同的方式，自丁仁兵处购买了案涉房屋，上诉人如约全额付清购房款后，丁仁兵也将房屋交付给上诉人，上诉人已经实际取得案涉房屋占有、使用的权利，上诉人并对房屋进行了装修。此后，被上诉人孔德翠另案起诉上诉人（被上诉人丁仁兵为该案第三人）请求确认购房合同无效及返还案涉房屋，案件经县、市、省三级法院审理，均判决其败诉，充分说明上诉人是涉案房屋合法的权利人。被上诉人孔德翠在得知一审判决败诉后，采取撬门入室的非法手段强行侵占了上诉人正在装修中的案涉房屋，由此可见，被上诉人对上诉人系案涉房屋权利人的事实是明知的。上诉人作为涉案房屋的合法权利人，有权对妨碍其行使物权的行为主张权利。 二、一审判决适用法律错误、且理由不充分。根据另案判决已经查明的事实，该案涉房屋所属土地为建设用地，案涉房屋物权办理不能亦不属于上诉人的原因导致，即使暂时未办理物权登记，也不影响上诉人应当享有的权利。首先，不动产物权原则以登记为生效要件，但并不意味着物权这一私权利是由登记机关赋予的。私权利本来就是权利人的，登记只是政府部门的确认，外界对不动产权登记的信赖主要由善意取得制度保护。本案中，对案涉房屋物权归属终局性判断，只能依赖于基础的有效买卖合同关系审查进行判断，不能唯登记论。因此，上诉人依据有效的房屋买卖合同依法取得案涉房屋的占有、使用的权利。其次，上诉人作为案涉房屋的权利人，有权对妨碍其行使物权的行为主张权利，无论是从占有的法学理论还是物权法上的规定来看，被上诉人撬门入室的非法强行占用案涉房屋的行为皆属于侵权行为。根据《侵权责任法》第六条，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案的前案也已明确判决被上诉人无权要求返还房屋。另，根据《侵权责任法》第七条之规定，行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。结合《物权法》第三十四条、第三十七条规定，被上诉人也应返还案涉房屋、赔偿损失。 三、前案判决已明确被上诉人已无权要求返还房屋，充分说明上诉人是涉案房屋合法的权利人。在被上诉人采取非法手段强行侵占房屋的情况下，一审判决却又认为上诉人无权要求返还房屋。按照一审法院的逻辑，涉案房屋处于谁占有谁有理的无秩序状态，当事人可以不通过法律程序而强行占用案涉房屋，并且无论采取何种手段（包括非法手段）只要实际占有房屋，就是房屋的合法权利人。如此，将会导致社会秩序的混乱，甚至误导当事人可以不通过法律程序，强行抢占房屋。 综上所述，一审判决仅以上诉人对案涉房屋未进行权属登记为由排除其具有占有、使用案涉房屋的合法权益属于适用法律错误，请求二审法院查明本案事实，撤销原判决，依法进行改判。 孔德翠辩称：上诉人汪群不享有本案争议房屋的所有权，其上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一、答辩人是本案争议房屋的所有权人，上诉人称其为案涉房屋的所有权人不是事实。 （一）案涉房屋是因为答辩人被拆迁安置后自建的房屋。 2012年8月12日，答辩人的公公丁云宽作为答辩人家庭、被拆迁人代表与严店乡人民政府的拆迁人代表签订一份《肥西县严店乡环巢湖旅游大道房屋拆迁（以有效户口）补偿协议书》，丁云宽去世后，《肥西县严店乡湖西新村居民住房房屋分配卡》载明户主是答辩人的丈夫丁仁兵，而家庭户口本上载明户主为答辩人的婆婆赵常敏。答辩人一家为了支持国家建设，同意拆迁，在政府统一规划的宅基地上重新建房。该协议约定自建安置地点“刘河新安置点”、自建房屋建筑面积“每户宅基地面积不超过l60㎡”，答辩人家庭有四口人，建设两套安置房。上诉人起诉的就其中一套安置房。 （二）前案法院驳回答辩人的诉讼请求，并不等于就认可本案争议的房屋属于上诉人所有。 上诉人在上诉状称其从答辩人的丈夫丁仁兵处购买了案涉房屋且交付了购房款、对案涉房屋进行了装修，其实际已经占有、使用了该房屋，且答辩人及继母赵常敏曾经起诉过，县、市、省三级法院均未支持答辩人的诉讼请求，因此，认为该房屋就属于上诉人所有，这个观点是错误的。 这是因为尽管上诉人及余守甫与答辩人的丈夫丁仁兵签订了《双方购房合同》，后又签订《补充协议一一夫妻双方承诺书》，而在这两份协议中，第一份协议上没有答辩人孔德翠的名字，补充协议上虽然有答辩人的名字，但是“孔德翠”这三个字不是答辩人亲笔书写，也就是说答辩人作为这两套房屋的共有产权人均未签字，充分说明答辩人不同意出售该房屋，在尚未完工的房屋里看管了很长时间，直到答辩人被冻病、送到医院治疗。 尽管本案争议的房屋是建设在农村集体土地上的房屋，是答辩人等村民为了支持环湖大道的建设而在被重新规划的宅基地上建设的住房，没有办理确权登记，而上诉人汪群是住在合肥市蜀山区的城市居民。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）明文：“农民的住宅不得向城市居民出售”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……（六）未依法登记领取权属证书的……”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第13条规定：“城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，认定为无效合同。令人遗憾的是县、市、省三级法院均未支持答辩人确认上诉人与答辩人的丈夫签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。尽管如此，这些判决并没有认定本案争议的房屋属于上诉人所有。上诉人也仅仅是依据房屋买卖合同享有债权而已，并不享有本案争议房屋的物权。 二、一审法院适用法律准确，上诉人上诉称一审法院适用法律错误没有依据。 一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”等法律规定，判决驳回上诉人的诉讼请求是完全正确的。因为本案争议的房屋答辩人没有办理确权登记，上诉人更没有办理过户登记手续，答辩人对该房屋所有权的取得是基于拆迁安置、在重新规划的宅基地上建房的事实，因此，上诉人认为一审法院适用法律错误没有依据。 虽然答辩人的丈夫丁仁兵把该房屋出售给上诉人，但是上诉人至今也没有取得涉案房屋的所有权，因此，答辩人居住自己的房屋不存在侵犯上诉人房屋所有权的侵权行为。不适用《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，上诉人认为原审法院适用法律错误没有依据。 三、前案没有支持答辩人、赵常敏的诉讼请求，不等于认定该房屋就属于上诉人所有。上诉人把债权与物权混同，把自己对答辩人享有的债权等于物权是错误的。 丁仁兵辩称理由与孔德翠基本相同。 汪群向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵害、排除妨碍，立即向原告返还位于肥西县房屋;2.判决被告向原告支付非法占用房屋期间的房屋占用费，暂定2万元（按房屋租金的市场价格计算，自2017年9月30日起至被告实际返还房屋止，租金的市场以鉴定为准）;3、本案诉讼费用由被告方承担。 一审法院认定事实：丁仁兵与孔德翠原系夫妻关系。2012年8月12日，丁仁兵作为被拆迁人丁云宽（系丁仁兵父亲，2014年5月去世）代表与拆迁人肥西县严店乡政府签订《肥西县严店乡环巢湖旅游大道房屋拆迁（以有效户口）补偿协议书》一份，协议书上注明常住人口5人，自建安置点位于刘河安置点，自建房屋建筑面积为每户宅基地面积不超过160㎡及其他约定事项，丁仁兵作为代理人在协议上签字确认，拆迁人代表盖章签字确认。2014年11月20日，丁仁兵作为户主领取严店乡大建设办公室发放的《肥西县严店乡湖西新村居民点住房房屋分配卡》，分配卡列明：“户主姓名：丁仁兵，村别：新建，队别：三队，住宅分配时间：2014年11月20日，住宅区域：A栋号18#位置号18#1、18#2。”丁仁兵在户主处签字确认。2015年11月29日，丁仁兵作为甲方与作为乙方的余守甫、汪群签订《双方购房合同》一份，内容为“一、双方经友好协商，决定将甲方位于严店乡湖西新村壹期安置点房屋贰套，每套面积为壹佰柒拾壹平方米，出售给乙方；二、乙方自签订之日时支付甲方两套住房的出售定金伍万元整；三、经协商后两套住房的总价为玖拾万元整；四、甲方将两套住房交付于乙方后，经验收合格后将余款一次性付清；五、房屋在房产证等文件下来后，甲方有义务和责任将产权过户给乙方，产生的费用由乙方承担。”丁仁兵与余守甫、汪群均签字确认。2016年1月11日，丁仁兵与余守甫、汪群就上述房屋签订《补充协议—夫妻双方承诺书》一份，约定：“1、甲方：丁仁兵夫妻双方自愿将肥西县严店乡湖西新村一期回迁安置房两套住宅自愿出售给乙方：汪群、余守甫各一套，每套面积为171平方米，每套各占地为两间乘两层半。2、每套的房屋总价为肆拾五万元整，两套合计为玖十万元整。3、交房时间为2016年3月26日（农历为2016年二月二十八），交房标准为三通一平。4、由于两户皆做地平加钢筋网，每户需另加伍仟元，所以房款两套总计为玖拾壹万元整。5、从签字之日起，两套房款全部结清。6、从签字之日起，双方不得反悔，如有单方毁约，需按房价的总款双倍赔偿。签字后生效。”丁仁兵、余守甫与汪群均签字确认，上述补充协议中孔德翠签名及“代丁仁兵”均由余守甫代为书写，丁仁兵均在场并无异议。同日，丁仁兵分别向余守甫、汪群各出具收条一张，注明已收余守甫、汪群购房款，房款已付清。案涉房屋亦交付余守甫、汪群。 2017年2月，孔德翠、赵常敏向一审法院提起诉讼，请求判决确认丁仁兵与汪群及余守甫签订的房屋买卖合同无效，并要求汪群及余守甫返还房屋。案经一、二审法院审理，判决驳回孔德翠、赵常敏全部诉讼请求。终审判决后，孔德翠、赵常敏又向安徽省高级人民法院申请再审，省高级人民法院于2019年3月7日裁定驳回了孔德翠、赵常敏的再审申请。 另查明，丁仁兵与孔德翠于2018年3月19日协议离婚，孔德翠现居住在案涉位于肥西县新建三队Ａ栋18＃2房屋内。 一审法院认为，丁仁兵与余守甫、汪群签订的房屋买卖合同已经生效判决确认有效，对合同双方具有约束力，但该生效判决并未对案涉房屋的物权归属进行确认，案涉房屋也未过户登记至汪群名下。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定,妨害物权或者有可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或消除危险。排除妨害是在物权受到妨害时权利人保护物权的手段,其权利性质属请求权,该请求权行使的前提条件是请求人对受到妨害的物享有所有权或占有权。同时《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此物权的变更与作为物权变动原因的合同效力并非是同一法律概念。本案中，汪群仅举证证明房屋买卖合同已生效，未能提供证据证明其对案涉房屋的物权归属进行确认。因此对其依据物权基础提出的相关诉讼请求不予支持。 综上所述，该院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告汪群的诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由汪群负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 经对原一审中双方提供的证据材料及双方当事人一、二审诉辩意见的综合审查，二审查明的案件事实与一审一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，汪群以订立合同的方式购买了涉案房屋，即使未办理房屋的物权登记，也不应影响买卖合同的效力。根据生效判决认定，汪群如约全额付清购房款后，丁仁兵也将房屋交付给汪群，汪群已经实际取得案涉房屋占有、使用的权利，并对房屋进行了装修。此后，孔德翠另案起诉汪群请求确认购房合同无效及返还案涉房屋，案件经县、市、省三级法院审理，均判决驳回孔德翠的诉讼请求（丁仁兵为该案第三人），充分说明汪群是涉案房屋合法的权利人。孔德翠在得知一审判决败诉后，采取非法手段强行侵占了汪群正在装修中的案涉房屋，由此可见，孔德翠对上诉人汪群系案涉房屋权利人的事实是明知的。汪群作为涉案房屋的合法权利人，有权对妨碍其行使物权的行为主张权利。根据另案判决已经查明的事实，该案涉房屋所属土地为建设用地，案涉房屋物权办理不能亦不属于上诉人汪群的原因导致，即使暂时未办理物权登记，也不影响上诉人应当享有的权利。前案也已明确判决被上诉人无权要求返还房屋。故被上诉人应当向上诉人返还案涉房屋。对上诉人诉请被上诉人支付房屋占用费用，因其未能提供证据证明，结合本案的具体案情，本院不予支持。 综上，汪群的上诉请求部分成立，予以支持。案经本院民事行政审判专业委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二规定，判决如下： 一、撤销安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初414号民事判决； 二、丁仁兵、孔德翠于本判决生效之日起30日内返还汪群位于肥西县房屋； 三、驳回汪群的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费减半收取150元，由汪群负担；二审案件受理费300元，由丁仁兵、孔德翠负担。 本判决为终审判决。 审判长  佘敦华 审判员  王政文 审判员  刘松柏 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  席 娅 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。