重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初26621号 原告：邓吉波，男，汉族，1981年9月14日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：项春林，重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐红梅，重庆新合（沙坪坝）律师事务所律师。 被告：闫超宇，女，汉族，1988年9月6日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：黄琳，重庆炜林律师事务所律师。 原告邓吉波与被告闫超宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓吉波的委托诉讼代理人项春林，被告闫超宇及委托诉讼代理人黄琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓吉波向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠原告2020年7月1日至2020年8月31日的租金22000元，并赔偿原告的资金占用损失（以22000元为基数，从2020年6月15日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2.被告支付原告2020年9月1日至2021年8月31日的租金145200元，并赔偿原告的资金占用损失（以145200元为基数，从2020年8月16日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月18日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将重庆市×区×大道×号×楼商铺出租给被告使用，租赁期限从2019年9月1日至2023年8月31日，约定了租金标准、支付期限等。租赁期内被告在案涉房屋内进行经营美容服务。合同期内被告多次拖欠租金，原告多次催促，被告至今拖欠原告2020年7月、8月房租，被告也没有按照约定支付2020年9月1日至2021年8月31日期间的租金145200元。为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告闫超宇辩称，被告主体不适格；被告自2020年4月起已经终止与原告之间的租赁关系，此后商铺实际承租人是案外人魏琴，魏琴与原告建立新的租赁合同关系；魏琴与原告的租赁合同于2020年7月27日终止，原告到商铺让魏琴搬出，并于同日通知物业断水断电，在派出所的协调下魏琴搬出店铺相关设施后，原告将商铺上锁；本案系原告单方终止合同，原告构成违约，被告不应承担责任，魏琴租金也应支付至2020年7月27日。综上，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对原告举示的案外人魏琴与物业公司工作人员的微信聊天记录，由于该案外人身份无法核实，被告对该证据亦不予认可，本院不予采信。被告举示与魏琴的聊天记录，达不到其证明目的，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告系重庆市×区×大道×号房屋产权人（建筑面积72.99平方米），2019年9月6日被告注册经营两江新区信之初美容服务中心。2019年8月18日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市×区金开×大道×号×楼商铺出租给乙方使用，房屋用途为商业用。第二条约定，租赁期共4年，自2019年9月1日起至2023年8月31日止。第3.1条约定，乙方租金按首年季度支付，次年开始一年一付的方式向甲方支付，租金按10%逐年递增。2019年9月1日至2020年8月31日，租金为11000元每月。支付方式为每季度一付，分4次付清，每次支付费用33000元。2020年9月1日至2021年8月31日，租金为12100元每月。支付方式为一年一付，一次付清，总计145200元……。第3.2条约定，乙方应先支付租金，方能使用承租的房屋。第一年乙方应在本合同签订时向甲方交付第一季度的租金，下一季度的租金应在下季度前15天向甲方支付。第二年起，租金一年一付，租金到期前15天支付下一年租金。第5.2条约定，乙方若要提前退租，应提前3个月通知甲方协商并征得书面同意，乙方在甲方同意并向甲方支付1个月房租的违约金后，可解除本合同。否则，甲方不予退还剩余租金及押金。 2020年4月15日，以被告为甲方，以案外人魏琴为乙方，双方签订《店铺转让合同》，约定甲方将案涉店铺转让给乙方经营。第二条约定，店铺转让给乙方后，乙方需另行与房东签署合同。第五条约定，甲方应该在乙方支付完转让费用后协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续。 被告举示原告方（原告妻子）与魏琴的微信聊天记录和对账单，拟证明自2020年4月起，原告方向魏琴催缴租金，2020年4月至6月的租金由魏琴直接向原告缴纳，原被告之间的租赁合同已经于2020年4月终止，原告与魏琴建立事实租赁合同关系，且原告同意变更租金的履行方式为先用后付。微信聊天记录显示，2020年6月5日原告方问：美女，打你电话不接，微信不回，到底门面是租与不租，麻烦回个话。魏琴回复：我说了月底给你房租。2020年6月6日原告方称：我们也不是不近人情的人，只是觉得你起初答应我的时间和你现在更改缴租的时间不吻合……。2020年7月22日原告方称：平心而论，你是觉得我没有给你免一个月房租，你心里不平衡，对不对。这几个月你们也是先用房，后付房租的对吧。原告认可收到魏琴缴纳的2020年4月至6月的租金33000元，但以为魏琴是被告员工，代被告缴纳租金，没有同意租金先用后付，合同没有解除，庭审中也不要求解除。 庭审中，双方认可原告已经于2020年7月27日将案涉商铺上锁，现商铺处于空置状态，门面上贴有原告方发布的租赁广告。关于上锁原因，原告陈述系因被告没有缴纳租金，被告称要转租给魏琴，原告不同意，魏琴自己搬走了，被告也没来接手，出于安全考虑上的锁。被告陈述，原告系听说魏琴不租了，要收回商铺上的锁，被告没有将商铺转租给魏琴。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。关于原告要求被告支付2020年7月1日至2020年8月31日的租金22000元、2020年9月1日至2021年8月31日的租金145200元以及资金占用损失的诉讼请求，首先，虽然原告向魏琴催缴租金以及魏琴实际支付了租金，但原告陈述是以为魏琴代被告交租金，并不违背常理，鉴于被告未举示充分、明确的证据证明魏琴与原告直接建立租赁关系，故本院不认定被告退出租赁关系。对被告陈述的原被告之间的《房屋租赁合同》于2020年4月终止，本院不予采信。其次，根据合同约定，2019年9月1日至2020年8月31日的租金为11000元每月，每季度一付。乙方应先支付租金，方能使用承租的房屋。第一年乙方应在本合同签订时向甲方交付第一季度的租金，下一季度的租金应在下季度前15天向甲方支付。被告认为原告变更租金履行方式为先用后付，原告不予认可，被告未举示充分证据，被告仍应按照合同约定支付租金。但原告2020年7月27日将房屋上锁，被告也已搬离房屋，则对原告起诉的2020年7月27日之后的房租及相应的资金占用损失不予支持。结合原告诉请，被告还应支付原告2020年7月1日至2020年7月27日的租金9900元（11000元/月÷30天×27天），根据约定，该期间的租金被告应于2020年6月15日支付，故资金占用损失应以9900元为基数，从2020年6月16日起算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告闫超宇于本判决生效后十日内支付原告邓吉波2020年7月1日至2020年7月27日的租金9900元； 二、被告闫超宇于本判决生效后十日内支付原邓吉波资金占用损失，以9900元为基数，从2020年6月16日起算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率； 三、驳回原告邓吉波的其他诉讼请求。 案件受理费3644元，减半收取1822元，由原告邓吉波负担1772元，被告闫超宇负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇二〇年十一月十日 书记员  楚 仑