云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初12829号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：云南省昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人：胡斌，董事长。委托代理人：李梦婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄磊，男，汉族，1991年10月9日出生，身份证住址四川省古蔺县，现住云南省昆明市官渡区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告黄磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2020年10月14日公开开庭进行审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称“原告”）的委托代理人李梦婷到庭参加诉讼，被告黄磊（以下简称“被告”）经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市官渡区的公共租赁住房；3、判令被告向原告支付自2019年11月9日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月700.8元的标准计算，暂计算至2020年5月20日为8409.6元）；4、判令被告向原告支付自2019年11月9日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金（违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2020年7月2日为8269.4元）；5、判令被告承担原告为实现债权产生的公告费、邮寄费等费用；6、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；7、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月18日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），约定：原告将其所有的位于昆明市官渡区公共租赁住房出租给被告；月租金700.8元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；租赁期限自2017年5月10日至2020年5月9日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年11月9日起，一直拖欠租金至今，原告就租金支付事宜多次找被告协商，被告不是避而不见就是一直找各种理由推诿搪塞，至今没有任何结果。原告认为，原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约而且给原告造成巨大经济损失，为维护自己的合法权益不受非法侵犯，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规、司法解释的规定提起诉讼。被告提交书面答辩状称：一、被告对与原告签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》的事实无任何异议。二、被告对于2019年11月9日起拖欠租金的事实也认可，双方约定的违约金严重违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，原、被告签订的合同关于违约金的约定应属于无效条款，被告不认可，因违约金过高才导致其至今未缴纳相关费用，多次求助相关部门也未能解决问题。三、原告负有违约损失的举证责任并负有举证不利的责任后果。被告于2019年开始创业至今，因创业和受疫情影响导致经济收入无法支付正常的费用，户籍所在地村委会已经核发“经济收入困难证明”文件且违约非被告意愿，按照中国云南省委、云南省人民政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部《关于延迟企业复工和学校开学的通知》（第2号）要求，根据《合同法》法定免责条款，新型冠状病毒感染肺炎疫情属于不可抗力的公共卫生事件，因此2019年12月疫情以来至结束均不属于违约范畴。四、根据《合同法》第一百七十七条，请求法院判决并免除被告疫情期间以来至疫情结束期间房租和违约金责任。五、根据《合同法》第二百三十六条、二百一十五条之规定，原、被告到期未续签合同且未有异议，原合同有效转为不定期合同，因此应当驳回原告要求解除并腾退房屋的请求。六、对于原告要求实现债权产生的公告费、诉讼费、邮寄费是原告实现债权的正常费用，被告全部不认可并不应该支付相关费用。七、对于履约保证金，我国法律规定履约保证金属于一种担保形式，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，履约保证金属于一种对债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。那么，被告未缴纳房屋租金时履约保证金应当优先受偿并抵扣房租，因此，被告不同意不予以退还履约保证金和抵扣违约金。针对本案，原告向本院提交以下证据：1、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，欲证实原告与被告于2017年4月18日签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告将位于昆明市官渡区公共租赁住房出租给被告，合同对租金、租金交纳方式及违约责任和解除合同等进行了约定；2、盛惠园小区房屋设施设备移交表，欲证实原告已将房屋移交被告使用。被告未到庭发表质证意见也未向本院提交证据。被告未到庭，视为放弃举证质证权利。本院认为，以上证据形式合法、内容真实，本院予以采信。经本院审理依法确认如下法律事实：2017年4月18日，原告（作为出租人、甲方）与被告（作为承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：甲方将坐落于昆明市官渡区盛惠园项目8栋1单元2008室公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积52.29平方米，租赁期限为36个月，自2017年5月10日起至2020年5月9日止，月租金为700.8元，租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，合同签订之日，乙方向甲方缴纳履约保证金4204.8元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金，在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿，如有乙方拖欠租金累计达到6个月等10种情形的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋，乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金，乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由承租人使用，承租人向原告交纳了履约保证金4204.8元，并交纳了至2019年11月9日的租金。被告自2019年11月10日起至今未按约支付租金，也未腾还房屋。本院认为，原、被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》,系双方自愿的民事行为，不违反法律、行政法规的强制性规定,合同成立且合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对于原告第一项诉请，合同书面约定拖欠租金累计到6个月的，出租方有权解除合同，本案被告已经拖欠原告自2019年11月10日起至今的租金，已经拖欠租金6个月以上，故原告可依法根据合同约定行使合同解除权，但双方合同约定的租期已于2020年5月9日届满，现被告仍占有、使用本案诉争的房屋，依照上述法律规定，双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权根据法律规定行使随时解除合同的权利，本案在受理中，本院已将起诉状送达被告，即原告已明确向被告作出解除合同的意思表示，故第一项诉请本院予以支持；对第二项诉请，前述已支持了原告解除合同的诉请，且原告主张给与被告30日的腾退期限，故原告第二项诉请有事实及法律依据，本院予以支持；对于原告的第三项诉讼请求，根据本案查明的事实，被告已经自2019年11月10日起拖欠租金至今，故应当按照合同约定向原告支付拖欠的租金及房屋占有使用费，但租金应视为已包括房屋占有使用费，故本院支持自2019年11月10日起至实际腾退之日止按月租金700.8元计算的租金；对于原告的第四项、第六项诉讼请求，原、被告双方约定了违约金及履约保证金的处理方式，被告认为违约金约定过高故违约金条款系无效条款，但合同系双方自愿签订，内容不违反法律，并且对于违约金过高的法律规定后果是：一方主张适当减少由法院予以调整，并不是直接认定违约条款无效。另，被告自2019年11月10日起便拖欠租金，本案诉争房屋系用于居住使用并非经营，××的爆发并不导致合同目的不能实现，故××在本案中不构成不可抗力的免责事由，被告个人的收入状况也不符合违约免责事由，对于被告辩称其不应承担违约责任且租金及违约金应当免除至疫情结束的答辩意见，本院不予采纳。综合公租房的社会保障属性、合同约定的履约保证金的处理方式、被告的违约行为三个因素，本院认为应当以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，同时原告无须退还被告保证金；对于原告的第五项诉讼请求，无相应证据提交，原告应承担举证不利的责任，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担不利后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告黄磊于2017年4月18日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告黄磊于本判决生效后三十日内将昆明市官渡区盛惠园项目8栋1单元2008室房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、由被告黄磊于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2019年11月10日起至被告黄磊腾还上述房屋时止的租金（按700.8元每月计）；四、由被告黄磊向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付违约金4204.8元，该款项在被告黄磊支付的履约保证金4204.8元中进行抵销，同时原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还保证金的义务；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费216元，由被告黄磊承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  付宜禾二〇二〇年十一月四日书记员  杨玉池