辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初5438号原告：马赛男，女，1960年7月24日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：金升龙，辽宁人民律师事务所律师。被告：张云洁，女，1960年6月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王嘉，辽宁申胜律师事务所律师。被告：陈素梅，女，1957年11月27日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张升祥，男，1955年11月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人：辽宁新力房地产开发有限责任公司，住所地：沈阳市和平区延边街**甲1。法定代表人：任朝九，系该公司经理。委托诉讼代理人：安凤娇，女，汉族，1985年9月26日出生，住沈阳市和平区。原告马赛男与被告张云洁、陈素梅、第三人辽宁新力房地产开发有限责任公司（以下简称房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马赛男的委托诉讼代理人金升龙，被告张云洁的委托诉讼代理人王嘉、被告陈素梅的委托诉讼代理人张升祥，第三人房产公司的委托诉讼代理人安凤娇到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告马赛男向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于沈阳市大东区房屋的执行，并解除查封；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：因被告张云洁依据和平区人民法院（2018）辽0102民初15476号《民事判决书》申请执行查封了备案在被告陈素梅名下的位于沈阳市大东区建筑面积119.19平方米的房产，因该房屋系原告购买，原告向和平区人民法院提出案外人执行异议，2020年4月1日原告接到和平区人民法院（2020）辽0102执异175号《执行裁定书》，驳回了原告的诉讼请求，原告不服，特向法院提起案外人执行异议之诉，理由如下：原告于2004年12月26日与开发商辽宁新力房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告以总价款300000元购买位于沈阳市大东区，建筑面积119.19㎡的案涉房屋，原告按约向辽宁新力房地产开发有限责任公司支付了全部购房款，辽宁新力房地产开发有限责任公司为原告出具收取房款的《专用收款收据》和编号为沈房销第（02097）号《商品房准住通知》，交付了房屋钥匙。因原告照顾重病母亲多年，自己身体也被拖累久病难愈，开发商也没有通知办理房屋产权证，直到去年辽宁新力房地产开发有限责任公司突然告知房屋被陈素梅擅自私刻公司公章办理买卖房屋和网签备案后卖给张云洁，现无法办理房屋产权证，原告才到不动产登记中心查询该房屋登记备案手续，发现该房屋己被和平区法院依据（2019）辽0102执1086号执行案件查封。一、原告认为自己早于被告陈素梅从开发商处以全款方式购买了案涉房屋并办理了入住，是真实有效的购买人，是该房屋的权利人，具备排除执行的权利，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定。二、原告认为原告于2004年12月26日就已与开发商签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》，早于和平区人民法院的2019年查封时间；并且开发商在2004年12月26日为原告办理了准住通知和交付房屋钥匙，原告在法院查封前就已具备合法占有该房产的事实；并且原告已经向开发商交付了全部购房款，但因新冠状病毒疫情防控的不可抗力原因，导致原告向银行调取当年银行流水的申请迟迟没有给予答复，并非自身原因拒不提供相关证据。另外，没有办理房屋产权证的原因并不在于原告自身，是因为开发商一直没有通知原告，且听开发商说案涉房屋存在被告陈素梅私刻公司公章擅自买卖和办理登记，开发商并没有二次收款出售案涉房屋，已就此向公安机关报案，陈素梅的再次出售属于无效行为，应由陈素梅自行承担后果。原告提出的案外人执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。三、被告陈素梅的买卖是否真实存在异议，被告张云洁与被告陈素梅的二手房买卖行为是否真实有效亦不清楚，二人的民事调解书达成协议是解除房屋买卖合同，返还购房款的金钱给付之债，并非是给付房屋，且因房产备案仅是对房屋销售情况的行政管理，而非物权的确权登记，陈素梅没有办理房屋产权登记，不具备房屋产权登记的转移，法院不应执行查封该房屋。综上，请求法院维护原告的合法权益，支持原告的案外人执行异议之诉，停止对位于沈阳市大东区房屋的执行，并解除查封。被告张云洁辩称，一、诉争房屋系经过沈阳市和平区人民法院作出的《（2018）辽0102民初3049号》生效判决确认归被答辩人陈素梅所有，并且确认了陈素梅交付了全部购房款、办理了商品房买卖合同备案登记、缴纳了契税、住宅专项维修基金交款通知单、办理了入住手续（入住通知书）、领取了诉争房屋钥匙，只是未办理房屋所有权证。该判决内容为辽宁新力房地产开发有限公司协助被答辩人陈素梅办理该房屋的所有权证，若被答辩人马赛男主张诉争房屋系其所有，首先应推翻上述《（2018）辽0102民初3049号》生效判决。二、答辩人与被答辩人陈素梅之间的房屋买卖协议系真实有效，且经过沈阳市和平区《（2018）辽0102民初15476号》生效调解书予以确认，答辩人申请执行该调解书系合法行为，申请查封诉争房屋亦于法有据。被答辩人马赛男提出的执行异议行为被贵院依法驳回，故被答辩人马赛男提出的诉讼请求应予以驳回。三、本案诉争房屋于2008年起交付给答辩人，答辩人接收诉争房屋后即进行了装修，并于2009年5月1日装修完毕后入住至今。被答辩人马赛男所谓的“2004年与辽宁新力房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及交纳全部购房款30万元”的行为，距今已15年之多，15年间被答辩人马赛男一直未实际占有、使用房屋，完全不符合一个购房人的购房需求，在现实中完全不可能发生，被答辩人马赛男在执行异议中也未给出合理的理由。结合《（2018）辽0102民初3049号》生效判决确认诉争房屋归陈素梅所有、《（2018）辽0102民初15476号》生效调解书确认答辩人与被答辩人陈素梅之间的房屋买卖合同的有效性、答辩人一直在诉争房屋居住至今的事实，诉争房屋与被答辩人马赛男没有任何关系，即使被答辩人马赛男交付了300000购房款（执行异议中被答辩人马赛男未提出银行流水、对账单等有效证据证明其交付过300000元的购房款），那也是被答辩人马赛男与辽宁新力房地产开发有限公司之间的债权关系，与诉争房屋无关，故本案应驳回被答辩人马赛男的诉讼请求。综上，请求贵院依法支持答辩人的答辩意见，维护答辩人的合法权益不受侵犯。被告陈素梅辩称，原告诉讼理由与事实不符。一、被告陈素梅于2005年1月18日购买了由辽宁新力房地产开发有限责任公司（以下称开发公司）开发的位于大东区，面积119.19㎡的房产，房价为417160元（3500元/㎡），当日缴纳房款360000元（占总房款的85%以上）。同时开发公司为被告交付该房间钥匙、办理了入住通知单、提供了房款收据，并在房产大厦为陈素梅办理了商品房买卖合同备案登记。2005年5月16日被告补交了购房尾款57160元，共计417160元全部交齐。2005年7月6日开发公司为陈素梅提供了商品销售（结算专用发票）2005年8月被告正式入住，2010年8月被告为该房缴纳了契税6257.48元并办理契证，2015年4月办理了沈阳市住宅专项维修基金交款通知单，因长期找不到开发公司相关人员，迟迟不能办理房产证，2018年陈素梅向和平区人民法院提起诉讼要求为其办理房权证，案号（2018）辽0102民初3049号该判书的内容确定了陈素梅对该房产拥有所有权。后因陈素梅与债权人张云洁有经济纠纷，张云洁向和平法院申请查封了该房产。二、本案被告陈素梅购买的上述房产合法有效，1、购房款全部交给了开发公司；2、办理了商品房买卖合同备案登记；3、缴纳了契税；4、办理了入住手续（入住通知书）；5、领到了房间钥匙；6、办理了住宅专项维修基金交款通知单；7、入住至今（实际占有）。三、原告马赛男诬告被告私刻公章于法无据。关于商品房买卖合同备案，房产部门有严格的管理规定，全市所有各开发公司出售商品房必须上网备案登记，并明确规定各开发公司授权一名工作人员专项办理合同备案登记，并不是说任何人都可以去房产大厦办理备案登记，而且开发公司还要将被授权人名单留存在房产大厦，以便核查。本案陈素梅备案登记也是按照上述规定办理的。据了解，初期的开发公司内部管理混乱，股东之间为各自利益各自卖房销售，导致有的房屋被一房二卖。2007年3月开发公司因债务纠纷，在沈阳产权交易市场挂牌整体出售，新公司承接全部债权债务，新公司接手后对前任公司事务不理、不管，否认前公司房屋备案的真正事实，采取长期躲避，不见面方式，不但不给出具办理房产证的相关手续，还利用本案原告马赛男的名义与其恶意串通，以所谓买房在先为由，否定被告买房的事实真相，实际上都是开发公司在幕后操纵的，以达到以假乱真的目的。原告称其于2004年12月就签订了商品房买卖合同也交了30万房款。买房是百姓一生中重要大事，从2004年至今长达15年之久，其他业户早已入住多年，而原告确在长达15年期间，即不闻，也不问，实在是难以想向，其行为与现实生活不符。四、本院（2018）辽0102民初3049号民事判决书内容是对被告陈素梅享有该房屋所有权的合法确定。综上，原告马赛男主张买房在先的理由，不能成立。请法院维护答辩人合法权益。第三人房产公司辩称：我公司为该处房产的开发公司，2004年将房屋实际卖给马赛男，并未出售给陈素梅，只出售过一次。本院经审理查明，2004年12月26日，原告与第三人房产公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买第三人开发建设的位于沈阳市大东区房产，总价款300000元，付款方式一次性付款。当日，第三人向原告出具了专用收款收据及商品房准住通知单。原告表示其因身体原因，该处房产一直未居住并表示2019年之前不知道该处房产状态。另查明，被告陈素梅主张该房产为其所有并提供了商品房买卖合同一份，该合同记载出卖人为第三人，买受人为陈素梅，被告陈素梅购买第三人开发建设的位于沈阳市大东区房产，购买价格417165元，签订时间为2005年1月18日。该合同于2005年1月19日在相关部门进行了备案登记。被告陈素梅还提供了该房产的商品房准住通知单、商品房销售专用发票、契证、完税证明及维修资金缴款通知单。2008年9月27日，被告张云洁（乙方、卖方）与被告陈素梅（甲方、卖方）签订房产买卖协议书一份，约定甲方同意将坐落于沈阳市大东区（备案合同编码号0531-02097-172）合同备案在陈素梅名下，建筑面积119.19平方米的房产卖给乙方，双方协商房产总价格为500000元，付款方式一次性足额给付……，协议签订后，被告陈素梅向被告张云洁出具收条一份，记载收到购房预付款50000元。2013年1月10日及12月30日，被告张云洁共向被告陈素梅转账450000元。2018年10月10日，被告张云洁将被告陈素梅诉至本院，提出请求判令被告返还原告购房款500000元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年9月27日与被告签订房屋买卖合同，被告将其在开发公司购买的商品房，位于大**的房屋（房产备案合同编号0531-02097-172）转卖给原告。转让价格为500000元，2008年10月26日原告收到被告50000元购房预付款，被告将备案合同，入住通知单交给了原告，并约定于2010年12月末前将房产证办至原告名下，后原告于2013年1月10日、2013年12月30日分两次通过银行转账将余款200000元、250000元转入到被告名下，共计500000元购房款全部支付完毕。2014年1月2日双方又签订了补充协议，并约定如被告在2014年2月1日前还不能将上述房产更名到原告名下，从2014年1月1日起以购房款总额为基数（即500000元），按24%年向乙方支付利息，直至全部还清为止，可是被告至今也没有将房产证办理到原告名下，由于被告多次违约，原告无奈诉至法院，请法院支持原告诉讼请求。2018年10月26日，本院作出民事调解书，记载“在本案审理过程中，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除原告张云洁与被告陈素梅于2008年9月27日就位于沈阳市大东区房屋签订的房产买卖协议书；二、被告陈素梅于2018年12月31日之前返还原告张云洁购房款50万元及利息（以50万元为基数，按年利率12%标准计算，自2014年1月1日至实际返还之日止）；如果被告未按本调解指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告张云洁于收到被告陈素梅依照上述第二条标准支付的全部购房款及利息之日起十日内将诉争房屋完好腾空并交付于被告陈素梅；四、本案纠纷一次性解决，双方无其他纠纷。”该案在审理过程中，本院依当事人申请，查封了诉争房产。后被告陈素梅未履行调解协议约定的义务，被告张云洁向本院申请执行。还查明，2018年2月11日，被告陈素梅将第三人诉至本院。2018年7月5日，本院作出民事判决书，判决“被告辽宁新力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈素梅到相关部门办理位于沈阳市大东区房屋的所有权证。”第三人主张其与被告陈素梅不存在合同关系，被告陈素梅签订房屋买卖合同的公章、商品房的准住通知单以及发票的章都是假的，是私刻公章的犯罪分子将案涉房产卖给陈素梅并提交了鉴定书2份、民事裁决书、刑事判决书2份、起诉意见书、情况说明及农业银行举报的个人住房贷款被骗的情况材料。以上事实，有原、被告及第三人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，原告对本院在执行过程中对位于沈阳市大东区的房产进行查封的行为提出异议并提起本次诉讼，故本院仅对原告对上述房产是否享有权利并阻却执行进行评价。原告虽提供了商品房买卖合同等证据，但其未提供能够证明其支付了合同约定价款的证据，且其未实际占有诉争房产的理由不够充分，无法认定其对诉争房产享有权利并阻却执行，故本院对其主张的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告马赛男的诉讼请求。案件受理费13082元，由原告马赛男承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  宿凇源人民陪审员  颜巍威人民陪审员  桑 琦二〇二〇年十一月二十八日法官助理刘红梅书记员柴萌萌