山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁0983民初4161号原告：于乐山，男，1966年12月1日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：孙大鹏，山东桃都律师事务所律师。被告：吴维新，男，1981年3月7日出生，汉族，住济南市历下区。被告：济南锐力体育用品有限公司，住所地济南市历下区泺源大街**绿城金融中心**。法定代表人：吴维新，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：史进进，北京大成（济南）律师事务所律师。原告于乐山与被告吴维新、被告济南锐力体育用品有限公司（以下简称锐力体育）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于乐山及委托诉讼代理人孙大鹏，被告吴维新及被告锐力体育的共同委托诉讼代理人史进进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于乐山向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付租金255000元及违约金等；2.诉讼费、保全费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2019年4月22日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于肥城市南门面房两间出租给被告作为商业(安踏专卖店)使用。双方在合同中约定了租赁期限，共计36个月，自2019年5月6日至2022年5月5日止，租金按年支付，每年为340000元。合同签订后，原告按合同约定按时交付了房屋。2020年4月8日，被告找到原告，以新冠××疫情为由，请求原告减免房租，双方又签订了补充协议，协议约定原租赁期限不变，并且约定合同不得提前终止，原告同意为被告减免房租一个月，补充协议中被告承诺并认可在2020年7月5日前将255000元租金汇到原告账户，原协议与补充协议有冲突以补充协议为准。2020年7月2日，原告突然收到被告的一封通知函，请求提前解除合同，并通知原告2020年8月5日前其将撤离店铺。原告认为，双方签订租赁合同在先，并约定了提前解除合同的违约金，后在出现新冠疫情之后又达成了补充协议，补充协议约定不得提前终止合同，被告认可的255000元没有在2020年7月5日前打入原告账户已经不仅单单是违约行为，而已经形成了欠款事实。虽然两份合同都是吴维新签字，但他是第二被告法定代表人，签字代表的是公司，系履行职务行为，并且交付租金均是用第二被告的账户打款，证实实际租赁主体为第二被告，所以现原告要求第二被告对拖欠租金及违约金共同承担连带责任。综上，为维护原告合法权益特具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求，判令两被告支付拖欠租金及违约金。庭审中，原告增加诉讼请求，要求两被告支付租房前原告与上一个客户提前解除合同支付的费用及门头和内部装修费用共计12万元，后原告撤回该诉讼请求。被告吴维新辩称，一、我与原告签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月2日解除，我不应再支付原告租金。我与原告于2019年4月22日签订《房屋租赁合同》一份，2020年4月8日签订《补充协议》一份，协议约定双方确认疫情属于不可抗力，原告给我减免一个月房租。我租赁原告房屋用于商业经营，开儿童服装专卖店，以人流量作为客户来源，维持店铺的正常经营，由于2020年1月份爆发的新型冠状病毒××疫情导致我关店无法正常经营，员工工资已经发不出去，入不敷出，店铺无法继续支撑开下去，否则将导致我的损失更加严重。于是我于2020年7月2日向原告发出解除合同通知函，自2020年8月5日前终止房屋租赁合同，并于2020年7月2日将所有货品和人员撤离商铺，至此合同已经解除，留一个月过渡期让原告出租房屋，该一个月租金是对原告的补偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此根据前述规定及双方确认的疫情属于不可抗力的事实，我方解除合同符合法律规定。合同自2020年7月2日起已经解除，原告要求我支付8月5日后的租金无事实及法律依据。同时，原告也已经贴出寻租启示，再行出租案涉房屋。原告的行为也说明其同意解除合同。房屋租赁合同再履行已不符合客观条件，继续履行合同对我方显失公平、可能造成不应有的损失，原告的诉求无事实及法律依据。二、我方不应承担任何违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力导致合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。我方解除合同提前一个月通知原告，该一个月过渡期内原告完全可以将房屋再出租出去，对原告不会造成任何损失。被告锐力体育辩称，锐力体育不是本案适格被告，锐力体育并未与原告签订房屋租赁合同，不是案涉合同的相对方，原告要求锐力体育承担责任无事实及法律依据，请法院予以驳回。当事人围绕各自主张向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。对于于乐山提交的原告身份证、吴维新户籍证明、锐力体育的工商登记信息、房屋租赁合同及补充协议、原告与被告吴维新的微信聊天记录、2020年7月6日通话录音、涉案房屋门头照片一宗以及被告提交的解除合同通知函，本院审查后认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。对于于乐山提交的其与济南承强商贸有限公司签订的加盟授权合同，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月22日，于乐山（甲方）与吴维新（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方位于肥城南门面房两间，租赁期自2019年5月6日期至2022年5月5日止，租金按年支付，每年34万元。除本合同另有约定外，乙方如要提前解除合同，应向甲方支付三个月的租金作为违约金。2020年4月8日，双方签订《补充协议》一份，约定双方确认新型冠状病毒感染××疫情属于不可抗力，甲方同意为乙方提供一定支持；甲方同意免除乙方2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金等费用，共计人民币28333元。乙方可从支付下一期租金时直接扣除免除期间的租金。首付第一季度租金为85000元，减免一个月租金后，第一季度租金56666元，于2020年4月15日前汇到甲方账户。年租金剩余的255000元一次性付清，于2020年7月5日汇到甲方账户。除以上条款外，原合同其他条款不变，双方仍应遵照执行。2020年7月2日，吴维新向于乐山发出通知函一份，载明由于不可抗力导致合同无法履行的，双方均可提前解除合同，并不承担任何违约责任。因经营困难，选择提前终止《房屋租赁合同》，遂通知于乐山自2020年8月5日之前终止《房屋租赁合同》，吴维新将于2020年8月5日前撤离商铺，撤出属于其所有物品。后吴维新于2020年7月2日撤出商铺内人员及货品，货架及相关道具仍存放在案涉租赁房屋内至今，后吴维新将所租赁房屋钥匙邮寄给于乐山。另查明，《房屋租赁合同》中约定的第一年（2019年5月6日至2020年5月5日）租金34万元吴维新已支付，因原告同意减免2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金28333元，吴维新于2020年4月17日支付了2020年5月6日至2020年8月5日的租金56666元，扣除了应予减免的租金28333元。本院于2020年11月10日向于乐山制作询问笔录，于乐山表示如合同确实无法继续履行，其同意解除案涉合同。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《补充协议》签订后，吴维新单方撤离租赁商铺并拒绝支付剩余租金，存在违约行为，应当承担违约责任。吴维新主张因疫情系不可抗力，导致合同无法继续履行，其不应承担违约责任，本院认为，吴维新搬出租赁房屋系在2020年7月2日，此时肥城市的商铺已可正常营业，不存在受疫情影响无法继续履行合同的情形，对吴维新的该项辩称，本院不予采信。因吴维新不愿继续履行合同，并表示严重亏损无力履行合同，如强令其继续履行合同、使用租赁房屋并交纳租金，亦不能实现合同签订的目的，故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发，本院认定案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》应予解除。吴维新系单方违约，其搬离租赁房屋并通知于乐山的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。本案中，享有解除权的系于乐山，解除合同的时间应以于乐山同意解除合同之日计算。依据本院于2020年11月10日向于乐山制作的询问笔录，本院认定案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年11月10日解除。鉴于吴维新已将钥匙交付于乐山，于乐山也已接收，吴维新应当继续履行腾退所租赁房屋的附随义务。关于违约责任的承担问题，本案系租赁合同纠纷，于乐山因吴维新的违约行为而受到的损失主要系租金损失，故吴维新应当对该部分损失予以弥补。于乐山在收到通知函及房屋钥匙后虽不同意解除合同，但对吴维新不再继续承租房屋的意思表示应为明知，也应预见到合同不再继续履行的后果，其应积极采取措施防止损失的扩大。吴维新已经将房租交至2020年8月5日，故根据公平原则，自2020年8月5日至2020年11月10日的租金，于乐山及吴维新各负担一半即44860.5元{［（28333元/月×3个月）+（28333元/月÷30天×5天）］÷2}。同时，《房屋租赁合同》明确约定“乙方如要提前解除合同，应向甲方支付三个月的租金作为违约金”，故吴维新仍应支付违约金84999元，以上费用共计129859.5元。关于锐力体育是否应承担责任的问题，因与于乐山签订合同的相对方系吴维新，锐力体育未在合同中签字盖章，其不应承担相关的义务，且于乐山亦未提交证据证实吴维新系通过锐力体育的账户支付租金，故依法应驳回于乐山对锐力体育的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告于乐山与被告吴维新于2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》及2020年4月8日签订的《补充协议》于2020年11月10日解除；二、被告吴维新于本判决生效之日起十日内支付原告于乐山租金44860.5元；三、被告吴维新于本判决生效之日起十日内支付原告于乐山违约金84999元；四、被告吴维新于本判决生效之日起十日内腾退位于肥城南门面房两间即案涉租赁房屋；五、驳回原告于乐山对被告济南锐力体育用品有限公司的诉讼请求；六、驳回原告于乐山的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2563元，由被告吴维新负担1305元，由原告于乐山负担1258元；财产保全费1795元，由被告吴维新负担914元，由原告于乐山负担881元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  吴婧二〇二〇年十一月十七日书记员  王冰