广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17483号原告（反诉被告）：李传浩，男，汉族，1990年4月24日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄丽榆、陈思行，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：温怡平，男，汉族，1988年2月13日出生，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：严智韵，女，汉族，1988年2月9日出生，住广州市海珠区。两被告委托诉讼代理人：梁裕操、岑永胜，广东宏港律师事务所律师。原告李传浩诉被告温怡平、严智韵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈思行，两被告委托诉讼代理人梁裕操、岑永胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的房屋买卖合同；2、两被告向原告退还定金30000元，支付违约金255000元，并赔偿原告中介费25500元及按揭损失费33020元。事实和理由：2019年10月9日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，以255万元的价格购买两被告的广州市越秀区xxx路xxx号xxx房，甲方签订合同后不能按合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。双方就买卖上述房屋与广州市德承房地产代理有限公司（以下简称德承公司）签署《中介服务三方协议（买卖）》，约定如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经济代理服务费及咨询服务费需由违约方支付等。合同签订后，原告向被告支付了定金3万元，严格按照合同约定办理按揭流程，提供了具备广州购房资格的落名人钟某某，并于2019年12月3日在兴业银行获得了同意按揭贷款的批复，对此两被告均知情。后被告温怡平称因出差没有时间，故于2019年12月12日才通过中介约到两被告在房管部门办理网签手续。但两被告突然当场提出不同意上述买卖合同条款，要求提高首期款数额，导致当天的网签未能完成。之后原告多次通过德承公司与两被告沟通履行合同，但两被告拒绝，不愿意出售房屋并意欲解约，同时拒绝向原告返还已付的定金万元及赔偿损失。两被告为了推卸责任，向原告发出律师函颠倒是非。为维护自身权益提起本案诉讼。两被告辩称：同意原告的第1项诉请，涉案买卖合同是因为原告违约导致解除。不同意原告的第2项诉请，原告签订的买卖合同及与中介公司签订的三方协议，确认原告是知悉本市限购政策的，并确保原告可提交符合资格的文件办理购买手续。但直至2019年11月下旬，被告才经中介公司处得知原告并不具备购房资格，所以原告本人客观上是不能按合同约定购买涉案房屋的，导致合同无法履行的过错方是原告。因原告无法履行合同，其要求将买方变更为案外人钟某某，但在2019年12月12日双方准备办理网签时，被告发现网签合同的条款发生了重大变化，合同交易价格升至365万元，所以被告予以拒签。且之后被告前往兴业银行发现是原告伪造了被告与案外人钟某某的买卖合同中两被告的笔迹，原告显然是为了骗取银行高额的贷款。结合买卖合同约定，首付款的金额是由总成交价减去实际贷款金额来确定。实际上原告设计了一个陷阱，假如被告签订了网签合同，则原告的首付款就变成了0元，原告通过该操作免去了其交首付款的义务，该行为根本性变更了合同的条款。因为根据我国的房贷政策，首付款至少要大于或等于房屋成交价的30%。上述买卖合同约定的首付款至少有76.5万元，原告是想用空手套白狼的方式买房，不需要支付任何首付款，仅通过非法套取银行贷款来买房。这损害了被告的利益，也损害了银行的利益，属于违法行为，被告有权不予配合。基于原告的上述行为，其未经被告同意私自变更涉案合同核心条款，将相关条款作为钟某某与被告的新合同条款，不能按照买卖合同约定购买房屋，应当承担违约责任。两被告向本院提出反诉请求：原告向两被告支付违约金255000元。事实和理由：买卖合同签订后，因原告称无购房资格，要求约定所谓第三方落名权，其后原告找到钟某某作为落名人，要求被告配合办理过户、按揭贷款等手续。但在操作过程中，被告发现原告利用虚高房屋交易价格的方式，伪造被告签名，将房屋价格虚构为365万元，从而套取银行更高贷款额，改变了合同条款。鉴于原告存在违法违规行为，被告对其交易诚信以及交易操作的合法性严重存疑，依法委托律师向原告发出函件告知其必须按照法律法规推进本次交易。原告非但不改正，还要求被告继续配合其操作。原告对两被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。一、被告作为买卖合同的违约方，要求原告赔偿255000元违约金没有任何事实和法律依据。2019年12月12日，双方通过中介想约办理网签，被告突然提出不同意网签合同条款，要求提高首期款数额，导致当天的网签未能完成。之后原告多次与被告沟通，也尝试对相关条款进行退让，被告仍拒绝履行。二、被告称原告利用虚高房屋交易价格方式伪造合同套取更高贷款数额的情况不属实，被告存在虚假陈述。原告对于被告所述的贷款合同并不知情，也从未接触过该合同。根据可见字迹的辨认，该合同的签名应当是被告亲自书写，不存在原告虚构和套取贷款的情形。原告后来从兴业银行了解到，该贷款合同复印件是被告事后与代理律师一同前往银行拍摄的，当时由双方当事人签名，应当不存在所谓冒替签名的可能。三、根据买卖合同约定，被告是知悉并同意本次交易由买方提供具备相关购房资格的落名人进行的，被告应当按照诚信原则履行合同。经审理查明：2019年10月9日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，写明：甲方将广州市越秀区xxx路xxx号xxx房出售给乙方，建筑面积78.73平方米，成交价2550000元；甲方签订本合同后不能按本合同约定将物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方应于签订本合同时支付定金3万元，楼价余款按照涂销抵押按揭付款方式支付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约。于签订本合同30天内，支付首期楼价款3万元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付；部分楼款735000元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2020年1月15日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；1785000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款等；甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准；双方已知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件以办理过户及贷款手续，本合同与网签合同不一样的，以本合同内容为准。备注：1、买方须提供具备广州购房资格落名人，卖方允许重新落名，若不能提供属于买方违约，不予退回定金；2、业主方认可成交金额为255万元，首付金额以总成交金额减去实际贷款金额为准等。合同签订后，原告向两被告支付了定金3万元。同日，两被告（甲方）、原告（乙方）与德承公司（丙方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，写明：甲乙双方独家委托丙方就买卖涉案房屋提供中介服务事宜，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》为准，如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付等。同日，原告与德承公司签订《经纪代理服务费确认书》，同意支付25500元作为经纪代理服务费。2019年12月16日，原告向按揭公司广州正一源按揭服务有限公司支付按揭费33020元。2019年12月12日，买卖双方共同办理网签手续，因两被告对于网签合同总价款变更为365万元，贷款金额变更为254万元有异议，没有与钟某某等办理网签手续。2020年1月7日，原告向两被告发出催告函，因被告坚持不再出售房屋，且不愿意归还定金及赔偿，通知被告在收到函件后三天内与原告或中介方联系，按照约定将定金及违约金支付给原告等。2020年1月8日，两被告委托广东格林律师事务所向原告发出律师函，告知原告在收到函件后5日内，按照约定提供有购房资格的第三方与两被告重新签署书面买卖合同，该合同付款方式与2019年10月9日的《房屋买卖合同》付款方式一致，网签价格必须以合同约定的255万元进行等。庭审中，原告申请德承公司职员彭某出庭作证，证人陈述：2019年10月9日，我作为德承公司代表促成了原告与被告之间就涉案房屋达成交易，双方在我公司签订了房屋买卖合同，成交价255万元，原告支付了定金3万元。原告在签约之前就安排好了落户人钟小姐准备资料，并联系我这边安排被告夫妻去银行办理按揭手续。签订合同时两被告知道落名人不是原告，经我审核，钟某某有购房资格。钟某某是在2019年11月份在兴业银行办理贷款手续，当时被告与钟某某共同到兴业银行办理手续，我在银行一楼等，他们在二楼办理。办理贷款审批需要被告提供身份证、户口本、婚姻证明、房产证、购房合同等，银行才能办理，至于提供给银行的是哪一份买卖合同，我不清楚，我没见过买卖双方签订总价365万元的买卖合同，我推测被告对申请贷款房款总金额是365万元知情。钟小姐于2019年12月3日在兴业银行获得了同贷书。此后原告联系我约被告办理网签及签同贷书的时间。由于被告温怡平出差，约了2019年12月12日到房管局办理网签等手续。但两被告上午到场看到合同交易价格是365万后便不同意网签，双方未能办理网签。在2019年12月12日至2019年12月26日期间，两被告跟我沟通明确表达不想卖房及想解约的意思，但又不肯到我门店办理解约申请也不愿退定金给原告等。两被告称：被告确实有配合钟某某贷款提供相关资料，但不知道钟某某贷款的实际金额，证人推测两被告知道买方办理贷款时买卖合同总金额是365万元没有依据，他没有亲眼看到也没有亲自操作，也未见过我方提供的总价365万元的买卖合同。原告提供了如下证据：1、兴业银行广州分行广州管理部于2019年12月4日向钟某某出具信用项目审批通知书（同意）复印件，写明借款人钟某某、业务品种个人二手住房贷款，贷款金额2540000元，抵押物xxx路xxx号xxx房，评估价值3710000元，担保情况：以所购的xxx路xxx号xxx房作抵押担保，网签合同显示抵押物成交总价365万元，放贷前提条件，提供首期购房款存入本行开立的托管账户的存款凭据复印件或首期款支付证，确保首期款已足额支付等。2、彭某与被告温怡平之间的微信聊天记录，显示被告在12月12日后与彭某联系，要求其与原告沟通解约或协商调整首期款金额等，其中彭某于2019年12月13日向被告温怡平发出“李生意思系，一系交易继续，他愿意首付拿10万出来，同时做好垫资，要么，他会追讨你们的违约责任”；温怡平于2019年12月31日向彭某发出“李生一开始说他赎契，过户的时候首付款还可以有30几万，点知之后不承认说过30几万的事情，只愿意给10万，这还是我们发现网签后可能零首付，他才说的10万”；彭某回复“其实李生有讲过话首期有可能30万有可能50万，要看贷款额度，这个其实大家开始都有共识，只是这家银行有可能批款额度高，所以首期少，但系对你们来讲，总价系不变的……”；温怡平回复“我也想顺利交易，只是首付这么低，和我们当初说好的不一致”等。被告对证据1真实性确认，合法性不予确认，原告通过虚高的成交价套取银行贷款用于支付全部的房款，明显与原买卖合同约定不符，且这是违反房贷政策的行为，被告不予配合实属正常；对证据2真实性确认，证明被告知悉了原告连同钟某某虚高银行贷款导致被告不能按照原合同约定收取任何的首付款，被告已经向中介提出严重怀疑原告的履约诚信，被告多次要求按照原合同约定来履行，并非故意拒绝出售房屋。被告提供了2019年11月25日甲方为两被告、乙方为钟某某的《房屋买卖合同》复印件，约定甲方将涉案房屋以365万元的价格出售给乙方，合同签订后乙方向甲方支付定金2万元，在房产交易中心缴纳税费当日支付首付款109万元，剩余尾款在银行申请按揭254万元等。被告称这是原告冒替被告虚构的买卖合同为了套取银行贷款。原告称没有见到过该份合同，对合同不予确认。被告申请对该合同上的两被告签名真伪进行鉴定，并向本院申请开具律师调查令向贷款银行调取该份合同。本案审理期间，经被告申请，本院向被告委托诉讼代理人开具律师调查令，向兴业银行广州分行调取贷款合同。兴业银行广州分行在2020年6月19日在律师调查令中答复本院：经查询，截止2020年6月19日15:00，钟某某在兴业银行广州管理部无有效的已发放的零售贷款等。本院于2020年7月29日前往兴业银行东风路支行调取钟某某申办贷款的资料，该行只提供了钟某某于2019年11月28日填写的《兴业银行个人二手房（商用房）借款申请表及访谈记录》，显示其就购买涉案房屋申请借款254万，房屋总价365万元，首付款111万元等。因未能调取到钟某某与两被告签订的总价365万元的房屋买卖合同，被告不再申请就该合同中两被告签名的真伪进行鉴定。本院认为：原告与两被告于2019年10月9日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同订明涉案房屋交易总价为255万元，原告需支付首期款765000元等，同时备注原告提供具备购房资格的落名人，被告认可首付金额以总金额减去实际贷款金额为准等内容。此后原告指定钟某某为落名人，由钟某某申请办理银行贷款。从原告提供的同贷书来看，钟某某申请银行贷款254万元，房款总价为365万元。关于钟某某贷款金额被告是否知情的问题，根据原告申请的证人彭某陈述，两被告与钟某某曾共同到兴业银行办理贷款手续，两被告也确认为配合钟某某贷款提供了相关的文件资料，但证人没有参与办理贷款的过程，不清楚钟某某申办贷款提供的是哪一份买卖合同，不能证明两被告明知钟某某申请银行贷款的金额并予以配合。两被告在本案审理期间提供了一份钟某某办理贷款时提交的房屋买卖合同复印件，该合同写明房屋总价365万元，贷款金额254万元，被告认为该合同是原告伪造被告签名用于办理贷款，要求对被告签名笔迹真伪进行鉴定，原告对该买卖合同复印件不予确认。本院为此依法向兴业银行调取该合同，兴业银行提供了钟某某办理贷款的借款申请表，未能提供贷款金额为254万元的买卖合同，借款申请表上只有钟某某一方的签名，没有两被告签名。在此情况下，两被告撤回了笔迹鉴定申请。故两被告提供的总价365万元的买卖合同复印件因没有原件核对，未能从兴业银行处查证，且原告不予确认，本院对该合同复印件不予采信。本案现有证据不能直接证明两被告明知钟某某申请贷款的金额为254万元并予以配合。如被告所述，其在与钟某某办理网签时才得知网签合同总价为365万元，贷款金额为254万元，认为合同主要条款发生了变化，原告可以零首付买房，规避限购限贷政策，从而拒绝网签。关于被告拒绝网签是否构成违约的问题，上述买卖合同约定房款总价为255万元，如买卖双方按照钟某某贷款金额254万元办理网签推进后续交易，则买方只需向被告支付首期款1万元，明显与买卖合同约定首期款765000元不符。根据本市现行的购房限贷政策，在本市无房无贷款记录的买方购房，首付至少需支付三成，这是政府部门为遏制城市房价过快上涨，维护房地产市场健康发展，打击投机炒房行为制定的调控政策，买卖双方以及贷款银行均应予以遵守。即便上述买卖合同备注了首付金额以总房款减去实际贷款金额为准的约定，买卖双方也不能以此规避限贷政策，扰乱市场交易秩序，令调控目的落空。本次交易按照买方贷款金额254万元继续履行，则买方支付的首期款远远低于限贷政策的要求，规避了限贷政策，缺乏合法性。故被告拒绝按照贷款金额254万元配合买方办理网签合法合理，不构成违约。反之，原告在未明确告知被告贷款金额的情况下，擅自作大银行贷款金额，意图规避限贷政策，明显存在过错。虽然买方擅自作大贷款金额存在过错，但该行为尚未达到令买卖合同无法履行的地步，在被告拒绝网签的情况下，双方还可以通过协商恢复或变更原合同条款继续交易。根据被告与中介方的微信聊天记录，买卖双方在在网签未成之后，未能就继续交易协商达成一致，原告与被告之间失去信任，导致合同无法履行。原告诉请要求解除上述买卖合同，被告表示同意，本院予以照准。原告作为过错方，要求被告退还定金3万元、支付违约金255000元以及赔偿中介费及按揭费损失缺乏依据，本院不予支持。至于被告反诉要求原告支付违约金255000元，因原告的违约行为尚不构成根本性违约，被告没有提供证据证明其因原告的违约所受实际损失大小，其作为卖方，在目前房地产市场回暖的状况下，所遭受的损失有限，故本院基于公平原则，确定由被告没收原告定金30000元作为原告违约责任的承担方式。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、原告李传浩与被告温怡平、严智韵签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、原告李传浩支付的定金3万元由被告温怡平、严智韵没收；三、驳回原告李传浩的其他诉讼请求；四、驳回被告温怡平、严智韵的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29708元，由原告李传浩负担29208元，被告温怡平、严智韵负担50元；反诉费2562.5元，由原告李传浩负担225元，被告温怡平、严智韵负担2337.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  谢炜权人民陪审员  卢金玲二〇二〇年十一月十八日书 记 员  郑艳婷