山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6071号上诉人（原审原告）：何彦琴，女，1987年2月16日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区阜成路****楼B12。委托诉讼代理人：任国奇，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西千渡房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区东辑虎营**珠琳商务大厦**。法定代表人：郑昱，总经理。委托诉讼代理人：冯霞，女，该公司营销总监，住，住太原市尖草坪区滨河东路**叁千渡小区**楼****/div>委托诉讼代理人：刘慧敏，山西国晋律师事务所律师。上诉人何彦琴因与被上诉人山西千渡房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初3213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何彦琴上诉请求：1、撤销(2020)晋0107民初3213号民事判决书,改判支持上诉人的诉讼请求;2、判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。第一、原审法院并未对上诉人提出的被上诉人未按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房这一基本事实进行认定。合同约定的交房条件为:商品房经验收合格。但验收并非仅指竣工验收,还应包括涉及人身、财产安全的强制性检验标准的工程质量监督部门核验、消防验收等且山西千渡房地产有限公司提供的《住宅质量保证书》也应列明工程质量监督部门核验的质量等级。特别应注意的是,千渡·东山晴一期、二期住宅均超过54米，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《建筑设计防火规范》等法律法规和强制性规范规定,涉及交房的相关建筑均属于国家标准规定的一类高层住宅建筑,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。对此,原审法院未进行全面调查和认定。第二、政府要求停工的行为不属于不可抗力,也不属于合同约定的“非因出卖人控制因素”,不应以此为由对上诉人要求被上诉人承担违约责任进行抗辩。1、《中华人民共和国合同法》第117条明确规定,不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,是客观发生的事实才可以称为不可抗力,并不是某一民事主体的民事法律行为或政府的行政行为。同时,不可抗力是不能预见的,2017年11月1日,太原市住房和城乡建设局就通过官方网站信息公开了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》,被上诉人作为具有房地产开发经营资质的商事主体,在与上诉人签署《商品房买卖合同》时对此有充分预期,应对自身民商事活动承担相应的责任,被上诉人因不能按期交房产生的责任应由其自负,与政府行为无关。2、对于被上诉人关于“政府要求停工属于非因出卖人控制因素”的辩解,上诉人认为,第三项延期理由强调的也仅为政府部门对验收及市政配套安装之延误、经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更这两个理由。二、原审法院适用法律错误。第一、被上诉人将政府行为与不可抗力进行混同等同,而政府行为明显不符合不可抗力之“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的构成要件。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第117条,支持被上诉人适用不可抗力对其违约行为进行抗辩无疑是适用法律错误。第二、对于被上诉人按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房,应适用《中华人民共和国标准化法》第10条、第25条,《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》第11条,《城市房地产开发经营管理条例》第30条,《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条,《建设工程质量管理条例》第49条,《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条、第5条,《中华人民共和国消防法》第13条,《建设工程消防监督管理规定》第14条,《建筑设计防火规范GB50016-2014》5.1.1。对于被上诉人承担违约责任,应适用《中华人民共和国合同法》第107条、第114条。综上所述,上诉人请求二审法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。山西千渡房地产开发有限公司辩称，一、原审法院所认定的事实清楚，答辩人不应向上诉人承担逾期交房的违约责任。首先，根据相关法律规定，答辩人作为出卖人，向购房人交付商品房应当经商品房所在的建设工程竣工验收合格，验收合格标准以该建设工程经设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收即可。答辩人一审已经提交《竣工验收证明书》，足以证明案涉房屋于2019年10月30日验收合格。同时，答辩人向上诉人交房时提交了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，答辩人向上诉人交付的房屋符合我国法律规定的条件，上诉人所提出的主张没有事实及法律依据。其次，双方签订的《商品房买卖合同》约定，交付条件即商品房经验收合格。因此，答辩人向上诉人交房条件符合合同约定条件。再次，答辩在合同履行期间，政府多次下发公告及通知，要求停止施工，这是答辩人不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的全部要素，且系非因出卖人所能控制的因素，答辩人在出现这些情况后也履行了向上诉人通知的义务，上诉人并未提出任何异议，因此无论根据合同约定还是法律规定，答辩人均不应承担逾期交房违约责任。最后，上诉人已经实际收房，再要求答辩人进行交房，没有事实及法律依据。二、一审法院适用法律正确。上诉人上诉状中提及的相关法律规定，是房地产企业的行政管理规定，不是人民法院裁判本案所适用的法律规定，因此，上诉人的诉求没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应驳回上诉人提起的全部上诉请求。何彦琴向一审法院起诉请求：1、判令山西千渡房地产开发有限公司按照合同约定标准和法律规定标准向何彦琴进行交房，并向其出示工程质量监督部门核验的质量等级、消防验收、建筑工程竣工验收备案表等涉及人身、财产安全的强制性检验标准的相关材料；2、判令山西千渡房地产开发有限公司向其支付延期交房违约金4511元，违约金计算至山西千渡房地产开发有限公司向其按照合同约定标准和法律规定标准交房日止，暂计算至2020年4月30日;3、诉讼费由山西千渡房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2017年11月4日,何彦琴与山西千渡房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定:何彦琴购买由山西千渡房地产开发有限公司开发的位于太原市凯旋街89号千渡·东山晴7幢1单元17层1704房屋，建筑面积108.22㎡，房屋总价款为621399元;出卖人应当在2019年8月31日前,依照国家和地方人民政府有关规定,将该商品房交付买受人使用;出卖人逾期交房不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，要求继续履行合同的，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房屋价款万分之0.3的违约金。山西千渡房地产开发有限公司于2019年8月29日向何彦琴邮寄迟延交房的通知，通知其于2019年12月1日收房，何彦琴至今没有收房。另查明，2017年10月13日太原市住房和城乡建设委员会安全管理处下发《关于十九大召开期间确保空气质量的通知》、2017年10月18日太原市住房和城乡建设委员会下发《太原市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》、2017年11月1日山西省大气污染防治工作领导办公室下发《应对重污染天气调度令》以及2017年至2020年1月期间太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次下发《关于发布太原市重污染天气红色、橙色预警的通告》等相关要求工程停工的文件，山西千渡房地产开发有限公司因此自2017年10月15日至2020年1月31日大约共停工263天。庭审中，山西千渡房地产开发有限公司提供有涉案房屋所在大楼的《竣工验收证明书》，其上载明：该楼地基与基础分部、主体结构分部、建筑装饰装修分部、屋面分部、建筑给排水及采暖分部、通风与空调分部、建筑电气分部、智能建筑分部、建筑节能分部、电梯分部工程，施工质量合格，符合设计要求，经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位于2019年11月30日验收合格。此外，山西千渡房地产开发有限公司提供有2019年8月29日其向何彦琴寄送的延期交房通知书以证明其履行了因政府因素延期交房的通知义务,何彦琴对此并未提出异议。一审法院认为，何彦琴与山西千渡房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的禁止性规定,应属合法有效,双方均应按照约定履行各自的义务。庭审中，何彦琴认可收到山西千渡房地产开发有限公司的交房通知，其要求交房的主张，不予支持。山西千渡房地产开发有限公司已向何彦琴出示涉案房屋所在大楼的《竣工验收证明书》，其已经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位于2019年11月30日验收合格，而何彦琴未能提供证据证明涉案房屋存在不符合合同约定和法律规定标准的情形，且何彦琴主张向其出示工程质量监督部门核验的相关材料的请求，属于行政管理部门的职权范围，不属于法院受案范围，故该诉求不予支持。关于违约金，虽本案《商品房买卖合同》中约定山西千渡房地产开发有限公司应于2019年8月31日前向何彦琴交付该房屋，但在该合同履行过程中，政府部门多次因重污染天气、大气污染综合治理等因素向全市下发公告、通知，要求所有社会建筑工程工地在一定日期内全部停工，这在事实上影响了山西千渡房地产开发有限公司依约履行合同义务，而对于此种因天气、空气质量原因政府下发停工通知造成的工期延误确属履约过程中不可预见、不可避免、不能克服的情形，则根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定山西千渡房地产开发有限公司上述工期延误行为系因不可抗力造成。而山西千渡房地产开发有限公司已在不可抗力事由造成工期延误后向何彦琴履行了通知义务，并承诺以为何彦琴免除部分物业费的方式解决该事宜，何彦琴对此无表示异议，故应该免除山西千渡房地产开发有限公司迟延交房的违约责任，山西千渡房地产开发有限公司据此无需支付违约金的抗辩，符合法律规定和合同约定，应予以采信。因此何彦琴主张延期交房违约金的请求不能成立，应予以驳回。一审法院判决:“驳回何彦琴的诉讼请求。案件受理费50元,减半收取25元,由何彦琴负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人应否承担延期交房违约责任。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。该合同第八条约定出卖人交付的商品房应具备验收合格的条件；另约定出卖人在下列情形下可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误，经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更等非因出卖人所能控制的因素。合同第九条约定了除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付商品房则需要承担逾期交房违约责任。本案一审审理期间，被上诉人已经举证证明涉案房屋经验收合格，符合双方合同约定的交付条件；被上诉人抗辩的延期事由确系其不可避免、不能控制；据此，上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约责任不符合案涉《商品房买卖合同》的约定，一审法院未予支持并无不当。综上所述，何彦琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何彦琴自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 李铁柱审判员 安源生 二O二O年十一月三十日书记员 王兆宇