安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0404民初2257号 原告：安徽钧皓物业有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市谢家集区唐山镇东津村江郢四队**，统一社会信用代码证91340400MA2N4ET57P（1-1）。 负责人：刘家明，系该公司经理。 委托诉讼代理人：朱守根，安徽郢都律师事务所律师。 被告：杨某某，男，1954年6月16日出生，回族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：杨云，女，回族，1981年11月8日出生。系被告杨某某之女。 原告安徽钧皓物业有限公司淮南分公司（以下简称淮南钧皓公司）与被告杨永连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理，依法适用简易程序，并于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告淮南钧皓公司的委托诉讼代理人朱守根、被告杨某某及委托诉讼代理人杨云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮南钧皓公司提出以下诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费1485.7元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告杨某某购买东华鑫城小区1号楼701室房屋一套，被告与淮南东华事业（集团）有限责任公司李一物业管理处签订《协议书》一份，同意按照淮南市标准每平方0.95元收取物业费。2016年11月1日，望峰岗东华鑫城小区业主委员会（以下简称业委会）与淮南钧皓公司签订一份《东华鑫城小区物业服务管理合同》，合同约定业委会（第一届业委会）将住宅区域移交淮南钧皓公司管理，合同期限为三年，高层住宅物业服务费按照业主房产建筑面积每平方米0.95元收取。淮南钧皓公司按照物业服务管理合同约定对东华鑫城小区进行了全面细致的服务与管理，而被告至2018年6月至2019年6月没有交纳物业管理费用，经原告客服人员多次催缴，至今仍未交纳。无奈原告遂提起诉讼，要求判如所请。 被告辩称：原告违反供暖合同协议，收缴物业费不开具税务发票，原告未提供市物价局的收费许可证，属违法收费，且原告严重违反物业管理合同，损害了被告的利益，故被告拒交物业费。 为支持其主张，原告委托诉讼代理人向法庭提交了如下证据： （1）原告营业执照复印件、法定代表人身份信息复印件，证明原告主体资格。 （2）被告身份证复印件，证明被告主体资格。 （3）业主档案登记表，证明被告居住的房号为1栋701室，房屋面积为120.31平方米。 （4）业主物业承诺书和协议书，证明被告为2012年5月31日住进房屋，并承诺按照0.95元每平方米支付物业费。 （5）东华鑫城小区物业服务管理合同，证明业主委员会代表业主与原告签订了物业合同，应按期缴纳物业费和特约服务费。 （6）东华实业有限公司与原告签订的协议书，证明2018年6月11日，东华公司将与东华鑫城业主委员会签订的物业服务合同的权利和义务全部转让给原告方。 为支持其主张，被告方向法庭提交了以下证据： （1）群体性信访照片二张及维权业主联名签名复印件十五张，证明2018年2月2日，因原告停止供暖，未按照供暖合同履约，导致相关业主信访。 （2）供电公司停电通知及其照片三张，证明2018年8月与9月，因原告未向供电局缴费致使停电。 （3）反映小区环境卫生的照片十四张，证明2018年8月9日、10日以及10月22日至同年11月2日原告停止保洁及清运垃圾服务，以及小区化粪坑污水漫流，保洁服务工作不到位。 （4）业主家中被盗公安立案通知书一份，证明小区保安配备不到位和物业服务不到位。 （5）一般缴款书及电梯查封的通告复印件，证明小区电梯不年检、原告不缴纳电梯维修费，期间电梯封行，物业收费中包括电梯等公共设施的维护费用，原告未履行物业合同义务，对业务生命安全造成隐患。 本案审理过程中，被告向本院申请证人程某出庭作证，经审查符合出庭作证条件，予以准许，庭审中证人程某证言证实：原告以下违反物业合同约定的行为：①小区公共收益部分（幼儿园出租费用、游泳池收费、停车收费等）按照合同约定，70%归业主，原告对收益未公示，损害了广大业主的利益。②保安配备不达标，工作不尽职尽责，小区业主安全感缺失。③小区监控长期损害不维修，致使业主被盗事件发生且无法查找并追究刑事案件当事人的责任。④原告合法经营并应向被告出具合法有效的收费收据，如缴费不要求原告提供发票就纵容了原告的偷税漏税行为。⑤小区四栋小高层多部电梯不按时年检，造成相关部门对电梯进行查封，对小区居民生活造成极大的安全隐患和不便利困难。⑥对业主的反映不处理并表现出对抗态度，服务态度极差。⑦2018年1月18日，由于停止供暖双方发生纠纷，原告法人未履行相关手续让一个新人来负责管理涉案物业，业主怀疑其不具备相关资格，也是业主缓交物业费的原因之一。 原告对被告方证据的质证意见如下： （1）原告认为被告的第一组证据与本案无关，不能证明被告履行了交纳物业费的义务，业主维权签名的真实性以及证据来源不明，不能体现维权的合法性。 （2）原告对第二组证据的真实性有异议，认为停电通知书没有公章以及照片来源无法考证，假如该组证据是真实的，也证明了业主不缴纳电费和物业费的义务导致的停电。 （3）原告对第三组证据表示从照片的时间可以看出是由于被告不交纳物业费发生在先，导致原告方无法给工人开公资，造成垃圾成堆，该结果为被告造成。 （4）原告对第四组证据有异议，认为与本案无关，报案人不是本案被告，且作为刑事犯罪与物业服务合同义务无关。 （5）原告对第五组证据表示缴款书的缴费人为淮南市美艺物业管理有限公司，无法证明与涉案物业服务合同有关，被告的观点不能成立。 被告对原告提交的证据均无异议。 根据原被告提交的证据和当庭陈述，经庭审质证，综合认证如下：原告提交的证据，被告均无异议，证据的三性，本院依法予以确认；被告提交的证据中缴费人为淮南市美艺物业管理有限公司为缴款书不能直接证明其证明观点，本院不予采信；其他证据结合证人证言及庭后核实情况，相互佐证，被告意欲证明原告在履行物业服务合同中存在一定程度的瑕疵的观点与事实相符，故该观点本院予以采信。 经审理认定如下：被告杨某某系淮南市谢家集区东华鑫城小区1号楼701室房屋的业主，2012年5月31日，被告与淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处签订《协议书》，约定被告应按时交纳物业的服务等有关费用；同日，被告在业主物业承诺书上签名承诺同意由东华事业（集团）李一物业处按照淮南市五级标准每平方每月0.95元收取物业费。2016年11月1日，淮南市谢家集区望峰岗东华鑫城小区业主委员会（以下简称业委会）与原告淮南钧皓公司签订一份《东华鑫城小区物业服务管理合同》，合同有如下相关约定：一、业委会将位于东华鑫城小区物业委托淮南钧皓公司统一管理，综合服务。二、物业管理事项包括：1.房屋建筑公用部位（屋顶、外墙面、承重墙体、楼道间、门厅、走廊通道、设备机房等）的正常维修、维护和管理。2.物业范围的公用设施、设备（消防、电梯、道路、化粪池、护栏、围墙、健身器材、停车场等）的维修和管理。3.物业公用部位、公共区域的卫生清洁服务，垃圾的收集及清运。4.协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作，配合和协助当地公安。5.供暖服务。负责供暖期实际发生成本进行核算。三、物业服务标准：根据淮南市物业局和住建委有关政策规定，经双方约定物业服务标准登记为多层五级、高层三级（含住宅电梯和增压水泵运行费），淮南钧皓公司按照约定服务标准提供服务，服务标准不得低于《淮南市物业服务收费管理实施办法》中的相应要求。四、物业服务期限为三年，自2016年11月1日至2019年12月1日。五、物业综合服务费：1.高层住宅每月每平方0.95元，淮南钧皓公司按业主房产建筑面积收取物业综合服务费。2.物业综合服务费按月收取，每月前十天缴纳该月物业综合服务费。3.淮南钧皓公司经营业主所有的公用部位、公用设施设备用于广告、房屋租赁，应当在符合法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并每半年将业委会公布收益情况，接受业委会的监督；经营业主所有的公用部位、公用设施设备所得收益归业主所有，收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修基金，也可以按照业主大会决议使用。据此，淮南钧皓公司根据前述物业服务管理合同进驻该小区并提供物业管理服务，在合同履行过程中，被告认为原告提供的物业服务不符合合同约定，自2018年6月起一年时间里未向原告交纳物业综合管理费。原告认为被告应按合同约定履行交纳物业综合管理费的义务，经其多次催缴仍不缴纳，遂向本院提起诉讼。 另查明：本院在审理过程中发现，原告淮南钧皓公司在为东华鑫城小区提供物业服务过程中在供暖服务、电梯等公用设施维修管理、公共区域的卫生环境、协助安全防范等方面一定程度的瑕疵和服务不到位情况。 本院认为：原告淮南钧皓公司与业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，对双方及对业主均具有具有约束力，本案原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告履行了物业服务的义务，被告理应履行交纳物业服务费的义务，故原告对被告支付物业费的诉请，本院予以支持；但结合在案证据及原告主张，被告欠交的物业费依法核定为1371.53元（120.31平方米×0.95元/平方米/月×12月），超出的部分不予确认。被告关于原告提供物业服务存在瑕疵的辩解意见，本院予以采信。综上，结合双方约定、合同履行情况以及服务瑕疵对业主权利的影响等综合因素，酌情按照物业费的80%（即1371.53×80%=1097.22元）支持原告的该项诉请。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第十二条、第十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨某某于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽钧皓物业有限公司淮南分公司物业费1097.22元。 二、驳回原告安徽钧皓物业有限公司淮南分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决制定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨，杨某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李刚 二〇二〇年十一月九日 书记员  顾筱 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与审理物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 三、《物业管理条例》 第十二条第四款业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第十五条第二款业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责:(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。