上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初12703号原告(反诉被告)：龙微，女，1989年7月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：朱君，女，1976年11月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告龙微与被告朱君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告龙微及被告朱君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙微向本院提出诉讼请求：1.请求确认龙微与朱君签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月26日解除；2.请求判令朱君返还龙微未产生房租费用15,240元及押金5500元，共计20,740元。事实和理由：龙微与朱君于2020年1月20日签订房屋租赁合同，约定龙微承租上海市徐汇区永康路XXX弄XXX号二层前间房屋，租赁期限从2020年1月20日至2024年3月19日，月租金5500元，房屋用途为民宿经营。合同签订后，龙微按约支付三个月租金16,500元及押金5500元。因新冠疫情爆发，原本预定的客人退订，导致民宿无法经营，为此龙微于1月26日与朱君协商解除合同，扣除实际租用的7天租金1260元后，剩余租金及押金予以退还。后续协商退款时，朱君提出扣除额外费用，导致双方协商未果。为此，龙微诉至本院，要求判如所请。朱君辩称，不同意龙微的全部诉讼请求。朱君向本院提出反诉请求：1.确认双方房租租赁合同于2020年2月10日解除；2.请求龙微承担违约责任如下：押金5500元作为违约金不退还，支付占用房屋期间的租金(从1月11日至1月19日，共计9天的租金)，中介服务费2750元，房屋保洁费100元，寻找新租客产生的中介服务费1750元，原合同租金与新合同租金差额500元/月*13月=6500元。事实和理由：双方于2020年1月11日签订房屋租赁合同，并当场交付房屋及钥匙。当时龙微告知房屋用途为自住，如遇工作需要出差或长时间不居住，将找朋友来居住，以减轻租金压力。当时房屋已经具备拎包入住条件，但龙微仍要求给与9天搬家期，但同时承诺如违约或中途退租将正常支付房租。2020年1月26日，龙微突然提出解约，且未办理退房手续。此时房屋内遗留了两大桶油漆、WIFI设备及私人物品。经再三催促，龙微在2020年2月10日才将物品清空，且未作保洁，未结清水电费，故应认定合同于该日期解除。因龙微擅自解约，导致了朱君后续寻找租客中介费及租金差价损失。为此，朱君提起反诉。龙微对朱君的反诉辩称，双方已在2020年2020年1月11日，朱君(甲方，出租方)与龙微(乙方，承租方)签订上海市租赁合同，约定：甲方将其合法拥有上海市徐汇区永康路XXX弄XXX号二层前间出租给乙方使用，乙方向甲方承诺该房屋仅作为居住/民宿使用；该房屋租赁期为六年，自2020年1月20日至2024年3月19日止；月租金5500元，首期付三个月、另付5500元押金以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则1月26日确认退租，朱君已将房屋另行出租他人。由于朱君在西班牙，无法来处理，故朱君让龙微联系新租客，新租客同意龙微物品暂存房屋内。龙微已提前告知解除合同，故不构成违约，不应支付违约金。龙微承租房屋也支付了中介费，朱君主张中介费没有依据。双方合同已解除，再次寻找租客的中介费、租金差价，与龙微无关。保洁费若有支付记录，予以认可。搬家期的租金不予认可，这是朱君同意给与的时间，龙微也已经准备好装修材料，但因疫情没有动工。本院认定事实如下：按照违约处理，违约方则向对方支付违约金5500元……若乙方违约则甲方有权不退还押金。同日，龙微支付朱君2020年1月20日至2020年4月19日的租金及押金共计22,000元。承租房屋后，龙微即将涉案房屋用于经营民宿。因新冠疫情影响，客户向龙微申请退订、退款。为此，龙微于2020年1月26日通过微信与朱君联系，要求解除租赁合同，提出同意押金不予退还、租金自2020年1月20日计算至26日。朱君回复：空租期是你租满整个租期给的，所以要按比例扣除；我们支付了佣金、押金。其他的租金等到我们回到上海后签个退租协议。龙微方称自当日即不再使用房屋。朱君：那也要等我回来，检查了房子再处理吧。同月30日，朱君：钥匙在哪？如何看房。龙微回复：我把钥匙放在门口的密码钥匙盒里面。姐，你们现在去看房吗？朱君：有个中介联系我，我还在西班牙。龙微：随时都可以看房噢。朱君：那太好了。龙微：房间都是收拾好的。2020年2月10日，朱君发结算表格截图给龙微，其中包括扣除押金5500元、交房前租金1620元、起租日至初二退租7天租金1260元、中介费损失2750元，与已付租金抵扣后应退回金额10,870元。因双方对解约后龙微应负担的费用未能达成一致，故致讼。龙微在房屋内遗留了油漆两桶、WIFI盒子、热水壶。2020年2月1日，朱君将房屋出租他人。庭审中，朱君提供了2020年2月10日另行出租房屋的租赁合同及中介费收据。收据载明朱君支付上海菱祺房地产经纪有限公司中介费1750元；租赁合同约定租期自2020年2月15日至2021年3月14，月租金5000元。龙微质证称，对两证据均不知情，与本案无关，房屋已经于2020年2月1日出租。诉调阶段，本院向双方询问调解意向。朱君提出扣除押金、支付免租期租金、中介费、租金支付至2020年2月10日，龙微不予认可。庭前，法院再次组织调解时，双方表示因多次协商未果，故不同意调解。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有租赁合同、照片、收据、微信聊天记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，龙微与朱君签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。从双方2020年1月26日的微信聊天记录及后续朱君发送的结算截图中载明的租金计算时间看，双方已确认合同于2020年1月26日解除，故本院对龙微主张合同于该日期解除的请求予以支持，对朱君主张的合同于2020年2月10日解除的请求不予支持。虽因遭遇疫情，导致涉案房屋的民宿无法经营，但合同租期至2024年3月19日，疫情造成的影响是阶段性的，且合同约定的承租房屋用途包括“居住”，故疫情不足以导致合同目的无法实现，故龙微提出解除合同构成违约，应承担违约责任。朱君要求押金不予退还，有合同依据，本院予以支持；龙微要求退还押金，于法无据，本院不予支持。以当事人实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，本院认为，扣除押金作为违约金较为适当，对朱君赔偿损失的请求，本院不予支持。从双方聊天记录看，在合同解除时，朱君不在国内，双方未对房屋进行交接。2020年1月30日，因中介需上门看房，朱君向龙微询问了钥匙所在，其后朱君另行出租后新承租人于2020年2月1日入住。因而，本院认定2020年1月30日时双方交接房屋，扣除承租11天期间租金后，剩余租金14,483.40元应予返还。龙微主张退还自解约日后的租金、朱君主张租金计算至2020年2月10日，均无事实依据，本院不予支持。朱君主张龙微支付免租期租金，无合同依据，本院不予支持。朱君另主张了保洁费，事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认龙微与朱君于2020年1月11日就上海市徐汇区永康路XXX弄XXX号二层前间房屋签订的上海市租赁合同于2020年1月26日解除；二、朱君已收取龙微的5500元押金不予退还；三、朱君于本判决生效之日起十日内退还龙微租金14,483.40元；四、驳回龙微的其余诉讼请求；五、驳回朱君的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计159元，由龙微负担49元，朱君负担110元。反诉案件受理费178元，由朱君负担119元，龙微负担59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 红二〇二〇年十一月十六日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。