山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终4938号 上诉人（原审原告）：董士美，女，1978年4月28日出生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：徐志斌，山东仁诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：山东星火燎原房地产经纪有限公司，住所地山东省临沂市兰山区柳青街道办事处颐高上海街**楼****。 法定代表人：刘江梅，总经理。 委托诉讼代理人：吴淑婷，山东兰亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田川，山东兰亭律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人)：新泰市金泰房地产开发有限公司，住，住所地山东省新泰市青龙路中段路北商住楼/div> 法定代表人：孟庆美，执行董事兼总经理。 上诉人董士美因与被上诉人山东星火燎原房地产经纪有限公司（以下简称星火燎原公司）、新泰市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰房地产公司）执行异议之诉一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初13080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董士美上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并改判：停止对上诉人购买的位于新泰市××号楼××单元××室房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；2.请求二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决多处认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定上诉人与被上诉人金泰公司签订的《商品房预定意向书》（以下简称“意向书”）并不包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，双方未签订商品房买卖合同，属于认定事实的严重错误。理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”上诉人与金泰公司签订的《商品房预定意向书》共计十一条，与《商品房销售管理办法》第十六条规定的条款一一对应如下：（一）当事人名称或者姓名和住所（“意向书”第一二行）；（二）商品房基本状况（“意向书”第一条：位于青龙路金光村南；第二条：预定商品房，面积98ｍ²，中单元东户4层）；（三）商品房的销售方式（见“意向书”第三条、第六条）；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间（见“意向书”第二条、第四条）；（五）交付使用条件及日期（见“意向书”第七条）；《商品房销售管理办法》第（六）（七）（八）规定的装饰、设备标准、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等等基本都是国家强制性规定，在建筑设计方案中，政府职能部门都已经进行强制审查，无须当事人一一约定，而且“意向书”第一条也明确约定了“甲方保证按照商品房按设计要求施工、达到设计标准”；（十）办理产权登记有关事宜（见“意向书”第五条），而且办证事项，政府部门都有严格的流程，无须当事人细细约定；（十一）解决争议的方法和（十二）违约责任（见“意向书”第九条、第十条）。从上述对照看，上诉人签订的“意向书”与《商品房销售管理办法》第十六条规定的条款都能完全一一对应，无一缺失，再结合《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地、地点和方式七）违约责任；（八）解决争议的方法。上诉人签订的“意向书”完全具备了《合同法》规定的全部条款，一审判决竟然做出了“并不包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容”结论，实在是荒谬至极。需要特别说明一点：一审判决第9页第18行所说的《认购协议》根本不存在，上诉人从没有和金泰公司签订过《认购协议》。二、上诉人签订的“意向书”与同期临沂市兰山区法院审理的张进案件（案号2019鲁13**民初13085号）的《商品房预定意向书》完全是一个版本，合同内容一字不差，对张进的案件“意向书”认定结论完全和本案相反。张进案件是这样认定的：“原告张进与第三人金泰房地产开发有限公司2011年1月16日签订的《商品房预定意向书》，约定了案涉商品房位置、面积、单价、产权、违约责任等内容，并经双方签字盖章确认，虽非正式的商品房买卖合同，但具备商品房买卖合同的实质内容，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故法院认定《商品房预定意向书》系合法、有效的书面买卖合同”。法院基于上述事实，做出了“不得执行新泰市陶然名城4号楼2单元401室（该房屋系张进购买的金泰公司房屋）”。另外，在临沂市兰山区法院执行涉案房屋时，上诉人提出了异议申请，临沂市兰山区法院做出了（2019）鲁1302执异283号执行裁定书，也对上诉人“意向书”认定为合法有效的合同，执行裁定书第4页第8-18行认定内容如下：本案中董士美提交的其签订的《商品房预定意向书》中对当事人的名称、商品房的基本情况、房产价款、支付方式、违约责任等主要内容作了约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，并且意向书、收款收据载明的时间均在本院的查封之前，故，董士美主张其与金泰房地产开发有限公司在法院查封之前签订的合法有效的书面买卖合同的请求，法院予以支持。综上，对同一份合同，同一个法院，非常简单的事情，三个合议庭做出了两种截然不同的事实认定，两个合议庭认定“意向书”具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，唯独本案的合议庭做出了与前两个合议庭完全不同的结论。三、一审判决认定的“另，金泰公司向董士美交付的案涉房屋在法院查封该房屋日期之后（见判决书9页第21-22行）”的事实与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条内容毫不相干，房屋交付时间和上诉人争取的权利毫不相干，对案件处理结果没有关系。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人星火燎原公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。 被上诉人金泰公司未做答辩。 董士美向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对原告购买的新泰市××号楼××单元××室房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；2.判决确认原告与新泰市金泰房地产开发有限公司签订的《商品房预定意向书》合法有效，并确认陶然名城4号楼2单元403室归原告所有；3.诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：星火燎原公司与临沂市天汇房地产开发有限公司、金泰公司、胡瑞工民间借贷纠纷一案，星火燎原公司于2017年7月20日诉至临沂市兰山区法院，该案诉讼过程中，星火燎原公司向临沂市兰山区法院提出财产保全申请。临沂市兰山区法院于2017年7月21日作出（2017）鲁1302民初10541号民事裁定，并于2017年7月28日依据该裁定查封了金泰公司名下的位于新泰市陶然名城小区的47套房产，包括4号楼4-2-403室的房产一套。在该案案涉房产查封过程中，董士美对案涉房产的查封向临沂市兰山区法院提出书面异议，临沂市兰山区法院于2019年6月27日作出（2019）鲁1302执异283号执行裁定，裁定驳回董士美的异议请求。董士美不服该裁定，提起本案诉讼。 一审法院另查明，2011年1月19日，金泰公司（甲方）与董士美（乙方）签订《商品房预定意向书》一份。双方约定，甲、乙双方协商，就甲方向乙方借款，预定商品房事宜达成如下意向：商品房位于青龙路南侧金光村，面积约110亩，甲方通过招拍挂取得该宗土地的使用权后，甲方保证该商品房按设计要求施工，达到设计标准。乙方预定甲方商品房的价格为每平方米2200元，面积约为98m²左右，中单元东户4层，车位价格2800元/m²，储藏室价格2000元/m²。在甲方开盘后，如乙方不愿购房，或对房价不满，甲方无条件归还乙方本金及利息，利息按银行同期存款利息计算。甲、乙双方在签订意向书时，甲方即向乙方借款10,000元，其余款项根据工程进度由甲方另行通知。甲方保证商品房为大产权，双证齐全，70年产权，可办理银行按揭手续。乙方预定商品房的房号按借款的先后顺序，以签字为准，不得改变。商品房交房时间按施工合同中的法定交房日期为准。前期物业有甲方通过招标选择具有资质、有管理经验合法的物业公司管理。商品房交房时，如果质量达不到设计标准，乙方可提出退房，甲方将按年息10%连本带息一次性支付给乙方；甲方承诺该借款用于金光村开发项目中，绝不挪作他用甲方承诺严格遵守本意向约定，如甲方违约，乙方可追究甲方的违约责任。上述意向书签订当日，董士美向金泰公司转款210,000元。2019年8月9日，金泰公司向董士美出具证明一份，载明“董士美购买我公司开发的陶然名城4号楼2单元403室房屋相关事宜作如下说明：1、2011年1月19日，我公司与董士美签订《商品房预定意向书》的当日，董士美交款210,000元，我公司给董士美出具210,000元收款收据一份，收款收据单号N0.0005636。该意向书约定楼房面积约为98平方米，房号为中单元东户4层，价格每平方米2200元，车位价格每平方米2800元，储藏室价格每平方米2000元。双方签订《商品房预定意向书》时，所购楼房尚未建设，不符合预售条件，所以董士美支付的210,000元是以借款方式支付的，抵顶购房款。另外，签订《商品房预定意向书》时，董士美所购楼房还没有设计图纸，楼号、单元号、房号、建筑面积无法确定，只是按照董士美要求选定了单元号（中单元）、户号（东户）、楼层（4层），楼房建成后，根据设计图纸和测绘公司测绘，确定了购房的实际面积，因此，该房屋门牌号变更为陶然名城4号楼2单元403室，房屋建筑面积变更为87.83平方米，因储藏室和车位已经售完，董士美放弃了购买《商品房预定意向书》预定的车位和储藏室。2、董士美支付210,000元款项时，董士美按照我公司要求，将全部210,000元购房款汇入我公司出纳王树云个人账户中。”一审法院还查明，2019年3月1日，金泰公司向董士美交付了案涉房屋，当日，董士美交纳了2019年3月1日至2019年12月31日的生活垃圾处理费、物业费873元。 一审法院认为，本案争议焦点为，董士美对案涉房屋是否享有所有权及享有的权益能否排除执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋系不动产，不动产登记机关登记所有权人并非董士美，且无其他法律规定的其拥有所有权的情形。故对于原告要求确认其对案涉房屋拥有所有权的诉讼请求，无事实和法律规定，一审法院予以驳回。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，董士美与金泰公司签订的《认购协议》并不包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，双方并未签订商品房买卖合同。且董士美的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）项规定。另，金泰公司向董士美交付案涉房屋系在一审法院查封该房屋日期之后，故对于董士美要求停止对新泰市××号楼××单元××室房屋的强制执行并解除对该房屋的查封的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。 综上，董士美的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回原告董士美的诉讼请求。案件受理费4165元，由原告董士美负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人二审争议的焦点为：上诉人董士美对案涉被执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案，首先，上诉人董士美与被上诉人金泰公司于2011年1月19日签订的《商品房预订意向书》中，约定了案涉商品房位置、面积、单价、产权、违约责任等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当被认定为商品房买卖合同。该意向书经双方当事人签字盖章确认，系双方真实意思表示，且内容不违背法律规定，应认定为合法有效的商品房买卖合同。一审法院认定双方未签订房屋买卖合同系认定事实不当，对此本院予以纠正。其次，综合上诉人一审提交的不动产查询证明及村委会证明，可以认定，除案涉被执行房屋外，上诉人名下无其他不动产。且案涉房屋已经交付使用，上诉人已于2019年缴纳物业费并实际入住。第三，根据上诉人董士美提交的收据及银行转账凭证，基本能够证明涉案房款已全部付清。综上，上诉人的执行异议符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）、（二）、（三）项规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、购买房屋系用于自住且名下无其他房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的规定。被上诉人金泰公司亦于2015年已取得商品房预售证。应当认定，上诉人董士美就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行的诉讼请求依法成立。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初13080号民事判决； 二、不得执行新泰市××号楼××单元××室； 三、驳回董士美的其他一审诉讼请求。 一、二审案件受理费各4165元，均由被上诉人山东星火燎原房地产经纪有限公司、新泰市金泰房地产开发有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年十一月十三日 书记员  王 雨