安徽省蚌埠市淮上区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0311执异31号 案外人：王小娟，女，1978年10月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 申请执行人：陈艳，男，1974年4月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 被执行人：胡乃东，男，1969年8月26日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 本院在执行申请执行人陈艳与被执行人胡乃东借款合同纠纷一案中，案外人王小娟对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人王小娟称，蚌埠市淮上区人民法院在立案执行陈艳与胡乃东借款合同一案中，查封了胡乃东名下位于安徽省蚌埠市××广场××房产（房产权证：蚌私字第××号），但该房产系异议人所有。2018年5月21日，异议人与被异议人胡乃东签订《蚌埠市存量房买卖合同》（合同编号：ＢＢＪＺ-2018-004464）,并对该合同办理了网签备案。蚌埠市众信公证处亦对本次房屋交易予以公证，出具了《公证书》。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《安徽省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的会议纪要》第13条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人在执行异议之诉中，以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，一般不予支持。但是，案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。”异议人购买案涉房产的行为完全符合该规定的条件。一是异议人与被执行人胡乃东签订的《蚌埠市存量房买卖合同》发生在蚌埠市淮上区人民法院对案涉房产查封之前；二是异议人已合法占有该不动产，且在占有后一直向外出租；三是异议人在购买案涉房产时，已向被执行人胡乃东支付了合同约定的全部购房款人民币800000元；四是案涉房产至今未办理过户登记系因为被执行人胡乃东一直拒不配合，异议人多次向被执行人胡乃东提出办理房产过户手续，但其一直以各种理由推脱搪塞，以致拖延至今未办理。但异议人所签订的《蚌埠市存量房买卖合同》已经办理了存量房网签合同备案手续；五是异议人为案涉房产的实际产权人，被执行人胡乃东只是名义产权人，且未办理房产过户的行为并不违反国家利益、社会公众利益。 综上，贵院查封并决定拍卖安徽省蚌埠市××广场××房产的行为损害了异议人的财产所有权，根据相关司法解释的规定，应予停止拍卖并解除查封。请贵院依法予以查明，支持异议人的异议申请。 陈艳称，胡乃东与王小娟房屋买卖合同侵犯其作为承租人的优先购买权。房屋至今没有过户是为了逃避纳税，而且王小娟也没有证据证明已支付800000元购房款。 胡乃东未提供意见。 查明：陈艳与胡乃东民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月25日作出（2019）皖0311民初1745号民事调解书： 一、被告胡乃东给付原告陈艳借款本息合计260000元，给付方式：2019年9月15日前给付50000元，2020年2月15日给付100000元，2020年6月15日前给付110000元； 二、原告陈艳放弃其他诉讼请求； 三、诉讼费5030元，减半收取为2515元，由原告陈艳负担。 因胡乃东未按照调解书履行义务，陈艳向本院申请强制执行，本院于2019年11月18日立案执行，案号为（2019）皖0311执1348号。2019年12月27日陈艳撤回执行申请，本院裁定终结执行。2020年9月2日，本院根据陈艳申请恢复执行，案号（2020）皖0311执恢205号。2019年12月16日，本院查封被执行人胡乃东所有的安徽省蚌埠市××区××广场××号（房产证号：70××90）的不动产，查封期限为3年。 上述事实，有本院（2019）皖0311民初1745号民事调解书、（2019）皖0311执1348号之一执行裁定书等佐证。 另查明，案涉房产属营业经营商业服务类，所有权人胡乃东。2018年4月16日，王小娟与胡乃东、杨娟夫妇签订《房屋买卖合同》。合同约定，王小娟以800000元价格购买案涉房产，领取公证书当日一次性付清，胡乃东、杨娟配合王小娟办理过户手续，具体时间另行约定，产权过户登记中全部各项税费均有王小娟承担。2018年4月19日，蚌埠市众信公证处出具（2018）皖蚌众公证字第14856号公证书，对该房屋买卖合同进行公证。2018年5月21日，进行了《蚌埠市存量房买卖合同》网签备案（合同编号：BBJZ-2018-004464）,并对该合同办理了网签备案。王小娟称购房款系胡乃东前其及姐姐等人的借款抵付。案涉房产自2012年起由陈艳向胡乃东租赁经营室内装饰材料。2019年4月16日，陈艳与王小娟签订《租房合同》继续经营。案涉房产未办理变更登记。王小娟自述，其与胡乃东口头约定过户税费等双方各半承担，因胡乃东没钱支付费用致使迟迟未办理过户登记。 上述事实，有《房屋买卖合同》、公证书、房地产权证、《个体工商户营业执照》、《租房合同》等佐证。 本案争议焦点：王小娟是否享有足以阻却执行的民事权益。 本院认为：被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本院查封被执行人胡乃东所有的涉案房产，符合法律规定。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然王小娟与胡乃东签订《房屋买卖合同》，但案涉房产在本院查封前未登记在其名下，其并未取得案涉房产的所有权。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对此，王小娟负有举证证明责任。本案中，案涉房产在本院查封前，王小娟与胡乃东、杨娟签订了合法有效的书面买卖合同；并已合法占有该不动产（租赁给陈艳使用）。王小娟主张已经支付全部价款，仅提供署名“胡乃东”的借条复印件，不足以证明其已支付全部价款。其主张没有办理过户是因为胡乃东拒绝配合，也没能提供证据证明。自2018年4月16日至本院查封期间，其完全可以通过诉讼等途径要求胡乃东配合办理过户登记，其怠于行驶权利，亦是未能办理过户登记原因之一。不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。其主张与胡乃东约定过户相关税费各承担一半，胡乃东没钱支付致使迟迟未能办理过户，与买卖合同约定该费用由其承担的事实不符。 综上所述，王小娟对案涉房产不享有足以阻却执行的民事权益。其异议请求的理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人王小娟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 邵 博 审判员 李思泉 审判员 万兆年 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 陈艳琼 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。