广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初3183号原告：黄丽云，女，汉族，1979年3月10日出生，公民身份号码440************627，住址广东省湛江市市辖区。委托诉讼代理人：潘俊良（系原告黄丽云丈夫），男，汉族，1977年5月9日出生，公民身份号码440************210，住址广东省湛江市市辖区************。被告：湛江经济技术开发区茂盛羽绒有限公司，住所地湛江市*******。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：赖瑜平，女，系该司员工。原告黄丽云诉被告湛江经济技术开发区茂盛羽绒有限公司（以下简称茂盛羽绒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽云及其委托诉讼代理人潘俊良，被告茂盛羽绒公司的委托诉讼代理人赖瑜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令被告按照总房款万分之一/日的标准向原告支付自2020年1月26日起至2020年4月20日期间因逾期交房产生的违约金共计人民币13847.48元;二、请求贵院判令被告向原告支付因延期交房给原告造成的2020年2月-2020年4月期间的租金、物业管理费、停车费以及垃圾费损失共计人民币5823元;三、请求贵院判令被告向原告支付因被告交付不符合合同约定的房屋导致原告增加的装修成本共计人民币2030元；上述一至三项费用合计人民币21700.48元；四、请求贵院判令被告承担本案一切诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年5月19日签署了《商品房买卖合同》(预售)，约定原告以按揭方式购买由被告开发建设的位于湛江经济技术开发区乐山路33号皇冠城商住小区住宅塔楼1幢13层1304房，总价款为人民币1648509元，首付款为人民币908509元，余款人民币740000元申请贷款支付。被告应当于2020年1月25日前向原告交付该商品房。原告签订《商品房买卖合同》后，已经根据合同的约定履行了应尽的付款义务，但在收房时才发现所购买的商品房并非合同所约定的毛坯房而是清水样板房，为此原告拒绝收房并要求被告整改。被告于2020年4月20日才整改完毕向原告交付房屋，并与原告签署了《皇冠城商品房验收交接书》。由于被告逾期交房且所交房屋不符合合同约定，已构成严重违约，因此原告有权要求被告承担以下违约责任:1、被告应当根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十二条第2款的约定，按照总房款万分之一/日的标准向原告支付自2020年1月26日起至2020年4月20日期间因逾期交房产生的违约金共计人民币13847.48元(详见附表)；2、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔像损失等违约责任。”的规定，被告应当向原告支付因逾期交房导致原告增加的2020年2月-2020年4月的租金、物业管理费、停车费以及垃圾费损失共计人民币5823元以及由于被告交付不符合合同约定的房屋导致原告增加的装修成本共计人民币2030元。综上所述，被告的违约行为给原告造成了严重的损失，恳请贵院在查明事实的基础上判如所求，以维护原告的合法权益。被告茂盛羽绒公司辩称，一、答辩人在商品房买卖合同约定的交房期限内如期通知业主收房，该房已是符合交付条件的商品房，视为如期交楼，不构成违约。答辨人视为如期交楼。该房已于2020年1月13日取得建设工程竣工验收备案证明文件和已于2020年1月20日已取得房屋测绘报告等，答辩人提供该房是已经具备且满足商品房的交付条件并履行了通知收楼义务。又根据双方签订的《商品房买卖合同》的第十一条约定:“(一)出卖人应当在2020年01月25日前向买受人交付房屋…(二)…具体交楼时间以出卖人发出的房屋交接通知指定的交楼时间为准》…买受人必须按出卖人发出的交房通知指定的交楼时间与出卖人办理交楼手续。”答辩人已如约于2020年1月11日通过邮政快递向被答辩人黄丽云寄出《收楼通知书》且其次日已经签收。该收楼通知书明确具体交楼时间为2020年1月18日至2020年1月20日。但是被答辩人黄丽云在无正当理由情况下未在收楼通知指定的交楼时间内办理收楼手续。被答辩人无故拖延不收楼的行为，依据双方合同约定视为答辨人(出卖人)如约交付房屋。详见双方合同第十三条中关于查验房屋的约定“2(5)和2(6)买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房星。3(1)买受人必须在出卖人发出房屋交接通知之日起7天内到出卖人指定的地点办理该房屋交接手续，双方同意以出卖人发出通知的收楼日交房日期;若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，因此，因被答辩人黄丽云自身原因未按收楼通知的日期办理房屋的验收手续且又没有与答辩人就交房日期重新达成一致行为，因此按双方合同约定视为被答辩人同意涉案房屋符合交付条件，答辩人如期交楼不存在逾期交房。第二、被答辩人黄丽云存在故意延迟验房行为，构成严重违约。被答辩人在2020年1月12日收到收楼通知后未及时收楼也未及时在七日内提出收房异议，是故意延迟验房，违反了双方关于查验房屋的合同约定，构成严重违约，其应自行承担后果。根据双方合同约定，办理交付手续前，买受人有权对涉案商品房进行查验和在收到答辩人发出房屋交接通知即收楼通知7日内(即2020年1月19日止)到答辩人指定地提出异议。但是被答辩人在2020年3月才验房时提出异议(详见被答辩人提交的证据3《湛江市12345政府服务热线诉求拟办单》)。被答辩人故意拖延两个多月后验房，2020年3月验房时发现涉案商品房是清水毛坯样板房要求满足其更低标准，将该房降低为更低标准的毛坯房。但我方提供的涉案房屋是符合双方合同约定的，并无质量问题。当时我方也提出由相关部门进行质量检测，但原告不同意。迫于无奈，在湛江住建局建议双方友好协商处理，我方便按原告的诉求该清水毛坯样板房降低为更低标准的毛坯房，因此，是被答辩人无理由故意拖延验房，拖延两个多月，是严重违约，是因其自身原因导致没有及时收楼，视为答辩人如期交楼。第三、被答辩人黄丽云在购买该房屋时其是明知是清水毛坯样板房，而且知情它是并没有不符合双方合同约定的标准。按照常理，买房毕竟是终身大事，房屋总价为160多万元，在存在现场看房情况下，被答辩人不到现场亲眼所见，实地查房，实属违背日常生活经验，违背常理。又依据双方合同的约定，附件六中《关于装饰装修及相关设备标准的约定》“...出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠与买受人”被答辩人提供的该套商品房清水毛坯样板房仍是符合交房条件的，属于双方合同约定的，是更高标准的毛坯房。因此，在购买该房屋时其是明知是清水毛坯样板房。2020年3月15日投诉到湛江12345后，要求降低为更低的标准即清水毛坯样板房按照被答辩人要求和指导恢复为毛坯房，答辩人最终协商解决并不能证明被答辩人看房时是不知情为清水毛坯样板房最终投诉结果是答辩人迫于无奈，在湛江住建局协商建议友好处理下，答辩人有充足施工人员才免费为其按其要求降低标准。(详见2020年3月26日的《投诉处理记录表》)所谓清水毛坯样板房实质为更高标准的毛坯房，但因被答人无理要求后才修改的。二、被答辩人请求答辩人支付自2020年1月26日至2020年4月20日期间因逾期交房产生的违约金，于法于理都无据。如前所述，答辩人视为如期交楼，并不存在逾期交房的行为，而是被答辩人自身原因无正当理由未按收楼通知的日期办理房屋的验收手续且又没有与答辩人就交房日期重新达成一致后推迟于2020年4月20日完成涉案房屋的交接手续。因此答辩人不存在逾期交房，更不需支付因逾期交房的违约金，应驳回其诉讼请求。三、被答辩人请求答辩人支付因延期交房给其造成的2020年2月至2020年4月期间的租金、物业管理费、停车费以及垃圾费损失于法于理都无据，且与请求答辩人支付自2020年1月26日至2020年4月20日期间因逾期交房产生的违约金是重复损失，不得同时获得，于法于理都无据。如前所述，答辩人视为如期交楼并不存在逾期交房的行为，而是被答辩人自身原因无正当理由未按收楼通知的日期办理房屋的验收手续且又没有与答辩人就交房日期重新达成一致后推退于2020年4月20日完成涉案房屋的交接手续。因此答辩人不存在逾期交房，更不需支付因延期交房给被答辩人造成的损失。况且被答辩人所请求的损失是根据姚萌和潘俊良的房屋租赁合同。但该房屋租赁合同出租人是姚萌，承租人是潘俊良。这并不能直接证明是被答辩人黄丽云本人的租房租金、物业费以及垃圾费损失。本案中，双方签订的商品房买卖合同(预售)明确约定关于逾期交房的违约金计算方法，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，不能同时支付逾期交房的违约金和逾期交房造成的损失，因此这属于重复请求请予以驳回。四、被答辩人请求答辩人支付因被告交付不符合合同约定的房屋导致其增加装修成本，于法于理都无据。答辩人在2020年1月25日前已经具备且满足商品房的交付条件和及时向被答辩人发出收楼通知，因答辩人无故拖延不验收该房。知道2020年3月才验房，提出答辩人应作整改，因为其认为清水样板房不是毛坯房。但是清水样板房实为毛坯房，完全符合合同约定。被答辩人在装修过程中加用界面剂是出于个人考虑而加固墙体目的提高高标准和美观考虑，与被告行为无关，无因果关系。因此该项请求于法于理无据。综上所述，答辩人并不存在逾期交房的行为，而是被答辩人自身原因无正当理由未按收楼通知的日期办理房屋的验收手续且又没有与答辩人就交房日期重新达成一致后推退于2020年4月20日完成涉案房屋的交接手续，答辩人无需向被答辩人支付逾期交房的违约金和逾期交房给其造成的损失等，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了质证。对有原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述和审查的证据，本院认定事实如下：2018年8月19日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售），约定：第三条该商品房为第一条规定项目中的住宅塔楼1幢13层1304房号，其预测建筑面积共127.23平方米，其中套内建筑面积102.19平方米，分摊共有建筑面积25.04平方米；第六条按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为1648509元；第七条签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，贷款方式为按揭贷款，买受人应当于2018年5月19日前支付首期房价款908509元，占全部房价款的55%，余款740000元申请贷款支付；第九条该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件，1.供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，2.供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电；4.燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，提供燃气接驳口；5.电话通信，交付时线路敷设到户；6.有线电视，支付时线路敷设到户；7.宽带网络，交付时线路敷设到户。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照第2种方式双方协商解决；第十一条出卖人应当在2020年1月25日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期交付的违约金的总额不能超过买受人已付房款的百分之一；第十六条（三）装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）及时更换、修理方式处理。附件六约定交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：瓷砖；2.起居室：（1）内墙：水泥砂浆批荡；（2）顶棚：水泥砂浆批荡；（3）室内地面：混凝土结构原地面；3.厨房：（1）地面：水泥抹面；（2）墙面：水泥砂浆批荡；（3）顶棚：水泥砂浆批荡……《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告付清了购房款。被告于2020年1月11日向原告寄出《收楼通知书》，通知原告于2020年1月20日上午办理收楼手续。2020年3月15日，原告通过拨打湛江市12345政府服务热线投诉其购买被告开发的案涉1304房在验房时发现该套房是清水样板房，但实际购买的是毛坯房，另，该套房的大小阳台地板均有裂缝，希望开发商尽快恢复原貌以及维修裂缝。2020年3月26日，相关部门对原告的投诉进行处理，经现场查看，开发商已为投诉人将清水样板房恢复为毛坯房，阳台有裂缝。2020年4月20日，原告办理案涉1304房的验收交接手续。后原告以被告逾期交房且所交房屋不符合合同约定构成违约，诉至本院。另查明，被告分别于2020年1月13日取得“湛江皇冠城商住小区”住宅塔楼1栋工程的竣工验收备案文件、于2020年1月20日取得不动产测量报告。另，工程竣工验收备案文件目录中包含住宅质量保证书和住宅使用说明书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。关于本案是否存在逾期交房的情形。本案案涉商品房于2020年1月13日取得工程竣工验收备案表且具备《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，后又于2020年1月20日取得不动产测量报告（实测），故案涉商品房于2020年1月20日符合交付条件。原告以购买的商品房并非合同约定的毛坯房而是清水样板房为由主张逾期交房违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九、第十、第十一条的约定，案涉商品房未按照合同约定使用水泥砂浆批荡墙面、顶棚而添附有白色图层，不属于合同约定的基础设施设备未达到交付使用条件，故对原告主张被告按照合同第十二条第2点支付逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。因被告不存在延期交房的情形，故对原告主张被告支付其2020年2月至4月期间的租金、物业管理费、停车费及垃圾费的诉求，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿装修增加成本的问题。据前查明的事实,涉案商品房买卖合同约定的1304房装修标准为“起居室内墙：水泥砂浆批荡；顶棚：水泥砂浆批荡；厨房墙面：水泥砂浆批荡”,但结合本院采信的证据、庭审各方陈述来看,被告向原告实际交付的1304房的内墙和顶棚均已实施腻子刮塑,添附有白色涂层,并不符合上述合同约定。被告抗辩主张1304房出售予原告前为清水样板间、原告同意该现状,但未提供证据予以证明,亦与合同记载不符,原告不予确认,本院不予采信。根据涉案商品房买卖合同附件六关于“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理…（三）该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）项及时更换、修理方式处理”的约定,被告对1304房不符合合同约定的内墙和顶棚负有修理的义务。被告虽进行了恢复施工,但考虑被告实施腻子刮塑,添附有白色涂层确实对原告的后续装修造成不便，原告基于装修入住的需要,自行聘请员工及购买界面剂加固墙体,属于减少损失的行为,其为此支付费用2030元，虽仅提供收据拟证明其主张，但该费用支出金额合理，亦不违反生活常理,被告未提供相反证据予以推翻的情况下，本院对其诉请被告赔偿2030元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江经济技术开发区茂盛羽绒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄丽云支付2030元；二、驳回原告黄丽云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342.51元，减半收取计171.26元，由原告黄丽云负担151.26元，由被告湛江经济技术开发区茂盛羽绒有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  黄晓君二〇二〇年十一月六日书记员  吴启萍附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。