河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3125号原告余学亮，男，汉族，1975年3月6日生，住河南省潢川县。原告杨艳，女，汉族，1974年3月26日生，住址同上。两名原告共同委托代理人王华伟、尚曼龙，北京国舜律师事务所律师。被告河南明基置业有限公司。法定代表人郭珉，公司总经理。委托代理人熊庭富、翟异，河南上品律师事务所律师。原告余学亮、杨艳诉被告河南明基置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余学亮、杨艳的委托代理人王华伟、尚曼龙，被告河南明基置业有限公司（以下简称明基公司）委托代理人熊庭富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余学亮、杨艳诉称，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告向原告出售位于信阳市××南侧、××路东的龙江名邸2幢1单元6××号房屋一套，且约定被告在交付商品房给原告使用后的360日内为原告办理房屋权属登记。原告依约足额支付房屋价款后，2012年被告将该房屋实际交付给原告使用居住，但至今未给原告办理房屋权属登记证书，期间原告多次向被告提出办理房屋权属登记事宜均未得到解决，被告的行为属于严重违约，根据相关法律规定，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告配合原告办理诉争房屋的预告登记，并由被告立即为原告办理龙江名邸2幢1单元6××号房屋权属登记证书；2、被告承担本案诉讼费。庭审时，原告将诉讼请求变更为：1、请求判决被告协助原告办理房屋权属登记证书；2、判决以原告所交全部购房款为基数，自交房之日（2013年1月1日）起至实际办理房屋权属登记证书之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算违约金。被告明基公司辩称，1、原告请求让被告立即为被告办理产权证书，我们只是协助义务，办理是办理机关的义务，这个请求无法成立；2、我们的协助义务是合同义务也是法律义务，我们认可，本案起诉的7-10号楼已经办理了竣工备案手续，下一步对7-10号楼建筑面积进行测量，1-6号楼的协助义务被告暂时不能明确何时办理，待被告与施工方的案件结束之后才能确定；3、原告增加的请求支付利息的问题，我们认可没有及时协助对方办证的事实，但造成这样的原因是多方面的，现在信阳市人民政府已经把这个楼盘列为问题楼盘，如果政府不出面解决的话，开发商也无法实施协助办证的义务，针对该情况，原告的违约金是否得到支持，请法庭根据查明的事实酌情判决。经审理查明，2012年7月10日，原告余学亮与被告明基公司签订《商品房买卖合同》一份（合同备案登记买受人为余学亮、杨艳），约定原告余学亮、杨艳向被告明基公司购买位于信阳市××桥区××南侧·××路东××小区××单元××房屋××套，房屋建筑面积178.29平方米，商品房单价为每平方2601.21元，总价款463769元，首付款263769元，银行按揭200000元。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房工程竣工经建设、勘查、设计、施工、监理单位共同验收合格。第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：经双方约定房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记双方共同申请。合同签订后，原告按照约定支付首付款263769元，并通过银行按揭贷款方式支付剩余房款200000元，被告为其出具购房款发票。后被告于合同约定交房日期前将涉案房屋交付给原告余学亮、杨艳使用，但至今未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。关于未能按期办理产权登记备案的具体原因，被告解释称龙江名邸小区1-6号楼系由于未及时缴纳人防易地建设费致人防手续未备案，现该问题虽解决但与该项目的施工方正存在移交竣工资料纠纷；7-10号楼系因土地未落宗被政府相关部门列为问题楼盘。另查明，涉案龙江名邸小区项目7-10号楼已于2020年6月29日（本案诉讼中）在信阳市住房和城市建设局办理完毕工程竣工验收备案手续。本案在审理过程中，原告余学亮、杨艳主张涉案房屋交付日期可按2013年1月1日计算，被告对此无异议。本院认为，原告余学亮、杨艳与被告明基公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。原告余学亮、杨艳按约交付了购房款，被告明基公司则应当按照合同约定交付房屋，并在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。双方均同意涉案房屋交付日期确认为2013年1月1日，故被告应当在360日内即2013年12月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，明基公司逾期未提供相关资料，已构成违约，应当承担违约责任。原告余学亮、杨艳据此要求被告明基公司协助办理房屋权属登记证书，本院予以支持。关于违约金，双方于合同第十五条中对因出卖人责任，致买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的责任承担方式，约定内容为“房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记双方共同申请”，并未明确约定违约金的计算方式，原告对此也未提交证据证明其实际损失数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张违约金按照中国人民银行同期贷款利率相关标准计算，符合法律规定。结合本案原、被告双方合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益及双向义务是否对等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金的起算时间酌定自原告向本院提起诉讼之日起计算，故对原告主张的第二项诉求中合法有据的部分本院予以支持。被告明基公司虽主张逾期办证系因施工单位拒不配合其取得竣工验收备案证明材料及涉案项目被政府部门列为问题楼盘所致，但此属其与第三方之间的纠纷，不可归责于原告方，且上述行为均发生在双方合同约定的应提交产权登记备案资料日期之后，该事实不能成为免除明基公司逾期办证违约责任的法定事由，对其抗辩意见，本院不予采纳。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告河南明基置业有限公司于本判决生效后，将位于信阳市平桥区龙江名邸小区第2幢1单元6××号房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告河南明基置业有限公司于本判决生效后二十日内，向原告余学亮、杨艳支付违约金，具体计算方式：以463769元为基数，自2020年6月4日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至被告履行完毕本判决第一项确定的义务之日止。三、驳回原告余学亮、杨艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告河南明基置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。审 判 长  蒋 荟审 判 员  王晓蕾人民陪审员  张 浩二〇二〇年十一月五日法官助理齐眉书记员刘映峰