山西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋民终760号 上诉人（原审原告、案外人）：张某1，现住阳泉市城区。 委托诉讼代理人：杨某，山西硕明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：阳泉市经济技术开发区远洋小额贷款股份有限公司。 法定代表人：乔某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：成某，山西知达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某2。 被上诉人（原审被告、被执行人）：秦某，现住阳泉市城区。 上诉人张某1因与被上诉人阳泉市经济技术开发区远洋小额贷款股份有限公司（以下简称远洋公司）、被上诉人秦某案外人执行异议之诉一案，不服阳泉市中级人民法院（2019）晋03民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。张某1及其委托诉讼代理人杨某，远洋公司的委托诉讼代理人成某、张某2到庭参加诉讼。被上诉人秦某经本院传票合法传唤未到庭，本院缺席审理本案。本案现已审理终结。 张某1上诉请求：1.请依法撤销阳泉市中级人民法院（2019）晋03民初4号民事判决书，改判确认张某1系阳泉市金联财富中心B区1单元291号、292号商业用房的权利人；该权利合法真实；能够排除执行。2.远洋公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实错误、片面。1.张某1在庭审中，已经反复强调和解释，在合同中约定的其余款项的支付时间为1月底前付清。只是由于当时疏忽大意，重复了一个1，导致成了11。而且，根据张某1对秦某支付房款的时间，也是这样的：合同签订后三日支付50万元，之后于1月底前支付了余款250万元。因此，原审判决对张某1在起草的合同中的疏漏故意不做判断认定，却以与合同实际履行时间不符的疏漏作为事实认定，缺乏客观公正。2.2010年12月13日，张某1与秦某签订《商品房买卖合同》，约定：秦某将自己在××区、292号商铺以300万元卖给张某1。在合同生效三日内首付50万元，其余款项在1月底之前付清。此后，张某1按照合同约定，分别于2010年12月15日工行支付50万元、光大银行支付50万、2011年1月19日支付200万元、共计300万元。双方钱货两讫。另外需要说明的是：张某1在与秦某签订《商品房买卖合同》之前，就承租秦某的上述商铺用于服装经营。关于这一事实，可以从张某1向一审法院提供的银行付款流水得到印证：张某1曾于受让秦某上述商铺之前，于2010年9月29日支付30万元租金（银行卡支付20万，现金10万元）。2011年，张某1在企业经营情况良好的情况下，再次出资150万元，将秦某290号商铺买下，并于其后在金联置业更换了购房手续。此后，张某1与秦某之间再未发生任何经济往来。即张某1在买受秦某案涉商铺之前，向其缴纳房租；购买后，再未向其支付过房租。由此可见，张某1以300万元向秦某购买金联财富中心B区1单元291号、292号商铺，事实清楚，证据确凿无疑。应当予以认定。原审回避该事实，是片面的。3.原审法院证据技术中心委托山西瑞友房地产评估测绘有限公司作出的房地产估价报告程序违法，结论与客观事实不符。理由是:（1）该评估事项未告知张某1；（2）张某1未能参与评估机构的选聘；（3）该评估报告与本案不具有关联性。（4）金联财富中心当时商铺的价格是由市场决定的，而不是由评估机构决定。当时该地段的商铺转让价格还有达到每平方米四、五万元的。因此，该评估报告，与本案没有任何关联性，委托鉴定程序违法，也无法据此否定张某1购买秦某房屋的真实性。二、原审判决适用法律错误。原判依据《中华人民共和国物权法》第九条、《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，认定秦某将未经依法登记的房屋出售给张某1，违反法律、行政法规的强制性规定，判决张某1与秦某《商品房买卖合同》无效，属于适用法律错误。1.我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。显然，本案中，案涉房屋无论是在秦某名下，还是后来变更在张某1名下，均未经登记，因此，无论秦某，还是张某1，均未取得案涉房屋的“产权”。因此，本案不属于不动产的转让，不适用《物权法》第九条的规定。2.《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第十四条，只有违反效力性强制性规定的才属无效。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》的情况，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。三、本案应当适用以下法律规定。1.《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，张某1从秦某手中受让的、其在金联置业公司购买的、尚未办理不动产登记的涉案房屋，合同有效。同时，张某1已经基于该买卖合同，在金联置业公司变更了房屋买受人，此行为应当认定为一般的合同权利转让，不违反法律禁止性规定，不具有合同无效的法定事由。2.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第三十条的规定。第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：第一，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；第五，其他财产和权利有登记的，按照登记机构的登记判断，无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本案中，张某1要求排除执行异议的房屋，属于未登记的建筑物，目前土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等均登记在阳泉金联置业建设有限责任公司（以下简称金联置业）名下；房屋买卖合同的合同权利，或称不动产登记期待权，根据金联置业的登记，登记在张某1名下。因此，涉案房屋属于未登记的建筑物，应当根据张某1提供的购买合同、收据、付款银行流水等，依法确认张某1是涉案房屋的权利人。第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持，符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该规定赋予了符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。本案涉案房屋，仅仅是办理了备案登记，与受让预告登记还差一步。退一步讲，即使办理了预告登记，张某1仍然享有请求排除执行异议的权利。因此，张某1属于案涉房屋的权利人，该权利合法、真实，根据上述法律规定，该权利足以排除执行。请依法支持张某1的诉请。 被上诉人远洋公司辩称，一、张某1的主张与陈述存在前后不一致及矛盾之处。表现如下：诉讼请求方面：一审诉讼请求第二项为“停止执行”，二审上诉请求变更为“排除强制执行”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，主张“停止执行”和主张“排除强制执行”属于两个内容不同的诉求，应当分别主张、分别裁决。事实方面：张某1在一审诉讼中主张涉案房屋“无论从物权还是从债权上讲，所有权均归张某1”，但其在上诉状中的主张变成了“无论秦某还是张某1，均未取得涉案房屋的产权”“本案不属于不动产转让”“应认定为一般的合同权利转让”。法律适用方面，张某1在一审诉讼时主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“排除强制执行”；而其在上诉状中则是主张依据第二十五条和第三十条“排除强制执行”。这种不一致，表明二审主张已经完全超出了一审主张的范围，依据法律规定，二审法院对于超出一审主张范围的诉求，不应当审理，而应当直接驳回。二、张某1不是涉案不动产的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项即：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，张某1显然不是本案“未登记”不动产的权利人。三、张某1享有的合同债权，不能排除强制执行。张某1提起本案的起因是其与秦某签订有商品房买卖合同。按照其上诉状的主张是合同权利转让，也就是说她自己认可享有的是合同权利，是债权请求权，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（五）项规定的“其他权利”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》其中第124条规定：“基于转移所有权为目的的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行”。事实上，张某1在上诉状中主张的买卖合同债权，与远洋公司申请强制执行的借款合同债权性质是一致的，都是平等的合同之债，不具有优先性和排他性，依法不能排除强制执行。四、张某1合同权利的合法性、真实性存疑。张某1主张转让取得的合同权利，在合法性和真实性方面均不能确认。《城市房地产管理法》是全国人大常委会通过的法律，该法第三十八条就明确规定不得转让。张某1主张的合同权利的转让属于法定的除外情形，合法性不能确认。一审法院在审理过程中，依申请和职权分别委托了评估、进行了调查，其实质就是要查明涉案合同权利的真实性。一审判决本院认为部分对张某1提出的真实性质疑，根据在案证据进行了充分的说理论证，从而否认了张某1权利的真实性。张某1在上诉状中主张：“根据金联置业公司的登记，登记在张某1名下，因此应确认张某1是涉案房屋的权利人。”这种说法明显存在逻辑混乱，表现为一是将金联置业公司的登记等同于国家法定登记机构的登记；二是将合同权利等同于房屋的权利人。这显然是对法律规定的曲解。五、张某1主张适用法条的前提条件不存在。张某1上诉主张本案应当适用的法条之一是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条。而该法条适用的逻辑大前提是办理了预告登记的不动产。本案涉案房屋并没有办理预告登记，所以该条规定在本案中适用的前提条件根本不存在。另外，根据第三十条规定，只有在符合物权登记条件的情形下才可以排除强制执行，很显然本案不具备登记条件，依然是逻辑大前提不存在。所以，张某1的上诉主张不应得到支持。六、一审判决适用法律正确，应当予以维持。本案是执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，张某1主张的合同债权，不能排除强制执行，无论该债权的合法性、真实性是否存疑，都不影响该结论的认定。一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定驳回张某1的诉求是正确的，应当予以维持。综上所述，张某1的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 一审原告张某1向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认位于阳泉市××区、292号商业用房系原告张某1出资购买并享有权利；2.判决停止执行阳泉市金联财富中心B区1单元291号、292号商业用房并解除对上述房产的查封；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，阳泉市城区人民法院（2015）城民初字第1612号民事判决，判令山西昌鑫生物农业科技有限公司于判决生效后十日内偿还远洋公司借款本金3000000元，并支付自2011年12月21日起至判决确定的履行届满之日止的利息（按年利率19.44%计算,核减已支付的100元）；秦某承担连带责任。在执行该案过程中，2018年12月6日，一审法院作出（2016）晋03执82号之十一执行裁定，查封秦某名下位于阳泉市××区、292号商业用房两套，查封期限三年。张某1对一审法院查封行为提出异议。一审法院于2019年1月29日作出（2019）晋03执异2号执行裁定书，驳回张某1的异议请求。张某1遂提起本案执行异议之诉。另查明，2007年秦某与开发商金联置业签订《商品房买卖合同》，以每套966675.96元的价格购买案涉的阳泉市××区、292号商业用房两套，并在阳泉市住房和城乡建设局登记备案，但尚未办理产权登记手续。2009年起，张某1向秦某租赁案涉房屋从事服装店经营。2010年12月13日，张某1与秦某签订《商品房买卖合同》，约定甲方（秦某）将自己在滨河的金联财富中心的291、292号商铺以人民币3000000元（大写：叁百万元整）的价格卖给乙方（张某1）。乙方在合同生效三日内首付50万，其余的在11月底之前付清。后张某1与金联置业重新签订《商品房买卖合同》，合同没有注明签署时间，合同签订后张某1并未实际支付房款，也未办理新合同的备案登记，只是将房款收据更换了购买人姓名。 一审法院审理过程中，远洋公司向一审法院申请对张某1与秦某2010年12月13日所签订《房屋买卖合同》的形成时间进行鉴定，但因其未能提供鉴定所需材料而终结鉴定。同时，远洋公司还申请对案涉291、292号商铺在2010年12月份的市场价格进行评估，并交纳评估费17000元，一审法院证据技术中心委托山西瑞友房地产评估测绘有限公司作出房地产估价报告：2010年12月估价对象评估总价值为2118800元，评估单价为29800元/㎡。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人张某1提出两项诉讼请求：1.确认位于案涉房屋阳泉市××区、292号商业用房系其出资购买并享有权利；2.停止执行案涉房屋并解除查封。关于确认案涉房屋权利的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项也规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中，秦某与开发商金联置业签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，但未登记办理不动产权属证书。秦某将未经依法登记的房屋出售给张某1，违反法律、行政法规的强制性规定，被告远洋公司关于张某1与秦某间签订的《商品房买卖合同》无效的辩解理由成立。张某1请求确认享有案涉房屋权利的诉讼请求，不予支持。关于应否停止执行案涉房屋，即案外人张某1就案涉执行标的阳泉市××区、292号两套商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益。张某1主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利能够排除执行。然根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合审理查明的事实，第一，本案中，被执行人秦某与开发商金联置业签订《商品房买卖合同》后，并未将案涉房屋登记在其名下，因此张某1作为案涉房屋的买受人不是对登记在被执行人秦某名下的不动产提出异议，这与上述条款“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”规定的前提条件不符。第二，如前所述，张某1与秦某所签《商品房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效，故其不符合条款第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；且其后张某1与开发商金联置业重新签订的《商品房买卖合同》未签署日期，并在长达八年的时间中，张某1都未依法进行备案登记，有违法规及常理。第三，关于条款第（三）项支付价款的规定，张某1虽提供转账凭证及银行流水证明其分三次给付秦某300万元，但转账并未注明付款原因或用途，不能直接证明款项为购房款；另张某1虽对案涉房屋市场评估价格不予质证，但结合秦某与金联置业的购房价格来看，张某1所诉购房价格明显高于当时市场价格；且张某1与秦某签订于12月份的《商品房买卖合同》中约定购房款“在合同生效三日内首付50万，其余的在11月底之前付清”也不具有合理性；根据一审法院调取张某1银行流水，除本案300万元外，张某1与秦某间尚有其他款项来往。综合上述不合理情况，一审法院认为，远洋公司对是否真实支付房款的质疑合理，张某1所提证据不能充分证明其向秦某支付房款购买房屋。综上所述，案外人张某1的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其停止执行案涉房屋并解除查封的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回张某1的诉讼请求。案件受理费22200元，由张某1负担。评估费17000元，由远洋公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。 张某1提交新证据：证据1.金联置业保存的张某1买房款收据存根。证据2.金联置业保存的，与秦某解除商品房买卖合同后，退房款的红冲收据。证据3.金联置业保存的向张某1开具买房款收据存根的前后几页。上述证据证明张某1向金联置业买房的时间、交易都是真实的。证据4.证人金联置业的销售经理王秀芬证人证言并出庭作证。证明秦某向金联置业退房，张某1向金联置业买房的过程以及张某1所购房屋价格与该公司同类地段的房屋价格基本一致。 远洋公司质证意见：1.证据不符合二审期间新证据的标准。2.证据是在复印件的复印件上面加盖的公章，不是原件复印的，真实性不认可，上面没有剪贴券。3.这个证据是张某1进行变造的。复印件上面没有经办人签名，不符合证据的形式要件。这个复印件的公章和金联置业的公章是否一致，无法认可。4.证据证明的目的交易是真实的，有矛盾，合同权利转让和合同交易是不同的。5.既然是退房款，收回旧收据证明作废，不应当重新开收据。给秦某退款的红冲收据，给张某1的收据是连号的，不符合常理。6.秦某在一审辩论时说收回其收据后又给张某1开的，在答辩时说2009年买的房屋，按照常理，金联置业应该2009年给秦某出具，与张某1提供的2011年金联置业给秦某开的收据是不一致的。7.张某1提供的收回作废的合同和收据可以证明其所主张的事实。但金联置业能够给其在一审出具证明、二审变造的复印件上盖章，却始终不提供作废的合同和收据，可以证明秦某之前签订的合同没有解除。8.按常理，秦某收到张某1的房款后应当给张某1出具300万元的房款收据，张某1提供该300万元的收据也可以直接证明其主张的事实，但其提供的诸多收据中，没有最有证明力的收据，这种做法不符合常理，也可以反证其主张的交易是不真实的。9.如果张某1真实办理更名过户，开发商会收取过户费，但从一审至今没有提供，这个事实可以反证其交易是虚假的。10.秦某在一审时陈述备案登记是为了贷款，按常理，进行了按揭贷款的房屋开发商是提供担保的。在此情况下，张某1购买有贷款未还的房屋、开发商配合变更，秦某收了全款把银行贷款的风险留给了开发商和张某1，明显不合常理。所以张某1主张的买卖合同的真实性也是不成立的。11.证人与金联置业的关联性无法确认，需要有劳动合同等来核实。（1）证人陈述存在多次矛盾，真实性请法庭根据在案证据进行甄别。（2）证人证言与在案的当事人陈述存在不一致。可以证实张某1与秦某有虚假陈述的情形（购房合同和收据都在2007年，张某1与秦某在一审说是2009年）。（3）书面证言与实际陈述不一致。（是否贷款不清楚，是否办理相关的变更手续证人也不清楚，当庭陈述与书面证言不一致）。 远洋公司提交新证据：秦某的购房收据。来源：从阳泉市中级人民法院执行局复制。证明内容：1.秦某购买涉案房屋的时间是2007年，全款购买。一审时张某1与秦某都否认该收据，秦某陈述2009年购买是虚假陈述，证明张某1与秦某有意隐瞒真相。2.张某1租赁秦某的另一间房屋290号的购买时间是2009年，该房贷款49万元。按照一般银行与开发商开展按揭贷款的惯例，金联置业对购买人的贷款承担担保责任，该房也因执行本案涉及的生效判决被查封。因金联置业的房屋未办房产证，所以银行没有办理他项权登记，该房被执行后，金联置业要承担担保责任。金联置业存在为避免承担担保责任而给张某1出具了虚假证明的嫌疑。3、票据涉及的三套房都由张某1租赁使用，秦某以该三套房抵押给张某1进行借款的可能性无法排除。他们之间以签订房屋买卖合同方式进行借款担保是民间常见的担保方式。本案存在的各种不符合常理的交易情形与此组证据结合进行分析，可以证实张某1与秦某没有真实的买卖交易。 张某1质证意见：真实性没有异议，对证明目的不认可，不能拿这个收据对291、292房屋享有权利。证明不了房屋还是秦某的。在买房之前一直交租金，一审时也提交过，买房之后再没有经济往来。 本院认证意见：张某1提交的证据1-3均是从与双方当事人无利害关系的第三方金联置业调取，金联置业在证据上加盖公章，该证据真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信。证据4证人证言，证人出庭作证，符合法律规定的证人出庭的形式要件，其证言属间接证据，本院将结合其他证据一并进行分析认定。远洋公司提交的证据系从阳泉市中级人民法院执行局复制，加盖阳泉市中级人民法院执行局公章，该证据真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信。另，案涉房屋开发商金联置业系与本案当事人无利害关系的第三人，其一审时提交的证明与当事人提交的其他证据相印证，客观、真实，应予采信。 二审中，张某1对一审查明事实第四段“合同签订后张某1并未实际支付房款”有异议，本院修正为“合同签订后张某1并未实际向金联置业支付房款”。张某1对一审查明的其余事实无异议；远洋公司对一审查明事实无异议，本院对一审查明的双方无异议事实予以确认。 另查明，一审时张某1提交银行个人业务凭证及银行流水，证明张某1分三次向秦某银行卡汇款，共计300万元，分别是2010年12月15日50万元，2011年1月19日200万元，2011年1月26日50万元。 又查明，一审时，案涉房屋的开发商金联置业出具证明，证明内容：兹证明沃尔玛一层291号、291号房屋于2011年10月4日买受人秦某变更为张某1，我公司于2011年10月4日向张某1开具上述291号、292号房屋购房款收据。我公司与张某1签订关于291号、292号房屋的相关《商品房买卖合同》。按照交易惯例，《商品房买卖合同》未填写签订时间（该签订时间需于房屋办理产权登记时填写，填写时间与办理产权登记及合同备案时间一致），但以上《商品房买卖合同》签订时间与购房款收据时间一致（即2011年10月4日）。另由于住建部办理《商品房买卖合同》登记备案需集中进行办理，故291号、292号房屋《商品房买卖合同》未在更名后办理备案撤销、变更（与张某1情况相同的还有40余户）。 本院认为，一、关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，对该条“登记在被执行人名下的不动产”应作广义解释，对于房地产部门登记在被执行人名下的不动产当然适用该条款规定，而对于房地产部门未登记在被执行人名下，但有其他证据能够证明该不动产在被执行人名下的，且人民法院亦是作为被执行人的财产予以查封的，亦可参照适用该条规定。本案中，涉案两套房屋最初是由秦某从开发商金联置业处购买，且房地局备案登记在秦某名下，人民法院据此将案涉房屋作为秦某的财产予以查封。现案外人张某1提起执行异议之诉，主张其已在查封前从秦某处购买案涉房屋，欲排除执行。故上述情形应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。 二、张某1对案涉标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审查明，2018年12月6日，一审法院查封案涉房屋。下面参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项规定分析如下：（一）张某1与秦某于2010年12月13日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签合同，但不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，能够认定张某1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于合同约定“乙方（张某1）在合同生效三日内首付50万元，其余的在11月底之前付清”与合同落款时间“2010年12月13日”相矛盾的问题。张某1解释称：“其余款项的支付时间为1月底前付清。只是由于当时疏忽大意，重复了一个1，导致成了11”。结合张某1向秦某支付房款的时间：2010年12月15日支付首付款50万元，2011年1月19日支付200万元，2011年1月26日支付50万元。上述付款时间印证了张某1的说法，本院予以采信。关于远洋公司辩称，《商品房买卖合同》违反了《城市房地产管理法》第三十八条的规定而无效的论述。本院认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第一条规定：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。”第三十八条规定：“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”综合上述法条分析，《城市房地产管理法》的目的在于规范房地产的交易管理，维护市场秩序，加强国家对房地产的管理和监督，“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而非指房屋买卖合同无效。因此，该条款的规定系管理性规范，非效力性规范，并不影响合同的效力。故本院对远洋公司的该项答辩意见，不予采纳。一审认为张某1与秦某签订的《商品房买卖合同》无效错误，应予纠正。关于张某1与金联置业签订的《商品房买卖合同》，因案涉房屋系秦某从金联置业购买，秦某将案涉房屋转卖给张某1后，配合张某1在金联置业变更了相关手续，符合法律规定，不影响张某1与秦某签订的《商品房买卖合同》的效力。（二）张某1提交其2010年至2018年交纳物业费、电费、水费、暖气费等证据，证明其在查封前合法占有案涉房屋。远洋公司辩称张某1是因租赁案涉房屋而交纳的上述费用。本院认为，张某1最初是因租赁占有案涉房屋，但张某1从秦某处购买案涉房屋后，即转为张某1合法占有案涉房屋。张某1提交的证据能够证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）张某1提交的银行个人业务凭证及银行流水，能够证明张某1已将合同约定的300万元购房款全部支付秦某。一审时对案涉房屋2010年市场价进行评估，评估价格为2118800元。张某1支付秦某的房屋价格高于评估价格，系其意思自治，不能据此否定当事人支付房款的真实性。张某1与秦某之间还有其他款项往来的时间发生于买房之前，张某1解释系支付的房屋租金，合情合理。一审认为，张某1所提证据不能充分证明向秦某支付房款的认定不当，应予纠正。（四）金联置业出具证明材料，证明案涉房屋未办理房屋变更备案登记手续，非张某1原因。综上，张某1的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其主张的民事权益足以排除强制执行。 三、能否确认案涉房屋归张某1所有。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，因案涉房屋未办理变更登记至张某1名下，对张某1要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。 综上所述，上诉人张某1的上诉请求成立，予以支持。一审对此认定不当，予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销山西省阳泉市中级人民法院（2019）晋03民初4号民事判决； 二、不得执行292号房产； 三、驳回张某1的其他诉讼请求。 一审案件受理费22200元，评估费17000元，二审案件受理费22200元，共计61400元，由阳泉市经济技术开发区远洋小额贷款股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏佩芬 审 判 员 李学明 审 判 员 宋丽蓉 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 李 彦 书 记 员 杨丽丽 1