上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初76729号原告：上海旭曹置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱圣涛，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，男。委托诉讼代理人：汤剑明，男。被告：朱映琼，女，1991年3月9日出生，汉族，户籍地江西省上饶市，现住上海市浦东新区。原告上海旭曹置业有限公司与被告朱映琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海旭曹置业有限公司的委托诉讼代理人陈宇杰、被告朱映琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海旭曹置业有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除；2.判令被告支付2020年1月29日至2020年4月1日的租金人民币(以下币种相同)19,473.56元；3.判令被告向原告支付滞纳金5,082.60元(以19,473.56元为基数，按每日应付租金的3‰标准计算,自应付之日的第四日起算至被告实际支付之日止)；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年12月21日,原、被告双方签订了《商铺租赁合同》,合同约定被告租赁原告位于上海市浦东新区海鹏路XXX号中惠金钻天地商业内第二层编号为212、213号(面积143.03平方米)的商铺(以下简称系争房屋)出租给被告经营,被告用于经营画音琴行服务,租期为3年,即2018年3月30日至2021年3月29日。租金及支付方式约定2018年3月30日至2019年3月29日每月租金为11,166.27元,2019年3月30日至2020年3月29日每月租金为12,181.39元。2020年3月30日至2021年3月29日每月租金为12,790.46元。先付后用,首期(2018年3月30日至2018年6月29日)租金33,498.82元应在进场前7日内支付。除首期租金外,以后租金均按每3个月为一个交租期支付,应当在每个交租期最后一个月的25日前以现金、支票或银行转账方式向原告一次性足额支付下个交租期的租金。另外,合同违约责任约定“乙方如不能按时向甲方缴交租赁的租金、租赁保证金等应缴费用,时间超过3日的,自第4日起,每延迟一天按拖欠总额的3‰向甲方缴纳滞纳金,且甲方可以停止本物业的电力供应和限制乙方将本物业内的物品搬走”。合同签订后,实际起租日从2018年4月29日开始。根据合同约定,被告应在2020年2月1日前支付后3个月,即2020年1月30日至2020年4月29日共3个月的租金36,544.17元。因考虑到疫情因素,原告给予被告2020年1月30日至2020年2月29日租金减半收取,即2020年1月30日至2020年2月29日租金为6,090.70元。2020年3月1日至2020年4月29日被告实际应支付的租金为24,362.78元。后被告于2020年4月1日未与原告协商擅自自行撤场退租,提前解除租赁合同,2020年1月30日至2020年4月1日的租金19,473.56元至今仍未支付,暂计算至2020年4月28日该未付租金已产生滞纳金。被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告朱映琼辩称，不同意原告的诉请。系争房屋被告是用于开设琴行进行线下乐器培训及出售乐器所用，今年春节以来因为新冠疫情的防控需要，不能开展线下营业。2020年1月底原告工作人员与租客们建立了商家沟通群，沟通在无法营业情况下能否给予商家优惠，但原告表示公司领导不同意。3月被告找到原告工作人员穆兰，后穆兰和店长签订了退租协议，4月1日办理了退租申请，并按照要求注销营业执照，但原告表示保证金不退。根据合同第5.2条，被告默认为租赁保证金可以抵扣2020年2月-3月的租金，结清租金后保证金还有多余，现要求保证金抵扣租金。滞纳金不同意支付，被告并非拖延支付，根据合同理解，保证金可以抵扣租金。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区金钻路XXX号，海鹏路XXX号房屋(含系争房屋)登记的产权人。2017年12月21日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积143.03平方米)出租给乙方，供乙方经营画音琴行使用；租赁期限为3年，自开业日起算；装修期3个月，自交付日起算，装修期内乙方免交租金。租金及支付方式中约定，2018年3月30日至2019年3月29日，每月租金合计11,166.27元。2019年3月30日至2020年3月29日，每月租金合计12,181.39元。2020年3月30日至2020年3月29日，每月租金合计12,790.46元。租金先付后用，首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的租金，首期(2018年3月30日至2018年6月29日)租金为33,498.82元，乙方应在进场日前7日内以转账、现金或银行支票的形式支付至甲方或甲方指定的账号。除首期租金外，以后租金按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前(若25日为法定节假日则提前至法定节假日前一天)由乙方向甲方一次性足额支付下个交租期租金。乙方应在本合同签订之当日以银行转账的形式支付约2个月租金，合计24,363元给甲方作为租赁保证金。合同的解除及终止事项中约定，乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方有权解除本合同：……(9)乙方未按时足额缴纳租金的天数超过30日或累计达30日的。合同违约责任中约定，……如乙方违约导致甲方单方解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金，除本合同第3.3条应予以执行外，乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总额的百分之三十作为违约金(合同3.3条甲方提供的装修期免租金优惠是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不得享受装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金)。乙方如不能按时向甲方缴交租赁的租金、租赁保证金等应缴费用，时间超过3日的，自第4日起，每延迟一天按拖欠总金额的3‰向甲方缴纳滞纳金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，被告进场装修，支付原告租赁保证金24,363元并陆续支付租金至2020年1月28日。被告于2020年4月1日向原告提出退租申请。审理中，对于被告曾缴纳原告的保证金，原告要求根据合同约定没收归原告所有，被告要求抵付欠租部分，剩余部分被告也不再主张。另被告认为合同约定的逾期付款滞纳金计算标准过高，请求予以调整。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、上海市不动产权证、支付凭证、发票、明细表，被告提供的微信群聊天记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告于2020年4月1日提出退租申请，双方对合同于该日解除均无异议，故本院予以确认。关于租金。双方确认于2020年4月1日解除合同，被告理应支付至该日之前的欠租，原告主张自2020年1月19日至4月1日期间的租金，并无不当，本院予以准许。原告虽已减半主张2020年2月的租金，考虑到当时新冠疫情防控的需要，被告作为开设琴行培训的机构，确实经营受到严重影响，从公平角度出发，结合被告已支付至2020年1月28日的租金，本院酌情将2020年1月29日至2月28日的租金予以全额减免，但被告尚需支付2月29日至4月1日的租金计13,382.86元。鉴于被告提前解除合同属违约，原告要求没收被告缴纳的保证金归原告所有，符合合同约定，本院予以照准。被告认为滞纳金约定过高，请求予以调整，本院予以准许，根据公平及诚实信用原则，对被告承担的滞纳金标准，本院酌情调整为按每日万分之五标准计。关于保证金抵扣。被告未能提供证明原告承诺同意抵扣租金的证据，应当承担举证不能的法律后果。被告关于保证金可以抵扣租金的抗辩，不符合合同约定，加之原告也已放弃主张提前解除合同违约金，被告再要求将保证金抵扣租金，亦于法无据，本院实难采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告上海旭曹置业有限公司与被告朱映琼签订的《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除(房屋坐落于上海市浦东新区海鹏路XXX号中惠金钻天地商业内第二层编号212、213号)；二、被告朱映琼应于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭曹置业有限公司2020年2月29日起至2020年4月1日的租金13,382.86元；三、被告朱映琼应于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭曹置业有限公司逾期支付租金的滞纳金：以13,382.86元为基数，自2020年2月29日起计算至本判决生效之日止，按日万分之五为标准；四、被告朱映琼在原告上海旭曹置业有限公司处的租赁保证金24,363元归原告上海旭曹置业有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414元，减半收取计207元，由被告朱映琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年十一月二十六日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。