重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23870号 原告：重庆邦泰商业管理有限公司，住所重庆市渝**回兴街道宝圣大道**物业办公室，统一社会信用代码915001120824371842。 法定代表人：马隆应，执行董事。 委托诉讼代理人：孙莹莹，国浩律师（重庆）事务所律师。 被告：彭进，男，汉族，1981年11月22日出生，住重庆市潼**。 原告重庆邦泰商业管理有限公司(以下简称邦泰公司)与被告彭进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邦泰公司的委托诉讼代理人孙莹莹、被告彭进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆邦泰商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年2月1日至2020年10月31日期间租金107574元及对应的逾期付款违约金（以34926元为基数，分别从2020年2月1日和2020年5月1日以年利率24%为标准计算至付清之日止；以37722元为基数，从2020年8月1日以年利率24%为标准计算至付清之日止）；原告自愿放弃要求被告支付利息的诉讼请求。2、被告支付原告2020年1月1日至2020年8月31日期间综合管理费11407.2元及对应的逾期付款违约金（以11407.2元为基数，从2020年9月1日起，以年利率24%为标准计算至付清之日止）；原告自愿放弃要求被告支付利息的诉讼请求。3、被告支付原告2019年12月1日至2020年4月30日期间的水费451元、电费2913.64元，合计3364.64元。4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年7月28日签订《租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区XX大道X号X-X号X区X层X号门面出租给被告，租赁面积142.59平方米。被告未按照约定支付原告租金和综合管理费，侵犯原告合法权益。故诉至法院，望判如所请。 被告彭进辩称，同意支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金34926元、2020年1月1日至2020年4月30日期间综合管理费5703.6元，以及2019年12月1日至2020年4月30日期间的水电费3364.64元。2020年4月中旬，被告向原告物管人员提出停止经营得到同意，同时因为疫情一直没有开门营业。案涉门市烟道漏油、下水道堵塞，物业没有维修到位，也没有解决隔壁门市风机噪音影响等问题。同时，因疫情应减免或延期收取租金，邦泰公司主张的违约金和租金不合法、不合理。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《受托租赁合同》、疫情资料等证据，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 重庆邦泰商业管理有限公司于2013年11月成立，经营范围包括商业管理、物业管理……。 2016年7月28日，重庆邦泰商业管理有限公司作为甲方（受托方），与乙方（承租方）彭进签订《受托租赁合同》，主要约定：甲方将位于重庆市渝北区XX大道X区X层X号、公安门牌编号X大道X号X-X号的房屋出租给乙方经营使用，建筑面积142.59平方米；租赁期限为60个月，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。乙方在租赁房屋经营品牌为韩国料理，经营范围限于餐饮。 该房屋的租金按下述规定计算：首年租金折让3个月，第三年开始按8%递增。第1年2016年8月1日至2017年7月31日、第2年2017年8月1日至2018年7月31日，租金单价为70元/平方米/月、月租金总额9981元、年租金总额119776元；第3年2018年8月1日至2019年7月31日，租金单价为75.6元/平方米/月、月租金总额10780元、年租金总额129358元；第4年2019年8月1日至2020年7月31日，租金单价为81.65元/平方米/月、月租金总额11642元、年租金总额139706元；第5年2020年8月1日至2021年7月31日，租金单价为88.18元/平方米/月、月租金总额12574元、年租金总额150883元。本合同签订日，乙方须缴纳2016年8月1日至2017年1月31日期间首期租金29943元给甲方；其余租金按季度支付，支付日期须于季度末10日内提前预付下一季度租金，以此类推。综合管理费标准为10元/平方米/月。乙方须在每一个季度末10日内，将租金、综合管理费相关费用支付到达甲方账户或以现金方式缴纳完成。违约责任：若乙方违反本合同约定，未能在约定期限内全额缴纳费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取违约金。合同签订后，彭进使用案涉门市经营餐饮。 庭审中，双方认同案涉租赁合同尚未解除。彭进认可以下租金标准：2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金为34926元、2020年5月1日至2020年7月31日期间租金为34926元、2020年8月1日至2020年10月31日期间的租金为37722元。彭进陈述：案涉门市的经营对西南政法大学学生群体依赖性较强。如果学生不消费，就无法经营。 本院认为：邦泰公司与彭进签订的《受托租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应全面履行合同义务。 关于房屋租金。邦泰公司根据《受托租赁合同》约定将案涉门市交给彭进租赁使用。彭进依约应承担并按时缴纳门市经营期间租金、综合管理费。彭进以2020年4月中旬向物管人员提出停止经营为由，不同意支付2020年4月30日后的租金和综合管理费的主张，因缺乏证据证明，且案涉合同至今尚未解除，本院对此不予支持。邦泰公司要求彭进支付2020年2月1日至10月31日间的租金107574元（34296元+34296元+37722元）的诉讼请求，本院予以支持。众所周知，2020年1月24日我市进入疫情一级响应，同年3月24日24时由二级响应调整为三级响应。该期间属于新冠疫情期间，基于公平原则、彭进停业和恢复营业的情况，本院酌情认定邦泰公司应减免彭进一个月的租金11642元，减免后彭进应向邦泰公司支付2020年2月1日至2020年10月31日期间欠付的租金95932元。 关于综合管理费。按照合同约定，2020年1月1日至2020年8月31日期间综合管理费为：142.59平方米×10元/平方米/月×8个月=11407.2元。彭进同意支付2020年1月1日至4月30日的综合管理费5703.6元，却不同意支付2020年5月1日至8月31日期间的综合管理费5703.6元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。彭进应当支付邦泰公司2020年1月1日至2020年8月31日期间综合管理费11407.2元。 关于逾期支付租金和综合管理费的违约金的起算时间。根据合同约定：租金、综合管理费按季度支付，支付日期须于季度末10日内提前预付下一季度租金。彭进本应于2020年1月31日前支付2020年2月1日至4月30日的租金、综合管理费，于2020年4月30日前支付2020年5月1日至7月31日的租金、综合管理费。彭进因新冠疫情未支付租金、综合管理费的行为不属于违约。结合案涉租赁房屋临近学校，以及彭进经营餐饮业复工等实际情况，本院酌定该两次逾期付款不构成违约。但彭进应在2020年7月31日前支付2020年8月1日至10月31日的租金、综合管理费，逾期则应承担违约责任。故彭进应从2020年8月1日起计付邦泰公司逾期付款违约金。 关于逾期支付租金和综合管理费的违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据诚实信用原则，彭进未按合同约定按时支付租金和综合管理费，理应承担逾期付款违约责任，应当支付逾期付款违约金。《受托租赁合同》约定：若乙方违反合同，未能在约定期限内全额缴纳费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取违约金。邦泰公司庭审中要求按年利率24%标准计算违约金，却没有提供证据证明因彭进逾期付款带来的损失。同时，自2019年8月20日起，中国人民银行不再公布贷款基准利率，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR）。故本院对邦泰公司关于逾期付款违约金的收取标准不予采纳。本院酌定逾期付款违约金的计算标准为：按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。邦泰公司自愿放弃利息的诉讼请求，系对自身权利的处分，本院予以采纳。彭进同意支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的水电费3364.64元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 被告彭进在本判决生效后30日内，支付原告重庆邦泰商业管理有限公司2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金95932元； 被告彭进在本判决生效后30日内，支付原告重庆邦泰商业管理有限公司欠付租金的逾期付款违约金：以95932元为基数，从2020年8月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至付清时止； 被告彭进在本判决生效后30日内，支付原告重庆邦泰商业管理有限公司2020年1月1日至2020年8月31日期间的综合管理费11407.2元； 被告彭进在本判决生效后30日内，支付原告重庆邦泰商业管理有限公司欠付综合管理费的逾期付款违约金：以11407.2元为基数，从2020年8月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至付清时止； 被告彭进在本判决生效后30日内，支付原告重庆邦泰商业管理有限公司2019年12月1日至2020年4月30日期间的水电费3364.64元； 驳回原告重庆邦泰商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1373.46元，由被告彭进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞