山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6295号上诉人（一审被告）：山西德力房地产开发有限公司。法定代表人：吴某1，董事长。委托诉讼代理人：连某，山西神明律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴某2，住山西省太原市。被上诉人（一审原告）：刘某，住山西省太原市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张某，山西鼎信泽律师事务所律师上诉人山西德力房地产开发有限公司（以下简称德力房地产公司）因与被上诉人吴某2、刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德力房地产公司的法定代表人吴某1及其委托诉讼代理人连某，被上诉人吴某2、刘某的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德力房地产公司上诉请求：1.撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初2616号判决的第三项或发还重审。2.一、二审诉讼费由吴某2、刘某承担。事实和理由：第一，一审判决未能查明上诉人未按约定给被上诉人办理房产证的实际情况。2009年12月上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，上诉人就已具备预售房许可证等五证，一直未能办证是由于有关部门不予审批等不可抗力的原因，一审法院未就此事进行查明，草率下判不符合实际情况。第二，一审法院不考虑双方在2020年7月20日重新签订的确认办证时间，于法无据。2020年7月20日双方重新签订了办理不动产权证确认表，该表约定上诉人“在2020年7月20日后180天内不动产权证办理完结”，也就是双方对办证时间的重新约定，一审法院依据原合同判决上诉人违约不符合法律规定。第三，被上诉人要求上诉人赔偿违约金已超过诉讼时效。被上诉人就违约金的赔偿在2012年9月30日诉讼时效即已截止，现被上诉人提请上诉人支付违约金违反我国法律关于诉讼时效的规定。吴某2、刘某辩称，第一，一审判决已经查明被答辩人未按约定给答辩人办理房屋产证的实际情况，德力房地产公司诉称有关部门不予审批等不可抗力的事实不成立。第二，2020年7月，双方对房产的确认并无变更原《商品房买卖合同》的意思表示。在一审诉讼过程中，被答辩人基于办理不动产权证的需要，要求答辩人对自己购买的房屋基本情况进行确认，并单方承诺“2020年7月20日后180天内不动产权证办理完结“，答辩人并无任何变更原房屋买卖合同的意思表示，也未放弃追究被答辩人德力房地产公司承担逾期办理不动产权证违约责任的权利。一审判决其承担违约责任有事实与法律依据。第三，根据《商品房买卖合同》的约定，德力房地产公司应当在2010年10月1日前协助办理产权登记，否则应当承担违约责任，直到二审开庭，德力房地产公司也未协助办理不动产权登记，被答辩人的违约行为一直存在。根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，德力房地产公司一审时未提出诉讼时效的抗辩事由，二审提出人民法院不予支持，且答辩人主张违约金并未超过诉讼时效。吴某2、刘某向一审法院起诉请求：1.确认太原市杏花岭区北大街126号都市悦璟第1幢1单元0501号房屋归原告吴某2、刘某所有；2.判令被告德力房地产公司协助原告办理所购买房屋的不动产权证书；3.判令被告德力房地产公司支付原告违约金6127.73元；4.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告吴某2、刘某与被告德力房地产公司2010年1月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的太原市××区）德力商住楼第1幢（现都市悦璟小区）1单元0501号住房，原告于2009年11月21日向被告交纳购房款252773元，于2010年3月22日交纳购房款360000元，两次共计612773元。被告于2010年6月30日将房屋交付原告使用至今。双方在合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。3.买受人委托出卖人办理产权登记的，除交纳办理产权登记所应交纳的税费和手续之外，还应支付其代办费500元，出卖人承诺在收到以上资料及费用后365个工作日内取得产权证明。被告交房后原告应被告要求向太原市新时代物业管理有限公司交付代办产权证费用500元。由于被告至今未能协助原告办理房屋产权登记，原告遂起诉。另查明，关于被告山西德力房地产开发有限公司未能办证原因，2018年5月31日太原市政府办公厅答复市民咨询北大街都市悦景大红本问题称“经住建委核实，悦璟小区由德力房地产公司开发，五证齐全。德力房地产公司开发资质于2015年6月18日过期失效，可通过司法程序解决开发公司未能按期办理不动产证的违约责任”。2020年5月21日太原市处理不动产登记遗留问题领导小组办公室就德力房地产公司申请处遗相关事宜的情况回复本院：德力房地产公司申报的德力商住楼1幢（都市悦璟小区），坐落于太原市××区，申报单位于2020年5月14日向市处遗办报送申报材料，市处遗办已受理，现正按《太原市处理不动产登记遗留问题实施方案》流程办理中。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当事人也未提交证据证明该合同存在无效情形，故双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，均应严格履行。本案所涉房屋买卖合同签订后，原告按约定付清了全部购房款，被告也将房屋交付给原告，原告占有、使用至今，双方均已按约定履行了各自主要义务，故本案诉争房产应归原告所有。本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并约定了因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人要承担相应的违约责任，根据市政府的答复，本案所涉房产至今未能办理产权登记的责任在被告，故被告应依约承担违约责任。原告选择不退房，要求被告按照合同约定支付已付房款1%违约金的诉求不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。2020年5月21日太原市处理不动产登记遗留问题领导小组办公室回复本院称被告已就德力商住楼1幢（都市悦璟小区）的产权登记申报了材料，市处遗办已受理，被告应继续将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关，协助原告办理产权登记手续。被告德力房地产公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、位于太原市××区）德力商住楼第1幢（现都市悦璟小区）1单元0501号房屋归原告吴某2、刘某所有。二、被告德力房地产公司协助原告吴某2、刘某办理上述房屋的不动产登记手续。三、被告德力房地产公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴某2、刘某违约金6127.73元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。争议焦点为：1.德力房地产公司未按约定协助办理房产证是否存在不可抗力。2.德力房地产公司是否应当承担未能办理产权登记的违约责任。3.吴某2、刘某向德力房地产公司主张违约金是否已超过诉讼时效。首先，德力房地产公司在本案一审时无正当理由未到庭参加诉讼，未进行答辩，二审时亦未向法庭提交存在不可抗力导致其不能按照约定协助办理房产证的相关证据。其次，二审时德力房地产公司主张《德力房地产公司办理不动产权证确认表》系双方对办证时间的重新约定，经核实，确认表仅是吴某2、刘某本人自行填写的购房人基本信息和购买房屋基本情况，吴某2、刘某对德力房地产公司的该主张予以否认，且德力房地产公司也没有在确认表上盖章确认，故不应认定为双方对办证时间的重新约定。再次，德力房地产公司一审时无正当理由未到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，二审期间提出诉讼时效的抗辩，依法不应支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；德力房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山西德力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 琍审判员 赵四民审判员 张军红 二O二O年十一月二十七日书记员 田 丽