山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2776号 上诉人（原审被告）：杨海滨，男，1974年8月16日出生，汉族，住临猗县。 委托诉讼代理人：杨薇，山西古郇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会，住所地:临猗县猗氏镇贵戚坊村。 法定代表人：黄国强，系该村村委会主任。 委托诉讼代理人：王泽峰，山西郇都律师事务所律师。 上诉人杨海滨因与被上诉人临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会（以下简称贵戚坊村委会）租赁合同纠纷一案，不服山西省临猗县人民法院（2020）晋0821民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨海滨上诉请求：一、依法撤销临猗县人民法院（2020）晋0821民初764号民事判决第一、三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人承担违约金30000元过高。根据相关法律规定，违约金的最高限额不得超过上诉人实际损失的数额，而一审法院在被上诉人没有任何提供证据证明其损失的情况下判决上诉人承担30000元违约金明显过高。二、双方约定的租赁期限于2019年12月底到期，租赁期限到期后，上诉人便已按照约定将场地及房屋交回被上诉人，被上诉人也早将涉案场地及房屋租赁给他人，收取了他人的租赁费用，因此根本不存在上诉人返还租赁场地及房屋、支付逾期租赁费一说。综上，请二审法院查明事实，依法撤销临猗县人民法院（2020）晋0821民初764号民事判决第一、三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 贵戚坊村委会答辩称：一、一审法院判决上诉人承担30000元违约金符合法律规定。二、2020年3月份，猗氏镇人民政府根据临猗县纪委临纪[2019]86号处分决定及2019年4月3日贵戚坊村干部及群众代表会议精神，对上诉人与被上诉人租赁纠纷进行调解，已能证明租赁场地及房屋未返还。综上，请求驳回上诉，维持原判。 贵戚坊村委会原审诉讼请求：1.依法判令被告返还租赁场地及房屋；2.依法判令被告逾期返还租赁场地及房屋租赁费人民币26700元（暂计至2020年4月30日，实际要求计算至被告返还之日）；3.依法判令被告向原告支付租金人民币240000元，并支付违约金100000元整；4.依法判令被告承担本案的诉讼费用。 原审认为：杨海滨承认临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会在本案中主张的事实，故对临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会主张的事实予以确认。关于临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会主张杨海滨返还租赁场地及房屋，庭审中杨海滨同意返还租赁场地及房屋，不违反法律规定，本院予以支持；关于临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会主张杨海滨支付2017年至2019年三年租金240000元，并提供场地房屋租赁协议、猗氏镇人民政府通知、中共临猗县纪委临纪[2019]86号处分决定、临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会会议记录证实杨海滨拖欠240000元租金未付，且杨海滨庭审中未予以否认，符合双方约定，不违反法律规定，故临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会主张杨海滨支付租金人民币240000元本院予以支持；关于临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会主张杨海滨支付2020年1月至杨海滨返还租赁场地及房屋之日的租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽然新冠疫情属于不可抗力，但本案中双方约定杨海滨应于2019年12月底交回租赁场地及房屋，而杨海滨违约未交回场地及房屋且继续占有使用，故本院结合案涉合同实际履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，杨海滨辩称因不可抗力不支付2020年1月至4月房租的理由本院不予采纳，杨海滨应按照合同约定的每年租金80000元（即每天219.18元）支付2020年1月1日起至返还租赁场地及房屋之日占用期间的房屋租金。关于临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会主张违约金100000元，杨海滨辩称违约金过高应予调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，杨海滨拖欠240000元租金未付，且未按照约定在2019年12月底返还租赁场地及房屋，而是继续占有及使用，已构成违约，理应按照约定向临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会支付违约金，但双方约定的100000元违约金过高，故本院对违约金予以调整，以30000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告杨海滨于本判决生效后五日内返还原告临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会的租赁场地及租赁房屋：位于临猗县××环路东段（新配件厂东南侧）的4.2亩场地和二层临街门面12间。二、被告杨海滨于本判决生效后五日内支付原告临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会2017年至2019年租赁费240000元。三、被告杨海滨于本判决生效后五日内按每天219.18元支付原告临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会2020年1月1日起至返还租赁场地及房屋的租赁费。四、被告杨海滨于本判决生效后五日内支付原告临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会违约金30000元。案件受理费3400元，由原告临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会负担680元，由被告杨海滨负担2720元。 二审中，上诉人杨海滨提交以下证据：1、2019年12月3日被上诉人的《告知书》一份，证明2019年12月，被上诉人通知，上诉人到期交房，否则停水停电。2、2020年1月10日被上诉人《公示》一份，内容为被上诉人于2020年1月开始对涉案房屋进行招标，对外出租。证明上诉人已按时将房屋交回，若未交回，被上诉人如何出租。被上诉人贵戚坊村委会的质证意见为：确实是临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会发布的，但不能证明上诉人杨海滨返还房屋。到现在还未返还。 经二审查明：2014年10月25日，被上诉人贵戚坊村委会与临猗县云海物贸有限公司（以下简称云海公示）签订《场地房屋租赁协议》，约定云海公司租赁被上诉人位于临猗县××环路东段（新配件厂南侧）的4.2亩场地和二层临街门面12间。租赁期限为4年，从2015年1月1日至2018年12月30日。租金每年80000元。协议同时约定，如一方违约，需向另一方支付违约金100000元，造成损失的，依法予以赔偿。上诉人杨海滨支付2014年至2016年租金。《场地房屋租赁协议》到期后，上诉人杨海滨提出要求继续租赁，2019年4月3日临猗县猗氏镇贵戚坊村两委干部及上诉人杨海滨开会协商，会议决定，上诉人杨海滨按原签订《场地房屋租赁协议》的内容约定继续租赁临猗县××环路东段（新配件厂东南侧）的4.2亩场地和二层临街门面12间至2019年12月份底，并同时决定2019年12月底上诉人杨海滨将租赁场地及房屋全部交回被上诉人贵戚坊村委会，并付清2017年、2018年、2019年的三年租金。2019年12月底后，上诉人杨海滨未交回租赁场地及房屋，也未支付租金。 同时查明，云海公司法定代表人为上诉人杨海滨，股东为上诉人杨海滨与其妻子荆云肖二人，该公司2019年3月21日注销。 本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人杨海滨欠付被上诉人贵戚坊村委会租金240000元的事实清楚，根据案涉《场地房屋租赁协议》“以后三年租金乙方须提前2个月将全年租金一次付清”等约定，上诉人杨海滨已构成违约，原审法院鉴于双方约定的100000元违约金过高，对违约金予以调整，以30000元为宜，符合本案的实际情况及相关法律规定，上诉人杨海滨的此项上诉理由不能成立。关于上诉人杨海滨所提其于案涉租赁协议到期后已按约定将场地及房屋交回被上诉人的上诉理由，经查，上诉人杨海滨于一审时答辩称“承认临猗县猗氏镇贵戚坊村民委员会在本案中所主张的事实，同意返还租赁场地及房屋，但认为2020年1月至4月在疫情期间的租赁房屋，没有任何收入，属于不可抗力，不应支付房租”，其在二审中称已按约定返还案涉场地及房屋，与其一审答辩意见明显相左，根据“禁反言”的相关法律规定，本院对其此项上诉理由不予采信。 综上，上诉人杨海滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费556元，由上诉人杨海滨负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年十一月三十日 书记员  李 娜