中华人民共和国广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27316号上诉人（原审被告）：薛显婷，女，汉族，1974年4月15日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：高月园，重庆溯源（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高红强，重庆溯源（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：ＹｕＸｉａｏｄａｎ，女，1977年11月4日出生，美利坚合众国国籍。原审被告：葛志委，男，汉族，1975年8月28日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。上诉人薛显婷因与被上诉人YuXiaodan、原审被告葛志委排除妨害纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10928号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人薛显婷上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3、支持上诉人要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求；4、本案一、二审费用（包括诉讼费、律师费等）全部由被上诉人YuXiaodan承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人在涉案房屋被查封前，已与房屋原所有权人葛志委签订《房屋租赁协议》，并履行至今，其依法享有涉案房屋的租赁权。《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思表示的结果，合法有效，应依法受到法律保护。该合同的签订和履行是一个客观存在的事实，一审法院放弃客观事实而主观推理认为“合同约定租期从2016年7月12日起算，如被告葛志委直至2016年9月左右才交付房屋，在未实际占有使用房屋的情况下，上诉人薛显婷不仅未催促交房或扣减租金，反而在2016年7-9月期间多次缴纳租金，该行为明显不符合常理”是错误的，上诉人按照合同约定正常履行合同的诚实守信行为不能也不应该作为一审法院怀疑合同真实性的理由。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条判决由上诉人赔偿被上诉人租金损失17600元是错误的。被上诉人在一审中提起的租金赔偿请求完全没有法律和事实依据。上诉人依据《房屋租赁合同》，依法享有对涉案房屋的租赁权，不存在损害赔偿的事由。2、一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，判决上诉人应该向被上诉人返还涉案房屋是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。上诉人依法享有对涉案房屋的租赁权，该租赁权不应因房屋所有权人的变更而丧失。被上诉人YuXiaodan答辩意见：一审的事实已经很清楚，上诉人在没有任何权利的情况下拿着假合同企图霸占我合法取得的房屋使用权。原房主已经在一审庭上承认不存在合同，他是在空白页签的字，所以10年的假合同根本不存在。他们之间的债务纠纷应当另行解决，不应该通过假合同来霸占房屋。涉案房屋在2017年已经处于深圳市宝安区人民法院查封中，所以假合同与时间不符，是在查封之后签署的合同，所以根本不应当予以采纳。10年的假合同根本不符合常理，也没有拿出正常的转款记录。假合同记载应当转账25万元，但是证据根本无法凑出25万元，不符合常理。一审判决上诉人败诉，我方坚持一审判决。原审被告葛志委未陈述意见。被上诉人YuXiaodan向一审法院起诉请求：1.薛显婷、葛志委立即停止侵占YuXiaodan房屋的行为，将房屋返还予YuXiaodan；2.薛显婷、葛志委连带赔偿YuXiaodan在2018年3月15日至2019年1月15日期间的租金损失30000元；3.薛显婷、葛志委连带赔偿YuXiaodan误工损失、差旅费损失合计20000元；4．本案诉讼费用由薛显婷、葛志委负担。一审法院认定事实：葛志委系涉案房屋的原所有权人。2016年10月25日，案外人钟琴因与葛志委存在民间借贷纠纷诉至深圳市宝安区人民法院，该院于2016年10月31日作出（2016）粤0306民初25492号民事调解书。因葛志委未按时履行上述生效文书确定的义务，深圳市宝安区人民法院在执行过程中依法委托淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖涉案房屋，并在拍卖公告中备注柳耀光对该房屋享有优先购买权。后因无人参与竞价，该院又以1281664元为保留价变卖该房屋。2018年3月15日，YuXiaodan以1286664元价格竞价取得涉案房屋。2018年4月12日，深圳市宝安区人民法院作出（2016）粤0306执14491号之二执行裁定书，裁定将涉案房屋以1286664元的价格强制转让予YuXiaodan，所有权自本裁定送达受让人时起转移。随后，YuXiaodan于2018年5月31日取得涉案房屋的不动产权证，并于同日更换了房屋门锁，同时通知物业公司停水停电。因当时该房屋由薛显婷出租予案外人葛丽居住，薛显婷随后再次更换了房屋门锁，并持有房屋钥匙至今。据此，YuXiaodan诉至一审法院。另查明，在本案诉讼过程中，薛显婷提交一份落款日期为2016年7月12日的《房屋租赁合同》，内容为葛志委将涉案房屋出租予薛显婷，租赁期限从2016年7月12日至2026年7月11日；薛显婷应于2016年7月12日前支付首期租金50000元（2年房租），剩余房租以现金方式三个月内结清；如合同签订后葛志委不将该物业交予薛显婷使用或葛志委提前解除合同或违反合同其他约定的，其须向薛显婷支付280000元违约金，如在薛显婷支付租赁保证金后葛志委出现本款约定的违约情形的，薛显婷有权选择要求葛志委支付本款约定的违约金或者要求其双倍返还租赁保证金。2016年7月12日，薛显婷的丈夫贾中凯向葛志委转账支付50000元，葛志委出具《收条》，确认收到贾中凯二年房租50000元。另，薛显婷提交了6份落款日期分别为2016年7月25日、7月30日、8月20日、9月14日、11月23日、2017年1月20日的《收条》，内容为葛志委收到贾中凯房租35000元、30000元、35000元、25000元，15000元、60000元，合计200000元。上述《收条》上均有“葛志委”签名。上述《房屋租赁合同》签订后，薛显婷于2017年2月10日到涉案房屋的物业公司交纳物业管理费、水电费等共1211.4元，其中交纳了2017年1月的水费11.5元、电费99.3元、垃圾处理费7.5元、水费加压费2元、管理费113.7元、本体维修金12.9元，同时补交了前期欠缴的水费36.8元、电费361.3元、垃圾处理费22.4元、水费加压费6.4元、管理费341.1元、本体维修金38.7元。2017年2月10日，薛显婷在深圳脉房投资顾问有限公司的居间介绍下，以葛志委代理人的名义与柳耀光签订《房屋租赁合同》，约定其将涉案房屋出租予柳耀光，租赁期限从2017年2月11日至2018年2月10日，每月租金2600元。薛显婷和承租人柳耀光各自向居间方支付了佣金1300元。该份《房屋租赁合同》第九条备注“甲乙双方知晓房屋为查封状态”。2018年4月3日，薛显婷又在深圳脉房投资顾问有限公司的居间介绍下将该房屋出租予葛丽，租赁期限从2018年4月3日至2019年3月30日，每月租金2400元。薛显婷和承租人葛丽分别支付了佣金1200元。后因涉案房屋从2018年6月1日起一直停水停电，双方解除了租赁合同。再查明，经一审法院询问，葛志委陈述如下事实：1、涉案《房屋租赁合同》实际签订于2017年1月20日，葛志委仅在合同的抬头和落款处签名，签订之时合同内容为空白，其不可能将房屋出租十年。因向贾中凯先后借款110000元，葛志委签订该份租赁合同作为还款担保，约定如无法还款则以房屋租金抵偿欠款；2、葛志委于2016年7月12日向贾中凯借款50000元，当天出具了一张《收条》证明已收到该款项。其后，因拖欠赖福良50000元导致涉案房屋被赖福良霸占，贾中凯于2017年1月20日提取60000元现金代葛志委偿还了赖福良的50000元借款本金和10000元利息，随后赖福良将涉案房屋直接交付予贾中凯占有；3、葛志委仅向贾中凯借款110000元，薛显婷提交的落款日期分别为2016年7月25日、7月30日、8月20日、9月14日、11月23日的《收条》并非其签名；4、贾中凯在借款50000元给葛志委之时就已经知晓房屋处于查封中。薛显婷对葛志委的上述陈述不予认可，否认两人之间存在借款关系，同时陈述葛志委在2016年9月左右向其交付涉案房屋，收房后直至2017年2月10日出租予柳耀光，在此期间房屋一直处于空置状态；其在出租房屋予柳耀光之时，深圳脉房投资顾问有限公司查出房屋处于查封状态，此时其才得知查封事实；柳耀光曾将深圳市宝安区人民法院执行法官现场勘验涉案房屋的事实予以告知，其当时已知房屋马上会被拍卖，但因不清楚法院的地址和电话，无法联系执行法官，所以未向法院提交其与葛志委签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为：涉案房屋已于2018年5月31日登记至YuXiaodan名下，YuXiaodan作为房屋所有权人，依法享有排他性地占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋现今由薛显婷占有，其主张依据“买卖不破租赁原则”对房屋享有合法的使用权，故本案关键问题在于认定薛显婷的辩解理由是否成立。薛显婷提交其与原业主葛志委签订的《房屋租赁合同》以证明其系涉案房屋的合法承租人，葛志委对于合同上的签名予以认可，但两人对于合同签订时间、交房时间、合同目的等内容均陈述不一。薛显婷陈述该合同签订于2016年7月12日，涉案房屋于2016年9月左右交付使用，双方之间仅为房屋租赁合同关系；葛志委则陈述合同实际签订时间为2017年1月20日，因其向薛显婷的丈夫贾中凯借款110000元，该合同是作为借款担保，在其无法还款时以房租抵偿欠款。综合考量本案证据，一审法院认为薛显婷的陈述存在诸多疑点，理由如下：1、上述《房屋租赁合同》约定租期十年、租金以现金方式一次性提前结清的做法不符合房屋租赁的正常交易习惯；2、该合同约定租期从2016年7月12日起算，如葛志委直至2016年9月左右才交付房屋，在未实际占有使用房屋的情况下，薛显婷不仅未催促交房或扣减租金，反而在2016年7-9月期间多次交纳租金，该行为明显不符合常理。3、如葛志委于2016年9月左右交付房屋，但薛显婷收房后却未积极对外转租，反而是将房屋空置至2017年2月10日才租予柳耀光，该行为与其陈述的承租涉案房屋系为了转租以获取租金差价的目的矛盾。4、薛显婷陈述房屋在2016年9月至2017年2月10日期间一直空置，但其于2017年2月10日交纳的水电费却显示在2017年1月该房屋有用水用电，且其当日补交了各项欠缴费用，从交费金额可推知其补交的是前3个月的费用，即该房屋在2016年10月至2017年1月期间一直有产生水电费，故房屋在此期间应该有人居住，薛显婷的陈述不实。综上，一审法院结合涉案房屋一直有人居住但薛显婷直至2017年2月10日才转租房屋等事实，推定该房屋应在2017年2月10日之前的较短时间才交付予薛显婷，故采纳葛志委的陈述，确认涉案《房屋租赁合同》的实际签订时间为2017年1月20日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”薛显婷、葛志委在2017年1月20日签订《房屋租赁合同》之时，涉案房屋已经处于深圳市宝安区人民法院查封之中，薛显婷与柳耀光签订的《房屋租赁合同》表明其对于房屋查封事宜知情，且在柳耀光向薛显婷告知法院将拍卖房屋后，其也未向法院申报房屋租赁情况，故对于薛显婷辩解其系合法承租人，YuXiaodan应继续履行葛志委签订的《房屋租赁合同》，一审法院不予采纳。现今薛显婷占有涉案房屋拒绝交付予YuXiaodan，其行为侵犯了YuXiaodan的所有权，YuXiaodan据此诉请交付房屋并支付房屋被侵占期间的租金损失，理据充分，一审法院予以支持。租金损失应从YuXiaodan通知薛显婷交房并给予合理的搬迁时间后起算。因YuXiaodan未举证证明其通知薛显婷交房的具体时间，一审法院酌情将其通知物业公司停水停电的时间即2018年5月31日确定为通知交房之日。再依据房屋面积大小、使用状态等因素，酌情给予5天的合理搬迁时间，故薛显婷应支付的租金损失应从2018年6月6日起参照房屋租金标准即2400元/月计算至2019年1月15日，该损失合计为17600元（2400元/月×7个月＋2400元/月÷30天×10天）。另，YuXiaodan诉请支付20000元误工费、差旅费，因其并未就此提供有效证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果，故一审法院不予支持。至于葛志委应否共同承担房屋交付义务以及连带赔偿YuXiaodan的损失，一审法院认为，葛志委在2017年1月20日签订《房屋租赁合同》之时明知尚未履行（2016）粤0306民初25492号民事调解书确定的义务，可能导致涉案房屋被法院强制执行，其不仅未积极偿还债务，反而擅自与薛显婷签订长期租赁合同以致本案纠纷产生。在涉案房屋被拍卖后，葛志委作为出卖方理应承担配合交付房屋的义务，因其未及时解决与薛显婷之间的纠纷，致使YuXiaodan未能及时取得房屋，故YuXiaodan诉请葛志委承担共同交房义务以及连带赔偿义务，合法有理，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、薛显婷、葛志委于判决生效之日起十日内共同将位于深圳市龙岗区布吉街道大洋嘴德福花园德福广场（情侣阁）A1910房交付予YuXiaodan；二、薛显婷、葛志委于判决生效之日起十日内连带赔偿YuXiaodan租金损失17600元；三、驳回YuXiaodan的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（YuXiaodan已预交），YuXiaodan负担1150元，薛显婷、葛志委负担1150元。本院经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。二审期间，双方对涉案房产在2016年9月23日已经被查封的事实均予以确认。本院认为，本案为涉外排除妨害纠纷，一审适用中华人民共和国法律审理本案，符合法律规定，本院予以确认。对相关争议问题，本院综合分析评判如下：一、关于涉案《房屋租赁合同》的实际签订时间。一审根据涉案《房屋租赁合同》签订双方关于签订时间的不同陈述，深入分析了薛显婷陈述的诸多疑点，采信一审葛志委的陈述，认定案涉《房屋租赁合同》签订于2017年1月20日，有理有据，本院予以确认，具体理由一审已作充分论证，本院不再赘述。上诉人关于案涉《房屋租赁合同》签订于2016年7月12日的上诉理由不成立，本院不予支持。二、YuXiaodan作为案涉房屋受让人是否应继续履行案涉《房屋租赁合同》。上诉人上诉请求第3项为“支持上诉人要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求”，经查，上诉人在一审并未提起反诉，二审期间被上诉人不同意调解，因此，对上诉人这一上诉请求及其相关事实与理由，本院仅作为其抗辩理由审理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，案涉房屋在葛志委与薛显婷签订《房屋租赁合同》时已被法院查封，依据前述司法解释的规定，上诉人关于其依法享有对涉案房屋租赁权，被上诉人应继续履行案涉《房屋租赁合同》的主张没有法律依据，本院不予支持。前述司法解释是最高人民法院对相关法律在适用过程中作出的细则解释，应当作为裁判依据。上诉人认为一审适用法律错误的理由没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人薛显婷的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币240元，上诉人薛显婷已预交，由上诉人薛显婷负担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年十一月四日书记员 周忱晨（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。