黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0204民初2090号原告李淑琴，女，汉族，1965年2月1日出生，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托代理人张庆华，黑龙江张庆华律师事务所律师。委托代理人李瑞生（原告李淑琴的哥哥），男，1963年1月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被告陈**荣，女，汉族，1970年3月22日出生，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。第三人胡胜利，男，汉族，1955年11月25日出生，农民，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。第三人曹正一，男，汉族，1983年2月19日出生，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托代理人曹奇（第三人曹正一的伯父），男，1951年4月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托代理人曹杰（第三人曹正一的姑姑），女，1957年4月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。原告李淑琴与被告陈**荣、被告王玉臣、第三人胡胜利房屋买卖纠纷一案，本院受理后，原告李淑琴向本院提出撤回对被告王玉臣的起诉，经本院审查依法裁定准予原告李淑琴的申请。诉讼中，曹正一以第三人的身份要求参加诉讼，本院审查后准许曹正一以第三人的身份参加诉讼，并依法按照普通程序公开开庭审理了本案，原告李淑琴及其委托代理人张庆华、李瑞生，被告陈**荣，第三人胡胜利，第三人曹正一及其委托代理人曹奇、曹杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李淑琴诉称，1990年7月20日第三人胡胜利从贾文生处购买了坐落于铁锋区铁锋镇新发村的二处房屋，后胡胜利将房屋卖给被告陈玉荣及其丈夫王玉臣。2005年3月29日被告陈**荣及王玉臣通过胡胜利将此两处房屋转卖给原告李淑琴及其丈夫曹伟，原告李淑琴交付购房款53500元，2010年10月27日曹伟因病去世，2012年房屋因年久失修无法居住。2016年10月12日该两处房屋动迁，原告到动迁办得知该房屋已被曹伟之子曹正一变更到自己名下，原告请求法院确认房屋买卖合同有效，判决被告配合更名过户手续。被告陈**荣辩称，我出卖房屋是真实的，最初与我协商买卖房屋的是原告夫妇，可后来是谁交付的购房款我不知道，实际购房人是谁我也不知道，所以我不同意原告提出的诉讼请求。第三人胡胜利辩称，我认为此案件与我无关，我只是帮忙代卖房屋而已。第三人曹正一辩称，原告所述内容不属实，卖房的人和我签订的买卖协议，购房款也是我的姑姑及叔叔、伯父帮我交付的，本案所涉房屋所有权是我的，请求法院查明事实予以确认。原告为实现其诉讼目的，提供如下证据：证据一、买房协议书复印件（原件在曹正一手里）、房屋产权证书、农村土地证（贾文生和贾希更名下的），欲证实李淑琴与曹伟购买的陈**荣与王玉臣的房屋；证据二、结婚证复印件，欲证实2002年10月28日曹伟与李淑琴登记结婚;证据三、曹伟死亡证明，欲证实曹伟在2010年10月27日病逝；证据四、四家子村委会出具的证明，欲证实曹伟和李淑琴在该房居住的事实；证据五、案外人与胡胜利通电话录音制作的光盘及据此整理的书面材料，欲证实房屋买卖过程;证据六、曹伟名下的建设银行存折一张，存折显示2005年7月份曹伟名下还有2万多元存款，欲证实不存在曹伟借钱买房之事，购房款系曹伟和原告用自己的钱支付的；证据七、证人朱某出庭作证的证言材料，朱某出庭作证的主要内容为：我和曹家人不熟，但我能证实李淑琴与曹伟在新发社居住，他们居住的房屋是购买的，但是谁买的房屋我不知道。被告陈**荣及第三人胡胜利对该七组证据不持异议，且未向本院提交证据。第三人曹正一对证据五中的录音内容真实性持有异议，对其他证据的真实性均不持异议，另向本庭提交房屋买卖协议书、买卖房屋契约书、协议书、收条（原件），欲证实本案所涉房屋确实是曹正一购买的。对于第三人曹正一提交的证据，原告李淑琴认为第三人曹正一与胡胜利签订的协议书及胡胜利收条不具有合法性，涉案房屋的产权人是陈**荣和王玉臣，胡胜利无权签订房屋买卖协议。被告陈**荣及第三人胡胜利对第三人曹正一提供的证据不持异议，被告陈**荣在质证阶段提出胡胜利是受其委托与曹正一签订的买卖房屋协议并收取的房款，对胡胜利与曹正一签订房屋买卖协议一事予以认可。本院依普通程序第一次开庭审理本案后，根据原告的申请，对原告在庭审时提交的证据六即曹伟名下的建设银行存折进行调查，调查结果为：该存折于2005年5月16日开户，于2012年4月9日销户，开户当日有一笔钱款65987元入户，2005年5月18日转出40000元钱，尚有25987元人民币属该存折当时的余款。本院调查取证后，进行第二次庭审。在恢复庭审调查阶段，原告李淑琴及第三人曹正一均认可于2005年5月16日进入此存折65987元人民币系动迁安置部门发放的曹伟与其前妻共有的平房动迁安置款，但原告李淑琴无法说清此款的去向，原告李淑琴向法庭陈诉称用这笔动迁安置款偿还其哥哥李瑞生30000元欠款及偿还曹伟妹妹曹杰50000元欠款的表述与曹伟的房屋动迁安置款数额有差异，此陈诉内容又否定了向本院提交曹伟名下的存折欲证实的目的，且对本院在庭审中询问的涉及买卖房屋过程、购房款来源等多个问题不予回答，故本院对于原告李淑琴提交的证据六所要证实的问题不予认可。对于案外人与第三人胡胜利的通话内容，因被告对真实性持有异议，原告未能提供案外人蔡香娟的相关信息供本院审查，且第三人胡胜利到庭参加了诉讼并能够向本院陈诉参与被告卖房的过程，故对原告提供的证据五不予采信。对于原、被告及第三人均认为具有真实性的证据，本院予以确认。根据以上证据及双方当事人的陈述，本院确认本案事实如下：被告陈**荣与王玉臣原系夫妻关系（二人现已离异），第三人胡胜利与王玉臣系同母异父的兄弟，原告李淑琴与第三人曹正一系继母子关系，原告李淑琴与第三人曹正一之父曹伟于2002年10月结婚，曹伟于2010年10月27日病逝。1990年7月22日，第三人胡胜利从案外人贾希更、贾文生（二人系父子关系）手中购买了坐落于铁锋××镇××（现××）的三处平房居住，此三处住房的产权证明至今仍登记在贾希更、贾文生名下。此后，第三人胡胜利将其中的两处住房卖与陈**荣、王玉臣夫妇（其中一处房屋的所有权登记在贾文生名下，房屋产权证号为房权证齐字第**，另一处房屋的所有权登记贾希更名下，房屋产权证号为房权证齐字第**），陈**荣、王玉臣购房后，该两处房屋的产权凭证及土地使用证仍由胡胜利保管。2005年3月，陈**荣、王玉臣夫妇欲出卖从胡胜利处购买的两处房屋。原告李淑琴及曹伟见到卖房广告后，到被告陈**荣家中与陈**荣就房屋买卖一事进行协商，未果，后通过打电话的方式联系，被陈**荣告知如在房价上进一步协商需与王玉臣协商。此后，王玉臣出面协商房屋买卖等事宜，经协商确定房款为53500元，约定买卖双方于3月29日签订房屋买卖协议、购房方交付房款、卖房方交付房屋及涉房屋的相关手续。3月29日，陈**荣、王玉臣因故外出，委托第三人胡胜利与购房者签订买卖房屋协议、代收房款并交付房屋产权证、土地使用凭证及胡胜利当年购房时与贾希更、贾文生签订的房屋买卖协议。曹伟及曹伟之子曹正一、曹伟的哥哥曹奇、曹伟的弟弟曹建、曹伟的妹妹曹杰按照约定的时间到达欲购买的两处房屋，同去的还有曹奇的朋友秦立石。曹伟、曹正一、曹奇、曹建、曹杰向胡胜利表明购房者为曹正一，秦立石起草了曹正一与胡胜利买卖房屋协议书及收条，在陈**荣、王玉臣委托权限内，胡胜利与曹正一签订了房屋买卖协议，从曹杰手中接到房款53500元并在收条上签字，在交付房屋的同时将房屋产权凭证、土地使用凭证及当年胡胜利购房时与贾希更、贾文生签订的房屋买卖协议交与曹正一。胡胜利以自己名义与曹正一签订房屋买卖协议一事，事后得到陈**荣、王玉臣的认可，胡胜利将代收的卖房款如数交与陈**荣、王玉臣。另查明，曹奇、曹建、曹杰出资为曹正一在四家子村购房后，该两处房屋由曹伟、李淑琴、曹正一共同使用。曹伟病逝后，李淑琴因故搬离该房屋。此后，该房屋所处地段拆迁，曹正一与铁锋区人民政府房屋征收办公室于2016年10月12日签订两份《征收有证住宅房屋补偿安置协议书》。《征收有证住宅房屋补偿安置协议书》签订后，该两处房屋至今未予拆迁，房屋征收单位未做安置。另，诉讼中，原告李淑琴变更诉讼请求，要求法院确认其对本案所涉房屋拥有所有权，故本院确定本案的案由为房屋所有权确权纠纷。本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。本案被告陈**荣夫妇委托第三人胡胜利于2005年3月29日与第三人曹正一签订的房屋买卖协议，是双方当事人平等自愿基础上签订的，虽然买卖的房屋未能办理产权过户手续，但双方的买卖行为不违反国家禁止性规定，应认定其合法有效。房屋买卖协议签订后，第三人曹正一的近亲属为曹正一交付了购房款，曹正一对所购住房享有所有权，原告李淑琴及曹伟在第三人曹正一的房屋居住生活系曹伟与曹正一为父子、李淑琴与曹伟为夫妻关系所致。曹正一作为有独立请求权的第三人，其要求确认坐落于铁锋区四家子村登记在贾文生名下（房屋产权证号为房权证齐字第**）及登记贾希更名下（房屋产权证号为房权证齐字第**）的两处房屋享有所有权的请求并无不当，应予支持。原告李淑琴亦要求本院确认其对上述两次房屋享有所有权，因未能提交可供本院采纳的证据，故其诉讼请求应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条的规定，判决如下：一、驳回原告李淑琴提出的诉讼请求。二、确认坐落于铁锋区四家子村登记在贾文生名下（房屋产权证号为房权证齐字第**）及登记贾希更名下（房屋产权证号为房权证齐字第**）的两处房屋的所有人为第三人曹正一。案件受理费2300元，由原告李淑琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  贾智刚审判员  沈永兵审判员  刘 艳二〇二〇年十一月二十六日书记员  关 莹