重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0241民初2881号 原告：涂合林，男，汉族，1968年12月26日出生，重庆市秀山自治县人，现住秀山县。 原告：张远丽，女，1970年11月2日出生，土家族，重庆市秀山自治县人，现住秀山县。 委托诉讼代理人：杨海艳，重庆泽贤律师事务所律师。 被告：四川荣新房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市盐都大道盐都花园会所，统一社会信用代码915103006207368609。 法定代表人：张森，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘伟，系该公司职工。 原告涂合林、张远丽与被告四川荣新房地产开发有限公司(以下简称荣新房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张远丽及原告涂合林、张远丽的委托诉讼代理人杨海艳，被告荣新房地产公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涂合林、张远丽向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将从原告处多收取的契税399.40元退还给原告，并向原告支付资金占用利息（计算方式：从2014年10月22日起，以399.40元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、判令被告立即为原告安装能够自行向自来水公司交费的水表，以及能够自行向电力公司交费的电表。三、判令被告将其违规收取的购房个贷中间费、担保费计2519元退还给原告，并支付资金占用利息（计算方式：从2010年12月30日起，以2519元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。四、判令本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2010年12月30日，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上订立《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其座落于重庆市秀山县的房屋，成交金额273，428元，首付款802,428元，剩余房款191,000元以向银行办理按揭贷款的方式支付。交房时间在2011年11月30日之前。该买卖合同还约定，本商品房买卖所产生的规费和税费应由双方按规定各自承担。水的标准是总表对分表，供水管安装到厨房；电的标准是一户一表，户表10(40)A，电源到户。至今为止，由于被告的原因，原告的水、电仍不能直接向自来水公司、电力公司交费，而是由物管公司代收代缴。 合同签订后，原告向被告支付了首付款、大修基金、契税及购房个贷中间费、担保费2519元等费用。其中，契税按照房屋成交金额273，428元的2%即5468.56元收取，后又要求原告补交了契税3033.84元，共计8602.40元。被告向原告出具了财务专用收据。2011年12月22日原告取得“重庆市契税缴税证明”原件，载明原告的计税价格273，428元，税率为3％，应纳、实纳税额为8202.84元，被告在原告处多收取契税金额为399.56元。 根据《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》【渝价〔2006〕753号】，被告向原告收取的购房个贷中间费、担保费等费用没有法律依据和政策依据，属于不当得利，应当返还给原告。 鉴于上述事实，原告认为，依法成立的合同对各方当事人均具有法律约束力，合同双方应严格遵守履行。原告己履行合同全部义务，被告至今未安装能够自行向自来水公司交费的水表，以及能够自行向电力公司交费的电表，未将契税缴税证明交给原告，应继续履行该义务。同时，被告多收取的契税等应退还给原告并支付资金占用利息。为此，特依法起诉，望判如所请。 被告荣新房地产公司辩称，一、被答辩人要求答辩人退还多收取的契税费用，该费用已不属于该案审理的范围，双方已转换为债权债务关系。且该债权已经过诉讼时效，要求答辩人退还该契税费用及利息，无法律依据，应予驳回。被答辩人已于2011年12月22日取得了《重庆市契税缴税证明》，且知道了答辩人应当退还被答辩人多收取的契税费用，故应依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，被答辩人应在该日起的两年内向人民法院提起诉讼要求答辩人退还，故被答辩人要求答辩人退还多收取的费用的时间应为2013年12月22日前，答辩人在该期间未向被答辩人支付该案涉契税费，被答辩人应通过催促或诉讼的方式在法律规定的期限内行使其权利。但被答辩人在2020年8月才提起诉讼，该债权早已经过诉讼时效，其债权在法律上已经消灭，故应当依法予以驳回，其主张于法无据。被答辩人主张其支付资金占用利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算，于法无据。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，在2019年8月20日之前系按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其之后才是按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算，但该主债权早已经过诉讼时效，故也无相关资金占用利息的主张，也应依法予以驳回。二、双方在合同中对水、电一户一表的约定，系总表对分表的约定，并非独立的自行向自来水公司及电力公司自行交纳费用的户头。答辩人严格按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，履行了合同义务，不存在未履行合同约定。被答辩人请求判令答辩人立即为其房屋安装在经政府许可的专业供水、供电公司享有独立户头并可以直接向该供水、供电公司缴纳水费和电费的一户一表的水电表，其实质是要求与政府许可的专业供水、供电公司建立供水、供电关系，在政府许可的专业供水、供电公司设立独立账户，与供水、供电公司直接结算收费。被答辩人想与政府许可的专业供水机构建立供水电关系，需其与专业供水、供电公司签订供水、供电合同，确定双方的权利义务。但被答辩人与答辩人签订的合同对此并未作约定，故被答辩人的诉请没有合同依据，答辩人也没有该项合同义务。因此，应当认定答辩人履行了合同义务。三、被答辩人认为答辩人未全面履行合同义务，其主张违约行为的诉讼时效业已经过。在双方签订的合同中，双方约定了交房时间即2013年1月30日前，答辩人也按照合同约定的时间履行了交房义务。在合同第十六条：商品房质量、装饰、设备标准的约定“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定，达不到约定标准的，乙方有权要求按照下述第2种方式处理：1．……；2．甲方赔偿装饰、设备差价”，也就是说，即便答辩人交付的房屋不符合合同约定的标准，被答辩人也应在接受房屋入住时就应知道或发现答辩人交付的房屋不符合合同约定的标准，在知道后应向答辩人主张其权利。依照《中华人民共和国民法通则》的规定的诉讼时效内向答辩人提起诉讼，而不是在交房后长达7年的时间才向答辩人提起诉讼，要求其承担安装义务。因此，被答辩人主张其权利的诉讼时效早已经过，其诉讼请求不应得到支持。四、被答辩人所谓的退还违规收取的购房个贷中间费、担保费并支付资金占用利息，于法无据，应予驳回。被答辩人根据《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》【渝价〔2006〕753号】（以下简称一价清通知）要求退还该费用，该费用属于办理按揭贷款代收取的费用，并非答辩人所收取，并且根据《一价清通知》第一条、第三条的规定，并未规定不允许代收该项费用；再次，该《一价清通知》非法律、行政法规等法律文件，其仅系重庆市物价局发布的规范性文件，因此该通知在法律上不能援引适用。 综上，被答辩人的诉请没有事实依据，被答辩人不能随意扩大合同的原意，并且被答辩人的请求超过了诉讼时效。故请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：2010年12月30日，原告与被告经协商自愿签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：原告向被告购买其坐落于重庆市秀山自治县的房屋，总成交金额273，428元，首付款802，428元，剩余房款191，000元以向银行办理按揭贷款的方式支付。交房时间在2011年11月30日前。该合同约定，本商品房买卖所产生的规费和税费应由双方按规定各自承担。该合同还约定：水的装修标准为总表对分表，供水管安装到厨房，其他业主自理；电的装修标准为一户一表，户表10(40)A，电源到户，其他业主自理。 另查明，被告已将上述商品房交付给原告入住使用多年，被告已将原告所购买的房屋的用水、用电已经开通，已为原告安装了自来水分表和电力分表，并在小区里安装了供水、供电总表，但未在供水、供电公司为原告单独上户头，现原告不能自行去交纳水电费，而需由该小区物业管理公司代收代缴。 再查明，合同签订后，原告向被告支付了首付款、大修基金、契税等费用。其中，2010年12月30日，被告收取原告交纳的购房个贷中间费、担保费2519元；2011年12月14日，被告代收原告缴纳的购房契税款5469元。2011年12月22日，原告取得《重庆市契税缴税证明》，该证明载明原告的计税价格273，428元，税率为3%，应纳、实纳税额为8202.84元。2014年10月21日，被告代收原告补交的购房契税款3133.84元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系签约双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。在本案中，一、因房屋买卖由被告代为多收取原告缴纳的契税税款的退还问题。2011年12月14日，被告代收原告缴纳的购房契税款5469元，同月22日，原告取得《重庆市契税缴税证明》，该证明载明的税款金额为8202.84元，2014年10月21日，原告又向被告补交购房契税款3133.84元，此时原告已知道或应当知道被告多收取了契税税款400元，但在法定二年的期间内没有催促主张或寻求人民法院保护其民事权利。故被告关于对诉讼时效的抗辩理由能够成立，本院予以采纳。因此，对于原告要求被告退还多收取的契税税款及支付资金占用利息的诉讼请求，依法应予以驳回。二、被告按照房屋买卖合同的要求，已为原告安装了自来水分表和电力分表，能够供水供电，仅是没有在供水、供电公司为原告上户而已，根据合同中“其他业主自理”的约定，本院认为被告已经履行了合同义务，在供水、供电公司的上户、立户问题，应由原告自行处理。故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。三、被告收取原告购房个贷中间费、担保费的退还问题，原告明知被告违规收取了购房个贷中间费、担保费，但在法定二年的期间内没有催促主张或寻求人民法院保护其民事权利。故被告关于对该项诉讼时效的抗辩理由能够成立，本院予以采纳。因此，对于原告要求被告退还购房个贷中间费、担保费及支付资金占用利息的诉讼请求，依法应予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 驳回原告涂合林、张远丽的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取，计40元，由原告涂合林、张远丽负担。 本判决为终审判决。 审判员  付拥军 二〇二〇年十一月十六日 书记员  黄 晶