四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11208号 上诉人（原审原告）：杨建，男，1972年4月20日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：唐烽，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陶世玉，女，1971年2月18日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：唐烽，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市铁信置业有限公司，住所地：四川省成都市新都区新都镇宝光大道中段**。 法定代表人：黄志勇，执行董事。 委托诉讼代理人：李艳，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨茜，四川熙然律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都家和实业有限公司，，住所地：四川省成都市武侯区科华北路** 法定代表人：王英武，执行董事。 委托诉讼代理人：李艳，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨茜，四川熙然律师事务所律师。 上诉人杨建、陶世玉与上诉人成都市铁信置业有限公司（以下简称铁信公司）、成都家和实业有限公司（以下简称家和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初7624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了独任审理。杨建及杨建、陶世玉的委托诉讼代理人唐烽，铁信公司、家和公司的委托诉讼代理人李艳、杨茜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨建、陶世玉上诉请求：1．撤销原判决；2．改判支持杨建、陶世玉一审诉讼请求；3．本案一、二审诉讼费用由铁信公司、家和公司承担。事实和理由：一、案涉合同约定商品房交付时间为2015年10月31日，办理初始登记时间为2016年10月31日前，房屋交付之日起730日内办理房屋转移登记，每逾期一日，铁信公司、家和公司向杨建、陶世玉支付已付房款的万分之二的违约金。杨建、陶世玉支付了全部购房款，但铁信公司、家和公司未按约定办理初始登记和房屋转移登记，初始登记逾期722天，转移登记逾期148天。铁信公司、家和公司应承担违约责任。一审法院背离双方合同约定，大幅度调减违约金，将铁信公司、家和公司逾期办理初始登记的违约金调减为3000元，损害了杨建、陶世玉的权益。该调整违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计取逾期贷款利息的标准计算”。二、原判决认定“双方补充协议第八条约定：出卖人于整个项目商品房全部交付买受人后730天内协助买受人办理国有土地使用证”。而铁信公司、家和公司于2017年6月10日整个项目交付完毕，双方合同条件才成就，故最后办理案涉房屋分户产权的时间为2019年6月9日，铁信公司、家和公司未违约，属适用法律错误。且违反公平原则。同时，该条件约定不明确具体，应属约定不明，应按相关规定或交易习惯予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90”的规定，案涉房屋为2015年12月10日实际交付，故办证时间应为该时间点起90日内办理初始登记。考虑到双证合一的影响，铁信公司、家和公司最终办理初始登记时间应为2017年10月31日，而其于2019年3月20日才办理初始登记，应承担违约责任。 铁信公司、家和公司辩称，第一，关于办理初始登记和转移登记，双方签订了和解协议，铁信公司、家和公司支付了违约金，双方合意将其转移登记和初始登记的时间予以延长，后因双证合一政策的实施，铁信公司、家和公司未在约定的期限内办理相关登记。第二，成都市新都区实施不动产权统一登记，铁信公司、家和公司需重新提交材料，程序和办理时间延长。加之递交的是集体件，不是一个单户的办理，需要的时间更长。第三，杨建、陶世玉认为一审法院违反法律规定将违约金调低，举证责任是法院分配，且属于法律规定，谁主张谁举证的规定原则，一审法院是正确的。第四，合同约定的取得转移登记，在两证合一实施以后，缺乏了成就的基础。因为不动产权证书是包含了房屋所有权证和国土使用证的双重效力，所以办理不动产权证书应当以合同约定的办理国有土地使用证的时间进行计算，开发商在合理的期限办理了不动产权证书，没有违约。第五，合同签订时，杨建、陶世玉委托铁信公司、家和公司办理相关的不动产权证书，在两证合一实施以后，杨建、陶世玉也可自行办理不动产权证书。再者，双方签订合同时，虽然国务院颁布了相应的不动产暂行条例，但是四川并没有实施，也没有具体的不动产权证书办理的流程和时间限制，作为开发商也无法预料到政策性的变化。铁信公司、家和公司未逾期办理初始登记和房屋转移登记，因政策的变动导致办证延期，其原因不可规则于双方，不应该由铁信公司、家和公司承担违约责任。 铁信公司、家和公司上诉请求：1．撤销原判决第一项，改判铁信公司、家和公司不承担逾期办理初始登记的违约金；2．驳回杨建、陶世玉的所有诉讼请求。事实和理由：原判决认定铁信公司、家和公司逾期办理楼栋产权构成违约缺乏事实和法律依据。办理案涉房屋所在楼栋初始权证是指房屋所有权证，期限是2016年10月31日前，由于2016年10月18日起，成都市新都区因实施两证合一的原因，停止受理办理权证的申请，导致在合同期限内无法办理楼栋初始登记。实施两证合一后，办证的机构和流程均发生了变化，所以铁信公司、家和公司不能在短期内办理楼栋初始登记的原因，实施两证合一，导致逾期办理不动产权证，铁信公司、家和公司并无过错。办理所在楼栋的初始登记与交房时间是相关联的。因房屋验收延迟，双方在和解协议中约定将交房时间顺延到2015年12月10日，并向杨建、陶世玉支付了违约金，由于双方就交房时间达到了新的合意，根据公平合理的原则，办理楼栋初始登记的时间也应相应延长。 杨建、陶世玉辩称，第一，“双证合一”不是造成铁信公司、家和公司违约的原因。1.案涉合同约定的办理楼栋权属证书的时间是2016年10月31日前，而“双证合一”的时间是2016年10月25日，两者仅相差5天。即使不存在双证合一的情况，铁信公司、家和公司也无法完成权属登记。2.双方签订合同时，家和公司、铁信公司应当知晓不动产办理的情况。因为不动产登记条例2014年11月24日发布，于2015年3月1日起正式实行，故在签订合同时，已经预估了该不动产新政的实施，对合同履行造成的影响，故不应当作为减轻违约责任的理由。第二，若如铁信公司、家和公司所说，双方对合同履行时间无约定，那应当参照相关司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付之日起90日内，故在本案中，双方实际交房时间是2015年12月10日，那作为铁信公司、家和公司最终办理权属证书的时间应当以该时间点为起点，在90日内办理完毕。铁信公司、家和公司的违约时间超过了双方合同约定的时间。第三，针对双方补充协议第8条，出卖人与整个凤凰傲城项目商品房全部交付买受人后，730天内协助买受人办理国有土地使用证。该约定不清，应当作为双方约定不明来处理，案涉房屋办证的时间应以2015年12月10日实际交付日为起点，90天内办理完转移登记。 杨建、陶世玉向一审法院起诉请求：1.铁信公司、家和公司向杨建、陶世玉支付逾期办理初始登记的违约金62398.5612元；2.铁信公司、家和公司向杨建、陶世玉支付逾期办理转移登记的违约金12790.8408元。 一审法院认定事实：2015年6月7日，杨建、陶世玉（买受人）与铁信公司、家和公司签订《商品房买卖合同》，约定杨建、陶世玉以432123元购买铁信公司、家和公司开发的成都市新都区××街道××村××村××幢××单元××层××号房屋。《商品房买卖合同》对商品房面积、价款、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等进行了约定。同时，合同第十条约定“（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房”。第十九条约定“（一）初始登记。出卖人应当在2016年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理……2.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。 双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：“买受人采用向银行申请按揭贷款方式支付购房款的特别约定：1、买受人应于《合同》签订当日内，向出卖人支付购房首付款132123元，余款300000元，买受人向银行申请贷款后一次支付。买受人应在签订借款合同时委托银行将全部贷款一次性转付到出卖人指定的账户”。补充议第八条约定：“出卖人在取得房屋总产权证书并在买受人提交齐全办理房屋产权分户资料后，按照合同约定的方式协助买受人办理分户产权证书。办理房屋分户产权需要交纳的税费，由买卖双方各自按照国家及成都市相关规定缴纳。买受人委托出卖人办理合同项下商品房的房屋产权证。买受人须于合同约定的交房期限内向出卖人提交办理房屋分户产权证所需资料及相关费用。如买受人采取按揭贷款方式购房的，买受人必须委托出卖人代为办理房屋产权手续。出卖人于整个凤凰傲城项目商品房全部交付买受人后730天内协助买受人办理《国有土地使用证》”。 2015年12月10日，铁信公司、家和公司向杨建、陶世玉交付了案涉房屋。同日，铁信公司、家和公司与杨建、陶世玉达成就延期交房及违约赔偿事宜和解，并签订《和解协议书》，协议书内容：1.乙方（杨建、陶世玉）购买的“凤凰傲城”房屋项目工程已经竣工验收合格，但相关综合验收手续尚在办理中，为确保房屋交付流程符合政府相关规范，甲方（铁信公司、家和公司）决定将交付的日期推延至2015年12月10日。2.基于诚实信用原则及甲乙双方签订的《商品房买卖合同》第十二条，甲方按照合同约定一次性向乙方支付延期交房违约金共计3371元给乙方；乙方对甲方延迟交房表示谅解，并不再就延迟交房事宜向甲方提出任何权利请求，至此，双方之间在签署本协议后就“凤凰傲城”3栋延期交房之事宜达成和解。 2015年12月14日，杨建、陶世玉收到铁信公司、家和公司因延期交房给付的违约金3370.6元。 合同签订后，杨建、陶世玉向铁信公司、家和公司支付了全部购房款，2018年8月14日，铁信公司、家和公司出具四川增值税普通发票五张，确认收到了杨建、陶世玉购房款432123元。杨建、陶世玉也按照铁信公司、家和公司要求，交纳了案涉房屋维修资金1396.98元和契税4115.46元及登记费80元、共有证书工本费10元等共计5602.44元费用。 2016年12月2日，铁信公司、家和公司完成权籍调查国有土地出让合同内容变更，2017年8月24日，铁信公司、家和公司完成地籍调查。2018年9月13日，铁信公司、家和公司向不动产登记中心申请办理“凤凰傲城”3栋的权属登记，同年10月23日取得了商品房所在楼栋的权属证明，于2019年3月20日为杨建、陶世玉办理了不动产权证。 一审另查明，2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 一审另查明，铁信公司、家和公司与案外人刘兴贵、熊会琼于2017年3月9日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定铁信公司、家和公司于2017年3月31日向刘兴贵、熊会琼交付房屋。后双方因改变购房款的交付方式，并变更了交付时间。2017年6月份，铁信公司、家和公司通知刘兴贵、熊会琼收房，同月10日，刘兴贵、熊会琼接收房屋。 一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》及其补充协议，契税完税证明、维修基金交款凭证，不动产权证（业务件号：2019021814F00272），《和解协议》，权籍调查国有土地出让合同内容变更表、地籍调查表、证人证言、到庭当事人的陈述等证据及法院以职权调查收集的证据在案佐证。 一审法院认为，本案争议的焦点是迟延办理初始登记和转移登记是否是铁信公司、家和公司的过错所致，铁信公司、家和公司是否应该承担违约责任及相应责任具体金额。针对上述焦点，具体评述如下： 一、关于铁信公司、家和公司逾期办理转移登记（不动产权证书）是否具有过错。双方签订的合同第十条约定在2015年10月31日之前交房，后《和解协议》将交付商品房的时间变更为2015年12月10日前，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中交付房屋的时间应以2015年12月10日前为准。2015年12月10日，铁信公司、家和公司向杨建、陶世玉实际交付了房屋，根据合同第十九条第二款关于取得房屋所有权证的时间约定是“商品房交付之日起730日内”，故按照合同约定，杨建、陶世玉最迟取得房屋所有权证的时间是2017年12月9日。双方在补充协议第八条中约定“出卖人于整个凤凰傲城项目商品房全部交付买受人后730天内协助买受人办理国有土地使用证”，该约定系附条件的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效……”，本案中，铁信公司、家和公司陈述于2017年6月10日将整个凤凰傲城项目的商品房交付完毕，一审法院调查核实的向案外人刘兴贵、熊会琼交付房屋时间为该时间，杨建、陶世玉虽不认可该时间为最后交付时间，但并无相反证据举出，故该附条件约定自2017年6月10日生效，铁信公司、家和公司为杨建、陶世玉办理国有土地使用证的时间为2017年6月10日起730内（即2019年6月9日前）。一审法院认为，2016年10月25日，成都市新都区开始办理不动产权证，该证兼具房屋所有权证、国有土地使用证的功能，且因申请办理不动产权证需要提交的材料中含有土地情况的资料，结合本案具体情况考虑，铁信公司、家和公司协助买受人办理不动产权证的合理期间应以合同约定的协助买受人办理国有土地使用证期间为合理期间。因此，本案中，铁信公司、家和公司协助杨建、陶世玉办理不动产权证的合理期间为2019年6月9日之前。杨建、陶世玉取得不动产权证的时间是2019年3月20日，铁信公司、家和公司在合理期间内协助杨建、陶世玉办理了房屋转移登记，不具有过错，不应当承担房屋产权转移登记的违约责任。 二、关于铁信公司、家和公司逾期办理杨建、陶世玉所在楼栋权属证明（即初始登记）是否具有过错。虽然双方签订的合同第十条约定交房时间为2015年10月31日，第十九条第一款约定案涉房屋所在楼栋初始登记时间是2016年10月31日前，但不能当然推定实现初始登记的时间就是交房之后的一年，故在《和解协议》仅约定将交房时间推延至2015年12月10日前，并未约定初始登记时间随之变更的情况下，双方约定的初始登记时间仍应是2016年10月31日前。但是，一审法院考虑到成都市新都区自2016年10月25日起推动实施不动产统一登记新政策，开始办理“双证合一”的不动产权证书，新的办证政策对申请权属登记所需的材料、流程等做了调整。因此，应当为铁信公司、家和公司办理杨建、陶世玉所在楼栋权属证明留有一定的时间。同时，因杨建、陶世玉已在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书，未举证证明其因初始登记逾期受到的实际损失。一审法院本着公平公正原则，认为铁信公司、家和公司虽未在合理期限内办理杨建、陶世玉所在楼栋的权属证明，应承担一定的违约责任，但考虑到上述因素，基于违约金以“补偿性为主、惩罚性为辅”为原则，一审法院将初始登记违约金酌定为3000元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、成都市铁信置业有限公司、成都家和实业有限公司在判决发生法律效力之日起七日内向杨建、陶世玉支付逾期办理初始登记的违约金3000元；二、驳回杨建、陶世玉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费840元（已因适用简易程序减半收取），由杨建、陶世玉负担807元，成都市铁信置业有限公司、成都家和实业有限公司负担33元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院审理查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，杨建、陶世玉诉请铁信公司、家和公司向其支付逾期办理转移登记违约金是否应得到支持；铁信公司、家和公司是否应当承担逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约责任；若铁信公司、家和公司应承担违约责任，则一审法院判决铁信公司、家和公司向杨建、陶世玉支付逾期办理初始登记违约金的金额是否恰当。现分述如下： 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应按约定全面履行自己的义务并享有合同权利。 关于第一个争议焦点。双方当事人于2015年6月7日签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同第十条交付条件约定，（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；第十九条产权登记，（二）转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。补充协议第八条第六款约定，出卖人于整个凤凰傲城项目商品房全部交付买受人后730天内协助买受人办理国有土地使用证。因双方通过签订《和解协议书》，将案涉房屋交付时间变更为2015年12月10日，故杨建、陶世玉应于2017年12月9日前取得房屋所有权证。同时，一审法院核实了铁信公司、家和公司于2017年6月10日将整个凤凰傲城项目的商品房交付完毕，按合同约定，铁信公司、家和公司应于2019年6月9日前为杨建、陶世玉办理国有土地使用证。因成都市新都区于2016年10月25日起实施不动产统一登记，不再办理房屋所有权证、国有土地使用权证，而是统一办理不动产权证书。不动产权证具有房屋所有权证、国有土地使用权证的属性，因此，本院认为，办理不动产权证的时间应以办理国有土地使用权证的时间为准，故铁信公司、家和公司应于2019年6月9日前办理案涉房屋不动产权证。实际上，杨建、陶世玉已于2019年3月20日取得了不动产权证，此时，双方约定的办理案涉房屋不动产权证的时间尚未届满，因此，铁信公司、家和公司不具有逾期办理案涉房屋不动产权证的违约行为，其不应当承担房屋产权转移登记的违约责任。故一审法院对杨建、陶世玉诉请铁信公司、家和公司向其支付逾期办理转移登记违约金不予支持正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。《商品房买卖合同》第十九条约定“（一）初始登记，出卖人应当在2016年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……”。根据本案查明的事实，案涉房屋所在楼栋的初始登记时间为2018年10月23日，因铁信公司、家和公司未在合同约定的时间内办理案涉房屋所在楼栋的权属证明，构成违约，应当承担违约责任。 关于第三个争议焦点。如上文论述，铁信公司、家和公司应当承担逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约责任。虽然《商品房买卖合同》第十九条约定“（一）初始登记，出卖人应当在2016年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理。2.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。但从双方履行合同的情况看，铁信公司、家和公司逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记并未导致杨建、陶世玉逾期取得房屋不动产权证，杨建、陶世玉亦未举示有效证据证明自己所受实际损失。故一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将初始登记违约金酌定为3000元并无不妥，本院予以维持。 综上所述，杨建、陶世玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 杨建、陶世玉预交的二审案件受理费1680元，由杨建、陶世玉负担；成都市铁信置业有限公司、成都家和实业有限公司预交的二审案件受理费50元，由成都市铁信置业有限公司、成都家和实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二〇年十一月十三日 书记员  夏玉荣