浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5110号 上诉人（原审被告）：杭州万点汇百货有限公司，住所地浙江省杭州市江干区机场路********。 法定代表人：方士荣，总经理。 被上诉人（原审原告）：杭州天妮网络科技有限公司，住所地，住所地浙江省杭州市江干区笕桥镇机场路******iv> 法定代表人:俞斌，董事长。 委托诉讼代理人:白岽晓，浙江亿维律师事务所律师。 上诉人杭州万点汇百货有限公司（以下简称万点汇公司）因与被上诉人杭州天妮网络科技有限公司（以下简称天妮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4798号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。万点汇公司的法定代表人方士荣，天妮公司的法定代表人俞斌以及代理人白岽晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2014年3月4日，天妮公司与万点汇公司签订租赁合同，约定：天妮公司自愿将位于杭州市××路××号，杭州泰尚达文化创意园2号楼201＃物业（建筑面积940平方米）有偿提供给万点汇公司使用；租赁期限7年另加45天免租期，自2014年4月20日至2021年4月19日止，其中2014年3月5日至2014年4月19日为免租期；万点汇公司在合同期内单方面违约将退还免租期时间与天妮公司；每平方米每天租金为2.2元，年租金754820元，第二年租金不变，第三年至第七年租金年递增率为5%，第三年租金为792561元，第四年租金832189元，依此类推；第一年租金每半年一付，先付款后使用；第二年开始一年一付，每年租金在起租日前30天内支付；物业管理按每平方每月1.5元计算，一年一付，与租金同时缴纳，物管费用的递增与租金的递增方式一致，第一年免管理费；万点汇公司在合同签订日支付130000元作为房屋租赁保证金，租赁期限届满，在万点汇公司向天妮公司交清了全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定交还承租的租赁物后30日内，天妮公司退还全部租赁保证金（不计利息）；万点汇公司逾期支付租金，应向天妮公司支付滞纳金，按欠费天数乘以欠缴租金总额的万分之十计算；在租赁期限内，若万点汇公司欠交租金或水电费超过45天，天妮公司有权提前解除本合同；租赁保证金130000元归万点汇公司用于赔偿损失，不足部分由万点汇公司负责全部赔偿；等等。 2017年4月19日前的租金双方已结清。2017年4月20日至2018年4月19日租期内万点汇公司已支付78万元，另有保证金13万元，其他款项万点汇公司未付。万点汇公司自2019年1月1日起与案外人签订租赁合同，继续承租案涉房屋。 2016年5月22日，该院曾向杭州市××路××号商户发出《协助执行通知书》，要求即日起两年内，各商户暂停向圣唐公司、陈宗勇、陈宗红、陈小勇、吴雪莱、杭州泰尚达文化创意有限公司（以下简称泰尚达公司）缴纳商铺租金，各商户向上述人员的应付款项缴纳至该院指定账户。 另查明，本院（2018）浙01民终6240号生效判决书确认案外人朱爱萍取得了机场路72号4幢房屋的所有权证（杭房权证江更字第1××4号，面积7987.61平方米）。2013年9月10日，原“机场路72号，机场路72号3幢、4幢、5幢、7幢、11幢、15幢、16幢、17幢、18幢”变更门牌号码为机场路250号。该判决同时确认2011年10月25日朱爱萍与杭州圣唐投资有限公司（以下简称圣唐公司）签订了租赁合同，合同约定将机场路72号范围内的土地以及地面建筑、设施整体租赁给圣唐公司使用；经朱爱萍书面同意后，圣唐公司可将租赁物的部分面积转租。租赁期限自2011年10月25日至2024年2月15日止。后因圣唐公司拖欠租金，朱爱萍行使合同解除权，该判决确认双方合同解除时间是2016年7月30日。 2013年7月1日，承租方天妮公司与出租方圣唐公司、泰尚达公司签订《杭州市机场路248号、250号租赁合同》，约定：租赁期限自2013年7月1日至2024年2月15日；租赁物采取包租方式，由天妮公司自行管理；租赁期内，天妮公司根据其招商计划，在本合同约定的用途范围内自主招商、转租；等等。 现天妮公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、判令万点汇公司支付租金665045元（2017年4月20日至2018年12月31日）；2、判令万点汇公司支付物业管理费62040元（2015年4月20日至2018年12月31日）；3、判令万点汇公司支付违约金295042元（暂按照欠付租金的每日万分之十的标准计至2019年5月9日，此后算至实际支付之日止）；4、判令天妮公司不返回万点汇公司保证金130000元；5、判令万点汇公司支付免租期45天租金93060元；6、本案诉讼费用由万点汇公司承担。 原审法院认为，本案基础事实是案涉租赁物登记所有权人为朱爱萍，朱爱萍将案涉租赁物租给圣唐公司，圣唐公司承租后将其转租给天妮公司，天妮公司又将其转租给万点汇公司。万点汇公司与天妮公司转租合同所约定的租赁期限并未超过天妮公司与圣唐公司租赁合同所约定的租赁期限，也未超过圣唐公司与朱爱萍租赁合同约定的租赁期。在合同履行过程中因圣唐公司拖欠租金导致其与朱爱萍的租赁合同提前解除，圣唐公司与朱爱萍租赁合同的提前解除可能会影响案涉转租合同的履行，但转租合同的履行问题不应影响转租合同效力。天妮公司与万点汇公司签订的案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也不存在法定无效情形，应属合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力。 关于天妮公司的各项请求是否成立的问题。1、租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。天妮公司已将租赁物交付万点汇公司使用，万点汇公司理应按约支付租金。现万点汇公司仅支付部分租金，故对天妮公司主张2017年4月20日至2018年12月31日期间的欠付租金的诉讼请求，该院予以支持。对于欠付租金金额，按照双方合同约定的租金标准，万点汇公司还应支付欠付租金665045元（832189+832189*1.05÷100÷365*256-780000），对于天妮公司相应诉请，该院予以支持。对于万点汇公司辩称不应支付2016年7月30日之后的租金问题，该院认为，如前所述，万点汇公司该项意见缺乏依据，该院不予采纳。对于万点汇公司辩称天妮公司通过短信确认2017年4月20日至2018年4月19日的租金不递增，该院认为，双方短信交流并未包含协商变更租金标准的意思，对万点汇公司该项意见不予采纳。2、逾期支付租金的违约金。天妮公司主张的违约金计算方式是合同约定的滞纳金金额的计算方式，即欠费天数乘以欠缴租金总金额的万分之十。但该标准过高，该院综合考虑万点汇公司的具体违约行为，以及造成逾期支付租金的具体原因和逾期支付租金造成的损失等因素，酌情确定为欠费天数乘以欠缴租金总额的万分之三。经计算，截至2019年5月9日，万点汇公司应付的违约金为76812.70元。万点汇公司辩称系因法院协助执行通知书导致未能按时支付租金，故不构成违约。该院认为，根据万点汇公司提供的协助执行通知书，要求各商户暂不向特定当事人缴纳租金，但天妮公司并非协助执行通知书所规定的当事人，且万点汇公司也未向协助执行通知书上所记载的该院指定账户缴纳租金，故对万点汇公司该项意见不予采纳。3、保证金问题。双方合同约定因万点汇公司违约导致天妮公司提前解除合同的，保证金归天妮公司用于赔偿损失。而本案中天妮公司并未主张提前解除合同，其没收保证金缺乏合同依据。同时，天妮公司已主张对方逾期付款的违约责任，其要求以没收保证金弥补其实际损失亦无依据。但为避免讼累，该保证金可以抵扣应付租金，故上述应付租金扣除保证金130000元后，万点汇公司应支付租金535045元。4、免租期租金。万点汇公司在履行案涉租赁合同的过程中存在拖欠租金的违约行为，根据合同约定，万点汇公司应按第一年租金标准向天妮公司支付原45天的租金93060元（754820÷365×45），天妮公司该项请求合理，该院予以支持。5、物业管理费。万点汇公司在使用案涉物业时理应承担产生的物业管理费，双方书面合同对于物业管理费标准有约定，可予适用。因此，天妮公司主张万点汇公司还应支付2015年4月20日至2018年12月31日期间的物业管理费62040元可予支持（1.5*940*44）。万点汇公司辩称房屋存在漏水等问题，可另行主张权利。 据此，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、万点汇公司支付天妮公司租金人民币535045元，于判决生效之日起十日内付清；二、万点汇公司支付天妮公司逾期付款违约金人民币76812.70元（暂计算至2019年5月9日，此后以欠付上述第一项租金为基数按照每日万分之三的标准计算至租金付清之日止），于判决生效之日起十日内付清；三、万点汇公司支付天妮公司免租期租金人民币93060元，于判决生效之日起十日内付清；四、万点汇公司支付天妮公司物业管理费人民币62040元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回天妮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16007元，减半收取人民币8003.50元，由天妮公司承担人民币2268.50元，万点汇公司承担人民币5735元。 宣判后，万点汇公司不服，向本院提起上诉称：一、2016年7月30日以后，天妮公司无权收取“租金”，只能收取“占有使用费”。二、2017年4月20日至2018年4月19日租金万点汇公司已付清。三、万点汇公司没有按时交纳2018年4月以后的房租不是恶意拖欠房租的行为，是万点汇公司为保护自己合法权益而采取的正当、适当行为。四、原判万点汇公司全额支付物业管理费，有失公平。五、万点汇公司是真正的、直接的、无辜的受害者。综上，请求：一、撤销原审判决第一项，改判万点汇公司无须支付535045元的租金，应当按天妮公司与其前手租赁合同约定的940元/天的标准计算从2017年4月20日至2018年12月31日的租金；二、撤销原审判决第二项，改判万点汇公司无须支付逾期付款违约金；三、撤销原审判决第三项，改判万点汇公司无须支付免租期租金；四、撤销原审判决第四项，改判万点汇公司减半缴纳物业管理费。 被上诉人天妮公司辩称：一、万点汇公司上诉理由中关于原审法院认定的租金性质和租金金额不当的问题，在同类的生效判决中，已经就该部分理由进行过评判。泰尚达公司与朱爱萍之间的房屋租赁合同纠纷时间长、跨度大，不能因他们之间的合同提前解除导致下游的如本案双方当事人之间的租赁合同效力认定为无效。万点汇公司截止天妮公司主张租金的全部期限内，一直在实际使用案涉租赁物，万点汇公司应按照合同约定的租金标准向天妮公司支付租金。即使考虑到性质的变更，也不应该向上追溯，一味向上追溯，不符合法理。二、不能因前述纠纷而导致本案双方当事人之间的租赁合同定然无效。所以原租赁合同当中的各项违约条款应当属于万点汇公司要履行的部分。一审法院对违约金的调整以及免租期租金、物业费等各部分的判决，事实清楚，适用法律正确，应予以维持。三、天妮公司已经按照法院的要求向指定账户定期缴纳租金，而万点汇公司作为最下一层商户，依法将租金缴纳给天妮公司，天妮公司收取租金后没有理由再交与法院。退一步讲，即便万点汇公司有不安的理由，对是否缴纳租金有合理的怀疑，根据执行通知书的思想指导，其也应将租金缴纳至法院。但是其并未将租金缴纳至任何一个指定账户，仅仅是明确的拖延缴纳，属明显的违约行为。本案双方所签订的合同，是双方真实意思表示，合同约定的租金标准高于天妮公司与圣唐公司约定的租金标准，属于正常的市场现象。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，万点汇公司向本院提交录音录像一份（U盘+文字整理稿），欲证明：一、双方明确2017年4月19日到2018年4月19日的房租已经付清了；二、天妮公司也认可2018年4月20日之后的房租可以“先放一放”，暂缓支付；三、对于缴纳至法院这块，万点汇公司实际交钱的时间是法院发函以后。天妮公司对该证据的真实性、合法性认可，对其关联性和证明目的不认可。认为，首先，该证据不属于二审新证据，其证明内容与万点汇公司一审中提交的短信属同类证据，不能据此作为推翻合同约定的反证；其次，该证据的内容主体是天妮公司向万点汇公司收取租金，内容以解释双方租赁中实际碰到的各种问题为主，旨在解释圣唐公司与朱爱萍纠纷实质不影响双方之间的合同履行，天妮公司的文字整理稿中对这一主要部分没有体现；最后，在通话中双方都认可江干法院曾发布“协助执行通知书”，但是万点汇公司在不安抗辩因素消失的情况下没有向任何一方履行，根本违约，所以该证据不能作为减少万点汇公司应付租金的事实依据。本院认为天妮公司的异议成立，对该证据的证明力不予确认。 被上诉人天妮公司向本院提交一份委托书，欲证明天妮公司有权收取租金。上诉人万点汇公司对该证据的真实性无法确认，合法性以及关联性不发表意见。本院认为该证据系案外人出具的委托书，在案外人未出庭的情况下，本院对其真实性难以确认。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为：首先，万点汇公司与天妮公司之间签订的案涉租赁合同，并不存在法定无效事由，应属合法有效。天妮公司并未举证证明案涉租赁合同在2016年7月30日已经解除，其在2016年7月30日以后也依然基于案涉租赁合同而实际占有使用租赁物，故万点汇公司主张天妮公司在2016年7月30日以后无权收取租金，缺乏事实和法律依据。万点汇公司上诉主张按照天妮公司与其前手租赁合同约定的标准支付租金，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。其次，万点汇公司实际缴纳的租金数额并不足以证明其已将2017年4月20日至2018年4月19日的租金付清。万点汇公司上诉主张双方已经口头协议变更合同约定的租金标准，天妮公司不认可，万点汇公司未能提交有效的反驳证据，应承担举证不能的不利后果。第三、万点汇公司无法定或约定理由不交纳租金，其事实上未向天妮公司交纳租金，也未向法院指定账户交纳租金，原审法院判令万点汇公司向天妮公司交纳拖欠的租金并支付相当于欠缴租金占用利息损失的违约金，并无不当。第四、万点汇公司未提供有效证据证明物业服务公司未提供相应物业服务，其要求减免物业管理费，缺乏事实依据，本院难以支持。第五、万点汇公司未依约向天妮公司支付租金，构成违约，依约应向天妮公司补交免租期租金，万点汇公司上诉主张其不应补交免租期租金，与合同约定不符。综上，万点汇公司的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11470元，由杭州万点汇百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二〇年十一月三十日 书记员  张诗雯