河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5027号上诉人（原审被告）：睢县鑫业置地有限公司，住所地:河南省睢县商务中心区锦绣大道与湖东路交叉口北200米路东。法定代表人：刘桂玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛忠芹，河南弘勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：经华，女，1972年7月15日生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：张晓聪，河南三友律师事务所律师。原审被告：睢县万鑫商贸有限公司，住所地：河南省睢县商务中收区（湖东路）。法定代表人：卢自强，该公司总经理。原审被告：卢自强，男，1975年5月21日生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：李英，女，1975年3月7日生，汉族，住河南省郑州市金水区金水东路****楼****。系卢自强之妻。原审被告：李英，女，1975年3月7日生，汉族，住郑，住郑州市金水区div>上诉人睢县鑫业置地有限公司因与被上诉人经华、原审被告睢县万鑫商贸有限公司、卢自强、李英民间借贷纠纷一案,不服河南省睢县人民法院（2020）豫1422民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。睢县鑫业置地有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人不承担清偿责任；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与经华之间并未签订担保合同，睢县万鑫商贸有限公司与上诉人也没有任何关系，即便是睢县万鑫商贸有限公司和上诉人之间存在经济往来，也不能以此让上诉人承担清偿责任。2.上诉人与被上诉人即使签订了房屋买卖合同，但因未办理过户的情况下，担保合同亦未生效，上诉人也不应在担保物价值内承担清偿责任。经华辩称，睢县鑫业置地有限公司与经华签订房屋买卖合同并进行了网签备案。这种签订房屋买卖合同的行为系名为买卖实为担保。原审判决睢县鑫业置地有限公司在抵押房屋价值范围内承担清偿责任并无不当。睢县万鑫商贸有限公司未答辩。卢自强、李英辩称，1.卢自强、李英向经华、翟占中借款是因为睢县鑫业置地有限公司缺少资金所借。所借款项均用于了该公司的经营。睢县鑫业置地有限公司以房屋买卖的形式提供了担保。后来他们经常沟通，将本案借款转化为房屋买卖合同关系。经华亦从未向卢自强、李英主张过权利，卢自强、李英不应承担还款责任。2.一审认定睢县万鑫商贸有限公司、卢自强、李英资产混同错误。答辩人所借款项均用于公司经营，并未用用于个人生活消费。经华一审诉讼请求：判令睢县万鑫商贸有限公司、卢自强、李英、睢县鑫业置地有限公司连带清偿借款本金500000元及利息；睢县鑫业置地有限公司以名下的鑫业时代广场小区3幢1单元301号、3幢1单元3003号房产或房产的相对应价值对借款本金500000元及利息承担担保责任，并对睢县鑫业置地有限公司名下的鑫业时代广场小区3幢1单元301号、3幢1单元3003号房产享有优先受偿权。一审法院认定事实：2015年1月4日，睢县万鑫商贸有限公司向经华借款500000元，约定借款期限2015年1月4日至2016年1月4日，月息1.5%。同日，睢县万鑫商贸有限公司与经华签订担保协议书，用睢县鑫业置地有限公司开发建设的鑫业时代广场3幢1单元30层03户151.79平方米、3幢1单元3层01户150.86平方米共2套商品房以给甲方另签《商品房买卖合同》的方式做担保。2015年1月21日，睢县鑫业置地有限公司分别就上述商品房与经华签订合同编号为NO201500250、NO201500249号商品房买卖合同，并在睢县房地产交易所办理了网签手续。卢自强、李英系睢县万鑫商贸有限公司股东，其个人资产与公司资产混同。一审法院认为,一、本案借款李英与卢自强是否应与睢县万鑫商贸有限公司连带承担的问题。首先通过庭审查明的事实，睢县万鑫商贸有限公司借经华款的事实清楚，证据确实充分，应当认定。作为李英、卢自强将睢县万鑫商贸有限公司的借款又分别以李英、卢自强的名义交付给睢县鑫业置地有限公司，睢县鑫业置地有限公司给其出具借据，可见，卢自强、李英的个人资产与睢县万鑫商贸有限公司的公司资产混同，对睢县万鑫商贸有限公司的借款卢自强、李英应当承担连带还款责任。二、本案主债务是否超诉讼时效问题。因卢自强为睢县万鑫商贸有限公司的法定代表人，因涉嫌非法吸收公众存款犯罪被有关机关采取强制措施，睢县万鑫商贸有限公司停业，导致经华找卢自强要款不能的情况，且卢自强非法吸收公众存款一案前后，因不能及时给付所借款项，导致包括经华在内的部分受害人到有关机关信访。结合经华提交的证据，均可证实其一直主张还款。且本案中睢县鑫业置地有限公司与经华网签的商品房买卖合同所案涉的房产没有被法院查封前，即使卢自强不能用现金还款，还有睢县鑫业置地有限公司担保的房产，因此不存在债权不能实现的问题，诉讼时效从权益受到损害之日起计算。在经华得知网签房产被法院查封后，多次到有关部门反映，亦引起诉讼时效中断，因此本案不超诉讼时效。三、经华与睢县鑫业置地有限公司签订商品房买卖合同的性质是否为买卖或担保的问题。一审认为，经华与睢县万鑫商贸有限公司签订的担保协议书中明确约定了在睢县万鑫商贸有限公司不能按借款合同日期归还经华借款的情况下，协议列明的两套鑫业时代广场住宅楼按每平方米2000元的单价计算总价款，出售给乙方，借款从总价款中扣除，多退少补至房款总价。而睢县鑫业置地有限公司与经华签订的商品房买卖合同所涉及的住宅楼与担保协议书房号、面积完全吻合。可从上述证据来考察商品房买卖合同双方当事人的真实意思，一方面经华显然并无购买该房产的意思，原因在于经华已经将款借给睢县万鑫商贸有限公司，睢县万鑫商贸有限公司给经华出具有借据，经华并非将款交付给睢县鑫业置地有限公司用于购房，可见，其意思是与睢县万鑫商贸有限公司成立借贷合同关系，并非购买睢县鑫业置地有限公司的房屋；另一方面，睢县鑫业置地有限公司认可经华并未缴纳任何购房款，而其仍然与经华签订商品房买卖合同，并办理网签手续。即睢县鑫业置地有限公司在未收到经华任何款的情况下即与经华签订商品房买卖合同且到有关部门办理网签手续，使自己承担了交付房屋的义务和责任。睢县鑫业置地有限公司作为商事主体，上述行为不符合买卖合同履行的基本规则，显然，睢县鑫业置地有限公司在与经华签订商品房买卖合同时已知晓经华并非真正意义上的买房人，且其自身也并无交付上述房屋的真实意思。综上，本案商品房买卖合同当事人没有一方取得房屋价款、一方获得买卖合同标的物即案涉房屋所有权的真实意思。睢县鑫业置地有限公司与经华签订的商品房买卖合同并非真实的房屋买卖合同。虽然睢县鑫业置地有限公司并未在担保协议书上盖章确认，也未在商品房买卖合同上载明为借款提供担保，但是商品房买卖合同所涉及的房屋与担保协议书中所列明的担保房产完全吻合，可见，睢县鑫业置地有限公司与经华签订商品房买卖合同的行为与睢县万鑫商贸有限公司借款存在必然联系，从现有证据来看，睢县鑫业置地有限公司与经华签订的商品房买卖合同能够与担保协议书关于借款人不能按借款合同日期归还借款以约定的商品房出售给经华，借款从总价款中扣除约定相印证，即睢县鑫业置地有限公司与经华签订商品房买卖合同的行为，表示愿为睢县万鑫商贸有限公司与经华之间的借款提供担保。退一步讲，即使睢县鑫业置地有限公司不认可提供担保的意思表示，睢县鑫业置地有限公司也未在担保协议书上盖章，但其与经华签订商品房买卖合同并到有关部门办理网签的行为，足以使相对人经华相信其得到了担保协议书上所列明的房产的所有权的预期让渡，也就是对担保约定房产提供担保的认可。《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》规定的担保分为人的担保和物的担保，而担保物权又分为抵押权、质权和留置权，本案虽然不属于上述有名担保，但在相关司法解释及法律理论和司法实践中确认的非典型担保物权还有优先权、所有权保留和让与担保。本案以商品房买卖合同为民间借贷提供担保，并约定借款到期不还的担保房屋出售给经华，借款从总价款中扣除即属于非典型担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷司法解释）第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。就拍卖所得的价款偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张还偿或补偿”的规定，案涉担保的性质应当属于上述法条规定的担保。在以商品房买卖合同的方式提供担保的情况下，当事人之间形成担保法律关系的前提条件并非签订书面担保合同，名为买卖实为担保的商品房买卖合同在民间借贷案件中屡见不鲜，作为担保标的物，并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，且在债务人不能履行还款义务时，也不能转移标的物的所有权。因为本案为非典型担保，法律未规定优先权的情况下，睢县鑫业置地有限公司应在担保房产价值的范围内对本案承担还款责任。物的担保，与主债权同时存在，因此睢县鑫业置地有限公司提出的不存在担保及超过担保期间的抗辩理由，不予采纳。综上所述，经华的部分诉讼请求成立，予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、卢自强、李英、睢县万鑫商贸有限公司在判决生效后十日内连带清偿经华借款本金500000元及利息（利息从2015年1月4日开始计算，按月利率1.5%，至还清款之日止）；二、睢县鑫业置地有限公司名下鑫业时代广场第3号楼1单元30层1-30-3号房、第3号楼1单元3层1-3-1号房的价值范围内对本判决第一项承担清偿责任；三、驳回经华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由卢自强、李英、睢县鑫业置地有限公司、睢县万鑫商贸有限公司承担。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为睢县鑫业置地有限公司与经华之间是否存在合法有效的担保关系。睢县万鑫商贸有限公司向经华借款，李英、卢自强作为睢县万鑫商贸有限公司的股东将借款又分别以李英、卢自强的名义交付给睢县鑫业置地有限公司，睢县鑫业置地有限公司为其出具借据。二审中，睢县鑫业置地有限公司又认可卢自强系其股东。经华与睢县万鑫商贸有限公司签订的担保协议书中明确约定在睢县万鑫商贸有限公司不能按借款合同日期归还经华借款的情况下，协议列明的两套鑫业时代广场住宅楼出售给乙方，借款从总价款中扣除，多退少补至房款总价。睢县鑫业置地有限公司在明知经华并未实际支付购房款的情况下，睢县鑫业置地有限公司与经华仍然签订了商品房买卖合同并办理了网签手续，且房屋买卖合同中所涉及的住宅楼与担保协议书房号、面积完全吻合。虽然睢县鑫业置地有限公司与经华之间没有签订书面的担保合同，但综合全案证据和以上事实，足以认定睢县鑫业置地有限公司与经华签订房屋买卖合同的行为，应系名为房屋买卖，实为借贷提供担保的行为，房屋未办理过户手续仅是抵押权不产生并不影响担保合同的效力。另一审对睢县鑫业置地有限公司应在提供的房产价值范围内承担连带清偿责任的理由进行了充分的论述，本院予以认可，在此不再赘述。综上，上诉人睢县鑫业置地有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由睢县鑫业置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许秀敏审判员  周永辉审判员  李 鑫二〇二〇年十一月二十五日书记员  张文涵