广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初18372号原告（反诉被告）：姜薇，女，1974年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市从化区，委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚少微，广东智洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市晋铭商业管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街望岗大马路**。法定代表人：黎晋楠。委托诉讼代理人：孙钢锁，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周苇，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。第三人：广州市白云区嘉禾街望岗村第五经济合作社，，住所地广州市白云区嘉禾街望岗村望南路自编**之五法定代表人：何志芳。委托诉讼代理人：张伟城，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钊伟，广东合邦律师事务所实习人员。第三人：广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处，，住所地广州市白云区嘉禾街鹤龙二路**负责人：许攀。委托诉讼代理人：李瑜，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告姜薇（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市晋铭商业管理有限公司（反诉原告，以下简称被告晋铭公司），第三人广州市白云区嘉禾街望岗村第五经济合作社（以下简称望岗五社）、广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处（以下简称嘉禾街道办）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜薇及其委托诉讼代理人姚少微，被告晋铭公司的委托诉讼代理人孙钢锁，第三人望岗五社的委托诉讼代理人张伟城、张钊伟到庭参加了诉讼。第三人嘉禾街道办经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告姜薇向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告签订的《商铺租赁合同书》无效；2.被告双倍返还我租赁保证金50160元；3.被告向我返还入场费3万元、还原金1万元以及相应利息（利息以4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年5月13日起计至被告返还为止）；4.被告向我赔偿装饰装修损失57690.68元及信赖利益损失75240元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月6日，我与被告签订《商铺租赁合同书》，约定被告将嘉禾望岗（辖区范围内）商铺出租给我经营使用，租赁期间自2019年6月6日至2022年6月5日，每月租金12540元，自第二年起每月递增5%，每月物业管理费为528元。我一次性支付两个月租金作为租赁保证金等。同时，被告要求我在入场前另行支付入场费3万元以及还原金1万元。租赁合同签订后，我依约向被告支付两个月租金25080元、租赁保证金25080元、入场费3万元以及还原金1万元。之后，我对商铺进行了装修、设计、消防改造等投入，并进行开业经营。2020年2月26日，第三人嘉禾街道办在商铺广场贴出《征拆通知》，该通知载明我承租的商铺位于市重点收储项目的征拆红线内，要求我于2020年3月31日前搬离现场。后经过我向政府部门等渠道了解，早在2017年5月3日，广州市白云区国土资源和规划局已就涉案商铺地块发出《征收土地预公告》，而且涉案商铺没有办理相关的《施工许可证》以及《竣工验收备案表》等文件，为违法建筑。我发现问题后多次与被告沟通协商解决，处理停止租赁相关事宜，但均遭到被告的拒绝。同时，被告还威胁我，如不及时搬走，将对商铺进行断水断电，导致我工人人心惶惶，商铺经营受到严重影响。自2020年2月28日起，我不得已停止使用涉案商铺，并向被告发出终止租赁关系的通知，要求被告办理相关的交接手续，但被告均置之不理。我认为双方签订的租赁合同依法应为无效合同，被告在明知商铺为违法建筑，且将面临被拆迁的情况下，隐瞒事实，对我作出虚假承诺并诱导我承租涉案商铺及支付入场费等费用，导致我被迫停止营业，不得不搬迁，遭受巨大损失，应赔偿我的损失，且我有权要求被告返还租赁保证金、还原金等费用。综上，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对被告晋铭公司的反诉，原告姜薇辩称，晋铭公司的反诉请求无事实和法律依据，我无须再向晋铭公司支付租金和其他费用，因为从2020年2月份开始至3月期间，受疫情的影响以及被告的过错，导致我被迫搬离了涉案商铺，且涉案商铺也无法正常使用。4月之后，被告又采取了停水停电的措施，涉案商铺基本处于停产停业的状态，故被告无权要求我支付相关费用。我也不同意双方相互抵扣费用后，再支付相应款项。被告晋铭公司辩称，（一）案涉《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉讼建筑已经存在多年，一直用作出租商铺使用，且因土地性质等历史原因，相关政府部门并未作出任何确认涉讼建筑是违法建筑的认定，也足以证明涉案建筑不是违法建筑，故本案不能认定为无效合同。（二）我司在案涉合同签署与履行过程中不存在过错，现因政府部门对土地资源的总体规划、总体收储，导致案涉物业被征拆，这是案涉合同不能履行的根本原因，合同能否履行与案涉物业是否系违法建设不存在关联性。我司在与原告签署合同时，完全不知道案涉商铺是否存在被征收的情况，我司也没有隐瞒案涉商铺可能被征拆的事实，亦没有作出虚假承诺，故我司不存在过错，也不存在违约行为。（三）因合同不能履行并非系因我司导致，我司不存在过错，故我司同意向原告返还保证金，但根据保证金的性质，原告应优先将拟退还的租赁保证金抵欠付租金、物业管理费、分摊费及相关利息。（四）原告主张的入场费事实上是装修补偿金，因原告同意向我司缴纳装修补偿金，且装修补偿金的性质并非保证金，因此，原告要求我司退还装修保证金及利息的诉请应予以驳回。（五）原告要求我司返还还原金及利息的诉请缺乏事实和法律依据。从原告提交的证据可反映还原金的性质，其实质为在承租人搬离案涉商铺且将商铺还原恢复至商铺交付前的状态时，才能退还，因原告在清空并搬离案涉商铺时，并未将商铺恢复至商铺交付前的状态，原告要求我司返还原金及利息的诉请应予以驳回。（六）原告要求我司赔偿装修损失的诉请缺乏事实和法律依据。（1）根据双方签订的租赁合同约定，合同终止时原告的装修损失由原告自行承担。如遇国家上级部门征拆，导致合同终止的，双方互不追究责任，原告装修损失由原告自行承担。退一步讲，即使合同无效，合同第十条对租赁期内若遇政府征拆如何处理的约定，属解决争议方法的条款约定，应为有效条款，因此，我司在合同终止时，无需赔偿原告的装修损失。（2）我司在交付商铺时，商铺已进行了装修，原告在承租期间，自行对商铺进行的装修属附加装修，系原告的单方行为，我司并未确认和认可，原告的装修损失应由其自行承担。（3）案涉物业因政府征拆导致被毁损，进而导致合同不能履行，即使原告有装修损失，因原告的装修损失与房屋征收行为存在利害关系与因果关系，因此，原告应当向政府部门主张权利，我司不是赔偿原告装修损失的适格主体。（4）原告主张的装修损失金额计算错误，在核算装修损失时，应扣除尚未行为附和装饰装修价值及已履行期限对应的折旧价值。（七）原告主张的信赖利益损失，并不是原告的实际损失，加之我司并不存在违约行为，原告要求我司赔偿信赖利益损失的诉请应予以驳回。（八）本案中，无论案涉合同是否有效，因原告在清空并搬离商铺前，一直在占有并使用案涉房屋，因此原告应向我司支付占用商铺期间的租金、物业管理费、分摊费及利息。现因原告拖欠上述相关费用，故提出如下反诉请求：1.原告向我司支付2020年3月至4月期间的租金20900元及利息（3月未付租金利息为：以未付租金12540元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%的标准，自2020年3月6日起计至原告实际支付之日止；4月份未付租金利息为：以未付租金8360元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%的标准，自2020年4月6日起计至原告实际支付之日止）；2.原告向我司支付2020年3月至4月期间的物业管理费880元及利息（3月份未付物业管理费利息为：以未付物业管理费528元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%的标准，自2020年3月6日起计至原告实际支付之日止；4月份未付物业管理费利息为：以未付物业管理费352元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%的标准，自2020年4月6日起，计至原告实际支付之日止）；3.原告向我司支付2019年12月至2020年4月期间的分摊费684元；4.原告向我司支付的前述第1至3项诉请款项，从我司应向原告退还的款项中予以冲抵，冲抵后尚有款项的，原告另行向我司支付剩余款项；5.本案反诉受理费由原告承担。第三人望岗五社述称，我社并非原被告合同的相对方，我社对他们的合同内容不清楚。第三人嘉禾街道办书面述称，我办不是本案的适格主体，案件审理结果与我办不具有任何法律上的利害关系。我办在实体审理上不存在承担任何民事法律责任的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月6日，姜薇（承租方，乙方）与晋铭公司（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同书》，约定：地址广：地址广州市白云区嘉禾街望岗围内）商铺（以下简称涉案商铺）。建筑面积66平方米，乙方经营品牌仟佰味，乙方经营范围小吃；租赁年限3年，从签合同之日，即2019年6月6日至2022年6月5日止；该房屋每月租金共计12540元。合同期内，按第二年开始每年递增5%的房屋租金，累计递增计算；物业管理费为每月528元；签署本合同时，乙方一次性缴纳给甲方两个月租金，合计25080元，两个月租赁保证金，合计25080元；每月的5日前乙方必须向甲方交付当月租金、物业管理费、水电费等。上述合同签订后，姜薇向晋铭公司支付保证金25080元、装修补偿金3万元、还原金1万元。姜薇对涉案商铺装修后用于经营餐饮。2020年2月26日，嘉禾街道办发出《征拆通知》，通知涉案商铺所在楼宇的位于征拆红线范围，请相关利益人员积极配合征拆工作，于2020年3月31日前搬离退场。后包括姜薇在内的部分商户就征拆问题向晋铭公司提出导致无法继续承租商铺的赔偿、退款要求，晋铭公司回复按照先解除合同、结清费用、撤场搬离、再退还租赁保证金的意见，并要求商铺尽快配合办理相关手续后配合相关部门进行腾退工作。后双方协商未果。2020年4月9日，姜薇向晋铭公司发出《关于终止租赁关系的通知函》，主要内容为因涉案商铺位于收储项目的征拆红线内，经了解涉案商铺为违法建筑，晋铭公司在明知商铺面临拆迁的情况下，隐瞒事实，对其作出虚假承诺，发现问题后拒绝沟通协调解决处理停止租赁相关事宜，现通知：双方的租赁关系于2020年2月28日停止，自该日起我方已停止使用该商铺。贵司应于2020年4月15日前，至商铺处与我方办理商铺钥匙返还、水电读数抄表等手续等。2020年4月20日，姜薇向晋铭公司发出落款时间为2020年4月15日的《通知书》，晋铭公司于2020年4月20日收回涉案商铺。另查，在租赁期内，姜薇每月还向晋铭公司分摊费。姜薇向晋铭公司支付租金和物业管理费至2020年1月，支付分摊费至2019年12月。望岗五社是晋铭公司就涉案商铺的上一手出租方。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。诉讼中，萧岗五社表示疫情期间减免了晋铭公司2020年2月份的租金。晋铭公司表示对于疫情期间的减租情况，对已缴纳2020年2月份的租金和管理费的租户，其按2020年2月的租金和物业管理费按80%的标准，3月份按20%的标准收取的方式进行减租，对于未缴纳2020年2月份租金的租户，租金和管理费按合同约定标准不再减租。因姜薇未缴纳2020年2月的租金和物业管理费，故其向姜薇主张的2020年3月和4月的租金和管理费的标准均按合同约定计付。姜薇确认此前每月均应向晋铭公司缴纳分摊费，晋铭公司每月收取分摊费的方式是直接向其发出缴纳通知，其按晋铭公司通知的数额缴纳。晋铭公司提交《晋铭公司分摊费抄录表、计算表及各商铺分摊费用汇总》拟证明涉案商铺的分摊费计付方式和依据，并提交收据拟证明姜薇每月支付分摊费情况。另晋铭公司提交《商铺认租书》，拟证明姜薇主张的入场费实际为装修补偿金。另晋铭公司因对姜薇主张的装饰装修损失数额不予认可，向本院提出对涉案商铺的装修现值进行评估。本院依法委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）对涉案商铺的装修现值进行评估。德高公司于2020年10月12日出具《评估报告书》，该报告书显示涉案商铺的重置成本价值为54917.05元，在评估基准日2020年4月20日的装修现值为39651.97元。后附现场勘查笔录备注：外招牌（已拆）、内吧台2个（已拆），该项被告拆除按原评估参考。姜薇对上述报告的真实性、合法性予以确认，但认为评估结果的重置价值过低，另因涉案商铺评估时被告已拆除2个吧台，评估结果仅评估了其中1个，故应将该部分纳入装修现值部分。晋铭公司对上述报告的真实性、合法性予以确认，但认为其中双开玻璃门、木柜、木架、装饰灯、灯箱等属未形成附和的装修物，不应计入商铺的装修数额中，另外，现场勘查笔录显示，吧台已被拆除，亦不应列入装修数额中。晋铭公司为本次评估预付评估费7800元。本院认为，现有证据无法证明涉案商铺所在建筑物已取得合法产权登记和已办理合法规划报建手续，故姜薇与晋铭公司就涉案商铺签订的《商铺租赁合同书》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。姜薇要求确认上述《商铺租赁合同书》无效有据，本院予以支持。合同无效后，双方因该合同取得的财产应予以返还，姜薇向晋铭公司支付保证金25080元属于保证合同履行的费用，现合同无效，姜薇要求晋铭公司返还保证金25080元有据，本院予以支持。姜薇主张晋铭公司双倍返还定金缺乏依据，本院不予支持。关于姜薇要求晋铭公司返还入场费3万元和还原金1万元的问题。（一）双方签订的租赁合同书无关于入场费的约定，晋铭公司提交的《商铺认租书》能够体现该费用为装修补偿金，故本院认定姜薇主张退还的上述费用为装修补偿金。因租赁合同中对该费用未有约定，现租赁合同书无效，且姜薇在租期届满前搬离了涉案商铺，根据公平合理原则，晋铭公司应当在扣减姜薇实际已使用涉案商铺期间的数额后，将余款退还给姜薇。结合晋铭公司于2020年4月20日收回涉案商铺的情况，本院认定晋铭公司应向姜薇退还装修补偿金21262元。驳回姜薇主张多出上述数额的诉请。（二）因合同中亦无关于还原金的约定，本院结合双方的陈述认定该款属具有保证金性质的费用，现涉案租赁合同无效，晋铭公司应将该款项返还给姜薇，故姜薇要求晋铭公司退还还原金10000元有据，本院予以支持。姜薇要求晋铭公司支付上述退还各项费用的利息缺乏依据，本院不予支持。关于装饰装修损失。姜薇承租涉案商铺后用于经营餐饮，并根据经营需求进行了装饰装修，现租赁合同无效，原告依法有权根据过错责任比例要求被告赔偿装修损失。德高公司出具的报告书显示，涉案商铺至2020年4月20日的装修现值为39651.97元。该报告评估过程合法，评估依据客观，本院对上述报告结果予以采信。晋铭公司列举的属未形成附和的装饰装修物的项目缺乏依据，本院不予采纳。关于姜薇和晋铭公司争议的吧台问题。从现场勘查记录显示，原有吧台是被告拆除，且德高公司已按姜薇委托出具的原有评估报告对吧台价值作出了评估，故吧台应列入评估范围之列，德高公司对吧台的评估价值合理。姜薇和晋铭公司的上述异议均不能成立，本院不予采纳。故本院认定涉案商铺的装修现值为39651.97元。（二）晋铭公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，姜薇作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，晋铭公司在明知涉案商铺未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案商铺，姜薇在未谨慎审查涉案商铺的情况下承租了涉案商铺，双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，本院认定姜薇和晋铭公司各承担50%的责任。综合前述认定，姜薇要求被告晋铭公司赔偿装修损失39651.97元÷2≈19826元有据，本院予以支持。姜薇主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。双方签订的租赁合同书无效，姜薇要求晋铭公司支付信赖利益损失75240元缺乏依据，本院予以驳回。虽双方签订的租赁合同书无效，但姜薇应当向晋铭公司支付占用涉案商铺期间的场地占用费、物业管理费和分摊费。故现晋铭公司反诉主张的租金实为场地占用费。姜薇和晋铭公司对涉案商铺场地占用费的计付标准和场地占用费截至时间存在争议，本院根据双方的举证和陈述，认定如下：（一）姜薇支付租金和物业管理费至2020年1月，现晋铭公司未向姜薇主张2020年2月的租金和物业管理费，此意味着晋铭公司因新冠疫情减免了2020年2月的租金和管理费。2020年3月后，新冠疫情的应急响应级别已从一级调整为二级，各行业也陆续复工复产，晋铭公司对姜薇的租金减免情况也与晋铭公司对其他租户的减免结果一致，故姜薇主张减免2020年3月后的租金和物业管理费的意见依据不足，本院不予采纳。晋铭公司主张场地占用费和物业管理费的标准参照合同约定的12540元、528元标准支付的意见合理，本院予以采纳。（二）姜薇主张其自2020年1月后就未再使用涉案商铺，但现有证据显示，其于2020年4月20日才将涉案商铺交回给晋铭公司，且现有证据不足以证明在涉案商铺所在建筑物涉征拆后，存在涉案商铺无法经营的客观障碍，晋铭公司主张至收回涉案商铺的之日，即2020年4月20日的场地占用费和物业管理费有据。综上，晋铭公司主张姜薇支付2020年3月至2020年4月20日的场地占用费共计12540+8360=20900元和物业管理费528+352=880元有据，本院予以支持。涉案租赁合同无效，晋铭公司对此亦有过错，现晋铭公司要求姜薇支付上述欠付费用的利息缺乏依据，本院不予支持。（三）姜薇在租赁期间每月均有向晋铭公司支付分摊费，水电分摊费属于使用涉案商铺期间实际发生的费用，晋铭公司要求姜薇支付有据。虽姜薇对晋铭公司主张的分摊费的数额不予认可，但提供的材料能够体现分摊费具体的计算方式，其主张的数额也与此前原告每月支付的数额相近，结合晋铭公司每月直接发送通知向租户收取该费用的情况，姜薇也为未能提供相反证据证明分摊费的实际数额，本院对晋铭公司主张的分摊费数额予以采信，但晋铭公司已确认姜薇已支付2019年12月的分摊费，故晋铭公司要求姜薇支付2019年1月至2020年4月20日期间的分摊费684元，本院予以支持。关于晋铭公司主张姜薇将欠付的款项与其应向姜薇退还的款项相抵扣后再支付欠款的问题。虽姜薇不同意抵扣，但因姜薇与晋铭公司互负债务，且均为金钱债权，现晋铭公司通过反诉的方式行使抵销权有据，本院对晋铭公司的上述主张予以采纳。根据前述本院认定的双方相互应支付的款项，经核算，晋铭公司应向姜薇退还和赔偿的费用数额共计为25080+21262+10000+19826=76168元，姜薇应向晋铭公司支付的欠付费用共计为20900+880+684=22464元，故经抵销后，晋铭公司尚应向姜薇退还和赔偿的数额共计为76168元-22464元=53704元，姜薇无需再向晋铭公司支付费用。第三人广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告姜薇与被告广州市晋铭商业管理有限公司于2019年6月6日签订的《商铺租赁合同书》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市晋铭商业管理有限公司向原告姜薇退还租赁保证金、装修补偿金、还原金和赔偿装修损失共计53704元；三、驳回原告姜薇的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市晋铭商业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2323.18元，由原告姜薇负担1727.18元；被告广州市晋铭商业管理有限公司负担596元；反诉受理费180.8元，由被告广州市晋铭商业管理有限公司负担。评估费7800元，由原告姜薇和被告广州市晋铭商业管理有限公司各负担3900元。由被告广州市晋铭商业管理有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。由原告姜薇负担的评估费于本判决生效之日起五日内迳付被告广州市晋铭商业管理有限公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年十一月十三日书记员  陈玉梅