湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂民申693号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：湖北玉环房地产开发有限公司。住所地湖北省黄冈市明珠大道**（黄冈创业中心**）。法定代表人：张仲生，董事长。委托诉讼代理人：王冬姣，湖北文赤壁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱启瑞，黄冈市黄州区诚信法律服务所法律工作者。再审被申请人(原审被告、二审被上诉人）：林国安，男，汉族，1958年11月23日出生，住湖北省黄冈市黄州区。再审被申请人(原审被告、二审被上诉人）：李桂珍，女，汉族，1962年6月18日出生，住湖北省黄冈市黄州区。再审申请人湖北玉环房地产开发有限公司（以下简称玉环公司）因与被申请人林国安、李桂珍合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终2452号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。玉环公司申请再审称，一、玉环公司与林国安、李桂珍签订的协议为无效协议，二审判决认定错误。玉环公司与林国安、李桂珍于2011年5月23日签订的《拆迁还建协议书》及2014年8月11日签订的《补充协议书》，这两份协议均为拆迁还建协议，依据《城市房屋拆迁管理条例》第四、六条的规定，拆迁人应取得房屋拆迁许可证，且只有取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。而本案中玉环公司直到现在都没有取得房屋拆迁许可证，是没有拆迁主体资格的，双方签订的拆迁房屋违背了《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制规定”，依法应为无效协议，双方纠纷应按无效协议处理解决。二、即便双方协议按有效协议处理，但协议中有关条款因显失公平而认定无效。《拆迁还建协议书》第二条约定玉环公司还建林国安、李桂珍住房面积840平方米。几乎翻一番，严重损害了玉环公司的利益，背离协议宗旨，该约定显失公平，应认定为无效条款，双方还建房屋面积可比照政府拆迁还建规定。因此二审判决错误。三、本案实为代售商品房所涉税费纠纷，而二审判决却按还建商品房税费认定，显然违背客观事实。本案双方所签订的协议及约定的税费都是指向还建房屋。实际上，玉环公司已于2016年12月30日将还建的八套房屋全部交给林国安、李桂珍了，与此同时，林国安、李桂珍又向玉环公司出具了委托书，全权委托其对外代售还建的八套房屋。至此，本案中还建行为已完成，玉环公司与林国安、李桂珍人之间再发生的行为就是代售房屋行为、代售商品房涉税问题，是另一种法律关系，不再是还建房屋法律关系了。因此，一审将本案定性为还建房屋税费而做出判决，违背客观事实。四、林国安、李桂珍应支付代售八套商品房税费543742.83元。代售房屋税费认定，原则上有约定按约定，没有约定按法律规定。玉环公司与林国安、李桂珍双方协议都没有约定代售房屋税费分担问题，而法律规定商品房销售主体应缴纳销售房屋税费，因此林国安、李桂珍作为商品房销售主体，应交纳八套商品房税费543742.83元。五、林国安、李桂珍应支付八套商品房土地出让金、契税、印花税500288.31元。法律规定，开发商品房应缴纳土地变性税费。《拆迁还建协议书》中约定了由林国安、李桂珍配合玉环公司办理相关手续，因该土地是集体土地，开发商品房必须依法变性土地，必须缴纳土地出让金等税费。林国安、李桂珍应按约定配合并承担税费。同时，林国安、李桂珍于2013年12月12日出具的承诺书中承诺：如因房屋占有的土地和土地证的原因产生的一切纠纷由其本人负责。可见，林国安、李桂珍愿意对土地变性承担一切责任。综上所述，林国安、李桂珍作为八套商品房的销售主体，不仅有收益全部房款的权利，同时也应依法承担缴纳税费的义务，其应缴纳八套房屋税费543742.83元，并承担八套房屋土地出让金、契税、印花税500288.37元。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为，一、关于《拆迁还建协议书》、《补充协议书》的合同效力问题。玉环公司主张案涉协议无效的依据是《城市房屋拆迁管理条例》第四、六条的规定，即拆迁人应取得房屋拆迁许可证而认定合同无效的依据是《合同法》第52条。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案中玉环公司是否取得房屋拆迁许可证，属行政许可范畴，其未取得拆迁许可证，属违反行政管理规定，并不影响双方之间签订的拆迁合同效力。且玉环公司依据的上述条例已于2011年1月21日废止。玉环公司作为拆迁主体，以其至今未取得拆迁资格为由，主张合同无效，推翻先前自愿达成的协议，有违诚信和公平原则，对其主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”若玉环公司认为与被申请人签订的拆迁补偿协议中约定部分条款显失公平，可以依法请求人民法院或仲裁机构予以撤销。在玉环公司没有依法请求撤销该合同前，该合同仍然合法有效。玉环公司该主张于法无据，本院不予支持。二、关于税费的承担问题。《拆迁还建协议书》约定：原房屋的产权证（含土地证、房产证）交给甲方办理相关手续。乙方新得到的新产权证（含土地证、房产证）由甲方办理交给乙方，甲方还建给乙方的房屋，如果乙方需要对外出售，甲方应当按照乙方指定产权人办理相关产权手续。还建房的契税、房屋维修基金、营业税由甲、乙双方各承担一半，其余税费由甲方承担。由此可知，玉环公司与被林国安、李桂珍之间约定的拆迁还建合同义务完成是以交付办理的房产证为据。因此，玉环公司只要为林国安、李桂珍办理了拆迁还建房屋的产权证，就意味着其完全履行了拆迁还建房屋义务。但玉环公司在没有办理还建房屋房产证情形下，依据林国安、李桂珍的委托代售还建房屋，并办理还建房屋产权证，仍然属于拆迁还建的合同义务。故不论玉环公司缴纳的是对林国安、李桂珍办理还建房屋的房产证的税费，还是缴纳的代售还建房屋税费，都是履行的拆迁还建合同义务。且从约定的内容看，双方对代售房屋的情形已经预知，在此情形下，对税费的承担明确约定还建房的契税、房屋维修基金、营业税由双方各承担一半，其余税费由玉环公司承担。故原审法院认定双方在协议第四条关于税费分担的内容已包含代售房屋的情形并无不当。玉环公司主张被申请人应承担代售房屋的税费543742.83元，于事实无据。三、关于玉环公司支付八套商品房土地出让金、契税、印花税的问题。从林国安、李桂珍向黄冈市城市投资公司出具《承诺书》及《拆迁还建协议》中，不能认定林国安、李桂珍有分担黄冈市国土资源局出让位于黄州区××国道以北××一宗国有土地使用权土地出让金及相关税费的意思表示。《拆迁还建协议书》第五条载明，“因该房屋的土地是集体土地，乙方必须配合甲方办理相关手续”。林国安向黄冈市城市投资公司出具《承诺书》载明，同意将其位于黄州区东门路以北××内××号地块挂牌出让，并承诺如因房屋占有的土地和土地证的原因产生的一切纠纷由其本人负责。因集体土地使用权变性为国有出让土地使用权，需要办理征地拆迁手续，才能挂牌出让。林国安、李桂珍在该协议书中意思表示为出具相关征地拆迁手续，而不是承诺分担玉环公司竞拍国有出让土地使用权的土地出让金及相关税费，即林国安、李桂珍承担的是为第三人黄冈市国土资源局合法出让国有土地使用权的辅助义务，而不是分担玉环公司竞购土地使用权支付对价及承担相关费用的义务。综上，玉环公司申请再审的理由均不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回湖北玉环房地产开发有限公司的再审申请。审判长 苏 江审判员 龚 璟审判员 熊亚平二〇二〇年十一月十三日书记员 魏忠亚