文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初12279号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，成都万科物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：张录丽，成都万科物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：彭晨，重庆坤亮律师事务所律师。被告：胡继文，男，1976年10月29日出生，汉族，住四川省开江县。原告成都万科物业服务有限公司与被告胡继文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序中的小额程序公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人彭晨、被告胡继文到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1．被告支付拖欠的物业服务费共计16972.68元(2017年3月至2020年3月)，违约金3394.53元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%）；2.被告支付拖欠的公摊电费541.80元；3.被告支付本案诉讼费。事实和理由：原告与重庆万卓置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告提供“万科.金色悦城”的物业服务，被告交纳物业费的标准为3.5元/月/平方米，合同生效后，原告按照合同约定履行物业服务义务，被告无故拖欠物业服务费用，物业公司多次向被告催收未果，故提起本案诉讼，请求判如所请。被告胡继文辩称，所欠物业费属实，但因物业公司未如约履行物业服务，内容包括：消防管道无水；园林绿化未修整；水景损坏未维修；公共墙面破损未维修。故被告拒交物业费。对于公摊电费，被告认为应当含在物业费当中，不应另行收取。本院经审理认定事实如下：2013年6月21日，成都万科物业服务有限公司中标金色悦城前期物业管理；2013年6月28日，成都万科物业服务有限公司与重庆万卓置业有限公司签订《金色悦城前期物业服务合同》，该合同第六条约定，本合同期限自2013年6月28日至2018年6月30日止，但是：1.合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第十二条约定“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：多层住宅（洋房）：3.5元/平方米.月（不含全体业主共同分摊及专属部分分摊水电费用）；高层住宅：2.6元/平方米.月（不含全体业主共同分摊及专属部分分摊水电费用）……”；第十四条约定“业主应当自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）……物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金……”。2015年6月21日，重庆万卓置业有限公司通知胡继文接房，向胡继文邮寄《交付通知书》，载明的交付时间为2015年6月40日前办理交付手续，该邮件显示妥投。重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案调查结果显示，胡继文为案涉物业重庆市沙坪坝区凤鸣山***幢*单元*-*号房屋的所有权人，房屋建筑面积为146.32平方米。成都万科物业服务有限公司主张其提供了物业服务，被告胡继文差欠其物业服务费及公摊电费，为此成都万科物业服务有限公司提供《金色悦城前期物业管理中标通知书》、《金色悦城前期物业服务合同》、《重庆市前期物业服务合同备案证明》、《重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表》、《不动产查询结果》、《物业服务相关费用催款函》、《中国邮政快递包裹单》、2017年10月-2020年3月的能源公摊公告及代为缴纳水电费的发票、经营情况公示、服务报告7份、日常工作图片等证据予以证明。胡继文为其主张提供了视频及照片用于证明消防水管无水，绿化未修整、水景损坏、公共区域建筑破损、车库卫生问题等。成都万科物业服务有限公司当庭视频连线管家，打开消防水管，属于正常通水。对于绿化、水景、公共区域的建筑破损、车库卫生，成都万科物业服务有限公司也说明了在处理中，对于水景景观建筑，属于开放商修复的部分。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与建设单位重庆万卓置业有限公司签订的《金色悦城前期物业服务合同》合法有效，合同效力及于全体业主，合同主体应当本着诚实信用原则按照合同约定履行合同义务。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。现成都万科物业服务有限公司举示经营情况公示、服务报告7份、日常工作图片等足以证明其已经按照合同约定履行了物业服务义务。其前期物业服务合同，已经约定了公摊电费另行单独核算，符合法律规定，后也未对该合同进行变更，加之成都万科物业服务有限公司提供的公摊电费公示及发票足以证明其代为缴纳了公摊电费的事实，胡继文即应当按照合同约定支付2017年3月1日至2020年3月31日的物业服务费及公摊电费，现成都万科物业服务有限公司主张物业费16972.68元、公摊电费541.80元符合合同约定，应予支持。对于胡继文提出的拒交事由，逐一评述如下：对于消防管道无水的问题，通过现场视频，双方已经确定消防管道属于正常通水；对于小区绿化问题，胡继文提供的图片及陈述亦包含物业公司移栽、补栽的情况，考虑绿化的种植、排列除本身实物价值外还有观赏的价值，具有主观性，仅以胡继文现提供的证据仅能说明物业公司在移栽、补栽绿植，不足以说明物业公司属于故意降低绿化质量；对于小区内水景景观建筑，属于开发商移交的公共区域建筑，物业公司已在协调开放商进行整改；对于小区其他公共建筑的部分损坏、车库卫生问题，物业公司已纳入整改范围，属于可整改的瑕疵范围。胡继文的上述拒交事由均不属于法律规定的拒交事由，故对胡继文的拒交事由不予采纳。关于违约金。依照《前期物业服务合同》的约定，被告应当从逾期支付之日起向原告计付违约金。因约定违约金按每日万分之五计算的标准过高，本院酌情予以调整。结合本案情况，对于违约金的计算标准调整为：2017年3月至2019年8月期间的违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。2019年9月至2020年3月期间的违约金，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算。因原告主动要求按欠费金额的20%，即3394.53元确定违约金，故按约定标准计算违约金时应以原告所述该金额为上限。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告胡继文于本判决发生法律效力后三日内支付原告成都万科物业服务有限公司从2017年3月1日至2020年3月31日的物业服务费16972.68元；二、被告胡继文于本判决发生法律效力后三日内支付原告成都万科物业服务有限公司从2017年10月至2020年3月的公摊电费541.80元。三、被告胡继文于本判决发生法律效力后三日内支付原告成都万科物业服务有限公司违约金，违约金的计算标准为：2017年3月至2019年8月期间的违约金，以2017年3月至2019年8月期间每季度应付未付物业服务费为基数，从下一季度首月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至当季度物业服务费付清之日止；2019年9月至2020年4月期间的违约金，以2019年9月至2020年4月期间每季度应交物业服务费为基数，从下一季度首月16日起，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至当季度物业服务费付清之日止。违约金以3394.53元为上限。三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳计25元（原告已预交），由被告胡继文负担。本判决为终审判决。审 判 员 胡敏二〇二〇年十一月二十三日法官助理 王巍书 记 员 朱笛