文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1732号上诉人（原审原告）：李梦婕，女，1988年8月7日出生，汉族，城镇居民，住重庆市江**。委托诉讼代理人：冉于琪，重庆华问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆普度置业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道香叶路******1－1，统一社会信用代码915002326710066229。法定代表人：杨座铭，该公司董事长兼总经理。原审第三人：陈义华，女，1966年1月10日出生，汉族，城镇居民，住重庆市南岸区。上诉人李梦婕因与被上诉人重庆普度置业有限公司（以下简称重庆普度公司）以及原审第三人陈义华房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院（2020）渝0156民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉李梦婕上诉请求:1.撤销重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初2453号民事判决书第一项判决内容，改判由被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金，违约金以300000元为基数，从2019年10月10日起至上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，按日利率1%标准计算；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原审法院认定的逾期办证违约金起算时间错误，应从2019年10月10日起算。2017年10月10日，上诉人与被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》由上诉人购买被上诉人开发的位于重庆市武隆区仙女山镇香叶路XXXX房屋，合同第十三条约定了关于办理产权登记的事宜:1.现售商品房的，自本合同签订之日起24月内，双方共同向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请……；2.预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起24月内，双方共同向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请。虽然合同中双方约定房屋为预售房屋，但早在2017年8月8日，上诉人向被上诉人支付第一笔购房款时，被上诉人已向上诉人交付了房屋钥匙，向上诉人完成了现房交付，上诉人也随即于2017年9月5日与案外人舒晓平签订《重庆市住宅装饰工程合同》，委托舒晓平负责案涉房屋的装饰装修。原审判决书也认定了案涉房屋实际应为现房的事实。因此，原审判决自2019年12月31日起起算逾期办证违约金系错判，应从2019年10月10日起算。二、原审法院认定的逾期办证违约金标准错误，应按照日利率1‰的标准计算。(一)依据相关法律规定，合同约定违约金明显过低时，人民法院应当予以适当调整，双方在合同中约定的逾期办证违约金标准为0.1‱/天，折合年利率仅为0.36%/年，参考2020年9月21日的1年期贷款市场报价利率(3.85%)，可以发现该标准明显过低。且在商品房买卖合同中，合同版本普遍由开发商提供，购房者处于较为弱势的一方，即使发现合同中存在不合理的约定，往往也很难进行修改或调整。依据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。故上诉人认为合同约定违约金标准明显过低，请求贵院依法予以调整为1‱/天。(二)一审法院在类似案件中已就同一问题进行过裁判，对合同约定的违约金标准进行了上调。一审法院在2019年作出(2019)渝0156民初2943号民事判决书中，原告龙韵以类似事实起诉被告重庆普度置业有限公司(即本案被上诉人)，要求普度公司支付逾期办证违约金该案中合同约定违约金同样也为0.1‱/天，一审法院认为合同约定违约金标准明显过低，不足以弥补原告损失，因而依法调整为1‱/天，上诉人认为，一审法院针对同一类型的案件，应把握较为统一的裁判尺度，以维护司法的权威性。被上诉人重庆普度公司未参加本案诉讼，也未进行书面答辩。原审第三人陈义华书面向本院述称，2015年10月31日重庆普度公司已将开发的重庆市武隆区仙女山镇香中路8号小区的54套房屋抵押给了权利人陈义华，并在武隆区房地产管理部门办理了抵押手续。李梦婕购买的房屋是在办理抵押手续之后，陈义华对前述房屋享有抵押权且该抵押权不受贵院审理案件的影响。李梦婕向一审法院提起诉讼的请求：1、判令重庆普度公司立即为李梦婕办理重庆市武隆区仙女山街道香叶路XXXX房屋的不动产权证。在庭审中，李梦婕自愿撤回该项诉讼请求；2、判令重庆普度公司支付李梦婕逾期办证违约金（以300000元为基数，从2019年10月10日起按日利率1‱计算至办理产权证之日止）；3、本案案件受理费由重庆普度公司承担。一审法院认定事实，2017年10月10日，李梦婕与重庆普度公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定李梦婕购买重庆普度公司位于重庆市武隆区仙女山街道香叶路XXXX房屋；预售商品房，预售许可证号为渝武国土房管（2014）预字第0XX号；该房总成交价300000元；属现售商品房，重庆普度公司应在2017年12月30日交房给李梦婕；合同第十三条关于办理产权登记约定：预售商品房的，自本商品房交付使用之日起24月内，双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至重庆普度公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，重庆普度公司按日向李梦婕支付已付房价款0.1‱的违约金，并于重庆普度公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向李梦婕支付违约金。合同签订后，李梦婕按约支付重庆普度公司全部购房款300000元，契税、大修基金、转移登记费等费用6345元。李梦婕现已装修入住。一审法院另查明，原告李梦婕购买房屋时，已被被告重庆普度公司于2015年12月11日抵押给第三人陈义华。一审法院认为，涉案房屋已取得了预售许可，双方在自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》和《重庆市商品房买卖合同补充协议》，该合同未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。虽然本案涉案房屋在出卖前已抵押，房屋所有权人仍是被告重庆普度公司，其可以出卖抵押房屋，但应在出卖之后将价款支付给抵押权人。重庆普度公司收到房屋买卖价款之后未及时清偿债务解除抵押，有违诚实信用原则。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，在房屋有抵押、查封的情况下只是不能办理产权变更登记，但不影响合同的效力。虽然合同中约定的预售商品房，但从李梦婕缴款、支付办证费用、装修入住及竣工验收的事实来看，涉案房屋是现房。李梦婕未提供证据证明具体的交房时间，应按合同约定交房时间的次日起超过24个月开始计算违约金。双方约定是2018年12月30日交付房屋，重庆普度公司自商品房实际交付之日起24个月内应当取得产权变更登记的登记受理单，重庆普度公司未提供任何证据，经一审法院向不动产登记中心查询得知重庆普度公司未提交产权变更登记的相关手续，应当从2019年12月31日起开始计算违约金。双方在合同中约定逾期办证违约金按每日0.1‱计算，是重庆普度公司未履行合同义务，给李梦婕造成损失的可获得利益损失赔偿额计算。李梦婕认为约定逾期办证违约金按每日0.1‱计算过低，请求调整按每日5‱计算，应当提交证据证明重庆普度公司违约后，给李梦婕造成实际损失高于合同约定，否则应承担举证不能的法律后果。在本案中，李梦婕未提供其损失证据，一审法院不予调整。李梦婕自愿撤回要求重庆普度公司立即给李梦婕办理重庆市武隆区仙女山街道香叶路XXXX房屋不动产权证的诉讼请求后，本案处理结果与第三人陈义华没有利害关系。综上，经审判委员会讨论决定，李梦婕诉请重庆普度公司支付逾期办证违约金的部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、被告重庆普度置业有限公司在本判决发生法律效力后支付原告李梦婕逾期办证违约金（计算方式：以300000元为基数，从2019年12月31日起按日利率0.1‱计算至取得产权变更登记受理单之日止）；二、驳回原告李梦婕的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半交纳40元，由被告重庆普度置业有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实，予以确认。本院认为，关于违约金的起算点的问题。双方在房屋买卖合同约定重庆普度公司交房时间为2018年12月30日，重庆普度公司自商品房实际交付之日起24个月内应当取得产权变更登记的登记受理单。在本案一、二审中，李梦婕均未举示证据证明具体的交房时间，因此，一审判决按照双方所签订的房屋买卖合同约定的交房时间作为交房时间，并依照合同约定24个月后即2019年12月31日作为计算违约金的时间点，并无不当。关于违约金的标准问题。双方在合同中约定逾期办证违约金日利率0.1‱，上诉人李梦婕未举示证据证明其损失大于合同中约定的违约金金额，因此，一审判决按双方合同的约定确定逾期办证违约金的利率计算违约金，并无不当。综上，上诉人李梦婕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李梦婕负担。本判决为终审判决。审判长  陈中林审判员  李 勇审判员  张海瑞二〇二〇年十一月三十日书记员  邓明凤