上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初76181号原告：刘欢，男，1993年11月12日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：李志群，上海木诚木律师事务所律师。被告：徐斌杰，男，1987年9月6日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李嵩，上海勤周律师事务所律师。原告刘欢与被告徐斌杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘欢及其委托诉讼代理人李志群，被告徐斌杰的委托诉讼代理人李嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘欢向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《居住房屋租赁合同》于2020年4月26日解除；2.判令被告退还原告自2020年4月27日起至2020年6月10日止的租金人民币5,500元；3.判令被告退还原告押金4,000元；4.判令被告赔偿原告8,256元(包括误工费1,500元、律师费6,000元、搬家费300元、2020年4月14日起至同年4月17日在外住宿费456元)。事实和理由：2019年7月5日，原、被告签订《居住房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2019年6月10日起至2020年6月10日止，租金为每月4,000元，按季度支付。原告已于2020年2月29日支付截止至2020年6月10日的租金。系争房屋楼下的601室房屋内居住一名精神病患者，承租期间该患者经常半夜三更敲打天花板或者将手机放在阳台上开大音量播放音乐，给原告夫妇的睡眠造成了严重影响。2020年4月14日，该精神病患者在原告房门上泼油点火，欲烧毁系争房屋。原告报警后，在民警及邻居的及时救援下方才灭火。后警方将该患者带离，但原告不知该患者何时被释放，且又得知该患者有过犯罪杀人史，邻居皆劝原告尽快搬离。系争房屋被烧给原告夫妇造成严重的心理阴影，且该患者之母因儿子被带离迁怒于原告，经常在原告门前叫嚣泼骂，原告夫妇无法继续居住。签订租赁合同前，被告未向原告披露该房屋存在安全隐患，未提醒原告日常起居注意规避风险，未尽到作为出租者的通知义务。原告多次向居委会投诉并向被告反映，认为房屋不符合正常使用的标准，要求解除租赁合同并退还剩余房屋租金及押金，但被告拒不同意。原告被迫于2020年4月14日起至同年4月17日暂住酒店，于2020年4月26日联系被告退房搬离。原告认为租赁合同目的无法实现，被告拒不退还剩余租金及押金的行为构成违约，故诉至本院。徐斌杰辩称，合同未经双方协商一致解除，其于2020年5月22日收到钥匙，确认合同于该日解除。原告擅自提前退租应承担相应的违约金，不同意退还剩余租金，同意退还押金。原告告知泼油放火事件之前，其对601室的居住人员情况不知情，即使居住人员如原告所述，相安无事便不会发生泼油放火事件。该事件与租赁合同无实际关系，非被告原因导致，原告要求被告承担相关损失无法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年7月5日，被告作为出租人(合同甲方)与作为承租人(合同乙方)的原告签订《居住房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告使用，建筑面积为45.68平方米，租赁期限自2019年6月10日起至2020年6月10日止；租金为每月4,000元，按季度支付；租赁保证金为4,000元，合同终止时甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。该合同第12-6条约定：“租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”合同还约定了其它事宜。合同签订后，被告向原告交付系争房屋，原告向被告支付租赁保证金4,000元，并陆续支付租金至2020年6月10日止。2020年4月13日，原告向被告发送微信：“本来想着我女友离上班近一点，可以考虑再租到12月的，可楼下这家人真的是一言难尽。这样的情况我真的得考虑一下，毕竟后面还是要搬的。我觉得就算你们搬回来也得有问题。我发给你，你听下。我今天去居委会投诉了。”被告回复：“我们以前在上面从来下面很太平的，有问题你就去投诉好了。”原告发送：“12点一波，凌晨3点一波，他白天睡觉，我们平时都出去工作了，没人打扰他，他就休息了，晚上他睡不着的时候就开始扰民，最近好几天都是这样，前两天好歹是周六周末，我们白天也可以去休息，如果是上班日的话，那肯定就是不行了。”同年4月14日，《上海公安局案(事)件接报回执单》显示，该日1时53分许，浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室，报警人刘欢报警称与楼下住户发生噪音扰民纠纷，将报警人房门砸坏、烧坏，怀疑楼下精神疾病。现场未发生肢体冲突，无人伤，请民警到场处理。对方疑似精神病人被民警送至精神病院治疗。该日，被告妻子向原告妻子发送：“昌贤，你们倒下去的是水还是小便水？我婆婆去找物业，说你们倒小便水下去。”原告妻子回复：“干净的自来水，倒在衣架上了。”同年5月5日，原告向被告发送微信：“我们上月底已经把东西都搬走了，现在房子早就空了。那个房子转租出去了么，你们接下来怎么打算？”被告回复：“没有转出去，如果没人租的话只有空关着，直到6月10日，到时候交接一下，押金给你们。”原告发送：“5月份我们不住的话，能把一半的房租退还给我们么，不行的话，就只好另想办法了。”被告回复：“这样如果5月份有人租，到时候我把天数的差价给你，没有租也没办法，到时候只有给你押金，你们也没找到转租的人是吧。”同年5月11日，原告向被告发送：“房间你检查完了吧，今天我女友已经把钥匙都给你了。”被告回复：“房子我没去看，钥匙没拿，押金我全部查完水电煤都没有欠费了，我会退给你的。”同年5月22日，被告发送：“你让你老婆把钥匙给我老婆吧。”现原告认为被告提供的房屋存在安全隐患致使无法实现合同目的，故诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：1.原告报警通话记录，内容包括：原告于2020年4月15日询问：“我想询问一下你们那天把那个人带走了之后他那个人什么时候回来？”民警回复：“这个要看医生的呀，因为他是精神病人，没办法处理的嘛，我们就强制送医了，医生觉得他好了就出来了，我们做不了主的。”2.原告与居委会工作人员的通话记录，内容包括：原告询问：“我们七层的住户对前两天发生的事情，我们想询问一下进展。”居委会工作人员答复：“他被警察接走了。”原告询问：“那他什么时候回来？我们其他住户怎么办？”居委会工作人员答复：“暂时不回来，因为这个东西要等那边评定之后他没有威胁了才能回来。”3.系争房屋被烧的照片。上述证据证明系争房屋本身原因导致原告无法居住。经庭审质证，被告认可上述证据的真实性，但表示无法证明楼下住户经常扰民，放火事件系偶然发生，且与被告无关。以上事实，由原告递交的《居住房屋租赁合同》《上海公安局案(事)件接报回执单》、微信聊天记录、通话录音，被告递交的微信聊天记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《居住房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告提供的证据显示，原告曾于合同已履行一段时间后就系争房屋楼下住户制造噪音扰民问题与被告进行沟通，后楼下住户采取过激行为，公安部门及居委会已就此事件采取相关措施。原告未能证明该事件的发生是被告提供的系争房屋问题所导致，还是系邻里沟通等人为因素所导致，亦未充分证明上述事件无法解决导致系争房屋达到无法居住的程度，故本院认定原告提前解除合同的行为构成违约。原告要求确认租赁合同于其搬离系争房屋之日解除缺乏依据，被告同意租赁合同于2020年5月22日解除，故本院确认租赁合同于该日解除。根据合同约定，租赁期间，非本合同约定的情况，被告中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的壹倍向原告支付违约金。被告根据该约定对原告要求退还剩余租金的诉请不予同意，具有合同依据，本院予以照准。基于双方租赁合同已解除，原告要求被告退还租赁保证金，具有事实和法律依据，被告亦予认可，本院予以支持。原告要求被告赔偿误工费、律师费、搬家费、住宿费损失，因原告未证明上述损失系被告原因导致，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告刘欢与被告徐斌杰签订的《居住房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；二、被告徐斌杰于本判决生效之日起十日内退还原告刘欢租赁保证金4,000元；三、驳回原告刘欢的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元，减半收取计121.50元，由原告刘欢负担91.50元，被告徐斌杰负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十一月六日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。