河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初3303号原告：王学亮，男，汉族，1969年9月8日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：田改香，河南九九律师事务所律师。被告：周新营，男，汉族，1962年3月25日出生，住河南省漯河市郾城区。被告：周璞，男，汉族，1986年5月27日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：谭现华，河南衡中律师事务所律师。被告：漯河市新盈置业有限公司，住所地：河南省漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口向北200米后周社区，统一社会信用代码91411100MA44BL2Q04。法定代表人：周新亮。被告：黄全生，男，汉族，1965年8月12日出生，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：李金，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦雪，河南强人律师事务所律师。原告王学亮诉被告周新营、周璞、漯河市新盈置业有限公司（以下简称“新盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，原告于2020年9月9日申请追加黄全生为被告，本院予以准许后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王学亮及其委托诉讼代理人田改香、被告周新营、被告周璞的委托诉讼代理人谭现华、被告黄全生的委托诉讼代理人王梦雪到庭参加诉讼。被告新盈公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王学亮请求依法判令：1、解除原、被告之间2018年1月11日签订的房屋买卖合同；2、被告退还原告购房款260000元，并自2018年1月11日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息直至还清之日止（截至2019年8月的利息为30000元）；合计：290000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月，原告与被告周新营协商购买被告新盈公司开发的位于漯河市郾城区××办事处后周北××段××单元××层东××房屋××套，房价款总计264600元。原告与被告新盈公司于2018年1月11日签订房屋买卖合同一份，原告在合同签订后的2018年1月15日支付房款264600元，被告新盈公司收到房款后出具收据一份（附收据，其中部分款项是转至被告周璞账户），被告周新营在收据上签字确认。据被告周新营讲，该房系其与被告新盈公司联合开发。原告支付房款后多次要求被告交付房屋，但截至目前被告仍未交房，期间原告多次要求被告退还购房款，被告周新营同意退款，并向原告出具退款保证一份，但截至目前被告仍未退还房款。且被告所出售的房屋没有办理任何开发和销售手续，并将所售房屋卖予他人，致使原告合同目的不能实现。涉案房屋系被告周新营与黄全生合作开发。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请依法裁决。针对原告王学亮的起诉，被告周璞辩称：1、周璞本人不承担本案的法律责任，该案属于买卖合同纠纷，根据合同相对性，原告起诉周璞系主体错误，周璞本案中仅仅是其父亲使用了他的银行账户，其本人不能因此就承担法律责任。2、本案的买卖合同已经成立并已经交付，只是后来由于黄全生所雇佣人员的阻拦，原告无法入住才产生的纠纷，从实体上看，属于一个侵权案件，黄全生侵犯了原告的住宅权，原告应当起诉黄全生承担侵权责任。3、周新营与黄全生合伙开发涉案房屋，他俩有合伙协议，房屋建成后二人各自对外出售房屋都是有效的，从合伙法律关系的结果上看，合伙人的行为应当由全体合伙人对外承担法律责任，原告起诉黄全生和周新营符合本案事实，至于黄全生和周新营的合伙协议履行情况，在合伙人二人之间是有效的，对外不能抗辩外部债权人比如原告，因此应当由实际侵权人黄全生承担本案房屋交付责任或者返还房款责任。针对原告王学亮的起诉，被告周新营的答辩意见同被告周璞的答辩意见。针对原告王学亮的起诉，被告黄全生辩称：一、答辩人不是房屋买卖合同的相对人，依法不应当承担本案的退款责任。本案涉及房屋买卖合同的当事人为购买人是被答辩人，出售人是新盈公司，而答辩人所在的公司是河南传承置业有限公司（以下简称“传承公司”），答辩人对该购房合同根本不知情，被答辩人将购房款交给了新盈公司，传承公司未收到该笔购房款。根据民事审判合同相对原则，谁签订的合同，谁收的款，应当由谁承担责任，答辩人不应当承担退款责任。二、周新营在本案中其身份只能是介绍人，而不是出售人。1、本案涉及的购房合同并不是与周新营签订，而是与新盈公司签订；2、周新营无权对外签订售房合同。依据《宅基地（坑塘）合作开发协议书》第三条第三、五、七项的约定，周新营不参与经营管理、对房屋也没有销售权，由答辩人出资建设、负责经营、管理及房屋的销售。根据该协议，可见周新营对商品房没有销售的权利，更何况签订合同的主体是新盈公司而不是周新营。三、本案已涉及诈骗行为，应将本案移交公安机关。新盈公司与答辩人开发的项目毫无关系，既不是本项目的投资人也不是合伙人，却不择手段采取虚构事实、隐瞒真相的方法骗取购房人的财产，其行为已构成诈骗罪。故根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”。请贵院根据相关规定，移送公安机关处理。被告新盈公司未到庭，未发表答辩意见亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审情况及本院对证据的认定，本院确认本案事实如下：2016年4月29日，被告周新营为甲方（供地方）、被告黄全生为乙方（建设方），签订宅基地（坑塘）合作开发协议书一份，约定双方就合作开发漯河市郾城区沙北街道办事处后周村北街一块废弃荒坑土地达成合作协议；甲方提供的该宗土地，应合法无任何纠纷；乙方确保项目设计、施工按照国家制定的质量标准，确保建设中和在建房屋的安全系数，经得起质量验收；甲方将其拥有土地交由乙方设计、建设、销售；甲方占项目30%的利润分成，乙方占项目70%的利润分成；并对合作方式、合作时间等作了约定。被告周新营、被告黄全生分别在甲方、乙方处签字予以确认。被告黄全生系传承公司的法定代表人。对此，被告周新营称房屋本应由被告黄全生出资，但由于被告黄全生缺乏资金，故由被告周新营出资，被告新盈公司亦由被告周新营出资注册，故被告周新营以被告新盈公司的名义对外签订房屋买卖合同。被告黄全生提交2017年3月3日的房屋买卖合同一份（传承公司为甲方、董小花为乙方），证明涉案房屋系传承公司开发、所有，被告周新营及新盈公司没有对外销售权。2018年1月11日，被告新盈公司为甲方（出售人）、原告为乙方（买受人），签订房屋买卖合同一份，约定项目建设依据为后周村坑塘宅基地开发与建设，乙方购买的房屋位于漯河市郾城区××办事处后周北××段××单元××层东户，房屋建筑结构为砖混结构，该房屋阳台为封闭式，建筑面积147平方米；乙方自合同签订之日起三日内一次性付清全部房款，共计贰拾陆万肆仟陆佰元整，264600元；房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续；甲乙双方合同签订后，甲方如未按本合同规定的将该商品房交付乙方使用，按以下方式处理：逾期超过60工作日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起7个工作日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的千分之二向乙方支付违约金；并对相关权利义务说明、争议的解决等作了约定。被告新盈公司及其法定代表人周新亮、原告王学亮分别在甲方、乙方处签章予以确认。合同签订后，原告向被告新盈公司缴纳了购房款260000元，被告新盈公司于2018年1月15日向原告出具NO.0142477收据一份，载明今收到王学亮交来买房款贰拾陆万元整，被告新盈公司及其法定代表人周新亮在收据上盖章予以确认，收款人处载明周新营。对此，被告周新营称被告新盈公司向原告出具收据后，原告多次找其，非让其签名，其就在收款人处签了名字。庭审中，经询问，原告自认共缴纳购房款260000元，其中250000元系现金交付，10000元系经其弟弟王军亮账号为62×××26的账户转给被告周璞。对此，被告周新营称其对收据无异议，被告新盈公司确实收到过购房款，但中间账目来往次数太多，具体记不清楚了。另，被告周新营、周璞均称被告周璞的银行账户仅提供给被告新盈公司所用，被告周璞对被告新盈公司的日常经营及涉案纠纷均不知情。后，被告周新营向原告出具其书写的承诺一份，载明“在后周生活小区购买房子款在二十日内每家给拾叁万元。周新营”。对此，被告周新营认可系其书写，但称因原告多次找其催要款项，非让其出具个东西，其就写了这几句话，具体出具日期记不清了。庭审中，经询问，被告周新营称被告新盈公司系其个人独资所有，其系实际出资人，被告新盈公司的公章亦由其存放持有，周新亮仅系名义上的法定代表人，且涉案房款收到后被告周新营立即取出支付给了建筑商，现在房屋已经建起来了，也有人入住。另，其称工程项目系其与黄全生合作开发的，但因两方一直没有结算，现黄全生阻挠原告入住。对此，原告称购房时都是与被告周新营商量的价格，购房款也交给了被告周新营，涉案工程系由被告周新营及黄全生合作开发。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，涉案房产的开发协议书签订双方系被告周新营及黄全生，被告新盈公司非开发方，未取得涉案房产的所有权或处分权，且未经权利人追认，故原告与被告新盈公司于2018年1月11日签订的房屋买卖合同效力待定，原告诉请解除该合同，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故涉案合同解除后，被告新盈公司应当退还原告已付购房款260000元并承担违约责任，违约责任即按照涉案合同约定，按原告已付款的千分之二向原告支付违约金，即260000元×2‰＝520元。关于被告周新营是否应当承担责任。庭审中，被告周新营自认其收到了涉案购房款并用于支付工程款，且自认其系被告新盈公司的实际出资人，被告新盈公司的资金、公章均由其支配，另结合其向原告出具的承诺，故本院认定被告周新营应当与被告新盈公司承担共同还款责任。关于被告周璞是否应当承担责任。原告据转账相对方系被告周璞，主张被告周璞应当承担责任，但仅就此无法认定涉案购房款系由被告周璞实际持有、使用，亦无法认定被告周璞与本案有关，故被告周璞不应当承担责任，仍应由房屋买卖合同关系相对方即被告新盈公司、周新营承担还款责任。关于被告黄全生是否应当承担责任。涉案房屋买卖合同的签订方为原告和被告新盈公司，原告不应当突破合同相对性原则向被告黄全生主张权利，故被告黄全生不应当承担责任。虽被告周新营与被告黄全生签订有宅基地（坑塘）合作开发协议书，但该协议书系其二人之间所作约定，被告黄全生亦未向原告出售房屋、收取购房款，无法据此认定被告黄全生与本案房屋买卖纠纷存在关系，故本院不予采纳。被告新盈公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王学亮与被告漯河市新盈置业有限公司于2018年1月11日签订的房屋买卖合同予以解除；二、被告漯河市新盈置业有限公司、被告周新营于本判决生效之日起十日内共同退还原告王学亮购房款260000元并支付违约金520元，以上共计260520元；三、驳回原告王学亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5720元，由被告漯河市新盈置业有限公司、被告周新营共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  蔡桂花人民陪审员  钱金星人民陪审员  苏红军二〇二〇年十一月二十三日法官助理刘宁书记员孙帆