安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8438号 上诉人（原审原告）：杨云，女，1969年11月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：任彩瑕，安徽徽灵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽骏誉投资置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路与政通路交叉口卓誉中心**。 法定代表人：李应亮，总经理。 委托诉讼代理人：万应旭，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚英亮，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 上诉人杨云因与被上诉人安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称骏誉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初10353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨云上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨云的一审诉讼请求。事实与理由：1．一审法院以杨云提供的证据不能证明骏誉公司取得的土地是商务金融用地为由驳回诉请，明显错误。杨云一审提供的不动产登记证书载明登记土地用途为“商务金融用地”。不动产登记证书是具有法定证明效力的书证，是权利人享有不动产物权的证明，其记载的事项，除有证据证明登记错误外，应以登记为准。一审法院应当按照不动产登记证书上记载的用地性质判决，而不是将责任推给杨云。2．杨云一审提交的规划许可证副本、消防验收意见可以证明骏誉公司没有按照规划许可建房，消防验收不是按照商铺验收。一审法院认可证据真实性，但对证明效力不予确认，自相矛盾。规划许可证上明显标明1#、2#、3#、5#楼建办公楼，南区地下室，北区地下室，住宅地下室，可以反映骏誉公司没有按照规划建房。消防意见书开头载明“你单位申报的天珑广场1-3#，5#办公楼，6-8#商业及地下室工程（含公消验凭字（2017）第0169号）消防验收材料悉”，已经明确地下商铺都是按地下室验收的。3．骏誉公司宣传案涉房屋所述的天珑广场定位为“集餐饮美食、休闲、娱乐、生活配套、医疗服务配套等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并在海报上印有“8大甲级写字楼组团”、“7大知名星际酒店林立”、“不是巨头不聚头”。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，关于商铺的宣传内容明确具体，对杨云的预约决定有重大影响，应视为商品房买卖合同的内容。骏誉公司虚假宣传，构成违约，该违约行为导致杨云无法实现购入商铺的合同目的。4．类案在苏州市中级人民法院判决支持了业主的诉请，本案应当参照。5．一审法院认为不动产登记中心出具的情况说明和合肥市自然资源和规划局出具的说明函均真实合法，且对证明效力予以确认，但是合肥市自然资源和规划局出具的函推翻了不动产登记中心的说明。不动产登记证书比上述情况说明和函效力高多了，一审法院却不予采纳。6．一审法院以土地出让合同上载明有商业，从而认为骏誉公司有权建商铺，明显错误。合同上载明的商业是指商务金融用地，合肥市规划单体方案通知书明确写明“商业属办公”，商业办公与不动产登记证书上登记的土地性质都属于商务金融用地，而规划许可证、消防验收意见都只表明骏誉公司只能建地下室、办公楼、物业设备用房、汽车车库，这些都是商务金融的范畴。骏誉公司不按规划许可证建房，构成根本违约，同时存在欺诈销售。7．杨云尚欠60万元房款未支付，房屋至今也没有交付。当时合同约定的是贷款方式支付该60万元，后杨云将材料交给骏誉公司，骏誉公司到银行贷款未能办理下来，银行出具证明说是因为个人的原因不符合审批的要求。直至2017年7月杨云领取房屋的时候，杨云才知道房屋的贷款没有办理下来。依据《合肥市房产局关于进一步加强商品房买卖合同签订与备案管理工作的通知》，明确的规定八种情况买受人可以退房，其中第四条规定因买受人购房贷款未获得批准的可以解除合同，杨云有权解除合同。杨云在2017年5月31日与骏誉公司签订了房屋补充协议第七条以及第四条的最后一款，是格式条款，加重了杨云的责任，应为无效条款。杨云签订补充协议的时候并不知道贷款没有办理下来。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。 骏誉公司辩称，一审法院依据土地证和土地出让合同来认定土地的性质，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。商品房买卖合同有明确的约定，杨云未办理按揭，则需要一次性向骏誉公司支付购房款，杨云无权要求解除合同。 杨云向一审法院起诉请求：1．要求与骏誉公司解除商品房买卖合同；2．本案诉讼费由骏誉公司承担。 一审法院认定事实：骏誉公司是位于合肥市政务区、万佛路以北天珑广场项目的开发商。该项目商业部分从销售之初，通过销售广告、宣传海报等方式对外进行宣传。 2017年5月10日，杨云（买受人）与骏誉公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得位于、万佛路以北的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为合地市经营（2012）104号。规划用途为住宅、商业。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名天珑广场，建设工程规划许可证号为合规政建民许2014017号；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号合房预售证第20150034号；买受人购买出卖人建设的上述项目中地下室（北区）-1层Ａ商—1207室，该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上0层，，地下**该商品房合同约定建筑面积共106.93平方米，其中套内建筑面积51.35平方米，公共部位与公用房屋分摊面积55.58平方米；总房价为250万元；买受人采取按揭方式付款，首付房款190万元，应在2017年5月31日前支付给出卖人。剩余房款60万元，办理按揭贷款；第八条交付期限。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建筑工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……；第十八条买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途……。2017年5月31日，双方又签订了一份《关于推迟交付的补充约定》，将《商品房买卖合同》中约定的交付时间由原来的2017年6月30日前延迟至2017年8月31日前。合同签订后，《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续，杨云向骏誉公司支付了部分购房款。至今，案涉房屋未办理不动产权证。 一审法院另查明，2012年10月9日，出让人合肥市国土资源局与受让人广州杰锐投资有限公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：合地市区经营【2012】104号），其中约定：本合同项下出让宗地编号为ＺＷＱＴＤ-006-007，宗地总面积69031.83平方米，其中出让宗地面积69031.83平方米，其中，含绿地面积2468.36平方米。本合同项下的出让宗地坐落于、万佛路以北；第五条本合同项下出让宗地的用途为商业、居住（其中居住用地比例占总用地比例不大于40%）；第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：主体建筑物性质商业、居住（其中居住用地比例占总用地比例不大于40%）；附属建筑物性质按批准规划方案组织实施；建筑限高按批准规划方案组织实施……。 2012年11月19日，甲方合肥市国土资源局与乙方广州杰锐投资有限公司、丙方骏誉公司签订《补充合同（二）》，约定《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：合地市区经营【2012】104号）及《补充合同》约定的全部权利和义务由丙方承担和继承等。 2014年1月7日，骏誉公司取得案涉土地《国有土地使用证》，证号为合国用（2014）第017号，该证载明的地类（用途）为商业、住宅。 2014年1月22日，骏誉公司拟建的天珑广场取得《合肥市规划（单体）方案审定通知书》，批准文号合规政审（2014）002号，其中载明：用地性质为居住用地、商业用地。 2014年6月25日，骏誉公司取得合规政建民许2014017号《建设工程规划许可证副本》。 2017年6月21日，合肥市公安消防支队出具合公消验字［2017］第0171号建设工程消防验收意见书，其中载明，安徽骏誉投资置业有限公司申报的天珑广场1-3#、5#办公楼、6-8商业及地下室工程（合公消验凭字［2017］第0169号）消防验收材料悉，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。 2017年7月5日，骏誉公司建设的天珑广场1#、2#、5#办公楼，3#办公楼及商业4#（南区商业），北区5#裙房商业及6—8#商业，9#—14#住宅楼，，地下室的项目取得《建设工程规划核实合格证》，编号为合规验民许** 2017年7月24日，骏誉公司取得建字第340101201760009号《建设工程规划许可证》，其中载明“根据建设单位申请及发改备（2012）336号文件精神，已审批通过总面积规划方案‘合规政审（2014）002号’、土地证并取得供电、人防、消防、环保部门意见，原则同意办理安徽骏誉投资置业有限公司‘天珑广场’建设工程规划许可证，该建筑功能为：商业、办公、住宅、地下车库，&、地下车库p;…2014年12月18日，安徽骏誉投资置业有限公司‘天珑广场’因建设单位实际使用需求，申请施工图纸变更，经核实，并征求消防、环保、供电等部门意见，原则同意办理安徽骏誉投资置业有限公司‘天珑广场’建设工程规划许可证变更，其他控制条件不变，详见变更图纸。该建筑功能为：商业、办公、住宅、地下车库，&、地下车库p;…具体各单体建筑变更指标如下：……5、北区5#裙房商业及6-8#商业：建筑功能为：商业，地上6层局部，地上**局部**21047.18平方米，取消自持商业面积7538平方米。……12、地下室：&h、地下室p;…具体变更细分如下：（1）北区地下室：建筑功能为：商业、地下车库、地、地下车库、地下**p;…。（2）南区地下室：建筑功能为：商业、地下车库、地、地下车库、地下**p;…。（3）住宅地下室：建筑功能为：地下车库、地：地下车库ellip;…” 本案因系群体性系列纠纷案件之一，案涉项目同地段的房屋产权分户登记时用途一栏有登记有“商业”、“商服用地／商业”、“商务金融用地／商业”等情形，为此，一审法院向合肥市自然资源和规划局调查了解案涉房产登记相关情况。对此，合肥市不动产登记中心于2020年4月26日向一审法院出具《关于天珑广场分户不动产权证土地用途的情况说明》，内容为：“天珑广场项目位于蜀山区，系安徽骏誉投资置业有限公司开发建设。土地出让合同约定的宗地用途为‘住宅、商业’。2017年10月起，安徽骏誉投资置业有限公司陆续向我中心申请该项目的权籍调查和不动产登记。根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》、《不动产登记数据库标准（试行）》等规定，土地用途依据《土地利用现状分类》（ＧＢ／Ｔ21010）（下称‘《土地分类》’）的国家标准进行分类，权籍调查和不动产登记土地用途要求按二级类填报。该宗地土地出让合同约定的土地用途是一级类，‘商业用地’对应分类为‘商服用地’，《土地分类》对于‘商服用地’划分为7个二级类，‘商务金融用地’是其中之一。为贯彻执行上述文件规定，土地用途必须用二级类登记，我中心在办理天珑广场项目（包括类似项目）商办类房屋权籍调查和不动产登记时，采用‘商服用地’的二级分类‘商务金融用地’对应土地出让合同约定的‘商业用地’。同时，不动产登记采用‘商服用地’的二级分类‘商务金融用地’对应土地出让合同约定的‘商业用地’，存在无法准确涵盖综合体项目土地用途的现实问题。经与上级相关部门沟通请示，我中心自2018年起对于难以准确界定二级类的商办综合体项目，在不突破原土地批准用途的前提下，将商办房屋按照《土地分类》的一级类‘商服用地’办理权籍调查和不动产登记。上述项目中（包括类似项目）已按照二级类‘商务金融用地’办理不动产登记的权利人，如确有需求，可以向我中心申请按照一级类‘商服用地’办理换证手续。特此说明。” 2020年6月23日，合肥市自然资源和规划局向一审法院出具合自然资规函［2020］406号《合肥市自然资源和规划局关于天珑广场有关不动产登记簿记载事项说明的函》，内容为：“因贵院要求，我局所属合肥市不动产登记中心于2020年4月26日出具了《关于天珑广场分户不动产权证土地用途的情况说明》，现就有关事项说明如下：我局系合肥市辖区范围内不动产统一确权登记的法定登记部门，合肥市不动产登记中心为我局下属的事业单位。受我局委托合肥市不动产登记中心从事不动产统一确权登记具体事务性工作，其出具的《情况说明》仅作为具体的业务技术解释，不宜作为土地用途的证明材料，土地用途应依照《国有建设用地使用权出让合同》认定。” 一审法院认为，杨云与骏誉公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应合法、有效。《商品房买卖合同》约定案涉项目的土地规划用途为住宅、商业，商品房的用途为商业。骏誉公司通过出让方式取得案涉土地，出让合同约定出让宗地的用途为商业、居住（其中居住用地比例占总用地比例不大于40%）。骏誉公司取得的《建设工程规划许可证》载明：北区5#裙房商业及6-8#商业建筑功能为商业；天珑广场地下室建筑功能含商业。杨云诉称骏誉公司取得的天珑广场土地用途为商务金融用地，其以商铺销售已经构成欺诈、虚假宣传，构成根本违约，杨云购买的商品房根本不具有商铺的使用功能，价格也应该远低于商铺，证据不足，一审法院不予认定；杨云要求评估案涉房屋的价值减损，一审法院不予准许。故杨云由此提出要求解除合同的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。此外，杨云诉称贷款没贷下来，其无力支付剩余房款，因其未能举证证明按揭贷款无法办理的原因系骏誉公司或因不可归责于当事人双方的事由而致，故杨云以此为由提出要求解除合同的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回杨云的诉讼请求。案件受理费80元，由杨云负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，骏誉公司制作的彩页宣传广告等宣传资料为要约邀请，并非要约，杨云关于骏誉公司宣传彩页内容构成要约、销售房屋构成欺诈且不符合双方合同约定构成违约的主张不符合法律规定，本院不予支持。根据本案已查明事实，案涉地块的土地出让合同约定的出让宗地用途含商业，杨云与骏誉公司订立的《商品房买卖合同》约定项目土地规划用途为住宅、商业，商品房的用途为商业。案涉商品房位于北区地下室，而《建设工程规划许可证》及《建设工程验收消防意见书》均载明地下室的建筑功能含商业。因此，杨云上诉称骏誉公司未按照规划许可要求建房，与事实不符。杨云诉请解除案涉《商品房买卖合同》的理由是骏誉公司构成根本违约，而其购买的房屋性质为商业，符合双方合同约定，其合同目的已然得到满足，杨云据此要求解除合同，理由不能成立，本院不予支持。杨云称贷款未办理下来，无力支付剩余房款，但其又自认银行已对此出具证明载明是因为个人的原因不符合审批的要求导致的，其以此为由解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杨云负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十一月三十日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。