河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2221号上诉人：濮阳市南方美和家居有限公司，住所地：南乐县开元路东侧，注册号：410923000010158。法定代表人：李文旺，该公司经理。委托诉讼代理人：扈志超，南乐县众信法律服务所法律工作者。被上诉人：江妹丽，女，1971年12月8日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：郭海英，南乐县兴华法律服务所法律工作者。上诉人濮阳市南方美和家居有限公司因与被上诉人江妹丽确认合同无效纠纷一案不服河南省南乐县人民法院（2020）豫0923民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人(原审原告)濮阳市南方美和家居有限公司的委托诉讼代理人扈志超，被上诉人(原审被告)江妹丽及其委托诉讼代理人郭海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。濮阳市南方美和家居有限公司上诉请求：请求依法撤销南乐县人民法院（2020）豫0923民初1848号民事判决书，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、原审法院未经合法调查，错误认定案外人濮阳市美和置业有限公司2015年8月份违法占用城关镇赵苍固村集体土地建楼房，占地面积5822平方米不属实。本案中实际占用城关镇赵苍固村集体土地建楼房的是上诉人，因该项目是南乐县外商投资管理局的招商项目。上诉人是于2014年2月20日与南乐县外商投资管理局签订了项目投资合同书。合同中约定该项目由上诉人独自开发经营。在履行该合同期间，南乐县政府也对该项目在建设期间出具了多次的会议纪要。因上诉人的原因，未有将该合同履行完毕。致使该项目搁置，直至相关部门将该宗土地收回，对地上附属物予以罚没。案外人濮阳市美和置业有限公司是该项目后期新的投资人，案外人公司成立日期是2018年4月16日，案外人濮阳市美和置业有限公司是于2019年10月21日从南乐县国土资源局挂牌出让中合法竞买取得的本案涉案的土地建设使用权，面积为31913.59平方米（地上建筑物、构筑物和国有土地使用权一并转让）。并非上诉人个人转让给了案外人濮阳市美和置业有限公司土地使用权5822平方米。原审法院认定2015年8月份案外人濮阳市美和置业有限公司违法占用城关镇赵苍固村集体土地建楼房根本就不会成立。二、原审法院认定案外人濮阳市美和置业有限公司取得了本案原被告争议的商品房的商品房预售许可证，该认定事实不存在。南乐县住房和城乡建设局，于2020年8月31日回复：“濮阳市南方美和家居有限公司、濮阳市美和置业有限公司未办理位于南乐县一行路西侧原南方美和广场一期两幢商业临街楼房的商品房预售许可证”。三、原审法院错误认定的部分事实，导致判决错误。1、本案原南方美和广场房源预定协议中的商品房在起诉前上诉人与案外人濮阳市美和置业有限公司均未有取得商品房预售许可证。原审法院认定现涉案商品房起诉前已取得预许可证是错误的。2、原审法院认定上诉人将涉案房屋及土地使用权（5822平方米）已转移到了案外人濮阳市美和置业有限公司的名下是错误的。案外人濮阳市美和置业有限公司是于2019年10月21日在南乐县国土资源局公开挂牌出让该宗土地建设使用权（地上建筑物、构筑物和国有土地使用权一并转让）时，以4630万元的价格单独合法购买了该宗国有土地使用权（31913.59平方米）及地上建筑物、构筑物，该合法竞拍购买的结果与上诉人没有任何关系。在原审法院也认定了上诉人与案外人濮阳市美和置业有限公司不是同一公司。3、上诉人向原审法院提供的南乐县国土资源局向案外人濮阳市美和置业有限公司出具的土地违法行政处罚决定书。上诉人只是证明：南乐县国土资源局于2018年5月8日没收了本案中上诉人之前非法占用的土地及土地上的新建建筑物和其他设施。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求依法撒销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人江妹丽辩称，上诉人上诉理由不属实，可信度较差，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。濮阳市南方美和家居有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令确认原被告于2016年2月17日签订的《南方美和广场商铺预定协议》无效；2、本案诉讼费用由被告江妹丽承担。一审法院认定事实：2016年2月17日原被告签订了《南方美和广场房源预定协议》，约定被告预定美和广场1期6号楼28号商铺，并交付原告全部购房款372222元，原告支付了被告2016年5月1日至2017年5月1日的租金9816元。2018年，南乐县国土资源局作出了编号为2018-003号土地违法案件行政处罚决定书，处罚对象为濮阳市美和置业有限公司，违法事实：濮阳市美和置业有限公司未经批准，于2015年8月份，违法占用城关镇赵苍固村集体土地建楼房，占地总面积5822平方米。违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。处罚内容：没收非法占用土地上的新建建筑物和其他设施；罚款104796元。2018年5月21日南乐县国土资源局向南乐县财政局移交了没收的非法财物（非法占用土地上的新建建筑物和其他设施）。2019年1月22日南乐县国土资源局挂牌出让该宗土地的建设用地使用权（地上建筑物、构筑物和国有土地使用权一并转让）。2019年10月21日濮阳市美和置业有限公司缴纳土地出让金4630万元，取得了该宗土地的建设用地使用权（含地上建筑物、构筑物）。现在原被告争议的商品房已经取得了商品房预售许可证。一审法院认为，原被告签订《南方美和广场房源预定协议》时，原告未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定合同无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告是与原告濮阳市南方美和家居有限公司签订的商品房预售合同，而取得商品房预售许可证的是案外人濮阳市美和置业有限公司，二者不是同一公司。但从南乐县国土资源局作出的编号为2018-003号土地违法案件行政处罚决定书中显示，是濮阳市美和置业有限公司未经批准，于2015年8月份，违法占用城关镇赵苍固村集体土地建楼房，处罚对象为濮阳市美和置业有限公司。该证据证明原告濮阳市南方美和家居有限公司违法建设的房屋，在行政处罚决定作出之前，已经转移到了案外人濮阳市美和置业有限公司名下。现涉案商品房已取得预售许可证，且原告未提供证据证明涉案房屋转移到案外人濮阳市美和置业有限公司名下的行为无效，因此原告提供的证据不足以证明原被告签订《南方美和广场房源预定协议》无效，对原告要求确认与被告签订的协议无效的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告濮阳市南方美和家居有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告濮阳市南方美和家居有限公司负担。本院经审理查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，上诉人强调其与被上诉人签定了本案合同后，因自身原因，包括本案争议房产在内的南方美和广场项目被政府有关部门罚没，该宗土地也被收回。案外人濮阳市美和置业有限公司是通过参与政府挂牌出让竞价取得了本案争议房产所在的南方美和广场项目的产权，该公司与上诉人没有关系，但此番辩解，解释不通为什么南乐县政府有关部门在该项目挂牌出让之前，亦即上诉人所称案外人濮阳市美和置业有限公司“通过挂牌出让手续取得产权”之前在对该项目所有人作出行政处罚之时，处罚对象已经是案外人濮阳市美和置业有限公司而非上诉人。综上所述，一审判决认定事实有据，濮阳市南方美和家居有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由濮阳市南方美和家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 邑审判员 孙立新审判员 杨 浩二〇二〇年十一月十九日书记员 侯 锐