广东省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）粤行终69号上诉人（原审原告）：许教元(HUIKOWYUEN)，男，1948年12月15日出生。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地：广东省广州市越秀区吉祥路**。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：周君玉，该局工作人员。委托代理人：唐俊，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。原审第三人：梁丽虹，女，汉族，1987年12月3日出生，住广东省广州市白云区。上诉人许教元因与被上诉人广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会，下称原广州市国规委）、原审第三人梁丽虹房屋产权转移登记行政纠纷一案，不服广州铁路运输中级法院（2019）粤71行初264号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋坐落于广州市白云区沙凤村兴达街18号404房，建筑面积为107.3平方米，原《不动产权证》为粤房地权证穗字第1050055166号，产权人为原告，抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州流花支行。2016年6月30日，原告将涉案房屋出让给闫长海、梁丽虹，双方签订了穗存量房合字16060476167《存量房买卖合同》(下称涉案《存量房买卖合同》)，约定购房款总价为人民币162万元整，买受人闫长海、梁丽虹于房产申请转移登记递件成功当天向原告许教元一次性付款。同日，闫长海、梁丽虹以夫妻名义和原告共同向原广州市国规委提交了涉案房屋的涂销抵押及交易过户申请，按要求提交了涉案《存量房买卖合同》，闫长海、梁丽虹两人的结婚证等材料。同年7月12日，被告经审核对涉案房屋产权转移作出登记，向闫长海、梁丽虹分别颁发粤［2016］广州市不动产权第04211636、04211637号《不动产权证》，涉案房产所有权为两人共同共有。2016年7月23日，闫长海、梁丽虹就涉案房产进行析产，向被告申请办理涉案房屋不动产份额转让登记。在此次登记转移审查过程中，原广州市国规委根据他人举报线索初步核实闫长海、梁丽虹递交的结婚证件系伪造后，及时向公安机关报案，并于同年9月20日向闫长海、梁丽虹作出不予登记决定。2017年3月23日，原广州市国规委根据广州市白云区公安分局来函，在涉案房屋登记簿中作出闫长海因涉嫌伪造公文证件印章已立刑事案处理的风险提示注记。2017年4月25日，因闫长海另案所涉的民间借贷合同纠纷，广州市白云区人民法院作出（2017）粤0111执保528号民事裁定及（2017）粤0111民初5013号执行通知书，查封登记在闫长海名下的涉案房屋份额，查封期限从2017年4月25日至2020年4月24日。此后，原告曾向查封法院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。2019年5月21日，广州市白云区人民法院作出（2019）粤0111执异71号执行裁定，驳回原告的异议请求。2018年9月，原告以闫长海、梁丽虹对涉案房屋未履行支付购房款的义务、两人伪造结婚证等为由，向广州仲裁委员会申请仲裁，请求：1.解除涉案《存量房买卖合同》；2.确定申请人许教元为涉案房屋产权人；3.闫长海、梁丽虹协助办理过户登记手续。该委依法予以受理，于2019年2月28日作出（2018）穗仲案字第27273号仲裁裁决，仲裁裁决确认房屋买卖合同有效，闫长海是否具有购房资格、与梁丽虹是否属于夫妻关系，不影响合同效力，两买受人未按合同约定支付房款，申请人有权按合同约定解除合同。遂裁决解除许教元与闫长海、梁丽虹签订的涉案《存量房买卖合同》，并在裁决中特别说明由于涉案房屋被司法查封，对原告要求闫长海、梁丽虹将涉案房屋转移登记至其名下的仲裁请求不予支持，申请人可待涉案房屋查封解除后再行主张权利。对申请人申请确定其为涉案房屋所有权人及办理过户登记手续的请求均予驳回。该裁决作出后，原告向原审法院提起本案之诉，请求：1、撤销原广州市国规委作出的颁发粤［2016］广州市不动产权第04211636号《不动产权证》行为；2、确认原告为涉案房屋的产权人；3、判令被告将涉案房屋恢复登记在原告名下。在一审庭审中，原告表示其自2017年10月30日起曾多次向被告请求撤销对闫长海、梁丽虹颁发的涉案房屋不动产权证，被告均以涉案房屋被查封为由不予办理。另查明：2019年1月9日，因机构改革，原广州市国土资源和规划委员会的职责由广州市规划和自然资源局承继。原审法院认为：《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”据此，原广州市国规委依法具有辖区范围内房屋登记的法定职权。《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，原告作为涉案房屋原权利人与闫长海、梁丽虹签订涉案《存量房买卖合同》，并共同向原广州市国规委申请办理涉案房屋转移登记，按要求提供了办理房屋权属登记所需的材料，原广州市国规委经审查双方提交材料符合前述《房屋登记办法》第三十三条第一款规定，遂依规办理涉案房屋产权转移登记，虽闫长海、梁丽虹是以夫妻名义共同购买，但涉案房屋转移登记是基于双方签订的涉案《存量房买卖合同》，生效仲裁裁决已确认作为买受方闫长海、梁丽虹两人的夫妻关系是否真实，不影响该买卖合同效力，且根据《房屋登记办法》第十一条第三款规定，对申请登记材料的真实性、合法性和有效性负有责任的主体是登记申请人，而不是房屋登记机关，原广州市国规委作出的涉案房屋产权转移登记符合上述法律规定。此后，被告在闫长海和梁丽虹申请办理有关涉案房屋产权析产变更登记中，经初步核实两人所提交的《结婚证》系伪造的情况下，停止办理涉案房屋不动产份额转让登记，并根据公安机关来函作出已立刑事案处理的风险提示注记，原广州市国规委已尽到审慎注意义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”根据物权法规定，登记的房屋权利人在法律上推定为真正的权利人，有足够证据予以否定的除外。司法查封是人民法院为限制债务人处分财产而采用的一种强制措施，通过将债务人的不动产纳入司法机关控制之下，暂时限制或剥夺债务人对该不动产的处分权，保持该不动产查封时的现状，防止该不动产被转移、损毁或另外增加新的负担，损害债权人的利益。本案中，涉案房屋的产权已分别转移登记在闫长海、梁丽虹名下，为两人共同共有。因闫长海在另案中涉及民间借贷纠纷，执行法院查封了登记在闫长海名下涉案房屋的份额。在此之后，原告与闫长海、梁丽虹签订的涉案《存量房买卖合同》经仲裁裁决被依法解除，解除的理由是未按合同的约定支付房款，符合合同约定的解除条件，且对卖方即原告要求确认产权、买方即闫长海、梁丽虹返还房屋并协助办理过户登记的请求予以驳回。由于涉案房屋已被执行法院另案司法查封，在查封期间涉案房屋的处分权利受到限制，依法不能办理相关产权变更登记手续，在上述情况下，原告于本案请求撤销涉案《不动产权证》，将涉案房屋恢复登记在其名下，于法无据，原审法院不予支持。关于原告主张被告在发现闫长海、梁丽虹结婚证虚假后，未主动撤销涉案房屋转移登记，存在行政不作为的理由。闫长海、梁丽虹共同与原告许教元签订涉案《存量房买卖合同》，并以夫妻名义向原广州市国规委办理了涉案房屋产权转移登记。在涉案房屋产权转移登记完毕后，原广州市国规委发现闫长海、梁丽虹结婚证系伪造，主要涉及闫长海是否符合持有广州地区房产的资格，涉案房屋买卖合同的合法有效性不属于其审查范围。对于因基础民事关系发生的房产转移登记，当基础民事关系被确认无效或撤销后的登记撤销事由，一般应由权利人主动向政府房产登记部门提出办理申请，并按规定提交相应材料。且原广州市国规委在初步核实闫长海、梁丽虹结婚证涉嫌伪造后及时报警，中止涉案房屋产权份额再次转移登记，并根据公安机关的来函在涉案房屋登记簿中作出相应风险提示注记，已尽到审慎核查义务。原告许教元的上述理由不能成立，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告许教元的诉讼请求。上诉人许教元不服一审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人的行政不作为行为侵犯了上诉人对涉案房屋的物权，违背了行政法高效便民的基本原则。广州市仲裁委员会已裁决解除上诉人与原审第三人梁丽虹签订的《存量房买卖合同》，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第四十四条第一款规定：“房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后，买受人应当将房屋返还给出卖人……。”现《存量房买卖合同》已被生效法律文书解除，上诉人应为涉案房屋产权人。另,《广州市城镇房地产登记办法》第五十四条第三款规定：“有下列情形之一的，房地产行政主管部门可以撤销原房地产登记：…（三）当事人提交的权属来源证明文件被撤销的。”现登记依据的权属来源证明文件已被撤销，被上诉人应恢复上诉人产权登记，但经上诉人多次申请，被上诉人仅作出其行为合法的回函，未采取措施，此种行政不作为侵犯了上诉人的物权。二、被上诉人的行政不作为行为表现在两方面，一是在上诉人申请前的不作为，二是在上诉人申请后的不作为。关于上诉人申请后的不作为，2017年11月29日，上诉人至被上诉人处反映情况，以行政填表形式请求被上诉人协助处理涉案房屋产权事宜，被上诉人仅复函说明其登记行为并未违法，而未对上诉人的请求做出具体、有效的行政行为，未提供指引或协助，且在之后上诉人通过司法途径寻求救济时，也未提供帮助与配合。三、本案原审第三人梁丽虹涉案房屋的产权份额未被查封，被上诉人应撤销其不动产权登记，将产权份额恢复登记至上诉人名下。《存量房买卖合同》已被生效法律文书解除，上诉人恢复产权人身份，被上诉人应按上诉人所提诉讼请求作出相应行政行为，即撤销粤(2016)广州市不动产权第04211637号《不动产登记证》，确认被上诉人为涉案房屋产权人，将涉案房屋恢复登记于上诉人名下。四、涉案房屋一直由上诉人实际占用。因被上诉人的行政不作为，涉案房屋被司法查封，面临可能被拍卖的风险，上诉人的物权遭受侵犯。综上，请求二审法院撤销一审判决，撤销粤(2016)广州市不动产权第04211637号《不动产登记证》，将原审第三人梁丽虹涉案房屋的产权份额恢复登记至上诉人名下。被上诉人原广州市国规委二审答辩称：一、我方在涉案房屋被司法查封后，依法不予以办理涉案房屋的转移登记，适用法律、法规正确。本案中，涉案房屋产权人闫长海的份额于2017年4月25日被广州市白云区人民法院依法查封，查封期限为2017年4月25日至2020年4月24日。而无论是上诉人自2017年10月30日起多次向我方请求撤销对闫长海、梁丽虹颁发的涉案房屋不动产权证，还是广州仲裁委员会于2018年9月20日作出的(2018)穗仲案字第27273号《裁决书》裁决解除涉案《存量房买卖合同》之前，涉案房屋都已处于广州市白云区人民法院查封期间，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，”即涉案房屋已不符合办理转移登记的情形。此外，根据广州仲裁委员会作出的(2018)穗仲案字第27273号《裁决书》可知，广州仲裁委员会虽裁决解除上诉人与闫长海、梁丽虹两人签订的《存量房买卖合同》，但《裁决书》中同样列明了不予支持上诉人将涉案房屋转移至其名下的仲裁请求。我方在涉案房屋被查封期间未对房屋办理转移登记手续符合法律规定，未构成行政不作为。二、我方已依法行政，积极履行了自身法定职能。闫长海、梁丽虹伪造的结婚证材料不影响我方在2016年7月12日为上诉人向原审第三人办理转移登记的合法行为，闫长海、梁丽虹伪造的结婚证主要影响的是闫长海是否享有广州地区购房资格，不影响涉案《存量房买卖合同》的合法有效性，且涉案《存量房买卖合同》的合法有效性不属于我方办理不动产登记的审查范围。我方在发现闫长海、梁丽虹欲以伪造的结婚证材料骗取共有产权转移登记行为后，不仅立即向广州市白云区民政局发函核查，也及时向公安机关予以报警处理。在中止了对涉案房屋产权份额再次转移登记的同时，根据公安机关的来函在涉案房屋登记簿中作出相应风险提示注记，已依法依规履行了自身职责。在上诉人提出行政诉求时，我方根据相关法律规定依法依规向上诉人作出复函，告知其目前涉案房屋已被查封，尚不能办理相关登记业务，已依法履职，尽到了合理的告知义务，不存在不作为问题。三、上诉人可向法院提起执行异议之诉来保障自身合法权益。根据《仲裁裁决书》可知，因涉案房屋已被查封，广州仲裁委员会建议上诉人待涉案房屋查封解除后再行主张权利，办理产权转移登记。而涉案房屋面临司法拍卖的情形，在上诉人提起执行异议被法院驳回的情况下，上诉人可根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，通过向法院提出执行异议之诉来保障自身合法权益。综上，一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，上诉人的上诉请求于法无据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人梁丽虹二审诉讼期间未提交书面答辩意见。本院二审经审查，对原审判决查明认定的事实予以确认。本院认为：本案为房屋产权转移登记行政纠纷。二审争议的焦点为：上诉人许教元请求撤销原广州市国规委向闫长海作出的颁发粤［2016］广州市不动产权第04211636号《不动产权证》行为，确认上诉人为涉案房屋的产权人，判令原广州市国规委将涉案房屋恢复登记在其名下的诉讼请求是否应得到支持。关于上诉人许教元请求撤销原广州市国规委向闫长海作出的颁发粤［2016］广州市不动产权第04211636号《不动产权证》行为的问题。《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，上诉人许教元作为涉案房屋原权利人与闫长海、梁丽虹签订涉案《存量房买卖合同》，并共同向原广州市国规委申请办理涉案房屋产权转移登记，按要求提供了办理房屋权属登记所需的材料，作为申请人闫长海、许教元对其申请登记材料的真实性、合法性和有效性负责。原广州市国规委在此后闫长海和梁丽虹申请办理有关涉案房屋产权析产变更登记中，经初步核实两人所提交的《结婚证》系伪造的情况下，停止办理涉案房屋不动产份额转让登记，并根据公安机关来函作出已立刑事案处理的风险提示注记，已尽到审慎注意义务。因此，原广州市国规委作出的涉案房屋产权转移登记行为符合上述规章的规定。虽然闫长海、梁丽虹是伪造《结婚证》以夫妻名义共同购买，但涉案房屋转移登记行为是基于双方签订的涉案《存量房买卖合同》作出，生效的（2018）穗仲案字第27273号仲裁裁决已确认作为买受方闫长海、梁丽虹两人的夫妻关系是否真实，不影响涉案《存量房买卖合同》的效力。此外，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”本案中，因闫长海另案所涉的民间借贷合同纠纷，广州市白云区人民法院作出（2017）粤0111执保528号民事裁定及（2017）粤0111民初5013号执行通知书，查封登记在闫长海名下的涉案房屋份额，查封期限从2017年4月25日至2020年4月24日。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条的规定，登记在闫长海名下的涉案房屋份额，在被人民法院依法查封期间，不得办理权属变更、转移登记手续。因此，上诉人许教元请求撤销原广州市国规委向闫长海作出的颁发粤［2016］广州市不动产权第04211636号《不动产权证》行为，缺乏事实与法律依据，原审判决不予支持，并无不当。关于上诉人许教元请求确认上诉人为涉案房屋的产权人，判令原广州市国规委将涉案房屋恢复登记在其名下的问题。《中华人民共和国仲裁法》第九条规定：“仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（十）其他不符合法定起诉条件的情形。”本案中，上诉人许教元已于2018年9月20日向中国广州仲裁委员会申请仲裁，中国广州仲裁委员会于2019年2月28日已作出（2018）穗仲案字第27273号仲裁裁决，解除上诉人许教元与闫长海、梁丽虹签订的涉案《存量房买卖合同》，对上诉人请求裁决确定其为涉案房屋的产权人，要求闫长海、梁丽虹协助将涉案房屋转移登记至其名下的请求不予支持，该仲裁裁决现已发生法律效力。上诉人若仍不服仲裁裁决，坚持请求确认其为涉案房屋的产权人，应另循民事救济途径解决，并非行政诉讼受案范围，对该项诉讼请求本应驳回其起诉。在登记在闫长海名下的涉案房屋份额被人民法院依法查封的情况下，上诉人请求判令原广州市国规委将涉案房屋恢复登记在其名下，亦不符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条的规定。综上，原审判决驳回上诉人许教元的诉讼请求，虽存在程序上不妥之处，但处理结果对上诉人的实体权益并未产生实际影响，本院依法予以维持。上诉人许教元上诉主张其为涉案房屋的产权人，被上诉人应恢复其产权登记，请求撤销一审判决，撤销粤(2016)广州市不动产权第04211637号《不动产登记证》，将原审第三人梁丽虹涉案房屋的产权份额恢复登记至其名下，缺乏事实与法律依据，本院不予支持，其上诉请求依法应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人许教元负担。本判决为终审判决。审判长  纪红玲审判员  黄伟明审判员  罗 燕二〇二〇年十一月二十四日书记员  钟能英