广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初25639号原告：东莞市恒基房地产经纪有限公司，住所地：东莞市寮步镇良平社区******************，统一社会信用代码：914***********J696。法定代表人：梁惠平，总经理。委托诉讼代理人：李小兴，广东说文律师事务所律师。被告：梁昌响，男，1979年2月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区***************，身份证号码：441************774。委托诉讼代理人：曾献林，广东森智律师事务所律师。原告东莞市恒基房地产经纪有限公司诉被告梁昌响居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市恒基房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李小兴，被告梁昌响的委托诉讼代理人曾献林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市恒基房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告居间服务费26000元及逾期违约金26000元（违约金以26000元为本金，按每日千分之五的标准计算，自2019年7月14日开始计算到2020年4月13日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月14日案外人常建国将房屋在原告处放盘出售，原告接受委托后为涉案房屋进行展示宣传，并让业务人员对外进行推介，在此期间支出了大量的人力财力，2019年4月6日，被告向原告寻求购房信息，原告的工作人员根据被告的需求，不断介绍适合的房源给被告参考，在此期间还专程陪同被告现场看了几套房产，经过原告工作人员的不懈努力，终于促成了被告与案外人常建国就位于东莞市*****************住宅楼801号房的买卖，并共同签订了《房地产买卖及经纪合同》，合同约定了买卖双方的权利义务，同时也约定了居间条款，居间服务费为28000元，支付时间为签订合同当天，支付人为买方，逾期支付的违约责任为每日按居间服务费总金额的千分之五支付违约金到付清之日止，同时约定提前终止买卖不影响居间服务费的支付。被告在2019年7月12日支付了2000元的诚意金转为居间服务费，剩余26000元居间服务费一直拖欠未付。2019年7月29日，被告与卖方解除了房屋买卖合同并签订《合同解除协议》，明确约定因居间费及违约产生的一切法律责任由被告承担，且合同解除的原因也是被告不愿意购买导致的，原告为了促成被告与案外人常建国达成房屋买卖提供了大量的居间工作，在整个过程中，原告没有任何居间过错行为，导致买卖合同解除的原因是被告，因此原告的居间服务费应当全额由被告支付，且需承担相应的违约责任。被告梁昌响提交答辩状称：一、原告作为居间方，未尽到忠诚义务，为赚取居间服务费，故意淡化涉案房产“房产证未满两年无法过户”的现状，且未充分向被告说明交易的风险性，对于首期楼款也未约定需要监管，被告是在原告游说下才草草签订《房地产买卖及经纪合同》，在合同签订第二天，被告在意识到本次交易存在的高风险后就决定不再购买涉案房产，并立即告知原告、卖方常建国要求解除合同，但原告为赚取居间服务费，拒绝协助被告办理相关手续，被告才与卖方签订《合同解除协议》，被告也因此被卖方没收10000元定金，原告并未积极、忠诚履行义务，无权要求被告支付居间服务费。二、按照《房地产买卖及经纪合同》约定，经纪方必须严守诚实、信誉、高效原则提供代理服务，经纪方须协助买方就物业产权进行审查（办理产权转移、银行贷款手续等），并就该物业转让事宜提供咨询服务、协助办理等手续，涉案房屋买卖尚未进入实际交易阶段，原告只促成签订合同，尚未办理赎楼、按揭、过户等中介服务行为，按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第53条规定，就算原告有提供居间服务，原告要求被告支付全部居间服务费明显不合理；三、原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，涉案《房地产买卖及经纪合同》已解除，原告并未实际履行中介服务行为，再要求支付居间服务费不合理，被告不存在任何违约行为，涉案合同的第十一条约定，是原告单方制作的格式化条款，该条款免除了中介公司应该履行的合同义务，加重被告责任，且约定的违约金也偏高，按照法律规定该条款应为无效条款，不应该作为原告要求被告支付违约金的依据。经审理查明：2019年7月14日，原告（经纪方）与被告（买方）、案外人常建国（卖方）签订一份《房地产买卖及经纪合同》，合同约定：买卖双方分别委托经纪方就买卖位于东莞市*****************住宅楼801房提供居间服务，物业转让总价为1860000元，定金50000元由买方在2019年7月14日前付清；合同履行过程中，经纪方应协助买方就该物业产权进行审查，并就该物业转让的有关事宜（包括办理产权转移登记、银行按揭贷款的有关手续）向买、卖双方提供咨询服务、并协助办理有关手续；鉴于经纪方已向买卖双方提供房地产咨询及买卖代理服务，促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：经纪方有权向买方收取28000元作为居间服务费，该笔费用于签订合同当天付清；逾期支付的，须从签订合同之日起每日按居间服务费总金额的千分之五支付违约金到付清之日止；提前终止买卖不影响居间服务费的支付；在合同履行期间，任何一方不履行合同或因一方因素导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费；另，合同备注处载明：“经买卖双方同意于2019年12月12日房产证满2年再过户”。前述合同签订当日，被告向案外人常建国支付了10000元定金，案外人常建国出具一份收据载明：7月14日支付10000元定金，剩下40000元于2019年7月18日之前支付，以到账为准。另，被告已向原告支付了2000元居间服务费。2019年7月29日，被告与案外人常建国签订一份《合同解除协议》，协议约定：双方同意解除涉案《房地产买卖及经纪合同》，被告已经支付的定金不予退回；如因涉案合同与原告产生居间服务费违约纠纷的，全部法律责任由被告承担。庭审中：被告主张：1.被告在签订涉案合同后的第二天就要求解除合同，因为涉案交易房屋的房产证未满2年，按照当时的政策规定不满2年是不能过户的，原告当时并未向被告充分陈述交易风险，被告基于上述理由与案外人解除了涉案合同；至于备注条款，被告在签订合同时并未充分理解，签署合同后觉得风险过大，故不敢再履行合同；2.涉案合同约定的违约金过高。原告则主张：被告是因个人原因与案外人解除涉案合同的，合同上的备注条款是被告为了减轻税费，由被告提出的要求，卖方同意后双方就写了备注条款。以上事实，有原告提交的《房地产买卖及经纪合同》、《合同解除协议》（复印件）、收据（复印件），被告提交的《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：原告、被告、案外人常建国共同签订了《房地产买卖及经纪合同》，该合同是各方当事人真实的意思表示，各方均应按约定履行各自义务。原告作为居间方，已向被告提供订立合同的机会并促成涉案合同的成立，涉案合同也约定被告在签订合同当天就应当向原告支付居间服务费，故原告有权向被告主张居间服务费。被告称由于涉案交易房产的产权证未满两年，根据当时的政策规定产权证不满两年的住房无法过户，原告未向被告充分陈述交易的风险，故被告与案外人常建国解除涉案合同。但涉案合同备注条款已载明“经买卖双方同意于2019年12月12日房产证满2年再过户”，由此可见，被告在签订涉案合同时已明知房产的产权证未满两年，且已同意在产权证满两年后才过户。故本院认为解除涉案合同是被告的个人原因造成，原告对合同的解除并不存在过错。虽然涉案合同约定“提前终止买卖不影响本居间服务费的支付”，但合同版本由原告提供，原告应当采取合理方式提请对方注意，但该条款并未采取加粗模式提请被告注意，原告也未举证证明已就该条款向被告予以说明。故本院认定该条款为格式条款，且该条款加重了被告的责任，应属无效。涉案合同约定，原告需提供的居间服务包括协助买方就物业产权进行审查，就物业转让事宜（包括办理产权转移登记、银行按揭贷款的有关手续）向买、卖双方提供咨询服务、并协助办理有关手续。由于被告跟案外人常建国的交易还未完成，原告仅提供了部分居间服务，后续并未就办理产权转移登记、银行按揭贷款等相关手续提供咨询和协助服务，故结合原告提供的居间服务所实际付出的劳动情况，根据公平原则，本院酌情认定被告应当向原告支付的居间服务费为20000元，扣除被告已经支付的2000元，被告仍应向原告支付居间服务费18000元。至于逾期付款违约金，合同约定按照每日千分之五的标准计算，被告认为该违约金标准过高，故本院调整违约金为按照每日千分之一的标准从款项应付之日即2019年7月14日起计算至实际清偿之日止。对原告超出部分诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告梁昌响应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市恒基房地产经纪有限公司支付居间服务费18000元及逾期违约金（以18000元为基数，从2019年7月14日起按照每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告东莞市恒基房地产经纪有限公司其他诉讼请求。本案受理费550元（原告已预交），由原告东莞市恒基房地产经纪有限公司负担321.54元，由被告负担228.46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈慧娜二〇二〇年十一月二十七日书记员  尹艳清