贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0624民初2704号 原告：许海，男，汉族，1969年8月8日出生，住思南县。 特别委托诉讼代理人：郭育银，系贵州黔思律师事务所律师。 特别委托诉讼代理人：谢佳蓉。 被告：贵州中大黔城房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520102761360967N，住址：贵州省贵阳市南明区二戈寨富源南路**。 法定代表人：梅朝廷，系该公司总经理。 特别委托诉讼代理人：朱克勇，贵州公达律师事务所律师。 被告：思南最佳美洲乌江酒店有限公司，统一社会信用代码：91520624097987875Y，，住址：贵州省铜仁市思南县思唐镇城北新区 法定代表人：梅朝廷，系该公司执行董事。 特别委托诉讼代理人：朱克勇，系贵州公达律师事务所律师。 原告许海与被告贵州中大黔城房地产开发有限公司（以下简称“中大黔城公司”）、思南最佳美洲乌江酒店有限公司（以下简称“乌江酒店公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许海及其特别委托诉讼代理人郭育银、谢佳蓉，被告中大黔城公司、乌江酒店公司的特别委托诉讼代理人朱克勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许海向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与二被告于2018年12月20日签订的《调解协议书》合法有效；2、依法判决二被告履行调解协议将位于贵州省思南县的房屋产权证（不动产权证号00026410）过户在原告名下；3、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年12月20日，原告许海与被告中大黔城公司、乌江酒店公司因股权纠纷双方协商，自愿达成一致意见后签订《调解协议书》，内容主要：“被告尚欠原告本息5662500元，原告同意对该债务适当减免，只要求被告偿还1887450元，另外，被告将属于被告名下位于思南县城北社区乌江酒店第Ａ第一层1-2-31号（建筑面积162.05平方米）铺面中的125.83平方米抵偿尚欠原告的债务，该铺面多出125.83平方米以上的部分由原告取得房屋产权证书之日起一年内，按照45000元／平方米补交差价给被告。被告承诺在签订协议之日起一年内将房屋产权证办理在原告或者原告指定人的名下。”协议签订后，被告按约将房屋（思南县城北社区乌江酒店第Ａ栋第一层1-2-31号）交付给原告使用，原告对该房屋投入了大量资金进行装修后，于2019年3月13日开办了思南县百味源商行投入经营使用至今。然而，被告却迟迟不为原告办理相关的房屋产权证书，原告多次催告，被告仍不予履行。综上原、被告双方签订的《调解协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，被告不守诚信迟延履行合同义务的行为严重侵害了原告的合法权益，为此特提起诉讼请求依法支持原告的诉讼请求。 被告中大黔城公司、乌江酒店公司共同辩称，2018年思南县公安局立案侦查案件中向社会公开收集二被告债权债务，其中二被告尚欠相关线索，告知要求二被告与许海必须尽快做出处理，并报公安局备案，于是在2018年12月20日经许海案涉款项的经办人杨胜波及两公司代理人共同协商签署了本案所涉的调解协议书，但于各方面原因而被告确实未办理过户手续，至于相关款项系杨胜波本人经手，因此对原告方起诉的诉请，请法院根据本案的事实依法裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:原告方提交的身份证1页、二被告企业信息公示报告4页、调解协议书、补充协议书、二被告向公安提供的办理产权报告、调解协议书、负债表、思南县公安局致法院的函、执行案件受理通知书、执行笔录、资产汇总表、执行裁定书、协助执行通知书（回执）、思南县百味源商行营业执照、许海结婚证、李小玲身份证、案涉房屋照片、房产证、土地使用权证、不动产登记中心登记信息、《乌江假日酒店投资开发合作协议》；二被告提交的《和解并托管合同》，杨胜波的询问笔录、梅朝廷的询问笔录等本院予以确认并在卷佐证。 对争议的证据及事实，本院认定如下： 一、对双方当事人提交的争议证据认定如下：对原告提交的.2010年3月4日收据、2014年3月27日凭证、2014年2月26日收条、借条、承诺，证据来源合法，且与本案有关联性，能证明本案相关案件事实，予以采信。 二、本院经审理认定案件事实如下： 2010年，杨胜波与（案外人）周西禄、旷宗义合作开发乌江假日酒店项目原始资金投资2000万元中，杨胜波占总投资股份30%。2010年2月2日许海与杨胜波签订《乌江假日酒店投资开发合作协议》，约定杨胜波所占乌江假日酒店开发项目投资股份30%中，由许海加入与杨胜波共同投资，合作投资开发乌江假日酒店，对外以杨胜波名义（名义股东）入股投资开发，其中：由杨胜波出资500万元，占83.33%（占项目原始投资2000万的25%）；许海（隐名股东）出资100万元，占股份16.73%（占整个项目投资2000万元的5%股份），各自出资在2010年2月6日前到位。2010年3月4日，许海将出资的入股本金1，000，000元交付给杨胜波，杨胜波向许海出具金额为1，000，000元的收据一份；2014年2月26日追加投资100万元股金，2014年2月27日许海将追加投资股金100万元通过工商银行转账支付给杨胜波。2014年10月30日许海退股，其与杨胜波及乌江酒店公司共同核算，杨胜波及乌江酒店公司同意退还许海股金及分红375万元。2014年11月2日，杨胜波及乌江酒店公司向许海及书面承诺以其在乌江酒店持有股份中连接一楼正门14号门面169.66平方米折抵许海、喻仕松（案外人）的股款，归许海、喻仕松所有，并同意为二人办理房屋过户手续。2014年12月1日被告乌江酒店公司因无现金退还许海，便将同意退还的股款及分红合计375万元转为被告乌江酒店公司向原告许海的借款，故于同日由被告乌江酒店公司向许海出具金额为3750000元借条一份“今借到许海人民币叁佰柒拾伍万元（3750000元），此借款为许海入股乌江酒店本金加上分红款。借条上加盖乌江酒店公章及由法人代表杨胜波签名”。 2018年思南县公安局立案侦查案件中向社会公开收集被告中大黔城公司、乌江酒店公司债权债务，其中二被告尚欠相关线索，告知要求中大黔城公司、乌江酒店公司与许海涉案欠款必须尽快做出处理，并将双方处理情况报公安局备案。 2018年12月20日，许海作为甲方与中大黔城公司、乌江酒店公司两公司作为乙方（二公司的委托代理方贵州公达律师事务所），就甲乙双方股权欠款纠纷一案，经双方协商一致达成《调解协议书》协议约定：“一、本协议根据双方的借款借据、以资抵债协议书等作为依据，并经各方核实确认无误的情况下签订；1、经甲乙双方确认，1、乙方乌江酒店公司在成立期间，甲方入股该公司，后退股，经2014年10月30日杨胜波及乌江酒店公司与甲方许海核算，总计尚欠甲方许海股金及分红375万元，2016年6月14日，甲方许海与乙方中大黔城公司签订《以资抵债协议书》，约定以乌江酒店Ａ栋1-1-14号铺面抵偿甲方375万元欠款，但由于各方面的原因，双方未能办理房产过户登记手续；2、现经双方确认，乙方愿意以所欠375万元为基数，按照月息2%计算从2014年12月1日至2016年6月14日期间的利息为1350000元（3750000元×2%×18个月），按照年利息6%从2016年6月14日至2018年12月14日的利息562500（3750000元×6%×2.5年），以上本息合计：5662500元，甲方许海同意对该债务适当减免，只要求乙方中大黔城公司偿还1887450元。二、乙方中大黔城公司将属于乙方中大黔城公司名下位于贵州省思南县（建筑面积162.05平方米）铺面中的125.83平方米抵偿许海以上债务，该铺面多出125.83平方米以上的部分（最终以房产登记部门登记的面积为准）由甲方许海按照45000元／平方米补交差价给乙方中大黔城公司（补交差价的时间为甲方取得房屋产权证书之日起一年之内），乙方中大黔城公司承诺在签订本协议之日起一年之内将房屋产权证办理在甲方许海或甲方指定人名下，如以上房产因特殊情况不能履行，双方协商以5662500元为基数按照6%年利息从2018年12月20日起计算利息，直至本息付清为止，至此双方之间因股权欠款及借款产生的所有债权债务关系消灭；三、甲乙双方一致同意解除于2016年6月14日签订的《以资抵债协议书》及相关的补充协议和乙方及乙方当时的法定代表人杨胜波出具的所有欠条及借条；四、乙方中大黔城公司承诺在签订本协议之日起5日内将上述房产交付给甲方许海，由甲方行使相关权利，乙方承诺所涉房产无产权争议，甲方接收房屋以后可以进行装修使用，如果因为乙方原因造成甲方装修后不能实际使用，乙方应承担一切损失，在乙方可以办理上述房屋的产权证书之日起30日内将房屋产权登记在甲方或甲方指定人名下，办理相关房产手续规定应由买、卖双方承担的税费由甲方承担；五、本协议经甲、乙双方签字盖章生效，甲乙双方各执两份。”签订此协议时公司实际控制人杨胜波参与且表示同意。2018年12月21日许海与中大黔城公司、乌江酒店公司签订《补充协议书》，约定双方在办理乌江酒店1-2-31房产过户登记时所产生的规定应由买卖双方承担的税费承担比例为：许海承担总税费的70﹪，中大黔城公司、乌江酒店公司承担总税费的30﹪。 双方《调解协议书》签订后，二被告按照协议约定已经将位于思南县城北社区乌江酒店第Ａ栋第一层1-2-31号铺面交付原告使用、经营，原告许海在2019年1月装修后已将该门面用于开办思南百味源商行经营至今，原告许海对案涉房屋已经实际占有，同时二被告已将双方签订的调解协议中折抵股款的［房屋产权证编号：思房权证思唐镇字第××号，建筑面积为139.07㎡］房屋产权证和土地使用权证［思国用（2014）第××号、土地使用面积为26.97㎡］交付给许海持有。案涉房屋因被告抵押给贵州农商银行，导致无法过户，截至2020年9月16日方才解除抵押登记。 另查明，在2012年周西禄与旷宗义二人退出乌江酒店项目开发，将其各自占有公司的股权全部转给杨胜波及杨胜波父亲杨昌平，杨胜波及杨胜波受让股权后，其中，杨胜波占公司股份90%，其（杨胜波）父亲杨昌平占公司股份10%，从2012年开始杨胜波便成为公司的实际控制人，公司所有的业务均是杨胜波自己经手。 乌江酒店系中大黔城公司开发的一个房开项目，2012年至2015年期间乌江酒店的法定代表人都是同一人杨胜波，实际上一套人马，两个牌子的公司（公司混同），从2015年以后两公司的股东及股权均发生了变化现。2018年7月30日，委托方杨胜波作为甲方、委托方王金文作为乙方与受托方贵州公达律师事务所作为丙方签订《和解并托管合同》，甲方和乙方决定将中大黔城公司、乌江酒店公司参照破产重整方式交给丙方贵州公达律师事务所托管经营（包含两公司债权、债务及资产的相关事项），并经两公司的相关股东大会决议同意由贵州公达律师事务所托管两公司的债权、债务等经营事项。 诉讼过程中，2020年8月21日本院依原告许海申请，依法对案涉思房权证思唐镇字第××号商业门面房屋（思南县城北社区乌江酒店第Ａ栋第一层1-2-31号）予以查封。 被告中大黔城公司自认，案涉折抵债务的思南县城北社区乌江酒店第A栋第一层铺面房号1-2-31号系新的测绘报告及分户图所作的房号（该测绘报告及分户图尚未作为不动产登记部门备案依据），而在思南县不动产登记中心及发放的房屋产权证中登记的房号均为1-1-31号与《调解协议书》中约定的、新测绘报告和分户图中所标记的1-2-31号的房屋系同一房产。 本院认为：本案争议的焦点：1、原告与二被告签订的《调解协议书》是否有效；二被告是否应为原告办事房屋产权转移登记过户手续。原告与二被告于2018年12月20日签订的《调解协议书》实质为以物抵债协议，协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，协议合法有效。协议签订后，二被告已按协议约定实际将折抵给原告许海的中大黔城公司名下的位于贵州省思南县（房屋产权证上备注的房号1-1-31号）铺面房及房屋产权证、土地使用证均交付给原告许海，且原告已实际占有、使用了门面房屋，但二被告至今未按约定为原告办理房屋转移过户手续，因双方协议约定由二被告将折抵的房屋产权过户登记到原告或者原告指定人名下，故原告请求二被告为其办理房屋产权转移登记手续即主张二被告履行调解协议将位于贵州省思南县（房屋产权证号为思房权证思唐镇字第××，房屋产权证中注明的房号为1-1-31号）房屋产权过户在原告名下的诉请（相关建筑面积及土地使用面积双方协议约定按房产登记部门登记的面积为准，超过部分面积按约定价格由原告补差价给被告），予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、确认原告许海与被告贵州中大黔城房地产开发有限公司、思南最佳美洲乌江酒店有限公司2018年12月20日签订的《调解协议书》合法有效。 二、被告贵州中大黔城房地产开发有限公司、思南最佳美洲乌江酒店有限公司于本判决生效之日起二十日内将被告贵州中大黔城房地产开发有限公司名下的位于贵州省思南县（房屋产权证上备注的房号为1-1-31号）商业铺面的不动产权［房屋产权证编号：思房权证思唐镇字第××号；土地使用权证编号为：思国用（2014）第××号］过户登记在原告许海名下（即被告贵州中大黔城房地产开发有限公司、思南最佳美洲乌江酒店有限公司于本判决生效之日起二十日内为原告许海办理思房权证思唐镇字第××号商业门面房屋转移登记手续）。（相关建筑面积及土地使用面积双方协议约定按房产登记部门登记的面积为准，超过部分面积按约定价格由原告补差价给被告） 案件受理费60元，由被告贵州中大黔城房地产开发有限公司、思南最佳美洲乌江酒店有限公司负担，诉讼保全费5000元由原告许海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长  周仕健 人民陪审员  张永生 人民陪审员  安喜元 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  王 旭