安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1502民初6001号 原告:张玉,女,1977年11月18日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李传平，安徽润天（上海）律师事务所律师。 被告:李林,男,1980年12月30日出生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 原告张玉与被告李林租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告张玉的委托代理人李传平、被告李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《租赁合同》、《补充协议》；2、判令被告立即腾房并向原告返还房屋；3、判令被告支付原告租金310608元(暂计算至2020年10月17日,后计算至合同解除之日)以及逾期腾房占有使用费(按租金标准计算自合同解除之日至实际腾房之日)，4、判令被告承担租金占用利息65227元(以LPR一年期的利率4.20%暂计算至2020年10月17日,后期利息计算至款清之日)以及违约金30万元，5、本案诉讼费(包括但不限于案件受理费、保全费)等全部费用均由被告承担。事实与理由：原被告在2016年11月双方签订了租赁合同,合同约定:原告将位于六安市梅山北路与解放路交口的房屋(面积为1353平米)出租给被告,租赁期自2016年11月30日至2029年3月3日,租金每平米27元,月总租金为36500元,租金五年内不变。双方签订合同之日,被告先支付原告定金2万元,待3个月的装修期结束,乙方需全额支付甲方一个月租金作为押金和半年租金,后需要每半年到期前一个月支付下半年度租金。2017年5月16日,双方又签订了补充协议,补充协议约定租金从2017年4月18日开始计算,增加了85平米,按照27元每平米每月计算,违约方承担违约金30万元。2020年3月18日,被告应支付2020年4月18日至2020年10月17日的租金,被告不但未支付,还拖欠前期两个月的房租77652元。原告多次催要租金,但被告仍未依约支付租金,原告在2020年书面通知被告支付租金,但是被告至今仍不支付房租和腾房,已经严重损害原告的合法权益,原告为了保护自己的合法权益,只得诉至法院,请求贵院支持原告的诉讼请。 被告李林辩称，原告起诉被告主体错误，宾馆实际经营是六安市爱维商务宾馆有限公司，虽然是我与原告签订合同，前期因公司未成立，公司委托我与原告签订租赁合同，合同是2016年10月8日在合肥签订的，公司开具了一份情况说明，说明了我个人与原告没有直接的合同关系，被告是行使公司的职务行为，所以实际是六安市爱维商务宾馆有限公司与原告的租赁纠纷。 张玉为支持其诉讼请求举证如下:证据一、《裁定书》，证明内容:原告对案涉房屋有产权,有出租的权利；证据二、《租赁合同》以及《补充协议》，证明内容:原被告在2016年11月双方签订了租赁合同,合同约定原告将位于六安市梅山北路与解放路交口的房屋(面积为1353平米)出租给被告,租赁期自2016年11月30日至2029年3月3日,租金每平米27元以及租金支付方式。2017年5月16日,双方又签订了补充协议,补充协议约定租金从2017年4月18日开始计算,增加了85平米,按照27元每平米每月计算,违约方承担违约金30万元；证据三、《通知》一份，证明内容:原告多次催告后,仍不支付房租,原告于2020年7月18日书面通知被告,逾期不支付房租,原告将解除租赁合同。 被告对原告证据质证意见:对证据一的三性均无异议，对证据二、三的真实性无异议，但是对证明目的有异议，但是主体是错误的，均不予认可。 被告向本院提交证据如下:证据一、六安市爱维商务宾馆有限公司每笔租金的转账记录，前七个月租金因公司未成立，由我个人支付，后期全部为公司支付，证明被告主体错误；证据二、六安市爱维商务宾馆有限公司的情况说明，证明被告主体错误；证据三、2016年、2017年、2018年、2019年公司工商年度报表，证明被告主体错误；证据四、所有证照注册地址均与租房合同一致，证明被告主体错误；证据五、公司成立时的公司章程，证明被告主体错误；证据六、现场实际情况（未提交），证明被告主体错误。 原告对被告证据质证意见：对证据一真实性无异议，但是对关联性有异议，虽然是由第三人转给原告，并不能证明第三人与原告之间就形成了租赁合同关系，该交易明细的支付的款项也并非是全部的租金，证明了原告与第三人之间没有合同关系；对证据二对真实性有异议，是第三人出具的情况说明，原告无法核实真实性，对合法性有异议，该情况形成的时间是2020年11月3日，也就是本案诉讼期间，属于证人证言，并非书证，属于不符合证据形式，在该说明上，没有经办人和法定代表人的签字，对关联性有异议，首先该说明上全部房租是公司支付，与实际不符，公司在没有成立的情况下委托被告个人支付，这样的表述不符合法律规定和事实，公司在没有成立的情况下，不可能委托他人签订租房合同，对证明目的有异议，该情况说明不能证明情况说明人与原告之间形成了房屋租赁合同关系；对证据三对真实性无法核实，不能确认是真实的，对关联性有异议，与本案无关，对证明目的有异议，不能证明六安市爱维商务宾馆有限公司与原告之间形成合同关系；对证据四对真实性无法核实，不能证明其真实性，对证明目的有异议，即使证实是真实的，六安市爱维商务宾馆有限公司住所地与租赁合同的地址一致，不能证明六安市爱维商务宾馆有限公司与原告之间形成了合同租赁关系；对证据五的真实性有异议，因为是案外人第三方提供的，不是工商登记部门提供的，对关联性有异议，与本案无关，对证明目的有异议，该证据不能证明六安市爱维商务宾馆有限公司与原告之间形成了房屋租赁合同关系，对证据六因被告未提供，不予质证。 经审查，本院对原告证据一至三的真实性、合法性与本案的关联性予以认定，对被告证据一至六的真实性予以认可，但涉案租赁合同系原被告双方签订，租赁标的物虽实际使用人为六安市爱维商务宾馆有限公司，但被告李林是六安市爱维商务宾馆有限公司的发起人，在该公司成立之前，以其个人名义与原告签订租赁合同，公司成立后对公司所欠的债务，根据合同相对性的原则，债权人有权向被告主张，故被告以上证据与本案的关联性本院不予认可。经审理本院认定如下，2016年11月30日，被告李林(乙方)与原告张玉(甲方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于六安市梅山北路与解放路交口的房屋(面积为1353平米)出租给乙方,租赁期限为2016年11月30日至2029年3月3日,租金每平米27元,月总租金为36500元,租金五年内不变。双方签订合同之日,乙方先支付原告定金2万元,待3个月的装修期结束,乙方需全额支付甲方一个月租金作为押金和半年租金,后需每半年度到期前一个月支付下半年度租金。2017年5月16日,双方签订一份《补充协议》,约定租金从2017年4月18日开始计算,面积增加85平米,按照27元每平米每月计算,乙方支付甲方房屋保证金36500元，未按合同约定履行合同义务的视为违约并赔偿违约金30万元。合同签订后，甲方向乙方交付租赁房屋，租赁期间乙方将租金交付至2020年1月18日。后期租金拖欠未付，2020年7月18日，甲方书面通知乙方,逾期不支付房租,乙方将解除租赁合同，2020年10月1日至今，乙方经营六安市爱维商务宾馆有限公司处于停水停电状态，乙方认为停水停电系甲方所为。自2020年1月18日至2020年10月10日，被告应付原告租金为306600元(36500元/30天×252天)+19278元(2295元/30天×252天)，合计为325878元 本院认为，原被告签订的《租赁合同》及《补充协议》双方意思表示真实，不违背法律禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原告按合同约定履行了向两被告交付租赁物的义务，被告应当按约定向原告支付租赁费，由于被告拖欠租赁费经原告书面通知催告后仍未履行支付租金义务，原告有权解除合同，且双方的租赁合同因租赁房屋于2020年10月1日被停水停电已实际终止，故原告要求解除双方的租赁合同，要求被告腾房并向原告返还房屋的诉讼请求本院予以支持；被告未按合同约定向原告支付租金构成违约，原告要求按年利率4.20%计算利息损失到款清之日，符合法律规定，本院予以支持，但被告同时要求被告支付违约金30万元不符合有关法律规定，本院不予支持；关于被告辩称，其与原告签订合同行为系职务行为，其不属本案适格被告，法律责任应当由公司承担，对此本院认为，被告李林作为六安市爱维商务宾馆有限公司的发起人，在该公司成立之前，以其个人名义与原告签订租赁合同，公司成立后如不能清偿到期债务，根据合同相对性的原则，债权人有权向合同签订人即被告李林主张，故被告该抗辩意见本院不予采纳；对被告辩称租赁的房屋于2020年10月1日被停水停电系原告所为，对此未提供证据予以证明，本院不予采信。 综上，原告诉讼请求合理合法的部分，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张玉与被告李林签订的《租赁合同》及《补充协议》，被告李林于本判决生效之日起10日内腾房并向原告返还房屋； 二、被告李林于本判决生效之日起10日内支付张玉租金人民币325878元，执行时比除保证金36500元，应付租金为289378元； 三、被告李林于本判决生效之日起10日内支付张玉租金利息损失(以289378元为基数，自2020年10月1日起按年利率4.20%计算到款清之日)； 四、驳回张玉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26930元，减半收取13465元，由被告李林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  马开功 二〇二〇年十一月三十日 书记员  李 倩 附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。