山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初3263号原告：李金阳，男，1976年5月7日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：高兰考，山东宏易律师事务所律师，一般授权代理。被告：高建国，男，1965年11月30日出生，汉族，户籍地济宁市兖州区，现住济宁高新区。委托诉讼代理人：付军，山东华宁律师事务所律师，特别授权代理。原告李金阳与被告高建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金阳及其委托诉讼代理人高兰考、被告高建国及其委托诉讼代理人付军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金阳向本院提出诉讼请求：1.请求解除被告与李广富签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告向原告支付租赁费3750元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.请求解除被告与李广富签订的《房屋租赁合同》，判令被告搬离涉案房屋。2.依法判决被告向原告支付租赁费暂计3750元，并按照租金标准支付占用期间的租赁费直至搬离为止。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月25日，原告之父李广富与被告签订《房屋租赁合同》，约定将黄屯街道景云社区8号楼3层东户房屋租赁给被告居住，租金每年结算一次，年租金7500元，每年提前15天支付下次房租。李广富去世后，涉案房屋由原告继承。经原告多次催要租金，被告拒不支付，为维护原告合法权益，特具状诉讼，判如所请。被告高建国辩称，1、请求依法驳回被答辩人第一项诉讼请求。2、请求被答辩人全面履行合同约定。3、本案诉讼费由被答辩人承担。事实和理由：一、答辩人与李广富（被答辩人之父）于2019年2月25日双方自愿签订了房屋租赁合同。该房屋为李广富所有，因李广富去世发生继承、析产，根据合同的相对性，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同解除合同。被答辩人提交的证明一份，是2020年7月13日村委会向水、电、暖单位出具的用于办理水、电证明，本案房屋已实际居住一年多，水、电等早已办理完毕，因此与本案无法律上的关联，更不能证明被答辩人是该房屋唯一、合法的继承人，因此原告在本案中不适格。二、答辩人与李广富签订房屋租赁合同，合同第一条约定“甲方将景云社区8号楼3层东户房屋出租给乙方，居住使用期限自2019年2月25日至2022年2月25日。”第二条约定“本房屋租金案人民币每年一次结算。乙方向甲方一次性支付租金柒仟伍佰元，押金无。”第五条约定“租赁期间任何一方提出终止合同，须提前通知对方，经双方协商终止合同，若一方强行终止合同，须向另一方支付一年租赁费的两倍。”第八条“自双方签字之日起生效。”该合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应诚实守信全面履行。原告与被告不认识，原告通过中间人伟伟于2020年2月10日前向被告收取租金，要求交纳每年15000元租金。由于原告的要求严重违背了合同的约定，答辩人不同意，要求按合同约定每年租金7500元履行，被答辩人不同意收取租金7500元。期间答辩人多次积极与中间人、被答辩人协商，被答辩人坚持涨租金至15000元（答辩人提供的录音可以证实）。双方签订的合同合法有效，受法律保护，双方应依法接受本合同条款的约束。被答辩人违反了《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。被答辩人以答辩人不交租金为由解除租赁合同违反了诚实信用原则。真实的原因是被答辩人要求租金翻倍无法得到满足（答辩人提供的录音可以证实）。被答辩人的行为违反了《中华人民共和国合同法》第六条关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。本合同履行过程中不具有《合同法》规定的当事人可以解除合同情形，因此，为了维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法作出公正判决，支持答辩人的答辩请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据：1、《房屋租赁合同》一份；2、合同解除通知一份；3、居民户口本索引页复印件一份。被告提交的证据：与原告通话录音一份、与中间人伟伟通话录音二份。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的济宁高新区黄屯街道李屯村村民委员会出具的证明一份，用以证明原告李金阳与李广富系父子关系，2019年5月26日李广富因病病故后，涉案房屋由原告继承，原告对涉案房屋拥有所有权。被告质证意见：对于该证据的真实性、证明目的有异议，该证明是村委会向水电暖单位出具的办理水电暖的证明，与本案没有法律上的联系。本院认为，该证明系济宁高新区李屯村村民委员会出具的，对其真实性予以认定。对其关于李广富与李金阳系父子关系的证明内容，与原告提交的户口本相吻合，予以认定。对其关于李广富名下楼房产权归李金阳所有的证明内容，因李广富去世后，其名下楼房应适用法定继承，该村委会不具有径行认定涉案楼房产权归属的权利，故对该证明内容不予认定。2、原告提交的通知一份，用以证明原告于2020年4月5日在涉案房屋门上张贴通知，催促被告尽快支付涉案房屋的租赁费的事实。被告质证意见：对于该证据的真实性、证明目的有异议，该证据没有粘贴和拍摄的时间。本院认为，该照片能够反映原告在涉案房屋门上张贴通知，但没有显示拍摄时间，不能证明张贴通知的时间。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月25日，李广富（出租方、甲方）与被告高建国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，甲方将景云社区8号楼3层东户房屋出租给乙方，居住使用期限自2019年2月25日至2022年2月25日。第二条约定，本房屋租金按人民币每年一次结算。乙方向甲方一次性支付租金柒仟伍佰元。第五条约定，租赁期间任何一方提出终止合同，须提前通知对方，经双方协商终止合同，若一方强行终止合同，须向另一方支付一年租赁费的两倍。第六条约定，每年或每月提前15天支付下次房租。2020年7月13日，济宁高新区李屯村村民委员会出具《证明》：兹证明我村村民李广富370822194911032817在景云社区8#楼1单元3层东户，建筑面积105平方米楼房一套。李广富于2019年5月26日因病病故。另查明，李广富育有一子一女，一子为原告李金阳，一女为案外人李金连。李广富去世后，法定继承人为李金阳和李金连。另，2020年11月9日，李金连到庭陈述：我放弃对涉案房屋（黄屯街道景云社区8号楼一单元3层东户）的继承，由我哥哥李金阳一人继承。本院认为，当事人争议的焦点问题是：1、李金阳是否系适格原告？2、李金阳要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求是否应予支持？对于焦点问题1，原告主张，通过原告提交的证据能够证实，原告系涉案房屋合法继承人，对涉案房屋拥有所有权。被告辩称，根据合同相对性无法证明原告是该案的适格原告。本院认为，涉案房屋系李广富所有，李广富去世后，李金阳、李金连系法定继承人。李金连已明示放弃对涉案房屋的继承，故李金阳依法继承涉案房屋。因此，李金阳享有诉讼主体资格，系适格原告。对于焦点问题2，原告主张，根据庭审调查和《房屋租赁合同》第六条的约定，可以看出被告并没有按照约定在合同到期提前15天向原告方缴纳房屋租赁费，根据合同法第九十四条第二款、第三款以及第二百二十七条，被告无正当理由延迟支付租金，原告可以要求被告在合理期限内支付，逾期不支付可以解除合同。通过原告提交的证据二、三能够看出原告履行了通知义务，但被告至今未能支付相应的租金费。被告辩称，本合同不具备法律规定的解除条件，通过庭审调查原告也认可在合同到期前要求涨价15000元的事实，与合同严重不符，由于原告要求涨价是造成被告无法按合同约定及时缴纳房租的原因，通过被告提供的证据也证明被告多次与原告、中间人协商按合同履行及时缴纳租金。本院认为，涉案房屋原系李广富所有，《房屋租赁合同》系李广富与被告签订的，李广富系《房屋租赁合同》的权利义务相对方。租金交付期限届满时，原告虽向被告催收过租金，但其单方提出要求改变合同主要条款，大幅提高租金金额，致使双方产生纠纷，且原告并未提交证据证明李广富去世后其是唯一合法继承人，也未通过合法途径向被告明确告知，因此，被告辩称因租金金额的争议和无法明确应向谁履行交付租金义务的观点能够成立，故不能认定被告无正当理由延迟支付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李广富与被告高建国签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。李广富去世后，原告李金阳依法取得《房屋租赁合同》相关权利义务，因此，原被告双方应继续履行《房屋租赁合同》。对于原告提出的经催告后被告未在合理期限内支付房租，原告因此取得合同解除权的意见，因缺乏事实和法律依据，不予采信。综上所述，原告李金阳要求解除《房屋租赁合同》、要求被告搬离涉案房屋的诉讼请求，理由不当，证据不足，不予支持。但被告应依照合同约定继续向原告支付第二租赁年度的租金7500元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国继承法》第十条规定，判决如下：一、限被告高建国于本判决生效之日起十日内向原告李金阳支付房屋租赁费7500元；二、驳回原告李金阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高建国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  田常明二〇二〇年十一月十二日书记员  肖 月