陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终7438号上诉人（原审被告）：王智，男，1953年5月1日出生，汉族，西安市公安局退休干部，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张佩雯，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵长安，男，1961年11月20日出生，汉族，西安电子科技大学教师，住西安市，系王智朋友。被上诉人（原审原告）：任玉英，女，1961年2月5日出生，汉族，西安市莲湖区青年路社区卫生服务中心退休职工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：黄继伟，西安市雁塔区小寨法律服务所法律工作者。上诉人王智因与被上诉人任玉英合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初2942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。王智上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回任玉英的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由任玉英负担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清。王智所在单位明确规定团购房不得转让，所以任玉英无法取得案涉房屋的购买权。并且，王智已向任玉英发出解除合同通知函，任玉英未在收到后三个月内起诉要求确认效力，解除合同通知函已经发生效力。第二，王智所在单位对团购房不得转让的问题有书面通知，但一审法院在未调取该证据的情况下仓促下判，故意偏袒对方，损害了王智的合法权益。任玉英辩称：第一，西安市公安局团购房实施方案中并未禁止有偿转让购房资格，也未禁止更名。任玉英与王智口头达成的购房权有偿转让合同不违反国家法律法规强制性规定，应为合法有效。第二，王智向任玉英所发退款告知函，错误认为双方之间为民间借贷关系，认为任玉英所交认购款是代其交纳。任玉英已回函明确告知王智其双方之间不存在借贷关系，而是购房资格转让合同关系。因此，王智所述合同已经解除，无事实依据。第三，案涉团购房不是福利性集资建房，也不是经济适用房等保障性房屋，而是商品房，当年的价格也是市场价。王智作为一个成年人，收取任玉英3万元转让费和2万元保证金，带任玉英去其单位交纳首次购房款，王智理应清楚知晓购房资格转让的后果。王智现又反悔，违反诚实信用原则，不应得到法律的支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。任玉英不同意王智的上诉请求。任玉英向一审法院起诉请求：1.依法确认任玉英与王智口头购房权转让合同合法有效；2.依法确认由任玉英继续交纳购房款，并由王智配合任玉英履行位于西安市未央区龙凤花园社区购房、选房手续；3.诉讼费由王智负担。一审法院认定事实：2013年7月12日，西安市公安局出台《机关民警职工团购住宅实施方案》，主要内容：团购住宅基本情况：（一）北郊团购住宅位于未央区凤城八路北辰大道十字西侧约500米路南龙凤花园社区，由陕西源利集团开发建设，占地约249亩，共20栋，楼高17至32层，共计3100套。（二）南郊团购住宅位于长安区常宁国际社区B区，由陕西神禾置业发展有限公司开发承建，占地61亩，共6栋，楼高32层，共计800套。认购条件：1.本次团购住宅采取本人自愿的方式认购；2.2010年12月15日以后至2013年7月16日以前市局机关在编在岗民警、职工；3.符合西安市房屋购置相关规定的局机关民警、职工均可参加认购。南郊常宁国际社区团购房均价每平方米3960元；北郊凤城八路龙凤花园团购房均价每平方米4000元。交款方式：分两次付清，北郊首付款待开发商取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》后支付总房款的40%。南郊待场地“三通一平”后付总房款的40%。第二次交款待开发商办理《房屋预售证》后付清。王智系西安市公安局经侦支队干警，符合本次市公安局团购房资格，选择130平方米户型房屋。2013年3月12日，王智交纳北郊购房保证金20000元。2015年8月某日，王智与单位同事杨**散步闲聊时讲：单位北郊的团购房第一期交房款时间已经过期了，其不想要这个房屋了，之前交付的购房定金也要不回来了,让杨**想办法看有没有其他人要这个房屋，其将购房资格转让出去。杨**回家后将此事告知妻子范志萍，范志萍又将此事告知同事任玉英。任玉英愿意购买此房屋。杨**随即将任玉英愿意购买房屋告知王智，王智表示同意转让并提出条件：1.任玉英承担之前已交纳的购房保证金20000元；2.任玉英给付王智30000元购房资格转让费。后任玉英与王智见面，双方就购房资格转让事宜协商一致，达成口头协议：任玉英承担购房保证金20000元，并给付王智30000元购房资格转让费；任玉英取得该房屋购房资格，以王智名义交纳购房款，王智配合任玉英办理该房屋的选房及产权过户。2015年8月17日，任玉英与王智一起到西安市公安局房产科以王智名义交纳第一次购房款及车库费共计201000元，交完房款后任玉英通过手机网银向王智转款50000元，其中20000元是王智交的购房保证金，30000元是购房资格转让费。王智收到50000元后，将购房保证金收据以及其本人身份证复印件、《西安市公安局机关民警职工团购住宅实施方案》、房屋结构图交给任玉英。2017年10月16日，西安市公安局发布《关于北郊团购住宅二次交款的通知》，要求携带首付款交款票据及确认单交纳第二次房款。王智未告知任玉英二次交款的事宜。王智于2018年1月16日以首付款交款票据及确认单丢失为由，自行交纳二次购房款52000元。2018年4月29日，王智通过手机短信向任玉英发送《退款告知函》：“任玉英女士：2013年8月，我认购了单位的团购房，由于当时女儿暂时在国外工作，故你提出先替我交认购款，如果我女儿不回国居住，则团购房由你买下了。你于2013年8月、2015年8月，分二次交22.1万元认购金。认购金你虽已部分交纳，但你我尚未签订任何协议，我单位记载的购房人也是我的名字，即单位一直认为是我认购的团购房。2018年某月，我女儿要回国居住，我别无选择，我只好将我认购的团购房交由我女儿居住，你交的22.1万元的认购款我退还给你，请你于5月15日之前，将你的账号告诉我，我好将22.1万元的认购款打给你，并于接到此函之日务必将交款收据交给我。因我女儿回国居住，只能住团购房，我别无选择，这样做实出无奈，至感遗憾。王智，2018年4月29日”。2018年6月29日，任玉英通过短息回函王智：“王智你好：现函告你内容如下：第一，你我之间的关系是购房权有偿转让关系，我仅以你的名义买房，你得到了叁万元的相应报酬（已转五万元含保证金两万），对此有票据证明。第二，我以你的名义于2015年8月17日已交付该房车位款四万五千元及首付款十五万六千元。第三，你我之间无借贷关系，无房屋买卖关系，我们之间仅是房屋购房权有偿转让合同关系。第四，仅此告诉你，第二次购房缴费时务必通知我及首选房号时务必通知我，以避免其他纠纷，特此函告。任玉英，2018年6月29日”。2018年6月15日，西安市公安局发布《关于北郊团购住宅第三次交款的通知》，任玉英得知后带首付款凭证到西安市公安局交纳房款时，得知王智已于2018年9月3日自行交纳第三次购房款156000元。后任玉英与王智多次电话沟通无果，遂诉至一审法院。另查明，西安市公安局机关团购住宅房屋，民警职工转让购房资格的情况比较普遍，西安市公安局对民警职工转让自己购房资格没有明文禁止规定。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。西安市公安局于2013年7月出台《机关民警职工团购住宅实施方案》，本案王智符合购房条件，其交纳20000元购房保证金取得购买位于未央区凤城八路北辰大道十字西侧约500米路南龙凤花园社区（源利国际城）130平方米房屋的购房资格。后王智放弃购买此房屋，为收回其交纳的20000元购房保证金，其通过同事杨**介绍将购房资格以30000元的价格转让给任玉英。双方就购房权有偿转让达成口头协议：任玉英承担购房保证金20000元，并给付王智30000元购房资格转让费，任玉英取得该房屋的购房权，以王智名义交纳购房款，王智有配合任玉英办理该房屋后续交款、选房及产权过户的义务。后任玉英以王智名义交纳第一次购房款及车库费共计201000元，王智收到购房保证金及购房资格转让费50000元后，将购房保证金收据以及其本人身份证复印件、《西安市公安局机关民警职工团购住宅实施方案》、房屋结构图交给任玉英。双方之间购房权有偿转让合同依法成立，该合同不违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定有效。任玉英已按合同履行自己全部义务，王智应就以后交纳购房款、选房及产权过户继续履行相应合同义务。但王智以女儿回国居住为由单方提出毁约，拒不履行通知交款义务，自行交纳后续购房款，构成严重违约。王智的行为违反了我国《合同法》的诚实信用原则，亦违背了社会主义核心价值观的要求，侵害了任玉英的合法权益，应承担相应的民事法律责任。现任玉英要求确认双方口头购房权有偿转让合同合法有效，确认任玉英继续交纳购房款，王智配合任玉英履行位于西安市未央区龙凤花园社区购房、选房手续的请求，于法有据，证据确凿，依法予以支持。针对王智的辩称，因与一审法院查明和认定事实不符，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、任玉英与王智对位于西安市未央区龙凤花园社区（源利国际城）130平方米房屋达成的购房权有偿转让合同合法有效；二、王智协助配合任玉英履行位于西安市未央区龙凤花园社（源利国际城）130平方米房屋的交纳购房款及选房义务。案件受理费550元，由王智负担。（此款任玉英已预交，王智在本判决生效后三日内给付任玉英）。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及二审审理情况，本案二审的争议焦点为：被上诉人任玉英能否取得上诉人王智所在单位团购房的购买权，双方之间口头达成的购房权有偿转让合同是否已经解除。本院对此评析如下：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人王智与被上诉人任玉英于2015年8月就案涉房屋购买权有偿转让事宜达成口头协议，约定王智以3万元价格将案涉房屋购买权转让给任玉英，之后王智收取了任玉英3万元转让费、2万元购房保证金，并与任玉英同去其单位房产科，由任玉英以王智的名义交纳了第一次购房款与车库费用201000元。王智与任玉英之间口头达成的购房权有偿转让合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。任玉英已按约定履行了自己支付转让费与购房保证金的义务，根据合同约定已取得案涉房屋的购买权。王智以其单位规定团购房不得转让为由认为任玉英无法取得案涉房屋的购买权的上诉理由，并无充足依据，且与事实不符，本院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，王智与任玉英并未就解除合同协商一致，双方亦未约定一方解除合同的条件。本案中亦不存在合同法定解除的情形。因此，王智与任玉英之间口头达成的购房权有偿转让合同并未解除。双方应遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。综上所述，王智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，王智已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  杨晓昱二〇二〇年十一月九日书记员  张佳欣