贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初4337号原告：任昌群，女，1967年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰。委托诉讼代理人：黄勇，男，系公司员工，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所，住所贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**div>法定代表人：乌安臣，职务：总经理。原告任昌群与贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年8月20日公开开庭。原告任昌群、被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇到庭参加了诉讼,被告伟庭房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。审理中，因当事人申请和解，依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。原告任昌群向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告麒鑫房开公司于2018年1月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-2917）无效;2.判令被告麒鑫房开公司在判决发生法律效力后十日内返还原告购房付首期款75510元,并按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月13日起计算至实际返还该笔购房款之日止（利息计算起诉之日为17125.67元）；判令被告麒鑫房开公司按75519元金额的10%赔偿原告经济损失7551元；3.判令被告麒鑫房开公司在判决发生法律效力后十日内返还原告任昌群团购费40000元，并按照中国人民银行同期贷款利率自2018年1月13日起计算至实际返还该笔购房款之日止（暂计算至起诉之日为9072元）;判令被告麒鑫房开公司按40000元金额的10%赔偿原告经济损失4000元；4.判令被告伟庭房开公司对上述第3项债务确定向原告任昌群承担连带清偿责任；5.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年1月13日，原告任昌群与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-2917），约定“出卖人以出让的方式取得位于花溪××中路东侧明珠大道南侧、编号××（××）026的地块使用权…….买受人购买第X幢X层XXXX号房，建筑面积共10.38平方米，商品房单价为每平方米14500元”。同日原告通过刷卡方式向被告麒鑫房开公司支付了房款50510元，现金支付65000元，但其中40000元收据加盖被告伟庭房开公司的印章并称之为团购费。原告交付首期款和团购费后，静待合同约定的2018年12月31日交房，直到交房期限过后，原告经到售房处询问，才知道被告麒鑫房开公司没有取得商品房预售许可证。同时，因若干买房客户在交房购房尾款时，被告麒鑫房开公司爽约，否定其公司收取了团购费和承诺的交房尾款时团购费一万抵两万等承诺，遂产生纠纷。众多购房人控诉至花溪区住建局，住建局，住建局经审查后作出裁决认定收取所谓团购费没有依据，并责令被告停止违规销售商铺。另外，在最高人民法院裁判文书网上查询证实，个别购房户已经向贵阳市花溪区人民法院提出诉讼，相关案件并上诉到贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院作出的（2019）黔01民终4534号等多份判决书都认定被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）于2017年6月28日签订有《独家销售代理合同》，甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》依法应当认定无效，理由是两被告在销售商铺房屋的过程中，存在明显的恶意串通、恶意欺诈行为和违规销售行为，具体表现在违规收取团购费、未取得预售许可证而进行销售、商铺至今没有任何经营痕迹、交房时间和办证时间等严重违反合同约定。麒鑫房开公司作为合同相对人过错方，其应承担返还原告全部购房款（含团购费）并赔偿经济损失。被告伟庭房开公司作为案涉商铺的委托独家销售代理人与麒鑫房开公司违规收取团购费，且收取的团购费收据上加盖伟庭房开公司的单位印章，故其公司依法有直接的违法过错责任，依法对违规、违法收取该项费用承担连带责任。综上，结合法律及司法解释的规定，两被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫房开公司辩称，与原告签订的合同真实性有效，对原告所交首付款麒鑫房开公司不予退还，团购费与麒鑫房开公司无关，请求依法处理。被告伟庭房开公司未作答辩。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面，住宅面积约为10000平方米1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%5%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年1月7日，原告任昌群向伟庭房开公司缴纳团购费10000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到任昌群X-X-XXXX交来团购费壹万元整”。2018年1月13日，原告任昌群向伟庭房开公司缴纳团购费30000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到任昌群X-X-XXXX交来团购费叁万元整”。同日，原告任昌群（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2018-2917），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第X幢X层XXXX号房，建筑面积共10.38平方米，商品房单价为每平方米14500元，总金额为150510元，买受人支付总房50%首期款金额为75510元，尾款75000元办理按揭付款......出卖人应当在2018年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，签订合同当日原告向被告麒鑫房开公司缴纳房款75510元，被告麒鑫房开公司出具收据，注明“兹收到任昌群交来麒鑫商业广场X-X-XXXX号房款柒万伍仟伍佰壹拾元整”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日至2020年2月3日。2.庭审中，原告提交《贵阳市花溪区住房和城乡建设局文件》花建通[2019]41号，拟证明住建局认定二被告违规销售，并要求退房；被告麒鑫房开公司针对该份证据发表质证意见称该份文件于2019年5月5日下发，麒鑫房开公司于2019年6月27日取得商品房预售许可证，原告于2020年4月15日起诉，已合法销售；被告麒鑫房开公司提交了贵阳市商品房预售许可证，拟证明其已取得预售许可证，案涉商品房买卖合同应当认定有效。被告麒鑫房开公司还陈述，在取得预售许可证后通知所有业主办理网签，但原告拒绝办理网签，拒绝收房。3.庭审中，经本院释明，原告表示若认定合同有效要求解除合同，但原告庭后向本院提交的书面意见中坚持认为合同无效并坚持诉讼请求不变。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、被告营业执照复印件、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、收据、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：1.《商品房买卖合同》是否有效及其法律后果。2.案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。因此，原告请求确认与被告签订的《商品房买卖合同》应认定无效，本院不予以支持。对原告称被告麒鑫房开公司还存在其他合同无效情形，但未提交证据予以佐证，本院不予采纳。庭审中，原告虽表示若认定合同有效要求解除合同，但在庭后提交的书面意见中坚持诉请不变，故应以原告最后一次意见为准，另考虑到认定合同无效及解除合同的法律后果不同，遵循当事人处分原则和辩论原则，对于原告要求按照合同无效后果判令被告退还房款、支付利息及赔偿损失的主张，本院不予支持。关于焦点二。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费40000元，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取，该团购费并未计入购房款项，未能证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费40000元，本院予以支持，原告要求的资金占用费，本院从2018年1月13日起予以支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年1月13日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告要求被告按照40000元的10%赔偿损失的主张，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告任昌群团购费40000元及资金占用费（自2018年1月13日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告任昌群的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3365元，由原告任昌群负担2339元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担1026元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  段海军二〇二〇年十一月十七日法官助理田浩书记员余可