杭州市拱墅区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0105执异87号 异议人【（2020）浙0105执1554号案件案外人】：陈小华，女，1959年6月7日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 异议人【（2020）浙0105执1554号案件案外人】：张知盛，男，1985年11月5日出生，汉族，住杭州市下城区。 申请人诚邦生态环境股份有限公司，住所地杭州市之江路**，统一社会信用代码:91330000142936533N。 法定代表人张兴桥。 被申请人杭州昆仑之都房地产开发有限公司，住，住所地杭州市拱墅区湖墅南路******一社会信用代码：91330100665249708E。 法定代表人蒋传良。 在本院执行（2020）浙0105执1554号申请人诚邦生态环境股份有限公司（以下简称诚邦公司）与被申请人杭州昆仑之都房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）商品房销售合同纠纷一案中，案外人陈小华、张知盛（以下简称案外人）于2020年10月20日对查封昆仑公司名下位于杭州市拱墅区××幢××单元××室房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 案外人称，2013年8月29日，张知盛与昆仑公司签订了《浙江省商品房买卖合同》及《补充合同（拼合）》，向其购买昆仑公馆1幢3单元1503室及1504室房产，该房产仅具备一个套型功能空间，布局为三室一厅一厨两卫结构，昆仑公司内部标号及浙江省地名委员会办公室门牌号均为1幢3单元1502室。因昆仑公司一直未能按照合同约定提供完整的精装服务，故张知盛一直未能支付剩余房款。2017年3月，杭州限购政策发生变更，张知盛仅能登记一套房产，故产区那一直未能办理。因张知盛之母陈小华具备二套房购房资格，故张知盛将1503室房产登记在自己名下，1504室房产于2019年1月8日由陈小华与昆仑公司签订《浙江省商品房买卖合同》并支付尾款及办理产权登记。由于精装修整改问题拖延，待陈小华准备办理房产登记时，方知悉1504室房产已被拱墅区人民法院在2020年查封。无论张知盛还是陈小华的合同签订时间均早于法院查封时间；购买该房产系为生活消费之需，该房产在销售之初即不具有独立使用功能，必须和1503室合并使用，出卖方及浙江省地名委员会办公室均认为1503及1504室属于一套房产；支付的价款远超过总价款50%，剩余房款同意按照法院指令方式付款。综上所述，异议人认为法院将登记在昆仑公司名下但由异议人购买的案涉房产予以执行，侵犯了异议人的权益，请求依法裁定中止对昆仑公馆1幢3单元1504室的执行，并解除查封措施。 案外人提交了商品房买卖合同、补充合同（拼合）、交付通知书、钥匙照片、门牌证、情况说明、发票、不动产权证、杭州市区住房情况查询记录、户口本、收款收据、执行裁定书等证据材料。 本院查明，本院在审理（2019）浙0105民初6321号诚邦公司与昆仑公司建设工程合同纠纷一案中，经本院主持调解，诚邦公司与昆仑公司双方达成调解协议，本院并出具（2019）浙0105民初6321号民事调解书予以确认。因昆仑公司未按照民事调解书履行义务，诚邦公司向本院申请强制执行，本院于2020年5月8日立案执行，并于2020年5月12日作出（2020）浙0105执1554号执行裁定书，裁定冻结昆仑公司存款3289461元或查封、扣押相当于冻结款项的财产。并于2020年8月17日对昆仑公司名下昆仑公馆1幢3单元1504室房产采取了查封措施。 2013年8月29日,案外人张知盛与昆仑公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：张知盛向昆仑公司购买位于杭州市拱墅区××幢××单元××室，建筑面积88.78平方米，每平方米单价36270元，总价款3220051元，付款方式为2013年8月29日前付清等。同时，张知盛与昆仑公司签订《补充合同（合并）》，约定：张知盛向昆仑公司同时购买昆仑公馆1幢3单元1503室、1504室，两套商品房内部予以打通按一套商品房使用；经过连通改造后为一扇入户门及房屋号，入住后房号为1幢3单元1502室等。张知盛向昆仑公司支付了1503室房款3220051元及1504室定金100000元。2013年年底，昆仑公司向张知盛交付了房号为1502室的房产（系1503室、1504室打通）。杭州市自2017年3月3日起对在市区范围内的本市户籍居民家庭住房实行限购政策，因张知盛不具备购买第二套房资格，张知盛母亲陈小华于2019年1月8日与昆仑公司签订《浙江省商品房买卖合同》，由其向昆仑公司购买位于杭州市拱墅区××幢××单元××室房产，合同约定：房产建筑面积为86.32平方米，每平方米单价36270元，总价款3130826元；付款方式为分期付款，2019年1月8日前付50%房款计1565413元，2019年3月31日前付50%房款计1565413元等。当日，陈小华支付了房款1465413元。2019年6月5日，陈小华支付购房款800000元。2019年3月8日，1503室产权（实际建筑面积87.72平方米）登记在张知盛名下。张知盛、陈小华因1504室精装修质量存在问题，该房屋剩余房款未再支付。 另查明，在本院查封案涉房产之前，张知盛系本市户籍（单身），名下已有昆仑公馆1幢3单元1503室住房一套。陈小华系本市户籍居民家庭户，名下已有住房一套。 （2020）浙0105执1554号案执行过程中，昆仑公司员工也确认与张知盛就1504室精装修存在纠纷，双方一直在协商而导致未过户。昆仑公司出具情况说明，确认张知盛向其购买了1503、1504室，1503室于2013年8月29日付清过了房款，1504室支付了房款2365413元，剩余726966元房款未付。 本案审查期间，案外人陈小华于2020年11月5日将1504室购房尾款726966元打入本院指定的账户内。 本院认为，案涉房产非本院审理的（2019）浙0105民初6321号建设工程合同纠纷案件的讼争标的。本案中，案外人张知盛与昆仑公司之间的商品房买卖交易及占有案涉房产发生于杭州市限购政策出台之前；在限购政策出台后，张知盛不具备购买二套房的资格，转由符合购买条件的案外人陈小华购买案涉房产，并支付了大部分房款。即本院查封之前，陈小华已与昆仑公司签订了书面商品房买卖合同，支付了大部分价款并实际取得案涉房产，且案涉房屋与1503室由开发商打通作为一套房产，案外人购买也是用于居住使用。陈小华未及时付清房款及办理过户登记，也系与昆仑公司在房屋装修质量上存在纠纷所致，目前，陈小华已经付清了全部房款，且其具有购房资格。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，案外人陈小华对查封登记在昆仑公司名下的案涉房产提出的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对坐落于杭州市拱墅区××幢××单元××室房产的执行。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向杭州市拱墅区人民法院提起诉讼。 审判长  于雷 审判员  刘琰 审判员  方勇 二〇二〇年十一月九日 书记员  吕鹏