吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）吉01民终3954号上诉人（一审被告）：王丹，女，1985年12月26日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：邵晨，吉林衡丰律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：米建中，男，1964年1月18日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：杨卓见，吉林朗业律师事务所执业律师。原审被告：于洪杰，男，1964年1月19日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。第三人：张金生，男，1964年12月9日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。上诉人王丹因与被上诉人米建中、原审被告于洪杰，第三人张金生房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（（2019）吉0105民初634号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王丹上诉请求：一、依法撤销一审法院（2019）吉0105民初634号民事判决，改判驳回米建中的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由米建中承担。事实及理由：一审判决以“于洪杰为王丹的代理人”错误推论为由，无视多份生效判决认定的事实，错误认定案涉房屋总价款，导致王丹在已经支付全部案涉房款的情况下负担额外款项，属认定事实与适用法律严重错误。一、一审判决运用“推定”的方式，认定“于洪杰与王丹关系密切，存在代理与被代理的关系”极不负责，严重错误。一审法院错误“推定”于洪杰是王丹的代理人有8点理由（原审判决p21-23），但这8点理由中除与本案毫无关联的第1.2.3.8点理由外，其余4点理由均是通过庭审笔录中没有前言后语的“只言片语”进行的猜测与推定，不具有任何事实和证据基础。于洪杰与王丹的夫妻关系、王丹父亲与于洪杰均担任过目标公司的法定代表人、于洪杰帮王丹修暖气等事实与本案根本无关，一审判决在米建中无法提供确凿证据且没有提供庭审意见的情况下，罗列诸多生活事实来混淆法律事实，忽视于洪杰妄图从房屋交易中获利的主观意图和米建中自身的重大过错，无故加重王丹的义务。一审法院在认定事实过程中，故意偏向米建中，错误采信张金生毫无根据的虚假陈述，对米建中前后矛盾、没有确凿书面证据，且无法做出合理解释的陈述置之不理，该部分判决的认定有失公平。二、一审法院无视多份生效判决认定的转让协议的性质，错误运用“逻辑推理”和“日常生活经验”的方式，认定案涉房屋总价款为189万严重错误。法院应当以证据确认法律事实。一审法院论述事实与多份已经生效的判决的认定相矛盾，违反基本事实。1.一审判决认为王丹与米建中房屋的买卖关系和米建中与案外人邓亮、第三人张金生的房屋买卖关系均有联系严重错误。首先，王丹在向米建中购买房屋时对邓亮、于洪杰等人的购房行为并不知情，米建中作为房屋的出售人，在将房屋出售给于洪杰、邓亮后，又将房屋二次出售给王丹，这是米建中的自愿选择，与王丹没有关系，不能因此直接错误推论王丹已经知情。根据（2017）吉01民终2925号民事判决第7页认定的事实：“邓亮依据《购房协议书》约定向米建中支付50万元购房款，因米建中又与王丹签订《购房协议书》，将案涉房屋卖给王丹，致使与邓亮的《购房协议书》无法继续履行，米建中构成根本违约”。二审法院已经确定米建中向邓亮、王丹出售房屋的行为是两个独立评价的买卖关系。另一方面又将邓亮与于洪杰支付的50万元、20万元分别进行了评价即开始系邓亮与于洪杰共同买房，在米建中与王丹确认违约并与王丹签订房屋买卖合同后，于洪杰将其20万元房款的债权转让给王丹。原审判决即重新认定了王丹给张金生交付19万201、202房款的性质，又以米建中返还给邓亮50万为由要求王丹再支付给米建中50万毫无依据。2.一审判决以一份虚假协议（显示为2015年5月8日王丹与米建中签订）认定案件事实严重违法。暂且不谈吉林省洛轴轴承销售有限公司（下称吉林洛轴）是否对涉案房屋具有处分权（显然不具有），就该份协议有多处篡改，协议内容与事实多处不符的情况看，该份协议的真实性就是存疑的，另外，米建中还曾提起诉讼要求撤销这份协议，说明这份协议本就不是双方认可的协议，况且，2015年11月5日，王丹、米建中重新签订了《转让协议》、《协议书》，重新约定了案涉房屋的购买事项，一审判决以虚假的协议书，作为了认定案件事实的主要依据，让王丹不能信服。3.一审判决认定王丹、张金生、李迎春与米建中于2015年11月5日在“长春市旧城区改造建设总指挥部”签订的《转让协议》不具有真实性仅是备案使用，与数份生效判决认定的事实不符，且论述逻辑存在严重错误。（2017）吉01民终213号民事判决、（2017）吉01民终2925号民事判决、（2017）吉01民终685号民事判决，均认定了该份《转让协议》的真实性，协议中已经明确了王丹已经足额支付170万元购房款的来源（王丹转账支付100万元，转于洪杰20万元购房款，另50万元由张金生代付，后由王丹支付给张金生）。（2017）吉01民终213号民事判决也已经对该事实予以确认。然而，一审判决仍然纠结王丹是否已经足额支付了170万元购房款的事实，认为该协议不具有真实性，相当于推翻了长春中院之前作出的三份判决认定的事实。且与客观事实严重不符。4.一审判决对案涉房款189万的认定严重错误。本案经过了一审、二审、再审、重审四个阶段，这四个阶段米建中陈述了多个事实理由及房款构成均不一致，王丹不明白，在米建中自己都无法阐明主张理由的情况下，一审判决是如何代其计算出的总房款。米建中在没有提供任何证据的情况下，一审判决根据米建中乙方的单方陈述认定了案涉房屋总价款为189万元，并且无视王丹已经支付170万元的事实，依旧判决王丹继续支付69万元，是天方夜谭。王丹根据生效判决支付给张金生50万元的房款也可以不计算在内，显然不能。结合多份生效判决，王丹认为与米建中之间的转让协议合法有效，案涉房屋总价款170万元王丹已经支付完毕，不应当再承担任何付款义务。综上所述，一审判决无视多份生效判决认定的事实，有违最基本的法律常识，导致认定事实严重错误、适用法律严重错误，依法应予撤销并驳回米建中的全部诉讼请求。米建中答辩称，一、一审判决综合全案证据，运用逻辑推理和日常生活经验判断于洪杰与王丹存在代理与被代理关系，事实认定清楚。1.于洪杰与王丹原为夫妻，离婚后，于洪杰对外签订《租赁合同》出租给案外人邓亮，王丹认可；在买卖过程中，于洪杰签字将王丹所有的房屋抵押给邓亮，王丹同意；于洪杰签字代王丹向米建中出具《情况说明》表示不再购买102栋201、202两套住宅，王丹按此执行。再结合于洪杰与王丹父亲均担任过目标公司的法定代表人、于洪杰帮王丹修暖气等事实，足以证实于洪杰与王丹关系密切，利益紧密相连。2.于洪杰、王丹在庭审笔录和电话录音中，对于彼此间的代理关系，意思表示清晰完整。（2016）吉0105民初930号案件庭审笔录第9页，于洪杰陈述“买这个房子的时候出资人是邓亮、王丹和我组成的”；2015年7月19日米建中与王丹的通话中，王丹自称“有事找我哥”；2015年11月7日米建中与于洪杰的通话录音中，于洪杰也自称：“全权代表王丹”。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条及六十六条第一款规定，足以认定于洪杰与王丹是代理与被代理的关系。二、2015年11月5日的《转让协议》仅为备案使用，且未实际履行，一审判决认定事实清楚，且与其它判决认定基本事实不冲突。1.协议转让主体与实际履行不符。在签署该份《转让协议》之前，2015年7月21日于洪杰就以“王丹资金周转困难”为由，代理王丹将102栋201、202两套住宅转让给张金生，并由张金生直接给付米建中50万元购房款。而且，通过米建中与张金生于2015年11月6日签订《房屋购买协议》也能够确认102栋201、202两套住宅归张金生所有。2.协议转让标的与实际履行不符。王丹所购买的房屋仅为107栋、102栋101、102三套门市，并非五套房屋。如前所述，张金生实际买的是6套住宅，并非4套住宅。3.协议转让价款与实际履行不符。王丹仅向米建中支付了120万元，并非170万元。包括直接给付米建中的100万元，加上于洪杰支付的20万元，张金生购买6套房向米建中支付了120万元，并非4套房120万元。4.协议房屋价格与评估价格不符。王丹、于洪杰最终与米建中约定的是购买长春市二道区通安街107栋、102栋101、102三套门市房，三套门市房屋面积为257.6平方米，如果按王丹主张总房款为120万元，每平方米单价仅为4658.38元，明显抵于豫华城评字（2015）第005号《洛阳轴承集团有限公司破产处置房产资产评估报告书》中确定的9533元/㎡，完全违背米建中出卖房屋的真实意愿。5.协议房屋价格与此前约定价格不符。2015年5月8日米建中与王丹签订的《购房协议书》中约定“1.乙方在2015年的五月十日前必须再交给见方的房款不少于1700000元、大写：壹佰柒拾万元整，到期未交视为无缘，视为乙方放弃购房协议，取消乙方购房资格，由甲方另行全权处理门市一套和住宅两套的房产。2.乙方剩余房款在房子更名过户结清”等内容足以认定涉案房屋总价并非170万元。6.米建中购房成本274.5万元，实际只收到240万元。通过《拍卖房款收据》、《拍卖佣金收据》、《关于申请减免长春房产成交款项的情况说明》可以证实米建中购买房屋的成本价格是274.5万元，而米建中出售房屋实际只收到240万元，王丹认为依据2015年11月5日《转让协议》的约定，已不再欠付米建中购房款，但米建中出售房屋倒亏34.5万元的事实，足以证实2015年11月5日《转让协议》并非双方真实意思表示，仅为备案之用，该协议并未实际履行。三、一审判决认定涉案房屋总借款198万元符合客观事实。1.由3套房屋平方米面积能够计算出涉案房屋价格。（1）2015年4月9日吉林洛轴与邓亮签订《购房协议书》，约定门市的面积为257.6平方米，价格为8500元/平方米，住宅面积为116平方米，价格为4300元/平方米。总价款应为257.6×8500＋116×4300＝2688400元，最后双方协议总价款为260万元。（2）2015年7月21日王丹、于洪杰找到米建中称由于资金问题不再购买你102栋201、202两套住宅，并同意米建中以50万元的价格出卖给第三人张金生，此后双方合同总借款为210万元。（3）由于吉林洛轴破产管理人给米建中减免30万元，米建中、王丹双方口头协议合同总价款再减21万元，涉案房屋总价款实际为189万元。2.由9套房屋总价款能够计算得出涉案房屋价格。1.通过2015年11月4日米建中与于洪杰的通话录音可以证实9套房屋总价为309万元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第70条、该份录音虽王丹提出异议，但王丹未推出鉴定，证实该录音存在虚假或者剪辑，人民法院应当确认其证明力，且这个价格与豫华城评字（2015）第005号《洛阳轴承集团有限公司破产处置房产资产评估报告书》所评估的价格相一致。2.张金生与米建中在2015年4月9日的《购房协议书》中约定，102栋一门203、301、302、303共4套住宅总价款70万元，而2015年7月21日因王丹资金问题，将201、202室以50万元的价格转让给张金生，309万减去120万元，涉案房屋总价款实际为189万元。3.米建中实际只收到王丹购房款120万元。2015年4月9日米建中收到70万元，其中于洪杰支付20万元现金，邓亮转账支付50万元，后王丹又向米中交付100万元。但在2017年1月18日，邓亮起诉米建中、王丹、于洪杰以及吉林洛轴，要求撤销其与吉林洛轴于2015年4月9日签订的《购房协议书》，米建中和吉林洛轴双倍赔偿定金100万元，于洪杰和王丹承担连带责任。2017年7月13日，长春市中级人民法院作出（2017）吉01民终2925号民事判决，判令米建中和吉林洛轴共同返还邓亮购房首付款50万元。2017年12月26日，米建中将上述50万元返还邓亮。米建中实际收到王丹购房款120万元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回王丹的上诉请求。于洪杰答辩称，同意王丹的上诉请求及理由。张金生称，于洪杰和王丹合伙买的案涉房屋，王丹应该给米建中69万。理由：2015年5月8日于洪杰事先准备好的协议书，谁起草的我不清楚，让米建中和王丹签字按手印，我在场，于洪杰没签字。之后我开车拉着于洪杰、王丹、米建中一起去工商银行、农月银行、吉林银行、邮政储蓄，王丹一共取了90多万，把钱给米建中了，米建中给王丹出具的收条，后来又通过银行转账给米建中几万块钱，具体数额我不清楚，但是一共是100万。2015年4月9日于洪杰领着邓亮的会计去米建中办公室，于洪杰说这个会计是他的会计，事后我们知道这个会计是邓亮的会计，去交70万定金（购买门市房的），其中50万是邓亮转给米建中，20万是于洪杰给米建中的现金，上述70万元米建中出具的票据均写的是邓亮的名字，因为于洪杰说邓亮、王丹他们三个人合伙开的义乌小商品，于洪杰是老板，他说的算，有事就找他。王丹把邓亮的50万顶王丹的购房款，买房子的时候王丹和邓亮是一伙的，后来他们不知道因为什么就不是一伙的了，但是邓亮的50万邓亮打官司要回去了，王丹差了50万元款。我的19万是王丹欠米建中的尾款，打到我账户上了，我和王丹沾点亲，所以她信任我，先把钱打到我的账户上，因为怕米建中不给他更名过户，事后更名到王丹名下后，我把19万打给米建中。但是这19万也没顶米建中案涉房屋的尾款，顶滨河102栋（当时是我名下，后来（2017）吉01民终213号判决后更名到王丹名下）的购房款。按照上述所述，我认为王丹实际交款交了100万，因为20万的现金收据写的也是邓亮的名字。米建中向一审法院起诉请求：1.依法判令王丹、于洪杰支付其购房款人民币69万元及利息（自2017年7月13日起至付清全部房款时止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费由王丹、于洪杰负担。事实和理由：2015年4月，王丹、于洪杰称其与案外人邓亮合伙购买位于长春市二道区通安街363门市房（包含107栋、102栋101、102三套），以及102栋201、202号住宅，并于2015年4月9日，支付米建中房屋首付款70万元（于洪杰支付20万元、邓亮支付50万元）。2015年5月8日，王丹代表合伙人于洪杰、邓亮与米建中签订书面购房协议书，约定于2015年5月10日前再支付米建中购房款不少于170万元，并于当日向米建中支付购房款100万元。之后，王丹、于洪杰称由于资金问题暂不购买102栋201、202号住宅，只购买107栋、102栋101、102三套房屋，经与米建中协商确定三套房屋成交总价为189万元。至此，王丹、于洪杰及案外人邓亮共向米建中支付购房款人民币170万元，欠米建中19万元尾款约定由张金生代为收取，待房屋更名过户后由张金生转付米建中。王丹于2015年11月17日向张金生转款19万元。2017年1月，案外人邓亮起诉米建中，称其支付给米建中的50万元并非是与王丹、于洪杰合伙购房款，经法院认定，判决米建中返还邓亮50万元购房款。米建中于2017年8月4日、12月26日返还邓亮50万元购房款。2017年1月，王丹起诉张金生，称其支付张金生的19万元并非是购买上述三套房屋的尾款，法院判决支持了王丹的主张。故此，米建中实际收到王丹、于洪杰购房款120万元，王丹、于洪杰尚需支付米建中69万元购房款。现米建中诉至法院，请求依法支持米建中诉讼请求。王丹辩称，米建中诉请没有事实及法律依据。王丹单独购买相关争议房产，与于洪杰及邓亮并非所谓合伙关系，王丹也从未授权给任何人做出与购买房产相关的意思表示，米建中所称107栋、102栋101、102三套房产总价为189万元，不但没有证据支持，也与事实不符。实际上王丹为购买上述三套房产，共支付120万元，同时相关房产在长春旧城项目改造建设总指挥部由米建中签字确认后进行了分割，争议房产已经办理产权完毕。于洪杰辩称，此事与我无关，请求法院驳回米建中诉讼请求。张金生述称，以我在930、936两个案件中的陈述为准。一审法院认定事实如下：于洪杰与王丹原系夫妻关系，于2013年9月25日办理离婚登记手续。1992年11月，长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102、201、202、203、301、302、303八套房产由原洛阳轴承厂出资购买，之后原洛阳轴承厂改制为洛阳轴承集团有限公司（以下简称洛轴集团），争议房产一直由洛轴集团实际占有、使用，上述房产产权虽未办理在洛轴集团名下，但一直为洛轴集团实际占有。2012年5月22日，洛轴集团破产管理人与案外人李玉峰签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（洛轴集团破产管理人）出租给乙方（李玉峰）的房屋位于吉林省长春市二道区通安街，门牌号为17号，出租房屋面积共157平方米，租赁期限自2012年12月1日起至2014年11月30日止每月租金为4166.6元，租金总额为10万元，乙方应以现金方式一次性支付24月的房租。洛轴集团破产管理人2016年6月6日出具证明证实，租赁期满后，洛轴集团破产管理人就二道区通安街17号（滨河新村东一小区107栋一层，面积157平方米）房产未再签署其他租赁合同直至2015年4月经公开拍卖后成交。上述事实已为（2017）吉01民终685号民事判决确认。经查，李玉峰原系吉林洛轴法定代表人，米建中原系吉林洛轴工作人员，2016年8月10日变更为该公司法定代表人。王丹自述，系通过打麻将认识米建中。米建中在一审法院（2016）吉0105民初936号案件[米建中、吉林洛轴与邓亮、于洪杰、长春市目标商贸有限公司（以下简称目标商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案]及本院（2017）吉01民终213号（上诉人张金生与被上诉人王丹房屋买卖合同纠纷一案）庭审中均陈述，在2014年，王丹向其借用涉案门市，米建中告知王丹房屋要拍卖，只能借一、两个月，并以由王丹交纳采暖费作为条件。综合本案其他证据情况，对米建中陈述的王丹借用涉案房屋的过程予以采信。2015年1月9日，于洪杰以目标商贸公司名义与邓亮签订《房屋租赁合同》，将米建中暂借王丹的上述房屋转租给邓亮使用（租金标准10万元/年）。2015年3月9日，河南华诚资产评估事务所作出资产评估报告，该报告评估范围为坐落于长春二道区滨河新村（东新路与通安街交叉口，临通安街）东一小区107栋框架结构、合同面积157.16平方米（实际测量面积257.16m2）；另有东区102栋1单元201、202、203、301、302、303六套房产，实际面积391平方米。共7（套）。评估结论为上述房产2014年12月9日的清算价值为309.74万元。房屋建筑物评估明细表显示：滨河新村东一小区107栋门面（157.16m2），评估单价为9533元/m2，净值149.8206万元；201室（68m2）,评估单价为4000元/m2，净值27.2万元；202室（48.06m2）,评估单价为3960元/m2，净值19.0317万元；203室（79.44m2）、评估单价为4000元/m2，净值31.776万元；301室（68m2）、评估单价为4200元/m2，净值28.56万元；302室（48.06m2）、评估单价为4158元/m2，净值19.9833万元；303室（79.44m2）评估单价4200/m2，净值33.3648万元。该评估报告为米建中在本案庭审中出具，王丹、于洪杰不予认可，但综合考虑本案的证据情况，一审法院对上述评估报告的真实性、客观性、关联性均与认可。2015年4月9日，于洪杰以邓亮名义与吉林洛轴签订一份《购房协议书》，内容为：“关于邓亮购买洛阳轴承门市及住宅两套达成如下协议：门市的门牌号：通安街363门市房，门市的面积：257.6m2，价格每平方米8500元，住宅面积：116m2，每平方米4300元，住宅滨河****，门牌号：****。首付款打到米建中账号。如（简称甲方）高于购房约束的价款，乙方（邓亮简称）不认同此价格，如数退还，如甲方的价款是同等价款，乙方不购买，乙方视为违约，不退还房屋的定金。在拍卖成功后，一个月内甲方负责更名过户到乙方，过户后乙方向银行贷款付清甲方购房款。如甲乙双方达成不了购买意向，当天把款项如数退给乙方。乙方付给甲方首付款70万元，以收款凭据为证。”该《购房协议书》加盖吉林洛轴公章，“经手人盖章”处由于洪杰签字。2015年4月9日，于洪杰签字为邓亮出具一份《担保书》，内容为：“王丹自愿将二道区自由大路4369号31号楼，住宅（房权证，住宅字第XX**，面积101.07m2）房屋产权证作为担保，担保邓亮和吉林省洛轴轴承销售有限公司门市房和住宅买卖协议的真实性，如邓亮违约，不做此担保书。如吉林省洛轴轴承销售有限公司违约做此担保，吉林省洛轴轴承销售有限公司违约，王丹要承担违约500000元的违约责任。如双方买卖未达成意向，担保书自动作废。”本案庭审过程中，询问“于洪杰，在邓亮诉米建中房屋买卖合同纠纷中你在庭审中称你从兜里随手拿个王丹的房产证复印件就给作担保了，如果你跟王丹之间没有利害关系，王丹的房产证复印件为何在你兜里？”于洪杰回答：“王丹当时想办理贷款，所以就把复印件给我了，她让我问问能否办理贷款。”2015年4月9日，邓亮向米建中转款50万元、于洪杰给付米建中20万元，吉林洛轴开具了2枚收款收据（吉林洛轴加盖财务专用章、米建中作为经手人签字），内容分别为：“今收到邓亮人民币（银行转账）50万元”、“今收到邓亮人民币现金20万元”。2015年4月9日，吉林洛轴为张金生开具了一份《购房协议书》，内容为：“关于张金生购买洛阳轴承住宅房四套达成如下协议：位于长春市二道区滨河****一门******、303室共计四套房产，经双方达成共识约定这四套房产总价格为70万元整。该房款打到洛阳轴承公司米建中的账号。甲方若高于此价格卖给乙方（张金生），乙方不认同此价格，如数退还。如果甲方是同等价格，乙方不购买，乙方视为违约，不退房款。在拍卖成功后，一个月内甲方配合乙方更名过户到乙方名下，如甲方乙方达成不了购房意向，当天把款项退还给乙方。乙方给甲方付款以交款凭据为证。”该《购房协议书》加盖吉林洛轴公章，经办人由“米建中”签字（无张金生签字）。2015年4月9日，上述《购房协议书》签订当日，张金生向米建中转款70万元。2015年4月15日，经公开拍卖，米建中以290万元的最高价成为长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102、201、202、203、301、302、303房产八套的买受人。2015年5月8日，吉林洛轴（甲方）（负责人：米建中）与王丹（乙方）签订一份《购房（由‘乙方’手写更改为‘购房’）协议书》，内容为：“为了确认双方共同利益达成如下协议：就乙方（王丹）购买甲方（长春市洛轴轴承销售有限公司）的长春市二道区滨河小区东一小区107栋框架结构，合同面积一楼门市157.16m2（实际测量面积为257.16m2）房产一套及东区102栋一单元201室和202室住宅，双方达成如下协议，拍卖手续是米建中的名字，房屋的全款由王丹给付。1.乙方在2015年的5月10日前必须再（在‘在’的上面手写‘再’）交付给甲方的房款不少于1700000元，大写：壹佰柒拾万元整，到期未交视为违约，视为乙方放弃购房协议，取消乙方购房资格，由甲方另行全权处理门市房一套和住宅两套的房产。2.乙方（在‘甲乙’上手写‘乙方’）剩余的房款在房子更名过户后结清。3.甲方负责提供过户的相关手续，甲方负责（在‘负责’后面手写添加了‘自己’）更名过户，过户所产生的所有费用由甲方承担，甲方负责给乙方一套门市的产权和二楼住宅的产权办理好产权证完毕后，乙方（在‘甲乙双方’上手写‘乙方’）把余款给一次性结清。4.如果甲方手续不全办理不了产权，甲方包赔乙方总价款双倍（‘双倍’被划掉，并按指纹）的违约金，甲方必须在两个月之内给乙方办理完产权，如违约价款包赔总（‘包赔总’被划掉）价款双倍（‘双倍’被划掉）违约金。5.本合同一式两份，双方签字后生效。”该《购房协议书》首页上米建中和王丹的签名上按有指纹，尾部由米建中和王丹签名，在王丹的签名上按有指纹。2015年5月8日，上述《购房协议书》签订当日，王丹给付米建中100万元。之后，于洪杰为王丹出具一枚“收到王丹20万元现金”的收条，于洪杰同意将其替邓亮垫付的20万元购房款转让给王丹即王丹实际付款120万元。王丹虽否认庭审中米建中提交的2015年5月8日与王丹签订的协议，并称王丹与米建中2015年5月8日确实签订了一份协议，但又称其与米建中签订的协议与米建中当庭提供的协议不一致，却未向法庭提交另一份协议，其亦未否认在减免说明出具前，其即知晓101室、102室是按照门市房评估的事实，故本院对其主张不予支持，对米建中提交的2015年5月8日协议的真实性予以认可。2015年5月9日8时06分，米建中给于洪杰通电话索要70万，并在电话中确认已收到100万，于洪杰在电话中表示当天办理。2015年5月10日9时12分，米建中再次给于洪杰通电话索要70万。2015年5月10日9时18分，米建中与于洪杰通电话，称钱没到位，并问于洪杰“我上哪儿凑这个钱？”于洪杰在电话中表示其与公司有关人员进行了沟通，并明确表示“定金不算，再给人家转170万”、不包括“先头儿的70万”，并称去给米建中凑钱。于洪杰在本案几次庭审中对上述录音的质证意见均前后矛盾，又提供不了足以反驳的证据，故对上述录音予以采信。上述录音进一步证明，其将邓亮于2015年4月9日交付的50万及其为邓亮垫付的20万，共计70万元，称之为“定金”即作为王丹购买房屋的定金。在除上述“定金”以及王丹已经支付的100万元外，王丹按照5月8日协议还应再支付70万元（不包括5月8日协议中的“剩余的房款”）。215年7月19日，米建中与王丹通电话，称：“当时我也跟于哥说这事儿了，不管退不退钱，全款必须给他拿去”，王丹答：“对呀。”米建中称：“他回来说是你要房子，不是他要房子，我就没跟于哥说那么多了”，王丹称：“啊，那我给我哥打个电话……完了回当地咱都好算，该咋整咋整，完我给我哥说一声”。在本案2019年8月7日庭审中，本院询问王丹“给我哥打个电话是什么意思？”王丹答：“那个哥绝不是于洪杰，当时是我自己的亲属的一个哥叫王毅，我那时候没主意，总让我哥给我出主意”，并称“那个哥去世了。”王丹对上述录音的真实性不持异议，但其回答明显与事实不符亦无证据证实，也不符合生活常理，故对上述录音予以采信，且结合录音的上下文，综合本案其他证据，录音中王丹所谓的“哥”应可推定即为于洪杰。2015年7月20日，洛轴集团破产管理人出具了一份《关于申请减免长春房产成交款项的情况说明》，主要内容为：2015年4月，洛轴破产管理人委托河南华城资产评估事务所对原洛轴集团位于长春市二道河区滨河新村东一小区107栋门面房以及东区102栋201、202、203、301、302、303房产进行了评估，由于现有资料有限，对当时107栋门面房的面积认定为257.16m2,评估价为149.8206万元。之后我单位又委托河南博利达拍卖有限公司对上述标的进行了整体公开拍卖，最终成交价为290万元。成交后，买受人经多番努力，将洛轴集团于1993年购买该处房产的原始合同找到。经过核实当地房管部门，认定评估报告中对门面房认定的面积有误。根据原购房合同显示，位于107栋门面房，位于**门面房北侧的面积网点房”，不属于门面房范围，且根据当时购房合同显示，网点房的购房价格系仓储房价格，明显低于门面房的购房价格。为此，买受人多次向管理人反映该问题，并以此迟迟未支付成交款项。管理人经过调查认为买受人所述情况属实，应将该网点房的成交价款调整为住宅房的成交价款执行（根据评估报告显示，该地段住宅价格为3960元/m2）。如此，买受人实际成交价款应为250.4万。经与买受人多次协商，最终买受人同意按260万元支付拍卖成交价款。根据上述情况说明，王丹购买的101栋101室、102室在拍卖之前被作为门市房评估，即签订2015年4月9日《购房协议书》、2015年5月8日《购房协议书》时，上述房屋是按照门市房的价格定价的。2015年7月21日，由于洪杰签字出具了一份《情况说明》，内容为：“王丹前期准备购买米建中所有的两套房产（长春市二道区滨河东区102栋1门201室、202室），现在王丹因为资金困难，经双方同意，米建中将上述两套房产转卖给张金生。今后若王丹还想购买上述两套房产，则将购房款交给张金生，由张金生转卖给王丹。特此说明。”米建中作为证明人签字。2015年7月21日，张金生向米建中转款50万元。2015年8月24日，河南省洛阳市中级人民法院作出（2006）洛民五破字第7-26号民事裁定书，确认洛轴集团破产管理人拍卖长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102、201、202、203、301、302、303房产八套的结果真实有效。在本案审理过程中，一审法院依职权调取了王丹中国农业银行2015年1月1日至2017年12月31日流水，流水显示：2015年11月3日存入69万。2015年11月4日上午10时14分，米建中与于洪杰通电话，于洪杰在电话中明确：“我们那个是239万，生子（张金生）是70万，我们201、202不要了……总数王丹是不是239万吧？生子是不是70万？”2015年11月4日上午11时21分，米建中与于洪杰通电话，于洪杰在电话中问：“明天这个钱怎么走？……产权证得三天办完……”强调：“我给你69万你是不是得给我打个收条啊？”于洪杰对上述录音的质证意见为“我对通话录音的真实性和关联性都有异议，从2015年开始每个庭审都有录音，但对录音从来没举证过，购买房屋与我无关。”但于洪杰未提交足以反驳的证据，故对上述录音予以采信。2015年11月5日，张金生与王丹、于洪杰签订一份《协议书》，内容为：“根据洛阳法院（2006）洛民破字第7-26号裁定书，洛民五破字第7-22号裁定书，拍卖共计9套房产其107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101室、102室、201室、202室、203室、301室、302室、303室，以上房产由买受人米建中以290万元的最高价成为上述标的买受人，实际是用米建中的名字购买的，出资人由王丹和张金生两人出资购买，米建中同意将上述房产转让给其二人。现房产分割如下：一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴，101、102）102栋东一小区住宅价格每平方米4300元，201室、202室，以上房产归王丹所有，203室、301室、302室、303室上述房产归张金生所有，以上房产付款方式为汇款和现金，现因王丹的资金周转困难，将201室、202室暂时过户到张金生名下，待6个月后，王丹资金周转开，将201室、202室或203室按照和米建中约定的住宅价格4300元每平方米转让给王丹，张金生必须配合王丹将房屋更名过户给王丹，更名过户费由王丹支付，如王丹6个月内没有资金，张金生随意处置其房产，房屋总合计290万元全部结清（给付拍卖佣金14.5万元也全部结清），9套房产现全部归王丹与张金生所有。”米建中作为“证人”签字。2015年11月5日，米建中作为“转让人、收款人”与“买受人”张金生、王丹、李迎春在“长春市旧城区改造建设总指挥部”签订一份《转让协议》，内容为：“根据洛阳法院（2006）洛民破字第7-26号裁定书，洛民五破字第7-22号裁定书，拍卖共计9套房产其107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101室、102室、201室、202室、203室、301室、302室、303室，以上房产由买受人米建中以290万元的最高价成为上述标的买受人。实际是用米建中的名字购买的，出资人由王丹和张金生两人出资购买，米建中同意将上述房产转让其二人。现房产分割如下：一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴，101、102）102栋东一小区住宅，201室、202室，以上房产归王丹所有，203室、301室、302室、303室上述房产归张金生所有，以上房产付款方式为汇款和现金，王丹已付完170万元，张金生已付完120万元，房屋总合计290万元已全部结清（给付拍卖佣金14.5万元也全部结清），9套房产现全部归于王丹和张金生所有。”“长春市旧城区改造建设总指挥部”在该《转让协议》上签章，并标记“转让协议两份原件存我单位更名档案，以上复印件与原件无误。2016年1月20日。”2015年11月5日，王丹、张金生、米建中三人又签订一份《关于办理房屋产权的三方协议》，内容为：“现有米建中、王丹、张金生三人需办理滨河东区房屋产权事宜，因办理房屋产权时需三人同时到场，为避免办证过程中有人无故不到，影响到其他人正常办证，三人达成如下协议：在办理房证过程中，如在三人协商定的时间内有人无故不到，影响到其他人正常办证，没到的人赔偿另两人各5万元整。”2015年11月6日，米建中与张金生签订一份《房屋购买协议》，内容为：“根据米建中与张金生之前达成的协议，长春市二道区滨河新村东一小区102栋一单元201室、202室、203室、301室、302室、303室共计六套房产由米建中卖给张金生，现张金生已将购房款人民币120万元全部结清，产权归张金生所有。现有王丹想通过米建中购买上述201室和202室两套房产，经米建中、张金生双方协商，张金生同意将上述201室和202室两套房产以人民币50万元的价格卖给王丹，房款归张金生所有。否则，张金生有权收回201室和202室两套房产。”2015年11月7日，米建中与于洪杰通电话，于洪杰在电话中提供了两种“方法”：一种是“我们”给张金生打50万，19万不能给米建中，给了产权证就给米建中19万，第二种是把“这两套房子”落米建中名儿，现在就落，周一就落米建中的名儿，落米建中名儿他们之间必须有个协议，4300元/平卖给于洪杰方的，以防落完米建中名儿往回更的时候米建中涨价。关于19万，于洪杰强调产权证办下来后就给米建中19万。针对上述录音，于洪杰质证意见为：“对录音不认可，我没说过这种话，如果我跟王丹合伙买房按照邓亮与他们的协议我就不用支付尾款了。”而又未提供足以反驳的证据。故对上述录音的真实性予以认可。结合本案的其他证据，于洪杰所称“两套房子”应系201室、202室，而19万则可推知是107栋门市、102栋101室、102室的尾款。2015年11月10日，米建中作为“转让人”签字出具《房屋转让分割协议》，内容为：“根据洛阳法院（2006）洛民破字第7-26号裁定书，洛民五破字第7-22号裁定书，位于长春市二道区滨河新，位于长春市二道区滨河新村东一小区****6轴）房产以及东一小区102栋一单元101室、102室、201室、202室、203室、301室、302室、303室共计九套房产，经公开拍卖，米建中成为上述标的的合法买受人，九套房产归米建中所有。现米建中同意将上述房产转卖给王丹、张金生两人。具体房产分割如下：一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）、102栋一单元101室、102室上述房产归王丹所有。201室、202室、203室、302室、303室以上房产归张金生所有，301室房产归李迎春所有。以上房产付款方式为转账和现金，结清后房屋更名过户费用由购买人承担，出卖人协助办理更名过户手续。”2015年11月17日，王丹向张金生转款19万元。张金生为王丹出具一枚收条，内容为：“今日收到房款190000.00元（壹拾玖万元）整102栋201、202室。”该收条张金生签字及日期为张金生书写，其他部分为王丹书写。2015年11月21日，张金生将19万元转账给米建中。自2015年4月9日至2015年11月21日，米建中收到房屋价款情况如下：2015年4月9日，于洪杰付款20万元、邓亮付款50万元、张金生付款70万元；2015年5月8日，王丹付款100万元；2015年7月21日，张金生付款50万元；2015年11月21日，张金生付款19万元，以上共计309万元。以上款项的付款时间与2015年11月5日以前米建中，王丹及于洪杰，张金生及案外人邓亮2015年11月5日以前签订的协议时间相互印证，进一步证明各方是按照2015年11月5日以前签订的协议履行的。而米建中于2017年8月4日、2017年12月26日先后返还邓亮30万元、20万元，共计50万元。米建中就107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101室、102室、201室、202室、203室、301室、302室、303室实际收到购房款309万-50万=259万。庭审中，张金生出具2015年11月24日及11月29日电话录音。2015年11月24日，王丹与张金生通电话，询问张金生为何米建中还向王丹索要尾款。张金生在电话中再次提到19万的问题。2015年11月29日，于洪杰与张金生通电话，询问张金生如产权证下来之后，“我再找，是不是跟你没有关系了”。2016年4月27日，王丹起诉张金生，要求判决继续履行协议，要求张金生将东一小区102栋的201室、202室房屋过户给王丹。一审法院于2016年9月11日作出（2016）吉0105民初727号民事判决，认定王丹于2015年11月17日支付的19万元是向张金生购买201室、202室房屋的价款，判决：一、王丹于该判决生效后立即将剩余房款31万元交付张金生，张金生于该判决生效后三日内配合王丹办理更名过户，过户费用由王丹承担；二、驳回张金生的反诉诉讼请求。2017年3月24日，长春市中级人民法院作出（2017）吉01民终213号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，王丹将31万元房款给付了张金生。2016年5月16日，米建中起诉王丹和于洪杰，以王丹和于洪杰采取欺骗手段与其签订购房合同为由，要求撤销其与王丹于2015年5月8日签订的《购房协议书》。2016年11月1日，一审法院作出（2016）吉0105民初930号民事判决，以证据不足和超过1年除斥期间为由，驳回了米建中的诉讼请求。米建中未上诉，该判决已生效。2016年5月16日，米建中和吉林洛轴起诉邓亮、于洪杰和目标商贸公司，要求判令：目标商贸公司与邓亮于2015年1月9日签订的房屋租赁合同无效；邓亮返还长春市二道区滨河东区107栋门市及102栋101室、102室房产；于洪杰支付房屋租金损失20.5万元及利息。2016年10月25日，一审法院作出（2016）吉0105民初936号民事判决，判决：邓亮于该判决生效后十日内将争议房屋长春市二道区滨河新村东一小区107栋一层（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101、102号房产返还米建中，驳回米建中其他诉讼请求。米建中不服提起上诉，2017年4月12日，本院作出（2017）吉01民终685号民事判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，张金证出具2016年7月16日于洪杰与李强的通话录音。于洪杰在电话中称：“打官司你们不行，最后你们会输的很惨。这是其一。其二是你看我怎么做就完了，咱们这个事儿吧应该坐下来协商，走不到法律的程度……”于洪杰对上述录音不予认可，又提供不了足以反驳的证据，故对上述录音予以采信。2016年11月29日，张金生与于洪杰发生肢体冲突，一审法院于2017年11月10日作出（2017）吉0105刑初230号，判处张金生有期徒刑一年六个月。张金生不服提起上诉，本院于2018年3月15日作出（2018）吉01刑终21号民事裁定，驳回上诉，维持原判。该刑事案件系王丹向公安机关报案并且在公安机关接受了询问。而事发时，于洪杰是在帮助王丹检修案涉门市房的暖气。2017年1月18日，邓亮起诉米建中、王丹、于洪杰、吉林洛轴，要求撤销其与吉林洛轴于2015年4月9日签订的《购房协议书》；米建中和吉林洛轴双倍赔偿定金100万元；于洪杰和王丹承担连带责任。2017年3月20日，一审法院作出（2017）吉0105民初270号民事判决，判决：一、吉林洛轴和米建中于该判决生效后共同返还邓亮购房首付款50万元；二、吉林洛轴和米建中于该判决生效后共同赔偿邓亮50万元的利息损失，利息自2015年5月8日至实际付清日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、驳回邓亮的其他诉讼请求。米建中不服，提起上诉。2017年7月13日，本院作出（2017）吉01民终2925号民事判决，判令：米建中和吉林省洛轴轴承销售有限公司共同返还邓亮购房首付款50万元。2017年8月4日，米建中返还邓亮30万元，2017年12月26日，米建中返还给邓亮20万元。于洪杰在该案庭审中曾陈述：“购买人王丹出资120万元，其中的50万元为邓亮的款项”。在该案举证阶段，于洪杰出具了民事裁定书、成交确认书等证据，用以证明：“相关争议9套房产买受人为米建中，合并之前庭审支付的款项，也就是王丹的100万加上于洪杰转给王丹的20万加上在屡次庭审中张金生自认的120万，以上款项合计240万，另外的50万已由买受人在挪用米建中邓亮的50万款项基础上支付给相关的出售方……”2017年6月6日，王丹起诉米建中，以洛轴集团有破产管理人已经减免102栋101、102室的出售价款30万元，但米建中取得该笔款项后未返还给王丹，而是扣除14.5万元拍卖佣金后据为己有，构成不当得利为由，请求判令米建中返还购房款15.5万元及利息；米建中与张金生返还拍卖佣金及利息，共计21.5万元。2017年12月14日，一审法院作出（2017）吉0105民初1402号民事判决：驳回王丹的诉讼请求。王丹不服提起上诉，2018年4月28日，本院作出（2018）吉01民终764号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年1月12日，米建中向一审法院提起本案诉讼，请求判令王丹和于洪杰给付购房款69万元及自2017年7月13日起算的银行贷款利息。二道区滨河小区东一区102栋101号（建筑面积68平方米）、102（建筑面积48.06平方米）、107栋裙房（建筑面积157.55平方米）房屋不动产权现均登记于王丹名下。本案的争议焦点为，一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）、102栋101室、102室的价款总额及王丹是否已向米建中足额支付上述房屋价款。米建中要求王丹和于洪杰给付69万元剩余购房款的理由为：“2019年4月9日于洪杰签字的与邓亮签订的合同，门市房107栋和102栋101室、102室，是210万元，协议是按平方米计算的，8500每平方米，总面积是257.6平方米，住宅面积是1，住宅面积是116平方米元每平方米，双方约定价格是260万元。2015年7月21日于洪杰找到米建中，为王丹资金问题不再购买102栋101室、102室两套住宅，并同意以50万元的价格卖给张金生。双方合同价格变为210万元。由于洛轴集团破产管理人给米建中减免了30万元，米建中和王丹、于洪杰口头协议，同意总价款再减少21万元，这样三套门市房总价款为189万元。减少21万是因为破产管理人给米建中减少30万。米建中只同意减少20万，剩余1万元是于洪杰说是我把于洪杰手机弄坏了，弄坏时间记不清了，弄坏地点是在九台农商发展银行，在吉林大路临河四条。弄坏时间是2015年11月初，因为我向他要19万元尾款，他不给还要求我给他更名过户，所以打起来了，当时李强、王丹、于洪杰、我四个人在场，王丹还打了李强。”一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。围绕本案争议焦点，首先须明确以下几个问题：（一）于洪杰与王丹的关系问题。王丹在庭审中虽然陈述与于洪杰仅为朋友关系，于洪杰不代表王丹，但从以下几个方面可推定于洪杰与王丹之间关系密切，存在代理与被代理的关系：1.于洪杰与王丹曾为夫妻；2.于洪杰曾为目标商贸公司工作人员，在一审法院审理的（2016）吉0105民初930号案件庭审中，王丹亦认可王丹的父亲曾为目标商贸公司法定代表人，而该公司的变更手续亦是王丹经办的。3.于洪杰代理邓亮签订房屋买卖合同过程中，使用王丹的的产权证复印件给邓亮做担保，并在本案庭审自述王丹委托其办理贷款事宜，故将产权证复印件交予于洪杰，可见于洪杰与王丹之间存在代理与被代理的惯例；4.关于于洪杰在代表邓亮签订房屋买卖合同过程中，其为邓亮垫付的20万，后又转为王丹的购房款，于洪杰和王丹虽均称该20万元已由王丹交付于洪杰，但除于洪杰为王丹出具的收据外，并无款项交付的证据，且在（2016）吉0105民初930号庭审中（笔录第17页），于洪杰称：“那20万是米建中同意转给王丹的，我当时给邓亮垫20万，20万是从王丹那拿的”亦与本案庭审中于洪杰所述20万的来源不一致。在本案2019年6月14日庭审中（笔录第6页），于洪杰称：“2015月5月8日以后，米建中收完王丹款米建中消失了，王丹跟我说米建中跟我合伙骗王丹20万”，则结合于洪杰在（2016）吉0105民初930号庭审中的陈述，于洪杰给邓亮垫付的20万元，应系王丹的款项。综合考虑王丹与于洪杰之间的关系，该20万元无论是于洪杰自行垫付，还是于洪杰自王丹处取得后垫付，均可推知于洪杰在王丹与米建中的房屋买卖关系中始终起着关键作用，其所为的行为为王丹明知且认可；5.据米建中举证的录音证据王丹表示“啊，那我给我哥打个电话……完了回当地咱都好算，该咋整咋整，完我给我哥说一声”。可见，在王丹与米建中房屋买卖合同过程中，王丹要征询于洪杰的意见，并需要于洪杰为王丹做决定，进一步证明于洪杰与王丹之间存在代理与被代理的关系。6.2015年7月21日，就201、202室先由张金生购买一事由于洪杰签字出具情况说明，而201、202室先由张金生购买亦为王丹所认可，王丹庭审中称从未授权过于洪杰的陈述与客观情况相矛盾。7.此外，结合张金生的陈述以及一审法院审理的与涉案房屋有关的其他案件的庭审情况可知，涉案房屋买卖的全部过程几乎均有于洪杰在场。8.一审法院审理的张金生故意伤害（致于洪杰受伤）一案，系王丹向公安机关报案并且在公安机关接受了询问。而事发时，于洪杰亦是在帮助王丹检修案涉门市房的暖气。（二）关于2015年11月5日转让协议的性质。本案多次庭审中，于洪杰与王丹均认可2015年11月5日签订协议。在王丹、张金生、李迎春与米建中于2015年11月5日在“长春市旧城区改造建设总指挥部”签订的“备案使用”的《转让协议》中，虽然有“王丹已付完170万元、张金生已付完120万元，房屋总合计290万元已全部结清”的表述，但各方并未完全按照该份《转让协议》履行，因为在签署该份《转让协议》之前的2015年7月21日，于洪杰就已经以“王丹资金周转困难”为由代理王丹将102栋的201、202室住宅转让给了张金生，并由张金生直接给付了米建中50万元购买价款；张金生在签订该份《转让协议》时确实付完了120万元，但所购买的房屋是102栋的201、202、203、301、302、302号等6套住宅房屋，而非该《转让协议》描述的4套住宅房屋，且王丹在此时却仅支付了120万元（其给付米建中的100万元加上于洪杰转让的20万元），并非支付的170万元，其所购买的房屋也仅为107栋门市和102栋的101、102号住宅等3套房屋，并非5套房屋。可见，米建中、王丹、于洪杰及第三人张金生并未实际按照2015年11月5日的转让协议履行。该转让协议的作用应系进行更名登记备案用。（三）关于张金生购买的203室、301室、302室、303室价款数额。根据2015年4月9日米建中作为经办人签字的购房协议书，结合张金生的付款情况，张金生购买上述四套房产的价款为70万元。根据2015年11月6日米建中与张金生签订的房屋购买协议，亦载明201室、202室房产价格50万元，201室、202室、203室、301室、302室、303室房款120万元张金生已全部结清。（四）王丹于2015年11月17日向张金生转款19万元的性质问题。1.在一审法院审理的（2016）吉0105民初727号王丹与张金生房屋买卖合同纠纷一案庭审中，法官问：“落到张金生名下，你是否支付了房款？”王丹答：“支付了19万，买了米建中的房子后我的卡里只有19万了。”在该案法庭辩论阶段，张金生问：“你欠米建中尾款19万，而你支付给张金生的为什么也是19万，因为张金生这201、202两个房间价值是50万，为什么不是支付20万或者30万？”王丹答：“我没有欠米建中19万，而且我那天给张金生打19万是因为卡里就剩19万，所以全部打给张金生了。”结合一审法院依职权调取的王丹自2015年1月1日至2017年12月31日的银行流水，其打给张金生19万后，卡内余额尚有24.060675万元，明显与王丹当时庭审中陈述相矛盾，一审法院在本案2019年8月7日庭审中询问王丹上述矛盾产生的原因，王丹称其余款项不属于王丹本人，但未提供证据予以证实，故对王丹所称不予采信。2.王丹称是向张金生购买201室、202室的款项，张金生称是王丹购买107门市、102栋101室、102室的尾款。综合考虑张金生于2015年11月21日即将该款项转账给米建中的事实，一审法院认为上述款项应系107门市、102栋101室、102室尾款。因为，如果系王丹购买201、202室房屋的款项，因201、202室房屋50万元价款张金生已于2015年7月21日向米建中支付完毕，没有必要再向米建中支付。关于张金生向王丹出具的19万元的收据，因该收据中主要内容均为王丹书写，根据日常生活中收据的书写习惯，不排除有在张金生签字后，王丹又自行填写“201、202室”的可能。但因该19万元已被生效判决认定为系201、202室房屋的价款，而201室、202室房屋的价款张金生已经支付完毕，则米建中应将该19万返还张金生。返还张金生后，米建中就107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）房产以及东一小区102栋101室、102室、201室、202室、203室、301室、302室、303室收到的购房款数额为259万元-19万元=240万元。（五）一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）、102栋101室、102室的价款总额问题。1.由于洪杰签字的2015年4月9日《购房协议书》虽然载明邓亮购买吉林洛轴（米建中）的案涉5套房屋总价款为260万元，其中107栋和102栋的101、102室门市房（通安街363门市）单价为8500元/平方米、102栋的201、202室住宅单价为4300元/平方米，并以邓亮名义支付了70万元预付款，未体现于洪杰和王丹购买房屋，但系于洪杰替邓亮签署该购房协议并代邓亮支付20万元预付款明显不符合常理，如果于洪杰的真实意图不是自己或者由其利益共同体王丹最终取得该房屋，其也不可能在邓亮未明确授权的情况下，随意将“替邓亮支付”的该笔20万元转变为王丹的购房款；如果于洪杰和王丹未曾向米建中陈述过案涉5套房屋系其二人与邓亮合伙购买、其二人已经支付过70万预付款，并认可上述署名邓亮的《购房协议书》对其仍然有效的事实，而是如二人在庭审中所主张的其二人与邓亮毫无关系、该《购房协议书》对其没有效力、其购房款总价仅为170万元，在其后王丹与米建中于2015年5月8日签订的《购房协议书》中也不可能出现“再付不少于170万元及剩余房款在房子更名过户后结清”等内容。因此可以认定，王丹和于洪杰确曾向米建中做出过其二人是与邓亮合伙购买房屋、署名邓亮的《购房协议书》对王丹仍然有效的陈述，并认可购买案涉房屋的总价款及单价与署名邓亮的《购房协议书》约定价格相同，即总价260万元，单价为门市房8500元/平方米、住宅4300、住宅4300元/平方米2.在一审法院审理的（2017）吉0105民初270号即邓亮与于洪杰、王丹、米建中、吉林洛轴房屋买卖合同纠纷一案庭审中（笔录第7页），于洪杰称：“购买人王丹出资120万元，其中的50万元为邓亮的款项”，亦证明邓亮的出资当时被作为了王丹购房款的一部分。3.2015年7月，王丹、于洪杰即知晓涉案房屋拍卖价款减少一事。按常理，在于洪杰、王丹方知道减免价款之后，应与米建中就减免价款的问题进行协商并达成协议。王丹、于洪杰虽否认米建中当庭陈述的向其二人索要69万的依据，但拍卖价款减少30万，米建中并不必然为王丹减免30万。米建中作为涉案房屋买受人，将涉案房屋转卖牟利符合生活常理。而米建中与王丹、于洪杰就房屋买卖合同发生过多次争执。米建中称因于洪杰手机损坏减少1万元，亦符合生活常理。根据于洪杰与米建中2015年11月4日的通话录音，王丹总房款为239万，张金生总房款为70万，王丹不要201、202室了，则王丹的房款应为239万-50万=189万。且该通话录音中所称的239万，亦与米建中所称原价为260万，因破产管理人减免30万，米建中与于洪杰、王丹协商后同意给于洪杰、王丹减免21万相互印证，260万-21万=239万。而因当时王丹、于洪杰一方仅支付了120万，则189万-120万=69万。在2015年11月7日也即米建中与王丹签订2015年11月5日的协议后，于洪杰与米建中通话中称“第一种方法，我给生子50万，这19万不能给你，你给我办来产权证我再给你19万”，既说明双方在签订2015年11月5日协议之后仍就未尽事宜进行协商，亦进一步证明双方存在19万尾款的约定。且因当时米建中尚未返还邓亮的50万元，因此双方也仅就19万尾款的支付问题进行协商，通话中所涉“生子50万”，应系指201室、202室的款项。4.如果按照王丹所述，一楼107栋一层门市（R-1/N轴，13-16轴）、102栋101室、102室总房款为120万，而107栋门市面积为157.55平方米、101室为68平方米、102室为48.06平方米，则按照王丹认可的2015年11月5日转让协议约定的“住宅4300元每平方米”计算，107栋门市价格=120万-4300元/平方米×（68平方米+48.06平方米）=700942元，则107栋门市单价为700942元÷157.55平方米≈4449.01元，既与评估价相去甚远，又不符合生活常理。全面、客观地审核本案证据，综合考虑本案情况，并结合一审法院审理的有关涉案房屋的关联案件，运用逻辑推理和日常生活经验，应认定涉案房屋总价款应为189万元。而关于王丹已经支付的19万元，一审法院虽认定为系支付的涉案房屋尾款，但因已经被其他案件生效判决认定为系201室、202室的房屋价款且相关案件已经执行完毕，且米建中、王丹与于洪杰、第三人张金生间就涉案房屋曾发生多起纠纷，围绕王丹购买的房屋尚未解决的争议均发生于米建中、王丹与于洪杰、第三人张金生之间，本着便利当事人、节省司法资源的原则，该19万元应由米建中归还张金生。则王丹还应向米建中支付购房款69万元。又因米建中于2017年12月26日才将充当王丹购房“首付款”的50万元全部返还邓亮，则对王丹应支付的利息，一审法院酌情自2017年12月26日起开始计算。案涉房屋买卖合同的相对方应系米建中与王丹，因王丹与于洪杰已经离婚，于洪杰系王丹的代理人，法律后果应由王丹承担，故米建中主张于洪杰给付购房款缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，王丹应当支付米建中购房款69万元及利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第六十四条、第六十六条、第七十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、王丹于本判决生效之日起七日内支付米建中购房款69万元及利息（利息以69万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年12月26日起计算至付清全部房款日止）；二、驳回米建中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元，由王丹负担。本院二审期间，各方当事人均没有提供新的及补充证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案焦点：王丹购买的107栋一层、101室、102室房屋总房款是多少，已给付多少，未给付剩余房款是多少，米建中主张王丹应给付其剩余房款69万元及利息是否有事实及法律依据。关于案涉房屋以米建中名义通过拍卖程序以290万元获得，以及王丹购买案涉房屋107栋一层101、102室、102栋201、202室各方均没有异议。现上述102栋201室、202室已通过另案处理完毕。米建中系针对案涉107栋一层101室、102室房屋剩余房款主张权利。一、关于王丹购买的107栋一楼门市、102栋101室、102室房屋总房款是多少，已给付多少，未给付剩余房款是多少的问题。1.虽然2015年4月9日，于洪杰以邓亮名义与吉林洛轴签订《购房协议书》没有全部履行完毕。但该协议已实际履行，邓亮已交纳70万元（邓亮交纳50万元、于洪杰代其交纳20万元）。此后，米建中针对上述房屋又于2015年5月8日，以吉林洛轴（甲方）（负责人：米建中）与王丹（乙方）签订《购房（由‘乙方’手写更改为‘购房’）协议书》，王丹在签订协议当日向米建中转款100万元，于洪杰同意将其替邓亮垫付的20万元购房款转让给王丹，故王丹在签订完上述协议后，共交纳120万元。本案原一审即2016年6月27日庭审中，于洪杰自认购买上述房屋“出资人是由邓亮、王丹和我组成的”，故购房款总计变为170万元，而王丹所称购买上述房屋房款170万元有张金生的50万元与实际不符，且张金生向米建中交付的50万元的时间系2015年7月21日。综上，截止2015年5月8日王丹向米建中交付购买上述房屋房款170万元。2.根据一审法院认定的事实，自2015年4月9日至2015年11月21日，米建中共收到其通过拍卖获得的全部房屋价款为：2015年4月9日，于洪杰付款20万元、邓亮付款50万元、张金生付款70万元；2015年5月8日，王丹付款100万元；2015年7月21日，张金生付款50万元；2015年11月21日，张金生付款19万元，以上共计309万元。至此双方均认为米建中通过拍卖获得的房屋各方已结清。上述房款涉及王丹购买107栋一层101、102的购房款为：2015年4月9日于洪杰付款20万元、邓亮付款50万元；2015年5月8日王丹付款100万元；2015年11月21日张金生付款19万元，总计189万元（张金生购买的房屋不在本案审查范围内。而关于张金生针对102栋201、202向米建中交付的50万元亦另有约定，并经另案处理）。上述房屋关于邓亮的交付的50万元亦被另案判决，由米建中返还邓亮，而张金生向米建中转的19万元亦在另案中认定为王丹向张金生购买关于102栋201、202的购房款。故189万元－50万元－19万元＝120万，正好是王丹向米建中交付的100万元加于洪杰转给王丹的20万元即120万元款项。故原审认定王丹购买的107栋一层101、102的购房款为189万元系有事实根据的。3.关于上述19万元性质问题。该款系王丹于2015年11月20日转给张金生，张金生于2015年11月21日转给米建中。对于该款，王丹称系其向张金生交付的102栋201、202房款，张金生、米建中称该款系王丹交付107栋一层101、102的尾款。根据本案查明的事实，张金生向米建中交付的其购买的房屋购房款70万元以及与王丹相关的102栋201、202的50万元房款，其所购买的房屋房款已结清，故张金生、米建中的陈述符合常理，该款应为王丹购买107栋一层101、102房款的尾款。二、米建中主张王丹应给付其剩余房款69万元及利息是否有事实及法律依据。现基于生效判决，米建中已就其收到的王丹购房款中的50万元及19万元返还邓亮及张金生，王丹应再向米建中给付69万。故一审判决王丹给付米建中69万元及利息并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王丹的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元由王丹负担。本判决为终审判决。审判长  史绍红审判员  吕玉玉审判员  魏 岚二〇二〇年十一月二十六日书记员  王艳秋