浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初8066号 原告：黄祝淼，男，1969年8月7日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 被告：蒲丹，女，1991年7月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈绍东，浙江理论律师事务所律师。 原告黄祝淼诉被告蒲丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年月日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄祝淼，被告蒲丹及委托诉讼代理人陈绍东，证人宋某、连某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄祝淼向本院提出诉讼请求（明确后）：1.要求蒲丹支付所欠房屋占有使用费24000元，支付合同违约金10000元，两项合计34000元。2.本案诉讼费由蒲丹承担。事实和理由：通过招商招租，黄祝淼将位于绍兴市柯桥区××路××室××商铺出租给蒲丹，并于2018年11月17日签订租赁协议。协议第二条约定，租期为五年，自2018年11月29日起至2023年11月28日止；第四条约定，租金为首年72000元，次年开始每年增幅为百分之三，并约定每年10月29日为租金支付的最后日期，超过期限，承租方将承担滞纳金或违约责任；第八条约定了违约责任和违约金，违约方需赔偿对方违约金一万元。时光飞逝，转眼间到了2019年11月22日，在黄祝淼向蒲丹催要租金的过程中，蒲丹表示想转租或退租。2019年的11月29日下午，蒲丹对退租一事进行了确认，明确将马上腾房和移交。非常遗憾的是，尽管黄祝淼再三催促，蒲丹一拖再拖，总是以各种理由拒绝移交。黄祝淼多次通过电话、微信等方式提醒蒲丹，这样的拖延已经影响了商铺的再次招租。蒲丹总是口头答应过两天就搬空，实际上没有动静。意向租客想进去看一下房子都不能，事实上极大地影响了商铺的再次招租，但没办法。这一拖就是四个月。直到2020年3月28日，意向租客表示必须立即交房，否则不考虑了，蒲丹才在黄祝淼的恳求和强烈要求下处理交房事宜，不再占有使用本案商铺。另外，黄祝淼试图与蒲丹协商违约金和四个月租金事宜，被建议通过诉讼处理。综上所述，第一，蒲丹以经营困难为由，提前退租，违反合同约定，应依约承担违约责任，赔偿违约金一万元；第二，蒲丹以没有时间为由，迟迟不交房，时间远超合理限度，属于口头上退租，实际续租的行为，应支付相应房屋占有使用费，每月六千元，总计24000元；第三，蒲丹的行为客观上经黄祝淼造成了经济损失，包括商铺空置和租金降低，理应补偿黄祝淼。以上事实均由相关材料为证。综上，蒲丹的行为严重违反了双方的协议约定，损害了黄祝淼的合法权益，为维护黄祝淼的合法权益，维护法律的权威性和严肃性。特具状诉至法院，诚望判如所请。 被告蒲丹辩称，蒲丹对黄祝淼不负有给付义务，请求法院驳回黄祝淼的诉讼请求。原、被告于2018年11月17日签订商铺租赁合同，由蒲丹承租位于柯桥区兴越路城市之星3-112号商铺，租期五年，自2018年11月29日起至2023年11月28日止。蒲丹承租后为经营服装，共花费十余万元用于房屋装修。2019年10月，由于店面亏损严重，蒲丹一直想将房屋转租，直到2019年11月22日，蒲丹明确向黄祝淼提出其将不再继续承租该商铺。黄祝淼表示同意其退租，并要求其将钥匙放在隔壁，方便客户看房。蒲丹也如约将钥匙放在隔壁米店。并且黄祝淼已将房屋出租信息贴在门外，该商铺已经处于黄祝淼随时可以出租的状态。在此期间，蒲丹也一直与黄祝淼商量装修补偿款事宜，但黄祝淼一直不予理睬。后因蒲丹回四川，同时国内爆发了疫情，蒲丹一直滞留四川，直到2020年3月才回到绍兴。2020年3月28日黄祝淼要求蒲丹到承租房屋处商量退租事宜，蒲丹表示同意。同时提出要将其装修的空调等拆除，蒲丹叫上宋某等人去拆除空调等物品，并已经联系回收空调的人员。后原、被告经第三方承租人连某调解，蒲丹同意就装修款及空调等物品，采取折价的方式，由黄祝淼补偿3000元的方案，从而解决原被告的纠纷，双方两清。原、被告于当日签下转让协议、收据各一份。转让协议及收据由黄祝淼手写，并且在2020年3月28日后，黄祝淼从未向蒲丹主张房租及违约金，由此可见，双方就各项争议已经两清。综上，原、被告双方已经就租赁合同纠纷达成调解协议，由黄祝淼补偿给蒲丹3000元，双方两清。黄祝淼也于当日向蒲丹支付完毕，故双方不再存有任何纠纷以及给付义务。如果将黄祝淼无法出租的原因归责于蒲丹，显然是不公平的。恳请法院驳回黄祝淼的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述，经审查确认的证据，即《商铺租赁协议书》、《转让协议》、《收据》、微信聊天记录及宋某、连某的证人证言等，本院认定事实如下： 2018年11月17日，黄祝淼（甲方）与蒲丹（乙方）签订《商铺租赁协议书》一份，约定甲方将位于绍兴市柯桥区××路城市之星3-112，建筑面积37平方米的商铺出租给乙方，租期5年，自2018年11月29日起至2023年11月29日止，首年租金72000元，次年开始每年增幅3%。乙方以转账形式支付租金，租金每年支付一次，并必须提前一个月时间，于每年十月二十九日前交至甲方。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租房概不负责，其经营状况也与出租房无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方权利，承担原乙方义务。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金1万元。双方还约定了其他事项。 2019年11月22日，黄祝淼微信联系蒲丹，询问2020年度租金的情况，蒲丹回复“房子贴了很久的转让，实在做不下去了，亏了20万……然后我在一家火锅店做店长，赚点生活费……你看看你那边也挂出去吧”，黄祝淼回复“好的，什么时候方便，办一下移交吧”、“你是想停租还是转租出去？”，蒲丹回复“我是真的想转出去，哪怕转个一万两万，因为投资了20万，一分钱没有赚回来，装修也花了好几万……店铺我不租了，房租都交不出来，看能不能转出去”，黄祝淼问什么时候移交？蒲丹回复过两天，把里面清空一下。 2019年11月29日，黄祝淼微信联系蒲丹问什么时候把钥匙给其，蒲丹回复过两天。黄祝淼提议“要不你将重要东西拿走，然后放一个钥匙在隔壁，说明一下，方便客户看房”，蒲丹回复“可以，卖大米的姓刘的有我的钥匙”。同时蒲丹提出把店里的空调什么的都留下，当时装修投资了8万元左右，要黄祝淼补贴1.5万元。 2019年12月1日，黄祝淼称“卖米的刘师傅店门锁着，看能不能放钥匙给其或隔壁”，双方因装修补贴一事未达成一致，蒲丹称拆东西要时间，搬东西也要时间，到时候钥匙再给黄祝淼。 2019年3月28日，黄祝淼微信联系蒲丹是否继续承租案涉店面。蒲丹回复不租，疫情原因还没搬走，次日搬走。黄祝淼表示其他租客要搬进来了，28日必须搬走。蒲丹表示还要拆灯、空调、搬沙发、收银台、桌子等。后双方约定28日下午进行移交。蒲丹称“搬不走的我砸了好了给你清空，给你弄回租过来时的样子……不合适可以起诉我”。2019年3月28日，蒲丹叫上宋某等人准备拆店内空调等物。在该商铺后续租客连某等人调解下，黄祝淼和蒲丹就店内物品折价处理事项达成一致意见，出让人蒲丹与受让人黄祝淼签订《转让协议》一份，载明“经协商，租客蒲丹将原店内空调、灯饰、柜子等作价人民币3000元转让给房东黄祝淼”。同日蒲丹出具《收条》一份，载明“今收到房东黄祝淼店内物品转让款三千元整”。 本院认为，原、被告间就案涉房屋签订的《商铺租赁协议书》，体现了双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。据此，原、被告应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。 根据2019年11月22日黄祝淼、蒲丹的微信聊天记录证实，双方对提前解除《商铺租赁协议书》达成了合意，故本院确认黄祝淼、蒲丹于2019年11月22日解除了《商铺租赁协议书》。我国合同法第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同约定，若蒲丹在黄祝淼没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为蒲丹违约，蒲丹负责赔偿违约金1万元。故本院对黄祝淼要求蒲丹支付违约金1万元予以支持。 合同解除后，承租人负有及时返还租赁物的义务。承租人未及时返还租赁物的，应负有支付使用费的义务，以体现民事活动应遵循的等价有偿原则。根据查明的事实，本院已确认租赁关系于2019年11月22日解除，而蒲丹已支付自2018年11月29日至2019年11月28日的租金，故蒲丹应于2019年11月29日开始即负有返还案涉商铺的义务。而案涉商铺实际腾退在2020年3月28日。据此，本院确认蒲丹应向黄祝淼支付自2019年11月29日起至2020年3月28日止的房屋占有使用费。同时考虑到2020年1月开始，国内爆发了疫情，综合本案实际及当事人利益的平衡，本院酌定蒲丹支付黄祝淼房屋占有使用费12000元。根据微信聊天记录证实，2019年11月，蒲丹原想将商铺装修、店内物品等折价1.5万元转让给黄祝淼或者以一两万的价格转租给第三人，以减少自己的损失。直至到2020年3月28日，蒲丹与黄祝淼沟通协商的仅涉及案涉商铺内的物品，并未对房屋占有使用费进行协调。且转让协议、收据亦明确载明，3000元仅是室内空调、灯饰、柜子等物的对价，并非是减让占有使用费后的对价。故对蒲丹提出双方已经就租赁合同纠纷达成调解协议，由黄祝淼补偿给蒲丹3000元，双方两清，双方不再存有任何纠纷以及给付义务的辩解不予采信。 综上所述，本院对黄祝淼的诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蒲丹应支付给原告黄祝淼房屋占有使用费12000元，限于本判决生效后十日内付清； 二、被告蒲丹应支付给原告黄祝淼违约金1万元，限于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告黄祝淼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元（已预交），减半收取计325元，由原告黄祝淼负担150元，由被告蒲丹负担175元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  鲁琴芳 二〇二〇年十一月十六日 书记员  姜玲丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。