陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终12954号上诉人（原审原告）：杨淑闳，女，1970年4月29日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人:黄竞之，北京市京师（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐广苏，北京市京师（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李凤国，男，1957年11月1日出生，汉族，住西安市户县户县热电厂福利区。委托诉讼代理人：任芮，陕西华秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安和创房屋中介有限公司，住所地：西安市新城区解放路**西安民乐园万达广场********。法定代表人：徐博，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟亚刚，男，1995年3月2日出生，汉族，公司法务，住。上诉人杨淑闳因与被上诉人李凤国、西安和创房屋中介有限公司（以下简称和创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初5023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨淑闳上诉请求：1.撤销一审判决，改判如一审诉请或发回重审；2.和创公司承担违约责任，并承担给其带来的一切损失、包括律师费用；3.一、二审诉讼费用由李凤国、和创公司承担。庭审中杨淑闳明确上诉请求为：1.撤销一审判决发回重审；2.一、二审诉讼费用由李凤国、和创公司承担。事实和理由：2018年6月2日其在和创公司工作人员陪同下实地查看了华威国际1幢2单元902室房屋，并向和创公司缴纳了购房定金2万元，该行为是对华威国际1幢2单元902室房屋购买意向的确定。后和创公司以该房源已另售他人为由，多次诱导其购买涉案的华威国际1幢2单元1118室房屋，并与李凤国签订涉案《商品房买卖合同》，其认为和创公司与李凤国之间存在欺诈其的共同故意，购买涉案华威国际2单元1118室并非其真实意思表示；和创公司承诺案涉房屋与其首先看到的华威国际1幢2单元902室房屋同幢楼、同单元、同户型，且没有任何质量问题，其基于对玛雅房屋中介作为知名大品牌的信任才签订涉案《商品房买卖合同》，但其于2018年8月11日进入房屋查看时才发现房屋存在大量裂缝、大面积渗漏、墙皮大面积脱落等严重问题，且其购买的为50年产权住宅，交易时该房屋所在地块的使用期限远不足50年，仅剩不足17年，其已构成了重大误解；其以438000元的总价购买涉案房屋，但该房屋的市场价远低于合同约定单价，合同显失公平。李凤国辩称，其答辩意见同一审答辩意见，一审查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。和创公司辩称，其公司答辩意见同李凤国辩称意见。杨淑闳向一审法院起诉请求：1.判令撤销双方于2018年6月4日签订的三方房屋买卖合同；2.判令李凤国返还定金38000元，并自2019年6月4日起至实际返还之日止以38000元为基数给付其按同期人民银行贷款年利率4.35%计算的利息；3.判令和创公司返还其定金20000元，并自2019年6月2日起至实际返还之日止以20000元为基数给付其按同期人民银行贷款利率4.35%计算的利息；4.本案诉讼费由李凤国、和创公司承担。一审法院认定事实：杨淑闳在2018年6月2日给和创公司交纳了20000元的中介费准备购买西安市新城区炭市街北段东侧1幢2单元902号房屋。未果后。2018年6月4日，杨淑闳在和创公司的中介下与李凤国签订一份《房屋买卖合同》，约定由杨淑闳以438000元购买李凤国位于西安市新城区，面积为67.35平米的房屋。合同签订后，杨淑闳还依约定向李凤国交纳了定金38000元。2018年6月21日，杨淑闳和李凤国在西安市住房保障和房屋管理局签订《西安市存量房买卖合同》和《二手房交易结算资金监管协议》，上述合同约定，涉案房屋成交价400000元，杨淑闳首付12万元，余款280000元由杨淑闳向贷款机构贷款支付。2018年7月26日，杨淑闳和长安银行西安交大商业街支行签订《个人购房借款合同》一份，由杨淑闳向该行借款280000元，贷款期限为180个月，自2018年7月26日至2033年7月25日止。2018年8月1日，杨淑闳和李凤国到西安市住房保障和房屋管理局递交《西安市房屋所有权确权申请书（转移）》，该局于当日受理，并于2018年8月8日，涉案房屋完成过户登记，现房屋所有权人为杨淑闳，不动产权证号为20181365371。2018年8月10日，李凤国结清了包括物业、水、电以及采暖制冷中央空调设施后，在和创公司工作人员的见证下，杨淑闳和李凤国进行了房屋交接，杨淑闳拿到涉案房屋的钥匙。后杨淑闳发现涉案房屋存在渗水、墙体裂缝等问题，并且屋内尚有李凤国所留的家具等物品，杨淑闳随即和和创公司的工作人员联系说明上述情况，2018年9月至10月中旬，杨淑闳自行并且还和和创公司工作人员、装修公司一起多次对涉案方屋进行查堪，双方对装修公司所评估的维修费用的承担和数额未能达成一致意见。其间，杨淑闳在和创公司的办公场所丑化宣扬和创公司的形象，要求和创公司支付涉案房屋的装修费用及中央空调更换费用，双方发生争执，并互以侵犯名誉权进行诉讼。庭审中，杨淑闳要求撤销2019年6月4日其与李凤国所签的《房屋买卖合同》。理由是李凤国欺诈其签订上述合同，具体为：1、在签订合同前，和创公司造成涉案房屋所在地的房屋抢手的假象。其在缴纳购买902房屋的2万元定金后决定购买，未果后，和创公司极力推荐其公司未能严格查看涉案房屋情况下，将存在严重质量问题的涉案房屋推荐给杨淑闳，且在6月4日因涉案房屋没电，杨淑闳未能进屋查看房屋，催促签署的上述合同。6月底，和创公司带按揭银行进行现场评估时，其因迟到亦未能进入屋内查看。且房屋钥匙直到8月10日才交给其。2、双方在协商时，李凤国、和创公司隐瞒了涉案房屋建于2003年，属于非住宅、产权只有50年的事实，而称房子建于2013年，属于住宅性质。3、和创公司告知其涉案房屋正在出租，致使其误认为房屋既然能出租，证明涉案房屋完好的错误判断，待其2018年8月10日收到房屋后，才发现房屋存在裂缝、漏水、渗水等情况，房子闲置、且已欠物业费长达两年，并非和创公司告知的之前其满意的902房屋质量一样的情况。因此，和创公司的上述行为，系该公司为了自己的经济利益隐瞒了房屋真实情况，存在欺诈行为，且不向其交付钥匙，存在恶意阻止其进入房内查看，致使其存在重大误解，作出错误的意思表示。对此，和创公司予以否认，称杨淑闳是在查看涉案房屋后同意购满三方才签订的合同，自己并未有隐瞒房屋状况的情形。并表示从杨淑闳在合同签订后的后续一系列行为来看，表明杨淑闳对涉案房屋系同意购买的，且交易已完成，涉案房屋已过户至杨淑闳名下。庭审中，李凤国自愿表示愿意将涉案屋内的物品全部搬出。一审法院认为，公民合法的财产权利依法受到保护。本案中，杨淑闳在西安和创房屋中介有限公司中介下所签订《房屋买卖合同》，以438000元购买李凤国位于西安市新城区房屋，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该院依法确认有效。杨淑闳诉讼中所称的自己在收到涉案房屋前未能查看涉案房屋，且和创公司未能告知涉案房屋的建筑年限、房屋质量实际情况等存在欺诈行为，致使自己重大误解才购房的理由，该院认为，我国法律上的欺诈，指一方当事人故意告知对方虚假情况、故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示，可以认定为欺诈行为。本案属于房屋买卖合同纠纷，对于购房这种大额交易行为，从一般的购房人的交易习惯来看，购房人会对所购买房屋包括对房屋质量、结构，建筑年限、周围房价的考察等充分了解后再决定是否交易，其交易是否继续进行由购房人自由独立作出意思表示。本案杨淑闳作为有完全民事行为能力的购房人，其所称上述意见不符合上述一般购房人的交易习惯，在涉案的《房屋买卖合同》中亦未有约定。并且从杨淑闳签署完上述合同后，又签订《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、《个人购房借款合同》《西安市房屋所有权确权申请书（转移）》、并且和李凤国完成涉案房屋的不动产物权登记，以及对涉案房屋完成收房等一系列行为，表明其有真实购买涉案房屋的意思表示，且双方的买卖合同已完全履行完毕，现涉案房屋已登记在杨淑闳名下，杨淑闳的现有证据不能证明其上述主张，其依法承担举证不利的后果，故上述意见该院依法不予采纳。至于杨淑闳所称涉案房屋存在裂缝、漏水、渗水等质量问题，属于另一法律关系，本案不予涉及。庭审中，李凤国表示愿意将涉案屋内的物品全部搬出，于法不悖，为减少当事人诉累，该院依法予以准许。综上，杨淑闳的诉请，无事实和法律依据，该院依法不予准许。一审法院遂依据《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》五十四条、第一百三十条之规定，判决：一、驳回杨淑闳杨淑闳全部诉讼请求。二、本判决生效后十日内，李凤国将西安市新城区内属于自己的物品全部搬出。案件受理费1313元，由杨淑闳负担。本院二审期间，杨淑闳提交：证一组，2018年6月1日其与和创公司柴进通话录音，2018年6月1日柴进提供房屋照片及房屋真实照片对比，2018年6月2日、6月3日其与柴进的微信截图，2018年6月4日照片、房产证及玛雅房屋中介形象墙等，证明和创公司所述的902房屋为虚假房源，其公司真实目的是为了诱导共购买21118房屋的事实。证二组，2018年8月24日其与和创公司范珍珍的通话录音，2018年7月19日至8月1日其向李风国要求看房并索要钥匙的微信截图，2018年8月9日，其与李风国的通话录音（2段），2018年8月9日其与李风国微信截图，2018年8月10日李风国清缴物业费的录音，2018年8月10日和创公司范珍珍带其看房时的录音。证明和创公司和李凤国的目的是先拿到房款才让其看房，致其无法验房，和创公司和李凤国存在欺诈的事实；证三组，2018的9月3日、10月11日和创公司范珍珍录音，证明和创公司隐瞒涉安房屋使用的限、质量问题，已构成欺诈的事实。证四组，2018年8月12日至15日其与李风国的微信截图，2018年8月26日其与和创公司范珍珍的录音，2018年9月6日其与玛雅中介公司李经理、孙经理的通话录音，2018年10月5日其与李文飞的通话录音，2018年8月28日、9月3日、11月7日其与和创公司范珍珍的通话录音，和创公司、李凤国明知房屋漏水水、包括裂缝等问题，故意向其隐瞒、欺骗的事实；证五组，2018年9月8日到12月3日其与和创公司刘店长、孙经理、李凤国等人的录音，证明和创翁明知房屋存在严重的看起来问题，起先同意店主产估公司评估，但得知高昂维修费后断然反悔，并对其打骂围殴的事实；证六组，涉案房屋至今仍在出租中的视频，证明李同国、和创公司隐瞒涉案房屋仍在出租的事实。李凤国、和创公司没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李凤国称杨淑闳提交的证据在一审时已经提交，并已质证，不属于二审新的证据。同时称，涉案房屋交易为二手房交易，杨淑闳在双方交易房屋前已对房屋进行实地勘察，其已履行全部合同义务，杨淑闳所述欺诈等纯属无中生有。和创公司亦称杨淑闳提交的证据不属于二审新的证据，其公司亦不同意杨淑闳所述证明对象及证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。杨淑闳在二审提交的证据不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条之规定，不是二审新的证据，本院均不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杨淑闳向和创公司交纳20000元中介费准备购买西安市炭市街北段东侧1幢2单元902室房屋未果后，在和创公司居间下与李凤国就西安市炭市街北段东侧1幢2单元21118号房屋签订了2018年6月4日《房屋买卖合同》，并向李凤国交纳了定金38000元。此后，杨淑闳与李凤国在西安市住房保障和房屋管理局签订了2018年6月21日《西安市存量房买卖合同》和《二手房交易结算资金监管协议》，还和长安银行西安交大商业街支行签订了2018年7月26日《个人购房借款合同》，2018年8月1日，杨淑闳、李凤国共同向西安市住房保障和房屋管理局递交了《西安市房屋所有权确权申请书（转移）》，涉案房屋已于2018年8月有8日完成了过户登记。根据以上合同履行实际，并结合合同性质、约定内容等因素，应当认定涉案2018年6月4日《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规，应为合法有效之事实。现杨淑闳在涉案房屋完成转移登记后诉请撤销2018年6月4日《房屋买卖合同》，然《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。本案中，杨淑闳在一审诉讼中所述的撤销合同之理由，主要基于和创公司诱导其签订涉案《房屋买卖合同》、协商订约时隐瞒产权年限和住宅性质，以及房屋存在裂缝、漏水、渗水等情况，已构成欺诈和其存在重大误解等事实，二审诉讼期间又增加了交易房屋价值不符、构成显失公平之理由，但涉案交易房屋为二手房性质，杨淑闳自主完成涉案交易的预约、订约、履约全部手续，根据杨淑闳述称意见和举证证据，既不能认定李凤国、和创公司在涉案房屋的交易协商过程中存在欺诈故意、确使杨淑闳在违背真实意思的情况下订立的涉案合同、存在或已构成欺诈的事实，也不能认定涉案合同确因重大误解订立,以及在订立合同时确显失公平等事实。杨淑闳应当对其所主张的事实承担举证不能的不利后果。一审法院判决驳回其诉讼请求，裁量和处理并无不当。杨淑闳提出的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于杨淑闳提及的房屋存在裂缝、漏水、渗水等质量问题，与本案并不基于同一法律关系，本案不予涉及，应当另案主张为宜。综上所述，杨淑闳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由杨淑闳负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年十一月十日书记员 周 伟