湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初1984号原告（反诉被告）：武汉市后湖发展区物业有限公司，住所地武汉市江岸区赵家条187-3-4号。法定代表人：毛丽娟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡杰，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方健，北京天达共和（武汉）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：立赢资本有限公司，住所地武汉市江岸区三阳路8号天悦星晨A栋写字楼2703、2704、2705、2706。法定代表人：李辉轮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴晶，湖北思壮律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊，湖北思壮律师事务所律师。原告武汉市后湖发展区物业有限公司（以下简称后湖物业公司）诉被告立赢资本有限公司（以下简称立赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，被告立赢公司向本院提出反诉，本院依法受理其反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）后湖物业公司的委托诉讼代理人胡杰、方健，被告（反诉原告）立赢公司的委托诉讼代理人吴晶、刘俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）后湖物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年3月1日至6月8日期间的欠付租金480,632.40元；2、判令被告按照日千分之五的标准向原告支付逾期付款滞纳金（自逾期付款之日起直至实际付清之日止，暂计算至2020年7月6日为189,924.126元）；3、判令被告立即向原告交还占用的天悦星晨A栋写字楼2703、2704、2705、2706号房屋；4、判令被告按照10元/㎡/日的标准向原告支付逾期腾退占用费（自2020年6月8日起计算至实际腾退之日止，暂计算至7月6日为297,298.40元）；5、判令被告承担原告为本案支出的律师费30,000元；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年2月18日，原告与被告签订了《天悦星晨写字楼租赁合同》，合同编号[2019022]，以下简称（《租赁合同》），约定由被告承租原告天悦星晨写字楼A栋第27层中的2703、2704、2705、2706号房屋，租赁面积为1061.78㎡，租期共5年，其中2019年9月1日至2022年2月28日期间的租金为140元/㎡/月，合计每季度租金为445,947.60元，付款方式为季付，在每季度结束前10个工作日支付下一季度租金。根据《租赁合同》约定，被告应当在2020年2月17日支付2020年3月至5月期间的租金。被告逾期支付上述款项后，原告考虑到新冠疫情对企业的影响较大，酌情将该期租金的付款日调整到了2020年5月1日。但截至2020年6月1日，被告仍未支付上述款项，并再次拒绝支付2020年6月至8月的租金。由于被告连续多次违约，原告于2020年6月3日向被告发送了《合同解除函》，要求被告在2020年6月8日前正式回复拖欠租金的处理意见，否则将根据《租赁合同》第13.2（2）条之约定解除合同。事实上，被告在2020年6月5日签收后，并未按照前述期限回复原告，也未缴清欠付租金。因此，《租赁合同》已于2020年6月9日正式解除。原告认为：被告多次逾期支付租金的行为已经严重违反合同约定，原告已根据《租赁合同》第13.2（2）条之约定行使解除权，但合同解除后被告至今仍未交还房屋并缴清欠付款项，给原告造成了极大的经济损失。基于上述事实和理由，原告向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告（反诉原告）立赢公司辩称，第一、欠付租金是事实；第二、原告所主张的逾期付款滞纳金过高，已超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，请求法院依法酌定；第三、原告所主张的逾期腾退占用费与逾期付款滞纳金同属于违约金性质，不应同时主张；第四、原告所诉请的律师费无事实及法律依据，不应由我公司承担。被告（反诉原告）立赢公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除双方于2019年2月18日签订的《租赁合同》；2、请求依法判决被反诉人退还租金保证金、物业保证金、电费保证金以上共计569,114.08元；3、请求依法判决被反诉人退还装修保证金19,112.04元；4、请求依法判决被反诉人承担因装修造成的实际损失共计795,642.22元（设计100,000元，空调138,460.02元，装修339,533元，消防39,000元，一个月租金148,649.20元，一个月物业30,000元，以上共计795,642.22元）；5、请求依法判决被反诉人免除3个月的租金，共计445,947.60元；6、请求依法判决本案诉讼费等费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年2月18日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》，合同约定了租赁场所、租赁期限、租赁金额、违约责任以及合同终止条件等。合同签订后，反诉人严格按照合同履行，按时缴纳相关保证金、租金及相应物业费。后因租赁办公区域消防和空调需要实际装修，反诉人按照被反诉人提供的申请装修须知中指定的合作方进行装修。但经过反诉人市场调研后发现被反诉人指定合作方报价远超市场价，反诉人遂自行寻找装修公司。但被反诉人不认可反诉人装修公司，并阻拦装修公司进场，造成了反诉人停工多时，以至于错过了装修最佳时间，后期恰逢春节期间装修工人大量返乡无法开展装修业务，久拖未决下武汉爆发百年一遇的重大疫情，给反诉人造成了严重经济损失。基于被反诉人强制指定装修队伍违反法律规定行为严重违反合同约定，反诉人请求法院解除合同、返还保证金并赔偿损失。2020年1月23日，武汉市新冠疫情爆发后，为响应国家号召，反诉人被迫关门停业。直至2020年4月8日武汉解封后，反诉人才陆续返汉复工。时至今日，该疫情给反诉人造成了无法挽回的损失，反诉人仍未完全恢复正常经营。所以根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，希望减免相应租金。综上所述，基于上述事实，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提起反诉，请求法院依法公正裁判，以维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）后湖物业公司辩称，第一、《租赁合同》已经于2020年6月9日解除，反诉原告请求法院解除该合同，没有事实和法律依据；第二、根据《租赁合同》第4.6条约定，除不可抗力外，若因乙方的原因，提前解除租赁合同的，甲方收取的全部保证金，作为违约金不予退还，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须向甲方赔偿经由法院判决的损失，包括但不限于甲方为追缴损失所支付的合理的律师费，因此反诉被告有权没收反诉原告预交的租金保证金、物业保证金、电费保证金作为违约金，其第二项反诉诉讼请求，没有法律和事实依据；第三、反诉被告与反诉原告之间仅成立过房屋租赁合同关系，反诉被告并未收取反诉原告的装修保证金，也从未干扰过反诉原告的装修施工，其要求反诉被告返还装修保证金并承担装修损失的反诉请求没有事实和法律依据；第四、反诉被告并非国有企业，或政府部门、高校、研究院所等行政事业单位，反诉原告依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》要求反诉被告免除其三个月租金没有事实和法律依据。因此，反诉原告的所有诉讼请求均没有事实和法律依据，应当予以驳回。本院查明：2019年2月18日，后湖物业公司（甲方）与立赢公司（乙方）签订了合同编号为2019022的《租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的物业位于武汉市江岸区三阳路8号天悦星晨A栋写字楼第27层（系名义楼层，实际楼层为23层）中的2703，2704，2705，2706单元（以下简称案涉房屋）。该出租房屋建筑面积为1061.78平方米，房屋用途为办公。租金按季（3个月）支付，首季度租金支付时间为：本合同签订之日起3个工作日内。后续租金于上季度结束前10个工作日支付。如果付款期内租期不满整月时，按日计算租金。乙方应于本合同签署后3个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，以保证乙方切实履行和遵守本合同的各项条款。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。乙方已在《天悦星晨写字楼租赁意向书》中向甲方支付的定金（如有），可用于抵扣保证金中同等数额的部分。如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给乙方。如甲方持有的保证金由于作该等抵付和/或赔偿和/或扣收而少于上述4.1条规定之金额，乙方应根据甲方的通知，立即向甲方补交该等差额。但乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同第10.2条之规定恢复原状且为可租赁状态，在缴清租金、物业服务费及依照本合同约定的其他各类费用、款项的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后二十个工作日内将保证金（在按照本合同约定作出扣除[如有]后）一次性无息退还乙方。除不可抗力外，若因乙方的原因提前解除租赁合同，甲方收取的全部保证金作为违约金不予退还。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需向甲方赔偿经有法院判决的损失（包括但不限于甲方为追缴损失所支付的合理的律师费）。租赁合同解除后，该房屋的收回按本合同第十条执行。甲方依法选聘的物业管理企业为：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司华中分公司。乙方须遵守《武汉【天悦外滩金融中心】租户手册》及物业管理公司依据本合同不时采用的规章、制度、规定。乙方同意遵守和服从《武汉【天悦外滩金融中心】装修手册》的规定及下列的规定，对该房屋进行装修或再装潢或维修…。乙方在得到甲方或物业管理公司书面许可并获得有关政府部门批准后，方可开始乙方工程。乙方应在得到许可后尽快开始乙方工程并迅速完成。施工时间严格按甲方或物业管理公司制定的《武汉【天悦外滩金融中心】装修手册》进行。乙方必须在工程开始前向甲方或物业管理公司按《武汉【天悦外滩金融中心】装修手册》规定办妥相关手续并交纳相关费用。乙方应尽谨慎和注意义务，妥善处置好装修过程中涉及的人、财、物、资质、审批、保险等全部事宜，否则甲方或物业公司有权在日常管理中制止乙方或乙方选定的施工单位的一切不合规或不合本合同约定的行为，因此造成乙方装修工期延长、纠纷或其他损失的均由乙方自行解决及承担。除甲方原因外装修工期延长期间乙方仍需支付租金、物业管理费及其它费用。除甲方同意乙方续租外，乙方最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17:00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按10元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费，还应承担该房屋在占用期间内的物业服务费和第五条所规定的一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如按甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，必须根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建或改建，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。如届时甲方依其完全自主决定书面同意乙方无需将该房屋恢复房屋原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和/或赔偿。除甲乙双方另行书面约定之情形外，如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权向乙方收取占用使用费和物业服务费及其他费用外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起（7）日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。但不论任何情况甲方均无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。甲方有权在下列情况发生时即时单方解除本合同，并没收全部本合同保证金，乙方应立即将承租写字楼无条件按本合同第十条规定返还甲方。…（2）乙方未能按本合同规定缴清欠款及逾期违约金。租赁期内，乙方逾期支付租金的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照逾期支付之款项的5‰（千分之五）支付滞纳金，直至应缴费用及滞纳金全部付清。如果因为乙方之行为对甲方造成任何经济损失、预期收益损失（指乙方承租写字间在本合同约定的租赁期限内，空置期间的租金、管理费以及逾期还原返还写字间期间的租金、管理费等）或承担法律责任者，乙方须就该损失或责任向甲方进行全面赔偿，乙方此等赔偿并不影响甲方按本合同约定没收乙方全部保证金。甲方有权通过合法途径向乙方追究所有责任。《租赁合同》附件三还约定，租赁期自2019年3月1日（起租日）起至2024年2月29日（终止日）止。租赁期限为5年。所租写字间的实际租金为140元/平方米/月（含税）；2019年3月1日始至2019年8月31日止执行优惠租金为70元/平方米/月（含税）。自2019年9月1日始至2022年2月28日止，所租写字间的执行实际租金，标准为140元/平方米/月（含税）。乙方应向甲方支付自2019年3月1日至2019年8月31日的首季度租金，合计人民币445,947.60元。乙方应向甲方缴纳相当于3个月房屋租金（实际租金）总和的租赁保证金，总金额为人民币445,947.60元；并另向甲方缴纳相当于3个月物业服务费综合的物业服务费保证金人民币101,930.88元；电费保证金20元/㎡，合计人民币为21,235.60元。2019年6月18日，立赢公司向后湖物业公司缴纳了租金保证金445,947.60元、物业保证金101,930.88元、电费保证金21,235.60元。立赢公司支付租金至2020年2月29日。2020年4月17日，后湖物业公司向立赢公司发出《天悦外滩金融中心写字楼客户缴款通知单》，其中载明：本次您需缴纳2020年3月1日至2020年5月31日的租金，共计445,947.60元，请于2020年5月1日前支付此款项。同年5月13日，后湖物业公司再次向立赢公司发出《天悦外滩金融中心写字楼客户催缴通知单》，其中载明：我司已于2020年4月17日将贵司2020年3月1日至2020年5月31日租金缴款通知书下发至贵司签收，后多次催缴，贵司迄今未缴纳。根据缴款通知单中约定需于2020年5月1日前支付此款项，然截止2020年5月13日止，贵司欠款已逾期13天，累计拖欠租金445,947.60元，滞纳金26,756.86元，请贵司尽快结清欠款。立赢公司于2020年5月14日收到上述催缴通知单。2020年6月3日，后湖物业公司向立赢公司发出《合同解除函》，其中载明：贵司应于2020年3月1日---2020年5月31日租金445,947.60元。因受新冠疫情影响，复工以后我司于2020年4月17日将贵司2020年3月1日至5月31日租金缴款通知单下发至贵司签收，根据缴款通知单中约定需于2020年5月1日前支付此款项。至2020年5月13日，我司再次将催缴通知书下发至贵司签收，截止2020年6月3日，经我司多次提醒和催收，贵司一直不予回应，至今，贵司既不支付拖欠的租金及滞纳金，也不与我司商谈欠费的处理办法，已经充分显示其故意拖欠之意图。现正式函告贵司，请贵司于2020年6月8日前以正式书面形式回复贵司拖欠租金的处理意见，否则，我司将按照合同约定单方面解除双方签订的《租赁合同》，合同解除正式生效日为2020年6月9日，收回贵司天悦星晨写字楼租赁房屋，没收贵司已经支付的全部保证金。届时，我司将拆除租赁房屋内的装修，收回租赁房屋，由此造成的所有责任和损失由贵司自行承担。如果因贵司的漠视造成我司单方面解除合同，我司将通过法律途径追索贵司拖欠我司2020年3月1日至2020年6月8日的租金485,587.39元、滞纳金86,959.78元、房屋装修拆除还原费用（届时以第三方评估机构评估金额为准）。立赢公司于2020年6月5日签收上述函件。后湖物业公司为处理案涉纠纷，与北京天达共和（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费30,000元。审理中，后湖物业公司主张《租赁合同》已于2020年6月9日解除，立赢公司表示认可；双方均认可案涉房屋现状为装修到一半的状态；立赢公司表示装修保证金支付给了案外人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司华中分公司。本院认为，后湖物业公司与立赢公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定“后续租金于上季度结束前10个工作日支付”，立赢公司应于2020年3月份之前支付2020年3月1日至5月31日的租金，应于2020年5月份之前支付2020年6月1日至8月31日的租金，受新冠××疫情的影响，后湖物业公司于2020年4月17日向立赢公司发出缴款通知单，要求立赢公司于2020年5月1日前支付2020年3月1日至5月31日的租金，立赢公司仍未予支付，已构成违约。后湖物业公司以此要求立赢公司支付欠付租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。因双方均认可《租赁合同》已于2020年6月9日解除，对此本院予以照准。对于2020年3月1日至6月9日期间的租金，考虑到受新冠××疫情影响，武汉市于2020年1月23日关闭离汉通道，于同年4月8日解除离汉通道管控措施，在此期间，立赢公司无法使用案涉房屋进行经营，加之立赢公司已支付租金至2020年2月29日，本院认定立赢公司应支付租金的期间为2020年5月15日至6月9日，款项为128,829.31元（140元/平方米/月×1061.78平方米×26/30个月）。合同解除后，立赢公司继续占用案涉房屋已无法律和合同依据，后湖物业公司主张立赢公司交还案涉房屋的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第二款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，以及《租赁合同》中后湖物业公司“有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起（7）日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回”的约定，后湖物业公司有权在2020年6月17日自行收回案涉房屋，其未采取相关措施导致损失的扩大，因此而产生的房屋空置损失，本院不予支持。立赢公司应支付的房屋占有使用费期间为2020年6月10日至6月17日，款项为39639.79元（140元/平方米/月×1061.78平方米×8/30个月）。对于后湖物业公司主张的逾期付款滞纳金，实质上有违约金的性质，因双方在合同中既约定了保证金又约定了违约金，保证金属于当事人预先约定的违约赔偿金，亦具有违约金的性质，故保证金与违约金在本案中不宜同时主张，且立赢公司提出了违约金过高的抗辩意见，结合新冠××疫情的发生以及因立赢公司的违约行为给后湖物业公司造成了一定利息及空置损失等因素，本院根据诚实信用原则，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，认定后湖物业公司有权对租金保证金445,947.60元不予退还，对物业保证金101,930.88元、电费保证金21,235.60元应予退还，对后湖物业公司主张的逾期付款滞纳金，本院不予支持。立赢公司主张因后湖物业公司强行指定装修队伍，违反法律规定与合同约定，从而导致合同解除，但未提交充分的证据证实其上述主张，立赢公司据此要求赔偿因装修造成的实际损失共计795,642.22元，无事实及法律依据，本院不予支持。因立赢公司将装修保证金支付给了案外人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司华中分公司，现其要求后湖发展公司退还上述款项的请求，本院不予支持。关于后湖发展公司要求立赢公司支付律师费的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉市后湖发展区物业有限公司与被告（反诉原告）立赢资本有限公司签订的《天悦星晨写字楼租赁合同》于2020年6月9日解除；二、被告（反诉原告）立赢资本有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市江岸区三阳路8号天悦星晨A栋写字楼中的2703，2704，2705，2706号房屋交还给原告（反诉被告）武汉市后湖发展区物业有限公司；三、被告（反诉原告）立赢资本有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）武汉市后湖发展区物业有限公司支付2020年5月15日至2020年6月9日期间的租金共计128,829.31元；四、被告（反诉原告）立赢资本有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）武汉市后湖发展区物业有限公司支付2020年6月10日至2020年6月17日期间的房屋占有使用费39639.79元；五、原告（反诉被告）武汉市后湖发展区物业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）立赢资本有限公司退还物业保证金101,930.88元以及电费保证金21,235.60元；六、被告（反诉原告）立赢资本有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）武汉市后湖发展区物业有限公司支付律师代理费30,000元；七、驳回原告（反诉被告）武汉市后湖发展区物业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）立赢资本有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,779元，减半收取6,889.50元，由原告（反诉被告）武汉市后湖发展区物业有限公司负担4,750元，被告（反诉原告）立赢资本有限公司负担2,139.50元；反诉案件受理费40,503元，由被告（反诉原告）立赢资本有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二〇年十一月十日书记员  邬荣