福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3363号 原告：中国工商银行股份有限公司福州五一支行，住所地福州市台江区五一南路**，统一社会信用代码913501008543905750。 负责人：唐晓龙，行长。 委托诉讼代理人：陈展鹏，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张贝贝，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 被告：郭忠香，男，1958年2月19日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：林玉兰，女，1963年4月5日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：利嘉（福建）国际商贸有限公司，，住所地福建省福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001统一社会信用代码913500000561443374。 法定代表人：卢圣敬，董事长。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所执业律师。 原告中国工商银行股份有限公司福州五一支行（以下简称工行五一支行）与被告郭忠香、林玉兰、利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉国际商贸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，工行五一支行的委托诉讼代理人张贝贝、郭忠香、利嘉国际商贸公司的委托诉讼代理人陆享民到庭参加诉讼，林玉兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行五一支行向本院提出诉讼请求：1、判令郭忠香、林玉兰向其银行偿还借款本金人民币364624.94元及相应利息、罚息、复利（暂计至2020年5月31日止利息为10192.15元，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计至实际还清借款本息之日止），上述本息合计374817.09元；2、判令其银行有权对郭忠香名下位于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面（房屋预告登记号：榕房预ＦＺ购字第1××7号）予以折价或者拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权；3、判令利嘉国际商贸公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费用由郭忠香、林玉兰、利嘉国际商贸公司共同承担。诉讼中，工行五一支行提出，郭忠香于诉讼中偿还部分款项，故将第一项诉请变更为：“判令郭忠香、林玉兰向其银行偿还借款本金人民币313778.4元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定的标准计至实际还清借款本息之日止）”。工行五一支行主张的事实与理由：2015年8月12日，其银行与郭忠香、林玉兰、利嘉国际商贸公司签订《个人购房借款／担保合同》{编号Ａ：【闽】字【营业部】行【五一】支行【2015】年【商用房贷0272】号}，合同主要约定：1、贷款金额为57万元，贷款用途为购买福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面的房屋，贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；2、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，据此确定的贷款利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；3、还款方式为等额本息；4、逾期还款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为在上述借款利率的基础上加收50%;5、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6、贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；7、郭忠香将名下位于福州市仓山区××镇××路××海峡商业城（××区）××＃馆××层××店面（房屋预告登记号：榕房预ＦＺ购字第1××7号）抵押给其银行，作为履行本合同的担保；抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；8、利嘉国际商贸公司为合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，保证担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；9、争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。郭忠香与林玉兰系夫妻关系，林玉兰向其银行出具《共同还款确认书》，确认上述贷款及工行五一支行实现债权的全部费用由郭忠香、林玉兰共同偿还。2015年8月13日，其银行向郭忠香指定的收款账户发放贷款57万元，贷款利率为年利率5.665%。其银行与郭忠香于2015年8月17日为上述房产办理了他项权证登记（榕房预ＦＺ押字第1××3号）。自2020年2月起，郭忠香开始逾期还款。期间，其银行多次向郭忠香催款但均无果。现其银行特诉至法院，望判如所请。 郭忠香辩称，因为疫情原因，经济困难且案涉店面无法正常经营，其2020年11月10日已将所欠的全部欠逾期款项结清，合计70065.27元，其愿意按照原合同约定继续分期足额还款，其现在也没办法一次性全部还清款项。 林玉兰未作答辩。 利嘉国际商贸公司辩称，一、工行五一支行主张的第一项诉求不成立，2020年11月10日郭忠香已向工行五一支行支付欠款和违约金，以事实行为表示同意继续履行案涉合同，工行五一支行已收取该款项，并出具收款凭证，同意借款合同的继续履行，也就是说工行五一支行与郭忠香在2020年11月10日就合同继续履行事宜达成一致，同意继续履行合同，现工行五一支行又要求提前还款解除合同，明显没有依据。二、工行五一支行对位于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，本案郭忠香虽尚未办理案涉店面产权证，但该房屋已具备物权登记条件，应认定为属于郭忠香的财产，客观上应作为郭忠香责任财产进行处置。2、案涉店面已具备不动产抵押登记条件，但郭忠香却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人工行五一支行对案涉店面优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。3、当房屋具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。4、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。5、赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人工行五一支行有权处分购房人郭忠香于商品房买卖合同项下的合同权利，而郭忠香取得房屋所有权亦属于该权利范畴，故工行五一支行有权处置案涉店面。综上，案涉店面已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对房屋处置价款优先受偿权，有利于保障交易安全和稳定。二、请判决其公司承担保证责任后享有追偿权。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利……为了节约诉讼资源，避免保证人另行起诉的诉累，请法院本着效率及定纷止争的原则依法判令保证人承担本案的保证责任后，有权向郭忠香、林玉兰追偿。 工行五一支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.个人购房借款/担保合同；2.共同还款确认书；3.结婚证；4.借款凭证；5.抵押登记；6.自营历史明细列表。 经审查，工行五一支行提交的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月12日，工行五一支行作为贷款人，郭忠香作为借款人、抵押人，林玉兰作为抵押物共有人，利嘉国际商贸公司作为保证人，三方签订了《个人购房借款／担保合同》{编号Ａ：【闽】字【营业部】行【五一】支行【2015】年【商用房贷0272】号}。合同约定：借款人向贷款人借款570000元，用于购买位于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面。借款期限10年（2015年8月-2025年8月）。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360。贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。贷款利率按约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。郭忠香、林玉兰自愿向工行五一支行提供抵押担保，抵押物为位于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面（抵押预告登记证号：榕房预ＦＺ押字第1××3号）。抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。利嘉国际商贸公司承担阶段性连带责任保证，即对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任……合同还约定了其他内容。 另，林玉兰于2015年7月10日向工行五一支行出具一份《共同还款确认书》，主要内容为：借款人郭忠香以坐落于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面的房地产作为抵押物，向工行五一支行借款570000元整，其与借款人是夫妻关系，此借款系其与借款人的共同债务，今后此债务及工行五一支行实现有关债权的全部费用由其和借款人共同承担连带偿还。 2015年8月17日，工行五一支行与郭忠香就坐落于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面办理了预购房屋抵押权预告登记。权证号为：榕房预ＦＺ押字第1××3号，预告登记权利人为工行五一支行，预告登记义务人为郭忠香。 合同签订之后，工行五一支行依约于2015年8月31日发放借款570000元，初始年利率为5.665%。2018年4月30日、2019年6月30日、2019年7月31日郭忠香出现逾期还款、2019年12月31日起直至2020年11月，郭忠香再次出现逾期还款情形，累计逾期达11次，截止至2020年11月10日，郭忠香尚欠本金313778.4元，故引发本案诉讼。 诉讼中，郭忠香提供一份个人还款凭证，证明其于2020年11月10日已偿还了所欠的逾期的款项。工行五一支行对该证据经质证后对真实性无异议，但提出郭忠香仍欠本金313778.4元。利嘉国际商贸公司对该证据经质证后对真实性无异议，提出该证据足以证明工行五一支行与郭忠香已经就合同继续履行达成一致意见。 另，利嘉国际商贸公司向本院提交一份福州市不动产登记和交易中心于2017年8月22日向其公司出具的《首次登记通知书》【榕不动产首字第】、办理产权通知书以及EMS面单，拟证明案涉店面已具备办理权属登记的条件，其公司亦已履行了办证通知义务。该《首次登记通知书》载明：你公司申请仓山区××镇××路××号××商业城（××区）××#馆、××#馆、××#馆、××#馆房屋首次登记，总建筑面积420953.17平方米，具体范围见附表。原榕国用（2013）第3××5号宗地范围内相应土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主。工行五一支行对上述证据经质证后，均无异议，但提出上述证据不足以证明案涉店面已办理抵押登记，利嘉国际商贸公司不能免除其阶段性保证担保责任。郭忠香对上述证据真实性无异议，表示利嘉国际商贸公司确实有通知其办证，但是其没钱交税就暂时没有去办证。 本院认为，工行五一支行与郭忠香、林玉兰、利嘉国际商贸公司签订的编号{编号A：【闽】字【营业部】行【五一】支行【2015】年【商用房贷0272】号}《个人购房借款/担保合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。郭忠香应当按照《个人购房借款/担保合同》的约定偿还借款及利息。郭忠香多次未按期足额还款付息，已构成违约，应承担相应违约责任。虽然郭忠香已结清了2020年11月10日前所欠的逾期款项，但其逾期还款次数累计达十一次，工行五一支行依据合同约定通过诉讼主张合同项下未偿还的借款立即到期，要求郭忠香立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用的诉请，有合同依据，本院予以支持。林玉兰在《共同还款确认书》上作为共同还款人签字，工行五一支行要求其对上述债务承担共同还款责任，符合法律规定，本院予以支持。利嘉国际商贸公司称工行五一支行与郭忠香达成继续履行合同合意的辩解没有事实及法律依据，本院不予采信。因此，工行五一支行请求郭忠香、林玉兰偿还借款本金313778.4元及相应利息、罚息、复利，有事实和法律依据，应予支持。但前述约定中的利息、罚息、复利分别类似于普通借贷中的利息、违约金、其他费用，均系郭忠香为获得借款而支付的成本，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持”的规定，故工行五一支行可以一并主张利息、罚息、复利，但总计不得超出年利率24%，超出部分本院不予支持。 郭忠香、林玉兰自愿以其坐落于福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。案涉店面已办理首次登记，故购房人郭忠香负有协助办理抵押登记的义务，利嘉国际商贸公司应督促其办理。本院确定郭忠香应在三十日内协助办理案涉店面抵押登记。若郭忠香逾期仍未协助办理抵押登记，工行五一支行将无法行使抵押权，利嘉国际商贸公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予工行五一支行对案涉店面折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 利嘉国际商贸公司自愿为郭忠香、林玉兰的债务提供阶段性连带责任保证，根据合同关于案涉店面正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任的约定，在案涉店面办理正式抵押登记之前，利嘉国际商贸公司应在保证范围内承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。”利嘉实业（福建）集团有限公司承担保证责任后，可在其承担保证责任的范围内向郭忠香、林玉兰追偿。 综上所述，对工行五一支行的诉讼请求，本院予以支持。林玉兰经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、郭忠香、林玉兰应在本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司福州五一支行偿还借款本金313778.4元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、利息按照编号A：【闽】字【营业部】行【五一】支行【2015】年【商用房贷0272】号《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至款项清偿之日止，但不得超过年利率24%）； 二、郭忠香、林玉兰应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司福州五一支行办理福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面不动产抵押登记手续； 三、福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面抵押登记办妥后或郭忠香、林玉兰逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司福州五一支行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、利嘉（福建）国际商贸有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，福州市仓山区××镇××路××商业城（××区）××＃馆××层××店面抵押登记手续办妥之日，其保证责任终止；利嘉实业（福建）集团有限公司承担保证责任后，可在其承担保证责任的范围内向郭忠香、林玉兰追偿; 五、驳回中国工商银行股份有限公司福州五一支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6922元，由郭忠香、林玉兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  曾 琦 人民陪审员  梁宇红 人民陪审员  陈昭容 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  周巧玲 书 记 员  唐 颖 附注：一、本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。