河北省沙河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0582民初2379号 原告：沙河市阳光物业服务有限公司，地址：河北省邢台市沙河市。 统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXXXXXX2。 法定代表人：李更山，该公司经理。 委托诉讼代理人：李薇，河北守敬律师事务所律师。 被告：韩明霞，女，汉族，1986年6月13日出生，河北省沙河市。 委托诉讼代理人：方明亮，男，汉族，1983年11月4日出生，河北省沙河市，系被告配偶。 原告沙河市阳光物业服务有限公司与被告韩明霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙河市阳光物业服务有限公司委托诉讼代理人李薇，被告韩明霞委托诉讼代理人方明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沙河市阳光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2018至2019年拖欠原告物业费3164.4元；二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告在沙河市院有X-X-XXX住宅一处。截止目前被告拖欠物业服务费为3164.4元。原告依据《物业管理条例》和《前期物业服务合同》约定给被告提供物业服务，物业管理实际上是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序及房屋配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。原告已经履行了服务合同中约定的事项，但是被告自2018起至今，未按照合同约定缴纳物业服务费，原告多次催促被告履行协议被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请！ 被告韩明霞辩称，1.被告从金地阳光房地产公司阳光三号院项目购买住房一处。该项目阳光物业隶属于金地阳光房地产公司，属于该地产公司的自持物业，合同交房时间为2016年6月。2016年10月在未取得消防、规划等验收手续，且天然气未接通，不能完全满足交房条件下，强行向业主交房，并在交房时收取2017年物业费1500余元。按照《邢台市物业管理条例实施细则》等法律法规规定和物业二级服务标准“承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，物业单位在承接项目时，需提前查验是否符合交房条件”，该项目在不具备消防、规划等验收条件时，阳光物业依然承接该项目，则物业公司与房地产公司负有同等责任。2.自入住以来，被告向物业反映窗户密封不严问题，至今未予解决。2018年，被告所属车辆在小区物业划定的车位内被剐蹭，但因无监控，无法找到肇事司机及车辆，后被告家属多次向物业反映要求加装监控，至今无回应也没有加装监控。另外，自入住以来，小区环境每况愈下，经常有车辆堵塞进出道路，小区内花草破坏严重。根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院第698号令)“8种情况物业费可拒缴”中第4项，物业服务质量过差可暂时拒缴物业费。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第五条和《邢台市物业管理条例实施细则》第三十七条，原告应降低收费标准并承担相应的赔偿。3.自入住以来，被告多次向物业反映，小区消防设施不能使用、没有验收，存在安全隐患；小区内无消防通道，道路不平整，特别是西侧道路所有井盖凸起，存在安全隐患和不便；小区单元门口瓷砖大部分已滑落，严重影响小区美观和业主生活质量。但原告都是以在建小区、建设单位正在打官司为由不予修缮。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第二十条，尚未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告认为应由建设单位承担部分物业费。4.自交房以来，原告要求业主必须让原告指定人员(无任何资质)上沙、上料，价格高于市场价格，涉嫌不当竞争和垄断。5.按照二级物业服务标准，门岗应至少配置2人值守，统一着装、配有标识；工作人员也要统一着装；小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；消防设施设备完好，消防通道畅通，设备房保持整洁、通风，消防监控室没有实施24小时安全监控并及时记录；小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；对进出小区的车辆实施证、卡登记管理；共用部位玻璃每月清洁1次；公共楼梯间墙面、地面无破损，外墙及公共空间无张贴、乱涂乱悬挂现象；无饲养家禽、家畜，宠物受到严格管制；小区绿化完好率在75％以上；空调安置位置统一；每年至少2次以书面形式征询业主对物业服务的意见，满意率87%以上；每年开展不少于1次健康向上的社区文化活动。原告没有达到以上服务标准。根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院第698号令)“8种情况物业费可拒缴”中第4项，物业服务质量过差可暂时拒缴物业费。根据被告上述所列事实和依据，原告应降低收费标准，请求贵院依法判如所请。 本院经审理认定事实如下：被告韩明霞与沙河市地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买阳光3号院1幢1单元802号住房一处，该住房合同建筑面积共151.9平方米，该住房实测面积150.65平方米，物业费按0.8元／月.平方米（含电梯费0.3元／月.平方米）计算，原告主张被告拖欠其物业费3164.4元未支付（2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费2892.4元，两年垃圾费72元，两年高层二次加压费200元），原告于2020年10月26日诉至本院成讼。原告提交证据：1、被告于沙河市地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份，证明被告购买院X-X-XXX号住房，系该房屋业主，房屋购买面积151.9平，物业收费每平0.5元，被告所居住的房屋是电梯房，物业每平每月是0.8元，原告主张按照实测面积150.65平计算；2、2016年8月份，原告与沙河市地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，约定了物业费收费标准以及交费时间等权利义务，证明原告为阳光三号院提供物业服务，原被告双方系物业服务合同关系；3、原告物业服务资质证书，证明原告系依法成立的物业服务企业，服务资质等级为三级。物业费是从2018年1月1日起至2019年12月31日计算，其中面积是150.65平方米×0.8元每平每月×24个月＝2892.4元；垃圾费一年36元，两年72元；被告居住的房屋，高层需要加压供水，二次加压每年收取费用100元，两年共计200元，综上三项共计3164.4元。被告发表质证意见：对原告提交的证据真实性没有异议。对计算标准和数额没有异议，对原告说的二次加压收费应该有法律依据。其他意见都在答辩状上说着呢。被告提交证据：手机拍照照片16张，反映内容是墙上广告没有清理，外墙瓷砖严重脱落，车辆乱停乱放，保安没有统一着装，就一名值班保安，应该有两名保安。另外消防没有验收，外墙空调安置位置不统一，影响美观。出入车辆没有登记管理，公用玻璃没有达到每月清洗一次的标准。小区绿化率没有达到70%。没有每年至少两次以书面形式对业主争取物业服务意见，每年也没有开展至少一次的健康向上的社区文化活动。小区路面高低不平（井盖），存在安全隐患和不便，要求物业在车位附近加装监控，致使本人车辆在车位停放时发生剐蹭，找不到肇事车辆和人员。小区道路经常有车辆停放，堵塞道路，存在严重安全隐患。本人在装修房屋时原告要求业主必须让原告指定的人员（无任何资质）上料上沙，收费标准高于市场价格，涉嫌不当竞争的垄断。本人拿房钥匙时，未取得消防规划验收手续，2016年10月左右我收房的，没有开通天然气，在不完全满足交房条件下，强行向业主交房，按照邢台市物业管理条例细则，物业公司在承接项目时，对住宅小区应认真察看，验收手续应当齐全。如果不齐全，物业公司和房地产公司应负同等责任，以上情况，本人多次向物业公司反映，物业公司均以正在与建设单位打官司或以在建小区等为由不予修缮。原告发表质证意见：针对照片该证据三性均不认可，该照片不能真实反映是原告提供物业服务的小区，其次该16张照片关于墙上的贴画，原告认真履行物业服务，但物业服务是整个小区涉及全体业主或其他有登记的外来人员，不排除原告提供清洁维护后、工作后其他业主或人员图画，不能以此来否定原告未提供物业服务。被告在以上的陈述是按照二级物业服务标准，事实上根据原告提供的证据系三级物业服务企业，并且也是按照三级物业收费标准向被告收取物业费，被告拖欠原告两年物业费，却以二级物业服务标准要求原告，不符合常理。此外被告主张消防和规划这是被告与开发商之间的矛盾纠纷，而且被告如果在明知上述情况仍然接收了房屋，其自身也存在一定的过错，关于被告主张小区绿化以及外墙脱落等上述部分主张，若确实存在，应由住房维修基金统一进行修缮，原告作为物业服务企业，积极的履行了与被告所在小区的物业服务义务，小区设有监控，配备保安，也实行登记管理制度等物业服务内容，小区是全体业主共同生活的地方，除了需要靠原告日常的维护管理，也需要业主的维护，关于车辆乱停放问题，原告公司也是多次对相关业主规劝引导。二次加压收费依据在前期物业合同第11条第6款约定由业主按照面积承担。城市供用水管理办法，该办法第19条规定。该小区没有成立业主委员会，因此原告向被告主张二次加压收费具有法律依据。关于小区绿化面积也涉及到小区规划，不是原告公司能左右的。被告当庭表示：根据三级标准，应该配有体育健身器材在小区内，绿化休闲应该在500平米以上，门岗应统一着装。对小区机动车出入进行验证，公共区域玻璃每月擦洗一次，本人在拿房屋钥匙的时候不知道消防等未通过验收。道路车辆按照三级标准应该规范停放。没有其他的了。关于二次加压收费，应该由供水公司收取（邢台市城市供用水管理办法）。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，合同的双方当事人应全面履行合同义务，否则应承担民事责任。按照规定，开发商与物业服务之间签订的前期物业服务合同，对全体业主都有约束力。交纳物业费是业主应履行的合同义务。物业公司收取物业费用于其业务运转，只有良性循环才能有好的居住环境。业主如拒交物业费，势必影响物业服务的正常运营，将给更多的业主造成更多的不便。物业服务不到位或不符合约定，应主动加以改进，业主也可就某项服务不到位等采取沟通、协商、甚至举报加以解决或处理。本案被告韩明霞拒不交纳或长期拖欠物业费，违背合同约定，应予交纳。原告是按照规定和约定收取物业服务费，具有收费资质。物业费用的计收也是按实际建筑面积计算，被告拖欠的物业费确认为3164.4元（2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费2892.4元，两年垃圾费72元，两年高层二次加压费200元）。原告的诉讼请求，本院予以支持。被告韩明霞主张物业服务不到位拒交物业服务费用，不予支持；原告应加强所服务项目的管理，拾遗补阙，多与业主沟通，提供服务水平，努力营造良好的居住氛围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告韩明霞自本判决生效之日起十日内支付给原告沙河市阳光物业服务有限公司自2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费3164.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告韩明霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 范思亮 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 葛嘉明 书 记 员 路飞飞 ——