河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初3104号原告（反诉被告）：王照阳，男，1979年12月2日出生，汉族，住内乡县。委托诉讼代理人：靳义栓，河南菊城律师事务所律师。被告（反诉原告）：南阳市国兴商贸有限公司，住所地南阳市宛城区东关办事处公议门**。统一社会信用代码：9141130257498925XU。法定代表人：陈献忠，任公司总经理。委托诉讼代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师。原告（反诉被告）王照阳与被告（反诉原告）南阳市国兴商贸有限公司（以下简称国兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王照阳的委托诉讼代理人靳义栓、国兴公司的委托诉讼代理人司素杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王照阳向本院提出诉讼请求：1.判令国兴公司履行合同，立即到房管局备案、限期一个月内交房交钥匙；2.诉讼费由国兴公司承担。在诉讼过程中，王照阳变更诉讼请求为：判令解除双方所签房屋买卖合同，且判令国兴公司退还购房款235595元。事实和理由：2015年7月17日，我与国兴公司签订了房屋买卖合同，我购买了内乡鹏翔花园1号楼23层C户的二室二厅一卫的房屋，并支付了房屋的全款金额，国兴公司出具了收据。合同第四条交付期限约定2014年12月31日将房屋住宅交付给我使用，但国兴公司一直推诿，迄今为止仍然没有交房。现国兴公司不能向我交付房屋，致使合同目的不能实现，应解除合同，由国兴公司退还房款235595元。被告国兴公司向本院提出答辩及反诉请求：1.驳回王照阳的起诉；2.确认以反诉状方式送达通知解除双方之间签订案涉房产买卖合同有效；3.诉讼费和反诉费均由王照阳承担。答辩及反诉理由：1.追加原××县中小企业促进会主办管理单位内乡县科工局、实际控制人为被告参与诉讼，以利于查明案件事实以及是否存在假诉讼和非法集资犯罪情形。2.王照阳先借款合同行为与后案涉买卖合同行为之间欠缺引起法律关系变更法律事实的“链条”，无法确认案涉争议法律关系存在。3.案涉房产买卖合同性质系履行期届满后诉讼外达成构成以房抵债性质，由于我公司无权处分，更没有实际交付，应按旧债借款合同关系予以审理。4.案涉买卖合同行为不能构成债务加入而是构成由第三人履行合同，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定由原债务人承担违约责任。5.案涉争议房屋已被法院查封，应中止审理。6.涉案房款是从借款关系转化而来，房款是交付给内乡县中小企业促进会，故房款应由收款人退还，不应由我公司退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王照阳出示买卖合同、收据，国兴公司无异议，但认为合同签订是2015年7月15日,交付时间是2014年12月31日,未签订合同便交付是不合常理的,该合同不是独立的商品房买卖合同,是从内乡县中小企业促进会的借款合同转化而来,借款是否真实，是否存在非法集资都有可能,该合同的经办人许梦梦与内乡县中小企业促进会实际控制人张会超是父女关系，存在串通,可能损失国兴公司利益；国兴公司对该组证据无异议，作为认定案件事实的依据。国兴公司出示国兴公司法人营业执照复印件，王照阳无异议；国兴公司出示2019年9月内乡县委对内乡储户代表在南阳市书记留言《严惩非法融资商彭飞(实为彭飞的岳父，检察院原副检察长张会超)》编号712823回复，王照阳对真实性无异议，对证明方向有异议,认为不能证明内乡县中小企业促进会、张会超涉及非法集资,与本案以房抵债无关联性；国兴公司出示（2020）豫1325执恢97号执行裁定书，王照阳对真实性无异议，对证明方向有异议,认为法院的查封不是物权变更，南阳市浩杰房地产开发有限公司应积极付款解除查封，法院的查封不能对抗物权；国兴公司申请证人张某出庭作证，王照阳对其证言无异议；王照阳对国兴公司所示证据的真实性无异议，均作为认定案件事实的依据。本案诉讼过程中，本院依职权调取了内乡县民政局内民社字（2015）5号《关于注销“内乡县酒业协会”等14个社会团体的决定》，该文件证实，内乡县中小企业促进会于2015年11月3日被注销。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3年26日，内乡县工业和信息化局作为主管单位在内乡县民政局登记成立内乡县中小企业促进会，其性质为非营利性社会团体，2015年11月3日该促进会注销。该促进会存续期间实际控制人为张会超（张慧超），在该促进会成立存续期间，王照阳与该促进会签订有借款合同，向该促进会提供有借款。该促进会注销后，王照阳在追要资金的过程中，为解决资金兑付问题，张会超（张慧超）与国兴公司协商由国兴公司用内乡鹏翔花园1号楼23层C户的房屋以房抵债冲减王照阳的债权。2015年7月17日，王照阳与国兴公司签订《买卖合同》，约定将位于内乡鹏翔花园1号楼23层C户的房屋以总价款235595元出售给王照阳。国兴公司于同日向王照阳开具收款收据。王照阳原与内乡县中小企业促进会之间的借款合同及收据由内乡县中小企业促进会收回。《买卖合同》签订后，国兴公司未按照合同约定的交付时间向王照阳交付房屋。本院认为，王照阳与国兴公司签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的其他合同无效情形，该合同为有效合同。对于有效合同能否解除应当从双方当事人是否享有合同解除权以及解除权行使是否具备法定解除和约定解除条件判断。王照阳主张国兴公司不能交付房屋构成根本违约，国兴公司认为王照阳未按照合同约定交纳购房款构成根本违约，由此可见，王照阳和国兴公司主张的解除权均是《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。本案已经查明，双方签订案涉房产的买卖合同是基于国兴公司自愿用以房抵债的方式冲减原××县中小企业促进会拖欠王照阳的债务，国兴公司加入到原××县中小企业促进会与王照阳的债权债务关系中承担债务，以债务加入的形式承担了原××县中小企业促进会的债务，该行为并不违背法律规定，在此前提条件下，王照阳签订合同买受国兴公司的房产无需再向国兴公司支付对应的价款，国兴公司在同意以房抵债条件下签订房屋买卖合同即视为同意王照阳无需另行支付购房款，国兴公司在买卖合同签订后以王照阳未按照合同约定交纳购房款主张王照阳构成根本违约显然于法无据，故国兴公司不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。在此情况下，国兴公司当庭明确表示其不能将案涉房屋交付给王照阳，属于当事人明确表示不履行合同主要债务，王照阳请求解除双方所签《买卖合同》的理由成立，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原判、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故王照阳请求国兴公司退还其已付的购房款235595元的理由成立，应予支持。关于国兴公司请求追加原××县中小企业促进会的主管单位内乡县工业和信息化局、实际控制人为被告参与诉讼问题。本院认为，国兴公司采用以房抵债方式冲减内乡县中小企业促进会对王照阳所负债务的行为，从法律性质上判断只能归结为抵押担保、债务加入、代为清偿三种行为之一。本案中，以签订房屋买卖合同方式为债务提供担保的形式不存在，国兴公司的行为只能在债务加入和代为清偿中认定。在债务加入情形下存在免责的债务承担和并存的债务承担，国兴公司虽未与内乡县中小企业促进会及其实际控制人张会超（张慧超）明确债务加入的具体形式，但不论是何种债务加入方式，其事实上存在加入行为且已实际承诺并部分履行，作为债权人的王照阳而言，在合同未完全履行时，在免责的债务承担方式下，有权要求国兴公司继续履行；在并存的债务承担方式下，王照阳享有选择权，有权选择要求国兴公司继续履行，无需要求原债务人承担责任。另外，本案双方在诉辨意见中均明确案涉房产系以房抵债，对该事实均属于自认，该自认行为均表明国兴公司系代为清偿的替代偿债行为。因此，不论是债务加入还是代为清偿，国兴公司均享有在履行完毕之后向原××县中小企业促进会、实际控制人追偿的权利，在本案中，无须追加原××县中小企业促进会的主管单位内乡县工业和信息化局、实际控制人参与诉讼，且国兴公司主张其与王照阳签订房屋买卖合同的行为不构成债务加入，而是第三人履行的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于国兴公司主张本案应按照民间借贷法律关系处理问题。本院认为，王照阳与内乡县中小企业促进会虽最初存在民间借贷法律关系，但在双方民间借贷履行期限届满后在国兴公司介入的情况下达成了以物抵债协议，虽抵债物（本案案涉房产）未交付债权人，但本案不存在以物抵债协议恶意损害第三人合法权益等情形，亦无其他无效事由，本案由民间借贷法律关系转化为商品房买卖合同关系事实清楚且国兴公司在答辩及反诉意见中也明确自认各方是在原债权履行期限届满后达成的以物抵债协议，本案不同于原债权履行期限届满前达成的以房抵债协议及抵债物未交付的情形。同时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定的是“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”而本案不存在以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的前提条件。故国兴公司主张应按照民间借贷法律关系审理本案的理由不能成立，本院不予支持。因国兴公司明确表示其不能履行交付房屋的义务，王照阳请求解除合同，故国兴公司以案涉房屋被查封为由主张中止本案审理的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王照阳与被告（反诉原告）南阳市国兴商贸有限公司于2015年7月17日签订的《买卖合同》；二、被告（反诉原告）南阳市国兴商贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）王照阳退还购房款235595元；三、驳回反诉原告南阳市国兴商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4834元，减半收取2417元，反诉费100元，合计2517元，由被告（反诉原告）南阳市国兴商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  张松哲二〇二〇年十一月二日法官助理刘蔚书记员常康朔