云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13560号原告：张新华，男，汉族，1967年4月3日出生，身份证住址四川省自贡市沿滩区。委托代理人：王学东，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司。住所：云南省昆明市官渡区彩云北路**大都摩天购物中心**。法定代表人：刘迅。委托代理人：张会芳、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司。;'>住所：云南省昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口桥社区居委会）。法定代表人：王旺。委托代理人：张会芳、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告张新华诉被告云南大都企业管理有限公司、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理，原告张新华（以下简称“原告”）的委托代理人王学东，被告云南大都企业管理有限公司（以下简称“被告大都公司”）的委托代理人张会芳，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称“被告鼎杰公司”）的委托代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、解除原告与被告大都公司签订的《商铺委托经营管理合同书》；2、判令两被告连带向原告支付自2016年12月1日至2017年5月30日止的剩余商铺经营收益10000元,2017年6月1日起至2019年11月30日止的商铺经营收益108027.5（已扣除被告大都公司支付的商铺经营收益）及自逾期之日起至还清之日止按照同期银行贷款利率计付违约金；3、判令两被告连带向原告支付原告为实现债权所产生的律师费1000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年9月8日，原告与两被告签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将其购买取得的享有完整所有权的位于昆明的建筑面积为25.92平方米的商铺委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日起至2027年11月30日止；被告大都公司应当向原告支付房屋经营收益；第二年至第四年房屋经营收益为43211元／年；每六个月为一个支付周期，即被告大都公司应当于每6个月开始后的十个工作日将该六个月的收益支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行合同提供保证，在被告大都公司不履行合同所约定义务的情况下，被告鼎杰公司有代为履行责任的义务，并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付回报的，被告大都公司应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付未付款项的利息；违约方应当承担另一方因此支付的律师费等为实现债权而发生的费用。合同签订后，原告按约交付了商铺，但被告大都公司自2017年6月1日起未按约向原告支付商铺经营收益，两被告均未履行义务。被告大都公司、被告鼎杰公司共同答辩称：一、关于原告要求解除合同的诉请，被告认为原告无权主张解除《商铺委托经营管理合同书》。理由：（一）原告主张解除合同没有合同依据，原告购买鼎杰新都汇的物业后自愿交由被告大都公司来统一进行管理和运营，其与被告大都公司签订的合同没有任何条款约定因支付租金产生争议可以解除合同；（二）原告主张解除合同没有法律依据，本案不属于合同法第94条所规定的情形，被告一直在履行合同义务，只是受经济形势及疫情等客观原因影响，被告回收资金少，目前被告大都物业的经营状况良好，商场逐渐回热，被告也根据公司的实际运营和收支情况在分期分批地向原告支付租金，努力实现被告、原告以及第三方承租人各方共赢的局面，逾期支付租金不是被告故意为之，而是受不利客观形势所迫，本案合同目的能够实现，本案未达到法定的解除条件；（三）合同在客观上无法解除，本案托管合同如果要解除，还牵扯到第三方承租户。原、被告双方签订托管合同以后，被告按照统一管理和规划的原则，将原告的商铺租给了第三方承租户，租期也是按照与原告所签署的托管年限来进行计算，第三方承租户按照和被告所签署的十二年的承租期限对商铺规划、装修，原告方所购买的商铺几十平米，但整个项目是作为一个大开间将很多业主的商铺面积连接在一起统一出租给了第三方承租户，客观上无法进行分割。假如判令解除合同，会引发第三方承租户群体诉讼，不利于社会稳定。此前一批案件，业主要求解除合同的诉请均被一审法院以及上诉到中院的二审法院以及再审的法院予以驳回。二、关于原告所主张的房租款的情况被告认可为2016年12月1日至2017年5月31日的租金共计21,605.5元，被告大都公司于2018年2月13日支付11,605.5元、2018年4月29日支付500元、2019年7月5日支付500元、2019年9月10日支付500元、2020年1月10日支付1000元，欠付7500元，但该段期间的剩余租金已过诉讼时效，不应支持；2017年12月15日应付2017年6月1日至2017年11月30日的收益21,605.5元、2018年6月15日应付2017年12月1日至2018年5月31日的收益21,605.5元、2018年12月15日应付2018年6月1日至2018年11月30日的收益21,605.5元、2019年6月15日应付2018年12月1日至2019年5月31日的收益21,605.5元、2019年12月15日应付2019年6月1日至2019年11月30日的收益21,605.5元，共计108,027.5元，愿意支付前述收益，但需要一定时间；关于原告所主张的利息(违约金)部分，被告认为被告不应当承担利息，理由如前不解除合同所述。三、原告所主张的律师费无事实依据、法律依据，被告不应当承担。首先原告并未提交其与所委托的律师事务所签订的委托协议与律师费发票相互印证，对于其委托关系的真实性被告无法核实；其次，律师费也并非本案所产生的必要费用。四、被告鼎杰公司不承担连带保证责任。《商铺委托经营管理合同书》是原告与被告大都公司所签署的，合同约定被告鼎杰公司对限定的责任提供保证，限定的责任指的是被告鼎杰公司仅负责协同办理大都二期商铺的租金专管账户，监督商铺的租金收益优先用于向原告支付收益，被告鼎杰公司仅对监督责任提供保证，并不对被告大都公司支付租金的行为承担保证责任，因此原告要求被告鼎杰公司承担连带保证责任没有合同依据及法律依据。综上所述，原告所主张的除支付部分房租款之外的诉请，其余诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。原告为证明其诉讼主张向本院提交了下列证据：1、原告身份证；2、《商品房购销合同》、收据；3、《商铺委托经营管理合同书》；4、云南恒鑫律师事务所发票。经质证，两被告认可原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性，证据4认为原告没有提交与其所委托的律师事务所签署的委托代理合同来相互印证，且律师费也不是本案的必要费用，该组证据三性不认可。被告大都公司针对其答辩观点向本院提交证据：1、租金支付凭证及明细表（2015年12月1日至2016年5月31日）；2、租金支付凭证及明细表（2016年6月1日至2016年11月30日）；3、租金支付凭证及明细表（2016年12月1日至2017年5月31日）。经质证，原告对被告大都公司提交的上述证据真实性、合法性、关联性均认可，对超过诉讼时效的观点不认可。本院对双方当事人对真实性无异议的证据予以确认并存卷佐证；对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4，发票作为证据具有较强证明效力，且原告律师已出庭应诉，本院对真实性予以确认。经本院审理查明并依法确认如下法律事实：2015年9月8日，原告（作为委托方、甲方）与二被告（被告大都公司作为受托方、乙方，被告鼎杰公司作为保证人、丙方）签订《商铺委托经营管理合同书》，约定：原告将其购买取得享有完整所有权的位于昆明的商铺委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30日止；被告大都公司应支付原告收益即租金，其中第一年应支付收益37038元，第二至四年每年应支付43211元……；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报，自本合同约定的委托经营期开始，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，原告有权要求其承担保证责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付回报的，应当自应付而未付之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付款项的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用，合同还约定了其他事项。经庭审查明，2016年12月1日至2017年5月31日的租金共计21605.5元，被告大都公司分别于2018年2月13日支付11605.5元、2018年4月29日支付500元、2019年7月5日支付500元、2019年9月10日支付500元、2020年1月10日支付1000元，该段期间内尚欠租金7500元，现欠付原告自2017年6月1日起至2019年11月30日止的商铺租金共计108027.5元。本院认为，原、被告间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。首先，原告以被告未支付租金为由主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，一方当事人迟延履行债务且经催告后在合理期限内仍未履行或其迟延履行债务的行为导致合同目的不能实现的，另一方当事人有权解除合同。本案中，经审查各方当事人所签订的《商铺委托经营管理合同书》，原告作为委托方的主要义务为将涉案商铺的经营管理权委托给被告大都公司，由被告大都公司独家控制和使用商铺，独立进行经营管理。被告大都公司作为受托方的主要义务为每6个月向原告支付一次合同约定的固定回报即租金。在实际履行合同过程中，原告已经履行了其作为委托人的义务，将商铺交由被告大都公司经营管理，但被告大都公司未按约定足额向原告支付租金，至本案诉讼时，已经欠付多期租金。本院认为，被告大都公司的行为系根本性违约，并且其该行为已经导致原告的合同目的无法实现，根据上述法律规定，原告有权解除《商铺委托经营管理合同书》。其二，关于原告主张的2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金7500元，被告抗辩已过诉讼时效，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，原告主张的系租赁期间内分期履行的部分租金，诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满时起算，故本院对被告大都公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。关于原告主张的2017年6月1日至2019年11月30日期间的租金108,027.5元，被告大都公司对此无异议，本院予以支持。其三，对于原告要求被告大都公司支付违约金的请求，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，被告大都公司已违约，应按约承担违约责任，并从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，租金支付以每六个月为一个支付周期，支付时间为每个周期即每六个月开始后的10个工作日内支付，故双方所约定的支付方式应为先支付租金后使用商铺，对于计算标准，根据双方合同约定确定以每六个月一个租金支付周期开始后的第11个工作日开始按中国人民银行同期贷款利率计算，但因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，本院确定2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其四，对于律师费的请求，双方约定了因被告未按期偿还欠款等原告由此支出的律师费由被告承担，原告也举证证实了支付律师费1000元，故该费用本院予以支持。最后，对于原告要求被告鼎杰公司承担责任的请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院认为被告鼎杰公司为被告大都公司支付租金提供保证，在本案中应承担连带保证责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、解除原告张新华与被告云南大都企业管理有限公司、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司签订的《商铺委托经营管理合同书》；二、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张新华2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金7500元，并支付以21,605.5元为基数自2016年12月15日起至2018年2月12日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率计），以10,000元为基数自2018年2月13日起至2019年4月28日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率计），以9500元为基数自2019年4月29日至2019年7月4日的违约金（按中国人民银行同期贷款利率计），以9000元为基数自2019年7月5日至2019年9月9日的违约金（2019年8月19日以前的违约金按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计），以8500元为基数自2019年9月10日至2020年1月9日的违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计），以7500元为基数自2020年1月10日起至付清之日止的违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；三、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张新华2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金21,605.5元，并支付该款自2017年6月15日起至付清之日止的违约金（2019年8月19日以前的违约金按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；四、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张新华2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金21,605.5元，并支付该款自2017年12月15日起至付清之日止的违约金（2019年8月19日以前的违约金按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；五、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张新华2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金21,605.5元，并支付该款自2018年6月15日起至付清之日止的违约金（2019年8月19日以前的违约金按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；六、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张新华2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金21,605.5元，并支付该款自2018年12月15日起至付清之日止的违约金（2019年8月19日以前的违约金按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；七、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张新华2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金21,605.5元，并支付该款自2019年6月15日起至付清之日止的违约金（2019年8月19日以前的违约金按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；八、由被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张新华律师费1000元；九、由被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述二至八项债务承担连带保证责任。案件受理费2681元，由被告云南大都企业管理有限公司、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司共同承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  邓兴华人民陪审员  林茹清二〇二〇年十一月十七日书 记 员  杨玉池