广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初12463号原告：珠海市房产物业管理有限公司。住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914***********262E。法定代表人：高苗，总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：张三英，1976年4月11日出生，住珠海市香洲区**************。公民身份号码：430************020。被告：欧阳兴华，1974年6月17日出生，住珠海市香洲区**************。公民身份号码：430************014。原告珠海市房产物业管理有限公司与被告张三英、欧阳兴华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴到庭参加诉讼,被告张三英、欧阳兴华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付自2016年11月至2020年4月所拖欠的物业管理费5526.96元、其他公摊费用（包括代运费144元，电梯维修费450.4元，公共设施维修费4.8元，公摊电费310.61元，电梯电费395.72元，楼梯照明费226.28元），合计7058.97元;2.支付物业费违约金（按合同约定的日0.1%计算，原告只申请等额本金，暂计至2019年8月31日）5526.96元;3.依法判令由被告承担本案所有案件受理费。以上合计:12585.93元。后变更诉请如下：1.判令被告立即支付自2016年11月至2020年3月所拖欠的物业管理费5394.37元、其他公摊费用（包括代运费144元，电梯维修费450.4元，公摊电费302.51元，电梯电费387.82元，楼梯照明费221.78元），对讲系统维护费2.5元，吸肥费2.5元（详见欠费明细表）；2.支付物业费违约金（按合同约定的日0.1%计算，暂计至2019年8月31日）3236.62元。事实和理由：被告为香洲区翠微西路688号xxxxx房的业主，房屋面积为87.91平方米。根据原告与幸福里小区全体业主签订的《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2016年11月1日起，被告停止交纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2020年4月30日，欠缴物业管理费42个月，共计5526.96元。按合同第八条第一款约定住宅的物业管理费单价为1.5元/平方米/月，商铺的物业管理费是2.8元/平方米/月，被告每月应缴131.565元，按合同第十条第二款约定，被告应按逾期之日按每天0.1%支付物业费违约金，原告只申请等额本金，暂计至2020年4月30日为5526.96元。原告曾多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。原告提交如下证据：1.物业资质证书；2.《珠海市幸福里物业服务合同》；3.收费通知单；4.《关于延续物业管理服务合同的申请》及《复函》、《关于撤出幸福里小区的告知函》、《告知函》、《通知函》；5.房产查询单；6.分摊费用；7.不动产权登记表。被告张三英、欧阳兴华在法定期限内未作出答辩，亦未提交任何证据。经本院审理查明：被告张三英、欧阳兴华为珠海市香洲区**************的共有人，2011年*月20日被告为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为87.71平方米。2012年11月8日原告（乙方）与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会（甲方）签订了《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》。协议约定，甲方委托乙方为珠海市香洲区**********幸福里小区提供物业管理服务；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，共用水、电费每月按实际发生额由业主和物业使用人分摊，由乙方代收；物业费缴费时间为每月10日；业主或非业主物业使用人不按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%交纳滞纳金；服务期限为5年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止；合同期满，乙方全部完成合同项目并且管理成绩优秀，乙方提前60日向甲方提出相关要求，经业主委员会确认后，物业服务合同往后延续三年。2012年12月1日原告正式进驻幸福里小区提供物业管理服务。2017年9月10日原告向珠海市香洲区幸福里小区业主委员会提交《关于延续物业管理服务合同的申请》，请求将《物业服务合同》延续三年。原告提供一份2017年10月18日加盖“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，复函主要内容为幸福里小区业主委员会同意与原告续聘三年，有效期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2020年3月19日珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会出具一份《关于要求撤出幸福里小区的告知函》，要求原告于2020年4月9日撤出小区物业服务工作，并做好物业移交工作。2020年3月29日原告向珠海市香洲区****办事处、珠海市香洲区***民委员会出具一份《告知函》称，原告将于2020年3月29日退出幸福里小区，自2020年4月1日零时起不再为该小区提供物业服务。原告主张被告拖欠2016年11月至2020年3月的物业管理费5394.37元、代运费144元、对讲系统维护费2.5元、吸肥费2.5元、公摊电费302.51元、电梯电费387.82元、楼梯照明费221.78元、电梯维修费450.4元未支付。2020年3月30日，原告撤出幸福里小区。本院认为：被告张三英、欧阳兴华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃抗辩及举证质证的权利，应当承担由此产生的法律后果。《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》是原告与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为幸福里小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳合同期内的物业管理费。对于2017年12月至2020年3月期间的物业管理费，原告提交一份2017年10月18日、加盖有“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，虽然根据珠海市香洲区建设局的《业主委员会备案确认书》，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会的任期于2017年1月10日届满，但根据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。在幸福里小区尚未选举出第二届业主委员会的情况下，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会可以继续履行职责，并代表小区业主对外行使权利。故原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》的约定在合同即将届满的情况下发函幸福里小区业主委员会，并经幸福里小区业主委员会回函确认延长合同期限的情况下，原告2017年12月之后在幸福里小区继续提供物业管理服务，有合同依据。因此，原告依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》和《复函》的约定为幸福里小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。综上，被告应当向原告支付2016年11月至2020年3月的物业服务费5394元（1.5元×87.71平方米×41个月）。对于原告主张的代运费、公摊电费，电梯维修费、电梯电费和楼梯照明费用、对讲系统维护费、吸肥费等费用，原告未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证，也未提供对电梯进行维修、保养等相应票据予以证明。故原告要求被告支付上述公摊电费、电梯维修费及其他费用的证据不足，本院不予支持。关于违约金的问题，被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成被告拒绝交纳物业管理费的理由，但原告也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张三英、欧阳兴华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付物业管理费人民币5394元；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币57元，由原告珠海市房产物业管理有限公司负担人民币33元，由被告张三英、欧阳兴华负担人民币24元。本判决为终审判决。审判员  黄淑芳二〇二〇年十一月十二日书记员  吴小溪