广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35521号原告：屈建军，男，1951年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区,委托诉讼代理人：陈永生,广东广诺律师事务所律师。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室，统一社会信用代码9144010163320605XY。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，女，1974年1月12日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，该公司员工。第三人：屈筱婕（曾用名屈静），女，1981年12月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告屈建军与被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）、第三人屈筱婕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈建军的委托诉讼代理人陈永生，被告恒安公司的委托诉讼代理人胡开欣，第三人屈筱婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告屈建军向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理广州市白云区*253号304房（认购书地址：广州市白云区原*家园自编A1-A5栋A2栋304房）不动产权证书；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年3月31日，原告、原告女儿屈筱婕（曾用名屈静）及其原配偶王家亮（已离婚，已故）与被告签订认购书，约定原告等人向被告购买*家园A2栋304房，总价为699000元。后原告按照约定向恒安公司支付了全部购房款，并支付了契税、办证等费用。2009年9月5日，原告女儿屈筱婕及其原配偶王家亮收楼。2011年8月9日，屈筱婕与王家亮签订《协议书》，约定“双方自愿离婚，屈静、王家亮、屈建军三人联名向恒安公司认购广州市白云区*（原*家园自编A1-A5栋）A栋二座304号房，已经交付使用，屈静、王家亮均自愿将对上述房屋的权利及义务转由屈建军一人享有或承担，并在2011年8月15日前协助屈建军向恒安公司申请办理转名手续”。因被告一直没有为原告办理不动产权证，故诉至法院。被告恒安公司辩称：确认涉案房屋的购房款699000元已付清，但不同意原告的诉讼请求。涉案房屋还没有办理大确权，不具备办理不动产权证的前置条件。由于涉案项目尚欠政府土地出让金，所以政府房管部门不同意被告为其办理房产证。原、被告签订的只是认购协议，没有签订正式的商品房买卖合同，应当签订正式商品房买卖合同后，按照合同约定办理产权证。鉴于国家对房屋的限购政策，如果办理过户需查明购房人是否在限购范围内。涉案房屋在签订认购书时并没有包含政府要求补缴的土地出让金，根据相关法律规定，原告应当承担出让金。另外，本案须核实实际购房人以及将其他两人的权属登记在原告名下是否合法。第三人屈筱婕述称：涉案房屋是原告出钱，我自愿放弃房产的权属。经审理查明，第三人屈筱婕原名屈静，与原告屈建军系父女关系。屈静与案外人王家亮原系夫妻关系。2009年3月31日，原告屈建军与屈静、王家亮共同作为认购方与被告签订《*楼宇认购书》，约定三人向被告购买*（原*家园自编A1-A5栋）A栋2座304房，优惠后总房价为699000元。双方约定面积以产权登记部门实测面积为准。合同签订后，被告出具《收款收据》，载明收到原告支付了的购房款共计699000元，并开具购房款发票。2009年9月5日，被告将案涉房屋交付给屈静、王家亮使用。2011年8月9日，屈静与王家亮签订《协议书》，载明：一、双方自愿离婚。二、王家亮、屈静、屈建军（屈静的父亲）三人联名于2009年3月31日签订《*楼宇认购书》一份，向广州市恒安房地产开发有限公司认购坐落广州市白云区*（原*家园自编A1-A5栋）A栋2座304号房，上述房屋已经交付使用，但因其他原因而暂时未能办理房地产权证。为妥善处理该项财产权利，现屈静、王家亮均自愿将对上述房屋的权利及义务转由屈建军一人享有或承担，并在2011年8月15日前协助屈建军向广州市恒安房地产开发有限公司申请办理转名手续，将上述房屋转至屈建军一人名下，而放置于上述房屋的家私杂物也归屈建军所有（王家亮的个人物品除外）。如果王家亮可依时协助办理相关手续并成功将上述房屋转至屈建军一人名下，本人屈静承诺，自上述房屋成功转名之日起七天内一次性向王家亮支付补偿款人民币贰拾伍万元，此前王家亮所欠本人家人的所有借款（如有）均由本人屈静偿还，办理离婚登记时不再主张分割王家亮的个人住房公积金。2011年8月12日，两人正式办理离婚登记。2011年8月15日，屈建军向恒安公司提交《申请减名报告》，申请将王家亮、屈静、屈建军共同认购*二期A2-304单元减名仅保留屈建军一人，恒安公司对此表示同意。现案涉的*家园A2栋地址变更为广州市白云区*253号。屈静后更名为屈筱婕。诉讼中，屈筱婕明确表示同意被告将涉案房产全部登记在原告屈建军名下。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局发函询问涉案广州市白云区*家园A2栋304房的查封、抵押登记情况以及是否还存在其他办证障碍。该局于2020年10月28日复函称：一、项目情况。*家园（自编A1-A5栋）所在地块以*号案办理了国土证，用地单位为广州市*科学研究所（下称*研究所）、广州市恒安房地产开发有限公司（下称恒安公司）和广州市白云建设开发集团公司（下称白云公司）。该项目经*号《建设工程规划验收合格证》规划验收，整体暂未办理首次登记。二、来函房产相关情况。（二）*家园A2栋304房未纳入预售许可范围，房屋用途为住宅，未签订合同、暂无办理预购商品房抵押权预告登记、查封、不动产权登记信息。三、处理建议。（一）……该项目已缴清合同项下的土地出让金。因该项目可销售面积包含恒安公司和白云公司分成部分，建议核查案涉房屋是否属恒安公司分成部分。（二）由于*A1栋、A2栋尚未办理首次登记，办理首次登记及转移登记时需核查是否完善用地手续，补交土地出让金情况。（五）来函房屋规划用途为住宅。自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院审查购买人的购房事实，根据购买房屋的时点与事实按相关法律法规处理。关于住宅用房限购政策问题建议你院征询市住建局意见。（六）根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若你院向我局送达A2栋304房的协执过户文书，在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，购买人可持生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记。信息核查时间为2020年10月19日。另查，2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（*号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：*家园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。被告恒安公司在诉讼中未提供上述预售许可证注明的项目平面图。以上事实，有认购书、收款收据、发票、《协议书》、户口本、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告等人与被告双方签订的虽为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格等进行了明确约定，该认购书签订后，原告已经支付了全部购房款，被告也已履行主要义务，将案涉房屋交付给原告使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，故案涉合同应为合法有效，双方均应恪守履行。屈筱婕、王家亮均同意被告将涉案房产全部登记在原告屈建军名下，被告在2011年8月15日亦同意涉案认购书的认购方仅保留屈建军一人，本院对此予以认可。依广州市规划和自然资源局的复函意见，案涉房屋目前未发现存在办理不动产权证书的障碍，故原告要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：自本判决生效之日起三十日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告屈建军办理位于广州市白云区*家园A2栋304房（现地址：广州市白云区*253号304房）的不动产权证。本案受理费5395元，由被告广州市恒安房地产开发有限公司负担并须于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年十一月十八日法官助理蔡晓珊书记员冼颖斯