江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1740号原告：贾至明，男，1957年12月26出生，汉族，住上海市长宁区。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路****。法定代表人：张定辉。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路**iv>法定代表人：董建晶。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海，住所地上海市黄浦区北京东路********>法定代表人：董建晶。原告贾至明与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（下称奥食卡公司）、苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）、上海奥银房地产开发有限公司（下称奥银房产公司）房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，后将本案转为普通程序审理。本案于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告贾至明到庭参加诉讼。三被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告贾至明向本院提出诉讼请求：1.要求三被告按《产证办理及租金确认函》归还原告就名品城项目B栋3014号商铺所交办证费用19086.43元和就B栋3056号商铺所交费用11581.66元，合计30668.09元。2.要求被告奥食卡公司履行《认购合同书》、《预约租赁合同》，办理E栋1057、1058号商铺的网签手续和产证过户手续或解除合同退款，并支付两个商铺价款、按每年6%标准计算的从2012年1月对2019年12月止的租金。被告名品城公司和奥银房产公司对此承担连带责任。3.诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2011年6月原告向奥食卡公司购买了名品城公司和奥银房产公司名下的苏州国际名品城B栋3014号和3056号商铺。原告支付了全部房款。2011年10月28日原告又支付了所有产权过户税费并收到了名品城公司的收据。但此后，三被告迟迟未给甲方办理商铺过户产权证。后得知被告方可售资产处于法院查封状态，无流动资金用于原告商铺过户费用。由此，在被告方多次建议下，原告再次垫付B栋3014号商铺和3056号商铺契税。被告方承诺事后归还原告首次支付的所有契税。2014年8月，原告在乙方工作人员陪同下，亲自再次垫付了所有税费，办理了两商铺过户产权证。现原告要求被告方归还原告首次支付的B栋3014号和B栋3056号商铺的契税，合计30668.09元。另，2009年3月23日，甲方向奥食卡公司购买了名品城公司和奥银房产公司名下东方国际名品城项目E馆地上一层1057号和1058号单元。原告按指定以汇款和现金方式分批支付给奥银房产公司。随后，双方签订了两份认购合同书和预约租赁合同。该两套商铺的房价总计475928元。之后得知，由于被告方内部问题，致使原告两套商铺迟迟未能办理网签和产权过户手续。原告要求被告方履行认购合同书和预约租赁合同、将该两套商铺登记到原告名下，或者退还原告所支付的两套商铺475928元房款，并自合同书订立起，扣除2年免租期后，按合同约定的购房款以年利率6%向原告支付租金。被告奥食卡公司辩称，1、不同意原告的诉讼请求一，因为B3014和B3056号商铺产证已经办出，税费已交给办证中心用于办证，无法退还。2、根据合同相对性，针对E1057和E1058商铺的认购合同书，是原告与奥银房产公司签订，与本公司无关。其公司不能也无义务为原告办理网签手续、进行产权登记，也无义务代奥银房产公司退还相关款项。E1057、E1058商铺没有进行办证过户，也未签订正式的商品房买卖合同，无法证明原告是上述商铺的所有人，原告无权利要求其公司支付租金及违约金。被告名品城公司辩称：1、不同意原告的诉讼请求一，因为B3014和B3056号商铺产证已经办出，税费已交给办证中心用于办证，无法退还。名品城公司确认只收过原告一次办证税费。2、对E1057和E1058商铺的认购合同书，是原告与奥银房产公司签订，与本公司无关。本公司从未享受任何该合同项下的权利，也无义务履行义务。本公司从未授权奥银房产公司销售涉案商铺，原告是否向奥银房产公司支付过购房款，本公司不清楚，而且本公司确认相关款项奥银房产公司并未支付给本公司，本公司不能也无义务为原告办理网签手续、进行产权登记，也无义务代奥银房产公司退还相关款项、赔偿损失。3、E1057、E1058商铺的预约租赁合同是原告与奥食卡公司签订，本公司不是合同相对方，不应该承担任何义务。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，以原告为甲方，奥食卡公司为乙方，名品城公司和奥银房产公司共同为丙方，签订了《产证办理及租金确认函》两份，载明：鉴于甲方购买丙方名下苏州东方国际名品城项目B栋3014号商铺、B栋3056号商铺，现丙方名下可售资产处于法院查封状态，无流动资金用于办理甲方商铺过户费用，另乙方为该项目物业管理公司，现经各方友好协商，一致确认情况如下，鉴于丙方资金周转问题，无法在短期内支付为甲方办理商铺相关产证所需税费，基于甲方迫切希望办出以自己为商铺权利人的房产证及土地使用权证，甲方愿意再次支付契税共计19086.43元、11581.66元。丙方承诺在甲方将上述税费支付之日起60个工作日内办理……。该两份《产证办理及租金确认函》均无签署日期。针对上述两个商铺，税务机关于2014年8月22日开出税收缴款书（契税专用），3014室契税10797.72元、3056室契税6399.99元，税款所属时期2011年6月22日。上述两商铺均于2014年9月1日登记至原告及配偶刘向虹名下。名品城公司曾在2011年10月28日开具了两份收据，1份收款事由为B3014税费、金额为19086.43元；另1份收款事由为B3056税费、金额为11581.66元。原告现持该两份收据要求被告退款。另查明，2009年3月23日，原告（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》1份[（认）字090323001]，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号E馆地上一层1057号单元，建筑面积为14.03平方米，用途为商业，合同价款为244122元,优惠后总价为230092元”。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第五条约定，物业交付前乙方应订立正式买卖合同，履行完毕付款义务。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。同日，原告（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）还签订《认购合同书》1份[（认）字090323002]，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号E馆地上一层1058号单元，建筑面积为14.99平方米，用途为商业，合同价款为260826元,优惠后总价为245836元”。其他约定均相同。2009年3月23日，原告向奥银房产公司汇款395334元；2009年3月31日，原告向奥银房产公司解款50000元。原告称与认购款的缺额另以现金交付。2009年3月24日，以原告为委托方（甲方）、奥食卡公司为受托方（乙方）签订《预约租赁合同》[（租）字090324007号]，约定：预约租赁物位于苏州市相城区苏州环球奥斯卡城（原苏州东方国际名品城）E馆地上一层1057号单元，甲方于向开发商接收该物业的同时，将其移交给乙方，该物业租赁期限自甲方将该物业交付乙方之日至2044年10月30日，租赁之日起两年内的租金为29295元，由乙方一次性支付给甲方，甲方向乙方出具收据，并以此证明乙方已支付租金，此后乙方按该物业实际营业额所得的8%支付甲方租金回报，每三个月为一个支付周期，租金汇入原告名下招商银行账户（尾号为31×××79），甲方应于收到开发商交房通知书起接收该物业，与乙方订立正式物业租赁合同，双方还做了其他约定……。同日，以原告为委托（甲方）、奥食卡公司为受托方（乙方）签订《预约租赁合同》[（租）字090324008号]，约定：预约租赁物位于苏州市相城区苏州环球奥斯卡城（原苏州东方国际名品城）E馆地上一层1058号单元，甲方于向开发商接收该物业的同时，将其移交给乙方，该物业租赁期限自甲方将该物业交付乙方之日至2044年10月30日，租赁之日起两年内的租金为31299元，由乙方一次性支付给甲方，甲方向乙方出具收据，并以此证明乙方已支付租金，……其他约定相同。关于租金收益，原告举证其名下招商银行尾号为31×××79账户的记录，张定辉个人名义于2011年11月28日向原告支付3422元（备注E1057、2011年7月-9月）、3656元（备注E1058、2011年7月-9月）；2012年3月12日支付3422元（备注E1057、2011年10月-12月）、3656元（备注E1058、2011年10月-12月）,共计14156元，其他未收到任何租金。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实，由当事人身份信息、工商登记材料、《产证办理及租金确认函》、税收缴款书、房产证、收据、《认购合同书》、《预约租赁合同》、银行流水以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告为办理苏州市相城区华元路880号3014室和3056室的房产证，与三被告签订了《产证办理及租金确认函》，表示原意再次垫付办证税费，足以表明原告就两处房产已交过税费。原告举证名品城公司曾于2011年10月28日收取了两处房产的税费19086.43元、11581.66元，现要求退回，该请求应予支持，故名品城公司应退还原告重复收取的30668.09元。原告与被告奥银房产公司签订的2份《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等相关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到奥银房产公司与名品城公司之间的委托销售以及股东等关联关系，本院认为上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告举证的收据证明其已经向被告奥银房产公司支付了购房款445334元，而被告奥银公司至今未按约通知原告订立正式买卖合同，导致原告签订该协议的目的至今无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约。因此原告现要求解除该2份《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告已付购房款445334元并支付利息（利息应分段计算）。原告称与购房款的缺额另以现金支付，对此无证据证实，不予采信。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，由于被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。原告与奥食卡公司签订了以《认购合同书》为基础的2份《预约租赁合同》，因《认购合同书》解除，《预约租赁合同》亦应解除。原告就《预约租赁合同》收到的租金14156元直接在返还款项中抵扣。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司返还原告贾至明重复收取的办证税费30668.09元。二、原告贾至明与被告上海奥银房地产开发有限公司签订的2份《认购合同书》[（认）字090323001号、（认）字090323002号]解除。三、被告苏州东方国际名品城有限公司返还原告贾至明购房款445334元，并支付利息（以395334元为本金、从2009年3月23日起，以50000元为本金，从2009年3月31日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以445334元为本金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止，并扣除原告贾至明已收到的14156元）；被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。四、原告贾至明与被告苏州奥食卡企业管理有限公司签订的2份《预约租赁合同》[（租）字090324007号、（租）字090324008号]解除。五、驳回原告贾至明的其他诉讼请求。上述第一、三项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022024652）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为567元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司共同负担，两被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳；逾期不缴，则强制执行。原告贾至明预缴的567元，本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇二〇年十一月二十八日书记员  柳 溪