广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1323执异31号 异议人：利瑞娴，女，1967年6月5日出生，汉族，住广东省惠东县。 委托代理人：钟志聪，广东指针律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司惠州分行，住所地惠州市惠城区麦地东路**绿湖新邨**裙楼**。 负责人：吴昌军。 被执行人：林唐民，男，1967年2月22日出生，汉族，住广东省惠东县。 本院在执行（2019）粤1323执3421号申请执行人平安银行股份有限公司惠州分行与被执行人林唐民金融借款合同纠纷一案中，利瑞娴于2020年5月28日对执行行为提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人利瑞娴称，请求暂缓（2019）粤1323执3421号案的执行，撤销对利瑞娴与林唐民名下房产的拍卖。事实和理由：一、本案司法评估流程存在问题。关于评估机构的选定，异议人完全不知情，也未收到法院的通知。根据广东省高级人民法院关于司法委托管理工作暂行规定第三十四条的规定，确定受托中介机构后应在3日内通知双方当事人及利害关系人。异议人的知情权和提请回避权被剥夺。关于评估现场勘验，根据最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定第十八条规定，评估需现场勘验的，应通知当事人到场，当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。异议人未收到法院通知，不清楚勘验时间，异议人对勘验事项不知情，因此，司法评估现场勘验程序存在重大瑕疵。二、本案6套房产的评估报告书送达流程存在问题，损害异议人的权益。1、法院于2020年2月在涉案房产现场张贴公告，公告司法评估结果和对评估结果不服的救济途径、期限。对此，异议人毫不知情。直至2020年5月初，经亲友告知才知道，法院已将6套房产提交淘宝网进行司法拍卖。2020年5月8日，异议人才收到法院三份评估报告。异议人系本地居民，无外出打工，法院本可直接送达评估报告给异议人，却通过公告形式送达。待异议人知道后拿到评估报告，6套房产已进入拍卖流程。异议人对评估报告提起复核的权利已经被剥夺。法院公告向异议人送达评估报告，期限是法院指定的期限，而不是法定期限60天。该公告送达期限是否合法，请法院查明。被执行人林唐民在两张送达回证背面书写了对6套被处置的房产价格提出了异议，是否属于评估报告异议还是拍卖价格异议，请法院查明。三、6套房产的评估单价偏低，低于市场价格。评估机构仅采用“成本法”和“收益法”，却未采用市场法。估价方法的缺失，造成6套房产评估单价在每平方米2300元的水平。以现代房价市场，每平方米2300元的房价可能出现在欠发达的地区或山区。但惠东属于粤港澳大湾区范围内，经济发达程度和居民消费水平居全国前列，如此低的单价，显然不符合惠州地区的房价水平。评估报告未列房产的土地价格，不够透明公开。两处的工业用地单价远远低于4处住宅用地单价，但两处工业用地的地上建筑物实际是供人住房使用，未用于工业活动。同一城镇的两种性质土地，土地单价和地上建筑物的单价相差甚远。四、一次性处置拍卖6套房产的合法性、合理性问题。经查询，异议人名下的执行案件有9宗，执行标的共16638670元，包括本案的标的4326976元。其中，（2018）粤1323执790号、（2018）粤1302执2367号、（2019）粤1323执3421号系异议人、林唐民与平安银行股份有限公司惠州分行之间的案件，标的为5576730元。另一宗是中国银行股份有限公司惠州分行与异议人、林唐民之间的案件，标的为371036元，该笔款由异议人按月偿还。异议人对其他5宗执行案件的执行依据不服，拟提起审判监督程序。如果该5宗案件启动再审，实际执行的是平安银行的3宗案件。该3宗案件的总债权不至于达到1000万元。涉案6套房产评估价共9913200元，不排除经过市场竞价，最终成交价是比评估更高的价值。如果异议人提起的5宗审判监督程序案件得到改判，异议人将不承担还款责任。但该房产已被处置完毕，必将严重损害异议人的利益，超标的查封、处置异议人的财产，即便执行回转，若执行不能到位，不排除异议人将提起司法赔偿。五、第一次拍卖保留价不合理，损害债权债务双方利益。经核算，6套房产评估价为9913200元，而起拍价为6939240元，相差2973960元。本案执行标的为4326976元，即使拍卖成交，清偿本案债务，异议人仍要承担12344694元的债务。况且，异议人目前除了上述房产外，已没有其他财产可供执行，在处置完毕涉案6套房产、优先清偿抵押权后，其他一般债权没有钱可供分配，案件处于执行不能状态。 异议人对其主张提交下列证据证明： 1.居民身份证复印件，记载利瑞娴身份信息。 2.拍卖通知，记载本院于2020年4月9日向平安银行股份有限公司惠州分行、利瑞娴、林唐民发出通知，将于2020年5月30日10至5月31日10时在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖林唐民名下的4套房地产，其中： 位于惠东县黄埠××××市场××××号房地产、××××号房地产（惠东县黄埠镇××××路××××号）评估价4325900元，拍卖保留价3028130元（以评估价下调30%）。 位于惠东××××西社田围两套住宅房地产评估价2124400元，拍卖保留价1487080（以评估价下调30%）。 3.拍卖通知，记载本院于2020年4月9日向平安银行股份有限公司惠州分行、利瑞娴、林唐民发出通知，将于2020年6月20日10至6月21日10时在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖利瑞娴名下的2套房地产，其中： 位于惠东县黄埠镇××××区××××区（××××巷1号）房地产评估价2009400元，拍卖保留价1406580元（以评估价下调30%）。 位于惠东县黄埠镇××××区（××××路××××号）房地产评估价1453500元，拍卖保留价1017450元（以评估价下调30%）。 4.中国执行公开网和“粤公正”小程序查询结果截图，显示利瑞娴作为被执行人有9宗执行案件。 5.异议人制作的9宗执行案件表，执行标的金额合计16638670元，（2019）粤1323执3421号案执行标的额4326976元。 本院查明，惠州市惠城区人民法院于2018年1月15日作出民事判决书，判决解除平安银行股份有限公司惠州分行与林唐民、利瑞娴签订的抵押借款合同，林唐民、利瑞娴应向平安银行股份有限公司惠州分行偿还借款本金3681426.79元及利息、借款本金296348.45元及利息，平安银行股份有限公司惠州分行对林唐民名下提供抵押的涉案6套房地产的拍卖、变卖所得款享有优先受偿权。林唐民不服判决，提起上诉。惠州市中级人民法院经审理后作出（2018）粤13民终2926号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，平安银行股份有限公司惠州分行申请执行，本院于2019年10月31日立案执行，案号（2019）粤1323执3421号。因林唐民、利瑞娴在本院有其他执行案件，本院决定以本案为主案合并执行。 在执行过程中，本院依法作出（2019）粤1323执3421号执行裁定书，查封了涉案6套房地产，并通过执行网络系统进行摇珠，选定并委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估。在评估过程中，本院通过电话告知利瑞娴准备进行评估。在利瑞娴的配合下，本院工作人员带领评估人员到涉案6套房地产进行现场勘察，并完成评估工作。在评估报告作出后，本院通过利瑞娴在送达地址确认书记载的地址和电话向利瑞娴寄送评估报告，中国邮政快递反馈为：收件人不在黄埠本地，邮件退回。为此，本院制作了评估结果的公告，到涉案房地产的现场张贴公告，告知林唐民、利瑞娴关于涉案房地产的评估结果，自公告之日起经过七日即视为送达。本院还通过“政务通”平台向利瑞娴手机号码发送短信，将公告内容发送给利瑞娴。本院于2020年2月10日将评估报告和通知书邮寄给在广东从化监狱服刑的林唐民，林唐民在规定期间未提出异议。因林唐民、利瑞娴未提出价格的异议，本院于2020年3月20日裁定拍卖上述6套房地产。本院向利瑞娴发送了拍卖通知书，利瑞娴对本院的评估和送达程序提出执行异议。 另查，因林唐民在广东从化监狱服刑，本院于2020年4月29日将拍卖裁定书、拍卖通知书等文书邮寄到监狱转交林唐民。林唐民当时未提出异议，本院将涉案房地产提交网络司法拍卖平台公开拍卖，6套房地产分为三个阶段进行拍卖，拍卖开始日期为2020年5月30日。尔后，利瑞娴到本院，提交由林唐民签名的送达回证。林唐民在送达回证背面备注：本人林唐民对此拍卖通知书有着十分不满，因本人在服刑期间无法去处理该借款协议这事，加上对以上的评估价值也十分过低，本人不接受此通知书，并表示抗议。2020年5月8日。 本案争议的焦点问题是：本案评估、送达、拍卖程序有无违反法律的规定。 本院认为，被执行人林唐民、利瑞娴未履行生效判决确定的还款义务，本院依法查封、处置其两人名下用于抵押的房地产，程序合法。针对利瑞娴提出的异议事项，本院评析如下： 关于评估机构的选定和委托问题。因涉案房地产只能采用委托评估方式，本院通过摇珠选定辅助拍卖机构，由辅助拍卖机构在执行网络系统上进行摇珠选定评估机构，本院遂委托该评估机构进行评估。在评估过程中，本院工作人员与评估机构人员一起到涉案房地产现场进行勘察。本院联系利瑞娴协助现场勘察和拍照工作，利瑞娴已配合完成。现利瑞娴主张本院选定评估机构和现场勘察程序违法，没有事实根据，本院不予采纳。 关于评估报告的送达程序问题。在执行过程中，利瑞娴向本院提交了送达地址确认书，本院在评估过程中联系了利瑞娴，在其配合下完成现场勘察和评估工作。在按利瑞娴确认的地址寄送评估报告后，利瑞娴未收件导致邮件退回，本来已可按已收到处理。为了便于执行，本院将评估结果以公告形式张贴，公告时间为七天，这是对确认地址后邮寄件退回处理的一项补充工作，不必受《中华人民共和国民事诉讼法》规定的公告期60天的限制。故利瑞娴主张本院违反公告期限，无事实依据，本院不予采纳。 关于林唐民在送达回证背面备注问题。林唐民在收到评估报告和通知书后，未对评估价格提出异议，本院裁定进行拍卖，并将涉案房地产挂上网络司法拍卖平台公开拍卖。在本院将涉案房地产挂网拍卖期间，林唐民在本院邮寄的有关拍卖裁定书和拍卖通知书的送达回证背面提出对拍卖通知书和评估报告表示不满的意见，并由利瑞娴直接交来本院。因交来的时间已超过对评估报告异议的期间，本院不作处理。 关于房地产的评估价格能否作为处置参考价的问题。本院按利瑞娴确认的送达地址和联系方式邮寄评估报告，利瑞娴表示未在黄埠本地，邮件退回后，本院补充以公告形式告知评估结果，但利瑞娴一直未提出评估结果的异议。林唐民收到本院的评估报告和通知书后，在本院规定期间亦未提出异议。本院决定以评估结果为参考价提交拍卖，程序合法。 关于是否需要拍卖6套房地产的问题。根据评估结果，林唐民和利瑞娴名下的房地产评估价总额为9913200元，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”本院将涉案房地产的评估价下调30%作为起拍价，并无不当。因起拍价为6939240元，远远低于林唐民、利瑞娴系列执行案件的标的额，故本院决定对6套房地产分阶段进行拍卖，亦无不当。 关于利瑞娴主张申请再审与本案执行的关系。平安银行股份有限公司惠州分行与林唐民、利瑞娴金融借款合同纠纷案件，经一审、二审判决生效，现进入执行。利瑞娴未提交证据证明其已申请再审，即使已申请，在再审法院未发出停止执行通知之前，本案仍应继续执行。 综上，本案的评估、送达、拍卖程序均符合法律的规定。异议人请求暂缓（2019）粤1323执3421号案的执行，撤销对利瑞娴与林唐民名下房产的拍卖，理由不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人利瑞娴的异议请求。 当事人、利害关系人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向惠州市中级人民法院申请复议。 审判长  钟广鸣 审判员  杨光辉 审判员  林伟雄 二〇二〇年十一月十七日 书记员  马晓锋