江西省宜春市袁州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣0902执异111号案外人：陈某建，男，汉族，1969年11月5日生，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。案外人：姚某莲，女，汉族，1971年2月11日生，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。申请执行人：张某，女，1990年7月4日出生，汉族，宜春市袁州区人，无业，住宜春市袁州区。被执行人：姚某善，男，1986年12月25日出生，汉族，宜春市袁州区人，无业，住宜春市袁州区。本院在执行申请执行人张某与被执行人姚某善借款合同纠纷一案中，案外人陈某建、姚某莲于2020年10月19日对法院查封位于袁州区提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈某建、姚某莲称，请求法院解除对宜春市袁州区车库的查封，终止对该房屋及车库的评估拍卖程序。理由如下：一、案外人和被执行人姚某善签订了《安置房买卖合同》，并支付了全部的购房款，该合同合法有效，应当得到法律的保护。2017年7月15日，案外人陈某建和姚某莲与被执行人姚某善签订了《安置房屋买卖合同》，双方约定将姚某善位于袁州区车库出售给案外人陈某建和姚某莲，并约定购房款为335000元，该房屋没有产权纠纷，不存在抵押、债权纠纷以及其他权利瑕疵，甲方（姚某善）无条件配合乙方（陈某建、姚某莲）办理过户手续。合同签订之后，案外人按照合同约定支付了全部335000元购房款。被执行人也将房屋交付给了案外人使用，该合同生效并已经得到了实际履行。二、案外人已经实际占有并使用了案涉的某31栋2单元402室房屋及31-Ｃ-8车库，申请执行人张某要求法院查封并拍卖执行该房产没有法律依据。被执行人将案涉房屋交付给案外人之后，案外人对房屋进行的装修，办理了供水、供电手续，交纳的物业管理费，并将房屋出租给了谢某军和曾某秀，直至法院查封时，谢某军和曾某秀仍然租赁了该房屋。案外人已经实际占有并使用该案涉的某31栋2单元402室房屋及31-Ｃ-8车库，申请执行人张某要求法院查封并拍卖执行该房产没有法律依据。三、案涉房产某31栋2单元402室房屋及31-Ｃ-8车库目前没有登记在案外人名下，是因为该房产为拆迁安置房，按照规定暂时无法办理不动产登记证。因此被执行人姚某善无法办理产权登记证。按照双方买卖合同约定，该房产可以办理产权登记证时，甲方（姚某善）无条件配合乙方（陈某建、姚某莲）办理过户手续。也就是说该房屋无法办理过户登记并非买受人陈某建和姚某莲的原因，而是目前政府政策文件不允许。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规》定第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人作为买受人购买的被执行人某31栋2单元402室房屋及31-Ｃ-8车库完全符合该法律规定，申请执行人无权申请人民法院执行该房产。本院查明，2020年1月16日，本院受理了张某与姚某善民间借贷纠纷一案，业经审理，我院于2020年4月14日作出（2020）赣0902民初603号民事判决书，判决如下：限被告姚某善在本判决生效后7日内偿还原告张某借款本金240000元人民币，并以230000元为基数自2018年1月3日起按月利率2%支付逾期借款利息，至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6570元，减半收取计币3285元，由被告姚某善承担。判决书生效后，被告姚某善并未按判决内容履行还款义务。2020年6月5日，原告张某向本院提出强制执行申请，本院于同日予以立案。执行立案后，执行人员向被执行人姚某善发出了执行通知，但姚某善仍未履行还款义务。2020年6月9日，本院作出（2020）0902执1481号执行裁定书，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人姚某善的银行存款。二、冻结、扣留、提取被执行人姚某善应当履行义务部分的收入。三、查封（预查封）、冻结、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人姚某善应当履行义务部分的财产。四、以上冻结、划拨、查封（预查封）、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人姚某善财产以生效法律文书确定义务之日止的本金及利息和被执行人姚某善承担的案件受理费、执行费为限。2020年9月17日，执行人员在宜春市宜阳新区两套房产。同日，本院作出（2020）赣0902执1481号查封公告，载明本院在执行申请执行人张某与被执行人姚某善民间借贷纠纷一案中，本院于2020年9月17日查封被执行人姚某善名下位于宜春市的房产。上述房产查封期限自2020年9月17日至2023年9月16日止。在上述期间内，未经本院同意任何人不得对查封的财产有转移、隐匿、毁损、变卖，抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任。本院将在查封期间对该房产进行评估、拍卖处理，与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人等相关权利人，如对本院的查封、评估、拍卖行为有异议，可在本案执行程序终结前向本院提出书面异议。另查明，本案中本院查封并引起执行异议的房屋，原为被执行人姚某善的拆迁安置房。2017年7月15日，案外人陈某建与姚某善签订了安置房买卖合同，合同约定将姚某善所有的位于袁州区车库出售给陈某建和妻子姚某莲，双方约定购房款335000元，姚某善承诺以后在政策允许可以办理不动产证的情况下，无条件配合陈某建、姚某莲夫妇办理过户手续。合同签订后，陈某建于2017年7月15日、2017年7月29日、2017年10月3日、2018年2月9日分四次向姚善祥将33.5万元购房款全部付清，而且姚某善在陈某建第一次付款时就将该房屋钥匙交给了陈某建夫妇。随后陈某建夫妇对房屋进行了装修，并缴纳了物业管理费用，在供水供、电部门以陈某建的名义办理了开户手续。2020年3月23日，陈某建、姚某莲与谢某军、曾某秀签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给谢某军、曾某秀居住使用。2020年9月17日我院对该房屋查封后至目前为止，谢某军、曾某秀仍在租用此房。案外人陈某建认为，我院查封的某31栋2单元402室房屋及31-Ｃ-8车库为其夫妇所有，法院的查封裁定应予撤销，遂向我院提出执行异议。本院认为，被执行人姚某善与案外人陈某建在2017年7月15日签订的《安置房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。在签订购房合同后，案外人陈某建夫妇按合同约定付清了购房款项，被执行人姚某善也将房屋交付陈某建使用，陈某建随后对房屋进行了装修、出租，以其个人名义缴纳了物业管理费用，并办理了水、电开户，均证明房屋买卖合同已得到履行，房屋买卖行为已经完成，案外人陈某建夫妇已实际占有并使用该房屋，该房屋的所有权归陈某建夫妇所有。拆迁安置房我国并未有强制性法律法规规定不可交易，只是房屋交易后暂时不能办理房屋产权手续的转移。在现实操作中，我们法院也在执行过程中对拆迁安置房采取了评估、拍卖措施，而且拍卖成交。本案中，我院对涉案房屋的查封时间为2020年9月17日，案外人陈某建与被执行人姚某善的房屋买卖行为，早于此时间完成。综上，案外人的异议理由成立，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第十七条第二项之规定，裁定如下：解除对宜春市某街道大塘社区上窑组某31栋2单元402室房屋及31-C-8车库的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 葵审判员 袁 军审判员 葛晓艳二〇二〇年十一月二十日书记员 李 曼