浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7587号 上诉人（原审被告）：施金娜，女，1965年9月27日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：皇甫永雪，男，1970年3月21日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：胡忠斌，浙江春江明珠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：皇甫军丹，男，1981年9月24日出生，汉族，住桐庐县。 上诉人施金娜因与被上诉人皇甫永雪、皇甫军丹确认合同无效纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院(2020)浙0122民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 施金娜上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，发回重审或依法改判为：1.驳回皇甫永雪的一审诉讼请求；2.判令一、二审案件受理费由皇甫永雪承担。事实和理由：原审判决所依据的事实及适用的法律，仅仅是简单、机械地将皇甫永雪所提交的书面凭证及各方辩解进行综合，同时，主观上倾向于皇甫永雪、却忽视施金娜的实际权利的一种行为。故原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、背景介绍：2018年，皇甫军丹因资金紧张，通过介绍，向施金娜借款，截止至2018年12月，累计借款30万元。后因皇甫军丹因对外借款无法偿还，债主催讨比较频繁，进而影响其家庭正常生活秩序。故此，与施金娜协商是否有意买卖自己唯一所有的拆迁安置房产（案涉），在此情形下，施金娜考虑到自己店面的拆迁款将发放到位，有能力偿付购房款，同时，桐庐房价持续上涨但儿子也没有结婚，以后也需要婚房。故此，在种种自身原因考虑下，施金娜与皇甫军丹达成一致的买房计划，并约定好购房总款为100万元的事实。就此，双方协商确认购房款由原欠款及后续支付的款项构成。为合理避税，故而，双方约定向房管部门备案登记交易价格为50万元，但并不影响购房实际价格的约定。同时，考虑到皇甫军丹属于法院失信人员、卖房款系用于归还债主的目的，所以采取将60万元购房款交付给案外人袁某，并由皇甫军丹安排袁某将该款分配给不同债权人。又由皇甫军丹向施金娜出具《收条》，确认买房人付款义务履行的事实。期间，得知案涉房屋由皇甫军丹租赁给皇甫永雪使用，租期一年。在完成房屋买卖合同后，施金娜上门要求其搬出时，得知该房屋系皇甫军丹出卖给皇甫永雪。在此，施金娜通过咨询，了解到办理过户登记手续的优先于实际使用的，并严肃询问皇甫军丹的意见，其表示会处理妥当。至此，施金娜一直未当一回事，直至本案发生。二、皇甫永雪买房行为受不受法律保护。当然受法律保护，但同时，如权利受侵害，亦有权追究，甚至要求违约方承担相应责任。三、施金娜的买房行为也应当受到法律保护。1.虽有民间借款行为在前，但是最终协商确认为购房款，理应视为购房款；2.在签订买卖合同及房屋过户后，施金娜所关注的就是房屋交付，在得知所谓的房屋租赁即将到期及上门要求租户腾退，发现“租户”皇甫永雪住着，即刻张贴“便条”宣示主权！以及施金娜一直关注的是房屋，是买卖关系，而不是所谓的回购协议、抵押、违约金等借贷关系等基本事实认定来说，施金娜均是买房行为，而非放贷行为。3.据悉，皇甫军丹无固定工作，但又欠了外面大额款项，除了卖房抵债，清除债务从而过上轻松的生活，如果施金娜与其买房行为系民间借贷行为其又有何能力还款。另外，从证人袁某处亦知晓，前期累计30万元的借款，在9月至12月期间就被皇甫军丹花销完毕，所以如果不是卖方，施金娜不是买方，皇甫军丹拿什么还款，施金娜又拿什么保障自己的合法利益。四、虽然证人是施金娜申请出庭作证的，但事实上也是法院要求出庭作证的，所说的证言完全遵照其已知事实陈述，但未被原审法院认可，所以原审法院认定的事实亦不全面。证人、施金娜、皇甫军丹大致陈述一致，部分存在不同，这也反应了真实的客观真相，除非他们串供，三人的说辞才能完全吻合！所以本案涉及的施金娜与皇甫军丹之间的房屋买卖关系合法有效，理应受法律保护。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。原审法院认定施金娜花费100万元与皇甫军丹恶意串通，这完全是存在认识偏袒！试问，世间谁主动花费100万元的风险来替外人皇甫军丹买单。所以本案的恶意性何来？六、本案施金娜、皇甫永雪在皇甫军丹“一房二卖”事实下，均属受害人，但依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。总结“一房多卖”的处理原则为“（1）已经办理房屋所有权转移登记的优先履行；（2）均未办理所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的优先履行；（3）均未办理房屋所有权转移登记、又未合法占有房屋的，应综合考虑各买受人付款数额的多少以及先后、是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。”所以既然施金娜已经通过与房主皇甫军丹协商确定并支付合理价款，并善意取得房产，该所有权应受到法律保护。鉴于以上事实，施金娜认为原审认定事实有错误，适用法律错误，从而判决显失公平。故请求二审法院依法改判。 被上诉人皇甫永雪辩称：原审判决认定事实及适用法律均是正确的，判决结果公平、公正、合法，是完全正确的，请求二审法院依法判决驳回施金娜的上诉，维持一审判决。一、施金娜在其上诉状所称的“期间，得知案涉房屋由皇甫军丹租赁给皇甫永雪使用，租期一年。在完成房屋买卖合同后，施金娜上门要求其搬出时，得知该房屋系皇甫军丹出卖给皇甫永雪”是完全虚假的。原审法院庭审中，皇甫永雪举证证明了案涉房产是他以合理价格从皇甫国苗、戚杏珍、皇甫军丹、吴红梅一家四人手中购买，当时房产就已交付给皇甫永雪并装修入住。除2019年12月16日在皇甫永雪与皇甫国苗最后一次通完电话后，在自己家的大门上收到和看到一张所谓的“便条”之外，从来没有任何人上门要求皇甫永雪搬出。而且在一审庭审时，对于房屋现场有没有去过，施金娜的陈述与其申请到庭作证的证人袁某的陈述之间明显存在矛盾，对于购房时有没有到现场去看过的问题？施金娜称她去过，但由于告诉她房子是出租的，所以没有到房间里去过。证人袁某的证言称没有去，因为是他介绍的，相信他的，所以没有去过房屋现场。二、原审法院通过庭审，综合分析各方当事人的陈述、辩解，并结合书证、证人证言等证据，认定“二被告之间的房屋买卖意思表示并不真实”是完全正确的。1.未开庭前，法庭通过诉前了解，施金娜和皇甫军丹都向法庭陈述，双方实际是借款关系，只要皇甫军丹钱还了，房屋的产权人可以马上过户回到皇甫军丹名下。这与皇甫永雪提交给法庭的证据3“原告与皇甫国苗之间的通话录音5份”中皇甫国苗一方提出要求补偿10－20万元，让皇甫永雪放心称房子登记在施金娜名下就是因为在外借款将房子作为抵押担保，房子肯定会配合办理手续，只是要求给予一定的补偿，两者之间完全印证。2.2018年12月7日订合同之前，皇甫军丹、施金娜之间是存在30万元借贷关系。3.2018年12月7日当天，并无实际发生60万元款项支付事实。4.2018年12月21日，施金娜打款60万元到证人袁某的账上（施金娜说明是皇甫军丹借用袁某的卡）。5.关于房子交易的过程及房屋转让价的问题：在开庭时，施金娜辩称，她与皇甫军丹之间原来是借贷关系，后来皇甫军丹还不了钱，所以她决定买这个房子，就签订合同。房子的转让价格是100万元，除原来借的30万加上打到袁某卡上的60万之外，另外还付了10万元。而证人袁某出庭作证的证言却称：皇甫军丹和施金娜之间一开始就是为了买房子，价格这些都是他作为中间人联系，交易价就是90万元，没有100万元的这个事。因此，对于这些重要事实，皇甫军丹和施金娜二人的陈述与证人袁某的陈述是完全矛盾的。证人袁某是施金娜申请到庭作证的，且与皇甫军丹是朋友关系，与施金娜的儿子是同学关系，但其证言在关键问题上与皇甫军丹、施金娜的陈述是不一致的，恰恰证明了房屋交易是虚假的。6.证人袁某当庭承认，其本人与施金娜之间除了60万元资金之外也有其他资金往来的事实。即本案存在2018年12月21日施金娜转账到袁某账上的60万元是施金娜和袁某之间的经济往来，现在为了应对此案，将这60万转账事实转移嫁接到本案中，变成是为了施金娜向皇甫军丹支付的房款的事实。三、原审判决适用法律准确。《民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案原审法院认定事实完全正确，完全符合上述法条的规定，判决结果完全正确。 被上诉人皇甫军丹诉称同意施金娜的上诉意见。 皇甫永雪向一审法院起诉请求：1.撤销皇甫军丹、施金娜于2018年12月7日签订的《房屋转让合同》，皇甫军丹、施金娜立即将桐庐县春江东路滨江柴埠小区一区块3幢1703室恢复登记至皇甫军丹名下；2.本案诉讼费用由皇甫军丹、施金娜承担。本案审理过程中，皇甫永雪变更本案案由为确认合同无效，并变更诉讼请求为：1.确认皇甫军丹、施金娜于2018年12月7日签订的《房屋转让合同》为无效合同，皇甫军丹、施金娜立即将桐庐县春江东路滨江柴埠小区一区块3幢1703室恢复登记至皇甫军丹名下；2.皇甫军丹配合皇甫永雪将桐庐县春江东路滨江柴埠小区一区块3幢1703室房屋产权登记至皇甫永雪名下；3.本案诉讼费用由皇甫军丹、施金娜承担。 一审法院认定事实：2017年1月4日,皇甫永雪与皇甫军丹及案外人皇甫国苗、戚杏珍、吴红梅签订《房屋买卖合同》一份，约定皇甫永雪向皇甫军丹及案外人皇甫国苗、戚杏珍、吴红梅购买位于桐庐县××路××小区××幢××单元××室房屋一套，及该房产配套的地下车位及地下储藏室各一个，该建筑面积为135.59平方米，地下车位及地下储藏室因尚未交付，面积无法确定；前述房产的交易价格为60万元，合同签字生效后3个工作日内，皇甫永雪支付55万元，余款5万元在皇甫军丹等人配合皇甫永雪办理所有关于该房屋的产权证件变更完毕后5个工作日内一次性付清，本合同交易金额款项均由皇甫永雪汇入对方指定人员即皇甫国苗银行账户中。2017年1月5日，皇甫永雪向皇甫国苗转账支付55万元。交付房屋后，皇甫永雪即对该房屋进行装修并入住。上述《房屋买卖合同》中约定的地下车位及储藏室，因柴埠村尚未统一进行分配，至今未交付。2018年1月2日，案涉房屋（坐落于桐庐县桐庐经济开发区××路××号××小区××幢××单元××室××桐庐经济开发区建设投资发展有限公司名下，2018年12月3日，桐庐经济开发区建设投资发展有限公司将案涉房屋转移登记至皇甫军丹名下。2018年12月7日，皇甫军丹、施金娜签订《桐庐县房屋转让合同》一份，约定施金娜以一次性支付购房款50万元的方式从皇甫军丹处购入案涉房屋，2018年12月10日，案涉房屋从皇甫军丹处转移登记至施金娜名下（权证号：浙（20**）桐庐县不动产权第0017273号）。2018年12月前，皇甫军丹陆续向施金娜借款，双方存在30万元的借贷关系，2018年12月21日，施金娜向案外人袁某转账60万元。2019年11月起，皇甫永雪与皇甫军丹家人沟通要求办理房屋过户一事，被告知应予以适当补偿方能过户。 一审法院认为，双方争议的焦点是皇甫军丹、施金娜之间房屋买卖行为的真实性，分析如下：1、对在2018年12月之前，皇甫军丹与施金娜之间存在30万元的资金借贷关系，双方陈述一致。2、2018年12月21日，施金娜向本案证人袁某转账60万元，根据皇甫军丹的陈述是该60万元系房屋过户至施金娜名下后的再一次借款，100万元中包含了该60万元的利息10万元，且证人袁某系分好几笔现金向其交付该60万元；而证人袁某陈述的是该60万元转至其名下后未实际交付给皇甫军丹，而是皇甫军丹的指示分别交付给皇甫军丹的各个债权人；各方对该笔60万元的用途、去向陈述不一，不能认定该款系购房款的事实。3、2018年12月3日案涉房屋登记至皇甫军丹名下，同月7日皇甫军丹、施金娜签订房屋转让合同，并于同月10日转移登记至施金娜名下，上述交易行为在一个星期之内完成，假使双方系真实的房屋交易，皇甫军丹在将房屋转移登记至施金娜名下前仅收到30万元款项，剩余的大部分购房款未交付，不符合正常的交易习惯。且皇甫军丹、施金娜除签订购房价格为50万元的房屋转让合同之外，并未另行订立包含实际购房价格、付款方式、付款期限等实质要件的合同。可见，皇甫军丹、施金娜之间的房屋买卖意思表示并不真实。皇甫军丹因与施金娜之间存在借贷关系，双方就案涉房屋的转让行为实质是皇甫军丹以该房屋清偿施金娜的债务，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，皇甫军丹、施金娜签订的房屋转让合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故皇甫军丹、施金娜应当将案涉房屋恢复登记至皇甫军丹名下。至于皇甫永雪的第二项诉讼请求，与本案的审理并非同一法律关系，不宜在本案中处理，经向皇甫永雪释明后其表示接受，可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十六条第一款之规定，判决：一、皇甫军丹、施金娜于2018年12月7日签订的《桐庐县房屋转让合同》无效；二、皇甫军丹、施金娜于判决生效之日起十日内将坐落于浙江省杭州市桐庐县桐庐经济开发区学院路33号滨江柴埠小区一区3幢2单元1703室房屋（权证号：浙（20**）桐庐县不动产权第0017273号）恢复登记至皇甫军丹名下；三、驳回皇甫永雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由皇甫军丹、施金娜负担。皇甫永雪于判决生效之日起十五日内向法院申请退费；皇甫军丹、施金娜于判决生效之日起七日内，向法院交纳应负担的诉讼费。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实和原审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，施金娜主张其与皇甫军丹之间系真实的房屋买卖行为，理应对房屋所有权的转移及价款的支付等买卖合意作出明确约定，而双方间唯一签订的房屋转让合同，即于2018年12月7日签订的《桐庐县房屋转让合同》第七条关于产权登记的约定中并未对房屋权属转移登记这一重要事项作出约定，与常理不符。本案所涉房屋权属转移至施金娜名下时皇甫军丹、施金娜之间仅存在30万元的资金借贷关系，亦与房屋转让合同约定的付款条件不符。同时，关于房屋买卖总价、后续尾款的支付方式、去向等问题，施金娜、皇甫军丹以及证人的陈述均不一致，故原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，认定皇甫军丹、施金娜于2018年12月7日签订的《桐庐县房屋转让合同》为无效合同，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人施金娜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 丹 审 判 员  祖 辉 审 判 员  赵 魁 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  林叶红 书 记 员  刘沁怡