上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11308号上诉人（原审原告，反诉被告）：上海宁乘储运有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平海路******。法定代表人：杨银超，执行董事。委托诉讼代理人：石峰，男，上海宁乘储运有限公司员工。被上诉人（原审被告，反诉原告）：上海鼎力物业管理有限公司，住所地，住所地上海市浦东新区川沙路******iv>法定代表人：李庆彬，执行董事。委托诉讼代理人：刘鹏，上海沪紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶舒颖，上海沪紫律师事务所律师。原审第三人：上海众敏实业有限公司，住所地上海市闵行，住所地上海市闵行区闵北路****第****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：任冬英，执行董事。委托诉讼代理人：朱国宇，上海莫高律师事务所律师。上诉人上海宁乘储运有限公司（以下简称宁乘公司）因与被上诉人上海鼎力物业管理有限公司（以下简称鼎力公司）、原审第三人上海众敏实业有限公司（以下简称众敏公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初45302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宁乘公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持宁乘公司关于解除《备忘录》，鼎力公司赔偿宁乘公司全部装修损失人民币(币种下同)511,733元，鼎力公司返还宁乘公司已付租金350万元，鼎力公司赔偿宁乘公司损失385万元的诉讼请求，驳回鼎力公司的反诉请求。宁乘公司明确对双方租赁协议无效没有异议。事实和理由：一、鼎力公司提交的场地的相关权属证明系伪造，对本案定性有重大影响；二、《备忘录》不受《租赁协议》效力的影响，鼎力公司应据此赔偿宁乘公司385万元损失；三、宁乘公司已尽审慎义务，对《租赁协议》无效不存在任何过错；四、鼎力公司无权收取租金，已收取的350万元租金应全部返还宁乘公司；五、宁乘公司已将场地交付鼎力公司，宁乘公司不存在迁出、返还租赁场地的问题。被上诉人鼎力公司辩称：《备忘录》应为无效；装饰装修及场地使用费的判决金额，应与另案中与众敏公司的判决标准一致，故不同意宁乘公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人众敏公司辩称：本案不涉及众敏公司的权利义务关系，且众敏公司是有权利进行出租的，故不同意宁乘公司的上诉请求。宁乘公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除宁乘公司与鼎力公司签订的《租赁协议》、合同附加条款及《备忘录》；二、判令鼎力公司返还给宁乘公司已付租金350万元；三、判令宁乘公司赔偿损失385万元；四、判令鼎力公司赔偿装饰装修损失100万元；五、诉讼费由鼎力公司负担。鼎力公司向一审法院提起反诉，请求：一、判令鼎力公司与宁乘公司签订《租赁协议》和《备忘录》无效；二、判令宁乘公司将位于S32申嘉湖高速百熙路以东、川南奉公路以西下桥孔范围场地（简称系争场地）返还给鼎力公司；三、判令宁乘公司支付自2018年5月7日起按照每日1万元标准计算到实际返还场地日止的场地使用费；四、反诉费由宁乘公司负担。一审法院认定事实：2017年5月19日，鼎力公司（甲方）与宁乘公司（乙方）签订《租赁协议》。合同第1.1条约定，甲方将位于S32申嘉湖高速百熙路西侧下桥孔范围处场地租赁与乙方使用，租赁物面积为47亩（以实际测量为准），乙方需按上海市道路桥梁桥下空间管理的规定使用；第1.3条约定，本租赁场地功能为停车场内部汽车维修保养场地、露天货物堆存场地可以搭二个工作平台，乙方同意按现有状态承租，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，如须经有关部门批准的，报批手续及费用由乙方自行承担。第2.1条约定，租赁期限为五年，自2017年5月22日起至2022年5月21日止。第2.2条约定，免租期为二个半月，以合同签约当日的第二天起算。第4条约定，租金为每年度365万元，税另计算，第3年度起每年度租金将在上一年度的基础上递增5%……租赁保证金为30万元，租金之外由乙方另行给付。同日，鼎力公司（甲方）与宁乘公司（乙方）签订《备忘录》，主要内容为：……四、因乙方租赁用途部分用于经营性停车场，甲方负责按照本市关于停车场管理的相关规定办理有关手续，如果甲方相关手续办理不出，本备忘录和租赁协议终止，甲方应赔偿乙方1.1倍已付租金（包括定金）……。鼎力公司（乙方）、宁乘公司（甲方）及众敏公司（丙方）签订《场地临时使用协议书》，就乙方从甲方处租赁的S32申嘉湖高速百熙路东侧下桥孔内部分场地转租予丙方并提供给甲方临时使用，三方协议如下：一、丙方自2017年9月15日起将A2号桥柱至B6号桥柱间的场地临时提供给甲方使用；二、该部分场地按照每月10万元计算使用费，使用期限暂定为六个月，如甲方提早结束使用，三方对使用费可自行协商……。合同签订后，宁乘公司先后共支付给鼎力公司租金350万元。一审审理中，当事人均确认如果扣除二个半月免租期，宁乘公司已付租金350万元应计算至2018年7月23日，不扣免租期已付租金350万元应计算至2018年5月6日。2018年3月26日，宁乘公司向鼎力公司出具《承诺书》，内容如下：1、宁乘公司诉鼎力公司案件照常进行，以便于双方确定宁乘公司承租申嘉湖高速百熙路以东下桥孔期间投资损失，该判决确定宁乘公司的投资损失后，由鼎力公司作为向众敏公司追偿合同投资损失的依据，最终以鼎力公司向众敏公司实际追偿到的投资损失数额赔付宁乘公司的投资损失，租金部分鼎力公司亦按众敏公司最终实际退还的数额退还宁乘公司，保证金部分据实退还宁乘公司，其余亦按鼎力公司与众敏公司的法院判决金额、方式赔偿给宁乘公司；2、如果鼎力公司同众敏公司诉讼判决未达到宁乘公司最低损失，鼎力公司将转租差价补偿宁乘公司……。一审法院另查明，2018年5月7日鼎力公司起诉众敏公司房屋租赁合同纠纷【（2018）沪0115民初30146号】，该案审理过程中，2018年7月4日，众敏公司、鼎力公司及宁乘公司共同至系争场地进行实物清点并由法院制作了谈话笔录，经三方确认系争租赁场地现场存在若干车辆、雨棚、可移动杂物。2018年8月26日下午，鼎力公司与众敏公司签订《交接场地情况说明》显示，交接双方：鼎力公司和众敏公司。时间：2018年8月26日。地点：系争场地。交接人员：李某（。地点司实际控制人）、王某（众敏公司代表）、朱某（国宇）（众敏公司法务）、宁乘公司安保人员。交接情况：1、场地交付情况见照片拍摄。2、场地钥匙共二把，交移动大门和落杆各一把，由李某交予众敏公司代表王某，其他集装箱房钥匙，在宁乘公司人员处，未交予鼎力公司，暂无交接。本案在一审审理过程中，经宁乘公司申请，一审法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对百熙南路S32申嘉湖高速高架下桥孔场地上宁乘公司所作的装饰装修造价、现值进行造价鉴定。鉴定结论为：百熙南路S32申嘉湖高速高架下桥孔场地上宁乘公司所作的装饰装修造价原值为511,733元，至2019年9月9日现值为286,747元。本案在一审审理过程中，经鼎力公司申请，一审法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对百熙南路S32申嘉湖高速高架下桥孔场地损坏原因以及修复方案进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司向一审法院出具《工作联系函》称，受贵院委托，我机构受理了系争案件司法鉴定。我机构司法鉴定人员于2019年9月18日，约定当事人三方到现场进行踏勘，了解案情和现场状况。2019年9月20日，我机构向鼎力公司发送司法鉴定方案和收费通知单。经多次催问，鼎力公司一直未能支付鉴定费用。现根据相关规定和要求，终止本次鉴定，退还鉴定材料。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《公路安全保护条例》系国务院颁布的行政法规，其明确规定禁止利用公路桥梁（含桥下空间）堆放物品、搭建构筑物。从《租赁协议》及《备忘录》的租赁部位可以反映，鼎力公司向宁乘公司出租的是S32申嘉湖高速百熙路以东、川南奉公路以西下桥孔范围场地，该场地范围属国务院颁布的《公路管理条例》和《公路安全保护条例》中调整范围。由于宁乘公司租赁目的是做露天货物堆场和停车场，违反了法律法规的禁止性规定，故鼎力公司和宁乘公司签订的《租赁协议》、《备忘录》应属无效。宁乘公司提供的合同附加条款为复印件，鼎力公司未予确认，一审法院对鼎力公司主张双方签订过《合同附加条款》的事实无法确认，故对宁乘公司请求解除双方签订的《租赁协议》、合同附加条款、《备忘录》的诉请，一审法院不予支持。虽然场地租赁关系无效，但宁乘公司实际使用了系争场地，理应支付使用费，故对其要求鼎力公司返还使用费350万元的诉请，一审法院难以支持。鉴于《备忘录》无效，宁乘公司依据《备忘录》约定要求鼎力公司支付损失385万元的诉请，一审法院亦难以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人应对出租物负有瑕疵担保责任，鼎力公司将系争场地出租给宁乘公司做露天货物堆场和停车场，又未办出停车场证照，故对租赁合同的无效负主要责任。承租人亦应对所承租的场地、用途等作合法性积极审查，宁乘公司作为承租方未尽到审慎的审查义务，应对租赁合同的无效负次要责任。鼎力公司抗辩宁乘公司未经其同意擅自搭建装修，因《租赁合同》第1.3条约定，露天货物堆存场地可以搭二个工作平台，且鼎力公司在知道装修后,从未提出书面异议，故对鼎力公司的抗辩，一审法院难以采信。宁乘公司对鉴定意见提出如下异议：1、装饰装修的造价应按照原值511,733元进行计算，不同意按照现值286,747元计算。鉴定人员解释称，双方当事人无法确定装修时间，因为租赁合同约定装修期，故鉴定部门根据约定的装修期作为折旧的起点，以法院委托时间作为截止时间。根据相关法律规定，合同无效后装饰装修损失以合同被确认无效时尚存在的实际价值即以现值损失为准。2、宁乘公司认为造价中遗漏监控项目26,001元以及水泥平台41,500元。鉴定人员解释称现场查勘是发现门口有两个监控，确认是鼎力公司的。宁乘公司主张的监控设备已拆除，现场没有看到。水泥平台形成固定围挡有14个已计入总价。没有形成固定围挡的有58个，造价为33,430.55元，因为可以移动，故未计入总价。众敏公司辩称其将系争场地交付给鼎力公司时已安装17个摄像头，宁乘公司没有必要另行安装，且宁乘公司在安装前未经鼎力公司和众敏公司同意，宁乘公司事实上是否安装监控设备不清楚。可移动的水泥平台不应计入总价。一审法院认为，宁乘公司主张的监控设备已拆除，其未提供书面证据证明安装过，故无法计入总价。对于尚未形成添附的水泥平台，无法计入总价。鼎力公司以及众敏公司对鉴定意见无异议。综上，一审法院确认宁乘公司所作的装饰装修的现值为286,747元。一审法院结合鉴定意见书确定的造价原值，综合考虑双方的过错责任、实际使用年限、折旧率、现值及本案的具体案情等情况，酌情确定鼎力公司按照现值的70%赔偿宁乘公司装修损失200,722.9元。针对反诉，一审法院认为，宁乘公司虽主张其已于2018年3月26日返还了系争租赁场地，但至2018年7月4日另案现场清点时，租赁场地内仍有宁乘公司停放的车辆、可移动物等。本案在一审审理过程中，宁乘公司自认涉案鉴定所涉物品均在系争场地内，宁乘公司认为其已经返还场地的观点一审法院不予采纳，鼎力公司请求宁乘公司返还系争租赁场地的反诉请求，一审法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案在一审审理过程中，双方当事人均确认合同中约定的租赁场地面积为47亩，鼎力公司实际交付给宁乘公司的场地面积为43亩，且宁乘公司租赁场地的目的是部分用于经营性停车场，鼎力公司始终未提供停车场的相关证照，一定程度上影响宁乘公司的正常使用，一审法院综合考虑宁乘公司实际使用场地面积、双方过错程度、二个半月的免租期、合同实际履行情况等因素，酌定确定宁乘公司自2017年8月7日起按照每日7,000元支付使用费。2018年7月，鼎力公司及宁乘公司共同至系争场地进行实物清点，将部分物品堆放在场地一角。宁乘公司自认鉴定范围内的物品确实未撤出系争场地。2018年8月26日，鼎力公司与众敏公司在宁乘公司的参与下签订《交接场地情况说明》，对系争场地进行交接，鼎力公司将系争场地钥匙二把，移动大门和落杆钥匙各一把交付给众敏公司，宁乘公司自认当时系争场地还遗留集装箱及鉴定范围内物品等。涉案自2018年3月2日立案起经历一审、二审、发回重审以及鉴定至今，宁乘公司为鉴定装饰装修未交接场地，一审法院综合考虑上述情况，酌定确认宁乘公司支付自2017年8月7日起按照每日7,000元标准计算至2018年8月26日期间的使用费，自2018年8月27日起按照每日1,500元的标准计算至实际返还场地之日止的使用费。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定于2020年7月23日作出民事判决：一、确认上海宁乘储运有限公司与上海鼎力物业管理有限公司于2017年5月19日签订的《租赁协议》及《备忘录》无效；二、上海鼎力物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付给上海宁乘储运有限公司装饰装修损失人民币200,722.9元；三、上海宁乘储运有限公司于判决生效之日起十五日内从位于上海市S32申嘉湖高速百熙路以东、川南奉公路以西下桥孔范围场地迁出，并将上述剩余租赁场地返还给上海鼎力物业管理有限公司；四、上海宁乘储运有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海鼎力物业管理有限公司场自2017年8月7日起按照每日7,000元的标准计算至2018年8月26日期间的使用费，自2018年8月27日起按照每日1,500元的标准计算至实际返还场地之日止的使用费（执行时扣除上海宁乘储运有限公司已经支付给上海鼎力物业管理有限公司租金人民币350万元）；五、驳回上海宁乘储运有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币70,250元，保全费人民币5,000元，上述共计75,250元，由上海宁乘储运有限公司负担60,200元，上海鼎力物业管理有限公司负担15,050元。一审反诉案件受理费（已减半收取）人民币2,525元，由上海鼎力物业管理有限公司负担1,767元，上海宁乘储运有限公司负担758元。审计费人民币32,400元，由上海宁乘储运有限公司、上海鼎力物业管理有限公司各半负担16,200元。二审中，当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审判决第4页倒数第6行中“宁乘公司”系“丙方”，“众敏公司”系“甲方”。一审法院认定其他事实无误，本院予以确认。本院另查明，宁乘公司于2020年7月15日出具情况说明“我司租用场地实际位置是川南奉公路以西、百熙路以东申嘉湖高速公路桥下空间，长600米，宽51米”。本院认为，本案中，涉案的租赁协议因符合法定无效事由而无效，双方当事人对此亦无争议。虽然宁乘公司提出众敏公司与申嘉湖高速公路管理有限公司的租赁合同系伪造的，即使该事实属实，亦将导致该租赁合同无效。因此，双方于同日签署的依附于该租赁协议的《备忘录》亦无效，宁乘公司主张该《备忘录》具有独立地位，于法无据，故一审法院认定双方的《租赁协议》及《备忘录》无效，不支持宁乘公司依据《备忘录》要求鼎力公司赔偿385万元，于法有据，本院依法予以维持。租赁协议无效，装饰装修的赔偿应当依据现值在租赁双方之间进行分担，一审法院酌定宁乘公司承担30%的现值损失，并无不妥。而宁乘公司主张按照原值进行全额赔偿，并无依据，本院难于采纳与支持。租赁协议无效后，宁乘公司应当将系争场地返还鼎力公司并承担使用费，一审法院根据协议无效等各项因素，酌定宁乘公司自2017年8月7日起承担使用费，按照每月7,000元标准计算至2018年8月26日，自2018年8月27日起按照每月1,500元标准计算至实际返还日为止，并用宁乘公司已支付的350万元予以抵扣，经审查，并无不妥，本院依法予以维持。宁乘公司上诉称于2018年3月26日已经向鼎力公司返还系争场地，与在案证据不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人上海宁乘储运有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币71,369元，由上诉人上海宁乘储运有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月十七日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……