河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8511号上诉人（原审被告）：宋炎斌，男，1970年4月16日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵克强、王治国，河南晟阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳师范学院。住所地：河南省洛阳市伊滨区吉庆路**。法定代表人：梁留科，该学院院长。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所律师。上诉人宋炎斌因与被上诉人洛阳师范学院（以下简称师范学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋炎斌上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．一审判决认定事实错误，涉案房屋已进行了产权登记，不存在未取得建设工程规划许可证的情况。一审庭审时，被上诉人向法庭提供的证据包括了涉案房屋的产权登记证书，证书显示洛阳市新区建设投资有限公司为涉案房屋的所有权人，上诉人和被上诉人对产权登记证书的真实性均无异议。因此一审判决认定的涉案房屋未取得建设工程许可证没有事实依据。2．上诉人与被上诉人签订的两份《房屋租赁合同》没有违反法律强制性规定，一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的两份《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，被上诉人依约向上诉人交付了房屋，上诉人按合同向被上诉人预付了一年的房屋租金，双方没有损害公共利益和其他人的合法权益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定。因此一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条做出的判决属于适用法律错误。3．被上诉人已不是涉案房屋的所有权人，无权要求上诉人支付房屋占用费和返还房屋。被上诉人2017年11月25日书面通知上诉人解除2016年12月26日和2017年6月20日签订的两份《房屋租赁合同》，2018年元月18日被上诉人与新的涉案房屋所有权人洛阳市新区建设投资有限公司进行了实物交接，洛阳市新区建设投资有限公司在交接完成后向上诉人发了关于协商房屋租赁事宜的通知函。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同前，上诉人向被上诉人预付了一年的房屋租金55万元，解除合同时，两份合同分别履行了十个月和四个半月，被上诉人应退还上诉人预付的多余房屋租金114583.36元。在上诉人与洛阳市新区建设投资有限公司协商租赁期间，被上诉人对涉案房屋多次断水、断电，致使涉案房屋无法正常使用，被上诉人的行为严重侵犯了上诉人和洛阳市新区建设投资有限公司的合法权益。因此，在涉案房屋所有权发生变更并完成交接后，被上诉人对涉案房屋已没有任何权益，更无权要求上诉人支付占用费和返还房屋。师范学院答辩称，1．一审判决两份房屋租赁合同无效缺乏事实和法律根据。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条，租赁房屋无效，在一审法庭辩论终结前取得建筑规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案诉争的房产是经过洛阳市政府批准的世界银行贷款项目，也是洛阳市的重点顼目，市政府相关部门同意该改建项目的实施。一审判决认定该两份协议无效是错误的。2．上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，双方所签的合同是属于临时性的合同，任何一方都可以提前一个月解除。为了履行和洛阳市市政府的协议，双方解除了合同，宋炎斌也同意。解除合同以后，宋炎斌没有交还房屋，造成洛阳师范学院的房屋长期不能收回，也产生了一定的经济损失。按照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，合同解除后宋炎斌应当支付房屋占有使用费。师范学院向一审法院提出诉讼请求：1．判令宋炎斌支付房屋使用费1295377元（自2017年11月26日起至2020年6月24日止）及2020年6月25日起至返还房屋之日止按每年55万元计算的租金）；2．判令宋炎斌支付房屋占有使用期间（自2019年9月4日起至2020年6月24日）水电费共计36802.10元，实际要求计算至返还房屋之日止。一审法院认定事实如下：2011年洛阳市人民政府筹资为师范学院建新校区，师范学院应将黄梅路校区等处的土地及地面附属建筑交市政府处置。2015年9月师范学院与洛阳市新区管委会签订协议，师范学院于2015年10月搬迁后将黄梅路校区等处土地使用权及地上建筑物交市政府处置。2016年12月26日和2017年6月28日师范学院物业服务中心与宋炎斌签订了“黄梅院教学楼租赁合同”和“黄梅小区原餐厅租赁合同”，分别约定宋炎斌承租黄梅路41号院教学楼及一楼地面附属物和餐厅及多功能厅；租期自合同签订之日起至市政规划用地或其他不可抗力因素导致无法继续使用时，合同解除；租金为每年50万元和5万元，水费每吨4元，电费每度0.568元等内容。宋炎斌共支付租金55万元，并将承租房屋全部转租给徐栋。2017年11月25日师范学院通知宋炎斌终止两份租赁合同。2018年1月12日洛阳城乡建设投资集团有限公司（曾用名洛阳市新区建设投资有限公司，以下简称城投公司）给宋炎斌、徐栋发通知称，师范学院黄梅路校区于2016年6月30日移交城投公司，该处资产已归城投公司所有，师范学院于2016年将该处房产出租无依据。要求其3日内与城投公司商谈租赁费用事宜，商谈无果应在一个月内搬出。2018年1月18日师范学院与城投公司签订了“黄梅路校区实物交接证明”确定黄梅路校区所有实物移交给城投公司。因宋炎斌和徐栋一直未腾房，2019年11月中旬涉案房屋被断水断电。2019年12月12日师范学院告知宋炎斌要求其清退商户。涉案房屋至今未腾空。截止2019年12月宋炎斌尚欠水费13095元、电费23707.10元未交。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，本案的两份房屋租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定应依法认定为无效。宋炎斌应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但房屋被断水断电后因不能正常使用，之后的占有使用费不应支付；同时还应支付水电费。师范学院作为出租方有权要求宋炎斌支付房屋占有使用费和水电费，不受其与城投公司之间交接的影响。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、宋炎斌应当在判决生效后10日内付给洛阳师范学院房屋占有使用费1060138.87元；二、宋炎斌应当在判决生效后10日内付给洛阳师范学院水费13095元，电费23707.10元；三、驳回洛阳师范学院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8395元，洛阳师范学院负担1525元，宋炎斌负担6870元。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。另查明，一审中，师范学院提交一份城投公司于2020年7月24日出具的情况说明，其中，城投公司称，师范学院与城投公司完成黄梅路校区土地使用权及地上建筑物实际交接日是2018年1月18日，此前师范学院对上述土地和房屋有使用和管理的权利，有权对外出租房屋。二审中，城投公司于2020年11月12日出具一份《洛阳城乡建设投资集团有限公司关于黄梅路校区的情况说明》称，“黄梅路校区产权所有人于2012年由师范学院变更为我公司，2018年1月18日双方办理实物交接。因该校区资产涉及对外出租，并存在租赁混乱的现象，经双方协商，同意由师范学院继续管理该校区直至所有租赁户撤场并确保无遗留问题后再交由我公司管理。同时，市政府于2020年5月7日专题会议中，明确指出：由洛阳师范学院负责，加快黄梅校区遗留问题的司法进程。”本院认为，师范学院经城投公司同意负责处理黄梅路校区遗留问题，故师范学院具有本案原告的诉讼主体资格。师范学院在从黄梅路校区搬迁后、实际向城投公司进行实物交接前，将其实际管理的原黄梅路校区部分房产租赁给宋炎斌，本案所涉两份租赁合同，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，均应为有效合同。租赁合同中对于租期的约定，表明双方对于租赁物状态均知情，鉴于涉案租赁物已由城投公司接收，师范学院与宋炎斌之间的两份租赁合同中约定的合同解除条件已成就，双方合同解除后宋炎斌没有实际向师范学院返还房屋，现城投公司同意租户撤场前由师范学院处理涉案房屋的遗留问题，故宋炎斌应向师范学院支付涉案房屋的占有使用费用。一审判决宋炎斌支付2019年11月15日房屋断水断电之前的占有使用费用，合法有据。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审法院部分认定事实及适用法律有误，但处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14672元，由宋炎斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  祖 萌审 判 员  衡宏波审 判 员  王 睿二〇二〇年十一月二十七日代书记员  郭海涛