上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9547号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海在沃资产管理有限公司，住所地上海市青浦区浦仓路******。法定代表人：张建军，董事长。委托诉讼代理人：周艳军，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海天辅星投资有限公司，住，住所地上海市闵行区浦驰路****/div>法定代表人：李丽媚，经理。被上诉人（原审被告）：李丽媚，女，1975年5月5日出生，汉族，户籍地广东省佛山市高明区。上诉人上海在沃资产管理有限公司（以下简称在沃公司）因与被上诉人上海天辅星投资有限公司（以下简称天辅星公司）、李丽媚房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初9475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。在沃公司上诉请求：1.撤销原判第三项，改判天辅星公司支付延迟支付租金和物业管理费违约金人民币（以下币种相同）480,878元（从拖欠之日起截止起诉之日2019年3月14日，天辅星公司拖欠租金871,570元，拖欠物业费132,090元，合计拖欠1,003,660元，按合同约定的欠付金额千分之一计算，违约金总计480,878元，按照比例，延迟支付租金违约金为417,590.50元，延迟支付物业管理费违约金为63,287.50元）。2.李丽媚对天辅星公司的债务承担连带责任。事实与理由：1.一审认为基于法院协助执行通知书，天辅星公司可以暂不付租金，但在沃公司认为，通知书要求天辅星公司对租金予以冻结保全，并没有免除天辅星公司的支付租金的义务。天辅星公司即使收到了协助执行通知书，也应该支付租金。天辅星公司自2016年5月就开始欠租，早于法院协助执行通知书要求冻结租金的时间，对于之前欠付的部分，天辅星公司就构成违约，协助执行通知书没有涉及物业费，延迟支付物业费的违约金天辅星公司也应当支付。2.李丽媚是天辅星公司的法定代表人和唯一股东，天辅星公司作为一人公司，每年应编纂财务报告经会计师事务所审计，目的是防止一人股东控制公司混同公司与个人的财产，然而天辅星公司并没有提供其财务报告。天辅星公司在经营中没有从公司账上向在沃公司付过钱，而是通过李丽媚等人的个人账户支付。按照相关规定，公司应以自有账户进行交易结算，天辅星公司违反了相关规定。一人有限公司股东不能证明公司财产独立于个人财产的，应当对公司债务承担连带责任，相关举证责任在天辅星公司一方，天辅星公司举证不能应自行承担法律后果，在沃公司在天辅星公司没有提供相关证据的情况下，不负有举证责任。天辅星公司、李丽媚共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，无证据证明李丽媚与天辅星公司财产混同，故请求驳回上诉，维持原判。在沃公司向一审法院起诉请求：1.判令天辅星公司支付给在沃公司租金871,570元(暂按租赁合同约定的310室、311室、312室月租金标准自2015年6月15日计算至2019年3月14日；实际要求计算至天辅星公司实际交付租金之日);2.判令天辅星公司支付在沃公司物业管理费132,090元(暂按租赁合同约定的310室、311室、312室月物业管理标准自2015年6月15日计算至2019年3月14日；实际要求计算至天辅星公司实际交付物业管理费之日);3.判令天辅星公司支付给在沃公司迟延支付租金和物业管理费的违约金480,878元(从2016年5月15日起算,每日按未付租金和物业管理费的千分之一计算,暂算至2019年3月14日,计物业管理费违约金33,089.47元,实际要求计算至天辅星公司支付租金和物业管理费之日);4.判令天辅星公司支付在沃公司电费4,026元；5.判令李丽媚对上述第一、二、三、四项债务承担连带责任。天辅星公司向一审法院提出反诉请求：1.判令在沃公司赔偿天辅星公司损失599,083元（由于在沃公司在2017年9月1日到2017年12月10日擅自拉闸停电造成的天辅星公司损失）；2.判令在沃公司退还天辅星公司已经支付的保证金29,725元及已经支付的租金89,175元。一审法院认定事实如下：坐落于闵行区XX路******、312室的房屋的权利人为案外人上海XX中心（有限合伙）（以下简称XX中心）。2014年2月24日，案外人XX中心作为甲方（委托人），在沃公司作为乙方（受托人）共同签订一份《授权委托协议书》，约定委托人授权受托人全权统一经营管理其拥有的上海市闵行区XX镇XX路XX号XX商业项目物业，总建筑面积为4,731.62平方米，故此双方签署如下协议：1、委托人授权受托人以委托人名义对物业进行统一招商运营，包括对外招租、销售；以委托人名义与相关客户协商、谈判；负责处理物业对外租赁及日常运营过程中的其他相关事务；2、受托人在确定物业承租人及购买人后，由受托人直接与租户签订租赁合同；但由委托人与购房人签订房屋买卖合同；同时由受托人与承租人及购买人签订租赁、统一委托经营管理合同；3、本授权委托期限为自2013年12月30日之日起10年。2014年2月28日，XX中心作为甲方（委托人）、在沃公司作为乙方（受托人）共同签订一份《授权委托补充协议》，约定：1、委托人授权受托人以委托人名义对物业进行统一招商运营，包括对外招租、销售；以委托人名义与相关客户协商、谈判。负责处理物业对外租赁及日常运营过程中的其他相关事务。2、物业出售给购买人之前的经营过程中，委托人授权由受托人直接与租户签订《租赁合同》；在物业出售给购房人后，由委托人与购房人签订《房屋买卖合同》，同时由受托人与购房人签订《委托经营管理合同》。3、物业对外出租的租金收益由受托人享有，直接由承租人支付给受托人。7、本协议系双方于2014年2月24日签订的《授权委托协议书》之补充协议，具体事项以此份授权委托协议书为准。2015年4月22日，由在沃公司作为甲方（出租方）、李丽媚作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，合同约定双方经友好协商甲方将其拥有合法权利的房屋出租给乙方作为商业使用，合同载明：第一条租赁标的：1、甲方同意将XX的商铺XX路XX号311-312室出租给乙方作为商业使用，甲乙双方共同确认该出租房屋的建筑面积为229.49平方米；2、甲方同意将XX项目3楼户外约160平方米建面的公共露台（312室右北侧）出租给乙方作为商业使用，但乙方应将户外平台的使用方案报送给甲方进行书面确认，同时乙方必须对该平台使用期间的安全承担安全责任；3、甲方同意将XX内商铺XX路XX号305室部分单元及2间公共部位房屋出租给乙方作为商业使用，甲、乙双方共同确认该区域出租房屋的建筑/使用面积约为97平方米（其中，XX路XX号305室部分单元的建筑面积约为78平方米，2间公共部位房屋的使用面积约为19平方米）。4、以上1-3项所出租的房屋及公共露台仅限于经营茶叶、珠宝艺术品、棋牌等同类业态。第二条租赁期限：（含免租/装修期）：1、租赁期限自2015年6月15日起至2025年6月14日止。共计十年（暂定）；2、从2015年6月15日起（XX路XX号311-312室、305室的部分单元及3楼户外约160平方米建面的公共露台3**室右北侧）的装修期为60天即2个月，且其免租期为365天（12个月）将分两个阶段享用，以用于补贴乙方针对该房屋进行改建装修以及经营初期所耗费的时间及相关投入成本（装修期及免租期内物业费需正常支付），待双方约定的装修/免租期届满后，乙方须按合同约定方式支付租金等费用。（以上起租日的计算以原312室租户围棋培训的实际搬迁完成日为准）；3、甲乙双方约定，如乙方于装修期150天内未及时完成所租赁的房屋装修或未开始试营业的，则甲方有权取消乙方剩余天数的免租/装修期，并要求乙方须自2015年11月15日起按合同约定正常支付租金等费用。第三条合作方式及房屋租金、物业费支付方式：XX路XX号311室单元租金如下：1、第一年（首八个月）：即2015年6月15日到2016年2月14日止为装修/免租期；第一年（后四个月）：即2016年2月15日到2016年6月14日止，3.1元/平米/天；第二年（首六个月）：即2016年6月15日到2016年12月14日止为免租期；第二年（后六个月）：即2016年12月15日到2017年6月14日止，3.1元/平米/天；第三年到第四年：即2017年6月15日到2019年6月15日止，3.3元/平米/天；第五年到第六年：即2019年6月15日到2021年6月14日止，3.5元/平米/天；第七年到第八年：即2021年6月15日到2023年6月14日止，3.8元/平米/天；第九年到第十年：即2023年6月15日到2025年6月14日止，4元/平米/天；2、首期月租金为10,304元；3、租金按一个月为一个支付期，先支付后使用。乙方同意于签订本合同的同时预支付甲方三个月的租金30,912元，以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清。XX路XX号312室单元租金如下：1、第一年（首八个月）：即2015年6月15日到2016年2月14日止为装修/免租期；第一年（后四个月）：即2016年2月15日到2016年6月14日止，3.3元/平米/天；第二年（首六个月）：即2016年6月15日到2016年12月14日止为免租期；第二年（后六个月）：即2016年12月15日到2017年6月14日止，3.3元/平米/天；第三年到第四年：即2017年6月15日到2019年6月15日止，3.5元/平米/天；第五年到第六年：即2019年6月15日到2021年6月14日止，3.7元/平米/天；第七年到第八年：即2021年6月15日到2023年6月14日止，4.0元/平米/天；第九年到第十年：即2023年6月15日到2025年6月14日止，4.2元/平米/天；2、首期月租金为12,066元；3、租金按一个月为一个支付期，先支付后使用。乙方同意于签订本合同的同时预支付甲方三个月的租金36,198元，以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清。XX路XX号305室部分单元租金如下：1、第一年（首八个月）：即2015年6月15日到2016年2月14日止为装修/免租期；第一年（后四个月）：即2016年2月15日到2016年6月14日止，3.1元/平米/天；第二年（首六个月）：即2016年6月15日到2016年12月14日止为免租期；第二年（后六个月）：即2016年12月15日到2017年6月14日止，3.1元/平米/天；第三年到第四年：即2017年6月15日到2019年6月15日止，3.3元/平米/天；第五年到第六年：即2019年6月15日到2021年6月14日止，3.5元/平米/天；第七年到第八年：即2021年6月15日到2023年6月14日止，3.8元/平米/天；第九年到第十年：即2023年6月15日到2025年6月14日止，4元/平米/天；2、首期月租金为7,355元；3、租金按一个月为一个支付期，先支付后使用。乙方同意于签订本合同的同时预支付甲方三个月的租金22,065元，以后乙方必须在每一支付期开始前7天内全额付清。物业管理费支付约定：物业管理费由乙方承担（指XX路XX号311-312室建筑面积229.49平米及XX路XX号305室部分单元建筑面积78平米，该三处房屋合计建筑面积为307.49平米），第一、第二年每月合计为2,275元；第三、第四年每月合计为3,690元；第五年至第十年每月合计为4,612元；乙方应按每三个月作为一个支付期定期足额向甲方缴清物业管理费。乙方同意于签订本合同的同时预支付甲方三个月的物业费6,825元，并在每一支付期开始前7天内全额付清。第四条保证金：1、为确保乙方所出租的各房屋/公共露台及附属设施、设备安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本合同的同时支付甲方相当于第一年一个月租金金额（指：XX路XX号311-312室及XX路XX号305室部分单元的月租金）即29,725元，作为乙方履行本合同义务的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方。2、甲方应于租赁期满，双方不再续约且乙方已腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业执照迁址或注销手续后（包含本合同第16条约定）的10个工作日内，将保证金全额无息退还给乙方。3、因乙方违反本合同约定而产生的租金、违约金、损害赔偿金及其他相关费用等，甲方可在保证金中扣除，乙方必须在接到甲方付款通知后3天内补足保证金抵扣后的不足部分。若乙方未在指定期限内补足保证金抵扣后不足部分的，每逾期一日，支付未补足部分的1%作为违约金。第五条其他费用：1、在租赁期限内，甲方负责安装水表、电表。乙方应当根据该独立之表具的计数以及损耗和相关单价（包括免租期）支付水费、电费，具体支付时间、支付方式依照相关规定执行，遇相关部门发文调价的，则按新调价格执行；第六条房屋的交付、装修、维护与返还：1、甲方应于2015年6月15日前向乙方交付房屋，交付标准详见附件二。乙方应当按照甲方《交付确认书》的要求标准接收房屋；3、乙方可以根据经营的需要，在不影响房屋主体结构和外立面的前提下，对甲方交付的房屋进行必要的装修装潢（含店招、广告等）、设备添置；但装修设计、施工方案及相应图纸须于开工前征得甲方书面同意。乙方的设计、装修装潢必须保证房屋及相关设施的完好与安全。7、租赁期间，甲方应保证出租房屋处于良好的、可使用状态。乙方应爱护并合理使用该房屋及其附属设施。10、如因乙方不合理或适当使用导致出租房屋或其附属设施或发生故障的，乙方应负责及时维修；超过合理期限乙方仍不维修的，甲方可代为维修，没修费用由乙方承担；11、租赁期满或租赁中途解除，乙方需返还房屋的，应当于租赁期满或租赁中途需解除合同前三个月以书面形式通知甲方（或补偿甲方相当于三个月租金的补偿金），双方协商于合理期限内办理退租交房手续，并注明具体迁出日期时间，严格按照迁出程序办理有关手续。否则将不予退还租赁押金或保证金，并可要求乙方支付赔偿金。第八条甲方权利和义务：2、房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，甲方有及时修缮的义务并承担相应费用。第九条乙方权利和义务：1、乙方应按本合同约定或甲方之《交房确认书》与甲方办理房屋交接手续，逾期可视为乙方违约，甲方可选择单方面解除本合同，乙方无权要求返还已付保证金及首期租金（抵作违约金），或者甲方可选择本合同继续履行，甲方并可要求乙方就逾期接收房屋承担每日1,000元的违约金；2、乙方应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用。在租赁期限内逾期或不足额逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项的1%的违约金（乙方所付的违约金不得抵作乙方应付的月租金）。3、乙方有权按照本合同的约定进行装修、装潢，并承担相应费用；4、租赁期满不续租或者本合同需提前解除的（包括部分需提前解除的），乙方应当于租赁期满或者租赁中途需解除合同前三个月以书面形式通知甲方（或补偿甲方相当于三个月租金的违约金），并按照本合同的约定向甲方及时返还房屋。若乙方未能按约定完成向甲方返还房屋的，甲方有权选择适用下列任一措施或同时适用；1）要求乙方每逾期一日支付相当于当时日租金标准2倍的违约金予甲方；2）乙方租赁期满不续租或因违约被要求搬离租赁场地的，在约定的搬离场日期后，乙方遗留在租赁场地内的任何物品均被视为乙方的废弃物，不得再向甲方主张权利；第十一条违约责任：1、租赁期间，甲、乙任何一方无法定或约定理由解除合同的，应向对方支付相当于当月租赁3倍的金额作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿；2、甲方的违约责任：（1）甲方确认有出租房屋之权利，若因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付相当于当月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方还应负责赔偿；（2）租赁期间，甲方非因本合同约定的情形，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，则视为甲方违约，甲方应支付相当于当月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方仍应负责赔偿；3、乙方的违约责任：乙方有下列情况之一的，甲方有权选择任一措施或并用：（1）解除本合同；（2）无条件让管理公司切断水电等能源供应；（3）自行迁出租赁房屋内所有物品、有偿代为保管或视作乙方自动放弃，收回租赁房屋另行出租；（4）保证金充当违约金的部分不予退还；（5）乙方承租房屋内装修装潢视作全部放弃；（6）保证金不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿。1.未经甲方谅解并书面同意，擅自将承租商铺转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用或与（交与）第三方承包经营、合作经营、联合经营的；2.未经甲方书面同意的，擅自变更本合同第一条约定之经营业态或经营品牌的；3.未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构及外立面，或损坏房屋的；4.利用承租房屋进行违法违章活动或者因违法违章行为被相关政府职能部门处以停业整顿/吊销许可证或执照之行政处罚的；5.逾期或者不足额逾期支付租金或物业管理费或水费、电费等应付费用超过本合同约定支付日15天的；6.未经甲方书面同意，擅自停止营业累计超过7天的；第十六条特别约定：1.若乙方以自然人名义签订本合同，以本合同作为其设立公司场地证明的，当公司设立完毕后，该公司（无论乙方在该公司内的股份比例多少或没有股份比例）均必须同甲方签订本合同内容一致的租赁合同。当新的租赁合同签订完毕后，乙方在原租赁合同中的所有权利义务转让至新的租赁合同（保证金随之一并转让）。乙方须在公司设立后的7个工作日内向甲方申报公司设立情况签订租赁合同，若乙方不履行本条的约定，甲方有权单方面解除本租赁合同，并要求乙方承担违约责任。合同末尾甲方处加盖了在沃公司印章，乙方处由李丽媚签字。嗣后，天辅星公司于2015年4月22日支付给在沃公司租赁保证金29,725元，在沃公司当日出具收据载明收到上述租赁保证金。2016年4月25日，在沃公司向XX路XX号310-312室商户发出付款通知书一份，表示将向商户收取2016年5月15日至2016年6月14日租金29,275元。2015年9月24日在沃公司出具给天辅星公司的物业服务费的发票中载明金额为89,175元，针对的是2016年2月15日至2016年4月15日的物业服务费。按照每月29,725元的月租金标准，实则系针对2016年2月15日至2016年5月14日的三个月租金。天辅星公司在该笔租金支付之后未有其他支付租金的行为。2016年7月21日在沃公司向XX路XX号311-312室商户发出催款通知书一份，要求商户在收到催款通知书的7日内即2016年7月31日前向在沃公司缴清最新一期的房屋租金29,725元（2016年5月15日-2016年6月14日）以及应全额付清（2015年6月15日-2016年7月15日）的物业管理费29,575元，共计应支付金额为59,300元，否则租户需承担违约责任，我司将有权采取以下相关合理、合法措施：1、要求租户每逾期一日支付相当于当时日租金标准2倍的违约金；2、采取包括断水、断电等必要的合理、合法措施。2016年10月20日，在沃公司再次向XX路XX号310-312室商户发出限期付款通知一份载明，经核对，截2016年10月20日止，贵商号尚欠缴租金29,725元，物业费36,400元，电费18,346元，水费1,034元，综上项目合计85,505元。之前虽已多次催缴，但天辅星公司方始终以种种理由推诿支付，已严重违反了双方协商一致签署的合同。另在沃公司出具给天辅星公司的最后一张电费收据为2018年2月11日，记载的电费周期自2018年1月10日至2018年2月10日，数量合计为5551，金额为6,661元。2016年7月15日，案外人XX中心向310-312室商铺承租户发出告知函一份，函件载明：该公司系上海市XX路XX号XX310-312室商铺产权方，关于目标物业租金支付事宜，其已于2016年2月17日书面发函告知贵方，于4月12日函告与在沃公司的诉讼情况。目前的进展是：该公司与在沃公司的诉讼已恢复审理，法院判决后会在判决书中明确其与在沃公司解除委托关系的具体时间，该时间为贵方向其支付租金的起始日。其会竭尽全力确保贵方的经营活动不受干扰，其继续承诺并保证：若因遭遇非水厂断水、非电厂断电等其他扰乱贵方日常经营行为导致贵方损失，请立即书面告知其，其公司愿意承担相关补偿责任。特此函告。贵方如有任何问题，可随时联系其公司，并再次友情提醒，贵方且不可再将租金支付给在沃公司。2016年11月，深圳市XX有限公司上海分公司（以下简称XX公司）针对XX路XX号业主（租户或实际使用人）发出公告载明：该公司未授权任何第三方收取相关物业服务费，如有任何第三方以上述地块物业服务方的名义收取任何物业管理服务费用，皆属违法，所有业主（租户或实际使用人）均可向该司举报。任何业主（租户或实际使用人）在未经法定程序和相关合同框架之外的与第三方签署的有关物业管理事宜的合同、协议约定，该司均不予认可。该司将在法律框架下协助相关被侵权业主（租户或实际使用人）处理遗留问题。另依据上海市闵行区人民法院民事调解书（2016）沪0112民初24399号，拥有XX路XX号区域23套商铺单元（占绝对多数）业主方XX中心要求，XX公司将加大力度，严格履行XX路XX号地块内物业管理职责，进一步提高物业服务水平。2017年1月20日，一审法院作出（2016）沪0112民初4394号协助执行通知书，并将该通知书发送给天辅星公司，具体执行事项为：冻结被申请人在沃公司在贵公司的租金4,666,164元，保全期限为2017年1月20日至2020年1月19日。2017年3月7日，由XX中心作为甲方、天辅星公司作为乙方签订谅解备忘录一份，由于甲方与在沃公司存在委托合同纠纷，导致乙方2015年4月22日与在沃公司签订的租赁合同陷入履行困难，近日在沃公司起诉乙方，迫使乙方承受司法诉讼之风险和经营困难，为维护甲乙两方合法权益，促成两方友好合作，甲乙两方本着诚实互信之原则，进一步达成如下谅解：一、在沃公司经甲方授权委托与乙方签订租赁合同，甲乙双方的租赁法律关系自租赁合同签订之日起当然建立；2、在沃公司与乙方签订的租赁合同中，虽然实际交付之标的与合同约定不符，但甲乙双方确认，租赁标的物以实际交付为准，租金总价不变；3、由于乙方拖欠租金、物业费等确为事出有因，原因包括甲方多次口头并于2015年10月21日书面致函乙方，要求乙方停止支付在沃公司任何费用，因此待甲方与在沃公司委托合同纠纷完结后，乙方和甲方结算租金、物业费等相关费用时，甲方不主张租赁合同第九条第二款计算乙方拖欠租金的违约金；4、为确保乙方正常经营，防止在沃公司滥用合同解除条款进一步侵害乙方合法权益，甲乙双方共同确定中止执行租赁合同中所涉违约责任条款，即甲方承诺，甲方不会因乙方未缴纳自2015年4月22日起的租金、物业费、水电煤等应付费用（若需支付），而与乙方解除租赁关系及要求乙方承担违约责任；5、待甲方与在沃公司委托合同纠纷完结后，且在沃公司与乙方诉讼纠纷完结后，乙方和甲方就租金、水费、电费等（物业费除外）相关费用结算进行书面确认。一审法院另查明，XX中心于2016年2月3日就在沃公司提起了委托合同纠纷之诉，一审法院于2017年4月27日作出的（2016）沪0112民初4394号一审判决书，判决书载明：一、XX中心与在沃于2014年2月24日签订的《授权委托协议书》及2014年2月28日签订的《授权委托补充协议》已于2015年9月28日解除；二、驳回原告上海XX中心（有限合伙）的其余诉讼请求。之后在沃公司提起上诉，2017年12月11日本院将该案发回重审，之后一审法院进行重审，并于2019年8月29日作出（2018）沪0112民初3525号民事判决书，驳回XX中心的全部诉讼请求。之后，XX中心不服提起上诉，本院于2020年1月13日作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。一审法院再查明，根据在沃公司制作的欠付租金及物业费的明细所载，从2015年6月15日至2016年2月14日在沃公司确实是给了天辅星公司8个月的免租期，天辅星公司实际已经支付的租金89,175元就是自免租期过后产生的2016年2月15日至5月14日的租金。在沃公司在2016年亦给予了天辅星公司合同约定的6个月免租期，故根据在沃公司统计的欠付租金的明细表载明自2016年5月15日至2019年3月14日按照租赁合同约定的租金标准得出的欠付租金为871,570元。而依据天辅星公司提供的电费收据所载，其最后一笔支付电费的时间是2018年2月11日，记载的电费周期自2018年1月10日至2018年2月10日，数量合计为5,551，金额为6,661元。而在沃公司支付的电费系针对2016年6月10日至2016年7月10日的电费4,026元。但根据天辅星公司提供的水电费凭证，电费从2015年8月1日至2018年1月10日均是连续支付的，并不存在断档的情形。另在沃公司主张的物业管理费自2015年6月15日起至2019年3月14日，按照合同约定的物业服务费标准计算得出的金额为132,090元。天辅星公司确实未有支付物业管理费的直接证据，但其认为在沃公司并非适格的物业服务提供主体，故其不应支付物业管理费给在沃公司，而应支付给案外人XX公司。一审法院认为，在沃公司基于与案外人XX中心的委托合同关系取得对涉案商铺的对外招租经营权，且按照委托合同的约定在沃公司有权以自己的名义直接与租户签订租赁合同，故在沃公司与天辅星公司之间所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，租赁合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，在沃公司与XX中心均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。从庭审查明的事实可以得知，天辅星公司已支付租金89,175元（对应的是2016年2月15日至2016年5月14日的租金）及租赁保证金29,725元，但自2016年5月15日起产生的租金天辅星公司即未能支付，虽然天辅星公司认为由于其与案外人XX中心于2017年3月7日达成了谅解备忘录，对于欠付的租金暂停支付。同时认为由于在沃公司与XX中心之间的委托合同纠纷，一审法院于2017年1月20日作出协助执行通知书，并将该通知书送达给天辅星公司，要求天辅星公司暂停支付相应的租金给在沃公司。一审法院也考虑到在沃公司与XX中心之间的委托合同纠纷处理确实历经数年周折，且直至2020年1月13日才形成最终的终审判决。由于前案中一审法院发出的协助执行通知书确实要求天辅星公司暂停支付相应的租金给在沃公司，故从2017年1月20日开始，天辅星公司暂时不支付租金给在沃公司确实存在一定的客观合理性。同时，一审法院注意到在沃公司与XX中心之间的委托合同纠纷确实给包括天辅星公司在内的承租户导致了支付租金的主体障碍，其实在本案诉讼过程中，XX中心也是一再要求以独立第三人身份参加诉讼，一审法院亦注意到天辅星公司与XX中心之间确实签订过谅解备忘录这样的背景事实，故一审法院认为自在沃公司与产权人XX中心之间的委托合同纠纷形成终审判决之前，天辅星公司未能及时支付租金给在沃公司均具有一定的合理性，天辅星公司即使未能及时支付租金给在沃公司不应认定构成逾期付款的违约行为，故在沃公司主张逾期付款违约金存在一定的不当之处，对于该诉请不予支持。但自在沃公司与XX中心之间的委托合同纠纷终审判决确定之后，天辅星公司支付租金的主体明确之后，导致天辅星公司支付障碍的客观因素予以消除，其理应及时支付相应的租金给在沃公司。故在沃公司统计的自2016年5月15日至2019年3月14日产生的租金871,570元，自2019年3月15日至2020年1月14日按约产生的租金，天辅星公司均应按照合同约定支付给在沃公司。考虑到天辅星公司目前仍在使用涉案租赁房屋，尚未搬离，故自2020年1月15日起至判决生效之日止，天辅星公司均应按照租赁合同的约定及时支付租金给在沃公司。另考虑到双方租赁合同中确实对于物业管理费有过明确的约定，但是客观上天辅星公司确实未支付过物业管理费给在沃公司，虽然天辅星公司认为其应该支付给XX公司，但是其亦未提供过实际支付物业管理费给案外人XX公司的证据，故在沃公司依据租赁合同约定的物业费标准主张天辅星公司支付物业管理费符合合同的约定，同样考虑到物业管理费未能按时支付尚存在客观的障碍，故天辅星公司未能及时支付物业管理费尚具备一定的客观合理性，且一审法院也注意到XX中心与物业服务单位XX公司之间亦存在物业服务纠纷，故天辅星公司未能按时支付物业管理费给在沃公司存在一定的合理性，不应认定其存在逾期支付的违约行为，故不应简单认定天辅星公司存在逾期支付物业管理费的违约行为。但从2015年6月15日至2019年3月14日产生的物业管理费132,090元，另自2019年3月15日至2020年1月14日按约产生的物业管理费天辅星公司理应支付，另考虑到天辅星公司仍在租赁涉案商铺，并未搬离涉案商铺，在沃公司亦在提供相应的物业服务，故从2020年1月15日至判决生效之日止，天辅星公司均应按照租赁合同的约定及时支付物业管理费给在沃公司。对于在沃公司主张的电费，天辅星公司提供的电费支付的连续性证据可以说明其已经支付的电费截至2018年1月10日，在沃公司主张某一阶段的未付电费缺乏必要的事实依据。虽然李丽媚系天辅星公司的法定代表人，且天辅星公司确实系由李丽媚投资设立的一人有限责任公司，固然一人公司的债权人主张股东财产与公司财产混同的，由股东就公司财产独立于股东的财产承担举证责任，但作为一人公司的债权人仍应提供初步的证据证明一人公司的股东财产与公司财产存在财务混同的积极事实，然从天辅星公司已支付租金及保证金的情形来看，并无证据证明李丽媚存在向在沃公司支付租金的情形，也无证据证明李丽媚直接收取了天辅星公司的公司财产，故难以认定李丽媚的个人财产与天辅星公司的公司财产存在财务混同的情形，在沃公司主张李丽媚承担连带责任缺乏事实依据，对此诉请不予支持。对于天辅星公司提出的反诉诉请，天辅星公司认为由于在沃公司采取了停水停电的措施，导致了天辅星公司公司直接经济损失，但是从证据本身而言，天辅星公司仅是提供了相应的损失列表，并未提供实质性的证据，仅是一份物业公司提供的情况说明载明存在停水停电的事实，但是这一事实是否造成天辅星公司的实质性利益损害，并无直接的证据加以证明，故对于此反诉诉请难以支持。考虑到双方的租赁合同仍在履行过程中，天辅星公司主张要求返还保证金及已经支付的租金，显然违背了合同的约定，对此反诉诉请不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○二○年五月二十八日作出判决：一、上海天辅星投资有限公司于判决生效之日起十日内支付给上海在沃资产管理有限公司自2016年5月15日起至2019年3月14日产生的租金871,570元，自2019年3月15日起至判决生效之日止，按照月租金31,595元的标准支付的房屋租金；二、上海天辅星投资有限公司于判决生效之日起十日内支付给上海在沃资产管理有限公司自2015年6月15日起至2019年3月14日产生的物业管理费132,090元，自2019年3月15日起至判决生效之日止，按照每月物业管理费3,690元的标准支付的物业管理费；三、驳回上海在沃资产管理有限公司的其余本诉诉请；四、驳回上海天辅星投资有限公司的反诉诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4,904.83元，财产保全费5,000元，合计9,904.83元，由上海在沃资产管理有限公司负担2,904.83元，由上海天辅星投资有限公司负担7,000元。反诉案件受理费减半收取计5,490元，由上海天辅星投资有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，在沃公司表示，涉案商铺在2020年6月12日由在沃公司单方收回。本院认为，本案争议焦点：一、天辅星公司是否应支付延迟支付租金违约金及延迟支付物业管理费违约金？二、李丽媚是否应对天辅星公司的债务承担连带责任？关于争议焦点一，根据XX中心与天辅星公司签订的谅解备忘录，XX中心在2015年已通知天辅星公司停止支付在沃公司任何费用，XX中心为涉案商铺产权人，其与在沃公司之间存在诉讼纠纷，法院也发协助执行通知要求天辅星公司暂停支付相应的租金给在沃公司，故对一审法院认为天辅星公司未能按时支付租金、物业管理费存在一定合理性，本院予以认同，且天辅星公司要求在沃公司退还保证金29,725元的反诉请求亦未获得支持。故对在沃公司要求天辅星公司支付延迟支付租金及物业管理费违约金的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《公司法》的规定，一人公司股东应对公司财产独立于自己财产举证证明，否则应对公司债务承担连带责任。本案中，天辅星公司系一人有限责任公司，李丽媚系该公司股东，而李丽媚未能提供有效证据证明其财产独立于天辅星公司，故应对天辅星公司的上述债务承担连带责任。对此一审法院认定有误，本院依法予以纠正。另，在沃公司在2020年6月12日已将涉案商铺单方收回，在沃公司主张的租金及物业管理费应计算至2020年6月12日。天辅星公司、李丽媚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，在沃公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初9475号民事判决第四项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初9475号民事判决第一、二、三项；三、上海天辅星投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海在沃资产管理有限公司自2016年5月15日起至2019年3月14日产生的租金871,570元，以及自2019年3月15日起至2020年6月12日止，按照月租金31,595元的标准支付的房屋租金；四、上海天辅星投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海在沃资产管理有限公司自2015年6月15日起至2019年3月14日产生的物业管理费132,090元，以及自2019年3月15日起至2020年6月12日止，按照每月物业管理费3,690元的标准支付的物业管理费；五、李丽媚对上述第三、四项判决付款义务承担连带清偿责任；六、驳回上海在沃资产管理有限公司的其余本诉诉请。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计4,904.83元，财产保全费5,000元，合计9,904.83元，由上海在沃资产管理有限公司负担2,904.83元，由上海天辅星投资有限公司、李丽媚负担7,000元。反诉案件受理费减半收取计5,490元，由上海天辅星投资有限公司负担。二审案件受理费8,513.17元，由上海在沃资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十一月二十五日书记员 章逸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。四、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。五、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……