上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17205号原告：上海锦欧宾馆有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李顺记，执行董事。委托诉讼代理人：董旭东，上海市君和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴治丰。被告：上海永辉云创科技有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张进仁，总经理。委托诉讼代理人：苏麟。原告上海锦欧宾馆有限公司(以下简称锦欧公司)与被告上海永辉云创科技有限公司(以下简称永辉公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人董旭东、吴治丰，被告委托代理人苏麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；二、被告支付2018年8月1日至2018年10月31日的剩余未付租金人民币(以下币种同)65,000元；三、被告支付迟延履行金46,800元(以65,000元为基数，每日千分之一计算，从2018年7月8日计算至该租金支付之日)；四、将被告提前终止租赁合同的违约金调整为186,386元。事实和理由：2018年7月2日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市嘉定区城中路XXX号-11的房屋(以下简称系争商铺)，用于超市经营。根据合同约定，被告应于合同签订后5日内向原告支付首期租金78,000元，但是被告实际仅支付13,000元，首期剩余未付租金为65,000元。被告一直以原告未及时为其办理营业执照为由，拒不支付，但办理营业执照系被告义务，原告仅配合提供相关材料，原告积极履行并不存在任何迟延行为。2020年1月12日，被告以经营欠佳等为由，单方面要求于2020年1月15日解除合同，自愿承担违约金78,000元。但被告的行为，严重损害了原告的合法利益，原告收到《解除函》后明确表示不认可被告的单方解除行为，要求被告继续履行租赁合同，但是被告对原告的要求置之不理，强行退出了实际经营。无奈之下，原告多次与被告就解约的违约金进行沟通，但是被告拒绝增加合同约定的违约金。被告解除时正值年底，导致系争商铺一直闲置空关，直至2020年4月30日才将其中一间以12,500元/月的价格出租他人。被告肆意违约行为，导致原告整体房屋从2020年1月16日空置到2020年5月4日，另外一间依然空置，根据商业惯例，一般出租周期需要六个月左右。因此，就被告的违约行为所导致原告的损失，并非合同约定的三个月租金所能弥补的，是故请求法院将被告的违约金调整为186,386元。原告为维护自身合法利益，故涉诉。被告永辉公司辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。理由如下：第一，原、被告间签订的《租赁合同》约定原告应协助被告办理相关证照，但原告未帮被告办理相关证照，故被告认为租期应从相关证照成功办理后起算，办证期间的租金不需要支付；第二，被告单方面解除合同，故愿意支付违约金，但是基于合同约定，违约金相当于三个月租金，即78,000元。违约金应当扣除保证金及被告多付的费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月2日，锦欧公司(出租方、甲方)与永辉公司(承租方、乙方)就系争商铺签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方协助乙方在7月31日之前完成符合永辉生活正规营业执照的办理，办理成功后乙方支付甲方3个月租金和2个月押金，甲方办理成功后乙方不履行合同按照违约，赔付甲方3个月租金。上述时间未办理成功，则合同自动解约，双方不负责任。合同租赁期限为4年9个月，自2018年8月1日起至2023年4月30日止。自甲方按本合同的约定向乙方交付承租房屋之日起20天为免租期，双方同意以实际交付日为准起算免租期和租赁期。免租期内，乙方得在承租房屋内进行门店开业前期准备工作(包括但不限于装修、设备调试和试营业等)。如乙方在免租期内的装修施工因甲方原因受阻，则甲方应负责解决，同时，乙方可相应顺延免租期。租金计算标准7.77元/天/平方米，总计为26,000元/月，312,000元/年。自2018年8月1日起，月租金为26,000元。自2019年8月1日起，月租金为27,000元。自2020年8月1日起，月租金为28,620元。租金采用先付后用的形式按季度支付，乙方应在一、四、七、十月的20日之前付清次三个月的租金。在本合同生效后5日内，乙方向甲方支付78,000元作为首期租金。在本合同生效后5日内，乙方向甲方支付52,000元作为租赁保证金...在本合同期满或者提前终止之日起5日内，甲方应将租赁保证金在扣除乙方应付费用(若有)后的余额无息一次性退还乙方。甲方同意于2018年7月12日将符合条件的租赁房屋交付给乙方进行装修及使用。因甲方原因(包括但不限于未及时提供文件、房屋瑕疵等)，导致乙方未能在对外营业日之前办理取得工商、卫生、治安、消防、环保等与乙方经营相关的许可证照的，乙方有权在甲方违约行为未于乙方通知后30日内改正的情况下，立即终止本合同。乙方拖欠租金的，迟延一天，应以当期迟延交付费用为基数，以千分之一为标准向甲方支付迟延履行金。租赁期限内，非根据本合同约定或者法律规定，乙方擅自提前终止本合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金的违约金，若前述违约金不足以弥补甲方因此而遭受的损失的，乙方还应负责赔偿经济损失。合同签订后，锦欧公司交付了系争商铺，永辉公司支付了租金13,000元及租赁保证金52,000元。锦欧公司向永辉公司交付了办理营业执照的相关材料，永辉公司于2018年8月7日就系争商铺办理了营业执照，于2018年9月25日办理了食品经营许可证。因双方在办理营业执照及食品经营许可证的过程中发生纠纷，永辉公司拒绝支付第一期剩余租金。另查明，永辉公司除拒绝支付的第一期剩余租金外，已将租金支付至2020年1月31日。2020年1月12日，永辉公司向锦欧公司发出《解约函》，载明：“由于经营成本偏高，经营情况欠佳，目前亏损严重…一、我司拟定于2020年1月15日单方面提前终止《房屋租赁合同》，现告知贵方正式解约。二、按照《房屋租赁合同》第十二条第一项规定，我司返还租赁房屋时间拟定在2020年1月22日。2020年1月16日至2020年1月22日共7天时间不计租赁费用。三、按照《房屋租赁合同》第十一条第2项第2款约定，我司单方面提前终止合同，将支付相当于3个月租金的违约金(合计78,000元)给予贵方。四、截止目前我司支付的款项如下：1、我司租金已经支付至2020年1月31日，其中多支付租金13,500元(2020年1月16日至2020年1月31日)，租赁合同终止后，贵方可保有该笔款项，做为我司对贵方的违约金；2、我司于《房屋租赁合同》签订时已经支付房屋租赁保证金合计52,000元，租赁合同终止后，贵方可保有该笔款项，做为我司对贵方的违约金。以上两笔款项合计65,500元。五、我司将在收到贵方提供的金额为64,500元的违约金发票后五个工作日内再支付12,500元做为违约金给予贵方。六、另贵方函件告知的2018年8月1日至2018年10月31日的租金差额合计65,000元，按照《房屋租赁合同》特别约定：贵方需在2018年7月31日前负责办理营业执照，我司才开始计租。由于营业执照实际办理时间为2018年8月7日，我司在扣除7天租金合计5,973元后(2018年8月1日至2018年8月7日)，贵方提供金额为59,037元的房屋租赁发票后五个工作日内支付59,037元给贵方。六、按照《房屋租赁合同》第十二条第二项约定，2020年1月22日交房日前，我司工作人员将会提前联系贵方，如若贵方未到场交接，我司将自行腾退，并通过公证处公证的方式对搬离之后的现状进行现场公证，腾退之日后的租赁房屋的一切责任和风险由贵方自行承担”。2020年1月21日，永辉公司腾退清空系争商铺，并返还钥匙。庭审中，被告表示系争商铺所在地块用途为工业用途，被告承租系争商铺系经营便利店，如果无法办理营业执照及食品经营许可证将使合同目的落空。故《房屋租赁合同》特别约定及第十条第二款第三项均约定原告应当配合被告办理相关证件，若未能配合，被告可以解除合同，所以租期应当自两证成功办理后起算。虽然原告已经提供了两证办理的相关证件，但是两证办理的主要工作应当由原告负责，两证未能如期成功办理系原告的责任。因两证迟延办理导致被告无法如期向消防等管理部门申报装修，所以免租期亦应当顺延至成功办理食品经营许可证后的二十日。另，《解约函》第六条系计算错误，应扣除2018年8月1日至9月25日期间的租金。原告表示被告未能如期办理食品经营许可证并非其拒绝支付三个月租金及两个月押金的前提，合同仅约定原告协助被告办理而非负责办理营业执照。被告在2018年8月7日已成功办理了营业执照，说明原告提供的材料是没有问题的，原告已经履行了协助义务。同时被告构成违约，无权主张免除免租期的租金。故应当自2018年8月1日起计算租金。审理中，原告表示被告单方面提前解除合同系违约行为，故应当没收被告支付的履约保证金作为专项违约金，同时应以合同约定的“2019年8月1日起每月租金27,000元”的标准计算相当于三个月租金的违约金，即81,000元。被告违约后，原告于2020年4月30日才将其中一间商铺转租给案外人黄某某，每月租金出现租金差14,500元，另外一间至今仍然空置。截至2020年10月31日，原告租金损失高达169,612元。相当于三个月租金的约定违约金不能涵盖原告所有实际损失。本院认为，锦欧公司与永辉公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现查明，永辉公司以自身经营困难为由于2020年1月15日单方面提前终止《房屋租赁合同》，且锦欧公司亦诉请确认《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除，双方就合同解除达成一致，本院予以确认。合同解除后，欠付的租金应当继续给付，尚未使用期间的租金应当予以返还。永辉公司抗辩应从办理营业执照及食品经营许可证之日起算免租期及租金，然合同约定以实际交付系争商铺之日为准起算免租期和租赁期，且合同特别约定亦仅约定锦欧公司负有协助办理营业执照的合同义务，故永辉公司的该抗辩意见本院不予采信。鉴于被告并未对系争商铺交付提出异议且未提供证据证明原告履行协助义务存在迟延情况，而办理相关证照并非原告的义务，故本院确定起租日期为2018年8月1日，永辉公司欠付的租金为2018年8月1日至2018年10月31日租金65,000元。另查明，永辉公司于2020年1月21日腾退系争商铺，且永辉公司将租金支付至2020年1月31日，故锦欧公司应当返还2020年1月22日至2020年1月31日的租金9,000元。永辉公司单方面提前终止《房屋租赁合同》的行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。永辉公司逾期支付租金应赔付迟延履行金，然合同约定千分之一的标准过高，本院酌定以每日万分之三为标准计算迟延履行金，自2018年8月8日起计算至实际支付之日。庭审中，锦欧公司表示应当没收履约保证金作为专项违约金，同时永辉公司另行给付相当于锦欧公司实际租金损失的违约金。合同约定的履约保证金及违约金均系双方当事人对损失补偿的预先约定，锦欧公司没收履约保证金作为专项违约金且要求另行补偿损失的违约金的主张于法无据，本院不予支持。根据合同约定及永辉公司的违约程度，本院确定永辉公司承担的违约金为81,000元，抵扣永辉公司已经给付的履约保证金52,000元、多支付的租金9,000元，永辉公司尚需向锦欧公司支付违约金20,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海锦欧宾馆有限公司与被告上海永辉云创科技有限公司于2018年7月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；二、被告上海永辉云创科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦欧宾馆有限公司2018年8月1日至2018年10月31日的租金人民币65,000元；三、被告上海永辉云创科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦欧宾馆有限公司迟延履行金(以人民币65,000元为基数，每日万分之三为标准，从2018年8月8日起计算至实际支付之日)；四、被告上海永辉云创科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦欧宾馆有限公司违约金人民币20,000元(已扣除履约保证金人民币52,000元及多支付的租金人民币9,000元)。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,772元，减半收取2,886元，由原告上海锦欧宾馆有限公司负担1,313元，被告上海永辉云创科技有限公司负担1,573元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  周 平二〇二〇年十一月三十日法官助理  罗宇驰书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……