上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8151号上诉人（原审被告）：李秀金，女，1987年3月23日出生，汉族，住福建省泰宁县。委托诉讼代理人：韩进华，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：上海协信远定房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区宁虹路********。法定代表人：冯新彦，总经理。被上诉人（原审原告）：上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司，住所地上，住所地上海市闵行区兴虹路******v>法定代表人：汤晓伟，项目副总经理。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。上诉人李秀金因与被上诉人上海协信远定房地产开发有限公司（以下简称协信公司）、上海协信远定房地产开发有限公司虹桥分公司（以下简称协信虹桥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初7772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，于同年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人李秀金的委托诉讼代理人韩进华律师，被上诉人协信公司、协信虹桥分公司的共同委托诉讼代理人魏艳律师，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人李秀金上诉请求：撤销一审判决，改判驳回协信公司、协信虹桥分公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，李秀金行使合同解除权有事实和法律依据。一、李秀金承租的上海市闵行区XX路XX弄XX号地下二层14-3号房屋（以下简称涉案房屋）的空调存在无法修复的根本性缺陷，经过多次交涉，协信公司、协信虹桥分公司无法提供替代的解决方案。且空调问题直接导致涉案房屋的后厨及门店温度过高，无法正常工作、经营。协信公司、协信虹桥分公司违反涉案房屋租赁合同中关于空调使用的约定，存在过错，属于根本违约，李秀金据此行使合同解除权于法有据。二、涉案房屋租赁合同签订前、后，协信公司、协信虹桥分公司多次承诺涉案房屋所在商场范围内规划有家乐福之类的大型商超入驻，能给餐饮门店带来客源，并且承诺商场地下一层不再招商开展餐饮业务，但实际商场地下一层招商新设立了“美食广场”，对李秀金经营餐饮业造成影响。李秀金系基于协信公司、协信虹桥分公司的虚假宣传、欺诈行为，作出了不符合客观情况的商业判断，签署了于己不利的房屋租赁合同，故李秀金据此解除合同并要求协信公司、协信虹桥分公司承担违约责任，有事实依据。被上诉人协信公司、协信虹桥分公司辩称，上诉人李秀金的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、李秀金所谓的空调问题影响仅限于后厨部分，协信公司、协信虹桥分公司也就空调问题提供了解决方案。一审法院在租金和占有使用费的计算问题上已经充分考虑空调问题，对暑期的相关费用酌情减少。二、李秀金签订涉案房屋租赁合同前对涉案房屋的各项情况均有充分了解，宣传资料上对商场未来的预期不构成虚假宣传。综上，李秀金主张解除涉案房屋租赁合同没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。协信公司、协信虹桥分公司向一审法院提出诉讼请求：1.协信虹桥分公司与李秀金签署的《上海协信星光天地房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；2.李秀金将涉案房屋腾空并恢复原状后交还协信公司、协信虹桥分公司；3.李秀金向协信公司、协信虹桥分公司补缴装修期（2018年12月15日-2019年3月14日）租金36,932.64元；4.李秀金向协信公司、协信虹桥分公司支付自2019年5月1日起至合同解除之日止的基本租金；5.李秀金向协信公司、协信虹桥分公司支付自2019年5月1日起至合同解除之日止的物业管理费；6.李秀金向协信公司、协信虹桥分公司支付自2019年8月15日起至合同解除之日止的推广费；7.李秀金向协信公司、协信虹桥分公司支付自2019年3月15日起至合同解除之日止的收银机租赁费；8.李秀金向协信公司、协信虹桥分公司支付自2019年4月1日起至实际搬离之日止的公共事业费；9.李秀金支付协信公司、协信虹桥分公司违约金54,509.64元（抵扣履约保证金37,368.28元后支付违约金17,141.36元）；10.李秀金支付协信公司、协信虹桥分公司律师服务费15,000元；11.李秀金支付逾期滞纳利息（计算方式：以前述4、5、6、7、8诉请之和为本金、按日万分之五的标准计算自合同解除日之次日起至判决生效之日止）；12.李秀金按合同租金标准支付合同解除日之次日起至实际交付房屋之日止的房屋占用使用费。一审法院经审理查明：涉案房屋登记于协信公司名下。2018年11月，协信虹桥分公司（出租方，甲方）与李秀金（承租方，乙方）签订《上海协信星光天地房屋租赁合同》。合同主要约定内容如下，一、租赁房屋情况，1、甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号地下二层14-3。四、合同期，1、合同期列于附表一第三部分。合同期的届满不免除双方在合同期届满前尚未履行的义务。2、该房屋的装修期列于附表一第三部分。除本合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方享有租金优惠，按合同约定的收费标准支付装修期租金和其他费用。3、若因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期租金优惠（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期租金优惠，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。装修期所有租金标准按交付之日起第一年的经营期基本租金或提成租金标准计算。六、该房屋的交付，1、乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况（见附件二及房屋交付验收表）充分了解、表示满意并同意接受。双方同意附件二所列标准及甲方向乙方交付该房屋时所签署的房屋交付验收表为合同期届满或提前解除时乙方向甲方返还该房屋之验收标准。2、该房屋交付日列于附表一第三部分。在乙方已按本合同附表三所列支付所有相关费用的前提下，乙方应于交付日到该物业的甲方办公室办理该房屋的交接手续。甲方以附件二交付标准向乙方交付该房屋且双方签署房屋交付验收表，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。如乙方无理拒绝签署验收表，则视为乙方未于交付日前往甲方处办理该房屋的交付手续。八、甲方的维修保养责任，除本合同另有约定外，甲方对该房屋的维修责任只限于该房屋的结构及附件二所列甲方提供的附属设施。甲方应保持该物业的公共地方及公共设施（包括屋顶、主要结构、墙壁、主水管通道、主电缆电线、主煤气管道、主通讯缆线、电梯、自动扶梯、消防及保安设备、空气调节设施）处于清洁、良好的使用状态。十一、该房屋的交还，于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1、乙方应在合同期届满或提前解除前的三十日内与甲方联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日的至少2日前停止营业及开始恢复原状工程。乙方在恢复原状的工程施工中应在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担，如乙方不履行前述义务的，甲方可代为履行，但相关费用由乙方承担。2、于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。十五、租金、管理费的支付，1、除本合同另有规定外，在整个合同期内，除装修期和开业日所在的日历月外，乙方须于每个日历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金和管理费。若某个日历月的提成租金高于该日历月的基本租金，则乙方应于该日历月后的第二个日历月的第十五日前向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。基本租金及提成租金详见附表一第四部分。2、乙方须于交付日的十五日前向甲方预付装修期租金和开业日所在日历月尚余天数的基本租金，付款额为装修期租金和开业日所在日历月当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。若乙方于装修期内在该房屋内任何一部分对外开张营业的，则开业日应被视为提前至该对外开张营业日，乙方应于下一日历月第十五日前补交自该对外开张营业日至装修期结束之日的经营期基本租金或提成租金与装修期租金的差额。乙方最后一次支付基本租金的付款额为按当月基本租金乘以合同期在最后一个日历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。若在最后一次结算中发现提成租金超出基本租金的，差额部分从履约保证金中扣除，履约保证金不足以抵扣的，由乙方在合同期届满或提前解除后五日内交清，并重新补足履约保证金。3、乙方须于交付日的十五日前向甲方预付开业日所在日历月尚余天数的管理费，付款额为按当月的管理费乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方最后一次支付管理费的付款额为按当月管理费乘以合同期在最后一个日历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。十六、其它费用及其支付，合同期内，乙方应支付或承担该房屋内发生的其它费用。包括：1、公用事业费用：乙方须按该房屋独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业收款通知书或账单，于每个日历月第十五日前按甲方指定的付款方式支付所有在该房屋使用的水、电、煤气、通讯及垃圾处置费等费用。2、推广宣传费：乙方须于每个日历月第十五日前/于收到甲方付款通知书后十四日内向甲方预付下月推广宣传费，其金额列于附表一第四部分。乙方须于交付日的十五日前向甲方预付开业日所在日历月尚余天数的推广宣传费。甲方有权因实际运作成本的提高而相应地调整该费用，调整后的费用不低于前一年之标准。3、收银机租用费：若乙方租用甲方的收银机，乙方须于每个日历月第十五日前预先向甲方支付下月的收银机租用费，收银机租用费标准列于附表一第四部分。乙方须于交付日的十五日前向甲方预付开业日所在日历月尚余天数的收银机租用费。甲方有权因实际运作成本的提高而相应地调整该费用，调整后的费用不低于前一年之标准。二十二、免责，乙方确认及承诺：1、除非下列任何情形是因甲方的过错直接引起的，甲方在下列任何情形下不必对乙方或任何第三方负责，该房屋的租金、管理费及其它费用不会因此减免。若乙方因此遭受损失的，乙方应自行与造成损害的直接责任方交涉：因该物业的公共设施（包括电梯、自动扶梯、消防、保安设备、空气调节设备或其它设备）的任何缺陷、故障或停止运作，或因水、电、煤气、通讯等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火或任何其它物质泄漏，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其它害虫的滋生。或因遭受爆炸、盗窃、抢劫或涉及刑事责任的案件，而对乙方或任何第三方造成的人身伤害或财产损失。如上述情况是因甲方的过错直接引起并造成乙方损失的，甲方应在法律规定的责任范围内赔偿乙方因此而遭受的直接经济损失。倘在任何时间内非因甲方的过错，该房屋的水、电、煤气供应或空气调节服务停止供应或该商场的任何公共设施停止运作，甲方不必为此而向乙方承担任何赔偿责任或减免乙方任何租金、管理费、推广宣传费及其它费用。二十五、违约，1、下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；……（3）乙方擅自提前解除本合同的；……（11）乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内中断、停止（无论多久）其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的；……。出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）要求乙方限期纠正；（b）要求乙方及时补足或重新缴纳履约保证金；（c）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构恢复原状；（d）经事先通知后切断该房屋的水、电、煤气、通讯供应,直至乙方的违约行为得到纠正，因此所产生的一切后果应由乙方承担；（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；（f）涉及未按时开业或维持持续正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；（g）涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费（如有）；（h）涉及需做出某项行为（如修复、将该房屋恢复至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；……（n）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期租金优惠（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期租金优惠，乙方按交付之日起第一年经营期的基本租金或提成租金与装修期的租金差额向甲方补交装修期的租金。除此之外，甲方有权选择没收履约保证金或乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意，履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物；法律规定的其它可行的措施。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金优惠、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金的损失、管理费的承担、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。甲方采取以上一项或多项措施，不影响或减免乙方继续履行其于本合同下义务（特别是支付租金、管理费及其它费用）的责任。……2、下列任何事件之一或多项发生，视为甲方违约：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面通知后九十日内仍未交付的；（2）甲方交付的该房屋存在严重结构缺陷，危及乙方安全的。出现甲方违约情形的，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，乙方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）提前解除本合同，交回该房屋，要求甲方返还乙方已缴付的履约保证金（在根据本合同做出适当扣除后的余额），并支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金；（b）法律规定的其它可行的措施。该合同附表一“主要租赁条件”记载，第三部分，日期，交付日：暂定2018年12月15日，但最终日期以甲方书面通知为准。甲方应于交付日前至少15天向乙方发出书面通知，乙方应在甲方通知中指定的日期安排进场，并到甲方管理部办理房屋交接手续。合同期：自交付日起5年。即自2018年12月15日起至2023年12月14日止，若交付日有所变化，则合同期顺延。装修期：自交付日起90天。即自2018年12月15日起至2019年3月14日止，若交付日有所变化，则装修期顺延。开业日：暂定2019年3月15日，但最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准。租金起计日：自交付日起计租。第四部分，金额，租金：包括装修期租金和经营期租金两个部分，装修期租金采用固定租金方式，经营期租金采用基本租金与提成租金，两者之中较高者为当月适用租金的方式。装修期：按租赁面积计算，租金为每月418.50元。经营期基本租金：于交付日起算的第一年内（装修期除外），按租赁面积计算月租金为12,729.38元；于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为12,729.38元；于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为13,365.84元；……。管理费：于交付日起算（装修期管理费按附表三的标准执行），按租赁面积计算月管理费为5,440.50元。公用事业费用：该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用及垃圾处置费的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租、地方规定应由承租方缴纳的费用019年8月15日起计收，每月418.50元。收银机租用费：每台每月200元，共计每月200元。每台收银机的押金为2,000元。第五部分，履约保证金37,368.28元，公用事业费用押金2,000元。第九部分，其他，1、本合同的第十五条“租金、管理费的支付”第1款、第2款变更如下：除本合同另有规定外，在整个合同期内，除装修期和开业日所在的日历月外，每两个月为一个支付周期，乙方须于每个支付周期开始前的十五日内支付下一个支付周期的租金和管理费。若某个支付周期的提成租金高于该支付周期的基本租金，则乙方应于该支付周期结束后十五日内向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。基本租金及提成租金详见附表一第四部分。乙方须于交付日的十五(15)日前向甲方预付装修期租金和开业日所在日历月尚余天数的基本租金，付款额为装修期租金和开业日所在日历月当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。若乙方于装修期内在该房屋内任何一部分对外开张营业的，则开业日应被视为提前至该对外开张营业日,乙方应于下一个支付周期开始前的十五日内补交自该对外开张营业日至装修期结束之日的经营期基本租金或提成租金与装修期租金的差额。乙方最后一次支付基本租金的付款额为按当月基本租金乘以合同期在最后一个日历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。若在最后一次结算中发现提成租金超出基本租金的，差额部分从履约保证金中扣除，履约保证金不足以抵扣的，由乙方在合同期届满或提前解除后五日内交清，并重新补足履约保证金。2、本同的第十六条“其他费用及其支付”第2款、第3款变更如下：推广宣传费：除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的日历月外，每两个月为一个支付周期，乙方须于每个支付周期开始前的十五日内支付下一个支付周期的推广宣传费，其金额列于附表一第四部分。乙方须于交付日的十五日前向甲方预付开业日所在日历月尚余天数的推广宣传费。甲方有权因实际运作成本的提高而相应地调整该费用，调整后的费用不低于前一年之标准。收银机租用费：若乙方租用甲方的收银机，每两个月为一个支付周期，乙方须于每个支付周期开始前的十五日内支付下一个支付周期的收银机租用费，收银机租用费标准列于附表一第四部分。乙方须于交付日的十五日前向甲方预付开业日所在日历月尚余天数的收银机租用费。甲方有权因实际运作成本的提高而相应地调整该费用，调整后的费用不低于前一年之标准。4、为扶持乙方的经营，甲方同意在乙方完全履行本合同义务的前提下，给予乙方经营扶持期租金优惠，具体如下将：2019年3月15日起至2019年4月14日和2020年3月15日起至2020年4月14日的经营扶持期的基本租金标准调整为418.50元/月，但如因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的经营扶持期租金优惠（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有前述优惠，乙方须立即按本合同附表一第四部分约定的租金标准补充交纳少交部分。该合同附表三“进场装修收费清单”记载，1、装修工程审图费5元/平方米于装修进场前支付；2、装修垃圾清运费20元/平方米于装修进场前支付；3、装修押金，……最低收费标准8,000元，于装修进场前支付；……6、电费1.38元/度，水费5.90元/吨，按月收取；……9、装修期管理费参照合同物管费一半按月收取；……。该合同附件二记载“房屋交付标准”。前述合同签订后，协信公司、协信虹桥分公司向李秀金交付了涉案房屋。李秀金支付了履约保证金37,368.28元、公用事业费用押金2,000元、装修押金8,000元、收银设备押金2,000元、装修期租金1,255.50元以及至2019年4月30日止的租金、物业管理费等费用。租赁期内，李秀金在涉案房屋注册成立了Z公司并任法定代表人。2019年7月1日，李秀金曾就涉案房屋内的空调出风问题与协信公司、协信虹桥分公司交涉。协信公司、协信虹桥分公司虽有前来维修，但空调问题未能解决。2019年7月28日，李秀金委托律师向协信公司、协信虹桥分公司寄发《律师函》，表示“李秀金开业后一段时间气温升高后，发现门店内空调出风口几乎无冷气，无法正常使用空调系统，致使门店工作人员无法正常工作，致使食客在高温下就餐，严重影响门店的经营。后经李秀金多次交涉，协信公司、协信虹桥分公司回复李秀金为空调系统设计缺陷，无法根本解决李秀金门店空调出风问题。另协信公司、协信虹桥分公司在招商过程中，对外宣传一直承诺涉案房屋商场范围内会有大型商超入驻，会给餐饮门店带来客源，并承诺地下一层不再招商开展餐饮业务，但实际协信公司、协信虹桥分公司已经在地下一层招商新设立了美食广场。鉴于此，李秀金特委托律师函告协信公司、协信虹桥分公司：鉴于协信公司、协信虹桥分公司前述违约行为且系根本违约，故涉案房屋租赁合同于协信公司、协信虹桥分公司收取本律师函之日起解除；协信公司、协信虹桥分公司应在收函之日起五个工作日内退还已收取的房租、押金并赔偿各项损失”。该函于2019年7月29日送达协信公司、协信虹桥分公司。后因李秀金欠付租金等费用，故为处理涉案房屋租赁纠纷所引发的诉讼事宜，协信公司、协信虹桥分公司于2019年11月4日委托上海路森律师事务所的律师出庭代理，为此支付律师费15,000元。2019年11月30日，协信虹桥分公司向李秀金邮寄《解除合同通知书》一份，表示鉴于李秀金欠付租金、管理费及其他费用、擅自撤铺、逃租、未经协信虹桥分公司许可擅自停业等行为，协信虹桥分公司现正式函告：一、合同于2019年12月5日解除；二、李秀金于2019年12月10日前完成欠付款项的缴费；三、协信虹桥分公司依约没收履约保证金；四、协信虹桥分公司将依约计取违约金、滞纳金，并针对所有损失进行求偿；五、请李秀金于2019年12月5日前，完成合同解除后的撤场等相关义务，包括但不限于清空房屋内物品及设备，将房屋恢复原状等；……。该通知于2019年12月1日送达李秀金。一审法院另查明，李秀金欠付水电费。据协信公司、协信虹桥分公司出具并由李秀金确认的电表抄表单记载，2019年3月“本月抄表截止读数”为1,272度、2019年4月“本月抄表截止读数”为4,331度、2019年5月“本月抄表截止读数”为7,485度、2019年6月“本月抄表截止读数”为10,569度。一审法院再查明，2020年3月11日，一审法院立案受理了李秀金诉协信公司、协信虹桥分公司房屋租赁合同纠纷【案号（2020）沪0112民初7859号】，李秀金同样就上海市闵行区XX路XX弄XX号地下二层14-3号房屋租赁纠纷起诉要求确认《房屋租赁合同》解除；协信公司、协信虹桥分公司退还房屋押金和装修押金77,018.21元并赔偿各项损失306,270元。一审法院认为，涉案房屋租赁合同系协信虹桥分公司与李秀金签订，该合同就李秀金在合同中的地位记载为承租方，依据合同相对性原则，基于涉案房屋租赁合同引发的纠纷，协信公司、协信虹桥分公司以李秀金作为本案被告，并无不当。更何况，李秀金在（2020）沪0112民初7859号案件中也系基于其合同相对方的身份向协信公司、协信虹桥分公司提起诉讼。故李秀金就诉讼主体资格问题提出的抗辩意见，一审法院不予采纳。协信虹桥分公司与李秀金就涉案房屋租赁事宜签署的涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效协议，双方应按约履行。本案争议焦点为：一、李秀金是否有权解除涉案房屋租赁合同，李秀金于2019年7月28日寄发的《律师函》是否产生效力；二、协信公司、协信虹桥分公司是否有权解除涉案房屋租赁合同，协信虹桥分公司于2019年11月30日邮寄的《解除合同通知书》是否产生效力。针对争议焦点一，一审法院认为，李秀金主张合同解除主要基于其认为协信公司、协信虹桥分公司违约并认为违约行为存在以下两点：1、协信公司、协信虹桥分公司提供的涉案商铺的空调无法使用；2、协信公司、协信虹桥分公司在招商引资的过程中存在虚假宣传和误导性的承诺。1、就李秀金提出的涉案商铺的空调无法使用的意见，一审法院认为，根据查明事实，确实涉案商铺的空调存在问题，虽经维修，但空调问题仍未能得到解决。对此，作为出租方的协信公司、协信虹桥分公司，系存在过错的。但即便其对此存在过错，涉案房屋租赁合同并未赋予李秀金合同解除的权利。又从法定解除的角度来看，空调问题是否足以影响李秀金对涉案房屋的使用、是否影响李秀金的合同目的的实现，一审法院亦认为值得商榷。本身空调问题对李秀金就涉案房屋一年中的使用的影响主要集中在夏季，即使夏季，从李秀金自认或是李秀金提供的录音内容来看，双方在协商过程中，协信公司、协信虹桥分公司也提出李秀金可通过加装独立空调或重新铺设空调系统以解决该问题、对李秀金由此支出的费用也可提免租期。由此可见，虽然涉案房屋本身自带的空调系统无法得到修复，但可通过其他途径去避免或减少对李秀金使用涉案房屋的影响。故一审法院认为，空调问题并不足以影响李秀金对涉案房屋的使用、也不影响李秀金的合同目的的实现。李秀金将此作为解除合同的依据，理据不足。2、就李秀金提出的协信公司、协信虹桥分公司在招商引资的过程中存在虚假宣传和误导性的承诺的意见，一审法院认为，首先，就李秀金提交的宣传资料及微信聊天记录，一审法院的认证意见不再赘述。其次，即便李秀金提交的宣传资料真实，且系协信公司、协信虹桥分公司提供，但双方并未将此作为涉案房屋租赁合同的附件，从现有证据材料来看，也无证据证明双方确定该些资料系订立涉案房屋租赁合同的必备条件，且本身宣传资料是协信公司、协信虹桥分公司对涉案商场未来的美好展望，是否能达到预期，也存在一定不可控因素，李秀金作为具有完全民事行为能力的人亦应当清楚其中之风险。故李秀金将此作为解除合同的依据，理据不足。综上，李秀金主张合同解除所基于的依据，均不成立。李秀金无权依此享有合同解除的权利，由此李秀金于2019年7月28日寄发的《律师函》不产生合同解除的效力。针对争议焦点二，协信公司、协信虹桥分公司主张合同解除主要基于其认为李秀金存在包括欠付各类费用等违约行为。对此，一审法院认为，其中李秀金自2019年5月1日起的租金、物业管理费未付，系双方无争议之事实。就该两类款项，按照涉案房屋租赁合同附表一第九部分的约定，李秀金应当于2019年5月1日前给付，然其未按约支付且逾期超过十四日，已达协信虹桥分公司可行使合同解除权之条件，且从李秀金提供的录音内容来看，其于2019年5月底方报修空调问题，可见李秀金当时欠付租金等费用并无合法、合理的理由。后李秀金又无正当理由擅自要求解除合同。故现协信公司、协信虹桥分公司依据涉案房屋租赁合同第二十五条之约定行使合同解除权，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。鉴于协信虹桥分公司于2019年11月30日向李秀金邮寄《解除合同通知书》并表示合同于2019年12月5日解除，且该通知已于2019年12月1日送达李秀金，故一审法院确认协信虹桥分公司与李秀金签署的涉案房屋租赁合同于2019年12月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现就协信公司、协信虹桥分公司提出的各类诉请，1、协信公司、协信虹桥分公司要求李秀金将涉案房屋腾空、恢复原状后交还协信公司、协信虹桥分公司，符合双方约定，就恢复原状之状态，涉案房屋租赁合同第十一条也已列明，一审法院予以支持。2、就协信公司、协信虹桥分公司主张的补交装修期（2018年12月15日至2019年3月14日）租金差额的诉请，根据涉案房屋租赁合同第四条第3款及第二十五条的约定，协信公司、协信虹桥分公司的该项诉请，一审法院予以支持。3、就协信公司、协信虹桥分公司主张的自2019年5月1日起至2019年12月5日止的租金、物业管理费，一审法院认为，鉴于涉案房屋租赁合同已解除，作为承租人的李秀金理应结清合同解除前其占有使用涉案房屋期间的租金、物业管理费。但也考虑到，涉案房屋内的空调问题，确实对李秀金的经营存在一定的影响，故一审法院酌定2019年6月至2019年9月期间的租金、物业管理费分别按涉案房屋租赁合同约定之基本租金、物业管理费标准的75%进行计算。经计算，李秀金应向协信公司、协信虹桥分公司支付自2019年5月1日起至2019年12月5日止的租金共计78,429.41元、物业管理费共计33,520.50元。4、就协信公司、协信虹桥分公司主张的自2019年8月15日起至2019年12月5日止的推广费共计1,552.50元，符合双方约定，一审法院予以支持。5、就协信公司、协信虹桥分公司主张的自2019年3月15日起至2019年12月5日止的收银机租赁费1,741.94元，因李秀金辩称协信公司、协信虹桥分公司未提供收银机，而协信公司、协信虹桥分公司亦无证据证明其已实际向李秀金交付收银机，故该项诉请，不予采纳。6、就协信公司、协信虹桥分公司主张的公共事业费，因其仅提供了2019年3月-2019年6月的抄表单，根据该些抄表单记载及合同约定电费单价，经计算，李秀金应付电费为12,829.86元【（10,569-1,272）X1.38】。至于其他电费及水费，因协信公司、协信虹桥分公司未提供相应依据，不予支持。7、就协信公司、协信虹桥分公司主张的自2019年12月6日起至李秀金交还涉案房屋之日止的占有使用费，鉴于涉案房屋仍为李秀金所占有，故李秀金理应向协信公司、协信虹桥分公司支付占有期间的占有使用费，就占有使用费的计算标准，协信公司、协信虹桥分公司要求参照合同约定之租金标准，一审法院认为，考虑到涉案空调的问题，故酌定除每年6-9月的占有使用费按房屋租赁合同约定之基本租金标准的75%（即9,547.04元/月）进行计算，其余月份均按房屋租赁合同约定之基本租金标准即12,729.38元/月进行计算。8、就协信公司、协信虹桥分公司主张的律师费，协信公司、协信虹桥分公司已提供了相应依据，且符合合同第二十五条的约定，予以支持。9、就协信公司、协信虹桥分公司主张的逾期付款滞纳金，鉴于李秀金逾期付款的行为已构成违约，故协信公司、协信虹桥分公司主张该项费用符合合同约定，计算标准尚属合理，一审法院予以支持。10、就协信公司、协信虹桥分公司主张的违约金，一审法院认为，协信公司、协信虹桥分公司主张的逾期付款滞纳金、律师费以及合同解除的违约金均是因李秀金违约导致合同解除而应承担的违约责任，现协信公司、协信虹桥分公司合并主张，从制裁违约和利益平衡原则出发，在已支持逾期付款滞纳金、律师费的情况下，在协信公司、协信虹桥分公司未提供充分有效的证据材料证明其损失极高的情况下，综合考虑双方当事人的合同履行情况、过错程度等因素后，将协信公司、协信虹桥分公司主张的违约金调整为40,000元。至于李秀金已付的各类保证金，因李秀金已就该些费用在他案中主张，故本案中不再处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、协信虹桥分公司与李秀金签署的《上海协信星光天地房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；二、李秀金于判决生效之日起十五日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号地下二层14-3号房屋腾空、恢复原状后交还协信公司、协信虹桥分公司；三、李秀金于判决生效之日起十五日内向协信公司、协信虹桥分公司补缴装修期（2018年12月15日-2019年3月14日）租金差额36,932.64元；四、李秀金于判决生效之日起十五日内向协信公司、协信虹桥分公司支付自2019年5月1日起至2019年12月5日止的租金共计78,429.41元；五、李秀金于判决生效之日起十五日内向协信公司、协信虹桥分公司支付自2019年5月1日起至2019年12月5日止的物业管理费共计33,520.50元；六、李秀金于判决生效之日起十五日内向协信公司、协信虹桥分公司支付自2019年8月15日起至2019年12月5日止的推广费共计1,552.50元；七、李秀金于判决生效之日起十五日内向协信公司、协信虹桥分公司支付2019年4月1日起至2019年6月30日止的电费12,829.86元；八、李秀金于判决生效之日起十五日内向协信公司、协信虹桥分公司支付自2019年12月6日起至李秀金返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（使用费标准：除6月至9月期间按9,547.04元/月的标准计算，其余月份均按12,729.38元/月的标准计算）；九、李秀金于判决生效之日起十五日内向协信公司、协信虹桥分公司支付违约金40,000元；十、李秀金于判决生效之日起十五日内向协信公司、协信虹桥分公司支付律师服务费15,000元；十一、李秀金于判决生效之日起十五日内向协信公司、协信虹桥分公司支付逾期滞纳利息（计算方式：以126,332.27元为本金、按日万分之五的标准计算自2019年12月6日起至判决生效之日止）；十二、驳回协信公司、协信虹桥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2,174.48元，由李秀金负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据材料。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，二审庭审中，协信公司、协信虹桥分公司与李秀金均确认，协信公司、协信虹桥分公司于2020年7月15日收回涉案房屋。本院认为，本案二审审理焦点在于：一、李秀金是否有权解除涉案房屋租赁合同，其于2019年7月28日寄发的《律师函》是否产生解除合同的效力；二、协信公司、协信虹桥分公司是否有权解除涉案房屋租赁合同，协信虹桥分公司于2019年11月30日邮寄的《解除合同通知书》是否产生解除合同的效力；三、一审法院对涉案房屋租赁合同解除后的处理有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点。李秀金主张其行使合同解除权的依据主要在于：1.涉案房屋空调存在问题导致其合同目的无法实现；2.协信公司、协信虹桥分公司存在虚假宣传甚至欺诈的问题。对此本院认为，其一，关于涉案房屋的空调问题。从约定解除的角度，根据查明的事实，涉案房屋的空调确实存在无法有效制冷的问题，协信虹桥分公司作为出租方负有保证涉案房屋空调正常运转的义务，但涉案房屋租赁合同并未赋予李秀金据此解除合同的权利。从法定解除的角度，考虑到空调无法有效制冷对李秀金的影响主要集中在夏季，且根据双方沟通的记录，协信公司、协信虹桥分公司亦提出加装独立空调、重新铺设管道等避免或减少空调问题影响的解决方案。故涉案房屋的空调制冷问题对李秀金使用涉案房屋的影响有限，不足以导致李秀金合同目的无法实现，李秀金据此行使法定解除权亦无充分依据。其二，关于李秀金主张协信公司、协信虹桥分公司存在虚假宣传、欺诈的问题。宣传资料是协信公司、协信虹桥分公司对于涉案商场的预期、展望，李秀金亦未举证证明宣传资料所载内容构成涉案房屋租赁合同之要件，故其以此为由主张解除涉案合同没有事实和法律依据。综上。李秀金于2019年7月28日寄发的《律师函》不产生合同解除的效力。关于第二个争议焦点。本院认为，双方均确认李秀金自2019年5月1日起未付租金、物业管理费等费用。且根据在案证据，李秀金开始报修涉案房屋空调明显晚于其欠付上述费用的时间，故欠付并无合理理由。根据涉案房屋租赁合同第二十五条之约定，李秀金逾期支付应付款项超过十四日即构成违约，协信虹桥分公司即可提前解除涉案房屋租赁合同，故协信虹桥分公司据此行使合同解除权具有事实和法律依据。协信虹桥分公司于2019年11月30日邮寄的《解除合同通知书》产生合同解除的效力。一审认定涉案房屋租赁合同于2019年12月5日解除，本院予以认同。关于第三个争议焦点。首先，双方对李秀金腾退涉案房屋并无异议，且二审庭审中双方均确认协信公司、协信虹桥分公司已于2020年7月15日收回涉案房屋，本院对此予以确认。其次，李秀金主张一审确定的逾期付款滞纳金过高。对此，本院认为，根据涉案房屋租赁合同第二十五条之约定，李秀金逾期支付应付款项超过十四日即构成违约，每延迟支付一日，协信虹桥分公司有权向李秀金收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。现协信公司、协信虹桥分公司主张按日万分之五的标准计算逾期付款滞纳金，并未超过前述约定的标准，系其对自身权利的处分，并不违反合同约定和法律规定。且一审法院在认定违约金时，亦考虑到逾期付款滞纳金、律师费和合同解除的违约金均属于因李秀金违约解除合同所产生的责任，故在业已支持逾期付款滞纳金及律师费的情况下，酌情认定违约金为40,000元，系已充分考虑合同的履行情况、过错程度等因素。故李秀金对逾期付款滞纳金提出的异议没有事实和法律依据，本院不予支持。最后，对于涉案房屋租赁合同解除后李秀金应支付的其他各项费用，鉴于其未提出异议，一审认定亦无不当，本院予以认同。综上所述，李秀金的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,348.96元，由上诉人李秀金负担。本判决为终审判决。审判长 孙 军审判员 任明艳审判员 刘 江二〇二〇年十一月十八日书记员 盛 利附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。