河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民再142号再审申请人（案外人）蔡某某，女，1972年3月8日出生，汉族，住郑州市金水区。被申请人（原审原告）周某，男，1961年9月4日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托代理人李相周，河南仟方律师事务所律师。委托代理人李中华，河南仟方律师事务所实习律师。被申请人（原审被告）张某某，男，2001年1月4日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区。再审申请人蔡某某因与被申请人周某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）豫0105民初6509号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月16日作出（2020）豫0105民申225号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人蔡某某，被申请人周某委托代理人李相周、李中华到庭参加诉讼，被申请人张某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡某某申请再审称：1、蔡某某执行张志伟一案于2017年1月23日在金水法院立案，金水法院将张志伟名下涉案房产一套予以预查封，查封期限自2017年3月3日至2020年3月2日，后该案转至中原区执行局执行。周某提供（2016）豫0105民初6509号民事判决，到中原法院执行局提执行异议，该判决生效时间为2017年10月23日。由于法律文书导致物权变更，确定涉案房屋所有权归周某所有的具体时间为2017年10月23日，是在查封该涉案房屋（2017年3月3日）之后，依据相关法律规定，执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。2、周某与张志伟2014年9月29日签订房屋买卖合同，涉案房屋面积为259.31㎡，价格180万元，仅为同期合理市场价的35%，且合同约定张志伟承担办理房产证手续所产生的有关税费。郑州中院淘宝拍卖网2014年9月9日拍卖成交与涉案房屋同院同户型房屋，面积为260.27㎡，成交价格为445.2725万元。张志伟180万元卖了一套市价520万元的别墅，自己还要承担上百万的税，涉嫌虚假诉讼、逃避债务。3、周某提供的判决书中，周某没有提供180万元的银行转款明细单，没有提到周某支付张志伟的银行转款明细和张志伟收款的银行账号，不符合正常交易习惯。4、周某与张志伟开庭时，张志伟未出庭未答辩，为缺席判决。蔡某某与张志伟诉讼和执行中，张志伟自己或委托律师全程参与，张志伟与蔡某某签订的借款合同所留电话与周某签订购房合同为同一电话。张志伟2017年3月20日还因为287万借款与蔡某某协商签订书面还款方案。2017年5月份开庭，张志伟作为被告却不出庭，造成缺席判决。证明周某与张志伟恶意串通，通过虚假诉讼低价转移财产。5、周某并没有实际占有房屋，周某在执行异议书中称2014年9月30日张志伟交付房屋，是虚假陈述。执行期间，蔡某某多次到张志伟家中（涉案房屋中）催促还款，张志伟多次当面写下还款方案，蔡某某从未在该房屋中见过周某。2019年5月7日，中原法院执行局到涉案房屋中贴出腾房公告，张志伟提出因儿子高考请求6月底腾房，并多次与蔡某某商量，两次在涉案房屋中当面写出还款方案，于2019年5月30日在法院签订执行和解协议，约定如果不履行该协议配合法院腾房拍卖该房屋。直到执行法官催问张志伟何时腾房拍卖，周某才提出异议。综上，原审判决适用法律错误，也侵害蔡某某的利益。请求：1、撤销金水法院作出的（2016）豫0105民初6509号民事判决，依法驳回被申请人周某的诉讼请求；2、再审诉讼费由周某、张某某承担。周某辩称：1、周某与张志伟所签订的房屋买卖合同系真实意思表示，且周某按照合同约定全部履行购房款，张志伟按照合同约定把房屋交付给了周某；2、涉案房屋办理过户手续时，因涉案房屋系张志伟通过网络竞买所得，在签订本案买卖合同时，该房屋仍登记在开发商名下，因开发商与张志伟先后不积极配合办理，导致该房屋不能及时过户；3、涉案房屋登记在开发商名下且双方签订的涉案合同合法有效，且全部支付房款，根据最高院执行异议和复议之规定，无论蔡某某是否进行查封，周某均能排除对涉案房屋之执行；4、周某与张志伟之间存在的买卖合同所涉及的是物权，而蔡某某与张志伟之间所涉及的是债权，物权优先于债券；5、蔡某某认为其与张志伟之间存在借款合同纠纷，但其对主张的借款并无相应付款凭证、资金来源等，无法确认其债权债务关系是否真实存在，且张志伟明知已将涉案房屋出售给周某，且法院判决强制执行的的情况下，仍与蔡某某达成执行和解协议，如不能履行将涉案房屋进行抵偿或者执行，说明其与蔡某某存在串通，故意转移财产，甚至涉及虚假诉讼。综上，蔡某某申请再审无事实根据与理由，应依法驳回，维持原判。张某某未到庭答辩。周某原审起诉请求：判令位于郑州市金水区××单元××号房屋所有权归周某所有；张志伟协助周某办理位于郑州市金水区××单元××号房屋权属过户手续，房屋价款1800000元；张志伟支付被申请人周某罚金367200元（罚金暂计算至2015年7月20日，以后仍按照约定主张）；张志伟支付周某违约金360000元；诉讼费由张志伟承担。本院原审认定事实：2014年9月29日，周某、张志伟签订房屋买卖合同一份，主要约定：张志伟为卖方（甲方），周某为买方（乙方）；甲方自愿将坐落在河南省郑州市国基路168号58幢8单元1-3层0××号房复式住宅（建筑面积259.31平方米）房产出卖给乙方；双方议定上述房产总价款为1800000元；合同签订后7个工作日内乙方一次性向甲方支付房款1800000元；甲方应在合同签订后3个工作日内，将房屋权属证明交付乙方，乙方在收到甲方权属证明后向甲方支付全额购房款后，甲方应在3个月内为乙方办理房屋过户手续；办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担；如甲方违约，应向乙方支付合同标的20%的违约金，逾期为乙方办理房屋过户手续，每逾期一日，应向乙方支付日千分之二的罚金。合同还有其他约定。2014年9月30日，张志伟出具收到条载明：今收到周某购房款壹佰捌拾万元整，￥1800000元。收款人：张志伟2014年9月30日。2017年6月2日，郑州市住房保障和房地产管理局作出回复函显示，金水区国基路168号香榭丽舍59幢8单元0××号房屋备案情况，办公系统显示此房屋处于待售状态，预售面积259.31平方米，户型为复式住宅，房屋用途为成套住宅。本院原审认为：周某、张志伟之间签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。本案中，周某已按合同约定交付购房款，张志伟作为出卖方有义务依照合同约定配合买受人于合同约定时间内办理房屋过户手续。周某以张志伟不配合办理房屋过户手续为由，要求张志伟继续履行合同并承担违约责任，且张志伟经本院依法传唤未到庭对原告诉称的事实提出异议，故本院对该诉请予以支持。关于违约金及罚金数额，周某依据合同约定“如甲方违约，应向乙方支付合同标的20%的违约金，逾期为乙方办理房屋过户手续，每逾期一日，应向乙方支付日千分之二的罚金。”请求张志伟支付逾期过户后的违约金及罚金，对此本院认为该违约责任约定过高，本院酌情予以降低。本院认为张志伟支付违约金及罚金的数额为周某已支付房款1800000元的10%即180000元为宜，超出部分本院不予支持。本院原审判决：一、位于郑州市金水区××单元××号房屋归周某所有。二、张志伟于判决生效后十日内协助周某办理上述房屋的过户手续；三、张志伟于判决生效后十日内向原告周某支付违约金及罚金共计180000元；四、驳回原告周某的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实一致，另查明：张志伟户籍信息于2019年8月5日注销，注销原因为死亡注销；张某某与张志伟关系为长子。因张志伟已死亡，本院依法追加其继承人张某某为本案被告参加诉讼。本院再审认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，涉案房屋所有权证显示该房屋为张志伟所有，且该房屋在原审判决前已被人民法院查封，对周某提出确认该房屋归其个人所有，张志伟协助其办理位于涉案房屋权属过户手续的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”本案按再审程序审理，因涉案房屋不能过户而产生的其他纠纷及相应违约责任，当事人可另行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）豫0105民初6509号民事判决；二、驳回被申请人周某的诉讼请求。原审案件受理费27018元、公告费260元，均由被申请人周某负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  潘 瑞人民陪审员  陈文萍人民陪审员  荆素敏二〇二〇年十一月十八日书 记 员  席允丽