上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11745号上诉人（原审原告、反诉被告）:上海温安酒店管理有限公司,住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路****。法定代表人：郑飞轮，执行董事。委托诉讼代理人：于杰，上海渲双律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海肖翔实业有限公司，住，住所地上海市浦东新区民秋路********/div>法定代表人：陈根华，执行董事。委托诉讼代理人：张南堂，上海市中原律师事务所律师。上诉人上海温安酒店管理有限公司（以下简称温安公司）因与被上诉人上海肖翔实业有限公司（以下简称肖翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初36388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人温安公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持温安公司一审全部诉请，或将本案发回重审。事实与理由：温安公司在订立《房屋（预）租赁合同》时并不知晓位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号全幢房屋（以下简称系争房屋）系科研用途，其他纠纷导致系争房屋被查封与温安公司无关，不应影响租赁合同的履行；一审法院直接适用公平原则解除合同，无视了温安公司要求继续履行的诉请，法院支持现存有效法律关系是维持市场经济的基石。被上诉人肖翔公司辩称：系争房屋性质系科研且已被查封，租赁合同客观上已无法履行，温安公司要求继续履行的目的是为了无限期计算违约金，这会造成严重的利益失衡，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。温安公司向一审法院起诉请求：1.判令肖翔公司继续履行双方签订的《房屋（预）租赁合同》；2.诉讼费用由肖翔公司承担。肖翔公司向一审法院提出反诉请求：确认双方签订的《房屋（预）租赁合同》于2020年2月3日解除。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX街坊XX丘产权登记在肖翔公司名下，用途为商业用地、科研设计用地，使用权取得方式为出让，使用权面积为31,110.10平方米。系争房屋于2013年8月8日取得《建设用地规划许可证》，2014年12月31日取得《建设工程规划许可证》，2015年5月21日取得《建设工程施工许可证》，2020年2月25日取得《不动产权证书》。2017年底，肖翔公司作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的温安公司签订《房屋（预）租赁合同》，约定肖翔公司将位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号全幢上海XX商务广场出租给温安公司，房屋用途为商业。该合同第1.3条约定，签署本合同前，甲方应向乙方出示土地证、规划许可证、施工许可证、预测报告原件，并提供复印件作为合同附件。第1.8条约定，甲方应于2018年9月30日前向乙方出示该房屋的产权证书，并交付复印件。第9.1.2条约定，甲方同意在本合同签署且乙方缴纳保证金与公用事业费押金及首期租金和物业管理费的前提下，不迟于2018年5月1日将该房屋交付给乙方。甲方将另行发出收楼通知书，如因乙方原因未能按收楼通知书规定日期收楼的，则收楼通知约定之收楼日起，该房屋视为交付。如甲方未能按期交付该房屋，则甲方应按照每日1,000元向乙方支付逾期交付违约金且租期相应顺延，因乙方过错导致交房延迟的情形除外。第13.5条约定，甲方未能在2018年9月30日前将该房屋产证提供给乙方的，每逾期一日，每日应按照该房屋租金（2.3元/平方米）赔偿乙方损失，同时乙方无需支付相应期间租金。第13.9条约定，任何一方违反本合同，均应赔偿因其违约所造成的另一方的直接损失。在任何情况下，合同一方不得主张调低违约金或者改变损害赔偿额的计算方式以便承担更少的违约责任。附表四约定该房屋用途：温安公司向肖翔公司承诺，租赁该房屋以“XX酒店”名义作为经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。附表五约定租赁期限：自2018年5月1日起至2034年4月30日止。附表六第2条约定，租赁期内，租金按“先付后用”原则，以每三个月为一期支付。首期租金3,137,538元应于交房之日前七日内支付。附表七第1条约定，乙方应向甲方支付保证金2,091,692元。附表八第1条约定，经双方协商本合同租金已包含物业管理费，乙方无需另行支付。合同签订后，温安公司于2017年11月支付保证金2,091,692元。2019年6月13日，温安酒店以肖翔公司未交付系争房屋及房产证为由诉至上海市浦东新区人民法院，要求：1.判令肖翔公司支付自2018年5月2日起按照每日1,000元标准计算至2019年6月1日止的逾期交房违约金；2.判令肖翔公司支付自2018年9月30日起按照每日34,383元标准计算至2019年6月1日止的逾期交付房产证违约金；3.诉讼费由肖翔公司负担。上海市浦东新区人民法院审理后于2019年11月19日作出（2019）沪0115民初52810号民事判决书：“一、上海肖翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海温安酒店管理有限公司自2018年5月2日起按照每日1,000元标准计算至2019年6月1日止的逾期交房违约金；二、上海肖翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海温安酒店管理有限公司自2018年10月1日起至2019年6月1日期间逾期交付房产证违约金1,600,000元。案件受理费72,329元，减半收取计36,164.50元，保全费5,000元，以上共计41,164.50元，由上海温安酒店管理有限公司负担31,834元，上海肖翔实业有限公司负担9,330.50元。”上述判决已生效。2020年2月3日，肖翔公司向温安公司发送《解除合同通知书》，告知因土地性质系科研用地、无法办理营业执照、房屋所涉地块已遭受司法查封等客观情况，致使租赁合同无法履行，故通知租赁合同于即日解除。一审审理中，肖翔公司提供：1.《建设工程规划许可证》及附表、《房屋土地权属调查报告书》及附表，证明系争房屋的土地用途为科研设计用房。经一审庭审质证，温安公司认可上述证据的真实性，但表示《房屋土地权属调查报告书》的日期晚于合同签订日期，当时不清楚系争房屋的土地性质；2.《上海市不动产登记簿》、民事裁定书，证明系争房屋的房屋类型为科研设计用房，分别于2019年7月19日、2019年10月28日、2020年5月12日被上海市浦东新区人民法院、上海市第二中级人民法院与上海市第一中级人民法院查封，其中（2019）沪02民初128号案件标的金额为504,424,657.53元，仍在应诉中，尚未判决。经一审庭审质证，温安公司认可上述证据的真实性，表示即使房屋类型为科研设计用房愿意继续履行合同，对于查封问题，肖翔公司应解决诉讼纠纷，使系争房屋得以解封；3.温安公司法定代表人与肖翔公司代理律师于2020年3月7日的谈话录音光盘，证明双方曾就赔偿事宜进行磋商，温安公司继续履行合同的目的为恶意诉讼。经一审庭审质证，温安公司认可上述证据的真实性，但表示仅能体现磋商过程。一审庭审中，双方表示若判决合同解除，对于相应法律后果，温安公司将另行起诉，肖翔公司同意在本案中退还押金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。温安公司与肖翔公司签订的《房屋（预）租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，温安公司、肖翔公司均应恪守。合同约定房屋用途为商业，温安公司承诺租赁该房屋作为经营酒店使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。但系争房屋的房屋类型为科研设计用房，且分别于2019年7月19日、2019年10月28日、2020年5月12日被上海市浦东新区人民法院、上海市第二中级人民法院与上海市第一中级人民法院查封。基于肖翔公司未能按期交付房屋及房产证，已由上海市浦东新区人民法院判决承担自2018年5月2日起按照每日1,000元标准计算至2019年6月1日止的逾期交房违约金，以及自2018年10月1日起至2019年6月1日期间逾期交付房产证违约金1,600,000元。后肖翔公司于2020年2月3日提出提前解除合同，温安公司未予同意。基于房屋性质、房屋现状对履行合同所造成的影响，以及违约金的计算方式等因素，合同继续履行将导致双方利益失衡，有悖公平原则，故法院认为解除《房屋（预）租赁合同》为宜。至于解除合同的违约责任，温安公司表示将另案起诉，故本案中暂不处理。肖翔公司同意将温安公司支付的保证金予以退还，法院予以照准。一审法院审理后于二〇二〇年八月十二日作出判决：一、解除上海温安酒店管理有限公司与上海肖翔实业有限公司签订的《房屋（预）租赁合同》；二、上海肖翔实业有限公司于判决生效之日起十日内退还上海温安酒店管理有限公司保证金2,091,692元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由上海温安酒店管理有限公司负担12.50元，上海肖翔实业有限公司负担12.50元；一审反诉案件受理费减半收取计25元，由上海肖翔实业有限公司负担12.50元，上海温安酒店管理有限公司负担12.50元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：肖翔公司于一审中提交的《上海市不动产登记簿》载明：坐落于XX路****的房屋用途为科研设计，核准日期为2020年2月25日。本院认为，温安公司与肖翔公司于2017年底就系争房屋签订的《房屋（预）租赁合同》中载明租赁房屋用途为商业，但之后肖翔公司取得系争房屋的不动产登记簿上载明系争房屋用途为科研设计，故继续履行该合同在法律上已难以进行，对于温安公司要求继续履行合同的上诉主张，本院不予支持。关于合同解除的问题，一方面，由于该合同在法律上存在着履行不能的情形，温安公司难以使用系争房屋合法开展相关经营活动；另一方面，考虑到该合同违约责任的承担问题，如该合同继续存续亦会严重损害肖翔公司的利益。本案系争租赁合同系长期性合同，该合同继续存续将不利于双方后续相关生产经营活动的正常开展，于此合同僵局之下，继续履行该合同对肖翔公司而言显失公平，一审法院基于系争房屋性质、违约金计算方式等因素判令支持肖翔公司要求解除合同的反诉请求并无不妥。至于合同解除的后果，温安公司表示将另案主张，肖翔公司则表示同意退还保证金，故一审法院判令肖翔公司返还保证金亦无不当。综上所述，上诉人温安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海温安酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇二〇年十一月二十七日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……