江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民初203号 原告：陈传华，男，1961年3月6日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 原告：张丽萍，女，1962年10月6日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 二原告共同委托诉讼代理人：满启春，江苏金汉都律师事务所律师。 被告：王世勤，男，1963年8月28日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：王艳，女，1982年1月23日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区，系王世勤侄女。 第三人：中住佳展地产（徐州）有限公司，统一社会信用代码91320300778012635R，住所地江苏省徐州市铜山新区**路**路南（供销社**）。 法定代表人：王晓龙，该公司董事长。 原告陈传华、张丽萍与被告王世勤、第三人中住佳展地产（徐州）有限公司（以下简称中住佳展公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程公开开庭进行了审理。原告陈传华及其与张丽萍的共同委托诉讼代理人满启春，被告王世勤的委托诉讼代理人王艳到庭参加诉讼，第三人中住佳展公司向本院提交了书面意见。本案现已审理终结。 原告陈传华、张丽萍向本院提出诉讼称，2013年3月28日，原告与中住佳展公司签订《商品房买卖合同》购买位于徐州市铜山新区其配套的DP28-1-115号车库（以下简称涉案车库），并于当年4月2日向中住佳展公司缴纳了全部购房款(包括车库款项)913072元。中住佳展公司为原告开具了购房票据。同时办理了上房交接手续。原告于2013年5月7日开始装修入住至今。但王世勤却在2014年之后查封了原告购买的涉案车库。按照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，原告交付了全部购房款（含涉案车库）并且已经实际交付使用长达7年之久，故涉案车库属于原告所有。王世勤对涉案车库查封是在原告购买及办理上房手续且实际占有使用之后。因此，王世勤查封涉案车库侵害了原告的合法权益。请求：1.确认徐州市铜山新区中新泉山森林海DP28-1-115地下车库归原告所有；2.停止对原告所有的涉案车库的执行；3.诉讼费用由被告承担。 被告王世勤辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。根据《执行异议复议规定》第二十九条的规定，涉案车库不是用于居住，原告对涉案车库不享有排除执行的民事权益。 第三人中住佳展公司称，原告于2013年3月28日在我公司售楼部与我公司签订了涉案房产和车库的《合同书》与《认购书》。当时公司正常运营，房产也是正常销售的。原告当时已经交清了全部购房款和车库款。我公司于2013年4月2日就涉案房产办理了交房和上房手续，原告居住至今。由于我公司外欠款原因导致被多个债权人申请查封，至今无法办理产权过户手续。我公司与原告就涉案房产的交易行为是真实合法有效的，对于原告的主张我公司没有异议。 经审查查明，2015年6月17，本院对王世勤诉中住佳展公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2014)徐民初字第297号民事判决：中住佳展公司于本判决生效后十日内支付王世勤工程款本金13893920.8元及利息（利息从2013年11月28日起参照中国人民银行发布的同期同档银行基准贷款利率计算至实际给付之日止）。未按期履行金钱给付义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 经王世勤申请，本院于2014年10月30日作出（2014）徐民初字297号裁定：查封、冻结中住佳展公司价值1500万元的银行存款或其他财产。同年11月12日，本院向铜山区房产登记交易中心送达（2014）徐民初字297号裁定书及协助执行通知书，查封中住佳展公司所有的位于中新泉山森林海的205套房产，期限两年。 根据王世勤的申请，本院立案强制执行，案号为（2015）徐执字第00739号。在本案执行过程中，本院于2015年12月7日作出（2015）徐执字第00739号执行裁定：冻结、扣划被执行人中住佳展公司银行存款1760万元，如银行存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。2016年10月31日，本院向徐州市铜山区不动产管理局送达（2015）徐执字第00739号执行裁定及（2015）徐执字第00739号协助执行通知书，查封了中住佳展公司位于徐州市铜山区中新泉山森林海包括涉案车库在内的14套房产，查封期间为三年。 陈传华、张丽萍针对涉案车库提出执行异议后，本院于2020年5月11日作出（2020）苏03执异16号执行裁定：驳回陈传华、张丽萍的异议请求。陈传华、张丽萍不服该裁定，于法定期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明，据陈传华提交的涉案车库《分割转让证》显示，涉案车库具有独立产权。 原告为证实其对涉案车库享有足以排除执行的民事权益，向本院提交相应证据，对于举证、质证及认证情况，将在说理部分结合本案的法律适用进行列举与分析。 本院认为，本案争议焦点为原告对涉案车库是否享有所有权、是否享有足以排除执行的民事权益。 一、关于原告对涉案车库是否享有所有权的问题。本案中，原告主张其通过买卖合同关系受让涉案车库的所有权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。根据本案查明的事实，涉案车库并未登记在原告名下，故对于原告要求确认其对涉案车库享有所有权的诉讼请求，依法不予支持。 二、关于原告对涉案车库是否享有足以排除执行的民事权益的问题。本案中，原告以不动产买受人的身份对涉案车库主张排除执行，根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，原告应举证证明如下事实：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，结合本案查明的事实、被告及第三人的质证意见，对原告的举证具体分析： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告为此向本院提交：1.中住佳展公司（甲方）与陈传华（乙方）于2013年3月28日签订的《泉山森林海认购书》。主要内容为：乙方认购位于徐州市铜山区泉山森林海DP28幢115号车库，，地上建筑面积5792平方米、单价3400元每平方米，总价为196928元。乙方同意在签订认购书同时向甲方支付定金10000元。2.中住佳展公司（出卖人）与陈传华（买受人）于2013年4月6日签订的《商品房买卖合同》，合同约定陈传华购买徐州市铜山县汉王镇泉山森林海DP28幢1单元115号房，用途为车库，建筑面积57.92平方米，单价1381元每平方米，总金额80000元。对于付款方式及期限约定为：“买受人签署本合同时一次性付清房款即70000元整。”王世勤对《商品房买卖合同》尾部所加盖的中住佳展公司合同专用章的真实性和加盖时间提出异议，认为该印章与中住佳展公司在2012年9月至2013年10月所使用的合同专用章不一致，并提交中住佳展公司的《刻制公章备案证明》、蒋艳丽与中住佳展公司于2013年10月30日签订的《泉山森林海认购书》加以佐证。经比对，原告提交的《商品房买卖合同》所加盖的中住佳展公司合同专用章与王世勤提交的《刻制公章备案证明》、蒋艳丽与中住佳展公司签订的《泉山森林海认购书》及原告所提交的《泉山森林海认购书》上所加盖的合同专用章并非同一印章。经询问，王世勤表示对印章的真实性及加盖时间不申请鉴定。本院认为，首先，如不通过专业鉴定程序，本院无法对原告提交的《商品房买卖合同》上的印章真实性及加盖时间作出判断。在王世勤未申请鉴定的情况下，本院对王世勤针对印章的真实性及加盖时间提出的异议，依法不予采信。其次，原告作为买受人客观上难以对中住佳展公司所加盖印章的真实性进行核查，即便中住佳展公司使用虚假的印章，也不会必然导致买卖合同无效。此外，王世勤还主张，原告所提交的《泉山森林海认购书》上约定的涉案车库价格（单价为3400元）与《商品房买卖合同》中约定的价格（单价为1381元）差距显著。原告则称，《认购书》上约定的车库价格较高且无法办理产权证书，后协商变更为80000元，并提出小区内车库现价即为80000元。本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》签订时间在《泉山森林海认购书》之后，可视为双方对认购书中的价格条款予以变更，并且在王世勤向本院提交的蒋艳丽与中住佳展公司签订的《泉山森林海认购书》中，蒋艳丽所购泉山森林海DP34-118号车库的单价为1000元每平方米，与原告提交的《商品房买卖合同》中所约定的价格相近。因此，对于王世勤针对《商品房买卖合同》的真实性及合法性提出的异议，本院不予采纳。结合中住佳展公司在向本院提交的答辩意见中对于其与原告之间买卖合同关系的认可。本院对于原告与中住佳展公司之间就涉案车库之间存在合法有效的书面买卖合同的事实予以确认。 （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告为此提交如下证据：1.内容为“本人于2013年5月7日在物业公司前台处领取所购买的泉山森林海一期DP28号楼4单元102室的全部钥匙”的《交钥匙确认书》。2.《住宅质量保证书》、《土地分割证》。3.陈传华与徐州西宇嘉业物业服务有限公司签订的落款日期为2013年5月7日的《前期物业管理服务协议》。4.入账日期为2013年5月7日、交款单位为DP28-4-102陈传华、金额分别为177元、2341元的物业费和公共能耗费并加盖徐州西宇嘉业物业服务有限公司财务专用章收据。5.开票日期为2014年4月9日，，地址为&ldquo铜山新区森林海******”的《供电公司通用机打发票》；开票日期为2014年4月6日，用户地址为“泉山森林海DP28-4-102”的《徐州市铜山区自来水公司通用机打发票》及若干水电费用发票等相关证据。陈传华提交的以上证据均系占有使用其所购买的泉山森林海DP28-4-102号房产的证据，并非占有使用涉案车库的证据。因此，对于陈传华在查封前合法占有使用涉案车库的事实，本院不予确认。 （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告为此提交如下证据：1.中住佳展公司于2013年3月28日向陈传华出具的收款金额为10000元，摘由为“泉山DP28-0-115（车库）”的《收款收据》一份。2.中住佳展公司于2016年12月15日向陈传华出具的金额为70000元，收款方式为冲抵违约金的《收据》一份。2.中住佳展公司与陈传华于2013年12月5日签订的《关于陈传华购买泉山森林海DP28-4-102号房补充约定》，主要内容为：“甲乙双方于2013年3月28日签订了商品房《认购书》，约定乙方购买甲方开发的泉山森林海DP28-4-102号住宅商品房，房款833072元……该房款于2013年4月2日已付清；DP28-0-115车库，房款196928元，已付车库款10000元整。但《认购书》签订后，该房已被甲方两证抵押，暂时没法签正式《商品房买卖合同》，乙方不能办理公积金贷款，造成乙方背负民间高息借款，同时房子被甲方抵押也不能正常装修使用。为解决上述问题……约定如下：一、甲方应在2014年3月28日前，立即用乙方所付房款办理解除该房两证抵押并到产权处办理注销等手续，和购买方签订正式的《商品房买卖合同》，及时到产权处备案并办理两证。二、甲方保证自2013年3月28日始，至与乙方签订购买该房的正式《商品房买卖合同》日期止，甲方依据乙方已交全部购房款及保证金按照年利率10%给予乙方一次性的经济补偿。三、甲方确保乙方认购的泉山森林海叠拼DP28-4-102商品房及DP28-0-115车库权属归乙方所有。保证乙方征程上房装修使用。如乙方不能按期签订《商品房买卖合同》并交付该房屋，则按照最高人民法院关于商品房不能交付方面的司法解释处理。”根据原告的主张及其举证，可以确认原告并未实际向中住佳展公司支付70000元购房款。即使如原告所主张，该70000元购房款系以违约金抵付，但中住佳展公司向其出具70000元《收据》的时间为2016年12月15日，系在涉案车库被本案查封之后，并且原告未提交证据证明双方在涉案车库被查封之前就违约金的数额及冲抵购房款达成协议。双方在涉案车库被查封之后所实施的以违约金抵付车库款的行为，损害了王世勤的合法权益，不符合法律规定的排除执行的条件。 （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院查明的事实，因中住佳展公司未履行到期债务，导致涉案车库被多次查封，无法办理过户登记，不应归责于原告。 综上所述，原告所举证据无法证实其对涉案车库享有足以排除执行的条件。原告的诉讼请求不能成立，依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项及第二款之规定，判决如下： 驳回陈传华、张丽萍的诉讼请求。 案件受理费1800元，由陈传华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  王平华 审判员  孙永军 审判员  王 青 二〇二〇年十一月十八日 书记员  孙 健