广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28547号原告：黄嘉欣，女，1987年10月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区******，公民身份号码442************784。委托诉讼代理人：余伟杰，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告黄嘉欣与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄嘉欣的委托诉讼代理人余伟杰，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄嘉欣向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金23293元（以购房款258816元为基数按每日万分之一从2018年1月18日起计算至2020年7月6日止）。事实和理由：2014年10月18日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买民众镇浪网村阳光大道皓玥花园1期2幢1203房预售商品房，该商品房总价款为258816元，出卖人应当在2016年10月31日前办理工程竣工验收备案手续，将合同约定的商品房交付给买受人使用；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。补充协议（附件六）4.1条对商品房买卖合同第九条进行了补充，约定：出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。补充协议（二）第1.1条约定：现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为:出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用。黄嘉欣在签订合同当天通过银行转账一次性向棕榈公司支付了购房款258816元。截至2018年1月17日，棕榈公司仍未向黄嘉欣交付涉案商品房，棕榈公司按照商品房买卖合同和补充协议约定承担违约责任，向黄嘉欣支付了违约金7764.5元。黄嘉欣同意按照商品房买卖合同和补充协议继续履行。棕榈公司支付违约金后仍未积极履行合同约定的交房义务。直至2020年7月7日，黄嘉欣才办理了收楼手续。棕榈公司违约期间长达900天（2018年1月18日至2020年7月6日），违约情况严重，其违约行为严重损害黄嘉欣处分涉案商品房的权益。棕榈公司2018年1月17日支付的违约金远不足以弥补其违约行为对黄嘉欣造成的损失。因此，黄嘉欣要求棕榈棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，按已付购房款的日万分之一支付2018年1月18日至2020年7月6日逾期交房期间的违约金23293元（258816元×900×0.0001）。被告棕榈公司辩称，一、原告提起本案诉讼的时间距离合同约定的交房期限已经超过三年，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。二、涉案商品房已经取得竣工验收备案登记证，并且原告已于2020年7月7日收楼，不存在被告持续违约的情形，故合同约定的逾期交楼违约金上限对双方均具有约束力。三、原、被告已经签订了违约金支付协议书，并且被告已经按照约定向原告支付了不超过原告已付购房款的3%的逾期交房违约金上限，履行完毕逾期交房的违约责任，原告无权再行向被告主张逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年10月18日，黄嘉欣以258816元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期2幢1203房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。同日，黄嘉欣和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2016年5月30日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第3.1条约定,现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为:出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，黄嘉欣付清了全部房价款。2018年1月2日，棕榈公司（出卖人）与黄嘉欣（买受人）签订违约金支付协议书，约定因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：一、买卖双方一致同意：出卖人于本协议订立之日起十个工作日内向买受人支付违约金7764.5元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；二、买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2018年1月17日，棕榈公司将前述款项支付给黄嘉欣。2020年5月14日，棕榈公司开发的皓玥花园一期工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2020年7月7日，棕榈公司向黄嘉欣交付涉案房屋。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄嘉欣与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。权利的放弃必须以明示的方式作出。黄嘉欣在与棕榈公司签订的违约金支付协议中，并未承诺收取棕榈公司支付的逾期交房违约金后不再追究棕榈公司逾期交房的违约责任，棕榈公司在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，直至2020年5月14日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对黄嘉欣占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故，本院认为，黄嘉欣请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用。黄嘉欣选择于2018年1月2日与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金7764.5元，应视为黄嘉欣同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为逾期交房违约金7764.5元。黄嘉欣主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，本院不予支持。如从次日起算违约金，本院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，黄嘉欣已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，黄嘉欣对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，黄嘉欣仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，本院酌定该合理期间为三个月，即从2018年4月2日起计算。棕榈公司抗辩逾期交房违约金已逾诉讼时效。逾期交房违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。黄嘉欣于2020年9月25日提起诉讼，因此2017年9月25日起的逾期交房违约金未逾诉讼时效，本院对棕榈公司的抗辩不予采信。棕榈公司于2020年7月7日才交付涉案房屋，黄嘉欣主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算至实际交付之日即2020年7月7日止，符合合同约定，本院予以支持。根据上述计算方式，棕榈公司应支付的逾期交房违约金为21430元（258816元×828日×0.0001）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄嘉欣支付逾期交房违约金21430元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费382元，减半收取191元，由原告黄嘉欣负担15元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担176元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年十一月十二日书记员 詹绮婷王静