上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初15425号原告(反诉被告)：郁贤茶，女，1982年4月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省明光市。委托诉讼代理人：李旻文，上海耶林律师事务所律师。被告(反诉原告)：梁长征，男，1983年5月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省界首市。委托诉讼代理人：何应，上海创远律师事务所律师。原告郁贤茶与被告梁长征房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。本案于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李旻文、被告委托诉讼代理人何应到庭参加了诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2020年11月3日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李旻文、被告委托诉讼代理人何应到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郁贤茶向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年11月10日签订的房屋租赁合同于2020年7月1日解除;2、判令被告支付违约金人民币80万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2016年11月10日,原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的青浦区青湖路XXX号房屋出租给被告使用，租金付款方式：首期6个月一付，共计21万元。押金5万元，后期三个月付一次，每月提前15日支付租金。现被告租金支付至2020年6月30日，2020年7月15日前应付第三季度租金，2020年1月1日被告又将涉案房屋二楼承租，年租金15万元。然原告电话询问被告，被告在电话中明确表示因自身原因不再租赁原告上述房屋。据此，根据有关法律规定，原告提起诉讼,请求支持原告诉请。被告梁长征辩称：被告不同意原告诉请2，没有事实以及法律依据。根据诉请1，双方合同解除日期为2020年6月13日，解除理由系协商一致解除。原告诉请2，2020年6月11日之前，双方已经达成协商一致，不适用原告所述的合同第2.5条。同时，被告梁长征向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告押金5万元及二楼房租45,000元;2、判令本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年11月10日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》。被告按照该合同约定向原告支付了押金5万元。另外,被告还向原告支付了二楼租金45,000元,但是原告一直未将二楼交付给被告使用。被告向原告催讨返还该租房押金5万元及二楼租金45,000元,原告一直未返还。为维护被告的合法权益,被告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规规定,特向法院提出上述反诉请求,恳请法院依法判令如所请。针对反诉，原告郁贤茶辩称：不认可被告的反诉请求。押金在原告诉请中予以扣除，押金不足以抵扣违约金损失，故不予返还。不同意返还二楼房租，被告应该承租二楼，原、被告协商一致免除二楼三个月房租，被告也实际支付了房租，被告是否使用、如何使用，系被告权限范围，原告无权干涉，原告也未对二楼对外招租，故不同意返还。经开庭审理查明，2013年1月22日，系争租赁房屋登记于原告名下[产权证：沪房地青字(2013)第000894号]。2016年11月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落上海市青浦区青湖路XXX号房屋出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房建筑面积为沿街门面一层楼房,合计面积186平方米。房屋租赁合同期限为6年,自2016年12月1日起至2022年11月30日止。2016年12月1日至2018年11月30日每年租金为肆拾贰万元整;2018年12月1日至2020年11月30日每年租金为肆拾肆万伍仟贰佰元整;2020年12月1日至2022年11月30日每年租金为肆拾柒万壹仟玖佰元整。乙方租金付款方式：首期6个月一付,共计贰拾壹万元整。押金伍万元整,后期每三个月付一次,每月提前15日支付租金,在签署合同完时缴付首期租金及押金。如果2019年12月31日二楼房子到期,原房客不某某的话,乙方必须一起承租下来,二楼房租金为每年壹拾伍万元整。二楼房租在租期内不递增。该房屋的物业管理费由乙方承担为每年柒仟陆佰元整。乙方如未按合同履行租赁期限,视为违约。乙方租用未满期限,应向甲方支付违约金捌拾万元,如乙方租赁期未满,甲方提前收回租赁权,应支付给乙方违约金捌拾万元,并赔偿相关经营损失。租赁期限满后,乙方需继续租该房屋的,应当提前三个月向甲方提出书面要求,在同等条件下,乙方享有优先权。乙方事先未告知甲方,擅自将房屋转租的,不得有损甲方租赁合同收益。乙方装修房屋未征得甲方同意,造成房屋主体承重结构损坏,造成甲方或他人财产损失、人身伤害,乙方应负责赔偿。甲方应确保房屋产权属实。如产权发生纠纷,影响乙方经营,甲方应承担由此造成乙方经济损失。在经营期间水、电、电讯、物业管理费及相关费用均有乙方承担。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约交房，被告支付押金5万元。原告支付系争房屋一楼租金至2020年6月30日(减免租金15,000元)，系争房屋二楼租金45,000元(减免租金3万元)，水电费用已结清。原、被告就被告提前搬离进行微信及电话沟通。2020年6月中旬被告向原告交还系争房屋钥匙。另查明，2020年9月4日，原告(甲方)与案外人清美鲜食(上海)企业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其坐落上海市青浦区青湖路XXX号1层房屋出租给乙方作为商铺经营使用。[产权证书编号为：沪房地青字(2013)第000894号，建筑面积为186平方米]。甲、乙双方约定该房屋租赁期自2020年9月10日起至2025年9月9日止，期满乙方如需继续承租该房屋的,乙方应于租赁期满3月前向甲方提出续租要求，乙方具有优先承租权,双方另行重新签订租赁合同。甲方应在2020年9月7日前将该房屋移交给乙方，双方签署书面交接书，若甲方逾期交房的,每逾期一日应向乙方支付逾期违约金500元。甲方同意给予乙方30日的免租金装修期，自甲方将该房屋交付乙方之日起算，但若合同生效日期迟于房屋移交日期的，从合同生效之日起算。2020年10月10日至2022年10月9日期间，月租金36,500元，2022年10月10日至2024年10月9日期间,月租金38,325元，2024年10月10日至2025年9月9日期间,月租金40,241元。乙方每3个月为一期向甲方支付租金,乙方须在2020年10月9日前支付第一笔租金109,500元(即2020年10月10日至2021年1月9日期间的租金)，后续租金在到期在上一笔租金对应的租赁期届满3日前向甲方支付。合同另行约定了其他权利义务。以上事实，由原告、被告的陈述，房屋租赁合同、上海市房地产权证、微信聊天记录等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告郁贤茶表示，合同约定如果被告违约提前退租，需要支付违约金80万元。微信聊天记录、录音，包含两份通话录音，原告2020年6月12日发现被告对外宣称系争房屋要搬迁，向被告核实，产生的聊天记录，证明被告违约。被告搬离时间6月中旬，钥匙也已经交付原告，但被告没有明确是否继续租赁。不认可被告陈述由于宾馆因素、底楼无法上至二楼，二楼可以使用。即使存在该情况，房屋在被告手中，被告不使用，反而称系原告原因，原告不认可。从被告陈述二楼减免3万元租金，且也支付了二楼租金，不用系被告的原因。2020年10月29日照片证明使用人系清美鲜食认可，关联性与证明目的不认可。录音文字整理系不完整的，录音中无法体现双方协商一致解除、互不追究责任的意思。双方的意思表示系原、被告的，原告与第三人之间的对话不能代表原、被告的意思表示。通过录音，也说出双方签署书面意见，通过实际行动，原、被告没有签订互不追究责任的确认书，进一步说明原、被告只是磋商，不代表达成一致意见。通过被告反诉，被告也不认可原、被告没有争议了，被告也反诉要求退押金、退房租，故被告主张互不追究责任与事实不符。即便原告系认可的，原告租房损失很多，没有互不追究责任最终确认，被告主张或证人认为协商一致，证明力及证明目的均不认可。合同解除时间2020年7月1日。合同第2-3条，如果第三方不某某，乙方必须承租并支付租金。被告是否使用、如何使用均与原告无关。合同履行中，被告也未提出异议，且被告支付了房租，原告也免了三个月房租。与宾馆的合同2019年12月31日到期的，与案外承租户的合同到期后没有续租。一楼二楼系整体，原告刚开始分开出租，案外承租人不某某二楼了，被告整体使用。原告房屋已经空置三个月，空置租金损失117,975元，原告与清美公司租金每年下降33,900元、每年7,600元物业费，由于被告违约，原告损失21万余元。违约金约定系双方对等的，如果违约需要承担被告营业损失，不认可违约金约定过高。被告梁长征表示，合同不能达到原告证明目的，每年租金42万元，违约金高达80万元，违约金明显过高，原告不应当以2.5条主张诉请。王某与原告微信聊天记录，6月13日原告表示有人要门面，双方已经达成一致意见，原告没有损失。6月26日下午，讲到空调的事情，被告将空调、床等设施设备给了原告，才达成互不追究责任。照片证明双方协商一致解除合同，双方互不追究责任，被告才将大量设施设备等全部给了原告。照片、视频，拍摄于2020年9月8日，证明原告早就将案涉房屋租赁他人，拍摄当天已经有人进行装修，装修工人表示系开健身房。视频中也看出，一楼无法到二楼，二楼一直未交付被告。2020年6月13日将钥匙交付原告，没有书面交接手续。原告提供的合同承租方系清美鲜食，与被告提供的照片店招一致，证明原告在2020年9月4日之前已经将案涉房屋出租给案外公司，不存在房屋空置损失。被告提供的9月8日、9月11日、10月29日现场照片视频，9月8日、9月11日照片视频中明显看出案涉房屋不仅在装修，且案涉房屋与原告主张二楼系封闭的，没有任何楼梯可以上二楼，原告自始至终未将二楼交付被告。根据被告提供的证据录音、微信聊天记录，原告提供的与被告之间的电话录音，多次体现案涉房屋一直系原告与王某进行沟通，被告委托王某处理案涉房屋事宜，被告不同意原告表述原告与王某录音不构成原告意思表示。被告认为录音文字整理版，互不追究就是违约责任，与退还押金属于两个不同的法律关系，系不矛盾不冲突的，原、被告对合同解除已经达成一致意思表示。合同解除时间2020年6月13日，当天交付钥匙。原告未提供附条件的证据，即使原、被告就承租二楼在合同中进行了约定，但原告并未实际将案涉二楼交付被告使用，被告如何进行装修、营业使用。根据证人表示二楼宾馆将墙砌了，一楼无法上至二楼，故原告未将案涉房屋交付被告。租金系提前支付的，原告未交付房屋，故要求退还租金。2020年因疫情影响，房屋出租存在免租金的情形，不能因为原告免了二楼租金，不能视为原告将房屋交付被告使用了。证人表示被告向原告提到过二楼未交付的事实。二楼系租赁给宾馆的，到期后未续租。原告提出的物业费，物业费系实际承租人支付的，故原告主张的该项损失没有事实以及法律依据。同时，被告申请证人王某出庭作证，证人王某表示，证人与原告之前在文峰一起上班，被告是系争房屋美容店老板，证人是店长，也是区域负责人和股东之一。店开了两年多、三年不到，合同没有参与签订，经营后由证人负责。注册名系上海市青浦区风树理发店，店招牌系香港国际美容美发。租赁一层，仅用了一层，由于楼层高，自己分隔二层；真正的二层原系出租给宾馆的，后宾馆砌墙、将二层封掉，真正的二层现空置、无法上去的。2020年4月，原告催讨租金，因疫情导致生意不好，希望减免租金，原告减免15,000元-16,000元；二楼半年租金系75,000元，原告减免3万元，故打款给原告45,000元，但二楼没有楼梯、经营也不好。一楼、二楼租金均支付至2020年6月30日。被告是6月11日搬走的，搬至体育场路店里。2020年6月13日，原告打电话告知有人看门面，要求把门店钥匙给原告，门店钥匙一共两把，原告要求把钥匙放在隔壁文峰，隔壁文峰管理人员系原告亲弟弟，平时物品或交接也放在文峰的。被告全权委托证人处理，6月24日晚上六点，证人、原告、原告弟弟，在系争店里，协商结果是合同不履行了、互不追究责任。由于合同不是证人签的、有无保证金也不知道，原告表示房屋已经另行出租出去了、故80万元就算了，装修等设备被告也不要了。证人告知被告该方案，准备25日签订协议。但之后没有签订协议。系争房屋在装修，工人称开健身房。一楼到二楼系封闭的，内部没有楼梯相通，一楼无法上二楼。要求支付二楼房租系不合理的。二楼其他地方不能上去，除了隔壁宾馆，宾馆关闭后就无法到二楼了。原先出租给宾馆的，宾馆去年10月，砌墙将二楼封闭，向原告反映过。二楼免了三个月，交了三个月租金45,000元，为何交纳二楼房租不清楚，互不追究责任的协议书没有签订。原告对证人身份不认可。认为通过证人陈述，证人系股东、店长，故只能作为当事人陈述。证人也不清楚原、被告如何协商的，根据被告支付房租、原告免了三个月房租，对于二楼系履行的。不认可被告陈述二楼没有交付。二楼一直在被告控制中，原告也没有对外出租，符合合同约定。证人表示双方没有签订协议书，故双方没有达成互不追究责任的一致意见。对证人的证明目的、真实性均不认可。被告认可证人证言。认为证人有资格作为本案证人，证人系店长才能客观真实的反映租赁全过程，证人最了解整个案件事实的。虽然没有书面协议，但微信、聊天通话均可证明双方已经达成一致意见，原告主张违约金没有依据。证人清楚门店的实际情况，原告没有将二楼交付被告使用，故被告要求返还二楼租金。证人明确案涉房屋在庭前已经交付第三人并装修开办健身房。因为原告收取二楼租金，证人表示原告未将二楼房屋交付被告，故被告反诉要求原告退还押金、租金。二楼系全封闭的，证人表示只有二楼宾馆可以上二楼，宾馆与原告谈崩后，将墙壁封闭了。被告将一楼挑高，但与二楼系两个概念。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，被告因自身原因提前搬离系争租赁房屋，对此，被告称系双方协商一致解除合同互不追究违约责任后搬离，无相应的事实证据，本院不予采信；原告认为系被告提前退租搬离房屋违反合同约定，双方未约定互不追究违约责任。本院认为，即使被告申请退租提前搬离，被告也已支付租金、水电费等费用，系属于被告因自身原因导致提前搬离系争房屋，违反合同约定，被告所申请出庭作证的证人王某亦确认双方未签署协商一致互不追究责任的协议书，且原告就此并未确认免除被告的违约责任。原、被告双方均确认系争房屋租赁合同已解除，因此，本院依法以守约方诉请主张解除合同之日为合同解除日，即2020年7月1日。关于违约金，原告要求被告支付违约金80万元，被告认为双方一致达成合同解除互不追究责任，且80万元违约金明显过高。本院认为合同约定的违约金明显过高，故本院根据原告的实际损失，考虑到合同的实际履行情况，并结合当事人的过错程度等综合因素，酌定被告支付原告合同解除违约金111,300元。合同解除后，原告收取被告的保证金理应予以返还，被告反诉要求返还保证金的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求返还系争租赁房屋二楼租金45,000元，本院认为，合同明确约定案外人不某某的，则被告必须承租，且原、被告双方就系争租赁房屋的租金、水电等进行了结算，原告对部分租金进行了减免。被告的该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告郁贤茶与被告梁长征签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告梁长征应于本判决生效之日起十日内支付原告郁贤茶违约金人民币111,300元；三、反诉被告郁贤茶应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告梁长征押金人民币5万元；四、驳回反诉原告梁长征的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币11,800元，减半收取计人民币5,900元，由原告郁贤茶负担人民币4,637元，被告梁长征负担人民币1,263元。财产保全费人民币4,520元，由被告梁长征负担。反诉费人民币1,087.50元，由反诉原告梁长征负担人民币562.50元，反诉被告郁贤茶负担人民币525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年十一月二十七日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。