广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4804号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司，经营场所：博罗县******。负责人：王安东。委托诉讼代理人：徐淑华，女，汉族，1997年1月13日出生，住广东省增城市*********，系该公司员工。委托诉讼代理人：田倩玲，女，汉族，1992年9月18日出生，住广东省深圳市龙岗区************，系该公司员工。被告：张敏，女，汉族，1987年9月1日出生，住湖南省常德市鼎城区*********，身份证号码：430************827。委托诉讼代理人：石国泰，男，汉族，1974年1月15日出生，住河南省孟津县******，系被告张敏的丈夫。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司（以下简称“方圆公司”）与被告张敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告方圆公司的委托诉讼代理人徐淑华、田倩玲，被告张敏及其委托诉讼代理人石国泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方圆公司诉称，被告与惠州市荔浦房地产开发有限公司（简称：荔浦地产公司）签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的惠州市博罗县******瑞亨·半山*号**栋*号房（住宅面积361.28㎡）并已约定于2012年5月31日前交付房屋。同时，买卖双方约定选聘惠州市瑞涛物业管理有限公司（简称：瑞涛公司）进行前期物业管理服务，物业管理过程中因瑞涛公司自身业务调整，其于2017年退出小区物业管理。后荔浦地产公司委托原告接管小区物业服务工作，双方签订了《前期物业委托合同》，原告于2018年1月1日起正式接管。原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，且约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费￥21604.54元，违约金￥21604.54元，共计￥43209.08元。诉讼请求：一、判令被告支付原告2018年11月份至2020年9月份物业管理费人民币21604.54元；二、判令被告向原告支付违约金人民币21604.54元（自应缴物业费之日起，直至被告实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2020年8月21日为22140.9元，因违约金高于本金，故以本金21604.54元为限）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。第一、二项合计￥43209.08元。被告张敏辩称，一、物业合法问题。更换物业公司没有人通知我们业主，也没有征求过本人家里任何人意见，他们交接完，我们才接到新物业电话，说管理费以后要交到新的账户，他们物业就是私下操作，我熟悉的几个业主，都说不知道此事，都是突然接到电话通知，说物业费以后交到新物业的账号，更换物业是在我们业主不知情的情况下跟换的。我请求原告公开业主签字清单，我们去查证。二、我家（**栋**号房）和原开发商问题，按购房合同开发商应于2012年5月31号前交房，原开发商原因迟迟没有交付，一推再推，在2016年12月20日才交付不合格房屋给我，其中房顶漏水，楼梯边墙漏水，水管漏水等，现在也没有解决。我们也给老物业和新物业多次反映，迟交房屋，问题维修没有处理。三、物业啥都不做，收钱第一。1、门口有绿化的竹子，杂乱无章，乱草丛生，没人修剪；2、我家房后面排水沟，污泥已填满，已长杂草，房间里面湿的发霉；3、公共设施：儿童游乐园，设施坏了一半，地面凹凸不平，大人走着不小心都会跌倒；游泳池，从交楼到现在我们业主从未见开放过，使用过，形同摆设，只有新楼盘开盘的时候放过水；新开发商来了，把会所变成售楼部，现在会所变得很小，并且物业长期上锁，我们也没法使用；园林绿化，没有生机，很少浇水……四、物业不为业主服务，为开发商服务，宗旨错了，因新开发商要在后面建设，白天，晚上通宵施工，小区道路成市政道路。搅拌车、吊车、挖掘机，都在家门口经过，噪音使人根本没办法睡觉，并且灰尘很大，多次反映物业，物业让我们自己去和开发商讲，有录音为证。房子平台上到处是灰尘，根本没法正常居住，我也给物业陈主任讲过，什么时候不施工了，什么时候开始交费。我家客厅落地玻璃被石子击碎，也没给我一个答复。五、只收钱，不管理。我家在2018年12月份交过物业费，但后期反映的问题，物业没有处理，才停交物业管理费。管理费管理才有费，没管理交啥费。六、物业自知有错，物业陈主任多次打电话协商，说免半年费，我不同意，我要求是免一年，我家房子装修好后，因物业太多问题，2年没去居住过。自没错，才心亏。脸皮厚，还要滞纳金。七、关于我家损失，买房迟交楼，因方圆地产接盘，原开发商卖掉楼盘走了。费时费力装修好，又不能正常居住，我家损失谁来赔偿？按房价加装修费，千分之三，新物业要赔我多少钱？经审理查明，2011年6月28日，被告张敏与惠州市荔浦房产开发有限公司（以下简称“荔浦公司”）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买荔浦公司开发的博罗县******瑞亨·半山1号**幢**房（建筑面积361.28平方米）。被告张敏的丈夫石国泰于2016年12月20日填写《瑞亨·半山1号业主入伙楼宇验收表》、《半山1号业主家庭情况登记表》，同意收楼。2017年12月1日，原告与惠州市宝丰房地产开发有限公司（以下简称“宝丰公司”）、荔浦公司签订《东江月岛前期物业服务委托合同》，约定：原告为博罗瑞亨半山一号物业项目提供物业管理服务，服务期限自2017年12月1日起至首次业主大会成立，并与业主大会选聘的物业管理公司签署的物业管理服务委托合同生效之日止；物业服务费用为：……4、联排别墅住宅每月每平方米人民币2.6元；物业服务费用按季度为周期交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15日前；物业产权人（物业使用人）未按合同的约定按时缴纳物业管理费或其他应缴纳的费用的，每逾期一日，应按应缴未缴费用的千分之三向原告支付违约金等等。原告自2018年1月1日起为被告的房屋提供物业管理服务，被告从2018年11月1日起未向原告支付物业管理费用。截止2019年9月30日，被告拖欠2018年11月1日至2020年9月30日的物业管理费为21604.54元（2.6元/月/㎡×361.28㎡×23个月）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与宝丰公司、荔浦公司签订的《东江月岛前期物业服务委托合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告是涉案小区**栋**房屋的业主，原告与建设单位荔浦公司签订的《东江月岛前期物业服务委托合同》对被告具有约束力，原、被告之间双方已形成物业服务合同关系。关于原告主张的物业服务费问题。原告为被告提供了各项物业管理服务，被告依约应按时向原告缴纳物业管理费。《东江月岛前期物业服务委托合同》约定被告所属房屋的物业管理费的收费标准计算为2.6元/月/平方米，原告自2018年1月1日起为被告提供物业服务，被告自2018年11月1日起未缴纳物业管理费，原告主张被告支付2018年11月1日至2020年9月30日期间的物业管理费21604.54元，理由充分，本院予以支持。若被告认为原告未履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，给其造成损失，可另行主张权利。关于原告主张的违约金的问题。虽然原告与宝丰公司、荔浦公司签订的《东江月岛前期物业服务委托合同》约定逾期缴交物业管理费按每日千分之三计算违约金，但该违约金的标准过高，按照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条第一款的规定，本院予以调整为违约金按照起诉时（2020年8月25日）全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。合同约定物业服务费用按季度为周期交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15日前，其违约金具体计算为：以1878.66元（2018年11月、12月欠缴费用）为基数，自2018年10月16日起；以2817.98元（一季度欠缴费用）为基数，分别自2019年1月16日、2019年4月16日、2019年7月16日、2019年10月16日、2020年1月16日、2020年4月16日、2020年7月16日起，均按照2020年8月20日发布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、被告张敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司支付2018年11月1日起至2020年9月30日止的物业管理费21604.54元及违约金（违约金以1878.66元为基数，自2018年10月16日起；以2817.98元为基数，分别自2019年1月16日、2019年4月16日、2019年7月16日、2019年10月16日、2020年1月16日、2020年4月16日、2020年7月16日起；按照2020年8月20日发布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费440元（原告已预交），由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司博罗分公司负担140元，被告张敏负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 曹万畅二〇二〇年十一月五日法官助理 林瑞菁书 记 员 朱欣彤