四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16260号 上诉人（原审原告、反诉被告）：罗帅，男，1981年9月19日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：李大伟，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐锡康，男，1975年12月2日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：赵文江，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人罗帅因与被上诉人徐锡康租赁合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗帅上诉请求：1.撤销四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初889号民事判决第一项，改判支持罗帅的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由徐锡康承担。事实和理由：1.案涉《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效。徐锡康陈述是通过与政府签订相应租赁协议所租赁的建设用地，所在村委会也同意其修建，合同中也约定了“甲方保证拥有房屋产权”，故罗帅有理由相信案涉场地已取得了相应建设工程规划许可证或已经经主管部门批准建设。且在租赁事宜进行洽谈，进行现场查看时，租赁标的物旁边已有部分由徐锡康另行出租给第三方进行使用至今，这也使得罗帅有理由相信徐锡康对案涉租赁标的享有合法的权利。2.一审程序中罗帅向一审法院的主要诉请为：“请求判令徐锡康支付因其违约而导致的损失863492元”，其中主要由两部分构成:退还罗帅租金投入320000元及为租赁标的的后期投入损失543492元，一审法院并未对罗帅主张的实际损失数额进行认定，属事实认定不清。3.即便案涉《厂房租赁合同书》被确认为无效，徐锡康也应当依法返还其收取的全部租金及赔偿因合同无效而给罗帅造成的全部损失，罗帅并无过错。若租赁合同被认定为无效，罗帅也不应当支付其对租赁物占用期间的使用费。租赁协议末页徐锡康书写“2020年租金免收三个月用于地皮自建”，可知自2019年2月18日起计三个月免收租金，且微信聊天记录可知罗帅占有租赁物期间无法正常使用租赁标的，故无需支付此期间的使用费。 徐锡康辩称，1.租赁标的物为工业厂房，占用的土地性质为集体土地，按照现行规定不符合建设工程规划许可证的申请条件，故因租赁标的物未取得建设工程规划许可证，《厂房租赁合同书》无效。2.因《厂房租赁合同书》无效，罗帅违约损害赔偿请求权缺乏事实基础，一审法院无需对其违约损害赔偿项下的具体损失进行审理查明。3.罗帅在二审上诉中变更诉讼请求主张以合同无效主张徐锡康返还租金并赔偿损失，实质为变更诉讼请求，不属于二审法院审查范围。且其变更诉讼请求的期限已超过一审法庭辩论终结前。4.《厂房租赁合同书》无效，罗帅仍应当参照合同约定的租金标准支付案涉标的物的占有使用费。从罗帅提供的《人工工资表》看，罗帅在对案涉厂房的占有使用期间，运转正常，使用状态良好。 罗帅向一审法院起诉请求：1.请求判令徐锡康支付因其违约而导致的损失863492元；2.诉讼过程中产生的各项费用由徐锡康承担。 徐锡康向一审法院反诉请求：1.判令罗帅向徐锡康支付地坪恢复费用200000元；2.判令罗帅向徐锡康支付遗留建筑垃圾清运费用2000元；3.判令罗帅向徐锡康支付租金损失125000元；4.本案反诉费、鉴定费等相关费用由罗帅承担。 一审法院认定事实：2018年12月7日徐锡康作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的罗帅签订一份《厂房租赁合同书》，主要约定：一、租赁物位置、面积、功能及用途1.甲方将位于祟州市道××镇××村××组办公楼及厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。2.本租赁物的功能为生产厂房及办公使用，包租给乙方使用（进大门右手边厂房2800㎡，空坝为5000㎡，共计8000㎡左右，外加办公楼及住宿楼一栋）乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意。3.本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限1.租赁期限从2019年2月18日至2021年2月18日止（租金不变）.2.租赁期满，乙方如需续租，需提前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方重新签订合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条关于租金的支付租金为有效租期内包干价320000元。只限第一年，鉴于乙方在2019年2月18日入驻，甲乙双方协议签定后，乙方需先付五万元作为定金，余下的租金在乙方入驻后一次性付清余款，不得拖欠。否则甲方有权拒绝乙方入驻。第二年每年租金300000元，每两年递增5%。第二年租金分两次付清，每半年付一次。第四条协议签订后，乙方在自己的场地范围内打围、建房，必须达到甲方要求，不允许存在脏乱差现象，影响甲方整体形象规划。第五条甲方对房屋产权的承诺1.甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明。在交易时该房屋没有产权纠纷：除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务，税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。2.如遇国家政策拆迁等，甲方需提前告知乙方，甲方如数退还乙方己支付剩余租金。第六条专用设施、场地的维修、保养1.甲方应负责厂房设施的维护、保养，并保证在本合同终止时厂房设施以可靠运行状态。2.乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。3.乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。第七条合法经营、防火安全4.甲方保证乙方营业执照、环评手续齐全、正常生产经营，不能给乙方造成经济损失。 合同签订的当日罗帅的妻子段虹通过招商银行向徐锡康转款50000元，2019年2月2日转款200000元、70000元给徐锡康。合同签订之后至2019年7月期间罗帅对租赁厂房车间的地皮进行固化处理，并搭建了彩钢棚和购买了相应的生产设备。 2019年5月19日徐锡康通过微信通知罗帅下周停一周，中央环保督察组到崇州了。6月29日罗帅通过微信问徐锡康：不会停吧徐锡康：不是喊停，有证的喊限产，具体的你可以问一下王强，还有厂门随时要关好。关于办证的事，估计下半年有希望。7月29日徐锡康：罗总刚接到通知，29号至8月5日，成都市环保督查组重点检查道明镇，早上9点至下午5点前，必须把大门锁了，不能生产，理解一下，请马上通知你的工人。罗帅：好，这么整起好恼火。徐锡康：罗总检查的出来了，问一下门关没，一定要重视。罗帅：好。8月21日罗帅：徐总，现在都八月下旬了，环保证多久能办的下来，这样弄起，活都不敢接哦徐锡康：姜总在办，你和他联系。 10月22日、11月6日罗帅拨打徐锡康电话，内容为罗帅催促徐锡康办环评手续事项。 12月13日罗帅通过微信向徐锡康发送《解除租赁关系告知书》，载明：“2018年12月7日，告知人罗帅(承租方)就租赁贵方位于崇州市道明镇双杨村6组办公楼及厂房与贵方签订了《厂房租赁合同书》，并约定：租赁物的功能为生产厂房及办公使用，同时约定贵方保证告知人营业执照、环评手续齐全、正常生产经营等。但截至出具本告知书之日止贵方仍不能办理相应的环评手续并导致告知人至今无法正常生产经营，《厂房租赁合同书》目的无法实现。基于此：告知人特向贵方告知自本告知书送达之日双方签订的《厂房租赁合同书》因贵方违约并导致合同目的无法实现而解除。至于因贵方违约而导致的告知人相应经济损失，告知人将依法维护合法权益。”。 2019年12月18日罗帅申请崇州市公证处对租赁物的现状进行证据保全，所拍摄的照片显示租赁物内有生产设备等。 2019年12月28日罗帅将所租赁厂房的钥匙交还给徐锡康。 2020年5月25日一审第一次庭审后，一审承办法官组织双方到现场进行勘察，但罗帅未到场，经查看，租赁物场地内没有生产设备，只有一个彩钢棚、原材料和部分产品存在。 一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，案涉厂房在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，故罗帅与徐锡康签订的《厂房租赁合同书》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。 关于合同无效后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，对于罗帅主张徐锡康支付因其违约而导致的损失863492元的诉请，因案涉合同被认定为无效，罗帅坚持主张徐锡康违约造成的损失已无依据，故罗帅的该项主张于法无据，一审法院不予支持。 对本案的反诉请求一审法院评判如下： 一、关于罗帅是否应该向徐锡康支付地坪恢复费用200000元问题。 一审法院认为罗帅为了生产需要将厂房的地皮固化，事先征得了徐锡康同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，对徐锡康的该反诉请求一审法院不予支持。 二、关于罗帅是否向徐锡康支付遗留建筑垃圾清运费用2000元问题。 一审法院认为，经现场查看确有少部分生产原料堆放在场地内，但是清运费需要2000元，徐锡康未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对徐锡康的该反诉请求一审法院不予支持。 三、关于罗帅是否应该向徐锡康支付租金损失125000元的问题。 罗帅已在2019年12月28日将案涉厂房的钥匙交给了徐锡康，且生产设备全部移除，仅遗留少部分生产原料和产品，不影响整个厂房的使用，故徐锡康再要求给付租金损失无任何事实依据，对该请求一审法院也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、驳回罗帅的诉讼请求；二、驳回徐锡康的反诉请求。一审本诉案件受理费6217元，由罗帅负担；一审反诉案件受理费3103元，由徐锡康负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审另查明，在二审调查中，罗帅陈述若法院认定《厂房租赁合同书》无效，则基于合同无效要求徐锡康赔偿损失。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，首先，案涉《厂房租赁合同书》所指向的租赁标的物为修建在农村集体土地上的房屋，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，本案罗帅、徐锡康因《厂房租赁合同书》产生的纠纷，应当参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 其次，案涉《厂房租赁合同书》的租赁标的物办公楼及厂房，均未能取得建设工程规划许可证，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，《厂房租赁合同书》应为无效合同。一审中，罗帅基于合同有效要求徐锡康支付因其违约导致的损失863492元，徐锡康主张合同无效。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款之规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外”，一审法院将案涉《厂房租赁合同书》的效力问题作为争议焦点进行审理，但罗帅坚持基于合同有效要求徐锡康承担违约赔偿责任，根据处分原则，当事人如果坚持原来的主张，人民法院应当及时作出裁判，故一审判令驳回罗帅的该项诉讼请求正确。 二审中，罗帅在上诉状中坚持认为《厂房租赁合同书》有效，但在二审调查中，罗帅陈述若法院认为合同无效，则基于合同无效要求徐锡康赔偿损失，此诉讼请求是基于合同无效而提出，与罗帅一审中基于合同有效而提出的诉讼请求因请求权基础不同，应属于不同的诉讼请求。按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”罗帅在二审中基于合同无效提出新的诉讼请求，但徐锡康不同意本院进行一并审理，故本院不对此在二审中进行审理。一审基于合同无效判令驳回罗帅的诉讼请求正确，本院予以维持。但同时需明确的是，本案系因罗帅主张的民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致而作出的裁判，并不妨碍罗帅今后再以人民法院认定的民事行为效力为基础另行起诉。 综上所述，罗帅的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6217元，由罗帅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 黄 迪 书 记 员 曹成香