黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0204民初2243号原告：哈尔滨铁路资产管理有限公司，统一社会信用代码91230103300885365D，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区铁路街****。法定代表人：赵志旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐先锋，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宝君，男，1968年8月19日出生，汉族，该公司房屋部副经理，住哈尔滨市南岗区。被告：秦皓斌，男，1984年5月19日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：宋海波，黑龙江陈文革律师事务所律师。被告：秦义龙，男，1962年5月20日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：宋海波，黑龙江陈文革律师事务所律师。原告哈尔滨铁路资产管理有限公司（以下简称铁路资产公司）与被告秦皓斌、秦义龙房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年10月9日诉讼至本院。本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告铁路资产公司的委托诉讼代理人齐先锋、郭宝君、被告秦皓斌、秦义龙的委托诉讼代理人宋海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁路资产公司诉称，二被告系父子关系，共同经营原齐齐哈尔铁锋区兴盛高压胶管厂，该厂已被注销。二被告与哈尔滨铁路房产管理所签订了《房屋租赁合同》，约定二被告承租铁锋区站前大街南和平3-13号房屋，租期为2014年1月1日至2016年12月31日，年租金为34,000.00元。合同签订后，哈尔滨铁路局房产管理所按约定将房屋交付给被告使用，但被告未按时支付2016年度房屋租金，并拖欠至今。2016年12月31日租期届满后，被告继续使用房屋。按照哈尔滨铁路局租赁房屋工作要求，自2016年起中国铁路哈尔滨局集团有限公司名下对外出租房屋全部交由原告经营管理，原告受托经营管理案涉房屋。因被告未按合同约定给付两个年度的租金，故原告起诉至法院，要求1.二被告给付2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金34,000.00元，并支付自2016年1月2日至全部租金给付之日的滞纳金，滞纳金按照每日年租金的万分之三计算；2.要求二被告迁出承租房屋，并给付自2017年1月1日至2019年5月31日的占用房屋费用，占用费用按照年租金二倍标准计算；3.要求二被告承担本案的诉讼费用。被告秦皓斌、秦义龙共同辩称，1.本案为房屋租赁合同纠纷，因本案涉诉房屋出租系哈尔滨铁路局房产管理所，与被告秦义龙签订房屋租赁合同的主体为哈尔滨铁路局房产管理所，原告并非《房屋租赁合同》的相对方。原告与哈尔滨铁路局内部转接是其内部单方行为，不能直接成为合同相对方。原告不具有诉讼主体资格，其作为原告起诉二被告违反了合同相对性；2.被告秦皓斌不是共同被告，原告起诉秦皓斌属于起诉对象错误。本案中，承租房屋的主体为齐齐哈尔市铁锋区兴盛高压胶管厂，该厂的法定代表人为秦义龙，经营者也是秦义龙，该厂无论是经营或者租赁房屋均与秦皓斌无关。即使是存在合同纠纷，也应当由秦义龙承担原合同义务；3.原告提供的合同为单位伪造的，虚假的租赁合同，其向被告主张高额的租金和滞纳金涉嫌虚假诉讼。被告秦义龙与原告仅签订过一份2010年的《房屋租赁合同》，当时约定租期为3年，租期从2010年10月1日至2013年9月30日，租金为第一年8,000.00元、第二年12,000.00元、第三年12,000.00元。合同期满后，双方未再重新签订书面合同，仍按照原合同继续履行租金数额，按年租金12,000.00元计算。原告向法院提供的《房屋租赁合同》，租期为2014年1月1日至2016年12月31日，该合同无论的合同内容、合同形式均是无效的虚假的，对被告秦义龙不产生任何法律效力。被告从未同意将房屋租金由每年12,000.00元调整为每年34,000.00元。原告提供的合同并不是被告秦义龙本人签字，签字人为“秦号彬”，所以原告提供的合同为其单方修改，没有经过被告秦义龙的认可，对秦义龙不具有法律效力；4.被告已经交纳了足额租金，不存在拖欠租金事实。从2013年10月1日至2019年5月，秦义龙按每年12,000.00元计算，共缴纳了68,000.00元的房屋租金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月30日，秦义龙与原哈尔滨铁路局房产管理所齐齐哈尔房产管理站签订了《房屋租赁合同》，约定秦义龙承租坐落于齐齐哈尔市站前南大街南和平13号的房屋，该房屋面积为173.44平方米，租期为2010年10月1日至2013年9月3日，年租金8,000.00元。2010年10月15日，秦义龙与原哈尔滨铁路局房产管理所齐齐哈尔房产管理站签订了《房屋租赁合同》，约定秦义龙承租坐落于齐齐哈尔市站前南大街南和平13号的房屋，该房屋面积为173.44平方米，租期为2010年10月1日至2013年9月3日，2010年10月1日至2011年9月30日租金8,000.00元，2011年10月1日至2012年9月30日租金12,000.00元，2012年10月1日至2013年9月30日租金为12,000.00元。2013年12月10日、2014年12月15日、2015年8月18日原哈尔滨铁路局房产管理所齐齐哈尔房产管理站分别收到了站前南大街南和平13号的房屋的租金10,000.00元、24,000.00元、34,000.00元。2016年至2019年，原哈尔滨铁路局给原告出具了四份委托书，委托哈尔滨铁路资产经营管理有限公司经营原哈尔滨铁路局机车牵引服务、房屋租赁等业务。2019年10月16日，中国铁路哈尔滨局集团有限公司房产管理所出具《房屋权属证明》，内容为“房屋地址位于齐齐哈尔市铁锋区站前大街南和平0003栋000101号，用途为商服，房屋使用面积为115.63平方米，房屋产权系中国铁路哈尔滨局集团有限公司所有，由哈尔滨铁路资产管理有限公司受托经营管理”。2020年10月，中国铁路哈尔滨局集团有限公司房产管理所出具了《债权转让通知书》，内容为该所告知秦义龙、“秦号彬”、齐齐哈尔铁锋区兴盛高压胶管厂，该所将其享有的对于涉案出租房屋的所有债权转让给原告。另查明，原、被告均认可2010年至2015年的租金已支付完毕，亦认可被告于2019年5月31日迁出承租房屋。原告在庭审中向本院提供了《房屋租赁合同》一份，内容为出租方为哈局房产管理所（甲方），承租方为兴盛高压胶管厂（乙方），约定哈局房产管理所将坐落于铁锋区站前大街南和平3-13的房屋出租给兴盛高压胶管厂，该房屋面积为115.63平方米，租期为2014年1月1日至2016年12月31日，年租金为34,000.00元。此合同甲方落款处盖有“哈尔滨铁路局房产管理所合同专用单”，乙方落款处有“秦号彬”的字样及身份证号码“”。被告秦义龙在庭审中向本院提供了《房屋租赁合同》一份，内容为出租方为哈局房产管理所（甲方），承租方为兴盛高压胶管厂（乙方），约定哈局房产管理所将坐落于铁锋区中华东路繁荣2栋西1-5的房屋出租给兴盛高压胶管厂，该房屋面积为115.63平方米，租期为2014且1月1日至2016年12月31日，年租金为34,000.00元。此合同甲方落款处盖有“哈尔滨铁路局房产管理所合同专用单”，乙方落款处有“秦号彬”的签字，及身份证号码“”。此两份合同中，出租房屋地址不同，其他约定相同，落款处的盖章和签字也相同。秦义龙称其提供给本院的《房屋租赁合同》证据来源为被告工作人员给秦义龙的。秦义龙在庭审中对其提供的《房屋租赁合同》和原告提供的《房屋租赁合同》真实性不予认可，认为该合同的出租房屋地址与本案涉案房屋地址不同，且该合同并非其本人签字，也非被告秦皓斌签字。秦义龙还认为此两份合同有不同之外，原告有出具假证据的嫌疑。以上事实有原告向本院提供的2010年10月15日的《房屋租赁合同》、2014年“秦号彬”签署《房屋租赁合同》、《授权委托书》、哈尔滨铁路局关于印发《哈尔滨铁路局房屋租赁管理办法（试行）的通知》、《债权转让通知书》，被告向本院提供的2010年9月30日《房屋租赁合同》、2010年10月15日房屋租赁合同、2014年“秦号彬”签署《房屋租赁合同》、《授权委托书》为证及原、被告当庭陈述记录在卷为凭。原告提供的签署人为王杰房屋租赁合同，因与本案无关联性，故本院对此证据不予采信。本院认为，中国铁路哈尔滨局集团有限公司房产管理所将涉案房屋的合同债权转让给原告，且原告在庭审中已告知了二被告，故原告享有房屋租赁合同的全部权利。原、被告均认可2010年9月30日秦义龙与原哈尔滨铁路局房产管理所齐齐哈尔房产管理站签订的《房屋租赁合同》的真实性，且认可此合同已履行完毕，故秦义龙与原哈尔滨铁路局房产管理所齐齐哈尔房产管理站的房屋租赁关系合法有效，本院予以确认。原告向本院提供的2014年《房屋租赁合同》落款处有“秦号彬”的签字，因该签字与被告秦皓斌的名字不符，也无其他证据证实该签字为二被告书写，故此合同无法认定为二被告所签，此合同的约定对二被告不发生效力。据此，本院对原告要求二被告按2014年《房屋租赁合同》给付租金34,000.00元及2016年至2019年按年租金68,000.00元给付占用费的诉讼请求不予支持。秦义龙与原哈尔滨铁路局房产管理所齐齐哈尔房产管理站在2010年9月30日签订《房屋租赁合同》仅有秦义龙的签字，故承租涉案房屋的合同相对人为秦义龙，应由秦义龙承担给付租金或房屋使用费用的义务。原告主张二被告共同经营兴盛高压胶管厂，未提供证据证实此事实。原告称因二被告共同委托同一诉讼代理人参加诉讼且二被告为父子关系，应共同承担责任的说法于法无据，故本院对原告要求二被告共同给付租金的诉讼请求不予支持。按秦义龙与原哈尔滨铁路局房产管理所齐齐哈尔房产管理站在2010年9月30日签订《房屋租赁合同》约定的年租金（第一年租金8,000.00元，第二年和第三年的租金为12,000.00元）计算，被告秦义龙已给付的租金68,000.00元对应的使用房屋期限为2010年10月1日至2016年9月30日。原、被告均认可秦义龙使用房屋至2019年5月31日，且双方均未对秦义龙给付其他钱款的事实进行举证，故本院认定秦义龙未给付2016年10月1日至2019年5月31日的房屋使用费。秦义龙按2010年9月30日签订的《房屋租赁合同》使用承租房屋至2016年10月1日，故应按该合同约定的年租金12,000.00元继续给付租赁期限届满后的占用费用。经计算,秦义龙应按年租金12,000.00元给付2016年10月1日至2019年5月31日的房屋使用费，共计32,000.00元。此费用为秦义龙于租期届满后继续使用房屋的费用，且秦义龙与出租方未约定给付期限和滞纳金，故本院对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、秦义龙于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨铁路资产管理有限公司2016年10月1日至2019年5月31日的房屋使用费32,000.00元；三、驳回哈尔滨铁路资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325.00元（已减半收取），由秦义龙承担300.00元，由哈尔滨铁路资产管理有限公司承担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 陈 涛二〇二〇年十一月九日书记员 叶洪国