上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84446号原告：张哲天，女，1993年3月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：赵婧，上海正义永道律师事务所律师。被告：释通(上海)企业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区德堡路****楼****。法定代表人：虞明碌，董事长。委托诉讼代理人：张继昌，上海市恒信律师事务所律师。第三人：上海怡德明华物业管理有限公司，住所地上海市浦东，住所地上海市浦东新区南苏州路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘志强，董事长。委托诉讼代理人：高褀荣，男。原告张哲天与被告释通(上海)企业管理有限公司(以下至判决主文前简称“释通公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序。审理中，本院追加上海怡德明华物业管理有限公司(以下至判决主文前简称“怡德公司”)为本案第三人。2020年7月21日、2020年9月10日，本院两次公开开庭进行审理。原告张哲天及其委托诉讼代理人赵婧，被告释通公司的委托诉讼代理人张继昌及第三人怡德公司的委托诉讼代理人高祺荣到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，后未能达成一致协议。本案现已审理终结。原告张哲天向本院提出诉讼请求，判令：1.其与被告释通公司就本区耀元路245弄耀华滨江公寓6、7号楼的架空层、面积为215平方米(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的租赁合同于2017年10月23日解除；2.被告释通公司返还押金58,050元；3.被告释通公司向其支付解约违约金29,121.75元(计算标准为2017年10月23日至2020年3月14日期间租金的5%)；4.被告释通公司向其返还2017年10月23日至2017年11月14日期间的租金14,190元；5.被告释通公司向其赔偿装修损失116,854元；6.被告释通公司向其赔偿2017年10月23日至2018年5月期间的实际损失100,158元。事实和理由：系争房屋由释通公司从怡德公司处承租而来。2017年3月15日，其与释通公司就系争房屋签订租赁合同，对租期和使用用途等作出约定。原告对系争房屋进行装修，支出装修费用116,854元，在房屋上注册上海雅以卓文化传播有限公司(以下简称“雅以卓公司”)并对外经营。其向释通公司支付押金58,050元、2017年5月14日至2017年11月14日期间的租金116,100元及八个月的物业费8,600元。2017年10月23日至2018年5月期间，怡德公司要求其闭店停业，释通公司以“消防检查”、“进博会检查”等理由搪塞，并表示会暂免租金，其应怡德公司及释通公司要求闭店。2018年5月至2019年6月5日期间，其恢复经营。2019年6月5日，怡德公司在系争房屋张贴整改通知，通知载明：因《上海市住宅物业消防安全管理办法》(沪府令55号，以下简称“55号办法”)的规定，禁止在住宅物业区域内的架空层经营，其按通知要求从房屋内搬离。后其得知释通公司与怡德公司已于2017年10月23日解除租赁合同关系，故其与释通公司之间的租赁合同也应于同日解除。合同解除后，释通公司应向其返还押金、合同解除后的已付租金，按约向其支付解约违约金，并赔偿其装修损失及其闭店期间的经营损失，故提出诉请如前。如法院认定合同无效，仍坚持其诉请。被告释通公司辩称：其从怡德公司处承租系争房屋后向张哲天出租，其与怡德公司之间的租赁合同仍处于存续期间。张哲天使用房屋直至租期届满，其与张哲天之间的租赁合同关系因租期届满而终止，故不同意确认合同解除的诉请。合同非因其违约行为而解除，故不同意支付解约违约金，且违约金的标准过高。张哲天使用房屋直至租期届满，已付的押金和租金应抵扣欠付的租金，故不同意返还已付租金。其未曾向张哲天提出闭店要求，张哲天因自身原因停业，故不同意支付闭店期间的经营损失。综上，不同意张哲天的所有诉请。如法院认定合同无效，仍坚持其答辩意见，张哲天的已付租金和押金应抵扣其实际使用房屋期间的使用费，使用费计算标准应以合同约定的租金标准为准，就不足部分的使用费不要求在本案中处理。第三人怡德公司述称，其与释通公司之间就系争房屋签订的租赁合同于2017年10月23日解除，双方之间已就解约事宜进行清算。55号办法第十八条规定，禁止任何单位和个人在住宅物业区域内的架空层经营。因系争房屋为架空层，故其于2019年6月5日要求张哲天停止经营。张哲天于2020年3月14日从系争房屋内搬离，其同时收回房屋。其未曾向张哲天收取过租金或使用费。因本案纠纷与其并无关联，故对张哲天的所有诉请不作表态。经审理查明：2017年3月15日，释通公司(出租人、甲方)与张哲天(承租人、乙方)就系争房屋签订租赁合同。合同约定租期为3年，自2017年3月15日至2020年3月14日，免租期为2017年3月15日至2017年5月14日。起租日自2017年3月15日起算，租金19,350元/月，第三年租金递增10%，为21,285元/月；每三个月支付一次，每季度前10天支付。签约时，乙方支付三个月租金作为押金，合同期满或终止，结清租金、水电费等费用和违约金等费用后，甲方返还乙方。乙方需另行支付物业费，物业费每月1075元。在乙方没有违反合同的情况下，甲方提前解除合同为其违约，甲方按合同解除之日至合同期满之日期间租金的5%作为违约金。若乙方拖欠租金31天以上，甲方有权终止合同，乙方从拖欠租金的第2天起到合同期满之间租金的5%作为违约金。甲方保证有权签署并有能力履行本合同。2017年3月20日，张哲天向释通公司支付三个月押金58,050元及2017年5月15日至同年8月14日期间的租金58,050元。2017年8月11日，张哲天向释通公司支付同年8月15日至11月14日期间租金58,050元及2017年3月15日至同年6月14日期间物业费3,225元。2017年7月16日，张哲天向释通公司支付2017年6月15日至同年11月14日期间物业费5,375元。2019年6月5日，怡德公司在系争房屋外张贴通知，载明：根据55号办法第十八条规定，禁止任何单位和个人在住宅物业区域内的架空层经营，现通知你单位于2019年6月10日前停止经营，从系争房屋撤离。怡德公司确认其于发出通知同时对系争房屋采取锁门措施。审理中，怡德公司提交系争房屋所在楼层的竣工图，图纸上未显示系争房屋所在区域为独立房间。张哲天和释通公司对此均无异议。张哲天称释通公司向其交付房屋时房屋外围已存在墙体，其可将系争房屋作为独立使用的房间，怡德公司对此予以确认。另查明，2017年3月1日，怡德公司(出租人、甲方)与释通公司(承租人、乙方)就系争房屋等签订租赁合同，约定租期为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。2017年10月23日，怡德公司(甲方)与释通公司(乙方)签订终止协议，约定：因55号办法第十八条规定导致租赁合同无法继续履行，故双方同意提前终止合同。再查，55号规定于2017年7月18日公布，自2017年9月1日起施行。该规定第十八条“禁止行为”规定：禁止任何单位和个人在住宅物业区域内实施以下行为：……(八)出租架空层、设备层、避难层；……。以上事实，由租赁合同、转账记录、通知、竣工图等证据材料及庭审笔录在卷佐证。张哲天为证明其应释通公司及怡德公司要求于2017年10月23日至2018年5月期间停止营业、于2018年5月之后间歇性营业，提交其与释通公司股东李芳的妹妹李瑛之间于2018年5月至2019年1月期间的微信聊天记录(当庭演示)。聊天记录显示张哲天于2018年10月31日向李瑛发送信息，“那也不可能关两周，而且他今天的意思是要我永久关停”，李瑛回复“你不要急着跟他们搞僵”、“不要跟下面的人去搞很僵，因为进博会期间政策很严”；李瑛于2018年11月1日称“现在锁门肯定是进博会要求”，张哲天回复“那么公文给我”。释通公司认可其真实性，并表示李瑛有时会就房屋租赁事宜与张哲天进行联系。怡德公司称其可能因进博会要求张哲天停业两周。本院认为，张哲天当庭演示该组聊天记录，而释通公司确认聊天对象的身份，故本院对其真实性予以确认；而2018年10月31日及2018年11月1日的聊天内容与怡德公司的上述说法可相印证，可以证明张哲天在2018年进博会期间应怡德公司要求停业两周。张哲天为证明其为装修系争房屋发生的装修费用116,854元，提交转账明细一份、与案外人的微信聊天记录及转账记录截图、照片若干。释通公司对其真实性不认可，怡德公司认为与其并无关联。本院认为：转账明细的内容由张哲天制作，仅能作为其单方陈述；其未能说明聊天和转账的对象身份，聊天内容中并无内容体现双方为系争房屋的装修事宜进行磋商，转账金额与聊天记录之间无法对应；照片虽能显示房屋装修的局部外观，也不足以反映装修的整体情况，故本院对该组证据的证据效力难予确认，认为该组证据尚不足以证明其主张的装修损失。审理中，本院询问张哲天是否对其主张的装修费用申请司法鉴定并向其释明举证责任后，张哲天表示不申请鉴定。张哲天为证明其因2018年5月至2019年6月期间停业发生的损失100,158元，提交雅以卓公司与案外人签订的托班会员协议及转账记录若干份。释通公司认为合同的主体是雅以卓公司，而非张哲天，故对其关联性不认可，怡德公司认为与其无关。本院认为，张哲天未提交该组证据原件，协议显示签约主体为雅以卓公司而非其本人，转账记录的付款人与协议相对人不能一一对应；退言之，即使该组证据属实，从协议载明的合同期间来看，会员起始日期自2018年5月至2019年5月不等，终止日期自2019年4月至2020年4月不等，会员周期有几个月到一年多不等，与其所主张的停业期间也不全然重合；即使认为该组证据可以证明雅以卓公司的损失，雅以卓的公司损失也并非必然等同于张哲天的损失，故对其证据效力及证明力难予确认。本院认为，本案中，从怡德公司提交的系争房屋所在楼房的产权证书及图纸等证据可见，系争房屋的性质为架空层，双方当事人对此也无争议。根据GB50352-2019《民用建筑设计统一标准》的术语解释，架空层是指用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间。释通公司作为出租人，在未取得相应规划审批手续的情况下，将性质为架空层的系争房屋分割成独立房间的系争房屋，并向张哲天出租系争房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方之间就系争房屋签订的租赁合同应属无效，张哲天要求确认租赁合同解除的诉请，本院不予支持。虽然合同无效，但张哲天已经实际使用房屋，应承担实际使用房屋期间的占有使用费，释通公司主张按照租赁合同约定的租金标准计算占有使用费，本院予以采纳。合同约定的起租日为房屋交付之日，扣除合同约定的免租期2个月后，应将2017年5月15日作为占有使用费的起算日期，张哲天虽未能举证证明其返还房屋的日期，但因怡德公司于2019年6月5日要求其停止营业，故占有使用费应计算至该日为止。张哲天虽提出其应释通公司和怡德公司要求于2017年10月23日至2018年5月期间闭店经营，但其未能提供有效证据证明其该期间停业且停业系由释通公司原因造成，故对其上述意见不予采纳。从本案查明的事实来看，张哲天因出租人原因在2018年进博会期间停业两周的事实确属存在，故应在上述占有使用费的计算期间内扣除两周。现张哲天已支付2017年5月15日至同年11月14日期间租金116,100元及押金58,050元，结合上述本院对于占有使用费计算周期的认定，其已付租金和押金可抵扣2017年5月15日2018年2月14日期间的占有使用费。释通公司提出张哲天已付的租金和押金应抵扣其应付的占有使用费的意见，具有事实和法律依据，本院予以采纳，故对张哲天提出返还2017年10月23日至2017年11月14日期间租金14,190元及押金58,050元的诉请不予支持。关于张哲天诉请的装修损失，因其未能提供有效证据证明其主张的损失金额，其又明确拒绝申请鉴定以明确其装修损失，故本院对该项诉请难予支持。关于张哲天诉请的经营损失，因其未能提供有效证据证明其损失，且该诉请本不属于合同无效的损失赔偿范围，故本院不予支持。至于张哲天诉请的违约金，因合同无效，该诉请缺乏合同依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告张哲天与被告释通(上海)企业管理有限公司就上海市浦东新区耀元路245弄耀华滨江公寓6、7号楼的架空层签订的房屋租赁合同无效；二、驳回原告张哲天全部诉讼请求。案件受理费6,749元，由原告张哲天及被告释通(上海)企业管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孟高飞审 判 员  施 帅人民陪审员  刘天行二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。