海南省三亚市中级人民法院   民事裁定书   （2020）琼02民终2084号   上诉人(原审原告)：赵利，女，1961年1月22日出生，汉族，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：周万鹏，海南同玺律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：谢桂芳，女，1970年6月27日出生，汉族，住上海市普陀区。   被上诉人(原审被告)：冯磊，男，1970年11月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。   共同委托诉讼代理人：盛浩，上海嘉富诚律师事务所律师。   原审第三人：三亚德佑房地产投资服务有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路聚鑫园****商铺。   法定代表人：吕超明，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：夏依博，海南邦威律师事务所律师。   上诉人赵利因与被上诉人谢桂芳、冯磊，原审第三人三亚德佑房地产投资服务有限公司(以下简称：德佑公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初7427号之一民事裁定(以下简称:一审裁定)，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。   赵利上诉请求：1、请求撤销一审裁定；2、对本案依法进行改判；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审裁定关于房产居间买卖合同买受人的主体认定事实不清、证据不足。根据上诉人提交的证据材料《购买意向书》、《出售承诺书》、《房产居间买卖合同》(买方/承购方一栏载明的均是“赵利”)及被上诉人、原审第三人在庭审过程中的答辩、陈述,“赵利”是本次房产居间买卖合同的相对方，而非“内蒙古众嘉人力资源有限公司(以下简称:众嘉公司)”。首先，上诉人、被上诉人及原审第三人在2018年5月9日签订《房产居间买卖合同》时，上诉人本意确实是要以众嘉公司名义签订该合同，但因签订合同所需的公章和材料(包括法定代表人身份证明书、营业执照复印件、开户许可证复印件等)尚在邮寄途中，且原审第三人员工为促成双方交易，催促双方尽快签字，将《房产居间买卖合同》中的买方由众嘉公司修改为“赵利”。在原审第三人提交的《陈述意见书》的第一页第16、17行载明“其公司公章还没有邮寄到三亚……陈述人只有修改《房产居间买卖合同》的内容，由原告签署合同”。由此可见，在合同签订当天，因公司公章等材料没有邮寄至三亚等原因，合同买方已经由众嘉公司变更为“赵利”。其次，如果房产居间买卖合同的买方是众嘉公司，则原审第三人大可不必修改合同“买方”,直接让“赵利”在合同尾部签字备注即可，但，结合原审第三人《陈述意见书》的第一页第16、17行的内容可知，在原审第三人修改合同“买方”后，“赵利”是以个人名义签字，而非是代表公司。最后，《房产居间买卖合同》并非正式的网签备案合同，签订该合同的目的是为了固定买卖双方，为后续网签做准备。虽然在该合同中约定将标的房产产权过户至众嘉公司名下，但该内容并不能对标的房产产权产生实际影响，房屋最终的产权状态仍然以网签备案时的买方来确定。同时，该条款的约定也能体现“赵利”系《房产居间买卖合同》的买方，签字系个人行为，如果众嘉公司系《房产居间买卖合同》的买方，则无需做此特别约定。二、上诉人在原审庭审中陈述的是：最初是要以众嘉公司名义购买涉案房产、签订合同，但因签订合同所需的公章等材料尚在邮寄途中，在原审第三人修改《房产居间买卖合同》后，就以“赵利”个人名义签订了该合同。综上所述,《房产居间买卖合同》是上诉人以其个人名义签订，与上诉人具有直接利害关系。原审裁定认定事实不清、证据不足，请求二审法院撤销原审裁定。   谢桂芳、冯磊共同辩称，上诉人无论是在其起诉状及庭审中发表的意见中均作出了“其知晓海南关于个人购房的限购政策，是以公司名义买房”的意思表示。并且在原审庭审中，审判长询问上诉人:“签订购房合同时，代表的是个人还是公司”,上诉人明确回答其“签订购房合同时，是代表公司”。综上，完全可以认定上诉人自认其行为系公司行为，而非个人行为。该事实与一审裁定中认定的事实一致。被上诉人对上诉人是以公司名义买房由始至终没有异议，因此在双方签订的合同中，明确约定了将房屋过户到公司名下，而非上诉人个人名下。原审第三人的陈述   亦能证明到，上诉人及被上诉人在整个交易过程中，完全知晓海南关于个人买房的限购行为，签订房屋买卖合同的目的是将涉案房屋过户到公司名下。同时，被上诉人注意到，上诉人以个人无法过户为由，起诉要求解除合同。现一审裁定认定其是代表公司签订的购房合同，是公司行为，有助于其继续履行购房合同，并完成过户。可见一审裁定给合同的继续履行提供了法律上的保障，维护了双方的利益，理应得到维持。综上，恳请二审法院裁定驳回上诉人的上诉，维持一审裁定。   德佑公司陈述称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。恳请法院查明事实，依法审判。   赵利向一审法院起诉请求：1、判令解除2018年5月9日赵利与谢桂芳、冯磊和德佑公司签订的《房产居间买卖合同》；2、判令谢桂芳、冯磊共同向赵利返还购房款53万元，并以53万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息(期间自本判决生效之日起至实际给付完上述款项之日止)；3、本案诉讼费由谢桂芳、冯磊承担。   一审法院查明的事实：赵利系众嘉公司的法定代表人。2018年5月2日，赵利与德佑公司签订《购买意向书》，拟购买坐落于三亚市河东区榆亚路时代广场海岸T09栋海逸阁2202房。同日，赵利向德佑公司支付意向金30000元。2018年5月4日，德佑公司与谢桂芳签订《出售承诺书》，德佑公司并将赵利交付的30000元意向金交付给谢桂芳作为涉案房屋的定金。2018年5月9日，德佑公司、赵利、谢桂芳、冯磊在德佑公司处签订《房产居间买卖合同》，合同约定签订合同当日买方将购房款50万元交付卖方并约定将标的房产产权过户至买方指定的公司名下(众嘉公司)。同日，赵利通过其女李超慧向谢桂芳个人账户转账50万元。庭审中，赵利主张其签署涉案《购买意向书》、《房产居间买卖合同》系公司行为，涉案房屋买卖合同的买方为众嘉公司，并非其个人。谢桂芳、冯磊当庭也陈述对赵利签订合同时为公司行为的事实无异议。德佑公司亦陈述签订涉案房屋买卖合同时因赵利未携带公司公章等材料才修改涉案合同内容，由赵利签署合同并注明涉案房屋产权过户至众嘉公司。   一审法院认为，因涉案《房产居间买卖合同》的当事人均认可该合同系赵利代表众嘉公司所签订，赵利亦为众嘉公司的法定代表人，其有权代表公司从事民事行为，且根据将标的房产产权过户至众嘉公司名下的合同内容来看，赵利代表众嘉公司签订涉案合同更符合案件事实，故本院对各方当事人陈述赵利系代表众嘉公司签订涉案房屋买卖合同的事实予以确认，则本案涉案房屋买卖合同的买受人系众嘉公司，即赵利并非涉案房屋买卖合同的相对人，其与本案无直接利害关系，属主体不适格，依法应驳回其起诉。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告赵利的起诉。   本院经审理查明,二审中，双方当事人均没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人赵利是否是本案原审原告的适格主体。   本案中，上诉人赵利于2018年5月2日与原审第三人德佑公司签订《购买意向书》，拟购买坐落于三亚市河东区榆亚路时代广场海岸T09栋海逸阁2202房。根据海南现行房屋限购政策规定，赵利不具有购买资格，遂要求德佑公司以具备购买资格的众嘉公司名义签订《房产居间买卖合同》。德佑公司于5月9日通知赵利、谢桂芳、冯磊到德佑公司签订《房产居间买卖合同》，在签订合同时，因赵利未携带公司公章等材料，德佑公司要求赵利先以众嘉公司法定代表人的身份签订合同，并约定将涉案房产过户到众嘉公司名下，等办理房产过户时再盖公司的公章。三方同意并签订《房产居间买卖合同》。在一审庭审中，赵利、谢桂芳、冯磊和德佑公司均陈述赵利系代表众嘉公司签订《房产居间买卖合同》。以上事实证明，赵利不具有购买涉案房产的资格，其是以众嘉公司法定代表人的身份代表众嘉公司与谢桂芳、冯磊、德佑公司签订《房产居间买卖合同》。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”的规定，赵利是以众嘉公司法定代表人的身份代表众嘉公司签订《房产居间买卖合同》，涉案房屋买卖合同的买受人是众嘉公司。赵利不是《房产居间买卖合同》的当事人，其不能成为《房产居间买卖合同》的合同主体及因该合同所发生的法律纠纷的民事诉讼主体即其与本案没有直接利害关系，不能成为本案的适格主体，也不能提起本案诉讼，故原审法院裁定驳回赵利的起诉正确。赵利上诉主张其与本案具有直接利害关系缺乏事实依据，本院不予支持。   综上，上诉人赵利的上诉请求不能成立,一审裁定认定事实清楚、适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：   驳回上诉，维持原裁定上诉人：赵利，女，1961年1月22日出生，汉族，住内蒙古自治区，公民身份号码：XXX。   被上诉人：谢桂芳，女，1970年6月27日出生，汉族，住上海市普陀区，公民身份号码：XXX。   被上诉人：冯磊，男，1970年11月13日出生，汉族，住上海市徐汇区，公民身份号码：XXX。   第三人：三亚德佑房地产投资服务有限公司。   上诉人赵利因与被上诉人谢桂芳、冯磊、第三人三亚德佑房地产投资服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初7427号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵利，被上诉人谢桂芳，冯磊，第三人三亚德佑房地产投资服务有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   赵利上诉请求：（上诉请求）事实和理由：（上诉理由）   谢桂芳、冯磊辩称，（答辩意见）   ×××述称，……。   （原审起诉方）向一审法院起诉请求：（原审诉称事实）。   一审法院认定事实：（原审审理查明）。   一审法院认为，（原审本院认为）。   本院审理查明，……。   本院认为：……。   综上，赵利的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：   驳回上诉，维持原裁定。   二审案件受理费23440元（上诉人赵利已预缴），退还上诉人赵利23440元。   本裁定为终审裁定。   审判长 李宝鹏   审判员 郭冬燕   审判员 陈太洪      二〇二〇年十一月十三日   书记员 邢华云   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。