云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初4198号原告（反诉被告）：楚雄骄子时代家居有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区永安大道北侧盘龙云海国际商贸城，统一社会信用代码：915323003467239431。法定代表人：廖俊清，公司董事长。委托诉讼代理人：沈可美，女，该公司出纳（特别授权）。委托诉讼代理人：高雪峰，男。被告（反诉原告）：肖明林，男，1988年10月25日生，汉族，大专文化，云南省玉溪市人，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：谢栩，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）楚雄骄子时代家居有限公司与被告（反诉原告）肖明林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）楚雄骄子时代家居有限公司的委托诉讼代理人沈可美、高雪峰、被告（反诉原告）肖明林及其委托诉讼代理人谢栩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告楚雄骄子时代家居有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还拖欠租金106212元；2.判令被告支付逾期未交付租金10%违约金10621元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是一家在楚雄开发区从事家具卖场整体经营的有限公司，原告本着合作共赢的目的，与被告在2015年11月1日签订租赁协议，双方约定租赁骄子时代家居三楼C4、C24、C10位置经营家具销售，面积718.08平方米，公摊面积为28%，2015年11月1日至2019年12月30日租金为18元每平方，2020年1月1日至2020年12月30日租金为20元每平方。2016年被告向原告提出扩大经营面积要求，原告原负责人答应被告要求，增加三楼C10摊位，到2018年以前被告都按照租赁协议每年按时缴纳租赁费用，2018年中旬，被告以生意不景气为由开始拖欠房租，直至2019年原告多次催缴房租后，被告支付了一部分所欠房租，原告在2020年6月份多次打电话催促被告来缴纳所欠款项，被告以没有钱为由拒绝还款，2020年7月份原告再次通过电话催促被告偿还所欠款项，被告还是拒绝还款，2020年8月19日被告向原告提出退租申请，并解除合同关系，经原告协商后同意被告提出的退租申请，但是要求被告将所欠租金全部付清，但是被告一直未付，直到2020年8月17日支付一小部分租金，原告下发通告，如果被告在规定期限内不来还款，原告将通过司法途径提起上诉。综上所述，被告一直拖欠原告租金，已经严重违约，原告为了维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。本诉被告肖明林辩称：第一，肖明林实际租赁原告楚雄骄子时代家居有限公司的场地面积共计313平方，确定该数据的事实有：1.原告的财务人员沈可美与被告肖明林的微信聊天记录可证实2019年全年的实际租赁场地共313平方，应支付2019年的租赁费90144元，双方在争议发生前，均无任何异议。2.2020年被告并未向原告申请增加任何租赁场地，这一事实可从原告收取的租金及出具的《收款收据》中得出唯一结论，说明如下：①2020年第一季度（313平方+313平方×公摊系数28%）×20元/月×3个月=24038，推算出实际租赁面积为313平方。②2020年第二季度：因疫情优惠1个月，共计交2个月的房租（313平方+313平方×公摊系数28%）×20元/月×2个月=16025元，推算出实际租赁面积为313平方。③2020年7、8月份，共计交2个月房租。（313平方+313平方×公摊系数28%）×20元/月×2个月=16024元，推算出实际租赁面积为313平方。需要请法庭注意：原告于2020年1月11日向被告出具的《收款收据》中记载“2020年1月1日-3月30日房租（第一季度）”，即明确是3个月的房租。2020年7、8月份交纳房租后，原告出具的《收款收据》也记载了“2020年7月1日至8月30日的房租”，其中5000元的《收款收据》中也是“2020年第三季度房租”。另如果原告不认可被告实际租赁313平方，为什么会根据313平方一直收取租金至2020年8月31日，且在争议发生前从未提出异议。2.原告提供签字时间为2020年1月1日的《战略合作协议》里提到的区域和面积，并不是被告实际租赁使用的面积。签字日期为2015年11月1日的《战略合作协议》并未约定C4、C24、C10位置，也未约定面积为718.08平方及公摊面积为28%。因此，原告在起诉书中混淆事实。2015年的协议因履行期限只到2016年10月31日，已实际履行完毕。签字日期为2020年1月1日的《战略合作协议》与让被告签字时的内容不一致。当时签约时，原告并未盖章，签字后，原告以盖章为由，将合同收回未再给被告。2019年7月之后，被告根本未再使用C10摊位，原告提供的单方陈述里也认可这一点，C10摊位是原告后续加进去的。合同第2、第3页均是原告将合同文本收回后自行调换的，是为诉讼而单方制作的。原告在庭前提供的情况说明虽只是单方陈述，但情况说明中的面积与战略合作协议里的面积相互矛盾，不具有统一性，能推定并不是被告实际租赁的场地面积。第二，“洛其·雅居”经营期间因原告同意以装修补贴的方式免租一年，故双方未签订租赁协议。原告不能提供证据证实被告应支付“洛其·雅居”经营期间产生租赁费，应承担举证不能的后果。1.“洛其·雅居”经营期间未产生租赁费的真实情况是因原告当时场地空置太多，双方协商要进一步提升商场形象。后双方达成一致意见，共同到广东考察确定由被告经营“洛其·雅居”，由原告指定一块未装修的区域给被告，被告进行装修，并以免租一年的形式补贴被告装修。并约定若被告不再经营“洛其·雅居”，则无条件退出且不得对装修提出任何要求，如继续经营，则另行签订协议。“洛其·雅居”经营期间，因业绩较差，2018年春节前，被告向原告提出不再使用该块场地。原告同意被告处理完样品后撤出，并明确若原告招租有新商户进驻，被告无条件让出。2019年8月后，新商户入驻，被告及原告均同意按之前的约定处理，双方并无争议。之后原告要求被告支付租金，在交2019年房租时，商场也从未对此提出过要求，这点可以从原告向被告明确的2019年房租面积及租金看出。2.在原告提交的诉状里，对“洛其·雅居”的经营场地、面积、租金等只字未提。原告提交的证据中，除单方陈述外，也没有任何证据能证实是否有书面约定，面积究竟是多少，单价是多少，原告也从未有过任何形式的催收，这便能推定双方之前口头约定的真实性。第三，被告已向原告结清所有租赁费。2019年度的租赁费，经原告财务沈可美及被告确认：2019年度的房租313平*公摊系数1.2*20元/平方（每月）*12个月，共计90144元，具体支付时间及金额如下：2019年12月4日支付1万，经双方结算后，还欠80144元；2019年1月19日支付30144元，2020年8月19日支付4万元，剩余1万元，原告同意减免。2020年度的房租被告已完全支付，2020年1月11日支付24038元，付清第一季度房租，2020年5月7日支付16025元，因疫情原因原告在第二季度优惠1个月房租，2020年7月19日支付5000元，8月19日支付11024元，第三季度实际租赁2个月共计16024元。反诉原告肖明林向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿擅自停电给反诉原告造成的损失24990元；2.判令反诉被告退回反诉原告保证金1万元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告租用反诉被告骄子时代三楼共计313平方的场地经营家具。2020年6月，因受疫情影响，反诉原告通知反诉被告，将于2020年8月31日解除租赁关系，并取得反诉被告同意。2020年8月19日，反诉原告已结清全部房租,但在2020年8月16日，在反诉原告同意支付尚欠反诉被告租赁费4万元的前提下，反诉被告单方要求反诉原告交纳不属于租赁范围内的租金。反诉原告未同意,反诉被告自8月17日开始对反诉原告租赁区域采取了断电措施，并禁止原告出货，至8月31日，反诉原告均无法正常经营，无法正常出货。根据2017、2018、2019年同期8月1日至8月31日期间3年的营业额平均值计算，给反诉原告带来约62475元的货款销售损失。根据销售利润占销售收入40%的比例计算，共给反诉原告带来24990元的损失。反诉原告于2015年9月初向反诉被告交纳保证金1万元，反诉原告在提出解除合同时，要求反诉被告退还保证金，但反诉被告不同意退还。反诉被告楚雄骄子时代家居有限公司辩称，对于反诉原告诉称造成的损失，反诉被告已在8月初就发过通知，限期3天内交纳拖欠房租，通知书是亲自交到反诉原告店里导购手上的，反诉原告没有按时支付房租，反诉被告才采取断电措施；反诉原告诉请第二项的保证金，反诉被告确实收取过，保证金是为了解决售后问题押在商场，现在原、被告双合同已解除，这1万元要求抵扣房租；诉讼费不应由反诉被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告（反诉被告）楚雄骄子时代家居有限公司针对其本诉诉请及反诉答辩向本院提交以下证据：1.战略合作协议书2份；2.照片2张；3.视频光盘及材料清单；4.情况说明1份；5.借条1份。被告肖明林针对其本诉答辩向本院提交以下证据：1.微信聊天记录1份；2.2019年1月19日收款收据1份、微信聊天记录、2020年8月19日收款收据1份；3.2019年1月11日收款收据1张；4.交易详情；5.2020年7月19日收款收据1张、2020年8月19日收款收据1份。反诉原告肖明林针对其反诉诉请向本院提交以下证据：1.通知1份、通告1份；2.订货单。反诉被告楚雄骄子时代家居有限公司针对其反诉答辩未向本院提交证据。经质证，被告肖明林对原告楚雄骄子时代家居有限公司提交的证据1中2015年签订的《战略合作协议书》无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告（反诉被告）楚雄骄子时代家居有限公司对被告（反诉原告）肖明林提交的本诉答辩证据及反诉诉请证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告楚雄骄子时代家居有限公司提交的证据1中2020年1月1日签订的《战略合作协议书》，经质证被告肖明林认可协议书第1页和第6页（共6页）的签名系肖明林本人所签，但协议书第2-3页内容被撤换，协议书涉及的C10摊位已于2019年度归还原告楚雄骄子时代家居有限公司，庭审中，原告亦自认被告使用C10摊位的时间是2018年6月1日至2019年8月30日，这明显与协议书记载内容不符，故本院对该份证据不予采信；原告楚雄骄子时代家居有限公司提交的证据2、3不能证实原告欲证明内容，本院不予采信；原告楚雄骄子时代家居有限公司提交的证据4系原告单方制作，不属于证据，本院不予采信；原告楚雄骄子时代家居有限公司提交的证据5，与本案审理的房屋租赁法律关系无关，本院不予采纳；反诉原告肖明林提交的证据2，没有其他证据印证，不能证实欲证明内容，本院不予采纳。根据举证、质证、认证及庭审调查，本院认定事实如下：2015年11月1日，楚雄骄子时代家居有限公司（甲方）与肖明林（乙方）签订《战略合作协议书》，约定乙方租赁甲方物业区三楼C7区域，面积340㎡，公摊比率20%，租赁费27元/㎡/月，电梯运行费3元/㎡/月；乙方按年度提前向甲方进行战略合作综合管理费的支付，即2015年11月1日向甲方支付146880元，以后每年的综合管理费于上年管理费交付期满前30日内进行全额缴纳完毕；甲乙双方的战略合作期限暂定为壹年即2015年11月1日至2016年10月31日。在该合作期间，甲方给予乙方30天的免收管理费期进行合作场地的装修等，即自2015年10月1日至2015年10月31日期间免收乙方管理费。在本战略合作期届满后，双方欲继续合作时，另行签订合作协议书。在未签订新的合作协议前，双方已发生的相关事宜，参照本协议的相关条款执行；乙方向甲方缴纳1万元，作为乙方战略合作经营产品的质量及适格履行本战略合作协议相关义务的保证，当双方战略合作关系终止，乙方经营产品质量无客户投诉或投诉已经妥善处理及乙方向甲方缴清相关费用时，甲方将该保证金退还乙方（不计利息）；本协议期限届满是自动终止。协议还对双方的权利义务、违约责任等做了约定。肖明林签订上述《战略合作协议书》后，自2015年11月1日进入楚雄骄子时代家居有限公司卖场，于2020年8月31日离场，期间一直租赁楚雄骄子时代家居有限公司卖场的场地。上述《战略合作协议书》到期后，双方未再签订书面租赁协议，肖明林使用2015年签订的《战略合作协议书》约定的楚雄骄子时代家居有限公司卖场三楼C7场地至2018年6月30日，自2018年7月1日，肖明林将原C7场地经营的“一木万千”家具搬至C24、C4场地，两块场地相连，肖明林均用于经营“一木万千”，用至2020年8月31日离场。2018年6月1日起，肖明林在楚雄骄子时代家居有限公司卖场C10场地经营“洛其雅居”家具。2019年9月该块场地由楚雄骄子时代家居有限公司租赁给新商户。2020年1月17日，楚雄骄子时代家居有限公司的财务人员沈可美向肖明林发送微信“肖总，2019年房组：313平方×1.2×20×12个月=90144元，12月4日付：1万。还欠：80144元”，2020年1月19日，肖明林通过微信转账10144元一笔、2万元一笔给沈可美，沈可美收款后回复“收2019年房租”，肖明林回复“2019年房租欠5万”，沈可美回复“好的”。楚雄骄子时代家居有限公司针对其收取肖明林租金出具了以下收款收据：1.时间2019年1月11日，载明2020年1月1日～3月30日（第1季度）房租24038元，备注刷卡兴彝；2.时间2019年1月19日，载明2019年1月1日～12月31日房租30144元，备注微信转账；3.时间2020年7月19日，载明2020年第3季度房租5000元，备注扫码支付；4.时间2020年8月19日，编号N02932766，载明2019年1月1日～12月30日房租4万元，备注：包含1万未与廖总申请的优惠；5.时间2020年8月19日，编号N02932767，载明2020年7月1日～8月30日房租11024元，备注转微信沈可美。另肖明林于2020年5月6日刷卡16025元至楚雄开发区华庭家具经营部，系向楚雄骄子时代家居有限公司交纳2020年第二季度房租。楚雄骄子时代家居有限公司于2020年8月10日向在楚雄骄子时代家居有限公司卖场经营的商户发出《通知》，上书“各商户老板：请各商户老板及时到财务室缴纳第三季度房租，如未缴清第三季度房租者，商场将暂停对其供电处理，特此通知。”2020年8月16日，楚雄骄子时代家居有限公司又发出《通告》，上书“一木万千商户：因你户长期拖欠骄子时代家居摊位租金及借款，现公司决定将你租用摊位断电，禁止出货，所有货品封存，请你在接到通知后三天内到商场财务室缴纳所欠租金及借款，逾期公司将在商场内发布通告，特此通知。”自2020年8月17日，楚雄骄子时代家居有限公司对肖明林租赁区域采取断电措施。本院认为，原告（反诉被告）楚雄骄子时代家居有限公司与被告（反诉原告）肖明林于2015年11月1日签订的《战略合作协议书》实为房屋租赁合同，系楚雄骄子时代家居有限公司与肖明林关于家具经营场地租赁的相关约定，租赁合同2016年10月31日到期后，双方虽未再订立书面租赁合同，但庭审中双方均认可场地租赁关系持续至2020年8月30日结束，故期间双方关于本案诉争场地费用仍应按租赁合同法律关系予以处理。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中双方争议的主要焦点为：1.被告肖明林是否差欠原告楚雄骄子时代家居有限公司房租？2.反诉被告楚雄骄子时代家居有限公司是否应赔偿反诉原告肖明林经济损失？针对争议焦点一，首先，双方争议经营“一木万千”的C24、C4场地租金问题。原告楚雄骄子时代家居有限公司在起诉状中主张“原告本着合作共赢的目的，与被告在2015年11月1日签订租赁协议，双方约定租赁骄子时代家居三楼C4、C24、C10位置经营家具销售，面积718.08平方米，公摊面积为28%，2015年11月1日至2019年12月30日租金为18元每平方，2020年1月1日至2020年12月30日租金为20元每平方”，在原告楚雄骄子时代家居有限公司提交的《情况说明》中，又陈述“2018年7月1日经双方协商改变原来的摊位，搬迁到三楼C4摊位、C24摊位[一木万千]合计面积344平方米，其中面积公摊分为三个阶段计算收取，2018年7月1日至2018年12月30日按20%的公摊收取，租金按每平方米18元收取。2019年1月1日至2019年12月30日每平方米在原来的基础上涨2元，由每平方米18元涨至20元，2020年1月1日至2020年12月30日，这区间计算方式为公摊为28%租金为20元每平方收取……2019年原告多次催缴房租后，被告支付了一部分所欠房租……直到2020年8月19日支付41024元，（此笔款项有双方收据为证）累计至2020年8月17日期间一木万千摊位还欠租金41738元。”庭审中原告楚雄骄子时代家居有限公司又陈述“C24的租金累计到2019年年底拖欠5万，C4的租金从未支付过，在2019年1月1日前是按照面积乘以公摊系数1.2，每月每平方米20元，从2019年1月1日起，公摊涨为1.28，每月每平方米仍然是20元，拖欠至今租金共计拖欠10268元”。上述原告楚雄骄子时代家居有限公司在本案中针对C24、C4两块场地，除了双方均认同的C24的面积(313平方米)、使用时间外，对于租金、公摊系数等原告自己产生了不同版本的说法，而双方对于C24、C4的租赁没有书面合同。其次，对于双方争议经营“洛其雅居”的C10场地租金问题。除了上述诉状中的陈述，原告楚雄骄子时代家居有限公司在其自己制作提交的《情况说明》中陈述“此摊位的经营从2018年6月1日至2019年8月份，计算方式为：分两个阶段计算（1）2018年期间产生的217*1.2*18元每平方*7个月=32810.40元，（2）2019年期间产生的217*1.2*20元每平方*8个月=41664元，两项合计74474元”。庭审中原告楚雄骄子时代家居有限公司又自认“洛其雅居”每平米补助被告肖明林200元，折抵后房租实际为41024元。上述原告楚雄骄子时代家居有限公司在本案中针对C10场地，未能提交证据证明场地面积、租金约定、具体使用时间，反而对租金产生不同版本说法，本院无法确认。最后，针对被告肖明林欠付的租金，因C4、C10场地原告未举证证实，其陈述前后矛盾，本院不予支持原告楚雄骄子时代家居有限公司对该两块场地租金的主张。对于C24的租金，原、被告双方对2020年的租金已付清无争议，争议的是2019年欠付的租金，根据原、被告双方确认2019年租金为90144元，2019月12月4日肖明林支付1万元，后双方于2019年1月17日对账确认欠付80144元，被告肖明林分别于2020年1月19日支付30144元，有原告楚雄骄子时代家居有限公司认可的微信转账记录为证，2020年8月19日支付4万元，有原告出具的收据为证，故现被告肖明林还应支付2019年度租金1万元。对于原告楚雄骄子时代家居有限公司诉请的违约金，因其主张欠付的租金不能成立，且未举证证明双方对逾期支付房租的违约责任有过约定，亦未举证证明因被告肖明林逾期支付房租给其造成的经济损失，故本院对原告的该项诉请不予支持。针对争议焦点二，反诉被告楚雄骄子时代家居有限公司是否应赔偿反诉原告肖明林经济损失？庭审中，反诉被告楚雄骄子时代家居有限公司自认因反诉原告肖明林欠付房租对其经营场地实施了断电，但反诉原告肖明林亦认可断电后已报警处理，且对其在断电后造成的经济损失，仅提交了2017年至2019年8月份的订货单，没有其他证据相印证，本院无法核实真实性，亦无法认定断电后反诉原告肖明林的实际经济损失，故对反诉原告肖明林的该项诉请，本院不予支持。反诉原告肖明林要求反诉被告楚雄骄子时代家居有限公司退回保证金1万元的诉请，双方在庭审中均认可租赁合同已于2020年8月31日解除，反诉被告楚雄骄子时代家居有限公司认可收到该1万元保证金，并提出用于折抵反诉原告肖明林欠付的房租，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）肖明林支付原告（反诉被告）楚雄骄子时代家居有限公司租金人民币1万元；二、原告（反诉被告）楚雄骄子时代家居有限公司退还被告（反诉原告）肖明林保证金人民币1万元；三、驳回本诉原告楚雄骄子时代家居有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告肖明林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1318元，由本诉原告楚雄骄子时代家居有限公司承担（已交）；反诉案件受理费675元，由反诉原告肖明林承担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  吴晓琼二〇二〇年十一月二十日书记员  梁晓璐