广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6334号上诉人（原审原告）：陈某某，男，壮族，1985年6月24日出生，住广西陆川县*************，身份证号码：450************81X。上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所：惠州大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。上诉人陈某某与上诉人惠州市太东实业投资有限公司（以下简称“太东公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈某某向本院提出上诉请求：一、依法撤销(2019)粤1391民初982号民事判决书第一项。二、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证的违约金19983元(以人民币20000元为基数,自2015年11月1日暂计至2017年8月1日,以450226元为基数,自2017年12月4日计至2018年8月31日,按照年利率6%计算)。三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误,被上诉人应向上诉人支付的逾期办证违约金应当计算至2018年8月31日。1、一审法院认为,2016年6月28日惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州市大亚湾经技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》属于政策变化明显属于事实认定错误。上述政策在2016年6月28日就已经发布,也就是说,被上诉人在2016年6月28日就己经知道办理产权登记增加了两个环节,但被上诉人仍然在2018年6月28日才向相关部门提交产权登记的相关手续,明显是被上诉人的原因导致延迟提交,一审法院无理由扣除四天的权籍调查时间明显违法。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定了被上诉人的办证期限是自交房之日起365天内,也就是一年的时间,这个时间期限本身就很长,正常情况下,若被上诉人的各项验收均正常通过的话,最快1个月,最慢6个月完全可以为上诉人办理好登记手续。被上诉人在这么长时间的办证期限内都没有为上诉人办理登记手续明显属于恶意违约。3、被上诉人提供的证据只能证明相关单位已经在2018年6月28日接收了被上诉人提交的资料,但是否存在资料漏交或者其他因被上诉人的原因导致无法办理房产证的情况,被上诉人也并未提交证据证明,应由被上诉人承担相应的不利后果。因此,上诉人认为,应当按照2018年8月31日作为截止日期来计算被上诉人应当支付给上诉人的逾期办证违约金更为合法、合理。二、一审法院适用法律错误。上诉人已经提供了充足的证据证明被上诉人应当按照约定向上诉人支付逾期交房的违约金,一审法院不应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定。为了正确适用法律,依法维护法律的尊严,维护上诉人的合法权益,请二审法院对本案依法改判。上诉人太东公司发表答辩意见：答辩人不应承担逾期办证违约金，即使要承担，一审法院对于逾期办证违约金截止日期的认定正确。1、2018年6月28日，答辩人将办理不动产权证书的受理材料递交给不动产登记中心后，即履行了办证义务，至于办证所需时间，不是答辩人所能控制的。2、本案属于被答辩人二次起诉逾期办证违约金，2017年12月4日以前的违约金，在答辩人第一次起诉时已经被法院支持且执行完毕。第一次起诉的一、二审案号分别为：（2017）粤1391民初2313号、（2018）粤13民终2825号。上诉人太东公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销原判决第一项，改判为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付迟延办证违约金14876元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的判决属于错误理解合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于上诉人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求上诉人为其履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间，上诉人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。二、补充协议已经明确约定办证费用的缴交时间，未按期缴交导致的逾期责任不应由上诉人承担。根据补充协议第九条：“买受人应承担的办证费由买受人在本合同签订时，按本合同签订的政府收费标准一次性预交给出卖人代收代缴，并在办证后多退少补……如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料等非出卖人的原因，办证期限顺延，逾期办证责任及损失由买受人承担”约定，代收的办证费是在签订合同时就应当预交，且涉案楼盘数百宗案件，绝大部分都在签订合同时已经预交，被上诉人在2018年3月24日才向上诉人缴纳代收的办证费，即使要计算逾期办证违约金，按合同约定，也只能从2018年3月25日起算。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院改判。上诉人陈某某未发表答辩意见。原审原告陈某某向一审法院提出起诉请求：一、请求判令被告向原告支付逾期办证的违约金暂计19983元（以450226元为基数，自2017年12月4日计至2018年8月31日，按照年利率6%计算）。二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2015年2月3日，原告陈某某与被告太东实业公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区石化大道西33号时尚岛花园15栋一单元1506号房，建筑面积92.76平方米，总价450226元；二、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。因逾期交房和逾期办证问题，原告向一审法院提起(2017）粤1391民初2313号商品房预售合同纠纷一案，并惠州市中级人民法院作出二审生效判决，判决被告向原告支付2017年9月30日至2017年12月4日的逾期办证违约金4885元。另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年3月28日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日办理竣工验收备案登记。其中时尚岛花园13栋、14栋、15栋首次登记权籍调查时间为2017年12月26日至2017年12月29日，并于2018年1月23日完成首次登记。2018年6月28日，惠州大亚湾不动产登记中心向被告出具了涉案房屋转移登记的受理回执。一审法院认为，原告陈某某与被告太东实业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。对被告存在逾期办证的违约事实，已由生效判决作出认定，一审法院予以确认。原告第一次起诉后，被告直至2018年6月28日才向不动产登记部门提交转移登记所需的材料，故仍应向原告支付2017年12月5日至2018年6月28日止共205天的逾期办证违约金。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故一审法院酌情予以扣除。扣除被告为涉案房屋申请首次权籍调查的时间4天后（因被告未能提供涉案房产转移登记权籍调查的明确时间，一审法院不予扣除），被告还应向原告支付201天的违约金。根据生效判决确定违约金计算标准，以原告已付房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金为14876元（450226元×6%/年÷365天/年×201天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈某某支付迟延办证违约金14876元；二、驳回原告陈某某其他的诉讼请求。案件受理费150元，由原告陈某某负担40元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担110元。本案二审期间，上诉人太东公司向本院提交新证据：收据一张，拟证明陈某某在2018年3月24日才将办理房产证所需的代收办证费交给惠州市太东实业投资有限公司。上诉人陈某某发表质证意见：真实性没有异议，但无法达到太东公司的证明目的，该份收据仅仅只能证明本人于2018年3月24日缴纳了代办证费用800元，但首先，本人什么时候交该笔费用是由太东公司决定而非本人决定。其次，合同也并没有规定缴纳该笔代办费用是太东公司办理房产证的前提条件。因此，太东公司不能以本人缴费时间作为其延迟办证的借口，本人恳请贵院在依法查明事实的基础上做出公正的审判。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、太东公司是否应承担逾期办证的违约责任；2、逾期办证违约金的计算问题。具体分析如下：关于逾期办证责任承担问题。上诉人太东公司主张根据涉案《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：···3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。”的约定，上诉人太东公司不应承担逾期办证的责任。对此，上诉人太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理出房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的‘规定期限’与前半段约定的365天并不相同，上诉人太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人太东公司主张本案迟延办证是因业主陈某某缴交办证费迟延导致，对此，在业主陈某某第一次起诉太东公司主张逾期办证违约金时，太东公司从未提及此点，在本案中也未提供其通知业主陈某某缴交办证费但其未交的证据，故对该主张，本院不予支持。关于逾期办证违约金的计算问题，上诉人陈某某主张虽太东公司提交了转移登记备案的资料，但是否存在资料漏交或其他因太东公司原因导致无法办理房产证的情况，太东公司未举证证明，故其认为应将违约金计至2018年8月31日。对此，涉案合同第15条明确约定的是在商品房交付使用后365日内，由太东公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。太东公司已提供了惠州大亚湾不动产登记中心出具的涉案房屋转移登记的受理回执，其已于2018年6月28日履行了该条款约定的义务。故上诉人陈某某该主张，本院不予支持。关于上诉人陈某某主张一审法院无理由扣除四天权籍调查时间的问题，因增加权籍调查环节是在双方签署涉案《商品房买卖合同》之后，对于这一政策变化，太东公司无法预测，且权籍调查是转移登记备案的前置程序，太东公司无法避免，故一审法院将其予以扣除，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈某某和上诉人太东公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费，陈某某和惠州市太东实业投资有限公司各自预缴部分，经核准，由各自负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十一月十二日书记员 叶秀婷