山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5520号 上诉人（原审原告、执行案外人）：闫胜利，男，1965年4月13日出生，汉族，住山东省高密市。 委托诉讼代理人：徐传鑫，潍坊奎文梨园法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：潍坊亿阳商贸有限公司，住所地山东省潍坊高新区北宫东街以南金马路以东金华苑**楼425。 法定代表人：张亦宏，总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宗智强，男，1969年6月24日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张立芬，女，1969年12月14日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 上诉人闫胜利因与被上诉人潍坊亿阳商贸有限公司、宗智强、张立芬案外人执行异议之诉一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 闫胜利上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一二审诉讼费用由潍坊亿阳商贸有限公司、张立芬、宗智强负担。事实和理由：1、闫胜利于2014年11月4日签订房屋买卖合同之后即入住涉案房屋并生活至今，闫胜利在法院于2015年5月11日查封涉案房屋之前已经合法占有涉案房屋；2、涉案房屋未办理过户登记闫胜利不存在过错，双方约定的过户时间是2-16年4月29日之后的五日，因过户条件尚未成就，闫胜利不可能存在过错；3、一审程序不妥。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 潍坊亿阳商贸有限公司、宗智强、张立芬未提交书面答辩意见。 闫胜利向一审法院起诉请求：1、立即停止对于潍坊高新区福寿东街4866号铭海花园10号楼3-302号房屋的强制执行，并解除该房产的查封；2、依据闫胜利与宗智强、张立芬签订的抵债协议，确认潍坊高新区福寿东街4866号铭海花园10号楼3-302号房归闫胜利所有，并由宗智强、张立芬配合闫胜利做好该房产后续的到不动产管理部门进行过户；3、所有诉讼费用由潍坊亿阳商贸有限公司、宗智强、张立芬负担。 一审法院认定事实：闫胜利提交中国建设银行客户回单载明2014年8月13日，闫胜利向宗智强汇款1000000元，该客户回单背面载明：借条借用闫胜利人民币壹佰万元整（1000000），借用壹个月。借款人张立芬、宗智强，2014年8月13日。 闫胜利提交协议书一份，该协议书甲方为宗智强，乙方为闫胜利，约定甲方借用乙方人民币壹佰万元整（1000000元），原计划使用一个月，而一个月后甲方违约，经双方协商，甲方用高新区福寿东街4866号铭海花园10号楼3-302折价人民币柒拾伍万元给乙方。因此房甲方有按揭贷款至2016年4月29日，待甲方付完按揭后配合乙方过户，不得违约。剩余款及利息用奎文区北海路2515号楼2-401作抵押。协议签订后甲方交付铭海花园钥匙给乙方。立此协议，双方共同遵守。甲方处宗智强、张立芬签字捺手印，乙方处闫胜利签字捺手印，落款日期为2014年10月30日。 闫胜利提交商品房买卖合同范本，甲方（出卖人）为宗智强、张立芬，乙方（买受人）为闫胜利，约定甲方房屋坐落于福寿东街铭海花园10号楼3单元302，位于第**，建筑面积137.89平方米，其中实际建筑面积116.29平方米，房屋用途为住宅。按总建筑面积计算，该房屋售价750000元人民币，每平方米5439元。乙方应于本合同生效之日起三日内将该房屋全部价款付给甲方。甲方应于本合同生效之日起五日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起三日内，将该房屋付给乙方。其他关于逾期付款、逾期交房及产权登记等条款均为空白。宗智强、张立芬在甲方处签字捺手印，闫胜利在乙方处签字捺手印。落款日期为2014年11月4日。 闫胜利提交潍坊同心物业管理有限公司出具的证明，载明：我公司对潍坊高新区福寿东街4866号铭海花园进行物业管理，在物业管理过程中，该小区10号楼3-302室的产权人是张立芬，多年以来都是闫胜利（身份证：370727196504××××）一直在该房屋实际居住；且，实际居住人多年以来，都是以房主的名义向我公司缴纳各种物业费、垃圾费、车位费等费用。以上情况属实，特此证明。落款处加盖了潍坊同心物业管理有限公司的公章。闫胜利同时提交了物业收费收据三份，2017年10月24日收费收据载明的客户名称为10-3-302张立芬，项目为10月-12月，物业费137.89×3元、垃圾费10×3元、公共照明4×3、车位费90，共计545.7元,2018年1月28日收据载明户主张立芬，住址10-3-302，物业费1-3月137.89×3，垃圾处置费10×3，车位费90，公共照明4×3，合计545.7元。2018年3月27日收据载明户主张立芬，住址10-3-302，物业费4-6月137.89×3，垃圾处置费10×3，车位费90，公共照明4×3，合计545.7元。庭审中，闫胜利主张其实际入住涉案房屋的时间为其与宗智强、张立芬签订完商品房买卖合同的2014年11月，但是并未提供其实际入住该房屋的相关证据。 潍坊亿阳商贸有限公司与宗智强、张立芬民间借贷纠纷案件，法院于2015年5月11日查封了登记在张立芬名下的涉案房屋，并于2015年8月12日作出了（2015）奎民三初字第400号民事调解书，该民事调解书发生法律效力后立即执行，法院作出了（2016）鲁0705执203号民事裁定书，继续查封该涉案房产。闫胜利对执行标的提出执行异议，法院于2018年6月12日作出（2018）鲁0705执异61号执行裁定书，驳回案外人闫胜利的异议请求。后闫胜利不服该执行裁定向本院提起执行异议之诉，要求判如所请。 一审法院认为，该案的争议焦点为闫胜利就执行标的，即潍坊高新区福寿东街4866号铭海花园10号楼3-302室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房屋被查封的时间为2015年5月11日，闫胜利提供的物业费收据仅能证明其交纳了2017年10月至2018年6月的物业费，且其提供的潍坊同心物业管理有限公司出具的证明亦不能证明其实际入住涉案房屋的时间，故闫胜利不能证明其在人民法院查封之前即占有涉案房屋。闫胜利主张其与宗智强、张立芬原为民间借贷关系，后宗智强、张立芬将涉案房屋抵顶了该民间借贷的部分欠款，并于2014年11月4日签订了商品房买卖合同范本，但是该房屋并未办理过户手续，根据闫胜利与宗智强、张立芬签订的协议书的约定，闫胜利明知涉案房屋存在抵押贷款且贷款时间至2016年4月29日，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。闫胜利作为抵押房屋的受让人，自签订房屋买卖合同直至涉案房屋被查封的半年期间，一直未能代为清偿债务消灭抵押权，导致涉案房屋至今未能解除抵押，无法办理过户登记手续，因此，闫胜利对涉案房屋未能及时办理过户登记存在过错。综上，闫胜利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故闫胜利要求确认涉案房屋归其所有法院依法不予支持，其以对涉案房屋享有所有权主张排除强制执行，法院亦不予支持。闫胜利要求宗智强、张立芬配合其办理涉案房屋的过户手续并解除该房产的查封不属于执行异议之诉的审理范围，故对于闫胜利的该诉求，法院依法不予处理。 综上所述，闫胜利的诉讼请求于法无据，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回闫胜利的诉讼请求。案件受理费4300元，由闫胜利负担。 二审审理期间，闫胜利提交潍坊同心物业管理有限公司出具的证明复印件两份，证明该公司自2017年9月份对涉案房屋所在小区进行物业管理，多年以来闫胜利一直在涉案房屋居住且以房主名义缴纳物业管理费用。提交潍坊恒宇物业管理有限公司出具的证明复印件一份，证明闫胜利自2014年11月购买了涉案房屋，闫胜利自2015年开始以房主名义缴纳物业管理费。闫胜利提交以张立芬名义缴纳物业管理费的收款收据一宗，证明其在涉案房屋居住且缴纳物业管理费。潍坊亿阳商贸有限公司、宗智强、张立芬均未到庭对上述证据发表质证意见。二审审理查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，本案的争议焦点为：闫胜利就涉案查封的房屋是否享有足以排除潍坊亿阳商贸有限公司申请强制执行的民事权益。法院于2015年5月11日查封了登记在张立芬名下的涉案房屋，闫胜利提交的物业费收款收据均为2015年5月11日之后，其提交的物业公司出具的证明均为复印件，真实性无法核实，且上述证明均未载明闫胜利入住涉案房屋的时间，不足以证明闫胜利2015年5月11日之前即已经占有并使用涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，闫胜利与宗智强、张立芬2014年11月4日签订商品房买卖合同范本时对于涉案房屋存在抵押无法办理过户登记是明知的，仍然约定2016年4月29日解除抵押后办理过户登记，闫胜利对于涉案房屋不能办理过户可能产生的风险是可以预知的，但未采取积极措施及时办理过户，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。 综上，闫胜利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由闫胜利负担。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年十一月十六日 书记员 张瑞丰