福建省宁化县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0424执异8号 案外人：黄忠宝，男，1963年7月12日出生，汉族，居民，住福建省三明市三元区。 申请执行人：宁化县农村信用合作联社，住所地福建省宁化县翠江镇北大街**，统一社会信用代码91350424155823108N。 法定代表人：施生元，理事长。 被执行人：张海林，男，1971年3月13日出生，汉族，农村居民，住宁化县。 被执行人：李显，男，1963年10月16日出生，汉族，居民，住福建省三明市梅列区。 被执行人：陈雅莉（被告李显之妻），女，1967年1月21日出生，汉族，居民，住福建省三明市梅列区。 在本院执行申请执行人宁化县农村信用合作联社与被执行人张海林、李显、陈雅莉金融借款合同纠纷一案中，案外人黄忠宝于2020年10月27日对本院作出的（2020）闽0424执恢309号公告责令迁出三明市梅列区的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人黄忠宝称，2014年3月，黄忠宝与李显签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：李显将其所有的坐落于梅列区产出租给黄忠宝使用，租赁期限为240个月，自2014年3月7日起至2034年3月7日止。租金为每月5000元，黄忠宝一次性付清租金1200000元。该合同签订后，黄忠宝分三次合计支付租金1200000元，并自2014年3月7日实际占有、使用上述房屋至今。因黄忠宝与李显签订的上述《房屋租赁合同》合法有效，其对上述房屋的使用属于合法使用，法院作出（2020）闽0424执恢309号《公告》的执行行为有误，故黄忠宝依法提出执行异议，要求法院认定黄忠宝对坐落于梅列区产的合法承租使用权，并撤销上述《公告》。黄忠宝为此提供了其《身份证》复印件、《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》复印件、银行流水、客户回单书面材料。 本院查明，2014年3月，李显与黄忠宝分别作为甲方、乙方，共同签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其所有的坐落于梅列区产出租给乙方使用，租赁期限为240个月，自2014年3月7日起至2034年3月7日止。租金为每月5000元，乙方愿一次性付清租金1200000元。该合同签订后，黄忠宝分别于2014年3月5日向李显转账700000元，于2014年5月6日向李显转账250000元。因本院在执行申请执行人宁化县农村信用合作联社与被执行人张海林、李显、陈雅莉金融借款合同纠纷一案中，于2020年7月23日作出（2020）闽0424执恢309号《公告》，责令在上述房屋居住或从事生产经营的人员应于公告之日起30日内自行迁出，承租人应向本院报告并提供相应材料。现黄忠宝以其对上述房屋合法租赁且支付了全部租赁费用，要求法院认定黄忠宝对坐落于梅列区产的合法承租使用权，并撤销上述《公告》。 另查明，2012年8月29日，宁化县农村信用合作联社与张海林、李显、陈雅莉签订了《抵押借款合同》，李显、陈雅莉将其共有的坐落于梅列区产为张海林向宁化县农村信用合作联社借款1800000元设置抵押担保。《抵押借款合同》签订后，李显、陈雅莉依约在三明市房屋权属登记中心将其共有的座落于梅列区房产办理抵押登记【房屋产权证为明房权证第××号、国有土地使用权证为明国用（2007）第4705号、他项权证为明国土资他项（2012）第1566号】，设置抵押权。因张海林未按约归还借款，宁化县农村信用合作联社于2015年4月14日向本院提起诉讼，本院于2015年5月28日作出（2015）宁民初字第341号民事判决，判令张海林应向宁化县农村信用合作联社偿还借款本金1740000元及相应利息；若未按指定的期限履行，宁化县农村信用合作联社有权从拍卖、变卖或协议折价被告李显、陈雅莉所有的座落于梅列区房产所得价款在抵押担保范围内优先受偿。案件生效后，宁化县农村信用合作联社于2015年8月24日申请执行，于2020年4月9日恢复本案执行，作出涉案公告，责令上述房产。现黄忠宝以其对案涉财产有租赁权为由向本院提出执行异议，要求撤销对案涉财产的公告迁出执行措施并确定其合法租赁。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，不动产租赁权要排除抵押权的执行，需要具备在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同、在法院查封前占有使用该不动产这两个条件。本案中，李显、陈雅莉所有的坐落于梅列区产已于2012年办理抵押登记，黄忠宝提供的《房屋租赁合同》签订时间为2014年3月7日，故黄忠宝提供的《房屋租赁合同》以及支付租金的所享有的权利不能排除宁化县农村信用合作联社实现抵押权的行为，即不能排除本院对上述房产的执行；另考虑到本案租赁合同租期长达二十年，且租金在第一年就已全部付清，不符合市场一般交易规律，案涉租赁合同存在倒签的可能性，且黄忠宝亦未能进一步提供证据证明租赁合同于落款之日签订，其要求确认合法租赁权的主张，不予支持。因此，黄忠宝的异议理由不成立，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，裁定如下： 驳回黄忠宝的异议请求。 本裁定送达后立即生效。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  廖国辉 审判员  黄**宁 审判员  张永兴 二〇二〇年十一月九日 书记员  王雅琪 本裁定所依据的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。 执行法院审查处理执行异议，应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法》若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。