山西省高级人民法院   执行裁定书   （2020）晋执异22号   案外人：陈某，女，汉族，1972年4月16日出生，住山西省运城市学院南路毕加索小区**。   委托诉讼代理人：秦立珍，系陈某丈夫。   申请执行人：中建一局集团第二建筑有限公司。   法定代表人：何某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：许某，北京市安理律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘某。   被执行人：运城市国科房地产开发有限公司。   法定代表人：翟某。   委托诉讼代理人：袁某，山西众志诚律师事务所律师。   本院在执行申请执行人中建一局集团第二建筑有限公司（以下简称中建二公司）与被执行人运城市国科房地产开发有限公司（以下简称国科房产公司）建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人陈某对本院（2019）晋执13号执行裁定书不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月20日举行了听证。案外人陈某的委托诉讼代理人秦立珍，中建二公司的委托诉讼代理人许某、刘某，国科房产公司的委托诉讼代理人袁宇航到庭参加听证。本案现已审查终结。   案外人陈某称，2020年8月21日异议人去运城市房管中心询问办理房屋网签手续时得知异议人所有的的位××区房屋被贵院查封。后经了解，是因国科房产公司与中建一局二公司有纠纷，判决后中建二建公司向贵院申请强制执行，贵院作出（2019）晋执13号执行裁定书查封了异议人的前述房屋。该房屋是山西省农科院棉花研究所职工棚户区改造住宅，异议人陈某父亲陈鸿登为本单位退休职工，根据本人工作工龄、职称、贡献等综合评分，于2014年1月4日取得选房资格。2014年1月6日异议人陈某以其父亲陈鸿登的购房资格从国科房产公司处购买总价310073元国科星天地1号（北）楼3单元2903室127.34平米三室两厅两卫房屋一套及总价75000元的车位一处，当日预交房款50000元，后根据工程进度情况，于2015年10月22日交房款43022元、车位款22500元，与国科房产公司签订了《商品房购买合同》。2016年5月6日交房款31007元，2016年6月9日交车位款7500元，2016年7月23日交房款167440元、车位款45000元及房款活动返现18604元，截至2016年7月23日，已全部交清房款310073元，车位款75000元。国科房产公司于2019年10月将房屋交付申请人使用。综上，异议人已经向国科房地产公司交付了全部房款，该房屋属于异议人所有，且已经实际交付给异议人占有、使用，异议人正在装修中。现贵院依申请查封了异议人的房屋，使异议人不能正常办理网签备案手续，严重影响了异议人和家人的正常生活。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等规定，提出执行异议申请，恳请贵院中止执行（2019）晋执13号执行裁定书，并解除对国科星天地小区1号（北）楼3单元2903室房屋的查封，维护异议人的合法权益。   国科房产公司答辩称，对异议人的异议申请没有异议，异议人的陈述属实，国科房产公司确已收到异议人支付的购房款，并向异议人出具了收据，现房屋已交付给异议人使用，请法庭依法查明事实。   中建二公司辩称，不同意陈某的异议申请，理由如下：一、陈某的购房身份、购房时间、是否实际支付了购房款及是否实际入住均无法确认，无法排除其与被执行人国科房产公司串通，协助国科房产公司抽逃资产、逃避债务的合理怀疑。1.从陈某的证据内容上看，早在该房屋取得预售许可证前即签署《商品房买卖合同》并支付房款，而在房屋取得预售许可证之后应该办理网签备案却没有办理，严重违反《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》，不具有法律效力。2.陈某提交的证据材料显示2015年10月22日与国科房产公司签定的买卖合同，根据运城市住房和城乡建设局网站公示，国科房产是于2016年11月29号才取得该楼的商品房预售许可证。2.陈某主张其支付了所有的购房款，但既没有发票，也没有支付给国科房地产的有效支付凭证，只有落款为国科房地产的收据，根本无法确定是否实际支付，该房款资金数额巨大，没有通过银行支付，且没有购房发票明显不符合常理。3.陈某未提供其收房入住的有效证据材料，其提供的入住验收表是陈某与国科房地产自行制作，真实性无法确认。二、即便陈某提供的资料属实，在房屋未取得预售许可证的情况下就签定预售合同，且在该房屋取得预售许可证后可应当办理预售登记备案没而有办理，具有明显的过错。三、陈某未提供其名下无其他用于居住房屋的证明。综上，陈某的异议申请与最高院相关司法解释不符，恳请驳回异议人的请求。   本院查明，中建二公司与国科房产公司建设工程施工合同纠纷一案，最高人民法院（2018）最高法民终300号民事判决书已经发生法律效力。中建二公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并于2019年4月15日作出（2019）晋执13号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人国科房产公司在银行的存款157214091.46元人民币及迟延履行期间的债务利息，或查封、扣押、拍卖、变卖同等价值的财产。该执行裁定书已经发生法律效力。2020年7月14日，本院向运城市不动产登记中心送达（2019）晋执13号协助执行通知书，查封国科房产公司开发的国科星天地项目22套房屋和4号楼3、4层商铺，查封期限自2020年7月14日至2023年7月13日。上述查封房产中包括案外人陈某提出异议的位于山西省运城市××街西北角的××区房产。又查明，2015年12月31日运城市发展和改革委员会作出批复，同意建设山西省农科院棉花研究所棚户区改造新建国科星天地项目，建设单位国科房产公司，项目建设地点位于运城市××路交汇处西北角，南临工农街，东临解放路，西侧和北侧均临棉科所。2014年1月15日山西省农业科学院棉花研究所团购代表委员会与国科房产公司签订《商品房团购框架协议》团购商品房，该商品房位于：1.运城市黄河大道118号山西省农业科学院棉花研究所东南拐角区域-国科星天地项目420套；2.运城市中银大道以东，岳南街以北，山梓街以南，海山路以西-铂郡东方项目72套。2014年1月4日国科房产公司与陈鸿登签订《房源确认单》，“房屋基本信息”栏登记“国科·星天地小区住宅北号楼××元房”房产，建筑面积约127.34平米（最终面积以房管部门实测面积为准）。2015年10月22日陈某与国科房产公司签订《商品房购买合同》，认购国科·星天地小区住宅北号楼××元房产，建筑面积为127.34平米，每平米2435元，总金额310073元。2015年10月22日与国科房产公司签订《国科·星天地地下车位认购书》，认购国科·星天地地下车位壹个，单价75000元。2014年1月6日陈鸿登向国科房产公司交房款50000元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收款收据；2015年10月22日陈某交房款43022元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收款收据，收款方式注明刷卡+工行；2016年5月6日陈某交房款31007元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收款收据，收款方式注明刷卡；2016年7月23日陈某交房款167440元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收款收据，收款方式注明刷卡；2016年7月23日陈某交房款18604元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收款收据，收款方式注明活动返现。以上共计交房款310073元（包括陈鸿登交款50000元）。2016年6月9日陈某交车位款7500元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收款收据，收款方式注明刷卡；2016年7月23日陈某交车位款42000元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收款收据，收款方式注明刷卡；2015年10月22日陈某交车位款22500元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收款收据，收款方式注明刷卡+工行；2016年7月23日陈某交车位款3000元，国科房产公司出具盖有财务专用章的收款收据，收款方式注明活动返现。以上共计交车位款75000元。该房于2019年10月交付陈某。2020年9月3日运城市盐湖区北城办事处兴棉社区居民委员会出具证明，陈鸿登与陈某系父女关系。陈某与秦立珍系夫妻关系。   确认以上事实的证据有本院（2019）晋执13号协助执行通知书、最高人民法院（2018）最高法民终300号民事裁定书、运城市发展和改革委员会运发改投发（2015）566号文件、《商品房团购框架协议》、《房源确认单》、《商品房购买合同》、《国科星天地地下车位认购书》、购房款收据、银行流水对账单五份（中国银行33001元、工商银行49440元、工商银行49000元、工商银行11000元、工商银行17922元）、pos机刷卡小票九份（2015年10月22日交房款43022元车位款22500元，2015年10月22日09时25分08秒付款47600元、同日同时26分37秒付款17922元，2016年6月9日13时58分58秒付款7500元，2016年7月23日16时30分00秒付款49000元、同日同时31分24秒付款17000元、同日同时32分37秒付款11000元、同日同时40分01秒付款49440元、同日同时41分27秒付款49999元、同日同时42分19秒付款33001元）、《住宅质量保证书》、翟晓萍身份证明、结婚证。   本院认为，本案系金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，主张权利要求排除执行是否应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房产于2020年7月14日查封，陈某与国科房产公司于2015年10月22日签订《商品房购买合同》，签订书面买卖合同时间在法院查封之前，且该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，符合上述规定第（一）项情形；案外人陈某提交的购房款收据、银行流水对账单、pos机刷卡小票等证据显示已付清全部房款，结合国科房产公司对其出具的交款收据及金额予以认可，可以认定陈某已支付合同约定总价款的百分之五十以上，符合上述规定第（三）项情形；案外人陈某称所购商品房系用于居住，但陈某未能提供其名下在所购商品房所在地运城市无其他用于居住的房屋，不符合上述规定第（二）项情形。综上，案外人陈某所提异议事由未能同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的情形，故对其异议申请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：   驳回案外人陈某的异议请求。   案外人、当事人如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审判长 杨 超   审判员 车俊娥   审判员 郭军学     二〇二〇年十一月十一日   书记员 王晓晶