长春市九台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0113民初4570号 原告（反诉被告）：吉林森工红林绿化有限公司。 法定代表人：孙某 委托诉讼代理人：董某。 委托诉讼代理人：王某。 被告（反诉原告）：长春大学。 法定代表人：李某 委托诉讼代理人：姜某，吉林钟言宇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于某，吉林钟言宇德律师事务所律师。 原告（反诉被告）吉林森工红林绿化有限公司（以下简称森工绿化公司）与被告（反诉原告）长春大学土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）森工绿化公司的委托诉讼代理人董某、王某，被告（反诉原告）长春大学的委托诉讼代理人姜某、于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 森工绿化公司向本院提出诉讼请求：1.赔偿全部投资1362310.84元；2.支付违约金408693.25元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月20日原告与被告的下属单位长春大学新校园建设指挥部签订了《土地使用租赁合同》。合同约定“甲方将位于吉林省九台市西营城杨家岗五社新校区20万平方米的土地租赁给乙方作为苗木基地，租赁期限8年，自2014年5月1日至2022年5月1日止；租金按当地价格每年6000元/万平方米。在租赁期内如果甲方不能保证乙方正常使用租赁的土地，甲方承担乙方全部资金投入。”目前原告实际使用土地面积3.5万平方米，被告没有按约定履行合同，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，被告赔偿原告投入的资金1362310.84元。支付违约金408693.25元。 长春大学辩称，1.双方签订的土地租赁合同因违反法律强制性规定属于无效合同，原告关于违约的请求是依据无效合同中的违约条款，因合同无效违约条款自然无效，原告据此要求赔偿投资款及违约金没有法律依据；2.2015年5月，九台区人民政府即决定将案涉土地予以收回，导致双方不能够继续履行合同是政府行为，属于不可抗力，被告依法也不应当承担责任，符合依法免责条件；3.原告既要求赔偿投资损失，又重复要求违约金也没有法律依据；4.原告所主张的全部投资，而投资款并不是实际损失，如果将全部投资款作为违约金明显过高，不符合法律规定；5.导致合同无效，双方都有过错，依法应各自承担自身的损失，原告无权要求被告予以赔偿。 长春大学向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判决被反诉人给付反诉人土地使用费67万元；2.判决案件反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2013年4月20日与九台市人民政府签订《长春大学新校区建设项目协议书》，协议约定，九台市人民政府在空港新城文教园区为长春大学提供180万平方米建设用地，其中150万平方米为校区建设教育用地，30万平方米为职工住宅建设用地。2014年4月30日为解决新校区园林绿化问题，反诉人与被反诉人签订了《土地使用租赁合同书》，合同约定反诉人提供给被反诉人大约20万平方米土地用于苗木花卉的种植培育，租金按6000元/万平方米计算，在甲方（反诉人)收购乙方绿化苗木款中冲抵。同时还约定“租赁期间，甲方（反诉人）因建设使用土地，需提前告知乙方（被反诉人)，土地面积减少租金做相应递减。”乙方具体使用面积按实际使用面积计算。合同签订后，反诉人就将约定的土地交与被反诉人，被反诉人用于苗木花卉养殖，但由于政府行为，使反诉人校园建设一直搁置未能建设，被反诉人也一直没有向反诉人供应苗木花卉，故租金一直未进行结算，自2014年5月至2019年11月共5年7个月，租金共计67万元。依据《民法总则》第六条、第一百一十三条及相关法律法规规定，被反诉人使用反诉人土地，依法应向反诉人支付使用费用。 森工绿化公司辩称，2014年4月30日，双方签订了《土地使用租赁合同》。合同第五条约定：该土地的租金按当地价格每年6000元/万平方米计算，实际租金按土地实用面积计算。据实际测量，实际使用面积为3.484万平方米。租金为6000元/万平方米×3.484万平方米×5.7年＝119152.8元。 本院经审理认定事实如下：2013年4月20日长春大学与九台市人民政府签订《长春大学新校区建设项目协议书》，拟将位于空港新城规划行政文教园区内，北至曲阜路，南至学府路，西至兴港大街，东至新城大街及长吉高铁输电高压线走廊西侧的围合区域内的150万平方米建设用地以行政划拨的形式交由长春大学修建新校区。2014年4月30日，长春大学与森工绿化公司签订《土地使用租赁合同书》，合同中约定：“一、甲方出租给乙方的土地位于吉林省九台市西营城杨家岗五社（空港开发区内）；二、土地使用权租赁期限暂为8年，自2014年5月1日至2022年5月1日止；三、该土地的租金按当地价格每年6000元/万平方米，实际租金按土地实用面积计算，在甲方按市场价格收购乙方绿化苗木款中冲抵；四、在租赁期内，如果甲方不能保证乙方正常使用租赁的土地，甲方应承担乙方全部资金投入……”。2015年因行政区域发生变动，案涉土地已由九台市地界范围内调整为长春市空港经济开发区范围，长春大学自始未取得案涉土地的土地使用权证书。在租赁期内，森工绿化公司实际使用土地面积为3.484万平方米用于种植苗木，截至2019年3月27日森工绿化公司共计投入资金1362310.84元。长春大学尚未按市场价格对森工绿化公司栽种的苗木进行收购。 本院认为，长春大学与九台市人民政府签订《长春大学新校区建设项目协议书》明确，案涉土地性质为建设用地，以行政划拨的形式作为长春大学校园的教育用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”，而案涉土地属于教育划拨用地，长春大学未经上级管理部门批准，擅自将案涉土地出租，违反上述法律法规的强制性规定。属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的效力性强制规定的情形，故长春大学与森工绿化公司签订《土地使用租赁合同书》应确认无效。本案中，双方在《土地使用租赁合同书》中明确约定“在租赁期内如果甲方（长春大学）不能保证乙方（森工绿化公司）正常使用租赁的土地，甲方应承担乙方全部资金投入”，该约定作为违约条款应依附于合同约定而存在，若合同约定被认定为无效，则合同自始无效，无效合同中的违约条款也自始无效，故对森工绿化公司依据违约条款，让长春大学承担所有全部资金投入及支付违约金的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故一方当事人主张赔偿的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。本案中长春大学与森工绿化公司签订《土地使用租赁合同书》时，双方都知晓案涉土地为教育划拨用地，该地块未经上级管理部门批准不得出租，故长春大学与森工绿化公司在签订该合同时主观上有同等过错。因案涉土地种植的苗木是森工绿化公司出资种植，现苗木已具备一定市场价值，故依据公平原则案涉土地的地上物应归森工绿化公司所有，森工绿化公司应当退还案涉土地。关于长春大学要求森工绿化公司向其支付土地使用的租金的主张，因双方签订的合同无效，故对该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）吉林森工红林绿化有限公司与被告（反诉原告）长春大学于2014年4月30日签订的《土地使用租赁合同书》无效； 二、原告（反诉被告）吉林森工红林绿化有限公司于2021年4月30日前退还3.484万平方米土地，3.484万平方米土地上种植的苗木归原告（反诉被告）吉林森工红林绿化有限公司所有； 三、驳回原告（反诉被告）吉林森工红林绿化有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）长春大学的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20740元，由原告（反诉被告）吉林森工红林绿化有限公司负担10370元，由被告（反诉原告）长春大学负担10370元；反诉费5250元（已减半收取）由被告（反诉原告）长春大学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长  丁忠敏 审判员  张铃捷 审判员  李玲玲 二〇二〇年十一月十三日 书记员  夏菲菲