盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初1993号原告（反诉被告）：江苏神力生物化工有限公司，统一社会信用代码608608225，住所地盐城经济技术开发区。法定代表人：刘伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：万金海，江苏因果律师事务所律师。委托诉讼代理人（该公司员工）：刘见，男，1954年11月2日出生，居民身份证号码3209221954********，汉族，居民，住江苏省苏州市虎丘区滨河路******。被告（反诉原告）：中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行，住所地盐城经济技术开发区希望大道南路**。负责人：陈爱祥，该行行长。委托诉讼代理人：于咏梅、徐伟，该公司员工。原告（反诉被告）江苏神力生物化工有限公司（以下简称神力生物公司）与中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行（以下简称开发区农行科技支行）担保合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理，依法适用普通程序，于2019年12月16日、2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）神力生物公司的委托诉讼代理人万金海、刘见，被告（反诉原告）开发区农行科技支行的委托诉讼代理人于咏梅、徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告神力生物公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将坐落于的综合楼、餐厅、车库等占地6.403亩的房屋返还给原告，并协助原告办理其产权过户登记手续；2、被告承担本案诉讼费。后变更诉讼请求为：1、判令解除双方签订的《关于用房屋产权过户取得贷款的协议书》；2、判令被告将坐落于的综合楼、餐厅、车库等占地6.403亩的房屋返还给原告，并协助原告办理其产权过户登记手续；3、判令被告赔偿原告的损失749.182253万元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：1998年6月29日，原告向被告借款145万元，由盐城成大实业总公司（以下简称成大公司）提供担保。1998年8月28日，原被告双方签订了《关于用房屋产权过户取得贷款的协议书》。约定乙方将诉讼请求中涉及的房屋过户至甲方名下，甲方在取得案涉房屋所有权证后，向乙方提供350万元的贷款，含前述6月29日的贷款145万元，每年续贷一次，期限不超5年。协议签订后，被告取得案涉房屋的产权证书，承诺如在5年内结清350万元贷款本息时，无条件将案涉房屋所有权转回原告。但被告对之前的145万元没有续贷，仅向原告提供新贷60万元，而且又收回17万元，从行为上表明他将不再履行放贷义务。导致原告因缺少资金而歇业，进而被登记部门吊销执照。同时，因为被告未能按约向原告提供足额的贷款，致使原告无法履行偿还350万元贷款的义务，被告的承诺则永远不能实现，被告将永久性地占有原告房屋的产权。原告多次要求被告按约提供贷款，或者将原告房屋的产权回转给原告另行融资，均遭被告拒绝。原告认为，被告履行贷款义务不足15%，构成根本违约，无权占有原告的房屋产权，依法应当返还给原告。为此提起诉讼，请求人民法院依法判决。本诉被告开发区农行科技支行辩称：1998年8月28日，双方签订的《关于用房屋产权过户取得贷款的协议书》中约定：原告只有在还清被告全部贷款本息后，被告才将涉案的房地产所有权和使用权过户给原告，因原告至今尚未清偿完贷款，因此无权要求被告返还房地产产权。请求法院驳回本诉原告的诉讼请求。反诉原告开发区农行科技支行向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即偿还贷款本金188万元及利息561.182253元（该利息暂算至2019年11月28日），合计本息749.182253元及从2019年11月29日起至实际履行之日按合同约定计算的利息；2、判令反诉原告对位于开发大道东路24号的综合楼房地产拍卖、变卖或拆迁补偿金、赔偿金等享有优先受偿权。三、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：1998年6月29日，反诉原告与反诉被告签订借款合同一份，约定反诉被告向反诉原告借款145万元，该笔贷款由成大公司提供保证担保。1998年8月28日，反诉原告与反诉被告签订了《关于用房屋产权过户取得贷款的协议书》，协议约定：反诉被告将其名下位于开发大道东路24号的综合楼(占地6.403亩)过户至反诉原告名下。反诉原告同意在取得房屋所有权证后，向反诉被告提供350万元贷款，含办理产权证前反诉被告已经结欠的145万元。1998年11月11日，反诉被告将房地产过户至反诉原告名下，其中土地使用权4268.7平方米，房产3824.37平方米。1998年12月9日，反诉被告又与反诉原告签订了60万元的《借款合同》，同时签订了《贷款抵押合同》，抵押合同约定“依据1998年8月28日签订的关于用土地使用权和房屋产权过户抵押贷款，总额为叁佰伍拾万元的协议进行抵押”。合同签订后，反诉原告向反诉被告又发放了60万元的贷款。反诉原告对该笔贷款于1999年2月13日收回17万元，余款43万元及之前发放的145万元贷款本息反诉被告一直未能偿还。贷款逾期后，虽经反诉原告多次催索，但反诉被告停产停业，丧失还款能力，一直未能还款，故反诉被告也未将房地产过户至反诉原告。现因该案涉房地产将被拆迁，反诉被告已起诉要求反诉原告返还案涉房地产，但因反诉被告一直没有偿还上诉人贷款本息，因此其返还房地产的请求毫无道理。综上，反诉原告与反诉被告的借款和担保法律关系事情清楚，合法有效，因此特具诉状，请求法院支持反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在裁判说理中予以详细阐述。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：开发区农行科技支行原称为中国农业银行盐城市经济开发区办事处（下称开发区农行）。1998年6月29日，借款人神力生物公司与贷款人开发区农行签订《借款合同》一份，约定（摘要）：1、贷款人于1998年6月30日至1999年6月10日期间向借款人提供流动资金145万元；2、还款日期为1999年6月10日，还款金额145万元。该借款合同对利息未作约定。该合同有神力生物公司在借款人处加盖公章，有刘见在法定代表人、委托代理人处加盖印章；开发区农行在贷款人处签字。同日，保证人成大公司与债权人开发区农行签订《贷款保证合同》一份，对上述贷款提供保证。次日，开发区农行向神力生物公司出具《借款借据》一份，载明（摘要）：借款人神力生物公司，借款种类担保，借款利率7.26‰，借款金额145万元整，借款日期1998年6月30日，到期日1999年6月10日，到期金额145万元。该《借款借据》有神力生物公司在借款人处加盖公章。同年8月28日，甲方开发区农行与乙方神力生物公司签订《关于用房屋产权过户取得贷款的协议书》（下称协议书）一份，约定（摘要）：甲乙双方本着友好协商、相互支持的原则，就乙方用房屋产权过户向甲方贷款达成如下协议。1、乙方同意将坐落在开发区开发大道东路24号的综合楼（占地6.403亩）过户至甲方名下，具体以有权部门核发的房屋所有权证为准，办理房屋所有权证过程中所发生的全部费用由乙方承担。2、甲方同意在取得甲方为所有权人的房屋所有权证后，向乙方提供350万元人民币的流动资金贷款（含办理产权证前乙方结欠甲方的145万元的贷款）。期限为一年，甲方承诺根据乙方生产经营需要，可以每年续贷一次，累计期限不超过五年。3、在协议签订后的五年内，乙方可有偿使用上述甲方房屋，并承担房屋维修、保险等费用，每年给付甲方租金8万元。4、乙方在五年内必须全部归还上述贷款本息，否则无权要求甲方返还财产。5、甲方承诺在乙方还清所欠甲方全部贷款本息时，上述房屋产权再过户给乙方，所有过户费用由乙方承担（含各种税金）。同年10月13日，开发区农行向神力生物公司出具承诺书一份，载明：我行承诺贵单位如在五年内结清叁佰伍拾万元贷款本息时，我行无条件将综合楼所有权不计任何费用转回神力生物公司。同年11月，神力生物公司将上述案涉房屋过户在开发区农行名下。开发区农行未对案涉房屋进行使用、管理。神力生物公司仍在该处经营。同年12月9日，借款人神力生物公司与贷款人开发区农行签订《借款合同》一份，约定（摘要）：贷款种类流动资金；本合同项下借款人最高贷款额度为60万元；本合同适用贷款人自1998年12月9日起至1999年12月9日期间向借款人发放的贷款；本合同项下贷款月利率为5.8575‰，按季结息还息；借款人未按约定期限归还贷款的，贷款人有权对逾期部分按日利率万分之四计收利息；借款人以已过户给开发区农行的房地产所有权作为清偿贷款的担保人。该合同有神力生物公司在借款人出加盖公章，有刘见在法定代表人、委托代理人处加盖印章；有开发区农行在贷款人处加盖公章。同日，开发区农行向神力生物公司出具《借款借据》一份，载明（摘要）：借款人神力生物公司，借款种类流动资金，借款利率月5.8575‰（注：此处手写修改为“6.39‰”），借款金额60万元整，借款日期1998年12日9日，到期日1999年12月9日，到期金额60万元。《借款借据》的还款情况登记处有“99年2月13日，还本金额17万元，结欠本金43万元。”同日，抵押人神力生物公司与抵押权人开发区农行签订《贷款抵押合同》一份，约定（摘要）：抵押人为主合同借款人神力生物公司提供抵押担保的贷款种类、期限、金额详见主合同第一条；抵押人用作主合同借款人贷款抵押的财产详见本合同附件一，贷款抵押物清单；本合同项下抵押财产共作价680万元，经折扣，实际抵押价值为60万元；抵押人抵押担保的范围为主合同贷款本金、利息、复息、加罚息和抵押权人实现抵押权、债权的费用。1999年1月4日，神力生物公司向开发区农行发送函件一份，载明（摘要）：根据贵行1998年8月28日于我公司签订的产权过户贷款协议书和贵行98年10月13日的承诺书以及98年10月12日贵行参加的专题汇报纪要精神，我公司经过几个月的努力，花费了大量的人力、物力于98年11月3日和11月11日、按协议要求分别将土地使用权证和房产证过户至贵行名下，现已过两个月时间，我公司曾多次协调要求贵行履行协议义务，支持企业发展。但由于贵方拒不履行协议规定的义务，贷款资金不能到位，严重地影响了我公司的生产经营，故特致函请贵行考虑是否仍按双方协议履行你方的义务，否则我司只好要求贵行立即将土地使用权证及房产证重新办理至我公司名下，并承担因此造成的损失，以便保护我司合法权益。盼望在1999年元月6日前予以满意的答复或提出处理意见。1999年5月31日，盐城市中级人民法院以（1999）盐经初字第61号案件受理神力生物公司起诉开发区农行案件。该案中，神力生物公司诉请开发区农行履行1998年8月28日签订的协议中还应履行的162万元贷款义务。后神力生物公司撤回对开发区农行的诉讼。另查明，1997年6月4日，盐城市公安局作出盐公审【1997】26号《关于撤销案件的通知》，载明：我局1996年11月5日立案侦查神力生物公司及刘见、曾某“贩卖毒品”一案，经研究并报请江苏省公安厅同意，神力生物公司及刘见、曾某不构成犯罪，现已撤销案件。还查明，开发区农行分别于2009年、2010向亭湖法院提起返还原物请求权纠纷、金融借款合同纠纷的诉讼，后撤回上述二次诉讼。再查明，神力生物公司于2010年2月26日被吊销营业执照，目前神力生物公司出于吊销未注销状态。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原被告双方签订的《借款合同》、《协议书》、《贷款抵押合同》等相关协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当恪守承诺、忠实履行合同义务。结合本案双方当事人陈述及查明的事实，本案争议焦点为：1、双方之间签订的《关于用房屋产权过户取得贷款的协议书》的性质认定、是否具有解除事由及解除时效是否经过；2、神力生物公司主张的相关损失有无依据；3、开发区农行的反诉诉讼请求是否经过诉讼时效，本金及利息认定及对案涉房屋是否享有优先受偿权。（一）关于《协议书》的性质认定、是否具有解除事由及解除期间是否经过的问题。首先，关于《协议书》的性质。本案中，神力生物公司将案涉房屋转移登记在开发区农行名下，其目的是担保向开发区农行贷款的清偿。据此，本院认为，《协议书》的性质为让与担保协议。在让与担保情形中，如果债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，让与担保合同有效。但合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。其次，关于《协议书》是否具有解除事由。依据《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，虽然《协议书》中约定，开发区农行负有向神力生物公司发放350万元贷款义务，但双方于1998年12月9日签订的《借款合同》及同日签订的《贷款抵押合同》中明确约定了贷款金额为60万元，案涉房屋实际抵押价值为60万元。本院认为，1998年12月9日双方达成的相关协议，系真实意思表示，该协议事实上已经对《协议书》中约定的贷款金额进行了实质性变更。开发区农行向神力生物公司发放60万元贷款的行为，并未违约。关于神力生物公司提交《中国农业银行盐城市支行关于江苏神力化工有限公司不良贷款的尽职调查报告》（下称《调查报告》）用以证明农业银行存在违约行为的意见。本院认为，关于该份尽职调查报告，农业银行盐城市支行工作人员向本院表示“在档案中未发现该材料”，因此对该份《调查报告》的真实性本院无法确认。退一步讲，即使该份《调查报告》为真实的，也是农业银行内部材料，无法达到神力生物公司的证明目的。（二）关于神力生物公司主张的相关损失。神力生物公司主张开发区农行赔偿其农行的违约行为导致神力公司无法履行在五年之内全部归还350万元的本息的义务，造成188万元的本金和21年的利息计749.182253万元。本院认为，神力生物公司该项主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。（三）关于开发区农行的反诉诉讼请求是否经过诉讼时效，本金及利息认定及对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。关于开发区农行诉讼请求是否经过诉讼时效的问题。依据《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，依据现已查明的神力生物公司与开发区农行之间的三起诉讼，可知在2010年之前，双方存在着就相关贷款事宜进行协商或是诉讼的事宜。因此，在2010年之前，难以认定诉讼时效经过。依据《民法总则》第一百九十四条规定：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。”本案中，神力生物公司于2010年2月26日被吊销营业执照，应当认定属于“其他导致权利人不能行使请求权的障碍。”的情形。现神力生物公司提起本案诉讼，可以视为“中止时效的原因消除”。据此，本院认为，开发区农行的诉讼时效并未经过。关于开发区农行反诉请求本金及利息的认定问题。关于开发区农行主张的复息、罚息，本院认为，依据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，开发区农行在神力生物未按约定归还贷款时，有义务及时采取措施、积极主张权利、防止相关损失的扩大。因此，本院对开发区农行主张的复息、罚息依法不予支持。关于贷款金额，开发区农行分别于1998年6月30日、1998年12月9日向神力生物公司发放145万元、60万元贷款，合计205万元。关于145万元贷款利率，虽然双方在《借款借据》中对“7.26‰”未明确月利率或是年利率，但结合双方之间交易往来及社会常理可知，此处的“7.26‰”应认定为月利率。关于60万元贷款利率，《借款借据》中载明借款利率5.8575‰（注：此处手写修改为“6.39‰”），关于修改的部分无证据表明为双方当事人协商一致确认，故本院对该笔贷款利率认定为5.8575‰每月。关于神力生物公司于1999年2月13日归还的17万元。在60万元的《借款借据》中载明“99年2月13日，还本金额17万元，结欠本金43万元”，因此本院依法认定为该笔还款为归还60万元借款本金。相关借款到期后，神力生物公司应当及时归还借款，因其未能及时归还贷款客观上造成了开发区农行的相关利息损失，对此本院酌情以同期银行贷款利率予以计算至本案受理之日。综上，关于145万元的借款：本金为145万元（利息计算方式为：自1998年6月30日至1999年6月10日，以月利率7.26‰计算利息；自1999年6月11日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至2019年11月11日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率计算。）关于60万元的借款：剩余本金为43万元（利息计算方式为：以60万元为基数，自1998年12日9日至1999年2月13日，以月利率5.8575‰计算；以43万元为基数，自1999年2月14日至1999年12月9日以月利率5.8575‰计算；以43万元为基数，自1999年12月10日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以43万元为基数，自2019年8月20日至2019年11月11日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率计算。）关于开发区农行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。如上文争议焦点一所述，《协议书》的性质为让与担保，且案涉房屋已经完成权利变动的公示，转让至开发区农行名下。现开发区农行请求对财产折价或拍卖、变卖款优先偿还其债权，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条，《中华人民共和国物权》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行于本判决生效之日起十日内将坐落于的综合楼、餐厅、车库等占地6.403亩的房地产返还给本诉原告江苏神力生物化工有限公司。二、驳回本诉原告江苏神力生物化工有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告江苏神力生物化工有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行归还188万元贷款及利息[1、关于145万元贷款利息（利息计算方式为：自1998年6月30日至1999年6月10日，按月利率7.26‰计算利息；自1999年6月11日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至2019年11月11日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率计算。）2、关于43万元贷款利息（利息计算方式为：以60万元为基数，自1998年12日9日至1999年2月13日，以月利率5.8575‰计算；以43万元为基数，自1999年2月14日至1999年12月9日以月利率5.8575‰计算；以43万元为基数，自1999年12月10日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以43万元为基数，自2019年8月20日至2019年11月11日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率计算。）]四、原告中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行有权对坐落于的综合楼、餐厅、车库等占地6.403亩的房地产的折价或拍卖、变卖款享有优先受偿权。五、驳回反诉原告中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费87800元，由本诉原告江苏神力生物化工有限公司负担52920元，由本诉被告中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行负担34880元；反诉案件受理费32150元，保全费5000元，合计37150元，由反诉原告中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行负担18575元，由反诉被告江苏神力生物化工有限公司负担18575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  施 悦审 判 员  陈红霞人民陪审员  蔡桂秀二〇二〇年十一月六日法官 助理  王得志书 记 员  王 妮附录法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十四条在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。2、《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。