湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终1942号上诉人（原审被告）：宁花玲，女，1978年10月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：申伟，邵东市法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：宁小红，女，1976年9月28日出生，汉族，住邵东县。委托诉讼代理人：佘福明，湖南启航律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：敬旭光，男，1976年8月28日出生，汉族，住邵东县。被上诉人（原审第三人）：李菊芳，女，1978年11月6日出生，汉族，住邵东县。上诉人宁花玲因与被上诉人宁小红、原审第三人敬旭光、李菊芳案外人执行异议纠纷一案，不服湖南省邵东市人民法院（2019）湘0521民初3855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。宁花玲上诉请求：撤销原判，改判驳回宁小红的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，仅凭青华房地产经纪咨询有限公司（以下简称青华公司）出具的一份证明，即认定宁小红合同签订前与第三人李菊芳到邵东市不动产登记中心查询案涉房产产权情况，未发现该房产处分权受限制属于认定事实错误，青华公司出具的证明不具有合法性和真实性。2、一审判决适用法律错误，宁小红不属于善意第三人，2016年9月7日邵东县人民政府发布的“邵东县人民政府关于不动产统一登记的公告”时，邵东市不动产登记中心刚刚成立，之前的所有房屋产权登记信息全部在邵东市房产管理局，在这个过渡时期，不动产登记中心并不是唯一的登记机械，而是两个机构并存，直至2019年9月26日政府发布公告时止，房产管理工作局才彻底停止查询登记工作，按照这过渡时期的房屋买卖交易习惯，办理房屋过户手续必须既要到不动产登记中心查询，也要到房产管理局查询，只有两个地方都对该交易房产没有查封限制处分权的登记记录，才能办理房产过户手续。特别是本案中在不动产登记中心没有查到购买房屋的产权信息，更加应该到房产管理工作局查询，宁小红未尽注意义务，本身有重大过错，不属于善意第三人。3、一审判决宁花玲负担案件受理费9758元不合理。宁小红辩称，2017年11月28日宁小红与李菊芳签订房屋买卖合同之前，与在房屋中介公司的陪同下与李菊芳一起到邵东县不动产登记中心进行查询是不争的事实，作为买方宁小红已经尽到了自己的应尽的义务，不存在过错，完全符合善意第三人的身份。邵东市人民法院查封涉案房产时，在邵东市不动产登记中心没有办理相关手续，也没有按照法律规定进行公示公告，因此该查封不能对抗善意第三人，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宁小红向一审法院起诉请求：请求撤销（2019）湘0521执异41号执行裁定书，判决位于邵东市××镇××栋××单元××号房屋（合同编号：xxxxxx）的房屋系宁小红所有，停止对该房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，本案诉讼费由宁花玲负担。一审法院认定事实：2016年9月7日，原邵东县人民政府发布了“邵东县人民政府关于实施不动产统一登记的公告”［邵政发（2016）45号］，明确：从2016年9月26日起，在全县范围内实施不动产统一登记，登记机构为邵东县国土资源局，负责全县范围内不动产统一登记工作，其所属邵东县不动产登记中心负责承担不动产登记的具体事务性工作；登记内容为不动产权利的首次登记与变更、转移、注销、更正、异议、查封等登记。宁花玲与李菊芳、敬旭光民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年7月10日依宁花玲的申请作出（2017）湘0521民初2349号之一民事裁定书，查封第三人李菊芳位于邵东市××镇××栋××号（合同编号xxxxxx）房屋，并于2017年7月13日在邵东市房产管理局办理了房屋查封登记。上述房产因开发商的原因只有栋证，未办理分户权证。2017年9月14日，宁花玲与李菊芳、敬旭光民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2017）湘0521民初2349号民事判决书，判决李菊芳、敬旭光偿还宁花玲借款本息355000元。2017年11月28日，宁小红通过房产中介公司欲购买李菊芳位于邵东市××镇××栋××号房屋，合同签订前宁小红与中介公司分别在李菊芳陪同下到邵东市不动产登记中心查询该房产产权情况，未发现该房产处分权受限制。宁小红遂于当日与李菊芳签订房屋买卖合同，李菊芳将其盛凤凰城12栋2404号房屋作价595800元出售给宁小红，签订合同后宁小红分批次共计支付李菊芳购房款550000元，余款宁小红提出待办理不动产权证后再支付。2017年12月，李菊芳将该房屋交付给宁小红，宁小红对房屋予以管理、使用，自2018年起，该房屋的物业费由宁小红缴纳。2018年7月16日，宁花玲就一审法院（2017）湘0521民初2349号民事判决书申请强制执行。一审法院作出（2018）湘0521执1332号执行裁定书，裁定作出对涉案房产的执行处分措施。宁小红以争议房屋已卖给自己为由对（2018）湘0521执1332号执行裁定书提出异议，一审法院于2019年7月24日作出（2019）湘0521执异41号执行裁定书，驳回宁小红的异议申请。宁小红对该裁定不服，遂向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。一审法院（2017）湘0521民初2349号之一民事裁定书送达双方当事人后即产生法律效力，但还应当通过办理查封登记的方式进行公示，否则不能对抗善意相对人。邵东县人民政府于2016年9月7日发布公告，明确自2016年9月26日起实施不动产统一登记，登记机构为不动产登记中心，一审法院上述查封裁定仅在房产管理部门办理了查封登记，未按公告要求在不动产登记中心办理查封登记，应视为未完成查封公示。宁小红经不动产登记中心查询涉案房产处分权未受限制后，与李菊芳签订买卖合同，以合理价格受让房产，支付大部分购房款，此后房产由宁小红占有并使用，涉案房产系宁小红善意取得。宁小红对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故宁小红的诉讼请求一审法院予以支持。一审法院执行局相关的执行行为不当，应予纠正。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、邵东市××镇××栋××号（合同编号xxxxxx）房产归宁小红所有；二、不得执行邵东市××镇××栋××号（合同编号xxxxxx）房产。本院二审期间，上诉人宁花玲提交了本院在审理另案中，对李菊芳案涉房屋的查封裁定等相关法律文书，拟证明2019年人民法院在审理涉及李菊芳的民事案件中，对李菊芳案涉房屋的查封仍然是通过邵东市房产管理局，直至2019年在邵东市不动产登记中心无法查到李菊芳案涉房屋的信息，进一步证实宁小红主张其于2017年购买案涉房屋时，去邵东市不动产登记中心对案涉房屋进行过查询的说法不真实。被上诉人宁小红对上述证据的关联性不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。本院依职权向邵东市不动产登记中心工作人员以及邵东青华房地产咨询评估有限公司法定代表人叶某进行了询问，邵东市不动产登记中心工作人员陈述称直至现在为止由于案涉房屋未办理房产证登记，故该中心仍然不能查询到李菊芳案涉房屋的信息，人民法院在邵东市房产管理局进行查封的系李菊芳的房屋网签合同，2017年期间，邵东市房产管理局与邵东市不动产登记中心的信息没有全部合并，所以无法查询到案涉房屋信息，在此期间如果有人查询相关未登记的房产信息，会告知其至邵东市房产局进行查询。而作为经办宁小红与李菊芳房屋买卖合同的邵东青华房地产咨询评估有限公司法定代表人叶某则称，宁小红与李菊芳签订房屋买卖合同之前，曾陪同宁小红到邵东市不动产登记中心进行过查询，查无李菊芳的案涉房屋被查封的相关信息。对以上两份证言，本院综合全案认为邵东市不动产登记中心工作人员的证言证明力大于邵东青华房地产咨询评估有限公司法定代表人叶某的证言，本院予以采信。本院二审查明以下事实：李菊芳购买的位于邵东市××镇××栋××号（合同编号xxxxxx）房屋未取得房屋产权证，在邵东市不动产登记中心无该房屋的相关信息，一审法院应宁花玲的申请于2017年7月13日在邵东市房产管理局该房屋的网签合同进行了查封，并办理了查封登记。2019年李菊芳因另案被提起民事诉讼，本院对其执行财产进行保全时，于2019年3月4日至邵东市不动产登记中心进行查询，显示查无李菊芳不动产权情况记录，故本院另行至邵东市房产管理局轮候查封了李菊芳名下的案涉房屋。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议纠纷一案，争议焦点为被上诉人宁小红对被上诉人李菊芳名下的位于邵东市××镇××栋××单元××号房屋（合同编号：xxxxxx）的房屋是否享有所有权，是否享有排除强制执行的权益。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立，应当进行登记才发生效力。本案案涉房屋至今未办理房屋产权登记，李菊芳与宁小红签订房屋买卖合同时无法为宁小红办理该房屋的产权登记，宁小红虽然已经向李菊芳交付大部分房屋价款并实际占有使用该房屋，但并未取得该房屋的所有权，宁小红诉讼要求确认其对该房屋享有所有权，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院于2017年7月13日应宁花玲的申请在邵东县房产管理局办理了对案涉房屋的查封登记，而宁小红与李菊芳签订房屋买卖合同以及占有该房屋的时间均在被查封之后，并且至今为止宁小红仍未支付全部价款，或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故宁小红的异议申请，不符合上述情形，应不予支持。至于宁小红提出的一审法院在邵东县房产管理局办理查封登记是否合法的问题，虽然邵东县人民政府于2016年即出台公示表明从2016年9月26日起，在全县范围内实施不动产统一登记，登记机构为邵东县国土资源局，负责全县范围内不动产统一登记工作，其所属邵东县不动产登记中心负责承担不动产登记的具体事务性工作，但根据邵东市不动产登记中心的工作人员陈述，由于本案案涉房屋并未进行过产权登记，在该中心无法查询到相关产权信息，故人民法院在邵东市不动产登记中心查询无果的情形下，至邵东县房产管理局对李菊芳的网签合同进行查封，并无不当，属于有效查封。且根据查明的事实，直至2019年人民法院在对案涉房屋至邵东市不动产登记中心进行查封时，仍然无该房产信息，宁小红称其于2017年在邵东市不动产登记中心进行查询时被告知案涉房屋无相关查封信息的主张，本院不予采信。宁小红购买无房屋产权登记的房屋，本身应尽审慎义务，其在未完全了解所购房屋信息的情形下，与李菊芳签订买卖合同并支付大部分房款，自身存在重大过失，在本案中不享有排除强制执行的权益。综上所述，宁花玲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销湖南省邵东市人民法院（2019）湘0521民初3855号民事判决；二、驳回被上诉人宁小红的诉讼请求。本案一审诉讼费9758元，二审案件受理费9758元，共计19516元，由被上诉人宁小红负担。本判决为终审判决。审判长  彭莎娜审判员  朱一泓审判员  刘新军二〇二〇年十一月十二日书记员  黄腾达附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。