河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13650号上诉人（原审原告）：贾建新，男，汉族，1970年5月28日出生，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：魏玉科，男，汉族，1952年7月24日出生，住河南省安阳市文峰区。原审第三人：郑州美宅房地产经纪有限公司，住所地郑州市管城区未来路******。法定代表人：罗丽娟，该公司总经理。上诉人贾建新因与被上诉人魏玉科及原审第三人郑州美宅房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾建新上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决错误，适用法律不当，显失公平、公正。首先，上诉人与被上诉人签订的该房屋买卖合同真实、合法、有效。双方合同约定按房屋总价款的20%履行违约条款及相关内容均系双方真实意思表示，合法有据，依法成立，应严格依法履行。依据法律规定，当事人双方自愿互有合同约定的权利义务，应按合同约定，没有约定的按法定。一审判决显然违反了法律规定，适用法律不当，判决错误。其次，一审判决并未对被上诉人的欺诈不诚信的违法违约行为予以惩戒，致使被上诉人的违法违约成本太低，无法彰显新时代诚信守约的行为准则和社会风气，起不到惩罚警示的作用，亦显失公允。买卖合同中双方权利义务系双方真实意思表示，且为促使合同履行，均约定同等违约责任，原审法院认定违约金过高，明显违反当事人意思自治。原审中上诉人已提供充分证据证明，因此次购房造成损失包括房屋升值、贷款利率浮动及因购房借款利息。综合考虑，原审应当给予认定，从而弥补上诉人损失。最后，由于被上诉人的欺诈违法违约行为，致使上诉人办理了贷款审批手续后合同长时间无法继续履行，同时也错过了最佳的购房时机，这些都直接、间接地给上诉人造成了较大的损失。一审酌定判决的违约金数额偏低，显失公平、公正。综上所述，一审判决错误，适用法律不当，酌定判决的违约金数额偏低。魏玉科未到庭未答辩。郑州美宅房地产经纪有限公司未到庭未发表意见。贾建新向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的购房合同，被告向原告支付违约金98万元；2请求依法判令被告向原告返还5万元定金；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、原告贾建新、被告魏玉科、第三人郑州美宅房地产经纪有限公司三方于2017年3月15日签订《房屋买卖成交协议及定金首付协议》，协议约定：被告魏玉科将位于郑州市金水区金水路233号3号楼15层56号房屋出售给原告贾建新，房屋总价款为肆佰玖拾万圆整（￥4900000），协议签订当日，原告支付给被告5万元定金，该定金由第三人代被告保管。2、2017年3月16日，原告（买受方）与被告（出售方）签订《郑州市存量房屋买卖合同》一份，主要载明：被告将其坐落于郑州市金水区金水路233号3号楼15层56号，建筑面积255.77平方米，房屋所有权号郑房权证字第**的房产出售给原告。房屋总价款人民币490万元。原告在本合同签订时向被告支付定金人民币伍万元整，作为中介居间方代被告保管的定金，被告同意该定金在办理完房屋交易过户手续前由居间方代为保管。原告通过被告与原告之间自行划转方式支付合同约定的款项。原告向工商银行申办抵押贷款，拟贷款金额：人民币叁佰伍拾万元整（￥3500000元）。被告应当保证房屋没有产权纠纷或被相关部门禁止出售的状况、附属设施、设备、装饰装修情况和相互关系。因被告未如实披露房产情况造成原告损失的，由被告承担违约责任。买卖双方同意，自本合同签订之日起60工作日内，双方共同向范围权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在当前内取得房屋所有权证的如因出售方责任，买受人选择解除合同的，出售方应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款项，支付房价款20%的违约金等。同日，原告作为买方与被告作为卖方签订《郑州市存量房屋买卖合同》补充协议一份，主要内容：房屋成交总价为490万元，原告已支付被告伍万元整，定金由中介方代为保管。银行批款后除约定尾款的差额部分，于过户前由原告一次性付清。被告自本协议签署后10日内，解除抵押登记。若被告出现下列情形构成根本违约：该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的。若被告出现上述情形，原告有权解除合同，且被告向原告支付房屋总价款的20%违约金等。3、原告提交落款日期为2017年3月15日的（2017）豫0105民初9554号民事裁定书显示：郑州银行股份有限公司银基支行作为申请人，本案被告作为被申请人，申请保全被告名下3053418.75元的银行存款或查封其相应价值的财产。4、郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》载明：涉案房屋于2015年4月3日由被告魏玉科抵押给郑州银行股份有限公司银基支行，2017年3月15日被本院查封，2019年4月11日被本院轮候查封。5、第三人于2019年3月12日出具的证明显示，2017年3月底贷款审批通过，双方约定产权交易时，我公司发现涉案房产已被法院诉讼查封保全，导致合同无法继续履行，在此期间被告自始至终没有告知我公司及原告关于房屋被法院诉讼查封一事。6、原告提交其向案外人赵战强出具的落款日期为2017年3月17日的《借条》一张，载明：今借到赵战强现金贰拾万元整，借款利息每月叁仟元整，还款时一并还清，借款期限两年。根据原告提交的银行流水显示，2017年3月17日，案外人赵战强通过银行转账向原告贾建新账户转款贰拾万元整。另原告提交了案外人赵战强出具的落款日期为2018年2月7日的《收条》一张，载明：今收到贾建新还来借款贰拾万元整，利息叁万元整。7、原告提交其向案外人贾建江出具的落款日期为2017年3月20日的《借条》一张，载明：今借到贾建江叁拾万元整，用于郑州购买房屋，借款利息每月4500元，到期随本金一起还清。借款期限一年。据原告提交的银行流水显示，2017年3月20日，案外人贾建江通过银行转账向原告贾建新账户转款叁拾万元整。另原告提交了案外人贾建江出具的落款日期为2018年4月6日的《收条》一张，载明：今收到贾建江还来借款叁拾万元整，借款利息伍万肆仟元整。8、原告提交其向案外人杨军出具的落款日期为2017年3月20日的《借条》一张，载明：今借到杨军壹佰叁拾万元整，按年息30%支付利息，每个季度支付一次，借款期限最晚不超过一年零六个月，借款用途用于购买银基王朝3号楼1501号房产。据原告提交的银行流水显示，2017年3月20日，案外人杨军通过银行转账向原告贾建新账户转款壹佰叁拾万元整。另原告提交了案外人杨军出具的落款日期为2017年12月14日《收条》一张，载明今收到贾建新付借款利息合计贰拾伍万肆仟肆佰元整。9、原告提交其向案外人党刚出具的落款日期为2017年5月16日的《借条》一张，载明：今借到党刚现金伍拾伍万元整，借款期限一年六个月，借款利息每月壹万壹仟元整，利息随本金在还款时一起付清，（借款用于买房）。据原告提交的银行流水显示，2017年5月16日，案外人党刚通过银行转账向原告贾建新账户转款伍拾万零伍仟元整。另原告提交案外人党刚出具的落款日期为2018年5月19日《收条》一张，载明今收到贾建新还借款及利息陆拾捌万贰仟元整，截止今日，双方账款两清，互不相欠。一审法院认为：被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原、被告签订的《郑州市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权力和履行义务。因涉案房产已被本院依法查封，导致《郑州市存量房屋买卖合同》客观上履行不能，原告诉请解除合同，合法有据，本院确以支持。合同解除后，被告应予退还原告已支付的定金5万元，因该定金在第三人处，故应由第三人退回原告。《郑州市存量房买卖合同》约定被告未按时办理房屋过户手续及房屋被查封视为根本违约，原告请求被告按照合同总价款的20%支付违约金即98万元，该约定过高，另庭审中原告诉称因被告违约对其造成的损失包括其用于购买涉案房屋所产生的借款利息损失，但根据现有证据无法证明其所借款项系用于购买涉案房屋，故其诉请的该项损失，证据不力，本院不予支持，本院根据双方合同履行情况及被告的违约情况，兼顾公平原则，酌定被告应向原告支付违约金50000元，超出部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告贾建新与被告魏玉科于2017年3月16日签订的《郑州市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告魏玉科于本判决生效后十日内支付原告贾建新违约金50000元；三、第三人郑州美宅房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告贾建新定金50000元；四、驳回原告贾建新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，保全费5000元，公告费300元，由原告贾建新承担17220元，由被告魏玉科承担2150元。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，贾建新、魏玉科签订的《郑州市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。贾建新上诉主张，因魏玉科未按时办理房屋过户手续及房屋被查封系根本违约，应按照合同总价款的20%向其支付违约金98万元。一审法院根据双方合同履行情况、魏玉科的过错程度，酌定魏玉科向贾建新支付违约金50000元，并无不当。综上所述，贾建新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13100元，由上诉人贾建新负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二〇年十一月二十日书记员 马梦涵