广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24324号上诉人（原审原告）：洪小丽，女，1990年9月18日生，汉族，住所地广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：戴玄伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张含，男，1982年8月29日出生，汉族，居住地广东省肇庆市高新开发区。委托诉讼代理人：谢朝政，广东满祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭安淇，广东满祥律师事务所律师。上诉人洪小丽因与上诉人张含租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洪小丽的委托诉讼代理人戴玄伟，上诉人张含及其委托诉讼代理人谢朝政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪小丽上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判为张含立即向洪小丽支付租金71538元及利息；2.维持一审判决第二项；3.张含承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。南天公司免除洪小丽租金的法律行为系附条件的，为此洪小丽需承担相应法律义务，作出相应承诺。而南天公司免除洪小丽部分租金的行为不必然促使洪小丽免除张含部分租金。洪小丽与张含签订的《租赁合同》完全独立于洪小丽与南天公司的租赁法律关系，洪小丽与张含之间《租赁合同》没有约定免租条款。张含应按照租赁费用标准支付全部租赁费用。退一步说，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案当中租赁合同期限已经届满，张含租赁涉案房屋期间所获得财产性利益已经得到充分保护，不能因合同无效而断然减损洪小丽所应获得平等的财产性权益，不利于维护合同公平公正。因此，为维护市场交易稳定性，同时按照合同约定的租金标准支付房屋占有费用，符合当事人在订立合同时对使用房屋所需支付的对价的预期。综上，请求二审法院予以改判。张含答辩称，不同意洪小丽的上诉请求及事实理由，请求二审法院驳回洪小丽的全部上诉请求。经张含向南天公司查询得知，事实上洪小丽与南天公司解除合同后，南天公司已经实际履行了免租义务，也已经将相应的租赁保证金退还给了洪小丽。上诉人张含上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判张含无需向洪小丽支付租金11800元及利息；2.本案一、二审诉讼费由洪小丽承担。事实和理由：一、洪小丽的母亲曾明确与张含协商一致，同意免除张含2019年1月16日至2019年2月15日期间的一半租金3000元，张含也实际按照上述约定交付租金，对此，洪小丽一直未提出异议，由此也足以证实张含支付3000元租金是经过双方协商确定的。二、洪小丽无权收取案涉商铺自2019年8月16日至2019年9月29日期间的第一部分租金。因洪小丽与南天公司签订的《解除》约定，双方同意于2019年8月31日正式解除《南天市场商铺租赁合同》，即自2019年8月31日起，洪小丽即丧失了对涉案商铺的转租权，且南天公司也免除了洪小丽支付租金的义务。此时，南天公司才是涉案商铺的出租方，故本案即使需要支付使用费，也仅需向南天公司支付，而非向洪小丽支付。综上，请求二审法院予以改判。洪小丽答辩称，请求二审法院驳回张含的主张及其观点。直至一审开庭之前，南天公司还有发函催缴第二部分的租金，但南天公司在收到法院的发函后才向法院出具了相应的函件。2020年1月7日，洪小丽向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.张含立即向洪小丽支付2018年8月1日至2019年9月29日的租金、市场管理费共计71538元（3000元+8800元+59738元）；2.张含向洪小丽支付2019年9月电费708元；3.张含向洪小丽支付逾期付款损失，计算标准为自洪小丽起诉之日起以未清偿的商铺租金、市场管理费、电费为基数按照年利率6%计算至清偿完毕之日止；4.张含承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院经审理查明：2014年8月21日，南天公司（作为出租方、甲方）与洪小丽的父亲洪婵江（作为承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第3栋39号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1506元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月市场管理费在上一年度的基础上递增8%；从2014年9月1日起至2015年8月31日止市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用50000元等内容。洪婵江于2018年5月19日去世，洪小丽是洪婵江的大女儿。2018年9月15日，洪小丽（出租方、甲方）与张含（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市南天商业城3栋39号铺租给乙方经营；租期从2018年9月1日至2019年1月31日；乙方需向甲方交纳月租金6000元等。另双方协商洪小丽向南天公司需缴纳的商铺租金、市场管理费、水电费，由张含按时代为洪小丽向南天公司缴纳。2019年5月20日，洪小丽（乙方）与南天公司（甲方）签订《解除协议书》，约定：1.鉴于双方于2014年8月15日签订了《南天市场商铺租赁合同》，由乙方承租甲方位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第3栋39号商铺用于经营酒店用品。现甲乙双方同意于2019年8月31日正式解除《南天市场商铺租赁合同》，甲方同意免除乙方2018年7月16日至2019年8月31日的租金和管理费，乙方应向甲方补齐水电费；2.自《南天市场商铺租赁合同》解除之日，甲方可自行以任何方式处置标的物业；3.乙方应于解除之日前将标的物业内外自有物品全部搬离，否则视为乙方放弃室内外所有物品的所有权，甲方有权以任何方式处理标的物业内外的所有物品；4.因乙方承租物业期间以任何形式收取第三方的任何费用或做出的任何承诺均由乙方继续履行并承担所有责任；5.若乙方未在《南天市场商铺租赁合同》解除日前将标的物业清空后交还给甲方，甲方有权停止提供物业服务、取消本协议免除金额、追缴乙方所欠费用、不退回押金，通过必要的法律手段清退商户并追究乙方其他违约责任；等。就第一部分的租金费用（6000元/月），洪小丽向张含支付了计至2019年1月15日止，及2019年2月16日起至2019年8月15日止的租金；就第二部分的租金、市场管理费，洪小丽称张含未支付自2018年8月1日至2019年9月29日共59738元。张含于2019年9月29日搬离案涉商铺。另查明：一审法院向南天公司发出《协助调查函》，要求南天公司协助查询其是否免除了洪小丽在2018年7月16日至2019年8月31日期间的租金和市场管理费、案涉商铺是否取得房产证、建设工程规划许可证、临时建筑使用许可。南天公司复函称，南天公司已按约定免除洪小丽2018年7月16日至2019年8月31日的租金和管理费；关于案涉商铺的产证问题，在2019年南天市场租了合同纠纷处理过程中，广州市规划和自然资源局《协助司法查询复函》（穗规划资源协查【2019】257号）已经明确。广州市规划和自然资源局曾于2019年4月30日对一审法院另案协助调查作出《协助司法查询复函》（穗规划资源协查【2019】257号），内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。洪小丽提供了加盖有南天公司收款专用章的《收款收据》，载明：今收到003-139单元，洪婵江交来2019年8月电费400元，2019年9月电费308元，合计708元。张含对电费没有异议，但认为洪小丽2019年8月31日已与南天公司解除租赁合同，该电费不应由张含承担。洪小丽、张含双方对如下事实存在争议：第一部分租金是否有免除的问题。张含主张其曾与洪小丽及洪小丽的母亲协商一致，同意免除2019年1月16日至2019年2月15日间的一半租金，及2019年8月16日后的租金，洪小丽对此不予确认。洪小丽在诉讼中向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年12月23日作出（2019）粤0105财保1067号民事裁定书，裁定冻结张含的银行存款72246元；或查封、扣押相应价值的财产；并实际冻结了张含的银行账户。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。洪小丽与南天公司签订了《南天市场商铺租赁合同》及洪小丽与张含签订了《租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前洪小丽、张含双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故洪小丽、张含双方签订的租赁合同应认定无效。本案争议焦点一为双方是否有协商确定免除第一部分的部分租金，二为洪小丽是否有权要求张含支付2018年8月1日至2019年9月29日期间第二部分租金，三为张含应否向洪小丽支付2019年1月16日至2019年2月15日及2019年9月1日至9月29日期间第一部分租金。关于第一部分租金是否有免除的问题。虽然张含主张其曾与洪小丽及其母亲协商一致，同意免除2019年1月16日至2019年2月15日间的一半租金，及免除2019年8月16日后的租金，但对此并未举证证明，现洪小丽亦不予确认，故一审法院对张含的主张不予采信。关于洪小丽是否有权要求张含支付2018年8月1日至2019年9月29日第二份租金的问题。一审法院认为洪小丽无权向张含主张第二部分租金，理由如下：一、洪小丽、张含双方约定第二部分租金由张含直接向南天公司支付，并非向洪小丽支付。洪小丽根据与张含签订的《租赁合同》获取的收益为第一部分租金，南天公司免除租金和管理费即第二部分租金没有减损洪小丽第一部分租金的收益；二、洪小丽并未向南天公司支付2018年8月1日至2019年9月29日第二部分租金，且南天公司已明确免除了2018年7月16日至2019年8月31日租金和管理费，即洪小丽的负担没有增加。因此，洪小丽要求张含支付2018年8月1日至2019年9月29日第二份租金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于张含应否向洪小丽支付2019年1月16日至2月15日的租金3000元及2019年8月16日至9月29日期间第一部分租金8800元的问题。一审法院认为，虽然洪小丽、张含双方签订的《租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，而张含实际占有使用案涉商铺至2019年9月29日，故洪小丽要求张含参照合同约定的租金标准支付2019年1月16日至2月15日的租金3000元，以及2019年8月16日至9月29日期间第一部分租金有理，一审法院予以支持。经计算，该时间段第一部分租金为12000元【3000元+6000元/月×（45天÷30天）】，现洪小丽只要求按照11800元计算，并无不妥，可按此确认支付。洪小丽已提供南天公司出具的收款收据，证明其垫付了2019年8月、9月的电费708元，一审法院予以采信，故张含应向洪小丽支付2019年8月、9月的电费708元。洪小丽要求自起诉之日起按照年利率6%计算应收款的利息，并无不当，可予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起10日内，张含向洪小丽支付租金11800元及利息（从2019年12月6日起至实际清偿之日止，以11800元为本金按照年利率6%计算）。二、在本判决生效之日起10日内，张含向洪小丽支付电费708元及利息（从2019年12月6日起至实际清偿之日止，以708元为本金按照年利率6%计算）。三、驳回洪小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1606元、保全费743元，由洪小丽负担受理费1328元、保全费614元；由张含负担受理费278元、保全费129元。本院二审期间，张含向本院提交发票以及银行回单照片，拟证明：南天公司已经将租赁保证金退还给洪小丽，也已经免除了其部分租金，因此洪小丽无权向张含主张该期间的租金。洪小丽质证称，确认已经收到了南天公司退还的租赁保证金。洪小丽并称：其与南天公司之间的租赁合同关系已经清结，南天公司也实际免除了其2018年8月1日至2019年9月29日期间的租金。张含称：其于2019年9月29日搬离涉案商铺是经过南天公司同意的。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、张含主张洪小丽免除其部分第一部分租金能否成立；二、洪小丽诉请张含支付2018年8月1日至2019年9月29日期间第二部分租金应否支持；三、张含应否支付2019年8月16日至9月29日期间第一部分的租金。关于焦点一。关于本案张含主张其曾与洪小丽及其母亲协商一致免除其2019年1月16日至2019年2月15日间的一半租金，及免除2019年8月16日后的租金，洪小丽对此不认可，张含未能举证证明，应承担不利的法律后果，故一审法院不予支持张含该主张，并无不当。关于焦点二。根据本案查明的事实，双方租赁合同约定张含向洪小丽交纳月租金6000元（即第一部分租金），洪小丽向南天公司需缴纳的租金及相关费用（即第二部分租金）由张含向南天公司直接缴交。由此可见，双方对于租金缴纳方式的约定，表明洪小丽收取的租金实为其纯收益，现南天公司对于2018年8月1日至2019年9月29日期间第二部分租金予以免除，并不加重洪小丽的负担，也不损害洪小丽的利益。因此，一审法院不予支持洪小丽的主张，并无不当。关于焦点三。虽洪小丽与南天公司签订解除协议约定双方之间合同于2019年8月31日解除，但同时亦约定洪小丽应在解除日前将标的物清空交还南天公司。故交还涉案房屋给南天公司系洪小丽的合同义务。张含上诉认为合同解除后洪小丽即失去对房屋的控制，缺乏依据。本案张含于2019年9月29日才搬离商铺，其称该行为经过南天公司的同意，但缺乏证据证明，不足以采信。综上，一审法院认为张含在该期间实际占用租赁物，应支付占用费，并无不当。至于张含二审提交的证据，证实南天公司退还了洪小丽的租赁保证金，对此，洪小丽予以认可。本院对该证据予以采信。综上所述，洪小丽与张含的上诉理由均不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1852元，由上诉人洪小丽负担1590元，上诉人张含负担262元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年十一月十八日书记员  张 旭彭诗敏