湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初4030号原告：蕲春宏成物业服务有限公司。住所地：蕲春县漕河镇豁口路常青花苑小区。法定代表人：陈文广，该公司经理。委托诉讼代理人：叶金友，蕲春县蕲州法律服务所法律服务工作者。被告：童姗，女，1985年10月29日出生，汉族，住蕲春县。蕲春宏成物业服务有限公司（下称宏成物业公司）与童姗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蕲春宏成物业服务有限公司委托诉讼代理人叶金友、被告童姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏成物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业费11984元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系信达步行街小区业主，住小区******，面积121.79平方米。原告系该小区物业管理服务公司，按照规定和合同约定，被告应当按每平方米1.2元交纳物业费。但被告自2014年2月28日开始拖欠物业费，截至2020年12月28日拖欠的物业费共11984元，原告每年书面通知催收，被告拒付至今。童姗答辩称，1.原告没有尽到物业服务义务，如楼道卫生不达标准、门禁失效，小区绿化区域被他人占用等，其房屋常年漏水，原告一直未能解决。2.原告按照1.2元每月每平方米的标准收取物业费所依据的文件被告不知晓，且该文件规定的收费标准只适用1年，原告不能按照该标准收取后续的物业费。3.原告主张的部分物业费超过诉讼时效。4.在疫情期间的物业费原告不应主张，而且小区在疫情期间没有进行封闭管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告宏成物业公司提交的证据：《物业服务合同》、原告在小区电梯内张贴的交纳物业费通知、原告张贴在被告门上的催缴物业费通知、物价局物业收费文件等，证实原告提供了物业服务，收取物业费于法有据。该证据均具有真实性、合法性和关联性，对其主张的事实具有证明力，本院予以采信。物业费催缴通知，被告表示没有收到，原告未提交其他证据进行佐证，本院不予采信。二、被告童姗提交的证据：案外人书面证明一份，证明原告物业服务未达标准，在2020年前原告未曾张贴物业费通知；照片8张，证明被告房屋漏水。该两份证据经本院经核实后，结合其他证据和查明的事实，在证据效力范围内确认证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告童姗于2012年11月8日与湖北信达房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》购买了蕲春·信达步行街小区A栋一单元1401号房屋，建筑面积121.85平方米。原告系该小区物业管理服务公司。2013年被告童姗（乙方）入住小区，于当年2月28日与原告（甲方）签订物业服务协议。该协议约定：甲方应承担对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理等义务；乙方物业管理费自通知办理入伙手续的次日起计收，按全年交纳方式于缴费月提前一日履行，物业管理服务费收费标准为每户每月每平方米1.2元。被告交纳一年的物业服务管理费后，自2014年2月28日起以物业服务不周及其房屋漏水为由拒不交纳物业管理服务费。截至2020年12月28日，被告累计欠交物业服务费共计11990.04元。原告自2014年起每年在物业公司大厅及小区电梯轿厢张贴书面催收通知，被告至今仍未交纳。另查明，蕲春县物价局出具蕲价房规[2013]70号文件和蕲价房规[2015]19号文件均批复蕲春·信达步行街小区物业服务收费标准为高层住宅每户每月每平方米1.20元。蕲春·信达步行街小区至今未成立业主委员会。被告童姗多次向被告反映所住房屋漏水问题，至今仍未得到解决。庭审中，原告申请的证人蔡某、李某出庭接受了法庭及双方当事人的询问，证人对原告公司自2014年起每年在物业大厅及电梯轿厢张贴物业费催缴通知的事实予以了证实。本院认为，本案争议的问题如下：一、关于被告能否以原告未尽物业服务义务而拒交物业费的问题。本案为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物业公司与业主订立的物业服务合同中物业服务的范围一般在上述条文规定的范围内。物业公司提供物业服务，业主应该按照约定交纳物业服务费。本案中，原告按相关行政机关批准的每户每月每平方米1.2元标准收取物业服务费符合法律规定。被告陈述原告物业服务存在瑕疵并未举证证明，其列举的物业服务不到位的问题并非物业服务公司不履行服务义务或提供物业服务存在严重过错。被告拒交物业费的主要原因在于原告没有处理其房屋漏水问题。按照物业服务协议的约定，原告仅对房屋共用部位、共用设施设备及其运行承担维护和管理的义务，被告房屋漏水是否是共用部位导致并不明确，对于非共用部位原告不承担维修义务，对于共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造需使用维修基金，故被告房屋漏水并不必然由物业服务公司承担维修责任。被告拒交物业费的抗辩理由，本院不予支持。但物业服务公司作为为全体业主提供服务的主体，涉及的服务内容细致而广泛，存在瑕疵确有可能，应充分听取业主的意见和建议，及时整改或协调解决业主反映的问题，提升服务质量和业主的满意度。关于本案诉讼时效的问题。本案原告主张是否超过诉讼时效，要区分继续性履行合同的定期给付债务和债务分期履行的分期给付债务。继续性履行合同随着合同的履行，债务持续定期发生，每一期债务具有独立性，每一期债权能成立独立的请求权，其诉讼时效期间均应自该期履行期限届满之日开始起算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算。”适用的是债务确定以后约定分期履行的债务，而非合同履行过程中不断产生的债务，每一期债务的履行不能对应债权人相应的对待给付，每一期债权并不能成立独立的债权请求权，故应自最后一期履行期限届满之日开始计算诉讼时效期间。本案中，原、被告在物业服务协议中对物业费约定了每平方米每月1.2元的全年交纳方式，实际上是持续发生的物业费用的定期履行，原告对每一期债权均具有独立的请求权，原告对每期物业费如未在届满之日三年（界满日在2015年10月1日前的为二年）内向被告主张权利，则其债权超过诉讼时效期间。但原告提交了其每年在物业大厅及小区电梯轿厢内张贴物业费催缴通知的图片并经证人出庭证实，该催缴通知针对的是包括被告在内的特定人群，应视为对被告主张了权利。被告对催缴物业费的事实虽有异议，但理由并不充分，又无反驳证据，其认为原告部分诉求超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。关于被告辩称原告不应主张疫情期间的物业费的问题。2020年初暴发的新冠疫情系不可抗力，因不可抗力导致合同不能履行的，可部分或全部免除责任。但鉴于物业服务合同的特殊性，疫情暴发后的封闭管理期间，小区物业服务并不因疫情而停止履行，相反，因防疫需要还会配合小区实行封闭管理及防疫工作，被告支付物业费的合同对价义务并不因该不可抗力因素而免除。被告主张不应承担疫情期间物业费，本院不予支持。综上所述，原告主张2014年2月28日至2020年12月28日的物业费11984元，未超过合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：童姗于本判决生效之日起十日内向湖北宏成物业服务有限公司支付2014年2月28日至2020年12月28日的物业管理服务费11984元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告童姗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王建能二〇二〇年十一月二十七日书记员  蔡晓洁