四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3676号 上诉人（原审被告）：南充市银恒房地产开发有限公司。住所地：南充市顺庆区莲池路**。 法定代表人：明银贤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冉琴，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷婷婷，四川智典律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：谌利蓉，女，生于1982年5月2日，汉族，住重庆市渝**。 被上诉人（原审原告）：杨长春，男，生于1982年4月13日，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 上诉人南充市银恒房地产开发有限公司（以下简称银恒公司）因与被上诉人谌利蓉、杨长春商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银恒公司的委托诉讼代理人冉琴、雷婷婷以及被上诉人谌利蓉、杨长春的委托诉讼代理人郭祥宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银恒公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人办理房屋所有权证书的诉讼请求错误。2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》实施后，房屋登记部门不再颁发房屋所有权证书，而是由不动产登记部门统一颁发包含房屋所有权与土地使用权两项权利内容的不动产权证书。被上诉人请求上诉人办理房屋所有权登记证书的诉讼请求与现行法律相悖。一审法院未向当事人释明并判决上诉人办理房屋所有权登记证书程序违法。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，由此，房屋权属证书应当由购房人申请办理，上诉人仅履行协助义务并提供相应的证明文件，一审法院判决上诉人为被上诉人办证，有违法律规定。2.一审法院认定“2016年3月南充市规划局同意“大地·景秀”项目增加建筑面积12204㎡”系事实认定错误。直至2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局才在2016年第二十四次业务办公会会议纪要中原则同意将增加建筑面积由8800㎡调整为12204㎡的。3、一审判决认定“被告自认案涉房屋已经具备办理产权登记手续的条件”，毫无事实依据。上诉人从未作出过任何案涉房屋已经具备办证条件之类的陈述，上诉人提交了证据证明该项目还存在某些遗留问题，不具备办证条件。该项目无法办证系政府原因导致，上诉人不应当承担违约责任。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条判决上诉人承担违约金属于适用法律错误。即使要承担违约责任，也应当为上诉人预留足够的时间来完善必要手续，一审判决按365天计算违约期限缺乏证据证明。 被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。1.案涉《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人在《不动产登记暂行条例》实施前签订的，不能因为政策或者法律的调整，导致房屋所有权证或者不动产权证的办理产生障碍；2.上诉人有协助被上诉人办理产权证的义务，所有办理产权手续的材料都在上诉人手里；3.被上诉人与政府没有任何关联，被上诉人只向上诉人主张办理房屋的产权和违约金。被上诉人从买房到现在已经长达十年，一审按365天计算违约金已经考虑了上诉人的利益。 谌利蓉、杨长春向一审法院起诉请求：1、判令银恒公司限期履行房屋所有权证书登记义务并提供房屋所有权证；2、判令银恒公司因合同违约支付违约金58066.56元；3、本案诉讼费由银恒公司承担。 一审法院认定事实：2011年2月14日，谌利蓉、杨长春与银恒公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：201102140613，约定：银恒房地产公司将其开发的位于高坪区××路××号××幢××单元××层××号房屋出卖给谌利蓉、杨长春，该房建筑面积为79.41平方米，套内建筑面积65.015平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.397平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.386平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）肆仟叁佰陆拾陆元捌角陆分，总价款叁拾捌万贰仟贰佰玖柒拾玖元整。在产权登记中约定：（一）预告登记。1.办理预告登记期限。双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起30日内办结［预购商品房预告登记］。2.申请预告登记的方式。双方同意按下列方式申请预告登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理［预购商品房预告登记］。如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方面申请预购商品房预告登记。3.如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结［预购商品房预告登记］的，双方同意按下列方式处理：双方自行约定处理。（二）初始登记。出卖人应当在2014-3-1前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：等待办理权属证明。（三）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起一次性与分期的90日内，按揭买受人150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：等待办理房屋所有权时间。合同签订后，该合同于2011年4月28日在南充市房地产管理局登记备案。谌利蓉、杨长春通过办理按揭方式，如期向银恒公司支付了购房款。 另查明，位于南充市高坪区××路××号“大地·景秀”项目由银恒公司开发，方案于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为Ｃ级危房达到改善住房条件的目的，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。2011年2月23日，高坪区政府向市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》（高府［2011］15号）。该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800平㎡（详见南府阅［2011］30号）。根据白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。为满足安置需要，高坪区以高府函［2012］111号、高府函［2012］204号、高府［2013］40号、高府函［2013］201号、高府［2013］138号、高府函［2014］142号、高府函［2014］175号等多次向市政府等部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800平方米增加至12204平方米。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理。同时指出：如评审中心已有的类似还房造价指标计算，需要增加的建筑面积应更高。并建议市规划局按照增加建筑面积12204平方米办理规划手续。由于相关工作一直没有得到落实，高坪区政府在2015年后又多次向市政府请示，请求将建筑面积增加到12204平方米。但安置红线外居民的后续问题一直未得到解决，故未能给业主办理房屋权属证书。2016年3月南充市规划局同意“大地·景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。目前，银恒房地产公司已办理部分购房户产权证。 一审法院认为，谌利蓉、杨长春与银恒公司之间签订《商品房买卖合同》合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，全面履行自己的合同义务。银恒公司作为出卖人未能在约定期限内为谌利蓉、杨长春办理房屋所有权证书，实属违约，应当承担违约责任。在审理过程中，银恒公司自认案涉房屋已具备办理产权登记手续的条件，并已协调相关部门正在办理，为维护谌利蓉、杨长春的合法权利，能及时取得房产手续，限银恒公司在本判决生效后180日内为谌利蓉、杨长春办理房屋所有权登记证书并交给谌利蓉、杨长春。 关于谌利蓉、杨长春要求银恒公司因违约支付违约金58066.56元人民币的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，根据审理查明的事实，银恒公司未及时为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书，并非银恒公司主观故意为之，而是因“大地·景秀”项目客观情况所制约，银恒公司与谌利蓉、杨长春签订的《商品房买卖合同》中，对银恒公司逾期为谌利蓉、杨长春办理房屋所有权转移登记的行为并未约定银恒公司承担违约责任，也是基于“大地·景秀”项目规划手续何时能够通过审批并不以银恒公司的意志为转移，非银恒公司不正当地减轻或者免除己方责任，银恒公司在2016年3月前对谌利蓉、杨长春不能按期取得房屋权属证书不应承担违约责任。但2016年3月后，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，此时，银恒公司应当积极地履行为谌利蓉、杨长春办理房屋权属证书的义务，但谌利蓉、杨长春提起诉讼时，银恒公司仍未为谌利蓉、杨长春办理房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，银恒公司应当承担2016年3月后未能及时办理房屋权属证书的违约责任，结合本案客观实际，银恒公司承担的违约责任为按照谌利蓉、杨长春已付购房款总额的日万分之一给付违约金，考虑不动产登记部门办理权属证书的程序和流程，酌定计算期限为365天，该违约金计算为322592元×365天×0.0001=11774.60元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限南充市银恒房地产开发有限公司在本判决生效后180日内为谌利蓉、杨长春办理房屋所有权登记证书并交付给谌利蓉、杨长春;二、限南充市银恒房地产开发有限公司在本判决生效后30日内给付谌利蓉、杨长春违约金11774.60元；三、驳回谌利蓉、杨长春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1252元，由谌利蓉、杨长春负担1000元，南充市银恒房地产开发有限公司负担252元。 二审中查明，2016年11月28日，南充市城乡规划和测绘地理信息局同意“大地·景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人按期向上诉人支付了购房款，被上诉人已经履行了房屋买受人的义务，上诉人作为出卖人应当积极办理商品房所在楼栋的权属证明文件并协助被上诉人办理不动产产权证书。双方签订的《商品房买卖合同》在《不动产登记暂行条例》实施之前，被上诉人虽主张办理房屋产权证，其实质为办理不动产权证书，二者并不矛盾。上诉人作为房地产开发商，应当提供办理房屋产权登记的必要资料，协助被上诉人办理产权登记，正如上诉人所称，案涉“大地·景秀”项目存在某些遗留问题，不具备办证条件，但该责任并不在于被上诉人。根据审理查明的事实，案涉“大地·景秀”项目虽因居民回迁还房增加建筑面积需要相关部门审批，从而影响了上诉人为“大地·景秀”项目业主办理不动产权属证书的进程，但按照2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局《2016年第二十四次业务办公会会议纪要》内容，南充市城乡规划和测绘地理信息局已经同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，上诉人应当积极与国土、税务等部门完善该项目的土地手续以及增容费手续等事宜，但时至今日，被上诉人仍然未取得不动产权证书，上诉人也未举证证明在2016年11月28日规划部门同意增加“大地·景秀”项目建筑面积后，仍因政府部门原因不能完善有关手续，据此，上诉人怠于履行其义务，存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，上诉人应当承担违约责任。即使考虑扣除规划部门同意增加“大地·景秀”项目建筑面积、完善有关手续的合理期间，一审法院确定上诉人承担的违约责任为按照被上诉人已付购房款总额的日万分之一给付违约金，并酌定计算期限为365天已经权衡了双方利益，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1520元，由南充市银恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年十一月十八日 书记员  刘佰燕