江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣民申1455号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赣州有田机械科技有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区沙河工业园。法定代表人：张勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：廖美兴，江西创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强，江西创兴律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）:江西红土地物流集团有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区经济技术开发区沙河产业园沙河大道**。法定代表人：邱荣金，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈瞻，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱俊伟，北京市中银（赣州）律师事务所律师。再审申请人赣州有田机械科技有限公司（以下简称有田公司）因与被申请人江西红土地物流集团有限公司（以下简称红土地公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民终3441号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。有田公司申请再审称，1、二审法院认定场地租金按每年每平方米4元计算系有田公司与红土地公司双方真实意思表示，该事实认定错误、证据不足，场地租金应按每月每平方米4元计算。《合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致，可以变更合同。”根据尊重合同当事人意思自治原则，当合同双方均以实际履行了各自权利义务，虽与合同约定并不相符，但在不违反法律、法规强制性规定的情况下，应认定合同双方实际变更了合同义务。本案中，虽然有田公司与红土地公司签订的《房屋租赁合同》上载明场地租金按每年每平方米4元计算，但在实际执行该房屋租赁合同时双方对租金计算进行了变更，且红土地公司确实是按照每月每平方米4元的计算标准支付租金，截止到2017年12月红土地公司支付的场地租金已达86万元。如果按照红土地公司主张的每年每平方米4元计算，那么自2017年3月起租自合同期满5年的场地租金总共不超过25万元，这与红土地公司实际支付的租金相差巨大。若真如红土地公司所主张场地租金按照每年每平方米4元计算，那为何红土地公司要多付租金，其依据在哪？由此也可说明红土地公司对租金计算标准的变更是明知的，且其也认可并按照场地租金每月每平方米4元计算支付。因此，《房屋租赁合同》上载明的场地租金按照每年每平方米4元计算并非有田公司与红土地公司的真实意思表示。虽然该场地租金计算标准与合同约定不符，但在不违反法律、法规强制性规定的情况下，红土地公司以实际履行变更了合同的义务，且有田公司亦接受了红土地公司按照每月每平方米4元的计算标准支付的场地租金，因此应认定有田公司与红土地公司双方合意以实际履行变更了合同义务内容即场地租金按照每月每平方米4元计算。2、《合同法》第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则也是民法的一项基本原则，要求当事人在民事活动中以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益。本案中，二审判决认定场地租金按照每年每平方米4元标准计算对有田公司严重不公，该判决明显违背公平原则。有田公司每年向税务局缴纳的城镇土地使用税的标准是每季度每平米1元(即每年每平米4元)，有田公司投入场地硬化资金高达180多万元，再加上有田公司当年也是有偿取得该土地的使用权的，更何况有田公司存在持续的管理成本，假如按照红土地公司的所主张的场地租金标准是每年每平米4元，这就相当于有田公司出资取得的场地出租不但不能获益，而且还要亏损180多万场地硬化成本，以及取得土地使用权的投入和持续亏损管理成本，这根本不符合常理，也不符合商业行为的特征。且从涉案场地附近地段同期的租赁价格来看，如果场地租金按照单价每年每平米4元计算，也不符合周边的市场行情，这对申请人有田公司是极不公平的。因此，按照红土地公司主张的场地租金按照每年每平方米4元计算，该计算标准明显违背公平原则。3、申请人有田公司认为二审法院认定事实错误，进而作出错误判决，一审法院对案涉场地及宿舍楼面积的认定正确。二审判决认定一审判决对宿舍楼租金的计算正确，但在二审判决却支持了红土地公司的诉请，驳回申请人的主张，二审法院此种判决存在矛盾，判决结果严重不公。4、二审判决适用法律错误。红土地公司一直拖欠租金，且拖欠租金金额巨大，已构成根本违约，依据法律规定及合同约定，有田公司有权要求解除合同。二审判决驳回有田公司诉请，适用法律错误。综上，有田公司认为二审判决认定事实错误、适用法律错误，判决结果严重不公，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审，请求：1、撤销江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民终3441号民事判决书；2、改判解除有田公司与红土地公司于2016年1月16日签订的《房屋租赁合同》；3、改判红土地公司将坐落于赣州市章贡区沙河工业园申请人院内的宿舍楼、厂房及场地腾空交还有田公司；4、改判红土地公司支付有田公司截止到2019年6月30日拖欠的宿舍楼租金、厂房租金、场地租金，合计1787168.84元；5、改判红土地公司按照每月97312.9元的标准给付有田公司自2019年7月1日至实际腾房之日的租金及房屋占有使用费；6、判决本案一审、二审及再审案件受理费由红土地公司承担。红土地公司答辩称，一、红土地公司与有田公司在《房屋租赁合同》中约定场地租金按4元/m/年计算系双方的真实意思表示,双方并未变更该约定,而是按照该约定履行合同。1、有田公司在一审、二审一直主张租赁合同中约定的场地租金4元/m/年系笔误,实际场地租金系4元/m/月,而在申请再审阶段,有田公司只字不提“笔误”一事,却以合同内容变更为由,要求按照4元/m/月计算场地租金。红土地公司认为如按照有田公司原一审、二审所谓“笔误”的主张,在合同的履行中就不可能再另行变更协议内容,将场地租金从4元/m/年变更为4元/m/月。因此对有田公司此种前后矛盾、有违诚实信用原则的说法,请求法院不予采纳。2、红土地公司在一审中提交的《租金明细》中86万元虽然标注为“预付场地租金”,但该用语并非特指租赁合同中的场地租金,该“场地租金”是指包括厂房、场地在内的“场地”的租金。理由如下:首先,从有田公司提交的租金支付明细证据中可以看到,有数笔费用支付宿舍楼租金及场地租金,却没有一笔资金用于支付厂房租金,甚至连厂房的名称都没有出现过。红土地公司主要是租赁厂房用于经营,而不是租赁场地,如果将租金支付明细证据中的预付场地租金只理解为场地租金,不包含厂房租金,就表示红土地公司至始至终没有付过厂房租金,反而将资金全部用于支付更次要的场地租金,这也明显不符合常理。其次红土地公司与第三方物流公司合作的过程中,一直以来均是将厂房称之为“场地”,开具的收据也是“场地租金”,实际上所谓的“场地”就是指包含厂房、库房等。因此红土地公司支付86万元的租金,系包含场地、厂房的租金,该部分租金的支付是符合合同约定的。3、有田公司提出双方将场地租金从4元/㎡/年变更为4元/㎡/月无任何证据证明,应不予采纳。场地租金从4元/㎡/年变更为4元/㎡/月,属于租金在原有基础上增加了12倍,这在本合同中属于重大事项的变更,涉及到双方的重大权利义务。此种重大变更在正常情况下会进行书面约定,而非有田公司所述,仅仅以实际履行来变更合同重大内容。因此有田公司的主张是不符合常理的,应不予采纳。二、有田公司在自身经营困难以及涉案厂房、土地、宿舍楼仍未完成建设的情况下,以远远低于市场行情的价格将涉案房地产出租给答辩人,是符合当时的实际情况,系双方的真实意思表示,并不违反公平原则。1、红土地公司在二审提交了赣州大地针织制衣有限公司与谢海东签订的《房屋租赁合同》,用以证明2014年5月份涉案租赁房地产周边厂房的租金达到25元/月/平方米以上。在本案中,有田公司租赁给红土地公司房屋(厂房、宿舍楼)的租金价格仅为6元/月/平方米,该价格远远低于周边的市场行情价格,有田公司在诉讼中也多次认可其出租给红土地公司的租金是极其低廉的。因此场地租金4元/年/平方米正是符合双方当时以远低于市场价格租赁房地产的真实意思表示,反而如若认定场地租金为4元/月/平方米,虽符合市场行情,但却非双方的真实意思表示。2、红土地公司在二审提交了有田公司2016年、2017年、2018年工商年检报告,用以证明2016年、2017年有田公司均处于非正常经营的歇业状态,其出租涉案房地产时正处于经营困难时期。这一事实还可以从有田公司二审提交的分别与赣州市立新车业有限公司、刘定盛签订的《房屋租赁合同》中予以证实,该合同第四条第三款约定有田公司已经停产无法为承租人开具税务发票。因此有田公司以远低于市场价格的4元/年/平方米场地租金租赁给红土地公司是合情合理的。3、红土地公司在二审中提交了租赁涉案房地产时的照片资料,证明有田公司出租的厂房、场地、宿舍楼均未完成建设,其中厂房仅仅完成框架、场地仍是荒地。有田公司对此组照片的真实性不持异议。本案中,有田公司以远低于市场行情的价格将涉案房地产出租给红土地公司的重要原因之一,也正是因为涉案房地产未完成建设。因此场地租金4元/年/平方米也是符合当时租赁物的实际情况。4、二审法院向赣州市章贡区经济技术开发区管理委员会法律顾问胡小兵调查时,其陈述:“区委区政府要求盘活工业园区闲置低效利用土地、厂房,提升园区承载力,有田公司出租的房屋在当时属于在建工程且停工一段时间,已列入政府盘活对象之一。”二审法院向时任赣州市章贡区经济技术开发区管理委员会书记邝冬明调查时,其陈述:“管委会动议过将类似有田公司的一些僵尸企业、烂尾楼、闲置企业启动回收程序,其中有田公司也在其中,也类似这种情况。”该二人的陈述均证实,有田公司在向红土地公司出租房屋之前经营困难,房屋未建设完成属烂尾楼,且土地面临被政府收回的状况。因此有田公司在当时情形下,以远远低于市场价格的租金将厂房、场地、宿舍出租给红土地公司是符合实际情况,是双方的真实意思表示,并不违反公平原则。三、根据上述答辩意见,应当认定红土地公司与有田公司约定的场地租金为4元/年/平方米,按此计算,截止有田公司起诉答辩人的时间节点即2018年9月,红土地公司实际上已经超过了租金,红土地公司至始至终未违反租赁合同约定。二审判决据此驳回有田公司的诉讼请求符合法律规定。红土地公司请求驳回有田公司的再审申请。本院经审查认为，一、关于当事人双方是否以实际履行变更了场地租金约定的问题。经查，《房屋租赁合同》约定：“该房屋第一年租金为每平米6元/月，每季度租金为人民币416034元。场地租金为每年每平米4元。第二年起，该房屋租金每年在上一年基础上递增6%，经甲方书面同意，也可根据本地市场行情及乙方的生产经营情况酌情而定递增比率，甲、乙双方应对商定的递增比率订立书面补充条款。”在原审中，有田公司认为合同约定的“场地租金为每年每平米4元”系笔误，应为“场地租金为每月每平米4元”，现有田公司提出，虽然有田公司与红土地公司签订的《房屋租赁合同》上载明场地租金按每年每平方米4元计算，但在实际履行租赁合同时双方对租金计算进行了变更，红土地公司是按照每月每平方米4元的计算标准支付租金，截止到2017年12月红土地公司支付的场地租金达86万元。红土地公司辩称，红土地公司支付的86万元租金全是场地租金不是事实，也不合常理，红土地公司向一审法院提交的《租金明细》中86万元标注为“预付场地租金”是指包括厂房、库房、场地等在内的“场地”的租金，并提交了有田公司开具的租金收据、红土地公司与第三方签订、履行合同过程中的相关证据予以证明。红土地公司提出的答辩意见合乎常理且有证据证明，有田公司提出双方以实际履行将合同约定的场地租金由每年每平米4元变更为每月每平米4元且红土地公司已实际支付86万元场地租金的主张不合常理，且缺乏证据证明。二、关于二审判决认定场地租金按每年每平方米4元标准计算是否违背公平原则的问题。根据二审法院查明的双方签订《房屋租赁合同》的背景、过程，以及有田公司于2016年12月31日向案外人赣州嘉艺源园林建设有限公司等单位书面通知各单位占用的场地将于2017年1月1日起开始收取相关费用等证据，二审判决认定合同约定场地租金按每年每平方米4元标准计算是双方真实意思表示并无不当，并不违背公平原则。三、关于二审判决适用法律是否错误的问题。有田公司提出，红土地公司拖欠租金数额巨大，已构成根本违约，依据法律规定及合同约定，有田公司有权解除合同，二审判决驳回有田公司诉讼请求适用法律错误。根据二审判决查明的事实，红土地公司并不拖欠有田公司租金，二审判决驳回有田公司的诉讼请求，适用法律正确。综上，有田公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回赣州有田机械科技有限公司的再审申请。审判长  田甘霖审判员  刘晓雯审判员  江都颖二〇二〇年十一月十八日书记员  邓嘉婧