河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1730号 上诉人（原审原告、案外人）：侯方北，男，1965年9月26日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：李青柳，河北人民长城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：马新荣，女，1969年4月11日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 原审第三人（被执行人）：衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司，住所地：衡水市红旗大街**。 法定代表人：黄立民，董事长。 上诉人侯方北因与被上诉人马新荣、原审第三人衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司执行异议之诉一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人侯方北的委托诉讼代理人李青柳、被上诉人马新荣到庭参加诉讼，衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席审理，本案现已审理终结。 上诉人侯方北上诉请求：一、依法撤销衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初1251号民事判决，改判支持侯方北的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由马新荣承担。上诉理由：上诉人与第三人签订的《土地有偿转让协议》无论从名称上看，还是从性质上分析，均可认定为土地使用权买卖合同。协议第二条明确约定，第三人将涉案土地使用权及房产有偿转让给侯方北。主观上，双方有转让土地及房产的合议，客观上上诉人向第三人支付的约定的转让款，第三人向上诉人交付了标的物。虽然协议约定了回购条款，但是该条款并不影响双方买卖关系的性质，上诉人作为买受人，对涉案土地使用权享有物权期待权，依法有权对抗他人的债权请求权。上诉人所提异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能排除对涉案土地使用权及房产的执行。一、侯方北与鑫城公司在涉案标的物被查封前签订了《土地有偿转让协议》，一审法院作出了（2019）冀1102民初6813号民事判决书，确认协议有效。二、涉案标的物被查封前，鑫城公司已将标的物交付给侯方北，侯方北在标的物周围筑起了围墙，并对外出租。三、侯方北已向鑫城公司支付了全部价款。四、涉案标的物的过户需将该宗土地从第0226号土地证上分割出来，手续繁杂，且需要缴纳各类书费，因鑫城公司的原因，拖延未能办理，并非因上诉人自身原因未办理过户登记。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。 马新荣答辩称，本次执行的财产并非侯方北名下的财产，其无权要求法院终结对涉案土地的强制执行。侯方北与鑫城公司签订的《土地有偿转让协议》不属于买卖合同，（2019）冀1102民初6813号民事判决已查明，是由于鑫城公司欠侯方北多笔借款，为保证借款能够偿付，鑫城公司将名下土地一部分出让给侯方北，并设置了两年的无条件、无息回购期。名为转让，实为让与担保。该协议为了保证侯方北的债权能够实现，土地也没有办理过户手续，不具有优先受偿权。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、二十八条的规定，不能阻却执行。侯方北没有合法占有该不动产，没有完成款项支付，对没有办理土地过户手续存在过错。请求驳回上诉、维持原判。 侯方北向一审法院起诉请求：1.判决解除对侯方北财产的冻结，终结本次强制执行；2.诉讼费用由马新荣承担。 一审法院认定事实：涉标的物为位于衡水市桃城区红旗商厦西强以西、以红旗商厦北墙向西延伸以南的土地（包含地上南面门店房六间、靠胡同房南北九间房，北面二间房，东面四间房），土地使用面积为1834.47平米，系鑫城公司名下土地使用权证号为（2007）第0026号、使用权面积为15692.42平米的国有土地中的一部分。鑫城公司上述土地使用权证的办理日期为2007年9月30日，原证号为衡国用（2005）第0226号，后在原证上将证书编号中的（2005）变更为（2007），并由衡水市国土资源局加盖了公章。本院在执行马新荣与黄立仁、鑫城公司民间借贷纠纷案件中，于2019年3月25日在衡水市不动产登记局查封了鑫城公司名下使用权证号为衡国用（2007）第0026号土地，查封期限至2022年3月11日。侯方北向本院提出执行异议，本院于2019年11月28日作出（2019）冀1102执异219号执行裁定书，裁定驳回侯方北提出的排除执行异议。侯方北不服该裁定书，提起本案执行异议之诉。 另查明，2015年3月20日，侯方北与鑫城公司签订《土地有偿转让协议》一份，合同约定：“鑫城公司将案涉土地（包含地上南面门店房六间、靠胡同房南北九间房，北面二间房，东面四间房）转让给侯方北，土地价款8000000元，鑫城公司在协议签字生效之日起15日内，将有偿转让土地上的不属于转让范围的地上物清走，将该宗土地交付给侯方北管理、使用，并无条件积极配合侯方北办理相应权属证书的过户登记工作”。合同中同时约定鑫城公司可在协议签订之日起两年内回购案涉土地，回购金额为购买价。2015年4月6日，鑫城公司向侯方北出具了8000000元的普通收款收据。2019年11月12日，侯方北诉至本院，要求确认上述《土地有偿转让协议》有效，本院于2019年12月10日作出（2019）冀1102民初6813号民事判决书，确认侯方北与鑫城公司签订的《土地有偿转让协议》有效，并同时在判决书中认定：上述协议签订后，侯方北用鑫城公司欠款支付了对价，该8000000元欠款分别为2012年6月28日借款3000000元、2012年12月29日借款950000元、2013年8月1日借款1820000元、2014年7月10日借款及欠付工程款730000元。 一审法院认为，侯方北主张解除对案涉土地查封的理由是：该土地使用权已经通过出售方式转让给了其本人，其已经支付了对价，且已实际占有案涉土地，没有过户的原因系鑫城公司资金紧张，无法支付大额的过户费，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八规定的能够排除执行的条件。但是，根据已经生效的（2019）冀1102民初6813号民事判决书认定的事实，侯方北与鑫城公司签订《土地有偿转让协议》后，用鑫城公司的欠款8000000元支付了对价，该8000000元的构成与侯方北在本案中主张的购买案涉土地使用权的转款数额和次数一致，应认定侯方北是用鑫城公司之前的欠款抵顶了土地使用权的转让款，且双方签订的《土地有偿转让协议》中明确约定了鑫城公司可在二年内按原价回赎，可见双方签订《土地有偿转让协议》系附条件的以物抵债协议，其目的实为担保债权的实现，不存在真实的土地使用权转让意图。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，故本案情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定。退一步讲，双方签订的《土地有偿转让协议》即时不是为了担保债权的实现，其作为以物抵债协议书的目的是消灭金钱之债，物的交付仅是以物抵债的实际履行方式，基于以建设用地使用权抵债协议而拟受让建设用地使用权的受让人，在完成法定登记之前，该协议不产生针对交易建设用地使用权的物权期待权，其不应优先于另外一个金钱债权的实现，故侯方北与鑫城公司签订的《土地有偿转让协议》及双方对该协议的履行，不能对抗马新荣所申请的强制执行。遂，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回侯方北的诉讼请求。案件受理费67800元由侯方北负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，关于案涉《土地有偿转让协议》性质的问题。根据该协议第七条约定，回购期为签订协议之日起两年内，回购金额为购买价。根据该约定可知，双方签订协议的目的为担保侯方北债权的实现，不同于普通的买卖合同。鑫城公司在期限内清偿债务，该案涉土地仍归鑫城公司所有。侯方北不同于不动产买卖合同中的买受人，因此，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定。此外，侯方北与鑫城公司并未完成案涉财产权利变动公示，侯方北基于该协议产生的物权期待权，不能参照关于担保物权规定对财产拍卖、变卖、折价优先受偿其债权。马新荣与鑫城公司民间借贷纠纷案件，执行法院于2019年3月25日对案涉土地进行了查封，而侯方北与鑫城公司确认合同效力纠纷（2019）冀1102民初6813号案件判决于2019年12月10日作出。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条的规定，案外人侯方北基于执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，不应得到支持。 综上所述，侯方北的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67800元，由上诉人侯方北负担。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  王江丰 审判员  朱一麟 二〇二〇年十一月十日 书记员  吴晓雪