广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初14765号原告（反诉被告）:陈小东，男，汉族，1974年9月17日出生，住址:广东揭东县。委托诉讼代理人：黄道义，广东君孺律师事务所律师。被告（反诉原告）:深圳市沙井沙头股份合作公司，地址：广东省深圳市宝安区沙井街道办事处沙头村村委大楼，统一社会信用代码：914403007703244660。法定代表人:钟池明，董事长。委托诉讼代理人：常洁，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国华，广东淳锋律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈小东诉被告（反诉原告）深圳市沙井沙头股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄道义，被告的委托诉讼代理人常洁、陈国华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《临时铺位租赁合同书》无效;2、被告退还原告商铺进场费本金人民币2275000元，并支付利息（以人民币2800000元为基数，从2017年3月23日起，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%，计算到2019年7月31日的利息人民币177333元;以人民币2275000元为基数，按中国人民银行同期类贷款年利率4.35%，从2019年8月1日起计算至2020年4月30日的利息人民币74222元，此后的利息按此计算到清偿之日止）;3、被告承担本案诉讼费。原告于庭审中变更第一项诉讼请求为：要求确认《临时铺位租赁合同书》及补充协议无效。事实与理由:2017年3月22日，原告与被告签订了一份《临时铺位租赁合同书》，约定被告将位于宝安区间临时铺位租赁给原告经营，租赁期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止，每间租金每月人民币15000元，租赁押金人民币24万元。签订合同时，被告口头要求原告支付租赁商铺进场费，但不让写进书面合同中，否则，不签订合同。原告为了租赁商铺经营，不得已答应了，双方关于商铺进场费的口头协议是这份《临时商铺租赁合同书》的补充协议和组成部分。2017年3月23日，原告转账人民币24万元给被告，转账凭证注明“沙头铺位押金”，支付了租赁押金，被告出具了收据，同日，原告转账人民币280万元给被告，转账凭证注明“沙头铺位进场费”，被告没有开具收据给原告。2018年4月，被告收回了其中3间门面，就把9万元租赁押金冲抵了2017年12月部分租金及2018年1月租金，开具了一份收据给原告，同时，2018年4月24日重新开具了一份15万元的租赁押金收据给原告。因生意不好，截止到2020年4月底，原告欠被告9个月租金合计人民币675000元。被告租赁给原告的商铺是临时建筑，并没有合法建筑手续，更没有合法产权证，被告与原告签订的《临时铺位租赁合同书》及关于商铺进场费的口头协议，是无效合同，被告收取的商铺进场费应退还原告。经计算，原告支付被告商场进场费人民币280万元、租赁押金人民币15万元，扣减应支付被告的租金人民币67.5万元，被告还应退还原告人民币227.5万元。为维护原告合法民事权益，特具文起诉，恳请判决如上所请。被告辩称，一、原告因拖欠数月房租，已构成根本违约，沙头公司根据合同约定有权没收押金，原告要求退回租赁押金无法律依据。二、双方在《临时铺位租赁合同书》补充协议约定合同租期届满后“进场费”不予退还，且此款项名为“进场费”实为租金一部分。（1）沙头公司与原告于2017年3月22日签订了《临时铺位租赁合同书》补充协议，其中协议第一条约定：原告向沙头公司一次性缴纳280万元“进场费”，原告已知悉承租物业属于临时铺位性质，租赁期间存在政府征收、拆迁可能，不管铺位合同租期届满或不可抗力原因造成合同提前解除，铺位“铺位费”都不予以退回，原告不得以“进场费”事宜向沙头公司提出任何权利和要求。因此，原告是在充分了解物业情况下支付该费用的，按约定，提前解约或合同租赁期满，该费用不予退回，且原告根本违约在先。（2）2017年10月31日原告提前退还被告三间铺位时，也明确向被告声明放弃支付的入场费。（3）签订房屋租赁合同时，承租方先期支付入场费属于商业惯例，本案中的入场费事实上属于租金一部分，从被告与原告签订的补充协议到事后原告放弃入场费的声明中，可以清楚看到，原告非常清楚该入场费的性质属于租金。现在原告要求退回入场费的目的是不想支付拖欠被告的房屋租金，而恶意进行的诉讼。因此，原告要求退回该费用毫无依据。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提起反诉请求：一、原告支付被告2019年8月1日至2020年4月30日租金合计人民币675000元并按同期银行贷款利率支付利息（2019年8月2日开始计算）；二、原告承担本案的诉讼费。被告于庭审中变更第一项反诉请求中利息计算方式为，自2020年5月1日起计至原告实际支付之日止。事实及理由：被告与原告于2017年3月22日签订《临时铺位租赁合同》，被告将位于深圳市宝安区间临时铺位出租给原告作商铺经营，约定租赁期限为三年，自2017年5月1日至2020年4月30日止，铺位月租金为15000元／间。被告按约定交付了铺位，原告也按约定每月支付租金。由于原告经营困难，原告于2017年10月31日向被告发出《退租申请》，申请于2018年1月15日提前交还被告沙头商业街489／493／495号三个铺位，继续承租491／497／499／501／503号共5个商铺，本着友善合作的态度，被告接受原告的申请。双方一直保持良好的租赁关系，直至2019年8月起，原告由于经营不善，开始拖欠被告的租金，被告一直向其追讨租金未果，直至2020年4月30日合同期届满，原告共拖欠被告9个月租金合计675000元。直到今天，原告仍未支付所欠的租金。综上所述，为了维护被告的合法利益，特诉至法院，请依法判决支付被告的诉讼请求。原告针对反诉辩称，认可被告主张的租金，但原告起诉时把2019年8月1日至2020年4月30日共计9个月的未付租金67.5万元已做扣减了。由于双方签订的租赁合同以及补充协议是无效的，被告所收取的280万元“进场费”以及收取的押金15万元都是要退还给原告的，原告应当支付给被告的租金67.5万元从应当退还的“进场费”“押金”当中，原告已进行了扣减，因此，原告无需另外再支付被告租金67.5万元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年3月22日，被告深圳市沙井沙头股份合作公司作为出租方（甲方），原告陈小东作为承租方（乙方），双方签署了《临时铺位租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区间临时铺位（建筑物业编号为：沙头-03-008-101至沙头-03-008-108），面积500平方米（以铺位实际面积为准）的铺位出租给乙方作商铺经营。乙方已知悉上述租赁物业属临时铺位。租赁期限为三年，即自2017年5月1日至2020年4月30日止，起租日为2017年5月1日。铺位月租金（未含税）按15000元／间的标准计算，即乙方每月应向甲方交纳月租人民币120000元。乙方同意将铺位出租所涉及的铺位租赁管理税费视为租金的一部，税费由乙方承担并代甲方向相关部门缴纳。使用铺位所涉所涉及的水电、物业管理、有线电视、电话、网络、办理证照费用等一切费用由乙方负责承担。乙方于本合同签订之日向甲方交纳两个首月租金240000元用作租赁押金，甲方收取租赁押金后向乙方开具收据。合同期满，乙方维修清洁好铺位并退还押金收据后，甲方不计息归还租赁押金（押金收据遗失，租赁押金不退回）。同日，原、被告签署《补充协议》，约定：甲方出租沙头商业街8间临时铺位给乙方承租三年的基本条件，为乙方必须在本补充协议签订之日起三日内，向甲方一次性缴纳沙头商业街8间铺位的“进场费”共人民币2800000元。乙方已清楚知悉承租物业属于临时铺位性质，租赁期间存在政府征收、拆迁可能，不管铺位合同租期届满或不可抗力原因造成合同提前解除，铺位“进场费”都不予退还，乙方不得以“进场费”之事宜向甲方提出任何权利和要求。上述合同签订后，原告于2017年3月23日向被告支付了铺位押金240000元、进场费2800000元，被告将租赁物业交付原告使用。2017年10月31日，原告向被告提出《退租申请》，申请取消租赁涉案8间商铺中489、493、495号商铺，放弃该3间商铺的门面入场费1050000元、押金90000元的退回，于2018年1月15日将门面交还原告。原告主张该90000元押金系抵扣了原告当时应缴纳的租金；被告对此不予认可，主张仅折抵了2017年10月和11月的租金，被告同时免除了原告应支付的2017年12月及2018年1月1日至1月15日的租金。2018年4月24日，被告向原告开具了剩余5间商铺的押金收据，共计150000元。原、被告于庭审中均确认该部分押金尚未退还原告。原、被告于庭审中确认，剩余5间商铺已于合同约定的期限届满之日2020年4月30日交还原告，双方已结清2019年8月之前的租金。另查，被告主张每间商铺的租金为15000元及9700元之和，其中包含了原告每月应支付的管理费、卫生费和治安巡逻费，原告支付的2800000元名为“进场费”，实为预付的“租金”，该部分款项并未退还原告，已抵扣了从2017年5月1日至2020年4月30日每间商铺每月9700元的租金。又查，被告于庭审中确认涉案物业为历史遗留的违法建筑，已进行普查申报但未作出处理决定，亦未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经查，被告于庭审中已确认涉案物业已申报历史遗留违法建筑但尚未作出处理决定，亦无建设工程规划许可证，故原、被告签署的《临时铺位租赁合同书》及《补充协议》应为无效。按照无效合同的处理原则，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原、被告均确认涉案物业已交还原告，故被告应将已收取的剩余5间商铺的押金人民币150000元返还原告；原告应参照合同约定的租金标准支付占有上述物业期间的房屋占有使用费。被告反诉主张原告向其支付2019年9月1日至2020年4月30日期间共计9个月的租金675000元，原告对此亦予认可，故本院依原告的主张予以支持。由于原、被告对于合同无效均存在过错，相应的损失应由其各自承担，故对于被告诉请原告支付占有使用费的利息，本院不予支持。关于进场费。原、被告在《补充协议》中明确约定进场费2800000元不予退还、原告不以“进场费”事宜向被告主张权利和要求，后原告就其中3间商铺申请退租时亦再次明确放弃该三间商铺相应入场费1050000元的退还，可见，原、被告已就合同履行完毕后进场费的处置事宜协商一致，现合同约定的租赁期限亦已届满，原告诉请被告退还入场费并支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈小东与被告深圳市沙井沙头股份合作公司于2017年3月22日签署的《临时铺位租赁合同书》及《补充协议》无效；二、被告深圳市沙井沙头股份合作公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈小东退还租赁押金人民币150000元；三、原告陈小东于本判决发生法律效力之日起十日内向被告深圳市沙井沙头股份合作公司支付租金人民币675000元；四、驳回原告陈小东的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市沙井沙头股份合作公司的其他反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13506元，由原告负担人民币12830.7元，被告深圳市沙井沙头股份合作公司负担人民币675.3元。原告已预交人民币13506元，本院退回人民币675.3元。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币675.3元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉费人民币10550元，由原告负担。被告已预交的人民币10550元，本院予以退回。原告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳反诉费人民币10550元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二〇年十一月十三日书记员  席俊奇书记员  石燕妃附相关法条如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。