广东省博罗县人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1322民初3072号原告一：黎瑞萍，女，汉族，1958年9月28日出生，住博罗县*****************，身份证号码：442************221。原告二：梁应材，男，汉族，1980年10月4日出生，住博罗县*****************，身份证号码：441************258。原告三：梁素娴，女，汉族，1982年10月12日出生，住东莞市********巷8号，身份证号码：441************287。上述原告的委托代理人：吴显科，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：博罗县石湾镇物业投资发展公司，住所地：博罗县石湾镇政府大院，统一社会信用代码：914********1686344。法定代表人：关某1。委托代理人：钟丽萍、徐焕琪，分别系广东砝码律师事务所律师和律师助理。第三人一：吴庆南，香港居民，1951年3月8日出生，身份证号码：E-365201（0）。第三人二：张亚华，香港居民，1942年12月27日出生，身份证号码：D-252490（3）。原告黎瑞萍、梁应材、梁素娴诉被告博罗县石湾镇物业投资发展公司、第三人吴庆南、张亚华合同纠纷一案，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告黎瑞萍、梁应材、梁素娴诉称，1994年3月18日，被告与第三人吴庆南、张亚华、张伯龄签订《土地转让合同书》，约定被告将将博罗县************旁的宗地（地名：鱼草田、波禾窜洲界）转让给第三人吴庆南、张亚华、张伯龄，由被告负责办领国有土地使用权证，所需费用由被告承担。合同签订后，第三人吴庆南、张亚华、张伯龄依约履行土地转让合同义务，但被告一直没有为第三人吴庆南、张亚华、张伯龄办理国有土地使用权证，致使土地界至不明确、权属不清晰，第三人吴庆南、张亚华、张伯龄不能占有、使用、处分案涉土地。第三人吴庆南、张亚华、张伯龄在经历十余年不间断督促无果的情况下，要求原告一的配偶，原告二、三的父亲梁钦，以个人的名义退还购地款及利息。2012年7月26日，梁钦个人退还案涉土地全部购地款及支付利息给第三人吴庆南、张亚华、张伯龄，第三人吴庆南、张亚华、张伯龄签署《声明》，将案涉《土地转让合同书》的权利义务全部转让给梁钦。梁钦取得案涉《土地转让合同书》的权利义务后，持续要求被告将案涉宗地办理不动产登记至梁钦名下。但是，被告一直没有履行土地转让合同义务。2013年5月22日，梁钦因病去世。原告黎瑞萍、梁应材、梁素娴法定继承了案涉《土地转让合同书》的权利义务。2014年3月17日，原告黎瑞萍、梁应材、梁素娴向博罗县人民法院提起诉讼，要求被告：一、请求判令被告为原告办理《土地转让合同书》约定转让的国有土地使用权证（土地位于博罗县************旁，地名：鱼草田、波禾窜、洲界，价值5000000元），所需费用由被告承担）；二、判令被告清理、平整上述土地，标明四至，并负责解决土地的权属纠纷，使土地界至明确、权属清晰，所需费用由被告承担；三、本案诉讼费用由被告承担。博罗县人民法院受理案件，案号（2014）惠博法民三初字第63号。案件审理过程中（未开庭审理），被告主动与原告协商，自愿用其他宗地置换案涉宗地，三原告经考虑后同意，并于2014年11月17日申请撤诉，法院经审查，裁定准许三原告的撤诉申请。但是被告再次反悔，一直没有履行置换宗地的约定。现原告特依据《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求！原告黎瑞萍、梁应材、梁素娴的诉讼请求：1、请求判令被告继续履行土地转让合同，将博罗县************旁的宗地（地名：鱼草田、波禾窜洲界）办理不动产登记至原告黎瑞萍、梁应材、梁素娴名下，所需费用由被告承担（标的物价值1970000元）；2、判令被告清理、平整上述土地，标明四至，并负责解决土地的权属纠纷，使土地界至明确、权属清晰，所需费用由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。后原告向本院提出变更诉讼请求：1、请求依法解除1994年3月18日被告与案外人吴庆南、张亚华、张伯龄签订的《土地转让合同书》；2、请求依法判决被告返还土地转让款2295000元及资金占用期间的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率）给原告。3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。被告博罗县石湾镇物业投资发展公司辩称，一、答辩人经内部核查，并没有发现有案涉的交易材料和记账。根据被答辩人提供的证据材料，案涉土地交易的金额是255万，但没有具体交易流水，只是根据手写的草稿来确认有关款项，无法证实交易是否实际发生。且从1994年至2013年期间，答辩人的法定代表人一直由梁钦担任，根据第三人出具的联合声明书中“梁钦已经将三人的购地款全额退还”的表述，可以证明案涉购地款并非由答辩人收取，如果是答辩人收取交易款项，退还主体应当是答辩人。二、案涉《土地转让合同》属无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，集体土地的所有权归属集体组织，任何人不得非法转让土地。案涉交易土地属于集体土地，未经法定程序获得村民会议通过并经有关政府部门同意和批准或依照法定程序办理土地转用审批手续后获得有关权利证书的，不得流转土地或改变土地用途，所以案涉土地交易违反法律强制性规定，损害了集体利益。因此，根据我国合同法第52条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第一条及《民法通则》第58条规定，案涉《土地转让合同》属于无效合同，无效合同自始没有法律效力。三、答辩人从来没有使用过案涉土地，也不清楚案涉土地目前的使用状况。补充答辩意见：一、案涉合同签订时间发生在l994年3月份，至今已经超过26年，再根据被答辩人自己提供的证据，被答辩人梁应材在2012年将位于博罗县石湾镇的商铺转让给第三人，作价80万替梁钦退款给第三人，说明被答辩人当时已经清楚知道梁钦与第三人之间的事情，且被答辩人于2014年已经就此事向博罗县人民法院提起过诉讼，也就是说被答辩人已经就本案有关事宜曾向专业人士咨询过并委托专业人士进行起诉，被答辩人当时已经清楚知道案涉合同属于无效合同，但仍然主张要求被告履行合同，后又撤回诉讼，距本次起诉已经接近6年时间，超过了2年的诉讼时效，其诉求应不予支持。二、第三人转让涉案合同权利义务给梁钦是否符合遗产性质有待认定，由于涉案合同属于无效合同，无效合同自始无效，合同的权利义务无法再次进行转让。且合同涉及的有关款项是否实际支付及退还仍有待核实，因此原告应先对遗产的真实性、合法性进行认定后方可行使继承权利，不能直接在本案中进行追诉。三、原告主张要求被告退回涉案有关款项，但涉案款项是否有实际支付并未提供相关证据予以证明，涉案合同金额达两百多万，但按照原告提供的证据，基本都是现金交易，不符合常理，被告也不可能接受如此大额的现金交易，第三人也没有出庭并提供有力证据进行核实，不能以此认定被告有收取上述款项。四、原告主张梁钦已经全额退款给第三人，但退款金额的来源和去向不明，仅仅有第三人自己开具的收据和声明书无法认定已全部退款的事实，即便真的有退款事实，也仅仅是梁钦与第三人之间的问题，与被告无关。五、原告提供的涉案合同中，第三人包括吴庆南、张亚华、张伯龄三人，合同权利义务转让方的签字人却是吴庆南、张亚华、张柏龄，退款声明书的出具人也是吴庆南、张亚华、张柏龄，无法核实张伯龄和张柏龄是否同一人。另吴庆南出具的收款收据只有他一个人签名，商铺转让合同只有吴庆南、张亚华两个人签名，这些退款是否已经完全获得原合同签订方三人(吴庆南、张亚华、张伯龄)同意以及是否已由三人实际获取均无法核实。综上，恳请法院能够查明事实真相，以作出公平公正的判决。本院经审理查明，博罗县石湾镇物业投资发展公司于1993年成立，为集体所有制企业，主管部门为博罗县石湾镇人民政府。博罗县石湾镇物业投资发展公司原法定代表人为梁钦（已于2013年5月22日去世，系原告黎瑞萍的丈夫、原告梁应材、梁素娴的父亲）。1994年3月18日，博罗县石湾镇滘吓管理区与被告博罗县石湾镇物业投资发展公司签订《土地转让合同书》，合同约定博罗县石湾镇滘吓管理区将位于博罗县石湾镇滘吓管理区滘***旁的宗地（地名：鱼草田、波禾窜洲界，面积：17000㎡）以130元/㎡的价格转让给被告。同日，被告博罗县石湾镇物业投资发展公司与第三人吴庆南、张亚华、案外人张柏龄签订《土地转让合同书》，约定被告上述土地以150元/㎡（即225万元）的价格转让给吴庆南、张亚华、张柏龄，由被告负责办领国有土地使用权证，所需费用由被告承担。同时，合同约定：转让金应分三次付款给被告，第一次在签约后两天内付款60%（即150万元）；第二次在签约后一个月内付款30%（即765000元）；第三次待完善国土使用证时交清余下10%（即255000元）。吴庆南、张亚华、张柏龄可在支付60%转让金给被告之日起长期使用该土地。博罗县石湾镇人民政府出具（1994）博石湾农鉴字第08号《博罗县*****承包合同管理委员会鉴证书》，对被告与第三人吴庆南、张亚华、张柏龄签订《土地转让合同书》予以鉴证。原告主张合同签订后，吴庆南、张亚华、张柏龄向被告支付了1983910元，被告出具了《收据》。原告主张吴庆南、张亚华、张柏龄于2012年7月30日出具《联合声明书》，称梁钦（被告当时的法定代表人）已将购地款全额退还给上述三人，故该三人将涉案《土地转让合同书》的全部合同权利、义务转让给梁钦，所有土地办下来后归梁钦所有，所需缴纳的费用全部由梁钦承担。2013年5月22日，梁钦因病去世。2014年3月17日，原告黎瑞萍、梁应材、梁素娴曾向本院提起诉讼[案号（2014）惠博法民三初字第63号]，请求被告为原告办理《土地转让合同书》约定转让的国有土地使用权证，由被告负责解决土地权属纠纷等。后原告申请撤回起诉，本院经审查后，裁定准许三原告撤回对被告的起诉。本院认为，本案中，原、被告对《土地转让合同书》签订后，吴庆南、张亚华、张柏龄的付款情况、《联合声明书》是否由吴庆南、张亚华、张柏龄签署以及梁钦退款情况等均有争议，均需通知吴庆南、张亚华、张伯龄参加本案诉讼予以查明，因原告未提供上述三人的具体住所，以致本院无法通知上述三人参加诉讼。关于原告的主体，原告提供的博罗县公安局石湾派出所出具的《证明》，该《证明》中仅载明梁钦已死亡，包括其妻子、儿子、女儿相关身份信息。该三人是否为梁钦的全部法定继承人，作为第一顺位继承人梁钦的父母是否已经去世，原告未提供相应的证据。此外，关于涉案位于博罗县************旁的土地，原告未提供该土地权属、土地性质，以及该土地的转让是否有经过村民同意和相关部门的批准等相关证据。原告主张吴庆南、张亚华、张柏龄将合同的权利义务转让给梁钦，该转让有无通知被告，有无经过被告主管部门的批准，原告亦未提供相应证据。综上，对于原告的起诉，本院予以驳回。原告可在提供吴庆南、张亚华、张柏龄具体住所及上述相应证据后另行起诉处理。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第（三）项及《最高人民法院关于适用驳回原告黎瑞萍、梁应材、梁素娴的起诉。案件受理费22530元，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟翔能人民陪审员  黄桥生人民陪审员  黄达财二〇二〇年十一月十三日法官 助理  马刘星书 记 员  陈志通