文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民初176号原告：童新红，男，汉族，1978年9月13日出生，居民，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：龚俊，湖南泰涟律师事务所。委托诉讼代理人：严建林，湖南泰涟律师事务所。被告：娄底市城市发展集团有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区建设街建设大厦4楼。法定代表人：梁巨伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭小羽。委托诉讼代理人：周魏，该公司职员。被告：湖南九鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区涟滨西街166号。法定代表人：颜四初。委托诉讼代理人：李安桥。原告童新红与被告娄底市城市发展集团有限公司（原娄底市城市建设投资集团有限公司，以下简称娄底城市发展公司）、湖南九鼎房地产开发有限公司（以下简称湖南九鼎房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告童新红的委托诉讼代理人龚俊、严建林，被告娄底城市发展公司的委托诉讼代理人周魏，湖南九鼎房产公司的委托诉讼代理人李安桥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童新红向本院起诉请求：1、判决解除位于娄底市娄星区涟滨西街南面山水绿城小区原告所有的12栋13号车库的查封并停止执行。2、由两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告在2020年6月29日收到娄底市中级人民法院的（2020）湘13执异120号执行裁定书，该裁定书驳回了原告提出的执行异议请求，原告认为该裁定违背事实并适用法律错误，具体理由如下：第一，被告娄底市城市建设投资集团有限公司所申请执行的涉案车库为原告所有，不属于被告湖南九鼎房地产开发有限公司所有。原告在2014年1月18日从被告湖南九鼎房地产开发有限公司购买了涉案车库并签订了买卖合同，原告向被告湖南九鼎房地产开发有限公司支付了全部的购买涉案车库的款项，被告湖南九鼎房地产开发有限公司向原告交付了涉案车库并移交了钥匙，原告对涉案车库已经实际占有和管理，故原告已经通过合法途径取得了涉案车库的所有权。被告湖南九鼎房地产开发有限公司在明知涉案车库已经归原告所有的情况之下，故意在原告完全不知情的情况下，恶意的把涉案车库抵押给被告娄底市城市建设投资集团有限公司，这属于明显无权处分的行为，其抵押行为应当是无效的。第二，非因原告自身原因未能办理涉案车库的过户手续。因山水绿城的全部车库是超容积率建筑，层高未达到办证规定标准，所以不能办理房产证，综上所述，在娄底市中级人民法院对涉案车库查封之前原告就已经通过合法途径取得了涉案车库的所有权，其标的物也早已交付给原告并由原告实际占有管理，同时原告对涉案车库的过户不存在任何过错。并且原告在山水绿城购买了住房，属于山水绿城小区的业主，根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九之规定，本案完全符合上述规定的情形，人民法院不得对涉案车库进行执行，据此原告特提起诉讼，请求贵院依法确定原告对涉案车库的所有权并解除其查封。被告娄底城市发展公司辩称：一、不动产所有权应以登记为准，本案案涉的山水绿城小区12栋13号车库登记在被告（被执行人）湖南九鼎房地产开发有限公司名下，被答辩人主张该车库的所有权没有事实和法律依据。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案案涉的山水绿城小区12栋13号车库登记的权利人均为湖南九鼎房地产开发有限公司，被答辩人主张对该车库享有所有权没有法律和事实依据。二、本案案涉的山水绿城小区12栋13号车库抵押给了答辩人，并办理了抵押登记，答辩人对该车库享有抵押权，有权就该车库优先受偿。湖南九鼎房产公司辩称：公司的资产个人没有处理的权限，原告对执行标的物不具有足以排除强制执行的权利，执行异议的理由不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。原告童新红为支持其诉讼请求向本院提交5组证据：证据1、（2020）湘13执异120号执行裁定书1份。用以证明娄底市中级人民法院在2020年6月1日作出的（2020）湘13执异120号执行裁定书驳回了原告对涉案车库的执行异议申请；证据2、《山水绿城（车库、杂物间）买卖合同》和收款收据各1份，用以证明原告与被告湖南九鼎房地产开发有限公司在2014年1月18日签订了《山水绿城（车库、杂物间）买卖合同》，原告依照买卖合同的约定支付了全部的价款，涉案车库交付给原告占用使用至今；证据3、不动产权证1份，用以证明：原告是山水绿城小区业主的事实，涉案车库是原告居住所需；证据4、娄底市规划局行政处罚决定书1份，用以证明，案涉车库属于违法建筑，不能够办理产权登记；证据5、不动产登记资料查询结果证明1份，用以证明涉案车库没有产权登记，两被告在明知涉案车库没有办理初始登记的情况下恶意串通后采取弄虚作假的手段所办理的抵押属于违法行为，依法应当是无效的。被告娄底城市发展公司质证后表示对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性、关联性均有异议，且不能达到其证明目的，易泽群并不是车库的所有人，其无权处置九鼎公司的资产，收据上没有九鼎公司的公章，亦不能证明原告履行了支付车库款的义务；证据3与本案无关联，不能达到其证明目的，该证据与原告在法庭上提交的规划局的处罚决定是相违背的；对证据4的真实性没有异议，该证据仅是处罚决定，并没有明确决定不能够办理房产证，进一步说明车库是可以办理相应的产权证的；对证据5的真实性没有异议，但不能达到其证明目的，根据不动产登记中心的查询证明显示涉案的车库已经抵押给了被告城发集团，办理了登记，在办理抵押登记前，原告并没有在不动产登记中心办理任何登记。湖南九鼎房产公司对上述证据的质证意见同娄底城市发展公司的质证意见一致。被告娄底城市发展公司向本院提供1份证据即不动产登记证明1份，用以证明案涉的车库由被告湖南九鼎房产公司抵押给了娄底城市发展公司，在办理抵押过程中，原告并没有在不动产中心办理任何登记。原告质证认为对该证据的合法性、关联性均有异议，案涉车库至今为止均未办理产权登记，而办理抵押登记的前提必须先取得不动产登记证，故该抵押登记存在欺诈手段，被告的抵押登记不具有合法性。被告湖南九鼎房产公司质证后表示认可该抵押登记证明，且案涉车库抵押给政府前，其在小区多次贴了公告。经审查，原告童新红向本院提交的上述证据来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，本院均予采信。被告娄底城市发展公司向本院提交的不动产登记证明真实，但因该证据的合法性存在瑕疵，故本院不予认定。根据双方当事人的陈述、举证质证情况以及对这些证据的审查认定，本院确认本案如下事实：2016年9月29日，娄底城市发展公司（出借人）与湖南九鼎房产公司（借款人）签订《抵押借款缴纳税费合同》，该合同约定，合同项下借款仅用于借款人已经竣工的房地产开发项目，或因开发企业未缴纳相关税费及物业维修基金造成不能办理联合竣工验收手续和不动产登记证的项目，借款金额为4213029元，借款期限为壹年，自2016年9月29日至2017年9月28日止。借款不直接支付给借款人，借款人拖欠税金的直接支付给对应的税务部门，拖欠规费的直接支付给财政非税部门，代收但未缴纳契税和物业维修基金的分别支付给对应的税务和房产部门。借款人应真实准确提供其公司及股东名下的全部资产状况，出借人有权对本合同项下用于抵押担保的房产进行查询和核实；在本合同项下的抵押物办理完抵押登记且出借人取得不动产登记证明后7个工作日内，足额发放借款，并由借款人及所有股东按出借人要求办理好借款手续。抵押物详见娄底市房地产业专项行动领导小组办公室房产评估小组出具的评估意见书中的明细清单（湖南九鼎房产公司拥有产权的位于扶青南路东侧金鼎城中丽舍4栋、5栋车库，位于涟滨西街南侧山水绿城2、4-8、10、12栋车库）。借款人未按约定偿还借款及超过借款期限应付利息，出借人有权直接采取资产抵债追回借款，在借款尚未获得清偿的情况下，借款人有权直接行使对抵押物的权利，并有权处置抵押物并将所得价款直接用于偿还借款及所产生费用。案涉车库系湖南九鼎房产公司开发，已为娄底城市发展公司的上述借款提供抵押担保。申请执行人娄底城市发展公司与被执行人湖南九鼎房产公司借款合同纠纷一案，娄底仲裁委员会于2019年6月28日作出娄仲裁字〔2018〕200号裁决书，该裁决主要内容为：湖南九鼎房产公司在收到本裁决书之日起七日内向娄底城市发展公司偿还借款本金353.3029万元及相应利息。该裁决书生效后，湖南九鼎房产公司未履行裁决确定的义务，娄底城市发展公司向本院申请强制执行。本院对该案立案执行，案号为（2019）湘13执583号。2019年8月2日，本院作出（2019）湘13执583号执行裁定，裁定冻结（或划拨）湖南九鼎房产公司银行存款450万元，或查封（扣押、冻结）其同等价值的其他财产。2020年3月18日，本院作出（2020）湘13执123号执行裁定，裁定对湖南九鼎房产公司名下位于娄底市娄星区涟滨西街南面山水绿城4、5、6、8、10、12栋共69个车库进行拍卖（包含黄永青主张的车库，以下简称案涉车库）。童新红不服，向本院提起异议，本院于2020年6月1日作出（2020）湘13执异120号执行裁定书。童新红仍不服，向本院提起执行异议之诉。2003年11月17日至2013年6月28日易泽群系湖南金鼎控股集团有限公司的股东，该公司的另一股东为案外人邱月雄。其中在2012年5月23日至2013年6月28日易泽群在湖南金鼎控股集团有限公司占股比例为43.68%，另一股东邱月雄占股56.32%。2014年3月28日，被告湖南九鼎房产公司的股东由湖南金鼎控股集团有限公司和湖南金鼎建材微粉有限公司变更为颜四初。被告湖南九鼎房产公司曾经是湖南金鼎控股集团有限公司的全资子公司，其于2011年投资开发山水绿城项目，大部分开发资金由湖南金鼎控股集团有限公司投入，且该开发资金主要来源于该公司股东邱月雄。2013年4月1日易泽群作为乙方与湖南金鼎控股集团有限公司作为甲方针对标的物山水绿城项目未销售资产、城中丽舍项目未销售资产、山水绿城项目未开发的第二期土地使用权分别签订了3份《湖南九鼎房地产开发有限公司资产内部处置合同》，双方约定将上述标的物转让给乙方易泽群，并约定以湖南九鼎房产公司的名义进行销售。其中山水绿城项目未销售资产包括案涉车库在内的173个车库。湖南金鼎控股集团有限公司时任股东邱月雄与易泽群均在上述协议中签名并加盖湖南金鼎控股集团有限公司公章。2013年6月23日易泽群作为乙方与邱月雄作为甲方经协商签订了《退股协议》，约定：“……2、2013年4月1日湖南金鼎控股集团有限公司与乙方所签关于山水绿城项目未销售资产、山水绿城项目未开发的第二期土地使用权、城中丽舍项目未销售资产共三份资产内部处置合同依旧有效（合计价款2368万元人民币），乙方通过该三份合同所获得的资产和权益从此协议签订日始转为本次退股时公司资产权益分配给乙方，作为乙方的工资、费用及经济补偿……”，邱月雄与易泽群均在该协议上签名。2014年3月9日，湖南金鼎控股集团有限公司作为甲方与颜四初作为乙方、易泽群作为丙方签订《公司转让合同》，甲方将湖南九鼎房产公司的全部股权和公司整体资产全部转让给乙方。其中约定：“…….3-1本合同生效之日前，湖南九鼎房地产开发有限公司的一切债权享受，债务、税费及工程款的承担，依据2013年4月1日甲方与丙方签订的三份《资产内部处置合同》和2013年6月13日《退股协议》、2013年8月30日《退股补充协议》的内容分配。……”，湖南金鼎控股集团有限公司时任的法定代表人邱月雄、邱建军与颜四初、易泽群均在该协议上签名。易泽群受让上述车库之后将部分车库以湖南九鼎房产公司名义对外予以销售并已实际交付，被告湖南九鼎房产公司在该部分车库销售过程中给予了配合，如在销售合同中加盖公章、以公司名义开具收据等。2014年1月18日原告童新红与湖南九鼎房产公司签订《山水绿城（车库、杂物间）买卖合同》，由童新红购买案涉车库，易泽群作为转让方在该合同上签字，湖南九鼎房产公司亦在该合同中盖章。当天，湖南九鼎房产公司向童新红出具案涉车库购房款收据。易泽群认可已于合同签订时将案涉车位交付给原告占有并实际使用。另查明，2012年10月30日娄底市规划局作出的娄规罚决字（2012）第46号行政处罚决定书，认定山水绿城一期小区车库超高，属于违法建设。2016年10月24日娄底市不动产登记中心出具湘2016娄底市不动产证明第0001295号不动产抵押权登记证明，抵押权所涉财产包括案涉车库。2020年11月17日娄底市不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明》，认定案涉的车库在2016年10月24日以前均无产权登记结果信息。本院认为，本案争议的焦点为原告对执行标的是否享有足够排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对登记在被执行人名下的不动产需符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记”之情形，当事人对执行标的所享有的民事权益才能排除人民法院的强制执行。因此对本案应审查以下四方面的问题：1、不动产转让所依据的购房合同的效力问题。本案中，易泽群原是湖南金鼎控股集团有限公司的股东，占股比例为43.68%，另一股东为邱月雄占股56.32%。湖南九鼎房产公司曾是湖南金鼎控股集团有限公司的全资子公司，于2011年投资开发山水绿城项目，开发资金由湖南金鼎控股集团有限公司投入，且大部分资金是由股东邱月雄所出。湖南金鼎控股集团有限公司为偿还邱月雄借款，以被告湖南九鼎房产公司名下的案涉车库在内的相关资产抵付给邱月雄。2013年4月1日易泽群与湖南金鼎控股集团有限公司签订3份《湖南九鼎房地产开发有限公司资产内部处置合同》，并在2013年6月13日与邱月雄签订《退股协议》，易泽群通过转让自己在湖南金鼎控股集团有限公司股份的形式获得邱月雄在湖南九鼎房产公司抵付借款所得包括案涉车库在内的173个车库等相关资产，并约定以湖南九鼎房产公司的名义进行销售。2014年3月9日湖南金鼎控股集团有限公司与受让方颜四初签订《公司转让合同》，将湖南九鼎房产公司进行转让并在合同中明确约定涉案车库已归易泽群所有。易泽群在受让相关资产后作为转让方于2014年1月18日以湖南九鼎房产公司的名义与童新红签订《山水绿城（车库、杂物间）买卖合同》，转让了案涉车库，亦以湖南九鼎房产公司名义向童新红出具案涉车库购房款收据。上述协议均系当事人真实意思表示且已实际履行，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2、关于价款是否足额交付的问题。原告童新红为支持其诉讼请求向本院提交了湖南九鼎房产公司出具的收款收据等相关证据，这些证据客观真实，且易泽群对收取童新红的款项亦没有异议。因此，根据在案证据，可以认定原告已按合同约定支付了全部购房价款。3、原告在人民法院查封之前是否已合法占有涉案车库。本案中，2013年4月1日案外人易泽群在与湖南金鼎控股集团有限公司签订资产内部处置合同时，针对处置的资产双方制作了资产明细表，合同见证人李某在该资产明细表上签名。2013年-2014年易泽群将其受让的部分山水绿城车库进行了销售并已实际交付给买受人童新红占有使用，且其占有的时间是在本院对涉案车库进行查封之前。因此，本案应当认定原告在人民法院查封之前已合法占有了涉案车库。4、涉案车库未办理过户登记是否系因原告易泽群自身的原因。根据2012年10月30日娄底市规划局作出的娄规罚决字（2012）第46号行政处罚决定书，认定山水绿城一期小区车库超高，属于违法建设。因案涉车库未达到办证规定标准，属于不能办证的情形，原告对不能办证的原因无任何过错，故本案属于非因原告自身原因未能办理过户手续的情形。综上，原告对执行标的享有的民事权益能够排除人民法院的强制执行，其主张解除案涉车库的查封并停止执行的诉讼请求成立，本院应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下:不得查封湖南省娄底市娄星区涟滨西街南面山水绿城12栋13号车库。案件受理费80元，由被告娄底市城市发展集团有限公司、湖南九鼎房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  童赞辉审判员  刘黎平审判员  谭 芳二〇二〇年十一月二十四日法官助理晏鹏代理书记员刘珊珊附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。