广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10582号上诉人（原审原告）：郑润生，男，汉族，住广东省佛山市顺德区北滘镇。委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：欧俏梅，女，汉族，住广东省佛山市顺德区陈村镇。委托诉讼代理人：张巧娣，广东林天律师事务所律师。委托诉讼代理人：区倩彦，广东林天律师事务所律师。上诉人郑润生与上诉人欧俏梅因租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初10127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑润生上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判欧俏梅向郑润生支付2019年10月至实际交付租赁物之日的场地占用费390000元（暂计至2020年3月31日）。事实和理由：（一）一审判决认定，案涉合同名为土地租赁，实际交付的却是案涉土地及地上建筑物，且该建筑物在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，故案涉合同为无效合同，属于认定事实不清。郑润生仅持有国有土地使用权证，无地上建筑物房产证，且案涉合同明确标的物为土地，故案涉合同为土地租赁合同，合同有效。（二）一审判决认定欧俏梅无需支付2019年10月起的租金和利息，处理不当。1.即使案涉合同无效，双方当事人也只有在法院对合同效力作出认定之后才知晓。在案涉合同被认定无效前，欧俏梅仍应依约支付租金；2.即使案涉合同无效，承租人一直占用租赁物，也需向出租人支付占有使用费；3.案涉地上建筑物被行政机关通知拆除，系对承租人违法使用土地的处罚，其效力仅及于欧俏梅；4.案涉合同为土地租赁合同，欧俏梅使用土地不依法报建导致违法，过错在欧俏梅。欧俏梅辩称：（一）案涉合同自始无效。（二）案涉合同无效的责任主要在郑润生。因郑润生对欧俏梅隐瞒了案涉土地的性质，导致欧俏梅无法正常使用案涉土地进行经营。（三）欧俏梅没有实际使用案涉土地及地上建筑物，不应支付土地占用费。欧俏梅上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.改判一审判决第一项为：欧俏梅于判决发生效力之日起120日内将位于佛山市某区某镇某公路某涌段（地号1920**-0**）土地及原地上建筑物返还郑润生；3.本案一、二审诉讼费用由郑润生承担。事实和理由：一审判决认定事实部分有误，虽法律适用正确，但裁判结果仍显失公平。（一）一审判决认定，郑润生、欧俏梅之间为规避地上建筑物未取得建设工程规划许可而用租赁土地之名行租赁地上建筑物之实，属于认定事实不清。合同无效的真正原因，是郑润生隐瞒案涉土地的性质。（二）一审判决仅给予欧俏梅三十天期限自行拆除案涉建筑物，欧俏梅实际上无法如期履行。结合案涉建筑物拆除、清理与还原施工难度大的实际情况，应当给予欧俏梅一百二十天的履行期限。郑润生辩称，欧俏梅的上诉请求，缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。郑润生向一审法院起诉请求：1.判令欧俏梅支付拖欠的租金390000元（自2019年10月1日起，按每月65000元计算，暂计算至2020年3月31日，为390000元，此后按实际占用时间参照租金标准计付占用费）；2.判令欧俏梅支付利息（利息自起诉之日起计算至实际清偿日止，按所欠金额为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令欧俏梅立即向郑润生返还位于佛山市某区某镇某公路某涌段的场地；4.本案诉讼费由欧俏梅承担。一审法院认定事实：郑润生作为甲方与欧俏梅作为乙方于2018年11月23日签订租赁合同，由郑润生将位于佛山市某区某镇某公路某涌段（地号1920**-0**）地块及地上建筑物出租给欧俏梅作为商业使用。合同第三条约定，租赁期从2018年12月1日至2038年11月30日止，合同期为20年。第四条约定，由于原建筑物已经破损严重，现甲方同意由乙方全面翻修改造，费用由乙方承担，租赁期内乙方享有3个月翻新免租期。该地块房屋租金为不含税人民币65000元/月。第五条约定，乙方必须在每月5日之前交清当月租金和上月水、电费用，（减除免租期时间乙方应于2019年3月1日起交付租金）如乙方超出交租期限10天之后还未向甲方交付租金，则乙方为自动单方违约，乙方交的押金属甲方，不再退回给乙方，并在超出收租期限内10天搬离本租赁物内，否则，甲方有权封存乙方全部物品。第六条约定，乙方先交纳押金人民币20万元作为在租赁期限内因乙方原因而造成甲方损失的保证赔偿金和违约金，合同期满后乙方清付各项费用经甲方确认铺面及设施完好后甲方可退回乙方所交纳的押金，押金不计利息。第十条约定，租赁期间，如甲方提前终止合同需提前二个月书面通知乙方，经乙方同意后签订终止合同，在乙方交纳所有的租金、水电费用等一切由乙方产生的费用后，甲方无息退回乙方所交纳的押金。合同签订后，未经乙方书面同意，甲方不得随意解除合同，如确需提前终止合同，由甲方对乙方新建的建筑物及固定设施作价人民币250万元予以计算年限20年折算，未使用年限赔偿乙方每年12.5万元（如属于乙方不按时交租及拖欠水电税费等属乙方单方违约行为，由甲方强行终止合同收回该物业的不在赔偿范围内）。合同签订后，欧俏梅依约定向郑润生交纳押金20万元，郑润生将租赁物移交欧俏梅使用，欧俏梅对案涉租赁物进行了翻新及加建。由于未取得建设工程规划许可证在佛山市某区某镇某公路某涌段（宗地号1920**-0**）建设建筑物，2019年9月5日，佛山市某区某管理和某执法局（以下简称某城管局）向欧俏梅发出责令改正违法行为通知书及限期拆除告知书，告知欧俏梅拟作出限期15日自行拆除在佛山市某区某镇某公路某涌段（宗地号1920**-0**）建设建筑物，拆除面积2201.80平方米的行政决定，如欧俏梅对该告知有异议，可在收到本告知书之日起3日内提出陈述、申辩。2019年9月10日，某城管局依法作出限期拆除决定书并送达欧俏梅。2020年3月23日，某城管局向欧俏梅送达行政强制执行催告书，催告欧俏梅履行拆除义务。欧俏梅自2019年9月10日收到某城管局的限期拆除决定书后，于2019年10月开始未按约定向郑润生支付租金，郑润生于2020年3月28日向欧俏梅发出解除合同通知书，并通过EMS邮寄给欧俏梅，欧俏梅于2020年3月31日收到该通知。庭审中，郑润生已自认出租的土地上的建筑物未取得不动产权证及规划报建手续。另查明，案涉土地使用权人为郑润生，座落于某镇某公路某段，地号1920**-0**，地类（用途）商服用地，使用权面积1296.23平方米。记事注明“本地块履行顺国出让字（2005）第02**号合同的权利和义务。规划用途属耕地和道路用地”。一审法院认为，郑润生与欧俏梅之间签订的合同名为租赁土地，实际交付的标的物是案涉土地及地上建筑物，且欧俏梅在接收土地后并对地上建筑物进行翻新、改造。因此，欧俏梅实际租赁、使用的标的物应为地上建筑物。郑润生、欧俏梅之间为规避地上建筑物未取得建设工程规划许可而用租赁土地之名行租赁地上建筑物之实，且在本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，郑润生、欧俏梅于2018年11月23日签订的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……”郑润生在合同签订后已将案涉租赁物移交欧俏梅使用，合同无效，欧俏梅不享有占有、使用案涉租赁物的权利基础，欧俏梅应将案涉租赁标的物返还郑润生。对于欧俏梅加建、改造的建筑物，庭审中，欧俏梅表示同意自行拆除，应予以准许。据此，郑润生诉请欧俏梅返还租赁土地于法有据，一审法院予以支持。合同签订后欧俏梅向郑润生交纳20万元押金作为合同履行中产生的损失及违约金的担保，因本诉的诉讼请求并未包含郑润生、欧俏梅在合同被确认无效后对各自损失的如何承担，且欧俏梅在答辩时已表明另行主张追偿损失的权利，故对于押金作为担保的功能并未完全消失。据此，对于押金如何处理不宜在本案中解决，郑润生、欧俏梅均可另案主张。欧俏梅于2019年9月10日收到某城管局依法作出的限期拆除决定书后，从法律上已无法继续使用案涉租赁标的物，郑润生也未举证证明欧俏梅利用租赁物已获取到经济利益，欧俏梅自2019年10月开始拒绝支付租金属于对郑润生交付的标的物存在重大瑕疵的抗辩，不属于延迟支付租金。据此，郑润生请求欧俏梅支付自2019年10月起的租金及利息理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、欧俏梅于判决发生法律效力之日起三十日内将位于佛山市某区某镇某公路某涌段（地号1920**-0**）土地及原地上建筑物返还郑润生；二、驳回郑润生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为3575元，由郑润生负担3075元，由欧俏梅负担500元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉合同的效力；郑润生上诉主张欧俏梅支付自2019年10月1日起至实际返还场地之日止的占有使用费及利息是否应当得到支持；欧俏梅上诉主张应当迟延返还案涉土地及原地上建筑物是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。本院认为，虽然案涉合同第一条约定租赁标的为土地，但根据案涉合同第四条约定的“由于原建筑物已经破损严重，现甲方同意乙方全面维修履行，费用由乙方承担，租赁期内乙方享有3个月翻新免租期”及“该地块房屋租金为不含税人民币65000元/月”等内容，可以认定欧俏梅一体承租案涉土地及地上建筑物,目的是翻新案涉地上建筑物后进行经营。因案涉原地上建筑物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故一审法院认定案涉合同无效，并无不当，本院予以维持。郑润生上诉主张案涉合同有效，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。虽然案涉合同无效，但欧俏梅一直占有、使用涉案建筑物，经郑润生催告仍拒不返还，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，欧俏梅应当向郑润生支付占用、使用案涉土地及地上建筑物期间的费用。欧俏梅确认自2019年10月1日起未支付案涉土地及地上建筑物的占用使用费，故本院参照案涉合同约定的65000元/月的租金标准，判决欧俏梅应向郑润生支付2019年10月1日起至2020年3月31日止的占用使用费共计390000元，2020年4月1日起至实际返还案涉土地及地上建筑物之日止的占有使用费，按照合同约定的租金标准计算。郑润生上诉主张，欧俏梅应以欠付占用使用费为本金，支付从起诉之日起计至实际清偿之日止的计息，理据充分，本院予以支持。欧俏梅辩称，其自2019年10月1日起未实际使用案涉土地及地上建筑物，故无需支付前述期间的占有使用费，但欧俏梅收到行政机关发出的限期拆除决定书后未及时返还涉案建筑物以避免损失扩大，故本院对其主张不予采纳。一审判决以欧俏梅于2019年9月10日收到行政机关发出的限期拆除决定书后，从法律上已无法继续使用案涉租赁物，郑润生也未举证证明欧俏梅利用租赁物取得经济利益为由，认定欧俏梅无需支付2019年10月起的租金及利息，驳回郑润生的相关诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。关于第三个争议焦点。欧俏梅上诉主张，一审判决仅给予其三十天时间将案涉土地及原地上建筑物返还郑润生，实际上无法履行。本院认为，一审法院充分考虑拆除案涉土地地上建筑物的难易程度，判决欧俏梅在三十天内拆除及返还土地，处理得当，本院予以维持。欧俏梅该上诉主张，理由不能成立，本院不予支持。综上，郑润生的上诉请求成立，应予支持；欧俏梅的上诉主张不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初10127号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初10127号民事判决第二项；三、欧俏梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑润生支付占有使用费（自2019年10月1日起暂计至2020年3月31日止，共390000元；自2020年4月1日起至实际返还土地及地上建筑物之日止，按合同约定的租金标准计付）及利息（以欠付金额为本金，从2020年5月7日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3575元，二审案件受理费7200元，均由欧俏梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十一月三日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰