黄石市下陆区人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂0204行初5号原告黄石佳舜盛世置业有限公司，住所地：黄石市西塞沿湖路**1、2、3号楼1副301。法定代表人郑伯博，该公司董事长。委托诉讼代理人石钧中，湖北群力律师事务所律师，一般代理。被告黄石市自然资源和规划局，住，住所地：黄石市下陆区广州路**/div>法定代表人倪文明，该局局长。出庭行政负责人胡正伟，该局副局长。委托诉讼代理潘朝祯，该局工作人员，一般代理。委托诉讼代理人侯兵，湖北申远律师事务所律师，一般代理。第三人黄石市西塞山区人民政府，住所，住所地：黄石市西塞山区飞云街**div>法定代表人晏勇，区长。委托诉讼代理人王文九、谢昱，湖北鸣伸律师事务所律师，一般代理。原告黄石佳舜盛世置业有限公司（以下简称佳舜置业）不服被告黄石市自然资源和规划局（以下简称市资规局）于2019年9月17日作出的黄自然资规征（决）[2019]13号《土地出让金（违约金）征收决定书》，于2020年3月11日向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月3日立案后，于2020年6月3日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月21日公开开庭审理了本案。原告佳舜置业的委托诉讼代理人石钧中、被告市资规局的行政负责人胡正伟、委托诉讼代理人潘朝祯、侯兵、第三人黄石市西塞山区人民政府（以下简称西塞山人民政府）的委托诉讼代理人王文九均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳舜置业诉称，2017年11月28日，原告通过公开竞价拍得宗地编号2031110130012（即原曹家咀3号）地块）地块同年12月28日与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号4202002017B02076），合同约定被告在2018年1月25日前将出让宗地交付给原告，该宗地交付时应达到权属清楚、补偿到位的土地条件（合同第六条）。原告同意在合同签订之日起30日内（即2018年1月28日以前）一次性付清国有建设用地使用权出让价款（合同第十条）。原告中标后，为确保项目顺利推进，2017年12月26日，原告向被告递交了《关于宗地编号为2030010130012地块（即原曹家咀3号）土地问题和缴纳土地出让金的具体时间》，指出红线范围内大门封闭、电线杆未迁移、房屋设施未拆除等严重影响整体项目规划设计和建筑施工的问题，要求被告按照相关规定及时交付“净地”，并强调原告将会行使抗辩权。合同签订后，针对原告指出的问题，被告要求原告与第三人协商交地事宜，但第三人未按期交地，原告为提请被告履行合同义务，于2018年1月26日向被告再次递交《关于宗地编号为2030010130012地块（即原曹家咀3号）土地交付及土地款交纳问题的再次紧急报告》，说明被告先行违约的情况下，原告有权暂停支付款项，并承诺该地块净地交付的情况下原告将立即付清剩余土地出让价款。后经原告反复请求，被告及第三人均未按照相关规定将土地交付原告，2018年11月1日，被告以未缴清土地出让金为由作出解除出让合同的行政决定，原告不服提起行政诉讼，第三人多次协调后原告于2019年8月27日缴清剩余款项，被告撤销解除合同决定书。2019年9月17日，被告突然向原告作出黄自然资规征（决）[2019]13号《土地出让金（违约金）征收决定书》，要求原告缴纳违约金4510.134万元。然而时至今日，被告仍然未将土地交付原告，另外，原告还发现案涉地块不动产权籍调查未进行，同时还有七块宗地《国有土地使用权》没有注销，尚存在权属不清情形。原告认为，原、被告之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，被告未按约定先行交付土地，无视法律赋予原告的抗辩权利，径行作出征收土地出让金（违约金）的行政行为，完全不尊重客观事实和法律规定。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求依法撤销被告于2019年9月17日作出的黄自然资规征（决）[2019]13号《土地出让金（违约金）征收决定书》。原告佳舜置业向本院提交如下证据：第一组证据，《土地出让金（违约金）征收决定书》，拟证明被告向原告作出征缴违约金的行政行为；第二组证据，《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明原、被告之间关于交付土地和支付价款的具体约定；第三组证据，《关于土地问题和缴纳土地出让金的具体时间》，拟证明合同签订后原告提醒被告及时交付土地；第四组证据，《关于土地交付及土地款缴纳问题的再次紧急报告》，拟证明合同约定的交付期限届满后原告再次提醒被告交付土地；第五组证据，《关于地下管网现状存在问题》、《关于地块交付问题的报告》、《关于黄石佳舜盛世公馆项目土地交地及规划方案说明的报告》、《佳舜置业工作联系函》、《关于未达净地交付问题的报告》、《关于城市改造工程原曹家咀3号地块还建房和商住楼工作进场施工的紧急报告》、《关于亟待解决曹家咀3号地块还建房和商住楼工作进场施工的紧急报告》，拟证明合同约定的付款期限届满后原告多次要求被告交付土地，以及原告承诺在被告确定交地时间后同意提前缴清款项，但被告至今尚未交付土地；第六组证据，《关于加快曹家咀3号地块项目建设的函》，拟证明经第三人协调，原告于2019年8月27日交清了剩余土地出让金；第七组证据，公告（2019）040号，截至2019年9月27日以前，曹家咀3号地块上仍有不动产权证尚未注销；第八组证据，公证书（2018）鄂黄石证内民字第2758号，拟证明截至2018年11月6日，曹家咀3号地块上仍未达到交付标准且未交付；第九组证据，《关于支持黄石佳舜盛世公馆项目建设的函》，拟证明截至2019年12月27日，曹家咀3号地块上仍有给排水及燃气管等未迁移，地块，地块仍未达到交付标准且未交付组证据，公证书（2019）鄂黄石证内民字第2833号，拟证明截至2019年12月22日，曹家咀3号地块上仍未达到交付标准且未交付。第十一组证据，现场平面图。拟证明截止到目前为止，该项目用地上仍然存在相关问题。被告市资规局辩称，1、原告没有根据合同约定的时间缴纳土地出让金，已构成违约，应当按照合同约定承担违约金。2017年11月27日，原告通过网上挂牌方式取得西塞原曹家咀3号商住用地国有土地使用权，并与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让土地面积9437.44平方米，土地出让价款9330万元，约定于2018年1月26日前缴清土地出让价款。原告于2017年11月缴纳竞买保证金1527万元后，剩余土地出让金7803万元未缴纳。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定，原告应当自合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。但原告迟至2019年8月27日才缴清土地出让价款，已构成违约。根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定，原告不能按时支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。2018年5月31日，被告向原告送达了关于催缴土地出让价款的函，但原告仍未办理缴付。2018年11月1日，被告向原告下达解除出让合同的行政决定书。2019年8月27日，原告缴清全部土地出让金。2019年9月11日，原告缴清土地出让金价款，被告作出撤销解除出让合同决定书的决定。根据出让合同第三十条约定，原告应当缴纳自2018年1月26日起至2019年8月27日止产生的违约金为4510.134万元。2019年9月17日，被告向原告送达了黄自然资规征（决）[2019]13号土地出让金（违约金）征收决定书。综上，因原告没有按照合同约定的时间及时缴纳土地出让金，已构成违约，应当依据合同的约定履行相应的违约金缴纳义务。被告市资源和规划局向本院提交如下证据：第一组证据：1、《国有建设用地使用权出让合同》；2、成交确认书；3、西塞山区政府关于原曹家咀3号地块供地方案的函，拟证明1、合同中约定明确的付款期限；2、合同中明确约定了逾期付款的违约责任；3、区政府是净地供地。第二组证据：1、佳舜置业缴费票据；2、违约金统计表，拟证明佳舜置业超过合同约定期限付款，应当承担违约金。第三组证据：1、催缴土地出让价款的函；2、土地出让金（违约金）征收决定书，拟证明被告已按照规定向佳舜置业送达了催缴函和征收决定书。适用法律：1、财政部国土资源部中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知（财综[2006]68号）；2、国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发[2006]100号）。第三人西塞山人民政府辩称，1、西塞山人民政府不是本案的适格主体。佳舜置业在2017年12月28日是与原黄石市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：鄂：HS-2017-00096号）第三人当时已按照原黄石市国土局的要求提供了编号2030010130012的宗地。2019年9月17日作出黄自然资规征（决）[2019]13号《土地出让金（违约金）征收决定书》的主体系被告市资规局，西塞山人民政府不应以行政诉讼第三人的诉讼地位参加本次行政诉讼，第三人不是本案的适格主体。2、第三人是净地供地方。2016年12月27日，第三人向黄石市国土资源管理委员会办公室发出《西塞山人民政府关于西塞FO2管理单元原曹家咀3号地块供地方案的函》（西政函[2016]100号）明确了涉案地块的基本情况和处置建议，确认涉案地块已形成“净地”，符合供地条件。综上，第三人请求依法驳回原告对第三人的起诉。补充一点，根据出让合同第38条规定，即使出让方有违约交地的行为，也只是承担相应的赔偿责任，而不是原告方逾期缴纳违约金的前提条件。第三人西塞山人民政府向本院提交如下证据：《西塞山人民政府关于西塞FO2管理单元原曹家咀3号地块供地方案的函》（西政函[2016]100号），拟证明涉案地块已形成“净地”，符合供地条件。经庭审质证，原告佳舜置业对被告市资规局提交的证据质证意见为：第一组证据1、三性无异议，证明目的有异议。根据合同第六条约定，被告交付时间是2018年1月25日，原告付款时间是合同签订30日内，也就是2018年1月28日以前。双方履行合同义务存在先后顺序。2、三性无异议，根据该确认书，原告交纳的保证金直接转入了出让定金。3、形式上的真实性无异议，对内容有异议。该函件原告之前并不知晓，且该函件确认了供地条件应当包括土地权属清楚，补偿到位以及净地交付，该函件就是被告一直要求原告与第三人联系交地事宜的原因。原告将第三人列入诉讼符合法律规定，但是被告才是出让合同的当事人以及合同义务及责任的承担者。第二组证据1、三性无异议。一方面证明了原告已经足额支付了土地价款。另一方面，在被告未完成交地的情况下原告配合付款，足以表明原告履行合同的诚意。2、该统计表为被告自行制作，不符合证据的形式要求，也不符合客观事实。原告并不存在违约的事实。该计算方式明显错误，合同约定的付款时间应当是在2018年1月28日以前，违约金计算的标准也过高。第三组证据1、形式上的真实性无异议，但是该函件的内容不符合客观事实，形式上也不符合行政行为的要求。双方曾因此引发了诉讼，但是经过多方协调后已经处理完毕。2、形式上的真实性无异议，其内容违反了法律规定，也不符合客观事实，应当撤销。第三人西塞山人民政府对被告市资规局提交的证据均无异议。被告市资规局对原告佳舜置业提交的证据质证意见为：第一组证据，该证据我方也提交了，以我方的举证意见为准。第二组证据，我方也提交了，合同是2017年12月28日签订的，约定付款时间是合同签订之日起30日内，我方是按1月26日为交款时间，而不是原告说的28号。第三组证据、第四组证据、第五组证据的这些函件是原告向被告和第三人发送的，这些函件的内容上均未要求净地交付，确定交地时间。根据西塞山区人民政府供地方案的函，在出让时该宗地已经形成净地。签订出让合同后，该宗地自然交付，以合同的签订作为交地时间。对这几份证据形式上的真实性无异议，但内容不真实。第六组证据，被告向原告决定撤销出让合同，第三人做的协调工作，与交地没有关联。第七组证据，真实性、合法性无异议，关联性有异议。该报告是被告通过不动产登记中心对案涉地块原不动产证进行灭籍、注销登记。该公告与出让无关，并不能证明该宗地上没有拆迁补偿到位。不能证明原告的证明目的。第八组证据，该公证书是对项目地块上的现状和周边情况的记载，对其真实性、合法性无异议。但不能达到原告的证明目的，不能证明未达到交付标准。根据与本案审判长及法院工作人员到现场查看情况，该宗地已经交付，原告对宗地做了围墙，并现场施工。因此不能证明原告的证明目的。第九组证据，该函件是针对停车位的规划条件，是为办理建设工程规划许可第三人向被告来函，与土地出让没有关联。对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议。第十组证据，该证据也是对项目现状所做的公证，对其真实性、合法性无异议、对关联性、证明目的有异议。就图片上来看并不影响原告的动工建设。因此不能达到原告的证明目的。第十一组证据，这个航拍图上显示有挖机在现场施工，管网道路不在被告方土地出让范围内，与本案的土地出让合同征收违约金无关。第三人西塞山人民政府对原告佳舜置业提交的证据质证意见为：我方同意被告方的质证意见。另外补充三点，1、出让合同第六条规定的交易条件是权属清楚，我们达到了交地条件。2、不能证明原告说的延期交地就延期付款。3、第九组证据，不能说明被告说的第三人有义务出资对范围内的排水及燃气等进行迁移，同时也说明了这些公共设施不在交地责任范围内。原告佳舜置业对第三人西塞山人民政府提交的证据质证意见为该证据不能达到第三人要证明的目的。其他质证意见与被告提交的该份证据质证意见一致。被告市资规局对第三人西塞山人民政府提交的证据均无异议。本院对上述证据认证如下：被告出示的证据、法律依据，均符合关联性、合法性、真实性的要求，均是被告作出被诉行政行为认定事实、程序及法律适用的依据，本院均予以确认。原告出示的第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证据、第七组证据、第八组证据，第九组证据、第十组证据、第十一组证据与本案争议无关联，本院不予确认；其他证据符合关联性、合法性、真实性的要求，本院均予以确认。第三人出示的证据与本案争议无关联，本院不予确认。经审理查明，2017年11月28日，佳舜置业与原黄石市国土资源交易中心签订《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，内容为：在2017年11月14日至2017年11月28日的黄石市国有建设用地使用权网上挂牌出让活动中，佳舜置业竞得编号WG（2017）20号地块的国有建设用地使用权。现将相关事项确认如下：1、该地块位于西塞××Ｆ02管理单元原曹家咀3号地块，土地面积9437.44平方米，土地用途为商住用地，规划容积率≤4.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。2、该地块成交总价为人民币93300000元。3、竞得人交纳的竞买保证金，自本成交确认书签订后转作受让地块的出让定金。4、竞得人自成交确认书签订之日起30日内与原黄石市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。不按期签订《国有建设用地使用权出让合同》的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。5、WG（2017）20号地块地上总建筑面积≤42468.48平方米，主要建筑性质为商业、商务用房建筑面积不小于计入容积率总建筑面积的10%，居住建筑面积不大于计入容积率总建筑面积的90%。该地块涉及原土地使用权收回补偿及拆迁安置补偿等事宜由西塞山政府自行负责承担。经西塞山人民政府核准（西政函[2017]92号），该地块按拆迁协议应还建面积10233.664平方米，其中商业面积2940.53平方米，住宅7293.134平方米；政府回购价格为住宅3678元/平方米，商业4300元/平方米，最终面积及价格以房产认定数据为准。该地块项目开竣工时间间隔最长不得超过2年，土地出让价款必须在出让合同生效之日起30日内付清。2017年12月27日，原黄石市国土资源局（出让人）与佳舜置业（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：1、合同项下出让宗地编号为2030010130012，宗地总面积为9661.34平方米，其中出让宗地面积为9437.44平方米。合同项下的出让宗地坐落于原曹家咀3号。2、出让人同意在2018年1月25日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件为权属清楚，补偿到位。3、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币9330万元，每平方米9886.15元，4、受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。5、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。2017年11月，佳舜置业缴纳竞买保证金1527万元。2018年5月31日，市资规局向佳舜置业出具《关于催缴土地出让价款的函》，函称佳舜置业接到本函之日起15天内缴清土地出让价款7803万元，否则，将依据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定，解除与佳舜置业签订的出让合同，且不予返还定金。2019年8月27日，佳舜置业缴清剩余土地出让金7803万元。2019年9月17日，市资规局向佳舜置业出具《土地出让金（违约金）征收决定书》，内容为：2017年12月27日，佳舜置业通过网上挂牌方式取得位于西塞原曹家咀3号地块国有土地使用权，并与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定于2018年1月26日前缴清土地出让价款，但佳舜置业迟至2019年8月27日才缴清土地出让金，已构成违约。限自收到本决定书之日起，30日内缴纳违约金4510.134万元。因原告佳舜置业不服该征收决定，故而提起行政诉讼。本院认为，本案涉案的《国有建设用地使用权出让合同》系行政协议，是行政机关基于行政管理职责与行政管理相对人签订的、为实现行政管理目标的合同。对于行政合同的效力、违约责任等问题在行政法律及法规没有明确规定的情况下，均可参照适用合同法的相关规定。本案中，《土地出让金（违约金）征收决定书》系市资规局依据《国务院办公厅〈关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知〉》规定而制作，而《国务院办公厅〈关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知〉》属于“规范性文件”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人可以主张对约定违约金进行调减。本案所涉《土地出让金（违约金）征收决定书》中以每日的1‰的标准征收违约金明显过高应予调减。且就违约金标准已有生效法律文书予以确定。故对原告佳舜置业提出撤销被告资规局于2019年9月17日作出的黄自然资规征（决）[2019]13号《土地出让金（违约金）征收决定书》的诉讼请求，本院依法予以支持。同时责令被告市资规局重新作出新的行政行为。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（六）项的规定，判决如下：一、撤销黄石市自然资源和规划局于2019年9月17日作出的黄自然资规征（决）[2019]13号《土地出让金（违约金）征收决定书》；二、责令黄石市自然资源和规划局自收到本判决60日内重新作出征收决定。案件受理费50元，由黄石市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或黄石市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币50元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭亚萍人民陪审员  刘海峰人民陪审员  程翠萍二〇二〇年十一月九日法官助理汪静书记员王威