湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1633号上诉人（原审被告）：朱洪乐，1985年7月31日出生，侗族，居民，住会同县。上诉人（原审被告）：刘彬彬，女，1989年7月1日出生，侗族，居民，住会同县。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱智海，男，住湖南省会同县被上诉人(原审原告)：湖南磊金房地产开发有限公司，住所地会同县林城镇改河街**，统一社会信用代码914312257533758432。法定代表人：粟永发，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏伟，男。委托诉讼代理人：粟泽顺，男。上诉人朱洪乐、刘彬彬因与被上诉人湖南磊金房地产开发有限公司（以下简称磊金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省会同县人民法院（2020）湘1225民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱洪乐、刘彬彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判，由被上诉人继续履行合同和按时支付每年的租金，并承担全部诉讼费用和上诉人的误工费、住宿费、交通费、聘请委托代理人费等费用。事实与理由：《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的解除权人是指守约方而不是违约方，而本案中被上诉人是违约方，不是守约方，一审法院适用该条款错误。一审法院未向上诉人释明提出同时履行抗辩。返租16年是合同和协议的明确约定，现合同尚未到期，被上诉人要求解除合同违反合同约定，也与双方签订合同时的约定不符，对其解除合同的请求应不予支持。综上，被上诉人要求解除合同的理由不能成立，请求支持上诉人的上诉请求。磊金公司辩称，为了维持商业氛围，被上诉人是在用二楼租赁部分租金来弥补一楼商铺的差价租金，但是湖南佳惠百货有限责任公司的突然离场，导致被上诉人无法再承担巨大的租金缺口，被上诉人只有放弃租赁权利，并因此在2019年7月湖南佳惠百货有限责任公司离场后约了商铺业主多次协商，明确了不履行租赁合同，租赁期间被上诉人没有任何违约行为，主张解除合同也是因为无力承担租金。综上，一审判决处理并不当，请求维持一审判决。磊金公司向一审法院起诉请求：请求人民法院解除原告与被告在2013年8月12日签订的商铺编号为1栋一层138号租赁合同。一审法院认定事实：被告朱洪乐、刘彬彬夫妻在原告磊金公司位于会同县林城镇将军北路（现称会同县林城镇建设路）原农机局沿线地块中开发鸿发商都，购买了第一幢1层138号门店（商业用房）。2015年12月9日，被告朱洪乐、刘彬彬在会同县房屋权属登记机构——会同县房产管理局办理了房屋所有权登记，房屋所有权证号为会房权证林城字第2××1号，建筑面积34.08平方米，套内建筑面积31.26平方米。在原、被告签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中特别约定：“鸿发商都”项目中一层临街107-118号、一层背面127-138号门店、二层201-222号铺位，必须整体租赁给出卖人，签订《商品房买卖合同》的同时签订《租赁合同》，由出卖人统一美化、统一经营、统一管理，租赁相关事宜按照双方签订的《租赁合同》执行。2013年8月12日，原告磊金公司（作为乙方）与被告朱洪乐、刘彬彬（作为甲方）签订《租赁合同》，被告朱洪乐、刘彬彬将其在“鸿发商都”购买的1栋一层138号商铺租赁给原告磊金公司，用于开设超市、餐饮、娱乐项目、商贸城等商业用途；租赁期限为16年，自2014年8月31日起至2030年8月30日止；按被告朱洪乐、刘彬彬购房总款204816元计算租金：1-3年按照总房款的3.5％每年7169元，三年计21506元；4-6年按照总房款的4.5％每年9217元，三年计27650元；7-9年按照总房款的6.5％每年13313元，三年计39939元；10-12年按照总房款的8.5％每年17409元，三年计52228元；13-15年按照总房款的10.33％每年21157元，三年计63473元；15年租金共计204796元；以15年租金总和为最终标准。双方经协商一致可解除合同的条件为：1．甲方（出租方）因有特殊原因，需提前收回该物业的，必须提前3个月书面通知乙方（承租方），经双方协商一致后，本合同可以解除，甲方应返还未履行期间的租金，并赔偿由此给乙方造成的全部损失；2．乙方因有特殊原因，需提前退还该物业的必须提前3个月书面通知甲方经双方协商一致后，本合同可以解除，甲方应退还乙方未能实际租赁期间的已付租金，并赔偿由此给甲方造成的损失。出租方有权单方解除本合同的条件：1．乙方拖欠租金超过叁个月，且在收到甲方书面催款通知后10日内未予以支付的；2．乙方违反本合同约定的义务，且在收到甲方书面通知后10日内，未予改正的。承租方有权单方解除本合同的条件：1．出租方迟延交付房屋超过15日的；2．出租方不配合承租方装修或者转租的，自收到承租方通知后超过15日的；3．因不可抗力原因致使商铺不能正常使用，且连续超过15日的；4．因出租方不配合承租方办理有关证照申请登记手续，且超过15日的；5．因出租方原因致使承租方无法正常使用店铺租赁物，不能实现合同目的的；本合同解除后，双方有关违约责任按照本合同的第十二条执行。《租赁合同》还约定了其他相关事项。2013年5月24日，原告磊金公司与湖南佳惠百货有限责任公司签订《租赁合同》，将“鸿发商都”项目中一层临街107-118号、一层背面127-138号门店、二层201-222号铺位整体转租给湖南佳惠百货有限责任公司，经营超市。2019年6月11日，湖南佳惠百货有限责任公司以经营亏损严重为由，按双方签订的《租赁合同》第10．5条约定，通知原告磊金公司解除《租赁合同》。2019年7月2日，湖南佳惠百货有限责任公司与原告磊金公司办理租赁物及其他设备移交手续，湖南佳惠百货有限责任公司撤离“鸿发商都”。其后，原、被告曾一起协商过关于解除《租赁合同》及损失赔偿问题，因双方分歧较大，未能达成一致意见。一审法院认为，原告磊金公司与被告朱洪乐、刘彬彬就“鸿发商都”项目中第一幢1层138号门店签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未损害国家、集体和第三人的合法权益，未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。双方当事人本应按照合同的约定履行，现原告磊金公司要求提前解除合同，显属违约。被告朱洪乐、刘彬彬可以就原告磊金公司违约对其造成的损失向原告磊金公司主张权利，因被告朱洪乐、刘彬彬在本案中未提出反诉，一审法院在本案中不予处理。原告磊金公司在《租赁合同》履行届满之前，明确表示要求解除《租赁合同》，且该意思表示已经到达被告朱洪乐、刘彬彬处，该《租赁合同》依法可以解除。被告朱洪乐、刘彬彬提出《租赁合同》与《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是一个整体，如要解除《租赁合同》就应一并解除的意见，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被告朱洪乐、刘彬彬所购买的“鸿发商都”项目中第一幢1层138号门店已经办理了不动产物权登记，对该门店已经拥有所有权，就该门店租赁的解除，不能否定不动产买卖合同的效力，更不能否定不动产物权登记部门确定的权属，被告朱洪乐、刘彬彬提出该项主张，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，判决如下：解除原告湖南磊金房地产开发有限公司与被告朱洪乐、刘彬彬于2013年8月12日就“鸿发商都”1栋一层138号商铺签订的《租赁合同》。减半收取本案案件受理费50元，由原告湖南磊金房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是磊金公司与朱洪乐、刘彬彬签订的《租赁合同》是否应予解除的问题。磊金公司与朱洪乐、刘彬彬于2013年8月12日签订《租赁合同》租赁“鸿发商都”1栋一层138号商铺后，即将该商铺连同其他商铺一起整体转租给了湖南佳惠百货有限公司经营超市，湖南佳惠百货有限公司在承租相关商铺后经营至2019年6月11日即与磊金公司解除了租赁关系，并且撤离了相关商铺，之后磊金公司未能寻找到合适商家另行转租。在湖南佳惠百货有限公司与磊金公司就本案所涉商铺解除转租关系后，磊金公司也与朱洪乐、刘彬彬就本案《租赁合同》的解除进行了协商，但双方未能达成协议，之后磊金公司向一审法院起诉要求解除该《租赁合同》。本案中，磊金公司单方要求解除合同的行为，虽有违合同约定，但考虑到磊金公司明确表示不能继续履行合同,该义务性质上又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现。磊金公司之所以不能继续履行合同，系因湖南佳惠百货有限公司撤出涉案商铺，磊金公司才未能继续转租，磊金公司要求解除合同的行为不属于恶意违约的情形。倘若在合同无法继续履行的情况下，强行要求磊金公司继续履行合同,亦有违公平。在此情况下,应当允许磊金公司通过诉讼的方式解除合同，故一审法院对磊金公司要求解除合同的诉讼请求予以支持并无不当。朱洪乐、刘彬彬上诉主张租赁合同应继续履行的理由不能成立,本院不予支持。关于朱洪乐、刘彬彬提出的一审法院未向其释明提出同时履行抗辩的问题，因朱洪乐、刘彬彬在一审中未提出反诉，而一审法院亦已在判决中告知其可以就磊金公司违约解除合同的违约责任另行向磊金公司主张权利，故一审法院的该处理程序并未违反法律规定。另外，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的是守约方的法定解除权，一审法院在本案中适用该条款不当，应予纠正，但不影响本案的处理结果。综上所述，朱洪乐、刘彬彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由朱洪乐、刘彬彬负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十一月十七日书记员  唐 菁