浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初1227号 原告：何建红，女，1982年1月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：王颖，浙江稠州律师事务所律师。 被告：义乌市御景园置业有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道工人西路**义乌市香港大酒店有限公司**。 法定代表人：吴文化，董事长。 委托诉讼代理人：乙笑牛,浙江金道律师事务所律师。 原告何建红为与被告义乌市御景园置业有限公司（以下简称“御景园公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2020年1月17日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告何建红的委托诉讼代理人王颖，被告御景园公司的委托诉讼代理人乙笑牛到庭参加了诉讼。后因本案须以另案的审理结果为依据，本院于2020年4月1日裁定中止本案审理。本案后于2020年10月27日恢复审理，原、被告均在微法院表示未有新证据提供，也未有新的意见陈述，故未再组织双方当事人进行第二次开庭审理。本案现已审理终结。 原告何建红起诉称：2014年12月20日，原告向被告购买位于义乌市××街道××花园××幢××单元××室××商品房，并与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预9016609）一份，约定:商品房建筑面积为185.02平方米，房屋总价款为2989327元。商品房交付时间为2016年6月30日；商品房权属证书取得及交付时间为2017年6月30日，若约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书及登记证明的，且买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金等内容。原告己向被告付清全部购房款。但被告直至2016年9月29日才向原告交付房屋，且于2019年11月27日才向原告交付权属证书，己构成违约，应当承担相应的违约责任。为此要求判令：被告御景园公司向原告何建红支付逾期交付权属证书违约金262761.84元（从2017年7月1日起计至2019年11月27日以2989327元为基数按日万分之一计付）。 被告御景园公司辩称：一、因政府原因导致无法按期办理不动产初始登记并将不动产权分割凭证交付原告，属于合同约定的出卖人不承担违约责任的情形。二、案涉项目受市政工程施工等客观情况影响，导致项目整体延期竣工验收，进而导致无法延期交付权属证书，直到2019年4月15日完成竣工验收备案后才具备办理不动产权属登记的理论条件。但又因不动产登记中心需要按照规定待上级机关另对前述延期竣工问题在《土地出让合同》项下是否存在违约一事作出认定决策后才可对案涉项目房屋进行办证，故涉案项目直到义乌市委形成《会议纪要》并于2019年国庆节后下发，才真正具备办证条件。三、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，开发商因延期办证而承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，被告虽未能交付权属证书，但系政府原因导致。因此，在上述合同依据、事实依据及法律依据基础上，被告在本案中无需承担延期交付权属证书的违约责任。 原告为证明其所主张的事实，向本院提交了下列证据： 证据1、浙江省商品房买卖合同1份，证明原告向被告购买位于义乌市××街道××花园××幢××单元××室房产及有关违约事项约定的事实。 证据2、发票1张，证明原告已向被告付清全部购房款的事实。 证据3、商品房交接书一份，证明被告于2016年9月29日向原告交付房屋的事实。 证据4、不动产权证书1份，证明原告于2019年11月20日取得涉案房屋不动产权证书的事实。 被告御景园公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1的三性没有异议，需要提醒一下原被告双方签订的买卖合同附件八第九条2项明确约定，原告对该条款是明确认可的，此为被告在本案无需承担延期交证违约责任的合同依据。对证据2、3、4的三性没有异议，因为政府客观原因，导致案涉项目楼盘整体迟延竣工验收，且在上述义乌市委办《会议纪要》最终下达前，案涉项目楼盘都始终不具备办理不动产权证的条件。 被告御景园公司为证明自己的辩解，向本院提交了下列证据： 证据1、《浙江省商品房买卖合同》及附件复印件各一份，证明原被告双方共同签订《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第九条第2项约定，原告对该条款是明确认可的，此为被告在本案无需承担延期交证违约责任的合同依据。 证据2、义乌市人民政府北苑街道办事处《关于91867部队经济适用房宾王·御景园项目建设延期竣工的情况说明》一份。 证据3、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部《情况说明》一份。 证据4、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部盖章核实的《情况说明》一份。 证据5、电力管道改造工程施工现场照片复印件一份。 证据6、义乌市御景园置业有限公司《关于尽快完成宾王路建设报告》一份。 证据7、浙江省义乌市城市管理委员会《关于〈尽快完成宾王路建设报告〉的回复》一份。 证据8、《市政竣工报告》一份。 证据9、《管道压实度试验汇总表》一份。 证据10、浙江大合检测有限公司《道路压实度试验报告》一份。 证据11、义乌市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》一份。 证据2-11共同证明案涉地块项目因03省道与宾王路施工影响市政配套接入、金义东轨道交通建设占用项目地块红线、金义东轨道交通相关电力管道改造工程等政府客观原因导致延期竣工，直到2019年3月底电力管道改造工程完成后才具备整体竣工验收的条件。期间，御景园公司为尽快向业主交付商品房，克服了一系列客观障碍，于2016年9月20日完成了包括案涉3幢、5幢住宅部分在内楼房的消防验收。 证据12、91867部队经济适用房宾王·御景园地块《建筑工程施工许可证》一份。 证据13、义乌市建设工程竣工验收备案确认书一份。 证据14、义乌市建设工程竣工验收报告一份， 证据12-14共同证明：1、案涉项目于2011年7月22日取得建筑工程施工许可证，建设地址为91867部队经济适用房宾王·御景园地块一、二、三，地，地上建设工程包括**楼**楼**楼**楼**楼（即所有项目楼房）据施工许可，建设项目地块需整体进行竣工验收。御景园公司于2019年3月底电力管道改造工程施工完毕后，第一时间推动竣工验收工作。经义乌市住房和城乡建设局确认，案涉楼盘项目（包括1#-5#楼）于2019年4月3日整体竣工验收合格，于2019年4月15日完成整体竣工验收备案。2、根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》的规则，建设工程只有在经过竣工验收备案后方可进行不动产权初始登记，也即本案项目在2019年4月取得竣工验收备案后，才仅具备办理不动产权证的理论条件。 证据15、《海景花园实测绘汇总表》及《不动产测量报告》（编号2019-721161号、2019-721163号）一份。 证据16、义乌市国土资源局《关于在土地登记过程中发现的违反出让合同约定有关问题的处理意见》一份。 证据17、《国有建设用地使用权出让合同》一份。 证据18、义乌市不动产登记中心《工作联系单》一份。 证据19、义乌市不动产登记中心报请上级部门存档资料一份。 证据20、《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》一份。 证据15-20共同证明：1、被告于2019年4月3日向义乌市不动产登记中心申请办理初始登记，该中心于2019年4月17日出具不动产测量报告。2、根据义乌市国土资源局（现义乌市自然资源和规划局）内部文件规定，该局下属的不动产登记中心需对申请人存在违反《土地出让合同》约定竣工期限问题进行核实，并在逐级报批且经上级确认不存在违约的条件下，方才为申请人办理不动产权属登记。3、为此，该中心向上级主管部门义乌市自然资源和规划局土地市场服务中心发送了《工作联系单》联系调查案涉项目是否属于延期竣工、违反土地出让合同的情形。义乌市自然资源和规划局内规部门遂对案涉项目进行了调查，相关调查过程中，征询了案涉项目所在地义乌市人民政府北苑街道办以及金义东轨道交通指挥部的意见。北苑街道办认为项目延期竣工为市政重大工程影响导致，并非御景园公司自身原因所致，建议不追究御景园公司在土地出让合同项下的违约责任。4、对于上述关于被告是否违反土地出让合同的问题，义乌市自然资源和规划局将不追究御景园公司在土地出让合同项下延期竣工责任的认定方案逐级上报至义乌市委、市政府。经义乌市抓项目促发展工作领导小组会议决策同意，于2019年9月28日形成会议纪要，并于2019年国庆节后下达后，案涉项目才真正具备办理不动产权证的客观条件。 证据21、《协议书》（建设银行、御景园公司、保利房产经纪服务部）以及保利负责人冯沾元的身份证复印件各一份。 证据22、材料交接明细表（御景园公司与按揭业主的代办中介冯沾元）一份。 证据23、海景花园联系情况明细表（冯沾元制作的工作台帐）。 证据24、不动产权证登记本一份。 证据21-24共同证明：1、原告属于在建设银行办理按揭贷款的购房户，这一类购房户办理不动产权证的手续是由银行指定的保利房产经纪服务部的冯沾元经办（因银行持有的抵押材料统一由冯经手）。2、御景元公司在办证所需的各项材料齐备后，于2019年10月24日将按揭贷款购房的业主所对应的分房分户平面图、不动产分割凭证、宗地图、交接书等一并交付给冯沾元。此时，被告已经完成其在商品房买卖合同项下的交付权属证书的义务，按照购房合同约定，购房人自行办理后续的转移登记。3、冯沾元从御景园公司接收办证相关材料后，逐一与包括原告在内的按揭贷款购房户联系安排办理不动产转移登记，大部分按揭贷款业主已在冯沾元的联系下自2019年11月初始起陆续办完了不动产转移登记，签字领取了各自的不动产权证书。4、因为政府客观原因，导致案涉项目楼盘整体迟延竣工验收，且在上述义乌市委办《会议纪要》最终下达前，案涉项目楼盘都始终不具备办理不动产权证的条件。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》条款的约定，对于上述情形，被告在本案无需承担迟延交证的违约责任。故原告所主张的诉讼请求缺乏合同依据和事实依据，无法成立。 （上述证据均为复印件，证据2、3、13、14、15、16、17、20即义乌市人民政府北苑街道办事处《关于91867部队经济适用房宾王·御景园项目建设延期竣工的情况说明》、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部《情况说明》、义乌市建设工程竣工验收备案确认书、义乌市建设工程竣工验收报告、《海景花园实测绘汇总表》及《不动产测量报告》、义乌市国土资源局《关于在土地登记过程中发现的违反出让合同约定有关问题的处理意见》、《国有建设用地使用权出让合同》、《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》，该部分证据原件在（2019）浙0782民初5997号案件中。证据4、6、7、8、9、10、11、12、18、19、21、22、23、24即义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部盖章核实的《情况说明》、义乌市御景园置业有限公司《关于尽快完成宾王路建设报告》、浙江省义乌市城市管理委员会《关于〈尽快完成宾王路建设报告〉的回复》、《市政竣工报告》、《管道压实度试验汇总表》、浙江大合检测有限公司《道路压实度试验报告》、义乌市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》、91867部队经济适用房宾王·御景园地块《建筑工程施工许可证》、义乌市不动产登记中心工作联系单、义乌市不动产登记中心报请上级部门存档资料、协议书、材料交接明细表、海景花园联系情况明细表、不动产权证登记本，该部分证据原件在（2019）浙0782民初21614号案件中。 原告何建红对上述证据发表如下质证意见： 对证据1没有异议，但原告并未收到任何关于政府原因造成延期交证的文件，延期交证的原因在于被告自身。对证据2、3、4、5、18、19、21、22、23真实性有异议，对证据1、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、20、24的真实性没有异议。 结合庭审情况，本院对原、被告提交的上述证据作如下认定： 一、对原告提交的证据的真实性均予以认定，该些证据可以证明以下事实：（1）原、被告于2014年12月20日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，被告将位于义乌市××街道××花园××幢××单元××室商品房××出卖给原告，双方对房屋价款、交付时间、被告交付原告用于办理房屋权属登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）、房屋权属证书时间等权利义务以及违约责任等做出了约定；（2）原告已按约支付了购房款；（3）原告于2019年11月20日取得合同约定的商品房权属证书。 二、对被告提交的证据的真实性均予以确认，该些证据可以证明以下事实：（1）原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第27页“附件八补充协议”第九条第2项约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条约定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。”（2）被告开发的御景园商品房项目正式名称为海景花园，该项目因宾王路市政工程施工原因无法及时进行管网连接，于2016年9月20日才通过消防验收；涉案地块项目因村民阻拦施工、国贸大道（03省道）与宾王路施工影响市政配套接入、金义东轨道交通建设占用项目地块红线、金义东轨道交通相关电力管道改造工程等原因，对项目施工进度及竣工产生了影响。（3）案涉项目于2011年7月22日取得《建筑工程施工许可证》，根据施工许可，建设项目地块需整体进行竣工验收，2019年4月3日整体竣工验收合格，于2019年4月15日完成整体竣工验收备案。（4）被告于2019年4月3日向义乌市不动产登记中心申请办理初始登记，该中心于2019年4月7日出具《不动产测量报告》。不动产登记中心向上级主管部门义乌市自然资源和规划局土地市场服务中心发送了《工作联系单》，联系调查案涉项目是否属于延期竣工、违反土地出让合同的情形。义乌市自然资源和规划局根据义乌市政府北苑街道及金义东轨道交通指挥部出具的情况说明，向上级建议不追究御景园公司在《土地出让合同》项下的违约责任。2019年9月28日，义乌市委办出具《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》，书面同意义乌市自然资源和规划局的不追究被告相关延期竣工违约责任的建议。 综上，本院认定本案事实如下： 2014年12月20日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定被告将位于义乌市××街道××花园××幢××单元××室商品房××出卖给原告，商品房价款2989327元，签约之日前支付909327元，其余房款208万元通过按揭方式支付；被告应当在2016年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，但非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期；若未按合同规定期限交付商品房，逾期不超过120日的，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告承诺于2017年6月30日前，取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋权属证书并交付原告，由原告自行办理该商品房转移登记，若约定日期起180日以后被告仍不能交付权属证书或登记证明的且原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议约定，若因政府原因，导致出卖人无法在《浙江省商品房买卖合同》第十七条约定的期限（2017年6月30日）前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。原告已按照约定方式付清了购房款2989327元。 2016年2月24日，被告向义乌市住房和城乡建设局报告，称案涉商品房项目已开始进行小区市政配套建设施工阶段，交房在即，但宾王路市政建设尚未完善，小区市政建设无法正常投入使用，要求协调市政建设单位加快建设步伐，并告知完成时间。义乌市城市管理委员会于2016年3月24日回复被告，称03省道义乌段改造工程建设指挥部与被告公司人员现场对接后，确认案涉商品房项目有两处雨污水管需接入市政管网，但宾王路管道因土地征用原因尚无法施工，而被告公司临时排水为露天排放，导致03省道主线施工单位无法进行回填工程的正常施工和检测，从而不能移交工作片给市政配套施工单位进行雨污水管道施工，更无法向被告公司提供市政雨污水管道接入条件。义乌市城市管理委员会在回复中表示将主动与03省道义乌段改造工程建设指挥部、北苑街道等单位加强沟通联系，争取宾王路改造工程早日完成。根据市政工程竣工报告及管道压实度试验汇总表记载，03省道与宾王路交叉口改造工程于2015年8月18日开工，于2016年11月24日竣工，该工程中铺设的管道截至2016年10月31日全部进行了压实度试验且检测结果为合格。2016年9月20日，案涉商品房项目通过消防验收。此后，被告向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具了《不动产测量报告》。2019年8月7日，义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具情况说明，称案涉商品房项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因共影响验收工期60个月，项目实际建设周期为31.5个月，符合土地出让合同关于宗地建设项目建设周期为36个月的约定，建议不予追究被告延期竣工的违约责任。义乌市自然资源和规划局根据该情况说明向上级报告，建议不依照《土地出让合同》追究被告的违约责任，后义乌市委办形成《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》，纪要同意义乌市自然资源和规划局的不追究被告相关延期竣工违约责任的建议。 本院认为：本案争议焦点为被告是否需要因其未按商品房预售合同约定时间向原告交付相关权属证书而承担违约责任。首先，根据被告向义乌住建局发出的《关于尽快完成宾王路建设报告》及义乌市城市管理委员会所做《的回复》、《市政竣工报告（03省道与宾王路改造工程）》、北苑街道《关于〈91867部队经济适用房宾王•御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》、金义东轨道交通建设指挥部《情况说明》及义乌市委办《抓项目促发展工作领导小组会议纪要》等证据，可以证实：（1）2015年8月18日至2016年11月24日，因03省道与宾王路改造工程施工，影响了被告御景园公司海景花园工程项目周边的宾王路、03省道的通行，使得海景花园工程项目的整体消防管道与市政管网无法接通，导致项目无法正常施工，也无法办理验收备案相关手续。（2）2017年1月5日金义东城际轨道交通规划路线施工范围在御景园公司海景花园工程项目东侧红线范围内，其一侧施工范围在海景花园工程项目地下室边缘，影响了海景花园工程项目地上附属配套设施的建设。（3）2017年1月25日，海景花园工程项目东侧接入国贸大道室外附属管网及消防通道暂停施工，金义东城际轨道交通规划原路线因小三里塘铁路职工房拆迁未达成一致意见，将原规划路线改至国贸大道往杭州方向辅道施工，2018年5月25日御景园公司重新进行附属配套设施施工。2018年12月至2019年3月，海景花园工程项目已完工的电力管道横穿义乌市国贸大道路基下方轨道地下化全开挖施工区域，出于安全及海景花园小区正常用电考虑，需将原埋设的电力管道改线至海景花园小区地块红线东侧（靠国贸大道）边缘，该电力改造项目于2019年3月完成。2019年4月15日，海景花园工程项目竣工验收备案，至此案涉商品房才具备商品房合同约定的交房条件，此后合同当事人方可按照规定向相关部门申请办理产权登记并取得权属证书。又根据义乌市不动产登记中心于2019年6月26日出具的工作联系单记载内容，可以证实义乌市不动产登记中心因海景花园工程项目存在逾期竣工情况未予办理产权登记并要求土地市场服务中心对被告是否存在违反土地出让合同约定情形进行调查处理，直至2019年9月28日由义乌市委办形成《抓项目促发展工作领导小组会议纪要》认定可不追究御景园公司逾期竣工的违约责任后，才具备为海景花园工程项目办理产权证书的前提条件。由此，可以认定从被告向相关部门提交办理产权证书的材料到上述部门审核御景园公司是否违约的期间非御景园公司可控制，因此该期间不应计入御景园公司正常的办理产权证书的期间。综上，被告所述的本案因市政工程施工等原因导致其逾期交房、逾期办证总体上来看具有一定的事实依据，应予以认定。其次，案涉《浙江省商品房买卖合同》附件八：补充协议第九条（2）约定，“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”。上述约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应确认其效力。如前所述，御景园公司在对海景花园工程项目施工、办理产权证书的过程中，其受作为政府规划的市政工程的金义东市域轨道交通项目、03省道与宾王路改造施工影响及相关职能部门认定御景园公司是否存在案涉《土地出让合同》项下逾期违约（最终排除了御景园公司的责任）拉长了办证期间的事由符合上述合同约定的因政府原因导致御景园公司逾期办证可予免责的约定，御景园公司主张的该相应期间应在其对海景花园工程项目施工、办证总期间扣除的抗辩意见总体上成立，应予以认定。另需要指出的是，上述期间扣除的方法系假定金义东市域轨道交通项目、03省道与宾王路改造施工，被告就需要停工等待，但从施工实践来看，二者不应等同，被告可在案涉市政工程项目施工期间做好施工准备工作加快后期施工进度，亦应积极督促相关部门加快施工进度。从合同相对性的角度，本案被告逾期交房、逾期办证事实客观存在，各业主对此并无过错，其也为此事付出了一定的人力、财产成本。本案综合考量案涉逾期交付权属证书对原告何建红造成居住和交易等方面损失的可能性、不排除被告存在未积极履行合同的情形，以及原告何建红因本案支出的维权费用等因素，本院酌情认定由被告公司支付原告何建红逾期交付商品房权属证书违约金52133.86元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告义乌市御景园置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告何建红违约金52133.86元。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2621元，由原告何建红负担2100元，被告义乌市御景园置业有限公司负担521元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  叶芸 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  周胜