福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4412号 上诉人（原审原告）：张世乐，男，1991年10月17日出生，汉族，住福建省南平市建瓯市。 委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢东海，福建联合信实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王志松，男，1970年1月23日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上诉人张世乐因与被上诉人王志松物权保护纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 张世乐上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持张世乐一审全部诉讼请求。事实和理由：一、本案的争议焦点之一在于，王志松与案涉房屋原权属人（翁某）是否存在真实的租赁合同关系，王志松是否已经向原权属人支付完毕租金，支付该等租金的方式是否符合交易的基本常理，以上事实一审均未予查明，依法应予以纠正。1.案涉房屋租赁合同关系，王志松与翁某涉嫌通过签订“虚假租赁合同”，恶意透支张世乐对房屋的合法使用权。一审法院亦认定“本案王志松向翁某租赁案涉房屋比较特殊，租期长达20年，与通常的租赁期限并不一致”。除此之外，房屋的租金更是在租赁合同签订后的短时间内分两次全额（第一笔200万元，第二笔65万元）已经支付完毕，合同中还约定了出租方极重的解除合同违约责任，该等交易方式都明显违反房屋租赁的基本常理，且在租赁合同载明的时间之后，翁某陆续发生大量的诉讼，截至目前因巨额债务未履行，已经被列入失信被执行人名单，案涉房屋被拍卖亦是由一审法院组织进行的。2．一审未查明，王志松向案外人林某账户支付200万元的真实性，即该等款项是否属于案涉的第一期租金。一审法院仅凭翁某出具的《收据》及转账记录，即认定王志松已经支付完毕相应的租金。为此，在一审过程中，张世乐分别于2019年11月7日及2020年1月10日向一审法院提出调查取证的申请，以调取案外人林某收取200万元租金账户的相关交易记录，但一审法院均未准允，导致本案的相关事实没有查明。有鉴于此，为查明本案的事实，请贵院依法要求案外人林某到庭陈述收取该等200万元款项的事实经过。3.一审遗漏查明，王志松是如何向翁某支付65万元第二期房屋租金，且根据王志松提供的《补充协议书》，该等款项并未实际支付。根据王志松在一审中的陈述：“2015年3月初，翁某跟王志松提议再结算第二期租金，王志松认为她前段时间的投资利息收益都没有结算，双方协商同意用2014年9月份到2015年6月底还没结算的投资收益折算租金，所以也就有了这份65万租金支付的补充协议”。而根据《补充协议书》的记载，在2012年2月王志松向翁某出借100万元，2012年9月3日王志松向翁某出借180万元，翁某自2014年9月起未支付利息65万元，该65万元则用于折抵相应的租金。据此可见，该等65万元的所谓租金并未实际支付，且王志松与翁某之间存在密切的债权债务往来，但一审法院直接对该部分事实遗漏查明。 二、一审判决遗漏审查，张世乐一审提供的厦门农村商业银行股份有限公司五通支行出具的由翁某亲自签字《声明书》及厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司调取的《厦门市海沧区沧XXX号XXXX室（维多利亚）住宅房地产抵押价值评估报告》，该两份证据均明确证明，2014年与2015年，案涉房屋并非由王志松在占有使用。首先，该份《声明书》系2015年2月11日，翁某以案涉房屋为抵押物向厦门农村商业银行股份有限公司五通支行申请抵押贷款时出具的，该《声明书》中明确载明，“抵押人对该抵押物享有完整的所有权或处分权，抵押物不存在权属争议，不存在被查封、被扣押、被监管、出租、抵押给他人等情形……。”其次，2014年12月9日，由厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司经实地踏勘后出具的案涉房产抵押评估报告中亦明确记载，“租赁情况”以及“他人占用情况”均为“无”。有鉴于此，《声明书》系翁某本人于2015年时出具的，而评估公司作为中立的第三方在实地考察后于2014年出具的，均明确证明在2014年与2015年时，案涉房屋并不存在“租赁情况”以及“他人占用情况”。 三、王志松与翁某之间形成的是其他债权债务关系，而非房屋租赁合同法律关系，在翁某欠王志松280万元借款本金未能清偿的情况下，王志松又向翁某支付200余万元的20年租金，完全悖离市场经济活动的常理。根据《补充协议书》的记载，截至2012年9月，翁某尚欠王志松280万元借款本金无法清偿，2013年4月，王志松又与翁某签订长达20年的房屋租赁合同，并且向翁某支付了265万元的房屋租金。该等行为明显违反日常经济活动的基本常理，且截至目前王志松亦未向翁某主张过前述280万元借款本金及利息的任何清偿，就此问题，在一审过程中，张世乐亦明确向法院提出要求核查。为此，不排除王志松与翁某之间，名为长达20年的“房屋租赁合同”法律关系，实为通过签订“房屋租赁合同”的方式以掩盖其民间借贷法律关系的事实，双方并无真实的房屋租赁合同法律关系。王志松系在拍卖案涉房屋的强制执行程序中提出了房屋租赁合同，其目的在于利用“买卖不破租赁”的原则对抗强制执行，企图达到实现其自身债权，而又阻碍其他权利人实现权利的目的。但一审法院均遗漏对该部分事实的审查。 王志松答辩称，一、针对张世乐上诉理由第一部分，王志松认为，1、案涉房屋属海景顶层楼中楼，景观位置都不错，利用空间大，达到三百多平方，可以做会所、影楼、茶室、多种功能的事务所、接待处等，并非简单的居住功能。王志松初始也是以会所商业运营的想法来租赁这套房子。租赁违约责任的部分，对应王志松承租并投入的巨额装修费，确定50万违约金是完全成比例的合理约定。2、王志松已提供租赁合同、转账单据、管理使用该房屋的相关凭证的原件，请张世乐指出哪一份是虚假的。3、张世乐说翁某后续发生的诉讼，租赁后发生的事，她可能成亿万富翁或穷困潦倒官司缠身，谁都无法预见。4、为何长租该房产的原因，王志松一审答辩中有详细说明，并且在当时的转账单据上有注明。5、林某是翁某的亲弟媳妇，翁某要求转账给她是完全正常的事。且物权人翁某指示转账给谁，是她的主观意识，作为案外人，林某只是代收款，未参与本租赁物业的任何细节。且王志松账户已供张世乐查证清楚。6、关于65万元租金的支付。并非所有的生意都要见到货币现金才是生意，只是支付方式的不同而已，这些以投资收益做等值回购或抵扣，均属正常的商业行为，并无违规。并且债权归债权，租赁归租赁，没有法律规定不能同时有两种或多种的商业行为并行，不能见到有长租约的租赁关系就以为都是虚假勾结的。 二、针对张世乐上诉理由第二部分，王志松认为，银行、评估所均属企业单位，他们为了做成业务，且当事人当时可能急用资金，在王志松不知情的情况下他们作出的这些行为王志松无法左右。他们提供的言论不具有独立的公正性，所以不可采信。他们隐瞒了该房产已有租赁，且承租人投巨额装修配置的事实，利用王志松的装修配置去高评高贷（毛坯房评估价值就低不少了），这些行为给王志松造成了侵权和困扰，严重侵害了王志松的合法权益。张世乐提出“2014年与2015年，案涉房屋并非由张世乐在使用”，完全是在毫无根据的胡编瞎扯，王志松提供了2014年2015年相关管理使用案涉房产的部分凭证为证。 三、针对张世乐上诉理由第三部分，王志松认为，1、280万元当时是投资古董的资金，每个月都有利润产生，从2012年9月到2013年4月才几个月时间，王志松正常在投资经营中为什么要收回投资？2、王志松至今没有起诉翁某主张债权的原因主要是翁某已失联多年，未知去向杳无音信。假如能找到她本人，毫无疑问王志松肯定要起诉的。 张世乐向一审法院提起诉讼，请求判令：1、王志松立即停止侵权并将厦门市海沧区沧XXX号XXXX室房屋（以下简称案涉房屋）腾空并将房屋恢复原状（恢复至产权证所载明的房屋结构）后交付给张世乐；2、王志松立即向张世乐支付房屋占有使用费（自2017年6月13日起，按每月10000元，计算至实际返还房屋之日）；3、王志松承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：案涉房屋原登记在翁某名下，建筑面积295.15元。因翁某与商业银行五通支行的纠纷，2017年2月21日，本院在淘宝网上发布拍卖案涉房屋的公告，并在拍卖须知的第十点特别提示：案外人王志松提交一份租赁合同，载明：该房产存在租约，租赁期限20年，从2013年4月26日到2033年4月25日。2017年3月18日，张世乐以7581840元的价格竞得案涉房屋。2017年6月13日，本院作出（2015）海执字第1223-4号执行裁定书，裁定将案涉房屋所有权转移至张世乐名下。2017年7月5日，张世乐取得案涉房屋的房屋权证。 另查明，2013年4月28日，王志松与翁某签订一份《租赁合同》。《租赁合同》载明，出租方（甲方）为翁某，承租方为王志松。《租赁合同》约定王志松向翁某租赁案涉房产及地下XX号车位，租赁期限20年，从2013年4月26日到2033年4月25日，每月租金为11000元，租金总额为2650000元。三、付款方式：分两期，首期于2013年5月20日前支付2000000元，第二期租金650000元应于2015年5月30日前支付完毕。四、租赁期间，乙方应负责交付水电、电费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费。如有税负按惯例均由甲方承担。五、本房产为毛坯房，室内装修设备全部由承租方自行投入资金，金额双方共同确认。本房产含配套设施地下车库XX号车位。六、租赁期间，双方均不得无故解除合同。若甲方由正当理由提出提前解除合同时，除返还剩余部分的租金且需赔付乙方预付租金的财务利息（500000元）和装修投入费用。若乙方有正当理由解除合同，则支付甲方违约金500000元。租赁合同尚约定了其他条款。《租赁合同》落款时间为2013年4月28日，翁某在甲方签字一栏签字并按手印，王志松在乙方签字一栏签字并按手印。 《租赁合同》签订后，王志松于2013年5月10日通过银行转账至案外人林某名下，支付翁某2000000元。同日，翁某出具《收据》一份交由王志松收执，载明：本人因经济原因，故要求承租人王志松一次性支付完本房屋（海沧维多利亚10号楼3204室和XX号车位）20年租金（本人同意将月租金从1.2万元优惠至1.1万元每月）。本人确认收到王志松转给本人（由弟媳林某账户代收），此笔租金合计人民币贰佰万元（2000000元）。王志松支付完上述租金后即对案涉房屋进行装修，并于2013年入住案涉房屋至今。 2015年2月11日，翁某将案涉房屋抵押给商业银行五通支行，在《声明书》表示：案涉房屋不存在被查封、....出租、抵押给他人等情形...。 本案有如下争议事实，本院根据张世乐与王志松双方的举证进行分析认定如下： 针对案涉房屋，王志松是否存在真实的租赁合同关系。 张世乐认为对案涉房屋王志松不存在真实的租赁关系。张世乐提供商业银行五通支行的《声明书》。 王志松认为其与翁某之间存在租赁合同关系，其租赁案涉房屋20年。王志松提供一份《租赁合同》及一份补充协议、2013年因装修而购买的装修材料及家具家电的送货单、销售单、收款收据、发票，兴万隆石材有限公司结算单据、订报发票（2013、2014）、联通个人固定通讯业务新装登记单（2013）、电信业务登记单（2013）、物业公司土头清运费票据（翁某王志松）、物业费发票、水电费票据等证明其于2013年承租案涉房屋，租赁期限是20年，王志松花钱装修并入住案涉房屋至今。 一审法院认为，本案王志松向翁某租赁案涉房屋比较特殊，租期长达20年，与通常的租赁期限并不一致。对此，王志松不仅提供了其与翁某签订的《租赁合同》及补充协议，足以证实了王志松租住案涉房屋有相应的合同依据。王志松提供了租金相应的转账记录，证实其已履行租赁合同的付款义务。王志松还提供了相应的一系列的转账记录，提供了王志松于2013年对案涉房屋开始装修并支付的相应费用，其中案涉房屋所在的物业公司开具的土头清运费票据，直接在票据上开具（翁某王志松），而购买的装修材料及家具家电相应的票据，部分票据上面记载了案涉房屋所在的位置“海沧维多利亚XX号XX”及“王总”，直接体现了王志松承租案涉房屋后进行装修的客观情况。王志松另外举证了其租住案涉房屋后订报纸、开通联通个人固定通讯业务所办理的新装登记单、开通电信业务的登记单及相应的缴纳水电费用、物业管理费用所产生的相应的票据，其中的联通个人固定通讯业务新装登记单及电信业务登记单均记载“海沧维多利亚XX号XX”及“王先生”，而2013年订报的均记载“海沧维多利亚XX号XX”及“王志松”，因此，王志松提供的上述证据是实际使用案涉房屋所产生的相应票据，足以证实王志松确实履行了其与翁某签订的《租赁合同》，其自2013年起即租住在案涉房屋中至今。 在本案审理过程中，张世乐向本院申请对《租赁合同》上签订日期及签名的形成时间进行鉴定。本院委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定。2020年3月11日，福建正泰司法鉴定中心出具《退鉴函》，载明因无法补充材料，致使鉴定工作无法继续进行，故决定终止此次鉴定工作。张世乐在本案审理过程中申请对多项调查申请，其中对王志松名下尾数0872的建设银行账户及案涉房屋的抵押时的评估报告，其余的申请调取事项，因张世乐未能证明与本案存在相应的关联性，故不予准许调取。 综上所述，本院认为，本案系物权保护纠纷。张世乐通过拍卖取得案涉房屋的所有权，是张世乐与王志松双方都确认的事实。本案争议焦点问题是王志松是否存在真实的租赁20年的租赁关系。王志松提供相应的租赁合同及补充协议，以及相应的转账记录，足以证实王志松与翁某之间有签订《租赁合同》，并已实际履行。王志松已自2013年实际租住在案涉房屋内。故王志松使用案涉房屋有相应的合同依据。故在王志松已经提供上述证据证实其使用案涉房屋有合同依据的前提下，应由张世乐承担王志松使用案涉房屋没有合同依据的举证责任。但在本案中，张世乐针对《租赁合同》上签订日期及签名的形成时间进行鉴定，但却无法提供完整的材料，导致相应的鉴定无法进行被鉴定机构退鉴作终止处理，相应的举证不能的法律后果应当由张世乐来承担。在张世乐无法举证证明案涉《租赁合同》形成时间与实际不符的前提下，应采信《租赁合同》本身所体现的签订时间，即租赁合同系于2013年5月10日签订。同时，王志松于2013年即装修入住，购买家具、家电，办理通讯设备登记、有线电视接入、订报纸等等，都足以证实王志松于2013年即实际入住案涉房屋的事实。因此，在王志松与翁某存在租赁合同关系的前提下，王志松依照租赁合同合法租赁使用案涉房屋，案涉房屋的所有权属变更，并不影响王志松租赁使用案涉房屋。 另外，只有王志松与翁某所签订的《租赁合同》被确认无效的情况下，王志松使用案涉房屋方没有合法依据。但确认《租赁合同》有无效力，与本案的侵权责任纠纷系属不同的法律关系，本案在此不作处理。 张世乐并未提供足够的证据证实王志松存在侵权行为，应承担举证不能的后果。故张世乐请求判令立即停止侵权，腾空并将案涉房屋恢复原状（恢复至产权证所载明的房屋结构）后交付给张世乐的诉讼请求，本院不予支持。张世乐请求判令王志松向张世乐支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院同样理由不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回张世乐的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费4585元，减半收取2292.5元，由张世乐负担。 二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。同时，张世乐认为一审法院遗漏查明部分事实：1、265万元租金是否实际支付的问题。王志松称其支付2笔共计265万元租金，分别为200万元和65万元。但是（1）200万元租金。该笔款项并未支付至出租人翁某的账户，而是案外人林某的账户，一审时张世乐申请调查取证，但一审法院不予理会。（2）65万元租金。该笔款项是否支付，一审法院完全未予查明。2、未查明王志松与翁某之间产生65万元利息是如何计算得出的。3、遗漏查明厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司作出的评估报告载明的厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司工作人员进入案涉房屋的情况，即案涉房屋完全由出租人翁某控制，且不存在任何出租及被他人占用的情况。 二审中张世乐提交了“房天下”网站和“58同城”网站的见面截屏，证明参考网络上检索到的关于案涉房屋所在小区的房价趋势。2009年9月，案涉房屋所在小区开盘时的均价不超过9500元/平方。尽管房屋均价上涨，但在2014年9月份左右，均价应不超过12000元/平方。而王志松所提交房屋租赁合同中记载的每月房屋租金亦高达1.1万元，该等交易是明显悖于常理的。 王志松质证认为，对于张世乐提交关于房价的证据不予采信，这是时间久远的网站信息，没有公正性。2012左右厦门房价一直在上涨。 二审中王志松提交一组管理使用房屋的缴费票据、装修凭证，证明2014年到2015年王志松真实有效租赁使用该房屋。 张世乐质证认为，对证据真实性不予确认，本案的焦点在于租赁合同是否真实，租金是否实际支付。 另查明，2014年12月6日，厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司工作人员进行讼争房屋对讼争房屋进行评估。从报告中拍摄的照片看，当时工作人员有进入屋内，照片中除了工作人员外，并无其他外人，从之后出具的评估报告中描述房屋的租赁情况为“无”可看出，当时房屋里没有承租人。王志松对此辩称，其不知道这份报告，但报告上的照片是真实的，是翁某私藏钥匙，趁会所无人时进入的。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕张世乐的上诉请求进行审理。 本案争议的焦点是翁某与王志松是否在2013年已签订20年租期的租赁合同，并已实际履行。围绕张世乐的上诉请求，本院分析如下：首先，当事人对自己的主张，有责任提供证据。王志松举证了其与翁某签订的租赁合同、王志松2013年对讼争房屋进行装修过程中签订的合同及支付的相关费用，举证了王志松2015年、2016年在讼争房屋订阅报纸的单证等以证明其王志松2013年以来一直使用讼争房屋的事实。张世乐提供的翁某的《声明书》是翁某个人出具的，无其他证据佐证该声明书内容的真实性。厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司工作人员进行讼争房屋对讼争房屋进行评估，仅是2014年12月6日的某个时间段，除了照片外，张世乐亦未举证厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司认定讼争房屋无租赁情况的依据。因此，从双方举证来看，根据高度盖然性的优势证据规则，本院采信王志松的主张，确认王志松与翁某就讼争房屋存在讼争租赁合同约定的租赁关系，王志松从2013年起租赁使用讼争房屋。其次，关于租金支付款项。王志松已支付200万元给翁某的弟媳林某，张世乐已对王志松支付款项的帐户进行了调查取证，没有证据证明该笔款项回流至王志松。金钱作为种类物，200万元汇入林某帐户，如何使用，与本案无关，一审法院未准许张世乐调查林某帐户的申请，并无不妥。王志松与张世乐均确认王志松与翁某之间存在280万元的款项往来，张世乐主张280万元是借款，但无证据加以证明，不能成立。王志松称是投资款项，65万元是该笔投资款的收益，用来对抵了租金，在无相反证据的情况下，本院认可该陈述。三、讼争房屋虽未评估，但张世乐于2017年以758万元的价格取得讼争房屋，故张世乐以网站上其他房屋的交易价格称2013年王志松支付的200万元已基本可以购买讼争房屋，本院难以采信。 综上，张世乐的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4585元，由张世乐负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （曾聆） 二〇二〇年十一月二十日 书记员（ 陈 源 ） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。