江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3166号上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：江涛，男，1972年10月25日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。被上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：舒敏，女，1981年2月5日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：刘玮，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢珍珍，江西南芳律师事务所实习律师。上诉人江涛因与被上诉人舒敏房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市于都县人民法院作出（2020）赣0731民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江涛上诉请求：一、请求撤销江西省赣州市于都县人民法院（2020）赣0731民初647号民事判决第1、2、3、4、5项；二、改判被上诉人署名返还评估补偿款中固定设施装修款11607元给江涛；三、改判被上诉人舒敏补交6、7、8月的租金及9月份8天的租金共计10046.6元；四、改判被上诉人舒敏交纳2017年6月18日至2017年9月8日租金每迟延一日按每日200元计算的违约金，共计80天16000元；五、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、1.一审法官认定店铺装修评估补偿款应归被上诉人舒敏所有，这明显与《合同法》及事实相悖。因上诉人与被上诉人2017年3月16日签订的《店面租赁合同》已遗失多时，上诉人已于2020年8月27日到于都县棚户区复印出合同资料（拍照打印）。双方于2017年3月16日签订的《店面租赁合同》已对该店铺的装修状态及其归属作了清晰表述，其中第三项第2条载明“地板砖铺设、阁楼建设、卫生间、防盗门窗建设由甲方负责，已铺设好”，第三项第7条载明“玻璃、门窗、地面、天花板、墙壁、供电线路、供水线路完好”。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。以上合同条款已充分证明上诉人依法享有取得地板砖、防盗门窗等装修评估款的权利。一审法官以上诉人与被上诉人签订的合同没有被中止为由，驳回上诉人请求返回店铺装修评估补偿款的主张，无视合同中载明的其他条款，这是对合法合同的片面理解，同时，根据双方于2017年3月16日签订的《店面租赁合同》第二项中共同约定：“如拖欠一星期以上（含一星期），甲方有权终止合同”和《合同法》第二百二十七条之规定。一审法官无视法律赋予公民的正当权利，以被上诉人曾在当年9月、10月累计转账4000元欠租给上诉人为由（实为当年6月份的租金），简单认定为“你收了欠租，就说明你还没有跟租户解除合同”，罔顾这是被上诉人在支付之前应付欠租的事实，这显然违反了相关的法律规定及公序良俗。2.一审法官推定上诉人舒敏领取店铺装修评估补偿款曾取得上诉人同意，这不符合事实。2017年9月8日，在于都县司法局（该店铺征迁工作具体责任单位）党组书记谢小东和时任局办主任的袁秤平两人的陪同、见证下，上诉人和妻子与项目征收单位签订了《于都县滨江大道（北岸）路堤景观项目店面征收货币补偿协议书》。协议签订前，上诉人告知相关工作人员：本店店铺装修款应由房东和承租户平分，且承租户拖欠了几个月租金不交，所以本人坚决不同意由经营户舒敏领取装修评估补偿款。在场的工作人员都表示理解，并没有打电话通知被上诉人到场签字，且承诺不会在装修款有争议的情况下打款给任何一方。上诉人和妻子签完字后匆匆离开，疏忽了在协议书第三条“装修评估补偿款、一次性搬迁费、停业损失费、附属设施补偿费乙方同意——经营户领取（详见附件）”字样下方加注情况说明并签字，致使被上诉人投机取巧钻了空子。以上事实有当时负责征收工作的责任单位干部，即于都县司法局党组书记谢小东、县公证处主任袁秤平证词为证。同时，上诉人舒敏在一审提交的《民事反诉状》中述称“2017年10月底，舒敏在县拆迁办了解店铺装修评估结果时拆迁办工作人员告之才知道江涛早就已经签好了征收补偿协议，具体签订时间在2017年9月份”，侧面佐证了被上诉人在《于都县滨江大道（北岸）路堤景观项目店面征收货币补偿协议书》上的签名是时隔一个月后背着上诉人完成补签的事实。上诉人和妻子9月8日在《于都县滨江大道（北岸）路堤景观项目店面征收货币补偿协议书》上签完名后，该协议一式四份均被征收工作办公室的同志（为于都县房管局干部）收走，上诉人之后再未见过这份协议书原件。上诉人在2017年9月以后曾多次向征收工作办公室的同志打听店铺装修补偿款到位的事情，对方答复“没有那么快”“定了会通知你”等等。出于对工作人员的高度信任，上诉人没有深入细究。等被上诉人领走店铺装修款已既成事实后，上诉人才知道实情。3.被上诉人收到于都县房屋征收办公室通知一事，无法推断出被上诉人因此合法享有店铺装修评估款的结论。为快速推进滨江大道（北岸）路堤景观项目店面征收工作，负责牵头征收的部门采取了“一刀切”的方式，不论店铺是谁装修、合同怎样约定，所有承租户（经营户）都收到了内容条款一样的制式通知书，所有店铺产权人签订的都是打印有“装修评估补偿款、一次性搬迁费、停业损失费、附属设施补偿费乙方同意——经营户领取（详见附件）”标准字样的征收协议书模板。作为房屋征收部门，他们不可能逐家逐户摸清情况后再发通知，因为这样操作的行政成本太高。被上诉人在一审中认定可以依据2017年6月13日县房屋征收办下发的通知，得出自己享有领取店面装修评估款权利的结论，这是片面解读、断章取义，也是“权大于法”思维在作怪。二、1.一审法官仅凭上诉人空口一句“我交了租金”便认定其为事实，这不可接受且有违常理。被上诉人舒敏自2017年5月21日转账交清当月租金4300元后，连续3个月不曾再支付哪怕一分钱租金。上诉人多番交涉无果。后经上诉人再三催促，被上诉人才于2017年9月12日及同年10月12日不情不愿补交了4000元，截止到此时，当年6月份租金还有300元尚未付清以上事实有江西于都农村商业银行股份有限公司长征支行出具的上诉人2017年5月-2019年12月银行流水为证。既然被上诉人称其本人已缴清应付给上诉人的2017年6、7、8、9月份的租金，请对方出示银行转记录、微信转账截图或者现金收条以佐证，用证据来证明。被上诉人虽在一审时提交了一份2011年至2017年的转账明细，但其中并无2017年6至9月已缴租金给上诉人的流水记录。一审法官仅凭被上诉人的语言陈述，便直接得出了“因为她说她交了，所以她肯定交了”的推断，令人费解。事实上，上诉人签订店铺征收协议之后的第40天（当年10月18日）才收到县财政给付的店铺补偿款，在上诉人店铺补偿款到位、产权证件依法注销之前，该店铺仍然归上诉人所有。店铺征收和日常店铺买卖并无实质不同，在现实生活中，没有人会因为签订了买卖合同后，在首付款没有支付、产权没有转移的情况下就认定卖方已失去所有权。上诉人依法享有向被上诉人追讨2017年9月8日到2017年10月18日期间租金的权利，但上诉人在二审时却没有主张这项权益，上诉人已作让步。2.一审法官认定上诉人同意因政府征收行为将店铺租金下调至1500元，这违反了事实。2017年5月份，于都县房管局召开了征收工作动员大会，正式开始了对滨江大道（北岸）路提景观项目店面的征收工作，被上诉人得到消息后，便不肯再支付店铺租金。上诉人催促被上诉人履约交租，被上诉人时而辩称“不是还有8000元押金在你那里吗”，时而要求降租为每月1500元，上诉人一直不同意。被上诉人同年9月12日微信转账给上诉人2500元，同年10月12日付给上诉人1500元，这两笔款子是被上诉人一直拖欠的6月份租金（还没有付清），上诉人只是收下了应收的欠租，这和默认同意降租毫无关联。被上诉人既然诡称上诉人同意了租金下调，请对方出示任何经得起推敲、足以采信的证据，相信这对至今仍保存着2010年店铺实拍图2017年微信转账截图的被上诉人而言并无问题。3.2017年9月底前，滨江大道（北岸）路堤景观项目店面均能正常经营，上诉人没有理由同意下调租金。滨江大道（北岸）Ｄ段路段属于都县城的商业繁华地带，这从当年的租金行情也可窥一斑。店铺征收工作开始后，征收部门和工作人员并无暴力威胁或强制断水断电断网或者切断道路交通等影响承租户正常营业的行为，当年9月底围挡围栏竖起之前，外部环境一切如常，连电线线路出现故障、开挖沟渠、局部修路等意外状况都没有发生过一起，所有店铺均能正常营业。滨江大道Ｄ段店铺路段和10米开外的汇金广场路段，仍然是于都县城的商业中心，每天吞吐着大量人流。被上诉人在一审时提交的《民事答辩状》第二点第2条中称“2017年5月，答辩人收到于都县人民政府印发《于都县滨江大道路堤景观项目店面征收补偿方案》通知后，政府将滨江大道沿河堤店铺人行过道用铁皮围栏封闭。此时，所有沿河堤店铺开始处于无法正常经营状态”，这完全不是事实。上诉人2017年9月8日才同意签订征收协议，而此时还有不少店铺产权所有人尚未签协议（大部分是体制外的房东），在Ｄ段店铺产权所有人已全部签订征收协议之前，相关部门不会也不可能去设置铁皮围栏，因为这会激化矛盾，容易滋生群体事件或社会热点舆情。以上事实，有于都县司法局党组书记谢小东、县公证处主任袁秤平和泰和县教师刘兴龙证词为证。当时，有极少数商户因为不满政府评估的装修补偿价（认为低于市场价），便互相串联抱团，想通过联手逼迫店铺房东降租以转移损失；还有些店铺的房东和承租人原是亲戚朋友关系（如一审中被上诉人证人刘某和被上诉人舒敏为亲戚关系，刘某曾在滨江大道店铺房东集体维权开会时提及）处理租金和装修款补偿时也有各让一步的情况。本次征收共涉及70多家店铺，每位房东和租户签订的合同条款各不相同（装修部分、免责条款以及合同到期时间等等），彼此之间的关系也各不一样，所以什么情况都可能发生。一审法官用“有人给租户降租了”的因，推断出“上诉人也应同意降租”的果，令人不敢苟同。本案与今年年初新冠××肆虐、政府强令居民居家防疫导致商家无生意可做的性质截然不同，前者是承租户意图单方毁约、强买强卖，后者则适用情势变更原则。三、根据双方在2017年3月16日签订的《店面租赁合同》第二项中共同约定：“交纳租金每推迟一天，加收200元滞纳金”和《合同法》第一百一十四条之规定。一审法官未支持上诉人请求追讨租金的正当诉求，误判为“不存在计算违约金的事实”，请求厘清事实，依法改判。四、双方在2017年3月16日签订的《店面租赁合同》第二项第1条中共同约定：“签订合同时，甲方预收乙方拆墙押金8000元整，押金抵作违约金，租期满后双方无异议时押金退还乙方”。乙方几个月未缴纳租金，已然违约，押金应按合同约定抵做违约金。一审法官判决上诉人退还押金明显违背法律条款，请求依法支持上诉人合法权益。舒敏辩称，第一、关于上诉人D-39号店铺装修补偿款的归属问题，一审法院在查清案件事实的基础上，明确该店铺的装修补偿款归被上诉人所有，符合事实及法律依据。一、案涉房屋装修是被上诉人承租后重新装修的。被上诉人自2011年将案涉房屋租赁下来后，在征得上诉人的同意，押给上诉人8000元拆墙押金后，先后两次对案涉房屋进行全部重新装修。因此，该案涉店铺在拆迁时的店内装修均归属于被上诉人。被上诉人有权依法领取该店铺的装修补偿款。二、上诉人签订协议时已同意被上诉人领取装修补偿款。上诉人与于都县房地产管理局和于都县贡江镇人民政府签订的《于都县滨江大道（北岸）路堤景观项目店面征收货币补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》）中载明，上诉人同意由被上诉人领取案涉房屋的装修评估补偿费、一次性搬迁费、停业损失费、附属设施补偿费等费用。三、案涉房屋征收拆迁在租赁期限内，房屋装修仍归属于被上诉人。被上诉人与上诉人于2017年3月16日签订的《店面租赁合同》的租赁期限为两年，从2017年3月19日至2019年3月18日止，租赁合同约定，当被上诉人不再继续租用案涉房屋时，被上诉人装修的固定设施无偿归上诉人所有，但是，案涉房屋在合同履行期间被列为征收拆迁范围。被上诉人与上诉人的租赁期限尚未届满，且上诉人一直到2017年10月仍然收取了被上诉人的租金。由此可见，案涉房屋的装修是由被上诉人进行重新装修的，且上诉人在签订《补偿协议书》时也是同意案涉房屋装修补偿款归被上诉人所有的。因此，上诉人请求被上诉人返还评估补偿款中固定设施装修款11607元，无事实依据以及法律依据，应当予以驳回。第二、关于案涉店铺2017年6月至8月租金问题，一审法院已查明因被上诉人与上诉人经协商，且上诉人同意将租金降为每月1500元，被上诉人已经按照约定履行完毕，上诉人要求补交租金的主张无事实及法律依据。被上诉人已按约定按时交纳房租，不存在需要补交租金情形。2017年5月，被上诉人在接到于都县政府征收补偿方案通知后，政府将滨江大道沿河堤店面人行道用铁皮围栏封闭。此时，所有沿河堤店店面开始处于无法正常经营状态，只给经营户留有处理尾货和搬迁过渡的时间。因店铺无法经营，2017年6月，沿河堤所有店铺租金降至每月800元至1500元不等，经被上诉人与上诉人口头协商，确认每月租金为1500元，在同年6、7、8月，被上诉人按照约定向上诉人以现金形式支付租金。上诉人在被上诉人给付约定租金时未提出异议拒收租金，且一审法院依照相关证据、证人证言已经查清了案件事实，被上诉人已经按照约定履行了每月支付租金的义务，因此，上诉人要求被上诉人补交6月、7月、8月租金的请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。第三、关于案涉店铺2017年9月、10月租金问题，因上诉人已在2017年9月8日与政府签订了《补偿协议书》，上诉人不再具有案涉房屋的所有权，无权再向被上诉人收取房屋租金。且上诉人已经在上诉状中自认了其自签订《补偿协议书》之日起，案涉房屋所有权已归政府。因此，对于上诉人在2017年9月、10月多收的4000元租金，应当返还被上诉人。一、《补偿协议书》生效后，上诉人应当返还其在无权收取租金情形下，仍收取被上诉人2017年9月、10月租金4000元。上诉人签订《补偿协议书》后，于9月12日，以店铺附属设施补偿拿不到为由，要求被上诉人多支付1000元，事实上，上诉人依照《补偿协议书》能够拿到店铺附属设施补偿。被上诉人与上诉人经协商未果，被上诉人支付了2500元租金，10月12日又支付了1500元租金。10月底，被上诉人才得知上诉人早在9月与于都县政府拆迁办签订了《征收补偿协议》，该店铺已不属于上诉人，上诉人不具有收取租金的权利。二、上诉人自认《补偿协议书》在签订时已生效。上诉人在上诉状中已经自认，其在2017年9月8日开始已无权收取租金，才会要求被上诉人补交2017年9月份8天的租金。事实上，被上诉人除每月按时缴纳租金外，还多交了9月、10月的租金共计4000元，因此，上诉人应当返还被上诉人多交的4000元租金。第四、关于案涉房屋8000元押金问题，被上诉人在租赁期间无任何违约行为，一审法院在查清案件事实的基础上，判决上诉人返还被上诉人押金8000元，符合事实及法律依据。被上诉人对案涉房屋重新装修是经过了上诉人同意的，且在案涉房屋租赁期间无任何违约行为，按时缴纳租金。现因案涉房屋的拆迁导致被上诉人与上诉人的租赁关系提前终止。上诉人应当依据《房屋租赁合同》约定，将押金返还给被上诉人。江涛向一审法院起诉请求：1.被告返还装修评估补偿款68373元的一半34186.5元给原告；2.补交2017年8月至9元两个月租金共计8600元；3.本金42786.5元，利息从2018年3月中旬被告领取补偿金开始计息，按中国人民银行基准利率3.625‰的2倍计息，3.625‰×2×42786.5元×23个月＝7134.6元，以上三项共计49921.1元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉请：判决被告补交2017年6、7月的租金；从2017年6月至9月缴纳租金之日止开始计算每日200元违约金。舒敏向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判决反诉被告江涛返还反诉原告舒敏押金8000元；2.判令反诉被告江涛返还多缴纳的2017年9月租金2500元，10月租金1500元，共计4000元；3.反诉被告支付押金、租金共计12000元从2017年10月至今的利息；4.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2010年6月1日，被告舒敏租赁了案外人刘某滨江大道Ｄ-38号店铺，2011年期间，被告舒敏又租赁了原告江涛Ｄ-39号店铺经营服装。2016年3月1日，原告江涛与被告舒敏签订了《店面租赁合同》。该合同载明，出租方：江涛（身份证、电话、住址…，甲方），承租方：（空白）、身份证：362132************，电话：…，乙方）住址：锦绣嘉园****。2016年3月19日至2017年3月18日，计一年。租金每月3900元，签订合同时，甲方收乙方拆墙押金8000元，不计息，押金充当违约金，租期满后双方无异议时押金退还乙方。…，地板铺设、阁楼建设、卫生间、防盗门窗建设由甲方负责。但乙方不再继续租用时，其装修的固定设施无偿归甲方所有。合同第11条此合同为续租合同，前一年押金转为本年押金。情况属实舒敏甲方签字：江涛乙方签字：舒敏2016-3-1。2017年3月16日，原、被告签订了《店面租赁合同》。合同载明，出租方江涛（身份证、电话、住、住址…方），承租方：（空白）、身份证：362132************，电话：…，乙方）住）住址：锦绣嘉园****赁时间：2017年3月19日至2019年3月18日，计两年。租金交纳方式。租金每月4300元，租金不含个人所得税。乙方在每月（空白）日前交清本月租金，租金打入江涛账户，…。交纳租金每推迟一天，加收200元滞纳金，如拖延一星期以上（含一星期），甲方有权终止合同，不退还乙方押金。三、有关事项。1.签订合同时，甲方收乙方拆墙押金8000元，不计息，押金充当违约金，租期满后双方无异议时押金退还乙方。…，地板铺设、阁楼建设、卫生间、防盗门窗建设由甲方负责。但乙方不再继续租用时，其装修的固定设施无偿归甲方所有。…，合同第11条此合同为续租合同，前合同已作废，押金续押。甲方签字：江涛乙方签字：舒敏2017-3-16。2017年9月8日，于都县房地产管理局和于都县贡江镇人民政府作为征收部门和征收实施部门（甲方）与乙方被征收人：刘晓燕、江涛签订了《于都县滨江大道（北岸）路堤景观项目店面征收货币补偿协议书》。该协议书载明：一、征收范围涉及乙方被征收店面框架结构，总建筑面积38.91㎡，店号Ｄ栋39号。乙方被征收店面的有效证件为房产证，未提供原件。二、甲方应一次性支付乙方补偿款总计1309682元（大写：壹佰叁拾万玖仟陆百捌拾贰元），组成部分如下：1.经评估机构评估，根据乙方被征收房地产的评估价值获得补偿费1248272元。2.经方案确定乙方被征收店面的奖励费50972元。3.临时过渡费9338元。4.附属设施补偿费1100元。三、装修评估补偿费、一次性搬迁费、停业损失费、附属设施补偿费乙方同意经营户舒敏领取（详见附件）。…，甲、乙双方签字盖章。原告江涛于2017年10月18日收取了补偿款。被告舒敏租赁原告江涛店Ｄ-39号与刘某Ｄ-38号店经营金羽杰服装店，2015年9月期间，将店装修经营凯撒皮草品牌服装。2017年6月13日，被告舒敏收到于都县房屋征收办公室通知，该通知载明，滨江店面各经营户：舒敏，县人民政府于2017年3月31日发布了《于都县滨江大道（北岸）路堤景观项目房屋征收决定的公告》，滨江大道（北岸）店面已列入于都县滨江大道（北岸）路堤景观建设项目征收范围。各经营户可以自行选择异地经营或暂时经营到被征收人签订店面征收协议腾空房屋为止，根据事实认定补偿给经营户的费用待征收人签订店面征收协议后，发放给各经营户。经营户的补偿费用如下：1.店面装修价值（店面属于经营户装修的）。2.停业停产损失补偿标准：每月按同地段租金平均水平补偿，一次性补偿6个月。3.搬迁费：按被征收店面建筑面积10元／㎡（不足1000元）县房屋征收办公室（印章）2017年6月13日。另查明，江西鼎信房地产咨询评估有限公司对于都县贡江镇人民政府、于都县房地产管理局委托对被征收店面进行了评估，对被告舒敏经营的凯撒皮草服装店装修现价值进行了估价，认定两店装修评估补偿金额为68373元，一次性搬迁费、停业损失费和附属设施补偿费等共计136718元，2018年2月征收部门对上述费用审核后，被告同年3月领取。2017年5月期间，被告舒敏与原告江涛商议降低租金问题，每月租金降为1500元，同年9月12日，被告通过微信向原告转账2500元，10月12日，通过银行转账向原告支付1500元。被告舒敏租赁刘某店铺同样按每月1500元缴纳租金。原告店铺被征收拆迁后，原告得知被告两店铺装修费用已领取，认为装修费用的一半应归其所有，遂于2020年3月诉至一审法院，请求依法裁判。被告舒敏提出反诉，请求按反诉诉请依法判决。一审法院认为，原、被告于2017年3月16日续签的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应按合同履行。本案中，原、被告签订的合同租赁期限为两年，即2017年3月19日至2019年3月18日止。合同履行中，于都县人民政府发布了《于都县滨江大道（北岸）路堤景观项目房屋征收决定的公告》，滨江大道（北岸）店面已列入于都县滨江大道（北岸）路堤景观建设项目征收范围。原告江涛店铺Ｄ-39号及案外人刘某店铺Ｄ-38号被列入拆迁范围。作为经营户的被告舒敏，在接到县房屋拆迁办公室于2017年6月13日制作的通知后，与原告协商，将店铺租金降为1500元，同样被告舒敏与店主刘某协商租金降为1500元。2017年9月8日，原告江涛签订了其店铺的补偿协议书，10月18日获得了补偿款。期间，被告向原告支付了租金4000元。被告经营服装店的装修补偿款，两个店面共计为68373元，被告于2018年3月领取。本案争议的焦点：1.被告舒敏领取的店铺装修款归属的问题；2.被告是否应补缴店铺2017年6-9月的租金并按4300元计算的问题；3.被告是否拖欠租金应按每天200元计算的违约金问题；4.装修补偿款及租金是否应计算利息的问题；5.押金8000元是否应退回反诉原告舒敏的问题；6.反诉被告江涛是否应退回反诉原告舒敏已交2017年9、10月租金4000元的问题；7.押金和租金是否应计算利息的问题。本案焦点1：租赁合同约定，乙方不再继续租用时，乙方装修的固定设施无偿归甲方所有。原、被告签订的合同，租赁期限尚未及届满；原告提出因被告未交纳6-9月的租金，被告终止了与被告的合同，但原告又收取了被告同年9、10月的租金，因此，原告已终止合同，装修的固定设施归原告所有理由不成立；被告装修店铺的补偿款应归被告舒敏所有；原告请求被告舒敏返还装修款68373元一半的主张，一审法院不予支持。焦点2：被告是否应补缴店铺2017年6-9月的租金并按4300元计算的问题。原告2017年9月签订拆迁协议后，10月获得补偿款后，其店铺的所有权转移给了县房屋征收部门，此时，房屋租金无需支付。6-9月租金，原告认为，被告曾提出降租为1500元的事实，但其不同意，应按4300元每月支付租金；被告认为，原告同意了降租为1500元，被告将9月租金和原告提出其附属设施征收补偿不足加1000元损失的费用共计2500元、10月租金1500元向原告支付。之前的租金被告已经支付；一审法院认定，租赁期间的租金为4300元，公布拆迁方案后，因影响经营，被告向原告协商降租为1500元，被告事后也向原告按约定支付，被告租赁刘某的租金计算同样按1500元，且刘某证实当时按该标准收取租金，应认定原告同意该约定，且被告已经履行，被告无需补交6-9月租金给原告，原告请求被告补交租金的主张，无事实依据，一审法院不予支持。焦点3：被告是否拖欠租金应按每天200元计算的违约金问题；因原告要求被告补交租金的主张不予支持，不存在计算违约金的事实，原告的主张，一审法院不予支持。焦点4：装修补偿款及租金是否应计算利息问题。同上理由，原告主张不予支持。焦点5：押金8000元是否应退回反诉原告舒敏的问题。被告租赁原告店铺因政策原因，该店铺被拆迁，无法达到租赁目的，终止了合同。原告收取的押金8000元，被告无违约行为，反诉原告舒敏请求反诉被告江涛退还押金8000元的主张合法，一审法院予以支持。焦点6：反诉被告江涛是否应退回反诉原告舒敏已交2017年9、10月租金4000元问题。反诉被告江涛签订拆迁协议后，对补偿款进行了领取，店铺所有权未转移，尚未拆迁之前，反诉被告有权依据合同收取租金，反诉原告支付的9、10月租金均在期限内，反诉原告主张无事实依据，一审法院不予支持。焦点7：押金和租金是否应计算利息问题。押金作为拆墙押金，不计算利息；租金属于反诉原告应支付，不予返还，因此，其主张不予支持。综上所述，原告江涛的诉讼请求均无事实和法律依据，一审法院不予支持；反诉原告舒敏请求反诉被告返还押金的主张合法，一审法院予以支持；反诉原告请求反诉被告退还9、10月租金4000元及该租金和押金总计12000元的利息的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百二十五条、第六十四条的规定，判决：一、驳回原告江涛请求被告舒敏返还装修补偿款68373元的一半34186.5元给原告的诉讼请求；二、驳回原告江涛请求被告舒敏补交2017年6、7、8、9月的租金17200元的诉讼请求；三、驳回原告江涛请求被告舒敏2017年6月至9月应缴纳的租金每迟延一日按每日200元计算的违约金。四、驳回原告江涛请求被告舒敏返还装修补偿款、补交租金总数，按3.625‰的2倍利率计算，从2018年3月起计算的利息之诉讼请求；五、反诉被告江涛返还反诉原告舒敏押金8000元，限于本判决书生效后十日内付清；六、驳回反诉原告舒敏请求反诉被告江涛退还租金4000元的诉讼请求；七、驳回反诉原告舒敏请求反诉被告江涛承担返还的押金和退回的租金共计12000元，从2017年10月起至今的利息之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048元，减半收取524元和反诉诉讼费50元（舒敏已付），共计574元，由原告负担549元，反诉原告舒敏负担25元。二审中，上诉人江涛向本院提交如下证据：1、2017年3月16日双方签订的《店面租赁合同》，证明上诉人店铺内的装修情况，租金交纳方式及违约约定，押金金额以及处理方式。2、2017年9月8日，上诉人签订的店铺征收协议书，证明协议书的标准模式，签订了店铺征收协议，并不意味着上诉人即刻失去了店铺所有权。3、原征收工作责任单位干部的证词，证明上诉人不同意被上诉人领取店铺装修评估补偿款，因此，签订店铺征收协议时没有通知被上诉人到场。上诉人签订完店铺征收协议后便离开，没有在协议书上做书面说明，致使被上诉人有空可钻。2017年9月底前，滨江大道店铺经营环境如常。4、上诉人2017年5月21日至2019年12月21日的银行流水记录，证明上诉人在2017年5月21日至2019年12月21日期间，仅收到两笔被上诉人的银行转账。2017年6、7、8、9月份没有支付租金。5、泰和县教师刘兴龙证词及身份证复印件。6、店铺装修评估计算表，证明上诉人依法应获得的店铺装修补偿款的核算依据。7、店面征收补偿资金审核表，证明被上诉人领取的店铺装修评估补偿款实际金额。8、被上诉人一审时提交的民事反诉状副本，证明被上诉人与上诉人在房管局签订的店铺征收协议书上的签名，实际上为被上诉人一个月后补签。10、上诉人今年年初因情势变更减免租户租金的微信截图，证明情势变更适用原则很明确，要件达不到时，自行下调租金是单方违约行为。11、关于一审误交一份《店面租赁合同》的相关情况说明，证明上诉人不慎遗失合同原件，上诉人误交的《店面租赁合同》与从于都县棚户区领导小组办公室复印的合同核心要件一样，证明上诉人是无心之失。被上诉人舒敏的质证意见为：对第1、2组证据关联性及证明对象有异议，不属于新证据。上诉人在《店面征收协议书》第三项中已经签字确认同意由被上诉人领取案涉店铺的装修评估补偿款、一次性搬迁费等费用。《店面征收协议书》第四项关于具体清空店内物品的日期没有具体约定，依照该协议第五条约定，该协议签订后，被征收方要将该协议以及被征收房屋所有权证、土地使用权证书（原件）等有效证件按规定注销。上诉人在2017年10月18日即收到了房屋征收补偿款，从审核材料到注销材料原件，再到打款这一系列过程的时间，恰恰证明上诉人早已将《补偿协议》及其他相关材料交至征收办公室办理补偿事宜，其早就失去了对案涉店铺的所有权。对第3组证据的“三性”均有异议。对第4组证据关联性及证明对象的有异议。被上诉人在2017年6、7、8月已经通过现金的形式向上诉人缴纳过租金。并且在2017年9月12日以微信转账形式，在上诉人以店铺附属设施补偿拿不到（实际在《补偿协议》中已经拿到）为由的要求下，向上诉人多支付1000元，共计2500元。该笔转账记录在一审中已经作为证据提交。该份证据恰能证明被上诉人直到10月12日仍按时主动向上诉人缴纳租金。对第5组证据的“三性”均有异议。对第6、7组证据证明对象的关联性有异议。对第8组证据证明对象的关联性有异议。对第10组微信截图的“三性”均有异议。对第11组情况说明的“三性”均有异议。被上诉人舒敏未向本院提交新证据。本院对上诉人提交的证据评判如下：上诉人提交的证据1、2不属于新证据，对证据3，该证人未出庭，本院对该证言不予采信。对证据4的“三性”予以认定。对证据5的“三性”不予认定。对证据6，系单方制作，本院不予认定。对证据7，8与本案无关，本院对其关联性不予认定。对证据10，与本案无关，本院对其关联性不予认定。对证据11，系上诉人单方制作，且并不影响本案处理结果，本院不予认定。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人舒敏应否返还评估补偿款中固定设施装修款11607元给上诉人江涛？2、被上诉人舒敏应否补交6、7、8月的租金及被上诉人舒敏应否交纳2017年6月18日至2017年9月8日租金每迟延一日按200元计算的违约金计16000元？3、被上诉人舒敏交纳的押金8000元应否予以退还？关于被上诉人舒敏应否返还评估补偿款中固定设施装修款11607元给上诉人江涛的问题。上诉人主张被上诉人领取的评估补偿款中固定设施装修款11607元应属于上诉人所有，其主要依据为2017年3月16日双方签订的《店面租赁合同》对“底板砖铺设、阁楼建设、卫生间、防盗门窗”的归属有约定。对此，本院认为，双方合同中虽有约定，但该约定针对的是租期届满时，部分固定装饰装修的归属。而本案中，双方的合同期尚未届满，一审中，被上诉人舒敏申请的证人已经证实案涉店铺被上诉人舒敏已重新装修，上诉人并未提交相反证据予以反驳。且在上诉人与征收部门签订的《协议书》第三条载明，上诉人同意案涉店铺的装修评估补偿款归被上诉人所有，也即上诉人对于案涉店铺中固定设施装修款的规定作出了明确的意思表示，故一审法院驳回上诉人主张返还评估补偿款中固定设施装修款11607元的诉请，理据充分，本院予以维持。关于被上诉人舒敏应否补交6、7、8月的租金的问题。上诉人主张一审认定其同意因政府征收行为将店铺租金下调至1500元违反事实。对此，本院认为，被上诉人舒敏一审提交了其支付的9月份、10月份的租金、上诉人陈述曾与被上诉人协商过降低租金的事实以及政府部门征收商铺的事实为证，且有案涉商铺临铺降低租金的书面说明，本院认为，上诉人收取9月份租金及补偿款1000元后，并未对其收取的租金提出过异议，也未向舒敏催收过租金，且与案涉商铺打通的临铺存在降低租金的事实，故一审认定双方协商将案涉商铺租金降低为1500元的事实与实际相符，本院予以确认。但被上诉人主张其已经支付了2017年6、7、8月的租金，上诉人并不认可，被上诉人提交的证据仅有临铺承租人的书面证言，该证据不足以证实被上诉人已经缴清2017年6、7、8月的租金，故上诉人要求被上诉人补交2017年6、7、8月的租金，本院予以支持。上诉人主张租金标准按照4300元/月，本院不予支持，租金标准宜按照1500元/月支付，也即被上诉人应补交上诉人2017年6、7、8月的租金合计为4500元。根据双方合同约定，每迟延一日，滞纳金为200元，一审中，被上诉人对此已经提出抗辩，认为不应支付滞纳金。本院认为，该约定的滞纳金过高，本院根据被上诉人应补交的租金金额以及合同履行的实际情况，酌情判处被上诉人按照欠付租金的10%支付滞纳金，也即滞纳金为450元。本院对上诉人的该项上诉理由部分成立，本院予以部分支持。关于被上诉人舒敏交纳的押金8000元应否予以退还的问题。该8000元系押金，担保本案合同顺利履行，本案合同系在租赁期内因政府部门征收而无法履行，且本案中，被上诉人欠付租金的违约行为本院已经判决被上诉人应当承担相应的违约责任，故该8000元押金应由上诉人予以退还，上诉人主张不予退还，本院不予支持。综上所述，一审判决除认定被上诉人已交清2017年6、7、8月租金的事实外，其他事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省于都县人民法院作出（2020）赣0731民初647号民事判决第一、四、五、六、七项。二、撤销江西省于都县人民法院作出（2020）赣0731民初647号民事判决第二、三项。三、限被上诉人舒敏于本判决生效之日起十日内向上诉人江涛补交2017年6月、7月、8月的租金4500元。四、限被上诉人舒敏于本判决生效之日起十日内向上诉人江涛补交2017年6月、7月、8月的租金4500元的滞纳金450元。一审本诉、反诉案件受理费574元，由上诉人江涛负担500元，被上诉人舒敏负担74元。二审案件受理费100元，由上诉人江涛负担80元，由被上诉人舒敏负担20元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年十一月九日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜