福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4145号 上诉人（原审被告）：范丽琼，女，1977年2月1日出生，汉族，住厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司，住所地厦门市集美区灌口镇鱼福四里**。 负责人：杨帆，总经理。 委托诉讼代理人：林巧财、黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人范丽琼因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司（以下简称龙湖公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初2106号判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人范丽琼上诉请求：一、撤销由集美区法院灌口法庭（2020）闽0211民初2106号民事判决。请中级人民法院查清事实，调查取证，重新审判；二、判令被上诉人返还多收的物业服务费及合同违约金合计：40134.87元，双方以3.58元/米/月的物业服务价格重新签订自2020年1月始的物业服务合同；三、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：第一、龙湖公司提交的签订于2012年11月28日的《前期物业服务合同》与上诉人从集美区建设局信息公开获取签订于2012年10月26日的《前期物业服务合同》不相符。第二、上诉人提交的《前期物业服务合同》中只约定了高层住宅3元/平/月、低层5.8元/平/月的物业服务收费标准，并没有上诉人购买的房屋“商业服务网点”的收费标准。上诉人与开发商厦门龙湖恒嘉置业公司（下称恒嘉置业公司）签订的《商品房买卖合同》中作为附件的《前期物业服务合同》约定“商业用房按产权建筑面积6元/平/月+公维金0.3元/平/月”，该标准特指商业用房。而2015年3月8日，恒嘉置业公司把讼争房屋交付给上诉人时，《房屋质量保证书》上写的房屋用途是“商业服务网点”。上诉人通过其它业主获得房屋用途为“商场”的《房屋质量保证书》，其实质是“商业营业用房”。第三、龙湖公司于2014年8月21日向集美区建设局就签订于2012年《前期物业服务合同》进行了备案。这本就违反了《福建省物业管理条例》第二十七条“三十日内报备”的规定。第四、集美区灌口法庭认定事实有错误。原审判决采用了龙湖公司提交的，不排除故意仿造作为证据材料，签订于2012年11月28日的《前期物业服务合同》，该份合同存在众多疑点。 被上诉人龙湖公司答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确。关于上诉人提交的物业返还测算，被上诉人收取的物业费是根据双方签订的物业服务合同约定的标准收取的，不存在需要返还的情形。至于2015年1月-2015年3月这三个月的物业费在（2020）闽0211民初2915号案件中，经法院调解，龙湖恒嘉已经支付8000元，该8000元包含了上述三个月的物业费。 范丽琼向原审法院提出诉讼请求：1.判令龙湖公司返还范丽琼自2015年1月起被多收的物业服务费用及银行利息合计25934.13元，双方重新签订物业服务合同，2020年1月起按0.7元每平每月的费用收取物业服务费；2.诉讼费用由龙湖公司承担（包含除诉讼费以外的全部费用）。 原审查明，2012年11月28日，重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司与恒嘉置业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由恒嘉置业公司选聘重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司就“龙湖灌口项目”1号地块（嘉屿城）提供前期物业服务，合同第四条约定的收费标准为：高层住宅3元/月•平方米、低层住宅5.8元/月•平方米，商业、商铺6元/月•平方米，最终以经政府主管部门备案为准。2014年7月20日，范丽琼与恒嘉置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由范丽琼向恒嘉置业公司买受龙湖灌口项目1#地块二期2#楼I区2层206单元，该商品房的用途为商业服务。同日，范丽琼与重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司签订《前期物业服务合同》，该服务合同第五条明确约定商业用房物业服务费按产权建筑面积6元/平方/月+公维金0.3元/平方/月。2014年8月21日，龙湖公司取得前期物业服务合同备案证明。备案证明载明物业服务收费标准为：住宅：多层住宅（不带电梯）0.0，多层住宅（带电梯）3.0，高层住宅0.0，别墅5.8，非住宅：写字楼0.0，商场6.0，工业厂房0.0，酒店度假村0.0。龙湖公司交给范丽琼的《房屋使用说明书》中载明案涉房屋用途为：其他商业服务网点。《房屋质量保证书》载明的案涉房屋用途也是商业服务网点。2016年6月20日，重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司变更为龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司。范丽琼提交的缴费凭证载明，自2015年至2019年期间，范丽琼共计缴纳物业管理费及公维金26091.46元，其中物业管理费是按照6元/平方/月的标准收取的。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点在于龙湖公司按6元/平方/月标准向范丽琼收取物业服务费是否有合法依据。首先，商场、工业厂房、写字楼、别墅、酒店式公寓和已成立业主委员会的住宅物业服务实行市场调节价，具体的物业服务质量等级和收费标准由开发建设单位或业主委员会与物业服务企业在服务合同中约定。本案中，范丽琼在与恒嘉置业公司签订《商品房买卖合同》的同日即与龙湖公司签订了《前期物业服务合同》，约定了范丽琼所购商业用房物业服务费按产权建筑面积6元/平方米/月计算。其次，《商品房买卖合同》中载明范丽琼所购房屋用途为商业服务，《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》载明案涉房屋用途为商业服务网点，据此可认定案涉房屋应为商业服务类用途。第三、《前期物业服务合同备案证明》中因格式原因仅载明商场物业服务收费标准为6元/平方米/月，但不可据此狭隘解读为除商场外的其他商业服务用途类房屋不应按此标准收取物业服务费，而应结合案涉房屋的实际用途以及双方约定的服务收费标准进行综合认定。综上，龙湖公司按照约定6元/平方米/月计收物业服务费并无不当。范丽琼主张其所购房屋并非商场，不应按照6元/平方米/月计收物业费，要求龙湖公司退还多收的物业费等主张缺乏依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回范丽琼的全部诉讼请求。案件受理费448元，减半收取224元，由范丽琼负担。 经审理查明，范丽琼对一审认定的“2012年11月28日，重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司与恒嘉置业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由恒嘉置业公司选聘重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司就“龙湖灌口项目1号地块（嘉屿城）提供前期物业服务，合同第四条约定的收费标准为：高层住宅3元/月•平方米、低层住宅5.8元/月•平方米，商业、商铺6元/月•平方米，最终以经政府主管部门备案为准。”存在异议，备案的合同中并没有上述标准。双方当事人对一审查明的其余事实无异议，本院予以确认。 二审审理期间，上诉人提交了如下证据：一、产籍调查表，拟证明讼争房屋的实质是“住宅配套的商业店面”；二、厦门市宗地图，拟证明讼争房屋的实质是“住宅配套的商业店面”；三、厦门市发改委信息公开告知书（厦发改办函[2020]12号），拟证明厦价房[2008]153号和厦价房[2010]7号文在2018年2月1日前的效力；四、厦门市集美区建设局来访登记表，拟证明上诉人向集美区建设局了解讼争小区前期物业服务合同备案证明；五、联发欣悦湾物业服务收费标准，拟证明该小区高层住宅配套商业店面的收费标准是3.58元/平/月；六、物业服务费返还测算表，拟证明上诉人要求龙湖公司返还金额的测算依据；七、2020年2月19日，上诉人与建设局工作人员庄**的通话记录，拟证明龙湖公司以集美区建设局合同备案证明作为物业费的收费依据系违法；八、讼争小区的业主手册，拟证明业主手册中未明确商场商铺的物业费标准。龙湖公司质证认为：一、产籍调查表，三性无异议；二、厦门市宗地图，三性无异议；三、厦门市发改委信息公开告知书，真实性合法性无异议，但与本案无关；四、厦门市集美区建设局来访登记表，真实性、合法性无异议，但与本案无关；五、联发欣悦湾物业服务收费标准，三性均不认可；六、物业服务费返还测算表，三性均不认可，上诉人是按照住宅已经失效的标准测算的；七、通话记录的三性均不认可，即便录音真实，也不能否认上诉人与龙湖公司签订的物业服务合同的效力；八、讼争小区的业主手册，证明对象不予认可，案涉项目中不存在商场。 龙湖公司提交了如下证据：一、前期物业服务合同备案证明（[2020]2594号），拟证明2020年6月29日，案外人厦门龙湖物业服务有限公司完成了龙湖嘉屿城一期项目的前期物业服务合同备案；二、《权利义务转让三方协议》，拟证明龙湖公司将其与恒嘉置业公司于2012年10月26日签订的《龙湖嘉屿城一期前期物业服务合同》项下的权利与义务转让予厦门龙湖公司；三、落款2019年11月11日的《前期物业服务合同》，拟证明龙湖公司与恒嘉置业公司更正了此前备案合同的瑕疵。范丽琼质证认为：一、《权利义务转让三方协议》日期为2019年11月11日，范丽琼在一审诉状上有描述说物业费规定有问题，这像是龙湖公司根据范丽琼提出的问题而单方心虚制作的证据；二、落款2019年11月11日《前期物业服务合同》与一审时龙湖公司提交的、范丽琼提交的《前期物业服务合同》均不同。合同原件没有落款日期，提交的复印件上却有落款日期。 本院认为，本案争议焦点在于龙湖公司收取涉案房屋的物业服务费标准是否成立。范丽琼与龙湖公司签订的《前期物业服务合同》中明确约定物业服务费标准为按产权面积6元/平方/月+公维金0.3元/平方/月。龙湖公司的前期物业备案存在瑕疵，但物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力。《商品房买卖合同》中载明范丽琼所购房屋用途为商业服务，《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》载明案涉房屋用途为商业服务网点，原审法院据此认定案涉房屋应为商业服务类用途。商业服务网点与商场均属于商业性质用途的房屋，并结合案涉房屋的实际用途以及双方约定的标准，龙湖公司按照6元/平方/月计收物业服务费并不无当。范丽琼主张按照0.7元/平方/月标准计收物业服务费缺乏依据，不予采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费448元，由范丽琼负担。 本判决为终审判决。 审判员 叶 青 二〇二〇年十一月九日 书记员 丘小涓 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。