福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初4175号 原告：吴雪娟，女，1966年6月10日出生，汉族，住所地仙游县。 原告：林清华，男，1987年8月26日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 原告：林清杰，男，1989年7月8日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 三原告共同的委托诉讼代理人：黄金苍、林婷婷，福建普阳律师事务所执业律师。 被告：曾文粦，男，1948年8月11日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。 被告：曾文清，男，1950年12月22日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。 被告：曾文坤，男，1953年7月19日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 被告：曾黎展，男，1978年1月1日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 被告:曾瓈，男，1975年2月13日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 被告：曾静，女，1978年11月11日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。 六被告共同的委托诉讼代理人：林俊敢，福建诚毅律师事务所执业律师。 六被告共同的委托诉讼代理人：陈智丽，福建诚毅律师事务所实习律师。 原告吴雪娟、林清华、林清杰与被告曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静返还原物纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林清华及三原告的委托诉讼代理人黄金苍、林婷婷，被告曾文粦、曾文清、曾文坤及六被告的委托诉讼代理人林俊敢、陈智丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴雪娟、林清华、林清杰向本院提出诉讼请求：1、判令曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静共同向吴雪娟、林清华、林清杰返还建房资金77600元；2、判令曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静在获得拆迁权益后三天内向吴雪娟、林清华、林清杰赔偿经济损失共计1615930.2元（包含房屋补偿及附属物补偿）；3、本案的案件受理费、公告费、保全费等全部诉讼费用由曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静全部承担。诉讼期间，吴雪娟、林清华、林清杰将上述第1项、第2项诉讼请求的金额分别变更为：78290元、1663114.2元。事实和理由：林庆取系吴雪娟的丈夫，林清华、林清杰的父亲。2010年11月10日，林庆取与曾文粦、曾文清、曾文坤就此三人的祖厝房屋重建达成协议，约定：曾文粦、曾文清、曾文坤名下位于莆田市城厢区××街道××号××房，由林庆取代理办理房屋拆除重建的协商工作。若通过林庆取的努力，房屋可翻建或重建的，曾文粦、曾文清、曾文坤应将上述房屋的第五层建房权利无偿让给林庆取，该层的建房费用由林庆取自行承担，基础构建经费按所建层数平均分摊。2010年9月10日，经过林庆取的努力，城厢区霞林街道办事处批准了上述房屋的改造。此后，以曾文粦为代表，分别于2010年12月13日、同年12月20日收取了林庆取的建房资金各3万元。房屋改造完成后，经结算，林庆取又于2011年8月2日向曾文粦、曾文清、曾文坤另行支付了建房费用17633元。故林庆取总共花费建房资金合计77600元。后林庆取一家四口搬进了案涉第五层楼房内生活，并将电力等生活设施办理了过户手续。2018年6月21日，林庆取因病去世。2020年，案涉房屋列入莆田市城厢区沟头片区改造项目的征收范围内，且由吴雪娟、林清华、林清杰占有的第五层房屋的征迁补偿被划给了曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静。经城厢区沟头片区改造指挥部丈量，第五层房屋实际面积为196.6㎡。按照征迁政策，吴雪娟、林清华、林清杰可获得拆迁利益共计1663114.2元。现因林庆取无法直接从指挥部获得上述拆迁权益，且曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静未就此赔偿吴雪娟、林清华、林清杰的损失，故诉至法院。 曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静辩称：一、本案案由为农村房屋买卖纠纷，而非返还原物纠纷。案涉《协议书》性质为房屋买卖合同。二、林庆取与曾文粦、曾文清、曾文坤签订的《协议书》系无效合同。《协议书》所载的讼争土地性质为住宅用途的集体土地，该土地系宅基地。涉案房屋登记的土地使用权人为曾文粦、曾文清、曾文坤的母亲施亚毛，林庆取并非该同一集体经济组织成员，不具有涉案房屋的宅基地使用权人资格。林庆取系城镇居民，其购买农村住宅的行为，违反国家政策，应认定无效。三、吴雪娟、林清华、林清杰诉求赔偿因无法获得拆迁利益造成的经济损失，缺乏事实依据和法律依据。1、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《2015年全国民事审判工作会议纪要》第五条的规定，曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静向吴雪娟、林清华、林清杰返还建房资金及利息即可。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，预期利益是指当事人订立合同时预见到通过合同履行可获得的利益，林庆取明知自身不具备案涉房屋所在集体组织成员关系的情况下仍购买农村房屋，本身存在较大过错，故双方签订的《协议书》系无效合同不应予以履行，吴雪娟、林清华、林清杰无法获得合同的欲期利益。综上，曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静愿意向吴雪娟、林清华、林清杰返还建房资金78290元，同意吴雪娟、林清华、林清杰的第一项诉讼请求，但其第二项诉讼请求应予驳回。 在本院审理过程中，吴雪娟、林清华、林清杰在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据： 1、吴雪娟、林清华、林清杰的身份证复印件、户口登记簿、户籍资料查询结果、结婚登记资料，欲证明：（1）林庆取系吴雪娟丈夫，亦系林清华、林清杰父亲，现已逝世。（2）吴雪娟、林清华、林清杰系林庆取的法定继承人，诉讼主体适格。 2、《协议书》，欲证明：2010年11月10日，林庆取与曾林粦、曾文清、曾文坤就该三人的祖厝重建达成协议，约定该三人名下位于莆田市城厢区××街道××号房屋因台风侵袭，严重受损变成危房，由林庆取代为办理房屋拆除重建的协商工作，若通过林庆取的努力，该房屋可翻建或重建的，曾林粦、曾文清、曾文坤应将上述房屋的第五层第建房权利无偿让给林庆取，该层的建筑费用由林庆取自行承担，基础构建经费按所建层数平均分摊。 3、《危旧房灾后重建报告》，欲证明2010年9月10日，经过林庆取的努力，城厢区霞林街道办事处批准了上述房屋的改造。 4、《收条》两份、《林庆取建房结算》、《庆取外墙打底、水电等费用结算》，欲证明林庆取为建造涉案房屋花费了78290元。 5、《历月电费明细》，欲证明林庆取已将涉案房屋的电费等生活设施办理了过户手续，涉案房屋的用电户名为林庆取。 6、照片四张。 7、《征迁房屋面积确认书》三份、《城厢区沟头片区改造项目房屋征迁补偿明细表》二份。 8、《莆田市城厢区沟头片区改造项目征迁补偿安置方案》。 证据6-8欲证明2020年涉案房屋已被征迁（房屋编号×××24），列入莆田市城厢区沟头片区改造项目的征收范围内，且将吴雪娟、林清华、林清杰占有的第五层房屋的征迁补偿划给曾文清、曾文粦、曾文坤等人。经城厢区沟头片区改造指挥部丈量，第五层实际面积为196.6平方米。按照征迁补偿安置方案，吴雪娟、林清华、林清杰可获得拆迁利益共计1663114.2元。 曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静对上述证据1无异议，但认为林庆取的身份是城镇居民。对证据2的内容没有异议，但认为该协议内容违反了法律的强制性规定以及相关政策规定，该《协议书》涉及的土地使用权是集体土地性质。吴雪娟、林清华、林清杰作为林庆取的亲属，无权取得该房屋的土地使用权及案涉房屋的物权，因此该协议是无效的合同。对证据3真实性无异议，但实际上《协议书》履行过程中，林庆取没有尽到义务，案涉房屋盖到四层时便被执法部门敲掉部分楼层，后来是通过曾文粦、曾文清、曾文坤的努力才盖到了6层。对证据4无异议，林庆取因建造房屋花费77600元没有异议，但认为林庆取无权取得本案房屋的物权。对证据5认为无法证实案涉房屋的物权已经变更为林庆取所有，电表立户变更手续并不是法律规定的权属证书。该证据只能证明实际用电的情况，不能证明案涉房屋归林庆取所有。对证据6、8真实性无异议，但认为因未最终结算具体补偿金额亦未正式签订拆迁补偿安置协议，故数额无法确认。对证据7真实性无异议，但是与本案无关。 本院审查认为，曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静对吴雪娟、林清华、林清杰提供的上述证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静在本院审理过程中提供了以下证据： 1、户口簿。 2、《集体土地建设用地使用证》。 3、门牌证。 证据1-3欲证明莆田市城厢区的土地属于集体土地建设用地。 4、照片，欲证明案涉房屋自2011年1月5日被执法部门敲掉部分楼层，一共敲了三天，图片为六层房屋的情况，七层被铲平。 吴雪娟、林清华、林清杰对曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静提供的证据1-3真实性无异议，但对证明内容有异议，《协议书》的标的是指建设用地上的第五层房屋，并不是转让集体土地，房屋在拆迁之前，曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静持续占有该集体土地。证据4因没有原件核对，真实性由法庭认定。从照片无法确认是否与本案有关，无法判断是否是涉案房屋。双方在《协议书》上并没有约定要盖7层，房屋被拆成这样的具体原因不明确，也可能是因为其他违建行为造成的。但房屋最终有建成，而且第五层一直由吴雪娟、林清华、林清杰使用，充分说明林庆取已按《协议书》的内容履行完自己的义务，否则曾文粦、曾文清、曾文坤不可能将房屋交给吴雪娟、林清华、林清杰使用至今。 本院对曾文粦、曾文清、曾文坤等提供的证据1-3真实性予以确认并在卷佐证。证据4无法证明其所要证明的内容，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吴雪娟与林庆取系夫妻关系，林庆取于2018年6月22日去世，其生前与吴雪娟生育林清华、林清杰二子。林庆取的籍贯为福建省仙游县，1999年其将户口由仙游县××镇迁至莆田市，2004年因搬迁又将户口由莆田市城厢区××街道××村移入莆田市城厢区××街道××大道××号。案外人施亚毛系曾文粦、曾文清、曾文坤的母亲。施亚毛系原坐落于莆田市城厢区××组××号××，门牌详址为莆田市城厢区】的集体土地建设用地使用权人。曾瓈系曾文粦之子，曾静系曾文清之女，曾黎展系曾文坤之子。2010年11月10日，林庆取（甲方）与曾文粦、曾文清、曾文坤（乙方）签订《协议书》一份，内容为“甲乙双方协商就乙方祖厝建房屋重建达成如下协议：1、乙方有祖厝一座房屋，位于莆田市城厢区××街道××号，因受2010年十号台风‘莫拉帝’暴风雨的侵袭（房屋占地面积121.30㎡，建筑面积121.30㎡，土地使用权证号为Ｃ××0，土地使用权人登记号为0××3（2））严重受损，经有关部门鉴定为危房，严重威胁乙方家人及邻居的生命财产安全。2、为了解除危险，拟对该房屋进行拆除、重建，为达到上下协调效果，需要向政府及机关主管部门进行大量的沟通与协调工作。经甲乙双方协商后，决定由甲方林庆取代理办理上述沟通协调工作。3、若通过甲方努力，乙方顺利达到翻建或重建目标的，乙方应将第五层的建房权利无偿让给甲方，第五层以上的房权利还归乙方所有。建筑费用由甲方自行承担，基础构建经费按所建层数平均分摊。但乙方必须善意配合甲方此次顺利取得第五层建房权利，不得故意拖延或不予配合，在正常顺利情况下2011.1.30日内完成第五层房屋建筑，若无正当原因视为乙方违约，应向甲方支付违约金10万元。4、若甲方在2011.元月内未能完成上述沟通协调工作，便无权要求乙方补偿或赔偿产生的机关费用及第五层建房的权利。5、本协议壹式贰份，双方各执壹份，是双方签字盖章后生效，是合同协议力。甲方：林庆取乙方：曾文粦曾文清曾文坤二0一0年十一月十日”。同年12月13日，曾文粦向林庆取出具《收条》一份，内容为“收林庆取在沟头顶厝里门牌××号新建房屋第五层建筑资金人民币叁万元正（30000）此据收款人：曾文粦2010.12.13”。同年12月20日，曾文粦向林庆取再出具《收条》一份，内容为“收林庆取在沟头社区顶厝里门牌××号第五层建房资金叁万元正（30000）待后结算。此据收款人：曾文粦2010.12.20”。2011年5月10日，林庆取与曾文粦进行结算，确认林庆取应补资金13380元，曾文粦于同年8月2日在该《林庆取建房结算》单上签有“以上款项已付清。曾文粦”。同年7月25日，林庆取与曾文粦再次进行结算，确认林庆取应补资金4253元，曾文粦于同年8月2日在该《庆取外墙打底、水电等费用结算》单上签有“以上款项已付清。曾文粦”。2013年4月1日，林庆取与曾文粦再次进行结算，确认林庆取应补资金690元，曾文粦在该《庆取水电结算》单上签有“曾文粦2013.1／4”。 2020年，坐落于莆田市城厢区的该幢房屋被列入莆田市城厢区沟头片区改造范围，被拆迁房屋编号为×××24。同年4月30日，莆田市城厢区沟头片区改造项目指挥部分别与曾黎展、曾瓈、曾文清、曾静签订《征迁房屋面积确认书》。莆田市城厢区沟头片区改造项目指挥部制作的《城厢区沟头片区改造项目房屋征迁补偿明细表（一）》中，认定拆迁户名为“曾黎展、曾瓈、曾静”，其中层次为“主房单幢三层及三层以上含阁楼地下室等”的“框架0506”建筑面积为393.20㎡。庭审中，曾文粦、曾文清、曾文坤等人自认有收到林庆取支付的建房资金78290元，并表示愿意退还该款项。目前案涉房屋已被拆除。双方因涉案房屋的拆迁安置权益等发生争议，故吴雪娟、林清华、林清杰于2020年8月6日诉至本院。庭审时经本院询问，吴雪娟、林清华、林清杰表示其系基于案涉《协议书》无效提出本案诉讼请求。 诉讼期间，林清华向本院陈述《协议书》签订的经过为，因其父亲林庆取较勤快且认识一些人，当时同一街道但不同村的曾文坤等人因重建房屋找到林庆取，让其帮忙把建房报告等材料办下来，并答应可将房屋的第五层建房权利归林庆取。当时林庆取一家在市区没有房子，林庆取借了一些钱委托曾文坤等人把案涉的房子一起建。前后一共交给曾文粦等人建房费用78290元。案涉房屋是2010年年底动工，2011年建完。后林庆取对房屋进行了装修并一直居住至拆迁前，共居住九年多时间。期间该第五层房屋的水电均由林庆取一家支付。 曾文粦、曾文清、曾文坤等向本院陈述，案涉的房屋是其祖遗的房产，土地使用权是登记在其母亲施亚毛名下。当时曾文坤在朋友家中闲聊，提到祖厝被台风刮倒要翻建，林庆取就表示他有能力协调政府部门建五层以上，故其同意让林庆取在第五层建房。2010年开始动工，当时房屋盖到四层的时候，执法人员把部分房屋敲掉。后因其一直信访，才将房屋建到了七层。所以按照协议，林庆取没有权利建第五层。 本院认为，根据2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》（于2019年修正）第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。案涉房屋所占土地系农村集体所有的土地，而林庆取并非该农村集体经济组织成员，故其与曾文粦、曾文清、曾文坤签订的《协议书》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。庭审中，曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静自认有收到林庆取支付的建房资金78290元，并表示愿意退还该款项，故吴雪娟、林清华、林清杰作为林庆取的法定继承人，其诉求曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静退还建房资金78290元有理，本院予以支持。本案中，林庆取明知自身与曾文粦、曾文清、曾文坤并非同一集体经济组织，仍与其签订《协议书》，双方均有过错，故本院酌情认定双方各承担50%责任。现案涉第五层房屋已被拆除，相关的《征迁房屋面积确认书》确认案涉房屋的被征迁人为曾文清、曾黎展、曾瓈、曾静，而因该房屋系林庆取出资建设，且林庆取对该房屋进行装修后入住多年，结合拆迁补偿安置方案、装修附属物定额补偿、莆田市房屋价格变动及双方的过错大小等,依据公平原则,本院酌情认定曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静应赔偿吴雪娟、林清华、林清杰经济损失90万元。因房屋拆迁安置补偿是基于集体土地上的房屋拆迁而补偿,而吴雪娟、林清华、林清杰并不拥有拆迁房屋的合法所有权,故其要求按照拆迁补偿标准赔偿经济损失1663114.2元缺乏依据,本院不予支持。根据2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静应于判决生效之日起十日内退还吴雪娟、林清华、林清杰建房资金78290元； 二、曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静应于判决生效之日起十日内赔偿吴雪娟、林清华、林清杰经济损失90万元； 三、驳回吴雪娟、林清华、林清杰的其他诉讼请求。 案件受理费20472.64元，减半收取计10236.32元，由吴雪娟、林清华、林清杰负担4485.82元，由曾文粦、曾文清、曾文坤、曾黎展、曾瓈、曾静负担5750.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  王冠丽 二〇二〇年十一月十八日 书记员  林 滢 书记员  林 滢 附：本案所适用的法律法规 第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。