广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初4346号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路**彩生活物业管理处，统一社会信用代码：914***********011C。法定代表人：昌荣，职务：董事长。委托诉讼代理人：汤少华，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，广东博敦律师事务所律师。被告：林开勇，男，汉族，1976年1月27日出生，身份证住址：湖南省万宁市国营新中农场加朝作业区四十一队，公民身份号码：460************813。本院在审理原告深圳市彩生活物业管理有限公司诉被告林开勇物业服务合同纠纷一案，本院立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭燕、被告林开勇到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2013年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费、公摊费及水费等合计22622.3元；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金5707.57元（按每日万分之五计算，从欠费之日起计至2020年6月30日）；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为惠州市博罗县**************物业服务企业，被告为该小区D-1511(房产建筑面积88.82平方米）业主。原告为包括被告在内的所有业主提供物业服务，物业服务费按1.2元/平方米计收，公摊费按被告物业面积进行分摊，被告物业水电费由原告代收代缴。但被告从2013年7月1日至2020年3月31日一直拖欠物业管理服务费、公摊费及水电费共计22622.3元。综上，原告反复催收未果，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！原告向本院提交的证据：1、前期物业管理服务合同；前期物业管理服务协议（签约页），证明原、被告之间存在物业服务合同关系；涉案物业费按每月1.2元/平方米计收物业管理费。2、入伙会签单、入伙通知书、业主家庭情况登记表，证明被告已入住惠州市博罗县******************，物业管理费等费用由被告支付。3、欠费明细表，证明被告欠缴物业服务费、公摊费及水电费明细。4、律师函及快递单，证明被告拖欠原告物业管理费等费用，原告多次向其催缴。5、不动产登记结果，证明被告未案涉房产的权利人，且案涉房产的建筑面积为88.82平方米。6、前期物业管理服务协议，证明原被告双方签订《前期物业管理服务协议》的主要内容；受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务，代收代缴费用不属于物业管理服务费用，被告应支付欠缴的公摊水电费及居民水电费；被告逾期交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。7、变更（备案）通知书，证明原告2010年3月26日变更了企业名称，变更前企业名称为“深圳市花样年物业管理有限公司”；原告2017年5月3日变更了法定代表人信息，变更前法定代表人信息为“唐学斌”，变更后为“昌荣”。8、2009年浅水湾花园物业管理服务合同，证明2009年8月27日原告与涉案建设单位签订合同，自2009年9月起为涉案小区提供物业服务；合同第十三条约定：逾期交纳物业管理费，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金。9、发票，证明原告已向惠州博罗供电局交纳涉案小区ABCD栋每月实际发生的总电费；原告己向园洲镇自来水厂交纳涉案小区CD栋每月居民用水总费用；原告已按月向有关部门支付了公共部位的电费，被应向原告支付公摊电费。10、浅水湾花园客户收费通知单，证明被告一直居住在涉案小区，被告欠费期间，原告每月都会向被告发送收费通知单，向其催收向应费用。被告辩称：一、被答辩人没有尽到物业管理合同约定的义务，导致答辩人家里多次失窃，被告答辩人要求支付物业费没有法律依据。被答辩人作为专业的物业管理公司，在管理案涉小区时并没有尽到《物业管理服务合同》约定的义务，在管理涉案小区时，导致答辩人的财产多次被窃。二、被答辩人主张的部分请求已过诉讼时效，恳请法院依法驳回被答辩人的部分诉讼请求。被答辩人向答辩人主张2013年7月1日至2020年3月31日的物业管理费、公摊费，根据《民法总则》诉讼时效制度，2017年6月16日前的物业服务费、违约金已经过了诉讼时效，答辩人不予认可，恳请法院依法判决驳回其诉讼请求。被告为其答辩向本院提交的证据：博罗县****洲受案回执，证明在原告管理被告所在的小区物业期间，被告家中失窃的事实。经审理查明，2009年8月27日，深圳市花样年物业管理有限公司与博罗县******签订《浅水湾花园物业管理服务合同》，约定原告为博罗县******有限公司位于博罗县**************的业主提供物业管理服务。管理期限为三年，若该合同约定期限未满，业主委员会成立并与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效，本合同自动终止。原告于2010年3月26日向深圳市市*监督管理局申请对原告的企业名称由深圳市花样年物业管理有限公司变更为深圳市彩生活物业管理有限公司，2017年5月3日原告的法定代表人由唐学斌变更为昌荣。2014年11月1日，原告与博罗县******有限公司签订《浅水湾花园物业管理服务合同》，内容与2009年8月27日签订的合同一致。被告系浅水湾花园D栋1511号房的业主，登记的建筑面积为88.82平方米。2012年4月11日，浅水湾花园向原告发放入伙通知书，被告所购买的房屋也具备入伙资格，确认2012年4月26日为入伙日。原告与被告于2012年4月26日签订物业管理服务合同，约定原告为被告提供物业服务。被告每月需向原告支付1.2元每平的物业管理费及每月的实际用水、用电费用。2020年4月28日，原告委托广东博敦律师事务所向被告发送律师函，对被告尚欠原告2013年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费水电费共计22622.3元进行催收。从2013年7月1日开始，被告以原告未能履行管理义务，致使其遭受入室盗窃造成财产损失为由，未向原告交纳相关物业费用。双方由此发生纠纷，原告遂于2020年9月1日向本院提起诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告深圳市彩生活物业管理有限公司为被告提供了物业服务，双方已经形成了物业服务合同关系，被告应按标准和约定向原告支付物业服务费。关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，诉讼时效因提起诉讼或者申请仲裁、权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务等情形而中断。从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告主张其每年都有向被告催收物业服务费及公摊路灯费，并于2020年4月向被告发出了一份《律师函》，故该诉讼时效应从该日起计算，原告在庭审时向本院陈述相关费用的计算为：2013年7月1日至2020年3月31日的水费为2312.3元、电费为14384.65元、公摊公共电费为2514.76元、2017年7月1日至2020年3月31日的物业费以每月106.58元计算为3410.56元，共计22622.3元，被告向本院陈述其家中被盗窃是因原告的原因所致，根据双方签订的合同第二条第四项第2款（2）约定，“原告对业主、住（用）户的人身和财产不负保险保管责任”，故本院对被告所述不予采信。对于物业服务费3410.56元，未超过诉讼时效，本院予以支持。对于公摊公共电费，根据原、被告提交的证据，均未显示该费用的具体计算方式，故对该费用本院不予支持。对于2013年7月1日至2020年3月31日的水费为2312.3元、电费为14384.65元，该费用被告庭审时也确认未向原告交纳，本院予以确认。关于违约金，原告向本院起诉要求被告从逾期之日即2013年7月1日起至2020年6月30日的违约金5707.57元，根据双方签订的合同第十二条，被告未按时向原告交纳物业费的，需按尚欠费用的每日万分之五向原告支付违约金，原告诉请的物业费为2017年7月1日起至2020年3月31日，违约金也应计算该期间内，超过该期间的违约金，原告可另行主张，根据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”参照上述规定，双方约定过高，本院酌情将涉案物业管理费违约金的标准，调整为以每月尚欠物业费总额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率的1.3倍从2017年7月1日起计算至2020年3月31日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告林开勇应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年3月31日的物业服务费3410.56元及违约金（以每月尚欠物业费总额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率的1.3倍从2017年7月1日起计算至2020年3月31日止）、2013年7月1日至2020年3月31日水费2312.3元、电费为14384.65元。二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司承担25元，被告林开勇承担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 胡海林二〇二〇年十一月二十六日法官助理 王 伟书 记 员 黄子健