福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4149号 原告：福建格中律师事务所，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 负责人：戴志军，主任。 委托诉讼代理人：余丽香，女，1990年11月29日出生，汉族，系公司员工，住所福建省莆田市仙游县。 委托诉讼代理人：林总总，男，1994年11月8日出生，汉族，系公司员工，住所福建省莆田市秀屿区。 被告：福建旷远（集团）有限公司，住所地福建省厦门市思明区。统一社会信用代码。 法定代表人：王子林，总经理。 被告：福建旷远酒店有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：郭亚芳，总经理。 上列二被告的共同委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所执业律师。 上列二被告的共同委托诉讼代理人：范敏，福建众益律师事务所实习律师。 原告福建格中律师事务所与被告福建旷远（集团）有限公司、福建旷远酒店有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建格中律师事务所的委托诉讼代理人林总总、被告福建旷远（集团）有限公司、福建旷远酒店有限公司的共同委托诉讼代理人谢金煌、范敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建格中律师事务所向本院提出诉讼请求：1.确认福建格中律师事务所与福建旷远（集团）有限公司于2017年3月30日签订的《租赁合同》于2019年12月31日解除;2.福建旷远（集团）有限公司、福建旷远酒店有限公司立即向福建格中律师事务所退还履约保证金90600元;3.本案的诉讼费用由福建旷远（集团）有限公司、福建旷远酒店有限公司承担。事实和理由：2017年3月30日，福建旷远（集团）有限公司与福建格中律师事务所签订《租赁合同》，约定福建旷远（集团）有限公司向福建格中律师事务所提供福建省莆田市荔城区拱辰街道xx街xx号旷远集团有限公司xx楼作为租赁场地；租赁期限自2017年4月5日起至2022年4月5日止；福建格中律师事务所于合同租赁期限开始前1个工作日内，向福建旷远（集团）有限公司指定账户支付履约保证金90600元；租赁期限内，福建旷远（集团）有限公司应保证租赁场地以及提供的各种设施能够正常使用，承担租赁物及租赁设施的维修保养义务；对于福建旷远（集团）有限公司负责维修的部分，非因他方原因，福建旷远（集团）有限公司在故障出现后无法完成修复，连续达15日，致使福建格中律师事务所不能实现租赁目的，福建格中律师事务所有权单方解除本合同；福建旷远（集团）有限公司应于合同解除后15日内，将福建格中律师事务所预付的费用等扣除相应未付款项（如有）后返还给福建格中律师事务所，并在福建格中律师事务所搬离租赁场地时及时与福建格中律师事务所办理验收手续后，与福建格中律师事务所结算保证金。合同签订后福建格中律师事务所依约向福建旷远（集团）有限公司支付履约保证金90600元。福建格中律师事务所承租后，按期如约将物业费等费用缴付福建旷远（集团）有限公司指定账户。在使用过程中，租赁场地反复多次发生严重漏水，水量极大，导致福建格中律师事务所无法正常使用办公室，甚至导致办公设施、文件严重损毁。福建格中律师事务所多次向福建旷远（集团）有限公司、福建旷远酒店有限公司反映情况，要求予以解决，然福建旷远（集团）有限公司、福建旷远酒店有限公司最终告知漏水现象无法处理，至福建格中律师事务所搬离租赁场地时该问题仍未解决。2019年11月，福建格中律师事务所向福建旷远（集团）有限公司提出解除租赁合同，福建格中律师事务所承租至2019年12月31日，自2020年1月起将不再继续租用。2019年12月31日福建格中律师事务所按时腾空租赁房屋，要求福建旷远（集团）有限公司、福建旷远酒店有限公司办理退房验收交接手续，结算租赁费用、退还履约保证金等事宜，然福建旷远（集团）有限公司、福建旷远酒店有限公司迟迟拖延不办理交接事宜，更无理扣划全部履约保证金。福建旷远（集团）有限公司提供的租赁房屋及设施设备无法正常使用，且未尽维修义务，导致福建格中律师事务所无法正常使用租赁物，不能实现继续租赁之目的，系福建旷远（集团）有限公司违约在先，福建格中律师事务所有权解除合同，要求退还履约保证金。现福建旷远（集团）有限公司、福建旷远酒店有限公司不办理房屋交接事宜，不予返还履约保证金的行为，侵犯了福建格中律师事务所的合法权益。 福建旷远（集团）有限公司辩称，一、本案讼争纠纷的相关事实已经另案审理查明。福建格中律师事务所就本案纠纷于2020年2月28日已诉至贵院，之后福建旷远（集团）有限公司也提起反诉，案号为（2020）闽0304民初816号。后福建格中律师事务所虽撤诉，但也经开庭审理，当庭已经确认涉案租赁场地的钥匙现仍在福建格中律师事务所手上，另关于福建格中律师事务所现再次诉请要求返还履约保证金，与上述案件审理内容有所重复，应当驳回。二、《租赁合同》应是于2020年7月20日解除。2017年3月30日，福建旷远（集团）有限公司依约向福建格中律师事务所提供租赁场地，同日，双方还签订了《房屋交接单》，其中明确交接内容包含“空调水系统主管及冷凝水管”的设施设备，福建格中律师事务所在接收房屋后也已正常使用了两年时间，租赁场地出现漏水的问题并不能排除系福建格中律师事务所在租赁期间的不当使用及不合理使用导致冷凝水管出现问题。在提出房屋出现漏水问题后，福建旷远酒店有限公司作为物业管理公司已经立即通知人员进行维修，根据微信聊天记录，福建格中律师事务所系于2019年7月29日开始提出房屋有漏水情形，福建旷远酒店有限公司知悉后已立即派人进行维修，2019年8月9日，福建格中律师事务所再次向福建旷远酒店有限公司反馈房屋漏水，福建格中律师事务所实际于2020年1月搬离租赁场地，3个月期间，福建格中律师事务所再未反馈房屋有漏水情形，由此也可说明房屋漏水情形并没有其主张的那么严重。另外，从物业管理费对账单上也可以看出，即使是福建格中律师事务所主张房屋漏水的期间其仍然正常使用租赁场地，租赁房屋的漏水情况并不足以致使其全所不能实现租赁目的，福建格中律师事务所所述无法正常使用租赁物明显与事实不符。在既不符合合同解除的法定条件也不符合双方约定的合同解除条件的前提下福建格中律师事务所单方面要求解除合同缺乏事实和法律依据。福建格中律师事务所单方面要求退租，但其在搬离租赁场地后却一直未返还钥匙并办理房屋交接验收手续。福建旷远（集团）有限公司系于2020年7月20日聘请有专业资质的技术人员开锁进入涉案租赁场地，同时福建格中律师事务所的负责人也在场见证确认。 福建旷远酒店有限公司辩称，一、与福建格中律师事务所签订《租赁合同》的合同相对人系福建旷远（集团）有限公司，根据合同的相对性，福建旷远酒店有限公司并非《租赁合同》的合同相对人，并不能作为本案的适格被告。福建格中律师事务所与福建旷远酒店有限公司签订的仅是《物业管理服务协议书》，该协议仅就案涉租赁房屋相关物业管理服务事项达成约定。福建格中律师事务所是向福建旷远（集团）有限公司支付履约保证金，现福建格中律师事务所突破合同的相对性，要求福建旷远酒店有限公司返还履约保证金于法无据。二、福建格中律师事务所作为一个律师事务所更应该严格遵守民事诉讼的相关程序规定，在民事诉讼活动中遵循诚实信用原则，明知福建旷远酒店有限公司并不能作为本案适格本告，将其列为被告系浪费司法资源的行为。 福建格中律师事务所围绕诉讼请求依法提交了如下证据：执业许可证1份、工商登记查询信息2份、《租赁合同》1份、履约保证金付款凭证1份、租赁场地漏水视频光盘1份、微信聊天记录截图5份，《解除租赁函》1份、关于《解除租赁函》的回复函1份、复函1份、微信聊天记录截图3份。福建旷远（集团）有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：物业管理服务协议书1份，2019年1月至2020年1月物业管理费对账单及银行支付凭证1份，监控视频1份，《营业执照》1份、《福建省锁具修理工协会会员证》1份、《福建省特种行业、公共场所备案回执》1份、《开锁协议》1份，开锁视频1份。上述证据来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月30日，福建旷远（集团）有限公司与福建格中律师事务所签订《租赁合同》，合同主要约定：福建旷远（集团）有限公司向福建格中律师事务所提供福建省莆田市荔城区拱辰街道xx街xx号旷远集团有限公司xx楼作为租赁场地；租赁期限自2017年4月5日起至2022年4月5日止；福建格中律师事务所于合同租赁期限开始前1个工作日内，向福建旷远（集团）有限公司的指定账户支付履约保证金90600元；福建旷远（集团）有限公司委托福建旷远酒店有限公司提供租赁场所的物业统一管理；在租赁期内，福建旷远（集团）有限公司应保证该租赁场所以及福建旷远（集团）有限公司所提供的各种设施能够正常使用，福建旷远（集团）有限公司应负责对前述部位进行维修保养；对于福建旷远（集团）有限公司负责维修的部分，非因他方原因，福建旷远（集团）有限公司在故障出现后无法完成修复，连续达15日，致使福建格中律师事务所不能实现租赁目的，福建格中律师事务所有权行使解除权；福建格中律师事务所逾期不支付保证金、租金及其他费用连续超过10天，福建旷远（集团）有限公司有权行使解除权、没收保证金；合同期满未续签而终止或合同被解除后，福建格中律师事务所应当保证租赁场地符合正常使用后的状态，并在搬离时将租赁场地交福建旷远（集团）有限公司验收。合同签订后，福建旷远（集团）有限公司依约交付了案涉租赁场地，福建格中律师事务所向福建旷远（集团）有限公司支付履约保证金90600元。 2019年7月，案涉租赁场地的空调出现滴水现象，报修后，于同年8月再次出现滴水现象。 2020年1月，福建格中律师事务所向福建旷远（集团）有限公司发出《解除租赁函》,主要载明：因福建旷远（集团）有限公司不能解决租赁场地空调管漏水问题，福建格中律师事务所自2020年1月起将搬迁不再继续租用；要求福建旷远（集团）有限公司返还保证金90600元。 2020年1月15日，福建旷远（集团）有限公司向福建格中律师事务所发出关于《解除租赁函》的回复函，主要载明：福建格中律师事务所所述空调滴水现象一直无法解决等问题与事实严重不符；福建格中律师事务所应支付拖欠的租金和违约金，且无权要求退还保证金；鉴于福建格中律师事务所已经单方面违约退租，现务必于接到本回复函后三日内将租赁房屋按约定要求退还，并同时办理有关款项结算事宜。 2020年1月20日，福建格中律师事务所向福建旷远（集团）有限公司发出《复函》,主要载明：福建旷远（集团）有限公司不能解决租赁场地空调管漏水问题，福建格中律师事务所有权解除合同；福建格中律师事务所有权无须支付违约金及2020年1月起的租金；福建旷远（集团）有限公司应返还保证金90600元。 2020年7月20日，于福建格中律师事务所工作人员在场情况下，福建旷远（集团）有限公司聘请有专业资质的技术人员开锁进入案涉租赁场地进行验收。 因双方就违约责任产生争议，致讼。案经审理，因双方未达成一致意见，致本院无法组织调解。庭审中，福建格中律师事务所自认案涉租赁场地钥匙仍在其处。 本院认为，福建格中律师事务所与福建旷远（集团）有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。福建格中律师事务所主张案涉租赁场地空调漏水致使其无法实现租赁目的，其享有合同解除权，本院经审查认为，福建格中律师事务所提供的微信聊天记录可以证明案涉租赁场地的空调于2019年7月出现滴水现象，经维修后于同年8月再次出现滴水现象，但福建格中律师事务所提供的视频并不能证明空调滴水的情况已达到使其无法实现租赁目的的程度，且福建格中律师事务所也未提供其他证据佐证空调滴水的持续时间及严重程度，应承担举证不能的法律后果，故福建格中律师事务所并不具备解除合同的约定条件或法定条件。根据合同约定，福建格中律师事务所逾期不支付租金连续超过10天，福建旷远（集团）有限公司有权没收保证金，故福建格中律师事务所在不享有解除权的情况下停止支付租金，其主张福建旷远（集团）有限公司、福建旷远酒店有限公司退还履约保证金90600元的诉求，与合同约定不符，本院不予支持。另，因福建格中律师事务所不享有解除权，其所主张的确认本案租赁合同于2019年12月31日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因福建旷远酒店有限公司并非本案合同的相对方，故福建格中律师事务对其的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回福建格中律师事务所的诉讼请求。 案件受理费2065元，减半收取计1032.5元，由福建格中律师事务所负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。