内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2789号上诉人（原审被告）：包头市森茂房地产开发有限公司。法定代表人：王春霞。委托诉讼代理人：王壹鸥，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄少轩，内蒙古诚誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毕嘉文，男，1992年6月1日出生，住包头市。委托诉讼代理人：楚文军，内蒙古彦坤律师事务所律师。上诉人包头市森茂房地产开发有限公司因与被上诉人毕嘉文商品房销售合同纠纷一案不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人包头市森茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王壹鸥，被上诉人毕嘉文的委托诉讼代理人楚文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包头市森茂房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.一审、二审案件受理费，由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人所主张的违约金与客观事实不符，上诉人不应承担违约金。《包头市商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用1000日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，甲方即上诉人应每日按商品房价款的万分之一向乙方即被上诉人支付违约金。根据上述合同约定可知，出卖人即上诉人在该约定中的义务系将办理权属登记需由上诉人提供的资产报产权登记机关备案。如果上诉人在规定期限内将相关资料报产权登记机关备案，上诉人无需承担违约责任，如果超出规定期限将相关资料报备，上诉人承担违约责任的期限应当截止于报备之日。说简单点，上诉人只需承担逾期提交资料备案的违约责任。而根据2018年10月8日包头市国土资源局出具《房屋产权登记集中治理工作项目意见确认表》可知，涉案项目相关办理产权登记的办理要件，上诉人在2018年10月8日之前即已全部提供给了产权登记机关，且明确说明可以办理产权登记。故此，上述确认表中的内容可以说明，上诉人在1000天之内已经完成了第12条所约定的合同义务。那么在此情况下，根据第12条的约定，上诉人不应承担违约责任。二、被上诉人未能取得不动产登记证书不是上诉人责任。被上诉人在起诉状中要求法院判决上诉人为被上诉人办理房地产权属证书。对此，上诉人认为：上诉人不否认具有为被上诉人办理房地产权属证书的合同附随义务，但被上诉人的办证问题已经不在上诉人控制范围内。上诉人已于2016年上报城市××区房屋产权登记集中治理工作领导小组办公室”,予以集中办理。2018年10月8日，包头市国土资源局出具《房屋产权登记集中治理工作项目意见确认表》，对涉案项目的意见为：同理办理住宅部分34697.98平方米，商业、办公、会所部分9933.4平方米的不动产权登记。2019年12月16日“包头市城市规划区房屋产权登记集中治理工作领导小组办公室”再次函告市不动产登记局，要求不动产登记局按照不动产登记发证的相关程序办理后续手续。因此，目前涉案项目包括被上诉人房屋的不动产登记证书已经进入不动产登记局的办证流程，何时能否发证已经不在上诉人的控制范围内，要根据不动产登记局的办证流程期限进行确定。上诉人已经按照合同积极推进被上诉人房屋不动产登记证书的办理进度，协助义务已经充分履行，目前尚未发证并非是上诉人的责任，上诉人也非常希望被上诉人立即拿到不动产登记证书。综上所述，上诉人恳请二审法院查清案件事实，依法判决。毕嘉文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。毕嘉文向一审法院起诉请求：1．判令被告为原告办理房屋房地产权属证书；2．判令被告支付逾期办理房屋房地产权属证书的违约金，从2019年8月5日开始计算至房地产权属证书办理完毕，每日按照商品房总价款668189元的万分之一计算（从2019年8月5日截止到2020年4月1日的违约金暂定为240天×66.8189元／天=16036.54元）；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：法院经审理认定事实如下：2016年6月26日，原、被告签订了《包头市商品买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于包头市××区西侧原包钢二中院内森茂华庭1-1703号房屋，房屋建筑面积120.63平方米，总价款为668189元，被告应于2016年8月31日前交付房屋。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后1000日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的1向买受人支付违约金。2016年8月29日原告收房，并按照《入住结算通知单》向被告补交面积差价1496元，同时向被告交纳了契税、产权登记费、产权代办费等费用。庭审过程中，被告提交了包头市城市规划区房屋产权登记集中治理工作领导小组办公室于2019年12月16日向包头市不动产登记局发出的《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》（函字第2019第069号），主要内容为：包头市森茂房地产开发有限公司等3个项目由房屋产权集中治理领导小组办公室负责协调收集的国土、规划、房屋质量方面的要件资料齐备，已具备办理不动产登记条件，现转交你局，请按照不动产登记发证的相关程序进行现场审核并办理手续，并将最终办理结果书面反馈我办。在办理不动产登记发证手续过程中，如涉及国土、规划、建设、消防四部门的问题，及时函告我办继续完善。截至本案开庭审理之日即2020年6月16日，被告仍未取得原告所购房屋所在楼栋的初始登记或不动产情况表，原告尚未取得不动产权证书。一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。原告已全面履行了合同的付款义务，并交纳了办理产权的各项费用，被告作为房地产开发企业，有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告收房日期为2016年8月29日，按约定被告需在商品房交付使用后1000日内，即2019年5月26日前向产权登记机关提交备案手续。但根据被告提供的《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》，无法证明其在上述期限内完成了合同约定的资料报备义务，故被告的行为构成违约，应当承担违约责任，违约期限应当从2019年5月27日计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。关于违约金数额，原告要求被告按照合同中约定的违约金标准承担违约责任，但其对被告逾期办理产权登记给其造成的损失未提交证据，且被告请求降低违约金，法院综合考虑合同履行具体情况、原告的实际损失、被告的过错程度以及本辖区内其他小区同类案件的审理情况，适当将违约金调整为每日按照总房款的0.1计算，即每日6.70元（668189元＋1496元）×0.1。综上所述，原告的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：被告包头市森茂房地产开发有限公司于判决生效后六十日内协助原告毕嘉文办理位于包头市××区西侧原包钢二中院内森茂华庭1-1703号房屋的不动产权证书；被告包头市森茂房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告毕嘉文支付自2019年5月27日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金，每日按6.70元计算；三、驳回原告毕嘉文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元（原告已预交），由被告包头市森茂房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提供新的证据。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。本院认为，上诉人包头市森茂房地产开发有限公司与被上诉人毕嘉文签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。本案中，被上诉人毕嘉文已按照合同约定支付购房款，上诉人包头市森茂房地产开发有限公司应对按照合同约定的商品房交付使用后1000日内，即2019年5月26日前向产权登记机关提交备案手续。上诉人包头市森茂房地产开发有限公司上诉提出其已经于2018年10月8日之前已经全部提供产权登记机关所需材料，涉案房屋未能取得不动产证的原因不在上诉人一方且不存在违约行为等的上诉理由，上诉人包头市森茂房地产开发有限公司一审、二审均未提供充分证据证明其在期限内完成合同约定的资料报备义务，故上诉人包头市森茂房地产开发有限公司已构成违约，应当承担违约责任。一审法院综合考虑合同履行的具体情况、被上诉人的实际损失、上诉人的过错承担以及本辖区内其他小区同类案件的审理情况，适当将违约金调整为每日按照总房款的0.1计算违约金并无不当。故上诉人包头市森茂房地产开发有限公司要求撤销一审判决予以改判的上诉请求，本院不予支持。综上所述，包头市森茂房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人包头市森茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨励昕审判员 岳海岩审判员 赵文革 二〇二〇年十一月二十三日法官助理 于 雁书记员 杜 威