辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2082号上诉人（原审被告）：抚顺绿地置业有限公司，住所地：抚顺经济开发区顺大街隆达花园**楼**。法定代表人：徐伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁芳芳，该公司职工。被上诉人（原审原告）：姜雨薇，女，1989年5月23日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：姜岩（被上诉人父亲），男，1961年11月28日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：刘诚阳，抚顺市望花区润平法律服务所法律工作者。上诉人抚顺绿地置业有限公司（简称绿地公司）因与被上诉人姜雨薇房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人梁芳芳，被上诉人姜雨薇的委托诉讼代理人姜岩、刘诚阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1、撤销一审判决书，发回重审或依法改判上诉人无需给付被上诉人逾期交房违约金41967.60元；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人不存在向被上诉人逾期交房的情形，不应支付逾期交房违约金给被上诉人。上诉人与被上诉人双方在签订商品房买卖合同及补充协议中已明确约定涉案房屋的交付时间节点为2012年11月30日，被上诉人是明确知悉的，但被上诉人此时并未交纳全部房款，依据补充协议第14条14.1—14.3款内容，在被上诉人未交纳全部房款前，上诉人不能交付房屋给被上诉人；直到2013年4月8日被上诉人支付涉案房屋的全部房款，被上诉人此时满足收房办理入住的条件，即从2013年4月8为涉案房屋实际交付日期。再者，即使被上诉人认为上诉人逾期交房，应在诉讼时效期间内主张权利，无论从约定交付时间节点第二天起算或是从被上诉人支付全部房款之日的第二天起算，被上诉人主张逾期交房违约金的请求均已超过诉讼时效，也不能得到支持。被上诉人在本案中所提及的入户门前大坑、车库门损坏、地、地下室天窗损坏情形并非房屋主体结构质量问题不影响其正常居住使用，完全可以通过维修解决。维修范围、是否在保修期限内、维修费用承担等相关事宜应按照法律法规规定、《商品房买卖合同》及补充协议的约定进行维修工作。被上诉人不能以前述理由拒绝收房，涉案房屋完全符合交付及入住标准。一、上诉人与被上诉人双方于2012年9月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买的房屋为抚顺经济开发区，建筑面积206.59平方米，房屋单价7671.62元，签订合同时已付484879元，余款1100000元办理贷款。被上诉人应当在2012年11月30日前涉案房屋经验收合格，将涉案房屋交付给被上诉人使用。上诉人于2012年11月30日取得被上诉人购买房屋所在楼宇的工程竣工验收备案书（2012年第105号），涉案房屋符合法律法规及合同约定的交付标准。并非任何质量问题都可以成为买受人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响买受人正常居住使用的质量问题应当属于维修问题，维修范围、是否在保修期限内、维修费用承担等相关事宜应按照法律法规规定、《商品房买卖合同》及补充协议的约定进行维修工作。在本案中所提及的入户门前大坑、车库门损坏、地、地下室天窗损坏并非房屋主体结构质量问题不严重影响其正常居住使用，完全可以通过维修解决。不能以前述理由拒绝收房，涉案房屋完全符合交付及入住标准。二、上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议第14条14.1款约定，买受人未支付全部商品房价款，出卖人有权拒绝交付商品房，直至买受人全部支付商品房价款；被上诉人签订合同时缴纳房款484879元，剩余房款1100000元以按揭贷款方式缴纳，上诉人办理贷款的银行为中国银行抚顺分行，中国银行抚顺分行于2013年4月7日出具《中国银行抚顺分行特种转账贷方传票》，记录付款1100000元，2013年4月8日上诉人收到中国银行代被上诉人支付的1100000元房款，即被上诉人于2013年4月8日支付全部房款，在被上诉人未交足房款之前，上诉人不能向被上诉人交付房屋。三、14.2款约定，商品房达到交付使用条件后，除非买受人未按照《合同》约定支付全部商品房价款的，买受人应于一周内办理入住手续（即以《入住通知书》规定的日期为准），并缴纳各项入住费用。14.3款约定，自商品房交付之日起，商品房的物业管理费、电费、水费和采暖费等其他有关费用由买受人承担；2012年11月30日涉案房屋已达到交付使用条件，如果在此前及当天已支付全部房款，上诉人应按照补充协议约定向原告发出《入住通知书》，在一周内办理入住手续；但事实上被上诉人在2012年11月30日之前及当天并未交足房款，直到2013年4月8日才交纳完全部房款，此时上诉人无需履行通知入住的义务，故被上诉人应于2013年4月开始缴纳各项入住费用。被上诉人于2020年想要办理房屋入住事宜找到上诉人处，上诉人工作人员将其入住时间确定在2013年4月是有明确依据的（2013年4月8日被上诉人缴纳全部房款），物业公司再根据入住时间计算应缴纳的相关入住费用，被上诉人应缴纳相关入住费用办理入住。综上，请求二审查明事实依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。姜雨薇辩称，同意一审判决。姜雨薇向一审法院起诉请求，2012年9月15日，原告以每平方米7671.62元的价格，首付487879元，贷款1100000元，房屋总价1587879元。购买被告出售的位于抚顺市李石经济开发区绿地剑桥一期2-55-1号楼，建筑面积206.59平方米的住宅别墅，并签订商品房买卖合同。原告在合同约定期限内交齐了购房款、维修基金及契税。原告发现房屋入户门前大坑没有填平，导致无法正常进入房屋。被告售楼员承诺处理好会发书面通知让原告验房并交付，但被告至今未通知原告验房入户，门前大坑也没有填平。原告多次与被告交涉，被告售楼处与物业相互推诿，直至2020年4月7日，原告再次找到被告要求验房，被告物业要求原告交纳2013年4月1日至今的物业费37415元，否则就不办理入户手续，原告经查验，案涉房屋门前大坑至今未回填。现被告已严重违约，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令：1、被告按照合同约定支付2012年11月30日至实际交付之日止的逾期交房违约金；2、被告将案涉房屋入户门前回填至与台阶齐平；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年9月15日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告以每平方米7671.62元的价格购买被告开发的位于抚顺经济开发区。第八条交付期限：出卖人应在2012年11月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：(未写明)；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：属出卖人责任的出卖人按日支付买受人万分之0.1的违约金。第六条付款方式及期限：签订此合同时已付房款484879元整，剩余1100000元办理贷款。《补充协议》第14条商品房交付：14.1买受人未支付全部商品房价款，出卖人有权拒绝交付商品房，直至买受人全部支付商品房价款。第21条《补充协议》与《合同》的内容发生冲突时，以《补充协议》约定的内容为准。原告已于2013年4月7日付清总房款1584879元，2012年9月15日被告给原告开具售房发票，2013年2月21日原告交纳了房屋契税63395.16元、住宅专项维修资金31698元。被告至今未将房屋交付原告。一审法院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后原告已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行向原告交付房屋的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于原告主张被告按照合同约定支付2012年11月30日至实际交付之日止的逾期交房违约金，本案中，《补充协议》约定买受人未支付全部商品房价款前，出卖人有权拒绝交付商品房，原告于2013年4月7日付清总房款，被告应于该日向原告交付房屋，但被告至庭审之日仍未交付房屋，自2013年4月7日至庭审之日（2020年7月7日），以总房款1584879元为基数，按照日万分之0.1为标准，违约金数额应为(1584879元×0.1÷10000×2648天)=41967.60元，本院对该数额予以支持；关于自庭审之日至被告实际交付房屋之日的逾期交房违约金，待该房屋具备交付条件，原告可另行主张。关于原告主张被告将其门前大坑填至与台阶齐平一节，案涉房屋不符合商品房交付条件，被告应将房屋门前大坑填至与台阶齐平，故本院对该项主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告姜雨薇支付逾期交房违约金41967.60元；二、被告抚顺绿地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将案涉房屋入户门前回填至与台阶齐平。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告姜雨薇的其他诉讼请求。案件受理费824元，由被告抚顺绿地置业有限公司承担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人绿地公司是否具有未如约向姜雨薇交付房屋的违约行为？二、案涉房屋是否存在院内土地未平整的情形？关于焦点一，案涉《商品房买卖合同》及补充协议对交付房屋作出了明确约定，即在买受人未支付全部商品房价款前，出卖人有权拒绝交付商品房；据此可以认定在买受人交付全部商品房价款后，绿地公司应当向买房人姜雨薇交付房屋。本案中，姜雨薇于2013年4月7日已付清全部房屋价款，绿地公司应如约向姜雨薇交付房屋，但至一审庭审前，绿地公司仍未向被上诉人履行交付房屋的合同义务。上诉人在二审庭审中辩称被上诉人拒绝收房，但其未能提交相应证据，本院对其此项理由不予采信。上诉人二审中还提出诉讼时效的抗辩，二审庭审中，被上诉人主张其为维护自身权益多次向上诉人工作人员主张权利，比如向当时售楼员吴某主张权利，被上诉人提供了吴某的手机号码，本院要求上诉人通知吴某出庭接受调查质证，上诉人表示不清楚此人。本院认为，被上诉人作为普通购房者，从社会生活经验法则分析，普通百姓付出如此数额巨大的购房款不能放任不管，其向绿地公司主张权利是民事主体常识的理性行为，现不能因上诉人无法找到当时售楼员调查核实就否认被上诉人正当维权行为的可能性，故本院对上诉人的诉讼时效抗辩不予支持。关于焦点二，二审庭审后，本院组织双方当事人进行了现场勘查，因上诉人无法取得该房屋钥匙而未能进入房屋内勘查，但院门口到房屋台阶的地块明显可见地面仍未平整，附近几处未住人的房屋院内也是同样情形。普通民众认知交房前提需要地面平整，具备业主正常入住的条件，而现场地面到台阶距离较高，年纪大的业主无法正常迈上台阶进入室内。根据本院现场踏勘情形，一审判决上诉人填平房屋入户门前至台阶地段正确。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由上诉人抚顺绿地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李依桐审判员 李 艳二〇二〇年十一月六日书记员 王 炜