山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12343号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛香里企业总公司，住所地：山东省青岛市市**（原四方区）香里村后。 法定代表人：李信生，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王涛，山东加舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，山东加舜律师事务所律师 上诉人（原审原告、反诉被告）：阿斯特兰（青岛）仓储有限公司，住所地：山东省青岛市市**舞阳路**。 法定代表人：川端宏纪，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张晋亮，山东嘉阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董平，山东嘉阳律师事务所律师。 上诉人青岛香里企业总公司与被上诉人阿斯特兰（青岛）仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初3307号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛香里企业总公司向本院提出上诉请求：一、撤销原审判决，改判上诉人于2019年11月29日向被上诉人签发的解除租赁协议的《通知》有效，并支持上诉人提出的反诉请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院判决认定事实和适用法律错误，应当依法改判，具体事实和理由如下：(一)导致双方租赁协议书解除的条件不仅限于“被征收”，还有可能因为规划变更、社会公益需求等原因导致双方租赁合同解除。双方签订的《租赁协议书》系双方的真实意思表示，根据双方约定，协议有效期到本合同租赁物被拆迁为止，该条中“被拆迁”已非法律概念，“被拆迁”应理解为“面临拆除”，而涉案建筑物“面临拆除”有多种原因，如“被征收”、“规划变更”“社会公益需求”等等。本案中，涉案建筑物“面临拆除”的原因是“规划变更”(市北区洛阳路片区控制性详细规划调整：由工业转变为二类居住用地)及“社会公益需求”(郑州路两侧改造项目房屋征收及郑州路19号改造项目房屋征收的安置需求)。一审法院认定“租赁协议有效期应理解为本合同租赁物被征收为止”错误，依法应予纠正。(二)即使不能认定双方《租赁协议书》已经构成双方约定的解除条件，但因为双方之间签订的租赁合同成立后情势发生重大变化，已无法继续履行，仍然可以导致双方租赁合同解除。本案中“情势变更”主要体现在两个方面：一是涉案房屋及土地控规已发生变化；二是涉案房屋及土地已被用于被征收居民安置。1.涉案房屋及土地控制性详细规划已发生变化，根据上诉人提交的证据四第1组证据，市北区人民政府及青岛市规划局组织编制的《青岛市市北区洛阳路片区控制性详细规划》(2018年7月编制)足以证实第五处安置房源(包括本涉案房屋及土地)已经青岛市人民政府青政字【2018】42号批复为二类居住用地，改变了涉案房屋及土地规划，正是因为土地规划已由“工业用地”变更为“居住用地”，安置房源五在郑州路两侧及19号征收项目中才可以被确定并与原村民进行签约用于安置使用。虽然不动产权证尚未发生变更，但根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七、三十八、四十条的规定，城乡规划主管部门核发建设用地规划许可、出让国有土地使用权、核发建设工程规划许可均应以控制性详细规划为准。不动产权证的变更是必然的。一审法院认定“涉案房屋尚未变更为居住用地”不能作为“情势变更”的阻却事由。2.涉案房屋及土地已被用于被征收居民安置根据上诉人提交的证据四第3组证据市北区郑州路两侧和19号改造项目奖励办法(一)第五条第2项的规定(以下简称“安置房源五”)，在周口路以西、商丘路以东、规划许昌路以北、舞阳路以南区域内新建商品房(高层住宅)，用于原村民安置，临时过渡期限为42个月，上诉人所属香里村69号房屋及土地正处于“安置房源五”规划范围内。现在已有60余户原村民选择了“安置房源五”的房屋，未签约的100余户居民也都基本符合选择“安置房源五”的条件。为了按期安置被征收居民，必须尽快清理土地及房屋租赁关系为“安置房源五”的建设做好准备，否则，签约被征收人将面临无房安置的严重问题。综上，上述情形均系上诉人与被上诉人订立租赁协议时无法预知的客观情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(五)项的规定，涉案租赁合同成立以后客观情况已发生了原被告双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于上诉人明显不公平且不能实现合同目的，答辩人有权依法解除涉案租赁合同。答辩人向被答辩人发送解除租赁协议《通知》系合法有效的。双方《租赁协议书》及补充协议已经解除，被答辩人应腾出涉案房屋及土地。请求贵院依法改判。后上诉人当庭补充上诉事实与理由：根据双方签订的租赁协议书第二条规定，本协议有效期自2019年12月1日至本合同租赁物被拆迁为止，该处的被拆迁并不是一个确定的时间，可视为双方对租赁期限约定的不明确，根据合同法232条规定，应视为不定期租赁合同，上诉人可以随时解除双方之间的合同，上诉人向被上诉人下发解除通知并要求其限期腾空，符合上述法律规定，双方之间的合同，自2019年12月3日已经解除。 被上诉人阿斯特兰（青岛）仓储有限公司答辩称：一审法院认定事实和适用法律完全正确，应当依法维持。上诉人香里公司的上诉理由不成立。理由如下：（一）、导致双方租赁协议书终止或解除的条件就是案涉房屋“被征收”，这个从《租赁协议书》第2条、第6条约定即可证实。上诉人将“被拆迁”的原因扩展为“被征收”“规划变更”“社会公益需求”，其实质都是“被征收”，因为无论“规划变更”还是“社会公益需求”，最终都需要政府各个职能部门落地执行，而要在原有的集体或私人建筑物上落地执行这些“规划变更”和“社会公益需求”就只有依靠政府征收行为。之所以合同条款用的是“拆迁”而非“征收”，这个同法律法规的变化有关，即2011年1月21日发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，代替了原《城市房屋拆迁管理例》，“拆迁”模式成为历史，这是典型的法律法规变化导致的合同术语的变化或延续，但实际调整的内容并无变化。原审法院对此理解认定完全正确。香里公司一审只是提供了《洛阳路片区控制性详细规划》，该规划能否实现要靠政府各个职能部门的实施。根据上诉人提交的青岛市人民政府的批复内容，只是原则同意该控规，规划实施还要进一步结合片区定位，依托旧城改造腾空土地和现有产业用地；在具体项目的开发建设中，先行编制修建性详细规划等。截至目前，上诉人并未举证根据《控规》下一步制定的《修建性详细规划》以及案涉具体项目有关政府规划部门的规划设计文件、城建部门的征收文件、国土部门的土地用途调整及收储、招拍挂文件，即涉案厂房所在的土地及其建筑物现在并未列入规划调整和政府动迁范围。因此不符合租赁合同终止或解除的条件。（二）、本案不存在情势变更导致协议无法继续履行的情况，上诉人主张没有事实和法律依据。1、一审法院查明土地用途仍为工业用地，尚未变更为居住用地，其土地属性未发生重大变化，也未收到政府征收的相关文件，继续履行租赁合同并不存在对一方当事人不公平或不能实现合同目的的情形。况且本合同目前履行正常，不存在“情势变更”一说。2、上诉人所提“第五处安置房源”的合法性存疑，因为经过一审法院调查，第五处安置房源并不包含在青岛市市北区人民政府确定的安置房源内（补偿方案中的四处安置房源已经落实到位），而《奖励办法》系由市北区郑州路片区征收改造指挥部办公室制定，该办公室在青岛市市北区人民政府公布的《征收决定》和《补偿方案》之外另行提出了安置房源五，从现有文件看该安置房源五坐落并不具体明确，如果真如上诉人所述系在院内建设的话，该办公室在未落实到位的前提下（即土地并未收储变性、、地上建筑物并未被征收并未有规划设计等等）就宣布这一安置房源，本身就不合法，也是对选择第五处安置房源的60多户居民严重的不负责任。而且，上诉人一审中提交的控制性详细规划也未明确具体的规划内容，不足以证明涉案厂房即将被征收用于安置房源五。3、退一步讲，即使案涉土地确实在未来要建设安置房源五，那也是政府职能部门出面要在涉案土地上建设“安置房源五”以便安置被征收居民，清理土地、拆迁房屋、土地用途调整和收储、挂牌出让、规划设计等前期建设程序理应是政府有关职能部门的职责，香里公司并无此职权，所以其借口“清理土地、房屋租赁关系为安置房源五的建设做准备”单方解除合同，实质是想规避租赁协议书第六条约定的补偿条款，依法不能成立。4、建设用地规划、出让国有土地使用权、建设工程规划确实应以控制性详细规划为准，但前提是具体项目要进入实施阶段，而进入实施阶段需要建设单位向政府职能部门提出申请，经过相关职能部门的审核、批准才能进入下一步建设阶段。而案涉土地，目前并没有进入建设的任一个步骤。上诉人谈到“不动产权证的变更是必然的”这一点答辩人也相信，因为双方在签约时就对于将来租赁物拆迁（征收）已经有明确预见，若将来真如香里公司所主张，涉案土地被规划为住宅用地并用于建设安置房源五，则应为政府动迁，本次租赁协议届时自然解除，所以并不适用《合同法司法解释二》第二十六条“情势变更”条款。综上所述，被答辩人上诉状所列事实理由均不成立，本案不存在情势变更的问题，不存在继续履行合同会导致一方当事人不公平或不能实现合同目的的事实。请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。（三）双方约定的租赁期限截止到案涉房屋被拆迁为止是一个确切的时间点，并非不定期租赁合同，上诉人在一审对此并无异议，且上诉人解除合同的理由也并非是因为合同是不定期租赁，对方解除理由是经营需要，在诉讼中又调整为情势变更，所以我方认为对方解除的依据不合法，该合同具备继续履行的条件，应该继续履行。 阿斯特兰（青岛）仓储有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认被告于2019年11月29日签发的解除租赁协议书的《通知》无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月25日原、被告自愿签订《租赁协议书》，由原告租赁被告位于青岛市市北区厂房及办公楼。根据《租赁协议书》第二条约定，租赁期限到本合同租赁物被拆迁为止。2019年11月29日被告向原告发出通知，以“经营需要”为由，拟单方解除合同，系严重违约行为。原告作为外商独资企业，多年来一直认真履行合同。基于双方长期合作关系，原告就通知事宜多次与被告协商，均未果，为此，原告诉至法院，请求判如所请。 青岛香里企业总公司一审答辩称，1、涉案房屋所在土地并非被拆迁，已被规划为郑州路两侧和19号改造项目安置地点，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司、青岛香里企业总公司所签订的租赁合同因情势发生重大变化，已无法继续履行，青岛香里企业总公司解除合同合法有效，应予支持；2、即使不考虑“情势变更”原则而认定青岛香里企业总公司单方违约，也不存在青岛香里企业总公司承担违约责任的情形。综上，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司所诉应予以驳回。 青岛香里企业总公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除阿斯特兰（青岛）仓储有限公司、青岛香里企业总公司签订的《租赁协议书》；2、判令阿斯特兰（青岛）仓储有限公司立即腾出青岛市市北区院内涉案房屋；3、反诉费由阿斯特兰（青岛）仓储有限公司承担。事实与理由：双方于2009年11月25日签订《租赁协议书》，青岛香里企业总公司将其所属位于青岛市市北区院内的建筑物租赁给阿斯特兰（青岛）仓储有限公司，由于该处场地将被用于其他用途，导致双方租赁合同无法继续履行，2019年12月3日青岛香里企业总公司向阿斯特兰（青岛）仓储有限公司发出《通知》，要求解除双方之间的租赁合同，并要求阿斯特兰（青岛）仓储有限公司于2019年12月31日前腾出房屋，但阿斯特兰（青岛）仓储有限公司至今未能腾出房屋，为此诉至法院，请求判如所请。 阿斯特兰（青岛）仓储有限公司一审中辩称：解除合同的理由不成立。1、青岛香里企业总公司未举证证明所涉土地被列入规划调整和政府动迁范围，青岛香里企业总公司以该处场所将被用于其他用途而使得合同目的不能实现为由，单方解除合同不成立；2、本案中反诉阿斯特兰（青岛）仓储有限公司青岛香里企业总公司提出的解除合同理由与此前发给阿斯特兰（青岛）仓储有限公司的《解除通知》中记载的“因经营需要”的理由相矛盾，足见解除合同理由不成立；3、青岛香里企业总公司主张涉案土地用于建设安置房源五无相关证据证实，不能成立；4、双方合同目前履行正常，不存在情势变更情形，青岛香里企业总公司无权解除合同；5、若解除双方合同，也应妥善解决阿斯特兰（青岛）仓储有限公司搬迁补偿等事宜后才能腾房；综上，请求驳回青岛香里企业总公司的反诉请求。 一审法院认定如下事实：阿斯特兰（青岛）仓储有限公司、青岛香里企业总公司于2009年11月25日签订《租赁协议书》，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司租赁青岛香里企业总公司位于青岛市市北区内的建筑物。协议第2条约定，本协议有效期自2009年12月1日到本合同租赁物被拆迁为止。协议第6条约定，在合同期内，如本合同项下租赁物部分遇市政动迁，市政拆迁部门赔偿的搬迁费和赔偿给被拆迁使用单位的经营性损失归阿斯特兰（青岛）仓储有限公司所有，土地、房屋补偿费等其他补偿归青岛香里企业总公司所有。同时本合同约定的租金应相应减少，…。协议签订后，青岛香里企业总公司将内的租赁建筑物交付阿斯特兰（青岛）仓储有限公司使用，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司支付租金。2017年11月21日，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司、青岛香里企业总公司签订《补充合同》，双方对租赁建筑物及租金等事项进行了补充。 2018年8月18日，青岛市市北区人民政府作出了对市北区郑州路两侧及郑州路19号两处改造项目范围内房屋实施征收的决定，并将相关事项予以公告。其中青岛市市北区人民政府制定的《市北区郑州路两侧改造项目房屋征收补偿方案》、《市北区郑州路19号改造项目房屋征收补偿方案》的第十一条第（三）项异地房屋补偿方式中，确定四处异地补偿房屋分别位于青岛市市北区中海寰宇天下E地块项目、李沧区中南熙悦项目、市北区宜昌路31号地块项目、市北区海岸路36号项目区域内新建高层住宅。 2018年8月，市北区郑州路片区征收改造指挥部办公室制定《市北区郑州路两侧改造项目奖励办法（一）》、《市北区郑州路19号改造项目奖励办法（一）》，针对经所属农工商公司或所辖社区居委会确认的原村民，另增加在周口路以西、商丘路以东、规划许昌路以北、舞阳路以南区域内新建商品房（高层住宅）作为第五处安置房源，用于原村民安置。临时过渡期限42个月（具体视军用机场搬迁情况）。 2019年11月29日，青岛香里企业总公司向阿斯特兰（青岛）仓储有限公司函发《通知》称，因公司经营需要，经集体研究决定收回您承租的房屋及场地，为此特发出以下通知：1、合同到期的一律不再续签，不到期的办理合同解除退租。2、各承租人务必在2019年12月31日之前腾出房屋及场地，并交还我公司。在此期间，各承租人均可与我公司就通知事宜进行协商。青岛香里企业总公司在落款处加盖公章。 2019年12月9日，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司函发青岛香里企业总公司《继续履行合同通知书》称，2019年12月3日，贵公司派员送来一份通知，通知是针对所有承租人的。通知中记载：因公司经营需要，经集体研究决定收回您承租的房屋及场地。不到期的办理合同解除退租；并要求各承租人务必在2019年12月31日之前腾出房屋及场地，并交还贵公司。我公司与贵公司合作多年，一直伴随着贵公司发展至今。2009年11月25日《租赁协议书》是双方自愿签订的，是双方真实意思体现，合法有效。根据《租赁协议书》第2条之约定，租赁期限到本合同租赁物被拆迁为止。现贵司以“经营需要”为由，拟单方解除合同，系严重违约行为。对此我公司不同意亦不能接受。作为外商独资企业，我公司一直认真履行合同，基于双方长期合作关系，我公司请贵司立即收回解除合同通知并继续履行《租赁协议书》。若贵司一意孤行，我公司将委托律师通过诉讼途径予以解决，还望贵司慎重考虑。特此通知。阿斯特兰（青岛）仓储有限公司在落款处加盖公章。 案件审理期间，青岛香里企业总公司提交市北区郑州路片区征收改造指挥部办公室出具的《证明》一份，证明至2020年5月10日郑州路两侧和郑州路19号两个征收项目中，共计有60余户居民签订征收补偿协议时选择了第五处安置房源，尚有约170户居民未签订征收补偿协议。 另查明，青岛市市北区土地用途为工业用地，现由阿斯特兰（青岛）仓储有限公司占有使用，该土地包含在第五处安置房源土地范围内。第五处安置房源并不包含在青岛市市北区人民政府确定的安置房源内。 原审庭审中，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司、青岛香里企业总公司分别对《租赁协议书》第2条约定的“租赁期限到本合同租赁物被拆迁为止”的“被拆迁”进行了解释，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司解释为“被征收”，青岛香里企业总公司解释为“被征收、规划变更、社会公益需求”。 反诉与本诉查明事实一致。 原审法院认为，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司、青岛香里企业总公司签订的《租赁协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依法、依约履行。根据双方约定，协议有效期到本合同租赁物被拆迁为止。根据相关法律法规及阿斯特兰（青岛）仓储有限公司、青岛香里企业总公司合意，租赁协议有效期应理解为本合同租赁物被征收为止。经查，本案所涉青岛市市北区院内建筑物并未被征收，约定合同解除的条件未成就。青岛香里企业总公司因公司经营需要通知阿斯特兰（青岛）仓储有限公司解除合同，不符合合同约定，且阿斯特兰（青岛）仓储有限公司不同意，不产生解除合同的效力，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司所诉符合有关法律规定，原审法院予以支持。针对反诉阿斯特兰（青岛）仓储有限公司关于青岛市市北区已被列为市北区郑州路两侧及郑州路19号两处改造项目房屋安置房源所在地，阿斯特兰（青岛）仓储有限公司、青岛香里企业总公司签订的租赁合同发生情势变更，无法继续履行，应当予以解除的主张，经查，土地用途仍为工业用地，尚未变更为居住用地，其土地属性未发生重大变化，继续履行租赁合同并不存在对一方当事人不公平或不能实现合同目的的情形，反诉阿斯特兰（青岛）仓储有限公司主张情势变更解除合同无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，反诉阿斯特兰（青岛）仓储有限公司要求反诉青岛香里企业总公司腾出青岛市市北区院内建筑物的请求亦无事实和法律依据，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、确认青岛香里企业总公司于2019年11月29日向阿斯特兰（青岛）仓储有限公司签发的解除租赁协议书的《通知》无效；二、驳回反诉阿斯特兰（青岛）仓储有限公司青岛香里企业总公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费167元，由青岛香里企业总公司承担。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人青岛香里企业总公司是否有权解除合同。依据合同约定，协议有效期到本合同租赁物被拆迁为止。现依据查明的事实，涉案房屋、土地并未列进入政府拆迁程序，也未签订任何拆迁协议，因此，合同约定的解除条件尚未成就。上诉人主张涉案土地为第五处安置房源，但至今并未与政府签订任何征收补偿相关文件，仅能视为一种商业规划行为，因此不符合合同约定的解除条件。因此上诉人要求解除合同系单方解除合同、违约行为，其在未妥善解决解除合同的后果的情况下，直接与承租人解除合同，对承租人显失公平，依法不应予以准许。上诉人主张上述条款对租赁期限约定不明，涉案合同系不定期租赁合同，本院不予认可。涉案合同应为附解除条件的合同，在未超过20年的情况下，待解除条件成就，租赁期限即自动确定，故上诉人的该上诉理由不成立。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费267元，由上诉人青岛香里企业总公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月十五日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡