内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民再214号抗诉机关:内蒙古自治区人民检察院。申诉人(原审原告、再审被申请人):徐军,男,1963年9月2日出生,蒙古族,个体工商户,住内蒙古自治区开鲁县。委托诉讼代理人：孙玉红，内蒙古钦度律师事务所律师。申诉人(原审原告、再审被申请人):贾庆东,男,1974年3月27日出生,蒙古族,个体工商户,住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：孙玉红，内蒙古钦度律师事务所律师。被申诉人(案外人、再审申请人):赤峰云城建筑工程有限公司。法定代表人:李云,该公司经理。委托诉讼代理人：郭宇民，内蒙古方赫律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛占民，该公司职员。被申诉人(原审被告、再审被申请人）：赤峰万利丰房地产开发有限责任公司。法定代表人:陈忠,该公司经理。委托诉讼代理人：禄能，内蒙古金骥达律师事务所律师。申诉人徐军、贾庆东因与被申诉人赤峰云城建筑工程有限公司（以下简称云城公司）、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司（以下简称万利丰公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民再129号民事判决,向赤峰市人民检察院申请监督,赤峰市人民检察院提请内蒙古自治区人民检察院抗诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民(行)监〔2019〕150XXXXXXXX号民事抗诉书向本院提出抗诉，本院作出（2020）内民抗38号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察官张军杰、检察官助理叶青出庭履行职务。申诉人徐军、贾庆东共同的委托诉讼代理人孙玉红、被申诉人云城公司的委托诉讼代理人郭宇民、牛占民，被申诉人万利丰公司的委托诉讼代理人禄能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院认为,赤峰市中级人民法院(2019)内04民再129号民事判决适用法律确有错误。理由如下:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条规定:根据民事诉讼法第二百二十七条规定,案外人对驳回其执行异议的裁定不服,认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的,可以自执行异议裁定送达之日起六个月内,向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。由此可见,案外人申请再审的条件为:认为原判决错误且损害其民事权益。1.原判决并无错误。徐军、贾庆东与万利丰公司协商一致将借款本息转化为购房款,签订《商品房买卖合同》,系当事人在债务到期后的清偿行为。松山区人民法院依据徐军与万利丰公司之间的《商品房买卖合同》,判决万利丰公司向徐军、贾庆东交付案涉房屋并协助办理产权登记并无错误。2.原判决没有损害云城公司的民事权益。云城公司的诉讼请求为支付工程款,徐军、贾庆东的××园房产,两个诉讼并非针对同一标的物,徐军、贾庆东与万利丰公司之间的商品房买卖合同纠纷的生效判决并未损害到云城公司的合法权益,云城公司亦未提交证据证实其对涉案房屋享有足以排他的民事权益,也没有证据证实万利丰公司出现资不抵债等情形。3.本案终审法院认定案涉房屋没有进行变更登记,所以以房抵债不形成优于其他债权的利益错误。本案的以物抵债是当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议,抵债物尚未交付债权人,债权人请求债务人交付的,只要不存在恶意损害第三人利益的情形,人民法院应该支持。申诉人徐军、贾庆东同意抗诉机关的抗诉意见，并认为：（一）赤峰市中级人民法院对本案没有管辖权，程序违法。依据因执行异议引发的案外人按照审判监督程序处理案件应当由作出原审判决、裁定、调解书的人民法院受理。涉案案件审理法院为赤峰市松山区人民法院。原审赤峰市中级人民法院无管辖权。（二）赤峰市中级人民法院认定事实错误，庭审过程中剥夺当事人辩论的权利，程序违法。云城公司的利害关系是与万利丰公司之间的债权债务关系，并非与案涉标的物有利害关系。请合议庭审查云城公司是否具备提起再审的案外人的身份问题。云城公司在其主张工程价款的诉讼中已经丧失优先受偿权的时限，本案中云城公司以优先受偿权利人申请本案的再审，不符合法律规定。按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房的工程价款不得对抗买受人”，云城公司同样也没有主张再审的身份权利。假使云城公司的权利合法，对于其主张的工程价款受偿权利也不因徐军、贾庆东与万利丰公司的商品房买卖关系而阻却，并非本案的买卖事实存在就阻碍了云城公司债权的行使，也非因本案而损害了云城公司的合法权益。（三）内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决内容合法，判决结果正确。赤峰市中级人民法院认为徐俊、贾庆东与万利丰公司就涉案房产为债务抵顶关系错误。被申诉人云城公司辩称，赤峰市中级人民法院（2019）内04民再129号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。（一）内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决所认定的事实及判项是错误的。徐军、贾庆东与万利丰公司在2014年8月28日、2015年11月4日所作的民事行为，不是房屋买卖合同关系，也不存在金钱债务替代履行债务的方式即以物抵债，更不是检察机关认定的“将借款本息转化为购房款，签订《商品房买卖合同》系债务到期的清偿行为”，而是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，即名为买卖实为担保。检察机关提出抗诉理由之一“将借款本息转化为购房款”是错误的，一是没有证据证明，二是原审判决在认定事实中只字未提借款本息以及借款本息如何进行转化为购房款的问题，何来的“将借款本息转化为购房款”？首先，协议不是“以房抵债”。其次，2014年8月28日发生借贷关系，当日就签订《商品房买卖合同》，怎么在当天就发生了债务到期后清偿行为了呢。（二）检察机关认为“原判决没有损害云城公司的民事权益”是错误的。1.涉案商业楼是云城公司出资建设的。万利丰公司没有资金开发建设涉案商业楼，才与云城公司签订《工程协议》约定以所建商住楼抵顶工程款，云城公司在承担银行贷款、拖欠民工工资等风险的情况下，于2013年10月完工。2.云城公司因万利丰公司不履行“以所建商住楼抵顶工程款”的约定，向法院申请诉前保全并提起诉讼，要求交付相应面积楼房抵顶工程款，涉案商住楼已经被网签登记（实际未出售）履行不能而被驳回。云城公司才再次提起诉讼要求给付工程款，经一、二审判决，法院支持了云城公司的主张，并驳回万利丰公司的反诉请求。3.自2015年9月与万利丰公司发生诉讼时，云城公司就申请保全了涉案商住楼，至赤峰市中级人民法院于2017年6月8日作出（2017）内04民终1213号民事判决后，云城公司申请执行涉案楼房，松山区人民法院于2019年6月26日作出执行裁定，再次查封了涉案房屋。4.在云城公司与万利丰公司发生诉讼期间，徐军、贾庆东以借款及买卖合同纠纷提起诉讼，2014年8月28日的民事行为是“名为买卖实为抵押担保”，其所涉及标的应是债权人与债务人之间的金钱债务，原审法院未按《最高人民法院关于审理民间借贷若干规定》第二十四条之规定审判，而是按照买卖合同纠纷进行审理，形成（2016）内0404民初5818号判决，不但是违法，且判决涉及标的物引发的与云城公司的纠纷至今未能执行解决，云城公司因该工程欠银行贷款未能偿还，拖欠民工工资未能给付，民工频频上访闹事等客观事实存在，故此，原审判决与云城公司具有利害关系并损害了云城公司的民事权益。综上，原审作出的判决与事不符，于理相悖，于法不容。赤峰市中级人民法院（2019）内04民再129号民事判决，认定事实清楚，适用法律准确，应依法予以维持。被申诉人万利丰公司答辩同意检察机关的抗诉意见。认为:首先，云城公司与万利丰公司之间有工程协议，但后续双方有解决工程款的方案，变更工程款的方式为现金结算。该事实在松山区人民法院（2016）0404民初1054号民事判决中有体现，云城公司出示了该份证据，对该中现金结算予以认可。其次，云城公司与万利丰公司之间的工程款已经松山区人民法院5266号民事判决予以确认，判决万利丰公司付云城公司5123747元，并判令云城公司腾退涉案房屋，再结合云城公司庭审中陈述工程完工时间为2013年，无论是工程完工时间还是作出判决时间，已经长达数年，云城公司并未主张优先受偿权。况且，在工程施工过程中，云城公司还委托牛占民爱人刘凤霞划拨了工程款350万元，万利丰公司与云城公司之间拖欠的工程款数额并不对，因万利丰公司现处于松山区刑侦大队侦查期间,最终未能准确核实数字。第三，依据松山区人民法院作出的5266号民事判决及云城公司未及时受偿权，说明万利丰公司与云城公司之间属于一般债权。第四，松山区人民法院作出的5818号民事判决并不存在任何错误，贾庆东、徐军与万利丰公司的房屋买卖是真实意思表示，2015年11月4日双方签订的协议中，第二条、第三条均明确记载双方达成房屋买卖合同，并要求云城公司与万利丰公司交付房屋，房屋未能交付，系因云城公司一直侵占至今，故万利丰公司认为松山区人民法院5818号判决并无不当，并未损害云城公司权益。综上，请求撤销赤峰中院129号判决，维持松山区人民法院5818号判决。徐军、贾庆东向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告向二原告交付位于赤峰市××区房产，合同编号为2013－0010763；二、请求法院判令被告协助二原告办理《商品房买卖合同》合同编号为2013－0010763的产权登记；三、请求法院判令被告自2016年6月1日起按照合同标的的月息2%利率计算至交付之日的违约金。内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院判决：一、被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内将位于赤峰市××区房产（合同编号为2013－0010763）交付给原告徐军、贾庆东；并以14181150.00元为基数，自2016年6月1日起按照月利率2%支付违约金至房屋交付之日止；二、被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司协助原告徐军、贾庆东办理《商品房买卖合同》合同编号为2013－0010763的产权登记。案外人云城公司以赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决错误且损害其合法权益为由，向赤峰市中级人民法院申请再审，请求依法撤销（2016）内0404民初5818号民事判决书。赤峰市中级人民法院于2018年11月9日作出（2018）内04民监272号民事裁定，提审本案。赤峰市中级人民法院经再审查明：2014年8月28日，因万利丰公司向徐军、贾庆东借款，与徐军签订合同编号为2013－0010763、2013－0010764、2013－0010765“商品房买卖合同”三份，约定将赤峰市松山区木兰街中段北侧松秀园小区2号商业楼出售给徐军。同日在房屋产权登记部门办理了网签登记。2015年11月4日，原告（乙方）徐军、贾庆军（丙方）与被告（甲方）万利丰公司签订“协议书”，协议约定一、原《商品房买卖合同》（合同编号为2013－0010763、2013－0010764、2013－0010765）中甲方出售给乙、丙方的松山区木兰街中段北侧松秀园小区2号商业楼，经三方协商，出售给乙、丙方的面积及范围调整为：一层，建筑面积为945.41平米（详见《商品房买卖合同》）（合同编号为2013－0010763），原二层三层《商品房买卖合同》（合同编号为2013－0010764、2013－0010765）解除，由乙、丙方在本协议签订后退出网签，并将相关收据凭证等及时退还给甲方，与此相关所形成的文件，均作废，不再履行，均以本协议为准。二、甲方将以上所约定部分作价￥14181150.00元，出售给乙、丙方，此款已由乙、丙方以转账和现金方式付清。（该款项中包括合同编号为2013－0010764、2013－0010765中乙、丙方已交付甲方的房款）。丙方同意依旧以乙方名义继续保持原网签合同（合同编号为2013－0010763）主体不变。三、本协议签订后，甲方应在2016年6月1日前将该房屋交付给乙、丙方。四、本协议所约定的面积不包括室内通行楼梯，该部分属于一、二、三层业主所共有，乙、丙方不得以任何形式阻止二、三层业主的使用。五、上述房产用于抵顶甲方以陈忠、陈彦廷名义向乙、丙方的借款总额。本协议全部履行后，甲方与乙、丙方此前债权债务均归消灭。乙、丙方应在本协议签订后，将持有的甲方的债权凭证交回。六、甲方不能在约定的时间内交付房屋，承担违约责任，自交付期满之日起，按2%利率计算违约金。七、甲方协助乙、丙方办理本协议所涉及的出售部分的产权登记手续，所涉及的税费按法律规定执行。贾庆军在本次审理中称，2014年8月28日，徐军和贾庆军用现金和转账的形式借给万利丰公司1220万元，2015年11月4日与万利丰公司结算完毕，加上利息是1470多万元，经与万利丰公司协商确定了新买卖关系，用此笔借款购买涉案2号楼一层楼房，当时的房屋单价是15000元一平，这与当时对外销售价格基本一致。2016年7月4日，云城公司将万利丰公司诉至松山区人民法院，请求其给付工程款5123747元，2016年10月21日，松山区人民法院作出（2016）内0404民初5266号民事判决，判令：一、赤峰万利丰房地产开发有限公司于判决生效后15日内给付赤峰云城建设有限公司工程款5123747元；二、赤峰云城建筑工程有限公司于判决生效后15日内腾退其占用的松秀园小区2号商业楼交付给赤峰万利丰房地产开发有限公司；三、驳回赤峰云城建设工程有限公司的其他诉讼请求，四、驳回赤峰万利丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。万利丰公司不服该判决，上诉至内蒙古自治区赤峰市中级人民法院。内蒙古自治区赤峰市中级人民法院于2017年6月8日作出（2017）内04民终1213号民事判决，驳回上诉，维持原判。赤峰市中级人民法院再审认为，本案系因案外人申请再审案件，云城公司并非系本案必要共同诉讼当事人的案外人，其对松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决提出异议，主张判决内容侵害其权利，进而要求撤销一审判决。故本案再审应审理云城公司对原一审判决提出异议部分的合法性，即一审判决是否侵害了云城公司的合法权益。本案中，2014年8月28日，徐军、贾庆东因借款与万利丰公司签订房屋买卖合同，在房产部门办理了网签登记，双方当事人并没有买卖涉案房屋的真实意思表示，而是为保证借款能够偿还而进行的网签登记，并不是真实的买卖关系，其实质为“名为买卖，实为借款担保”。2015年11月4日，双方经过结息，取消了对二、三层楼房的网签保留了对一层房屋的网签，并签订涉案协议书。协议书中约定“上述房产用于抵顶甲方（万利丰公司）以陈忠、陈彦廷名义向乙（徐军）、丙方（贾庆东）的借款总额。本协议全部履行后，甲方与乙、丙方此前债权债务均归消灭。”从该协议内容来看，其协议的实质为以物抵债协议。协议中虽约定万利丰公司协助徐军、贾庆东办理本协议所涉及的出售部分的产权登记手续，但现涉案房屋的产权并未办理在徐军和贾庆东名下，未发生物权变动。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与万利丰公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利和救济途径，不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权，即物权本身，该合同的订立并不能阻却其他合法权利人主张自己的权利。一审法院依据徐军、贾庆东与万利丰公司签订的商品房买卖合同，直接判令万利丰公司交付涉案的房屋并办理《商品房买卖合同》合同编号为2013－0010763的产权登记，其可能损害云城公司作为债权人平等受偿的权利。云城公司的再审请求具有合法性，其要求撤销原一审判决的请求成立。徐军、贾庆东与万利丰公司之间的相关争议可通过提起新的诉讼解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十四条第二款规定，判决如下：一、撤销松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决。二、驳回徐军、贾庆东的诉讼请求。一审案件受理费50元由赤峰万利丰房地产有限责任公司负担。本案再审查明的事实同原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,本案双方争执的焦点问题是赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决是否损害云城公司的民事权益。按照《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十四条第二款规定，案外人不是必要共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其权利造成损害的内容。云城公司并非本案房屋买卖合同关系中的必要共同诉讼当事人，仅仅是为保证生效民事判决判令万利丰公司支付其工程欠款得以执行，查封本案诉争的万利丰公司开发的位于赤峰市××区商业楼-1-01011房屋（合同编号2013-0010763），而该房屋系徐军、贾庆东与万利丰公司签订《房屋买卖合同》的合同标的。云城公司与万利丰公司之间因建设工程施工合同引发的工程款拖欠纠纷，属于一般债权。而徐军、贾庆东与万利丰公司签订《商品房买卖合同》的标的物即本案诉争房屋，已经在产权登记部门办理了网签。无论是徐军、贾庆东还是云城公司分别对万利丰公司享有债权，二者债权指向的并非同一标的物。云城公司申请执行的生效民事判决，即赤峰市中级人民法院（2017）内04民终1213号民事判决内容为万利丰公司给付云城公司工程款5123747元，云城公司腾退其占用的案涉房屋给万利丰公司，并非判决案涉房屋抵顶万利丰公司应当给付云城公司的工程款。故云城公司依据赤峰市中级人民法院（2017）内04民终1213号民事判决享有获得万利丰公司支付其工程款的民事权益。而赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决万利丰公司向徐军、贾庆东交付案涉房屋，承担违约金并为徐军、贾庆东办理产权登记。赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决并不损害云城公司的民事权益。云城公司认为徐军、贾庆东与万利丰公司签订《商品房买卖合同》“是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，即名为买卖，实为担保”，但并未能提供相应的证据予以证实。赤峰市中级人民法((2019)内04民再129号民事判决认为徐军、贾庆东与万利丰公司之间所签订的《商品房买卖合同》及协议书实质上为以物抵债，属于事实认定不清，适用法律不当。徐军、贾庆东与万利丰公司双方经协商一致终止借款合同关系建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期万利丰公司难以清偿债务时，通过将万利丰公司所有的商品房出售给徐军、贾庆东的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的以物抵债情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。综上所述，赤峰市中级人民法院(2019)内04民再129号民事判决认定原审判决损害云城公司民事权益，认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误，应予纠正。检察机关的抗诉理由成立，徐军、贾庆东关于撤销赤峰市中级人民法院(2019)内04民再129号民事判决的再审请求应予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:一、撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院(2019)内04民再129号民事判决；二、维持内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初5818号民事判决。本判决为终审判决。审判长 付建斌审判员 闫少波审判员 张国婷二〇二〇年十一月二十日书记员 潘恩溥