河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初3982号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，该公司经理。被告：吴满丽，女，1979年4月9日生，汉族，住漯河市源汇区。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业）与被告吴满丽物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告吴满丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费3344.88元；2、判令被告吴满丽按每日0.3%支付自2019年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司缴纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩1号楼4单元708号业主，物业面积为139.37平方米，按约定应该向原告缴纳自2018年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币3344.88元，但被告经多次催缴后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时缴纳物业管理费，逾期应缴纳违约金。被告吴满丽辩称，一、广恒物业所诉不是事实。答辩人与该物业不存在物业服务合同关系，答辩人没有违约行为也不适用物业合同的违约条款，不应当承担物业费用。同时已经交纳的2016年10月21日-2017年10月20日的物业费应当予以退还，具体日期记不清，但是2018年之前就交了一次物业费。小区被应急托管时，已经在小区居住了。1、2017年6月10日,答辩人小区在小区业主不知情并没有征得业主同意的情况下成立了业主委员会。广恒物业并未与答辩人小区业主签订物业管理服务合同,关于物业应当履行的义务,和物业费的收取等重要事项均没有公示和通告,答辩人也没有享受广恒物业提供的优质物业服务，因此双方并没有合同关系的情况下所产生的一切费用,业主一律不承担。2、根据《物业管理条例》“第十一条下列事项由业主共同决定:选聘和解聘物业服务企业。”之规定,答辩人小区若要选聘广恒物业为本小区的物业服务企业,是要全体业主共同决定的,但是答辩人并没有接到过召开业主大会的通知也没有参加过全体业主大会,更没有单独与广恒物业订立过物业服务合同,所以对广恒物业成为答辩人小区的物业不知情、不认可,所以,从2018年10月21日以后二年的物业费才没有交，故逾期未缴纳物业管理服务费违约金不于缴纳。二、所谓的广恒物业提供的“优质服务”如下：1、楼宇消防栓没有通水,没有水带,小区车辆乱停乱放,占用消防通道。小区楼道内电动车林立,有业主飞线充电,一旦因此发生火灾或漏电,后果不堪设想,而对此类常态,物业并没有去及时阻止或者新建充电桩、存车棚等途径解决存车难问题,楼道多有部分业主堆放的杂物,堵塞了消防通道,物业却从未真正实施过清理。物业的不管不问,一旦发生火灾将对业主生命安全及财产造成严重威胁。2、根据漯河物业管理条例实施细则一级物业服务标准,物业管理人员必须持证上岗,这是基本要求,但答辩人小区保安均为物业聘用的本小区60多岁老大爷,并无专业资质及保安上岗证,执勤期间多次出现脱岗和睡觉现象,大门敞开外人随意出入。3、业主反馈公共设施故障(如电梯故障,照明等),物业置之不理。小区多个单元门已坏很久,导致门禁磁卡不能用。单元楼道灯故障，一到晚上,小区漆黑一片,给老人和孩子出行带来不便。4、小区绿植长期无人打理维护,损毁严重,高温干早物业也不曾进行灌溉。5、公共区域内窗户或玻璃等公共设施损毁没有修缮。东一号楼二单元14楼道窗户玻璃损坏,业主告知物业后,物业竟然用透明胶布将玻璃粘接起来,一旦胶布风化,玻璃坠落,会出现什么后果？6、小区高层存在高空坠物的危险。西一号楼三单元与四单元之间,外墙水泥风化,脱落,经常出现高空坠物,本小区孩子经常在单元门口玩耍,一旦被砸伤,后果不堪设想,业主找广恒物业处理,广恒物业直接回复,我们不管，连警示标语都不贴一个。7、广恒物业私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌(含云柜等外部商业设施)的收入费用,并且没有向业主公布其收入的流向,其广告和车位收益应该为全体业主共有,广恒物业的行为严重侵害全体业主的权利，并向业主公布收支情况，物业费收取至今,广恒物业从未公示收支明细,业主有权了解物业费使用情况。8、部分业主入户门口大量公共线路杂乱裸露,无人管理,存在触电隐患。高层电梯常有垃圾且维修保养不到位,常有业主被关在电梯里，打电话给物业,也是回复：我们不管。9、小区内损坏的公共设施设备常年没有更换,部分单元的门锁、入户门铃损坏没有维修或更换,单元门敞开,任何人可以随意出入。这难道不是给小偷提供方便吗？10、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票,违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。三、广恒物业主张物业费收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准。但广恒物业提供的服务连5级都达不到。根据漯河名城网2019年7月16日报道，2019年5月中旬,经市住建局组织相关部门,行业专家组成三个督导检查组检查,七彩都市枫林小区被评为“较差小区”(得分60分以下),并下达整改通知。检查结果录入“河南省物业监管平台”企业信用记录。综上,答辩人认为,在2016年10月21日-2020年10月20日期间,被答辩人广恒物业与我小区业主没有签订物业服务管理合同,对已交的2016年-2017年的所有费用给予退还。庭审中原被告对被告系七彩都市枫林小区七彩1号楼4单元708号业主，房屋面积139.37平方，被告自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费用未交纳的事实均无异议，本院予以确认。原被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、业委会与原告方于2017年10月16日签订的物业管理合同，用以证明原告确实在小区服务。被告认为从来没有跟物业签过合同，不认可业委会签的物业合同；证据二、催交通知；被告质证称催交通知、物业管理合同都没见过，物业合同也没公示过，原告公司从什么时候入住小区被告也不知道，他们公司叫什么名字被告也不知道。小区有物业办公室，有门卫，但是不知道是不是广恒物业管理的被告的小区，也不知道小区有业主委员会。原告广恒物业认为，关于催费通知都是贴到业主门上的，物业服务合同是和业主委员会签的合同。被告提交证据一、民事判决书、民事裁定书，证明广恒物业一贯的作风就是起诉；原告认为此民事判决书和民事裁定书不能作为证据使用。证据二、照片一组，用以证明在原告公司管理期间，被告小区脏乱差的照片。原告不认可，认为此组照片很多以前见过。证据三、漯河市物业服务质量督查通报，证明小区上报，被评为物业服务较差的小区。证据四、2020年漯河物业管理条例实施细则，证明广恒物业在被告小区的服务并未达到其收费的标准。从未见过广恒物业的营业执照、收费标准等也没有公示过，没有召开过业主大会。原告认为，最新的物业管理条例明确规定了业主的权利与义务，交纳物业费是业主的业务，物业服务不到位可以和物业或者主管部门反映、沟通。业主大会的召开不是原告物业公司的事情。虽然前期没有签订物业合同，但是事实上原告公司也是在那里服务。对原被告提交的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称业委会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，因该业主委员会已在相关行政部门备案，对原告提交的物业服务合同，本院予以确认。被告提交的照片，原告虽然不认可，但被告提交的督查情况通报能印证原告服务质量较差，服务不到位，存在问题，对该事实本院予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告提交的2020年漯河物业管理条例实施细则系2010年12月1日起执行，因已取消对物业企业资质认定，对被告所称资质等级与服务标准不一的意见不予采信。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不交纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。被告已交纳了2016年10月21日-2017年10月20日的物业费。在2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约交纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式交纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告吴满丽抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，对原告诉请被告按每月每平方1元计算，本院调整为按每月每平方0.9元计算。被告辩称2016年10月21日至2017年10月20日期间未签订合同，被告不应交纳物业费，原告收取的物业费应予返还，因在此期间，广恒物业在该小区提供服务，被告不交纳物业费的理由不能成立。被告吴满丽的房屋面积为139.37平方米，自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费为3010.39元（139.37平方米×0.9元/平方米/月×24个月），被告应予交纳。原告广恒物业诉请违约金，因原告管理服务存在瑕疵，对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告吴满丽向原告河南广恒物业有限公司支付自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费3010.39元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴满丽负担。本判决为终审判决。审判员  曹玉娥二〇二〇年十一月二十八日书记员  王 菡