福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1170号 上诉人（原审被告）：林金财，男，1957年8月22日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：黄争，北京大成(福州)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南平市平安居置业管理有限公司，住所地南平市延平区八一路******。 法定代表人：杨红，总经理。 委托诉讼代理人：程金好，福建知力律师事务所律师。 原审被告：刘兰香，女，1953年12月1日出生，汉族，住南平市延平区。 原审被告：南平市万安资产管理有限公司，住所地，住所地南平市延平区滨江南路**海关大厦**iv> 法定代表人：吴瑞云，执行董事。 委托诉讼代理人：冯积仁。 委托诉讼代理人：朱金凤。 原审第三人：薛守波，男，1986年10月11日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕(南平)律师事务所律师。 上诉人林金财因与被上诉人南平市平安居置业管理有限公司（以下简称平安居公司），原审被告刘兰香、南平市万安资产管理有限公司（以下简称万安公司）、原审第三人薛守波物业服务合同纠纷一案，不服福建省南平市延平区人民法院（2020）闽0702民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 林金财上诉请求：撤销一审判决，驳回平安居公司的起诉或改判驳回平安居公司对林金财的诉讼请求。事实与理由：一、平安居公司提起本案诉讼已构成重复起诉。平安居公司原提起诉讼要求薛守波支付拖欠的物业服务费及违约金，刘兰香、林金财承担连带责任。一审法院认为万安公司是案涉房产业主并向平安居公司释明，要求其变更万安公司为被告，但平安居公司拒不变更，故一审法院判决驳回了平安居公司的起诉。现平安居公司再次提起诉讼，仅调整当事人的诉讼地位，并未变更诉讼标的，已构成重复起诉。一审法院判决刘兰香、林金财承担物业费及违约金，实质已否定前诉裁判结果。二、平安居公司的部分主张已超过诉讼时效，该部分诉请应予驳回。1.平安居公司明知万安公司已将房产转给刘兰香、林金财，亦知晓薛守波系实际使用者，但未提供证据证明其曾向刘兰香、林金财及薛守波催讨物业费。2.从平安居公司提交的证据看，平安居公司从2014年12月起向万安公司发函主张权利，函件签收人均为吴瑞云，但吴瑞云从2016年10月26日起才成为万安公司法定代表人，且无证据证明吴瑞云在2014年12月至2016年10月期间系万安公司工作人员。同时，案涉房产已于2013年转让给刘兰香，2014年平安居公司仍向万安公司发催讨函，万安公司明知案涉房产的实际产权人系刘兰香，还签收相关函件，显然不符合常理。可见，二者存在恶意串通、弄虚作假的行为。3.刘兰香、林金财及薛守波三人均长期在延平生活，平安居公司并未向三人主张权利。三、林金财于2011年11月2日出具的《委托书》仅授权刘兰香处理“延府豪庭南北各负一层”房产的相关事宜，并未授权刘兰香对外签订《房屋租赁合同》，更未授权刘兰香收取租金及收益，故林金财并不知晓刘兰香与薛守波之间的合同关系。且林金财已于2013年9月19日将其持有的案涉房产份额转让给案外人蒋自良，故林金财并非业主也非实际物业使用人，林金财至今未收到分文租金，一审判决林金财需承担物业费，将导致权利义务严重失衡。四、薛守波作为物业实际使用人无需承担物业费，于法无据。《房屋租赁合同》仅约定薛守波无需向刘兰香缴纳物业费，并未约定也无权约定薛守波不需要向物业公司缴纳物业费。 平安居公司辩称,林金财的上诉理由不足以推翻一审判决，应驳回上诉，维持原判。 刘兰香述称，其同意林金财的上诉意见，物业费应由薛守波承担。 万安公司述称，1.平安居公司是案涉小区唯一合法的物业企业，其通过合同形式取得了物业服务的权利，履行了物业服务的义务，应当取得物业服务的报酬。本案不构成重复诉讼。2.案涉房产的实际受益人为薛守波，其不仅享受了物业服务，还在转租案涉房产时向承租人收取物业费，故薛守波应当承担物业费。综上，一审认定事实清楚，请二审法院依法裁判。 薛守波述称，1.林金财上诉理由的第四点不能成立。一审已作出正确判决。2.根据根据《物业管理条例》的相关规定及案涉《房屋租赁合同》的约定，薛守波无需缴纳物业费。 平安居公司向一审法院起诉请求：1.刘兰香、林金财立即支付拖欠的物业服务费计673905.6元（2014年4月至2020年3月）、逾期付款违约金71770.90元及2020年4月1日至款项付清之日止的逾期付款违约金（按日万分之一计付）；2.万安公司、薛守波对上述第一项诉讼请求承担连带责任。 一审法院认定事实:2012年11月1日，平安居公司与延府豪庭业主委员会签订物业服务合同，约定：由平安居公司为延府豪庭小区提供物业服务，商业物业的物业费按每月2元每平方米计算，物业费按月交纳，逾期违约金按日万分之一计算。合同签订后，平安居公司于2012年11月1日进驻小区提供物业服务至今。2018年1月1日双方续签了物业服务合同，对前述约定内容未作变更。2012年3月1日，万安公司（甲方）与刘兰香、林金财（乙方）签订《房产抵押担保借款协议书》一份，主要约定：甲方向乙方借款6000万元，甲方将其名下坐落于南平市延平区××路××号-1层-1层商场（产权证号：南房权证字第2××3号）及坐落于南平市延平区××路××号-1层-1层商场（产权证号：南房权证字第2××5号）抵押给乙方。2013年8月1日，万安公司（甲方）与刘兰香、林金财（乙方）针对上述《房产抵押担保借款协议书》签订《补充协议》一份，主要约定：刘兰香、林金财应在2013年8月30日前支付万安公司28841820元，原抵押房屋变更为买卖房屋，在抵押房屋所有权未发生转移前，乙方可对外进行招商、出租，所需相关手续甲方无条件提供。2014年3月20日，南平博基房地产开发有限公司（甲方）、万安公司（乙方）与平安居公司（丙方）签订《协议书》一份，主要约定：甲、乙方将其所有的南平市延平区××路××号（文化中心广场）和南平市延平区××路××号以及专属公共设施、设备委托丙方提供物业管理服务。同年3月28日，刘兰香（甲方）与薛守波（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将坐落于南平市延平区××路××号-1层-1层商场和南平市延平区××路××号（文化中心广场）-1层-1层商场出租给乙方，该租赁物由乙方自行管理，乙方不向甲方交纳物业费。万安公司在该份《房屋租赁合同》的空白处加盖公章。平安居公司分别于2014年12月21日、2015年12月23日、2016年11月17日向万安公司催收物业费。2019年5月9日，平安居公司将薛守波、刘兰香、林金财作为被告，万安公司作为第三人诉至法院，要求薛守波支付2014年4月至2018年12月的物业服务费，刘兰香和林金财对上述债务承担连带责任，法院审理后认为，平安居公司应当以万安公司为被告，经释明后平安居公司未变更万安公司为被告，故判决驳回平安居公司的诉讼请求。2020年4月14日，平安居公司以刘兰香、林金财和万安公司为被告、薛守波为第三人提起诉讼。另查明，自2011年5月13日起至今，坐落于南平市延平区××路××号-1层-1层商场（产权证号：南房权证字第2××3号）及南平市延平区××路××号（文化中心广场）-1层-1层商场（产权证号：南房权证字第2××5号）一直登记在万安公司名下，其为案涉房屋的所有权人，产权面积共计4679.92平方米。 一审法院认为，平安居公司与延府豪庭业主委员会签订的两份物业服务合同，均符合法律规定，合法有效，对物业公司和小区全体业主均具有约束力。平安居公司按约定进驻小区提供物业服务，万安公司系该小区房屋的业主，根据物业合同的约定其应当向平安居公司交纳物业服务费。万安公司作为涉案房屋的所有权人，其与刘兰香、林金财针对双方的《房产抵押担保借款协议书》而签订的《补充协议》《委托代理协议书》等，明确由刘兰香、林金财享有涉案房屋占有、使用、收益、处分等权利，并承担所产生的水电、物业等费用。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。平安居公司要求刘兰香、林金财支付物业费，万安公司承担连带责任的诉讼请求，于法有据，予以支持。万安公司主张其不承担支付物业费的连带责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。本案涉及的万安公司名下房屋产权面积共计4679.92平方米，每月物业费为4679.92平方米×2元=9359.84元，平安居公司主张物业费按每月9359.80元计算未超过合同约定，故平安居公司主张2014年4月至2020年3月物业费共计为673905.60元(9359.80元/月×72个月）的请求，予以支持。合同约定物业费应于每月20日前支付，违约金按日万分之一计算，按合同约定逾期付款违约金应自当月21日起算，平安居公司提出2014年4月至2020年3月的违约金从应交费月份的次月起按每月30天（全年共计360天）计算违约金的主张未超过合同约定，予以采纳，故2014年4月的违约金自2014年5月起算，2014年5月至2020年3月共计71个月，故每月违约金应为9359.80元×0.1‰×30天=28.08元，71个月的违约金共计28.08×[（1+71）×71÷2]=71770.95元，平安居公司主张违约金为71770.90元未超过合同约定，予以支持。对于林金财、薛守波提出的本案属于重复诉讼的抗辩理由，平安居公司于2019年5月9日向一审法院提起的诉讼请求，与本案中平安居公司提起的诉讼请求不相同，不满足重复诉讼的构成要件，故林金财、薛守波的该项抗辩理由不能成立，不予采纳。对于林金财、薛守波提出的本案部分物业费超过诉讼时效的抗辩理由，平安居公司分别于2014年12月21日、2015年12月23日、2016年11月17日向万安公司出具《催缴通知》，该通知由万安公司法定代表人吴瑞云签收，发生诉讼时效中断事由，平安居公司于2019年5月29日提起诉讼后，该院于2019年7月11日作出判决，该判决于2019年8月21日发生法律效力，诉讼时效再次中断。故本案涉及的物业费诉讼时效应从2019年8月22日开始计算，未超过诉讼时效。林金财、薛守波的该项抗辩理由不能成立，不予采纳。对于万安公司提出的薛守波为物业服务的最终受益人，应由薛守波承担连带责任的抗辩理由，万安公司和刘兰香、林金财均未与薛守波约定由其支付物业费或承担连带责任，且薛守波与刘兰香之间的租赁合同纠纷也不属于本案审理范围，故万安公司该项抗辩理由不能成立，不予采纳,对于薛守波主张其不承担连带责任的抗辩理由成立，予以采纳。综上，平安居公司要求刘兰香、林金财支付物业服务费673905.60元、违约金，以及万安公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。刘兰香经传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条规定，判决：一、刘兰香、林金财应于判决生效之日起十日内向平安居公司支付物业服务费673905.60元及违约金至欠款还清之日止（暂计至2020年3月31日为71770.90元，2020年4月1日起按日万分之一的标准计算）；二、万安公司对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回平安居公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11256.70元，减半收取计5628.35元，由刘兰香、林金财、万安公司共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。除林金财对一审遗漏认定其于2013年9月19日将案涉房产份额转让给案外人蒋自良及刘兰香认为一审遗漏查明案涉《房屋租赁合同》第五页第四条第一款约定的内容外，各方当事人对一审认定事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。关于二审中各方当事人争议的事实，本院将在下文裁判理由部分，结合二审证据一并予以分析、认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1.平安居公司提起本案诉讼是否构成重复起诉；2.林金财是否应承担支付物业费的义务；3.平安居公司的主张是否超过诉讼时效。 关于争议焦点1。经审查，平安居公司在（2019）闽0702民初2312号案件中系以刘兰香、林金财是案涉房产的实际所有权人，薛守波是案涉房产的实际使用人为由，向三人主张权利。本案中，平安居公司系以万安公司是案涉房产所有权人，刘兰香、林金财是二人与万安公司约定承担物业费的义务人，薛守波系案涉房屋实际使用人为由，提出权利主张。故平安居公司在两次诉讼中主张的法律关系不同，且另案判决驳回平安居公司对刘兰香、林金财诉请，系基于平安居公司主张的法律关系有误，并未对刘兰香、林金财是否物业使用人并据此承担物业费作出认定。故平安居公司的主张不构成重复起诉，林金财的该上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点2。根据各方陈述可知，案涉房产虽未办理产权登记，但林金财、刘兰香已凭《抵押协议》《补充协议》实际获得案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利，应认定其为案涉房屋的使用人。故一审法院根据《物业管理条例》第四十一款的规定，判决林金财承担物业费支付义务，并无不当。至于林金财提出其对刘兰香处分案涉房屋的情况并不知情的上诉理由，林金财与刘兰香因案涉房屋而发生的争议，属于二人内部法律关系，不影响二人共同对外承担责任，即林金财主张的该上诉意见，与本案处理无关，本院对此不予审查。同时，林金财二审中提交的其与蒋自良签订的《转让合同》，因与本案无关，本院不予采信。 关于争议焦点3。一审判决对平安居的主张是否超过诉讼时效已做充分阐述，林金财亦未提交证据证明平安居公司与万安公司之间恶意串通，更何况万安公司仍须对讼争债务承担连带责任。故对于林金财的该上诉理由，本院不予采纳。另，关于薛守波是否承担责任的问题，刘兰香与薛守波签订的《房屋租赁合同》关于“该租赁物由乙方（薛守波）自行管理，乙方不向甲方交纳物业费”的约定，结合合同文义，该约定条款与水、电费分担条款共同在“租赁期间相关费用及税金”项下，故“乙方不向甲方交纳物业费”应指薛守波无需承担物业费的意思。因此，一审判决驳回平安居公司对薛守波的诉请，并无不当。更何况平安居公司对一审判决并无异议。因此，林金财提出的该上诉理由，本院亦不予采纳。 综上所述，林金财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11256.70元，由林金财负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 熊建安 审 判 员 吴彦瑾 审 判 员 刘冬龙 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 庄淑鸿 书 记 员 郑瑞颖 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销裁定原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。