苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6296号原告：苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州吴中经济开发区广建路******。负责人：吴小霞，该公司经理。委托诉讼代理人：朱宏振，该公司员工。委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。被告：周德青，女，1976年10月14日生，汉族，住灌南县。原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（以下简称科桥物业吴中分公司）与被告周德青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员何亚平适用小诉讼程序公开开庭进行了审理。原告科桥物业吴中分公司之委托诉讼代理人孙善伟、被告周德青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科桥物业吴中分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2012年8月1日至2015年12月31日共计41个月的房屋使用费24491元、物业管理费9184元、保洁费5125元，合计38800元，扣除保证金2957元后，实际应付35843元。事实和理由：其自2008年7月起接受苏州大学文正学院委托，对该学院位于苏州吴中经济开发区越溪文正学院后勤生活服务区房屋进行招租经营和物业管理。2011年6月8日，其与被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》，约定由被告使用该服务区A1-22号建筑面积为44.8平方米的房屋，用于开设韩国料理店，使用期限自2011年8月1日至2012年7月31日，全年房屋使用费7168元；保洁费每月150元，全年按10个月收取共1500元；全年物业管理费2688元，合计全年费用为11356元，折合每月946.40元。被告为履行该合同向其支付保证金2957元。以上合同于2012年7月31日履行期满后，被告继续使用该房屋经营，但从2012年8月1日至2015年12月31日共41个月按每月946.40元计算的房屋使用等费用拖欠不付，故诉至法院。被告周德青辩称,租赁合同不是其签的，其没有向原告缴纳过任何费用，其不应向原告支付租金等费用。本院经审理认定事实如下：2005年，苏州大学文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将其位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。后苏州科桥物业管理有限公司成立苏大教服文正后勤服务中心，并以该中心名义开展招租经营。2008年10月，苏州科桥物业管理有限公司将苏大教服文正后勤服务中心更名为科桥物业吴中分公司。2009年7月10日，原告将位于A1-22服务用房出租给案外人苏长英用于经营水果超市，建筑面积为44.80平方米，合同期限自2009年8月1日至2010年7月31日。合同约定，全年房屋使用费7168元；物业服务费为每月每平方6元，全年2688元；保洁费（餐饮：人民币150元/月，非餐饮：人民币75元/月，每年按10个月收取）。以上事实，由原告提供的苏州市吴中区发展计划局文件复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、建筑工程消防设计审核意见书复印件、苏州大学文正学院出具的证明复印件、服务用房使用合同书、服务用房物业管理合同书、工商登记信息，当事人的陈述及本院庭审笔录等附卷佐证。庭审时，原告为佐证其陈述，提供如下证据：1.服务用房使用合同书及物业管理合同书（落款日期为2011年6月8日），拟证明原、被告签订合同，约定被告向原告承租房屋系文正学院后勤服务区，位置是A1-22号，面积为44.8平方米，合同期间为2011年8月1日至2012年7月31日，费用标准是房屋使用费每年7168元；保洁费每月150元，全年按10个月计算共1500元；物业管理费每年2688元，全年租房费用是11356元。2、被告使用涉案房屋2012年至2015年期间水电费记账凭证4份、现金解款单4份、收据4份，拟证明被告在合同到期后仍然继续经营使用涉案房屋，双方形成了不定期租赁关系。经质证，被告陈述，上述合同上的名字不是其所签，对真实性不予认可，其没有缴纳过任何水电费用。其曾在文正学院的叶子干锅店打工，也在其他家店工作过。其没有租赁使用过涉案房屋，也没有去工商局就涉案房屋办过个体营业执照。其要求对上述合同的被告签字笔迹申请司法鉴定。对此，原告陈述，经核实，上述合同不是被告本人所签，而是由被告的亲属代签的。被告承租房屋开设餐饮店，水电费是被告交的，来交钱的人有可能不是被告本人但都是被告派来的。涉案的房屋被告使用到2016年1月寒假期间，原告仅主张截至2015年12月的相应费用。审理中，原告补充提供如下证据材料：1.服务用房使用合同书复印件（落款日期为2009年7月10日）、物业管理合同书（落款日期为2009年7月10日）、案外人苏长英居民身份证复印件、个体工商户营业执照复印件，拟证明2009年7月10日，原告与苏长英签订上述合同，约定由原告将A1-22号服务用房提供给苏长英使用，以该房屋为经营场所，办理了个体工商户营业执照。2.转让协议，拟证明苏长英与被告周德青于2010年3月1日签订转让协议，将涉案房屋转让给周德青继续经营。在该协议中明确了2010年3月1日之后所有经营责任由周德青承担。转让协议上有苏长英与被告签字。3.科桥物业安全管理责任书、钥匙签收单、服务用房使用合同书签收单、服务用房管理公约签收单、商家水电交接读数记录、周德青居民身份证复印件，拟证明周德青在与苏长英签订转让协议时在本组相关证据书上签字，表示确认和接收。4.个体工商户设立登记申请书复印件、服务用房使用合同书及物业管理合同书（落款日期2010年7月31日），该合同约定使用期限自2010年8月1日至2011年7月31日，承租房屋用于经营龙泉餐厅，保证金为2957元，房屋使用费为每年7168元，保洁费为餐饮每月150元，物业费每月每平方6元，计每年2688元。拟证明周德青受让涉案房屋后，在工商部门办理的个体工商户设立龙泉餐厅，登记申请时与原告签订了合同。该组合同由被告本人签字。5.个人承诺书，拟证明周德青在2011年6月8日与原告签订涉案合同时书面作出承诺。经质证，被告陈述，身份证复印件是其的，转让协议、安全管理责任书、钥匙签收单、落款日期为2010年7月31日的使用合同和物业管理合同上的名字是其签的，其他“周德青”的名字均不知道是谁签的。工商登记是其以前的老板拿其身份证办理的，其不知道老板叫什么名字。上述转让协议和租赁合同是其老板让其帮忙签的。其未就涉案房屋与原告办理过退房交接手续，其没有向原告支付过房屋租金使用费、保洁费、物业管理费。原告还陈述，在上述证据中商家水电交接读数记录、个体工商户设立登记申请书、个人承诺书均有周德青签名，该签名与2011年6月8日的服务用房使用合同书、物业用房合同书乙方一栏周德青的签名是同一人所签，原告有理由相信，代周德青签名的人系在场的周德青的配偶或亲戚。基于双方此前签订的服务用房合同书、物业管理合同书及实际履行情况，原告认为该代签人有权代表被告与原告签订续租房屋，涉案合同承租房屋的地址、门牌、承租人身份、使用房屋的用途、向工商局办理个体执照，并结合在2015年12月之前水电支付、使用情况及被告收取钥匙缴纳保证金后始终未向原告办理退房及退还保证金手续，案涉合同代签人实际是代被告，符合表见代理的特征，其行为构成表见代理，最后一个合同虽非被告签字，但由表见代理人实施的民事行为后果应当由被告承担。此外，之前庭审质证和开庭时，被告当庭否认租用过涉案房屋，法官一再询问被告所做陈述是否属实，被告称保证属实，但从提交的证据看，被告不是实事求是，是严重缺乏诚信的表现。本院认为，根据双方当事人的确认，被告确认其与原告签订了《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》（合同期限为2010年8月1日至2011年7月31日），被告辩称该合同系其代他人所签，不能提供相应证据佐证，本院不予采信，上述合同不违反法律规定，合法有效。合同约定房屋使用期限届满，被告作为承租人应于期满前腾退房屋，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告主张合同到期后被告仍继续使用涉案房屋，为此进一步提供合同期限自2011年8月1日至2012年7月31日的服务用房使用合同书、物业管理合同书，该合同落款处签有被告名字，原告还提供了截至2015年12月份的水电费交款收据予以佐证。该合同的落款签字虽不是被告本人所签，但被告确认未与原告办理过腾退交接手续，且被告在之前的庭审时陈述曾未与原告签订过租赁合同及使用过涉案房屋，而在之后的庭审时又确认签订过租赁合同并办理过房屋转租相关手续，前后陈述不一致，作不诚信诉讼，应对此承担相应法律后果。原告提供的证据能够证明被告自案外人处转租到涉案房屋，并与原告签订相应租赁合同，合同到期后未办理涉案房屋退还手续，应承担相应举证不能的法律后果，原告主张被告继续使用涉案房屋至2015年12月31日，可信度较高。被告在庭审时陈述其未向原告支付过房屋使用费、物业费、保洁费等，现原告主张被告按合同约定支付2012年8月1日至2015年12月31日的房屋使用费24491元、物业费9184元、保洁费5125元，共计38800元，并认可扣除保证金2957元。经结算，由被告支付原告35843元，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：被告周德青于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司人民币35843元。案件受理费减半收取人民币348元，由被告周德青负担。该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，本院不再退还原告预交的案件受理费。本判决为终审判决。审 判 员 何亚平二〇二〇年十一月十日法官助理 徐红梅书 记 员 徐玉华