广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终30390号上诉人（原审原告）：张振文，男，1972年12月7日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘伟健，广东格明律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张彦明，男，1975年2月25日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：袁海雄，广东格明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐煦，男，1973年4月8日出生，汉族，住址广东省惠州市大亚湾区。上诉人张振文、张彦明因与被上诉人徐煦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初29667号民事裁定，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张振文、张彦明的上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。事实与理由：一审法院认定的事实错误；《房屋租赁合同》与《租赁合同书》涉及的租赁房屋面积具有明显区别，不能将两者的标的混淆为一体；且《房屋租赁合同》未生效，不是张彦明与徐煦的真实意思表示。因此，一审法院裁定结果错误，依法应当予以撤销。一、张振文、张彦明诉求徐煦搬离深圳市罗湖区房屋，是依据《租赁合同书》的约定，租赁面积是底层约150平方米，而《房屋租赁合同》仅仅载明40平方米出租房屋部分，标的物面积明显不同，因此该《房屋租赁合同》管辖约定不能认定为案涉房屋租赁纠纷的管辖约定。张振文与张彦明依据《租赁合同书》对深圳市罗湖区约150平方米的房屋提起诉讼，并非对《房屋租赁合同》40平方米的房产纠纷提起诉讼，因此一审法院具有管辖权。二、一审法院未查清张振文在徐煦提交的《房屋租赁合同》签名，该合同未产生效力，一审法院直接要求张振文依照《房屋租赁合同》提起仲裁，限制了张振文的诉讼权利。三、徐煦提交的《房屋租赁合同》未生效，且也不是徐煦与张彦明的真实意思表示，双方也未履行《房屋租赁合同》。张振文、张彦明当庭补充上诉理由如下：被上诉人提交的房屋租赁合同系其为办理子女学籍和医疗许可执照开设公司等用途，需要办理租赁合同备案手续而由上诉人张彦明与被上诉人擅自签订。被上诉人徐煦答辩称，我提交的深圳市房屋租赁合同书第一条是出租面积共计140平方米，标的是深圳市罗湖区XX，并不是上诉人在上诉状当中称的房屋租赁凭证。因为我承租房屋以来，办理房屋租赁合同共签了三次房屋租赁凭证，每次都是二上诉人缩小面积，2014年虚构为80平方米，2015年虚构为40平方米，2017年虚构为40平方米。另外，房屋租赁合同证明书租赁面积40平方米每月租金1000元，这就是在街道办去备案的阳合同，而自从我承租张振文、张彦明的房屋以来，一直是租的是33栋整个一楼，面积140平方米。深圳市房屋租赁合同书是我和张彦明、张振文协商了将近10多天，于2017年7月21日在某街道办办事大厅签订的，签订的即为阴合同，合同的租赁期限是2017年7月2日至2029年7月1日，履行合同发生纠纷时可提请房屋租赁机关调解或向国际仲裁院申请仲裁，而且此合同已履行两年多。我和张振文、张彦明签订的深圳市房屋租赁合同书与我实际承租面积一致，与房产证、土地证的使用面积一致。另外，张振文授权张彦明代签深圳市房屋租赁合同书，张振文提供了其身份证，其母亲的土地证和房产证，而且深圳市房屋租赁合同书张振文、张彦明各持一份，合同签订过后得到了张振文的确认，而且双方履行合同两年多，当时签订合同后由于租金每个月是8000元，最后双方协商每年的1月1日起加租10%，每次加租都是张振文的老婆按照10%加租，有张振文的老婆、张彦明的老婆的收租单为证，当时签订的深圳市房屋租赁合同书，本合同一式三份，甲方持一份，乙方持一份，合同登记机关持一份，实际上是合同登记机关持的是阳合同（虚假合同），甲方张振文、张彦明各持一份，我持一份。上诉人张振文、张彦明向一审法院起诉请求：1.判令被告立即搬离位于深圳市罗湖区房屋；2.判令被告自2019年7月1日开始按每月16000元的市场同等租金标准向二原告支付房屋占有使用费，至被告实际搬离之日止（暂计算至2019年7月31日，已支付12000元，需再支付4000元）；3.判令被告向二原告支付违约金，按每月以房屋占有使用费50%计算，直至被告搬离之日止（暂计至2019年7月31日为8000元）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认为：根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。被告提交了2017年7月2日二原告与被告签订的《房屋租赁合同》（该合同已办理租赁备案登记），合同第十二条约定，甲、乙双方就履行本合同发生纠纷，应通过协商解决；协商解决不成的，可提请房屋租赁主管机关调解或向深圳国际仲裁院申请仲裁。在本案首次开庭前，被告向法院递交《申请书》，要求适用仲裁条款，驳回原告的起诉。法院认为，双方的仲裁约定符合《中华人民共和国仲裁法》第十六条规定且无第十七条规定的无效情形存在，仲裁约定对双方均具有约束力，应排除法院的主管。本案应驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第十七条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条规定，裁定：驳回原告张振文、张彦明的起诉。本案不收取诉讼费（原告预交50元予以退回）。经本院审理查明，被上诉人在一审中提交的《房屋租赁合同》载明出租房屋面积140平方米，租赁期限2017年7月2日至2029年7月1日，月租金8000元。该合同约定双方就履行本合同发生纠纷可提请房屋租赁主管机关调解或向深圳国际仲裁院申请仲裁。合同落款处甲方有张彦明、张振文的签名，乙方有徐煦的签名，日期均为2017年7月2日。张彦明在二审庭审中确认其签名为本人所写，称不记得张振文的签名是谁签的；张振文否认其签署了该合同，徐煦称当时张振文告知徐煦让其弟张彦明代其签名；张振文在二审庭审中确认2017年7月后其妻子有收取徐煦支付的租金并向徐煦出具收据。徐煦另提交房屋租赁主管部门出具的《房屋租赁合同证明书》载明出租方张彦明、张振文，承租人徐煦，合同开始时间2017-07-02，合同截止时间2019-07-01，合同面积40，合同月租金1000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为被上诉人提交的《房屋租赁合同》能否证明其与两上诉人已达成仲裁协议。被上诉人承租涉案房屋多年，其提交落款日期为2017年7月2日的《房屋租赁合同》，载明双方就履行本合同发生纠纷可提请房屋租赁主管机关调解或向深圳国际仲裁院申请仲裁。上诉人主张该份合同系为办理租赁合同备案手续而签，并非双方的真实意思表示，但房屋租赁主管部门出具的《房屋租赁合同证明书》载明备案合同的房屋面积、月租金及租赁期间均与被上诉人在诉讼中提交的《房屋租赁合同》的相应信息不符，故上诉人主张《房屋租赁合同》为用于备案登记的虚假合同，与事实不符，本院不予采纳。上诉人还主张该合同上张振文的签名非本人所签，故协议对张振文不产生效力。对此本院认为，被上诉人主张张振文的签名系张彦明代签，张彦明确认其本人签名属实，却称不记得张振文的签名谁签的，结合张振文、张彦明的亲属和共同所有人的关系，被上诉人主张的张彦明代张振文签名的事实具有高度盖然性，本院予以采信。张彦明作为房屋的共同所有人代张振文签署合同，张振文事后亦接受被上诉人每月交纳的租金，应视为张振文对张彦明的代签合同行为予以追认，故《房屋租赁合同》对两上诉人均发生效力。上诉人主张张振文仍有权提起诉讼，依据不足，本院不予支持。原审依据《房屋租赁合同》约定的仲裁协议裁定驳回两上诉人的起诉，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人张振文、张彦明的上诉请求不能成立，原审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 沈    炬审判员 郑  寒  江审判员 易    静二〇二〇年十一月十三日书记员 陈泱羽（兼）书记员 彭镘羽（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。