云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初2349号原告陈洪，男，1985年5月30日出生，汉族，云南省盐津县人，住盐津县。委托代理人杨丽娟，云南天外天（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。被告冯开友，女，1983年11月20日出生，汉族，云南省水富县人，本科文化，居民，住水富县。被告余倩，女，1987年3月5日出生，汉族，云南省盐津县人，本科文化，居民，住昭通市。原告陈洪诉被告冯开友、余倩确认合同有效纠纷一案，本院于2019年4月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈洪的委托代理人杨丽娟，被告冯开友、余倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洪诉称,被告冯开友与昭通市云房房地产开发经营有限公司于2011年7月23日签订《商品房购销合同》，购买昭阳二十一世纪二期项目独栋商业5栋房号S1号商铺，但该商铺实际购买人是被告余倩。2011年7月，被告余倩以423,740.00元的价格购得昭阳二十一世纪二期项目独栋商业5栋房号S1号商铺，支付方式为首付213,740.00元，尾款210,000.00元通过工商银行按揭贷款支付。由于被告余倩不能办理贷款，于是借用被告冯开友的名义签订《商品房购销合同》并办理了贷款。二被告约定，被告冯开友虽为贷款人和购房人，但不支付任何费用，对该商铺不享有任何债权不承担任何债务。银行贷款由被告余倩每月按时以现金或转账的方式存入被告冯开友工行卡供银行扣款。因急需现金周转，被告余倩于2014年6月以458,000.00元的价格将该商铺转卖给原告陈洪，被告余倩收到原告购房款后，将200,000.00元存入被告冯开友工行卡，帮被告冯开友结清其在工商银行关于该商铺的所剩贷款。被告冯开友答应无偿帮忙出面与原告陈洪签订该商铺的买卖协议以及协助原告陈洪办理商铺的所有权证。原告陈洪与被告冯开友于2014年6月20日签订《商铺购买协议书》，协议约定，原告陈洪转购被告冯开友位于昭阳二十一世纪二期项目独栋商业5栋房号S1号商铺，转购房款为人民币45.8万元。该商铺产权登记时，被告冯开友要积极配合原告陈洪完成过户手续登记。原告陈洪付清了全部购房款，现被告冯开友怠于履行合同约定义务，导致原告陈洪的合法权益得不到维护和保障。综上所述，原告陈洪与被告冯开友双方基于真实意思签订了《商铺购买协议书》，明确约定了双方的权利义务。被告冯开友怠于履行合同约定义务，侵犯了原告陈洪的合法权益，故提起诉讼，请求依法判决：1、确认原告陈洪与被告冯开友于2014年6月20日签订的《商铺购买协议书》有效；2、判令被告冯开友、余倩协助原告陈洪办理房屋所有权证；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告冯开友辩称，1、2014年6月20日，我与原告签订《商铺购买协议书》，当日我就把该商铺的资料全部交给了原告，且自2014年6月20日起，该商铺的所有权和所产生的经济效益全部归陈洪所有，该协议本身就是有效的；2、我与原告签订《商铺购买协议书》当天，我应原告的要求陪同原告去房管中心办理房屋过户手续，当时工作人员说证件不齐不能过户。之后我还打电话给开发商，并去开放商那里重新备案，我和原告说过只要需要我配合我就配合，我已经履行了陪原告过户的义务；3、原告所付的购房款都是付给余倩的，我一分钱都没有收到；4、我和原告签订协议是余倩从中牵的线，签订协议的时候我和原告都没有见过面，后来我才知道原告和被告余倩系亲属关系。被告余倩辩称，1、《商铺购买协议书》系原告与冯开友自愿签订，我不是合同的当事人，与我没有关系；2、合同约定，商铺交易价格是45.8万元，陈洪只支付了42万元，还有38,000元未支付；3、原告起诉前联系过我，要求我协助他请冯开友过户，我说房产证还没办下来肯定过不了户。开发商我也帮原告联系过，但联系不上。尽管从法律上讲我没有责任，但我很积极的帮原告写了情况说明，协助原告找冯开友过户。我与冯开友都同意调解，但是原告不同意调解。原告起诉我系恶意诉讼，请求依法驳回原告对我的诉讼请求。原告陈洪为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1、身份证，证明原告的基本身份信息，系适格的诉讼主体；2、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》，证明被告冯开友与昭通市云房房地产开发经营有限公司于2011年7月23日签订《商品房购销合同》，合同约定，冯开友购买昭通市云房房地产开发经营有限公司开发的位于昭阳区世纪（二期）5幢1层Ｓ1号商铺，建筑面积为58.79平方米，每平方米单价为7208.00元，总价款为423740.00元。付款方式为首付213740.00元，尾款210000.00元通过银行按揭贷款支付。2011年9月5日，该商铺在房管部门办理了备案登记，登记的建筑面积为61.38平方米；3、《商铺购买协议书》，证明原告陈洪与被告冯开友于2014年6月20日签订《商铺购买协议书》，协议约定，原告陈洪转购被告冯开友位于昭阳二十一世纪（二期）5幢1层S1号商铺，建筑面积为61.38平方米，商铺价款为458,000.00元。付款方式为定金30,000.00元（已收取），协议签订后付450,000.00元（包括定金），剩余8000.00元待商铺过户完成后付清；4、收款收据3份，证明余倩以冯开友的名义于2016年7月3日向昭通市云房房地产开发经营有限公司支付了购房首付款100,000.00元，于2011年7月23日向昭通市云房房地产开发经营有限公司支付了购房款113,740.00元，于2016年6月13日向物业公司支付了物业费等1297.00元；5、收条1份、收款说明1份，证明原告陈洪已2014年6月20日向被告余倩支付了购房款450,000.00元。6、《个人购房款/借担保合同》、个人贷款借款凭证、贷款结清证明，证明被告冯开友因购房向中国工商银行股份有限公司贷款210,000元，贷款已于2014年7月14日全部结清。经质证，被告冯开友质证意见为：第一组证据，我对这个人都没有什么印象，只在签合同的时候看到过；对第2、3组证据的“三性”无异议，但是对第三组证据中的第二项金额有异议，与被告余倩刚才在法庭上的陈述不一致；第4组证据，在我与陈洪签订协议之前这三张条子上的金额原告已经支付给了余倩，这个过程我不清楚，这三张收款收据上的金额我没收到过；对第5、6组证据没有异议。被告余倩质证意见为：对第三组证据有异议，定金38,000元原告没有付给我。对其他证据没有异议。被告余倩为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：QQ邮箱截图三份，证明冯开友于2014年6月19日八点发了一份债权债务确认书（即三方协议书）给应素凤，又于当晚10点14分发了一份修改版的确认书给余倩。2014年6月24日，应素凤收到余倩和冯开友签过字的确认书（即三方协议）扫描件后，自己也签了字发回扫面件。2014年6月25日，冯开友回复应素凤和余倩已收到确认书（三方协议）；债权债务确认书原件一份，证明冯开友、余倩、应素凤于2014年6月21日签订债权债务确认书确认：截止2014年6月19日，余倩、应素凤于2011年11月8日至2014年6月8日替冯开友偿还的昭阳二十一世纪（二期）5幢1层S1号商铺贷款本息合计78,000.00元，冯开友已偿还给余倩、应素凤；至确认书签订之时起，就商铺问题，冯开友放弃商铺所有权，冯开友不欠余倩、应素凤任何债务，余倩、应素凤不对冯开友享有任何债权；余倩、应素凤将商铺出售，冯开友配合买方签订商铺买卖协议，并积极配合买方完成更名手续，经余倩、应素凤与买方协商，商铺出售价款458,000.00元归余倩、应素凤所有，余倩、应素凤在商铺出售后需付给冯开友投资收益10,000.00元，并支付给冯开友两个月的还款本息5000.00元，并还清冯开友在银行的商铺剩余贷款及相关费用。经质证，原告陈洪、被告冯开友对被告余倩提交的第1、2组证据“三性”无异议。被告冯开友未向本院提交证据。本院认为，原告提交的第1、2、3组证据，二被告无异议，客观真实，来源合法，与本案相关联，本院予以采信；第4组证据，其中2011年7月3日及7月23日的收据均注明交款人由余倩更改为冯开友。第5组证据，虽然冯开友于2014年6月20日以其名义向原告出具了收到购房款450,000.00元的收条，但余倩于同日出具的收款说明证实原告支付的购房款450,000.00元，实际收款人为余倩，该款项有30,000.00元以现金方式收取，有420,000.00元以银行转账方式收取，二被告对该组证据均未提出异议，本院予以采信；第6组证据，能证明冯开友以其名义向中国工商银行股份有限公司贷款210,000元，贷款已于2014年7月14日全部结清的事实，本院予以采信。被告余倩提交的第1、2组证据，能与原告提交的证据相互印证，共同证明余倩为案涉昭阳二十一世纪（二期）5幢1层S1号商铺的实际购买人，该商铺在中国工商银行股份有限公司的贷款实际也是由余倩偿还，冯开友只是名义购买人的事实，故对该二组证据，本院予以采信。经庭审及当事人举证、质证，本院确认本案法律事实如下：被告余倩、冯开友系朋友关系。2011年7月，被告余倩以423740.00元的价格向昭通市云房房地产开发经营有限公司购买昭阳二十一世纪（二期）5幢1层Ｓ1号商铺，支付方式为首付213740.00元，尾款210000.00元通过工商银行按揭贷款支付。被告余倩于2016年7月3日向昭通市云房房地产开发经营有限公司支付了购房款100000.00元，于2011年7月23日向昭通市云房房地产开发经营有限公司支付了购房款113740.00元，共计213740.00元。剩余款项210000.00元，因被告余倩不能办理贷款，遂请被告冯开友以其名义与开发商签订购房合同并办理银行贷款。2011年7月23日，被告冯开友与昭通市云房房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定，冯开友购买昭通市云房房地产开发经营有限公司开发的位于昭阳区世纪（二期）5幢1层Ｓ1号商铺，建筑面积为58.79平方米，每平方米单价为7208.00元，总价款为423740.00元。付款方式为首付213740.00元，尾款210000.00元通过银行按揭贷款支付。2011年9月5日，该商铺在房管部门办理了备案登记，登记的建筑面积为61.38平方米。2011年7月25日，被告冯开友与中国工商银行股份有限公司签订《个人购房款/借担保合同》，办理了个人购置商用房贷款210,000.00元，贷款期限为10年。之后，被告余倩将每期应还贷款存入冯开友银行账户，用于偿还银行贷款。被告余倩因需要资金周转，将案涉商铺以458,000.00元价格出售给原告陈洪。2014年6月20日，被告冯开友以其名义与原告陈洪签订了《商铺购买协议书》，该协议约定，被告冯开友将案涉商铺作价458,000.00元卖与原告陈洪，付款方式为定金30,000.00元（已收取），协议签订后付450,000.00元（包括定金），剩余8000.00元待商铺过户完成后付清。协议签订当日，原告陈洪将购房款450,000.00元付给了被告余倩。2014年6月21日,余倩、应素凤与冯开友签订债权债务确认书确认：截止2014年6月19日，余倩、应素凤于2011年11月8日至2014年6月8日替冯开友偿还的昭阳二十一世纪（二期）5幢1层S1号商铺贷款本息合计78,000.00元，冯开友已偿还给余倩、应素凤；至确认书签订之时起，就商铺问题，冯开友放弃商铺所有权，冯开友不欠余倩、应素凤任何债务，余倩、应素凤不对冯开友享有任何债权；余倩、应素凤将商铺出售，冯开友配合买方签订商铺买卖协议，并积极配合买方完成更名手续，经余倩、应素凤与买方协商，商铺出售价款458,000.00元归余倩、应素凤所有，余倩、应素凤在商铺出售后需付给冯开友投资收益10,000.00元，并支付给冯开友两个月的还款本息5000.00元，并还清冯开友在银行的商铺剩余贷款及相关费用。2014年7月14日，案涉商铺在中国工商银行股份有限公司的贷款已全部清偿。现原告陈洪以二被告怠于配合办理商铺过户手续为由，向本院起诉，请求依法判决。本院认为，原告陈洪与被告余倩达成买卖案涉房屋的合意，因被告余倩不能办理银行按揭贷款，故由被告冯开友与原告陈洪签订《商铺购买协议书》，该协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。原告作为买受人，负有按合同约定支付房屋价款的义务；被告冯开友作为案涉《商铺购买协议书》的签订人，被告余倩作为案涉房屋的实际出卖人，负有向原告交付房屋并协助办理房屋过户手续的义务。现原告已按合同约定支付了购房款，被告冯开友、余倩理应协助原告办理房屋过户手续，故对原告要求二被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，判决如下：一、原告陈洪与被告冯开友于2014年6月20日签订的《商铺购买协议书》合法有效；二、被告余倩、冯开友于本判决生效之日起30日内协助原告陈洪办理昭通市昭阳区昭阳二十一世纪（二期）5幢1层S1号商铺的所有权证和土地使用权证登记手续后转移登记在原告陈洪名下。案件受理费100元，由被告余倩、冯开友承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长 胡 兵人民陪审员 马 丽人民陪审员 王宗碧二〇二〇年十一月二日书 记 员 胡 磊