天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3162号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津国源河北煤业有限公司，住所地河**望海楼街东六经路**。法定代表人：田百祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘伟，该公司职员。委托诉讼代理人：翁路，天津旗帜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李光元，男，1964年5月3日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘筱旭，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宝荣（系李光元之妻），1969年2月1日出生，汉族，住天津市河**。被上诉人（原审被告）：汪占凤，女，1939年2月11日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：孙宝荣（系汪占凤之女），1969年2月1日出生，汉族，住天津市河**。被上诉人（原审被告）：孙玉清，男，1938年2月2日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：孙宝荣（系孙玉清之女），1969年2月1日出生，汉族，住天津市河**。上诉人天津国源河北煤业有限公司（以下简称国源公司）因与上诉人李光元及被上诉人汪占凤、孙玉清房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2019)津0105民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。国源公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回李光元的全部反诉请求；一二审案件受理费、反诉费、评估费全部由李光元承担。事实和理由：根据2015年《租赁协议书》约定，租赁到期后李光元应无偿将对案涉房屋改造、装修部分交给国源公司，因此李光元主张的损失无依据；鉴定意见以1998年为时点做出的工程造价金额评估为715138.3元，这个金额包含土建工程、装饰装修、给排水采暖电器等，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对案涉房屋的扩建造价费用应以土建工程造价部分费用为限，装修部分费用应以装饰装修残值损失作为赔偿基数，而非一审法院认定的全部工程造价为基数。李光元辩称，不同意国源公司的上诉意见，请求支持李光元的上诉请求。李光元上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回国源公司该部分的相应诉讼请求；二审诉讼费由国源公司承担。事实和理由：李光元多次提出缴纳2015年9月13日至2017年6月的房屋租金，国源公司拒收。国源公司提出如果李光元停止经营浴池，将免收上述期间租金。国源公司在庭审中明确表示浴池停业至今，愿意免除上述期间房屋租金。李光元停止营业至今未因占用场地及房屋取得收益，且因国源公司在本案诉讼中才主张腾交场地和房屋，在未确认李光元损失的情况下，未腾交场地和房屋的责任不可归责于李光元，不应承担占用费。国源公司辩称，不同意李光元的上诉意见，请求支持国源公司的上诉请求。汪占凤、孙玉清辩称，不同意国源公司的上诉意见，同意李光元的上诉意见。国源公司向一审法院起诉请求：1.判令被告李光元将其承租的坐落于天津市河北区王串场十九段3排1号场地、房屋交付给原告；2.判令被告李光元向原告给付租金37200元，并向原告支付自2017年6月1日起至被告李光元将涉案房屋恢复原状并交付给原告时止的占用费（占用费标准以年租金21600元计算）；3.判令被告孙玉清、汪占凤将其占用的坐落于天津市河北区王串场十九段3排1号场地、房屋腾交给原告；4.案件受理费和评估费由被告承担。李光元向一审法院提出反诉请求：1.判令国源公司赔偿经济损失500000元；2.诉讼费由国源公司负担。一审法院认定事实：孙玉清、汪占凤系夫妻，系李光元岳父、母。1993年国源公司将坐落河北区王串场十九段三排一号其拥有土地使用权的场地等出租给李光元使用。1998年李光元对该处进行了扩建，用于经营金源浴池。李光元和国源公司均未办理扩建的规划建设及登记等手续。孙玉清、汪占凤在涉案建筑物扩建后，进入浴池后门右手边的房屋内居住、生活至今。2015年1月1日双方签订《租赁协议书》，该协议约定：李光元承租国源公司座落于河北区王串场十九段房屋壹处（间），建筑面积200平方米，场地300平方米，租赁期限壹年，有效期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金为每年21600元；李光元承租前述房屋（场地）从事洗浴经营；李光元承租前述房屋（场地）期间，如需对房屋进行装修、改造，事先应征得国源公司的同意，并须办理相关手续，装修改造费用由李光元自负。装修改造后的房屋设施协议终止时李光元不得拆卸（李光元经营所用设备除外），装修后所有设施归国源公司所有等内容。租赁期限届满后，李光元及孙玉清、汪占凤仍实际使用上述建筑物至今，国源公司亦收取租金至2015年9月12日。此后国源公司不再收取李光元的租金，并要求李光元变更经营内容，2017年年初李光元经营的浴池停止营业。2017年6月国源公司为腾交场地及房屋一事向一审法院提起诉讼，当月李光元收到起诉状副本。原审期间经李光元申请，一审法院委托天津泰达森然工程咨询有限公司对李光元自行搭建建筑物的工程造价进行评估，2018年8月7日，该评估机构出具评估报告的评估意见：“经踏勘该涉诉房屋结构类型为砖混结构，总面积为1052.491平方米，此部分的工程造价经评估为2546375元”，国源公司支付评估费48437元。重审期间，李光元再次提出，要求对涉案场地的李光元扩建建筑物的“土建工程、装饰工程、给排水、采暖电气工程及参考外本工程特殊项目的1998年的造价进行鉴定及上述工程项目的现在残留价值”进行鉴定。一审法院委托天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司进行鉴定，2020年3月16日该评估咨询机构出具的鉴定意见书，于1998年改扩建建筑物时点的工程造价部分结果为715138.30元，折旧后现值为386174.68元。李光元支付评估费130226元，国源公司支付鉴定人出庭费用600元。一审法院认为，1993年国源公司将涉案场地等出租给李光元经营浴池使用，国源公司定期收取租金，双方租赁关系明确。2015年双方签订《租赁协议书》约定的租赁期限届满后，再没有签订新的合同或协议，但李光元仍一直实际使用该场地及房屋，国源公司亦收取租金至2015年9月12日，此后双方形成不定期租赁合同关系。国源公司提起诉讼前虽然没有书面通知李光元解除租赁合同关系，但2017年6月起诉后当月起诉状副本送达李光元，国源公司以诉讼的方式已向李光元履行了解除租赁关系通知的义务，故双方的租赁关系彼时解除。现国源公司要求李光元将其承租的涉案场地、房屋腾交国源公司及要求孙玉清、汪占凤将占用的涉案房屋、场地腾交国源公司的请求，一审法院予以支持。考虑孙玉清、汪占凤系经李光元的许可进入涉案房屋内居住生活，现其二人没有腾房条件，应由李光元为其二人解决腾房后的安置问题。因李光元当庭表示不能解决二人腾房后的安置问题，国源公司表示愿意暂时为孙玉清、汪占凤租房，费用由李光元承担的意见，对此一审法院予以照准。李光元、孙玉清、汪占凤抗辩理由，没有法律依据，一审法院不予支持。李光元自2015年9月12日后没有向国源公司交纳租金和占用费，因此国源公司要求李光元交纳2015年9月13日至2019年12月租金和占用费的请求，一审法院予以支持。考虑2020年1月至4月本市处于疫情一级响应期间，确实影响浴池经营，且李光元自本案成讼后损失较大，因此国源公司主张的2020年1月至4月占用费，一审法院不予支持。此后李光元应按照2015年《租赁协议书》约定的租金标准给付国源公司至涉案房屋、场地腾交国源公司时止的占用费。李光元、孙玉清、汪占凤不予交纳租金和占用费的抗辩理由，没有法律依据，一审法院不予支持。国源公司作为出租人，应当履行对租赁物的管理义务。而李光元在承租的场地上进行了大规模的扩建，且一直经营浴池至今已20余年，国源公司对租赁物的扩建行为及装饰装修既未在合理期限内提出异议，亦未予以制止，应视为同意李光元扩建及装饰装修行为。李光元和国源公司对扩建和装饰装修的处理没有约定，亦未办理合法的手续，双方对扩建和装饰装修涉案建筑物造价费用的产生，均有过错，应均担责任。李光元要求国源公司赔偿经济损失的反诉请求，一审法院予以支持。因天津泰达森然工程咨询有限公司的评估并非以1998年改扩建涉案建筑物为时点进行的评估，因此赔偿数额应以天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司以1998年改扩建建筑物时点的工程造价评估的结果为依据。国源公司主张装修装饰应按2015年《租赁协议书》约定处理，因双方当事人均认可1998年扩建涉案建筑物为时点进行的评估，因此国源公司该主张一审法院不予支持。判决：“一、本判决生效后二十日内，被告李光元、孙玉清、汪占凤将其占用的坐落于天津市河北区王串场十九段三排一号场地、房屋腾交给原告天津国源河北煤业有限公司，如被告孙玉清、汪占凤逾期未履行前述腾房义务，则由原告天津国源河北煤业有限公司在环城四区（含市内六区）范围内租赁不小于15平方米房屋一处作为腾房去向，并垫付三个月租金，垫付租金由被告李光元负担；二、本判决生效后十日内，被告李光元给付原告天津国源河北煤业有限公司2015年9月13日至2017年6月房租共计39000元；三、本判决生效后十日内，被告李光元给付原告天津国源河北煤业有限公司2017年7月至2019年12月、2020年1月1日至23日、2020年5月至6月的占用费58934元，并按照每年21600元的标准，给付原告天津国源河北煤业有限公司自2020年7月起至前述场地和房屋腾交原告之日止的占用费；四、反诉原告李光元将上述场地及房屋腾交反诉被告天津国源河北煤业有限公司后五日内，反诉被告天津国源河北煤业有限公司给付反诉原告李光元扩建及装修装饰房屋经济损失357569.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元、反诉费4400元、评估费178663元，由原告（反诉被告）天津国源河北煤业有限公司、被告（反诉原告）李光元各半负担；鉴定人出庭费用600元，由原告（反诉被告）天津国源河北煤业有限公司负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，结合当事人二审期间的诉辩情况，确定本案二审的争议焦点为：1、李光元对涉案房屋的扩建和装修损失问题；2、房屋租金和使用费问题。关于房屋的扩建和装修损失问题，国源公司主张不应以改扩建房屋的整体工程造价为基数进行赔偿，扩建费用应以土建费用为限，即便存在装饰装修损失，也应以装饰装修残值作为赔偿基数。对此，本院认为，本案中李光元对涉案场地扩建后即进行了装修，相关费用的支出具有整体性和统一性，不应做区分处理，国源公司的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。李光元和国源公司对扩建和装饰装修的处理没有约定，亦未办理合法的手续，双方对涉案建筑物的扩建和装饰装修费用的产生，均有过错，应均担责任。一审法院根据工程造价评估结果（715138.30元）及双方责任比例，判决国源公司赔偿李光元357569.15元（715138.30元÷2）并无不当，本院予以维持。关于房屋租金和使用费问题，李光元自2015年9月12日起未向国源公司交纳租金和占用费，因此国源公司有权要求李光元交纳2015年9月13日以后的租金和占用费。李光元主张国源公司同意免除其租金、未经营取得收益、未腾房的原因不可归责于李光元的上诉理由，缺乏证据证明，亦无法律依据，本院不予支持。一审判决考虑2020年1月至4月期间的疫情、本案诉讼对李光元经营的影响等因素，免除2020年1月至4月占用费后所作出的租金和占用费处理，并无不当，本院予以维持。综上所述，国源公司、李光元的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8911.9元，由上诉人李光元负担2248.35元，由上诉人天津国源河北煤业有限公司负担6663.54元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二〇年十一月二十五日书记员  梁哲琦