安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1410号 上诉人（原审被告）：王琳，女，1963年3月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：淮北市颐莫尚物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区南黎路**古镇社区**。 法定代表人：刘淑华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵照，安徽安港律师事务所律师。 上诉人王琳因与被上诉人淮北市颐莫尚物业服务有限公司（以下简称颐莫尚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王琳，被上诉人颐莫尚物业公司的委托诉讼代理人赵照均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王琳上诉请求：1.撤销原判，改判王琳不向颐莫尚物业公司支付物业费。2.一、二审诉讼费用由颐莫尚物业公司承担。事实和理由：1.王琳作为被告的主体不适格。王琳与颐莫尚物业公司从未签订过《物业服务合同》，双方均不是合同相对方，颐莫尚物业公司无权向王琳提起本案诉讼。2.颐莫尚物业公司提交的4份《物业服务合同》存在虚假，签订程序上严重违法，属于无效合同。3.颐莫尚物业公司物业服务不到位，存在违约行为，收取物业费没有收费许可，不符合物业管理规定。4.本案超过诉讼时效，颐莫尚物业公司诉讼请求不应得到支持。 颐莫尚物业公司辩称，1.颐莫尚物业公司成立在案涉物业服务合同签订之前，合同盖有业主委员会的章或分别由当地社区或者居委会进行委派签订合同，合同签订的程序合法，合同依法有效。2.王琳提供的证据及物业公司在个别方面存在服务瑕疵，不能构成不缴纳物业费的理由。3.物业公司通过打电话、上门催要、贴通知单等方式一直向业主追索，并且拖欠物业费是继续性债权，物业公司一直在服务，并不存在超过诉讼时效的情形。4.颐莫尚物业公司收费具有法律依据，标准符合法律规定。 颐莫尚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王琳支付物业费及违约金9684元（从2012年1月9日至2020年12月31日共计108个月，计99.64㎡×0.75元×108月=8070元，违约金1614元）；2.本案诉讼费用、律师代理费以及本案产生的其他费用均由王琳承担。诉讼过程中，颐莫尚物业公司撤回判令王琳支付违约金1614元的诉讼请求。 一审法院认定事实：2012年1月8日，南黎花园小区业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称南黎花园，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.35元/㎡、高层住宅为每月0.75元/㎡，业主应于物业进驻之日起交纳物业服务管理费用，合同期限自2012年1月9日至2014年1月8日等。 2014年1月6日，李桥社区与颐莫尚物业公司签订了《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2014年1月9日至2015年1月8日等。 2015年1月9日，南黎花园业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2015年1月9日至2018年1月8日。 2018年4月8日，南黎路社区筹备组与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称为南黎花园小区，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准支付违约金，合同期限自2018年1月8日至2021年1月7日。 上述物业服务合同另对物业公司的服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用维护、违约责任等进行了约定。 王琳系南黎花园小区8栋302室业主，其房屋建筑面积为99.64㎡。王琳自2012年1月9日起未能交纳物业服务费，颐莫尚物业公司催要未果。 一审法院认为，颐莫尚物业公司自2012年1月9日起至今在南黎花园小区提供物业服务，双方存在物业服务合同关系。颐莫尚物业公司主张物业服务费按照每月0.75元/㎡计算，符合法律规定，本院予以支持。双方约定物业服务费于每季度初交纳。经核算，截至本案诉前调解立案之日2020年4月13日，王琳应交纳自2012年1月9日至2020年6月30日的物业服务费7602.53元（99.64㎡×0.75元/㎡×101个月+99.64㎡×0.75元/㎡÷30天×22天）。颐莫尚物业公司主张物业服务费8070元，对于超过7602.53元部分，不予支持。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，如果颐莫尚物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，王琳可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、王琳于本判决生效后十日内支付淮北市颐莫尚物业服务有限公司自2012年1月9日至2020年6月30日的物业费7602.53元；二、驳回淮北市颐莫尚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王琳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王琳提交证据光盘一张内含视频、录音。拟证明物业服务管理不到位，从王琳住进去之后，楼下商业风机发出的噪音影响其休息。 颐莫尚物业公司质证意见：噪音及相应的设施当时的物业公司向环保部门和城管进行了反映，但相关的部门没有予以处理，物业公司没有强行的执法权，该责任不应当归责于物业公司。 本院认证意见：对于王琳提交的证据达不到证明目的，本院不予采信。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉的物业服务合同是否成立并生效；2.颐莫尚物业公司是否存在违约行为；3.本案起诉是否超过诉讼时效。 关于焦点1，本案共涉及四份物业服务合同，其中2012年1月8日及2015年1月9日由南黎花园小区业主委员会与颐莫尚物业公司签订的物业服务合同，合同签订主体合法，该2份合同依法成立并生效。关于2014年1月6日及2018年4月8日分别由相山区任圩街道办事处李桥社区居民委员会、任圩街道办南黎路社区筹备组与颐莫尚物业公司签订的《物业服务合同》，该两份合同是案涉小区居委会在当地街道办的指导下，代行业委会职责签署的物业服务合同，符合相关规定，因此该两份合同亦合法有效。上述四份合同对王琳及所在小区的业主具有约束力，王琳应当按照该合同约定交纳物业费。王琳上诉主张合同签订主体不适格、签订程序违法及合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。 关于争议焦点2，如前所述，案涉《物业服务合同》均依法成立并生效，物业公司及小区业主均应按照合同内容履行义务，颐莫尚物业公司对王琳住的小区提供了物业管理服务，王琳应按照合同约定的标准履行交纳物业服务费的义务。颐莫尚物业公司提供的服务项目和质量如与合同约定标准差距明显的，王琳可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用。本案二审中，王琳提交了其拍摄的视频、录音。拟证明物业服务管理不到位，从王琳住进去之后，楼下商业风机发出的噪音影响其休息。但上述证据拍摄、录制的时间及地点均无法核实，也不足以支持其要求减免或不支付物业费的主张，一审判决王琳按照合同约定的标准支付物业费，并无不当，应予维持。 关于争议焦点3，颐莫尚物业公司一审中提交的催费通知单等证据，能够证明其持续向王琳主张权利，王琳也未提出其他证据证明颐莫尚物业公司怠于主张权利，故本案并未超过诉讼时效。王琳关于本案起诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 综上所述，王琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春茹 审判员  范向阳 审判员  李 森 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理董建文 书记员胡雨桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……