广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2337号上诉人（一审原告）：庞家才，男，1970年5月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码：510************31X。上诉人（一审原告）：刘志勇，男，1968年8月10号出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，居民身份证号码：440************117。上诉人（一审原告）：胡忠民，男，1970年10月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码：420************935。上诉人（一审原告）：纪征宇，男，1971年6月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区********************，居民身份证号码：420************999。四上诉人共同委托诉讼代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。四上诉人共同委托诉讼代理人：周炎，广东华杨律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市联明商品混凝土有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区*****************。法定代表人：刘玉青，总经理。委托诉讼代理人：欧明灿，系公司股东。委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。一审第三人：欧明灿，男，1965年5月11日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区****************，居民身份证号码：440************018。一审第三人：广东吴川建筑安装工程有限公司，住所地：广东省吴川市*******。法定代表人：杨康耀，董事长。一审第三人：珠海市国鑫建筑劳务分包有限公司，住所地：珠海市金湾区西湖城区*******诊部之二。法定代表人：庞爽，执行董事。委托诉讼代理人：骆信良，系公司员工。上诉人庞家才、刘志勇、胡忠民、纪征宇（以下简称庞家才等四人）与上诉人珠海市联明商品混凝土有限公司（以下简称联明公司）、一审第三人欧明灿、广东吴川建筑安装工程有限公司（以下简称吴川公司）、珠海市国鑫建筑劳务分包有限公司（以下简称国鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞家才、刘志勇、胡忠民、纪征宇的上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判支持庞家才等四人的一审诉讼请求。事实与理由：第一，庞家才等四人认可一审判决确定案涉房地产买卖合同合法有效的认定，认可一审判决确定庞家才等四人履行案涉房地产买卖合同无过错的认定，认可一审判决确定联明公司的行为构成违约且需要承担违约责任的认定。第二，庞家才等四人对一审判决认定的联明公司因违约造成庞家才等四人损失的计算方法和结果持异议。基于联明公司的违约而造成庞家才等四人的损失，至少包括以下方面：（一）房地产买卖合同项下之交易标的发生价值贬损是毋庸置疑的事实，也是造成庞家才等四人损失的最重要的部分。1.买卖合同签订之时，交易标的之价值已经交易双方确定为4300万元。鉴于案涉房地产买卖合同属于合法有效，合同双方在2016年8月14日合同签订之时就交易标的即商铺的价值确定为4300万元，是合同双方的合意，不违反法律的规定，依法应得到支持。2.一审判决以2016年8月23日合同建立时的评估价29026620元确定交易时争议商铺的价值，于法无据。一审判决认为当事人协商确定的交易对价为4300万元“不能完全客观的反映当时的市场价值”的认定，明显否定了当事人自治原则。2016年8月23日的估价，仅仅是该时段、该区域相似物业的价值参考，既不是“市场价”、更不是“成交价”。合同签订之时，第三方推算的29026620元评估价不足以推翻合同双方商定的4300万元成交价。3.交易标的的价值在签订买卖合同之时被确定为4300万元，是交易标的的最真实、最客观的对价，且双方也按照该定价成交。4.庞家才等四人不认同一审判决就买卖合同所涉商铺的价值贬损的计算办法和结果。合同签订时的商铺价值经双方确定为4300万元是不容推翻的客观事实。合同解除时，鉴于双方无法就当时的商铺价值达成共识，参考2020年2月27日的评估价25589570元为商铺解除合同时的价值，可以接受。正确的贬损计算应为：合同签订时的定价4300万元减去合同解除时的评估价25589570元，商铺的价值贬损值则为17410430元。（二）一审判决认定庞家才等四人已将贷款1600万元交由联明公司使用的事实，庞家才等四人不表异议。但，一审判决未将该笔1600万元贷款所产生的续贷手续费49万元和利息1845137.35元列为损失的结论表示异议。联明公司应当支付续贷手续费和承担贷款的利息之合同依据源于2016年8月12日《商品混凝土购销合同》的约定。事实上，案涉商铺被用于2017年10月17日之续贷，其后产生的利息及续贷的手续费应当由联明公司承担。庞家才等四人提交证据足以证明，庞家才等四人在2017年11月至2019年9月期间共先行支付了该笔贷款引发的利息1845137.35元。续贷的手续费发生了54万元，联明公司做出过愿意承担其中49万元的表示，认可续贷的事实及产生的费用。联明公司辩称，答辩意见与联明公司的上诉意见一致。欧明灿辩称，与联明公司答辩意见一致。国鑫公司辩称，认可庞家才等四人的上诉意见。吴川公司缺席，且未提交书面答辩状和证据。联明公司的上诉请求：1.撤销一审判决第二项（由联明公司向庞家才等四人支付违约金6618560元）；2.本案一、二审的受理费、保全费全部由庞家才等四人承担。事实和理由：一审判决第二项认定事实错误，判决错误，该判决就是否定了前诉（2018）粤04民终3246号案（以下简称3246号案）的已生效的裁判结果。理由如下：一审法院无视3246号案的生效判决，该判决已认定庞家才等四人违约不同意协助办理商铺过户手续，足以证明是庞家才等四人违约不履行房地产买卖合同，所以珠海中院判决由吴川公司向联明公司支付货款及违约金，该房地产买卖合同已不需再履行。1.吴川公司在2016年8月承建时代倾城城市花园项目工程时，向联明公司订购混凝土，双方于2016年8月12日签订了混凝土《购销合同》，同时庞家才等四人表示愿意以其四人共同拥有的坐落于时代山湖海六期金鹏路60号商铺折价4300万元代吴川公司冲抵(支付)混凝土货款，庞家才等四人也在该《购销合同》上都签名，后联明公司由实际控制人、股东欧明灿代表联明公司与庞家才等四人签订《房地产买卖合同》（该合同先由欧明灿签名后，交给庞家才等四人签名，胡忠民在相隔一年半时间还不同意在该合同上签名，后来庞家才、刘志勇、纪征宇也表示不同意把他们已签名的合同原件交给联明公司)。联明公司在《购销合同》签订后就开始向吴川公司供货，至2017年12月31日，联明公司供完吴川公司的所有工地项目后与吴川公司办理结算，要求庞家才等四人依约办理涉案商铺的过户确权手续并要求吴川公司催促庞家才等四人配合办理，但庞家才等四人不同意配合办理，联明公司无法用商铺抵顶混凝土款吴川公司也以合同约定由庞家才等四人向联明公司履行债务为由不同意向联明公司支付货款。因此联明公司于2018年3月7日向斗门区法院立案起诉吴川公司【案号：（2018）粤0403民初842号】请求判令吴川公司按《购销合同》约定支付货款，在该案中庞家才等四人都作为第三人参加了庭审，斗门区法院查明事实后于2018年9月5日作出民事判决书，判令吴川公司支付联明公司货款及违约金。后吴川公司不服该院判决，上诉至珠海市中级人民法院【案号：（2018）粤04民终3246号】，珠海市中级人民法院查明事实是：1.联明公司、吴川公司签订的《珠海市商品混凝土购销合同》与庞家才、刘志勇、纪征宇、胡忠民和欧明灿签订的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效（判决书第22页）；2.联明公司举证证明诉讼前胡忠民等人不愿意配合办理涉案商铺过户手续，庞家才等四人对此亦表示认可。因此，在庞家才等四人不愿意履行其合同义务的前提下，联明公司主张货款及违约金有事实依据（判决书第23页）。珠海市中级人民法院于2019年9月9日作出民事判决书，判令吴川公司支付联明公司货款及违约金，该民事判决于2019年9月18日生效。由于庞家才等四人违约不愿意履行房地产买卖合同，按房地产买卖合同第六条违约责任约定该房地产买卖合同在3246号案民事判决书于2019年9月18日发生法律效力后即告解除，无需法院判决就应该自动解除合同关系，也无需再履行房地产买卖合同。2.房地产买卖合同是购销合同中的抵债合同，两合同不能分开，先有购销合同才有后面的房地产买卖合同，所以存在前债和后债之分。3246号案判决书第22页开始已阐明的很清楚：依据《购销合同》及《房地产买卖合同》，分别产生了“给付混凝土及支付混凝土货款”之债（简称前债）和“交付房屋及支付购房款”之债（简称后债），依据上述两合同之约定，由庞家才等四人以其所有的商铺作价4300万元冲抵联明公司货款，该约定使得两个债之间处于街接并存的状态，而非后债消灭前债，若后债未实际履行，则前债并未消灭，只有后债得以履行完毕，因完成了债务清偿义务，前债才归于消灭。同时，在前债后债并存时，确定债权人应通过选择前债抑或后债以实现债权，仍应本着诚实信用的原则，认定前债与后债之间存在先后顺序关系，债权人只能先行使后债的请求权，若后债届期不履行，或者后债虽未明确约定履行期，但债务人明确表示或者以自己的行为表明不履行后债，或者涉案标的物因查封、灭失等事实、法律上的原因履行不能时，债权人才能请求履行前债。本案中，联明公司举证证明诉讼前庞家才等人不愿意配合办理涉案商铺过户手续，庞家才等四人对此亦表示认可。因此，在庞家才等四人不愿意履行其合同义务的前提下，联明公司主张货款及违约金有事实依据。所以3246号案法院才会判令吴川公司支付货款及违约金，至此，前债《购销合同》的债务已由吴川公司履行完毕，后债《房地产买卖合同》就根本不需再履行。如果还需要履行房地产买卖合同，3246号案法院就不能判令吴川公司支付货款，直接驳回联明公司的请求，由庞家才等四人履行《房地产买卖合同》抵债即可，即履行后债无需履行前债。由此可见，庞家才等四人的诉讼请求实际就是请求否定前诉3246号案的裁判结果，但一审判决由联明公司承担违约金，就是否定了前诉的裁判结果，判决错误。二、联明公司一再向一审法院提出本案庞家才等四人请求主张的房地产买卖合同已在3246号案中审理完毕，并作出了生效判决，本案属于重复起诉案件，3246号案已认定是庞家才等四人违约，双方已不再履行房地产买卖合同，请求驳回起诉。按法律规定，已被有关法院已认定过事实的证据，其他法院不能作出否定判决，这是既判力不能改变的法律规定。但一审法院对3246号案的生效判决中已认定的证据和事实不予认可，并作出了相反的事实认定，有意不认定联明公司3246号案的证据及已查明的事实：联明公司举证证明诉讼前庞家才等人不愿意配合办理涉案商铺过户手续，庞家才等四人对此亦表示认可。因此，在庞家才等四人不愿意履行其合同义务的前提下，联明公司主张货款及违约金有事实依据。一审判决却以联明公司没有证据证明庞家才等四人违约不履行房地产买卖合同为由，反而认定是联明公司违约不履行房地产买卖合同，明显与3246号案的生效判决认定事实矛盾，等同于对3246号案的生效判决作出了改判。如果3246号案是由于联明公司提供给法院的证据不足以证明庞家才等四人违约在先，而是联明公司没有达到要求庞家才等四人协助办理商铺过户手续的要件，珠海中院只能判定驳回联明公司的诉讼请求，双方继续履行房地产买卖合同作为支付吴川公司应付联明公司的货款，待联明公司达到办理商铺过户要件时再要求庞家才等四人协助办理过户手续即可，就不可能判令由吴川公司向联明公司支付货款及违约金。何况3246号案的判决是经过该院审委会讨论通过，就算是认定事实有错误或判决结果有错误，一审法院也无权对其作出相反结果的判决，只能驳回庞家才等四人的起诉，再由吴川公司（也只能由其代庞家才等四人）向广东省高级人民法院申请对3246号案再审（据了解，吴川公司的再审申请，已被省高院驳回）。因此一审判决属于越权判决，违法判决，明显错误。三、联明公司在本案中再次提供（2018）粤0403民初842号案的证据，足以证明诉讼前庞家才等人不愿意配合办理涉案商铺过户手续，庞家才等四人对此亦表示认可（附：《上诉证据材料》8份）。1.上诉证据材料1中可以看出，联明公司与吴川公司的《购销合同》项下所有项目已于2017年9月30日主体全部封顶完工，混凝土在2017年12月31日前已完成供应，所有项目的混凝土经质检检验全部合格。此时双方应该结算，联明公司有收取货款的权利（即办理案涉商铺过户手续），即使此时联明公司供应的货款没有达到购销合同约定的案涉商铺价值4300万元，也只能按购销合同第五条第2项第4款的约定，“该商铺4300万元冲抵时代倾城城市花园项目工地混凝土货款，如未冲抵完毕，剩余部分由甲方下一个工地使用乙方混凝土时再行冲抵，直至冲抵完毕。”也就是说双方结算后货款如果不足部分就应该由联明公司在吴川公司在下一个工地使用联明公司混凝土时再行冲抵，同理双方结算后货款如果超过部分就应该由吴川公司再向联明公司支付货款，不可能双方的冲抵4300万元货款刚刚好，肯定不是多就是少，庞家才等四人不能以没有结算或货款不足4300万元为由拒绝办理案涉商铺过户手续。何况双方的结算虽然货款只有41808893.14元，但是加上按购销合同约定，吴川公司逾期支付1600万元的违约金已达1494092.88元，合计也已有43302986.02元，并且该违约金的计算庞家才等四人也是表示同意及认可的，在上诉证据材料3庞家才等四人提供给斗门区法院的“明细汇总表”中可以看出，该表中庞家才等四人只是计算了其中一个项目的违约金就有517987.06元，由此可见，如果六个项目的违约金全部计算就是联明公司提供给法院的上诉证据材料4中的1494092.88元。这样双方结算后除了冲抵4300万元商铺款外吴川公司还应该支付联明公司款项三十多万元。即使联明公司供货还不足4300万元，但供货完成后庞家才等四人也应该配合办理商铺过户手续，这是庞家才等四人的义务。如果联明公司供货不足4300万元就不能办理，吴川公司以后又不需要混凝土，联明公司岂不是永远都无权要求庞家才等四人办理商铺过户手续，一审法院无视购销合同第五条第2项第4款的约定。该条款明显是有约定工程完成后庞家才等四人就应该配合办理商铺过户手续，至于供货够不够4300万元，以后也是由吴川公司和联明公司结算后再多退少补，庞家才等四人不能以供货不够4300万元为由拒绝配合办理，这不符合合同双方约定的真实意思，因此一审法院认定事实错误。2.吴川公司没有按《购销合同》约定支付的1600万元，还有97.5万元没有支付给联明公司，按《购销合同》第五条第2项第2款的约定，庞家才等四人的1600万元贷款的利息和过桥手续费用都不能要求联明公司承担，一审判决已认定了该部分事实。3.庞家才等四人提出按《购销合同》约定，需联明公司先还清1600万元贷款后才能办理案涉商铺过户手续更是毫无道理可言。胡忠民在联明公司起诉吴川公司前还不同意在房地产买卖合同上签名，其余几个股东也都表示不同意协助办理过户手续，联明公司根本无处还贷。如果联明公司还了贷款庞家才等四人还是不同意协助办理过户手续，吴川公司岂不是还要多欠联明公司1600万元？按日常认知，如果该商铺已在银行有抵押贷款，双方必须先签订《房地产买卖合同》，买家再向其支付部分定金，然后由买家先还清银行贷款后，然后双方再到房地产登记中心办理过户手续，然后支付余款（如果买家不够现金支付的，势必会约定由买家再向银行贷款后支付），如果不还清银行贷款，银行不会同意解除抵押，没有解除抵押手续，也不能办理过户登记。从上诉证据材料5、6、7、8可以看出，欧明灿和庞家才等人的录音记录中，胡忠民还没有在《房地产买卖合同》上签名（该《房地产买卖合同》的签订时间实际已过去了一年半，为何不签名和不把合同原件交给联明公司，可想而知就是他们另有目的和几个股东内部有矛盾，所以才不同意配合办理），其余几个股东都表示不同意协助办理过户手续，足以证明是庞家才等四人违约不同意办理案涉商铺过户手续，并非是联明公司没有还清1600万元贷款才不同意办理过户手续。如果庞家才等四人全部都同意办理过户手续，联明公司在办理更名登记前自然会先还清1600万元贷款，否则，银行也不可能解除抵押，自然就不能办理过户登记，所以还没有达到联明公司应该还清银行贷款1600万元的要件。四、一审法院判决由联明公司向庞家才等四人支付违约金6618560元，证据错误，判决错误。一审法院依据庞家才等四人提供的在2020年2月27日由庞家才等四人单方委托评估公司评估的案涉商铺评估价值为25589570元是认定事实错误。该评估价值联明公司并未认可，同时联明公司还申请律师调查令，向有关商业银行调取了之前庞家才等四人在这些商业银行办理贷款时，庞家才等四人已经委托有关评估公司对案涉商铺的评估价值，这些评估价值是已被有关商业银行认可了的价值。案涉商铺在2014年8月29日庞家才等四人向工商银行抵押贷款1200万元时的评估价值是21107937元，并且续贷了一年；2016年11月14日庞家才等四人向珠海农商银行金湾支行抵押贷款1600万元时的评估价值是29026620元，并且续贷了一年；2018年8月23日庞家才等四人向珠海农商银行南湾支行抵押贷款1460万元时的评估价值是31814060元，也续贷了一年；从2014年至2018年庞家才等四人三次向银行贷款，都是评估一次，向银行贷款一年后再向银行续贷一年，等于该评估价值有效期都是二年，并且一审法院的调查令中珠海农商银行南湾支行在2020年4月2日出具了回复的《情况说明》，“该案涉商铺在2018年8月23日经珠海市诚信达房地产及资产评估公司评估价值为31814060元，评估报告有效期限2年（2018年8月23日至2020年8月23日）”。可以看出一审法院对庞家才等四人2018年8月23日在珠海农商银行南湾支行抵押贷款时的评估价值31814060元视而不见，该评估报告有效期限2年（2018年8月23日至2020年8月23日），同时庞家才等四人也是依据该评估价值向该银行抵押贷款，该价值应该是商业银行认可，本应认定，一审法院却不予认定，却认定2020年2月27日由庞家才等四人单方委托评估公司评估，为了满足其诉讼请求的目的而评估的价值为25589570元。该评估既不是法院委托评估，联明公司也没有认可，联明公司也提供了有关商业银行对庞家才等四人之前提供的评估认可的报告，足以证明其评估价值错误，一审法院还说是联明公司提供的2016年和2018年案涉商铺评估报告不足以反驳2020年时点的案涉商铺的价值，应承担举证不能的不利后果，难道庞家才等四人之前向银行贷款并已被银行认可的报告还不是事实？难道是庞家才等四人弄虚作假？显然是现在庞家才等四人为了满足其诉讼请求的目的单方委托评估的评估价值为25589570元弄虚作假。就算是按庞家才等四人所说2018年8月23日经珠海市诚信达房地产及资产评估公司评估价值为31814060元的有效期为一年至2019年8月23日。但是从2019年8月23日至2020年2月27日，只隔半年，该涉商铺的价值不可能就从31814060元贬值为25589570元，贬值了6224490元，贬值率达到19.56%。这几年珠海房价一直涨价，从未听说过房价贬值一说。从2016年11月14日的评估价值29026620元，到2018年8月23日的评估价值31814060元，升值了2787440元，二年之间升值了8.76%，每年也升值了4.38%，这才是事实。按庞家才等四人提供的评估报告明显违反事实，该评估报告绝对不能采信。何况是庞家才等四人违约在先，本就不应该由联明公司承担违约责任。庞家才等四人辩称，联明公司提出的上诉请求及事实、理由不能成立，具体理由如下：一、一审判决与3246案判决查明的事实一致，均确认了购销合同和房屋买卖合同的合法性，由于3246号案案由是买卖合同纠纷，因此未对购销合同所伴随的房屋买卖合同（即本案之争议）及贷款借支关系进行审理并作出处理，该判决结果不能够反映各方法律关系及纠纷的全貌。二、导致案涉商铺未能过户的责任应归于联明公司。根据购销合同及房屋买卖合同的约定，案涉商铺的过户是附条件的，一是联明公司要交付4300万元混凝土，二是联明公司需消除因贷款借支关系而设定的抵押，满足该两项条件后才能对庞家才等四人提出办理房产过户的要求，庞家才等四人认同一审判决对此的认定。三、联明公司以其实际行为表明不履行《房屋买卖合同》，构成违约，应当承担违约责任，一审判决对此认定正确，应当予以维持。欧明灿辩称，认可联明公司的上诉意见。国鑫公司辩称，认可庞家才等人的上诉意见。吴川公司缺席，且未提交书面答辩状和证据。庞家才、刘志勇、胡忠民、纪征宇向一审法院起诉请求：1.联明公司向庞家才等四人支付购房款4300万元；2.欧明灿在联明公司付清购房款后15个工作日内与庞家才等四人办理位于珠海市金湾区时代山湖海六期金鹏路60号商铺的过户手续；3.继续履行《房地产买卖合同》。在第一次庭审过程中，庞家才等四人变更本案诉讼请求为：1.解除案涉《房地产买卖合同》；2.联明公司向庞家才等四人支付违约金860万元；3.判令联明公司向庞家才等四人赔偿超过违约金的损失11135223.75元（其中包括违约金不足弥补的案涉商铺贬值损失8810430元、利息支出损失1834793.75元、续贷手续费支出损失490000元）；第2、3项诉讼请求合计19735223.75元。在第三次庭审过程中，庞家才等四人调整上述利息支出损失金额为1845137.5元。一审法院认定事实：2016年8月12日，联明公司作为供方（乙方）、吴川公司作为需方（甲方）以及庞家才等四人作为商铺权属人签订一份《商品混凝土购销合同》，约定：由联明公司向吴川公司的时代倾城城市花园二期、时代倾城城市花园三期二标工程供应混凝土，自2016年8月14日开始供货至工程完工止。合同第五条第2点关于“支付货款方式”约定：①本工程项目责任人庞家才将时代山湖海六期金鹏路60号商铺转让给乙方实际控制人欧明灿（详见双方2016年月日签订《珠海市房地产买卖合同》），该商铺成交实收金额为4300万元（该商铺过户时单价不再变动，所需费用由乙方负责），用于冲抵甲方工地的应付混凝土款。②上述商铺产权权属人庞家才、纪征宇、胡忠民、刘志勇等已将上述商铺抵押贷款1600万元，贷款的利息至全部支付完给乙方止由庞家才承担实际使用发生的利息；现双方约定：上述贷款按甲方工地混凝土用量转付乙方使用：供应地下室的混凝土时分两次结算并按60%混凝土款的比例支付（即转给）乙方使用，其中，混凝土方量达到20000方时结算60%混凝土款给乙方使用，地下室封顶时合共按60%混凝土款的比例支付剩余部分给乙方使用；主体部分按供应混凝土到每栋8层时再以60%混凝土款的比例支付上述贷款给乙方使用，直至该笔贷款1600万元支付（即转给）乙方用完为止。甲方将上述贷款1600万元全部支付完给（即转给）乙方起，上述贷款1600万元的本金和利息由乙方归还。如需续贷，则后续由乙方独自承担其使用部分1600万的贷款利息及需续贷过桥等费用（利息按借贷时银行确定的利息计算，续贷过桥费用按实际计算)。③本项目封顶后，由乙方负责筹集资金来归还原商铺抵押贷款的1600万元和后续利息。乙方在还清贷款后，如需续贷，商铺权属人必须无条件协助乙方办理抵押贷款手续，手续费、利息及还款全部由乙方承担。④该商铺4300万元冲抵时代倾城城市花园二期、时代倾城城市花园三期二标项目工地混凝土货款，如未冲抵完毕，则剩余部分由庞家才指定在其他工地使用乙方混凝土时再行冲抵，直至冲抵完毕。⑤商铺款冲抵混凝土货款完毕后，商铺产权权属人庞家才、纪征宇、胡忠民、刘志勇与乙方必须在15个工作日办理过户手续和各项签字，不得以其他原因推迟。⑥本合同签订后，即各方均确认同意本项目所购买使用乙方的商品混凝土货款由庞家才、纪征宇、胡忠民、刘志勇名下产权的时代山湖海六期金鹏路60号商铺进行抵扣支付，商铺权属人与乙方均不得违反。具体事宜由商铺权属人与乙方根据2016年月日签订的时代山湖海六期金鹏路60号商铺《珠海市房地产买卖合同》进行商议办理或自行协商解决；商铺权属人之间的债权债务全部由庞家才承担；吴川公司不承担向乙方购买商品混凝土货款支付的任何责任；若甲方违反合同付款要求，乙方有权暂停或终止混凝土供应；同时甲方应按拖欠款数额月息2%的标准向乙方支付违约金。该《商品混凝土购销合同》落款处有吴川公司和联明公司的盖章，并有欧明灿及庞家才等四人的签名。上述合同签订后，从2016年8月起至2017年12月止，联明公司共向吴川公司承建的时代倾城城市花园、蓝郡轩、恒裕江山汇、恒茂大厦、海伦堡和香海彼岸等项目共计供应了价值41808893.14元的混凝土。涉及项目于2017年9月30日主体封顶。吴川公司于2016年11月15日至2017年11月10日陆续向联明公司支付1452.5万元，于2017年12月1日支付50万元，共计支付15025000元。2017年11月29日欧明灿向庞家才的女儿发送微信信息：“和你爸说好了！54万费用我负责49万，押20万交利息，押10万补漏的，剩余的给我汇过来。汇685000。”2017年12月1日，欧明灿于向庞家才发送微信信息：“你叫你女儿下午先付五十万元给我，剩余的扣利息和费用的等下星期你回珠海后我们在面谈解决。”2017年12月1日，吴川公司向联明公司转账50万元。联明公司对上述聊天记录的真实不持异议，但认为其对是否产生续贷不清楚，这些费用只是在实际发生续贷时的处理方式，而且续贷的发生是在足额支付完毕1600万元之后才产生，才应当由联明公司承担续贷费用，但是庞家才等四人至今未足额支付1600万元，故相关的续贷费用及利息应由庞家才等四人承担，与联明公司无关。庞家才等四人提交了2018年2月3日欧明灿与庞家才的谈话录音，部分内容如下：欧明灿“我说你那个合同，几时能拿到给我”，庞家才“啊”；欧明灿“那个买卖，那个商品房买卖合同啊”，庞家才“怎么了”……欧明灿“不是还没拿一份给我吗”，庞家才“你拿那份合同干嘛”……欧明灿“那你签名了，不用给我一份的话，那怎么算是买卖啊，对不对啊，人家刘志勇他那天不愿意拿出来，你这么多天了，都没有找他吗”，庞家才“他们意思是要你把钱还进去，他才能给你啊”，欧明灿“……买卖合同归买卖合同，合同里边有约定的，到时候我要办什么手续，肯定要有买卖以后，我到时候还进去才能过到户，这是肯定的，但是我们本身也有合同……二手楼买卖肯定是先有合同有约定谁要去还这个贷款，是不是啊，你看合同里面也写得很清楚的，……还有一个，胡忠民他还没签字，那个合同里面啊”……庞家才“反正他们的房子已经办完了，放心，现在他们要求，你这个贷款要还进去”……庞家才“真的你过户，你必须要把你们的一千六百万还完，就是连我，不要说刘志勇这关”，欧明灿“这你都不用说的”，庞家才“我这关你必须要过完，还完以后，我才可以过户”，欧明灿“不还完能过吗”，庞家才“你这个买卖合同，我可以给一份给你，这个没问题，我给你讲”。2018年3月7日，联明公司将吴川公司作为被告，庞家才、纪征宇、胡忠民和刘志勇四人作为第三人，在斗门法院提起民事诉讼，斗门法院受理后作出（2018）粤0403民初842号民事判决书，斗门法院认为“原、被告约定由四名第三人向债权人履行债务，但四名第三人不履行债务，庞家才等四人明确确认已收到的15025000元款项为货款，一审法院对此予以确认，故吴川公司现仍欠联明公司混凝土货款26783893.14元（41808893.14元-15025000元）”，故判令：吴川公司向联明公司支付货款26783893.14元，并按照月息2%的标准支付违约金。吴川公司不服该判决，上诉至本院。本院于2019年9月9日作出（2018）粤04民终3246号民事判决书，认为：涉案《商品混凝土购销合同》和《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；联明公司举证证明诉讼前庞家才等人不愿意配合办理涉案商铺过户手续，庞家才等四人对此表示认可，因此，在庞家才等四人不愿意履行其合同义务的前提下，联明公司主张货款及违约金有事实依据，遂判决：吴川公司向联明公司支付货款26783893.14元，并按照同期贷款利率的标准支付违约金。该二审判决于2019年9月24日发生法律效力。在二审的审理过程中，当法庭询问庞家才等四人是否同意将涉案商铺过户给联明公司，庞家才等四人表示在联明公司偿还贷款的前提下同意过户，但联明公司以商铺价值下跌为由，表示不再要涉案商铺。关于混凝土的供应情况，联明公司称：其向吴川公司供应了41808893.14元的混凝土，但加上庞家才等四人应当向联明公司支付的逾期付款违约金，联明公司实际已经超额供足了4300万元的混凝土，吴川公司的供货项目已经全部完成，没有其他供货项目需要结算；吴川公司也没有给联明公司指示向其他项目供货。庞家才等四人及吴川公司对此不予认可，认为联明公司并没有供足4300万元的货物，吴川公司在斗门法院（2018）粤0403民初842号案件的开庭笔录中明确表示，当时6个项目中，时代倾城城市花园项目和海伦堡项目尚未完成供货，因为双方没有最后结算，如果结算下来4300万元不足的情况下，联明公司仍有继续供货的义务。关于付款情况，庞家才等四人与吴川公司称：吴川公司支付的15025000元就是合同约定的1600万元贷款的一部分，吴川公司仅是代庞家才等四人将贷款转付给联明公司；该贷款的利息已由庞家才等四人按时偿还，庞家才等四人已支付了5个月的利息（2017年11月-2018年3月）408706.78元，除了已支付的15025000元外，该利息408706.78元，加上欧明灿应承担的过桥续贷手续费49万元、欧明灿同意庞家才留作后续贷款利息支付的20万元及欧明灿同意押10万元作为之前供货数量短少或者质量瑕疵的补漏费用，庞家才等四人共计向联明公司支付了16223706.78元，已足额支付借款1600万元给联明公司。联明公司称：吴川公司支付的15025000元为货款，上述款项的支付时间在商品混凝土购销合同和房地产买卖合同的履行期间；庞家才等四人没有向联明公司支付过借款，所以联明公司无需向庞家才等四人支付贷款利息和过桥费用；庞家才等四人和吴川公司只支付了15025000元给联明公司，根据合同约定，只有在支付完1600万元后，才能由联明公司承担支付贷款利息和后续的还贷责任。2016年8月14日，庞家才等四人为甲方与乙方欧明灿签订一份《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于珠海市金湾区时代山湖海六期金鹏路60号商铺转让给乙方，该房地产的交易总金额为4300万元；乙方以供应商品混凝土给甲方指定的使用单位之方式冲抵4300万元购房款，商品混凝土的技术、质量要求、价格、结算等约定见2016年8月14日联明公司与吴川公司签订的《珠海市商品混凝土购销合同》，联明公司供应商品混凝土给甲方指定的吴川公司，联明公司供应商品混凝土等同于乙方支付购房款；因甲方用上述商铺向银行抵押贷款2000万元，双方相约将所贷款项2000万元按工程支付进度拆借给乙方指定单位联明公司使用，之后由乙方筹集返还，因此，甲方的时代倾城城市花园项目封顶后由乙方负责筹集原抵押贷款2000万元资金还贷，乙方在还清贷款和提供房产等值的货物后，甲方必须在15天内无条件协助乙方办理上述商铺过户手续；甲方决定中途不卖（包括违约及故意不履行合同）及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退还乙方，甲方并且应在悔约之日起七日内支付乙方20%总交易额的违约金，造成乙方损失的，甲方还应予以赔偿。乙方决定中途不买（包括违约及故意不履行合同），作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方应在悔约之日起七日内支付甲方20%总交易额的违约金，造成甲方损失的，乙方还应予以赔偿。上述合同的甲方处有庞家才、纪征宇、胡忠民、刘志勇的签名，还加盖了国鑫公司的公章；乙方处有欧明灿的签名确认。庞家才等四人及联明公司均确认欧明灿是以联明公司实际控制人的身份签订案涉《房地产买卖合同》，合同权利义务由联明公司承担。庞家才等四人与欧明灿确认上述合同约定的实际贷款数额为1600万元。关于《房地产买卖合同》的签订过程，欧明灿称：房地产买卖合同是欧明灿以及庞家才、纪征宇于2016年8月14日先签名，再由庞家才找胡忠民、刘志勇签名，由于胡忠民不同意在合同上签名，联明公司也一直没有收到合同的原件；斗门法院（2018）粤0403民初842号案件开庭前，庞家才等四人均已在合同上签名。庞家才等四人称：在（2018）粤0403民初842号案件联明公司起诉之前，联明公司要求办理商铺过户，但拒绝偿还商铺贷款，胡忠民不同意在合同上签名，但在该案起诉前已经补签名；由于欧明灿已经表示不要商铺，庞家才等四人就没有将房地产买卖合同原件交一份给联明公司和欧明灿。关于房地产买卖合同未能履行的原因，联明公司称：3246号案民事判决书认定“联明公司举证证明诉讼前庞家才等人不愿意配合办理涉案商铺过户手续，庞家才等四人对此亦表示认可”，可见，是庞家才等四人不愿意配合办理过户，才导致房屋未能交付，是庞家才等四人的原因导致合同不能履行；上述民事判决书生效后，案涉《房地产买卖合同》即已解除，欠付货款应由吴川公司继续履行，与庞家才等四人无关；由于合同目的无法实现，联明公司拒绝继续履行《房地产买卖合同》。庞家才等四人称：联明公司从未主张解除双方房屋买卖合同关系；3246号案民事判决书没有明确庞家才等四人不同意过户的原因，庞家才等四人不过户的原因是联明公司未依约偿还贷款，且没有供足4300万元的混凝土；联明公司向庞家才等四人主张过户涉案商铺，但根据合同约定，联明公司应当偿还商铺贷款，解除抵押登记，方能办理过户，联明公司未履行合同义务的情况下庞家才等四人无法办理过户登记，庞家才等四人是客观不能，而非主观不愿意。庞家才等四人和吴川公司在斗门法院（2018）粤0403民初842号案件的开庭笔录中称：庞家才等四人没有拒绝交付商铺的意思，是联明公司及欧明灿没有偿还1600万元贷款的任何意思和行动才导致商铺无法办理过户手续，以及结算尚未完成，所以联明公司无权现在要求交付商铺。另查明，2016年11月1日，国鑫公司作为借款人、庞家才等四人作为担保人与珠海市**商业银行金湾支行作为贷款人签订《最高额抵押担保合同》（编号：101***********877），约定庞家才等四人以涉案商铺为抵押物为国鑫公司在2016年11月1日至2026年11月1日期间的债务提供抵押担保，最高本金余额折合人民币2902万元。2016年11月2日，国鑫公司收到1600万元。2017年10月17日，国鑫公司作为借款人与珠海市**商业银行金湾支行作为贷款人签订《流动资金贷款合同》（编号：100***********510），约定贷款金额1600万元，贷款期限从2017年10月17日至2018年10月19日，贷款种类为抵押贷款，贷款用途为流动资金，年利率为6.09%。2018年10月26日，国鑫公司作为借款人与珠海市**商业银行南湾支行作为贷款人签订《流动资金贷款合同》（编号：100***********416），约定：贷款人同意自2018年10月26日起至2019年10月25日止，在最高贷款本金余额1460万元内，根据借款人的申请和贷款人的审批，分次向借款人发放贷款。庞家才等四人称，庞家才委托国鑫公司向银行借款，再通过吴川公司向联明公司支付借款，庞家才等四人已将借款1600万元足额拆借给了联明公司，联明公司违约导致庞家才等四人利息损失1845137.5元。国鑫公司对此表示认可。庞家才等四人提交了2017年11月21日至2019年9月21日期间的珠海农商银行业务回执和交易明细等证据，显示国鑫公司已偿还涉案商铺从2017年10月19日至2019年8月18日的贷款利息1786920元。涉案商铺目前仍处于抵押状态。又查明，联明公司提交了2016年和2018涉案商铺的评估报告，显示2016年庞家才等四人委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司对涉案商铺的价值进行评估，评估时点2016年8月23日的评估价值为29026620元；2018年，庞家才等四人委托珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司对涉案商铺的价值进行评估，评估时点2018年8月23日的评估价值为31814060元。庞家才等四人提交了2020年涉案商铺的评估报告，显示其委托广东中正土地房地产与资产评估有限公司对涉案商铺的价值进行评估，评估时点2020年2月27日的评估价值为25589570元。一审法院认为，根据各方的诉辩意见、提供的证据和庭审陈述，本案的争议焦点为：1.一审法院是否有权受理本案；2.庞家才等四人与联明公司之间的法律关系应如何认定；3.庞家才等四人是否有权解除涉案《房地产买卖合同》；4.违约责任如何认定。一、关于一审法院是否有权受理本案问题根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”前诉即（2018）粤0403民初842号案件的原、被告分别为联明公司和吴川公司，而本案的原、被告分别是庞家才等四人和联明公司，当事人不相同；其次，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉”之规定，本案庞家才等四人就解除合同、违约金和赔偿损失等诉讼请求提起诉讼，而前诉是主张支付货款和违约金，诉讼请求也不相同，故本案不存在重复起诉的情形，一审法院受理本案符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三十六条规定：“人民法院在立案前发现其他有管辖权的人民法院已先立案的，不得重复立案；立案后发现其他有管辖权的人民法院已先立案的，裁定将案件移送给先立案的人民法院。”本案的受理时间为2019年9月19日，斗门法院受理联明公司、欧明灿与庞家才等四人房屋买卖合同纠纷的时间为2020年2月21日，本案立案在前。联明公司以斗门法院已经就房屋买卖合同纠纷立案为由，抗辩称应驳回庞家才等四人的起诉，于法无据，一审法院不予支持。二、关于庞家才等四人与联明公司之间的法律关系应如何认定问题关于合同效力涉案《商品混凝土购销合同》有吴川公司、联明公司以及庞家才等四人的签名或盖章，是各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《商品混凝土购销合同》中约定的混凝土供方和需方分别为联明公司和吴川公司，但是该合同实际上同时约定了联明公司、吴川公司及庞家才等四人之间的权利义务，因此，《商铺混凝土购销合同》对联明公司、吴川公司及庞家才等四人均有约束力。涉案《房地产买卖合同》有欧明灿及庞家才等四人的签名，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性，合法有效。庞家才等四人及联明公司均确认欧明灿是代表联明公司签名，故该合同的权利义务实际由庞家才等四人和联明公司承受，该合同的相对方是庞家才等四人和联明公司，合同约定的权利义务对庞家才等四人和联明公司有约束力。联明公司和欧明灿表示因胡忠民没有在该合同上签名，且庞家才等四人没有将合同原件给欧明灿一份，故不认可该合同的真实性、合法性和关联性。一审法院认为，包括胡忠民在内的庞家才等四人在斗门法院（2018）粤0403民初842号案件中共同委托代理人参加诉讼，且在该案开庭时提交了有庞家才等四人签名的《房地产买卖合同》原件给法庭核实，可见，胡忠民在该案辩论终结前已经完善了在合同上签字的手续，足以证明胡忠民认可《房地产买卖合同》的内容，并同意受合同约束；另外，合同原件上有欧明灿和庞家才等四人的签名，虽然合同原件未交给联明公司和欧明灿，但不能以此否定合同真实存在，更不构成合同无效的理由，故，联明公司和欧明灿以上述理由否认《房地产买卖合同》的真实性和合法有效性，于法无据，一审法院不予采信。（二）关于联明公司、吴川公司及庞家才等四人之间的法律关系虽然《商品混凝土购销合同》与《房地产买卖合同》是形式独立的两份合同，但该两份合同实际上对联明公司、吴川公司和庞家才等四人的权利义务作了统一的安排，结合两份合同的内容分析，该两份合同实际包含物物交易的互易法律关系以及贷款借支法律关系。在互易法律关系中，联明公司向庞家才等四人指定的吴川公司供应混凝土，在满足一定条件后，庞家才等四人向联明公司转移涉案商铺作为混凝土对价。在该法律关系中，吴川公司虽然是混凝土的接收方，但仅负责提供出货计划、做好收货准备、货物检验和数量统计等事项，并不承担货款支付义务；可见，虽然混凝土和商铺均在合同中标有价值，但各方并未约定将金钱支付作为合同履行方式，而是将供应混凝土和交付房产作为首要且唯一的履行方式，故三方之间的法律关系不构成以物抵债，而认定为“以物易物”的互易法律关系更为妥当。从《房地产买卖合同》的约定“乙方（联明公司）以供应商品混凝土给甲方（庞家才等四人）指定的使用单位（吴川公司）之方式冲抵4300万元购房款”可见，在该法律关系中，庞家才等四人既是商铺过户义务的主体，也是混凝土的实际接收主体，联明公司既是混凝土的供应主体，也是商铺的接收主体，故该法律关系中物物交易的主体是联明公司和庞家才等四人。而借支法律关系主要体现在《商品混凝土购销合同》第五条第2款第②、③项约定的贷款1600万元以及《房地产买卖合同》第三条约定的贷款2000万元（实际为1600万元）的安排上，合同虽然约定贷款1600万元应按照工程进度支付给联明公司，但工程进度只是1600万元支付的时间条件，并不是作为混凝土的对价。因为，在以涉案商铺作为混凝土对价的前提下，涉案商铺的价值在交易完毕后，将整体转移给联明公司，此时，庞家才等四人获得价值4300万元的混凝土，联明公司获得价值4300万元的房产，双方的债务均得到清偿，双方之间有关混凝土和房产交易的债权债务关系消灭，上述约定预先支付给联明公司的1600万元，联明公司在取得涉案商铺后理应偿还。如果该1600万元是混凝土的对价，双方当事人根本不必约定联明公司的偿还义务，而且，如果该1600万元是混凝土的对价，那么，一旦将商铺过户给联明公司，则联明公司实际上多收取了1600万元，违反了公平原则。可见，该1600万元并不是混凝土对价的一部分，而是作为借支给联明公司的款项，在符合一定条件下，联明公司应当将该1600万元返还。根据《房地产买卖合同》第三条的约定，1600万元贷款由庞家才等四人通过抵押涉案商铺向银行贷款取得并拆借给联明公司使用，而在《商品混凝土购销合同》中，该1600万元的支付均表述为“转付”，可见，1600万元款项的实际支付方是庞家才等四人，吴川公司只是名义支付方，因此，该法律关系的内容可概括为：庞家才等四人以案涉商铺抵押贷款1600万元，并将其中的款项按工程进度借支给联明公司使用，当满足合同约定的条件时，联明公司应返还该款项。互易法律关系和借支法律关系的权利义务相对独立。在互易法律关系中，联明公司供应混凝土的义务，同时也有接收涉案商铺的义务，庞家才等四人有过户商铺的义务，同时也有接收混凝土的义务；联明公司的供货义务在前，庞家才等四人的过户义务在后，联明公司依约供货、庞家才等四人依约完成过户后，双方的权利义务消灭。同样，借支法律关系中，庞家才等四人有向联明公司支付贷款的义务，联明公司有偿还贷款的义务，庞家才等四人支付贷款义务在前，联明公司偿还贷款本息义务在后，在联明公司偿还贷款本息后，双方的权利义务消灭。因借支法律关系相对独立于互易法律关系，且庞家才等四人向联明公司支付的贷款其性质并非混凝土的对价，故庞家才等四人是否支付贷款或是否按期足额支付贷款，均不能成为联明公司拒绝供应混凝土的理由。但互易法律关系和借支法律关系的权利义务又有一定关联，主要体现在庞家才等四人履行商铺过户义务的前提既需要联明公司完全履行供货义务，还需要联明公司履行偿还贷款本息的义务。三、关于庞家才等四人是否有权解除《房地产买卖合同》问题《中华人民共和国合同法》第九十三第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”上述条文规定了约定解除和法定解除的情形，在符合约定解除情形或法定解除情形时，合同当事人有权解除合同。本案中，庞家才等四人在联明公司供足4300万元混凝土及偿还1600万元贷款后，应当向联明公司办理涉案商铺的过户手续。联明公司供应的混凝土价值为41808893.14元，并未达到合同约定的4300万元，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因联明公司履行义务不符合合同该约定，庞家才等四人有权拒绝联明公司的过户要求。关于未足额供应混凝土的原因，联明公司辩称：1.庞家才等四人逾期支付1600万元，加上逾期违约金，被告实际已经超额供足了4300万元的混凝土；2.吴川公司的供货项目已经全部完成，没有其他供货项目需要结算，吴川公司也没有给联明公司指示向其他项目供货，因此，联明公司不存在过错，未供足4300万元的过错在庞家才等四人。关于第1点理由，并无证据显示双方就逾期付款违约金的金额达成过一致意见，逾期付款违约金的金额无法确定；其次，逾期付款违约金不能等同于混凝土，在庞家才等四人未同意将逾期付款违约金冲抵混凝土的情况下，联明公司单方将逾期付款违约金冲抵相应价值的混凝土，理据不足。关于第2点理由，庞家才等四人并不认可联明公司的说法，表示当时仍有工程项目需要供货，吴川公司在（2018）粤0403民初842号案件开庭中表示当时6个项目中时代倾城城市花园项目和海伦堡项目尚未完成供货。一审法院认为，根据合同约定，联明公司有足额供应混凝土的义务，在双方说法不一致的情况下，联明公司应举证证明未能足额供应混凝土的过错在庞家才等四人，但联明公司未能提供充分证据证明该事实，应承担举证不能的不利后果。因此，对联明公司的上述抗辩理由，一审法院均不予采信。另外，联明公司认为，胡忠民不在合同上签字，庞家才等四人不配合办理过户手续，才导致合同无法继续履行，过错在庞家才等四人。一审法院认为，首先，尽管《房地产买卖合同》在联明公司提起（2018）粤0403民初842号诉讼前，胡忠民未在合同上签名，但在该案开庭前，胡忠民已经在合同上补签名，合同的形式已经完善，而且，庞家才等四人均已在《商品混凝土购销合同》上签字，而该合同中已经有将涉案商铺过户给联明公司的约定，可见，胡忠民当时未在《房地产买卖合同》上签名，并不代表庞家才等四人有不再履行合同的意思表示。其次，在（2018）粤0403民初842号案件起诉前，根据欧明灿与庞家才的谈话记录，庞家才不配合办理过户的原因是联明公司未偿还1600万元的贷款，而欧明灿也同意偿还该贷款，可见，庞家才不配合办理过户的原因是过户条件未成就，并无明示不再履行合同；再次，在（2018）粤0403民初842号案件及（2018）粤04民终3246号案件审理过程中，庞家才等四人多次表示是因为合同约定的条件未成就而导致庞家才等四人不配合办理过户，在条件成就后，可以办理过户。可见，联明公司认为未办理过户的过错在庞家才等四人，理据不足，一审法院不予采信。综上，庞家才等四人自始没有不再履行合同的意思表示，且庞家才等四人不配合办理过户手续是行使先履行抗辩权，故庞家才等四人未配合办理商铺过户手续不存在过错。在互易法律关系中，当用涉案商铺交换相同价值的混凝土后，庞家才等四人就无需再向联明公司支付混凝土价款，相当于实现了涉案商铺的价值，故庞家才等四人有转让涉案商铺的义务，同时也有要求联明公司接收涉案商铺以消灭双方之间债权债务的权利。可见，不仅要保护混凝土供应方的利益，也要保护商铺出让方的利益，在不存在约定或法定解除条件的情况下，为了维护交易安全，双方均应当本着诚实信用的原则，继续履行合同以实现合同目的。然而，联明公司在（2018）粤0403民初842号案件中以诉讼方式要求吴川公司支付混凝土的货款，实际上是以其行为表明不再购买涉案商铺，已构成根本违约；其行为已经打破了互易法律关系中物物交易的合同安排，最终导致庞家才等四人转让商铺的合同目的无法实现。《房地产买卖合同》约定：乙方决定中途不买（包括违约及故意不履行合同），作乙方悔约处理，本合同即告解除。因联明公司以其行为表示不再购买涉案商铺，符合合同约定解除情形，因此，庞家才等四人主张解除《房地产买卖合同》，符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约责任问题联明公司单方面决定不再购买涉案商铺，是导致《房地产买卖合同》的合同目的无法实现的根本原因，应根据合同约定向庞家才等四人支付违约金。根据《房地产买卖合同》的约定，联明公司决定不买涉案商铺，应向庞家才等四人支付总交易额20%的违约金，由于《房地产买卖合同》约定交易总金额为4300万元，因此，违约金的金额为860万元（4300×20%）。庞家才等四人还主张超过违约金的损失11135223.75元，包括如下几个部分：1.商铺贬值损失8810430元；2.利息支出损失1834793.75元；3.续贷手续费支出损失490000元。关于第1项损失，庞家才等四人提交了2020年的评估报告，以证明涉案商铺在2020年2月27日的评估价值为25589570元。联明公司对该评估报告不予认可，但仅提交了2016年和2018年涉案商铺的评估报告予以反驳，而上述两份评估报告不足以反驳2020年时点的涉案商铺的价值，联明公司应承担举证不能的不利后果，故一审法院对庞家才等四人提交的2020年的评估报告的证明力予以确认。而对于联明公司提交的2016年和2018年的评估报告，庞家才等四人对其真实性不持异议，一审法院亦确认其证明力。庞家才等四人主张涉案商铺的贬值损失以《房地产买卖合同》约定价值4300万元减去2020年评估报告载明的评估价25589570元来计算。一审法院认为，《房地产买卖合同》约定的价值体现了合同双方当事人的合意，是双方协商的结果，并不能完全客观的反映当时的市场价值，因此，不宜以双方的协商价与评估价进行比较来计算贬值程度。因评估价均由第三方评估机构出具，相对来说，更具有客观性，故涉案商铺的贬值程度以评估价作为计算依据为宜。2016年的评估报告显示，2016年8月23日涉案商铺的评估价为29026620元，而《房地产买卖合同》签订日为2016年8月14日，故可以将29026620元作为涉案商铺签订时的评估价。因此，涉案商铺在合同签订时的评估价为29026620元，合同解除时即现评估价为25589570元，将两个评估价比较后，涉案商铺贬值率为11.84%，一审法院予以确认。双方约定的涉案商铺的价值为4300万元，在合同解除时，价值减少了11.84%，即509.12万元，该减少的价值属于因联明公司违约而导致的庞家才等四人的预期利益损失，联明公司应当赔偿给庞家才等四人。关于第2项损失即利息支出损失，该利息是庞家才等四人因贷款1600万元而支出的，合同约定联明公司在庞家才等四人全额支付1600万元且涉案工程项目封顶后应偿还1600万元贷款的本息。可见，联明公司承担贷款本息的前提是庞家才等四人足额支付1600万元。联明公司认为其收到的15025000元并非上述贷款的一部分，一审法院认为，合同已明确约定庞家才等四人应依约向联明公司支付1600万元的贷款，而庞家才等四人也依约将涉案商铺作为抵押贷款了1600万元，在没有反证的情况下，在合同履行期间，庞家才等四人向联明公司支付15025000元的行为，当然应当视为履行合同义务的行为，联明公司认为该15025000元不是合同约定的1600万元的一部分，缺乏依据，一审法院不予采信。但庞家才等四人并未足额向联明公司支付该1600万元，关于原因，庞家才等四人称：加上庞家才等四人已支付的贷款利息，再加上欧明灿承诺的过桥续贷手续费49万元、欧明灿同意留作后续贷款利息的20万元及欧明灿同意押10万元作为之前供货数量短少或者质量瑕疵的补漏费用，庞家才等四人已足额支付1600万元给联明公司。一审法院认为，欧明灿与庞家才，以及欧明灿和庞爽之间的聊天记录并未显示欧明灿有免除庞家才等四人足额支付1600万元义务的意思表示，也看不出联明公司和欧明灿同意将上述庞家才等四人已付的利息、续贷手续费、后续贷款利息及补漏费用折抵庞家才等四人应付给联明公司的1600万元款项，庞家才等四人单方将上述款项冲抵1600万元中的部分款项，缺乏依据，故对于庞家才等四人的上述抗辩理由，一审法院不予采信。可见，在借支法律关系中，庞家才等四人未向联明公司足额支付1600万元，违反合同约定在先，其无权要求联明公司承担贷款利息，因此，贷款1600万元产生的利息损失，应由庞家才等四人自行承担。关于第3项损失即续贷手续费损失49万元，合同约定“如需续贷，则后续由乙方独自承担其使用部分1600万的贷款利息及需续贷过桥等费用（利息按借贷时银行确定的利息计算，续贷过桥费用按实际计算)”，可见，在续贷发生后，联明公司应当承担1600万元的续贷过桥费用，但前提应是庞家才等四人足额支付1600万元贷款。因庞家才等四人并未足额支付1600万元，且庞家才等四人提交的微信聊天记录不足以证明该54万元为1600万元的过桥续贷费用且已经实际产生，故在联明公司不认可其应当承担该49万元的情况下，庞家才等四人仅以该微信聊天记录来证明联明公司应当承担续贷手续费49万元，证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院对庞家才等四人的商铺贬值损失5091200元予以确认。联明公司认为其不应当承担违约金，视为其对违约金的金额提出了异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”商铺贬值损失5091200元应认定为庞家才等四人的实际损失，而违约金860万元已经超出了庞家才等四人实际损失的130%，过分高于庞家才等四人的实际损失，故一审法院仅对未超出实际损失130%部分的违约金予以支持。因此，联明公司应向庞家才等四人支付违约金6618560元（5091200×1.3）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三十六条、第九十条、第一百四十四条、第二百四十七条的规定，一审法院判决如下：一、解除庞家才等四人与联明公司（欧明灿代为签署）于2016年8月14日签订的《房地产买卖合同》；二、联明公司于判决生效之日起七日内向庞家才等四人支付违约金6618560元；三、驳回庞家才等四人的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费256900元，保全费5000元，合计261900元，由庞家才等四人负担147771元，由联明公司负担114129元。二审期间，联明公司提交如下证据：1.《混凝土资料交接签收单》，证明吴川公司按《珠海市商品混凝土购销合同》约定，交给联明公司的全部项目已于2017年9月30日主体封顶完工，混凝土2017年12月31日前已完成供货，所有项目的混凝土经质检检验全部合格。2.《珠海市房地产买卖合同》，证明2018年3月7日联明公司在斗门法院起诉吴川公司前胡忠民还不同意在《珠海市房地产买卖合同》上签名，不同意协助办理商铺过户手续。3.《明细汇总表》，证明吴川公司没有按《珠海市商品混凝土购销合同》约定向联明公司支付1600万元，庞家才等四人同意按《珠海市商品混凝土购销合同》约定，逾期付款部分按每月2%的标准向联明公司支付违约金，但联明公司只计算其中时代倾城项目的违约金就已经有517987.06元，其余五个项目的违约金还没有计算，可以证明吴川公司逾期付款庞家才等四人是同意并且应该计算违约金的。4.《广东吴川建筑安装工程有限公司砼款及违约金汇总表》，证明联明公司与吴川公司在2017年12月31日完成供货后双方结算，联明公司供应的混凝土货款41808893.14元，庞家才等四人没有按《珠海市商品混凝土购销合同》约定向联明公司支付1600万元，逾期付款部分按合同约定按每月2%的标准应向联明公司支付违约金为1494092.88元，联明公司合计应收取货款及违约金为43302986.02元。至此，庞家才等四人应该配合联明公司办理商铺过户手续。5.《欧明灿与庞家才谈话录音记录》，证明庞家才在2018年2月3日与联明公司的实际控制人欧明灿交谈中，承认胡忠民还不同意在《珠海市房地产买卖合同》上签名，庞家才、刘志勇、纪征宇都不同意协助办理商铺过户手续，并承诺七天内由他协调，把已全部签了名的《珠海市房地产买卖合同》原件交给联明公司，并让庞家才等四人一起配合办理商铺过户手续。同时也承认吴川公司没有按《珠海市商品混凝土购销合同》约定向联明公司支付1600万元，逾期付款部分按合同约定按每月2%的标准应计算违约金，并交代了其儿子和女婿配合结算办理。6.《欧明灿与刘志勇的电话录音记录》，证明欧明灿在2018年1月31日与刘志勇的电话通话中，刘志勇还是不同意配合办理商铺过户手续，原因是庞家才个人将其四人共有的商铺冲抵联明公司的混凝土货款，庞家才没有按他们四方的协议履行他们所应得的权利，担心造成他们的损失，所有不同意配合联明公司办理商铺过户手续。7.《欧明灿与胡忠民的电话录音记录》，证明欧明灿在2018年1月31日与胡忠民的电话通话中，胡忠民承认还没有在《珠海市房地产买卖合同》上签名，还是不同意配合办理商铺过户手续，原因是庞家才个人将其四人共有的商铺冲抵联明公司的混凝土货款，庞家才没有按他们四方的协议履行他们所应得的权利，担心造成他们的损失，所有不同意配合联明公司办理商铺过户手续。8.《欧明灿与纪征宇、刘志勇谈话录音记录》，证明2018年1月25日欧明灿与纪征宇、刘志勇在交谈中，纪征宇、刘志勇承认胡忠民还没有在《珠海市房地产买卖合同》上签名，合同还在他们手上，不同意交给欧明灿，只同意欧明灿拍照，他们也提出不同意配合办理商铺过户手续，原因是庞家才个人将其四人共有的商铺冲抵联明公司的混凝土货款，庞家才没有按他们四方的协议履行他们所应得的权利，担心造成他们的损失，所有不同意配合联明公司办理商铺过户手续。其他各方当事人二审均未提交证据。上列证据，经质证，本院经审查认为，联明公司提交的证据1、2、5、6、7、8来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。联明公司提交的证据3、4系其与庞家才等四人各方单方统计，未经对方确认，故本院对该两组证据不予认定。本院经审理查明，2018年1月31日10点34分欧明灿与刘志勇电话通话内容如下：……欧：这个我清楚，冲你发火是不对，但是你们四个人是同意那个铺给我的了，对不对，之前是答应了的。刘：我什么时候同意那个铺给你啊，对吧，我这是和老庞之间，我是答应啊，他的东西换给我，我是任何时候都同意过户的，他东西都没给我，我怎么过户给你啊，是吧？欧：你的意思是他的东西没给到你手，你这边就没办法给我过，这个意思我清楚，是不是啊？刘：那肯定……欧：还有一个你那个合同怎么样你都要给我一份才对啊。刘：我东西没拿到之前不会给你的，我东西没拿到，我怎么给你。……欧：不是，你四个人里面，哪怕如果说一个人不同意，都是办不成的嘛，是不是啊，他都没办法给我的吗？刘：我东西没拿到我怎么可能给你呢？欧：那你现在意思是你现在没拿到东西的话，这个铺就给不了？刘：这是百分百的。欧：那你要给不了，那我只能找他要钱了变成了。刘：那你去追他嘛，对吧。……2018年1月31日10点41分欧明灿与胡忠民的电话通话内容如下：欧：前几天跟你说的你那个商铺要给我办那个过户手续的，到现在怎么办你们几个还没商量好吗？胡：不是说还没商量好，我也把你那些东西都发给他们了。欧：现在庞家才有没有回复啊。胡：庞家才我打了几次电话给他，他都没声的。……胡：我们三个人，就是我跟老纪的意见呢，那你如果现在要过户呢，那你就过，但是你要先把银行的钱都给还了，你要把钱打进去。欧：这个是肯定的，不还掉那哪里过得了户呢，但是你要给我。……欧：现在刘志勇的意思就是，如果他，如果你们两个的小商铺没拿到手，这个铺就不给我办理过户了，合同也不给我，是这个意思了，是不是啊？胡：对，他的意见就是这个意见，他是说他的铺位拿到了，他就把合同给你，而且也帮你过户，就是这个事。……欧：等于现在你们也是担心，你们跟刘志勇也是担心到时候铺位过户给我了，你们又没拿到时代那边的铺位。胡：就是啊。……欧：那就这样子了喔，老胡呀，我如果采取行动拿不了的话，我现在变成就不用去追老庞，我只用去追吴川公司要货款了，我货就供给吴川公司了，是不是嘛？胡：那可以啊，你可以采取你自己认为比较合适的行动。欧：那回头我们这个买卖，那你们这个铺位只能到时候解除了这个合同啊，我们就履行我要货款这个合同，这个买卖合同就不存在了，对吗？胡：那我们现在还没解除嘛。欧：没解除，你现没给我办，我也没办法啊。胡：我们也有一个条款，就是说十一月五号以后他还没给到，就是我们三个人就有权把这个，不是换呀，他就把这个损失该付的，他就要付，比如说那个利息该给你的给了，造成其他损失他也给。……本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，涉案《商品混凝土购销合同》和《房地产买卖合同》系相互关联的两份合同，该两份合同的各主体之间法律关系为，联明公司与吴川公司之间存在商品混凝土购销合同关系，但庞家才等四人与联明公司、欧明灿均同意由庞家才等四人以自有商铺作价4300万元并过户给欧明灿的方式，代吴川公司支付欠联明公司的4300万元混凝土货款，另庞家才等四人以涉案商铺抵押贷款1600万元按工程进度分次借给欧明灿，即庞家才等四人与欧明灿之间还存在借款合同关系，因此涉案《房地产买卖合同》的签订及履行实际为各方主体为履行商品混凝土购销合同中以房抵货款的义务而附随履行的义务。根据本院（2018）粤04民终3246号民事判决的判决结果，即吴川公司应向联明公司支付货款26783893.14元，实际已认定吴川公司应付的混凝土货款无需由庞家才等四人以商铺抵偿，而是由吴川公司自行给付，即联明公司在该案诉讼中已经通过向吴川公司直接主张支付货款的方式表明解除房地产买卖合同之意，因此涉案《房地产买卖合同》在该判决生效之日已实际无需履行。故庞家才等四人在本案中主张解除该房地产买卖合同应予支持。本案争议的焦点在于导致涉案《房地产买卖合同》无需履行的责任主体。对此，本院分析认为，从2016年8月至2017年12月止，联明公司向吴川公司供应了价值共计41808893.14元的混凝土，虽未达到合同约定的商铺价值4300万元，但是对于未足额供应的原因，在联明公司与庞家才等四人说法不一的情形下，因联明公司是按庞家才等四人的指令向相应项目供应混凝土，因此应由庞家才等人举证证明其尚有项目需要混凝土且已通知联明公司履行供货义务但其未予履行，一审法院对此举证责任的分配认定有误，现庞家才等四人并无证据证明联明公司拒绝履行供货义务，因此庞家才等人以联明公司供应混凝土价值未达4300万元为由拒绝履行商铺过户义务，理据不足。另，根据本院（2018）粤04民终3246号案件查明的事实及欧明灿与刘志勇、胡忠民2018年1月31日的通话内容，足以证明2018年1、2月欧明灿要求胡忠民在《房地产买卖合同》上签名未果，且刘志勇等人明确表示不同意配合办理涉案商铺的过户手续，即联明公司于2018年3月向提起（2018）粤0403民初842号案件前，庞家才等四人已明确表示不同意履行以商铺抵偿混凝土货款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形下之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，联明公司在该案中诉请吴川公司支付混凝土货款，实际同时还包含诉请解除房地产买卖合同之意，其诉请符合上述法律规定，且本院（2018）粤04民终3246号民事判决认定“联明公司举证证明诉讼前部分第三人不愿意配合办理涉案商铺过户手续，庞家才等四人对此亦表示认可，因此，在庞家才等四人不愿意履行其合同义务的前提下，联明公司主张货款及违约金有事实依据”，并判决吴川公司向联明公司支付混凝土货款26783893.14元及违约金，即该生效判决也已认定以商铺抵偿货款无法继续履行的原因在于庞家才等四人在欧明灿催告后的合理期限内不愿意履行房屋买卖合同中协助办理过户的义务，即使庞家才等四人在（2018）粤04民终3246号案审理过程中又表示同意继续履行涉案房地产买卖合同，这亦有违诚信原则，不能对抗联明公司依法享有的法定解除权，因此庞家才等四人在本案中以联明公司违约为由诉请其赔偿违约金及超出违约金部分的损失，缺乏合法依据，应予驳回，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，一审法院查明事实清楚，但适用法律错误，故本院予以改判。庞家才等四人上诉缺乏理据，本院予以驳回。联明公司上诉有理，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3290号民事判决第一项；二、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3290号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；三、驳回庞家才、刘志勇、胡忠民、纪征宇的其他诉讼请求。一审案件受理费256900元及保全费5000元，合计261900元，由庞家才、刘志勇、胡忠民、纪征宇负担。二审案件受理费158630元，由庞家才、刘志勇、胡忠民、纪征宇负担。珠海市联明商品混凝土有限公司向本院预交58130元，由本院退回。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十一月十九日书记员  陈瑞祥