广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12154号上诉人（原审原告、反诉被告）：阮长志，男，汉族，1988年9月11日出生，户籍地址湖北省通山县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张莲林，男，汉族，1978年8月1日出生，户籍地址江西省樟树市。委托诉讼代理人：吕婉丹，广东誉恒包钲律师事务所律师。上诉人阮长志因与被上诉人张莲林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初24526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。阮长志上诉请求：1.撤销深圳市龙岗区人民法庭(2019)粤0307民初24526号民事判决书，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费由张莲林承担。上诉理由：第一、关于饮品和甜品的经营使用是否属于餐饮范畴的定义错误。根据《国民经济行业分类注释》的定义，餐饮业是指在一定场所，对食物进行烹饪、调制，并出售给顾客主要提供现场消费的服务活动，所以甜品、饮品店属于餐饮业。一审判决书说“双方在合同中仅约定阮长志租用商铺系经营饮品、甜品使用，未涉及经营餐饮的约定”，也就是说饮品店、甜品店不属于餐饮的范畴，显然是错误的。第二、一审法院没有核实涉案商铺未安置排污管道不能实现其租赁目的客观事实，直接下达判决书判决否定阮长志对其10月28号解除合同的错误。根据《城镇排水与污水处理条例》的第二十条，城镇排水设施覆盖范围内的排水单位和个人，应当按照国家规定将污水排入城镇排水设施。在雨水、污水分流地区，不得将污水排入雨水管网。该涉案商铺没有排污管道，只有雨水管道，经营饮品、甜品店产生的大量污水，不能按照规定正常排污水，因为未安置排污管道不能实现其租赁目的，从该客观因素来看证实涉案商铺不能经营餐饮（包括饮品、甜品），阮长志多次找到涉案商场的物业管理处出具是否可以做餐饮的证明（包括饮品、甜品），均被拒绝，特申请法院核实调查其配套基础设施是否可以经营餐饮（包括饮品、甜品），对一审法院给出《申请法院调查取证申请书》，其法院却没有给出任何回复。第三，关于未追究张莲林《房屋租赁合同书》合同违约的错误判决书有明文规定：“法院认为阮长志、张莲林于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同申请书》系双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。”根据判决书的规定《房屋租赁合同书》是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。但是张莲林在《房屋租赁合同书》的“第五条：甲方在向乙方收取租金5个工作日内，应向乙方出具收据”、“第十九条：甲方应在签订本租赁合同后30个工作日内将租赁合同拿到房管所登记备案”、“补充条款2、甲方须出具出租房屋产权证复印件给乙方备案。”、“补充条款6、供电供水：甲方提供三相电线电源给乙方接线使用并安装电表、水表”、“补充条款7、甲乙双方签订本合同10个工作日内，由甲方负责为乙方办理合同管理部门（房管所）登记备案租赁合同…”等多项条款均未履行，微信聊天记录中有催告过张莲林执行，后面其均未履行，后面法院没有追究张莲林《房屋租赁合同书》的合同违约责任。第四、一审法院未追究张莲林不是涉案商铺所有权人但未得到所有权人洪某某的同意却擅自出租涉案商铺合法性的错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：[转租]承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三方。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，张莲林（二房东）未征得涉案商铺所有人洪某某的同意就擅自转租的行为是不可能得到法律认可的。在法院庭审中，张莲林拿出涉案商铺的产权证复印件，但是并没有提供涉案商铺所有人洪某某的同意转租的许可依据，法院却没有追究张莲林擅自出租涉案商铺的责任。第五、在很多情况不明白的情况下追究阮长志合同违约责任却没有追究其张莲林合同违约的错误。根据《房屋租赁合同书》第十七条规定：“因下列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿；……(二）甲方具有其违约行为，致使乙方不能实现其合同约定租赁目的。……乙方有权要求甲方双倍返还租赁保证金，赔偿乙方实际损失以及退还多收的预交项。”对于《房屋租赁合同书》的使用用途约定，对本案有决定性的作用，法院没有核实情况就直接给出判决书，但没有追究其张莲林的合同违约责任。综上所述阮长志认为，本案存在严重的事实认定不清与适用法律错误问题，并且法律推理逻辑混乱，脱离基本常识。为了依法维护法律尊严，维护阮长志的合法权益，请深圳市中级人民法院查明事实，还阮长志公道，彰显司法公正！张莲林答辩称，一、无论定义错误与否，尽管定义真存在错误，也改变不了阮长志认为的其无法经营奶茶，租赁目的无法实现的说法。理由如下：1.阮长志实际经营奶茶生意，合同也实际履行了三个多月并且其已经办理了营业执照（企业名称：深圳市龙岗区横岗零XX甜品店，统一信用代码：92440XXX，经营范围：甜品、饮品制售），现阮长志因为自身经营不善欲将涉案商铺转租给下家，下家自称经营餐饮问题不能无法受让承租，才引发的本案争议。该事实从阮长志提供的微信聊天内容证据已经证明。2.如果阮长志认为不能经营奶茶店，不能实现租赁目的，为何还一直履行合同长达3个月之久？其提起本案诉讼明显与事实违背且存在恶意。3.涉案场地系阮长志委托的餐饮管理公司金某某老师陪同下物色挑选的租赁场地，系经过专业人士的选择，才决定涉案场地适宜经营奶茶，才与张莲林签订了租赁合同，并约定用途为饮品、甜品。4.涉案商铺周边也存在肯德基餐饮行业（涉案商铺属于一个大型商场中的其中一个有产权证的店铺），何来的不能经营餐饮。阮长志在没有任何证据证明的情况下，就无理提出此理由，应当承担举证不能的不利法律后果。二、对于涉案商铺，是否安置排污管道，与案件没有任何关系。阮长志依据的条例与案件无关。退一步讲，未安置排污不能导致合同目的无法实现。理由如下：1.租赁房屋的用途，证据房屋产权单已经明确系商业用途，可以用于商业经营活动。双方签订的租赁合同第三条明确约定，房屋用于做饮品、甜品使用，阮长志实际经营奶茶生意无任何障碍。2.且，合同没有对涉案商铺是否具有经营餐饮问题资质有过明确约定，对张莲林是否需要配合阮长志办理餐饮经营许可等相关证件也从未有过约定。且，阮长志也没有任何证据证明其经营奶茶店需要办理餐饮卫生许可之时，去工商等相关部门，被明确遭受拒绝的理由是因为原告出租房屋的性质存在不合法问题而导致原告无法经营奶茶的充实证据。本案应严格当按照举证规则，由阮长志承担举证不能的不利法律后果。三、租赁合同的部分条款，尽管实际存在着履行的瑕疵，但并不能就此认定属于合同违约行为，租赁合同并未对阮长志提及的相关的条款，被明确约定属于违约行为，因此，阮长志认为未追究违约责任完全不成立。四、涉案商铺所有权人洪某某将商铺转租给阮长志，且已经微信同意张莲林转租，张莲林根本没有擅自转租的行为，且，退一步讲，洪某某与张莲林的租赁关系如何，并不能导致张莲林与阮长志之间租赁关系的成立和生效。五、本案阮长志主张系租赁合同目的无法实现认为有权解除合同，但是其主张根本无法成立，何来的拥有解除权？具体理由详见第一、二大点的阐述。因此，张莲林没有任何违约行为，无需承担违约责任。相反，阮长志存在拖延支付租金的违约行为，根据租赁合同第十五条，无论是无故拖延租金1个月还是无故拖欠各项费用达1万元，亦或是由一审法院直接认定阮长志构成根本违约，张莲林享有法定解除权。因此，无论系张莲林享有约定解除权或是法定解除权，张莲林均有权解除合同。综上，一审法院对该案审理事实清楚正确，适用法律准确。请求二审法院驳回阮长志的全部上诉请求。阮长志一审起诉请求：1、解除阮长志、张莲林双方的租赁关系；2、张莲林归还阮长志转让费20000元（人民币，下同）、房屋押金费13600元及房屋租金20400元，共计54000元；3、张莲林赔偿阮长志装修费用19325元，软装等财产损失费9625元，共计28950元；4、本案诉讼费用由张莲林承担。一审庭审时，阮长志变更第1项诉讼请求为“确认原张莲林双方租赁合同已于2019年10月28日正式解除”，变更第3项诉讼请求为“张莲林赔偿阮长志装修费用19325元”，增加诉讼请求为“张莲林承担阮长志支付的律师费7700元。”张莲林一审反诉请求：1、双方签订的租赁合同于2019年11月22日正式解除；2、阮长志立即搬离并交还房屋给张莲林，将房屋解除门锁，恢复原状；3、阮长志支付房屋租金，按照每月6800元，自2019年10月1日起计至阮长志实际搬离交还房屋之日止，暂计至2019年11月30日为13600元；4、阮长志支付2019年7月25日至10月22日的电费共计1335.6元；5、阮长志支付张莲林为其垫付的2019年10月份、11月份管理费1035.79元、1035.79元，共计2071.58元；6、阮长志支付违约金，按照每天1000元标准，自2019年11月24日开始自阮长志实际搬离房屋之日止，暂计至2019年11月30日为5000元；7、阮长志支付律师费8000元；8、本案全部诉讼费用由阮长志承担。一审法院查明以下事实：阮长志、张莲林于2019年7月9日签订《房屋租赁合同书》，内容约定：张莲林将位于深圳市龙岗区租给阮长志使用，面积共计51.18平方米；租赁期限自2019年7月10日至2022年7月9日止共3年；租赁用途为饮品、甜品；出租房屋的第一个月（2019年7月10日至2019年8月9日）租金共计6800元／月，2019年7月25日前为装修免租期；阮长志应于每月10日前交付当月租金，张莲林在收取租金5个工作日内出具收据；阮长志无故延迟支付租金达15日张莲林有权用租赁保证金冲抵租金，无故延迟达30日张莲林有权单方终止租约并追究阮长志相关违约责任；租赁期间，阮长志支付房屋租赁管理费、租赁税、水电费，水电费按供水供电部门标准计收，阮长志自行向物业管理处缴纳物业管理费、空调费；张莲林收取租赁押金13600元，在阮长志未拖欠租金、管理费、水电费及未造成租赁房屋及设施设备损毁的前提下，合同期满或合同终止后七天内，租赁押金如数归还阮长志;张莲林保证出租房屋产权所有人许可阮长志转租，未经业主及张莲林书面同意，阮长志不得将所租房屋全部或部分转租于他人；阮长志无故拖欠租金1个月或者阮长志无故拖欠各项费用达10000元以上的，张莲林有权单方解除合同，阮长志应向张莲林赔偿相关损失，并不予退还租赁押金，张莲林应书面通知阮长志迁离并交回出租房屋，阮长志拒不搬离的，应按每日1000元标准向张莲林支付延迟搬离期间的租金……；张莲林应在签订合同后30个工作日内将合同拿到房管所登记备案；张莲林须出具出租房屋产权证复印件给阮长志备案；张莲林提供水电接线及安装电表水表……。涉案商铺的所有权人为案外人洪某某。上述合同签订后，张莲林将涉案商铺交付给阮长志使用，阮长志向张莲林支付转让费20000元以及两押一租共计20400元［6800元×3］，其后阮长志分别于2019年8月29日、10月6日向张莲林转账租金6800元、6800元，阮长志已支付了2019年8月份、9月份的管理费，未支付2019年10月份、11月份的管理费以及从交接涉案商铺之时起的电费1335.6元，对此张莲林提交了涉案商铺所在小区物业管理处开具的《收费通知单》、《收款收据》、《银行电子账单》显示涉案商铺11月份、12月份的管理费、维修基金及空调费（上月费用）分别为1035.79元、约1035.79元，已由张莲林垫付。阮长志在涉案商铺经营奶茶店期间，已办理了营业执照。关于合同解除原因。阮长志、张莲林均提交了双方的微信聊天记录显示：阮长志于2019年10月22日发微信要求张莲林将房屋产权证或者复印件发给其，10月23日要求张莲林把房屋产权证或者复印件和房管局的登记备案信息发给其，称有朋友要转店，然后又对张莲林说下家反映物业不允许做餐饮；张莲林回复称本来就不能做餐饮，奶茶可以的；阮长志表示物业不同意做餐饮商铺便没有办法转租，要求阮长志出具一个可以做餐饮的证明；张莲林回复表示现在不同意转租；10月28日，阮长志称不能做餐饮无法经营下去，电费和管理费可以缴清，但转让费和押金是否可以退；11月22日，张莲林向阮长志转发了《通知》称阮长志已拖欠10月份、11月份的租金，自2019年7月25日至10月22日电费1335.6元以及10月份、11月份管理费共计2071.58元未付，阮长志行为构成违约，故解除租赁合同，要求阮长志在11月23日结清各项拖欠费用后搬离并交还房屋；阮长志对此回复称在10月6日的时候给过租金，电费也同意给，并且明确告知下个月不租，但张莲林的手续一直没有提供过，早已违反了合同约定，其上个月已在法院立案，钥匙会给张莲林，让法院来判。关于涉案商铺是否移交。阮长志称其于2019年10月28日已在微信要求解除租赁合同，将涉案商铺内的可移动物品搬离后，于2019年11月23日交还涉案商铺钥匙至张莲林的店员处。张莲林辩称阮长志未在2019年11月23日将涉案商铺钥匙交还张莲林，当天阮长志来到张莲林店铺后丢下东西便离开，未说明是什么东西，双方并未实际交接涉案商铺。2019年12月9日庭审时，一审法院要求双方当天办理交接手续，张莲林确认于庭审当天已收回涉案商铺。关于涉案商铺装修。张莲林称其装修好涉案商铺之后才出租交付，所以收取了阮长志转让费20000元。阮长志提交了《装饰工程结算表》予以证明其装饰装修涉案商铺支出28950元，张莲林对此不予认可。另查，阮长志提交《委托代理合同》、《发票》予以证明其支付律师所7700元。张莲林提交了《委托代理合同》、《发票》予以证明其支付律师费8000元。一审法院认为，阮长志、张莲林于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。阮长志接收使用涉案商铺后向张莲林提出解约，理由为未告知其二房东身份，转租给其时因无法经营餐饮包括奶茶，水管道返流、排污、鼠疫卫生等问题被迫无法营业，发现张莲林多项重要条约未履行。对此，一审法院认为，从阮长志、张莲林提交的微信聊天记录中可反映阮长志欲将涉案商铺转租，遂与张莲林协商，阮长志找到的下家须经营餐饮，双方因是否转租以及能否经营餐饮问题发生争议，2019年10月28日阮长志向张莲林提出其交清租金和管理费后，张莲林将押金和转让费退回，但双方亦没有达成一致意见，其后张莲林于2019年11月22日向阮长志发出解除合同的《通知》，根据以上事实，阮长志提出解约的理由未提供相应的证据证明，阮长志在涉案商铺经营奶茶店三个多月且已办理了营业执照，未显示阮长志不能在涉案商铺经营奶茶店，至于涉案店铺是否能够经营餐饮的问题，双方亦未提交确凿的证据证实客观实际上确实不能经营餐饮，并且双方在合同中仅约定阮长志租用商铺系经营饮品、甜品使用，未涉及经营餐饮的约定，因此，不存在张莲林提供的涉案商铺不符合合同约定的情形，阮长志提出解约的理由不能成立，对其主张10月28日解除合同，一审法院不予支持。合同约定免租期至7月25日，从7月26日至张莲林通知解除合同之日即11月22日期间的租金为26747元[6800元/月×3个月+6800元/月÷30天×（6天+22天）]，阮长志截至11月22日实际已付租金20400元，拖欠张莲林租金6347元[26747元-20400元]，即使加上阮长志未付由张莲林垫付的电费1335.6元以及11月份、12月份的管理费等2071.58元[1035.79元×2个月]，一共拖欠张莲林各项费用9754.18元[6347元+1335.6元+2071.58元]，截至11月22日阮长志的拖欠各项费用未达10000元亦未拖欠租金超过1个月，阮长志的行为尚未构成合同约定的张莲林享有解除权的条件，但鉴于阮长志先向张莲林要求解除合同，并以其实际搬离行为表示不再继续履行合同，致使合同的目的不能实现，此情况阮长志构成根本违约，张莲林享有法定解除权，张莲林可为了避免损失扩大而收回涉案商铺，并向阮长志主张违约责任，因此，张莲林于11月22日通知阮长志解除之日合同已解除，张莲林诉请确认租赁合同已于11月22日解除，有事实及法律依据，一审法院予以支持。阮长志主张于10月28日已交还涉案商铺钥匙给张莲林，但未提交相应证据证明，且张莲林不予认可，因此，应承担举证不能的不利后果，对阮长志的该主张，一审法院不予采信。张莲林确认于12月9日收回涉案商铺，一审法院对此予以确认，对其诉请阮长志搬离并返还商铺，一审法院不予支持。因此，阮长志应向张莲林支付从7月26日起至12月9日止的租金共计30600元[6800元×4个月+6800元/月÷30天×（6天+9天）]，阮长志已支付租金20400元，还应向张莲林支付租金10200元，张莲林诉请租金10200元，依据充分，一审法院予以支持。阮长志要求退回租金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。阮长志、张莲林确认阮长志使用涉案店铺期间产生电费1335.6元，故一审法院予以支持。阮长志未缴纳2019年10月、11月份管理费等费用，已由张莲林代缴，该费用系阮长志使用涉案商铺产生的费用，应由阮长志承担，故阮长志应向张莲林支付2019年10月、11月份管理费等费用共计2071.58元，有事实及合同依据，一审法院予以支持。关于违约责任，因合同约定阮长志违约则不予退回押金13600元，因此，阮长志诉请退回押金，无法律依据，一审法院不予支持。张莲林已没收押金，作为阮长志承担的违约责任，张莲林又诉请阮长志支付拒不搬离之后租金的违约金，亦属于违约责任，张莲林未证明其没收的押金不足以弥补其实际损失，因此，张莲林诉请拒不搬离之后租金的违约金，一审法院不予支持。关于转让费20000元，因阮长志2019年7月9日至2019年12月9日期间使用涉案商铺，之后的承租利益并未享有，张莲林收取全部转让费，依据不足，一审法院酌情按照阮长志使用期间占全部租赁期限的比例支持退还转让费17222元[20000元-5个月/36个月×20000元]。关于装修损失，阮长志未举证证明其存在装修事实以及装修费用支出情况，证据不足，一审法院不予支持。关于律师费，合同未约定律师费，因律师费非必然发生的直接损失，因此，对原张莲林主张的律师费，一审法院均不予支持。一审法院判决：一、确认阮长志、张莲林于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同书》已于2019年11月22日解除；二、张莲林应于本判决生效之日起五日内退还阮长志转让费17222元；三、阮长志应于本判决生效之日起五日内向张莲林支付从2019年7月9日起至2019年12月9日止的租金共计10200元；四、阮长志应于本判决生效之日起五日内向张莲林支付电费1335.6元；五、阮长志应于本判决生效之日起五日内向张莲林支付2019年10月份、11月份管理费等费用共计2071.58元；六、驳回阮长志的其他诉讼请求；七、驳回张莲林的其他反诉请求。案件本诉受理费937元（阮长志已预交），由阮长志承担738元，张莲林承担199元并直接迳付阮长志。反诉受理费550元（张莲林已预交），由阮长志承249担元并迳付张莲林，张莲林承担301元。本院经审理查明：一、阮长志向本院提出调查取证申请，申请本院向深圳市龙岗区网格管理办公室、深圳市龙岗区住房和建设局、深圳市新亚洲物业管理有限公司调取涉案房屋的设计图、排污管道、雨水管道设计图，核实是否可用于餐饮（奶茶、饮品）经营。二、阮长志二审时提交录音光盘，主张录音对象为涉案房产物业管理处的文员及龙主任，还有一个是自己的合伙人，阮长志想以此证明在经营期间受到了物业管理处的阻碍。张莲林质证意见为，录音没有原始载体核对，真实性无法确认核实，录音中出现的三人身份无法核实，且属于证人证言，三人并未出庭，录音不能作为证据使用。录音中有一个文员也说道自己要做餐饮可以去搞排水管，阮长志的合伙人也自称是要租给下一家，需要开具餐饮证明，实际是阮长志自己经营不善，想要转租给下一家不成功，导致本案纠纷。三、张莲林二审提交了国家企业信用信息公示，及微信聊天记录，以证明阮长志经营的奶茶店“深圳市龙岗区横岗零XX甜品店”，已经在涉案商铺成功注册并实际经营。张莲林与商铺所有权人在2019年7月22日已达成同意转租的意思表示。阮长志对国家企业信用信息公示信息真实性予以认可，但对于是否实际经营表示不认可，对微信记录因无原件核对，真实性予以质疑。四、本院询问阮长志经营奶茶店除了办理营业执照外还需要什么手续，阮长志表示自己是外行，不知道，实际只办理了营业执照，其他手续是合伙人办理的，具体手续不清楚。是在案外人即加盟老师的讲解下才租赁涉案场地，对于涉案场地是否能够经营不知道。五、原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间；二、张莲林是否应向阮长志归还转让费、房屋押金及租金；三、张莲林是否应向阮长志赔偿装修费用及律师费。四、阮长志是否应向张莲林支付租金、电费及管理费，如需支付，金额为多少。关于租赁合同的解除时间。阮长志虽于2019年10月28日在微信中表示下个月不租了，但是其提出交清租金和管理费后，要求张莲林退还押金和转让费，双方并未就此达成一致，尚未就是否解除合同达成一致意见。至于阮长志是否具有单方解除权的问题，本院认为，首先，对于阮长志承租的涉案商铺是否无法正常经营的问题。阮长志庭审时陈述，其已经办理了营业执照，也无法说清是否欠缺经营的其他证照，是因涉案商铺不符合要求而无法办理。阮长志在承租涉案商铺到准备转租之前，从未向张莲林提出涉案商铺因水管道返流、排污、鼠疫等导致无法经营，仅是在转租时，被告知不能经营餐饮时才提出上述主张。双方约定商铺的用途是经营饮品、甜品，虽然饮品、甜品属于餐饮中的一种，但阮长志并无证据证明其无法正常经营饮品、甜品。阮长志二审提交的录音，录音对象无法核实，且录音内容也是因阮长志欲转租涉案商铺，而找物业管理处出具可以经营餐饮的证明，物业管理处表示不能经营餐饮，但不能证明其在实际经营饮品、甜品过程中受到了物业管理处的阻碍，故该录音证据并不能证明阮长志的主张。第二，阮长志也陈述其承租涉案商铺时，已经请了其所经营的饮品加盟公司的老师现场考察之后才承租的。如果涉案商铺因缺乏排污管道而无法经营，在老师现场考察之时就应当知晓，但阮长志在知道没有排污管道时仍然承租，表明该因素并不必然造成其饮品店无法正常经营。至于阮长志提出的调查取证申请，因阮长志并无证据证明其在实际经营中，因涉案商铺无排污管导致无法经营，调查有无排污管对案件影响并不大，如果阮长志认为涉案商铺因无排污管违规出租，可以向有关行政部门投诉反映。第三，张莲林确实存在未按合同约定履行向阮长志出具收据、房产证复印件，并依约定备案涉案租赁合同，但上述违约行为，均不会造成合同履行不能，也无证据证明因此给阮长志造成了损失，阮长志亦未在双方产生转租争议前向张莲林提出主张，本院认定张莲林上述违约行为不构成阮长志提出解除合同的合理理由。综上，因涉案租赁合同的目的完全可以实现，张莲林并不存在根本违约行为，故阮长志并不享有单方解除权，其主张2019年10月28日解除合同，本院不予支持。因阮长志拖欠租金、电费及管理费，张莲林于2019年11月22日通知解除涉案合同，阮长志亦表示同意解除，仅是认为张莲林先违约。鉴于阮长志在此之前已经明确表示解除合同，并以实际搬离行为表示不再继续履行合同，已构成根本违约，张莲林由此享有法定解除权，故本院以张莲林发出通知的时间认定为双方合同解除的时间。关于是否归还转让费、押金及租金的问题。本院认为，原审依据阮长志实际享有的承租利益期限与全部租赁期限的比例折算出，张莲林应向阮长志退还的转让费合理，本院予以确认。关于押金，因合同约定阮长志违约，则不予退还押金，阮长志请求退还押金，没有依据，本院不予支持。因阮长志已实际使用涉案商铺，且张莲林并不存在足以影响合同继续履行的违约行为，阮长志请求退还租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于装修损失，阮长志并未提交证据证明其装修的事实及费用支出情况，且涉案合同是因阮长志违约而解除，其请求张莲林支付装修损失没有合同依据。双方亦未对律师费进行约定，阮长志上诉请求律师费，没有依据，本院不予支持。关于阮长志是否应当支付租金、管理费及电费问题。本院认为，阮长志虽然主张曾于2019年11月23日将钥匙放到了张莲林店里，但是其并未与张莲林进行交接，且在2019年12月9日还提到“柜子什么的，我们不要了”，表明其在此日之前并未将涉案商铺内的物品完全搬离，也未向张莲林明确表示放弃房屋内物品，因此，原审法院要求双方开庭后当天办理商铺交接手续，并以此日为阮长志搬离之日，并无不当，阮长志应当向张莲林支付此日之前的租金、管理费及电费。原审核算的数额，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人阮长志上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费575元，由上诉人阮长志负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二〇年十一月十六日书记员 陈娱芬(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。