吉林省长春市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉01民再82号 再审申请人（原审原告）：赵敬之，男，1960年12月9日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：方麒贺，吉林维齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙丛楠，吉林钟言宇德律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：尚中伟，男，1970年3月3日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区永昌胡同**。 委托诉讼代理人：马维山，吉林兢诚律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：长春市朝阳技工学校，住所地吉林省长春市朝阳区开运街**。 法定代表人:刘希江，该校校长。 再审申请人赵敬之与被申请人尚中伟、长春市朝阳技工学校案外人执行异议之诉一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初506号民事判决向本院申请再审，本院于2020年10月30日作出（2020）吉01民申64号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人赵敬之及其委托诉讼代理人方麒贺、孙丛楠，被申请人尚中伟及其委托诉讼代理人马维山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 赵敬之申请再审称，请求撤销长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初506号民事判决。事实和理由：1.案涉房屋未办理更名过户非赵敬之自身原因造成，原审法院基本事实认定错误。长春市朝阳技工学校于2003年11月17日取得诉争房屋的所有权证，并于2004年1月4日办理完毕抵押登记。从长春市朝阳技工学校取得所有权证到办理完毕抵押登记仅有不到两个月的时间，赵敬之未得到任何通知去办理产权证，在该期间内要求赵敬之自行获得可以办理产权证信息并办理产权登记不符合实际情况。而在诉争房屋办理抵押登记后，赵敬之更无法办理过户更名。长春市朝阳技工学校能够办理产权并不意味着赵敬之必然知晓，赵敬之一直在与房产处沟通办理产权一事，房产处一直告知该房屋不能办理产权，以上事实从2008年的房地产报可以体现，报纸上记载“长春市开运街37号教育综合楼为无籍房”。结合产权处房地产报的相关事实可以认定，赵敬之确实不知道该房屋能够办理产权。因此，案涉房屋未办理更名过户系因长春市朝阳技工学校怠于履行通知义务，为尽快获得融资而损害赵敬之办理过户更名的权利。2.关于2套车库（建筑面积均为26平方米）。赵敬之提供了与吉林建发建筑安装公司签订的《房屋买卖合同书》，该合同的签订时间为2006年6月20日，同时，赵敬之提供了实际占有该车库的照片。赵敬之购买事实清楚，且实际占有。在没有相反证据的情况下，赵敬之已经就自己的主张提供了证据证明，从常理判定，可以认定赵敬之自2006年购买房屋以后即实际占有了该房屋。3.根据长春市朝阳技工学校向产权登记部门提供的房屋他项证存根显示，赵敬之拥有的一处办公室，四处车库不在抵押范围，该项事实是经过原抵押权人和被执行人共同确认的。且案外人购买、抵账相关房屋的时间确实是在抵押之前，应当具有排除抵押权的权利。赵敬之所提供长春市朝阳区人民法院的判决书并不是以判决结果作为阻却执行的依据，而是上述判决中，确认了赵敬之与长春市朝阳技工学校之前签订相关购房、抵账协议，交付购房款和占有房屋的事实，在判决已经生效并没有相关证据的情况下，上述事实已经得到了认证，赵敬之确实在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，并交付对价，占有房屋。4.原审法院未支持赵敬之请求确认案涉房屋、车库属于赵敬之所有的诉讼请求属适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”但是，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，虽然案涉房产在不动产登记簿的权利人为长春市朝阳技工学校，但赵敬之提供的《商品房购销合同》，（2013）朝民初字第251号民事判决（关于126.73平方米房屋），《抵债协议书》，（2013）朝民初字第252号民事判决（关于30.24平方米3#车库和27.72平方米4#车库），（2005）朝民初字第994号民事判决，（2006）朝法执字第668号执行裁定，《房屋买卖合同》（关于均为26平方米的两个车库），能够证明不动产登记簿的记载与真实状态不符，赵敬之为不动产物权的真实权利人，应支持赵敬之的诉请。 尚中伟辩称，一、赵敬之在一审判决送达后没有上诉，贵院不应受理赵敬之的再审申请。最高人民法院在(2019)最高法民申1613号裁定中指出：《民事诉讼法》第十条规定了两审终审制度，这是我国民事诉讼法的基本原则和基本制度，对于保障当事人诉讼权利的行使和人民法院诉讼活动的进行具有重要意义。如当事人对一审判决不服，应当在法定期限内提起上诉，通过二审程序寻求权利救济。再审程序是特别救济程序，对于无正当理由未提起上诉的当事人，一般不应再为其提供特殊的救济机制。二、在房屋已经设定抵押的情况下，一审法院驳回赵敬之的诉讼请求是正确的，但依据的法律应是《执行异议规定》第二十七条。一审法院根据该规定第二十八条审理本案适用法律错误。赵敬之认为，其对技工学校的111.69平方米房屋主张权利符合第二十八条，并据此主张权利。法院亦根据上述规定进行审查并作出判决。然而，本案的核心问题不在于法院查封争议的房屋前赵敬之为何没有办理房屋产权，而在于争议房屋设了抵押，根据执行异议规定第二十七条，在房屋已经抵押情况下，法院不支持案外人提出的排出执行异议。而且从《执行异议规定》第二十八条规定的角度审查，赵敬之持有的三份合同中的房屋出让人均不是产权人暨被执行人技工学校，而是案外人泰昆房地产公司，所以赵敬之与技工学校之间有效的房屋买卖合同关系，根本无权对法院执行技工学校房屋的行为提出异议而只能向泰昆房地产公司主张权利。虽然一审判决驳回赵敬之诉讼请求适用的法律不当，但判决的结论是正确的，赵敬之也没有提出上诉，故已没有必要对生效判决予以调整。三、法院执行的是尚中伟享有抵押权的执行技工学校房屋，而没有执行抵押范围之外由赵敬之占有的125平方米房屋。产权档案中，《房屋测绘数据报告》和形成于2003年11月17日的《房屋所有权证存根》记载，技工学校综合楼建筑面积为3695.88平方米，综合楼属的产权人为技工学校。长春市产权登记发证中心于2014年1月14日出具的他向权利证书记载，技工学校将建筑面积为3570.88平方米的房屋抵押给农行附图中明确记载“抵押面积为3570.88平方米，其中下图红线以内125平方米不在抵押范围内”。不在抵押范围内的125平米房屋(应为物业管理用房)的具体位置也在该附件中明确的作了标注，从现状上看,是两间办公室和两间车库。法院查封、拍卖的只是技工学校向农行抵押两间办公室和两押的3570.88平方米房屋。赵敬之占有的125平方米房屋不在抵押范围内，法院没有对该房屋采取查封和拍卖措施。目前房屋档案卡记载的技工学校房屋面积是3570，88平方米，没有反映为何比初始测绘和登记的3695.88平方米减少了125平方米面积。技工学校的解释是该125平方米房屋为物业管理用房，对应的房屋就是赵敬之占有的综合楼东北侧一楼两间车库和二楼的两间办公室。无论技工学校,房屋产权面积减少125平方米的原因是什么，由于该125平方米房屋不属于农行的抵押范围，法院也没有对该125平方米房屋采取执行措施，所以赵敬之对该125平方米房屋提出的执行异议不能成立。如果认为绿园区法院执行的技工学校3570.88平方米房屋包含了没有纳入抵押范围的125平方米房屋，可以委托产权测绘部门进行测绘，以查明相关事实。我们认为，既然综合楼全部属于技工学校所有，技工学校就有权对房屋进行分割，并以全部或一部分设定抵押。抵押房屋面积在产权管理部门进行了登记，抵押合法有效，法院应当尊重管理部门的行政管理行为。不应在民事案件中做出与抵押登记不一致的认定。本案所要解决的是绿园区法院执行的技工学校3570.88平方米房屋的依据是否合法的问题，至于赵敬之是否为没有纳入抵押范围的125平方米房屋的权利人，不是本案所要解决的问题。四、赵敬之主张权利的其余111.69平方米房屋属于技工学校所有，赵敬之对该部分房屋提出的异议均不能成立赵敬之主张权利的房屋面积共计236.69平方米，扣除法院没有执行的125平方米，剩会的面积为111.69平方米，包含法院强制执行在技工学校名下抵押给农行的3570.88平方米房屋之中。(一)技工学校的房屋是该校通过与泰昆房地产公司联合开发方式原始取得的，泰昆房地产公司无权单方转让技工学校的房屋在房产档案中，有一份吉林省泰昆房地产有限公司于2003年11月13日出具的《证明》，内容为：“泰昆房地产公司与技工学校联合开发三栋楼，其中3695.88平方米综合楼属长春市朝阳区技工学校所有”。2003年11月13日，长春市朝阳区工业局出具一份《证明》，内容为：“长春市液化器设备厂是长春市朝阳区技工学校的校办工厂，液化器设备厂的财产属技工学校所有。在与泰昆房地产公司联建开发时，由于资金始终不到位，所以技工学校自筹资金建此综合楼”。依据上述文件，房产管理部门为技工学校办理了产权证。上述事实证明，技工学校的房屋是该校通过与泰昆房地产公司联合开发方式取得，由于房屋的建设用地属于技工学校所有，根据房地合一的原则，房屋的初始登记只能登记在技工学校名下，因而技工学校对房屋的取得属于原始取得。在此情况下，如果房屋中有泰昆房地产公司的份额或利益，转让行为只能以技工学校名义对外实施。泰昆房地产公司不是房屋的产权人，直接以自己的名义转让房屋属于无权处分。目前房屋虽由赵敬之占有，但赵敬之没有取得房屋产权登记，所以不构成善意取得，因而不能取得房屋所有权。(二)假如泰昆房地产公司有权出让上述房屋，其将技工学校综合楼部分房屋抵债给赵敬之和建发建安公司，又同意技工学校取得上述房屋的产权，属于一房二卖。在房屋产权已经办理到技工学校名下的情况下，赵敬之只能向泰昆房地产公司主张权利。技工学校综合楼产权登记在技工学校名下之前，泰昆房地产公司已经与赵敬之签署了两份合同。在技工学校取得产权证二年多以后，泰昆房地产公司又同意以二套车库抵偿欠建发建安公司的款项，建发建安公司又将车库转让给赵敬之。对泰昆房地产公司的上述行为，技工学校始终不予认可。而且抛开无权处分不谈，假如泰昆房地产公司有权出让上述房屋，上述行为也属于一房二卖的性质。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第八条规定本案3570.88平方米房屋产权已经办理到技工学校名下，在出现一房二卖的情况下，赵敬之也只能是向泰昆房地产公司主张权利，而不能向技工学校主张权利。即使技工学校有义务将房屋转让给赵敬之，在房屋已经抵押给农行情况下，赵敬之也只能要求解除与技工学校间的商品房买卖合同，而不能向农行主张权利。(三)假如泰昆房地产公司有权出让上述房屋，在农行的抵押权存续期间，泰昆房地产公司将二套车库抵债给建发建安公司的行为不能对抗农行的抵押权，赵敬之对该房屋提出的执行异议不能成立。根据担保法司法解释第六十七条、物权法一百九十一条，即使是抵押人技工学校向赵敬之转让房屋，由于转让行为未取得抵押权人的同意，所以转让行为也不能对抗农行的抵押权。故在农行的抵押权设立后，赵敬之依据与建发建筑安装公司签定《房屋买卖合同》对技工学校综合楼中两间合计52平方米车库提出的排除执行行为的执行异议不能成立。四、尚中伟享有的抵押权是省、市两级法院生效判决确认的，本案的审理必须以生效判决确认的抵押权合法有效为前提。根据抵押权恒定的法律规定和最高人民法院判例，本案的111.69平方米房屋所有权即使变更给赵敬之，也不会对尚中伟行使抵押权产生任何影响。五、在执行异议诉讼中法院不应当对技工学校房屋产权登记合法性进行审查，只能根据产权登记内容确认房屋的权属和房屋状况。赵敬之在一审诉讼中要求确认争议房屋归其所有，试图否定技工学校对争议的111.69平方米房屋的所有权，进而否定尚中伟的抵押权。而房屋产权登记属于行政行为，本案不是行政诉讼，无权对技工学校房屋产权登记行为是否合法进行审理，正因为如此，根据《执行异议若干规定》第二十五条，由于不动产登记薄记载房屋属于技工学校所有，所以法院不可能认定房屋属于赵敬之所有。如果赵敬之认为行政机关将房屋产权登记在技工学校名下存在错误，应当另案提起行政诉讼。不动产登记具有公示公信的效力，人民法院在执行过程中按照登记的内容采取执行措施，没有任何不妥。如果房屋实际面积与登记面积存在误差，属于正常现象，只要重新测绘即可。六、对赵敬之依据另案生效判决提出的执行异议不应支持赵敬之所持有的三份判决中，两份是朝阳区法院在本案所涉房屋被绿园区法院查封后于2013年做出的判决。根据《执行异议规定》第二十六条第二款的规定，这两份判决不能对抗绿园区法院的执行。另外一起案件是2005年朝阳区法院对工程款纠纷案做出的判决，依据该判决制作的执行裁定的内容是对泰昆房地产公司同意以技工学校两套车库抵偿锅炉房工程款的确认。该做法违反了最高院《执行和解若干问题的规定》第六条的规定，该裁定应予撤销。上述证据最多能够证明赵敬之对两套车库享有债权，根本无法排除法院对上述两套车库的强制执行。 长春市朝阳技工学校未出庭亦未提交书面答辩意见。 本院再审认为，原审中，尚中伟提供了房地产抵押清单及附件，抵押清单显示：长房权字第103056**房屋建筑面积3695.88平方米（其中扣除125㎡），附件中含有两行手写文字，内容为：“抵押面积为3570.88平方米，其中红线以内125平方米不在抵押范围，办公车库共125㎡米不抵押。”而原审法院对于二楼126平米办公楼及一楼四个车库是否在抵押及查封范围未予审理，而该问题系本案基本事实，应重审时由原审法院重点查清。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初506号民事判决； 二、本案发回长春市绿园区人民法院重审。 再审申请人赵敬之预交的再审案件受理费7387.00元予以返还。 审判长  史绍红 审判员  吕玉玉 审判员  魏 岚 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  常如男