上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初51245号原告：上海信建文化发展集团有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区耀华路******。法定代表人：赵正科，执行董事。委托诉讼代理人：袁鹏飞，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈缘，上海市新华律师事务所律师。被告：上海麦盛莉餐饮管理有限公司，住所地上海，住所地上海市静安区>法定代表人：米光华，董事长。被告：米光华，男，1976年11月12日生，回族，住上海市徐汇区。上列两被告共同委托诉讼代理人：杨浩，上海聚隆律师事务所律师。原告上海信建文化发展集团有限公司与被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司(以下至判决主文前简称“麦盛莉公司“)、米光华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁鹏飞、陈缘，两被告共同委托诉讼代理人杨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求两被告向原告支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金人民币(以下币种相同)553,604元、2020年5月1日至2020年7月31日的租金830,406元，合计1,384,010元；要求被告支付逾期支付2020年3月1日至2020年4月30日期间553,604元租金的违约金420,739.04元(以每日千分之五计算，暂计到2020年1月21日至2020年6月20日，实际以支付之日为准)；要求被告支付逾期支付2020年5月1日至2020年7月31日租金830,406元的违约金253,273.83元(以每日千分之五计算，暂计到2020年4月21日至2020年6月20日，实际以支付之日为准)；2、确认原告没收房屋租赁保证金491,616元；3、要求两被告将上海市浦东新区耀华路XXX号XXX层、XXX层房屋(以下简称系争房屋)恢复原状后于2020年8月7日前交还给原告；4、要求两被告向原告支付房屋占有使某费从2020年8月8日至实际返还房屋之日止，以合同约定的日租金*2=5.18元*现租赁面积2932.44平方米计算；5、本案所有诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告就系争房屋签订了租期自2010年8月1日至2020年7月31日的租赁合同，合同签订后，被告应于2020年1月20日前支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金，于2020年4月20日前支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金，但被告均未支付。因疫情的发生，原告同意在被告按约支付租金的前提下可以给予被告2020年2月、3月租金减免50%的优惠方案，但被告仍未支付任何款项。故原告诉至法院，诉请如前。两被告共同辩称，原告诉请1、2、3不予认可；被告已于2020年7月底之前将系争房屋交还给原告，其通过律师函告知原告接收，7月底之前被告人员和设施全部撤离，6月份我们已经申请办理注销手续，但是需要过程所以9月才完成注销，按照合同约定，期满两个月内完成注销就完成了约定内容，我们不存在违约行为；租赁合同第15条已经约定了免责情形，传染病的蔓延是不可抗力的情形，是中止履行合同；根据法律规定，受疫情影响，被告无法经营，疫情期间员工回到家中，到2020年3月中下旬，餐饮行业相关人员及复工复产条件不具备，被告在2020年1月中下旬到7月底从未经营过，被告损失惨重，诉讼前其也多次发函给原告，双方无法达成一致，现在中止情形尚未消失无法支付租金；另，2014年2月24日及2015年2月1日、2017年5月8日三个节点，关于合同原、被告和第三方签订过三份补充协议，其中前面两份系针对租金支付进行了变更，并非原告所述三个月一付；2014的2月24日之后，双方租金支付已经实际变更为按月支付，且每笔款项支付打到原告指定账户；被告租金在每月支付前原告都会提供付费通知单，其中明确了支付期限和金额。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋产权人。2010年8月2日，原告(甲方)与被告麦盛莉公司(乙方)签订《租赁合同》一份，合同约定原告将系争房屋出租给被告麦盛莉公司，房屋租赁面积为3562.44平方米，租赁用途为麦盛莉餐饮、西餐咖啡，本合同生效后，乙方以承租场地进行注册新公司，该新公司成立后乙方在合同的权利、义务，全部转移至新公司承担。合同约定租赁期限为十年，自2010年8月1日起至2020年7月31日，其中免租期为2010年8月1日至2011年1月31日。租金标准为2.30元/日/平方米(建筑面积)，每月租金为245,808元，每三个月支付一次，即737,424元。递增方式为：第1-3年租金不变，第4年开始每两年递增3%。合同签订后，乙方应向甲方支付租赁保证金491,616元。如乙方在租赁期间经甲方催告仍不缴纳租金或物业管理费等费用，甲方有权直接在乙方缴纳的房屋租赁保证金中扣除乙方的欠费，扣除后乙方仍须在7日内补足约定的房屋租赁保证金。乙方在合同期满后退租所产生的费用，甲方将统一结算，并在房屋租赁保证金中扣除，扣除后的余款无息退还给乙方。合同还约定，8.1租赁期满，则本租赁合同终止，甲方有权按约收回房屋，乙方应在约定的合同期内返还。8.2除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满的当日或之前返还该房屋给甲方；因其他原因致本合同终止的，乙方应在合同终止之日起一周内返还该房屋。乙方未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，应按日租金的双倍向甲方支付该房屋的占有使某费。8.3除双方约定外，乙方返还该房屋应当将其租赁房屋恢复到出租前的原状，房屋原状以租赁合同的有关组成文件及物业交房单为准。乙方拆除添置的设备、设施时，不得损坏房屋结构。返还时，应经甲方验收认可，如乙方无法将所承租的房屋恢复原状，甲方可自行安排或代为恢复，所产的费用由乙方承担。8.5.a由乙方自行恢复原状，费用由乙方承担，且恢复原状必须在租赁合同终止之日前完成。8.5.b由甲方代为恢复原状，费用由乙方承担。除双方另有约定外，甲方有权进入房屋进行恢复原状，恢复原状的费用从保证金中直接扣除，保证金不足扣除的，乙方应在甲方完成恢复原状之日起次日内补足，扣除后剩余的保证金(如有)，乙方可在恢复原状后3日内凭租赁保证金收款凭证要求甲方无息归还。8.5.c如果乙方选择上述第8.5.a种方式恢复原状，但在规定期限内未履行该义务的，将视为乙方自动转为上述8.5.b种方式恢复原状。15.1遇法定不可抗力之情形，具体包括地震、自然灾害、战争、传染性疾病的蔓延等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，使得合同无法继续履行，合同任一方立即书面通知另一方，并提交政府相关部门出具不可抗力情形证明文件，本合同即中止。因不可抗力导致无法继续履行合同义务的，不属于违约。16.3如乙方在租赁期间逾期未付租金、物业管理费或未补足房屋租赁保证金，则每逾期一日，应另向甲方支付未缴纳金额的0.5%违约金，乙方连续30日未缴纳租金的，甲方可单方面终止本合同，同时收回乙方承租的房屋，所有因此造成的任何损失和责任由乙方自行承担。合同签订后，双方各自履行，被告麦盛莉公司向原告支付了租赁保证金491,616元；原告将系争房屋毛坯状态交付给被告麦盛莉公司，被告麦盛莉公司装修后开设酒店经营，直至新冠疫情而停止经营至今。2010年12月10日，上海耀华麦盛莉餐饮有限公司(以下简称耀华麦盛莉公司)注册成立，住所地登记，住所地登记为系争房屋告。2014年2月24日，原告与案外人上海宜嘉物业管理有限公司(以下简称宜嘉公司)作为甲方、耀华麦盛莉公司作为乙方，双方签订《补充协议》一份，约定：按照租赁合同约定，乙方承租房屋的租金应于2014年2月1日起递增3%，现甲方同意暂缓递增，并同意乙方在2014年2月1日至2015年1月31日期间，租金及物业服务费仍按上一年度标准支付(即3F+4F合计租金为245,808元/月，物业服务费为21,735元/月)，付款方式为一月一付，且每月20日前支付，先付后用，依此类推；如逾期，则每逾期一日，应另向甲方支付未缴纳金额的0.5%违约金……。2015年2月，原告与宜嘉公司作为甲方、耀华麦盛莉公司作为乙方，双方另签订《补充协议》一份，约定：按照租赁合同约定，乙方承租房屋的租金应于2015年2月1日起递增3%，现甲方同意暂缓递增，并同意乙方在2015年2月1日至2016年1月31日期间，租金及物业服务费仍按上一年度标准支付(即3F+4F合计租金为245,808元/月，物业服务费为21,735元/月)，付款方式为一月一付，且每月20日前支付，先付后用，依此类推；如逾期，则每逾期一日，应另向甲方支付未缴纳金额的0.5%违约金……。2017年5月，原告与宜嘉公司作为甲方、耀华麦盛莉公司作为乙方，双方又签订《补充协议》一份，约定：乙方将原承租的三楼东侧630平方米房屋转租给上海钰曦医疗器械科技有限公司作医疗美容门诊部使某，转租期限为2017年5月9日至2020年7月31日……。2020年2月17日，被告麦盛莉公司向原告发送《告知函》，内容为因突发新冠疫情，要求就突发事件期间的租金予以减免。2020年2月26日，原告向耀华麦盛莉公司回函，表示希望继续履行合同，对疫情政策已告知物业管理处。2020年3月4日，原告向耀华麦盛莉公司发送《关于疫情防控期间租金减免的通知》，告知其对2020年2月1日至3月31日两个月租金减免50%，除租金之外的其他费用不减免。2020年3月17日，被告麦盛莉公司向原告发送《减免租金申请书》，提出除2月、3月租金减免50%之外，还要求继续减免4月、5月、6月租金。2020年3月19日，被告麦盛莉公司向原告发送《律师函》，主张因新冠疫情发生，上海市就新冠疫情于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，根据双方合同约定，自2020年1月24日起双方租赁合同中止履行，直至上海地区疫情结束或不可抗力情况消除，中止履行期间，合同虽有效，但麦盛莉公司无支付租金的责任。2020年4月15日，原告向耀华麦盛莉公司发送《通知》，告知其租期届满不再续租。2020年4月17日，被告麦盛莉公司回函表示疫情期间合同中止履行，不属于违约，其表示续租系其权利，其并未表明是否续租的前提下，原告的行为侵犯了其权利。2020年4月27日，原告及宜嘉公司共同向耀华麦盛莉公司发函催讨2020年3月1日至5月31日的租金及物业管理费等。2020年6月，被告麦盛莉公司向公司登记部门申请办理耀华麦盛莉公司的注销手续。2020年7月13日，被告麦盛莉公司向原告发送《律师函》，告知原告双方租赁合同到期终止，不再续租；现双方租赁合同仍处于中止履行状态，鉴于合同中止履行及合同即将租赁期满，麦盛莉公司就房屋返还告知如下：租赁期间未发生破坏房屋结构情形，房屋系原有状态；麦盛莉公司租赁期间发生的装饰装修内容，原考虑拆除，但因原告提出的拆除时间等限制导致其无法实施拆除工作；其装修装饰内容保存完好，根据合同12.4约定，其同意返还房屋时一并将装饰装修无偿归原告，不作补偿要求；现其已腾空房屋内可移动资产，房屋已具备返还条件，要求原告十日内联系，双方共同办理房屋返还手续，若原告逾期办理或不办理，则视作已验收认可，其不再承担任何责任。2020年7月30日，原告及宜嘉公司共同向耀华麦盛莉公司发函，告知双方租赁合同于2020年7月31日到期终止，要求把房屋恢复原状返还给原告，如被告逾期未能按约将房屋恢复原状返还，原告将代为将房屋恢复原状，由此产生的费用由被告承担。2020年8月1日起，系争房屋中原由耀华麦盛莉公司转租给案外人上海钰曦医疗器械科技有限公司使某的630平方米房屋，由原告作为出租人租赁给该案外人使某。2020年8月6日，被告麦盛莉公司向原告发送《告知书》，告知原告其已于2020年7月31日前全部腾空并撤离人员，并已于2020年7月中旬委托律师发函告知原告办理交接，由于原告原因及合同约定，被告无须恢复原状，如双方仍有争议，由法院依法判决。2020年9月14日，耀华麦盛莉公司注销登记，两被告承诺有未了事宜，愿意在法律规定的范围内继续承担责任。庭审中，关于租金支付，双方确认耀华麦盛莉公司租金支付至2020年2月底；自2016年2月起，双方继续对付款方式变更为每月一付，先由原告每月提交付费通知单，耀华麦盛莉公司再根据付费通知单的金额支付租金；2014年2月1日至2016年1月31日，耀华麦盛莉公司根据原告通知每月按245,808元支付，2016年2月1日至2018年1月31日，耀华麦盛莉公司根据原告通知按253,289元支付，2018年2月1日至2020年1月31日，耀华麦盛莉公司根据原告通知按每月268,252元支付。原告主张，双方履行过程中对租金递增实际暂缓了四年，2016年2月1日至2018年1月31日的租金按合同约定每月应付260,771元，实际履行中原告按253,289元收取。被告则认为2018年2月1日之后应按上一年度租金253,289元的基础上递增3%，而原告则是在原租金标准上两次递增，且计算错误，从而导致被告自2018年2月1日后按原告的通知多支付了190,146.44元租金。庭审中，关于房屋返还，被告麦盛莉公司陈述双方于2020年6月对房屋恢复原状进行沟通，之后其将系争房屋钥匙交付给物业公司，但并未向法庭举证房屋返还的证据；原告则陈述，其未收到系争房屋钥匙，其收到被告麦盛莉公司返还房屋的函件后至系争房屋验看，房屋内确无人员，但桌椅板凳、灯饰、吊顶、厨房用具等均未搬走，被告麦盛莉公司仅搬走了其想要搬走的设备，并未恢复原状；双方曾于2020年6月、7月对恢复原状进行沟通，被告认为费用无法接受而不愿意主动履行；原告于第一次庭审中表示同意收回系争房屋，但恢复原状拆除相应设施设备仍应由被告承担。本院认为，原告与被告麦盛莉公司就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据合同约定，合同生效后，被告麦盛莉公司以系争房屋进行注册新公司，该新公司成立后乙方在合同中的权利义务全部转移至新公司承担。根据该约定，被告麦盛莉公司以系争房屋为注册地址成立了耀华麦盛莉公司，之后，其与原告之间就系争房屋的《租赁合同》承租人的权利义务由耀华麦盛莉公司承担，现耀华麦盛莉公司已注销，原告要求两被告作为耀华麦盛莉公司的股东承担相应民事责任，符合法律规定。至于两被告辩称根据合同第15.1条约定，耀华麦盛莉公司与原告之租赁合同因新冠疫情而中止至今，其无须承担支付租金义务的抗辩理由，本院认为，按照原告所作解释，其主张的合同“中止”的涵义为其租金支付义务暂停，而房屋继续由其占有使某，但双方在该条文中对此涵义并未明确约定；根据该条文字面解释，此处约定的“中止”前提条件是“传染性疾病的蔓延……使合同无法继续履行”，而结合后半段表述的“中止”的后果为“因不可抗力导致无法继续履行合同义务的，不属于违约”，该“中止”的约定更符合法律意义上合同权利义务的“终止”概念。现两被告并未向法院举证其主张的“中止”涵义的合同依据及法律依据，而根据双方合同实际履行情况，被告麦盛莉公司仅以疫情为由要求减免租金，并未向原告要求因疫情而提前解除合同，使双方的合同权利义务终止，且庭审中被告亦确认租赁合同到期终止，并无合同提前解除之意，故两被告之关于合同“中止”的涵义本院不予采纳，其主张免除其后续租金支付义务的抗辩意见本院不予采信。现租赁合同约定的租期已届满，双方应按时结清相关费用。虽耀华麦盛莉公司确未支付2020年3月1日至7月31日的租金，但其未付租金系与原告协商疫情期间租金减免事宜，系事出有由，并不构成故意违约，故原告主张两被告支付逾期付款违约金本院不予支持。至于2020年3月1日至7月31日之间的未付租金，因双方合同履行期间所涉新冠疫情期间，对耀华麦盛莉公司使某系争房屋确产生一定影响，由本院根据公平原则酌情减免相应租金，减免后两被告应支付原告未付租金830,406元。因双方租赁合同并非耀华麦盛莉公司违约而解除，故原告主张没收租赁保证金本院亦不予支持，原告应将租赁保证金返还给两被告。至于原告主张两被告对系争房屋恢复原状的诉请，本院认为，租赁合同中8.1条、8.2条、8.3条、8.5.a条、8.5.b条8.5.c条等多项条款均约定，在租赁期限届满，耀华麦盛莉公司未按约恢复原状情况下，原告可自行恢复原状，而转为向耀华麦盛莉公司主张相应费用，本案实际情况为：被告麦盛莉公司已于合同届满前即2020年7月13日向原告发函告知其已腾空系争房屋并要求返还房屋，而原告亦于2020年7月30日向耀华麦盛莉公司主张恢复原状返还，逾期未返还则原告将代为恢复原状。故本院认为，无论根据合同约定抑或根据双方往来函件，原告均有合法依据在合同履行期间届满后自行收回系争房屋，将房屋恢复原状而另向被告主张相应费用，但原告仅自行收回部分转租房屋，怠于收回其余房屋，导致其至今未收回全部房屋而扩大空置损失，本院认为该扩大的损失应由原告自行承担，原告应负有收回房屋的义务，故原告主张被告将系争房屋恢复原状后返还及支付2020年8月8日之后的房屋占有使某费之诉请本院均不予支持。至于原告应自行收回的房屋尚未恢复原状，原告可自行恢复，因恢复原状而产生的相关费用及损失，原告可待实际发生后另行向被告主张。至于两被告辩称系争房屋的租金原告递增有误的主张，双方实际履行至今，耀华麦盛莉公司从未提出异议，表明双方通过实际履行行为对递增的金额予以确认，故两被告之主张本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司、米光华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海信建文化发展集团有限公司租金830,406元；二、原告上海信建文化发展集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司、米光华租赁保证金491,616元；三、驳回原告上海信建文化发展集团有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,197元，减半收取计13,598.50元，由原告上海信建文化发展集团有限公司负担10,407.50元，被告上海麦盛莉餐饮管理有限公司、米光华负担3,191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年十一月十三日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。