天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3732号上诉人（原审被告）:北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2503（经济开发区集中办公区）。法定代表人:韩光，经理。委托诉讼代理人：谢清国，男。被上诉人（原审原告）：康红玉,女,1983年11月14日出生，汉族，住天津滨海新区。原审被告：天津鸿晟物业管理有限公司，住，住所地天津市滨海新区河北路宏达公寓**/div>法定代表人：贾全钰，经理。上诉人北京联优生活物业管理有限公司（以下简称“联优公司”）因与被上诉人康红玉及原审被告天津鸿晟物业管理有限公司（以下简称“鸿晟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。联优公司上诉请求：1.维持一审判决第二、三、四项；2.撤销一审判决第一项,改判为联优公司不支付康红玉违约金1660元和贷款损失830元；3.一、二审诉讼费由康红玉承担。事实和理由：首先,双方之间针对租赁关系已通过电子签约模式签订了《合同解除协议书》,对双方应当结算的钱款包含违约金、剩余租金等费用均进行了协商及确定,双方已办理相关的解约手续,康红玉亦认可解约书内容,遂康红玉无权再向联优公司针对此事由提出诉讼请求。其次,康红玉签订合同时自愿选择了月付金融产品,康红玉与第三方金融平台的合同中无关于联优公司的任何权利义务,该合同内的内容对联优公司没有约束,遂无法因为康红玉与第三方金融平台之间的合同纠纷及债务关系要求联优公司承担相关责任。康红玉辩称，请求驳回上诉，维持原判。鸿晟公司未提出答辩意见。康红玉向一审法院起诉请求：1.联优公司、鸿晟公司赔偿其因提前解除房屋租赁合同违约金1660元(830元/月×2)；2.联优公司、鸿晟公司赔付其贷款余额6640元(830月×8个月),并赔偿其因联优公司、鸿晟公司的贷款欺诈行为给其造成的三倍损失金额19920元(6640元×3倍)、诉讼材料费400元、诉讼人工费1200元,合计28160元；3.请求法院联合工商行政管理部门或者其他有关行政部门给予联优公司、鸿晟公司及其经营者严厉惩处；4.诉讼费用由联优公司、鸿晟公司承担。一审法院认定事实：2019年12月18日康红玉（乙方）与联优公司（甲方）签订电子《房屋租赁合同》，约定康红玉从联优公司处租赁由其管理的张雪英名下位于塘沽东海云天×××室房屋，租赁期间自2019年12月19日至2020年12月18日，月租金830元；合同第六条约定“合同解除及终止…（二）出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.甲方延迟交付房屋达5日，或房屋资产出租人强行收回标的房屋，影响本合同继续履行的…”，第七条第五项约定“合同签署生效后，除第六条第（一）、（二）、（三）款约定的情形外，如单方提前退租的；违约方应在拟解约日前30个自然日书面通知守约方（通知方式包括但不限于电话、短信、邮件等方式），可提前终止本合同，违约方应按月租金的200%向守约方支付违约金…”。签订合同后，康红玉于2019年12月19日入住了该房屋。2020年3月25日联优公司与房主张雪英解除了房屋出租委托合同。2020年3月26日联优公司遂与康红玉解除了房屋租赁合同，康红玉搬离了该房屋。另查，康红玉系通过58同城网查询后与联优公司订立该合同。订立合同时，康红玉在交纳租金时选择晋商银行端口进行了分期付款，该金融服务系联优公司与晋商银行合作，由承租方申请选择后银行按月支付给联优公司。康红玉退租后，晋商银行于2020年4月20日扣除康红玉款项830元，之后联优公司为康红玉办理了贷款结清手续，再未扣除。一审法院认为，康红玉与联优公司签订了房屋租赁合同，双方建立房屋租赁合同关系，双方应按合同约定及法律规定享有合同权利并履行合同义务。鸿晟公司虽与联优公司存在人员混同，但考虑到合同相对性，康红玉要求该公司承担责任，不符合法律规定，故对此不予支持。关于康红玉要求联优公司赔偿因提前解除房屋租赁合同违约金1660元问题，涉案房屋系房主收回房屋导致联优公司无法与康红玉继续履行合同，双方签订的格式合同中未将出现房屋出租人强行收回房屋而影响合同继续履行情形作为联优公司违约情形，该约定明显对承租方不利，该格式条款排除了康红玉的主要权利，应属无效。故联优公司在合同履行过程中，在房主退房情况下而终止与康红玉的租赁合同，侵害了康红玉的合同权利，应构成违约。双方虽未约定该情形的违约金计算方式，但根据双方约定的其他违约情形中显示违约方按月租金的2倍支付守约方违约金，故一审法院酌情以此认定违约金计算，故康红玉主张联优公司解除合同违约金1660元，应予以支持。关于康红玉要求联优公司赔偿贷款余额6640元，但根据康红玉提交的证据显示康红玉仅被晋商银行扣除830元未退还，考虑到由于联优公司违约后未及时采取措施导致康红玉财产损失，且联优公司亦认可在正常租赁过程中晋商银行扣除承租方后按月支付联优公司，故一审法院支持康红玉向联优公司主张贷款损失830元。康红玉主张三倍损失19920元、诉讼材料费400元和诉讼人工费1200元，无事实和法律依据，故对此诉讼请求不予支持。康红玉要求一审法院联合相关行政部门给予联优公司及经营者惩处，不属于法律审理范围，故对此不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条第一款的规定，根据判决吸收裁定的原则，判决：“一、被告北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告康红玉违约金1660元和贷款损失830元，共计2490元；二、驳回原告康红玉对天津鸿晟物业管理有限公司的起诉；三、驳回原告康红玉要求法院联合行政部门给予被告及经营者惩处的起诉；四、驳回原告康红玉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，由原告负担231元，被告联优公司负担21元。”本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证。联优公司提交贷款确认书一份，欲证明康红玉系自愿贷款，其损失与联优公司无关。康红玉不认可该贷款确认书上系其签名，对该证据的真实性、合法性及关联性以及证明目的均不认可。本院认证意见为，联优公司提交的上述证据系复印件，无法核实真伪，本院不予确认。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：联优公司是否应当支付康红玉违约金1660元和贷款损失830元。首先，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。该《房屋租赁合同》第七条违约责任中第（四）款约定：甲方（联优公司）有本合同第六条第（二）款约定情形的，应按月租金的200%向乙方（康红玉）支付违约金；该合同第六条第（二）款约定：出现下列情形之一的，乙方（康红玉）有权单方解除合同：1.甲方（联优公司）延迟交付房屋达5日，或房屋出租人强行收回标的房屋，影响本合同继续履行的。本案中，联优公司自述，房屋租赁合同无法继续履行系因房屋资产出租人张雪英强行收回房屋所致，故依据上述约定，联优公司应当按照月租金的200%向乙方（康红玉）支付违约金，一审判决并无不当。其次，租赁合同解除后，康红玉确已产生贷款损失830元，联优公司未及时采取措施导致康红玉财产损失，且联优公司亦认可其已收到康红玉从晋商银行所贷全部款项，在租赁合同解除后，联优公司无权再继续收取租金，故一审法院支持康红玉向联优公司主张贷款损失830元并无不当，本院予以维持。至于联优公司提出双方已达成协议解除，故无需承担违约责任一节，虽双方办理了房屋退租手续，但并未达成一致免除联优公司违约责任的协议，故联优公司抗辩不成立，本院不予采纳。综上所述，联优公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京联优生活物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十一月九日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……