黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑04民终471号上诉人（一审被告）：井思，男，汉族，1982年4月12日出生，系个体，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：刘永承，黑龙江恒通律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王安举，男，汉族，1974年9月25日出生，无职业，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：马建军，黑龙江怀安律师事务所律师。上诉人井思因与被上诉人王安举合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市工农区人民法院（2020）黑0403民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人井思的委托诉讼代理人刘永承、被上诉人王安举的委托诉讼代理人马建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。井思上诉请求：1、维持鹤岗市工农区人民法院（2020）黑0403民初191号判决第一、二项；2、撤销鹤岗市工农区人民法院（2020）黑0403民初191号判决第三项，改判由上诉人给付被上诉人承包费、取暖费、租赁费、违约金合计46.4318万元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决确定上诉人支付64.6万元，系认定事实错误，依法应改判，具体理由如下：一、取暖费应按照供暖公司实际收取费用计算，需扣除多计算数额共计11.4382万余元,具体数额待二审庭审查明确认,同时,不应计算这部分费用对应的违约金3.43万余元。双方签订的承包协议约定“并以收据为凭”,系因考虑到取暖费、房屋租金两项费用是由被上诉人代上诉人向第三人(永丰公司和供暖公司)缴纳,具体金额可能因第三人而发生变动,无法在承包协议中固定这部分具体数额,所以后面约定“以收据为凭”。协议上载明的11.2万元,系订立该合同时当年已缴纳数额,属预估以后年度数额,具体数额需待被上诉人向第三人实际缴纳后,以第三人出具缴费票据上记载的实际收取金额与上诉人进行结算。签订该协议后,2018至2020年度取暖费数额也确实均发生了变动,据上诉人向负责涉案租赁房屋向供暖企业缴纳取暖费的经纬集团下属万隆物业公司了解,2018年度收取取暖费为10.3万元,2019年度约为3.5万元,2020年度为8.3639元,一审法庭未查明取暖费缴纳具体数额,而径直按协议上载明预估的11.2万元计算属认定事实不清,多计算的11.4382万元及对应的违约金3.43万余元应予以扣除；二、2018年12月1日至2019年11月30日8万元承包费系因被上诉人过错应予以扣除,导致上诉人延期缴纳,上诉人不应支付这部分承包费对应的违约金2.4万元。因第一条所述原因,双方对取暖费具体缴纳数额发生争议,上诉人要求被上诉人出示取暖费缴费票据,以结算清楚取暖费,但被上诉人一直拒绝提供,直至本案一审开庭时,才在法庭上向上诉人出示了2018至2019年度年度租赁房屋302取暖报停费5612.28元的票据,所以上诉人拖延缴纳承包费，被上诉人有过错在先，上诉人不应支付这部分违约金；三、一审确定疫情期间管理费和房屋租金损失由双方共同承担，减免上诉人3万元费用，对应的0.9万元违约金不应计算。另变更上诉请求第二项，金额应该为27.1万元，取暖费应根据供暖公司实际收取的计算，即以收据为凭，不应判定上诉人支付，该笔款项延期支付也不是上诉人的原因，不应计算违约金。已垫付的21.2万元因承包协议上约定的上诉人返还期限为2022年10月15日尚未到期，不应支付这部分款项违约金6.36万元。综上一审判决解除协议，腾退房屋之外，应扣除多计算的取暖费11.4382万元及多计算的违约金6.73万元，共计18.1682万元，实际给付46.4318万元。王安举辩称，上诉人的上诉理由不能成立，双方合同约定的费用为承包费、房屋租赁费、供暖费，并且明确约定数额，上诉人有按期支付的义务，本案中上诉人没有按期支付约定数额的费用已构成实质性违约，双方之间没有发生其他纠纷，为此按照合同的条款我方的请求应予支持。上诉人强调的上诉理由歪曲了合同约定不能成立，应予驳回。取暖费已经过了取暖期限，应当按照全年的标准计算，但是不应按照12个月计算，取暖期为6个月。关于疫情期间减免租赁费、承包费，应当是双方共同承担，而不是应当被上诉人一方承担，另房屋所有人永丰公司并未承诺给租赁的房屋减免租赁费用，我方不同意减免。本案二审距一审时间有跨度，请求按照实际日期在二审判决中计算被上诉人应得的全部款项，一审认定的事实部分取暖费计算依据错误，应当予以更正，请求二审法院根据实际解除合同时间给予考虑被上诉人的实际损失。王安举向一审法院起诉请求：1.要求解除双方的承包协议，被告腾退使用房屋；2.要求被告给付承包费13万元，其中2019年5月30日5万元、2019年11月30日3万、2020年5月30日应交5万元，共计13万元。3.房租及取暖费用:第一年垫付21.2万元、2018年11月30日前尚欠取暖费7.2万元、2019年11月30日至2020年5月30日应付16.2万元（其中取暖费11.2万元+房租10万÷12月×6个月=16.2万元）合计44.6万元，两项合计57.6万元;4.要求被告承担违约赔偿金41.4万元，三项合计99万元。一审法院认定事实：2017年12月1日，原告王安举与被告井思签订承包协议书，双方约定“（一）甲方（王安举）自愿将经营的鹤岗市蓝鑫健身运动中心（位于鹤岗市，面积为1333.10平方米）承包给乙方（井思）自主经营。（二）双方约定承包期限约为五年，即2017年12月1日至2022年11月30日。（三）双方约定五年承包费用为人民币30万元，前三年为8万/年，后两年为3万/年。（四）承包费付款方式：1、乙方应于签订合同时向甲方支付承包费人民币5万元整，乙方于2018年11月30日前向甲方支付人民币3万元整。2、乙方应于2019年5月30日前向甲方支付人民币5万元整；于2019年11月30日前向甲方支付人民币3万元整。3、乙方应于2020年5月30日前向甲方支付人民币5万元整；于2020年11月30日前向甲方支付人民币3万元整。4、乙方应于2021年5月30日前向甲方支付人民币3万元整。5、乙方应于2022年5月30日前向甲方支付人民币3万元整。（五）房屋租赁费、供暖费支付方式：1、房屋租赁费10万/元年，取暖费11.2万/年。2、双方约定，第一年承包期间的房屋租赁费、取暖费合计人民币21.2万元先由甲方垫付，乙方应于2022年10月15日前返还给甲方。3、第二年至第五年承包期间的房屋租赁费、取暖费21.2万/年，乙方分别于2018年11月30日前、2019年11月30日前、2020年11月30日前、2021年11月30日前交付给甲方，并由甲方依约按时交付给永丰物业公司，因甲方拖延给乙方造成的经济损失由甲方负责，并以收据为凭……（十四）协议制约：1.如乙方未能按本协议约定向甲方支付承包费、房屋租赁费和供暖费，则视为乙方违约，乙方须向甲方支付违约金，违约金为迟付金额的2倍。同时，甲方有权收回乙方对健身中心的经营权，乙方应在3日内撤离健身中心，并在5日内办理完健身中心法定代表人变更之相关事宜。甲方有权追究乙方在经营期间对甲方造成的损失。”合同签订后，2018年1月27日被告给付第一期（2017年12月1日至2018年11月30日）承包费5万元，2018年11月3日被告支付承包费3万元，共计8万元；2018年11月2日被告支付第二年（2018年12月1日至2019年11月30日期间）租赁费10万元；2019年3月5日被告给付第二年取暖费4万元。因被告未按合同约定支付各项费用，原告诉至法院。以上事实有原告提供承包协议书、中国建设银行、邮政储蓄银行账户交易明细及当事人陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。一审法院认为：原告王安举与被告井思之间的租赁关系合法有效，应受法律保护。被告未按合同约定给付各项费用，原告有权要求被告予以偿还。一、关于承包费用的计算。被告井思第一年期间（2017年12月1日至2018年11月30日）承包费用8万元已支付完毕，尚欠第二年期间（2018年12月1日至2019年11月30日）承包费用8万元、第三年期间（2019年12月1日至2020年5月30日）按照合同约定应支付的承包费用5万元，共拖欠原告承包费用13万元。二、关于租赁费用及供暖费的计算。原、被告在承包协议中约定第一年（2017年12月1日至2018年11月30日）承包期间的房屋租赁费、取暖费合计21.2万元先由原告方垫付，被告应于2022年10月15日前返还原告。第二年（2018年12月1日至2019年11月30日）承包期间房屋租赁费、取暖费21.2万元被告应于2018年11月30日前支付，被告于2018年11月2日已支付原告租赁费10万元，2019年3月5日给付原告取暖费4万元。原告主张第二年取暖费用按11.2万元/年进行计算，被告主张签订的承包协议中第2页第3小点约定租赁费、取暖费以收据为凭证。“以收据为凭证”是否是指租金、取暖数额以收据为凭证，因双方在承包协议中已明确约定每年承租费用10万元、取暖费用11.2万元，结合协议内容上句“由甲方（王安举）依约按时交付给永丰物业公司，因甲方拖延给乙方（井思）造成的经济损失由甲方负责，并以收据为凭”该“以收据为凭证”应理解为原告按时将租金及取暖费用交付给永丰物业公司，以收到永丰物业公司的收据为交付凭证，所以本院对被告抗辩主张不予采信，被告尚欠原告第二年取暖费用7.2万元（11.2万元－4万元）。第三年（2019年12月1日至2020年11月30日）租赁费及取暖费21.2万元，原告要求被告支付2020年5月30日前取暖费11.2万元，房租10万元/年÷12个月×6个月=5万，合计16.2万元。本院认为2019年12月1日至2020年5月30日期间取暖费及租赁费应按21.2万元/年÷12个月×6个月=10.6万元计算为宜，故被告拖欠原告取暖费及租赁费共计21.2万+7.2万+10.6万=39万，加上拖欠承包费用13万元，被告应支付原告承包费、取暖费、租赁费共合计52万元（39万+13万）。本案争议焦点问题为被告未按时支付租金及各项费用是否适用合同解除条款及情形，本院认为被告的违约行为主要发生在新冠疫情爆发之前，双方在承包协议中对解除合同情形进行了约定，“如乙方未能按协议约定向甲方支付承包费、房屋租赁费和供暖费，则视为乙方违约，乙方须向甲方支付违约金……”，考虑到本案合同履行期间较长（2017年12月1日至2022年11月30日），解除合同对双方均损失较大，本院在第一次庭审后，经征询双方意见，原、被告均表示同意庭后协商，在给予双方一定合理期限后，原告因被告迟迟未履行，要求法院依法予以判决，本院认为，被告未按约定支付各项费用，已符合双方约定合同解除的情形，对原告要求与被告解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。2020年1月23日春节期间因爆发新冠××疫情，1月25日黑龙江省启动突发公共卫生事件一级响应机制，鹤岗市疫情防控指挥部陆续发布相关公告，1月28日第5号公告通知暂停开放全市各级各类旅游景点，全市餐饮单位停止就餐经营活动，所有洗浴场所、娱乐场所暂停营业；2020年3月22日，鹤岗市应对新冠××疫情防控指挥部发布关于优化措施、精准防控严防输入第20号公告，公告第二项为“洗浴及健身行业逐步恢复经营，由卫生防疫部门制定行业防疫标准，行业主管部门选择符合防疫标准条件的作为试点，重点跟踪评估，形成规范标准后全面推广恢复。”受新冠疫情影响，被告承租的健身运动中心无法正常运营，故该段期间的承包费及租赁费应予以部分减免，疫情期间损失应由双方共同承担。按合同约定每年承包费用8万元计算，每月承包费用6666.67元，租赁费用每年10万元，每月租赁费用为8333.33元，原告主张的2020年承包费及租赁费用，酌情减免被告2个月承包费及租赁费用合计3万元（6666.67元×2月+8333.33元×2月）。关于违约金的计算，原、被告在承包协议书中约定“违约金为迟付金额的2倍”，原告要求被告支付违约金41.4万元，被告主张违约金应按损失的30%计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。因此，原告主张的违约金额41.4万元，属于法律上规定的“违约金过分高于损失”的情形，故对原告主张的违约金本院予以调整，按双方约定的计算方式进行计算，违约金为迟付金额的30%，即52万×30%=15.6万。经核算，被告井思应给付原告王安举承包费、取暖费、租赁费共合计52万元、违约金15.6万元，扣除减免的承包费及租赁费用3万元，被告井思应给付原告王安举各项费用及违约金64.6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王安举与被告井思签订的承包协议书；二、被告井思于本判决生效之日起十日内撤离鹤岗市蓝鑫健身运动中心；三、被告井思于本判决生效之日起十日内给付原告王安举拖欠承包费、取暖费、租赁费、违约金合计64.6万元;四、驳回原告王安举对被告井思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13700.00元，减半收取6850.00元，原告王安举负担2380.20，被告井思负担4469.80。二审期间双方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与原审认定事实一致。本院认为，本案系承包、租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人对于2017年12月1日签订的承包协议书均无异议，且该协议不违反法律规定，协议合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，上诉人对于拖欠被上诉人承包费、租赁费、取暖费的事实无异议，原审依据双方约定判决解除承包协议正确。同时原审结合合同实际履行期限，2020年爆发新冠××疫情的情况等因素，最后确认上诉人拖欠承包费、取暖费、租赁费49万元亦无不当。虽然上诉人提出按协议约定取暖费应按供暖公司实际收取的费用计算，但经本院审查，双方协议第五条第3项虽然写有“以收据为凭”的字样，但该约定所指向的并非是对房屋租赁费、取暖费的重新约定，而是对约定的租赁费、取暖费交付时间的认证，因此对于上诉人的主张不应支持。对于上诉人提出的2018年12月1日至2019年11月30日8万元承包费，系因双方对取暖费具体数额发生争议，导致上诉人延期缴纳，故不应支付该承包费对应的违约金的主张，因双方对取暖费数额的争议不能成为上诉人拒付承包费的理由，且发生争议的责任不在被上诉人一方，因此对其主张亦不应支持。上诉人提出的由被上诉人垫付的第一年承包期间房屋租赁费、取暖费21.2万元，因双方约定的返还期限尚未到期，不应支持该费用的违约金的主张，因双方协议中约定，该费用上诉人应于2022年10月15日前返还给被上诉人，由于返还时间尚未到期，上诉人对此不存在违约的情形，故对于该费用的违约金不应计算，原审认定不当，应予纠正。关于上诉人提出的原审判决认定的2020年承包费、租赁费用酌情减免3万元，不应再计算违约金的主张，因原审法院已对2020年上诉人所应缴纳的费用作出减免的认定，对此减免数额计算违约金于法无据，应予纠正。综上所述，上诉人井思的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：（2020）维持黑龙江省鹤岗市工农区人民法院（2020）黑0403民初191号判决第一项、第二项、第四项；（2020）撤销黑龙江省鹤岗市工农区人民法院（2020）黑0403民初191号判决第三项；（2020）上诉人井思于本判决生效之日起十日内给付被上诉人王安举承包费、取暖费、租赁费、违约金合计573,400.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费13,700.00元，减半收取6,850.00元，由上诉人井思负担3,973.00元，由被上诉人王安举负担2,877.00元；二审案件受理费3,934.00元，由上诉人井思负担2,281.72元，由被上诉人王安举负担1,652.28元。本判决为终审判决。审判长 任 重审判员 顾立宏审判员 贺小平二〇二〇年十一月十七日书记员 孙 颖