江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10052号上诉人（原审被告）：苏州银庄置地有限公司高新区分公司，住所地苏州高新区滨河路**喜年生活广场******。负责人：邱志东，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚元上，该公司员工。被上诉人（原审原告）：苏州珠玛企业服务有限公司，住所地，住所地苏州市道前街金狮河沿****楼**iv>法定代表人：周奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘菲，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘江波，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。原审被告：苏州银庄置地有限公司，住所地苏州高新区，住所地苏州高新区喜年生活广场****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：潘军，该公司总经理。委托诉讼代理人：何绒，该公司员工。上诉人苏州银庄置地有限公司高新区分公司（以下简称银庄置地高新区分公司）因与被上诉人苏州珠玛企业服务有限公司（以下简称珠玛服务公司）、原审被告苏州银庄置地有限公司（以下简称银庄置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2020)苏0505民初2467号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用独任制进行审理，本案现已审理终结。上诉人银庄置地高新区分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费由珠玛服务公司承担。事实和理由：银庄置地高新区分公司项目在2016年建成，周围修路和修地铁在2017年至2020年，项目建设时无法预见。在项目准备开业时地铁施工和滨河路施工对项目主大门封堵，在2019年第四季度爆发的疫情，导致根本无法营业。如果开业包括珠玛服务公司在内的商户根本无法生存，基于商户整体利益考量选择延迟开业。设计费不应由银庄置地高新区分公司承担，珠玛服务公司一直未接收商铺未对商铺进行测量不可能对商铺进行设计。珠玛服务公司在明知道项目延迟的开业的情况下仅依据合同履行的期待而与案外人签订设计合同并当日给付部分款项，后期又要求银庄置地高新区分公司承担该费用于理于法均不合适，该损失应由珠玛服务公司自行承担或者按照过错各自分担。2020年9月底市政道路施工将完毕，阻碍项目开业的外部环境已经发生变化，包括涉案商铺在内的商场将在2020年9月30日开业，银庄置地高新区分公司也已经向珠玛服务公司寄发了2020年9月30日开业的通知，双方的租赁合同可以继续履行。被上诉人珠玛服务公司辩称，一审判决正确，认定事实和适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告银庄置地公司答辩意见同银庄置地高新区分公司上诉意见。珠玛服务公司向一审法院起诉请求：1、确认珠玛服务公司与银庄置地高新区分公司之间的租赁合同于2020年3月26日解除；2、判令银庄置地高新区分公司退还珠玛服务公司支付的租赁保证金39408元、管理费押金21674.40元及上述两项费用所产生的相应利息（以61082.4元为基准、自2020年3月27日起至实际付清日止、以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准进行计付)；3、判令银庄置地高新区分公司赔偿珠玛服务公司因未按期交付、开业而另行租赁仓库存放用于开业设备的仓储损失27916元、店铺设计费4000元；4、请求判令银庄置地公司对银庄置地高新区分公司上述之第2项、3项不能清偿的部分承担补充清偿责任。一审法院认定事实：2019年3月28日，珠玛服务公司（乙方、承租方）与银庄置地高新区分公司（甲方、出租方）签订《苏州红唐商铺租赁合同》及《补充协议》各一份。合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于苏州市高新区商铺，该商铺套内建筑面积暂定为197.04平方米。租赁用途为健身工作室，商铺交付时间为2019年7月29日。租赁期限自装修期届满之次日起36个月，甲方同意给予乙方自该商铺交付日起60日的装修期。合同就其它事项作了约定，但合同未明确商业项目具体的开业时间。合同之“5关于保证金、押金及其它费用”项下约定，“5.1.1.1甲乙双方约定，乙方应于签订本合同之日起5日内，向甲方支付租赁保证金。租赁保证金为人民币39408元（大写：叁万玖仟肆佰零拾捌元零角零分），甲方收到上述款项后应向乙方出具收据…”、“5.1.1.2租赁关系终止时，在乙方所交还的该商铺及其装修、设备和设施已按照本合同第13.2款之规定经甲方验收合格且为可租赁状态的前提下，甲方应在双方签署书面交还确认书后30个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方。如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以租赁保证金抵扣乙方应付款项或违约金，作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无须归还给乙方”、“5.2.2.1乙方应于签订本合同之日起5日内向甲方支付管理费押金人民币21674.4元（大写：贰万壹仟陆佰柒拾肆元肆角零分），由甲方开具收据”、“5.2.2.2甲方须在本合同终止（不论基于何种原因）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内，向乙方一次性无息退还该管理费押金”。合同之“6商铺交付与验收”项下约定，“6.1甲方暂定于2019年7月29日将该商铺交付乙方，具体以甲方向乙方发出的交付通知书载明的期限为准。甲方向乙方交付该商铺应提前5个工作日向乙方发出书面交付通知书，乙方应当按照甲方交付通知书及《商铺工程技术条件确认表》（详见附件二）要求验收并接收该商铺”。合同签订后，珠玛服务公司向银庄置地高新区分公司支付了租赁保证金39,408元、管理费押金21,674.40元，银庄置地高新区分公司出具了两份收据予以确认。2019年7月16日，银庄置地高新区分公司向珠玛服务公司发出交付通知书一份，要求珠玛服务公司于2019年7月29日17：00前到苏州红唐购物中心招商营运部办公室办理收铺手续，该通知书由珠玛服务公司方人员张逸凡于2019年7月29日签收。庭审中，珠玛服务公司对该事实予以认可，但认为案涉商铺并未具备交付条件，故珠玛服务公司未接收案涉商铺。2019年7月29日，珠玛服务公司与案外人刘杨就案涉商铺签订室内设计合同一份，合同约定：设计费肆万元（大写）；付款方式：预付订金4,000元（设计费10%）、平面与前期概念方案提交后支付8,000元（设计费20%）、效果图设计完结后支付12,000元（设计费30%）、施工图设计完结后支付12,000元（设计费30%）、项目施工结束后支付4,000元（设计费10%）。2019年8月19日，银庄置地高新区分公司向珠玛服务公司发出《通知》一份，其内容为：“尊敬的苏州珠玛企业服务有限公司：首先感谢贵司/阁下承租我司位于苏州高新区苏州红唐WL3-15+16号商铺。现书面通知贵司/阁下，苏州红唐将于2019年12月28日开业。如上述开业时间后续需进行调整的，我司将提前一个月书面通知贵司/阁下。顺颂商祺！”因案涉项目一直未开业，2019年8月29日，珠玛服务公司向银庄置地高新区分公司发出要求解除商铺租赁合同函一份，其内容为：“我司于本月22日收到贵司发来的开业时间通知，得悉贵司开业时间推迟至2019年12月28日。这与之前贵司宣传的年中开业严重不符。我司预期在贵司商铺投资的健身项目，由于上述原因，致使我司前期对客户的经营承诺失信，而且也无法继续在目前健身行业旺季进行营销。更甚，贵司的通知中说明是‘暂定于2019年12月28日’，其不确定性使得我司无法完全对接下来的经营做规划。我司也无法承受该变动将对经营产生的经济和信誉损失。鉴于以上原因，我司要求即日起解除与贵司关于红唐WL3-15+16商铺的租赁合同，同时，要求归还已于2018年12月份和2019年3月份支付的总共61082.40元（其中租赁保证金39,408元，管理费押金21,674.40元）。请贵司予以办理，谢谢！”其后，珠玛服务公司与案外人苏州绿百运供应链有限公司签订仓储服务合同一份，合同期限一年，自2019年9月3日起至2020年9月2日止，合同约定“仓储服务费为1元RMB/平方米/天（含税）”，案外人苏州绿百运供应链有限公司后于2020年5月11日向珠玛服务公司开具了金额为27916元的发票一份，发票对应之服务名称为“物流辅助服务、商业流通仓储服务”。因案涉项目开业时间一直迟延，上海市锦天城（苏州）律师事务所接受珠玛服务公司委托于2020年3月24日向银庄置地高新区分公司发出律师函一份，告知“1.委托人与贵司的租赁关系即日起解除；2.请贵司自收到本律师函之日起5日内，退还委托人已支付的全部款项，共计人民币61082.4元（其中：租赁保证金39408元，管理费押金21674.40元）；3.请贵司自收到本律师函之日起5日内，赔偿委托人因贵司未按期交付、开业而另行租赁仓库存放用于开业设备的仓储损失21022.12元，店铺设计费4000元；4.如贵司未能在上述期限内支付上述款项的，本律师将通过诉讼方式向贵司主张相关权益。届时，委托人有权向贵司主张相关费用、利息、违约金等。同时，委托人因主张权利所支付的费用也将由贵司来承担，包括但不限于诉讼费、律师费等相关费用。”因珠玛服务公司与银庄置地高新区分公司之间就合同解除事宜未能达成一致，遂致诉讼。一审庭审中，银庄置地高新区分公司、银庄置地公司认为其已将案涉商铺交付与珠玛服务公司，现项目未能正常开业系因修建地铁等市政项目所致，但珠玛服务公司对银庄置地高新区分公司、银庄置地公司之辩称意见不予认可。一审另查明，银庄置地高新区分公司系银庄置地公司属下之非独立法人之有限责任公司分公司。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案珠玛服务公司与银庄置地高新区分公司之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。合同虽未约定案涉商场的具体开业时间，而银庄置地高新区分公司则曾向珠玛服务公司发出开业时间调整通知，但案涉商场迟至珠玛服务公司提起诉讼时仍未能正常开业，银庄置地高新区分公司之行为已构成违约。虽然，银庄置地高新区分公司、银庄置地公司辩称认为案涉商场未能正常开业系因修建地铁等市政项目所致，但其作为市场交易主体，对于可能存在的市政项目施工风险应有足够之预见，银庄置地高新区分公司、银庄置地公司基于自身利益考量一再延长案涉商场的开业时间，且明显超出合理期限，致使珠玛服务公司的合同目的无法实现，现珠玛服务公司有权要求解除其与银庄置地高新区分公司签订的合同（租赁合同、补充协议）。珠玛服务公司于2019年8月29日即向银庄置地高新区分公司发函提出解除合同之申请，后又于2020年3月24日向银庄置地高新区分公司发函提出解除合同之申请，故案涉之《苏州红唐商铺租赁合同》及《补充协议》应予解除，现珠玛服务公司仅主张自2020年3月26日解除，一审法院对珠玛服务公司该请求予以准许，银庄置地高新区分公司应当按照合同约定于合同解除之日起三十日内（2020年4月25日前）将其收取的租赁保证金39408元、管理费押金21674.40元返还珠玛服务公司。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。珠玛服务公司基于履行合同之合理期待，委托案外人对案涉商铺进行了设计，并支出了相应的设计费用，现合同目的无法实现，其因此产生之损失（店铺设计费4000元）应由银庄置地高新区分公司负责赔偿。关于珠玛服务公司主张之仓储服务费用支出，因该费用不属于双方当事人签订合同时所合理预见范围，故一审法院对珠玛服务公司该项请求不予支持。银庄置地高新区分公司、银庄置地公司辩称，其已将案涉商铺交付与珠玛服务公司、延迟开业不构成根本违约，该辩称意见与事实不符，故一审法院对该意见不予采信。银庄置地高新区分公司系银庄置地公司属下之非独立法人之有限责任公司分公司，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，也可以先由该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担，故银庄置地公司对银庄置地高新区分公司不能清偿的部分应承担补充清偿责任。综上所述，珠玛服务公司要求解除其与银庄置地高新区分公司所签订的《苏州红唐商铺租赁合同》及《补充协议》、由银庄置地高新区分公司、银庄置地公司返还珠玛服务公司租赁保证金39408元、管理费押金21674.40元、支付珠玛服务公司资金占用费利息、并赔偿装修设计损失4000元的诉讼请求，符合有关法律规定，一审法院应予支持。但珠玛服务公司所提出之仓储服务费用主张，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、珠玛服务公司与银庄置地高新区分公司于2019年3月28日签订的《苏州红唐商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年3月26日解除。二、银庄置地高新区分公司于判决生效之日起十日内一次性退还珠玛服务公司租赁保证金39408元、管理费押金21674.40元（合计61,082.40元）、赔偿珠玛服务公司装修设计损失费4000元，并承担以61082.40元为基准、自2020年4月25日起至实际退还之日止按同期全国银行间同业拆借中心定期公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的资金占用费利息。三、银庄置地公司对银庄置地高新区分公司上述第二项中之不能清偿的债务部分承担补充清偿责任。四、驳回珠玛服务公司的其他诉讼请求。案件受理费2134元，减半收取1067元，由珠玛服务公司负担320元，银庄置地高新区分公司、银庄置地公司负担747元。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2019年3月28日珠玛服务公司与银庄置地高新区分公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。商铺租赁合同约定，商铺交付时间暂定为2019年7月29日，具体交付以通知书载明的时间为准。2019年7月16日银庄置地高新区分公司向珠玛服务公司发出交付通知书，要求珠玛服务公司于2019年7月29日收铺，但根据查明事实2019年7月29日商场尚未正常开业。2019年8月19日，银庄置地高新区分公司又发出《通知》，称将于2019年12月28日开业，如上述开业时间后续需进行调整的，将提前一个月书面通知。珠玛服务公司于2019年8月29日提出解除租赁合同。但直至2019年12月28日商场仍未开业，故珠玛服务公司又于2020年3月24日委托律师事务所发出律师函，再次明确解除。本院认为，银庄置地高新区分公司为自身利益延期开业，且明显超出合理的期限，其行为已构成违约，导致珠玛服务公司的合同目的不能实现，故珠玛服务公司有权要求解除合同及银庄置地高新区分公司承担违约责任。一审法院认定双方之间的租赁合同于珠玛服务公司发出律师函第三日即2020年3月26日解除，并无不当。合同解除后，银庄置地高新区分公司应当将收取的租赁保证金39408元、管理费押金21674.40元返还给珠玛服务公司。2019年7月29日珠玛服务公司与第三方签订室内设计合同，支付4000元设计费订金，珠玛服务公司签订合同的时间与支付订金的金额均符合常理，现因银庄置地高新区分公司违约，导致合同解除，珠玛服务公司有权要求银庄置地高新区分公司赔偿。综上，银庄置地高新区分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2134元，由上诉人苏州银庄置地有限公司高新区分公司负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年十一月二十六日书记员  山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。