重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初27692号原告：谢敏学，女，1978年4月出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：陈某某（一般授权），京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某（一般授权），京师（重庆）律师事务所律师。被告：重庆皓万旅游文化发展有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道南坪西路****，统一社会信用代码91500108078840990X。法定代表人：曾宪佩，总经理。委托诉讼代理人：李某某（一般授权），重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：时某（一般授权），重庆学苑律师事务所实习律师。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行，，住所地重庆市南岸区江南大道**统一社会信用代码91500108903162406F。负责人：刘英丽，行长。委托诉讼代理人：郭某某（一般代理），重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某某（一般代理），重庆索通律师事务所律师。第三人：中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司，，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**统一社会信用代码915000009029441744。负责人：郭继平，总经理。委托诉讼代理人：张某某（一般授权），男，1990年8月出生，汉族,住重庆市万州区,系该公司员工。原告谢敏学与被告重庆皓万旅游文化发展有限公司（以下简称皓万公司）、第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称工行南岸支行）、第三人中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司(华融资产)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告谢敏学及其委托诉讼代理人陈良涛，被告皓万公司的委托诉讼代理人冯静辉，第三人南岸支行的委托诉讼代理人张彬彬到庭参加了诉讼。本院于2020年11月13日再次公开开庭进行了审理，原告谢敏学的委托诉讼代理人陈良涛，被告皓万公司的委托诉讼代理人李志超、时康,第三人工行南岸支行的委托诉讼代理人张彬彬，第三人华融资产的委托诉讼代理人张羲杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢敏学向本院提出诉讼请求：1、判令被告和第三人工行南岸支行立即涤除位于XXXXXXXX号房屋的抵押登记；2、判令被告协助原告办理前述房屋的过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月，原告到被告位于XXXXXX项目购买房屋，被告销售人员向原告推荐涉案房屋，并告知原告该涉案房屋上虽设立有抵押（抵押权人为第三人工行南岸支行），但抵押权人工行南岸支行已同意被告销售房屋，并在其销售现场公示了第三人工行南岸支行同意被告销售房屋的函，并承诺不会对案涉房屋交付及过户产生不利影响。原告遂与被告签订认购书，协议约定：原告认购的涉案房屋折后总价为780396元。被告应于原告付清全款之日起90个工作日内与原告签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件。协议签订当日，原告按约支付了全部购房款。被告亦将房屋交付给原告，原告接房后与案外人重庆华英达商业管理有限公司签订了物业租赁协议，案外人已开始向原告支付租金。但原告向房地产登记部门申办前述房屋的产权过户登记，房地产登记部门以前述房屋上有第三人的抵押权为由不予办理，原告多次催告被告将前述房屋办理解押，但被告至今未办理解押手续，未将房屋过户给原告，故原告以前述诉讼请求起诉来院。被告皓万公司辩称，涉案房屋因设定有抵押权，被告经营状况困难无法清偿债务，因此无法办理产权登记手续。第三人工行南岸支行陈述，第三人作为涉案房屋的合法抵押权人，向被告出具同意销售的函件并不代表第三人对抵押权的放弃；根据法律规定抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，因此在债务未得到清偿之前第三人不同意也不可能涤除抵押权；抵押权的设立注销等应当依法进行登记才能发生效力，第三人出具的同意销售函只是同意其进行销售的表示，也没对原告作出任何承诺，该函不具备发生物权变动的效力；原告明知该房屋设有抵押，因此应当自行承担无法过户的不利法律后果。第三人华融资产陈述，不认可原告涤除抵押登记的诉讼请求：抵押权人的抵押登记系合法有效设立；原被告之间的买卖合同系债权关系，原告因当作为普通债权人，应向破产管理人申报债权；工商银行出具的同意销售函出具对象为被告，不具有公示公信效力，原告在与皓万公司签订房屋买卖合同时知晓房屋存在抵押登记的事实，不属于善意。经审理查明，2015年10月27日，第三人工行南岸支行向被告皓万公司出具《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司·重庆映像二期项目进行销售的函》，该函件载明：重庆皓万旅游文化发展有限公司：贵公司开发的位于XXXXXXX项目已经取得编号为渝国土房管（2014）预字第（1197）号的预售许可证。于2015年6月9日与我行在重庆市南岸土地房屋权属中心办理抵押，抵押他项权证号：106房地证（押）2015字第05392号，抵押登记号：201506181030469号。于2015年8月21日与我行在重庆市南岸土地房屋权属中心办理抵押，抵押他项权证号：106房地证（押）2015字第08929号，抵押合同号：201508211030042号。现我行知晓并同意贵公司进行该预售许可证项下抵押给本行的办公用房销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续。2018年5月17日，原告谢敏学（乙方）与被告皓万公司（甲方）签订了《金阳阿凯德·拾光里认购书》，约定：1.1乙方认购XXXXXXX号物业，建筑面79.66平方米1.2甲乙双方一致同意，乙方认购本物业时，按以下付款方式享有相应的折扣：一次性享受一口价折扣，折后成交价780396元。2.1本《认购书》签订同时，乙方须支付定金100000元。2.2该定金作为乙方认购本物业的担保，在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转入房款。2.3该物业首付款为780396元。3.1乙方须于本《认购书》签订之日起15日内付清该套物业首付款项，乙方付清该套房屋首付款项后90个工作日内（或者在甲方另行制定的时间内）与甲方签订《买卖合同》及其附件，同时按《买卖合同》的约定缴纳房款及其它相关费用；乙方明已知晓所认购物业尚处于抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。3.2乙方应当于签订《买卖合同》的同时与甲方指定的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》。协议签订后，原告支付了全部购房款，且涉案房屋已交付原告。2018年12月13日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《补充协议》，载明：双方于2018年5月17日签订《认购书》，约定乙方购买金阳拾光里物业804，并约定于2018年10月10日签订《重庆市商品房买卖合同》，现因甲方原因未能在上述约定时间内与乙方签订合同，为此，双方达成协议如下：1、甲乙双方继续履行认购书，甲方承诺于2018年12月30日前与乙方正式签订《重庆市商品房买卖合同》，甲方正常支付租金给乙方；2、若甲方未能在2018年12月30日前与乙方正式签订《重庆市商品房买卖合同》，乙方愿意继续履行认购书，则按银行同期贷款利率上浮20%计算违约金，计算时间从2019年1月1日起实际网签之日止，甲方正常支付租金给乙方；3、若甲方未能在2018年12月30日前与乙方正式签订《重庆市商品房买卖合同》，乙方可选择退房……2020年3月20日，重庆市南岸区人民法院受理了被告皓万公司的重整申请。2020年4月8日，第三人工行南岸支行与第三人华融资产签订《债权转让协议》，工行南岸支行将其对被告皓万公司的债权转让给华融资产。另查明，原告向被告皓万公司所购案涉房屋的具体座落为XXXXXXX号。因被告皓万公司尚欠第三人工行南岸支行银行贷款，现涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为被告皓万公司，抵押权人为第三人工行南岸支行。上述事实，有原告提供的《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司重庆映像二期项目进行销售的函》、《金阳阿凯德拾光里认购书》、收据、银行交易明细、补充协议、房屋登记信息查询证明、租赁协议、执行裁定书，被告举示的民事裁定书，第三人工行南岸支行举示的债权转让协议等以及各方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告签订的《金阳易诚国际认购书》明确约定了双方当事人的名称和住所、商品房基本情况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，且被告皓万公司已经按照该认购书收受了原告支付的购房款元，也实际交付了涉案房屋，因此原被告签订的《金阳阿凯德·拾光里认购书》应当认定为商品房买卖合同。该涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同约定原告须于该认购书签订之日起15日内付清该套物业首付款项，付清首付款项后90个工作日内（或者在甲方另行制定的时间内）与甲方签订《买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。原告已按约履行全部付款义务。被告皓万公司违约后，又与原告达成《补充协议》。该补充协议亦是原被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，属于有效合同。但被告皓万公司仍未按照《补充协议》履行自己的义务，被告皓万公司的行为属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告皓万公司应当承担继续履行义务。被告皓万公司应当根据原被告双方签订《金阳阿凯德·拾光里认购书》及《补充协议》的约定与原告签订房屋买卖合同并办理涉案房屋的产权过户登记，但涉案房屋已存在抵押权人为第三人工行南岸支行的抵押登记，致使被告皓万公司不能为原告办理产权过户登记。然而第三人工行南岸支行于2015年10月27日向被告皓万公司出具了《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司重庆映像二期项目进行销售的函》。该函的法律后果直接关系到原告能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，从抵押权的法律定义看，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人的债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然对不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消失。又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存的规定，可以做出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追击力，抵押权的效力仅及于转让价金，对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。再次，抵押权人同意抵押人转让抵押财产后，抵押人就应当将转让的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。也就是说，此时抵押权的效力只是体现为就转让后所得价款的优先受偿权。而如果此时债权人仍然就抵押财产享有抵押权，则无疑会导致债权人的债权获得价款和抵押财产双重保护，而抵押人在将转让所得价款提存后还需继续承受财产处分受限制的负担，当事人之间的利益无疑是显著失衡的。而从《物权法》第191条的立法目的来看，也应当认为抵押权人同意，抵押人转让抵押财产就意味着抵押权人放弃了抵押权。综上，第三人工行南岸支行出具的《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司重庆映像二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对原告支付给被告皓万公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。虽现工行南岸支行已将对被告皓万公司的债权转让给了第三人华融资产，但工行南岸支行仍为登记的抵押权人，故被告皓万公司和第三人工行南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务，被告在涤除抵押登记后，负有将房屋过户登记至原告名下的义务。此外，案涉房屋存在查封，查封是否能发生阻却案涉房屋所有权转移的法律效果。本案中被告已经申请破产，该申请人民法院已经受理。根据《中华人民共和国破产法》第十九条的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。依据该条规定，保全、执行措施中的查封措施应当予以解除，故查封措施已不构成房屋所有权转移的障碍。另，因被告已被受理破产重整。原告的过户请求权除了与第三人的抵押权进行比较外，还存在是否与其他普通破产债权人的权益发生冲突，即原告的过户请求权是否优先于其他普通破产债权人的权益。对此，本院认为，过户请求权包含两部分内容，一是案涉房屋的交付，二是房地产权属凭证的办理。在本案中，原告已经合法占有案涉房屋，并且对案涉房屋进行了使用、收益。基于房屋的占有、使用、收益以及原告已经付清全部购房款的事实，原告事实上原告已经享有案涉房屋的所有权，只是这种所有权的享有因被告的过错没有取得物权凭证，所以才不能发生物权法定的公示效力。本案所涉的过户请求权，涉及的正是物权凭证的办理，这也说明物权凭证办理的过户请求权优先于普通债权。其次，从物权凭证的内涵来看，物权凭证包含了占有、使用、收益、处分的所有权权能。如果原告的过户请求权不优先于其他普通破产债权人的权益，那么，必将发生所有权的占有、使用、收益权能与处分权能发生分离的问题，这不符合物权法定的要求。也就是说原告的过户请求权优先于其他普通债权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百七十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国破产法》第十九条的规定，判决如下：一、被告重庆皓万旅游文化发展有限公司和第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决生效后三日内涤除位于XXXXXX号房屋的抵押登记；二、在被告重庆皓万旅游文化发展有限公司和第三人中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行涤除该房屋抵押登记后三日内，被告重庆皓万旅游文化发展有限公司协助原告谢敏学办理位于XXXXXXX号房屋的过户登记手续；本案案件受理费160元，由被告重庆皓万旅游文化发展有限公司负担（原告已垫付，被告于本判决生效后三日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上述状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  羊芳程人民陪审员  肖良秀人民陪审员  贺 军二〇二〇年十一月二十日书 记 员  余 艺