安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初2926号 原告：宣城市江南西涧酒店，住所地安徽省宣城市经济技术开发区石板桥，统一社会信用代码92341800MA2QQEE11T。 经营者：孙琰，该酒店负责人。 委托诉讼代理人：毛可明，安徽师阳安顺律师事务所律师。 被告:赵强明，男，1972年11月9日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：李良池，安徽良池律师事务所律师。 第三人:文冰，男，1977年5月7日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告宣城市江南西涧酒店与被告赵强明、第三人关冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宣城市江南西涧酒店的经营者孙琰及其委托诉讼代理人毛可明，被告赵强明的委托诉讼代理人李良池到庭参加诉讼，第三人文冰经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 宣城市江南西涧酒店向本院提出诉讼请求：1.判令被告补偿原告因租赁合同涉及的房屋被变卖所得价款3259541.88元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月17日，第三人作为原告合伙人代表与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将自己位于宣城市芜屯路原方德汽车配件厂的房屋出租给第三人从事农庄使用，合同租赁期间为2011年9月18日至2017年9月17日。合同签订后，第三人及孙琰、刘明霞、叶晨阳、杨秀共同成立宣城市江南四涧酒店，并于2012年10月18日注册登记。后由原告对案涉租赁物进行装潢、扩建、绿化等，被告予以认可。2017年9月17日第三人与被告签订的合同到期，但被告对原告继续租赁没有提出异议，双方仍按照原协议履行，并一直由原告支付租赁费用。2017年7月17日，因被告尚欠案外人徽商行鳌峰支行款项被法院执行，涉及租赁物被法院评估拍卖，后由原告竞买。根据法院委托评估的报告记载评估价包括被告原所出租房屋（即有产权房屋）和原告后期扩建无产权证房屋及装潢费用、附属设施、苗木费用。后原告认为该费用中应包括自己租赁期限后投资费用在内应在执行过程中予以扣除，并提出执行异议之诉，被法院驳回。现原告认为第三人系代表原告与被告签订租赁合同，后期也是原告一直在履行合同义务，法院也通过其他案件查明第三人系合伙人之一，故该合同的权利、义务的享有及承担者应是原被告。该租赁合同在2017年9月17日到期后双方一直继续履行，根据法律规定应为不定期限合同，但并不否认双方对合同内容的认可，即原合同内容除期限外仍然有效，根据合同约定，原告租赁期限内改建房屋后产权仍归被告所有，即原告如对被告有证产权进行改建（如加高、翻建等）归属权仍为被告所有；租赁期内，如遇拆迁涉及的装潢费用归原告所有。在合同履行中，原告对被告既有的房屋进行了装潢，并扩建了部分钢结构厂房，为经营需要也添置了附属设施及苗木等，被告予以认可，故合同有约定的应从约定，其他未做书面约定的按法定，现案涉标的物因被告欠案外人债务被他人执行导致被变卖，导致合同无法继续履行，过错方系被告，且因其过错导致原告遭受损失、被告因此获利，故被告应予以赔偿。现原告后期添置的无证不动产及装潢设施、附属物等径评估为3177993元，变卖所得为3259541.88元，该款项应作为对被告的补偿金额。 赵强明辩称：1、双方签订的租赁合同已履行完毕，后期原告支付租金的行为应当认定双方构成不定期租赁。2、根据合同约定，租赁期内乙方如需改建或拆除需书面征得甲方许可，且改建后产权归甲方所有，另根据最高人民法院相关司法解释，装饰装修租赁期满后装饰装修归出租人所有，其他未形成附合的建筑物按合同约定理应归出租人所有。 文冰未到庭，亦未举证、质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的景观造园合同、绿化合同、装潢设计合同、电力工程承包合同、报销凭证、领条、收据付款凭证、合同及票据具备真实性，且能与本院委托由安徽新安房地产评估有限公司作出的评估报告相印证，可以证明原告对案涉标的物进行装饰、装修的事实，故对原告提交的上述证据证明目的予以认定。2、原告为证明案涉标的物的装饰装修及扩建发生于其承租期间且出租人对该情况知晓并认可，提交了宣城市城市管理执法局公告、处罚委托书、调查登记表、检查笔录、催告通知书、宣城市人民政府及宣城市城市管理行政执法局出具的文件一组，被告对该组证据的关联性不予认可，本院经审查认定，原告提交的上述文件均具备真实性，可以证明案涉标的物的违法改建系发生于原告承租后，且上述证据与评估报告所载内容相一致，故对案涉标的物的装饰装修及扩建系发生于原告承租期内的证明目的予以认定，但对出租人即被告对该情况是否知晓及认可的证明目的以本院审查为准。 根据本院审查确认的证据并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年8月17日，赵强明（甲方）与文冰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定内容有：甲方将芜屯路原方德汽车配件厂的房屋出租给乙方作为农庄使用；租赁期为6年，即自2011年9月18日起至2017年9月17日止；年租赁为15万元，第三年起租金每年递增1.5万元；乙方在租用期内，不得擅自改变房屋结构及其设施，如需要改建或拆除需书面征得甲方许可，且改建后产权归甲方所有，使用中如有损坏或管道堵塞，应予修复、疏通，费用自理等。合同签订后，孙琰及相关人员对外就案涉标的物景观、绿化及电力改造等方面签订了合同，并为此支出一定费用。2012年，孙琰、文冰、叶晨阳、杨秀、刘明霞五人合伙投资经营宣城市江南西涧酒店，10月18日，原告依法登记设立，孙琰为经营者。2012年4月18日，宣城市城市管理行政执法局出具现场调查取证登记表及现场勘验检查笔录，载明“赵强明···于2011年10月份动工，在宣城市经济技术开发区北侧（原方德汽车配件厂）进行厂房改建···”，后该局于2012年6月20日、10月2日、11月2日向赵强明送达拆除违法建设的决定及公告。 另查明，文冰于2017年8月28出具收条，载明“今收到江南西涧酒店人民币（大写）贰拾贰万伍仟元整事由2017年9月18日-2018年9月17日店面租金”。再查明，本院于2017年4月25日作出（2016）皖1802民初4584号判决：“···对赵强明位于宣城经济技术开发区民营经济园的房产所有权及建设用地使用权（他项权证号：宣房地产他证宣开他字第**）行使抵押权，以抵押物折价或以拍卖、变卖所得价款在最高额350万元内优先受偿···”。判决生效后，因义务人未履行义务，债权人向本院申请强制执行，执行过程中，依据申请执行人申请，本院委托新安评估公司对赵强明位于宣城经济技术开发区北侧）工业用房、土地使用权及构筑物、地上附属物、苗木、室内装修进行评估。2018年4月9日，该公司作出评估报告，评估价值5000293元，其中有产权房屋建筑物、土地使用权评估价值合计1822300元，无产权房屋建筑物、附属物及室内装修、苗木评估价值合计3177993元。 诉讼过程中，依据原告申请并提供担保，本院依法作出（2020）皖1802民初2926号民事裁定：“···冻结被申请人赵强明在宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802执1743号执行案件中变卖房屋所得款项320万元，冻结期限为两年”。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。首先，原告作为承租人在双方约定的租赁期满后继续交纳房租、占有并使用房屋，出租人对此未提出异议且接受租金以及双方当事人亦未另行签订书面租赁合同的情形下，原租赁合同继续有效，原告与赵强明间形成不定期租赁关系。其次，依据双方当事人签订的租赁合同“···乙方在租用期内，不得擅自改变房屋结构及其设施；如需要改建或拆除需书面征得甲方许可，且改建后产权归甲方所有···”之内容，双方已就改建后的房屋及设施产权作出明确归属，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效。再次，原告提交的证据不足以证明其在对房屋及附属设施进行改建前征得了出租方的书面同意，且即便获得出租方的许可，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”之规定，本案双方当事人签订的书面租赁合同于2017年9月17日到期，2017年7月17日案涉标的物虽经案外人申请强制执行，但结合原告于2017年8月28日仍交纳2017年9月18日至2018年9月17日房屋租金的事实，案外人申请执行并未直接影响原告于2017年9月17日前对案涉标的物的占有、使用及收益，据此应当认定原告作为承租方已充分使用了其所进行的装饰装修。最后，对案涉标的物的装饰装修虽发生于原告承租后并由原告进行，但因双方未就租赁期满后的装饰装修补偿进行明确约定，且承租人对房屋的装修目的系提高房屋的使用价值，便于自身行使对房屋的使用及收益权，原告亦未提交证据证明其因被告的行为造成了实际损失，故针对其要求被告返还房屋被变卖后的部分补偿金额无事实及法律依据，本院不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条之规定，判决如下： 驳回原告宣城市江南西涧酒店的诉讼请求。 案件受理费32876元，保全费5000元，合计37876元，由原告宣城市江南西涧酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  沈 兵 人民陪审员  王明瑛 人民陪审员  张云南 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理刘雪婷 书记员汪婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。