安 徽 省 合 肥 市 瑶 海 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2020）皖0102民初6113号   原告：时贤贵，男，9041979年7月13日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，住安徽省合肥市庐阳区。   被告：杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路333号新地中心A座1201，统一社会信用代码91340104MA2TQ6T8P（1-1）。   负责人：卢小科，总经理。   委托诉讼代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务所律师。   原告时贤贵诉被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司（以下简称“瑜图合肥分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告时贤贵、被告瑜图公司的委托诉讼代理人朱友生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   时贤贵向本院提出诉讼请求：1、判令解除时贤贵与瑜图合肥分公司签订的合同编号为222590的《房屋委托管理合同》，由瑜图合肥分公司向时贤贵返还位于合肥市瑶海区房屋；2、判令瑜图合肥分公司立即支付自2020年3月1日起按月租金1900元标准支付租金至合同实际解除之日止，已付的押金1900元可从中抵扣，之后房屋占有使用费按照每月1900元标准支付至房屋实际返还之日止；3、本案诉讼费由瑜图合肥分公司承担。事实与理由：2019年12月28日，时贤贵与瑜图合肥分公司签订了一份合同编号为222590的房屋委托管理合同，约定：时贤贵将位于合肥市瑶海区的房屋出租给瑜图合肥分公司，租赁期限自2020年1月1日至2022年12月31日，租金每月1900元。租金支付方式为分期支付：2020年2月10日、2020年4月10日分别支付租金3800元、5700元，时贤贵收取押金1900元。合同签订后，时贤贵按约交付房屋，瑜图合肥分公司于2019年12月30日通过银行卡转账支付押金1900元，第一个月2020年1月免租，2020年2月10日是合同约定的第一次支付租金时间。经催要，瑜图合肥分公司负责人卢小科于2020年3月31日通过转账支付租金1900元，其余租金拖欠至今未付。根据合同法相关规定，时贤贵可解除与瑜图合肥分公司签订的租赁合同，瑜图合肥分公司应当支付所拖欠的租金。时贤贵为维护自身合法权益，特提起诉讼，恳请支持其诉讼请求。   瑜图合肥分公司辩称，1、关于主体资格问题。本案被告瑜图合肥分公司系分公司，依法不能独立承担法律责任，主体不适格，应由杭州瑜图网络科技有限公司承担。2、同意解除合同，但解除时间为2020年4月10日；所欠租金据实结算至合同解除之日止，且瑜图合肥分公司已付的押金应抵付所欠租金，并应依法免除疫情期间的三个月租金；瑜图合肥分公司要求房屋占有使用费按合同约定，如果跨年度的第一个月使用费应继续免除。3、2020年1月，瑜图合肥分公司囤房达到400多套，便于春节过后年初旺季出手，由于疫情发生导致所囤积的房源无法正常出租产生了损失且部分租客因疫情未能及时交付房租，负责人卢小科已经独自筹款300多万元解决了房东2020年2月租金，而瑜图合肥分公司另外二名隐名股东卢海涛、周世金不筹款也不出面解决。综上，逾期支付租金不是瑜图合肥分公司故意拖欠，而是疫情不可抗力所致。   经审理查明：时贤贵系安徽省合肥市瑶海区房屋所有权人。2019年12月28日，瑜图合肥分公司出具授权委托书一份，载明“我公司现委托柏恩宋作为我公司合法委托代理人，授权其代表我公司办理关于签订瑶海区房屋的委托出租及管理合同相关事宜”。同日，时贤贵（委托方、甲方）与瑜图合肥分公司（受托方、乙方）签订合同编号为222590号《房屋委托出租及管理合同》一份，约定：将时贤贵名下位于安徽省合肥市瑶海区房屋委托瑜图合肥分公司提供房屋出租及管理服务；租赁期限为2020年1月1日至2023年1月1日止，房屋押金1900元，月租金1900元，按季支付，第一次支付房租时间为2020年2月10日，支付金额3800元，第二次支付房租时间为2020年4月10日，支付金额5700元，以此类推；免租期限为2020年1月1日至2020年2月1日，2021年1月1日至2021年2月1日，2022年1月1日至2022年2月1日；合同期满或特殊情况导致的合同终止，乙方退租后甲方返还乙方押金；出租期间，由甲方承担物业费、能耗费（若有）、房屋租赁税费；甲方同意于2020年1月1日前将房屋交付给乙方。延期支付房租达十五个工作日，且经书面催告后仍未支付的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月的租金；乙方应按约定支付房租，如逾期超过7天，每逾期一天按照日租金的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同；在托管期内，乙方单方解除合同构成违约的，应向甲方支付两个月的房租租金作为违约金。   2019年12月28日，时贤贵出具授权委托书一份，载明本人时贤贵授权瑜图合肥分公司出租房屋相关权利，仅限于房屋出租权利、管理维护与房屋出租有关的一切权利。同日，时贤贵出具承诺书一份，载明本人时贤贵承诺对该房屋拥有出租、授权出租、授权装修、授权使用该房屋的权利。如因甲方的授权产生法律纠纷，本人愿意承担一切法律责任。当日，时贤贵出具收据一张，载明今收到瑜图合肥分公司用于房屋押金1900元并备注以银行实际转账记录为依据，瑜图合肥分公司业务员柏恩宋在此备注后签名。   另查：合同签订后，时贤贵依约将房屋交付给瑜图合肥分公司，该公司负责人卢小科通过转账方式支付了押金1900元及2020年2月租金1900元（1月免租）。2020年4月14日，瑜图合肥分公司发出通知，载明目前其公司已停止营业，关闭所有业务，没有经营收入，无法偿还客户欠款。凡房东、房客自愿达成和解协议的，其公司无条件予以认可。对房东、房客同时要求解除与其公司签订的房屋租赁合同的，其公司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任。其公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任，自本公告发出之日起及视为通知所有房东、房客，不再另行书面通知。房东房客无法达成和解的，可依法通过法律途径解决，追究其公司应担的法律责任，其公司尊重并执行一切决定，因其公司造成房东损失由其公司完全承担，其公司诚恳请求房东不要采取过激手段驱赶房客。   庭审中，瑜图合肥分公司代理人陈述，瑜图合肥分公司于2020年4月虽发出通知要求解除，但案涉合同并未实际解除，瑜图合肥分公司的业务员均离职，案涉房屋租金支付情况也不清楚。时贤贵陈述，案涉房屋仍有房客在租赁使用，租期到2020年12月底，且房客已将一年的租金全部支付给瑜图合肥分公司。现时贤贵以瑜图合肥分公司拖欠2020年3月1日之后的房租未付为由诉至法院提出诉称之请求。   上述事实，有经过质证的身份证复印件、营业执照复印件、房屋产权证书复印件、房屋委托管理合同、信息打印件及双方的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。   本院认为，时贤贵与瑜图合肥分公司签订的《房屋委托管理合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。关于诉讼主体资格问题，我国民事诉讼法及其司法解释对依法成立并领取营业执照的法人的分支机构作为“其他组织”的当事人诉讼地位有明确规定，瑜图合肥分公司系瑜图公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，具有主体资格，时贤贵以瑜图合肥分公司作为被告符合法律规定，故瑜图合肥分公司辩称其公司主体不适格，本院不予采信。   本案中，时贤贵已按合同约定交付房屋，瑜图合肥分公司在支付了1900元押金及2020年2月租金1900元后未再支付租金，其行为已构成违约，根据合同约定，瑜图合肥分公司应按约定支付房租，逾期超过15日的，时贤贵有权单方解除合同。现时贤贵要求解除房屋委托管理合同，瑜图合肥分公司亦同意解除，故本院依法予以支持。瑜图合肥分公司辩称以2020年4月10日作为合同解除日期，未提供证据予以证明，时贤贵对此不予认可，且该通知内容中并未明确解除租赁合同事宜，故本院对该项辩称不予采信。双方合同应自时贤贵主张权利之日即2020年5月8日解除。另时贤贵主张瑜图合肥分公司自2020年3月1日起按月租金1900元标准支付租金至合同实际解除之日止，即2020年3月1日至2020年5月8日的租金，合计4306元【（2个月×1900元/月）+8天×（1900元/月÷30天）】，时贤贵同意已付押金1900元抵扣租金，故瑜图合肥分公司应支付租金为2406元。   关于时贤贵主张的房屋占有使用费，案涉室房屋尚未返还时贤贵，且时贤贵庭审中陈述该房屋仍有房客在租赁使用，且房客称已支付一年租金，租期到2020年12月底。瑜图合肥分公司抗辩因新冠××疫情的影响要求给予三个月租金减免，但案涉合同中已经约定一年一个月免租，再综合考量案涉房屋租客已支付全年房租及新冠××疫情给瑜图合肥分公司案涉房屋出租造成的影响等因素，本院对该辩解不予采信。但瑜图合肥分公司辩称若跨年度的第一个月使用费应继续免除，该约定系在房屋委托管理合同中明确，继续按此约定支付房屋占有使用费不违反双方签订合同之初衷，本院对瑜图合肥分公司此项辩称予以采信，故瑜图合肥分公司应按月租金1900元标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止，如若涉及2021年1月1日至2021年2月1日及2022年1月1日至2022年2月1日的房屋占有使用费可予以免除。   综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决如下：   一、原告时贤贵与被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司签订的编号为222590号《房屋委托管理合同》于2020年5月8日解除，被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效后二十日内向时贤贵返还位于安徽省合肥市瑶海区房屋；   二、被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效后十日内支付原告时贤贵租金2406元；   三、被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效后十日内支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止（自2020年5月9日起按1900元/月标准计算，如涉及2021年1月1日至2021年2月1日及2022年1月1日至2022年2月1日的房屋占有使用费，可予以免除）；   四、驳回原告时贤贵的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费85元，减半收取计42.5元，由被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。         审 判 员  王文慧         二〇二〇年十一月十八日      法官助理  余田   书 记 员  赵海云                     附本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。   法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：   （一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；   （二）依法登记领取营业执照的合伙企业；   （三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；   （四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；   （五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；   （六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；   （七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；   （八）其他符合本条规定条件的组织。