广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7920号上诉人（原审被告）：佛山市南海区狮山镇兴贤社区文行股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区******，统一社会信用代码N144********。负责人：吴伯坚，社长。委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖伟芬，男，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：张华，广东以泰律师事务所律师。上诉人佛山市南海区狮山镇兴贤社区文行股份经济合作社（以下简称文行经济社）因与廖伟芬合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初5491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文行经济社上诉请求：1.撤销一审判决，驳回廖伟芬的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由廖伟芬负担。事实和理由：一、一审法院认定本案案由为租赁合同纠纷错误，文行经济社与廖伟芬未签订《租赁合同》，双方也未建立事实上的租赁合同关系，本案案由不应为租赁合同纠纷。二、一审法院适用法律错误，文行经济社与廖伟芬并未建立租赁合同关系。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条处理本案纠纷是错误的。首先，该司法解释是解决租赁合同纠纷案件，约束的是出租人与承租人之间的权利义务关系。文行经济社与廖伟芬之间并未建立租赁合同关系，一审法院适用该司法解释，违背案件事实与法律规定。三、一审法院认定招租交易及廖伟芬竞租报价等行为无效系错误的，该招租交易及竞租报价行为不存在无效事由，应属有效。一审法院混淆了招租竞租中的民事法律行为和租赁中的民事法律行为的区别。招租竞租的民事法律行为设立的是按照招租文件的规则公平的选择出承租人的法律关系，若招租人未按照招租文件规则选定承租人，则受损害方可要求招租人按照招租文件要求承担违约责任，这才是招租竞租行为所设立的法律关系，而该招租竞租的民事法律行为并未违反法律强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中所表达的是设立该租赁合同关系的行为无效，文行经济社与廖伟芬的招租竞租行为并未设立租赁合同关系，依据审慎认定合同效力的原则，应认定招租竞租行为并无违反法律规定的情形，应依法有效。四、一审法院通过认定廖伟芬的行为并未造成文行经济社的直接经济损失来论证应当返还竞租诚意金，仅注重了填平损失原则，并未尊重当事人的意思自治，并未使得廖伟芬的失信行为付出成本，同时将损害南海区现有的交易秩序，社会效果不良。一审法院仅在招租竞租环节就认定双方法律行为无效，不仅会带来不良的社会效果，造成大量土地闲置，同时助长失信人违规的气焰，违背了审慎认定合同效力的原则。请求二审法院依法撤销一审判决，并驳回廖伟芬的全部诉讼请求。廖伟芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，坚持一审的诉讼请求及事实理由。涉案合同属于无效合同，无论涉案租赁物是否通过平台出租或者其他方式出租，最终目的还是建立租赁关系。廖伟芬向一审法院起诉请求：1.文行经济社退还廖伟芬支付的款项120000元及利息（以120000元为基数，按年利率6%，自起诉之日起计至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由文行经济社承担。一审法院认定事实：2019年8月23日，文行经济社发布《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租文件》，该文件中《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁公告》明确：佛山市南海区狮山镇公共资源交易所某某工作办公室受文行经济社的委托，定于2019年8月30日上午9时55分在南海区狮山镇某某社会管理处行政服务中心213会议室，举办南海区狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租现场会，本项目采用竞租会现场递交报价文件（即暗标）的方式进行出租，欢迎有意参加竞租的朋友前来报名。租赁项目情况：资产名称为原张忍旧厂房，地址为兴贤大道旁，资产用途为厂房、仓库，面积为占地面积1567方米，建筑面积895平方米，空地面积672平方米，出租年限为20年，自2019年10月1日起计算，起始底价为13元/月•平方米，租金递增为每两年递增10%，免租期为无，竞租诚意金为120000元。并在备注中明确，上述厂房未办理土地使用权证，未办理房产所有权证。竞租方式：本次租赁项目采用竞租会现场递交报价文件的方式出租，按价高者得且原租户优先原则确定竞得人和成交价，若出现两个或两个以上竞租人的有效报价相同且为最高报价的，如原租户报出相同最高报价的，则由原租户竞得；否则现场发放《竞租报价确认书》，由最高相同报价的竞租人重新报价，重新报价不得低于原报价，以最高报价成交。若重新报价超过三次仍未能确定竞得人的，出租方有权在最高相同报价的竞租人中，随机抽取一个竞租人以其最后报价（不低于底价）承租上述标的物，如该竞租人不予承租，则没收该竞租人的竞租诚意金，且出租人再从剩余未抽中的最高相同报价的竞租人中随机抽取另一个竞租人以其最后报价（不低于底价）承租上述租赁物，如该竞租人也不予承租，则也没收该竞租人的竞租诚意金；如此类推，直到有被抽中最高相同报价的竞租人愿意以其最后报价（不低于底价）承租上述租赁物为止；如依次被抽中最高相同报价的竞租人均不予承租上述租赁物，则均依次没收这些竞租人的竞租诚意金，直至依次没收完所有最高相同报价竞租人的竞租诚意金，并宣布该租赁项目不成交。凡交纳竞租诚意金后，表明竞租人已完全了解和接受本竞租公告的全部内容，了解标的物的现状情况（包括但不限于本竞租公告所描述的租赁物基本情况），认可出租方提供的租赁合同文本内容并自愿参与竞价招租。若缴交了竞租诚意金，但无故不到场竞租的，则出租方有权没收该竞租人的竞租诚意金。在竞价操作过程中，竞租人报价不得低于起始底价，若竞租人报价低于起始底价、不报价、规定时间内不报价、或报价被认定为无效报价，出租方有权没收该竞租人的竞租保证金。若所有竞租人均出现上述情况，则宣布该竞租项目不成交；等等。2019年8月29日，文行经济社出具收据确认收到廖伟芬支付的厂房竞租诚意金120000元。2019年8月30日，廖伟芬填写《狮山镇农村集体资产竞租登记表》，该表载明：我公司（或本人）已经详细阅读并充分了解某某（2019）物业第37号《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租文件》和《厂房租赁合同书》所确定的每一条款以及租赁公告的全部内容，我公司（或本人）完全同意并接受说明和须知的约束并愿意遵守租赁公告及竞租文件的相关规定，对所有文件均没有异议。同日，廖伟芬在《狮山镇兴贤村文行经济社物业使用权租赁项目竞租报价确认书》中填写竞租报价为11元/月•平方米。该确认书中备注：竞租人报价不得低于起始底价，若竞租人报价低于起始底价、不报价、规定时间内不交报价文件、所递交的报价文件中大小写不一致、字迹不清或无法辨认的或报价被认定为无效报价，出租方有权没收该竞租人的竞租保证金；等等。2020年3月5日，廖伟芬提起本案诉讼。诉讼中，文行经济社确认竞租的厂房未办理土地使用权证、房产所有权证，没有办理规划报建手续。竞租当天，其他竞租人以16元/月•平方米的报价成交竞租厂房。一审法院认为，廖伟芬为与文行经济社建立租赁合同关系进行竞租而产生本案纠纷，故本案案由为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。该规定表明，未经批准建设的房屋不能成为合法租赁的标的物。涉案厂房没有办理规划报建手续，故文行经济社将涉案厂房进行招租交易与相关法律法规规定不符。虽然廖伟芬在竞租报价确认书等文件同意并接受说明和须知的约束并愿意遵守租赁公告及竞租文件的相关规定，但因涉案厂房本身并非适合出租的标的物，故文行经济社招租交易及廖伟芬竞租报价等行为应属无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任；法律另有规定的，依照其规定。”现廖伟芬要求文行经济社返还厂房竞租诚意金合法有据。另外，从竞租的实际过程来看，文行经济社虽有告知涉案厂房未办理土地使用权证、房产所有权证，但并未明确告知涉案厂房没有办理规划报建手续，且文行经济社确认竞租当天他人以高出起始底价竞租成交，故廖伟芬的行为并未造成文行经济社的直接经济损失。综上，一审法院对廖伟芬要求文行经济社返还厂房竞租诚意金120000元的诉讼请求予以支持。至于廖伟芬要求文行经济社返还诚意金利息的问题，廖伟芬在未详细核实涉案厂房的情况下仍参与竞投，其对竞租行为的无效结果亦存在过错，故廖伟芬请求文行经济社支付诚意金利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、文行经济社应于判决发生法律效力之日起十日内返还120000元予廖伟芬；二、驳回廖伟芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审以简易程序结案，案件受理费减半收取1350元（廖伟芬已预交），由廖伟芬负担50元，由文行经济社负担1300元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予廖伟芬，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为文行经济社应否退还廖伟芬诉请的款项。文行经济社上诉认为双方尚未缔结租赁关系，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在廖伟芬同意并接受招租公告及竞租文件的情况下，其恶意围标行为应受到法律约束，无权要求文行经济社返还120000元竞租诚意金。对此，本院认为，解决本案纠纷的关键在于文行经济社就涉案租赁物发布招租公告和竞租文件以及廖伟芬参与竞租报价的行为的法律性质如何认定。《中华人民共和国招标投标法》第二十五条规定：“投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。依法招标的科研项目允许个人参加投标的，投标的个人适用本法有关投标人的规定。”廖伟芬系自然人，涉案租赁物亦无证据显示涉及科研项目，虽然文行经济社以招投标的方式对租赁物进行招租，但因不符合招投标法的前述规定，双方之间的行为不受该法调整。本案中，虽然因廖伟芬的投标报价低于竞租文件的最低起拍价致使双方未能就租赁物使用达成一致，但纵观文行经济社发布的招租公告和竞租文件，其希望承租人通过竞租的方式与其缔结租赁关系的意思表示应不存在争议。《中华人民共和国合同法》第十五条第一款规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”因此，文行经济社发布的招租公告和竞租文件的行为，其法律性质应为要约邀请。相应的，廖伟芬参与竞租报价的行为应视为要约。现廖伟芬以低于要约邀请规定的最低竞租价格向文行经济社发出要约，文行经济社不予承诺，并在开标时未选定廖伟芬作为承租人，即双方之间未能通过竞租的方式缔结租赁关系，双方之间的租赁合同未成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定系当事人缔结租赁合同后对合同效力的评判，一审法院在双方未能缔结合同的情况下适用该司法解释，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。本案中，廖伟芬在明知招租公告和竞租文件明确规定涉案租赁物竞租地价为13元/月/平方米的情况下，依然填写11元/月/平方米的竞争报价，违背了诚实信用原则，但合同法第四十二条明确规定缔约过失责任应以给对方造成损失为前提，现涉案租赁物已于竞租当天被他人以16元/月/平方米竞得，即本案不存在因廖伟芬的行为而导致竞租无法进行或需要另行组织竞租的情形，文行经济社也没有提供证据证明其存在相应损失，因此文行经济社不能据此要求没收廖伟芬缴纳的120000元诚意金。故，本院对文行经济社要求没收廖伟芬缴纳的120000元诚意金的上诉请求，不予支持。综上所述，文行经济社的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决适用法律虽有错误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人佛山市南海区狮山镇兴贤社区文行股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月二日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫