广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初3080号 原告：庞某，男，2016年6月2日出生，汉族，身份证地址广西玉林市玉州区。 法定代理人：庞龙飞（系原告庞某的父亲），男，1988年11月16日出生，汉族，身份证地址广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：吴坚，广西合以圆律师事务所律师。 被告：南宁灿琮置业有限公司，住所地南宁市邕宁区蒲津路**原县交通局办公楼****，统一社会信用代码91450109MA5N9816H（1-1）（换）。 法定代表人：林炜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭**凤，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珮姗，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 第三人：唐仁燕，女，1962年3月18日出生，汉族，身份证地址广西玉林市玉州区。 案由：商品房预约合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年8月12日 开庭日期：2020年10月9日 -2- 庞某诉讼请求：一、请求判令庞某、唐仁燕与南宁灿琮置业有限公司（以下简称“灿琮公司”）于2019年11月19日签订的《商品房订购书》无效；二、请求判令灿琮公司向庞某返还5万元；三、本案全部诉讼费由灿琮公司承担。 事实和理由：庞某系未成年人，唐仁燕系庞某之祖母。庞某自出生以来获得的压岁钱、人情往来款等约100000元存放在唐仁燕处代为保管。2019年11月19日，唐仁燕在未取得庞某法定监护人同意的情况下，擅自以其及唐仁燕的名义与灿琮公司签订《商品房定购书》，共同购买灿琮公司开发的位于南宁市邕宁区蒲庙镇龙华路16号的“蓝光雍锦蓝湾”项目1栋105号商品房一套，并用庞某的压岁钱向灿琮公司支付了购房定金5万元。《商品房定购书》签订并支付购房定金后，唐仁燕才告知庞某的法定监护人，其以自己及庞某的名义共同向灿琮公司购买商品房并用庞某的压岁钱支付购房定金的事实，并要求庞某的法定监护人与唐仁燕共同向灿琮公司支付剩余购房款。对此，庞某的法定监护人坚决表示反对，不予同意。以上事实，有《商品房定购书》《收据》《医学出生证明》等证据予以证实。庞某认为，唐仁燕在未取得庞某法定监护人同意的情况下，擅自以其及庞某的名义与灿琮公司签订《商品房定购书》，并用庞某存放在唐仁燕处属于庞某所有的压岁钱向灿琮公司支付购房定金。唐仁燕及灿琮公司在事后均未取得庞某法定监护人的追认，灿琮公司及唐仁燕的行为违反了《合同法》的规定，所签订的《商品房定购书》无效，灿琮公司应依法向庞某返还支付的5万元。为维护公民的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 灿琮公司答辩意见：一、灿琮公司与唐仁燕签订《商品房定购书》是合法有效的。2019年11月19日，灿琮公司与庞某、唐仁燕签订了《商品房定购书》，庞某由唐仁燕代为签字。根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，本案中，如唐仁燕未经庞某的法定监护人同意，以庞某的名义作为房屋共有人的身份订立合同，该合同的约定可对庞某不发生效力，由行为人即唐仁燕承担责任。唐仁燕是《商品房定购书》的买受人，其具有完全的民事权利能力和民事行为能力，庞某仅作为该房屋的共有人，《商品房定购书》是否对共有人即庞某产生合同效力，不影响灿 -3- 琮公司与唐仁燕之间对于《商品房定购书》的约定，唐仁燕违反合同约定未在约定时间履行签约及付款的义务，灿琮公司有权按照约定没收定金款。二、庞某认为唐仁燕擅自挪用其压岁钱的行为，应由其承担赔偿责任，与灿琮公司无关。灿琮公司与唐仁燕签订《商品房定购书》后，唐仁燕按照合同约定，向灿琮公司交付了5万元定金，其履行了合同的付款义务，灿琮公司按照合同约定收取定金，并不存在任何违反合同约定及法律规定的行为，庞某要求灿琮公司返还该笔款项没有任何事实和法律依据。该笔定金款的来源属于庞某与唐仁燕的内部行为，庞某的法定监护人认定该笔款属于其所有，唐仁燕未经同意擅自挪用的行为，应由唐仁燕承担赔偿责任，在本案中，唐仁燕向灿琮公司支付5万元的定金款无直接关系。综上所述，灿琮公司与唐仁燕签订《商品房定购书》是合法有效的，庞某要求灿琮公司返还5万元定金款无事实和法律依据，请求法院驳回庞某的诉讼请求，以维护灿琮公司的合法权益。 唐仁燕未作答辩。 查明事实： 2016年6月2日，李汶健、庞龙飞共同生育庞某。 2017年4月24日，李汶健与庞龙飞签订《离婚协议书》，约定离婚后庞某由庞龙飞抚养、监护。 2019年11月19日，灿琮公司（出卖人）与唐仁燕、庞某（买受人）签订《商品房定购书》（ＮＯ：0002842），载明：买受人唐仁燕、庞某，买受人通讯地址为广西玉林市玉州区、联系电话为181××××1010，在左下方本人身份证号处登记唐仁燕身份证号×××0045，在共有人身份证号处登记庞某身份证号4509022016××××××××。该《商品房订购书》还约定买受人定购灿琮公司出卖的蓝光雍锦澜湾（一期）1栋1层5号房（以下简称“涉案商铺”）。定金为5万元。3.买受人应于2019年11月22日18:00前签署《商品房买卖合同》，否则属买受人违约……买受人所付定金不予返还。6.买受人保证本《定购书》上所列明的电话、地址、地址等个人资料的真实性卖人按买受人确定的电话、地址、地址等无法与买受人取得联系受人须承担由此产生的全部责任、任何书面文件通过邮寄方式送达的，在寄出三天后（本省或直辖市）视为送达，若实际送达时间早于上述期限的，以实际送达时间为准。尾部买受人处有唐仁燕、唐仁燕代庞某的签字。同日，灿琮公司向唐仁燕、庞某出具《收据》，注明收涉案商铺定金5万元。 -4- 2019年11月24日，灿琮公司按照通讯地址广西壮族自治区玉林市玉州区人民东路399号、联系电话181××××1010向唐仁燕、庞某发送《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》，称您于2019年11月19日与我公司签订了自编号为0002842的《商品房定购书》（以下简称“《定购书》”），定购了我公司开发的涉案商铺。根据《定购书》，您应于2019年11月22日18:00前签订《商品房买卖合同》及其附件并支付相应房款，但您至今仍未履行签约及付款义务。现我公司郑重函告：请您于2019年11月26日前办理完毕签约及付款手续。否则，我公司将按双方签订的《定购书》约定内容执行，即您所付定金不予退还。 本院意见： 一、关于《商品房定购书》的效力问题。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 唐仁燕作为完全民事行为能力人，用自己的名义签订的《商品房定购书》对其有约束力，对于唐仁燕和灿琮公司而言，《商品房定购书》合法有效。 唐仁燕主张的未经庞某法定代理人的同意将庞某列为买受人和共有人导致《商品房定购书》无效。本院认为，《商品房定购书》是否对庞某产生效力取决于庞某的法定代理人是否追认该合同效力，如果庞某的法定代理人追认合同效力，则唐仁燕的无权代理变为有权代理，合同对庞某亦产生效力。从本案看，现在庞某的法定代理人提起诉讼，以实际行为表示不接受该合同的效力，故该《商品房定购书》对庞某不发生法律效力，对庞某无效。 故《商品房定购书》对庞某无效，在唐仁燕和灿琮公司之间合法有效。 二、关于灿琮公司是否应当返还定金的问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通 -5- 过认购、定购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。” 根据《商品房定购书》约定，买受人2019年11月22日18:00前与灿琮公司协商签署商品房买卖合同，并约定违反该期限，灿琮公司有权不予退还定金。虽该定购书对庞某无效，但对唐仁燕和灿琮公司仍有法律上的约束力，唐仁燕依照定购书约定支付的定金，应当按照定购书约定的方式处理定金问题。唐仁燕未能履行与灿琮公司订立商品房买卖合同的义务，显属违约，应承担相应的责任。庞某无权要求灿琮公司退还定金，对于庞某起诉要求返还定金的请求不予支持。 再者，庞某认为唐仁燕擅自处分其压岁钱导致其损失，是庞某和唐仁燕之间的法律关系问题，庞某可向唐仁燕主张权利，不能向灿琮公司主张权利。灿琮公司与唐仁燕之间的商品房定购协议仍然有效。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条。 判决主文： 驳回原告庞某的诉讼请求。 诉讼费：案件受理费525元（原告庞某已预交），由原告庞某负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  覃   毅   磊 -6- 二〇二〇年十一月六日 法官助理  韦嘉薇书记员莫姗姗