云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初13470号原告：昆明长泽物业服务有限公司，住所：云南省昆明市西山区兴科路新时代燃气具酒店用品市场****。统一社会信用代码：91530112093034567L。法定代表人：刘雁。委托诉讼代理人：李贤,云南同邦律师事务所律师,特别授权代理。被告：徐鹏，男，1978年4月10日生，汉族，住，住云南省昆明市/div>委托诉讼代理人：渠丽娜，女，1970年8月21日生，汉族，住，住云南省昆明市被告徐鹏妻子，特别授权代理。原告昆明长泽物业服务有限公司（简称：长泽物业公司）与被告徐鹏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长泽物业公司的委托诉讼代理人李贤、被告徐鹏的委托诉讼代理人渠丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长泽物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业管理费8292元、二次加压费540元，合计8832元；2、判令被告支付自2017年10月1日起至实际支付之日的违约金，按欠缴金额3‰每日计算，暂计算至2020年5月30日为16029元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为“兴港名城”小区业主，房屋建筑面积为115.16㎡。2016年9月29日，被告与原告签订《物业服务协议》，并签署《兴港名城·业主手册》，协议约定原告为该小区提供物业服务，约定带电梯房屋物业费单价为每月每平方米2元（含电梯日常维护、运行及年检费0.5元每月每平方米），车位管理费每月每个50元，二次加压费为每月每户15元。物业管理服务费按年缴纳，被告应于上期物业服务费期满前15日内缴纳下期全年的物业服务费,每逾期一天，按应缴纳欠费总额的3‰支付违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2017年10月1日起未按期缴纳物业费，经原告多次催收未果，故原告为维护自身合法权益，特依法诉至法院。被告徐鹏辩称，1、原告未履行物业管理服务义务。原告与被告签订的《物业服务协议》第二条约定了原告应对被告所在的小区提供房屋共用部位维护和管理、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放等服务，然而，其根本没有履行上述义务：（1）环境卫生差。原告对小区内到处堆放的垃圾置若罔闻，致使楼道、地下停车场等场所长期被倾倒垃圾、堆放物品，使小区存在严重的火灾安全隐患，卫生脏乱不堪。（2）外来车辆随意出入小区，且经常堵塞消防通道。小区内汽车修理厂保养、修理的车辆经常堵塞消防通道，并随意驶入小区，虽多次向相关部门反映并勒令其整改，但其仍置若罔闻。（3）小区出入口未能按约定进行24小时值守。根据《物业服务协议》第二条第三款的约定，原告应对小区出入口24小时值守，但是原告只是将出入口的钥匙挂在门口，任由包括非小区人员在内的人随意出入小区，且部分出入口从未进行24小时值守。（4）利用共用部位进行经营。根据国务院颁布的《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。原告将小区电梯间、入户大厅、路灯等公共部位以广告位的形式进行租赁，并在公共部位安装纯净水贩卖机进行盈利，且所有公共部分所得收入从未进行公示，也从未将所得收入还给业主，损害被告权益。（5）从未公示专项维修资金的管理和使用及收支情况。根据《物业管理条例》第二章第六条明确，业主在物业管理活动中，享有监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；根据《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》，原告应定期公布物业服务费和维修资金收支账目，但原告并未按照要求进行公示。（6）无访客登记和大件物品搬运登记。根据《物业服务协议》第二条第三款的约定，原告应在小区出入口对大件物品的搬运进行登记，但原告从未对此进行登记。（7）被迫签订《物业服务协议》，并不在自愿平等的基础上签订。（8）根据目前法规，物业没有履行义务帮助业主成立业主委员会。（9）保洁人员服装不统一，保洁不到位，地下车库不清扫。（10）电梯关人，找不到值班人员。2、仰仗前期物业的强势地位，与业主签订超标准收费协议。根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条，在业主大会成立之前的物业服务收费，住，住宅小区实行政府指导价告仅是一个具有三级资质的管理企业，根据昆明市发展和改革委员会、昆明市住房和城乡建设局《关于贯彻的通知》[昆发价格（2011）1129号]，政府指导价的收费标准为0.93元/月/平方，但是，原告与被告签订的远超过上述标准。原告的行为严重违反《中华人民共和国价格法》第十一条关于经营者在政府指导价规定的幅度内制定价格的规定。并应根据该法第四十一条之规定，对之前被告多支付的费用予以退还。同时，也请求法院根据民事诉讼法的相关规定，向昆明市西山区价格主管部门发司法建议函，依据《价格法》第四十条之规定，对原告处以五倍以下罚款的行政处罚。此外，被告行使业主监督权，于2017年6月10日和2017年9月16日分别将《告知函》、《兴港珑湾小区业主缓缴物业费告知书》送至原告处，要求对收费价格高、服务质量差、存在严重违规的事实予以整改，但原告长期未予以回复，并未进行整改。3、原告与被告签订车位及房屋两份《物业服务协议》，其在一个诉中，起诉两个合同存在严重的程序问题。综上所述，原告没有履行物业服务协议约定的义务已经构成根本违约，其没有向被告主张收取物业费的权利。原告在一个案件中诉房屋、车位两份物业协议存在严重的程序性问题。为此，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定本案事实如下：原告为昆明市兴港名城（兴港珑湾）小区的物业管理公司，被告居住于昆明市兴港名城，该房屋建筑面积为115.16平方米。2016年10月5日，被告作为甲方，原告作为乙方签订了一份《物业服务协议》，约定由原告提供物业服务。服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理。房屋共用部位、共用设施设备及其运行的日常维护和管理。二、环境卫生。1、公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集和清运；2、公用绿地、花木、建筑小品、水体等的养护与管理。三、公共秩序。1、内容。（1）协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；协助有关行政部门对本物业公共区域的管理，对出现的火警、交通事故、治安案件及时报告有关行政管理部门；（2）在小区出入口实行24小时值班，在管理区域内实行不定时巡逻；（3）在小区出入口对大件物品的搬运进行登记。2、责任。（1）在公共区域内危及住户安全的情况及时向公安部门报告；（2）履行本协议约定物业服务的义务，不承担甲方人身与财产保管、保险责任。四、交通秩序与车辆停放。1、内容。（1）机动车、非机动车停放有序；（2）定期维护停车场各项设施。2、责任。（1）负责车辆的有序停放；（2）确保停车场设施正常运行；（3）履行本协议约定物业服务的义务，不承担车辆保管、保险责任。《物业服务协议》约定物业费按年交纳，房屋交付使用前业主应交纳首期1年的物业管理服务费用，业主或物业使用人应于上期物业管理服务费期满前15日内向乙方交纳下期全年的物业管理服务费，否则视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。物业费收费标准为：带电梯房屋：2.0元/月/建筑平方米，代收代缴费收费服务包括二次供水加压费：15.00元/户/月。协议中同时约定，“甲方不得以工程质量、销售承诺、人身安全及财产受损、与物业工作人员发生纠纷、邻里关系不合等为由迟交或拒交本协议所规定的物业服务费及其它费用”、“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。此外，合同中还对各自的其他权利义务进行了约定。对于《物业服务协议》约定的费用，被告交费至2017年9月30日。2017年9月10日，原告发出《物业费缴费通知书》，通知物业使用人缴纳2017年10月1日至2018年的物业费。2018年9月12日，原告发出《物业费缴费通知书》，通知物业使用人缴纳2018年10月1日至2019年9月30日的物业费。2020年5月，原告向被告发出《催费通知单》，催促被告交纳2017年10月1日至2020年9月30日的物业费。2020年8月31日，本院立案受理了原告起诉被告物业服务合同纠纷一案，原告诉请法院判令被告支付2017年10月1日至2020年9月30日的物业管理费8292元、二次加压费540元，合计8832元，并请求判令被告支付自2017年10月1日起至实际支付之日按欠缴金额3‰每日计算的违约金。为支持其诉讼主张，原告向本院提交了相关证据材料。其中，原告提交的《昆明市西山区住房和城乡建设局关于昆明长泽物业服务有限公司兴港名城小区住宅物业服务费备案的意见》附件中载明的物业服务收费标准为每月每平方米1.32元，预收每月每平方米电梯保养年检运行费0.68元，二次供水每月每户每平方米15元，车位管理费50元/个/月。庭审中，被告表示入住至今水电在正常使用，但认为原告的服务存在很多问题，包括：环境卫生差；外来车辆随意出入小区；小区出入口未能按约定进行24小时值守；利用共有部位进行经营，对收入未进行公示；从未公示专项维修资金管理、使用及收支情况；无访客登记和大件物品搬运登记；被迫签订《物业服务协议》；没有履行义务帮助业主成立业主委员会；保洁人员服装不统一，保洁不到位，地下车库不清扫；电梯关人，找不到值班人员。被告同时主张，原告已构成根本违约，因原告未进行整改，故被告已向原告递交了缓缴物业费告知书。为支持其答辩主张，被告向本院提交了图片、视频等证据材料证实自己的主张。庭审中，原告认为其已尽到了《物业服务协议》约定的义务，被告应当缴纳相关物业费。以上事实，有商品房买卖合同登记备案表、业主手册、物业服务协议、物业催缴通知书、《昆明市西山区住房和城乡建设局关于昆明长泽物业服务有限公司兴港名城小区住宅物业服务费备案的意见》及附件、图片、视频光盘等证据材料在卷佐证。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告签订《物业服务协议》，使得双方建立起了物业服务合同关系。庭审中，被告认为原告在履行《物业服务协议》中存在以下问题：环境卫生差；外来车辆随意出入小区；小区出入口未能按约定进行24小时值守；利用共有部位进行经营，对收入未进行公示；从未公示专项维修资金管理、使用及收支情况；无访客登记和大件物品搬运登记；被迫签订《物业服务协议》；没有履行义务帮助业主成立业主委员会；保洁人员服装不统一，保洁不到位，地下车库不清扫；电梯关人，找不到值班人员。本院认为，被告提出的以上问题，其中：对于被告提到的物业协议是被迫签订的问题，因被告已认可《物业服务协议》是其签订的事实，故对被告的该主张本院不予采信。对于被告提到的未对成立业主委员会进行协助的问题，对照双方所签订的《物业服务协议》中“物业管理服务内容”，被告主张的以上事项并未纳入到物业管理服务内容之中。对于被告提到的用公共部位进行经营，但收入未进行公示以及未公示专项维修资金管理、使用及收支情况的问题，本院认为，该事项并未在《物业服务协议》“物业管理服务内容”中列明，但按照《物业管理条例》的规定，业主对收支情况享有知情权，若被告认为侵犯其知情权的，被告可以另行主张解决，但这不等于原告未提供过物业管理服务。对于被告提到的环境卫生差、保洁不到位；外来车辆随意出入小区；小区出入口未能按约定进行24小时值守；无访客登记和大件物品搬运登记；电梯关人，找不到值班人员的问题，本院认为，以上事项属于双方在《物业服务协议》“物业管理服务内容”中列明的服务内容，从被告提交的视频看，小区环境卫生有需要改进之处，存在保安未在值班室及业主自行开大门的情况，小区内的车辆停放也需要进一步合理规划，表明原告提供的服务存在一定的瑕疵，但视频中未反映出电梯关人的情况，亦不能反映以上情况是否经常发生。本院认为，被告提交的证据可证实原告提供的物业服务存在瑕疵，但以上瑕疵问题并不能否定原告为整个小区提供了物业服务的事实。因此，对于存在的物业管理服务问题，原告应加以改进，但以上并不能成为被告至今三年不交物业服务费的有效抗辩，被告应当向原告交纳欠缴的物业费。按照《物业服务协议》的约定，物业管理服务费为每月每平方米2元，二次供水费每月每户15元，对此收费标准，原告已提供了《昆明市西山区住房和城乡建设局关于昆明长泽物业服务有限公司兴港名城小区住宅物业服务费备案的意见》，证实该标准经过行政主管机关备案，故本院予以确认。因此，按照合同约定，被告每年应向原告交纳物业管理服务费2763.84元（115.16㎡×2元×12）、每年应交纳二次供水费180元（15元×12）。即被告应当向原告交纳2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业管理费8292元（2763.84元×3=8291.52元≈8292元）；二次加压费540元（180元×3）。对于原告主张的欠缴违约金，本院认为，虽然双方所签订的《物业服务协议》明确约定违约金按欠缴金额3‰每日的标准计算，且被告确实存在欠缴事实，但由于原告提供的物业服务存在一定瑕疵和需要改进之处，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告徐鹏于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明长泽物业服务有限公司2017年10月1日至2020年9月30日物业管理费8292元、二次加压费540元；二、驳回原告昆明长泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元（已减半收取，已由原告昆明长泽物业服务有限公司预交）由原告昆明长泽物业服务有限公司负担63元，由被告徐鹏负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王静波二〇二〇年十一月十二日书记员  王波婼