广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17527号上诉人（原审被告）：铭可达物业管理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福保街道福田保税区红柳道**铭可达**。法定代表人：郑锡强。被上诉人（原审原告）：深圳前海三态现代物流有限公司，住所深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：刘莉清。委托诉讼代理人：李玉佳，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘菲，广东深天成律师事务所律师。上诉人铭可达物业管理（深圳）有限公司（以下简称铭可达公司）因与被上诉人深圳前海三态现代物流有限公司（以下简称三态物流公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初19699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。铭可达公司上诉请求：1.撤销广东省深圳市福田区人民法院(2020)粤0304民初19699号民事判决，驳回三态物流公司的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用均由三态物流公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，三态物流公司并未在2019年12月前搬离案涉物业，直至2020年2月，三态物流公司与铭可达公司都一直在进行关于案涉物业修复退场及退场的沟通。一审法院仅凭真实性、合法性、关联性均无法确认的网页截图认定三态物流公司搬离案涉物业的时间在2019年12月前，属事实认定不清。二、三态物流公司在承租期间造成了案涉物业楼板、电梯损坏，因三态物流公司至今未予以修复，双方无法办理交接手续。在三态物流公司完成损坏修缮，双方办妥交接手续前，三态物流公司无权要求铭可达公司退还保证金。铭可达公司与三态物流公司在2016年8月、9月先后签订了三份《物业管理合同》，合同期限为2016年9月起至2019年11月30日止，《物业管理合同》第三条第3项约定，合同期满后，三态物流公司在结清所有费用并完善相关交接手续，且无违约行为的情况下，铭可达公司才有义务将保证金无息退还给三态物流公司。而三态物流公司一直未对其损坏的楼板、电梯进行修复，亦未与铭可达公司办理场地交接手续，已经违反双方签订的合同约定。故其无权要求铭可达公司退还保证金。三、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故在三态物流公司履行其先合同义务修复楼板、电梯并正式办理场地交接手续前，铭可达公司享有先履行抗辩权，三态物流公司无权要求铭可达公司退还保证金。三态物流公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。铭可达公司作为物业管理方，明知三态物流公司与案外人就第2层楼面修复事项有争议，而怠于履行其主要义务，不但没有配合三态物流公司修复楼面，在三态物流公司搬离场地后多次要求办理交接手续，铭可达公司一直怠于履行交接义务。三态物流公司与第三人关于第2层楼面修复事项，与本案无关。三态物流公司向一审法院起诉请求：1.铭可达公司向三态物流公司返还保证金人民币69600元及其利息（利息以69600元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月10日起计算至实际履行完毕之日止）；2.本案案件受理费由铭可达公司承担。一审法院认定,三态物流公司与铭可达公司在2016年8月、9月曾先后签订了三份《物业管理合同》，主要内容为，三态物流公司就承租深圳市龙华区xxx物流园3号厂房二层、三层、四层、五层物业，铭可达公司提供物业服务，三态物流公司交纳物业管理费。其中合同第一条约定，由于本物业的附属设施设备，如供水、供电、照明、消防设施等已随业主的租赁合同一同移交给三态物流公司使用，三态物流公司应保证上述设施设备的完好并承担维护保养和维修责任，其相关费用由三态物流公司负责，如因三态物流公司疏于维护保养或使用不当等造成上述附属设施设备的使用价值降低，三态物流公司应予赔偿，并承担由此引发的后果及责任；三态物流公司不得占用、损坏本物业的共有部位、共用设施设备或改变其使用功能。合同第三条约定，三态物流公司按年向铭可达公司支付物业管理费，三态物流公司支付给铭可达公司保证金，若三态物流公司按约定退租或合同期满后双方无续签合同，三态物流公司结清铭可达公司所有费用并完善相关交接手续后，三态物流公司也无违约行为，在三态物流公司完成前述工作之日起十五个工作日之内，铭可达公司无息退还保证金给三态物流公司。签订合同后，三态物流公司实际使用了上述物业，并向铭可达公司缴纳了69600元的保证金。三态物流公司在合同履行期限届满前搬离了涉案物业。双方确认，三态物流公司已缴清2019年度的物业管理费。由于三态物流公司在使用涉案物业二楼时，对二楼楼板有打孔，与出租人产生纠纷，铭可达公司没有与三态物流公司办理交接手续。三态物流公司于2020年1月15日向铭可达公司发出律师函，函件主要内容为，三态物流公司已根据双方签署的合同分别于2019年9月12日、2019年10月31日搬离并清空场地，根据双方签署的物业管理合同，约定合同到期后，三态物流公司结清铭可达公司所有费用并完善相关交接手续后，十五日内铭可达公司应无息退还保证金，现三态物流公司已在合同到期日之前搬离场地并积极要求铭可达公司予以办理交接手续，但铭可达公司拒绝返还三态物流公司的保证金，请铭可达公司在收到此函10个工作日内向三态物流公司支付保证金69600元。次日，铭可达公司收到了该函件。一审法院认为，三态物流公司与铭可达公司签订的《物业管理合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。三态物流公司在合同约定的期限内已搬离涉案物业，并缴清了物业管理费，原铭可达公司之间的权利义务已终结。虽然铭可达公司不认可三态物流公司在2019年12月之前搬离、清空了涉案物业，但在三态物流公司已举证证明的情况下，铭可达公司未能提供证据足以反驳，并且铭可达公司在2020年1月16日收到三态物流公司的律师函以后，也没有进行回复，对此，一审法院认可三态物流公司主张的搬离时间。三态物流公司在使用涉案物业时，对二楼楼板即使有损坏，但该部分也是属于业主专有部分，并不属于共有部分，应当是三态物流公司与出租方之间的关系，由出租方主张权利。铭可达公司作为物业管理人，以租赁合同中的出租人的权利，来抗辩三态物流公司的行为，不予办理交接手续，没有合同依据。双方的物业服务合同权利义务关系已终结，且铭可达公司也未能提供证据证明三态物流公司在物业服务合同关系中存在违约行为，铭可达公司应将收取的保证金69600元退还给三态物流公司，三态物流公司主张铭可达公司从2020年2月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：铭可达物业管理（深圳）有限公司应在本案判决发生法律效力之日起十日内向深圳前海三态现代物流有限公司返还保证金69600元及利息（利息从2020年2月10日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至款项付清之日止）。一审案件受理费1540元（已由三态物流公司预交），因适用简易程序，一审法院收取770元，由铭可达公司负担。二审中，铭可达公司提交物业交接表、电梯移交协议、电梯维修报价、双方往来函件及聊天记录作为新的证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点在于三态物流公司腾空涉案物业的时间及铭可达公司是否应向三态物流公司返还保证金。因双方当事人未办理交接，故对于三态物流公司腾空涉案物业的时间，应根据本案相关证据综合认定。首先，三态物流公司已提交2019年12月前搬离涉案物业的初步证据，铭可达公司未能提交反证予以否定，应承担举证不能的法律后果。其次，铭可达公司提交的检测鉴定报告中，现场照片明确显示2019年12月12日进行检测时涉案物业二楼已经清空，足以印证三态物流公司此前腾空涉案物业的事实。因此，一审法院认定三态物流公司于2019年12月前腾空涉案物业并无不当，本院予以确认。三态物流公司依约付清物业管理费并腾空涉案物业后，有权要求铭可达公司办理交接手续并返还保证金。铭可达公司主张三态物流公司未修复涉案物业楼板及电梯构成违约。首先，涉案物业楼板修复问题系三态物流公司与出租人之间的纠纷，不属物业服务合同约定范围。其次，铭可达公司未提交有效证据证实电梯损坏的事实，亦无证据显示三态物流公司腾空涉案物业时电梯存在无法通过年审的情形。因此，铭可达公司主张三态物流公司违反物业服务合同没有事实依据，本院不予支持。涉案合同虽约定办理交接手续为返还保证金的条件之一，但双方未能办理交接手续的原因在于铭可达公司怠于履行，结合前述认定，应视为返还保证金的条件已成就。因此，三态物流公司主张铭可达公司返还保证金并支付资金占用利息合法有据，本院予以支持。综上所述，铭可达物业管理（深圳）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1540元，由上诉人铭可达物业管理（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年十一月二十三日书记员  胡谈盛