河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4526号上诉人（原审原告）：邹滢，女，1959年10月8日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：李亚方、侯保香，河南众盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尚晨杰，女，1989年8月27日出生，汉族，住河南省辉县。被上诉人（原审被告）：高晓，男，1981年10月23日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人:王小军，河南言亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市创实家房地产营销策划有限公司橄榄城分公司，住所地:新乡市高新区**街坊嘉联·橄榄城**楼****。负责人：贾鹏。委托诉讼代理人：贾真，河南红达律师事务所。被上诉人（原审被告）：新乡市创实家房地产营销策划有限公司，住所地:新，住所地:新乡市高新区**街坊开祥天下城**楼**>法定代表人：贾鹏。委托诉讼代理人：贾真，河南红达律师事务所。上诉人邹滢因与被上诉人尚晨杰、高晓、新乡市创实家房地产营销策划有限公司橄榄城分公司（以下简称创实家分公司）、新乡市创实家房地产营销策划有限公司（以下简称创实家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0702民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹滢及其委托诉讼代理人李亚方、侯保香，创实家分公司、创实家公司委托诉讼代理人贾真到庭参加诉讼，被上诉人高晓的委托诉讼代理人提交书面答辩意见。被上诉人尚晨杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹滢上诉请求：一、撤销一审判决第一项利息部分及第二项和第三项；二、依法改判尚晨杰、高晓支付邹滢违约金（违约金计算方法：自2019年9月4日起至2019年12月31日；以19万元为基数，自2020年1月1日起至结清之日止，以18万元为基数，均按月息两分计算。）三、依法改判创实家分公司和创实家公司对尚晨杰、高晓应退还邹滢18万元及违约金承担补充赔偿责任。四、一、二审诉讼费均由对方承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。一审判决认为邹滢主张退还的购房款按月息两分主张违约金没有合同依据，酌定按日分之五支付利息显然错误。本案违约金依法应当按合同约定的总房款日1‰计算。一审判决认为邹滢基于信任创实家分公司的私人查询结果而进行交易，邹滢存在疏忽显然错误。创实家分公司及创实家公司依法应当对尚晨杰、高晓不能退还的款项承担补充赔偿责任。高晓辩称：一审判决适用法律错误。其对房屋被查封不知情，不知道解除协议的情况，对于判决认定让其承担自2019年9月4日之后利息无依据。应让创实家公司承担主要赔偿责任，应区分与尚晨杰之间过错，区分责任。尚晨杰未答辩，未提交书面意见。创实家分公司、创实家公司辩称：应驳回上诉，维持原判。第一、邹滢上诉请求不当，邹滢在一审中诉讼请求为要求其公司与尚晨杰、高晓对返还购房款承担连带责任。而其上诉请求为要求创实公司对返还购房款及违约金承担补充赔偿责任，并非在其诉讼请求的范围内提出的上诉请求。第二、邹滢现已经查封尚晨杰、高晓名下房屋，该房屋为其二人共同财产，该房屋因尚晨杰的对外担保被查封，因此该房屋中的高晓个人财产部分，邹滢可以执行并收回其付出的房款。一审法院未减少邹滢的诉累，在邹滢对创实公司的诉讼请求之外酌情判令创实公司赔偿2000元，已是酌情对邹滢进行合理赔偿，请求法院依法予以维持。邹滢向一审法院起诉请求：1、依法判令尚晨杰、高晓双倍返还定金38000元；2、依法判令尚晨杰、高晓退还房款190000元，并赔偿各项损失共计19464元（损失暂计至2019年10月2日之后的损失以760000元为基数，按照日1‰计算至清偿之日止）；3、依法判令创实家分公司、创实家公司对尚晨杰、高晓应返还邹滢购房款190000元及损失承担补充赔偿责任;4、诉讼费用由对方承担。诉讼中，邹滢变更诉讼请求为：1、依法判令尚晨杰、高晓退还购房款190000元，并支付违约金暂计38000元（自2019年9月4日起以190000元为基数，按照月息3份计算值2020年7月3日，2020年7月3日之后以190000元为基数按月息2分计算至结清之日止）；2.依法判令创实家分公司、创实家公司对尚晨杰、高晓返还购房款190000元承担连带责任；三、诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：尚晨杰、高晓（出卖人、甲方）与邹滢（买受人、乙方）通过创实家分公司（中介方、丙方）介绍于2019年8月17日签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将位于新乡市开发区道清路188号嘉联橄榄城D12号楼1单元1403室房屋（面积89.98平方，不动产权号新0059**号）出售给乙方；该房屋成交价76万元；乙方于本合同签订时支付定金38000元、佣金7600元，甲方同意该定金由丙方保管；房屋出于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的三个工作日内向贷款银行提出还款申请；乙方应予还款现场向甲方支付18万元，该款项为定金或首付款，后期冲抵购房款，剩余解押款由甲方自行筹集；双方解押手续办理完毕后7个工作日内办理房屋产权过户手续；约定甲方保证该房屋权属真实无争议、房屋共有权人对出售此房屋无异议、除房屋按揭贷款抵押外无其他已引起或将引致抵押或查封的债权债务纠纷；违约责任约定，甲方合同任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。合同还约定了其他内容。之后，邹滢支付了定金38000元，高晓出具了定金收条，该38000元由创实家分公司保管。2019年9月4日，买卖双方办理房屋解押事宜，邹滢向尚晨杰支付了19万元。尚晨杰、高晓用该19万元办理了房屋按揭解押手续。在办理房屋过户过程中，因该房屋已在2019年3日被郑州市金水区人民法院查封而无法继续进行。经多番协商，2019年10月2日,尚晨杰（原卖方）和邹滢（原买方）在创实家公司（原中介方）的居中协调下签订《关于解除〈房屋买卖合同〉的协议》一份，载明鉴于案涉房屋被查封而无法进行交易，经上述三方友好协商一致同意解除原三方签订的《房屋买卖合同》，并约定：原卖方退还原买方代为偿还的银行贷款19万元及利息(2364元)、(罚金17100元)，共计209464元，并于2019年10月31日前打入原买方指定账户；原中介方于2019年10月8日退还原买方中介服务费7600元及定金38000元；原签订的《房屋买卖合同》中的违约责任及赔偿事项，三方可于2019年11月15日前继续协商解决，待原买方收到应得赔偿金后，原签订的《房屋买卖合同》终止；如在2019年10月31日前原卖方原房产解封，可以重新协商交易过户事宜。高晓未在该协议上签字，称其不知道该协议内容，也未授权给尚晨杰签订。之后，创实家公司依约退还了款项，2019年12月31日尚晨杰退还邹滢10000元后，其余款项至今未退还。创实家分公司、创实家公司法定代表人贾鹏在庭审中称在案涉房屋交易时，其通过个人关系查询了房屋权属情况，不影响交易，由此促成本案房屋交易。案涉房屋系尚晨杰、高晓的夫妻共同财产，2017年2月8日双方离婚时约定案涉房屋一人一半。之后，二人决定出售该房屋。一审法院认为，案涉《房屋买卖合同》和《关于解除〈房屋买卖合同〉的协议》（以下简称解除协议）均系各方真实意思表示，其他条款不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。尚晨杰、高晓在案涉房屋已经被司法查封情况下与邹滢签订房屋买卖合同,出售房屋，违背了买卖合同中尚晨杰、高晓“保证该房屋除房屋按揭贷款抵押外无其他已引起或将引致抵押或查封的债权债务纠纷”的承诺，属于违约行为，邹滢据此要求解除合同，符合法律和合同约定，一审法院应予支持。2019年10月2日，经创实家公司协调,邹滢与卖方之一尚晨杰达成了解除协议。虽然高晓不认可其知晓该解除协议或者授权尚晨杰签订该协议，其并未在解除协议上签字，但鉴于本案的房屋买卖合同指向的房屋被法院查封,尚晨杰、高晓没有积极创设条件促使法院解封房屋继续履行合同，房屋买卖合同已经无法继续履行的事实已经明确，案涉房屋的共同共有人尚晨杰已经同意解除《房屋买卖合同》，并已经退还10000元购房款,中介方也已经退还保管的邹滢定金和中介费，《房屋买卖合同》事实上在2019年10月2日已经解除情况下，故高晓是否在合同上签名，不影响房屋买卖合同解除的事实。我国《合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，尚晨杰、高晓依据合同收取邹滢的购房款因合同解除，应予返还，故邹滢要求尚晨杰、高晓共同返还购房款190000元中的180000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于邹滢要求尚晨杰、高晓支付违约金38000元及要求以190000元为基数，自2019年9月4日起至结清之日止，按月息2分计算至结清之日止违约金的诉讼请求，没有合同依据,一审法院不予支持。双方房屋买卖合同于2019年10月2日已经解除，尚晨杰同意向邹滢支付利息2364元并支付罚金17100元，但尚晨杰没有按约定支付利息和罚金，尚晨杰、高晓应自2019年9月4日起支付逾期返还购房款的利息，但要求按月息2分支付不符合我国《合同法》第一百一十四条确定的弥补损失为主惩罚为辅的原则，故一审法院酌定为按日万分之五支付。本案中，创实家分公司作为专业的房屋交易中介，并未采用准确、合法的方式如要求尚晨杰或高晓在房屋交易时查询房屋权属情况并提供相关材料或带领尚晨杰、高晓一并前往相关部门核实等，而是采用了不合法亦不准确的私人查询方式。且买卖双方又基于其“查询结果”而进行交易，并最终也因该“查询结果”有误而过户受阻，并因此而交易失败。因此，创实家分公司对本案纠纷的发生存在过错。而买卖双方基于信任创实家分公司的专业水平和“私人查询结果”而进行交易，在核实房屋真实情况方面也存在一定疏忽。因此，关于邹滢要求中介方承担补充赔偿责任的诉讼，因创实家分公司不存在与尚晨杰、高晓串通，就本案纠纷的产生不存在故意但有过失；且纠纷发生后，创实家分公司、创实家公司积极协调双方解决，并促成尚晨杰与邹滢达成解除协议；其自身也积极履行协议，及时退还了中介费和保管的定金；积极参加本案庭审协助一审法院查明案件事实；其积极解决纠纷的态度和做法，应予肯定。故综合本案情况，为减轻当事人诉累，一审法院酌定创实家分公司、创实家公司赔偿邹滢2000元损失。至于高晓在庭审中称其与尚晨杰已离婚，案涉房屋系因尚晨杰个人纠纷查封问题。虽然高晓和尚晨杰已离婚，且离婚协议约定案涉房屋一人一半，但双方就案涉房屋仍系共同共有关系，且该共同共有关系系其内部关系，与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、尚晨杰、高晓于判决生效之日起十日内退还邹滢180000元及利息（利息计算方法：自2019年9月4日起至2019年12月31，以190000元为基数；自2020年1月1日起至结清之日止，以180000元为基数，均按日万分之五计算）；二、创实家分公司、创实家公司于判决生效之日起十日内赔偿邹滢损失2000元；三、驳回邹滢的其他诉讼请求。案件受理费5012元，保全费1757元，共计6769元，由尚晨杰、高晓负担4500元，由创实家分公司、创实家公司负担1500元，由邹滢负担769元，并于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳（一审法院诉讼费开户银行：中国建设银行股份有限公司新乡市区支行；开户名称：新乡市红旗区财政局非税收入管理；账号：41×××41）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，邹滢提出上诉，本院围绕邹滢的上诉请求进行审理。关于邹滢上诉主张尚晨杰、高晓应支付违约金及其计算方法按照月息2分计算能否支持的问题。合同约定因尚晨杰、高晓违约，应承担已付房款的千分之一违约金。邹滢在向一审法院起诉请求中要求19万相应违约金，即计算方法按照应退还该19万元起月息2分计算至实际履行完毕之日。邹滢此处的违约金，实际上是对于已付房款应当返还时应支付的利息，一审未按照邹滢所主张的月息2分认定，酌情按照日万分之五认定也属于法院行使自由裁量权的范畴，折合年利息18%，并无不当，现邹滢上诉主张该违约金按照2分计算合同约定和法律依据，不应支持。关于邹滢上诉主张创实家分公司、创实家公司对尚晨杰、高晓应返还的18万购房款及利息承担补充赔偿责任能否支持的问题。本院认为，邹滢的购房款是尚晨杰、高晓收取，房屋买卖合同解除后，尚晨杰、高晓应负责返还该款及相应的利息。对于除购房款之外的其他损失，邹滢并未提交证据证明损失，该损失多少应按照邹滢、尚晨杰、高晓及创实家分公司的相应过错责任划分赔偿数额。故对于邹滢要求创实家分公司、创实家公司承担返还18万元购房款及违约金的请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3940元，邹滢负担，邹滢预交3900元，还应补交40元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年十一月十六日书记员  张明悦