湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂民申3491号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：芦晓红，女，1975年12月26日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：陈向军，湖北磁湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘陈，湖北磁湖律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：湖北恒大置业有限公司，住所地湖北省黄石市明珠花园**楼。法定代表人：宋险峰，该公司董事长。一审原告、二审被上诉人：蔡鹏，男，1972年11月14日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。再审申请人芦晓红因与被申请人湖北恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）、原审原告蔡鹏商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2019）鄂02民终1968号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。芦晓红申请再审称，原审判决认定事实和适用法律错误。（一）关于规划变更是否影响房屋面积。本案中，规划局只有是否许可恒大公司申请规划变更的职权，无权向房产局去函要求就楼梯间假如封闭的面积实测结果做出答复，更无权在未获规划变更许可前要求房产局出具实测报告。许多业主是在规划局、房产局、恒大公司、街道和社区的蒙骗下作出的不真实的意思表示。是否同意对楼梯间进行封闭的规划变更的调查报告中的律师签名亦不实。再则，原审判决就房屋面积增加与规划变更的关系避重就轻。二审判决提到黄石市欣业房地产经营服务中心出具的情况说明，不提该中心房屋测绘报告的测绘人一审出庭接受质询时的陈述，而前述情况说明是在其工作人员出庭接受调查后出具的，原审判决却对没有单位负责人出庭而作出的情况说明加以认定。此外，原审判决认定芦晓红和恒大公司对实测报告均无异议错误。（二）关于恒大公司能否依据雨雪低温等气象原因延期交房。原审判决一方面认定合同约定了通知义务，另一方面又认定没有履行通知义务也无需承担责任。虽然合同约定遇到特殊情况可以延期交房而不用承担延期交房的违约责任，但前提是在特殊情况发生之日起90天内告知买受人。天气原因并不必然导致延期交房，即便如此，也要依约通知买受人，让买受人有一个心理预期。二审判错误认定恒大公司因天气、假日原因而停工的天数，恒大公司提交的施工日志仅是一栋楼的，不能证明其他两栋楼没有施工，且工程监理部门的停工情况说明与恒大公司主张的实际停工天数不一致。（三）关于恒大公司是否应承担逾期交房违约金。二审判决错误认定芦晓红等持不同意见的业主维权为过度维权，芦晓红是依法申请信息公开、行政复议和提起行政诉讼，并不存在过度维权，芦晓红依法维权不能免除恒大公司的违约责任。（四）关于恒大公司应否向芦晓红等业主支付补收房款的资金占用费。芦晓红签订购房合同后已依约支付了购房款，补交房屋面积差价款要依据实测报告，结合房屋产权登记面积来“多退少补”。房屋实测报告出来前，没有一个法定的房屋面积依据，恒大公司要求买受人补交购房款于法无据。既然没有合同约定，也没有法律依据，恒大公司提前收取的面积差价款属于不当得利，应当返还资金占用费。请求依法再审。本院经审查认为，芦晓红、蔡鹏与恒大公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依约履行。关于规划变更是否影响房屋面积的问题，原审查明，2014年12月28日，恒大公司与芦晓红、蔡鹏签订购房合同中约定的建筑面积，是依据黄石市房屋测绘中心于2014年7月出具的预测报告确定而来，此时案涉工程项目规划审批的楼梯间为敞开状态，楼梯间面积的计算方式为电梯前室及外廊均按半面积计算。此后，恒大公司于2016年3月向规划部门提出变更外墙及封闭楼梯间的申请，为明确规划变更后对于面积的影响，规划部门多次函询房产部门，结合历次房产部门与规划部门的函件意见及一审庭审中黄石市欣业房地产经营服务中心出具的情况说明，可知，房产部门在房屋预测时对电梯前室面积计算有误，将应按全面积计算的电梯前室只按照一半予以计算，而因封闭楼梯间只导致外廊面积增加一半，即不论楼梯间是否封闭，电梯前室均应按全面积计算；而电梯间封闭仅致外廊面积增加一半。可见，恒大公司申请变更封闭电梯间导致案涉房屋的面积部分增加，即增加面积为一半的外廊面积。经实测，芦晓红、蔡鹏所购房屋因封闭电梯间致面积增加0.51㎡，致增加购房款4448.14元（0.51㎡×8721.48元/㎡），另，芦晓红、蔡鹏多补交面积差价款348元，对此恒大公司与芦晓红、蔡鹏均无异议。虽然双方签订的购房合同约定，房屋面积据实以房产部门认定的产权面积为准，多退少补，但因该增加部分面积系因恒大公司申请变更原规划设计所致，非因芦晓红、蔡鹏等买受人原因造成，若由芦晓红、蔡鹏等买受人承担该部分价款，有违合同约定本意，故该增加部分面积价款应由恒大公司负担为宜。但对于电梯前室面积的增加，并非因规划变更所致，系因房屋预测时测算方法错误所致，对该部分增加面积，买受人应依照双方对房屋面积确认的约定，据实结算、多退少补。据此，二审法院认定由于恒大公司建设中封闭电梯间导致芦晓红、蔡鹏所购房屋增加的面积为0.51平方米，判决恒大公司应向芦晓红、蔡鹏返还增加购房面积差价款4448.14元及芦晓红、蔡鹏多补交面积差价款348元共计4796.14元（4448.14元＋348元），有事实依据，并无不当。其次，关于恒大公司是否违约的问题。芦晓红、蔡鹏依约向恒大公司付清购房款，案涉房屋按合同约定交付时间为2016年7月31日前，而恒大公司2016年9月底10月初通知芦晓红、蔡鹏于2016年10月1日起开始办理交房手续，芦晓红、蔡鹏于2016年11月22日领取所购房屋钥匙。案涉商品房买卖合同中约定了因气象因素可以延期交房。一方面，二审并非单纯依据施工日志和停工情况说明认定恒大公司因气象原因而延期交房，还基于黄石市专业气象服务台出具的2014年6月至2016年7月期间的气象证明资料，结合确实存在节假日事实，综合考量分析全案证据而进行的认定。另一方面，根据民事诉讼举证规则，芦晓红、蔡鹏未举证反证恒大公司因气象因素而延期交房的证据具有不实情形或存在有能力交房而未交房的情形。据此，二审认定恒大公司因天气因素可据实延期交房59天，对恒大公司主张气象原因延期交房120天的请求部分予以支持，并无不当。再次，关于恒大公司承担违约责任比例。本案中，恒大公司因气象原因而延期交房的最迟时间为2016年9月28日。但在芦晓红、蔡鹏领取钥匙时间前，就案涉房屋的修建存在少数业主不同意规划变更而提起行政诉讼。鉴于原设计方案因雨雪天气导致地面湿滑存在安全隐患，规划变更申请也符合大多数业主意愿，变更规划设计通过了规划审批。因持有不同意见的业主一直坚持维权，导致规划验收流程拖沓。二审判决虽然对部分业主的坚持维权的行为表述为“过度维权”存在不妥，但该持续维权行为也是恒大公司逾期交房的客观原因。据此，二审酌定恒大公司分担50%的逾期交房违约责任，并无不当。关于恒大公司应否向芦晓红、蔡鹏支付补收房款的资金占用费问题。根据二审业已查明的事实，恒大公司变更规划设计并未损害业主利益，同时案涉房屋实测面积与约定面积的主要差异来自于电梯前室面积的测算错误，因规划变更造成的房屋面积增加相对较小，且恒大公司在规划部门公示因楼梯间封闭增加的面积数量后已向业主发布了退款通知，并无占用该资金的主观意思，故恒大公司无需在向芦晓红、蔡鹏退还外廊封闭增加面积款时，另行支付资金占用费。综上，芦晓红的再审申请事由均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回芦晓红的再审申请。审判长  陈艳萍审判员  李为民审判员  沈福元二〇二〇年十一月十一日法官助理杨星书记员黄琛