山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12331号 上诉人(原审被告)：青岛崇汉轩文化产业发展有限公司，住所地：山东省青岛市市**同安路**-1。 法定代表人：杨敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓宁，山东银启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽敏，女，1987年10月16日出生，汉族，户籍地：山东省青岛市崂山区，系上诉人员工。 被上诉人（原审原告）：青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司，住，住所地：山东省青岛市市**同安路**/div> 法定代表人：胡兆启，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。 上诉人青岛崇汉轩文化产业发展有限公司（以下简称崇汉轩公司）因与被上诉人青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司（以下简称奉天惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人崇汉轩公司上诉请求：1.请求撤销青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初3976号民事判决第二项，依法判决上诉人无需向被上诉人腾还青岛市市北区房屋(建筑面积8320.22平方米)，同时判令被上诉人交出上述房屋钥匙配合上诉人取回财物；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决“崇汉轩公司青岛崇汉轩文化产业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将青岛市市北区同安路719号、乐环路22、26号的‘奉天惠购物广场’二、三层房屋(建筑面积8320.22平方米)腾还给青岛奉天惠旅游商品经营服务有限公司”无事实及法律依据且无法实际履行。2019年7月24日，被上诉人将上诉人租赁的房屋强行关闭，在各处出入口加装锁具，并掌管钥匙。自彼时起，上诉人已无法进入涉案房屋，涉案房屋实际由被上诉人控制。不仅如此，上诉人封闭涉案房屋后，扣留了上诉人的物品欲“行使留置权”，上诉人多次与被上诉人交涉要求被上诉人返还上诉人的物品，均遭到被上诉人拒绝。综上，现上诉人并未实际占有涉案房屋，不但不存在向被上诉人腾让房屋问题，反而连自己的财物都被被上诉人扣留无法取回。原审法院查明事实不清，原审法院判决第二项，判令上诉人腾让房屋，实际无法履行，请二审法院依法予以撤销并判令被上诉人交出涉案房屋钥匙配合上诉人取回财物。 被上诉人奉天惠公司辩称，1.上诉人崇汉轩公司是违约的一方，被上诉人奉天惠公司是守约的一方。违约的一方无权向守约方主张权利。2.一审诉讼中，崇汉轩公司没有提起反诉，故在二审诉讼中，崇汉轩公司无权提出自己的诉求。3.作为守约方的被上诉人奉天惠公司，有权对违约的崇汉轩公司提起诉讼，请求法院判决支持自己的诉讼请求。原审判决合法有据，应予以维持。4.崇汉轩公司及其法定代表人杨敏、股东以及关联公司（单位），都有大量的被人民法院强制执行的案件（民事案件），被人民法院列入失信被执行人，人民法院对崇汉轩公司及关联公司（单位）、法定代表人及股东发出限制消费令、采取限制消费措施。所以，没有任何理由让被上诉人可以相信上诉人会自觉履行法院生效判决所确定的偿付义务。故被上诉人有权以合法正当、合理妥当的方法维护自己的合法权益。请求驳回上诉，维持原判。 奉天惠公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令崇汉轩公司支付奉天惠公司拖欠房屋租金6643034.62元、空调及物业费732178元；2.判令崇汉轩公司支付奉天惠公司违约金1054670.46元；3.诉讼费、保全费由崇汉轩公司承担。案件审理期间，崇汉轩公司增加诉讼请求：4.判令解除奉天惠公司与崇汉轩公司签订的《房屋租赁合同》；5.判令崇汉轩公司腾空并退还坐落于青岛市市北区房屋；6.判令崇汉轩公司支付奉天惠公司房屋占有使用费3145598.96元（暂计算自2020年6月23日至2020年12月22日，按实际占有使用时间计算）；7.确认奉天惠公司在崇汉轩公司支付完毕上述费用前行使留置权；8.本案诉讼费、保全费由崇汉轩公司承担。事实与理由：奉天惠公司与崇汉轩公司于2016年6月3日签订《房屋租赁合同》，约定崇汉轩公司承租奉天惠公司位于青岛市市北区房屋（建筑面积8320.22平方米）出租给崇汉轩公司使用，崇汉轩公司用于博物馆展览经营，租赁期限五年，自2016年6月23日至2021年6月22日止。合同约定了房屋租金、相关费用及交纳期限。签约后，奉天惠公司依约交付了租赁房屋，并提供相应服务。租赁初期，崇汉轩公司尚能支付房屋租金及交纳各相关费用，自2018年12月起，崇汉轩公司即拖欠房屋租金及相关费用，奉天惠公司多次催促崇汉轩公司未果。为此，奉天惠公司诉至法院，请求判如所请。 崇汉轩公司一审中辩称，1.同意解除《房屋租赁合同》；2.同意腾退租赁房屋，但需要搬迁时间；3.自2019年7月24日崇汉轩公司即要求搬离涉案房屋，但奉天惠公司未予准许，崇汉轩公司的相关物品至今仍在涉案房屋内，因此奉天惠公司对于自2019年7月24日后的损失应当与崇汉轩公司共同承担；4.奉天惠公司与崇汉轩公司合同约定的房屋租金明显高于同类型房屋，有失公平；5.奉天惠公司向崇汉轩公司主张房屋租金的同时不应要求崇汉轩公司支付违约金，且违约金过高；6.崇汉轩公司未能按时缴纳相关租赁费用，奉天惠公司采取封门、断水电等措施，对崇汉轩公司造成损失，崇汉轩公司保留追究奉天惠公司过失的权利；7.房屋租赁协议未到期，奉天惠公司无权以崇汉轩公司未缴租赁费终止履行合同、行使留置权。综上，请求法院驳回奉天惠公司诉讼请求。 一审法院认定如下事实：2016年6月3日奉天惠公司与崇汉轩公司签订《房屋租赁合同》，约定崇汉轩公司承租奉天惠公司位于青岛市市北区房屋（建筑面积8320.22平方米）用于博物馆展览经营，租赁期限五年，自2016年6月23日至2021年6月22日止。第一年房屋租金为4555320元，自第二个租赁年度起，每年在上一个租赁年度租金额的基础上递增5%；物业费按2.50元/平方米/月，每年共需交249606元；空调费按58元/平方米/年（制冷、取暖），每年共需交482572元；租赁年度的房屋租金、物业费及空调费，崇汉轩公司均应于新租赁年度开始之日起一个月前一次性付至奉天惠公司指定帐户。合同第七条合同的解除约定，奉天惠公司与崇汉轩公司双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约一方应按违约责任执行：(一)…；（五）奉天惠公司无任何违约，但崇汉轩公司无正当理由而逾期支付房屋租金，经奉天惠公司书面催要后仍不予以支付的。第八条违约责任约定，1.…；4.租赁期间，崇汉轩公司未按合同约定向奉天惠公司交纳物业费、空调费的，经奉天惠公司书面催告10日内仍未支付，奉天惠公司有权解除合同，并由崇汉轩公司承担违约责任，向奉天惠公司支付年租金20%的违约金及给奉天惠公司造成的实际损失。5.双方应按照合同的约定严格履行各自的合同义务，一方违反合同约定而造成合同无法继续履行或造成另一方依据合同第七条的约定而解除合同时，违约方应以违约行为发生日所在年度年租金总额的20%向守约方承担违约责任。…奉天惠公司与崇汉轩公司在合同落款处签章。2016年5月23日奉天惠公司向崇汉轩公司交付涉案房屋。崇汉轩公司依约向奉天惠公司支付了2016-2017年度的房屋租金及相关费用。 一审庭审中，奉天惠公司提交崇汉轩公司证据证明：奉天惠公司至2020年6月22日共欠付房屋租金及相关费用7375212.62元（其中2017年7月31日、2017年8月3日、2017年12月27日崇汉轩公司分别支付奉天惠公司房屋租金及相关费用200万元、100万元、190万元，尚欠2017-2018年度房屋租金及相关费用615264元未付；2018年11月23日崇汉轩公司支付奉天惠公司房屋租金及相关费用500万元，尚欠2018-2019年度房屋租金及相关费用754418.3元未付；欠付2019-2020年度房屋租金及相关费用6005530.32元未付）。另据合同约定，奉天惠公司主张崇汉轩公司应支付违约金1054670.46元。崇汉轩公司质证对上述事实无异议，但认为违约金过高，应予调整。另奉天惠公司主张崇汉轩公司应支付奉天惠公司2020-2021年度房屋租金及相关费用6269197.93元。崇汉轩公司提交证据证明：2019年7月24日奉天惠公司将崇汉轩公司租赁房屋强行关闭，崇汉轩公司无法腾退涉案房屋。奉天惠公司质证无异议，但主张关闭崇汉轩公司租赁区域是应崇汉轩公司要求挂锁关闭的，并未真正行使合同解除权。 庭审期间，奉天惠公司与崇汉轩公司均同意双方租赁合同于2020年6月23日解除，崇汉轩公司表示愿意随时搬出涉案房屋，奉天惠公司表示不同意崇汉轩公司将租赁房屋内物品搬走，愿意提供指定位置用于存放崇汉轩公司物品，同时在崇汉轩公司支付相关费用前行使留置权。崇汉轩公司表示因租赁房屋内存有大量文物，且不能随意搬动，可搬至崇汉轩公司指定地点存放，不同意搬至其他地点。 一审法院认为，奉天惠公司与崇汉轩公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依法、依约履行。崇汉轩公司占有使用涉案房屋，应当支付房屋租金及相关费用，逾期不能支付，应当承担违约责任。奉天惠公司与崇汉轩公司双方合意于2020年6月23日解除《房屋租赁合同》符合有关法律规定，一审法院予以确认。奉天惠公司主张崇汉轩公司腾退涉案房屋符合双方约定，崇汉轩公司表示同意，一审法院予以支持。针对奉天惠公司要求对崇汉轩公司存于涉案房屋内的物品行使留置权主张，根据《中华人民共和国担保法》第八十四条，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权的规定，奉天惠公司与崇汉轩公司间系租赁合同关系，奉天惠公司不享有留置权，奉天惠公司的该项请求与法无据，一审法院不予支持。奉天惠公司主张崇汉轩公司支付2020年6月22日前欠付租金及相关费用7375212.62元符合双方约定，且经崇汉轩公司确认，一审法院予以支持。崇汉轩公司辩称奉天惠公司主张的违约金过高的意见符合有关法律规定，应予调整，一审法院以奉天惠公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，以崇汉轩公司支付奉天惠公司违约金20万元为宜，过高部分不予支持。奉天惠公司主张崇汉轩公司支付2020年6月23日至2020年12月22日房屋占有使用费因属合同解除后，尚未完全发生、且不能确定的费用，本案暂不处理，奉天惠公司可待实际发生确定后另行主张权利。崇汉轩公司辩称2019年7月24日涉案房屋被奉天惠公司强行关闭，崇汉轩公司无法使用，后续发生的租金等费用应当由奉天惠公司与崇汉轩公司共同承担的意见，经查，根据崇汉轩公司提交的2019年7月24日崇汉轩公司代理人刘丽敏与奉天惠公司法定代表人胡兆启之间的微信聊天记录记载，奉天惠公司关闭涉案房屋是应崇汉轩公司要求协助关闭的，崇汉轩公司据此抗辩奉天惠公司与崇汉轩公司共同承担相关费用的主张不能成立，一审法院不予支持。崇汉轩公司辩称合同约定的房屋租金明显高于同类型房屋，有失公平的意见无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第八十四条之规定，判决：一、奉天惠公司与崇汉轩公司于2016年6月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月23日解除；二、崇汉轩公司于判决生效之日起三十日内将青岛市市北区房屋（建筑面积8320.22平方米）腾还给奉天惠公司；三、崇汉轩公司于判决生效之日起十日内支付奉天惠公司截至2020年6月22日前欠付房屋租金及相关费用7375212.62元；四、崇汉轩公司于判决生效之日起十日内支付奉天惠公司违约金20万元；五、驳回奉天惠公司的其他诉讼请求。上述第三、四项崇汉轩公司如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91187元，减半收取45593.5元，保全费5000元，由崇汉轩公司承担。 双方当事人二审期间均未向本院提交新的证据材料。 二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点问题是一审判决上诉人向被上诉人返还涉案房屋是否正确。涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，一审法院对其合法性予以确认于法有据，本院对此予以维持。依法成立的合同应依约履行。上诉人占有使用涉案房屋，应支付房屋租金及相关费用，逾期不能支付，应当承担违约责任。双方当事人合意于2020年6月23日解除《房屋租赁合同》符合有关法律规定，一审法院予以确认。被上诉人据此主张上诉人腾退涉案房屋符合双方约定及法律规定。上诉人关于不应返还涉案房屋的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 针对被上诉人要求对上诉人存于涉案房屋内的物品行使留置权主张，一审法院已认定双方当事人之间系租赁合同关系，不符合法律规定的行使留置权的情形，驳回了被上诉人关于留置权的诉讼请求。另，上诉人所称判令被上诉人交出涉案房屋钥匙并配合上诉人取回财物与本案非同一法律关系，本院依法不予审查。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元人民币，由上诉人青岛崇汉轩文化产业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 刘思涵 书记员王珩霖