重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7076号上诉人（原审被告）：重庆同景共好置地有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道奥康大道****，统一社会信用代码91500227577193484F。法定代表人：彭善荣，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈恺迪，男。被上诉人（原审原告）：巫静，女，1987年11月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：朱成义，重庆景誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琪，重庆景誉律师事务所律师。上诉人重庆同景共好置地有限公司（以下简称同景公司）因与被上诉人巫静房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人同景公司委托诉讼代理人陈恺迪，被上诉人巫静及其委托诉讼代理人朱成义、罗琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同景公司上诉请求：1、撤销重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初2845号民事判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、原审法院对于本案违约方的认定明显错误，本案违约方为被上诉人，上诉人无任何违约行为；2、被上诉人行使解除权条件不成立，其无权解除《C组团车位预定合同》，自然也无权要求上诉人向其退还任何款项；3、即便原审法院判定合同解除，原审法院对于合同解除后的后果判决也存在严重错误；4、上诉人在原审中举证证明过车位租金及物管费，原审判决中称上诉人未举示证明与事实不符。巫静辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。巫静向一审法院起诉请求：1.解除巫静与同景公司于2015年3月22日签订的《C组团车位预定合同》；2.判令同景公司返还巫静定金20000元；3.判令同景公司退还车位款50000元；4.判令同景公司以车位款60000元为基数，按年利率6%给付巫静从2016年4月27日至付清之日止的资金占用损失；5.判令同景公司负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月22日，同景公司与巫静签订《C组团车位预定合同》，约定：巫静以60000元的价格购买共好项目C组团负二楼92号车位；巫静应于同景公司通知之日起7日内与同景公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；巫静知晓所购车位处于抵押状态，在签订《重庆市商品房买卖合同》后，同景公司将解除该车位的抵押。同日，巫静向同景公司给付定金10000元。2015年4月27日，巫静向同景公司给付车位款50000元。同日，巫静与同景公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：巫静购买同景国际城C组团的住宅一套，建筑面积96.64平米，价格453079元。2017年3月20日，巫静取得所购商品房的所有权，同年5月，巫静将该套住宅出售给董刚。2017年6月25日，同景公司将车位移交巫静使用。其后，同景公司未通知巫静签订《重庆市商品房买卖合同》。2020年5月28日，巫静将车位移交给同景公司。诉讼中，经一审法院释明，同景公司主张以车位的使用费抵销巫静所主张的资金占用损失。巫静主张车位的租金为260元每月，同景公司主张为400元每月。同景公司还主张以其垫付的物业管理费抵销资金占用损失。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、是否应当解除巫静与同景公司之间的《C组团车位预定合同》；二、如果解除《C组团车位预定合同》，如何确定双方的责任。关于应否解除《C组团车位预定合同》的问题。巫静以同景公司未按照《C组团车位预定合同》的约定与其签订《重庆市商品房买卖合同》为由主张解除合同，同景公司主张系巫静出售其住房导致其不能与巫静签订《重庆市商品房买卖合同》，故系巫静违约，而非同景公司违约。一审法院认为，按照《C组团车位预定合同》的约定，同景公司负有与巫静签订《重庆市商品房买卖合同》的义务，但并未约定签订的时间，故有必要对签订时间作解释。《C组团车位预定合同》约定巫静于签订合同当日交纳车位款60,000元且巫静已及时交纳，可见，《C组团车位预定合同》虽为预约，但基本具备了本约的雏形且巫静履行了本约的主要义务，结合案涉车位上设置有抵押权的事实，可以推定双方约定另行签订本约的目的是为同景公司留下时间以便于其消灭前述抵押权，基于生活经验，半年时间已足够。在此期间内，同景公司并未履行义务，其行为已构成违约，其后巫静丧失业主资格，该合同因存在法律上的障碍而履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，巫静有权解除合同。无论如何解释《C组团车位预定合同》，均不能解释出巫静在《C组团车位预定合同》所约定的履行期间届满后不能出售其住房这一内容，故同景公司所提出的关于巫静出售其住房构成违约的主张不成立。根据《重庆市物业管理条例》第七十七条第二款的规定“建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人”，同景公司在巫静丧失业主资格后不得向其出售车位，但此属同景公司违约后新产生的法律上的障碍，且不可归责于巫静和同景公司，故应由违约方同景公司承担相关风险。此外，同景公司在签订《C组团车位预定合同》并收取车位款时，巫静并未取得业主资格，巫静在诉状中说明其出售了住房，同景公司便以此为由主张其违约，而之前并无证据证明同景公司提出过该主张，故基本可以确定巫静丧失业主资格并非同景公司不予签订本约的原因，同景公司的行为有违诚实信用原则，应给与否定性评价。关于如何确定双方责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，同景公司收取巫静的定金10000元后不履行约定的债务，应返还定金20000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”同景公司收取巫静车位款50000元，故同景公司应将该笔车位款及其对应的利息返还给巫静，其利息的计算标准可参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条规定：“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。例如，基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求；人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书“一审法院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条规定：“双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理。”一审法院基于前述规定和同景公司将车位交与巫静使用的客观事实向同景公司释明，告知其可以提出返还请求，同景公司主张以车位的使用费及物业管理费抵销巫静所主张的资金占用损失。巫静自2017年6月25日占有车位至2020年5月28日，故巫静应将车位及其使用利益返还给同景公司，其车位的使用利益可参照租金予以确定，同景公司主张租金为每月400月，但并未举证证明，故一审法院采信巫静的自认，即租金每月260元，总计9100元，至于物业管理费，无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、解除原告巫静与被告重庆同景共好置地有限公司之间的《C组团车位预定合同》；二、被告重庆同景共好置地有限公司于本判决生效后十日内返还原告巫静定金20000元；三、被告重庆同景共好置地有限公司于本判决生效后十日内返还原告巫静车位款50000元并支付利息（以50000元为基数，自2015年4月27日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，以尚欠的车位款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；应扣除车位的租金9100元）；四、驳回原告巫静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费955元（已减半收取），由被告重庆同景共好置地有限公司负担。原告巫静预交的案件受理费955元，一审法院于判决生效后退还。二审中，上诉人提交了1.《房屋预订合同》，拟证明被上诉人在2015年3月22日与上诉人签订房屋买卖合同的当日签订了车位合同；2.物业公司收据，拟证明案涉车位月租金400元，被上诉人计算的损失过高。被上诉人质证称对证据1真实性无异议，不能达到上诉人证明目的；证据2不属于新证据，不予质证。本院经评议，对上诉人举示的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。本院二审查明事实与一审判决一致。另查明，案涉车位月租金为400元/月（含管理费80元）。二审中，经本院释明，巫静表示若资金占用损失与定金不能同时支持，其选择双倍返还定金。本院认为，关于双方合同是否应当解除的问题，一审判决已经详细阐明理由，本院予以赞同，不再赘述。故同景公司关于巫静对外出售房屋构成违约的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。关于如何确定双方责任的问题。同景公司收取了车位定金10000元及车位款50000元，巫静已经履行了全部合同义务，同景公司有义务及时与巫静签订商品房买卖合同及向巫静交付车位。同景公司未举示证据证明其在2015年4月收取了全部车位款后直至2017年3月向巫静交付车位长达近两年的时间内不与其签订正式的车位买卖合同的合理理由，故应当认为同景公司的迟延履行行为导致巫静取得车位所有权的合同目的不能实现，巫静主张解除双方合同的理由符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的情形，故同景公司应当对巫静承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。巫静所主张的资金占用损失系违约金性质，经查明，案涉车位月租金400元/月，同景公司已经于2017年3月将车位交付巫静使用，至巫静2020年5月将车位返还同景公司，巫静获得了车位使用的实际利益，且无证据证明巫静的实际损失高于违约金或定金，故本院认为无论适用违约金或定金罚则都足以覆盖巫静实际损失。经本院释明，违约金、定金只能择一主张，巫静选择适用双倍返还定金本院予以支持，对巫静主张车位款50000元的利息的诉讼请求不予支持.综上所述，上诉人同景公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依据二审新证据予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初2845号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初2845号民事判决第三项、第四项；三、重庆同景共好置地有限公司于本判决生效后十日内返还巫静车位款50000元；四、驳回巫静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费955元，由重庆同景共好置地有限公司负担900元，由巫静负担55元；二审案件受理费1550元，由重庆同景共好置地有限公司负担1400元，由巫静负担150元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赵文建审 判 员 刘润荔二〇二〇年十一月三十日法官助理 王睿杰书 记 员 陈嬿西