上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9366号之一上诉人（原审原告）:唐忠林，男，1963年9月1日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审原告）:唐桂芬，女，1932年7月30日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人:唐忠林（系唐桂芬之子），即本案上诉人。被上诉人（原审被告）:上海中福置业控股集团有限公司，住所地上海市黄浦区浙江中路****。法定代表人胡培毅，董事长。委托诉讼代理人李友龙，上海中福置业控股集团有限公司工作人员。委托诉讼代理人王涛，上海中福置业控股集团有限公司工作人员。上诉人唐忠林、唐桂芬因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初23616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，原本市黄浦区XX路XX弄XX号房屋底层前间、底后间、二层统楼（以下简称案涉房屋）为公房，面积30.5平方米，房屋类型旧里，承租人为唐忠林父亲周某。2006年7月6日，上海中福地产置业有限公司（即上海中福置业控股集团有限公司，以下简称中福公司，本案不作区分）取得房屋拆迁许可证，案涉房屋被纳入拆迁范围，当时案涉房屋户内在册人员2人，为周某、唐桂芬。2008年8月8日，周某作为承租人与中福公司签订了《上海市城市居民居住房屋拆迁补偿安置协议》（适用面积标准房屋调换，以下简称《房屋调换协议》）及《黄浦区〈XX苑〉二期180地块就地房屋安置协议书》（以下简称《就地安置协议》）。《房屋调换协议》主要内容为：甲方，中福公司，乙方，周某（户）。第一条，乙方承租的房屋坐落在XX路XX弄XX号底前间、底后间、二层统楼，地段，地段为二类类型旧里，房屋性质公房，建筑面积46.97平方米。第五条，甲方安置乙方的居住房屋坐落在XX苑二期临编XX号XX室（以下简称临编房屋），实际建筑面积67.6平方米。第六条，临编房屋的实际建筑面积超过应安置面积20.63平方米。第十三条第1项约定甲方应支付乙方过渡费人民币20,000元（以下币种均为人民币）在内的款项合计110,915元抵扣超面积房款。《就地安置协议》第四条明确超出的应安置面积20.63平方米中由中福公司提供周某户15平方米建筑面积作为就地安置增加面积，5.63平方米为超安置建筑面积。周某户应得的搬家补助费等一切费用共计159,450元全额抵冲安置房差价款。第十二条第3项约定，中福公司在周某户搬离原址后25个月内与周某户签订预售合同。如逾期未签，按国家有关规定补贴周某户过渡费至签订预售合同。2008年8月8日，周某另同中福公司确认了动迁补偿款金额，各项安置补偿款共计556,346.5元，全部折抵安置房价款。周某于同日腾空搬离案涉房屋。2012年12月21日，中福公司取得了XX苑二期房屋的预售许可证。2014年9月2日，中福公司取得XX苑二期房屋交付使用许可证。2014年起，周某、唐忠林曾多次与中福公司协商未果。唐忠林、唐桂芬与中福公司始终无法就适配安置房达成一致意见，唐忠林、唐桂芬遂诉至原审法院，请求判令：1.中福公司履行《房屋调换协议》及《就地安置协议》，向其交付上海市XX路XX弄XX苑二期XX幢XX号XX室作为安置房屋（如建筑面积有误差时，按政府指定价格结算）；2.中福公司自2010年9月8日起至与其就上述安置房屋签订买卖合同之日止，按每月1,600元，向其支付逾期过渡费；3.中福公司向其支付逾期签订预售合同违约金（按被拆迁房屋评估总价日万分之一计算，150元/天，自2010年9月8日起至与其就上述安置房屋签订买卖合同之日止）。原审另查明，自2003年2月中福公司向规划部门填报的（2003）004号建设项目选址意见书申请表及附送的有关文件、图纸、资料开始至2009年5月规划部门提出最终审核意见，“XX苑二期”建设项目选址意见书及建设用地规划许可证经过了修改调整，增加了配套非独立用地的幼儿园、派出所、菜场、老年公寓等公益性设施用房。原审再查明，唐桂芬同案外人周某系夫妻关系，二人育有一子，即唐忠林。周某于2017年死亡。中福公司原名为上海中福地产置业有限公司，于2013年10月30日变更为上海中福置业控股集团有限公司。原审认为，唐忠林作为周某及唐桂芬之子，在周某死亡后，可以与唐桂芬作为共同原告提起本案诉讼。依法成立的协议，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于产权房调换安置。本案中，周某与中福公司签订的《房屋调换协议》及《就地安置协议》主体适格，系双方真实意思表示，且不损害其他人的合法权益，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。因“XX苑二期”建设项目规划的变更，在客观上不能交付临编房屋，自2009年5月规划部门出具最终审核意见后，中福公司理应及时履行通知义务，就双方协议约定的临编房屋进行协商变更。中福公司未及时告知有关事宜，有违诚信，应妥善安置周某户。本案中，唐忠林、唐桂芬请求予以安置的本市黄浦区XX路XX弄XX号XX室房屋建筑面积为90.38平方米，而《房屋调换协议》约定的临编房屋建筑面积为67.6平方米，前者建筑面积明显高于临编房屋的建筑面积。现中福公司提供了本市黄浦区XX路XX弄XX号XX室、XX弄XX号XX室，建筑面积均为70.52平方米的两套房屋供唐忠林、唐桂芬选择，较为接近《房屋调换协议》约定的临编房屋的建筑面积。唐忠林、唐桂芬虽不同意选择中福公司提供的两套备选房屋中任意一套进行安置，但中福公司提供的备选房屋的建筑面积较为接近67.6平方米，中福公司并表示不再要求支付多出建筑面积部分的差价，较为合理，原审法院予以采信，确定本市黄浦区XX路XX弄XX号XX室（以下简称203室房屋）作为唐忠林、唐桂芬的安置房屋。关于逾期过渡费，本案中，以期房作为安置用房，唐忠林、唐桂芬与中福公司双方已经根据相关拆迁政策法规规定，在签订《房屋调换协议》、《就地安置协议》时约定了25个月的签订预售合同期并结算该期间的过渡费20,000元，用于抵扣临编房屋房款。本案中，中福公司自述是按照每人每月400元标准结算过渡费，周某户每月实际按照2人共800元发放，并愿意仍依照此标准予以发放过渡费。对此，原审法院认为，根据当时的动迁政策，发放过渡费的标准按沪价商（2002）010号文规定，（临时安置补助费）发放标准按被拆除房屋的每平方建筑面积每月10元计算，每户每月低于600元的，按600元发放；超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置补助费，凡超过期限3个月以内（含）的，增发50％；超过期限3个月以上的，增发100％。唐忠林、唐桂芬现以每月1,600元标准请求支付逾期过渡费，超过了上述标准，原审法院不予准许。从《房屋调换协议》签订至今，周某户仍未得到安置，中福公司理应按照增发100%过渡费的标准即每月1,200元予以发放过渡费至实际交付安置房屋之日止，原审法院对中福公司提出仍按每月800元标准发放过渡费的意见亦不予采信。关于违约金，本案中，《房屋调换协议》及《就地安置协议》未约定违约金，根据相关政策和文件，产权房调换房屋安置的，拆迁方应当发放相应的过渡费，逾期安置过渡费的增发已经包含了违约责任的内容，故原审法院对唐忠林、唐桂芬要求中福公司支付违约金的请求不予支持。综上，原审法院于2020年7月15日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、中福公司应于判决生效之日起三十日内将本市XX路XX弄XX号XX室房屋交付唐忠林、唐桂芬；二、中福公司以每月人民币1,200元的标准向唐忠林、唐桂芬支付2010年9月起至交付上述房屋之日止的逾期过渡费；三、对唐忠林、唐桂芬的其他诉讼请求不予支持。判决后，唐忠林、唐桂芬不服，上诉至本院称：协议约定的临编房屋对应的就是现上海市XX路XX弄XX苑二期XX幢XX号XX室，虽因规划变更建筑面积从67.6平方米变为90.38平方米，但得房率也从85%下调至70%，同时结合阳台面积的计算，两套房屋实际只相差2平方米，被上诉人中福公司不按照协议约定履行交房义务，还应当承担相应的违约责任并赔偿过渡费和违约金，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。被上诉人中福公司辩称：协议约定交付的房屋只是临编，该房屋因规划变更后无法提供，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理中，上诉人唐忠林、唐桂芬表示一审中其确实表示不愿意接受房屋折价款，但是，原审判决判令被上诉人中福公司交付的房屋在二楼，该房屋一楼为商铺，其坚决不同意接受上述房屋，故其同意接受折价款，折价款单价按照其一审提交的上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终225号（以下简称225号案件）民事判决中同小区房屋上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称501室房屋）单价每平方米93,395元计算，面积按照《就地安置协议》约定的67.6平方米计算。被上诉人中福公司不同意上诉人的上述主张，但表示如改判折价款，其尊重法院的意见，房屋折价款应当按照203室房屋的市场评估价格计算。经审理查明，原审判决认定事实基本无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案中，根据《房屋调换协议》及《就地安置协议》的约定，周某于2008年8月8日腾空并搬离案涉房屋，其已经履行了协议约定的主要义务，被上诉人中福公司应当履行临编房屋的交付义务。现被上诉人不能提供协议约定的临编房屋，其要求以其他房屋替代，上诉人对此明确表示反对，双方对此未能达成一致意见，故被上诉人应承担履行不能的相应民事责任。原审法院认可被上诉人的主张，并判决被上诉人向上诉人交付203室房屋作为临编房屋的替代物，显属不当，本院应予纠正。根据本院查明的事实，被上诉人所应提供的临编房屋实际并不存在，故上诉人在二审中要求被上诉人支付临编房屋的折价款，从减少当事人讼累的角度出发，本院对此予以认可。对于临编房屋折价款的计算，上诉人唐忠林、唐桂芬要求按照225号案件生效民事判决所确定的同小区房屋的单价确定，被上诉人要求按照203室房屋的市场评估价格计算。对此，本院认为，《房屋调换协议》及《就地安置协议》约定的标的物是临编房屋，房屋折价款应当根据临编房屋的面积和单价确定，但该临编房屋因规划调整实际上并不存在，故相应的房屋折价款可参照类似房屋价格予以确定。在另案生效判决中，法院委托上海大雄房地产估价有限公司对与本案临编房屋同小区的501室房屋进行了评估，估价基准点为2018年10月18日，从该估价基准点至今，该地区的房地产市场价格未出现大幅波动，故上诉人要求参照该评估单价计算临编房屋的折价款，尚属合理，本院予以认可。被上诉人中福公司要求按照203室房屋的市场评估价计算临编房屋折价款，缺乏法律依据，本院不予认可。协议确定的临编房屋的面积为67.6平方米，参照单价为每平方米93,395元，故被上诉人应向上诉人支付临编房屋折价款6,313,502元。关于上诉人唐忠林、唐桂芬主张的过渡费，根据本案查明的事实，《房屋调换协议》、《就地安置协议》约定了25个月的签订预售合同期并结算该期间的过渡费20,000元，用于抵扣临编房屋房款。被上诉人中福公司也确认上诉人户的过渡费为每月800元，被上诉人未按照协议约定的期限与上诉人签订预售合同，且超过期限3个月以上，应当增发100％。原审判决按照每月1,200元计算过渡费有误，本院予以纠正。被上诉人应当自2010年9月起向上诉人支付逾期过渡费每月1,600元。逾期过渡费应当支付至临编房屋折价款实际支付之日止。关于上诉人唐忠林、唐桂芬主张的违约金，原审判决对此已经详细予以阐述，本院予以认可并不再赘述。综上，原审判决适用法律不当，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初23616号民事判决；二、被上诉人上海中福置业控股集团有限公司应于判决生效之日起三十日内向上诉人唐忠林、唐桂芬支付房屋折价款人民币6,313,502元；三、被上诉人上海中福置业控股集团有限公司以每月人民币1,600元的标准向上诉人唐忠林、唐桂芬支付2010年9月起至支付本判决第二项房屋折价款之日止的逾期过渡费；四、驳回上诉人唐忠林、唐桂芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元；二审案件受理费人民币80元，均由被上诉人上海中福置业控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董礼洁审判员  陈根强审判员  宁 博二〇二〇年十一月二十五日书记员  张 昊附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。