广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3647号 上诉人（原审被告）：某某某某业主委员会，住所地：广西壮族自治区柳州市柳江区 负责人：左某某，该委员会主任。 上诉人（原审被告）：广西某某某某服务有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳南区城站路 法定代表人：杨某，该公司总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：江雄青，广西华尚（象州）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄**，广西华尚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓某某，男，1958年3月30日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：马琦，广西万铭律师事务所律师。 上诉人某某某某业主委员会、广西某某某某服务有限公司因与被上诉人邓某某业主撤销权纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人某某某某业主委员会上诉请求：一、判决撤销柳江区人民法院(2020)桂0206民初504 号民事判决，并判决驳回被上诉人邓某某的诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人邓某某负担。事实和理由：根据《物业管理条例》第十二条的规定，选聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人不同意某某某某业主委员会选聘某某物业公司，其仅代表自己个人，不能代表专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。《物业管理条例》第十五条第（二）项规定“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”。某某某某业主委员会与某某物业公司签订《物业服务合同》，目前只有被上诉人提出异议并提起诉讼，其他业主至今没有提出异议，不能因为被上诉人个人提出反对意见而否定上述《物业服务合同》的合法性。某某物业公司从2020年1月1日开始为某某某某业主提供物业服务至今，为了方便业主的工作和生活，投入大量资金增加小区的设施、设备，现已有四分之三的业主通过自愿交物业管理费的方式，表示接受某某物业公司提供的物业服务。值得一提的是，2020年1月1日之前五年，为某某某某业主提供物业服务的是柳州市光荣物业服务有限责任公司（以下简称光荣物业公司），某某物业公司的法定代表人杨力及其配偶吴某某系光荣物业公司的股东，2020年1月1日之后至今，为某某某某业主提供物业服务的虽然名义上是某某物业公司，然而实际上开展物业服务工作均为之前五年的全班人马。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 上诉人广西某某某某服务有限公司的上诉请求及事实理由与上诉人某某某某业主委员会的一致。 被上诉人邓某某辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 上诉人广西某某某某服务有限公司与某某某某业主委员会之间对对方的上诉请求及事实理由均予以认可。 邓某某向一审法院起诉请求：1.撤销某某某某业主委员会于2019年11月18日作出选聘某某物业服务公司的决定；2.撤销某某某某业主委员会与某某物业服务公司于2019年11月18日签订的《物业服务合同》；3.案件受理费由某某某某业主委员会、某某物业服务公司承担。 一审法院认定事实：邓某某系柳州市柳江区某某某某小区的业主。2019年11月18日，某某某某业主委员会在未经过召开业主大会会议的程序，仅通过找部分业主征求意见的的情况下与某某物业服务公司签订一份《物业服务合同》，由某某物业服务公司为某某某某小区提供物业服务，合同期限自2020年1月1日起至2024年12月31日止。2020年1月15日，某某某某业主委员会向小区全体业主发出公告：“某某某某小区自引进某某物业服务公司以来，全体业主和业委会对物业公司服务本小区总体比较满意，对服务本小区的工作人员比较满意，有意与某某物业服务公司续签物业服务合同，业委会于2019年11月11日公示了续签物业服务事宜的“公告”。在公示期间业委会未收到业主有关意见和建议。因某某物业服务公司的股东曹某某个人原因，提出不再继续某某小区的物业服务，公司内部商定由某某物业服务公司的股东吴某某、杨力继续为我小区服务（吴某某、杨力二人注册有广西某某某某服务有限公司）。经小区业委会与股东吴某某、杨力沟通、协商，两位股东承诺：某某小区原工作人员不变（总经理吴某某、经理覃某某），管理制度不变，物业管理费、停车费一年内不变，并完成2019年11月11日公示“公告”中的六条内容规定，新旧物业公司之间完成内部交接。综上所述，业委会决定与吴某某、杨力注册的广西某某某某服务有限公司续签物业服务合同，为其五年，从2020年1月1日起至2024年12月31日止。特此公告！”邓某某认为某某某某业主委员会未召开业主大会，也没有获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即自行与某某物业服务公司签订《物业服务合同》，违法了法律规定的程序，侵害了业主的合法权益，于2020年3月9日向该院提起诉讼。 一审法院认为，本案应为业主撤销权纠纷。《最高人民法院关于审理建筑物区 分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”根据上述法律规定,业主提起业主撤销权之诉,诉讼请求应当限于撤销业主大会或者业主委员会作出的决定,并且相关决定侵害了其合法权益。业主撤销权赋予业主可撤销的事由是业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益或者违反了法律规定的程序。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。”《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”根据上述规定，选聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同决定，其赞成的业主需专有部分占建筑物总面积过半且人数占总人数过半数。 本案中，邓某某要求撤销某某某某业主委员会于2019年11月18日选聘某某物业服务公司的决定，实质上系要求撤销某某某某业主委员会作出的由某某物业服务公司接管某某某某小区物业服务工作的决定。故本案的争议焦点为某某某某业主委员会作出由某某物业服务公司接管某某某某小区物业服务工作的决定是否存在 侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序，进而应否被撤销的问题。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由全体业主共同决定，该项职责应由某某某某小区的业主大会履行。同时，《物业管理条例》还规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开。结合本案已查明的事实，某某某某业主委员会未经过召开业主大会会议的程序，仅通过找部分业主征求意见的方式选聘物业服务公司，也未提供证据证实有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。故某某某某业主委员会在程序上违反了法律的相关规定，存在侵害业主合法权益的情形。鉴于业主大会是代表全体业主行使权利的机构，而业主委员会仅系业主大会的执行机构，故其选聘物业公司的权利来源于业主大会，而本案中某某某某业主委员会无证据证明其就选聘物业公司及签订《物业管理服务合同》等事项经过了业主大会的授权。因此，某某某某业主委员会作出的相关决议不具备相应的权利基础，不应对全体业主发生法律效力。故邓某某请求撤销某某某某业主委员会与广西某某某某服务有限公司于2019年11月18日签订的《物业服务合同》，该院予以支持。 综上所述，某某某某业主委员会作出的选聘广西某某某某服务有限公司为某某某某小区提供物业服务工作的决定，违反了法律规定的程序，侵害了业主的合法权益，依法应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：一、撤销某某某某业主委员会于2019年11月18日作出选聘广西某某某某服务有限公司的决定；二、撤销某某某某业主委员会于2019年11月18日与广西某某某某服务有限公司签订的《物业服务合同》。案件受理费100元（邓某某已预交），由某某某某业主委员会负担50元，由广西某某某某服务有限公司负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：二上诉人提交的《某某花苑支出总明细》反映的是广西某某某某服务有限公司在提供物业服务过程中的支出情况，被上诉人提交的照片反映的是广西某某某某服务有限公司提供物业服务的质量问题，与本案不具有法律上的关联性，本院对该两份证据不予审查。二上诉人提交《某某花苑2020年各项费用汇总表》及支付宝收款记录、微信收款记录、《收款收据》，拟证实涉案小区446户业主通过实际交纳物业费的的行为追认了某某某业主委员会于2019年11月18日与广西某某某某服务有限公司签订的《物业服务合同》的效力，因其证明目的是否成立亦是本案的争议焦点，本院将在说理部分进行综合分析。对于一审查明的事实，各方当事人均无异议。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国 物权法 》第 七十八条 第 二款 明确规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释 》第 12条 将其进一步细化为：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”由此可见，业主行使撤销权需满足如下条件：（1）业主大会或者业主委员会作出了决定；（2）业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违背法定程序；（3）在法定期限内以诉讼的方式向人民法院提起。本案中，上诉人某某某某业主委员作出了选聘广西某某某某服务有限公司及其与之签订《物业服务合同》的决定，被上诉人2020年1月份知道该决定后于同年3月份向一审法院起诉，没有超过法律规定的一年期限，则本案的关键在于审查上诉人某某某某业主委员作出的决定是否侵害业主合法权益或者违背法定程序。根据《中华人民共和国 物权法 》第 七十条 、第 七十六条 第 一款 及国务院《 物业管理条 例 》第 十五条 的规定，选聘物业服务企业是业主享有的对物业小区进行共同管理的权利，选聘物业服务企业应按业主大会议事规则的规定召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会作为业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但业主委员会无权自行决定选聘或解聘物业服务企业。上诉人某某某某业主委员会未经过召开业主大会会议的程序，仅通过找部分业主征求意见且无证据证实该部分业主满足“专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数”的条件的情况下即自行以业主委员会的名义决定选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》，违反了《中华人民共和国 物权法 》关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的程序性规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的实体权利。被上诉人作为小区业主，有权行使撤销权。虽然二上诉人签订的《物业服务合同》并非上诉人某某某某业主委员会直接作出的决定，但从《中华人民共和国 物权法 》第 七十八条 的立法目的看，设立业主撤销权的目的是为了防止业主大会或业主委员会滥用权利作出决定侵害业主的合法权益，本案的《物业服务合同》本质上是业主委员会就小区共同管理的重大事项作出决定的一种具体表现形式，应当属于业主可以撤销的范围，一审支持被上诉人的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。二上诉人提交的部分业主缴纳物业费的证据是该部分业主在上诉人某某某某业主委员作出前述决定之后的行为，不能改变其作出决定之前程序违法的事实，且其明确表示目前提供物业服务的工作人员没有更换，不能证实业主交纳物业费时知道物业服务企业已经更换的事实，同时，业主交纳物业费可能是为了避免涉案小区出现无人管理的局面，不能将交纳物业费视为默许业主委员会不经合法程序选聘物业公司并签订《物业服务合同》。需要特别指出的是，虽然涉案小区的部分业主按时交纳物业费，并在事实上接受上诉人广西某某某某服务有限公司提供的物业服务，但如该部分业主与二上诉人均希望广西某某某某服务有限公司继续为涉案小区提供物业服务，建议各方尽快按照法律规定完善相关手续，争取获得其他业主的支持，形成物业管理合法依规、全体 业主积极配合的良好局面。 综上所述，上诉人某某某某业主委员、广西某某某某服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人某某某某业主委员负担100元，由上诉人广西某某某某服务有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年十一月十七日 代书记员 廖靖康