广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1928号 上诉人（原审原告）：王冬梅，女，1975年11月22日出生，汉族，户籍所在地广西宜州市德胜镇德龙路**，现住广西河池市金城江区水岸华府******，公民身份号码：4527221975××××××××。 委托诉讼代理人：施金雄，广西皓辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：覃贵梅，女，1974年8月8日出生，壮族，户户籍所在地广西都安瑶族自治县板岭乡板岭村老街三队**，住广，现住广西河池市中心广场金城地王**）女装店，公民身份号码：4527301974××××××××。 委托诉讼代理人：覃吉盘，广西河城律师事务所律师。 原审第三人：姚利萍，女，1971年4月24日出生，壮族，户籍户籍所在地广西河池市金城江区新建路**，广，现住广西河池市金城江区南新西路**环保监测站份号码：4527011971××××××××。 上诉人王冬梅因与被上诉人覃贵梅、原审第三人姚利萍租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王冬梅上诉请求：一、请求二审人民法院撤销原审判决的第二、第三、第四项，并依法改判支持上诉人原审的全部诉讼请求或者发回重审。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院超过诉讼请求作出判决，适用法律错误，属于程序违法。上诉人与被上诉人覃贵梅房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月8日向金城江区人民法院提起民事诉讼，诉讼请求为：一、支付尚欠租金2430元；二、收回门面；三、赔偿违约金18276元；四、结清水费、电费、物业费等费用共575元；五、本案诉讼费用由被告承担。而原审判决的第三项为：原告王冬梅退还6000元押金给被告覃贵梅。在原审开庭审理前，被上诉人覃贵梅针对押金事项没有向法院递交反诉状，也没有缴纳反诉的诉讼费用，在开庭审理过程中也没有提出反诉。上诉人认为，在上诉人的诉讼请求没有涉及到的事项以及对方也没有向法院提出反诉请求的情况下，原审法院对押金事项作出判决没有法律依据，不符合法定程序，违反了处分原则。原判决超出诉讼请求，符合《民事诉讼法》有关规定情形，人民法院应当予以改判或者发回重审。二、关于第三人所交6000元押金的校属问题，原审法院认定事实错误，适用法律错误。1.关于《收条》的押金权属问题以及《收条》的流转问题，原审法院认定事实错误，适用法律错误。关于被上诉人覃贵梅出具的《收条》。首先，该《收条》押金是上诉人与第三人姚利萍基于双方的《租赁合同》而形成的法律关系，根据合同相对性原则,与被上诉人覃贵梅或者其他人都无关，被上诉人覃贵梅无权向上诉人主张。其次，此《收条》的押金权利已经归上诉人所有。2012年8月25日第三人姚利萍因逾期不交房租，并且第三人姚利萍没有通知上诉人就将门面私自转租给第三方，根据双方签订的《租赁合同》第1.3条视为第三人姚利萍违约，需承担违约责任。第三人姚利萍在2012年8月25日由于违约，上诉人前去协商，姚利萍即找来几十个人到上诉人的门面对上诉人进行恐吓、威胁，当时上诉人还报了警。由于受到第三人姚利萍的恐吓与威胁，上诉人没有再敢追回违约金，之后第三人姚利萍并没有承担相应的违约责任，也没有再向上诉人主张押金。退一步讲，当时的债权债务直至今日也早己经远远超过法定的三年诉讼时效。因此，押金权利早已经归原告所有，故被上诉人覃贵梅以该《收条》向上诉人主张押金没有任何法律依据。最后，原审法院认定上诉人对被上诉人以及案外人之间《收条》和6000元押金流转的整个过程是知情的，属于认定事实错误，上诉人对于被上诉人与案外人、第三人等之间的《收条》和6000元押金流转情况的整个过程并不知情，第三人姚利萍擅自与案外人刘艳梅签订的《商铺转租协议书》，将商铺转租给案外人经营，没有经过上诉人的任何书面和口头认可同意，属于违法转租行为。原审法院在没人任何证据证明的情况下，就认定上诉人对整个过程都是知情的，属于认定事实不清，证据不足。被上诉人覃贵梅将6000元押金交给案外人刘艳梅，应当向案外人刘艳梅主张，与上诉人无关。在《收条》己经失效，6000元押金权利早己归上诉人所有的情况下，原审法院以“押金《收条》的流转过程上诉人知情，以及押金未退给任何人，也没有主张在商铺在整个租赁过程中将押金作为租金或者违约金等进行实际抵扣”为由判决上诉人将6000元押金退还给被上诉人覃贵梅与事实不符，属于认定事实错误以及适用法律错误。2.上诉人与被上诉人覃贵梅的《商用房屋出租合同》无押金之约定，协议解除是有前提条件的并非无条件给付“押金”，原审法院认定事实错误。2017年7月1日上诉人与被上诉人覃贵梅签订了《商用房屋出租合同》，此时上诉人与第三人所签的《租赁合同》己经到期，况且上诉人与被上诉人覃贵梅所签订的《商用房屋出租合同》完全属于新的合同，其内容并没有约定相应的押金（押金部分并没有填写），上诉人也没有收到被上诉人任何形式上的押金，更没有向被上诉人出具关于押金的收据或者对第三人之前所交押金的追认认可。而被上诉人覃贵梅在没有明确告知上诉人的情况下，私自将“押金”流转给案外人刘艳梅，其个人私自的付款行为至今均未得到上诉人的签字和追认认可，因此，被上诉人覃贵梅无权向上诉人主张押金权利。从上诉人与被上诉人覃贵梅2020年3月31日的微信聊天记录来看，上诉人同意将被上诉人私自给案外人刘艳梅的“押金”退给被上诉人覃贵梅是有条件的，退还“押金”的前提条件是被上诉人覃贵梅自愿同意履行违约责任赔偿总租金的10%，也就是18276元。在被上诉人覃贵梅无权向上诉人主张6000元押金权利的情况下，上诉人退押金并不是法定义务。协议解除的条件是基于双方当事人的自愿接受相应条件并依约履行，而不看违约金的主张是否合理。如果被上诉人同意履行违约金，上诉人可以给付“押金”，基于对方自愿履行违约金。如果对方不同意给付违约金，双方解除合同，上诉人也没有义务给付被上诉人私自给案外人刘艳梅的“押金”。原审法院的判决书以“被告王覃贵梅2020年3月16日提出解除商铺租赁合同，原告王冬梅于2020年3月22日在其商铺大门上张贴旺铺出租的公告”就认定双方当事人已经就解除合同于2020年3月22日协商达成一致意见（2020年3月22日的微信聊天记录中上诉人并没有承诺退给被上诉人覃贵梅“押金”)，而没有看2020年3月31日的微信聊天记录（被上诉人覃贵梅自愿给付违约金为前提条件，上诉人才同意给付被上诉人私自给案外人刘艳梅的“押金”，该聊天记录中双方并未达成解除合同的协议）。况且被上诉人并没有按约定清退房屋而继续开门营业至4月下旬才擅自搬走的，其逾期支付房屋租金时间长达一个月之久，这说明被上诉人的行为存在违约且是擅自退租的，是上诉人被迫起诉至法院请求解除合同的，故本案并不存在双方己经协议解除《商用房屋出租合同》的情形。故原审法院对双方协议解除合同的具体内容认定错误。三、原审判决只判决被上诉人向上诉人支付截至2020年3月2日尚欠的租金810元，违约金43.14元，共计853.14元，这是完全错误的。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的《商用房屋出租合同》明确约定：“房屋租金自2019年7月1日起至2020年每年递增房租总价的10%;在租赁期内，乙方未经甲方（上诉人）同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金……”。从上述的协议内容可以看出，双方签订此协议是完全自愿且是双方的真实意思表示，该协议书的内容并不违法，故双方均应当遵照执行。因此，被上诉人应当依法向上诉人支付其所欠的房屋租金总计2430元，并向上诉人支付违约金18276元。综上所述，原审判决超出诉讼请求作出判决，程序违法，而且原审所认定的事实和适用法律均存在诸多错误之处，为了依法维护上诉人的合法权益，特恳请二审法院查明事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。 覃贵梅答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 第三人姚利萍未发表陈述意见。 王冬梅向原审法院提出诉讼请求：一、支付尚欠租金2430元；二、收回门面；三、赔偿违约金18276元；四、结清水费、电费、物业费等费用共575元；五、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：请求被告支付2020年4月1日至2020年5月31日租金5940元。 原审法院认定事实：原告王冬梅是位于河池市的所有权人。2012年7月1日至2017年6月30日期间，原告王冬梅曾将该商铺租给第三人姚利萍经营，当时原告王冬梅与第三人姚利萍所签订的《租赁合同》第3.2条约定：“双方自签定合同之日起，乙方须在七天内交纳履约定金人民币6000元整。”第4.9条约定:本合同有效期满，乙方无违约行为、付清各项应缴纳税费，并者所承租的商铺物业设备、设施完好无损坏，甲方在十日内将所收取的履约保证金无息全额遐还给乙方”。原告王冬梅即出具了《收条》给第三人姚利萍。《收条》载明，“今天收到金夫人服装店姚利萍付来金城地王Ａ区107号铺面订金6000元正”2017年7月1日原告王冬梅与被告覃贵梅签订了《商用房屋出租合同》，双方约定租期为2017年7月1日至2022年7月1日，租金及支付方式为：“2017年7月1日至2019年7月1日为每月2700元整，2019年至2022年每年递增房租总价的10%《商用房屋出租合同》附手写注明：“房租2017年-2019年每月房租为2700元整，2020年每月房租为2970元整，2021年每月房租为3267元，2021年7月1日至2022年7月1日每月房租为3593元”。“另查明，第三人姚利萍承租原告王冬梅商铺期间，曾将该商铺转交案外人刘艳梅经营，原告王冬梅与第三人姚利萍《租赁合同》1.3条约定商铺不得转让或者出租给第三方，但案外人刘艳梅经营商铺时，原告王冬梅未提出异议，并且对于2016年6月8曰案外人刘艳梅与被告覃贵梅签订有《商铺转租协议书》也知情;第三人姚利萍承租商铺时缴纳给原告王冬梅的6000元《收条》即在第三人姚利萍、案外人刘艳梅、被告覃贵梅之间流转。至本案发生时，该《收条》在被告覃贵梅手中，相应的6000元款项，案外人刘艳梅经营商铺时已经给付第三人姚利萍，案外人刘艳梅转租时，案外人刘艳梅将6000元支付给第三人姚利萍，被告覃贵梅承租商铺时又给付了案外人刘艳梅6000元。被告覃贵梅经营商铺至2020年3月31日，一直按照《商用房屋出租合同》约定的每个月2700元履行租金给付义务。从2019年7月开始，原告王冬梅即主张被告覃贵梅应当按照每月2970元支付租金，即从2019年7月1日至2020年3月31日，共计9个月，原告王冬梅主张被告覃贵梅每个月少支付给自己的租金为2970元-2700元=270元，270元/月×9个月＝2430元；被告覃贵梅则认为从2020年1月才开始按照2970元支付月租金，双方为此发生严重争议，被告覃贵梅遂于2020年3月16日提出解除商铺租赁合同，原告王冬梅即于2020年3月22日在其商铺大门上张贴“旺铺招租”的公告，被告覃贵梅于2020年4月21日发微信告知原告王冬梅，其已经彻底清空门面，请求原告王冬梅退还其已经缴纳的6000元押金。双方各持己见，引发本案。 原审法院认为，本案涉及的合同均系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告均依约向承租方提供租赁场地，承租方则应如期向原告支付相应的租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本案被告覃贵梅于2020年3月16日提出解除商铺租赁合同，原告王冬梅于2020年3月22日在其商铺大门上张贴“旺铺招租”的公告，该院认为双方当事人已经就解除合同于2020年3月22日协商达成一致意见，现原告请求解除双方签订的《商用房屋出租合同》，该院予以支持。关于原告王冬梅请求从2019年7月1日至2020年3月21日，共计9个月，被告覃贵梅少支付给其2430元租金的问题，该院认为，《商用房屋出租合同》中约定“2017年7月1日至2019年7月1日为每月2700元整，2019年至2022年每年递增房租总价的10%”后，双方又附注补充约定“房租2017年-2019年每月房租为2700元整，2020年每月房租为2970元整，2021年每月房租为3267元，2021年7月1日至2022年7月1日每月房租为3593元”。该院认为，2019年全年的房屋租金，应当以补充约定条款为准，即2019年全年均按照每月2700元支付，从2020年1月开始按照每月2970元支付。故本案中，至原、被告协商一致解除合同之月，被告覃贵梅应当从2020年1月1日开始至2020年3月22日补支付尚欠租金差价(2970-2700)元/月×3个月二810元。关于原告主张被告赔付违约金的问题，该院认为，双方系协商解除合同，并非被告擅自遐组，不应当适用原、被告双方《商用房屋出租合同》第十一条第3点的约定，而应当参照原、被告双方《商用房屋出租合同》第十一条第2点的约定，即“在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金”。但该条约定每天10%的滯纳金严重超出法律允许的范围，该院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，确定被告覃贵梅应当从2020年1月1日开始至2020年3月22日，共计81天，以810元为基数，按照年息24%计付违约金，即810元×24%+365天×81天=43.14元。关于本案中第三人姚利萍、案外人刘艳梅、被告覃贵梅之间流转的6000元款项的定性问题。该院认为，该款项在原告王冬梅与第三人姚利萍之间签订的《租赁合同》上载明系“履约定金”，在原告王冬梅出具给第三人姚利萍的《收条》上载明系“订金”，第三人姚利萍将门面转交案外人刘艳梅时，案外人刘艳梅将该6000元作为“押金”支付给第三人姚利萍，第三人姚利萍遂将《收条》交给案外人刘艳梅；2016年6月8日与案外人刘艳梅与被告覃贵梅签订有《商铺转租协议书》，被告覃贵梅又将6000元作为押金”支付给案外人刘艳梅，案外人刘艳梅遂将《收条》交给被告覃贵梅，整个过程原告王冬梅均知情，之后于2017年7月1日，原告王冬梅与被告覃贵梅签订《商用房屋出租合同》，并且原告王冬梅未将该6000元款项遐还第三人姚利萍、案外人刘艳梅、被告覃贵梅中任何一人，也没有主张在商铺的整个租赁过程中，将这6000元作为租金或者违约金等进行实际抵扣。综上，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，按照公平原则及其交易习惯，该院认为原告王冬梅出具的《收条》上载明的6000元应当认定为商铺租赁押金，原、被告之间的租赁关系已经终止，原告王冬梅应当如数返还6000元押金给被告覃贵梅。关于原告请求的水费、电费、物业费等问题。按照原、被告双方《商用房屋出租合同》的约定，被告覃贵梅应当承担其租赁商铺期间的以上费用，但本案在审理过程中，原告未能提供任何证据证明被告覃贵梅在租赁商铺期间尚欠以上费用，故本案中该院对此主张不做裁判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百三十九条的规定，判决：一、解除原告王冬梅与被告覃贵梅于2017年7月1日所签订的《商用房屋出租合同》；欠租金810元，违约金43.14元，共计853.14元；三、原告王冬梅返还6000元押金给被告覃贵梅；四、驳回本案中原告王冬梅的其他诉讼请求。案件受理费318元，适用简易程序减半收取159元（原告已预交），由原告王冬梅负担150元，被告覃贵梅负担9元。 二审中，各方当事人均无新证据向本院提交。 二审中，上诉人王冬梅对原审认定的，王冬梅对原审第三人姚利萍将门面转租给案外人刘艳梅及履约保证金《收条》流转一事知情这一事实有异议，认为其对前述事实并不知情。对此，本院认为，上诉人虽未直接与案外人刘艳梅签订租赁合同，但是，从上诉人在原审时的陈述以及上诉状所称“2012年8月25日第三人姚利萍因逾期不交房租，并且第三人姚利萍没有通知上诉人就将门面私自转租给第三方，根据双方签订的《租赁合同》第1.3条视为第三人姚利萍违约，需承担违约责任。第三人姚利萍在2012年8月25日由于违约，上诉人前去协商……”可知，上诉人对于门面转让一事是知情的，而且，从双方的微信对话“押金我可以退给你，但是你要履行违约责任”，上诉人对于履约保证金《收条》的流转是知情的；另外，从交易习惯来分析，按上诉人与案外人签订租赁合同是收取了履约保证金的，同一商场的其他门面租赁同样如此，正是因为被上诉人持有上诉人书写给被上诉人的履约保证金收条，故而被上诉人才没有另外交保证金，这也可以说明上诉人对于履约保证金《收条》的流转是知情的，故上诉人该异议不成立，本院不予支持。 经二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，在2020年3月16日，上诉人要求被上诉人月底前清场后，被上诉人称其正在清场。当月31日，上诉人将搬离通知书交给被上诉人，要求被上诉人清场，并限被上诉人于2020年4月1日将门面退回。2020年的3月31日，被上诉人与案外人（相邻108门面的房东，上诉人租赁三个连续铺面106、107、108）微信对话时称，“你们如果不退押金，我就只能做完我的押金再搬”、“你们不退押金，我怎么清，你们今天退，我明天就清”、“107（本案涉及的门面）坚决不给免，那我也没有办法了，只能做完押金了”。2020年4月15日，被上诉人在微信上通知上诉人，要求上诉人过来隔离门面，再不来的话，房租、物业不会再承担。当月18日，被上诉人微信与108门面房东称“不是讲12号过来隔吗？怎么又不见你来……”“随便你们吧，我已把东西搬到106了，我已经把门面交给你们了，物业费你们自己承担了，你们把订金退给我就得了” 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、上诉人主张租金2430元及违约金18267元应否予以支持？二、上诉人向姚利萍收取的6000元应否直接退给本案的被上诉人？ 关于上诉人主张租金2430元及违约金18267元应否予以支持的问题。本院认为，双方合同约定2017年7月1日至2019年7月1日每月租金为2700元，2019年以后逐年递增10%，之后，双方又在合同上手写补充约定内容，约定2020年以前的租金为每月2700元，2020年的租金每月2970元。双方对租金的约定前后不一致，应当以最后的意思表示为准，即应以补充内容为准。原审判决被上诉人补足2020年1-3月份的租金符合合同的约定。上诉人主张自2019年7月1日开始至2020年3月，按每月租金2970元计算，要求被上诉人补足每月租金差额270元不符合合同约定，不予支持。原审认定的租金差额为810元正确。从双方的微信对话内容来看，被上诉人因请求上诉人减免门面租金未被允许后，于2020年3月16日以无力缴纳房租为由表示不再承租门面，而上诉人则表示“既然决定了。那就按合同办”，并要求被上诉人三月底前清场。上诉人随之于当月22日即在门面张贴“旺铺招租”的公告。由此可见，在被上诉人提出退租后，上诉人表示同意并要求按合同处理，合同已经解除，被上诉人的行为并不属于未经出租人同意，擅自退租的情形。上诉人表示按合同处理，而根据合同约定，只有未经出租人同意擅自退租的行为才属于支付总租金10%的违约金的违约情形。故本案上诉人主张被上诉人按总租金10%的金额来支付违约金，不符合合同的约定。 关于上诉人向姚利萍收取的6000元应否直接退给本案的被上诉人的问题。本院认为，姚利萍交付的6000元履约保证金6000元，因未明确其属于“定金”，也没有确定定金惩罚条款，是一种单方履约担保，其性质应属押金。在合同解除时，押金应予返还。本案中，姚利萍向上诉人支付了押金6000元后，上诉人则书写押金《收条》给姚利萍，在刘艳梅将6000元押金交给姚利萍后，姚利萍将《收条》交给刘艳梅，而在被上诉人交给刘艳梅押金6000元后，刘艳梅将《收条》交给被上诉人，这一系列的过程属于债权的转让过程，而且姚利萍及刘艳梅均未再向上诉人主张押金，因此，被上诉人有向上诉人主张押金的权利。从查明的事实来看，上诉人对于门面转让及押金《收条》在姚利萍、刘艳梅及被上诉人之间流转一事是知晓的，但是，在2017年6月30日其与姚利萍终止门面租赁合同到期终止时，并未主张将该押金作为租金或者违约金予以抵扣，相反，是认可了该押金存在的事实从而未再向被上诉人收取押金。现上诉人以姚利萍存在违约行为从而主张不返还该押金没有事实和法律依据。在双务合同中，当事人互负对待给付义务，在合同解除的情况下，相互返还的义务仍构成对待给付，原则上应同时履行，即在一方未向对方返还的，另一方原则上无权请求对方返还。本案上诉人要求被上诉人返还门面并交纳所欠的租金等，而被上诉人则提出同时履行抗辩权，要求上诉人返还其押金，原审法院从一次性解决纠纷的角度出发，判决上诉人返还押金并无不当。这种处理仅是对上诉人的诉讼请求进行一定的限制，即返还门面、支付租金等给付行为与返还押金行为应当同时履行，这并未超出上诉人的诉讼请求进行判决。但是与此同时，从被上诉人与案外人的聊天来看，其在2020年3月31日时，仍在经营着门面，从被上诉人的微信对话内容来看，其至少到2020年的4月中旬才完全退场，期间占用门面的半个月占用费1485元应先从押金中予以抵扣。至于期间的物业费、水电费等，根据合同约定由被上诉人自行负担，但目前上诉人无证据表明其已经帮被上诉人垫付，也没有证据证明前述费用的金额，其在本案要求物业费等，不予支持。至于上诉人所称的，被上诉人阻挠其另行出租门面一事，属于另外的法律关系，上诉人可另行处理。综上所述，抵扣后，上诉人应返还的门面押金为4515元。 综上所述，上诉人王冬梅的上诉请求部分成立，对成立部分应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初729号民事判决第一、二、四项； 二、变更河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初729号民事判决第三项为：上诉人王冬梅退还4515元押金给被上诉人覃贵梅。 一审案件受理费159元，由上诉人王冬梅负担100元，被上诉人覃贵梅负担59元；二审案件受理费318元，二审案件受理费318元（上诉人王冬梅已经预交），由上诉人王冬梅负担200元，被上诉人覃贵梅负担118元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长潘嘉芳 审判员吴利萍 审判员黄忠任 二○二○年十一月十九日 法官助理莫庆录 书记员曹敏铃