广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10257号上诉人（原审被告）：李晓星，女，1987年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************1******，公民身份号码420************448。委托诉讼代理人：冯某，李晓星丈夫。被上诉人（原审原告）：佛山市鸿光房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914******851。法定代表人：赵秋凉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李智就，广东科东律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍晓杨，广东科东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢颖仪，女，1991年2月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440**********628。委托诉讼代理人：欧阳锦辉，广东金舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。上诉人李晓星因与被上诉人佛山市鸿光房地产中介有限公司（以下简称鸿光公司）、卢颖仪居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓星上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回鸿光公司诉讼请求；3.一、二审诉讼费由鸿光公司、卢颖仪承担。事实和理由:李晓星不应承担应由卢颖仪向鸿光公司支付的中介服务费。卢颖仪与鸿光公司签订的《中介代理费支付承诺书》是双方自行签订，李晓星对此不知情，并未参与签订事宜，更不知道中介费具体金额，故要求李晓星承担偿付责任不合理。基于合同相对性原则，鸿光公司应向卢颖仪主张。关于中介费的支付，李晓星与鸿光公司员工口头约定，由李晓星一人承担中介服务费，卢颖仪不承担中介服务费，由此卢颖仪、鸿光公司自行订立《中介代理费支付承诺书》并约定高达63000元的中介费不在李晓星合理预期内，同时出售一套房产获得高达10余万的中介费不符合房产中介行业惯例，更说明中介费自始至终仅约定由李晓星承担，该纠纷已由另案处理，故不应再判令李晓星承担卢颖仪所谓的中介费。鸿光公司辩称：一、《房地产买卖合同》已就违约方的违约行为对居间服务费作出明确约定。二、鸿光公司或员工从未与李晓星口头约定由李晓星一人承担所有居间服务费。李晓星的上诉缺乏事实和法律依据，请求维持原判。卢颖仪辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。鸿光公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李晓星、卢颖仪向鸿光公司支付中介代理费63000元；2.判令李晓星、卢颖仪向鸿光公司支付滞纳金（以63000元为本金，自2019年8月10日起按年利率24%计付滞纳金至实际清偿之日止）；3.李晓星、卢颖仪承担本案诉讼费用。一审法院查明：鸿光公司是从事房屋中介服务的企业。李晓星与冯某是夫妻关系。2019年8月1日开始，冯某就委托鸿光公司提供符合条件的房源的居间服务。2019年8月9日，在鸿光公司的居间服务下，李晓星、卢颖仪签订《房地产买卖合同》，约定：李晓星（买方）购买卢颖仪（卖方）所有的位于佛山市三水区******（毛坯房），物业成交价4360000元，首期房款（含定金100000元）1300000元买方于房管部门受理交易递件当天支付，尾款3060000元由买方办理商业贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，买卖双方同意物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天。违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：1、解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；2、继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价千分之一支付违约金；经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费。买卖双方解除或终止本合同，自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。合同备注中特别约定：“如买方银行贷款不成功，则买方需在2020年4月30日前一次性付款给卖方。银行通知买方贷款审核不通过，3天内再补定金300000元给卖方。”同日，鸿光公司与卢颖仪签订《中介代理费支付承诺书》，约定买卖代理费为63000元，该费用将于签订买卖合同当天即2019年8月9日前付清，逾期支付，则每日按1%计付滞纳金直到付清之日止。当天，卢颖仪并没有向鸿光公司支付该费用。2019年8月19日，冯某向鸿光公司的员工邓某支付18360元，用以支付代理银行贷款手续费用，当天晚上，邓某向广州**按揭代理有限公司员工刘某支付了该笔费用，广州**按揭代理有限公司向李晓星出具了收据，其后广州**按揭代理有限公司跟进代理李晓星向银行按揭贷款手续事宜。2019年8月23日，冯某向刘某转账2000元，转账说明为：离婚证。2019年9月29日，冯某向鸿光公司员工邓某2表示不想购买案涉物业。2019年11月17日，鸿光公司向卢颖仪发出律师函，要求卢颖仪支付拖欠的居间服务费63000元。卢颖仪拒绝支付致鸿光公司诉至法院。另查明，李晓星丈夫冯某与鸿光公司员工邓某2部分微信聊天记录如下：2019年9月6日，冯：“评得这么低，是不是买贵了，相差了这么低，首付都不够，一下多了40来万首付；评估只有370万左右，要是只能评这么多，首付都搞不定，一下多了40多万；是不是买贵了。”2019年9月25日，冯：“贷款评估价低于成交价那么多，感觉买亏了；要不银行怎么评估才380-400（万），还不肯贷多，说白坭太偏不给贷。”2019年9月29日，冯：“小邓，要是那个别墅不想买了，定金有办法能退一些吗，感觉挺折腾的，银行评估换了几次，又是签什么界线、违建，到时违建出手估计都出不了，要是不买估计定金能退回些吗？你跟业主说一下，让她通融一下，客户说哪里太偏了，也怕后期加建不好出手，看能通融一下嘛，多少退一点。”2019年10月10日，邓：“老板，你还要不要？”冯：“不要，9月底就说不要了，买之前说评估价能一万七，能评480-490万，结果评了几次都360万左右，银行换了几个，卡都办了几张，一下什么新政、违建什么的，搞得累。”再查明，经鸿光公司的申请，一审法院出具律师调查令向兴业银行股份有限公司佛山南海支行调取李晓星申请贷款时递交的资料，该银行回复称：客户前来我行申请贷款，递交的资料未齐全，后未签约，退回了所有资料，并未进行重新申请。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。鸿光公司为李晓星、卢颖仪就案涉物业买卖交易提供了居间服务，促成李晓星、卢颖仪签订了房屋买卖合同，鸿光公司还与李晓星、卢颖仪签订《中介代理费支付承诺书》。上述协议是合同双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订，且内容不违反法律、法规的规定，合法有效，对合同当事人均具有约束力。合同中约定：因违约行为导致合同解除的，违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。本案中，在买卖合同签订后，李晓星在银行按揭贷款未办理之前表示不愿意继续履行合同，涉案物业未能成功交易，鸿光公司诉请李晓星、卢颖仪支付卢颖仪未付居间服务费，而卢颖仪辩解李晓星存在违约行为，卢颖仪需支付的居间代理费应由李晓星负担。而李晓星则辩称鸿光公司在提供居间服务中违规建议李晓星办理假离婚证骗取银行贷款，李晓星由于顾虑而终止履行合同，过错方在于鸿光公司，其不需要承担违约责任。因此，本案争议的焦点在于：导致李晓星终止履行合同的真正原因。一审法院分析如下：首先，虽然鸿光公司的工作人员在办理贷款过程中建议李晓星以离婚方式取得贷款资格及优惠条件，但最终决定权在于李晓星，李晓星作为具有完全民事行为能力的成年人，对此应具有预见及判断，而事实上，李晓星密切配合办理银行按揭贷款手续，期间并未对以办理离婚手续取得贷款的合法性及相关法律后果表示忧虑或反悔，以离婚方式套取贷款并未违背其意愿。其次，李晓星所述的假离婚证在本案中一直未出现，经一审法院调查，李晓星贷款未成功的原因是其提交的资料不齐全，而非办理假离婚证的事实被银行发现导致审核不通过。退一步，即使银行对李晓星的贷款申请不予批准，李晓星与卢颖仪在合同附注中对此情况作出了特别约定，即：李晓星于2020年4月30日前一次性付款给卖方。因此，银行贷款不成功也不是阻却李晓星继续履行合同的原因。再次，从冯某与邓某2的微信聊天记录中发现，冯某因银行对涉案物业评估过低而多次怀疑买亏了，另外也对涉案物业在再次转让时要进行违建审查导致二次出售困难表示忧虑，从未提及办理假离婚证法律后果的事宜。综上分析，李晓星是因为其认为涉案物业买亏了及出于日后出售困难的顾虑而决定终止履行合同，假离婚证事宜非其终止履行合同的真正原因。一审法院确认李晓星因自身原因终止履行合同，存在违约行为，根据现有的证据不能确定鸿光公司及卢颖仪在合同履行中存有过错，所以按照合同约定，卢颖仪作为合同守约方其应向鸿光公司支付的居间服务费应由李晓星负担。鸿光公司诉请卢颖仪承担该费用并不符合约定，一审法院不予支持。至于居间服务费的具体数额，虽然双方约定卢颖仪于合同签订当天要支付居间服务费63000元，该数额是鸿光公司完整提供所有服务、涉案物业成功交易后的服务费，但一审法院考虑鸿光公司只是促成了涉案合同的买卖双方签约，鸿光公司因李晓星违约而没有再提供后续的按揭、过户等居间服务，结合本案的实际情况以及鸿光公司提供的服务行为，一审法院酌情减少鸿光公司的居间服务费用，只支持鸿光公司收取李晓星的居间服务费为20000元。另外，鸿光公司与卢颖仪在《中介代理费支付承诺书》中约定，居间服务费需于2019年8月9日前付清，逾期支付的，需要计付滞纳金。但滞纳金是行政收费违约责任方面的表述，并不适用于本案，根据双方的约定应理解为违约金。本案中，因李晓星的违约导致本应由卢颖仪承担的居间服务费转由李晓星承担，故该违约金的起算时间应从李晓星违约行为发生之日起算，李晓星丈夫于2019年9月29日表示不想购买涉案物业，该时间为李晓星违约起算时间。此外，鸿光公司主张违约金的计算标准过高，一审法院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，即以20000元为基数，从2019年9月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止。李晓星辩解居间合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属“恶意串通，损害第三人利益”的合同，为无效合同。一审法院经审查后认为，《房地产买卖合同》中约定了李晓星通过按揭贷款的方式支付尾款3060000元，这一方式没有违反法律规定，李晓星主张的办理假离婚证事项并不是合同约定的内容，而事实上，假离婚证有否成功办理李晓星没有举证证明，银行贷款也未申请成功，银行利益未受损。因此李晓星主张合同无效的理由并不成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、李晓星于判决生效之日起十日内向鸿光公司支付居间服务费20000元及逾期付款违约金（以20000元为基数，从2019年9月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；二、驳回鸿光公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计750元，由鸿光公司负担510元，李晓星负担240元。二审期间，双方未向本院提交新的证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：李晓星应否向鸿光公司支付中介服务费。李晓星上诉称卢颖仪与鸿光公司签订的《中介代理费支付承诺书》是双方自行签订，李晓星对此不知情，并未参与签订事宜，更不知道中介费具体金额，故要求李晓星承担偿付责任不合理。本院认为，李晓星与卢颖仪签订的签订《房地产买卖合同》及鸿光公司与卢颖仪签订的《买卖代理费支付承诺书》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对各方当事人均具有法律约束力。经查，案涉《房地产买卖合同》第六条第4点约定：“经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费。买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同，自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。”本案案涉合同签订后，李晓星在银行按揭贷款未办理之前表示不愿意继续履行合同，以致案涉物业未能成功交易，已构成违约，理应承担违约责任。案涉合同已明确约定合同违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，且案涉合同亦明确买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行，故李晓星关于其对《中介代理费支付承诺书》不知情，中介服务费仅应由李晓星个人负担，卢颖仪不承担中介服务费等上诉意见均缺乏事实依据，亦与案涉合同约定明显不符，本院对此不予采纳。一审法院根据案涉合同的履行情况及当事人的过错程度，酌定李晓星向鸿光公司支付居间服务费20000元及逾期付款违约金，处理妥当，本院予以维持。综上所述，李晓星的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人李晓星负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月九日法官助理 彭振宇书 记 员 卢瑶璇