河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5523号原告：朱枫，男，1988年10月13日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。被告：安桃鲜，女，1963年1月8日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：李少军，河南智明律师事务所律师。委托代理人：王鹏，河南智明律师事务所实习律师。原告朱枫诉被告安桃鲜为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱枫、被告安桃鲜及其委托代理人李少军、王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱枫向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告承担按合同约定的按房款总价的20%支付违约金共计25万元（庭审中变更为19万元）。2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年5月9日原被告在洛阳汇天房地产咨询有限公司的居间斡旋下签订了《房地产买卖三方合同》，该合同约定：被告购买原告位于洛阳市××西区××路东侧××城××室个人住房，建筑面积为107.76平方米。产权转移手续由第三方（洛阳汇天不动产咨询有限公司）负责办理，买卖双方应积极协助和配合第三方办理相关手续，买卖双方约定2020年5月26日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求双方必须到场办理相关手续的，则双方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；如买方贷款的，买方应按照领取房屋所有权证并办理抵押登记手续，如因买方原因导致抵押登记办理延迟的，则买方需按照房屋买卖合同第十条约定承担违约责任。如未履行合同，按合同约定违约方需向履约方支付房屋总成交价的20%违约金。合同签订后被告向原告支付了人民币2万元，依照合同约定，被告应当积极协助和配合第三方办理所购房屋，提供办理房屋所有权证书更名等的所有凭证和手续。按照合同约定原被告应当于2020年5月26日前共同到交易房屋坐在地的房管局办理网上签约手续，被告必须配合办理网签预约手续，网签当日被告未到场。合同约定被告方应于2020年5月30日前将购房款122万元以房管局监管支付的方式支付给被告，被告并未支付，另壹万元是户口迁出保证金和物业交割保证金。至此被告就双方买卖的涉案房屋，没有按照约定的时间、金额来履行合同，经第三方两次以快递的方式发函催办，被告违约不予理睬。被告的这种行为违反了双方签订的房屋买卖合同，应按照合同约定的违约责任赔偿违约金。故诉至法院。被告安桃鲜辩称，第一、本案基本事实：2020年5月9日，答辩人与原告在第三方（洛阳汇天地房产咨询有限公司）的主持下签订了《洛阳市存量房买卖合同》，该合同约定由答辩人以1250000元的价格，购买原告位于洛阳市××西区××路东侧顺驰城12幢1-1602号房屋一套。答辩人于《洛阳市存量房买卖合同》签订当日向原告支付定金20000元，原告出具了收据。第二、答辩人拒绝支付后续购房款事出有因：1、《洛阳市存量房买卖合同》签订时，该房屋仍处于抵押状态，答辩人购买后将无法办理过户登记。答辩人与原告签订《洛阳市存量房买卖合同》时，该房屋仍处于抵押状态，答辩人一旦购买将无法办理过户登记。针对该问题，答辩人提出必须在《洛阳市存量房买卖合同》中特别约定原告最迟应于2020年5月24日之前，办理完毕注销抵押登记手续，由此产生的费用由原告自行承担。2、《洛阳市存量房买卖合同》签订时，该房屋仍在租赁期限内，原告无法如期交付房屋。答辩人与原告签订《洛阳市存量房买卖合同》时，该房屋仍处于出租状态，租赁期限至2020年7月20日止。经答辩人了解，租赁合同于2020年7月20日到期后，在《洛阳市存量房买卖合同》的有效期内，原告再次以房屋所有权人的身份与承租人续签了房屋租赁合同。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，即使答辩人与原告完成交易，该房屋只要还在租赁期限内，依据买卖不破租赁的原则，答辩人将无法享有房屋所有权。3、《洛阳市存量房买卖合同》签订、生效后，原告多次带其他买家看房。原告在《洛阳市存量房买卖合同》的有效期内，不断带其他买家去看房，进行另外的交易。鉴于原告的这一行为，该房屋极有可能出现一房多卖的情形。因此，答辩人为维护自身合法权益，拒绝向原告支付该房屋尾款。4、在原告已经明显根本违约的情形下，答辩人无法履行，也不能履行《洛阳市存量房买卖合同》中约定的后续付款义务。原告无视《洛阳市存量房买卖合同》的约定，违约在先。依据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，答辩人为维护自身合法权益，在原告违约在先的前提下，行使后履行抗辩权，是法律赋予答辩人的权利，并不构成违约。第三、定金和违约金是选择性条款，原告只能择一主张，在答辩人拒绝支付后续房款之后，原告已经明确表示拒绝退还答辩人的20000元定金，实际上已经作出了没收定金的选择，无权再向答辩人主张违约金赔偿。《洛阳市存量房买卖合同》第十条第二款约定，甲方（原告）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的（原告已经擅自提高房屋价格）；5、将房屋出售给第三人。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或者要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。《洛阳市存量房买卖合同》第十条第三款约定：乙方（答辩人）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、拒绝购买房屋的；4、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方若出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金。《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。据此，《洛阳市存量房买卖合同》中约定的定金及违约金条款，是选择性条款，非并列、两者并用条款。原告已经明确表示拒绝退还答辩人20000元定金，事实上已经做出了选择。现又向人民法院起诉，主张违约金，既没有合同依据，也没有法律依据。第四、退一步讲，即便认定原告违约，答辩人也不应承担房屋总成交价20%的违约责任。1、虽然违约金具有惩罚性质，但其基本功能是填补损失，原告房屋在和答辩人签订之前处于租赁状态，现在仍然处于租赁状态，没有任何租金损失。2、原告房屋以高于和答辩人签订合同价至少2万元价格在对外继续出售，房屋价款不仅没有损失，而且还盈利至少2万元。3、原告违约在先，答辩人拒绝支付该房款在后，答辩人在原告已经先行违约情形下，拒绝支付尾款，是在行使后履行抗辩权，是行使法律赋予答辩人自我保护的权利，有充分的相关法律依据。因此，原告主张的高额违约金的惩罚性对答辩人并不适用。4、原告在不能证明遭受任何损失的情况下，向答辩人主张巨额违约金，已经违背了违约金填补损失这以功能。5、最高人民法院相关司法解释及判例已经明确规定一下裁判规则：违约金的数额一般不能超过实际损失的30%。依据《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。基于上述理由，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告朱枫（出卖人、甲方）与被告安桃鲜（买受人、乙方）于2020年5月9日签订《洛阳市存量房买卖合同》一份。合同约定：甲方所售房屋坐落为洛阳市××西区××路东侧顺驰城12幢1-1602，房屋建筑面积为107.76平方米；经甲方和乙方协商一致，该房屋成交价格为1250000元整。乙方于2020年5月30日前将购房款1220000元整以房管局监管支付的方式支付甲方；装修补偿款为人民币20000元整，乙方应于2020年5月9日合同签订当天以自行支付的方式向甲方支付装修补偿款定金人民币20000元整；甲乙双方应于2020年5月26日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需按照本合同第十条约定承担违约责任。合同第十条约定：（三）乙方若出现下列情形之一，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：3.拒绝购买该房屋的；4.逾期履行本合同约定的义务超过十五日。乙方若出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价的20%的违约金。后原告朱枫出具《收据》一份，载明：房屋出售人朱枫至今收到买受人安桃鲜交来的定金共计人民币20000元整，于2020年5月9日收到人民币20000元整。后来，原被告双方约定于2020年5月26日前往交易房屋所在地的房管局办理网签预约手续，后被告未按时去，原告以被告违约为由，诉至本院。庭审中，本院征询原、被告是否继续履行涉案房屋买卖合同，被告称原告现在提高了房屋售价，不再购买。本院认为，原、被告双方签订的《洛阳市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方之间的房屋买卖合同关系成立。合同中对双方的权利义务、违约条款及违约责任均作出了明确的约定，被告安桃鲜在2020年5月26日未按照双方合同的约定前往房屋登记机构办理网签手续，其后也并未对合同约定的义务进行任何积极的配合和履行，其行为已违反了双方合同的约定，应承担违约责任。庭审中原告并未提交证据证明其实际损失情况，综合原、被告提交的证据和被告的答辩意见，原告主张的违约金过高，本院酌定被告安桃鲜向原告朱枫支付违约金50000元为宜。原告朱枫已收到被告安桃鲜之前支付的20000元定金，且未向被告返还，扣除该部分费用后，被告实际应再支付30000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安桃鲜于本判决生效后三日内向原告朱枫支付违约金30000元；二、驳回原告朱枫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，原告朱枫承担500元，被告安桃鲜承担1550元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张通通二〇二〇年十一月二十三日书记员  杨 静