上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11642号上诉人（原审原告）：程翠红，女，1930年1月31日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛秋阳，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱赬，男，1983年5月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人程翠红因与被上诉人朱赬房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初6147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程翠红上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.程翠红与朱赬之间的房屋买卖合同成立且生效，朱赬称此不是双方真实意思表示，但没有提供证据。朱赬一审中提供了公证遗嘱和微信聊天记录，但公证遗嘱在前，买卖合同在后，程翠红以签订买卖合同撤销了遗嘱。在微信聊天记录中，程翠红虽然表示后悔为了省遗产税提前把房屋给朱赬，但不能推定其有赠与的意思表示。程翠红在微信聊天记录中称“将房屋提前给你”的意思是将房屋低价转让给朱赬。原审中，朱赬提供的录音是程翠红在朱赬的逼问下录下的，录音中也没有提及程翠红要将房屋赠与朱赬。关于房屋过户后程翠红没有向朱赬催讨房款，是因为双方是祖孙关系，且程翠红是老人，法律意识淡薄，曾当面、口头向朱赬讨要过房款。2.即便认定房屋产权变更登记是基于赠与关系，应将房屋买卖合同的效力作为争议焦点，一审法院没有将房屋买卖合同效力作为争议焦点审理，也没有向程翠红释明，没有认定房屋买卖合同的效力。3.朱赬作为程翠红的子孙罔顾亲情，拒不支付房款，不赡养程翠红，损害程翠红利益，有违善良风俗和公序良俗。朱赬辩称：不同意程翠红的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.关于事实问题，程翠红的遗嘱可以证明赠与动机，微信聊天记录直接证明赠与意思表示，朱赬对程翠红的照顾及为程翠红购买墓地，证明了赠与的合理性，一审法院作出的判决有充分依据。2.一审将房屋买卖合同效力作为了争议焦点，并认定房屋买卖合同不是双方真实意思表示。3.朱赬愿意将房屋免费供程翠红居住，并关心照顾老人。程翠红向一审法院起诉请求：1.判令解除程翠红与朱赬于2014年5月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令朱赬将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)过户至程翠红名下。一审法院认定事实如下：程翠红系朱赬的祖母，朱某3（已故）与程翠红系夫妻关系。1996年6月8日，程翠红购买了系争房屋（公有住房）。2012年7月3日，朱某3和程翠红至上海市闵行公证处分别立下《遗嘱》，朱某3的遗嘱内容为：坐落在上海市闵行区XX路******房屋中属于其所有的产权份额，在其故世后，遗赠给朱赬所有。程翠红的遗嘱内容为：坐落：坐落在上海市闵行区XX路******房屋中属于其所有的产权份额故世后，遗赠给朱赬所有。2012年7月4日，上海市闵行公证处出具（2012）沪闵证字第3539号《公证书》及（2012）沪闵证字第3540号《公证书》，分别证明了朱某3与程翠红于2012年7月3日至公证处，在公证员和该公证处工作人员的面前在遗嘱上签名，并表示知悉遗嘱的法律意义和法律后果。2013年1月14日，朱某3因病死亡。2013年5月8日，上海市闵行公证处出具（2013）沪闵证字第1029号《公证书》，载明：“根据《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的规定，本处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对受遗赠人朱赬及有关人员（朱某3的妻子程翠红、儿子朱某1、朱某2）进行了询问，现查明如下事实：一、遗赠人朱某3于2013年1月14日因病在上海市闵行区中心医院死亡。二、据遗赠人朱某3的受遗赠人朱赬及继承人程翠红、朱某1、朱某2称，遗赠人朱某3生前未曾与他人签订遗赠扶养协议，但朱某3生前于2012年7月3日立有遗嘱，且该遗嘱经上海市闵行公证处公证[公证书编号：（2012）沪闵证字第3539号]，该遗嘱为遗赠人朱某3生前所立的最后一份有效遗嘱。该遗嘱的主要内容为‘坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋中属于我所有的产权份额，在我故世后，遗赠给朱赬所有。’截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。三、受遗赠人朱赬具有民事权利能力和民事行为能力，并表示愿意接受遗赠人朱某3遗赠的上述财产（即坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋一套产权中的二分之一产权，另二分之一产权属于其妻子程翠红所有）。综上，兹证明遗赠人朱某3的上述财产，为受遗赠人朱赬所有”。2014年5月10日，程翠红（作为卖售人，签约甲方）与朱赬（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海XX有限公司莘凌路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积为40.19平方米，转让价款共计400,000元；甲、乙双方同意，甲方于2014年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2014年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；该合同补充条款（一）约定：如甲方违约，违约行为发生超过三十日，则应全额退还乙方已付房款并支付相当于房屋总价的20%数额违约金给乙方；甲方需继续向丙方支付相关服务费用；如乙方违约，违约行为发生超过三十日，则应以房屋总价的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补，并继续向丙方支付相关服务费用。该合同附件三《付款协议》约定：乙方于2014年5月1日前支付20,000元整作为购房定金给甲方；乙方于2014年5月10日前支付280,000元整作为购房首付房款给甲方；乙方于2014年6月30日前支付100,000元整作为购房房款给甲方。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2014年6月14日，程翠红（作为转让人）、朱赬（作为受让人）向上海市闵行区房地产交易中心提交了系争房屋的《上海市房地产登记申请书》。2019年9月9日，朱赬向程翠红发送微信表示从法律责任上来说，赡养程翠红的系朱赬父亲并非朱赬母亲，所以不存在将程翠红推给朱赬父亲一说，并表示用厨房的矛盾是可以解决的。程翠红回复：“反正我讲什么都没用那我就不必麻烦你们我以房养老我是否有半间房的权利，既然孙子和媳妇都没有义务那这十年来你们一直很好待我十年前怎么不该儿子照顾现在提出是儿子责任？不得不多想为什么？目的是什么？是否房子在你们手里我就没权利收回让我心寒！”。朱赬回复：“奶奶，你的那么多第二代第三代里，说心里话，可能我是最不在乎这套房子的，我到现在自己结婚、买房，除了问朱永平借了15万且已提前还清以外，也没欠过任何人情。我不知道谁给你出的主意，让你来问我讨回房子，但这个人一定情商很低。如果一定要把房子的事跟你养老的事挂钩，那就请对你有赡养义务的三个儿子来跟我讲。其实现在这个状况，你要去条件比较好的养老院，如果钱不够，把高华的房子租出去，补贴一下，都是可以的。再不够，还可以商量。但现在有人真正帮你考虑过吗？到现在，三个儿子的逻辑都是因为我没有得到爸妈好处，我没拿到房子，所以谁拿房子谁负责，这个逻辑成立吗？如果你把我们对你的照顾和关心，看作是取得房子的手段和唯一目的，那我同样很心寒”。程翠红回复：“好，既然这样，我没话可说，因为我没法让死人复活，害我一生到结果由我承担，我不知道会是这个结果，那就看着办。后悔当时为你们省遗产税而将房屋提前给你，没想到你是这样做人”。2019年10月15日，程翠红委托律师向朱赬发送《律师函》1份，要求朱赬在收到律师函之日起七日内向程翠红支付房款400,000元，并向程翠红支付逾期付款的违约金394,340元，否则程翠红将解除和朱赬之间的《上海市房地产买卖合同》。上述《律师函》显示于2019年10月16日签收。2020年3月2日，程翠红以诉称之理由提起诉讼。一审诉讼中，朱赬陈述系争房屋自2010年起一直处于空置状态，并表示从亲情角度考虑，其愿意将系争房屋无偿提供给程翠红居住至程翠红过世。一审法院认为，程翠红系以其与朱赬间存在房屋买卖合同关系作为请求权基础提出主张，朱赬则认为程翠红、朱赬之间的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方系基于赠与的合意完成了产权过户，故本案的争议焦点为程翠红、朱赬就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的性质是赠与还是买卖。从双方签订的合同内容来看，双方明确约定了过户时间和付款时间，即朱赬在过户前应当支付程翠红房款，但从合同的实际履行情况来看，程翠红在朱赬分文未付的情况下，就已将系争房屋过户至朱赬名下，且程翠红亦未提供证据证明其在2014年6月办理过户手续后至2019年间曾向朱赬催讨过房款，该行为明显不符合正常的买卖交易习惯。而根据朱赬提供的公证遗嘱来看，朱某3和程翠红曾分别立下遗嘱表示在故世后要将系争房屋内中所享有的产权份额遗赠给朱赬，且朱赬在朱某3过世后也已接受了朱某3遗赠的系争房屋二分之一产权，虽然程翠红认为其以买卖行为撤销了遗嘱，但程翠红在微信中曾明确向朱赬提出过后悔当时为省遗产税而将房屋提前给朱赬，而程翠红对此也未能给予合理的解释，因此，朱赬主张双方系赠与关系以及双方系通过签订买卖合同的形式以达到完成过户的目的，具有一定的合理性。根据程翠红、朱赬的陈述，双方因程翠红去养老院居住的问题产生矛盾，程翠红于双方产生矛盾后向朱赬发送了《律师函》要求支付房款及违约金，并提起本案诉讼要求解除合同，考虑到双方之间的亲属关系，再结合双方间房屋买卖合同的内容、履行情况以及双方发生纠纷的背景，一审法院对于朱赬所述双方间系赠与合同关系的抗辩意见，予以采信。程翠红、朱赬就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》的真实意思表示系房屋赠与，现系争房屋的产权已变更登记至朱赬名下，程翠红以朱赬未支付房款为由要求解除买卖合同并将房屋产权过户至程翠红名下的请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院认为，本案发生在祖孙之间，虽然双方之间存有纠纷，但双方之间的血缘亲情仍在，尊老爱幼、家庭和睦的人伦常理亦需倡导。现朱赬在诉讼中也表示愿意将系争房屋无偿提供给程翠红居住，故希望朱赬能恪尽子孙之责，尽心照顾程翠红，使老人能安度晚年；也希望程翠红能珍惜亲情，与子孙和谐相处。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，于二○二○年八月二十四日作出判决：驳回程翠红的全部诉讼请求。案件受理费7,300元，由程翠红负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，根据一审法院查明的事实，程翠红在2014年就与朱赬签订了《上海市房地产买卖合同》并将系争房屋过户给朱赬，但直至2019年，在长达近五年时间内，其从未向朱赬催讨过房款，结合程翠红在微信中曾明确表示，其是为省遗产税而将系争房屋提前给朱赬。故本院认定，系争房屋处分过程中不存在真实的对价支付关系，虽然具有买卖合同的外形，但不符合买卖的实质要件，是以虚假买卖合同隐藏了真实赠与合同，系争房屋买卖合同为虚假行为，应认定为无效。对虚伪表示所掩盖的隐藏行为之是否有效，取决于该隐藏行为本身是否符合该行为的生效要件。本案中，虚假买卖合同隐藏的真实赠与行为是双方真实意思表示，系争房屋已经完成了过户登记，发生了物权变动的实际效果，符合赠与的构成要件，且没有可以撤销赠与的情形，应认定为有效。综上，程翠红主张解除合同并将系争房屋产权恢复登记至其名下，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,300元，由上诉人程翠红负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十一月二十五日书记员 章逸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……