河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终7388号上诉人（原审原告）：李素红，女，1969年4月30日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河区。委托诉讼代理人：张卫东、许红军，河南润洛律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：河南洛宁农村商业银行股份有限公司，住所地河南省洛宁县永宁大道，统一社会信用代码91410300416597007H。法定代表人：白朝阳，董事长。委托诉讼代理人：杨凡，该公司职工，特别授权。委托诉讼代理人：王少平，河南向群律师事务所律师，特别授权。原审第三人：郭利军，男，1978年9月28日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。上诉人李素红因与被上诉人河南洛宁农村商业银行股份有限公司、原审第三人郭利军案外人执行异议之诉一案，不服洛宁县人民法院（2020）豫0328民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人李素红及其委托诉讼代理人许红军、被上诉人河南洛宁农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人杨凡、王少平到庭参加诉讼，原审第三人郭利军经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。李素红上诉请求：撤销洛宁县人民法院（2020）豫0328民初1115号民事判决，不得对上诉人所购买的位于瀍河区恒大绿洲64号楼2单元303室的房产予以执行。事实和理由：2018年8月9日，上诉人通过洛阳胜壹房地产经纪有限公司的介绍，而将第三人的、位于洛阳市瀍河区恒大绿洲**楼****的房产，以总价117万元的价格卖给了上诉人。《购房合同》约定，合同签订后由上诉人一次性给第三人郭利军支付购房款80万元，下余37万元，待将房产过户到申请人名下，再一次性付清。由于第三人郭利军是按揭购房，因此在他还欠银行35万元的贷款无力偿还、银行又多次催促的情况下，第三人郭利军又与上诉人再次协商，而要求上诉人在其所欠的37万元购房款中，给他代还银行的贷款；双方又约定，在银行的贷款还清、银行解封的情况下，郭利军再给上诉人办理房产过户手续。合同签订后，申请人先通过银行转账等方式，先后给郭利军支付了80万元购房款。郭利军在收到申请人的首付款后，便将他原来的购房合同、契税收据及房屋的钥匙等，都通过中介公司而交给了上诉人；上诉人一家三口从2018年8月起，即搬入该套住房一直居住至今。期间，上诉人一家所应当缴纳的物业管理费、水费、电费、燃气费、暖气费及停车费等，也全部都是由上诉人所缴纳的；缴纳收据上有时写的是上诉人的名字，有时写的是上诉人丈夫“姚治军”的名字，一直至今。2019年6月，后当洛宁县人民法院在执行农商银行和担保人郭利军的民间借贷纠纷一案时，便查封了上诉人的这套住房。上诉人在见到法院查封的裁定时，便先向洛宁县法院提出了不予执行的申请，后又向洛宁法院提起了执行异议之诉。洛宁法院经审理过后，便以（2020）豫0328民初1115号民事判决书的判决，驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为，洛宁县法院的判决，不但认定事实错误，而且对法律的理解也存在着错误。因此特请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。理由为：《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案来讲:1、在法院查封之前,上诉人便已通过中介公司与第三人郭利军签订了房屋买卖合同,且该合同不但合法有效,且已实际履行。2、在法院查封之前,上诉人一家便早已入住并实际占有。3、房价为117万元,上诉人已付80万元;下余的37万元虽然未付,但第三人郭利军所欠银行的35万元贷款,却是一直由上诉人所代还的,而且上诉人已代第三人偿还了将近3万元,直到现在,每月的贷款仍在由上诉人继续偿还中。4、尽管现在没有办理房产过户手续,但没有办理的原因是在第三人郭利军一方,而与上诉人是没有任何关系的。尽管如此,但一审法院却仍以上诉人的37万元购房款没有支付或不愿意在执行时给执行法院交付、以及没有办理房产过户手续、没有将80万元的购房款交付给银行的监管账户等为由,而驳回了上诉人的诉讼请求,上诉人认为是极不合理的:1、这未付的37万元(减去所还银行的部分贷款后,实际还欠银行贷款34万多元)，是郭利军约定由我给他偿还银行贷款的，如果让我将这下余的34万元再交给一审法院，那么银行的贷款还要不要？由谁来继续还？在第三人郭利军没有能力偿还的情况下，仍要上诉人继续给银行偿还，这岂不是又要让上诉人重复支付34万多元吗？这肯定是不合理的。2、这80万元的购房款没有交给银行监管账户的原因，主要是由于第三人郭利军急于用钱之故；如果不是人家急于用钱，也是根本不会卖房的。另外，也由于这套房产是开发商所刚刚交付的，按照惯例房子是在交付一年之后才能办证的。如果上诉人将该80万元购房款交给银行的监管账户、而在房管部门又不能及时办证、第三人郭利军又在急于用款的情况下，郭利军是根本不会同意的。因此这80万元购房款没有交给银行监管账户的原因，也是在郭利军一方，与上诉人是没有任何关系的。3、未办理房产过户手续的原因，责任完全也是在第三人郭利军一方，而非“买受人自身原因”，这与上诉人有何关系？为此，上诉人特予上诉，请二审法院受理后，依法支持上诉人的上诉请求。另补充：一、一审认定上诉人未足额支付购房款的事实是错误的；二、上诉人不存在涉案房屋未办理过户登记的过错。河南洛宁农村商业银行股份有限公司答辩称：1、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应当维持，2、从上诉人李素红提供的证据显示，不能排除上诉人串通第三人妨碍执行的合理怀疑。郭利军未到庭陈述意见。李素红向原审法院起诉请求：1、判令不予执行郭利军名下洛阳市瀍河区恒大绿洲64号楼2单元303室房产；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2018年8月9日，原告李素红、第三人郭利军和洛阳胜壹房地产经纪有限公司三方签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0015484），合同约定：第三人郭利军将位于洛阳市瀍河区恒大绿洲64幢2单元303号房产转让给原告李素红，房产转让总价款为117万元，买方以按揭贷款方式付款，于2018年8月31日前支付首付款80万元至贷款银行监管账户；预计贷款金额37万元，买卖双方须积极配合，到银行办理贷款审批手续。之后，原告李素红入住该房产。在洛宁农商行申请执行张俊平、郭利军、曲建涛、李清苹金融借款合同纠纷一案中，我院于2019年6月11日对登记在被执行人郭利军名下的涉案房产予以查封，并在涉案房产处张贴(2019)豫0328执214号查封公告。原告李素红以涉案房产有其购买所有为由向我院提出执行异议，执行过程中得知，原告尚有余款37万元未支付给被执行人郭利军，我院多次通知原告将剩余款项打入法院指定账户，原告以房产未办理过户为由拒绝交付执行。另查明：涉案房产未办理不动产产权证书。原审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告李素红是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“执行异议之诉”的规定，原告李素红应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。针对原告李素红是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析如下：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告李素红并未付清全部购房款，且未按照合同约定的付款方式将首付款80万元支付至贷款银行监管账户，没有办理解押、过户，重新办理抵押、贷款手续，对于未办理过户登记原告自身是存在过错；且原告也未按照法院通知，将剩余价款交付执行。二、虽然原告李素红、第三人郭利军和洛阳胜壹房地产经纪有限公司三方签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中双方争议的房屋系不动产，其物权的设立、变更、转让均应当办理登记手续。登记的意义在于物权的公示、公信。涉案房屋并未办理登记手续，其物权未发生变动，不能产生物权变动的效力，原告李素红享有的是依据房屋买卖合同对第三人郭利军的债权请求权，该请求权不足以排除强制执行的民事权益。综上，故原告的诉讼请求，本院不予支持。诉讼中原告申请追加邮政银行西工区支行参加诉讼，理由不足，不予追加。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告李素红的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李素红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李素红提交证据如下：证据一、《个人购房/购车借款及担保合同》，该合同是由郭利军交付给上诉人，证明方向：1、郭利军购买恒大绿洲64-2-303房屋贷款580000元，并以此房抵押；2、抵押人是郭利军、抵押权人是中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行，担保人是恒大地产集团洛阳有限公司；3、贷款期限自2016年4月22日至2043年4月22日止。证据二、《房屋记载表》，证明方向：1、郭利军购买恒大绿洲64-2-303房屋预告登记；2、银行抵押预告登记。3、银行对恒大绿洲64-2-303房屋执行款项有优先受偿权。证据三、《中国邮政储蓄银行个人贷款还款单》，是由郭利军交付给上诉人，证明方向：李素红2018年8月购买郭利军房屋时郭利军偿还贷款本金200996.83元，尚余379003.17元，李素红未支付郭利军购房款370000元为银行贷款。证据四、1、结婚证，2、转账短信，3、账户对账单，证明方向：李素红是恒大绿洲64-2-303房屋银行贷款债务人，已足额支付郭利军的购房款。证据五、《告知函》，是由洛阳恒大绿洲房地产公司提供，证明方向：1、2020年3月恒大地产集团洛阳有限公司才具备对恒大绿洲64-2-303房屋办理不动产登记的条件。2、李素红不存在对恒大绿洲64-2-303房屋未办理过户登记具有过错。被上诉人河南洛宁农村商业银行股份有限公司质证意见如下：对证据一的真实性无异议，证明方向也无异议，证据二真实性和证明方向均无异议，对证据三的真实性无异议，但对证明方向有异议，该证据不能够证明李素红未支付37万元为银行贷款，不能证明上诉人的证明方向，因为在一审审理过程中，李素红没有向法庭提供已经支付给郭利军80万元的首付款的有效证据，同时也不能够证明李素红下欠的其他款项就是中国邮政银行的这笔37万元的贷款，对证据四结婚证的真实性无异议，对转账短信、账户对账单的真实性有异议，该证据四的证明方向有异议，该证据不能证明李素红是争议的房屋银行贷款债务人，不能够证明已经足额的支付了郭利军的购房款，我们的依据是在一审期间李素红向法院提交的邮政银行贷款变更申请表，借款人的信息仍然是郭利军，但是申请的事项是指定账户还款，申请的理由是郭利军的卡被冻结，申请人指定姚治军账户偿还月供，我们认为该申请表足以证明银行的借款人仍然是郭利军，并没有变更为姚治军，姚治军仅仅是使用郭利军的银行账户偿还月供。对证据五的告知函真实性有异议，该告知函并没有加盖恒大地产的公章，根据李素红、郭利军以及中介公司签订的预约买卖和居间服务合同约定：当时有李素红将80万元首付款支付到贷款银行的监督账户，有银行审核后向其发放的贷款37万元，但是李素红没有将80万元支付给银行，导致双方的解押以及重新贷款无法履行，李素红有明显的过错。本院认定的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，案外人在对涉外不动产具有物权或者享有物权期待权的情况下能够排除执行。本案所涉房产的不动产物权权属未登记在上诉人李素红名下，其对案涉房产不具有不动产物权。虽然上诉人李素红与原审第三人郭利军以及洛阳胜壹房地产经纪有限公司三方签订有《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，且上诉人李素红主张其向郭利军方已支付80万元购房款，剩余房款（按揭贷款）其作为实际还款人正在按期偿还，但《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》载明其性质为预约买卖合同关系，且案涉房产仅进行过预告登记，未进行过不动产物权的权属登记，本案不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的能够享有不动产物权期待权的条件，故原审法院根据本案案情作出原审判决并无不当。综上所述，李素红的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6455元，由上诉人李素红负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十一月二十日法官助理白璐书记员马晓青