四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1537号 原告:攀枝花市洋亿物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市**人民街****，统一社会信用代码：91510402588362255A。 法定代表人：罗长雄，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵康锡，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：巫正坤，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：××。 被告：焦洋，男，1978年12月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 被告：姚守艳，女，1974年2月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原告攀枝花市洋亿物业服务有限公司（以下简称洋亿物业公司）与被告焦洋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案。诉讼中，原告洋亿物业公司申请追加姚守艳为本案共同被告参加诉讼，符合法律规定，本院予以准许。本院于2019年4月30日作出民事裁定，裁定驳回洋亿物业公司的起诉。洋亿物业公司不服裁定，上诉至四川省攀枝花市中级人民法院，四川省攀枝花市中级人民法院于2019年12月17日作出（2019）川04民终1397号民事裁定，指令本院审理，本院于2020年5月26日重新立案，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告洋亿物业公司的委托诉讼代理人赵康锡到庭参加诉讼。被告焦洋、姚守艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洋亿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费2678.64元、垃圾处理费174元、违约金6991.25元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告洋亿物业公司向本院申请增加诉讼请求，要求被告姚守艳与被告焦洋对物业费、垃圾清运费、违约金承担连带责任。事实和理由：被告购买位于攀枝花市东区××号，面积为102.63平方米的房屋。2012年6月29日，原、被告签订了《前期物业管理协议》，合同约定：物业费0.9元∕平方米∕月，垃圾处理费不包含在内；逾期缴纳物业费的，从逾期之日起超过30日的按应缴费用每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务直至2016年12月31日，并代被告支付了每月6元的垃圾处理费，但被告从2014年7月31日起至今就没有支付物业费，也没有向原告支付为其代付的垃圾处理费。经原告多次书面和口头催讨，被告仍未支付任何费用。 被告焦洋、姚守艳未作答辩，亦未提交证据。 原告洋亿物业公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据： 1.《前期物业管理协议》、天骄名城业主入住登记表、《攀钢日报》、房屋信息摘要表一份，拟证明被告与原告于2012年6月29日形成物业服务合同关系，根据合同约定二被告应该依约向原告支付物业费；案涉物业于2012年6月29日已交付给二被告；于2012年6月25日攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司登报通知二被告收房并通知物业费为每平方米0.9元，每户垃圾清运费为6元每月； 2.发票四张，拟证明原告支付了2014年（具体几月不清楚）至2016年12月31日期间天骄名城A区的垃圾清运费，二被告应当向原告偿还代为支付的垃圾清运费； 3.证明二份，拟证明原告于2012年3月1日至2016年12月31日期间一直在为天骄名城A区进行物业服务，原告依约履行合同的义务，但被告未按时支付物业费，2016年8月及9月原告与攀枝花市东区瓜子坪街道办事处、攀北社区居委会、攀枝花市东区天骄名城小区业委会逐一到小区每家每户进行催收物业费，被告至今仍未向原告支付物业费； 4.关于退出天骄名城A区物业管理的申请，拟证明2016年12月6日原告经天骄名城小区业委会同意后退出该小区终止物业服务，并通知了物业费的退费缴费事宜，明确表示将通过法律程序依法追缴被告所拖欠的物业费； 5.承诺书一份，拟证明被告焦洋将房子转让后并没有通知原告，也没有将继受人签订的承诺书交给原告，被告焦洋应当对房子转让后的物业费承担连带责任； 6.发票两张，欠费通知书两张，拟证明被告只支付到2014年7月31日止的物业费，原告在2015年10月3日和2016年8月23日向被告催收过物业费，但被告至今未向原告支付2014年8月1日至2016年12月31日期间的物业费及垃圾清运费。 本院对原告提交的证据的真实性、合法性以及与案件事实的关联程度、证据之间的联系进行综合审查判断，对证据1、2、3、4、6的证明力予以确认，对证据5的真实性予以确认，对其证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月29日，洋亿物业公司（甲方）与焦洋、姚守艳（乙方）签订了《前期物业管理协议》，双方约定：乙方（业主）委托甲方对天娇名城小区实行前期物业管理服务；前期物业管理是自房屋出售之日起至业主委员会成立前依据《物业管理条例》及相关法律、行政规章与物业管理企业签定的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理；乙方应于本物业甲方首次公告通知接房之日起交纳物业管理服务费用（对无故未接房的，从甲方公告通知接房截止日的第二日开始计收）。物业管理服务费用收费标准：住宅由乙方按所拥有房屋建筑面积0.9元／平方米·月向甲方缴纳。乙方以预缴形式交纳费用，六个月一缴，业主和物业使用人应于每半年第一月十日前履行交纳该半年的物业管理服务费用的义务；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费，并负有向受让方告知及要求遵守本协议，否则乙方对受让方的物业管理服务费及相关费用的交纳承担连带责任；物业管理服务费的开支不含委托代收的环卫垃圾清运处置等其他代收费用，代收的环卫垃圾清运处置费每一年缴一次；受相关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（物业管理服务费用不含代收代缴费用），收费标准参照当地主管部门的有关标准执行，损耗按乙方或物业使用人的使用量进行合理的分摊。在《前期物业管理协议》中双方还就双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等进行了明确约定。同日，焦洋向洋亿物业公司出具《承诺书》，声明同意接受洋亿物业公司对天娇名城小区实施的合法管理，按规定缴纳物业服务的有关费用。2012年3月1日至2016年12月31日期间，洋亿物业公司入驻天娇名城小区Ａ区为该小区提供物业服务。2012年6月25日，攀枝花市天娇房地产开发有限责任公司通过《攀钢日报》通知天娇名城6、7、8号楼业主办理交房手续。2012年6月29日，焦洋、姚守艳接收了案涉房屋。2014年1月20日至2016年4月7日期间，焦洋、姚守艳系攀枝花市**刘家湾路********房屋登记的所有权人，因焦洋、姚守艳离婚分割财产，2016年4月8日至2016年12月31日期间，姚守艳，姚守艳系攀枝花市**刘家湾路********房屋登记的所有权人。花市东区××路××号××幢××单元××号××小区的物业，房屋建筑面积为102.48平方米。2015年至2016年期间，洋亿物业公司多次向焦洋催收物业管理费。焦洋、姚守艳均未向洋亿物业公司交纳2014年8月1日至2016年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费。 本院认为，焦洋、姚守艳与洋亿物业公司系基于焦洋、姚守艳委托洋亿物业公司对位于攀枝花市东区××路××号××幢××单元××号的房屋进行物业管理而签订的《前期物业管理协议》。物业服务企业收。物业服务企业收取物业费的相对人应当是其从事物业服务的物业管理区域内的业主或与业主约定交纳物业服务费的物业使用人，业之间存在物业服务合同关系，依据法律规定或合同约定受物业服务合同约束的相对方，且物业服务企业应当区别不同物业的性质和特点，由业主与物业服务企业在合同中的约定收取物业服务费。洋亿物业公司按照《前期物业服务协议》的约定为天娇名城小区业主提供了物业管理服务，其有权向小区业主即小区房屋的所有权人或与业主约定交纳物业服务费的物业使用人收取物业服务费。在2014年7月31日至2016年4月7日期间，焦洋、姚守艳系攀枝花、姚守艳系攀枝花市**房屋登记的所有权人，签订了的《前期物业管理协议》，焦洋、姚守艳应该按照合同约定履行支付物业服务费的义务。2016年4月8日至2016年12月31日期间，姚守艳系攀枝花，姚守艳系攀枝花市**刘家湾路********房屋登记的所有权人，同约定履行支付物业服务费的义务。在此期间，焦洋不再是天娇名城小区的业主，但其并非将案涉房屋转让他人，而是因焦洋、姚守艳离婚分割财产致焦、姚守艳离婚分割财产致焦洋不再是攀枝花市**房屋的所有权人，守艳承担连带支付物业服务费的情形，故焦洋不应与姚守艳承担连带支付物业服务费的责任。2014年7月31日至2016年4月7日期间，基于《前期物业管理协议》的约定产生的物业费、违约金系焦洋、姚守艳的共同债务，依法应由焦洋、姚守艳连带承担。2016年4月8日至2016年12月31日期间，基于《前期物业管理协议》的约定产生的物业费、违约金应为姚守艳的个人债务，应由姚守艳个人承担，焦洋不应与姚守艳承担连带责任。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”，故，洋亿物业公司主张焦洋、姚守艳连带支付从2014年7月31日至2016年12月31日期间物业服务费2678.64元，但洋亿物业公司提交的证据不足以证明其事实主张，应当承担不利后果，本院依法确认为焦洋、姚守艳连带支付从2014年7月31日至2016年4月7日期间物业服务费1869.24元（102.48平方米×0.9元／平方米·月×20月＋102.48平方米×0.9元／平方米·月÷30天×8天），由姚守艳支付从2016年4月8日至2016年12月31日期间物业服务费809.4元（2678.64元-1869.24元）；洋亿物业公司主张焦洋、姚守艳连带支付垃圾处理费174元，但洋亿物业公司未提交其代收代缴垃圾处理费的相关证据，不能证明其向业主收取垃圾处理费有合法依据，洋亿物业公司应自行承担不利的法律后果，故洋亿物业公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。洋亿物业公司主张焦洋、姚守艳连带支付违约金6991.25元，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对洋亿物业公司主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费总金额的10%交纳，即：焦洋、姚守艳连带支付违约金187元，姚守艳支付违约金81元，超出部分，本院不予支持。焦洋、姚守艳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提出抗辩，视为其对所享有的诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由焦洋、姚守艳自行承担，本院依法可缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《物业管理条例》第六条第一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下： 一、焦洋、姚守艳于本判决生效之日起十日内一次性连带支付攀枝花市洋亿物业服务有限公司2014年7月31日至2016年4月7日期间的物业服务费1869.24元、违约金187元，共计2056.24元； 二、姚守艳于本判决生效之日起十日内一次性支付攀枝花市洋亿物业服务有限公司2016年4月8日至2016年12月31日期间的物业服务费809.4元、违约金81元，共计890.4元； 三、驳回攀枝花市洋亿物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费600元，共计650元，由焦洋、姚守艳连带负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  杨定涛 审 判 员  何春丽 人民陪审员  周 婷 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  杨 博