广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9035号上诉人（原审被告,反诉原告）：张采芬，女，汉族，1983年3月4日出生，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码441************042。委托诉讼代理人：郑贺，张采芬丈夫。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：崔建强，男，汉族，1973年9月5日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区************，公民身份号码610************015。委托诉讼代理人：卢泓瑜，崔建强妻子。上诉人张采芬因与被上诉人崔建强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2020)粤0606民初5807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。张采芬上诉请求:1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判崔建强向张采芬双倍返还定金40000元，并向张采芬支付利息（利息以40000元为基数从2019年12月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算至实际清偿之日）；3.本案一、二审诉讼费由崔建强承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、支付8万元定金并非办理按揭申请的前提条件，一审法院对合同的理解有误。从合同约定来看，附件第3条转按付款的第（1）点中，约定买卖双方须于签署本合同后60天内到相关银行办理转按手续，包括但不限于提供资料、签署有关文件/合同等。合同签订时间为2019年10月13日，根据合同约定，双方应在2019年12月12日前申请按揭。虽然在该格式条款约定“签署本合同时支付10万元定金”，但对于定金的具体支付时间，已在合同备注条件中手写作出变更。合同第十八条手写约定：“买方于2019年10月15日前支付卖方定金2万元，2019年12月15日前支付定金尾款8万元。”格式条款与手写约定不一致的，应适用手写的约定。从实际履行过程来看，双方并没有以支付8万元作为申请按揭的前提条件。定金其实也只是房款的一部分，且在合同中已明确了支付时间，不能将支付定金推定为办理按揭的前提条件。一审判决将支付8万元定金推定为办理按揭的前提条件，并认为办理按揭手续的起算时间相应顺延没有事实和法律依据，是对合同的错误理解，更违背了合同当事人的真实意思表示。从时间的先后顺序来看，按揭申请与8万元的支付是有先后履行顺序的，办理按揭申请时间在先，8万元定金支付在后，而不是支付了8万元之后其他手续再顺延。二、崔建强没有在约定的期限内配合办理转按揭申请手续，违反了先履行义务，违约方为崔建强。实际履行过程中，崔建强没有配合提供齐全的按揭申请资料。崔建强在一审中提供微信资料，拟证明其于2019年12月10日向中介公司员工“某某”发送了户口本、银行卡照片，于2019年12月15日发送了户口本内页。但据张采芬与按揭公司工作人员的微信聊天记录显示，崔建强截至2019年12月17日仍然没有提供齐全的按揭申请所需资料，已经超过了合同约定的最后申请期限。正是由于崔建强违反了先履行义务，才导致张采芬没有向其支付剩余定金，更导致合同无法继续进行。因此，崔建强才是违约方，张采芬并非违约方。退一步讲，即使法院认为张采芬未及时支付定金存在违约责任，崔建强未及时提供资料申请按揭同样也应当承担相应违约责任。崔建强辩称，一、崔建强已经按照合同约定履行相关义务，至于银行是否批准贷款与崔建强无关，向张采芬提供办理按揭的资料是崔建强在涉案合同履行过程中在房产过户之前的主要义务，崔建强已经分别在2019年10月22日和12月15日将所有办理按揭的资料提交给张采芬和中介公司，崔建强已经完全履行协助张采芬办理银行按揭手续的义务，所以崔建强不存在违约行为。相反，张采芬应依照合同约定在2019年12月15日前支付剩余的8万元定金，其拒绝支付，已构成违约。二、合同附件约定了办理按揭的条件是张采芬支付10万元定金，尽管合同手写部分对定金的支付作了变更，推迟了定金给付时间，但是根据合同权利义务相对等原则，张采芬办理银行按揭的时间应当顺延至其支付10万元定金之日，尽管如此，崔建强亦按照未延期的期限提供了按揭资料给张采芬。三、从房屋交易习惯和日常生活习惯看，任何合同均是支付完定金后才继续后面流程，定金的支付是合同成立合同履行的基础，张采芬连定金都不愿意支付，缺乏诚意。张采芬因征信问题被拒绝贷款导致无能力支付定金，便将责任转移至崔建强。因此，张采芬的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。崔建强向一审法院提出诉讼请求：1.崔建强、张采芬签订的《房屋买卖合同》于2020年1月14日解除；2.张采芬支付违约金125000元，并从2020年1月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至实际清偿之日止；3.本案诉讼费用由张采芬负担。张采芬向一审法院提出反诉请求：1.崔建强向张采芬双倍返还定金40000元；2.崔建强向张采芬支付利息（利息以40000元为基数从2019年12月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；3.本案诉讼费用由崔建强负担。一审法院认定事实：佛山市顺德区****房产的权属登记人为崔建强。2019年10月13日，崔建强、张采芬在房地产佛山市诚峰房产代理有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.崔建强将其位于佛山市顺德区****办事处龙眼村委会伦桂路1号博澳城5区2座801的房产出售给张采芬，成交价格为1250000元，交易税费、土地出让金以及房改房公用面积分摊费用（如有）由张采芬承担；3.中介方已促成买卖双方订立合同，崔建强、张采芬需于签订本合同之日分别向中介方支付服务费18750元；4.崔建强不能按约定将物业出售给张采芬或因违约导致无法将物业出售给张采芬的，应当向张采芬支付全部已收款项的双倍或该物业成交价的10%作为违约金；5.崔建强逾期交房屋或者未能按期履行合同约定的其他义务，每逾期一天按物业成交价的千分之一支付违约金，逾期30天张采芬可以不再购买该物业，崔建强应当向张采芬支付全部已收款项的双倍或该物业成交价的10%作为违约金；6.张采芬不能按约定买入物业或因违约导致无法买入物业的，应向崔建强放弃追讨已支付款项或该支付物业成交价的10%作为违约金；7.张采芬逾期支付楼款，每逾期一天按未付楼款金额的千分之一支付违约金，张采芬未能按期履行合同约定的其他义务，每逾期一天按物业成交价的千分之一支付违约金，逾期30天崔建强可以不再出售该物业，张采芬应向崔建强放弃追讨已支付款项或支付该物业成交价的10%作为违约金。合同附件约定：1.楼款付款方式为转按付款，张采芬需于合同签订当日向崔建强支付定金100000元，买卖双方需于合同签订后60日内到银行办理转按手续，包括但不限于提供资料、签署文件/合同等；2.首期款为375000元（含定金），应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；3.购房余款875000元应在交易过户完成并办妥他项权证登记后，由按揭银行扣除崔建强所欠款项后直接支付至崔建强账户。银行贷款与张采芬申请贷款额之间的差额，由张采芬于交易过户完成当天（以付清买卖双方交易税费并过户为准）支付给崔建强。交易手续应于2020年1月31日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。同时，《房屋买卖合同》第十八条对合同条款及附件内容的修改或补充处，双方约定：1.崔建强同意张采芬于2019年10月15日前提供征信证明及银行流水给按揭公司，核算张采芬是否具备资格向银行申请购买该房屋贷款，如审核不通过则该合同无效；2.如审核通过该合同顺利进行，张采芬于2019年10月15日前支付定金20000元，2019年12月15日前支付定金尾款80000元。2019年10月15日，张采芬向崔建强支付了涉案房屋的购房定金20000元。后张采芬因需办理按揭贷款需要，自2019年10月19日起多次通过其本人或中介公司员工的微信与崔建强沟通，要求崔建强提供相关资料。崔建强于2019年12月10日向中介公司员工“某某”发送了户口本、银行卡照片，于2019年12月15日向中介公司员工“某某”发送了户口本内页。2019年11月9日，中介公司员工“某某”受崔建强委托询问张采芬何时可以给首付款，张采芬回应称：“今天那边才回复我要下周才能过户，但不确定具体那天，我拿到钱了会先给你说的”。2019年12月15日，崔建强的妻子向中介公司员工“某某”发送微信，要求中介公司代为通知张采芬：“合同写明15号给剩余8w，如果在今天24时前我方没有收到定金，合同将可以视为买方张小姐根本性违约，解除买卖合同，请中介方通知买方张小姐。另外，我方16号将把5区2座801室进行重新买卖”，“请转知买方张，卖方一定要求按合同进行，现在是15号21：26分，目前还没有收到定金剩余8W”。2019年12月16日，崔建强的妻子再次向中介公司员工“某某”发送微信，要求中介公司代为通知张采芬：“合同写明15号交付剩余定金8W，截止到16号9:20，我方还没有收到买方张小姐定金，并且，我方已在15号晚上发户口本资料到中介方，在权利义务对我方无法保障情况下，现在最后通知：今天（16号）下午17：30之前我方还是没有收到剩余定金，将单方解除买卖合同”，“房屋买卖合同已在2019年10月13日签定，于2019年10月15日生效，其中，14日和15日已经给买方张小姐处理按揭审核事宜，并且，15日买方已给定金2W，同时，规定同年12月15日支付定金8W，截止目前16号18:25为止买方还没有支付剩余8W，按合同约定买方已造成违约，请中介方与买方张小姐沟通解除合同事宜，我方将保留追究买方造成我方损失的权利”。根据张采芬庭审中提交的交易经过说明可知，“某某”已分别于2019年12月15日、2019年12月16日将崔建强的上述通知传达给张采芬。2019年12月23日，崔建强的妻子与张采芬互相添加微信好友，张采芬向崔建强的妻子发生消息，称：“我们从开始没有故意拖延时间，刚开始确实因为还没收到钱担心不能准时给你，所有想通过中介与你沟通是否能给点时间，后来中介回复和与你通电话说无法再通容时间，然后我们也在想办法。后来就因为沟通上出现问题导致发生了不愉快，现在我和我老公商量一下，我们可以去中介签终止合同，不想耽误你的时间”。崔建强的妻子回复：“好的”。2020年1月12日，张采芬的丈夫向崔建强发送短信，称：“我老婆的意思是先把转按的事定下来，我们马上配合下一步，不然一直这样拖下去对大家都不好，我们也找了几个按揭公司说要压身份证原件，但因为你说的原因不能提供这个有点头疼，或者你看看能不能找个可以给高首付的买方，我们的情况也跟你说了，我们没有那么多钱，所以才申请低首付。”崔建强回应称：“周五中介不是说找了一家不用押身份证，总费用2W最多，你们考虑清楚吧”，“我这边也是等到14号，到15号是逾期30天，只能是按合同行使了”。2020年1月16日，崔建强的妻子向张采芬发送微信消息，告知张采芬：“从12月15日支付剩余定金8W截止到今天已经逾期超过30天，根据签定的《房屋买卖合同》第十二条第二项的约定，我方正式通知你合同单方解除”。同日，崔建强还向张采芬的丈夫发送短信，正式通知张采芬解除合同。以上事实，还有一审法院开庭笔录在卷佐证。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，崔建强、张采芬之间的房屋买卖合同关系合法有效，受法律保护。本案的争议焦点为合同的违约方是何人，对此一审法院认定如下：《房屋买卖合同》的附件中对购房款的结算方式进行了约定，约定采取转按揭的方式购房，张采芬需先向崔建强支付定金、首期款（含定金），再以贷款的方式结清尾款，贷款不足部分由张采芬补足。同时，合同的补充协议处对合同的生效条件和定金的给付时间进行了约定，该补充约定的内容合法有效，对双方有法律约束力。故按补充约定的内容，合同的生效条件为买方于2019年10月15日前向卖方支付定金20000元，合同生效后的定金给付时间为2019年12月15日支付剩余定金80000元。后张采芬于2019年10月15日向崔建强支付了定金20000元，崔建强、张采芬也按合同的约定采取了前期的贷款准备工作，合同的生效条件已经成就，自张采芬支付定金20000元之日起涉案《房屋买卖合同》就已发生法律效力。根据已生效的《房屋买卖合同》，张采芬还需于2019年12月15日前支付剩余定金80000元，但经崔建强多次催收，张采芬均未支付该款项，已构成违约，崔建强要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《房屋买卖合同》的解除时间为崔建强正式通知张采芬合同解除之日，为2020年1月16日。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”涉案《房屋买卖合同》同时约定了定金和违约金，崔建强要求张采芬支付违约金125000元（总购房款的10%）符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持。张采芬违约导致合同解除，其要求崔建强返还定金理据不充分，一审法院不予支持。但崔建强要求计收违约金，张采芬已支付的定金应当退还，双方互负给付义务，经抵扣张采芬还需向崔建强支付违约金105000元（125000元-20000元）。违约金已属于张采芬逾期履行合同义务承担的违约责任，崔建强要求就违约金再计收利息加重了张采芬的负担，亦无法律依据，一审法院不予支持。对于张采芬提出崔建强违约在先的抗辩意见。《房屋买卖合同》的附件中约定张采芬需于合同签订之日一次性支付定金100000元，崔建强、张采芬在合同签订之日起60日内办理银行贷款手续，由此可以推断双方约定办理银行贷款手续的前提条件为张采芬足额支付全部定金100000元。后合同的补充协议部分对合同的生效条件和定金的给付时间均进行了更改，推迟了定金的给付时间。同理，崔建强配合办理的银行贷款手续的起算时间，也应当顺延至张采芬完全履行定金给付义务之日，才更为符合日常生活经验和双方约定的本意。故一审法院对张采芬的该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、崔建强与张采芬于2019年10月13日签订的《房屋买卖合同》于2020年1月16日解除；二、张采芬于判决发生法律效力之日起十日内向崔建强支付违约金105000元；三、驳回崔建强的其他诉讼请求；四、驳回张采芬的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为8025元（崔建强已预交），由崔建强负担1284元，张采芬负担6741元，张采芬于判决发生法律效力之日起十日内向崔建强支付。案件反诉受理费减半收取为405.86元（张采芬已预交），由张采芬负担。本院二审期间，张采芬向本院提交三份新证据：证据（一）按揭公司工作人员与张采芬的微信聊天记录，拟证明张采芬早已提交齐全按揭资料，但崔建强直到2019年12月17日仍未向按揭公司提交齐全按揭资料；证据（二）中介公司工作人员陈某与张采芬的微信聊天记录，拟证明经多次催促，崔建强拒不向按揭公司提供按揭申请必要资料户口本。直至2019年12月17日下午崔建强才将其户口本的本人页发送给中介公司工作人员，但其户头页一直没提供给中介公司或按揭公司，才导致按揭申请无法进行，导致合同其他交易手续无法履行；另，崔建强违反合同约定，以支付8万元定金作为提交按揭材料的前提条件，拒不提供按揭资料；证据（三）崔建强与中介公司工作人员某某的微信聊天记录，拟证明2019年12月12日，张采芬通过中介方明确告知崔建强，根据合同约定，提交齐全资料申请按揭义务在先，其他事项履行在后，并要求其提供相关资料做按揭审核，但崔建强违反合同约定，在其未履行先合同义务的情况下，要求一手交钱，一手交资料。崔建强的行为已违反合同约定，也违反先履行义务。崔建强质证称，对上述证据的三性不予认可。崔建强向本院提交了如下两份新证据：证据（一）张采芬及其配偶的征信报告，拟证明张采芬因征信问题无法通过按揭贷款审核；证据（二）崔建强与中介公司工作人员沈某某的微信聊天记录，拟证明崔建强在合同履行过程中不存在违约行为，崔建强不与按揭公司对接。张采芬质证称，对证据一的真实性予以认可，不认可其合法性、关联性；对证据二的真实性、合法性予以认可，但关联性有异议。经审查，鉴于各方提供的微信聊天对象未出庭作证，且无其他旁证，故无法核查其真实性，故本院对上述微信聊天记录的真实性不予认可。另征信报告与本案无关，亦非必要证据，本院不予确认。另，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人张采芬与被上诉人崔建强的诉辩意见，本案的争议焦点是：涉案合同的违约方。张采芬上诉主张崔建强未在约定的期限内配合办理转按揭手续，构成违约；张采芬支付定金8万元并非按揭申请的前提条件。本院经核查认为，涉案合同第十八条就合同的效力及履行以手写方式作了补充约定：“1.崔建强同意张采芬于2019年10月15日前提供征信证明及银行流水给按揭公司，核算张采芬是否具备资格向银行申请购买该房屋贷款，如审核不通过则该合同无效；2.如审核通过该合同顺利进行，张采芬于2019年10月15日前支付定金20000元，2019年12月15日前支付定金尾款80000元。”后张采芬于2019年10月15日支付20000元定金，依照约定涉案合同已生效，张采芬应于2019年10月15日前支付剩余定金，但张采芬经崔建强多次催告，仍未依约支付，构成违约，应承担相应违约责任。张采芬主张支付剩余定金80000元并非按揭申请的前提条件，崔建强未依约配合办理转按揭手续，构成违约。经核查，根据涉案合同附件第3条转按付款的约定可知，崔建强应当在张采芬支付剩余定金后配合办理转按揭手续，这亦符合二手房交易习惯和日常生活经验。现张采芬支付定金的时间顺延，崔建强配合办理转按揭手续的时间亦应当顺延，且崔建强提交资料并未迟延。故张采芬关于崔建强未依约配合办理转按揭手续的主张不能成立，本院不予支持。综上，张采芬的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张采芬的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人张采芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月十日法官助理 黄宗宗书 记 员 卢瑶璇