重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异262号案外人：黄金金，女，1986年2月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯豪亮，北京市君泽君律师事务所律师。申请执行人：北京初拾科技发展中心（有限合伙），主要经营场所北京市海淀区高梁桥斜街59号院5号楼404-14室，统一社会信用代码91110108MA01FYQ67X。执行事务合伙人：北京言曳科技有限公司（委派郭军为代表）。被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110115802942809G。法定代表人：焦青，执行董事。被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110000102344920Y。法定代表人：焦青，执行董事。被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼****，统一社会信用代码91110108746708814T。法定代表人：焦青，执行董事。在本院执行北京初拾科技发展中心（有限合伙）（以下简称初拾科技中心）与北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人黄金金对执行位于北京市海淀区XX桥X街59号院6号楼5层2单元519号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人黄金金称，本人于2012年12月12日与锦绣房地产公司签订购房合同，购买了位于北京市海淀区XX桥X街59号院6号楼5层2单元519号房屋，建筑面积47.18平方米，总成交金额1,XXX,X80元。本人已支付全部购房款，并于2013年1月入住。因锦绣房地产公司原因导致上述房屋被查封，无法办理过户登记，本人对此并无过错。综上，请求法院中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。本院查明，中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（原中国东方资产管理公司重庆办事处，以下简称东方资产公司）与锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案，本院在诉讼中于2014年10月24日以（2014）渝五中法民初字第00876-1号民事裁定及协助执行通知书，保全查封了锦绣房地产公司包括证号为京海国用（2004出）字第3XX9号在内的土地使用权。2015年10月24日，本院作出（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决，判决：一、锦绣房地产公司于判决生效之日十日内偿还东方资产公司借款本金16,327,600元；二、锦绣房地产公司于判决生效之日十日内偿还东方资产公司利息；三、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、东方资产公司有权在判决第一、二项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1673**、第1673XX、第1673XX的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2011）第00XX1号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；五、东方资产公司有权在判决第一、二项所列债务金额范围内就长业房地产公司坐落于北京市海淀区东升乡XX寺现代商场西区地下四层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。锦绣房地产公司不服该判决，向重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）提起上诉。重庆高院于2016年10月24日作出（2016）渝执保49号执行裁定及协助执行通知书，对包括上述土地使用权在内的相关房地产进行续查封。同年10月26日，重庆高院作出（2016）渝民终291号民事判决，判决：一、维持重庆市第五中级人民法院（以下简称五中院）（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第一项；二、撤销五中院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第二、第三、第四、第五项；三、锦绣房地产公司于判决生效后十日内偿还东方资产公司利息；四、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第一、第三项债务承担连带清偿责任；五、东方资产公司有权在前述第一、第三项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1673**、1673XX、1673XX的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2011抵）第00XX1号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；六、东方资产公司有权在前述第一、第三项所列债务金额范围内就长业房地产公司坐落于北京市海淀区东升乡XX寺现代商场西区地下四层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未履行上述生效民事判决确定的义务，东方资产公司向本院申请强制执行。在执行过程中，东方资产公司将上述民事判决所确定债权转让给初拾科技中心。经初拾科技中心提出申请，本院于2019年3月18日作出（2019）渝05执异72号执行裁定，裁定变更初拾科技中心为本案申请执行人。另查明，2012年12月12日，锦绣房地产公司（出卖人）与黄金金（买受人）签订编号为XF3XXX08的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得坐落于海淀区头堆村XX花园一期工程A区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证号为京海国用（2004）出字第3XX9号；在上述地块上建设的商品房为XX花园；买受人向出卖人购买海淀区XX桥X街59号院6号楼5层2单元519号，用途为公寓；建筑面积47.18平方米；总价款1,XXX,X80元；付款方式为其他方式；出卖人应当在2013年1月31日前向买受人交付该商品房。2012年12月13日、2013年1月7日，锦绣房地产公司先后出具两张发票，载明：收到黄金金交来房款79X,XX0元、90X,XX0元。2013年1月7日，北京中坤玉合物业管理有限公司出具收据，载明：收到黄金金交来6-2-519房屋代收供暖费（12年度）1,133元。2014年5月26日，北京市热力集团有限责任公司出具《用户热费缴纳明细表》，载明：收到黄金金交来XX湾6-2-519房屋2014-2015年度热费1,XXX.32元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据房随地走原则，本院保全查封位于北京市海淀区头堆村XX花园一期工程A区地块京海国用（2004出）字第3XX9号土地使用权，其效力应及于该土地上案外人黄金金所购买的位于北京市海淀区XX桥X街59号院6号楼5层2单元519号房屋。案外人黄金金在本院查封前即与被执行人锦绣房地产公司签订购房合同，购买了上述房屋，已支付全部购房价款，且在本院查封前合法占有上述房屋。上述房屋虽未办理产权过户登记手续，但没有证据证明黄金金对此存在过错。因此，案外人黄金金对上述房屋及对应土地使用权享有足以排除强制执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于北京市海淀区XX桥X街59号院6号楼5层2单元519号房屋及对应土地使用权的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 张 航审判员 余 梅审判员 蒋晓亮二〇二〇年十一月二十四日书记员 罗云广