北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初18224号原告：华能榆社发电有限责任公司，住所地山西省晋中市榆社县郝北镇邓峪村。法定代表人：孟宪亚，董事长。委托诉讼代理人：莫春华，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京晋纬达物资经销中心，住所地北京市西城区西新帘子胡同**。法定代表人：赵艾，经理。委托诉讼代理人：冯向峰，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱世奇，北京市鑫诺律师事务所律师。原告华能榆社发电有限责任公司与被告北京晋纬达物资经销中心不当得利纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华能榆社发电有限责任公司(以下简称：华能榆社公司)的委托诉讼代理人莫春华，被告北京晋纬达物资经销中心（以下简称：物资经销中心）委托诉讼代理人朱世奇、冯向峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华能榆社公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还不当得利款项775万元，以及按照中国人民银行同行业拆借中心公布的利率支付占用期间的利息（以775万元为基数，自2020年5月30日起算）；2．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1998年6月15日，原告与被告协商由原告借名被告购买了位于北京市海淀区XX1、XX2两套房产，房屋所有权证号为：京房权海股字第XXXX号（两房一号，房产证由原告持有），所购房屋一直由原告占有，为原告在京办事住宿、餐饮使用。由于北京政策等原因至今未能过户至原告名下，但由于原告担心被告法定代表人变更造成公司新的负责人不知情致使原告资产流失，所以被告于2014年9月28日向原告出具了《关于为华能榆社发电有限公司代购北京房产的说明》，书面确认上述两套房屋虽然在被告名下，但缺系原告出资购买并占有使用的事实，且原告的“北京办事处固定资产明细账”也佐证了上述事实。2016年12月20日，被告提出购买原告上述两套房产的意向，并出具《关于北京晋纬达物资经销中心收购北京市海淀区XX1/XX2两套房屋的意向书》，在随后的时间里，原告与被告就房产处置事宜多次协商，双方没有达成决议，目前从被告得知，被告已出售了上述房产获取不当利益。被告的行为完全符合不当得利的法律规定，为维护原告的合法权利，诉至法院。物资经销中心辩称，不同意华能榆社公司的诉讼请求，理由如下：一、本案为合同纠纷，将案由确定为不当得利纠纷是错误的。被告出售自己名下的房屋，取得利益并非没有法律依据；原告欲主张被告出售涉案房屋利益受到损害，则须证明对涉案房屋享有权利，但原告没有这样的证据。本案的争议焦点是原告对于被告出售自己名下的房屋是否享有所有权，而原告是否对该房屋享有所有权取决于借名买房合同的效力，本案系借名买房发生的纠纷，属于合同纠纷，并非不当得利。二、因原告不符合购买条件，借名买房合同无效，原告对房屋不享有权利。因依据《城市私有房屋管理条例》、《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》（1998年1月1日起执行）以及《北京市房屋买卖管理暂行规定》，原告不能取得前述法规、政策规定的政府部门批准，才借用被告的名义购买房屋，违反了前述规定，借名买房合同无效，不能取得对房屋的所有权。赵华铭出具的说明显示购买房屋的资金是原告提供，但涉案房屋归属的法律判断不以原告的记账和赵华铭认识为依据。三、借用被告名义购买房屋的同时，原告与被告约定房屋使用后由被告原价回购，即使借名买房合同有效，被告出售涉案房屋也不侵害原告的利益。原告借用被告的名义购买房屋是因筹办二期工程期间在京需要设置相对固定的场所，以减少办公和差旅费用，目的并非取得房屋所有权，加上房屋需要借名购买，无法取得所有权，也不便进行财务处理，所以原告提出使用结束后由被告原价回购。根据当时情况，被告认为房价过高，提出如果房价下跌应降价回购的要求。房屋本身登记在被告名下，回购不需要另外签订房屋转让合同，被告只需要将原告当时支付的购房款137万元返还即可，被告出售涉案房屋不侵害原告的利益。原告提出要被告原件回购涉案房屋，被告因担心房价下跌，在原告承诺给予业务补偿的情况下才勉强同意，后房屋上涨超出多数人的预料，在此情况下不能因被告曾同意支付的回购款超出房屋购买价格而否认双方就原价回购达成一致的事实。四、原告使用房屋期间，被告对房屋进行了管理，缴纳了房屋相关税费，应从被告应付款项中扣除。五、被告向原告支付2500000元，被告向原告支付的款项已经超过房屋价款。本院经审理认定事实如下：1998年6月15日，物资经销中心作为甲方（购买方），北京市西城区住宅建设开发公司作为乙方（销售方）双方签订《商品房购销合同》，约定甲方购买乙方位于北京市海淀区XX1、XX2房屋，购房款1307170元。上述房屋于2000年7月7日登记至物资经销中心名下，房屋产权证明由赵华铭领取。2014年9月28日，物资经销中心出具《关于为华能榆社发电有限责任公司（现为华能榆社发电有限责任公司）代购北京房产的说明》，其中载明：“1998年06月15日，我公司接受山西华能榆社电力有限责任公司（现为华能榆社发电有限公司责任公司）的委托，以北京晋纬达物资经销中心名义为山西华能榆社电力有限责任公司（现为华能榆社发电有限公司责任公司）购买了北京市西城区住宅建设开发公司出售的房产，该房产为海淀区XX1、XX2房两套，共194㎡。在2000年办理房产证时，因购房合同是以‘北京晋纬达物资经销中心’名义签订的，签订合同的是公司法定代表人赵华铭，同时由于政策原因，房产证就办成了北京晋纬达物资经销中心的产权人，房屋所有权证号为：京房权证海股字第XXXX号，但实际房产所有人是山西华能榆社电力有限责任公司（现为华能榆社发电有限责任公司）。所购房屋一直是山西华能榆社电力有限责任公司（现为华能榆社发电有限责任公司）占有、使用，作为单位的北京办事处使用。房产证办好后，我公司也及时交给了山西华能榆社电力有限责任公司（现为华能榆社发电有限责任公司）。为明确产权，避免纠纷，现郑重说明，房屋所有权证号为：京房权证海股字第XXXX号的海淀区XX1、XX2房两套共194㎡房产为山西华能榆社电力有限责任公司（现为华能榆社发电有限责任公司）所有，双方没有任何争议。”上述说明由物资经销中心盖章并由赵华铭签字。2016年12月9日，物资经销中心以京房权证海股字第XXXX号的不动产权证遗失为由，申请进行海淀区XX1、XX2房屋的不动产权证补证登记。2016年12月20日，物资经销中心向华能榆社公司发送《关于北京晋纬达物资经销中心收购北京市海淀区XX1、XX2两套房屋的意向书》，表示物资经销中心以450万左右的总价一次性购买上述两套房屋，并希望华能榆社公司就此意向进行答复。2018年12月5日，物资经销中心向北京市海淀区不动产登记事务中心申请对海淀区XX1、XX2房屋的产权证进行换证，申请换发为两个不动产权证。2019年8月8日，国家税务总局北京市海淀区税务局第三税务所向物资公司开具税收完税证明，载明物资经销中心缴纳“增值税、教育费附加、、地方教育附加城市维护建设税、印花税”共计123816.67元；2019年8月12日，物资经销中心作为出卖人，姚百慧作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1794796），约定出卖人将海淀区**房屋以2300000元出售给买受人。2020年5月22日，物资经销中心作为出卖人，刘良子作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1898237），约，约定出卖人将海淀区**房屋以2300000元出售给买受人。税务总局北京市海淀区税务局第六税务所向物资公司开具税收完税证明，载明物资经销中心缴纳“增值税、教育费附加、、地方教育附加城市维护建设税、印花税”共计123816.67元以及“土地增值税”181159元。2020年5月29日，赵华铭以其银行账户向华能榆社公司转款2500000元，转款银行摘要为“赵华铭汇房款”。另查，一、庭审中，华能榆社公司为证明房产系其出资并使用，提交京房权证海股字第XX**房屋所有权证原件以及华能榆社公司北京办事处固定资产明细。物资经销中心认可房屋所有权证的真实性，但认为华能榆社公司在未取得房屋产权的情况下不应将房屋计入固定资产。二、庭审中，物资经销中心提交银行转账凭证，证明其为保证公司正常经营缴纳的企业所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税共计537039.73元。华能榆社公司认为上述转账凭证与本案无关。另，物资经销中心提交增值税发票一张，证明物资经销中心支付供暖费692.40元。华能榆社公司认为供暖费在房屋交付后一直由华能榆社公司交纳，物资经销中心所交纳费用是补交的一点费用。三、庭审中，物资经销中心为证明关于涉案房屋购买、回购以及房屋管理事宜，物资经销社中心申请苏强以及赵华铭出庭作证，其中苏强称：“……北京卖房不允许卖给北京以外的单位，所以找了赵华铭，他给我们进行了推荐。房产证由原告持有，由被告公共出具说明具备过户条件，如果不能过户，原价回购。2000年7月之前我在原告厂子，7月之后调到内蒙不在这了……”；赵华铭称：“我以前是被告公司的法定代表人”“……后来我就给他们打电话说不能买房，然后苏总说以我的名义买房给他们用，苏总说如果能过户就过户，不能过户这房子就给我。我出售2套房屋的金额是1110万元，XX1房屋买了540元，XX2房屋570万元……诉状中说写的450万元回购不是我写的，是他们打印好的”。华能榆社公司对于苏强陈述的购房过程认可，但对于涉案房屋不作为其公司固定资产报税与事实不符，且证明华能榆社公司出资购买房屋是房屋的产权人；赵华铭系物资经销中心原法定代表人，现物资经销中心的法定代表人是赵华铭的子女，存在利害关系，且其表述存在前后矛盾之处，但对于赵华铭所称的房屋实际出售价格予以认可；物资经销中心表示涉案房屋中XX1号房屋价款及家具家电、装饰、装修配套总计金额5700000元，XX2号房屋价款及家具家电、装饰、装修配套总计金额5400000元，上述两套房屋成交价均为2300000元，剩余部分为房屋家具、家电、装饰及配套设施设备的价格。再查，物资经销中心成立于1995年11月16日，由赵华铭担任理事长，后于2018年5月29日赵华铭成为物资经销中心的执行董事、经理。2019年6月5日，物资经销中心负责人由赵华铭变更为赵艾。山西华能榆社电力有限责任公司于2005年6月29日变更为华能榆社发电有限责任公司。本院认为，本案中，华能榆社公司主张其与物资经销中心之间存在借名买房合同关系，依据双方当事人陈述、在案证据显示，1998年物资经销中心购买海淀区XX1、XX2房屋，而上述两套房屋由华能榆社公司实际出资，购买后2014年物资经销中心及涉案房屋的购买经办人出具《关于为华能榆社发电有限责任公司（现为华能榆社发电有限责任公司）代购北京房产的说明》，且上述两套房屋的京房房权证海股字第XX**屋所有权证原件由华能榆社公司持有，故本院对华能榆社公司作为借名人主张其与物资经销中心之间存在借名买房合同关系，本院予以采信。本案争议焦点如下：一、华能榆社公司与物资经销中心之间的借名买房合同是否存在无效情形；二、物资经销中心出售涉案房屋是否构成不当得利；三、如物资经销中心出售涉案房屋构成不当得利，不当得利款项金额的确定，本院将就上述问题逐项分析。一、华能榆社公司与物资经销中心之间的借名买房合同是否存在无效情形。物资经销中心主张双方之间的借名买房合同因违反《城市私有房屋管理条例》、《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》而归于无效。但应当指出，华能榆社公司借用物资经销中心名义进行涉案房屋购买，正是基于其无法取得相应行政审批进行购买，但上述行政法规及地方性规定性文件中的关于购买房屋的限制应属管理性规定，并非强制效力性规定，且国务院1983年颁布施行的《城市私有房屋管理条例》已于2008年1月15日废止，故华能榆社公司与物资经销中心之间的借名买房合同应属有效合同。二、物资经销中心出售涉案房屋并取得售房款的行为是否构成不当得利。因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。物资经销中心主张其与华能榆社公司之间系借名买房合同关系，故不构成不当得利。华能榆社公司本案所主张的标的并非依照双方之间的借名买房合同约定，要求物资经销公司对涉案房屋办理转移登记，而是基于涉案房屋被物资经销中心出售后，就出售房屋所得款项要求进行返还。物资经销中心虽称其所出售房屋系登记于其名下，但通过物资经销中心所出具的说明以及购买房屋的实际款项出资可知，华能榆社公司为涉案房屋的实际权利人，故物资经销中心在未经华能榆社公司同意的情况下对涉案房屋进行出售，物资经销中心取得上述房屋销售款项缺乏法律依据，并造成了华能榆社公司应取得的款项未能取得，故本院认为物资经销中心的行为构成不当得利。物资经销中心称双方存在原价回购的意思表示，但物资经销中心未提交书面意见予以佐证，证人证言不足以证明物资经销中心的上述主张；物资经销中心虽于2016年12月20日向华能榆社公司发出购房意向书，但未有证据证明华能榆社公司表示同意或双方达成房屋买卖的合意，故物资经销中心取得涉案房屋销售款项仍缺乏依据。三、不当得利款项金额的确定。庭审中，涉案房屋的经办人赵华铭作为证人出庭表示涉案两套房屋的实际成交总价款为11100000元，华能榆社公司予以认可，物资经销中心虽对两套房屋各自款项构成与赵华铭陈述不一致，但两套房屋成交总价一致。又因，华能榆社公司认可其收到2500000元，且物资经销公司出售上述两套房屋税费共计支出428792.34元，补交供暖费692.40元，本院认为上述费用应当在返还款项内予以折抵。本案中，华能榆社公司要求物资经销中心返还不当得利款7750000元，本院不持异议。物资经销中心辩称其因涉案房屋还缴纳了其他的企业所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等税费，但物资经销公司所提交证据不足以证明系因涉案房屋所发生，且华能榆社公司对此亦不予认可，故本院对该部分支出为因涉案房屋发生亦不予采信。对于华能榆社公司要求物资经销中心支付自2020年5月30日起的利息，本院认为，物资经销中心未经华能榆社公司同意对涉案房屋进行出售，并持有涉案房屋售房款，故物资经销中心应当将其所取得款项的孳息予以返还；华能榆社公司主张按照中国人民银行同行业拆借中心公布贷款利率计算利息，因双方未有合同约定，本院认为应当按照中国人民银行同期存款利率计算为宜。综上所述，物资经销中心返还华能榆社公司不当得利款7750000元，并支付华能榆社公司自2020年5月30日起的利息。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京晋纬达物资经销中心返还华能榆社发电有限责任公司不当得利款7750000元，并支付自二〇二〇年五月三十日起至实际支付之日止的利息（以7750000元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）。二、驳回华能榆社发电有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33025元，由北京晋纬达物资经销中心负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十一月二日法官助理 姜 洁书 记 员 郭莹莹