文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初16831号原告：重庆新隆信物业管理有限公司，住所地南岸区丹龙路**，统一社会信用代码915001077530560415。法定代表人：高仲，重庆新隆信物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：毛馨雨，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭小红，重庆静昇律师事务所实习律师。被告：李正荣，男，1971年5月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆新隆信物业管理有限公司（以下简称新隆信物业公司）与被告李正荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告新隆信物业公司的委托诉讼代理毛馨雨、谭小红，被告李正荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新隆信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费6401.52元（2017年7月1日-2020年6月30日，36个月*93.59平*1.9元/平/月）；2.判令被告支付原告公摊水电费117.32元（2017年8月1日-2020年5月31日，每月据实分摊累计）；3.判决被告向原告支付违约金1920.46元（合同约定违约金标准为日千分之三，原告自愿要求按照总额的30%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月9日，原告与重庆隆鑫尚城置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定，1.原告为****提供前期物业管理服务；2.高层住宅按1.9元/月/㎡的标准收取（含电梯费、不含水电公摊费、不含二次供水费用）；3.物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日履行交纳义务；4.业主未能按时交纳物业费的，按日千分之三的标准支付违约金。被告系**房屋的业主，房屋建筑面积为93.59㎡，2017年7月1日至2020年6月30日期间被告拖欠物业费6401.52元、水电公摊费117.32元。原告多次催收无果。被告李正荣辩称，***房屋所有权人确实是我的，房屋建筑面积是93.59平方米，2017年7月1日-2020年6月30日期间的物业费，我去原告处交纳，是原告不收取。收费标准是1.9元/月/平方米，公摊水电费我不清楚，一开始是10元/月，后来就是几块钱一个月了，有多有少，有时几块，有时几毛。但不同意原告的诉讼请求。理由是：1.被告未与原告签订任何《物业管理协议》；2.被告多次到原告处缴费而原告拒收，可视为原告放弃。其后原告也从未与被告就此事做过沟通与调解,其本次提供的《工作协调单》系伪造，没有任何人与被告有过联系，也未收到任何书面文件；3.原告未提供相应服务。例如：门禁形同虚设造成我人身伤害，请求法院原告提供2020年9月1日-9月15日陌生人员登记记录；可视对讲从2013年起没有任何人通过可视电话告知我有访客到访。原告围绕诉讼请求提交了《隆鑫天雨方前期物业服务合同》、变更通知书、不动产登记信息查询结果、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表（复印件）、EMS快递单2张、律师函等作为证据。被告提交手机视频4段、信用卡账单邮件截屏5页、（2018）渝0106民初7478号民事裁定书、（2018）渝仲字第2071号的仲裁决定书作为证据，本院经进行开庭质证及审查，结合原被告在庭审中的陈述，认定事实如下：1.涉案房屋（重庆沙坪坝区***房屋）的所有权人系被告李正荣，涉案房屋建筑面积93.59㎡，房屋用途为成套住宅，被告李正荣于2013年接房。2.2010年9月9日，原告（曾用名重庆隆鑫物业管理有限公司）与重庆隆鑫尚城置业有限公司（涉案房屋所在小区房屋建设方）签订《隆鑫·天雨方前期物业服务合同》，合同约定原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务费用按月收取，业主于每月10日前交纳物业服务费用，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按日千分之三的标准支付违约金；住宅物业服务费用的收费标准为1.9元/月/㎡。3.原告自2010年入住涉案小区，为涉案房屋所在的小区提供物业服务。被告于2013年接房入住后接受原告提供的物业服务。被告认可物业费的收费标准为1.9元/月/㎡，认可原告将水电公摊费用明细公示的事实，一开始每月收取10元，后来变成每月金额不定，大概每月几元钱。4.被告未向原告交纳2017年7月至2020年6月期间的物业服务费6401.52元，也未交纳2018年8月至2020年5月期间的公摊水电费117.52元。2016年10月4日、2016年11月6日、2016年12月4日，被告到原告管理处，要求交纳物业费、不支付公摊费，原告工作人员不同意被告仅仅交纳物业费、不支付公摊水电费用，故被告交费未果，被告对双方交涉过程录音录像。2017年12月23日，被告再次到原告管理处对原告对“公共收益”的处理表达不满，并陈述“如果你方认为我违约就起诉我，这是你们的权利，很简单”。5.原告于2017年12月5日、2020年5月28日通过发律师函的方式向被告催收，被告表示未收到律师函，但确认律师函快递单上的收件地址为其住址，快递单上的联系电话也系被告本人使用。6.2018年6月29日，原告起诉被告支付物业服务费，后自愿撤诉。2018年8月28日，原告（申请人）就物业纠纷向重庆仲裁委员会申请仲裁，后自愿撤回仲裁申请。7.庭审中，原告为主张其水电公滩费，举示水电费的交费发票及明细，显示涉案小区B区2018年5月、2018年6月、2018年8月每户应分摊费用为0.50元、5.99元、5.59元。被告主张原告未提供相应服务并提供照片若干张，原告对被告举示的照片的主要质证意见为：不认可照片的真实性，同时认为物业服务是一种持续性行为，被告提供的照片不能反映原告提供的物业服务有瑕疵。本院认为，《隆鑫·天雨方前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格遵守。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，《隆鑫·天雨方前期物业服务合同》对原被告具有约束力，原被告双方均应按约严格履行。被告作为案涉小区的业主，接受了原告提供的物业服务，应当按照约定的标准支付物业服务费。被告抗辩原告未提供相应物业服务，但被告提供的证据尚不能证明原告提供的物业服务不到位存在长期性和普遍性，不足以证明原告提供的物业服务构成根本违约。同时，业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费。但需要指出的是，原告应当采取合理、高效的方式对小区进行管理，及时对存在的部分问题进行整改，在职责范围内将可能对业主造成的不便降到最低。小区业主也应当配合、协助物业公司尽快完成相关工作，共同构建和谐美丽的小区。被告还抗辩多次到原告处缴费而原告拒收，可视为原告放弃，但依照现有证据，在2017年7月1日-2020年6月30日期间，仅可证明被告在2017年12月23日到原告管理处对原告对“公共收益”的处理表达不满，并陈述“如果你方认为我违约就起诉我，这是你们的权利，很简单”，被告并没有举示充分证据证明其已向原告实际支付了相关费用，原告也没有放弃债权，故被告的支付义务不能免除。关于被告在本案中主张的涉案房屋所在小区的公共收益分配、物业费发票问题、被告人身损害赔偿等问题，因与本案的无直接关系，被告可依法通过其他方式主张相应权利。关于公摊水电费请求。本案原告主张公摊水电费据实分摊累计，应当进一步提供产生费用的具体情况及据实分摊计算的证据，但原告举示的证据只能显示被告在2018年5月、2018年6月、2018年8月应当分摊费用0.50元、5.99元、5.59元，故原告可向被告主张2017年8月1日-2020年5月31日期间的公摊水电费12.08元，其余公摊水电费因原告未举示充分证据予以证明，本院不予支持。关于违约金的诉讼请求。依照《物业服务合同》的约定，被告应当从逾期支付之日起向原告支付违约金，但原告收费工作人员不同意被告仅仅交纳物业费并无依据，故对原告主张被告违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李正荣于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆新隆信物业管理有限公司支付2017年7月1日-2020年6月30日期间的物业服务费6401.52元。二、被告李正荣于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆新隆信物业管理有限公司支付2017年8月1日-2020年5月31日期间的的公摊水电费12.08元。三、驳回原告重庆新隆信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告李正荣负担。本判决为终审判决。审 判 员 胡宇音二〇二〇年十一月五日法官助理 韩先华书 记 员 陶鸿颖