济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6351号原告：山东智信物业管理有限公司，住所地济南历下区泉城路**齐鲁国际大厦D8-04-03。法定代表人：杜吉华，总经理。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐九霖，山东智富律师事务所律师。被告：于海鹏，男，1990年10月21日出生，汉族，住济南市。原告山东智信物业管理有限公司（以下简称智信物业）与被告于海鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告智信物业委托诉讼代理人吕合强、齐九霖，被告于海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智信物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决于海鹏支付物业服务费7048.5元，支付自拖欠之日起的滞纳金3471.24元；2、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：原告是大尧风华盛景花园小区（以下简称风华盛景小区）的物业服务公司，被告是该小区3号楼2单元602室业主，房屋建筑面积93.98平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费用。自2017年10月21日至2020年12月31日，累计欠费7048.5元，滞纳金3471.24元。其不交纳物业费的行为损害了小区其它业主的利益,更损害了物业公司的合法权益。于海鹏辩称，一、原被告之间不存在有效的物业服务协议，原告主张的物业费没有法律依据。被告及其他业主于2017年1月开始入住涉案大尧风华盛景小区，该小区至今未召开过业主大会，未成立业主委员会。依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。被告入住小区交房时，并不知道物业服务企业是谁，只是在交房手续中被迫签署了许多空白合同，否则工作人员不同意业主收房，后来才知道物业服务企业是本案原告。原告也从未向被告出示、告知过，也从未在小区公示过其与建设单位是否签订《前期物业服务合同》及合同内容，甚至截至目前对于原告是以何种方式成功被选聘为物业服务企业，至今未向业主说明。风华盛景小区作为一个物业整体，根据法律规定，应当由物业服务企业与建设单位签订《前期物业服务合同》，或者与业委会签订《物业服务合同》。法律法规仅对物业合同作出了上述两种规定，不存在物业服务企业与单个业主签订《前期物业服务合同》的说法。二、大尧风华盛景小区目前在主管机关备案的物业服务企业为浩辉物业，并非原告。涉案小区虽然分为东西两区，但属于同一个物业区域，根据法律规定只能备案一家物业服务企业。根据济南市物业管理行业协会公式的信息，山东浩辉物业管理有限公司于2020年3月6日中标风华盛景小区的物业服务。济南市行政审批服务局查询的结果同样为备案物业服务企业为“山东浩辉物业管理有限公司”。原告属于“赖着不走”强制向被告提供物业服务，本身就具有违法性，不存在保护原告合法权益的问题。所以即使原告应当缴纳物业费，也应当确定收取对象是原告还是其他物业公司，应当确定截至什么时间的物业费交付给原告。在原告明知上述变更备案的事实又隐瞒事实提起诉讼的行为，可能涉及虚假诉讼，其诉讼请求不应得到法院支持。三、被告拒绝向原告交付高标准的物业费，系出于合理、正当理由，不存在违法或违约性，更不用向原告承担任何违约责任。1、原告主张的物业费及滞纳金缺乏法律基础或合同基础，上述答辩已经做出说明。2、原告主张的物业费收取标准，缺乏物价部门的认定依据，应当按照其提供物业服务的实际水平，确定收费价格。提供符合标准的物业服务，既是法律的强制性规定，也是所有《物业服务合同》的约定内容，原告向被告等业主提供物业服务，不应当霸占该小区物业，反客为主，强制向被告等人提供质次价高的物业服务，索取高标准物业费。原告并未提供符合相应收费标准的物业服务，根据权利义务一致性的原则，被告有权拒绝向原告支付高标准的物业费。3、在物业费收取及起诉程序上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”，而该司法解释第六条规定的物业服务企业要求业主支付物业费应当同时满足两个条件：第一，已经书面催缴；第二，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。原告所起诉的支付物业费的要求，以上两个条件均没有成就，不符合法律规定的起诉前置条件，应当依法予以驳回。四、即使被告应当缴纳物业费，也不存在滞纳金。1、原告主张的滞纳金，属于1999年7月30日施行的《济南市物业管理办法》(济南市人民政府令第149号)的规定内容，而该规定已经于2015年2月1日被变更后的新规废止，新规中并没有关于滞纳金的规定，原告的主张不符合法律规定，不应当得到支持。而且，按日缴纳千分之三的滞纳金，没有关于上限的约定，明显违反合同法，违反公平原则。2、被告拒绝缴纳物业费，是出于正当理由，并非恶意拖欠，起因就是原告提供的物业服务质量差，达不到其要求的收费标准，所以被告不应当支付滞纳金。综上，原告的诉讼请求无法律或合同依据，被告不向原告支付物业费系出于合法正当的理由，原告的起诉不符合法律规定，请求依法驳回原告诉讼请求。智信物业围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、济物招（2014）053号中标通知书，原告与山东大尧置业签订的风华盛景花园（G085）前期物业服务合同，济前物备（2014）088号济南市前期物业管理备案证明，拟证明原告进住该小区提供物业服务是有法律依据的。二、2017年4月21日被告与原告签订的前期物业服务合同一份，拟证明原告与被告之间存在物业服务合同关系。三、原告的一份工作日志，含工程的工作日志、保洁的工作日志、来访人员车辆出入登记表，拟证明原告在该小区提供物业服务的事实。由于资料比较多，原告提交了一部分。四、原告在被告家门口张贴的物业费催缴照片打印件，拟证明原告履行了合法的催缴手续。五、被告的欠费明细一份，拟证明被告物业费的计算明细。于海鹏围绕其答辩意见提交证据：一、济南市物业管理行业协会网站公布的涉案风华盛景小区关于前期物业服务招标及中标公告，拟证明大尧置业于2020年1月对上述小区前期物业服务进行招标，并于2020年3月6日确定中标单位为山东浩辉物业管理有限公司，智信物业主张其仍是备案的物业服务企业不成立，智信物业提交的《前期物业服务合同》已经在事实上不能继续履行。二、济南市行政审批服务局出具的风华盛景小区物业备案情况，拟证明风华盛景小区分不同地块和东西两区，但属于同一个物业区域，只能备案一家物业管理公司，风华盛景小区目前备案的物业服务企业为山东浩辉物业管理有限公司；智信物业属于强行向于海鹏提供物业服务，聘用程序严重不合法，《前期物业服务合同》已经在事实上不能继续履行。三、于海鹏自行制作的智信物业服务不符合标准材料，拟证明智信物业提供的物业服务从安全、卫生、消防、服务等方面均不合格，此外还包括物业收支等从未公示、未与业主进行任何有效沟通等不符合服务标准的情况。于海鹏主张按照每月每平方米1.7元计算物业费，智信物业提供的实际服务质量根本达不到一星级标准。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：一、2014年10月31日，大尧置业委托山东安康建设项目管理有限公司向智信物业出具中标通知书济物招[2014]053号，确定智信物业为风华盛景小区（G085）前期物业服务企业。2014年11月18日，济南市住房保障和房产管理局出具了《济南市前期物业管理备案证明》，风华盛景花园（G085）前期物业服务企业备案为智信物业。二、于海鹏系风华盛景小区3号楼2单元602室，房屋建筑面积93.98平方米，自2017年10月21日至2020年12月31日未缴纳物业费。对当事人有异议的证据，结合当事人陈述及答辩意见，本院认定事实如下：一、智信物业为风华盛景小区（G085）物业服务企业。智信物业提交证据中标通知书济物招[2014]053号、《济南市前期物业管理备案证明》，于海鹏对于以上两份证据真实性未提出异议,但认为该备案已经被新的备案取代；对于大尧置业与智信物业签订的《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》的真实性因未无签订时间、无服务价格及内容不认可，并提交自网上截取的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》、自行调取的《济南市前期物业管理资料备案证明存根》，拟证明风华盛景小区的物业服务企业为山东浩辉物业管理有限公司，智信物业对于于海鹏提交该两份证据不予认可，主张山东浩辉物业管理有限公司系风华盛景（G086）地）地块物业服务企业非本案风华盛景（G085）地）地块物业服务企业院认为，于海鹏提交的《风华盛景花园（G086）项目前期物业服务招标公告》、《济南市前期物业管理资料备案证明存根》并非风华盛景（G085）地）地块关于物业服务企业的信息本案不具有关联性，因此不予采纳；对于大尧置业与智信物业签订的《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》，因于海鹏未能举证证实该合同存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，仅辩称内容缺失服务价格、无签署日期，对于于海鹏辩称《风华盛景花园（G085）前期物业服务合同》为伪造的答辩意见不予采纳。二、智信物业与于海鹏于2017年4月21日签订的《前期物业服务合同》合法有效。智信物业提交《前期物业服务合同》，拟证明其与于海鹏之间存在物业服务合同关系；于海鹏辩称该《前期物业服务合同》并非是法律规定的物业服务合同种类，并非是智信物业与建设单位签署的前期物业服务合同，也并非是智信物业与业委会签署的物业服务合同，该合同因不符合法律规定而无效；在合同签订形式上，除合同最后一页签章外，没有说明被告的其他任何身份信息，包括在第二页“本合同当事人”的乙方处也是空白的，与被告没有关联性；合同没有加盖骑缝章，不能确保除被告签字页外的企业页与被告签字时一致；合同缺乏“合同期限”必备合同条款，不符合《山东省物业管理条例》及《济南市物业管理办法》中将“合同期限”作为合同必备条款。本院认为，智信物业与于海鹏于2017年签订的《前期物业服务合同》，列明了甲方为智信物业、乙方为于海鹏，约定了甲乙双方的权利义务，且智信物业在甲方签章处加盖公章，于海鹏在乙方签章处签名、按捺，该合同形式上符合《中华人民共和国合同法》对于合同形式的要求，内容上并不违反法律、行政法规的强制性规定，现于海鹏亦未能提交证据证明该合同存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，未能提交证据证明该合同存在篡改伪造的情形，因此本院认定该《前期物业服务合同》合法有效，双方均应积极履行该合同约定的内容。于海鹏辩称该《前期物业服务合同》并非是法律规定的物业服务合同种类，不能由物业公司与业主签订，于法无据，本院对该辩称意见不予采纳。智信物业与于海鹏于2017年签订的《前期物业服务合同》，系对双方权利义务进行约定，其中关于物业费交付时间为每半年度交纳一次、并于每半年度的首月15日前交清下期物业费，物业费计算的标准为住宅按照建筑面积第一年度按照物业公司优惠价1.7元每月每平方米缴纳，自第二年度起为每月每平方米2.00元。本院认为，关于于海鹏辩称智信物业提供的物业服务质量及标准不符合四星级标准问题，智信物业提交证据工作日志；于海鹏提交证据一宗，含安全方面、卫生方面、消防方面、服务方面等照片或截图。本院认为，于海鹏作为业主既有权利接受物业服务，也有义务交纳物业费等费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业服务的内容较为广泛，且服务对象众多，各业主对物业服务的评价有着不同的标准，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，于海鹏未交纳2017年10月21日至2020年12月31日，共计38个月11天的物业费，此期间仍然接受着物业服务，其拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，对其他按时交费的业主而言也不公平。另关于智信物业书面催收物业费问题，智信物业主张其通过在风华盛景小区3号楼2单元602室张贴通知方式进行了书面催缴，提交了张贴照片打印件；于海鹏辩称该通知方式无法确保能够送达业主、且催缴内容不清晰。本院认为，物业公司已经通过张贴通知的方式进行书面催缴，应视为已尽到了基本的催收义务。现智信物业要求于海鹏支付2017年10月21日至2020年12月31日物业费7042.23元（1.7元*6个月*93.98平方米+2元*32个月11天*93.98平方米）的诉讼请求,合法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于智信物业要求于海鹏支付滞纳金的请求，本院认为，于海鹏提交的证据及答辩意见均能反映出，智信物业的物业服务确实存在一定的不周到、不及时的瑕疵问题，对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处。故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告于海鹏于本判决生效之日起十日内支付原告山东智信物业有限公司自2017年10月21日起至2020年12月31日止的物业费7042.23元；二、驳回原告山东智信物业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取32元，由原告山东智信物业有限公司负担11元、被告于海鹏负担21元。本判决为终审判决。审判员 王 军二〇二〇年十一月十九日书记员 曲钰菁