天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3867号上诉人（原审原告）：孙玉华，女，1981年8月9日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：程晴林，天津德敬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津融辉投资有限公司，住所地天津滨海高新区华苑产业区工华道壹号**2门1101、1102、1103、1104、1105（入驻天津清联网络孵化器有限公司）第**。法定代表人：林茂祺，董事。委托诉讼代理人：张佳宁，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟达，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。上诉人孙玉华因与被上诉人天津融辉投资有限公司（以下简称融辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初12698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。孙玉华上诉请求：1.撤销一审判决，将案件发回重审或改判支持孙玉华一审诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由融辉公司承担。事实和理由：融辉公司提供的售楼说明书与户型宣传页严重不符,存在虚假宣传和售前欺诈行为,利用销售人员的售前话术诱导买受人订立商品房买卖合同,且合同中存在大量格式条款排除买受人的权利。融辉公司的工作人员在履行职务过程中宣称飘窗下可建储物柜,虽然合同及补充协议未载明关于飘窗下可建储物柜、建设小区花园等特别约定,但宣传内容及销售允诺对订立买卖合同产生重大影响。双方签订的《补充协议》第十一条中存在如下表述:出卖人无需通知买受人,亦无须向买受人支付任何赔偿的情形:需经规划行政主管部门批准的规划变更,但不影响该未改变主合同项下商品房建筑区划总体规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划指标。在限制孙玉华作为业主的权利的情况下,融辉公司后期的规划建设存在质量问题且容积率、绿地率、基础设施发生等重大变更的做法,违反合同义务。融辉公司工作人员告知室内使用面积、公摊面积等微信聊天记录可以证明房屋实际测量使用面积比售前告知的室内使用面积严重缩水及飘窗底下可改储物柜；广告宣传页可以证明融辉公司违反约定降低绿化面积,未达到约定指标。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,同时符合以下两个条件的要约邀请,即可视为要约。一是就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合这两个条件,即使该说明和允诺未定入商品房买卖合同中也应视为合同内容,如果出卖人交付的房屋及相关设施不符合楼书和广告宣传中的具体确定的说明和允诺,应承担违约责任。融辉公司的宣传页、售楼说明书及售前允诺对订立《天津市商品房买卖合同》产生重大影响,因此融辉公司存在严重违约行为。融辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。孙玉华向一审法院起诉请求：1.判令融辉公司支付孙玉华违约损失112447元,包括户内面积差额损失62447元，绿化面积与宣传不符损失20000元，未建承诺小区花园损失20000元，虚假承诺飘窗下储物柜可改损失5000元，小区多建一栋楼损失5000元；2.本案诉讼费用由融辉公司承担。一审庭审中，孙玉华将绿化面积与宣传不符损失的该部分诉讼请求撤回。一审法院认定事实：2017年10月22日，孙玉华（买受人，乙方）、融辉公司（出卖人，甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由孙玉华购买融辉公司开发建设的滨海新区××新区××路××号××花园××号楼××号房屋，建筑面积为81.03平方米，其中套内建筑面积为50.35平方米，公共部位分摊建筑面积为30.68平方米，房屋价款为794499元。合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”合同第七条约定，“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包含±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价格按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，合同继续履行，每平方米价格保持不变，商品房价款退补按附件六补充合同的约定执行。”合同第八条约定，“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。”合同第十条约定，“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起90日内与乙方协商。”《天津市商品房买卖合同》附图显示涉案项目为22栋楼，孙玉华在附图中签名、捺印。双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，公共配建建筑的交付，指竣工并达到使用条件。出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付时所应达到的，不是分期交付时必须达到的配建标准。出卖人有权对该商品房所属开发期（即本期）外的其他开发区域的规划设计方案（包括但不限于功能规划、组团、环境、公建配套、楼宇道路等设置及布局）、开发时间及开发模式进行优化调整，最终以政府批准的规划方案为准，无需征得本期买受人同意，买受人不得提出异议。第十二条第六款约定，锅炉房、变电室/箱/站、调压站、换热站、垃圾处理站、化粪池、公厕及其他小区配套设施及功能性设施等建筑、设施的最终位置以实际交付为准，出卖人对此不作承诺也无需向买受人承担任何责任。第十条第一款约定，面积差异的计算基数为本合同约定的建筑面积：套内建筑面积与公摊建筑面积仅供参考，不作计价和面积差异处理的依据，双方不得以套内建筑面积、公摊面积差异要求出卖人承担返还价款或其他违约责任。第十一条第一款约定。主合同所指的规划变更，不包括一下情形。如发生以下情形，出卖人无需通知买受人，亦无需向买受人支付任何赔偿：……1.3主合同项下商品房所属建筑物区划为分期开发建设的，各项规划方案以政府最终审定方案为准。出卖人有权对该商品房所属早期开发（即本期）外的其他开发区域的规划方案进行优化及调整。1.5需经规划行政主管部门批准的规划变更，但不影响该未改变主合同项下商品房建筑区划总体规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划指标。1.6需经规划行政主管部门批准的规划变更，但不影响该商品房实质性使用功能和质量。第二十五条第三款约定，双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。另外，特别提示部分载明：六号楼西南角15米内规划有一个10kW公用变电站。合同签订后，孙玉华依约向融辉公司支付了购房款，融辉公司向孙玉华交付了经竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。孙玉华主张融辉公司承担赔偿责任系基于融辉公司的虚假宣传及欺诈等相关行为，融辉公司对此不予认可。对此，一审法院认为，孙玉华、融辉公司签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，该合同及补充协议系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依据合同及补充协议中约定的内容履行各自的义务，合同中明确约定房屋建筑面积为81.03平方米，公共部位分摊建筑面积为30.68平方米，且合同及补充协议未载明关于飘窗下可建储物柜、建设小区花园等的特别约定，亦对配电站等作出了明确说明，融辉公司不存在违约之处，孙玉华主张的房屋公摊面积超过宣传的30%，多建一栋楼、融辉公司虚假承诺飘窗下可改储物柜、宣传承诺的小花园改建为变电站等情形，未提供充分证据，结合融辉公司提供的《天津市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见》《建设工程规划验收合格证》《天津市建设工程规划验收测量技术报告》《建设工程规划许可证》《天津市建筑安装工程和基础设施工程竣工验收备案通知书》《天津市建筑安装工程和基础设施工程竣工验收备案表》《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等证据可知，诉争房屋已经过验收合格，根据民事诉讼法关于举证责任的相关规定，孙玉华应对其主张进一步举证，但孙玉华举证不足以证明其涉案主张，一审法院对其主张难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：“驳回原告孙玉华全部的诉讼请求。案件受理费减半收取1274元，由原告自行负担（已交纳）”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙玉华提交照片两张，证实孙玉华在一审期间提供的证据二的视频中的人员是融辉公司的销售人员。融辉公司对该证据的真实性、合法性和关联性及证明目的均不认可。本院认为，孙玉华的该组证据无法实现其证明目的，且与待证事实缺乏关联性，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为融辉公司是否存在违约行为，并承担孙玉华的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。关于孙玉华主张户内面积差额损失的问题，本院认为，孙玉华提交的证据无法确定系融辉公司或融辉公司的销售人员发布，不足以证实融辉公司对户内面积作出明确的承诺。且房屋面积应为购买人在购房时关注的重要内容，双方在《天津市商品房买卖合同》中明确约定房屋建筑面积为81.03平方米，公共部位分摊建筑面积为30.68平方米，孙玉华对房屋建筑面积及公共部位分摊建筑面积应系明知，孙玉华主张宣传材料应视为要约，并要求融辉公司承担违约责任的上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于孙玉华主张绿化面积与宣传不符损失的问题，本院认为，在一审庭审中，孙玉华明确表示撤回绿化面积与宣传不符损失的诉讼请求，其在二审中再行主张权利，本院不予支持。关于孙玉华主张小区多建一栋楼损失的问题，本院认为，融辉公司在宣传册中确有“21栋高层围绕”的字样，但双方签订的补充协议第二十五条第三款约定，“双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）”。该条款进行了加黑加粗，并标注了★。补充协议第二十七条第一款约定，“在签订本补充协议前，出卖人就加“★”加粗字体条款提请买受人特别注意，并说明其中部分条款内容对买受人可能产生不利影响。同时，买受人已就其他存疑条款向出卖人提出，出卖人就相关条款已按买受人要求作出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商。买受人已注意到上述标注“★”符号且字体加粗条款中部分内容涉及免除、限制出卖人的责任或者限制买受人的权利，但买受人均认可并自愿接受主合同、附件以及本补充协议（包括标注“★”符号的条款在内）的所有条款。买受人同意不援引格式条款有关规定，不要求出卖人承担约定之外责任”，孙玉华在该页中签字并按指纹。上述约定可以证实融辉公司采取合理的方式提请了孙玉华注意免除或者限制融辉公司责任的条款，并对该条款进行了说明。上述约定合法有效，孙玉华主张的该项损失，本院不予支持。孙玉华主张承诺飘窗下可改储物柜、宣传承诺的小花园改建为变电站等违约情形，孙玉华提供的证据不足以证实融辉公司对此做出了具体确定的说明和允诺，且在补充协议特别提示部分载明：六号楼西南角15米内规划有一个10KW公用变电站，该条款进行了加黑加粗，并标注了★。故孙玉华主张的该项损失，本院不予支持。关于孙玉华提出融辉公司存在虚假宣传和欺诈行为的主张,其提交的证据亦不足以证实主张，本院亦不予支持。综上所述，孙玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2548元，由上诉人孙玉华负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十一月三十日法官助理姜玉姝书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……