广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1985号上诉人（原审被告）：周坚妹，女，1968年6月10日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区******翔盛花园1幢401房。上诉人（原审被告）：叶剑光，男，1964年8月2日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区****************。被上诉人（原审原告）：肇庆市端州区****物业管理服务有限公司，住所地广东省肇庆市端州区********。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：梁间贞，女，该公司员工。上诉人周坚妹、叶剑光因与被上诉人肇庆市端州区****物业管理服务有限公司（以下简称安居家园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人周坚妹、叶剑光、被上诉人安居家园物业公司的委托诉讼代理人梁间贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周坚妹、叶剑光上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审；2.本案诉讼费由安居家园物业公司承担。事实和理由：一、根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定，安居家园物业公司从2012年5月对小区开始管理，至今没有履行好《物业管理条例》的相关规定，也无尽到物业服务的义务。二、从2012年5月至今，周坚妹、叶剑光的房屋下水道总管堵塞，涉及多户业主，周坚妹、叶剑光多次向安居家园物业公司反映情况，并建议其组织翔盛花园1栋的业主协商解决问题。但是安居家园物业公司至今无解决下水管堵塞的问题，也无组织过业主开会讨论怎样整治下水道，这对周坚妹、叶剑光的生活造成严重影响。根据《物业管理条例实施细则》第六条的规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。三、安居家园物业公司作为物业管理方，应维护整体业主的切身利益，但其无尽相应责任，属于不作为，故其要求周坚妹、叶剑光缴交物业服务费的不成立。庭审中，周坚妹、叶剑光补充称，下水道堵塞后应当由物业公司负责维修，现在因为下水道的堵塞造成生活极大的不便。物业公司不肯进行维修，周坚妹、叶剑光肯定也不愿意缴纳物业费。只要其修好了下水道，周坚妹、叶剑光就会从修好之日起缴纳物业费。安居家园物业公司答辩称，周坚妹、叶剑光家中的水管问题，在安居家园物业公司开始管理翔盛花园小区前已经发生了，对其提及的上一物业公司称无需缴纳物业费的原因不清楚。但是，安居家园公司管理翔盛小区，需要周坚妹、叶剑光缴纳物业费后，才会对水管进行维修。况且，安居家园公司也曾上门检查过水管，是需要整栋楼的人集资方可进行维修。安居家园物业公司向一审法院起诉请求：1.周坚妹、叶剑光支付物业管理费3811.32元；2.案件诉讼费由周坚妹、叶剑光承担。一审法院认定事实：安居家园物业公司是于2010年12月14日依法登记设立的有限责任公司，经营范围：物业管理等。肇庆市端州区******（翔盛花园）第一幢401房的权属人为周坚妹、叶剑光，房屋建筑面积为70.37㎡。2020年1月7日，城东街前进社区居民委员会出具《证明》一份，载明安居家园物业公司于2012年5月至今管理前进北路3号翔盛花苑小区。物业管理服务费用约定，2012年至2013年是0.45元每平方米，2014年至2015年是0.5元每平方米，2016年至今是0.6元每平方米。周坚妹、叶剑光于2012年5月1日到2019年12月31日未缴纳物业管理服务费。安居家园物业公司催收上述欠款未果，为此向一审法院提起诉讼。一审法院认为,本案为物业服务合同纠纷。对于安居家园物业公司主张周坚妹、叶剑光支付2012年5月1日到2019年12月31日的物业管理费的诉讼请求。本案中，安居家园物业公司与周坚妹、叶剑光虽未签订相关的书面物业管理服务协议，但安居家园物业公司以实际行动履行了物业服务合同义务的交易形式，周坚妹、叶剑光也接受了其物业服务，双方之间形成了事实物业服务合同关系。安居家园物业公司为周坚妹、叶剑光提供了物业服务，周坚妹、叶剑光享受了该服务，理应需向安居家园物业公司按时支付物业管理服务费。周坚妹、叶剑光未支付相关费用，显属违约。肇庆市端州区城东街前进社区*民委员会也证实安居家园物业公司为翔盛花园小区提供物业管理服务，且安居家园物业公司的收费标准并未超出法律规定，安居家园物业公司请求周坚妹、叶剑光支付物业管理服务费的主张应当予以支持。周坚妹、叶剑光辩称其没有交物业费的原因是因排水不畅等抗辩理由，理据不足，一审法院不予支持。周坚妹、叶剑光应向安居家园物业公司支付2012年5月1日到2019年12月31日的物业管理费为3504.43元（70.37㎡×0.45元/平方米×20个月＋70.37㎡×0.5元/平方米×12个月×2年＋70.37㎡×0.6元/平方米×12个月×4年＝3504.43元）。故安居家园物业公司的上述诉讼请求，理据充分部分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：周坚妹、叶剑光应在判决发生法律效力之日起七日内向安居家园物业公司支付物业管理服务费3504.43元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（安居家园物业公司已预交），由周坚妹、叶剑光负担。二审期间，双方当事人无提交新证据。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为周坚妹、叶剑光可否拒付案涉物业管理服务费。安居家园物业公司虽未与周坚妹、叶剑光签订相关的物业服务协议，但是其实际履行物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。安居家园物业公司作为翔盛花园小区的物业服务管理公司，有义务对周坚妹、叶剑光名下涉案房屋的共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。对于小区楼房外主下水道,属于物业公司管理范围,出现堵塞问题后应及时协调安排疏通或维修。现周坚妹、叶剑光房屋的下水管出现堵塞问题，且持续较久，确实对周坚妹、叶剑光的生活造成不便，安居家园物业公司也确认曾经对翔盛花园小区1栋的下水道管进行疏通过，现问题重现却不作维修，该问题属于其应提供物业服务管理的范围,且安居家园物业公司未能提供证据证明系周坚妹、叶剑光的个人原因导致下水管堵塞，因此，本院认定，安居家园物业公司提供的物业服务存在缺失。在安居家园物业公司提供的物业服务存在缺失的情况下，周坚妹、叶剑光能否享有拒付物业管理服务费的权利，本院结合本案案情分析认为，首先，该下水道系该单元住户共同使用,除主下水道本身设施陈旧较窄外,相关业主使用不当也可能是造成堵塞的重要原因,物业公司按正常规范承担统一疏浚的费用，不能用物业公司应收缴的物业费中超过规范范围外的物业费来支付，否则物业公司将难以为继，最终损害的还是广大业主的利益。其次，安居家园物业公司提供物业服务并非针对个别业主提供点对点式的物业服务，即使安居家园物业公司在关于管道维修的服务中存在瑕疵，但其仍在其他方面履行了物业服务，周坚妹、叶剑光也接受了服务，因此，周坚妹、叶剑光作为房屋的产权人应当承担交纳物业费的民事责任。对于安居家园物业公司履职不尽之处，周坚妹、叶剑光作为业主可以向其提出整改、采取补救措施等建议，如其不听取或者采取整改、补救措施等后仍不能令周坚妹、叶剑光感到满意的话，周坚妹、叶剑光还可以通过业主大会或者绝大多数业主共同决定解除物业管理合同、选聘新物业公司提供物业服务。周坚妹、叶剑光拒交物业费势必影响安居家园物业公司的物业管理服务活动，使安居家园物业公司更加不能提高服务质量，如此更不利于安居家园物业公司的整体良好运行，最终影响到全体业主的利益。因此，周坚妹、叶剑光以安居家园物业公司无为其疏通管道为由主张不交纳物业费，理据不足，本院不予支持。综上所述，基于安居家园物业公司提供的物业服务存在瑕疵的实际情况，本院结合公平合理原则予以考量,酌定周坚妹、叶剑光需承担未缴纳的物业费的80%，以抵安居家园物业公司管理不善之后果。故周坚妹、叶剑光应当向安居家园物业公司支付2012年5月1日至2019年12月31日的物业管理费为2803.54元（3504.43元×80%）。综上，周坚妹、叶剑光的上诉请求理由成立部分，本院予以支持；不成立部分，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，但是实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1380号民事判决为：周坚妹、叶剑光应在本判决发生法律效力之日起七日内向肇庆市端州区****物业管理服务有限公司支付物业管理服务费2803.54元；二、驳回肇庆市端州区****物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由周坚妹、叶剑光负担；二审案件受理费50元，由周坚妹、叶剑光负担40元，肇庆市端州区****物业管理服务有限公司负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 张日红审 判 员 李小冬审 判 员 梁达明二〇二〇年十一月十二日法官助理 吕翠华书 记 员 张静娉