广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9594号上诉人（原审被告）：深圳市德友鑫物业管理投资有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道吉政路******，统一社会信用代码914403003427677707。法定代表人：徐志棠。委托诉讼代理人：田雪莲，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳阳，上海市海华永泰（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：饶利福，男，汉族，1981年10月27日出生，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：杨博健，广东晟典律师事务所律师。原审被告：徐志棠，男，汉族，1979年10月5日出生，住广东省龙门县。原审被告：李日光，男，汉族，1973年3月13日出生，住广东省深圳市罗湖区。原审被告：粤海科技（深圳）有限公司,住所,住所地深圳市罗湖区东晓街道太白路**粤海置地展示中心101社会信用代码9144030061880000XL。法定代表人：李永刚。委托诉讼代理人：赵云祥。上诉人深圳市德友鑫物业管理投资有限公司（以下简称德友鑫公司）因与被上诉人饶利福、原审被告李日光、徐志棠、粤海科技（深圳）有限公司（以下简称粤海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2018）粤0307民初21210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。德友鑫公司上诉请求：一、请求撒销一审判决第二项，改判德友鑫公司无须赔偿饶利福押金200000元；二、请求撤销一审判决第三项，改判德友鑫公司无须赔偿饶利福装修损失988943.5元；三、一审、二审案件受理费、评估费由饶利福承担。事实与理由：德友鑫公司与饶利福签订的《租赁合同》在合同签订时，政府部门并没有停止对“工改商”的批准，一直粤海公司要求解除双方的《租赁合同》并进行诉讼及到现在，并不是因为“工改商”不能导致的。所以这份文件并不是双方合同不能履行的直接原因。就算有改文件，那也是签订合同之后的政策改变，属于不可抗力，双方均不算违约。而饶利福在未消防验收之前就安排人员入住，导致消防部门发出整改通知，而粤海公司并没有给到德友鑫公司及饶利福这边消防整改的机会，就要求解除《租赁合同》并提起诉讼，才是导致本案合同未能继续履行的直接原因。饶利福答辩意见：一、涉案两个物业无法使用的根本原因在于建筑功能无法完成转换，德友鑫公司无法提供具有公寓功能的物业，并非因未通过消防验收。二、德友鑫公司在上诉状中所称的这一份消防施工合同与饶利福在一审时提交的消防工程合作协议完全不是同一份文件，德友鑫公司在一审过程中也未提交这份消防施工合同，应由其自行承担举证不能的责任。三、一审法院认定两份租赁合同补充协议和消防工程合作协议的真实性是正确的。四、德友鑫公司在另案中起诉粤海公司时，将本案一审认定其应该赔偿饶利福的费用列入要求追偿粤海公司的损失数额，说明其自身也已认可，应该承担违约责任。五、德友鑫公司在签订租赁合同时，在租赁年限上就已经对饶利福进行了欺诈。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回德友鑫公司的上诉请求。饶利福向一审法院起诉请求：1、解除饶利福与德友鑫公司签订的《租赁合同》；2、德友鑫公司赔偿饶利福双倍押金200000元；3、德友鑫公司赔偿饶利福因装修深圳市龙岗区德友鑫公司物业2栋2、3、4层工业厂房的损失988943.5元；4、徐志棠、李日光承担连带责任；5、粤海公司对饶利福承担侵权责任，对上述金额承担连带责任；6、本案诉讼费及评估费由德友鑫公司、徐志棠、李日光、粤海公司承担。一审法院认定事实：2016年1月25日，原深圳金威啤酒有限公司（后变更名称为粤海公司）作为甲方，德友鑫公司作为乙方，双方签订了《租赁合同》，约定由甲方将位于深圳市龙岗区，包括两栋厂房、一栋宿舍，合计面积8152.78平方米，出租给乙方，租赁期从2016年4月1日起至2019年3月31日止；租赁房屋用途限于生产经营或仓库使用，在租赁期内，未征得甲方书面同意，以及按规定需经有关部门审批而未核准前，乙方不得擅自改变上述约定的房屋使用用途。2016年3月15日，饶利福作为承租方即乙方，德友鑫公司作为出租方即甲方，双方签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区德友鑫物业二栋2、3、4层（建筑面积：3300平方米）出租给乙方，物业用途用于公寓；租期6年，从2016年3月15日起至2022年3月14日止，租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权，但乙方应在租赁期满前3个月以书面形式向甲方提出申请；免租期（含装修期）两个半月，即从2016年3月15日至2016年5月31日，免租期间，乙方无需支付租金，但应支付管理费、水电费、煤气费以及通讯费等费用；免租期结束的次日为计租日，即计租日为2016年6月1日，从计租日开始，甲方每月5日以前向乙方计收当月租金；租金：第一年至第二年即2016年3月15日至2018年3月14日期间的租金，乙方每月按100000元的标准向甲方支付，自第三年开始至合同届满日止，每年按租金的5％的标准递增（注：租赁期内每年3月1日为每一年租金支付标准的届满日）；本协议签订当日，乙方向甲方一次性交纳两个月的首月租金200000元作为租赁保证金，同时交纳首月租金10000元，作为免租期后的首月租金；租赁保证金在合同期满且乙方不存在任何违约的情况下，乙方按双方约定时间交还场地，并经甲方验收、结清相关费用以后十个工作日内甲方无息退还乙方；本协议生效后，乙方在接到甲方通知办理入住手续后三天内，乙方应按时到甲方或甲方指定物管单位办理入住手续，乙方应向甲方缴纳水电押金10000元；甲方收款账号为王梅兰名下招商银行深圳布吉支行账号62×××17；乙方的二次装修、消防报批等手续由其自行承担，并且通过相关消防等部门验收通过之后方可开业；乙方装修该物业时，应于施工前15天将设计图、材料、承建商等有关装修资料提交给甲方或甲方指定物业管理公司审核，经甲方及物业管理公司书面同意以后方可实施，装修完毕由甲方及相关部门验收合格以后方可营业；租赁期前三年内即2016年3月15日至2019年3月14日，如因甲方原因无法按照本协议约定履行义务，甲方需全额赔偿乙方的装修费用和双倍的押金；反之，如因乙方原因无法按照本协议约定履行义务，乙方除按照本协议约定承担违约责任外，仍须向甲方全额赔偿甲方根据本协议约定收取的前三年租金总额和双倍的押金。上述《租赁合同》签订后，饶利福于2016年3月16日向德友鑫公司支付了“押金”200000元。2016年6月29日，饶利福及案外人侯良武、刘井勇与德友鑫公司签署了《租赁合同补充协议》，协议约定“德友鑫公司在办理消防手续过程中，自愿出资500000元用于布吉街道吉政路54号1＃2＃消防改造工程，在该改造工程的过程中，饶利福、侯良武、刘井勇不需要再出任何费用”。同日，侯良武、刘井勇及饶利福与德友鑫公司就上述吉政路54号1＃2＃消防改造工程签署了《消防工程合作协议》，约定：德友鑫公司公司负责消防工程具体的谈判、签约、付款及消防中报等工作，饶利福、侯良武、刘井勇负责消防工程的施工工作及消防工程履行过程中的技术指导与协调工作；德友鑫公司出资400000元，饶利福、侯良武、刘井勇出资500000元给德友鑫公司；由德友鑫公司负责与消防公司洽谈消防的一切事宜；协议签订当天，饶利福、侯良武、刘井勇先付给德友鑫公司100000元，剩余400000元于消防工程工期结束验收完成之日付清。上述《租赁合同》签订后，饶利福即对涉案房屋进行装修改造，至2016年7月装修改造完毕并投入使用。2016年12月23日，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队向饶利福发出《责令限期改正通知书》，称因饶利福对深圳市龙岗区布吉街道吉政路54号2栋2-4层进行重新装修改造建设为商品公寓作出租屋使用，存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案的消防安全违法行为，并责令其于2016年12月30日前改正。2017年1月19日，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队向饶利福发出《行政处罚决定书》，责令饶利福停止使用位于龙岗区。饶利福提交了《温馨提示》及《告示》，称粤海公司于2016年12月15日在涉案物业张贴告示，要求饶利福搬离涉案房产。粤海公司称，其只是向德友鑫公司发出了告示，其当时并不知道饶利福的存在。饶利福在庭审中确认，粤海公司并没有对饶利福进行强制清场，是派出所进行强制清场的，饶利福于2017年1月停止使用涉案房屋。饶利福向一审法院提交了一份《龙岗区既有建筑功能转换呈批表》，显示由原深圳金威啤酒有限公司申报将涉案的房屋由工业厂房改造为商业楼，深圳金威啤酒有限公司在该呈批表上盖章并出具“同意”的意见，但该呈批表上并无有关审批部门审批同意。饶利福还提交了一份由德友鑫公司向布吉街道文景社区工作站呈批的《申请》，内容为“德友鑫公司物业位于深圳市龙岗区，从本公司接手该物业管理以来，因周边环境及该厂房是旧物业，影响整体形象。为了同时提升工业区的整体档次，特申请对本工业区需进行用途改造，把现有面积5000平方米破旧的工业厂房改为美观干净的公寓”，深圳市龙岗区布吉街道文景社区工作站在该《申请》上加盖公章并出具“情况属实”的意见。粤海公司在庭审中称，涉案的房产改造为公寓必须经过规划部门的审批，政府部门在2016年5月1日正式停止对“工改商”的审批；对于酒店式的公寓，要求面积达到10000平方米，涉案的房屋面积并不能达到10000平方米。德友鑫公司称，涉案房屋已不可能通过审批由工业厂房改造成公寓使用。饶利福就涉案房屋的装修价值向一审法院申请评估，一审法院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对深圳市龙岗区的装修价值进行评估，深圳市公平衡资产评估有限公司于2019年5月9日出具《资产评估报告》、评得“装修及搬迁费等”988943.5元。饶利福支付了评估费10000元。各方当事人均未对该资产评估提出异议。饶利福在庭审中确认德友鑫公司已经向其返还了押金200000元。另查，对于上述《租赁合同补充协议》、《消防工程合作协议》，饶利福未能提交证据原件，德友鑫公司不同意对此两项证据进行质证。在一审法院受理的（2019）粤0307民初1056号案中，该案侯良武、刘井勇亦不能提供涉案《租赁合同补充协议》、《消防工程合作协议》证据原件。在开庭审理时，一审法院再次询问德友鑫公司在2016年6月29日是否与饶利福签订了《租赁合同补充协议》、《消防工程合作协议》，德友鑫公司称不记得了。再查，案外人李文娟向本院提交了《情况说明》、李文娟与刘井勇的结婚证及李文娟农业银行账户流水记录，显示刘井勇通过李文娟的账户向德友鑫公司指定的王梅兰账户转账支付了100000元，用于支付上述《消防工程合作协议》中涉及的预付款。一审法院认为，饶利福与德友鑫公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应遵照履行。对于涉案《租赁合同补充协议》、《消防工程合作协议》的真实性，饶利福虽未能提交证据原件，但案外人李文娟向一审法院提交的《情况说明》、李文娟与刘井勇的结婚证及李文娟农业银行账户流水记录等可佐证该事实；相关当事人在另案中亦提交了该两份证据；在一审法院直接询问时，德友鑫公司称不记得是否签订了上述《租赁合同补充协议》、《消防工程合作协议》，有违常理，亦不符合诚信原则，一审法院对此作出对其不利的推定，认定上述《租赁合同补充协议》、《消防工程合作协议》的真实性。德友鑫公司在未经有关行政部门审批同意涉案的房屋可转换功能并完成功能转换的情况下，仅凭由原深圳金威啤酒有限公司盖章并出具“同意”意见的《龙岗区既有建筑功能转换呈批表》及深圳市龙岗区布吉街道文景社区工作站出具“情况属实”意见的《申请》，即与饶利福签订《租赁合同》，约定向饶利福出租“公寓”用途的房屋，其后又并不能履行合同，且自认现已无法通过审批，属违约行为，应承担违约责任。另外，饶利福与德友鑫公司虽然在签订的《租赁合同》中约定二次装修、消防报批等手续由饶利福自行承担，但其后侯良武、刘井勇及饶利福与德友鑫公司签订的《消防工程合作协议》已变更了《租赁合同》中的约定内容，约定由德友鑫公司负责消防工程具体的谈判、签约、付款及消防申报等工作，侯良武、刘井勇与饶利福负责消防工程的施工工作，则涉案房屋因改造施工前未能进行设计备案及施工后未能通过消防验收，其直接责任均在于德友鑫公司。饶利福虽然在未通过消防验收时即使用了涉案房屋并导致被有关部门责令停止使用，但该事实并非导致合同现已不能继续履行的原因。因此，饶利福请求解除与德友鑫公司签订的《租赁合同》，理由成立，一审法院予以支持。德友鑫公司作为违约方，应依照双方的约定赔偿饶利福的装修损失，经评估该装修损失为988943.5元。德友鑫公司并应双倍赔偿饶利福支付的押金，因德友鑫公司公司已返还饶利福押金20000元，还需赔偿饶利福200000元。徐志棠、李日光只是与饶利福接洽事务的联络人，并非合同的当事人，饶利福要求徐志棠、李日光承担连带责任缺乏事实依据和法律依据，一审法院予以驳回。粤海公司并未承诺对涉案的房屋完成功能转换，其亦并非与饶利福签订《租赁合同》的当事人，其张贴告示只是行使业主管理房屋的行为及向小租户说明与德友鑫公司之间的纠纷，粤海公司也并未对饶利福进行强制清场。饶利福要求粤海公司承担侵权责任及对德友鑫公司的债务承担连带责任，均无事实、法律依据，一审法院予以驳回。一审判决：一、解除饶利福与深圳市德友鑫物业管理投资有限公司于2016年3月15日签订的《租赁合同》；二、深圳市德友鑫物业管理投资有限公司于判决生效之日起五日内赔偿饶利福押金200000元；三、深圳市德友鑫物业管理投资有限公司于判决生效之日起五日内赔偿饶利福装修损失988943.5元；四、驳回饶利福其他诉讼请求。本案受理费8256元、评估费10000元（均已由饶利福预缴）由深圳市德友鑫物业管理投资有限公司负担。经本院二审审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁纠纷。本案二审争议焦点在于德友鑫公司应否承担违约责任。原深圳金威啤酒有限公司（后变更名称为粤海公司）于2016年1月25日与德友鑫公司签订的《租赁合同》显示，粤海公司将涉案租赁房屋出租给德友鑫公司，租赁房屋用途限于生产经营或仓库使用，在租赁期内，未征得粤海公司书面同意，以及按规定需经有关部门审批而未核准前，德友鑫公司不得擅自改变上述约定的房屋使用用途。德友鑫公司于2016年3月15日与饶利福签订的《租赁合同》显示，德友鑫公司将涉案租赁房屋出租给饶利福，物业用途用于公寓。饶利福虽然在未通过消防验收时使用了涉案房屋并被有关部门责令停止使用，但该事实并非系导致合同不能继续履行的根本原因。德友鑫公司在未经有关行政部门审批同意涉案的房屋可转换功能并已经核准的情况下，仅凭由粤海公司出具的《龙岗区既有建筑功能转换呈批表》及深圳市龙岗区布吉街道文景社区工作站出具“情况属实”意见的《申请》，即将涉案租赁房屋租给饶利福用作公寓使用，其后又无法通过审批实现建筑功能转换，导致合同目的不能实现，系合同不能继续履行的根本原因，故德友鑫公司已构成根本违约。一审判决德友鑫公司需承担赔偿饶利福双倍押金及装修损失的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人德友鑫公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18760.80元，由上诉人深圳市德友鑫物业管理投资有限公司承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 冼 朝 暾审判员 张 永 彬审判员 徐 玉 婵二〇二〇年十一月二十七日书记员 孙巍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。