湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15028号原告：李琦慧，女，1991年12月31日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：张诗文，1969年8月22日出生，汉族，住湖南省衡东县，系李琦慧丈夫。被告:湖南正湘置业有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路**湖南涉外经济学院外教楼**。法定代表人：胡正佑，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈刚，湖南正湘律师事务所律师。原告李琦慧与被告湖南正湘置业有限公司（以下简称“正湘公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张诗文、被告正湘公司委托诉讼代理人陈刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李琦慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金61746元（以房屋总价款499162元为基数，按日万分之一的标准自2015年3月9日起计算至2018年7月28日）；2、判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2013年11月15日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＤ1302951908）。合同约定原告向被告购买位于长沙市岳麓区××路××栋××单元××层××号房，该商品房的用途为住宅。合同约定的房屋建筑面积为82.37平方米，单价为6060元／㎡，总价为499162元。合同约定的付款方式为银行按揭贷款，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款199162元，余款300000元以贷款方式支付。合同第十条约定，出卖人应当在2015年3月8日前，将验收合格并符合合同约定标准的房屋交付买受人。合同第十一条约定，如果出卖人逾期交房，逾期不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金；逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金。原告按合同约定向被告交付了首期房款199162元，并办理了按揭手续。但被告一直未按约交付涉案房屋，于2018年7月28日实际交房给原告，逾期交房时间长达三年多，给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据双方的合同约定及《中华人民共和国合同法》的相应关规定，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告的第一项诉讼请求2017年9月3日前的诉求已经超过了诉讼时效。请法院予以驳回。二、本案争议的是2017年9月3日至2018年7月28日之间的违约责任。三、原告没有提交其是否已经领取贷款并将贷款支付给被告的依据，所以该合同原告没有完全履行，我方将保留授权，下一步行使合同解除权或让原告方承担违约责任。四、若判定我方违约，请求法院予以核减违约金额，因违约金额过高。经审理查明：2013年11月15日，被告正湘公司（出卖人）与原告李琦慧（买受人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号ＸＤ1302951908）。合同第三条约定买受人购买的商品房为长沙市岳麓区××路××项目中的第Ｅ1、Ｅ2［幢］Ｎ（单元）19［层］1908号房屋，该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积82.37ｍ2；第四条约定房屋单价为6060元／ｍ2，总房价为499162元；第六条约定付款方式为银行按揭贷款，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款199162元，余款300000元以贷款方式支付；第十条约定出卖人应在2015年3月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房经验收合格并符合该合同附件三所约定的装饰、设备标准。第十一条约定由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金。合同附件四《补充协议》约定买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。原告按照合同约定向被告支付了购房款499162元及契税等相关费用，但被告至2018年7月28日才向原告交付房屋，原告未在合同约定时间内向被告书面通知主张违约金责任。另查明：本院于2020年9月3日受理该案并进行诉前调解，因调解未果，于2020年11月3日立案。上述事实有原、被告双方的当庭陈述及原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、《入货通知书》、《房屋交接验收表》、银行转账流水、POS机刷卡记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按双方约定履行了交付房款的义务，而被告未将经验收合格的商品房交付给原告，违反了合同约定，应当继续履行合同并承担违约责任。合同约定被告应在2015年3月8日前，将经验收合格并符合合同约定标准的商品房交付买受人。被告逾期交付房屋的，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款的万分之五的违约金。原告虽未在合同附件四《补充协议》的约定时间内履行向被告主张违约金责任的书面通知义务，但《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述法律规定，该条款为无效条款。被告抗辩原告没有提交其是否已经领取贷款并将贷款支付给被告的依据，已过诉讼时效的违约金不应支持，原告诉请的逾期交房违约金明显过高。对此，本院认为。原告的逾期交房违约金的诉讼请求。已主动将违约金调低至以已付的购房款为基数按日万分之一计算，符合法律规定，且与本院受理的同类案件的逾期交房违约金的处理标准一致，本院予以支持，故对被告原告诉请违约金过高的抗辩，本院不予支持。被告抗辩原告没有提交其是否已经领取贷款并将贷款支付给被告的依据，但原告已于庭后补充提交了其于2014年1月7日将300,000元银行贷款支付给被告的交通银行转账流水，该转账流水在庭后补充质证时，被告对此予以认可，故对被告的此项抗辩，本院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2020年9月3日向本院提起诉讼，原告主张的2017年9月3日前的逾期交房违约金已超过三年的诉讼时效，原告抗辩部分逾期交房违约金已过诉讼时效的理由成立。499,162元购房款自2017年9月3日按日万分之一计算至2018年7月28日违约金为16,372.51元，故对原告请求判令被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金61,746元的诉讼请求，本院予以部分支持，依法确认被告需支付原告逾期交房违约金16,372.51元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告湖南正湘置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李琦慧支付逾期交房违约金16,372.51元；二、驳回原告李琦慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,344元，减半收取672元，由被告湖南正湘置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年十一月二十三日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。