上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23858号原告：上海东苑房地产开发(集团)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：侯抗胜，董事长。委托诉讼代理人：李洋，男。被告：上海御磐信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈俊良，执行董事。委托诉讼代理人：方素萍，北京中银(杭州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：白福鼎，北京中银(杭州)律师事务所实习律师。原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司(以下简称东苑公司)与被告上海御磐信息科技有限公司(以下简称御磐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序于2020年8月21日、同年10月28日公开开庭进行了审理。原告东苑公司的委托诉讼代理人李洋，被告御磐公司的委托诉讼代理人方素萍到庭参加诉讼。期间，双方申请庭外和解两个月，但最终和解不成，本案现已审理终结。原告东苑公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付自2020年2月6日起至2020年5月5日欠付房屋租金65,007元；3.判令被告支付房屋装修拆除费用12,389元；4.判令被告支付租赁合同违约金65,007元。诉讼过程中，原告东苑公司将上述第1、2项诉请依次变更为：确认合同于2020年4月29日解除；判令被告支付自2020年2月6日起至同年4月29日的租金49,838.70元。事实与理由：2018年6月20日,原告与被告签订了关于上海市闵行区莘松路XXX号XXX幢XXX层405B的房屋租赁合同。在房屋租赁合同中约定被告的承租期限自2018年6月20日起至2020年7月5日止。租赁合同签订后，被告多次因经营困难为由拖欠原告房屋租金，同时原告多次催要后仍无支付，原告于2020年4月28日向被告发出了租赁合同终止告知函，与被告解除了租赁合同。但被告尚未支付欠付的房屋租金，也未对房屋自行装修部分进行拆除复原。被告的行为严重违反租赁合同约定，为维护合法权益，原告提起本案诉讼要求判如所请。被告御磐公司辩称，同意第1项诉请，但对欠租期限有异议：2020年4月初，双方就解除合同进行协商无果后，原告于2020年4月5日将房屋上锁，致使被告无法再使用房屋，无法实现合同目的，故欠付租金期限应为2020年2月6日至2020年4月5日；因拆除费用未实际发生，故不予认可；原告主张的违约金过高，受疫情影响，被告因经营困难无法继续支付租金。而原告的上锁行为也导致被告无法使用房屋，也无法搬离办公用品和家具。不应当适用合同所约定的在没收保证金的同时还要求被告支付3个月违约金的条款。本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，原告东苑公司(作为出租方，签约甲方)与被告御磐公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于上海市闵行区莘松路XXX号XXX幢405B房屋，建筑面积为154.87平方米，乙方承诺承租房屋仅用作办公场地用途，不在该房屋内经营P2P理财业务。租赁期限为2018年6月20日至2020年7月5日止。装修期限0.5月，自2018年6月20日起至2018年7月5日止。租金单价4.6元/天/平方米，月租金21,669元。乙方应分别于每个租赁年度每月的5日前支付下一个月租金。所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按照应付租金的0.3%支付违约金；逾期超过15日，乙方认同甲方停止一切服务事项(包括但不限于水、电、煤气等的供应)；逾期满30日，甲方可即时解除合同，并追究乙方的违约责任(包含甲方维权所支付的合理律师费)。乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金为三个月租金计65,007元。返还房屋前，乙方应结清其应当承担的全部费用并在合同结束前按照交房标准完成场地复原并清场(合同另有约定除外)，甲方对该房屋及附属物、装置、附加物进行验收。验收通过后，乙方应将该房屋各部分的钥匙全部交还甲方，并签署文件证明移交完毕。若逾期交还房屋超过十五日，视作乙方自动放弃该房屋所有装修及设备物品的产权，甲方有权自行处理，同时甲方有权向乙方追讨将房屋恢复原状所产生的所有费用。甲方可在发生下列任何情况之一后通知乙方提前终止合同，并由乙方承担违约赔偿责任，且需将该房屋二次装修恢复原状，甲方不对乙方投入的任何装修装潢等作仁合赔偿或补偿：1)乙方逾期支付房屋租金、物业管理费或其他费用超过三十日的;……9)乙方擅自中断、停止其业务或放弃租赁房屋超过十五日的；……乙方擅自提前终止合同的，或合同因乙方违约而提前终止时，甲方除即时没收乙方全部租赁保证金及乙方依据合同向甲方预先支付的租金外，乙方还应向甲方支付不低于三个月当期租金的违约金作为赔偿。合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，被告御磐公司向原告东苑公司支付了租赁保证金65,007元及相应租金，原告东苑公司亦向被告御磐公司交付了涉案房屋，由被告御磐公司用于办公。2020年1月起，涉案办公楼所在物业人员通过微信就应付的物业费、电费、租金等费用向被告公司员工进行催促。2020年2月13日，上述物业人员通过微信发送东苑丽宝广场复工情况表，被告员工回复：我们不用填了，上海没有员工了。此后，双方就租金支付及减免事宜进行沟通。2020年3月5日，原、被告双方签订《租赁合同之补充协议》，约定：甲方为支持乙方经营，减轻经营困难，甲方同意对2020年2月1日至2020年2月29日期间乙方应缴租金21,669元予以减半收取。租金减半收取后，原减免期间已交租金自动抵扣下个租赁期间应支付的租金。同时乙方承诺应按租赁合同及其他相关协议的约定不晚于2020年3月5日支付甲方减免抵扣后2020年3月6日至2020年4月5日租金10,834.50元。逾期不缴的，视为乙方自动放弃本次调整。本补充协议仅对指定日期内的租金作相应调整，其他包括但不限于物业管理费、广告位租金、能耗费等其他合同费用应正常缴纳。本补充协议为保密协议。2020年3月10日，物业人员通过微信询问：你们何时上班，现在3个月的费用没付了。被告员工回复：知道知道，我们下周一先安排一个值班人员过去。物业人员继而询问费用能否支付，被告回复：不行，要总部支付的。2020年3月20日，原告东苑公司向被告御磐公司发送《告知函》，函称根据租赁合同约定，被告应于2020年2月5日前支付2020年2月6日至2020年3月5日及2020年3月5日前支付2020年3月6日至2020年4月5日期间的房屋租金合计43,338元，但被告未能依约支付。鉴于被告的上述行为，严重违反合同的约定。原告特郑重警告被告请于2020年3月25日前全额支付以上费用。如逾期未付，原告将保留采取停水停电、提前终止租赁合同,追究贵方相应的违约责任的权利。2020年3月24日，物业人员通过微信表示若被告未能于同年3月25日付款，明天就停电了。被告回复成受疫情影响、确实有困难，希望缓至4月6日，不要停电。物业人员回复：好的。之后，物业人员继续催促被告付款未果。2020年4月28日，原告东苑公司向被告御磐公司邮寄《终止告知函》，函称被告因自身问题，截止发函之日已拖欠2020年2月6日至2020年5月5日房屋租金65,007元，并且拖欠时间已超过30天，严重违反租赁合同约定，现原告根据租赁合同第10条第5款约定，决定行使合同解除权，解除租赁合同。租赁合同自本通知书送达之日起解除，且保证金不予退还，同时保留追究被告违约责任。请被告务必于2020年5月5日前办理如下搬离手续：1、结清租金、物业、水电等各项费用。如未结清，原告保留向被告追索各项费用、违约金的权利。2、清空搬离房屋。如逾期未清空，原告将自行处理屋内装修和物品，不再另行通知，原告保留向被告追索拆除、清理费用的权利。该函于2020年4月29日由被告御磐公司签收。嗣后，涉案房屋由原告收回。另查明，被告于庭审中陈述，被告公司于2020年3月17日复工，本部决定逐渐取消上海业务，相应的办公用品在陆续搬走。2020年8月21日，本院组织双方进行现场勘验时发现，被告的电脑等办公用品已经搬离，尚有家具留存在涉案房屋内。原告尚未进行装修复原。以上事实，由原告东苑公司提供的《房屋租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《告知函》、《终止告知函》、微信记录等证据以及双方的当庭陈述为证。本院予以确认。本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。被告逾期支付租金，在双方达成补充协议对租金支付给予宽限并减免的情形下，仍未按期支付租金。根据涉案合同约定，被告逾期支付租金超过三十天，原告有权行使合同解除权，并主张没收保证金以及要求被告支付违约金。且并无证据证明被告在搬离物品过程中于2020年4月5日遭原告断电或征得原告同意，故被告存在擅自撤场行为，亦构成违约。现原告以解除函到达被告的日期作为解除日，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就欠付的租金，原告主张自2020年2月1日起至2020年4月29日的租金，应予支持。就原告自愿放弃半个月的租金，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。被告要求租金仅计算至2020年4月5日的抗辩意见不能成立，本院不予采信。就原告主张的相当于三个月租金的违约金，被告认为违约金的计算标准过高，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告方由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付违约金21,669元。就原告收取的保证金65,007元，双方均同意在本案中一并处理。根据合同约定，原告有权没收该保证金。至于原告主张的房屋复原费，因该费用并未实际发生，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司与被告上海御磐信息科技有限公司于2018年6月20日所签订的《房屋租赁合同》于2020年4月29日解除；二、被告上海御磐信息科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司支付租金49,838.70元；三、被告上海御磐信息科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司支付违约金21,669元；四、原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司向被告上海御磐信息科技有限公司收取的租赁保证金65,007元不予退还；五、驳回原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,844.69元，减半收取计1,222.35元，由原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司负担535.37元，由被告上海御磐信息科技有限公司负担686.98元；如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 舒二〇二〇年十一月十六日书记员 褚沈依附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。