广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8227号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市星都汇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：叶仙斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市维斯房屋租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄志亮，该公司经理。委托诉讼代理人：梁晓静，广东汇联律师事务所律师。上诉人佛山市维斯房屋租赁服务有限公司（以下简称维斯公司）、佛山市星都汇物业管理有限公司（以下简称星都汇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初6307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。星都汇公司上诉请求：一、撤销一审判决第三、四、五项；二、判令维斯公司向星都汇公司支付2019年3月16日至2020年3月23日的租金747011.37元;三、判令维斯公司向星都汇公司支付2019年3月27日至2020年3月23日的管理费267272.65元；四、判令维斯公司向星都汇公司支付场地占用费及场地占用期间管理费（场地占用费自2020年3月24日起至维斯公司实际返还租赁物业之日止，按照67361.4元/月的标准计算；管理费自合同实际解除之日起至维斯公司实际返还租赁物业之日止，按照22453.8元/月的标准计算）；五、判令维斯公司向星都汇公司支付2018年8月至2020年3月31日的电费316530.65元，自2018年10月至2020年3月31日的水费13228.8元；六、本案一、二审诉讼费用由维斯公司承担。事实和理由：维斯公司在疫情发生前已长期拖欠租金，构成严重违约，给星都汇公司造成了巨额的经济损失。星都汇公司作为出租方，在疫情中也遭遇了极大的经济损失，更甚于维斯公司。一审法院将损失归由星都汇公司承担不符合公平原则。场地占用费的产生基础正是维斯公司尚未交还商铺，星都汇公司已在诉讼请求中明确场地占用费的计算标准，不涉及再次调整的问题。大部分商铺无法使用供水、供电的直供管道、线路，特别是用电，需要出租方提供匹配用电需求的转供电设备才能满足负荷，水电费计收仅能由出租方提供水电使用收据，星都汇公司将案涉商铺的实际水电用量通过交费清单反馈给维斯公司，收费标准此前也有明确，维斯公司未提出有效异议，应当全额支持星都汇公司的诉讼请求，维斯公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项；二、改判《商铺租赁合同》于2020年3月23日部分解除，EF121铺的租赁合同继续履行；三、改判星都汇公司双倍退还租赁保证金人民币64万元和支付违约金10万元；四、改判星都汇公司赔偿经济损失540697.6元；五、本案诉讼费由星都汇公司承担。事实和理由：星都汇公司未出示某村A栋的建设工程规划许可证，无证据证实租赁物是否属于合法建筑物，是否享有合法出租权，存在重大过错。星都汇公司计收的租金、管理费一直包括不符合交付标准的EF112铺，维斯公司一直对此存在异议，星都汇公司不予理会，仅在2019年8月出具《某艺术街补充协议》与维斯公司协商，但双方未达成协议。在未确定租金、管理费的前提下，维斯公司不予支付与常理相符，不属违约。维斯公司没有不予缴付租金的故意，在星都汇公司先行严重违约、维斯公司同意缴付租金的前提下，不理会维斯公司继续履行EF121铺租赁合同的请求，遵照星都汇公司的意愿解除合同于法无理。即使维斯公司不及时支付租金违约，但也事出有因，仅对星都汇公司产生利息损失。星都汇公司至今未交付70%的租赁面积、EF112铺交付不符、计收租金且拒不整改、合同期内擅自解除合同，违约行为众多。星都汇公司违约解除合同的行为已给维斯公司造成承担EF110、EF118、EF119、EF115违约金540697.6元的实际损失，一旦强硬解除EF121铺的租约，维斯公司将失去342493.93元的预期收益，还将承担233554.62元的违约金。维斯公司对星都汇公司的上诉辩称，星都汇公司对商场其他租户均实行主动减租，其利用强势的业主地位对维斯公司实行针对性的做法，有违公平。疫情对营商环境的影响毋庸置疑，一审法院根据相关政策酌情免除、减免租金合法合理。案涉商铺除EF110铺外，其他商铺早已没有正常营业，维斯公司没有占用的理由，星都汇公司并非积极收回商铺，借故刁难，故意扩大损失应由其自行承担。任何单位依法不得擅自变更电价，星都汇公司既高于政府指导价收费，又另行收取线路亏损、人员管理、设施维持、电房空调的费用，属于双重收费，多收电费比例最少为37%，一审判决认定的缴纳标准为70%，已极大增加了星都汇公司可依法收取的金额。星都汇公司对维斯公司的上诉辩称，星都汇公司在一审法院已经提交某村、A、B栋所在地块B的规划许可证。案涉租赁物业均同属一份租赁合同，维斯公司主张合同部分解除部分履行，没有法律依据。星都汇公司向一审法院起诉请求：1.判令星都汇公司与维斯公司之间的《商铺租赁合同》于起诉之日起解除；2.判令维斯公司立即向星都汇公司交还位于佛山市顺德区某广场1号一层自编号EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121号物业；3.判令星都汇公司有权没收维斯公司支付的租赁保证金300000元、公共事业保证金20000元，合计320000元；4.判令维斯公司立即向星都汇公司支付拖欠的2019年3月16日起至2019年11月30日止的租金552945.1元（自2019年12月1日起至合同实际解除之日期间租金按照64943.2元/月的标准另行计算）、2019年3月27日起至2019年11月30日止的管理费198499.43元（自2019年12月1日起至合同实际解除之日期间管理费按照24353.7元/月的标准另行计算）；5.判令维斯公司向星都汇公司支付违约金267890.7元；6.判令维斯公司向星都汇公司支付场地占用费（自合同实际解除之日起至维斯公司实际返还租赁物业之日止按照64943.2元/月的标准计算）；7.判令本案全部诉讼费用由维斯公司承担。诉讼中，星都汇公司变更第4项诉讼请求为：判令星都汇公司立即向维斯公司支付拖欠2019年3月16日起至2019年11月30日止的租金552945.1元（自2019年12月1日起至2020年1月31日止的租金按照64943.2元/月的标准计算，自2020年2月1日起至合同实际解除之日止的租金按照73061.1元/月的标准计算），2019年3月27日至2019年11月30日止的管理费198499.43元（自2019年12月1日起至合同实际解除期间的管理费按照24353.7元/月的标准计算）；变更第5项诉讼请求为：判令维斯公司向星都汇公司支付违约金292244.4元；变更第6项诉讼请求为：判令维斯公司向星都汇公司支付场地占用费（自合同实际解除之日起至维斯公司实际返还租赁物业之日止，按照73061.1元/月的标准计算）。星都汇公司还增加诉讼请求：判令维斯公司向星都汇公司支付拖欠的自2018年8月至2020年3月31日的电费316530.65元，自2018年10月至2020年3月31日的水费13228.8元。维斯公司向一审法院提出反诉请求：1.判决星都汇公司向维斯公司双倍退还租赁保证金640000元、首月固定租金64943.2元；2.判决星都汇公司向维斯公司支付违约金100000元；3.判决星都汇公司向维斯公司赔偿经济损失1762283.4元；4.反诉受理费由星都汇公司承担。一审法院认定的事实：2017年7月7日，星都汇公司（甲方）与维斯公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定星都汇公司将坐落于佛山市顺德区某广场商铺1号一层自编号为EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121共八个商铺，以及某村出租给维斯公司，其中八个商铺面积合计为811.79平方米，某村的面积为2676平方米，共计面积3487.79平方米；租赁期126个月即自2017年8月1日至2028年1月31日，包含6个月装修期。该租赁合同第7.2.5条还约定，乙方逾期支付租金或本合同约定的其他应付款项超过15天，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时违约方应按本合同约定承担违约责任。第8.5条约定，如甲方擅自终止租赁合同，应双倍退还乙方支付的所有保证金，并按100000元向乙方支付违约金，如甲方支付的违约金不足以弥补由此而给乙方造成的损失，甲方应补足损失的差额部分。第9.3条约定，甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月租金和管理费之和的三倍金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。第22.1条约定，甲方应于2017年8月1日向乙方交付商铺。第22.3条约定，甲方享有自约定交付日起60天的交付宽限期。第23.1.1条约定，租金自租赁期起计，其中EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121共八个商铺自2017年8月1日至2018年8月31日的租金总额为64943.2元，在签订合同之日起15日内支付；自2018年9月1日至2020年1月31日，租金按每月每平方米80元计付即每月共64943.2元；自2020年2月1日至2022年1月31日，租金按每月每平方米90元计付即每月共73061.1元；自2022年2月1日至2024年1月31日，租金按每月每平方米100元计付即每月共81179元……。对于某村的租金，自2017年8月1日至2018年8月31日的租金总额为160560元，在签订合同之日起15日内支付；自2018年9月1日至2020年1月31日，租金按每月每平方米60元计付即每月共160560元；自2020年2月1日至租赁期满2028年1月31日，租金均按每月每平方米80元计付即每月共214080元。乙方应于每月20日前向甲方支付下月的租金。第23.3条约定，乙方应在签订合同时向甲方支付租赁保证金300000元和公用事业保证金20000元。第23.5条约定，乙方在营业期内向甲方支付管理费，其中EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121共八个商铺的管理费为每月每平方米30元即每月共24353.7元，某村的管理费为每月每平方米10元即每月共26760元，管理费按照租金的交纳方式和时间一并支付。上述合同签订后，星都汇公司于2017年8月8日向维斯公司交付了EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121共八个商铺，但其中EF112商铺维斯公司认为交付不符合约定，而某村至今仍未交付。此后，维斯公司已将部分商铺转租给他人。期间维斯公司向星都汇公司支付了租赁保证金300000元和公用事业保证金20000元。但维斯公司于2017年11月17日才向星都汇公司支付了八个商铺的首期租金64943.2元，后来断断续续支付八个商铺租金至2019年3月15日。星都汇公司每月有向维斯公司发出交费清单，列出每月应缴交的租金数额和管理费，还有商铺使用的水电费数额，其中电费初时按每度1.25元计收，后来按每度0.6752元计收，水费按每度5.2元计收。维斯公司初时有对交费清单作签收，后来则没有签收，并对星都汇公司计算的水电费数额有异议，因此维斯公司一直没有缴交水电费。至2020年3月16日，星都汇公司向本院提起诉讼，维斯公司则提起反诉。另查明，星都汇公司的名称在2019年3月13日由“佛山市星都汇房地产开发有限公司”变更为“佛山市星都汇物业管理有限公司”，案涉EF110、EF112、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121共八个商铺的所有人是星都汇公司，已领取不动产权证书，某村的所有人是某公司，已办理了建设工程规划许可证。一审法院认为，星都汇公司与维斯公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受其约束。其中涉及某村部分的出租，星都汇公司是否有权出租只影响其能否向维斯公司交付租赁物从而构成违约的问题，不直接构成该部分合同无效。关于星都汇公司的本诉部分，其首先诉讼请求解除《商铺租赁合同》，一审法院审查认为，维斯公司没有支付自2019年3月16日起的租金和自2019年3月27日起的管理费，还有一直以来没有向星都汇公司缴交过水电费，此部分构成维斯公司对星都汇公司的违约。即使星都汇公司有部分租赁物（某村）未予交付，也不能成为其他已交付的租赁物都一并不支付租金的抗辩理由。还有，在没有交付某村的情况下，维斯公司原本可提出解除合同，但维斯公司一直没有提出，反以断断续续交付着其他商铺租金，以实际行为一直同意履行租赁合同的其他部分。因此，在上述长期没有交费且至今拖欠数额较大的情况下，星都汇公司起诉主张解除《商铺租赁合同》，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现星都汇公司起诉主张解除合同，一审法院于2020年3月23日向维斯公司送达起诉状视为解除合同通知到达，故《商铺租赁合同》于该时解除。因合同需予解除，故案涉商铺（除EF112商铺外）应由维斯公司向星都汇公司予以交还。维斯公司对其中EF121商铺认为次承租人要求继续履行故要求继续履行，一审法院不予支持，因维斯公司与次承租人是另一法律关系。对于星都汇公司请求没收租赁保证金300000元和公共事业保证金20000元，由于星都汇公司也存在违约行为（详细在以下反诉部分中论述），依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，星都汇公司需自行承担相应的责任，一审法院不予支持。对于租金如何确定，其中编号为EF112的商铺，星都汇公司在交付时已在商铺内额外设置了一个排烟管井，多占去商铺面积7.03平方米，且排烟管井处于商铺门面较重要位置，又是在原有的电房对面，叠加形成较大阻碍，严重影响使用，故一审法院认为星都汇公司交付该商铺不符合约定，该部分租赁面积63.33平方米应予扣除不作计租。且维斯公司一直没有使用EF112的商铺，星都汇公司自行收回即可，不需予以交还。其余七个商铺合计计租面积为748.46平方米（811.79－63.33平方米），维斯公司没有支付自2019年3月16日起的租金，按合同约定在2020年2月1日前的租金为每月每平方米80元，租金应为59876.8元，此后租金为每月每平方米90元应为67361.4元。还有，由于我国在2020年1月底发生新冠肺炎疫情，疫情防控措施导致商铺没有营业及营业受限，维斯公司主张减免租金合理，一审法院结合案件的实际情况，根据公平原则，确定2020年2月份租金免除，3月份租金减半。维斯公司请求3月份也予免除，一审法院不予支持。综上，自2019年3月16日起计至合同解除时2020年3月23日，所欠租金共为654661.06元（59876.8元÷31天×16天＋59876.8元×10个月＋67361.4元÷31天×23天×50%）。对于管理费如何确定，依据星都汇公司的请求自2019年3月27日起计算至合同解除时2020年3月23日，以计租面积748.46平方米每月每平方米30元应为22453.8元，其有租金的性质，同样按照2月份免除3月份减半，所欠管理费共为236489.22元（22453.8元÷31天×5天＋22453.8元×10个月＋22453.8元÷31天×23天×50%）。星都汇公司还有诉讼请求支付违约金，同样，一审法院认为星都汇公司也存在违约行为，属于各自承担范围，一审法院不予支持。在合同解除后，维斯公司还需向星都汇公司参照原约定租金标准支付场地占用费，星都汇公司请求计算至交还商铺时止，但实际交还商铺的事实仍未发生，且如何确定交还及何时交还也可能存在重大争议，还有计算的标准随着时间变化亦有不同，故一审法院适宜只计算至开庭辩论终结时2020年5月26日即该时能确定仍未交还及占用，以后待占用事实确定后星都汇公司还可另行主张相关费用。综上，星都汇公司诉讼请求的场地占用费自2020年3月24日至2020年5月26日为141241.65元（67361.4元÷31天×8天＋67361.4元×1个月＋67361.4元÷31天×26天）。对于水电费，维期公司最初时有签收星都汇公司发出的交费清单，显示有水电费收费项目及相应标准，故星都汇公司有权收取该项费用，但星都汇公司不能提供后来每月由维斯公司签认的水电使用数据，只是由其单方统计，星都汇公司在此又举证不足，故一审法院结合案件情况参照星都汇公司的主张按70%计算予以支持，即认定电费为221571.46元（316530.65元×70%），水费为9260.16元（13228.8元×70%）。关于维斯公司的反诉部分，由于《商铺租赁合同》明确约定，星都汇公司应在2017年8月1日交付租赁物，同时只附有60天的宽限期，此外再没有其他可予免除交付的情形，现星都汇公司至今仍未向维斯公司交付其中租赁物的某村，应属于违约行为，某村所占租赁物的面积较大，违约程度较重。星都汇公司认为某村权属是某公司，是由于某公司问题才导致没有交付。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”依此，星都汇公司不能以是某公司的原因抗辩不需对维斯公司承担此项违约责任。但在星都汇公司违约的同时，维斯公司长期不交纳租金、管理费和水电费，也存在对星都汇公司严重的违约行为，因为收取租金是租赁合同的主要目的，支付租金是租赁合同的主要义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”即维斯公司在本案中也需承担相应的责任，因此，维斯公司请求双倍退还租赁保证金和公共事业保证金，一审法院不予支持，只支持退回已收取部分即退还租赁保证金300000元和公共事业保证金20000元。同理，维斯公司请求星都汇公司支付违约金100000元和赔偿经济损失1419789.47元，一审法院也不予支持。对于反诉请求中已交付的首月租金64943.2元，除一审法院认定EF112商铺交付不符合约定的部分外，其他维斯公司已实际占有使用，故不能请求退回，一审法院支持退回租金5066.4元（63.33平方米×80元/平方米）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、星都汇公司与维斯公司签订编号为XY-ZS[2017]032的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；二、维斯公司应在判决发生法律效力之日起一个月内向星都汇公司交还位于佛山市顺德区某广场1号一层自编号EF110、EF114、EF115、EF118、EF119、EF120、EF121号共七个商铺；三、维斯公司应在判决发生法律效力之日起十日内向星都汇公司支付2019年3月16日至2020年3月23日的租金654661.06元、2019年3月27日至2020年3月23日的管理费236489.22元；四、维斯公司应在判决发生法律效力之日起十日内向星都汇公司支付2020年3月24日至2020年5月26日的场地占用费141241.65元；五、维斯公司应在判决发生法律效力之日起十日内向星都汇公司支付2018年8月至2020年3月的电费221571.46元，2018年10月至2020年3月的水费9260.16元；六、驳回星都汇公司的其他诉讼请求；七、星都汇公司应在判决发生法律效力之日起十日内向维斯公司返还租赁保证金300000元、公共事业保证金20000元和首月租金5066.4元；八、驳回维斯公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计41847.04元（星都汇公司已预交），由星都汇公司负担20923.52元，维斯公司负担20923.52元。反诉受理费减半收取计12298.93元（维斯公司已预交），由维斯公司负担6149.47元，星都汇公司负担6149.46元。二审期间，当事人没有提交证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，星都汇公司在一审已提供案涉物业的产权证及建筑规划许可证，一审法院据此认定双方签订的租赁合同合法有效并无不当。维斯公司未依约支付星都汇公司已交付物业的租金等费用，已构成违约，一审法院对此已作详述，维斯公司在二审没有提供充分证据证明其有权拒付已接收物业的租金等费用，本院不再赘述，星都汇公司据此有权解除合同。双方就案涉商铺和某村确立租赁合同，确立一个法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，尚未交付的物业不再交付，已经交付的物业，星都汇公司有权要求维斯公司返还。因此，合同解除的效力及于合同的全部，维斯公司上诉请求解除部分合同及仅交还部分商铺的理由缺乏法律依据，本院不予采纳。关于星都汇公司上诉主张维斯公司在合同解除后的场地占用费及管理费应计付至交还物业之日的问题。合同解除至交还商铺日止的场地占用费及管理费，人民法院本应根据维斯公司已占用的案涉物业的期间确定应支付的数额，故一审法院计算至2020年5月26日正确。部分案件将合同解除后的占用费计算至承租人实际交还之日，是为避免当事人诉累而作出的处理，一审法院在本案未予处理也不影响星都汇公司另行主张。因此，星都汇公司上诉请求应判令维斯公司计付场地占用费及管理费至交还商铺之日止的理由缺乏法律依据，本院不予采纳。关于一审法院确定星都汇公司应减免部分租金、管理费及星都汇公司应按70%的比例收取水电费是否适当的问题。一审法院认定应由星都汇公司减免部分租金，是因2020年1月底发生了新冠肺炎疫情，行政机关规定相关的疫情防控措施导致商铺不能营业或者营业受限，导致维斯公司不能正常使用案涉商铺，因此一审法院结合案件的实际情况，根据公平原则，确定2020年2月份租金免除，3月份租金、管理费减半，并据此确定维斯公司应支付的至2020年3月23日的租金数额并无不当，本院予以维持。至于水电费，星都汇公司没有提供证据证明其收费标准的合理性，也没有证据证明用水用电损耗应分摊的费用，故一审法院结合案件情况参照星都汇公司的主张按70%计算维斯公司应支付的水电费并无不妥，本院予以维持。维斯公司已实际使用星都汇公司的部分物业，自应当依约支付相应的对价给星都汇公司，故其请求驳回星都汇公司关于租金及管理费的请求的理由不成立，本院不予采纳。关于维斯公司主张由星都汇公司双倍返还保证金、支付10万元违约金及赔偿损失的问题。维斯公司逾期支付租金构成违约，星都汇公司依约有权解除合同，星都汇公司在租赁期内解除合同不构成违约，维斯公司请求星都汇公司双倍返还保证金及支付10万元违约金缺乏依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。维斯公司即使因其与星都汇公司解除租赁合同，导致无法履行其与次承租人的租赁合同而需支付违约金，亦属于维斯公司违约导致的结果，与星都汇公司未交付合同约定的全部物业没有因果关系，故维斯公司主张星都汇公司赔偿其在本案主张的损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，维斯公司、星都汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33222.66元，由佛山市维斯房屋租赁服务有限公司16326.27元，由佛山市星都汇物业管理有限公司负担16896.39元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月十一日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪