江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初4178号原告：无锡金鹏物业有限责任公司，住所地无锡市锡山区东亭街道庄桥路**。法定代表人：丁益，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹震旦、陶佳，江苏行德律师事务所律师。被告：顾世龙，男，1989年10月16日生，汉族，住无锡市锡山区。原告无锡金鹏物业有限责任公司(以下简称金鹏公司)与被告顾世龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法由审判员钱丹俊独任审判，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告金鹏公司的委托诉讼代理人陶佳、被告顾世龙到庭参加诉讼，现已审理终结。原告金鹏公司诉称，顾世龙向无锡聚江房地产有限责任公司（以下简称聚江公司）购买坐落于春江花园三期小区383-1601号商品房，同时顾世龙与其下属春江分公司签订了前期物业管理服务协议，对物业费的缴费标准进行了约定，顾世龙未按约支付物业费，长期拖欠，自2014年1月1日起至2020年6月30日尚欠物业费计15590.96元，经无锡市锡山区东亭街道春江社区物业纠纷调解委员会调解未达成一致意见，故诉至法院，要求顾世龙支付(截止2020年6月30日)物业费15590.96元及违约金（以每月应交物业费202.48元为基数，逐月递增，分别自拖欠之日2014年1月起至实际履行付款义务之日，参照2020年4月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%为基础上浮80%）。被告顾世龙辩称，对拖欠物业费金额无异议，但在金鹏公司物业服务过程中，存在以下问题：1、其居住的楼栋电梯存在重大安全隐患；2、物业公司在2018年11月27日对383栋业主作出关于架空层的改造的承诺没有兑现；3、楼上棋牌室的排烟管直接排到楼栋的架空层；综上情况要求物业费打折处理。经审理查明：顾世龙向聚江公司购买坐落于春江花园三期小区383-1601商品房，金鹏公司春江分公司与顾世龙于2013年7月4日签订了前期物业管理服务协议，约定由金鹏公司春江分公司对春江花园三期进行物业管理，协议载明：金鹏公司春江分公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；顾世龙房屋的建筑面积为126.55平方米；顾世龙交纳费用时间每月一次；收费标准带电梯住宅按建筑面积底层每月每平方米1.10元，底层另收取公共水电费每月每平方米0.25元、二层以上收公共水电费、电梯使用费0.50元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.80元；乙方顾世龙违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方金鹏公司春江分公司有权要求乙方顾世龙补交从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同订立后，金鹏公司春江分公司按约提供物业服务，顾世龙支付物业服务费至2013年12月底，截至2020年6月30日尚欠物业服务费15590.96元，金鹏公司经催讨无果，遂诉来本院，提出上述诉请。另查明：金鹏公司春江分公司系金鹏公司的分支机构，不具备法人资格。以上事实，由金鹏公司提供的商品房买卖合同复印件、房票、前期物业管理协议、春江花园业主临时公约、人民调解终止告知书和被告提供的电梯检测报告、承诺书、照片打印件及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证。本院认为：金鹏公司春江分公司与顾世龙签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律禁止性规定，依法成立。春江分公司系金鹏公司的分支机构，相关民事权利义务由金金鹏公司承继。双方一致认可自2014年1月1日至2020年6月30日顾世龙尚欠物业管理费计15590.96元，对此本院予以确认。顾世龙未按期支付物业费，应承担违约责任，根据双方约定的付款时间及违约金计算标准，现金鹏公司主张的违约金低于约定，且在法律的规定范围内，故本院对金鹏公司的诉讼请求，予以支持。顾世龙以金鹏公司物业服务存在一些问题瑕疵而要求物业费打折处理的抗辩理由不符合合同的约定，且不利于双方合同目的的实现，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《中华人民共国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：顾世龙于本判决生效后十日内给付无锡金鹏物业有限责任公司物业管理费15590.96元及违约金(以202.48元为基数，分别自2014年1月1日起、2014年2月1日起、2014年3月1日起、2014年4月1日起、2014年5月1日起、2014年6月1日起、2014年7月1日起、2014年8月1日起、2014年9月1日起、2014年10月1日起、2014年11月1日起、2014年12月1日起、2015年1月1日起、2015年2月1日起、2015年3月1日起、2015年4月1日起、2015年5月1日起、2015年6月1日起、2015年7月1日起、2015年8月1日起、2015年9月1日起、2015年10月1日起、2015年11月1日起、2015年12月1日起、2016年1月1日起、2016年2月1日起、2016年3月1日起、2016年4月1日起、2016年5月1日起、2016年6月1日起、2016年7月1日起、2016年8月1日起、2016年9月1日起、2016年10月1日起、2016年11月1日起、2016年12月1日起、2017年1月1日起、2017年2月1日起、2017年3月1日起、2017年4月1日起、2017年5月1日起、2017年6月1日起、2017年7月1日起、2017年8月1日起、2017年9月1日起、2017年10月1日起、2017年11月1日起、2017年12月1日起、2018年1月1日起、2018年2月1日起、2018年3月1日起、2018年4月1日起、2018年5月1日起、2018年6月1日起、2018年7月1日起、2018年8月1日起、2018年9月1日起、2018年10月1日起、2018年11月1日起、2018年12月1日起、2019年1月1日起、2019年2月1日起、2019年3月1日起、2019年4月1日起、2019年5月1日起、2019年6月1日起、2019年7月1日起、2019年8月1日起、2019年9月1日起、2019年10月1日起、2019年11月1日起、2019年12月1日起、2020年1月1日起、2020年2月1日起、2020年3月1日起、2020年4月1日起、2020年5月1日起、2020年6月1日起至实际给付之日按年利率3.85%上浮80%计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元减半收取182元，由顾世龙负担(无锡金鹏物业有限责任公司同意其预交的诉讼费用由顾世龙直接向其支付，本院不再退还，顾世龙于本判决生效后十日内向无锡金鹏物业有限责任公司直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  钱丹俊二〇二〇年十一月九日书记员  孙紫蕾本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。