吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民撤4号原告：安龙镐，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李学哲，吉林延大律师事务所律师。被告：延边农村商业银行股份有限公司小营支行。负责人：申元燮。委托诉讼代理人：焦成栋，延边农村商业银行总行法务。被告：李春龙，现住吉林省延吉市。被告：延吉市延兴房地产开发公司。法定代表人：李春龙。原告安龙镐诉被告延边农村商业银行股份有限公司小营支行（以下简称农商银行小营支行）、延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴房地产公司）、李春龙第三人撤销之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安龙镐及其委托诉讼代理人李学哲，被告延边农村商业银行股份有限公司小营支行的委托诉讼代理人焦成栋到庭参加诉讼，被告李春龙、延吉市延兴房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安龙镐向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2011）延中民二初字第27号民事调解书第一项涉及的延吉市天池路1802号白兰小区2号楼1010号房屋优先受偿部分；二、请求依法确认安龙镐与延兴房地产公司签订的房屋买卖合同合法有效；三、请求依法判决延兴房地产公司协助安龙镐将涉案房屋所有权证办理至安龙镐名下；四、被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实与理由：安龙镐与延兴房地产公司于2005年4月16日就涉案房屋延吉市天池路1802号白兰小区2号楼1010号签订购房合同，安龙镐于当日已足额支付购房款并已实际占有、使用该房屋。延边朝鲜族自治州中级人民法院（2011）延中民二初字第27号民事调解书第一项内容中调解事项处置了安龙镐的涉案房屋，损害了安龙镐的合法权益。一、延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2011）延中民二初字第27号民事调解书第一调解事项损害了安龙镐的合法权益，安龙镐有权提起第三人撤销之诉。安龙镐与延兴房地产公司于2005年4月16日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，安龙镐已足额支付购房款，延兴房地产公司也已交付房屋，涉案房屋目前已由安龙镐实际占有并使用中。延兴房地产公司有义务为安龙镐办理该房屋过户手续，安龙镐依据与延兴房地产公司之间的房屋买卖合同，且已实际足额履行付款义务，故合法享有该房屋的财产性利益和物权登记的预期权利。安龙镐与延兴房地产公司于2020年1月10日共同到延吉市房地产交易中心办理不动产转移登记申请，2020年3月12日延吉市房地产交易中心反馈，该房屋设有抵押登记，自此安龙镐方知延兴房地产公司与延边农村合作银行有限公司小营支行（该支行后期改为延边农村商业银行股份有限公司小营支行）之间就以白兰小区的部分门市房作为抵押物设有抵押合同，并于2005年5月30日设立抵押权，且被告之间已达成调解协议，就包括安龙镐涉案房屋在内的白兰小区的部分门市房作为抵押担保范围内享有优先受偿权，该调解中确认的事项已损害安龙镐的合法权益。安龙镐非因自身原因未能参加延边州中级人民法院涉及诉争房屋抵押权纠纷一案的诉讼，根据《民事诉讼法》第五十六条规定，因生效的判决损害致使合法的民事权益受到损害的，可以提起第三人撤销之诉。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即安龙镐属已经支付全部价款并实际占有的买受人，虽不享有该房屋物权，但具备阻止法院强制执行的权能，通常认为该权能具有准物权的属性，即物权期待权，该权利具有一定的排他性及优先性，此时安龙镐就涉案房屋享有的民事权益具有了比普通债权更强的对外效力。本案中，安龙镐基于上述权能对延边朝鲜族自治州中级人民法院（2011）延中民二初字第27号民事调解中所抵押房屋的处置事项存在法律上的利害关系，故享有提起本案第三人撤销之诉的主体资格。二、农村商业银行小营支行对该房屋的抵押权不得优先受偿于已支付该涉案房屋全部房款的安龙镐。（一）安龙镐购买该商品房时已尽到注意义务，延兴房地产公司与农村商业银行小营支行之间的抵押合同应属于无效合同。本案中，安龙镐已足额支付购房款，并已实际占有、使用，商品房买卖人延兴房地产公司出售房屋时已取得商品房预售许可证明，安龙镐购买该商品房时尚未竣工，其已尽到注意义务，故与延兴房地产公司签订的房屋买卖合同合法有效。延兴房地产公司与农村商业银行小营支行就白兰小区在建工程设立抵押权，延兴房地产公司故意隐瞒所抵押房屋已出售的事实与农村商业银行小营支行签订抵押合同，农村商业银行小营支行未尽到应尽的注意义务，且损害了该房屋购买者的利益，应属于无效合同。（二）农村商业银行小营支行就涉案房屋部分的抵押权不得优先受偿于买受人即安龙镐。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定，一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述规定中可以发现，建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，同时建筑工程的承包人的优先受偿权是不得对抗已经交付全部或部分款项的商品房购买方的消费者。按照法理理解，抵押权和其他债权亦不得对抗已经交付全部或部分款项的商品房购买方的消费者。依照上述最高院批复、相关法律规定及前述法理原理，安龙镐系商品房买受人，其已支付足额房款，已实际交付并使用该涉案房屋多年，所享有的准物权权利应优先于农村商业银行小营支行的抵押权。故农村商业银行小营支行就该房的抵押权不得优先受偿于安龙镐。综上，请求撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2011）延中民二初字第27号民事调解书第一项内容中涉及延吉市天池路1802号白兰小区2号楼1010号房屋的优先受偿部分。农商银行小营支行辩称，一、农商业银行小营支行与延兴房地产公司于2005年5月26日签订的《抵押担保借款合同》依法有效，且在延吉市房产局抵押科做了抵押登记手续，上述事实被（2011）延中民二初字第27号民事调解书依法确认，该法律文书认定事实清楚，程序符合法律规定，双方调解均是自愿且调解内容合法。不具有撤销裁判的形式及实体要件，所以法院应驳回安龙镐诉求；二、安龙镐诉农商银行小营支行第三人撤销纠纷已过时效。根据我国民事诉讼法规定，第三人撤销之诉应当在6个月内提出，该6个月为法定除斥期间，没有延长、中断等情形的存在。（2011）延中民二初字第27号民事调解书经延边州法院强制执行，延边州法院执行法官去了包括安龙镐主张的房屋进行了解后，作出了（2012）延中执字第28号执行裁定书，裁定书内容为执行财产涉及其他问题，裁定终结本次执行。此时安龙镐也应当知道（2011）延中民二初字第27号民事调解书的事实存在。所以安龙镐在上述时间内均知道或应当知道该房屋在我行处抵押及（2011）延中民二初字第27号民事调解书的事实的存在，现安龙镐提出第三人撤销之诉，明显已超过时效；三、安龙镐诉请的本案争议房屋位置不确定，根据安龙镐举证的《白兰小区集资订购房屋合同书》第一条“位置2号楼10市房，面积145平方”该房屋具体位置不确定，本案安龙镐没有举证其诉请房屋与本案争议房屋是同一房屋。所以安龙镐主张争议房屋位置不确定，安龙镐只能对延兴房地产公司主张债权，不能对本案争议房屋享有物权；四、本案假使安龙镐购买涉案争议房屋，农商银行小营支行为李春龙办理贷款时无任何过错。经过现场查勘照片，该房屋在建设中，属在建工程，答辩人办理了在建工程抵押符合法律规定。根据物权法106条规定，我行也属于善意取得他物权，我行抵押权也应得到保护；五、安龙镐在购买本案争议房屋存在过错。（一）安龙镐与延兴房地产公司签订的《白兰小区集资订购房屋合同书》时隔15年，期间安龙镐没有去主张权利去办理房照，应当认定自身存在过错；（二）安龙镐应当去房产部门了解房屋情况，并且也得到延边州法院执行法官告知（2011）延中民二初字第27号民事案件的执行情况，而现今拒不承认去了解房屋产权抵押及（2011）延中民二初字第27号民事案件执行等情况，安龙镐存在过错；六、安龙镐在整个庭审过程中没有举证在农商银行小营支行办理在建工程抵押之前占有、使用、管理房屋的证据。根据《最高院证据规则》的相关规定，安龙镐承担对自己举证不能的责任；七、安龙镐主张的诉请不是同一诉，不能在同一案件中审理。八、安龙镐起诉第三人撤销之诉诉讼方式有误。如法院撤销我行与延兴房地产公司、李春龙抵押合同，即（2011）延中民二初字第27号调解书中的抵押权，将影响到我行的实体权利，而抵押人延兴房地产公司将会逃避法律责任，故请求法院驳回安龙镐诉讼请求。延兴房地产公司、李春龙未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。安龙镐与农商银行小营支行对本院依职权调取的安龙镐名下房产情况无异议；农商银行小营支行对安龙镐提交的身份证复印件无异议。对以上证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：安龙镐向法庭提交如下证据：证据一、2005年4月16日安龙镐与延兴房地产公司签订的《白兰小区集资订购房屋合同书》及收据一份。证明：2005年4月16日，安龙镐支付738,300元购买了延兴房地产公司开发的位于延吉市天池路白兰小区2号楼10号门市房。农商银行小营支行质证称，对订购房屋合同书及收据真实性均有异议。合同书中2005年4月16日与前面内容笔记颜色不同，明显为后补的。收据中的章看不清交款单位。无法认定购房合同所约定的房屋与安龙镐主张的房屋是否为同一所房屋的事实。延兴房地产公司和李春龙未发表质证意见。本院认为，该份证据与安龙镐提交的证据三相互印证，形成证据链条，真实性本院予以采信。证据二、出租门市房屋协议书六份。证明：延兴房地产公司已于2005年10月向安龙镐交付该房屋，至今为止由安龙镐占有、使用、管理的事实。农商银行小营支行质证称，对合同的真实性有异议。该合同的相对人未出庭经过法庭质询，无法确认房屋出租的真实性。2005年、2008年、2012年、2015年的出租合同均未写明具体的出租房屋位置，所以不能证明出租房屋系本案诉争房屋。且合同中的甲乙双方签字及合同保持现状均不是当年所形成的协议，怀疑是后补的。延兴房地产公司和李春龙未发表质证意见。本院认为，“出租门市房屋协议书”相关承租人虽然未到庭接受法庭质询，但结合安龙镐提交的证据七中取暖费缴费凭证，可以认定安龙镐占有使用房屋的事实，故租赁协议真实性本院予以采信。证据三、2020年1月10日的不动产转移登记申请书一份、2020年3月12日的延吉市不动产单元信息表一份、2020年3月20日税收完税证明一份。证明：2020年3月份，安龙镐与延兴房地产公司到延吉市不动产管理局办理涉案房屋的所有权证时才得知该房屋已被抵押的事实及安龙镐已缴纳完契税、印花税等的事实。农商银行小营支行质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议。本案立案时间为2020年7月13日，根据法律规定第三人撤销之诉的时效为六个月，而安龙镐在2020年1月10日申请办理房照时就应当知道诉争房屋已在我行办理抵押并由判决生效执行存在，所以安龙镐提起诉讼的时效已过。2018年时，延吉市政府就无籍房处理问题上已经对本案所涉白兰小区进行通告，为其办理房照，故安龙镐在2018年时就应当知道本案诉讼和执行的存在。综上，安龙镐丧失胜诉权即不符合第三人撤销之诉的条件。延兴房地产公司和李春龙未发表质证意见。本院认为，该份证据与安龙镐提交的证据一能够相互印证，形成证据链条，本院予以采信。证据四、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2011）延中民二初字第27号民事调解书一份。证明：农商银行小营支行、延兴房地产公司、李春龙达成和解协议，就涉案房屋在内的白兰小区在建工程作为抵押担保，抵押担保方享有优先受偿权。该调解事项已侵害了安龙镐权利。设定抵押时抵押物为在建工程并不具体，故调解书主文中只有产籍号。安龙镐到延吉市不动产管理中心申请办理房照时被告知涉案房屋已被抵押的事实。该房屋包含在3406平方米范围内。农商银行小营支行质证称，真实性无异议，对证明目的有异议。我行享有的是抵押权，2018年左右市政府办理白兰小区无籍房事宜时已经通告过各住户办理产权证明，故在当时安龙镐就应当知晓其购买的房屋已被抵押判决执行的事实。延兴房地产公司和李春龙未发表质证意见。本院认为，农商银行小营支行对证据的真实性未提出异议，本院依法予以确认。证据五、2015年12月17日，延吉市房屋产权管理中心向农商银行小营支行签发的协调函一份。证明：涉案房屋在抵押时由于尚未办理初始登记只办理了前期开发手续的抵押，当时并没有办理他项权证之类的正规抵押手续，该抵押存在瑕疵。农商银行小营支行质证称，真实性无异议，对证明目的有异议。我行和延兴房地产公司、李春龙借款抵押合同真实有效并办理了在建工程抵押。因该房屋属于在建工程，当时延吉市房产局提供在建工程系列文件作为在建工程抵押的登记并在2016年出具了他项权证并注明原始为在建工程抵押，抵押日期为2005年6月3日。延兴房地产公司和李春龙未发表质证意见。本院认为，农商银行小营支行对证据的真实性未提出异议，本院依法予以确认。证据六、延吉市不动产管理局调取的延吉市不动产单元信息表、不动产登记申请表各一份。证明：涉案房屋位置为延吉市天池路1802号白兰小区19号楼1010，该房屋大照号为0009532号，大照号为0009532号的产籍号为14-8-273。即涉案房屋产籍号正是（2011）延中民二初字第27号调解书中确认农商行小营支行享有优先受偿权的房屋。农商银行小营支行质证称，对该份证据真实性有异议。第一，材料中没有房产局的章，证据来源不清，无法佐证安龙镐证明目的。第二，安龙镐所举不动产信息和不动产登记表中明确写明房屋坐落位置为延吉市天池路1802号白兰小区19楼1010，而安龙镐与延兴房地产公司签订的订购房屋合同书中第一条所列明的房屋位置为天池路白兰小区2号楼10号门市房，145平方米，单价5100元，房屋总额738,300元。该两处房屋位置不同，故安龙镐所举延吉市不动产信息表与本案不是同一房屋。本院认为，该份证据与安龙镐提交的证据三中“吉林省住宅专项维修资金专用票据”相互印证，能够确定涉案房屋产籍号为14-8-273的事实，故该份证据本院予以采信。证据七、2006年至2019年的取暖费收据7张及近三年水费和电费缴费记录两页。证明：安龙镐和延兴房地产公司签订购房合同后由安龙镐对房屋进行使用和管理。农商银行小营支行质证称，对两份证据真实性均有异议。第一，关于取暖费收据。2006年7月26日和2006年10月17日的收据均是延吉市泰丰物业管理有限公司出具，而非供热部门出具，故该证据所作出的主体不对，且2006年有两份取暖费收据不符合常理。我方认为该7份收据中，除了2019年10月10日国电龙华的交款凭证外均是安龙镐伪造证据。无论从新旧程度上和笔记上均有同一人书写，出具证据是不同的单位，但填写的字体却是出于同一人，以上足以看出该证据系伪造证据。上述证据均不是正规的供热单位出具，无法证明其交纳了取暖费用。安龙镐所举证据是2006年7月份，而我行办理抵押是2005年，安龙镐举证的占有使用涉案房屋的证据晚于我行办理抵押手续之后。第二，关于水费和电费缴费记录。该份证据中无法看出本案涉案房屋的水电费，且证据只是近三年的，晚于我行办理抵押手续，故无法证明安龙镐在我行办理抵押贷款登记之前已占有该房屋。延兴房地产公司和李春龙未发表质证意见。本院认为，安龙镐对2006年7月26日和2006年10月17日取暖费由延吉市泰丰物业管理有限公司收取的事实未作出合理说明，对该两份收据本院不予采信。其余取暖费收据真实性及证明目的本院予以采信。电费缴费记录显示用电地址为吉林省延吉市天池路176号0031-075-0140，与安龙镐提交证据四不动产转移申请书中地址延吉市天池路1802号不符，故该份证据本院不予采信。农商银行小营支行向法庭提交如下证据：证据一、在建工程抵押证明十五项——延边资信评估有限公司作出的评估报告、农商银行小营支行与延兴房地产公司签订的担保借款合同、在建工程抵押申请、延边发改委投资字200531号文件、延州国土用字2005第022号国有土地使用执照、延边州土地局延州2005延州国土准字第2005004号建设用地批准书、延吉市规划局字N2003016号建设用地规划许可证、延吉市规划局字N2003016号工程规划许可证、延边州建设局222401200408270101建设工程施工许可证、延吉市房屋预售许可证（延房许字第2005007号）、抵押登记审批表、组织机构代码证、会议纪要、延吉市房产局测绘中心提供的产籍号14-8-273/14-8-277/14-8-278。证明：我行于2005年5月26日与借款人李春龙，抵押人延兴房地产公司签订借款抵押合同并办理了在建工程抵押。安龙镐质证称，对证据的真实性无异议。第一、农商银行小营支行设定的是在建工程抵押，但办理在建工程抵押时没有工程的进度表、房屋预售许可情况表、投资信息等关键材料。第二、农商银行小营支行主张办理的是在建工程抵押，但其实不是在建工程抵押，而是面积达到3100平方米的门市房的抵押，但办理抵押时没有办理抵押他项权证，2016年才予补办。因此，2005年办理在建工程抵押未生效。第三、根据抵押担保借款合同可以看出抵押期限为一年，但农商银行小营支行主张抵押权的时间为2011年，故抵押权已失效。第四、根据抵押物品清单可以看出抵押的是产籍号而没有具体的房号。延兴房地产公司和李春龙未发表质证意见。本院认为，安龙镐对证据的真实性无异议，本院依法予以确认。证据二、国有土地出让合同、在建工程照片。证明：2005年4月份，延兴房地产公司与国土资源局签订了本案争议的房屋所涉土地出让合同并建设该房屋。在我行贷款抵押时该房屋为在建工程，此时房屋不可能交付给安龙镐使用。安龙镐质证称，对证据的真实性无异议。2005年4月份，涉案房屋确实未交工，但安龙镐与延兴房地产公司签订房屋买卖合同时延兴房地产公司已取得了预售房屋的许可证。延兴房地产公司将涉案房屋交付给安龙镐的时间为2005年10月末。延兴房地产公司和李春龙未发表质证意见。本院认为，安龙镐对证据的真实性无异议，本院依法予以确认。证据三、延吉市房屋产权管理中心出具的《关于解决延兴房地产开发公司在建工程抵押问题的协调函》、延房建字第01338号他项证。证明：2005年6月3日，我行办理了李春龙贷款500万元的抵押在建工程登记。因延吉市房屋产权管理中心原因形成了我行提供证据一形式下的抵押担保登记方式。2016年1月，延吉市房产管理中心出具了他项权证，其中明确注明了在建工程抵押日期为2005年6月3日，依据档案号为01338、01339、01340为一笔贷款，且延吉市房产管理中心在2015年12月17日也将该抵押情况详细的予以说明。安龙镐质证称，对证据的真实性无异议。该两份证据恰恰证明2005年6月办理抵押登记时只办理了前期开发手续的抵押，后于2016年1月20日补办了他项权证。他项权证中的房子编号与2005年6月办理在建工程抵押时的产籍号不符，只有14-8-277，没有14-8-273和14-8-278。因此，2016年1月20日补办的他项权证存在瑕疵。延兴房地产公司和李春龙未发表质证意见。本院认为，安龙镐对证据的真实性无异议，本院依法予以确认。证据四、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2011）延中民二初字第27号民事调解书、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2012）延中执自第28号执行裁定书各一份。证明：我行于2005年5月26日与李春龙、延兴房地产公司签订了借款抵押合同。延兴房地产公司用位于延吉市白兰小区产籍号为14-8-273、14-8-277、14-8-278的建总面积为3406.92平方米的房屋和国有土地执照号为延州国土用字2005第22号的国有土地提供抵押担保并办理了抵押登记。因李春龙及延兴房地产公司未履行还款义务，我行于2011年将李春龙及延兴房地产公司诉至法院，后双方达成调解协议，延边州法院作出了（2011）延中民二初字第27号民事调解书。因李春龙与延兴房地产公司未履行调解书，我行于2012年申请了强制执行，延边州法院执行法官对被执行标的（涉及本案安龙镐房屋）进行了调查了解后对本案以涉及其他问题暂时无法强制执行为由中止本案强制执行。安龙镐质证称，对证据的真实性无异议。民事调解书上抵押物不明确，民事调解书中抵押物只是14-8-273、14-8-277、14-8-278，总面积3406.92平方米。三个产籍号的总面积有好几万平方米，调解书上只认定3406.92平方米，而没有具体房屋，故调解内容不明确。执行案件因涉及其他问题将案件进行中结。这里所指的其他问题就是安龙镐在抵押之前已购买了涉案房屋，因此，对涉案房屋法院不能强制执行。此案进入执行程序后法院没有找过安龙镐对房屋情况进行了解，故安龙镐对此不知情。延兴房地产公司和李春龙未发表质证意见。本院认为，安龙镐对证据的真实性无异议，本院依法予以确认。延兴房地产公司、李春龙未向法庭提供证据。根据双方当事人陈述及庭审质证，本院综合认定如下事实：农商银行小营支行与李春龙、延兴房地产公司于2005年5月26日签订抵押担保借款合同，约定李春龙在农商银行小营支行借款500万元，借款期限自2005年7月12日起2006年5月25日止，借款月利率为9.3‰，同时约定如逾期按月利率13.95‰计收。李春龙用延兴房地产公司提供的在建工程项目抵押担保，并于2005年6月3日办理了抵押登记手续，合同签订后农商银行小营支行向李春龙发放了贷款，但李春龙未按约定偿还本金及利息，2011年7月21日向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起诉讼。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2011年11月18日，就农商银行小营支行与李春龙、延兴房地产公司金融借款合同纠纷案作出（2011）延中民二初字第27号民事调解书，经双方调解达成如下调解协议：一、李春龙于2011年12月30日前偿还农商银行小营支行借款本金4,999,000元，截止2011年7月20日的利息4,171,901.84元及2011年7月21日至清偿之日止的逾期利息（按日利率万分之4.65计算），律师代理费10万元；如逾期不能偿还农商银行小营支行以抵押物（产籍号14-8-273、14-8-277、14-8-278，总面积3406.92平方米，国有土地使用执照延州国土用字2005第022号）折价或以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；二、延兴房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；三、案件受理费75,996元，减半收取37,998元，由李春龙负担。上述调解书发生法律效力后，延边朝鲜族自治州中级人民法院以（2012）延中执自第28号立案执行，执行过程中因李春龙、延兴房地产公司的抵押财产涉及其他问题，暂时无法强制执行而终结了生效调解书的本次执行程序。安龙镐与延兴房地产公司于2005年4月16日签订“白兰小区集资订购房屋合同书”，约定延兴房地产公司将延吉市白兰小区面积145㎡的2号楼10号门市房以单价5100元，总额738,300元价格出售给安龙镐。当天，延兴房地产公司亦向安龙镐出具了738,300元的收据。延兴房地产公司于2005年10月将诉争房屋交付于安龙镐后，安龙镐对外出租进行收益。2020年1月10日，安龙镐为办理该房屋不动产权证，与延兴房地产公司工作人员前往延吉市房地产交易中心，确定该房屋具体位置为延吉市天池路1802号白兰小区19号楼1010号，并申请办理不动产权证。2020年3月20日，安龙镐支付了印花税、契税等共计37,102.10元、专项维修资金3622元。随后得知该房屋因涉及抵押被法院查封的事实。该房屋产籍号为14-8-273，包括在延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2011）延中民二初字第27号民事调解书第一项范围内。本院认为，安龙镐与延兴房地产公司签订的《白兰小区集资订购房屋合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，安龙镐具有提起第三人撤销之诉资格。本案争议焦点是：一、安龙镐提起本案诉讼是否超过法律规定时效；二、延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2011）延中民二初字第27号民事调解书是否侵害安龙镐权益。关于第一个争议焦点，安龙镐提起本案诉讼是否超过法律规定时效问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。安龙镐于2020年1月10日向延吉市房地产交易中心办理不动产权证，于2020年3月20日缴纳印花税、契税、专项维修资金，嗣后被告知案涉房屋因涉及抵押被人民法院查封的事实。本案受理时间为2020年7月14日，并未超过法律规定的六个月时效，农商银行小营支行该抗辩不予成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2011）延中民二初字第27号民事调解书是否侵害安龙镐权益的问题。延兴房地产公司与安龙镐于2005年4月16日签订购房合同，当天延兴房地产公司向安龙镐出具738,300元收款凭证，结合安龙镐实际占有、使用、收益诉争房屋至今的事实，可以认定安龙镐已按合同约定足额支付购房款，对该诉争房屋享有相应财产权益。延兴房地产公司违反合同义务，不积极为安龙镐办理房屋所有权登记，而擅自将已出售的诉争房屋向农商银行小营支行设定抵押，其行为违反了诚实信用原则，亦违反《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，属无权处分。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。延兴房地产公司在其已非诉争房屋所有权人情况下以该房屋为农商银行小营支行设定抵押，安龙镐也未对该抵押行为予以追认，故农商银行小营支行对产籍号14-8-273延吉市天池路1802号白兰小区19号楼1010号诉争房屋（安龙镐与延兴房地产公司在“白兰小区集资订购房屋合同书”中确定的延吉市白兰小区面积145㎡的2号楼10号门市房）设定的抵押行为无效。延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2011）延中民二初字第27号民事调解书确定农商银行小营支行对产籍号14-8-273下诉争房屋享有优先受偿权侵害了安龙镐权益，该部分应予撤销。安龙镐主张要求延兴房地产公司协助办理房照，但该诉求非第三人撤销之诉审理范围，本案中不宜审理。对此，安龙镐可另行提起诉讼予以主张。综上所述，安龙镐部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条规定，判决如下：撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2011）延中民二初字第27号民事调解书第一项涉及的延边农村商业银行股份有限公司小营支行对产籍号14-8-273下延吉市天池路1802号白兰小区2号楼1010号面积为144.78平方米房屋（即安龙镐与延兴房地产公司共同到延吉市房地产交易中心确定的延吉市天池路1802号白兰小区19号楼1010号房屋）享有折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿权。案件受理费11,183元，由延吉市延兴房地产开发有限公司、李春龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 全贞姬审 判 员 葛福祥审 判 员 赵 颖二〇二〇年十一月三十日法官助理 孟 佳书 记 员 池宥贞