河北省深州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1182民初925号 原告（反诉被告）：张燕宁，男，1969年7月17日出生，汉族，住深州市。 委托诉讼代理人:郝国辰,河北冀和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白龙飞，男，1990年3月1日出生，蒙古族，住廊坊市永清县。 委托诉讼代理人：李江，永清县永清兴达法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）张燕宁与被告（反诉原告）白龙飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张燕宁委托诉讼代理人郝国辰、白龙飞及委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张燕宁向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付租赁费25333.08元、滞纳金38160元；2、要求被告向原告支付赔偿金20000元；3、要求被告交纳欠付的水费650.52元；4、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2019年8月30日原被告双方签订租赁协议，被告租赁原告坐落于深州市外环东侧的房屋一套,租赁期限两年，自2019年10月1日至2021年9月30日。第一年的租金为12万元，分两次交纳，2019年8月30日交纳6万元。2020年3月1日前交纳6万元。第二年的租金为12.72万元，于租期开始前五日内交纳。租房押金为2万元，于签订合同之日交纳。同时协议约定，被告未按约定的日期交纳租金的，每日按租金总额的千分之三计算滞纳金，并约定被告在租赁期间提前退租的，被告所交纳的2万元押金用作赔偿原告的损失。签订合同后，被告按照合同约定交纳了2万元押金和第一年首期租金6万元。但到2020年3月1日被告并没有如约交纳第一年剩余的6万元租金。后被告通过其合伙人李咏两次通知原告解除租赁合同，现原告同意其解除租赁合同的要求，但被告并未交纳占用房屋期间的租赁费。也未交还房屋的钥匙，还欠付水费650.52元。因此，原告据理起诉，恳请人民法院依法判决。另外，被告在租赁期间对原告房屋进行了维修，支付了维修费以及暖气接口费等费用7290元。原告同意在其应支付的租金中予以扣除。 白龙飞辩称，我于2020年4月30日已经与张燕宁解除了租赁合同并将房屋交付给张燕宁，因为我有押金20000元，因此张燕宁还应退还我押金10000元。我不同意给付滞纳金、赔偿金及水费。 白龙飞向本院提出反诉请求：1、判令张燕宁返还租赁费10000元和垫付的维修费7290元；2、反诉费由张燕宁负担。事实及理由：2019年8月30日，白龙飞与张燕宁签订房屋租赁合同，张燕宁将房屋租赁给白龙飞用于开办补习学校。合同约定租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日，第一年租金12万元，于2019年8月30日交6万元，于2020年3月1日前交6万元。合同签订后，白龙飞按约定支付半年租金6万元和押金2万元。入住后因修理管道、厕所、地面等支付维修费7290元。经协商张燕宁同意支付。2020年春节过后，因新冠疫情政府强制教育机构无限期停课，白龙飞与张燕宁协商减免租赁费，张燕宁不同意，白龙飞于2020年4月4日通知张燕宁要求解除合同、返还押金和垫付的维修费。承诺最晚于2020年5月31日退出房屋。2020年5月3日，张燕宁在白龙飞未将物品撤出的情况下将房屋的大门锁上，白龙飞多次与张燕宁联系，张燕宁始终不见，白龙飞无奈将锁撬开撤回了所有物品,后白龙飞多次与张燕宁联系要求返还押金10000元和垫付的维修费7290元,张燕宁不但不返还,而将白龙飞诉至法院,故提起反诉,请依法判决。 张燕宁答辩称，白龙飞应支付的租赁费尚未支付到位，张燕宁没有义务返还。维修费7290元在诉状中认可，其没有必要对此反诉。 根据当事人双方的起诉、反诉及答辩，确定本案的争议焦点是，1、张燕宁要求白龙飞给付租金25333.08元、滞纳金38160元、赔偿金20000元、水费650.52元及诉讼费的事实及依据？2、白龙飞要求张燕宁返还押金10000元、维修费7290元及反诉费的事实及依据？ 围绕争议焦点，张燕宁提交证据如下：1、房屋租赁合同一份，证明租赁期限为2年，在租赁期间退租的，须征得原告同意，否则，需要以其交纳的租金赔偿原告的损失。任意一方要求解除合同，需要两个条件：第一、书面申请，第二、提前两个月通知对方。2、水费票据5份，证明白龙飞欠水费650.52元。白龙飞提交证据如下：一、白龙飞合伙人李咏与张燕宁微信记录截屏7份，白龙飞与张燕宁微信纪录截屏1份，张燕宁公司法务给白龙飞发送短信一份；证明目的：1、白龙飞租赁入住后垫付维修费7290元，白龙飞要求从2020年3月1日后应交的租赁费中扣除，因为与张燕宁没有协商好，而且因为疫情停课故未按时交付。2、2020年4月4日和4月29日白龙飞两次通知张燕宁要求解除合同；二、水费支付凭证6份，证明白龙飞于2019年12月14日交水费两笔共计483.8元，在2019年12月15日学生离校前已经付清水费。三、白龙飞与张燕宁电话通录音广盘及录音文字记录各一份，证明张燕宁无故将出租房屋的门锁上，白龙飞将物品运回，同时告诉张燕宁接收房屋。 法院依法对涉案房屋所作的勘验笔录。 经庭审质证，白龙飞对张燕宁证据的质证意见是，对证据1的真实性和约定的条款无异议，但自2020年春节后政府因疫情强制教育机构停课属于不可抗力，而且合同第十条第四款明确约定任何一方提出解除合同可以提前两个月通知。白龙飞要求解除合同，不应承担违约责任。对证据2的真实性不认可，因为没有加盖自来水公司的公章且白龙飞已经于2019年12月15日放假，在2019年12月14日已经将水费交清。张燕宁对白龙飞证据的质证意见是，对证据1的客观性无异议，但不能证明其目的，根据最高法院《关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》和《关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的规定，具体到张燕宁的房屋属于非国有房屋，所以在这里不属于不可抗力。在有，合同的解除方式有协商一致解除、一方违反合同使对方不能实现合同目的的解除，单方解除需要有合同约定，本合同虽然有约定但是需要书面提出申请并且在两个月前。白龙飞没有按合同约定的解除合同方式来履行手续，故不适用单方解除。对证据3的质证意见是，通话的对方判断不出是张燕宁本人，通话对方也没有认可锁门的内容，对7290元维修费认可。双方对法院所作勘验笔录无异议。 本院对原告证据1的认证意见是，该证据来源合法，与本案有关联，对本案事事实有证明力，确认为有效证据；对证据2，无自来水公司的公章，不予采信。对白龙飞提交的证据，予以采纳。 本院经审理认定事实如下：2019年8月30日张燕宁与白龙飞签订房屋租赁合同,白龙飞租赁张燕宁位于深州市。约定租赁期限二年，自2019年10月1日至2021年9月30日。第一年租金12万元，分两次缴纳，2019年8月30日交纳6万元，2020年3月1日前交纳6万元。第二年的租金为12.72万元，于租期开始前五日缴纳。房屋押金2万元，于签订合同之日缴纳。同时约定未按约定日期交纳租金的，每日按租金总额的千分之三计算滞纳金，在租赁期间提前退租的需征得出租方同意，未经同意擅自解除合同或者提前退租的，出租方将剩余天数租金退还承租方，所交2万元押金用于赔偿出租方损失。合同签订后，白龙飞按约定交纳了押金2万元和第一年首期租金6万元。2020年3月1日白龙飞未如约交纳第一年剩余租金6万元。后白龙飞于2020年4月两次给张燕宁发信息要求解除租赁合同。2020年5月6日晚，白龙飞在未就退租与张燕宁达成一致意见的情况下，将自己存在承租房屋中的物品全部运走。另查明白龙飞在租赁期间因修理管道、厕所、地面等替张燕宁垫付维修费7290元，查明张燕宁现存白龙飞押金20000元。 本院认为，张燕宁与白龙飞签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,合同依法有效。合同签订后，双方理应严格按照合同履行义务。在2020年春节新冠疫情发生后，双方应对合同如何履行及解除本着互谅、互让、公平、公正的原则进行充分协商。但白龙飞在未与张燕宁就如何解除合同达成一致意见和未按合同约定提前两个月通知的情况下，于2020年5月6日擅自解除合同，拉走物品。白龙飞对合同的解除负有责任，构成违约。故对张燕宁要求白龙飞赔偿损失20000元的请求,予以支持,该损失用押金折抵。对白龙飞要求返还租赁费10000元的请求,不予支持。对张燕宁要求白龙飞给付2020年4月1日至6月16日租金25333.08元的请求，因白龙飞在2020年5月6日搬离，且白龙飞在搬离时已通知张燕宁，故租赁费应为（2020年4月1日至2020年5月6日即35天X120000/365=11507元）。对张燕宁要求白龙飞给付滞纳金38160元的请求，考虑新冠疫情影响,根据公正、公平原则，对该请求不予支持。对张燕宁要求给付水费650.52元的请求，证据不足，不予支持。对白龙飞要求张燕宁给付维修费7290元的请求，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）白龙飞于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）张燕宁房屋租赁费11507元； 二、被告（反诉原告）白龙飞赔偿原告（反诉被告）张燕宁损失20000元，该费用用白龙飞所交押金抵顶。 三、反诉被告张燕宁于本判决生效后三日内给付反诉原告白龙飞房屋维修费7290元。 四、驳回张燕宁和白龙飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1133元，减半收取计566.5元由张燕宁负担478.5元，白龙飞负担88元；反诉费232元，减半收取计116元由白龙飞负担91元，张燕宁负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  刘建平 二〇二〇年十一月三十日 书记员  赵瑞麟 ——