昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14475号原告：云南苏宁小店商贸有限公司统一社会信用代码：91530102MA6MUJKP58法定代表人：赵芬住所：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨云，肖洋，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：段美华，女，白族1970年8月9日生，现住：昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨标群，男，普米族，1968年8月8日生，身份证住址：云南省怒江傈僳族自治州兰坪白族普米族自治县，系被告丈夫，特别授权代理。原告云南苏宁小店商贸有限公司（以下简称“苏宁小店”）与被告段美华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏宁小店的委托诉讼代理人杨云、被告段美华的委托诉讼代理人杨标群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁小店向本院提出诉讼请求：1、被告返还租金182721.89元；2、被告支付上述款项自2020年4月21日至实际还款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年12月5日签订《租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于昆明市的房产，租赁期自2018年12月15日至2024年1月14日。2020年2月17日，原告根据合同约定向被告发函解除租赁合同，被告于2020年2月20日签收，随后于2020年3月9日双方办理了租赁物的交还手续，但被告尚有原告多付的租金182721.89元未返还原告，经原告催要未果，故原告诉至法院。被告辩称：原、被告于2018年12月5日签订了五年的租赁合同，其中第一个年度租赁期为2018年12月15日至2020年1月14日，共13个月（含一个月免租期），租金为25.8万元，含税款、水费、物管费等。由于国家降税，原告提出更改合同，双方于2019年3月15日签订了一份补充协议，租金由原来的25.8万元降为24.2万元，并把税款独立出来，约定租金以不含税金额208286元为准。第二年度的合同期为2020年1月15日至2021年1月14日，根据约定，如果原告解约应提前2个月通知被告。由于被告的铺面有贷款，为防止资金安排不合理，导致还贷资金断链，被告2019年9月23日就与原告沟通，询问原告是否续租该铺面，如果有变动尽快通知被告，被告好重新招租，以免造成损失，原告回答正常租赁。2019年10月29日，被告再次催原告尽快确定是否续租，最终双方于2019年11月12日沟通商定再给原告一个月免租时间，合同租期顺延，其它条款按原合同执行，同时原告要求以被告的名义发了一个降租的函。后原告分别于2019年12月19日、30日分两笔付清了2020年1月15日至2021年2月14日年度租赁款项，此过程充分说明该年度承租的所有合同和手续履行完毕，有微信截屏为证。现原告以疫情为由突然提出解约，完全无视合约精神，此次违约使被告错失了出租铺面的黄金时期，直接导致铺面空置8个多月，间接导致降租、银行还贷困难等损失，故被告认为此次违约不适用合同第十四条规定，而应当按十六条约定执行，原告应当承担被告的全部损失。对此，被告提出要求：1、被告不再给原告2个月的免租期；2、原告承担4个月违约损失（空置期间一家承担一半）；3、原告承担已产生的税款、水费、物管费；4、被告承诺退还原告5个月零22天的租金，共计88717.6元；5、之所以不退租金是由于原告违约且不愿承担违约损失造成，不存在资金占用；6、由原告承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2018年12月5日，原告苏宁小店作为乙方与作为甲方的被告段美华签订了《租赁合同》，约定原告苏宁小店承租被告段美华及其配偶杨标群所有的位于昆明市的房产，租赁期自2018年12月15日至2024年1月14日，首个租赁年度为2018年12月15日至2020年1月14日，2018年12月15日至2020年1月14日的租金为258000元，第三条约定每个租赁年度，乙方用水所产生额度在200元以内的，甲方负责缴纳，超过2000元的，甲方提供缴费凭证后由乙方自行缴纳超过部分的消费，第六条第四款约定：租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用，除本条约定的租赁费用外，被告不得以任何理由向原告收取其他任何费用或提高收费标准。第十四条约定:乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。2019年3月15日，原告苏宁小店与被告段美华签订《补充协议》，对租赁费用相关事宜进行调整，该协议表格载明租赁起止日2020.1.15-2021.1.14（12个月）不含税租赁费用为208286元，含税租赁费用为242000元，并约定租赁费用以不含税金额为准，含税金额随税率变化相应调整，双方另签补充协议明确。2019年11月13日，被告段美华向原告苏宁小店送达《关于盛高大城苏宁小店降租的函》，载明：由于受到经济因素和市场环境的影响，本人经过多次考虑决定，通过给予免租期对贵司经营予以支持，现调整为2020年1月15日至2021年1月14日给予免租期一个月，该免租期为2020年1月15日至2020年2月14日，剩余租期租金往后顺延，该函件中表格载明租赁起止日2020.1.15-2021.2.14（13个月）不含税总租赁费用208286元，含税总租赁费用242000元。2019年11月26日，被告段美华到昆明市西山区税务局代开房租费增值税发票242000元，发票载明纳税人为原告苏宁小店。同日，被告段美华向该税务局缴纳房产税、个人所得税等共计32664.41元。2019年12月19日、2019年12月30日，原告苏宁小店分别向被告段美华支付租金121000元共2笔，合计支付242000元。2020年2月17日，原告根据合同约定向被告邮寄发函解除租赁合同，EMS中国邮政速递物流显示被告于2020年2月20日签收，随后双方于2020年3月9日办理了诉争租赁物的交还手续。2020年3月9日，原、被告就诉争商铺办理了退还交接手续。2020年3月13日，被告段美华支付4-6号商铺2020年1月1日至2020年12月31日期间的物管费、二次加压费5124.48元。另查明，被告段美华分别于2020年1月9日缴纳诉争商铺自2019年11月4日至2020年1月4日期间的水费211.2元、于2020年9月16日缴纳诉争商铺自2020年7月4日至2020年9月4日期间的水费322.5元。本院认为：原告苏宁小店与被告段美华就坐落于昆明市签订的《租赁合同》、《补充协议》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告苏宁小店于2020年2月17日提出解除租赁合同，该解除函于2020年2月20日由被告签收，根据双方租赁合同第十四条约定的自送达之日满60日为合同解除日，该租赁合同于2020年4月21日解除，而原告苏宁小店已交纳房租费至2021年2月14日，故被告段美华应当将2020年4月21日至2021年2月14日期间共299天的房租费退还给原告。关于原告主张的退租金额应按含税租金242000元计算还是按不含税租金208286元计算的问题，本院认为，房产税系从租计征，房产税及相应个人所得税的纳税义务人应为房主，然本案诉争商铺房产税及相应个人所得税实际承担方为原告苏宁小店，原告苏宁小店支付给被告的年租金242000元已包含税款，被告段美华仅仅是代为向税务局缴纳税款32664.41元，另，原、被告双方2019年3月15日在《补充协议》中载明“租赁费用以不含税金额为准”，然该条款系约定不明确，被告段美华认为应按不含税金额208286元退租的抗辩不能成立，本院不予采信。另，被告段美华要求退租应扣除水费、物管费，首先，对于水费，原、被告双方已约定每年不超过2000元的由被告负责缴纳，而被告段美华提交的2份水费账单中有322.5元系产生于2020年7月4日至2020年9月4日，但此期间的水费并非原告产生，另外的211.2元虽产生于原告租赁期内，但金额未超过2000元，按双方约定应由被告承担，故被告段美华主张的水费不应从退租金额中扣除。其次，物管费的承担者应为原告苏宁小店，被告已缴纳的物管费等5124.48元属于2020年1月1日至2020年12月31日期间，故自2020年1月1日至合同解除日2020年4月21日期间共计112天的物管费应从应退租金中扣除，而合同解除日2020年4月22日至2020年12月31日期间的物管费并非原告产生，不应从应退租金中扣除。综上，应退租金金额应按原告实际支付的含税年租金242000元计算得242000÷（366天+免租期30天）×299天-5124.48÷365×112=181149.78元。被告段美华对应退还租金相对应的税款可以向税务机关申请退税。关于被告段美华要求不再给予原告2个月免租期并承担因商铺空置造成的4个月违约损失的抗辩，本院认为，原、被告于2018年12月5日签订的《租赁合同》、以及被告段美华于2019年11月13日向原告苏宁小店送达《关于盛高大城苏宁小店降租的函》中，分别约定了免租期一个月，共计免租2个月，如前所述，该两份协议已成立生效，原告苏宁小店已按包含2个月免租期在内的租金标准向被告段美华实际足额履行了租金的支付义务，另，在2020年初本案租赁合同有效期内发生了新冠病毒疫情，本次疫情对原告在内的商户影响较大，故导致原告提前解约、商铺空置并非归于原告方过错，且原告方已按合同约定将应退还租金天数自解除通知送达被告之日起往后顺延了60日，故被告要求不再给予原告2个月免租期，并要求原告承担商铺空置期间4个月违约损失的抗辩本院不予采信。关于原告主张的利息，本院认为，在租赁合同解除后，原、被告对退租金额产生争执系因双方未在租赁合同中明确约定退租标准相关条款，故被告不退还租金并非其故意违约，本院对原告主张的自2020年4月21日起至实际还款之日止的利息（LPR）不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告段美华于本判决生效之日起十日内向原告云南苏宁小店商贸有限公司返还租金人民币181149.78元；二、驳回原告云南苏宁小店商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取2036元（原告已预交），由原告负担80元，被告负担1956（于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  郭志勇二〇二〇年十一月九日书记员  陈文华