江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2393号 上诉人（原审原告）：南昌浴室，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路**，统一社会信用代码913601021584246557。 法定代表人：黄昌华，该公司经理。 委托诉讼代理人：江祥忠，江西策源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：燕筱林，江西华兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蔡天禄，男，1960年5月12日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。 委托诉讼代理人：张海水，江西明实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杨洁，江西明实律师事务所律师。 上诉人南昌浴室、蔡天禄因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初541号民事判决及（2020）赣0102民初541号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 南昌浴室上诉请求：撤销一审判决，改判:1.解除双方之间的《经营性房产租赁合同》；2.蔡天禄将南昌市XX路XX号临街店面恢复原状；3.蔡天禄将南昌市XX路XX号临街店面返还给南昌浴室；4.蔡天禄支付拖欠的租金3895577元（自2013年5月1日起至2019年10月31日止）；5.蔡天禄按143942元／月的标准支付自2019年11月1日起至返还店面之日止的租金；6.本案一、二审诉讼费由蔡天禄承担。事实与理由：（一）2018年8月双方签订补充协议时，蔡天禄已确认至2018年6月底尚欠租金3031925元，一审判决减免蔡天禄2013年5月至2014年6月和2016年全年租金的30%即1595580元租金没有法律或合同依据；（二）2015年7月南昌浴室已退回蔡天禄租金609000元，一审判决重复减免蔡天禄2014年10月至2015年7月30%的租金没有法律依据；（三）一审法院未判决蔡天禄支付2019年4月1日以后的租金于法无据，双方补充协议约定的是2019年4月以后租金是否递增要协商，而非租金标准要变更，南昌浴室依据协议约定的租金标准起诉，应当得到支持；（四）一审法院驳回南昌浴室解除合同、返还租赁物及恢复原状的诉讼请求不符合法律规定和合同约定。 蔡天禄辩称，1.地铁建设和步行街改造导致交通不便、人流稀少。根据政府政策，一审判决减免2013年5月至2016年3月共计35个月30%的租金，合情合理。江西省金龙玉凤珠宝有限公司2016年违约搬出后，双方处于诉讼阶段。案涉房屋因地铁建设和步行街改造一直空置，且该房屋无法办理二次消防验收，故蔡天禄不应当交纳2016年4月至2019年3月的租金。2.一审判决计算租金的方法是应交租金总额减去实交租金总额，不会出现重复计算。2015年退回的609000元是2013年2月至4月免装修期的租金。3.《补充协议》约定了2019年4月1日以后的租金需由双方协商递增，意味着2019年4月1日后的租金尚未确定，南昌浴室主张蔡天禄拖欠租金没有依据。 蔡天禄上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判蔡天禄无需向南昌浴室支付截至2019年3月31日的租金754453元；2.本案一、二审诉讼费用由南昌浴室承担。事实与理由：（一）一审判决对双方签订的租赁合同第六条免责条款理解错误，简单采用30%的标准减免租金，不符合双方订立合同时对免责约定的真实意思和客观事实。江西省金龙玉凤珠宝有限公司2016年违约搬出后，双方处于诉讼阶段。案涉房屋因地铁建设和步行街改造一直空置，蔡天禄同意对江西省金龙玉凤珠宝有限公司租赁经营期间（2013年5月-2016年3月）支付减免30%后的租金，2016年4月-2017年3月因房屋空置，按租赁合同第六条的约定应免除租金；（二）案涉房屋因不能提供改建和消防审批手续，无法正常使用，由此产生的法律责任应由南昌浴室承担,蔡天禄不应交纳2017年4月至2019年3月的租金；（三）2012年2月至2013年4月空置期间不应由蔡天禄承担租金。 南昌浴室辩称，1.蔡天禄使用了南昌浴室的房屋，必须按照合同约定支付租金；2.蔡天禄以案涉房屋不能提供改建和消防审批手续为由，要求免除租金缺乏事实和法律依据；3.蔡天禄因未将案涉店面转租出去导致的店面空置，属于自身经营风险，其要求免除空置期间的租金没有法律依据。请求二审法院驳回蔡天禄的上诉请求。 2013年5月1日2019年10月31日南昌浴室向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告之间的《经营性房产租赁合同》；2.判决被告将南昌市XX路XX号临街店面恢复原状；3.判决被告将南昌市XX路XX号临街店面返还给原告；4.判决被告支付拖欠的租金3895577元（自2013年5月1日起至2019年10月31日止）；5.判决被告按143942元／月标准支付原告自2019年11月1日起至返还店面之日止的租金；6.本案诉讼费由被告承担。 2013年5月1日2021年4月30日2013年5月1日2016年8月31日2016年9月1日2018年8月31日2018年9月1日2020年8月31日2020年9月1日2021年4月30日一审法院认定事实：坐落于南昌市XX路**房屋系南昌市东湖区杨家厂房管所管理的直管非住宅店面，该房屋承租人为南昌市东湖区百货总店下属单位南昌市副食品商场。2011年10月26日，蔡天禄通过竞拍方式取得南昌市XX路XX号房屋租赁期限为七年的租赁权并与南昌市东湖区百货总店签订了《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》。2013年7月11日，南昌市东湖区百货总店（甲方）与蔡天禄（乙方）又重新签订《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》一份，合同约定，“甲方将位于南昌市XX路XX号房屋（一楼243.53ｍ2、二至四楼685.49ｍ2、合计：929.02ｍ2）出租给乙方使用，租赁期限为八年，即自2013年5月1日起至2021年4月30日止。租金：2013年5月1日-2016年8月31日期间，每月租金20.3万元；2016年9月1日-2018年8月31日期间，每月租金21.315万元；2018年9月1日-2020年8月31日期间，每月租金22.3808万元；2020年9月1日-2021年4月30日期间，每月租金23.4998万元。乙方须在本合同签订同时向甲方支付61万元履约保证金。在租赁期内，任何一方不得违反本合同约定提前终止合同，如单方违约，须承担违约金61万元。乙方逾期一个月不交租金，甲方有权提前终止合同，收回经营场所，没收合同履约保证金并追究乙方的违约责任。合同第六条约定，地，地铁拆迁改造业改制、因不可抗力或城市规划、政府行为等不可归责于甲方事由致使本合同无法履行，甲方应书面通知乙方终止合同，甲乙双方均无须向对方承担责任。合同第八条第6项约定，乙方在严格履行主体合同条款下，必须积极开展招商引资工作，全面落实知名品牌入驻经营，在国家法律法规允许和不违反主体合同条款前提下开展招商联营、合作经营、部分柜台场地租赁的经营方式。”合同签订后，该房屋由蔡天禄继续使用，蔡天禄向南昌浴室交纳租赁保证金61万元并按约向南昌浴室支付租金。蔡天禄在使用该房屋过程中将原楼梯拆除和店面后墙改建为三个门洞并另行新建了楼梯和加装了电梯。期间又与案外人邹亚青签订《物业租赁合同》，蔡天禄将XX路XX号（临马路、朝东、南北宽12米、使用面积600ｍ2。其中：243.53ｍ2属于南昌市东湖区百货总店出租给蔡天禄的面积，其余356.47ｍ2属于南昌百货总公司出租给蔡天禄的面积）房屋部分面积出租给邹亚青使用，邹亚青又将其承租房屋交给江西省金龙玉凤珠宝有限公司用于经营“老凤祥”品牌珠宝。为此，南昌市东湖区百货总店确认江西省金龙玉凤珠宝有限公司作为其招商引资项目。此后，江西省金龙玉凤珠宝有限公司因未按期向蔡天禄交纳租金及减免租金权利归属发生争议。2016年3月19日，江西省金龙玉凤珠宝有限公司自行搬离该房屋。2016年3月22日，江西省金龙玉凤珠宝有限公司与蔡天禄办理了房屋交接手续。2017年10月17日，经南昌市中级人民法院终审判决：一、邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司应支付蔡天禄房屋租金2255862元；二、邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司应支付蔡天禄自2014年12月26日至2016年3月21日止的逾期付款违约金156872.63元；三、邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司应支付蔡天禄自2016年3月22日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（按欠款总额2255862元，以年利率24%标准计算违约金）；四、邹亚青与江西省金龙玉凤珠宝有限公司应支付蔡天禄租金损失1366176元；五、驳回蔡天禄的其他诉讼请求。该判决现仍在一审法院执行。 2014年6月30日2014年7月5日2016年7月15日2017年1月1日2014年6月30日，东湖区政府发布《关于对胜利路步行街实施改造的通告》，根据通告精神，胜利路步行街街景改造工程和地下人防平战结合工程工期为2014年7月5日至2016年7月15日。该步行街改造工程政府通告于2017年1月1日恢复道路正常通行。 2015年5月8日2015年7月10日2015年5月8日，南昌市东湖区百货总店向蔡天禄发出书面通知，同意给予蔡天禄自2014年10月起至2015年7月止的租金按月租金30%标准减免，要求蔡天禄在2015年7月10日前办理租金减免手续。此后，南昌市东湖区百货总店实际减免蔡天禄2014年7月至2015年12月共计18个月30%的租金1096200元。其中：1、2014年7月至2014年9月，南昌浴室直接减免蔡天禄3个月30%的租金182700元；2、2014年10月至2015年7月，南昌浴室直接减免蔡天禄10个月30%的租金609000元；3、2015年8月至2015年12月，南昌浴室直接减免蔡天禄5个月30%的租金304500元。蔡天禄以东湖区有关部门作出对施工期间的胜利路、中山路承租户减免租金30%的决定（中山路从2013年开建，胜利路从2014年7月开始围挡施工）为由，要求南昌浴室减免2013年5月至2014年6月和2016年1月至2017年3月共计29个月30%的租金1787415元，南昌浴室对此未予同意。 2018年8月2日2017年4月1日2018年7月1日2017年4月1日2021年4月30日2017年4月1日2019年3月31日2019年4月1日2021年4月30日2013年7月11日2018年8月2日，南昌浴室（甲方）与蔡天禄（乙方）签订《补充协议》约定：1、从2017年4月1日起租金降到168295元/月。2、从2018年7月1日起租金降到143942元/月。3、减免2015年8月至12月（5个月）租金的30%，共计304500元。4、从2017年4月1日至2021年4月30日，前两年即2017年4月1日至2019年3月31日租金不递增，后两年即2019年4月1日至2021年4月30日租金协商递增。5、甲乙双方于2013年7月11日签订的租赁合同其他条款不变，甲方名称变更为南昌浴室。 2013年5月1日2019年3月31日按照合同约定及补充协议约定，自2013年5月1日起至2019年3月31日止，蔡天禄应支付南昌浴室租金13431953元，按政府有关部门文件规定，除南昌浴室已减免租金外，南昌浴室还应减免蔡天禄2013年5月至2014年6月和2016年1月至2016年12月共计26个月30%的租金1595580元。至此，蔡天禄还须向南昌浴室支付租金10740173元。现蔡天禄实际已支付租金9985720元，蔡天禄尚欠南昌浴室租金754453元。 另查明：2018年12月7日，东湖区企业资产管理服务中心发文撤销南昌市东湖区百货总店，原南昌市东湖区百货总店人财物及债权债务由南昌浴室接管。 一审法院认为：南昌浴室与蔡天禄签订的南昌市东湖区经营性房产租赁合同及补充协议合法有效，该房产租赁合同及补充协议对双方均有约束力。根据租赁合同第八条第6项约定，蔡天禄在严格履行主体合同条款下，负有利用其承租房屋进行招商引资的义务。蔡天禄利用其承租房屋招商引进了江西省金龙玉凤珠宝有限公司经营“老凤祥”品牌珠宝，南昌浴室亦将该招商引资项目作为其完成招商引资工作范畴，后由于江西省金龙玉凤珠宝有限公司未按约向蔡天禄支付租金，致使蔡天禄未能按约向南昌浴室支付租金。虽然合同约定履行主体责任为蔡天禄，但因合同约定蔡天禄负有招商引资义务，南昌浴室亦认可该招商引资单位，后招商引资单位违约，且南昌浴室亦未按照政府有关部门文件规定完全执行减免租金政策，故南昌浴室对蔡天禄的违约行为负有一定责任。对南昌浴室关于解除租赁合同、返还租赁物及恢复原状的诉讼请求，不予支持。根据合同关于严格履行主体责任的约定和合同相对性的法律规定，蔡天禄应向南昌浴室支付截至2019年3月31日所欠租金754453元。对于南昌浴室主张2019年4月1日至2019年10月31日止的租金问题，根据补充协议第4条的约定，双方应先行协商确定租金金额。现南昌浴室未经先行协商确定租金金额即向法院提起诉讼，且未提供2019年4月1日以后该房屋市场租金标准的证据，故本案对其向蔡天禄主张2019年4月1日之后的租金，不予支持。关于蔡天禄抗辩应减免2017年1月至2017年3月期间的租金问题，根据政府有关通告精神，胜利路步行街改造工程于2017年1月1日恢复道路正常通行，故对其上述抗辩，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告蔡天禄在本判决生效之日起十日内向原告南昌浴室支付截至2019年3月31日止的租金754453元；二、驳回原告南昌浴室的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告南昌浴室预交案件受理费81730元，由原告南昌浴室承担40865元，被告蔡天禄承担40865元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年7月6日，蔡天禄向南昌市东湖区百货总店出具收据收到转账609000元，事由为：2014年10月至2015年7月减免租金。2019年4月、6月、7月，蔡天禄均向南昌市东湖区百货总店转账支付143942元租金，2019年8月，蔡天禄委托张饶静两次向南昌市东湖区百货总店转账支付143942元租金。 本院对一审查明中扣除南昌浴室减免租金后，蔡天禄应支付租金、蔡天禄实际已支付租金和尚欠租金数额以外的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.2013年5月至2019年10月蔡天禄应当向南昌浴室支付的租金金额；2.南昌浴室主张解除租赁合同、返还租赁物、恢复原状及蔡天禄支付2019年11月1日起至返还店面之日止的租金应否得到支持。 关于争议焦点1，围绕双方争议按时间脉络分述如下：关于2012年2月至2013年4月的租金。南昌浴室向一审法院起诉要求蔡天禄支付自2013年5月起拖欠的租金，一审判决亦未处理2013年5月以前的租金，蔡天禄上诉主张2012年2月至2013年4月空置期间不应由其承担租金，不属于本案审理范围，本院不予审查。 关于2013年5月至2014年6月和2016年全年的租金应否减免30%。因双方合同履行期间发生地铁施工、胜利路改造，对案涉房屋使用必然产生影响。一审法院依据租赁合同、东湖区人民政府发布的关于对胜利路步行街实施改造的通告、南昌市东湖区百货总店书面通知及当事人陈述，综合考虑中山路改造工程开建时间、胜利路步行街道路恢复正常通行时间，对2013年5月至2014年6月和2016年全年租金减免30%，并无不当。南昌浴室上诉主张不应减免该时间段的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于2015年7月南昌浴室退回蔡天禄的609000元。依据在案证据，南昌市东湖区百货总店2015年7月以转账的方式，一次性退回蔡天禄2014年10月至2015年7月租金的30%计609000元。南昌浴室关于一审判决重复减免该时期租金的上诉理由，具有事实依据，本院予以采纳。蔡天禄辩称该款项系2013年2月至4月免装修期的租金，与其在一审法院的陈述相矛盾，本院不予采信。 关于2016年4月至2019年3月的租金。依据案涉租赁合同约定，地，地铁拆迁改造业改制、因不可抗力或城市规划、政府行为等不可归责于南昌市东湖区百货总店事由致使本合同无法履行，南昌市东湖区百货总店应书面通知蔡天禄终止合同，双方均无须向对方承担责任。蔡天禄上诉主张2016年4月至2017年3月因地铁建设和步行街改造案涉房屋空置，2017年4月至2019年3月案涉房屋因消防问题无法正常使用，其均不应支付租金，缺乏法律依据，亦与合同约定不符，本院不予支持。 2019年3月31日2021年4月30日关于2019年4月至10月租金。根据双方《补充协议》的约定，2018年7月1日起租金降到143942元/月，2017年4月1日至2019年3月31日租金不递增，2019年4月1日至2021年4月30日租金协商递增。故2019年4月起的租金应由双方在143942元/月的基础上协商确定增加的金额。南昌浴室作为出租人在起诉状中主张蔡天禄按143942元/月支付2019年4月至10月的租金，视为其放弃对该期间增加租金的权利。且2019年4月、6月、7月、8月，蔡天禄均按照143942元/月支付了租金，南昌浴室未提出异议，双方的实际履行亦说明已就租金达成一致意见。故南昌浴室主张蔡天禄按143942元/月支付2019年4月至2019年10月的租金1007594元，本院予以支持。 综上，自2013年5月1日至2019年10月31日止，蔡天禄应支付南昌浴室租金14439547元（13431953元+1007594元），扣除南昌浴室已减免的2014年7月至2015年12月期间30%租金1096200元、南昌浴室应减免的2013年5月至2014年6月和2016年全年30%租金1595580元和蔡天禄已实际支付的租金9376720元（9985720元-609000元），蔡天禄尚欠租金2371047元（14439547元-1096200元-1595580元-9376720元）。 关于争议焦点2，根据双方签订的租赁合同和补充协议，综合考虑地铁施工、步行街改造、疫情对实体经济的影响及蔡天禄违约原因、南昌浴室对蔡天禄违约所负责任，一审法院对南昌浴室请求解除租赁合同、返还租赁物及恢复原状的诉讼请求不予支持，并无不当。考虑双方的租赁合同仍在继续履行，南昌浴室主张蔡天禄支付自2019年11月1日起至返还店面之日止的租金，本院不予支持。蔡天禄在二审亦表达了继续履行合同的意愿，其在剩余合同期内应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。希望南昌浴室和蔡天禄友好协商，真诚合作，实现共赢。 综上所述，南昌浴室的上诉请求部分成立；蔡天禄的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初541号民事判决； 二、蔡天禄在本判决生效之日起十日内向南昌浴室支付租金2371047元； 三、驳回南昌浴室的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费81730元，由南昌浴室负担40865元，蔡天禄负担40865元。二审案件受理费93074元，由南昌浴室负担40865元，蔡天禄负担52209元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十一月九日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛