福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6467号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林进贵，男，1989年5月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：林丰夏，福建通享律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王其峰，福建通享律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴玉斌，男，1980年7月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人林进贵因与被上诉人吴玉斌房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 林进贵上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判林进贵无需退还28000元押金并支持林进贵在一审提出的反诉请求。2.本案诉讼费用由吴玉斌负担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误,林进贵与吴玉斌于2020年4月15日的微信聊天记录并不是对案涉房屋交接达成一致的意思表示,仅是因吴玉斌的违约行为,林进贵要求其尽快搬离,并告知不要破坏屋内装修,等待林进贵的接收。吴玉斌因拖欠租金,在林进贵多次催告之下仍未支付租金,其行为严重损害了林进贵的合法权益,林进贵为降低因吴玉斌违约行为所造成的损失,便要求其尽快搬离,并告知其不要破坏屋内装修。当时双方并不在现场,双方并未对案涉房屋进行交接,林进贵从未有接收房屋或确认屋内装修状况的意思表示；二、《解约通知函》中强调的是保留该房屋内“现有”的装修装饰，而在一审庭审当中，双方都已经确认吴玉斌有拆除空调吊顶部分的装饰装修，吴玉斌以实际行动事实拒绝履行解除函中用装饰装修物来抵偿租金及其残值部分，已不符合保留现有装修装饰的解除函要求；三、一审判决适用法律、举证责任分配错误,根据谁主张谁举证原则,吴玉斌主张其已归还未破坏装修的房屋,进而要求装修价值抵拖欠租金和占用房屋使用费,该举证责任在吴玉斌,吴玉斌应当提供林进贵接收房屋并确认装修没有破坏的证据。一审法院将该举证责任分配给林进贵是错误的；四、鉴于吴玉斌未交还未破坏装修的房屋又拖欠租金,除押金依合同约定不予退还外,还应当支付拖欠的租金及占用房屋使用费。吴玉斌于2020年2月15日拖欠租金至今,其行为已经构成违约,林进贵有权依约没收28000元押金。 吴玉斌辩称，吴玉斌与林进贵沟通过是解除合同关系了，证据各方面很清晰。林进贵租给吴玉斌的是毛坯房，吴玉斌对房屋进行了装修，并按照林进贵的要求将能动的东西搬走，固定的装修没有去动，保留了房屋的装修，用以抵扣案涉款项。林进贵也已将房屋又租出去，若吴玉斌有将装修装饰破坏，林进贵不可能这么顺利地将案涉房屋租出去。 吴玉斌向一审法院起诉请求：1.判令林进贵立即退还吴玉斌自1月24日至2月23日共一个月的租金14700元及押金28000元；2.判令林进贵立即偿还吴玉斌店面装修装饰残值48100.88元；3.本案的诉讼费用由林进贵承担。后申请变更诉讼请求为：1.确认吴玉斌与林进贵的《店面租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令林进贵立即返还吴玉斌抵扣完租金后剩余的店面装修装饰残值22620.88元（店面装修装饰残值48100.88元，2020年2月24日至2020年4月15日共一个月22天的租金为25480元，抵扣完剩余22620.88元）；3.林进贵减免疫情期间吴玉斌自2020年1月24日至4月10日共2个月17天租金的一半18865元；4.林进贵立即退还吴玉斌押金28000元；5.本案诉讼费由林进贵承担。 林进贵向一审法院反诉请求：1.判令吴玉斌向林进贵支付租金32067.3元及资金占用费3848元（从2020年2月15日起至实际偿还之日止，暂计算至2020年6月15日至，按年化36%计算占用费），合计应支付给林进贵359**.3元；2.本案全部诉讼费用由吴玉斌承担。 一审法院认定事实：林进贵与吴玉斌于2018年9月3日签订《租赁合同（店面）》，约定：林进贵将坐落于福州市晋安区××庄××＃楼××店面出租给吴玉斌作为旅行社使用。林进贵确保该店面具备出租条件并保证吴玉斌能够正常使用，吴玉斌愿意承租。该店面现已具有的附属设备（详见补充协议）在租赁期内一并交付吴玉斌使用；租赁期限自2018年9月4日起至2023年9月3日止，其中免租期自2018年9月4日起至2018年10月23日止；租赁押金28000元，在签订本合同后一日内，吴玉斌应向林进贵支付租赁押金，林进贵应开具相应的押金收款收据。在返还店面当日，经林进贵验收店面且双方相互结清水、电、有线电视以及物业等相关费用后，林进贵应将租赁押金无息退还给吴玉斌；2019年9月4日至2020年9月3日，月租金为14700元，租赁税费由吴玉斌承担；吴玉斌应当每一个月支付一次租金，在应付租金当月的15号前支付。在签订本合同之日起一日内，吴玉斌应向林进贵支付首期租金；在签订本合同之日起一日内，林进贵应将店面交付吴玉斌使用；双方约定任何一方有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付月租金两倍金额的违约金，支付的违约金低于守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：......7.吴玉斌逾期支付租赁押金或租金累计超过三十日的、8.其他拒不履行合同义务，经书面告知后仍不履行持续超过七日的；吴玉斌应按月支付租金，否则，每逾期一日，林进贵有权按月租金金额的百分之三向吴玉斌收取违约金。合同签订后，吴玉斌向林进贵支付了租赁押金28000元，林进贵收款后向吴玉斌出具《租房押金收条》并交付了案涉房屋，后吴玉斌依约支付租金至2020年2月23日止，2020年2月24日后的租金未按时支付，林进贵多次向其催讨未果。 2020年4月15日，林进贵通过微信聊天要求下午3点前搬离，固定的东西不要拆，不要破坏装修，吴玉斌回复可以今天弄好。2020年4月16日，林进贵再次通过微信告知吴玉斌合同解除,给你发一个函，也寄回你的身份证地址，作为一个解除的证明。后林进贵向吴玉斌发出《解约通知函》，载明：本人就位于福州市晋安区××庄街道××路××号××庄××期××＃楼××商铺××楼，以下简称该房屋）的租赁合同（合同编号：×××62）作出以下的解约通知：因您方延迟交房租与房屋使用的相关费用已超过3个月（2020年1月15日-2020年4月15日未交付的房租，金额44100元整，物业费、水费、电费4000.88元。前述费用合计：48100.88元）。故我方发此解除通知函，与您方于2020年4月16日解除上述租赁合同（合同编号：×××62）。若您方保留该商铺内现有的装修装饰，则本人同意免除上述金额以此来补偿该房屋内装修装饰残值。如您方拆除该房屋内装修装饰，则您方应于2020年4月16日24点前补足上述金额，合计48100.88元，将上述欠款金额于2020年4月16日24点前支付至以下收款账号：6217××××1369、中国建设银行福州杨桥支行、林进贵。 另查，因新型冠状病毒影响，文化和旅游部办公厅为做好防控工作自2020年1月24日至4月10日期间暂停旅游企业经营活动。 一审法院认为，本案吴玉斌与林进贵之间的《租赁合同（店面）》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。林进贵向吴玉斌发出《解约通知函》，函告案涉租赁合同于2020年4月16日解除，具有法律效力，双方对该事实均无异议，一审法院予以支持。 关于装修装饰抵扣租金及其残值部分。合同解除后,吴玉斌本应向林进贵支付其所拖欠的租金，但结合双方的微信聊天记录可知双方于2020年4月15日已完成房屋的交接，林进贵于2020年4月16日发出的《解约通知函》作为解除的证明。双方就以店内装修装饰残值抵扣吴玉斌未支付的房租、水电及物业管理费达成合意。林进贵主张吴玉斌擅自拆除装修，但未提供相应证据证明该主张，一审法院依法不予认可。因此，吴玉斌请求减免2020年1月24日至2020年4月10日期间的租金并在48100.88元内返还减免租金的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。林进贵请求吴玉斌支付租金及资金占用费的反诉主张，无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。 关于押金部分，因《租赁合同（店面）》已解除，吴玉斌应付租金、水电及物业管理费已通过店内装修装饰残值结清，故林进贵应向吴玉斌退还押金28000元。判决：一、确认吴玉斌与林进贵20**年9月3日签订的《租赁合同（店面）》于2020年4月16日解除；二、林进贵应于本判决生效之日起十日内向吴玉斌退还租赁押金28000元；三、驳回吴玉斌的其他诉讼请求；四、驳回林进贵的全部诉讼请求。本诉案件受理费2070元，减半收取1035元，其中716元由吴玉斌负担，319元由林进贵负担。反诉案件受理费349元，由林进贵负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，首先，2020年4月15日微信聊天记录中林进贵表示“你（吴玉斌）今天把东西都搬走，我下午要跟房东交接”“你（吴玉斌）搬东西去，我下午换锁。固定的不要拆，别破坏里面装修”“下午我锁换掉，你再也没任何权利私自换锁，你早就不是租户了”，吴玉斌回复“今天弄好”。从该聊天过程中可以看出，林进贵让吴玉斌在当日不破坏装修和固定装饰的情况下将东西搬走，以便其下午跟房东交接，并未言明需要双方现场进行交接，该聊天可以作为双方对案涉房屋交接的意思表示，且林进贵亦自述其已于2020年4月16日将案涉房屋又出租出去，可见，在2020年4月16日之前案涉房屋已经在林进贵的控制之下，一审法院认定双方于2020年4月15日已经完成交接并无不当。其次，《解约通知函》中载明“若您方（吴玉斌）保留该商铺内现有的装修装饰，则本人同意免除上述金额以此来补偿该房屋内装修装饰残值。”双方就以店内装修装饰残值抵扣吴玉斌未支付的房租、水电及物业管理费达成合意，林进贵主张吴玉斌擅自拆除装修，但未提供相应证据证明，一审法院对林进贵的该项主张不予支持亦无不当。 综上所述，林进贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1398元，由林进贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷