广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5909号上诉人（原审被告）：深圳市绿光科技有限公司，住所地深圳市宝安区桃花源科技主园**孵化楼**。法定代表人：陈海权，总经理。委托诉讼代理人：韩飞，广东泰米斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄有奇，广东泰米斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都市朗云房地产开发有限公司，住所地成都市郫都区犀浦镇国宁东路******。法定代表人：陈雪，执行董事。委托诉讼代理人：王立达，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴学俊，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳正中企业服务有限公司，，住所地深圳市南山区科苑路**科兴科学园********法定代表人：邓学勤。上诉人深圳市绿光科技有限公司因与被上诉人成都市朗云房地产开发有限公司及原审第三人深圳正中企业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初9807号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月28日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人深圳市绿光科技有限公司上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人一审中的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要事实及理由：一、上诉人未违约，被上诉人无故解除合同，构成违约。房屋无安全隐患，交房无逾期，即便存在消防有瑕疵，也不具备合同解除条件，被上诉人不能以此要求解除合同。上诉人在2018年8月将空置的涉案房屋转租第三人是为了降低损失。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，被上诉人违约解除合同，上诉人有权依约不予退还履约保证金292434元，同时有权要求被上诉人赔偿因其违约给上诉人造成的损失。为此，被上诉人应当承担合同约定交租日(2018年2月16日）至其提出解除合同之日（2018年5月10日）间的租金及水电、管理费，还应赔偿其提出合同解除之日至涉案房屋转租给第三人之日间的租金及管理费，以上合计为6个月租金及管理费总额958097元（未计水电费）。被上诉人还应赔偿上诉人招租成本，即付给中介公司介绍费140900元。故被上诉人向上诉人支付6个月租金及管理费不足赔偿其违约给上诉人造成的损失，同时还应补付140900元。成都市朗云房地产开发有限公司二审答辩称，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。深圳正中企业服务有限公司未作二审答辩。成都市朗云房地产开发有限公司向原审法院起诉请求：1.确认原、被告于2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月10日解除；2.被告退还原告已经支付的履约保证金292434元；3.被告退还原告已经支付的首期租金及免租期管理费958097元；4.被告以1250531元为本金，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率，自2018年5月11日起，计算至被告实际向原告退还前述本金之日止，暂计算至2019年3月22日为47598.34元；5.被告向原告支付违约金388644元；6.被告承担本案的诉讼费用、财产保全费用（以实际发生为限）。原审法院查明，被告向深圳科兴生物工程有限公司科技园分公司承租位于深圳市南山区物业，并于2017年10月31日与深圳正中物业经营管理有限公司（正中物业公司）签订了《科兴科学园物业管理服务合同》。2018年1月15日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区（涉案房屋）按现有状态出租给乙方作为办公使用；甲、乙双方确认该物业单位整体按套租赁，出租面积为915平方米，包含公摊面积，具体套内面积以该物业现状为准；租赁期限自2018年1月16日起至2020年2月15日止，免租期内乙方无须支付租金，但需支付管理费，自交房之日起收取19385元，空调、水电费和免租期内因该物业租赁所产生之相关费用，以实际产生为准，租金从2018年2月16日开始起算；甲方应于2018年1月16日交房，甲方需结清该物业所有费用后将该物业交予乙方使用，并办理有关移交手续，如未按时交房，以实际交楼时间为准，合同期自然顺延；首年租金每月为156452元，第二年租金即自2019年2月16日起至2020年2月15日止每月租金为167418元（以上租金含空调维护费、管理费、租赁税）；乙方应于每半年第1个月16日前向甲方交付租金，甲方收取租金前，向乙方开具增值税专用发票；以上租金不合水电费和室内用电、水电费，室内用电以实际产生金额为准，租赁期间乙方须承担相应的公摊费用，包括水电公摊、空调公摊、维修基金等，办公用电按1.5元／度收费，于次月交付租金时一并交付给甲方，甲方应提供收据；签订本合同于2018年1月16日前，乙方应向甲方支付2个月租金数额292434元作为租赁保证金，以及首期租金和免租期管理费958097元，以上合计1250531元，甲方应向乙方开具保证金收据及租金增值税专用发票；甲方应确保其交付物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律法规；甲方若要求提前退租或造反本合同其他约定，使乙方无法实现承租目的，甲方须退还双倍租赁保证金，且乙方有权向甲方要求其他损害赔偿，同时乙方有权依据上述情形解除本合同；甲方应对租赁期内相关租赁事宜履行必要的协助义务，如进场装修等；若因乙方违约而导致该合同无法履行，甲方有权单方解除合同、单方注销租赁备案、没收履约保证金、单方收回房产，并有权要求乙方三天内无条件迁出该房产，若乙方拒绝迁出，甲方可会同管理处人员进入房内，将乙方存放在室内的物品清点提存，同时可要求乙方按本合同约定的租金承担该房屋空置期间的房租（指本合同解除至第三人承接前的期间）；甲方应保证具备该房屋的所有权或出租权且权利无瑕疵，若因甲方违反本条约定导致乙方无法继续租赁本合同涉及的房屋的，乙方有权单方解除本合同，甲方应双倍退还租赁保证金，若因此给乙方造成其他损失的，甲方应向乙方赔偿；甲方应在租赁期限开始前将标的房屋交付乙方使用，逾期交付的，甲方应向乙方支付月租金1‰／天的违约金，逾期超过10天的，乙方有权单方解除本合同，甲方除退还租赁保证金外，还应按合同总金额的10%向乙方支付违约金；及其他内容。原告于2018年1月17日向被告转账支付租赁保证金以及首期租金（6个月租金）和免租期管理费共计1250531元。原告与被告提交的双方工作人员2018年4月4日至5月中旬的微信聊天记录显示：2018年4月初被告要求原告支付电费等费用，原告对金额表示质疑；原告多次就涉案房屋的消防备案问题与被告沟通。2018年4月25日,原告向被告发出《关于要求提供通过消防验收备案的函》，写明原告办理房屋装修备案时被告知房屋未通过消防验收，其要求被告于4月27日前向原告提供政府部门出具的通过消防验收备案的证明文件，以及要求免租期延长至原告完成该房屋的装修之日并通过物业验收备案止。2018年5月10日，原告向被告发出《关于解除的函》，内容写明涉案房屋未通过消防验收，没有任何消防备案的手续，由于未通过消防验收的房屋不具备使用条件，导致原告无法使用该房屋，原告租赁目的无法实现，故其要求解除合同并要求被告退还其已支付的费用及赔偿损失。被告表示其未收到该解除函。原告主张，被告未按合同约定向其交房且涉案房屋无消防备案，原告对此提交了被告于2018年4月18日向其出具的《说明》用于证明被告确认涉案房屋无法办理消防备案手续；《说明》内容写明，“因科兴科学园共有A、B、C、D栋，均不在南山消防大队备案，科兴科学园入园至今，所有入驻企业办公一切正常，且科兴科学园C3栋8楼至15楼为腾讯公司办公地址，腾讯公司在办公期间内都是正常营业，不受未消防备案影响，故我司在此保证贵司承租的涉案房屋，在科兴科学园物业审核验收通过后可正常办公，不受消防备案影响”。被告对该证据的真实性予以认可，关联性不予认可，表示该证据说明原告知晓涉案房屋未进行消防备案的现状，且涉案房屋能够正常使用；涉案房屋所在楼均是租户完成装修后单独向物业公司报备即可；合同签订后，被告已向原告交付了涉案房屋的密码，原告承租后打算自行装修但一直空置，2018年4月左右原告要求被告配合其办理装修手续又要求被告向其出具通过消防验收的函件，被告按照原告要求向其出具《说明》并向物业申请消防验收，物业也已经通过验收。被告提交了正中物业公司于2019年7月22日出具《关于科兴科学园C栋3单元16层整层装修工程验收说明》（以下简称《验收说明》）、《消防工程合同书》等用于证明被告对涉案房屋进行了消防施工且涉案房屋经物业公司验收合格具备作为办公场地的使用功能；《验收说明》内容写明，被告于2018年4月25日申请正中物业公司对装修工程、消防工程进行复验，经正中物业公司工程人员实地查看，初验不合格问题已整改且未发现异常，装修工程、消防工程符合正中物业公司验收标准，具备作为办公场地的使用功能。原告对《验收说明》的真实性予以认可，表示该证据证明涉案房屋直至2018年4月25日才具备作为办公场地使用功能。庭审中，原告确认合同签订后被告向其交付了房屋密码，但其认为被告未按合同约定与其办理书面交接手续。庭审中，被告表示其同意解除合同，但认为解除原因在于原告；被告确认涉案房屋已于2018年8月另行出租。被告提交了其与案外人签订的租赁合同及工商登记信息用于证明涉案房屋消防现状合法合规，可依法注册正常经营，不存在安全隐患；原告对此真实性表示无法确认。另原审法院依法向深圳市规划和自然资源局南山管理局调查，位于深圳市南山区科苑大道西、玉泉路北科兴科学园C栋于2011年3月取得《深圳市建设工程规划许可证》，于2012年7月取得《深圳市建设工程规划验收合格证》。原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告与被告租赁合同约定,被告将涉案房屋按现有状态出租给原告作为办公使用,被告于合同签订之后已向原告交付涉案房屋密码，且原告并未对交付方式提出异议，对于原告关于被告逾期交房构成违约的主张，原审法院不予采纳。从双方提交的聊天记录来看，原告与被告发生争议的主要原因在于涉案房屋的消防备案问题，本案中，涉案房屋未取得消防备案存在瑕疵，但被告提交的工商信息等证据显示，涉案房屋具备正常使用功能，其他公司亦可在此正常办理工商登记，原告并没有提交证据证明涉案房屋存在因未取得消防备案而影响原告租赁合同目的实现的情形，且涉案房屋位于科技园，原告作为承租人理应对房屋相关产权以及性质有所了解，故原告以涉案房屋存在安全性隐患以及被告逾期交房为由要求被告向其支付违约金388644元，依据不足，原审法院不予支持。原告主张要求解除租赁合同，被告对此亦无异议，且涉案房屋已实际出租他人，故双方之间的《房屋租赁合同》应予解除。双方合同解除，被告应向原告退还已支付的租赁保证金292434元。关于原告要求被告向其返还已支付的首期半年租金及免租期管理费。如前所述，涉案房屋确实存在未进行消防备案的瑕疵，原告亦未实际入住，但原告并没有提交证据证明涉案房屋存在因未取得消防备案而影响原告租赁合同目的实现的情形,且直至2018年4月前原告并未就消防备案问题提出异议，故综合合同的履行情况，原审法院酌定被告向原告退还4个月租金共计625808元（156452×4）。原告要求被告以1250531元为基数，按同期银行贷款利率向其支付利息，依据不足，原审法院对此不予支持。第三人深圳正中企业服务有限公司经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告成都市朗云房地产开发有限公司与被告深圳市绿光科技有限公司于2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告深圳市绿光科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告成都市朗云房地产开发有限公司退还租赁保证金292434元；三、被告深圳市绿光科技有限公司于判决生效之日起十日内向原告成都市朗云房地产开发有限公司退还租金625808元；四、驳回原告成都市朗云房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19981元，由原告负担9103.78元，被告负担10877.22元；保全费5000元，由原告负担2278.11元，被告负担2721.89元。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，被上诉人在合同签订后第四个月开始就租赁房屋的消防备案问题进行沟通，表明合同履行出现阻碍，上诉人在合同签订后第八个月将房屋转租他人，以自己的行为解除了合同，上诉人称自己没有违约，与事实不符。原审法院结合合同履行的实际情况，判决上诉人退还被上诉人四个月租金并无不妥。上诉人请求被上诉人支付合同约定交租日至其提出解除合同之日期间的租金、水电费、管理费及赔偿损失，但在一审时没有提出反诉，本院不作审理。上诉人深圳市绿光科技有限公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币19981元，由上诉人深圳市绿光科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年十一月二十四日书记员 孙洪璐书记员 魏思禹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。