河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初2587号原告：姚文汉，男，1988年7月12日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。被告：平顶山恒建置业有限公司，住所地河南省平顶山市新华区建设路西段中央花园小区**楼****，统一社会信用代码91410400MA40F7XC34。法定代表人：梁晓婷。委托诉讼代理人潘婷，女，1990年8月2日生，汉族，住河南省新安县，系该公司职工。原告姚文汉与被告平顶山恒建置业有限公司（以下简称“恒建置业公司”）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚文汉到庭参加诉讼。被告平顶山恒建置业有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚文汉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告购房定金20000元。2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2020年5月5日晚11点48分认购了平顶山恒建置业有限公司建设的位于平顶山××城区××路与××宝大道交汇处北××单元商品房，并支付了购房定金人民币20000元整。因本人发现该公司在销售过程中出现诸多违规行为，且该公司所存在的诸多违规行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告决定放弃此次购房并要求该公司全额退还原告此前所交购房定金。为了解决此事，原告曾多次找到被告要求协商解决，但被告都以各种理由搪塞或者拖延。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法解除原、被告签订的认购书，判令被告退还购房定金20000元，并承担本案诉讼费，望法院能判如所请。被告平顶山恒建置业有限公司未到庭，在随后提交的答辩中称，1、原告称我公司存在违规行为没有事实依据。2、认购书为商品房买卖合同的预约合同，定金作为履约保证，目的在于约束原告履行认购书的义务，但原告未按任购书的约定签署商品房买卖合同，双方至今未成立商品房买卖合同关系，按照认购书关于违约责任的约定和合同法关于定金罚则的规定，定金不应退还。诉讼费不应由我方承担。经审理查明，2020年5月5日，恒建置业公司作为甲方（出卖人）、姚文汉作为乙方（买受人），双方签订《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》（编号：0002065），其中约定：“乙方自愿依下列条件向甲方认购平顶山恒大悦珑湾楼盘X幢X单元。该商品房建筑面积共132.85平方米，按建筑面积计算，单价为6938元/㎡，总金额为921717元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（公积金贷款）：乙方须于2020年5月7日前支付首期房款171717元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即73万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年5月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。三、自该商品房的《商品房买卖合同》签署之日至2020年5月10日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。六、乙方必须在约定的付款方式和期限内到平顶山恒大悦珑湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。八、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。十、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示。十一、本认购书一式四联，经双方签字或盖章后有效”。姚文汉庭审中认为该认购书下面乙方姚文汉处的签名不是原告姚文汉本人所签。2020年5月5日，恒建置业公司作为甲方（恒大某楼盘项目公司）、姚文汉作为乙方（买受人），双方签订《商品房优惠网上认购书》约定：“乙方已通过“恒房通”网上购房平台对所购恒大楼盘进行了解，甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备《合同法》及相关法律规定的合同基本要素，有效并受法律保护。一、乙方自愿依照本认购书约定认购平顶山恒大悦珑湾楼盘小高层-X号楼-X-X单元（以下简称“该商品房”）……三、自认购书签署之日起7日内，乙方可享有以下权益及优惠：……（二）最低价购买及无理由退房权益1、甲乙双方签署该商品房的《商品房买卖合同》之日至2020年5月10日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。2、签署《商品房买卖合同》后，乙方可按照与甲方签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房权益。四、乙方同意，在其缴纳定金人民币20000元并签署《商品房认购书》前，甲方有权将该商品房另行销售给任意第三方而无需通知乙方。六、本认购书经甲乙双方签字或盖章后生效……”。姚文汉并向恒建置业公司缴纳了定金20000元。后姚文汉多次联系恒建置业公司要求退还定金20000元未果，故引起诉讼。另，姚文汉提供恒建置业公司官网宣传页截屏一张，显示“恒大集团无理由退房”，拟证明在恒建置业公司买房是可以无理由退房的。恒建置业公司在庭审后提交的质证意见中称无理由退房的前提是双方已构成房屋买卖合同关系，但本案仅签订了预约合同（即认购书），在签订商品房买卖合同前，双方并未成立商品房买卖合同关系，就不存在退房一说，因此预约合同的定金20000元不应退还。上述事实，由原告姚文汉提交的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》、《商品房优惠网上认购书》、广告宣传页及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，对于姚文汉与恒建置业公司在2020年5月5日签订的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》，虽然姚文汉庭审中认为该认购书下面乙方姚文汉处的签名不是原告姚文汉本人所签，但其未提交证据予以证实，且其交款行为系其对认购书的履行行为。现姚文汉要求解除定单，返还定金20000元。依据姚文汉出具的恒建置业公司官网宣传页截屏，可以证实恒建置业公司在其广告中承诺过“无理由退房”，该宣传按照一般公众理解应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任，该承诺对客户是否交付定金进而是否订立《商品房买卖合同》具有重大影响，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，应当视为要约，但恒建置业公司以认购定金形式和格式条款及需要另行签订《无理由退房协议》对“无理由退房”做出限制，违反诚实信用原则，属于合同法中“提供格式条款的一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，双方认购书中定金条款对姚文汉不具有约束力。故姚文汉可单方解除合同，在合同解除时，恒建置业公司应当退还姚文汉已交的20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：平顶山恒建置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还姚文汉定金20000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由平顶山恒建置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  王焕丽审判员  赵小飞二〇二〇年十一月九日书记员  李 楠附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。