湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3484号原告：李晓芳。委托诉讼代理人：周建宁，湖南天思律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南金佳置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道滨湖社区茉莉路**。法定代表人：芮维功，该公司总经理。委托诉讼代理人：李牧军，湖南协平律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：芮敏。委托诉讼代理人：龙占河，湖南协平律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告李晓芳与被告湖南金佳置业有限公司（以下简称金佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。李晓芳及其委托诉讼代理人周建宁，金佳公司的委托诉讼代理人李牧军，被告芮敏及其委托诉讼代理人龙占河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓芳向本院提出诉讼请求：⒈确认李晓芳与金佳公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效；⒉判令金佳公司及芮敏立即给李晓芳办理金佳置业小区601号房屋办理备案、办证手续；⒊判令金佳公司及芮敏共同支付李晓芳延期办理备案、办证手续违约金、赔偿金、律师费损失（以520000元为基数自2016年12月19日至办理备案、办证手续完毕之日止，按月利率1.28%）计算至起诉之日止共计292864元。金佳公司辩称，李晓芳与金佳公司签订的《商品房买卖合同》合同效力还处于效力待定状态，相应的违约责任及损失应等合同效力确认后再进行损失计算。李晓芳的第二项诉讼请求，李晓芳可单方进行合同备案，不一定是金佳公司承担的义务，房屋已经被李晓芳占有并居住至今，未造成损失。金佳公司在办证过程中没有过错，未构成违约，李晓芳主张的办证违约金没有事实依据并计算错误。综上，请求驳回李晓芳的全部诉讼请求。芮敏辩称，本案合同的当事人是李晓芳和金佳公司，芮敏不是合同当事人。李晓芳起诉要求芮敏承担各种责任，没有事实和法律依据，被告诉讼主体错误。李晓芳要求赔偿律师费，律师费在合同中并没有约定，不应承担责任。综上，请求驳回李晓芳对芮敏的诉讼请求。根据采信的证据和到庭当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2017年1月18日，金佳公司（甲方）与李晓芳（乙方）签订了合同编号为251254的《常德市商品房买卖合同》一份。合同约定乙方购买甲方开发的楼宇金佳置业小区1幢601室，房屋建筑面积为125.33ｍ2，房屋总价款为520000元；合同第九条付款方式及期限约定，买受人应于2017年1月20日一次性支付商品房全部房价款；出卖人应当自合同签订之日起30日内到常德市房××商品房买卖合同登记备案手，出卖人逾期未办理的，买受人可以单方申请合同登记备案，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金，造成损失的应赔偿损失；出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内办理该商品房所在楼栋的房屋所有权初始登记；出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证。因出卖人责任，买受人未能在本合同约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理：2、买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金。合同签订后，李晓芳于2016年12月19日交纳购房款520000元，金佳公司出具了收据。金佳公司于2016年向李晓芳交付了案涉商品房，李晓芳装修该房屋并居住至今。在合同约定的办理房屋所有权转移登记时间届满后，金佳公司一直未能协助李晓芳办理诉争房屋的不动产权登记。为维护其合法权益，诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，2018年1月17日，金佳公司与案外人徐丕德就涉案房屋签订了买卖合同并办理了合同登记备案（合同备案号：309420）。经查询常德市不动产登记中心，涉案房屋权利人登记为金佳公司（证号：湘（2020）常德市不动产权第0022523号），状态为无查封情况、已发证、无预告情况、无抵押情况、无异议情况。再查明，芮敏系金佳公司员工，2019年8月16日，芮敏代表金佳公司出具《承诺书》，承诺在2020年1月20日前将李晓芳、段青梅、杨昆鹏等三位业主购买的房屋网签备案，如公司未能按承诺实行，李晓芳等三位业主有权依法追究相关责任。2020年1月22日，金佳公司和芮敏出具《承诺书》，承诺于2020年3月10日前给董新君（系李晓芳配偶）、杨昆鹏、段青梅三人办理商品房买卖合同备案及办证，如未能办理，芮敏及金佳公司承诺按三人交款日期开始计算，按月利率2%标准支付赔偿金，并承担相应法律责任。2020年3月13日，金佳公司再次出具《承诺书》，承诺于2020年4月10日前为董新君、杨昆鹏、段青梅三人办理商品房买卖合同备案及办证，如未能办理，芮敏及金佳公司承诺按三人交款日期开始计算，按月利率2%标准支付赔偿金，并承担相应法律责任。2020年9月22日，金佳公司出具《证明》，载明芮敏系金佳公司员工，芮敏代表公司对李晓芳等三人所作的承诺是职务行为，责任由公司承担。上述事实有《常德市商品房买卖合同》、中国工商银行账户历史明细清单、金佳公司收据、物业费收据、常德市住房保障服务中心查询信息资料、常德市不动产权信息查询证明、《承诺书》、金佳公司证明、到庭当事人陈述等作为证据予以证实。本院认为，本案争议焦点：一、李晓芳与金佳公司签订《常德市商品房买卖合同》的效力；二、合同能否继续履行；三、违约责任如何承担。关于争议焦点一，金佳公司与案外人徐丕德就涉案房屋签订了买卖合同并办理了合同登记备案，经过登记备案的商品房买卖合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，合同登记备案不等同于预告登记，也不产生物权变动的效力，在房屋办理转移登记前金佳公司仍是法律意义上的权利人，享有完整的处分权。法律上并未规定登记备案的商品房买卖合同具有优先于其他商品房买卖合同的效力，登记备案不是合同生效的要件。李晓芳与金佳公司签订《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，故对李晓芳要求确认其与金佳公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，本案实质是就同一房屋签订了数份买卖合同，根据《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，涉案房屋未办理房屋所有权变更登记，金佳公司已于2016年向李晓芳交付房屋，李晓芳已将房屋装修并居住使用至今，即李晓芳已合法占有房屋，而案外人徐丕德签订买卖合同在李晓芳之后，签订合同后未向金佳公司主张交付房屋，亦未对李晓芳占有房屋提出异议，明显与常理不符。李晓芳要求继续履行合同，于法有据。根据双方合同约定，李晓芳已按约定履行了支付购房款的义务，金佳公司应当按照合同约定为李晓芳办理合同登记备案和房屋权属转移登记，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点三，金佳公司未能按照合同约定的时间为李晓芳办理合同备案、不动产转移登记和不动产权证书，构成违约，应承担相应违约责任。芮敏虽出具了承诺书，但办理合同备案及房屋权属转移登记系金佳公司的义务，芮敏并无权利办理，芮敏出具承诺的行为得到公司的追认，故应认定为职务行为，其责任由金佳公司承担。关于违约金数额，金佳公司承诺如未按期办证，从购买日期开始按月息利率2%标准支付赔偿金，可见双方对违约责任进行了重新约定，李晓芳自愿将违约金计算标准调整为月利率1.28%，视为对自身权利的处分，本院予以确认。李晓芳主张的律师费，合同无约定，且李晓芳未提供证据证明其具体数额，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认李晓芳与金佳公司签订的《商品房买卖合同》成立并生效；二、湖南金佳置业有限公司于本判决生效之日起三十日内办理商品房买卖合同登记备案手续并向常德市不动产登记中心申请将位于常德市武陵区金佳置业小区1幢601号房屋的不动产所有权移转登记至李晓芳名下；二、湖南金佳置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向李晓芳支付逾期办理合同登记备案及房屋权属证书的违约金（违约金以购房款520000元为基数，自2016年12月19日起至实际取得不动产登记证书之日止按月利率1.28%计付）；三、驳回李晓芳对芮敏的诉讼请求；四、驳回李晓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5692元，减半收取2846元，由湖南金佳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  何米良二〇二〇年十一月十八日法官助理刘彩云书记员彭澳辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。