湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10755号上诉人（原审被告）：吴晓磊，男，1982年11月6日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周晋，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐倩，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道**湖南麓谷信息港自编****。法定代表人：杨健。委托诉讼代理人：潘显才，湖南华良国路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。上诉人吴晓磊因与被上诉人湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司（以下简称盘子女人坊公司）租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴晓磊上诉请求：1、撤销（2020）湘0103民初4274号民事判决；2、改判驳回被上诉人全部诉讼请求，案涉《场地租赁合同》于2020年6月30日解除；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未举证证明本案中存在不可抗力导致合同目的不能实现的理由，原审法院亦未就被上诉人是否真实存在不能履行事实、不能履行的范围是部分还是全部等对本案裁判具有实质性影响的事实进行查明，明显系基本事实认定不清。被上诉人发函后的行为明显反映出其继续租赁使用案涉房屋的事实，被上诉人发函后直至2020年5月6日，被上诉人仍在案涉租赁场地内使用空调，5月7日，被上诉人即单方进入案涉租赁场地内拆除了空调，至5月底，被上诉人继续使用案涉租赁场地且连续产生水电费，被上诉人仍在案涉租赁场地内放置了数十台电脑、办公用文件柜等其他办公用品，至原审判决作出，被上诉人方陆续自案涉租赁场地中将物件搬离。被上诉人以其行为对原解除合同的意思表示进行了变更，租赁合同仍在继续履行，原审判决无视涉案房屋始终处于被上诉人控制下的事实，未就返还时间等事实进行查明。二、被上诉人发函前，湖南省各地已启动全面复工复产，根据被上诉人官方微信推送信息，其自2月15日结束放假并全面恢复营业，经营行为始终在持续。本案并不存在无法继续履行的事由，原审判决认定被上诉人系中小企业且仍需暂停营业明显与客观事实不符。三、被上诉人并未举证证明本案存在合同法定解除事由，原审判决即适用《合同法》第九十四条第一项判令解除合同明显系适用法律错误，判令解除的时间也缺乏事实依据。四、本案中，鉴于被上诉人以行为表示不予履行合同，上诉人同意解除合同，在本合同解除的基础上，相应合同利益应予以返还，原审判决对于相关事实的认定存在错误，对于该部分事实对应的合同利益，上诉人将另案起诉返还。原审中上诉人已经提交水表抄表照片，被上诉人应支付水电费5801.9元，原审判决认定上诉人未提交证据佐证明显不当。因双方当事人疏忽，导致租金支付事实认定错误，上诉人提交上诉状后，被上诉人工作人员联系上诉人妻子，告知原审判决中认定的2020年1至6月的租金实际为2019年12月至2020年5月租金。被上诉人应补交2020年6月的租金24000元。因案涉《场地租赁合同》约定租赁期限为8年，基于完整的租赁期这一合同目的，上诉人给予2个月免租期，现案涉《场地租赁合同》因上诉人违约而面临解除，基于公平原则和平等原则，上诉人可以主张1个半月的免租期损失60000元。由于案涉《场地租赁合同》实际因被上诉人以行为表示不予履行而解除，故依据《合同法》第一百一十五条之规定，上诉人无需返还其履约保证金。关于违约责任，根据案涉《场地租赁合同》之约定和双方当事人履行情况，被上诉人应承担逾期支付租金的违约责任。综上，一审基本事实认定不清，适用法律错误。被上诉人盘子女人坊公司辩称，原审事实清楚，法律适用正确。被上诉人于2020年3月初向上诉人寄送了因不可抗力解除案涉合同的函件，该时间段实质上是疫情防控关键阶段，上诉人大量提及政府部门新闻媒体在该时间段关于疫情的报道是苛求被上诉人不得以不可抗力解除合同权利的行使。上诉人在收到被上诉人函件后未向法院起诉确认该函件无效并依法对解除合同的效力进行确认，在收到函件后上诉人已经进行了房屋交接并且表示将对外进行招租，被上诉人将房屋交还给了上诉人，被上诉人在疫情发生后根本就没有使用过案涉房屋。3月份仅是部分涉及国计民生的企业复工复产，被上诉人以不可抗力解除合同正是基于疫情的不可预计，疫情的发生及结束对被上诉人而言均不可预计，因此，被上诉人及时提出的解除合同属于合法请求，应当予以支持。上诉人对于原审法院事实认定部分并未提及，说明上诉人认可原审认定的事实。原审审理过程中上诉人已经提供了证据证明其于2020年5月13日已经将案涉房屋的门锁进行更换，二审中，上诉人证据显示2020年6月仍然产生了水费电费等，其证据自相矛盾，无法支持其上诉主张。请求驳回上诉人上诉请求。盘子女人坊公司向一审法院提出诉讼请求为：1、判令盘子女人坊公司与吴晓磊之间的《租赁合同书》自2020年3月4日起解除；2、判令吴晓磊返还盘子女人坊公司预付（2020年1月24日-2020年6月30日）的房屋租金247200元；3、判令吴晓磊返还盘子女人坊公司履约保证金40000元；4、判令吴晓磊承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年4月2日，吴晓磊（甲方）与蔡腾飞（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，主要内容为：甲方将坐落于长沙市天心区××街××楼××号房的场地租给乙方用于办公及员工餐饮服务，场地使用面积为约629.52平方米；租赁期限8年，自2018年4月1日始，至2026年3月31日止；经双方协商，租赁期内，租金每两年递增6%，明细如下：2018年6月1日至2020年3月31日，租金为40000元／月；2020年4月1日至2022年3月31日，租金为42400元／月；2022年4月1日至2024年3月31日，租金为44944元／月；2024年4月1日至2026年3月31日，租金为47640元／月；甲方给予乙方61天免租期，即2018年4月1日至2018年5月31日为免租期，租金从2018年6月1日起开始计算；按半年支付，每期租金应提前7日前付清，首期租金应于2018年4月8日前交纳；保证金40000元，应于本合同签订后5个工作日内支付给甲方，租赁期届满或合同终止时，甲方应于10日内全部退还；水电费按供水供电部门价格执行，按月结算，由甲方代收；物业费按当地物业管理部门标准执行，乙方应按时向物业管理部门支付；甲方应于2018年4月1日前将场地交付给乙方，甲方逾期交付场地的，每日按月租金的5‰标准向乙方支付违约金；甲方在接受乙方交纳的保证金时，应当出具相应收据；乙方不得拖欠租金，否则除补缴有关费用外，还应每日按月租金的5‰标准向甲方支付违约金，乙方无故拖欠租金超过30天的，甲方可以采取停电停水措施，并做乙方违约处理；如出现政府征收、拆迁不可抗力时，甲方应在收到有关部门通知起5日内书面通知乙方，租金按实际使用天数扣除费用后，剩余部分及保证金应退还乙方；如自合同签订之日起3年内拆迁（以政府公告的停止使用日期为准），甲方获得装修补偿的，应如实按照合同约定的面积占比全部给予乙方；根据本合同需要发出的全部通知、信函等，均须采用书面形式，甲方对乙方发出单据及其他通知，须标明收件人为乙方或目标公司；双方书面通知、信函等邮寄至双方在本合同项下所留地址之时，即被视为已经送达；合同终止时，乙方应于10日内将场地交还给甲方，否则每延迟一日，应按租金标准的1.5倍向甲方支付费用。2018年4月9日，蔡腾飞向吴晓磊交纳了40000元，吴晓磊出具了收据。2019年2月16日，吴晓磊（甲方）、蔡腾飞（乙方）、湖南盘子女人坊文化科技有限公司签订（丙方）签订了一份《合同主体变更协议》，主要内容为：甲、乙、丙三方充分协商，同意将甲、乙双方签订的既有合同之乙方变更为本协议丙方，除本协议约定情形外，原合同其他内容不变，自本协议生效之日起，由丙方代替乙方承继原合同的全部权利和义务，乙方已缴纳的履约保证金40000元，在既有合同终止后由甲方直接返还给丙方。2020年1月6日，湖南盘子女人坊文化科技有限公司向吴晓磊预付了2020年1月至6月的租金，合计247200元。2020年3月10日，湖南盘子女人坊文化科技有限公司向吴晓磊通过邮寄方式发出了一份《关于解除租赁合同的函》，主要内容为：湖南盘子女人坊文化科技有限公司受新型冠状病毒肺炎疫情（不可抗力）影响，无法履行《合同》，请吴晓磊于收到本函件5日内退还保证金以及截至2020年1月23日后的租金等其他预付费用，收款后，双方《合同》终止。2020年3月13日，吴晓磊收到了该函件。另查明，盘子女人坊公司的水电费是由吴晓磊妻子每月抄送水电表发送给盘子女人坊公司，再由盘子女人坊公司支付给吴晓磊的妻子。2020年4月7日，盘子女人坊公司将涉案房屋的钥匙交给了吴晓磊的母亲。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。盘子女人坊公司与吴晓磊签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有自己的权利并履行相应的义务。合同签订后，吴晓磊向盘子女人坊公司提供了租赁物，盘子女人坊公司亦按照约定向吴晓磊支付了相应的租金。2020年1月底，正值新中国成立以来发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件新型冠状病毒肺炎疫情，因受疫情影响，盘子女人坊公司考虑到其行业的特殊性，在相对一段时间将无法正常经营，遂于2020年3月10日向吴晓磊发出了一份《关于解除租赁合同的函》，要求终止双方签订的合同。2020年3月13日，吴晓磊收到了该函件。同时，吴晓磊也同意解除该合同。因此，《场地租赁合同》现已解除。关于合同解除的时间问题，盘子女人坊公司于2020年3月13日向吴晓磊送达了《关于解除租赁合同的函》，向吴晓磊明确告知盘子女人坊公司受不可抗力影响无法履行合同，要求终止合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任；法律另有规定的，依照其规定；不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状肺炎病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，盘子女人坊公司、吴晓磊签订的《场地租赁合同》自吴晓磊收到函件之日起即解除，合同的解除时间应为2020年3月13日。关于租金返还的问题，盘子女人坊公司于2020年1月6日向吴晓磊支付了2020年1月至6月的房屋租金247200元，新型冠状病毒肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任；执行政府文件暂停营业既是承租人的义务也是出租人的责任，由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担。结合本省对新型冠状病毒肺炎疫情采取的措施，帮扶支持经营困难的中小企业的生存，综合考虑本案的实际情况，本院酌情考虑由盘子女人坊公司向吴晓磊支付2020年1月的租金，核减该月租金后其余租金即247000元-40000元＝207000元应退还给盘子女人坊公司。关于保证金40000元的问题，由于不可抗力的因素，导致双方签订的《场地租赁合同》无法继续履行，根据不可抗力免责规则，该保证金应予以退还。吴晓磊辩称不应退还租金及保证金的意见理由不能成立，本院不予采纳。关于吴晓磊辩称盘子女人坊公司应向其支付免租期的补偿，免租期系双方合同约定，是双方当事人的真实意思表示，吴晓磊要求盘子女人坊公司支付免租期补偿没有事实依据，该辩称意见理由不能成立，本院不予采纳；关于吴晓磊辩称盘子女人坊公司应支付2020年1月至5月的水电费及物业费，但吴晓磊并未提交相应的证据予以佐证，该辩称意见理由不能成立，本院不予采纳；关于吴晓磊辩称盘子女人坊公司应立即将房屋交还吴晓磊，根据庭审查明，盘子女人坊公司已经将房屋交还吴晓磊，该辩称意见理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第一条之规定，一审法院判决如下：一、湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司与吴晓磊签订的《场地租赁合同》于2020年3月13日起解除；二、吴晓磊于判决生效之日起10日退还湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司房屋租金207200元；三、吴晓磊于判决生效之日起10日退还湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司保证金40000元；四、驳回湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审期间，上诉人向本院提交的湖南省卫生健康委员会发布的重大突发公共卫生事件响应级别调整新闻、《3月10日湖南省新型冠状病毒肺炎疫情信息》、《湖南省调整全省122个县市区新冠肺炎疫情风险等级》的新闻报道、关于复工复产的部分新闻、《湖南支持企业应对疫情影响和复工复产“干货”政策清单》、被上诉人官方微信公众号发布情况截屏、被上诉人官方微信公众号2020年2月7日发布的《致所有盘粉的一封信》文章，上诉人方与被上诉人工作人员微信聊天记录，水电抄表照片、2019年12月至2020年6月上诉人缴纳电费的发票、上诉人向其他租户及被上诉人催收水电费微信聊天截屏、银行交易明细截图，证据真实合法，与本案待证事实相关，本院予以采信，对其证明力本院综合全案案情予以认定。上诉人提交的2020年9月5日的新闻《湖南支持企业应对疫情影响和复工复产“干货”政策清单》（第二批）与本案无关联性，本院不予采信。本院另查明：2020年1月23日23:50分，湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日22:16分，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年3月31日21:29分，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。2020年2月3日，春节长假结束。2020年3月，华声在线网站刊载的《湖南省支持企业应对疫情影响和复工复产“干货”正常清单》，载明了湖南省在税费优惠、融资贷款、稳岗就业、财政奖补、运营成本、市场监管、办事服务等方面为各类企业提供的优惠政策。二审中被上诉人盘子女人坊公司述称，涉案房屋位于2楼，主要作为办公场地和内部餐厅食堂使用。其向上诉人发送解除合同函件之后，涉案房屋中仍留存有20多台电脑显示器、十几个柜子。2020年4月7日，盘子女人坊公司将涉案房屋其中的一片钥匙交给了吴晓磊的母亲后仍然保留另一片钥匙，是为了拆除涉案房屋中其未搬离的空调。2020年5月7日，盘子女人坊公司将涉案房屋中的空调拆除。2020年5月13日，上诉人更换了涉案房屋的锁具。上诉人述称，被上诉人直到7月初才将所有物品搬离。其房屋含被上诉人在内有三方承租人，其主张的水电费是减去其他2个承租人的费用后的数额。上诉人妻子与盘子女人坊公司工作人员2020年8月6日的微信聊天记录载明，盘子女人坊公司预付的247200元是2019年12月1日至2020年5月31日的租金。上诉人提交的被上诉人微信公众号“盘子女人坊官方”在2020年2月7日发布的《致所有盘粉的一封信》中载明“我们也将于2月7日正式运营，疫情期间，我们会做好充足防范措施，按时进行消毒……”，并要求员工在集团总部办公场所“1、办公时佩戴口罩，洗手时坚持按照七步法严格执行。2、传递纸质文件前后均需洗手。3、食堂分餐进食，避免人员密集，餐厅每日精选消毒，餐具用品高温消毒。”本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：被上诉人能否以不可抗力为由单方解除合同；涉案合同解除时间；合同解除后的责任承担。关于焦点一，被上诉人能否以不可抗力为由单方解除合同。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。因此，评判一种“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”能否构成合同主体单方解除合同的合法事由时，还应结合具体的合同内容就该种客观情况对于实现合同目的实际影响进行具体分析。本案合同履行过程中突然爆发新冠肺炎疫情，为此政府采取了一系列的防控措施。对被上诉人盘子女人坊公司而言，属于不能预见且不能避免的客观事件。但是本案中，被上诉人承租房屋主要用于办公，不同于面向公众提供服务的经营性场所，疫情及防控措施对于案涉合同的目的影响有限。结合此后被上诉人微信公众号在疫情期间所发布的信息来看，被上诉人公司有办公场所在疫情期间仍在运营，结合3月以来湖南长沙本地企业开始逐步复工复产的情况可知，疫情及防控措施并不足以影响案涉租赁合同目的的实现，同时结合被上诉人在发函要求解除合同之后仍占用房屋并保留房屋钥匙直至5月份才拆走空调彻底搬离，本院认为，盘子女人坊公司以不可抗力为由要求解除合同，与其实际经营状况以及使用房屋的状况不符，一审判决对于该项事实的认定有误。上诉人的该项诉讼请求本院予以支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被上诉人向上诉人发送函件作出解除合同的意思表示后，又于2020年4月7日将涉案房屋的一片钥匙交给上诉人的母亲。在合同履行期限届满前，在被上诉人明确表示不再履行合同之后，上诉人依法可以解除合同。后上诉人于2020年5月13日更换涉案房屋的锁具，在客观上使涉案房屋完全脱离了被上诉人的控制，重新回到上诉人控制之下，双方之间的租赁合同至此解除。故双方合同由上诉人在2020年5月13日解除。上诉人主张合同于2020年6月30日解除，与事实不符，本院不予采信。关于焦点三，合同解除后的责任承担问题。经查，被上诉人盘子女人坊公司预付了2019年12月1日至2020年5月31日的租金247200元。故涉案合同解除后，上诉人应退还被上诉人预付的2020年5月13日至5月31日的租金27840元【247200元-（12月至3月租金40000元/月×4个月+4月、5月1日-12日租金42400元/月÷30天×42天）】。根据涉案合同第四条第一款的约定，合同终止时，甲方应于10日内全部退还保证金，故上诉人应于合同终止时将履约保证金40000元退还给被上诉人。关于上诉人主张的水电费等损失，鉴于上诉人提交的水电费是几户共同使用产生，2020年4月7日后双方均持有涉案房屋钥匙，被上诉人产生的水电费无法进行具体区分，故本院不予支持。上诉人其他上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。一审法院认定事实错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一、二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4274号民事判决第三项；二、变更长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4274号民事判决第一项为被上诉人湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司与上诉人吴晓磊签订的《场地租赁合同》于2020年5月13日起解除；三、变更长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4274号民事判决第二项为上诉人吴晓磊于本判决生效之日起10日内退还被上诉人湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司房屋租金27840元；四、驳回被上诉人湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2804元，由湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司负担2070元，由吴晓磊负担734元；二审案件受理费5608元，由湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司负担4140元，由吴晓磊负担1468元。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  孙一中审 判 员  潘 威二〇二〇年十一月十八日法官助理张敏代理书记员  闫江欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。