黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终1261号上诉人（原审原告）：黑龙江远江房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省大庆市让胡路区中央大街**。统一社会信用代码：912306007950077901。法定代表人：李永远，职务董事长。委托诉讼代理人：孟庆国，男，1984年12月10日出生，汉族，该公司项目经理，住大庆市萨尔图区建设路庆龙小区**2门**。委托诉讼代理人：张伟，黑龙江四维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮万晶，女，1980年8月17日出生，汉族，无职业，住哈尔，住哈尔滨市香坊区iv>被上诉人（原审原告）：张双，男，1978年8月9日出生，汉族，无职业，住哈尔，住哈尔滨市香坊区iv>上诉人黑龙江远江房地产开发有限公司因与被上诉人张双、阮万晶商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省明水县人民法院（2020）黑1225民初481号民事判决，向本院起诉上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黑龙江远江房地产开发有限公司上诉请求：1、要求依法撤销黑龙江省明水县人民法院(2020)黑1225民初481号民事判决，改判驳回二被上诉人的诉讼请求，不服上诉金额为434,468.00元；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定事实错误。上诉人将涉案房屋抵付给明水北方建筑公司后，因明水北方建筑公司项目负责人李某要求另行以现金结算，故将涉案房屋重新退回给上诉人。所以上诉人是在明水北方建筑公司明确退回房屋后才出售给被上诉人。原审法院认为李志和诉求房屋所有权就代表北方公司未退回房屋缺乏事实和法律依据。李志和针对被上诉人提出的所有权请求是基于其与上诉人签订的认购协议，而该认购协议并不具备物权确定效力，不能作为向案外人主张物权的法定凭证。在上诉人和北方公司的工程款纠纷中，北方公司未主张涉案房屋对应工程款，是北方建筑公司对自己权利的处分，两者之间并无法律上的因果关系。不能仅因北方公司未主张涉案房屋的工程款，就认定涉案房屋已归李志和所有。涉案房屋被李志和强行侵占后，被上诉人基于对涉案房屋享有的物权所拥有的对李志和的物权返还请求权，和其与上诉人签订的房屋买卖合同属于两个独立的，毫无关联的法律关系。被上诉人放弃物权请求权并不代表双方间的购房合同无效，更不代表上诉人需要对被上诉人主动放弃权利所带来的后果承担赔偿责任。另外黑龙江省高院裁定中虽称原审认定涉案房屋抵顶工程款并无不当，但也只是认可以房抵债这种债务偿还方式，并不代表该房屋已抵账给北方公司，更不代表房屋所有权已转移给北方公司。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同不存在违反法律强制性规定等任何可导致无效的情形。上诉人已经完全履行了合同义务且不存在任何过错。原审法院判定上诉人向被上诉人双倍返还房款，显属事实认定错误；二、原审适用法律错误。根据《物权法》规定，物权采取登记生效原则。被上诉人取得涉案房屋的产权证，取得该房屋的物权，且涉案房屋已交付给被上诉人并占有。上诉人的交付义务已履行完毕。二被上诉人的合同目的在房屋接收后即已完全实现。即使卖给被上诉人房屋时，该房屋已经抵账给李志和且签订的是房屋买卖协议，但根据物权登记生效主义及登记对抗主义原则，一房多卖，最先登记的买方取得房屋所有权。此时就算李志和想要回房屋，也只能找上诉人追责，而不能私自去侵犯已经合法拥有房屋所有权且在购买房屋时善意不知情的二被上诉人的权利。更何况上诉人与李志和只是签订了意向性的认购协议。双方间一种缔约关系，李志和可以要求上诉人承担缔约过失责任，而无权要求二被上诉人返还房屋。涉案房屋被李志和强行侵占，属于另一个独立的侵权行为。被上诉人可以基于物权而享有的排除妨碍、返还财产等物上请求权来保护自己的权益。在明水县法院判决驳回其返还房屋请求权后，二被上诉人未提起上诉，属于对自己实体权利的放弃，上诉人没有义务给予承担。原审法院以合同目的不能实现，将侵权后果混同为合同履行不能，属于法律关系认定不当，适用法律错误；三、原审程序错误。被上诉人的诉讼请求中并无要求撤销产权登记的请求，且撤销生效的物权登记属干行政行为，只能由发证机关自行撤销或通过行政诉讼撤销。原审法院超过当事人的请求范围在民事诉讼中主动撤销行政机关颁发的产权证，不但违背了不诉不埋的民事诉讼原则，而且超越了民事诉讼审判范围，程序违法。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，重新梳理该案的法律根据，依据《物权法》的有关规定予以改判，支持上诉人的上诉请求。阮万晶、张双答辩称服从一审法院判决。阮万晶、张双向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间商品房买卖合同；二、判令被告立即返还购房款217234元；三、判令被告因严重违约、欺诈，赔偿原告交付房款一倍的赔偿责任(1、租房费8500元/年×5年=51000元，从2013年4月15日到本案结案为止;2、律师费20412元，咨询费500元;3、材料费11015元;4、车费1920元;5、误工费46天×200元=9200元；6、装修保证金1000元;7、担保费2540元;8、取暖费、垃圾、水表1540元;9、物业费486元，房产证测绘交易手续费770元，房产管理处手续费1190元，首套房证明148元，调取房屋证明70元，计2664元);四、要求被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定案件事实：一、被告远江公司系明水锦绣家园小区开发商。2011年5月4日，被告将小区内B7号二单元302室，面积85.19平方米的楼房，与本楼房实际建筑商明水北方公司李志和签订房屋认购协议书，将包括此楼房在内的若干个楼房抵顶工程款给北方公司李志和。二、2012年3月8日，被告远江公司又与原告阮万晶、张双签订了房屋认购协议书，将此房屋以217234元的价格卖给原告阮万晶、张双。2012年3月26日，原告阮万晶、张双在被告的配合下办理了房屋按揭贷款；2012年3月28日原告完成了不动产税，取得了该房屋不动产发票，同日原告交付楼房首付款87235元。2012年3月29日原告缴纳房地产权属转移税，此房屋登记完成。三、2012年7月27日，建筑商明水县北方公司、李志和在明水县人民法院起诉被告远江公司，要求将本案涉案房屋在内的两幢房屋确定为北方公司所有，履行远江公司与北方公司的房屋认购协议书。2013年1月25日，明水县人民法院（2012）明民初字第246号民事判决书将涉案房屋判归李志和所有。四、李志和不服明水县人民法院（2012）明民初字第246号民事判决书判决的其他诉讼请求，与远江公司同时对明水县人民法院（2012）明民初字第246号民事判决书提出上诉，2013年5月14日，绥化市中级人民法院裁定撤销明水县人民法院（2012）明民初字第246号民事判决，发回明水县人民法院重审；五、2013年5月28日，明水县人民法院重审此案。2016年3月21日，明水县人民法院认为原告李志和、明水北方公司起诉的工程款、涉案房屋办理房屋登记为两个不同的法律关系，不能同案诉讼，以（2013）明民初字第136号民事裁定，驳回原告明水北方公司、李志和的起诉；六、对（2013）明民初字第136号民事裁定不服，远江公司提出上诉。2016年6月28日，绥化市中级人民法院以（2016）黑12民终642号民事裁定驳回远江公司上诉，维持原裁定；七、2016年7月22日，北方公司在明水县人民法院起诉远江公司拖欠工程款，该案（2016）黑1225民初1306号民事判决书中对北方公司退回B7号二单元302室不予认定，且判决远江公司给付北方公司工程款；八、对明水县人民法院（2016）黑1225民初1306号民事判决不服，远江公司上诉至绥化市中级人民法院。绥化市中级人民法院以（2017）黑12民终969号民事判决撤销了明水县人民法院（2016）黑1225民初1306号民事判决，改判远江公司给付北方公司工程款178944元，并说明此款是在欠款总额内去除包括B7号二单元302室在内的14套楼房等款项后得出的数额；九、远江公司不服绥化市中级人民法院（2017）黑12民终969号民事判决，申诉至黑龙江省高级人民法院。2018年8月1日，黑龙江省高级人民法院以（2018）黑民申1722号民事裁定，驳回远江公司再审申请。该裁定书第3页最下方一段，论述了案涉B7号二单元302室房屋等两套房屋一、二审认定已用于抵顶工程款并无不当。李某的证明并未明确说明案涉房屋在内的5套房屋退回远江公司；十、由于黑龙江省人民检察院抗诉，黑龙江省高级人民法院对远江公司不服绥化市中级人民法院（2017）黑12民终969号民事判决申诉一案立案再审。2019年12月1日，黑龙江省高级人民法院以（2019）黑民再348号民事判决，撤销绥化市中级人民法院（2017）黑12民终969号民事判决及明水县人民法院（2016）黑1225民初1306号民事判决；驳回明水北方建筑工程公司的诉讼请求。但该判决书第15页第二项论述中说明：但至北方公司提起诉讼时止，双方未进行结算，故原审认定涉案两套房屋（含本案案涉B7号二单元302室）用于抵顶工程款，从远江公司欠付北方公司的工程款中予以扣除并无不当。以上部分为原告阮万晶、张双购买远江公司B7号二单元302室房屋的经过及远江公司与北方公司围绕该房屋所有权归属、建筑工程款的给付所进行的诉讼；十一、2014年8月21日，原告阮万晶、张双以远江公司、李志和为被告在明水县人民法院提起侵权诉讼，要求被告返还涉案房屋。明水县人民法院于2016年7月19日，以（2014）明民初字第329号民事判决将涉案房屋判决归属本案原告；十二、李志和不服明水县人民法院（2014）明民初字第329号民事判决，上诉至绥化市中级人民法院。2016年12月5日，绥化市中级人民法院认为将涉案房屋判决归属阮万晶、张双事实不清、证据不足，以（2016）黑12民终1058号民事裁定，撤销明水县人民法院（2014）明民初字第329号民事判决，发回明水县人民法院重审；十三、2017年1月16日，明水县人民法院重审此案，并于2017年11月30日以绥化市中级人民法院（2017）黑12民终969号民事判决已确定本案案涉B7号二单元302室房屋由远江公司顶账给明水北方公司为依据，作出（2017）黑1225民初124号民事判决，驳回原告阮万晶、张双的诉讼请求；十四、被告远江公司不服，上诉至绥化市中级人民法院，要求确认涉案房屋所有权为阮万晶、张双。绥化市中级人民法院认为远江公司无上诉权，于2018年5月3日，以（2018）黑12民终414号民事判决驳回远江公司的上诉。该判决书中认定一审法院以（2017）黑12民终969号判决为依据，认定案涉房屋为北方公司所有，属事实认定错误；十五、2018年1月4日，原告阮万晶、张双以远江公司为被告向明水县人民法院提起商品房销售合同纠纷的诉讼。要求被告远江公司解除买卖合同，返还购房款，并赔偿损失。明水县人民法院认定被告远江公司“一房二卖”，以明水县人民法院（2018）黑1225民初72号民事判决被告远江公司返还原告阮万晶、张双购房款217234元，并赔偿原告损失55148.35元及房贷利息；十六、远江公司不服，上诉至绥化市中级人民法院。绥化市中级人民法院认为原审认定涉案房屋已归属明水北方公司事实不清，证据不足。原告已依法取得涉案房屋所有权证，有权主张物权。于2018年11月27日，以（2018）黑12民终1268号民事裁定，撤销明水县人民法院（2018）黑1225民初72号民事判决。发回明水县人民法院重审；十七、明水县人民法院于2019年1月28日立案重审此案。认为被告远江公司出售有争议的房屋，致使原告所买房屋不能实际取得，且绥化市中级人民法院（2017）黑12民终969号民事判决已确定本案案涉B7号二单元302室房屋由远江公司顶账工程款给明水北方公司为依据，以（2019）黑1225民初299号民事判决，解除原告阮万晶、张双与被告远江公司间的商品房买卖合同；被告远江公司返还原告阮万晶、张双购房款217234元，赔偿原告阮万晶、张双损失217234元；十八、被告远江公司不服，向绥化市中级人民法院上诉，绥化市中级人民法院认为原审认定涉案房屋已归属明水北方公司事实不清，证据不足。原告已依法取得涉案房屋所有权证，有权主张物权。故于2019年11月6日，以（2019）黑12民终1213号民事裁定书，裁定撤销明水县人民法院（2019）黑1225民初299号民事判决书，发回明水县人民法院重审；十九、明水县人民法院于2020年5月27日重新立案，即本案，审理至今。以上部分是原告阮万晶、张双购买被告远江公司开发的明水锦绣家园小区B7号二单元302室房屋后，没有实际取得房屋，与远江公司、北方公司所进行的一系列诉讼。原告阮万晶、张双围绕已付款、购买远江公司房屋所发生一系列纠纷、诉讼，历时8年。一审法院认为：2011年5月4日被告将涉案房屋以抵付工程款的形式抵顶给了涉案楼房的实际施工人北方公司李志和,2012年3月5日，被告又将该房屋卖给原告。现被告远江公司称该房屋当时北方公司已经退回给远江公司，并有2011年11月15日证人李某的证明材料证实。那么，为什么明水北方公司李志和在被告远江公司将该房屋出售给原告阮万晶、张双后不久的2012年7月，就以该房屋为标的将被告远江公司告到法院。诉求房屋所有权？结论就是明水北方公司并没有将房屋退回，而且，就在远江公司对明水县人民法院判决不服的上诉诉讼期间，在原告阮万晶、张双对此毫不知情的情况下，被告远江公司通知原告入户，明知道原告不可能顺利入户，还让原告办理缴纳了若干项费用，很明显，被告远江公司欺骗了原告阮万晶、张双。无端的把他们拉入了被告远江公司与明水北方公司无休止的工程款给付、房屋所有权争夺的诉讼中。而且至今进行了8年的诉讼，直到现在虽然被告远江公司向法庭出示了黑龙江省高级人民法院的（2019）黑民再348号民事判决，驳回明水北方公司对远江公司的工程款诉讼，但该判决书第15页第“二”项末尾的论述，说明该案一审、二审对本案涉案房屋认定抵顶工程款给明水北方公司“并无不当”。所以，本案中被告远江公司出售给原告阮万晶、张双的房屋是已经抵顶工程款的房屋，在没有解除以涉案房屋抵顶工程款协议使涉案房屋完全成为净房之前，不应当将该房屋出售给消费者。这是造成原告8年未实际取得房屋使用权被迫走上艰难的诉讼之路的主要原因。被告在主观上存有与李志和争夺恶意销售的过错责任，而原告便无辜的成为他们之间争夺的“牺牲品”。被告作为商品房的出售者给弱势的商品房消费者带来的物质上的损失应依法承担全部责任。该房屋由他人居住8年，已经变成了使用过的旧房屋，无论从形式上、价格上都与原告购买时发生了很大的变化，即使是被告远江公司能够顺利的将房屋交给原告，对原告阮万晶、张双而言，也是不公平的，毕竟现在的房屋已经是“二手房”，被告远江公司收取的是出卖“一手房”的钱，交付买房人的不能是“二手房”。况且，被告远江公司什么时候、是否能够有权将该涉案房屋实际交付给原告，还不得而知。而且，纵观这8年来的所有诉讼，没有一纸文书，确认涉案房屋已由北方公司李志和退给被告远江公司，也没有一纸文书确认该房屋为被告远江公司所有。被告远江公司就这样强行携着原告阮万晶、张双一起与明水北方公司“争夺”，是违法的行为，此行为依法应予终止。故原告请求解除本案商品房买卖合同及要求被告返还购房款、赔偿原告已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求本院应予支持。而标注原告阮万晶、张双名下的明水锦绣家园小区B7号二单元302室房屋产权登记应予撤销。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，判决如下：一、解除原告阮万晶、张双与被告黑龙江远江房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。标注原告阮万晶、张双名下的明水锦绣家园小区B7号二单元302室房屋产权登记予以撤销；二、被告黑龙江远江房地产开发有限公司返还原告阮万晶、张双购楼款217234元；三、被告黑龙江远江房地产开发有限公司赔偿原告阮万晶、张双损失217234元。以上款项于本判决生效后十日内给付。案件受理费7817元，由被告黑龙江远江房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对前述一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方当事人虽签订了《商品房买卖合同》，并办理了房屋所有权登记，但远江公司作为出卖人，一直未将案涉楼房交付给被上诉人实际占有、使用。结合本案实际情况，为维护交易安全及诚信，根据公平原则，依照上述法律规定，原审判决解除涉诉商品房买卖合同、返还购房款并赔偿损失于法有据，并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，张双、阮万晶在一审时并未请求撤销房屋产权登记。依照上述法律规定，原审判决撤销案涉楼房的不动产登记显属不当，应予纠正。综上所述，黑龙江远江房地产开发有限公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省明水县人民法院（2020）黑1225民初481号民事判决第二项，即被告黑龙江远江房地产开发有限公司返还原告阮万晶、张双购楼款217234元；第三项，即被告黑龙江远江房地产开发有限公司赔偿原告阮万晶、张双损失217234元。以上款项于本判决生效后十日内给付。二、变更黑龙江省明水县人民法院（2020）黑1225民初481号民事判决第一项，即解除原告阮万晶、张双与被告黑龙江远江房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。标注原告阮万晶、张双名下的明水县锦绣家园小区B7号二单元302室房屋产权登记予以撤销”为：“解除阮万晶、张双与黑龙江远江房地产开发有限公司签订的明水县锦绣家园B7号二单元302室商品房买卖合同”；三、驳回黑龙江远江房地产开发有限公司的其他上诉请求。一、二审案件受理费共计15634元，由上诉人黑龙江远江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杜雪红审判员  张 敏审判员  付振铎二〇二〇年十一月三十日书记员  陆文婷