安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终2686号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽恒德物业集团有限公司（原安徽恒德物业管理有限公司），住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路**鼎新大厦BOSS中心**，统一社会信用代码91340100556330275N。 法定代表人：陶阳根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李春奇，安徽瀛拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关阳，安徽瀛拓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽国祯商业运营管理有限公司。住所地：。住所地：合肥市高新区科学大道**国祯大厦**信用代码9134010039452157XU。 诉讼代表人：李效丰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：尹峰，安徽卫东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋阳，该公司员工。 上诉人安徽恒德物业管理有限公司（以下简称恒德公司）因与被上诉人安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称国祯公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持其一审反诉请求；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.其在履行涉案物业服务合同过程中无任何过错行为，完全根据《物业管理条例》及合同约定的义务进行物业管理，不存在违约行为。根据合同约定，被上诉人应当为其提供物业服务用房、开设物业费收费账户、对其工作进行考核，但被上诉人未按照约定履行上述义务，违反约定，捏造事实违法解除合同，给其造成了巨大的损失，一审法院未认定被上诉人违约，认定事实错误；2.物业管理活动开展前需要投入大量人力、物力及财力，其也实际投入了资金进行垃圾清运、开荒保洁等费用，从签订合同到解除合同仅仅8个月的时间，其不仅没有任何实质收入，却投入了巨大的人力、物力及财力进行物业管理，本来前期的投入其期待后期的利润弥补，被上诉人解除合同后，其的利润化为泡影。因此，被上诉人应当自行承担2018年4、5月份的工人工资，一审法院认定该项费用应当由其承担违反了公平公正原则。同时，其也提交了相关证据证明其的损失情况，各项损失事实清楚，证据充分，一审法院以证据不足为由不予支持其的反诉请求，认定事实错误。 国祯公司辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。双方签订合同后，其即按约定将物业管理服务工作交由上诉人实施，提供了办公场所，还协助开展各项工作。因上诉人不按约定履行义务，引起业主的强烈不满，与业主发生纠纷，也给其带来了极大的负面影响。由于上诉人无力继续经营，便于2018年5月24日撤离，2018年6月12日上诉人向其致函。以上事实足以说明上诉人违反合同约定，主动撤离，其无任何违法、违约及不当之处，上诉人的损失与其无任何关系。 国祯公司向一审法院起诉请求：1.恒德公司返还其收取但未缴纳的水电费667032.85元；2.恒德公司返还其收取业主的装修保证金68000元；3.恒德公司返还剩余物业费22366元；4.恒德公司支付拖欠工人工资89765元；5.诉讼费由恒德公司承担。 恒德公司向一审法院反诉请求：1.国祯公司赔偿其损失2244034元，并支付垃圾清运费80000元、开荒保洁费48000元、开办费35648元；2.驳回国祯公司的全部诉讼请求，并承担本诉的全部诉讼费；3.国祯公司承担本案的反诉费。 一审法院认定事实：2017年10月1日，国祯公司与恒德公司签订一份《物业管理服务协议》，约定“第一条…物业服务项目：界首国祯广场项目…第二章物业委托管理事项第十条公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十五条负责向业主和物业使用人收取下列费用1.物业管理服务费；2.停车管理费；3.房屋装修垃圾清理费；4.水电费代收代缴。…第三章委托管理期限第二十条委托管理期限为三年。即：自2017年10月1日起至2020年9月30日止。…第四章双方权利义务第二十一条甲方权利与义务2.甲方有权对乙方的合作承诺及服务进行检查考核…8.甲方在投资开发项目内无偿提供约200平方米的物业用房供乙方人员办公与休息场所…第二十二条乙方权利与义务…2.乙方…并承担乙方所有人员的工资、福利、保险、工伤、佣金、交通费、住宿费、相应的办公费等费用。…11.乙方收取的物业费需存入甲乙双方共同设立的深圳市历思联行监管账户中，待人员工资支付后方可动用剩余资金；…第七章违约责任…第二十九条乙方违反本合同的的，甲方有权要求乙方限期整改并解决。对连续两个结算季度的考核结果不合格的，甲方有权无条件解除合同并更换物业管理公司…”。恒德公司在物业管理期间，未及时向供电公司上缴收取业主的电费，亦未将收取的装修保证金返还给业主。2018年5月24日，恒德公司不再为界首国祯广场项目提供物业管理服务。2018年6月10日，国祯公司向恒德公司发出《关于解除与恒德公司合同的情况通知》。2018年6月12日，恒德公司向界首国祯置业发展有限公司出具说明函：“致：界首国祯置业发展有限公司，首先感谢贵司一直以来的支持与信任，我们表示深深的谢意。目前我司在界首国祯广场项目中有5笔款项需要支付给客户，恳请贵司先行代为支付，需支付款项明细如下：1.2018年4月份和5月份工资，未发合计金额捌万肆仟柒佰叁拾玖元整（￥84739.00）（已发88059元）……”。后国祯公司支付工人工资89765元。2018年7月8日，受国祯公司委托，由安徽卫东律师事务所律师给恒德公司发送《律师函》一份。 一审法院认为，国祯公司与恒德公司签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。 关于国祯公司的诉讼请求部分 一、国祯公司主张由恒德公司返还收取的水电费667032.85元、装修保证金68000元，国祯公司提供的证据无法证明恒德公司向业主实际收取的水电费及物业费的具体数额，对其要求恒德公司返还水电费及物业费的诉讼请求，不予支持，国祯公司可持新的证据另行主张。恒德公司从业主处收取的装修保证金，则应将该笔款项返还给业主，国祯公司在未就该笔款项予以垫付的情况下，并非主张返还装修保证金的适格主体，对其该项诉讼请求，亦不予支持，可由业主直接向恒德公司主张权利； 二、国祯公司主张恒德公司支付拖欠工人工资89765元，按照双方签订的服务协议，由恒德公司承担其所有人员的工资、福利等，在国祯公司按照恒德公司出具的说明函代为恒德公司支付工资84739元后，有权要求恒德公司予以偿还，故对国祯公司该部分诉讼请求，予以支持。对于国祯公司主张的超出说明函所认可的代为支付的工资款部分，因其未提供证据证明该部分工资系恒德公司所拖欠，故不予认定，亦不予支持； 三、国祯公司要求恒德公司返还剩余物业费22366元，虽然国祯商管公司提供了恒德物业公司于2017年12月6日收取董啸天2017年10月1日至2018年9月30日物业费7817元的收据一份，但该证据显然不能充分证明国祯公司的诉讼主张，故对国祯公司的该项诉讼请求，不予支持。国祯公司对此应提供新的证据另行主张。 对于恒德公司的反诉请求部分 一、恒德公司要求国祯公司赔偿违约造成的损失2244034元，虽然提供了文建荣出具的书面证明、徐云芳出具的《关于恒德物业工作人员被困界首国祯广场报警情况说明》，朱明、张艳等六名业主出具的恒德物业物业服务评价书等证据，但由于上述证人未出庭作证，而且上述证据不足以证明恒德公司停止物业管理服务，系因国祯公司的强行阻止所造成，恒德公司主张国祯公司违约的证据不足，不予支持； 二、恒德公司反诉主张国祯公司给付垃圾清运费80000元、开荒保洁费48000元，虽在双方签订的《物业管理服务协议》中第二章第十五条明确约定，恒德公司负责向业主及物业使用人收取房屋装修垃圾清理费，且双方在庭审中均认可涉案项目的2号楼为国祯公司自营，但双方签订的协议中第二章第十条亦载明公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运亦由恒德公司负责，则恒德公司主张国祯公司支付的垃圾清理费仅应产生于**楼，而恒德公司提供的票据并未载明费用发生的服务范围，且均系非正规发票，此项反诉请求，不予支持； 三、恒德公司反诉主张国祯公司支付开办费用，因双方在协议中未就开办费作出约定，且恒德公司支出的开办费系其正常开展活动的必要性支出，其为受益人，该笔费用在约定不明的情况下，亦不宜由国祯公司承担，故对恒德公司提出的该项反诉请求，亦不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽恒德物业管理有限公司自判决生效之日起三十日内支付安徽国祯商业运营管理有限公司垫付的工资款84739元；二、驳回安徽国祯商业运营管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回安徽恒德物业管理有限公司诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12272元，由安徽国祯商业运营管理有限公司负担11044元，安徽恒德物业管理有限公司负担1228元；反诉案件受理费13030元，由安徽恒德物业管理有限公司负担。 二审中，恒德公司向本院申请调查令，调取了《国祯广场2#楼房屋分层平面图》、《分户面积明细表》各一份，证明涉案的2#楼房屋总面积为52082.97平方米，其中1-3层户外商铺面积为6909.83平方米，应计算物业费的面积为45173.14平方米。国祯公司质证意见：负一层的13657.83平方米不属于被上诉人自持的面积；一层9498.52平方米已经销售出去，应由恒德公司收取物业费，三层、四层同样也已销售出去，亦应由恒德公司收取物业费；二层应当按照出租面积计算物业费，而非按照建筑面积。同时，根据合同约定其自持的建筑的物业费收取标准是同类型物业收费标准的60%。因此，恒德公司所举证据不能证明其自持的房屋面积，更不能以此计算应由其承担的物业费的数额，无法达到恒德公司的证明目的。 本院认证意见：恒德公司所举证据具有合法性、客观性和关联性，应当予以认定。但其计算1-3层户外商铺面积为6909.83平方米错误，本院经计算认定为6958.88平方米（2-1001至2-1051共计4786.92平方米，2-2001至2-2020共计1060.57平方米，2-3001至2-3020共计1111.39平方米），剩余面积应为45123.83平方米（-1层建筑面积13657.83平方米+1层建筑面积9498.52平方米+2层建筑面积9373.34平方米+3层建筑面积9908.35平方米+4层9644.67平方米-6958.88平方米）。 国祯公司举证其与王泳矿于2017年3月18日签订的《租赁合同》复印件一份，证明其自持面积为6870平方米。恒德公司质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，也不属于新证据，且未在举证期限内举证。其在进行物业管理时2#楼商铺全部未出售，属于国祯公司自持的商业综合体，该证据无法证明国祯公司自持物业的所有面积，不能据此认定国祯公司自持的物业面积。 本院认证意见：国祯公司所举证据系复印件，且与本案无关联性，本院不予认定。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，国祯公司与恒德公司签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。2018年5月24日，恒德公司不再为界首国祯广场项目提供物业管理服务；2018年6月10日，国祯公司向恒德公司发出《关于解除与恒德公司合同的情况通知》。涉案合同已实际解除。根据《物业管理服务协议》第六章第二十四条“物业管理服务费：1、自...2018...年...1...月...1...日起，2#楼内部物业管理费由甲方依据对乙方的考核结果按比例每季度一次支付乙方，乙方须提供相应的增值税发票。2、物业管理服务费的标准为：…2#楼内部自营商业按甲方签订的商家招商合同面积每月每平米2元…5、2#楼物业费（不含沿街1-3层外铺）每3个月为一个结算季度，每个结算季度最后一个月月底前由甲方支付给乙方”的约定，2#楼（不含沿街1-3层外铺）的物业费应由国祯公司按照每平方米每月2元的标准从2018年1月1日起向恒德公司支付，恒德公司于2018年5月24日撤场，共提供5个月的物业服务，产生的物业费共计451238.3元（45123.83平方米X2元X5个月），对恒德公司该项上诉请求，本院予以支持。《物业管理服务协议》明确约定工人工资应当由恒德公司承担，但未约定除2#楼外的垃圾清运、开荒保洁等费用应由国祯公司承担，同时恒德公司未能充分举证证明2#楼的垃圾清运、开荒保洁等费用的具体金额及合同的解除系因国祯公司违约所致，应当承担举证不能的不利后果，对恒德公司其余上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决不当，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初4795号民事判决第一、二项，即“安徽恒德物业管理有限公司自判决生效之日起三十日内支付安徽国祯商业运营管理有限公司垫付的工资款84739元；驳回安徽国祯商业运营管理有限公司其他诉讼请求”； 二、撤销安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初4795号民事判决第三项，即“驳回安徽恒德物业管理有限公司诉讼请求”； 三、安徽国祯商业运营管理有限公司于本判决生效之日起向安徽恒德物业集团有限公司支付物业费451238.3元； 四、驳回安徽恒德物业集团有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一二审案件受理费51363元，由安徽恒德物业集团有限公司负担337189元，安徽国祯商业运营管理有限公司负担17644元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十一月十二日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。