河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3385号 上诉人（原审被告）：王延平，男，1971年10月5日出生，汉族，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：王晓波，男，1994年7月13日出生，汉族，住址同上，系王延平儿子。 委托诉讼代理人：李艮增，邢台市桥西区大地法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘素军，女，1972年9月6日出生，汉族，住邢台市信都区。 委托诉讼代理人：王凯，河北甲信律师事务所律师。 原审被告：冀东安，男，1971年7月13日出生，汉族，住河北省邢台市信都区。 原审第三人：邢台市信都区贾村社区居委会。地址：邢台市信都区钢铁路街道贾村社区。 法定代表人：王俊江，该居委会主任。 上诉人王延平因与被上诉人刘素军、原审被告冀东安、原审第三人贾村社区居委会确认合同效力纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王延平及其委托代理人王晓波、李艮增，被上诉人刘素军及其委托代理人王凯，原审被告冀东安到庭参加诉讼。原审第三人贾村社区居委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王延平上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人刘素军诉讼请求或发回重审。事实和理由：（一）一审认定事实错误，法律定性错误，判决结果不当。上诉人与冀东安签订的《房屋买卖协议》可知，双方同为贾村村民。2015年至2016年期间，冀东安以公司名义借上诉人241959.8元，月息1分，到期冀东安无力偿还，经对账借款本息28万元，为解决该纠纷，冀东安与上诉人签订《房屋买卖协议》，约定冀东安自愿将贾村水小区**楼****卖给上诉人，未还清的借款全部转为购房款。结合以房顶账事实，该房屋买卖协议实为代物清偿协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，协议合法有效。协议签订后，冀东安按约将涉案房屋交付给上诉人，上诉人在该房居住至今。代物清偿是实践性行为，以债权人现实受领给付为生效条件，该协议成立并已生效，一审认定上诉人与冀东安之间存在房屋买卖关系，实属认定基本事实不清，法律定性错误。本案原债权债务是借款关系，在此基础上产生代物清偿。（二）一审判决适用法律错误。本案冀东安与被上诉人有大量债务情况下签订离婚协议，并把涉案房屋给了被上诉人，这种作法意在躲避债务。一审以冀东安对涉案房屋无处分权为由，依据合同法第五十一条规定判决《房屋买卖协议》无效，属适用法律错误。房屋买卖协议属代物清偿协议；若认定是买卖协议，则合同法第五十一条规定无权处分属效力待定合同。2012年最高院买卖合同司法解释，2017年物权法，其中第十五条规定了区分原则。在物权不变动情况下，转让合同有效。司法解释第三条规定，无权处分合同有效。根据新法优于旧法原则，合同法第五十一条已被物权法及相关解释所替代。因此，一审适用合同法第五十一条属适用法律错误。综上，一审判决《房屋买卖协议》无效，上诉人撤离房屋，对上诉人28万元借款没有说法，有悖公平公正的司法理念，应予纠正。 刘素军庭审辩称：冀东安与上诉人签订以物抵债协议时，其与被上诉人刘素军已协议离婚，协议约定涉案房产归被上诉人，冀东安明知归刘素军前提下，仍以物抵债转让房屋属无权处分，冀东安一审庭审明确表示签订以物抵债并非自己真实意思，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 冀东安庭审辩称：欠款是我公司的欠款，现欠款条还在上诉人手里，当时说好让他租出去，公司好了再还对方钱，后因拆迁公司一直没有经营。 刘素军向一审法院起诉请求：1、请求依法确认二被告签订的房屋抵债协议无效；2、请求依法判令被告王延平立即从其房屋中搬离；3、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：被告冀东安与被告王延平均为贾村社区居民，原告刘素军与被告冀东安原系夫妻关系。2018年1月9日，原告刘素军与被告冀东安在民政局办理了离婚手续，双方在《离婚协议书》中约定“位于桥**归女方所有，位于桥**的房产男女双方各一半”。2018年3月1日，被告冀东安（甲方）与被告王延平（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议载明：“鉴于甲方因公司资金周转的需要，甲方于2015年12月至2016年12月期间以公司名义向乙方借的款项241959.8元，甲方是借款的连带担保人。上述借款的利息均为月息1分。现上述借款均已到期，甲方无力偿还本息，甲乙双方对账后共同确认甲方未还清借款本息为28万元，为解决甲方资金紧张问题，甲乙方经友好协商决定甲方自愿将位于贾村小区10号楼4单元101室卖于乙方，乙方自愿购买。甲方未还清乙方的借款全部转为购房款。”上述协议约定：“甲方出售给乙方的房屋位于邢台市，房屋面积大于90平方米，包括小屋8平方米；甲方购买该房屋的全部购房款为28万元，甲方尚欠乙方的借款本息全部转为购房款，甲乙双方确认自本协议签字之日起乙方取得甲方所售楼房所有权及使用权，甲方欠乙方的借款本息全部还清；甲方应自本协议签字后一周内将该房地产腾出交给乙方，并应该交房当日将涉及该宗房产的水、电、燃气等各项费用结清；甲方保证在交易时该房产没有向第三方抵押，保证该宗房产与他人、集体及其他法人无债权、债务纠纷”。第三人贾村居委会在上述房屋买卖协议的签订日期处进行了盖章。庭审中，被告王延平称：当时其与被告冀东安口头协议让被告王延平先住两年，两年以后如果公司还款就将房屋还给冀东安，如果不还款，就把房屋抵给王延平。 一审法院认为，原告刘素军与被告冀东安于2018年1月9日协议离婚，双方约定涉案房产邢台市桥西区归原告所有，该约定对原告刘素军、被告冀东安具有法律约束力。被告冀东安在离婚后，即2018年1月9日后，又与被告王延平就涉案房屋于2018年3月1日签订《房屋买卖协议》，协议约定将涉案房屋卖于被告王延平，构成无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，现被告冀东安没有取得涉案房屋的处分权，故涉案《房屋买卖协议》为无效合同。被告冀东安与被告王延平签订《房屋买卖协议》时约定将涉案房屋卖于王延平非双方当时真实的意思表示，且被告王延平对涉案房屋不构成善意取得，被告冀东安作为无处分权人将涉案房屋转让给被告王延平，原告刘素军有权追回，故法院对于原告主张被告王延平从涉案房屋中搬离的诉讼请求，依法予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条的规定，原审判决：一、确认被告冀东安与被告王延平于2018年3月1日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告王延平于本判决生效之日起30日内从邢台市信都区（原桥西区）贾村小区10号楼4单元101室房屋中搬离。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告冀东安、被告王延平各承担20元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点系本案《房屋买卖协议》效力问题。二当事人签订的协议虽称房屋买卖，但实质是以物抵债协议，协议内容和王延平一审庭审所述均可证实。首先，本案王延平的债权凭证即双方基础法律关系是公司债务，冀东安仅系公司股东之一，协议所处分房屋外观上属冀东安与前妻刘素军的共同财产。刘素军提出异议具有正当性，原判适用《中华人民共和国合同法》第五十一条，认定冀东安无权处分并无不当。其次，依据双方房屋买卖协议及庭审陈述，涉案房屋具有让与担保性质。当时入住仅有占用之意，王延平仍持有债权凭证，虽社区居委会知情，但不能产生法律上的物权变动效力，王延平对该房产不构成善意取得。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号第71条第一款规定，对到期债务“合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力”，据此，上诉人王延平上诉主张《房屋买卖协议》有效，本院不予采信，原判意见正确。王延平的合法权益应当另行依法确定。综上，王延平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王延平承担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 兵 审判员 张庆安 审判员 杨拥军 二〇二〇年十一月三十日 书记员 尹 乐