广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初11541号原告：刘惠玲，女，1976年7月10日出生，汉族，住广东省中山市********************。被告：中山市三角镇国宇房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********国宇豪庭朗云居C1之二。原告刘惠玲诉被告中山市三角镇国宇房地产开发有限公司（以下简称国宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘惠玲到庭参加诉讼，被告国宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金156798元（以已交付房款234067元为计算基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算，自2010年10月21日起计至该房屋产权过户登记手续办妥并将房地产权属证书交付原告之日止，现暂计至2020年7月25日的数额为156798元）；2.判令被告返还维修基金3000元，返还代办契税4291元及损失差额2848.01元，合计10139.01元。庭审中，原告将第一项诉讼请求的逾期办证违约金计算标准变为，以234067元为计算基数，自2010年10月21日起按年利率6%计算至房屋产权证过户登记手续办妥并将房屋产权证交付至原告之日止；将第二项诉讼请求变更为，判令被告返还代办契税4291元。事实和理由：2007年7月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市*****************，价款234067元。原告于签订当日支付完毕首期房款20%即47067元并约定剩余房款以银行按揭方式支付。被告亦于2007年11月12日收妥银行支付的尾款187000元，至此，原告前后共支付购房款人民币234067元。之后原告每个月偿还银行的本金与利息，直到2017年6月20日结清时，共偿还银行利息74680.12元。商品房买卖合同第八条约定，被告应当于2007年12月30日前将该商品房经验收合格交付原告使用，并实际于2008年2月22日交楼给原告。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能办妥原告所购商品房的房地产权证，致使原告不能完全行使所购商品房的占有，使用、受益和处分四项权能，给原告造成很大的经济损失。依据商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后700个工作日内办理权属登记，否则买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自延迟之日起每日按买受人支付房价款的0.01‰向买受人支付违约金。由于被告至今还没办妥该房屋权属证书，已严重违反了商品房买卖合同第十四条的约定，应当承担逾期办证的违约责任，且逾期办证每日仅按已付房价款的0.01‰支付违约金与双方签订的《商品房买卖合同》第七条买方逾期付款每日按应付款万分之五的违约金的约定严重不对等，属违约金约定过低。为维护原告合法权益，现诉至法院。原告为其诉讼主张提交如下证据：1.中山市商品房买卖合同一份；2.个人住房抵押贷款合同一份、律师见证费收据三张及发票一张；3.定金及首付收据、交通银行流水各一份；4.银行退还的备案表、住房贷款资料证明各一份；5.代办契税收据、维修基金收据、装修许可证工本费、装修垃圾清运费、物业管理费、国宇豪庭住宅装修合同、电费发票、契税缴款书各一份；6.违约金计算表一份。被告国宇公司未出庭，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：买受人：刘惠玲出卖人：国宇公司签约情况：2007年7月23日，刘惠玲与国宇公司签订中山市商品房买卖合同。所购商品房情况：中山市*****************。商品房价款及支付方式：房价款为234067元,付款方式为银行按揭支付，其中47067元于2007年7月23日现金支付、187000元商业贷款支付。交付期限：出卖人应当在2007年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的18%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后700个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。逾期办证的违约责任：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。商品房价款给付及销售（抵押）登记备案情况：至买受人提起诉讼，买受人已将商品房买卖合同所约定的价款234067元支付完毕，且于2007年11月8日办理了商品房销售登记备案。收楼情况：被告国宇公司于2008年2月22日盖章出具收据确认其收取原告刘惠玲就所涉房产交付的代办证税费4291元、维修基金3000元、装修垃圾清运费200元以及自2008年3月至2008年5月期间的物业管理费344.1元。原告刘惠玲自认双方已办理收楼手续，被告国宇公司于2008年2月22日向其交付楼房。后中山市地方税务局因涉案商品房已缴纳契税、印花税而出具税收缴款书，载明纳税人刘惠玲、金额共计7139.01元。上述商品房至今未办理房地产权属证书。本院认为，本案争议焦点之一、逾期办证违约金的起止时间问题。买受人与出卖人所签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。合同虽约定商品房交付期限为2007年12月30日前，但国宇公司交付涉案商品房给原告使用的时间为2008年2月22日，而根据合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后700个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，逾期办证起算时间应为实际交付房屋之日加上700个工作日即2010年12月6日，并且国宇公司的协助义务为持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案即可。故原告要求自2010年10月21日计算至房屋产权过户登记手续办妥并交付房产证之日止，于法无据，本院不予支持。逾期办证违约金计算起止时间为自2010年12月6日起至国宇公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止。本案争议焦点之二，商品房买卖合同约定的逾期办证违约金是否应调整问题。合同第十四条约定出卖人逾期办证违约金标准按每日万分之一计算，而合同第七条约定买受人逾期付款违约金按每日万分之五计算。虽然原告主动将违约金调整为按年利率6%计算，但本院在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张按年利率6%计算违约金仍然过高，应予以调整。鉴于自2019年8月20日起中国人民银行货款基准利率这一标准已经取消，因此，被告国宇公司逾期办证期间的利息以2019年8月20日为分界点，之前按中国人民银行货款基准利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案争议焦点之三，关于代办证税费应否返还的问题。原告提交中山市地方税务局出具的税收缴款书已载明原告就涉案商品房向税务部门缴纳了7139.01元契税及印花税款项，而被告收取原告交付的4291元代办契税款项，是否代原告缴纳，在被告未提交证据予以佐证的情形下，本院采信原告所提交的现有证据并据此认定被告并未代原告缴纳涉案商品房所应缴纳的相应契税，其收取原告的4291元代办契税款项应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告中山市三角镇国宇房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告刘惠玲支付自2010年12月6日起至被告中山市三角镇国宇房地产开发有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（以234067元为计算基数，自2010年12月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至中山市三角镇国宇房地产开发有限公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2010年12月6日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期交楼违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于实际交房之日后3日内付清）；二、被告中山市三角镇国宇房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告刘惠玲返还代办契税款项4291元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3638元，减半收取1819元，由被告中山市三角镇国宇房地产开发有限公司负担（该款已由原告预交，本院不另收退，被告于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  夏重彬二〇二〇年十一月五日书记员  陈泳欣梁嘉云