湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10920号原告刘艳辉，女，1980年11月14日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被告吴军辉，男，1979年9月2日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托代理人李雨洋，湖南展航律师事务所律师。原告刘艳辉诉被告吴军辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年10月23日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告刘艳辉，被告吴军辉的委托代理人李雨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳辉向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告向原告支付墙体恢复费用2500元；2.判令被告向原告支付水电管网恢复费用4200元；3.判令被告向原告支付拖欠的一个月房屋租金11073元（从2020年5月15日至2020年6月15日）；4.判令被告向原告支付逾期付款违约金11958.84元（从2020年5月15日计算至2020年8月15日）；5.判令被告向原告支付装修免租期一个半月（2019年4月1日至2019年5月15日）的房屋租金16609.5元。6.判令被告向原告支付门面空置期三个月租金损失33219元；7.判令原告的律师费由被告承担；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2019年4月1日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将其拥有的位于长沙市岳麓区××路××栋××号门面出租给被告用于经营，门面建筑面积为113.57平方米，租赁期限为5年，在2019年5月15日2024年5月15日。合同约定了租金标准，租金采用押二付六按半年支付的方式，被告应当于下半年前7日支付下一半年的租金，如逾期支付，被告从逾期之日起每日支付给原告未付金额千分之一的违约金，被告逾期超过15天不支付房租，原告有权解除合同，被告必须在交清合同解除前的租金及其他各项费用后退出房屋，押金保证金不退。合同约定，装修免租期为2019年4月1日至2019年5月15日，共计一个半月，被告在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对房屋进行装修，装修时如破坏墙体，被告如中途退场必须复原，租赁期满除外。合同履行过程中，被告从2020年5月15日起拖欠房屋租金，被告拖欠租金一个月后于2020年6月中旬退场。被告退场前对原告房屋及设施造成了以下损坏：111号门面与110号门面中间的墙体、网络入户光纤、房屋水管、入户水管，电箱。2020年6月13日，原告与被告就恢复墙体签订《墙体复原协议》，但是被告未履行该协议。因被告严重违约，合同约定的装修免租期优惠应当取消，被告的违约行为给原告造成了门面空窗期的租金损失。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法判决。被告吴军辉辩称：一、2020年初，受新冠病毒疫情的影响，被告所经营的体育彩票竞彩业务受到毁灭性打击，公司大量裁员，继续承租原告房屋将遭受更大损失，合同目的已无法实现。被告的退租行为完全符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条情势变更原则的规定，不属于违约行为。被告主营业务为中国体育彩票足球竞彩业务，2019年4月，原告与被告签订《门面租赁合同》后开设“红米巴球迷俱乐部”，被告依约缴纳门面押金与门面租金共计人民币88584元，对原告毛坯房屋进行装饰装修。2020年1月23日，新冠疫情在国内全面爆发，中国体育彩票全面停售，各地社区要求各商户不得开门营业。2020年4月复工复产后，新冠疫情在欧洲及世界各地爆发，全球五大职业足球联赛及其他体育赛事全部暂停，而被告所经营的业务正好与足球联赛息息相关。新冠疫情的爆发是原告与被告在签署《门面租赁合同》后，合同履行过程中所发生的，双方对此均无法预见，且有不可预见的性质，此疫情并不属于商业风险，被告退租在主观上并无过错。3.因受新冠疫情影响，中国乃至全球的足球联赛及各项其他体育赛事均无限期推迟或直接取消，被告的主营业务遭受到毁灭性打击。被告也将公司员工由60人缩减至10人，被告的合同目的已无法实现，继续履行合同或承担高额的违约金明显对被告显失公平。二、原告诉状中所述事实与本案实际事实不符，其诉讼请求不应得到支持。具体理由如下：1.被告的退租行为是得到原告认可的，并未给原告造成损失。在被告退租之前已提前与原告以及另外两家房东进行沟通。因受疫情影响，原告及另外两位股东同意给予被告一个月的免租期，并且被告在退租前积极寻找转租人，签订了转租协议，确定了权利义务的承担。涉案门面已于2020年6月7日被原告收回，而原告诉请一个月的租金及三个月的违约金于法无据。2.墙体的复原费用，被告已经与转租人周茂林达成一致意见，由周茂林承担墙体的复原义务，并且原告门面二楼也由转租人周茂林一并承租。在被告接到贵院传票当日，原告的一楼门面也已经顺利承租出去并已开门营业，并非如原告所述门面空置三个月之久。3.被告承租原告房屋时属于毛坯状态，无法使用，被告花费高额装修费用对原告的房屋进行整体硬件装修。而被告退租后，仅搬走可移动物品，并未破坏门面任何硬件设施设备，所有的水电及网线电缆均可正常使用。因原告一楼的承租者是从事美容美甲业务，对水电有特殊要求或更高要求，后续的水电整改与被告无关。原告门面因被告的前期装修行为而更受市场青睐，被告的前期硬件装修已被原告实际利用，原告是实际利益的享有者，且《门面租赁合同》也未约定在何种情形下，被告需支付免租期的租金。三、被告对提前解约行为在主观上并无过错，如法院认为被告的行为构成违约，需弥补原告的实际损失或支付违约金，可将被告支付的押金予以抵扣。被告已向原告支付了两个月押金共计人民币22146元，原告至今未退还给被告，房屋押金的目的是承租人向出租人保证自己的行为不会造成其利益损失，如果法院认为被告的行为构成违约或原告有实际损失的，被告的押金也足以弥补原告的全部损失。综上，被告受新冠疫情影响导致业务全面停止，无法实现最初签订《门面租赁合同》的目的，完全符合情势变更原则，且被告的退租行为并未导致原告利益受损。希望法院充分考虑疫情对中小企业的影响，依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2019年4月1日，原告刘艳辉（甲方）与被告吴军辉（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将其位于长沙市岳麓区××路××栋××号门面出租给乙方作为经营使用，门面建筑面积为113.57平方米。乙方租赁该门面用作商业使用，在租赁期限内，乙方未征得甲方书面同意并按照规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变门面原有结构和用途。二、交房时间为2019年4月1日，免租装修期为2019年4月1日起至2019年5月15日，合同租赁期限为5年，自2019年5月15日至2024年5月15日。租金及支付方式：2019年5月15日至2020年12月30日月租金为11073元；2021年1月1日至2021年12月30日月租金为11626元；2022年1月1日至2022年12月30日月租金为12207元；2023年1月1日至2023年12月30日月租金为12818元；2024年1月1日至2024年5月15日月租金为13459元。租金采用押二付六按半年方式支付，承租方应于下一半年前7日支付下一半年租金，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之一的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止。逾期超过15天不支付房屋租金属于乙方违约，甲方有权解除合同，乙方必须在交清合同解除前的租金及其他各项费用后退出房屋，押金保证金不退。三、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付两个月租金作为保证金，租赁期满，乙方无违约行为，保证金由甲方不计息退还给乙方。四、双方权利义务：甲方应在乙方支付保证金及房租半年之日将上述房屋钥匙交付乙方。租赁期满，乙方未按甲方要求续租的，甲方有权免费收回房屋。遵循来装去丢的原则，只有可以移动的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后5日内搬离。乙方搬离时不得破坏固定的装修设施。乙方应当按照合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任。乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉，乙方装修时需要破坏墙体，乙方如中途退场必须复原，租期期满除外（111号和110号中间墙体）。乙方应当按照合同约定支付租金。乙方有权根据自身经营情况在租赁期内决定房屋的使用，在不损坏甲方利益的情况下部分或全部转租，转租后的税费由乙方负责，收益归乙方并与转承租人负连带责任，如乙方全部转让，新租户必须重新与甲方签订合同，继续本合同的租赁履约时间。五、非违约方依照合同约定解除合同，有权要求违约方按当年租金的日千分之一支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。乙方应当如期支付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付租金，甲方有权要求乙方按当年租金的日千分之一支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。上述租赁合同签订后，原告依约将涉案门面（毛坯状态）交付给被告，被告依约向原告支付了押金22146元。被告接收涉案门面后对门面进行装修后用于经营“红米巴球迷俱乐部”，主营体彩业务。2020年年初，新冠肺炎疫情爆发，被告的经营因此受到影响。被告自2020年5月16日起未再向原告支付房屋租金并于2020年6月10日从涉案房屋中搬离，原、被告双方并未办理合同解除手续。被告承租了位于长沙市岳麓区××路××栋××号共三个门面，2020年5月27日，被告将上述109、110号门面转租给案外人周茂林并签订了相应的转让协议，协议中约定了110和111号门面一楼和二楼的墙体由案外人周茂林负责砌补。2020年6月13日，原告将其所有的涉案111号门面的二楼出租给案外人周茂林并签订了相应的门面租赁合同。2020年7月25日，原告将其所有的涉案111号门面一楼出租给案外人周晓亭并签订了相应的门面租赁合同。因被告对涉案门面进行装修时将111号门面与邻铺110号门面之间的隔墙拆除，原告刘艳辉（出租方1）与被告吴军辉（原承租方），110号门面的所有权人（出租方2）以及案外人周茂林（111号门面的现承租方）就恢复110号门面与111号门面之间的隔墙签订了一份《墙体恢复协议书》，协议书基本内容为：2019年4月原承租方经出租方1、出租方2同意后拆除金茂悦商业街15栋A区110号和111号门面之间部分墙体，现按照与出租方签订的房屋租赁协议，就复原110号和111号门面拆除的墙体达成以下协议：1.一楼3.2米以下的部分使用轻质砖，3.2米以上使用轻钢龙骨结构砌至吊顶，3.2米的位置加一根横梁，由原承租方和现承租方负责施工，费用由原承租方和现承租方协商共同负担。2.因现承租方同时承租110号和111号门面二楼，后续二楼墙体恢复由现承租方负责，原承租方不再承担任何责任。3.完成以上第一条墙体施工后，出租方1、出租方2不再追究原承租方的恢复墙体的责任。后110号与111号门面的中间墙体由案外人周茂林负责复原，原告刘艳辉向案外人周茂林支付了砌墙费用2500元。另查明，涉案租赁合同履行过程中，因新冠肺炎疫情的影响，被告曾通过其公司财务人员微信与原告联系，希望原告对疫情期间的租金予以适当减免，未果。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原、被告签订的《门面租赁合同》、《墙体复原协议书》、收据，被告提交并经庭审质证的原告与被告公司财务的微信聊天记录截图、《转让协议》、银行转账凭证、涉案门面一楼照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。原告将涉案门面交付给被告使用后，被告理应按照合同约定履行合同义务并依约向原告支付房屋租金，然被告自2020年5月16日起未再向原告支付房屋租金并以疫情影响为由单方提前解除租赁合同，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。虽然被告辩称其系因受新冠病毒肺炎疫情影响致使其难以维持经营，属于情势变更，其提前解除租赁合同不构成违约，但2020年6月疫情已基本得到控制，社会各界亦已复工复产，且新冠病毒肺炎疫情并未造成被告无法使用涉案门面，故对被告的上述意见，本院不予支持。关于原告要求被告支付2020年5月15日至2020年6月15日的租金的诉请，根据庭审查明的事实，被告已向原告支付租金至2020年5月15日并于2020年6月10日从涉案房屋中搬离，故对2020年5月16日起至2020年6月10日期间的房屋租金，被告理应支付给原告。具体计算为11073元/月÷30天×24天=8858.4元。虽然被告辩称其已经于2020年6月7日从涉案门面中搬离，但其并未提供交相应的证据予以佐证，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，被告欠付租金的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任，且原、被告双方在合同中就违约责任亦已经作出明确约定，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院予以支持。关于违约金标准，虽然原、被告已在涉案租赁合同中约定违约金标准按年租金的日千分之一计算，但该标准明显过高，故本院依据被告的实际违约情况及拖欠租金的具体金额依法酌情予以调整，酌定由被告一次性向原告支付违约金2000元。关于原告要求被告支付墙体复原费用2500元的诉请，根据原、被告与案外人周茂林等签订的《墙体恢复协议书》约定，墙体复原的费用由被告与案外人周茂林协商共同负担，故被告应当承担因恢复一楼墙体而支出的费用。虽然原告向本院提交了一份收据证明其已经向案外人周茂林支付了墙体复原费用2500元，但是其并未向本院提交相应的支付凭证及发票予以佐证，且该项费用直接发生在原告与案外人周茂林之间，并未经过被告的确认，但考虑到案外人周茂林已将涉案门面一楼墙体复原且原告已实际支出了相应的费用，故对原告主张的墙体恢复费用，本院根据墙体复原的实际情况参照墙体复原所需的市场价，酌情认定为2000元。关于原告要求被告支付水电管网恢复费用的诉请，因该费用尚未实际产生且原告已将涉案门面另行出租给他人，故对其该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉请，无相关证据佐证，本院不予支持。关于原告要求被告支付三个月门面空窗期的租金损失的诉请，被告因自身原因单方提出提前解除涉案租赁合同构成违约，致使原告所有的涉案门面未能及时出租而遭受租金损失，被告理应对原告因此造成的损失承担相应的违约责任。但考虑到原告已先后将涉案门面一、二楼另行对外出租，故本院根据被告撤场的时间及原告将涉案门面另行出租的时间，酌定由被告向原告支付一个月的租金损失11073元。关于原告要求被告支付装修免租期一个半月租金的诉请，因装修免租期系原告给予被告在装修期间的租金优惠，且涉案租赁合同并未约定如被告提前退租需向原告补交免租装修期间的租金，故原告该项主张没有合同依据，本院不予支持。关于被告主张其已经支付给原告的房屋押金应当在其欠付的费用中进行抵扣的意见，虽然被告存在拖欠租金及提前解约的违约行为，但考虑到其上述违约行为在客观上系由于新冠病毒肺炎疫情的爆发造成其经营困难所致，其此种违约行为与非疫情期间的恶意违约行为应有所区别，且现原、被告双方签订的涉案租赁合同已经解除，原告亦将其涉案门面另行出租给了他人，故对被告预先缴纳的两个月租金押金22146元，理应予以退还，现被告要求与其欠付的费用进行折抵，理由正当，本院予以支持。综上，扣除被告缴纳的押金22146元后，其还应支付原告8858.4元+2000元+2000元+11073元-22146元=1785.4元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告吴军辉于本判决生效之日起十日内向原告刘艳辉支付租金8858.4元、违约金2000元、租金损失11073元、墙体复原费2000元，以上共计23931.4元，扣除被告吴军辉缴纳的押金22146元后，被告吴军辉还应支付原告刘艳辉1785.4元；二、驳回原告刘艳辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取895元，由原告刘艳辉负担295元，由被告吴军辉负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十一月二十日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。