广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1615号 原告:王凤英，女，1960年3月29日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被告：吴洪泉，男，1959年10月24日出生，汉族，住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：吴远庆（系被告吴洪泉的女儿），女，1987年5月13日出生，汉族，住广西北海市银海区。 案由房屋租赁合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年7月31日 开庭日期2020年9月15日 原告诉讼请求1、请求解除原告王凤英与被告吴洪泉《房屋租赁合同》；2、被告退还租房押金人民币40000元整给原告；3、被告退还原告新冠疫情爆发后剩余的租金人民币59400元整，4个月零15天（从2020年7月15日起计算至2020年11月30日止)和被告给原告免除3个月租金40000元（上半年租金免3个月已达成协议）。事实与理由：原告王凤英（甲方）与被告吴洪泉（乙方）在2018年10月18日签订的房屋租赁合同，合同期限从开业日2018年12月1日起，至2023年11月30日止，租期5年，用途：客栈。每年上缴房租16万元整，16间房间、15间客房（原、被告签订的房屋租赁合同以下称为本合同)。这次新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，突发性不能避免和不能克服的客观情况，已构成不可抗力。在主观上，不可抗力是当事人订立合同时所不能预见的；在客观上，不可抗力是当事人不能避免、也不能克服的，在结果上不可抗力造成合同无法继续履行。从疫情暴发到疫情的转变，目前不断有国外输入新冠病毒病例和本土不断新增无证状新冠病毒病例（4月份黑龙江，5月份吉林，6月份北京新发地）。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：致使不能实现合同目的的、利益受到重要影响或者在相当期间内不能进行合同目的的，承租人可以解除合同，不承担民事责任。又根据本合同规定“第3页第6条最后一小节：如因严重不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任，但要甲方退乙方剩余房租和押金”，和第4页第九条第3小节：“因不可抗力因素致使本合同不能继续履行的，退还乙方剩余租金及押金”。根据以上的所有的规则当事人有权请求人民法院解除房屋租赁合同”。被告退还原告租房押金和疫情后剩余房屋租金，并且不违约、不承担民事责任。这次新冠状肺炎疫情非常严重、百年未见，新冠疫情出现正好是春节，海滨城市谈旺季特别明显，春节订单量以达80%,订价高平时的两倍多。2020年1月23日起原告积极响应党和政府抗疫号召停业(有北海市政府停业文件)、关网络平台，给客人无偿退单退款3万多元(有线上部分退款单记录)。从2020年1月23日起到现在没有一个订单，线上线下没有来一个客人入住，没有一分钱的收入。新冠疫情的出现，给乙方造成严重经济损失。在这五个月内，损失约11万元左右(给客人退款的费用，房租费，水电费，人工费）。境外不断输入新冠病毒病例，本土不断新增复发病毒病例。目前疫情的传播源和传播途径存在不明确性。所以，没有人冒着被感染新冠病毒的风险外出旅游，所租客桟没有客流，无法运营，所租的房屋失去了它的用途，导致合同义务不能继续履行。李**总理在2020年5月28日三届人大三次会议上答记者会上所说“现在疫情未知大于己知，中国疫情还没有结束”。根据中外医学专家对新冠病毒的建议（有中外专家建议的截图），至此，当事人解除房屋租赁合同理由是充分的，符合中华人民共和国合同法及本合同规定解除的条件。在2020年2月22日当事人以书面形式，写了一份解除房屋租赁合同交给房东吴洪泉，当事人当天搬回自己家住。几天后当事人亲自来到房东家面谈此事，当时同意了房东大姐的承诺，就是共担风险，共渡难关，等客人多一点再算房租，面谈内容(有一份录音光盘），但是在2020年4月22日房东大姐反悔当时的承诺。已时隔两个月，原告和家人协商决定还是解除合同，按原、被告签定的合同履行，吴远芳（房东的女儿）通过微信转达了被告家的退租意见，内容是原告主观不想租了可以退租，押金及墙画之类的这些都不能退，其余租金可以退，也就是原告开业前的投资约4万元左右不退。原告和家人协商，同意了被告的条件（有微信截屏)，等房东给剩余租金。等了几天，4月30日，房东大姐说没有钱给原告，不租可以走人。原告如梦方醒，被告是在有意拖延退房租的时间，用的是缓兵拖延之计，口头协议也是协议，双方达成一致，都要遵守，请求审判长主持公道。还有政府让停业的房租都有原告承担吗？旅游业是一个特殊的行业，客栈是接待各省市客人的，疫情不断复发，有谁冒着生死外出旅游呢？现在原告没有生活费来源，生存已是一个问题。2017年，原告老公得了恶性肿瘤，花光了家里所有的积蓄，在亲朋友的帮助下开了这个客栈挣点生活费。请求审判长以事实为依据，法律为准绳，尊重本合同的规定，尽快做出公正的裁决。 被告答辩意见1、被告不同意解除双方于2018年10月18日签订的《房屋租赁合同》，请求继续履行房屋租赁合同，不同意免除任何租金；2、如原告坚决解除合同，其应当按照合同约定承担违约责任，押金及剩余租金不退。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 查明事实2018年10月18日，原告王凤英与被告吴洪泉签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于北海市银海区银滩镇盐田村委会沙渔湾8号2栋的房屋出租给原告使用，房屋租赁用途为客栈；租用租赁房屋期限为5年，即自开业日2018年10月18日起至2023年10月18日止；如不续租，则于2023年11月30日前清理搬好；租赁房屋年租金总额为人民币160000元，租金支付方式为每年一付；原告在被告交付租赁房屋时向被告一次性支付一年租金人民币160000元以及数额40000元的租赁押金；如因严重不可抗力原因，导致房屋损坏或造成原告损失的，双方互不承担责任，但要被告退原告剩余房租和押金；变更和解除合同的条件：在租赁期限内，有下列情形之一的，可以变更或者解除本合同：（3）因不可抗力因素致使本合同不能继续履行的，退还原告剩余租金及押金；合同还约定其他条款。上述《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告支付自2018年12月1日起至2020年11月30日止的房屋租金共计320000元及房屋租赁押金40000元。后因原告王凤英所经营的客栈受新冠肺炎疫情的影响，原告遂于2020年7月31日诉至本院解决。 本院意见原告王凤英与被告吴洪泉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定和法律规定履行各自义务。被告已依约将租赁房屋交付原告使用，原告亦按照合同的约定向被告支付自2018年12月1日起至2020年11月30日止的房屋租金共计320000元及房屋租赁押金40000元。后因原告王凤英所经营的客栈受新冠肺炎疫情的影响，原、被告引发本案纠纷。鉴于原告在经营客栈期间适逢新冠肺炎疫情的特殊时期，新冠肺炎疫情是双方订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，再根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6点关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照减免租金的政策进行调解；调解成立的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，原、被告在履行《房屋租赁合同》的过程中，适逢全国遭遇新冠肺炎疫情期间，原告经营的客栈直接受影响，导致原告没有营业收入或者营业收入明显减少是客观存在的事实，该损失是双方订立合同是无法预计的，超出了“市场风险”的范围，原告继续按照原《房屋租赁合同》向被告支付租金显然对原告不公平。本院针对本案该实际情况，根据公平原则予以调整。故原告请求被告免除其2020年上半年的3个月租金40000元，理由成立，本院予以支持。但随着全国新冠肺炎疫情逐步减弱，人民正常生活、生产秩序的逐步恢复，原、被告所签订合同的目的可继续履行。故原告请求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》以及被告退还其租金、押金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 裁判结果 一、被告吴洪泉退还原告王凤英2020年上半年3个月的租金40000元； 二、驳回原告王凤英的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 判决依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定。 诉讼费本案案件受理费11800元，减半收取5900元，由原告王凤英负担5605元，被告吴洪泉负担295元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 杨明 二〇二〇年十一月四日 法官助理 周婷 书 记 员 庞霞 附本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。