上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初71133号原告：潘巧娣，女，1957年6月20日出生，汉族，住上海市。原告：李晓凯，男，1984年8月25日出生，汉族，住上海市。上列二原告共同委托诉讼代理人：黄炜铭，上海合勤律师事务所律师。被告：罗忠宁，男，1986年9月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张清涛，上海市汇业律师事务所律师。第三人：上海贵卓投资管理咨询有限公司，住所地上海市奉贤区茂园路****。法定代表人：李锋，总经理。委托诉讼代理人：王硕，男。原告潘巧娣、李晓凯与被告罗忠宁、第三人上海贵卓投资管理咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告潘巧娣、李晓凯的共同委托诉讼代理人黄炜铭，被告罗忠宁的委托诉讼代理人张清涛，第三人上海贵卓投资管理有限公司的委托诉讼代理人王硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘巧娣、李晓凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告人民币(以下币种)18,000元；2.判令被告支付原告违约金(每日按房屋总价180万元的万分之五计算为900元，自2020年4月2日起算至实际付清全部房款之日止)；3.判令被告支付原告律师费1万元。事实与理由：2019年12月17日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告以180万元的价格将其名下的上海市航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，并约定了房款支付方式、违约责任等事项。被告于2019年12月17日支付了房款80万元，应于过户完成后支付房款100万元，但被告仅支付了89万元，经原告委托律师催讨后，被告支付了92,000元，尚欠18,000元仍未支付。综上，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告罗忠宁辩称：不同意原告的全部诉讼请求。2020年3月双方办理过户手续时，银行通知贷款100万元获批，但过户后银行实际放款89万元。2020年4月3日被告表示同意支付余款11万元，但因在外地，故要求原告到中介处写收条后被告再转账。两原告当天至中介处出具了收条，但后又收回，并且打电话通知被告先不要付，待被告出差回来后再解决。被告回沪后发现，原告想要避开中介，要求被告直接付款给原告。因为系争房屋涉及高利贷纠纷，且第三人曾电话告知，原告想拒付18,000元中介费，故没有第三人见证，被告不敢付款。被告于2020年5月8日将11万元支付给了第三人，第三人有代收款项的权限。原告主张律师费无合同依据，且主张金额过高。被告不同意承担违约金，即使要承担，违约金标准也偏高，请求调整。第三人上海贵卓投资管理咨询有限公司述称：系争房屋在第三人处挂牌出售，该房涉及高利贷且有租客。2019年12月2日，原告与第三人签订了委托出售协议书和佣金确认书。2020年3月15日过户时，银行将贷款合同送到交易中心，原、被告和第三人都没有看清贷款合同金额少了11万元，2020年4月2日银行放款89万元时才发现少了11万元。被告电话中答应现金补足，经协商由原告写好收条放在中介，被告直接转账给原告，但原告出具收条后又收回，并于2020年4月4日起将第三人一方的微信和电话都拉黑。后第三人得知原告想要被告跳开中介直接转账给原告。被告将11万元转账至第三人代理人王硕账户后，王硕扣留了中介费18,000元，将余款92,000元转账给了原告潘巧娣。现第三人同意将差额18,000元返还被告，由被告再付给原告。本院经审理确认如下事实：2019年12月17日，两原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)经上海贵民房地产经纪有限公司居间介绍，就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条约定，转让价款为180万元。第六条约定，2020年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)参照补充条款(一)。补充条款(一)第4条中约定，乙方不购买该房屋或者乙方违反本合同约定的义务，经甲方催告后，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付15日的赔偿金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给甲方造成的所有损失，包括但不限于甲方聘请律师费用，诉讼费，调查费等……附件三付款协议中约定，乙方应于签订买卖合同当日支付甲方首期房价款80万元(包含定金)；乙方可向银行申请贷款100万元，乙方应于双方至房地产交易中心办理不动产受理登记手续前办理完成贷款审批手续。若银行未批准乙方之贷款申请或贷款金额不足，则任何不足部分均由乙方在过户前支付给甲方；乙方应在房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押权人的他项权利证明后五个工作日内将银行放贷所需材料送交至贷款银行，同意乙方应委托贷款银行将部分房价款发放至甲方指定账号，具体放贷日期参照银行实际放贷日。2019年12月，原告将系争房屋交付被告使用。2019年12月2日，被告以现金向原告支付定金2万元；2020年12月17日上述买卖合同签订同日，被告向原告转账支付78万元；2020年4月2日，被告的贷款89万元汇入原告账户。因贷款不足100万元，各方商定2020年4月3日原告至第三人处书写收据，再由被告向原告转账11万元，该日原告书写收据后又收回，被告因此未转账，但双方商定待被告出差回沪后再解决。原告李晓凯在与被告的微信中表示“等你回来我们碰头。”2020年4月9日，双方在微信中约定次日至第三人处碰头。但2020年4月10日原告未前往第三人处，且在微信中要求被告直接在银行碰头并直接转账。因被告不同意不经过第三人见证而直接转账，原告李晓凯在2020年4月10日晚给被告发微信，认为被告处于违约状态，“下周一若尾款在(再)未支付，我将通过司法程序，产生的后果请自负。”2020年5月7日，原告委托律师向被告寄送律师函，催讨购房尾款11万元。2020年5月8日，被告向王硕转账11万元。同日，王硕向原告潘巧娣转账92,000元，并向原告发送了短信：“今收到委托人罗忠宁购买您位于上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号104，房屋尾款人民币壹拾壹万元整，扣除你们应该支付的信息服务费18,000元，剩余玖万贰千元已转到潘巧娣的上海工商银行账号。”为本案诉讼，原告支出律师费1万元。原告称，过户时各方确实不知道贷款额度不足，故自2020年4月2日银行放贷之日起主张利息；2020年4月3日，因收条载明“现金收款”，原告认为有风险故收回，并要求待被告回来后直接去银行转账；2020年4月10日，原告希望被告直接付款，无需第三人介入，故最终未前往。被告称，之前付款时均由原告在第三人处出具收条；被告并非不愿意付款，而是希望在第三人见证下支付，2020年4月10日原告不愿意到中介出具收条，故被告未付款。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、银行付款明细、法律服务合同及律师费发票、微信记录、短信记录等以及原、被告，第三人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方均应遵照履行。根据查明事实，因贷款额度不足，被告应当补足不足部分，被告辩称已将相应款项支付给第三人，但在案证据不能证明原告曾委托第三人收款，被告将款项交给第三人应认定为其委托第三人向原告付款。现第三人未全额将款项支付给原告，不能认定被告已完成付款义务。现被告尚欠18,000元，原告要求被告支付尾款18,000元的请求应予支持。关于逾期付款违约金，首先，过户时各方均未注意贷款额度不足，2020年4月2日各方发现后，已经商定由原告在第三人处出具收条后被告转账，但因原告收回了收条且同意待被告回沪后再解决，故原告要求被告承担自2020年4月2日起的违约金没有依据。2020年4月9日，原、被告再次商定次日至第三人处书写收条并转账，但次日原告仍未前往第三人处，被告拒绝直接转账具有合理理由。2020年4月10日晚，原告李晓凯在微信中表示“下周一若尾款在(再)未支付，我将通过司法程序，产生的后果请自负。”应当认为，原告已明确不再通过第三人书写收条，而要求被告直接向其付款，并给予了被告合理期间，即“下周一”(2020年4月13日)。在此情况下，被告应当直接向原告付款，其主张因房屋上有高利贷、租客等情况，不通过中介见证不放心的抗辩理由不能成立。综上，被告应承担自2020年4月14日起的逾期付款违约金。被告抗辩违约金标准过高，本院认为，双方约定每日按总房价款万分之五计算违约金确实过分高于违约所造成的损失，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定以被告未付款项为基数，按每日万分之五的标准计算违约金。根据涉案买卖合同约定，被告违约导致原告行使合同解除权的，原告才有权向被告主张律师费等，原告并未解除合同，故其在本案中主张律师费没有依据，本院不予支持。原告与第三人之间的中介费纠纷与本案无关，不属于本案处理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告罗忠宁应于本判决生效之日起十日内支付原告潘巧娣、李晓凯房款18,000元；二、被告罗忠宁应于本判决生效之日起十日内支付原告潘巧娣、李晓凯逾期付款违约金(以11万元为基数，按每日万分之五的标准自2020年4月14日起算至2020年5月7日；以18,000元为基数，按每日万分之五的标准自2020年5月8日起算至实际支付之日止)；三、驳回原告潘巧娣、李晓凯的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,175元，减半收取计587.50元，由原告潘巧娣、李晓凯负担425.50元，被告罗忠宁负担162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年十一月九日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。