太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初3973号原告：定襄县国鹏冶金耐材有限公司，住所地忻州定襄县河边镇李家庄村。法定代表人：王俊国，董事长。委托诉讼代理人：王海瑞，北京成天律师事务所律师。被告：太原市昌通房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区迎泽西大街千峰南路**。法定代表人：李绪万，总经理。委托诉讼代理人：高子杰，山西晋工律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳，山西晋工律师事务所律师。原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司与被告太原市昌通房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司的法定代表人王俊国及其委托诉讼代理人王海瑞，被告太原市昌通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付多收原告购房款1133244元产生的资金占用利息865283.48元；二、判令被告给付收取原告办理房产证费781886元所产生资金占用的利息409011.67元；三、因本案发生的诉讼费及其他费用均由被告承担。事实与理由：2009年12月22日，原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司法定代表人王俊国与被告太原市昌通房地产开发有限公司签订了房屋买卖《认购书》，约定：王俊国认购“国际能源中心”主楼7层房屋，预测面积959.1平方米，单价为8400元／平方米，总价为8056440元整。2009年12月28日，原告委托法定代表人王俊国之子王鹏与被告签订了房屋买卖《认购书》，约定：王鹏认购“国际能源中心”主楼7层房屋，预测面积1000平方米，单价为8400元／平方米，总价为8400000元整。二份合同预测面积为1959.1平方米。2011年5月5日，被告作为甲方与乙方王俊国、王鹏签订了《补充协议》，约定乙方同意在欠款还清之前按所欠房款金额及天数以月息10.1775‰的费率向甲方支付资金占用费。原告方按照《补充协议》向被告支付了资金占用费961829.64元。2017年3月20日，原告与被告合并二份《认购书》签了《商品房买卖合同》，办理了网上备案登记手续，原告所购“国际能源中心”主楼7层房屋，建筑面积1824.19平方米，单价为8400元／平方米，总价为15323196元整。被告依二份《认购书》约定的“国际能源中心”主楼7层房屋，预测面积1959.1平方米，单价为8400元／平方米，收了原告支付的购房总价款16456440元整。现在被告所售房屋的实际面积为1824.19平方米，少于原告认购面积134.91平方米，房屋价款应为15323196元整。被告多收原告购房款1133244元，以月息10.1775‰的费率产生资金占用利息865283.48元；被告在2015年3月3日预收了原告所购“国际能源中心”主楼7层房屋预测面积1959.1平方米办理房产证费781886元，由于被告迟迟没有履行办证义务，原告无奈垫资于去年底自行办理了房产证。被告收取原告办理房产证费781886元，以月息10.1775‰的费率产生资金占用利息409011.67元。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则，依照《补充协议》第一条之规定，被告既然以月息10.1775‰的费率收取了原告资金占用费961829.64元。按照公平原则，原、被告权利义务应当对等。被告应当履行义务，将多收原告购房款1133244元产生的资金占用利息865283.48元及被告收取原告办理房产证费781886元产生的资金占用利息409011.67元给付原告。该两项合计1274295.15元。被告太原市昌通房地产开发有限公司辩称，一、关于本案答辩人与被答辩人签订协议的事实。1、答辩人认可双方在2009年12月22日和2009年12月28日签订的两份房屋买卖《认购书》的事实。2、在上述时间签订《认购书》后，答辩人与被答辩人委托的王俊国和王鹏于2010年1月30日分别又签订了两份《房屋买卖合同》(下称“草签合同")，在该草签合同中，双方在第五条中对房款交付以及面积补差进行了约定，商品房交付以后，若产权登记面积大于买受人认购面积，则买受人应于接到出卖人通知后七日内补交差额；若小于买受人认购面积，则出卖人应于七日内向买受人退还差额。3、后双方于2011年3月11日和2011年5月5日分别签订了两份《国际能源中心主楼7层补充协议》，该份补充协议中第一条：乙方(被答辩人)向甲方(答辩人)承诺在2013年1月31日前付清所欠全部房款，被答辩人同意在欠款还清之前按所欠房款金额及天数以月息10.1775‰的费率向甲方支付资金占用费(利率随银行费率调整而调整)，每三个月预付一次。第二条：被答辩人向答辩人支付的资金占用费不计入房款，资金占用费从2011年5月1日起收取。第四条：被答辩人到期不能付清所欠房款时，将从逾期之日起，答辩人按照每月资金占用费的130%收取。答辩人与被答辩人关于资金占用费的利率标准及收取该资金占用费系双方经过自愿协商达成的意思自治，最终形成补偿协议的内容，而且该内容未违反我国法律的强制性规定，应属合法有效，被答辩人按照补充协议的内容向答辩人支付资金占用费系其履行该协议的合同义务。4、2017年3月20日，答辩人与被答辩人将上述两份房屋买卖合同合并为一份《商品房买卖合同》，并于当日双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同系网签合同，并在房地局进行了网上备案登记。二、关于被答辩人诉请答辩人给付多收房款1133274元产生的资金占用利息的诉讼请求缺乏事实与法律依据。1、答辩人在向被答辩人出卖涉案房屋前，与中国银行股份有限公司太原滨河支行签订《房屋租赁合同》，在该合同中，答辩人与中国银行滨河支行约定的房屋建筑面积也系1959.1平方米，与答辩人与被答辩人签订的合同中约定的面积平米数是一致的，证实答辩人在未经房屋登记机关进行测量以及备案前，答辩人对涉案房屋平米数有误差是不知情的。2、答辩人与被答辩人之前签订的一系列认购书和房屋买卖合同中约定的房屋销售面积也均为1959.1平方米，该面积为预测面积，根据上述协议的约定，被答辩人应按照合同约定的面积来向答辩人支付购房款。涉案房屋于2017年3月20日在房地局进行了网签备案，备案合同上登记的面积为1824.19平方米，按照草签合同和网签合同中房屋面积确认及面积差异处理的合同约定，答辩人于2017年5月24日(50万)、2017年7月13日(35万)、2017年8月21日(283274元)分三次向被答辩人退还了被答辩人多缴纳的购房款1133274元。虽然答辩人并未按时在网签合同签订后七日内向被答辩人退还多缴纳的购房款，但双方签订的协议中并未约定答辩人不按时向被答辩人退还多缴纳房款时，答辩人应向被答辩人按照月息10.1775‰来支付资金占用利息，也未约定任何违约责任和违约损失的计算方式，被答辩人也未向法庭举证答辩人未及时退还多缴纳房款1133244元给其造成损失的任何证据。被答辩人应承担其举证不能的法律后果，人民法院应驳回被答辩人的该项诉讼请求。3、答辩人对多收的房款支付资金占用费，也不能按照被答辩人主张的月息10.1775‰来支付，应按照中国人民银行同期一年期贷款利率来计算，期限应分段计算，即从2017年3月20日计算至2017年5月24日按照1133274元为基数、按照年利率4.35%进行计算是8900.92元，从2017年5月25日计算至2017年7月13日按照633274元为基数、按照年利率4.35%进行计算是3749.51元，从2017年7月14日计算至2017年8月21日按照283274元为基数、按照年利率4.35%进行计算是1300.7元，合计13951.13元。4、被答辩人的该项诉讼请求已超过诉讼时效。按照合同约定：“若产权登记面积小于买受人认购面积，则出卖人应于七日内向买受人退还差额。”即本案涉案房屋在2017年3月20日进行了网签并进行备案登记，即被答辩人向答辩人主张资金占用费的利息应从2017年3月28日开始计算诉讼时效至2020年3月28日，被答辩人向法院提起诉讼的时间是2020年8月14日，而且在被答辩人提起诉讼前，未向答辩人主张过多交房款的资金占用利息，也不存在诉讼时效中止和中断的情形。所以被答辩人诉请的第一项诉讼请求已过诉讼时效，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。三、关于被答辩人诉请答辩人给付办理房产证费781886元所产生资金占用的利息409011.67元的诉讼请求缺乏事实与法律依据。1、被答辩人于2015年3月3日向答辩人缴纳了办理涉案房屋房产证的相关费用781886元。答辩人就开始积极的给被答辩人办理房产证的相关手续。太原市房地局于2016年8月31日才将包括涉案房产在内的答辩人所开发的全部房屋办到了答辩人名下，答辩人正准备将涉案房屋登记至被答辩人名下时，涉案房屋的土地在2016年9月9日被太原市中级人民法院错误查封，查封期限是2016年9月9日至2019年9月8日，因涉案房屋土地被错误查封，导致答辩人无法给被答辩人办理产权证相关手续。在土地查封期间，答辩人又于2017年3月20日给被答辩人办理了合同网签备案手续。在太原市中级人民法院对涉案房屋土地进行解封后，答辩人积极去给被答辩人办理房屋登记手续时，被答辩人提出自己办理产权证。答辩人于2019年10月25日向被答辩人退还办证费用50万元，于2020年1月5日向被答辩人退还办证费用281886元。答辩人未给被答辩人办理房屋产权证的原因系法院错误查封以及被答辩人提出自己办理，所以被答辩人诉请答辩人向其支付房产证费781886元所产生资金占用的利息409011.67元的诉讼请求缺乏事实与法律依据。2、众所周知，办理房产证的相关手续以及何时能确定产权证办理时间系由办理房屋产权证的行政单位来最终确定。如前所述，涉案房屋在2016年8月31日才办到答辩人名下，答辩人于2017年3月20日在房地局进行网签以及备案，从被答辩人向答辩人在2015年3月3日缴纳办证费用至2017年3月19日期间，因房地局未及时办理网签备案，所以该期间不能办理房产证的责任不应由答辩人来承担。从2017年3月20日至2019年9月8日，因涉案房屋土地被法院错误查封，该期间不能办理房产证的责任也不应由答辩人承担。在涉案房屋解封后，被答辩人提出自己办理房屋产权证，系被答辩人自己行为，以及其自愿自己办理手续，答辩人也不应承担未办理该房屋产权证的相关责任。3、被答辩人主张按照向答辩人主张的办证费用为基数，按照月息10.1775‰来支付资金占用费的理由系答辩人与被答辩人在双方在2011年5月5日签订的补充协议中的内容，依据公平原则进行的主张。答辩人认为该理由缺乏事实依据和法律依据。答辩人与被答辩人在补充协议中约定的利率系经双方自愿协商一致以及双方真实的意思表示，而答辩人与被答辩人在签订的一系列协议中并未约定答辩人不能办理产权证后按照办证费用以月息10.1775‰来支付资金占用费，也未约定支付资金占用费的具体期限，即双方并未经过协商，协议内也无体现该约定，所以在答辩人与被答辩人未明确约定利率以及期限的情况下，被答辩人单方主张的该项诉讼请求缺乏事实依据与法律依据。4、退一步讲，即便答辩人对被答辩人支付资金占用费，也应按照中国人民银行一年期贷款利率来计算，从太原市中级人民法院对涉案房屋土地解封后，即从2019年9月9日开始至2019年10月25日，按照781886元为基数、按照4.35%来计算是4345.98元；从2019年10月26日开始至2020年1月5日，按照281886元为基数、按照4.35%来计算是2418.35元，合计6764.33元。5、被答辩人的该项诉讼请求已超过诉讼时效。双方在网签合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记手续提交办证机关，并在规定期限内取得房屋权属证书。”答辩人在2009年已将涉案房屋实际交付给被答辩人，按照上述合同关于办理产权登记的时间约定，答辩人应在交房后365日将办理产权证书的资料报产权登记机关备案并具备办证条件，答辩人于2009年向被答辩人交付了房屋，而被答辩人于2015年3月支付办证费用，即应自2015年起开始计算办证费用利息损失的诉讼时效，而被答辩人于2020年8月14日提起诉讼，故被答辩人要求答辩人支付办证费利息损失的请求已过诉讼时效，所以截止至被答辩人向人民法院提起诉讼的时间，该项诉讼请求已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2009年12月22日，原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司法定代表人王俊国与被告太原市昌通房地产开发有限公司签订了房屋买卖《认购书》，约定：王俊国认购“国际能源中心”主楼7层房屋，预测面积959.1平方米，单价为8400元／平方米，总价为8056440元整。2009年12月28日，原告委托王鹏与被告签订了房屋买卖《认购书》，约定：王鹏认购“国际能源中心”主楼7层房屋，预测面积1000平方米，单价为8400元／平方米，总价为8400000元整。2010年1月30日，原告委托王鹏与被告分别就上述《认购书》对应签订了两份《商品房买卖合同》，合同第五条约定了面积确认及面积差异处理，商品房交付以后，若产权登记面积大于买受人认购面积，则买受人应于接到出卖人通知后七日内补交差额；若小于买受人认购面积，则出卖人应于七日内向买受人退还差额。第六条付款方式为银行按揭贷款。2011年3月11日，被告作为甲方与乙方王俊国、王鹏签订了《补充协议》，乙方购买国际能源中心主楼7层整层，销售面积1959.1平方米，总价16456440元，客户以按揭方式购买，已付首付款8456440元，乙方购买时该房屋为出租状态，年度租金1787678元，扣税后年度租金1431483元，扣税后月度租金119290元，甲乙双方协商达成协议：一、乙方授权甲方将国际能源中心主楼7层整层出租给中国银行股份有限公司太原市滨河支行，并行使出租管理及租金收取的权利。二、从2011年1月份起甲方给乙方返还扣税后租金按乙方实际支付房款的时间进度和比例按月结算。三、甲方同意乙方将税后的租金抵顶乙方所欠甲方房款。2011年5月5日，被告作为甲方与乙方王俊国、王鹏又签订了《补充协议》，乙方购买国际能源中心主楼7层整层，销售面积1959.1平方米，总价16456440元，截止2011年3月1日，已付房款11287659元，鉴于乙方从2011年5月1日起向甲方支付资金占用费，甲方应再返还乙方3、4月份租金23665元，5至12月份租金430107元，共计453772元，另，乙方交甲方现金15009元，到2011年4月30日，乙方共支付房款11756440元。截止2011年5月1日，乙方所欠房款共计470万元。就该房款甲乙双方达成协议：一、乙方向甲方承诺在2013年1月31日前付清所欠全部房款，乙方同意在欠款还清之前按所欠房款金额及天数以月息10.1775‰的费率向甲方支付资金占用费。二、乙方向甲方支付的资金占用费不计入房款，资金占用费从2011年5月1日起收取。三、乙方同意甲方将返租的租金用于抵顶所欠房款。四、乙方到期不能付清所欠房款时，从逾期之日起，甲方按每月资金占用费的130%收取。截止2014年2月28日，原告以刷卡及房租抵顶的方式共计支付资金占用费961829.64元。2017年3月20日，原告与被告就国际能源中心”主楼7层签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，原告所购“国际能源中心”主楼7层房屋，建筑面积1824.19平方米，单价为8400元／平方米，总价为15323196元整。2017年5月24日，被告退还原告购房差价50万元，2017年7月13日，被告退还原告购房差价35万元，2017年8月21日，被告退还原告购房差价283244元。2015年3月3日，原告向被告交纳了购买国际能源中心房产办证费用781886元。2016年8月，国际能源中心房产的土地被太原市中级人民法院查封，查封期限2016年9月9日至2019年9月8日。2019年7月，原告向被告要求退还办证费用自行到房管局办证，被告于2019年10月25日退还原告50万元，于2020年1月5日退还原告281886元。以上事实，有《认购书》、2010年1月30日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、2017年3月20日签订的《商品房买卖合同》、付房款凭证、被告退还购房差价单证、太原市中级人民法院（2016）晋01执395号协助执行通知书、山西省高级人民法院（2019）晋民终361号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《认购书》、2010年1月30日的《商品房买卖合同》、《补充协议》、2017年3月20日的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效。依据2010年1月30日的《商品房买卖合同》，若产权登记面积小于买受人认购面积，则出卖人应于七日内向买受人退还差额，2017年3月20日网签备案的《商品房买卖合同》确认产权登记面积小于原告认购面积，被告作为出卖人应将差额退还原告；根据双方达成的补充协议，原告欠付被告房款470万元，自2011年5月1日开始至2013年1月31日，按月息10.1775‰的费率计算资金占用费，原告多支付的房款差额1133274元，也相应地按月息10.1775‰的费率支付了资金占用费，故被告除返还原告差额房款之外，还应返还该差额房款对应支付的资金占用费242211.9元。资金占用费系原、被告在补充协议中针对欠款及还款期限所作的特别约定，原告不能以公平原则扩大适用，其主张的计算方法，本院不予采纳。关于办理房产证费用的资金占用利息，原告提供的证据尚不能证明办证拖延系被告方原因导致，双方也未对资金占用利息进行约定，原告不能以公平原则对补充协议的资金占用费率进行扩大适用，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告太原市昌通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司购房款差额资金占用费242211.9元。二、驳回原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8584元，由原告定襄县国鹏冶金耐材有限公司负担6117元，由被告太原市昌通房地产开发有限公司负担2467元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 吴 军 二〇二〇年十月九日书记员 白浩森