广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32503号上诉人（原审被告）：博海（深圳）健康管理投资有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：苏建芳，总经理。上诉人（原审被告）：苏建芳，男，1981年1月1日出生，汉族，身份证住址福建省莆田市秀屿区。上诉人共同委托诉讼代理人：罗梦磊，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：陈俊锋，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：优胜卓越投资（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区。法定代表人：章美枝。委托诉讼代理人：黄海升，广东天梭律师事务所律师。原审被告：林志霖，男，1983年11月3日出生，汉族，身份证住址福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：罗梦磊，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊锋，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人博海（深圳）健康管理投资有限公司（以下简称博海公司）、苏建芳因与被上诉人优胜卓越投资（深圳）有限公司（以下简称卓越公司）及原审被告林志霖房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初24775号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人博海公司、苏建芳上诉请求：1.依法撤销（2019）粤0304民初24775号民事判决。2.依法改判：①确认博海公司与被上诉人卓越公司签署的《房屋租赁合同》于2019年3月21日正式解除；②卓越公司返还博海公司租赁保证金151975元；③博海公司按实际面积向卓越公司支付租金、物业管理费、本体维修基金等费用；④博海公司无需向卓越公司支付滞纳金；⑤博海公司无需向卓越公司支付律师费损失20000元；⑥苏建芳无需对被博海公司的债务承担连带清偿责任。3.本案一审、二审的诉讼费用均由卓越公司承担。事实和理由：一、因卓越公司的缔约过失造成本案关于房屋的面积产生争议，又因卓越公司作为格式合同提供方，对于其中的争议条款应当理解为博海公司主张的实际面积，而卓越公司未依约向博海公司交付足够面积的出租房屋的行为已构成违约。首先，根据《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）第六条规定，当事人订立或履行合同应当遵循诚实信用的原则，即作为出租方的卓越公司应当在订立合同时主动向承租人出示或者如实告知出租房屋的实际面积，并以此为基础，在双方信息对等的条件下经过磋商确立的合同条款才属于双方的真实意思表示。而本案中，卓越公司并未告知博海公司租赁房屋的实际面积仅有303.2平方米，也未向博海公司出示过涉案房屋的相关证书。卓越公司利用自身掌握具体信息的优势，以及商业办公区域公摊面积较大的实际状况，误导博海公司以为自己所租赁的房屋面积实际为473平方米，但是最终却仅获得303.2平方米的房屋面积。本案争议解决的关键是要查清涉案合同中约定的473平方米的表达究竟是实际面积还是商定面积，即要探究合同字面背后的真实意思表示。然而一审判决却无视合同签订时，卓越公司作为出租方未尽到应尽的义务，未向承租人释明出租房屋实际情况。在不知情的情况下，没有人愿意与陌生人随便约定一个数字作为将来付款的依据，除非约定的数字就是他本来要承租的面积。因此一审判决在对合同条款认定为商定面积时根本没有考虑该结论是否符合常理。其次，根据《合同法》第四十一条规定，对于格式合同的解释应当作出不利于提供格式条款一方的解释。卓越公司作为“二房东”其拥有涉案房屋整层10户的出租权，为了方便签订合同而制作了涉案合同的格式合同，在与博海公司签订时除合同中需要填写的内容外，其余均为卓越公司单方制作的格式合同文本。该事实可以从涉案合同第二十五条等不平等条款中均可印证。因此关于涉案合同中约定的473平方米的面积是实际房屋面积还是双方商定面积时，应当从不利于格式合同提供方的角度认定为博海公司所理解的实际面积，即卓越公司实际应向博海公司提供473平方米的办公面积。另外，根据涉案合同第三条约定可知，涉案房屋的装修成本及公摊面积已包含在单位租金内，即合同约定的租金标准已考虑了卓越公司提供的房屋系已进行简单装修的房屋的事实，因此，在第三条已对装修成本及公摊进行约定的情况下，更能反映出第二条约定的面积为卓越公司应提供给博海公司的实际面积的事实。二、因卓越公司的违约行为给博海公司造成了巨大的经济损失，博海公司作为守约方依法釆取救济措施防止自身损失扩大，依法书面通知卓越公司解除合同有理有据，因此博海公司不存在违约行为，不应承担违约责任。自2017年6月28日涉案租赁合同签订后，博海公司每月按照约定的473平方米的面积向卓越公司支付租金、物业管理费、本体维修基金，导致博海公司每月多支付170平方米的费用，截至2018年12月31日，博海公司已向卓越公司多支付四十多万元租金等费用。卓越公司的违约行为已给博海公司造成巨大经济损失，根据《合同法》相关规定，博海公司有权解除合同并要求卓越公司赔偿损失。基于此，博海公司为了防止自身损失进一步扩大，于2019年1月向卓越公司书面通知变更租金等费用的计算面积，同时多次发函通知其以多交纳的保证金等费用抵扣博海公司应交纳的费用。又于2019年3月书面通知卓越公司解除涉案合同。因此，博海公司并不存在拖欠卓越公司租金的情况，也不存在自行搬离的方式单方擅自解除合同。一审法院未认清博海公司是在卓越公司根本违约的情况下依法解除合同的事实，而认定博海公司的解除行为构成违约并以此判决卓越公司没收博海公司的保证金并判令博海公司支付滞纳金，该结论显属认定事实不清，依法应予改判。三、在卓越公司仅交付给博海公司303.2平方米的房屋的情况下，关于房租等费用的计算理应以实际面积为准，一审判决仍以合同面积计算博海公司应支付的租金等属认定事实不清，且对博海公司明显不公。根据一审调查可知，卓越公司交付给博海公司的出租房屋实际面积仅为303.2平方米，而租金的计算理应以房屋的实际面积为基础计算。因此，博海公司承担的租金应该按照303.2平方米的面积计算。另外，博海公司在卓越公司违约的情况下已依法履行解除权，根据博海公司的解除通知可知合同的解除时间为3月21日，而解除权为形成权，根据一审调查可知，博海公司的解除通知已送达卓越公司，因此涉案合同的解除时间应以通知确定的解除时间2019年3月21日为准。卓越公司在接到博海公司的解除通知后迟迟不与博海公司进行交接，因此产生的损失应由卓越公司自行承担。因此，博海公司需支付的租金等费用的计算时间应截止至2019年3月21日。一审判决按照卓越公司实际收房的时间为截点计算租金等费用明显认定事实错误。四、一审判决未查明卓越公司主张上诉人支付律师费的前提，径自判决博海公司承担卓越公司的律师费损失，属认定事实不清。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二十五条约定，博海公司支付律师费的前提是博海公司擅自提前终止合同。而本案合同解除的根本原因是卓越公司违约在先，博海公司仅是为了维护自身权益，依法行使合同解除权。因此，本案不符合双方约定的支付律师费的情形，上诉人无需向卓越公司支付律师费。五、本案博海公司并不存在财产混同的情形，一审判决无视博海公司在争议发生期间均为多人有限公司的事实，认定苏建芳对博海公司的债务承担连带责任属认定事实不清，适用法律错误。根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。由此可知，一人有限公司的股东并不当然对一人公司的债务承担连带责任。该条规定的立法本意是为了保护公司债权人的利益，在一人公司的财产与股东个人财产普遍混同的立法背景下，因股东具有掌握公司财务账目等资料的优势，从而将财产独立的举证责任加给股东身上。其根本目的是为了防止一人公司股东利用公司法人有限责任的性质逃避债务。因此，该条款适用的前提是公司在债务产生时已存在公私财产混同的可能性，即在债务发生时公司即是一人有限公司。根据博海公司的工商登记信息可知，本案发生时，博海公司是由许某、冯某、吴某、苏建芳四位股东投资的，并非一人有限责任公司。直至2019年5月10日博海公司已搬离涉案房屋后，股东才变更为一人，而此后博海公司并未实际运营，根本不存在卓越公司主张的财产混同的情形。一审法庭忽视合同期内公司的股东情况，直接已双方合同解除后的状态作为本案的认定依据，明显判决错误。综上，一审判决未查清涉案合同的签订基础，在合同第二条内容存在冲突的情况下，又无视合同为格式合同的事实，对该条款作出有利于格式合同提供方即卓越公司的解释，认定合同面积为商定面积而非实际面积，最终以此为依据，作出对博海公司极其不公正的判决结果。又错误的适用《公司法》关于一人有限公司的规定，加重了苏建芳的举证责任。被上诉人卓越公司辩称，以我方一审意见为准。卓越公司向一审法院起诉请求：1.解除原告卓越公司与被告博海公司之间签订的《房屋租赁合同》，被告博海公司已支付的租赁保证金151975元不予退还；2.被告博海公司向原告卓越公司支付拖欠2019年1月、2月租金、物业管理费、本体维修基金共计159921.30元；3.被告博海公司向原告卓越公司支付拖欠2018年11月至2019年1月期间空调费、电费共计14890.50元；4.被告博海公司向原告卓越公司支付自2019年2月1日起暂计至2019年2月19日的迟延履行滞纳金9964.27元（174811.80×0.3%×19）；5.被告博海公司向原告卓越公司支付自2019年2月1日起暂计至2019年2月19日的房屋占有使用费88911.39元（70193.20×2÷30×19)；6.被告博海公司向原告卓越公司支付聘请律师支付费用20000元；7.被告苏建芳、林志霖对被告博海公司上述支付义务承担连带责任；8.本案全部诉讼费用由三被告承担。一审庭审时，原告卓越公司当庭变更第2、3、5项诉讼请求为：被告博海公司支付拖欠的2019年1月至3月租金、物业管理费、本体维修基金共计239881.95元；被告博海公司向原告卓越公司支付拖欠2018年11月1日至2019年3月31日期间空调费、电费17381.64元；被告博海公司向原告卓越公司支付2019年4月房屋空置使用费79960.65元。一审法院经审理查明，2017年6月28日，原告卓越公司（出租方、甲方）与深圳市博海医疗投资有限公司（被告博海公司更名前的名称，下称被告博海公司）（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区房屋（下称涉案房屋）出租给乙方作办公使用，乙方租赁房屋的期限自2017年6月28日起至2019年6月27日止。租赁房屋出租面积由甲乙双方商定条件为：装修成本由甲方承担，乙方不予承担装修成本的原因，面积由甲乙双方共同约定为计473平方米。租赁房屋的单位租金按房屋建筑及装修和公共使用分摊面积计算。租赁期间，第一年的租金，按每平方米每月140元计算，税收由乙方承担（从租赁房屋交付之日起算），第二年起租金在上一年的基础上递增6%。按每平方米每月148.4元计算。甲方充分考虑现在及未来市场环境、消费指数、设备运行老化等因素，第一年将物业管理费标准确定在20.4元／平方米／月，以后由物业管理公司定价通知为准。在租赁期内，甲方有权根据大厦管理公约的规定每年调整大厦的空调费和管理费。本体维修基金按0.25元／平方米／月标准收取，租赁期内甲方保留此收费标准随政府相关政策变化调整的权力。中央空调费用按流量单位计算标准收取，收费标准以物业公司定价为准。租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费、空调使用费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。乙方应向甲方支付2个月租金、物业管理费、空调费、本体维修基金共计151975元作租期内保证金。在不影响合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方违反本合同，甲方有权抵扣保证金，以补偿甲方因乙方违约而遭受的损失。合同终止时，乙方缴清全部租金和其他应缴费用，甲方应在乙方离场10个工作日内将保证金全额无息退还给乙方。乙方应于每月20日前向甲方缴付次月租金，若乙方向甲方拖欠支付合同规定的任何款项超过双方约定的3个工作日，甲方有权向乙方要求支付日息0.3％的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的滞纳金和其他相关费用。乙方拖欠租金达5天以上时，甲方不予退还租赁保证金并解除合同。若乙方未经甲方书面同意擅自提前终止本合同的，则乙方须向甲方支付其实际使用租赁房屋期间根据合同应付未付的一切款项并赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于该租赁房屋空置期间甲方应根据本合同的规定本可以收取的租金等以及甲方追讨该等费用而产生的合理的律师费、诉讼费及履行法律程序的一切费用。合同终止后，乙方应于5个工作日迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，原告卓越公司将涉案房屋交付给被告博海公司。2018年11月12日，被告博海公司出具《代付证明》记载：“本人苏建芳代支付租赁卓越城某房合同期内一切费用”。被告苏建芳未签字，仅加盖了被告博海公司的印章。2018年12月13日、2019年1月23日，原告卓越公司分别向被告博海公司发出《房屋收费通知书》，要求被告博海公司支付2019年1月份的租金等费用合计86847.73元（备注：电费和空调费计费时间为2018年11月份）、2018年12月份的中央空调使用费、电费3622.48元。2019年1月7日，原告卓越公司发出通知要求被告支付2019年2月份的租金、物业管理费、本体维修基金费用共计79960.65元。2019年1月14日，被告苏建芳出具《承诺书》，承诺承租人将在2019年1月31日前向出租人付清所有拖欠的租金等全部费用。落款承租人处及法定代表人处均有签署“苏建芳”名字。同日，被告苏建芳、林志霖共同出具《担保函》载明，因承租人博海公司的原因在2019年1月1日起开始拖欠出租人房屋租金、管理费、本体维修基金及电费，保证人承诺承租人将继续履行《房屋租赁合同》，保证人自愿对承租人自2019年1月1日起至合同解除或终止时止所有拖欠款项承担无限连带担保责任，保证范围包括拖欠的款项、逾期付款违约金、滞纳金以及出租人为实现债权所产生的各项费用（包括但不限于律师费、诉讼费）、出租人因承租人违约行为造成的其他损失。保证人处分别有“苏建芳”及被告林志霖的签字。被告苏建芳否认《承诺书》及《担保函》上其签名的真实性，且表示可以对该签名的真实性进行鉴定。原告卓越公司员工称其并非面签。从肉眼上看，两份文件上的“苏建芳”的字迹与被告苏建芳在《授权委托书》上签字的字迹明显不一致。2019年1月25日，被告博海公司向原告卓越公司寄发《关于变更支付租金等费用金额及扣抵2019年1月租金的通知》称，原告卓越公司出租的房屋的面积仅有310平方米远远低于合同约定的473平方米，要求自2019年1月1日起按310平方米的标准支付租金，同时多支付的保证金用于抵扣2019年1月份的租金，差额部分另行支付。另保留向原告卓越公司追讨之前多支付租金的权利。2019年1月30日，原告卓越公司作出《答复函》称，合同约定装修成本由原告卓越公司承担，面积由双方共同约定为计473平方米，可知双方签署合同时，对于租赁面积问题已经明知，双方已经就租赁房屋装修及租赁面积问题达成一致意见，在收房时亦未提出面积问题。不接受被告博海公司上述函件的内容，其应支付拖欠的租金等费用。2019年2月18日、3月13日，原告卓越公司再次发出《房屋收费通知书》，分别要求被博海公司支付2019年3月份的租金等费用合计89039.07元，电费和空调费计费时间为2018年12月份和1月份。2019年4月份的租金等费用81499.97元，其中电费和空调费为2019年2月份的费用。2019年3月18日，被告博海公司向原告卓越公司寄发《解除合同通知书》称，原告卓越公司出租的房屋面积小于约定面积已构成根本违约，特通知解除《房屋租赁合同》，被告博海公司将于2019年3月21日搬离租赁房屋，要求原告卓越公司于当日接收涉案房屋。2019年3月21日，被告博海公司向原告卓越公司寄发《房屋验收通知书》，要求原告卓越公司验房。2019年3月26日，原告卓越公司作出《答复函》称，根据合同约定，被告博海公司应结清欠费后，按要求对房屋验收并出具放行条。2019年3月29日，被告博海公司向原告卓越公司寄发《催告书》，再次要求原告卓越公司收房。2019年4月2日，被告博海公司再次寄发《回函》称，公司已搬离租赁房屋，要求原告卓越公司验房并接收。原告卓越公司为提起本案的诉讼，委托广东茂亨律师事务所作为代理人并签署《委托代理合同》，原告卓越公司实际按合同约定向该所支付了律师费2万元，律所同时向原告卓越公司开具了等额的发票。另查，涉案房层的权利人为东莞市X佳公司，建筑面积为303.2平方米。原告卓越公司自该公司处承租了包含涉案房屋在内的其他房产。被告博海公司足额向原告卓越公司支付租金、物业管理费本体维修基金至2018年12月，支付中央空调费、电费至2018年10月。原告卓越公司向被告博海公司发出的收费通知书记载的月租金为70193.20元、物业管理费为9649.20元、本体维修基金为118.25元，原告卓越公司制作的收费通知书及物业公司的收费清单分别载明涉案房产11月份的中央空调使用费为4165元、电费为2722.08元，12月份的费用分别为1070元、2552.48元，1月份费用分别为2315元、2065.94元、2月份的费用分别为350元、1189.32元，3月份的费用分别为160元、791.82元。原告卓越公司已实际向权利人支付了物业管理费及水电费等费用。又查，2019年3月27日，本案被告博海公司以房屋租赁合同纠纷为由将本案原告卓越公司列为被告起诉至一审法院，案号为（2019）粤0304民初16843号，被告博海公司以承租房产存在面积差为由，诉请本案原告卓越公司退还其多支付的房屋租金、物业管理费、维修基金。一审法院经审理认为，合同约定按473平方米的面积缴纳租金及相关费用系经双方合意的结果，博海公司主张退还多收取的租金、管理费、维修基金，没有法律依据，一审法院于2019年9月5日依法作出判决，判决驳回了博海公司的诉讼请求。博海公司不服该一审判决，已上诉至深圳市中级人民法院。再查，被告博海公司为自然人独资有限责任公司，被告苏建芳为被告博海公司的独资股东。庭审时，原告卓越公司称被告博海公司约为2019年3月底搬离涉案房产，原告卓越公司实际于2019年4月4日收回租赁房屋。被告称其于2019年3月18日搬离，搬离时未与原告卓越公司进行交接。一审法院认为，原告卓越公司与被告博海公司签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。双方签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定，房屋出租面积，双方商定条件为装修成本由原告卓越公司承担，被告博海公司不予承担装修成本的原因，面积由双方共同约定为计473平方米。据此可知，被告博海公司按473平方米的面积缴纳租金及相关费用系经双方协商一致作出的约定，以此作为其不承担装修费用的对价。双方应当按照合同约定履行合同义务。其次，原告卓越公司在2017年6月28日将涉案房屋交给被告博海公司办公使用，在实际租赁面积小于约定面积超过三分之一的情形下，被告博海公司应能及时发现，而其在实际使用一年半后才就此提出异议，亦不符合常理。综上，被告博海公司按473平方米的面积缴纳租金及相关费用系经双方合意的结果，被告博海公司抗辩涉案房屋存在面积差，一审法院不予采信。合同约定被告博海公司应于每月20日前支付次月租金等费用，逾期支付租金等费用超过5天，原告卓越公司不予退还租赁保证金并有权解除合同，被告博海公司拖欠租金并以自行搬离的方式单方解除合同，被告博海公司构成根本违约，原告卓越公司有权解除合同、不予退还被告博海公司支付的租赁保证金、收取逾期支付费用的滞纳金。关于合同解除的时间，被告博海公司主张其于2019年3月18日搬离，但其未与原告卓越公司办理交接，原告卓越公司于2019年3月26日向被告博海公司发出的答复函中要求被告博海公司支付拖欠的租金等费用后再对租赁房屋进行验收并出具放行条，从该答复函可以看出，原告卓越公司对被告博海公司主张解除合同并没有提出异议，仅要求其支付完拖欠的费用后才允许搬离，涉案的租赁合同应自原告卓越公司主张的其实际收回房产之日即2019年4月4日实际解除。关于租金等费用及滞纳金。被告博海公司未支付2019年1月之后的租金、管理费、本体维修基金等费用，根据合同约定、原告卓越公司的收费通知书及物业公司的收费清单，被告博海公司应向原告卓越公司支付2019年1月至3月期间的租金、管理费、本体维修基金共计239881.95元[（70193.20＋9649.20＋118.25）×3]及2018年11月至2019年3月期间的空调费、电费共计17381.64元（4165＋2722.08＋1070＋2552.48＋2065.94＋2315＋2065.94＋350＋1189.32＋791.82）。合同约定被告博海公司应于每月20日前支付下月租金等费用，逾期支付租金等费用的应按日支付滞纳金。合同约定的滞纳金的计算标准过分高于被告博海公司拖欠租金给原告卓越公司造成的损失，一审法院酌定被告博海公司按日万分之五的标准向原告卓越公司支付滞纳金。原告卓越公司请求2019年2月及以前的租金、物业管理费、本体维修基金、2018年期间的空调使用费、电费的滞纳金均自2019年2月1日起计算逾期付款滞纳金，一审法院予以支持。因空调使用费及电费的交纳期滞后一个月，因此对于2019年1月份的空调使用费、电费的滞纳金应自应交月份次月的21日即2019年2月21日计算至实际清偿之日止（具体的计算基数、金额及起算时间详见附表）。对原告卓越公司主张滞纳金起算时间部分有误及标准过高的部分，一审法院予以纠正。关于原告卓越公司主张的2019年4月份的空置使用费，如上所述，涉案合同于2019年4月4日解除，2019年4月1日至4日期间的费用应为租金，被告博海公司还应向原告卓越公司支付该期间的租金9359元（70193.20×4/30）。至于原告卓越公司主张的2019年4月5日之后的空置损失，原告卓越公司未提交证据证明涉案房屋在该期间为空置即实际产生了空置损失，对于该部分费用，一审法院不予支持。原告卓越公司主张的律师费损失有合同依据且已实际产生，被告博海公司应按合同约定向原告卓越公司支付律师费损失2万元。被告苏建芳否认原告卓越公司提交的载有“苏建芳”签名的《承诺书》、《担保函》是其本人所签，该签名非被告苏建芳面签，且字迹明显与被告苏建芳的授权委托书上的签名字迹不一致，一审法院认定上述文件上的“苏建芳”并非被告苏建芳所签，被告苏建芳不是被告博海公司的担保人。被告博海公司为自然人独资的有限责任公司，公司唯一股东为被告苏建芳，在被告苏建芳无法证明其个人财产独立于公司财产的情况下，其应对被告博海公司所负原告卓越公司的上述债务承担连带清偿责任。被告林志霖签署《担保函》承诺对被告博海公司的涉案责任承担连带责任担保，其亦应对被告博海公司所负原告卓越公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认原告卓越公司与被告博海公司签署的《房屋租赁合同书》已于2019年4月4日解除；二、原告卓越公司有权没收被告博海公司支付的租赁保证金151975元；三、被告博海公司应于判决生效之日起十日内向原告卓越公司支付租金、物业管理费、本体维修基金249240.95元；四、被告博海公司应于判决生效之日起十日内向原告卓越公司支付空调使用费、电费17381.64元；五、被告博海公司应于判决生效之日起十日内向原告卓越公司支付滞纳金（滞纳金的计算基数、时间及标准详见附表）；六、被告博海公司应于判决生效之日起十日内向原告卓越公司支付律师费损失20000元；七、被告苏建芳、林志霖对被告博海公司的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回原告卓越公司的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8992元（原告卓越公司已预交），由原告卓越公司负担1394元，被告博海公司、苏建芳、林志霖共同负担7598元。本院二审查明，本院作出的（2019）粤03民终29173号民事判决已经发生法律效力，该案驳回了博海公司以实际交付面积不符合租赁合同约定为由提出的，要求卓越公司返还博海公司多支付的房屋租金438973.75元、物业管理费62696.95元、维修基金768.35元的诉讼请求。原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。上诉人博海公司、苏建芳上诉主张被上诉人卓越公司交付的房屋面积不符合租赁合同约定，主张系卓越公司严重违约，上诉请求确认博海公司与被上诉人卓越公司签署的《房屋租赁合同》于2019年3月21日正式解除，卓越公司返还博海公司租赁保证金151975元，上诉人一按实际面积向卓越公司支付租金、物业管理费、本体维修基金等费用，博海公司无需向卓越公司支付滞纳金，博海公司无需向卓越公司支付律师费损失20000元，苏建芳无需对博海公司的债务承担连带清偿责任。对此，本院认为，首先，《房屋租赁合同》第二十三条约定博海公司拖欠租金达5天以上的，卓越公司有权不予退还租赁保证金，且有权解除合同，上诉人博海公司、苏建芳于2019年1月14日出具承诺书，确认自2019年1月1日起就拖欠卓越公司房屋租金、管理费、本体维修基金及电费，承诺至2019年1月31日付清，而博海公司至2019年1月25日才以卓越公司交付的房屋面积不符合租赁合同约定为由要求减少租金，故本案纠纷系因博海公司拖欠租金而起。其次，双方签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定，房屋出租面积，双方商定条件为装修成本由卓越公司承担，博海公司不予承担装修成本的原因，面积由双方共同约定为计473平方米，故博海公司在签订《房屋租赁合同》时就应当知晓租金计算的473平方米面积的商定条件为装修成本由卓越公司承担，以此作为博海公司不承担装修费用的对价，上述约定系经双方协商一致作出，不违反法律规定，合法有效，博海公司拖欠租金后才以双方约定好的面积问题作为不交租金的理由，本院对其主张难以采纳，且（2019）粤03民终29173号民事判决已经发生法律效力，该案驳回了博海公司以实际交付面积不符合租赁合同约定为由提出的，要求卓越公司返还博海公司多支付的房屋租金438973.75元、物业管理费62696.95元、维修基金768.35元的诉讼请求，该民事判决的认定和处理结果对本案的处理具有拘束力。最后，博海公司拖欠租金的事实清楚，应当对此承担违约责任，原审据此支持卓越公司解除租赁合同及没收租赁保证金的请求并无不当，判决博海公司支付卓越公司被拖欠的租金、物业管理费、本体维修基金空调使用费、电费、滞纳金及律师费损失的处理亦无不当，判决苏建芳、林志霖对博海公司的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，系原审法院在事实认定与举证责任分配中正确行使自由裁量权的结果，本院予以确认，对两上诉人上述上诉请求不予支持。原审阐述的事实和判决理由详细，本院认同原审判决阐述的理由和处理结果，相同理由不再赘述。综上所述，上诉人博海公司、苏建芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7598元，由上诉人博海（深圳）健康管理投资有限公司、苏建芳承担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年十一月十八日书记员 邓 懿附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。