湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民再8号二审上诉人（一审原告）：胡志军，男，1975年5月15日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：彭元，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：夏中辉，男，1968年6月22日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原审第三人：周新华（系原第三人益阳恒源房地产开发有限公司权利义务承继者），男，1970年2月13日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李奇国，湖南启真律师事务所律师。原审第三人：徐明英（系原第三人益阳恒源房地产开发有限公司权利义务承继者），女，1971年10月8日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。二审上诉人胡志军因与二审被上诉人夏中辉及原审第三人益阳恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2015)益法民一终字第80号民事判决，向湖南省高级人民法院申诉。该院于2019年10月31日作出(2019)湘民监39号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，二审上诉人胡志军及其委托诉讼代理人彭元，二审被上诉人夏中辉，原审第三人周新华及其委托诉讼代理人李奇国到庭参加诉讼；原审第三人徐明英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡志军称：请求撤销本院（2015）益法民一终字第80号民事判决和益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民一初字第1234号民事判决第二项，改判夏中辉、恒源公司将益房权证朝字第0×**号、第0××5号的门面产权转移登记到胡志军名下。事实和理由：原一、二审判决认定的基本事实缺乏证据，主要证据未经质证，法律适用错误。一、胡志军基于（2008）益赫民二初字第144-2、145-2民事裁定认定的事实，加之恒源公司法定代表人周新华在益阳市赫山区人民法院听证会明确表示夏中辉已购买涉案房屋，夏中辉以涉案房屋作为抵押向建行赫山支行办理了按揭贷款，胡志军与夏中辉签订《协议书》购买门面，胡志军是善意的，合同合法有效。涉案房屋应为夏中辉合法按揭贷款购买后转让给胡志军，胡志军基于物权合同请求权要求办理该房屋的转移登记的诉讼请求，人民法院应予支持。二、即使夏中辉与恒源公司恶意串通、虚假按揭事实成立，也不能对抗善意受让人胡志军；实际上，《协议书》的内容是恒源公司法定代表人周新华与胡志军事先协商确定的，周新华对夏中辉转让涉案房屋不仅知情，而且参与全过程，胡志军有充足的理由相信夏中辉转让涉案房屋时已经取得处分权，恒源公司亦作出了将涉案房屋转让给胡志军的意思表示。三、原二审以本院（2016）湘09民再2号民事裁定书作为关键证据认定案件事实，但未经双方质证，剥夺了胡志军的诉讼权利。四、原一、二审适用法律错误。一审适用城市房地产管理法第三十八条，认定夏中辉出卖给胡志军的房屋存在瑕疵，不能引起物权的实质变动；二审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，认定夏中辉系无权处分，胡志军只能主张解除合同、赔偿损失，均属适用法律错误。夏中辉辩称：他与胡志军签订涉案《协议书》以及胡志军偿还银行按揭贷款属实，但该《协议书》的内容是周新华与胡志军谈好了，他仅签字，合同主要目的是胡志军帮忙偿还建行赫山支行按揭贷款，是借款关系，该协议只是一个保证协议，而不是房屋买卖协议。周新华述称：恒源公司与胡志军的实际法律关系是借贷关系，签订涉案协议书，是借款保障，不是房屋买卖关系。恒源公司只是借用夏中辉的名义向建行赫山支行按揭贷款，涉案房屋的所有权人无论事实上还是法律上都是恒源公司，夏中辉没有处分权。请求驳回再审申请，维持原判。徐明英未到庭未发表陈述意见。胡志军向一审法院起诉请求：1、依法确认胡志军与夏中辉于2009年6月4日签订的《协议书》合法有效；2、判令夏中辉与恒源公司将房屋所有权证号为益房权证朝字第0×**号、益房权证朝字第0×**号商铺过户给胡志军名下。一审法院认定事实：恒源公司于2005年开发建设了位于益阳市××路××路××处东北角的综合楼项目，2005年10月，恒源公司取得了商品房预售许可证。2007年6月，益阳市房地产管理局向恒源公司发放了位于益阳市赫山区朝阳××社区××号××号门面的房屋所有权证（益房权证朝字第0×**号、益房权证朝字第0×**号）。在该院审理的案号为（2008）益赫民二初字第144、145号，益阳市赫山区农村信用合作联社诉周新华、恒源公司借款合同纠纷案中，该院于2008年4月2日依法裁定冻结本案恒源公司诉争房产后，夏中辉提出异议，要求解除财产保全，并举证2006年5月15日与恒源公司签订的商品房买卖合同，单价6800元每平方米，夏中辉通过中国工商银行桃花仑支行支付了1476000元首付款给恒源公司，并以所购门面作抵押在中国建设银行赫山支行贷款1300000元，以贷款转存的方式将该款支付给了恒源公司，证明夏中辉付清了全部购房款。因此，该院作出（2008）益赫民二初字第144-2、145-2号民事裁定，解除了对恒源公司名下产权证号分别为益房权证朝字第0×**号、益房权证朝字第0×**号两间门面的查封。2009年6月4日，胡志军与夏中辉签订了一份《协议书》，约定胡志军以单价3500元每平方米在夏中辉手中购买了本案诉争的两间门面，办理过户手续过程中发生的任何税费由胡志军承担；门面合同总价为1526665元，夏中辉至2009年5月27日止结欠的银行按揭贷款959426.29元由胡志军负责偿还，胡志军另付夏中辉现金567238.71元（已支付），自协议签订之日起门面的所有权人为胡志军。至2013年11月，胡志军已代为偿还夏中辉欠中国建设银行赫山支行的该笔银行贷款全部本息。一审法院判决：一、确认胡志军与夏中辉于2009年6月4日签订的《协议书》合法有效；二、驳回胡志军的其他诉讼请求。本案案件受理费18600元，由胡志军负担9300元，由夏中辉负担9300元。胡志军不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决的第二项，改判夏中辉、恒源公司将益房权证朝字第0×**号、益房权证朝字第0×**号门面产权转移登记至胡志军名下，由夏中辉承担本案一、二审诉讼费。本院原审认定事实，恒源公司于2006年5月10日、11日、12日分别开出现金支票50万元、50万元、57.6万元。夏中辉于2006年5月10日、11日、12日分别向恒源公司账户汇入50万元、50万元、97.6万元。本院于2016年3月11日作出（2016）湘09民再2号民事裁定，认为湖南省益阳市赫山区人民法院作出的（2008）益赫民二初字第144-2、145-2号民事裁定认定本案诉争门面的实际所有人为夏中辉错误，但鉴于解除诉讼保全后，胡志军已对诉争门面申请了查封，撤销（2008）益赫民二初字第144-2、145-2号民事裁定没有实际意义，故裁定维持上述裁定。夏中辉在（2016）湘09民再2号案件审理庭审中承认与恒源公司于2006年5月15日签订商品房买卖合同后，并未付购房款给恒源公司，购房款系恒源公司提供支付。恒源公司之所以与其签订商品房买卖合同，是为了以夏中辉的名义向中国建设银行贷款，用以偿还恒源公司在益阳农村商业银行股份有限公司的贷款。本院原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2006年5月15日，夏中辉与恒源公司签订商品房买卖合同后，未付款给恒源公司，房屋买卖合同并非夏中辉与恒源公司真实的意思表示，目的在于套贷还款，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，故夏中辉与恒源公司签订的房屋买卖合同无效。夏中辉并未取得本案诉争门面的所有权，系无权处分人。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”夏中辉虽系无权处分人，但不必然导致其与胡志军签订的《协议书》无效，且无证据证实《协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故胡志军与夏中辉于2009年6月4日签订的《协议书》有效。不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，房屋买卖合同有效不当然发生不动产物权的变动。虽然胡志军与夏中辉于2009年6月4日签订的《协议书》有效，但诉争门面登记在恒源公司名下，胡志军只享有合同请求权，没有取得诉争门面的物权。故胡志军提出，夏中辉与恒源公司应将房屋所有权证号为益房权证朝字第0×**号、第0××5号的门面转移登记到胡志军名下的上诉请求，不能成立，应不予支持。故二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18600元，由上诉人胡志军负担。再审期间，胡志军提供了一份刊登在2009年8月20日《益阳日报》上内容为2009年9月10日在奥林匹克多功能会议室公开拍卖位于秀峰中路一栋房地产，该标的共7层，共计面积约1938平方米，第一层临秀峰路门面约276平方米，该标的含一、二层商业门面，参考总价328万元，每平米参考均价约1600元的拍卖公告，拟证明胡志军与夏中辉签订的《协议书》中门面价格与市场价格相符。夏中辉质证认为，对证据的关联性有异议，达不到其证明目的。周新华质证认为，对证据的真实性无异议，对关联性有异议，拍卖房产的地理位置、使用年限、使用价值没有可比性，达不到其证明目的。本院经审查认为，胡志军提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院再审查明，2009年6月4日，胡志军与夏中辉签订的《协议书》上注明：“甲方：胡志军，乙方：夏中辉。…益房权证朝字第0×**号231.91㎡，益房权证朝字第0×**号204.28㎡,以上房权证上房屋所有人为益阳恒源房地产开发有限公司”。《协议书》签订后，恒源公司法定代表人周新华将房屋产权证、涉案门面交给了胡志军，门面一直由胡志军使用、收益。恒源公司于2016年8月1日被注销。再审查明的其他事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，本案争议的焦点是：一、胡志军与夏中辉于2009年6月4日签订的《协议书》属于什么性质；二、夏中辉与恒源公司是否应将房屋所有权证号为益房权证朝字第0×**号、第0××5号的门面转移登记到胡志军名下。一、关于胡志军与夏中辉于2009年6月4日签订的《协议书》的性质问题。《协议书》的性质由双方当事人真实意思表示决定。2006年5月15日，夏中辉与恒源公司签订商品房买卖合同，并非真实购买门面，而是为了恒源公司2006年8月8日在中国建设银行抵押贷款1300000元需要，门面的首付款支付、贷款办理、贷款的使用、贷款的偿还均由恒源公司负责并实际履行，仅借用了夏中辉的名义。此房屋买卖合同无效，夏中辉并没有真正购买门面，其无门面可供出卖给胡志军；胡志军于2009年6月4日与夏中辉签订的《协议书》，内容系恒源公司法定代表人周新华与胡志军议定，以夏中辉名义在建行的贷款原由恒源公司偿还，后因恒源公司资金链断裂无力偿还，周新华联系胡志军并与胡志军议好了协议内容，将本由恒源公司偿还的建行房贷及恒源公司所欠夏中辉的款项转由胡志军偿还，并将房屋所有权证及门面交给了胡志军，夏中辉与胡志军签订《协议书》的真实目的是为了让胡志军偿还恒源公司以其名义在建行所办理的房屋贷款及清偿恒源公司所欠其欠款，其真实意思不是房屋买卖；从《协议书》的形式上看也不符合房屋买卖合同的基本格式要求，“房屋买卖合同”或“房屋买卖协议”,出卖方（甲方）一般应为房屋所有权人，而胡志军与夏中辉签订的是《协议书》，该《协议书》甲方为买受人胡志军。更重要的是《协议书》已注明：涉案门面产权证上登记为恒源公司为所有权人，且恒源公司的法定代表人周新华将产权证及所涉门面交给了胡志军，而胡志军明知门面登记的所有权人为恒源公司却没有要求恒源公司在《协议书》上签字盖章，这违背了房屋买卖合同应与产权证上所有权人签订合同的基本常识；再者，2006年5月15日，夏中辉与恒源公司签订商品房买卖合同时，门面价格为每平方米6800元，在本市房价逐年上涨的情况下，2009年6月4日，胡志军与夏中辉所签《协议书》中门面价格降为每平方米3500元，这也不符合当地的市场行情。综上，胡志军与夏中辉签订的《协议书》从形式上与内容上均不符合房屋买卖的特征，而是作为恒源公司向胡志军借款还贷、偿还夏中辉欠款的保证，本案法律关系实为民间借贷关系而非房屋买卖关系。2009年6月4日所签门面买卖《协议书》实为恒源公司向胡志军借款的担保。二、关于夏中辉与恒源公司是否应将房屋所有权证号为益房权证朝字第0×**号、第0××5号的门面转移登记到胡志军名下的问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。2009年6月4日，胡志军与夏中辉签订的门面买卖《协议书》实为恒源公司向胡志军借款的担保，不能产生门面所有权转移登记的法律后果。因此，胡志军要求改判夏中辉、恒源公司将益房权证朝字第0×**号、第0××5号的门面产权转移登记到胡志军名下的申诉请求不能成立，本院再审不予支持。综上所述，胡志军的申诉请求不能成立，应予驳回。原二审判决认定事实清楚，虽认定本案法律关系有误，但实体处理正确，可予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2015）益法民一终字第80号民事判决。本判决为终审判决。审判长  卜雪梅审判员  薛谷雨审判员  秦有庆二〇二〇年十一月十三日法官助理雷志华书记员鲁婷婷附相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。