广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2788号上诉人（原审原告）:梁红艳，女，汉族，1978年12月23日出生，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：汤文莲，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓琳，广东品峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市华俊实业有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区。法定代表人：张伟煌。委托诉讼代理人：黄星儒，北京市金诚同达(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：田梦丹，北京市金诚同达(深圳)律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈钧，男，汉族，1981年1月10日出生，住海南省儋州市。上诉人梁红艳因与被上诉人深圳市华俊实业有限公司（以下简称华俊公司）、陈钧案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁红艳及其委托诉讼代理人汤文莲、被上诉人华俊公司的委托诉讼代理人黄星儒到庭参加诉讼，被上诉人陈钧经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁红艳上诉请求：依法撤销（2018）粤19民初95号民事判决；依法发回重审或者改判为不得执行东莞市万江区的房产（房产证号：粤房地权证莞字第**），并确认该房产为梁红艳所有；本案一审、二审诉讼费用由华俊公司承担。梁红艳上诉主张的事实和理由：一、上诉人享有排除对案涉房屋强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，现本案的争议焦点为上诉人是否符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。上诉人认为纵观整个案件的证据，其系符合该条件的，也即其享有排除对案涉房屋强制执行的权利，具体理由如下：（一）如何确定是否是“合法占有”？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）款规定“人民法院查封之前已合法占有该不动产”中“合法占有”的意思，按照司法实践的理解，该“合法占有”应理解成对不动产的管理和支配，而不需要实际居住或使用该房屋。一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续、缴交房屋的电费、水费及物业管理费，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。（二）案涉《交楼确认书》可明确上诉人与被上诉人陈钧之间存在房屋交付的真实意思表示。首先，虽然案涉《交楼确认书》中上诉人蒋某斌的落款时间为2017年10月31日，被上诉人陈钧的落款时间为2017年11月1日，但是该《交楼确认书》明显系双方的真实意思表示。其次，被上诉人陈钧出具《情况说明》中称其签署《交楼确认书》实为办理赎楼手续时签署的格式文件，房屋至今没有交付，有关管理费由其支付至今。但是被上诉人陈钧在原审中并未出庭发表答辩意见，无法确认该《情况说明》的真实性。即使该《情况说明》确为被上诉人陈钧出具的，也无法否认其与上诉人办理交房手续的真实意思表示。因被上诉人陈钧是完全民事行为能力人，应当对其行为承担法律责任，在签署该《交楼确认书》时应当意识到此确认书实为双方间对案涉房屋的交付手续。另外，该《交楼确认书》系在广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称南枫担保公司）的工作人员面前签的，该担保公司的工作人员可证明被上诉人陈钧在签署该《交楼确认书》是自愿的（上诉人已申请担保公司得的工作人员出庭作证）。最后，根据上诉人与被上诉人陈均于2017年8月18日签订的《房地产买卖居间合同》第十六条：“于本合同之外双方在谈判中的声辩、理解、承诺以及协议内容，如有与本合同不相符的，以本合同为准，资金监管类协议类似文件及物品清单。交楼清单等文件均为合同附件，是合同的重要组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同附件对同类事项存在不同约定，以形式在后的附件为准。”的规定，可知双方可通过意思自治对《房地产买卖居间合同》的内容进行变更，以及应当以形式在后的附件为准。原审法院仅依据《房地产买卖居间合同》第十条的约定，认为应当系在被上诉人陈钧收到全部房款后才交付该房屋，从而否认上诉人与被上诉人陈钧已交付的事实。这明显是错误的，直接忽略了上诉人与被上诉人陈钧签订《交楼确认书》。上诉人认为双方签订的《交楼确认书》属于《房地产买卖居间合同》的附件，且系双方间实际交付案涉房屋的时间，是对《房地产买卖合同》第十条关于房屋交付条款的变更，应当以最新的约定为准。（三）上诉人已持有该房屋的钥匙，应当认为上诉人对该房屋具有管理和支配权。首先，即使双方签订《交楼确认书》时，被上诉人陈钧未将钥匙交付给上诉人，但是上诉人现已实际取得钥匙，享有对该房屋管理和支配的权利。同时，上诉人取得钥匙后直到执行异议之诉前，被上诉人陈钧均未提出异议。其次，上诉人与被上诉人陈钧签订《房地产买卖居间合同》时，被上诉人陈钧将钥匙存放在中介公司处，即可视为被上诉人陈钧授权中介公司管理该房屋。既然被上诉人陈钧自愿签署了《交楼确认书》，应当视为其已同意将房屋交付给上诉人，中介公司按照被上诉人陈钧签署的材料将钥匙交付给上诉人，这是合理且符合规定的，构成了指示交付。（上诉人已申请中介公司得的工作人员出庭作证）。（四）上诉人缴纳了房屋查封前的电费以及2018年2月份至今的管理费，明显系合法占有案涉房屋。首先，东莞市第一人民法院作出（2018）粤1971财保10号民事仲裁定书的时间为2018年1月4日，案涉房屋被查封的时间为2018年1月19日，而被上诉人华俊公司持有的票据是2018年1月15日缴纳2017年5月至2018年1月物业管理费。被上诉人陈钧并未出庭发表答辩意见，无法确认该物业管理费是否为被上诉人陈钧本人缴纳的。同时，被上诉人陈钧一直不出现，却在2018年1月15日缴纳物业管理费，上诉人有理由怀疑，被上诉人华俊公司或者陈钧在申请财产保全后马上补交了物业管理费，存在恶意阻止或影响上诉人合法占有该房屋。其次，被上诉人华俊公司持有的收据仅只有缴纳物业管理费，但是从上诉人提供的证据中，可看出2018年1月以前的电费系上诉人缴纳的。因被上诉人华钧公司或陈钧已缴纳物业管理费，导致上诉人无法缴纳，但是其疏漏未缴纳电费，这进一步可证明被上诉人华俊公司或陈钧主观系恶意的，极大可能是串通，意图将该房屋纳入被上诉人陈钧财产范围，以便于执行到财产。（五）合法占有并不以是否涉及使用为标准。本上诉人第一点已阐述了“合法占有”的理解，现补充说明上诉人与被上诉人陈钧签订《交楼确认书》以及取得钥匙后，多次到物业管理公司处要求其开具放行条，希望能清理房屋内的垃圾以及进行装修，但是物业管理公司均以需取得不动产权登记证或者取得备案登记的房地产买卖合同后才能进入。这也可证明并非上诉人不实际使用该房屋。二、上诉人享有案涉房屋的实际所有权。因上诉人享有排除对案涉房屋强制执行的权利，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，应当确认上诉人享有该房屋的所有权。三、上诉人属于善意购买人，如最终不支持上诉人的诉请，对上诉人明显的不公平。上诉人并不清楚华俊公司与陈钧之间的关系，当初本着“想要一个安定的家”的心愿向陈钧购买案涉房产，在签订《房地产买卖居间合同》时，陈钧同意上诉人以按揭贷款方式支付部分房款，且贷款发放给陈钧后上诉人一直在供款中。上诉人万万没想原本以为终于能在东莞安家，却变成了一场官司。上诉人坚定法律会保障善意购买人的合法权益，但是如最终不支持上诉人的诉请，上诉人将无端背负几十万的贷款，且该债权极大可能无法执行到陈钧的财产，这对上诉人明显是不公平。华俊公司答辩称：一、上诉人提交的证据不能证明其房产查封前已合法占有房产。（一）合同约定的交付条件未成就。双方在《房屋买卖居间合同》第十条中专门手写约定，“甲方应当于收到全部房款后将物业交付于乙方”。双方约定陈钧向上诉人交付房屋的时间为“收到全部房款”，该条件至今未成就，不符合交付房产的约定条件，陈钧亦在《情况说明》中确认款项未收到，房屋未交付。（二）上诉人提交的《交楼确认书》并不真实，无法证明涉案房屋已于2017年11月1日交付。1、上诉人与陈钧均确认《交楼确认书》为根据南枫担保公司要求而签署的形式文本，即双方不存在交楼的合意和事实行为。上诉人在上诉状中自认《交楼确认书》系在南枫担保公司工作人员面前签署（上诉状第三页第5行），即并非在“交付行为”发生的现场签署。结合陈钧出具的《情况说明》可知，《交楼确认书》只是在南枫担保公司办理赎楼过程中根据南枫担保公司要求签署的形式文本，涉案房屋至今未支付。而需要向法庭强调的是，房屋交付是一个事实行为，房屋占有是一种事实状态，事实的发生和状态的形成是无法以“意定”替代。2、《交楼确认书》中双方的落款时间恰恰证明房屋并未真实交付。从上诉人与陈钧的落款时间看，作为“房屋接收方”的上诉人于2017年10月31日签字，作为“房屋交付方”的陈钧于2017年11月1日签字，即在交付方未交付的情况下接收方就提前一天接收房屋，严重违背生活常理，显然并不真实。3、《交楼确认书》的内容违背合同约定和基本的交易习惯。从合同约定的内容看，根据《房屋买卖居间合同》第十条的约定，“在交付该物业时，应当履行下列手续，甲乙双方共同对该物业及附属设施、设备、装修装饰、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙……双方同意在定金中预留壹万元作为交楼押金……在实际交楼时将押金退还甲方……甲方在交房前，应将该物业的水费、电费、物业管理费等费用结清，结算单据需交乙方确认”。而上诉人提交的《交楼确认书》中无论是交付钥匙、物业管理费、水电费等不可或缺的核心交割信息均为空白，确认书无法起到房屋交割的基本功能，显然不符合合同约定的内容和正常的交易习惯。4、上诉人提交的证据与其主张自相矛盾，不足采信。《交楼确认书》倒数第二段最后一句约定“自买方签收到该物业之日起，有关物业发生的所有费用及使用情况都由买方负责，一切与卖方无关”，即如果《交楼确认书》真实，则应该自2017年11月之后的水电费、管理费等费用应当由上诉人承担。而上诉人却在上诉状中确认2018年1月份的管理费仍由陈钧支付（上诉状第三页倒数第7行），显然与《交楼确认书》内容以及上诉入主张相矛盾。（三）上诉人现持有钥匙，不能证明其在涉案房屋被查封前已实际占有涉案房屋。1、上诉人在一审中承认《房屋买卖居间合同》签订后钥匙存放在中介处，并非由陈钧向其交付，上诉人从中介处取得钥匙不能证明其已合法占有涉案房屋。从商品房买卖的交易习惯可知，出售人将钥匙存放于中介处仅为方便中介带领买家查看交易标的，不代表中介对所交易的房屋享有处分的权利；在上诉人未提供任何证据证明中介获得陈钧的授权或者指示交付房屋时，中介擅自交付钥匙的行为属于“无权处分”。而根据陈钧出具的《情况说明》，涉案房屋至今未交付，陈钧并未对中介进行任何的授权、指示或者追认，中介交付钥匙的行为不发生房屋交付的效果，也不具有合法性。2、从本案执行情况可知，涉案房屋钥匙是由陈钧本人提交法院，而法院委托的深圳和达资产评估房地产咨询有限公司的对房屋评估的过程中发现，房屋处于空置状态，法院的封条及公告直至评估人员入屋评估时，仍为完整粘贴状态。3、涉案物业在物业管理公司所登记业主仍为陈钧，物业管理公司不认可本案房产已交付，进一步佐证上诉人对涉案房屋不具有合法占有的权利外观。无论从被上诉人抑或上诉人所提交的《江滨花园收据》都可以清晰的看到，在物业管理公司所登记的业主信息仍为陈钧；而且从上诉人提交的上诉状（第五页第五行）可知，物业管理公司并不认可上诉人为业主，不同意开具放行条，进一步佐证上诉人与陈钧之间根本没有办理包括物业业主变更、水电费、管理费交接等手续，物业管理公司不认可房产已交付。二、上诉人提交的证据不能证明其已向陈钧支付购房款。1、上诉人提交首期款“2.5万元”仅为收据，未提供任何证明收款人为陈钧的支付凭证，不能证明涉案款项已实际向陈钧支付。2、上诉人声称于2017年10月9日已向南枫担保公司支付了房款16万元，但上诉人与陈钧于2017年11月2日方签订《资金托管及委托付款协议》委托南枫担保公司对首期购房款16万进行资金监管，上诉人不能证明10月9日发生的16万为涉案房产的购房款，陈钧亦未对其进行追认。并且，从《资金托管及委托付款协议》内容可知，托管资金的划付条件未成就，即便16万元已支付，但该16万元是否仍留存与南枫担保公司抑或已向上诉人退还无从获知，上诉人亦未举证证明陈钧已收到该16万元。3、收取53万银行贷款的尾号为“3172”的账户并非陈钧实际控制。根据《二手楼交易贷款担保服务合同》第五条第2款的约定，该银行卡“对应的取款密码、账户网页登录密码、U盾及U盾密码等原件”均有丙方“支配使用”。结合陈钧出具的《情况说明》可知，其尾号为“3172”的建设银行账户并不由其控制，其未收到该资金，该账户的资金情况其不清楚。因此，账户资金去向如何，是否已转回上诉人账户等情况均无法获知，即上诉人不能举证证明陈钧已实际收到上述资金。三、因上诉人过错导致房屋未办理过户登记手续，上诉人应自行承担其过错造成的不利后果。第一，上诉人逾期申请贷款。买卖合同第四条约定，上诉人应在“2017年9月10日”前向银行提交贷款申请所需要的材料，但根据上诉人提交的第三组证据，上诉人于2017年11月2日方与担保公司签订《二手房交易贷款担保服务合同》等文件，即贷款申请的材料直至2017年11月2日仍未向银行提交，上诉人具有不可推卸的责任。第二，上诉人逾期赎楼。目前证据显示，《房屋买卖居间合同》第五条第3款的约定，上诉人应在合同签订后的60日内（即2017年10月18日前）将自筹资金将首期房款18.5万元支付至陈钧的供楼账号，但是上诉人并未按照合同履行。双方与2017年11月2日才与南枫担保公司签署《二手房交易贷款担保服务合同》，以“委托担保公司赎楼”的方式赎楼，最终导致在房产被查封后，于2018年1月25日方完成赎楼。由此可见，上诉人因为自身原因导致赎楼延期达100天，导致涉案房产在查封前不具有交易过户条件，其具有严重过错。综上所述，执行异议之诉是法院充分考虑申请执行人与购房者权利平衡后设定的救济程序，适用条件有明确的法律规定。在本案中，上诉人并未提供证据证明其在涉案房屋查封前已合法占有涉案房屋，亦不能证明涉案购房款已全部实际向陈钧支付，其因自身过错导致涉案房屋被查封前未办理过户登记手续，上诉人不享有排除涉案房屋强制执行的权利，应当驳回其全部上诉请求。陈钧在二审中未提出诉讼意见。梁红艳向一审法院起诉请求：1、判决不得执行东莞市万江区的房产（房产证号：粤房房地权证莞字第**）并确认该房产为梁红艳所有，该房产转让价为765000元；2、诉讼费全部由华俊公司承担。一审法院认定事实：2017年8月18日，甲方陈钧、乙方梁红艳就转让案涉房屋相关事宜签订房地产买卖居间合同。合同第二条约定案涉房屋转让价为765000元；第三条约定合同生效当天乙方支付定金50000元；合同第四条约定乙方需过户前支付除定金外的首期款185000元，剩余530000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由乙方通过贷款银行将款项划入甲方指定账户；合同第五条约定，案涉房屋有抵押，乙方于合同生效之日起60日内将前期房款185000元支付至甲方供楼指定的账户；合同第十条约定，甲方应于收到全部房款将物业交付乙方。2017年8月18日梁红艳通过pos机支出50000元，陈钧于当日向梁红艳出具收到50000元定金的收据。2017年10月10日陈钧向梁红艳出具25000元首期款的收据。2017年10月9日梁红艳向南枫担保公司转账160000元，用途显示为“首期款”。2018年1月4日，梁红艳向陈钧转账530000元。梁红艳、蒋某斌、陈钧签订交楼确认书，陈钧落款时间为2017年11月1日，梁红艳、蒋某斌落款时间为2017年10月31日，内容为：“经由卖方陈钧售出其位于东莞市万江区的物业，现于2017年11月1日起正式交付该物业的所有权给买方梁红艳自行支配使用。双方确定以下事项，卖方收到该物业的钥匙＿＿条，并签收场内设施与买卖合约相符，交接无误，卖方同意支付截止于＿＿年＿＿月＿＿日止该物业之所有费用：1、该物业之管理费、有线电视费、电话费；2、该物业之水费、电费、管道煤气费。”华俊公司提交一份陈钧签名的情况说明，主要内容为：“梁红艳提交的交楼确认书是在南枫担保公司办理赎楼时要求签署，房产至今没有交付，有关物业管理费由本人支付至今。本人不同意梁红艳提出的执行异议申请，对其事实和理由不予认可。”2017年11月2日，甲方梁红艳、蒋某斌，乙方陈钧及丙方南枫担保公司就案涉房屋签订二手楼交易贷款担保服务合同，约定：甲方因购房资金不足，甲乙双方同意委托丙方提供法人担保向建行申请贷款530000元（以贷款银行最终发放的金额为准）；同日，甲方梁红艳、蒋某斌，乙方陈钧及丙方南枫担保公司就案涉房屋签订资金托管及委托付款协议，约定：为保证甲乙双方的交易能顺利进行及所订的《二手楼交易贷款担保服务合同》能有效执行，甲乙双方同意甲方向乙方支付的购房首期160000元缴存到丙方账户作为保证金托管；取得新证后，甲乙双方授权丙方在五个工作日将托管的保证金由丙方直接划付至乙方指定账户。梁红艳持有2018年2月-7月、2018年9月-2019年2月的物业管理费收据，其中2018年3月19日缴纳了2018年2月-3月的住宅管理费、2018年1月-2018年2月的电费、2018年2月的水费。华俊公司则持有收款日期为2018年1月14日的收据，收费项目包括2017年4月-2017年10月电费、2017年4月-2017年11月水费、2017年5月-2018年1月住宅管理费。另查明：华俊公司与陈钧民间借贷纠纷一案，由深圳国际仲裁院受理，受理案号为华南国仲深发［2017］Ｄ9362号。华俊公司在仲裁过程中提出财产保全申请，深圳国际仲裁院将该申请提交东莞市第一人民法院。2018年1月4日，东莞市第一人民法院作出（2018）粤1971财保10号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结陈钧相应价值1000000元的财产，并于2018年1月19日查封了陈钧名下东莞市万江区的房产（房产房产证号：****）。梁红艳向该院提出财产保全异议，该院于2018年7月16日作出（2018）粤1971执异219号执行裁定，驳回案外人梁红艳的异议请求。梁红艳对该执行裁定不服，向该院提起诉讼。东莞市第一人民法院于2018年8月10日立（2018）粤1971民初22516号案件，并于2018年10月11日公开开庭审理了本案。与此同时，华俊公司于2018年4月28日向一审法院提交执行立案申请，执行依据为华南国仲深裁［2018］Ｄ114号仲裁裁决书，一审法院于2018年5月3日立（2018）粤19执567号案予以执行。东莞市第一人民法院遂将本案移送一审法院。受一审法院委托，深圳和达资产评估房地产咨询有限公司于2018年7月13日作出深和评报字［2018］第（房）DC0***2号《房地产评估报告》，估价时点为2018年7月6日，评估总价为1154160元。华俊公司主张评估时房屋的钥匙由陈钧提交给法院，梁红艳主张双方签订案涉买卖合同后，陈钧已搬走，钥匙一直放在中介处，陈钧于双方2017年10月31日签订交楼确认书当天向其交付了钥匙。梁红艳于本案2019年2月26日的庭审中当庭出示钥匙。梁红艳、华俊公司均确认案涉房屋目前还是空置状态。以上事实，有梁红艳提交的房地产买卖居间合同、二手楼交易贷款担保服务合同、资金托管及委托付款协议、保证担保暨放款通知函、收据、中国建设银行网上银行电子回单、个人贷款支付凭证、交楼确认书、江滨花园物业管理处收据七张、不动产（房产）登记信息查询结果、中国建设银行个人信贷业务系统结清证明、房地产权证、业务收款收据、借记卡账户历史明细清单等证据，华俊公司提交的陈钧出具的情况说明、江滨花园物业管理处收据一张、深和评报字［2018］第（房）DC0***2号房地产评估报告等证据，以及东莞市第一人民法院庭审笔录、一审法院庭审笔录附卷为证。一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：梁红艳是否对案涉房屋享有所有权，以及其是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的权利。关于案涉房屋的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，不动产物权以登记为准。因此，对于梁红艳关于确认案涉房屋属于梁红艳所有的诉请，应不予支持。关于梁红艳是否享有排除对案涉房屋强制执行的权利问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《房地产买卖居间合同》第十条约定，陈钧应于收到全部房款将该物业交付予梁红艳，交付时应当对该物业及附属设施、设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙。首先，梁红艳提交的交楼确认书中，梁红艳、蒋某斌落款时间为2017年10月31日，陈钧落款时间为2017年11月1日，此时梁红艳并未付清购房款，交楼确认书的时间与合同约定不符。陈钧于2018年1月4日收到余款530000元后，双方并没有按照合同的约定办理具体的移交手续。其次，交楼确认书中“买方收到该物业的钥匙条”为空白，说明此时陈钧并未向梁红艳交付钥匙；即使梁红艳现持有房屋钥匙，但其确认双方签订合同后，房屋钥匙一直放在中介处。可见，钥匙并非由陈钧交付给梁红艳。且梁红艳、蒋某斌与陈钧并非在同一天签订交楼确认书，梁红艳主张陈钧于双方2017年10月31日签订交楼确认书当天向其交付了钥匙，与事实不符。再次，交楼确认书未填写陈钧支付物业管理费等费用的截止时间，说明此时双方并不确定实际的交付时间。梁红艳提交的物业管理费收据显示，其于2018年3月19日缴纳管理费、水电费，此时执行法院已经对案涉房屋进行查封，梁红艳并未举证证明其案涉房屋在查封前缴纳了管理费、水电费，而华俊公司则持有了陈钧2018年1月15日缴纳2017年5月至2018年1月管理费的收据。可见，案涉房屋查封前的物业管理费仍由陈钧缴纳。最后，案涉房屋在查封前一直处于空置状态，梁红艳并未实际使用该房屋。综上，梁红艳主张其在查封之前已经合法占有案涉房屋，证据不足，其不享有排除对案涉房屋执行的权利，对于其请求判令不得执行案涉房屋的诉请，应不予支持。2019年6月17日，一审法院作出（2018）粤19民初95号民事判决。判决驳回原告梁红艳的全部诉讼请求；案件受理费11450元（梁红艳已预交），由梁红艳负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，梁红艳向本院提交一份其与东莞市天域房地产中介有限公司工作人员谭水艳于2017年11月2日签订的《交楼确认书》，内容为：“经由陈钧售出东莞市万江区物业，现于2017年11月2日起正式交付该物业于梁红艳使用，双方确定以下事项，买房收回该物业之门钥匙一套1条，并签收场内设施与居间买卖合约相同，交接无误，原业主同意支付截止于＿＿年＿＿月＿＿日止该物业之所有费用。1、该物业水费，抄到水表读数；2、该物业电费，抄到电表读数；3、该物业煤气费，抄到煤气读数；4、有线（数字）电视过户；5、煤气、有线电视（数字电视机顶盒）是否赠送给新业主。”被上诉人华俊公司未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人华俊公司对上诉人梁红艳提交的证据质证意见：该证据形成于2017年11月2日，但上诉人梁红艳在一审期间并未提交，不属于新的证据。对该《交楼确认书》的真实性、合法性不予确认，尤其是在陈钧没有签字确认的情况下，该《交楼确认书》不具备基本的证据能力。没有原业主的签字，而上诉人梁红艳也没有提供任何证据证明，中介获得了陈钧的授权指示或者追认交楼的行为。而且双方也未对物业费用进行结算和交接，该《交楼确认书》起不到交付房产的作用。最重要的是，中介费由上诉人梁红艳承担，其与中介之间存在巨大的利害关系。对上诉人梁红艳二审期间提交的《交楼确认书》，本院将结合双方当事人陈述及已审查确认的证据，在下文进行综合分析认定。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据上诉人梁红艳的上诉请求及理由，本案焦点问题是梁红艳是否对涉案房屋享有所有权及其对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于涉案房屋所有权的问题。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条及第十七条的规定，不动产物权以登记为准，据此认定梁红艳并不享有涉案房屋的所有权，并无不当，本院予以支持。关于梁红艳是否享有足以排除对涉案房产强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人梁红艳主张其对涉案房屋享有排除执行的民事权益，应当举证证明其符合上述司法解释规定的全部情形。一审判决依据当事人举证及本案查明事实，认为梁红艳不符合第二项规定，遂判决驳回梁红艳的诉讼请求。二审期间，梁红艳向本院提交一份新的《交楼确认书》，拟证明2017年11月2日，中介按照原签订的《交楼确认书》及陈钧的授权，移交涉案房屋钥匙并完成交接手续。对此，本院认为，首先，新的《交楼确认书》没有卖方陈钧的签字，涉案房屋的中介亦未提供证据证明该《交楼确认书》已得到陈钧的授权，且与陈钧本人出具《情况说明》“交楼确认书实为办理赎楼手续时签署的格式文件，房屋至今没有交付”的意思表示相反，与梁红艳一审庭审陈述“陈钧在和梁红艳签订交楼确认书当天2017年10月31日把钥匙给了梁红艳”相反。其次，新的《交楼确认书》未填写陈钧支付物业管理费等费用的截至时间，不足以证明该《交楼确认书》已确定实际的交付时间，且与《房地产买卖居间合同》第十条约定的交楼时间不同。再次，关于本案何时交付钥匙的关键事实，梁红艳作为完全民事行为能力人在一、二审中作出完全相反的陈述，且在一审期间未提交的理由中陈述“不知道这个细节”，与常理不符。综上，梁红艳主张2017年11月2日中介按照原签订的《交楼确认书》及陈钧的授权，移交涉案房屋钥匙并完成交接手续，理据不足，本院不予支持。一审法院根据物业费缴交情况，双方自认涉案房屋查封前一直处于空置状态等事实、认定梁红艳占有涉案房产证据不足，并无不当。综上所述，梁红艳的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11450元，由梁红艳负担。本判为终审判决。审判长  丁海湖审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇二〇年十一月三十日法官助理杨华法官助理陈宽书记员邹健君