湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9614号上诉人（原审原告）：戴笑雪，女，汉族，1992年1月1日出生，住北京市西城区。上诉人（原审原告）：杨焕成，男，苗族，1988年5月22日出生，住北京市西城区。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：戴卓，湖南和润律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：王亮，湖南和润律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8路。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，该公司员工。上诉人戴笑雪、杨焕成因与被上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称“橘郡公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。戴笑雪、杨焕成的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7506号民事判决，依法予以改判。二、请求依法判决橘郡公司承担本案上诉费用。事实与理由：一、一审法院错误采信橘郡公司的相关证据，橘郡公司以“政府规划生态绿心地区”为由主张不可抗力免责，但所提交的一系列证据并不能证明与橘郡公司逾期办证有直接因果关系。一审法院采信橘郡公司相关证据，作出橘郡公司无需承担逾期办证违约责任的错误判决。二、一审法院计算逾期办证时间起止时间错误。在庭审调查过程中，双方都已明确实际交房时间为2017年1月10日，一审法院也予以认可，然而在逾期办证违约金计算问题环节，一审法院又认定实际交房时间为2017年5月11日，由此得出橘郡公司应于545日（365日+180日）内即2018年11月7日向不动产登记主管部门申请办理登记的错误结论。戴笑雪、杨焕成认为，逾期办证的起算点应为2017年1月10日，橘郡公司最晚应于2018年7月9日办理完产权登记手续。三、橘郡公司在2018年4月27日收到政府《关于检查绿心违法违规用地行为的告知函》要求停止施工的事实，并不能成为橘郡公司主张逾期办证免责的阻却事由。橘郡公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。戴笑雪、杨焕成向一审法院起诉请求：一、橘郡公司向戴笑雪、杨焕成支付逾期交房违约金46128元（以总房款930000元为基数，按合同约定日万分之一的标准，从2016年1月1日起暂计算至2017年5月11日）；二、橘郡公司向戴笑雪、杨焕成支付逾期办理产权登记的违约金35805元（以总房款930000元为基数，按合同约定日万分之一的标准，从2018年5月11日起计算至2019年5月31日）；三、橘郡公司向戴笑雪、杨焕成支付自2019年6月1日起至其实际办理完产权登记之日止以总房款930000元为基数，按合同约定日万分之一的标准逾期办理产权登记的违约金；四、橘郡公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，戴笑雪、杨焕成变更诉求为：一、橘郡公司向戴笑雪、杨焕成支付逾期交房违约金34875元（以总房款930000元为基数，按合同约定日万分之一的标准，从2016年1月1日起暂计算至2017年1月10日止，共计375天）；二、橘郡公司向戴笑雪、杨焕成支付逾期办理产权登记的违约金30132元（以总房款930000元为基数，按合同约定日万分之一的标准，从2018年7月11日起计算至2019年5月31日止，共计324天）；（诉请一、二合计65007元）三、橘郡公司向戴笑雪、杨焕成支付自2019年6月1日起以至其实际办理完产权登记之日止，总房款930000元为基数，按合同约定日万分之一的标准逾期办理产权登记的违约金；四、请求由橘郡公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月30日，橘郡公司（出卖人），戴笑雪、杨焕成（买受人），签订了一份合同编号为C0130147404的《长沙市商品房买卖合同》，约定：戴笑雪、杨焕成购买橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡礼顿山小区项目第C16幢4层404号房，房屋建筑面积182.81平方米，房屋总价930000元，买受人于合同签订之日支付280000元，余款650000元向银行申请贷款。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始登记后180日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因橘郡公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，橘郡公司按已付房款的万分之一支付违约金。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。随后，戴笑雪、杨焕成向橘郡公司支付房款930000元。2016年12月30日，涉案C2区C16栋经五方验收合格。在一审诉讼过程中，戴笑雪、杨焕成和橘郡公司均认可交房时间为2017年1月10日。另查明，一、2011年8月8日，湖南省人民政府向省长株潭“两型社会”建设改革试验区领导协调委员会办公室（以下简称改革协调办公室）出具湘政函[2011]195号《关于《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》的批复》，主要内容：改革协调办公室《关于批准《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》的请示（湘两型[2011]9号），经研究，同意《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》，请有关地方和部门认真组织实施。二、2012年3月19日，长沙县城乡规划局开具编号为长建201203004号《建设工程规划许可证》，主要内容为：建设单位橘郡公司，建设位置长沙县暮云镇芙蓉南路以东，建设项目名称橘郡住宅小区C2区C9-C12、12a、12b、15-19、18b、19、20a、20b、21、幼儿园、商业门面及地下室，设计单位湖南方圆建筑工程设计有限公司，开工及完工时间2012年3月19日至2014年3月30日。三、2012年11月27日，长沙县住房和城乡建设局开具编号为430108201211270101《建筑工程施工许可证》，主要内容为：建设单位橘郡公司，工程名称长沙橘郡小区C2区C9-C12、C12a、C12b、C15-17及地下室，建设地址长沙县暮云镇，建设规模73650平方米，合同价格89560000元，建设单位湖南方圆建筑工程设计有限公司，施工单位湖南南托建筑股份有限公司，监理单位湖南中湘建设工程监理咨询有限公司，合同开工日期为2012年11月30日，合同竣工日期为2015年2月15日。四、2012年11月30日，湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》（以下简称《条例》），于2013年3月1日起实行。本条例所称长株潭城市群生态绿心地区（以下简称生态绿心地区），是指长沙、株洲、湘潭三市之间的城际生态隔离、保护区域。具体范围由《长株潭城市群生态绿心地区总体规划》确定。五、2013年7月9日，长沙县房屋产权管理局出具编号为长县房售许字2013字第0147号芙蓉南路四段59号橘郡礼顿小区C16栋商品房预售许可证。六、2018年4月23日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向天心区人民政府、市绿化联合执法队出具长两型交办[2018]1号《关于核查绿心违法违规用地行为的交办函》，主要内容：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位迅速组织人员前往实地核查，及时叫停并查处违法违规用地行为，并将相关处理意见在7日反馈至我办。七、2018年4月24日，长沙市林业局向市国土资源局、市规划局出具长林函[2018]12号《关于对长沙市生态绿心地区违法违规行为查处的函》，主要内容：市两型办于2018年4月23日来函交办天心区芙蓉路与万家丽路交汇处橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，要求查处。八、2018年4月27日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向橘郡公司出具《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》，主要内容为：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位立即停止施工。九、2019年7月4日，长沙市天心区人民政府办公室向长沙县住房和城乡建设局、长沙县自然资源局出具《关于支持办理橘郡礼顿山项目Ｃ2区竣工验收手续的函》，主要内容：由橘郡公司开发建设的橘郡礼顿山项目位于暮云街道芙蓉路与高云路交汇处东北角，其中项目Ｃ2区（Ｃ9-19＃及1＃地下室）总建筑面积77606平方米，共11栋，现已经全部建成。该项目Ｃ2区于2012年在原长沙县城乡规划建设局办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，于2013年3月至2014年6月在原长沙县××商品房预售许可证。按照项目手续办理相关流程，橘郡礼顿山项目Ｃ2区需继续在长沙县相关职能部门办理竣工验收手续。目前，橘郡礼顿山项目Ｃ2区所有住宅已达到竣工验收标准，并全部售罄。但是因项目Ｃ2区北边为绿心禁止开发区域，长株潭城市生态绿心总体规划也暂未确定，现长沙县自然资源局已暂缓办理竣工验收手续，交房逾期。请长沙县自然资源局支持办理橘郡礼顿山Ｃ2区规划验收等手续，以确保橘郡礼顿山Ｃ2区尽快交付使用。请长沙县住房和城乡建设局支持办理橘郡礼顿山项目Ｃ2区竣工验收备案等手续，以确保橘郡礼顿山Ｃ2区尽快交付使用。十、2019年7月18日，长沙县住房和城乡建设局向长沙市天心区人民政府办公室出具《关于《支持办理橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续》的复函》，主要内容为：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第五条第三款规定：建设单位办理竣工验收备案应提交由规划部门出具认可文件或准许使用文件。目前，橘郡礼顿山项目C2区北部为绿心禁止开发区域，长沙县自然资源局暂缓办理项目规划验收手续，而规划验收认可文件是办理项目竣工验收备案的必备资料，故长沙县住房和城乡建设局暂无法办理项目竣工验收备案手续。待长株潭绿心规划调整完成后，项目办理规划验收手续后，长沙县住房和城乡建设局将依规即时办理竣工验收备案手续。十一、2019年7月22日，湖南省发展和改革委员会湖南省自然资源厅发出《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会的公告》，主要内容是：为深入推荐“两型社会”建设、强化绿心地区生态环境保护，根据《湖南省行政程序法》和《条例》等相关规定，拟于2019年8月初在长沙市举行《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会，广泛征求社会各界及有关方面的意见。现将有关事项公告如下：一、听证会时间：2019年8月6日（星期二），二、听证会地点：具体地点另行通知，三、听证会事项：绿心总规划方案。十二、C2区C10、C12b栋于2014年12月17日经五方验收合格。C2区C9、C11、C12a栋于2016年12月30日经五方验收合格。一审法院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。戴笑雪、杨焕成依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋、申请办理房屋不动产权证。戴笑雪、杨焕成依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。橘郡公司未依约在2015年12月31日前交付房屋，应继续履行交付符合国家规定及质量要求的房屋。橘郡公司未依约交付房屋，应依约承担违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效,故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失,综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则，一审法院酌情支持以已付房款（930000元）按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起点。普通民事诉讼时效为三年。橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从一审法院收到戴笑雪、杨焕成起诉材料之日倒推三年（2016年5月29日）计算诉讼时效。第三，关于逾期交房违约金计算的截止时间。戴笑雪、杨焕成认可其是2017年1月10日收房，一审法院予以认可。综上，橘郡公司应向戴笑雪、杨焕成支付逾期交房违约金以已付购房款930000元为基数、按万分之零点五每日标准计算自2016年5月29日计算至2017年1月10日止的违约金为10509元。关于逾期办证的违约金计算的相关问题。其一，关于逾期办证时间点认定问题。从标的房屋交付使用后365日内，橘郡公司向房屋主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋的初始产权登记后180日内，双方共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记（即买受人个人的房产证）办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管机关办理买受人个人的国有土地使用证。其中，办理房屋产权证、国有土地使用证系最核心的办证义务。根据《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权证、国有土地使用证双证合一为不动产登记簿。对办证义务，橘郡公司应依法依约为戴笑雪、杨焕成向不动产登记主管部门申请办理不动产登记簿，申请办理时间以双方约定的房屋产权证办理时间为宜。交房时间为2017年1月10日。橘郡公司应于545日(365日+180日)内即2018年7月9日前即向不动产登记主管部门申请办理不动产登记薄。涉案C12栋位于C2区，该楼栋于2012年3月19日取得建设工程规划许可，于2012年11月27日取得建筑工程施工许可。《条例》于2012年12月30日颁布，确定生态绿心地区，于2013年3月1日开始实施。但是橘郡C2区楼栋建设工程规划许可，建筑工程施工许可均早于《条例》的实施。橘郡公司于2013年4月15日取得C12b栋商品房预售许可，橘郡公司基于上述许可，对于政府具体行政行为信赖期待，设计、建设和预售房屋。在后续五方验收的过程中，C2区C9、C10、C11、C12a、C12b、C16栋也亦经五方验收合格。现因核查绿心违法违规用地行为，长沙市天心区“两型社会”建设综合配套改革办公室要求橘郡公司停止施工。长沙县自然资源局暂缓办理项目规划验收手续。长沙县住房和城乡建设局因橘郡公司无法提供项目规划验收手续暂无法办理项目竣工验收备案手续，需待长株潭绿心规划调整完成后，项目办理规划验收手续后，才可办理竣工验收备案手续。即需长株潭绿心规划调整完成，才可以确定橘郡公司是否可以继续履行相关的合同义务，如五方验收、资料备案、办理权证等。现戴笑雪、杨焕成自认其是2017年1月10日收房，并从该日起算逾期办证的节点，诉求支付2018年7月至实际办妥权证之日的违约金，其主张的期限计算起点晚于2018年4月27日，逾期办证违约金应待长株潭绿心规划调整完成之日（以政府出具的生效文件为准），另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、限湖南橘郡城镇置业有限公司在判决生效后十日内向戴笑雪、杨焕成支付逾期交房违约金10509元；二、驳回戴笑雪、杨焕成其他诉讼请求。案件受理费1906元，减半收取953元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。该诉讼费系戴笑雪、杨焕成预交，由湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给戴笑雪、杨焕成。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点橘郡公司应否支付戴笑雪、杨焕成主张的逾期交房、办证违约金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，当事人应举证证明自己的主张，否则，应承担举证不能的法律后果。现两上诉人未提交充分证据佐证其上诉主张，故对两上诉人的主张，本院不予支持。综上，上诉人戴笑雪、杨焕成的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1848元，由上诉人戴笑雪、杨焕成负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年十一月九日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。