上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10624号上诉人（原审被告）：李煜，男，1983年8月6日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宏山，上海金茂凯德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区泰虹路**。法定代表人：刘中亚，董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡（上海）律师事务所律师。原审第三人：上海钦臣资产管理有限公司，住，住所地上海市金山区山阳镇卫清东路******/div>法定代表人：高林，执行董事。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人李煜因与被上诉人上海新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联公司）、原审第三人上海钦臣资产管理有限公司（以下简称钦臣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20160号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李煜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新华联公司全部诉讼请求。事实与理由：《XX中心认购书》由李煜与钦臣公司签订，而《上海市商品房预售合同》由李煜与新华联公司签订，即便钦臣公司与新华联公司存在委托代理关系，上述合同内容不一致部分，应当以被代理人新华联公司订立的预售合同为准，故房屋单价应按人民币56,000元/平方米计算。何况，如果以认购书作为确定房屋价款的依据，则付款时间亦应当以认购书所附时间表为准，而该时间表上没有明确约定最后一笔354万元房款的付款时间。一审中李煜提交的其与钦臣公司工作人员的录音，可以证明新华联公司不愿意配合在相关资料上盖章，才导致李煜的贷款未能成功办理，即李煜未能支付余款的责任在新华联公司。即使李煜构成逾期付款，合同约定的逾期付款违约金亦过分高于新华联公司实际损失，应予下调。而且新华联公司应支付李煜的逾期办理小产证违约金，应与新华联公司主张的款项直接抵销。新华联公司辩称：不同意李煜的上诉请求，请求维持原判。原审第三人述称：不同意李煜的上诉请求，请求维持原判。新华联公司向一审法院起诉请求：1.判令李煜立即支付上海市闵行区XX路XX弄XX中心XX号1层1-2室商铺的购房余款3,540,000元及逾期付款违约金828,360元（至2019年7月20日）以及自2019年7月21日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（以应付购房余款3,540,000元为基数，按每日万分之三计算）；2.判令李煜立即支付第二期购房款2,133,472元（已扣除面积退差金额）的逾期付款违约金3,840.25元。一审法院认定事实：2017年1月4日，李煜（作为定购人，签约乙方）与钦臣公司（作为受托人，签约甲方）签订《XX中心认购书》（附《房款付款时间表》），约定由乙方认购甲方位于闵行区XX路XX弄XX号商铺，建筑面积约为126.64平方米，土地用途为商业用地，单价为65,000元/平方米，总价为8,231,600元，定金为50,000元。付款方式为按揭付款，并约定乙方应在2017年1月31日前主动前往本项目售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续。该认购书尾部还约定如下内容：签署本认购书前，乙方已获得拟签署之正式《上海市商品房预售合同》（含补充条款）样本，该合同样本在签订本认购书时已经公示于甲方售楼处。乙方对该合同样本所有条款之约定清楚、明了无异议，并愿意按时根据该合同样本及本认购书的约定（包括但不限于认购单元相关情况、价款、付款方式等）与甲方签署正式《上海市商品房预售合同》（含补充条款）。上述《房款付款时间表》还对具体付款时间进行了约定。载明：本人李煜于2017年1月4日购买了上海市闵行区XX路XX弄XX号商铺，该房屋面积为126.64平方米，购买总价为8,231,600元；本人已于2017年1月4日支付了购房定金计50,000元，余下购房款案下列时间表支付：本人于2017年1月31日签订上述房屋的《上海市商品房预售合同》并支付首付款（含定金）计2,558,128元，且同时办理相关贷款手续（若有）。该付款时间表下方手写补充条款：1.2017年1月4号定金5万；2.2017年1月6号补足定金500,000元；3.2017年1月31日补款2,558,125元（签约含定金）；4.2017年3月31日前补款2,133,472元；5.贷款3,540,000元；6.如不购买定金退还。2017年2月14日，钦臣公司出具《商铺变更购买方申请》，载明：钦臣公司于2016年5月5日与新华联公司签订XX中心部分商铺购买协议书。钦臣公司申请将原购买协议书中以下商铺（具体地址位于：上海市闵行区XX路XX弄XX号）购买方名称变更为：李煜；证件号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。钦臣公司将继续履行与新华联公司签订的购买协议书中的所有义务，同时新华联公司不承担与李煜的其他任何法律责任。同日，新华联公司（作为卖方，签约甲方）与李煜（作为买方，签约乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买XX路XX弄《XX中心》XX号1-2室店铺，暂测建筑面积为130.54平方米，其中套内建筑面积为113.02平方米，公用分摊建筑面积为17.52平方米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为56,000元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为7,310,240.00元。该合同第7条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总价房款的10%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除权的，应当书面通知乙方。该合同第10条约定，该房屋的交付必须符合取得建设工程竣工验收报告。该合同第十一条约定，甲方定于2016年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。该合同第13条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件。因该房屋用途为店铺用房。甲方应向乙方提供《无质量保证书》和《无使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。该合同第14条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。上述预售合同的附件一付款方式和付款期限约定：1.在签署《上海市商品房预售合同》的当日或之前，乙方向甲方按照合同确定的总房价款的20%支付首期款项计1,418,368元。如乙方在签署合同之前已向甲方支付定金，则首期款项中包含已支付相应比例的定金。2.在2017年3月31日前，乙方应按照合同确定的总房价款32%向甲方支付房款，计2,351,872.00元。3.余款3,540,000.00元整于2017年5月31日之前以银行按揭方式由乙方向甲方支付。4.乙方未按上述约定按时、足额付款的，应根据合同第七条相关约定承担逾期付款的违约责任。5.乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余房款，否则视为乙方付款违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方应按本补充协议约定承担违约责任。上述预售合同的补充条款一第7条房屋交付的补充约定：1.房屋交付具体时间以甲方交付通知载明的交房时间为准，乙方对此无异议。乙方应于甲方的交付通知中所规定的交接期限内到甲方指定的地点与甲方办理该商品房的交接手续。……5.如乙方发生下列情形之一，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房，在此情况下甲方不承担延期交房的违约责任，但自甲方交付通知规定的交付期间届满之日起第二日开始，该商品房毁损、灭失的风险转移至乙方，因管理、维护该商品房所发生的一切费用（包括但不限于物业管理费）也由乙方承担，且该商品房的保修期开始计算：（1）未能付清已到期的购房价款、超面积放款、违约金和其他应付费用：（2）未能按临时管理规约的约定交付物业服务费用及其他服务费用及其他相关费用/或未能与物业服务企业签署有关物业服务文件；（3）乙方未能向甲方支付该商品房的专项维修基金；（4）采用贷款方式购买商品房的乙方未能缴纳该商品房立契过户手续所需交纳的契税。上述合同对双方的其他权利义务都作了约定。上述合同签订后,李煜之母耿某于2017年1月4日代李煜向钦臣公司分3笔支付50,000元，于2017年1月6日支付450,000元，于2017年2月14日支付639,760元。钦臣公司为此出具了金额为1,139,760元的收据，收据中载明交款单位为李煜，收款方式为刷卡，收款事项为闵行区XX路XX弄XX号服务费（2017年3月31日前换取发票），并注明“签约当天，收据换发票”。2017年2月14日，李煜之母耿某还代李煜向新华联公司支付房款1,418,368元，于2017年4月6日支付房款2,133,472元，新华联公司分别就上述房款出具了收款收据。上述款项合计为3,551,840元。加上李煜向钦臣公司支付的1,139,760元款项，李煜共计支付购房款合计4,691,600元。2017年3月6日，李煜为向上海浦东发展银行申请办理按揭贷款，由案外人上海A有限公司向上海浦东发展银行出具收入证明，载明李煜在上海B有限公司担任副总职务，平均税后月收入为30,000元。截至2017年5月31日，因李煜未在银行成功办理按揭贷款手续，故未能于2017年5月31日之前以银行按揭方式向新华联公司支付房款3,540,000元。2018年5月2日，新华联公司通过EMS快递方式向李煜发送《关于要求立即支付全部房款等事项的函》，其主要内容为：您向我司购买位于上海市XX路XX弄XX中心XX号1层1-2室一套，该房屋建筑面积为130.54平方米（实测面积为126.64平方米），每平方米房屋建筑面积单价为56,000元，“该房屋”总房价款共计7,091,840元。“预售合同”约定，您应当于2017年5月31日前支付完毕全部购房款并办理交房手续。但您仅于2017年2月14日支付首付款1,418,368元、2017年4月6日支付房款2,133,472元，截止至2018年4月28日，您仍余购房款3,540,000元未支付。……鉴于此，我司正式要求如下：1.请您于本函发出之日起5日内（该期限仅为督促履行义务，不应视为同意延长原定付款期限），立即向我司支付上述剩余房价款共计3,540,000元；我司保留按照“预售合同”的约定，要求您承担自2017年6月1日起按逾期未付款的日万分之三向我司支付违约金的权利，违约金计算至全部房款付清之日止。2.我司保留通过包括诉讼等法律允许的一切方式要求贵司承担违约责任并追偿上述债务及其他损害赔偿责任的权利，您将承担由此造成的费用、损失等全部法律后果。2018年9月25日，李煜向北京银行股份有限公司上海分行出具《征信授权书》。同年10月8日，中国人民银行征信中心出具的《个人信用报告》显示，李煜有1笔未结清贷款，合同总额为6,650,000元，余额为6,428,188元，最近6个月平均应还数为35,147元。该报告另显示李煜的住房公积金参缴记录为每月缴存596元，个人与单位的缴存比例分别为7%。新华联公司认为，根据该预售合同附件一“付款方式和付款期限”的约定，李煜应于2017年5月31日支付房屋余款3,540,000元，但李煜至今仍未支付上述房款。该预售合同第七条还约定“未按本合同约定的时间付款，应当向新华联公司支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之三计算。”暂算至2019年7月20日，李煜该笔款项共逾期780天，应支付逾期付款违约金3,540,000X780X3/10,000=828,360元。另李煜第二期购房款2,351,872元应于2017年3月31日支付，但李煜实际于2017年4月6日支付，共逾期6天，李煜应支付逾期付款违约金2,133,472X6X3/10,000=3,840.25元。李煜迟延付款的违约行为已严重侵犯其合法权益，遂成讼。一审另查明，2016年5月5日，新华联公司（作为卖方，签约甲方）与钦臣公司（作为买方，签约乙方）签订《上海XX中心店铺整体销售（预售）合同》，约定：一、交易标的：乙方向甲方购买的店铺为：上海市商品房预售许可证[闵行房管（2016）预备字000087号]所登记记载的备案类型为“用于销售”的全部店铺（备案类型为“用于租赁”以及其他非“用于销售”的店铺不在本次交易范围内），总建筑面积暂测为14,137.75平方米。具体室号详见附件一：《上海市商品房预售许可证》[闵行房管（2016）预备字000087号]；二、总房价款：1.乙方购买上述房屋，每平方米房屋建筑面积单价为56,000元；2.根据上海市闵行区住房保障和房屋管理局预测的房屋建筑面积，乙方购买上述房屋的总房价款暂定为：791,714,000元；三、交易方式：1.乙方应于2016年5月10日前完成签署上述全部店铺的分户的正式《上海市商品房预售合同》，但乙方有权要求在2016年10月31日之前暂不进行上海市网上房地产签约备案确认；2.甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店铺变更购房人一次（未经甲方同意，乙方不得出现同一套商品房两次申请变更购房人的情况），届时甲方根据乙方的要求与乙方指定的关联人（或第三方）按照甲乙双方签署的《上海市商品房预售合同》版本重新签订正式《上海市商品房预售合同》（但此时该套店铺应立即办理上海市网上房地产签约备案手续），更名后的购房合同的房屋面积单价不变，必须仍然按照每平方米房屋建筑面积单价56,000元执行；2016年10月31日届满时，甲方有权将全部乙方已经签署但尚未申请将购房人变更为指定关联人（或第三方）的正式《上海市商品房预售合同》立即办理上海市网上房地产签约备案手续，乙方应无条件予以配合；四、付款方式之2.特别约定：（1）如本交易的《上海市商品房预售合同》网签累计金额高于上述第1款双方约定之付款节点应支付金额时，乙方应按实际网签合同累计金额支付购房款：（2）乙方申请由其指定的关联人（或者第三方）签署购房协议的，视为乙方完成的签约：但该关联人（或者第三方）应向甲方直接支付《上海市商品房预售合同》约定的房价款，该款项可以视为乙方完成的购房进度款，甲方所收取的乙方和乙方指定的关联人（或者第三方）的总房价款在最终结算时不得高于甲、乙双方约定的总房价款，高出的部分在双方进行总体结算后应及时返还乙方。2016年5月26日，新华联公司向钦臣公司出具《情况说明》，载明：根据新华联公司与钦臣公司于2016年5月5日签订的《上海XX中心店铺整体销售（预售）合同》约定，新华联公司将其开发并取得预售证[闵行房管（2016）预备字000087号]用于销售的98套商铺整体出售给钦臣公司。具体门牌号：（省略）。根据《上海XX中心店铺整体销售（预售）合同》，新华联公司积极配合钦臣公司出售转让该商铺，包括：现场销售、客户签约、贷款、办理产证等手续。2017年12月20日，新华联公司取得了涉案商铺的不动产权证（大产证）。一审法院认为，涉案《XX中心认购书》及《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应信守并依约履行。李煜作为买受方，向作为出卖方的新华联公司按时、足额支付相应购房款系其基本的合同义务，现李煜在支付了部分购房款后未再向新华联公司继续履行全部的付款义务。本案的争议焦点在于：（一）李煜应当支付的购房款总额是多少；（二）李煜未能支付剩余购房款的原因及责任归属。关于争议焦点（一），按照钦臣公司在一审庭审中的陈述，钦臣公司系作为新华联公司的受托人，与李煜等购房人签署了认购书，该认购书中对于总的房价款金额已有明确记载，即单价65,000元/平方米，建筑面积126.64平方米，总价8,231,600元。而后续的预售合同的签订、向钦臣公司支付的“服务费”、向新华联公司支付的购房款，均是李煜这样的购房人履行正式的预售合同并支付相应购房款的具体行为，对于李煜这样的购房人而言，其支付给钦臣公司的所谓“服务费”就是全部购房款的一部分。另根据新华联公司向李煜发送的《关于要求立即支付全部房款等事项的函》所载，涉案房屋以实际面积计算的总房价款为7,091,840元，该数额加上钦臣公司所收取的“服务费”1,139,760元就是涉案认购书所载明的房款金额，即8,231,600元，同时也可反映出李煜向钦臣公司支付的款项虽名为“服务费”，实际就是其支付的部分房款，故一审法院认为应当按照认购书约定的金额来确定涉案房屋的购房款总额。至于李煜主张认购书中所约定的65,000元/平方米的单价与备案登记价格不符之抗辩，以及2017年1月31日之后签署预售合同则应为李煜已经放弃原认购约定之主张，一审法院认为，其一，李煜虽然声称涉案房屋的单价应当符合房地产限价备案制度的要求，但并未提供相关证据证明涉案房屋具体的限价标准，因此一审法院对李煜所作之抗辩理由难以采信。其二，根据李煜与钦臣公司签署的《XX中心认购书》所载明的内容，李煜应在2017年1月31日前主动前往本项目售楼处与钦臣公司签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续。若李煜未前来签订或拒绝签订《上海市商品房预售合同》的，则视作李煜自动放弃认购该房产的权利，钦臣公司有权单方面解除本认购书，有权没收李煜已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知李煜的情况下，单方面将上述房产另行出售，而不再对李煜做任何补偿。究其文义，是在一定期限条件下，若李煜未前来签订或拒绝签订《上海市商品房预售合同》的，钦臣公司有权单方面解除《XX中心认购书》，此约定并不意味着李煜在该期限经过之后便有权放弃其原意思表示，因此不能将在2017年1月31日之后、于2017年2月14日签订的《上海市商品房预售合同》视为其变更涉案房屋总价款的意思表示。综上，李煜所作的上述抗辩，一审法院亦不予采纳。关于争议焦点（二），李煜抗辩称，涉案未付房款是以银行贷款的方式向新华联公司支付，新华联公司向李煜提供了贷款银行，但银行未将贷款核准发放，因此认为李煜未能付清剩余房款的原因在于新华联公司。根据新华联公司与李煜订立的《上海市商品房预售合同》附件一第5条约定，李煜承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致李煜未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，李煜应在本补充协议约定的期限内向新华联公司付清全部剩余房款，否则视为李煜付款违约，新华联公司有权解除本合同，并要求李煜应按本补充协议约定承担违约责任。从上述约定可知，李煜需自行向银行办理按揭贷款，且李煜应对自己具备按揭贷款的条件负责，李煜如因未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足导致未在约定的期限内付清全部剩余房款，则视为李煜付款违约，须承担相应违约责任。根据当事人提供的证据及庭审陈述，李煜虽然向银行申请过按揭贷款，但是都未能申请成功，且都是由于李煜的自身原因所致，而新华联公司既没有向李煜指定贷款银行，也没有为李煜申请按揭贷款提供担保，故新华联公司对李煜未能成功办理银行按揭贷款这一事实不应承担责任，即李煜因未成功办理银行按揭贷款、致使其未能按约向新华联公司支付剩余购房款的原因不能归责于新华联公司，一审法院对李煜对此所作抗辩理由均不予采信。鉴于涉案房屋的总房价款为8,231,600元，现李煜已经支付4,691,600元（3,551,840元+1,139,760元），故还应向新华联公司继续履行付款义务，即支付剩余房价款3,540,000元。根据预售合同第7条之约定，李煜若未按合同约定的时间付款，应当向新华联公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。上述预售合同附件一又约定，余款3,540,000元于2017年5月31日之前以银行按揭方式由李煜向新华联公司支付；李煜未按上述约定按时、足额付款的，应根据合同第七条相关约定承担逾期付款的违约责任。故新华联公司要求李煜支付购房款余款3,540,000元，并按日万分之三计，自2017年6月1日起至李煜实际付清之日止的逾期付款违约金之诉请，于法有据，一审法院予以支持。另外，根据预售合同附件一之约定，在2017年3月31日前，李煜应按照合同确定的总房价款32%向新华联公司支付房款，计2,351,872.00元（该期购房款后扣除面积退差金额，计2,133,472元）……李煜未按上述约定按时、足额付款的，应根据合同第七条相关约定承担逾期付款的违约责任。经查，上述2,133,472元之款项由李煜之母耿某于2017年4月6日代李煜向新华联公司支付，但已构成逾期付款。现新华联公司要求李煜支付以2,133,472元为本金，按日万分之三计，自2017年4月1日起至2017年4月6日止的逾期付款违约金3,840.25元之诉请，并无不当，一审法院亦予支持。李煜关于新华联公司在本案中所主张的违约金计算标准过高，要求按照新版LPR的利率标准进行计算之抗辩意见，一审法院认为，涉案预售合同约定，违约金按逾期未付款额的日万分之三的计算标准，尚在合理范围之内，并不构成过高，一审法院对此不予调整。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，于二〇二〇年八月十二日判决：一、李煜支付上海新华联房地产开发有限公司剩余购房款3,540,000元。二、李煜支付上海新华联房地产开发有限公司以3,540,000元为本金，自2017年6月1日起至李煜实际付清之日止，按照日万分之三计算的逾期付款违约金。三、李煜支付上海新华联房地产开发有限公司以2,133,472元为本金，自2017年4月1日起至2017年4月6日止，按照日万分之三计算的逾期付款违约金3,840.25元。上述第一至第三条款的履行期限均为判决生效之日起的十日内。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计22,328.87元，由李煜负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，李煜（作为定购人）与钦臣公司（作为受托人）签订《XX中心认购书》，又与新华联公司订立《上海市商品房预售合同》，应认定钦臣公司为系争房屋买卖中新华联公司的代理人，在李煜与新华联公司之间成立商品房预售合同关系。结合双方缔约及履约过程，尤其是认购书与预售合同所载房屋价款差额与李煜支付钦臣公司“服务费”金额相吻合等事实，应认定当事人约定的系争房屋实际总价款为8,231,600元，其中1,139,760元以“服务费”名义直接由钦臣公司取得，预售合同载明所谓“总房价款”实为李煜应向新华联公司支付的价款部分。李煜主张在计算未付购房款时应在预售合同载明“总房价款”基础上扣除其已支付钦臣公司的款项，与合同约定不符，本院不予支持。签订认购书后，李煜与新华联公司另行订立预售合同，并对购房余款3,540,000元的支付时间作出约定，李煜未按照该约定支付余款，应当按约承担逾期付款违约责任。李煜另主张因新华联公司未履行配合义务导致李煜贷款未获批，故李煜不应承担逾期付款违约责任。本院认为，除当事人另有约定外，买受人是否获得银行贷款不影响其应向出卖人所负购房款支付义务。况且，李煜与新华联公司订立的预售合同明确约定，无论何种原因导致李煜未获得按揭银行贷款或者获批贷款额度不足，李煜应在约定期限内向新华联公司付清全部剩余房款，故李煜以未获得银行贷款的责任归属作为其不承担逾期付款违约责任的抗辩，缺乏法律或合同依据，本院不予支持，李煜应当按照约定支付逾期付款违约金。预售合同约定违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，对比现有市场利率标准，应属合理范畴，李煜主张违约金过高并请求予以调整，本院不予支持。至于李煜主张新华联公司应向其支付逾期办理小产证的违约金并抵销本案中李煜应付款项，因李煜未在本案一审中提出相应反诉或抗辩，本院对此不作审查，李煜可另行起诉解决。综上，李煜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44,657.74元，由李煜负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十一月二十七日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……