广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民再20号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：高少杏，女，1974年4月14日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：夏汉芝，广东商融律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：张荣军,总经理。再审申请人高少杏因与被申请人佛山市明福市场运营发展有限公司(以下简称“明福公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2018)粤0604民初7972号和本院(2018)粤06民终8391号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年11月13日作出（2019）粤民申9155号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭审理了本案。再审申请人高少杏的委托诉讼代理人夏汉芝到庭参加诉讼。被申请人明福公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申请人高少杏再审请求：1.撤销本院作出的(2018)粤06民终8391号民事判决；2.确认2017年10月23日与明福公司签订的《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》以及2017年10月27日签订的《物业使用权转让合同》无效，明福公司向高少杏返还已预交房屋租金150000元；3.本案一、二审诉讼费均由明福公司承担。事实和理由：一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。本案二审判决后，高少杏于2019年6月19日起诉至一审法院，理由是合同约定的交楼期限已过，案涉房屋至今仍未进行主体建设，不符合竣工验收交付使用条件，明福公司的行为已构成根本性违约，高少杏无法实现合同目的，请求解除合同返还已收取的租金，一审法院受理该案后，在庭审中出示了法院依法调取的《佛山市自然资源局禅城分局关于(2019)粤0604民初1383、6120号案件的委托调查函的复函》，证实地块二至今未取得建设工程规划许可证，明福公司在庭审中也确认“案涉工程因资金问题，未取得建设工程规划许可证，于2018年5月已停止施工至今。”其后一审法院建议高少杏申请再审，并作出（2019）粤0604民初16198号民事裁定准许高少杏撤回起诉。综上，请求再审本案，撤销二审判决，改判支持高少杏的一审诉讼请求；本案一、二审受理费由明福公司承担。被申请人明福公司未出庭应诉，亦未向本院提交书面的答辩意见。2018年4月26日，高少杏起诉至一审法院，请求判令:1、撤销高少杏、明福公司签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》，双方终止履行该协议；2、明福公司向高少杏返还购买加德公馆2栋7层12房的购房款150000元及金融咨询费9000元，合计159000元；3、本案受理费全部由明福公司承担。一审法院查明：2017年10月23日，高少杏（乙方、受让方）与明福公司（甲方、出让方）签订《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》（编码：2000086），其中约定：“……一、受让信息（1）乙方有意向受让的物业位于佛山市禅城区，即【加德公馆】物业的使用权（以下简称“该物业”），该物业建筑面积为40.19㎡，总价人民币￥370000元整。其他约定在双方签署的《物业使用权转让合同》中体现。（2）乙方应在签署本受让确认协议的同时向甲方支付定金人民币￥50000元整，定金在签定《物业使用权转让合同》时无息抵作《物业使用权转让合同》项下的该物业价款。二、付款方式乙方选择下列第2种方式付款：……（2）分期付款：乙方须在签订本受让协议之日起3日内，首期支付该物业总价款的50%，即人民币￥180000元（含已支付的定金），同时签署《物业使用权转让合同》，余款人民币￥190000元须于2017年10月30日前付清……四、其他约定……（3）客户已知悉该物业为使用权，齐定。”同日，明福公司出具收款收据，确认收到高少杏涉案房屋公寓定金50000元。2017年10月27日，高少杏（乙方）与明福公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，其中约定：“……甲方是位于佛山市禅城区佛山加德公馆项目（以下简称“该项目”）的投资商，并享有该项目全部物业的使用权……第一条转让物业1、甲方同意将本项目（以下简称“该物业”）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为40.19平方米……3、乙方签订本合同即代表清楚了解并认可该物业的相关情况，能够接受该物业的转让方式，对该物业并无任何异议。第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，但使用期限到期后乙方无条件将该物业交还给甲方。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款……总金额（人民币）￥370000.00元整……2、转让款付款方式：……分期付款：（一）首期转让款：转让款的40.5%，即￥150，000.00元……1日内（即2017年10月27日前）付清（包含定金）。（二）二期转让款：转让款的59.5%，即￥220，000.00元……15日内（即2017年11月10日前）付清……第八条违约责任……2、乙方违约责任……2）、乙方如未按本合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；3）、乙方逾期支付款超过30日……乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同可以继续履行，且自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方得另按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金……”同日，明福公司出具收款收据，确认收到高少杏涉案房屋公寓使用权租赁款100000元。另查明一，根据佛禅集用（2013）第00306号集体土地使用证显示，坐落佛山市禅城区的土地使用权人系案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社。根据明福公司提交的建设工程规划许可证，建设单位佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，建设项目名称商业项目（地块一），建设位置佛山市禅城区，另外注明建筑物功能：商业、酒店，配套设施有公厕、通信用房等。根据明福公司提交的建设用地规划许可证，用地单位佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，用地项目名称地块商业项目，用地位置，用地性质商业办公文化用地。根据明福公司提交的《广东省企业投资项目备案证》，申报企业名称佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，建设规模及内容注明主要为商业功能项目共13栋。另查明二，2012年11月8日，明福公司（乙方）与案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社（甲方）签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定：“甲、乙双方就合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城事宜达成协议。一、地理位置。拟合作开发的地块位于佛山市禅城区确权用地面积约为43亩土地，另外，有少量“三无”边角地同属本项目开发范围……六、项目管理及维护项目竣工交付使用后物业管理、维护、保养等均由乙方负责，并确保40年后项目完整无缺交回甲方……”另查明三，根据2016年9月23日佛山市禅城区国土城建和水务局发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，张槎街道临街商铺及办公用房市场指导租金最高标准为每月30元/平方米，其中弼塘村一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层及以上租金标准均为每月11元/平方米。一审法院认为：根据《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》约定，其他约定在双方签署的《物业使用权转让合同》中体现。而涉案《物业使用权转让合同》则约定，使用期限到期后高少杏需无条件将物业交还明福公司，可知上述合同实为房屋租赁合同，故案件系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2038年6月29日的部分无效，使用期限未超过2038年6月29日的部分有效，依法受法律保护。高少杏相关诉请部分有理，法院予以支持。关于高少杏诉请明福公司返还购房款及明福公司诉请高少杏支付物业使用权转让款、逾期应付款违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。尽管上述合同约定2038年6月30日至2058年6月29日为无偿使用期间，但结合案涉物业所在区域的市场指导租金标准可知，弼塘村一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层及以上租金标准均为每月11元/平方米，则案涉物业二十年的租金为106101.6元（11元/平方米/月×12个月×40.19平方米×20年），即使按张槎街道商铺、办公用房最高租金标准每月30元/平方米计算，案涉物业二十年的租金也仅为289368元（30元/平方米/月×12个月×40.19平方米×20年），均低于双方约定的物业使用权转让款（上述合同约定总价为370000元），又因明福公司未提供双方协商定价的资料，故可推定双方在上述合同中约定的物业使用权转让款应为40年使用期限的对价。据此，高少杏仅应向明福公司支付物业使用权转让款的一半，即185000元，扣除已支付的150000元，高少杏仍应支付的物业使用权转让款为185000元-150000元=35000元。至于上述仍应支付的物业使用权转让款的逾期付款违约责任，根据上述合同约定，高少杏应以上述35000元为本金，从2017年11月11日起按日万分之三的标准计至实际付清购房款之日止。高少杏上述诉请缺乏依据，法院不予支持。明福公司上述诉请超出部分缺乏依据，法院不予支持。至于高少杏诉请明福公司返还金融咨询费，但并未提供证据证明明福公司收取高少杏相关费用及高少杏、明福公司之间曾就上述费用作出约定，故高少杏该项诉请亦缺乏依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认高少杏与明福公司于2017年10月23日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》（编码：2000086）中使用期限超出2038年6月29日的部分无效；二、高少杏于判决发生法律效力之日起十日内，向明福公司支付物业使用权转让款35000元及逾期付款违约金（以35000元为本金，自2017年11月11日起，按日万分之三的标准计至实际付清物业使用权转让款之日止）；三、驳回高少杏的其他诉讼请求；四、驳回明福公司的其他反诉请求。高少杏如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3425元，由高少杏负担1712元，由明福公司负担1713元。反诉费2392.07元，由高少杏负担381元，由明福公司负担2011.07元。一审判决后，高少杏、明福公司不服，向本院提起上诉。本院二审对佛山市禅城区人民法院一审查明的上述事实予以确认。本院二审认为：本案二审的争议焦点为:1.案涉《物业使用权转让合同》的性质及效力问题;2.高少杏与明福公司之间应负的付款义务与违约责任问题。关于争议焦点一。本案中，明福公司与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社签订了《弼唐村集体土地合作开发协议书》，根据上述协议取得了案涉标的物40年的使用权，且案涉项目亦取得了建设工程规划许可证，后明福公司与高少杏签订《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》，约定将案涉标的物的使用权转让给高少杏使用，并约定使用期限到期后高少杏需无条件将物业交还给明福公司，从上述约定的内容可知，《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》的性质实为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据上述规定，一审法院认定使用期限超出2038年6月29日的部分无效，使用期限未超过2038年6月29日的部分有效并无不当，本院依法予以维持。高少杏上诉主张案涉《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》全部无效，但其所主张并不足以证明上述协议违反法律、行政法规的强制性规定，其该项主张理据不足，本院依法不予支持。明福公司上诉主张案涉《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》全部有效亦于法无据，本院依法不予支持。关于争议焦点二。如上所述，案涉合同所约定的使用期限自2018年6月30日至2038年6月29日部分有效，则高少杏应支付该部分的使用费。关于该部分费用的具体金额问题，本院具体论述如下：首先，根据2016年9月23日佛山市禅城区国土城建和水务局发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》可知，案涉标的物所在区域临街商铺及办公用房市场指导租金最高标准为每月30元/平方米，其中弼唐村一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层及以上的租金标准为每月11元/平方米。而案涉标的物的使用费金额为370000元，若上述金额为20年使用期间的对价，则使用费金额远远超过上述市场指导价，与市场价格不符。其次，明福公司作为民商事主体，其签订案涉《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》的目的系通过转让案涉标的物的使用权而取得对价并获得利益。《物业使用权转让合同》约定370000元为20年使用期间的使用费，使用期满后无偿给予高少杏20年使用期也与生活常理相悖。上述约定实为规避《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定而作出的虚假意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律的效力，依照有关法律规定处理”之规定，一审法院结合案涉标的物所在区域的市场指导租金标准及生活常理，认定双方所约定的使用费370000元实为40年使用期限的对价，从而认定高少杏应支付20年使用期限的对价款项为185000元，判令高少杏支付欠付的款项35000元并根据合同约定向明福公司支付以35000元为本金，从2017年11月11日起按日万分之三的标准至实际付清款项之日止的违约金并无不当，本院依法予以维持。明福公司上诉主张《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》全部有效及高少杏应支付欠付的款项220000元及相应的违约金亦理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。高少杏、明福公司的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人高少杏负担3300元，由明福公司负担4600元。再审申请人高少杏在再审阶段向本院提交如下新证据：1.广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1383号民事判决，拟证明经查明福公司确认涉案房屋所在位置并未取得建设规划许可证；2.佛山市自然资源局禅城分局向广东省佛山市禅城区人民法院作出的关于（2019）粤0604民初1383、6120号案件的委托调查函的复函，拟证明涉案物业所在的地块没有取得建设工程规划许可证。被申请人明福公司未提交质证意见。经质证，本院对当事人提供的证据审核认证如下：再审申请人高少杏提供的证据1系法院作出的生效判决，证据2系生效判决查明的事实，故本院对证据1、2均予以采信。本院再审对一审、二审判决所查明的事实予以确认。另查明，佛山市禅城区人民法院在已发生法律效力的另案（2019）粤0604民初1383号民事判决中查明，2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向佛山市禅城区人民法院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”还查明，在前述（2019）粤0604民初1383号案诉讼中，明福公司陈述涉案加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括**。本案合同标的为2栋712房，属于地块二。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零五条第一款关于“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”的规定，本案应当围绕高少杏的再审请求进行审理。根据高少杏的再审请求，并综合双方当事人的诉辩，本案再审期间的争议焦点为：1.涉案合同是否无效；2.明福公司是否应向高少杏退回所收取的涉案房屋使用权转让使用费。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人陈述以及佛山市自然资源局禅城分局的《复函》可知，涉案房屋位于地块商业项目（地块二），而项目地（地块二取得建设工程规划许可证，明福公司也未提交涉案房屋经主管部门批准建设的证据，故双方当事人于2017年10月23日签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》（编码：2000086）以及于2017年10月27日签订的《物业使用权转让合同》无效。原一、二审判决未查明涉案房屋在一审法庭辩论终结前是否已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，认定双方签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》（编码：2000086）以及《物业使用权转让合同》未超出法定租赁期限部分有效，认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。高少杏的再审请求于法有据，应予支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，高少杏与明福公司签订涉案《物业使用权转让合同》之后，高少杏向明福公司支付物业使用权转让使用费150000元。迄今为止，明福公司未向高少杏交付涉案房屋，明福公司因该合同取得的财产应予返还。故明福公司应返还涉案房屋物业使用权转让使用费150000元。综上所述，高少杏的再审申请理由于法有据，本院再审予以支持。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定,判决如下:一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2018)粤0604民初7972号和本院(2018)粤06民终8391号民事判决;二、确认佛山市明福市场运营发展有限公司与高少杏于2017年10月23日就佛山加德公馆签订的《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》以及于2017年10月27日签订的《物业使用权转让合同》无效；三、佛山市明福市场运营发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向高少杏返还租金150000元；四、驳回高少杏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3425元,反诉费2392.07元;二审案件受理费7900元，均由佛山市明福市*运营发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 川审 判 员  杨卫芳审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十月二十八日法官助理  陈国卿书 记 员  陈素仪