山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终2576号上诉人（原审被告）袁小虎，男，1968年10月30日生，汉族，现住临汾市。被上诉人（原审原告）山西尧都农村商业银行股份有限公司，住所地：临汾市尧都区向阳西路。法定代表人李**，董事长。委托诉讼代理人王梓先，山西德辩律师事务所律师。上诉人袁小虎因与被上诉人山西尧都农村商业银行股份有限公司租赁合同纠纷一案，不服临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人袁小虎，被上诉人山西尧都农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王梓先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁小虎上诉请求：请求依法撤销原判第一项，并依法改判为“支付房屋租金103750元及逾期违约金30000元”；全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人具有过错，应赔偿上诉人损失。上诉人与案外人周青再签订《合作协议》中约定“房屋装修费用由周青再承担”，仅指周青再添附设备的装修，经营场地的基础性装修由上诉人完成，因被上诉人管理过错导致对经营场地的侵害，给上诉人经营场地的整个装修也造成了不同程度的损失，被上诉人理应赔偿。2、减免4.5个月房租，时间过短。自2019年6月22日漏水事故发生上诉人无法正常营业，至2020年6月23日纠纷才告一段落，停业期间予以扣减的时间至少是一年。3、以年租金30%收取违约金没有法律依据。合同法114条违约金的规定是以实际损失为基础，且可以调整，被上诉人实际损失仅为银行利息，因此违约金的计算应以年租金的贷款利息为准。被上诉人山西尧都农村商业银行股份有限公司答辩称，1、关于上诉人提出的被上诉人应基于管理过错而赔偿其装修损失的理由，漏水事故发生后，被上诉人已经向案外人周青再足额履行了赔偿义务，且上诉人并非场地内装饰装修物及受损财产的合法权利人其提出的赔偿请求缺乏法律及事实依据。2、关于上诉人所提一审减免房租租期过短及违约金过高的理由，一审已综合考虑双方当事人的过错程度、违约原因、合同的履行情况等各方面因素，减免4.5个月的租金已属合理正当，所确定的违约金计算标准亦符合合同法中的公平原则，上诉人的上诉理由缺乏法律依据。一审法院认定，2017年6月26日尧都农村商业银行股份有限公司与袁小虎签订《房屋租赁合同》一份，约定尧都农村商业银行股份有限公司将其坐落于临汾市××区的房屋出租给袁小虎，房屋面积为862㎡，租赁用途为餐饮经营，租赁期限自2017年1月1日起至2023年7月31日止，租金按年结算，年租金为7万元，并于每年8月1日前支付当年租金。同时，该合同中约定如袁小虎逾期未交付租金，每逾期一日，尧都农村商业银行股份有限公司有权按照年度租金的1%要求袁小虎支付逾期违约金。合同签订后，尧都农村商业银行股份有限公司依约向袁小虎交付了房屋供其经营使用，后自2017年起袁小虎未能按照合同约定向尧都农村商业银行股份有限公司支付房屋租金。另查明，袁小虎承租该场地后，于2018年10月26日与案外人周青再签订了《合作协议》，约定二人共同使用该场地合作经营，经营所需的费、税及房屋装修费用由周青再承担。2019年6月22日，因尧都农村商业银行股份有限公司房屋地下室内发生管道漏水事故，导致污水蔓延至袁小虎租赁的场地之中，场地内的财物及设备被严重浸泡，袁小虎及案外人周青再因此无法正常营业。2019年11月11日周青再提起诉讼，要求本尧都农商行赔偿其受损财物损失共计299655元，该案审理期间，周青再提交了受损财物的付款收据、购物清单，证明其系受损财物的实际购置人、权利人。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同依法成立并具有法律效力，该合同第十二条中明确约定：“乙方（即袁小虎）逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方（即尧都农村商业银行股份有限公司）有权按年度租金的1%要求乙方支付逾期违约金”。合同签订后，尧都农村商业银行股份有限公司已将房屋交付予袁小虎经营使用，袁小虎依法应当履行支付房屋租金的合同义务，并按照合同约定承担相应的违约责任。关于袁小虎主张的违约金计付标准过高的意见，违约金的计算标准应当坚持补偿性为主、惩罚性为辅的原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利息等因素综合确定，本案中尧都农村商业银行股份有限公司主张每日按照年度租金1%的标准计付违约金，该标准过分高于袁小虎的违约行为所造成的实际损失，有违公平原则，结合涉案合同的实际履行情况及袁小虎逾期支付租金的过错程度，对于违约金的计付标准，酌情确定以年度租金30%的标准计付。关于袁小虎主张房屋租金中应当扣减漏水事故所造成的经营损失一节，因尧都农村商业银行股份有限公司对其所有的房屋附属设施管理不善，进而造成漏水事故的发生，袁小虎因此无法正常营业，故对于停止营业期间的房屋租金应当予以相应扣减，自2019年6月22日漏水至2019年11月11日起诉止，相应扣除四个半月的房屋租金后（即70000元/12个月*4.5个月），袁小虎应当向尧都农村商业银行股份有限公司按约支付剩余房屋租金。关于袁小虎主张房屋租金中应当扣减漏水事故所造成的财物损失一节，鉴于其在庭审中未能提供证据证明其系受损财物的实际权利人，且案外人周青再在另案中，已经对受损财物的相关损失向尧都农村商业银行股份有限公司加以主张，故对于该意见，依法不予采纳。关于袁小虎主张的扣减新型冠状病毒疫情期间的房屋租金一节，其停止营业的原因并非受疫情影响，在疫情发生之前，其即早已停止营业，其无法正常经营的原因与疫情的发生并无干系，疫情的发生对于涉案合同的履行不构成不可抗力事由，故对于该主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：袁小虎应于本判决生效后十日内向山西尧都农村商业银行股份有限公司支付房屋租金183750元及逾期违约金63000元。驳回山西尧都农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2225元，减半收取1112.5元，由袁小虎承担。本院二审期间，上诉人提交了其与周青再签订的合作协议及周青再购买装修装饰物物品清单，证明其与周青再系合作关系，有28项物品是周青再购买，但是其他设备都是其购买，本院认定，该证据系尧都农商行给周青再造成的损失数额，已在另案中予以认定并判处，不是被上诉人给上诉人所造成的损失的证据，本院不予采纳。被上诉人提交了（2020）晋10民终1395号民事判决书，证实在另案中上诉人袁小虎认可房屋内的装修及设施均为周青再所有，本院对此予以认可。本院同时调取了（2019）晋1002民初8212号民事判决书，证实事故发生后，被上诉人组织人员实施了抽水、排水等补救措施。其余查明事实与一审判决查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于被上诉人是否应因其过错对上诉人的损失进行赔偿的问题，根据已生效的（2020）晋10民终1395号民事判决内容“案外人袁小虎已将涉案房屋转租给周青再，袁小虎认可房屋内的装修及设施均为周青再所有”，并维持了一审判处本案被上诉人赔偿周青再122779元的判决结果。上诉人已在另案中自认装修装饰物均为周青再所有，且被上诉人已经根据上述判决就财产损失向周青再予以赔偿，袁小虎在本诉中再次要求被上诉人对其装修损失予以赔偿的上诉请求，本院不予支持。关于原判对房租额扣减是否妥当的问题，因被上诉人管理不善的原因造成漏水后，应当承担因其原因造成上诉人无法正常营业造成的损失，在被上诉人采取补救措施后，上诉人作为承租方，未积极采取措施，恢复经营，导致房屋长期空关，从而造成租金损失，原判考虑双方过错程度，对上诉人自漏水之日至侵权责任纠纷起诉之日的租金予以扣减，并无不当。关于原判违约金是否过高的问题，违约金是合同双方对合同义务不履行时违约方应付损害赔偿额的约定，所以违约金是针对特定的义务而存在的。本案双方“每逾期一日，甲方有权按年度租金1%要求乙方支付逾期违约金”的约定系针对袁小虎按时交付租金义务所作明确约定。上诉人自合同签订后，未交纳租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，因双方约定违约金标准过高，原判按照年度租金30%标准予以调整，并无不当。综上，上诉人上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由上诉人袁小虎负担。本判决为终审判决。审判长  柴卫红审判员  靳红萍审判员  梁 荣二〇二〇年十一月二十七日书记员  何 敏