江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初5552号原告（反诉被告）：於金玉，女，1961年7月27日出生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。委托诉讼代理人：王汉良（系於金玉丈夫），男，1958年5月1日出生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。被告（反诉原告）：无锡苏宁小店商贸有限公司，统一社会信用代码91320213MA1UR7PE6U，住所地无锡市梁溪区人民中路**苏宁广场北塔**。法定代表人：郑宝吉。委托诉讼代理人：黄思佳，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟（上海）律师事务所律师。原告（反诉被告）於金玉诉被告（反诉原告）无锡苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。依法转为普通程序后，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）於金玉及其委托诉讼代理人王汉良，被告（反诉原告）苏宁公司的委托诉讼代理人黄思佳、陈培嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。於金玉向本院提出诉讼请求：1、判令苏宁公司支付自2020年4月5日至2021年4月4日的租金104384元。2、判令苏宁公司赔偿损失40000元。3、判令苏宁公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：她与苏宁公司于2019年3月4日签订租赁合同1份，约定出租物为位于江阴市××路××房，用途为苏宁小店经营，租赁期限自2019年3月5日至2024年4月4日。协议签订后，苏宁公司一直在经营门店，直至2020年4月23日苏宁公司以微信通知她门面已经搬迁。苏宁公司未和她协商及办理解除合同手续的情况下，擅自搬迁经营场所并单方面违约解除租房合约，导致该经营场所至今仍门面关锁无法再出租。后她发函给苏宁公司，并采取在苏宁公司张贴告知函、发微信、打电话等方式，多次通知苏宁公司经办人顾剑慧来办理相关手续，至今没有得到正式答复。根据法律规定，为维护自身合法权益，故诉至法院。苏宁公司辩称，1、他公司与於金玉签订的租赁合同中明确他公司可以提前解除合同。他公司于2019年9月23日，他公司向於金玉发送《关于江阴汇丰源解除租赁合同的通知函》，通知於金玉于2019年10月8日起解除合同，并于合同解除后向於金玉返还租赁房屋，要求於金玉退还剩余租金。2019年9月25日，於金玉拒约签收通知函。他公司认为租赁合同内容合法，且系合意签订，合同签署前双方对合同所有条款知悉并同意。因此，依照租赁合同约定，合同解除日应为2019年10月25日。他公司依约提前解除合同不存在违约情形，他公司已搬离租赁物并告知於金玉办理房屋交接手续，然而於金玉拒绝接收函件与租赁房屋的钥匙，拒绝办理房屋交接手续。因此，他公司无需再向於金玉缴纳2020年度房屋租金。2、他公司依照合同约定解除合同，无需向於金玉偿付违约金。他公司不存在违约情形，於金玉另行寻找第三方出租房屋产生的一系列费用应当由於金玉自行承担。综上，请求法院驳回於金玉的诉讼请求。苏宁公司向本院提出反诉请求：1、判令於金玉向他公司返还已支付的剩余租金42702.55元。2、判令於金玉向他公司赔偿资金占用利息损失，以42702.55元为基数自2019年10月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算，暂计至2020年6月22日为1383.62元。3、本案诉讼费用由於金玉承担。事实与理由：双方合同于2019年10月25日解除，他公司已经支付自2019年3月5日起至2020年4月4日全年度租金，於金玉应退还租金42072.55元。於金玉辩称，苏宁公司的诉求内容与事实不符，苏宁公司擅自违反合同，单方违约，不按照合同履行权利义务，理应承担租赁合同的违约责任，赔偿全部损失。她在2020年4月22日前未收到苏宁公司的任何信息及有关函件。苏宁公司从未与她按约办理解除合同及交接手续。她在2020年4月23日前多次发函给苏宁公司，要求双方约谈处理解决好租赁纠纷，但苏宁公司从未复函给她。她的房屋至今无法使用或对外出租，产生了重大经济损失。苏公司未按约履行纯属无理，请求法院驳回苏宁公司的诉讼请求。经审理查明事实如下：一、2019年3月，苏宁公司与於金玉签订租赁合同1份，约定於金玉将位于江阴市××路××号××路××号的房屋出租给苏宁公司，房屋面积176.48平方米，於金玉将水电表过户给苏宁公司，过户期间手续费用由苏宁公司承担，苏宁公司按照水供电部门规定的水电费单价自行向供水供电部门支付电费，租赁期限5年1个月，年租金104384元，自2019年3月5日至2024年4月4日，首个租赁年度为2019年3月5日至2020年4月4日，此后每12个月为一个租赁年度，於金宇应于2019年3月5日前将租赁物交付苏宁公司，租赁费用先付后租。苏宁公司可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知於金玉，以苏宁公司解除合同书面通知送达於金玉之日起30日之次日作为本合同解除的日期，此种情况下，苏宁公司不退还履约保证金，除此之外苏宁公司不承担任何责任。苏宁公司可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，於金玉需予以配合，苏宁公司对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，苏宁公司将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向於金玉返还租赁物，该期间，於金玉不收取租赁费用。苏宁公司向於金玉返还租赁物时，双方须办理租赁物交接手续，若於金玉拒绝办理交接，则视为苏宁公司已按期返还租赁物。一方如违约，守约方为了保证本合同的履行，有权在书面通知违约方后，代理违约方先行对第三人承担责任、垫付费用，或代理违约方按本合同约定采取补救措施。守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲减。任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同中另有约定的除外。於金玉在该合同签字日期为2019年3月4日，苏宁公司在该合同盖章日期为2019年3月6日。2019年3月26日，苏宁公司支付於金玉第一年租金104384元。审理中，於金玉与苏宁公司均确认合同约定履约保证金为8300元，该款苏宁公司在合同签订后已经支付於金玉。二、审理中，於金玉提供其丈夫王汉良与苏宁公司员工顾剑慧的微信聊天记录，分别载明：1、2019年4月1日，顾剑慧发送内容为“给我下你的电话，我们去办电表过户的同事找你，你的电表户名还在房产公司那里，需要房产公司盖章”。2、2019年7月16日，王汉良发送内容为“顾经理，我与物业公司陈总商量好了，你派人到现场物业去办理吧”，顾剑慧回复“好的，谢谢”。3、2019年7月24日，顾剑慧发送内容为“王总，我们的人去退款，他们还是不同意，说没有接到陈总指示”。4、2019年9月18日，顾剑慧发送内容为“房东，明天在江阴吧，我来找你聊聊”，王汉良回复“在的”。5、2019年9月19日，王汉良发送内容为“今天几点到江阴来，请安排几点啊”，顾剑慧回复“大概10点多到江阴，你今天什么时候有空”，王汉良回复“好的，城西111-1等”，顾剑慧回复“那我十点多到城西路”，王汉良回复“顾经理，你现在到江阴了么，我已经在这边等了三四十分钟了”，顾剑慧回复“我马上到了，差不到10分钟左右”。6、2019年9月25日，王汉良发送内容为“你这样搬走了，不来办个手续，水电卡也不交给我，钥匙也不交给我，一走了之啦，你这们要解除合同的吧，你这样是单方的，不可能的吧”。7、2020年4月25日，王汉良发送内容为“顾老板，你发这两张纸头我，我提出一个异议，这两张纸头你单方面，一厢情愿发的，是没有真正解决事情的问题，你最终要和我解除合同，你这个房子签五年，怎样来和我解决。如果不使用下去是怎样来解除这个合同关系。如果你单方不租不使用下去，是不符合法律程序，也不符合法律依据。所以请你慎重加慎重来处理这个问题。”、“顾经理，请你转告你公司法律顾问，就说，你签订的十五条不是甲乙的乙，是一方违约。谁在违约，肯定是你苏宁小店在违约。所以，你方违约，你同样应承担十五条、第十六条违约规定，所以你要针对这两条跟我处理问题，赶紧来办理房子解约，或者做一个手续关系。”审理中，本院询问於金玉2019年9月25日王汉良与苏宁公司员工顾剑慧微信聊天记录中反映的单方解除合同问题是指什么，於金玉的委托诉讼代理人王汉良回答为2019年9月23日或9月25日，具体哪天记不清了，顾剑慧电话通知他解除合同，店面不再经营，他让苏宁公司来办交接手续，但苏宁公司一直未将钥匙予以返还。三、审理中，苏宁公司提供邮件号码为119××××5278的邮件寄送流程截图，载明该邮件于2019年9月23日由人民路投递路收件，2019年9月24日到达夏港支局，2019年9月24日14时57分23秒，夏港支局投递结果反馈未妥投（备注：拒收），2019年9月25日11时34分26秒，标注退回妥投。四、审理中，於金玉提供2020年2月21日挂号信函收据，该函件于2020年2月24日签收，於金玉提供函件1份，载明：“无锡苏宁小店商贸有限公司（乙方）：乙方于2019年2月28日商谈确定并签订租赁用的江阴市澄西路111-1、澄西路111-2号商用房（房主於金玉甲方）作贵公司（无锡苏宁小店商贸有限公司）商业使用，按合同要求签订合同期为五年加一个月，至今贵方经营上存在一定的违约，导致甲乙租房合同无法履行。乙方如提出解除合同，应双方须办理水卡、钥匙、电卡及乙方装饰物品等均须交接手续。如果乙方接函后，如不前来与甲方（於金玉）办理手续，均视为乙方继续使用该商用房作经营活动或按租房合同中第十六条条款的约定执行。”审理中，於金玉提供2020年4月5日挂号信函收据，该函件于2020年4月7日签收，於金玉提供函件1份，载明：“承租方：无锡苏宁小店商贸有限公司：你贵方承担我江阴市××路××号两间（176.48㎡）作商业使用至今，房租金于2020年3月5日已进入第二个租赁年度，每年租赁费用为3月5日支付日，乙方应按本合同的约定支付租赁费用。支付租赁费用的甲方银行账号，合同内已登。如贵方违约，守约方（甲方）或遵守合同中的第六条、第十五条、第十条条款执行，请贵方接函件后作出回复，并按合同中签订使用五年时间执行。”五、2020年4月20日，苏宁公司通过ＥＭＳ寄送材料，面单注明收件人於金玉，联系方式131××××****，联系方式江苏省无锡市江阴市夏港镇三元村于王村122号，寄件人为顾剑慧，该邮件于2020年4月21日8时59分到夏港支局，于2020年4月21日13时08分未妥投（备注拒收），于2020年4月22日12时31分退回并签收。2020年8月25日庭审时，本院当庭将苏宁公司提交的该邮件打开，邮件内装有落款日期为2019年9月23日的《关于解除租赁合同的通知函》、落款日期为2020年4月14日的《关于合同解除及租赁物交还的函》、2把钥匙。其中落款日期为2019年9月23日的关于解除租赁合同的通知函载明：“於金玉：2019年3月15日，贵我双方签订了《租赁合同》，约定由我司承租位于××路××面积共计176.48平方米的房屋，其后又签订了相关补充协议。根据租赁合同第十四条约定，“乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，此种情况下，甲方不退还履约保证金，其余之外乙方不承担任何责任。”现我司决定关闭该店，故根据上述合同约定正式发函通知贵方：提前解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2019年10月24日正式解除（若贵方收函日期在2019年9月24日后，则于贵方收函后满30日之次日正式解除）贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议。贵司应于合同解除之日起10个工作日内退还我司已支付的2019年10月25日至2020年4月4日期间租金4.35万元。此外，我司将按合同第十五条约定在解除日后十个工作日向贵方返还租赁物，请贵方按时与我司办理交接手续，逾期未办理视为我司已按约将租赁物交还贵方，我司将通过邮寄方式将租赁物钥匙退还。特此函告！”苏宁公司陈述虽然解除函提到钥匙随后寄出，但他公司当时寄送邮件时已经搬离，目前没有证据可以提供。落款日期为2020年4月14日的关于合同解除及租赁物交还的函，载明：“於金玉：鉴于我司已于2019年9月23日根据合同第14条发函通知贵方解除贵我双方的租赁合同，并通知贵方在解除日后十个工作日内与我司办理交接手续，逾期视为我司已按约将租赁物交还贵方。函件于2020年9月24日送达，贵我双方将租赁合同已于2019年10月24日解除，贵司也未在通知的时间内办理交接，应视为我司已按约将租赁物交还贵方。鉴于贵方不予配合的态度，我司别无他法，遂对租赁物腾空现状进行拍摄取证后，通过邮寄方式将租赁物钥匙退还贵方，但遗憾的是被贵方拒收退回。现再次随函件租赁物钥匙和解约通知函，请贵方自行接收租赁物，因贵方延迟接收导致的损失，应由贵方自行承担。特此函告！”六、2020年8月25日庭审时，於金玉明确今天将钥匙由双方到现场开门，如果开了的门她就将钥匙收下，合同不再继续履行，苏宁公司应当承担的费用要承担。苏宁公司明确合同不再履行。2020年11月12日庭审时，於金玉明确双方于2020年8月26日办理了交接手续，苏宁公司换了两把新的钥匙给她，水电费也结清了。在双方办理交接手续时，租赁物区域内没有苏宁公司的物品。苏宁公司对於金玉陈述的交接情况无异议。七、审理中，於金玉提供其作为甲方，徐惠芬作为乙方于2019年3月5日的协议1份，载明：“兹有江阴市××路××商业门面房，原出租（2018年4月1日——2021年3月31日）给乙方徐惠芬，租赁期三年，已用一年，余二年，给甲方同意转租苏宁小店商贸有限公司，其间二年内有甲方收到苏宁小店商贸有限公司房租金中给乙方补贴装潢费、转让费每年32000元×2年计64000元，第三年至第五年由甲方给乙方补贴6600元／年×3年计19800元，共计捌万叁仟捌佰元。以上款项，乙方需同意甲方与苏宁小店商贸有限公司合同条款，租一年补贴一年。乙方不得以任何借口，干扰苏宁小店商贸有限公司，否则视为违约。”审理中，於金玉提供张国英出具的收条1份，载明：“今收到王汉良房租中介费8000元整，××路××，介绍苏宁小店。鑫业房产张国英。”上述事实，有租赁合同、收条、协议、挂号信函收据、函件、微信聊天记录、《关于解除租赁合同的通知函》、《关于合同解除及租赁物交还的函》、送达凭证、撤场照片、付款凭证、EMS邮寄面单、信件流程查询截图及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，於金玉与苏宁公司签订的租赁合同，是当事人真实意思表示，无法定无效情形，应属合法有效。苏宁公司主张其公司于2019年9月23日通过寄送EMS向於金玉主张解除合同，对此其提供了EMS信件流程查询截图，流程查询载明信件自2019年9月23日寄出，于2019年9月24日未投妥，于2019年9月25日退回，苏宁公司未提供寄送EMS面单，本院认为仅根据苏宁公司提供的该截图无法反映寄送内容。根据於金玉提供的其丈夫王汉良与苏宁公司员工顾剑慧于2019年9月25日的微信聊天记录，该记录明确苏宁公司搬走物品，但未办交接手续，未向於金玉返还水电卡及钥匙，且於金玉对苏宁公司单方解除合同不予认可。据此，可以认定於金玉至迟于2020年9月25日知晓了苏宁公司已从租赁区搬离物品，并告知不再继续履约，单方提出解除合同的情况。本院根据微信聊天记录及苏宁公司提供的EMS信件流程查询截图，认为苏宁公司主张的曾向於金玉寄送解除合同具有合理性，可以认定苏宁公司至迟于2019年9月25日向於金玉提出单方解除合同。根据合同约定，苏宁公司可以提前解除合同，以解除合同通知於金玉之日起满30日之次日作为合同解除的日期，即合同解除日期为2019年10月25日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于自2019年3月5日至2019年10月25日的租金，苏宁公司应按照第一年租期2019年3月5日至2020年4月4日的租金标准104384元支付相应租金61789.02元（104384元÷397天×235天）。对于房屋占有使用费，根据合同约定，租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，苏宁公司将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向於金玉返还租赁物，该其间，於金玉不收取租赁费用。即自2019年10月25日后十个工作日按照合同约定於金玉不收取租赁费用，即苏宁公司应支付自2019年11月5日起至实际交付房屋之日止按合同约定年租金标准计算房屋占有使用费。苏宁公司于2020年4月20日寄出的EMS邮件，该邮件中落款日期为2019年9月23日的《关于解除租赁合同的通知函》虽载明通过邮寄方式将租赁物钥匙退还，但直至2020年4月20日寄送函件外，苏宁公司未提供证据证明对钥匙进行了寄送，故本院认定苏宁公司通过邮件方式寄发钥匙的日期为2020年4月20日。苏宁公司寄出的邮件中注明了於金玉的姓名、於金玉丈夫王汉良的电话、於金玉的户籍地址，但该函件于2020年4月21日未投妥（备注拒收），本院认为苏宁公司在搬清物品的情况下通过寄件方式交付房屋钥匙，不违反法律规定，应当认定苏宁公司于於金玉拒收邮件之日即2020年4月21日完成房屋钥匙返还义务。苏宁公司应当支付於金玉房屋占有使用费44827.38元（104384元÷397天×152天+104384元÷365天×17）。此外，於金玉在2019年9月25日知晓苏宁公司搬离物品单方通知解除合同的情况下，其主张苏宁公司未办理水电卡交接，本院认为对于水电未过户不影响租赁物的使用，於金玉可以另行依法主张权利。综上，苏宁公司应当支付於金玉租金及房屋占有使用费共计106616.40元。苏宁公司已经支付於金玉104384元，尚应支付於金玉房屋占有使用费2232.40元。於金玉主张苏宁公司应赔偿损失40000元，提供了2019年3月5日其与徐惠芬签订的协议、2019年4月12日张国英收取的中介费8000元，本院认为於金玉与苏宁公司签订的租赁合同，明确约定了如苏宁公司单方违约，於金玉不退还履约保证金，除此之外苏宁公司不承担任何责任，现於金玉主张苏宁公司赔偿损失40000元，未提供证据证明该损失属于双方签订合同时预见或应当预见到的损失，故本院对於金玉的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、无锡苏宁小店商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付於金玉房屋占有使用费2232.40元。二、驳回於金玉的其他本诉请求。三、驳回无锡苏宁小店商贸有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元（於金玉已预交），由於金玉负担2343.20元，由无锡苏宁小店商贸有限公司负担36.80元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付於金玉；反诉案件受理费减半收取计451元（无锡苏宁小店商贸有限公司已预交），由无锡苏宁小店商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。审 判 长  尹德元人民陪审员  张燕萍人民陪审员  符红华二〇二〇年十一月三十日书 记 员  张 燕附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。