湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5245号上诉人（原审被告）：许玻，男，1960年6月12日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：宋长红，湖南湘鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张泽景，男，1979年4月10日出生，土家族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：林威，湖南湘军麓和律师事务所律师。原审被告：张玉安，女，1973年3月2日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原审被告：胡继红，男，1968年11月3日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。上诉人许玻因与被上诉人张泽景及原审被告张玉安、胡继红案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人许玻上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张泽景的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张泽景承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定：“张泽景出资购买了涉案房产长沙市雨花区××路××号××期××栋××房，并每月偿还了银行按揭贷款……”，该事实认定错误。其一，张泽景并没有向法庭出示其向开发商支付购房款的证据，其向法庭出示的一份由证人彭某出具的《情况说明》，证明其支付了购房款，但该《情况说明》因证人彭某没有出庭作证及证言内容严重违背常理，不应被法庭采信，而一审法院却作为本案的关键证据予以采信，导致认定事实错误。该《情况说明》所证明的内容为：2009年5月10日，彭某借款16万元给张泽景用于购买涉案房产，并将该16万元支付到张玉安账户，让张玉安在开发商那里付款，张泽景于2009年7月11日归还了借款本金和利息。该证言明显违背常理。首先，张泽景向彭某借款16万元，为什么不直接付给张泽景，而要付给张玉安；其二，本案所涉房产本来是张玉安和胡继红购买，是张玉安支付的购房款；其三，该笔款项于2009年7月11日归还给了证人彭某，但张泽景却没有出示相关证据证明；其四，本案涉诉的房产1606房建筑面积为91.21平方米，张泽景以自己名义购买的1608房建筑面积为32.51平方米，为什么张泽景不自己购买面积大的，而以别人的名义购买面积大的，明显不合常理；其五，张泽景没有出示任何证据证明其就该1606、1608号房产向开发商支付了购房款，而仅提供了证人证言《情况说明》；最后，因证人并没有出庭作证，该《情况说明》上彭某的签字是否其为本人所签存疑，依据法律关于证人必须出庭作证的规定，该证据不能作为本案定案的依据。2、一审判决认定：“张泽景每月偿还银行按揭贷款，后对房屋进行了装修、交纳了各项费用，并居住、使用至今……”，该事实认定错误。张泽景并没有出示证据证明从2009年购买房屋开始就一直由其偿还1606房产的购房款，仅仅出示了2017至2019年期间其支付到张玉安账户的按揭款。本案真实的情况是，张玉安、胡继红所有的1606房，自2009年由张玉安、胡继红购买后，一直由张玉安、胡继红本人支付按揭贷款，但因张玉安、胡继红涉及债务纠纷，其所有的银行账户均被法院冻结，无法还款，张泽景因担心房产被银行行使抵押权，影响其使用权，而从自己的账户上支付到张玉安账户帮张玉安归还贷款。至于张泽景对房屋进行了装修和后期交纳的物业管理费，是其对房屋的管理和使用，并不会对房屋的产权构成实质性的影响。3、本案所涉房产为经济适用房，该房产在购买时享受了政府补贴，只能由张玉安、胡继红购买，不能由第三人借名购买，如存在借名购买的情形，也应当被认定为以合法形式掩盖非法目的而导致借名买房无效，况且本案并不存在借名买房的情形。4、本案的所涉房产已抵押给银行办理了抵押贷款，如果一审判决认定的事实成立，该房产将归张泽景所有，那么银行的抵押优先权将落空，这一结果将严重破坏交易安全，严重影响我国的金融安全，也将成为债务人逃避债务的一种极佳方式。二、一审适用法律错误。因张泽景并没有证据证明其以张玉安、胡继红的名义购买了本案所涉房产，且本案所涉房产为经济适用房，法律上也不允许张泽景以他人名义购买该房产（涉嫌骗取国家补贴，其行为无效），张泽景依法不能对本案所涉房产享有所有权，而一审法院却依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定判决张泽景对本案所涉房产享有所有权，明显系适用法律错误。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原判，改判驳回张泽景的全部诉讼请求。被上诉人张泽景辩称，一、张泽景系1606号房的真实权利人，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，张泽景对1606号房屋排除强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。张泽景已在一审诉讼过程中提供充分证据证明其满足上述三个基本要件，具体如下：1、1606号房屋的全部购房款总额为313787元，其中货币补贴8万元，根据《商品房买卖合同》的约定，1606号房屋的首付款为93787元，系由张泽景向彭某借款支付。按开发商要求，该借款由彭某直接打到张玉安账户再支付给开发商更为便利，遂该部分借款未直接支付至张泽景账户，但该借款及其利息均由张泽景全额偿还给了彭某。因此，1606号房的首付款实质为张泽景全额支付。2、1606号房屋申请按揭贷款后，2009年至今，房屋的按揭贷款一直由张泽景实际偿还。其中，2009年至2012年期间，因张泽景小孩尚在外地上学，张泽景需要在外地（张家界）照顾家庭，不便于在长沙还款（当时还没有网银），故该段时间由张泽景通过取现或银行转账方式，向张玉安名下银行卡支付每期的还款用于偿还银行贷款。2012年之后1606、1608号房屋已经装修完毕且小孩已到长沙上学，张泽景同样每月按时、足额偿还1606号房屋的按揭贷款，至今未出现逾期违约情况。因此，1606号房的按揭贷款实际是由张泽景全部清偿。3、张泽景在一审中提交的装修合同、收据证明1606号房的装修费、物业费、水电费等所有生活费用，自始至终均由张泽景支付，张泽景在一审中提交的物业公司出具的《证明》亦能充分说明张泽景为该房屋的实际居住人和使用人。4、按照相关政策规定，货币补贴经济适用房五年内不得上市交易，导致该房屋在2014年之前无法办理产权变更登记至张泽景名下。2014年之后，张泽景一边偿还银行按揭贷款，一边准备筹款一次性还清按揭贷款本息，办理产权变更手续，但由于张玉安、胡继红拒不配合及许玻申请了对1606号房屋的查封措施，导致张泽景至今无法办理变更登记。因此，张泽景对未办理过户登记手续没有过错。综上，张泽景已经支付了1606号房的全部价款并实际占有居住至今，且对未办理过户登记手续没有过错，一审判决认定事实完全正确。二、1606号与1608号房屋为开发商规划设计的一整套不可分割的房屋，无法通过改建、拆除等方式单独使用。张泽景在一审中提交的房屋产权证、房屋内部照片、物业公司《证明》等证据均可证明以下事实：1606号与1608号为特殊的拥有两个产权证号码的一套房屋，开发商交房时已经为一整套（Ａ／Ｂ户型），其上下给排水、出入口、电表、房屋主体结构均为一套系统，而非两套合并为一套，之所以开发商要将一套房屋拆分成两个产权证，是因为该小区为经济适用房小区，根据经济适用房的相关政策规定，销售的房屋平均面积不得过大，开发商为销售在报建时按两套房屋申报产权，但按一套大户型建设，从而造成了现存的特殊情形，此种Ａ／Ｂ户型在该小区内不是个例，相同楼栋及其他楼栋亦有同样户型。购买该房屋时，因张玉安为长沙市户口而具备货币补贴资格，可以最大化降低购房成本，故张泽景借用张玉安、胡继红的名义购买面积较大的房屋，自己购买面积较小的那部分。1606号房的货币补贴政策为针对长沙市户籍人员提供货币补贴，而不是政府针对特殊困难群体的货币补贴，且根据货币补贴的相关政策规定，经济适用房在上市交易时，应当全额退还货币补贴金额，张泽景在将来办理产权登记过程中，亦会按照该规定补足8万元的货币补贴款，并不会造成政府货币补贴的损失，没有损害公共利益，依法不存在无效情形。综上所述，张泽景实际享有1606号、1608号房屋的实体权利，应当确认为该房屋的实际所有权人，有权阻却许玻对1606号房屋的强制执行措施，一审法院适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。被上诉人张玉安、胡继红未予答辩。被上诉人张泽景向一审法院起诉请求：一、停止对张泽景购买的位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××号房屋的强制执行措施，并解除对该房屋的查封；二、确认上述房屋的归张泽景所有；三、许玻、张玉安、胡继红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：许玻诉张玉安、胡继红民间借贷纠纷案，该院于2012年11月19日作出（2012）开民一初字第1887号民事判决书，判决张玉安偿还许玻借款本金300万元及逾期利息，胡继红承担连带清偿责任。判决生效后，许玻向该院申请执行，执行过程中，该院于2018年6月11日向长沙市不动产登记中心发出（2013）开执字第42号协助执行通知书，查封了张玉安名下位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××号房屋（权证号：7×**）。张泽景向该院提出执行异议，该院于2019年4月26日作出（2019）湘0105执异37号执行裁定书，驳回张泽景的异议请求。张泽景对该裁定书不服，因此成诉。另查，2009年5月28日，张玉安（买受人）、胡继红（共有人）与湖南省本禹实业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买长沙市雨花区××路××号××期××栋××号房屋，总价款313787元，首付款93787元，剩余房款22万元采用银行按揭方式支付。合同签订后，张泽景以张玉安的名义支付首付款，并每月偿还银行按揭贷款。张泽景另购买相邻的1608号房，两套房在交房时已打通为一套房屋。交房后，张泽景出资对房屋进行装修、交纳水电、煤气、物业管理费等费用，并居住至今。又查，涉案房屋登记在张玉安、胡继红名下，房屋性质为经济货补房。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为张泽景是否就涉案房屋即执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？对此，该院评析如下：《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应于支持。本案中，张泽景出资购买了涉案房屋，并每月偿还银行按揭贷款，后对房屋进行装修、交纳各项费用，并居住、使用至今，且涉案房屋在交房时与张泽景另购买的相邻1608号房已互通，实为一套房屋，仅是分别登记在张泽景及张玉安、胡继红名下。而不动产登记虽具有公示公信效力，但该登记仅是对不动产物权权属的推定效力，而推定力只及于权利，不及于事实，与不动产物权的真正权利人没有必然联系。对不动产物权归属的终局判断，必须且只能依赖于原因行为或基础民事法律关系。因此，综合本案查明的事实，可认定张泽景为涉案房屋的实际权利人，故其要求确认涉案房屋归其所有的诉求，该院予以支持。张泽景对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对涉案房屋的执行措施。该院对涉案房屋的查封属保全措施，张泽景可待本判决生效后向该院申请解除查封，本案中不予处理。虽然涉案房屋为经济适用房，但张泽景与张玉安、胡继红之间借名买房的行为并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，并非无效。故对于许玻主张借名买房行为无效，该院不予采信。综上所述，该院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、停止（2019）湘0105执恢19号执行案件中对登记在张玉安、胡继红名下位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××号房屋的强制执行措施；二、确认登记在张玉安、胡继红名下位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××号房屋归张泽景所有；三、驳回张泽景的其他诉讼请求。本案受理费11000元，由张泽景承担6000元，许玻承担5000元。本院二审期间，被上诉人张泽景向本院提交了如下证据：1、收条，拟证明1606号房首付款系由张泽景向彭某借得，并实际由张泽景偿还给了彭某，与一审中证据证明事实一致。2、银行流水28份，拟证明1606号房的按揭款一直由张泽景偿还至今。上诉人许玻发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，提出这些款项虽然是由张泽景支付至张玉安账户，但并不影响房屋权属。本院经审查认为，证据1，证人彭某未出庭接受质询，对其真实性无法核实，故本院不予认定；证据2，因许玻对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人张泽景对涉案房屋是否享有所有权和足以排除强制执行的民事权益。涉案1606号房屋系经适货补房，只能由符合相关条件的特定人员购买，张泽景未提供证据证明其具备购买经适货补房资格，其借用张玉安、胡继红的名义购买涉案房屋，与设立经适货补房目的不符，也损害了其他符合购买经适货补房人员利益，故张泽景借名购买经适货补房的行为损害了社会公共利益，系无效民事法律行为，其不能由此取得涉案房屋的所有权和排除强制执行。一审判决涉案房屋归张泽景所有及停止对涉案房屋的强制执行，系适用法律错误，本院依约予以纠正。至于张泽景对于涉案房屋的相关投入，可另案处理。综上所述，上诉人许玻的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5001号民事判决；二、驳回张泽景的诉讼请求；本案一审案件受理费11000元，二审案件受理费11000元，共计22000元，由张泽景负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十一月十七日书记员 侯 也附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。