内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民终1561号上诉人(原审原告)：内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司。法定代表人：杨志忠，公司总经理。委托诉讼代理人：王正强，公司员工。委托诉讼代理人：刘月寒，内蒙古义盟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：高兵，男,1976年11月14日出生,汉族,农民，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：郭晨，内蒙古首佳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘俊杰，男,1967年7月10日出生,汉族,个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市。上诉人内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司（以下简称鑫通公司）因与被上诉人刘俊杰、高兵案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，鑫通公司的委托诉讼代理人王正强、刘月寒，高兵及其委托诉讼代理人郭晨，刘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫通公司上诉请求：撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初1365号民事判决，改判不得执行鑫通大厦1号楼16层1604号房产。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，涉案房产属于上诉人所有。上诉人一审提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证足以证实上诉人对案涉房屋享有物权，是涉案房屋的所有权人。现涉案房屋只是网签在刘俊杰名下，而网签并不产生物权变动的效力，一审法院仅以案涉房产网签登记在被上诉人刘俊杰名下为由，就认为上诉人已经不是案涉房产所有权人，违反物权法定原则，认定事实有误。2、刘俊杰不享有排除执行的权利。被上诉人刘俊杰与上诉人签订了两套房屋的商品房买卖合同，即1601、1604，但是因上诉人书写房款收据时均写成了1601，而被上诉人刘俊杰坚持认为其支付的5159968元房款全部是1601号房屋的房款，一审法院对上诉人提供的收据上加1604房款的收据复印件也不予认定，那么说明刘俊杰并未支付1604号房屋的房款，对此事实原审判决不作任何表述，且案涉房屋早在2011年就已经具备了办理产权登记条件，因被上诉人刘俊杰一直未支付房款，所以上诉人未将涉案房屋交付刘俊杰，也未给其办理产权登记，所以刘俊杰根本不享有排除执行的权利，一审法院认定事实错误。3、被上诉人高兵查封涉案房屋即没有法律依据也没有事实依据。上诉人虽然与刘俊杰签订了商品房买卖合同，但是被上诉人刘俊杰认为其支付的是1-1-1601号房款，并未支付过涉案房屋1-1-1604号房款，说明被上诉人已经明确表示不履行给付涉案房产房款的义务，已构成严重违约，对此，上诉人已经向人民法院提起诉讼，要求与刘俊杰解除商品房买卖合同，所以被上诉人高兵查封涉案房屋无法律依据和事实依据，应中止对涉案房屋的执行。高兵辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、上诉人一审提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证等只能证明其是案涉房屋的开发商，并不能证明其是案涉房屋的所有权人。2、上诉人在案外人执行异议申请书、一审诉状中均陈述了刘俊杰签订《商品房买卖合同》及购买涉案房屋的相关情况，属于对事实的自认，另一方当事人无需举证，人民法院应当予以确认。3、上诉人诉讼程序及策略存在重大错误，应依法驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法应予维持。刘俊杰述称，同意上诉人的上诉请求。1604房屋其从未办理过贷款，且其也没有能力办理贷款，其只认可购买1601号房屋，1604号房屋其也未交过钱。鑫通公司向一审法院起诉请求：1、依法确认鑫通大厦1号楼16层1604号房产属于其所有；2、不得执行鑫通大厦1号楼16层1604号房产，并解除查封；3、本案诉讼费用由高兵、刘俊杰承担。一审法院认定事实：2010年9月30日，鑫通公司取得鑫通集团大厦商品房预售许可证。2011年2月24日，鑫通公司给刘俊杰出具收据一支，载明：今收到刘俊杰鑫通大厦1601房款2359968元。2011年3月11日，鑫通公司给刘俊杰出具收据一支，载明：今收到刘俊杰鑫通大厦1601房款2800000元。2011年12月10日，鑫通公司与刘俊杰签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2010-0013071），约定刘俊杰购买鑫通公司开发的的位××区房产，用途：商业，建筑面积：459.6平方米，每平方米价格为11172元，总价款为5134651元。付款方式为签订本合同时首付款为2574651元，剩余2560000元办理银行按揭贷款。鑫通公司应于2011年12月31日前交付该商品房。2011年12月20日，鑫通公司与刘俊杰签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2010-0013068），约定刘俊杰购买鑫通公司开发的的位××区房产，用途：商业，建筑面积：457.63平方米，每平方米价格为11172元，总价款为5112642元。付款方式为签订本合同时首付款为2562642元，剩余2550000元办理银行按揭贷款。鑫通公司应于2011年12月31日前交付该商品房。涉案房产于2011年11月29日办理了竣工验收备案手续。一审法院认为，执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼，主要审理案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。鑫通公司与刘俊杰关于涉案房产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。且鑫通公司已将涉案房产在房管部门办理了网签备案手续。鑫通公司在民事起诉状中和庭审中关于向刘俊杰出售的是一套还是两套房产及房款的支付情况陈述不一致，也未举证证明已与刘俊杰解除了涉案房产的房屋买卖合同，现涉案房产1604号仍网签登记在刘俊杰名下，鑫通公司主张其为涉案房产的所有权人并排除法院强制执行的请求，不予支持。关于鑫通公司主张解除涉案房屋的查封，解除查封措施属于程序性和阶段性审查，而诉讼程序是认定案外人是否享有阻却执行的实体权利的救济，不属于本案的审查范围。关于鑫通公司主张的确认涉案房屋归其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以协议方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，受让方才取得诉争不动产的所有权，鑫通公司该项诉讼请求没有法律依据，不予支持。一审根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费28629元由鑫通公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鑫通公司提交的2020年7月6日民事起诉状、东胜区法院传票，符合证据的三性原则，本院予以确认。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查，高兵诉崔怀奇、刘俊杰、刘玉华民间借贷纠纷一案，内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院于2016年6月30日作出（2016）内0602民初6413号民事裁定，依法查封了位于鄂尔多斯市××区房产（合同编号：2010-0013071，建筑面积：459.6平方米）。并于2017年7月18日作出（2016）内0602民初6413号民事判决，判决内容为：一、崔怀奇向高兵偿还借款本金100万元及从2011年6月10日至实际还款之日的利息（月利率按2%计算），于本判决书生效之日付清；二、刘俊杰、刘玉华对以上借款本金及利息承担连带保证责任。刘俊杰、刘玉华承担保证责任后，有权向崔怀奇追偿。案件进入执行程序，案外人史玉珍、刘文秀、高根友均以其与刘俊杰存在以案涉房屋不同平米数抵顶借款为由分别向内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院提出执行异议，请求排除对案涉房屋的执行，东胜区人民法院分别作出（2018）内0602执异90、91、115号执行裁定，驳回了其异议请求。本案鑫通公司就案涉执行标的提出执行异议，东胜区人民法院于2020年3月27日作出（2020）内0602执异91号执行裁定，驳回了鑫通公司的异议请求。鑫通公司向一审法院提起执行异议之诉。还查，本案一审判决作出后，鑫通公司于2020年7月6日向东胜区人民法院提起诉讼，请求解除其与刘俊杰于2011年12月10日签订的编号为2010-0013071号《商品房买卖合同》。后于2020年9月17日申请撤回起诉，东胜区人民法院于2020年9月17日作出（2020）内0602民初5429号民事裁定，准许鑫通公司撤回起诉。本院认为，本案争议焦点为鑫通公司对案涉鑫通大厦1号楼16层1604号房产（即案涉执行标的）是否享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止执行能否成立？本案鑫通公司基于合法建造行为取得案涉房屋的所有权，其与刘俊杰于2011年12月10日就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，实质是以让渡案涉房屋所有权换取刘俊杰支付购房款对价的处分行为。现案涉房屋已网签备案登记至刘俊杰名下，就案涉房屋而言，鑫通公司对刘俊杰享有的是支付剩余购房款的债权请求权，该种权利并不优于申请执行人申请执行的金钱债权，故其请求排除执行，一审不予支持并无不当。然，鑫通公司处分其所有的涉案房屋所形成的剩余购房款债权请求权为特定之债且早于申请执行人申请执行的金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，继续执行亦不得损害鑫通公司合法权益，鑫通公司同意剩余购房款从该财产处置中优先支付，故，在许可执行前提下，财产变价款亦应优先支付鑫通公司剩余房款，余额为刘俊杰责任财产纳入强制执行范围。关于剩余购房款的金额，鑫通公司与刘俊杰存有争议，因该项内容不属于执行异议之诉的审查范围，本院不予审查处理。综上，内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28629.00元，由上诉人内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  何艳春审判员  刘银福审判员  高宇柔二〇二〇年十一月十四日书记员  尹 雪