广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1142号 上诉人（原审被告、反诉原告）：梧州国海置业有限公司，住所广西梧州市新兴二路****。统一社会信用代码：91450400086513543H。 法定代表人：朱忠勇。 委托诉讼代理人：甘永雄、苏天喜，该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李俊，男，1987年8月26日出生，汉族，住广西，住广西梧州市万秀区iv> 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李琪，女，1980年9月8日出生，汉族，住广东，住广东省惠州市大亚湾区iv> 被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁远行、程丹力，广西文威律师事务所律师。 原审第三人：广西彰泰物业服务股份有限公司，住所广，住所广西桂林市叠彩区中山北路****会信用代码：914503007297847948。 法定代表人：汪春玲。 原审第三人：广西彰泰物业服务股份有限公司梧州分公司，住所广西梧州市，住所广西梧州市红岭路**第****码：91450405330670269B。 负责人：朱斌。 原审第三人的共同委托诉讼代理人：王丽娟，女，广西彰泰物业服务股份有限公司员工。 上诉人梧州国海置业有限公司（以下简称“国海公司”）因与被上诉人李俊、李琪以及原审第三人广西彰泰物业服务股份有限公司（以下简称“彰泰公司”）、广西彰泰物业服务股份有限公司梧州分公司（以下简称“彰泰梧州分公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月19日受理本案后，依法组成合议庭,并于2020年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人国海公司的委托诉讼代理人甘永雄、苏天喜，被上诉人李琪及被上诉人的委托诉讼代理人程丹力到庭参加了诉讼，原审第三人彰泰公司、彰泰梧州分公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 国海公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据上诉人与被上诉人之间的合同约定及一审原告提供的证据，农业银行交易明细、柳州银行交易明细及一审法院判决书第三项，均证明被上诉人存在逾期付款及未按合同约定支付逾期付款期间的违约金。在被上诉人支付完所有款项前，上诉人依据合同约定延期交付房屋是行使合同赋予的权利，故上诉人不应承担延期交房的责任。综上，一审法院判决违背了当事人双方之间的合同约定，属认定事实错误，缺乏法律依据，请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 李俊、李琪答辩称，一审认定事实清楚，应予以维持。 彰泰公司、彰泰梧州分公司答辩称，一审认定上诉人未将涉案房屋交付给被上诉人使用，被上诉人所交一年的物业费为预交费用，对于物业费部分一审认定错误，该部分物业费应由被上诉人自行承担，不属于预交一年的物业费；一审中被上诉人主张退还两年的物业服务费与本案商品房买卖合同纠纷并非同一法律关系，而一审却将物业费与本案合并审理，属于程序不当。 李俊、李琪向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告国海公司立即履行《梧州市商品房买卖合同》的房屋交付义务，将龙腾路33号X幢X单元X房交付给原告李俊、李琪使用；2.判决被告国海公司支付逾期交房违约金共计184970元给原告李俊、李琪，违约金按已交房价款607655元的日万分之四计算，自2017年12月31日起暂计至2020年1月31日止共761日；3.判决第三人彰泰公司、彰泰梧州分公司退还已收取的两年物业管理费共4324.80元；4.本案诉讼费由被告国海公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月28日，原告（反诉被告）李俊、李琪欲购买被告（反诉原告）国海公司开发的梧州市龙腾路33号X幢X单元X房，向被告申请签订商品房买卖合同时先行缴纳该房屋总价款的4.5%即27655元，剩余首付款160000元于2016年12月31日前通过出借人支付借款的方式予以补足。被告国海公司同意两原告的该申请，双方于当日签订了一份《补充协议》，约定：1.两原告购买了被告开发的梧州市龙腾路33号X幢X单元X房，因首付款资金不足，原告通过梧州市金种子现代农业科技有限公司获取了160000元用于支付该商品房的部分房款，并要求被告为该借款提供无限连带担保责任；2.两原告明确并同意，在其偿还完毕上述借款本金及违约金等相关费用前，如该商品房符合交房和办理产权过户的条件，被告有权暂缓交付该商品房以及暂缓办理该商品房的《房地产权证》，两原告不得以原合同的约定要求被告承担逾期交房或逾期办理产权过户的责任等内容。同日，两原告与案外人梧州市金种子现代农业科技有限公司，被告作为担保人，三方签订了一份《借款合同》，其中约定：1.两原告向梧州市金种子现代农业科技有限公司借款160000元用于购买彰泰·玫瑰园项目X幢X单元X房，由被告提供担保；2.借期内免息，借款期限为2016年12月28日起至2018年12月18日止；3.两原告所借款项分4期还清，每半年还款一次，具体还款比例如下：（1）16000元在2017年6月26日前还清；（2）32000元在2017年12月23日前还清；（3）48000元在2018年6月21日前还清；（4）64000元在2018年12月18日前还清。两原告委托梧州市金种子现代农业科技有限公司将借款160000元转入原告李俊的银行账户。2016年12月31日，原告李俊、李琪（买受人）与被告国海公司（出卖人）签订《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2016069701）一份，主要约定：1.两原告购买被告开发的梧州市龙腾路33号X幢X单元X房，建筑面积共120.95平方米，房款共计607655元；2.两原告于签订本合同时支付总房款的30%以上计187655元，余款420000元于签订本合同之日起30日内以银行按揭方式支付；3.买受人未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；4.出卖人应当在2017年12月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5.出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之四的违约金等内容。其中合同附件四“合同补充协议”中约定：1.买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式或组合贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款应于签订本合同之日起30日（公积金或组合贷款方式于公积金受理之日或取得房屋预告登记之日起60日）内支付至出卖人账户。买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限届满之日起10日内一次性付清房款，否则应按本合同的有关约定向出卖人承担违约责任；2.关于物业服务：（1）买受人同意接受并承诺遵守出卖人制定的临时业主规约直至业主大会制定新的业主规约。在业主未召开业主大会并选聘新的物业服务公司前，买受人接受出卖人委托的桂林彰泰物业服务有限公司的服务，同意遵守出卖人与物业服务公司签订的前期物业管理协议。买受人签订《商品房买卖合同》即视为接受建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》（包括之后的补充协议），并承担相关的责任和义务。物业费包含公共设施设备运行费用，业主或物业使用人未按期交纳物业费用的，电梯、二次供水、门禁系统等公共设施设备的使用受到限制，因此产生的后果均由当事业主自负；2.物业服务费从该商品房交付时起开始计交，电梯楼（高层）标准层住宅每月按建筑面积1.45元/㎡计费，具体以买受人与前期物业服务公司签订的物业服务合同为准；3.买受人应在约定的商品房交付期限前时向物业公司一次性付清：（1）按本附件第七条约定标准预收一年的物业服务费；（2）买受人于签订买卖合同30天内向税务部门自行缴纳契税，标准按国家相关规定执行；（3）买受人应于商品房交付期限前将房屋公共维修资金直接存入房屋公共维修基金管理中心指定的基金专户，标准按国家相关规定标准缴纳。两原告分别于2016年12月28日支付了2万元购房定金，于2016年12月30日支付160000元购房款，于12月31日支付7655元购房款，被告向两原告出具了收据。两原告向被告支付的上述首期购房款合计187655元，就剩余购房款420000元，两原告向广西北部湾银行申请按揭贷款，广西北部湾银行于2017年2月20日发放420000元贷款至被告银行账户。2017年1月13日、1月26日，两原告分别支付了10886元房屋维修资金及10127.59元房屋契税。2017年5月27日，被告国海公司作为甲方与作为乙方的第三人彰泰梧州分公司签订了一份《梧州玫瑰园前期物业服务合同》，约定：1.甲方聘请乙方为其开发建设的梧州玫瑰园项目提供前期物业服务，项目名称为玫瑰园项目一、二期，物业管理范围为玫瑰园项目范围内的所有公共区域；2.委托服务期限从2017年4月1日起至2020年3月31日止；3.物业服务费用由甲方单个业主（包括空置房业主）按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为2.2元/月/平方米，电梯楼（洋房、高层）为1.49元/月/平方米，商业物业为1.8元/月/平方米。物业管理服务费中未计入小区公共部位的水电费（含路灯、楼道灯、各类水景、电梯及二次供水），电梯专业维保、年检费用，按季度据实向业主分摊。物业费自甲方与业主签订的《商品房买卖合同》约定的交付日起，其他费用按约定执行；4.物业服务采取先交费后享受服务的原则，物业费等相关费用的交费周期为3个月，甲方或其业主应于每个交费周期届满前10日内缴纳下一周期的物业费及相关费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；因业主原因未在开发商规定时间内办理入住的，业主应在甲方规定办理入住时间起开始交纳物业管理费；5.甲方与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订《商品房买卖合同》即视为对接受本合同内容的承诺等内容。原告李俊分别于2017年6月16日、2018年1月10日、1月11日、2018年6月21日、2018年12月19日向梧州市金种子现代农业科技有限公司偿还借款16000元、16000元、16000元、48000元、64000元，合计160000元。两原告支付了涉案房屋2019年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费2162.40元。 一审法院认为，原告（反诉被告）李俊、李琪与被告（反诉原告）国海公司签订的《梧州市商品房买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方均应按约定履行各自的合同义务。关于本诉部分。对于原告李俊、李琪要求被告国海公司履行涉案合同中交付房屋的义务，将涉案房屋交付给其使用的问题。首先，根据涉案《梧州市商品房买卖合同》的约定，两原告应于签订合同时支付首期款187655元，余款420000元于签订合同之日起30日内以银行按揭方式支付；被告应于2017年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告使用。原告在签订合同时已向被告支付了首付款187655元，剩余房款420000元通过广西北部湾银行按揭方式支付，贷款于2017年2月20日支付至被告账户，原告已履行完毕支付房款的义务。其次，根据双方签订的《补充协议》约定，被告同意原告通过向梧州市金种子现代农业科技有限公司借款160000元用于支付涉案商品房的部分首付款，被告承担连带担保责任，但在原告偿还完毕上述借款本金及违约金等相关费用前，如该商品房符合交房和办理产权过户的条件，被告有权暂缓交付该商品房以及暂缓办理该商品房的《房地产权证》，原告不得以原合同的约定要求被告承担逾期交房或逾期办理产权过户的责任。原告于2018年12月19日已经全部偿还完毕上述借款160000元。原告已履行支付房款与偿还借款的义务，被告最迟应于2018年12月20日将验收合格的房屋交付给两原告使用。被告至今尚未将房屋交付给两原告，已构成违约，故现两原告要求被告履行交付涉案房屋给其使用的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。关于原告李俊、李琪主张被告国海公司支付逾期交房违约金的诉请问题。被告应于2018年12月20日前交付房屋给原告使用，因被告未按照合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约。截至原告诉请的2020年1月31日止，被告已逾期交房超过90日。根据涉案合同约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。现两原告要求被告继续履行合同，并每日按已付房价款的万分之四计算违约金暂计至2020年1月31日，符合法律规定，该院予以支持。但违约金应从2018年2月20日起计至2020年1月31日，按原告已支付房款607655元的日万分之四计算违约金为172817.08元（607655元×0.4‰×711天）。关于两原告要求第三人广西彰泰物业服务股份有限公司（以下简称“彰泰公司”）、广西彰泰物业服务股份有限公司梧州分公司（以下简称“彰泰梧州分公司”）退还物业费的问题。根据涉案《梧州市商品房买卖合同》附件中的约定，物业服务费从该商品房交付时起开始计交，买受人应在约定的商品房交付期限前向物业公司一次性预交一年的物业费。另外，被告国海公司与第三人彰泰梧州分公司签订的《梧州玫瑰园前期物业服务合同》没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。该合同约定前期物业服务委托服务期限从2017年4月1日起至2020年3月31日止，物业费自被告与业主签订的商品房买卖合同约定的交付日起，其他费用按约定执行。两原告与被告签订涉案《梧州市商品房买卖合同》即视为接受被告与第三人签订的《梧州玫瑰园前期物业服务合同》的约束。现被告尚未交付房屋给两原告使用，两原告已缴纳一年的物业费共2162.40元，根据上述约定，两原告只需在房屋交付前预交一年的物业费即2162.40元，符合合同的约定。本案是商品房销售合同纠纷，两原告要求第三人退还物业费属于另一法律关系，但因原告与被告之间对物业费进行的约定和被告与第三人彰泰梧州分公司签订的物业服务合同中对物业费的约定存在一定关联性，为避免讼累，本院对两原告的该诉请在本案中一并进行处理，两原告主张第三人彰泰梧州分公司退还物业费的诉请，该院不予支持。同理，两原告主张第三人彰泰公司退还物业费的诉请，没有事实和法律依据，该院亦不予支持。关于反诉部分。涉案《梧州市商品房买卖合同》约定，买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式或组合贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款应于签订本合同之日起30日（公积金或组合贷款方式于公积金受理之日或取得房屋预告登记之日起60日）内支付至出卖人账户；逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。原告李俊、李琪与被告国海公司于2016年12月31日签订合同并以银行按揭方式支付剩余购房款420000元，即两原告最迟应于2017年1月30日向被告支付剩余购房款，但其向广西北部湾银行按揭的贷款于2017年2月20日才支付至被告账户，已构成违约，应承担支付违约金的责任。现被告主张两原告从2017年1月31日至2017年2月20日按日支付逾期应付款万分之三的违约金，违约金应为2520元（420000元×0.3‰×20天），对被告主张的违约金超出部分，该院不予支持。至于原告李俊、李琪辩称被告国海公司向其主张支付逾期付款违约金的诉讼请求已过诉讼时效的意见，涉案合同中只约定了逾期付款违约金的计算方法，没有约定支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。本案中，被告提起反诉而原告抗辩已过诉讼时效，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。对原告主张违约金已经超过诉讼时效的意见，与事实不符亦无法律依据，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）梧州国海置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李俊、李琪交付梧州市龙腾路33号X幢X单元X房；二、被告（反诉原告）梧州国海置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李俊、李琪支付2018年2月20日至2020年1月31日逾期交房的违约金172817.08元；三、原告（反诉被告）李俊、李琪于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）梧州国海置业有限公司支付逾期付款违约金2520元；四、驳回原告（反诉被告）李俊、李琪的其他诉讼请求。 二审期间，由于当事人未能提供充分的证据否定一审法院查明的事实，故本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人李俊、李琪与上诉人国海公司签订的《梧州市商品房买卖合同》、《补充协议》是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据上述《梧州市商品房买卖合同》的约定，被上诉人李俊、李琪应于签订合同时支付首期款187655元，余款420000元于签订合同之日起30日内以银行按揭方式支付；上诉人国海公司应于2017年12月30日前将验收合格的房屋交付给被上诉人使用。被上诉人李俊、李琪于2018年12月19日支付了全部购房款607655元给上诉人国海公司，已履行完毕支付房款的义务，按合同约定，上诉人应将验收合格的房屋交付给被上诉人使用。但上诉人国海公司至今尚未交付房屋，构成违约，现李俊、李琪要求国海公司履行交付涉案商品房给其使用的诉讼请求合理合法，故一审法院判决国海公司应于判决生效之日起十日内向李俊、李琪交付梧州市龙腾路33号X幢X单元X房是正确的。上诉人国海公司逾期交房构成违约，根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》约定，上诉人应按被上诉人已付房款的日万分之四向被上诉人支付违约金，故一审法院判决国海公司应向李俊、李琪支付2018年2月20日至2020年1月31日逾期交房的违约金172817.08元亦是正确的。上诉人国海公司上诉主张被上诉人李俊、李琪存在逾期付款及未按合同约定支付逾期付款期间的违约金，上诉人不应承担延期交房的责任。本院认为，被上诉人李俊、李琪是通过向梧州市金种子现代农业科技有限公司借款160000元作为支付涉案商品房的部分首付款，而上诉人国海公司是该借款的担保人，虽然双方在《补充协议》中约定了在李俊、李琪偿还完毕上述借款本金及违约金等相关费用前，上诉人有权暂缓交付该商品房以及暂缓办理该商品房的《房地产权证》，但李俊、李琪于2018年12月19日已经全部偿还完毕上述借款160000元，所以国海公司亦应按《梧州市商品房买卖合同》的约定，最迟应于2018年12月20日将验收合格的房屋交付给李俊、李琪使用。而国海公司逾期不交房，则应承担延期交房的违约责任。至于被上诉人李俊、李琪与梧州市金种子现代农业科技有限公司在借款160000元中是否存在违约的问题，属于另一法律关系，不影响本案上诉人国海公司按合同约定履行交付房屋给被上诉人使用的义务。因此，上诉人国海公司的上诉主张理据不足，本院不予采纳。 综上所述，国海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11605元，由上诉人梧州国海置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 超 审判员 刘创祥 审判员 林 远 二〇二〇年十一月五日 13 法官助理周静兰 书记员黄诗媚