河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8436号 上诉人（原审被告）：江会苗，女，汉族，1993年9月5日生，住邢台市柏乡县。 委托代理人：闫冬，河北仙龙律师事务所律师。 委托代理人：江召龙，男，汉族，1991年11月29日生，住河北省石家庄市长安区，系江会苗哥哥。 被上诉人（原审原告）：张宏博，男，汉族，1992年10月20日生，住石家庄市行唐县。 委托代理人：李景国，河北姜钟律师事务所律师。 原审第三人：长安跃筑房产经纪服务部，住所地石家庄市长安区翟营北大街**简筑家园8-101商铺。（未到庭） 上诉人江会苗因与被上诉人张宏博房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 江会苗的上诉请求：1、依法撤销石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初1083号民事判决第二项，依法改判或发回重审；2、依法驳回张宏博要求返还定金150000元，代付贷款16000元的诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定《补充协议》未废除《房屋买卖三方合同》第四条第三款属事实认定错误。双方《补充协议》对原合同部分条款进行了补充和变更，对贷款不成时互不追究违约责任的约定应予废止，不再作为本合同的有效条款；2、根据双方《房屋买卖三方合同》第八条第3、4款的约定，被上诉人应按总房款的10%做为违约金赔偿上诉人合同损失。其交付的定金150000元根据定金罚则无权要求返还，应作为上诉人损失的赔偿；3、被上诉人支付的16000元房屋贷款，应做为违约金赔偿上诉人作为房屋贬值的部分损失。 张宏博辩称：《补充协议》并未废除《房屋买卖三方合同》第四条第三款的约定，银行贷款审批不通过，应视为三方互不违约，上诉人的上诉请求不应得到支持。上诉人一是时并未要求赔偿损失，而是要求继续履行并支付房贷，该请求被一审法院驳回，上诉人也未提起上诉。房屋贬值损失上诉人反诉 时未提起，故其上诉要求将被上诉人代付的16000元折抵房屋贬值部分的损失，没有事实和法律依据。依法驳回上诉，维持原判。 张宏博一审的诉讼请求：1、解除原、被告、第三人签订的《房屋买卖三方合同》；2、被告退还原告定金15万元；3、被告返还原告垫付的分期购房款16000元；4、诉讼费被告承担。 一审法院认定的事实：2017年4月11日，原、被告、第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定原告购买被告位于长安区都市新城Ａ15-1-502房产，建筑面积139.82平方米，产权证号为冀（2016）石家庄市不动产权第0076817号，总价款205万元，付款方式为签订合同当日原告支付定金15万元，原告申请银行贷款，期数和成数以银行贷款为准，如审批不过，视三方互不违约。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：（1）在2017年6月21日之前，若甲方（江会苗）未收到全部房款，则乙方（张宏博）垫付；（2）在交易过程中，此房屋5月份月供还款前未结清则由乙方偿还。同日，原告通过转账形式支付被告定金15万元，后又向被告支付2017年5、6月涉案房屋贷款16000元，2017年7月至今涉案房屋贷款由被告偿还。原、被告、第三人签订《房屋买卖三方合同》后，第三人曾两次协助原告办理贷款，但因为政策原因，贷款未审批通过。2017年6月，被告曾以本案原告为被告，第三人作为第三人向本院提起诉讼，诉请为解除《房屋买卖三方合同》、本案原告赔偿违约金205000元，经过庭审后，江会苗申请撤诉，本院予以准许。本案涉案房产至今由被告居住使用。上述事实，有各方提交的证据及庭审笔录等在卷予以佐证。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务。原、被告、第三人签订《房屋买卖三方合同》及原、被告签订的《补充协议》，均系各方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，本院予以确认有效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，三方签订《房屋买卖三方合同》、《补充协议》后，原、被告委托第三人办理贷款事宜，经被告两次签订委托书并经公证后，贷款均未审批通过，原告应按照《补充协议》第1条的约定，将剩余房款给付被告。但2017年6月，被告以本案原告为被告，第三人作为第三人向本院提起诉讼，诉请解除《房屋买卖三方合同》、赔偿损失，虽然事后被告撤诉获准，在此时被告已向原告及第三人作出了解除合同的意思表示。在2017年6月被告起诉、2017年9月12日获准撤诉后，原告未向被告支付剩余款项，被告自行交付2017年7月至今贷款，在长达三年之久的时间内，被告未向原告催要剩余房款，原告未向被告主张办理房屋交付，说明《房屋买卖三方合同》事实上已解除。虽然原、被告签订《补充协议》，但并未废除《房屋买卖三方合同》第四条第三项的约定，故在原告申请办理贷款审批未获通过时，三方均未违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋买卖三方合同》解除后，被告应向原告退还收取的定金150000元，同时，原告为被告垫付的房贷16000元，被告亦无收取理由，亦应退还。至于被告所称房屋贬值损失，并未在反诉中提起，本院不予处理。被告反诉中的2017年7月至今贷款，因本案涉案房屋登记在被告名下，贷款人亦为被告，被告理所当然的应该偿还每月贷款，故对于被告反诉请求第二项，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张宏博与被告（反诉原告）江会苗、第三人长安跃筑房产经纪服务部（原石家庄建佳房地产经纪有限公司第十八分公司）2017年4月11日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告（反诉原告）江会苗于本判决生效后十日内，返还原告（反诉被告）张宏博定金150000元、贷款垫付款16000元；三、驳回被告（反诉原告）江会苗的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元、反诉费2762元，由被告（反诉原告）江会苗负担。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，2017年4月11日，江会苗、张宏博、原审第三人长安跃筑房产经纪服务部签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》是各方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。《房屋买卖三方合同》约定：张宏博申请银行贷款，期数和成数以银行贷款为准，如审批不过，视三方互不违约。而同日签订的《补充协议》约定：（1）在2017年6月21日之前，若甲方（江会苗）未收到全部房款，则乙方（张宏博）垫付。由此可知，双方通过《补充协议》对《房屋买卖三方合同》关于付款的约定进行了变更，应当以《补充协议》的约定为准。一审法院关于“虽然原、被告签订《补充协议》，但并未废除《房屋买卖三方合同》第四条第三项的约定，故在原告申请办理贷款审批未获通过时，三方均未违约”的认定系认定事实错误。按照双方《补充协议》约定，在2017年6月21日之前，如果江会苗未收到全部房款，则由张宏博先行支付（垫付）。而张宏博至今也未支付剩余房款，已经构成违约。双方在《房屋买卖三方合同》中既约定了定金又约定了违约金，张宏博违约，江会苗可以选择适用违约金或定金条款。现江会苗称不予返还定金150000元即是选择适用了定金条款，本院予以支持。江会苗称张宏博垫付的16000元房屋贷款应当折抵其房屋损失，但其未提供证据证实其存在损失，对江会苗的此项诉求本院不予支持。 综上所述，江会苗的上诉请求部分成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下： 一、维持石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初11052号民事判决第一项、第三项； 二、撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初11052号民事判决第二项； 三、上诉人江会苗于本判决生效之日起十日内，返还被上诉人张宏博垫付的房屋贷款16000元； 四、驳回被上诉人张宏博返还定金150000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3620元、反诉费2762元，由上诉人江会苗负担3111元，被上诉人张宏博负担3271元；二审案件受理费3620元，由上诉人江会苗负担349元，被上诉人张宏博负担3271元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年十一月三日 书记员 赵浩淼