河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7094号上诉人（原审被告）：张来军，男，1982年12月4日生，汉族，住孟津县。被上诉人（原审原告）：洛阳市帝豪房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区金谷园****。法定代表人：范成功，总经理。委托诉讼代理人：原宗保，河南一得律师事务所律师。委托诉讼代理人：李风林，河南一得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘孟秦，男，1972年10月28日生，汉族，住孟津县。上诉人张来军因与被上诉人洛阳市帝豪房地产开发有限公司、刘孟秦为租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人张来军，被上诉人洛阳市帝豪房地产开发有限公司委托诉讼代理人李风林分别到庭参加了诉讼。被上诉人刘孟秦经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。现已审理终结。张来军上诉请求：1、撤销原判,驳回洛阳市帝豪房地产开发有限公司的起诉或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由洛阳市帝豪房地产开发有限公司承担。事实与理由:一、我方在一审中提交了租赁物的照片及录像,说明不存在违约行为。一审法院片面的采信了对方证据,不客观不公正。二、承租该场地就是用于开设经营儿童游乐园,游玩项目本身就属于服务类,将小部分场地作为停车场使用,是为了给顾客游玩时提供停车便利，争取到更多的客户，不对外经营获取收益，不能认定为改变了租赁物用途。三、根据合同的相对性,即使存在违约行为，承担责任的主体亦是合同签订双方,即两个被上诉人。一审判决我方承担付款责任及违约责任无事实和法律依据。洛阳市帝豪房地产开发有限公司辩称：1、对方违反双方租赁合同约定的专属用途构成违约的事实清楚。通过我公司提交的2019年9月至2020年5月持续拍摄的照片足以证明，对方在一审庭审中也认可其改变租赁广场的用途，将部分改建为停车场的事实，违约事实清楚。2、张来军履行合同义务合法有据。本案涉及两份租赁合同，一份是双方实际履行的我公司与刘孟秦之间的租赁合同，另一份是刘孟秦在实际经营时与张来军合伙，张来军又与我公司签订租赁合同用于办理工商登记，两份合同均合法有效，张来军与刘孟秦作为租赁合同共同承租人，后期张来军作为工商登记的实际经营者在适用合同约定的租赁场地，依法应当共同承担合同义务。洛阳市帝豪房地产开发有限公司一审诉讼请求：1、请求依法解除原告与二被告签订的租赁合同，立即腾空并搬离租赁场地：洛阳市涧西区同乐苑11号楼商铺门前广场（同乐广场）建筑面积3000平方；2、请求二被告立即支付实际租赁期间的租金暂计4166.67元（租金暂计算至2020年3月31日，实际应按照10000元每年计算至实际腾空并搬离租赁场地之日止）；3、请求二被告承担违约金5000元；4、本案全部诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实:2017年11月1日，被告刘孟秦（承租方、乙方）与原告洛阳市帝豪房地产开发有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，载明：甲方将涧西区同乐苑11号楼商铺门前广场（同乐广场）出租给乙方使用。建筑面积3000㎡。商铺用途仅限于双方约定的乙方经营即儿童娱乐设施。租期陆年，自2017年11月1日至2023年10月31日止。租金为8000元/年，租金每贰年递增。自2017年11月1日至2019年10月31日止，租金为8000元/年。自2019年11月1日至2021年10月31日止，租金为10000元/年。自2021年11月1日至2023年10月31日止，租金为12000元/年。付款方式：预付，应在到期前60天支付。本合同签署时，乙方应一次性缴纳履行保证金：2000元。此履约保证金在合同期满终止后叁个月内且不存在依法或依双方合同规定的不予退还或乙方未有违约事由时，乙方结清租金、管理服务费、水电、物业等相关费用后由甲方无息退还。租赁期间,为经甲方书面同意，不得将场地转租或部分转租给第三方或让第三方以其名义经营，否则视为乙方违约，甲方有权解除或终止合同，并不退回履约保证金。甲方有权决定此场地可否作为停车场使用及使用率，乙方应无条件配合并进行管理。乙方未按约定支付租金、保证金等其他费用逾期10日后，未经甲方书面同意不得转租、分组或整体包租给第三方非法经营；未经甲方书面同意私自更改场地用途，私自占用消防通道，场地存在重大火灾事故隐患甲方有权单方解除合同，且乙方应承担因违反上述约定的违约金，年租金及年管理服务费之和的50%。合同提前解除，过错方应承担违约责任并赔偿年租金及年管理服务费之和的50%违约金。租赁期满或合同解除后，乙方须在五日内交回场地。如果超期扔有物品为搬走，视为乙方不要之物品，甲方有权将物品变卖和折价。双方签订《租赁合同》后，因被告以张来军注册洛阳市涧西区展赫儿童乐园中心进行工商登记，需向工商部门提交《租赁合同》，原告又与被告张来军签订了《租赁合同》一份，内容与上述租赁合同一致，但约定租金不同。庭审中原、被告一致确认租金按照原告与被告刘孟秦所签订《租赁合同》履行。2017年10月被告刘孟秦向原告缴纳2017年11月1日—2018年10月31日租金8000元、2018年10月被告刘孟秦向原告缴纳2018年11月1日—2019年10月31日租金8000元。2019年8月31日，被告刘孟秦妻子吕丽娜向原告转账10000元，转款备注：同乐寨广场租金2019年11月1日至2020年10月31日；2019年9月3日，原告向吕丽娜转款10000元，转款备注：退同乐寨租金。原告称因被告改变租赁场地用途，将租赁场地改为停车场，双方口头协商解除合同，所以将租金退回。被告称原告为了解除合同后自营，借故退回租金。庭审中被告张来军认可将部分租赁场地该为停车场使用，但是为了给游乐场顾客提供停车便利，并不对外单独经营。后双方协商不成，诉至本院。一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效，应受法律保护，对此，在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务，被告亦应按照合同约定使用租赁场地。本案中，按照双方租赁合同约定，被告保证所租赁的场地仅作为游乐场使用，被告在承租期间将部分租赁场地改建为停车场，严重违反了租赁合同的约定，双方约定的终止合同的条件已成就。因此原告诉求解除与被告签订的租赁合同，本院予以支持。被告现仍继续占有租赁场地，应当按照约定支付租金。原告要求被告承担租金自2019年11月1日起至交付租赁场地为截止日的实际场地租金，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金5000元，因其双方租赁合同中有约定，且符合法律规定，本院予以支持。被告刘孟秦无正当理由，未到庭参加诉讼，是对自己民事权利的放弃，其应承担的民事法律责任不能免除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳市帝豪房地产开发有限公司与被告刘孟秦于2017年11月1日签订的《租赁合同》；二、解除原告洛阳市帝豪房地产开发有限公司与被告张来军于2017年11月1日签订的《租赁合同》；三、被告刘孟秦、张来军于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市帝豪房地产开发有限公司返还交付位于涧西区同乐苑11号楼商铺门前广场（同乐广场），并腾空租赁场地；四、被告刘孟秦、张来军于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市帝豪房地产开发有限公司支付自2019年11月1日至租赁场地实际交付之日止的租金，租金按10000元/年计算；五、被告刘孟秦、张来军于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市帝豪房地产开发有限公司支付违约金5000元；六、驳回原告洛阳市帝豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘孟秦、张来军负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，2017年11月1日，刘孟秦与洛阳市帝豪房地产开发有限公司签订《租赁合同》一份，约定了刘孟秦承租涧西区同乐苑11号楼商铺门前广场经营儿童娱乐项目的内容。之后，洛阳市帝豪房地产开发有限公司又与张来军签订了《租赁合同》一份，内容与上述租赁合同一致，但约定租金不同。在合同履行过程中，洛阳市帝豪房地产开发有限公司认为承租方存在改变租赁场地用途情形，双方发生争议。关于张来军上诉事项，经审查，《租赁合同》均系双方真实意思表示，相对方应秉持诚实信用的原则，全面履行合同。关于双方改变承担用途情况，张来军在上诉状中称“将小部分场地作为停车场使用,是为了给顾客游玩时提供停车便利”，属于对改变租赁场地用途的自认，即使是针对游玩顾客提供停车场地，根据《租赁合同》的约定，需要与洛阳市帝豪房地产开发有限公司进行协商后、经过对方同意后变更《租赁合同》的内容，张来军自行改变场地用途，违反了合同约定；张来军作为工商登记的实际经营者在实际使用租赁场地，需承担违约责任，一审法院认定并无不当。综上所述，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，对合同的履行认定无误，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。本院对张来军的上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由张来军负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十一月十二日书记员  常冰莹