福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6352号 上诉人（原审被告）：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村****。 法定代表人：郑勇喜，该公司项目总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：林玫芳，女，1983年7月10日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）因与被上诉人林玫芳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒大公司委托诉讼代理人刘学铨与被上诉人林玫芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，并在查清事实的基础上依法改判或发回重审；2、判令本案一、二审诉讼费用由林玫芳承担。事实和理由：一、林玫芳没有任何证据证明房屋装修部分不符合交付条件，一审法院意定推测恒大公司交付的房屋不符合交付条件，属于事实认定错误。林玫芳无故拒不接收房屋，依照合同约定及法律规定，应视为林玫芳已接收房屋。因此，逾期交房违约金只应当计算至恒大公司寄送交楼通知书之日止。二、一审法院认定合同附件六关于“逾期交房违约金支付总额最高不超过已付购房款的2%”的约定为无效条款，不符合事实与法律规定，应予以撤销、改判。 林玫芳辩称，案涉房屋无法交付使用，一审认定事实清楚，适用法律正确。 林玫芳向一审法院提出诉讼请求：1、判令恒大公司支付逾期交房违约金49193.9元（以林玫芳已付购房款1518330元为基数，按日万分之一标准从2018年12月1日起计至2019年10月20日止）；2、恒大公司支付因逾期交房导致林玫芳多支出的2019年5月1日至2019年10月20日之间的物业费、公摊水电费等费用2283.8元。 一审法院认定事实：2016年11月19日，林玫芳（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定林玫芳向恒大公司购买位于福清市××街道××村××村××号××号楼××单元××房，价款总额为1518330元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付林玫芳使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.详见附件六（合同附件六第四条约定商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）”，合同第八条及合同附件六同时约定：“如遇下列特殊原因，出双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付林玫芳使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同附件六第五条补充约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”（包括室内装修和配套装修标准）作了补充约定。 合同签订后，林玫芳已按约向恒大公司支付了全部购房款，但恒大公司未按约于2018年11月30日前向林玫芳交房。恒大公司委托金碧物业有限公司于2019年5月1日向林玫芳寄送了交楼通知书，通知林玫芳于2019年5月1日办理交楼手续。因室内装修需要整改等原因交涉未果，林玫芳表示其为了恒大公司能及时给予整改迫不得已于2019年8月17日接收了案涉房屋。 另查明，涉案商品房项目于2016年8月18日开工，2018年9月25日取得《电梯安全检验合格证》，2018年11月15日竣工，2019年4月15日取得《建筑工程消防验收意见书》（综合评定工程消防验收合格），2019年4月19日取得《工程竣工验收备案表》。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。 关于逾期交房违约问题。双方约定于2018年11月30日前交房，但恒大公司逾期交房已构成违约。恒大公司于2019年5月1日通知林玫芳交房时，案涉房屋已通过消防验收和竣工验收，毛坯房基本符合合同第八条及合同附件六第四条约定的交房条件；但本案合同标的为精装房，合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”作出了约定，而交房通知到达林玫芳时，案涉房屋装修部分尚未符合交房条件，无法正常交付使用，且恒大公司发出交房通知是在部分类似案件起诉到本院之后，其主要目的是为了减轻逾期交房违约责任，并无实际交付房屋的诚意，该通知不足以造成违约金计算的终止，恒大公司应于案涉房屋按合同附件六第十三条约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕后重新通知林玫芳交房。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，林玫芳自愿于2019年8月17日接收了案涉房屋，故恒大公司向林玫芳支付逾期交房违约金应以已付购房款总额1518330元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至2019年8月17日止。 关于不可抗力免责问题。审理中，恒大公司提交福清市气象局出具《降雨天气统计表》和《2016-2018年福清台风影响情况》，以证明2016年1月至2018年12月间福清恒大城项目所在地共计有71天的暴雨、大暴雨、台风天气，交房时间应顺延71天。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示自2016年1月起至2018年12月止福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天，自2017年1月起至2018年12月止福清台风天气为19天。一审法院认为，恒大公司主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，一审法院不予采纳；但在本案合同期内，恒大城项目所在地遭遇19天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由。 关于恒大公司逾期交房是否应赔偿物业费等损失问题。一审法院认为，基于逾期交房的同一违约事实，不能同时主张违约金和损害赔偿。本案中，合同已经约定了逾期交房违约金计算方式，故本案逾期交房的违约责任不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，林玫芳基于同一逾期交房违约事实既主张违约金又主张赔偿其物业费、水电公摊费损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向林玫芳支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1518330元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至2019年8月17日止，免责19天从中扣除）;二、驳回林玫芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，由林玫芳负担627元，恒大公司负担783元。 本院二审期间，各方当事人均未提交证据。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于恒大公司所提一审法院错误认定逾期交房违约金计算时间的问题，本案合同标的为精装房，按照合同约定交付符合装修标准的房屋系恒大公司的主要合同义务，但是其并未提供证据证明通知交房时案涉房屋已经达到了精装房交付使用的标准。一审法院认定的交房时间并无不当，本院对恒大公司的相关上诉理由不予支持。 另，《商品房买卖合同》附件六补充约定“若恒大公司逾期交房，支付的逾期交房违约金比例最高不超过已付房款的2%”。该约定属于格式条款，减轻了恒大公司应承担的合同第九条约定的逾期交房违约责任，违背了合同第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”之约定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。恒大公司上诉主张该条款有效，于法无据，本院不予支持。 合同约定的逾期交房违约金标准为已付购房款的日万分之一，该标准已臻合理。恒大公司主张约定的违约金标准过高，应予调整，但其未举证证明该约定违约金明显高于损失，故本院对其主张依法不予支持。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1410元，由福清恒大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张雅典 审 判 员 庄彩虹 审 判 员 缪 羽 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 陈建彪 书 记 员 方 欢