上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10260号上诉人（原审原告）：林福弟，男，1948年7月5日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：林萍（系林福弟女儿），1982年4月22日生，汉族，住同林福弟。被上诉人（原审被告）：刘建康，男，1984年1月20日生，汉族，户籍地山东省临沂市。上诉人林福弟因与被上诉人刘建康房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初7545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林福弟上诉请求：维持一审判决第三项，撤销一审判决第一、第二、第四项，改判支持林福弟一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由刘建康负担。事实和理由：刘建康租赁松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）后，将系争房屋转租。疫情期间，系争房屋一直正常使用，不存在不能使用的情形，刘建康也实际收取了租金，刘建康不存在经济损失，刘建康欠付租金，缺乏合理理由。根据租赁合同约定，刘建康逾期超过一个月支付租金，除如数补交租金及滞纳金外，在未经林福弟谅解的情况下，视为刘建康擅自终止合同，并按本合同追究违约责任。现刘建康无正当理由拒绝支付租金逾期4个多月，林福弟有权解除租赁合同，并要求刘建康返还系争房屋、支付欠付的租金及滞纳金。林福弟一审中的诉讼请求，应全部得到支持。被上诉人刘建康辩称，不同意林福弟的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林福弟向一审法院提出诉讼请求：1.解除林福弟、刘建康之间的租赁合同；2.刘建康返还房屋；3.刘建康支付林福弟未支付的一个月的租金2,000元；4.刘建康支付2020年2月20日至2020年5月21日的租金延迟支付滞纳金1,800元；5.刘建康支付垃圾清运费642元。一审法院认定事实：松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人登记在林福弟及案外人程某名下。2015年10月19日，林福弟与刘建康签订《租赁合同》，约定林福弟将位于松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋出租给刘建康，租赁期为2015年11月20日至2021年11月19日止，每月租金为1,900元整，租金按叁个月为一期支付，第一期租金交房时付清，以后每期租金支付时间为提前7天。如乙方（即刘建康）逾期超过十五日支付租金，则每逾期一日按应付租金的百分之一向甲方（即林福弟）支付滞纳金，如乙方逾期超过一个月，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，并按合同追究违约责任。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为1,900元。在双方约定的其他事项中载明：钥匙3把，合同前叁年月租金壹仟玖佰元整，后叁年贰仟元整。若房东叁年以后用房，前叁年月租金为壹仟捌佰元整。不可群租，不可破坏原房屋结构，租客有优先租赁权，不能违反法纪法规，不得作为养老院出租，允许合法转租，甲方开通天然气。合同签订后，林福弟将房屋交付给刘建康，刘建康使用房屋至今。2020年3月1日，刘建康支付了林福弟下一租赁周期（2020年2月20日至2020年5月19日）内2个月的租金4,000元，尚欠一个月的租金未付，林福弟向刘建康催讨未果，遂向法院提起诉讼。在诉讼过程中，刘建康于2020年6月30日转账给林福弟一个月的租金2,000元，林福弟于2020年7月1日予以退回。林福弟拒收的原因在于，其认为刘建康想何时付租金就何时付，对刘建康补交租金的行为不同意，且双方已走司法程序了，林福弟要拿回房屋，就不要刘建康的租金了。2020年5月12日，刘建康向林福弟支付了下一租赁周期（2020年5月20日至8月19日）的租金6,000元，该款项林福弟收取了，其认为房屋没有收回来，如果再不收租金，损失就更大了。林福弟交付给刘建康的系毛坯房，刘建康承租后将房屋装修后转租给他人使用，林福弟于2015年10月15日向物业公司支付了垃圾清运费642元。一审法院认为，本案中，双方争议的焦点在于：林福弟、刘建康签订的租赁合同是否应解除。根据庭审查明的事实，首先，刘建康在2020年2月20日至5月19日该租赁周期内确实少付了一个月的租金,少付的原因刘建康辩称是因为疫情期间,其想要求林福弟方能够予以减免，但林福弟未能同意，故在双方未能达成一致意见的情况下,刘建康仍应支付欠付的租金。在本案的诉讼过程中，刘建康也曾将欠付的租金交付给了林福弟，但林福弟拒绝收取，从刘建康的该行为看，刘建康仍有继续履行合同的意愿；其次，刘建康在2020年5月13日按约支付了2020年5月20日至8月19日的租金，林福弟也受领了该租金，在刘建康已存在违约的情况下，林福弟仍然收取了下一租赁周期的租金，林福弟以其行动表明了双方仍在继续履行合同,林福弟的该行为导致其解除权消灭；再次，从林福弟、刘建康的短信记录及电话录音看，在刘建康欠付租金的情况下，林福弟方一直与刘建康在谈欠付租金的事宜，并未谈及解除合同的事宜。综上，考虑到刘建康欠付租金的时期恰好是疫情期间，刘建康提出减免租金也属合情，但对是否能减免租金仍需双方协商一致，在林福弟方不同意减免租金的情况下，刘建康仍应支付租金；在刘建康已存在违约的情形下，林福弟仍继续收取刘建康之后的租金，事实上双方的租赁合同仍在继续履行，故林福弟要求解除合同的诉讼请求，不予支持。鉴于刘建康存在逾期付款的违约情形，理应承担相应的违约责任，双方原约定的滞纳金标准过高,且刘建康要求滞纳金能够减免,现刘建康自愿支付200元的滞纳金,于法不悖，予以准许。对林福弟主张的垃圾清运费，该费用系林福弟方先行缴纳的，考虑到该房屋林福弟交付给刘建康时系毛坯房，刘建康对该房屋进行了装修，装修时必然会产生垃圾，故该费用由刘建康方承担为宜。至于林福弟称当时出租时明确三年后其要收回房屋只租三年的意见，因租赁合同中明确约定的租赁期限为六年，且林福弟也是按六年的租金标准收取的租金，故对林福弟的该意见，不予采信。一审法院审理后于2020年8月10日作出判决：一、刘建康于判决生效之日起十日内支付林福弟欠付的租金2,000元；二、刘建康于判决生效之日起十日内支付林福弟滞纳金200元；三、刘建康于判决生效之日起十日内支付林福弟垃圾清运费642元；四、驳回林福弟的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元，由林福弟负担80元,由刘建康负担25元。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守履行，不得擅自变更或者解除。被上诉人确实存在逾期未足额支付租金的行为。但一则，当时正处疫情期间，被上诉人提出与上诉人协商缓付或者少付部分租金，并非完全出于主观恶意；二则，双方协商不成后，被上诉人继续支付了下期租金，并向上诉人补交欠付的一个月租金，在此期间，上诉人多次催缴租金，并未明确表示解除合同。故综合上述情形，本院认为，上诉人无权解除租赁合同，双方的租赁合同应继续履行。对于被上诉人欠付租金的数额及应承担的滞纳金数额，一审法院的认定并无不当，本院予以维持，上诉人关于一审法院认定的数额过低的上诉意见，本院不予采纳。当然，被上诉人此后仍需恪守合同，按照合同约定的时间节点继续履行合同，否则应承担相应的不利后果。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人林福弟的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105元，由上诉人林福弟负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十一月二十日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……