广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10849号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市三水德保房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：刘翠华，总经理。委托诉讼代理人：李宛青，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳，广东华法（三水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李劲富，男，1992年1月19日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：赵保明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：李观轩，男，1956年3月20日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：黄学军，广东广厚律师事务所律师。上诉人佛山市三水德保房地产发展有限公司（以下简称德保公司）因与被上诉人李劲富、原审第三人李观轩房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年8月20日作出判决：“一、被告(反诉原告)佛山市三水德保房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李劲富交付佛山市三水区XXXX，并协助原告（反诉被告）李劲富办理房屋过户登记手续；二、驳回被告(反诉原告)佛山市三水德保房地产发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费减半收取计5645元、诉讼保全费4264.51元，合共9909.51元（原告李劲富已预交），由被告(反诉原告)佛山市三水德保房地产发展有限公司负担。反诉部分案件受理费减半收取计5645元（被告佛山市三水德保房地产发展有限公司已预交），由被告(反诉原告)佛山市三水德保房地产发展有限公司负担。”德保公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第二项，发回重审或依法改判，判令解除德保公司与李劲富双方签订的《广东省商品房买卖合同》，以及李劲富于本判决生效之日起5个工作日内与德保公司共同到佛山市三水区国土城建和水务局(房产交易中心)办理解除《商品房买卖合同》的网签手续；2.一审及二审的诉讼费用由李劲富承担。其上诉主要内容是：德保公司将XXXX一期工程发包给具有房屋建筑工程资质的广东XXX建筑工程有限公司，双方于2013年3月7日共同签订《广东省建设工程施工合同》，李观轩为广东XXX建筑工程有限公司的项目负责人，负责XXXX一期工程的施工及结算等事宜。根据《广东省建设工程施工合同》专用条款第81条第81.1款的约定，双方是按照形象节点支付工程款。德保公司与李观轩、广东XXX建筑工程有限公司于2015年8月14日签订《工程款购买住宅承诺书》时，德保公司实际支付的工程款已比工程形象节点要求支付的工程款要多，德保公司与李观轩、广东XXX建筑工程有限公司签订《工程款购买住宅承诺书》时已达成共识，若德保公司实际支付的工程款比第三方出具的工程结算报告的工程款要多，那么《工程款购买住宅承诺书》内的5套房屋无需以工程款抵减。所以，即使德保公司与李劲富在2015年8月14日办理了网签的《广东省商品房买卖合同》后，双方一直没有办理过户手续，截止至2019年4月23日前，李劲富亦从未要求德保公司办理过户手续。鉴于涉案工程已于2017年1月1日竣工验收合格。德保公司委托佛山市南海区XXXX造价事务所有限责任公司对上述工程的工程造价进行鉴定，佛山市南海区XXXX造价事务所有限责任公司出具《工程造价鉴定书》，鉴定上述工程总造价为57192719.6元。但德保公司已向广东XXX建筑工程有限公司及李观轩支付工程款共计76162991.68元，德保公司已超额支付工程款18970272.08元。李劲富明知道德保公司已超额支付工程款的情况下，与李观轩在违反诚实信用原则下共同合谋谋取非法利益，严重损害德保公司的合法权益，从而提起本案诉讼，要求德保公司将涉案房屋转至李劲富名下。若维持原审判决，必然加重德保公司企业的成本，损害德保公司的合法权益，加重德保公司的资金负担。鉴于德保公司已超额支付工程款项，故李观轩已不具备以工程款抵扣购房款的合同条件，德保公司与广东XXX建筑工程有限公司于2015年8月14日签订《工程款购买住宅承诺书》的目的已不能实现。同时，截止至今，李劲富拒不向德保公司支付购房款748903元，李劲富已严重违反《广东省商品房买卖合同》的约定，德保公司有权依法解除双方共同签订的《广东省商品房买卖合同》。李劲富应当在本判决生效之日起5个工作日内与德保公司共同到佛山市三水区国土城建和水务局(房产交易中心)办理解除《商品房买卖合同》的网签手续。原审法院以德保公司签订《联系函》后仍向李观轩至少支付了11961315.1元为由认定德保公司同意以其应支付的工程款冲抵应收取的购房款，完全忽略了德保公司与李观轩、广东XXX建筑工程有限公司实际的意思表示，实属事实认定不清。针对德保公司的上诉，李劲富辩称，德保公司与李观轩之间的工程款支付的多少与本案房屋买卖合同纠纷是完全独立的两个法律关系，而且李劲富在一审中提交的证据能证实房屋买卖合同纠纷的房款已经实际抵扣，因此一审法院判决符合证据所证明的事实和法律规定，法律逻辑清晰，一审判决与目前类似案件的司法判例一致，因此一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回德保公司的上诉请求，维持一审判决。针对德保公司的上诉，李观轩辩称，不同意德保公司的上诉请求与事实理由，其认为一审判决认定事实正确，观点清楚。购房款如果不是通过抵扣的方式进行支付，德保公司不可能签订案涉房屋买卖合同和通知李劲富缴纳物业维修基金，李劲富也不可能主动缴纳，从这点清楚说明德保公司与李劲富的房屋买卖合同是依法成立的。而且实际上履行了抵扣购房款，德保公司应当依据双方签订的房屋买卖合同去履行办理交房和办理有关过户登记的手续。所以德保公司的上诉请求与事实理由证据不足，请求驳回德保公司的上诉请求。在二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。德保公司上诉主张其已超额支付工程款项，李观轩已不具备以工程款抵扣购房款的合同条件，李劲富拒不向德保公司交纳案涉房屋购房款，故德保公司有权依法解除双方共同签订的《广东省商品房买卖合同》。经审查，案涉《广东省商品房买卖合同》、《工程款购买住宅承诺书》为各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。其中，《工程款购买住宅承诺书》表明德保公司同意从其应支付给李观轩的工程款中进行相应扣减以冲抵案涉房屋的购房款。2015年11月5日，案涉工程尚未竣工验收时，德保公司在确认《联系函》中有关已付工程款数额的同时，又通过另行提供附表的方式，明确包括案涉房屋在内的5套住房应收购房款（3808027元），作为已支付的案涉工程款与李观轩的应收工程款进行了相应抵扣。2015年10月21日，德保公司向李劲富出具《佛山市三水区物业管理维修基金缴费通知书》，通知其缴纳相应物业维修基金，李劲富按通知缴纳了物业维修基金。综上所述，李劲富已履行了支付案涉房屋购房款的义务，故其有权要求德保公司按合同约定交付案涉房屋。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。德保公司的上诉主张理由不成立，本院不予支持。综上所述，德保公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11289元，由上诉人佛山市三水德保房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇二〇年十一月五日法官助理 金玲子书 记 员 朱凯琪