河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2150号原告：杜兴富，男，1942年6月20日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：陈彦东，河南陈彦东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈心怡，河南陈彦东律师事务所律师。被告：刘连，女，1990年12月24日出生，汉族，住沁阳市。原告杜兴富与被告刘连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜兴富向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2018年4月14日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即搬出承租房屋,将承租房屋交给原告；3、判决被告向原告支付拖欠的租金,自2020年4月15日起按年租金35000元计算至交还承租房屋之日(每日平均租金为95.89元)；4、判决被告向原告支付违约金10000元。事实和理由：2018年4月14日,原被告签订了房屋租赁合同,原告将自己的怀府西路(26-6号)临街门面房的二、三楼租给被告,年租金35000元,先交后用,租期三年。合同还约定了违反任何一条约定的承担一万元违约金。合同履行中,被告交了前两年租金,2020年4月14日需交付的第三年租金久拖不交。2020年7月19日上午,被告将其自己购置的用于承租房的空调等物拆下,准备拉走时,被原告拦下,原告要求其付租金后离开,并惊动了“110”。但被告拒不支付租金,并且“玩失踪”,不接电话,不面对解决。故诉至法院，望判如所请。被告刘连辩称，房屋主架不符合消防标准，原告没有归还被告方店内的物品，原告应对营业额进行补偿，减免两个月房租，赔偿原料过期的损失，赔偿1万元，返还房屋押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供证据如下：原被告所签合同一份，拟证明合同约定违约责任在合同第8条约定违反任何一条罚款1万，也就是违反一条罚1万。被告提供证据如下：1、房屋租赁合同一份，拟证明合同第7条约定因政府行为迫使合同不能履行如拆迁，双方互不承担责任，遗留问题，协商解决；2、调查取证申请书，调取的证据拟证明因为政府消防检查问题及房屋结构问题导致我方不能正常营业；3、派出所出具的治安消防巡逻检查登记簿，拟证明我店因房屋结构和消防问题不可正常营业；4、损失清单和照片，拟证明我店物品被扣押期间损毁和损失情况；5、押金条一张，拟证明当时还有一个月2500元的押金；6、与太行派出所的微信聊天记录，拟证明我店在2020年5月8日接到复工通知，2020年5月11日接到整改通知；7、照片两张，拟证明在房屋合同还未解除期间，房主私自将房屋挂出出租；8、店面物品损坏的照片；9、与太行派出所张玉霞的通话录音，拟证明6月份确实接收到整改通知，但是因为店里面太乱找不到，想证明我们是因为消防和房屋结构问题才不能营业，如果不是因为消防问题我们会继续营业下去，所以不是我们想主动去解除合同，因为房屋结构和消防问题我们无法营业。期间我们也去协调过，关于消防楼梯解决问题，但是一直解决不了，没有办法经营，这么久我们不存在事实经营行为。对于上述证据，本院综合分析认定如下：对原告的证据和被告的证据1，可以证明原被告于2018年4月14日就涉案房屋签订房屋租赁合同，并对租金、违约等事项进行了约定的事实，对该事实本院予以确认。对于被告证据2、3，可以证明公安机关对刘连经营的“妖精尾巴”酒屋进行日常检查，因存在消防、监控问题要求其停业整顿的事实，本院对该事实予以采信。对于被告证据4、8，原告提供的上述两组证据不足以证明原告存在侵权事实，故对上述两组证据本院不予采信。对于证据5，可以证明被告于2018年4月14日向原告交付房租10000元，原告为其出具收条一份的事实，对该事实本院予以采信。对于被告证据6，结合被告的证据3可以证明原告于2020年5月份接到复工通知的主张，本院对该证据予以采信。对被告证据7，可以证明原告已经重新张贴了出租公告的事实，本院对该事实予以采信。对被告证据9，该证据不足以证明其主张，对该证据本院不予采信。根据原、被告诉辩陈述，本院经审理认定事实如下:2018年4月14日,原告杜兴富（甲方）与被告刘连（乙方）签订《房屋租赁合同（二、三楼）》一份,双方约定：1、甲方给乙方提供怀府西路(26-6号)门面楼二、三楼。租期年(2018年4月14日—2021年4月14日)。若一方中止合同,须提前两个月告知对方,双方可在门上作迁、租宣传。不得私自转让。2、合同生效后,乙方在装、改、修时(含水电),须了解楼房结构,注意安全。终止合同后,乙方不得将装、改、修物拆除和损坏。乙方要经常进行楼房安全检查,出现问题,后果自负。3、全年租金叁万伍千元,签合同时一次付清。台同到期,若双方同意续租,须提前两个月续签合同。4、乙方要遵纪守法,规范经营。违法乱纪,后果自负。按时缴纳政府规定的一切税费(含房屋租赁税)。5、本合同到期后,若乙方同意续租,租金随市场行情变化进行调整。6、乙方在装修时,须将西柱加固后,方可使用。7、因政府行为迫使合同不能履行的如拆迁,双方互不承担责任,遗留问题,协商解决。8、此合同一式四份,双方成员各持一份,违者(违反任何一条)罚款一万元、解除合同。并在合同上手写注明“当天交壹万元，叁个月后再交1年租金，今后每次交一年租金”。当天，刘连向原告支付租金10000元，原告为其出具收到条一份，载明：“收到刘连房租壹万元正（含三个月房租，一个月押金，如果三个月不用房，一个月押金不退），第一年房租叁万元，照顾装修，以后每年收叁万伍仟元正（七月十四日以前再交全年房租）杜兴富2018年4月14日”。原被告签订合同后，被告将房屋进行装修后经营“妖精尾巴”猫咖酒馆。合同签订后，被告按约缴纳了第一、二年的租金（交付至2020年4月14日）。2020年5月25日，沁阳市公安局对刘连经营的“妖精尾巴”进行日常检查，治安（消防）巡逻检查登记簿记载：“检查部位：消防、监控发现问题：监控无主机、灭火器过期整改意见：停业整顿”。庭审中，被告陈述房屋钥匙在其手里。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同的约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。本案中,原、被告双方所签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，合法有效,双方理应按照合同约定履行各自的义务。被告在支付第一、二年租金后,未按合同约定支付第三年租金的行为已构成违约,故原告提出的解除合同、要求被告搬出案涉房屋并支付拖欠租金的主张符合法律规定,本院予以支持。关于被告辩称的应减免两个月租金，考虑到疫情的持续时间，依据最高人民法院和国务院先后发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）以及《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，结合案件实际情况，根据公平原则，调整疫情期间的租金标准，被告按照原租金标准的一半支付2020年2月至4月的租金，即为被告减免1.5个月的租金。被告刘连房租已支付至2020年4月14日，故被告应按照每月2916.67元（每年35000元）标准从2020年6月1日起支付占用期间的房屋使用费。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”，被告未按合同约定的期限支付租金,构成违约,应承担相应的违约责任。原被告在合同中约定的违约金10000元，明显过高，且原告为避免扩大损失已经重新张贴出租公告，在原告未提供证据证明实际损失的情况下,应当以租金的孳息作为实际损失为宜,故应当从2020年6月1日起以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息为宜。关于被告抗辩的要求原告返还房屋押金2500元，从被告提供的收到条来看，原告收到的系被告支付的房租，故被告的抗辩本院不予采纳。关于被告抗辩的要求原告赔偿其原料过期的损失，赔偿10000元，被告提供的证据不足以证明原告存在侵权行为，故被告的抗辩本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告杜兴富与被告刘连于2018年4月14日签订的《房屋租赁合同》。二、被告刘连应于本判决生效之日起十日内向原告杜兴富返还怀府西路(26-6号)门面楼二、三楼房屋。三、被告刘连应于本判决生效之日起十日内支付原告杜兴富租金(按照月租金2916.67元的标准,从2020年6月1日起计算至房屋实际返还之日止)及违约金（以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，从2020年6月1日起至付清之日止）。四、驳回原告杜兴富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由被告刘连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李华军二〇二〇年十一月三日书记员  魏凯玥