福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0923民初4号 原告：王良宽，男，1964年11月5日出生，汉族，福建省福鼎市人，住屏南县。 原告：邱丽娟，女，1979年8月26日出生，汉族，福建省屏南县人，住宁德市蕉城区。 被告：李建秋，男，1950年10月15日出生，汉族，福建省福州市仓山区人，住福州市仓山区。 被告：李华兰，女，1957年7月6日出生，汉族，福建省福州市仓山区人，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李建秋。 原告王良宽、邱丽娟与被告李华兰、李建秋纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王良宽、邱丽娟、被告李建秋（被告李华兰委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令屏南县古峰镇××路××商住楼××幢××室××层杂物间的房屋所有权归王良宽、邱丽娟所有；2、依法判令被告李华兰、李建秋按协议约定协助办理有关产权过户变更手续；3、依法判令被告李华兰、李建秋支付违约金20000元。事实与理由：2006年9月24日，原告王良宽、邱丽娟与被告李华兰、李建秋夫妇签订《房屋转让协议》，将位于屏南县××镇××路××商住楼××幢××室××平方米，和底层杂物间7.26平方米的房产转让给原告，议定转让价为100000元，协议签订之日起将房产证交给原告，三日内交房，并议定被告应无条件协助办理有关产权过户变更手续，协议经过屏南中心法律服务所见证。协议签订后，原告依协议约定如期将转让款一次性付给被告，两被告亦依协议约定将房产证交给原告，并于次日将房屋交给原告使用。现该房屋原告已居住13年多时间，而被告却对房产产权变更之约定始终不按协议履行，以致原告至今未能取得该房屋的所有权证。被告的行为违反了《协议》中“应无条件协助办理有关产权过户变更手续的约定，依法应按协议约定承担违约金20000元。”。为此，特具状起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，判令被告协助办理产权过户变更手续和支付违约金20000元。 被告李建秋辩称，一、原告诉称“被告对房产产权变更之约定始终不按协议履行，以致原告至今未能取得该房屋的所有权”，原告该诉称不符事实。1、2006年9月24日原告与答辩人签订的《房屋转让协议》是无效协议。当年案涉房屋的住用时间还不足五年，根据国发（1994）43号文《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、闽政（1995）40号文《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》和《屏南县深化城镇住房制度改革实施方案》以及屏南县人民政府屏政（1998）综32号文的《通知》之规定，该住房住用时间未满五年以上，不能进入市场转让。因此原告与答辩人签订的《房屋转让协议》违反上述文件规定，是无效协议。根据《中华人民共和国合同法》之规定，无效合同的双方当事人在合同被确认无效以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求。对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。因此原告应返还答辩人房屋，答辩人应返还收取原告的房价款。2、至今该房屋住用时间已五年以上，但答辩人在2006年9月24日将房屋转让原告时同样违反上述文件的相关规定。依文件规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有（不含土地），一般住用5年后可以进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。但是房产交易时在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房地产管理部门有优先购买、租用权。因此原告与答辩人的《房屋转让协议》侵犯了相关单位的优先权利，该协议自始无效！二、原告主张违约金二万元缺乏根据。原告与答辩人签订的房屋转让协议无效，因此双方不得办理房屋过户手续。况且，该协议本身就没有约定办理房屋产权过户的具体时间，从何说起答辩人违约。综上所述，原告起诉答辩人办理房屋过户手续并主张违约金的理由不成立，要求法院驳回原告诉请。 被告李华兰未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据房屋转让协议、收据、发票、屏房权证古峰字第0××1号房屋所有权证、屏南县公房出售实施方案等，上述证据经审查本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：2006年9月24日，原告王良宽、邱丽娟与被告李华兰、李建秋夫妇签订坐落屏南县古峰镇××路××商住楼××幢××室的《房屋转让协议》，原告王良宽、邱丽娟已支付100000元给被告李华兰、李建秋（第一次于2006年9月11日支付定金20000元，第二次2006年9月24日余款80000元给被告），2006年9月24日被告将房屋所有权证交付给原告，2011年8月11日原告以被告李华兰的名义办理了土地证。 本案的争议焦点：1、《房屋转让协议》是否有效。2、两被告是否有义务协助原告办理房屋转让产权过户手续。3、被告李华兰、李建秋是否要支付原告违约金20000元。 1、《房屋转让协议》是否有效。 两原告提供证据一房屋转让协议，证明2006年9月24日，原告王良宽、邱丽娟与被告李华兰、李建秋夫妇签订《房屋转让协议》，被告将位于屏南县××镇××路××商住楼××幢××室××平方米，和底层杂物间7.26平方米的房产转让给原告，议定转让价为100000元，协议经过屏南中心法律服务所见证；证据二收据、发票，证明李华兰收到王良宽、邱丽娟购房预付款20000元；证据三屏房权证古峰字第0××1号房屋所有权证、证据四屏南县公房出售实施方案，证明房屋居住满五年以后可以进入市场交易。房产证是2000年4月18日就已经办理，至我们房屋交易已满5年以上，所以是可以进行房屋交易。也证明房屋转让协议是有效的。 被告李建秋认为，对原告提交的证据没有异议。但是我们实际居住时间是没有满5年，因为当时建房子的那个施工队搞的房子质量不过关，整体房子都进行了返工，全部重新做过。所以说，我们整修入住就也推迟了，我们实际居住到房子的时间是不满五年的。 被告李建秋当庭提交证据屏南县人民政府关于批转《屏南县公房出售实施方案》的通知、屏南县公房出售实施方案之规定，证明房屋买卖合同是无效的。根据屏南县公房出售实施方案之规定第六条，“一般住用5年后可以进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。但在房产交易时在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的当地人民政府房地产管理部分有优先购买、租用权”的规定，该住房住用时间未满五年以上，不能进入市场转让。当时签合同条件不完整，是违反政府的有关规定，所以协议无效。 两原告认为，对被告提交的证据真实性没有异议，但是被告认为居住未满五年，而协议无效。从房产证上可以看出，房产证上的时间是2000年4月18日，到我们买卖房屋是2006年9月24日，已经都超过5年，所以协议是有效的。 被告李建秋认为，因为当时房屋质量不好，水泥都是重新做过，导致我们装修也推迟，我们实际并没有居住满五年，所以当时房屋不能交易。 本院认为，两原告提供的证据一至四，被告李建秋对其真实性没有异议，本院对原告提供的证据一至四的真实性予以认定，被告李建秋提供的证据屏南县人民政府关于批转《屏南县公房出售实施方案》的通知、屏南县公房出售实施方案，两原告对其真实性没有异议，本院对被告李建秋提供的证据的真实性予以认定。 根据上述证据的分析认定以及结合原、被告的陈述、答辩除了可以证明无争议的事实外，还可以证明以下事实：1998年3月31日屏南县人民政府为贯彻国发［1994］43号文《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，根据闽政［1995］40号文《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》和《屏南县深化城镇住房制度改革实施方案》等有关出售公有住房的规定，制定《屏南县公房出售实施方案》，《屏南县公房出售实施方案》其中第六条规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有（不含土地），一般住用5年后可以进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。但在房产交易时在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的当地人民政府房地产管理部分有优先购买、租用权。”。2000年3月16日，屏南县林业局与李华兰签订公房出售合同，该合同第四条约定：“乙方付清购房款后，二个月内甲方应无条件办理产权转移手续，住房产权归乙方个人所有，住满五年后可依法进入市场交易；乙方未住满五年，需进入市场交易，应征得甲方的同意。无论何时在同等条件下，甲方均有优先购买权和承租权。”。2000年4月18日房屋坐落古峰镇××幢的房屋，房屋所有权人登记为李华兰，房屋状况：结构：混合所在层数：6层、1层建筑面积：99.05平方米7.26平方米，设计用途：套房面积底层杂物间。2006年9月24日，原告王良宽、邱丽娟与被告李华兰、李建秋夫妇签订《房屋转让协议》，两被告亦依协议约定将房产证交给原告，并于次日将房屋交给原告使用。次日将房屋交给原告使用至今。 协议主要约定：一、甲方（李华兰、李建秋）拥有产权房产坐落于屏南县××镇××路××商住楼××幢××楼××室，面积99.05㎡，外加一层（底层）杂物间7.26㎡。二、甲方转让给乙方（王良宽、邱丽娟）的上述第一条房产转让价100000元，该款在本协议签订之日付清。三、转让房产办理相关权属变更登记费用（契税、登记费用）由乙方负担。四、双方权利与义务1.甲方应在本协议签订之日即房产证（含发票等）交付乙方，并在三日内搬出。…。五、因国家政策的影响，目前所转让房产无法进行产权变更登记；上述转让房产可办理变更登记时，甲方应无条件配合乙方办理产权过户手续。六、甲、乙双方任何一方违反协议上述条款，应付给对方违约金贰万元…。 2、两被告是否有义务协助原告办理房屋转让产权过户手续。 原告认为，根据协议、人民政府的文件，被告应该协助原告办理过户登记，协议第五条约定“因国家政策的影响，目前所转让房产无法进行产权变更登记，上述转让房产可办理变更登记时，甲方应无条件配合乙方办理产权过户手续”。所以被告应无条件协助原告办理过户手续。 被告李建秋认为，对当时原告支付的100000元、签订协议这些都是事实。但是当时签订转让协议时，条件不完整，当时房屋交易是违反了政府的规定。所以协议无效。从土地证办理下来以后，开始具备转让的条件。 3、被告李华兰、李建秋是否要支付原告违约金20000元。 两原告认为，根据房屋买卖协议第5、6条约定，被告已经违约，应支付原告违约金20000元。 被告李建秋认为，根据政府文件规定，职工以成本价购买的住房产权归个人所有，不含土地，一般住5年后进入市场，要再补交土地使用权和出让金，所有的土地收益按规定交纳有关税费之后收入归个人所有，我们签订转让协议时是违反文件规定的。同时这个协议也侵犯了有关单位的优先权益，因此房屋买卖协议就是无效的。 综上所述，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案屏南县林业局与李华兰于2000年3月16日签订公房出售合同，购买公房满五年后，原告王良宽、邱丽娟与被告李华兰、李建秋于2006年9月24日签订《房屋转让协议》，两被告没有提供证据证明屏南县林业局有主张优先购买、租用权，原、被告签订《房屋转让协议》至今已十多年，且2011年8月11日起被告房屋的两证已经齐全，原、被告签订《房屋转让协议》没有违反法律法规效力性强制性规定，系合法有效合同，双方均应全面履行合同的义务。本案《房屋转让协议》第五条约定：因国家政策的影响，目前所转让房产无法进行产权变更登记；上述转让房产可办理变更登记时，甲方应无条件配合乙方办理产权过户手续。2011年8月11日起被告房屋的两证齐全起已完全具备办理转让房产变更登记条件，两原告请求依法判令被告李华兰、李建秋按协议约定协助办理有关产权过户变更手续本院予以支持。《房屋转让协议》第六条约定：甲、乙双方任何一方违反协议上述条款，应付给对方违约金贰万元。两被告拒绝协助原告办理房屋的产权过户登记手续，两被告违约，两原告请求依法判令被告李华兰、李建秋支付违约金20000元符合法律规定和协议约定本院予以支持。两原告的其他诉讼请求依据不足本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李华兰、李建秋应于本判决生效后十五日内,协助原告王良宽、邱丽娟办理坐落屏南县古峰镇××路××商住楼××幢××室××层杂物间的房屋的产权过户登记手续; 二、被告李华兰、李建秋应于本判决生效之日起十五日内向原告王良宽、邱丽娟支付逾期办证违约金2××00元； 三、驳回原告王良宽、邱丽娟的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由被告李华兰、李建秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  苏枝贵 人民陪审员  杨代炼 人民陪审员  宋秀娟 二〇二〇年十一月三日 书 记 员  孙巧玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。