广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2074号上诉人(一审原告)：彭建波，男，汉族，1983年2月13日出生，住肇庆市鼎湖区**********。上诉人(一审原告)：李玉珍，女，汉族，1983年11月16日出生，住肇庆市鼎湖区***************。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：冯双好，广东山丰律师事务所律师。上诉人(原审被告)：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区城区****（文峰市场办公室第一卡）。法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。一审第三人：肇庆市巨恒置业发展有限公司，住所地肇庆市端州区*********。法定代表人：邓瑞华。委托诉讼代理人：谈肇峰，广东砚正律师事务所律师。上诉人彭建波、李玉珍、肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称信诚公司）因与一审第三人肇庆市巨恒置业发展有限公司（以下简称巨恒公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭建波、李玉珍上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.确认彭建波、李玉珍与信诚公司于2010年10月18日签订的《前期物业管理服务协议》无效；3.确认信诚公司与巨恒公司于2012年7月8日签订的《“汇景园”前期物业服务委托合同》无效；4.信诚公司返还彭建波、李玉珍不合法收费共计2536.11元，并支付以该款为本金，从收取之日起至判决确定还款之日止(暂计至2019年10月19日)按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给彭建波、李玉珍，暂计利息共计784.96元，不合法收费及暂计利息共计3321.07元；5.本案一、二审的案件受理费由信诚公司承担。事实和理由：一审判决《前期物业管理服务协议》《“汇景园”前期物业服务委托合同》均未违反法律法规的强制性规定，合同有效是错误的。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第一款、最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条、《合同法》第五十二条第五项的规定，《物业管理条例》第二十四条第二款的规定显然属于效力性强制性规定。从该规定内容可以看出，其立法目的就是为了实现房地产开发与物业服务相分离的原则，通过设立招投标的方式，引入市场化竞争机制，防止房地产企业直接选聘与自己有关联的物业服务企业进行自建自管。信诚公司与巨恒公司均为邓瑞华持90%股份控股的企业，明显是属于自建自管，且案涉小区在信诚公司管理期间服务质量差，存在大量违法违规收费，管理十分混乱，引发业主与信诚公司之间大量尖锐的矛盾。一审法院无视信诚公司与巨恒公司以严重违法的交易方式，违反招投标等竞争性缔约方式订立合同，严重损害公共利益的违法事实，认为《前期物业管理服务协议》《“汇景园”前期物业服务委托合同》均未违反法律法规的强制性规定，合法有效是错误的，应当依法予以纠正。第二，一审法院仅判令信诚公司返还部分不合法收费是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，巨恒公司违反法律法规的强制性规定，指定信诚公司为汇景园的物业服务企业，信诚公司及巨恒公司均具有重大过错，彭建波、李玉珍作为无过错一方，仅需支付信诚公司为彭建波、李玉珍提供物业服务期间的合法收费。根据肇庆市鼎湖区**监督管理局出具的《关于鼎湖区汇景园小区物业服务服务部肇庆市住房和城乡分收费项目不符合有关规定的函》及《印发肇庆市物价局(肇价(2010)45号)第十四建设局关于物业服务收费管理实施细则的通知》条之规定，汇景园物业服务收费实行的是包干制，小区的电梯电费、共用水电费等分摊应计入物业服务成本，不得另行向业主收取。物业共用部分、共用设施设备的维修费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊，在专项维修资金予以列支。因此，信诚公司向彭建波、李玉珍收取的公共水电费分摊(每年按10元/月/户预收)、供水加压泵电费分摊(每年按10元/月/户预收)、电梯电费分摊(每年按10元/月/户预收)、公共智能维护费(360元/年/户)、电梯修理费为不合法收费，应当返还给彭建波、李玉珍并支付以该款为本金，从收取之日起至判决确定还款之日止(暂计至2019年10月19日)按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给彭建波、李玉珍。上述不合法收费及暂计利息共计3321.07元。信诚公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一项；2.改判驳回彭建波、李玉珍的全部诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由彭建波、李玉珍负担。事实与理由：一、信诚公司对判决书中《关于对霍惠玲价格咨询的答复》有异议，彭建波、李玉珍在一审庭审时并没有提供任何原件以证实该答复的真实性。再次就算该份答复是真实存在也只是针对霍惠玲本人，不适用于其他业主。答复最后载明：“根据上述情况，我局已责令汇景园物业管理单位立即停止上述收费，并进行整改。”但是迄今为止，从未有相关行政主管部门出具停止收费或责令整改的文件给信诚公司。最后，该答复的措词为：“上述三项收费属于不合理收费”言外之意并没有认定为不合法收费，“不合理”与“不合法”虽一字之差，但法律上的意义却大为不同。再说合理不合理要看双方当事的意思表示，在签合同时双方对这些收费已经明确并达成协议，这说明收费明细是双方真实意思表示，合理且合法，一审法院不能就将该些在合同明确有约定的收费加以剔除。双方民事法律行为讲究意思自治，既然一审法院已认定双方签定的合同为合法有效的，那么不可将收费明细加以区别对待。二、对判决书关于肇庆市鼎湖区**监督管理局出具给肇庆市中级人民法院的《关于鼎湖汇景园小区物业服务部分收费项目不符合有关规定的函》，首先，彭建波、李玉珍也没有提供原件进行核实其真实性，其次信诚公司对此份函的来源持质疑态度。信诚公司猜想是因为信诚公司与另案被上诉人梁素君在（2019）粤12民终1916号案物业合同纠纷审理过程中，肇庆市鼎湖区**监督管理局在法院没有致函调查取证的情况下主动向法院致函，其目的昭然若揭。如果肇庆市鼎湖区**监督管理局认定信诚公司的收费是违法，那么其完全可以行使行政职权主动做出行政处罚，而不是主动致函法院干预司法公正。当然最后法院在（2019）粤12民终1916号等六单系列案中并没有将这份函视为证据呈现，而是做出了客观公正的判决。最后该函所附的两份文件属于地方政府部门制定的规范性文件，其不能对抗信诚公司与彭建波、李玉珍之间签订的合同，因为合同是双方意思自治的结果，所有收费项目均在合同第四条项下规定的清清楚楚。如果随便一个地方政府部门规范性文件就否定合同，那市场将是混乱的。三、对于2013年度电梯保险费15.63元，更换电梯齿轮油分摊10元、公共水电周转金、智能电梯维修费、预收维修费共279.16元是有合同依据的。2013年度电梯保险费15.63元合同依据在第八条第一款“房屋共有部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按合自所占有的房屋建筑面积比例分摊”；2014年更换电梯齿轮油分摊费10元、智能电梯维修费、预收维修费的合同依据在第四条第七款“电梯修理费两年内免费（以收楼通知书签发即日起计），两年后电梯修理按实际发生额分摊（每年按10元/月/户预收，一年结算一次,多除少补）；公共水电周转金的合同依据在第四条第二款“公共水电按实际发生额分摊（每年按10元/月/户预收,一年结算一次，多除少补）”。巨恒公司述称，不同意彭建波、李玉珍的上诉请求及意见。一、彭建波、李玉珍所依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第一款设立的根本目的要求物业公司直接对小区进行管理，避免禁止没有物业资质的建设单位直接对小区进行管理，从而导致建设物业不分的乱象，而非必须设立招投标选聘程序，结合《物业管理条例》第二十四条的规定也可知，国家对建设单位与物业管理是分离原则，是倡导，不是强制性规定。二、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》属于地方性司法文件，根本就不属于法律和行政法规的任何一种，根本不用考虑是否符合《合同法》第五十二条第五款的无效情形。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，《物业管理条例》第二十四条第二条的条款内容主要是提倡和倡导，并非是直接规定如不通过招投标方式订立的物业合同就因此无效，该条明显不属于效力性强制性规定。四、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条指出慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质。该条款对“强制性规定”持慎重的态度，是为了针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，从而影响市经济的稳定性。五、本案《前期物业管理服务协议》亦是彭建波、李玉珍本人自愿签订的，不存在欺诈、胁迫等情形，是彭建波、李玉珍的真实意思表示。如彭建波、李玉珍对该协议有异议当时就不要签订该协议，且在签订该协议多年都未提出过异议，正是因为信诚公司的物业管理服务没有存在问题。如信诚公司物业管理服务存在大量问题，但小区那么多其他的业主都不来投诉或者直接成立业主委员会更换物业，而且《“汇景园”前期物业服务委托合同》第三十一也约定了业主大会可以选聘另外的物业服务公司，这也是彭建波、李玉珍为维护自己正当权利的救济途径之一，根本不存在损害公共利益的。本案的相关合同的签订不存在《合同法》规定的合同无效情形，是合同双方当事人真实意思表示，相关部门应当尊重事实和当事人真实意思表示，不应过分干预合同的真实意思表示。六、对于物业服务协议中约定收费项目是否合理，巨恒公司同意信诚公司的观点。该案的相关合同的签订不存在《合同法》规定的合同无效情形，是合同双方当事人真实意思表示，相关部门应当尊重事实和当事人真实意思表示，不应过分干预合同的真实意思表示。综上，一审判决认定的“《前期物业管理服务协议》《‘汇景园’前期物业服务委托合同》均未违反法律法规的强制性规定，合法有效”的事实清楚，信诚公司相关收费有事实和法律依据支持，彭建波、李玉珍的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回彭建波、李玉珍的上诉请求。彭建波、李玉珍向一审法院起诉请求：1.确认彭建波、李玉珍与信诚公司于2010年10月18日签订的《前期物业管理服务协议》无效；2.确认信诚公司与巨恒公司于2012年7月8日签订的《“汇景园”前期物业服务委托合同》无效；3.信诚公司返还彭建波、李玉珍不合法收费共计2536.11元，并支付以该款为本金，从收取之日起至判决确定还款之日止(暂计至2019年10月19日)按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给彭建波、李玉珍，暂计利息共计784.96元，不合法收费及暂计利息共计3321.07元；4.该案的案件受理费由信诚公司承担。一审法院认定事实：巨恒公司开发建设的位于肇庆市鼎湖区*********（以下简称“鼎湖汇景园”），巨恒公司与信诚公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，委托信诚公司对鼎湖汇景园的物业进行管理。2010年10月18日，彭建波、李玉珍购买了鼎湖汇景园D幢D1-502号房，该房建筑面积为99.34平方米，彭建波、李玉珍与巨恒公司签订的《商品房买卖合同》约定，彭建波、李玉珍应与巨恒公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，汇景园分期开发建设，彭建波、李玉珍同意园内一切管理事务由巨恒公司按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责，具体由巨恒公司选聘的物业服务企业与彭建波、李玉珍另行签署《“汇景园”前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。同日，彭建波、李玉珍与信诚公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定信诚公司对鼎湖汇景园进行物业管理，并由彭建波、李玉珍向其支付物业管理费，物业管理费明细：电梯楼1.2元/平方米/月，露台、花园0.5/平方米/月，公共水电费按实际发生额分摊（每年按10元/月/户预收，一年结算一次，多除少补），电梯电费按实际发生额分摊（每年按20元/月/户预收，一年结算一次，多除少补），公共智能维护费、垃圾运输费、电梯维护费、检测费每年360元/户，电梯修理费两年内免费（以收楼通知书签发即日起计），两年后按实际发生额分摊（每年按10元/月/户预收，一年结算一次，多除少补），化粪池、共用管道疏通清理费50元/年/户；交纳时间每季度一次。彭建波、李玉珍收楼后，在2012年9月2日支付公共智能维护费、垃圾运输费、电梯维护费、检测费360元，公共管道疏通费50元，电梯电费240元，公共水电费分摊120元。2012年9月20日支付公共智能维护费、垃圾运输费、电梯维护费、检测费360元，公共管道疏通费50元，电梯电费275.73元，公共水电费分摊146.7元，2013年度电梯保险费15.63元。2014年12月28日支付公共水电费分摊120元，电梯电费240元，更换电梯齿轮油分摊10元。2016年2月11日支付电梯电费35.88元，公共水电费分摊121.08元。2016年8月5日支付电梯电费120元，公共水电费分摊60元，智能维修费3.66元、电梯维护90.63元。2017年5月3日，彭建波、李玉珍支付了公共水电周转金、智能电梯维修费、预收维修费共279.16元。一审庭审中，双方确认彭建波、李玉珍缴交了至2019年7月止的物业管理费。2013年9月6日，肇庆市鼎湖区物价局作出的《关于对霍惠玲价格咨询的答复》称，信诚公司在鼎湖汇景园物业服务中收取电梯维护费、检测费360元/年，电梯修理费10元/月，管道疏通清理费50元/年，属于不合理收费，该局已责令信诚公司立即停止上述收费。2019年9月3日，肇庆市鼎湖区**监督管理局出具给肇庆市中级人民法院的《关于鼎湖汇景园小区物业服务部分收费项目不符合有关规定的函》称，物业服务收费分酬金制和包干制两种，实行包干制的，小区居民住宅的电梯电费、共用水电费等分摊应计入物业服务成本，不得另行向业主收取；按酬金制收费的，必须先要成立业主委员会（或业主大会），由业主委员会（或业主大会）通过聘请物业管理企业的方式进行。物业管理费只能按法定产权建筑面积按月收费，物业管理服务企业对小区业主的其他项目收费属于不合规定的费用。2020年3月23日，彭建波、李玉珍提起该案诉讼。案经一审法院调解，调解不成。一审法院认为，该案是物业服务合同纠纷。“鼎湖汇景园”开发商巨恒公司与信诚公司签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》及彭建波、李玉珍与信诚公司签订的《前期物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应依约定履行义务和行使权利。彭建波、李玉珍认为上述两份合同，违反了法律法规的强制性规定，属无效合同，理据不足，一审法院不予支持。信诚公司为鼎湖汇景园提供物业管理服务，可收取相应的费用，但物业管理服务的各项费用应符合法律规定和合同约定。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，信诚公司可收取的费用为物业管理费、公共水电费、电梯电费、公共智能维护费、垃圾运输费、电梯维护费、检测费、电梯修理费、化粪池、共用管道疏通清理费，而信诚公司收取彭建波、李玉珍的2013年度电梯保险费15.63元、更换电梯齿轮油分摊10元、公共水电周转金、智能电梯维修费、预收维修费共279.16元，没有法律依据和合同依据，信诚公司收取电梯维护费、检测费、电梯修理费、管道疏通清理费已被肇庆市鼎湖区物价局认定为不合理收费，因此，信诚公司收取彭建波、李玉珍的上述款项共1215.42元，应予返还，该款并从彭建波、李玉珍起诉之日即2020年3月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至返还款日止。彭建波、李玉珍主张返还的其他费用，理据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、信诚公司于判决发生法律效力之日起七日内返还彭建波、李玉珍电梯保险费、更换电梯齿轮油分摊、公共水电周转金、智能电梯维修费、预收维修费、电梯维护费、检测费、电梯修理费、管道疏通清理费共1215.42元及该款从2020年3月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还款日止的利息。二、驳回彭建波、李玉珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由彭建波、李玉珍负担15.85元，信诚公司负担9.15元。二审期间，彭建波、李玉珍、信诚公司、巨恒公司均没有向法院提交新证据经审查，一审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。案经调解，各方当事人未能达成一致意见。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，一审法院案由定性准确，本院予以确认。综合当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议的焦点是：一、《“汇景园”前期物业服务委托合同》《前期物业管理服务协议》是否有效；二、信诚公司是否存在违规收费需要返还。一、《“汇景园”前期物业服务委托合同》《前期物业管理服务协议》是否有效第一，关于彭建波、李玉珍提出案涉小区物业管理企业未经过招投标，主张《“汇景园”前期物业服务委托合同》违反了《物业管理条例》第二十四条规定的房地产开发与物业管理相分离的原则，属于合同无效的问题。经查，2018年修订的《物业管理条例》（国务院令第698号）第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。彭建波、李玉珍所主张的《物业管理条例》第二十四条规定属于管理性规定，并非法律、行政法规效力性强制性规定。其次，我国法律也并未强制要求建设单位必须通过招投标程序选聘前期物业服务企业，无论《“汇景园”前期物业服务委托合同》是否经过招投标程序，均不影响该合同效力。关于彭建波、李玉珍提出的信诚公司不具有物业资质问题，从起诉状可知彭建波、李玉珍是根据2016年修订的《物业管理条例》（国务院令第666号）第二十四条的规定，认为信诚公司不具有相应物业资质。但如上所述，2018年修订的《物业管理条例》（国务院令第698号）第二十四条规定已没相关资质要求。而且，该项属于行政管理范畴，并不影响案涉民事合同的成立及生效。另外，《国家质量监督检验检疫总局办公厅关于贯彻落实取消收费许可证制度的通知》（2015年1月27日质检办财函〔2015〕82号）第一条规定“自2015年1月1日起，全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，全国统一取消收费许可证制度，原国家计委、财政部等部门印发的《收费许可证管理办法》（计价格〔1998〕2084号）、国家发展改革委印发的《收费年度审验管理办法》（发改价格〔2010〕2668号）同时废止。”《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》“住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。现予发布，自发布之日起施行。”相关规定也取消了物业费服务企业收费许可证制度、物业服务企业资质管理制度。综上，信诚公司与巨恒公司于2012年7月8日签订《“汇景园”前期物业服务委托合同》，合同的相对人并非彭建波、李玉珍，且该合同已在肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局进行了备案，该合同是信诚公司与巨恒公司双方真实意思表示，且合同没有违反法律效力性强制性规定，合法有效，彭建波、李玉珍主张该合同无效于法无据，本院不予支持。一审判决《“汇景园”前期物业服务委托合同》有效并无不当，本院予以维持。第二，彭建波、李玉珍与巨恒公司于2010年10月18日签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效，双方应依照约定履行，其中第三条约定“在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。汇景园分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请由关物业服务企业全权负责。具体由出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《“汇景园”前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。”之后,彭建波、李玉珍依约与巨恒公司于同日签订的《前期物业管理服务协议》，其并没有提供证据证明存在欺诈、胁迫或重大误解等情况下签订，应认定该合同是双方真实意思表示。且《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，案涉小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，巨恒公司作为该小区的建设单位可以选聘信诚公司作为前期物业管理企业，且签订信诚公司与巨恒公司已签订合法的《“汇景园”前期物业服务委托合同》并在履行。因案涉小区现仍未成立业主委员会，即在案涉项目成立业主委员会并与第三方物业服务企业另行签订物业服务协议前，案涉前期物业服务协议不存在无效或终止的事由，双方均应遵照执行。虽然彭建波、李玉珍主张《前期物业管理服务协议》无效的依据为该协议违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，但该规定不属于效力性的强制性规定而是管理性规定，故信诚公司与彭建波、李玉珍签订的《前期物业管理服务协议》，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”致合同无效的情形。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；”因此，《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对合同双方均具有约束力。彭建波、李玉珍主张《前期物业管理服务协议》无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决《前期物业管理服务协议》有效并无不妥，本院予以维持。二、信诚公司是否存在违规收费需要返还彭建波、李玉珍与信诚公司所签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律的有关规定,协议合法有效,双方当事人应当按照约定行使权利和履行义务。信诚公司已实际为鼎湖汇景园提供物业管理服务，且以双方协议作为依据，可收取相应的费用，但物业管理服务的各项费用应符合法律法规和合同约定。第一，信诚公司上诉主张电梯维护费、检测费、电梯修理费、管道疏通清理费在《前期物业管理服务协议》已有约定，一审判决不应把该费用剔除。经查，肇庆市鼎湖区物价局在2013年9月6日，作出的《关于对霍惠玲价格咨询的答复》称，信诚公司在鼎湖汇景园物业服务中收取电梯维护费、检测费360元/年，电梯修理费10元/月，管道疏通清理费50元/年，属于不合理收费，该局已责令信诚公司立即停止上述收费。该份《关于对霍惠玲价格咨询的答复》是真是存在的，即使肇庆市鼎湖区物价局只是答复霍惠玲，但霍惠玲是案涉小区的业主，相关价格咨询涉及整个小区物业管理，故对全体业主有效。且《物业服务收费管理办法》第6条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”该份答复不但认为上述费用是属于“不合理收费”，也责令“立即停止上述收费”，故应认定信诚公司收取电梯维护费、检测费、电梯修理费、管道疏通清理费属于违规收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，一审判决信诚公司对彭建波、李玉珍收取的电梯维护费、检测费、电梯修理费、管道疏通清理费予以返还并无不当，本院予以维持。第二，信诚公司上诉主张电梯保险费、更换电梯齿轮油分摊、公共水电周转金、智能电梯维修费、预收维修费是有合同依据的，不应返还给彭建波、李玉珍。1.信诚公司主张2013年度电梯保险费15.63元依据在《前期物业管理服务协议》第八条第一款中。经查，《前期物业管理服务协议》第四条约定物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），该条款项下具体约定可收取的费用为物业管理费、公共水电费、电梯电费、公共智能维护费、垃圾运输费、电梯维护费、检测费、电梯修理费、化粪池、共用管道疏通清理费，并没有电梯保险费这一项。虽然《前期物业管理服务协议》第八条第一款约定“房屋共有部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按合自所占有的房屋建筑面积比例分摊”，但并不能说明电梯保险费就属于第四条约定的物业管理服务费用。而且《“汇景园”前期物业服务委托合同》第七条第一款第十一项约定“业主交纳的物业服务费包括物业管理服务的成本、法定税费等支出和乙方（即信诚公司）的利润，具体支出项目如下：11.物业公用部位、共用设施及公众责任保险费用。”可见，物业服务费支出已经含共用设施保险费用，该电梯保险费不应属于约定应收费用。故信诚公司该主张理据不足，本院不予采纳。2.信诚公司主张更换电梯齿轮油分摊费、智能电梯维修费、预收维修费的依据在《前期物业管理服务协议》第四条第七款“电梯修理费两年内免费（以收楼通知书签发即日起计），两年后电梯修理按实际发生额分摊（每年按10元/月/户预收，一年结算一次,多除少补）。”虽然该条款约定了电梯修理费，更换电梯齿轮油分摊费、智能电梯维修费、预收维修费都属于修理电梯的费用，但如上所述，电梯修理费已经被物价部门认定为违规收费，应予以返还，故信诚公司该主张理据不足，本院也不予采纳。3.信诚公司主张公共水电周转金的依据在《前期物业管理服务协议》第四条第三款“公共水电按实际发生额分摊（每年按10元/月/户预收,一年结算一次，多除少补）。”经查，该条款约定的是公共水电分摊费用，并无另行约定“公共水电周转金”的费用项目，且彭建波、李玉珍收楼后在2012年9月2日支付公共水电费分摊120元，2012年9月20日支付公共水电费分摊146.7元，2014年12月28日支付公共水电费分摊120元，2016年2月11日支付公共水电费分摊121.08元，2016年8月5日支付公共水电费分摊60元。上述按实际发生额分摊的公共水电费分摊费用就是该款约定的费用，现信诚公司再次收取公共水电周转金100元，属于重复收费、违规收费，应予以返还，故信诚公司该主张理据不足，本院亦不予采纳。综上，根据《物业管理条例》第41条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”信诚公司上诉主张的电梯保险费、更换电梯齿轮油分摊、公共水电周转金、智能电梯维修费、预收维修费没有合同依据和法律规定，本院不予支持。一审判决信诚公司返还彭建波、李玉珍上述费用并无不妥，本院予以维持。第三，彭建波、李玉珍上诉主张信诚公司收取的公共水电费分摊(每年按10元/月/户预收)、供水加压泵电费分摊(每年按10元/月/户预收)、电梯电费分摊(每年按10元/月/户预收)、公共智能维护费(360元/年/户)、电梯修理费为不合法收费，应予返还。1.电梯修理费，如上所述，该项费用是违规收费，一审判决已认定应予以返还，本院予以维持，故彭建波、李玉珍该项主张已经得到实现。2.供水加压泵电费分摊，彭建波、李玉珍并没有向信诚公司交纳该项费用，故不属于本案应当返还的项目。3.公共智能维护费，经查，《前期物业管理服务协议》第四条第五款约定“公共智能维护费；垃圾运输费；电梯维护费、检测费每年360元/年/户（除物业管理服务费外另行收取）。”且收款收据显示，“公共智能维护费、垃圾运输费、电梯维护费、检测费”是属于同一项目下的收费，每年共360元，并不是单独公共智能维护费每年360元。彭建波、李玉珍在2012年9月2日支付公共智能维护费、垃圾运输费、电梯维护费、检测费360元，2012年9月20日支付公共智能维护费、垃圾运输费、电梯维护费、检测费360元。如上所述，因物价部门已经认定该360元/年的费用不合理，需停止收费，一审判决也已经把彭建波、李玉珍交纳的共720元计算到信诚公司需返还的金额中，本院予以维持，故彭建波、李玉珍该项主张已经得到实现。4.公共水电费分摊、电梯电费分摊，因《前期物业管理服务协议》第四条第三款、第四款约定“三、公共水电按实际发生额分摊（每年按10元/月/户预收,一年结算一次，多除少补）。四、电梯电费案实际发生额分摊（每年按20元/月/户预售，一年结算一次，多除少补。分摊办法参照广州市******民住宅电梯摊分计算方法）。……”故彭建波、李玉珍与信诚公司对公共水电费分摊、电梯电费分摊是有合同约定的。另外，因物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务对象为全体小区业主，公共水电费、电梯电费是业主使用房屋所形成的费用，该部分费用不是手续费，而是分担公共设施损耗导致的费用，由于《关于鼎湖汇景园小区物业服务部分收费项目不符合有关规定的函》不属于法律、法规、部门规章范畴，也没有其他相关法律、法规、部门规章规定认定公共水电费、电梯电费属于违规收费，故信诚公司代彭建波、李玉珍垫付上述费用后，彭建波、李玉珍有义务按合同约定向被信诚公司支付上述费用，否则对物管企业是不公平的、对其他交纳费用的业主也是不公平的。因此，彭建波、李玉珍该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决信诚公司无需向彭建波、李玉珍返还公共水电费、电梯电费并无不当，本院予以维持。当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院二审不予审查。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。彭建波、李玉珍和信诚公司的上诉请求理由均不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由彭建波、李玉珍负担50元，肇庆市高要区信诚物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 谢肇雄审 判 员 吴国红审 判 员 陈俏颜二〇二〇年十一月二十三日法官助理 陈希云书 记 员 陈智君