福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1240号 上诉人（原审被告）：陈久典，男，1962年10月20日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：颜木海，福建九越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜许华，福建九越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄长金，男，1955年12月16日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：朱金凤，南平市延平区中伦法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：冯积仁，南平市延平区中伦法律服务所法律工作者。 上诉人陈久典因与被上诉人黄长金合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈久典上诉请求：撤销原判，改判驳回黄长金一审的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院判决认定《协议书》为先后履行，属于事实认定错误。《协议书》第五条约定：“甲方交付乙方新房使用时，乙方应同时将××里××号旧房交付甲方使用。乙方还应把房产证、土地证过户手续办好给甲方，费用由甲方支付。”可见双方对于履行顺序进行了明确，即同时履行。此外，《协议书》第六条还约定：“甲乙双方把房产证、土地证办好及房屋交付给甲乙双方后本协议失效。”即产权证办好后双方应当同时将权属证书交付给对方，一审认定为先后履行错误。2.陈久典不履行《协议书》是因为《协议书》不能履行。陈久典并非××室和××室住宅的所有权人，无法向黄长金交付该房产。而黄长金的房产系宅基地，属于农民集体所有，陈久典并不是村集体组织成员，不具备受让资格，黄长金客观上无法按《协议书》约定履行交付房屋并办理产权变更登记等手续。3.合同履行不能,依法应当按解除合同处理，一审法院判决按协议履行没有法律依据。（1）一审法院判决支付90000元及利息违反法定程序。黄长金的诉讼请求是支付300平方米的房屋价款并未主张利息。一审判决陈久典支付自2005年2月4日起按年利率6%计算至款项付清之日止的利息超过了诉讼请求的范围。（2）一审法院以合同约定的305室和405室两套房产的现实评估价格作为计算另外200平方米房屋的对价，不按合同判决没有法律依据。《协议书》对于房屋价款和违约责任都是有约定的，一审法院以房屋现价评估作出判决错误。 黄长金辩称，1.双方签订的《协议书》完全可以履行。《协议书》是双方真实意思表示。本《协议书》签订的前提是陈久典因改建旧房无法通过审批，需要拆除黄长金的旧房而与黄长金签订《协议书》。根据《协议书》约定，陈久典向黄长金交付新房在先，负有先履行义务，根本不存在同时交付的问题。2.陈久典有意不履行协议的约定，将已建成的用于置换给黄长金的××室、××室房屋转让给他人，现陈久典企图用2003年的房屋价格履行应置换面积的房屋现有价格，有损公序良俗。一审法院参照置换房屋现有价格进行评估合法有据。3.《协议书》是陈久典提交的，过户的约定仅适用于十三户联建房的业主，双方有“旧房空地”的特别约定故不存在过户的问题。本案联建房屋的置换是针对十三户的置换和一户空地的置换，所以黄长金无需将旧房过户到陈久典名下，这是政府城市规划局的审批要求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 黄长金向一审法院提出诉讼请求：1.陈久典履行约定义务，支付黄长金相同地段（××里）300平方米的房屋价款1347118.16元；2.陈久典向黄长金支付房屋评估费用4000元。 一审法院认定事实：南平市延平区××街道××里××、××、××、××、××、××、××号的刘灼娇、罗仁钦、黄飞鹏、许建华等13户居民因原住房破旧，需联合新建一幢框架结构住宅楼。2002年3月20日，南平市城乡规划局为其核发了ＹＧ2002020号《建设用地规划许可证》。黄长金房屋位于××里××号，在13户联建户住宅主楼的左侧，因建筑间距问题，南平市城乡规划局要求13户联建户将黄长金住宅进行拆迁安置，并在13户联建户报送的总平图中将黄长金住宅处规划设计为空地。南平市城乡规划局在该总平图中加盖了总平图审核专用章，与《建设用地规划许可证》具有同等的法律效力。2002年8月18日，13户联建户与陈久典签订委托书，约定：由陈久典负责建房施工、办理各项建房审批手续及房产证、土地证等，联建户除了回迁面积以外，剩余建筑面积归陈久典让售，作为工程工资款。之后，13户联建户又分别与陈久典签订《协议书》，对每户旧房的拆除及回迁新房的房号、面积、回迁时间及新旧房屋面积差价的补偿、违约责任等作了约定。2002年8月23日，国土部门向13户联建户颁发《建设用地批准书》。2002年8月26日，13户联建户向南平市城乡规划局申请办理《建设工程规划许可证》。陈久典在规划局尚未颁发《建设工程规划许可证》的情况下即着手拆除旧房并动工开挖基础。2002年9月间，黄长金以联建房紧靠其房屋、严重影响其房屋采光及住房安全等为由，向规划部门投诉要求处理。2002年9月28日，规划局组织执法人员到现场，认为13户联建户在未取得《建设工程规划许可证》和未经规划管理人员现场验线核样的前提下，擅自动工开挖孔桩的行为属违法，下发了《停工通知书》并要求13户联建户对黄长金房屋进行拆迁安置。经南平市延平区黄墩法律服务所两次调解，陈久典（甲方）与黄长金（乙方）于2002年10月15日签订《协议书》一份，协议约定：1.经双方同意将南平市延平区旧房归给甲方，由甲方负责在××里××号审批各项手续后开始新建一座框架住宅楼，审批各项费用由甲方负责。甲方等新建房屋盖好后，共分配给乙方建造面积300平方米减去其中100平方米付现金给乙方，金额90000元。另外200平方米安排房号为××里××号新区××室、××室两套住宅；如面积达不到200平方米，或者超出200平方米，每平方900元单价，增减补给甲、乙双方，封顶后付清。……4.从签订合同之日至房屋交付使用时止，定于一年时间，如超出时间，乙方的房租由甲方负责，每月按住房面积2元／平方米补还乙方。5.甲方交付乙方新房使用时，乙方应同时将××里××号旧房交付甲方使用。乙方应把房产证、土地证过户手续办好还给甲方，费用由甲方付出。陈久典在该条款后面签名备注“旧房空地”。6.本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，办事处法律服务所一份。双方签字日起生效，甲乙双方把房产证、土地证办好及房屋交付给甲乙双方后本协议失效。协议订立当日，陈久典将90000元交付给黄长金。2002年10月17日，规划局颁发了《建设工程规划许可证》。之后，陈久典恢复施工，建成的楼房于2003年5月28日经规划局规划验收通过。新建成的楼房八层（建筑层数六层，地下**），共计四十套房屋，建设规模为4570平方米。前述××室和××室两套房屋的产权分割在13户联建户中的许建华名下。2003年6月10日，许建华将××室、××室房屋以出售形式转移登记至张容贞（陈久典之妻）名下。2004年4月13日，张容贞将××室、××室房屋分别出售给案外人陈朝平、张名富。 2003年，陈久典与黄长金就房屋置换一案发生纠纷，陈久典向一审法院提出诉讼请求：撤销陈久典与黄长金订立的《协议书》，并返还90000元。黄长金提出反诉请求：陈久典履行协议，交付南平市延平区××街道××里××号新建房屋××室、××室两套住宅给黄长金。一审法院于2003年9月5日作出（2003）延民初字第684号民事判决，判决：1.撤销陈久典与黄长金于2002年10月15日订立的《协议书》；2.黄长金应于判决生效之日起十日内返还陈久典90000元；3.驳回黄长金的反诉请求。黄长金不服一审判决，向南平市中级人民法院提起上诉。南平市中级人民法院于2004年1月15日作出（2003）南民终字第533号民事判决，判决：驳回黄长金的上诉，维持原判。经法院执行程序，黄长金将90000元于2005年2月4日返还给陈久典。前述判决发生法律效力后，黄长金向检察机关申诉，福建省人民检察院于2013年6月14日向福建省高级人民法院提出抗诉。福建省高级人民法院提审了本案，经再审认为原审认定事实不清、适用法律错误，于2013年12月18日作出（2013）南民提字第112号民事裁定：1.撤销南平市中级人民法院（2003）南民终字第533号民事判决和南平市延平区人民法院（2003）延民初字第684号民事判决；2.本案发回南平市延平区人民法院重审。一审法院另行组成合议庭对本案进行了审理，陈久典的本诉请求明确为：1.撤销陈久典与黄长金签订的《协议书》；2.黄长金返还陈久典90000元，并赔偿陈久典90000元款自2002年10月15日起至还款之日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息损失。黄长金明确其反诉请求为：1.确认2002年10月15日双方协商订立的房屋拆迁安置协议合法有效；2.陈久典继续履行协议，补偿安置黄长金300平方米建筑面积的房屋，按与造纸厂地段相似的房屋现行市场价6900元/平方米折算成房价款支付给黄长金。一审法院于2015年3月10日作出（2014）延民再初字第4号民事判决，该判决确认陈久典与黄长金签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，陈久典提出撤销本案协议的理由不足，故驳回陈久典的诉讼请求；判决认为黄长金与陈久典之间不存在房屋拆迁安置补偿关系，黄长金经法院释明，仍坚持以房屋拆迁补偿安置关系为由提出反诉，故判决驳回黄长金的反诉请求，并认为黄长金可依法院认定的法律关系，依法另行主张权利。陈久典与黄长金均不服前述判决，向南平市中级人民法院提起上诉。南平市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）南民再终字第10号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。前述判决已发生法律效力。 位于南平市延平区××街道××号××年建盖，土木二层为156.69平方米、砖木为20.19平方米，合计建筑面积为176.88平方米，产权证号为9800037，权利人为黄长金，国有土地使用权证号为延国用（1993）字第1930号；目前该房尚未被拆除，仍由黄长金一家居住使用。在本案审理过程中，依据黄长金的申请，一审法院依法委托福建衡益资产评估房地产土地估价有限公司对位于南平市延平区××号××室××室房屋按现行（现行价格以2017年12月1日为准）新房市场价格进行评估。经评估，南平市延平区××里××号××室房产（建筑面积107.42平方米）于2017年12月1日的单价是4426元／平方米，总价为475400元。南平市延平区××里141-151号405室房产（建筑面积107.42平方米）于2017年12月1日的单价是4606元／平方米，总价为494800元。黄长金于2018年8月28日支付评估费4000元。 一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：一是黄长金与陈久典于2002年10月15日签订的《协议书》，是否合法有效；二是黄长金诉请要求陈久典给予相同地段300平方米房屋价款是否应得到支持。 关于《协议书》的效力问题。一审法院作出的（2014）延民再初字第4号民事判决和南平市中级人民法院作出的（2015）南民再终字第10号民事判决，业已发生法律效力，两份判决书均认定涉案《协议书》系合法有效。故黄长金和陈久典均应按该《协议书》的约定履行各自的义务。 关于黄长金诉请要求支付黄长金相同地段（××里）300平方米的房屋价款1347118.16元是否应得到支持的问题。依据《协议书》的约定，双方系房屋置换合同，黄长金将其××里××号旧房交付给陈久典，陈久典给予其300平方米的房屋，其中100平方米房屋折合90000元现金予以支付，另200平方米房屋为陈久典建好的305和××室新房，在200平方米房屋面积范围内就房屋价款进行多退少补。鉴于陈久典已于协议签订当日支付黄长金90000元，之后黄长金依判决于2005年2月4日将90000元返还给陈久典，造成黄长金资金占用的利息损失，故陈久典应依据协议支付黄长金90000元的价款并按年利率6%的标准支付黄长金自2005年2月4日起至该90000元款项付清之日止的利息。因陈久典应交付的前述两套房产已转移登记至第三人名下，陈久典已事实上无法履行交付房产的义务，黄长金主张陈久典支付其该两套房屋的价款，符合法律规定。经评估，××室房屋单价为每平方米4426元，××室房屋单价为每平方米4606元，分别按100平方米的价款进行计算，200平方米的房屋价款为903200元（4426元/平方米×100平方米+4606元/平方米×100平方米）。对黄长金主张的300平方米房屋价款超出前述金额的部分，不予支持。 关于黄长金要求陈久典支付评估费4000元的诉讼请求，根据《协议书》第五条约定，陈久典应在交付黄长金新房使用时，黄长金即交付其旧房给陈久典，即双方交付房产的义务有先后履行顺序。陈久典履行义务在先，黄长金履行义务在后，但陈久典一直未交付新房,此时黄长金享有先履行抗辩权。陈久典存在违约行为，应赔偿黄长金的损失，故陈久典应向黄长金支付因本案支出的评估费4000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈久典于判决生效之日起三十日内支付黄长金90000元，并按年利率6%的标准支付黄长金自2005年2月4日起至款项付清之日止的利息；二、陈久典于判决生效之日起三十日内支付黄长金房屋价款903200元；三、陈久典于判决生效之日起三十日内支付黄长金评估费4000元；四、驳回黄长金的其他诉讼请求。 本院二审期间，陈久典提交书面证据二组，证据一：黄墩村民委员会出具的《证明》，张河灿身份证复印件、张河灿申请办理房产证原始档案材料及《不动产登记信息证明》。拟结合陈久典一审提交的黄墩村民委员会于2017年12月7日出具的《证明》，共同证明黄长金与张河灿均系黄墩村××里同一集体小组村民，黄长金名下坐落于××里××号房屋土地与张河灿等集体小组村民坐落于××里的房屋土地均为集体所有，性质是宅基地，非经法定程序，黄长金无法将房产过户给陈久典，《协议书》无法履行。证据二：《房地产买卖契约》两份。拟证明代建房屋建成后，登记至张容贞（陈久典之配偶）名下的××、××室房产均以10万元价格分别转让给陈朝平和张名富，即使《协议书》可以履行，也不能以房产现在的评估价作为支付对价的依据。黄长金质证对以上证据均有异议，认为一审判决书已查明事实，当时的价格与当前房屋的价格不能等同，并不是不能履行，而是可以以现金的方式履行其中的部分。本院认为，陈久典提交的证据一系他人的不动产权属证明，与本案审理无关联，不予采信。证据二系不动产登记中心出具的两份《房地产买卖契约》，真实合法，但本案黄长金系诉请履行《协议书》，以上两份买卖契约可以证明《协议书》约定置换的两套房产已实际出售。因××里××号房屋实际登记于黄长金名下，土地用途为城镇住宅用地，土地性质为划拨地，故本院对陈久典申请调取黄长金申办权证的原始档案资料，拟证明涉案房产土地是宅基地，属于村集体的调查申请不予准许。双方当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，（2014）延民再初字第4号生效民事判决与（2015）南民再终字第××号生效民事判决已确认涉案《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。《协议书》约定，陈久典新建房屋盖好后，分配给黄长金建筑面积300平方米，包括××里××号新区××室、××室二套住房以及现金玖万元，黄长金同时将××里××号旧房交付陈久典使用，黄长金还应把房产证、土地证过户手续办好给陈久典，费用由陈久典支付。协议内容明确陈久典的合同义务除了交付玖万元现金之外还需交付××里××号新区××室、××室二套住房，而在案证据可以证实上述两套房屋已实际出售，陈久典已无法按照《协议书》的约定履行合同义务。而合同约定黄长金应交付的××里××号旧房，经查土地用途为城镇住宅用地，土地性质为划拨地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。黄长金依照现行的法律规定，为将××里××号旧房产权转移登记于陈久典，应当先行经有权行政机关审批，但其迄今未能提交该房屋土地使用权已转变性质的相关证据，其履行交付××里××号旧房产权的前提条件尚不具备。《协议书》约定的合同权利义务，双方均无法实际履行。黄长金认为双方有“旧房空地”的特别约定故不存在过户问题的抗辩意见。经审查，该注记单独存在，且指代不明，合同约定陈久典分配给黄长金建筑面积300平方米，黄长金同时将××里××号旧房交付陈久典使用并为陈久典办理好房产证、土地证过户手续的内容并未删改，黄长金认为该“旧房空地”的注记已变更合同履行方式的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。一审法院判决以支付现金对价的方式支持黄长金要求履行《协议书》的诉讼请求，属于适用法律错误，本院予以纠正。黄长金要求陈久典履行《协议书》约定义务的诉讼请求缺乏履行基础，依法不能成立，本院不予支持。涉案《协议书》实际已无法履行，双方当事人可另行诉请解除合同并对合同解除的法律后果提出相应主张。二审审理中，黄长金经释明不同意变更诉讼请求，本院对黄长金要求陈久典履行协议约定义务的诉讼请求不予支持。 综上所述，陈久典的上诉请求可以成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初2037号民事判决； 二、驳回黄长金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13300元，二审案件受理费13300元，均由黄长金负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年十一月十九日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。