山西省高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初2343号原告：高平市北城街街道办事处城北社区居委会，住所：高平市长平东街**。法定代表人：蒋某，任主任。委托诉讼代理人：毕某，山西君宜（高平）律师事务所律师。被告：王某，男，1953年7月17日生，汉族，住，住高平市民身份号码：×××。原告高平市北城街街道办事处城北社区居委会（以下简称城北居委会）与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毕某，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方租赁合同关系，并判令被告限期搬离租赁房屋；2.判令被告支付所欠原告自2011年10月24日至2020年10月23日期间的房租58128元（2013年至2014年期间因修路同意免除一年房租，每年房租为7266元计算8年）；3.支付原告2011年租赁高团路两间门市部的租金11000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告的内设部门高平市城北居委会企业管理组与被告王某于2008年12月30日签订了长平桥西两间门市部，租赁期间为当年10月25日至次年10月24日，租金7266元，支付方式为签订合同时一次付清。合同到期后，被告继续租用房屋，但自2011年起未再交付租金。被告长期拖欠租金已构成违约，依法应当解除合同。同时，被告还应向原告支付所欠付的租金。鉴于2013年至2014年期间因长平桥修路，双方经协商同意免除了被告一年的租金，故该期间的租金应予扣除。2010年7月10日，双方还签订了高团路两间门市部租赁合同，约定租期为当年4月20日至次年4月19日，租金为11000元，支付方式为签合同时一次交清。期满后被告又续租了一年，但未再交纳租金。经原告多次催要，被告拒不支付，故提起诉讼。被告王某辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由是：1.其不向原告交纳租金是有原因的。原因在于2012年期间，原告因修城北新型预制厂与东方红小学之间的路，将其库房内的一部分施工设备、材料弄丢了。此后双方一直未能就其赔偿数额达成一致。故原告应当赔偿其施工设备、工具、材料等款共计48349元。另外，原告还扣留了其新北小区锅炉房保修金2000元、2015年居民代表工资420元，2019年的口粮款2000元、2020年端午节款1000元，也应返还。2.原告起诉其欠长平桥西门市部租金58128元不是事实。2013年其曾预交过部分房租3086元。2020年曾维修过门市部的房顶，花费2360元。以上费用均应抵顶房租。3.其只承租了高团路房屋一年，租金已交，并不欠该房的租金。当事人围绕各自的主张向法庭提交了证据。本院组织双方进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：原告提交了该居委会企业管理组与被告于2008年12月30日签订的《门市部承包经营合同》，约定原告将长平桥两间门市部承包给被告经营，承包时间2008年10月25日至2009年10月24日。承包费为7266元。该合同约定对房屋的自然损坏，由被告自行维护。2.原、被告于2010年7月10日签订的《门市部承包经营合同》，合同约定原告将高团路两间门市部承包给被告经营，承包期限从2010年4月20日至2011年4月19日。承包费为11000元。经质证，被告对以上合同的真实性没有异议，但表示：双方虽然在2008年之后未再对长平桥西门市部签订书面合同，但是其一直在交租金，一直交到2013年。至于高团路的房租，其已支付过。上述证据真实、合法且与本案有关联，本院予以确认。被告王某提交了以下证据：其与原告于2003年10月25日签订的《门市部承包经营合同》。约定原告将长平桥两间门市部承包给被告经营，承包时间为2003年10月25日至2004年10月24日，承包费每间门市部250元，全年承包费6633.15元。原告分别于2013年元月22日、2013年6月6日、2013年9月17日出具的四支房租收据，共计3068元。3.山西华丽防水保温工程有限公司于2020年4月15日给其出具的防水款1960元收据，以及庞旭明给其出具的工资款400元的收条，共2360元。4.申请证人邵某到庭作证，该称其系城北居委会支部委员。2020年期间，王某曾和其说过要对房屋进行修缮。但是其并没说过居委会同意负担修缮费用。另外，高团路的房屋王某实际上租赁了两年，只是双方未签订合同。5.原告于2010年7月10日给其出具的收取高团路房租费11000元收据。经法庭质证，原告对以上证据的真实性均无异议，但认为：根据合同约定修缮费用应由被告自行负担。本院认证意见：1.双方于2003年所签的《门市部承包经营合同》以及租金收据，原告无异议，本院予以认定。2.对王某于2020年期间对租赁房屋进行修缮的事实，有相关收据及证人邵某的证言佐证证实，故予以确认。至于应否扣减租金，应结合合同约定确定。3.原告主张王某共租赁了两年高团路租赁两间门市部，被告仅认可租赁了一年。原告对此应提出相应证据证明。证人邵某的证言不足以证明该事实，本院对原告主张的事实不予认定。综上，根据当事人的陈述及认定的证据，本院查明以下事实：原告城北委会会下设企业管理组曾于2003年10月25日与被告王某签订《门市部承包经营合同》，将原告所属长平桥西的两间门市部租赁给王某经营。合同约定租期一年，房租6633.15元。合同还约定，对房屋的自然损坏由王某自行维护。合同到期后，如王某继续租赁房屋可续签合同，价格随行就市。合同到期后，王某续租该房屋，并交纳了房租。2008年12月30日，双方再一次签订租赁合同，约定租期一年（自2008年10月25日至2009年10月24日），租金7266元。其他条款与原合同一致。合同到期后，双方未再签订过书面合同。被告一直租赁该房屋至今。自2011年起，被告以原告曾将其部分财物侵占为由拒付房租。2013年至2014年期间，因长平桥修路，原告同意免除被告一年的租金。2013年元月22日、2013年6月6日、9月17日，被告曾向原告分四次交纳房租，原告给被告开具了的四支房租收据，共计3068元。2020年4月期间，被告王某曾雇人对所租赁的长平桥西门市部进行了修缮，并向原告工作人员邵某汇报了情况，花去材料费和工时费共计2360元。同时查明，被告王某还于2010年7月10日与原告签订了一份《门市部承包经营合同》，合同约定王某承包原告所有的高团路两间门市部，承包期限从2010年4月20日至2011年4月19日。承包费为11000元。当日，王某向原告交纳了11000元，原告给被告出具了房租费收据。合同到期后，王某未再租赁该房屋。本院认为，双方当事人争议的焦点是：原告城北居委会是否存在违约，被告拒付租金的抗辩意见能否成立。一、《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告所签订的《门市部承包经营合同》名为承包经营合同，但其内容符合租赁合同的特征，实质上是租赁合同。二、合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告于2003年起即签订了长平桥西门市部的租赁合同，双方形成了租赁房屋合同关系。之后双方又于2008年12月30日续签了合同，并约定租赁期限为一年。租期届满后，双方虽未再签订书面合同，但被告仍继续使用该租赁房屋。自此，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系。原租赁合同继续有效，租金标准仍应按该合同执行。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告长期拖欠原告租金不付，构成违约，应当承担违约责任。原告现主张解除双方租赁合同，并支付欠付租金的主张于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告除应搬离所租赁房屋外，还需向原告交纳欠付的租金。原告现主张被告偿付自2011年10月24日至2020年10月23日期间的房租58128元（2013年至2014年期间因修路同意免除一年房租，每年房租为7266元计算8年）符合合同约定，本院予以支持。以上扣除被告曾支付的3068元，尚余55060元。关于被告提出的答辩意见应否支持1.关于被告抗辩的拒付长平桥西房屋的租赁费问题首先，行使履行抗辩权需以同一双务合同为前提。被告以原告将其放于他处的部分财物毁损为由拒付原告租金，这里涉及两种不同的法律关系，即租赁合同关系和侵权关系。被告不得以侵权为由行使履行抗辩权。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定，当事人互负债务，该债务的标的物的种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。可见，债务抵销的前提应当是债权债务数额明确无争议。而本案双方未曾就赔偿数额达成一致，故被告主张的抵销条件未成就。被告不得以已抵销债务为由进行抗辩。第三，被告当庭请求原告对其进行损害赔偿，同时还要求返还其新北小区锅炉房保修金2000元、2015年居民代表工资420元，2019年的口粮款2000元、2020年端午节款1000元等，鉴于上述请求事由与本案非同一法律关系或同一事实，不能构成反诉。其可就以上请求另行对原告提起诉讼。关于被告支出的修缮费用应否抵销租赁费的问题合同法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案双方所签租赁合同中明确约定了对房屋的自然损坏由被告自行维护，故被告主张的修缮费用2360元应由其自担。4.关于高团路房屋租赁费的问题原告主张被告曾租赁高团路门市部赁两年，尚欠其一年租金的主张，被告仅认可租赁期为一年。原告未能举出证据证明，故本院对原告的主张不予支持。对被告的答辩意见予以采纳。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告高平市北城街街道办事处城北社区居委会与被告王某签订的长平桥西两间门市部的租赁合同。二、被告王某自判决生效之日起三十日内搬离所租赁房屋，并支付原告高平市北城街街道办事处城北社区居委会租金55060元。三、驳回原告高平市北城街街道办事处城北社区居委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取764元，由被告王某负担588元，原告高平市北城街街道办事处城北社区居委会负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 李志强 二〇二〇年十一月三日法官助理 邓文婷书 记 员 郭宇楠书记员郭宇楠