上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11217号上诉人（原审被告，反诉原告）：上海川禾包装容器有限公司，住所地上海市松江区车墩镇赵家泾路******。法定代表人：姚振雄，总经理。委托诉讼代理人：焦汉伟，上海国瓴律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊秋娜，上海国瓴律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海申莱特科技有限公司，住，住所地上海市松江区车墩镇泾车路**/div>法定代表人：易际炼，执行董事。委托诉讼代理人：严珊，上海赢火虫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鼎盛，上海赢火虫律师事务所律师。上诉人上海川禾包装容器有限公司（以下简称川禾公司）因与被上诉人上海申莱特科技有限公司（以下简称申莱特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人川禾公司的上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第四项和第五项，改判驳回申莱特公司一审中关于此四项的诉讼请求；二、撤销一审判决第三项，改判川禾公司向申莱特公司支付2019年11月水费人民币（币种下同）2,707元；三、撤销一审判决中第八项，改判支持川禾公司一审反诉请求中的第二项和第四项反诉请求；四、本案一审、二审诉讼费用由申莱特公司承担。事实和理由：一、由于房屋存在严重质量问题和园区管理不善，申莱特公司怠于维修、疏于管理，严重影响川禾公司正常经营，导致租赁合同目的不能实现，因此川禾公司依法与申莱特公司解除合同；二、川禾公司将钥匙交给申莱特公司即已转移占有，且合同中未约定未恢复原状需支付空置损失责任，判令川禾公司承担2020年1月4日至2020年1月15日房屋空置、门卫、物业费损失没有合同和法律依据；三、《补充合同》不是申莱特公司对与“上海A有限公司（以下简称A公司）”就上海市松江区XX工业区XX路XX号二期4号楼（以下简称4号楼）签订的《租赁协议》的补充，该《补充合同》是对上海市松江区XX工业区XX路XX号二期3号楼（以下简称3号楼）的补充，且川禾公司恢复4号楼原状的标准应是按交房现状进行恢复，而非标准厂房标准进行恢复；四、川禾公司未收取2019年11月水费，不应承担当月整个园区的水费；申莱特公司拖欠川禾公司水电费与本案密切相关，一审法院认定此费用与本案无关是错误的;五、川禾公司支付的电梯保养费与申莱特公司密切相关，申莱特公司应予返还；六、第二份《租赁协议》是双方实际履行的协议，但川禾公司从签订第一份租赁合同时就开始缴纳租金，实际多支付了4个月房租。被上诉人申莱特公司辩称：一、川禾公司提出的提前解除租赁合同的理由不成立，川禾公司应承担违约责任；二、川禾公司是承继A公司的义务，应该按合同约定把4号楼恢复到标准状态；三、11月份水费由川禾公司收取，因此应由川禾公司代付；四、双方实际履行的是2015年6月份的合同，3号楼厂房在2015年4月之前完成建设，川禾公司称2015年10月才完工不符合事实，川禾公司直到本次诉讼才知道其多支付了租金，与常理不符。因此，不同意川禾公司的上诉请求，一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。申莱特公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、川禾公司支付2020年1月1日至2020年1月15日期间的3、4号楼房屋占用费58,885元（其中3号楼48,818元、4号楼9,567元）；二、川禾公司支付2020年1月1日至2020年1月15日期间的3、4号楼门卫和物业费共计1,970元（其中3号楼1,620元、4号楼350元）；三、川禾公司支付2019年11月的水费16,646.60元；四、川禾公司支付租赁期间和房屋占用期间的电梯维保费7,500元；五、川禾公司支付4号楼办公仓库和职工食堂恢复原状费31,000元；六、川禾公司支付3号楼未履行的租赁期限对应的免租期租金50,132元；七、川禾公司支付3号楼为履行的租赁期对应的免租期门卫和物业费1,622元；八、川禾公司支付3、4号楼租赁协议提前解除的违约金118,392元（其中3号楼98,992元、4号楼19,400元，各计一个月租金）；九、川禾公司支付2019年11月的加价水费12,554.10元、2019年12月的加价水费173.40元，合计12,727.50元。川禾公司向一审法院提起反诉，请求：一、申莱特公司支付模具损失费240,000元；二、申莱特公司返还2020年1月1日至2020年7月31日的电梯保养费4,083元；三、申莱特公司返还电费余额13,905.96元；四、申莱特公司支付电费和水费欠款3,582.26元（其中2019年5月至2019年12月门卫电费2,618.30元，2019年6月至2019年12月2号楼3楼和4楼水费963.96元）。一审法院认定的事实：2015年6月，申莱特公司与川禾公司签订《租赁协议》一份，约定川禾公司承租申莱特公司名下位于上海市松江区XX工业区XX路XX号二期3号楼厂房，建筑面积6,098.30平方米，租期自2015年6月1日起至2021年8月1日，其中免租期自2015年6月1日至2015年7月31日；租金及物业费按季度支付，为287,235元/季（其中租金278,235元/季、物业费9,000元/季），每三年递增一次，递增幅度8%；川禾公司应在每季度首月的5日前支付本季度租金及物业费；川禾公司需支付租赁保证金100,000元，租赁保证金在租赁关系终止且川禾公司完成支付一切相关费用后无息归还；承租厂房的水、电费由川禾公司承担；申莱特公司安装电梯等设施设备交川禾公司使用，川禾公司应负责在日常使用中对设备设施的维护及消耗件的更换费用；租期届满，川禾公司应恢复原状归还申莱特公司；租期内，如川禾公司需提前终止《租赁协议》的，应提前三个月书面通知申莱特公司，并支付相当于一个月的租金作为违约金。2015年9月20日，申莱特公司与川禾公司双方签订一份《租赁协议》，协议约定川禾公司向申莱特公司承租申莱特公司名下位于上海市松江区XX工业区XX路XX号二期3号楼厂房，建筑面积6,098.30平方米，租期自2015年9月30日起至2021年9月29日，申莱特公司为川禾公司在租赁期始提供2个月免租期。协议其他条款与2015年6月版本的《租赁协议》一致。一审审理中，双方当事人对上述两份协议的真实性均无异议，至于为什么产生两份协议，原因不明。申莱特公司认为应依据第一份《租赁协议》确定双方的权利义务，川禾公司交纳的租金所对应的时间是从2015年8月至2019年12月；川禾公司则认为应依据第二份《租赁协议》确定双方的权利义务，川禾公司交纳的租金所对应的时间是从2015年8月至2019年12月，但根据第二份《租赁协议》的约定，川禾公司应当从2015年12月1日交纳租金，故川禾公司实际上多交纳了2015年8月至11月期间的4个月租金，当时由于财务人员变动，没有发现，所以一直没有向申莱特公司提出。另，川禾公司确认其实际上确实享受到了免租期2个月，且除了不应当交纳2015年8月至11月期间的4个月租金外，川禾公司对申莱特公司提交的“补充质证意见”中川禾公司交纳租金的表格（包括租金标准、付款时间、支付金额、对应3号楼的租期、备注）予以认可。2016年11月15日，申莱特公司与川禾公司签订一份《租赁协议》，川禾公司承租申莱特公司位于上海市松江区XX工业区XX路XX号二期1号楼厂房底楼（以下简称1号楼），建筑面积2,143平方米，租期自2016年12月1日起至2019年11月30日止，租金及物业费按季度支付，为178,995元/季（其中租金175,995元/季、物业费3,000元/季），租赁保证金为50,000元。2015年6月，申莱特公司与案外人A公司（法定代表人为姚振雄）签订《租赁协议》一份，约定A公司承租申莱特公司的4号楼厂房，建筑面积3,660平方米，租期从2015年6月1日起至2021年8月1日止，租金及物业费按季度支付，为162,968元/季（其中租金为156,968元/季、门卫费6,000元/季），租赁保证金为50,000元，其余条款与申莱特公司、川禾公司就3号楼厂房所签署的《租赁协议》一致。2018年7月30日，因A公司整体搬迁，申莱特公司与川禾公司签订《补充合同》一份，约定川禾公司自2018年8月起保留租赁申莱特公司4号楼厂房四层整层、一层三间房屋，每季度租金及物业费为61,827元/季（其中租金59,727元/季、门卫费2,100元/季），租赁保证金为20,000元，其余条款按原合同保持不变；4号楼厂房后方的违章房申莱特公司与川禾公司各使用50%。2018年11月12日，申莱特公司与A公司（由A公司法定代表人姚振雄签字）签订一份《A公司退房协议》，约定：原押金退还A公司20,000元，其余30,000元作为申莱特公司处理遗留下来的违章建筑拆除，排气烟管道、防火门、卷闸门维修。2018年11月起，申莱特公司与川禾公司协商一致将3号楼厂房的租金及物业费调整至306,695元/季（其中租金296,975元/季、物业费9,720元/季），将4号楼厂房四层整层、一层三间房屋的租金及物业费上涨至60,300元/季（其中租金58,200元/季、物业费2,100元/季）。上述房产租赁期间，申莱特公司按约完成厂房交付义务，并同意由川禾公司收取整个园区内的水费，统一向自来水公司交纳。自2019年8月起，川禾公司开始拖欠申莱特公司租金、门卫和物业费，其后双方协商用川禾公司原垫付的339,000元充抵2019年8月至10月的租金。2019年11月19日，川禾公司函告申莱特公司，认为：其租赁的厂房墙体出现大面积漏水，导致川禾公司货物严重受损，公司无法正常经营；厂房老化，致使川禾公司支付巨额水费；申莱特公司在园区内任意施工，致使川禾公司验厂未通过；动物在厂房内随意奔跑四处排泄，严重影响申莱特公司正常经营。故要求在2019年12月31日提前终止双方的租赁关系，双方在2019年12月31日办理房屋交接手续，并要求以租赁保证金抵扣2019年11月、12月的租金。申莱特公司明确回函表示不同意。2019年12月2日，申莱特公司与川禾公司办理了1号楼厂房的交接事宜，并约定将1号楼厂房的租赁保证金50,000元抵扣3号楼2019年12月部分租金。同时约定，在2019年12月30日前结清川禾公司使用期间所产生的所有水电费。其后，双方将1号楼的保证金50,000元、3号楼的保证金100,000元、4号楼的保证金20,000元，充抵了租金，川禾公司将3号楼、4号楼的租金交至2019年12月底。2019年12月31日，川禾公司自行搬离承租的3、4号楼。由于申莱特公司拒绝接收房屋，2020年1月3日，川禾公司在3号楼、4号楼均未恢复原状的情况下，强行将钥匙交付申莱特公司。后经申莱特公司要求，川禾公司委托案外人对3号楼进行恢复原状，工程于2020年1月15日完工。同时申莱特公司委托案外人上海B有限公司对4号楼办公仓库和职工食堂进行了恢复原状，工程于2020年1月15日完工，实际花费31,000元。川禾公司在租赁期间与申莱特公司约定，整个园区的水电费包括申莱特公司自己产生的水电费均由川禾公司统一收取并交至自来水公司和电力公司，因川禾公司未及时支付2019年11月水费16,646.60，导致自来水公司向申莱特公司催交水费，并发出《销表通知单》，申莱特公司代川禾公司交纳了该月份的水费。因申莱特公司认为川禾公司搬离承租厂房的行为属单方提前解约，其拒绝恢复原状、欠交水费、拒绝支付电梯维保费、拒绝支付违约金等行为，已经严重违反了协议约定，给申莱特公司造成了损失，故诉至一审法院。一审庭审中，申莱特公司与川禾公司一致确认，双方之间关于3、4号楼所签订的租赁协议均已经于2019年12月31日解除。一审法院另查明：川禾公司在使用涉案房屋时，偶尔有小动物出现在厂区。2019年6月，川禾公司使用的涉案房屋的下水道有堵塞现象，2019年8月10日，上海市出现台风暴雨天气，川禾公司使用的涉案房屋部分区域出现渗水现象，后申莱特公司予以修理。2019年8月，川禾公司与案外人上海C有限公司签订了电梯保养合同一份，并向该公司支付了2019年8月1日至2020年7月31日的电梯维护保养费7,000元。一审法院认为：根据申莱特公司与川禾公司双方提供的租赁协议等证据，可以认定双方之间存在房屋租赁合同关系。2019年11月，川禾公司提出解除其与申莱特公司之间的关于3、4号楼的租赁合同关系，但申莱特公司未予同意，川禾公司遂于2020年12月31日搬离涉案房屋，单方面解除了合同，故一审法院确定租赁合同解除的时间为2020年12月31日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，若川禾公司解除合同的行为符合法律规定或合同约定，则其行为属合法解除，反之则属违法解除，将要承担相应的法律责任。本案川禾公司提出解除合同的原因是申莱特公司不履行对租赁房屋的维修、管理义务，造成川禾公司重大损失，具体表现在厂房渗水造成模具受损、厂房有小动物出现影响川禾公司生产经营、申莱特公司随意施工造成川禾公司验厂未通过。根据双方提供的证据来看，自川禾公司承租3、4号楼以来，其向申莱特公司提出漏水问题只有二次，第一次发生在2019年8月10日，川禾公司自己安装的排气扇旁边的窗户出现渗水情况，另外一次是2019年9月4日在一幢二楼有一处管道出现渗水现象。由于排气扇系川禾公司自己安装，出现渗水的原因无法认定为申莱特公司造成，另外一处管道所出现的渗水情况，申莱特公司修理后，川禾公司并未再提出异议，也未告知申莱特公司其模具受损并要求申莱特公司承担责任，只是在本案一审审理过程中川禾公司才提出模具受损的事实，故模具受损的原因无法认定为由申莱特公司造成；至于园区曾出现小动物，并不能说明已经严重影响了川禾公司的生产经营，且川禾公司自己也完全可以采取措施防止小动物的进入；川禾公司又称申莱特公司对园区的随意施工造成川禾公司验厂未通过，但川禾公司一直在正常使用涉案房屋进行经营，其未能说明所称的验厂未通过是何意思，同时也未提供证据证明其验厂未通过系由申莱特公司造成。故川禾公司提前解除合同的理由不能成立，川禾公司提前解除合同系违法解除，应当承担违约责任。对于申莱特公司第一项诉请2020年1月1日至2020年1月15日期间的3、4号楼房屋占用费58,885元（其中3号楼48,818元、4号楼9,567元）。本案中川禾公司于2019年12月31日在尚未对租赁厂房恢复原状情况下强行搬离涉案厂房属违法解除合同，故其应当对涉案房屋恢复原状之前的空置损失承担责任，同时，申莱特公司应采取合理措施防止损失的扩大，然申莱特公司拒不接受川禾公司交付的钥匙，故对于2020年1月1日至1月3日之间的房屋空置费损失，川禾公司不予承担。由于直至2020年1月15日涉案3、4号楼才恢复原状，故对于2020年1月4日至1月15日期间的房屋空置损失46,100元（3号楼38,319元，4号楼7,781元），应当由川禾公司承担。对于申莱特公司的第二项诉请2020年1月1日至2020年1月15日期间的3、4号楼门卫和物业费共计1,970元（其中3号楼1,620元、4号楼350元）。同上，应由川禾公司承担2020年1月4日至1月15日期间的3、4号楼门卫和物业费损失共计1,516元（其中3号楼1,245元、4号楼271元）。对于申莱特公司的第三项诉请2019年11月的水费16,646.60元。由于园区水费统一由川禾公司代收并交至自来水公司，其中包含川禾公司自己应当交纳的部分，申莱特公司的本项诉请是园区所有承租人应当交纳的水费，并非川禾公司应当交纳部分。但由于川禾公司在收取整个园区水费后，未能交至自来水公司，申莱特公司为了防止水表销户，代川禾公司交至自来水公司，故该水费应当由川禾公司支付给申莱特公司。对于申莱特公司的第四项诉请电梯维保费7,500元。因2019年川禾公司已与案外人上海C有限公司签订了电梯保养合同并支付了2019年8月1日至2020年7月31日的电梯维护保养费7,000元，已经履行了其对电梯的保养义务。申莱特公司虽认为川禾公司返还厂房时电梯需要更换配件，但其仅提供了案外人的报价单，并不能证明其支出了该项费用，故对于申莱特公司的本项诉请，一审法院不予支持。对于申莱特公司的第五项诉请4号楼办公仓库和职工食堂恢复原状费31,000元。根据申莱特公司与川禾公司就3号楼所签订的租赁协议和申莱特公司与A公司就4号楼租赁协议，承租人在租赁到期时均有恢复原状的义务，而2018年7月30日申莱特公司与川禾公司签订补充合同时，4号楼已经由A公司建成了仓库和食堂，川禾公司租赁4号楼的4层和1层3间，故该补充合同如是对3号楼租赁协议的补充，则川禾公司在返还厂房时，仅需按照2018年7月30日时的原状恢复即可，但若该补充合同是对4号楼租赁协议的补充，则川禾公司在返还厂房时，需将厂房恢复至“标准厂房”状态，即已经拆除仓库和食堂的状态。因川禾公司与A公司的法定代表人均为姚振雄，姚振雄在该补充协议上代表川禾公司签字，且补充合同中载明川禾公司“保留”四层整层和一层3间、“原价0.47”（与申莱特公司和A公司就4号楼所签订租赁协议约定的租金相吻合），故应当认定该补充合同是对申莱特公司和A公司就4号楼所签订租赁协议的补充，故川禾公司在返还4号楼时，应当恢复原状，即恢复至已拆除仓库和食堂的状态。川禾公司虽主张2018年11月12日A公司和申莱特公司签订的《A公司退房协议》中约定A公司将押金30,000元留作申莱特公司处理违章建筑拆除，排气烟管道、防火门、卷闸门的维修，故恢复原状款应由这30,000元冲抵，但事实上申莱特公司对4号楼恢复原状拆除的对象是仓库和食堂，并非是《A公司退房协议》中排气烟管道、防火门、卷闸门，故申莱特公司恢复原状的费用不能用A公司留下的30,000元充抵，而应当由川禾公司承担。对于申莱特公司的该项诉请，一审法院予以支持。对于申莱特公司的第六项诉请3号楼未履行的租赁期限对应的免租期租金50,132元。因3号楼在出租给川禾公司使用时，双方对免租期2个月的约定系用于川禾公司对厂房的装修和搬迁，并非作为履行合同所附的条件，故对于申莱特公司的该项诉请，一审法院不予支持。对于申莱特公司的第七项诉请未履行的租赁期对应的免租期门卫和物业费1,622元。申莱特公司与川禾公司双方约定门卫和物业费和租金一起计算、一起支付，递增时也同时递增，故应当认定免租包含对门卫费的免收。申莱特公司的本项诉请，一审法院不予支持。对于申莱特公司的第八项诉请3、4号楼租赁协议提前解除的违约金118,392元。因川禾公司提前解除合同系违法解除，故应当承担相应的违约金，根据合同的约定及本案实际情况，申莱特公司提出川禾公司承担1个月的租金作为违约金，于法有据，一审法院予以准许。对于申莱特公司的第九项诉请2019年11月的加价水费12,554.10元、2019年12月的加价水费173.40元。申莱特公司的该项诉请针对的是园区所有承租人应交纳的费用，且应由川禾公司交至自来水公司，因申莱特公司尚未代交该部分水费，故对于本项诉请，一审法院不予支持。对于川禾公司的反诉请求，陈述如下：关于川禾公司的反诉请求一模具损失费240,000元。如上所述，因川禾公司无证据证明其损失由申莱特公司造成，故一审法院不予支持。关于川禾公司的反诉请求二2020年1月1日至7月31日间的电梯保养费4,083元。因川禾公司负有电梯保养的义务，其保养费支出系交付给案外人，与申莱特公司无关，且申莱特公司并未因此而获利，故川禾公司的本项诉请，一审法院不予支持。关于川禾公司的反诉请求三返还电费余额13,905.96元。该款项产生的原因是，申莱特公司与川禾公司约定由川禾公司统一收取园区的电费并支付给电力公司，川禾公司多向电力公司支付了13,905.96元。申莱特公司在一审庭审中认可川禾公司多交纳了该部分电费，同时申莱特公司陈述双方曾口头约定该部分电费冲抵川禾公司应支付的损坏门窗的费用。由于申莱特公司所称的事实并无证据予以证明，故一审法院不予采信。又由于该部分电费申莱特公司可继续使用，故对于川禾公司本项诉请，一审法院予以支持。关于川禾公司的反诉请求四申莱特公司应承担的水电费欠款3,582.26元。因该水电费系申莱特公司与川禾公司之间代交水电费而引起的争议，与本案无关，故川禾公司可另行起诉解决。同时，川禾公司虽然主张其不应该交纳2015年8至11月间的租金，但又无法说清楚其当时为何要交纳、为何在四年多的时间没有向申莱特公司提出其多交纳了该期间的租金、为何其后申莱特公司与川禾公司双方多次结算租金时均未提及该期间的租金。结合本案的其它证据，对于申莱特公司的主张，一审法院不予认可。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条规定于2020年8月31日作出民事判决：一、上海川禾包装容器有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿上海申莱特科技有限公司房屋空置损失46,100元；二、上海川禾包装容器有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿上海申莱特科技有限公司门卫和物业费损失共计1,516元（其中3号楼1,245元、4号楼271元）；三、上海川禾包装容器有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿上海申莱特科技有限公司水费损失16,646.60元；四、上海川禾包装容器有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿上海申莱特科技有限公司4号楼办公仓库和职工食堂恢复原状损失31,000元；五、上海川禾包装容器有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海申莱特科技有限公司违约金118,392元；六、驳回上海申莱特科技有限公司的其它诉讼请求；七、上海申莱特科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海川禾包装容器有限公司电费余额13,905.96元；八、驳回上海川禾包装容器有限公司的其它诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币5,584元，减半收取2,792元，一审反诉案件受理费人民币2,612元，减半收取1,306元，合计诉讼费人民币4,098元。由上海申莱特科技有限公司负担614元，由上海川禾包装容器有限公司负担3,484元。二审中，川禾公司提交新的证据：证据1:2016年工商查档资料，证明2015年10月3号楼房屋取得产权证，2015年11月川禾公司用第二份《租赁协议》办理环境影响报告审批，2016年1月，川禾公司申请将公司地址从1号楼变更为3号楼时所用的合同为第二份《租赁协议》，且第二份《租赁协议》为实际履行的协议。申莱特公司对该份证据的真实性没有异议，但认为该份证据无法达到其证明目的，该份证据仅能证明涉案房屋在2015年10月取得产权，不能证明申莱特公司是在2015年10月才将房屋交给川禾公司使用，川禾公司按照第一份《租赁合同》的约定支付租金，已经充分证实双方对第一份合同的履行。证据2:2017年工商查档资料，证明2017年3月，上诉人将公司注册地址变更为3号楼、4号楼、1楼底楼时所使用的合同为第二份《租赁协议》，且第二份《租赁协议》为实际履行的协议。申莱特公司对该份证据的真实性没有异议，但认为该份证据无法达到其证明目的，川禾公司在2017年3月办理变更工商登记地址，《补充合同》签署于2018年7月30日，在此之前4号楼是A公司承租，川禾公司和A公司是关联公司，4号楼是双方共同使用。证据3：A公司的工商登记资料，证明其法人的变更过程，《补充协议》签订时姚振雄不是A公司的法人。申莱特公司认为虽然A公司法人经过变更，但申莱特公司与川禾公司、申莱特公司与A公司之间前述的合同都是姚振雄作为法人，也是实际负责合同履行的经办人，姚振雄有权代表川禾公司与A公司签署涉案协议。经审查，本院对川禾公司提供的三份工商登记资料的真实性予以认可。经审理查明，一审判决第八页第十一行至第十二行中，姚振雄的身份并非A公司的法定代表人，其他事实一审法院认定无误，本院依法予以确认。本院认为，二审法院围绕当事人的上诉请求展开审理。本案中，双方当事人在一审庭审中均确认3号楼、4号楼的租赁关系均于2019年12月31日解除。因此，结合川禾公司的上诉请求，本案二审期间的争议焦点集中在：一、解约责任、空置损失、门卫和物业费损失由谁承担？二、4号楼恢复原状的损失由谁承担？三、因代缴、代收水费、电费所产生的法律关系的处理问题？四、电梯保养费的承担问题？对于争议焦点一：川禾公司在一审中提出的解约理由主要包括申莱特公司不履行对租赁房屋的维修、管理义务，造成川禾公司重大损失，具体表现在厂房渗水造成模具受损、厂房有小动物出现影响川禾公司生产经营、申莱特公司随意施工造成川禾公司验厂未通过（二审期间未坚持该事由）。但从双方提供的证据来看，这些事由的发生的时间、次数等均不足以构成川禾公司所谓的合同目的无法实现可以提前解除双方租赁关系的法定或约定事由，因此一审法院在详述理由后，认定川禾公司应当对合同解除承担违约责任，经本院审查，并无不妥，本院依法予以认同。既然解约责任系属于川禾公司，那么川禾公司擅自搬离后，应承担3号楼、4号楼空置损失、门卫和物业费损失，显属合理，一审法院根据申莱特公司的一审诉请，酌定的期间为2020年1月4日至2020年1月15日，已经考虑到川禾公司交付钥匙的事宜，并无不当，本院依法予以维持。川禾公司称无需承担擅自解约的后果，于法无据，本院不予采信。对于争议焦点二，川禾公司提出双方于2018年7月30日签订的《补充合同》系对原租赁3号楼的租赁关系的补充，但从该《补充合同》及申莱特公司与A公司于2015年6月签订的4号楼《租赁协议》的具体内容来看，川禾公司的陈述显与事实不符，至于川禾公司在二审中提出2018年2月7日后，姚振雄并非A公司的法定代表人，但这不妨碍《补充合同》中“原合同不变”系指代为原4号楼《租赁协议》的内容，这亦与姚振雄并非A公司法定代理人依然与申莱特公司签订《A公司退房协议》的事实相互印证，一审法院对《补充合同》的解释符合客观事实与诚信原则，本院予以认同。故川禾公司应当在4号楼交房时承担恢复原状的义务，不承担该义务，应当对申莱特公司代为履行的费用进行赔偿，一审法院判决无误，本院依法予以维持。对于争议焦点三，川禾公司由于承租面积较大，在租赁期间承担涉案园区代收水费、电费，并对外承担向自来水公司、电力公司代缴的义务，这已经构成申莱特公司与川禾公司之间的交易惯例。现川禾公司怠于向自来水公司代缴2019年11月的水费，申莱特公司为防止水表销户及时向自来水公司缴纳，由此产生的水费损失应由川禾公司负担。至于川禾公司是否向园区内租户及时代收水费不影响其未代缴造成外部损失的承担。这与一审法院判决支持川禾公司反诉诉请因多向电力公司代缴电费应由申莱特公司负担一致，均属于川禾公司因代缴整个园区水电费所产生的双方外部法律关系的处理。而对川禾公司反诉申莱特公司未向川禾公司支付水电费3,582.26元，系因内部水电费代收所产生的纠纷，一审法院已经指出由双方当事人另行依据适当的法律关系进行处理，并无不妥，本院依法予以认可。对于争议焦点四：至于川禾公司反诉诉请申莱特公司支付2020年1月1日至2020年7月31日川禾公司向案外人支付的电梯保养费4,083元,由于该笔费用系直接支付给案外人，现川禾公司并未举证证明该期间其对电梯的保养使得申莱特公司获得额外收益的具体范围与数额，故一审法院无法支持，本院亦同。另，至于川禾公司提出3号楼存在二份租赁合同，根据第二份租赁合同，其多交纳了2015年8月至2015年11月间的租金。申莱特公司辩称系由于交房在前，产证办理在后，川禾公司提前享受了租赁利益。由于川禾公司未以诉的形式提出，如仅从诉讼抗辩角度，本院认为，由于川禾公司自行搬离3号楼并与申莱特公司进行租金结算后，又忽然在一审诉讼中提出该事由，且未有合理解释，故本院认同一审法院对川禾公司提出该事由的质疑，不予采信。综上所述，上诉人上海川禾包装容器有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,294元，由上诉人上海川禾包装容器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月三十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……