重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初3642号原告：唐远芝，女，汉族，1963年1月14日出生，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：叶琴，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：陈浪，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路****商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。法定代表人：王洪辉，执行董事。委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。原告唐远芝与被告重庆远香房地产开发有限公司（以下简称远香公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法由审判员田秀荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐远芝的委托诉讼代理人叶琴，被告远香公司的委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐远芝向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告退还原告已付房价款1880294元及利息(利息以1880294为基数，自2018年5月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，为111642.45元；自2019年8月20日起至被告实际退还房款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、依法判决被告退还原告已支付的购房契税25640.38元；3、依法判决被告退还原告已支付的大修基金10643元；4、依法判决被告按已付房价款的10%即188029.4元向原告支付违约金；本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月26日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的××号房，合同约定了交房日期、逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按约支付了房款，履行了合同项下的全部义务。被告未能按约定的时间交付房屋，被告行为已构成违约。为维护合法权益，遂来起诉，请求判如所请。被告远香公司辩称，1、案涉项目全部通过竣工验收、规划验收等，符合合同居住等目的，项目整体已经交付，合同目的可以实现，不存在解除必要性；2、竣工备案证书客观上是延期取得，是因为业主方的超出合同外的升级诉求原因导致的，客观上延长交付条件；3、业主及代表通过多种方式向建委领导施加压力，导致政府不能按时出具竣备证书；4、我方一直善意履行合同，增加了巨额费用及时间，房屋品质及交付条件有了提升，时间上违约是多种因素造成，不存在恶意，是显著轻微违约，且提升了品质，根据九民会议纪要应审查是否轻微决定是否解除合同；5、案涉项目大部分是交付状态，轻微违约判令解除，将影响稳定交易；6、违约金过高，与损失不相当，即使要支付，应调整；利息契税交易费用包含在违约金中，不应主张；律师费没有依据；7、车位约定交付时间2019年12月31日，起诉是2020年1月20日，在2020年2月底才有解除权，提起诉讼时没有解除权，解除权是形成权，是无效解除。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对商品房买卖合同及补充协议、收据、完税证明、备案登记证、竣工规划核实确认书、建设工程消防验收意见书、交付通知的公证书的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；远香公司举示的业主群短信、与案外人签订的合同与本案无关，对上述证据的关联性本院不予确认。解除通知将在本院认为中阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，以远香公司为甲方，唐远芝为乙方签订了一份《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，主要内容是乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区××号，总成交金额为1880294元；乙方于签订本合同之日向甲方一次性支付全部房款1880294元整；属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第九条逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日的，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金；补充协议第六条约定：逾期交房超过90日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之二的违约金；乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同。合同还对其他方面进行了约定。2018年5月26日唐远芝支付了全部购房款1880294元、2018年8月29日缴纳了契税25640.38元、2018年5月26日缴纳了大修基金10643元。2019年12月31日，××项目（6#楼、9-17#楼、44-48#楼、65#及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。2020年1月17日，××项目（18-43#、2#门岗及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。2020年1月2日，唐远芝向远香公司工商登记地址邮寄了《关于解除市商品房买卖合同的通知》，主要内容是：逾期交房已经逾期超过90日，按约我方享有约定解除权……现本人特通知贵公司解除《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。快递显示该函件被退回，远香公司陈述没有收到该函件。2020年1月22日，远香公司向唐远芝寄送了《××交付通知书》，通知唐远芝于2020年1月31日前来办理房屋交付手续。原告陈述未收到该份通知书。庭审中，原告陈述：合同约定了2019年9月30日交房，宽限三个月后未交房，被告不是轻微违约。本院认为：原告唐远芝与远香公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。按原告与被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告应当于2019年9月30日前向原告交房，逾期超过90日，即至2019年12月29日，如被告还未履行交房义务，原告即具有合同解除权。而被告于2020年1月22日才向原告发出《××交付通知书》，逾期交房已超过90日。原告按合同的约定，有解除合同的权利。唐远芝已于2020年1月2日向远香公司寄送了《关于解除及补充协议的通知》，远香公司虽陈述未收到该函件，但因唐远芝确系邮寄的远香公司的工商注册地，应视为已送达到，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，远香公司应退还原告支付的购房款，故对原告唐远芝请求判令返还已支付的购房款1880294元的诉讼请求，本院予以支持。原告唐远芝支付的契税25640.38元、大修基金10643元，系被告已代原告向相关收取部门缴纳，无退还的义务，故对原告唐远芝要求被告退还其契税25640.38元、大修基金10643元的诉讼请求，本院不予支持。《重庆市商品房买卖合同》中约定了解除合同被告应按已付房价款百分之10支付违约金，远香公司虽抗辩违约金过高，但并未举证证明，原告已付房款为1880294元，故对原告唐远芝请求判令支付违约金188029.4元的诉讼请求，本院予以支持。因唐远芝请求了违约金，本院也予以了主张，对唐远芝请求判令被告支付已付房款的资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告唐远芝购房款1880294元；二、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告唐远芝违约金188029.4元；三、驳回原告唐远芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24790元，减半收取12395元，保全费5000元，由被告重庆远香房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  田秀荣二〇二〇年十一月十六日书记员  马晓苒