广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终9326号上诉人（原审被告）：段琦，男，汉族，1977年8月2日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：夏海燕，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈书盈，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盈动力投资集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林显江，该公司经理。委托诉讼代理人：徐绮筠，广东星宇律师事务所律师。上诉人段琦因与被上诉人盈动力投资集团有限公司（以下简称盈动力公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初31006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。段琦上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判段琦无需支付2019年12月6日之后的租金；2.一、二审诉讼费用由盈动力公司承担。事实与理由：第一，一审判决《商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同）在一审庭审中才终止履行属于认定事实错误。根据我国合同法的相关规定，因盈动力公司对涉讼商铺停电致使段琦就涉讼商铺订立的涉讼合同目的无法实现，段琦有权解除合同。段琦已于2019年11月27日停止营业，并于2019年12月6日前往盈动力公司向其提交了《撤场申请》，盈动力公司的员工杨某和郑某予以接收，且在事后的聊天记录中也能确认其收到该《撤场申请》，故应当认定涉讼合同已于同日解除。第二，一审法院未判决盈动力公司承担部分违约责任，迳行判决由段琦承担全部租金损失，属于适用法律错误。首先，盈动力公司只是代水电部门向段琦收取水电费用，未经水电部门授权无权擅自对涉讼商铺停电，段琦未交齐租金并非其断电的理由。由于盈动力公司对涉讼商铺采取断电行为致使段琦无法开门营业，由此产生了一系列严重后果，盈动力公司已构成违约。其次，盈动力公司明知段琦不再租赁涉讼商铺，却未及时与段琦办理交接手续，反而阻拦段琦将机器设备搬离，刻意制造机器设备占用场地的事实，有违诚实信用原则。最后，根据我国合同法第一百二十条规定，盈动力公司对其停电且拒绝与段琦进行涉讼商铺交接的行为，存在过错，对因此扩大的损失应由其自行承担。考虑到场地面积、机器设备搬离需时等因素，在段琦发出合同解除通知后，一个月左右的时间为场地交接的合理期限，故由段琦承担2019年12月6日合同解除后一个月左右的租金是公平合理的，但一审法院判决由段琦承担全部租金费用，明显不公。综上，请求二审法院支持段琦的上诉请求。二审法庭调查期间，段琦补充事实和理由如下：第一，根据盈动力公司员工黄某斌与段琦一方的店长的聊天记录可以反映出涉讼商铺存在停电情况。而从2019年12月7日盈动力公司对涉讼商铺上锁的照片以及2020年4月21日下午9:02视频可知盈动力公司的保安对涉讼商铺加锁。第二，2019年11月21日盈动力公司对涉讼商铺停电，属于以事实行为解除涉讼合同，一审判决对此并未认定。在对涉讼商铺停电后盈动力公司不允许段琦一方的员工撤离经营场所，非法占有段琦的财产。后段琦明确其上诉请求第一项为：撤销一审判决第一项并依法改判段琦无需支付2019年12月6日之后的租金。盈动力公司答辩称：盈动力公司没有对涉讼商铺采取停电及上锁的行为，段琦对此无法提供证据证明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。盈动力公司向一审法院起诉请求：1.段琦向盈动力公司支付自2019年10月1日至租赁物交接之日止的租金（2020年2月的租金按照约定的租金标准的一半计算，其他月份按照约定的租金标准计算）及违约金（以每月拖欠金额为本金，从每月11日起按日利率1%计至实际清偿日止）；2.段琦向盈动力公司支付2019年9月20日至2019年12月3日的水电费12712元、逾期违约金（以拖欠金额为本金，从每月11日起按日利率1%计至实际清偿日止）；3.段琦向盈动力公司支付装修期（即2015年5月25日至2015年8月22日）内租金57570元；4.段琦向盈动力公司支付诉讼保全担保费2200元；5.本案诉讼费由段琦承担。一审法院查明事实：位于佛山市南海区大某镇工某大道**南海新某会**的房屋所有权人为广东信某投资有限公司（以下简称“信某公司”）。2015年5月14日，信某公司（甲方）与段琦（乙方）签订了涉讼合同，约定甲方将涉讼商铺出租给乙方使用；乙方租赁用途为经营健身俱乐部；租期从2015年5月25日至2021年5月24日，商铺交付日期为2015年5月25日，装修期为90天，自交付之日起计算，若乙方在租赁期内不存在违约、违法行为，乙方可获得与装修期内租金同等金额的减租优惠；2015年8月23日至2017年5月24日的月租金19190元，2017年5月25日至2018年5月24日的月租金为28401元，2018年5月25日至2019年5月24日的月租金为38349元，2019年5月25日至2020年5月24日的月租金为49093元，2020年5月25日至2021年5月24日的月租金为60697元；合同签订之日，乙方需一次性向甲方缴纳230282元作为履约保证金；乙方须于每月10日前向甲方缴纳当月租金；乙方承担经营发生的水、电、燃气、管理费等费用；乙方违反合同约定，甲方有权解除合同、收回商铺、没收履约保证金并追究因此造成的损失（包括但不限于律师费、公证费、审计费、调查取证费、诉讼费、向第三人支付的违约金、赔偿费、补偿费）；未按合同约定时间和金额缴纳租金等费用，除补交外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期10天，视作乙方单方违约，甲方有权追偿租金、收回商铺、解除合同并没收保证金；乙方同意合同履行期间，甲方有权委任商场管理公司代为行使权利，且无须通知乙方的情况下，直接以商场管理公司名义行使本合同中甲方的权利和义务；等等。2015年5月25日，涉讼商铺已被交付给段琦使用。2019年10月10日,信某公司和新某会物管公司向段琦出具《催款通知书》，通知段琦缴纳涉讼商铺当月租金49093元、商场综合管理费52337元、公共分摊水电费43614元、铺内电费6143元、铺内水费576元。同年11月10日，信某公司和新某会物管公司向段琦出具《催款通知书》，通知段琦缴纳涉讼商铺当月租金49093元、商场综合管理费52337元、公共分摊水电费43614元、铺内电费5528元、铺内水费678元。2019年10月25日，段琦向盈动力公司员工杨某提交降租申请，2019年11月11日，段琦微信询问杨某租金不是降下来吗，为何租金还是这么多，杨某回复金额太大，公司未同意。2019年11月11日，段琦通过微信向盈动力公司员工王某亮表示申请停业及租金过高，王某亮回复与领导再洽谈。2019年11月26日，盈动力公司员工黄某斌向段琦表示搬离物品需要申请放行条，否则物管部不会放行，段琦表示当天是段琦的教练离职搬走私人物品。2019年12月12日，盈动力公司与案外人深圳市友某达融资担保有限公司签订《委托担保协议》，该公司为盈动力公司就本案申请的财产保全出具担保函，盈动力公司支付担保费2200元。2020年4月11日，段琦的员工向盈动力公司提交涉讼商铺的撤场申请。另查明，2019年10月31日，信某公司更名为盈动力公司。一审中，1.盈动力公司确认收到段琦支付的保证金230282元，并以其有权没收保证金为由不同意保证金用于抵扣租金等费用。2.盈动力公司、段琦确认涉讼商铺每月租金49093元、物业管理费52337元、水电公摊费43614元，段琦2019年10月支付了100000元予盈动力公司一方的物管公司。段琦认为双方已达成协议将涉讼商铺每月需缴纳的上述费用降至100000元，盈动力公司否认双方就降租达成一致意见，盈动力公司将段琦支付的100000元分配如下：涉讼商铺2019年10月份的物业管理费52337元、水电公摊费40000元、租金944元，2019年8月20日至2019年9月20日的铺内电费6143元、水费576元。段琦同意盈动力公司就上述100000元的分配方案。3.段琦对盈动力公司主张的水电费数额没有异议。4.段琦确认2019年11月1日未再支付租金。双方确认段琦于2019年11月下旬开始停止经营涉讼商铺。盈动力公司确认2020年4月11日收到段琦提交的撤场申请。庭审中，一审法院告知双方庭后自行交接涉讼商铺，段琦2020年5月10日前应将属于段琦的物品搬离涉讼商铺，盈动力公司2020年5月11日起自行接收商铺，逾期自行承担相应不利后果。后盈动力公司、段琦确认2020年4月27日，段琦前往涉讼商铺搬离设备，物业公司不予放行并将涉讼商铺上锁。盈动力公司陈述物业公司为其委托管理涉讼商铺的公司，盈动力公司已告知物业公司涉讼商铺需进行交接。5.段琦称盈动力公司于2019年11月20日开始对涉讼商铺停水电，于2019年12月对涉讼商铺的大门上锁过一段时间，但可以从侧门进入商铺。盈动力公司对此均不予确认。一审法院认为，涉讼合同是盈动力公司、段琦的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。一审中，段琦明确不再租赁涉讼商铺，双方也同意对涉讼商铺进行交接，即双方同意终止履行涉讼合同，本案按涉讼合同终止履行进行结算处理。关于段琦应当向盈动力公司支付的租金的问题。盈动力公司于2020年4月11日收到段琦的撤场申请，应当配合段琦搬离涉讼商铺内的物品，2020年4月27日，段琦搬离涉讼商铺被盈动力公司方的物业公司阻拦，后物业公司将涉讼商铺上锁，故段琦未能搬离涉讼商铺的责任在盈动力公司，一审法院认定段琦应支付涉讼商铺的租金至2020年4月27日，无需支付此后的租金。段琦辩称双方于2019年10月已就降低涉讼商铺每月需缴纳的费用达成一致意见，但盈动力公司当月向段琦出具的《催款通知书》仍是按照涉讼合同约定的租金数额要求段琦支付租金，段琦与盈动力公司的员工的微信聊天记录也显示盈动力公司未同意段琦的降租申请，故一审法院认定段琦应当按照涉讼合同约定的租金标准支付租金。盈动力公司主张2020年2月份租金减半计算，一审法院予以照准。盈动力公司就段琦于2019年10月支付的100000元仅包含当月租金944元，段琦同意盈动力公司的分配方式，故当月段琦仍需向盈动力公司支付租金48149元（49093元-944元）。综上，段琦应向盈动力公司支付拖欠的租金为313251.2元（48149元+49093元*4个月+49093元/2+49093元/30天*27天）。盈动力公司主张超过的部分，一审法院不予支持。段琦以其于2019年11月20日停业，盈动力公司存在停水电、上锁等行为并以新冠肺炎疫情构成不可抗力作为抗辩理由主张无需支付2019年11月20日之后的租金，涉讼商铺在新冠疫情爆发前就已停止营业，但段琦未提交证据证实已及时向盈动力公司申请撤场，应对相应损失的扩大自行承担责任，段琦也未提交证据证实盈动力公司采取措施对涉讼商铺停水电及上锁，故段琦的相关抗辩理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于装修期内租金的计算问题，租赁合同约定的免租装修期为承租人按合同约定租赁年限使用租赁物时出租人给予的优惠，免租装修期对应的为合同约定期限，现因段琦拖欠租金的违约行为导致合同终止履行，段琦合同期内实际使用租赁物时间为1800天（2015年5月25日至2020年4月27日），合同约定的租赁期间为2192天，装修期为90天，故一审法院酌情确定涉讼商铺免租期的时间为74天（1800天÷2192天×90天），即段琦应向盈动力公司支付约定的免租装修期中16天（90天-74天）的租金10234.7元。盈动力公司请求超过的部分，一审法院不予支持。盈动力公司主张段琦支付2019年9月20日至同年12月3日的水电费12712元，段琦对该数额予以确认，故一审法院对盈动力公司的该项诉请予以支持。段琦逾期支付涉讼商铺的租金，盈动力公司据此不同意段琦支付的保证金用于抵扣应支付的租金等费用，盈动力公司的主张符合双方合同的约定，考虑段琦支付的保证金230282元相当于近5个月的租金，盈动力公司未举证证明没收的保证金不足以弥补其损失，故对盈动力公司主张段琦支付逾期支付租金、水电费的违约金，一审法院不予支持。盈动力公司主张段琦支付诉讼保全担保费2200元，该支出非盈动力公司因本案发生的必然损失，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、段琦于判决发生法律效力之日起十日内支付租金313251.2元予盈动力公司；二、段琦于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费12712元予盈动力公司；三、段琦于判决发生法律效力之日起十日内支付装修期内的租金10234.7元予盈动力公司；四、驳回盈动力公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取计3585.73元、财产保全费1852.49元，共5438.22元（盈动力公司已预交），由盈动力公司负担974.97元，由段琦负担4463.25元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳依法强制执行。对盈动力公司多交的诉讼费用4463.25元，在判决发生法律效力后经书面申请予以退还。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为段琦是否应当支付2019年12月6日后的租金。段琦上诉主张，盈动力公司非法对涉讼商铺采取停电、上锁的措施，是以事实行为解除了双方签订的涉讼合同，盈动力公司该行为致使涉讼商铺无法使用，涉讼合同目的无法实现，段琦有权以其于2019年12月6日向盈动力公司递交《撤场申请》的事实主张解除涉讼合同。经核查，涉讼合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。首先，关于盈动力公司是否对涉讼商铺停水电及上锁的问题。段琦提供其与盈动力公司员工杨某、黄某斌的微信聊天记录、佛山市政府12345热线受理单以及2019年11月25日盈动力公司的缴款通知书，拟证明盈动力公司存在对涉讼商铺停水电及上锁的行为，但以上证据均无法直接证明段琦主张的事实，其中2019年11月30日段琦与黄某斌的微信聊天记录虽然可以反映涉讼商铺停过电，但无法证明停电的时长且聊天时已经恢复供电，亦无法证明停电的原因，而佛山市政府12345热线受理单反映的顾客投诉涉讼商铺“前三天停电说无法使用，现说装修半年……”的内容亦与段琦主张盈动力公司对涉讼商铺采取停电措施以致其无法经营存在矛盾。段琦还提供其前台员工李某妍与店长余某的聊天记录、余某与商场保安的对话拟证明盈动力公司对涉讼商铺上锁，但相关证据同样不能证明其主张。由此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，段琦应承担举证不能的不利后果。其次，关于涉讼合同是否已于2019年12月6日解除的问题。经查，段琦提交的证据不足以证明其于2019年12月6日已向盈动力公司递交了《撤场申请》。且至2019年12月6日，段琦已逾期支付租金等费用超过二个月，构成违约，在其不享有法定或约定的合同解除权的情形下，即便段琦于2019年12月6日确实已向盈动力公司递交了《撤场申请》亦不发生解除合同的效力。双方当事人系于一审中同意终止履行涉讼合同，自停业至一审庭审期间段琦作为违约方未与盈动力公司积极协商解决欠租事宜，亦未搬离涉讼商铺内的物品，一审判决段琦承担自欠租之日起至2020年4月27日占用涉讼商铺期间的租金，并无不当，本院予以维持。段琦的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。段琦的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4392.85元，由上诉人段琦负担。本院依申请退回1605.92元予上诉人段琦。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月二十六日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣