江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1542号上诉人（原审被告）：张稳贞，女，1954年11月7日出生，汉族，身份证住址江西省九江市浔阳区，现住九江市浔阳区。被上诉人（原审原告）：郭继华，男，1976年1月8日出生，汉族，身份证住址江西省九江市九江县，现住九江市浔阳区。被上诉人（原审原告）：汪小娥，女，1975年6月28日出生，汉族，身份证住址江西省九江市九江县，现住九江市浔阳区。原审第三人：胡琳，女，1978年6月20日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。原审第三人：胡丹，女，1982年11月11日出生，汉族，住南京市玄武区。上诉人张稳贞因与被上诉人郭继华、汪小娥，原审第三人胡琳、胡丹不动产登记纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张稳贞上诉请求：一、请求撤销九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初1144号民事判决，重新审理；二、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、对于办理过户手续请求权是否适用诉讼时效的问题，至今仍未出台明确的法律和司法解释加以规定。双方在签订协议书后，到本次起诉前，被上诉人一直未要求办理登记手续，已经超过了规定的诉讼时效。二、上诉人并未介绍被上诉人去钟兴生处购买集资房，仅是将房屋租给被上诉人。三、上诉人提交了受胁迫的证据，法院没有进行审查，不合法。四、该房屋的取得是使用了上诉人及其死亡配偶的工龄，在上诉人配偶死亡后，该房屋成为遗产，由上诉人与两个女儿共有。2009年签订的协议属于效力待定。在上诉人女儿知情后行使撤销权，合同自始无效。郭继华辩称：一、我们双方是2009年签订的《协议书》，协议上已经明确约定了上诉人无条件配合我方办理过户，不存在诉讼时效问题；二、上诉人第二条不符合事实，已经生效的判决已经认定房屋产权属于我；三、不存在胁迫，协议书系在上诉人办公室签订的；四、上诉人对涉案房屋一分钱都没有出，我们只是以上诉人名义买的该房屋。汪小娥辩称：针对第三点，不存在胁迫；针对第四点，本案一审时候一审法院调查上诉人的变更权属证书，在权属证书上增加两个女儿名字，增加原因是赠与而不是继承，该赠与行为是无权处分行为。其他与郭继华意见一致。郭继华、汪小娥向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行2009年1月5日与原告汪小娥签订的《协议书》，即将九江市长虹北路37号5栋501室房屋［不动产权证书号：赣（2018）九江市不动产权第××号］房屋的不动产权过户给原告（庭审中明确过户至原告汪小娥名下）；2．判令第三人胡琳、胡丹协助原告办理上述房屋过户手续；3．本案的诉讼费依法由被告承担。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系。第三人胡琳、胡丹系被告的女儿，第三人胡琳曾是原告郭继华的弟媳妇。被告与丈夫胡四平（现已去世）均系九江市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）职工。1996年，二建公司集资建房，被告单位同事钟兴生参与集资。1996年9月27日，钟兴生向二建公司交纳了集资款9622.5元，二建公司向钟兴生出具收款收据，注明：“收款事由：收三里街宿舍款1＃503二室一厅48.42㎡”。后经被告夫妻介绍，原告向被告同事钟兴生购买此集资房，2000年3月9日，原告通过被告夫妻向钟兴生支付购房款15000元，钟兴生出具了收据，载明：“今收到三里街二建宿舍集资款壹万伍仟元整。（其中含收据9622.5元）此据。”钟兴生将上述两份收据、拆迁证明及钥匙交给被告夫妻，被告夫妻就将两份收据、拆迁证明及钥匙均交给了原告，原告便装修入住该房屋。后由于钟兴生另外有房，经单位调剂，将钟兴生的此套房屋调剂给被告夫妻。2004年，被告丈夫胡四平去世。2008年，二建公司实行房改，被告与二建公司于2008年11月15日签订《九江市公有住房买卖协议书》，约定被告将上述房屋以9074.4元的价格购买，房屋面积为55.85平方米。虽然上述房改协议是由被告与二建公司签订，但房改款9074.4元实际是由原告于2008年12月11日向二建公司交纳。2009年1月5日，经单位协调，原告汪小娥（乙方）与被告张稳贞（甲方）在被告单位二建公司办公室签订《协议书》一份，载明：“2000年张稳贞同志二建公司长虹北路37号5栋501室房屋集资款9996元由郭继华支付，房屋使用权交郭继华。现将该款转作房改资金。当前，二建公司企业改制，进行房改，转让房屋所有权。经协商，双方就甲方将房产所有权再转让给乙方达成一致。一、乙方于2008.12.11（时间）一次性交9074.40元给甲方，充作房改费用。于2009.1.5．（时间）付款33000元作为房屋所有权转让费。所有费用合计52070.40元。付款后，房产产权属于乙方。二、房屋产权证、土地证由甲方在无条件的情况下配合乙方过户。在没有过户之前，一切房产权都归乙方，甲方必须协助乙方过户，有关费用由乙方承担．．．．．．”。原告当场向被告支付了33000元。2008年12月该房屋办理了被告名字的房产证，2009年2月该房屋办理了被告名字的土地证，后原告从二建公司领取了上述房产证和土地证且仍一直占有该房屋，但被告一直未协助原告办理产权过户手续。2018年，被告就该房屋补办不动产权证，不动产权证号为赣（2018）九江市不动产权第××号。另查明：2019年，张稳贞对郭继华、汪小娥提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求法院确认2019年1月5日的《协议书》无效并要求判令郭继华、汪小娥返还诉争房屋的房产证。后九江市浔阳区人民法院于2019年3月10日作出（2019）赣0403民初750号民事判决，驳回了张稳贞的诉讼请求。张稳贞不服该判决，提出上诉。后九江市中级人民法院于2019年6月4日作出（2019）赣04民终1352号民事判决，认为张稳贞关于协议书无效的主张不能成立，张稳贞虽称签订协议书受到胁迫，但所举证据不具有真实性、合法性，且不符合法律关于撤销权行使期间的规定，遂驳回上诉，维持原判。后张稳贞不服二审判决，向九江市人民检察院申请法律监督。九江市人民检察院于2020年4月10日作出九检民（行）监［2020］36040000004号不支持监督申请决定，不支持张稳贞的监督申请。又查明：在本案审理过程中，被告与第三人胡琳、胡丹分别签订《赠与合同》各一份，被告将案涉房屋部分份额赠与胡琳、胡丹，并于2020年6月2日办理了办理产权变更登记手续，被告占50%份额，胡琳、胡丹各占25%份额。一审法院认为，根据原、被告的诉辩意见可知，本案有以下争议焦点：一、被告是否负有协助原告办理产权过户义务。经审查，2009年1月5日原告汪小娥与被告签订《协议书》，确认房屋所有权归原告，原告再支付33,000元，被告无条件配合办理过户。且在签订《协议书》时原告当场向被告支付了33,000元，故被告应当按照协议约定履行过户义务。被告在答辩中对2009年1月5日的《协议书》效力提出异议，对此本院认为，该《协议书》效力问题已由九江市中级人民法院做出（2019）赣04民终1352号民事判决进行处理，该判决书对被告张稳贞关于《协议书》无效的主张以及签订《协议书》受到胁迫的意见均未予采纳，驳回了张稳贞要求确认《协议书》无效的诉讼请求，故在本案中本院对此不予处理。二、原告诉请是否因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。庭审中，被告辩称原告诉请超过法定诉讼时效期间，对此本院经审查认为，2009年1月5日原告汪小娥与被告签订的《协议书》已确认房屋所有权归原告，现原告诉请要求被告履行2009年1月5日的《协议书》将房屋过户至原告名下，实质是请求返还原物（的登记），系行使物权请求权，不适用有关诉讼时效的法律规定，故本院对被告的此项抗辩不予采纳。三、第三人是否负有协助原告办理产权过户义务。本院认为，2009年1月5日原告汪小娥与被告签订的《协议书》已确认案涉房屋所有权归原告，且经法院生效判决确认该《协议书》不存在无效情形。被告在本案审理过程中与女儿胡琳、胡丹签订《赠与合同》将房屋部分份额赠与两女儿，属无权处分，且第三人胡琳、胡丹不构成善意取得，故第三人胡琳、胡丹不能取得相应物权份额。根据物权的追及效力，原告有权要求第三人协助办理产权过户手续。第三人述称其是继承父亲胡四平名下份额，而非基于被告赠与，经审查，2009年1月5日的《协议书》已确认房屋所有权归原告，被告及其丈夫胡四平对该房屋实际不享有所有权，故不论是基于继承还是赠与，第三人均不能取得相应物权份额，本院对第三人的此项述称意见不予采纳。综上，本院对原告要求被告履行2009年1月5日《协议书》将房屋过户至原告名下并由第三人胡琳、胡丹协助办理过户的诉请依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第一百零六条规定，判决如下：被告张稳贞、第三人胡琳、胡丹于本判决生效后十日内协助原告汪小娥对位于九江市长虹北路37号5栋501室房屋【证号：赣（2018）九江市不动产权第××号】办理不动产产权过户手续。本院二审期间，张稳贞提供了证据：一、胡琳、胡丹亲属关系证明。证明目的：胡琳及胡丹与我系母女关系；二、胡丹工作证明、胡丹原户籍证明。证明目的：小女儿2000年入伍，一直在部队（在外地）工作，该涉案房屋小女儿胡丹有继承权。三、补强证据：钟兴生转让说明原件一份。四、申请证人龚某1、龚某2、郝某、曹某出庭作证。证明目的：2009年签订的《协议书》系对方逼迫公司，公司又胁迫我签订的，公司不让我交房改款。2000年-2008年被上诉人交的不是集资款是房租。事实上2000年房子是钟兴生给我的，我借给被上诉人住。郭继华质证：第一组证据属实；第二组证据该房屋系我所有的，上诉人小女儿不存在对涉案房屋的继承权。补强证据系2008年房改的时候钟兴生补的。汪小娥质证：与郭继华一致。补强证据真实性认可，但涉案房屋是上诉人帮我牵线购买的，钟兴生我方不认识，上诉人让钟兴生随时补都可以。关于证人证言，上诉人老公系当时公司总经理，负责房改房的领导，刚刚四个证人系上诉人老公当时的手下。当初签协议的时候，龚某1、龚某2、上诉人和我汪小娥在现场。房产本是龚某2交给我的。本院认为，对张稳贞提交的证据一、证据二和证据三，因郭继华和汪小娥对上述证据的真实性予以认可，故本院对上述证据的真实性予以确认，能否达到证明目的，将结合其它证据综合分析判断。关于证据四证人证言，虽然有证人龚某1、龚某2证明郭继华曾拿一瓶汽油到他们办公室，郝某、曹某虽然没有见到汽油瓶和拿着汽油瓶的人，亦称当时闻到汽油味。因郭继华对该事实不予认可，亦没有报警记录等，在无其他证据佐证的情况下，本院对该事实不予确认。退一步讲，即使存在郭继华拿着汽油瓶去公司办公室的事实，张稳贞并无证据证明公司或郭继华胁迫其签订《协议书》。张稳贞在二审亦自述在2009年签订《协议书》时，除了被上诉人汪小娥，其他人谁在场不记得了；四名公司里证人中无一人明确记得自己在签《协议书》现场。故，本院对该证据不予采信。双方均无其它新证据向法院提供，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，一、关于诉讼时效问题。双方于2009年1月5日的签订的《协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。张稳贞请求确认该协议无效的诉讼请求，亦被本院生效的判决（2019）赣04民终1352号民事判决驳回。诉讼时效制度的核心价值为了维持既定社会秩序的稳定，房屋买受人如果依照有效合同长期占有房屋即具有一定公示作用，业已形成稳定的社会秩序状态。在本案中，郭继华、汪小娥已经按照协议交付了购房款，并实际占有房屋居住多年。其要求张稳贞按照协议的约定，履行过户手续，虽具有债权之形式，但实际具有物权属性，参照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权”，不适用诉讼时效的相关规定。故，对张稳贞提出的该意见不予采纳。二、关于张稳贞提出诉争房屋系租给郭继华夫妇和2009年双方签订的协议书受胁迫所为的意见。该两项意见均在张稳贞诉郭继华、汪小娥房屋买卖合同纠纷一案进行了处理。法院在该案中驳回了张稳贞请求确认诉争《协议书》无效和郭继华、汪小娥返还其诉争房屋的诉讼请求，确认2009年双方签订的《协议书》合法有效。该案经一审、二审，已经发生法律效力，检察院亦作出不予支持监督申请的决定。故，本院对该意见不予支持。三、关于张稳贞提出诉争房屋系其与两女儿共有，2009年双方签订的《协议书》系其无权处分。在权利人行使撤销权后，诉争协议自始无效的意见。首先，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分行为法律后果，存在权利人是否追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的问题，不存在行使撤销的权利。其次，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但是房屋产权登记并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对登记不动产的权利取决于当事人之间的民事实体法律关系。在房屋产权归属发生争议时，应看当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用等情况进行综合分析。就本案而言：1.郭继华、汪小娥夫妇就本案诉争房屋，从2000年向钟兴生支付集资款15,000元，2008年向二建公司交纳的房改款9,074.4元，到2009年向张稳贞交纳33,000元；2.从最初的拆迁证明、房屋钥匙，到后期载有张稳贞名字的房产证和土地证，均在被上诉人（一审原告）郭继华、汪小娥处；3.从2000年支付诉争房屋集资款后，郭继华、汪小娥便装修入住该房屋；从以上1、2、3可知：4．郭继华、汪小娥始终是诉争房屋购买款项的出资主体；5．诉争房屋实际已经交付郭继华、汪小娥占有，并居住使用多年。因此，郭继华、汪小娥是诉争房屋的真正权利人。第三，如上所述，2009年双方签订的买卖诉争房屋的《协议书》，已被生效的法院民事判决认定合法有效，且双方对诉争房屋买卖行为，原单位是知情并认可的。第四，除了不动产权属证书，张稳贞并无其他证据证明其系诉争房屋的真正权利人。2004年张稳贞丈夫胡四平去世前，郭继华、汪小娥就已经向钟兴生交付部分购房款，不久入住。双方在2009年签订的买卖诉争房屋《协议书》，亦是对此前房屋买卖行为确认和补充。因此，在本案中，诉争房屋并不属于胡四平的遗产，张稳贞的两个女儿胡琳、胡丹对该房屋不具有所有权份额。即使诉争房屋含有胡四平的工龄利益，也体现在了郭继华、汪小娥支付给张稳贞的购房款中了。总之，郭继华、汪小娥夫妇系诉争房屋的真正权利人，在双方买卖诉争房屋《协议书》合法有效，郭继华、汪小娥已经履行合同义务的情况下，张稳贞（含胡琳、胡丹）应当依照合同约定协助办理过户手续，此亦是诚实信用原则的要求和体现。综上所述，张稳贞的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张稳贞负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 顾佰成审判员 熊 涛二〇二〇年十一月二十三日书记员 陈嘉旻