河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1925号上诉人（原审被告、反诉原告）：新乡市长远实业集团绿色食品发展有限公司。住所地：长垣市魏庄经济开发区。法定代表人：崔新胜，任公司总经理。委托诉讼代理人：宋朝军，系公司员工。委托诉讼代理人：王根顺，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）长垣市恼里镇东油村民委员会。住所地：长垣市恼里镇东油村。法定代表人：赵振闯，任村委会主任。委托诉讼代理人：杨若飞，河南九博律师事务所律师。上诉人新乡市长远实业集团绿色食品发展有限公司（以下简称新乡长远实业公司）因与被上诉人长垣县恼里镇东油村民委员会（以下简称东油村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省长垣市人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0728民初6258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新乡长远实业公司委托诉讼代理人宋朝军、王根顺，被上诉东油村委会法定代表人赵振闯及其委托诉讼代理人杨若飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新乡长远实业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回东油村委会在原审中的诉讼请求，支持新乡长远实业公司在原审中的反诉请求。事实和理由：一、新乡长远实业公司在原审中的合理诉求未能采纳。（一）2002年双方签订的《土地使用权出让合同》中，双方约定土地租金400元/亩，由新乡长远实业公司直接向东油村委会支付。2011年恼里镇政府因资金短缺，以200元/亩向新乡长远实业公司借款，由恼里镇政府向东油村委会支付租金，恼里镇政府自行将租金变更为600元/亩，新乡长远实业公司未承诺变更租金，亦未按600元/亩实际支付租金。(二)2016年恼里镇政府扣减的土地占用时间与实际占用时间不符；(三)原审认定2017年东油村委会占用新乡长远实业公司占用面积、时间以及违约金的计算有误。（四）原审法院只承认2006年1月1日至2019年8月20日占用土地，不认可东油村委会安排人员占用，原审法院认定事实不清。（五）2015年，新乡长远实业公司向恼里镇政府出售玉米款196246.6元，东油村委会从恼里镇政府取走，原审法院凭借东油村委会口头认可19万元，为2015年10月1日之前的租金为由否定新乡长垣实业公司提交的证据，认定不公。二、原审法院在审理本案时，仅按照东油村委会的诉求思路对长远公司应付东油村委会土地租金和应承担的违约金进行计算。没有对涉案土地租赁合同纠纷的起因、形成、本质进行查明、分析、审理与确认等基本事实认定清楚。东油村委会辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。应依法驳回新乡长远实业公司的上诉请求。一、（一）双方纠纷是因新乡长远实业公司不按时且长期不支付东油村村民土地租金，村民不仅失去土地且微薄土地租赁费都拿不到。土地租金2011年由400变为600元，合同的变更已实际履行，新乡中院（2017）年豫07民终2999号判决书已确认该事实，新乡长远实业公司并未提出异议。（二）恼里镇政府在租赁土地上挖河时双方协调补偿问题，原审法院依照双方签字确认时间计算开始扣除租金准确。（三）2017年在新乡长远实业公司允许下种植一季度玉米，按照三村平分土地，按四个月期限扣除土地租金正确。（四）关于东油村委会法定代表人让村民占用新乡长远实业公司承租的土地494.03亩，该事实不存在。新乡长远实业公司长期不支付村民土地租金，个别村民与新乡长远实业公司自行协调，东油村委会不知情。（五）关于2015年东油村委会领取19万玉米款，是东油村委会的自认行为，新乡长远实业公司应承担举证不能的责任。二、法律保护的是受害者利益，新乡长远实业公司在为自己长期不履行支付租金行为找借口，东油村委会对新乡长远实业公司失去信任，若新乡长远实业公司没实际履行能力，土地被其占用至2022年，损失最大的将是村民。东油村委会向原审法院起诉请求：要求新乡长远实业公司支付2018年8月20日前的土地租金1820700元，违约金910350元；判令新乡长远实业公司剩余租金在每年4月20日前按年向东油村委会支付，诉讼费用由新乡长远实业公司承担。新乡长远实业公司向原审法院反诉请求：要求东油村委会给付其赔偿金1328元，并由东油村委会承担反诉费用。原审法院认定事实：2002年，经新乡长远实业公司与东油村委会协商，在恼里镇政府的鉴证下，双方签订《土地使用权出让合同》1份，约定新乡长远实业公司租赁东油村委会的1230亩土地，土地租金为每亩每年400元，租赁期限为30年，自2002年4月20日开始计算。同时约定，如果由于甲方（东油村委会）的过失致使乙方（新乡长远实业公司）延期占用土地使用权，甲方应赔偿乙方已付出让金的50％的违约金。乙方应严格按照合同规定的时间给予甲方租金，如有违约，乙方应赔偿甲方出让金的50％的违约金。2001年租金变更为每亩每年600元。2015年9月，东油村委会以新乡长远实业公司未依约支付948亩土地的租金、变更土地用途为由提起诉讼。经原审法院进行审理，于2017年6月1日作出（2016）豫0728民初4325号民事判决书，判决认定双方之间的租赁合同在20年的有效期内具有效力，双方之间的租金自2011年变更为600元，并按照每亩600元计算租金进行判决。新乡长远实业公司不服该民事判决书，向本院提起上诉，本院于2017年12月25日作出（2017）豫07民终2999号民事判决书，判决书认定双方于2011年将租金标准变更为每亩每年600元，认定双方当事人对租金支付时间从原来的先付租金后用地改为当年租金当年付。判决撤销原审法院作出的（2016）豫0728民初4325号民事判决书，由新乡长远实业公司给付东油村委会土地租金134924元（截止2016年4月20日），2016年4月20日之后的租金仍由新乡长远实业公司按合同约定支付。对之后的租金新乡长远实业公司一直未给付。除双方进行诉讼的948亩土地的租金外，另外282亩土地的租金给付至2015年10月1日。另查明，2016年11月9日，恼里镇政府因修路、挖河占用新乡长远实业公司租赁东油村委会土地中的61.07亩。2017年，东油村委会等三个村占用新乡长远实业公司租赁的土地785亩种植农作物4个月。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。新乡长远实业公司与东油村委会之间的租赁合同经本院判决继续履行，双方应当按照合同约定履行各自的义务。生效的民事判决书已经认定双方之间的租金自2011年变更为每亩每年600元，应当按照每亩每年600元计算租金。租金应当按照约定按年支付，其中948亩应当在每年的4月20日前给付上年的土地租金，其中的282亩土地租金应当在每年的10月1日前给付。新乡长远实业公司认为东油村委会安排人员自2016年至今占用其承租的土地494.03亩，但其仅提交了自己制作的统计表，不足以证明其主张，且东油村委会不认可系其安排人员占用的土地，故对新乡长远实业公司认为应当扣除该部分土地租金，东油村委会存在违约行为的意见原审法院不予支持。新乡长远实业公司认为东油村委会安排陈保军于2017年占用其承租的土地785亩，但新乡长远实业公司提交的证据不足以证明其主张及占用时间，东油村委会认可其与另外两个村共同种植4个月的农作物，因均不能证实东油村委会实际占用的面积，故按照三个村平均占用，东油村委会占用面积为261.67亩，占用4个月进行扣除租金。新乡长远实业公司认为2016年1月1日因修路、挖河占用61.07亩土地，应当从2016年1月1日起停止支付该部分土地的租金，但其提交的证据显示系在2016年11月9日确认的占用面积，不能证明其主张停止支付租金的时间，故应当从确认占用其土地面积的时间，即2016年11月9日起停止给付该部分土地的租金。新乡长远实业公司认为2015年恼里镇政府出售的玉米款均给付东油村委会，且系2015年10月1日之后的租金，但新乡长远实业公司未提交东油村委会收到全部玉米款的证据，东油村委会认可收到190000元，且系给付的2015年10月1日之前的租金，因新乡长远实业公司认为双方系先租赁土地后付租金，恼里镇政府系2015年10月份出售的玉米，该款应当系给付之前的租金，且新乡长远实业公司没有提交证据证明给付的款项系2015年10月1日之后的租金，故对新乡长远实业公司的该主张，原审法院不予支持。新乡长远实业公司应当在租地满一年时给付上年的租金，但其未按时给付租金，构成违约，应当给付东油村委会违约金，但双方约定的违约金为租金的50％，明显过高，应当予以调整，按照同期银行贷款年基准利率4.35％计算违约金。其中282亩土地的租金从2016年10月1日应当给付租金169200元（282亩×600元／亩／年），计算至2019年4月20日，应当给付违约金为18809.40元（30个月零20天），2017年10月1日应当给付租金169200元（282亩×600元／亩／年），计算至2019年4月20日，应当给付违约金为11449.20元（18个月零20天），2018年10月1日应当给付东油村委会主张的2018年8月20日前的租金150400元（共计10个月零20天，282亩×600元／亩／年），计算至2019年4月20日，应当给付违约金为3089.47元（从2018年10月1日计算，5个月零20天）。对其中的948亩土地的租金，从2016年4月20日计算至2016年11月9日，共计6个月零20天，新乡长远实业公司应当给付东油村委会土地租金316000元（948亩×600元／亩／年÷12个月×6个月零20天），从2016年11月9日起扣除61.07亩（修路、挖河占用），按照886.93亩计算，计算至2017年4月20日，共计5个月零10天，新乡长远实业公司应当给付东油村委会土地租金236514.67元（886.93亩×600元／亩／年÷12个月×5个月零10天），2017年4月20日应当给付前一年的租金共计552514.67元，计算至2019年4月20日，应当给付东油村委会违约金48068.78元（2年），至2018年4月20日，新乡长远实业公司应当给付东油村委会土地租金532158元（886.93亩×600元／亩／年），扣除东油村委会于2017年种植的4个月土地租金17444.67元（按照261.67亩计算4个月，261.67亩×600元／亩／年÷12个月×40天），新乡长远实业公司应当给付东油村委会土地租金共计514713.33元，计算至2019年4月20日，应当给付东油村委会违约金22390.03元（1年），东油村委会主张给付的2018年8月20日前的租金应当在2019年4月20日给付，租金为177386元（886.93亩×600元／亩／年÷12个月×4个月），应当从2019年4月20日开始计算违约金。综上，新乡长远实业公司应当给付东油村委会2018年8月20日前的租金共计1733414元，2019年4月20日前的违约金103806.88元，之后的违约金仍按照年利率4.35％计算至租金给付完毕止。对东油村委会主张2018年8月20日之后的租金按年给付，因租金应当在租赁期限满一年后给付租金，租赁期间实际租赁的土地可能存在变化，东油村委会根据实际情况另行主张。新乡长远实业公司反诉要求东油村委会返还其赔偿款1328元，但其提交的证据不足以证明东油村委会存在违约，且其主张应当扣除村民耕种的494.03亩土地的租金不能成立，故对反诉请求，证据不足，原审法院不予支持。案经原审法院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，原审判决：一、新乡长远实业公司于判决生效后十日内给付东油村委会2018年8月20日前的土地租金1733414元，违约金103806.88元（违约金计算至2019年4月20日，之后的违约金以1733414元为基数，按照年利率4.35％计算至付清之日止）。二、驳回东油村委会的其他诉讼请求。三、驳回新乡长远实业公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14324元，由新乡长远实业公司承担9700元，东油村委会承担4624元。反诉费25元，由新乡长远实业公司承担。二审中查明：双方所签合同约定土地租金为每亩每年400元，本院于2017年12月25日作出（2017）豫07民终2999号民事判决，判决认定2016年4月20日之后的租金仍由新乡长远实业公司按照合同约定支付。2017年，东油村委会等三个村占用新乡长远实业公司租赁的土地785亩种植农作物1年。二审查明的其他事实与原审认定事实一致。本院认为：一、关于租金标准的问题。本院于2017年12月25日作出（2017）豫07民终2999号民事判决，判决认定2016年4月20日之后的租金仍由新乡长远实业公司按照合同约定支付，该判决已经生效，而双方所签合同明确约定土地租金为每亩每年400元。故本案所涉租金标准应为每亩每年400元，一审以每亩每年600元标准计算本案租金不当，应予纠正。新乡长远实业公司此项上诉请求，本院予以支持。二、关于扣除修路挖河占用地61.05亩租金的起始时间计算问题。新乡长远实业公司主张租金应当扣除修路挖河占用地61.05亩的部分，起始时间按照2016年1月1日起计算；东油村委会对新乡长远实业公司主张的起始时间予以否认，且双方均无其他的证据。故一审以新乡长远实业公司提交的占用土地面积确认票据上的签署日期2016年11月9日认定为占用土地的起始时间并无不妥。新乡长远实业公司此项上诉请求理由不足，不予支持。三、关于2016年1月1日至2019年8月20日占用494.03亩的问题。新乡长远实业公司主张东油村委会占用494.03亩，并在一审中提交了村民具体占用土地明细清单,但东油村委会否认村民占用土地系其安排，并称还阻止种植。新乡长远实业公司亦未提交其他证据证明54户居民占用494.03亩土地种植系东油村委会安排，故新乡长远实业公司上诉主张扣除该部分土地占用的租金，本院不予支持。四、关于玉米款196246.6元的问题。新乡长远实业公司主张2015年恼里镇政府出售的玉米款196246.6元均给付东油村委会，且系2015年10月1日之后的租金。东油村委会只认可收到190000元，且系给付的2015年10月1日之前的租金。在新乡长远实业公司没有提交其他证据证明的请款下，根据新乡长远实业公司所称双方系先租赁土地后付租金，且恼里镇政府系2015年10月份出售的玉米，一审认定东油村委会领取190000元系给付2015年10月1日之前的租金，并无不妥。新乡长远实业公司此项上诉请求，本院不予支持。五、陈保军占用的土地亩数及时间问题。新乡长远实业公司一审反诉主张陈保军占用的土地875亩，但其在一审中提交的证据清单显示其证明占用土地为785亩，且东油村委会亦认可785亩且，故新乡长远实业公司上诉主张875亩，本院不予支持。新乡长远实业公司主张陈保军占用该土地一年，且土地均为东油村委会的土地；东油村委会对此不予认可，认为占用4个月，且是三个村的土地。本院认为，虽然东油村委会称785亩地系三个村占用，新乡长远实业公司也没有证据证明该土地全部系东油村委会占用，但根据新乡长远实业公司租赁东油村委会、西油村委会、吴寨村委会土地的实际情况，东油村委会1230亩、西油村委会427.6亩、吴寨村委会251.03亩，一审认定东油村委会占用261.67亩（875亩/3）亦欠妥，从公平角度考虑亦应按照比例认定，即东油村委会占用地为505.89亩【1230亩/(1230亩+427.6亩+251.03亩)*785亩】。另新乡长远实业公司主张占用一年，东油村委会认可占用4个月，但结合农用地种植农作物的季节特性，且东油村委会亦未能提供其将土地实际退还给新乡长远实业公司的证据，将占用地的时间认定为一年较为合理。故应扣除租金202356元（505.89亩*400元/亩/年）。综上，经核算新乡长远实业公司应当给付东油村委会2018年8月20日前的租金共计964889.9元，2019年4月20日前的违约金60908.58元，之后的违约金仍按照年利率4.35％计算至租金给付完毕止。新乡长远实业公司上诉请求部分成立，对此予以支持。对一审判决不当部分，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省长垣市人民法院（2019）豫0728民初6258号民事判决第二项、第三项；二、变更河南省长垣市人民法院（2019）豫0728民初6258号民事判决第一项为“新乡市长远实业集团绿色食品发展有限公司于判决生效后十日内给付长垣市恼里镇东油村民委员会2018年8月20日前的土地租金964889.9元，违约金60908.58元（违约金计算至2019年4月20日，之后的违约金以964889.9元为基数，按照年利率4.35％计算至付清之日止）”三、驳回长垣市恼里镇东油村民委员会的其他诉讼请求。四、驳回新乡市长远实业集团绿色食品发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14324元，由新乡长远实业公司承担5411元，东油村委会承担8913元。反诉费25元，由新乡长远实业公司承担。二审案件受理费21335元，由新乡市长远实业集团绿色食品发展有限公司负担12089元，长垣市恼里镇东油村民委员会负担9246元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年十一月五日书记员  王 铮