福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初16551号 原告：厦门瑞景聚德物业管理有限公司，住所地福建省思明区洪莲中路****。 法定代表人：何灯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江筱叶，福建库弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘莹，福建库弘律师事务所律师。 被告：郑祖栋，男，1969年5月12日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：王梅仔（系郑祖栋配偶），住福建省福清市。 原告厦门瑞景聚德物业管理有限公司（以下简称瑞景聚德公司）与被告郑祖栋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。本案双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞景聚德公司向本院提出诉讼请求：郑祖栋支付瑞景聚德公司自2017年7月1日起至2019年12月31日期间的物业费1920元、房屋公共维修金384元。事实和理由：郑祖栋为洪文社区中心区一期业主。郑祖栋与案外人厦门洪文富民建设开发有限公司（以下简称洪文公司）签订的《房屋使用权转让合同》约定，该小区的物业管理由洪文公司指定委托有资质的物业管理单位管理。瑞景聚德公司与洪文公司于2014年7月18日签订《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，约定由瑞景聚德公司为洪文社区中心区一期提供物业服务，物业费为每月1.5元/平方米、房屋公共维修金为0.3元/月/平方米。截至2019年12月31日，郑祖栋拖欠物业费1920元、房屋公共维修金384元。 郑祖栋辩称，一、瑞景聚德公司的物业服务质量不合格，疏于对小区的管理和维护，放任小区内存在各种安全隐患，严重影响了业主的生活质量，已构成违约，郑祖栋有权拒付物业费、房屋公共维修金。瑞景聚德公司提供的物业服务存在以下问题：1．小区电梯机房门未锁，可随意进出，存在极大的安全隐患；2．公共通道的灯坏了未及时更换，楼层通道垃圾到处堆放，广告到处张贴未清理，吊顶损坏也未修复；3．在地下车库违规安排员工居住，违规用电和煮饭，存在消防安全隐患，地下室，地下室多处大型垃圾堆放道；4．小区大堂无人值守，设备损坏没有维修，东西杂乱堆放；5．小区绿化未定期保养，电梯设备未定期维护，屋顶违章搭盖情况严重也未进行管理，楼层内墙面开裂、漏水但未进行维修；6．消防疏散楼梯杂物堆积，消防设施设备损坏，长期无人检查维护，屋面消防管道水压为零，存在安全隐患；7．小区内车辆多，缺乏秩序维护，交通堵塞严重；8．公共部位广告收益不明且未进行公示。二、瑞景聚德公司和洪文公司、厦门市祥明建设集团有限公司是同属于何灯、何章控制的关联企业，三方的利益是共同的。而厦门市祥明建设集团有限公司、何章至今仍有债务未向郑祖栋清偿，故郑祖栋有权行使抗辩权，拒付物业费。综上，恳请法院驳回瑞景聚德公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据及事实，本院认定事实如下： 郑祖栋系厦门市思明区洪文社区中心区**房屋的使用人，该房屋建筑面积42.67平方米。 2014年7月18日，洪文公司（系洪文社区中心区一期项目的建设单位）与瑞景聚德公司签订一份《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，约定：洪文公司委托瑞景聚德公司对洪文社区中心区一期提供前期物业管理服务，期限自2014年7月18日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业费标准为高层住宅1.5元／月/平方米；房屋公共维修金为0.3元／月/平方米。合同签订后，瑞景聚德公司为洪文社区中心区一期提供物业服务至今。 自2017年7月1日起至2019年12月31日期间，郑祖栋因对瑞景聚德公司提供的物业服务有异议，未交纳该期间的物业费1920元、房屋公共维修金384元。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。瑞景聚德公司为洪文社区中心区一期提供物业服务期间，有权收取物业费等费用。郑祖栋作为物业使用人，接受瑞景聚德公司的物业服务，应当交纳物业费等费用。尽管郑祖栋认为瑞景聚德公司提供的物业服务存在一定问题，但物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约交费的情况下，个别业主采用拒交物业费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业服务和广大业主利益。郑祖栋作为物业使用人对瑞景聚德公司提供的物业服务质量有异议，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝交纳物业费等费用的理由。因此，瑞景聚德公司要求郑祖栋支付尚未交纳的物业费1920元、房屋公共维修金384元，符合法律规定，本院予以支持。至于郑祖栋主张的其他债权债务关系，其可依法另行主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 郑祖栋于本判决生效之日起十日内支付厦门瑞景聚德物业管理有限公司物业费1920元、房屋公共维修金384元。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由郑祖栋负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年十一月五日 代书记员 谢 颖 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。