江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2398号 上诉人（原审原告）：南昌市远程企业管理有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区。 法定代表人：熊华明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊书泉，江西皆诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西品骏物流有限公司，住所地：江西省新余市高新开发区。 法定代表人：段召生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秦益，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡瑛，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 上诉人南昌市远程企业管理有限公司（以下简称远程公司）因与被上诉人江西品骏物流有限公司（以下简称品骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人远程公司的委托诉讼代理人熊书泉，被上诉人品骏公司的委托诉讼代理人胡瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远程公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由品骏公司承担。事实和理由：一审法院以远程公司未提交租赁房屋的建设工程规划许可证为由，判定远程公司与品骏公司签订的《仓储服务合同》无效是错误的。1.品骏公司在一审当庭答辩时提出合同无效的抗辩意见，但在质证阶段又对合同的效力予以认可，基于此，我方在一审已无必要提交合同有效的证据。2.案涉仓库是远程公司从案外人南昌宝迪公司承租过来再转租给品骏公司，一审法院未就上一级租赁合同关系进行调查，也未追加案外人南昌宝迪公司到庭质询，直接判决转租合同无效，处理不当。3.南昌宝迪工业园区的地上建筑是经过政府主管部门允许建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁的房屋建筑虽未取得建设工程规划许可证，但经主管部门批准建设的，租赁合同应仍认定有效。4.案外人南昌宝迪公司就园区厂房、办公建筑因租赁引发的诉讼案件很多，均没有认定租赁合同无效。 品骏公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1.远程公司就案涉租赁场地没有获得建设规划许可，也未能向法庭提供任何合法有效的相关证明材料，一审判决认定合同无效，符合法律规定。2.远程公司所提应对转租合同上一级租赁关系进行调查的意见，没有法律依据。3.远程公司提出宝迪工业园的建设系经政府部门批准，未提供任何证据予以证实。远程公司在一审中提供的《函告》和《审查报告》恰好证明远程公司实际上不可能取得建设工程规划许可证等手续。4.远程公司还提出“南昌宝迪工业园的其他涉诉案件并未认定合同无效”的观点，由于其他案件性质均与本案有本质上的差别，本案处理不能对应参照。5.品骏公司基于合同约定和诚实信用原则向远程公司发送解除仓储服务合同的通知，并非任意解除，不存在违约行为，无需向远程公司支付违约金、律师费以及诉讼费等相关费用。6.远程公司提出仓储服务改造费的返还，但其未实际对该租赁场地进行过改造，该笔费用没有实际发生，而且我方并非任意解约，不应支付该笔费用 远程公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告违约金50160元、仓储场地前期改造费400000元、律师费18000元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告远程公司于2018年11月9日吸收合并远程供应链公司，远程供应链公司被注销；被告品骏公司于2018年1月16日由南昌品骏公司更名而来。南昌品骏公司（乙方）因承租仓库需要，与远程供应链公司（甲方）签订《仓储服务合同（营业场所）》，约定：甲方为乙方提供仓储场所坐落于南昌市南昌县小蓝经济开发区，建筑面积1200平方米。仓库产权性质为甲方系仓储场所管理人。服务期限为48个月，自2017年3月1日至2021年2月28日。服务费标准第一年（2017-3-1）起为人民币20元/平方米/月，第二年至第四年为人民币20.9元/平方米/月。如发生以下情形之一，任何一方可提前10日书面通知解除合同，双方互不承担违约责任：1）一方由于发生不可抗力事件而无法履行义务达1个月或更长时间；2）一方发生破产、清算、解散或类似程序……违约责任：除本合同明确规定的情形外，未经另一方书面同意，任一方不得单方解除合同，否则应按照2个月服务费的标准向对方缴纳违约金……争议的解决：除诉讼另有规定外，与诉讼有关的任何费用（包括但不限于合理范围内的诉讼费、公证费、鉴定费、交通费、食宿费、律师费等）由违约方承担。其他约定事项：乙方使用仓储服务未满三年时，如乙方单方提出解除合同的，乙方除支付违约金外，还需承担仓储场地前期改造费40万元。合同签订后，远程公司将租赁物交付品骏公司使用，品骏公司亦按约支付租赁费。2019年11月30日，品骏公司向远程公司发出《提前解除租赁合同的通知》，告知因品骏公司经营策略改变，决定自2019年12月30日起停止租用案涉房屋，并要求远程公司配合办理退租手续及返还押金等事宜。远程公司于2019年12月21日回函，告知品骏公司核查准确的合同名称及编号后，公司再对解除合同事宜进行决策。随后，品骏公司于2020年3月30日做出情况说明，确认《提前解除租赁合同的通知》中载明的《租赁合同》为双方分别于2016年6月1日、2017年3月1日签订的《仓储服务合同（营业场所）》。对此，远程公司认为品骏公司不符合合同约定的解除条件，单方要求提前解除案涉租赁合同构成违约，故向法院提起诉讼。另查明，2020年1月10日，品骏公司委托江西萤火虫企业管理有限公司办理品骏公司分公司注销相关手续。至2020年4月，包括品骏公司莲塘营业部、高新营业部、新建营业部等南昌市内营业部及江西省内多家营业部均已在市场监督管理局完成注销登记手续。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，出租人应当保证其出租的房屋已取得建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。被告品骏公司提出案涉租赁物未取得建设工程规划许可证的抗辩，原告远程公司作为出租人，负有证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证的证明责任，但原告现已提供的证据无法证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证，原告对此应承担举证不能的不利后果。因此，对于原告主张案涉合同有效，从而要求被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：驳回南昌市远程企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8322元，由原告南昌市远程企业管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。远程公司提供以下证据：1.品骏公司工商档案资料，以证明品骏公司不存在破产倒闭的情形；2.南昌小蓝经济技术开发区管委会出具的证明、远程公司与南昌宝迪农业科技有限公司签订的租赁合同、其他类案民事判决书并申请证人沈某出庭作证，以证明案涉租赁房屋是政府部门允许宝迪公司开发建设的，品骏公司租赁厂房时要求我方根据其需要进行改建，改建费用80万余元。品骏公司对以上证据均不予认可。经审查，本院对证据1的真实性、合法性予以确认；证据2不足以证实其证明目的，本院不予采信。对一审查明的相关事实，本院予以确认。 本院认为，结合双方诉辩意见，本案争议焦点为双方签订的《仓储服务合同》是否有效。经查，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，远程公司所举证据亦不足以证实该房屋系经主管部门批准建设，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方订立的《仓储服务合同》无效，符合法律规定，并无不当。基于合同无效，合同中相应的违约条款均不发生法律效力，远程公司主张品骏公司按照合同约定承担违约责任，缺乏法律依据，本院难以支持。 综上所述，远程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8322元，由南昌市远程企业管理有限公司负担负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  陈**丽 书 记 员  邓兵兵