广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19942号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳桔岭文化传媒有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道车公庙泰然九路与泰然四路交叉口皇冠科技园**十亩地A39-A40商铺，统一社会信用代码91440300MA5EP95017。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：王丹，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐爱娜，广东瑞霆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程亮，男，汉族，1981年6月24日出生，身份证住址福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：徐英昊，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：马孟影，国浩律师（重庆）事务所实习律师。上诉人深圳桔岭文化传媒有限公司（以下简称桔岭公司）与被上诉人程亮因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初28283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。上诉人桔岭公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销(2019)粤0304民初28283号民事判决书中上诉人深圳桔岭文化传媒有限公司向被上诉人程亮返还定金500000元一项；2、请求判令被上诉人向上诉人支付租金损失差额3254800元；3、请求判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为《意向书》是格式模板，《意向书》约定的500000万元定金适用定金罚则，属于认定事实错误和适用法律错误。1、《意向书》并非格式模板，《意向书》内容为双方协商一致的结果。自2018年6月，上诉人与被上诉人开始洽谈签约事宜，并于2018年7月10日，上诉人与被上诉人才签订《意向书》(简称"《意向书1》")，可见，签订《意向书1》之前，双方已协商过合作内容，《意向书1》与《意向书2》打印部分的内容也并不完全一致，《意向书1》是双方协商一致的结果，并非上诉人单方提供的格式模板。此外，《意向书1》内容简洁明了、篇幅较短，不存在晦涩难懂的条款。一审开庭时，被上诉人也已自认签订《意向书1》时，被上诉人是由其律师团队陪同出席，并在专业的律师的现场指导下与上诉人签订《意向书1》，可见其对《意向书1》内容及法律后果十分清晰明了，不存在重大误解的情况。2、双方已对《意向书1》中的"定金"约定了处置方式，并当然适用定金罚则。《意向书1》的内容及签订是上诉人与被上诉人基于真实意愿，意思自治达成的结果，双方应按照《意向书1》的约定对定金进行处置。根据《担保法司法解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外，上诉人与被上诉人已通过《意向书1》中第三条中"如果双方未能签订租赁合同，则甲方无须退还乙方所交纳的定金"约定了"定金"的处置方式，符合该条文的但书部分。但书作为该条文的特别条款应优先于一般条款进行适用。且于2018年10月1日，被上诉人与上诉人签订第二份《意向书》(以下简称"《意向书2》")，并向上诉人交纳50万元诚意金，可见被上诉人已认可《意向书1》约定的定金已归上诉人所有。二、一审法院认为上诉人与被上诉人最终没能实际签订合同的原因在于双方对于合同条款协商未果，无法归结于任一方当事人，属于认定事实错误。自六月以来，上诉人与被上诉人就签约事宜进行了三个多月的磋商。期间，上诉人积极配合被上诉人的要求对租赁场地进行调整，且基于对被上诉人的合理信赖，拒绝了其他有意承租人，独自承担磋商期间租赁场地高昂的租金。然而被上诉人却一再推诿签约时间，导致上诉人遭受巨额租金损失及信赖利益损失，损失高达3754800元。为了避免损失进一步扩大，上诉人迫于无奈，于2018年10月7日，向被上诉人发送《挞定函》，告知被上诉人解除《意向书1》，并根据《意向书1》约定，对50万元定金不予返还。2018年10月25日，上诉人即与案外人就涉案场地签订了租赁协议。可见，涉案场地存在极高的商业价值，正是因为被上诉人恶意利用上诉人的合作意愿及信赖，拖延签约时间，上诉人才承担了不必要的租金损失。被上诉人的行为已严重违反诚实信用原则。一审法院判决驳回上诉人让被上诉人承担租金损失的诉讼请求，由上诉人独自承担该笔损失，明显有失公平。庭后，一审法庭传唤颜佳钦作询问笔录，颜佳钦已证实被上诉人是中介，并非实际承租人，可见被上诉人与上诉人开展长达3个月的磋商，迟迟不愿签约是为了确保涉案场地处于闲置状态，被上诉人可通过寻找承租人租赁该场地并从中获益。被上诉人存在拖延签约的主观恶意。颜佳钦询问笔录的内容与双方递交的证据相互印证，具备证明力，一审法院仅采信有利于被上诉人的部分，未能客观评价该询问笔录。综上所述，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人程亮答辩称，一、关于退还定金50万元，一审法院认定事实和适用法律正确。《意向书1》为预约合同，定金为立约定金。1、《意向书1》的合同标的是一定期限内签订本约行为，双方都有受其约定的意思表示。根据《担保法》第九十条的规定，答辩人已按期交付定金50万元，该《意向书1》作为预约合同，不违反法律的强行规定，具有约束力。根据《意向书1》第三条的约定，该定金是为保证正式缔约而交付的定金，因此，其性质应为立约定金。2、定金罚则具有法定性。本案中，根据前述对定金的判断以及原审判决查明的事实，双方对于定金认定无明显分歧，而上诉人提出《意向书1》中规定的定金不予退还的约定实际上是混淆了定金罚则的法定性和违约责任中当事人意思自治原则的区别。《意向书1》中无论本合同未按期订立的过错归咎于哪一方，上诉人一律没收定金50万元的约定对答辩人极不公平。3、定金罚则具有惩罚性，立约定金应适用过错原则。定金罚则不讨论损失的多寡而以预先支付固定金额支付“赔偿额”的性质决定了定金罚则具有惩罚性。4、上诉人的上诉理由陈述存在明显的逻辑漏洞。上诉人用《意向书2》中约定的内容不同于《意向书1》来类比，推出《意向书1》中的条款为双方意思自治的结果，而非格式模板，该推理过程存在明显的逻辑漏洞。综上，上诉人应当承担定金罚则的责任，双倍返还定金100万元，但答辩人认同一审法院判决返还50万定金。二、上诉人根据《担保法司法解释》第一百二十条，主张定金不予返还的请求适用法律错误。如上所述，《意向书1》的性质为预约合同，定金为立约定金。立约定金是为了在一定期限内订立本合同提供的担保，是独立于主合同的单独合同，存在于合同成立或生效前，《担保法司法解释》第一百二十条规定的是违约定金，是依附于主合同的存在而存在，是为主合同的履行提供的担保，不具有独立性。答辩人在《意向书1》中约定将于2018年7月17日前签订租赁合同，并在此之前开展了积极协商本合同条款的工作，但由于上诉人应提供的消防手续未通过，导致合同未能按照约定订立，由此说明是上诉人的过错导致本合同未能及时订立。三、答辩人并不存在恶意磋商，上诉人提出的租金损失赔偿于法无据。双方没有在《意向书1》中约定的期限内直至2018年9月3日未签订本合同，是由于上诉人无法提供一次性消防备案或验收文件，上诉人存在明显的过错。双方未能在2018年9月3日至2018年10月1日签订租赁合同是双方就未达成一致条款进行磋商的原因，双方均认可2018年9月3日至2018年10月1日的磋商过程。上诉人未在此期间内将场地租赁给第三人，进一步佐证了上诉人认可磋商过程中存在的租金损失风险。双方未能在《意向书2》约定的期限内签订本合同，是由于上诉人临时变卦，上诉存在过错。答辩人作为承租人，对场地的信息来源于出租人（上诉人），上诉人明知在磋商过程中不符合答辩人的某些特殊要求，例如消防备案，调整商业用地，租赁期限等要求，还不断的给答辩人可以签订租赁合同的信号，上诉人存在明显过错。与此相反，答辩人在认可场地有可能得以承租的情况下，积极提供定金以及后续诚意金来保障合同的签订，足见其诚意。对于上诉人在上诉状中提及的求租场地价值大，求租人多，并不能证明答辩人存在恶意磋商。另根据颜佳钦的询问笔录得出答辩人为中介，一方面与上诉状中对于恶意磋商的事实论证关联性小，另一方面，询问笔录作为有利害关系的证人言词证据，证明力小，需要其他证据佐证。综上，答辩人认为，上诉人的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人程亮向一审法院起诉请求：1、桔岭公司承担违约责任，并立即双倍返还定金共1000000元；2、桔岭公司按照双方约定全额返还500000元诚意金；3、本案诉讼费用由桔岭公司承担。上诉人桔岭公司向一审法院反诉请求：1、无需退还程亮支付的定金人民币50万元；2、程亮支付租金损失差额3254800元；3、本案诉讼费用由程亮承担。一审法院查明，2018年6月29日，程亮向桔岭公司指定收款人李X账户转账支付30万元。次日，再次向上述账户支付20万元。2018年7月10日，桔岭公司（甲方）与程亮（乙方）签订《意向书》，约定乙方就租赁甲方深圳市福田区商铺达成意向，乙方拟租赁深圳市福田区面积4800㎡商铺开展商业活动；乙方于本意向书签订之日向甲方交纳50万元作为租房定金，需于当日下午17点前交清上述款项；甲方接受乙方的租房意向，但双方最终建立租赁关系则以2018年7月17日前双方是否签订房屋租赁合同为准，如双方届时签订了租赁合同，则上述定金转为租房保证金的一部分，如双方未能签订租赁合同，则甲方无须退还乙方所交纳的定金。当日，桔岭公司向程亮出具收款收据称收到程亮拟租赁深圳市福田区商铺定金50万元。2018年7月16日，程亮与微信名“颜佳钦（桔岭公司总经理）”的微信语音中，程亮称就《5栋场地租赁协议》已作稍微修改，有三个问题需签署补充协议，分别为续租权问题、消防问题及工程改造问题。该微信回复称发给法务看一下。2018年7月19日，微信名“颜佳钦（桔岭公司总经理）”向程亮发送桔岭公司于当日出具的《证明》，该证明称因皇冠厂房5栋的消防主体验收正在办理中，初步估计会在7月31日左右办理完成，完成后会第一时间通知程亮。2018年8月22日，微信名为“深圳桔岭王小姐”向程亮发送桔岭公司于当日出具的《证明》，该证明称因深圳市福田区X栋的消防主体验收正在办理中，估计会延期到9月初完成，完成后再通知程亮商讨合同签定流程。2018年9月3日，桔岭公司就深圳市福田区1楼、2楼室内改造工程向深圳市公安局福田分局消防监督管理大队进行竣工验收消防备案。2018年9月29日，微信名“颜佳钦（桔岭公司总经理）”向程亮发送《5栋场地租赁协议20180929》及《补充协议20180929》。程亮称该两份协议，双方自2018年7月12日始便通过微信沟通并经多次修改，程亮并向一审法院提交未落款签署的该两份协议，其中租赁协议约定桔岭公司（甲方）将位于深圳市福田区铺场地出租给程亮（乙方）作酒吧使用，甲方保证在双方签署本协议并生效前，甲方对乙方出租的场地土地性质和用途协调相关主管部门进行调整为商业服务用房，并同时协调消防／市政／城管／工商等部门，以满足乙方正常经营需要；协议期限为本协议签订之日起至2021年2月7日止。补充协议约定甲方同意乙方在租赁期限届满后，原租赁合同自动续期三年；租赁期间，因乙方项目经营需要，需实施掀顶拆柱／地面下挖等装修施工作业，甲方应确保该等作业能够顺利实施。桔岭公司对于上述租赁协议及补充协议不予确认，称无法证明双方就协议中的条款达成一致意见。2018年10月1日，桔岭公司（甲方）与程亮（乙方）又签订《意向书》约定乙方拟租赁深圳市福田区面积4172㎡商铺开展商业活动；乙方于本意向书签订之日向甲方交纳50万元作为租房诚意金；甲方接受乙方的租房意向，但双方最终建立租赁关系则以2018年10月8日前双方是否签订房屋租赁合同为准，如双方届时签订了租赁合同，则上述诚意金转为租房保证金的一部分，如双方未能签订租赁合同，则甲方全额退还乙方所交纳的诚意金（不计利息）。庭审中，双方确认虽然两份意向书中约定的面积不一致，但实际均为同一场地。当日，程亮委托案外人华X向桔岭公司指定收款人李X账户转账支付50万元，程亮并发送转账凭证至李X的微信请求查收。桔岭公司于当日向程亮出具收款收据称收到程亮深圳市福田区铺诚意金50万元。2018年10月8日，微信名“颜佳钦（桔岭公司总经理）”向程亮发送微信称这边已经在沟通了。程亮回复称好的颜总。9日，微信名“颜佳钦（桔岭公司总经理）”向程亮发送微信程总，下午两点，方便吗？程亮回复称一会中午和几个股东说一下。2018年10月15日，桔岭公司向程亮出具《挞定函》称原桔岭公司于2018年7月10日签订的《意向书》约定程亮应当于2018年7月17日与桔岭公司签订租赁合同，《意向书》签订后，桔岭公司积极促进双方签约工作，但程亮以各种理由推诿，至今未与桔岭公司签订租赁合同，桔岭公司认为程亮的行为已严重违反《意向书》的约定，构成根本违约。现正式函告桔岭公司决定解除与程亮签订的《意向书》，解除通知自本函送达之日起生效，程亮已交定金50万元桔岭公司不予退还。程亮称该函件中桔岭公司已经确认了该50万元为定金性质，应适用定金罚则。2018年10月24日，程亮向微信名“颜佳钦（桔岭公司总经理）”发送文件名为“《关于拟定函》的回函201…32”的文本，并称麻烦告知贵公司。对方回复称收到。该文本载明桔岭公司出租的“深圳市福田区”场地性质为“工业用地”，在程亮与桔岭公司商谈租赁场地事宜时，明确表达了程亮承租场地用于商业目的缔约目的，桔岭公司表示可以协调主管部门对租赁场地使用用途进行调整，并协调消防等部门通过相关批准和验收；2018年7月10日双方签订《意向书》，并按照约定向桔岭公司支付了50万元定金；2018年7月16日，桔岭公司公司颜总将《5栋场地租赁协议》合同文本发给程亮，经修改双方对该协议条款达成了一致意见，双方明确该协议签订并生效的前置条件是桔岭公司对：深圳市福田区土地性质和用途调整为商服用房，且桔岭公司需协调消防／市政／城管／工商等部门以满足程亮正常经营需要；桔岭公司于2018年7月19日发函告知程亮，深圳市福田区消防主体验收正在办理，估计7月31日左右完成验收，后桔岭公司又于2018年8月23日函告程亮，深圳市福田区消防主体验收预计延期至9月初；2018年10月1日双方又签订《意向书》，并按照约定向桔岭公司支付了50万元诚意金；2018年10月8日，程亮前往桔岭公司处拟与桔岭公司签署《5栋场地租赁协议》，但桔岭公司临时变卦导致合同未能正式签署；程亮对桔岭公司来函中对《意向书》的解除予以认可，但桔岭公司需双倍返还定金及全额退还诚意金。庭后，一审法院依法传唤颜佳钦至一审法院制作询问笔录，颜佳钦称其于2018年年初桔岭公司创始时就在桔岭公司公司工作，负责招商，2019年年初离职。并向一审法院提交其的工资发放凭证以证明其系桔岭公司公司员工。关于定金及诚意金的收取问题，颜佳钦称其经手收取了两笔50万元，第一笔50万元收据开始写的是诚意金，后换成新收据为定金，原来的收据已归还桔岭公司财务，第二笔50万元原为定金后变为意向金，双方协商第一笔不退，第二笔退回；《5栋场地租赁协议》及《补充协议》双方沟通修改过多次，最后未能达成共识。关于双方最终未能签订协议的原因，颜佳钦称程亮为中介，双方最早6月开始磋商，7月签署意向书约定7月17日签订租赁合同，但因当时第一次消防验收暂未通过，后于10月签署第二份意向书约定10月8日签订租赁合同；9月3日第一次消防验收通过，其通知程亮至深圳商谈签署合同的事宜；10月8日未能最终签订合同是因为桔岭公司与皇X公司的合同期限只剩3年，而程亮要与桔岭公司签署4至5年的合同，桔岭公司表示其与皇X公司的合同到期后，在同等条件下桔岭公司有优先续租权，程亮认为仅有优先续租权其得不到保障；另程亮要求进行工程改造，如拆承重柱／屋顶及往下挖地面，后续承租的商户已经完成了上述改造，2019年下半年被相关部门查封，目前未解封。对于该份询问笔录，程亮称其为承租人，并非中介，第一笔50万元的性质后双方合意变更为定金，合同最终未能签订的过错方为桔岭公司，桔岭公司未能提供适租并符合程亮租赁合同目的的物业给程亮。桔岭公司则确认涉案合同未能最终签订的原因系程亮单方拖延，拒绝签订租赁协议，与桔岭公司无关，且双方约定第一次收取的定金50万元不退还。另查，一审法院依法向深圳市不动产登记中心发函查询涉案皇X公司X号厂房的产权信息，该中心函复一审法院称皇X公司X号厂房位于X1XXXX宗地，已办理不动产登记，证号为XXXXX，登记权利人为深圳皇冠（中国）电子有限公司（以下简称皇X公司）；原市规划国土委第一直属管理局分别于2016年1月、4月向皇X公司出具深规土一局【2016】17／93／84／85号《市规划国土委第一直属管理局关于收回Ｂ107-0004宗地部分土地使用权的决定》，该决定记载“收回XXXXX宗地部分土地使用权，……自本决定送达之日起，皇X公司及相关当事人不得擅自处分土地或在被收回的土地上翻新／改建／扩建和装修地上建筑物／附着物；不得设立或变更租赁关系”。一审法院认为，程亮与桔岭公司签订两份意向书，意欲承租桔岭公司经营的商铺，并向桔岭公司支付50万元的定金及50万元诚意金，双方成立房屋租赁预约合同关系。根据落款日期在先的意向书约定，双方应于2018年7月17日前签订租赁合同，如未能签署，桔岭公司无须退还程亮所交纳的定金50万元。桔岭公司依据该条款主张无论何种原因未能签订租赁合同，该定金均无需予以返还。但该意向书从文字内容看，甲方及甲方名称为事先打印的文字，而乙方及乙方姓名、商铺面积、定金数额及签订租赁合同日期均为手写体，可以证实该意向书为桔岭公司公司出具的格式模板；从2018年7月19日桔岭公司向程亮发送的证明可知，未在意向书约定的日期前签订租赁合同的原因在于桔岭公司无法提供一次消防备案或验收文件，并非程亮过错。且程亮对于该条款理解为如是程亮原因导致无法签订合同，则桔岭公司有权不予退还。在桔岭公司未能举证证明程亮对于此时无法签订合同存在过错的情况下，桔岭公司适用该条款要求没收程亮支付的定金，明显有失公平。对于程亮要求退还该部分定金50万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于桔岭公司要求无需退还的反诉请求，一审法院不予支持。至于程亮要求双倍返还该定金的问题。程亮在明知桔岭公司无法在该意向书约定的日期前完成一次消防备案手续，仍同意继续与桔岭公司协商后续签订租赁合同事宜，在微信中也从未提及桔岭公司的违约行为及需承担的违约责任，相反还另行向桔岭公司支付诚意金50万元，应视为程亮已放弃要求桔岭公司承担该意向书中不能按期签订合同的违约责任，并且最终双方未能实际签订合同的原因是双方对于合同条款协商未果，无法归结于任一方当事人。对于程亮要求双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。故对于桔岭公司主张合同最终未能签订成功系因为程亮的过错，而要求程亮支付租金损失差额的反诉请求，一审法院亦不予支持。至于剩余诚意金50万元，程亮要求桔岭公司退还，桔岭公司也予以同意。一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳桔岭文化传媒有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向程亮返还定金500000元；二、深圳桔岭文化传媒有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向程亮返还诚意金500000元；三、驳回程亮的其他诉讼请求；四、驳回深圳桔岭文化传媒有限公司的反诉请求。本诉案件受理费18300元，由程亮负担6100元，由桔岭公司负担12200元；反诉案件受理费18419元，由桔岭公司负担。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据桔岭公司的上诉意见，本案争议的焦点是：1、桔岭公司是否应向程亮退还定金50万元；2、程亮是否应向桔岭公司赔偿租金损失。关于第一个焦点，程亮与桔岭公司在2018年7月10日的《意向书》中约定，如双方未能在2018年7月17日前签订租赁合同，则桔岭公司无需向程亮退还50万元定金。桔岭公司据此主张，因双方未能订立租赁合同，因此，其无需向程亮退还该50万元。本院认为，虽然该《意向书》并未明确约定，没收定金应以程亮的过错为前提，但结合该《意向书》的上下文可知，桔岭公司无需向程亮退还定金50万元，应当是指因程亮的过错导致租赁合同未能签订的情形，而不应包含因桔岭公司的过错而未能签订租赁合同的情形，否则，该《意向书》关于定金的约定就违反了公平原则和诚实信用原则，也不符合公序良俗，故本院对桔岭公司的主张不予采纳。根据颜佳钦在一审法院所做询问笔录中的陈述，桔岭公司与程亮未能在2018年7月17日前签订租赁合同，是因为涉案房屋的消防问题，该问题是桔岭公司的责任，程亮对此并无过错，因此，桔岭公司请求没收该50万元定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点，根据颜佳钦在一审法院所做询问笔录中的陈述，桔岭公司与程亮未能订立租赁合同，最初是因为涉案房屋的消防问题，之后是因为桔岭公司与案外人皇X公司就涉案房屋的租赁期限仅剩3年，不能满足程亮的要求。因程亮在此过程中并无过错，并不存在假借订立合同恶意磋商的情形，桔岭公司要求程亮向其赔偿房屋空置损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人桔岭公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费30619元，由上诉人深圳桔岭文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年十一月十八日书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。