四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初4284号 原告（反诉被告）:张华,女,汉族,生于1977年8月29日,住四川省江油市。 委托诉讼代理人：禹波，四川鼎天律师事务所律师。 被告:四川江油顺辉投资(集团)有限公司巴登购物中心，营业场所四川省江油市中坝镇江陵路西段169号，统一社会信用代码91510781MA6248775C。 负责人:王威宁，系该购物中心总经理。 委托诉讼代理人：李远能，四川太白律师事务所律师。 被告：四川江油顺辉投资（集团）有限公司，住所地四川省江油市工业开发区会昌北路，统一社会信用代码915107817208552180。 法定代表人：周辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李远能，四川太白律师事务所律师。 被告（反诉原告）:成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司，营业场所四川省江油市江陵路西段169号顺辉巴登广场2幢4层8号，统一社会信用代码91510781MA65JBQG2N。 负责人:倪凯宁,该公司总经理助理。 委托诉讼代理人：张晓芸，四川衡平律师事务所律师。 被告：成都宏创锦业商业管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区敬业路**********，统一社会信用代码91510100399147142Y。 法定代表人：彭海涛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张晓芸，四川衡平律师事务所律师。 原告张华诉被告四川江油顺辉投资(集团)有限公司巴登购物中心（以下简称：巴登购物中心）、成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司（以下简称：宏创江油分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，同日，本院依据原告张华的申请并审查后，依法追加四川江油顺辉投资（集团）有限公司（以下简称：顺辉公司）、成都宏创锦业商业管理有限公司（以下简称：宏创公司）为本案被告。2020年8月28日，被告宏创江油分公司向本院提起反诉，经审查后，同意受理其反诉。2020年9月22日本案依法由审判员邹艾岑适用简易程序公开开庭就本案本诉、反诉合并进行了审理。原告张华及其委托诉讼代理人禹波、被告巴登购物中心的委托诉讼代理人李远能、被告顺辉公司的委托诉讼代理人李远能、被告宏创江油分公司的委托诉讼代理人张晓芸、被告宏创公司的委托诉讼代理人张晓芸庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张华向本院提出本诉诉讼请求：1.解除原?被告于2019年3月30日签订的《租赁合同》及2019年5月1日签订的《江油顺辉巴登购物中心租赁合同主体变更协议》（以下简称：《合同主体变更协议》）；2.判令二被告向原告返还已缴纳房屋租金?管理费178524.00元；3.判令二被告向原告返还质量保证金?履约保证金30000.00元；4.本案诉讼费由被告承担?事实及理由:原告与被告巴登购物中心于2019年3月30日签订了《租赁合同》,约定被告巴登购物中心将其位于江油市中坝镇商铺出租给原告,商铺号为：“购物中心5楼屋顶花园”,并约定原告应当在该房屋内经营的品种为:“咖啡?茶?便餐”?之后,原告与被告巴登购物中心?被告宏创江油分公司于2019年5月1日签订了《合同主体变更协议》,被巴登购物中心将其在《租赁合同》项下权利义务转让给了被告宏创江油分公司。在租赁合同签订前,在被告事先同意的情况下,原告以75万元的价格受让了案外人管常发在该租赁房屋中开设的“简爱咖啡馆”,并在向管常发付清转让款，当日与被告签订了《租赁合同》?《租赁合同》签订后,原告向行政管理部门申办《营业执照》,但因被告出租给原告的房屋系住房性质?而非商业用房,且原告经营项目为“咖啡?茶?便餐”,必然会产生油烟?废气?异味的缘故,结合相关规定而不予办理《营业执照》，也因此更不能办理《食品经营许可证》及《消防许可证》,以至于原告根本不能正常经营,合同目的根本无法实现。经原告多次找被告协商解决,但被告之间相互推诿?后因新冠疫情爆发,以至于此纠纷的解决拖延至今?为维护自身合法权益,原告特提起诉讼。因被告给原告造成的经济损失数额待定,原告本次起诉并未要求被告赔偿经济损失,但原告保留另行向被告主张的权利。 被告巴登购物中心、顺辉公司辩称，鉴于被告宏创江油分公司在反诉中涉及解除租赁合同，出租方同意解除合同，原告要求解除合同，巴登购物中心、顺辉公司没有异议。原告主张退还已缴纳房屋租金、管理费175,824.00元是原告支出的2019年4月21日至2019年12月10日的租金和管理费用，2019年3月30日起原告一直对租赁房屋占用使用并经营，租赁合同即使解除仅是涉及租期不再履行，不涉及返还租赁物占有使用期间的管理费用，原告该项诉讼请求没有事实和依据。原告将租赁物一直使用占用至今，应该按照被告宏创江油分公司反诉主张的金额向被告宏创江油分公司支付租金、占用费用和管理费用。原告应该按照租赁合同对租金进行处理，对于庭前各方提交的证据显示，被告宏创江油分公司在反诉中解除合同的理由是原告未按照合同支付租金构成根本性违约，其违约行为构成单方解除的要件，30,000.00元保证金应不予退还。请求驳回原告的诉讼请求。 被告宏创江油分公司、宏创公司辩称，本案涉及两个不同法律关系：原告与巴登购物中心之间的房屋租赁合同关系、原告与宏创江油分公司之间的房屋租赁合同关系，不应在同一个案件中进行审理。原告应提交登记机关出具的不予办理营业执照的回复，以证明其诉称的因房屋系住房性质无法办理餐饮营业执照，且原告及案涉房屋之前的承租方管常发均在江油市江陵路西段169号办理了简爱咖啡馆的营业执照，不存在无法办理餐饮类营业执照的情况。即使确因案涉房屋是住宅导致无法办理餐饮类营业执照，被告宏创江油分公司也无需向原告退还租金和管理费，原告在承租前应当对承租的房屋是否适租作充分了解，即使案涉房屋是住宅导致无法办理餐饮类营业执照，原告对此也存在过错，且原告一直在利用案涉房屋从事经营活动直至2020年6月20日，即使租赁合同解除，在解除前，原告实际使用了租赁房屋，应当向被告支付租金、管理费等费用。案涉租赁合同解除是因原告拒不支付租金等违约行为所致，被告宏创江油分公司有权不予退还履约保证金，并要求原告支付违约金。 被告宏创江油分公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告宏创江油分公司与反诉被告张华签署的《租赁合同》已解除;2.判令反诉被告张华向反诉原告宏创江油分公司支付欠付的租金及管理费合计73719.30元;3.判令反诉被告张华向反诉原告宏创江油分公司支付违约金,违约金计算以欠付的租金及管理费合计73719.30元为基数，自2019年12月10日起至欠付租金?管理费付清之日止,按日利率1‰计算;4?判令反诉原告宏创江油分公司不予退还反诉被告张华缴纳的履约保证金30000.00元;5.判令反诉被告张华立即向反诉原告宏创江油分公司腾退?交还租赁房屋,并从2020年7月6日起至实际腾退?交还租赁房屋之日止,按749.00元／日的标准向反诉原告支付房屋占用费及管理费；6.请求判令反诉被告张华承担本案本诉?反诉的全部诉讼费用。事实及理由：2019年3月30目,张华与巴登购物中心签订《租赁合同》，租赁巴登购物中心位于江油市中坝镇商铺,租赁期限为5年,自2019年4月1日起至2024年3月31日,并约定每个季度为一个缴租期,张华应在每个缴租期最后一个月的20天前向出租方一次性支付下个缴租期租金及管理费。张华经营品种为咖啡、茶、便餐。2020年5月1目,宏创江油分公司与巴登购物中心、张华签订《合同主体变更协议》,约定由宏创江油分公司承接《租赁合同》中出租方的权利义务。2019年12月10目起,张华拒不支付反诉原告房屋租金、管理费至今。2020年6月28目,宏创江油分公司向张华送达了《工作衔接函》,通知张华解除《租赁合同》。反诉原告宏创江油分公司认为,依据《租赁合同》第20.3条约定,“双方确认,本合同因乙方（即张华）违约而终止或解除的,则甲方（即宏创江油分公司）有权没收本合同项下之履约定金?乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的,则每延迟一日,应向甲方支付相当于欠付金额千分之一的延迟履行违约金,延迟超过30日的,甲方有权单方解除本合同”，反诉被告张华逾期支付租金的行为已达到《租赁合同》约定的解除条件，反诉原告宏创江油分公司有权要求解除《租赁合同》、不予退还保证金，并要求反诉被告付清租金及违约金。《租赁合同》解除后,张华应当向宏创江油分公司腾退?返还租赁房屋,如逾期返还的,应向宏创江油分公司支付房屋占用费?综上所述,请求法院依法判决,维护反诉原告的合法利益? 原告辩称，租赁合同约定被告出租给原告的是商铺，原告在签订租赁合同后办理《营业执照》的过程中，才发现租赁物的性质是住房，导致原告承租的房屋不能用于租赁合同约定的餐饮项目，是被告根本违约导致原告签订租赁合同的目的无法实现，被告没有解除权，被告无权要求原告承担违约金，且约定的违约金过高。履约保证金20,000.00元、质量保证金10,000.00元的用途是保证金，而非定金，被告无权扣收。原告不应支付被告反诉的租金和管理费，因被告根本违约，以至于原告无法办理营业执照，不能正常、合法经营；2020年2、3、4月期间是新冠疫情最严重的期间，原告不可能营业，因办理不了相关证照，原告多次要求被告协商处理后续事宜，但被告巴登购物中心与被告宏创江油分公司之间相互推脱，以致诉讼发生。原告不应支付管理费，租赁物实际不是商铺，原告因租赁物的性质导致自始至终都没有合法正常经营过，被告并未向原告提供相应的管理服务；2020年6月20日之后涉及的管理费，因原告与管常发之间关于咖啡馆转让的合同尚处于审理过程中，故暂未腾退房屋，原告也已于2020年6月21日向被告发函，被告要求支付收取管理费没有依据。综上，请驳回被告的反诉诉讼请求。 经审理查明：2019年3月3日，被告巴登购物中心（甲方）、原告张华（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：本合同租赁房位于四川省江油市中坝镇江陵路西段169号，租赁场地的套内建筑面积共计641.99平方米；租赁期限共计5年，本合同自签订日开始生效，签订日即为进场日自2019年4月1日到2024年3月31日，自进场日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租金，该房屋的租金按计租面积计付，具体为：第1、2、3、4、5年，租赁月租金均为2.50元/平方米/月，租赁一、二、三、四季度费用均为4,814.92元；租金支付方式：以每个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个租赁期最后一个月的20天前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，本合同项下第一期租金的支付方式为：首付租金应在本合同签订后5个工作日内支付；乙方应当在房屋内经营的品种为咖啡、茶、便餐，商铺号为购物中心5楼屋顶花园，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途；在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付20,000.00元作为一方在本合同项下的履约保证金；本合同项下的进场日为2019年4月1日，乙方应当于该日前往顺辉巴登购物中心与甲方办理房屋交接手续；本合同项下之开业日暂定为2019年4月1日；作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向甲方缴纳该房屋的管理费，每一个季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期最后一个月的20天前向甲方一次性足额支付下个支付期管理费，其中首付管理费应在本合同签订后5个工作日内支付；管理费按计租面积计付，具体标准为：第1年和第2年：管理费单价均为30.00元/平方米/月，第一、二、三、四个季度每季度的管理费均为57,779.10元；第3年：管理费单价为35.00元/平方米/月，第一、二、三、四个季度每季度的管理费均为67,408.95元；第4年管理费单价为40.00元/平方米/月，第一、二、三、四个季度每季度的管理费均为77,038.80元，年度管理费为308,155.20元；第5年：管理费单价为45.00元/平方米/月，第一、二、三、四个季度每季度的管理费均为86,668.65元；乙方应当在开业日到来前向甲方支付10,000.00元作为其销售的商品或服务的质量保证金；乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法律规定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，甲方有权决定是否接受顾客的要求及将有关金额支付，乙方不得提出异议；甲方可从质量保证金中扣减、抵消上述金额，由此造成的质量保证金不足部分，乙方须在接到甲方通知后5日内补足差额；合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。违约责任：本合同因乙方违约而终止或解除的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除本合同；双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同；在乙方欠付租金、管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财务转移出该房屋；除合同中有明确约定以外的违约责任，双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付六个月的租金及管理费作为违约赔偿；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止或解除后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期；因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，在合同第22.1款所述交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方支付租金、管理费、各项能源费用并承担可能发生的延迟付款的违约责任；若因甲方违约导致本合同终止的，则乙方应在在合同终止后7日内将符合22.2款要求的该房屋交还甲方，同时在该交还期内，乙方无需支付租金和管理费。但是，在此期间发生的能源费用，应当由乙方自行承担；无论任何原因，第22.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合22.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋管理费标准的100%向甲方支付管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止；在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交换确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等）；甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给管理公司代为行使和履行，无需再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议等，并对其他相关事项作了约定。 2019年3月29日，原告向被告巴登购物广场支付了2019年4月1日至2019年6月30日的租金4,814.92元、管理费57,779.10元，并按约向被告巴登购物中心支付了履约保证金20,000.00元、质量保证金10,000.00元。 2019年4月1日，原告按约进场，并开业进行经营，经营的内容为咖啡、茶、便餐。 2019年4月19日，原告张华以“江油市江陵路西段169号顺辉巴登广场2幢4层14号”为经营场所开设了“江油市中坝街道简爱咖啡馆”，类型为个体工商户，经营者张华，经营范围：餐饮服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2019年5月1日，被告巴登购物中心（甲方）、原告（乙方）、被告宏创江油分公司（丙方）就甲方将《租赁合同》项下权利义务概况转移给丙方之事宜，签订了《合同主体变更协议》，约定：甲乙丙三方一致同意：自本协议签署之日起，甲方将《租赁合同》项下权利义务概况转移给丙方，由丙方作为出租方，继续履行甲乙双方签订的《租赁合同》及本协议，丙方继续将租赁物业出租给乙方使用，租金等租赁双方的一切确立义务仍按照《租赁合同》及本协议的约定执行；自2019年5月1日起，租赁物业的租金、物业管理费、商管费、空调费均由丙方收取，丙方收取后，由丙方向乙方开具租金发票和服务费发票；乙方应将租金及相关费用按《租赁合同》约定的金额及支付时间转入丙方的账户；根据甲方、丙方2019年5月1日签订的《江油顺辉巴登广场整体租赁合同》约定，乙方向甲方缴纳的租赁保证金30,000.00元转为丙方向甲方交纳的保证金，本协议签订时，丙方向甲方给乙方出具的保证金收据，同时由丙方向乙方另行出具保证金收据，保证金由丙方根据租赁合同向乙方退还；本协议签署之日起，因《租赁合同》及本协议产生的争议或纠纷，由乙方与丙自行负责解决和处理并承担由此产生的全部责任，与甲方无关；2019年5月1日前，因《租赁合同》产生的一切争议或者纠纷，由甲乙双方自行解决和处理，与丙方无关等。该协议签订后，被告巴登购物中心将原告向其支付的2019年5月1日至2019年6月30日期间的租金、管理费支付给被告宏创江油分公司。 2019年8月27日，巴登购物中心向宏创江油分公司出具了《工作衔接函》，载明：同意自2019年7月1日起，对简爱咖啡厅进行降费，将按照简爱咖啡厅所租641.99平方米经营区域以5.00元/平方米/月对管理费进行减少。 期间，原告向宏创江油分公司缴纳了2019年7月1日至2019年9月30日的租金4,814.92元、管理费48,150.23元，2019年10月1日至2019年12月31日的租金4,814.92元、管理费48,150.23元。2020年1月，原告向宏创江油分公司缴纳了租金10,000.00元。原告向巴登购物中心所交的质量保证金10,000.00元、履约保证金20,000.00元，宏创江油分公司向原告出具了该部分款项的收据。 2020年6月20日，原告将租赁房屋关闭，之后至今未再营业，并于2020年6月20日向宏创公司发送了函件，函件内容为“简爱咖啡馆自我方2019年4月接手以来，因房屋不是商业性质而是住房性质，导致我方无法办证、无法正常经营，我方多次找顺辉公司和宏创公司相关负责人就租金问题及损失问题进行协商，但协商无果，又因疫情原因耽搁至今。现租赁房屋现已关门上锁，望贵公司拿出诚意，双方积极协商解决后续事宜，并达成一致。否则只有通过法律途径解决，解释，相关责任及后果将由贵司承担”。 2020年6月28日，被告宏创江油分公司通过微信向原告送达了《工作衔接函》，就原告的函件回函并通知：1.根据合同相对性原则，原告与巴登购物中心之间的争议，与宏创江油分公司无关，原告不得以此为由拒付宏创江油分公司应收的租赁等费用；2.截止本函出具之日，原告欠缴租金及管理费182天，并且未经宏创江油分公司许可于2020年6月20日起擅自停业闭店至今，已构成严重违约，损害公司合法权益，根据合同约定及相关法律规定，通知原告签署的《租赁合同》及其补充协议、附件于本函出具之日起解除，终止双方的租赁合同关系，合同终止不影响双方按租赁合同依法追究堆放的违约责任及赔偿责任；3.根据合同约定，2020年7月12日前，应于将上述房屋恢复至交付时的条件状况并交还宏创江油分公司，双方办理交接手续，通过宏创江油分公司的验收合格；宏创江油分公司已按约履行合同义务，原告完成上述合同义务后还应按照合同约定支付房屋租金、综合管理服务费及各项能源费并承担相应违约责任，原告所欠的租赁费及管理费为：2020年1月1日至2020年3月31日，租金及管理费42,965.15元，疫情减免22,211.00元，应交20,754.15元（1月24日至1月31日租金及管理费全免，2月1日至3月31日减半，已交租金10,000.00元，应交20,754.15元不包括已交的10,000.00元）；2020年4月1日至2020年6月30日租金及管理费52,965.15元，应交52,965.15元。4.原告应当立即向宏创江油分公司足额缴纳，并且自逾期缴纳之日起，根据实际逾期天数，每逾期一日，原告应支付相当于欠费金额千分之一的延迟履约违约金，并承担由此造成宏创江油分公司的诉讼费、律师费、差旅费、保全担保费、公证费等；5.因原告违约，不予退还已收取的全部保证金；6.若原告未按本函约定腾退房屋，自逾期腾退之日起，原告应当按照本合同终止之日的当年租金标准的200%支付房屋占有费用；若逾期交还房屋超过十五日，原告在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施、设备、物品等均视为原告放弃了所有权及一切权利，宏创江油分公司有权自行予以处置，且不承担任何赔偿责任等。原告称收到该函件后，便依照法律程序处理。 案涉租赁物即江油市江陵路西段169号顺辉巴登广场2幢1单元8层1号、2号、3号、4号及2幢2单元8层4号、5号、6号、7号共8套房屋，房屋的用途为住宅。原告至今未将案涉租赁物返还给被告，也未与被告办理交接。 2020年9月7日，江油市行政审批局回复本院《调查令》如下：1、根据《绵阳市人民政府办公室关于印发＜绵阳市企业住所（经营场所）登记管理办法＞的通知》（绵府办发［2017］44号）第十条规定，位于江油市案涉房屋依法不能作为办理经营范围为“饮品、小吃制售，茶水服务”的个体工商户《营业执照》的经营场所。2、2019年3月25日至2019年4月30日，张华未以上述8套作为经营场所向我局申请办理营业执照。但是，2019年4月19日，张华以“江油市江陵路西段169号顺辉巴登广场2幢4层14号”作为经营场所，在我局申请注册登记名称为“江油市中坝街道简爱咖啡馆”的营业执照。3、2019年4月30日，张华以名称为“江油市中坝街道简爱咖啡馆”的营业执照向我局申请办理《食品经营许可证》未通过审批，原因为“江油市中坝街道简爱咖啡馆”的实际经营场所与该营业执照注册登记的经营场所（江油市江陵路西段169号顺辉巴登广场2幢4层14号）不符。 另查明：2017年5月5日，案外人管常发以“江油市中坝镇新场村江陵路西段169号顺辉巴登广场三期”为经营场所开设了“江油市中坝镇简爱咖啡馆”，类型为个体工商户，经营范围：饮品、小吃制售，茶水服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），资金数额180万元。 2019年3月29日，原告张华（乙方）与案外人管常发（甲方）签订《简爱咖啡馆转让合同》一份，主要约定：甲方将位于四川省江油市顺辉巴登广场五楼的江油市简爱咖啡馆（面积共641.99平方米）以人民币75万元的价格转让给乙方。乙方在合同签订后一次性支付甲方所有转让款项，简爱咖啡馆经营权和现有电器、装修、装饰、工具和设备等全部无偿归乙方所有，甲方不得再向乙方索取任何其他费用和物品，不得参与简爱咖啡馆经营，干涉简爱咖啡馆事务等。签订合同时管常发向原告张华移交了酒店房屋租赁合同。同日，原告张华（乙方）与案外人管常发（甲方）签订《简爱咖啡馆转让合同补充协议》一份，双方对预收顾客包场定金、会员余额、员工工资、员工押金、水电气欠缴金额、收银台备用金、库房厨房吧台盘存、员工宿舍剩余租金及押金、水电气预存剩余金额、预交电信网费进行了品跌结算，结算后，原告张华共计应向案外人管常发支付转让款65.3万元。原告张华分别于2019年3月25日、3月30日向案外人管常发通过银行转账支付转让款20万元、45.3万元，共计65.3万元。 被告巴登购物中心是被告顺辉公司的分支机构，宏创江油分公司是宏创公司的分支机构。 原告向本院陈述：签合同时，并未对房屋产权信息及房屋的用途进行过核实，是之后在办理相关证照才知道房屋不是商业用途。 被告巴登购物中心、顺辉公司陈述，巴登购物中心有独立的经费，可对外承担责任。 被告宏创江油分公司、宏创公司陈述，宏创江油分公司有独立的财产，能够对外承担责任。 以上事实由有：原、被告的身份信息、《租赁合同》、租赁费和管理费缴费凭证、保证金收据、巴登购物中心出具的《工作衔接函》、照片、转让合同及补充协议、个体工商户登记信息、营业执照、房地产权登记信息、江油市行政审批局出具的《调查事项查询结果》、原告向宏创公司出具的函、微信记录、宏创江油分公司向原告出具的《工作衔接函》，以及原、被告的陈述等证据在案佐证。 本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》、《合同主体变更协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，合同各方应按照合同约定履行自身的义务。 原、被告对解除《租赁合同》、《合同主体变更协议》没有异议，本院予以确认。本案争议焦点主要是关于原、被告在履行合同中谁存在违约行为；原、被告主张的各项费用是否应得到支持。 一、原告认为合同约定巴登购物中心向其出租的房屋是商铺，但实际为住宅用途，不是商业用途，而原告按照约定经营项目为咖啡、茶、便餐，结合相关规定，该房屋不能用于办理饮品、小吃制售、茶水服务的《营业执照》，以致不能办理《食品经营许可证》等证照，原告因此不能正常经营，合同目的不能实现，被告存在根本违约。经查，原告张华未能办理《营业执照》和《食品经营许可证》的原因主要在于案涉租赁房屋的规划用途是住宅，根据2017年8月28日《绵阳市人民政府办公室关于印发＜绵阳市企业住所（经营场所）登记管理办法＞的通知》（绵府办发[2017]44号）第十条的规定，利用住宅从事经营活动的不得开设产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。原告张华作为经营者有遵守法律的义务，应确保经营地点和项目符合法律规定，张华在签订租赁合同前，怠于了解拟经营地点物业性质和法律法规的禁止性规定，应自行承担由此导致的不利后果，且张华庭审时自述2019年4月初办理《营业执照》时已知晓案涉租赁房屋的性质以及无法办理相关证件，但并未提出要与巴登购物中心解除租赁合同，原告用另外一处房屋的产权证办理了《营业执照》；此后还于2019年5月与巴登购物中心、宏创江油分公司签订《合同主体变更协议》，可以证明原告认可租赁物的用途，并在知晓房屋的用途后仍然愿意继续租赁房屋，履行双方签订的合同。原告认为此前向被告要求过解除合同，没有证据证明，被告也不认可，本院不予确认。因此，原告认为被告的租赁物是住房、被告存在根本违约不成立，其应当履行合同约定的义务，并承担相应的法律后果。 原告一直租赁使用案涉房屋，应当按约支付租赁费和管理费，其未支付违反了合同约定，应当承担违约责任。原告2020年6月28日向原告发送了衔接函，以被告欠缴租金及管理费为由要求解除合同符合合同约定，也载明了以出具函的时间解除，该函载明的时间为2020年6月30日，宏创江油分公司认为合同解除时间为2020年6月30日符合约定和事实客观情况，因此，本院确认，原、被告所签的《租赁合同》、《合同主体变更协议》已于2020年6月30日解除。 二、原告在合同签订后，一直使用租赁房屋至2020年6月，应当支付租赁费和管理费，其要求被告退还已缴纳的租赁期间的租赁费，没有事实和法律依据，本院不予支持。   2020年1月起至2020年6月30日合同解除期间，原告未按约支付租赁费和管理费构成违约。被告宏创江油分公司要求原告支付相关的租金和管理费应于支持。原告称在疫情期间没经营，不应支付租金，2020年6月20日后原告已停业，被告不应收取租金等。在向被告返还租赁房屋和办理交接手续，租赁房屋仍由原告占用，因此，原告认为自己没租用、被告未管理，不当支付租金及管理费的理由不宏创江油分公司向原告送达的衔接函中，可以证明在疫情期间，对相应期间的租金和管理费的金额进行了减免，原告虽然在2020年6月20日自行停业成立。 因相关费用进行了减免，原告应交费用金额以工作衔接函载明的为准，原告现下欠原告租金和管理费总金额为73,719.30元，宏创江油分公司要求原告支付该笔欠款，应于支持。 原告违约，应向被告江油宏创分公司支付欠付款项的违约金。合同约定为每日1‰，原告认为违约金过高，被告未举证证明欠付租金造成的实际损失，因此，本院认定欠付租金和管理费给宏创江油分公司造成的损失，应为款项的利息损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算较宜，从每笔实际逾期之日起计算，即20,754.15元的利息自2019年12月11日起计算，52,965.15元的利息自2020年3月11日起计算，直至款项付清之日。 原告所支付的履约保证金20,000.00元、质量保证金10,000.00元，本案系原告具有违约行为导致合同解除，按照合同约定被告有权没收本合同项下之履约保证金即20,000.00元；质量保证金并非履约保证金，按约应当在合同终止后90日内退还给原告现期限已满，原告要求被告退还质量保证金10,000.00元的请求予以支持。 原告将租赁房屋关闭后，被告向原告发出的工作衔接函明确载明解除合同，要求原告在2020年7月12日前向交还房屋，原告应当积极和被告办理交接和返还腾退租赁房屋，其未及时腾退房屋，应自2020年7月13日起向原告支付占用期间的租金和管理费；该笔费用应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%支付租金即107.00元/天［53.50元/天（4,814.92元÷90天）×2］，并按照合同终止时该房屋管理费标准的100%支付管理费即535.00元/天［535.00元/天（48,149.25元÷90天）］，每日的租金及管理费合计642.00元。 另，虽然原告是与巴登购物中心签订的《租赁合同》，但此后原告、巴登购物中心与宏创江油分公司签订了《合同主体变更协议》，双方对权利义务进行了约定，权利义务主体变更为原告和宏创江油分公司；宏创江油分公司是宏创公司的分支机构，宏创公司应对外承担相应的责任，宏创江油分公司陈述其有独立财产、能对外承担责任，因此，宏创江油分公司与宏创公司应共同承担相应的责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张华与被告四川江油顺辉投资(集团)有限公司巴登购物中心于2019年3月30日签订的《租赁合同》、原告张华与被告四川江油顺辉投资(集团)有限公司巴登购物中心、成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司于2019年5月1日签订的《江油顺辉巴登购物中心租赁合同主体变更协议》已于2020年6月30日解除。 二、被告成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司、成都宏创锦业商业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告张华退还质量保证金10,000.00元。 三、原告张华在本判决生效后十日内向被告成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司支付租金和管理费73,719.30元，并向被告成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司支付相应的利息（其中：20,754.15元的利息自2019年12月11日起计算，52,965.15元的利息自2020年3月11日起计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，直至款项付清之日止）。 四、被告成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司不予退还原告张华缴纳的履约保证金20,000.00元。 五、原告张华于本判决生效后十日内向被告成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司腾退、交还所租赁的位于四川省江油市江陵路西段169号顺辉巴登广场2幢1单元8层1号、2号、3号、4号及2幢2单元8层4号、5号、6号、7号共8套房屋；并自2020年7月13日起至实际腾退、返还前述房屋之日止按照每日642.00元的标准，向被告成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司支付房屋占用期间的租金和管理费。 六、驳回原告张华的其他本诉诉讼请求。 七、驳回被告成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司的其他反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费18,120.00元，减半收取9,060.00元，由原告张华负担9,000.00元，由被告成都宏创锦业商业管理有限公司江油分公司负担60.00元。本案反诉案件受理费18,120.00元，减半收取9,060.00元，由原告张华负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 邹艾岑 二〇二〇年十一月二日 法官助理 梁 杉 书 记 员 杨莉君 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。” 第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。” 第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。” 第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。” 第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” 第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。” 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”