福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6069号 上诉人（原审被告）：苏哲湘，男，汉族，1974年10月30日出生，住福建省福州市马尾区。 被上诉人（原审原告）：林晓波,女，汉族，1982年10月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王镇，福建娲石律师事务所律师。 原审被告：徐春彬，女，汉族，1976年4月26日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人：福州骊特房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路**星城国际（黎明大厦）**。 法定代表人：廖志英。 委托诉讼代理人：王宇国，公司员工。 上诉人苏哲湘因与被上诉人林晓波、原审被告徐春彬、原审第三人福州骊特房产代理有限公司（以下简称“骊特代理公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏哲湘上诉请求:1.判令林晓波付清《存量房买卖合同》中第八条相关保证金所述的户口及水、电、物业过户等保证金25000元；2.根据《存量房买卖合同》中第五条税费承担所述，判定土地出让金由林晓波承担，改判一审判决第三项为不用返还林晓波8452元；3.改判一审判决第二项内容为已完成；4.判令林晓波完成讼争房产的交接手续。事实和理由：一、讼争房产的相关手续及户名更改等早在两年前已经完成。二、最初代理中介为撮合该房屋买卖，疑似存在对买卖双方“忽悠”的言语，导致双方误会；即使在去年庭审过程中，也未对此项相关合同仔细阅读，注意力全部集中在疑似房屋漏水的争议中；另外在执行判决书内容时林晓波的态度无法协商，因此提出第二项上诉请求。三、讼争房产用电客户更名手续两年前已完成，户名和户号均正确，相关电力局登记地址也已经由林晓波申请修订，故一审判决第二项的内容已经履行完毕。四、《存量房买卖合同》中要求的相关房产交接事实已经完成，房屋钥匙也已经交付给林晓波，但林晓波因为各种理由拒绝在骊特房产提供的过户确认单上签字，苏哲湘愿意帮助林晓波处理相关合理事宜，但拒绝林晓波的无理要求。 林晓波辩称，苏哲湘的第一个诉求是新的诉讼请求，其在一审未提出反诉，一审也没有针对保证金进行审理，不应在二审提出新的诉求。2.《存量房买卖合同》第五条第二款约定“该房屋办理甲方名下土地证的费用由甲方承担。”因为诉争房屋未办理土地证，林晓波在买房时要求苏哲湘办理土地证，因此办理土地证费用应由苏哲湘承担。3.如果苏哲湘已经配合林晓波完成用电更名手续，林晓波同意法院判定此项内容完成。4.苏哲湘始终未配合林晓波进行交接手续，是林晓波在支付购房款后以及一审判决后都因苏哲湘拒绝配合交房，实在忍无可忍，在一审判决生效后撬锁进入。 骊特代理公司述称，经调查了解得知，买卖双方于2018年1月15日于福建骊特担保有限公司签订诉争房产的存量房买卖合同，双方选择商业按揭类方式交易，卖方已于2018年4月1日收到存量房买卖合同中约定的除相关保证金外的房款，买卖双方于2018年4月4日办理诉争房产配套措施过户手续，因房屋交接时诉争房产内存在类似漏水问题，故双方交房手续未能完成，我司并非诉争房产居间服务和交易的提供方，实际上述房产居间服务方为晋安区××房产经济服务部，房产交易服务方为福建骊特房产有限公司，但其同意以法院判决和调解结果配合房屋交接。 林晓波一审法院起诉请求：1.判令苏哲湘、徐春彬立即与林晓波办理福州市鼓楼区××街道××村××座304单元、1层14附属间房屋交接手续；2.判令苏哲湘、徐春彬立即配合办理福州市鼓楼区××街道××村××座304单元、1层14附属间用电客户过户、更名手续；3.判令苏哲湘、徐春彬向林晓波支付逾期交房违约金暂为247050元(以1620000元为基数，按日0.05%计，自2018年4月4日，暂计至本案起诉之日，应计至双方实际办理涉案房屋交房验收手续之日止)；4.判令苏哲湘、徐春彬向林晓波返还代垫的土地出让金8452元；5.判令苏哲湘、徐春彬支付林晓波为本案支出的律师费10000元；6.本案案件受理费、公告费、保全费、保全保险费由苏哲湘、徐春彬承担。 一审法院认定事实：2018年1月15日，苏哲湘、徐春彬与林晓波签订《存量房买卖合同》，约定：苏哲湘、徐春彬出售坐落于福州市鼓楼区××街街道××村××座××单元××层××附属间房产（单元面积63.16平方米，附属间面积8.84平方米）给林晓波，成交价为1620000元。合同约定，房屋在交易过程中产生的所有税费由林晓波承担；该房屋办理苏哲湘、徐春彬名下土地证的费用由苏哲湘、徐春彬承担，从苏哲湘、徐春彬名下过户至林晓波名下的费用由林晓波承担。若房屋所属土地为划拨地性质的，由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由林晓波承担；该房屋附属配套设施的过户费用由林晓波承担；苏哲湘、徐春彬收取履约保证金100000元；林晓波预留水、电、煤气、闭路证过户及物业管理费保证金5000元、户口情况保证金20000元，上述保证金合计25000元在各项过户、结清及办理完毕阶段内，双方作多还少补结清款项；双方约定本交易选择商业按揭类交易，具体交易流程为：1.评估及贷款申请：合同签订后3个工作日或解押后苏哲湘、徐春彬领到该房屋无抵押权的《房屋所有权证》、《不动产权证书》后3个工作日内，苏哲湘、徐春彬提交该房屋权属证明，林晓波委托相关评估机构对房屋进行评估，评估报告完成后双方于2018年2月6日前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，林晓波并将首付款转入该银行账户办理冻结手续。同时，双方开始办理按揭贷款的申请手续；2.资金监管；3.过户登记；4.交易缴税；5.领证解款；6.物业交接：苏哲湘、徐春彬应在收到银行监管的房款后2个工作日内将该房屋、附属配套设施及家电家具交接给林晓波。在该房屋交接后1个工作日内，林晓波应申请办理附属配套设施过户登记；7.贷款保证：林晓波以贷款方式支付部分购房款，若因林晓波原因致使贷款不能或贷款不足导致本合同无法履行的，视为林晓波违约。合同还约定了房屋验收交接条款，苏哲湘、徐春彬应在房屋交接前对该房屋的质量及有关设施保持正常使用进行必要的维护，苏哲湘、徐春彬确定该房屋不存在漏水情形，若存在漏水情形的，则负责予以修复。林晓波应在该房屋交接时对质量及有关设施进行验收，验收后如有毁损灭失的苏哲湘、徐春彬不再负责。关于违约责任，任何一方违反合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定及支付不影响本合同继续履约。自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过十日仍未见履约的，守约方有权解除本合同，并追究延误方的违约赔偿责任。除合同特殊约定外，任何乙方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房屋成交价款20%金额的违约金即330000元的赔偿，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等。同日，苏哲湘、林晓波与福建骊特担保有限公司签订《存量房交易服务协议》，约定苏哲湘与林晓波在晋安区秀康骊特房产经纪服务点提供的居间服务后签订《存量房买卖合同》基础上，就福州市鼓楼区××街道××村××座××单元××层××附属间房产交易事项委托福建骊特担保有限公司提供服务，且约定了福建骊特担保有限公司为苏哲湘与林晓波双方提供“不动产证”、“所有权证”、“土地证”及附属配套设施相关证件的过户服务、协助双方对涉案房产水电、煤气、有线电视和物业等费用结算及房屋交接服务等。2018年4月4日，林晓波填写《用电客户过户、更名申请表》，内容载明：“原用户名称：林惠萍；原用电地址：鼓楼区××村××座××栋；新用电户名：林晓波，用电地址：福建省福州市鼓楼区××街道××村××座××栋××。”同日，林晓波与福州市自来水有限公司签订《供用水合同》，明确用水地址为鼓楼区××村××号楼××室。另查，2018年2月22日，涉案房产已变更登记于林晓波名下，产权证号为闽（2018）福州市不动产权第9002947号。2018年2月28日，林晓波为涉案房产支出土地出让金8452元。审理中，苏哲湘称水电已办理过户，但因水电户头曾是一个单元一个户头，存在更名不便的问题，故一直未办理更名。骊特代理公司称其系非服务提供方，但同意以法院判决结果配合房屋交接。诉讼中，林晓波申请对涉案房产是否存在漏水进行评估。2019年10月17日，福建九鼎工程质量检测有限公司出具的九鼎质量鉴定【2019】鉴字第003号《司法鉴定意见书》鉴定意见为：鼓楼区××街道××村××座304单元房屋曾发生漏水，目前渗漏水源已断绝。无法获知404单元房屋厨房蓄水后受鉴房屋是否漏水。林晓波对于鉴定意见书的真实性、程序合法性、鉴定结论均无异议。苏哲湘、徐春彬认为现场鉴定笔录上明确记载没有漏水，鉴定报告应该明确没有漏水。 一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护，本案中林晓波与苏哲湘、徐春彬签订《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议履行。林晓波依约支付了购房款，苏哲湘、徐春彬亦应按照合同约定办理涉案房产的交接、用电客户过户更名等手续。第三人骊特代理公司虽不是交易服务合同相对方，但在庭审中骊特代理公司表示愿意配合，属于对其自身权利的处分，一审法院予以支持。对于林晓波主张苏哲湘返还其代垫的土地出让金8452元，根据合同约定，且苏哲湘当庭予以确认，对于该主张，一审法院予以照准。对于林晓波主张苏哲湘支付律师费10000元，未提供支付凭证，证据不足，一审法院不予认可。关于林晓波诉请苏哲湘支付逾期交房违约金的主张，一审法院认为，林晓波主张因房屋存在漏水情况，双方无法达成一致协商意见，苏哲湘迟延交付房产，存在违约。根据庭审查明的事实，涉案房产渗透水源已断绝，无法获知蓄水后涉案房产是否漏水，亦无法作出推定交易时的房屋存在漏水事实。故林晓波主张事实不成立，无法认定苏哲湘存在违约情形，林晓波该项诉讼请求一审法院不予支持，鉴定费用林晓波自行承担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、苏哲湘、徐春彬于本判决生效之日起十日与林晓波办理福州市鼓楼区××街街道××村××座××单元××层××附属间房产交接手续；二、苏哲湘、徐春彬于本判决生效之日起十日与林晓波办理福州市鼓楼区××街街道××村××座××单元××层××附属间房产用电客户更名手续；三、苏哲湘、徐春彬于本判决生效之日起十日内返还林晓波土地出让金8452元；四、驳回林晓波的其他诉讼请求。如苏哲湘未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5482元，适用简易程序减半收取2741元，由林晓波负担2691元，由苏哲湘、徐春彬负担50元,鉴定费由林晓波自行承担。 本院二审期间，林晓波提供不动产登记簿附件，证明在2006年时，整栋楼已经由划拨转出让。苏哲湘对该证据的真实性予以确认，但认为该地现土地性质仍为划拨地，苏哲湘提供一份诉求编号为：FZ20102600400的12345询问件，证明讼争房屋的土地性质仍然属于划拨地。林晓波认为不动产登记簿附件的真实性更高，对该诉求件的内容不予认可。骊特代理公司对以上两份证据的真实性均无异议。本院对上述两份证据的真实性予以确认。 二审审理中，本院至福州市不动产登记和交易中心了解讼争房产的土地性质，2006年，福州市鼓楼区××街道××村原为房改房，根据福州市人民政府榕政地房【2006】9号文批复，通过划拨地转为出让地的方式，可以允许上市交易，苏哲湘曾于2001年1月4日以买受方式取得福州市鼓楼区××街道××村××座304单元，但在当时因房产证和土地证分离，苏哲湘并未办理土地证。 另查明，福州市鼓楼区××街道××村××座304单元、1层14附属间用电客户已经更名过户至林晓波名下。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，苏哲湘在二审中上诉请求林晓波付清《存量房买卖合同》中第八条相关保证金所述的户口及水、电、物业过户等保证金25000元，因其在一审中并未就此问题提出反诉，本院对此不予审查。苏哲湘、徐春彬与林晓波签订的《存量房买卖合同》，约定：……若房屋所属土地为划拨地性质的，由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由林晓波承担，现有证据不足以证明房屋所属土地为出让地性质，林晓波主张苏哲湘返还其代垫的土地出让金8452元，本院不予支持。福州市鼓楼区××街道××村××座304单元、1层14附属间用电客户已经更名过户至林晓波名下，本院对此不予处理。 综上所述，苏哲湘的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5998号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5998号民事判决第二、三、四项； 三、驳回林晓波的其他诉讼请求； 四、驳回苏哲湘的其他上诉请求。 一审案件受理费5482元，适用简易程序减半收取2741元，由林晓波负担2691元，由苏哲湘、徐春彬负担50元；二审案件受理费5482元，由苏哲湘负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超