贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民再54号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓红，女，白族，1978年11月25日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴如新，贵州省贵阳市乌当区新添寨法律服务所法律工作者，执业证号：32401011100302。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州君诚房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区宝山路**。统一社会信用代码915200006927432XK。法定代表人：张滨，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王德毅，贵州慧原律师事务所律师，执业证号：15201199110281653。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵阳三联乳业有限公司，住，住所地贵州省贵阳市乌当区奶牛场一社会信用代码915201007221686062。法定代表人：王黔生，该公司副董事长。委托诉讼代理人：苏钧，贵州铭和律师事务所律师，执业证号：1520120150455879。一审、二审第三人：艾付英，女，汉族，1976年2月9日出生，住贵阳市乌当区。再审申请人邓红与被申请人贵州君诚房地产开发有限公司（以下简称君诚房开）、贵阳三联乳业有限公司（以下简称三联公司）及第三人艾付英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院于2018年5月3日作出（2018）黔0112民初777号民事判决。宣判后，邓红不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年12月18日作出（2018）黔01民终8546号民事判决。该判决发生法律效力后，邓红不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2019年7月18日作出（2019）黔民申1369号民事裁定，指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭开庭进行了审理，再审申请人邓红及其委托诉讼代理人吴如新、再审被申请人君诚房开之委托诉讼代理人王德毅、贵阳三联乳业有限公司之委托诉讼代理人苏钧及一审、二审第三人艾付英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓红向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告装修过渡费14432.4元、接房入住补助费28864.8元,共计43297.2元；2、案件受理费由被告负担。一审法院查明事实：被告三联公司在对贵阳2009-17地块进行项目建设拆迁安置时，委托贵阳柏禾地产服务有限公司与第三人艾付英于2011年7月25日签订了《房屋拆迁安置协议》，约定对被拆迁人艾付英位于乌当区王家寨的自建房进行拆除后，将奶牛场赵家寨安置点安置房4幢3单元4楼1号房（建筑面积78.75ｍ2）安置给艾付英，双方并对过渡期限及增发过渡费等进行了约定。2014年5月15日，第三人艾付英与原告邓红签订《房屋买卖合同书》，约定原告以225800元价格购买艾付英的上述安置房屋，合同签订后，原告邓红如约向第三人支付了全部款项。2014年5月16日，被告君诚房开（甲方）与原告邓红（乙方）签订《交房协议》，约定了乙方将总房款及三通费等所有应付款项全额支付后，即可办理房屋交付手续等内容。此后，原告邓红向被告君诚房开支付了房款145122元及其他相关费用。2014年8月6日，天诚花园服务处出具《办理有限电视证明》，证明原告于2014年7月入住该房至今。后天诚花园2号楼因部分业主反映房屋有质量问题，被告君诚房开委托贵州省建筑科学研究检测中心进行检测并出具检测报告，受贵阳市乌当区住房和城乡建设局委托，贵州省建筑科学研究检测中心在此前检测的基础上扩大检测范围，并于2016年5月30日出具《鉴定报告》，鉴定结论为所检测天诚花园2＃楼主体结构安全性评定为ＢＵ级，并建议对相关部分进行处理。2017年10月15日，三联公司与贵阳市乌当区新天社区服务中心共同发布《“天诚花园”回迁房接房方案》，载明由于被告君诚房开因房屋整改导致延期交房，经君诚房开与三联公司协商，在房屋整改结束后，经对房屋检测达到ＡＵ级合格的前提下，制定该方案。方案第二条为：“（一）、回迁户选择接收“天诚花园”所签安置房：自交房公告发布之日起30日内按照相关程序完善接房手续：1、超期过渡费一次性发放至自交房公告发布之日止；2、对在规定时间内接房的回迁户，自交房公告发布之日起，按《房屋拆迁安置协议》的回迁房面积30元／平方米／月对该回迁户一次性发放六个月的装修过渡费；3、按《房屋拆迁安置协议》的回迁房面积360元／平方米补助接房入住回迁户；……”。此后，因购买天诚花园安置房的实际住户与原被拆迁人对《方案》中所列款项产生争议，故被告三联公司对有争议的住户均未发放，原告遂诉来本院请求判决如前诉请。另查，涉案房屋至今未取得权属证书。一审法院认为，本案的争议焦点在于原告是否有获得涉案款项的法律依据。首先，涉案款项出自被告三联公司公布的《“天诚花园”回迁房接房方案》，该方案明确载明适用于“回迁户”，亦即被拆迁安置的对象，应是对被迁安置户对接收安置房后的相关补偿。对此，原告邓红不是涉案房屋的被拆迁安置户，即不是涉案款项发放的适用对象。其次，关于原告邓红与第三人艾付英所签订《房屋买卖协议》的性质问题，该合同所涉及的标的属于拆迁安置补偿的房屋，属涉及拆迁安置房的买卖合同，对该合同的效力问题，既然合同所涉标的属于拆迁安置房屋，那么，买受人就应当具备被拆迁人身份才有权取得涉案房屋。且涉案房屋现仍未取得权属证书，其对该房屋应无权处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”故原告邓红与第三人艾付英所签订的房屋买卖合同应认定无效。因此，原告所提出的诉讼主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十二条的规定，判决：驳回原告邓红的诉讼请求。案件受理费441元，由原告邓红负担。宣判后，邓红不服，提出上诉，其上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判令被上诉人支付上诉人装修过渡费14432.4元、接房入住补助费28864.8元，共计43297.2元；案件受理费由被上诉人负担。二审法院查明事实：各方当事人均未提交新证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。二审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。关于上诉人提出上诉人与原审第三人艾付英签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效之上诉理由，经查，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中上诉人与原审第三人艾付英签订的《房屋买卖合同书》并无上述合同无效的情形，应属合法有效。一审认为双方签订协议时，原审第三人艾付英未实际取得该安置房，涉案房屋现仍未取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”故双方的买卖行为违反了国家行政法规的强制性规定，上诉人与原审第三人艾付英所签订的房屋买卖合同应认定无效，本院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定并非属于效力性强制性规定，故一审判决适用该条款之规定认定双方《房屋买卖合同书》无效不当，本院予以纠正。关于上诉人主张本案诉争装修过渡费和房屋补助费的性质不属拆迁安置补助类的费用，而是在上诉人合法购买涉案房屋后，因房屋存在质量问题才产生的费用，应当依法归购房人即上诉人享有之上诉理由，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，根据合同相对性原则，上诉人只能根据其有效合同向合同相对方主张权利。本案中上诉人与原审第三人艾付英签订《房屋买卖合同》，该合同中并无本案争议费用的约定，上诉人基于三联公司与贵阳市乌当区新天社区服务中心共同发布《“天诚花园”回迁房接房方案》而请求本案争议的费用归其享有，上诉人与被上诉人三联公司并无合同关系，其虽然与被上诉人君诚房开签订了《商品房买卖合同》，但是双方合同中亦无本案诉争款项的约定，故其请求并无合同依据及法律依据，其该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，对合同性质的认定有误，但判决结果并无不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由上诉人邓红负担。该判决发生法律效力后，邓红不服，向贵州省高级人民法院申请再审，该院裁定指令本院再审本案。邓红再审请求：撤销一、二审判决，改判支持其一审诉讼请求。理由为涉案装修过渡费和房屋补助费的性质不属于拆迁安置补助类费用，而是在再审申请人合法购买涉案房屋后，因房屋存在问题才产生的补助费用，依法应当归作为购房人的再审申请人享有。本院再审查明的事实与原一、二审认定事实一致，本院予以确认。另查明，2014年5月16日，邓红与君诚房开签订《商品房买卖合同》，所购房为“天诚花园住宅小区”，房号为4-4-负1-2，建筑面积为80.18平方米，总价款145122元。同时邓红与艾付英在原一审及二审中均认可该145122元包含于邓红应付给艾付英的购房款225800元之中。2017年10月25日，三联公司与艾付英签订《接房补充协议》约定三联公司应给予艾付英接房补助（款）137921.4元（含4-4-负1-2房的接房补助款28864.8元及另外二套房）。三联公司认可在原二审判决生效后已发放给艾付英，艾付英亦认可已领取，邓红亦知晓该款已被艾付英领取。前述事实有《商品房买卖合同》、《接房补充协议》及一审庭审笔录、二审调查笔录在卷并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原二审判决认定本案关于邓红与艾付英签订的《房屋买卖合同书》合法有效正确，本院予以维持。本案的争议焦点是装修过渡费和入住补助费等费用应由谁享有。本案中，2014年5月15日，邓红与艾付英签订《房屋买卖合同书》，邓红购买艾付英应获得的安置房屋（系君诚房开的商品房）。并于2014年5月16日由邓红与君诚房开签订《商品房买卖合同》、《交房协议》，邓红向君诚房开支付了房款及其他相关费用后于2014年7月入住该房至今。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）根据当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”之规定，本案涉案房屋并不属于不得再次转让的范围。按照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”之规定，结合上述事实可知，君诚房开对艾付英已将涉案房屋转让给邓红是知情并同意的，所以艾付英原对君诚房开享有的按时交房并保证房屋质量合格等债权已在君诚房开知情同意的情况下转让给邓红。结合贵州省建筑科学研究检测中心于2016年5月30日出具的《鉴定报告》结论认定天诚花园2#楼主体结构安全性评定君诚房开向邓红所交付的房屋存在质量缺陷，也因此才出现了本案中《“天诚花园”回迁房接房方案》，产生了本案的装修过渡费及房屋补助费。按照三联公司等分别于2017年10月15日和2019年5月14日发布《“天诚花园”回迁安置房接房公告》及《“天诚花园”回迁安置房接房方案》中明确“‘天诚花园’回迁安置户”、“回迁户”的主体虽然是艾付英，但如前所述，其已将其拥有该身份的基础即对其安置的房屋转让给了邓红，故相应的权利应由邓红所享有。故本案诉争的因前述公告和方案而产生的装修过渡费和房屋补助费在无特别约定的情况下应由邓红享有。产生该款的原因系由于君诚房开修建的房屋存在质量问题，但该款的发放系由三联公司进行，现三联公司在二审判决生效后已将该款发放给了艾付英，故艾付英应向邓红返还该案涉款项43297.2元。对邓红的其余诉讼请求因与本案事实不符，本院予以驳回。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以撤销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔01民终8546号民事判决和贵州省贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民初777号民事判决。二、由艾付英于本判决生效之日起十日内返还邓红装修过渡费14432.4元和接房补助费28864.8元；三、驳回再审申请人邓红的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。一审案件受理费441元，二审案件受理费用882元，合计1323元，由贵阳三联乳业有限公司负担882元，由艾付英负担441元。本判决为终审判决。以下无正文。审判长 潘 源审判员 赵 曜审判员 刘 梅二〇二〇年十一月二十八日书记员 陈熠修