广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3864号上诉人（原审被告）李智能，男，汉族，1985年8月13日出生，身份证住址深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）薛莲香，女，汉族，1971年9月9日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张宇，广东诺万律师事务所律师。委托诉讼代理人：任世龙，广东诺万律师事务所律师。上诉人李智能因与被上诉人薛莲香房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初10327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李智能上诉请求：1.依法改判，驳回薛莲香的诉请并支持李智能的诉请或发回重审；2.本案诉讼费由薛莲香承担。事实和理由：薛莲香的过错导致备案地址错误，使李智能无法正常开业、实现承租目的，薛莲香应当赔偿损失。李智能在休息日使用房屋的时候无法正常开启空调，导致李智能无法正常使用租赁房屋，造成李智能大量客户流失薛莲香没有提交答辩意见。薛莲香向一审法院起诉请求：1.判令解除薛莲香、李智能签订的《房屋租赁合同》；2.判令李智能向薛莲香支付2018年12月1日至2019年4月30日期间的租金93280元及逾期付款的违约金（从应付租金之日起分段计至租金支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令李智能向薛莲香支付2018年12月1日至2019年4月30日期间的物业管理费21941元及2018年12月1日至2019年3月31日期间的电费63元，共计22004元；4.判令薛莲香不予退还已收取的租金押金35200元；5.判令李智能立即清场归还薛莲香租赁物业，并按照租金金额向薛莲香支付自2019年5月3日起至实际归还租赁物业之日止的房屋占用费及物业管理费和电费等费用；6.本案诉讼费用由李智能承担。薛莲香于一审庭审中撤回对电费63元的诉讼请求。李智能向一审法院反诉请求：1.判令解除薛莲香、李智能签订的《房屋租赁合同》；2.判令薛莲香退还李智能租赁押金35200元；3.判令薛莲香退还李智能已交付自2018年6月至2019年3月的租金、物业管理费132985.2元；4.判令薛莲香退还李智能已交付自2018年2月至2019年3月的空调使用费24135.1元；5.判令薛莲香赔偿李智能因无法正常经营的损失80000元；6.本诉及反诉的诉讼费用由薛莲香承担。一审法院认定的事实：2018年2月8日，薛莲香作为甲方、李智能作为乙方，签订了《房屋租赁合同》，双方约定：“1.甲方将位于深圳市龙岗区XX中心17G单位物业，建筑面积220平方米的房产及其设备（见房地产交接清单）在现有状态下出租给乙方。2.租赁期限自2018年2月15日至2020年10月31日止。免租期自2018年2月6日至2018年2月15日。3.租金每月为17600元，乙方应于每月15日前向甲方交付租金。首月租金应于2018年3月15日支付。租金每年递增一次，自2018年11月1日开始按原租金递增百分之六。4.租赁期间，甲方负责支付该物业所用土地使用费用：乙方负责支付该物业所产生的管理费、空调费、电话费、煤气费、清洁费、水电费等费用。5.签订合同时，乙方即时向甲方支付两个月租金数额的租赁押金即35200元，甲方应向乙方开具收据。6.甲方应确保交付的物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性等符合有关法律法规或规章的规定。7.租赁期间乙方如拖欠租金达5天，或欠交管理费、水电费等金额达1000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。8.甲方室内物品有红木茶几七件套、经理室红木八件套、洽谈桌两个五件套、前台一张、投影仪一套、音响一套、十二张办公椅、电脑三套、打印机一台、鱼缸1套、木书柜三个，租赁期间提供给乙方使用及保管。同日，薛莲香将涉案房产交付给李智能使用。李智能已向薛莲香缴纳押金35200元。截止至一审庭审辩论终结之日，李智能已向薛莲香缴纳2018年11月以前发生的租金、物业管理费、水电费等费用，未向薛莲香缴纳上述日期之后的费用。薛莲香、李智能确认，2018年10月以前的租金为17600元/月，2018年11月以后的租金为18656元/月、物业管理费4388.2元/月，每月15日以前缴纳当月租金。涉案物业在交付时配有两套薛莲香自行加装的空调，该空调可以使用。在休息日，涉案物业统一安装的中央空调无法使用。薛莲香称，其于2019年3月28日到涉案房屋内拿走家具，李智能未向其返还过房屋，其上一手出租人已收回涉案房产。李智能称，薛莲香的合伙人于2019年3月24日搬走房屋内的设施，其提交了涉案物业管理中心物品放行条予以佐证（复印件），该放行条显示：案外人丁武于2019年3月28日取走涉案物业处的红木沙发6件套、办公台2张、红木书柜一个、茶几8件套、柜台6张、椅子18把、鱼缸1套、电脑3台。薛莲香对该证据不予认可。薛莲香、李智能确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，但对合同解除的时间及原因各执一词。薛莲香主张，因李智能拖欠租金，故合同于其起诉之日即2019年5月22日解除。李智能主张，因工商登记异常、空调无法使用（因开办培训班，故主要在休息日使用涉案物业），且薛莲香合伙人丁武及薛莲香丈夫将钥匙收回，故合同于钥匙收回之日即2019年3月24日解除。一审法院认为，薛莲香、李智能签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，薛莲香、李智能均应依约履行。薛莲香已将涉案房屋交付给李智能使用，李智能应当按期足额支付租金。李智能抗辩迟延交付租金的两个原因均非可致使合同目的不能实现的原因。就第一个原因，涉案房产在相关部门中的登记信息存在不一致，这确实导致李智能在进行工商登记时存在不便，但不会从根本上影响其使用涉案房屋；就第二个原因，薛莲香在向李智能交付房屋时除原本统一配有的中央空调外，还另行配备了两套可随时使用的空调，若空调的动力不够，李智能可以采取加装空调等方法改善使用环境，且李智能在炎热的夏秋季节按时向薛莲香足额缴纳了租金，反而在冬季时以统一配备的中央空调不能使用为由拒绝缴纳租金，该理由明显不能成立。因此，一审法院对李智能抗辩迟延缴纳租金的理由不予采信。李智能未能按期足额缴纳租金，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，薛莲香无需退还李智能租赁押金35200元。故一审法院对李智能要求返还租赁押金的诉求不予支持。薛莲香于2019年3月28日自涉案房屋内取回其提供给李智能使用的大部分设施，致使李智能无法正常使用涉案房产，因此该日应当视为李智能向薛莲香返还房产之日。同时，因双方无法再继续履行合同，该日亦应视为双方合同解除之日。李智能应当向薛莲香支付2018年12月1日至2019年3月28日的租金72819元（18656元/月×3个月+18656元/月÷31天/月×28天=72819元）。李智能已经使用涉案房产至2019年3月28日，也并未向薛莲香缴纳2018年12月1日至2019年3月28日的租金，故一审法院对李智能要求薛莲香返还其2018年6月至2019年3月的租金不予支持。薛莲香、李智能确认涉案物业的管理费（包含空调费2194.1元）为4388.2元，该金额为固定收取的费用，不以是否使用空调或使用空调多少而变更，且李智能并未提交证据证明其未在工作日期间使用过空调，另外李智能也并未向薛莲香缴纳过2018年12月1日至2019年3月28日期间包含空调费在内的物业管理费。因此一审法院对李智能关于薛莲香返还其2018年2月至2019年3月的空调使用费的诉讼请求不予支持。李智能应当向薛莲香支付2018年12月1日至2019年3月28日的物业管理费17128.1元（4388.2元/月×3个月+4388.2元/月÷31天/月×28天=17128.1元）。李智能未按期支付薛莲香上述期间的租金，应当承担相应的违约责任支付逾期付款利息。根据薛莲香的请求及相关法律规定，李智能应当向薛莲香支付利息（1.按中国人民银行同期贷款利率，以18656元为基数，自2018年12月16日计算至李智能付清上述款项之日止；2.按中国人民银行同期贷款利率，以18656元为基数，自2019年1月16日计算至李智能付清上述款项之日止；3.按中国人民银行同期贷款利率，以18656元为基数，自2019年2月16日计算至李智能付清上述款项之日止；4.按中国人民银行同期贷款利率，以16850元为基数，自2019年3月16日计算至李智能付清上述款项之日止）。因涉案房产已由薛莲香的上一手出租人收回，并根据前述论述，薛莲香要求李智能向其腾退涉案房产并支付占有使用费已无事实及法律依据，故一审法院不予支持。李智能并未提交证据证明薛莲香给其造成了损失及具体损失的金额，故一审法院对李智能主张薛莲香赔偿其损失的诉讼请求不予支持。薛莲香撤回其关于电费的诉讼请求，未违反法律法规的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除薛莲香与李智能之间签订的《房屋租赁合同》。二、李智能应于本判决生效之日起三日内向薛莲香支付2018年12月1日至2019年3月28日的租金72819元及利息（1.按中国人民银行同期贷款利率，以18656元为基数，自2018年12月16日计算至李智能付清上述款项之日止；2.按中国人民银行同期贷款利率，以18656元为基数，自2019年1月16日计算至李智能付清上述款项之日止；3.按中国人民银行同期贷款利率，以18656元为基数，自2019年2月16日计算至李智能付清上述款项之日止；4.按中国人民银行同期贷款利率，以16850元为基数，自2019年3月16日计算至李智能付清上述款项之日止）。三、李智能应于本判决生效之日起三日内向薛莲香支付2018年12月1日至2019年3月28日的物业管理费17128.1元。四、薛莲香无需退还李智能已收取的租赁押金35200元。五、驳回薛莲香的其他诉讼请求。六、驳回李智能的其他反诉请求。如付款义务人未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1663元（薛莲香已预交）、反诉费1346.2元（李智能已预交），由薛莲香承担288元，李智能承担2721.2元，李智能应于本判决生效之日起三日内向薛莲香迳付2721.2元。本院查明，一审法院查明事实清楚，应予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。据李智能上诉意见，本案的争议焦点为违约方的确定问题。就租赁合同而言，出租方提供租赁物、承租方支付租金是该类合同的基本合同义务。本案中，双方在2018年2月签订案涉合同后，即已开始履行各自义务，而至2018年12月李智能欠付租金，该合同已履行近一年。虽如一审分析认为登记信息不一致会影响李智能的经营，但此因素并非能够成为其拒付租金的理由。至于空调问题，李智能的诉讼理由更无可采信。一审法院已就此作详尽分析，本院不再赘述。综上，李智能的上诉理由欠缺事实依据和合理性，本院难予支持，其请求应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2692元（李智能已预交），由李智能负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年十一月十八日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。