河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0781民初1210号原告（反诉被告）：卫辉市安居工程开发有限公司。住所地：河南省卫辉市建设路。法定代表人：郭玉明，公司董事长。委托诉讼代理人：任步尚，河南高远律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：刘明辉，男，汉族，1984年1月31日出生，住址：卫辉市，系公司员工。（特别授权）被告（反诉原告）：王珍，女，汉族，1989年11月15日出生，住址：卫辉市。委托诉讼代理人：杨营方，河南恒辉律师事务所律师。（特别授权）原告卫辉市安居工程开发有限公司与被告王珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理，本案现已审理终结。卫辉市安居工程开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院裁判：1、解除原告与被告于2014年01月11日达成的商品房买卖合同；2、被告立即返还原告朝阳花园小区10号楼6层中户房屋；3、被告赔偿原告违约金11400元。庭审中变更诉讼请求1、2为：请求人民法院裁判被告向原告支付房款19万元，被告赔偿原告违约金14400元。事实和理由：2014年01月11日，原告与被告达成商品房买卖合同，约定被告购买原告开发建设的朝阳花园小区10号楼6层中户房屋。被告于2014年01月11日支付首付款150000元，余款190000元未付，原告按照约定向被告交付了房屋。2019年10月，被告具备网签和按揭贷款条件。原告多次要求被告按照约定履行支付余款190000元义务并进行网签合同，但被告至今拒不履行。根据法律规定，被告的行为已经构成根本违约。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求解除与被告达成的商品房买卖合同，要求被告立即返还朝阳花园小区10号楼6层中户房屋并赔偿原告违约金等相关损失。请贵院判准原告诉讼请求，以维护原告的合法权益。王珍辩称，被告实际支付的收付款是15万元,有票据为证,一、原告陈述与事实不符,合同约定余款190000元以按揭方式支付,余款未支付是因为原告不具备办理产权登记的条件致使被告无法申请按揭贷款,而不是被告不具备网签和按揭贷款条件,过错在原告。即使现在原告已完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关,但是并未以书面或其他合理方式告知买受人可以申请房屋过户登记。原告不具备办理产权登记条件的情形持续六年有余,要求支付房款已超诉讼时效,客观情况发生了重大变化,能否按照合同约定的付款方式执行并不确定,原告不承担逾期办证的严重违约责任径行要求支付购房余款违反诚实信用和公平原则。同样,原告要求支付违约金11400元,应有依据。二、原告不享有合同解除权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。如前所述,合同签订后,因原告的原因被告无法签订贷款担保合同,过错在原告。原告此后也未就余款支付与被告进行协商,也未催告被告履行付款义务,即使解除合同也应当在其无过错前提下于一年内行使。现原告六年后方才具备办理产权登记的条件,属于逾期办证行为,严重违约。原告应当在承担违约赔偿责任基础上,协商解决余款支付问题,无权解除合同。法律规定:出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前,完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关,且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。由于原告的原因,被告未在合同签订之日起九十日内房屋权属证书,至今已有六年,故原告存在严重违约行为,应当承担违约赔偿责任。相反,享有合同解除权的是被告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第二十三条:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。原告变更诉讼请求后被告辩称，1、原告要求支付房款19万元的主张已经超过诉讼时效；2、由于原告不具备产权初始登记条件致使被告未能按双方合同约定的按揭贷款方式支付房款，过错在原告方，原告应当承担逾期办证违约责任，被告不存在任何违约行为，要求被告赔偿违约金没有合同和法律依据。被告（反诉原告）王珍反诉请求：1、判令反诉被告履行双方之间签订的商品房买卖合同为反诉原告办理房屋产权登记手续；2、判令反诉被告支付逾期办理房屋产权登记手续违约金49275元（以已交房款15万元为基数按照日万分之三的利率计算至反诉原告实际取得房地产权属证书之日止）；3、判令反诉被告依法承担配置消防设施、修缮楼道墙壁等违约责任。事实与理由：2013年11月7日，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同约定：买受人于2013年11月7日支付首付141994元，剩余房款190000元向中国工商银行按揭贷款；因出卖人原因买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担逾期办证违约责任。反诉原告于2013年11月7日向反诉被告支付首付款，反诉被告也于该日交付房屋，后因出卖人（反诉被告）原因，至今未为反诉原告办理房屋产权证书。由于反诉被告办理房屋按揭手续不全，致使反诉原告未能办理房屋按揭贷款手续，故房屋余款不能以按揭贷款形式支付的责任应当由反诉被告承担。房屋交付后，反诉原告发现消防设施缺失且楼道中墙壁出现裂纹等问题，严重影响了房屋的正常使用。双方签订的商品房买卖合同第十四条约定，出卖人对基础设施、公共配套建筑的正常运行负有责任。为维护反诉原告合法权益，特向贵院提出反诉，请求依法判决支持反诉原告之诉讼请求。原告（反诉被告）辩称，被告的反诉均不能成立，被告在未交剩余房款未签订正式网签购房合同是不可能办理房屋产权登记手续，被告第二项、第三项反诉既没有法律依据又没有事实依据，应对被告的反诉依法予以驳回。经庭审调查质证，依据有效证据，认定事实如下：2013年11月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定：被告购买原告卫辉市朝阳花园第10幢1单元6层南号房，该商品房建筑面积共113平方米，单价为每平方米2938元，总金额331994元；付款方式及期限：买受人于2013年11月7日首付141994元，余款19万元向中国工商银行贷款；买受人逾期付款的违约金责任：按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的6％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理。2013年11月7日，被告支付原告15万元房款。庭审中，原被告均认可，余款支付方式为银行按揭贷款，案涉交易房产为现房；签订合同当天交付首付款，交过首付款大约一周内原告已向被告交付房屋。本院认为，一、关于本诉原告主张被告支付余款19万元及违约金问题：1、原告主张被告支付案涉房屋余款19万元，符合双方合同约定，予以支持；2、违约金问题，原告主张被告支付违约金11400元，被告不予认可，双方对余款的付款时间和方式均无明确约定，故原告主张被告存在违约行为，不予支持。二、关于被告反诉请求：1、关于被告主张原告办理房屋产权登记手续，原告协助被告办理房屋产权登记，是商品房交易的附属义务，是原告应尽义务。被告主张原告协助办理产权登记，予以支持；2、关于被告主张原告支付逾期办理房屋产权登记违约金49275元的问题，被告主张原告支付逾期办理房屋产权登记违约金49275元，原告不予认可。双方签订商品房买卖合同，对办理产权登记的时间及计算方式均无明确的约定。被告在2013年11月接受房屋，占有使用至今，被告欠原告余款19万元至今未付，被告未能证明原告违约造成损失，对被告主张原告支付其违约金49275元不予支持；3、被告反诉要求原告承担配置消防设施、修缮楼道墙壁等违约金责任，证据不足，不予支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王珍于本判决生效后十五日内支付原告卫辉市安居工程开发有限公司房款19万元；二、原告卫辉市安居工程开发有限公司于本判决生效后十五日内协助被告王珍办理案涉房屋产权登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4366元，由原告卫辉市安居工程开发有限公司负担308元，被告王珍负担4058元；反诉费1332元，由原告卫辉市安居工程开发有限公司负担200元，被告王珍负担1132元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  王燕军审 判 员  文万洲人民陪审员  张俊民二〇二〇年十一月四日书 记 员  申汇佳