辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终697号上诉人（原审原告，申请执行人）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市狮山路**。法定代表人：黄裕辉，该公司董事长委托诉讼代理人：宫国栋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘永彬，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，案外人）：孙丽霞，女，1975年2月20日生，汉族，无职业，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：大连东港房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市中山区人民路**/div>法定代表人：刘彩苓。上诉人江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建公司）因与被上诉人孙丽霞、原审第三人大连东港房地产开发有限公司（以下简称东港公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后,依法组成合议庭于2020年9月10日进行了公开审理。上诉人南通三建公司的委托诉讼代理人宫国栋、刘永彬，被上诉人孙丽霞的委托诉讼代理人刘鲜芳到庭参加诉讼，原审第三人大连东港房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本现已审理终结。南通三建公司上诉请求：1、请求撤销大连市中级人民法院（2018）辽02民初1403号民事判决书；2、请求二审法院依法对大连市中山区亚太金融中心1111号房屋许可执行；3、请求判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人孙丽霞在案涉房屋被查封前已付清了购房款的事实错误。被上诉人孙丽霞仅提供1张第三人出具的增值税发票用以证明支付案涉房屋的价款，没有提供相关的转帐凭证，而付款的真实性涉及到涉案房产交易的真实性，没有支付房屋价款的银行转账凭证，如此大额的款项均用现金支付且没有银行存款记录不符合常理。增值税专用发票仅是付款的记账凭证，是买受人付款的依据，但不是付款的凭证。增值税专用发票开具只表明买卖双方商品成交，而不能证明买受人已经付清所有货款。仅凭增值税专用发票不能证明标的物已经交付，也不能证明货款已经支付。在本案中现有证据不足以证明被上诉人孙丽霞支付了案涉房屋的价款。因此，一审判决认定被上诉人孙丽霞在案涉房屋被查封前已付清了购房款，系认定事实错。二、一审判决适用法律错误。案涉房屋存在权利障碍，被上诉人没有履行购房人合理的注意义务，存在过错。2014年4月，大连房产交易中心根据大连东港房地产开发限公司的申请，将案涉房屋冻结，即案涉房屋存在不能办理过户的权利障碍。同时购房者在购买商品房前，在大连市房产交易中心网站对所要购买的商品房住信息进行具体核查，查询所要购买的商品房信息是否在在“可售”状态。被上诉人孙丽霞作为购房人没有履行合理的注意义务，对案涉房屋未及时办理过户登记手续存在过错。三、被上诉人孙丽霞没有依法取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法办理登记。物权具有排它性，如果没有通过公示方法将物权表现出来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易安全。不动产登记，是借助于国家登记的形式，将不动产权利纳入不动产登记薄，从而使得相关主体获悉这些权利的存在，并使得这些权利获得法律的承认和保护。依据公示原则，公示的完成是物权设定和变动的必经步骤。在本案中，案涉房屋并没有办理房屋所有权过户登记，因此被上诉人孙丽霞没有依法取得案涉房屋所有权，不享有对案涉房屋排除执行的民事权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判对执行标的物许可执行。孙丽霞二审辩称,不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。具体事实和理由：一、被上诉人孙丽霞在案涉房屋被查封前已经付清了购房款。首先，孙丽霞提供了签订合同当天即2020年3月23日在中国工商银行股份有限公司大连人民路支行的427，680元取款凭证和2020年3月23日第三人东港公司出具的427，680元、项目为房屋出售的大连增值税专用发票，并与孙丽霞与第三人所签订的《商品房买卖合同》中的房屋价款完全一致。该组证据中，银行取款凭证及发票，在时间、金额上相互认证，可以证明孙丽霞已经就案涉房屋支付了全部款项。二、本案案涉房屋已由被上诉人占有、使用和收益。孙丽霞在购房案涉房屋后，即与物业公司签订了《使用、管理、维修公约》，由于案涉房屋是写字间，在被上诉人购买之前即处于出租状态，因此被上诉人与案涉房屋的物业服务公司大连雅泰物业管理有限公司签订了委托出租协议，在被上诉人购买后，案涉房屋的出租收益亦由被上诉人取得。在一审中，被上诉人已向法院提交了代为出租的委托出租协议、房屋租赁合同、物业费发票，足以证明案涉房屋已由被上诉人占有、使用和收益。三、被上诉人孙丽霞对房屋没有办理产权过户没有过错。根据《商品房买卖合同》的约定，办理产权过户的时间为2020年3月22日，而案涉房屋于2018年7月2日被查封，查封时尚未达到商品房买卖合同约定的办理房屋产权证的时间。因此，未办理产权过户登记并非孙丽霞的原因所致。上诉人所提出案涉房屋被第三人自行冻结一事，被上诉人购房时应向房屋登记机关进行查询一事，并不是法律规定被上诉人购房前应尽的法定义务。行政机关虽然对案涉房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。四、案涉房屋不属于第三人东港公司的财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。就本案而言，2018年3月23日，东港公司与孙丽霞签订商品房买卖合同，将案涉房屋以427，680元出售给孙丽霞，孙丽霞依约向第三人东港公司支付了全部购房款，东港公司实际交付了案涉房屋。在此情况下，东港公司与孙丽霞签订商品房买卖合同已经基本履行完毕。东港公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助被上诉人办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离东港公司责任财产范围，东港公司因全额收取了孙丽霞支付的购房款，其责任财产并未因此减损，东港公司也无权在用该房屋偿付其所欠债务，否则就违反公平、诚实信用的法律原则。上诉人作为东港公司的债权人原则上亦不能请求以案涉房屋抵偿东港公司所欠债务。五、被上诉人孙丽霞对案涉房屋享有的物权期待权与上诉人南通三建公司的普通金钱债权相比，应予以优先保护。《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”如前所述，孙丽霞基于商品房买卖合同及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对东港公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称为物权期待权。而基于（2004）大民房初字第××号民事调解书，南通三建公司对东港公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。东港公司二审未到庭，亦未发表书面意见。南通三建公司向一审法院提出诉讼请求：1.对大连市中山区亚太金融中心1111号房屋许可执行；2.诉讼费用由孙丽霞负担。事实和理由：南通三建公司依据大连市中级人民法院（2004）大民房初字第××号民事调解书申请强制执行。执行过程中，法院查封了包含案涉房屋在内的东港公司的十四套房屋。孙丽霞提出案外人执行异议，要求中止执行。大连市中级人民法院作出（2018）辽02执异824号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。孙丽霞一审辩称，不同意原告南通三建公司的诉讼请求，孙丽霞已经在法院查封前实际签订房屋买卖合同，支付房屋的对价，且在购买后一直占有使用案涉房屋。根据房屋买卖合同的约定，房屋未办理产权证的责任并不在于孙丽霞，故请求法院驳回南通三建公司的诉讼请求。东港公司未到庭，未作陈述。一审法院认定事实：江苏南通三建集团有限公司（2016年4月6日变更名称为南通三建公司）与东港公司商品房买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2004）大民房初字第××号民事调解书，确认：一、东港公司于2004年12月31日之前将位于大连市中山区的“亚太国际金融中心”第11层的1101号、1106号、1107号、1108号、1109号、1112号的房屋的产权登记在南通三建公司名下，并为南通三建公司办理产权证。若在该期限之内未完成以上所述的产权登记，东港公司应向南通三建公司支付用于购买以上房屋所抵顶的工程款9,175,560元；二、办理房屋产权证手续所需费用按有关部门的规定执行；三、在办理上述手续的同时，南通三建公司应向东港公司开具以上数额的工程款收据，东港公司应向南通三建公司开具以上数额的商品房销售专用发票等。该调解书发生法律效力后，东港公司未履行义务，南通三建公司向一审法院申请强制执行。在该案执行过程中，一审法院于2018年7月2日作出裁定，查封东港公司位于人民路东北区国际金融中心的房产十四套（房号为201、202、901、1106、1107、1108、1109、1111、1112、1206、1301、1506、2701、2708）。孙丽霞作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议，一审法院于2018年9月3日作出（2018）辽02执异824号执行裁定书，裁定：中止对大连市中山区亚太国际金融中心1111号房屋的执行。南通三建公司对该裁定不服，提起本次执行异议之诉。2018年3月23日，孙丽霞与东港公司签订商品房买卖合同，该合同约定由孙丽霞购买位于亚太国际金融中心11层11号的案涉房屋，该房屋用途为写字间，房屋建筑面积为53.46平方米，总房款为427,680元，付款方式为买受人于合同签订当日一次性付清。该合同还约定，出卖人应当于2018年3月23日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意于房屋交付后两年内办理产权。孙丽霞于2018年3月23日从其银行账户中取款427,680元。同日，东港公司为孙丽霞开具增值税普通发票，价税合计为427,680元；货物或应税劳务、服务名称一栏载明不动产房屋出售。孙丽霞还提供了其与大连雅泰物业管理有限公司签订的《使用、管理、维修公约》。南通三建公司在庭审中申请对孙丽霞提交的《商品房买卖合同》签字和盖章形成时间是否是在法院于2018年7月2日查封案涉房屋之后进行鉴定。一审法院委托大连恒锐物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构于2019年5月21日以“根据现有的技术水平，无法做出明确鉴定意见”为由，作出终止鉴定告知书，并予以退鉴。一审法院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，孙丽霞作为案外人主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定停止对案涉房屋的执行。对此，应审查孙丽霞的情形是否符合上述规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件缺一不可。本案中，孙丽霞与东港公司签订商品房买卖合同的时间为2018年3月23日，案涉房屋查封的时间为2018年7月2日，故是在法院查封之前签订的商品房买卖合同。关于占有案涉房屋一节，商品房买卖合同约定的房屋用途为写字间，交付案涉房屋的时间为2018年3月23日前，孙丽霞于2018年3月23日接收房屋当日与大连雅泰物业管理有限公司签订委托出租协议书，将案涉房屋委托给大连雅泰物业管理有限公司继续出租给大连昕璞国际贸易有限公司，并就租金的数额、支付方式等进行约定。后大连雅泰物业管理有限公司也按照委托出租协议书约定的租金数额及方式，支付给孙丽霞。表明孙丽霞以委托出租的方式在查封前已合法占有案涉房屋。关于支付价款，商品房买卖合同约定买受人应于合同签订当日即2018年3月23日一次性付清案涉房屋总价款427,680元。孙丽霞提交的银行账单表明其于当日取款427,680元，而其提交的发票表明东港公司亦于当日向孙丽霞开具金额为427,680元、项目为房屋出售的发票。银行账单及发票在时间、金额上相互印证，表明孙丽霞已就案涉房屋支付全部款项。南通三建公司虽对孙丽霞付款方式提出异议，但未提供有效的证据加以反驳。关于房屋未办理过户登记的原因，商品房买卖合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项约定为于房屋交付后两年内办理产权。现商品房买卖合同约定的交房时间以及孙丽霞主张的交房时间均为2018年3月23日，而在商品房交付使用后未满180日时，案涉房屋即于当年的7月2日被查封，尚未到达商品房买卖合同约定的办理房屋产权证的时间。故未办理过户登记并非孙丽霞的原因导致。因孙丽霞提举的证据可证明其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的就案涉房屋享有排除执行的情形，故对于南通三建公司提出的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，一审法院判决：驳回江苏南通三建集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费7716元、公告费600元（原告均已预交），由原告江苏南通三建集团股份有限公司负担。本院经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉，争议焦点是案外异议人孙丽霞是否享有足以排除申请执行人南通三建公司一般金钱债权强制执行的民事权益。经审查，被上诉人孙丽霞已交付了全部购房款并在法院查封案涉房屋之前对房屋进行了占有使用，且非因个人原因未进行更名过户，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决相关论述详尽，本院不再赘述。关于上诉人南通三建公司提出的一审判决认定被上诉人孙丽霞在案涉房屋被查封前已付清了购房款的事实错误的请求，本院认为，支付价款的方式可银行转账亦可现金支付，孙丽霞提供了购房日开具的增值税发票及当日的取款凭证，二者相互印证，构成完整的证据链条，能够证明孙丽霞已在案涉房屋被查封前付清了购房款的事实。因此，对南通三建公司此节上诉请求，本院不予支持。综上所述，江苏南通三建集团股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7716.00元，由上诉人江苏南通三建集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 倪立新审判员 赵碧涛二〇二〇年十一月六日书记员 周明静