广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1366号上诉人(原审被告)：平远县远源房地产开发有限公司，住所地：广东省平远县大柘镇******。法定代表人：叶伟兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖伟雄，广东粤梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩垂瑜，男，汉族，1963年1月29日出生，住所地：广东省平远县****。被上诉人（原审原告）：姚珍红，女，汉族，1967年1月8日出生，住所地：广东省平远县******。上诉人平远县远源房地产开发有限公司因与被上诉人韩垂瑜、姚珍红商品房销售合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2020）粤1426民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人平远县远源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖伟雄，被上诉人韩垂瑜、姚珍红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人平远县远源房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销广东省平远县人民法院(2020)粤1426民初650号民事判决第一判项，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已按照合同约定为被上诉人办理了房屋所有权证书，不存在上诉人未为被上诉人办理房屋所有权证书的事实，因此上诉人依法不应承担违约责任。因为：1、上诉人在2016年6月23日与被上诉人签订商品房买卖合同，合同签订后，上诉人在2016年12月就到平远县国土资源局为被上诉人申请办理了不动产权登记证明，平远县国土资源局在2016年12月14日根据上诉人的申请为被上诉人办理了不动产权登记证明，将该房产登记到被上诉人名下，该不动产登记证明实际上就是房屋所有权证书，此事实有上诉人向法院提交的权利人为被上诉人的不动产权登记证明书为证。从该不动产登记证明书可以证实上诉人已为被上诉人办理了房屋所有权登记证明书，因此从上诉人为被上诉人办理不动产登记证明书之日起，该房屋产权权属已由国家机关对外公示为属被上诉人所有。2、被上诉人也根据该不动产权登记证明书向平远县国土资源局以权利人中国农业银行股份有限公司平远县支行办理了不动产权登记抵押登记证明，如果上诉人未为被上诉人办理权属证明，则被上诉人根本不可能到银行办理抵押登记，也不可能向银行贷款。3、不动产权登记证明是属于双方买卖合同中约定的上诉人为被上诉人办理房屋所有权证书。上诉人方所办理的不动产权证明书是政府机关为被上诉人方颁发的权属证书。二、上诉人在2019年3月25日才取得粤(2019)平远县不动产权第0003***号不动产权证书是因为政府机构改革等原因，在改革等过程中政府暂时没有办理不动产权登记的受理业务，此事实有上诉人向一审法院陈述的相关事实可以证实，所以上诉人在2019年3月25日才取得粤(2019)平远县不动产权第0003***号不动产权证书是政府原因造成的，此不利后果依法不应由上诉人承担，所以政府未能受理办理业务的时间依法应扣除。但一审法院对上诉人向法院陈述有理由不予采纳明显属于认定事实不清，判决不公。综上所述，特向二审法院提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人韩垂瑜、姚珍红答辩称：一、关于上诉人上诉称所谓已办理了不动产权登记证明的问题。上诉人所述的是“不动产权登记证明”并非不动产权证书。该证明是预告登记，不是政府颁发的房屋所有权转移登记的产权归属凭证。这一点，原审判决“本院认为”部分已经阐明。一审判决是正确的。二、关于上诉人主张其违约是因为遇到政府机构改革，暂时未受理不动产权登记业务的问题。上诉人所言不属实。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于交房后600日期满的2018年3月23日前办妥并向被上诉人交付不动产权证书，逾期则属违约。而平远县政府机构改革是2019年的事。何况即便政府机构改革也不会影响不动产产权登记的业务办理，因为这是法律规定的政府的法定职责，不可能受机构改革的影响。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一审原告韩垂瑜、姚珍红向一审法院起诉请求：1、判令被告承担违约责任，向原告支付不动产登记办证违约金13296元和燃气管道设施逾期交付违约金116562元，赔偿原告因被告违约造成的直接损失918元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年6月23日，原告韩垂瑜、姚珍红作为买受人，被告平远县远源房地产开发有限公司作为出卖人，双方共同签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2016***），两原告自愿以443200元的价格购买被告开发的位于平远县**********************。该合同第十条关于“商品房相关设施设备交付条件”第（一）第4点约定“燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，交付时燃气管道铺设到位，买受人自行开通并承担相应费用”，同时还约定“如果在约定内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1.2.3.4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任”。合同第十一条约定“交付时间和手续”：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定“逾期交付责任”：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日内……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之10的违约金。该合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中第7条“管道”项目中无具体约定内容。合同第二十条约定“房屋登记”：（一）双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，2016年12月14日，涉案房屋预告登记成立，证号为粤（2016）平远县不产证明第0001124号，该证在“证明权利或事项”项中注明为“预告登记”，在“其他”项中注明“预告登记种类：预售商品房买卖预告登记，取得价格44.32万元”。2016年7月31日，涉案房屋交付给原告使用。2017年4月20日，涉案房屋燃气开通，原告韩垂瑜在平远中燃城市燃气发展有公司出具的“点火通气信息记录单”上签名确认。2019年3月25日，平远县国土资源局颁发了涉案房屋的不动产权证书，证号为粤（2019）平远县不动产权第0003***号。以上事实，有经开庭质证的：原告提交的原、被告身份证明、《商品房买卖合同》（合同编号：2016***）及附件、粤（2019）平远县不动产权第0003***号不动产权证书、点火通气信息记录单；被告提交的涉案房屋预告登记证明；以及一审法院庭审笔录予以证实。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201530218）及附件系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》及附件合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。本案主要争议焦点为：1.被告是否存在不动产登记办证违约的情况；2.涉案合同对燃气管道的约定情况及诉讼时效问题。关于被告是否存在不动产登记办证违约的情况。原、被告确认涉案房屋交付时间为2016年7月31日，根据《商品房买卖合同》第二十条约定，原告应在商品房交付之日（2016年7月31日）起600日取得房屋所有权证书，即原告应在2018年3月23日前取得房屋所有权证书，但涉案房屋不动产权证书于2019年3月25日才颁发，存在逾期交付房屋所有权证书的事实，被告应承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金443200元×3%=13296元。被告主张其在2016年12月14日到平远县国土资源局为原告办理的粤（2016）平远县不动产证明第0001124号不动产权登记证明实际上就是房屋所有权证书，但据被告所提交的不动产权证明记载其证明权利或事项为：预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记的目的是为保障将来实现物权，并非用于确定不动产物权的归属。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条之约定，可见原、被告约定的房屋所有权证书应该是指不动产权证书而非预告登记，故被告的上述主张，于法无据，不予支持。关于涉案合同对燃气管道的约定情况及诉讼时效问题。虽涉案合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中第7条“管道”项目中无具体约定内容，但合同主文第十条第（一）第4点约定“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，交付时燃气管道铺设到位，买受人自行开通并承担相应费用”，应视为原、被告约定交付时燃气管道铺设到位，即被告应于2016年7月31日交付涉案房屋时将燃气管道铺设到位。但审理过程中被告主张原告在2017年4月20日已将燃气管道铺设到户并通气，却直至2020年7月24日才提起逾期铺设燃气管道违约金的诉讼，已超过法定诉讼时效。经查，虽原、被告未一致确认燃气总管道铺设到位的具体时间，但据原告所述的点火通气时间（2017年4月20日）至起诉之日（2020年7月24日）确已超过三年的诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩，一审法院予以采信，故原告诉请被告支付燃气管道设施逾期交付违约金116562元及直接损失918元，依据不足，不予支持。原告主张其曾向被告售楼部口头提出燃气管道铺设逾期赔偿的问题，但未提交证据证明，应承担相应的不利后果，故原告所主张的诉讼时效中断的情形，缺乏依据，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告平远县远源房地产开发有限公司应当于判决生效之日起十五日内向原告韩垂瑜、姚珍红支付逾期交付平远县**********************房屋所有权证的违约金13296元。二、驳回原告韩垂瑜、姚珍红的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2915.52元，减半收取1457.76元（原告已预交），由原告韩垂瑜、姚珍红负担1309.76元，被告平远县远源房地产开发有限公司负担148元并于判决生效之日起十五日内径行支付给原告韩垂瑜、姚珍红。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点是上诉人是否存在逾期办证及违约金的计算问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，因上诉人的原因，被上诉人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房所有权证书的，上诉人按已付房价款的3%向被上诉人支付违约金。双方当事人确认房屋交付时间为2016年7月31日。上诉人按约定应在2018年3月23日前办理好房屋所有权证书。虽然上诉人认为当地政府部门在2018年9月至2019年8月因机构改革等原因导致办证业务顺延，但上诉人按约定应办好证的时间在该期间之前。但涉案房屋所有权证书在2019年3月25日才颁发，存在逾期办证的事实。据此，一审法院判决上诉人应当承担逾期办证的违约责任，并根据《商品房买卖合同》约定计算违约金恰当，应予维持。上诉人认为办理的不动产权登记证明实际上就是房屋所有权证书及机构改革致使逾期办证的理由不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2915.52元（已由上诉人平远县远源房地产开发有限公司预交），由平远县远源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二〇年十一月三十日法官助理 赖志明法官助理 邱永婷书 记 员 幸静容