甘肃省金昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘03民终348号上诉人（原审被告）：甘肃高地房地产开发有限公司。法定代表人：高某。委托诉讼代理人：赵某，甘肃德融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭某，住金昌市。原审被告：高某，住金昌市。委托诉讼代理人：赵某，甘肃德融律师事务所律师。上诉人甘肃高地房地产开发有限公司（以下简称高地公司）因与被上诉人彭某、原审被告高某委托合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2020）甘0302民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高地公司、原审被告高某的共同委托诉讼代理人赵某，被上诉人彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高地公司上诉请求：1.撤销金昌市金川区人民法院（2020）甘0302民初142号民事判决；2.驳回彭某的诉讼请求。事实和理由：1.高地公司对彭某单方制作并提交的剩余住宅价格表、中港PARK商业销售价格表、中港PARK剩余住宅和商铺销售价格表、中港PARK销售代理佣金表及提成表的真实性均不予认可，一审认定高地公司认可上述证据真实性的事实错误。2.高地公司可售房源中已出售的31套房屋的总价款为35557106元，一审法院认定上述房屋总价款为36007716元错误。魏某购买的1-1-1105、1-1-1106号商铺的销售价款为4465230元，一审认定为6091740元错误。彭某已按收取年租金的5%提取了出租房屋的商铺招商佣金1.1万元，该佣金应从销售佣金中扣除。3.双方约定按住宅销售总额的1.5%计算彭某应提取的销售住宅佣金，高地公司已向彭某付清销售住宅佣金。一审将住宅销售金额计入代理销售总额后，又按2.5%的费率计取了一次销售住宅佣金，让高地公司承担该笔佣金没有事实根据和法律依据。4.彭某代理销售价款的总额达到约定的2000万元后，才能按4%的费率计取佣金。彭某代销房屋的价款是16687628元，未达到2000万元，不应按4%的费率计取佣金。高地公司自行销售房屋的价款不应计入彭某代销房屋价款总额中。5.解除合同时购房人张某2并未向高地公司支付房屋价款，根据合同关于“高地公司获得全部房款后，彭某即可获得单笔代理销售佣金”的约定，不应向彭某计付该笔房屋价款的佣金。彭某辩称，一审认定彭某在代理期间销售房屋和招租商铺的事实正确。彭某销售房屋的价款为36007716元，应计取代理佣金1443259元，高地公司已付款374265元，还欠1068994元。高地公司拖欠佣金的行为违约，应向彭某支付20万元违约金。高某述称，本案与其无关。彭某向一审法院起诉请求：1.高地公司、高某共同向彭某支付代理佣金1130589元，支付违约金20万元；2.高地公司、彭某签订的策划销售代理协议书终止履行。一审法院认定事实：2018年4月10日，彭某与高地公司签订策划销售代理协议书，约定：高地公司委托彭某负责金昌市中港PARK项目商业用房、住宅的策划推广、销售代理、商铺招商等业务，项目可售住宅27套、商铺面积14037.72平方米，合计总价款107985770元。合同有效期1年，自2018年4月10日至2019年4月10日。协议期内，彭某的销售量达到可售商铺的80%即视为完成销售任务。彭某的销售量达到可售房源面积的80%或本协议期满后，双方均可单方选择结束本合同，也可协商将合同履行期延长至销售完可售房源时。违约一方应向对方支付20万元违约金。若彭某未能在2018年12月30日前完成4000万元的销售额，高地公司有权要求限期改进，自书面通知之日起两个月内仍未能达到计划要求，高地公司有权书面通知彭某终止协议或变更协议，彭某完成交接项目工作事宜，在高地公司结清代理佣金后可终止协议，彭某未能按期完成销售任务，不按违约论处。该合同第5.2条款内容为“彭某按项目代理销售总额的百分比提取代理佣金，销售回款≥2000万元时，代理费率为4%；销售回款≥4000万元时，代理费率6%；销售回款≥8000万元时，代理费率8%”。第5.3条款内容为“代理佣金单笔销售即结算一次，结算费率前期结算2.5%，自单笔销售日起2日内付清”。第5.4条款内容为“代理销售金额分别按下列约定计算：一次性付款的，在客户签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》且高地公司获得全部房款后，彭某即可获得单笔代理销售佣金；按揭付款的，在客户签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》，交纳首付款及提供有效按揭手续资料，并经银行审核通过后，彭某即可获得单笔代理销售佣金；分期付款的，在客户签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》，高地公司获得50%房款后，彭某即可获得单笔代理销售佣金”。第5.5条款内容为“彭某不得低于高地公司销售基价进行销售，如遇特殊情况，由高地公司书面授权或经高地公司签字同意低于基价成交，彭某的代理佣金按实际销售价格计算提取。若未经高地公司同意，低于基价成交的差额部分，由彭某赔付给高地公司，彭某于接到高地公司通知后三日内支付”。第5.6条款内容为“在彭某代理期间，高地公司自行联系且彭某未在售楼处登记的渠道客户，高地公司按第5.2条款规定向彭某提取代理销售佣金”。第5.8条款内容为“彭某按商铺年租金5%计提商铺招商佣金，高地公司于租金到账、双方审核后2日内付清该笔佣金”。第5.9条款内容为“彭某按销售额的1.5%计提销售住宅佣金，高地公司于双方结算后2日内付清该笔佣金”。协议签订后，彭某代理销售了12套住宅、10套商铺，招租2套商铺，由租转售1套商铺。12套住宅的销售合同价款为5767607元，10套商铺的销售合同价款为10920021元，2套招租商铺的年租金为29.5万元，由租转售1套商铺的销售合同价款为6091740元，共计23074368元。高地公司自行销售5套住宅、3套商铺，价款分别为2609408元、10323940元。高地公司已向彭某支付代理佣金374265元。一审法院认为，彭某与高地公司签订的委托合同合法有效，双方应严格履行。根据《策划销售代理协议书》第5.2条款“彭某按项目代理销售总额的百分比提取代理佣金，销售回款≥2000万元时，代理费率为4%；销售回款≥4000万元时，代理费率6%；销售回款≥8000万元时，代理费率8%”和第5.6条款“在彭某代理期间，高地公司自行联系且彭某未在售楼处登记的渠道客户，高地公司按第5.2条款向彭某提取代理销售佣金”的约定，按彭某、高地公司的销售总额确定彭某的项目销售代理总额为36007716元，以4%作为计取佣金的费率，高地公司应向彭某支付代理佣金1440308.64元，扣除已付款374265元，高地公司还应向彭某付款1066043.64元。因双方在合同中约定了多个佣金标准而产生歧义，且不能归责于合同一方当事人，该院对彭某要求高地公司支付违约金的诉讼请求不予支持。双方已解除了合同，该院对彭某要求解除合同的请求不予支持。高某并非涉案合同相对方，彭某要求其承担合同责任没有事实根据和法律依据。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零六条规定，判决：一、高地公司给付彭某代理佣金1066043.64元，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回彭某的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于石某购买的2-3061号住宅，张某1等人购买的1-3-1304、1-3-1305、1-3-1306、1-3-1307、1-3-1308、1-3-1309、1-3-1310、1-3-1311、1-3-1312、1-3-1313号商铺，魏某购买的1-1-1105、1-1-1106号商铺，张某2购买的1-1-1101号商铺，张某3购买的2101号商铺是否由彭某代理销售的问题。彭某对其本人销售住宅和商铺的事实负举证责任。彭某仅提交了1-1-1105号商铺的订购书，未提交其他争议住宅和商铺的订购书。根据彭某所作“就是通过商品房订购书上销售员的签字和销售经理的签字来确认是谁销售房屋的情况”的陈述，本院认定1-1-1105号商铺为彭某代理销售，2-3061号住宅、1-3-1304、1-3-1305、1-3-1306、1-3-1307、1-3-1308、1-3-1309、1-3-1310、1-3-1311、1-3-1312、1-3-1313、1-1-1106、1-1-1101、2101号商铺为高地公司自行销售。彭某提交的1-1-1105号商铺的订购书可证明其与订购人协商的房价款是2470539元。高地公司提交的高地公司与购房人签订的1-1-1105号商铺商品房预售合同可证明该公司最终销售1-1-1105号商铺的价款为3045870元。本院认定彭某代理销售1-1-1105号商铺的价款为2470539元，最终销售价款3045870元与2470539元的差额575331元为高地公司自行销售取得。查明:2018年4月10日，彭某与高地公司签订代理协议，约定：高地公司委托彭某代理销售金昌市中港PARK项目的住宅和商铺，并对商铺进行招商招租。项目中可售住宅27套，可售商铺面积14037.72平方米，总价款107985770元。合同有效期1年，自2018年4月10日至2019年4月10日。彭某完成单笔销售双方即结算一次佣金，住宅、商铺的单笔佣金前期结算费率分别为1.5%、2.5%。第5.2条款内容为：当彭某代理销售的价款总额≥2000万元、4000万元、8000万元时，计算销售佣金的费率分别调整为4%、6%、8%。第5.6条款内容为：在彭某代理期间，高地公司自行销售且买受人不是彭某在售楼处登记的渠道客户，高地公司按第5.2条款规定向彭某支付佣金。彭某完成商铺招商，高地公司按年租金5%的标准向彭某支付佣金。协议签订后，彭某代理销售了2-3-3082、2-3-3092、2-1-1092、1-1-1081、1-2-2061、2-3-3071、2-1121、H1-3062、H1-2072、2-2-2122、H2-3122、1-1-1111号等12套住宅，以上住宅的销售价款共计5767607元；代理销售了2-3-3302、2-3-3303、1104、2-3-3313、1107、2-4-3410、2-4-3411、1102、1103、2-4-3401、2-3-3301、2-3-3308、2-3-3312、1-1-1105号等14套商铺，以上商铺的代理销售价款共计13390560元。在彭某代理期间，高地公司自行销售了2-3061、2-3-3062、1-2-2091、1-2-2092、2-2-2111号等5套住宅，以上住宅的销售价款共计2609408元；自行销售1-3-1304、1-3-1305、1-3-1306、1-3-1307、1-3-1308、1-3-1309、1-3-1310、1-3-1311、1-3-1312、1-3-1313、1-1-1105、1-1-1106、1-1-1101、2101号等14套商铺，以上商铺自行销售价款共计13945141元。彭某代理招租1-4-1405、1-B-1-2101号商铺，取得的年租金分别为7.5万元和22万元。1-B-1-2101号商铺从2018年5月8日出租至2018年11月15日即由高地公司自行销售，期间的租金为103068.49元。彭某、高地公司于2018年12月解除委托合同。彭某代理销售住宅销售价款为5767607元、商铺销售价款为13390560元，二项总额19158167元未达到2000万元的标准，分别计提佣金86514.11元、334764元。彭某实际商铺招租取得的租金为178068.49元，应计提的佣金为8903.42元。在彭某销售代理期间，高地公司自行完成销售住宅价款为2609408元、商铺销售价款为13945141元，二项总额16554549元未达到2000万元的标准，应计提的佣金分别为39141.12元、348628.53元。高地公司已向彭某支付代理佣金374265元。本院认为，彭某与高地公司签订的协议在性质上属于委托合同，双方均享有随时解除合同的权利。根据双方关于“在彭某代理期间，高地公司自行销售且买受人不是彭某在售楼处登记的渠道客户，高地公司按协议第5.2条款规定向彭某支付佣金”的约定，高地公司在彭某代理期间自行销售房屋，该公司也应向彭某支付佣金，支付佣金的标准按协议第5.2条款确定。双方并未约定将高地公司自行销售的价款计入彭某的销售额中，彭某要求按其本人销售额与高地公司自行销售额之和计算其销售佣金的理由没有合同依据，本院不予支持。协议第5.2条款仅规定了销售价款总额不小于2000万元时计取佣金的标准，未约定销售价款总额在2000万元以下如何计取佣金。因协议第5.4条款、第5.9条款与第5.2条款是补充适用的关系，适用于销售总额低于2000万元结算佣金的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定和协议第5.4条款、第5.9条款内容，本院认定高地公司自行销售总额低于2000万元时计算彭某计提住宅、商铺销售佣金标准分别为1.5%、2.5%。彭某代理销售、高地公司自行销售的价款总额均未超过2000万元，故不适用协议第5.2条款中的标准计提彭某的佣金。双方在策划销售代理协议书中对商铺招租后进行销售如何计提佣金未作约定，应按照商铺实际租赁期的租金和商铺销售价款分别计提佣金。因双方委托合同关系终止，高地公司应一次性付清彭某的佣金，本院对高地公司主张不应对张某2所购该公司商铺的未付价款计提佣金的理由不予支持。综上，高地公司应向彭某支付住宅销售佣金125655.23元、商铺销售佣金683392.53元、商铺招租佣金8903.42元，共计817951.18元。高地公司已付款374265元，还应向彭某付款443686.18元。综上所述，高地公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销金昌市金川区人民法院（2020）甘0302民初142号民事判决；二、上诉人甘肃高地房地产开发有限公司向被上诉人彭某支付代理佣金443686.18元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回被上诉人彭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16776元，由上诉人甘肃高地房地产开发有限公司负担5594元，被上诉人彭某负担11182元。二审案件受理费14394元，由上诉人甘肃高地房地产开发有限公司负担5648元，被上诉人彭某负担8746元。本判决为终审判决。审判长 胡 伟审判员 叶志卫审判员 冯保立二〇二〇年十一月二日书记员 冯玉霞