广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终874号上诉人（原审原告）：熊冬梅，女，1983年8月8日出生，汉族，住罗定市，身份证号码：4412821983********。委托诉讼代理人：郑建丰，广东恒宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清华，广东恒宝律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东新鸿源房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：胡廷欣，该公司经理。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钊鹏，广东恒晟律师事务所实习律师。上诉人熊冬梅因与上诉人广东新鸿源房地产开发有限公司（以下简称“新鸿源公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2020）粤5381民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊冬梅上诉请求：一、撤销（2020）粤5381民初454号民事判决第二项中按年利率2%计算全部办证违约金（含2020年1月4日前的24763.18元），改判全部按年利率6%计算办证违约金；二、本案一、二审案件受理费、保全费等全部诉讼费用由新鸿源公司承担。事实和理由：一、在调整违约金有明确规定按6%标准计算的情况下，一审法院执意按2%的标准计算出卖人延期办证违约金，属于滥用自由裁量权，依法应予纠正。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的……以已付房款或未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”第三十九条规定：“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。”熊冬梅的请求符合法律规定，一审法院未正确适用法律法规及相关司法解释的规定，滥用自由裁量权，导致判决结果对熊冬梅明显不公。二、本地区现有的法院案例的生效判决（含经罗定市、云浮市两级法院审理的相同房地产纠纷案判决），均支持熊冬梅主张的以6%的违约金计算标准计算逾期办证违约金，一审法院的裁决有违同一法院同类案件裁决的同一性原则，也严重违反了最高人民法院《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》中“同案同判决”的相关规定，依法应予纠正。1.云浮市中级人民法院（2015）云中法民二终字第215号民事判决认定“本院认为：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……以上诉人已付房款为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给上诉人……判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第1346号民事判决……三、被上诉人应从2014年4月24日起至上述房屋权属证书登记之日止，以已付房款为本金，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付逾期办证违约金给上诉人”。该案中虽然合同约定了出卖人逾期办证只承担房款0.1%违约金，但法院最终判决按逾期贷款利率计付逾期办证违约金。2.广东省高级人民法院在（2016）粤民申7744-7762号《民事裁定书》中亦对约定逾期办证违约金过低调整予以确认。三、一审法院裁判错误，一审判决不但对守约方不公且不利于督促违约方积极履行合同义务。涉案合同中的违约金在法律功能上具有补偿和处罚功能，即通过惩罚违约行为起到维护交易关系、提高履约率、预防违约的作用。涉案合同关于逾期办证违约金的约定未能体现违约责任所应具有的补偿性和惩罚性，即变相鼓励了不诚信的行为，亦对守约方明显不公。一审法院在缺乏实际损失作为参考的情况下，只注重能否计算确定数额的违约金而忽视守约方的利益持续不断遭受损害的事实，与立法目的和法律基本原则“公平原则”相悖。涉案合同关于买卖双方违反各自主要义务而应承担的违约责任明显不对等，按其约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金数额远远低于买受人逾期付款所产生的违约金数额，且出卖人的违约金数额以已付房款的0.1%为限，与逾期时间长短无关，因此涉案合同中违约条款的内容及一审判决结果既不符合法律关于公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务，不利于买受人实现其对涉案房产享有完整的物权权利。截止至一审判决作出之时，新鸿源公司仍未按约定履行其办证义务。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条等规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。熊冬梅作为买受人、涉案房产的所有权人，本应对其所购买的房产享有占有、使用、收益、处分等完全权利，但因出卖人长期未办登记，致买受人户籍迁入、入学择校、房产出售、出租、转换、赠予、继承及抵押融资等受到严重不利影响，行使房产的上述完全物权权利受限，且由于房产仍在出卖人名下，存在被出卖人的债权人查封拍卖强制执行的巨大风险，虽无法明确具体金额，但由此所导致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。因此，在涉案合同关于逾期办证违约责任条款有失公允且在出卖人单方违约的情况下，作为守约方的买受人以约定金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式按年利率6%的标准予以调整，于法有据。综上所述，出卖人存在严重违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第九条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第三条第（十一）项等相关法律法规的行为，向熊冬梅交付未经验收备案的不合格房产，又在交付房产后拒不为熊冬梅办理涉案房产的权属证书，长时间侵害熊冬梅的合法利益。一审判决认定新鸿源公司违约事实正确，但适用法律错误，所作判决未依法保护买受人的合法权益。恳请二审法院查明事实，支持熊冬梅的上诉请求。补充事实和理由：因开发商逾期办证而导致业主无法行使权利造成的损失客观存在，且该损失无法计算具体数额，该事实已经有云浮市中级人民法院（2018）粤53民终1423-1449号与本系列案相同的民事判决予以确认，该系列案判决已经生效且已经申请强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，人民法院已经确认的事实无需举证证明。依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，业主方主张按照年利率6％的标准要求开发商支付逾期办证违约金具有明确的事实依据和法律依据。开发商未按照双方签订的合同约定逾期办理涉案房屋的不动产权证造成业主方的客观损失，该事实已经有人民法院的裁判认定，人民法院裁判具有法律约束力。同时，广东省高级人民法院的上述相关审理案件的指引规定也是明确的，应该用作审理本系列案支持业主方要求开发商按照年利率6％的标准支付违约金的法律依据。新鸿源公司辩称：一、新鸿源公司不同意业主关于调整违约金的诉讼请求，无论按年利率2%调整还是年利率6%调整，均没有事实和法律依据。具体的理由按新鸿源公司的上诉状意见。二、业主方由始至终未能提供充分的证据证实因开发商没有按照约定履行《商品房买卖合同》第十五条约定而遭受的实际损失，业主方主张的客观存在只是一种想象，而非实在的损失。三、云浮市中级人民法院作出的（2018）粤53民终1433-1449号民事判决是错误的，开发商目前正在办理相关的再审手续。而且上述案件与本系列案属于同类案件，但不是同一案件，因此，上述案件所认定的事实，即便有充分的依据，也不能作为认定本案损失存在的依据。四、在实际损失是否存在的问题尚未能得到解决前，讨论实际损失数额没有任何实际意义。新鸿源公司上诉请求：一、依法撤销罗定市人民法院（2020）粤5381民初454号民事判决，并依法改判新鸿源公司仅需向熊冬梅支付逾期办证违约金381元；二、依法重新分配一审诉讼费的承担比例，并判决由熊冬梅承担二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决调整逾期办证违约金标准，没有任何事实和法律依据，应予以纠正。（一）一审判决认为：“本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。”（二）熊冬梅请求对逾期办证违约金进行调整，实质上是行使《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第七十三条所规定变更或撤销的权利（形成权）。上述形成权，根据规定，熊冬梅应在《商品房买卖合同》签订之日起一年内（除斥期间）行使。无论《商品房买卖合同》的条款是否存在可变更或撤销的情形，熊冬梅请求变更或撤销的权利已因超过除斥期间而归于消灭。（三）熊冬梅关于调整违约金标准的请求，理据不足。1.《中华人民共和国合同法》及最高人民法院、广东省高级人民法院的司法解释、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2003]24号）均强调违约金调整以实际损失的存在为前提和计算基础。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”2.根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，被侵权人主张损害赔偿的，应就权利受到损害（侵权行为）、产生的损失及因果关系承担举证责任。由此可见，我国民事法律对于权利受损及因权利受损而受到的损失是区分开的，并非混为一谈，换言之，权利受到损害并不意味着存在实际损失，权利人应就前述两方面分别承担举证责任。综上，法院对违约金进行调整必须先后满足两个条件，首先是因违约行为造成了实际损失，其次才考虑在损失数额无法确定的情况下如何处理的问题。熊冬梅未提供任何证据证明其遭受的实际损失，应当承担举证不能的法律后果。一审法院在熊冬梅未举证其实际损失的情况下，判决新鸿源公司以已付房款总额为基数，按年率2%的标准向熊冬梅计付违约金，不能保证按该标准计算的违约金符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条所规定的“不超过实际损失额为限”。（四）一审法院同案不同判，严重损害司法公信力。1.一审法院受理的（2017）粤5381民初2202-2225号案、（2018）粤5381民初1506-1533号案，判决请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任。2.（2017）粤5381民初2202-2225号案，经过二审、再审程序，最终由云浮市中级人民法院维持一审法院的判决，明确请求调整违约金的一方应就实际损失承担举证责任【（2019）粤53民再1-24号】。在案件基本事实相同的情况下，一审法院错误理解和适用法律作出了相反的判决，不仅损害了新鸿源公司的合法权益，更极大地破坏了司法的公正和权威。二、新鸿源公司已履行《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，一审法院关于“被告逾期办证的行为至今仍持续”的认定错误。（一）《商品房买卖合同》第十五条“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”中的“权属登记”应理解为初始登记。1.从第十五条的内容上看，“提供的资料”是指“需由出卖人提供的资料”，具体是指验收、备案及测绘报告等仅由出卖人持有的资料。《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税证明由买受人持有。同时，根据产权登记机关的要求，转移登记手续需出卖人与买受人共同办理，任何一方单独申请转移登记，产权机关均不予受理（或予以备案登记）。因此，《商品房买卖合同》第十五条所约定的备案，是指出卖人单方完成的备案，即初始登记。2.《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定买受人是办理产权转移登记手续的主体，出卖人只是提供必要的协助。根据上述规定，在办理商品房产权转移登记手续中，出卖人提供协助义务的前提是买受人申请办理产权转移登记手续，故出卖人提供协助义务的时间起算点不早于买受人申请办理转移登记手续的时间。换言之，《商品房买卖合同》第十五条所约定的自商品房交付之日起720天期限并非新鸿源公司协助办理转移登记手续的期限。3.《商品房买卖合同》是在一手房交易中，由政府部门制作并要求出卖人和买受人使用的版本（网签），绝大部分内容不允许合同当事人变更，故《商品房买卖合同》不属于由新鸿源公司提供的格式合同，自然也不适用《中华人民共和国合同法》关于格式合同解释的相关规定。在熊冬梅没有就交易习惯进行举证的情况下，一审法院以所谓的“交易习惯”为由，对《商品房买卖合同》第十五条（特指“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的内容）作出对熊冬梅有利的解释，其实质是将《商品房买卖合同》按格式合同处理，属事实认定及法律适用错误。4.一审法院一方面判决新鸿源公司在判决生效之日起15日内协助熊冬梅办理产权转移登记手续，另一方面判决新鸿源公司向熊冬梅按日计付自商品房交付使用后720天届满之日起至“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”之日止的违约金。若按一审法院对《商品房买卖合同》第十五条“权属登记”的理解，则会出现新鸿源公司的协助义务等同于将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而新鸿源公司的上述义务存在15天和720天的履行期限，同一义务存在两个履行期限，违约时间不知从何时起算。（二）案涉商品房已于2019年12月26日完成初始登记，新鸿源公司已经履行《商品房买卖合同》第十五条“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。（三）在产权转移登记手续中，新鸿源公司与熊冬梅并未就新鸿源公司提供协助义务的时间、方式以及违约责任进行约定，新鸿源公司在办理产权转移手续中是否存在违约责任根本无从谈起。而对于委托办证的事项，新鸿源公司是免费办理且双方并未约定相关的权利义务及违约责任，新鸿源公司是否存在受托人的违约责任同样缺乏认定的标准。补充事实和理由：根据《商品房买卖合同》第十五条约定，开发商并没有办妥涉案房屋的房产证的义务，理由如下：1.《商品房买卖合同》第十五条仅约定开发商的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（即办妥涉案商品房的产权初始登记手续）。至于产权转移登记手续，《商品房买卖合同》并没有就开发商应履行的具体义务、履行期限以及逾期履行的违约责任进行约定。也即在转移登记中，开发商是否存在违约行为，从根本上来说，缺乏认定的标准。2.《城市房地产开发经营条例》第三十二条明确规定买受人是办理产权转移登记手续的主体。3.涉案商品房于2019年12月26日办妥初始登记，开发商已经履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务。即使开发商存在违约行为，其违约行为已经终止。熊冬梅辩称：按照上诉状意见。补充如下：1.开发商未按照双方签订的合同第十五条约定将涉案房产办理产权的权属登记资料报产权登记机关备案，导致涉案房产至今未取得不动产权证，该事实已有生效法律文书确定，开发商的违约办证责任显而易见。2.根据人民法院已经生效的法律文书证明的事实以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的相关规定，开发商应按照年利率6％向业主方支付逾期办证违约金。开发商认为办妥初始登记就完成双方在合同第十五条约定的义务没有依据，根据合同第十五条约定，开发商有把资料报产权登记机关备案的义务，其违约责任的限定是开发商的责任致使业主方不能在规定期限内取得不动产权证，开发商的上述观点没有事实和法律依据。熊冬梅向一审法院起诉请求：1.判令新鸿源公司立即为熊冬梅办理罗定市xx商业中心（x区）xx座xx层xx号房的房地产权属证书；2.判令新鸿源公司从2018年12月5日起至熊冬梅取得上述房地产权属证书之日止，以380972元为本金，按照年6%标准计付逾期办证违约金给熊冬梅（暂从2018年12月5日计至2020年1月4日合计为人民币24763.18元）；3.本案的全部诉讼费（受理费、保全费、公告费）由新鸿源公司承担。一审法院认定事实：新鸿源公司是位于罗定市xx商业中心（x区）的房地产开发商。2016年12月7日，熊冬梅作为买受人与新鸿源公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为xx商业中心（x区）xx座xx层xx号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为380972元。第六条约定买受人于2016年12月6日交付首期款190972元，贷款190000元整。第八条约定出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订当天，熊冬梅向新鸿源公司交付了办证费用3000元及缴交了契税，并在合同签订后按约定向新鸿源公司付清了全部购房款。2016年12月15日，熊冬梅到新鸿源公司处签了《房屋交接书》，办理了涉案商品房的交接手续。2019年12月26日，涉案商品房取得了权利人为新鸿源公司的《不动产权证书》。以上事实，有熊冬梅提供的《广东省商品房买卖合同》、发票、收据、《房屋交接书》，新鸿源公司提供的《不动产权证书》等证据及本案的庭审笔录证实。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。熊冬梅与新鸿源公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据熊冬梅、新鸿源公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，新鸿源公司于2016年12月15日将涉案商品房交付给熊冬梅使用，新鸿源公司最迟于2018年12月5日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而从商品房交易习惯及熊冬梅、新鸿源公司双方的交易目的来看，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定中的“权属登记”应理解为涉案商品房权利人为熊冬梅的“权属登记”。但新鸿源公司至今仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理所有权转移登记，将涉案商品房所有权转移登记至熊冬梅名下，导致熊冬梅未能在规定的期限内取得涉案商品房的权属证书，新鸿源公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条的规定，商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。故新鸿源公司应继续履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助熊冬梅办理涉案商品房所有权登记。关于逾期办证违约金应以什么标准计算的问题，一审法院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。本案中，虽然熊冬梅、新鸿源公司双方在《商品房买卖合同》中约定如因新鸿源公司的责任导致熊冬梅不能在规定期限内取得房地产权属证书而熊冬梅又不退房的，新鸿源公司按已付房价款的0.1%向熊冬梅支付违约金。但新鸿源公司逾期办证的行为至今仍持续，若仍以合同约定的标准作为逾期办证违约金的计算标准，显然不利于维护熊冬梅的合法权利，也无法督促新鸿源公司积极履行办证义务。熊冬梅虽无法举证其所受损失的具体金额，但其因逾期办证而无法完全自由行使对涉案商品房占有、使用、收益、处分的权利而造成的损失是客观存在的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，熊冬梅要求调整逾期办证违约金计算标准的请求，一审法院予以支持。但考虑到云浮地区的经济发展水平及本案的实际情况，熊冬梅请求按年利率6%的标准计算逾期办证违约金过高，现一审法院酌定，新鸿源公司应以熊冬梅已付购房款总额380972元为基数，按年利率2%的标准向熊冬梅支付逾期办证违约金。计至2020年1月4日，新鸿源公司逾期办证的违约天数为395天，新鸿源公司应向熊冬梅支付逾期办证违约金8245.70元（380972元×2%÷365天/年×395天），2020年1月4日之后的逾期办证违约金以380972元为基数，按年利率2%的标准从2020年1月5日起计至新鸿源公司将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、限新鸿源公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助熊冬梅办理罗定市xx商业中心（x区）xx座xx层xx号房的房地产权属证书。二、限新鸿源公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金8245.70元给熊冬梅，2020年1月4日之后的逾期办证违约金以380972元为基数，按年利率2%的标准从2020年1月5日起计至新鸿源公司将办理权属登记需由新鸿源公司提供的资料报产权登记机关备案之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费210元（熊冬梅已预交），由熊冬梅负担140元，新鸿源公司负担70元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。新鸿源公司提交了以下证据：一、办证情况；二、不动产登记资料查询结果证明；三、商业中心（南区）办证资料业主领取面签认领，均拟证明涉案商品房的办证情况。熊冬梅没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明：上诉人新鸿源公司在二审期间提交业主方领取办证资料的签名表和《不动产登记资料查询结果证明》，以证明涉案房屋已经完成不动产转移登记。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点问题为：涉案《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金应否调整，如需调整，应如何调整。关于逾期办证违约金应否调整问题。熊冬梅与新鸿源公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，新鸿源公司于2016年12月15日将涉案商品房交付给熊冬梅使用，则新鸿源公司最迟于2018年12月5日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。新鸿源公司认为上述合同第十五条约定的登记事项是指涉案商品房的初始登记，而非转移登记，涉案商品房已于2019年12月26日办妥初始登记，开发商已经履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，其违约行为已经终止。本院认为，熊冬梅与新鸿源公司就涉案商品房买卖签订涉案《商品房买卖合同》，合同条款是就买卖双方的权利义务进行的约定。在涉案商品房买卖合同关系中出卖人的义务是交付符合合同约定的商品房给买受人使用并协助买受人办理产权转移登记，使买受人取得涉案商品房的房地产权属证书。故合同第十五条是对买卖双方就涉案商品房的权属转移登记至买受人名下进行的约定，该条款约定了出卖人在约定时间内向产权机关提交办理权属登记需由出卖人提供的资料，从而使买受人取得房地产权属证书。该约定的权属登记是指涉案商品房从出卖人名下转移登记至买受人名下的权属转移登记，而非初始登记。新鸿源公司该上诉理由不成立，本院不予采纳。本案中，新鸿源公司未能在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，存在逾期办证的违约行为，应承担逾期办证的违约责任。新鸿源公司认为熊冬梅请求对逾期办证违约金进行调整实质是行使变更或撤销权利，该权利属于形成权，熊冬梅未在合同签订后一年内的除斥期间提出，该权利已归于消灭。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。新鸿源公司逾期办证的违约行为持续时间较长，即对熊冬梅的损害持续较久，熊冬梅认为合同约定的逾期办证违约金低于其至起诉前受到的损失，显失公平，起诉请求调整逾期办证违约金，并未超出其应当知道撤销事由（合同显失公平）之日起一年的除斥期间。新鸿源公司认为熊冬梅应在合同签订后一年内的除斥期间提出变更合同，是对撤销权除斥期间起算点的错误理解，本院不予采纳。关于逾期办证违约金应如何调整问题。新鸿源公司认为，熊冬梅未能提供证据证明其因新鸿源公司逾期办证的违约行为所遭受到的实际损失，应承担举证不能的法律后果，逾期办证违约金应按合同约定的标准计付，不应予以调整。熊冬梅则认为，新鸿源公司逾期办证的违约行为导致其无法完整行使涉案商品房的物权权利，虽然无法确定损失的具体金额，但损失客观存在，属于损失数额难以确定的情形，请求逾期办证违约金调整为以已付购房款为基数按年利率6%的标准计算。本院认为，《商品房买卖合同》虽然约定新鸿源公司逾期办证的，则按已付房价款的0.1%向熊冬梅支付逾期办证违约金，但该违约金计算标准既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，更不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。熊冬梅虽无法举证其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，因此造成的损失客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，熊冬梅主张双方在合同中约定的逾期办证违约金过低，请求对违约金计付方式进行合理调整的意见，理由成立。一审判决综合新鸿源公司逾期办证的原因、过错，按照公平和诚实信用原则酌情将合同约定的逾期办证违约金按已付房价款的0.1%标准，调整为以已付房价款为基数，按年利率2%标准计算，合理合法，本院予以维持。此外，新鸿源公司在二审期间提交业主方领取办证资料的签名表和《不动产登记资料查询结果证明》，以证明涉案房屋已经完成不动产转移登记，但未能明确其提交办证资料报产权登记机关备案之日。一审判令新鸿源公司以已付房价款为基数，按年利率2%标准计算逾期办证违约金至新鸿源公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止并无不当，本院予以维持。综上所述，熊冬梅和广东新鸿源房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元，由熊冬梅负担175元，由广东新鸿源房地产开发有限公司负担88元。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  董振南二〇二〇年十一月十六日书记员  冯家玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。