广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初16246号原告：深圳市南鹏企业有限公司，住所深圳市罗湖区笋岗路长虹大厦1502，统一社会信用代码91440300192182741N。法定代表人：刘欣。委托诉讼代理人：潘明燕，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。被告：深圳希思医疗美容医院股份有限公司，住所深圳市罗湖区红岭中路**长虹**综合楼，统一社会信用代码914403007634632812。法定代表人：张侃。委托诉讼代理：赵建，男，汉族，1973年3月27日出生，身份证住址新疆石河子市，该公司员工。委托诉讼代理人：宋修飞，广东诚公律师事务所律师。第三人：深圳市长虹投资有限公司，住所，住所深圳市罗湖区宝安南路**蔡屋围发展大厦**社会信用代码9144030019218275XE。法定代表人：骆欣。委托诉讼代理人：王宝霞，女，汉族，1968年5月12日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，该公司员工。原告深圳市南鹏企业有限公司（以下简称南鹏公司）与被告深圳希思医疗美容医院股份有限公司（以下简称希思医疗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市南鹏企业有限公司的委托诉讼代理人潘明燕、杜婉纯、被告深圳希思医疗美容医院股份有限公司的委托诉讼代理人赵建、宋修飞、第三人深圳市长虹投资有限公司（以下简称长虹公司）的委托诉讼代理人王宝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市南鹏企业有限公司向本院提出诉讼请求（当庭明确之后）：一、确认原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同》于2020年1月31日终止；二、被告返还租用房屋；三、被告向原告支付拖欠租金，自2015年2月1日起计算至2020年1月31日止，共计7294648.92元。四、被告向原告支付房屋占有使用费参照租金标准自2020年2月1日起计算至被告返还房屋之日止，暂计至2020年3月31日为1050580.46元；五、被告向原告支付拖欠的租金及房屋占用费的损害赔偿金（其中，拖欠租金的损害赔偿金，自2016年4月11日起计算至被告结清租金之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2020年3月31日为423710.51元，拖欠房屋占有使用费的损害赔偿金自2020年2月11日起计算至被告结清房屋占有使用费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2020年3月31日为4782.33元）；六、本案诉讼费、诉讼财产保全费等费用由被告承担。事实和理由：2012年1月16日，原、被告签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），约定原告将位于深圳市罗湖区综合楼（下称“房屋”）出租给被告使用，月租金总额为400000元，被告应于每月10日前向原告交付租金，租赁期限自2012年2月1日起至2020年1月31日止。同日，双方就合同签订《补充协议》，约定自2015年起，房屋每年租金在上一年度租金基础上递增6%。根据合同约定，被告应当从2015年2月1日开始支付递增租金。然而，自2015年2月1日以来，被告仍继续按每月390000元（合同约定月租金为400000元，其中10000元为物业管理费由被告直接向物业公司支付）的标准向原告支付租金，对递增部分迟迟未予支付。2018年2月6日，原告向被告发函告知被告应于2015年2月1日起，每年在原月租金400000元基础上每年递增6%向原告缴纳租金，并要求被告补足所欠租金及利息。2018年8月2日、2018年12月21日、2018年12月24日及2019年1月14日，原告收到被告支付的房屋递增款共计450000元（银行转账信息备注为房屋递增款）。2020年1月16日，原告再次向被告发函要求被告支付拖欠的租金及利息，同时通知租赁期限届满于2020年1月31日届满后原告将不再与被告续约，并要求被告于2020年2月7日前搬离该房屋，但被告至今仍未履行上述义务。综上，请求法院判如所请。深圳希思医疗美容医院股份有限公司答辩称：一、关于双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月31日终止以及原告要求返还租用房屋的问题。答辩人与原告于2012年元月16日签订的《租赁合同》以及《补充协议》;约定租赁期限至2020年1月31日止,今虽然期限届满,但是由于被告经营的是医疗行业,属于重资产投资,回报期比较长(至少十年),该营业场所累积了大量的客户,重新更换经营场所耗时耗力(涉及到选址、筹建、设计、搬迁、装修等等),所以被告不同意终止合同,希望与原告继续签订租赁合同。关于原告要求支付拖欠的租金共计7681528.92元以及自2020年2月1日至3月31日房屋占有使用费的诉讼请求,答辩人认为拖欠的租金应当为242万元。首先,答辩人只认可自2019年6月至2020年1月20日(春节放假,一月份租金按照20天计算为26万元)期间的租金,且2019年6月答辩人已经支付了7万元的租金,并且租金是按照39万元/月来计算。答辩人统计共计拖欠租金为292万元。2020年1月21日之后的租金由于疫情的影响,答辩人始终处于停业的状态,应当免租。至于递增租金,答辩人不认可,理由是:1.该递增条款不公平,长期租赁合同不应当有递增,递增条款签订在补充协议里本身就说明开始双方是没有递增的意思表示的。2.原告直到2018年2月份才通知答辩人支付递增款,已经过了时效。在长达三年的时间里,原告都不曾向答辩人主张递增款,视为其默认每月39万元的租金,放弃递增款的权利。至于答辩人曾经分五笔共计转账50万元租金,备注为递增款,那是因为迫于原告的压力所为,今答辩人不认可以上的50万元为递增款,应当视为正常租金,所以答辩人拖欠原告的租金应当从292万元减去50万,剩余242万元。关于损害赔偿金的诉讼请求,答辩人认为,该请求无依据。双方无论是《租赁合同》还是《补充协议》均没有租金拖欠偿还利息的约定,因此不应当得到支持。四、答辩人需要补充说明的事实。答辩人之所以拖欠2019年6月至今的租金,一是因为医院经营出现困难,一直都在亏损,二是答辩人得知原告要进行拆迁,这样答辩人的继续承租的权利将会丧失,答辩人将会产生巨大的经济损失(搬迁费,新地址的选址,设计装修费等等),给本来就困难的企业带来更大的压力。答辩人将近八年的时间,一直都没有拖欠原告的租金,履行合同的诚意是显而易见的,答辩人不到万不得已不会拖欠原告的租金。假设合同终止,以上242万元的租金还要减掉80万的租赁保证金,剩余162万元。请求法庭综合以上的因素,结合目前疫情导致的行业经营下滑,做出合理的判决。第三人深圳市长虹投资有限公司述称：被答辩人房屋租赁合同纠纷所争议的物业——长虹综合楼,其第九层原为答辩人所属资产。2014年2月19日,答辩人与被答辩人南鹏公司达成一致,将该第九层建筑面积455平方米以人民币3822000元(叁佰捌拾贰万贰仟元整)作价转让给被答辩人南鹏公司,签订深(粤)房现买字(2014)第1356号《深圳市二手房买房合同》(见附件一);并于同年4月29日完成产权变更登记手续(见附件二)。以上附件的原件被答辩人南鹏公司均有收存。鉴于以上实际情况,答辩人事实上与该争议物业及事项已无任何关系,因此特请求法院撤销对第三人的追加。本院经审理查明如下事实：一、2012年1月16日，南鹏公司及长虹公司（共同作为出租方、甲方）与深圳市国丹医院管理有限公司（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于深圳市罗湖区综合楼租赁给被告使用，租赁房屋建筑面积共计5324.44平方米，租赁房屋权利人为南鹏公司及长虹公司，月租金总额为400000元（其中租金390000元每月，物业管理费10000元每月），被告应于每月10日前向原告交付租金，租赁期限自2012年2月1日起至2020年1月31日止，如乙方需继续租用的，应于租赁期限届满之日前3个月内向甲方提出续租要求。甲乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即800000元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件为：1.租赁期满，乙方结清房租及应由其承担的其他费用；2.乙方未违反本合同第十五条、第十八条、第二十条及补充条款相关约定的；3.发生本合同第十七条情形的。前述条件全部满足时，租赁保证金方能返还。如乙方违反本合同第十五条、第十八条、第二十条及补充条款相关约定的，甲方不予返还租赁保证金。如乙方拖欠租金达45天以上的，或乙方拖欠可能导致原告损失的各项费用达30万元以上，甲方不予返还保证金。本合同终止后，乙方应于30日内迁离并返还租赁房屋，并保证房屋及附属设施完好，同时结清乙方应承担的各项费用并办理相关移交手续。同日，南鹏公司及长虹公司（共同作为出租方、甲方）与深圳市国丹医院管理有限公司（作为承租人、乙方）就前述《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定，租赁房地产租金为每月40万元，租期8年，现双方同意，自2015年起，房屋每年租金在上一年度租金基础上递增6%。二、工商登记信息显示，2013年5年6月，“深圳市国丹医院管理有限公司（《房屋租赁合同》中的乙方）”变更名称为“深圳希思医疗美容医院有限公司”；2016年9月5日“深圳希思医疗美容医院有限公司”变更名称为“深圳希思医疗美容医院股份有限公司（被告现用名）”。深圳市不动产中心查询结果显示，《房屋租赁合同》签订时，深圳市罗湖区红岭中路1022号长虹综合楼一至八层的权利人均为原告南鹏公司，第九层的权利人为长虹公司；2014年4月29日，长虹公司将前述房产第九层转让至原告名下。三、租金及租赁保证金的交付情况：2012年2月18日，原告收取被告的租赁保证金80万元，并向被告出具《收据》；2012年5月（因免租期为3个月，预付时间为2012年2月）至2013年10月期间，被告每月向原告支付34万元，每月向长虹公司支付5万元，2013年11月之后的每月租金39万元，均由被告向原告支付。原告提交的损害赔偿金计算表显示，原告确认被告在每月租金40万元之外，还额外向原告支付的递增租金（包括预付租金）总额为：89（25万元+5万元+5万元+10万元+39万元+5万元）万元，被告对于原告确认的租金已支付情况不持异议。2020年3月20日，原告向被告开具六张发票，发票中载明的货物或应税劳务、服务名称为“*不动产*租金”，其中五张发票金额为90000元，一张发票的金额为50000元，原被告均确认该发票对应的总金额500000元，被告已向原告支付。但原告主张其中五张90000元的发票为递增的租金，另一张50000元的发票为2018年11月的预付租金；被告主张前述发票对应的金额均为递增的租金。四、2018年2月6日，原告向被告发出《告知函》，主要内容为，自2015年2月1日起的每年递增6%的租金部分，截至2018年1月31日止整3年，被告未向原告缴纳递增部分租金共2019866.42元，其中租金1798156.8元，应收利息221709.62元，现要求被告2018年2月13日前补足租金及利息，逾期将承担相应的违约责任。2018年4月23日，被告向原告出具《关于执行深圳希思医疗美容医院的房租递增计划方案》，提出，2018年2月收到原告的告知函，才发现补充协议每年递增一事，希思医院每年处于亏损且需增加投入的状态，并希望，房租能调整为每2年递增一次，递增比例为5%；减免递增的利息；从5月份开始3个月内付清递增款项。2018年4月26日，原告向被告回函，希望被告按补充协议的约定支付拖欠的租金及利息，否则一切后果及损失将由被告承担。2019年1月15日，原告向被告以书面方式催收2019年1月14日止被告所拖欠的租金。2019年5月27日，原告委托广东深楚华律师事务所向被告发送《律师函》，主要载明，截至2019年4月30日，被告共拖欠原告房屋租金4011855.96元，被告已严重违约。2019年11月20日、2020年1月16日，原告均以律师函的形式向被告主张拖欠的租金、占用费和利息。本院认为，本案为房屋租赁纠纷，本案争议焦点为，一、《房屋租赁合同》是否于2020年1月31日终止及被告应否向原告返还案涉租赁房屋；二、被告应否向原告支付拖欠的租金和房屋占用费以及该数额如何认定；三、被告应否向原告支付拖欠的租金及房屋占用费的损害赔偿金。关于争议焦点一，本院认为，原告及长虹公司与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，未违反法律行政法规的强制性规定，系各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，2014年4月，长虹公司将案涉租赁房屋的第九层转让给原告，获取租赁物收益的权利也一并转让，此时，原告获得了案涉租赁房屋一至九层的所有权，被告应向原告履行支付全额租金的义务。《房屋租赁合同》约定了，租赁期限自2012年2月1日起至2020年1月31日止，如被告需继续租用的，应于租赁期限届满之日前3个月内向原告提出续租要求，双方就续租达成协议的，应重新订立合同。从本案证据来看，租赁期限届满前，原被告并未就续租达成协议，故案涉《房屋租赁合同》应于2020年1月31日终止，根据合同约定，合同终止后，被告应于30日内迁离并返还租赁房屋。本院依法认定《房屋租赁合同》的终止时间2020年1月31日，合同终止后，被告继续占有原告房屋无合同和法律依据，应当向原告返还案涉房屋（深圳市罗湖区综合楼）。关于争议焦点二，本院认为，原、被告在《补充协议》中对房租递增事宜作出了明确的约定，即自2015年2月起每年租金递增6%，被告少向原告支付递增租金部分依法应予补足，按照前述递增方案，2015年2月至2016年1月被告应向原告支付的每月租金数额为414000（400000×106%-10000）元；2016年2月至2017年1月被告应向原告支付的每月租金数额为439440（424000×106%-10000）元；2017年2月至2018年1月被告应向原告支付的每月租金数额为466406.4（449440×106%-10000）元；2018年2月至2019年1月被告应向原告支付的每月租金数额为494990.78（476406.4×106%-10000）元；2019年2月至2020年1月被告应向原告支付的每月租金数额为525290.23（504990.78×106%-10000）元；经计算，原告自2015年2月至2020年1月应向被告收取的租金总额为28081528.92（414000元×12个月+439440元×12个月+466406.4元×12个月+494990.78元×12个月+525290.23元×12个月）元；结合原告确认的被告在每月租金39万元之外，还额外向原告支付的递增租金（包括预付租金）总额89万元，计得被告已实际向原告支付的租金总额为21240000（390000×52个月+70000+890000）元。截至2020年1月31日，被告拖欠原告租金合计为6841528.92（28081528.92元-21240000元）元，对于原告主张的欠付租金超出前述数额的部分，本院不予支持。《房屋租赁合同》终止后，被告继续占用原告的房屋，应当按照月租金的标准（535290.23元每月）向原告支付房屋占用费，自2020年2月1日计算至被告搬离之日。关于争议焦点三，本院认为，签订《房屋租赁合同》之后，被告向原告支付了租赁保证金80万元，合同中约定，如被告拖欠租金达45天以上的，或被告拖欠可能导致原告损失的各项费用达30万元以上，甲方不予返还保证金。由此可见，该租赁保证金具有违约金的性质，在被告已承担租赁保证金80万元被原告没收之违约责任的情形下，原告继续向被告主张拖欠的租金及房屋占用费的损害赔偿金无合同依据且有失公平，故对原告该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告深圳市南鹏企业有限公司、第三人深圳市长虹投资有限公司与被告深圳希思医疗美容医院股份有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月31日终止；二、被告深圳希思医疗美容医院股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南鹏企业有限公司返还租赁房屋（深圳市罗湖区综合楼）；三、被告深圳希思医疗美容医院股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南鹏企业有限公司支付拖欠的租金6841528.92元（截至2020年1月31日）以及2020年1月31日之后的房屋占用费（占用费按535290.23元每月，自2020年2月1日计至被告深圳希思医疗美容医院股份有限公司搬离之日）；四、驳回原告深圳市南鹏企业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38175元，由被告深圳希思医疗美容医院股份有限公司负担30175元，原告深圳市南鹏企业有限公司负担8000元；保全费5000元，由被告深圳希思医疗美容医院股份有限公司负担；前述费用原告深圳市南鹏企业有限公司均已预交，案件受理费30175元及保全费5000元由本院予以退还。被告深圳希思医疗美容医院股份有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费30175元及保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶 云二〇二〇年十一月二十九日书记员 庄俊雄