四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终2337号 上诉人（原审被告）：周祥亿，男，1972年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审被告）：姜万春，女，1974年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：张家才，男，1969年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区（现李庄镇永胜社区9社）。 上诉人周祥亿、姜万春因与被上诉人张家才确认合同有效纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初4795号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周祥亿、姜万春上诉请求：撤销原判，改判双方2014年4月23日签订的《房屋买卖协议》无效；被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定房屋买卖协议有效违反物权法规定；本案已过诉讼时效；张家才违反诚信原则。 张家才辩称，本案未过诉讼时效；上诉人已经履行应尽义务。一审认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。 张家才向一审法院起诉请求：1.判决确认双方2014年4月23日签订的房屋买卖协议有效；2.周祥亿、姜万春向张家才支付违约金2万元；3.本案诉讼等相关费用由周祥亿、姜万春承担。 一审法院认定事实：2008年7月21日，周祥亿（乙方）与宜宾市种畜场（甲方）签订《售房协议书》一份，该份协议书载明：“根据我单位全额集资修建的职工住宅楼工程进展情况，主体工程以及相关附属工程已基本竣工，整体规划验收和相关附属工程验收工作已准备就绪，整个工程即将全面交付使用。为解决单位剩余三套住房（90㎡/套）的资金缺口问题，经我单位研究决定将剩余三套住房以普通商住房方式出售给乙方，……。一、甲方按设计竣工图纸要求在职工住宅楼小区为乙方提供质量合格住房一套，建筑面积90㎡，……甲方按双方协商价格收取售房款12万元；二、甲方尽量协助乙方办理《土地证》、《房产证》，在未办到两证前乙方暂缓缴房款总额的百分之五作保证金，待两证办理齐全后乙方向甲方补清保证金，未办到两证乙方则不再缴保证金。……”。该协议末页“乙方”周祥亿的签名系苏某代签，周祥亿对此代理行为予以认可。 2014年4月23日，周祥亿（卖方/甲方）与张家才（买方/乙方）签订《房屋买卖协议》，该份买卖协议约定：“一、甲方将宜宾市李庄镇文鼎祠街35号畜禽繁育改良站×幢×单元×楼×号住宅一套：房屋面积90平方米左右自愿卖给乙方，房屋总价为304800元。二、乙方在本协议签订之日起，七天之内全部付清房款30万给甲方，余款4800元作为协助办完土地证和房产证后付清甲方。……四、以上协议经甲乙双方签字生效，……无论哪方违约都应向对方支付违约金2万元整。”买卖协议末尾“甲方”处由周祥亿签名捺印，“乙方”处由张家才签名捺印，“见证人”处有蒲某、苏某等三人的签名捺印。当日即2014年4月23日，张家才以现金方式将3万元交付周祥亿，周祥亿当日出具《收条》一份，载明“今收到张家才购房款叁万元正，余款于4月30号前付清。”2014年4月26日，周祥亿再次出具《收条》一份，载明“今收到张家才购房款贰拾柒万元整（¥270000元）。”张家才陈述该27万元系由其妻子赵志容于2014年4月28日向周祥亿银行转账支付25万元，同日又银行取现2万元交付周祥亿。周祥亿对收到张家才已支付的购房款计30万元不持异议。 2014年11月28日，周祥亿、姜万春（均为委托人）向张家才（受托人）出具《委托书》一份，载明“我们（周祥亿、姜万春）是夫妻关系，委托人周祥亿于2008年7月21日购买了位于四川省宜宾市翠屏区××镇××街××号××栋××单元××号的房产，现我们夫妻共同委托张家才为我们的代理人，代理人可以我们的名义在代理期限（2014年11月28日至2015年10月18日）内，办理如下事项：一、全权办理并领取上述房产的房屋所有权证、国有土地使用证、房地产证等产权凭证及缴纳有关税费。受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我们均予承认。受托人有转委托权。”同日，经周祥亿、姜万春申请，广东省深圳市深圳公证处对该份《委托书》予以公证，并出具（2014）深证字第156247号《公证书》。公证书载明“兹证明周祥亿、姜万春于二〇一四年十一月二十八日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。” 2015年4月9日，本案所涉房屋的所有权登记在二周祥亿、姜万春名下，宜宾市房权证翠屏区字第2××1号、第2××2号《房屋所有权证》载明房屋所有权人为周祥亿、姜万春，共有情况为共同共有，房屋坐落为宜宾市翠屏区××镇××街××号××单元，用途为住宅，建筑面积为89.21㎡；“附记”一栏还载明该房产为经济适用房，具体为×幢×层×号。2015年8月25日，本案所涉房屋的国有土地使用权登记在二周祥亿、姜万春名下，宜市翠国用（2015）第12782号《国有土地使用证》载明土地使用权人为周祥亿、姜万春，房屋坐落为宜宾市翠屏区××镇××街××号××幢××单元××层××号，使用权类型为划拨，使用权面积27.43㎡；“记事”一栏载明为经济适用房，本户建筑面积89.81㎡。 张家才陈述，上述房屋产权证及国有土地使用证系周祥亿的姐夫苏某于2015年办理完毕后将该两证的原件交付张家才处保管，周祥亿、姜万春陈述对此办证情况不知情。 张家才另陈述，因案涉房产为经济适用房，根据相关规定在取得产权证5年之后才能办理过户，因此在该房登记在周祥亿、姜万春名下的5年内，即2020年4月9日前无法办理过户。同时，因为今年疫情原因以及2020年3月翠屏区政府对于案涉房屋所在片区开始征地拆迁工作，因此将房屋从周祥亿、姜万春过户至张家才名下失去意义，故其未要求周祥亿、姜万春协助办理过户手续。后因征地拆迁部门需要周祥亿、姜万春对拆迁补偿款的发放予以确认，但周祥亿、姜万春未予配合，故诉至一审法院。 另查明，周祥亿、姜万春系夫妻，二人于2000年5月9日登记结婚。张家才与赵志容系夫妻，二人于1991年11月16日登记结婚。 一审法院认为：根据本案查明的情况，周祥亿、姜万春、张家才对于2014年4月23日经双方协商一致由周祥亿、姜万春将其购买的案涉房屋以304800元的价格出售给张家才并签订有《房屋买卖协议》的事实均不持异议，该协议的签订系双方真实意思表示。本案所涉房屋，虽相关产权登记证书载明为经济适用房，但周祥亿、姜万春通过2008年与宜宾市种畜场签订的售房协议已于2015年4月、5月分别取得该房屋的所有权证和土地使用证，且无证据证明对案涉房屋产权的处分存在损害国家利益、公共利益等情形，故周祥亿、姜万春有权对该房屋再次予以处分。张家才已按《房屋买卖协议》的约定向周祥亿、姜万春支付绝大部分购房款计30万元，仅余4800元未支付，双方签订《房屋买卖协议》后，周祥亿、姜万春也未再实际占有该房屋，加之截至本案庭审时距离周祥亿、姜万春取得案涉房屋产权证书也已超过五年，故张家才与周祥亿、姜万春于2014年4月23日就买卖案涉房屋协商一致签订的《房屋买卖协议》合法有效。虽该份《房屋买卖协议》“卖方”处仅有周祥亿签名捺印，但姜万春对该份协议不持异议，且周祥亿、姜万春共同向张家才出具有经公证的《委托书》，其中内容表明周祥亿、姜万春对将案涉房产出售予张家才系知晓并认可，且共同委托张家才办理该房产权登记的所有事宜，故出卖方应认定为周祥亿、姜万春。此外，周祥亿、姜万春辩称其与张家才签订的《房屋买卖协议》因张家才未在《委托书》约定的代理期间办理相关手续，故已经失去效力。一审法院认为，该《委托书》仅就周祥亿、姜万春共同委托张家才全权办理案涉房产的产权证书及缴纳税费等事项进行约定，即使张家才未在该委托书载明的代理期限办理代理事项亦不影响双方所签订的房屋买卖协议的效力，故周祥亿、姜万春该辩称不符合法律规定，一审法院不予采纳。 关于张家才诉请周祥亿、姜万春支付违约金2万元。张家才在本案中陈述其在此前并未通知周祥亿、姜万春协助办理案涉房屋的过户登记手续，本案发生纠纷系因周祥亿、姜万春未配合征地拆迁部门确认补偿款发放导致，但该项内容并未在双方协议中予以约定，亦不属于出卖方的主要协助内容，故对该项诉请，证据不足，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张家才与周祥亿、姜万春于2014年4月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、驳回张家才的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由周祥亿、姜万春负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、周祥亿与张家才签订的《房屋买卖协议》是否有效；二、张家才向一审法院提起诉讼时是否超过了法定的诉讼时效期间。 关于争议焦点一，周祥亿与张家才签订《房屋买卖协议》的时间虽违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中关于经济适用房禁止上市交易的时限规定，但在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易的条件，可以认定合同有效。物权法第九条系关于不动产登记效力的规定，而非认定房屋买卖合同效力的法律规范，周祥亿主张据此认定案涉房屋买卖协议无效不能成立。周祥亿未举证证明案涉房屋买卖协议存在其他法定无效的情形，应承担举证不利的法律责任，一审法院认定协议有效并无不当。 关于争议焦点二，首先，请求确认合同无效之诉属于确认之诉，确认之诉的基本特点在于法院仅需确认双方当事人之间是否存在一定的民事法律关系，判决中不具有给付的内容，与形成之诉同理，确认合同效力之诉也不受诉讼时效制度的限制。因此，周祥亿主张张家才向一审法院提起诉讼时超过了法定的诉讼时效的上诉理由不能成立。其次，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，周祥亿在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，本院依法不予支持。 综上所述，周祥亿、姜万春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由周祥亿、姜万春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  翟旭玫 审 判 员  张力骁 二〇二〇年十一月十七日 法官助理  宋明明 书 记 员  邱 洁