江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初6840号原告（反诉被告）：丁阳，女，1990年7月20日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王步云，江苏仁勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：王海君，女，1977年8月9日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张琳芳，江苏宏润律师事务所律师。第三人：陈月红，女，1979年10月24日出生，汉族，住无锡市江阴市。原告（反诉被告）丁阳与被告（反诉原告）王海君、第三人陈月红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁阳及其委托诉讼代理人王步云，被告（反诉原告）王海君的委托诉讼代理人张琳芳到庭参加诉讼，第三人陈月红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁阳向本院提出本诉诉讼请求：1.确认丁阳与王海君签订的《商铺转租协议》于2020年6月17日解除；2.王海君赔偿丁阳25天房租6250元；3.王海君返还转让费50000元、押金5000元；4.本案诉讼费用由王海君承担。事实和理由：2018年7月，王海君与第三人丁月红就无锡市梁溪区金科世界城8-4-303商铺（以下简称案涉商铺）签订房屋租赁合同。2019年8月底，王海君谎称和丁阳是合伙关系，骗得丁月红信任后将案涉商铺转租给丁阳。2020年4月前后，疫情全面爆发，丁阳联系王月红请求减免租金，丁月红当即表示不同意减免房屋且不认可王海君和丁阳的转租合同，要求丁阳返还房屋。另，王海君和丁阳签订租赁合同时，案涉商铺尚有工商登记未注销，直至2019年9月25日才完成注销登记，导致丁阳1个月无法办理工商登记，无法正常营业，故其诉至法院，要求法院判如诉请。王海君辩称，王海君与丁阳的《商铺转租协议》（以下简称转租协议）是双方真实意思表示，同意解除转租协议，但解除时间为2020年7月28日；双方签署转租协议前已经征得陈月红的同意，陈月红对转租事宜是知晓并认可的，不存在王海君擅自转租以及谎称合伙关系的情形；王海君在租赁合同中不存在违约情形，丁阳要求赔偿房租、返还租金、转让费、押金等请求无事实和法律依据，请求驳回丁阳的全部诉讼请求。陈月红述称，其是案涉商铺的业主，2019年8月，王海君要转租给丁阳前微信问过陈月红，陈月红表示只要正常支付租金，转租是可以的。后来王海君和丁阳签订转租协议后，丁阳加了陈月红的微信与陈月红直接沟通租赁产生的电费等缴费事宜。2020年2月丁阳联系陈月红要免房租，陈月红没有同意，后丁阳提出要提前解除合同并退租，在此之前陈月红从未向王海君或丁阳提出要求解除租赁合同或者要求搬离，是丁阳主动提出的解除合同。王海君向本院提出反诉诉讼请求：1.判令丁阳向王海君支付物业费14084.2元；3.反诉的诉讼费由丁阳承担。事实和理由：王海君与丁阳签订的转租协议约定双方承担责任按照王海君与陈月红签订的房屋租赁协议执行，同时王海君与陈月红签订的房屋租赁协议中约定退租前必须结清水、电、物业费等一切产生的费用。在租赁期间，丁阳未按时支付物业费，导致王海君垫付了本应由丁阳承担的物业费14084.2元，现要求丁阳支付物业费。丁阳认可王海君提出的反诉诉讼请求。陈月红述称，2019年10月1日至2020年7月31日的物业费14084.2元王海君已微信转给陈月红，陈月红也已转交给物业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王海君提供的装修清单3份，无法证明该装修清单系为案涉商铺装修所用，丁阳对其三性不予认可，故本院对该证据的关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市城南世家8-4-303的房产所有权人为陈月红。2018年7月9日,王海君与陈月红签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，载明的主要内容为：“出租方陈月红，承租方王海君；陈月红将位于城南世家8-4-303的商铺出租给王海君用于使用；租赁期限为五年，自2018年7月9日起至2023年7月29日止；陈月红同意给予王海君自移交之日起20天的免租装修期；租赁期满且不续租，王海君与陈月红结清所有费用后，由陈月红一次性退还保证金；2018年7月29日起至2019年7月28日年租金为9万元，2019年7月29日起至2020年7月28日年租金为9万元......租金支付方式为一年一付，押金5000元；租赁期内，王海君依约按时交纳租金，并承担租赁期间内的水、电、通讯费、物业费等一切因王海君实际使用产生的费用，并按单如期缴纳；王海君在租赁期间没有转让权；租赁期满后，王海君应在合同到期前一天将承租的商铺交还陈月红，如有留置的任何物品，在未取得陈月红的谅解之下，均视为放弃；王海君退租前，必须结清水、电、网络、物业费、房屋等一切王海君运营所产生的费用，陈月红全额无息将押金退还给王海君。”2019年8月28日17时14分，王海君与丁阳微信联系转租事宜，主要谈话内容如下：丁阳：我想着就签转租协议，然后我们后面的房租还是交给你这边。因为现在房租协议还有四年，房租交了一年。如果再跟房东重签，估计房东也觉得烦的。王海君：我都方便，看你们愿意。丁阳：就是转租协议授权就好，能房东给个签字就行。王海君：好的，明白了，尽快办妥。同日21时02分，王海君与陈月红微信联系转租事宜，主要谈话内容如下：王海君：我在时代上城这里重新开了一家，金科城南世家您的店铺给丁阳老师在做了，我跟她签了转租协议，有什么问题还是可以找我，和您报备一下。陈月红：好的。王海君：谢谢支持。陈月红：你付我房租就行，我不用签字的。同日21时02分，王海君将其与陈月红同意转租的聊天记录转发给丁阳，丁阳表示“好的”。2019年8月30日，王海君与丁阳签订转租协议，约定的主要内容为：“转租方王海君，承租方丁阳；王海君在征得房东同意后将商铺转租给丁阳；王海君将其租赁的位于无锡市梁溪区，使用面积约为260平方米（含现有装修及部分设施：一台柜式空调、一台挂壁空调），在良好状态下，全部转租给丁阳使用；租赁期自2019年9月1日起至2023年7月28日止，王海君应于2019年9月1日以前将商铺腾空交给丁阳使用；双方议定转让费为5万元；租金按照王海君与房东签订的租赁协议中的金额：（1）自签订日期至2020年7月28日，年租金为9万元整......，租金一年一付，另外需要支付押金5000元，先付后用，首期应付租金82000元，由丁阳于本协议签订时次付清给王海君，以后每期租金于每期开始前提前30天缴纳，先付后用（参照王海君与房东签订的租赁协议原有内容）；租赁期内，双方承担责任参照王海君与房东签订的租赁协议执行；协议终止与违约规定参照王海君与房东签订的租赁协议执行。”转租协议签订后，丁阳陆续向王海君支付了2019年8月30日至2020年7月28日期间的房屋租金82000元、押金5000元、转让费5万元。2019年9月2日，王海君通过微信联系丁阳协商关于办理案涉商铺上原注册的公司注销事宜，王海君于2019年9月4日去有关部门办理注销手续，2019年9月25日，案涉商铺原注册的公司注销。2019年9月19日起，丁阳与陈月红取得联系，商讨电费等缴纳事宜。2020年2月，丁阳与陈月红联系要求其减免房屋租金，陈月红未同意。2020年7月22日，丁阳将案涉商铺钥匙交付给陈月红，并将案涉商铺内的两台空调拆除带走。因丁阳未缴纳2019年10月起至2020年7月的物业费14084.20元，王海君于2020年9月7日向陈月红转账14084.20元用于缴纳案涉商铺的物业费，陈月红收到后向案涉房屋所在的金科智慧服务集团股份有限公司缴纳了该期间的物业费14084.20元。审理中，丁阳提供了其与陈月红于2020年6月17日的电话录音材料，陈月红电话中陈述的一段内容为“她（王海君），这上面，她是没有权利去转租给你（丁阳）的。因为这个合同上面说了她是没有权利转租的，她的官司打不赢的。因为她跟我说，她没说是转让给你，只跟我说她拉了一个合伙人。”拟证明陈月红对王海君的转租行为不予认可。王海君对证据的真实性认可，但认为该录音是不完整的，只是节选，且陈月红也陈述录音是不完整的，有的只是复述丁阳的话，故对该证据的证明目的不予认可。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王海君与丁阳签订的转租协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，王海君将案涉房产交付丁阳使用，丁阳亦按约定交付了第一年租金。关于转租协议解除时间问题。本院认为，虽然王海君与陈月红签订的租赁合同中约定王海君在租赁期间没有转让权，但王海君在转租前已告知陈月红案涉商铺需转租，陈月红对此并无异议，陈月红在诉讼中亦明确表示其认可王海君的转租行为，故王海君有权对案涉房屋进行转租。丁阳并未举证证明陈月红与王海君的租赁合同于2020年6月17日解除，故丁阳与王海君的转租协议此时亦未解除。在租赁期限届满前，丁阳将案涉商铺钥匙交付给陈月红，其以行为表明不履行转租协议，王海君有权解除转租协议，王海君主张解除合同的时间为2020年7月28日，本院予以确认。丁阳关于确认转租协议于2020年6月17日解除及要求王海君返还41天租金的请求，无法律依据，不予支持。关于王海君应否赔偿丁阳延期注销登记期间的房租问题。本院认为，转租协议中并未约定王海君办理注销原公司登记的时间，从双方的微信聊天记录可知，王海君在签订转租协议后，一直在积极与丁阳协商办理注销手续事宜，并及时至相关部门办理注销手续，并不存在拖延办理注销登记的情形，故丁阳要求王海君赔偿因王海君延期办理注销登记期间房屋租金的请求无事实及法律依据，不予支持。关于王海君是否应返还转让费5万元的问题。本院认为，转租协议中的转让费系丁阳与王海君协商一致产生的费用，不存在欺诈、胁迫等情形，本院对该费用予以认可。转租协议中并未约定双方提前解除合同需退还全部或部分转让费，丁阳亦未能证明双方在解除租赁关系后就返还转让费形成合意，且本案合同解除系因丁阳不履行转租协议导致，故丁阳要求返还转让费5万元的主张，没有法律依据，本院不予支持。关于王海君是否应退还押金问题。本院认为，丁阳与王海君关于押金的约定参照适用王海君与陈月红租赁合同中的有关约定执行。租赁合同约定，王海君退租前，必须结清水、电、网络、物业费、房租等一切王海君运营所产生的费用，陈月红全额无息将押金退还给王海君。现丁阳尚欠物业费未交清，在此情形下，丁阳主张返还押金的条件尚未成就，其就押金的诉讼请求在本案中不能成立。转租协议约定双方责任承担参照租赁合同，租赁合同约定，租赁期内，王海君依约按时交纳租金，并承担租赁期间内的水、电、通讯费、物业费等一切因王海君实际使用产生的费用。现王海君主张丁阳支付物业费14084.2元，符合合同约定，且得到丁阳的认可，予以支持。综上所述，本院对丁阳的本诉请求不予支持，对王海君的反诉请求予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条规定,判决如下:一、确认王海君与丁阳于2019年8月30日签订的《商铺转租协议》于2020年7月28日解除；二、丁阳应于本判决发生法律效力之日起10日内向王海君支付物业费14084.2元；三、驳回丁阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为794元(丁阳已预交)，由丁阳负担；反诉案件受理费减半收取为76元(王海君已预交)，由丁阳负担，并于本判决发生法律效力之日起10日内将负担的诉讼费直接支付给王海君。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 茆倩娣二〇二〇年十一月十七日法官助理 张丹路书 记 员 张曙滨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。