广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民初50号原告：珠海市达华实业有限公司，住所地：珠海市斗门区**********（厂房B），统一社会信用代码：914************335。法定代表人：徐公敏，执行董事。委托诉讼代理人：黄晔，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨爽，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市****有限公司，住所地：珠海市斗门区**********（厂房A），统一社会信用代码：914************447。法定代表人：梁一峰，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈维兵，男，该公司员工。委托诉讼代理人：谢勇柳，广东方源律师事务所律师。原告珠海市达华实业有限公司（以下简称达华公司）诉被告珠海市****有限公司（以下简称博皇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告达华公司委托诉讼代理人黄晔、杨爽，被告博皇公司委托诉讼代理人陈维兵、谢勇柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达华公司起诉请求：一、判令双方签订的《租赁合同》于2020年4月17日解除；二、判令博皇公司将租赁物恢复原状；三、判令博皇公司立即向达华公司交还租赁物；四、本案诉讼费由博皇公司承担。事实和理由：达华公司系珠海市斗门区**********厂房A、及接待楼的不动产权利人。达华公司与博皇公司于2014年2月28日签订《租赁合同》，博皇公司承租上述建筑物，面积共计40002.3平方米，租赁期共16年，免租金装修期为2014年2月15日至2015年2月14日，收租金租赁期为2015年2月15日至2030年2月14日。合同第一条第4款约定：租赁物用途为工业厂房。第二条第1款约定：“乙方在签订本合同前对租赁物现用途知情，在租赁使用过程中，乙方如需改变使用功能，必须自行办理所需的全部手续及承担相关费用。”第六条第2款第（5）项约定：“乙方用租赁物进行生产经营的商品或提供的劳务，应符合国家法律法规的有关规定。”第（8）项约定：“乙方在租赁期间，未经甲方同意不得私自搭建或增加房屋使用面积。”第八条第2款第（1）项约定：“乙方应当合法经营，相关手续符合国家及地方政府规定。不得从事违法的经营活动”；第九条第3款约定：“有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，并视为乙方违约，由乙方承担违约责任：（1）乙方利用租赁物进行非法活动。在上述七种情形下，解除合同的书面通知送达乙方时，本合同得以解除。如乙方有异议，应通过协商解决，协商解决不成，可以向法院起诉。但是在甲方送达解除合同的通知后，乙方应当先按照本合同关于解除合同约定条款，将租赁物交还甲方”。合同履行过程中，博皇公司违反上述合同约定，进行如下违法经营活动：一、自2015年起，在厂房A面向白蕉路的两侧位置加建三层建筑物，属违章建筑，北侧部分建筑超出建筑红线，该行为属违法建设行为；二、据珠海市斗门区城市管理行政执法局（以下简称斗门区城管执法局）于2020年4月3日作出《责令（限期）改正违法行为通知书》（编号：1901061）显示，博皇公司未经行政规划部门许可，擅自将原房屋用途为工业的，改变功能为商业用途，涉案面积33310.87平方米，责令在2020年4月19日前恢复原用途，逾期不改正的，将处于每日每平方米100元的罚款，直至改正为止。达华公司为积极配合斗门区城管执法局的整改，于2020年4月10日向博皇公司发出《停止博皇家居厂房A租赁通知》，要求博皇公司根据斗门区城管执法局的要求，于2020年4月19日前恢复原工业用途，因其上述违法、违约行为，达华公司将于2020年4月17日终止与博皇公司的租赁合约收回物业，请博皇公司妥善处理清场事宜。但是博皇公司对此置若罔闻，拒不执行。无奈之下，达华公司于2020年4月15日向博皇公司发出解除《租赁合同》通知书，通知博皇公司因其存在上述严重违约和违法行为，合同于2020年4月17日终止，并要求博皇公司按照合同约定立即处理退场事宜，腾退租赁物。博皇公司收到上述通知后，依然不予理会，怠于履行合同义务，未按照要求处理清场事宜，也未着手腾退租赁物，租赁物正常营业。达华公司于2020年4月17日再次向博皇公司发出《告知函》，告知博皇公司合同于2020年4月17日解除，要求博皇公司立即清场，将租赁物恢复原状并交还达华公司。但是，博皇公司无视达华公司的告知，依然不予理会，截至起诉之日，依然在正常经营，拒不腾退租赁物，给达华公司带来了巨大损失。被告博皇公司答辩称，一、博皇公司合法经营，不存在约定的解除合同情形,博皇公司租赁达华公司物业用于商业经营，并无非法经营活动，不存在约定的解除合同的情形。达华公司无权单方面解除合同。首先，博皇公司改变厂房使用功能具有合法手续。达华公司的租赁物原来的使用功能确实是工业厂房。但经过博皇公司多方努力，花费巨大资金投入改造，政府相关部门已经同意博皇公司进行功能变更，不存在所谓的擅自改变使用功能的问题。2014年5月30日，经珠海市斗门区2014年第四次土地业务协调会会议审议，同意博皇公司选址厂房，即达华公司位于斗门区白蕉南路21号的厂房A临时改变土地使用功能为家具及建材销售用途使用。2014年、2015年，珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局（以下简称斗门区规划局）和斗门区城市更新管理办公室（以下简称斗门区城市更新办）分别复函批准同意博皇公司改变厂房使用功能，即斗门区规划局作出的《关于将厂房A临时变更作家具及建材销售使用的复函》（珠规建斗〔2014〕40号）、斗门区城市更新管理办公室作出的《关于建筑物临时变更使用功能的复函》（斗更新函〔2015〕14号）。上述两个文件均是发给达华公司的文件，充分说明博皇公司变更厂房使用功能具有法律依据，符合法律规定，不应当被认定为违法行为。其次，博皇公司变更厂房使用功能符合国家政策。博皇公司变更厂房使用功能是珠海市斗门区委区政府招商引资的重点项目，符合国家对工业园转型升级的产业政策。因此，博皇公司变更厂房使用功能应当是政府鼓励的行为，而不应当被认定为违法行为。第三，临时功能变更的期限不应当作为定性为违法经营的依据。厂房的使用功能属于长期性的投资，一旦投资落地，就面临重大的经济损失。作为斗门区政府的招商引资项目，暗含着一个政府承诺，非因重大政策变更，政府应当允许并支持企业在临时功能变更期限到期后继续适用变更后的功能。相关政府部门没有提供任何证据证明对该厂房的使用功能有任何法律的、政策的变化，仅仅因为临时功能设定的期限就认为博皇公司及达华公司违法是不对的。何况临时功能变更到期，并非因博皇公司的原因导致期限错配，而是因为珠海市对临时变更使用功能拟出台相关的新规，政府部门暂不接受变更申请续期，致使博皇公司的项目未能续期。博皇公司对于此问题的相关行政复议申请已经提交到相关部门，目前，珠海市政府正在办理之中。综上，博皇公司不存在利用租赁物进行非法活动的约定事由，达华公司单方面解除合同没有事实依据，应当认定为无效行为。二、加建未办理手续不应当认定为“利用租赁物进行非法活动”。双方签订租赁合同的目的，实际上是博皇公司的资源和良好的商业品牌，将工业厂房改造为家具销售及酒店等商业用途。因此，合同交易的目的决定了合同履行的性质，不能将加建未办理手续认定为进行非法活动。首先，加建符合城市更新相关法规。根据《珠海经济特区城市更新管理办法》第四十六条的规定，“改建类更新项目在符合城市规划，建设规范和满足建筑结构安全的条件下，可增加建筑面积，增加的总面积不得超过原合法建设面积的百分之三十，建筑密度不得超过百分之五十。其中，加建附属设施的，增加的总面积不得超过原合法建筑面积的百分之十”。博皇公司所使用的建筑原本属于工业厂房，在改为商业服务业用途时必须对不符合商业安全的部分进行改造，以符合商业安全规范。例如，原厂房一楼为架空10米的架空层，严重影响公众安全。为保障商业安全，对镂空高度重新进行分格，增加了一层。该部分因未办理手续可能认定为违建，但是该部分确实是为了公共利益而采取整改措施。其次，加建是达华公司与博皇公司共同的决定。租赁合同第四条第1项第二款已经明确，乙方自行加建，加建部门且应向甲方交付租金。该条款充分说明，达华公司与博皇公司就加建达成了共识，并且，达华公司已经受益达5年之久。若把双方共同的行为解释成一方的违法行为，并赋予其单方面解除合同的权利，这必将产生荒谬的结果，让博皇公司数亿的投资付之东流，为侵吞博皇公司的利益提供通道。第三，加建未办理手续属于履行合同瑕疵，不能认定为利用租赁物的非法活动。首先，加建的部分属于双方履行合同的目的，部分是为了公共安全，部分是为实现商业美化，总的目的都是为了实现原租赁物的商业价值，不存在通过租赁物谋取非法利益的目的；其次，未办理手续认定为违章建筑只是属于行政管理方面的责任，不应当作为民事双方认定合同效力的依据。综上所述，达华公司肆意扩大非法活动的解释范围，不应当把一般管理性行政法规的违法等同于违背合同根本目的的违法。三、达华公司企图掩盖解除合同的非法目的。达华公司是房屋的所有人，对于工业厂房改变功能、加建部分建筑等手续申办都具有控制权和决定权。比如，对于工业厂房改变功能，博皇公司均是以达华公司的名义提交文件，并得到相关部门的批文，且批文的名义都是以达华公司为提交人。斗门区规划局作出的《关于将厂房A临时变更作家具及建材销售使用的复函》，斗门区城市更新办作出的《关于建筑物临时变更使用功能的复函》发文均送达给达华公司，但达华公司掩盖对于本案定性有重大影响的文件，企图达到侵吞博皇公司巨额投资的非法目的。综上所述，博皇公司与达华公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在《房屋租赁合同》中约定了达华公司可以解除合同或者终止合同的情形，达华公司在《停止博皇家居厂房A租赁的通知》中载明的解除合同的理由（即博皇公司存在擅自改变原房屋用途的行为）非常明确，但该理由明显被证伪。博皇公司在履行《房屋租赁合同》中并未出现合同约定达华公司可以解除合同的违约行为，也未导致达华公司的合同目的无法实现，达华公司依据双方合同约定解除合同的条件并未成就，其解除合同的理由也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。达华公司发函单方解除合同无事实与法律依据，恳请法院驳回达华公司全部诉讼请求。双方均提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。本院认定事实：达华公司成立于2004年8月25日，原名珠海市达华塑料包装有限公司，2017年11月7日变更为现名。珠海市斗门区**********（厂房A）产权证[证号为粤（2018）珠海市不动产权第0014205号]记载：权利人为达华公司，用途为工业用地，共有宗地面积52353.7平方米（宗地代码：440403002031GB00036），房屋建筑面积33310.87平方米，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋总层数3层。珠海市斗门区**********（接待楼）产权证[证号为粤（2018）珠海市不动产权第0014203号]记载：权利人为达华公司，用途为工业用地，共有宗地面积52353.7平方米（宗地代码：440403002031GB00036），房屋建筑面积6691.43平方米，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋总层数5层。2014年2月28日，达华公司（甲方）与博皇家公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：第1.1条：租赁标的是粤房地权证珠字第**00060467号33310.87平方米、粤房地权证珠字第**00060466号6691.43平方米，共计40002.3平方米，另有周边部分空地面积提供使用。第1.3条：租赁标的计租面积为建筑物40002.3平方米，建筑周边部分空地可归乙方使用，此部分不再计算租金，但厂房A与厂房B之间的500平方米空地收取租金，具体位置及使用空地见附件一《租赁物平面图》。第1.4条：租赁原用途为工业厂房。第2.1条：乙方在签订合同前对租赁物现用途知情，在租赁使用过程中，乙方如需改变使用功能，必须自行办理所需全部手续及承担相关费用。甲方同意宿舍6691.43平方米由乙方作配套酒店使用。第2.3条：甲方交付租赁物后，乙方有权按其经营的实际情况要求对租赁物进行整体包装及装修，装修需经政府有关部分批准及验收。第2.6条：合同终止时，乙方装修、改建增加的附属物产权归业主所有，租赁物内乙方装修的天花板、门窗、地板、水管、电线、照明系统等不可移动或拆除后影响租赁物整体性部分装修无偿归甲方所有，其他可拆卸或移动的物品归乙方所有，由乙方拆除，电梯、中央空调由评估公司评估后，甲方决定是否按评估价有偿接收，如甲方接收，乙方必须按评估价转让给甲方，如不接收乙方自行拆迁场地恢复原状。第3条：租赁期共16年（含免租金装修期），免租金装修期为2014年2月15日至2015年2月14日，收租租赁期为2015年2月15日至2030年2月14日。第4.1条：计租建筑物面积，厂房A为33310.87平方米，月租单价17元每平方米，每月租金566285元；宿舍6691.43平方米，每月租金单价13元每平方米，每月租金86989元；厂房A、B之间空地500平方米，月租金单价5元每平方米，每月租金2500元；租金总额655774元，每三年递增10%，首次递增自2018年2月15日起，其后每三年在上一年度基础上递增10%。乙方自行加建部分4000平方米，月租金单价8元每平方米，每月租金32000元，加建部分租金在租赁期间不递增，租金自2015年2月15日计收。第6.1.4条：乙方办理开业的一切法律文件，包括营业执照、租务、市场许可证等时，如需甲方配合，甲方负责协调处理。第6.2.1条：乙方办理使用租赁物经营的相关手续并承担费用，自行负责租赁物装修及运营费用。第6.2.8条：乙方在租赁期间，未经甲方同意不得私自搭建或增加房屋使用面积，确因需要增加建筑面积时，乙方应先向甲方申请，在合理合法前提下给予租金补偿，并得到甲方书面同意后乙方才可施工，增加面积由乙方负责，乙方向政府办理相关手续，甲方应提供文件协助，如给甲方造成损失由乙方赔偿并承担法律责任。第7.1.5条：甲方有权监督乙方按本合同约定用途使用租赁物，对乙方所租赁的房屋装修或履行使用方案进行监督并可提出意见。第7.2.2条：甲方有义务提供相应文件给予乙方配合乙方办理相应的装修经营手续。第7.2.3条:甲方保证已经全面适当将租赁物的情况向乙方予以说明，无故意隐瞒实际情况导致租赁物无法按照本合同约定正常使用的情况。第8.1.1条：租赁期内，乙方有按合同约定对该租赁物合法使用、装修的权利，且乙方可以自行将租赁物进行划分后分租、转租收益的权利（分租、转租期间不得超过本合同约定租赁期），但乙方如需将租赁物整体转租，必须报经甲方书面同意后方可进行，否则属乙方违约。第8.1.2条：经甲方同意，在不影响租赁物结构安全与美观的情况下，乙方可以对租赁物进行改善或增设他物。如乙方擅自变动影响租赁物的结构安全，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。第8.1.5条：乙方有权要求甲方配合办理装修、经营相应手续，甲方有义务提供相应的文件予以配合，不得干预乙方独立经营管理。第9.3条：有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，并视为乙方违约，由乙方承担违约责任：（1）乙方利用租赁物进行非法活动；（2）乙方将租赁物擅自拆改结构的；等。合同签订后，博皇公司进行了装修，将厂房A改造为家具建材采购中心，于2015年2月起分租给家具及建材经营者，用作经营家具及建材销售使用，至今仍有149户商户正在经营。2015年2月，博皇公司将接待楼出租给珠海市博皇酒店管理有限公司（以下简称博皇酒店公司）用作经营酒店。博皇公司提交的珠海市斗门区人民政府办公室2014年6月24日《区政府工作会议纪要》（第48号）载明，博皇家居项目由博皇家居连锁企业集团和博皇公司共同投资建设，拟租用达华公司A厂房，达华公司于2014年5月21日就该厂房的改造向新青科技工业园作出申请，该厂房位于新青科技工业园东片区白蕉大道21号，建筑面积33310.87平方米，使用功能为工业用途，博皇家居项目计划把厂房A作为博皇家居有限公司家具及建材销售用途使用。达华公司申请将厂房A由原工业功能临时改变为商业功能。为引进博皇家居项目，发展交易平台，加快园区东片区产业转型升级，会议决定（一）同意该厂房A由原工业功能临时改变为商业功用，园区要进一步完善产业规划，规划、国土、消防部分按相关程序审批，尤其要严把建筑外立面和消防关。（二）等项目落户后，如达华公司要申报城市更新项目，相关部门整理好资料按城市更新有关规定进行申报。斗门区规划局于2014年7月23日向达华公司出具《关于将厂房A临时变更作家具及建材销售使用的复函》[珠规建斗（建工）函﹝2014﹞40号]，载明，达华公司2014年6月25日《关于将厂房A临时变更作家具及建材销售使用的申请》收悉，文中所述达华公司的厂房A位于斗门区白蕉镇大蕉大道21号，为一栋3层建筑物，建筑面积约为33310.87平方米，根据2014年5月30日斗门区第四次土地业务协调会意见，函复如下：原则同意厂房A临时作家具及建材销售使用，使用期两年，涉及外立面变化应另行按程序报批。使用单位应严把质量安全关，该厂房A所涉及的消防、建筑结构安全等事宜请到相关部门办理。斗门区城市更新办于2015年4月22日向达华公司出具《关于建筑物临时变更使用功能的复函》（斗更新函﹝2015﹞14号），载明，达华公司送来《关于将我司厂房A改变使用功能申请》及房地产权证复印件等资料收悉，函复：一、根据《2014年区第四次土地业务协调会议纪要》精神，会议同意该厂房A由原工业功能临时改变为商业功能，达华公司应按《珠海市人民政府办公室关于印发珠海市临时改变旧工业建筑使用功能项目管理实施意见的通知》精神和《珠海市城市更新管理办理》以及《珠海市城市更新项目申报审批程序规定》（试行）的程序申报。二、根据《珠海市城市更新管理办法》第五章第五十一条“加建附属设施的建筑面积不得超过改造前合法建筑面积的10%，且不大于1000平方米”的规定，按上述厂房合法报建面积33310.87平方米，即可加建建筑面积不大于1000平方米，如超面积，请按相关规定办理。三、项目具体规划设计方案请到规划部门办理。斗门区城市更新办于2015年4月22日向达华公司出具《关于建筑物临时变更使用功能的复函》（斗更新函﹝2015﹞15号），载明，达华公司送来《申请书》及房地产权证复印件等资料收悉，函复：一、根据《新青科技工业园东片区产业规划调整》的产业规划情况，该办同意该申请，达华公司应按《珠海市人民政府办公室关于印发珠海市临时改变旧工业建筑使用功能项目管理实施意见的通知》精神和《珠海市城市更新管理办理》以及《珠海市城市更新项目申报审批程序规定》（试行）的程序申报。二、根据《珠海市城市更新管理办法》第五章第五十一条“加建附属设施的建筑面积不得超过改造前合法建筑面积的10%，且不大于1000平方米”的规定，按上述厂房合法报建面积6691.43平方米，即可加建建筑面积不大于669平方米，如超面积，请按相关规定办理。三、项目具体规划设计方案请到规划部门办理。斗门区规划局于2015年7月1日向达华公司出具《关于博皇家居项目报建情况的复函》[珠规建斗（白蕉）函﹝2015﹞20号]载明，达华公司于2015年6月29日报来关于博皇家居A厂房加建三层建筑物报建的申请已收悉，函复：根据《2014年区第九次土地业务协调会议纪要》第133号和《关于珠海博皇家居有限公司违法建设处理结果告知函》斗城管执法函﹝2015﹞45号。鉴于该项目已按规定由城管部门进行了行政处罚，同意加建部分2518平方米按临时建筑予以保留，该建筑物所涉及的消防、建筑结构安全等事宜请到相关部门处理。斗门区规划局于2016年2月3日向达华公司出具《关于珠海市达华塑料包装有限公司接待楼临时变更作酒店使用的复函》[珠规建斗（建工）函﹝2016﹞10号]载明，达华公司2016年1月28日《申请书》收悉，函复：鉴于该项目申请将接待楼临时变更作酒店功能使用于2015年4月22日得到斗门区城市更新办同意（斗更新函﹝2015﹞15号）,原则同意位于珠海市斗门区**********的接待楼（五层，建筑面积6691.43平方米）临时变更作酒店功能使用，使用期两年，使用单位应严把质量安全关，该接待楼所涉及的消防、建筑结构安全等事宜请到相关部门办理。2020年4月3日，斗门区城管执法局向达华公司和博皇公司出具《责令（限期）改正违法行为通知书》，载明：经查，你单位于2020年4月3日在斗门区白蕉镇白蕉南路21号厂房A实施了下列违法行为：未经行政规划部门许可的情况下，擅自将原房屋用途为工业的改变功能为商业用途，涉案面积33310.87平方米，该行为违反了《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第四十二条第一款之规定，依据《珠海经济特区城乡规划条件实施办法》第一百零七条之规定，现责令你单位于2020年4月19日前恢复原用途，逾期不改正的，该局将处以每日每平方米100元的罚款，直至改正为止。2020年4月10日，达华公司向博皇公司发出《停止博皇家居厂房A租赁通知》，载明：斗门区城管执行局于2020年4月3日作出《责令（限期）改正违法行为通知书》已送达达华公司，根据该通知书要求，博皇公司存在“擅自将原房屋用途为工业改变功能为商业用途，涉案面积33310.87平方米”的违法行为，并责令于2020年4月19日前恢复原工业用途。由于博皇公司在此期间未获规划部门改变用途续期批复，违反了租赁合同，因此达华公司于2020年4月10日通知博皇公司并在2020年4月17日终止与博皇公司厂房A的租赁合约收回物业，请博皇公司尽快通知各租户在4月17日之前办理好清场手续。同时，达华公司会在2020年4月17日早上派员到博皇公司店铺的3个门通知所有来访人有关达华公司已与博皇公司终止租赁关系。2020年4月11日，该通知由博皇公司签收。双方因此产生本案纠纷。2020年6月2日，斗门区城管执法局向达华公司和博皇公司作出《责令限期改正违法行为决定书》（珠斗综责字﹝2020﹞1号），载明：违法事实：当事人未经行政规划主管部门批准，擅自将珠海市斗门区**********厂房A的房屋用途由工业用途改变为商业用途，面积为33310.87平方米。该局于2020年4月3日作出《责令（限期）改正违法行为通知书》并送达了当事人，当事人在期限内提出了申辩意见，经审查，该局认为当事人的陈述申辩意见不属于不予处罚的法定事由。依据《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第一百零七条之规定，决定责令达华公司和博皇公司在2020年6月7日前恢复原用途；逾期不改正的，该局或将处以每日每平方米50元以上100元以下的罚款，直至改正为止。达华公司向珠海市行政复议委员会提出复议申请，在行政复议案件中，斗门区城管执行局提交《行政复议答复书》，称：《责令限期改正违法行为决定书》属于作出行政处罚前的告知，是制发过程中的一个环节，是衔接下一步行政处罚的程序性、过程性行为，不具有终局性；《责令限期改正违法行为决定书》是行政命令，属于行政行为，而不是行政处罚，该局还未作出《行政处罚告知书》及后续《行政处罚决定书》，达华公司认为该局已完成法定程序是其错误认识；达华公司未经行政规划主管部门批准，擅自将珠海市斗门区**********厂房A的房屋用途由工业用途改变为商业用途，面积为33310.87平方米，属违法行为。该行政复议案件证据显示：2020年4月1日，珠海市自然资源局斗门分局（以下简称斗门区资源局）向斗门区城管执行局出具《关于对斗门区白蕉镇白蕉南路21号珠海市****有限公司涉嫌改变建筑物用途进行规划定性的复函》（珠自然资斗函﹝2020﹞388号），载明：根据2014年5月30日区第四次土地业务协调会议精神，斗门区资源局于2014年7月23日出具《关于将厂房A临时变更作家具及建材销售使用的复函》[珠规建斗（建工）函﹝2014﹞40号]，原则同意达华公司位于斗门区白蕉镇白蕉南咱21号的厂房A建筑面积33310.87平方米，临时作家具及建材销售使用，使用期两年，上述复函规定的临时作家具及建材销售使用期已过，根据相关规定，该临时规划许可手续自行失效，属于未取得建设工程规划许可的行为，请斗门区城管执法局依法处理。该行政复议案件证据还显示：2020年4月26日，斗门区城市更新办向斗门区城管执法局出具《关于〈关于对斗门区白蕉镇白蕉南路21号A厂房处涉嫌改变建筑物用途进行定性的函〉的复函》，载明：博皇家居项目位于白蕉科技园白蕉南路21号，地权证编号0300060467，用地权属于达华公司，占地面积52353.7平方米，总建筑面积60400平方米，其中厂房A项目建筑面积3310.87平方米已改造为家具建材采购中心，后经区城管和原斗门规划分局认定项目涉及违法加建面积总共11633.25平方米（其中有2518平方米违法建设已于2016年由区城管局按照临时建设违建进行处罚）。经查核，2014年7月23日，该项目获得斗门区规划局（现斗门区资源局）出具《关于将厂房A临时变更作家具及建材销售使用的复函》[珠规建斗（建工）函﹝2014﹞40号]同意其临时改变使用功能，为期两年。为完善手续，2015年3月24日，达华公司向斗门区城市更新办书面申请临时改变厂房A使用功能为商业用途。2015年4月22日，斗门区城市更新办根据2014年5月30日召开的区第四次土地业务协调会精神函复同意达华公司的临改申请，并明确可加建建筑面积不大于1000平方米，项目具体规划设计方案需要规则部门办理。现已过项目临时改变功能两年有效期，至今未续期，现阶段已视为未办理临时改变使用功能手续。2019年12月9日珠海市自然资源局印发了《珠海市自然资源局关于征求废止〈珠海市临时改变旧工业建筑使用功能项目管理实施意见〉有关意见的函》拟废止珠府办﹝2013﹞24号政策文件，停止受理新申报的临改类项目审批及原有项目续期申请。2020年1月7日，中共珠海市人民政府党组印发了《市政府党组会议纪要》（32纪要之一），会议决定暂停执行临时改变旧工业建筑使用功能有关政策。据此，现阶段该建筑不具备开展补办临时改变使用功能续期手续的政策条件。2020年7月13日，珠海市行政复议委员会作出《中止行政复议审查通知书》（珠府行复﹝2020﹞422号），载明该案审理需要以其他案件的审理结果为依据，而其他案件尚未审结，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十一条第一款第（七）项规定，决定中止对该案的审查。博皇公司亦对斗门区城管执法局作出的《责令限期改正违法行为决定书》（珠斗综责字﹝2020﹞1号）提出行政复议申请，珠海市行政复议委员会于2020年9月18日作出《中止行政复议审查通知书》（珠府行复﹝2020﹞498号），载明该案审理需要以其他案件的审理结果为依据，而其他案件尚未审结，决定中止对该案的审查。本院认为，本案争议的焦点是达华公司是否享有合同解除权。达华公司主张博皇公司利用租赁物进行违法经营活动故达华公司有权解除合同。但是，从本案证据分析，该主张不成立。理由如下：第一，改建并使用涉案租赁物从事商业经营活动是双方的共同意愿。虽然租赁合同第6.2.1条约定由博皇公司办理使用租赁物经营的相关手续并承担费用，自行负责租赁物装修及运营费用，但是，该合同第6.2.8条约定博皇公司在租赁期间，未经达华公司同意不得私自搭建或增加房屋使用面积，确因需要增加建筑面积时，博皇公司应先向达华公司申请，在合理合法前提下给予租金补偿，并得到达华公司书面同意后博皇公司才可施工，增加面积由博皇公司负责并向政府办理相关手续，达华公司应提供文件协助，如给达华公司造成损失由博皇公司赔偿并承担法律责任，第7.1.5条约定达华公司有权监督博皇公司按合同约定用途使用租赁物，对博皇公司所租赁的房屋装修或履行使用方案进行监督并可提出意见。涉案合同签订于2014年2月28日，2015年2月份之后博皇公司即对涉案租赁物进行了装修并分租给家具及建材经营户（厂房A）及博皇酒店公司（接待楼），此后，直至2020年4月3日接到斗门区城管执法局的《责令（限期）改正违法行为通知书》，达华公司并未对博皇公司的改建、加建及分租行为提出异议，结合达华公司向斗门区规划局和斗门区城市更新办办理租赁物临时改变商业功能的事实可以认定，达华公司对博皇公司改变租赁物使用功能对租赁物进行改建、加建及分租的行为是明知的也是同意的。博皇公司并未向达华公司隐瞒事实上也无法隐瞒改建、加建租赁物从事商业经营活动的情况。对租赁物进行改建、加建并从事商业经营活动是出租人和承租人双方的共同意愿。第二，博皇公司使用涉案租赁物从事商业经营活动并非未办理审批手续。从斗门区规划局于2014年7月23日向达华公司出具的《关于将厂房A临时变更作家具及建材销售使用的复函》[珠规建斗（建工）函﹝2014﹞40号]、于2016年2月3日向达华公司出具的《关于珠海市达华塑料包装有限公司接待楼临时变更作酒店使用的复函》[珠规建斗（建工）函﹝2016﹞10号]以及斗门区城市更新办于2015年4月22日向达华公司出具的《关于建筑物临时变更使用功能的复函》（斗更新函﹝2015﹞14号）内容看，相关主管机关是同意博皇公司变更使用功能的，并且，是达华公司向主管机关提出的申请，因此达华公司对此是明知的。虽然博皇公司存在超过批准面积加建的情形，但斗门区规划局于2015年7月1日向达华公司出具的《关于博皇家居项目报建情况的复函》[珠规建斗（白蕉）函﹝2015﹞20号]已明确，同意加建部分2518平方米按临时建筑予以保留。故该部分临时加建面积也经主管机关同意得以保留。从上述事实可知，博皇公司的改变租赁物使用功能以及加建行为曾得到相关主管机关的许可。第三，达华公司解除合同的行为不符合诚实信用原则的要求。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，无证据显示未能办理临时规划许可续期手续的责任在于博皇公司。虽然合同约定博皇公司应办理相关手续，但合同也约定达华公司有协作和配合义务，事实上，合同签订后的临时许可手续都是由达华公司办理的。基于双方的共同意愿，双方都有义务向主管机关申请办理相关审批手续。斗门区城管执法局作出的《责令限期改正违法行为决定书》所列当事人是达华公司和博皇公司，可见，对于依法依规开展经营活动而言，达华公司和博皇公司都负有义务。达华公司在接到行政机关责令改正违法的决定后即通知博皇公司解除合同，规避自己的责任，不符合《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则的要求。根据斗门区城管执法局在行政复议程序中的答复，《责令限期改正违法行为决定书》属于作出行政处罚前的告知，是制发过程中的一个环节，是衔接下一步行政处罚的程序性、过程性行为，不具有终局性。因此，对于租赁合同双方当事人而言，现阶段应当共同按照行政机关要求处理好相关事宜。处理完毕之后，才能根据具体情形厘清各自在履行合同中的责任，依法行使权利。综上所述，本院认为，达华公司请求解除合同的理由不成立，本院对达华公司请求解除合同并由博皇公司将租赁物恢复原状立即向达华公司交还租赁物的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告珠海市达华实业有限公司的诉讼请求。案件受理费569506.83元，由原告珠海市达华实业有限公司负担。如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  廖世娟审 判 员  朱 玮人民陪审员  李锡武二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  高培翔附：当事人提交证据清单：原告珠海市达华实业有限公司提交如下证据：一、租赁合同；二、厂房A：粤（2018）珠海市不动产权第0014205号（旧证：粤房地权证珠字第**00060467号）；接待楼：粤（2018）珠海市不动产权第0014203号（旧证：粤房地权证珠字第**00060466号）三、关于珠海博皇家居有限公司违法建设处理结果的函（斗城管执法函﹝2015﹞45号）；四、行政处罚听证告知书（珠斗综听告字﹝2020﹞16134号）；五、责令（限期）改正违法行为通知书（编号：1901061）；六、停止博皇家居厂房A租赁通知、博皇家居租户清场通知、文件签收表、快递单及电子存根、照片；七、解除《租赁合同》通知书、快递单及查询结果；八、告知函、快递单及查询结果；九、现场照片；十、珠自然资斗函﹝2020﹞388号；十一、《责令限期改正违法行为决定书》（珠斗综责字﹝2020﹞1号）；十二、中止行政复议审查通知书（珠府行复﹝2020﹞422号）；十三、达华公司提起行政复议情况说明、行政复议材料收据、《行政复议申请书》及证据材料（达华）、《行政复议申请书》及证据材料（斗门执法局）；十四、竣工图纸被告珠海市****有限公司提交如下证据：一、行政复议材料收据；二、《关于将厂房A临时变更作家具及建材销售使用的复函》；三、《关于建筑物临时变更使用功能的复函》；四、发票（2020年2月）；五、《关于博皇家具项目报建情况的复函》（珠规建斗（白蕉）﹝2015﹞20号）；六、《行政处罚决定书》（珠斗执罚﹝2015﹞2号）；七、《中止行政复议审查通知书》（珠府行复﹝2020﹞497号）；八、《中止行政复议审查通知书》（珠府行复﹝2020﹞498号）；九、《中止行政复议审查通知书》（珠府行复﹝2020﹞499号）；十、博皇家具改造项目投资明细表及其附件。