四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15795号 上诉人（原审被告）：成都市居美家建筑装饰工程有限公司，住所地四川省成都市金牛区花牌坊街**********。 法定代表人：杨正安，总经理。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思静，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都城投资产经营管理有限公司，住所地四川省，住所地四川省成都市锦江区北顺西巷** 法定代表人：郭岭，执行董事。 委托诉讼代理人：王毅，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，四川英特信律师事务所律师。 原审被告：全冬梅，女，1986年12月4日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思静，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人成都市居美家建筑装饰工程有限公司（以下简称居美家公司）因与被上诉人成都城投资产经营管理有限公司（以下简称城投资产经管公司）、原审被告全冬梅物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初15333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 居美家公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对上诉人举示的证据未予评析和认定，直接依据被上诉人的证据错误地认定被上诉人实际为上诉人提供了物业服务，同时一审法院认定的物业费面积超过上诉人实际使用面积且物业费标准远高于同地段其他商场标准。综上，一审法院认定事实错误，故提起上诉。 城投资产经管公司二审中辩称，一审法院适用法律正确，判决事实和理由符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。上诉人认可被上诉人提供的物业服务，被上诉人与上诉人成立事实物业服务合同关系。成都市中级人民法院（2019）川01民终16056号生效的民事判决已确认上诉人占用面积为3912.538平方米且该面积小于与成都圣地亚实业集团有限公司（以下简称圣地亚公司）签订的租赁合同面积，以此面积作为物管费计算面积有事实依据。10元/平方米的物业费标准系协商达成一致且案涉一楼商铺均按该标准缴纳物业费。居美家公司和全冬梅已经形成财产混同，全冬梅应当对居美家公司拖欠的物管费承担连带责任。 城投资产经管公司向一审法院起诉请求：1.判令居美家公司按每日1304.18元的标准向城投资产经管公司支付拖欠的物管费，计算期限从2018年5月15日至其实际腾退占用场地之日止（暂计至2019年8月15日的物管费597314.44元）；2.判令全冬梅就上述第一项诉讼请求与居美家公司承担连带责任；3.本案诉讼费用由居美家公司、全冬梅承担。 一审法院认定事实：城投地产公司系成都市青羊区顺城大街292号欧典家具阳光店二楼F2-1号展位场地（以下简称案涉物业）所有权人。2008年11月7日，城投地产公司与圣地亚公司签订房屋租赁合同，由城投地产公司将包括案涉物业在内的位于顺城街玉带桥东南角面积为8780.88平方米的房屋出租给圣地亚公司。该合同于2017年5月经（2016）川0105民初8211号《民事判决书》已确认城投地产公司与圣地亚公司之间就位于成都市顺城街玉带桥东南角房屋的租赁合同关系已于2016年7月13日解除。后城投地产公司与圣地亚公司就案涉物业于2018年5月15日完成实际交接。城投地产公司委托了城投资产经管公司进行物业管理工作，并于2019年9月10日出具《说明》，载明“我单位系成都市青羊区顺城大街**欧典家具阳光店****展位场地的所有权人，该物业由城投资产经管公司进行资产管理及提供物业服务。”城投资产经管公司为包括案涉物业在内的成都市青羊区顺城大街292号物业提供了清洁、垃圾清运、代付费用、电梯维护保养等物业服务。居美家公司一直占用使用案涉物业，但并未支付物业费用。之后因双方就物业费交纳问题协商未果，城投资产经管公司起诉至一审法院。另查明，1.2017年1月17日，圣地亚公司与居美家公司签订《租赁合同》将案涉物业转租给了居美家公司，并约定案涉物业建筑面积4175平方米的场地，使用面积2588.3平方米，租赁期为三年，自2017年1月18日起至2020年1月17日止；租金（含公摊）每月118元／㎡。2018年1月5日，城投地产公司向居美家公司送达《律师函》，将其与圣地亚公司解除租赁合同关系等案件事实告知包含居美家公司在内的经营者；2.城投地产公司于2018年8月委托四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司对案涉物业的租金进行评估，结论为顺城大街292号综合楼2楼1号建筑面积3912.538㎡的月租金不低于36元/平方米（不含物业管理费）；3.2019年，城投地产公司起诉居美家公司、全冬梅、圣地亚公司，要求居美家公司立即腾退案涉物业，经一审法院审理后，于2019年7月26日作出（2019）川0105民初2750号民事判决书，判决认为“……对于面积，因居美家公司与圣地亚公司在《租赁合同》中约定的使用面积为2588.3平方米，建筑面积为4175平方米，居美家公司在庭审中陈述其在其他经营者退租后，将其他经营者所退的房屋亦继续占有使用，且城投地产公司对居美家公司使用的房屋进行了测量，而居美家公司未提交证据证明其实际使用的面积为多少，故一审法院对城投地产公司主张的3912.538平方米予以采纳。……”遂判决居美家公司向城投地产公司腾退并返还案涉物业并按照前述面积支付相应占有使用费。同时判决中还查明了全冬梅在担任股东期间，与居美家公司之间存在财产混同情形，遂判决全冬梅对居美家公司所负担的房屋占用损失承担连带赔偿责任。居美家公司、全冬梅不服该判决向本院提出上诉。本院审理后，作出（2019）川01民终16056号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；4.全冬梅原系居美家公司股东，2020年1月9日，经工商变更登记，全冬梅股权变更登记至案外人名下。一审法院认为，案件争议焦点：一是居美家公司作为案涉物业使用人，在未实际腾退案涉物业的情况下，是否应当缴纳物业服务费。二是全冬梅是否应当承担连带责任的。结合双方的观点，具体作如下分析：对于第一个争议焦点问题。从物业服务的实际履行情况来看，居美家公司抗辩城投资产经管公司未提供物业服务。从城投资产经管公司提供的证据来看，能够显示其一直持续在未包括案涉物业在内的整个成都市青羊区顺城大街292号综合楼提供物业服务。虽然居美家公司自己也确实聘请了相关保洁人员进行保洁工作，但是其自己公司的保洁并不等同于物业公司对公共区域所提供的服务，因此并不能以此反推城投资产经管公司没有提供物业服务。此外，从城投资产经管公司提供的相关票据来看，也能够看出其支付了相应的垃圾费、电费等费用，能够证明其进行了相关的物业管理工作。因此，对居美家公司的抗辩意见，不予采纳。关于居美家公司抗辩的书面合同问题，居美家公司认为其与圣地亚公司签订的《租赁合同》中明确约定了物业服务由圣地亚公司负责，且租金是包含了物业服务费的。但是因业主方城投地产公司与圣地亚公司、居美家公司、全冬梅之间关于租赁合同关系的纠纷已经做出了认定，相关合同已经解除，居美家公司与圣地亚公司之间的约定并不能对城投资产经管公司产生约束力。因此，对居美家公司的该抗辩意见，亦不予采纳。城投资产经管公司提供了物业服务，居美家公司作为物业的实际使用人，接受了相关服务，应当支付相应的费用。关于物业费用的计算标准问题。现居美家公司申请对其实际占用的面积进行测量，并认为城投地产公司提供的测绘报告是针对整个二楼的建筑面积测绘，对此，一审法院认为居美家公司的实际使用面积应当与其租赁面积是一致的，居美家公司与圣地亚公司签订的《租赁合同》就计租面积也予以了明确，且超过了城投资产经管公司测绘的面积，现城投资产经管公司以该测绘面积作为计算物业费的面积依据，并无不当，且城投地产公司与居美家公司、全冬梅、圣地亚公司之间的返还原物纠纷案件审理情况来看，明确了居美家公司的租赁使用面积，并对占用使用面积为3912.538平方米的面积亦予以了认定。因此，一审法院对城投资产经管公司主张的物业费面积按3912.538平方米计算，予以支持，对居美家公司的申请不予同意。关于费用计算标准问题，城投资产经管公司主张按照每月10元/平方米的标准计算，城投资产经管公司认为应当按照其收取的一楼商户每月每平米10元的标准收取，而居美家公司对该标准不认可，一审法院认为，双方对物业费标准并没有进行过明确约定，结合同类物业费标准来看，该收费标准具有合理性，因此，对其主张的该计算标准，予以确认。现城投资产经管公司主张居美家公司支付从2018年5月15日起至实际腾退之日止按每日1304.18元（3912.538平方米×10元/月/平方米÷30日）的标准支付物业服务费，因城投经管公司所主张的物业服务费应以实际提供了物业服务，就已产生的物业服务费用部分进行主张，因此，对于城投资产经管公司主张的物业服务费一审法院确定计算至庭审法庭辩论终结前即2020年4月15日，该阶段费用为914230.18元（1304.18元/天×701天），对于之后的费用，待实际产生之后，城投资产经管公司可另行主张。因居美家公司未提供证据证明其支付了该阶段物业服务费，故城投资产经管公司主张的2018年5月15日起至2020年4月15日止的物业服务费诉讼请求，符合法律规定，予以支持，对超出部分，不予支持。关于争议焦点二全冬梅的责任问题。因全冬梅在2014年12月10日至2020年1月9日期间，系居美家公司股东。在城投地产公司起诉居美家公司、全冬梅、圣地亚公司返还原物纠纷中，就全冬梅滥用股东权利的行为进行了认定，且确定全冬梅与居美家公司存在财产混同，就案涉物业的占有使用费承担连带支付责任。虽然全冬梅抗辩该案认定的人格混同并不能当然适用于本案，对此，一审法院认为，返还原物纠纷案件系就案涉物业的租赁关系、腾退义务产生的纠纷，而本案系同一物业的物业服务费产生的纠纷案件，全冬梅与公司的混同情形并未因案件不同发生任何变化，在该期间的混同情形确实是存在的，因此，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，全冬梅应就其作为股东期间居美家公司所产生的物业费用的支付承担连带清偿责任，该2018年5月15日至2020年1月8日期间的物业费用为786420.54元（1304.18元/天×603天）。对其2020年1月9日股东身份变更后到物业实际腾退之日止的相关物业费用，因全冬梅在该期间不再具有股东身份，城投资产经管公司就该部分费用主张由全冬梅承担连带责任，无事实及法律依据，不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：居美家公司于判决发生法律效力之日起十日内向城投资产管理公司支付2018年5月15日起至2020年4月15日止的物业服务费914230.18元；全冬梅对于居美家公司的上述第一项支付义务在2018年5月15日至2020年1月8日期间的物业费用786420.54元范围内承担连带支付责任；驳回城投资产管理公司的其余诉讼请求。案件受理费12943元，由城投资产管理公司、全冬梅承担。 二审中，居美家公司向本院提交成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2508号民事判决、《房屋建筑测面积测绘成果报告》、物业费标准网页截图、《关于前股东全冬梅2018年及2019年1月-2019年6月个人账户财务收支的专项审计报告》等证据，拟证明案涉物业服务费计算面积有误、物业费标准明显过高、居美家公司财产与全冬梅财产不构成混同。本院经审查认为提交的证据不属于二审中的新证据，在本案纠纷中不能达到其证明目的，上述证据均不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，关于城投资产管理公司是否为案涉物业提供服务。居美家公司上诉称案涉物业电梯故障、大厅无安保或保洁人员、公共区域的清洁和消毒都是自己完成，城投资产公司从未在案涉物业提供服务。因物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。居美家公司提供的证据仅能够证明城投资产管理公司在提供物业服务存在瑕疵，不能据此否认城投资产管理公司从未提供物业服务，由于双方未签订物业合同，根据城投资产管理公司提供的证据可见其已为包括案涉物业使用人居美家公司在内的整个成都市青羊区顺城大街292号综合楼提供相应的物业服务。关于案涉物业费计算面积。因居美家占用面积已在本院（2019）川01民终16056号生效民事判决中予以确认，居美家上诉称该面积包含了公共区域面积、其他租户面积以及未使用的面积，实际占用面积小于该面积的主张，本院不予支持。关于物业费标准。由于双方并未就物业费计算标准达成书面协议，结合案涉综合楼一楼商户物业费计算标准，城投资产经管公司主张按照每月每平米10元的标准收取应予支持。关于全冬梅个人资产是否与居美家公司存在混同的问题。因四川省高级人民法院（2020）川民申3237号生效民事裁定已确认全冬梅个人财产与居美家公司财产构成混同，居美家公司上诉称其财产与全冬梅个人财产不构成混同本院不予支持。 综上，上诉人居美家公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12943元由上诉人成都市居美家建筑装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年十一月三十日 书记员  陈 悦