甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终1186号上诉人（原审原告、反诉被告）：华亭县宝华物业服务有限责任公司。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：万某，甘肃华煤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：华亭县锦凤之星快捷酒店。投资人：耿丽平，该酒店总经理。委托诉讼代理人：李某2，甘肃翰维律师事务所律师。委托诉讼代理人：达某，甘肃翰维律师事务所律师。上诉人华亭县宝华物业服务有限责任公司（以下简称宝华物业公司）与被上诉人华亭县锦凤之星快捷酒店（以下简称锦凤之星酒店）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省华亭市人民法院（2020）甘0824民初155号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，经询问各方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝华物业公司上诉请求：1、请求撤销原判第一项判项，依法改判锦凤之星酒店支付宝华物业公司物业服务费162812元、垃圾处理费86406元；2、判令本案一、二审诉讼费用由锦凤之星酒店承担。事实和理由；一、一审法院认定事实错误。一审法院以宝华物业公司自认锦凤之星酒店经营的酒店设施由其自行维护为由，认定宝华物业公司要求锦凤之星酒店支付物业费无事实依据，属事实认定错误。1、一审判决以锦凤之星酒店向相关单位缴纳水费、电费、暖气费，而宝华物业公司未能代收相关费用，故认定宝华物业公司不存在物业服务内容，但这不是锦凤之星酒店免除应当缴纳物业服务费的强制性依据，且法律无任何规定认定水费、暖气费、电费缴纳必须由物业代收，故一审法院认定事实错误。2、宝华物业公司虽未对锦凤之星酒店的房屋配套设施进行维护，但对其房屋和场地周边配套设施进行了维护、养护和管理，并对其相关区域内的环境卫生予以维护，因此，通过一审锦凤之星酒店自认事实足以认定宝华物业公司已履行上述义务，故宝华物业公司要求锦凤之星酒店支付物业服务费于法有据，应当支持。3、宝华物业公司与锦凤之星酒店之间的物业服务关系并不是必须签订书面合同后双方的权利义务才能被法院支持，一审判决以双方未签订物业服务合同为由未支持宝华物业公司的诉讼请求，属事实认定错误。二、一审法院程序违法。宝华物业公司在提起诉讼请求时，明确要求锦凤之星酒店支付垃圾处理费86406元，而一审法院在审理中，未对宝华物业公司要求锦凤之星酒店支付垃圾处理费请求的事实予以认定和查明，并漏判宝华物业公司该项诉讼请求，严重损害宝华物业公司合法权益。三、一审法院适用法律错误。1、一审法院依据合同法第八条规定判决驳回宝华物业公司诉讼请求，该法律适用与一审法院查明的事实和判决结果相矛盾。2、一审法院依据合同法第十条认定宝华物业公司与锦凤之星酒店之间必须签订物业服务合同，否则宝华物业公司的诉讼请求不被支持，但相关规定是“可以”签订合同，并不是“必须”或者“应当”签订合同，一审法院适用该条规定属法律适用错误。四、根据《诉讼费缴纳办法》第十六条之规定，适用简易程序审理的案件减半缴纳案件受理费，而宝华物业公司在全额缴纳案件受理费5038元后，一审法院应当减半收取2519元，但一审法院适用简易程序审理本案却全额收取诉讼费实属错误。综上所述，请二审法院在查明案件事实基础上予以公正裁判。锦凤之星酒店辩称，原判判决符合法律规定，请求依法予以维持。宝华物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令锦凤之星酒店支付宝华物业公司物业费、垃圾处理费249218元；2、本案诉讼费由锦凤之星酒店承担。锦凤之星酒店向一审法院提出反诉请求：依法判令宝华物业公司向锦凤之星酒店赔偿损失288000元(120元/天×5间×30天×20个月×80%);2、本案诉讼费、反诉费全部由宝华物业公司承担。一审法院认定事实：2008年9月19日，华亭县华宝商贸房地产开发有限责任公司与案外人陈某签订《华宝综合市场房屋预售合同》一份，约定陈某购买位于华宝商贸中心1#商贸楼1楼大厅房及二至四层宾馆，面积共计3600.25M2；室外公用面积包括前、后院，陈某有使用权，未经许可不得搭建棚舍，双方不准堆放杂物，私自利用；后院停车场归陈某无偿使用并管理，期限40年。2010年5月27日，陈某与锦凤之星酒店法定代表人耿丽平签订《商品房买卖协议》一份，约定陈某将其所有的锦凤之星快捷酒店连同所有配套措施、商品、洗衣房设备及华宝商贸城停车场使用权出售给耿丽平。2016年双方因物业服务纠纷起诉本院，因双方未签订物业服务合同，本院按照公平原则，依法作出判决，并要求双方就以后的物业服务关系协商签订物业服务合同。另查明，宝华物业公司与锦凤之星酒店之间未签订物业服务合同;锦凤之星酒店的水、电、暖等费用未通过宝华物业公司，自行向各管理部门交纳。一审法院认为，物业服务收费是物业服务收费是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。因此物业服务费的收取应当基于物业服务合同。本案宝华物业公司与锦凤之星酒店之间未签订物业服务合同，且宝华物业公司在庭审时亦陈述相关费用由锦凤之星酒店自行缴纳，设施由其自行维护，故宝华物业公司要求锦凤之星酒店支付物业服务费的请求，不予支持。关于锦凤之星酒店要求宝华物业公司赔偿损失288000元的反诉请求，虽提交了证据，当该证据系单方证据，再无证据证明，故证据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、驳回华亭县宝华物业服务有限责任公司的诉讼请求；2、驳回华亭县锦凤之星快捷酒店的反诉诉讼请求。本诉案件受理费5038元，由华亭县宝华物业服务有限责任公司负担；反诉案件受理费5620元，由华亭县锦凤之星快捷酒店负担。二审期间，宝华物业公司为证实其主张，提交保洁员王金明、水暖工王升荣的律师调查笔录原件各一份，证明其公司负责维修锦凤之星酒店的管道，负责打扫其酒店门口和停车位的卫生。锦凤之星酒店的投资人耿丽平质证认为，宝华物业公司并未给其酒店进行过维修，卫生也是自己酒店打扫，污水处理费也一直是自己酒店缴纳。锦凤之星酒店的委托诉讼代理人质证认为，上述证据未在举证期限内提交，证人均未出庭作证，亦未提交身份证明，不符合证据的形式要件，亦不能达到证明目的。不应予以采信。本院经审查认为，上述两份证据并未提交证人身份证件，亦均未出庭作证，不符合证据形式要件，不予采信。对当事人二审争议的事实，认定如下：原判认定的事实属实，予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：1、锦凤之星酒店应否支付宝华物业公司物业服务费，原判是否漏判垃圾清运费；2、一审法院收取的案件受理费是否错误。一、关于锦凤之星酒店应否支付宝华物业公司物业服务费，原判是否漏判垃圾清运费的问题根据《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动；第三十五条规定：物业服务公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务公司应按照书面物业服务合同约定内容提供相应管理活动，收取物业服务费应基于双方签订的书面物业服务合同。本院于2017年3月22日作出的（2017）甘08民终87号民事判决书系生效判决，该判决载明“之后物业服务费的缴纳，双方可通过协商在签订的物业服务合同中，按照国家的有关规定确定”。本案中，宝华物业公司并未与锦凤之星酒店签订书面物业服务管理合同，锦凤之星酒店的水、电、暖、污水处理等费用未通过宝华物业公司，而是以自己名义向华亭市排水公司、国网甘肃省电力公司、国网甘肃省电力公司平凉供电公司、华亭市万户供热有限公司、平凉市生态环境局华亭分局缴纳，其设施也由其自行维护。因此，宝华物业公司既未与锦凤之星酒店签订书面物业服务合同，亦未提供相应管理活动，故宝华物业公司要求锦凤之星酒店支付物业服务费的诉讼请求，不予支持；宝华物业公司要求锦凤之星酒店支付的垃圾清运费也属于物业服务费的一部分，宝华物业公司并未提供证据证明双方就垃圾清运费签订过书面合同或协议，且原判驳回诉讼请求也是对当事人实体权利的一种处分方式，故对宝华物业公司的上述上诉请求不予支持。二、关于一审法院收取的案件受理费是否错误的问题甘肃省华亭市人民法院（2020）甘0824民初155号民事裁定书中载明“本院于2020年1月12日立案后，依法适用简易程序。本院经审查认为本案涉及的案件事实复杂，双方当事人争议较大，本案不宜适用简易程序，裁定将本案转为普通程序”，因此，原判表述“依法适用简易程序”错误，应予纠正。故原判系适用普通程序审理的案件，因此原判根据宝华物业公司诉讼请求及本案判决结果，确定由宝华物业公司负担案件受理费5038元并无不当。综上所述，宝华物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5038元，由华亭县宝华物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杜爱勤审判员 高 雁审判员 高玉芬二〇二〇年十一月二十四日法官助理 王 雪书记员 童 静