贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初8470号原告：周红梅，女，汉族，1985年12月28日出生，住贵阳市南明区。原告：王道平，男，布依族，1984年12月15日出生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李鸿，贵州民族律师事务所。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市乌当区。原告周红梅、王道平诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周红梅、王道平及其委托诉讼代理人李鸿，被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、李颖萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周红梅、王道平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2012年12月28日签署的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告向原告返还购房款433197元并支付利息（以433197元为基数，按照银行同期存款利率计算，从2012年12月28日起，计算至被告支付完毕所有购房款之日止）；3、判令被告向原告返还维修基金4331元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的南明区花果园彭家湾花果园项目J区第1栋（1）1单元22层9号房，总价款433197元。合同签订后原告按约向被告全额支付了购房款。合同第二十二条约定，被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期180日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。因被告至今未办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已远远超过合同约定的日期之后180日，因此原告有权主张退房，故特提起诉讼，望判如所请。被告宏益公司辨称：1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超出约定日期180日后，原告有权退房。即自2018年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权，而截至2019年6月29日原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年6月15日向法院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持；2、被告虽存在未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，但被告已于2020年8月31日取得案涉房屋首次登记的不动产证书。且原告已于2016年1月22日办理接房并通过委托贵州恒祥置业有限公司（以下简称恒祥公司）经营管理的方式将案涉房屋对外出租，并持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被告逾期交房转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求；3、如果法院仍判决解除双方合同，原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告；4、根据合同附件十二20.2条约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记、预抵押登记等注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。原告王道平、周红梅围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证、被告工商登记信息各1份，拟证明原、被告主体资格适格。被告无异议；2、《商品房买卖合同》、《备案登记表》各1份，拟证明原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同第二十二条第三款第（一）项明确约定被告应当于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书移交给原告；证明该条款明确约定超过180日以后被告不能将办理商品房转移登记有关文书移交给原告的，原告有权选择退房。由于目前被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书移交给原告，所以原告解除合同的条件已经成就。被告对合同及备案登记表的真实性无异议，但对原告证明目的不予认可。认为因被告逾期交付转移登记文书，原告所取得的解除权已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，无权解除合同；3、收据2份，拟证明原告向被告支付了购房款433197元。被告无异议。被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告无异议；2、《交房协议》、《房屋交付验收表》各1份，房屋现状照片1张，拟证明原告已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为不具有关联性；3、《委托管理协议》、《情况说明》各1份，拟证明原告已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利，并通过案涉房屋获取利益，恒祥公司支付原告的租金收益为113157元。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，认可收到上述款项，但认为该组证据与本案不具有关联性，达不到被告的证明目的。并提出据原告了解，原告与恒祥公司签订的《委托协议》是被告在销售房屋时的一种促销手段，当时原告并未实际收到案涉房屋，在此情况下与恒祥公司签署的《委托管理协议》，因此不能说在当时原告已经实际占有使用房屋并产生收益。同时，本案中原告购买房屋是为了取得房屋的所有权，但是至今原告还未取得房屋所有权，严重影响原告对案涉房屋的处分权能；4、案涉房屋所在楼栋首次登记不动产证书，拟证明案涉房屋已经取得首次登记不动产证书，可以办证，案涉房屋只是迟延办证，不存在不能办证情形。原告对不动产证书的三性无异议，但认为该证据正好证明了被告是2020年8月31日才取得案涉房屋的初始登记，已严重违约，并且也没有将办理商品房转移登记的有关文书移交给原告；5、被告宏益公司官方微信发布的文章两篇、花果园办证点照片4张，拟证明被告持续积极努力有序的推进花果园项目的权属证书办理工作。原告对该组证据的三性均不予认可，认为文章是被告单方发布，照片是被告对办证点的取景，不能证明被告在积极努力办证，因为被告开发的不止案涉区域。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2012年12月28日，原告周红梅（买受人，共同共有人王道平）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：120883），约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区办公用房，建筑面积为57.15平方米，套内建筑面积39.9平方米。总价款为433197元；付款方式及期限为：分期付款。买受人应在于2012年12月28日前分期支付房价款。预付款130197元。尾款303000元于2012年12月28日付清。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条“房屋登记”约定：双方约定不申请预告登记。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款433197元。2016年2月1日，原告在《交房协议》及《房屋交付验收表》上签名，确认被告于2016年1月22日交付涉案房屋，原告签订《交房协议》后，即与被告办理房屋交接相关手续。同日，原告在《委托管理协议》上签名，将案涉房屋委托恒祥公司对外招租管理，管理期为36个月，自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满至次日，即2015年7月1日起算。后恒祥公司已支付原告33个月租金收益共计113157元。2016年9月9日，原告向贵阳市住房和城乡建设局缴付涉案房屋维修基金4331元。2020年8月31日，被告取得案涉房屋所有权属证书。本院认为，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已将购房款433197元支付给原告，履行了自身义务。被告未在约定的期限即2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，构成违约，本院予以确认。关于原告以被告逾期交付转移登记相关文书为由诉请解除双方所签《商品房买卖合同》的主张。本院认为，首先，被告超过180日仍不能将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付给原告，按照合同约定，原告于2018年6月30日即取得解除《商品房买卖合同》的权利，但原告并未在取得解除权利后及时行使该解除权，而是依据与恒祥公司签订的为期36个月的《委托管理合同》继续获取案涉房屋产生的租金收益。其次，被告已于2020年8月31日取得案涉房屋的《房屋所有权属证书》，即案涉房屋已取得初始登记。办理案涉房屋权属转移登记的障碍已经消除，案涉房屋已具备办理产权登记至原告名下的条件。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方取得房屋所有权的合同目的已能够实现，故只要在一审辩论终结前被告已取得初始登记，具备办理产权转移登记至原告名下的条件，说明被告已采取了补救措施，使合同具备继续履行的条件，阻却原告合同目的实现的情形已消失，原告获得房屋所有权的合同目的已能够得到实现，原告受损害的权益可得到救济，不影响原告处分权的实现，原告如认为被告逾期办证造成其损失可另诉主张被告承担违约责任；故在合同完全具备履行条件的情况下，以原告的合同目的能够实现为前提，从维护合同稳定性的角度考虑，原告诉请解除合同不符合双方合同约定的“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”约定解除条件。再次，因被告已具备办证条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的法定解除条件。综上，对于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还购房款并支付资金占有利息、同时返还维修基金的诉讼请求系基于解除合同的请求权而提出，现合同并未解除，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系被告的违约行为引起，故本院酌情认定案件受理费由被告承担，本院在此予以说明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告王道平、周红梅的诉讼请求。案件受理费10238元，减半收取5119元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告周红梅、王道平已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告周红梅、王道平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十一月三日书记员  谭博文