江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏08执监3号申诉人（利害关系人）：李永志，男，1963年9月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：田竹，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。申请执行人：陈益红，女，1974年11月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：淮安市同发贸易有限公司，住所地淮安市清江浦区。法定代表人：杨小飞，该公司总经理。被执行人：涟水县中泽锦华房地产开发有限公司，住所地淮安市涟水县、中渠北路北侧。法定代表人：吴长海，该公司董事长。本院执行陈益红与被淮安市同发贸易有限公司（以下简称同发贸易公司）、涟水县中泽锦华房地产开发有限公司（以下简称中泽锦华公司）民间借贷纠纷一案过程中，李永志向本院提出申请，要求撤销拍卖款的拨付行为，执行回转相应数额。本院启动执行监督程序，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。利害关系人李永志请求撤销本院对于拍卖款的拨付行为，执行回转180万元。主要理由为：涉案名都花苑综合楼103号、2××号、2××号室房屋由李永志承租并予以装修，涉案房屋的拍卖价款包括装修部分，应当将李永志投入的装修部分价值从拍卖款项中优先扣除。租赁合同是合法有效的，涉案房屋在李永志承租前一直处于租赁状态。申请执行人陈益红辩称，法院判决适用法律是没有问题的，我服从法院的判决，李永志所提供的装修合同不合法，李永志要求从拍卖款中扣除装修部分没有法律依据。本院审查查明：（一）执行依据相关情况陈益红诉同发贸易公司、中泽锦华公司民间借贷纠纷一案，本院于2××4年6月23日立案受理。本院经审理查明，2××1年9月22日，同发贸易公司作为甲方，陈益红作为乙方、中泽锦华公司作为保证人，三方签订《最高额抵押贷款合同》，合同约定，甲方同发贸易公司自愿以名都花苑综合楼103号、2××号、2××号，面积1466.06平方米，评估值为2000万元的房屋（均有房产证、土地证）提供抵押担保，保证人中泽锦华公司承诺对同发贸易公司在最高额抵押借款合同下的全部借款承担保证责任。陈益红、同发贸易公司法定代表人杨小飞在该协议上签名，同发贸易公司加盖公司印章，中泽锦华公司向陈益红提供公司愿意为借款提供担保的股东会决议，并在担保人一栏中盖章。陈益红与同发贸易又签订一份借款协议，约定：同发贸易公司向陈益红借款人民币1267.9万元，借期一年，月息38.68万元，同发贸易公司应于每月22日给付利息。中泽锦华公司在借款协议保证人栏中盖章。用于抵押的名都花苑综合楼103号、2××号、2××号房屋办理了他项权抵押登记手续。本院于2××5年2月1日作出（2××4）淮中民初字第0134号民事判决书，判决：一、同发贸易公司于本判决生效后15日内一次性偿还陈益红借款本金1213.9万元，利息254.028万元（计算至2××2年9月21日），后期利息以本金1213.9万元为基数按照2××1年1-3年期贷款利率四倍从2××2年9月22日计算至实际还款时止；二、同发贸易公司给付陈益红律师费32万元；三、中泽锦华公司对同发贸易公司提供的抵押担保的名都花苑综合楼103室、2××室、2××室拍卖以后，不能清偿部分的借款本息承担连带还款责任；四、驳回陈益红其他诉讼请求；五、中泽锦华公司承担还款责任后，有权向同发贸易公司追偿。案件受理费104070元，由同发贸易公司负担84070元，陈益红负担20000元。保全费5000元，由同发贸易公司负担。江苏省高级人民法院于2××5年7月10日作出（2××5）苏民终字第00281号民事判决书，判决：一、变更本院（2××4）淮中民初字第0134号民事判决第一项为：同发贸易公司于本判决生效后15日内一次性偿还陈益红借款本金11051838.34元，利息2398843元（计算至2××2年9月21日），后期利息以本金11051838.34元为基数按照2××1年1-3年期贷款利率四倍从2××2年9月22日起计算至实际还款时止；二、维持本院（2××4）淮中民初字第0134号民事判决第二、三、四、五项。一审案件受理费104070元，由同发贸易公司负担91852元，陈益红负担12488元。保全费5000元，由同发贸易公司负担。二审案件受理费104070元，由同发贸易公司、中泽锦华公司负担91852元，陈益红负担12488元。同发贸易公司、中泽锦华公司预缴的二审案件受理费52××5元，还应负担39817元，于判决生效之日起十日内交纳。陈益红预缴的二审案件受理费10158元，还应负担2330元，于判决生效之日起十日内交纳。江苏省高级人民法院（2××5）苏民终字第00281号民事判决书于2××5年7月23日生效。（二）执行实施相关情况2××4年11月24日，同发贸易公司向陈锦奎出具《委托书》，委托书载明：“淮安市同发贸易公司全权委托陈锦奎同志与李永志签订本公司名下名都花苑综合楼（2××室，建筑面积645.63㎡；2××室，建筑面积640.25㎡；103室，建筑面积180.18㎡三处合计1466.06㎡，租房协议。”2××4年11月25日，陈锦奎与李永志签订房屋租赁合同，双方在租赁协议中未对合同无效、终止或解除时装饰装修部分的归属及处置方式作出约定。因同发贸易公司、中泽锦华公司未履行生效法律文书所确定的义务，陈益红申请执行，本院于2××5年8月6日立案执行。经本院委托评估，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司于2××5年10月15日向本院出具《房地产估价报告》，报告中“估价对象房屋概况”载明：“经现场查勘，估价对象所在建筑物为钢混结构，总层数十七层，估价对象103室位于一层，2××室、2××室位于二层，室内为中档装修。估价对象103室、2××室目前用于经营‘德庄火锅’”，2××室目前用于经营‘办公用品’。租期为2××5年1月1日至2023年1月1日。”“估价对象构成”部分载明：“本次估价结果包括房产、与房产不可分割的满足其使用功能的水、电、配套的所有相关辅助设施、室内装修及土地使用权价格。”报告中《致估价委托人函》载明，估价对象在价值时点2××5年9月22日满足各项假设限制条件下的市场价格为1586.7万元。本院于2××5年12月25日作出（2××5）淮中执字第00354-1号执行裁定书，查明：“本院在审理陈益红与同发贸易公司、中泽锦华公司民间借贷纠纷一案中，于2××2年10月22日查封了同发贸易公司所有的淮安市××综合楼××室、××室、××室房屋（该三套房屋已抵押给陈益红），查封到期后本院对上述房屋办理了续查封手续。另查明，被执行人同发贸易公司于2××4年11月24日擅自委托陈锦奎将上述查封的房屋出租给李永志（居民身份证号码）使用，约定租期为8年，年租金28万元。2××5年12月7日，申请执行人陈益红申请本院予以清场。”执行裁定主文为：“解除第三人李永志对淮安市××综合楼××室、××室、××室房屋的占有。限李永志于收到本裁定书之日起七日内自行迁出上述房屋，迁出时，不得毁损房屋。”后李永志于2××7年将涉案房屋中属于其所有的可移动财产部分，搬离涉案房屋。（2××5）淮中执字第00354-1号执行裁定作出当日，本院发布拍卖公告，拍卖公告及后续变卖公告“标的物”信息第三项均载明：“估价对象构成本次估价结果包括房产、与房产不可分割的满足其使用功能的水、电、配套的所有相关辅助设施、室内装修及土地使用权价格。”买受人王海虹于2××6年2月17日通过淘宝网司法拍卖平台以最高价竞得变卖标的物，即涉案三套房地产，成交价共计1015.48万元，本院2016年3月21日作出（2××5）淮中执字第00354-2号执行裁定书，裁定：“同发贸易公司所有的位于淮安市××综合楼××室、××室、××室房地产所有权（产权证号分别为：103室淮房权证清河字第××、2××室淮房权证清河字第××、2××室淮房权证清河字第**）归买受人王海虹（居民身份证号码）所有。王海虹持本裁定书到房地产管理机构办理过户登记手续，过户所需的相关费用由王海虹承担。”陈益红于2××6年3月向本院出具收到执行款10073532元的收据，本院作出（2××5）淮中执字第00354号执行裁定书，裁定：江苏省高级人民法院（2××5）苏民终字第00281号民事判决书本次执行程序终结。（三）执行异议及诉讼相关情况李永志不服本院于2××5年12月25日作出的（2××5）淮中执字第00354-1号执行裁定书，向本院提起异议，请求撤销该裁定。本院于2××6年1月14日作出（2××6）苏08执异1号执行裁定书，裁定认为，“上述三套房屋在设定抵押权和法院查封之前均无人合法租赁使用，李永志在房屋设立抵押权和被法院查封之后所签订的租赁协议不能对抗法院的执行，人民法院可依申请执行人的申请，裁定除去租赁关系。所以，李永志提出的异议理由不能成立，本院不予支持。”李永志不服异议裁定，向本院提起案外人异议之诉，其诉讼请求为：1.判决立即停止对原告租赁的淮安市××综合楼××室、××室、××室房屋的执行；2.判决确认原告与第三人签订的租赁合同合法有效并应继续履行；3.诉讼费由被告承担。本院于2××6年11月16日作出（2××6）苏08民初61号民事判决书。该判决查明，“2××4年11月25日，同发贸易公司委托陈锦奎与李永志签订该三套房屋的租赁协议，租期自2××5年1月1日至2023年1月1日。此前该房屋为淮安市清河区汉唐御宴大酒店使用，没有书面协议。陈益红于2××5年12月7日就上述三套房屋向本院申请清场。”本院在审理李永志案外人执行异议之诉期间，李永志向本院提出装修价值的评估申请并要求陈益红将装修所值数额退还。“本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。本案所涉三套房屋在设定抵押权和本院查封之前均无人合法租赁使用，李永志于2××4年在房屋设立抵押权和被法院查封之后所签订的租赁协议不能对抗法院的执行，人民法院可依申请执行人的申请，裁定除去租赁关系。故对李永志请求停止执行的诉讼主张，本院不予支持。关于原告李永志要求确认其与第三人同发贸易租赁合同效力的问题，本院认为，执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼，其主要解决的是案外人就执行标的物是否享有实体权利及该权利能否阻却执行的问题，超出该范围的争议均不在执行异议之诉的审理范畴。本案中，李永志要求确认其与第三人之间的租赁协议效力的主张并不属于执行异议之诉的审理范围，就该主张李永志可以另行提起民事诉讼向同发贸易主张相关权利。同理，对李永志提出的要求法院评估装修损失数额并要求陈益红退还其装修损失数额的诉讼请求亦不属于法院审理执行异议之诉所应审查范畴，故对李永志上述诉讼请求本院不予理涉。”李永志不服本院驳回其诉讼请求的一审判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2××7年7月25日作出（2××7）苏民终686号民事裁定书，裁定：一、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2××6）苏08民初61号民事判决；二、驳回李永志的起诉。江苏省高级人民法院认为，“李永志认为其对案涉法院查封、抵押权设立后的房产享有租赁权，足以对抗淮安中院执行行为无事实和法律依据，淮安中院裁定涤除其租赁后拍卖依法有据，并无不当。但李永志所提上述异议应为执行行为异议，淮安中院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，于2××6年1月14日作出（2××6）苏08执异1号执行裁定：驳回案外人李永志的执行异议。并告知，如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向该院提起诉讼属于适用法律错误，故淮安中院原审判决驳回李永志诉讼请求不当，本案应裁定驳回李永志的起诉。”本院依据上述生效民事裁定，对（2××6）苏08执异1号执行裁定启动执行监督程序，经审判委员会研究决定，于2××9年4月9日以（2××9）苏08执监1号执行裁定，撤销本院于2××6年1月14日作出的（2××6）苏08执异1号执行裁定。本案另查明，本院（2××5）淮中执字第00354-1号执行裁定、（2××6）苏08执异1号执行裁定、（2××6）苏08民初61号民事判决、江苏省高级人民法院（2××7）苏民终686号民事判决，认定陈益红与同发贸易公司、中泽锦华公司民间借贷纠纷案中，本院首次查封涉案三套房地产的时间为2××2年10月22日。经核对陈益红与同发贸易公司、中泽锦华公司民间借贷纠纷案﹝案号为（2××4）淮中民初字第0134号﹞卷宗材料，本院保全手续送达及相关登记机关登记资料显示，该案中本院首次查封涉案三套抵押房地产的时间为2××4年7月21日。本院认为，本案中，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司于2××5年10月15日出具的《房地产估价报告》中所评估房地产，包含李永志投入的装饰装修部分，但没有在报告中单独列明装饰装修价值。涉案三套房屋由承租人李永志进行装饰装修，添附部分应属于李永志所有，本院执行程序中变卖了属于案外人李永志所有的财产，对于变卖所得价款中包含的装饰装修部分，应先行扣除，并支付给李永志。故本院于2××6年将涉案三套房地产变卖款中的装饰装修部分的款项支付给陈益红不当，该部分执行款支付行为应予撤销。相应回转数额应由本院执行实施部门根据案件情况，依法确定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下：撤销本院于2××6年3月向陈益红支付变卖款中所涉三套房屋装饰装修部分款项的行为。本裁定为终审裁定。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  庞海涛二〇二〇年十一月十三日书记员  简 易