山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终867号上诉人（原审被告、申请执行人）:朔州市兴融小额货款有限公司，住所地朔州市朔城区鄯阳西街。法定代表人：肖贵，经理。委托诉讼代理人：张龙，山西朔风律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）:马晓红，女，1978年12月3日出生，朔州市应县人，现住朔州市朔城区小村****。委托诉讼代理人：白艳，山西中泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）:李献，男，1970年6月20日出生，汉族，朔州市人，现住朔州市。上诉人朔州市兴融小额货款有限公司因与被上诉人马晓红、李献案外人执行异议之诉纠纷一案，不服朔城区人民法院（2019）晋0602民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朔州市兴融小额货款有限公司的法定代表人肖贵及其委托诉讼代理人张龙，被上诉人马晓红的委托诉讼代理人白艳到庭参加了诉讼，被上诉人李献经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朔州市兴融小额货款有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，判令位于朔州市朔城区马邑花园小区25号楼3单元201号房屋属李献所有,上诉人可以申请执行该房屋。事实和理由：一审判决认定事实错误。上诉人与李献小额借款合同纠纷一案,朔城区人民法院于2017年4月1日作出(2017)晋0602财保16号民事裁定书,裁定查封李献位于朔州市朔城区马邑小区25号楼3单元201号的房屋。后民事判决生效后,李献拒不执行生效法律文书确定的履行义务,该案进入执行程序后,朔城区人民法院于2019年8月10日作出(2018)晋0602执恢163号执行裁定书,裁定拍卖被执行人李献名下所有的马邑小区25号楼3单元201号房屋。后被上诉人马晓红向朔城区人民法院提出执行异议申请,并提供了房屋买卖协议、(2016)朔国正证民字第537号公证书、收条。朔城区人民法院作出的(2019）晋0602执异47号执行裁定书认定(2016)朔国正证民字第537号公证书载明其所公证的是合同双方当事人签订合同行为的真实性,而协议中约定买卖的房屋需经依法登记才发生物权效力。马晓红未提供证据证明其已实际占有使用了被执行标的物,依法驳回了马晓红的异议请求。2016年12月27日李献与马晓红签署的房屋买卖协议并进行了公证,但公证只能证明双方是于公证日签订的该房屋买卖协议,公证并不导致产权的变更,马晓红并没有实际取得该房屋的所有权。2019年10月15日马邑小区物业出具的证明的内容所称李献与马晓红于2016年12月27日签订房屋买卖协议,并且此后一直由马晓红占有该房屋,水、暖、电费、物业费均有马晓红交纳。但是一审中马晓红提供的电力交费票据时间是2019年10月15日与2020年4月17日,燃气交费票据时间是2019年9月16日、2020年4月17日,物业费交费票据时间是2019年9月16日。而马晓红起诉上诉人执行异议一案的时间是2019年10月22日,日期相当的接近。如果真如马晓红所称在2016年12月27日之后涉案房屋一直由马晓红占有使用,那在一审中马晓红为何没有提交2017年度、2018年度该房屋的电力、燃气、物业交费票据。用常理完全可以推断这些交费票据都是为了对抗对涉案房屋的执行而临时造出来的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款规定:在人民法院查封之前已合法占用该不动产的。朔城区人民法院于2017年4月1日对该房屋进行了保全,朔州市朔城区人民法院送达回执显示法院于2018年4月8日去涉案房屋处向李献送达传票、执行通知书的时候送达回执是李献的妻子张翠香签字并接收的。可以证实一审中马晓红所称的是虚假的,涉案房屋直至马晓红起诉之日一直是由李献及其老婆孩子在居住。人民法院于2017年4月1日对涉案房屋进行了查封而且在2018年4月8日涉案房屋是李献一家人在居住,可以证实涉案房屋在人民法院查封之前马晓红并没有占用该房屋。马晓红向李献支付了购房款的事实存在疑问,一审中马晓红提供的收条显示马晓红是以给付现金的方式支付的购房款,但是如此大额的交付一般的交易习惯是银行间的转账。马晓红也没有提供相关时间段内的银行取款记录等证明。如果马晓红与李献签订的房屋买卖协议是真实的,但该房屋直至今日都未办理房屋过户登记手续,双方之间签订的房屋买卖协议第四条明确约定:本协议签订后,该房屋产生的费用(包括取暖、水、电、过户费等)由乙方承担。不论何种原因致使该房屋不能过户,原告均应缴纳该费用,马晓红在购买房屋后理应向税务机关缴纳过户费用,而直至今日马晓红都未缴纳上述费用,说明马晓红对未办理过户登记手续存在过错。马晓红辩称，2016年12月27日马晓红与李献、张翠香签订了房屋买卖协议,李献、张翠香夫妇将诉争房屋以42万元的价格出售给了马晓红,当天马晓红将42万元现金交付给了李献,李献将诉争房屋及房屋产权证、钥匙、相关缴费票据交付给了马晓红,同时双方在经过公证部门对房屋买卖协议进行了公证。此后马晓红多次要求李献配合过户,但李献一直以种种理由推脱,不配合办理房屋过户手续,导致在查封前未办理过户登记,一审庭审时李献之妻子张翠香也当庭证实该房屋未能及时办理过户登记并非马晓红自身原因,所以对于办理过户登记马晓红自身不存在过错。被上诉人在一审时提供证据足以证明在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同,已合法占有了该不动产,并支付了全部购房款,未办理过户手续也非被上诉人马晓红自身原因造成的,以上完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28的规定,马晓红作为诉争房屋的买受人、实际所有人,有权利排除他人对诉争房屋的执行。李献未答辩。马晓红向一审法院起诉请求：1.依法确认位于朔州市朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室的房屋所有权归马晓红所有，并停止对该涉案房屋的执行；2.判决本案诉讼费由朔州市兴融小额货款有限公司和李献承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下：1.马晓红向本院提交《房屋买卖协议》一份、收条一份及《公证书》一份，证明2016年12月27日，李献、张翠香夫妇与马晓红签订《房屋买卖协议》一份，李献、张翠香夫妇将其所有的位于朔州市朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室的房屋一套以420000元的价格出售给马晓红；同日，李献、张翠香夫妇与马晓红就该《房屋买卖协议》在山西省朔州市国正公证处进行了公证，马晓红当日向李献支付现金420000元。朔州市兴融小额货款有限公司提出质证意见，认为该收条真实性存疑，如果是现金交付，马晓红应当提供当天的取款凭证。审理认为，该《房屋买卖协议》系双方真实意思之表示，且该《房屋买卖协议》经过公证部门的公证，其真实性和合法性应予确认。故对朔州市兴融小额货款有限公司提出的质证意见，不予采纳；对于该组证据的真实性、合法性及其与本案的关联性，依法予以确认。2.马晓红向本院提交房屋所有权证书一份、朔州诚信园物业管理有限公司收款收据及证明、朔州市电力缴费凭条账单、朔州市富华燃气有限公司燃气收费票据，证明李献已经按照协议约定将房屋产权证、钥匙及相关缴费票据交付给了马晓红，且马晓红实际占有了涉案房屋。朔州市兴融小额货款有限公司提出质证意见，认为物业收费票据不能证明所有权关系，且马晓红提供的票据缴费时间与起诉日期很接近，马晓红应当提供2016年及2017年的缴费票据。审理认为，马晓红提交的该组证据可以证实其已经实际占有并在案涉房屋居住。故对朔州市兴融小额货款有限公司提出的质证意见，不予采纳；故对于该组证据的真实性、合法性及其与本案的关联性，依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年12月27日，李献、张翠香夫妇与马晓红签订《房屋买卖协议》一份，李献、张翠香夫妇将其所有的位于朔州市朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室的房屋一套以420000元的价格出售给马晓红；同日，李献、张翠香夫妇与马晓红就该《房屋买卖协议》在山西省朔州市国正公证处进行了公证，马晓红当日向李献支付现金420000元。李献向马晓红交付了房屋，但双方一直未办理不动产变更登记手续。马晓红购买房屋后与其家人一直居住于此。朔州市兴融小额贷款有限公司与李献小额借款合同纠纷一案，本院于2017年4月1日作出(2017)晋0602财保16号民事裁定书，裁定查封李献位于朔州市朔城区马邑花园小区25号楼三单元201室的房屋。后本院作出的民事判决生效后，李献拒不执行生效法律文书确定的履行义务，该案进入执行程序后，本院依法于2019年8月10日作出(2018)晋0602执恢163号执行裁定书，裁定拍卖被执人李献名下所有的马邑花园小区25号楼三单元201室的房屋。后案外人马晓红于2019年9月16日向本院提出书面执行异议申请，本院于2019年9月27日作出（2019）晋0602执异47号执行裁定，驳回了马晓红的异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、马晓红与李献及其妻子张翠香之间的《房屋买卖协议书》是否在本院冻结该案涉房屋房屋变更登记手续之前即已签订，马晓红是否实际占有并使用该案涉房屋，马晓红购买该案涉房屋是否已经支付全部购房价款，该案涉房屋未办理过户登记是否系买受人马晓红之自身原因；二、马晓红有无排除执行的实体权利。对于争议焦点一，马晓红向本院提交的《房屋买卖协议书》可以证实其与李献、张翠香夫妇于2016年12月27日签订了《房屋买卖协议书》，该协议系双方真实意思之表示，且经过公证部门的公证，马晓红已经支付了全部购房款。马晓红提交的物业费缴费凭证、电费缴费凭证、天然气缴费凭证可以证实其实际占有并使用该案涉房屋。李献之妻子张翠香当庭亦证实该房屋未能及时办理过户登记亦非马晓红自身原因，在此过程中马晓红并无明显过错。对于争议焦点二，即马晓红有无排除执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（五）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李献、张翠香夫妇与马晓红在人民法院查封案涉房产之前签署《房屋买卖合同》，且马晓红已经支付了全部购房款，马晓红在人民法院查封该房屋之前已经合法占有并使用该房屋多年，李献虽未向马晓红办理房屋产权变更登记，但房屋未能及时办理过户登记亦非马晓红自身原因，在此过程中马晓红并无明显过错。故马晓红可依法被认定为本案的权利人，且具有排除人民法院强制执行的实体权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第五项、第二十八条规定，判决：一、不得执行位于朔州市朔城区朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室房屋（房屋所有权证编号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号）；二、确认位于朔州市朔城区朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室的房屋属马晓红所有（房屋所有权证编号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号）。案件受理费7600元（马晓红已预交），由李献负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理与一审查明事实基本一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：马晓红对执行标的位于朔州市朔城区马邑花园小区25号楼3单元201室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据在案证据审查确认的事实，可认定李献、张翠香夫妇与马晓红在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的《房屋买卖协议》并全额支付购房款，且已合法占有使用该房屋数年，未及时办理产权过户登记亦非马晓红自身原因所致，无证据证明马晓红在此过程中存在明显过错，故马晓红对登记在李献名下的该不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以认定其为本案权利人，且其权利能够排除人民法院强制执行。朔州市兴融小额贷款有限公司以“马晓红未实际取得房屋所有权，支付购房款事实存疑，马晓红在人民法院查封之前未占有涉案房屋，且对未办理产权过户手续存在过错”为由提起上诉，请求确认涉案房屋属李献所有，上诉人可申请执行该房屋。但上诉人所提上诉理由缺乏确切有效证据加以证明，其上诉理由不足，本院无法予以支持。综上，上诉人朔州市兴融小额货款有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朔州市兴融小额货款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李向阳审判员 郭洪福审判员 智杰海 二〇二〇年十一月二十三日书记员 邢晓宇