天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初8110号原告：白珊，女，1976年3月12日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘古艺城公建**楼。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：全香南，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘童童，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告白珊与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白珊、被告绿地公司委托诉讼代理人全香南、刘童童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白珊向本院提出诉讼请求：1．解除与被告签订的购房合同及补充协议，合同编号为2016-0160112；2．请求法院依法判令被告向原告返还“团购服务费”150000元，并按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，自起诉之日起至实际付清之日止；3．请求法院依法判令绿地公司向原告退回购房款856618元，并按中国人民银行同期贷款基准利率4.754%计算利息，各笔款项交付次日至实际给付之日止（计算至2020年6月1日利息为155975元）；4．以上费用共计为1012593元；5．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤销第二、第四项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：请求法院依法判令被告返还原告购房款856618元（2016年8月25日交付被告200000元，2016年10月12日交付被告306618元、团购服务费150000元、2017年10月11日交付被告200000元），并按照以上各笔款项为基数自交付日的次日起至实际给付之日止，按照中国银行同期贷款利率4.75%计算利息。事实和理由：2016年8月，原告在去被告绿地公司售楼处看房时，售楼处工作人员宣传介绍关于售楼优惠政策，预交150000元可抵房款300000元，原告也在售楼处也看到了类似的优惠宣传，于是原告信以为真，与被告达成购房意向。于2016年8月25日在被告绿地公司售楼交付了200000元购房款，2016年10月12日交购房款306618元，交团购费150000元，同日原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，2017年10月11日交购房款200000元。双方签订合同约定：原告购买被告开发的位于天津市蓟州区××镇××村××房××村南侧，宝平公路东侧盘龙悦城公建31-2-101室，该商品房单价为每平米12674元，总房款为996618元。被告告知房款已经是在折抵300000元后的价款，直至2019年1月份，以原告同样购买被告商品房的业主发现，该房屋价款并未优惠，原告才意识到自己的权益遭到侵害。虚假宣传问题，被告在该楼盘的宣传材料中、销售人员讲解中、及样板间等均显示每户具有小院、厨房和廊道等，但实际房屋情况以之前严重不符，无以上设施，故属于严重虚假宣传，误导消费者，存在恶意欺诈的行为，被告曾因为虚假宣传被天津市蓟州区市场监督管理局给予行政处罚。被告于2018年11月通知业主收房，但时至今日，水、电、暖、燃气等配套设施均未接通，未达到交房标准，不具备交房条件。购房合同中约定被告于2018年3月30日交房，但直至2018年11月才将房屋交予业主，严重违反合同约定，属于严重违约行为。为维护自身权益，原告依据相关法律诉至贵院，恳请法院依法判决。绿地集公司辩称，请求依法驳回原告全部诉讼请求。理由：1．原、被告签订的天津市商品房买卖合同（简称合同）系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，均应按约履行。被告可以按约将竣工验收合格的房屋交付于原告，不存在违约情形，不应承担任何违约责任；2．涉案房屋性质为办公，原告签订时即明知，房屋价款中所包含的建筑面积仅为合同附件展示的平面图面积，不包括原告所主张的院墙院落面积；3．房屋销售广告和宣传资料依法属于要约邀请，且合同亦明确相关宣传资料不作为确定各自权利义务的依据，因此双方均不受广告等宣传资料的约束，原告对此明知且签字确认。现原告以广告中的内容未实现，主张被告违约，缺乏合同依据，不应得到支持；4．原告称宣传资料中显示的房屋设计和环境布局直接致使其订立合同，但合同中未明确体现上述内容且明确排除宣传资料作为合同内容情况下，原告从未提出过异议。且在合同上签字确任行为，以其主张相悖，不符合常理，请法庭不予采信；5．原告虽主张被告违反宣传资料内容，但该项内容并非原告主张解除合同的法定和约定事由。被告亦不存在对涉案房屋设计变更情况，因此合同中约定的解除合同条款不适用于本案。原告称被告存在私自变更房屋设计行为，缺乏事实依据，不应采信；6．原告尚欠购房款，其未按约定支付房款行为已构成根本违约，原告作为违约方不享有合同解除权及要求被告承担违约责任的权利，被告有权按约追究其违约责任；7．涉案房屋自2018年11月交房至今已有近两年的时间，期间原告明知房屋现状，但从未提出过异议。亦未要求解除合同，现已过一年的除斥期间，合同解除权已消灭；8．被告除收取合同约定的购房款外，未收取任何其他费用。原告主张的团购费与被告无关，双方不存在服务合同关系，被告也非该费用收取主体，该项诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上，被告已全面履行合同约定义务，原告请求解除合同，缺乏事实和法律依据，请求全部予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告绿地公司系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案盘龙悦城公建项目为其开发建设。原告白珊通过观看楼书、户型图等宣传材料及样板间决定购买盘龙悦城项目的房屋，2016年8月25日交付被告购房款200000元，2016年10月12日交付被告购房款306618元、北京金榴莲房产经纪有限公司收原告团购服务费150000元，同日，原告白珊（乙方）与被告绿地公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》合同编号：2016-0160112。合同约定：乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××村××房××村南侧，宝平公路东侧盘龙悦城公建31号楼-2-101房屋，设计用途为办公，建筑面积90.47平方米，每平方米价格为11016.01元，总价款为996618元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件四为空白页，对商品房房屋设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六补充协议第八条关于《合同》第十条的补充约定：1．《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向。2．乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六补充协议第十二条关于广告效力及样板间的约定：1．双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据。2．甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。合同还约定了双方其他权利、义务条款。2017年10月11日原告补交被告购房款200000元。原告白珊共向被告绿地公司支付购房款706618元，付北京金榴莲房产经纪有限公司收原告团购服务费150000元。在部分小区业主提起诉讼后，被告自行将样板间拆除。原告提供的楼书等宣传材料显示：附赠超大平米院落，厨房在院落内；一层包括卫生间共三个房间，一层进门为大房间，从大房间能进入卫生间；二层南侧两个房间和卫生间均为独立房间。但在本院对房屋现状进行勘验时，其房屋现状为没有院墙、院落、走廊，一层卫生间不独立且无顶，二层房间为里外间，一层至二层的楼梯为简易铁制楼梯，房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料不符。另查，2019年7月15日天津市蓟州区市场监督管理局作出津市监蓟罚【2019】257号行政处罚决定书，经查明，2016年5月至案发被告绿地公司在宣传其开发的盘龙悦城、盘龙御城商品房过程中，通过销售人员口头介绍、样板间实体展示、灯杆广告牌、宣传彩页、销售人员的微信朋友圈等方式向公众宣传“超大院落超值赠送”等内容、然而，在其项目规划中并未有小院的项目审批，且在交付商品房时与销售时宣传内容不符。被告绿地公司的上述行为满足对商品房的规划做虚假的商业宣传的构成要件，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》。上述事实，有双方当事人陈述、《天津市商品房买卖合同》、《补充协议书》、付款收据、楼书宣传材料、现场照片及勘验视频、天津市蓟州区市场监督管理局作出津市监蓟罚【2019】257号行政处罚决定书等证据在案证实。本院认为，被告绿地公司与原告白珊签订的天津市商品房买卖合同有效。本案的争议焦点主要在于原告白珊是否有权解除合同。首先，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。该条款中约定了解除合同的条件，条件成就时，解除权人可行使约定解除权。双方约定商品房的房屋设计和环境布局见附件四，而合同附件四为空白页，并无内容。虽然被告绿地公司主张根据双方合同附件六第十二条约定广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，但该条款是绿地公司为了重复使用而预先拟定，是在订立合同时未与对方协商的格式条款，且该双方签订的合同条款均未约定房屋结构形式和户型。而楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。经过比较，涉诉房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料明显不符，能够认定被告绿地公司未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更，被告绿地公司应承担违约责任。双方约定解除合同的条件已经成就，原告白珊要求解除合同，本院予以支持。被告绿地公司主张原告行使合同解除权已超过一年的除斥期间，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的除斥期间是关于因出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款而主张解除合同的情形，与本案原告主张解除合同的情形并不适用，故对被告的主张，本院不予支持。其次，关于合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。根据上述约定和原告的诉讼请求，被告绿地公司应返还原告白珊已付购房款706,618元，并应支付原告白珊自付款之日次日起至实际给付之日止的已付款利息。关于团购服务费150,000元，因其属于原告为履行合同而支出的费用，本案涉诉合同因被告违约而解除，该费用属于损失范围，被告应对此承担赔偿责任。综上，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，故原告白珊起诉要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告绿地公司应返还原告白珊购房款及利息并赔偿损失。关于利息计算问题，原告主张按照中国银行同期贷款利率4.75%计算利息，与中国银行同期贷款1-3年标准利率相符，本院应予采信。根据2019年8月17日中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，2019年8月19日之前的按同期贷款利率计算利息，2019年8月20日起至实际给付期间利息应按照LPR利率计算利息。经计算，从原告付款之日次日起至2019年8月2日止的利息为88,624.8元（以200,000元为基数，自2016年8月26日至2019年8月19日止为28,711.11元；以306,618元为基数，自2016年10月13日至2019年8月19日止为42,074.8元；以200,000元为基数，自2017年10月12日至2019年8月19日止为17,838.89元）。2019年8月20日起至实际给付之日的利息，应以706618为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院的解释》第三条规定，判决如下：一、解除原告白珊与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年10月12日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白珊返还购房款706,618元，并支付利息（至2019年8月19日利息为88,624.8元；2019年8月20日起至实际给付之日止，利息以706618为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；三、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告白珊团购服务费150,000元；上述款项直接汇入原告白珊在中国建设银行股份有限公司北京鱼市口支行开立的6217××××7976账户；四、驳回原告白珊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6,957元（减半收取），由被告上海绿地集团天津文化发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  戴永奇二〇二〇年十一月三十日法官助理余贵洋书记员吴世佳附：本判决所依据的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的