湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2667号上诉人（原审原告）：宋红林，女，1973年12月26日出生，汉族，住襄阳市襄州区。上诉人（原审原告）：朱运平，男，1970年1月5日出生，汉族，住襄阳市襄州区。上诉人（原审原告）：朱泽宇，男，1995年7月30日出生，汉族，住襄阳市襄州区。三上诉人共同委托诉讼代理人：郑鹏，湖北亘恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张继超，男，1975年2月7日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审被告）：刘书勤，女，1979年6月12日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审被告）：张艺桐，女，2003年6月8日生，汉族，住襄阳市襄州区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：石东营，湖北法正大（襄州）律师事务所律师。上诉人宋红林、朱运平、朱泽宇因与被上诉人张继超、刘书勤、张艺桐合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋红林、朱运平、朱泽宇上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由:一、一审法院适用法律错误，其做出的判决无法律依据。一审依据《合同法》第44条、52条，及《民事诉讼法》第152条规定，做出的判决。但《合同法》第44条规定的是依法成立的合同自成立时生效等内容，一审在本院认为部分，已认定《协议书》系合法有效的。在《协议书》有效的情形下，一审法院又引用《合同法》第52条明显适用法律错误，自相矛盾，因为第52条规定的是合同无效的情形，该条款与本案并无任何关联。同时，《民事诉讼法》第152条规定的是判决书的内容，一审的引用明显不合适。二、一审认定被上诉人于2007年4月18日左右向上诉人借款10万元属于事实认定错误。本案诉争的房屋系上诉人、被上诉人于2007年共同投资所建。2008年4月4日的《协议书》第六条“房屋建造时由乙方投资的十万元”，已明确说明上诉人之前所出10万元系合作建房投资款，而非出借款。上诉人、被上诉人合作建房后，因房屋和土地登记在被上诉人名下，双方于2008年4月4日签订《协议书》，并约定由被上诉人偿还上诉人10万元。故一审认定被上诉人于2007年4月18日左右向上诉人借款10万元属事实认定错误。三、《协议书》中约定上诉人所享有的权利，是基于上诉人合作建房中的付出。上诉人享有《协议书》中的权利，是基于建房时上诉人对房屋进行了大量的人力物力的投入。同时，《协议书》约定，上诉人通过放弃房屋所有权，去享有部分房屋使用权等权利。故上诉人享有房屋使用权是建立在上诉人付出了相应的对价，且放弃了房屋的所有权，这对上诉人来说是一种权利义务的交换与让步。四、《协议书》虽未明确约定因拆迁导致合同不能履行的处理方式，但不能否定上诉人获得合理赔偿或补偿的权利。《协议书》虽然没有约定若遇拆迁，相关的赔偿或补偿标准，但《协议书》也并未约定若遇拆迁，不需要对上诉人进行赔偿或补偿。就好比“借据”仅约定了出借内容，没有约定还款内容，但借款人仍应当偿还借款。故在《协议书》没有明确约定的情形下，应当参照协议书中的其他条款及合同目的、诚实信用、公平等原则来处理。五、被上诉人是否存在过错并不影响其履行相应的义务。《协议书》第四条约定房屋若遇产权转移(卖房)，被上诉人应当支付上诉人相应的费用。买卖房屋行为发生时，导致上诉人无法继续使用房屋而遭受损失，故被上诉人应当支付相应对价。同理，房屋征迁也是一种导致上诉人无法继续使用房屋的行为，被上诉人也不存在过错，但被上诉人因为拆迁获得巨大利益，该部分利益包含有房屋的使用价值。根据公平原则，被上诉人向上诉人支付相应的对价。故上诉人依据使用年限计算租金所得，因拆迁所造成的损失，应当得到支持。张继超、刘书勤、张艺桐答辩称，服从原判。宋红林、朱运平、朱泽宇向一审法院起诉请求：判令张继超、刘书勤、张艺桐支付宋红林、朱运平、朱泽宇依合同享有房屋使用年限的租金损失50万元；诉讼费由张继超、刘书勤、张艺桐承担。一审法院认定事实：2008年4月4日，宋红林、朱运平、朱泽宇（乙方）与张继超、刘书勤、张艺桐（甲方）签订《协议书》一份，内容为：甲乙双方就园林路42号[房屋为4层住宅，其中底层为门面房]房屋产权及使用权问题达成如下协议：一、房屋所有权为甲方所有；二、房屋使用权具体分割如下：1.二楼、四楼、一楼最后小房归甲方使用；2.三楼及门面房南边第三间归乙方使用；3.门面房北、门面房南前一.二小间使用权为双方共同使用；4.条款3中门面房租用金为双方共有各占百分之五十；三、楼梯间及过道为共同使用；四、甲方乙方使用期内若房屋产权转移（卖房），按当时市场价格支付乙方应使用年限的所有租金，且一次性支付，否则无权出售；五、乙方使用权有效期截止日期为二〇四八年四月四日；六、房屋建造时由乙方投资的十万元现金由乙方在二〇二三年四月四日以前还清；七、房屋在共同使用期内的维护费由双方共同负担，各占百分之五十。案外人刘永生、刘腊生、刘旭、刘豪作为担保人在协议上签字。2019年，张继超与襄阳市襄州区房屋征收管理中心签订《国有土地上房屋征收货币化补偿协议》，将张继超位于襄州××园林路的房屋进行征收并货币化补偿，补偿金额：1.第一层房屋补偿2213120.28元，第二层住宅房屋补偿899050.18元，第三层房屋补偿金额855449.69元，第四层房屋补偿313773.01元，第五层住宅房屋补偿334550.31元，另补偿搬迁费6835.1元，非住宅房屋停产停业损失费33196.8元，房屋装饰装修补偿金额245821元，房屋附属物的补偿金额69467元，未抢建、抢装修奖励金额68351元，补偿金额合计5727626.85元。涉案房屋坐落在襄阳××航空路（园林大道西），土地使用权人为张继超，土地证号：襄阳区国用（B’2009）第410116022-**。还查明，张继超、刘书勤建造涉案房屋时，于2007年4月18日左右借了宋红林、朱运平10万元，现已还清。一审法院认为，宋红林、朱运平、朱泽宇与张继超、刘书勤、张艺桐于2008年4月4日签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方当事人产生法律拘束力。依照协议书第四条约定：甲方在乙方使用期内若房屋产权转移（卖房），按当时市场价格支付乙方应使用年限的所有租金，且一次性支付，否则无权出售。张继超、刘书勤、张艺桐所有的位于襄州区园林路××号涉案房屋于2019年被征收，不属于协议书约定的卖房情形，且房屋被征收属于政府行为，非因张继超、刘书勤、张艺桐的过错，宋红林、朱运平、朱泽宇主张张继超、刘书勤、张艺桐支付依合同享有房屋使用年限的租金损失，没有合法依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：驳回宋红林、朱运平、朱泽宇的诉讼请求。案件受理费减半收取4400元，由宋红林、朱运平、朱泽宇负担。二审中，当事人未提交新证据。对于原判认定《协议书》约定的10万元系投资款，还是借款，不影响本案审理，本院不做认定。对原判认定其他事实，当事人无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”公平原则作为民法基本原则，不仅要求民事主体在缔约时，应当合理确定各方的权利和义务；也包括合同缔结后合同履行过程中，因决定合同缔约条件的基础事实发生当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大改变，继续按照合同履行会造成实质性不公平，或者在法律上、事实上不能履行时，合同各方应当合理确定各方的权利和义务。本案中，宋红林、朱运平、朱泽宇与张继超、刘书勤、张艺桐签订的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方当事人产生法律拘束力。《协议书》约定张继超、刘书勤、张艺桐在出售房屋时，应当按照市场价格相应年限给予宋红林、朱运平、朱泽宇租金补偿，但未约定房屋遇政府拆迁时，宋红林、朱运平、朱泽宇是否能够获得补偿。但从公平角度出发，在宋红林、朱运平、朱泽宇对涉案房屋使用权及经营收益权落空时，作为足额获得房屋征收补偿款的被征收人，张继超、刘书勤、张艺桐应当给予宋红林、朱运平、朱泽宇一定数额的租金补偿，本院酌定补偿数额为10万元。对于宋红林、朱运平、朱泽宇超出本院酌定数额的诉讼请求，本院不予支持；对张继超、刘书勤、张艺桐不予补偿的辩称理由，有违公平原则，本院不予采纳。双方当事人对合同已经不能履行并无争议，应视为合同已经解除。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正；依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初131号民事判决；二、张继超、刘书勤、张艺桐于本判决生效后十日内支付宋红林、朱运平、朱泽宇补偿款100000元；三、驳回宋红林、朱运平、朱泽宇其他诉讼请求。如果未按本判决履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4400元，由宋红林、朱运平、朱泽宇负担；二审案件受理费8800元，由宋红林、朱运平、朱泽宇负担4400元，张继超、刘书勤、张艺桐负担4400元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年十一月十一日书记员  付亚男