广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初23274号原告：佛山市海湾城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914***********446C。法定代表人:龙远先。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。被告：何秀文，男，1985年9月11日出生，汉族，住广东省化州市**************，公民身份号码440************196。委托诉讼代理人：邓春燕，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎文逸，广东瀛双律师事务所律师。原告佛山市海湾城房地产开发有限公司诉被告何秀文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，并先后于2020年9月8日、10月20日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陆沛林和被告委托诉讼代理人邓春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告腾空并向原告返还佛山市禅城区*************；2、被告已缴纳的租赁保证金17502元归原告所有；3、被告向原告缴纳2017年3月7日至2017年5月6日免租期的租金17502元；4、被告向原告缴纳拖欠的租金60644.43元（从2019年12月7日起暂计至2020年6月6日为60644.43元，2020年6月7日起至实际返还商铺之日止的租金按10588.71元/月另行计算）；5、被告向原告支付2019年10月29日至2020年2月29日期间的水费66.92元、2019年7月1日至2020年3月31日期间的电费10057.43元、2019年11月至2020年1月期间的垃圾费32元、2020年3月至2020年5月期间的物业服务费1885.38元，本项合计12041.73元；6、被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为解除合同并返还房屋。事实与理由：2017年3月1日，原、被告签订一份《房地产租赁契约》，合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于佛山市禅城区*************，租期为2017年3月7日至2022年3月6日；被告需向原告支付17502元作为租赁保证金，但被告连续拖欠租金或其他费用超过15日的，原告有权解除合同、收回商铺，且没收租赁保证金；原告给予被告2个月（2017年3月7日至2017年5月6日）的免租期，但若因被告原因导致合同解除的，应按8751元/月向原告缴纳免租期的租金；租金每月10号前缴纳，2019年3月7日至2020年3月6日的租金为9626.1元/月、2020年3月7日至2021年3月6日为10588.71元/月；水费、电费、垃圾费及物业服务费由被告向有关部门或物业服务公司缴纳。合同签订后，被告支付了17502元租赁保证金，原告依约交付了P31号铺。自2019年12月7日起，被告开始拖欠缴纳租金，暂至2020年6月6日，已欠租60644.43元。另外，原告为被告代付案涉商铺的水费66.92元、电费10057.43元、垃圾费32元、物业服务费1885.38元，合计代付12041.73元。以上欠费，虽经原告多次催告，但被告拒不缴纳，被告的行为已构成根本违约，且给原告造成了较大损失。故此，原告有权要求被告返还商铺，并没收租赁保证金，且有权要求被告缴纳免租期租金、拖欠的租金，及支付原告代付的水费、电费和物业服务费。综上，为保护合法权益，原告特依法向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：2017年3月1日，被告与原告签约开始承租案涉商铺，约定租期五年。至2020年3月被告撤出案涉商铺时，租赁合同履行了三年。被告承租的案涉商铺是毛坯房，被告投入了十几万元进行基础装修、加装隔层、安装水电、加装了3台空调后才能投入使用，连同购置冰箱、货架、货物等，被告投入了三十多万元才能开业经营。被告在案涉商铺注册经营“佛山市禅城区时尚老农农产品店”，经营肉类、蔬果、生鲜、农产品等。很不幸，2019年年底的猪瘟疫情对被告的经营是一次重创，今年年初的新冠肺炎疫情对被告的经营又是一次重创。被告当时同时经营四个类似商铺，每个商铺亏损几十万元，实在无力维系继续经营。所以，被告不得不与原告协商提前解除租赁合同，并恳请原告基于疫情原因谅解被告，给予被告免责解除合同。当时，被告愿意以租赁保证金抵扣2019年12月、2020年1月的租金，恳请原告免除2020年2月、3月疫情期间的租金，原告同意后被告遂于2020年3月撤场并交还商铺了，被告当时已经告知原告商铺内遗留的物品任由原告处置。当时正值疫情期间，原告称因疫情原因不方便安排人员与被告办理具体交接手续，双方还没有及时结算有关水电费等费用。被告撤场后，还积极主动地办理了在案涉商铺的工商登记注销手续（2020年6月2日已经核准注销）,以便不影响原告后续出租其他商户。被告撤场后半年时间以来，没有接到过原告的任何催缴费用通知。被告对原告现在提起诉讼提出如此诉讼请求感到很意外。综上，被告认为，被告已于2020年3月撤场并交还案涉商铺给原告，被告是因为新冠肺炎疫情不可抗力原因导致无力维系经营而不得不提前解除租赁合同，属于免责解除事由，不应承担违约责任。针对原告的诉讼请求，被告的具体回应如下：1、被告不再负有腾空并向原告返还案涉商铺的义务。且不管原告是否承认被告已于2020年3月撤场并交还案涉商铺，被告也已于2020年9月8日在法院当庭向原告再次交付商铺玻璃门上的活动挂锁的钥匙2条，并再次确认放弃商铺内遗留的物品。2020年3月份撤场时，双方经过电话沟通，被告同意放弃商铺内的装修、空调、冰箱、货架等交由原告处置，并要求原告接收钥匙，但原告称因疫情原因不方便安排人员与被告办理具体交接手续，让被告撤场即可。2、租赁保证金17502元（相当于两个月租金）不应由原告没收。被告提前解除合同具有不可抗力免责事由，保证金应用于抵扣被告欠付的租金、费用。3、两个月免租期租金17502元重新追缴问题，属于违约责任追究，被告具有不可抗力免责事由；而且五年租期已经履行了三年多，享有两个月的免租期也属合理；况且被告为商铺投入了不菲的装修成本，对于商铺客观上有一定增值效果，原告因此有所获益。所以，不应重新追缴免租期租金。4、租金应计至2020年3月被告撤场并交还案涉商铺时止，而且，应该考量疫情的不可抗力原因，至少减免2020年2、3月份的租金。之后，原告因疫情影响经营不便而怠于接收商铺、因疫情影响而怠于重新出租商铺或难以重新出租商铺，所带来的损失扩大，不应全部由同样因疫情遭受重创的被告全部承担。5、被告愿意据实承担2020年3月31日之前的案涉商铺的水电费、垃圾费、物业管理费。但原告尚未提供实际支付凭证，要求原告提供有效的依据为凭，请由法院依法核查。6、本案诉讼费应由原被告双方依法合理适当分担。7、退而言之，即使原告坚持认为被告属违约解除合同，原告坚持要求按合同约定要求没收租赁保证金和重新追缴免租期租金的要求，均属于违约金问题，这相当于要求4个月租金35004元作为违约金，对于五年租期已经履行了三年多，且确实不属于恶意违约解除合同的行为来说，这个违约金请求实在过高，恳请法院予以调整。综上，希望原告实事求是解决问题，恳请原告谅解被告经历亏本重创实在无力继续履行合同，请求法院认可被告基于不可抗力提前解除合同具有免责事由，采纳被告的答辩意见，结合公平原则，平衡双方利益，依法并合情合理地裁判本案。诉讼中，原告提交如下证据：1、营业执照、被告身份证，证明双方主体资格。2、商品房首次登记确权清单，证明案涉31号铺位原来登记在原告名下，原告有权合法出租。3、房地产租赁契约（即《房屋租赁合同》），证明原告将31号铺位出租被告使用，其中2019年3月7日至2020年3月6日的每月租金标准为9626.1元，2020年3月7日至2021年3月6日每月租金标准为10588.71元。租赁保证金为17502元，每月10日前缴纳当月租金，每月5日前缴纳水电杂费。合同3.2条明确，租赁期限从2017年3月7日至2022年3月6日，免租期60天，如果因承租人原因解除合同的，甲方有权要求支付免租期租金。合同9.2／9.4条明确，如承租人违约，出租人有权没收保证金。4、收据，证明被告已缴纳案涉31号商铺押金17502元，鉴于被告欠费违约，按照租赁合同的约定该押金应由原告没收。5、房屋交接表，证明2017年3月8日原告已将案涉商铺交付被告使用。6、佛山通用机打发票、广东省增值税电子普通发票，证明原告已经代为缴纳支付案涉商铺2019年10月29日至2020年2月29日期间的水费66.92元、2019年7月1日至2020年3月31日期间的电费10057.43元、2019年11月至2020年1月期间的垃圾费32元，被告应予返还。7、前期物业管理服务协议、收款收据，证明被告与物业公司签订了前期物管协议，每月物管费为628.46元。原告已经代为缴纳支付案涉商铺2020年3月至2020年5月期间的物业服务费1885.38元。8、照片，证明原告在2020年6月14日拍照显示，被告仍上锁占用商铺，门口张贴旺铺转让，铺内堆满杂物，依法应继续支付租金。9、催款函、快递单及签收记录，证明就被告拖欠租金一事，原告已经于2020年5月26日发函催收，但被告对此不予理会。诉讼中，被告提交如下证据：1、工商登记信息，证明被告在案涉商铺经营佛山市禅城区时尚老农农产品店，2020年3月解除合同交还商铺后被告积极主动注销了案涉商铺的工商登记，以便不影响原告的出租经营，被告的行为属于积极防范损失扩大的行为。2、微信聊天记录、微信号截图、微信转账页面截图，证明被告在2020年3月与原告协商解除合同并交还商铺，微信上的原告方人员为招淑仪。经质证，本院认证如下：原告的证据1，系双方主体材料，本院经审查予以确认；双方的其余证据，或有原件核对，或对方对其真实性无异议，本院均对证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：案涉房屋位于佛山市禅城区****************，其所有权人系原告，不动产权证号为粤（2016）佛禅不动产权第0024282号。2017年3月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：海湾城20170301001），约定原告向被告出租案涉房屋，合同内容：“……三、交付日期和租赁期限3.1甲乙双方约定，在乙方按本合同第五条约定将租赁保证金交付甲方后，甲方于2017年3月7日前向乙方交付房屋。3.2该房屋租赁期自2017年3月7日起至2022年3月6日止，乙方租赁该房屋的免租期为60天（自2017年3月7日起至2017年5月6日止）。免租期用于乙方完成租赁房屋装修，在免租期内乙方无需向甲方支付租金（但免租期内该房屋产生的物业服务费、水电费等由乙方自行向物业管理公司或有关部门缴纳）。免租期满无论乙方装修是否完成，均开始计收乙方租金。本合同因乙方原因导致解除的，甲方有权按人民币8751元/月向乙方追收免租期内的租金。3.3甲方逾期交付该房屋的，租赁期、免租期、计租起算日相应顺延，乙方放弃追究甲方其他责任。3.4租赁期满，如甲方继续出租该房屋的，在同等条件下乙方有优先承租权。乙方需继续承租该房屋，则应于租赁期届满前壹个月向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。逾期不提出视为乙方放弃优先承租权。四、租金、支付方式和期限4.1合同租赁期开始两年内的房屋月租金为8751元，自第三年开始每年月租金递增10%至合同终止为止。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况具体如下：2017年3月7日至2017年5月6日为免租期，2017年5月7日至2019年3月6日的租金总额192522元，2019年3月7日至2020年3月6日的租金总额115513.20元，2020年3月7日至2021年3月6日的租金总额127064.52元，2021年3月7日至2022年3月6日租金总额139770.97元。4.2该房屋租金支付方式如下：以现金或银行转账方式支付，租金按月计算，乙方应在每月10日前向甲方缴纳当月租金。……五、租赁保证金和其他费用5.1甲、乙双方约定，2017年3月7日前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币17502元（大写：壹万柒仟伍佰零贰元整）。甲方收取该保证金当日应向乙方开具收款凭证。租赁期满后，如乙方缴清全部租金及其他费用，且无其他违约行为的，经甲方出具验收房屋合格书后的10天内，甲方将上述保证金无息退还乙方。5.2租赁期间，使用该房屋所发生的包括水、电、煤气、通讯、设备、有线电视、卫生垃圾、物业管理等因租赁产生的费用及政府对该房屋所征收的一切税费（包括但不限于房地产使用税）由乙方承担，乙方于每月5日前据实向物业管理公司或有关部门缴纳。……六、甲、乙双方的权利义务……（二）乙方的权利义务。1.乙方应按本合同约定按期足额支付租金及其它应付费用。……七、房屋返还7.1本合同租赁期满或提前解除的，乙方须在3日内迁离并向甲方返还该房屋及附属设施，迁出前必须结清一切拖欠款项，并向工商行政管理部门及税务登记部门办好地址变更、迁移或注销手续。……7.3乙方逾期迁出或办理本合同上述约定手续的，甲方有权要求乙方按租金标准的2倍支付占用使用费，租赁保证金不予退还，并有权采用一切强制措施收回房屋。……九、违约责任与合同解除9.1甲乙双方必须严格遵守本合同条款，否则，违约方应赔偿给守约方因此造成的损失。9.2租赁期内，如乙方逾期缴纳水费、电费、物业服务费等各项费用，每逾期一天，按欠费总额日万分之五向甲方支付滞纳金，且甲方有权停水、停电……9.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回该房屋，没收乙方租赁保证金并要求乙方支付合同解除时月租金标准的2倍作为违约金：(1)连续拖欠租金或其他费用超过15日的……十一、其他……11.2甲、乙双方保证在协议中所留的地址真实有效，为有效送达地址。甲乙双方任何一方按上述地址寄送文件给对方，自寄送之日起三天内视为有效送达对方。任一方地址发生变动，应提前七天书面通知对方，否则以原地址为准。……”合同载明乙方联系地址即为案涉房屋地址。同日，原告向被告开具《收据》，上载原告收到被告关于案涉房屋的租赁保证金17502元。2017年3月8日，原告将案涉房屋移交给被告。2020年3月10日，被告向原告的工作人员招淑仪发送微信:“小招，早上好！你现在还有在海湾城售楼部上班吗？”招淑仪回复：“早呀！有在海湾城上班。”被告回复：“哦，我那店里做不下去了，我想找一下你们李经理商量一下看怎么处理好点，你能给我他的电话吗？我想问一下他的意见。”2020年8月16日，本院将起诉状等材料送达至被告。2020年9月8日，被告于庭审中向原告交还案涉房屋及钥匙，原告予以接收。另查明一，案外人佛山市禅城区供水有限公司就案涉房屋水费情况向原告出具发票，载明：用水时段为2019年10月29日至2019年12月29日的水费为50.56元，2019年12月29日至2020年2月29日的水费为16.36元。上述费用合计为66.92元。被告于庭审中确认仍未交纳。另查明二，案外人广东省南方电网有限责任公司佛山供电局就案涉房屋电费情况向原告出具发票，载明：2019年7月1日至2020年3月31日，每月电费依次为3220.08元、2791.57元、1763.02元、1294.61元、709.97元、507.62元、327.68元、196.89元、77.82元。上述费用合计为10889.26元。被告于庭审中确认仍未交纳。另查明三，案外人佛山市禅城区********就案涉房屋垃圾处理费情况向原告出具发票，载明：2019年10月至2019年11月的垃圾处理费为16元，2019年12月至2020年1月的垃圾处理费为16元。上述费用合计为32元。被告于庭审中确认仍未交纳。另查明四，原告就案涉房屋2020年3月至2020年5月物业服务费，每月应向相关物业管理单位交纳每月628.46元，合计1885.38元。被告于庭审中确认仍未交纳。另查明五，2020年6月2日，被告将其在案涉房屋地址上注册的佛山市禅城区时尚老农农产品店予以注销。另查明六，根据原告于2020年6月14日拍摄的照片显示，被告仍对案涉商铺上锁关闭。庭审中，被告确认未按合同约定的月租金标准向原告支付过从2019年12月7日起至2020年9月8日前的租金，未向原告支付过2017年3月7日至2017年5月6日的免租期租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于合同解除和返还案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告依约负有按期足额向原告支付租金的义务，但被告至今未向原告支付从2019年12月7日后的租金，故被告已构成违约，原告根据上述合同第9.4条第（1）项约定有权主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，主张解除合同，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。因原告未举证证明其已向被告发出解除合同的通知，故应以本院向被告送达起诉状副本即2020年8月16日为双方《房屋租赁合同》解除时间。原告诉请解除案涉房屋租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还案涉房屋，鉴于被告于2020年9月8日已向原告返还案涉房屋且原告予以接收，本院对此予以确认，故本院不再另行就返还诉请进行裁判。被告抗辩称上述合同已于2020年3月解除并返还案涉房屋，依据不足，本院不予采纳。关于租金及水电费、垃圾处理费及物业服务费。如上分析所述，被告负有依约足额向原告支付租金的合同义务，另因案涉合同已于2020年8月16日解除，被告还应参照案涉合同约定的租金标准向原告支付2020年8月17日起至被告实际返还案涉房屋之日止即2020年9月8日的占有使用费。经核算，上述租金及占有使用费合计为93116.47元（115513.20÷12×3+127064.52÷12×6+127064.52÷12÷30×2）。至于水电费、垃圾处理费及物业服务费，被告依约对其租赁期间之上述费用应予负担。如前查明，案涉房屋于2019年10月29日至2020年2月29日的水费合计为66.92元、2019年7月1日至2020年3月31日的电费合计为10889.26元、2019年10月至2020年1月的垃圾处理费合计为32元、2020年3月至2020年5月物业服务费合计为1885.38元，诉讼中，被告自述仍未交纳，且原告对其中的电费仅主张10057.43元，系其对自身权利的合法自由处分，本院予以尊重。故原告的上述相关诉请有事实和合同依据，本院予以支持。原告诉请超出部分，没有依据，本院予以驳回。关于租赁保证金。如上分析所述，被告逾期支付租金的行为已构成违约，依据案涉《房屋租赁合同》第9.4条的约定，原告有权没收合同项下租赁保证金17502元，原告的该项诉请有事实和合同依据，本院予以支持。关于免租期租金。本案中，原告主张被告支付2017年3月7日至2017年5月6日的免租期租金17502元。如前查明，根据案涉合同第3.2条约定，如因承租人原因导致合同解除的，出租人有权按8751元/月标准向承租人追收免租期内的租金。该约定实际上是双方对承租人未按约履行全部租赁期限应承担的违约责任。在原告没收上述仅相当于两个月租金的保证金而不足以弥补其包括于通常情形会产生3至6个月房屋闲置期等损失情况下，本院对原告的该项诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市海湾城房地产开发有限公司与被告何秀文于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月16日解除；二、被告何秀文在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付2020年12月7日至2020年9月8日的租金、占有使用费合计93116.47元；三、被告何秀文在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付2019年10月29日至2020年2月29日的水费合计66.92元、2019年7月1日至2020年3月31日的电费合计10057.43元、2019年10月至2020年1月的垃圾处理费合计32元，以及2020年3月至2020年5月的物业服务费合计1885.38元；四、确认被告何秀文向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司交纳的租赁保证金17502元归原告佛山市海湾城房地产开发有限公司所有；五、被告何秀文在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付2017年3月7日至2017年5月6日的免租期租金17502元；六、驳回原告佛山市海湾城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告何秀文未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3402元，由被告何秀文负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年十一月二十九日书记员  原洁萍