河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6437号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市德众汽车服务有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂西路**。法定代表人：王向标，董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳市汉宫汽车广场有限公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：李**，董事长。委托诉讼代理人：潘永恒，河南润合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳乾元木材有限责任公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：张建文，董事长。委托诉讼代理人：马春燕，该公司员工。委托诉讼代理人：宋波，河南新企合律师事务所律师。原审被告：洛阳市德众达马汽车销售服务有限公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：王向标，董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。原审被告：洛阳市德众金达汽车销售服务有限公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路****展厅法定代表人：马青，董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。原审被告：洛阳市德众金迪汽车销售服务有限公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：王向峰，董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。原审被告：洛阳市德众众达汽车销售服务有限公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：马青，董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。原审被告：洛阳市德众中亚汽车销售服务有限公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：王向标，董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。原审被告：洛阳市美浩汽车销售服务有限公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：王丰霞。原审被告：洛阳市德众北现汽车销售服务有限公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：王向峰，董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。原审被告：洛阳德众美克汽车销售服务有限公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：王向标，董事长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。原审被告：洛阳市美通汽车销售服务有限公司，，住所地：洛阳市西工区汉宫路**法定代表人：杨虹。原审被告：马娟，女，汉族，1965年6月9日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：牛荣安，河南润合律师事务所律师。上诉人洛阳市德众汽车服务有限公司、上诉人洛阳市汉宫汽车广场有限公司因与被上诉人洛阳乾元木材有限责任公司、原审被告洛阳市德众金达汽车销售服务有限公司、洛阳市德众金迪汽车销售服务有限公司、洛阳市德众众达汽车销售服务有限公司、洛阳市德众中亚汽车销售服务有限公司、洛阳市美浩汽车销售服务有限公司、洛阳市德众北现汽车销售服务有限公司、洛阳德众美克汽车销售服务有限公司、洛阳市美通汽车销售服务有限公司、洛阳市汉宫汽车广场有限公司、马娟合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院(2019)豫0303民初3574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洛阳市德众汽车服务有限公司的委托诉讼代理人王新放同时代理原审被告洛阳市德众达马汽车销售服务有限公司、洛阳市德众金达汽车销售服务有限公司、洛阳市德众金迪汽车销售服务有限公司、洛阳市德众众达汽车销售服务有限公司、洛阳市德众中亚汽车销售服务有限公司、洛阳市德众北现汽车销售服务有限公司、洛阳德众美克汽车销售服务有限公司，上诉人洛阳市汉宫汽车广场有限公司的委托诉讼代理人潘永恒，被上诉人洛阳乾元木材有限责任公司的委托诉讼代理人马春燕、宋波、原审被告马娟的委托诉讼代理人牛荣安到庭参加了诉讼。原审被告洛阳市美浩汽车销售服务有限公司、洛阳市美通汽车销售服务有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。洛阳市德众汽车服务有限公司上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项、第三项、第六项、第七项;二、改判原判第四项为:洛阳市德众汽车服务有限公司向洛阳乾元木材有限公司支付拖欠的截止2018年12月31日土地租金3038692.28元(含土地使用税);三、改判原判第九项为：洛阳乾元木材有限责任公司向洛阳市德众汽车服务有限公司赔偿损失1000万元;四、由被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定错误。原审判决未查明我公司接到该《解除合同通知书》后，多次与对方协商处理的事实；我公司一直正常履行自己的合同义务,但从2017年开始，土地出租方提出要收回租赁土地中的部分土地，双方为此进行多次谈判都没有达成一致，对方采取诸多影响正常经营的行为，使我公司无法正常经营，被迫划出部分土地由对方租与他人，使得整体利益受损。对方违反双方合同约定，在我公司经营区域内经营汽车及汽车配套产品及服务相关行业，并违反合同约定将租赁范围内土地租赁给他人。而且，在双方合同履行期间，对方多次散播不当言论、采取停水、堵门等不正当手段影响正常经营，给我公司经营造成了巨大的经济损失，导致我公司经营困难，无力支付租金。我公司暂时未支付租金只是依据法律规定，行使先履行抗辩权，并非恶意违约。我公司陆续投入了上亿元的资金经营汽车业务，对方也已经受益了几千万元的租金。仅欠两个月的土地租金，不足以解除合同。原审法院判令解除双方两份租赁合同，明显错误且显失公平。二、根据合同约定，即使判决确认解除上述两合同，也不应当是“所建全部建筑物及附属物归原告洛阳乾元木材有限公责任公司所有”，该判决内容明显扩大了双方的约定范围,直接加大了我公司的损失。判决内容明显错误。三、在原审庭审中，我公司提交了照片及承诺书，足以证明对方严重违反双方合同约定，在我公司的经营区域内经营汽车及汽车配套产品及服务相关行业，且违反合同约定，不提供相关手续，致使已建好的16#、17#展厅无法正常使用，导致损失4937569元。原审法院忽视了正是由于对方的违约行为，才是最终导致本案发生的根本原因。洛阳市汉宫汽车广场有限公司上诉请求：一、改判原判第五项为:洛阳汉宫汽车广场有限公司对上述第四项中的208167.39元（含土地使用税）承担连带清偿责任。二、由被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。上诉理由：原审判决认定错误。原审判决认定截止至2018年12月31日，洛阳市德众汽车服务有限公司拖欠洛阳乾元木材有限责任公司土地租金共计23038692.28元（含土地使用税)。该金额包括了洛阳市德众汽车服务有限公司拖欠洛阳乾元木材有限责任公司分别于2011年6月19日签订的《土地使用权租赁合同》的81.5亩和2012年10月26日签订的《土地使用权租赁协议书》22.281亩土地的全部应付土地租金。其次，依据根据上述协议书，截止至2018年12月31日,洛阳市德众汽车服务有限公司拖欠洛阳乾元木材有限责任公司2012年10月26日签订的《土地使用权租赁协议书》对应的22.281亩土地的应付租金为1058167.39元(含土地使用税)。最后，我公司在签订上述《转租承诺书》的同时，洛阳市德众汽车服务有限公司等四方签订了《转租协议》，并且依据该协议，案外人河南普泽汽车销售服务有限公司于2018年7月27日向洛阳乾元木材有限责任公司支付了850000元。该款项就是我公司在履行《转租承诺书》中的连带清偿责任。因此，该850000元款项应从2012年10月26日签订的《土地使用权租赁协议书》对应的22.281亩土地应付租金1058167.39元（含土地使用税）中予以扣减。即1058167.39元-850000元=208167.39元（含土地使用税)。洛阳乾元木材有限责任公司辩称：对洛阳市德众汽车服务有限公司的答辩：一、一审法院判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。首先，根据合同法相关法律规定，在洛阳市德众汽车服务有限公司连续拖欠应付租金，且数额巨大，致使双方所签租赁合同目的无法实现的情况下，我公司依法解除租赁合同合法合理。虽然双方就拖欠租金一事进行过多次沟通协商，但始终未达成协议，更没有撤销已发出的合同解除通知。一审法院判决认定事实清楚，程序合法。其次，德众公司多次拖欠租金且情节严重，其行为属于严重违约：德众公司自2015年已经开始违约，并于2016年、2017年、2018年持续拖欠应付租金300余万元的事实；另外，截止2020年9月，已累计拖欠租金及土地占用费共计1200余万元。其行为已经构成严重违约，已经导致双方的合同目的无法实现，致使原国有企业改制的职工工资及离退休职工遗属生活费等无法正常发放，职工们现已怨声载道。上诉状中所陈述的截止2018年9月仅拖欠两个月租金也与双方约定不符，按照合同约定，到2018年9月实际欠付的租金数额为300余万元。二、我公司通过诉讼维权的目的只有一个，就是依法索要合同约定的应得租金，从而使老国企改制企业可以继续生存下去，进而让老国企职工的生存得到最基本的保障。一审法院判决正确。三、双方签订租赁合同后，我公司一直按照约定履行，并且积极配合开展正常经营活动，对方在一审反诉状中所提各项诉讼请求，均无事实和法律依据。四、2019年2月起诉时，对方欠付2018年第三、四季度的土地使用税共计296236元，我公司仅主张了拖欠的3038692.28元土地租金，并未向其主张支付土地使用税，因此3038692.28元中不包含土地使用税，一审法院对该项数额的表述正确。对上诉人洛阳市汉宫汽车广场有限公司答辩内容如下：汉宫公司对《土地使用权租赁协议书》进行了详细的、认真的阅读，并已熟知协议书的全部条款，自愿继承并接受协议书全部义务，该意思表示自愿真实，合法有效。应对上述欠款以及租赁土地返还之日前的土地占用费承担连带清偿责任。至于850000元，已经在一审起诉数额中予以扣除，折抵了人应付租金总额，与上述一审法院计算过程并不矛盾。马娟辩称：对二上诉人的上诉请求没有意见。洛阳市德众汽车服务有限公司辩称：我方根据财务核算认定汉宫公司的上诉请求属实。依据2012年10月26日的土地租赁协议中约定：土地租金半年一付，半年租金总额1058167.39元，依据汉宫公司给木材公司出具的承诺函，也是对上述土地租金的承诺款。汉宫公司通过河南普泽汽车销售公司，向木材公司代付了85万元土地租金，说明汉宫公司履行了承诺土地租金的一部分，汉宫公司的上诉请求应予支持。洛阳市汉宫汽车广场有限公司辩称：同意洛阳市德众汽车服务有限公司上诉意见。洛阳乾元木材有限责任公司一审诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告洛阳市德众汽车服务有限公司于2011年6月19日签订的《土地使用权租赁合同》和2012年10月26日签订的《土地使用权租赁协议书》已于2018年9月10日解除；2.请求判令被告向原告返还租赁的土地103.78亩；3.请求判令被告在租赁土地上所建全部建筑物及附属物归原告所有；4.请求依法判令各被告向原告支付拖欠的土地租金计3038692.28元（截至2018年12月31日）；5.请求依法判令各被告向原告支付土地占用费暂计1208738.82元（自2019年1月1日起至返还土地之日止，按原两份合同约定的租金数额计算）；6.依法判令各被告向原告支付违约金暂计800万元（详见违约金明细表）；7.本案诉讼费等合理费用由各被告承担。洛阳市德众汽车服务有限公司一审反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付违约损失2950万元；2.本案的全部诉讼费用均由反诉被告全部承担。一审法院认定的事实：洛阳乾元木材有限责任公司（甲方）与被告洛阳市德众汽车服务有限公司（乙方）于2011年6月19日签订了《土地使用权租赁合同》一份，该合同主要约定：“由甲方将其位于洛阳市西工区汉宫路5号院，土地编号为洛市国用【2008】第03009463号、03009464号、03009465号，洛市国用【2010】第03003754号、03003755号的土地面积共约80亩（以实际丈量测算数据为准）租赁给乙方使用。二、乙方可根据需要在所租区内自建所需设施，其中房产建筑由乙方提供方案，经五路以西乙方可临路修建门面房，门面房设计、规划、预算、报批由乙方负责，甲方派人协助。合同到期、终止或因乙方违约解除后，乙方所建房产所有权无偿归甲方，其余乙方所建设施归乙方处置。三、该土地租赁期共180个月（壹拾伍年），自2011年6月19日起至2026年6月18日止。四、该土地租金起始价为30000元/亩/年，自签订合同之日起每三年，土地租金以上年基数递增15%，自第十年起按上年基础递增10%，二年递增一次，达到48000元/亩/年不再递增，具体租金数额为第1-3年每亩每年租金为3万元；第4-6年每亩每年租金3.45万元；第7-9年每亩每年租金为3.9675万元；第10-11年每亩每年租金为4.3643万元；第12-15年每亩每年租金为4.8万元。该土地现使用税（4元/平方米/年）由乙方支付，如因政府政策调整，则高于（4元/平方米/年）部分的土地使用税金额由乙方支付。乙方在合同签订后五个工作日内，向甲方支付履约保证金600000元，十五年合同履约程序结束后退还。期间不计利息。2011-2012年度租金再合同签订后5日内交清，以后年度租金缴纳时间为每年12月10日前，交清次年全年租金，先交款后使用。五、甲方出租给乙方得土地区域按现状交付，水电费用由乙方按实际用量支付。甲方应于2011年6月30日前将租赁场地交付乙方。六、乙方租赁区域内经营汽车及汽车配套产品相关行业，但乙方不得经营与甲方有冲突的项目，否则视为乙方违约。甲方现有区域内不得自行从事经营或经营与汽车及汽车配套产品及服务相关行业，不得自行从事经营与乙方有冲突得行业、产业相关得一切项目，否则视为甲方违约。但甲方若对外租赁，在原有合同价格基础上，加市场自然增长部分，先与乙方协商，若乙方放弃可租于第三方。七、乙方应按合同要求按时足额支付租金，如逾期支付，每延迟一日按拖欠金额的1%向甲方支付滞纳金，如逾期超过30日仍不能支付，甲方有权解除本合同且履约保证金不予退还。八、如因甲方原因造成违约，甲方应对乙方一切损失进行赔偿，并承担相应的法律责任；如因乙方原因造成违约，乙方应对甲方一切损失进行赔偿，并承担相应的法律责任。”2012年10月26日双方又签订了《土地使用权租赁协议书》一份，该合同主要约定：“一、由甲方将其位于洛阳市西工区汉宫路5号院，土地编号为洛市国用【2008】第03009463号、03009464号、03009465号，洛市国用【2010】第03003754号、03003755号的土地面积共约85亩（以实际丈量测算数据为准）租赁给乙方使用。二、乙方可根据需要在所租区内自建所需设施，其中房产建筑由乙方提供方案，经五路以西乙方可临路修建门面房，门面房设计、规划、预算、报批由乙方负责，甲方派人协助。合同到期、终止或因乙方违约解除后，乙方所建房产所有权无偿归甲方。三、该土地租赁期共180个月（壹拾伍年），另加建筑周期2个月，共计182个月。四、该土地租金起始价为6.5万元/亩/年，自签订合同之日起每三年，土地租金以上年基数递增5%，增后为6.825万元/亩/年；第六年以第五年基础6.825万元/亩/年递增5%，增后为7.166万元/亩/年；第十年以第九年基础7.166万元/亩/年递增5%，增后为7.524万元/亩/年，直至合同期满。租金支付实行先交款后使用方式，土地租金每半年交付一次，每次提前15日交纳下半年租金，即每年6月15日前、12月15日前交纳下半年度租金。合同签订后五日内，乙方一次性预交（第一期、第二期约35亩，以实际测量为准）半年土地租金月113万元，第一期时间为2012年11月1日止2013年6月30日，第二期时间为2013年1月1日止2013年8月31日，其中含2个月得建筑起；第三期50亩（以实际测量为准）土地，乙方在甲方交付土地前两个月，即2013年4月30日前乙方向甲方预交约50亩土地得半年租金约162万元，时间为2013年7月1日至2014年2月28日（含两个月优惠期）。第三期交付土地中有9亩是甲方已签约出租得仓库，交付后由乙方管理并收取租户租金，仓库租赁期满后，可由乙方自行决定出租或自用。合同签订后，乙方需向甲方交纳履约保证金20万元，至合同结束退还，期间不计利息；如因乙方违约解除合同，则履约保证金不予退还。该土地得土地使用税由乙方全额承担，税率随国家税局规定增减。五、甲方以土地及附属设施腾空后的原状向乙方移交。六、若甲方不能按期交付土地，以不能按期交付土地租金数额得日3%向乙方缴纳滞纳金（除第三期特殊原因延迟交付外）；乙方不能按期支付租金，以欠缴租金数额的日3%向甲方支付滞纳金，乙方欠缴租金过60日，甲方有权解除本合同。”该两份合同签订后，各方均正常履行协议约定的内容。2015年6月25日，原告洛阳乾元木材有限责任公司向被告洛阳市德众汽车服务有限公司出具了一份《关于中止场地交付的函》，载明：“德众汽车服务有限公司，根据我公司与贵公司签订的两份场地租赁协议（2011年6月8日第一期协议和2012年10月26日第二期协议）中有关约定，就后期交付场地和库房工作，我方于2014年底开始与贵方进行了多次沟通协商，但时至今日已半年有余，场地交付和补充协议由于贵方一直拖延而无法落实，给我公司生产经营造成很大影响。为此，我公司认为贵方已自动放弃了场地、库房租用权。决定中止场地交付，由我方根据经营需要自行安排，原合同的其他约定仍继续履行。”被告洛阳市德众汽车服务有限公司工作人员宋振昊在该函签字：“收到！宋振昊，2015.6.26”。2018年4月1日，原告洛阳乾元木材有限责任公司（甲方）与被告洛阳市德众汽车服务有限公司（乙方）、案外人洛阳市成凯汽车销售有限公司（丙方）签订了《土地租赁变更协议》一份，该协议主要载明：“一、甲方出租给乙方得土地（位于洛阳市西工区汉宫路**），经甲乙丙三方协商，乙方同意将其中一部分土地租给丙方。由丙方直接与甲方签订土地租赁合同，丙方所租的土地面积为5.849亩、公摊1.403亩，共计7.252亩。二、甲乙双方同意从2018年4月1日起，甲方与乙方签订原土地租赁协议租金总额中，减去丙方所租土地的年租金人民币514892元（土地使用税减去丙方租赁的亩数，由甲方相应减少乙方税费）。直至甲乙双方签订的原协议履行期满，余款由乙方按原协议执行。丙方同意从2018年4月1日起向甲方交纳所租赁土地的租金。三、甲乙双方2011年6月19日签订的原《土地使用权租赁协议书》中涉及其他条款及权利义务不变，仍按原协议履行至期满为止。”2018年9月7日，原告以被告洛阳市德众汽车服务有限公司拖欠293万元租金为由向被告洛阳市德众汽车服务有限公司以邮寄的方式发出了《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《土地使用权租赁合同》以及《土地使用权租赁协议书》，被告洛阳市德众汽车服务有限公司缴纳的履约保证金80万元不予退还，同时催促被告一个月内搬离并支付租金293万元，违约金785万元，合计1078万元，该邮件于2018年9月8日由被告签收。被告洛阳市德众汽车服务有限公司则认为原告在履行合同过程中存在少交付土地、同行业竞争、多次散播不当言论、采取停水、堵门等不正当手段影响反诉原告正常经营等情况。原、被告就上述问题多次协商无果后，原告起诉来院。另查明：2016年6月20日和2016年12月9日，被告洛阳市德众汽车服务有限公司两次向原告出具《关于延期支付地租的申请》，根据上述两份文件，在2016年应缴纳的租金数额为2016年12月10日前支付的2811750元、2016年6月15日前支付的1007813元以及2016年12月15日前支付的1007813元。根据原、被告双方签订的《土地使用权租赁合同》、《土地使用权租赁协议书》上的约定，租金单价在2016年为3.45万元/亩以及6.825万元/亩。被告实际所租土地面积为：《土地使用权租赁合同》2811750元÷34500元/亩=81.5亩，《土地使用权租赁协议书》2015626元÷68250元/亩=29.533亩，以上共计111.033亩。根据2018年4月1日《土地租赁变更协议》，应当从总数中核减7.252亩，还剩103.78亩，另外截至2018年12月31日，被告洛阳市德众汽车服务有限公司共拖欠原告租金3038692.28元。一审法院还查明：被告洛阳市汉宫汽车广场有限公司于2018年6月30日向原告出具了《转租承诺书》一份，载明：“洛阳市汉宫汽车广场有限公司对洛阳市德众汽车服务有限公司与洛阳乾元木材有限责任公司在2012年10月26日签订的《土地使用权租赁协议书》进行了详细的、认真的阅读，并已熟知协议书的全部条款。洛阳市汉宫汽车广场有限公司自愿继承并接受协议书全部义务，并服从洛阳乾元木材有限责任公司的安全、消防、环保等管理。以上承诺书具有法律效力，若违反以上承诺，愿承担法律责任。”一审法院再查明：被告马娟将其个人名下623059167002545107的银行账号借给被告洛阳市德众汽车服务有限公司使用，在2018年4月27日至6月27日之间，共通过该账户分十笔向原告支付租金共计90万元。一审法院认为，原告洛阳乾元木材有限责任公司与被告洛阳市德众汽车服务有限公司分别于2011年6月19日、2012年10月26日签订的《土地使用权租赁合同》及《土地使用权租赁协议书》系双方真意思是表示，且内容不违反法律规定，双方应当按照上述两份协议的约定履行各自的权利与义务。被告洛阳市德众汽车服务有限公司违反协议约定，未按时足额交纳租金，且欠缴时间超过了协议约定的最长时间。由于原告洛阳乾元木材有限责任公司于2018年9月7日依据协议约定，向被告洛阳市德众汽车服务有限公司发出的《解除合同通知书》后，被告洛阳市德众汽车服务有限公司并未在法定三个月期限内向人民法院提出确认该《解除合同通知书》效力之诉，故该《解除合同通知书》已经于2018年9月8日邮寄到达被告洛阳市德众汽车服务有限公司之时生效。该两份协议解除后，被告洛阳市德众汽车服务有限公司应当向原告返还所租赁的103.78亩土地，同时租赁土地上所建全部建筑物及附属物依据协议约定应当归原告所有。被告洛阳市德众汽车服务有限公司应当向原告洛阳乾元木材有限责任公司偿还拖欠的截至2018年12月31日的3038692.28元租金，并自2019年1月1日起至返还土地之日止按原两份合同约定的租金数额向原告支付土地占用费。原告诉求的违约金实际系协议中约定的逾期付款的滞纳金，由于协议约定的标准过高，本院酌情将计算标准调整至每月1%。由于被告洛阳市汉宫汽车广场有限公司于2018年6月30日向原告出具的《转租承诺书》表示对洛阳市德众汽车服务有限公司与洛阳乾元木材有限责任公司在2012年10月26日签订的《土地使用权租赁协议书》进行了详细的、认真的阅读，并已熟知协议书的全部条款，自愿继承并接受协议书全部义务，故被告洛阳市汉宫汽车广场有限公司应当对2012年10月26日的《土地使用权租赁协议书》对应土地面积的拖欠金额1730165.78元承担连带清偿责任。被告马娟虽然将自己名下的银行账户出借给被告洛阳市德众汽车服务有限公司使用，但是并没有证据证明马娟从中获取了相关利益，故原告要求马娟承担连带责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。原告要求其余被告承担连带责任，但是未提交相关证据，本院亦不予支持。关于被告洛阳市德众汽车服务有限公司的反诉请求，由于原被告在签订两份协议后至2016年的期间内，一直正常缴纳租金，并未对少交付土地面积的问题向原告提出异议或向人民法院提起诉讼，被告洛阳市德众汽车服务有限公司就此问题提起反诉的时间已经超过三年的诉讼时效，本院不予支持。另外，被告洛阳市德众汽车服务有限公司的其他理由均没有足够的证据相印证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，一审法院缺席判决如下:一、确认洛阳乾元木材有限责任公司与洛阳市德众汽车服务有限公司于2011年6月19日签订的《土地使用权租赁合同》和2012年10月26日签订的《土地使用权租赁协议书》已于2018年9月8日解除；二、洛阳市德众汽车服务有限公司于本判决生效后十日内向原告返还租赁的土地103.78亩；三、洛阳市德众汽车服务有限公司在租赁土地上所建全部建筑物及附属物归原告洛阳乾元木材有限责任公司所有；四、洛阳市德众汽车服务有限公司向原告洛阳乾元木材有限责任公司支付拖欠的截至2018年12月31日土地租金3038692.28元；五、洛阳市汉宫汽车广场有限公司对上述第四项中的1730165.78元承担连带清偿责任；六、洛阳市德众汽车服务有限公司自2019年1月1日起至返还土地之日止，按原两份合同约定的租金数额的标准向原告洛阳乾元木材有限责任公司支付土地占用费；七、洛阳市德众汽车服务有限公司自2019年1月1日起至实际清偿之日止按照每月1%的标准向原告洛阳乾元木材有限责任公司支付所拖欠租金违约金；八、驳回洛阳乾元木材有限责任公司其他诉讼请求；九、驳回洛阳市德众汽车服务有限公司的反诉请求。如果洛阳市德众汽车服务有限公司、洛阳市汉宫汽车广场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费95285元，由洛阳市德众汽车服务有限公司承担50000元、洛阳市汉宫汽车广场有限公司承担45285元，本案保全费5000元、反诉费94650元，共计99650元，由洛阳市德众汽车服务有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院审理期间查明：2018年6月30日，洛阳市汉宫汽车广场有限公司公司、洛阳巿德众汽车服务有限公司、洛阳乾元木材有限责任公司及案外人河南普泽汽车销售服务有限公司签订了《转租协议》。案外人河南普泽汽车销售服务有限公司于2018年7月27日向洛阳乾元木材有限责任公司指定账户支付了850000元；对一审法院査明的其他事实，本院予以确认。本院认为，经过一、二审审理已查明，洛阳市德众汽车服务有限公司与洛阳乾元木材有限责任公司两份合同在履行过程中，需审查所发生的法律事实是否符合合同解除的法律要件。人民法院在审理中应当审查违约方的违约程度是否足以影响到合同的正常履行，违约方的违约行为是否造成守约方的重大经济损失，是否影响守约方合同目的实现，并根据诚实信用原则，最终确认涉案合同应否解除，及合同解除的法律后果，给双方造成的损失是否大于继续履行合同。根据己查明的事实，洛阳市德众汽车服务有限公司与洛阳乾元木材有限责任公司分别在2011年6月19日签订《土地使用权租赁合同》和2012年10月26日签订《土地使用权租赁协议书》后，陆续投入了大量资金进行建设，洛阳市德众汽车服务有限公司的违约行为与违约数额，与洛阳市德众汽车服务有限公司在案涉争议场地的投入及合同的履行期限相较而言，至双方发生争议、洛阳乾元木材有限责任公司向一审法院提起诉讼时，拖欠的土地租金数额并不特别巨大。且根据洛阳市德众汽车服务有限公司一审提交的证据显示，洛阳乾元木材有限责任公司在合同履行中也存在违约情形。综合上述情况，因涉案双方在合同履行中均存在违约，考虑到双方违约程度，一方请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确认合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院要根据诚实信用原则认定解除条件是否成就。本院认为，根据已查明的事实，结合洛阳乾元木材有限责任公司在本院二审中的答辩意见中“双方就拖欠租金一事进行过多次沟通协商”、“我公司通过诉讼维权的目的只有一个，就是依法索要合同约定的应得租金”，且责令洛阳市德众汽车服务有限公司对其违约行为承担违约责任后，继续履行合同对洛阳乾元木材有限责任公司所造成的损失并不大于合同的解除。原审法院关于确认涉案两份合同已经解除及交付土地与地上建筑物的判决内容，明显不当，本院予以纠正。由于洛阳乾元木材有限责任公司向一审法院起诉主张的土地租金计算至2018年12月31日，洛阳市德众汽车服务有限公司支付土地租金及承担违约责任的时间应当以该时间点为界。洛阳市德众汽车服务有限公司向洛阳乾元木材有限公司支付拖欠的截止2018年12月31日土地租金3038692.28元，是否包含相应时间段内洛阳巿德众汽车服务有限公司依据双方合同约定应当承担的土地使用税问题，依照税务机关的相关规定，由税务机关进行界定。关于2019年1月1日之后的土地租金问题，由于洛阳乾元木材有限责任公司向一审法院起诉时是作为“土地占用费”的性质主张的，由于案涉协议未予解除，该“土地占用费”不成立，本院二审不予审理，洛阳乾元木材有限责任公司可另行主张。关于洛阳市汉宫汽车广场有限公司的上诉请求，通过二审中查明的事实，本院认为，通过《转租协议》及相应的转款凭证，已证明案外人河南普泽汽车销售服务有限公司于2018年7月27日向洛阳乾元木材有限责任公司支付的850000元属于洛阳市汉宫汽车广场有限公司在履行《转租承诺书》中的连带清偿责任的行为。因此，该850000元款项应从2012年10月26日签订的《土地使用权租赁协议书》应付租金中予以扣减，因此，洛阳市汉宫汽车广场有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。综上，原审法院査明部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初3574号民事判决书第四项及诉讼费负担部分；撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019)豫0303民初3574号民事判决书第一项、第二项、第三项、第六项、第八项、第九项；变更河南省洛阳市西工区人民法院（2019)豫0303民初3574号民事判决书第五项为：洛阳市汉宫汽车广场有限公司对本判决第一项中的880165.78元承担连带清偿责任；变更河南省洛阳市西工区人民法院（2019)豫0303民初3574号民事判决书第七项为：洛阳市德众汽车服务有限公司向洛阳乾元木材有限责任公司支付所拖欠租金违约金（以3038692.28元为基数，自2019年1月1日起开始计算，至实际清偿之日止，按照每月1%的标准计算）；驳回洛阳巿德众汽车服务有限公司其他上诉请求；驳回洛阳市汉宫汽车广场有限公司其他上诉请求。如果洛阳市德众汽车服务有限公司、洛阳市汉宫汽车广场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审诉讼费18498元，由洛阳巿德众汽车服务有限公司负担12949元（已预交81900元，退68951元），洛阳市汉宫汽车广场有限公司负担5549元（已预交18498元，退12949元）。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  杨献民二〇二〇年十一月十二日书记员  常冰莹