广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1020号上诉人（原审被告）：汕头市澄海区粤东电子元器件厂。投资人：蔡卓辉。被上诉人（原审原告）：高建泽。委托诉讼代理人：张喜成，广东地道律师事务所律师。上诉人汕头市澄海区粤东电子元器件厂（以下简称粤东电子厂）与被上诉人高建泽建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2020）粤0515民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月24日公开开庭进行了审理，粤东电子厂的投资人蔡卓辉、高建泽的委托诉讼代理人张喜成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。粤东电子厂上诉请求：1、依法撤销(2020)粤0515民初542号《民事判决书》第一、二判决，改判驳回高建泽在一审中提出的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、判令高建泽停止侵占属于粤东电子厂享有权益的土地使用权，要求高建泽对其擅自拆除粤东电子厂建设的原汕头市澄海区粤东电子元器件厂的厂门、围墙、门房及多间平房等建筑物予以恢复原状；3、本案一、二审诉讼费用概由高建泽承担。事实与理由：原审判决认定“粤东电子厂......至今尚未完成协助办妥将涉案国有土地使用权及配套设施变更至高建泽名下的义务......”既脱离合同的约定，也与客观实际完全不符，属认定事实错误，并由此导致错判，应依法予以纠正。一、粤东电子厂已依法、依约定完成转让国有土地使用权变更登记的配合、协助义务，涉案国有土地使用权尚未变更登记到高建泽名下并非由于粤东电子厂的原因所造成。根据《不动产登记暂行条例》第十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条和《不动产登记操作规范(试行)》9.3.2、9.3.3和9.3.4的规定，就涉案国有土地使用权变更登记，粤东电子厂通过委托办证代理人与粤东电子厂共同向澄海区不动产登记机构提出变更登记申请，提交了申请变更登记的全部相关文件、资料，并且按规定缴清了国有土地使用权变更登记所有应缴交的各种税费。以上事实并没有任何异议，就连高建泽也没有否认。最为关键的是直至目前，粤东电子厂并没有收到澄海区不动产登记机构任何关于粤东电子厂按规定需补办、补交任何资料、手续的通知。因此，根据国有土地变更登记流程的相关规定，粤东电子厂已完成作出转让方应当承担的全部配合、协助义务。在这种情况下，原审判决在没有查明涉案国有土地使用变更登记至今没有完成究竟是粤东电子厂、还是高建泽、抑或是不动产登记机构的原因所造成的情况下，仅以结果归原因，判决粤东电子厂继续“于本判决生效之日起10日内协助将......国有土地使用权过户登记至高建泽名下”，原审此项判决不仅缺乏根据，而且判决内容既不明确也不具体，完全令人无可适从。高建泽一审所提出的请求是判令粤东电子厂将涉案土地使用权过户登记至其名下，高建泽的该请求与法律规定不符，而且粤东电子厂已履行了全部协助配合义务，因此，高建泽的该项请求没有事实、法律根据，依法应驳回该请求。二、原审判决粤东电子厂协助将涉案土地使用权配套的变压器、水表、电表过户登记至高建泽名下缺乏合同、法律依据，也不符合常识常理。根据涉案《土地使用权转让协议书》第二条的约定，双方转让的标的物是澄国用(变)字第9082004334号国有土地使用权(含地上建筑物、水电等固定配套设施)。协议签订后，粤东电子厂也已将包含土地使用权在内的土地连同全部水电配套设施交付给了高建泽，从而完成了协议该项约定的全部义务。必须强调的是，《土地使用权转让协议书》虽然约定粤东电子厂向高建泽转让涉案土地的配套设施，但并没有约定粤东电子厂必须协助高建泽办理水电设施的过户登记手续。按事实法理，水电配套设施是物、提供水电是服务，两者的内容和性质是不同的。同一地点、场所的不同用户申请用水、用电表用户，是用户与供电、供水部门确立新的服务合同的过程，不能也不应该等同于同一不动产的变更登记，原审判决参照涉案土地使用变更登记的流程，脱离合同约定和客观实际，以想当然的方式判决粤东电子厂协助将变压器、水、电表变更登记至高建泽名下是没有根据，也是毫无道理的。再者，变压器”由始至终没有在双方签订的《土地使用权转让协议书》中体现出来，更不属于转让土地的2762m²范围内。三、鉴于高建泽无理占有粤东电子厂的合法用地，且擅自拆毁粤东电子厂建筑物的行为侵害粤东电子厂的合法权益，现特请求判令高建泽停止侵害并对损害建筑物予以恢复原状。粤东电子厂在依转让协议交付土地厂房后，高建泽未经粤东电子厂同意，擅自占有上述不属于转让协议约定范围内的厂门、围墙、门房及多间平房等建筑物。为此，粤东电子厂多次向高建泽提出交涉，要求停止占有属于粤东电子厂的合法用地，但高建泽至今拒不纠正，从而引发纠纷。粤东电子厂自签协议以来一直配合高建泽的土地过户手续，由于土地协议交易期间，高建泽对粤东电子厂的合法权益造成了不可逆转的财产损失，事后拒不协调，所以这是由高建泽造成的矛盾及纠纷。综上所述，原审判决无综合考虑和结合现实事实原因，对高建泽强拆强占，损坏粤东电子厂利益的事实不予处理，原审判决粤东电子厂承担的两项义务依据不足，判决结果错误不公。请求二审法院依法予以查明和纠正，以保护粤东电子厂的合法权益。高建泽辩称，一、就本案粤东电子厂和高建泽签订的土地使用权转让协议书是双方真实的意思表示，高建泽也支付了相关费用，但粤东电子厂并无按协议约定进行履行相应的义务，构成了违约；二、粤东电子厂所陈述的高建泽占有土地的使用权，本案中高建泽没有占有粤东电子厂的任何物品，在原审或二审也好没有提交这230多平方的相邻用地与合同有何关系，这片土地性质属于道路预留，就本案粤东电子厂陈述没有任何事实依据和法律依据，三、在签署的协议书的第三条第三款，粤东电子厂承诺在2019年2月底按现状完整地交给高建泽，高建泽响应政府政策，对粤东电子厂违建的部分进行拆除，刚才粤东电子厂的陈述与本案无任何关系，给粤东电子厂造成的损失粤东电子厂没有提供任何证据；四、根据协议书中的约定，明确约定粤东电子厂应交付土地使用权含地上建筑物等配套设施，粤东电子厂完全没有履行，一审中高建泽的第三个诉求完全按照合同的约定，请求二审法院驳回粤东电子厂的上诉请求。一审法院查明，粤东电子厂前向汕头市****信用合作联社东里信用社借款，并提供其位于汕头市澄海区****侧用地[国有土地使用证：澄国用（变）字第908/2004334号]作为抵押（最高额抵押6000000元）。汕头市****信用合作联社东里信用社的上述债权经转让，汕头市光和贸易有限公司现为该借款的债权人和抵押权人。2018年12月18日，粤东电子厂作为甲方、高建泽作为乙方、汕头市光和贸易有限公司作为丙方签订了《土地使用权转让协议书》，约定：汕头市光和贸易有限公司同意粤东电子厂将汕头市澄海区****侧用地[国有土地使用证：澄国用（变）字第908/2004334号]的土地使用权转让给高建泽，粤东电子厂收取的土地使用权转让款由粤东电子厂、汕头市光和贸易有限公司协商处置，与高建泽无关。上述土地使用权（含地上建筑物、水电等固定配套实施）转让款（含税）为13600000元。在签订本协议之前，高建泽已经通过银行转账方式支付定金500000元至粤东电子厂指定的银行账户，在签订本协议之日，该款项转为购地款项；在签订本协议之日，高建泽应支付粤东电子厂转让款5000000元；粤东电子厂应于2019年2月底前搬迁完毕并将土地及地上建筑物交付高建泽使用，高建泽投入使用之日应支付粤东电子厂转让款5000000元；粤东电子厂、汕头市光和贸易有限公司应协助高建泽向有关部门递交相关资料，办理注销抵押并办妥过户登记手续后5日内，高建泽应向粤东电子厂支付转让款3100000元。粤东电子厂指定收款的银行账户为农业银行汕头澄南支行，户名陈雪云，账户622*************713。粤东电子厂承诺在2019年2月底前完成土地及地上建筑物的清退，将土地及地上建筑物按现状完整交付给高建泽，在2019年3月底前将土地使用权过户至高建泽名下或高建泽指定的个人或公司名下。粤东电子厂、汕头市光和贸易有限公司应无条件配合高建泽完成土地使用权的过户手续。《土地使用权转让协议书》还约定了其他事项。2018年12月18日，粤东电子厂出具《收款收据》，确认分别收到高建泽通过转账支付的转让款500000元、5000000元。2019年4月2日，粤东电子厂再出具《收款收据》，确认收到高建泽通过转账支付的转让款5000000元。2019年5月30日，国家税务总局汕头市澄海区税务局出具《税收完税证明》，确认高建泽已缴纳契税149197.14元、印花税1243.30元，合计150440.44元。2020年5月6日，国家税务总局汕头市澄海区税务局出具《税收完税证明》，确认粤东电子厂缴纳各项税费合计1874198.44元。双方确认粤东电子厂已将转让的土地及地上建筑物、配套设施交付给高建泽使用。至庭审时，涉案的土地、配套的水表、电表均登记在粤东电子厂名下。2020年7月2日，汕头市光和贸易有限公司出具《声明书》，声明签订《土地使用权转让协议书》是其真实意思表示，作为汕头市澄海区****侧用地[国有土地使用证：澄国用（变）字第908/2004334号]的抵押权人，同意粤东电子厂将上述抵押土地使用权转让给高建泽，且也已经协助办妥了上述土地的抵押权注销登记手续。一审法院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。高建泽、粤东电子厂与汕头市光和贸易有限公司签订的《土地使用权转让协议书》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同，对当事人均有法律约束力。高建泽、粤东电子厂应按约定全面履行合同义务，并根据合同的目的，履行协助的义务。根据《土地使用权转让协议书》的约定，高建泽应依约按时支付土地使用权转让款，粤东电子厂应交付土地使用权（含地上建筑物、水电等固定配套设施）和配合办理变更登记手续。《土地使用权转让协议书》签订后，高建泽已按约定向粤东电子厂支付转让款10500000元，粤东电子厂虽已将土地（含地上建筑物、水电等固定配套设施）交由高建泽使用，但至今尚未完成协助办妥将涉案国有土地使用权及相关配套设施变更登记至高建泽名下的义务，现高建泽请求粤东电子厂协助办理涉案国有土地使用权、配套变压器、水表、电表的变更过户登记手续，符合双方在《土地使用权转让协议书》的约定，一审法院予以支持。高建泽要求粤东电子厂支付违约金100000元，经查，粤东电子厂已缴纳了涉案土地使用权变更登记的各项税费1874198.44元，故高建泽的该项请求依据不足，一审法院不予支持。高建泽申请撤回第1项诉讼请求，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，申请不违反法律规定，一审法院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、粤东电子厂应于本判决生效之日起10日内协助将位于汕头市澄海区****侧用地[国有土地使用证：澄国用（变）字第908/2004334号]的国有土地使用权过户登记至高建泽名下。二、粤东电子厂应于本判决生效之日起10日内协助将位于汕头市澄海区****侧用地[国有土地使用证：澄国用（变）字第908/2004334号]的配套变压器、水表、电表过户登记至高建泽名下。三、驳回高建泽的其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由高建泽负担1150元，粤东电子元器件厂负担100元。高建泽已预交的案件受理费15000元，一审法院予以退回13850元；粤东电子厂负担的案件受理费100元，应于本判决生效之日起10内向一审法院交纳，拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审中，高建泽向本院提交汕头市自然资源局澄海分局档案室出具的《关于查询土地登记信息的回复》，拟证明涉案土地至今仍登记在粤东电子厂名下。粤东电子厂发表质证意见认为，虽然涉案土地仍登记在粤东电子厂名下，但现在土地是高建泽使用，至今登记在粤东电子厂名下是因为高建泽侵占了200多平方米，拆掉了粤东电子厂的大门和门房。本院对高建泽提交的证据审查认为，粤东电子厂对该证据真实性、内容均没有异议，亦认可涉案土地仍登记在粤东电子厂名下，本院对该证据予以采信。粤东电子厂向本院提交《汕头市澄海区粤东电子元器件厂变压器情况说明》，拟证明粤东电子厂没有责任和义务变更变压器给高建泽，合同也没有约定粤东电子厂变更变压器的权属。高建泽发表质证意见认为，该情况说明与本案无关，粤东电子厂提供的材料是复印件，对证据的三性有异议，从粤东电子厂与高建泽的租赁合同中，在庭审中粤东电子厂陈述曹洪是其员工，对这份证据有异议。本院对粤东电子厂提交的证据审查认为，粤东电子厂提供的材料无原件核对，其真实性无法确认，也无法确认是涉案国有土地使用权范围内的相关配套设施，故对该证据本院不予采信。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合上诉人的上诉请求和上诉事实与理由，本案的争议焦点为：粤东电子厂是否应当协助办理涉案国有土地使用权及相关配套设施的过户登记。高建泽、粤东电子厂与汕头市光和贸易有限公司签订的《土地使用权转让协议书》系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。根据《土地使用权转让协议书》的约定，粤东电子厂应交付土地使用权（含地上建筑物、水电等固定配套设施）和配合办理变更登记手续。故一审法院判决粤东电子厂协助办理国有土地使用权及相关配套设施变更登记符合合同约定，本院予以维持。粤东电子厂上诉提出已向澄海区不动产登记机构提出变更登记申请，已完成转让方的应当承担的全部配合、协助义务的理由，但未提供证据予以证明，故本院对该理由不予采纳。对于粤东电子厂上诉提出的配套变压器、水表、电表应由用户与供电、供水部门确立新的服务合同，与合同约定的出让人的义务不符，本院亦不予支持。至于粤东电子厂提出要求高建泽停止侵害并对损害建筑物予以恢复原状的上诉请求，粤东电子厂在一审并未提出该诉讼请求，故该诉讼请求未经一审法院审理,且与本案建设用地使用权转让合同纠纷不属于同一法律关系,本院依法不予审理,粤东电子厂可另行主张。综上，粤东电子厂的上诉请求理由不成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2500元，由上诉人汕头市澄海区粤东电子元器件厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈瑞琳审 判 员 陈瑛瑾审 判 员 林思浩二〇二〇年十一月二十三日法官助理 陈丽娜书 记 员 郑海艺