广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8152号上诉人（原审原告，反诉被告）：罗明威，男，汉族，住广东省乳源瑶族自治县***********，公民身份号码440************814。委托诉讼代理人：曹德秋，广东国晖（佛山）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：佛山市家丁市场管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**********************************商铺，统一社会信用代码91440606MA51QDLE27。法定代表人：姚健宇。委托诉讼代理人：陈池欣，广东科顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢黛冰，广东科顺律师事务所律师。上诉人罗明威因与上诉人佛山市家丁市场管理服务有限公司（以下简称家丁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初6232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗明威上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判一审判决第四项为：家丁公司向罗明威返还押金10000元及占用利息（利息从2019年11月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付至还清款止；3.本案一审、二审诉讼费由家丁公司承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案合同具有法律效力，与事实和法律不符，罗明威没有违约，不应承担8-11月的租金、管理费。1.根据《广东省商品交易市场条例》（2012修正）规定，市场开业前应取得企业登记注册，并取得消防等相关验收。家丁公司在未取得企业登记注册的情况下签订涉案合同并开业，合同无效。家丁公司也没有提供工商名称核准、消防验收等证明文件，不具备法定开业条件，涉案合同未生效。2.家丁公司曾承诺免除8-10月租金、管理费，双方已达成合意，且家丁公司未提出异议或进行催缴。家丁公司于2019年10月30日发出的解除合同的通知到达罗明威后，涉案合同解除，罗明威也于当日撤离市场。家丁公司要求交纳11月租金及管理费，没有事实依据。3.家丁公司作为专业市场服务商，没有尽到管理义务，未为罗明威办理入驻和撤场手续，应承担相应责任。2019年11月1日后，家丁公司已将市场转手给他人，家丁公司不再具备收取占用费用的主体资格。二、涉案合同系家丁公司提供的格式合同，双方的权利义务明显不对等，一审判决不返还保证金，无事实和法律依据。1.双方签订合同时，对于“不返还保证金”等条款，家丁公司未合理提醒注意及解释说明，应认定该格式条款无效。2.保证金不具有违约金性质，家丁公司主张不返还（没收）保证金没有事实及法律依据，应予以驳回。3.保证金作为一种特殊的质权担保方式，可以优先受偿而非“不返还（没收）保证金”。家丁公司答辩称，答辩意见与上诉意见一致。家丁公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判一审判决第三项为：罗明威立即向家丁公司支付租金、管理费15600元及违约金（从每期应交租金、管理费逾期之日起每日按欠费总额的5%计算至付清之日止）；3.本案一、二审诉讼费用由罗明威承担。事实和理由：一、案外人微信号为“希望在明天”之人并非家丁公司的员工，罗明威也未举证证明微信号为“希望在明天”之人为家丁公司员工或因为向微信号“希望在明天”支付该笔定金后才与家丁公司签订合同的因果关系，同时家丁公司也未收到所谓订金10000元。一审认定事实有误，家丁公司不应向罗明威返还订金及支付利息。二、罗明威向家丁公司支付的40000元入场费已投入到市场装修中，因罗明威违约，附着在不动产上的装修应归家丁公司所有。一审判决家丁公司应返还该款项，没有事实和法律依据。三、因罗明威延迟交纳租金给家丁公司造成的损失不能仅以租金数额计算的利息弥补，违约金的计算应按照合同约定标准。罗明威答辩称：一、一审判决认定涉案合同具有法律效力与事实和法律不符，家丁公司不具备涉案市场招租和开业主体资格，涉案合同无效。二、家丁公司不规范经营，提前解约转手套利已构成违约，破坏了市场秩序，给罗明威造成了较大的损失，增加了诉累，应承担相应的法律责任。三、罗明威没有违约，不应承担违约责任。家丁公司主张每日按欠费总额的5%计算违约金没有事实和法律依据。罗明威向一审法院提出诉讼请求：1.家丁公司向罗明威返还租赁档位订金10000元以及占用利息（利息从2019年11月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至还清款止）；2.家丁公司向罗明威返还入场费本金40000元以及占用利息（利息从2019年11月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至还清款止）；3.家丁公司向罗明威返还押金20000元以及占用利息（利息从2019年11月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至还清款日止）；4.本案诉讼费以及律师代理费用由家丁公司承担。诉讼中，罗明威放弃对律师费的主张。家丁公司向一审法院提出反诉请求：1.罗明威立即向家丁公司支付2019年8月至2019年11月份的租金及管理费15600元及违约金（违约金从每期逾期之日起每日按欠费总额的5%计算至全部款项清偿之日止）；2.本案诉讼费由罗明威承担。诉讼中，家丁公司变更诉讼请求第一项为：罗明威立即向家丁公司支付2019年7月至2019年11月份的租金及管理费19500元及违约金（违约金从每期逾期之日起每日按欠费总额的5%计算至全部款项清偿之日止）。一审法院查明：受**市场的商铺业主的委托，家丁公司对**市场的商铺（含涉案商铺）统一进行经营管理。在**市场的招商初期，家丁公司委托了多家公司组成联盟进行招商，家丁公司与招商公司带来的客户签订租赁合同。客户与家丁公司成功签订租赁合同后，家丁公司与招商公司对招商公司的工作成果进行批量结算，再统一支付中介费。罗明威、家丁公司于2019年5月30日签订了一份《佛山市顺德区******档位租赁合同》两份，主要内容如下：一、合同要点（一）家丁公司将位于佛山市顺德区《**公园1872》**市场A47、A48档租赁给罗明威作为经营场地，罗明威经营项目为牛肉、牛杂、现做肉丸；（二）家丁公司从2019年5月30日至2022年5月29日将上述商铺、档位及商铺内的设施交付给罗明威使用（合同起止时间：以出租方统一开业时间为准）；（三）罗明威所租两档位租金分别为2200元/月、1500元/月。租金每二年递增一次。综合管理费各100元/月。保证金各10000元；二、计收方法（二）租金、水电费、综合管理费，罗明威须每月5日前交清；四、家丁公司的权利和义务（一）家丁公司应按照国家法律法规制定本市场各项管理规定，并向罗明威公布。对罗明威的经营活动实行统一管理、监督、检查，并提供相关培训、协调等服务。有权对罗明威违反家丁公司管理规定的行为做出批评教育、停业整顿、收取违约金、直至解除合同的决定；（三）负责市场内公用设施的维护保养，保证罗明威的正常使用。（四）在营业时间内有偿提供租赁商铺以外的辅助设施和服务。五、罗明威的权利和义务（九）罗明威每月5日前按时交纳合同约定的租金和各项费用。逾期须交纳违约金。违约金按本期应交租金和各项费用总额的5%/天计付。（十六）合同期内，罗明威不得以任何理由借故停业，如有急需处理之事须书面向家丁公司申请，经批准后方可停业（限3天）。未经批准停业一天罚款50元、连续停业5天，视罗明威违约处理，家丁公司有权收回商铺，不退任何由合同产生的相关费用；六、合同的续订、变更、终止和解除（二）在租赁期内，如遇特殊情况，罗明威要求提前终止合同，必须在终止日期前一个月书面通知家丁公司，并承担违约责任，扣除相应的保证金，办理好所有退租手续，开放行条后方可离场。（三）在租赁期内罗明威出现下列情况之一，家丁公司有权解除合同，已交租金、保证金不退。（2）罗明威在经营活动中擅自停业，带走由家丁公司统一办理的营业证照、税务登记证和文件的；（4）累计三次逾期交纳租金和各项费用或一次逾期十天以上不交租金和各项费用的。罗明威于2019年5月30日向微信号为“希望在明天”之人微信转账交纳了订金10000元该转账载明“给农贸市场招商153*****993”。罗明威于2019年6月3日向家丁公司交纳了保证金20000元、入场费40000元。罗明威向家丁公司交纳了2019年6月28日至同年7月27日的租金和管理费。之后，罗明威再未交纳租金和管理费。2019年10月30日，家丁公司向**市场的所有商户、档主（含罗明威）发布通知，内容如下：凡未按时交租金、管理费的商户及档主，限2019年10月31日前交清所欠租金及管理费。根据相关合同约定，承租方应在每月5日前按时交纳合同约定的租金和各项费用，不按期交纳租金和费用的，均属于违约，需承担违约责任，家丁公司有权收回商铺或档口。对于未能在上述期限内交清租金及管理费的商户或档主，须于2019年11月1日撤离市场，且已交保证金不予退还。罗明威撤离**市场时，未与家丁公司办理交接手续。家丁公司与其他承租人签订的佛山市顺德区*****位租赁合同中，承租人均交纳了订金。一审法院认为，罗明威、家丁公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，除逾期交纳租金的违约金过高外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。在租赁合同关系中，承租人支付租金等费用是其主要的合同义务，罗明威却未依约按期足额支付租金和管理费，该行为已经构成违约，应承担违约责任。家丁公司依约交付了租赁物，涉案租赁物也不存在权利瑕疵，罗明威可以正常使用租赁物，故家丁公司并不存在违约行为，无需承担违约责任。罗明威租用涉案租赁物后遭遇客流少和经营亏损，属于罗明威的经营风险，也非家丁公司所致，罗明威在签订租赁合同时即可预见在履行合同过程中会存在该风险，罗明威不能据此拒交租金和管理费。至于罗明威主张家丁公司未提供培训等支持的问题。租赁合同未对家丁公司提供相关培训、协调等服务进行非常明确的约定，缺乏具体的操作标准，双方之后也未签订补充协议对家丁公司提供的服务予以细化，故不能据此就认为家丁公司存在违约行为。关于订金。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”交付订金再与承租人签订租赁合同是家丁公司在佛山市顺德区******租赁系列案件中的惯常操作，罗明威在支付订金时并无过错，一审法院依法认定家丁公司已收取订金10000元。因此，家丁公司应向罗明威返还订金10000元。关于逾期还款利息。家丁公司于2019年10月30日发布通知，限**市场未按时交租金、管理费的承租人（含罗明威）于次日前交清所欠租金及管理费，否则，须于2019年11月1日撤离市场。因罗明威未按该通知支付租金、管理费，罗明威、家丁公司之间的租赁合同因此于2019年10月31日被解除。租赁合同被解除后，家丁公司有义务返还订金。因此，订金的逾期还款利息应从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止。关于入场费。家丁公司已收取了入场费40000元，且其未提交有力的证据证明无需返还入场费，家丁公司依法应返还入场费40000元。逾期还款利息应从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止。关于保证金。罗明威未按期足额交纳租金和管理费，已构成违约，家丁公司关于不返还保证金的抗辩主张符合租赁合同的约定，一审法院应予支持。关于租金、管理费及违约金。租赁合同中约定合同起止时间以出租方统一开业时间为准，而家丁公司未能举证证明其统一开业时间早于2019年6月28日，罗明威提供的证据足以证明统一开业时间为2019年6月28日，则租金应自2019年6月28日起计算。租赁合同被解除后，罗明威应当返还租赁物。罗明威撤离**市场时，未与家丁公司办理交接手续。返还租赁物的义务在罗明威，何时返还租赁物的举证责任也在罗明威，罗明威未提交有力的证据证明已于2019年11月1日返还了租赁物，结合罗明威的反诉请求，一审法院认定罗明威于2019年11月27日返还了租赁物。因此，租金和管理费应从2019年7月28日起按3900元/月计算至2019年11月27日止，即15600元（3900元/月×4个月）。一审法院已驳回罗明威请求返还保证金的主张，该保证金足以弥补家丁公司因罗明威逾期支付租金、管理费所致的违约损失，故一审法院对家丁公司的违约金主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、家丁公司应于判决发生法律效力之日起十日内向罗明威返还订金10000元及利息（利息计算方法：从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止）；二、家丁公司应于判决发生法律效力之日起十日内向罗明威返还入场费40000元及利息（利息计算方法：从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至还清之日止）；三、罗明威应于判决发生法律效力之日起十日内向家丁公司支付租金、管理费15600元；四、驳回罗明威的其他诉讼请求；五、驳回家丁公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半为775元（罗明威已预交），由罗明威负担221元，家丁公司负担554元。案件反诉受理费减半143.75元（家丁公司已预交），由家丁公司负担48.75元，罗明威负担95元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，佛山市顺德区*****市物业管理有限责任公司（以下简称****公司）于2019年11月1日成立，住所地为佛山市顺德区********-2号地块****G24号铺位，法定代表人为曾某1，经营范围包括国内商业、物资代销业，市场物业出租，市场物业管理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同的效力；家丁公司是否应向罗明威返还订金10000元及利息；家丁公司是否应向罗明威返还入场费40000元及利息；罗明威是否应向家丁公司支付租金、管理费15600元；罗明威上诉请求家丁公司返还保证金及支付利息是否应当得到支持；家丁公司上诉主张罗明威支付违约金是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。涉案《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。罗明威以家丁公司不具备法定的市场开业条件为由，上诉主张涉案租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。经核查，交付订金再与承租人签订租赁合同是家丁公司在佛山市顺德区******租赁系列案件中的惯常操作，结合该交易惯例，罗明威在向案外人支付定金10000元后，确实与家丁公司签订了案涉合同，由此可见罗明威在支付订金时并无过错，一审法院据此认定应视为家丁公司收取了订金10000元，判令家丁公司返还订金及支付利息，理据充分，符合本案实际情况，本院予以维持。家丁公司上诉主张不应返还订金及支付利息，理由不能成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点。因涉案合同已解除，双方未明确约定入场费在合同解除后应如何处理，故一审法院判令家丁公司向罗明威返还入场费及支付利息，处理得当，本院予以维持。家丁公司上诉主张不应返还入场费，理据不足，本院不予支持。关于第四个争议焦点。一审法院根据举证责任分配原则，认定罗明威未完成证明返还商铺时间的举证责任，支持家丁公司请求罗明威支付4个月租金、管理费的主张，判决罗明威应向家丁公司支付2019年7月28日起至2019年11月27日止的租金、管理费共计15600元，并无不当，本院予以维持。罗明威上诉主张，因家丁公司承诺免除2019年8-10月租金、管理费，故其并未欠付相关费用，缺乏事实依据，本院不予支持。罗明威还上诉称，**市场于2019年11月1日由案外人****公司接管，家丁公司无权主张2019年11月1日以后的租金（或占有使用费）、管理费。本院认为，本案现有证据仅能证明****公司于2019年11月1日成立，无法证明**市场在2019年11月1日后由其管理。罗明威该上诉主张缺乏证据支持，本院不予采纳。关于第五个争议焦点。涉案合同约定，若罗明威在租赁期间累计三次逾期交纳租金和各项费用或一次逾期十天以上不交租金和各项费用的，家丁公司有权解除合同，已交租金、保证金不退。本案中，罗明威逾期交纳租金早已超过十天，根据前述合同约定，一审法院认定家丁公司有权没收保证金，驳回罗明威返还保证金及支付利息的诉讼请求，处理妥当，本院予以维持。罗明威上诉主张返还保证金及支付利息，与合同约定相悖，本院不予支持。关于第六个争议焦点。一审法院已经驳回了罗明威要求返还保证金的诉讼请求，没收保证金已经足以弥补因罗明威违约给家丁公司造成的损失。家丁公司上诉主张在没收保证金的基础上判令罗明威支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，罗明威、家丁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1490元，由上诉人罗明威负担440元，由上诉人佛山市家丁市场管理服务有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽