上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9528号上诉人（原审原告）：刘京，男，1968年6月6日出生，香港特别行政区居民，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区南宁路****楼****。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：朱诗雯，上海自如企业管理有限公司工作。上诉人刘京、上诉人上海自如企业管理有限公司（以下简称自如公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初5088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘京上诉请求：撤销一审判决第三项，改判自如公司赔偿其违约损失333,054元。事实和理由：保洁人员在打扫房屋后没有关闭水龙头致漏水发生，且房屋漏水事故也并非仅因水龙头没有关闭所致，花洒软管接口脱落也是漏水的重要原因，而自如公司按照合同负有对浴缸软管进行保养和维修的义务，其未尽到合同义务，致使软管脱落而发生渗水事故，故其应当对损失承担赔偿责任。自如公司就此辩称：刘京对房屋密码进行重置后，已实际完成了房屋的交接，之后房屋一直处于刘京的掌控中，保洁服务是公司额外提供的服务，没有证据证明是保洁人员没有将水龙头关闭，刘京在接收房屋后也未提出软管需要维修的问题，其在保洁人员离开后对房屋也进行了检查，故不同意刘京的上诉请求。同时，自如公司亦提出上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回刘京一审中的全部诉讼请求。事实和理由：另案中公司已支付了刘京两个月的违约金，可以抵销租金，本案其不应当再支付租金及逾期利息。就自如公司的上诉请求，刘京辩称：前案中刘京因自如公司违约而诉请违约金，该费用不能抵销房屋租赁期间自如公司按合同应当支付的租赁费用，故不同意自如公司的上诉请求。刘京向一审法院起诉请求：判令自如公司支付刘京20**年10月21日至2017年11月17日期间的租金10,053元及该款自2017年10月26日起至实际清偿日止、按中国人民银行同期贷款利率标准计算的逾期利息，赔偿因其违约导致的刘京的经济损失333,054元。一审法院查明事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX花园小区XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人为刘京。2017年3月11日，刘京作为甲方与自如公司作为乙方签署服务合同，约定甲方委托乙方管理运营系争房屋，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务，管理期限自2017年3月12日至2020年6月19日止，2017年3月12日交付系争房屋并签署《标的资产交割清单》；双方一致认为，系争房屋依据市场行情预期合理收益为10,400元每月；双方认可2017年4月21日开始计收收益，每个履约年度内每6个月为一次结算周期，本协议项下首个结算日为2017年10月20日，除另有约定，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：（a）延迟支付当期甲方应得收益达15个工作日的；……合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产；已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还，甲方认可其提供的固有装修的老化折旧；合同到期或解约的，乙方将对乙方自行为标的资产配置的宽带进行移机处理，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码；甲方应在本合同到期日、解除日或腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续；乙方违反约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失；合同附件四第2项维修类型“水暖”中维修项目“卫浴”中注明的刘京维修项目为“自然损坏、老化需整体更换”，自如公司的维修项目为“零配件故障检修、含浴霸检修、排风扇、喷头、软管、混水阀检修”和“因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换”。自如公司应于2017年10月20日前支付刘京第二期租金，但自如公司以房屋存在相关障碍未能出租为由没有再支付之后的费用。2017年11月16日，刘京委托律师向自如公司发函，表示双方签署服务合同，2017年10月20日应支付62,400元，现自如公司迟延支付已超过15日，构成违约，故通知双方服务合同于2017年11月17日起予以解除，2017年11月19日腾退房屋，并办理相关交还手续。自如公司确认于2017年11月17日收到该份律师函。2017年11月19日，双方共同至系争房屋办理交接手续，但自如公司出租的房客尚未搬离，相关工作未予完成，当日刘京重置了系争房屋入户门密码。2017年11月20日，由刘京开门让房客搬离，之后室内房门都为开启状态，除自如公司委派的清洁员打扫房屋外，自如公司再未进入系争房屋，房屋由刘京控制。2017年11月21日上午，自如公司派保洁人员并由刘京开门进屋进行保洁，期间刘京一直在房屋内。保洁完毕后，两名保洁人员先离开系争房屋，随后刘京查看了系争房屋后也下楼离开。2017年11月21日晚上，系争房屋楼下租客发现房屋渗水，随即通知物业人员排查原因。经排查，楼下房屋渗水是由于系争房屋水龙头未关闭造成的漏水导致。刘京于2018年8月诉至法院，要求自如公司支付迟延支付租金的违约金；自如公司提起反诉，要求判令解除合同、支付违约金、赔偿损失等。法院最终判决：确认《资产管理服务合同》于2017年11月17日解除，刘京支付自如公司装修及添置费用10,083元，自如公司支付刘京违约金20,800元【（2018）沪0115民初58877号、（2019）沪01民终4586号】。2018年10月，楼下房屋业主诉至法院，要求判令刘京赔偿房屋维修费、其他相关损失、律师费等，法院判决刘京赔付各项损失133,500元【（2018）沪0115民初75806号】。一审法院认为，自如公司应于2017年10月20日前支付2017年10月21日至2017年11月17日期间按照每月租金10,400元标准计算的租金，但其至今未支付，故自如公司应予支付。双方在合同中约定，协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付，故上述租金最迟应于2017年10月26日前支付，逾期支付的，自如公司应支付自2017年10月27日起至实际清偿日止、按照贷款利率标准计算的利息损失。刘京在前案中并未主张过2017年10月21日至2017年11月17日期间的租金及逾期支付租金的利息损失。其该项诉讼请求，不构成重复起诉，故自如公司所谓的“一事不二理”的意见，不予采信。双方在合同中约定，租期期间自如公司的维修项目为“零配件故障检修、含浴霸检修、排风扇、喷头、软管、混水阀检修”和“因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换”。经生效判决确认：双方之间的租赁合同于2017年11月17日解除。刘京于2017年11月19日重置了系争房屋的智能门锁密码，并于2017年11月20日由刘京开门让自如公司安排的租客搬离了系争房屋。因此可以认定2017年11月20日系争房屋由自如公司的租客交给了刘京，视为合同解除后自如公司已将系争房屋交还给刘京，刘京自2017年11月20日起实际占有控制了系争房屋，此后刘京作为权利人应妥善保管使用系争房屋。系争房屋渗水并造成相邻方损失的事件发生于2017年11月21日，渗水的原因是系争房屋水龙头未关闭。上述渗水事件发生的时间在刘京接收控制系争房屋之后。刘京在接受房屋前后应检查房屋内所有设备包括进排水设施是否损坏、水龙头是否关闭，在接受房屋之后更应妥善监管系争房屋的全部设施设备处于安全正常可使用状态。刘京未举证证明在接受系争房屋时房内属于自如公司租赁期间应当维修的设施设备存在损坏等异常情形，也未举证证明系争房屋渗水及渗水造成的系列损失系因自如公司违约不尽维修义务所致，故刘京要求自如公司赔偿其损失333,054元，不符合合同约定和法律规定，不予支持。判决：1、自如公司于判决生效之日起十日内支付刘京20**年10月21日起至2017年11月17日期间按照每月租金10,400元标准计算的租金；2、自如公司于判决生效之日起十日内支付刘京逾期利息损失（逾期利息损失的计算方式为：以2017年10月21日起至2017年11月17日期间按照每月租金10,400元标准计算的租金为本金，自2017年10月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；3、驳回刘京的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计3,230.59元，由刘京负担3,195.59元，自如公司负担35元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，双方未提供新的证据。本院认为，关于自如公司的上诉请求，因前案中刘京并未提出本案所涉期间的房屋租金，故其本案所提诉请符合法律规定，且其前案之违约金请求系因自如公司之违约行为并依双方合同约定而请求自如公司赔偿，与自如公司依合同约定而应支付之房屋租金并不相悖，自如公司以其前案已赔付违约金为由而否定本案租金的支付，无法律和合同依据，其意见本院不予采纳。关于刘京的上诉请求，根据一审查明事实，双方合同已得法院判决确认于2017年11月17日解除，而刘京亦于同年11月19日重置了房屋密码，并于次日接收了房屋，自此房屋即在刘京的掌控下，双方虽未直接进行房屋交接并办理相关手续，但此并不影响刘京在接收房屋后对房屋进行相应核查。刘京作为系争房屋的权利人，在接收并掌控房屋后，理应在第一时间对房屋内设施作全面检查，以确保房屋的正常使用，也有利于其发现问题后能及时反馈给自如公司，但从在案证据来看，刘京并未向自如公司提出相关异议，且根据一审已查明的事实，刘京在同年11月21日上午保洁人员离开后亦对房屋进行了查看，之后方才下楼离开。一审法院以刘京未举证证明其接收房屋时当由自如公司负责维修的设施存在损坏等异常情形，或者系争房屋渗水系因自如公司不尽维修义务所致，故对其请求未予支持，其理由本院予以认同。综上所述，刘京、自如公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,361元，由上诉人刘京负担6,295元，上诉人上海自如企业管理有限公司负担66元。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  沙茹萍审判员  刘 江二〇二〇年十一月二十三日书记员  庄人杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……