广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂民申3789号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：鸿通世纪华庭业主委员会，住所地：鸿通世纪华庭棋牌室（世纪东路**）。 负责人：申凌云，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：秦林强，广西铁痕律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：东兴市鸿通房地产开发有限公司，住所，住所地：广西壮族自治区东兴市景阳路医疗器械公司对面）。 法定代表人：艾加勇。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司，住所，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧div> 负责人：艾加勇。 一审第三人：虎山社区居民委员会，住所，住所地：桂林市临桂区临桂镇明湖路**div> 负责人：陈**彪，该居委会主任。 再审申请人鸿通世纪华庭业主委员会因与被申请人东兴市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）、东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称鸿通桂林分公司）、一 -2- 审第三人虎山社区居民委员会物权纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2019）桂03民终3363号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 鸿通世纪华庭业主委员会申请再审称，请求撤销原审判决，驳回被申请人的一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由两被申请人承担。事实和理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1．《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第三条第二款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者公共道路、绿地占地除外。”该司法解释明确规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。本案的131个规划车位都位于地面上，属于建筑区划内的土地，依照该司法解释的规定，该地面上的土地由业主共同享有建设用地使用权。2．《中华人民共和国物权法》第七十四条中的“规划”应是解决车位、车库建设的合法性、合规性和合理性问题，并非解决权属问题。原审判决认定位于鸿通世纪华庭小区规划的131个机动车停车位的使用权人为被申请人东兴市鸿通房地产开发有限公司，均没有查明案涉车位的权属，是否占用了业主的共用部分。案涉车位虽经过规划审批，但因其仅附着于小区土地上，既未计算建筑面积，也未纳入容积率指标，故无法办理产权登记，实质上属于建设用地使用权，根据司法解释的规定，建设单位将房屋销售完毕后，小区建设用地使用权就转移为业主共有，故案涉车位无法成为特定 -3- 人所有的专有部分，应认定为其占用了业主共有部分，所有权或者使用权归属于全体业主。《商品房买卖合同》中关于车位所有权或者使用权保留的约定对业主无效。3．原审判决对本案不能办理产权登记的案涉车位认定为物权法第六章所称的专有部分，不符合司法解释的规定，也与最高人民法院有关民事裁定书相矛盾。4．本案有部分涉案车位建设在小区建筑规划区内的绿地上，依法应属于业主共有，但本案原审判决没有查明。二、原判决适用法律确有错误。1．原审判决没有正确适用《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十四条及有关司法解释的规定，错误地认定案涉车位属于物权法第六章所称的专有部分，从而被申请人有权进行出售、附赠或者出租案涉的规划车位。2．《广西壮族自治区物业管理条例》第四十二条第二款规定：“建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。”依照上述法律规定，本案被申请人在其《商品房买卖合同》中要销售案涉的车位时，依法应当在销售前办理车位预售许可或者现售备案，但本案被申请并没有取得车位预售许可或者现售备案的相关证明材料，按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位是不需要预售许可或者现售备案的，但这些车位依照该法律规定是属于业主共有，因此，依照该法律规定被申请人在《商品房买卖合同》要销售的车位，应是属于被申请人建筑区划内的专有部分并能办理产权登记的车位，而不是本案不能办理产权登记并属于建筑区划内共有部分的案涉车位。三、 -4- 本案新证据有：1．关于小区绿地情况的说明。证明：鸿通世纪华庭小区中的绿地率为36%，绿地面积为4773.96m。2．鸿通世纪华庭《竣工测量及建规检测报告书》。证明：鸿通世纪华庭小区中的绿化率为35.09%，该绿化的地面上包含了生态停车场。该报告中的附图四《车位图》中显示该绿化的地面上包含了生态停车位。3．鸿通世纪华庭《绿地面积测绘报告》。证明：经测绘，鸿通世纪华庭小区范围总面积13934.00m，其中绿地面积为2884.23m，含绿地停车位1290.67m。《绿地停车位统计表》统计：鸿通世纪华庭小区范围内的绿地停车位共有115个停车位，说明本案案涉的131个停车位中有115个停车位是绿地停车位，占用了小区的绿地面积，占用小区绿地面积的停车位依照《物权法》第七十三条规定属于业主共有。（2018）桂0312民初1129号生效民事裁定书查明：“鸿通世纪华庭共有商品房436套，原告鸿通公司、鸿通临桂分公司已经全部销售完毕。”说明本案被申请人建设的商品房已经全部销售完毕，该小区中为物权法第六章所称的专有部分建筑物已全部销售完毕，被申请人依法不应再享有物权法第六章所称的专有部分建筑物的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。”最高人民法院的判例也认定“小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。”以上的事实和法律依据能充分说明本案案涉的131个地面停车位依法应属于小区业主共有。 -5- 本院经审查认为，关于小区建筑物产权的区分问题，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据已生效桂林市临桂区人民法院（2018）桂0312民初1129号民事裁定书认定，桂林市临桂区房地产管理所给一审法院的有关复函中载明，经该所测绘备案股查询有关资料，显示鸿通?世纪华庭内的131个露天机动车停车位不属于该小区的房屋公摊面积，也没有计算房产建筑面积。原临桂县住房和城乡建设局发布的临城规【2011】222号《关于“东兴市鸿通房地产开发有限公司”用地定点通知》、临城规（2011）94号定点图、临建规审字G［2011］101号总平面图以及城规竣核［2014］132号《临桂县住房和城乡建设局建设工程竣工规划条件核实证明》等证据，均证实本案讼争的131个露天机动车停车位，属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，不属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。因此，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定。鸿通临桂分公司与“鸿通?世纪华庭”小区业主分别签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议均约定：小区车位、车库、非机动车停车库的所有权属于出卖人所有，其物业租赁收入归出卖人所有；买受人可根据需要自行选择租赁或购买。故，鸿通临桂分公司与“鸿通?世纪华庭”小区业主在签订合同时对建筑区划内规划用于停放 -6- 汽车的131个车位的归属，约定了属于被申请人所有。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。再审申请人的再审主张缺乏事实和法律依据，不能成立。 综上，鸿通世纪华庭业主委员会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回鸿通世纪华庭业主委员会的再审申请。 审判长  李国宾 审判员  林国华 审判员  赵元松 二〇二〇年十一月三日 书记员  钟 毅