河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2166号上诉人（一审被告）：朱广涛，男，1988年11月20日出生，汉族，住长葛市，现住长葛市**。被上诉人（一审原告）：河南华尊物业管理有限公司，住所地：长葛市泰山路南侧葛天国宾馆**楼****，统一社会信用代码：91411082MA3X9CFL1H。法定代表人：段冉，任公司总经理。委托诉讼代理人：王小朋，河南七星灿律师事务所律师。上诉人朱广涛因与被上诉人河南华尊物业管理有限公司物业合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人朱广涛的上诉请求：1.撤回长葛市人民法院2020年08月06日作出的(2020)豫1082民初1716号民事判决书，驳回华尊物业诉讼请求。2.依法请求法院核对华尊物业服务主体资质和服务事实。3.依法改判华尊物业纠正并完善正不合格物业服务，并停止收取一切不合理物业费,直至改善为止。4.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、华尊物业与我合同关系成立，但提供物业服务的事实不清。华尊物业通过移交手续从河南美科物业管理有限公司长葛分公司取得我后续的物业服务合同。此移交程序我不清楚也没有人告知我。实际对我提供服务的华尊物业办公地址就在我居住长葛市盛合中央花园24号楼的一楼,与被上诉人华尊物业所载明的住所地不一致。华尊物业需证明其与我楼下物业工作人员有合法有效的劳务关系，且从业人员都居有相应服务资质,并依据物业服务合同条款对我提供完整有效合法的服务，才能收取相应物业费。2、华尊物业在日常提供服务当中也有多处重大安全隐患和问题，华尊物业所谓物业费打八折收取不合理。华尊物业应明晰物业费打8折的详细算法和合法理由。以下是我观察物业管理服务不安全、不满意的地方(包括但不仅限于以下问题):(1)小区消防通道经常有车辆停放随意、小区公共道路长期拥堵,楼梯间防火通道常有各种电动车辆、杂物堆放,置我及家人生命健康与危险中，华尊物业视而不见。(2)我所住24号楼下面的小区门面房商业占道公共区域行为时常发生,时有经营噪音然乱我家正常生活，物业不给解决。(3)门岗对不属于本小区的人和车辆也轻易放行，致使家中常被广告或外人骚扰,多次和物业沟通并未得到改善。(4)小区物业服务人员多数没有佩戴反应相应员工信息的胸牌,无服务、乱服务现象丛生，需要向物业服务中心投诉员工时没有信息，非常不规范。3、华尊物业在日常服务诸多不满意的情况下，在履行物业服务合同中又存在重大瑕疵。华尊物业在一审中已经承认其在我没有缴纳暖气费的情况下打开我家室外暖气井阀门通水测试管道水压。其辩解称是暖气试压。一审后我与家中暖气片施工人员武治军取得联系并确认,当时暖气管道一直到我2018年11月27号接物业通知返回家中都还在喷水,持续损坏我家墙壁,家具和楼下邻居房屋(毛坯房)。武治军当时也被我电话通知到场可确认此事。2018年河南全省统一的供暖季是从2018年11月15日零时起，打压测试时间在这之前，具体时间华尊物业并没有明确通知到我。所以物业张贴通知视为送达的说法不成立，华尊物业不能提供其张贴通知的证据。在供暖季已经开始十几天的情况下管道还持续喷水说明物业错误地把我家阀门开启且没有关闭所致，而非短期试压造成管道存水。供暖季华尊物业管理严重失职责任不能推脱。况且华尊物业暖气试压通知不到位有错在先,事发后，我与华尊物业协商此事，其没有任何形式的补救和恢复原貌的措施及致歉,一味催收后续物业费用不合理。华尊物业首先违背物业合同相关服务条款并存管理重大失职造成我家财产损失，且拒不纠正其服务和态度，已经令签订物业合同的双方都享有相关权力、义务的基本前提形同虚设,其单方面执行之后数年的物业合同并收取物业费不合理。4、一审违反法定程序，不尊重上诉人合法诉讼权利，请求二审查明:(1)一审法官在2020年7月28号庭审休庭后，直接在2020年8月6号没有宣判的情况下发出判决书让我签收,不予我当庭提出异议和上诉的权力。我不服，一审法官又在2020年8月10号仓猝开庭宣读判决书,我当庭表示上诉。一审没有尊重上诉人的诉讼权利显而易见，上诉人请求二审法院纠正一审法院上述错误做法。(2)一审法官认为的房屋浸泡需协商解决或另案处理违背庭审事实.我没有在求偿，只是阐述华尊物业服务重大服务瑕疵和重大失职的事实。一审罔顾此事实仍判令我缴纳物业费和滞纳金是事实认定的错误。据此,请求二审法院撤销原判,直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人河南华尊物业管理有限公司辩称：上诉人与被上诉人之间存在前期物业服务合同关系，被上诉人需提供的服务内容以及双方的其它权利义务在《前期物业管理服务协议》中均有明确约定，被上诉人依约定内容及标准全面履行了合同义务。上诉人所述提供物业服务事实不清没有事实依据；被上诉人按8折收取物业费，是对小区业主按时按标准缴纳物业服务费的鼓励措施，是对自己权利的处分，并非因自身服务标准降低而减少收费。上诉人所提的包括小区供暖在内的其它问题，与本案非同一法律关系，上诉人以其作为拒绝缴纳物业服务费的理由，没有法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。被上诉人河南华尊物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2538.9元、公摊水电费240元、电梯运行费600元以及生活垃圾处置费168元；2、判令被告向原告支付违约金（自违约之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至债务清偿完毕）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：朱广涛系“盛合中央花园”24号楼2单元602号业主。2013年12月28日，被告朱广涛与美科物业签订《前期物业管理服务协议》，约定美科物业向被告提供物业管理服务，被告缴纳物业管理费，如被告违约，从逾期之日起按总金额的日万分之十缴纳违约金。合同履行过程中，2016年10月1日，美科物业与原告签订《物业管理移交协议》，约定美科物业将被告的相关权利和义务转让给了原告。华尊物业接收物业管理后，被告付费至2018年12月31日，未按约定交纳以后年度相关物业管理费用，原告催缴未果，诉至该院。一审法院认为：被告和美科物业签订《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，属有效合同，对双方均有约束力。美科物业与原告签订《物业管理移交协议》后，原告依照约定提供了物业管理服务，根据权责一致原则，被告应按照协议第四条第二款之约定于每年2月1日前缴纳原告主张的前述费用。关于违约金计算标准，结合同类生效案件认定结果，本院确定违约金分别自当年的2月1日起按年利率4.35%计算至偿清之日止。原告按8折收取物业管理并无不当，对原告诉请，本院予以支持。被告关于拒绝物业管理服务的答辩意见，与现实情况不符，本院不予采纳，被告关于房屋室内家具、墙壁被浸湿一事，双方如协商不成可另案处理。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告朱广涛于本判决生效之日起十日内支付原告河南华尊物业管理有限公司2019年物业服务费1773元、2020年物业服务费1773元（均含物业管理费8折、公摊水电费、电梯运行费、生活垃圾处置费），并支付违约金（分别自当年的2月1日起按年利率4.35%计算止偿清之日止）。二审期间，上诉人朱广涛提供手机视频（附光盘）一份，以证明物业公司管理不到位；并提供书面证人证言一份，拟证明试压结束之后朱广涛屋子里还有水，物业公司没有关阀门导致水持续流出，给朱广涛造成了损失。被上诉人河南华尊物业管理有限公司质证后认为：上诉人提供的证据系其故意片面挑选录制，并非小区全部面貌，小区物业人口众多，机动车非机动车越来越多，偶有业主未按规定停放车辆，也属正当，绝无长期占用消防通道的现象，从视频中看，仅一辆车放于消防通道外并无上诉人及上诉状中车辆众多这现象。证人证言是书面的，不能作为证据使用，违反相关法律规定，其屋内本身就有开关却不关，把责任推给物业公司是不合理的。物业公司不可能因其一家而损坏小区其他绝大多数业主的合法权利。本院审查后认为：视频证据不能充分证明被上诉人物业管理不到位的事实，证人证言因证人未到庭，无法核实其证言真实性，且证人证言涉及的内容和本案无关联性，本院不予采信。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，涉案《前期物业管理服务协议》系合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被上诉人河南华尊物业管理有限公司接收物业管理后，上诉人朱广涛仍应按合同约定行使合同权利并履行相关的合同义务。现河南华尊物业管理有限公司已履行了物业管理服务的义务，朱广涛应按约定支付物业服务费、公摊水电费、电梯运行费、生活垃圾处置费等费用。朱广涛提出的被上诉人物业管理服务不到位的主张，因无充足证据予以佐证，本院不予支持。经审查，未发现一审法院存在程序违法情形，一审判决朱广涛支付被上诉人河南华尊物业管理有限公司物业服务费等相关费用，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人朱广涛的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元由上诉人朱广涛负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年十一月十三日书记员  王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口