湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10850号上诉人（原审被告）:田赛男，女，1977年10月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人（原审被告）：汪一心，男，1966年11月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：湖南鑫馨物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉南路******。法定代表人：刘子贤。委托诉讼代理人：林书妮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人汪一心、田赛男因与被上诉人湖南鑫馨物业管理有限公司（以下简称鑫馨物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪一心、田赛男上诉请求：1、撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初458号民事判决，改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担；3、要求被上诉人整改涉案房屋空鼓、拆除排废气设备、改道油烟管道、电线改为暗线、免除物业费，赔偿电动车损失、房屋渗水造成的重装修费用12万元及身体健康等经济损失共14万元。事实与理由：一审法院认定事实不清、证据不足、法律适用存在错误，具体如下：被上诉人没有提供相应证据证明其物业资质的情况下，前期物业服务委托合同是无效的；被上诉人没有提交服务记录证明履行了合同义务；被上诉人的服务有瑕疵，具体包括房屋空鼓、小区内电动车被盗和损坏、主水管道堵塞渗水、窗口前巨大排废气设备损害人体健康。本案已经超出诉讼时效。鑫馨物业辩称，一、本案一审认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,应当维持。物业公司与开发商签订的前期物业协议系双方真实意思表示,未违法律规定,合法有效,上诉人作为本小区的业主已经接受了物业公司提供的服务,应当缴纳物业费。二、对于上诉人提出的问题：关于房屋空鼓,是上诉人与开发商的合同纠纷,与本案无关；关于房屋质量问题,上诉人可以通过买卖合同向开发商主张权利；关于电动车被盗以及损坏问题,相关财产安全自负的问题皆已告知,上诉人可以报警向相关第三方主张权利；关于水管问题,物业公司会定期组织清查,不存在上诉人所谓的数十万的损失问题；关于明线的问题,物业公司是本着解决问题的方式帮助上诉人进行处理,关于废气以及相关问题,上诉人已经多次反馈,相关部门已经到场进行处理。鑫馨物业向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令汪一心、田赛男支付拖欠至2019年9月30日的物业管理费7849元，逾期滞纳金3687（按同期人民银行贷款利率4倍标准计算，暂计算至2019年9月30日），以上合计11536元；2、请求依法判令本案的诉讼费用全部由汪一心、田赛男承担。一审法院认定的事实：汪一心、田赛男系长沙市雨花区新芙蓉之都佳苑小区2栋3单元5层15号房屋的业主。鑫馨物业系该小区物业服务公司。2011年10月1日，鑫馨物业与湖南银旺置业发展有限公司签订了《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》，约定由鑫馨物业为汪一心、田赛男提供物业管理服务，服务期限自2011年1月1日起至“新芙蓉之都佳苑”要业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；高层住宅物业管理费按1.5元/月/平方米收取；合同还对物业服务内容、质量和标准、双方权利义务及违约责任等进行了约定。《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》签订后，鑫馨物业依约进入该小区提供物业服务，鑫馨物业已履行了合同约定的物业管理、维护义务，汪一心、田赛男多年拒绝缴纳物业费，鑫馨物业采用当面、发短信、上门张贴管理费催缴通知单、限期缴费通知单、律师函等多种方式催缴从2015年1月1日2019年9月30日的物业管理费7849元，汪一心、田赛男始终拒不缴纳，鑫馨物业多次催缴未果。上述事实，有业主入住材料、《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》、管理费催缴通知单、催款短信、限期缴费通知单照片及双方当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为：鑫馨物业与湖南银旺置业发展有限公司签订了《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、法规的强制性规定，同时亦对全体小区业主产生约束力。鑫馨物业依约向汪一心、田赛男所在小区提供物业管理服务后，汪一心、田赛男应按约定支付物业管理费。根据合同约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”一审法院确认鑫馨物业催交了物业费，汪一心、田赛男应向鑫馨物业支付2015年1月1日至2019年9月30日的物业管理费共7849元。汪一心、田赛男辩称其房屋空鼓，一审法院认为房屋空鼓应属于房屋质量问题，汪一心、田赛男可依法向建设单位主张权利，该项抗辩理由不构成拒绝交纳物业费的合理依据，故一审法院不予采信。汪一心、田赛男辩称鑫馨物业管理疏忽，导致业主放置在小区的单车被损坏，一审法院认为单车损坏系刑事案件，不属于本案处理范围。同时，根据汪一心、田赛男提交的相关证据显示，鑫馨物业所提供的物业服务确系存在一定的轻微瑕疵，故一审法院综合考量，对滞纳金不予支持。一审法院判决：一、田赛男、汪一心于本判决生效之日起5日内向湖南鑫馨物业管理有限公司支付物业管理费7849元；二、驳回湖南鑫馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的1、新芙蓉之都佳苑小区业主委员会委托律师向湖南银旺置业发展有限公司出具的律师函、长沙市规划管理局湖南银旺置业发展有限公司出具的行政处罚决定书、湖南省脑科医院与湖南银旺置业发展有限公司签署的《关于香樟银座开发项目规划红线退让、消防道路设计、修建共享绿化广场的协议》、长沙市规划管理局香樟银座商住楼方案评审会会议纪要、《关于业主朱良宏被迫接受开发商红包和吃请的情况回忆》、业主维权书，对上述证据的真实性予以认可，但湖南银旺置业发展有限公司并非本案当事人，与本案物业合同纠纷无关，本院不予采信；2、新芙蓉之都佳苑小区业主委员会出具的《再次请求政府支持新芙蓉之都业主依法更换物业服务公司的报告》、新芙蓉之都佳苑小区2017年9月业主大会投票表决结果统计表（选聘物业公司事项），真实性无法确认，本院不予采信；3、小区照片、光盘、图纸，真实合法，本院予以采信；4、被上诉人提交的回函及照片，真实合法，本院予以采信。本院二审查明：上诉人提供的照片显示案涉小区内有垃圾清理不及时、上诉人房屋墙面空鼓等现象，上诉人窗外排废气设备系楼下餐饮店铺安装。2020年7月6日，鑫馨物业向田赛男、汪一心回函称，6月22日接到业主对于涉案房屋厕所堵塞、室内进水问题反馈后，安排了相关人员疏通和清洁；对于要求加装摄像头的要求，已经向物业维修中心申请，仍需征求其他业主意见。田赛男、汪一心对鑫馨物业上门疏通管道的事实予以认可。涉案小区电动车停车棚设置了监控，上诉人电动车被盗损坏时位于监控盲区。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人是否应支付欠缴的物业费；二、案涉房屋存在的问题是否系鑫馨物业提供物业服务不当所致。关于上诉人是否应支付欠缴的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本院认为，鑫馨物业与湖南银旺置业发展有限公司于2010年12月20日签订的《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。鑫馨物业为田赛男、汪一心居住的新芙蓉之都佳苑小区提供了物业服务，田赛男、汪一心作为业主亦实际享受到了鑫馨物业提供的服务，应当交纳物业服务费用。一审法院认定并无不当，本院依法予以维持。对田赛男、汪一心主张前期物业服务合同无效的诉请，本院不予支持。关于案涉房屋存在的问题是否系鑫馨物业提供物业服务不当所致。上诉人认为，物业服务存在重大瑕疵，包括房屋空鼓、小区内电动车被盗和损坏、主水管道堵塞渗水、窗口前巨大排废气设备损害人体健康。本院认为，房屋墙面空鼓属于房屋质量问题，该质量问题并非鑫馨物业造成。上诉人还主张其多次要求鑫馨物业维修房屋空鼓问题，鑫馨物业故意拖延时间不予维修，上诉人并未提交证据予以证明，本院对此不予支持；排废气设备、油烟管道系案外人安装，鑫馨物业陈述已经联系相关部门进行处理，已尽相应服务义务。对此上诉人可另行向责任人主张权利；关于小区内电动车被盗和损坏问题，鑫馨物业未收取停车费且已经对电动车停车棚设置了相关监控，电动车被盗和损坏时电动车位于监控盲区，鑫馨物业已尽相应服务义务；对于堵塞管道渗水问题，鑫馨物业已经上门维修完毕，管道多次堵塞并非鑫馨物业造成。根据上诉人提交的小区照片等证据，物业公司对部分公共区域的管理存在不到位、垃圾清运不及时的问题，但并不能成为上诉人拒交物业服务费的抗辩理由。一审法院已经认定鑫馨物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，并酌情对滞纳金不予支持。鑫馨物业已经承担了相应的责任，一审法院该项处理并无不当，本院予以支持。对上诉人以鑫馨物业的服务存在重大瑕疵为由拒缴物业费的主张，本院不予支持。关于诉讼时效，被上诉人作为该小区实际物业服务企业，仍然持续的在为小区提供物业管理服务，上诉人拒缴物业费的违约行为处于持续状态，且鑫馨物业进行了催收，形成诉讼时效的法定中断，故本案并未超出诉讼时效，对上诉人该项上诉请求本院不予支持。关于上诉人要求赔偿房屋渗水造成的重装修费用12万元及身体健康等经济损失共14万元的诉求，不属于其一审诉请范围，本院不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人田赛男、汪一心负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年十一月十八日书记员  刘 妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。