辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终1132号上诉人（原审原告,执行案外人)：大连农村商业银行股份有限公司红旗支行，营业场所大连市沙河口区马栏街3A号1-2层。负责人：郭兴强，该行行长。委托诉讼代理人：周福成，辽宁邦鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁勇，男，该行职员。被上诉人（原审被告，申请执行人)：任淑珍，女，1948年10月18日生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：于安文，辽宁信品律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘占玲，辽宁信品律师事务所律师。原审第三人：大连渤海红旗集团有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗东路**。法定代表人：刘刚。原审第三人：大连渤海顺达企业总公司，住，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树村/div>法定代表人：王玉健，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐勇，上海申浩（大连）律师事务所律师。原审第三人：大连安达实业总公司，住，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇岔鞍村/div>法定代表人：刘丕琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：金宗明，辽宁箴言律师事务所律师。原审第三人：大连海辰企业集团有限公司，住，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道棠梨工业园/div>法定代表人：刘宣传。委托诉讼代理人：孙恒章，男，该公司副总经理。上诉人大连农村商业银行股份有限公司红旗支行(以下简称“农商行红旗支行”)与被上诉人任淑珍，原审第三人大连海辰企业集团有限公司(以下简称“海辰集团”)、大连安达实业总公司(以下简称“安达公司”)、大连渤海红旗集团有限公司(以下简称“红旗集团”)、大连渤海顺达企业总公司(以下简称“顺达公司”)执行异议之诉一案，大连市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）辽02民初1027号民事判决，农商行红旗支行不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年10月22日公开进行了审理。农商行红旗支行的委托诉讼代理人周福成、梁勇，任淑珍的委托代理人于安文，大连渤海顺达企业总公司的委托诉讼代理人徐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行红旗支行的上诉请求：请求依法撤销大连市中级人民法院作出的（2019）辽02民初1027号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，原审判决适用法律错误，二审法院应当予以纠正，理由如下：一、上诉人与大连渤海红旗集团有限公司之间成立房屋买卖合同关系。首先，2007年6月21日，上诉人与大连渤海红旗集团有限公司（以下简称“红旗公司”）、大连渤海顺达企业总公司（以下简称“顺达公司”）、大连安达实业总公司（以下简称“安达公司”）、大连海辰企业集团有限公司（以下简称“海辰公司”）签订《以物抵债协议书》。约定红旗公司为了减轻顺达公司、安达公司和海辰公司的债务负担，以自有房屋作为抵债物抵偿拖欠上诉人的债务。案涉《以物抵债协议书》中红旗公司具有交付标的物的意思表示，而上诉人有取得标的物所有权的意思表示，并以上诉人与其他各方之间债务作为此次交易行为的对价予以支付。双方明确约定了在债务履行期限届满后用案涉房屋抵偿原有债务，虽改变了清偿方式，但与房屋买卖合同的性质并无实质的区别，可以认定买卖双方具备买卖合意。且《以物抵债协议书》签订时双方债权债务的金额已经确定，应当认定债务已经转为购房款。上诉人认为，不应当以抵顶的债务一定发生在出卖方和买受方之间为由而否认买卖双方的真实意思表示，进而否认该《以物抵债协议书》为买卖合同的性质。二、上诉人对案涉房屋符合实际占有的要件。通过上诉人在原审中提交的证据可以证实，上诉人一直实际占有案涉房屋，证人崔某及服务案涉房屋的物业公司均出具相应的证明予以证实，原审判决对此不予认可系错误的。三、上诉人对未办理房屋过户登记不存在过错。原审判决认定上诉人对未办理房屋过户登记存在过错有误。首先，红旗公司具有及时办理过户手续及缴纳税金的义务，无论从双方约定还是法律规定的角度，所有权人的配合义务是履行过户手续的前提条件。因红旗公司怠于履行义务导致未能办理过户的后果不应由上诉人承担，否则有违诚实信用和公平原则。上诉人多次向红旗公司主张及时办理过户登记，但因红旗公司的原因未能完成，上诉人尽到了主张权利的所有手段，通过签订《以物抵债协议书》、实际占有案涉房屋等行为能够得到证实。虽然在客观上未办理过户登记，但这一不利后果不能证明上诉人存在过错，过错以上诉人不及时行使权利、怠于主张权利为前提，显然，上诉人不属于怠于行使权利的情形。因此，红旗公司的行为导致客观上未能办理登记的不利后果不能由上诉人承担。综上，原审法院就本案法律适用有误，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人任淑珍辩称：一、只有买卖合同中的买受人才享有法律规定的物权期待权，上诉人作为以物抵债的受让人不在物权期待权的保扩范围之内。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，享有物权期待权的是买卖合同中的买受人，而将以物抵债的受让人排除在物权期待权保护范围之外；《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第125条，也强调只有买卖合同中的买受人才享有物权期待权；最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）（以下简称《异议法律问题解释》第九条、第十条也强调只有买卖合同中的买受人才享有物权期待权，本案中的上诉人并非是买卖合同的买受人，不享有法律规定的物权期待权。二、退一步讲，即使是上诉人为以物抵债协议的买受人，上诉人的异议之诉也不具备《异议、复议规定》第二十八条规定要件。以物债协议订立后，是否发生物权变动，取决于当事人是否实际履行以物抵债协议，完备了抵债物的物权变动条件。具体而言，在以动产抵债的情况下，债务人应将物交付债权人；在以不动产抵债的情况下，应自不动产登记部门办理物的变更登记之日起，抵债物完成了物权变动。根据《异议、复议规定》第28条规定，未完成物权变动的以物抵债协议中的债权人是否足以对抗强制执行的标准主要有：一是在人民法院查封之前，已签订书面的以物抵债协议，该以物抵债协议合法有效；二是在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；三是已支付全部价款；四是非债权人的原因，未办理过户登记。结合本案，具体分析如下：首先，《以房抵债协议书》形式上不符合《异议、复议规定》第一项规定的买卖合同的形式，并且在以物抵债协议签订后，上诉人又将案涉房屋转让给他人1、以物抵债协议是抵顶自己的债务，且是以金钱为给付对价，若非是以金钱为给付对价顶自己的债务，可能存在案外人与被执行人恶意串通损害申请执行人利益的情形。本案恰恰存在此种情形：案涉房屋的所有人为大连渤海红旗集团有限公司，大连渤海红旗集团有限公司并非抵顶自己的债务，而是替大连渤海顺达企业总公司、大连安达实业总公司、大连海辰企业集团有限公司偿还债务。而大连渤海红旗集团有限公司是大连宏达国际企业集团公司、大连安达实业总公司的全资子公司。权利人中国工商银行大连市分行营业部是在1999年11月30日与大连宏达国际企业集团公司、大连渤海红旗集团有限公司达成调解协议，大连宏达国际企业集团公司给付中国工商银行大连市分行营业部本金57万美元及利息，大连渤海红旗集团有限公司承担连带清偿责任。大连渤海红旗集团有限公司本应主动偿还权利人的债务，但大连渤海红旗集团有限公司明知存在其他债务的情况下，与其子公司恶意串通，将仅有的案涉房产为自己的全资子公司抵顶债务，致使权利人的债权落空，明显损害了在先的权利人的利益，故《以房抵债协议书》形式上不符合《异议、复议规定》第一项规定的买卖合同的形式。2、2013年12月20日，上诉人已经将案涉房屋出卖给华融公司，上诉人不能再以《以物抵债协议书》主张权利。从上诉人一审提交的证据看：2013年12月20日，上诉人与案外人中国华融资产管理有限公司大连分公司【以下简称华融公司】签订了《资产买卖协议》，上诉人将案涉房屋出卖给案外人，上诉人不能以《以房抵债协议书》主张权利。同时，由于案涉房屋所要抵顶的债务并非是红旗集团与上诉人之间的债务，故该抵偿行为不能视为上诉人向红旗集团支付案涉房屋的购买价款。故上诉人的《以房抵债协议书》的内容不符合《异议、复议规定》第28条第一项、第三项的规定。其次，上诉人没有合法占有案涉房产。本案中，以物抵债协议签订后，上诉人提供的证据及证人证言可以证明：2013年12月31日至2016年5月24日期间，案涉房屋的权利人为华融公司，华融公司缴纳了物业费，并由华融公司实际占有案涉房屋，故上诉人主张自2007年至今一直实际占有案涉房屋与其提供的证据材料自相矛盾。上诉人主张案涉房屋由崔某代管，并没有上诉人与崔某之间就案涉案房屋占有使用订立任何书面协议。实际上案涉房屋一直闲置，上诉人并没有实际占有。经查：案涉房屋位于大连市西岗区（宁安大厦）23层，而宁安大厦的电梯23层一直是设置不停状态，这进一步证明：处于23层的大房权证西单字第**、大房房权证西单字第**两房屋一直处于闲置状态。上诉人并没有实际占有该房屋，故不符合《异议、复议规定》第28条第二项的规定。最后，是上诉人自身原因未办理过户登记。上诉人强调是因为第三人拒绝配合，才导致上诉人无法办理过户手续，但上诉人没有提交第三人拒绝配合的证据。2007年8月份，第三人即将案涉房屋的所有权证交付给上诉人，即案涉房屋已经具备办理产权过户的条件，从上诉人提交的《大连市房地产登记申请书》看，上诉人是在2018年5月14日才向不动产登记中心申请不动产过户登记的，在长达十几年的时间里，上诉人一直怠于办理案涉房屋的过户手续，这恰恰证明了上诉人存在过错。退一步讲，即便是第三人拒绝配合上诉人办理过户手续，上诉人作为银行金融部门，有专业的律师团队为其提出法律服务，应当知道不办理房屋过户的法律担后果，上诉人应当通过诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，故不符合《异议、复议规定》第28条第四项的规定。第三人渤海顺达公司述称：同意上诉人的上诉请求，不同意因为渤海红旗集团怠于办理手续的部分事实。农商行红旗支行向一审法院提出诉讼请求：1、确认依据原告与第三人红旗集团、顺达公司、安达公司、海辰集团签订的《以物抵债协议书》，大连市西岗区宁安大厦23层1、5号不动产权归原告所有；2、停止对上述案涉房屋的执行行为并解除对所涉房产的查封；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1999年11月30日，中国工商银行大连市分行营业部与大连宏达国际企业集团公司、大连渤海集团公司借款合同纠纷一案，一审法院作出(1999)大经初字第887号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，中国工商银行大连市分行营业部向一审法院申请执行。2007年6月21日，大连甘井子农村合作银行红旗支行与红旗集团、顺达公司、安达公司、海辰公司签订《以物抵债协议书》约定：红旗集团为了减轻顺达公司、安达公司、海辰公司的债务包袱，特别是所欠大连甘井子农村合作银行红旗支行的贷款本息，提出将其合法所有的非货币财产的相关权利转移给大连甘井子农村合作银行红旗支行，用以抵偿顺达公司、安达公司、海辰公司的全部贷款本金及部分利息，上述五方经友好协商达成如下具体协议：一、抵债物情况抵债物名称：商品房。抵债物地址：大连市西岗区，英华街小区2号楼宁安大厦11、12和23层。抵债物面积：11、12层公建面积为2063.42平方米，抵债单价每平方米9030元，23层面积为834.80平方米，抵债单价为每平方米9340元，三层面积共计2898.22平方米，抵债金额共计为2642元。抵债性质：商住两用。二、抵债金额的确定，截止到2007年6月21日顺达公司、安达公司、海辰公司所欠大连甘井子农村合作银行红旗支行款项明细如下：大连顺达包装材料有限公司所欠大连甘井子农村合作银行红旗支行贷款本金为520万元，此笔贷款由保证单位顺达公司自愿代为偿还；安达公司所欠大连甘井子农村合作银行红旗支行贷款本金为662万元；大连高新园区海寰复合材料厂所欠大连甘井子农村合作银行红旗支行贷款本金49万元，大连钰山经贸有限公司所欠大连甘井子农村合作银行红旗支行贷款本金为20万元，上述两笔贷款由同一个保证单位海辰集团自愿代为偿还；海辰集团所欠大连甘井子农村合作银行红旗支行贷款本金为830万元。顺达公司、安达公司、海辰公司三方共欠大连甘井子农村合作银行红旗支行贷款本金2081万元及部分利息561万元。经五方协商后，红旗集团自愿以上述房屋抵偿抵顶顺达公司、安达公司、海辰公司三方积欠大连甘井子农村合作银行红旗支行的全部贷款本金及部分利息，其中11、12层公建的抵债价格为每平方米9030元，抵债金额为1862万元；23层公建的抵债价格为每平方米9340元，抵债金额为780万元；三层公建抵债总额为2642万元。三、权利的转移和风险的转移1、红旗集团应在协议签订之日交付抵债物，并同时提供房屋合法所有权(处分权)等相关法律文书，包括：商品房销售专用发票、购房合同等，并保证房屋相关手续齐全，真实有效。2、在红旗集团转让房屋所有权之前，该房屋所产生的全部相关管理及维修费用均由红旗集团承担。3、在大连甘井子农村合作银行红旗支行办理房屋产权时，红旗集团必须积极配合，所产生的相关税费，按照国家房屋转让有关规定由大连甘井子农村合作银行红旗支行、红旗集团双方各自承担50%。4.抵债物毁损，灭失的风险自房屋产权过户到大连甘井子农村合作银行红旗支行名下起转移到大连甘井子农村合作银行红旗支行。六、争议的解决协议的订立、效力、解释、履行和争议均使用中华人民共和国的法律，凡因履行本协议或与本协议有关的一些争议、纠纷，各方首先应友好协商解决；协商不成，当事人任何一方可以依法直接向大连甘井子农村合作银行红旗支行所在地人民法院提起诉讼，通过司法程序解决。2007年8月23日，大连市国土资源和房屋局对案涉房屋下发房屋产权证书，房号分别为大房房权证西单字第**、房权房权证西单字第**，所有权人为红旗集团。2012年6月28日，中国银行业监督管理委员会大连监管局文件(大银监复[2012]291号)《大连银监局关于大连农村商业银行股份有限公司分支机构开业的批复》：同意大连农业商业银行股份有限公司在原分支机构基础上改建的372家分支机构开业，各分支机构业务经营范围与原机构经营范围一致。(具体明细见附表一)。附表一载明，开业机构名称大连农村商业银行股份有限公司红旗支行，原机构名称大连甘井子农村合作银行红旗支行。2013年1月15日，一审法院作出(2013)大执审字21号执行裁定书，变更任淑珍为一审法院(1999)大经初字第887号民事调解书的申请执行人。2002年1月10日，大连渤海集团公司变更为红旗集团。2013年9月5日，一审法院作出(2013)大执审字第169号执行裁定书，裁定红旗集团为一审法院(1999)大经初字第887号民事调解书的被执行人。2013年12月20日，大连农村商业银行股份有限公司与案外人中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司(以下简称华融资产大连分公司)签订《资产买卖协议》，约定：华融资产大连分公司以人民币13129.68万元的价格购买大连农村商业银行股份有限公司所拥有的《资产明细表》中所列全部资产。2016年5月24日，大连农村商业银行股份有限公司与华融资产大连分公司签订《资产退还协议》，华融资产大连分公司将相应资产退回。原告主张案涉房屋在以上购买和退回之列。2018年8月2日，一审法院查封案涉房屋，查封期限三年。在执行过程中，农商行红旗支行向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年6月21日作出(2019)辽02执异311号执行裁定书，驳回农商行红旗支行的异议请求。原告为证明其实际占有案涉房屋，提交了由大连市良玖物业管理有限公司出具的《情况说明》及案涉房屋物业费缴费凭证，拟证明案涉房屋物业费自2009年1月1日至2013年12月31日由原告缴纳、自2014年1月1日至2015年2月28日由大连华融资产管理股份有限公司缴纳、自2015年3月1日至2018年12月31日由崔某代原告缴纳。2016年5月24日，崔某向原告出具承诺函，载明：“大连农商银行红旗支行：本人崔某，身份证号：2104221957********，目前本人正在使用的位于大连市西岗区(宁安大厦)11层、12层、23层的房产为大连农村商业银行股份有限公司红旗支行所有。该处房产自2013年12月20日本人受中国华融资产管理股份有限公司大连分公司委托，开始负责管理使用上述房屋，2016年5月24日上述房屋所有权转移至贵行，仍由本人负责管理使用，使用期间房屋所有费用由本人承担。因房屋装修、改造而产生的费用由本人承担，交换房屋时该部分无偿归大连农村商业银行股份有限公司红旗支行所有。保证物业费等相关费用按季度缴纳，无拖欠行为。如上述房屋对外出售，自接到通知之日起，30天内腾退该房屋，腾退房屋产生的费用及损失由本人承担，与贵行无关。若违背承诺贵行可在房产所在地人民法院提请诉讼。”庭审中，原告申请崔某作为证人出庭作证，崔某出庭对其所作承诺函内容做出了说明。原告主张在《以物抵债协议》签订以后，红旗集团将案涉房屋的房证交给原告。案涉房屋目前仍登记在红旗集团名下，未办理过户登记手续。原告为证明其曾要求红旗集团对案涉房屋办理过户登记手续，提交了其于2018年5月10日自大连市房地产档案馆调取的辽宁省大连市商品房销售(结算)专用发票、税收通用缴款书，并提交了大连市房地产登记申请书、印花税纳税申报(报告表)，落款日期为2018年5月14日。庭审中，原告承认除本案两套房屋及另案四套房屋未办理产权过户手续外，《以物抵债协议书》中涉及的宁安大厦11层、12层的其他房屋均已于2019年由红旗集团办理产权过户手续至原告名下。一审法院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，原告农商行红旗支行应当对其主张足以排除强制执行的民事权益及事实依据提交充分证据加以证明。本案中，原告主张其享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，要求确认案涉房屋归原告所有并要求停止执行、解除查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审查原告提交的证据，首先，原告虽与第三人签订了《以房抵债协议书》，但该协议书形式上并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的买卖合同的形式。而且，本案中的以房抵债与双方本存在其他债权债务关系情况下，为偿还债务所达成的以房抵债有本质区别。在该份协议中，红旗集团并非为其自身所负债务抵债，红旗集团系在明知其尚未履行生效调解书所确认还款义务的情况下，仍以其财产对外为其他主体抵偿债务，则红旗集团的该行为本身就存在逃避还款义务的可能。同时，由于以案涉房屋所要抵顶的债务并非发生在原告与红旗集团之间，故该抵偿行为也不能视为原告向红旗集团支付了案涉房屋的购买价款。因此，原告以《以物抵债协议书》的内容认为其符合前述规定第二十八条第一项、第三项的主张，不应予以支持。其次，对于案涉房屋的占有。原告主张，案涉房屋在由华融公司退回以后，实际由崔某代缴物业费并实际管理、占用。一审法院认为，虽崔某出具了承诺函并作为证人出庭作证，但原审原告并未提交其与崔某之间就案涉房屋的占有使用订立的任何书面协议，崔某所缴物业费是否系代原告缴纳、原告与崔某之间的权利义务如何清算均无据查证，原告以崔某对案涉房屋的占用主张其符合前述规定第二十八条第二项的情形依据不足，一审法院对此不予采信。最后，对于案涉房屋未办理过户登记一节。根据原告提交的证据，《以房抵债协议书》系于2007年6月21日签订，案涉房屋后于2007年8月23日取得产权证书，原告主张红旗集团在取得权属登记以后即将产权证原件交给了原告。显然，原告对于红旗集团应当配合其办理房屋过户登记的义务是清楚的。而自2007年房屋抵债及取得房证之时至原告向房屋登记中心申办过户之日，已经超过11年时间，案涉房屋十余年来始终没有办理过户登记。一审法院认为，原告并非一般普通房屋买受消费者或房屋抵债权利人，原告作为银行，对于房屋未能过户所将承担的风险应属明知，虽持有抵债协议，但仅凭抵债协议显然无法达到债务清偿及物权变动的效力。而原告虽主张系因红旗集团的原因未办理过户登记手续，但根据双方签订的《以房抵债协议书》约定，原告可以依法直接就第三人不履行约定提起诉讼，原告作为银行应具备基本法律知识及维权意识，如第三人违反抵债协议的约定，可采取包括诉讼在内的多种方式主张权利，但十年间从未通过法律途径要求过户，直至房屋作为被执行人的财产被查封才提出异议。对此，应当认定原告对房屋未过户负有过错。此点，从原告在诉讼期间已将《以物抵债协议书》中涉及的宁安大厦11层、12层的其他房屋办理过户手续完毕亦可得到印证。因此，原告怠于行使过户登记权利，不符合前述规定第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记这一情形。综上，原告要求停止执行、解除对案涉房屋的查封缺乏充分的事实及法律依据，一审法院不予支持。另外，对于原告要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更应以登记为准，案涉房屋目前尚未办理过户登记，无法确认案涉房屋的物权归原告所有，故原告的该项诉讼请求亦不具备相应事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告大连农村商业银行股份有限公司红旗支行的诉讼请求。案件受理费26,464元，由原告大连农村商业银行股份有限公司红旗支行负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，大连农村商业银行股份有限公司红旗支行应当对其主张足以排除强制执行的民事权益及事实依据提交充分证据加以证明。案涉房产早已于2007年8月取得产权证，即案涉房屋已经具备办理产权过户的条件，但农商行却于2018年5月份才向不动产登记中心申请不动产过户登记。在长达11年的时间里，农商行自身怠于履行权利，说明农商行主观上存在明显过错，且在本案庭审中农商行所作陈述中了解，多年不办理过户是为了维持与红旗集团的关系，故多年不办理过户并非客观不能，实属主观不愿。此外，农商行将《以物抵债协议书》中涉及的宁安大厦11层、12层的其他房屋的过户登记手续已经办理完毕。因此，可以进一步印证农商行红旗支行是怠于行使过户权利。故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项之规定：“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一情形。案涉房产一直处于闲置状态，由相关物业人员管理，农商行提供的证据不能充分证明该相关物业人员是代其进行管理与占有。且农商行红旗支行还曾于2013年12月至2016年5月期间将案涉房屋协议转让给华融资产大连分公司，农商行红旗支行并未对案涉房产实际占有及使用。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项之规定：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。红旗集团并非为其自身所负债务抵债，而是替顺达公司、安达公司、海辰公司偿还债务。在红旗集团明知其尚有债务未履行的情况下，仍以其财产对外为其他主体偿还债务，损害了债权人的利益。综上所述，大连农村商业银行股份有限公司红旗支行上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,464.00元，由大连农村商业银行股份有限公司红旗支行承担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  黄海洋审判员  唐云涛二〇二〇年十一月二日法官助理张敏书记员周明静