重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初24067号 原告：曹德，男，1962年8月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：卢晶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑建国，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：重庆丰合医院管理有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道康晖路**附**2-36南方玫瑰城创业园商业幢2-36，统一社会信用代码91500112327799635M。 法定代表人：余永平，董事长。 委托诉讼代理人：唐启龙，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。 原告曹德诉被告重庆丰合医院管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告曹德及其委托诉讼代理人卢晶、被告重庆丰合医院管理有限公司的委托诉讼代理人唐启龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹德向本院提出诉讼请求：1.立即解除原、被告于2019年12月14日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即将重庆市渝北区康晖路1号附6号南方玫瑰城创业园商业幢2-5的房屋腾空并交还给原告；3.被告立即支付从2020年3月18日起按每月2000元的标准计算至合同解除之日止的租金，并支付从2020年3月18日起每天按所欠租金的千分之一计算至付清之日止的滞纳金，以及违约金48000元；4.原告不退还被告保证金3000元；5.被告支付自2020年4月1日起至被告实际腾空交还房屋之日止以每月200.5元的标准计算的物管费，以及以1604元为基数自2020年7月7日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至付清之日止的资金占用损失；6.被告向原告立即支付从合同解除之日起至被告实际腾空并交还房屋之日止参照租金每月2000元的标准计算的房屋占用费；诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将重庆市渝北区康晖路1号附6号南方玫瑰城创业园商业幢2-5的房屋出租给被告作为医院使用。2019年12月14日，原告与被告再次签订《房屋租赁合同》，约定该合同为2015年4月18日合同的补充合同，还约定了租期、租金标准、违约责任等内容。被告自2020年3月18日起未再支付租金、物管费。原告代被告支付了物管费。被告的行为构成严重违约。原告为维护自己合法权益，遂起诉来院。 被告重庆丰合医院管理有限公司辩称，第一，2020年2月15日原告与被告的员工陈梅微信聊天谈了解除合同事宜，2020年3月17日陈梅通过微信向原告发了通知函，通知原告2020年3月17日双方的租赁合同终止。原告收到通知函后，并未按法律规定起诉至法院，确认解除合同效力，也未收回房屋，造成的损失应由原告自行承担。第二，因为被告经营困难，无法继续履行合同，也遇到了疫情影响，影响了被告正常运转，原告租金是每月每平方米50元，同一路段租金为每月每平方米30元，原告的房租租金远高于同一路段租金，故被告无法继续履行，只能按合同法有关规定提前了一个月向原告提出解除合同。第三，被告要求原告退还保证金3000元。请求驳回原告全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据201房地证2015字第000195号产权证、结婚证、《情况说明》《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同》、收费单2张、2020年7月22日拍摄照片3张、2020年10月29日拍摄照片3张、微信聊天记录、《退租2-5#门市通知函》、2020年10月10日拍摄照片2张等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告举示的网络截图打印件，不能证明被告的经营情况，与本案无关，故不予采信。 经审理查明：1999年9月22日，原告与案外人李勤登记结婚。 2015年1月4日，原告与李勤登记成为渝北区回兴街道康晖路1号附6号2-5南方·玫瑰城创业园商业幢2-5房屋共同所有权人。 原告为证明其有权出租案涉房屋，举示了2020年10月27日李勤出具的《情况说明》，载明李勤知晓并同意原告于2015年4月起将案涉房屋出租给被告。 2015年4月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，主要约定：甲方将自有的坐落在重庆市渝北区康晖路1号附6号南方玫瑰城创业园商业幢2-5房屋出租给乙方作医院使用，简单装修；租赁期共120个月，甲方从2015年4月18日起将出租房屋交付乙方使用，至2025年7月17日止，免租期为三个月；乙方给甲方缴纳保证金为3000元（交第一次房租时支付）；租期内的水费、电费、物业管理等费由乙方的实际经营人承担。合同还约定了其他内容。 2019年12月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将自有的坐落在重庆市渝北区康晖路1号附6号南方玫瑰城创业园商业幢2-5房屋，建筑面积41.78平方米，使用面积20.16平方米，出租给乙方作医院使用；第二条租赁期限，租赁期共120个月，甲方从2015年4月18日起将房屋交付乙方使用，至2025年7月17日止，头三个月免租费，实际交付租金起始时间2015年7月18日；第三条租金、交纳期限和交纳方式，本合同约定的是2019年7月18日至2025年7月17日，2019年7月18日起每个月租金2000元，2021年7月18日起每个月租金2200元……乙方需提前一周，将下一个月房屋租金支付给甲方，比如7月11-18日前支付同年7月18日到8月17日的租金；第五条相关费用的承担，1、甲方收取租金为税后租金，乙方给甲方缴纳保证金为3000元（交付第一次房租时已支付），自动转入本合同，作为本合同的租金，3、租期内的水费、电费、物业管理等费用由乙方的实际经营人承担；第八条违约责任，1、乙方的违约责任，乙方如逾期支付房屋租金，逾期部分甲方有权向乙方按每天所欠租金千分之十收取滞纳金，直到本金付清为止，逾期不得超过三个月，逾期超过三个月，视为乙方不履行合同，甲方有权收回房屋并解除本合同，并要求乙方支付拖欠的租金及滞纳金、以及乙方违约金，违约金为2倍年租金，本条自合同签订后生效，3、如遇不可抗拒因素和政府行为，导致合同终止，双方互不负责。合同还约定了其他内容。 案涉房屋位于丰合医院内部，用于“特色中医”门诊。 2020年2月15日至2020年3月21日期间，原告与被告的员工陈梅通过微信沟通。2020年2月15日，陈梅：我们这个月不逾期支付，是告知我们租到2020年3月17日就不租了，没有违约金！解除租房合同。原告：一、如果3月17日的租金支付给我了，我可接受房子，同时你们四万八千元违约金一分不能少！二、如果3月17日租金未支付，按合同我得等到三个月时（即今年的5月17日）收回房子，除了四万八千元违约金外，还有三个月房子租，以及滞纳金一分少不了。陈梅：我们没有违约，何来违约金。原告：我们的合同是到2025年的，你们提出终止，就是违约！陈梅：2020年2月18日至3月17日的房租从保证金中扣除。原告：房子收不到房租，我就等到2020年5月18日来收回房子；如果想下个月终止合同，也很简单，四万八千违约金加两千房租共五万，一并支付了，下月就是3月18号我来收回房子，我们就两清了。2020年2月17日，陈梅通过微信向原告发送了《退租2-5#门市通知函》，该函主要：医院自开业几年以来，经营非常困难，无法继续承担你高昂的房租，现又因新冠疫情的泛滥，我院早已停业。根据合同法规定，现我院提前1个月向你提出退租房屋，并在3月17日前撤场搬出所有物资，请你于3月18日收回房屋，我们之间的租房合同终止。 原告举示了2020年7月22日拍摄的照片3张，显示被告经营的“重庆丰和医院”为开门营业状态，案涉房屋为关闭状态。原告举示了2020年10月29日拍摄的照片3张，显示被告经营的“重庆丰和医院”为开门营业状态。 被告举示了2020年10月10日拍摄的照片2张，显示案涉房屋门打开，屋内无物品、为空置状态。 另查明，2020年7月7日，原告按照每月200.5元的标准支付了案涉房屋2020年4月1日至2020年7月31日的物管费合计802元。2020年8月21日，原告按照每月200.5元的标准支付了案涉房屋2020年8月1日至2020年12月31日的物管费合计1002.5元。 庭审中，原告称，基于2019年12月14日双方签订的《房屋租赁合同》起诉本案；其于2020年7月22日和2020年10月29日拍摄照片时案涉房屋均是锁门状态，原告无法进入；被告发函解除合同无效力，原告尚未收房，待判决后收房；依据合同第八条第1款主张滞纳金，合同约定按每日千分十计算，原告自愿调整为按每日千分之一计算；依据合同第八条第1款主张年租金2倍的违约金；不退还保证金无合同约定，但保证金是履行合同的保证，被告不履行合同则原告不退还保证金。 被告称，2015年4月18日的《房屋租赁合同书》双方并未实际履行，已经作废，与本案无关；原告不来收取案涉房屋的钥匙，被告无法交还房屋，且案涉房屋已经无锁了，只有把手了；合同约定的是被告逾期支付租金3个月则原告有权解除合同、被告支付违约金，并未约定被告提前解除合同时被告应支付违约金，故被告不应支付违约金；原告主张的滞纳金和违约金过高，应当调整；保证金应当退还。 本院认为：原告与被告于2019年12月14日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于合同解除。新冠疫情属于不可预见、不能避免的突发公共卫生事件。租赁物用于经营民营医院，疫情对案涉租赁物而言属于不可抗力，疫情的防控措施对租赁物的使用和经营会造成影响，双方可以通过继续协商或者诉至法院以确认合同变更的方式，使得合同继续履行。被告主张双方的合同已于2020年3月17日解除。但是，2020年2月15日被告的员工陈梅通过微信直接向原告表达了解除合同的意思表示。被告在2020年2月17日向原告送达的《退租2-5#门市通知函》，称经营长期困难、因新冠疫情停业，故提前一个月通知于2020年3月17日解除合同、要求原告于2020年3月18日收回房屋。被告未通过协商或诉至法院的方式变更合同以使得合同继续履行。且原告举示的2020年7月22日、2020年10月29日的照片可以显示被告经营的医院仍在开门营业，被告未举示证据证明因新冠疫情导致其无法继续履行合同、合同目的无法实现。故被告在2020年2月17日向原告送达的《退租2-5#门市通知函》不发生解除合同的法律效力。被告存在不履行合同的根本违约行为，原告有权解除合同。2020年9月27日本院向被告送达了诉状副本等文书。故本院判决原告与被告于2019年12月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月27日解除。 关于腾空并返还房屋。合同解除后被告应将租赁房屋返还给原告方，虽然被告称已经将房屋腾空但并未向原告交付钥匙，原告称房屋门是锁着的，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求本院予以支持。 关于租金及滞纳金、房屋占用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2020年2月15日，原告在与陈梅微信沟通中表示，收不到房租其就等到2020年5月18日来收回房子，如支付了违约金48000元和租金2000元共计50000元就2020年3月18号收回房子。2020年2月17日被告向原告送达的《退租2-5#门市通知函》提出解除合同、要求原告于2020年3月18日收回房屋。合同约定租金支付周期为月付，被告存在逾期未支付2020年3月18日至2020年4月17日的租金的情形，且被告也明确表示不再继续履行合同要返还房屋，原告应知晓双方的合同已经无法继续履行，其应及时履行减损义务，解除合同、收回案涉房屋，防止损失扩大，原告称要等到待判决后才收房没有依据。故本院酌情判决被告向原告支付2020年3月18日至2020年4月17日的租金2000元，2020年4月18日至合同解除时即2020年9月27日的租金、2020年9月28日之后的房屋占用费属于原告未履行减损义务应自行负担的扩大的损失，不应向被告主张。因2020年3月18日至2020年4月17日期间属于不可抗力新冠疫情期间，被告逾期支付租金不属于违约，故对原告要求被告支付逾期支付该期间租金滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金、保证金。合同第八条第1款约定，被告逾期支付租金超过3个月视为被告不履行合同，原告有权收回房屋并解除合同，被告应向原告支付年租金的2倍即48000元作为违约金。2020年3月18日至2020年4月17日期间因是新冠疫情期间，逾期支付该期间租金不属于违约。但是合同约定逾期支付租金超过3个月视为被告不履行合同，可以解释为被告若存在逾期支付租金超过3个月等不履行合同的根本违约行为时，原告有权解除合同、被告应支付违约金。现被告存在不履行合同的根本违约行为，原告有权依据该条约定解除合同、要求被告支付违约金。被告主张违约金金额过高、应当调整。违约金具有弥补损失的性质，被告提前解除合同给原告造成的主要是房屋空置损失，本院酌情将违约金调整为6000元。被告向原告支付了保证金3000元，原告主张不退还保证金3000元，此时不退还的保证金具有违约金的性质，违约金以合同约定为前提，合同并未约定保证金不退还的条件，故原告主张不退还保证金没有合同依据，对该诉请本院不予支持。 关于物管费、资金占用损失。原告支付了案涉房屋2020年4月1日至2020年12月31日的物管费1804.5元。被告按合同约定应承担租赁案涉房屋期间的物管费。综合考虑原告负有的减损义务和房屋寻租空置期间，本院酌情认定被告应向原告支付4个月按照每月200.5元计算的物管费200.5元/月×4个月＝802元。原告代被告支付了物管费，原告存在资金占用利息损失。故被告应向原告支付以物管费802元为基数从2020年7月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的资金占用利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告曹德与被告重庆丰合医院管理有限公司于2019年12月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月27日解除； 二、被告重庆丰合医院管理有限公司于本判决生效后立即向原告曹德返还重庆市渝北区康晖路1号附6号南方玫瑰创业园商业幢2-5的房屋； 三、被告重庆丰合医院管理有限公司于本判决生效后立即向原告曹德支付2020年3月18日至2020年4月17日期间欠付租金2000元； 四、被告重庆丰合医院管理有限公司于本判决生效后立即向原告曹德支付违约金6000元； 五、被告重庆丰合医院管理有限公司于本判决生效后立即向原告曹德支付物管费802元； 六、被告重庆丰合医院管理有限公司于本判决生效后立即向原告曹德支付物管费的资金占用利息损失，以802元为基数从2020年7月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止； 七、驳回原告曹德的其他诉讼请求。 如果被告重庆丰合医院管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元减半收取1350元，由被告重庆丰合医院管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇二〇年十一月十六日 书记员  陈 实