云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1554号上诉人（原审原告）：魏建强，男，1974年11月7日生，汉族，中专文化，云南省楚雄市人，户籍地云南省楚雄市，现住云南省楚雄市。上诉人（原审原告）：李灵，女，1976年5月6日生，汉族，本科文化，云南省楚雄市人，无业，户籍地云南省楚雄市，现云南省楚雄市。上诉人共同委托诉讼代理人：高明珠，云南滇楚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人共同委托诉讼代理人：殷应祥，云南滇楚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：楚雄富祥物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区永安路**经济园**（南亚酒店旁），统一社会信用代码：91532300587398424T。法定代表人：陈富文，系该公司经理。委托诉讼代理人：许守尧，云南兴彝(双柏)律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人魏建强、李灵因与被上诉人楚雄富祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院(2020)云2301民初1675号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人魏建强、李灵的上诉请求：1.撤销（2020）云2301民初1675号民事判决，将本案发回重审或者依法改判被上诉人向二上诉人返还装修保证金5000元及支付2019年5月16日起至今的资金占用利息。2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，遗漏认定了重要的案件事实，导致判决错误。1.一审认定装修过程中魏建强、李灵将20幢4号房外墙喷漆，加深改变了外墙颜色，属于事实认定不清，被上诉人对于上诉人改变房屋整体外观负有举证责任，在被上诉人无法证明的情况下，作出上述认定是错误。一审认定上诉人加深改变外墙颜色的前提要建立在被上诉人能够证明宏昌.麓溪家园小区全部房屋外墙颜色既有统一标准的情况之下，但根据本小区的外墙颜色实际情况看是统一，均为黄色色调，但因受光照、日晒以及雨淋等自然因素的直接影响，外墙颜色肯定会存在深浅不一的情况。一审并未全面审查被上诉人是否有收取装修保证金的主体资格、《装修管理规定》是否违反物业管理条例的相关规定以及《装修管理规定》第二条约定中影响和改变房屋整体外观是否包含加深外墙漆颜色的相关情况。2.《业主手册》第4章《装修管理规定》第八条约定仅为一个概念性约定条款，该手册第八条是对第二条概念性约定条款的明确，该条款已经明确列明了装修工程禁止以及限制的行为，上诉人装修中并未违反装修管理规定中禁止性和限制性规定，上诉人装修期间，被上诉人从未告知上诉人具有装修禁止行为，也未向有关行政部门进行过报告。二、一审法院错误理解以及认定被上诉人具有收取装修履约金的资格，并认为上诉人违背装修之前缴纳保证金的目的，其认定以《物业管理条例》规定相违背，导致判决错误。三、一审法院举证责任分配及适用法律错误，导致判决错误。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第八十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认定本案不符合退还保证金的条件是无任何依据的，恳请二审法院参照《物业管理条例》即物价部门相关文件对本案进行审查后处理本案。被上诉人楚雄富祥物业管理有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处合理恰当，请求维持原判。1.《装修管理规定》符合《物业管理条例》相关规定，上诉人接房时签署承诺书，有义务履行《装修管理规定》相关内容。上诉人在装修时擅自改变房屋外立面颜色，严重违反《装修管理规定》，并在答辩人对违规行为进行制止时不予理睬，继续违规作业，答辩人据此暂不退还上诉人伍仟元装修保证金完全符合《装修管理规定》和《物业管理条例》的规定。2.答辩人并未意图占有装修保证金，只要上诉人及时将违规装修行为整改完毕，答辩人立即不计利息全额退还上诉人5000元装修保证金。魏建强、李灵向一审法院的起诉请求：1.依法判令楚雄富祥物业管理有限公司向魏建强、李灵返还装修保证金5000元；2.判令楚雄富祥物业管理有限公司向魏建强、李灵按照银行同期贷款年利率4.35%支付自2019年5月16日起至2020年3月16日止的资金占用利息180元，并按照银行同期贷款年利率4.35%承担自2020年3月17日起至本息返还之日止的利息;3.本案的诉讼费由楚雄富祥物业管理有限公司承担。一审判决认定本案的法定事实如下：魏建强、李灵系宏昌•麓溪家苑小区20幢4号房的业主，楚雄富祥物业管理有限公司系宏昌•麓溪家苑小区物业管理公司。2017年12月28日，魏建强接房时，与楚雄富祥物业管理有限公司签订《承诺书》1份，《承诺书》载明:本人为“宏昌.麓溪家苑”20幢4室的买售人，为维护本物业区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、本人确认已详细阅读本手册中的《宏昌.麓溪家苑小区管理规约》、《宏昌.麓溪家苑小区物业服务协议》、《装修管理规定》、《交通及车辆管理规定》、《消防安全管理规定》、《天燃气安全使用管理规定》(以下简称“以上规定”)；二、本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守“以上规定”；三、本人同意承担违反“以上规定”的相应责任，并同意对该物业的使用人违反“以上规定”的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继售人签署的“以上规定”承诺书并送交楚雄富祥物业管理有限公司，楚雄富祥物业管理有限公司收到物业继售人签署的承诺书前，本承诺继续有效。《装修管理规定》第二条约定“装修履约金是为避免装修期内出现重大失误、影响和改变房屋整体外观、导致毁损公共设施而收取的保证金，装修竣工后业主找物业服务中心的水电维修人员进行验收，物业公司在确定装修完全遵守有关条款并验收合格后三个月，将装修保证金予以无息全额退还。”2019年5月15日，魏建强向楚雄富祥物业管理有限公司交纳了5000元装修保证金，楚雄富祥物业管理有限公司出具收据一份交魏建强、李灵收执。2019年6月，魏建强、李灵进场装修，2019年12月装修完毕。装修过程中，魏建强、李灵将20幢4号房外墙喷漆，加深改变了外墙颜色。一审法院认为，魏建强、李灵作为宏昌•麓溪家苑小区业主，理应遵守签收的《业主手册》中《宏昌•麓溪家苑小区管理规约》、《装修管理规定》等小区规约，但其在装修房屋过程中擅自改变外墙颜色，违反上述规约，亦违背了其在装修之前交纳本案诉争装修保证金的目的（即物业公司收取装修保证金以约束业主在装修过程中不出现违规行为。）庭审中魏建强、李灵未能举证证明其更改外墙漆颜色的行为取得过相关部门的认可和审批，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所陈的其他损害他人合法权益的行为：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修……”之规定，及涉诉小区的管理规约，魏建强、李灵擅自改变外墙颜色且在本案审理过程中明确表示不愿意进行整改的行为，暂不符合退回保证金的条件，故对魏建强、李灵的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：驳回魏建强、李灵的诉讼请求，案件受理费25元（已减半收取），由魏建强、李灵负担（已交）。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见。上诉人魏建强、李灵对一审判决认定的“2019年12月装修完毕。装修过程中，魏建强、李灵将20幢4号房外墙喷漆，加深改变了外墙颜色”有异议，认为魏建强并未改变外墙颜色。上诉人魏建强、李灵认为一审判决遗漏认定《业主手册》第4章第8条明确规定了禁止行为和限制行为。被上诉人楚雄富祥物业管理有限公司对一审判决认定的事实无异议亦无遗漏。二审中，双方当事人未向法院提交新的证据。针对上诉人有异议的一审判决认定的事实，本院认为，一审中被上诉人楚雄富祥物业管理有限公司提交照片主张魏建强、李灵的房屋外墙颜色与其他业主外墙颜色不一致，二审中，主张小区外墙所用颜色漆号为中国建筑色卡1473号。而上诉人魏建强、李灵主张其未改变房屋外墙的颜色，只是因为收房的时候外墙漆已经脱落所以进行重新粉刷，所用外墙漆的色号已经找不到了。由于上诉人未提交其外墙漆的色号，导致无法对双方使用外墙漆的色号进行比对，从上诉人提交的图片看，魏建强、李灵房屋的外墙颜色比其他业主的外墙颜色明显加深，故一审认定的魏建强、李灵将20幢4号房外墙喷漆，加深改变了外墙颜色的事实是正确的。至于上诉人魏建强、李灵认为遗漏认定了《业主手册》第4章第8条明确规定了禁止行为和限制行为的主张，经本院查明，《业主手册》第4章第8条明确规定了禁止行为和限制行为。故本院对一审判决认定的事实予以确认。同时认定《业主手册》第4章第8条明确规定了禁止行为和限制行为。归纳当事人的诉辩主张，本院的争议焦点为：楚雄富祥物业管理有限公司是否应当向魏建强、李灵返还装修保证金5000元及支付资金占用利息。本院认为，保证合同是从合同，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的合同。物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区区域内的环境卫生和相关秩序的活动，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。在本案中，虽然双方当事人认为本案应当列保证合同纠纷，但本案不存在主债权，本院查明的事实与保证合同的法律特征不符，故本案应当列物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，依据业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主就有约束力。”因此，开发商在业主、业主大会选聘物业服务企业之前有选聘物业公司为小区提供前期物业服务的权利，开发商与物业企业签订的前期服务合同对业主具有约束力。在本案中，楚雄富祥物业管理有限公司作为宏昌•麓溪家苑小区的物业公司，有义务对宏昌•麓溪家苑小区业主提供服务、有权利对宏昌•麓溪家苑小区业主的行为实施管理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的《业主手册》属于宏昌•麓溪家苑小区的管理规约之一，对宏昌•麓溪家苑小区的全体业主均具有约束力，该管理规约中约定了业主应当履行的义务。上诉人魏建强、李灵为宏昌•麓溪家苑小区20幢4号房的业主，其与楚雄富祥物业管理有限公司于2017年12月28日签订了承诺书，确认已详细阅读《业主手册》中的《宏昌•麓溪家苑小区管理规约》、《宏昌•麓溪家苑小区物业服务协议》、《装修管理规定》、《交通及车辆管理规定》、《消防安全管理规定》、《天燃气安全使用管理规定》(以下简称“以上规定”)，同意遵守“以上规定”，且魏建强、李灵还向楚雄富祥物业管理有限公司缴纳了装修保证金5000元，因此，双方应当按照“以上规定”的约定履行各自的义务。在《业主手册》中的《宏昌•麓溪家苑小区管理规约》第十一条规定：“业主对物业专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，前提是不得妨碍其他业主正常使用物业、不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）……。”在《业主手册》的《装修管理规定》中第二条约定了业主进行室内装修应当办理申请手续和缴交装修履约金，装修履约金是为避免装修期内出现重大失误、影响或改变房屋整体外观、导致毁损公共设施而收取的保证金；《装修管理规定》第八条禁止和限制中第1、装修工程禁止下列行为第（1）中规定：“…破坏建筑物外貌…。”在本案中，在案证据证实魏建强、李灵房屋装修后外墙颜色与其他未进行外墙装修房屋的外墙颜色不一致，属于对房屋外观的改变，魏建强、李灵的行为违反了《装修管理规定》第八条第1、（1）中装修工程禁止破坏建筑物外貌（颜色）的规定，也违背了交纳装修保证金时的约定，故楚雄富祥物业管理有限公司拒绝在魏建强、李灵整改完毕之前返还装修保证金的行为符合《装修管理规定》和双方关于保证金的约定。魏建强、李灵要求返还装修保证金5000元及支付资金占用利息的主张，没有事实依据和法律依据。至于魏建强、李灵提出楚雄富祥物业管理有限公司不具有收取装修保证金主体资格的主张。本院认为，楚雄富祥物业管理有限公司收取装修保证金是据于双方的自愿约定，不违反法律的规定，是楚雄富祥物业管理有限公司行使管理小区的措施之一，且楚雄富祥物业管理有限公司也明确表示待魏建强、李灵整改完毕，恢复外墙颜色，其愿意退还。综上所述，一审判决认定事实清楚，判处得当，应当予以维持。上诉人魏建强、李灵的上诉请求，没有事实依据和法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏建强、李灵负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王红云审 判 员 沈黎芸审 判 员 王中强二〇二〇年十一月十三日法官助理 王丕君书 记 员 郑秋霞