广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4632号上诉人（原审被告）：深圳市富佳百货有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道富佳街**，统一社会信用代码914403007388473049。法定代表人：陈鸿林，董事长。委托诉讼代理人：戴振军，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗荔枝园股份合作公司，，住所地深圳市龙岗区龙城街遒盛平社区荔枝园七巷**统建楼**统一社会信用代码：914403007813597527法定代表人：陈锡思，董事长。委托诉讼代理人：何政欣，广东恒港律师事务所律师。上诉人深圳市富佳百货有限公司（以下简称富佳公司）与被上诉人深圳市龙岗荔枝园股份合作公司（以下简称荔枝园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富佳公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.荔枝园公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、荔枝园公司的主体身份存疑。涉案的房屋租赁合同出租人为深圳市龙岗区龙岗镇盛平村荔枝园经济合作社（以下简称荔枝园经济合作社），而不是本案的荔枝园公司。一审期间，荔枝园公司没有提供相关证据，以证实其是涉案房屋的所有权人，也没有提供其与荔枝园经济合作社之间是何种关系的证据，以进一步证实其是本案的适格荔枝园公司。二、双方签订的租赁合同合法有效。在出租房屋时，荔枝园经济合作社坚称涉案房屋有合法的规划、报建手续，经过了建设行政主管部门的的批准同意，取得了房屋规划许可和施工许可的合法手续。鉴于上述证据均保存在荔枝园公司及相关政府部门。为查明案件事实，富佳公司请求二审法院依法向龙岗区国土规划机关和建设行政主管机关调取涉案房屋的规划许可证和施工许可证，以确认涉案房屋是否为合法建筑。三、一审法院未向富佳公司行使释明权，没有在判决之前告知富佳公司可以就合同无效后的财产返还及赔偿损失等事项提起反诉，或者要求一并解决处理。导致该案判决严重不公，没有顾及富佳公司的合法利益。根据合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即使按照一审法院的判决，认定双方签订的租赁合同无效，出租人也应当负全部过错责任，赔偿承租人的全部损失。一审法院不能简单地认定合同无效，还应当认定过错方及过错责任，并告知无过错方可以在本案中要求返还财产及赔偿损失。四、出租方应当赔偿富佳公司的经济损失。签订租赁合同时，涉案房屋尚在建设当中，荔枝园经济合作社移交给富佳公司的房屋只是一个框架，供水、供电、排水、排污、消防、门窗、空调、灯具等等设施设备严重缺失，房屋内外均没有装修。富佳公司承租以后，多年来持续投入，完善了房屋的各项功能和设施，进行了多次装修，累计投入数百万元。出租方应当对富佳公司的上述投入和损失进行赔偿，并且应当在同一案件中解决。五、一审认定涉案房屋依然由富佳公司全部占有使用，并要求富佳公司支付自2018年5月1日起的房屋占有使用费。系认定事实错误。2018年5月31日，荔枝园公司与深圳市宏盛康达投资有限公司签订一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋全部出租给了深圳市宏盛康达投资有限公司，租赁期限为三年，自2018年5月7日至2021年5月6日止。荔枝园公司、荔枝园居民小组和深圳市宏盛康达投资有限公司多次书面、口头通知富佳公司的租户（涉案房屋的次承租人），告知各位租户涉案房屋已经出租给深圳市宏盛康达投资有限公司的事实，并要求各位租户与深圳市宏盛康达投资有限公司续签租赁合同。在荔枝园公司、荔枝园居民小组和深圳市宏盛康达投资有限公司三方的压力下，有五家租户与深圳市宏盛康达投资有限公司签订了房屋租赁合同，并向深圳市宏盛康达投资有限公司交纳房屋租金。同时，其他租户也因此不再向富佳公司交纳租金。也就是说，荔枝园公司己经通过另行出租的方式，将部分涉案房屋变相收回。一审法院不顾上述事实，判令富佳公司按照租赁合同的标准支付房屋占有使用费，实属认定事实错误。富佳公司补充上诉意见：一审应当依法追加深圳市宏盛康达投资有限公司作为案件的第三人参加诉讼，以便于查明本案的事实，以及实际的租赁关系等事实。鉴于一审期间没有追加深圳市宏盛康达投资有限公司为第三人，导致案件事实没有查清。这一点也作为富佳公司的上诉理由，要求发回重审。荔枝园公司辩称，富佳公司上诉的主要内容是因案外人深圳市宏盛康达投资有限公司与实际承租户签订了房屋租赁合同，并收取了数月的租金，但是实际上因涉案房屋一直并未交付给荔枝园公司，导致荔枝园公司无法将涉案房屋交给案外人深圳市宏盛康达投资有限公司，双方之间的租赁关系未能实际履行，因此基于合同相对性及实际承租关系，案外人深圳市宏盛康达投资有限公司已将收取的租金全部退还给了原有租户，该事实在一审案件（2020）粤0307民初6451、6452、6460、6461号已经进行审理查明，这几个案件是富佳公司主动向龙岗区人民法院起诉要求该几户租户向富佳公司支付租金，而深圳市龙岗区人民法院也依法追加了案外公司深圳市宏盛康达投资有限公司作为第三人参加诉讼，深圳市宏盛康达投资有限公司当庭表示已将全部租金退回，并同意由富佳公司继续向原有租户收取租金，该收取租金的权利仍然由富佳公司所有，因此二审是否追加案外人深圳市宏盛康达投资有限公司，对于本案的审理没有任何的影响，以上事实富佳公司也在龙岗区人民法院当庭陈述和核实。一审认定事实清楚，适用法律正确，没有其他的意见。荔枝园公司向一审法院起诉请求：1.确认《房屋租赁合同》无效；2.富佳公司向荔枝园公司支付2018年1月1日起按每月76731.5元的标准计算至富佳公司实际搬离之日止的房屋占用费及利息，暂计至2019年8月1日止的房屋占用费1534630元；3.富佳公司将承租物业（龙岗镇盛平荔枝园村面积8077㎡的房屋）移交还给荔枝园公司；4富佳公司支付本案的诉讼费。一审法院查明事实及相关认定：2004年8月16日荔枝园公司、富佳公司签订《房屋租赁合同》，约定：“将荔枝园公司坐落于龙岗镇盛平荔枝园村的X栋各五层房屋（面积8077㎡）出租给富佳公司使用，合同签订时，房屋正在建设中．..合同不可撤销租赁期限为13年，即2005年5月8日至2018年5月7日，..．后四年每平方米月租金为9.5元／平米／月．.．合同签订时富佳公司预交租金850000元（免计利息），交款在计租后逐月抵扣，抵扣完毕，富佳公司应在每月15日前交纳当月租金。”合同另约定押金150000元以及解除合同的情形，拖欠租金的滞纳金计算标准笔合同第十八条约定“期限届满前富佳公司续租应提前三个月书面请求，同等条件下，富佳公司有优先承租权。”合同签订后双方依约履行。到期后荔枝园公司不同意续租，要求富佳公司返还房屋并于2018年3月13日、2018年5月8日陆续现场送达了《房屋租赁合同期满不再续签通知》和《限期搬离通知》，富佳公司则表示从没收到。富佳公司于2019年6月27日起诉案外人深圳市富佳兴电器有限公司（次承租人），主张场地占用费等（案号：2019粤03**民初13332号）。在该案2019年8月5日第一次庭审时，富佳公司确认涉案房屋没有产权证，2019年9月4日另案二次开庭时追加了本案荔枝园公司为第三人，荔枝园公司当庭确认涉案房屋亦没有建设规划许可证。富佳公司提交了2018年10月29日的《人民调解协议书》，内容为荔枝园公司、富佳公司因租赁产生纠纷，荔枝园公司保安将富佳公司供电设备损坏，造成设备损失和商户停业，双方自愿达成如下协议：1．荔枝园公司代表向富佳公司道歉，赔偿物品损失费等所有700元，此700元从租金里扣除；2．双方就此纠纷达成协议，签署履行之日就此事互不追究，不得再向对方滋事或报复，否则依法从严处理。富佳公司认为这视为双方续租合同，提交了2018年10月29日加盖富佳公司印章的《同意转租证明》，荔枝园公司对落款月份10中的"0”和备注“按原《租赁合同》约定继续履行”部分，以事后添加为由不予认可，但不申请形成时间鉴定。2018年11月1日富佳公司将2018年1月至9月的租金转账给荔枝园公司，荔枝园公司于2018年11月15日前后将2018年5月之后的租金数额退回，2018年10月至2019年2月期间的租金数额，均是在富佳公司转账后半个月荔枝园公司退回，荔枝园公司解释是富佳公司以收取租金为由继续霸占租赁物，故而退回。2019年3月后因账户变更，富佳公司未再支付。以上事实，有庭审笔录、收款收据、合同、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故荔枝园公司、富佳公司签订的《房屋租赁合同》自始无效。富佳公司虽辩称对方同意续租，但无论双方合意如何，均无法改变涉案合同效力。根据法律规定，合同无效后，当事人应当返还因该合同取得的财产，荔枝园公司请求富佳公司返还涉案租赁房屋，合法有据，一审法院予以支持，当然荔枝园公司亦应当向富佳公司返还已经收取的租赁押金150000元。合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方确认现房屋仍由富佳公司占用，且荔枝园公司未收取2018年5月1日之后的租金，故荔枝园公司诉求按照原租金标准即每月76731.5元计算该日至富佳公司实际搬离之日止的房屋占有费，于法不悖，一审法院予以支持，但利息主张，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认荔枝园公司与富佳公司2004年8月16日签订的《房屋租赁合同》无效；富佳公司应于判决生效之日起十五日内向荔枝园公司返还坐落于龙岗镇盛平荔枝园村的X栋各五层房屋（面积8077㎡);富佳公司应于判决生效之日起十五日内向荔枝园公司支付房屋占有使用费（自2018年5月1日起计至富佳公司实际搬离之日止，按每月76731.5元标准计算，应从中抵扣押金150000元）;驳回荔枝园公司的其他诉讼请求。如付款义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9306元（荔枝园公司均已预交），由荔枝园公司承担2771元，由富佳公司承担6535元，富佳公司于判决生效之日起十五日内向荔枝园公司径付。二审审理过程中，富佳公司向本院提交以下证据：证据一房屋租赁合同、证明，证明富佳公司已经将涉案房屋于2018年5月7日出租给案外人深圳市宏盛康达投资有限公司。证据二同意转租确认书、通知，证明荔枝园公司同意深圳市宏盛康达投资有限公司将涉案房屋转租给肖XX。深圳市宏盛康达投资有限公司通知各位承租商户，尽快与肖XX签订租赁合同，否则，肖XX有权收回房屋。证据三通知，证明荔枝园公司及荔枝园居民小组通知各租户，涉案房屋已经出租给第三方，并要求各租户自行搬离或者与第三方签订租赁合同。证据四房屋租赁合同书、活期交易明细，证明原有租户李XX、彭XX、梁XX与肖XX签订了房屋租赁合同，并且支付了租金。证据五南方电网电费单，证明2018年9月1日之前，涉案房屋的用电人是富佳公司，9月1日之后是深圳市宏盛康达投资有限公司。一审中荔枝园公司认为富佳公司占有全部的房屋，要求富佳公司缴纳全部的占有使用费，以上证据证明事实上荔枝园公司已经与第三方深圳市宏盛康达投资有限公司又签订新的租赁合同，事实上已经履行了，证明深圳市宏盛康达投资有限公司与至少四家次承租人签订租赁合同并实际收取租金，这就意味着富佳公司没有全部实际占有房屋，而荔枝园公司也以另行出租的方式变相收回了部分的房屋。荔枝园公司质证称，对于证据一、二、三，真实性予以确认，证明目的不予确认，荔枝园公司虽然与案外人签订租赁合同，但因为富佳公司一直未将涉案房屋移交给荔枝园公司，导致荔枝园公司与案外人的租赁关系一直没有实际履行，现富佳公司在深圳市龙岗区人民法院已立案起诉涉案房屋实际承租商户要求缴纳租金给富佳公司，案号为（2020）粤0307民初6451-6463号，案件已在2020年5月9日开庭审理，在该案庭审过程中，富佳公司已确认涉案房屋确实并未移交给荔枝园公司以及案外人，案外人深圳市宏盛康达投资有限公司作为第三人出庭陈述并未占有涉案房屋以及收取租户租金。对于证据四真实性予以确认，对证明目的不予认可。在深圳市龙岗区人民法院对原有租户李XX、彭XX（深圳市龙岗区龙岗吉康汽车专项修理行经营者）、梁XX提起了诉讼要求支付租金，案号分别为（2020）粤0307民初6460号、6451号、6452号，且在2020年5月9日开庭审理中各方案件当事人确认事实为：1.李XX虽然与案外人肖XX（深圳市宏盛康达投资有限公司代表）签订合同，但是从未实际向案外人交付过租金，至今未履行合同义务，且案外人深圳市宏盛康达投资有限公司当庭确认由于涉案房屋并未整体移交，且李昌凡并未缴纳租金，因此同意李昌凡的租金由上司人进行收取。2.彭XX（深圳市龙岗区龙岗吉康汽车专项修理行经营者）、梁XX确实向案外人深圳市宏盛康达投资有限公司缴纳过三个月的租金，但是因为涉案房屋并未整体移交给案外人，因此案外人将收取的全部租金退还给了彭XX（深圳市龙岗区龙岗吉康汽车专项修理行经营者）、梁XX，该事实在上述案件2020年5月9日的庭审过程中已经查明，各方当事人亦予以确认，且案外人同意该两名租户的租金由上诉继续收取。对于证据五真实性予以确认，对证明目的，关联性不予认可。荔枝园公司仅是委托案外人深圳市宏盛康达投资有限公司代为缴纳电费，但涉案房屋并未实际移交给案外人，该事实上在案件（2020）粤0307民初6531-6463号审理过程中予以确认。荔枝园公司向本院提交以下证据：证据一情况说明，证据二肖XX退还几户租户租金的银行转账记录。共同证明针对富佳公司提交的材料显示荔枝园公司与案外人签订房屋租赁合同，并且少数租户与案外人签订了房屋租赁合同并且支付了租金，但是案外人已经将收取的租金全部退还给了实际租户。这些租金在龙岗法院时深圳市宏盛康达投资有限公司也表示由富佳公司继续向原有租户收取租金。因此富佳公司也享有向实际承租人收取租金的权利，该权利在一审时案外人同意由富佳公司继续享有。所以并不存在重复收取租金或者移交房屋这一实际情况。富佳公司质证予以认可。本院经审理查明，富佳百货公司另案起诉了十二户次承租人（案号：2019粤03**民初6451-6462号），请求支付场地占有使用费，上述案件中，深圳市龙岗区人民法院追加了荔枝园公司和深圳市宏盛康达投资有限公司作为第三人参加诉讼。案件开庭审理过程中，深圳市宏盛康达投资有限公司和荔枝公司确认于2018年5月31日签订了《房屋租赁合同》，但认为合同并未履行；深圳市宏盛康达投资有限公司承认已与2019粤03**民初6451、6452、6460、6461案件的次承租人签订了租赁合同，但没有收6460、6461号案件次承租人李XX、深圳真诚瑞贸易有限公司的租金，已收6451、6452号案件次承租人深圳市龙岗区龙岗吉康汽车专项修理行、梁XX租金，但已全部退还。二审审理过程中，荔枝园公司确认，其已收到（2019）粤0307民初6461案件深圳真诚瑞贸易有限公司返还的租赁场地的钥匙，故其同意放弃向富佳百货公司收取上述租赁场地自2019年1月1日至2010年4月30日的租金79900元，该租赁场地的面积为200平方米，每月租金为4700元。本院经审理查明，原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证，富佳百货公司与荔枝园公司签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，富佳公司作为上述合同的承租方，应当履行返还涉案租赁房屋的义务。荔枝园公司虽然与深圳市宏盛康达投资有限公司签订了房屋租赁合同，但从另案调查的情况来看，该合同并未实际履行，涉案房产亦并未实际移交深圳市宏盛康达投资有限公司，仍应由富佳百货公司履行返还涉案租赁房屋的义务并支付占用房屋期间的房屋占有使用费。原审相关处理正确。因本案二审审理过程中，荔枝园公司确认已于2019年1月1日收回上述租赁房屋中次承租人为深圳真诚瑞贸易有限公司的租赁场地，故富佳百货公司应当返还的租赁房产面积应扣除深圳真诚瑞贸易有限公司承租的面积200平方米，富佳百货公司支付的每月房屋占有使用费的计算标准从2019年1月1日起亦应扣除深圳真诚瑞贸易有限公司相应租赁面积中对应的租金数额，即1900元（9.5元／平方米×200平方米）。综上，根据二审新查明的事实，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18789号民事判决第一项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18789号民事判决第二项为：深圳市富佳百货有限公司应于本判决生效之日起十五日内向深圳市龙岗荔枝园股份合作公司返还坐落于龙岗镇盛平荔枝园村的贰栋各五层房屋（面积7877㎡);三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18789号民事判决第三项为：深圳市富佳百货有限公司应于本判决生效之日起十五日内向深圳市龙岗荔枝园股份合作公司支付房屋占有使用费（自2018年5月1日起计至2018年12月31日按每月76731.5元标准计算，2019年1月1日至深圳市富佳百货有限公司实际搬离之日止按每月74831.5元标准计算，应从中抵扣押金150000元）;四、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18789号民事判决第四项；五、驳回深圳市龙岗荔枝园股份合作公司的其他诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9306元（深圳市龙岗荔枝园股份合作公司已预交），由深圳市龙岗荔枝园股份合作公司承担2971元，由深圳市富佳百货有限公司承担6335元。二审案件受理费13070元，由深圳市富佳百货有限公司承担1070元，深圳市龙岗荔枝园股份合作公司承担12000元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年十一月十六日书记员 吕周(兼)