河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5317号原告：河南怡昌置业有限公司，住所地郑州市中原区汝河小区**楼。法定代表人：耿红梅，职务：执行董事。委托诉讼代理人：范宇航，该公司员工。被告：向士力，男，汉族，1968年7月26日出生，户籍地河南省潢川县。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市花园路80号。负责人：石永拴，职务：行长。委托诉讼代理人：王彪，该分行员工。委托诉讼代理人：赵宏骏，该分行员工。原告河南怡昌置业有限公司诉被告向士力（以下简称怡昌公司）、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告怡昌公司委托诉讼代理人范宇航、第三人建设银行委托诉讼代理人赵宏俊到庭参加诉讼，被告向士力经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为140××××****的《商品房买卖合同》;2.判令被告、第三人配合办理上述合同备案、涉及商品房的预告登记、预抵押注销手续;3.判令被告返还和昌湾景国际一期5-1-2903号商品房;4.判令被告返还代偿款11042.29元;5.判令被告支付赔偿金35189.85元;6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月28日，原、被告签订编号为140××××****的《商品房买卖合同》，约定:被告购买原告开发的郑州市中原区西三环东、汝河路北的湾景国际一期5-1-2903号商品房，房屋面积89.92平方米，房屋总价703797元。合同签订当天被告应支付首付款211797元，剩余492000元被告通过银行贷款方式支付。后被告与第三人签订贷款合同，借款492000元，原告为其借款提供阶段性担保，被告将涉案房屋预抵押给第三人。2016年5月31日，原告向被告交付涉案房屋。《商品房买卖合同》合同附件四补充协议第三条第六款第三项约定:“如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任。自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按合同价款的5%另行向出卖人支付赔偿金”。第三人发放贷款后，被告逾期还贷。自2018年3月26日至2019年9月25日，原告共计代被告向第三人偿还贷款77143.26元。2019年第三人诉至郑州市金水区法院，金水区法院依法作出(2019)豫0105民初20837号判决，判令被告偿还全部剩余贷款本金及利息，原告承担连带保证责任。判决生效后，被告拒不履行还款义务，第三人申请强制执行，郑州市金水区人民法院于2019年12月17日依法划扣原告银行账户425900.23元。原告共计代偿503043.49元，截止起诉之日，被告未偿还原告代偿款，与被告支付的贷款492000元抵销后，被告应返还11043.49元。原告认为，被告违反购房合同附件四第三条第3款约定的行为，已构成严重违约，导致合同目的无法实现，原告权解除购房合同，主张补偿金。根据合同法第九十七条的规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告有权要求被告返还房屋。为维护自身合法权益，根据合同法及《商品房买卖合同司法解释》相关规定，原告向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告向士力未答辩亦未提交证据。第三人建设银行述称：被告自2018年2月开始拖欠我行贷款,我行于2019年4月10日向郑州市金水区人民法院提起诉讼要求被告结清我行贷款,原告承担连带保证责任,2019年8月2日郑州市金水区法院下达民事判决书,支持我行诉讼所请。2019年12月30日,金水区法院强制执行扣划原告代偿金额410785.96元,结清被告名下的贷款,我行同意配合原告对被告名下房产出具相应的注销、抵押登记手续。经审理查明：2014年1月2日，原告与建设银行股份有限公司郑州金水支行签订了编号为410677988-2013-005号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，主要约定：担保的债权是指自2014年1月2日至2017年1月2日期间因中国建设银行股份有限公司郑州金水支行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，债务人是指因购置坐落于郑州市中原区陇海西路南、西三环东、昆仑路西、淮河路南侧“和昌·湾景国际二期”房产与中国建设银行股份有限公司郑州金水支行发生借贷关系的全部债务人；保证方式为连带责任保证；保证期间为进款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。同时双方确认本最高额保证合同从属于第三人与债务人签署的借款合同，原告对中国建设银行股份有限公司郑州金水支行签订并履行本最高额保证合同无异议，中国建设银行股份有限公司郑州金水支行根据本合同享有的权利，第三人均得享有和行使。2014年7月28日，原、被告双方签订一份编号为140××××****的《商品房买卖合同》，约定由原告将位于郑州市××西××、××北××楼××单元××号房屋出售给被告。合同第六条约定付款方式及期限为：约定金额211797元，付款方式现金，约定付款时间2014-07-28，交纳比例30.09%；备注买受人必须在本合同签订之日提供办理银行按揭的个人资料并签署向银行借款的所有法律文件以及承担有关费用；约定金额492000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2014-08-28，交纳比例69.91%。附件四合同补充协议第三条第6款规定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。(2)买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。(3)如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同价款的5%另行向出卖人支付赔偿金。后原告依约向被告交付涉案房屋。2014年8月11日，涉案房屋办理郑房预字第1409056962号房屋预告登记证明，权利人为向士力；于2014年9月9日办理郑州市预购商品房抵押登记证明，抵押权人为中国建设银行股份有限公司河南省分行，抵押人为向士力，权利价值49.2万元，合同价值70.38万元。2014年8月14日，第三人(贷款人)与被告(借款人)签订了《个人住房(商业用房)借款合同》一份，主要约定:被告向第三人借款49.2万元用于购买位于中原区西××、××北××楼××单元××号房屋;借款期限为216个月;即自2014年8月14日起至2032年8月14日止;贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮15%;罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%;被告以等额本息的方式还款，每期(月)归还金额为4166.78元;如被告向士力未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，第三人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并向被告收取违约金，违约金为主债权金额的1%;本合同项下的担保方式为抵押加最高额保证;借款合同约定采用最高额保证方式的，本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为2013005号《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》保证范围之内。2014年10月25日，第三人按照合同约定向被告发放贷款492000元。贷款发放后，被告未按照合同约定按时足额偿还借款。原告自2018年3月26日至2019年9月25日，原告共计代被告向第三人偿还贷款71432.26元。截止至2019年4月10日，被告尚欠第三人借款本金415037.33元。第三人遂向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求被告偿还贷款本金及利息，被告配偶陈丽对上述债务承担连带清偿责任，怡昌公司对上述债务承担连带保证责任。郑州市金水区人民法院于2019年8月2日作出（2019）豫0105民初20837号民事判决，判决向士力、陈丽（向士力的妻子，担保人）于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行贷款本金415037.33元，利息0元及罚息0元（暂计算至2019年4月10日，之后的利息及罚息按合同约定的标准继续计算至实际清偿之日止）；河南怡昌置业有限公司对上述债务承担连带保证责任，其承担责任后，有权向向士力、陈丽追偿。该判决生效后，向士力、陈丽仍未偿还贷款，建设银行遂申请强制执行，怡昌公司代向士力偿还贷款425900.23元。至此，原告共为被告代偿贷款503043.49元。上述事实，有《商品房买卖合同》，（2019）豫0105民初20837号民事判决书，交通银行河南省分行明细对账单，个人贷款还款凭证，钥匙、交付物品及资料确认书，房屋预告登记证明，郑州市预购商品房抵押登记证明及原告、第三人陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告向士力经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定支付银行贷款本息，致使原告向第三人承担担保责任，为被告代偿425900.23元，被告与第三人之间的《个人住房(商业用房)借款合同》已事实终止，现原告依据与被告签订的商品房买卖合同附件四补充协议约定，要求解除其与被告签订的合同编号为140××××****的《商品房买卖合同》，并要求被告返还房屋，本院予以支持。原告要求被告依据合同补充协议第三条第六款约定按照合同价款的5%支付赔偿金，即35189.85元，证据充分、且不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告返还代偿款，原告为被告向第三人贷款492000元提供担保，被告已足额支付原告492000元，原告共为被告代偿503043.49元，被告应偿还原告代偿款11042.49元，本院予以支持。原告要求被告与第三人协助办理案涉《商品房买卖合同》备案及案涉商品房的预告登记、预抵押手续登记的注销手续，第三人述称愿意配合原告办理上述注销手续，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告河南怡昌置业有限公司与被告向士力签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1400176****）与本判决生效之日起解除；二、被告向士力于本判决生效之日起十日内向原告河南怡昌置业有限公司返还位于郑州市中原区西三环东、汝河路北5号楼1单元29层2903号房屋；三、被告向士力和第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于本判决生效之日起十日内协助原告河南怡昌置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：1400176****）信息备案和预购商品房预告登记、预抵押登记的注销手续；四、被告向士力于本判决生效之日起十日向原告河南怡昌置业有限公司支付代偿款11042.49元和赔偿金35189.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13754元，减半收取6877元，由被告向士力负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘黎青二〇二〇年十一月三十日书记员  刘振铎