黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初13276号原告：王天锐，男，1992年12月9日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区，委托诉讼代理人：于瑛，南岗区法通法律服务所法律工作者。被告：岳庆兰，女，1991年9月29日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区，委托诉讼代理人：张凤磊，哈尔滨市南岗区法正法律服务所法律工作者。被告：徐贺，男，1991年10月5日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区，委托诉讼代理人：张凤磊，哈尔滨市南岗区法正法律服务所法律工作者。被告：哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司，住所地哈尔滨市道里区工农大街********，统一社会信用代码9123010268603858XQ。法定代表人：孙冬安，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙余，女，该公司售后经理。原告王天锐与被告岳庆兰、徐贺、哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司（以下简称嘉业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王天锐及其委托诉讼代理人于瑛，被告岳庆兰、徐贺及二人的委托诉讼代理人张凤磊，被告嘉业公司的委托诉讼代理人孙余，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王天锐向本院提出诉讼请求：1、解除《哈尔滨市嘉业房地产经纪居间服务合同》；2、岳庆兰、徐贺向原告支付双倍定金2万元、退回1万元保证金及嘉业地产退回服务费8525元；3、岳庆兰、徐贺承担代理费8000元；4、被告承担诉讼费等相关费用。事实和理由：2020年7月20日，原告欲购买岳庆兰、徐贺名下的房产，位于哈尔滨市××区××单元××室，经嘉业公司签订《哈尔滨市嘉业房地产经纪居间服务合同》约定：若甲方单方违约，两日内退回所支付的购房款，同时向原告支付双倍定金的违约金，并承诺本合同的全部经纪服务费及原告为追究被告违约责任而支付的合理费用。原告签订合同时交付了1万元的定金以及1万元的保证金，合同的全部经纪服务费8525元。后被告以“老人不同意出卖为由”，多次协商无果，在被告违约的情况下，原告要求被告按照合同约定，支付双倍违约金，被告不予履行约定的义务，为维护原告的合法权益，无奈诉至贵院，恳请法院依法公正审理。岳庆兰、徐贺辩称，1、按照双方签订的居间服务合同约定管辖为诉争房产所在地管辖，而本案诉争房产系农垦系统的房产，土地属于农垦系统，该案应当由绥北人民法院审理，不应当由本院管辖，应当移送绥北人民法院。且被告不同意原告的诉求，事实理由是因原告诉求的7月20日三方签订居间服务合同不存在，被告从未与原告在2020年7月20日签订过合同。2、原告诉求的被告为岳灰兰，属于主体错误。3、原告起诉的合同与其事实理由表达的不一致，首先双方合同无法履行的原因不是因为徐贺、岳庆兰，而是因为原告未按照2020年7月15日双方签订的合同中附件中约定的内容，第一条和第十二条履行，导致合同无法继续履行。因当时该合同约定的内容是原告向被告支付1万元保证金和2万元定金，而原告只向徐贺、岳庆兰支付了1万元，所以原告违约在先。4、原告与被告以及嘉业公司签订的居间服务合同，居间方未按照行业法律法规以及行业规定和要求履行居间服务义务，其指定的经济人许志伟未取得经纪人上岗资格证。按照1996年1月8日建设部令第50号以及2001年8月15日建设部关于修改（城市、房地产、中介服务管理规定的决定），该规定明确要求房地产中介从业人员必须具备经纪人上岗资格证，否则其居间服务合同是违规违法的，同时要受到主管部门行政处罚。显然居间服务方所拟写的合同明确约定经纪人，但又没有填写具体经纪人名称，明显是在违规和逃避法律责任。但是根据被告方联系的居间服务方的经纪人许志伟，经原告方查证其未取得相关资格证书，无法取得该行业资格，显然居间方是专业机构未提供相关专业知识，没有指定合法从业人员，导致原、被告双方合同无法履行，合同内容约定不清以及原告方未按照合同履行义务。同时，该居间服务合同签订时该房产并未取得不动产权证书，按照城市房地产管理办法第37条第6款规定不得转让，显然居间方并未告知购买方和出让方，也就证明了其未提供专业的知识，也未履行专业的居间服务。嘉业公司辩称，嘉业公司已促成了双方的买卖合同交易，有权正常收取中介费和代办费，根据所签订的哈尔滨市嘉业房地产经纪服务合同第5条第1.2项、第9条第4项及合同法第426条规定，居间人促成合同成立，委托人应按约定支付报酬。嘉业公司已完成了居间义务，无过错，因单方导致合同不能履行，将由违约方承担中介费和代办费。在签订合同前嘉业公司履行了相关居间义务，代看、选房，所以嘉业公司无过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、王天锐举示的证据一《哈尔滨市嘉业地产经济居间服务合同》《附件》《重要事项告知书》，证据五视频，能够证明徐贺已授权岳庆兰签订合同，该合同合法有效，予以采信。2、王天锐举示的证据三发票，其用以证明代理费花费，但该代理费数额明显过高，本院酌情予以认定。3、王天锐举示的证据四通话录音，能够证明案件事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月15日，岳庆兰、徐贺（出售方、甲方）与王天锐（买受方、乙方）、嘉业公司（中介方、丙方）签订《哈尔滨市嘉业地产经济居间服务合同》《附件》《重要事项告知书》，约定：第一条（一）、甲方自愿将坐落在南岗区金谷城*区*栋*单元*号房屋出售给乙方。第二条、甲乙双方同意上述房屋总成交价为435000元，为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，乙方应支付购房定金20000元。第五条（二）、经济服务收费6525元，乙方支付。第九条（一）4、若甲方单方违约，应书面通知乙方。自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经济服务费用及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。第十四条、在本合同办理的过程中如有争议，可采取友好协商的方式解决。协商不成时，任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。《附件》一、三方签订本协议之日，乙方交付购房定金20000元。十二、甲乙双方均同意于签订合同当日交付丙方保证金10000元。十六、乙方直付甲方定金10000元，由丙方代收定金10000元。合同签订当日，王天锐向嘉业公司支付保证金10000元，服务费6525元，代办费2000元；向岳庆兰支付定金10000元。后因岳庆兰、徐贺不同意出卖涉案房产，致使房屋买卖合同不能履行，各方不能就赔偿事宜达成一致，形成诉讼。王天锐为本次诉讼，委托南岗区法通法律服务所法律工作者于瑛作为其代理人参加诉讼。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人均应按照合同约定内容，履行各自的权利义务。岳庆兰、徐贺与王天锐、嘉业公司签订的《哈尔滨市嘉业地产经济居间服务合同》《附件》《重要事项告知书》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。岳庆兰、徐贺在签订合同后不同意出卖涉案房产，系根本违约行为，现王天锐据此诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持。王天锐为担保合同履行，向岳庆兰支付10000元定金，现因岳庆兰、徐贺的违约行为，致使合同解除，岳庆兰、徐贺应向王天锐双倍返还。根据合同第九条（一）4规定，岳庆兰、徐贺应承担王天锐已支付的服务费6525元，同时还应承担王天锐为本次诉讼支付的代理费，王天锐主张其花费代理费8000元，该数额超过合理范围，本院酌情确认岳庆兰、徐贺向其支付代理费2000元。庭审中，嘉业公司同意返还王天锐10000元保证金、2000元代办费，本院予以确认。对于岳庆兰、徐贺的答辩主张，管辖权问题，合同已对管辖作出约定为“房屋所在地的人民法院”,涉案房屋在本院辖区内，岳庆兰、徐贺以涉案房屋系农垦系统所有，应由农垦法院管辖，没有明确法律依据。岳庆兰、徐贺认为王天锐仅向其支付10000元定金，而非合同约定的20000元定金，系违约行为的问题，《担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。《担保法解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。据此岳庆兰、徐贺在接受王天锐给付的10000元定金后，双方已变更合同约定的定金数额，对此均不存在违约行为。岳庆兰、徐贺的第4项答辩主张所列举的法律法规均系行政法范畴，即使存在当事人违反的情况，亦不影响本案合同的效力及各方当事人民事责任的承担。综上所述，对于王天锐提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定，判决如下：一、解除岳庆兰、徐贺与王天锐、哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司于2020年7月15日签订的《哈尔滨市嘉业地产经济居间服务合同》《附件》《重要事项告知书》；二、岳庆兰、徐贺于本判决生效之日起十日内双倍返还王天锐定金20000元；三、岳庆兰、徐贺于本判决生效之日起十日内赔偿王天锐服务费6525元、代理费2000元；四、哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还王天锐保证金10000元、代办费2000元；五、驳回王天锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费964元，减半收取计482元，由王天锐负担100元，由岳庆兰、徐贺负担360元，由哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司负担22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  关海东二〇二〇年十一月二十五日书记员  董琪琪