广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民再78号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：万安。委托诉讼代理人：张文，广东卓建律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：肖邦平。委托诉讼代理人：郑普佳，广东鼎方律师事务所律师。再审申请人万安因与被申请人肖邦平房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）粤03民终7763号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年12月24日作出（2017）粤民申10024号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人万安及其委托诉讼代理人张文，被申请人肖邦平的委托诉讼代理人郑普佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人万安再审请求：一、撤销一、二审判决；二、判决肖邦平退还押金90000元；三、本案再审受理费由肖邦平负担。事实和理由如下：1、一、二审查明事实不清。肖邦平没有与房屋产权人签订租赁合同，事后也没有得到追认，肖邦平系无权处分；2、二审调高家电损失费无依据。二审未就家电的品牌、购买时间等问题询问当事人，也未去现场查看，将家电损失费提高至3万元无依据；3、租赁合同中约定的缴纳9万元押金违背了《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条之规定，不应完全没收押金；4、一、二审法院没收万安的房租押金后又判决万安支付房租及占用费违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和相关司法解释中关于违约金过高的约定，且违反了公平原则；5、双方签订合同时处于不公平的地位，且肖邦平口头承诺9万元押金租满3个月即可退回。被申请人肖邦平答辩称，1、一、二审判决不公。万安违反诚信原则，不仅拖欠租金，且在不继续承租案涉商铺的情形下，恶意拆卸并出卖了肖邦平价值200000元的家电设备。案涉家电价值200000是经过双方确认的，但一、二审判决赔偿的金额均与约定金额相差甚远；2、案涉合同约定的9万元押金不足以弥补肖邦平的损失。首先，2014年底肖邦平对案涉房屋进行了精装修，装修费用达60万元，因万安承诺承租5年，肖邦平才将案涉房屋出租并允许其改动房屋装修和拆卖厨房设备，但万安未租赁满一年就毁约，理应赔偿装修损失并恢复原状。其次，肖邦平只有在法院确定解除合同后才可将案涉房屋出租，在此期间，案涉房屋空置半年，肖邦平未能获取收益；3、肖邦平有权没收90000元定金。根据双方签署的《房屋租赁合同》第四条第一款，案涉押金90000元系定金而非违约金。此外，万安是依据定金规则交付押金90000元，案涉房屋5年租金为450000元，依据法律定金不得超过主合同的20%的规定，《房屋租赁合同》才约定定金为主合同的20%，即90000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条之规定，肖邦平有权没收该定金；4、本案不适用《广东省城镇房屋租赁条例》。第一、本案案情复杂，涉及房屋出租、空置及装修损失等问题，不应适用上述条例关于押金的规定。第二、在双方已有约定的情形下，适用该条例违反意思自治原则。万安一审诉讼请求为：1、确认万安与肖邦平签订的合同无效；2、确认万安已经于2016年10月7日通知肖邦平解除合同；3、肖邦平退还万安押金90000元；4、本案诉讼费用由肖邦平承担。庭审中，万安撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：确认万安与肖邦平双方的之间的房屋租赁合同已于2016年11月7日解除。肖邦平向一审法院反诉请求：1、万安向肖邦平支付2016年11月1日起至2017年1月1日止租金15000元；2、万安向肖邦平支付占有使用费从2017年1月2日计算至实际搬离之日止，使用费按每月7500元计算，现暂计至2017年2月3日；3、万安向肖邦平支付10月份水费119元、电费1167元；4、万安向肖邦平支付涉案商铺恢复原状费约50000元；5、万安向肖邦平补偿家电损失费200000元；6、万安承担本案诉讼费用。庭审中，肖邦平撤回第四项诉讼请求。一审判决查明，本案所涉房产位于深圳市宝安区（现地址为深圳市宝安区X路XXX号，房产证号为粤房字第**），该房产所有权人何某某于2015年1月1日向肖邦平出具委托书，继续委托肖邦平负责涉案房产的管理、维修、出租，并约定管理期间出现所有法律责任由肖邦平全权负责，委托期限为2015年1月1日至2025年1月1日。2016年3月28日，万安与肖邦平双方签订《房屋租赁合同》，约定肖邦平将深圳市XX区XX铺出租给万安使用，每月租金7500元，须于当月1号之前交付肖邦平；万安在签订合同时向肖邦平缴纳押金90000元，合同期限自2016年3月28日起至2021年2月28日；合同附加条件还约定：肖邦平租给万安使用的电器包括2Ｐ天花机空调一台、1Ｐ挂机空调一台、单门冰箱一台、上下双开冰箱一台、冰柜一台、冷藏柜双开一台、消毒柜双开门一台、热水器一台、微波炉一台、高櫈实木桌椅两套、允许一楼厨房装修，厨房设备万安可拆卖，二楼可小装饰，不可动主体（以上价值在200000元以上），如万安损坏按价补偿给肖邦平；合同第四条约定，租赁期间若肖邦平终止合同，应补偿押金数量相等给万安，若万安单方面终止合同，则肖邦平有权没收押金。2016年3月28日，万安以银行转账方式向肖邦平支付了押金90000元及2016年4月的月租5000元，万安接收商铺后经营荆品豆花。万安主张曾多次和肖邦平协商要求将涉案商铺转租，但肖邦平无法提供其原始的出租权利凭证，导致转租困难，且万安自身经营困难，故向肖邦平要求提前终止合同，肖邦平于2016年11月7日同意解除合同，但要没收万安缴纳的押金。肖邦平主张没有同意解除合同，万安也没有向其交还商铺；万安在庭审中表示愿意以2017年1月1日作为合同解除之日来计算租金。万安与肖邦平双方于庭审中确认万安已交清2016年10月31日前的租金，万安尚欠肖邦平2016年10月水电费1286元。2017年3月10日下午，万安与肖邦平双方在一审法院组织下进行现场查看。万安与肖邦平双方均主张是对方锁了涉案商铺，没有钥匙，无法开门，故以电锯切开锁的方式打开铺门，双方确认现场情况如下：涉案商铺已较长时间无人进入，商铺一楼的厨房设备及合同中注明的单门冰箱一台、上下双开冰箱一台、冷藏柜双开一台、消毒柜双开门一台、热水器一台、微波炉一台、高櫈实木桌椅两套已不在商铺内。对于上述已不存在的电器及家具，因无法评估其价值，万安与肖邦平双方同意由一审法院酌定其价值。现场查看时，万安与肖邦平双方还表示同意以当日即2017年3月10日作为商铺交还日期。一审法院认为，万安与肖邦平双方的房屋租赁合同合法有效，双方应按约定履行合同，合法权利受法律保护。本案中，万安主张肖邦平于2016年11月7日同意解除合同，但未提交充分有效的证据予以证明，故一审法院采信肖邦平的主张，确认双方的租赁合同于2017年1月1日解除，解除原因系万安单方提出，且万安于2017年3月10日将涉案商铺交还肖邦平，故万安应支付肖邦平2016年11月1日至2017年1月1日期间的租金15000元及2017年1月2日至2017年3月10日期间的占有使用费17177元（7500元/月×2个月+7500元÷31天×9天）。关于水电费，肖邦平主张万安尚欠2016年10月的水电费1286元，万安在庭审中表示认可，故一审法院予以确认。关于押金，肖邦平主张万安单方提前解除合同，按照双方的合同约定，肖邦平有权没收全部押金；万安主张合同约定的押金过高，有违房屋租赁缴纳租赁保证金的的惯例，导致万安承担的违约责任过重，请求法院予以调低。一审法院认为，万安与肖邦平双方约定的押金即是租赁保证金，是双方为保障合同的顺利履行而进行的约定，是双方的真实意思表示；但是，《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条规定，出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。本案中，万安与肖邦平双方约定的租金是7500元/月，而押金为90000元，违反了《广东省城镇房屋租赁条例》关于保证金的强制性规定，故本院认定对超出的部分即67500元，肖邦平无权以押金的名义没收，应予以返还；鉴于本案所涉房屋租赁合同确系万安单方提出提前解除的，故肖邦平依约有权没收三个月租金数额的保证金，即22500元。关于肖邦平主张的家电损失费。万安与肖邦平双方在现场查看时确认灭失的家电为：商铺一楼的厨房设备及合同中注明的单门冰箱一台、上下双开冰箱一台、冷藏柜双开一台、消毒柜双开门一台、热水器一台、微波炉一台、高櫈实木桌椅两套，其中合同约定万安有权拆卖厨房设备，故万安需赔偿肖邦平剩余家电的损失。现场查看时，肖邦平确认其家电系2014年购买，但未提交购买发票，且现已无评估的可能，故一审法院根据案情及现场情况，酌定肖邦平的家电损失为10000元，万安应予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认万安与肖邦平双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月1日解除；二、肖邦平于判决生效之日起三日内向万安退还多收的押金67500元；三、万安于判决生效之日起三日内向肖邦平支付2016年11月1日至2017年1月1日期间的租金15000元；四、万安于判决生效之日起三日内向肖邦平支付2017年1月2日至2017年3月10日期间的占有使用费17177元；五、万安于判决生效之日起三日内向肖邦平支付2016年10月水电费1286元；六、万安于判决生效之日起三日内向肖邦平支付家电损失赔偿金10000元；七、驳回万安的其他诉讼请求；八、驳回肖邦平的其他反诉请求。如付款义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1025元，由肖邦平负担769元、万安负担256元；反诉受理费1352元，由肖邦平负担1137元、万安负担215元。万安、肖邦平均不服一审判决，向本院提起上诉。万安上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判万安无须支付肖邦平2016年11月1日至2017年1月1日的租金15000元；2、变更一审判决第三项，改判万安仅支付肖邦平房屋占用费9677元（该9677元费用系超出万安被没收三个月房租的押金后所产生的占用费）；3、本案全部诉讼费用均由肖邦平承担。肖邦平上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判肖邦平无须向万安退还押金67500元；二、撤销一审判决第六项，改判万安向肖邦平支付家电损失赔偿金200000元；三、本案一、二审诉讼费用均由万安承担。二审判决查明的事实与一审一致。二审判决认为，肖邦平与万安签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约行事。万安上诉称一审法院既判决没收万安相当于三个月的押金，又判决万安给付肖邦平占用房屋期间的租金，属于重复计算损失，应当不予支付租金。对此，二审认为，押金与租金属于不同的概念，租金系支付给对方的租房费用，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案，万安使用了肖邦平提供的房屋，理当按照合同约定支付租金。而押金在肖邦平与万安双方所签署《房屋租赁合同》中已经明确约定：“若万安单方面终止合同，则肖邦平有权没收押金”。根据上述约定，本案因万安单方终止合同，肖邦平有权没收押金。因此，一审判决万安因单方终止合同而不予退还部分押金以及万安应当支付使用房屋的租金，有法律与事实依据，故万安上诉称不应支付租金的理由不能成立，二审不予支持。关于肖邦平上诉称万安的押金一审法院判决未予全部没收，系适用法律不当的问题。对此，二审认为，一审法院判决肖邦平应当退回万安超过三个月租金的押金部分，其援引的依据系《广东省城镇房屋租赁条例》的规定。根据相关法律规定，民事行为违反法律、行政法规强制性的规定属于无效。上述规定属于地方性法规，既不属于法律亦不属于行政法规强制性的规定，因此，一审法院以《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条的规定判决肖邦平退还万安超过三个月租金的押金，适用法律有误，二审予以纠正。万安与肖邦平在合同中约定“若万安单方面终止合同，则肖邦平有权没收押金”。该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，且万安单方违约终止合同，故肖邦平有权没收全部押金90000元。肖邦平的该项上诉理由成立。对于肖邦平上诉主张的家电损失费。双方在合同附加条件中约定肖邦平租给万安使用的电器及不可动主体，价值在200000元以上，其中对于厨房设备万安可以拆卖，如万安损坏按价补偿给肖邦平。万安在租赁涉案房屋时已接收了上述电器等物，但其没有证据证实已将上述电器交还给肖邦平，因此，对于其不能交还的电器应当予以赔偿。因双方约定的20万元价值中还包含了装修以及可以拆卖的厨房设备等，故对于家电损失的赔偿，二审根据本案的具体案情，除去装修以及可以拆卖的厨房设备之价值，酌定由万安向肖邦平赔偿家电损失30000元。因此，肖邦平的该项上诉理由部分成立，二审部分予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持一审判决第一、三、四、五项；二、变更一审判决第二项为：肖邦平不予退还万安押金90000元；三、变更一审判决第六项为：万安于判决生效之日起三日内向肖邦平支付家电损失赔偿金30000元；三、撤销一审判决第七、八项；四、驳回万安的其他诉讼请求；五、驳回肖邦平的其他反诉请求。如付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1025元，由万安负担；反诉受理费1352元，由肖邦平负担1039元，万安负担313元；二审案件受理费分别为425元、5313元，由肖邦平负担3376.5元，万安负担2361.5元。本院再审查明,一、二审查明事实清楚，本院再审予以确认。本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。对于再审申请人万安提出的理由，本院分析如下：一、万安提出肖邦平没有与房屋产权人签订租赁合同，事后也没有得到追认，肖邦平系无权处分，该理由与事实不符，本院不予采信。二、关于租赁押金的问题。万安称租赁合同中约定的缴纳9万元押金违背了《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条之规定，故不应完全没收其所交押金。由于上述规定并非法律、行政法规的强制性规定，且签订协议时万安也同意缴纳9万元押金，故双方合同约定的押金条款合法有效，二审判决根据合同约定判令肖邦平有权没收万安的全部押金并无不当，本院予以维持。万安又称双方签订合同时处于不公平的地位，且肖邦平口头承诺9万元押金租满3个月即可退回，因其对此并未举证证明，本院对其此项主张不予采信。三、关于万安主张二审判决认定肖邦平有权没收万安的房租押金后又判决万安支付房租及占用费导致万安的违约责任过高的问题，由于万安单方提出解除合同后未及时将所租赁房屋交还给肖邦平或采取其他方式避免损失扩大，导致实际交付房屋日期为2017年3月10日，故二审判决认定万安应承担违约责任即押金不予退还并支付涉案房屋交付之前的房租及占有使用费，符合合同约定和法律规定，并不存在违约金过高的情形。四、万安称二审判决调高家电损失费为3万元无依据。由于涉案租赁房屋内的家电在双方现场查看时基本已不存在，故该损失已无法准确计算，亦难以估算，二审判决综合考量本案具体情况，酌情认定家电损失为3万元，并未违反法律规定，本院再审予以维持。综上，万安的再审请求理由不成立，本院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持本院（2017）粤03民终7763号民事判决。本判决为终审判决。审判长 李 力审判员 蔡劲峰审判员 刘 真二〇二〇年十一月二十二日书记员 潘艺琦