江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9241号上诉人（原审被告）：周枫。委托诉讼代理人：吴爽钢，江苏九胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚银，江苏九胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州派特管理服务有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇凌港路**。法定代表人：陈华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄银菊，江苏同益大地律师事务所律师。上诉人周枫与被上诉人苏州派特管理服务有限公司（以下简称派特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。周枫上诉请求：撤销一审判决；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：周枫因计划开厂，于2016年3月1日到派特公司商谈租房事宜，后于3月8日双方签订《租赁合同》。合同签订后，周枫发现房屋发生变更，便要求撤销《租赁合同》，并获得派特公司口头认可，但派特公司多次拒绝签署《撤销合同协议书》。2016年3月下旬，上诉人取消了开厂计划，去外地工作。2017年5月23日，因案外人陈氏(系上诉人朋友)寄存在案涉房屋内的货物被被上诉人扣押，上诉人被迫签下案涉《房租终止协议》，并支付了3万元“房租”，才得以将寄存物搬出。自始至终，上诉人既没拿到相应钥匙，也没有使用房屋。在搬出寄存物时，相应房屋由其他人居住。自2016年3月至2017年5月水电逐月有人缴纳。派特公司辩称：上诉人所提的事实和理由都没有证据支持。一审法院已经认定双方在2016年签订租赁合同之后至2017年5月23日签订房屋终止协议，上诉人应付被上诉人租金及违约金符合法律的规定及事实。所以请求驳回上诉人的上诉请求。派特公司向一审法院起诉请求：判令周枫支付租金101750元及相应违约金。一审法院认定事实：2014年8月，派特公司向苏州市吴中区甪直镇甫里社区物业股份合作社（以下简称为甫里社区合作社）租用凌港路9号房屋，租期三年。2016年12月，派特公司与甫里社区合作社续签租房协议，对应的租期自2017年1月至2019年12月。2016年3月1日，派特公司与周枫签订房屋及设施设备移交单，将凌港路9号派特公寓北综合楼二楼整层以及无尘车间、空调、流水线工作台、风淋门、衣柜、钥匙等交付给周枫。2016年3月8日，派特公司（甲方）与周枫（乙方）签订租赁合同，约定甲方将坐落在胜浦大桥南侧机场路边派特十三号公寓配套房北楼二楼一层租给乙方做工厂（甲方已装修吊顶、环氧地坪、无框玻璃门、办公室、无尘车间、空调），合约期限自2016年3月15日至2019年3月14日止，年租金117000元，押金20000元，房租费一年一付，先付后用。2017年5月23日，派特公司（甲方）与周枫（乙方）签订房租终止协议，内容为“因乙方租赁甲方的房屋：年租金为117000元/年，现乙方只付了8000元房租，到目前2017.5.23号为止，乙方还欠甲方房租为壹拾叁万壹仟柒佰伍拾元正￥131750元”，“现经过协商，乙方分三年付清甲方房租，2017年付叁万元，2018年付陆万元，2019年付清全部房租，如在2019年年底前没有付清的话，则甲方追究乙方的违约金，违约金为未付金额每月3%计算”，“另乙方和甲方终止掉房租租赁合同，并在一个星期内搬走乙方自己的所有东西。”派特公司人员与周枫在协议下方签名捺印。一审庭审中，派特公司表示，其向甫里社区合作社租用涉案房屋，出租给周枫开设电子厂，相应房屋及设施已交付使用，但周枫仅支付8000元租金，押金并未支付，后周枫向其提出终止合同，计算至2017年5月23日的租金为139750元，扣除8000元，周枫仍应支付131750元；周枫签订终止协议，仅支付30000元，租赁期间水电费已付清，因协议约定的违约金过高，自行调整为年利率24%。一审中，周枫委托朋友到庭述称，周枫在外地无法出庭，租用涉案厂房计划开厂，后来未能顺利开厂，厂房并未实际使用，周枫确实仅向派特公司支付30000元，想着不再支付剩余款项，会在7月到法庭处理。以上事实，由派特公司提供的租房协议、租赁合同、房租终止协议及当事人陈述等证据附卷佐证。一审法院认为，周枫向派特公司租用房屋，理应支付租金，其未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。派特公司提供的终止协议，可以证明截至2017年5月23日，周枫结欠派特公司租金131750元。派特公司自认，周枫已支付30000元，要求支付剩余101750元，合法有据，应予支持。终止协议中明确具体的付款时间，但周枫未能履行，应承担相应违约责任。终止协议约定，周枫应于2018年支付60000元，2019年付清全部租金，如周枫于2019年底前未付清租金，应支付违约金。派特公司主张，以60000元为基数，自周枫逾期付款之次日即2019年1月1日起，计算至2019年12月31日的违约金，以101750元为基数，自2020年1月1日起计算违约金，不违反法律规定，予以支持。至于计算标准，终止协议约定的每月3%确实过高，派特公司未能证明周枫逾期付款导致的具体损失，故一审法院酌定违约金按年利率11%计算。经核算，2019年度违约金为6600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：周枫于判决生效之日起十日内支付派特公司人民币101750元、违约金人民币6600元，并支付以人民币101750元为基数，自2020年1月1日起按年利率11%计算至实际履行之日止的违约金。案件受理费减半收取为人民币1372元，由周枫负担。二审中，双方均未有新证据提交。二审中，周枫陈述：根据约定，是先付租金再使用。周枫在支付8000元定金后，因涉案场地不符合营业需要，当时与被派特公司工作人员口头解除租赁合同，放弃了8000元定金，双方已经不存在租赁关系。后周枫朋友需借用场地存放一些物品，周枫就联系派特公司工作人员借用场地存放物品，该存放地点与原租赁合同并非是同一房间，周枫与派特公司之间存在了新的租赁关系。在2017年需要将物品搬走时，支付给派特公司3万元租金。当时派特公司不让把物品搬离，强迫周枫在房屋终止协议当中签字。派特公司提供的租赁合同当中所涉及房屋与移交单并不一致。派特公司陈述：移交单上房屋坐落和租赁合同上房屋坐落是一致的，均是北楼二楼整层360平方米的无尘车间。周枫支付3万元是在签订终止协议之后。在2017年5月23日之前案涉的厂房没有其他单位使用，也没有什么水电费。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为，周枫与派特公司签订的房租终止协议，权利义务约定明确，协议中载明了周枫应当支付租金131750元，并约定了付款时间。周枫未能按约支付，一审判决周枫支付派特公司人民币101750元、违约金人民币6600元，并支付以人民币101750元为基数，自2020年1月1日起按年利率11%计算至实际履行之日止的违约金，并无不当。周枫上诉提出协议系受胁迫所签，未提供证据，本院不予采纳。综上，周枫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2744元，由上诉人周枫负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年十一月十日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。