广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1108号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林星佑，男，1984年3月24日出生，汉族，住贺州市八步区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广西虎林房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步三皇庙规划小区排洪河北面规划编号**。 法定代表人：陈仕换，经理。 委托诉讼代理人：熊明生，广西锦贺诚律师事务所律师。 上诉人林星佑因与被上诉人广西虎林房地产开发有限公司（以下简称虎林公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人林星佑上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人作为购房者，属于弱势群体,被上诉人作为房地产开发商，属于强势群体，双方签订的协议及合同，都是不平等的格式化合同，有失公平公正。二、关于缴纳房屋契税3912.75元。上诉人早已经向被上诉人预交房屋契税，但是被上诉人以经济困难为由要上诉人再次另外垫付契税才办理房屋不动产证，如果上诉人不再次垫付契税,被上诉人就不给上诉人办理房屋不动产证。一审判决认定购房者自愿借3912.75元给被上诉人，被上诉人二年半才归还给上诉人是不合法的。三、关于办理房屋不动产证的办证费15000元。被上诉人在出售房屋前就提前收取购房者15000元的办证费是违反法律规定的。众所周知办理房屋不动产证只需收取工本费几十元，上诉人己经向被上诉人支付购房款,被上诉人作为房地产开发商向政府有关部门缴纳的各种费用15000元要上诉人负担，这是无稽之谈。被上诉人在开发《广西壹品瓷业》商品房时,因土地使用手续不健全就违规动工，后于2018年6月12日补缴土地出让金1076.25万元。四、一审判决不顾事实，没有考虑到社会影响，损害几百名购房者的合法权益，一审判决影响到同一小区的几百户购房者每一户都要向开发商补交一万多元所谓的各种办证费用，严重涉及到国家的安定团结，也会造成数百名购房者到政府上访，请求二审查明。 被上诉人虎林公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 林星佑向一审法院起诉请求：1.判令被告归还预收办证费15000元。2.判令被告归还预收契税费3912.75元。3.诉讼费用由被告承担。 虎林公司向一审法院提出反诉请求：1.请求反诉被告承担并向反诉原告支付所购房屋各项费用34627.7元（其中代理费3000元、销售税费17607.38元、行政报建费9052.8元、按揭贷款保险费588元、土地分割、评估等手续3213.74元、其他费用1165.8元）；2.上述费用与反诉原告在本诉中应退还的费用进行抵扣；3.反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2010年，虎林公司以2422.6526万元的出让价取得坐落于贺州市㎡国有建设用地使用权。2012年9月7日，虎林公司发出《通知》，通知内容：尊敬的购房户，在广西壹品瓷厂购买的集资房户主，依照中华人民共和国国发（2007）24号和广西壮族自治区人民政府桂征发（2009）22号及贺州市人民政府贺政发（2005）18号文件要求，规定不准集资建房，集资房无法办理有关手续及房产证；经八步区人民政府、八步区房改办批准建经济适用住房。按八步区房改办规定，我公司目前办房产证费用只能按经济适用房预收。如办房产证时改到集资建房或者商品房，在办理过程中，改到集资建房按集资建房收费；改到商品房就按商品房收（包含税费），每户先预收壹万贰仟元正，办好证后，按实际费用结算，多还少补。林星佑在该《通知》上签字捺印。2012年9月26日，虎林公司与林星佑签订《商品房买卖合同》，约定林星佑购买被告开发的定名为广西壹品瓷业有限公司职工安置住宅小区（现更名为文源华都小区）第2幢2单元26层2604号房，建筑面积共141㎡,单价1850元㎡，价款为260850元。该合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于贺州市八步区编号为贺州国用（2010）第220088-1号地块的土地使用权。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。当日，虎林公司收取林星佑办证费预收款15000元、税费3912.75元。虎林公司与林星佑于签订《商品房买卖合同》时签订《附加费用清单》，办容：2－2－2604房契税费3912.75元、维修基金7825.5元、按揭费预收3000元（登记费、查档费、抵押费、工本费、印花税、评估费、保险费等）、办证费预收12000元（房产证和土地证）。2018年6月12日，贺州市人民政府作出批复，同意贺州市国土资源局作出的《广西虎林房地产开发有限公司文源华都项目用地调整容积率等土地使用条件补交出让价款方案》，即虎林公司需要补缴土地出让价款1076.25万元。2018年6月25日，贺州市国土资源局向虎林公司发出《国有土地使用权出让价款催缴通知》，要求虎林公司在接到通知后30日内补缴文源华都项目（土地面积49951.6㎡）出让价款合计1076.25万元。2019年3月6日，虎林公司与林星佑签订《协议书》，主要就不动产权证办理契税事宜作出协议……，将乙方（原告）预交给甲方（虎林公司）代管的契税金3912.75元先投入房产性质变更产生的许多相关费用使用……，甲方承诺自乙方领取不动产权证二年半后，该3912.75元以收据为凭退回给乙方。2019年3月6日，原告自行向贺州市八步区税务局缴纳契税4968.57元，2019年5月21日，林星佑取得不动产权证［桂（2019）贺州市不动产权第××号，面积141.45㎡］，权利性质为出让／市场化商品房。另查明，2013年3月19日，被告虎林公司向中国太平洋财产保险股份有限公司贺州中心支公司支付林星佑案涉房屋按揭贷款保险费588元，2013年3月26日，被告虎林公司向贺州市安厦房地产交易事务所支付林星佑户抵押登记代理费390元，向贺州市房屋登记交易管理中心支付林星佑户查档费50元、登记费80元，2019年5月22日支付不动产登记费80元，合计1188元。 一审法院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的案涉房屋，该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于办理案涉房屋产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）及土地分割的各项费用应由谁承担的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”即依法成立的合同具有法律约束力，缔约合同双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案涉案房屋由于从集资房转换成商品房，需要增加必要的办证费用，对于这些费用，双方当事人签订的商品房买卖合同已经作了约定由买受人负担。虎林公司与原告2012年9月26日签订的《商品房买卖合同》第十七条第5项约定：“买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的的各项费用（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付。”及十七条第7项约定：“买受人委托出卖人代为办理分割土地证发生的各项税费等由买受人支付。”故，根据双方合同约定，办理案涉房屋产权登记和土地证分割所发生的的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）应由买受人承担。虎林公司提交的证据材料显示办理产权登记和土地分割产生以下税费：1.地方税、城市建设税、教育附加税、地、地方教育附加税花税、水利建设基金、营业税、土地增值税相应分摊到案涉房屋为17607.38元；2.环评批文费、防雷报建费、城市配套费、人防建设费、垃圾处置费、保险费等相应分摊到案涉房屋为9052.8元（141.45㎡×64元/㎡）；3.抵押贷款代理费、保险费、查档费、不动产登记费、测绘费、白蚁防治费等1753.8元（588元＋390元＋80元＋80元＋50元＋282.9元＋282.9元）；4.土地分割及评估中产生的鉴定费、预征契税（土地使用权出让）、其他印花税（产权转移合同）、土地出让违约金、资产土地处置费相应分摊到案涉房屋为3213.74元（141.45㎡×22.72元/㎡）；因此，原告按商品房买卖合同的约定支付虎林公司办理房屋产权登记何土地证分割产生的各项费用合计31627.72元[17607.38元+9052.8元+1753.8元+3213.74元]。扣除虎林公司预收原告的办证费15000元，原告林星佑应向被告虎林公司支付办理房屋产权登记和土地证分割产生的各项费用16627.72元。关于契税的问题，由于双方于2019年3月6日签订了《协议书》，约定为了能够及时办理不动产权证，原告自愿再次拿出资金先交到税务部门，被告也承诺自原告领取不动产权证起年满二年半后，把原告购房时交给被告代管的契税金3912.75元退回给原告，根据双方的约定，该3912.75元的退还附有二年半的期限，目前尚未到期，故原告诉请被告退还契税3912.75元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：原告林星佑应向被告虎林公司支付办理房屋产权登记和土地证分割产生的各项费用16627.72元。本诉受理费273元，减半收取136元（原告已预交），反诉受理费666元，减半收取333元（被告已预交），由原告林星佑负担360元，由被告虎林公司负担109元。 本院二审期间，当事人向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本案各方当事人的争议焦点是：1.办理涉案房屋产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）及土地分割的各项费用应由谁承担？2.关于契税的退还问题？ 本院认为，关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋由于从集资房转换成商品房，需要增加必要的办证费用，根据《商品房买卖合同》第十七条第5项“买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的的各项费用（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付。”和第十七条第7项“买受人委托出卖人代为办理分割土地证发生的各项税费等由买受人支付。”的约定，双方当事人在合同中明确约定办理涉案房屋产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）及土地分割的各项费用由买受人负担。根据虎林公司提供的证据和本案查明认定的事实，办理涉案房屋产权登记和土地分割产生以下税费：1.地方税、城市建设税、教育附加税、地、地方教育附加税花税、水利建设基金、营业税、土地增值税相应分摊到涉案房屋为17607.38元；2.环评批文费、防雷报建费、城市配套费、人防建设费、垃圾处置费、保险费等相应分摊到涉案房屋为9052.8元（141.45㎡×64元/㎡）；3.抵押贷款代理费、保险费、查档费、不动产登记费、测绘费、白蚁防治费等1753.8元（588元＋390元＋80元＋80元＋50元＋282.9元＋282.9元）；4.土地分割及评估中产生的鉴定费、预征契税（土地使用权出让）、其他印花税（产权转移合同）、土地出让违约金、资产土地处置费相应分摊到涉案房屋为3213.74元（141.45㎡×22.72元/㎡），以上合计31627.72元。扣除虎林公司预收上诉人的办证费15000元，一审判决上诉人林星佑应向被上诉人虎林公司支付办理房屋产权登记和土地证分割产生的各项费用16627.72元，具有事实根据和法律依据，并无不当，本院依法予以维持。 关于争议焦点二，上诉人与被上诉人于2019年3月6日经协商后自愿签订了《协议书》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《协议书》约定“上诉人自愿再次拿出资金先交到税务部门，被上诉人承诺自上诉人领取不动产权证起年满二年半后，把上诉人购房时交给被上诉人代管的契税金3912.75元退回给上诉人。”上诉人于2019年5月21日领取涉案不动产权证，至今未满二年半，一审判决以合同约定的退款期限未到期为由，驳回上诉人要求被上诉人退还契税3912.75元的诉讼请求，符合双方的合同约定，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费216元（上诉人已预交），由上诉人林星佑负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  黄义奎 审 判 员  陈小坤 二〇二〇年十一月三日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  钟秋燕