广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22428号原告：佛山瑞安天地房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*********************第3层02单元，统一社会信用代码：914***********789U。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：潘杏甜，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。被告：梁军，女，1970年5月11日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区*****，公民身份号码。原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司诉被告梁军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序,后因被告下落不明，本案转为适用普通程序组成合议庭并于2020年10月29日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人潘杏甜到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付所拖欠计算至2020年2月29日及之前所产生的租金、推广费和物业管理费及滞纳利息共计52796.40元及该房屋水电费滞纳利息共计28.45元，合计52824.85元；2、被告支付原告逾期清偿以诉请第1项欠款52824.85元为基数计算的滞纳利息3222.32元（暂计至2020年6月30日，从2020年5月1日起计至实际清偿之日止，按日息0.1%计算并支付滞纳金利息）；3、被告支付所拖欠的电费14.75元及其滞纳利息（滞纳利息以14.75元为计算基数，从2020年5月9日起计至实际清偿之日止，按日息0.1%计算）；4、被告支付原告违约金31465.41元及逾期利息（逾期利息以31465.41元为计算基数，从2020年6月1日起计至实际清偿之日止，按日息0.1%计算）；5、被告按22275元/月的标准向原告支付已享受的2018年3月15日至2018年5月14日期间的租金差额23388.75元；6、被告注销或迁移以涉案商铺地址为注册地址的工商营业执照、税务等各类注册登记；被告逾期办理注销或迁移以涉案商铺地址为注册地址的工商营业执照、税务等各类注册登记的违约金61000元（暂计算至2020年6月30日，从2020年3月1日起计算至被告实际注销或迁移之日止，按照500元/天计算）；7、被告按合同终止时三个月保底租金标准支付违约金77357.70元[（24558×1.05）元/月×3个月]；8、被告支付原告前期支付的律师费8000元以及后期律师费（按法院判决金额的10%计付）；9、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年1月31日签订《佛山岭南天地租赁合同》【编号为LN1P2-L-2018002】，合同约定：原告将涉案商铺佛山市禅城区********************承租给被告，该商铺建筑面积为106.07平方米，作为经营女装所用，租赁期限为2018年3月15日至2021年2月28日，双方对商铺的租金、双方权利义务及违约责任进行了约定。由于被告经营不善，在租赁期限内向原告提出提前终止合同。2020年2月29日，原告与被告签订《终止协议》，双方确认了《佛山岭南天地租赁合同》已于2020年2月28日终止，被告承诺于2020年4月30日支付该房屋的租金、推广费、物业管理费及滞纳金共计52796.40元，所欠的水、电及滞纳金2265.89元；另外，被告承诺于2020年5月31日之前另行向原告支付31465.41元作为提前终止该合同的违约金。同时，被告应于合同终止日后30天内注销或迁移以涉案商铺为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证，否则原告有权自合同终止日起另行按照500元/天的标准要求被告承担违约责任。本协议约定提前终止日届满前，被告仍应按《佛山岭南天地租赁合同》的约定履行各项义务，否则，原告有权按照该合同及本协议的相关约定追究被告的相应责任。由于被告没按照《终止协议》的约定支付有关欠款及履行各项义务，原告于2020年5月8日再次向被告送达《催款警告函》，要求被告按照《终止协议》及《租赁合同》的约定向原告支付相应的违约金及承担《佛山岭南天地租赁合同》第十三条的全部违约责任。按照《佛山岭南天地租赁合同》第9.2.17条第二款及《终止协议》第五条约定，被告应在本合同终止后及时注销以涉案房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证，否则应从合同终止日起按照500元/天的标准向原告承担违约责任。《佛山岭南天地租赁合同》第13.1条约定，被告逾期支付租金、物业管理费、推广费以及合同约定应当支付的费用的，原告有权要求按日息0.1%支付滞纳利息并追讨欠款所支出的律师费。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依照合同的约定及法律的规定提起诉讼，请求依法判如诉请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证,证明原、被告的诉讼主体适格。2、不动产权证，证明原告是涉案商铺的所有权人。3、《佛山岭南天地租赁合同》，证明原告把涉案商铺租给了被告，双方就租赁事宜约定了双方的权利义务及违约责任。4、《终止协议》，证明原告与被告于2020年2月29日签订了《终止协议》，被告对原告的欠款已经确认并承诺承担相应的违约责任。5、《催款警告函》，证明被告未按《终止协议》的约定履行，原告再一次向被告催款并有权追究其相应的违约责任。6、EMS快递单（含改退批条），证明被告拒收原告的催款文件。7、《情况说明》，证明原告委托上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司负责涉案商铺所在区域的物业管理并代收物业管理费、水电费等公用事业费。8、《催款函》《欠款清单》、邮件交寄单（收据），证明被告于合同终止后，将涉案商铺恢复原状期间产生及欠付的电费及历史遗留欠付的滞纳金。9、佛山市禅城区米蔻服装店企业信用信息公示报告，证明被告在涉案场地申请注册了个体工商户营业热照，被告经束营业后并未注销。10、《民事案件委托合同》、广东增值税专用发票，证明原告因催收租金、物业费、推广费、水电费等而实际支出的律师费8000元及后续律师费的收费收取标准。诉讼中，被告未提交证据。本院认证如下：被告未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证的权利。原告的证据1系主体材料，本院经审查予以确认；其余证据均有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案商铺位于佛山市禅城区长生树3号CS305B号，该佛山市禅城区长生树3号的不动产权证号为粤（2016）佛禅不动产权第0047408号，所有权人为原告。2018年1月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《佛山岭南天地租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告，租赁面积为106.07平方米，租赁期限自2018年3月15日至2021年2月28日，以实际交付开始起算。其中合同第十三条约定：“违约责任13.1若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的其他合理费用（包括但不限于查询费、诉讼费、律师费）。……13.3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同约定的租赁优惠期届满后第二个月的保底租金标准向甲方支付【2018年3月15日】至【2018年5月14日】期间租金的差额；(2)按本合同保底租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的其它优惠金额（如有）;(3)向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失。唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之实际损失（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）得以减少，则乙方所需支付之赔偿额亦相应减少。”第十四条约定：“……14.4.3除本合同另有约定外，任何材料、文件、通知的提交、发送，若按照本合同所列的地址提交、发送，则应视作在下列日期被送达：……(2)如以邮寄或特快专递方式送递，则为投递方邮局加盖邮戳之第三日；……”合同首部将承租方的身份证住址列明为约定联系地址，并列明承租方联系电话。2020年2月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《终止协议》，具体内容：鉴于：甲、乙双方就乙方向甲方承租佛山市禅城区长生树3号CS305B号铺（下称“该房屋”）之事宜签署了编号为“LN1P2-L-2018002”的《佛山岭南天地租赁合同》及其补充协议（如有）、房屋交接文件，以下合称“该合同”。租赁期限自【2018年03月15日】起至【2021年02月28日】止，其中租赁优惠期自【2018年03月15日】起至【2018年04月14日】止。现乙方向甲方提出提前退回该房屋的申请，经甲、乙双方协商一致，就有关该合同提前终止相关事宜达成如下协议：一、甲、乙双方均同意：该合同于【2020年02月29日】提前终止（下称“提前终止日”）,具体处理如下：1、截止本协议签署时，乙方应付未付甲方该房屋租金、推广费、物业管理费及其滞纳利息共计RMB【52,796.40】元，该房屋水电费及其滞纳利息共计RMB【2,265.89】元，合计RMB【55,062.29】元……,乙方承诺于【2020年04月30日】之前将该等欠款全部支付给甲方。2、乙方须于【2020年05月31日】之前另行向甲方支付【31,465.41】元……作为乙方提前终止该合同的违约金（下称“该等违约金”）,以弥补甲方之部分损失。3、乙方同意甲方没收其所缴纳的该房屋保证金及公用事业费押金共计RMB【101,789.40】元……,甲方无需再退还。4、甲方无需就该合同提前终止承担任何责任。5、本协议约定的提前终止日届满前，乙方仍需按照该合同约定继续履行各项义务(包括且不限于该合同约定的各项付款义务）直至提前终止日届满；否则，甲方有权按照该合同及本协议相关约定追究乙方相应责任。……三、若乙方未履行本协议各项约定（包括但不限于未按照本协议第一条的约定全额支付该等欠款及/或该等违约金，及/或未能按本协议第二条的约定将该房屋恢复原状按期返还甲方，及/或未按本协议第四条的约定缴清该合同及本协议约定之应付费用等情形）,除应继续承担本协议约定义务外，乙方还应按照该合同及本协议的约定累加向甲方支付相关违约金（包括且不限于本协议第一条、第二条、该合同第十三条约定的违约责任）,……同时，甲方在上述过程中发生的公证费、律师费或其他费用均由乙方承担。四、乙方应承担截止至提前终止日该房屋的租金、物业管理费、推广费及其他该合同约定之应付费用，并应于该房屋实际返还甲方之日承担并支付截止至该房屋实际返还甲方之日的水、电等公用事业费。五、乙方应在该合同提前终止后及时注销或迁移以该房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证（包括新公司以该房屋为注册地址办理的各类注册登记证）,付清该房屋的电话（如有）等费用并办理相关帐户的注销手续，如乙方在提前终止日后的【30】天内仍未能办理前述注销或迁移手续的，则甲方有权采取其它措施以保证该房屋新承租人可以顺利办理各类注册登记证，且乙方同意授权甲方代为办理相关的注销手续，由此产生的所有费用及相关责任均由乙方承担；若乙方未在前述约定的期限内办理注销或迁移手续，则甲方有权自提前终止日起另行按【500】元/天标准要求乙方承担违约责任，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。六、鉴于甲、乙双方协商提前终止该合同，甲方将另行安排该房屋出租相关事宜，如因乙方未能按本协议第二条的约定返还该房屋或未能按本协议第五条的约定及时办理相关注销或迁移手续，致使甲方无法按期向新承租方交付该房屋或新承租方无法按期办理其经营所需具备的各类批文（包括但不限于营业执照、批准证书或许可证等）而被新承租方索赔的，乙方必须赔偿甲方因此遭受的损失，且甲方有权采取适当措施，自行收回该房屋地址，并按第五条约定代为办理相关注销手续及要求乙方承担相应的违约责任。……另，该协议亦对文件送达及联系方式作了如前述合同一致的约定。2020年5月8日，原告向被告邮寄《催款警告函》，催促被告支付双方于2020年2月29日签订的《终止协议》项下的55062.29元，否则，原告将依据该协议维护自身权益。被告的收件地址及电话为双方合同约定之联系方式。该邮件因被告未接电话而未能投递成功，并于2020年5月15日退回原告。2020年6月16日，涉案商铺的物业服务管理单位上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司向被告邮寄《催款函》，要求被告交纳欠付电费14.75元及其滞纳金28.45元。邮寄地址为上述合同约定之联系方式。但该邮件于2020年6月22日退回妥投。后案外人上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司向本院出具《情况说明》，被告于其使用涉案商铺期间仍欠付电费14.75元及其滞纳金，该司同意由原告向被告追偿。另查明一，被告于2018年3月12日设立佛山市禅城区米蔻服装店并经核准登记，统一社会信用代码为92440604MA51DGBB1E，类型为个体工商户，经营者为被告，登记经营场所为佛山市禅城区长生树3号CS305B铺。诉讼中，本院依职权核实该个体工商户于2020年10月29日被注销。另查明二，原告与案外人广东广大律师事务所于2020年6月18日签订《民事案件委托合同》，约定原告委托该所代理本案诉讼、执行事宜，同时支付律师费为8000元。庭审中，本院询问：1、诉请第1项的28.45元是什么意思？原告代理人：终止协议第1条第1点中的房屋水电费及滞纳利息2265.89元，后被告在恢复原状期间支付过部分费用，剩余未支付金额为28.45元。2、诉请第2项的滞纳利息的依据是？原告代理人：终止协议确认的数据，以诉请第1项为基数，依据《佛山岭南天地租赁合同》13.1条约定。终止协议上的金额均是与被告确定的，该协议约定被告需在2020年4月30日前支付全部欠款，逾期按照《佛山岭南天地租赁合同》13.1条约定计算滞纳利息。3、诉请第3项的电费的时间段是？原告代理人：2020年3月21日至2020月4月20日。2020年4月30日为周期结算时间点，物业管理单位向被告发送的催款单有明确。该期间是被告在恢复涉案商铺的原状，因签订终止协议后被告负有恢复原状义务。在收回房屋前已经产生14.75元电费。4、诉请第5项的依据是？原告代理人：《佛山岭南天地租赁合同》第13.3条。终止协议第三条有约定，但被告未按该协议的欠费及时间节点履行，原告仍按涉案租赁合同来主张违约金。该金额为被告之前享有的租金优惠，因被告违约，原告收回该租金优惠，见《佛山岭南天地租赁合同》第13.3条第1小点。5、诉请第7项的合同依据？原告代理人：《佛山岭南天地租赁合同》第13.3（3）条，原告酌情按3个月的租金计算。6、诉请第8项的后期律师费（按法院判决金额的10%计付）的依据是？原告代理人：《佛山岭南天地租赁合同》13.1及终止协议第三大点，该标准是《民事案件委托合同》第五条有约定。7、何时收回房屋？原告代理人：2020年3月30日恢复原状，原告收回房屋。8、被告未迁移或注销给原告造成什么损失？原告代理人：因被告未迁移或注销工商、税务，原告出租给他人，导致他人工商登记有所影响。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告通过签订《终止协议》以协议方式解除在前签订的《佛山岭南天地租赁合同》，并同时通过于《终止协议》中达成新的约定以对前述合同债权债务进行清算，该《终止协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按协议约定履行。一、关于逾期付款和逾期注销、迁移工商、税务注册登记。本案中，被告依据《终止协议》应按时足额向原告支付房屋租金、推广费、物业管理费及其滞纳利息共计52796.40元和房屋水电费及其滞纳利息共计2265.89元，以及支付于2020年4月30日即实际返还涉案房屋前另产生的电费14.75元，支付违约金31465.41元，还应按时办理注销或迁移以涉案房屋为经营场所的工商营业注册登记。诉讼中，原告主张被告未依约履行上述义务，并提供了相关证据予以佐证，但被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，本院对原告主张的上述事实予以确认。故原告有权要求被告继续履行付款义务，原告诉请被告支付房屋租金、推广费、物业管理费及其滞纳利息52796.40元及房屋水电费的滞纳利息28.45元、违约金31465.41元、电费14.75元，本院予以支持。至于办理注销或迁移佛山市禅城区米蔻服装店的工商营业、税务注册登记，因该店工商注册登记已注销，本院予以确认，故对原告的相关注销、迁移诉请不再继续审理。二、关于违约责任。诉讼中，原告还主张被告应对其上述违约行为承担违约责任，具体评析如下：第一，原告主张依据《终止协议》第三条及经由该条转引的《佛山岭南天地租赁合同》第十三条约定，被告应就逾期付款承担滞纳利息即违约金，标准为逾期应付未付款项的日千分之一。本院认为，上述标准折合年利率为36%，标准过高，本院酌情调整为日万分之五。至于起算日期，上述房屋租金、推广费、物业管理费及其滞纳利息52796.40元和房屋水电费的滞纳利息28.45元合计52824.85元的违约金依约应自2020年5月1日起计付，上述电费14.75元的违约金应为原告主张的且未违反约定的起算日即2020年5月9日起计付，上述违约金31465.41元的违约金依约应自2020年6月1日起计付。故本院支持原告上述部分请求，诉请超出部分，本院予以驳回。第二，原告主张依据《终止协议》第五条约定，就逾期未办理注销或迁移佛山市禅城区米蔻服装店的工商营业注册登记，被告应按500元/天标准向原告支付违约金，原告未举证存在实际损失，且标准明显过高，有失公允，本院综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则和诚实信用原则，确定违约金为4000元。原告诉请超出部分，本院予以驳回。第三，关于律师费8000元及后期按法院判决金额10%计付。根据依据《终止协议》第三条，被告违约的，应赔偿原告支出的律师费，而原告与代理律师事务所签订了民事委托代理合同，原告亦已支付律师费8000元，且该律师事务所律师亦出庭参加诉讼，故原告诉请的律师费8000元，合法有据，本院予以支持。至于后期律师费，因未实际发生，本院不予支持。第四，就原告主张的租金差额23388.75元和违约金77357.70元。首先，对于上述原告诉请被告按22275元/月的标准向原告支付2018年3月15日至2018年5月14日期间租金差额23388.75元和按《佛山岭南天地租赁合同》终止时三个月保底租金标准支付违约金77357.70元的主张，综合原告诉讼意见，其主张请求权依据为《终止协议》第三条及经由该条转引的《佛山岭南天地租赁合同》第十三条。但从《佛山岭南天地租赁合同》第13.3条内容可知，系双方专就承租方违约导致《佛山岭南天地租赁合同》解除之违约责任约定，具有适用范围的局限性和特定范围，而涉案合同已因双方通过《终止协议》而协议解除，且双方之《终止协议》的合同目的在于协议解除上述《佛山岭南天地租赁合同》并清理因解除而产生的债权债务而作新的妥善安排，理应不包含对违反《终止协议》就清算安排约定的给付义务再施予承担《佛山岭南天地租赁合同》项下解除违约责任的目的，否则于逻辑不符。因此，就《终止协议》第三条：“若乙方未履行本协议各项约定……,除应继续承担本协议约定义务外，乙方还应按照该合同及本协议的约定累加向甲方支付相关违约金（包括且不限于本协议第一条、第二条、该合同第十三条约定的违约责任）……”，对其中的累加违约金的范围，即对双方的关于包括但不限于《佛山岭南天地租赁合同》第十三条的违约责任的约定，应作限缩解释，排除该合同第13.3条之适用。其次，即使该条款不排除适用，就被告违反《终止协议》约定的逾期付款和办理工商注册注销、迁移手续的违约行为，本院前述已判决其向原告承担相应违约责任，已足以弥补原告的相关损失，再就相同违约行为另行计收违约金，则相当于对违约方的双重惩罚，有违公平。综上，本院对原告诉请被告支付租金差额23388.75元和违约金77357.70元不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告梁军在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司支付房屋租金、推广费、物业管理费、滞纳利息合计52824.85元及违约金（违约金以52824.85元未付部分为本金自2020年5月1日起按日万分之五计至被告梁军实际支付完毕上述本金之日止）；二、被告梁军在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司支付电费14.75元及违约金（违约金以14.75元未付部分为本金自2020年5月9日起按日万分之五计至被告梁军实际支付完毕上述本金之日止）；三、被告梁军在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司支付违约金31465.41元及违约金（违约金以31465.41元未付部分为本金自2020年6月1日起按日万分之五计至被告梁军实际支付完毕上述本金之日止）；四、被告梁军在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司支付律师费8000元；五、被告梁军在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司支付逾期办理相关工商、税务注册注销、迁移手续违约金4000元；六、驳回原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如被告梁军未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费5160元，由原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司负担3200元，被告梁军负担1960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵昌斌人民陪审员  邓丽玲人民陪审员  苏彩英二〇二〇年十一月十八日书 记 员  罗凤华