山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2663号 上诉人（原审原告）：张箫，女，1987年4月8日生，汉族，住山东省昌邑市。 委托诉讼代理人：张泽公，山东恒昶律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊市奎文区赵疃经济股份专业合作社（原北海路商贸经济发展区赵疃村民委员会），住所地山东省潍坊市奎文区圣疃巷街**。 法定代表人：秦军舰，董事长。 委托诉讼代理人：赵泰磊，山东玉帛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩明，山东玉帛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东吉祥置业集团有限公司，住所地山东省潍坊市高新区桐荫街以北金马路以西（北苑社区4—5楼）。 法定代表人：王德生，董事长。 原审第三人：周黎明，男，1977年3月25日出生，汉族，住山东省昌邑市。 上诉人张箫因与被上诉人潍坊市奎文区赵疃经济股份专业合作社（以下简称赵疃合作社）、山东吉祥置业集团有限公司（以下简称吉祥置业公司）及原审第三人周黎明案外人执行异议之诉一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2019）鲁07民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张箫上诉请求：依法撤销一审判决，重新作出的判决。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误，判决结果不公正。一、一审判决对于涉案楼房买卖合同基本事实认定错误。一审判决据驳回张箫诉讼请求的理由是基于两个事实，一是不能证明张箫与吉祥置业公司之间存在楼房买卖合同的事实；二是不能证明张箫已支付购楼价款的事实。正是基于上述两个事实的认定错误，导致案件最终判决结果错误，具体表述如下：1、对于该楼房买卖事实，张箫提供了涉案楼房的《商品房现房买卖合同》，对于该合同的真实性合同双方当事人均无异议。赵疃合作社作为非合同当事人，虽然针对该合同中的两个格式条款提出了异议，但该两项异议仅仅是其对合同条款的单方理解而已，并不具有法律效力，更不能以此来否定合同的真实性、合法性。根据民事证据规则的规定，赵疃合作社对于自己的反驳主张应当承担举证责任，但赵疃合作社并未提供任何证据支持自己的主张。因涉案楼房买卖合同是开发商吉祥置业有限公司提供的一种格式合同，合同条款也是针对广大购楼户的一种格式条款，该合同第九条约定的交房期限和交房条件，并不是与张箫约定的专用条款，而是适用于全部购楼户的格式条款，约定的交房条件和期限并不等同于实际的交房条件和期限，该系合同的履行问题，而合同履行与合同成立又是两个不同的法律概念，合同的履行瑕疵并不能否定合同的成立，因此赵疃合作社的该项异议不能否定本案楼房买卖合同的真实性、合法性；至于合同约定备案登记条款，是对物权登记的约定，该条款明确约定“自本合同生效之日起，由出卖人向房管局申请登记备案”，其备案的前提条件的“本合同已生效”，是对物权的进一步确认，赵疃合作社混淆了合同生效与物权登记不同的法律概念，即便是没有备案登记，也不影响买卖合同的法律效力（需要特别说明的是，该过户登记约定为开发商吉祥置业公司的责任，并非张箫责任）。2、一审判决否定张箫支付价款的事实错误。涉案的楼房是“以房抵债”的方式进行的交易，张箫提供的收款收据明确载明了“已顶周黎明工程款”，对于该购楼价款的支付方式吉祥置业有限公司予以认可，该证据足以证实吉祥公司同意并收到了涉案楼房的相应价款，法律并不苛求必须具有正规发票和抵账协议。因此，该收款收据应当足以证实在出具之日，开发商吉祥置业公司已经收到了售楼款项，该款项支付时间早于法院的查封之前，至于张箫与周黎明之间的尾款交割，与开发商吉祥置业公司无关，也不影响楼房买卖合同的价款已支付的事实。需要特别说明的是，对于周黎明与吉祥置业公司之间的施工合同关系，在一审审理时周黎明也补充了相关证据，该证据佐证了吉祥置业与周黎明之间存在工程欠款，并进一步证实了以房抵账事实的成立基础，但一审法院未对该重要证据视而不见、未予置否，导致认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百七十条错误。该法律条款适用范围担保物权的优先受偿问题，但本案的纠纷并不涉及物权担保问题。2、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定错误，本案应当适用该规定第二十九条的规定。该两款规定的区别在于适用条件、认定标准不同。由于房产初始登记人为开发商，而开发商在经营期间出现纠纷是一种常态，购房者为了购房已是倾其所有，为切实保沪购房户的合法权益，在审理执行异议案件中对于登记在开发商名下的房产权属的认定更加有利于购房者，区别于登记在非开发商名下的执行异议案件，并不苛求占有、过户登记的认定条件，对此山东省高级人民法院民一庭《关于审理执行异议之诉案件若干问题解答》第六条和第七条也从司法实践中角度提出了指导意见，对于该类案件的认定标准更加宽泛，更加有利于购房者。就本案而言，张箫提供的证据完全符合该规定第二十九条规定的全部条件及上述指导意见的规定，张箫的请求依法应该得到法律的支持。 赵疃合作社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、本案中，《商品房现房买卖合同》签订日期为2014年7月5日，而里面约定的交付日期却是2012年，前后日期约定矛盾，明显不符合常理，足见该份合同系伪造，不能证明张箫与吉祥置业公司之间签订了合法有效的买卖合同。另外，根据我国《物权法》的相关规定，不动产所有权是以不动产登记为准。另依据我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定及购房合同的条款约定，涉案房屋应当在合同签订的30日内办理完登记备案手续。该虚假合同上的日期为2014年7月5日，法院查封日期为2014年8月20日，张箫即未办理不动产变更登记，也未将房屋买卖合同进行备案，也没有涉案房产的契税完税证明，因此无法证明涉案房屋在执行查封之前已经取得涉案房屋的所有权，足以证明该份合同系伪造。假设该份合同是真实的，对于未能办理登记也非吉祥置业公司原因造成，未能办理登记也是张箫自己原因造成。依据上述事实，张箫的上诉理由并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。2、房屋进行不动产登记时应当向不动产登记机关提供相应的购房发票，单凭收据根本无法进行房屋登记。然而张箫即不能提供有效的购房发票，也没有任何付款转账的记录，足以证明，张箫并未支付过房款。3、一审判决适用法律并无不当。张箫提出购买房屋的事实理由是以房抵债，而以房抵债所依据的法律基础即《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，张箫并未弄清以房抵债的法律基础的实质的情况下，进而提出一审法院适用法律错误，毫无法律依据。 吉祥置业公司未陈述意见。 周黎明同意张箫的意见。 张箫向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对昌邑市吉祥锦绣城小区6号楼2单元504室的强制执行；2.请求确认昌邑市吉祥锦绣城小区6号楼2单元504室为张箫所有；3.诉讼费用由赵疃合作社、吉祥置业公司承担。 一审法院经审理查明：赵疃合作社与吉祥置业公司房地产开发经营合同纠纷一案，一审法院于2011年11月8日作出（2011）潍民重字第1号民事判决书。当事人不服上诉，后来双方达成调解协议，山东省高级人民法院作出（2012）鲁民一终字第97号民事调解书，确认吉祥置业公司将怡新苑小区7号商住楼一、二层，8号商住楼一、二层交付给赵疃合作社，吉祥置业公司已交付的怡新苑小区商业房由吉祥置业公司办理完过户手续，等等。调解书生效后，由于吉祥置业公司未履行生效法律文书确定的义务，赵疃合作社向一审法院申请强制执行。一审法院予以立案执行，案号为（2014）潍执字第224—5号，2014年8月20日查封了被执行人吉祥置业公司名下的位于昌邑市吉祥锦绣城小区6号楼2单元504室。2016年8月8日，一审法院对上述房产依法进行了续封，案号为（2014）潍执字第224—11号。张箫不服，以涉案房产查封错误为由，向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年9月20日作出（2019）鲁07执异字第101号执行裁定书，驳回张箫的执行异议。再查，2018年3月22日，本案的申请执行人由北海路商贸经济发展区赵疃村民委员会变更为潍坊市奎文区赵疃经济股份专业合作社，由一审法院已生效的文书即（2018）鲁07执异17号执行裁定书已确认。一审法院另查明，张箫于2014年10月1日向周黎明转账5万元，张箫丈夫向周黎明妻子转账20万元。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：张箫主张其对涉案房屋是否具有所有权，能否阻却本案的执行。 根据《最高人民法院关于办理异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。故本案中张箫主张对案涉房屋享有所有权为由阻却法院强制执行，应当提供足够的证据证明符合上述规定。关于张箫是否在法院查封之前已经与吉祥置业公司签订了合法有效的书面买卖合同问题，由于张箫与吉祥置业公司签订买卖合同的时间与合同载明的有关主要条款相互矛盾，且亦未按合同内容进行登记备案，在张箫未能提供其他有效证据对此加以证明，且赵疃合作社亦不认可的情况下，无法认定张箫与吉祥置业公司之间存在真实的房屋买卖事实。关于张箫在人民法院查封之前的价款支付情况，吉祥置业公司出具的收款收据并非正规的财务发票，在张箫没有相关向吉祥置业公司付款的凭证予以证明的情况下，无法证明张箫向吉祥置业直接付款的事实。综上，根据现有证据无法证明张箫与吉祥置业公司之间存在房屋买卖及张箫向吉祥置业公司付款的事实。 至于张箫称由于第三人周黎明尚欠张箫282，000元周黎明提出以物抵债，以涉案房产抵顶欠款，故张箫与第三人签订了《抵账协议》，对此，一审法院认为，周黎明以涉案房产抵顶向张箫的欠款的前提是周黎明已经取得对涉案房屋的处分权。本案中周黎明在与张箫签订《抵账协议》时并未出具其取得涉案房屋处分权的相关证明，且直至法院审理过程中张箫和周黎明亦未能提供相关证据予以证实。故对于《抵账协议》所产生的纠纷，应由张箫和周黎明另行解决。退一步讲，即使周黎明与张箫之间签订的《抵账协议》是真实的，由于周黎明对张箫的欠款是282，000元，涉案房屋作价532，000元，即张箫仍应向周黎明支付250，000元，但张箫向周黎明支付剩余购房款250，000元的时间是2014年10月1日，即系在法院查封涉案之后，亦无法认定为张箫在法院查封之前即已经支付了相关的购房款。 综上所述，张箫的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定。综上，判决：驳回原告张箫的诉讼请求。案件受理费5530元，由原告张箫负担。 二审期间，周黎明提供施工合同一份，证明周黎明为吉祥置业公司施工了多个项目。 张箫质证称，对合同真实性无异议，周黎明提供的证据可以证实周黎明存在为吉祥置业公司施工的事实，二者之间存在债权债务关系，这也是本案中以房抵债支付工程款的前提条件。 赵疃合作社称，该合同真实性无法确认，该合同与本案没有任何关联性，不能证明周黎明与张箫主张的事实。 本院认为，本案审理是张箫对涉案房屋是否享有权益，对于周黎明与吉祥置业公司之间施工合同关系不属于本案的审理范围，而周黎明与吉祥置业公司之间是否存在债权债务关系，双方是否存在以房抵债方式支付工程款的事实，能否影响张箫的权益将结合其他证据一并予以论述。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为张箫对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。张箫在起诉时称，吉祥置业公司以涉案房屋抵顶欠付周黎明的工程款，而周黎明又以该房屋抵顶欠张箫的款项。在张箫提交与周黎明签订的《抵账协议》中载明张箫以债权抵顶该房屋，张箫在上诉状中也主张涉案房屋采取“以房抵债”的方式进行的交易。由此可以看出，张箫与吉祥置业公司签订的商品房买卖合同的目的是为了消灭张箫、周黎明、吉祥置业公司彼此间的债权债务。此外，该合同存在时间与合同载明的有关主要条款相互矛盾、未按合同内容进行登记备案等情形，故双方商品房买卖合同的真实性无法确认。在张箫没有提供直接向吉祥置业公司付款的凭证，在周黎明与吉祥置业公司之间债权债务尚未明确的情况下，仅以吉祥置业公司出具的收款收据无法证明张箫向吉祥置业直接付款的事实。如前所述，张箫称与周黎明以涉案房产抵顶欠款，而周黎明签订《抵账协议》时尚未取得涉案房屋的处分权，由于《抵账协议》的效力不属于本案的审理范围，故在本案中不予评判。退一步讲，本案暂且不论上述法律关系是否真实、合法成立，单就本案涉及的以物抵债协议而论，以物抵债的目的是消灭债权，并不当然产生物权变动的法律后果，即便张箫与周黎明之间以物抵债协议真实有效，因以物抵债协议的基础之债为一般债权，亦不具有优先于本案金钱之债受到保护的属性，也不足以排除本案强制执行。 综上所述，张箫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5530元，由上诉人张箫负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 毅 审判员 娄勇军 审判员 岳彩林 二〇二〇年十一月十七日 书记员 赵 晶