上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9034号上诉人（原审被告）：陆建华，男，1961年4月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周杰，上海亚冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金春花，女，1985年4月22日生，汉族，上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人陆建华与被上诉人金春花确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初19499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陆建华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金春花一审中的诉讼请求。事实与理由：一、关于上诉人向金某2购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的款项来源。2003年10月，上诉人出售了自己名下XX路XX弄XX号XX室房屋所得售房款19万元。2003年12月，上诉人花费8万元购买了XX农场XX区XX村XX号XX室房屋。2004年7月，上诉人向金某2购买涉案房屋的价款为21万元，系上诉人用上述两处房屋的差价11万元，加上自有现金3万元，后又贷款7万元组成。二、金某2生前与上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并非套取银行贷款。首先，若为套取银行贷款的话，上诉人仅需支付三成的首付款，剩余七成房款可以通过贷款形式支付，而非仅贷款7万元。而且，涉案房屋上农业银行的贷款并非按揭贷款，系房屋产权过户至上诉人名下后所办理的抵押贷款。若真要套取贷款，直接办按揭贷款利率更低，贷款期限更长。其次，当时房屋登记在金某2名下，若为套取贷款，可直接让金某2与银行签订抵押贷款合同，不必大费周折让金某2先将房屋过户到上诉人名下，再由上诉人办理抵押贷款，这样反而徒增上诉人的法律风险。且金某2作为完全民事行为能力人理应明白其名下唯一一套房屋过户给上诉人之后的法律风险。即使按照被上诉人所说金某2被骗，最多也就是将房屋直接抵押给银行，所得贷款给上诉人，完全没有必要将房屋产权过户给上诉人。再次，上诉人大费周折，冒着涉嫌合同诈骗的刑事风险，若仅仅为了套取7万元的贷款，明显不合常理，况且当时上诉人手里还有出售金杨路房屋与买进芦潮港房屋的差价11万元。三、关于《上海市房地产买卖合同》未填写房款支付方式、交房时间、产权过户时间等重要条款。上诉人与金某2之间是亲属关系，且上诉人文化程度很低，不会写字。上诉人出售金杨路房屋及购买芦潮港房屋的两份买卖合同均未填写交房时间、产权过户时间。2003年、2004年时，买卖合同仅填一个地址和价款是非常普遍的现象，一审判决用现在越来越完善的标准来衡量当时的合同文本，显然有失偏颇。四、关于没有房款收条的问题。上诉人与金某2之间是外甥与娘舅的关系，交付房款不写收条完全合乎情理。何况，上诉人通过抵押贷款7万元向金某2付清全部房款时，房屋已经过户到上诉人名下，不打收条也没有什么不妥。至于房款构成，上诉人手里有11万元的差价款，家里还有一些现金也完全正常，故足以支付除7万元贷款外的14万元房款。五、金某2与女儿金春花的关系一直不好。2004年金某2需要用钱，就主动要求把涉案房屋卖给上诉人，但金某2称其仅有这一套房屋，希望可以在房屋中居住到去世，上诉人作为金某2的外甥，自己本身也有芦潮港房屋居住，考虑到金某2的难处才勉强同意。亲属之间买卖房屋不同于陌生人之间的买卖，不能因为上诉人允许自己的娘舅长期居住在出售的房屋内，就推定双方没有买卖房屋的合意。六、若双方之间并非真实买卖关系的，金某2长期未主张自己的权利，才是真正不合常理。按照金春花的主张，上诉人分文未付骗取了金某2的房屋，但金某2自2004年起直至其去世，在长达15年的时间里既不报案，也不向法院提起诉讼，相比较金某2放任自己的房子登记在上诉人名下，与上诉人放任金某2居住在房屋内，明显是前者更加不合常理。涉案房屋2007年抵押给案外人杨某、2008年抵押给案外人陈某，抵押权人除了看房产证外，一般都是要上门查看房屋的居住现状以便将来拍卖的，实际上他们也确实上门查看了，知道住在里面的是上诉人的娘舅，当时金某2也未提出异议。且房地产交易中心直到2015年的政策都是任何人凭身份证即可查询房屋的十项信息(包括抵押情况)，而且最多只需要收费20元(查询一项信息5元，一套房屋最多收费20元)。若金某2并非真实出售房屋，其必然会关心涉案房屋的情况。如果看到2007年、2008年自己的房屋又被抵押了两次，不会放任不管，也不会不主张其权利，更不可能拖到去世前才“在绝望之中由金某2口述原告手写，写下了关于房屋的说明”，把这个十五年没处理的难题交给金春花来处理。综上，金春花提起本案诉讼，完全系因房屋价格暴涨而意图推翻十几年前交易的不诚信行为，故要求二审法院依法改判驳回金春花的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人金春花辩称，不同意陆建华的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金春花的一审诉讼请求：一、确认金某2与陆建华于2004年7月10日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、诉讼费由陆建华负担。一审法院查明事实：2001年6月，金某2与上海XX有限公司签订《上海市内销商品房出售合同》，购得上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权。2004年7月10日，金某2与陆建华签订《上海市房地产买卖合同》，约定金某2将涉案房屋转让给陆建华，房屋转让价为21万元。之后，金某2将涉案房屋产权过户给陆建华。2007年8月2日，因涉案房屋产证遗失，陆建华补办了产证。2019年10月25日，因涉案房屋产证再次遗失，陆建华再次补办了产证。金某2未将涉案房屋交付给陆建华，其本人一直居住在该房屋中。金某2去世后，金春花居住在该房屋中至今。2004年7月20日，涉案房屋上设定抵押权人为中国农业银行上海市五角场支行，债权数额为7万元，该抵押权至今未注销。2007年1月9日，涉案房屋上设定抵押权人为杨某，债权数额为10万元，该抵押权至今未注销。2008年8月21日，涉案房屋上设定抵押权人为陈某，债权数额为30万元，该抵押权至今未注销。2020年5月19日，上海市浦东新区XX路街道XX路第二居民委员会出具《证明》称，金某2于2019年4月22日去世，生前一直居住在XX路XX弄XX号XX室房屋内。一审审理中，金春花称，金某2与孙某XX，双方育有一女即金春花。金某2与孙某于1988年左右XX，金某2之后未再婚、生育。金某2之父金某1于1976年1月19日死亡，母亲刘某于1962年8月16日死亡。金某2于2019年4月22日死亡。金春花系金某2唯一继承人。陆建华对此予以确认。一审法院认为，本案争议焦点在于金某2与陆建华之间是否存在房屋买卖的真实意思表示。首先，金某2与陆建华签订的《上海市房地产买卖合同》中，对房款支付方式、交房时间、产权过户时间等重要条款均未填写，有违常理。其次，陆建华主张以现金方式支付给金某2房款21万元，金春花不予认可，而陆建华亦未能提供银行转账凭证、收条等书面证据证明其支付房款的事实。再次，涉案房屋产权过户至陆建华名下后，一直由金某2实际居住。金某2去世后，房屋一直由金春花居住至今。陆建华作为房屋产权所有人，放任金某2长期、持续地居住在该房屋中至今已达十几年之久。期间，不曾要求金某2搬离，亦未主张过房屋使用费（租金），此等情形显与房屋买受人通常的行为特征相悖，故无法认定陆建华有意取得对涉案房屋的控制。鉴于“交易”过程中存在以上及其他诸多有悖于正常交易习惯的情形，金春花主张金某2与陆建华系为套取银行贷款而签订房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖的真实意思表示，在现有证据条件下，具有高度盖然性。故对于金春花要求确认金某2与陆建华于2004年7月10日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，应予支持。鉴于涉案房屋上存在司法查封以及相关债权人的抵押权，金春花对合同无效的后果在本案中暂不主张，系对自身诉讼权利的处分，一审法院依法予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，于2020年6月22日作出判决如下：金某2与陆建华于2004年7月10日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费人民币4,450元，减半收取计人民币2,225元，由陆建华负担。二审中，上诉人陆建华向本院补充提交证据材料如下：1.房地产权证、上海市房地产登记申请书、上海市房地产买卖合同；2.上海市不动产登记簿、上海市房地产登记申请书、契税缴款书、上海市房地产买卖合同。证明：1.上诉人陆建华购买涉案房屋的钱款来源，上诉人出售金杨路房屋获得购房款19万元，购买芦潮港房屋花费8万元，剩余款项加上自有现金3万元用于支付涉案房屋房款。当时因双方系亲戚关系，故未出具收条。2.上诉人2003年10月出售金杨路房屋、2003年12月购买芦潮港房屋的买卖合同的重要条款也是大面积空白，原因是当时房屋并非贵重商品，买卖合同大面积空白系正常交易习惯，况且上诉人是文盲，不可能乱写。被上诉人金春花质证认为，证据材料的真实性予以确认，但双方之间就涉案房屋的买卖并非真实交易。因上诉人做生意欠债无法归还，金某2用涉案房屋帮上诉人去借钱。上诉人出售金杨路房子后，购买芦潮港房屋的剩余款项是用于还债，有法院2008年执行案件为证，上诉人一直无法履行生效判决，该案件在2019年恢复执行。当时上诉人在2008年欠款11万元，后因涉案房屋被法院查封，上诉人才停止归还农业银行的贷款。2003、2004年几万就是一笔巨款，更别说十几万元，故上诉人家里不可能存在巨额现金；况且当时上诉人债务累累，故不认可上诉人所要证明的内容。为此，被上诉人金春花向本院提交上海市高级人民法院网站截图的执行信息，案号（2008）浦民初字15490号，该案一直未执行到位，在2019年2月恢复执行，是上诉人欠房款11万元。证明上诉人没有能力支付涉案房屋的房款。对此，上诉人质证认为，不认可该执行案件，对被上诉人的提交的执行信息不予确认。本院认为，被上诉人金春花对于上诉人陆建华提交的上述证据材料的真实性不持异议，故本院对此予以确认。被上诉人金春花提交的执行信息与本案无关，本院不予采纳。二审中，上诉人陆建华称，涉案房屋上设定的陈某的抵押权已于2009年注销。被上诉人金春花亦确认涉案房屋上确已没有陈某的抵押权。对此，本院予以确认。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人陆建华与金某2生前就涉案房屋所签订的房地产买卖合同是否系双方真实意思表示。陆建华上诉主张双方之间系真实的房屋买卖关系，但根据本案所查明的事实，首先，涉案买卖合同约定的房屋转让价款为21万元。根据陆建华的上诉主张，其以两处房屋卖出并买进的差价款11万元及自有现金3万元共计14万元，向金某2支付了部分房款，但陆建华并未能提交款项支付的相关凭证或收条。至于陆建华主张的其以银行贷款方式支付的7万元房款，据其自述系房屋产权过户至其名下后向农业银行所贷，但亦无证据显示陆建华将该款项交付给了金某2。因此，尚无证据显示陆建华向金某2实际支付了合同约定的购房款21万元。其次，诚如一审法院所认定，涉案房屋买卖合同条款中关于房款支付的方式、交房时间、产权过户时间等重要条款均未填写，有违房地产交易习惯。虽然陆建华二审中提交了同一时期，其签署的另两份房屋买卖合同，亦均未填写该相关内容，但并不能就此认定该买卖合同的签署系符合一般交易常态。再次，2004年房屋买卖合同签订后，金某2从未向陆建华交付过房屋，陆建华也从未向金某2主张过房屋交付，双方之间就房屋交付事宜亦未形成过任何约定的情形，此亦不符合房地产买卖的真实状况。陆建华虽上诉主张双方系娘舅和外甥的关系，基于金某2的要求而让其居住至百年，但陆建华的该讲法亦无相关证据材料予以佐证，故本院难以采信。综合上述分析，陆建华关于其与金某2之间就涉案房屋存在真实买卖关系的上诉意见，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因陆建华与金某2之间就涉案房屋不存在真实的买卖关系，故双方就此签订的房地产买卖合同应属无效。现金某2的唯一继承人即被上诉人金春花起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效，一审判决予以支持，本院依法予以维持。上诉人陆建华的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,450元，由上诉人陆建华负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十一月二十日书记员 熊 洋附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……