广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终727号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓启山，男，汉族，1957年8月1日出生，住黑龙江省泰来县。 委托诉讼代理人：李少华，广西道森律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫自华，男，汉族，1972年5月6日出生，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：覃晴，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雪梅，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原审被告：杜殷锋俊，男，1994年8月20日出生，住广西南宁市。 上诉人邓启山因与被上诉人莫自华及原审被告杜殷锋俊房屋买卖合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邓启山的委托诉讼代理人李少华，被上诉人莫自华的委托诉讼代理人邓雪梅、覃晴到庭参加诉讼。原审被告杜殷锋俊经本院公告合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓启山上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回莫自华的全部诉讼请求并支持邓启山的全部反诉请求；二、本案一、二审案件受理费由莫自华承担。理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、邓启山与杜殷锋俊不存在恶意串通，涉案《房屋买卖合同》合法有效，邓启山有权依据《房屋买卖合同》对诉争房屋办理过户登记手续并合法享有房屋所有权。邓启山与杜殷锋俊不存在恶意串通的可能性和必要性。1、双方不存在恶意串通的人际关系基础。2019年1月份，房屋中介王某在58同城网站上看到其他中介在售卖诉争房屋，且邓启山刚好有购房的需要，王某便添加了杜殷锋俊的微信，杜殷锋俊在微信中表示以19万的价格出售涉案房屋，经几番磋商后，王某为邓启山与杜殷锋俊居间促成房屋买卖，并按照行业规定收取杜殷锋俊总房价19万1.5%的中介费2850元。邓启山和杜殷锋俊先前并不相识，房屋中介王某亦是因居间买卖涉案房屋的需要首次添加杜殷锋俊的微信才开始与之接触，因此邓启山与杜殷锋俊没有恶意串通的人际关系基础。2、双方不存在恶意串通的事实。一审法院认定王某代理杜殷锋俊与邓启山恶意串通存在严重错误，具体如下：（1）王某在2019年1月9日居间促成邓启山与杜殷锋俊的房屋买卖交易后，于2019年1月10日从邓启山处收取定金1万元，并于同日代杜殷锋俊出具《收条》，完全符合交易习惯。一审法院认定“邓启山于2019年1月14日向王某转账1万元，但王某于2019年1月10日就出具《收条》载明收到邓启山支付的定金1万元，与一般的房屋买卖市场交易行为惯例不符”与邓启山一审提交的证据银行流水显示的信息不符，2019年1月14日是王某向邓启山转账1万元而非邓启山向王某转账1万元。一审法院依据该事实得出的上述结论错误；（2）一审判决认定“邓启山与王某于2019年1月11日至2019年1月15日期间有多次转账记录与本案无关”与认定“邓启山与王某就涉案房屋的买卖行为有意思联络，且不排除串通的可能性”自相矛盾，既然是与本案无关联的转账记录，如何能作为认定“恶意串通”的依据？且一审法院未就相关转账情况向当事人核实就作出上述认定，导致事实认定与实际情况过分偏离，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第109条关于恶意串通证明标准的规定；（3）一审判决认定“杜殷锋俊与广西金凯利置业有限公司（以下简称金凯利公司）签订《商品房买卖合同》中的内容反映该商品房未经过装修，邓启山在购买房屋前应当知道该房屋已经经过装修并放置了家具，邓启山作为具有行业经验的中介人员，应当知道该房屋可能由他人占有、使用，但邓启山在本案中未提出合理理由证明其已尽到询问、审查的义务”的事实错误。《商品房买卖合同》的附件三中约定了装饰、设备的标准，杜殷锋俊所购买的是经装修、装饰后的商品房。退一步说，杜殷锋俊与金凯利公司于2012年10月29日签订《商品房买卖合同》，约定2014年12月31日前交房，邓启山向杜殷锋俊购买涉案房屋是在2019年1月份，从交房到杜殷锋俊将该房出售给邓启山的时间长达4年多，杜殷锋俊作为房屋所有权人，完全有可能对房屋进行装修、添置家具并出租收取租金获利符合一般惯例。邓启山在购房前看房时，该房屋中长时间无人居住，莫自华一审提交的物业费、水电费的单据可以反映该房屋于2018年10月后无人居住，并且杜殷锋俊表示该房屋是其本人装修后出租，现租客已经不住了。邓启山在购房前已经实地看房，房中无人居住，又到房管部门查证该房屋确实登记在杜殷锋俊的名下且没有抵押，其尽到对房屋权属情况的审查义务。一审法院因邓启山为房屋中介而对其施加超额的注意义务，有违公平原则。（4）一审法院以邓启山在购买该房屋的第二天就以25万元的价格卖出为由，认定邓启山存在恶意串通的动机错误。邓启山合理利用房产市场交易信息进行获利的行为合法，法律不能期待公民在可以合法获利时选择放弃获利的机会。邓启山的转卖该房屋的行为不应作为恶意串通动机的依据。3、恶意串通的对象应当限定在《房屋买卖合同》的双方当事人即杜殷锋俊和邓启山之间，一审法院将邓启山与王某之间的朋友关系强行解释为杜殷锋俊和邓启山之间存在恶意串通，毫无事实和法律依据。王某只是为杜殷锋俊和邓启山提供居间服务，并不能左右杜殷锋俊定价高低和买卖与否。杜殷锋俊独立、自愿地提出19万的售价，并于2019年1月9日通过微信向王某确定房屋出卖价格后接受了邓启山通过王某支付的定金1万元、确认了《房屋买卖合同》的条款后，才于2019年1月16日授权王某代为办理后续的房屋过户事宜。以什么样的价格卖房是杜殷锋俊本人的意愿，并不是王某与邓启山恶意串通后代理杜殷锋俊作出的代理行为。4、邓启山与杜殷锋俊没有恶意串通的必要性。邓启山作为房屋中介，清楚知道购买一套权属清晰且不存在争议的房屋作为投资使用对自己才最有利，若一开始就知道该房屋已经出售并由他人占有使用，根本不可能去购买涉案房屋，其完全可以放弃购买该套房屋而去购买其他更合适的房屋，没必要将自己带入这场纠纷中。综上所述，邓启山在购买涉案房屋时为善意，其已经完全尽到了作为买方审查房屋权属的义务，其是以合理的价格受让涉案房屋，不存在与杜殷锋俊恶意串通的事实。莫自华提交的证据未能达到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第109条规定的关于恶意串通的证明标准，《房屋买卖合同》合法有效，邓启山有权依法取得涉案房屋的所有权并将房屋过户登记至其名下。莫自华无权要求邓启山为其办理过户手续。二、莫自华无权主张涉案房屋所有权。杜殷锋俊出卖房屋前已于2019年1月9日在微信上与莫自华达成协议，约定杜殷锋俊退给莫自华10万元，莫自华同意杜殷锋俊出卖该套房屋，表明莫自华自愿放弃涉案房屋、要求杜殷锋俊在出卖房屋后向其支付10万元。该约定为莫自华与杜殷锋俊自愿达成，合法有效，双方应遵照执行。基于该约定，莫自华不再享有主张房屋所有权的权利而应向杜殷锋俊主张10万元的债权，这是莫自华和杜殷锋俊之间的债权债务纠纷，与邓启山无关，不应将邓启山牵扯其中。一审法院遗漏这一关键事实导致判决错误。三、邓启山要求莫自华赔偿定金损失有事实和法律依据，一审法院未予支持错误。因莫自华滥用权利申请保全的行为导致邓启山无法出售涉案房屋而产生了2万元的定金损失，依据《侵权责任法》第二条、第三条、第十五条之规定，莫自华应向邓启山赔偿损失2万。 莫自华辩称，一、其与杜殷锋俊签订的《购房协议书》合法有效且已实际履行，合同双方均应信守。二、杜殷锋俊和邓启山恶意串通损害莫自华的合法权益而签订的《房屋买卖合同》以及补充协议无效。1、杜殷锋俊在与莫自华签订《购房协议书》并交付房屋后，未告知或者征得莫自华同意将涉案房屋过户到邓启山名下，明显存在主观恶意。邓启山辩称莫自华在微信聊天中已经同意杜殷锋俊出售涉案房屋是其错误理解，不应采信。结合莫自华一审提交的完整聊天记录，可知莫自华只是和杜殷锋俊协商如何处理涉案房屋，杜殷锋俊明确表示购房合同是保留的，结清后购房合同作废，莫自华最终没有同意杜殷锋俊出卖案涉房屋。2、邓启山与王某均为房产中介人员，二人系朋友关系，邓启山于2019年1月14日向王某转账1万元，但王某于2019年1月10日就出具《收条》载明收到邓启山支付的定金1万元,与一般的房屋买卖市场交易行为惯例不符。且邓启山在没有看到房屋、契税发票、房屋产权证明的情况下就交纳定金，不符合一般交易习惯。3、邓启山和王某在2019年1月11日至2019年1月15日期间有多次转账记录，均与涉案房屋无关，说明二人之间存在大量经济往来，存在意思联络，不排除串通的可能。且按照邓启山主张的其于2019年1月16日将余款18万元支付给杜殷锋俊，从邓启山提交的银行流水来看，正是王某于2019年1月14日、1月15日分别转账给邓启山1万元、16.5万元、0.5万元共计18万元，邓启山才能在2019年1月16日向杜殷锋俊支付房款，足以证实购买房屋的款项全部是中介王某出资，购买房屋及登记仅是用邓启山名义，与一般的交易习惯完全不符，足以证实杜殷锋俊、王某、邓启山之间存在恶意串通。4、邓启山向杜殷锋俊购买案涉房屋的价款为16万元，2019年1月16日支付完余款后的第二天（2019年1月17日），就与案外人王素景签订《购房定金协议》并以25万元的价格转卖，且其在2019年1月18日、2月26日发布售房广告的售卖价格是26万元，前后仅相差一天，价格就相差了将近10万元，也就是说市场价本来就是26万元，而邓启山向杜殷锋俊购买的价格为16万元，还达不到市场价的70%，明显是不合理的低价。且2019年1月17日，邓启山都还没有办理房屋产权转移登记的时候，就转让房屋给第三人王素景，明显不符合常理，而王素景在没有看到房屋产权证明、房屋实况的情况下，就签订《购房定金协议》，更是不符合常理，房屋转卖速度之快，时间搭配天衣无缝，足以证实杜殷锋俊、王某、邓启山存在恶意串通。5、莫自华在2019年1月18日发现该房子被人撬锁进入并报警，渔万派出所当天出警并将王某、邓启山带到派出所，我方人员在派出所出示了购房合同、莫自华与杜殷锋俊的《购房协议书》等资料，第二天（2019年1月19日）王某、邓启山也去渔万派出所再次了解该房子情况，其二人已经明知房屋出卖给莫自华的事实，且2019年1月21日王某和邓启山报警时也明确知晓涉案房屋已经出卖给莫自华，却在2019年1月22日恶意抢先办理房屋产权转移登记，将房屋转移登记在邓启山名下，明显是恶意串通，损害莫自华的合法权益。邓启山辩称其与杜殷锋俊此前不认识，不存在恶意串通的基础，但认定恶意串通应当综合买卖房屋的全部过程、证据来综合判断，不能说买卖房屋之前不认识就不存在恶意串通的基础。综合本案房屋买卖交易的全过程，足以证实杜殷锋俊、王某、邓启山之间存在恶意串通，损害莫自华的合法权益，对其抗辩应不予采信。邓启山辩称恶意串通的对象仅限于杜殷锋俊和邓启山，但根据《民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的规定，法律并没有限制恶意串通必须是当事人之间，行为人既包括了当事人也包括了诸如代理人之类的人，一审法院认定王某与邓启山恶意串通并不违背法律规定，对其辩称应不予采信。因此，杜殷锋俊和邓启山恶意串通损害莫自华的合法权益，其二人签订的《房屋买卖合同》以及补充协议无效，同时邓启山将房屋再次转让给王素景的行为也无效。三、莫自华是涉案房屋的实际占有使用权人，杜殷锋俊、邓启山应将涉案房屋返还给莫自华。莫自华自2016年11月2日与杜殷锋俊签订《购房协议书》并交房后，就对该房屋进行了配套装修、购买家具家电并于2016年12月28日将房屋进行出租，莫自华已经实际占有使用该房屋至今。因当时该房屋暂无两证，杜殷锋俊当时也隐瞒房屋之前有贷款抵押的事实，导致房屋一直不能办理过户转让，才有了邓启山和杜殷锋俊恶意串通转让房子的事实。依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”的规定，本案中，邓启山与杜殷锋俊转移该房产的行为属于恶意串通办理登记，其二人签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效，莫自华签订合同在先，以及合法占有使用该房屋，涉案房屋应当属于莫自华所有，依法应将保护莫自华的合法权益，邓启山、杜殷锋俊应当将房屋返还给莫自华。四、杜殷锋俊和邓启山恶意串通，邓启山没有任何实际损失。首先，从邓启山与案外人王素景签订的《购房定金协议》及收款收据、收条来看，该收款收条不符合目前交易习惯，并且杜殷锋俊和邓启山签订《房屋买卖合同》第二天就将房屋转手卖给案外人王素景，此时邓启山都还没有取得房屋产权登记，王素景在没有看到房屋产权证明、房屋实况的情况下就签订《购房定金协议》并支付定金，明显不符合一般交易习惯。其次，如果邓启山和王素景在2019年1月17日签订的《购房定金协议》是真实的，已经将房屋转卖给王素景，那么邓启山怎么可能在2019年1月18日、2019年2月26日还在防城港58同城网上发布涉案房屋的售卖广告（邓启山对莫自华一审提交的该部分证据“网络截图”没有异议），足以证实该协议、2万元现金收款及4万元现金收款是不真实的，且从中也可以看出邓启山有低买高卖恶意串通的行为，是有目的性的。因此，邓启山并没有任何的实际损失，其主张莫自华赔偿损失没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告杜殷锋俊未到庭参加诉讼，视为放弃其在本案中依法享有的举证、质证和答辩等诉讼权利。 莫自华向一审法院起诉请求：一、确认莫自华与杜殷锋俊2016年11月2日签订的《购房协议书》有效；二、确认位于防城港市港口区的诉争房产归莫自华所有；三、确认杜殷锋俊将位于防城港市港口区的诉争房产转卖给邓启山的行为无效；四、杜殷锋俊、邓启山在十五天内协助莫自华办理防城港市港口区的诉争房产的过户登记手续；五、本案诉讼费、保全费用由杜殷锋俊、邓启山承担。 邓启山向一审法院提出反诉请求：一、确认杜殷锋俊将位于防城港市港口区的诉争房产转卖给邓启山的行为有效；二、确认位于防城港市港口区的诉争房产归邓启山所有；三、莫自华因查封防城港市港口区的诉争房产向邓启山赔偿损失2万元；四、本诉及反诉的诉讼费均由莫自华承担。 一审法院确认以下法律事实：杜殷锋俊向金凯利公司购买阳光海岸蔚蓝假日二组团XX号楼XX号房后，莫自华与杜殷锋俊于2016年11月2日签订《购房协议书》，约定莫自华向杜殷锋俊购买上述房屋，价款为11万元，首付款七成，产权证办好后归莫自华所有。该合同还约定杜殷锋俊于2016年11月2日将上述房屋交付莫自华。莫自华于当日向杜殷锋俊支付房款77000元。 2019年1月16日，案外人王某受杜殷锋俊的委托，与邓启山签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定杜殷锋俊将涉案XX号房出售给邓启山，房屋价款为16万元，装修费及家私家电补偿款为3万元，共计19万元。2019年1月23日，杜殷锋俊与邓启山完成过户登记，邓启山取得涉案1038号房的不动产权证，证书编号为桂（2019）防城港市不动产权第00017XX号。2019年1月17日，邓启山与案外人王素景签订《购房定金协议》，约定王素景向邓启山购买涉案XX号房，房屋总价为25万元。 一审法院认为，莫自华与杜殷锋俊于2016年11月2日签订《购房协议书》时均为完全民事行为能力人，无证据表明其双方意思表示不真实，且该《购房协议书》不违反法律、法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，应为有效合同。 本案的关键在于邓启山与杜殷锋俊签订的《房屋买卖合同》及补充协议是否有效。邓启山与王某均为房产中介人员，二人是朋友关系。邓启山于2019年1月14日向王某转账1万元，但王某于2019年1月10日就出具《收条》载明收到邓启山支付的定金一万元，与一般的房屋买卖市场交易行为惯例不符。邓启山与王某于2019年1月11日至2019年1月15日期间有多次转账记录，除上述1万元定金以外，其余转账与《房屋买卖合同》及其补充协议无关，体现邓启山与王某在日常生活中存在经济往来。上述证据及事实反映邓启山与王某就涉案房屋的买卖行为有意思联络，且不能排除串通的可能。杜殷锋俊与金凯利公司签订《购房协议书》中的内容反映该商品房未经过装修，邓启山在购买房屋前应当知道该房屋已经过装修并放置了家具，邓启山作为具有行业经验的房产中介人员，应当知道该房屋可能由他人占有、使用，但邓启山在本案中未提出合理的理由证明其已尽到询问、审查的义务。邓启山于2019年1月16日以19万元的价钱购买涉案房屋，第二天就以25万元的价格卖出，卖出的时间和价钱能够证明邓启山向杜殷锋俊购买涉案房屋用以获取经济利益，邓启山具有恶意串通的动机。邓启山的客观表现不能证明其系善意的受让人，基于邓启山与杜殷锋俊的代理人王某系朋友关系的事实，杜殷锋俊一房二卖的事实，合同签订时间及房屋价款等事实，足以认定邓启山与王某存在恶意串通，损害莫自华利益的行为。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，代理行为所产生的法律效果直接归属于被代理人，本案中，案外人王某是杜殷锋俊的代理人，其在代理权限内实施的房屋出卖行为的法律责任由杜殷锋俊承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，杜殷锋俊与邓启山恶意串通，损害莫自华的利益，杜殷锋俊与邓启山于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效。 依照《中华人民共和国合同法》第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”的规定，由于莫自华与杜殷锋俊签订的《购房协议书》有效，而杜殷锋俊与邓启山签订的《房屋买卖合同》及补充协议因恶意串通而无效，因此，位于防城港市港口区的诉争房产归莫自华所有，杜殷锋俊与邓启山应协助莫自华办理上述房屋的过户登记手续。 邓启山的第一项诉讼请求系对莫自华的第三项诉讼请求的反驳，不构成单独的诉讼请求，本院在审理莫自华的第三项诉讼请求时已进行处理，在此不重复处理。 邓启山与杜殷锋俊于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效，邓启山主张位于防城港市港口区的诉争房产归其所有，没有事实和法律依据，不予支持。 邓启山诉称莫自华因申请查封防城港市港口区的诉争房产导致其损失合同定金2万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失”的规定，因邓启山与杜殷锋俊于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议损害莫自华的合法权益，莫自华提起诉讼并申请人民法院对涉案房屋采取保全措施没有错误，邓启山的该项诉讼请求于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条的规定，判决：一、莫自华与杜殷锋俊于2016年11月2日签订的《购房协议书》有效；二、位于防城港市港口区的诉争房产归莫自华所有；三、杜殷锋俊与邓启山于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效；四、杜殷锋俊与邓启山于本判决生效之日起三十日内协助莫自华办理位于防城港市港口区的诉争房产的过户登记手续；四、驳回邓启山的诉讼请求。本诉案件受理费4400元，由杜殷锋俊、邓启山负担。反诉案件受理费2225元，由邓启山负担。 本院二审期间，上诉人邓启山提交如下证据：1、王某与杜殷锋俊的微信聊天记录，证明：（1）王某在涉案房屋买卖双方提供居间服务前与杜殷锋俊并不相识，整个交易都是由王某居间促成的，邓启山并不直接联系杜殷锋俊，与杜殷锋俊并不相识，没有恶意串通的人际关系基础；（2）涉案房屋售价19万元是杜殷锋俊本人独立、自愿提出的，王某未进行干涉，不存在代理杜殷锋俊与邓启山恶意串通的情形；（3）在房屋交易前2019年1月16日，王某已经和杜殷锋俊到不动产登记中心查证涉案房屋登记在杜殷锋俊名下且无抵押，邓启山购买该房屋时为善意。2、收据，证明涉案房屋在邓启山购买时无人居住且打算出卖，所以才撤下空调和灯具。3、王某的证人证言，证明邓启山通过正常途径购买涉案房屋时，通过中介取得了房屋产权所有人的同意以及配合，邓启山并不清楚涉案房屋此前曾经有过交易，其是按现状购买涉案房屋，属于善意取得，并支付了合理对价。 经组织质证，莫自华对上述证据1的真实性有异议，无法证实是王某和杜殷锋俊的聊天记录，也不能证实19万的价格是杜殷锋俊自己决定的。从聊天记录的第一页可知，在加微信之前，王某和杜殷锋俊已经就涉案房屋进行过沟通，杜殷锋俊也明确提到房子钥匙还在租客那里，证明房子还在出租状态，但是在2019年1月18日，王某、邓启山就撬锁进入房屋，证明两人知道房屋一房二卖的情况。在2019年1月18日王某就告诉杜殷锋俊警察把钥匙押下了，有些事情要跟杜殷锋俊了解一下， -12- 该聊天记录也足以和莫自华主张的2019年1月18日渔万派出所处理涉案纠纷相对应，莫自华一方当时已经出示了与杜殷锋俊的购房协议书，足以证明王某和邓启山已经知道了一房二卖的事实，但两人仍在2019年1月22日恶意抢先办理房屋产权转移登记，明显是恶意串通。对证据2的真实性有异议，不能证实案涉房屋已经无人居住。对证据3有异议，1、证人王某跟邓启山是朋友关系，邓启山购买涉案房屋的款项来源于王某；2、邓启山在购买涉案房屋后第二天就将房屋转售给王素景，王某对此知情，两人在短时间内就进行了两手交易并从中获得巨额的房屋差价的恶意炒房行为是事先就串通好的；3、王某在协助邓启山办理过户之前，明确知道涉案房屋已经卖给他人，其作为房产中介对房屋的产权情况要比一般人有更深入的了解，在此情况下仍然协助快速办理过户，证明其与邓启山之间存在恶意串通。 本院认为，邓启山二审提交的证据1具备真实性、合法性和关联性，能与莫自华一审提交的证据微信聊天记录及本案其他证据相印证，予以采纳；证据2能与一审证据《龙光.收款收据》及莫自华与杜殷锋俊2019年1月9日的微信聊天内容相印证，能够证明涉案房屋在2019年1月期间无人居住的事实，予以采纳；证据3王某的证人证言部分陈述内容能与本案其他证据相印证，作为本案定案的参考。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，杜殷锋俊与金凯利公司签订的涉案《商品房买卖合同》于2013年2月16日备案至杜殷锋俊名下，交付标准为已装修，杜殷锋俊已付购房款30%，余款98000元由杜殷锋俊申请银行按揭贷款支付。杜殷锋俊与莫自华签订的《购房协议书》约定涉案房屋的购房余款33000元在过户后结清。涉案房屋已于2017年办理不动产权证至杜殷锋俊名下，原不动产权证书号为桂（2017）防城港市不动产权第××号。 涉案房屋所在物业管理公司出具的《龙光.收款收据》显示，涉案房屋的电费2017年12月1日至2018年7月31日为995.15元、2018年8月1日至9月30日为189.35元，2018年10月1日至11月30日为2.72元；水费2017年12月15日至2018年8月14日为125.58元，2018年8月15日至10月14日为21.84元，2018年10月15日起未见有水费产生。 2019年1月9日17：30前，杜殷锋俊开始通过微信与莫自华就转卖涉案房屋事宜进行沟通至当晚21:20。杜殷锋俊问莫自华“如果出这套房子你要多少钱”，莫自华回答“我给了你8万，再加装修4万，现在我只要收回10万就行”；杜殷锋俊说“我这边手上只有六万，我先给您，剩下四万我分24个月每个月给您转2000元，房子我先拿回来出租，我跟您的购房合同保留，多出来的部分当是给您的利息，结清后我们购房合同作废。我们另外拟一份协议，上面注明清楚，给您六万后您开个收据我就行”，莫自华回答“行吧，拖下去对你我都没有好处”。 2019年1月9日凌晨4时，杜殷锋俊申请添加王某为微信好友，王某于当天8:24同意添加杜殷锋俊为微信好友，两人于当天15:53开始沟通涉案房屋买卖事宜，杜殷锋俊认为王某提出的按总房价1.5%收取中介费用过高并讨价还价，杜殷锋俊询问王某购房客户是否已看过房，王某回答已看过。杜殷锋俊于当天17:26确定涉案房屋以“总价款19万元-中介费2850元＝187150元”的价格成交，并就房产转让所需材料和手续、定金支付等问题进行进一步的沟通。杜殷锋俊在此次微信聊天中并未提及涉案房屋正在有人出租的情况。2019年1月10日10:50，王某向杜殷锋俊微信发送《房屋买卖合同》电子文档供其审核，杜殷锋俊于当天11:01回复“具备没什么问题”。当天12:46王某向杜殷锋俊微信转账5000元定金。 2019年1月16日下午，杜殷锋俊与王某相约共同前往防城港市公证处对委托书办理公证。该委托书载明：涉案1038号房地产是杜殷锋俊的个人财产，现其自愿出卖上述房产，因其工作繁忙，委托王某全权代表其办理该房产的出卖、与买受人签订合同、代签有关文件、办理不动产转移登记事项等事宜。邓启山于当天通过其名下尾号为9960的银行账号向杜殷锋俊支付购房款18万元。当天晚上18:26，王某在扣除中介费2850元后，将剩余2150元微信转账给杜殷锋俊。 杜殷锋俊在上述过程并未告知王某涉案房屋已卖给莫自华的事实。 2019年1月18日14:32，王某微信联系杜殷锋俊，称“美女不走啊，还报警了！你看看这事怎么处理！不行把钱退了吧帅哥，我和邓大哥说一下！要过年了谁也不想不愉快啊！”杜殷锋俊于当天16:43才回复，称“他（莫自华）现在就是要退定金，我跟他（莫自华）说了退给他，他也同意了啊”。 2019年1月18日13:52至14:08，莫自华在微信上质问杜殷锋俊为何转卖涉案房屋，有人撬锁进入房屋并称已全款买下涉案房屋，杜殷锋俊回应其是征得莫自华的同意才转卖涉案房屋，是中介那边没有处理好。莫自华认为杜殷锋俊未向其支付六万元，也未与其重新签订协议，其不认可杜殷锋俊对外转卖涉案房屋。杜殷锋俊则坚持认为其已与莫自华沟通过转卖房屋的事宜并征得莫自华的同意才转卖涉案房屋。 2019年1月18日21:03至21:48，莫自华与杜殷锋俊就涉案房屋转卖事宜继续沟通。莫自华称“给我六万元之前，房子不能动、也不让过户”。杜殷锋俊称其是急于偿还欠付银行的按揭贷款，为了减少自身损失，其在收取购房款19万元后已先行偿还了银行按揭贷款和开发商保证金并扣除中介费用后还剩四万多元，其计划年后凑齐六万后就付给莫自华。莫自华不认可杜殷锋俊私自转卖房屋及收款后不向其付款的做法，认为杜殷锋俊存在一房二卖。 2019年1月21日，案外人王某来到当地派出所报案，称涉案房屋被人撬门换锁。2019年1月22日，王某代理杜殷锋俊与邓启山一同前往防城港市不动产登记局申请办理涉案房屋的过户登记。 2019年2月20日，一审法院根据莫自华的申请，作出（2019）桂0602财保7号民事裁定书，查封了涉案房屋，查封期限为三年。 另查明，案外人王某与邓启山均从事房产中介，两人为朋友关系，已认识多年。王某于2019年1月11日转账5000元、1月15日转账1万元、1月15日转账165000元给邓启山。 2019年1月17日邓启山与案外人王素景签订的《购房定金协议》还约定，王素景在签订合同时支付定金2万元，如邓启山违约的需双倍赔偿定金；双方在2019年2月25日前一起到防城港房管部门签订买卖合同并办理过户交易手续。邓启山一审提交的证据《收条》显示，2019年3月10日王素景向邓启山出具收条，确认收到邓启山交来涉案房屋的违约金现金4万元，原合同作废。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、邓启山与杜殷锋俊在订立涉案《房屋买卖合同》及其补充协议时是否存在恶意串通，合同的效力如何；二、莫自华的一审各项诉讼请求及邓启山的一审各项反诉请求有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于第一个争议焦点问题。根据2019年1月9日、1月18日杜殷锋俊与莫自华的微信聊天内容来看，杜殷锋俊已就转卖涉案房屋事宜与莫自华商谈，莫自华同意其只要收回10万就可以让杜殷锋俊转卖涉案房屋，杜殷锋俊认为莫自华已同意其转卖涉案房屋。杜殷锋俊与莫自华在杜殷锋俊何时付款给莫自华的问题上产生分歧和纠纷。再结合2019年1月9日至19日杜殷锋俊与王某微信聊天内容来看，杜殷锋俊事先与王某、邓启山并不相识，杜殷锋俊通过王某以19万元的价格出售涉案房屋给邓启山是其真实意思表示。涉案房屋已于2017年登记在杜殷锋俊名下，根据物权公示原则，王某和邓启山有理由相信杜殷锋俊有权处分涉案房屋，且杜殷锋俊在邓启山付清全部购房款之前并未告知涉案房屋已卖给莫自华的事实。因此，邓启山就涉案房屋买卖与杜殷锋俊之间并不存在恶意串通的情形。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。由于邓启山就涉案房屋买卖与杜殷锋俊之间并不存在恶意串通的情形，涉案《房屋买卖合同》及其补充协议是杜殷锋俊和邓启山的真实意思表示，未违反法律和法规的强制性规定，合法有效。 二、关于第二个争议焦点问题。前已述及，由于涉案《房屋买卖合同》及其补充协议合法有效，且邓启山已向杜殷锋俊付清涉案购房款，履行了合同义务，涉案房屋不动产所有权也已于2019年1月23日变更登记至邓启山名下，故根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，邓启山自2019年1月23日已取得涉案房屋的所有权。虽然莫自华与杜殷锋俊于2016年11月2日签订的《购房协议书》合法有效，但涉案房屋未登记在莫自华名下，莫自华对涉案房屋享有的是债权请求权而非物权，故莫自华诉讼请求确认涉案房屋归其所有、杜殷锋俊将涉案房屋转卖给邓启山的行为无效，杜殷锋俊、邓启山协助其办理涉案房屋的过户登记手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。邓启山反诉请求确认杜殷锋俊转卖涉案房屋给其的行为有效、涉案房屋归其所有，有事实和法律依据，本院予以支持。邓启山还请求莫自华向其赔偿损失2万元。本院认为，邓启山善意取得涉案房屋，对涉案纠纷的发生并不存在过错。莫自华为追回涉案房屋而提起本案诉讼并申请保全涉案房屋，导致邓启山无法履行其与案外人王素景签订的《购房定金协议》并向王素景赔偿了定金2万元，莫自华对此存在过错，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条“申请诉讼保全有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失”的规定，莫自华应向邓启山赔偿损失2万元。邓启山的该项反诉请求成立，本院亦予以支持。 综上所述，邓启山的上诉请求成立。依照根据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初855号民事判决第一项； 二、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初855号民事判决第二、三、四、五项； 三、确认原审被告杜殷锋俊将位于防城港市港口区的诉争房产转卖给上诉人邓启山的行为有效； 四、确认位于防城港市港口区归邓启山所有； 五、被上诉人莫自华向上诉人邓启山赔偿损失2万元； 六、驳回被上诉人莫自华的其他诉讼请求。 以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费4400元，由被上诉人莫自华负担。二审案件受理费6625元，公告费700元，合计7325元（上诉人邓启山已预交），由被上诉人莫自华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禤汉奇 审 判 员 李振生 审 判 员 黄玉霞 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 黄 颖 书 记 员 何 维 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百零五条申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照以下情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以裁判、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定； （二）原判决裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。