河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再486号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人(一审原告、二审上诉人)：于俊，女，1991年3月12日出生，汉族，住河南省沈丘县。被申诉人(一审被告、二审上诉人)：河南怡昌置业有限公司，住所地：郑州市中原区汝河小区**楼。法定代表人：耿红梅，执行董事。委托诉讼代理人：王大宫、祖瑞琦，河南仟问律师事务所律师。申诉人于俊因与被申诉人河南怡昌置业有限公司（以下简称怡昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）豫01民终2399号民事判决，向郑州市人民检察院申诉。郑州市人民检察院提请河南省人民检察院抗诉，河南省人民检察院以豫检民（行）监［2018］41000000890号民事抗诉书向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院于2019年8月23日作出（2019）豫民抗136号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。被申诉人怡昌公司的委托诉讼代理人王大宫到庭参加诉讼。申诉人于俊没有到庭。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，采用“居民生活总表”的电费计量方式不符合“市政电力直接供给”的合同约定，市政电力直接供给应当是供电企业为每个家庭住户安装计量电表用以结算电费，由供电企业抄表到户，按户收费，即“抄表到户、一户一表”，而非“居民生活总表”。首先从供电合同关系来看，2016年5月30日，国网河南省电力公司郑州供电公司作为供电人，怡昌公司作为用电人，双方签订《高压供用电合同》，合同关于用电地址、用电性质、供电方式、电费电价等事项进行了明确约定，其中，用电性质为居民生活合表。可见供用电的双方当事人为供电公司和怡昌公司，购房人并不是用电合同当事人，其个人计量电表并未在供电公司处建立独立的电表户头，而是由怡昌公司管理并负责抄表，其使用的电力是由怡昌公司从供电公司购买后供应的，居民个人未直接与供电公司建立供用电合同关系，不能自行直接至供电公司交费购买电力，这种用电方式显然不属于“市政电力直接供给”。原审判决认定“居民生活总表”不违反“市政电力直接供给”的合同约定与事实不符。其次，涉案小区应当适用郑政［2011］35号文。从时间顺序来看，和昌湾景国际小区于2013年11月开工建设，案涉房屋买卖合同签订于2014年7月2日，《郑州市新建住宅项目供电设施建设管理办法》（郑政［2015］17号）于2015年4月13日印发，该文件第二十三条规定：“本办法自发布之日起施行。本办法实施前已纳入新建住宅项目供电设施建设管理的在建项目，仍按照原办法执行”。原办法即《郑州市新建住宅项目供配电设施建设管理办法（试行）》（郑政［2011］35号）第七条规定：“新建住宅项目供配电设施建设实行对居民抄表到户、一户一表”供电。从合同签订及郑州市政府文件发布的时间来看，和昌湾景国际小区应当适用（郑政［2011］35号）文，即“抄表到户、一户一表”制度，开发商交付的“居民生活总表”明显与“一户一表”不符。再次，从现实情况来看，涉案小区能够改造成居民与供电企业直接建立供用电关系的“一户一表”，怡昌公司并不存在履行不能的情况。另外，2016年3月18日，河南省住房和城乡建设厅、国网河南省电力公司印发《河南省城镇新建住宅项目电力设施建设和管理办法》（豫建［2016］33号）文件规定住宅项目电力设施建设应实施一户一表及分表计量，即新建小区住宅居民用电统一实施一户一表制度，而不是居民生活合表。于俊没有到庭亦没有书面意见。怡昌公司答辩称，市政电力直接供给电力是由供电公司直接供给到用户家中，这个过程是供电过程，与电费的缴纳方式是完全不同的两个过程，不应混为一谈。业主以何种形式向供电公司交纳电费均不影响其所使用的电力是由供电公司向业主直接供给。供电公司与怡昌公司直接签订供电合同，向涉案小区直接供电，怡昌公司对供电公司所提供的电力的性状没有能力做任何改变。居民用电为供电公司提供，电费也最终缴纳给供电公司，事实上供用电双方当事人为供电公司及业主。郑政［2011］35号文已于2015年已被郑政［2015］17号文取代，对于该文件的溯及力有明确规定，本办法自发布之日起施行，本办法施行前已纳入新建住宅项目供电设施管理的在建项目，仍按照原办法执行。在涉案小区的电力设施建设报装，是在［2015］17号文即新文件的精神进行相关的建设。房地产开发项目实际开建后要先进行房屋主体建设基本完工后，才能进行电力配套设施建设，所以涉案小区的电力配套设施建设的实际时间即向供电公司进行包工建设的时间是在［2015］17号文颁布之后，而非涉案小区土建工程实际开工的时间，因此涉案小区适用［2015］17号文的相关规定进行电力配套设施建设完全正确。于俊向一审法院起诉请求：1.判令怡昌公司对未按双方签订的《商品房购房合同》约定交付房屋的违约行为限期整改，并根据合同约定承担赔偿责任；2.判令怡昌公司支付交房的违约金12505元，暂定至2016年9月8日（应计算至整改完之日），并实际交付以及承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月6日，于俊与怡昌公司签订《商品房买卖合同》，约定于俊以631576元的价格购买怡昌公司开发的位于中××、××北（和昌湾景国际）商品房一套，怡昌公司应于2016年5月31日将符合合同约定的房屋交付给于俊。怡昌公司承诺与商品房正常使用直接关系的下列设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施：2016年5月31日达到使用条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污设施：2016年5月31日达到使用条件；排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2.供配电设施：2016年5月31日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件……4.供暖设施：2016年5月31日达到工程验收合格；运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。合同中对逾期交房违约责任约定为自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，怡昌公司按日向于俊支付已付房款万分之二的违约金。2016年7月21日，涉案小区供水设施达到了合同约定条件。2016年5月30日，怡昌公司与郑州市热力总公司就涉案小区签订《集中供热协议》，2016年11月14日，郑州市热力总公司并网验收处对涉案小区发出供热指令。2016年5月30日，怡昌公司与国网河南省电力公司郑州供电公司针对涉案小区签订《高压公用电合同》，双方约定用电性质为商业用电及居民生活合表；用电计量方式为高供高计。庭审中，经双方确认，本案事实的争议焦点为：怡昌公司提供的房屋的供配电设施、供暖设施及供水设施是否符合双方合同约定。1.针对供配电设施，于俊陈述称涉案小区采用的系居民生活合表及高供高计方式，不符合双方合同约定的“运行方式为市政电力直接供给”内容。怡昌公司陈述称，涉案小区电力系从国家电网直接供给，居民生活合表及高供高计只是电费计收方式不同。经怡昌公司申请，该院向国网河南省电力公司郑州供电公司调取了涉案小区《客户受电工程竣工检验意见单》，显示供电公司对涉案小区高压设备形式试验报告、低压设备3C认证书等内容的现场检验意见为“竣工验收合格”。供电公司向该院出具回复及说明称，居民生活合表是指居民小区合用一块电表，供电公司只抄总表的方式；高供高计是指高压供电，同时在高压侧装设计量装置的方式。并称此检验不代表对供电设施建设工程的验收，也与该公司是否选择“供电设施自行维护管理”方式无关。经怡昌公司申请，该院向郑州市建设委员会调取了和昌湾景国际开闭所工程竣工验收备案表，显示同意备案。2.针对供暖设施，于俊陈述称供热指令是2016年11月14日才发出，怡昌公司给于俊的交费通知时间是2016年11月23日，实际开始供暖是11月26日，晚于正常的每年11月15日供热时间，供热设施没有在合同约定的2016年5月31日达到合格标准。3.针对供水设施，于俊陈述称自来水报装工程的流程是：申请—立项—设计—预算—施工—水力检测、管道冲洗、水质检验—打印领表单、水表安装通知—综合验收—户号编入自来水公司管理系统。根据怡昌公司提供的报装工程竣工资料清单中没有水力检测合格单、水表安装通知的日期是2016年7月21日，而自来水总公司户表工程验收单的日期是2016年7月20日，时间倒置，且于俊水表户号至今未进入自来水公司管理系统。怡昌公司陈述称涉案小区自来水检验是在市政府及市信访局督促下自来水公司按照特事特办流程加速办理的，目的是尽快满足业主的诉求。于俊所指出的办理过程中存在的程序瑕疵原因来自于特事特办加速办理，且程序瑕疵不影响最终的实质性的自来水供给检验合格的事实。一审法院认为：经于俊、怡昌公司双方确认，本案争议焦点为怡昌公司提供房屋的供水设施、供暖设施及供配电设施是否符合双方合同约定，故该院仅对该三项设施是否符合双方合同约定进行审查，对其余纠纷不做审查。针对供水设施，怡昌公司提交的证据足以证明供水设施于2016年7月21日达到商品房买卖合同约定的交付条件，怡昌公司承认其晚于交房日期后52天方取得供水设施的验收合格文件，并愿意按日万分之二承担违约金6568元，不违反法律规定，该院予以支持。针对供暖设施，怡昌公司提供的证据能够证明其依约完成了合同约定义务，对于俊该项请求不予支持。针对供配电设施系双方最大争议焦点，一是怡昌公司电力配套设施工程是否取得电力企业验收合格证明文件。怡昌公司申请调取的《客户受电工程竣工检验意见单》、和昌湾景国际开闭所工程竣工验收备案表能够证明怡昌公司电力配套设施工程已经验收合格。二是涉案小区所采用的居民生活合表及高供高计方式是否符合“市政电力直接供给”的约定。诉讼中，双方对“市政电力直接供给”发生争议，并予以了不同解释，双方均认可涉案小区系市政电力供给，且可正常取电用电，但对是否为“直接”供给产生争议。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”所谓直接，指不经过中间事物，径直承继；接续；与“间接”相对。首先，本案所涉小区中，开发商虽经与各单独业主签订《商品房买卖合同》，但该合同均涉及房屋的专有部分及全体业主的共有部分，系典型的建筑物区分所有权，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，故即使在采用非“居民生活合表”供电方式的小区亦有专门针对共有部分供电的电表计量。从整个小区的供电方式来看，“居民生活合表”及高供高计的供电方式不违反“市政电力直接供给”的约定，已经实现了市政电力对小区的直接供给。其次，从买卖合同法律关系中卖方义务分析，怡昌公司对各业主专有部分已经安装了入户电表，能够实现对各专有部分的电费计量，同我国未实现一户一表改造的旧有小区有本质区别。故怡昌公司所提供的供电方式并未违反双方合同约定，于俊此项诉讼请求不应得到支持。针对供电及电费计量方式的选择，本案于俊所欲达到的系供电公司对其专有部分直接计费，此种计费方式较本案小区所采用的“居民生活合表”方式，确实权属清晰，便于定分止争，方便群众，但计费方式的改变除涉及全体业主外，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。故若于俊欲改变电费计量方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求。对此，怡昌公司完成了电力配套设施工程验收合格、保障于俊正常用电的义务，未违反双方合同约定，但其选择的“居民生活合表”计费方式与有关“一户一表、抄表到户”的用电方式尚有一些差距，确给涉案小区业主交费带来了不便，给涉案小区业主将来选择计费方式的变更增加了负担，该院酌定由怡昌公司向于俊由此形成的负担予以经济补偿1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、河南怡昌置业有限公司向于俊支付违约金6568元、补偿款1000元。二、驳回于俊其他诉讼请求。如果河南怡昌置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取56元，由河南怡昌置业有限公司负担。本院二审期间查明的事实与原审法院查明事实一致。二审认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定有效。对于案涉供水设施验收手续办理方面的违约问题，怡昌公司予以承认，原审判决怡昌公司按约定支付相应违约金正确。关于案涉电力配套设施工程是否验收合格及供电方式是否符合合同约定问题，对于前者，原审法院认定《客户受电工程竣工检验意见单》、《和昌湾景国际开闭所工程竣工验收备案表》能够证明案涉电力配套设施工程验收合格并无不妥，对于后者，综合本案全部案情，整个小区的供电方式不违反合同约定。对于供电及电费计量方式的选择，一审判决告知当事人可依法通过相应机构，同电力公司协议解决的前提下，认定涉案小区用电方式与有关产业政策倡行方式有一些差距，确给小区业主带来不便，酌定由怡昌公司向对方支付相应经济补偿亦无不妥之处。本案双方当事人的上诉主张均缺乏充分的事实和法律依据，对双方当事人的上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由河南怡昌置业有限公司承担30元，由于俊承担82元。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，本案再审争议焦点为涉案小区采用“居民生活总表”的电费计量方式是否符合“市政电力直接供给”的合同约定。检察机关抗诉认为，市政电力直接供给应当是供电企业为每个家庭住户安装计量电表，由供电企业抄表到户，按户收费，即“抄表到户、一户一表”，涉案小区采取“居民生活总表”的电费计量方式不符合市政电力直接供给的合同约定。经查，于俊与怡昌公司签订《商品房买卖合同》约定，供配电设施的运行方式为市政电力直接供给。后怡昌公司按照该约定，于2016年5月30日与国网河南省电力公司郑州供电公司签订《高压供用电合同》，故涉案小区系市政电力供给，双方对此亦不持异议。该小区供电已经《商品房买卖合同》予以固定,原审认为市政电力向小区供电不仅包括对各业主专有部分的供电，亦包括对小区全部物业共有部分的供电，即使在采用非“居民生活合表”供电方式的小区亦有专门针对共有部分供电的电表计量。本案涉案小区的各业主实际上也是以一户一表的方式进行的电费计收。故原审认定本案涉案小区采用“居民生活总表”的供电方式已经实现了市政电力对小区的直接供给并无不当。本案中，怡昌公司采取“居民生活合表”的方式仅系电费的计收方式，不能因此否定涉案小区属于市政直接供电的属性。检察机关抗诉称涉案小区不符合市政电力直接供给的理由不能成立，本院不予支持。对于供电及电费计量方式的选择，原审判决已经告知当事人可依法通过相应机构，同电力公司协议解决。同时，涉案小区采用的居民生活合表计费方式确给涉案小区业主交费带来了不便，给涉案小区业主将来选择计费方式的变更增加了负担，原审判决对此予以考虑并酌定由怡昌公司向于俊予以经济补偿1000元适当，本院再审予以确认。综上，河南省人民检察院的抗诉意见和于俊的再审主张均不能成立，本院不予支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2017）豫01民终2399号民事判决。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 陈贵斌审判员 季士方二〇二〇年十一月五日书记员 高 凯