广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复851号 复议申请人(利害关系人)：黄某，男，19XX年3月13日出生，身份证住址江西省吉安市吉水县。 异议人（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层，统一社会信用代码914403004557663795。 负责人：王业，行长。 委托诉讼代理人：傅亿红，广东广和律师事务所律师。 被执行人：杜某，男，1973年5月24日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 复议申请人黄某不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）(2019)粤03执异1095号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 深圳中院在执行中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）与被执行人杜某金融借款合同纠纷一案过程中，拟对被执行人杜某名下位于深圳市宝安区民治街道梅龙路西侧金亨利首府1栋D座2804房产（不动产权证号：粤（2015）深圳市不动产权第0019514号，以下简称涉案房产）带租约拍卖，申请执行人建行深圳分行不服，向深圳中院提出书面异议称，（2018）深仲裁字第1396号裁决书已确认异议人对涉案房产享有抵押权，涉案房产于2015年10月29日办理了抵押登记。而根据《深圳市房屋租赁合同书》，2018年2月27日被执行人杜某与黄某签订租赁合同，对抵押物进行出租，租赁时间为2018年2月28日至2028年2月27日。显然，本案抵押登记在先，租赁合同在后，无论租赁关系是否真实存在、异议人是否同意出租，也不得对抗已登记的抵押权。综上，请求对涉案房产去除租约拍卖。 异议人建行深圳分行向深圳中院提交了《深圳市房屋租赁合同书》、《不动产登记证明》等证据材料复印件，以证明其异议主张。 深圳中院查明，关于申请执行人建行深圳分行与被执行人杜某金融借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会于2018年11月5日作出（2018）深仲裁字第1396号裁决书，裁决被执行人杜某偿还申请执行人建行深圳分行贷款本金人民币4625442.58元及相应的利息、罚息、律师费、仲裁费等，如被执行人杜某未按照裁决规定履行上述清偿义务，申请执行人建行深圳分行有权依法处理涉案抵押房产并就处置所得价款优先受偿。因杜某未履行生效裁决确定的义务，建行深圳分行向深圳中院申请执行，执行案号为（2019）粤03执186号。 在执行过程中，深圳中院于2019年7月3日作出（2019）粤03执186号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人杜某名下涉案房产以清偿债务。利害关系人黄某向深圳中院提交《深圳市房屋租赁合同书》、《房屋租赁凭证》等材料，主张其与被执行人杜某于2018年2月27日签订租赁合同，承租涉案房产，租赁期限自2018年2月28日至2028年2月27日，并办理了房屋租赁登记备案手续。2019年11月11日，深圳中院于京东网司法拍卖网络平台予以司法拍卖涉案房产，并对涉案房产的租赁情况进行公示，载明承租人为黄某，租赁期限为2018年2月28日至2028年2月27日。 2020年6月3日，深圳中院向龙华区民治街道房屋租赁所查询涉案房产的租赁资料，其中中国建设银行股份有限公司深圳龙华支行于2018年2月27日出具的《同意出租函》载明：“鉴于中国建设银行股份有限公司深圳龙华支行与抵押人杜某签订的编号为2015-1546-2766的《个人住房（商业用房）借款合同》，系由抵押人提供涉案房产作为抵押物，中国建设银行股份有限公司深圳龙华支行作为经办行，同意抵押人出租上述抵押物，抵押人与承租人签订的《房屋租赁合同》须经我行审查同意并监督。抵押人须在严格履行相应借款合同或抵押合同项下义务的前提下出租抵押物，如有违约行为，我行将终止本函及《房屋租赁合同》的效力，不得继续出租上述抵押物，并且，我行有权采取进一步行动以维护我行权益。”2018年2月27日，黄某与被执行人杜某签订房屋租赁合同，并办理了房屋租赁登记备案手续。 再查明，涉案房产于2015年10月29日办理抵押登记手续，抵押权人为建行深圳分行。 深圳中院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，利害关系人黄某承租涉案房产发生在涉案房产抵押权设立之后，中国建设银行股份有限公司深圳龙华支行出具的《同意出租函》，系抵押权人对抵押人使用抵押物收益的意见，但并不能证明抵押权人对其抵押权的部分放弃或限制。该《同意出租函》亦明确载明，如抵押人杜某违反义务，申请执行人将终止该函的效力，被执行人杜某不得继续出租该抵押物。即利害关系人黄某在承租涉案房产时知晓涉案房产上的权利负担，即应接受抵押权人所提出的限制条件，涉案房产的租赁关系不得对抗该房产上的抵押权。樊峰承租涉案房产，该行为影响了抵押权的实现，在拍卖时应对该房产上的租约予以去除。综上，异议人的异议请求成立，深圳中院予以支持。综上，异议人的异议请求成立，深圳中院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，深圳中院作出（2019）粤03执异1095号执行裁定，裁定对被执行人杜某名下位于深圳市宝安区民治街道梅龙路西侧金亨利首府1栋D座2804房产（不动产权证号：粤（2015）深圳市不动产权第0019514号）去除租约拍卖，撤销现竞买公告中关于带租约拍卖的相关表述。 复议申请人黄某不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求：撤销(2019)粤03执异1095号执行裁定，确认申请人与杜某之间的房屋租赁关系合法有效。事实和理由：一、复议申请人与杜某之间存在的房产的租赁关系是合法真实有效。首先，杜某将涉案房屋出租给申请人是真实合法的，根据中国建行深圳分行与杜某签订的《个人住房（商业用房）借款合同>的约定，杜某将涉案房屋出租给第三人需要经建行深圳分行审核同意后方可进行出租，而杜某在出租涉案房屋时，按照合同约定告知建行深圳分行出租涉案房屋的情况，建行深圳分行于2018年02月27日向深圳市民治出租屋综合管理所出具《同意出租函》，明确告知出租屋管理所可以办理将涉案房屋出租给第三人。随后，复议申请人在入住涉案房屋后，即可向深圳市龙华区民治街道社区网格管理中心进行了信息登记，复议申请人入住涉案房屋的日期与龙华支行同意出租的日期完全吻合。因此复议申请人与杜某之间的房屋租赁关系是合法真实的，不存在以虚假租赁关系恶意妨害建行深圳分行的情形。二、关于复议申请人向杜某支付租金的金额、频率等事项与租赁合同不一致的情况法院认为复议申请人实际向杜某支付的租金与《房屋租赁合同》约定的租金不符，虽然合同约定的金额为5016.2元，但是后期杜某考虑到承租人需长期租赁涉案房屋，为了获取较高得收益，复议申请人与杜某私下更改了合同约定的月租金，由申请人按照现行标准向其支付租金。后期因杜某出现经济困难，便要求复议申请人将剩余期限的租金一次性给到杜某，以便其资金周转。复议申请人考虑到后期需要长时间使用涉案房屋，且后期租金不再增加，能够减少自己的经济支出，便按照杜某的要求向其支付租金。根据复议申请人提供的相关材料（房屋租赁合同、同意出租函、居民信息采集表等）已经很直接的可以看出复议申请人与杜某之间存在着合法的租赁关系，而法院不采纳证明力较强的直接证据，反而依据间接证据否认申请人的租赁关系，与法律不符。综上所述，复议申请人与杜某之间的房屋租赁关系是合法有效的，不存在任何虚假行为，故请求依法撤销深圳中院作出的错误审裁定，驳回建行深圳分行的执行异议申请。 建行深圳分行答辩称，一、杜某以其名下房产为建行深圳分行本金783万元及利息、罚息、复利及实现债权费用等债权设立抵押担保，两次抵押登记均在申请人黄某签订租赁合同之前，该租赁合同不得对抗被申请人两次合法抵押权的实现。杜某以涉案房产为建行深圳分行本金480万元的贷款第一次设立抵押担保，并于2015年10月29日办理抵押登记；2017年6月2日，杜某以其名下涉案房产为建行深圳分行本金283万元的贷款设立第二次抵押担保并依法办理抵押登记。被申请人有权就处置涉案房产所得价款优先受偿，担保范围包括贷款本金783万元及利息、罚息、复利及实现债权费用等。2018年2月27日，申请人黄某与杜某签订的《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”）明显晚于建行深圳分行两次抵押权登记时间，复议申请人黄某与杜某签署租赁合同时已明确知晓涉案房产上的权利负担，应当接受抵押权人所提出的限制条件。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，该租赁合同不得阻却建行深圳分行已登记的抵押权实现。二、复议申请人与杜某签订长达十年的租赁合同对涉案房产的价值有极大贬损，甚至可能导致涉案房产流拍，从而影响建行深圳分行抵押权的实现。复议申请人与杜某签订长达十年的租赁合同明显违背市场交易惯例，存在恶意逃避抵押担保责任，损害抵押权实现的行为。涉案房产起拍价格仅为6769003.6元，仅以起拍价格成交已无法覆盖建行深圳分行作为抵押权人的全部债权，如再另行附带长达十年租约进行拍卖，更加贬损了抵押物应有价值，甚至有可能导致涉案房产流拍，从而影响建行深圳分行抵押权实现。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，拍卖涉案房产对登记在先的担保物权实现有影响的，应当依法去除租约后拍卖。综上所述，申请人与被执行人签订的租赁合同贬损了涉案房产的拍卖价值，影响抵押权的实现，为推动本案执行、维护被申请人的合法权益，恳请依法除去租约后拍卖涉案房产。 本院经审查，对深圳中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点：一是利害关系人黄某的租赁权能否阻却建行深圳分行实现抵押权；二是深圳中院不带租拍卖涉案房产是否合法。 关于利害关系人黄某的租赁权能否阻却建行深圳分行实现抵押权的问题。《中华人民共和国担保法》第一百九十条，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，首先，涉案房产办理抵押登记的时间为2015年10月29日，且该抵押登记已被本案的执行依据确认为合法有效。该抵押登记时间显然早于复议申请人与被执行人就涉案房产签订租赁合同的时间即2018年2月27日。因此黄某就涉案房产承租权是在抵押权设立后取得的，依据前述法律规定，无论该租赁关系是否真实合法，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。复议申请人以此为由阻却建行深圳分行实现抵押权于法无据，本院不予支持。其次，虽然涉案房产出租时取得了建行深圳分行的同意，但是该行同意出租的目的仅是最大化的实现涉案房产的用益物权。最后，若最后复议申请人认为自己的合法权益受到损害，可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定向杜某主张权利。 关于执行法院不带租拍卖涉案房产是否合法的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中涉案房产在抵押权设立后才出租，案涉房产租赁权产生于抵押权之后，根据前述司法解释的规定，在标的物上设立的租赁权等用益物权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，深圳中院依法去除租赁权后进行拍卖并无不当，本院予以支持。 综上，复议申请人黄某的复议理由不成立，复议请求本院不予支持。深圳中院(2019)粤03执异1095号执行裁定，适用法律正确，所作处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人黄某的复议请求，维持广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03执异1095号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  张 磊 审判员  庄绪义 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  温星麟