广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8824号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市**********************************单元，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文斯琪，女，1993年6月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区************房，公民身份号码440************02X。原审被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区***************************号，统一社会信用代码91440605MA4UR86C77。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人文斯琪、原审被告广东智城梦乐城商业投资有限公司（梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初31095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人智城上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判智城公司以107847元为本金自起诉之日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予文斯琪；2.本案二审费用由文斯琪负担。事实和理由：一、一审法院认定案涉《物业使用权转让合同》无效的依据错误，将商事主体之间的自由市场行为定性为扰乱社会正常经济秩序相当于否定了物业使用权转让这一经济模式，既没有相应的法律依据，也与现行的政策和经济发展相悖。一审法院将物业使用权转让合同定性为租赁合同，那么合同双方采用一次性支付租金进行长租的行为，并没有违反法律法规的强制性效力性规定。不超过20年的租赁合同合法有效，对于按月还是按年支付租金，按面积还是按其他计算租金，一次性还是分期支付租金等，法律并没有规定，更没有禁止合同双方一次性支付租金。如果一审法院认为案涉《物业使用权转让合同》属“以租代售”，那应按买卖合同处理，不应再按租赁合同处理。而且，本案双方虽然就没有竣工验收备案的物业签订了物业使用权转让合同，但该物业使用权转让合同可视为预约租赁合同，预约租赁属双方自愿的行为，即使认定案涉《物业使用权转让合同》无效，该行为也不应定性为扰乱社会经济的正常秩序。二、即使认定案涉《物业使用权转让合同》无效，也应根据双方的过错程度确定双方各自应承担的责任。一审法院判决智城公司以123607元为本金从2018年1月1日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，以123607元为本金从2019年8月21日起至2020年5月6日止、以107847元为本金从2020年5月7日起至实际清偿之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予文斯琪，有违公平。综上，请求二审法院依法查明事实，支持智城公司的上诉请求。被上诉人文斯琪在二审期间未进行答辩。原审被告梦乐城公司在二审期间未进行陈述。文斯琪向一审法院提出诉讼请求：1.确认文斯琪与智城公司签订的《物业使用权转让合同》于2019年1月7日解除；2.确认文斯琪与梦乐城公司签订的《租赁合同》于2019年1月7日解除；3.智城公司向文斯琪返还使用权转让金123607元并支付违约金（违约金以123607元为本金，按日万分之五自2018年1月1日起计算至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费用由智城公司、梦乐城公司承担。一审法院查明：涉讼租赁物已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2017年1月17日，文斯琪向智城公司交纳了********地****楼******1027号物业使用权出让定金20000元。2017年1月21日，文斯琪向智城公司交纳了*****号地***号楼******1027号物业使用权出让部分首期款43607元。2017年2月5日，文斯琪（受让方、乙方）与智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*************项目自编号*号地***号楼******1027号商业用房的使用权转让给乙方；物业建筑面积28.17平方米；涉讼租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年2月4日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8647.74元，总转让金243607元；受让人首期支付转让款123607元，余款120000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次月；乙方如选择金融机构贷款方式，则应于1个月内按要求提供符合贷款条件的资料并配合办理贷款申请审批手续；乙方选择贷款方式付款的，应按照合同约定的期限支付首期款，逾期支付的应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定涉讼租赁物使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉讼租赁物，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。当日，文斯琪向智城公司交纳了上述物业转让首期款60000元。同日，文斯琪（甲方、新出租方）与梦乐城公司（乙方、承租方）、智城公司（丙方、原出租方）签订一份《租赁合同》，约定：出租物业为*********自编号*号地***号楼******1027号；该物业建筑面积28.17平方米；租赁期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，丙方负责于2017年12月31日将涉讼租赁物交付甲方，甲方于同日将涉讼租赁物交付给乙方，若甲方未能在交付日前付清涉讼租赁物全部使用权受让款、取得涉讼租赁物的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清涉讼租赁物全部使用权受让款、取得涉讼租赁物使用权之日的次月起计算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元/间（不含物业管理费），合共每年租金19200元，第二年月租金1680元/间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），合共每年租金20160元，第三年月租金1764元/间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），合共每年租金21168元；乙方已支付给丙方涉讼租赁物首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清涉讼租赁物全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；租赁期内，首月租金用上述已付的首月租金抵扣，从第二个月起，乙方应于次月底缴纳上月租金；租赁期的最后两个月租金，乙方不再支付租金，直接以履约保证金进行抵减。2019年1月7日，文斯琪向智城公司提交一份《客户特殊事项申请表》，申请解除合同、退还首付款123607元，按日万分之五支付违约金。2019年1月17日，智城公司工作人员微信答复文斯琪正在走流程。2019年12月27日，文斯琪提起本案诉讼。庭审中，智城公司确认涉讼租赁物所在建筑为在建状态，尚未竣工验收。文斯琪、智城公司、梦乐城公司均同意文斯琪已收取梦乐城公司支付的租金15760元在本案中一并处理。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”文斯琪与智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定文斯琪一次性支付一定对价、智城公司交付合同项下物业予文斯琪使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案应为租赁合同纠纷。《物业使用权转让合同》约定，文斯琪一次性支付一定对价，取得合同项下物业约30年使用权，对价是按该物业的每平方米单价计算，而非按月或按年支付租金以取得该物业的使用权，故该合同具备有“以租代售”性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得商品房预售许可证明而签订的商品房预售合同无效，而取得商品房预售许可证需具备严格的条件，由此可见国家对于在建的不动产进入市场流通需要进行严格管控。本案中，文斯琪与智城公司签订《物业使用权转让合同》及文斯琪与智城公司、梦乐城公司签订《租赁合同》时，合同项下物业只是办理了规划报建手续，属于在建工程，智城公司、梦乐城公司并未举证证明该合同项下物业具备进入市场的条件，且至本案法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工验收手续，故此时租赁物仍处于不具备交付使用条件的建筑物。现文斯琪、智城公司、梦乐城公司将尚未竣工验收的建筑物作为租赁交付使用的标的所签订的《物业使用权转让合同》《租赁合同》扰乱社会正常经济秩序，应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，文斯琪请求解除《物业使用权转让合同》《租赁合同》没有法律依据，一审法院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，文斯琪请求智城公司返还已收取的物业使用权转让金123607元符合法律规定，一审法院依法予以支持。现文斯琪、智城公司、梦乐城公司均同意文斯琪已收取梦乐城公司支付的租金15760元在本案中一并处理，即本案中智城公司实际应退还给文斯琪的款项金额为107847元。无效合同约定的违约责任无效，文斯琪主张智城公司支付自2018年1月1日起按日万分之五计算的违约金没有法律依据，但考虑到智城公司已收取文斯琪支付物业使用权转让金，给文斯琪造成了资金占用损失，一审法院酌情确定智城公司应支付相应的利息予文斯琪，即本案中智城公司应支付以123607元为本金从2018年1月1日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以123607元为本金从2019年8月21日起至2020年5月6日止、以107847元为本金从2020年5月7日起至实际清偿之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予文斯琪。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金107847元予文斯琪；二、智城公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以123607元为本金从2018年1月1日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以123607元为本金从2019年8月21日起至2020年5月6日止、以107847元为本金从2020年5月7日起至实际清偿之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予文斯琪；三、驳回文斯琪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取2931.02元（文斯琪已预交），由文斯琪负担1465.51元，智城公司负担一半即1465.51元。二审期间，各方均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系智城公司向文斯琪返还已收取的物业使用权转让款的利息的起算日期如何确定。本案中，智城公司的上诉对于返还107847元数额部分无争议，本院迳予以维持。至于利息的起算日期问题。涉讼《物业使用权转让合同》明确约定文斯琪应该在2049年1月1日当天将涉讼物业的使用权归还给智城公司，同时，该合同第七条明确约定，智城公司将物业使用权让渡给文斯琪。可见，智城公司向文斯琪让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然文斯琪与智城公司签订《物业使用权转让合同》及文斯琪与智城公司、梦乐城公司签订《租赁合同》之时，涉讼物业尚未竣工验收备案，仍为在建状态，但涉讼物业已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，已符合上述司法解释所规定的合同有效情形，故涉讼《物业使用权转让合同》《租赁合同》有效。一审法院认定《物业使用权转让合同》及《租赁合同》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。但《物业使用权转让合同》虽然约定涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年2月4日，但又约定智城公司在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给文斯琪至2048年12月31日止，文斯琪应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给智城公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，上述合同赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过20年的限制所作，故本院确认涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，《物业使用权转让合同》中租赁期限超出20年部分的约定无效。经核查，文斯琪已支付的123607元系在租赁有效期内所对应的租金，从法律意义上讲，该部分款项的利息应从案涉《物业使用权转让合同》解除之日开始计算利息，但本案中并无证据证明双方就该合同的解除达成一致意见，鉴于智城公司上诉主张利息应从起诉之日起计算，本院对此予以确认，故智城公司应以123607元为本金从起诉之日起至2020年5月6日止、以107847元为本金从2020年5月7日起至实际清偿之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予文斯琪。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初31095号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初31095号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初31095号民事判决第二项为：广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以123607元为本金从2019年12月27日起至2020年5月6日止、以107847元为本金从2020年5月7日起至实际清偿之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予文斯琪；四、驳回文斯琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由广东广佛智城集团有限公司负担25元，由文斯琪负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月二十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽