湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初1970号 原告（反诉被告）韩晓飞，女，汉族，1979年12月24日出生，住宜昌市。 委托代理人姚涛（系韩晓飞之夫），土家族，1973年12月25日出生，住址同上。（特别授权） 被告（反诉原告）郭明义，男，汉族，1966年4月17日出生，住宜昌市西陵区。 被告（反诉原告）郭旺，男，汉族，1992年3月23日出生，住宜昌市西陵区。 上述二被告共同的委托代理人王兴梅（系郭明义姐姐、郭旺姨妈），汉族，1962年7月17日出生，住宜昌市西陵区。（特别授权） 原告（反诉被告）韩晓飞与被告（反诉原告）郭明义、郭旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法由审判员程丹独任审理，于2020年9月25日、2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告韩晓飞的委托代理人姚涛，被告郭明义及其郭明义与郭旺的共同委托代理人王兴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）韩晓飞诉称，2019年5月22日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于宜昌市西陵区××号房屋出租给原告办公使用，合同租期12个月（即从2019年5月25日至2020年5月25日）；2、房屋月租金2500元，租金每半年以现金方式向被告支付，租赁期间原告向被告交付押金2500元，承租人承担租赁期内的物业费、水电气费、有线费、宽带费、电梯费、卫生费、停车费；双方还约定了其它权益义务。合同签订当日被告收取了原告2500元押金，原告共支付了12个月租金30000元。合同到期后，未再续租，双方于2020年5月26日办理了终止合同的相关手续。另外，原告经营的商贸公司因疫情影响生意惨淡，长达5个月未使用承租房屋。原告要求退还押金，并要求被告酌情减收2个月租金遭拒。原告认为依照租房合同的约定，被告收取的押金合同期满应全额退还。租赁期间，发生疫情，原告长达5个月没有使用出租房屋，且没有经营收入，与签订租房合同时的情况发生了很大的变化，现生活困难，要求被告减收2个月房租合情合理。故诉至法院，请求判令：1、被告返还租金5000元、押金2500元，合计返还原告7500元（返还租金为2020年2月至2020年3月）；2、被告承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）郭明义、郭旺反诉及辩称理由为，租赁合同约定的房屋租金为每月2500元，是签订合同时三方包括置业公司反复商谈，每个月降低200元租金，两年降低的租金用于购置客厅空调一台，反诉被告一年租期满后未续租，私自拆除空调并搬走，因该空调购买资金来源为反诉原告降低的租金，因此反诉被告只有空调使用权，没有空调所有权，故反诉被告私自拆除空调后应补齐租赁期限内降低的租金2400元。今年1月6日，反诉被告的员工胡某打电话告诉反诉原告，金安东城物业不给办理免费停车和欠交物业费，反诉原告向胡某转账1970元的物业费，并委托其代为缴纳，胡某收款时也答应缴纳但其实际未缴纳，故反诉被告应缴纳一年的物业费。反诉被告未经反诉原告同意擅自将客餐厅由原来油漆墙面贴成墙纸，影响房屋结构原貌和整体效果还遗留异味，故必须拆除墙纸恢复油漆墙面，需承担费用3000元，空气净化甲醛检测需6000元，同时因为严重改变房屋结构原貌和整体效果以及留有异味，造成续租困难，房屋空置10天的实际损失9166元和物业费607元，故反诉被告应承担费用和实际损失18773元。反诉被告有擅自贴墙纸，私自拆除并搬走空调，未交租赁期物业费等违约事实，故反诉原告不予退还押金，提起反诉，请求判令：1、反诉被告补交一年降低的租金2400元；2、反诉被告承担租赁期间物业费1970.5元；3、反诉被告支付恢复原墙面3000元、空气净化和检测费6000元、房屋收益损失9166元、物业费607元，合计18773元；4、反诉原告没收押金2500元不予退还；5、反诉被告承担反诉诉讼费。 经审理查明，2019年5月22日，郭明义、郭旺（甲方、出租人）、韩晓飞（乙方、承租人）与宜昌昊天置业代理有限公司（丙方、经纪方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于西陵××号房屋租给乙方使用，用途为办公，租赁期限共12个月，自2019年5月25日至2020年5月25日止，每月租金2500元，租金按半年支付，支付时间为2019年5月22日、2019年11月25日，乙方在签订本合同时支付甲方2500作为押金，甲方在乙方未违约和租赁期满后全额退还乙方押金，乙方承担租赁期内的物业费、水电气费、有线费、宽带费、电梯费、卫生费、停车费。其他约定为甲方承诺自签订合同之日起两年内不得上涨房租，两年后根据市场行情，甲乙丙三方协商租金，乙方有优先选择权；客厅空调乙方自行购买，因甲方降低租金且承诺两年不涨租金，则到期后乙方需将空调完整留下。当天，韩晓飞缴纳从2019年5月25日至2019年11月25日的房租15000元、房屋押金2500元、一年的物业管理费1970元等。2019年11月25日，韩晓飞向郭明义支付租金15000元。2020年5月26日，房屋租赁期限届满，韩晓飞与郭明义办理房屋交接，郭明义退还韩晓飞多缴纳的水电费和门禁卡费340元。韩晓飞自行购买的客厅空调由其拆除带走。 庭审中，郭明义、郭旺提交：1、微信聊天记录截屏、金安物业公司的证明，证明韩晓飞将物业费1970元支付给郭明义后，郭明义委托胡某代为支付物业费，并将物业费1970元通过微信支付给胡某，但胡某未缴纳该费用。且胡某是韩晓飞公司的员工。原告韩晓飞认为其没有授权要求胡某不缴纳物业费，韩晓飞已经将物业费支付给郭明义，其支付行为与韩晓飞无关。 2、屋内照片两张，证明韩晓飞擅自将墙面贴上墙纸。韩晓飞认为贴墙纸是为了把房间布置的更好，交接的时候韩晓飞并没有对房间进行任何破坏。 3、预结算表，证明拆除、恢复、后期空气净化所需费用及空房时间。韩晓飞对该组证据不予认可，认为与本案无关。 4、申请证人涂某出庭作证，涂某陈述签订本案租赁合同时，原租金是2700元，租户自行安装空调，将租金降低为2500元，2年到期后需将空调留下，证明韩晓飞拆除空调、违约的事实。韩晓飞认为应以合同约定为准。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《收款收据》、微信转账截屏、证人何某的证言、微信聊天记录截屏、金安物业公司的证明、照片、预结算表、证人涂某的证言、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，1、韩晓飞与郭明义、郭旺签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行。郭明义、郭旺将房屋交付给韩晓飞使用，韩晓飞按照合同约定缴纳了租金、押金及其他费用，双方对该部分均无异议，本院予以确认。双方约定“客厅空调乙方自行购买，因甲方降低租金且承诺两年不涨租金，则到期后乙方需将空调完整留下”，现韩晓飞租赁该房屋仅一年，并未达到合同约定的“两年不涨租金”的空调留下条件，故其自行搬走空调并不属于违约，且韩晓飞在租赁期间遭遇疫情，仍按照合同约定缴纳租金，郭明义、郭旺应将押金2500元予以退还。2、原告韩晓飞诉请的返还已缴纳的租金的请求，应其已经缴纳，且双方办理了结算，本院不再予以支持。3、针对反诉，租赁合同由双方约定，其条款是最后协商的结果，反诉原告诉请支付降低的租金2400元无合同依据，本院不予支持；反诉原告诉请的物业费1970元，因韩晓飞已将物业费支付给郭明义，其自行委托第三人胡某代为缴纳，而胡某未缴纳不是由韩晓飞造成的，故不应由韩晓飞支付，郭明义、郭旺可另行向胡某主张；反诉原告诉请的房屋的各项损失，包括恢复原墙面、空气净化和检测费、房屋收益损失、物业费，因双方的合同期满后，办理了房屋交接，郭明义检查房屋设施后退还了韩晓飞多缴纳的水电及门禁卡费用，应视为其认可房屋无其他损失，且其提交的上述损失的证据亦不足以证实损失金额，故本院对该反诉诉请均无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郭明义、郭旺返还原告（反诉被告）韩晓飞押金2500元。 二、驳回原告（反诉被告）韩晓飞的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）郭明义、郭旺的反诉诉讼请求。 上述判决于判决生效之日起10日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费已减半收取25元（原告韩晓飞已预交），由被告（反诉原告）郭明义、郭旺负担；反诉案件受理费221元（被告郭明义、郭旺已预交），由被告（反诉原告）郭明义、郭旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 程 丹 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 李菁菁