云南省丽江市古城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0702民初1761号 原告：唐弢，男，1985年10月25日生，汉族，现住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。 委托代理人（特别授权）：张国耀、李亮波，云南天外天（丽江）律师事务所律师。 被告：丽江古城区微捷房地产开发有限责任公司，住所地云南省丽江市古城区束河古镇束河主题会馆**。 法定代表人：张满，系公司执行董事长。 委托代理人（特别授权）：高蔓，女，1994年9月26日生，满族，户籍地北京市延庆县。 被告：李金涛，男，1986年11月15日生，白族，户籍地云南省大理白族自治州洱源县，现住云南省丽江市古城区。 原告唐弢诉被告丽江古城区微捷房地产开发有限责任公司（以下简称微捷公司）、李金涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，于2020年10月29日依法适用简易程序对本案及（2020）云0702民初1771号案合并公开开庭进行了独任审理，原告及其代理人、被告代理人、被告李金涛均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告提出如下诉讼请求：1.判令二被告双倍返还原告定金20万元；2.判令二被告向原告支付自2019年9月24日至2020年8月10日的赔偿违约金160500元（100000元×0.005×321天=160500元），违约赔偿金按照日千分之五计算至二被告实际退还定金之日；3.判令由被告承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由：2019年9月24日，原告唐弢与被告微捷公司签订了一份《内部福利房协议》。双方约定，由原告认购由被告微捷公司开发的位于丽江市古城区。并同时签订了补充协议，约定如果被告微捷公司未能在《内部福利协议》第五条规定的时间内完成退款，则按购房人交纳的款项支付违约金，标准为日利率千分之五，直到完成退款为止。该份《内部福利房协议》签订后，原告唐弢按照协议约定向被告微捷公司支付了定金10万元。但由于被告微捷公司到目前为止却一直未对该项目进行动工。致使原告唐弢未能与被告签订《商品房购销合同》，根据协议约定，因被告的原因不能签订《商品房购销合同》的，被告应该将原告己交纳购房款项全额退回。因被告一直未能对其开发的项目进行动工，原告认为自身的合法权益不能得到保障，故要求被告将原告认购房屋的交纳的定金10万元予以返还。原告多次找被告商议此事，但被告却一直拒绝退还该定金。2020年6月8日，被告李金涛向原告出具了一份《承诺书》，被告承诺，微捷公司于2020年7月10日前将原告交纳的10万元定金全额退还与原告，违约按照《内部福利房协议》中的条款进行赔偿，如超过7月10日以后，原告可以向当地司法机关申请仲裁或起诉。但时至今日，被告未将原告交付的定金10万元返回给原告。综上，原被告签订《内部福利房协议》后，原告按照协议约定交纳了10万元的定金，但被告却一直未能对该开发项目进行开发，导致双方的合同无法继续履行。故此，原告依法向贵院提出如上诉求，恳请依法予以支持。 被告微捷公司辩称：我公司没有与原告签署过补充协议，也没有约定过日利率千分之五，所以我方不承担违约金；原告提出退款，我公司也同意退款，但是没有具体约定退款时间。并且李金涛这边给二原告已经每人退了2000元。李金涛给原告的钱，是公司事后才知道的。 被告李金涛辩称：我是公司的销售部经理，解决这个问题的时候，唐弢给我看了拍照的补充协议，并且是有红章的。说公司按这个约定的，要我把承诺书的内容就按照着这个写，我才写下承诺书，但是我回公司后没有找到补充协议。给二原告每人退了2000元是我经手支付的，原告说已经要求退款很长时间了，说要一点补偿，所以为了处理事情，我就给他们一人补偿了2000元。 原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交了如下5组证据材料：1.企业信用信息公示报告、身份证，拟证明原被告的诉讼主体资格；2.《内部福利房协议》、《补充协议》，拟证明原告与被告微捷公司签订《内部福利房协议》认购对方开发的3套房产，以及关于违约金计算的约定情况；3.承诺书，拟证明被告李金涛作为被告公司责任人承诺2020年7月10日前退还原告10万元；4.支付凭证，拟证明原告于2019年9月25日向被告微捷公司支付购房定金10万元；5.录音光盘、录音文字整理，拟证明被告多次承诺原告退还定金但一直未退还。 被告微捷公司对原告提交的第1、3、4、5组证据无意见；对第2组证据中的《内部福利房协议》无异议，对《补充协议》表示不清楚，提出不知道是否是龙明山自己拿着公章去盖的，龙明山是销售代理公司的，公章当时是他们在保管。 被告李金涛对原告提交的第1、2、4、5组质证意见同被告微捷公司一致；第3组证据提出是因为唐弢拿着补充协议的照片给我，他才写了这个承诺书。 经质证及审查，本院对原告提交的第1、4、5组证据三性均予以确认，作为认定本案法律事实的依据；对第2、3组证据的真实性予以确认。 为证明自己的诉讼主张，被告微捷公司向法庭提交了一份《九里晴川项目审批申请表》，拟证明原告向被告公司申请退款的理由为原告个人原因。 原告对被告公司提交的该证据真实性无异议，但提出是被告公司员工要求原告这么写的，同时还收走了定金收据原件。 经质证及审查，本院对被告微捷公司提交的证据真实性予以确认。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2019年9月24日，原告唐弢与被告微捷公司签订了一份《内部福利房协议》和《补充协议》，约定由原告认购被告微捷公司开发的位于丽江市古城区，以及房价、延迟退款违约金的计算等内容。次日，原告依约向被告公司支付了订购三套房的定金共计10万元。由于被告微捷公司到目前为止一直未对该项目进行动工，原告唐弢未能与被告签订《商品房购销合同》。故原告与被告多次协商沟通退还定金事宜，并于2020年3月25日向被告公司提交了书面申请表，要求被告公司予以退款。被告微捷公司也表示同意退款，销售部经理李金涛于2020年6月8日向原告出具了一份承诺书，承诺其将协助解决退款事宜以及确定还款日期等内容，并赔偿了原告因处理退款事宜产生的2000元差旅费损失。但之后双方因还款金额不能达成一致，原告诉至法院要求被告双倍返还定金并按补充协议支付违约金。 庭审中另查明，目前被告微捷公司仍未取得对案涉房地产项目的商品房预售许可。被告公司称述案涉项目尚未动工，何时能动工尚不能确认。 本院认为，被告微捷公司在尚未取得案涉房地产项目商品房预售许可证的情况下，与原告唐弢签订了关于该项目三套住房的《内部福利房协议》和《补充协议》，且至案件审理时被告公司也未取得预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，该两份协议应认定无效，该协议自始无法律效力，故原告的定金和违约金的于法无据，不应支持。但根据该条法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，本案被告在未取得房屋预售许可证的情况下预售商品房，存在过错，故本院支持被告微捷公司返还原告10万元购房款，并按案件审理时的市场贷款报价利率3.85%的4倍即年利率15.4%承担给原告造成的损失，包含李金涛前期支付的2000元赔偿款。为执行方便，本院确认在应退还的10000中扣除被告已支付的2000元赔偿款。针对原告对李金涛的起诉，经审查，李金涛出具的承诺书并非担保法意义上的保证，而是其基于职责对协助原告解决退款事宜的承诺，故李金涛不应对本案承担责任。综上，本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告丽江古城区微捷房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告唐弢98000元，并以100000元为基数按年利率15.4%支付自2019年9月24日起至实际退还之日止的利息； 二、驳回原告唐弢的其他诉讼请求。 案件受理费6708元，减半收取计3354元，由被告丽江古城区微捷房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。 审判员  和晓琴 二〇二〇年十一月三日 书记员  王晓凤 【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。