黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1933号上诉人（原审被告反诉原告）：王宇红，女，1970年6月19日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：张玉玲，黑龙江欲凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：陈有，男，1945年9月10日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：陈博，黑龙江轩言律师事务所律师。上诉人王宇红因与被上诉人陈有租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王宇红及其委托诉讼代理人张玉玲、被上诉人陈有委托诉讼代理人陈博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宇红上诉请求：1.请求二审法院判令上诉人和被上诉人终止履行《房屋租赁合同》并由被上诉人退回上诉人预先支付的违约金5000元及因不可抗力导致的未使用租赁房屋期间的租金15821元；2.依法判决上诉人无需支付被上诉人5万元租赁费（2020年5月1日至2021年4月30日）和承担5000元违约金；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。关于《房屋租赁合同》在事实上已经解除，在2020年1月24日由于疫情防控的需要，教育培训行业根据教育部发布的相关文件和政策是不允许开课的，而中小学开始上课的时间也是2020年9月1日后的事情，上诉人租赁被上诉人的房屋仅用于办学校，由于疫情这一不可抗力的出现导致合同无法履行，根据黑龙江省高级人民法院发布的50条指导意见，继续履行合同会造成明显失去公平，所以上诉人和被上诉人之间无需继续履行合同，因为双方在《房屋租赁合同》第七条第4中明确约定因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。故该合同应当终止履行。一审法院没有对上诉人释明终止合同和解除合同所依据的法律和事实及相应的法律后果，导致上诉人主张的事实没有得到法律支持。2.一审法院适用法律错误。上诉人合同履行期间在2019年1月23日突发新冠疫情，新冠疫情是突发公共卫生事件是不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力。根据大庆市应对新型冠状病毒感染××领导小组指挥部多次发布的紧急通知可知，从2020年1月23日大庆市教育局下令停课、封校长达8个多月。也是因为疫情防控的需求，上诉人的学校不能开课，学生不能上课，学校在没有收入的情况下，支付给老师三个月的生活费和养老保险、医疗保险，至2020年4月初没有得到允许教育部门开课的情况下，无奈只好允许学校19个全职老师离职，2020年春节前定课的学生几乎全部退费，已生成的课时费收不上来。无法继续履行合同，符合黑龙江省高级人民法院审理疫情案件50条关于租赁合同案件审理的精神，本案符合合同终止的条件。按照合同第九条免责条件约定：“1.因不可抗因素致使合同不能履行或造成的损失甲乙双方互不承担责任3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。4.不可抗力系指“不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况”。如果说上诉人违约但并不是上诉人主观意愿而为之，实属疫情这个不可抗力所致。上诉人和被上诉人租赁合同履行期间所出现的不可抗力导致合同终止，确定一审判决继续履行合同和扣除上诉人的违约金是错误的；由于上诉人符合租赁合同约定的免责条件，故上诉人一审反诉的返还未使用房屋期间的租金15821元及租房违约金应予以支持。综上，请求二审法院依法裁决，驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。陈有辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。陈有向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行租赁合同，给付2020年5月1日至2021年4月30日的租金75000元，并支付违约金5000元，共计8万元；2被告承担诉讼费用。王宇红向一审法院反诉请求：1.依法确认反诉人与被反诉人于2020年4月27日解除租赁合同；2.依法判令被反诉人返还反诉人违约保证押金5000元；3.依法判令被反诉人退还77天的房租15821元；4.反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：陈有系大庆市让胡路区南三路**商服所有权人。王宇红承租该房屋开办辅导学校，到期后，双方于2019年2月27日续签了房屋租赁合同。合同约定，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日止，房屋总租金375000元。租金支付方式：合同签订之日支付5000元违约金，如王宇红违约不返还此款。当日一次性支付第一年租金75000元整，2020年4月1日前付清第二年租金75000元；2021年4月1日付清第三年租金，以此类推。2020年1月23日，大庆市教育局下发“关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作”的紧急通知。主要内容为：从2020年1月23日起，全市各级各类幼儿园全部停止保教活动。全市中小学校场馆设施一律不对外开放，全市中小学生假期辅导答疑和到校活动一律停止，高三年级寒假补课返校时间另行通知。全市民办文化教育培训机构全部停止培训补习，恢复时间另行通知。各学校须提示学生尽量减少到人员聚集场所活动，不要到自习室、补习班等场所学习。2020年4月1日，王宇红没有及时交纳第二年租金75000元。原、被告双方通过微信聊天方式进行过房租事宜的沟通，在2020年3月22日原告通知被告交纳第二年租金75000元，4月27日，王宇红向原告表示房子不租了，要求原告另行租给他人。经询问，王宇红陈述在案涉房屋所开办的辅导学校现己注销。庭审中，陈有表示考虑到新冠××疫情的影响，可以给予王宇红延期四至六个月租期。一审法院认为，陈有与王宇红签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点为：1.王宇红是否存在违约行为。2.案涉租赁合同是否己解除。3.给付租金具体数额。关于王宇红是否存在违约行为的问题。一审法院认为，案涉债务系交纳租金，属于履行金钱给付债务，双方约定2020年4月1日交纳租金，被告（反诉原告)没有及时交纳，构成违约。被告（反诉原告）抗辩称因新冠××疫情影响，没有及时交纳租金，应属于不可抗力，应免责。一审法院认为，疫情因素不能够妨碍履行给付金钱义务，更不能导致合同不能履行的客观结果，故对其抗辩不予支持，其逾期交纳租金构成违约，应当承担违约责任。关于案涉租赁合同是否己解除。被告（反诉原告）主张因不可抗力致合同目的不能实现，其己通知原告（反诉被告）解除了合同，对该诵知行为是否可以产生合同解除的法律效果评析如下：根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同的解除分为协议解除和法定解除。被告（反诉原告）于2020年4月27日向原告（反诉被告）提出解除合同，但原告（反诉被告）没有同意，故本案显然不属于协议解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条规定属于法定解除，适用该条规定应当符合两个条件，一是构成不可抗力；二是合同目的不能实现。本案中，新冠××疫情突发事件超出了双方当事人的合理预判，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当属于不可抗力，符合第一个要件；疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除。审查判断合同是否应予解除，还应判断是否不能实现合同目的，对此应结合本案具体情形，分析是否存在不能实现合同目的的情形及疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系。本案中，在疫情防控期间，受疫情影响被告（反诉原告）不能正常授课，但现已全面恢复正常生产生活秩序，复工复产，双方签订的长期租赁合同已具备继续履行的条件，故被告（反诉原告)，租赁案涉房屋能够实现合同目的，被告（反诉原告）的主张不符合第二个要件，综上，2020年4月27日，被告（反诉原告)以疫情致其无法正常经营辅导学校，合同目的不能实现为由通知原告（反诉被告）解除合同的行为不能发生租赁合同解除的法律效果，对被告(反诉原告）抗辩合同己解除的理由不予采信。关于应给付租金具体数额问题。原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金。这个时间段虽然新冠疫情有所缓解，但因被告（反诉原告）开办的系学习辅导班，对防疫防控应采取更加严格的措施，致使被告(反诉原告）无法正常开展授课业务，客观上对经营效益产生影响，收入减少。庭审中，被告（反诉原告）虽然没有明确提出要求减少租金，但其提出请求确认合同解除的行为，本身具有减少损失的应有之意，一审法院结合本案实际情况，从平衡双方利益、既鼓励守约又兼顾公平的角度出发，对双方约定的租金，酌情予以调整。根据本案的具体情况，一审法院酌情将双方2020年5月1日至2020年4月30日的租金确定为5万元。综上，对原告（反诉被告)的诉讼请求予以部分支持。庭审中，法庭释明被告（反诉原告）是否要求解除合同，其明确表示请求确认2020年4月27日合同己解除，该诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二)第二十六条之规定，判决：1.王宇红于判决生效后十日内给付陈有违约金5000元，给付2020年5月1日至2020年4月30日的租金5万元，共计55000元；2.驳回反诉原告王宇红的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元被告王宇红负担155元，原告陈有负担70元。反诉案件受理费161元由反诉原告王宇红负担。本院二审期间，上诉人王宇红为证实其主张向本院出示如下证据：1.大庆市社会保险系统内参保人员变动申报表原件2页、解除（终止）劳动合同备案登记表网站打印件8页、缴费台账明细表网站打印件1页，欲证明上诉人单位的专职老师都与上诉人办理了离职手续，疫情发生后上诉人坚持给老师发了3个月的工资，上诉人与被上诉人租赁合同确实无法履行，上诉人的学校成立十六年，办学特点和其他辅导学校不一样，所有老师都是专职的，没有其他兼职老师，证明合同无法履行。陈有质证称，对该证据真实性与证明的问题均有异议，该组证据是2020年4月至8月形成的，不属于新证据，二审法院不应受理。解除（终止）劳动合同备案登记表以及缴费台账明细表是复印件和照片打印件，不能当证据使用，同时也证明不了上诉人想证明的问题。被上诉人认为该份证据仅能够体现上诉人在为其所谓的员工办理保险变更，上诉人提交的证据不能够证明变动申请表中所列的人员一定是其学校的员工，如果上诉人想要证明问题，还应当提供学校与员工签订的劳动合同，以及劳动合同解除后，学校为员工发放经济补偿金的情况，予以证明上诉人主张双方真实的解除劳动关系的事实。即使存在解除劳动合同的事实，也是上诉人自己的经营决策，不足以导致双方租赁合同终止履行。缴费台账明细表没有参与缴费人员的明细，与保险变动申请表不能形成完整的证据链。本院对大庆市社会保险系统内参保人员变动申报表的真实性予以确认，对该组证据证明的问题将结合其他证据综合予以认定。2.大庆市让胡路区税务局的清税证明原件一份，欲证明上诉人的所有税收事项已清结，上诉人的学校已经向让胡路区教育局申请注销，由于办完税收事项，才能注销办学许可证，所以许可证正等待下发，早已经递交申请，也证明合同没有履行的可能。陈有质证称，对该证据的真实性无异议，但是仅能够证明2020年7月份之远辅导学校结清了税务事项，证明不了上诉人主张的其他问题，该份证据也是2020年7月形成的，也是一审开庭前，所以不应当做新证据，该证据证明不了租赁合同不能履行。本院对该证据的真实性予以确认。3.之远教师考勤表2020年1月（提交复印件，与原件核对无异议，原件退回），欲证明之远教育的办学特色，教师都是专职的。陈有质证称，对该份证据真实性及证明问题均有异议，是上诉人单方制作，不能证明是否是专职教师，教育局不允许在职的教师在学校任职，所以之远学校招聘专职教师是正常行为，辅导老师也不能按月或者按日对学生进行授课，不存在经常变动的问题。因该证据系上诉人自行制作，本院对其真实性不予确认。4.中国银行国内支付业务回单银行打印件一份、租赁合同一份（提交复印件，与原件核对无异议，原件退回），欲证明上诉人的另一个校区所使用的房屋也终止了合同，不经营了，并且另一个出租人充分考虑上诉人学校的状况，结合黑龙江省高级人民法院有关新冠病毒50条意见，给上诉人退回了没有使用的房屋租金，并且和上诉人解除了房屋租赁合同。陈有质证称，对银行回单的真实性无异议，对租赁合同的真实性有异议，对证据证明问题均有异议，该组证据与本案无关，也不能够证明双方解除的观点，如果上诉人想证明解除合同，应当提供解除合同相关书面材料，银行回单仅显示退还租金，但是退还租金时间、性质、原因，都无法证实。本院对该组证据的真实性予以确认。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，陈有与王宇红签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。上诉人于一审中主张租赁合同应于2020年4月27日解除，系基于新冠××疫情的发生导致合同目的不能实现无法继续履行，本院认为，新冠××疫情确属合同履行过程中发生的不可抗力情形，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同依然可以继续履行，合同目的可以实现，双方可以根据疫情防控措施对合同的影响及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则对合同达成尽量减少双方损失的约定，故疫情发生并非必然导致合同免责解除。关于房屋租金数额，一审法院已根据合同履行过程中受到的疫情影响因素酌情予以调整，陈有对此亦无异议，故本院对一审认定的租金金额予以认可。上诉人作为承租人虽因疫情防控措施不能开展正常线下授课，但不影响其实际占有房屋的事实，其主张返还部分房租的请求本院不予支持。另根据陈有陈述，双方当事人于签订合同之时上诉人已经将违约金5000元交付完毕，现因上诉人逾期交付房屋租金的情形存在违约，故其已支付的违约金被上诉人陈有可不予返还，陈有于诉讼中再次主张给付5000元违约金无事实及法律依据。综上，上诉人王宇红的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚适用法律正确，但对5000元违约金部分判决再次给付存在瑕疵，故本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2876号民事判决；王宇红于本判决生效后十日内给付陈有2020年5月1日至2021年4月30日的租金5万元；驳回陈有一审其他诉讼请求；驳回王宇红一审反诉请求。如上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费225元，由陈有负担85元，王宇红负担140元，一审反诉案件受理费161元由王宇红负担。二审案件受理费1175元由王宇红负担1092元，由陈有负担83元。本判决为终审判决。审判长 张 余审判员 李美鸥审判员 金 宁二〇二〇年十一月三十日法官助理李维靖书记员衣萌附法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。