湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11969号上诉人（原审原告）：段聪，男，1985年1月19日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：郭宇，湖南兆弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市麓城置业有限责任公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓大道岳麓**大厦**。法定代表人：曹**颖，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王蓉，湖南越一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙广佳物业管理有限公司，住所地：湖，住所地：湖南省长沙市岳麓区西湖街道金星中路**佳兴国际汇广场酒店**>法定代表人：黄文秋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张小锋，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨双，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：樊勇，男，1985年11月19日出生，汉族，住。上诉人段聪因与被上诉人长沙市麓城置业有限责任公司（以下简称麓城置业公司）、长沙广佳物业管理有限公司（以下简称广佳物业公司）、樊勇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段聪上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持上诉人的诉讼请求：1、麓城置业公司支付装修损失及营业损失25万元；2、广佳物业公司、樊勇赔偿因消防水管喷水导致的损失10万元；三、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、段聪和麓城置业公司签订的租赁合同为格式合同，不应当适用合同中的免责条款；2、一审认定广佳物业公司打开消防水阀导致漏水应承担损害后果，但却以上诉人未提供损失证明为由，判决由上诉人承担不利后果，属于错误判决。麓城置业公司辩称，1、段聪与麓城置业公司签订的租赁合同合法有效，上诉人是一个完全民事行为能力人。合同已明确并粗体标明涉案房屋的漏水问题，且明确了双方责任的情况下，上诉人仍在合同上签字，其以行为表示认同。2、关于漏水问题给上诉人造成的影响。长沙市岳麓区人民法院在2019湘01**民初6023号判决书中，已予以考虑，并酌情减少了租金及上诉人的损失，上诉人已得到补偿，不应再重复主张。广佳物业公司辩称，1、虽然打开公共消防阀门的是物业公司工作人员，但并不表示漏水就应当由物业公司来承担责任。因为物业公司打开公共消防阀门，是正常的消防检测，不存在过错。而且物业公司一审中提供的相关证据证明，漏水的消防水管承租方进行了二次改造，真实的漏水原因并非物业公司。2、根据涉案租赁合同，2019年湘01**民初6023号民事判决中，包括在庭审中也确认了，因为房屋堵塞、店铺漏水，已经酌情进行了租金的减少，包含了本案所说的消防水管漏水，已经进行了处理。上诉人声称的消防水管的损失是属于重复要求。樊勇辩称，其没有意见。段聪向一审法院提出诉讼请求：1.判令段聪与麓城置业公司签订的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》于2019年7月4日解除；2.判令麓城置业公司、广佳物业公司向段聪支付装修损失、营业损失共计人民币350000元；3.樊勇对第二项赔偿款中的100000元承担连带责任；4.判令麓城置业公司退还保证金人民币46796元；5.判令麓城置业公司、广佳物业公司和樊勇承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：麓城置业公司系涉案房屋的开发企业，广佳物业公司系涉案房屋的物业服务单位。（甲方）麓城置业公司与（乙方）广佳物业公司于2017年3月17日签订《谷山乐园（一、二期）物业服务委托合同》，约定由麓城置业公司将长沙市岳麓区谷山乐园一、二期项目委托给广佳物业公司管理，委托管理期限为2017年3月17日起至2019年3月16日止。该合同第二章“委托管理事项”部分第五条约定：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾站、共用照明、天线、高压供水设备、楼内消防设备、供电设备、电梯等。上述合同到期后，麓城置业公司与广佳物业公司签订了《谷山乐园前期物业服务合同》，约定由广佳物业公司继续为长沙市岳麓区谷山乐园项目提供物业管理服务，期限自2019年3月17日至2021年3月16日。上述合同第2.3条约定委托服务的内容包括物业共用设施、设备的检查、运行、维修、养护、和管理。2017年5月8日，段聪（承租方，乙方）与麓城置业公司（出租方，甲方）签订《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》约定：“第一条租赁场地、用途1.乙方承租甲方的长沙市岳麓区谷山乐园项目A16栋1楼1-1A号门面，面积216.65㎡。2.用途：经营餐饮项目。3.该门面已消防验收合同，乙方租赁后的营业许可资质，皆由乙方自行负责承担，甲方概不负责。第二条履约保证金1.乙方应向甲方支付履约保证金46796元，作为乙方履行本合同的保证，上述履约保证金在签订本合同第5个工作日内支付给甲方。2.如果乙方全面履行合同义务，甲方应于本合同自然终止、乙方撤离该铺面并办理好交接手续后，将该履约保证金在扣除乙方应付而未付之款项后无息退还给乙方。如履约保证金尚不足以抵扣乙方应付款项，甲方可另行向乙方追偿。3.乙方未全面履行合同义务的，甲方有权按违约责任条款单方面解除本合同，且履约保证金不退回。第三条租赁期限本租赁合同租期3年，从2017年5月5日起至2020年5月4日止。甲方给乙方装修免租期3个月，即从2017年8月5日开始计取租金，租赁期满后乙方需要继续租赁该门面须征得甲方同意，在同等条件下，乙方享有继续租赁的优先权，且应提前一个月续订合同。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止本协议，收回房屋，乙方支付的履约保证金作为违约金，不予退回：1.乙方利用该门面进行非法经营。2.乙方经营过程在损害全体业主公共利益的。3.乙方拖欠租金超过1个月的。第四条租金及相关费用的支付方式1.该门面租金第一年租期按72元/月/㎡收取，每月租金为人民币15599元（含税，下同）；第二年租期按72元/月/㎡收取，每月租金为人民币15599元；第三年租期按76元/月/㎡收取，每月租金为人民币16465元。2.该门面的租金按照季度支付方式收取，签订租赁合同后5个工作日内支付第二个季度租金46796（元）至甲方指定的银行账户上，或交到甲方财务室，以后每个季度到期第10天支付第一季度的租金…….6.本合同签订后7日内，乙方向甲方支付履约保证金及第一个季度租金完成，甲方将该商铺交付给乙方，双方办理书面的移交手续。第五条租赁期间房屋修缮与使用1.在本协议商定的租赁期内，由乙方负责门面及其设施的维修维护，并承担费用。甲方委托的物业管理公司对该门面及其设备应按规定进行检查修缮，保障该门面的正常使用。2.商铺建筑质量特别告知：乙方承租的商铺北端H轴与1/L轴之间墙体为建筑伸缩位置，存在漏水现象，甲方经多次维修无法解决该问题，特别告知乙方。如因该部位漏水给乙方造成任何损失，甲方概不负责；且在租赁期内，甲方不再组织技术力量对该部位进行维修……第六条房屋装修及设施费用1.甲方出租的门面设施设备已达到交付的使用条件，乙方在合同履行过程中需保证设施设备完好；乙方不得私自对门面进行改建，搭建……第七条违约责任1.乙方在租赁使用期间，未按合同规定时间缴纳房屋租金，未超过1个月，甲方除向乙方如数收取所欠款项外，还将按日向乙方收取其所欠金额1%的滞纳金；超过1个月，甲方可以终止本协议，收回房屋，乙方支付的履约保证金作为违约金，不予退回。2.房屋租赁期间内，任何一方不得无故解除合同，甲方无故解除合同的，乙方有权要求继续履行；乙方在承租期内解除合同的，不论何种原因，履约保证金不予退还，并向甲方承担当年租金20%的违约责任……6.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任……”合同签订后，麓城置业公司依约将上述门面交付给段聪，段聪委托湖南省同合文创装饰设计工程有限公司装修后用于开设“牛鼎记”餐饮店。段聪所租房屋内的墙壁装修为硬水泥粉刷（未刷腻子粉），地面铺设的磁砖。合同履行过程中，因涉案商铺漏水、渗水、下水管道堵塞等问题双方沟通后一直未能解决。段聪以上述问题影响其正常营业为由自2019年5月5日起未向麓城置业公司缴纳租金。后麓城置业公司以段聪拖欠租金为由于2019年5月5日起诉至一审法院要求解除双方签订的租赁合同，并要求段聪支付欠付的租金。2019年6月10日，一审法院经审理后作出（2019）湘0104民初6023号民事判决书，判决段聪于判决生效之日起十日内向麓城置业公司支付拖欠的房屋租金161000元（2018年5月5日至2019年4月28日），2019年4月29日之后的房屋租金按双方签订的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》中约定的租金标准支付，驳回麓城置业公司的其他诉讼请求。上述判决已生效。上述判决中对涉案租赁合同履行过程中因涉案房屋出现下水道堵塞、店铺漏水、渗水等问题给段聪的经营使用造成了一定影响，对其欠付的租金酌情进行了相应减少。2019年6月30日，段聪从涉案商铺中搬离，并于2019年7月2日，向麓城置业公司发送解除租赁合同的通知，麓城置业公司于2019年7月4日收到该通知。涉案商铺现处于空置状态。另查明，2018年7月18日，广佳物业公司工作人员因工作打开涉案小区消防水管水阀后，樊勇经营的网络会所顶部吊顶内消防水管内突然涌现水流，水流又从樊勇租赁的商铺渗漏至段聪经营的店铺中，影响了其店铺经营。后双方协商赔偿事宜未果。一审法院认为，段聪与麓城置业公司签订的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。该案的争议焦点在于段聪的各项诉请是否应当支持。关于段聪要求解除涉案《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》的诉请，该案中，虽然段聪与麓城置业公司在上述合同中明确约定了租赁期内，租赁房屋由段聪负责维修，但麓城置业公司作为出租人，仍然有义务保证其提供的租赁物在租赁期限内符合约定的用途。然租赁合同履行过程中，涉案租赁房屋因漏水、渗水问题一直未能解决，严重影响了段聪的经营使用，如长期使用涉案漏水、渗水房屋，势必危及承租人的人身健康及安全，因此，虽然段聪在签订涉案租赁合同时明知涉案房屋存在漏水、渗水情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”因此，段聪作为承租人，在涉案房屋的渗水、漏水问题未解决的情形下，有权依法解除租赁合同。关于合同解除的具体时间，因段聪已于2019年6月30日从涉案房屋中搬离，并于2019年7月4日送达给麓城置业公司，麓城置业公司在庭审中亦明确表示认可已收到段聪送达的解除合同通知，故对涉案租赁合同解除的时间，该院以麓城置业公司收到段聪送达的解除合同通知之日即2019年7月4日为准。关于段聪要求麓城置业公司、广佳物业公司、樊勇赔偿其因房屋漏水、渗水及水阀冲开给其造成的装修及营业损失的诉请。因涉案房屋渗水、漏水涉及到两方面原因，一是涉案房屋本身的质量问题导致的渗水、漏水情形，一是2018年7月18日广佳物业公司员工工作期间打开小区内消防水阀导致樊勇商铺内消防水管喷水造成樊勇及段聪的店铺漏水事件。下面就上述情形分开阐述:关于涉案房屋本身的质量问题导致的渗水、漏水情形，因段聪在与麓城置业公司签订涉案租赁合同时已明知涉案房屋存在漏水、渗水的质量问题，仍然盲目承租涉案房屋用于经营餐馆，应视为其对承租涉案房屋后经营使用过程中可能遭受的损失及影响已经预见并自愿担责，况且，该院在作出的（2019）湘0104民初6023号民事判决书中已经考虑了涉案房屋渗水、漏水等给段聪经营使用涉案房屋造成的影响，并酌情减少了段聪应付的租金标准，故其现以涉案房屋渗水、漏水为由要求被告赔偿损失，理据不足，该院不予支持。关于2018年7月18日广佳物业公司员工工作期间打开小区内消防水阀导致樊勇商铺内消防水管喷水造成段聪的店铺受损的问题，因此次漏水事件系因广佳物业公司员工工作期间履行职务行为导致，与麓城置业公司、樊勇无法律上的因果关系，故对此次漏水给段聪造成的损害后果，本应由广佳物业公司承担，但段聪未提供相应的证据证明其装修及经营受损的具体情况，且段聪店铺内的墙壁装修系硬水泥粉刷、地面装修系铺设的磁砖、地面装修系铺设的磁砖而非木质地板砖管道内的水而非污水，同时，段聪在其损失未经有效确定的情形下于2019年6月30日从涉案房屋内搬离并解除了与麓城置业公司签订的涉案租赁合同，致使其房屋内的装修损失部位及因果关系均难以确定，由此产生的不利法律后果，应由其自身承担。关于段聪要求被告麓城置业公司退还保证金46796元的诉请，该案中，麓城置业公司作为出租方在涉案租赁合同履行过程中未能完全履行为段聪提供适租房屋的义务，导致段聪无法正常使用涉案房屋，最终导致合同解除，双方对于涉案租赁合同的解除均存在过错，考虑到涉案租赁合同现已经解除，且段聪在合同履行过程中并不存在恶意违约的行为，故对段聪缴纳的46796元履约保证金，麓城置业公司理应予以退还。据此判决如下：一、确认段聪与麓城置业公司于2017年5月8日签订的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》于2019年7月4日解除；二、限麓城置业公司于判决生效之日起十日内向段聪退还保证金46796元；三、驳回段聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费减半收取3626元，由段聪负担1000元，由麓城置业公司负担2626元。二审过程中，上诉人段聪提交营业期间收入，拟证明2018年7月份因为漏水影响造成门店销售额很低。被上诉人麓城置业公司、广佳物业公司和樊勇对该证据三性均有异议。本院认为，营业期间收入系上诉人段聪单方制作，也无其他证据予以佐证，无法核实真伪，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于麓城置业公司赔偿损失的问题。2017年5月8日，段聪（承租方，乙方）与麓城置业公司（出租方，甲方）签订《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》，该合同第五条第二款约定，商铺建筑质量特别告知：乙方承租的商铺北端H轴与1/L轴之间墙体为建筑伸缩位置，存在漏水现象，甲方经多次维修无法解决该问题，特别告知乙方。如因该部位漏水给乙方造成任何损失，甲方概不负责；且在租赁期内，甲方不再组织技术力量对该部位进行维修。该合同条款予以加粗标明。且长沙市岳麓区（2019）湘0104民初6023号民事判决书中已经考虑了涉案房屋渗水、漏水等问题对段聪经营使用造成了一定影响，酌情减少了段聪应付的租金。故一审法院驳回段聪要求麓城置业公司赔偿损失的诉请，符合法律规定，本院予以确认。二、关于广佳物业公司赔偿损失的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，段聪提交的现有证据不足以证明其财产和经营损失的具体情况，其也未对其损失申请鉴定。故一审法院驳回段聪要求广佳物业公司赔偿损失的诉请，符合法律规定，本院予以确认。三、关于樊勇赔偿损失的问题。《侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，段聪提交的现有证据不足以证明樊勇对其损失具有过错。故一审法院驳回段聪要求樊勇赔偿损失的诉请，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，段聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6550元，由段聪负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年十一月二十日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。