贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7234号上诉人（原审第三人）：龙素琼，女，1973年10月26日出生，汉族，住重庆市丰都县。上诉人（原审第三人）：李应于，男，1970年7月24日出生，汉族，住重庆市丰都县。上诉人（原审被告）：泸州天路房地产投资有限公司，住所地泸县牛滩镇街村，统一社会信用代码91510521660253695D。法定代表人：邓先贵（已故）。被上诉人（原审原告）：尹玉兰，女，1977年6月3日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。原审第三人：陈涛，男，1967年11月29日出生，汉族，住仁怀市。上诉人泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路房产公司）、龙素琼、李应于因与被上诉人尹玉兰、原审第三人陈涛商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初2997号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。龙素琼、李应于向本院提出上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：1、本案《商品房买卖合同》属于有效合同，涉案房屋已经预先登记在龙素琼、李应于名下，龙素琼、李应于与天路房产公司之间的借款转化为购房款，天路房产公司支付了对等的购房款。天路房产公司明知涉案房屋已经卖给龙素琼、李应于情况下，以低于市场一半的价格和尹玉兰签订买卖合同，属于恶意串通，损害第三人的利益，该合同无效。龙素琼、李应于与天路房产公司之间签订合同的时间是2013年7月5日，转换为购房款后，原借条和协议就销毁，但不影响龙素琼、李应于的权利。尹玉兰与天路房产公司之间的系债权债务纠纷。天路房产公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：其与尹玉兰之间不存在《商品房买卖合同》，尹玉兰以35万元的价格购买80万元的房产不符合常理；尹玉兰的债权已经进行申报，天路房产公司依法进行偿还。尹玉兰、原审第三人陈涛均未向本院提交答辩或者陈述意见。尹玉兰向一审法院提出诉讼请求：1．确认原告与天路房产公司于2016年9月30日签订的二份《商品房买卖合同》有效；2．判令天路房产公司将原告购买的帝茅公馆B栋25层2号房和A栋7层6号房进行备案登记，并协助原告办理不动产登记；3．判决天路房产公司支付原告在2014年-2016年的资金占用利息1,332,400元；4．本案诉讼费由天路房产公司承担。一审法院审理查明：一、第三人龙素琼、李应于是夫妻关系。2013年4月7日，天路房产公司由于资金周转困难向龙素琼借款50万元并出具《借条》。同日，天路房产公司与龙素琼签订《协议》，载明借款期限为三个月，从2013年4月7日至2013年7月6日止，如需要可延长一年，按月息3%计算，由天路房产公司于每月7号前向龙素琼支付月息1.5万元；为确保借款安全，天路房产公司用帝茅公馆B2-25住房作抵押，并先交1万元维修基金按购房签订购房合同且在房管部门备案登记，含网签合同和书面合同。借款还清后龙素琼退还已签订的购房合同，并配合天路房产公司向房管部门注销。到期天路房产公司如不能按期还款，该抵押房屋归龙素琼所有，借款转为该套住房的购房全款。2013年7月5日，天路房产公司与龙素琼、李应于签订《商品房买卖合同》，约定龙素琼、李应于向其购买帝茅公馆套内建筑面积为105.70平方米的第1栋2单元25层2-25-2号房屋，总价款为50万元，在2013年7月5日前支付全部房价款。2013年9月10日，天路房产公司在仁怀市住房和城乡建设局对帝茅公馆2-25-2号房进行商品房预售备案，购房人为龙素琼，共有人为李应于。龙素琼、李应于办理预告登记，权证号为201301584。对此，尹玉兰提供其先后于2020年1月1日、1月3日与龙素琼和李应于的谈话录音，其中龙素琼、李应于都分别讲到已将借款50万元和另一笔款项转为购买邓先贵在四川叙永开发的门面，并将上述《商品房买卖合同》、《协议》和《借条》的原件退还天路房产公司，由天路房产公司去撤销房管部门对案涉房屋所作登记。但至今未予撤销。现上述《商品房买卖合同》、《协议》和《借条》原件由尹玉兰持有。二、2014年10月22日，尹玉兰通过天路房产公司代理人陈涛介绍与天路房产公司协商签订《商品房买卖定金协议》，约定：原告向天路房产公司购买帝茅公馆一楼H5门面的一半（挨H6门面，面积为82.155平方米），价款320万元，由原告收取所购门面一年的租金，并明确原告于次日支付定金200万元，待天路房产公司请房屋测绘所后，双方签订正式买卖合同后再付剩余房款120万元。其后，原告陆续通过银行转账、现金给付的方式支付天路房产公司门面款5笔共计274万元，具体为：2014年10月22日转款200万元、2015年7月3日转款10万元、同年4月15日转款20万元、同4月27日转款34万元（均转款至邓先贵账户），同年5月9日支付现金10万元（转款至陈涛账户）。天路房产公司先后向原告出具《收据》4份，载明收到门面款合计293.5万元，其中《收据》（74.5万元）包含了双方约定用来折抵购房款的上述门面的一年租金19.5万元。2015年12月15日，天路房产公司法定代表人邓先贵出具承诺书给原告，载明：尹玉兰的294万元定于2016年农历正月30日归还本金支付利息，按2%月息计算，到时首先选择门面，如不须要门面，则归还现金。2016年5月13日，双方签订《营业房买卖交付协议》，载明原告已付门面款294万元，但天路房产公司未能按时交付门面及合法手续；天路房产公司承诺于同年6月30日前交付门面及相关合法手续，如不能按期交付，需退还原告购房款2940000元及违约金共计4123840元；天路房产公司将上述门面担保抵押给原告，如未按期交付，原告拥有H5号门面（面积164.31平方米）的管理权及支配权，并于承诺书签订之日必须与现租赁户（第三方）解除租赁协议，交由原告管理及支配；委托代理人为陈涛，天路房产公司自愿将帝茅公馆B幢19楼附7号房屋作为担保抵押给原告，如未能按期交付，则该抵押房屋归原告所有；天路房产公司必须在2016年6月30日前协助原告办理该门面产权备案登记手续，如导致不能办理以上营业房的备案手续和产权登记手续，所产生的经济损失由其承担；天路房产公司及代理人未按期履行上述承诺，造成的一切法律后果及经济损失由其承担；如2016年6月30日前天路房产公司交付房屋或退还本金及违约金，此协议自动作废。2016年9月30日，原、被告又签订《商品房买卖交付补充协议》，载明：由于被告未能在2016年6月30日前交付门面及相关合法手续，其自愿将帝茅公馆B栋25-2号房屋和A栋7-7号房屋出售给原告，两套房屋共计75万元，此房款从2016年6月30日所签的营业房买卖交付协议的房款中扣除，其于2016年12月31日将这两套房屋交付原告，否则由其承担一切法律后果。同日，双方签订《商品房买卖合同》，载明：原告向被告购买帝茅公馆建筑面积为123.02平方米的B栋25层2号房屋，价款为350000元，原告已于2016年9月30日一次性付清房款。2016年10月20日，案外人雷平向尹玉兰转款25万元（未注明转款用途），尹玉兰主张该款是天路房产公司退还其197.28万元门面款中的部分款项。2017年4月24日，尹玉兰以龙素琼的名义缴纳房屋买卖（50万元）契税1.5万元。2019年8月2日，原告向叙永九盛房地产开发有限公司破产清算组提交《债权报告表》及相关材料，申报债权2447618.67元，包含债权本金667200元及利息或违约金1780418.67元；所附材料有《商品房买卖合同》5份、2016年10月21日《房屋回购协议》1份、2019年8月2日《利息计算清单》、《收款收据》4份、银行汇款凭证3份等。其中，《商品房买卖合同》涉及房产有案涉房屋、叙永国际大都会1层中66平方米等；《房屋回购协议》载明：天路房产公司差欠原告1332400元，双方于2016年10月21日签署《商品房买卖合同》，把叙永国际大都会1层中66平方米作为支付担保抵押给原告，天路房产公司于2017年4月30日付清欠款，则天路房产公司以原价回购所抵押房产，协议空白处手写‘本回购协议按年息2%计算。经手人：邓先贵’，有原告的签名捺印和叙永九盛房地产开发有限公司的公章。《利息计算清单》载明：本金274万元（借款时间：2015年4月5日200万元、2015年4月27日34万元、2014年10月22日50万元、2014年4月23日150万元、2015年7月3日10万元），按月利率2%计算利息合计3016706.67元，扣除2016年10月21日邓先贵退还本金1972800元的相应利息1236288元后，实际利息为1780418.67元，计算人：尹玉兰。对于案涉房屋的现状，原告陈述天路房产公司于2017年1月将案涉房屋交给其占有使用至今；天路房产公司则辨称其于2013年7月5日签合同时将案涉房屋交付给龙素琼、李应于，后回租作为办公室使用，在租赁期间被原告抢占。从原告提供其与龙素琼的谈话录音来看，龙素琼表示其已将案涉房屋买卖合同等手续还给天路房产公司，不知道案涉房屋被卖给了原告，并说原告得到了两套房子还好。本案审理中，原告申请撤回要求确认双方签订的帝茅公馆A栋7层6号房屋买卖合同有效以及支付2014年-2016年资金占有利息1332400元的诉讼请求，系当事人对自己诉讼权利的处分，原审法院予以准许。再查明，天路房地产公司法定代表人邓先贵已于2019年5月28日死亡，法定代表人信息至今未变更。一审法院认为，（一）对于双方之间是否为借款关系以及所签案涉房屋买卖合同的效力问题。1、双方最先签订的《商品房买卖定金协议》，明确了所购门面的位置、面积、价款及收取门面租金等事项，原告向天路房产公司转款274万元的银行凭证、天路房产公司出具的收取门面款293.5万元《收据》以及原告与天路房产公司代理人陈涛的谈话录音，足以证明双方之间存在的是买卖合同关系。天路房产公司因不能交付门面无法继续履行合同，而出具了偿还门面款294万元本息的《承诺书》给原告，但因原告要求继续履行买卖合同而未转化为借款。其后，双方再次签订《商品房买卖合同》，并约定用部分门面款35万元作为案涉房屋的购买款，建立的是商品房买卖合同关系，而非以案涉房屋作为借款抵押，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天路房产公司及第三人所提双方之间是借款关系以及天路房产公司法定代表人邓先贵因受胁迫而签订房屋买卖合同的抗辩意见，理据不足，本院不予采信。2、对于第三人龙素琼、李应于与天路房产公司签订《商品房买卖合同》，双方于2013年4月7日达成的《协议》载明以案涉房屋作为借款抵押并签订房屋买卖合同和在房管部门备案登记，目的是为50万元的借款合同提供担保，第三人并未实际支付房屋价款，双方之间不存在房屋买卖的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该合同属于无效合同。（二）对于合同的履行问题。原、被告之间就案涉房屋签订的买卖合同所涉价款，双方在同日签订的《商品房买卖交付补充协议》中已明确用门面款来扣除，结合原告已付门面款项情况，应认定案涉房屋价款已付清。案涉房屋目前为原告占有使用。对于天路房产公司所持其将案涉房屋交付第三人龙素琼、李应于，后回租使用时被原告抢占的辩解意见，因无证据证明，本院不予采信。（三）天路房产公司应否履行协助办理房产证义务的问题。第三人龙素琼、李应于对案涉房屋办理的预告登记，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第五条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭”的规定，因第三人龙素琼、李应于与天路房产公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》无效，预告登记的基础已不存在，预告登记也随之失效。故对原告要求天路房产公司履行协助办理房产证义务的诉请，本院予以支持。综上判决：一、尹玉兰与泸州天路房地产投资有限公司于2016年9月30日签订的《商品房买卖合同》（即帝茅公馆Ｂ栋25-2号房屋）合法有效；二、被告泸州天路房地产投资有限公司于本判决生效之日起三十日内配合尹玉兰办理位于仁怀市房屋的不动产权属登记。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：关于龙素琼与天路房产公司双方在本案法律关系认定的问题。根据双方陈述以及一审在案证据，龙素琼与天路房开公司于2013年4月7日签订协议，就双方借款及担保达成协议，明确约定天路房产公司将用帝茅公馆B2-25号住房作抵押，若到期不能偿还借款，该抵押房屋归龙素琼所有，借款则转为购房款。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，该约定无效，龙素琼与天路房开公司基于上述约定签订的《商品房买卖合同》以及在行政部门备案均为对借款的担保，双方并非形成真实的商品房买卖合同关系，这从尹玉兰和龙素琼的录音中得到印证，加之若是真正的房屋买卖合同关系，涉案房屋至今未交付给龙素琼与常理不符，故一审判决依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，认定该《商品房买卖合同》无效并无不当。关于尹玉兰与天路房开公司之间法律关系问题。尹玉兰与天路房开公司之间签订《商品房买卖协议》，约定了门面的具体位置、面积等内容，尹玉兰支付270万元后，因天路房产公司的原因未能交付该门面，双方继而将上述部分购房款用作购买涉案房屋并签订商品房买卖合同，虽事后未办理登记，但天路房产公司已将房屋交付给尹玉兰，尹玉兰实际占用、使用该房屋，双方已经形成了真实的买卖合同关系，现尹玉兰请求天路房产公司协助办理过户于法有据，一审据此支持该诉讼请求并无不当。天路房产公司主张双方签订合同时受胁迫、且价格过低以及涉案房屋被强占的理由，因无相关证据支持，本院难以采信。综上所述，上诉人泸州天路房地产投资有限公司、龙素琼、李应于的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由泸州天路房地产投资有限公司负担60元，龙素琼、李应于负担60元。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二〇年十一月二十日法官助理侯振伟书记员胡汝静