湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终999号上诉人（原审被告）：王建议，男，1973年12月9日出生，汉族，住随州市随县。上诉人（原审被告）：余秀莲，女，1975年6月7日出生，汉族，住随州市随县，系王建议之妻。委托诉讼代理人：谢国忠，男，1957年9月13日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区，由湖北省随县均川镇盛茂冲村村民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：陈能道，男，1965年2月28日出生，汉族，住广水市。委托诉讼代理人：赖国庆，湖北印台律师事务所律师。原审第三人：陈昌春，男，1962年2月28日出生，汉族，住广水市。原审第三人：张建伟，男，1979年3月26日出生，汉族，住广水市。上诉人王建议、余秀莲因与被上诉人陈能道、原审第三人陈昌春、张建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2020）鄂1381民初646号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建议、余秀莲及其委托诉讼代理人谢国忠，被上诉人陈能道及其委托诉讼代理人赖国庆到庭参加诉讼。原审第三人陈昌春、张建伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建议、余秀莲上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后改判。2、驳回陈能道不应当得利的房屋租金违约金等费用。3、请求二审法院将本案指定异地人民法院管辖审理。事实和理由：一、原判决认定事实不清、违反法定程序、适用法律错误。陈能道违反房屋租赁合同在先，导致本案裁判错误。1、原审认定被上诉人享有单独起诉权错误。2、案涉租赁合同已于2018年1月28日因被上诉人一方多次违约，上诉人依法通知解除合同。3、原判认定上诉人自行停止经营与事实不符。二、原判未告知当事人的上诉权利，严重超审理期限。陈能道辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、答辩人是适格的诉讼主体。2、上诉人是违约方，不享有依法单方面解除合同的权利。3、王建议欠答辩人房租及房屋占用费的事实已被生效法律文书所认定。二、一审法院的判决符合法定程序。三、一审判决结果计算正确。原审第三人陈昌春、张建伟未作陈述意见。陈能道向一审法院起诉请求：判令王建议、余秀莲支付房屋租金63462.50元和违约金4000元；本案诉讼费用由王建议、余秀莲承担。一审法院认定事实：2014年1月22日，陈能道与王建议签订《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》，合同约定：陈能道将上述SP-02-102、SP-02-202商铺租赁给王建议使用，租期6年，租金标准15元/月／㎡，面积按1295㎡计算，月租金为19425元，每两个月一次付款，由王建议在每期租金到期提前10日将下期租金交付给陈能道。合同签订之日，承租人需向出租人支付商铺租赁保证金人民币33000元。合同约定的相关违约责任为：承租人有拖欠商铺租金、拖欠水电费、物业费达30天以上行为的，出租人有权单方终止合同，并收回商铺。如承租人有单方面解除合同的、有其他违约行为致使合同无法继续履行的、未经出租人同意将商铺转租、转借给他人使用的，出租人可以单方面终止合同，并收回商铺，且承租人应按合同租金总额的50%承担违约责任及赔偿出租人因此而遭受的直接经济损失（包括律师费诉讼代理费）。承租人逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金。出租人单方解除合同，应按合同租金总额的50%承担违约责任，并赔偿承租人因此而遭受的其他实际损失。合同签订后，王建议向陈能道支付履约保证金33000元，租赁商铺从事家俱经营。2015年8月4日，案涉商铺在广水市房管局备案，已进行预告登记，产权为陈能道、陈昌春、张建伟按份共有，各占三分之一份额，未办理产权登记手续。2016年7月22日，王建议向陈能道寄送《解除商铺租赁合同通知书》，称王建议租赁的商铺屋顶漏水、一楼地下渗水，已造成其严重的财产损失，多次通知陈能道维修仍未得到解决，以致其无法正常经营，合同目的无法实现，要求单方解除租赁合同。经江西东恒投资实业发展有限公司广水分公司调解，王建议于2016年8月2日付清当年7月、8月房租，同时经陈能道同意，王建议重新维修和装修了商铺。9月29日，王建议又付清9、10月房租。2016年10月4日、5日，陈能道连续两天派人到王建议经营的商铺要求解除租赁合同，经公安机关处理，双方同意以诉讼方式解决争议。2016年11月8日，陈能道诉至法院，要求确认2014年1月22日签订的《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》已经解除，并判决王建议支付腾退房屋前的房屋占用费。该案诉讼过程中，王建议向陈能道支付租金遭拒后，直接向广水市人民法院汇缴租金。2017年11月13日上午、11月16日上午，陈昌春、张建伟以其系出租房屋的共有人但未收取租金为由，到王建议商铺向王建议之妻余秀莲索要租金，双方发生冲突，后经公安机关处理，余秀莲同意向陈昌春、张建伟支付后期租金。2017年10月12日，湖北省广水市人民法院作出（2016）鄂1381民初2746号民事判决：陈能道与王建议签订的《“国际现代城”项目商铺租赁合同书》合法有效，合同已经解除与事实不符，判决驳回陈能道诉讼请求。2018年1月19日、1月25日分别向王建议、陈能道送达该判决书，双方均未提起上诉，（2016）鄂1381民初2746号民事判决已经发生法律效力。2018年1月28日下午，陈昌春及张建伟之父张维富又到王建议商铺向余秀莲索要租金，再次发生冲突，公安机关介入处理，余秀莲分别向陈昌春、张建伟支付了部分租金。经结算，至2018年1月31日，扣除王建议支付的履约保证金33000元及向法院汇缴的租金后，王建议实际差欠租金21375元。2018年2月4日（农历2017年12月19日），王建议自行停止了案涉商铺的经营活动。（2016）鄂1381民初2746号民事判决生效后，王建议于2018年3月20日又向法院起诉要求解除与陈能道签订的《国际现代城项目商铺租赁合同书》，并要求陈能道及陈昌春、张建伟赔偿因合同解除给其造成的经济损失。该案经本院审理后认为，王建议与陈能道之间的租赁关系一直存续，王建议在差欠租金的情况下，仅陈能道享有合同单方解除权。2017年11月13日、11月16日，陈昌春、张建伟作为出租房屋共有人，到王建议商铺索要租赁费用，虽方式欠妥，但公安机关介入处理后，双方及时达成协议。陈能道及陈昌春、张建伟并无迟延履行主要债务、亦未实施其他致使租赁合同目的不能实现的行为。王建议诉请解除与陈能道签订的《国际现代城项目商铺租赁合同书》不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。广水市人民法院作出（2018）鄂1381民初876号民事判决：驳回王建议的诉讼请求。王建议不服上诉至随州市中级人民法院，该院于2018年10月31日作出（2018）鄂13民终843号民事判决：驳回上诉，维持原判。（2018）鄂1381民初876号民事判决已经产生法律效力。（2018）鄂1381民初876号民事判决作出后，王建议未向陈能道、陈昌春和张建伟交还房屋和钥匙。2018年8月17日，陈能道与余秀莲沟通后，将王建议一直锁闭的商铺门打开。之后，陈能道、陈昌春、张建伟将房屋租赁他人经营。随后，陈能道要求王建议支付截至2018年1月31日剩余差欠租金21375元及2018年2月1日至同年8月17日的房屋占用费42087.5元，并支付违约金4000元，合计67462.5元。王建议、余秀莲以陈能道、陈昌春、张建伟违约、涉诉商铺所有权存在瑕疵及2018年1月28日已解除租赁合同而拒绝支付。双方因此成诉。本案审理中，陈昌春明确表示放弃权利，不参加本案诉讼。张建伟亦表示不参加本案诉讼，另行向王建议、余秀莲主张权利。余秀莲为王建议之妻。王建议与陈能道在2014年1月22日签订《商铺租赁合同书》后，租赁商铺用于王建议和其妻余秀莲共同从事家俱经营。上述事实有（2016）鄂1381民初2746号民事判决、（2018）鄂1381民初876号民事判决确认的事实和当事人的陈述佐证。一审法院认为，一、陈能道能否单独主张案涉房屋的租赁费用问题。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”本案涉诉商铺所有权系陈能道、陈昌春、张建伟三人按份共有，各占三分之一的份额。案涉合同履行及本案原审第三人的行为表明，三人实际没有体现为连带债权债务关系，而是按份共有人基于各自享有的份额单独享有请求权，向义务人主张权利。因此，陈能道作为按份共有人享有单独起诉权；陈昌春、张建伟经法院通知，均明确表示不参加本案诉讼，二人的行为不影响陈能道主张权利和人民法院对本案的裁决。二、王建议、余秀莲欠付房屋租金及占用费问题。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”陈能道将其购买、并经备案登记的房屋出租给王建议后，其依法享有收益的权利，即王建议应依法履行向陈能道和其他两名房屋购买人支付房租的义务，但本案原审第三人没有提出主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”同时，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，湖北省广水市人民法院（2018）鄂1381民初876号判决及随州市中级人民法院（2018）鄂13民终843号判决查明：结算至2018年1月31日，王建议实际差欠陈能道租金21375元。2018年2月4日（农历2017年12月19日），王建议自行停止经营。其后，王建议未向陈能道、陈昌春和张建伟交还房屋和钥匙，直至2018年8月17日陈能道与余秀莲沟通后，将锁闭的商铺门打开。因此，王建议依法应给付陈能道涉及的产权份额截止2018年1月31日的租金21375元及2018年2月1日至同年8月17日的房屋占用费42087.5元（19425元/月×6.5月÷3=42087.5元），合计63462.5元。三、关于陈能道要求王建议承担违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”陈能道在本案诉讼中主张，要求王建议承担逾期支付租金的违约金，而合同中约定了“承租人逾期交付租金，属违约行为，除及时补交外，还应支付所欠租金每日万分之三的违约金”的内容，截止2018年8月17日，王建议合计欠付房屋租金、占用费63462.5元，依合同约定的日万分之三计算违约金，则每月王建议应向陈能道支付违约金63462.5元×0.0003/日×30日/月=571.16元/月，实际违约金额大于陈能道主张金额，但陈能道没有向人民法院主张增加。故对陈能道要求王建议承担逾期支付房屋租金违约金4000元之请求予以支持。四、王建议、余秀莲的辩解意见问题。王建议、余秀莲提出陈能道及陈昌春、张建伟的行为已经构成根本违约，合同解除后额外6.5个月房租于法无据及诉争商铺存在权利瑕疵、其有权主张不支付21375元租金。上述意见已经生效判决确认不成立，且陈能道主张房屋占用期间的费用于法有据，其辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第一百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款、《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：王建议、余秀莲支付陈能道房屋租金及房屋占用费合计63462.5元，赔偿逾期付款损失4000元。上述履行内容于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1486元，由王建议、余秀莲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原判认定事实属实。本院认为，根据已生效的湖北省广水市人民法院（2018）鄂1381民初876号民事判决和本院（2018）鄂13民终843号民事判决认定的“结算至2018年1月31日，王建议实际欠陈能道租金21375元”，陈能道有权向王建议提起诉讼，王建议应当向陈能道支付房屋租金21375元。本院（2018）鄂13民终843号民事判决认定，“2018年8月17日，陈能道在与余秀莲沟通后，将王建议一直锁闭的商铺门打开，陈能道、陈昌春、张建伟将房屋租赁他人经营。”据此，王建议、余秀莲应向陈能道支付2018年2月1日至8月17日的房屋占用费42087.5元及房屋租金违约金4000元。王建议、余秀莲上诉认为陈能道违反房屋租赁合同在先，锁商铺门导致其无法经营，其不应当承担房屋租金及房屋占用费的理由不能成立，本院依法予以驳回。如果王建议、余秀莲认为陈能道有锁商铺门等违法行为，可向有关行政部门主张权利。王建议、余秀莲上诉提出原判未告知其上诉权利，原审法院在一审判决后已作出补正裁定告知王建议、余秀莲的上诉权利，且一审法院已将该案作为上诉案件上呈至本院，并未影响王建议、余秀莲的上诉权利。综上所述，王建议、余秀莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1486元，由王建议、余秀莲负担。本判决为终审判决。审判长  徐纯清审判员  吕丹丹审判员  尚晓雯二〇二〇年十一月三十日书记员  石雪娟