上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9524号上诉人（原审被告）：上海卢仁混凝土制品有限公司，住所地上海市浦东新区川六公路******。诉讼代表人：上海段和段律师事务所，上海卢仁混凝土制品有限公司管理人。委托诉讼代理人：申悦，上海段和段（临港新片区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海罡涌贸易有限公司，住所地上，住所地上海市金山区阳镇浦卫公路********v>法定代表人：唐梦云，执行董事。委托诉讼代理人：史子虔，上海劲力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，上海汇岸律师事务所律师。原审第三人：上海陆洲实业（集团）有限公司，住所地上海市长宁区定西，住所地上海市长宁区定西路********style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:邹美文，执行董事。委托诉讼代理人：史子虔，上海劲力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，上海汇岸律师事务所律师。上诉人上海卢仁混凝土制品有限公司（以下简称卢仁公司）因与被上诉人上海罡涌贸易有限公司（以下简称罡涌公司）、原审第三人上海陆洲实业（集团）有限公司（以下简称陆洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初84417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。卢仁公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罡涌公司一审中的全部诉讼请求。事实及理由：罡涌公司与卢仁公司签订《场地租赁合同》，约定卢仁公司向罡涌公司租赁四至范围为东至规划凌空路，南至唐家浜，西至浦东运河，北至地块围墙的场地（以下简称系争场地）。2018年1月17日，卢仁公司与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订租赁合同，将系争场地出租给A公司。自转租之初，罡涌公司对此明确知晓，也并未就此提出异议。A公司系XX集团下属单位，其在系争场地房屋及生产设备上大量张贴XX集团的企业标识并悬挂XX集团横幅，驻场工作人员统一穿着有XX集团标识的工作服，罡涌公司在系争场地内保留办公室并派驻工作人员，对转租事宜明确知晓。罡涌公司无权以卢仁公司转租为由解除场地租赁合同。卢仁公司已支付了2018年12月1日至2020年11月30日止的租金200万元。其中罡涌公司确认收到125万元，另外75万元，卢仁公司根据协助执行通知书已交至长宁区人民法院。卢仁公司并不存在拖欠租金之主观恶意，客观上也实际履行了支付租金的义务。同时，卢仁公司对于长宁区人民法院作出的执行裁定书并不知晓，向长宁区人民法院缴纳75万元租金时，已注明为协助执行款，是为配合法院执行，履行法定义务，应视为卢仁公司履行了付款义务。一审法院对该笔款项未予以认定有误。罡涌公司无权以欠付租金为由解除租赁合同。同时，合同履行过程中，罡涌公司恶意阻挠卢仁公司正常使用场地，恶意诉讼逼迫卢仁公司解约的行为，有违诚实信用原则。除系争场地外，罡涌公司与卢仁公司同时还就南块场地签订了《场地租赁合同》，两块场地在经营过程中是作为一个整体协同运作的，若罡涌公司提前收回系争场地，必然导致南块场地的经营无法维系，造成双方矛盾的扩大。综上，双方间的租赁合同应继续履行，罡涌公司一审中的诉讼请求，应全部予以驳回。被上诉人罡涌公司辩称，不同意卢仁公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陆洲公司述称，请求法院依法裁判。罡涌公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认罡涌公司、卢仁公司签订的《场地租赁合同》于2019年1月9日解除；2.卢仁公司支付自2019年1月10日至2019年12月31日止按每年100万元计算的场地使用费；3.卢仁公司支付违约金200万元。一审法院认定事实：系争场地的产权人为陆洲公司。2017年6月5日，罡涌公司（出租方、甲方）与卢仁公司（承租方、乙方）及陆洲公司（产权人、丙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的场地位于上海市浦东新区XX镇XX村XX队，东至：村道（规划凌空路）；南至：唐家浜；东至：浦东运河；北至：地块围墙。其位置及四至范围详：地块围墙件（一），该场地系由产权人丙方出租给甲方使用，现丙方同意甲方将该场地出租给乙方。租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日止。场地租金（自2018年12月1日至2020年11月30日）两年为200万元。租金支付方式采“先付后用”原则，第一个租赁年度的租金（2018年12月1日至2020年11月30日）共计200万元，甲方同意乙方在2018年11月30日之前向甲方支付。乙方投资建设的项目（详见附件二）归乙方所有，如遇政府征用土地，则本合同项下相应动迁补偿费用归乙方享有。合同第八条约定，丙方及甲方保证乙方的用水用电，水电费每月结算一次，乙方于次月支付，甲方提供相应发票。合同第九条约定，甲方及丙方保证在本合同签订及履行过程中，该场地无产权及债务纠纷，保证乙方能够正常使用，否则由此给乙方造成损失的，由甲方及丙方负责赔偿。乙方承诺：合法使用场地进行商品混凝土的生产及运输、销售，不改变场地现有使用用途，乙方若违反上述承诺，甲方有权单方面解除本场地租赁合同。合同第十二条约定乙方若逾期或少缴租金，甲方应向乙方书面催缴一次，若在甲方书面催缴后的30天内，乙方仍不缴纳租金的，甲方有权解除本合同，合同解除效力自甲方书面解除合同通知送达乙方之日60天后生效。上述合同附件一为场地平面图，附件二为投资建设项目清单载明1、3立方米混凝土搅拌楼2、地磅3、皮带输送机4、混凝土、地磅3钢结构料房6、洋房砖混结构7、码头吊机8、驾驶员休息室9、地下储油罐10、内部实验室1、地下储油罐10、内部实验室11v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2018年11月27日，罡涌公司（甲方）和卢仁公司（乙方）签订《关于履行租赁合同的协议》，就200万元场地租赁费的支付问题达成约定，同意乙方延迟支付如下：2018年11月30日前支付20万元；2018年12月10日前支付30万元；2018年12月31日前支付20万元；2019年2月4日前支付50万元；2019年3月2日支付80万元；共计200万元付清。双方均认可，乙方若违反以上任意一笔支付条款及日期，则视乙方单方面违约，仍以双方2017年6月5日所签订的《场地租赁合同》中的违约条款为准2018年9月18日，上海市长宁区人民法院向卢仁公司出具（2013）长执字第3595号协助执行通知书，要求卢仁公司协助执行如下事项：扣留、提取被执行人即陆洲公司钱款6,660,545元或等值外币。2019年1月8日，罡涌公司向卢仁公司发出解约通知书，载明因卢仁公司未按约支付租金，罡涌公司要求解除双方签订的租赁合同并要求卢仁公司及时安排撤场事宜。该份解除函卢仁公司于2019年1月9日签收。2019年6月17日，上海市长宁区人民法院出具执行裁定书，对卢仁公司要求撤销（2013）长执字第3595号协助执行通知书的主张，法院认为对到期债权强制执行的前提是他人对被执行人享有到期债权不存异议或经生效法律文书确定的到期债权，现异议人对被执行人到期债权提出异议，法院不再对异议部分强制执行2019年10月14日，罡涌公司向浦东新区人民法院递交诉状要求解除双方的租赁合同并追究卢仁公司违约责任，该诉状于2019年11月8日送达卢仁公司。卢仁公司于2019年11月22日提出反诉要求解除与罡涌公司签订的租赁合同，后卢仁公司撤回了反诉请求。本案一审庭审中，双方一致确认卢仁公司于2018年11月30日向罡涌公司支付租金20万元，于2018年12月12日支付罡涌公司租金20万元，于2019年1月16日支付罡涌公司租金10万元，于2019年1月25日支付罡涌公司租金10万元，于2019年1月29日支付罡涌公司租金20万元，于2019年2月2日支付罡涌公司租金5万元，于2019年2月22日向罡涌公司支付租金10万元，于2019年5月22日和5月30日向上海市长宁区人民法院代管款账户划入30万元。上述款项总计125万元。2019年9月19日,卢仁公司向上海市长宁区人民法院代管款账户划入场地租金75万元。对于该笔款项，罡涌公司认为法院裁定书已经明确不再对异议部分强制执行，此后卢仁公司仍将75万元打入法院账户罡涌公司不予认可。关于场地现状，罡涌公司表示系争场地已于2019年12月31日被罡涌公司收回，卢仁公司对此不予认可，表示系罡涌公司通过停电等手段强行将系争场地控制。为证明卢仁公司存在违法用地的情况，罡涌公司当庭向法院提交照片、情况说明等材料，卢仁公司对于罡涌公司提供的上述证据材料的关联性均不予认可。一审法院另查明：2018年1月17日，卢仁公司将系争场地及场地上的设施设备转租给案外人A公司，约定租期为2018年2月26日至2024年2月25日。在2019年6月至9月期间，卢仁公司因违反小型餐饮服务提供者管理规定及生产过程不符合防尘要求，被行政机关多次处罚。一审法院认为，罡涌公司、卢仁公司及陆洲公司就系争场地签订的《场地租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守。本案的争议焦点在于各方是否就解除合同达成一致以及罡涌公司是否有权单方解除合同。关于第一个争议焦点，一审法院认为，卢仁公司虽于2019年11月22日提出反诉要求解除各方签订的《场地租赁合同》，但卢仁公司并非同意罡涌公司的第一项诉讼请求，而是卢仁公司基于认为罡涌公司存在违约行为而主张行使单方解除权，后卢仁公司变更诉请为要求继续履行合同，说明双方就合同解除并未达成一致意见。关于第二个争议焦点，罡涌公司以卢仁公司存在违法用地、拖欠租金和擅自转租要求单方解除合同。对此一审法院认为，首先，就有关拖欠租金问题。罡涌公司于2019年1月9日以拖欠租金为由主张与卢仁公司解除合同，卢仁公司抗辩称其于2018年9月收到法院向其出具的协助执行通知书，为配合法院执行而未将租金按期支付给罡涌公司，卢仁公司的抗辩理由具有法律依据，予以采信，罡涌公司主张各方签订的合同于2019年1月9日解除，不予支持。然卢仁公司在法院于2019年6月17日做出裁定、明确不再对异议部分强制执行的情况下，仍时隔数月将75万元打入法院代管款账户，该行为不能视为其及时、适当地履行了付租义务。其次，关于违法使用场地问题。罡涌公司认为卢仁公司存在擅自搭建建筑物、构筑物、堵塞河道以及生产经营不符合相关法规的行为。但从双方签订的《场地租赁合同》附件内容来看，卢仁公司搭建建筑物、构筑物等得到了罡涌公司认可，罡涌公司并未对此提出过异议，至于堵塞河道等违法行为罡涌公司也无充分证据予以证明。但卢仁公司自2019年以来却因防尘不符合要求等多次受到行政机关的行政处罚，说明卢仁公司在使用系争场地过程中确存在违法不当行为。再次，关于擅自转租问题。根据法律规定，未经出租人同意擅自转租，出租方有权解除合同。现卢仁公司并无证据证明罡涌公司知晓并同意卢仁公司的转租行为，卢仁公司以合同未禁止卢仁公司转租为由作为抗辩不能成立。综上，因卢仁公司存在擅自转租、未适当履行付租义务等违约行为，罡涌公司据此主张解除合同，于法有据，予以支持。合同解除时间应为2019年11月8日。合同解除后，双方的合同应按实结算，现根据查明的事实，卢仁公司实际支付了125万元租金，在扣除卢仁公司实际占用系争场地期间的租金及占用费后的剩余部分应返还卢仁公司，因系争场地于2019年10月25日起存在停电情况，无法正常使用，一审法院对该期间段内的租金及占用费酌情调整为130,410元。故罡涌公司应返还卢仁公司租金及占用费220,959.86元。关于违约金，因双方合同中并未就违约金作出约定，罡涌公司在本案中主张违约金200万元，缺乏合同依据，不予支持。一审法院审理后于2020年5月11日作出判决：一、确认上海罡涌贸易有限公司与上海卢仁混凝土制品有限公司、上海陆洲实业（集团）有限公司签订的《场地租赁合同》于2019年11月8日解除；二、上海罡涌贸易有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海卢仁混凝土制品有限公司房屋租金及占有使用费220,959.86元；三、驳回上海罡涌贸易有限公司其余诉讼请求。案件受理费22,800元，减半收取计11,400元，由上海罡涌贸易有限公司负担5,700元，上海卢仁混凝土制品有限公司负担5,700元。二审中，卢仁公司提供证据如下：1.照片打印件两张，以证明A公司系XX集团的下属单位，在系争场地内大量张贴了XX集团的企业标示，驻场工作人员统一穿着XX集团的工作服装；2.上海市浦东新区人民法院公告复印件一份；3.上海市浦东新区人民法院扣押财产清单及保管财产清单复印件各一份；证据2、3用以证明系争场地上仍存有卢仁公司的财产。罡涌公司及陆洲公司质证称，对证据1的真实性不予确认，也不能证明罡涌公司知晓卢仁公司转租给A公司的事实；对证据2、3的真实性无异议。本院认为，对证据1，无法证明上述事实发生在罡涌公司要求解除合同之前，故对该份证据不予确认。对证据2、3，各方当事人均无异议，本院对其真实性予以确认。经本院审理查明，卢仁公司向上海市长宁区人民法院代管款账户划入场地租金75万元的时间是2019年7月5日，而非一审法院认定的2019年9月19日。一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院再查明，上海市第三中级人民法院于2020年9月24日作出（2020）沪03破285号民事裁定书，受理申请人上海B有限公司对被申请人上海卢仁混凝土制品有限公司的破产清算申请。上海市第三中级人民法院又于2020年10月21日作出（2020）沪03破285号决定书，指定上海段和段律师事务所担任上海卢仁混凝土制品有限公司管理人。该管理人团队负责人为申悦，成员为申悦、陈焰、许某。本院认为，本案的争议焦点在于罡涌公司是否有权解除涉案场地租赁合同。根据合同法第二百二十四条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。卢仁公司将系争场地及设备转租给A公司，卢仁公司主张罡涌公司知晓该事实且未在法律规定的期限内就此提出异议。但一则，卢仁公司的举证尚不足以认定罡涌公司知晓该节事实；二则，罡涌公司对该节事实也予以否认。故本院认为，卢仁公司的该项抗辩意见，缺乏证据证明，本院不予采纳。罡涌公司依法享有解除涉案场地租赁合同之权利。卢仁公司关于场地租赁合同应继续履行的上诉意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于系争场地是否已经返还的争议。罡涌公司自认已经收回，并不要求卢仁公司返还，系其对己方权利的处分，本院予以准许。关于卢仁公司的已付租金数额及罡涌公司应退还租金之数额，一审法院的认定并无不当，本院予以认同，不再赘述。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人卢仁公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,400元，由上海罡涌贸易有限公司负担5,700元，上海卢仁混凝土制品有限公司负担5,700元。二审案件受理费4,614元，由上海卢仁混凝土制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十一月二十七日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……