上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11673号上诉人（原审被告）：沈英，女，1970年11月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：钟楠，上海东申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯月红，女，1970年5月11日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：颜培卿，上海君拓律师事务所律师。上诉人沈英因与被上诉人冯月红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初12362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈英的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人冯月红的原审诉请。事实与理由：根据沈英与冯月红之间《购房协议合同》的约定，冯月红需向沈英支付28万元定金，但实际交易流水仅为人民币（币种下同）17万元，另外11万元，冯月红称系现金交付，对此沈英予以否认。沈英配偶称该11万元为配偶和冯月红的XX刘某2之间的赌债，故予以抵扣定金，并没有实际交付。一审认定沈英履约过程中构成根本违约不当。上海市闵行区XX路XX苑XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），系婚前财产，并非沈英与其配偶的夫妻共同财产，沈英的配偶刘某1并无代理权。刘某1收回系争房屋的行为的后果不能归属于沈英。即使沈英构成违约，因此给对方造成损失仅几个月租金，对方仅支付17万，却要求沈英承担56万违约金的责任。因此，一审所判定的违约金也明显过高。被上诉人冯月红辩称，要求维持原判。不同意上诉人的上诉请求。其已经按照合同约定支付了全额定金。上诉人多次要求借款，冯月红也满足了对方后续要求。上诉人恶意收回房屋，冯月红催告后仍然不履行，构成违约，冯月红有权解除合同并追究对方相应的定金责任。冯月红向一审法院起诉请求：1.解除其与沈英就系争房屋签订的《购房协议合同》；2.判决沈英返还其定金280,000元（币种下同）和购房款330,000元，合计610,000元；3.判决沈英支付其违约金610,000元。一审审理中，冯月红变更其诉讼请求为：1.解除双方就系争房屋签订的《购房协议合同》；2.判决沈英双倍返还其定金合计560,000元。一审法院认定事实：2017年11月9日，沈英（甲方、卖方）与冯月红（乙方、买方）签订《购房协议合同》一份，其中约定：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，乙方向甲方购买房产而签订本合同。第一条：房屋基本情况。甲方房屋位于本市闵行区XX路XX苑XX弄XX号XX室，该房屋的所有人为沈英，建筑面积为87.43平方米。第二条：上述房屋的交易价格。经甲、乙双方协商一致，该房屋总售价为328万元整。本合同签订之日,乙方向甲方支付28万元整，作为购房定金，甲方出具定金收据。第三条：付款时间与方式。甲、乙双方同意当日乙方支付定金28万元整给甲方，剩余房款300万元整于产权交割给乙方完毕后付给甲方。第四条：交付期限及违约责任。甲方应于收到乙方购房定金之日将交易的房产包括全套钥匙全部交付给乙方使用，使用方式全部由乙方自主处置，并应在交房当日甲方将整套钥匙，物业费，水电费，取暖费，网费，燃气费等结清（出示相关收据）。第五条：税费承担。经双方协商，交易税费由甲方承担，产权转为乙方的手续费由乙方承担。第六条：甲方必须保证上述房屋权属清楚，没有产权纠纷或债务纠纷，若有纠纷情况，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。上述合同签订当日，冯月红通过转账方式支付购房定金17万元，至于剩余的11万元购房定金，冯月红当庭陈述其于同日以现金方式支付，合计28万元。同日，沈英出具定金收据，内载“沈英今收到冯月红购房定金人民币28万元整，大写：人民币贰拾捌万元整。（其中现金拾壹万元，工商银行转账拾柒万元）”，该定金收据收款人处有沈英签字，收款日期为2017年11月9日。后沈英将系争房屋（毛坯状态）交付冯月红使用，冯月红XX刘某2负责该房屋出租事宜。2019年5月，沈英丈夫刘某1在未取得冯月红同意的情况下，将系争房屋内的租客清走，并收回系争房屋自行对外出租至今，相关租金亦由刘某1收取。系争房屋被收回后，冯月红多次要求沈英继续履行合同、交还房屋，其于2019年12月28日、2020年1月23日分别向沈英寄送催告函，内载：“沈英：2017年11月9日，我就购买本市闵行区XX路XX苑XX弄XX号XX室房屋之事项与你签订了《购房协议合同》。合同双方约定你应于2017年11月9日收到我给付购房定金人民币二十八万之日起，由我方自主处置该房屋。但于2019年5月份起，你方擅自收回并出租该房屋，该行为已经构成违约。经我多次电话联系，你方始终不予理会。另你也承诺2020年办理过户手续。现我正式通知你在收到本函后5日内向本人交还该房屋，并且在2020年2月8日前配合我去房地产交易中心及银行办理相关的贷款及过户手续，逾期视为你方违约。希望你收到本函后积极配合，如有不便处可与我联系。（本催告函一式叁份，一份寄沈英身份证所在地，一份由本人留底，一份寄闵行区XX路XX苑XX弄XX号XX室。）”，但是均被退件。冯月红亦于2019年12月31日、2020年1月23日向沈英尾号8760的上海移动手机号码发送上述催告函彩信，仍未收到任何回复。沈英丈夫刘某1当庭表示，因沈英于2019年2月被强制隔离戒毒二年，故沈英无法收到上述信息及催告函，其本人也从未看到过。一审另查明，冯月红分别于2018年2月15日、3月22日、4月2日、5月15日、5月27日、10月6日通过其工商银行卡向沈英转账3万元、6万元、3万元、4万元、7万元、10万元，沈英亦于转账当日先后向冯月红出具六张借条，其中均载明：沈英承诺上述借款于2020年系争房屋过户给冯月红或其儿子后抵扣该房屋购房款。一审又查明，系争房屋系动迁安置房，其所对应的大产证于2016年3月1日核准登记于案外人上海XX有限公司名下，沈英作为被补偿人于2017年9月18日签订集体土地居住房屋补偿安置协议，并于2019年1月30日取得系争房屋不动产权证，权利人登记为沈英一人。还查明，沈英因吸毒被处强制隔离戒毒二年，现关押于上海市女子强制隔离戒毒所，强制隔离戒毒期间为2019年2月13日至2021年2月12日。冯月红为证明其诉称意见，向法院提供如下证据：1.购房协议合同，证明其与沈英于2017年11月9日就系争房屋签订购房协议合同，约定沈英收到定金后将房屋交付冯月红使用，使用方式为冯月红自主处置。2.定金收据及转账单，证明冯月红于签订购房协议合同当日支付定金28万元，其中包含现金11万元、银行转账17万元。3.租赁合同2份、佣金确认书、天然气及电费单据，证明系争房屋交付给冯月红后，冯月红于2017年11月底将该房屋出租，至2019年5月被刘某1强行收回，至今未交还冯月红。4.短信、借条6张、转账单，证明冯月红、沈英签订购房合同后，沈英以各种理由多次向冯月红借款累计达33万元，沈英承诺6笔借款于2020年系争房屋过户给冯月红或其儿子后抵扣房屋购房款。5.催告快递及短信，证明冯月红于2019年12月及2020年1月通过EMS快递及短信方式催告沈英履行合同、返还房屋，但沈英均未回复。沈英对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，但提出因沈英目前尚处于强制隔离戒毒中，故无法在2020年内将系争房屋过户给冯月红方，并表示待沈英于2021年2月强制隔离戒毒结束后可以配合冯月红办理过户手续。沈英对证据2的真实性无异议，但是不认可合法性及关联性，提出定金收据是沈英先行书写后交给冯月红，但之后冯月红并未实际支付购房定金中的11万元现金。对于该笔11万元的性质，沈英诉讼代理人刘某1当庭表示是其欠案外人刘某2的赌债，后才转为系争房屋的购房定金，但是沈英的另一诉讼代理人钟楠当庭确认该笔钱款系套路贷，然二人均未提出相关证据予以佐证。沈英对证据3的真实性无异议，但沈英诉讼代理人刘某1提出，因系争房屋买卖的实际经办人是其与刘某2，故其曾于2017年9月签订动迁安置协议时与刘某2口头约定，待该房屋取得小产证时，刘某2需支付其100万元购房款，否则其有权将房屋收回。因彼此信任，故在同年11月签订购房合同时未将上述约定内容写进合同。现该房屋的小产证已于2019年1月30日办出，但直到同年4月刘某2仍未按约支付100万元购房款，故其在未经沈英同意的情况下，于同年5月将系争房屋强行收回，并对外出租至今，租金亦由其收取。同时，沈英的另一诉讼代理人钟楠当庭提出，尽管上述约定未在合同中约定，但是符合动迁房买卖的交易习惯，冯月红仅支付不足总房款十分之一的钱款即占有系争房屋不合理。冯月红未足额支付定金，故沈英有权收回房屋，但沈英仍同意与冯月红继续履行房屋买卖合同，并在此前提下，愿意将收取的租金转交冯月红。沈英对证据4中的短信，因未看到原件，故无法确定真实性；对借条和转账单的真实性、合法性无异议，但是不认可关联性，其确认已收到冯月红转账共计33万元，但是该33万元系冯月红出借给沈英的钱款，因该借款需于2020年系争房屋过户给冯月红或其儿子后才可抵扣购房款，现抵扣的条件未成就，故非购房款。沈英对证据5，因沈英于2019年2月已被强制隔离戒毒，相关催告函及彩信其均无法收悉，沈英的诉讼代理人此前也未收到或看到过上述催告函及彩信，故真实性无法确认。同时，沈英向法院提供如下证据：1.不动产权证、2.集体土地居住房屋补偿安置协议，证明系争房屋系沈英个人所有，而非夫妻共同财产；本案中沈英因被强制隔离戒毒，未实施任何违约行为，刘某1的行为也未得到其授权委托，且该房屋于2020年9月即可交易过户。冯月红对证据1、2的真实性无异议，但是不认可证明目的，因刘某1与沈英系夫妻关系，二人是一个整体，刘某1的违约行为就是沈英的违约行为，且刘某1在本案起诉后得到了沈英的授权委托，至今仍未向冯月红返还系争房屋，其已经用行为表明不履行合同。一审法院认为，首先，关于合同效力问题。冯月红与沈英签订的《购房协议合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同，双方应当严格按约履行。其次，关于合同履行问题。合同第三条约定，冯月红应于合同签订当日支付沈英定金28万元，剩余的300万元购房款于产权交割给冯月红完毕后支付沈英。对此，冯月红提供定金收据及相关转账单，证明其已经按约足额履行了定金支付义务；沈英提出定金收据是其先行书写后交给冯月红，但之后冯月红仅转账支付17万元，另外11万元现金并未实际支付。至于该笔11万元，刘某1当庭表示是其欠案外人刘某2的赌债，在签订合同时转为系争房屋的购房定金，但沈英另一诉讼代理人钟楠当庭确认该笔钱款系套路贷，两名诉讼代理人的各自辩解本身存在出入，又均未提供相关证据佐证。此外，沈英在未足额收取28万元定金的情况下，却于签订合同当日将系争房屋交付冯月红使用；沈英亦未提供证据证明于签订合同到收回房屋长达一年半的时间内，其曾向冯月红主张过该笔11万元定金，沈英上述行为表现均与常理不符，故一审法院对其相关辩解难以采信。因此，一审法院认定冯月红已按合同约定履行了28万元定金的给付义务，对于沈英提出因冯月红未足额支付定金，故系冯月红违约的抗辩意见，一审法院不予采纳。至于本案的争议焦点，主要有以下两点：1.在购房合同履行过程中，沈英是否存在违约行为？2.若沈英存在违约行为，该行为是否构成根本违约？关于争议焦点一，合同第四条约定，沈英应于收到冯月红购房定金之日将系争房屋包括全套钥匙全部交付冯月红使用，使用方式全部由冯月红自主处置。现冯月红、沈英双方均确认沈英于合同签订后按约将该房屋交付冯月红使用，直到刘某1于2019年5月将房屋收回。冯月红提出，虽然是刘某1实施了收回房屋的行为，但基于刘某1与沈英系夫妻关系，二人是一个整体，且该收回房屋的行为已违反合同第四条的约定，故沈英存在违约行为。沈英的诉讼代理人刘某1对此辩解，基于其与刘某2对冯月红需提前支付100万元购房款的口头约定，因刘某2逾期未履行付款义务，故其有权将系争房屋收回。一审法院认为，沈英未就该节情况提供充分证据佐证，冯月红亦不予认可，故对于该辩解意见，一审法院不予采信。沈英另一诉讼代理人钟楠对此辩解，刘某1实施的收回房屋行为并未获得沈英的授权委托，此系刘某1的个人行为，与沈英无关，且该行为发生在沈英被强制隔离戒毒之后，在合同履行过程中沈英并未实施任何违约行为。一审法院认为，刘某1系沈英丈夫，同时又是获得特别授权的诉讼代理人，在庭审中亦自认系争房屋买卖的实际磋商、交付房屋、收回房屋及收取租金等行为均由其具体实施，该系列行为与其在本案中的特殊身份和权限密切相关，且时间跨度长达近三年，期间沈英被强制隔离戒毒之前亦未对刘某1的行为提出相反意见，可见刘某1事实上已获得沈英对系争房屋买卖事宜的授权委托，刘某1所实施的行为的相关责任理应归咎于沈英，故对沈英的辩解意见，一审法院难以采信。现沈英在未取得冯月红同意的情况下，擅自将已交付冯月红使用的系争房屋强行收回，该行为违反合同第四条的约定，已构成违约。关于争议焦点二，一审法院已在上文认定沈英的行为构成违约，现冯月红提出沈英在未取得其同意的情况下强行收回系争房屋，且经冯月红多次催告要求沈英按约履行合同、交还房屋，沈英仍未履行，沈英以其行为表明不履行主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行，沈英的行为已构成根本违约，冯月红有权解除合同并追究其违约责任。另沈英还在相关借条中承诺于2020年将系争房屋过户给冯月红方，但因其被强制隔离戒毒，客观上无法兑现该承诺。沈英对此辩解，虽然刘某1将系争房屋收回并出租至今，但是该行为不构成根本违约，不影响购房合同继续履行，其始终愿意并要求继续履行购房合同。至于过户时间在合同中并未约定，沈英在借条中承诺于2020年将房屋过户给冯月红方不能约束购房合同。一审法院认为，因案涉买卖房屋系动迁安置房，据查明的情况，需于2020年9月18日之后才符合过户条件，因此自购房合同签订至过户完毕时间跨度较长，需约三年以上的时间。正是基于该特殊情况，购房合同对购房款支付的约定与一般房屋买卖合同及交易惯例略有差别，亦具有一定合理性。同时，根据合同自由原则，冯月红、沈英在购房合同中也对各自合同义务作了明确约定，即在房屋符合过户条件之前，冯月红有支付28万元定金的义务，沈英有交付房屋并由冯月红自主处置的义务；待房屋符合过户条件之后，冯月红有支付剩余300万元购房款的义务，而沈英有办理过户的义务。在本案诉讼之前，系争房屋不具备过户条件，则沈英的主要合同义务就是将系争房屋交付冯月红使用并由其自主处置。考虑到冯月红将房屋出租并收取租金，相关租金收益显著低于沈英收取的定金，故不存在显失公平的问题。然沈英在未取得冯月红同意的情况下，于2019年5月擅自将已交付冯月红使用的系争房屋强行收回，经冯月红多次催告，至今仍未履行其主要合同义务交还房屋，时间长达一年有余，且自本案立案之日起算亦有近四个月。一审法院认为，根据合同法的相关规定，沈英的行为已构成根本违约，案涉购房合同的解除条件已成就，冯月红可依法行使合同解除权。根据规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。诉讼中，冯月红于2020年5月13日第一次庭审时向沈英提出了解除案涉购房合同的意思表示，视作合同解除的通知已到达沈英处。故冯月红要求解除案涉《购房协议合同》的诉请，于法有据，一审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法律还规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案合同解除系由沈英根本违约所致，现冯月红主张依据定金罚则要求沈英双倍返还定金的诉请，于法有据，一审法院亦予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、冯月红与沈英于2017年11月9日就上海市闵行区XX路XX苑XX弄XX号XX室房屋签订的《购房协议合同》于2020年5月13日解除；二、沈英于判决生效之日起十日内双倍返还冯月红定金合计560,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,700元、财产保全费5,000元，以上合计9,700元，由沈英负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，沈英与冯月红经协商并达成一致，双方签订了关于系争房屋的《购房协议合同》，该合同是当事人的真实意思表示，依法成立并对双方具有约束力。上述合同签订当日，冯月红通过转账方式支付购房定金17万元，至于剩余的11万元购房定金，冯月红当庭陈述其于同日以现金方式支付，合计28万元。同日，沈英出具的定金收据载明收到冯月红购房定金28万元，并对其中以现金方式支付的11万元予以了确认。沈英本案中否认11万元定金以现金方式交付，称该11万元定金系用其配偶刘某1和冯月红的XX刘某2之间的赌债进行抵扣方式进行支付的，并没有实际交付。因此，双方对该11万元的定金款项是否支付存在争议。本院注意到，一审中，沈英就该笔定金的支付还有另一种说法，即该笔钱款系套路贷，沈英关于11万元定金的支付方式之说法前后不一，但又均未提供相关证据佐证。正如一审法院指出的，若沈英所谓仅收到17万元的定金之说法成立的话，则沈英于签订合同当日即按约将系争房屋交付冯月红使用，沈英亦未提供证据证明于签订合同到收回房屋长达一年半的时间内，其曾向冯月红主张过该笔11万元定金的支付。据此，沈英的相关辩称明显与常理不符，本院对沈英否定11万元款项已支付的说法难以采信，并确认该款项已实际支付。至于本案当事人争议的在购房合同履行过程中，沈英是否存在违约行为以及若沈英存在违约行为，该行为是否构成根本违约，冯月红据此是否有权解除合同，是否有权主张双倍返还定金的违约责任等问题，因一审判决在其本院认为部分对此已有非常详尽的阐述，本院均予认同；结合二审审理过程中，沈英也未就其所谓不违约、违约责任过重等辩称提供新的事实与理由，仍重复一审中的相关主张等情况，本院对前述焦点问题不再赘述。因此，本院确认，沈英在履行《购房协议合同》过程中存在根本违约行为，冯月红要求解除合同和沈英承担双倍返还定金的相应责任，具有相应的事实根据和法律依据，一审法院据此对冯月红的诉请予以支持，当属无误。综上，上诉人沈英上诉所提的有关未足额收到定金以及其不构成违约，即便其构成违约，一审判决其承担的违约责任也过重等意见，缺乏充分的依据，本院难以采纳。沈英的上诉请求，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,400元，由上诉人沈英负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十一月三十日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……