广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2086号 上诉人（原审被告）：罗树旺，男，1962年3月9日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许凯丽，广西汉远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈锡区，男，1955年8月10日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：曾强，广西海盟律师事务所律师。 原审第三人：黄胜明，男，1953年6月17日出生，汉族，住广西合浦县。 原审第三人：罗玉，女，1956年5月24日出生，汉族，住广西合浦县。 原审第三人：陈玉生，男，1980年9月26日出生，汉族，住广西合浦县。 原审第三人：陈伟强，男，1989年3月22日出生，汉族，住广西合浦县。 上诉人罗树旺因与被上诉人陈锡区、原审第三人黄胜明、罗玉、陈玉生、陈伟强物权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院(2019)桂0521民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗树旺上诉请求：撤销（2019）桂0521民初2066号民事判决，驳回被上诉人陈锡区的诉讼请求。事实与理由：原审适用法律不当，认定事实错误。原审以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认享有物权的应予支持。”为由，支持本案所涉物权归被上诉人是错误的，因为当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，这是认定不动产登记簿的记载内容错误的前提条件，那么，只有在真实权利状态在先，不动产登记簿的记载在后，才能认定记载内容是否错误。根据原审查明的事实，2009年10月28日土地登记簿记载土地权属来源证明文件［1998］合土批字第19-149号《建设用地批准书》。而被上诉人于2002年6月19日才与原审第三人黄胜明签订《转让宅基地协议书》，显然，以后者发生的事实来证明前面登记内容错误是不能成立的。2009年11月23日，原审第三人黄胜明向一审法院提起行政诉讼，请求撤销合国用（2009）第××号《国有土地使用证》，2014年2月7日，北海市中级人民法院作出（2013）北行终字第15号行政判决，撤销了之前政府和一审法院作出的撤销决定，该判决已经发生效力。也就是说，司法确认了（2009）第16935号《国有土地使用证》的合法性，上诉人仍是涉案土地的权利人。上诉人认为：一审法院认定“黄胜明、罗玉与陈锡区于2002年签订的《转让宅基地协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。”是错误的。因为上诉人在1998年4月已经依法取得《建设用地批准书》，是涉案土地的合法使用人。在上诉人合法享有涉案使用权，黄胜明、罗玉未依法登记领取权属证书的情形下，涉案土地依法不得转让。黄胜明、罗玉与陈锡区于2002年签订的《转让宅基地协议书》显然违反了法律的强制性规定，依法应当认定无效。综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律不当，依法应当予以纠正并驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人陈锡区辩称：上诉人罗树旺的上诉理由不成立。理由如下：一、涉案土地权属演变过程为：1996年3月2日，黄朝贤将涉案土地转让给黄胜明；2002年6月19日，黄胜明将涉案土地转让给陈锡区。上述两次转让，均有相应的转让合同和相应的合同对价予以证实。二、陈锡区是涉案土地的权利义务承受主体：1、陈锡区围绕涉案土地，缴纳“土地出让金”、“变更权属调查、地籍测绘费”、“耕地占用税”等相应的税费并持有相应的原始凭证、合浦县人民政府的相关部门亦将“规划审批单”、“宗地图”、“界址图”、“土地使用权证”等原始权利凭证发给陈锡区持有。2、罗树旺没有土地买卖合同、没有支付土地对价、没有缴纳因土地转让而产生的相应的税费。三、罗树旺缺失主张涉案土地权属的合法依据。罗树旺据以主张涉案土地权属的依据有两组：第一组依据：挂在其名下的《土地使用权证》等系列复印件（原件由陈锡区持有）；第二组依据：其口头陈述委托了黄胜明、罗玉代其购置了涉案土地。上述两组依据均不成立，理由如下：首先，罗树旺没有土地买卖合同、没有支付土地对价、没有缴纳因土地转让而产生的相应的税费，不能凭空取得涉案的土地。其次，其持有的系列复印件，均派生于(1998)合土批私字第**《建设用地批准书审批单》，而该审批单是通过非法手段、非法程序作出的行政许可。其呈批意见写明：经该宗申报用地按有关规定，应办理土地使用权出让后再转让，但本人要求直接更名，当否？呈局审批。局审批意见：给予直接更名照顾。上述违法审批将本已登记到黄胜明名下的涉案土地直接涂改更名登记到了罗树旺的名下。在缺失土地权利人书面申请的情形下、缺失土地买卖合同并支付对价的法律关系的情形下，怎么能够直接更名？也正是合浦县土地局数次撤销涉案土地权利证的缘由。再次，罗树旺口头陈述其委托了黄胜明和罗玉帮其购置涉案土地，但既未提供委托手续，又得不到黄胜明和罗玉的承认。四、一审认定事实和适用法律正确。请求二审法院维持一审法院的判决。 原审第三人黄胜明述称：同意被上诉人陈锡区的意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈锡区向一审法院起诉请求：1.判决确认位于合浦县【国有土地使用证号：合国用（2009）第××号】占地面积为98平方米的宅基地使用权归陈锡区享有；2.判决罗树旺协助办理上述国有土地使用权证至陈锡区名下。 一审法院认定事实：1996年3月2日，黄朝贤与黄胜明签订《转让宅基地协议书》，协议载明“经甲方黄朝贤乙方黄胜明双方协商达成如下协议：1.甲方愿意将平田二队玖拾捌平方米的宅基地转让给乙方，以每平方价值捌佰元计，共人民币柒万捌仟肆佰元正。2.乙方现交定金肆万元整，余下延迟三月底交清，待交清钱再给证件（1994）合用地建用字第拆2号合浦县非农业建设用地许可证。3.双方以定金为准不得以任何借口反悔。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方签名：黄朝贤。乙方签名：黄胜明。证明人：黄廷裕。一九九六年三月二日。”同年3月30日，黄朝贤的儿子黄廷裕立据收到黄胜明支付的地价款78400元后，黄朝贤将所持有的《合浦县非农业建设用地许可使用证》【证号：（1994）合用地建用字第拆2号】原件交给黄胜明。2002年6月19日，黄胜明、罗玉与陈锡区签订《转让宅基地协议书》，协议载明“卖方：黄胜明，买方：陈锡区、陈玉生、陈伟强，本人愿意受让廉州镇平田二队黄朝贤屋基地一幅（98㎡）转让给廉州镇田园路13号陈锡区，地基款为陆万肆仟玖佰元整（￥：64900元），并交《建设用地批准书》和《建设用地批准单》两份，经双方同意，愿买愿卖，永不反悔。特立此协议一式两份，双方各执一份为凭。卖方签字：黄胜明、罗玉，买方签字：陈锡区、陈玉生、陈伟强，2002年6月19日。”当日，陈锡区支付转让款64900元给黄胜明、罗玉，黄胜明、罗玉于2010年5月10日补写该款的收据给陈锡区收执。收据载明“今收到陈锡区交来转让（受让）平田二队黄朝贤屋地款陆万肆仟玖佰元整（￥：64900元），收款时间为2002年6月19日，今特补办此据为凭。”诉讼中，陈玉生承认2002年6月19日的《转让宅基地协议书》陈伟强名字是陈玉生代签。陈锡区承认是其与黄胜明、罗玉签订该协议书后，拿回家叫陈玉生在该协议上添加陈玉生、陈伟强的签名。 2019年9月5日，罗树旺申请对黄朝贤与黄胜明1996年3月2日签订的《转让宅基地协议书》上的黄朝贤签名的真实性和书写时间进行笔迹鉴定；2.申请对2002年6月19日黄胜明、罗玉与陈锡区、陈玉生、陈伟强签订《转让宅基地协议书》上的陈玉生、陈伟强、陈锡区签名的真实性和书写时间进行笔迹鉴定。一审法院司法技术室联系西南政法大学司法鉴定中心、桂林市正诚司法鉴定中心等多间鉴定机构，均回函称因鉴定材料距今久远，《转让宅基地协议书》已超出其机构形成时间的有效检验范围，限于技术条件，无法对案涉两份《转让宅基地协议书》的形成时间进行鉴定，不予受理该鉴定的委托。2020年4月14日，罗树旺撤回对上述二份协议书书写时间鉴定的申请。其他事项一审法院依法委托广西公明司法鉴定中心进行鉴定（以下简称公明鉴定中心）。2020年7月14日，一审法院接到公明鉴定中心作出桂公明司鉴文字[2020]第004号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.检材标注时间1996年3月2日的《转让宅基地协议书》内落款乙方签名处“黄朝贤”签名字迹鉴定因委托方无法提供相应对比样本，故此项鉴定不具备鉴定条件；2.检材标注时间1996年3月2日的《转让宅基地协议书》内落款乙方签名处“黄胜明”签名字迹鉴定与样本被鉴定人黄胜明签名字迹是同一人所写；3.检材标注时间2002年6月19日的《转让宅基地协议书》内落款乙方签名处“陈锡区”签名字迹鉴定与样本被鉴定人陈锡区签名字迹是同一人所写；4.检材标注时间2002年6月19日的《转让宅基地协议书》内落款乙方签名处“陈玉生”签名字迹鉴定与样本被鉴定人陈玉生签名字迹是同一人所写；5.检材标注时间2002年6月19日的《转让宅基地协议书》内落款乙方签名处“陈伟强”签名字迹鉴定与样本被鉴定人陈伟强签名字迹不是同一人所写。罗树旺虽然对陈锡区提交的与黄胜明、罗玉签订的《转让宅基地协议书》的签订时间是虚假的，并申请笔迹鉴定，后来撤回鉴定申请；罗树旺也未能提供足以反驳的相反证据证明该转让协议形成时间与事实不符，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条、第七十二条规定，一审法院认定该转让协议书写时间的真实性。 一审另查明，案涉宅基地位于原合浦县，现合浦县廉州镇田园路27号。1994年2月25日，合浦县土地管理局向黄朝贤颁发了（1994）合地建用字第拆2号《合浦县非农业建设用地许可使用证》，批准黄朝贤使用案涉宅基地。该证载明“地点位置：环城平田二队，用地面积壹间98平方米，东至通道，南至黄姓，西至道路，北至黄姓，类别：宅基地。”1998年4月8日，合浦县土地管理局经办人在黄朝贤名下的（1998）合土私字第305号《合浦县土地管理局建设用地批准书审批单》签署意见：户主申请更名使用的土地是我局于1994年批复给其使用的宅基地，地块位于县新车站北侧，户主已拥有我局核发的（1994）合地（建）用字第拆2号建设用地许可使用证，现户主要求把此用地户主更名为罗树旺，根据户主实际情况的需要，拟同意予以变更户名使用土地，当否？呈股室审批。同年4月9日，股室意见：经审核该宗申报用地按有关规定，应办理土地使用权出让后再转让，但本人要求直接更名，当否，呈局审批。同年4月10日，局审批意见：给予直接更名照顾。但该审批档案材料中没有黄朝贤要求更名为罗树旺的申请。1998年4月12日，合浦县土地管理局颁发了罗树旺为申请人的合浦县（1998）合土批私字第19-149号《合浦县土地管理局建设用地批准书审批单》、《建设用地批准书》给罗树旺，合浦县人民政府根据罗树旺的申请和依据该《合浦县土地管理局建设用地批准书审批单》及《建设用地批准书》，对涉案宅基地进行初始登记，向罗树旺颁发位于廉州镇平田二队（现廉州镇田园路27号）的合国用（2009）第××号《国有土地使用证》（住宅使用面积：98平方米）。但该土地证的土地登记审批表档案中没有罗树旺使用案涉宅基地申请表或者物权变动的合同。2014年3月18日，黄朝贤的子女黄廷英、黄廷礼、黄廷喜、黄廷裕四人向合浦县国土资源局申请撤销涉案宅基地的建设用地批准书审批单、建设用地批准书、国有土地使用证。2014年9月14日，合浦县人民政府作出合政发［2014］87号《关于撤销（1998）合土批私字第19-149号等行政许可的决定》，撤销（1998）合土批私字第305号《合浦县土地管理局建设用地批准书审批单》、（1998）合土批私字第19-149号《合浦县土地管理局建设用地批准书审批单》、（1998）合土批私字第19-149号《建设用地批准书》。罗树旺不服，向北海市中级人民法院起诉。2015年12月18日，北海市中级人民法院作出（2015）北行初字第3号行政判决书，认定合浦县人民政府作出的《关于撤销（1998）合土批私字第19-149号等行政许可的决定》，认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销，遂判决撤销合浦县人民政府作出的合政发［2014］87号《关于撤销（1998）合土批私字第19-149号等行政许可的决定》。该判决已经发生法律效力。黄朝贤于2011年3月26日去世，其妻吴秀英于2012年2月10日去世，黄廷英、黄廷礼、黄廷喜、黄廷裕四人是黄朝贤、吴秀英的子女。 一审再查明，黄胜明于2009年11月23日向一审法院提起行政诉讼，请求撤销合国用（2009）第××号《国有土地使用证》，一审法院在审理过程中，向合浦县人民政府提出《建议函》建议合浦县人民政府自行撤销该《国有土地使用证》，合浦县人民政府复函同意撤销后，黄胜明于2010年6月1日向一审法院申请撤诉，同日，一审法院作出（2010）合行初字第3号行政裁定书，裁定准许黄胜明撤诉。2010年9月10日，合浦县人民政府以合政发【2010】203号文注销合国用（2009）第××号《国有土地使用证》。同年12月20日，合浦县人民政府根据北海市人民政府的建议以合政发【2010】269号文撤销合政发【2010】203号文后，又于同年12月21日以合政发【2010】271号文再次注销该证，罗树旺申请复议，2011年2月21日，北海市人民政府作出北政复字【2011】第8号行政复议决定书，以适用法律不当为由撤销合浦县人民政府【2010】271号文。经黄胜明申请，2011年7月4日，合浦县人民政府以合政发【2011】77号文注销合国用（2009）第××号《国有土地使用证》，罗树旺申请复议，2012年2月22日，北海市人民政府作出北政复字【2012】第2号行政复议决定书，以认定事实不清，适用法律错误为由撤销合浦县人民政府合政发【2011】77号文。经黄胜明申请，合浦县人民政府于2012年7月20日作出合政发【2012】160号《关于注销合国用（2009）第××号的决定》，注销合国用（2009）第××号《国有土地使用证》。罗树旺申请复议，同年12月25日，北海市人民政府作出北政复字【2012】第29号行政复议决定书，维持合浦县人民政府于2012年7月20日作出合政发【2012】160号《关于注销合国用（2009）第××号的决定》。罗树旺不服该决定，向一审法院起诉。2013年5月23日，一审法院作出（2013）合行初字第6号行政判决，维持合浦县人民政府于2012年7月20日作出合政发【2012】160号《关于注销合国用（2009）第××号的决定》。罗树旺不服提起上诉，2014年2月7日，北海市中级人民法院作出（2013）北行终字第15号行政判决，认为合浦县人民政府作出合政发【2012】160号《决定》，认定事实不清，主要证据不足，适用法律法规错误，依法应予撤销，一审判决错误，遂判决：一、撤销一审法院作出的（2013）合行初字第6号行政判决；二、撤销合浦县人民政府作出的合政发【2012】160号《关于注销合国用（2009）第××号的决定》。该判决已经发生法律效力。 一审法院认为：黄朝贤与黄胜明签订的《转让宅基地协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，应受法律保护。黄朝贤应依约将出让宅基地变更登记到黄胜明名下，受让方的主要义务是支付价款。黄胜明已支付价款给黄朝贤，黄朝贤已依约将其名下的（1994）合地建用字第拆2号《合浦县非农业建设用地许可使用证》交给黄胜明。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，未办理物权登记的不影响合同效力。根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，认定宅基地使用权转让协议书即原因行为是否生效，不取决于宅基地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果，而取决于双方当事人签订的转让合同这一原因行为本身是否有效。因此，即使没有办理宅基地使用权过户登记，也不影响宅基地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。黄胜明、罗玉与陈锡区于2002年签订的《转让宅基地协议书》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，应受法律保护。本案中，陈锡区已依约支付价款给黄胜明、罗玉，依据诚实信用原则，在陈锡区已按照合同约定履行支付价款的义务前提下，黄胜明、罗玉负有将出让宅基地登记到陈锡区名下的义务。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，但不动产权属证书仅具有推定的证据效力而非绝对的证据力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，案涉的宅基地使用权虽然登记在罗树旺名下，但陈锡区已经举证证明该宅基地是黄胜明、罗玉从黄朝贤受让后，转让给陈锡区，陈锡区已支付价款，因此，陈锡区请求确认享有位于合浦县，现合浦县廉州镇田园路X号【合国用（2009）第××号《国有土地使用权证》】占地面积为98平方米国有土地使用权，有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈锡区请求罗树旺协助办理案涉宅基地的过户手续，缺乏法律依据，一审法院不予支持。罗树旺辩称2002年6月19日的《转让宅基地协议书》是伪造的，未能举证证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，罗树旺应承担举证不能的不利后果。罗树旺辩称案涉宅基地没有物权变动，与事实不符，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原登记在罗树旺名下的位于合浦县，现合浦县廉州镇田园路27号【合国用（2009）第16935号《国有土地使用权证》】占地面积为98平方米国有土地使用权属陈锡区享有；二、驳回陈锡区的其他诉讼请求。一审案件受理费13600元，适用简易程序减半收取6800元，鉴定费8100元，合计14900元，由罗树旺负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本院行政判决已经撤销一审法院行政判决及合浦县人民政府撤销批准书的决定，因而涉案宅基地的登记仍处于有效登记的状态，仍然登记在罗树旺的名下；行政机关对其失实失据之登记仍在处置未有结果。现在状态下，要依据《物权法》之规定提出异议登记及错误登记之诉，应当以黄胜明、罗玉之名义提起，可以将陈锡区作为第三人。陈锡区与黄胜明、罗玉间的转让合同纵然有效，亦应根据物权区分原则，请求履行合同，将物权变更登记至陈锡区名下，而非直接确认物权归属于受让人。在物权形式仍登记于罗树旺的事实之下，如黄胜明、罗玉无法交付过户宅基地之物权，则应承担的是违约和赔偿责任，非确认物权归属归买受人之效果。在物权期待权尚不能确立的前提下，物权享有权不能加以确认。故陈锡区的诉讼请求无法得到支持。 综上所述，上诉人罗树旺的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，应撤销原判，驳回陈锡区的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2066号民事判决； 二、驳回被上诉人陈锡区的诉讼请求。 一审案件受理费13600元，适用简易程序减半收取6800元，鉴定费8100元，合计14900元，由陈锡区负担。二审案件受理费13600元，由被上诉人陈锡区负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 曹东霞 书 记 员 庞 桦