四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13193号 上诉人（原审被告）：武侯区华西美庐业主大会，住所地成都市武侯区人民南路三段**附**。 代表人：范宇。 委托诉讼代理人：庞其捷，男，1941年7月6日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谭光建，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王宇庆，男，1952年12月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：侯昊旻，四川明炬律师事务所律师。 上诉人武侯区华西美庐业主大会（以下简称华西美庐业主大会）因与被上诉人王宇庆业主撤销权纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初7713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 华西美庐业主大会上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王宇庆的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院在事实认定上完全主观臆断，存在明显错误。根据表决票统计，同意续聘四川万联物业管理有限公司（以下简称万联物业公司）赞成票8张，赞成面积1567.05平方米，占专有部分总面积的3.52%，占投票人数的3.57%，因此表决事项未通过。不是一审法院臆断的表决事项是反对续聘万联物业公司，反对票面积应当过半。二、一审法院在认定专有权面积上与其适用的法律前后矛盾，是典型的事实认定错误，结果完全违背了法院审判的公平、公正原则。1.根据《最高人民法院关于审理建筑物分区所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定确定专有部分面积及建筑总面积的方式，华西美庐小区地下车库的专有面积无法确定。首先地下车库未取得不动产登记，其次测绘成果也不包括地下车库，最后地下车库买卖合同记载的面积为0。一审法院采用联建情况说明记载的车库面积认定，与法律规定自相矛盾。2.即使按照一审判决认定的地下车库面积8612.95平方米，一审法院在明知地下车库存在大量已经出售的情况且相应业主参与投票的情况下，直接将已购买车位的业主且投反对票业主车库专有面积忽略，有违公平性。 王宇庆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王宇庆2019年7月11日向一审法院起诉请求：撤销华西美庐业主大会2018年8月12日作出的不予续聘万联物业公司作为物业服务企业的决议。 一审法院认定事实：一、关于当事人的基本情况。王宇庆。华西美庐业主大会成立于2010年10月23日，2010年10月28日进行了备案。华西美庐首届业主委员会的任期为从2010年10月25日至2013年10月24日。华西美庐第二届业主委员会的任期为2018年1月15日至2023年1月14日，业委会主任为范宇。 二、关于案涉决议的情况。2018年5月30日，华西美庐第二届业主委员会向业主发布《华西美庐业主大会公告2018（001号）》：华西美庐第二届业主委员会决定于2018年6月在华西美庐一楼大厅召开业主大会，就华西美庐物业管理企业聘任工作涉及的下列事项进行表决：（一）华西美庐业主委员会提议成立“华西美庐物业管理企业选聘工作组”。（二）华西美庐物业管理企业选聘方案。其中，关于选聘组织机构和主要程序，华西美庐第二届业主委员会提议成立工作组，推进和完成下列工作：1.由业主推荐、物业公司自荐、工作组和业委会主动联系等多种灵活方式联系数家物业公司。2.工作组负责选聘方案的制订、选聘文件的撰写、物业管理合同（草案）的起草、物业管理企业考核评比标准等文案工作；负责相关文件的备案工作。3.工作组负责对物业管理企业的资格等予以审核；负责初步考察和筛选3至5家物业管理企业。4.公示初选的3至5家物业管理企业的资质、管理小区等状况；工作组和业主代表到各物业公司服务的小区进行实地调研、考察。5.根据考核评比标准等，负责对初选物业管理企业进行评比，择优推荐两家物业管理企业提交业主大会投票表决。 三、华西美庐物业管理合同主要内容。2018年7月21日，华西美庐第二届业主委员会向业主发布《华西美庐业主大会公告2018（002号增补）》：“华西美庐业主大会公告2018（001号）已公示并通过了物业选聘工作组成员名单事项，业委会决定于2018年8月5日上午10:00～17:00时在华西美庐大厅现场进行公开投票表决，投票时间为2018年08月05日10:00时开始～08月11日17:00时结束。并于08月12日14:00时在业委会代表、业主代表和社区负责人主持参与下开箱唱票计票，当日公布投票结果。投票表决事项：第一项：关于是否续聘万联物业进行投票。第二项：关于选聘新一届物业管理公司的方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容进行投票。”同时公告：“本次业主大会会议采用书面投《表决票》形式进行表决，请全体业主积极按时参加。属业主亲自参加业主大会会议的，业主须在大会领票处通过资格审查领取对应住户票号的表决票，并在票面的赞同、反对或弃权方框内勾选投票；属业主委托代理人参加业主大会的，代理人应当持业主书面委托授权书、业主身份证复印件以及本人身份证参会投票，并根据委托授权事项进行投票表决。因故不能参加大会的业主领票投票办法：1、届时在业委会领导下，由业主大会工作人员集体择时集中抵达各业主住宅，现场设立临时投票站，按大会规定流程现场办理手续，进行投票表决；2、对于未居住在华西美庐的业主，由业主大会工作人员集体按照业主提供的联系方式、通讯地址，通过规定流程办理手续，以邮寄或网络方式进行投票表决。”公告在“特别说明”处载明：“一、如第一项投票表决票数双过半，则续聘万联物业一年。若没有双过半，则执行后面的选聘流程。万联同样有资格参加选聘。二、第二项投票表决内容则始终作为到期选聘新一届物业管理公司方案。”2018年7月28日，华西美庐第二届业主委员会向业主发布《华西美庐业主身份及在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告（第03号修正版）》载明：华西美庐第二届业主委员会对华西美庐业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积进行了核实。业主身份以及专有部分面积的确定，按照不动产登记簿记载为准。业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，同一人又有一个以上专有部分的，按一人计算；业主在本次业主大会会议上的投票权人数共计224人，建筑物总面积为44561.12㎡。（按专有部分面积的总和计算）。该公告后附投票权名册。2018年8月12日，华西美庐业主大会公布了《华西美庐业主大会关于续聘物业服务企业表决票统计结果》，投票结果为：1.小区投票权数：专有部分总建筑面积44561.1平方米，投票权总人数224人；2.制作表决表224张，发放表决票157张，未发放表决票67张；3.收回表决票157张，其中有效票157张、废票0张；4.表决事项投票的得票权数统计如下：对于续聘万联物业公司的表决事项，赞同票数8张，反对票数141张，弃权票数8张；5.本次赞同表决票数建筑面积1567.05㎡，占专有部分总建筑面积投票权数3.52%；赞同票权人数8人，占总投票权人数3.57%；6.依据《物业管理条例》相关法律规定，投票表决事项未通过。其上唱票人处有“何人杰”字样签字，计票人处有“刘宇轩”、“徐鸿儒”字样签字，监票人处有“杨婉玲”、“何齐飞”、“罗书画”字样签字。 三、关于案涉决议表决票的情况。审理过程中，华西美庐业主大会提交表决票157张，其上载明的表决事项为：续聘万联物业公司。对以上表决票，王宇庆认可共计157张表决票，但对于提出的部分表决票的质疑，认为编号为59和197两张表决票不是业主本人签字，也没有授权委托书。关于王宇庆提出质疑的两张选票，具体情况为：1.编号59的表决票：“业主委托投票人”载明为裴天露，房号A1703，系反对票，建筑面积177.11平方米平米；2.编号197的表决票：业主符彤琳，“业主委托投票人”载明为李志英，房号B2301，系反对票，建筑面积212.06平方米。华西美庐业主大会未补充提交授权委托书等相关证据，但认为业主授权系其真实意思表示。经一审庭审质证，王宇庆和华西美庐业主大会均认可：案涉小区有投票权共224户，表决票票面面积为31676.36平方米，其中：赞成票的票面面积为1567.05平方米，弃权票的票面面积为1295.86平方米，反对票的票面面积为28813.45平方米。 四、华西美庐小区规划、产权登记的情况。（一）2007年4月23日，四川华威房屋开发有限公司（以下简称华威公司）和四川大学出具《联建情况说明》载明：“根据四川大学与四川华威房屋开发有限公司签订的有关协议，双方一致认定：一、位于武侯区××路××段××号××公寓××楼××大学××川华威房屋开发有限公司联合修建，总建筑面积76066平方米；二、双方联建的‘学生公寓’建筑面积为18000平方米，其中包括地面1层-18层建筑面积、、地下车库及分摊的配套设备用房建筑面积该部分建筑的所有权属四川大学，同时该部分建筑的产权办至四川大学名下。办理产权时，以实际测量为准；三、双方联建的‘华威综合楼’建筑面积为58066平方米（其中地面1层-3层建筑面积6410.97平方米，，地面****建筑面积4304208平方米，地下，地下车库建筑面积8612平方米）；该部分建筑的所有权属四川华威房屋开发有限公司，同时该部分建筑的产权办至四川华威房屋开发有限公司名下。”（二）1.2010年2月8日，成都成房测绘有限责任公司《面积测绘成果》载明：一、建设项目面积分项统计表，项目名称：华威综合楼，建筑总面积：地上：地上部分48904平方米，其中首层架空层（绿化、停车、公共活动空间）套内面积：287.92平方米；二、分类面积统计表：栋号：1，栋建筑面积：48904.41平方米，住宅：楼层：4-29Ｆ，面积：41667.98平方米，套数：250；其他：楼层：1-3Ｆ，面积：6938.29平方米，套数：3，备注：银行用房等；楼层：1Ｆ，面积：298.14平方米，套数：1，备注：架空通道；房屋信息摘要3，上载：2010年4月22日，位于成都市武侯区××路××段××号××号××住宅，建筑面积41667.98平方米，登记在华威公司名下（监证2302327）。2.2002年4月18日，编号为成规建筑［2002］0161号建设工程规划许可证载明，项目名称：学生公寓、华威综合楼，幢数：2，层数：18,29，建筑面积：76066.00平方。3.2002年4月29日，编号510100200204290201的建筑工程施工许可证载明：框架结构，共计二幢，学生公寓地上18层，地下，地下**18000平方米，华威综合楼地上29层，地下，地下**58066平方米。4.2003年1月28日，成规监［2003］0027号规划管理验收合格证载明，建设单位名称：四川大学、华威公司，建设工程名称：学生公寓、华威综合楼（补办），建筑层数：4-29，建筑面积：43042.08平方米，备注：本次办理华威综合楼4-29层住宅的规划验收。学生公寓、华威综合楼1-3层、地下、地下室待二次验收成都市住房专项维修资金管理服务中心出具的《建筑区划基本信息》载明：建筑区划名称：华西美庐，总栋数：2，总户数：251，总建筑面积：44782.720平方米。（三）2012年10月25日，华威公司出具《关于的复函》载明：“四川万联物业管理有限公司：本公司作为‘华西美庐’大厦开发商，对你公司《华西美庐物业情况的征询函》了解华西美庐大厦物业情况，现复函如下：一、本公司于2002年4月18日取得了成规建筑［2002］0161号《建筑工程规划许可证》，根据《建筑工程规划许可证》及规划《总面积图》（附后）等载明：该大厦物业由综合楼（含裙楼、地下、地下室‘华威综合楼’）。学生公寓（含地下室）两栋物业组成，两栋物业地下室负1至负3层贯通一体，共享地下机动车停车场（负1至负3层）、供用电配电机房设备、上下水设施及公共通道等，两栋属于不可分割的同一建筑区划。其中，综合楼地面物业由裙楼商业1至3层和Ａ、Ｂ两幢住宅4-29层构成；学生公寓有地面18层公寓，其中第3层与综合楼裙楼第3层贯通。大厦总建筑面积为76066平方米，其中，综合楼建筑面积为58066平方米，学生公寓建筑面积为18000平方米（业主单位为四川大学，该物业现用于华西第二医院科研办公大楼）。二、目前，本公司已取得‘华威综合楼’Ａ、Ｂ两幢住宅的初始不动产权登记，除个别业主自身原因未办分户产权外，住宅业主分户产权已基本办理完毕；裙楼商业1至3层及地下室车库初始产权（含销售车位的分户产权）、学生公寓初始产权，本公司正在积极办理之中。” 五、关于业主大会议事规则的规定。《华西美庐业主大会议事规则》第十九条规定：“业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定执行。业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记薄或者其它能够证明其权属的合法有效文件为依据。业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权。” 六、与案件有关的其他情况。王宇庆与华西美庐业主大会业主撤销权纠纷一案，一审法院于2019年11月8日作出（2019）川0107民初384号民事判决，撤销华西美庐业主大会作出的关于华西美庐第二届业主委员会选举的决定。华西美庐业主大会上诉至四川省成都市中级人民法院。2020年6月4日，四川省成都市中级人民法院作出（2020）川01民终3198号之二民事裁定，撤销一审民事判决，驳回王宇庆的起诉。 一审法院认定以上事实，主要采信了房屋产权证、业主大会设立事项备案记录表、业主大会议事规则、华西美庐业主大会公告2018（001号）、华西美庐业主大会公告2018（002号增补）、华西美庐业主身份及在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告（第03号修正版）、华西美庐业主大会关于续聘物业服务企业表决票统计结果、关于《华西美庐物业情况的征询函》的复函、面积测绘成果、联建情况说明、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、规划管理验收合格证、建筑区划基本信息以及当事人的陈述等证据和庭审笔录。 一审法院认为，案件的争议焦点在于华西美庐业主大会于2018年8月12日作出的“不予续聘四川万联物业有限公司作为物业服务企业”的决议是否违反了法律法规和小区业主大会议事规则，是否应当予以撤销。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及第二款的规定，是否续聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故“不予续聘四川万联物业有限公司作为物业服务企业”的决议表决票，应达到投反对票的小区业主人数及其专有建筑物面积“双过半”的要求。对决议是否满足“双过半”要求，一审法院评述如下： 一、关于投反对票的业主数是否过半的问题。王宇庆和华西美庐业主大会均认可华西美庐小区投票权数共计224，案涉决议共有表决票157张，其中反对票141张，王宇庆认为其中有2张表决票无授权委托书。华西美庐业主大会未向提交该2张表决票投票人系经过业主授权的相关证据，无法核实该2张表决票是否为对应表决票权利人真实意思表示，华西美庐业主大会应当承担举证不力的后果，该2张表决票不应计作有效的反对票之内。因此，案涉决议共有投反对意见的表决票139张，反对票的投票数达到了票数过半数的要求。 二、关于投反对票的业主建筑物专有面积是否过半的问题。关键在于确定建筑物总面积的计算标准。第一，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定；同时，参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积”的规定，因《华西美庐业主大会议事规则》中并未约定将车位不计入专有部分面积，地下，地下车位应当计入专有部分面积，地下车位的相关权利人应当作为小区的业主，虽然学生公寓系与综合楼共同设计建设开发，共用部分设施和面积，但是之后华威公司和四川大学做了权属的区分，学生公寓性质和用途也进行了改变，其内部物业管理亦独立于华西美庐小区。而案涉决议亦是对小区物业管理企业进行投票表决，将本就独立进行物业管理的区域划入小区表决票总面积不具现实意义。故综合考虑建筑物的实际使用、管理和历史形成的做法，学生公寓面积不宜纳入华西美庐小区面积进行计算。综上，小区建筑物总面积应当由综合楼及地下车位组成，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”的规定，由于除综合楼4-29楼面积外其余面积均未进行物权登记，故综合楼面积地上部分以登记和测绘为准为48904.41平方米，其余暂按规划计算，综合楼地下车库面积为8612.95平方米，前述两项合计57517.36平方米。故小区建筑物总面积57517.36平方米，如果要达到过半的要求则最低应当为28758.68平方米。案涉决议的表决中，投反对票的票面面积为28813.45平方米，除去2张无效的反对票的面积389.17平方米（177.11平方米+212.06平方米），剩余有效的反对续聘万联物业公司的表决票票面面积为28424.28平方米。因投反对续聘万联物业公司的业主对应面积未能达到专有面积过半的要求，故华西美庐业主大会在此基础上作出反对续聘万联物业公司的决定不符合法律规定，应当予以撤销。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决：撤销华西美庐业主大会于2018年8月12日作出的不予续聘万联物业公司作为物业服务企业的决定。案件受理费100元，由华西美庐业主大会负担。 本院二审期间，当事人提交了新的证据，本院依法组织质证。华西美庐业主大会新提交了两份补充说明，拟证明王宇庆质疑的两张表决票的投票人经业主授权。本院审查认为，补充说明在性质上是证人证言，证人没有出庭，且两人的书面证言文字一字不差，典型属于事先写好补签名的情形，符彤琳的签名是否本人所签无法核实，裴天霖的签名则能确定不是本人签名，而是“受托人”签署。以上证据材料的真实性无法确定，不应作为证据采纳。根据一审中经质证的规划许可证和施工许可证等书证，本院认定以下事实：华西美庐小区地下车库尚未经竣工验收。本院查明的其他事实和采信的证据和一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院已经查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的主张，本案争议的焦点是：选聘物业服务企业的决定是否应当撤销。业主对业主大会或者业主委员会作出的决定主张撤销，是业主对建筑物非专有部分共有和共同管理权利的救济制度，属物权保护内容，应当适用《中华人民共和国物权法》及其配套规定进行调整。以决议通过比例行使业主撤销权涉及表决权的表决能力问题，只有在建筑物总面积等于专有面积总和的前提下，“专有部分占建筑物总面积过半数”的规定才有意义，否则可能出现全部专有部分总面积占比小区建筑总面积本就达不到过半数的情形。对于双方争议的车库面积8612.95平方米是否纳入建筑总面积问题，因华西美庐小区住宅超过十层，按照人民防空法的规定必须结建人防地下室，法定结建的人防地下室部分不属于业主专有部分面积，但因华西美庐小区特殊情况，地下，地下车库至今尚未进行竣工验收有划分地下室中人防和非人防部分各自的面积，且与华西美庐小区地下室相关的执行异议之诉案件中，也争议到地下车库部分的权利是否属于相关的“案外人”，未经竣工验收合格的建筑工程，依法不得进行交付，不能认为是可以依法确定物权的物。诉讼中也没有证据地下车库属于业主专有部分及具体业主是谁，因此，地下，地下车库面积不宜纳入确定表决能力的建筑总面积计算积扣除地下车库（包括应有的人防地下室）面积按照测绘成果为48904.41平方米。华西美庐第二届业主委员会公告的面积为44561.12平方米，产生差异的原因是商业部分未计入，排除商业部分没有依据，本院确定计算表决能力时的总面积以测绘的48904.41平方米为准。一审判决依双方无争议事实确定的反对续聘万联物业公司为物业服务企业的票数是139票，投反对票业主专有部分面积为28424.28平方米，有表决权业主数位244人，建筑总面积为48904.41平方米，不续聘万联物业公司已经到达人数占比和面积占比双过半的要求。华西美庐业主大会的上诉理由成立，本院依法予以支持。 需要特别指出的是，华西美庐小区因历史遗留问题较多，根据过往诉讼看，基本一旦业主大会进行决议均会有业主主张撤销，争议也多在地下车库面积是否计入总面积的问题，法律规定的区分所有权人自治的目的是引导业主们共同维护小区业主的合法权益，形成良性的自治氛围，业主自治不应成为个别业主谋取利益或引起纠纷的手段。虽然民法典尚未施行，但从业主自治表决的条件规定看，已经采取了降低门槛的简单多数方式，以推动共同意志的实现，保证小区物业服务及其他管理正常运行，望华西美庐小区的业主委员会真正从代表全体业主共同利益的角度履行职责，也望小区业主对业主大会和业主委员会为改善物业服务所做的工作多一分理解和支持。 综上，华西美庐业主大会的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定主要事实清楚，但适用法律部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初7713号民事判决； 二、驳回王宇庆的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由王宇庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二〇年十一月九日 书记员  朱娅