江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终2754号上诉人（原审原告、反诉被告）：李红平，女，汉族，1968年8月9日生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：徐文，男，汉族，1991年5月5日生，住江西省南昌市西湖区，与原告系母子关系。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌航行投资发展有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区，统一社会信用代码：91360104MA35GN2A1M。法定代表人：何智韬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李红，系江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫章科，系江西华邦（赣江新区）律师事务所律师。上诉人李红平因与被上诉人南昌航行投资发展有限公司（以下简称“南昌航行公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初622号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李红平上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持李红平的诉讼请求并驳回南昌航行公司的反诉请求；2.本案的诉讼费由南昌航行公司承担。事实与理由：1.南昌航行公司“双地铁”和“九年制名校”属于虚假宣传已经经行政机关确认，一审法院事实认定错误。南昌航行公司开发的保利中航城楼盘在销售过程中一直以“双地铁”和“九年制名校”宣传，李红平是冲着宣传的这两点选择购买该楼盘。但李红平之后得知该楼盘并未有所谓的“双地铁”和“九年制名校”，南昌市青云谱区市场监督管理局也下达了（青）市管（广）罚决[2018]4号《行政处罚决定书》，南昌航行公司的行为确属误导宣传，李红平因此遭受了巨大损失。一审法院确却认为“双地铁”变化属于政府规划调整，认为该行为不属于误导宣传与事实不符。一审法院认为“九年制名校”属于误导宣传，但经有关部门协商可以解决，因此驳回李红平诉求没有法律依据，该结果系众多业主维权的结果，而不是开发商主动努力的结果，该问题得以解决原因不在于开发商，更不影响南昌航行公司承担违约责任。2.买卖合同中第十条2.8款、第十七条17.6款和第十八条18.2款属于免除一方义务的格式条款，李红平就是基于“双地铁”和“九年制名校”宣传，李红平是冲着宣传的这两点选择购买该楼盘。合同中的上述条款很明显属于免除一方义务的格式条款，应认定为无效。“双地铁”和“九年制名校”系李红平是否购买涉案房屋的关键性因素。3.南昌航行公司的虚假宣传行为构成欺诈，李红平有权撤销该合同。基于上述理由，南昌航行公司虚假宣传已经是既定事实，而李红平又是基于南昌航行公司的虚假宣传的内容才购买的涉案商品房，因此李红平有权依据合同法的约定请求解除或撤销双方的买卖合同关系。南昌航行公司辩称：1.南昌航行公司宣传的“双地铁”并不属于误导宣传，也未收到行政处罚，“双地铁”的规划调整不能归责于南昌航行公司。根据青云谱区市场和质量监督管理局作出的（青）市管（广）罚决[2018]4号《行政处罚决定书》。经青云谱区市场和质量监督管理局调查，认定：你公司在楼盘售楼部外的围挡的宣传画及售楼部外玻璃幕墙上的宣传画中发布“双地铁”“地铁2/5号线”的广告宣传内容与《南昌市洪都老厂区周边地区（CN1/CN4局部/CN2)控制性详细规划修编》中地铁线路规划无明显不符，未违反广告法相关规定。2.“九年制名校”属于南昌航行公司建筑区规划范围之外的公共设施，李红平无法提供证据证明双方在签署《南昌市商品房买卖合同》时与“九年制名校”之宣传具有关联性，不能据此解除合同。3.南昌航行公司称因误导宣传给其遭受巨大损失，但无证据证明其造成的损失具体是多少，应承担举证不能的法律后果。4.南昌航行公司为了李红平等业主的利益，积极与政府相关部门沟通，“九年制名校”问题可以得到解决。南昌航行公司为了李红平等业主的利益，积极与政府相关部门沟通，并向业主承诺出资，选取洪都老厂区规划的三块教育用地其中一块引进九年义务教育名校，让所有业主都可以就读该学校。2019年4月16日，南昌市青云谱区人民政府回复南昌市自然资源局《关于调整洪都新城项目教育用地规划的函》[青政文（2019）62号]：“建议将溪桥学校规划用地进行调整，调整到具有可操作性、马上能启动学校建设的地块；如溪桥学校规划用地无法调整，基于优先解决法定义务教育的原则，建议将振飞中学高中规划用地恢复调整为九年制学校规划用地”可知，李红平所提出的“九年制名校”是可以得到解决的。5.双方签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，李红平应按合同约定支付剩余购房款、违约金以及因李红平违约产生的律师费。李红平向一审法院起诉请求：1、请求判令解除李红平、南昌航行公司签订的《南昌市商品房买卖合同》；2、请求判令南昌航行公司返还李红平已付房款人民币583842元及利息41343元（利息暂计算至2020年4月1日，后续利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息清偿之日止），合计人民币625185元；3、本案诉讼费用由南昌航行公司承担。南昌航行公司向一审法院反诉请求：1、请求判令李红平支付剩余购房款910000元及违约金（以910000元为基数，按照日万分之三的标准，自2018年11月16日计算至款清之日止，暂计算至2020年6月17日，违约金为158067元）；2、请求判令李红平支付律师费36213元；3、请求判令本案反诉的诉讼费用由李红平承担。一审法院认定事实：2018年10月16日，李红平与南昌航行公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定：李红平购买南昌航行公司开发的南昌市青云谱区新溪桥东一路南延伸段北段东侧洪源泰府X#住宅楼X单元X室房屋。房屋用途为住宅，房屋建筑面积为109.72㎡，总价款为1493842元。该商品房买卖合同已经在房管部门登记备案。首付金额为483842元于2018年10月1日付清，余款1010000元办理银行按揭。合同签订后，李红平向南昌航行公司支付购房款583842元，剩余910000元因双方之间存在争议至今未付清。双方争议点在于根据南昌航行公司的广告宣传“双地铁”和“九年制名校”，小区业主可以就读于青云谱区溪桥东路以西、溪桥西路以东（CN204-F06地块）的振飞中学，合同签订后李红平发现学校变更为位于地块J19的博文学校，两所学校地址与小区距离相差较大，李红平以南昌航行公司误导宣传为由拒绝履行商品房买卖合同。2019年4月30日，南昌市青云谱区市场监督管理局认定南昌航行公司在未确定该地块被规划为“九年制名校”的情况下，在售楼部沙盘中的该地块上插上印有“九年制名校”宣传片作为宣传，导致购房者误认为该地块设有“九年制名校”，该行为属于《中华人民共和国广告法》所规定的误导宣传行为，并且作出罚款人民币200000元的行政处罚。另查明，2018年11月7日南昌市城乡规划局就保利中航城业主的申诉作如下回复：保利中航城及周边范围规划了一所小学、六所九年制学校、一所高中，青云谱区溪桥东路以西、溪桥西路以东（CN204-F06地块）的规划明确为高中。学校布点规划能符合居住区规范要求，也能满足教育配套的需求。2019年4月16日，南昌市青云谱区人民政府给南昌市自然资源局发了《关于调整洪都新城项目教育用地规划的函》，函中青云谱区人民政府提出建议：将溪桥学校规划用地进行调整，调整到具有可操作性、马上就能启动的地块；如溪桥学校规划用地无法调整，基于优先解决法定义务教育的原则，建议将振飞学校高中规划用地恢复调整为九年义务教育规划用地。同时江西航都投资发展有限公司分别于2018年11月9日、2018年11月21日、2019年4月13日以函的形式向小区业主作出承诺会解决保利中航城业主就读学校的问题。上述事实，有李红平身份证复印件、南昌航行公司企业信用信息、《南昌市商品房买卖合同》、签约单、收款收据、沙盘及售楼部图片、江西卫视节目截图、南昌市青云谱区教育科技体育局的回复函、南昌市城乡规划局的回复函、南昌市青云谱区人民政府《关于调整洪都新城项目教育用地规划的函》、南昌市青云谱区市场监督管理局的信访事项答复意见书、江西航都投资发展有限公司的《告业主书》和《告业主承诺函》以及当事人的陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为：李红平于2018年10月16日与南昌航行公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，双方在合同履行过程中发生争议。李红平主张解除商品房买卖合同，理由是：南昌航行公司开发的保利中航城楼盘在销售过程中一直以“双地铁”和“九年制名校”宣传，但之后得知该楼盘并未有所谓的“双地铁”和“九年制名校”，南昌航行公司的误导宣传行为是否致使双方不能实现合同目的。针对上述争议焦点，一审法院认为：1.房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的产权性质、主体结构、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后，才会作出购买与否的意思表示。虽然南昌航行公司在房屋销售过程中一直以“双地铁”和“九年制名校”进行宣传，其中“双地铁”的变化属于政府规划调整，南昌航行公司所宣传的地铁和学校均系商品房开发规划范围外的相关设施，南昌航行公司的误导宣传对李红平的购房意向产生一定影响，但该影响并非决定李红平是否购买涉案房屋的关键性因素，因为在双方签订的《南昌市商品房买卖合同》第十条2.8款载明:“本地块未配建医疗卫生、幼儿园、学校等设施”，可知“九年制名校”、“双地铁”不是合同约定的配套设施。“九年制名校”、“双地铁”的内容只存在于开发商的宣传广告中而没有在商品房买卖合同中得到体现。另根据《南昌市商品房买卖合同》的补充协议第十七条17.6和第十八条18.2约定，出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束，不构成出卖人的允诺，南昌航行公司的误导宣传行为不会致使双方不能实现合同目的，李红平已经在该合同上签名确认，李红平也没有证据证明在签订合同时不是自己的真实意思表示，故双方签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。2.对“双地铁”的广告宣传内容与《南昌市洪都老厂区周边地区（CN1、CN4局部/CN2）控制性详细规划修编》中地铁线路规划无明显不符，“双地铁”的变化属于政府规划调整，不属于误导宣传。根据2019年4月16日，南昌市青云谱区人民政府回复南昌市自然资源局的《关于调整洪都新城项目教育用地规划的函》［青政文（2019）62号］：“建议将溪桥学校规划用地进行调整，调整到具有可操作性、马上能启动学校建设的地块；如溪桥学校规划用地无法调整，基于优先解决法定义务教育的原则，建议将振飞中学高中规划用地恢复调整为九年制学校规划用地”，可知虽然李红平所称“九年制名校”的误导宣传确属事实，但经过有关部门的协商和重新规划，该小区的适龄学生入学问题可以得到解决。综上所述，对李红平告要求解除合同的诉请，一审法院予以驳回。李红平基于解除合同的基础而主张返还钱款及赔偿相关损失的诉请，一审法院亦予以驳回。对南昌航行公司要求的继续履行合同、支付剩余款项的诉请，一审法院予以支持。南昌航行公司要求李红平支付违约金和支付律师费的诉请，由于李红平拒绝履行合同事出有因，即南昌航行公司存在误导宣传行为，致使李红平为减少损失采取救济行为而未按时支付剩余购房款，故对此诉请一审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回李红平的全部本诉请求。二、李红平在本判决生效之日十日内向南昌航行投资发展有限公司支付剩余购房款910000元。三、驳回南昌航行投资发展有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费18617元（原李红平已预交），由李红平承担；反诉受理费7369元（南昌航行公司已预交），由南昌航行投资发展有限公司承担。二审中，李红平向本院补充提交了以下三份证据：1、微信公众号为“南昌房信网”上打印出来的李红平购买房屋单价信息1页;2、微信公众号为“南昌房信网”上打印出来的2020年度房产交易信息及数据3页;证据1、2共同证明虚假宣传后给李红平造成的重大损失。3、微信公众号为“南昌保利中航城”上打印出来的2018年关于保利中航城的数据3页，证明2018年南昌航行公司销售的均价和销量火爆情况。针对李红平补充提交的证据，南昌航行公司质证认为：对证据1、2的真实性无异议，合法性关联性及证明目的有异议，上诉人2018年底购房的房价与2020年房价均是按照市场价定价，上诉人购买房产的价格与2020年房价无关，该组证据不能证明给上诉人造成的实际损失的具体金额，也无法证明上诉人在签署商品房买卖合同时与九年制名校具有关联性。证据3与本案无关，也只能证明当时保利中航城的销售情况。对李红平提交的补充证据1、证据2，本院对其真实性合法性予以确认，但是保利洪都里与保利中航城楼盘并非同一期楼盘，房屋单价会有差异，同时房屋价格是一个动态变化的状态，房价的涨跌与政策、市场等因素都有关系，不能证明给李红平造成了重大损失，达不到其证明目的，本院不予采信。对李红平提交的补充证据3，南昌航行公司销售的均价和销量火爆情况与本案待证事实无关，本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同是否应予撤销或者解除？本院认为，经南昌市市场监督管理局认定，南昌航行公司在涉案楼盘销售过程中所做“九年制名校”的宣传属于误导宣传行为。该认定仅系对南昌航行公司误导宣传行为的行政认定。至于南昌航行公司所做的误导宣传行为与李红平购买涉案房屋的意思表示之间是否存在因果关系，需要李红平提交相应证据予以证明。李红平称其购买涉案房屋就是因为南昌航行公司宣传可以就读“九年制名校”，但其并未提交有效证据证明双方签署涉案合同与“九年制名校”之宣传具有明确的关联性。另，双方签订的商品房买卖合同第十条2.8款约定:“本地块未配建医疗卫生、幼儿园、学校等设施”，且商品房买卖合同补充协议第十八条18.2约定：“出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺”。南昌航行公司所宣传的“双地铁”“九年制名校”均不属于涉案楼盘开发规划范围内的配套设施，而是规划范围之外的公共设施。对于尚未投入建设使用的地铁、学校等公共设施，作为一名理性和具备常识的购房人，理应知晓仍存在规划变动的可能性，在合同条款已经作出提示的情况下，李红平仍在该合同上签字确认，即表示其愿意承担规划变更的风险。本院对李红平以南昌航行公司误导宣传为由解除合同的主张不予支持。李红平上诉还主张南昌航行公司的误导宣传行为构成欺诈，要求撤销涉案合同。该主张超出一审中李红平的诉讼请求范围，本院不予审理。退一步讲，《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第一项规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”根据一审中李红平向法院提交的南昌市城乡规划局的回复函以及南昌航行公司发给业主的告知书，李红平最迟在2018年11月就已知晓南昌航行公司存在误导宣传行为，但其直到2020年4月24日才向法院提起诉讼，而提出撤销合同的时间则是2020年9月6日，明显超出了行使撤销权的一年除斥期间，撤销权消灭，故本院对李红平的该项主张亦不予支持。综上，李红平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18617元，由李红平承担。本判决为终审判决。审判长  王革生审判员  邓 晖审判员  周中瑞二〇二〇年十一月二十三日法官助理陈星伊书记员任千千