广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初12837号原告：珠海市房产物业管理有限公司。住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914***********262E。法定代表人：高某1，董事。委托诉讼代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：罗鸣，男，汉族，1975年10月19日出生，住珠海市香洲区***************，身份证号码：422************915。被告：程爱萍，女，汉族，1978年8月19日出生，现住珠海市香洲区***************。身份证号码：420************420。委托诉讼代理人：罗鸣，系被告程爱萍丈夫。原告珠海市房产物业管理有限公司与被告罗鸣、程爱萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付自2015年12月至2020年3月所拖欠的物业管理费6158元、其他公摊费用（包括代运费232元、电梯维修费107元、公共设施维修费6.3元、公摊电费388.3元、电梯电费440.58元、电梯照明费435.64元），合计7768元；2.判令被告支付物业管理费违约金（按合同约定的日0.1%计算，原告只申请等额本金6158元）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告为香洲区翠微西路幸福里小区*******的业主。根据原告与幸福里小区全体业主签订的《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2015年12月1日起，被告停止交纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2020年3月31日，欠缴物业管理费52个月，共计6158元。按合同第八条第一款约定住宅的物业管理费单价为1.5元/平方米/月，商铺的物业管理费是2.8元/平方米/月，被告每月应缴118.44元，按合同第十条第二款约定，被告应按逾期之日按每天0.1%支付物业费违约金，原告只申请等额本金。原告曾多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。原告提交如下证据：1.物业资质证书；2.《珠海市幸福里物业服务合同》；3.收费通知单；4.《关于延续物业管理服务合同的申请》及《复函》、《关于撤出幸福里小区的告知函》、《告知函》、《通知函》；5.房产查询单及不动产权登记表；6.分摊费用。被告辩称：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1.被告自2010年一直住在幸福里，2017年前原告公司服务管理不到位，卫生绿化不达标，清理化粪池不按要求清理，电梯广告收入不公开，侵占全体业主公共收益。自2012年12月1日起至2017年12月1日物业合同服务期限内，未按合同约定支付业委会专项维修资金4000元／月、50%的小区广告费公共停车场等公共收益，小区公共停车场停车费等收益，5年间其费用总计约四五十万元，侵吞全体业主利益。2.公摊费及维修费不明不白。根据物管法共用水电费分摊通知(珠发改价(2014)10号文件，物业服务企业办公等自用水，电，其费用由物业服务企业负担，向业主（用户）公摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，每月在分摊前及时向业主分布公摊的数量、总金额以及各业主应负担的金额等。原告从未公示。比如：地下车库照明费用无公示，无单独分摊计量电表，无电力部门单独缴费凭证。作为单独收费项目，原告无差别将其分摊给没有停车的业主不仅不合理，反而属于违法欺骗行为。3.原告未按《物业合同》提供约定的服务。《物业合同》中约定的人员配备18人，绿化覆盖100%,无黄土裸露，完善监控设施，为小区建单车棚，增加健身设备等无一实现。尤其是工作人员配备严重缺失，服务不到合同约定的30%。4.原告未按《物业合同》的约定进行每月清洗水池一次、每三年清洗建筑立面一次、每月检修电梯一次、并未建立详细的技术资料和检修登记。原告自进入小区管理以来从未有过上述服务，也从未公示检修记录。5.原告未按《物业合同》的约定每年进行一次书面物业管理服务满意率调查、每季度进行一次电话抽查，每次征求意见用户不低于60%,满意率不低于70%。然而原告从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，导致相当一部分业主因原告没有提供相应服务而不缴物业费。原告也没有从服务的角度去与业主沟通解决问题，出现不缴物业费的情况，且过了诉讼时效后才提起诉讼。二、原告物业时间不正确，数据不真实，被告对代运费及违约金不认可。1.物业费用时间不正确。起诉状中列明被告自2014年5月1日至2020年4月30日起停止缴纳物业管理费，欠缴72个月。原告提交的收费通知单中欠费时间段为2015年12月至2020年4月30日，起诉状所列欠费时间与明细表欠费时间段不一致，所列明的欠费金额也不一致。5张收费单上列明的单项收款金额合计数据全部错误。被告认为：原告提供的收费通知单上数据信息不真实，5张明细表中廖廖无几的几个数据统计全部都错漏百出，这也从侧面也证实了原告的业务水平低下，无法为业主提供合同约定的服务。2.数据不真实。原告起诉被告拖欠其2014年5月至2020年4月物业管理费6275.96元，其他公摊费用（包括代运费232元，电梯维修费107元，公共设施维修费6.3元，公摊电费388.3元，电梯电费440.58元，楼梯照明费435.64元）合计7885.78元，复印件有明显的数据造假痕迹。3.代运费用232元重复收费，不合理。根据物管法，代运费用己包含与原告签订的合同中住宅的物业管理费中，原告属于重复计算收费，此项重复费用被告不承担。4.物业费违约金不认可。原告起诉被告支付物业费违约金。此项费用被告不予以认同，原告2015年12月份以后不能按照物业合同提供约定物业服务，违约在先。同时，合同中甲方延迟交纳物业费违约金的比例明显高于乙方服务不到位违约金的比例，合同双方赔偿额度不平等，也违反了合同法的基本原则。三、物业合同期限及诉讼时效。1.原告从未有送催收单。被告自2016年初到物业办公室告知原告，必须提高业务水平，达到合同约定的物业服务，否则将以原告违约在先，拒绝支付其后的物业费用。其后原告仍未达到约定的物业服务。原告辩称多次向被告送达欠费催款单，被告一直未收到书面催收函。《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》第三章第十条第3点约定“业主或非业主使用人员无正当理由连续3个月不交物业服务费的，甲方（幸福里业委会）将协助乙方通知并督促其缴齐”。至今为止，原告没有与业委会沟通，被告没有收到业委会的任何欠费通知及督促，被告一直居住在小区，原告也没有上门沟通服务情况，也没有催收缴费。被告直至2020年4月中旬才收到原告律师的电话，2020年9月初才收到法院邮寄的传票。可以明辩的事实是：原告由于一直无法提供物业合同约定的服务，羞于沟通及催缴所谓的物业费。2.原告签订服务合同期限自2012年12月1日起至2017年12月1日止。《珠海市经济特区物业管理条例实施细则》第七十五条规定“物业服务合同权利义务终止后，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料，物业服务企业拒绝退出，移交资料，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的，业主有权柜绝缴纳。”2017年12月1日起，原告与代表被告的业委会已经没有合同关系，其提供的所谓服务合同，也没有在街道，区物业主管部门备案证明，无第一届业主委员会过半数签名的真实有效的合同书。原告续聘三年合同的复函不真实。原告在没有合同的情况霸占幸福里小区属于强买强卖行为，被告认为2017年12月1日以后的物业管理费有权拒绝交纳。《广东省物业管理条例》第36条规定“物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。经查，原告所谓的续聘三年合同，区物业办及街道办均无备案，属无效合同，且有伪造之嫌，请法官明鉴。3.《民法总则》第一百八十八条规定民事权利的诉讼时效期间为三年，被告认为原告的起诉已超过法律保护期间。四、综上所述，原告违约在先，不思悔改不提升服务，且从2017年12月至2020年3月无合同霸占小区强买强卖，再加上诉讼时效己过，以上三条事实清楚、证据确凿。在此，被告恳请法院驳回原告所有主张，并依法判定原告返还公共收益及承担本案所有案件的受理费。被告提交如下证据：1.光盘1张；2.《证明》（2020年6月4日）；3.补充协议（2012年11月8日）；4.关于要求物业公司撤出幸福里小区的告知函；5.第二届业委会的备案确认书；6.珠海市香洲区建设局业主委员会备案确认书；7.补充协议（2014年6月26日）；8.补充协议（2015年4月22日）；9.幸福里小区完善事项整改方案；10.珠海市香洲区幸福里小区****年第一次业主大会会议决议公告及业主大会表决结果公示；11.物业服务合同；12.政府信息公开告知书；13.前山街道办出具的《证明》；14.《声明》；15.珠海市经济特区物业管理条例实施细则。本院审理查明：经本院审理查明：2012年11月8日原告（乙方）与珠海市幸福里小区业主委员会（甲方）签订《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》（下称“物业合同”）约定，甲方委托原告管理幸福里小区，原告向幸福里小区提供的服务内容涉及：1.日常服务（包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维修养护与管理、治安防范、车辆、停车场的管理、装饰装修监督管理、消防服务、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、养护运行和管理服务、生活服务设施的维修养护和管理、社区文化建设）。2.定期服务（包括每周用拖布擦洗楼梯一次、每日清理生活垃圾二次、每三月清洗水池一次、每年清疏化粪池一次、每半年清疏排水系统一次、每三年清洗建筑物立面一次、每三月检修水泵一次，每月检修电梯一次、每月检修发电机一次）。3.综合管理（物业服务区域内涉及共用财产和公共事务的管理）。4.特约服务（包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造；原告编制物业年度维修计划及维系预算，建立并落实维修服务承诺制，建立维修回访记录；保修期内的费用，由物业建设单位承担，保修期后的费用则由相关产权人或相关责任人根据相关法律规定共同承担）。合同对上述服务内容的要求及质量也分别作了约定。关于物业服务费。合同约定业主应从2012年12月1日起，每月10日向原告交纳物业服务费，住宅按建筑面积每月每平米1.5元收取，商铺按建筑面积每月每平方2.8元收取，无论物业是否有人居住或使用，都应按上述标准缴纳费用；共用水、电费每月按实际发生额由业主和物业使用人分摊，由原告代收代支；业主或非业主物业使用人不按时缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%缴纳滞纳金。物业服务委托合同对双方的其他权利义务作了详细约定。合同管理期限为五年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止；其中2012年12月1日起至2013年12月1日为试用期，试用期考核标准按附件2幸福里小区完善事项整改方案为考核依据，完成率低于80%视为违约，罚款5000元，给予3个月作为整改期，如还完不成视为违约，甲方有权解除合同。试用期达到80%视为合格，合同自动延期直至合同期满。合同期满，乙方全部完成合同项目并且管理成绩优秀，乙方提前60日向甲方提出相关要求，经业主委员会确认后，物业服务合同往后延续三年。原告自2012年12月1日起正式为幸福里小区提供物业管理服务，于2020年3月31日撤出涉案小区的管理。涉案房屋位于珠海市香洲区翠微西路688号幸福里小区*******，两被告各占50%份额。原告主张被告从2015年12月至2020年3月（合计拖欠52个月），未按约交物业管理费、代运费、电梯维修费、公共设施维修费、公摊电费、电梯电费、楼梯照明等费合计7768元。原告主张被告欠付公摊电费，提供了2019年4月、5月、7月的费用报销单、支付电费的电子转账凭证、中国南方电网公司的电费通知单，还提供了2019年6月、8月的电费发票，但未提供证据证明公摊电费的计算方式。原告主张被告欠付的电梯维修费是已进行过公告的，但并未提供维修公告。原告提供相应发票及费用报销单，拟用于证明6栋消防梯在2019年5月15日更换钢丝绳支出费用4800元以及16台电梯自2019年4月20日至2020年4月19日期间的责任保险1760元，但原告未提供证据证明电梯维修费如何分摊。对于代运费、公共设施维修费、电梯电费及楼梯照明费，原告未提供相应证据。被告不认可公摊费用，认为原告提供的物业服务不到位，且原告没有独立安装公摊电表、没有公示公摊费用、代运费早就取消了属于重复收费。珠海市香洲区建设局业主委员会备案确认书载明，幸福里小区业主委员会成立时间为2012年1月10日，任期五年。原告提供一份2017年10月18日加盖幸福里小区业主委员会公章的《复函》，复函主要内容为幸福里小区业主委员会同意与原告续聘三年，有效期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2019年3月17日，珠海市香洲区幸福里小区****年第一次业主大会会议决议不续聘珠海市房产物业管理有限公司并进行了公告。幸福里第二届业主委员会于2020年1月10日第一次发函要求原告在2020年3月1日撤出幸福里小区，因防疫工作，双方未按期办理交接手续。幸福里第二届业主委员会于2020年3月19日第二次发函要求原告应在2020年4月8日撤出小区并进行物业移交工作。原告在本案中主张其在幸福里小区提供物业管理服务的期限为2012年12月1日起至2020年3月31日止。被告称原告的物业管理存在的主要问题为：1.原告管理不到位，卫生绿化不达标、不按要求清理化粪池、电梯广告收入不公开、侵占全体业主公共收益公摊费及维修费不明不白，没有及时公示、人员不足，对《复函》真实性有意见，认为没有续聘原告等等。本院认为：《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》（以下简称物业服务合同）是原告与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。两被告作为幸福里小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳合同期内的物业管理费。本案争议的焦点问题是，在原物业服务合同期限届满后原告是否有权要求业主支付其实际管理期间的物业管理费，以及被告拒绝支付物业管理费是否具有正当理由等。本院分别评析如下：关于超过合同期限以后的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的精神，物业服务合同权利义务终止后，应由业主委员会根据大多数业主的共同意愿向物业服务企业明确提出不再续聘、要求撤场的意思表示，包括直接要求物业服务企业退出物业服务区域并移交相关设施或向人民法院起诉提出上述请求，这既是业主委员会对外可行使的权利，同时也是其为维护业主合法权益应履行的义务；在经过以上通知退出程序后物业服务企业仍然拒绝退出及移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物业费的，人民法院不予支持；反之，物业服务企业在合同到期后未被业主委员会明确通知退出且继续由其实际提供了物业服务的情况下，则其有权请求相应的服务费用。而在本案中，虽然两被告对原告提交的用于证明业主委员会同意与原告续聘三年的《复函》的证明效力提出异议，但两被告并未提交反驳证据证明该期间业主委员会已及时通知原告退出物业管理服务、原告无权主张其后的物业管理费的抗辩主张。根据现有证据反映，在原物业服务合同于2017年1月10日到期后，幸福里小区第二届业主委员会直至2020年3月19日才发函要求原告于2020年4月8日撤出涉案小区，而在此期间之前各业主并不否认或不足以反驳是由原告继续提供物业管理服务的，故本院对该项事实予以确认，同时认定原告有权根据实际管理的事实要求各业主包括被告继续支付直至2020年3月31日前的物业管理费，物业管理费可参照原物业服务合同中约定的收费标准进行收取。关于被告拒绝支付物业管理费的其他理由是否成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，本条规定的正当理由，应当理解为限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的范围。在本案中，两被告对于其拒绝付费的抗辩理由是原告未尽职履行物业管理委托事项，比如聘请的保安、保洁人员不足等，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，不能构成拒付物业管理费的理由。况且，即使原告在物业管理服务过程中确实存在以上一般性瑕疵，两被告等业主也可以根据双方物业服务合同的约定，通过要求原告限期整改、或提前终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，积极通过合法途径起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以拒付物业管理费的方式对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举可能因此承担违约责任。因此，本院对两被告以上抗辩主张不予采纳，其应当参照原合同约定支付原告实际管理期间的物业管理费。关于被告提出诉讼时效抗辩的问题。本院认为，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽具有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务进行认定，诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之日分别计算。原告通过广东省诉讼服务网提起本案诉讼的时间为2020年4月18日11时51分15秒，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款三年诉讼时效的规定以及物业服务合同中关于“每次收取物业管理服务费的时间为每月的10日”的约定，原告主张对被告的拖欠物业服务费进行书面催收，但未提交证据证明催收信息已实际送达被告或具备法律规定的其他有效送达方式，本院认为原告提供的收费通知单不能中断物业服务费的诉讼时效。被告提出诉讼时效抗辩的意见，本院予以采纳。对于2015年12月至2017年4月期间的物业服务费等相关费用，本院不予支持，本院仅支持2017年5月至2020年3月期间的物业服务费4145.4元（1.5元/月/平方米×78.96平方米×35个月）。对于原告主张的公摊电费，原告未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证；关于电梯维修费，根据合同约定，原告需将物业区域内相关设施维修及购买的报价送交幸福里小区业委会审议通过后才可实施，而原告未提供电梯进行维修、保养、购买责任保险前已向业委会进行报价的证据材料，也未提交证据证明其支出相应费用后在小区或者本栋楼公示如何分摊费用。故原告要求被告支付上述公摊电费、电梯维修费及其他费用的证据不足，本院不予支持。关于滞纳金问题，虽然原服务合同约定业主从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%缴纳滞纳金，但该滞纳金约定属于合同中带有惩罚性质的违约条款，在原合同已于2017年12月1日期满、双方并无重新订立合同明确约定违约责任的情况下，以上违约条款并不能当然以发生事实法律关系为依据继续适用，故原告主张对2017年12月1日之后的相关费用收取滞纳金无合同依据，本院不予支持。被告主要是在合同服务期限届满后未按时交纳费用，依据被告提交的证据可知，原告在提供物业服务管理期间也存在管理服务不到位的问题，存在一定的履行瑕疵，依据公平原则，原告主张被告支付滞纳金理由不成立，本院不予支持。关于被告主张原告返还公共收益的问题，因被告并未提出反诉，本案不予审处，被告可另行法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告罗鸣、程爱萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付物业管理费人民币4145.4元；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币77元，由被告罗鸣、程爱萍负担。本判决为终审判决。审判员  袁海平二〇二〇年十一月十六日书记员  吴华强李祯阡