广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1984号上诉人（原审被告）：周凤连，女，1956年11月21日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区**********1*****。被上诉人（原审原告）：肇庆市端州区****物业管理服务有限公司，住所地广东省肇庆市端州区********。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：梁间贞，女，该公司员工。上诉人周凤连因与被上诉人肇庆市端州区****物业管理服务有限公司（以下简称安居家园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人周凤连、被上诉人安居家园物业公司的委托诉讼代理人梁间贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周凤连上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、一审判决无查明周凤连欠交物业费的原因。安居家园物业公司未征得周凤连同意，把周凤连房屋的水管锯断，该水管是周凤连在商品房建设时个人出资专门安装的。安居家园物业公司锯断后水管，没有重新安装新的、完整的水管，而是用两条旧的水管应付式地接驳,其行为属于损坏周凤连的私人财物，理应作出赔偿。二、一审判决认可安居家园物业公司确实存在损害周凤连利益的情况，因此，即使周凤连要支付物业费，应当以欠交物业费2305.7元减去安居家园物业公司赔偿的费用（包括完整的水管、水泥费、安装人工费），这才符合情理。三、安居家园物业公司损害小区公共消防设施，给小区居民造成较大的安全隐患，但一审判决无责令其改正。同时，小区楼道、公共地方存在脏乱差臭的现象，严重影响居民日常生活。庭审期间，周凤连补充称，当初购房的时候开发商同意整一条单独的水管，周凤连才购买这套房屋。安居家园物业公司为了自己的方便把周凤连的水管锯断，应当重新安装。现在下水管比较容易堵塞，会造成生活不便。只要其安装新的水管，周凤连会全额支付所欠交的物业费。安居家园物业公司答辩称，因当时楼道的下水道堵塞要进行疏通,所以需要使用周凤连的管道进行疏通,但后来已经修好并能正常使用,周凤连不能以此为由不交物业费。安居家园物业公司向一审法院起诉请求：1.周凤连支付物业管理费2380.30元；2.案件诉讼费由周凤连承担。一审法院认定事实：安居家园物业公司是于2010年12月14日依法登记设立的有限责任公司，经营范围：物业管理等。肇庆市端州区******（翔盛花园）第一幢209房的权属人为周凤连，房屋建筑面积为80.06㎡。2020年1月7日，城东街前进社区居民委员会出具《证明》一份，载明安居家园物业公司于2012年5月至今管理前进北路*号翔盛花苑小区。物业管理服务费用约定，2012年至2013年是0.45元每平方米，2014年至2015年是0.5元每平方米，2016年至今是0.6元每平方米。庭审中，周凤连确认从2016年1月1日到2019年12月31日未缴纳物业管理服务费。安居家园物业公司催收上述欠款未果，为此向一审法院提起诉讼。一审法院认为,本案为物业服务合同纠纷。对于安居家园物业公司主张周凤连支付2016年1月1日到2019年12月31日的物业管理费的诉讼请求。本案中，安居家园物业公司与周凤连虽未签订相关的书面物业管理服务协议，但安居家园物业公司以实际行动履行了物业服务合同义务的交易形式，周凤连也接受了其物业服务，双方之间形成了事实物业服务合同关系。安居家园物业公司为周凤连提供了物业服务，周凤连享受了该服务，理应需向安居家园物业公司按时支付物业管理服务费。周凤连未支付相关费用，显属违约。肇庆市端州区城东街前进社区*民委员会也证实安居家园物业公司为翔盛花园小区提供物业管理服务，且安居家园物业公司的收费标准并未超出法律规定，安居家园物业公司请求周凤连支付物业管理服务费的主张应当予以支持。周凤连辩称其没有交物业费的原因是因下水道没有维修好、消防没有搞好等抗辩理由，理据不足，一审法院不予支持。周凤连应向安居家园物业公司支付2016年1月1日到2019年12月31日的物业管理服务费为2305.7元（80.06㎡×0.60元/平方米×12个月×4年＝2305.7元）。故安居家园物业公司的上述诉讼请求，理据充分部分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：周凤连应在判决发生法律效力之日起七日内向安居家园物业公司支付物业管理服务费2305.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由周凤连负担。二审期间，双方当事人无提交新证据。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为周凤连可否拒付案涉物业管理服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，安居家园物业公司对案涉小区提供了日常服务，对小区内全体业主的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，周凤连作为案涉小区内的业主应当承担交纳物业费的民事责任。周凤连现以安居家园物业公司损坏了其管道且没有为其更换新的管道为由主张不交纳物业费。经查,安居家园物业公司为了疏通小区管道而对案涉管道作出一定的临时拆解措施，且事后亦已经修复至正常使用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”的规定，安居家园物业公司对案涉受损管道已经修复处理，符合上述法律规定。如周凤连仍认为还有其他损失的，可待证据充分后，另循其他合法途径解决，本案不作审理与处理。因此,周凤连据此主张拒付相应的物业费的理据不足，本院不予支持。对于周凤连提及的安居家园物业公司在服务过程中不到位,小区环境脏乱差的问题。本院认为，安居家园物业公司并非仅仅针对个别业主的点对点式提供物业服务，即使安居家园物业公司提供的物业服务在某方面存在瑕疵，黄凤连作为业主可以向其提出整改、采取补救措施等建议，如其不听取或者采取整改、补救措施等后仍不能令周凤连感到满意的话，周凤连还可以通过业主大会或者绝大多数业主共同决定解除物业管理合同、选聘新物业公司提供物业服务。周凤连拒交物业费势必影响安居家园物业公司的物业管理服务活动，使安居家园物业公司更加不能提高服务质量，如此更不利于物业公司的整体良好运行，最终影响到全体业主的利益。周凤连希望安居家园物业公司提高物业管理服务质量，应该按时缴交物业费，再依合理方式解决双方争议。综上，周凤连的上诉请求理由不成立，本院予以驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周凤连负担。本判决为终审判决。审 判 长 张日红审 判 员 李小冬审 判 员 梁达明二〇二〇年十一月十一日法官助理 吕翠华书 记 员 张静娉