云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0423民初1406号原告：云南食嘉益生物科技有限公司，住所通海县桑园工业区。统一社会信用代码：91530423753595862D。法定代表人：马振，任总经理。委托诉讼代理人：王孝富，通海县秀山法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周小金（，女，1990年7月11日生，汉族，住通海县。代理权限：特别授权代理。被告：艾德众，男，1970年4月3日生，汉族，住通海县。委托诉讼代理人：孙文东，张士斌，云南孙文东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告云南食嘉益生物科技有限公司（简称食嘉益公司）与被告艾德众租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，于2020年10月28日依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告食嘉益公司委托诉讼代理人周小金、王孝富，被告艾德众及委托诉讼代理人孙文东，张士斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告食嘉益公司提出如下诉讼请求：判令被告支付2020年2月13日至2021年2月12日止的租金190000元即自欠付租金之日起按每天3%支付滞纳金至租金付清止。事实及理由：坐落于通海县小组的工业用地房屋，系原告所有（国有土地使用证号通国用（2012）第××号，房屋所有权证号通房权证秀字第**，使用权面积3180.8平方米，层数2层，建筑面积3370.28平方米）。2018年8月，被告与原告协商租赁上述房屋的第二层（1200平方米），双方达成协议后，原告要求被告进场装修，并同意给三个月的装修时间，后未答复，也未进场。11月初，被告要求进场装修，原告又同意给三个月的装修时间。2018年12月15日，双方再次协商租赁期限三年，并打印一份房屋租赁合同（未签）。2019年2月13日前，被告装修房屋后，要求将租期变更为五年，原告同意后，双方于2019年2月13日签订《房屋租赁合同》，租期5年，自2019年2月13日起至2024年2月12日止，第一、二年租金190000元，租金支付为第一年租金签订合同之日付清，次年租金提前两个月支付，逾期支付租金按欠付租金每天支付3%的滞纳金。合同履行期间，被告支付了第一年租金，第二年租金应在2019年12月12日支付，原告多次催收未果，望判如所请。被告艾德众当庭辩称：双方的租赁关系真实，但并非被告违约导致原告起诉。被告在经营期间，受新冠疫情及通华路修路影响是事实，原告主张的租金应扣除依约应当由原告承担的，由被告装饰完成的大门装饰款和安装排水管的费用，共计72006.2元。原告向被告收取租金时，原告的法定代表人马振同意减免租金6万元，只收取13万元，因新冠疫情及通华路修路影响，被告要求减免租金，原告同意后，被告于2020年7月30日缴纳租金8万元，但原告在被告支付8万元租金且开具收据后，出尔反尔。被告收到本案传票后，通过查账得知，原告已主动退回被告支付的租金8万元，被告曾要求原告提供租金发票也未果。综上，原告放弃收租权利，退回已付租金8万元，且不提供发票系双方发生争议的原因，被告不存在违约，不同意支付滞纳金。根据诉辩，本院归纳本案争议焦点为：一、被告是否违约；二、双方是否达成协议减免租金6万元；三、大门装饰及水管工程费用72006.2元是否客观真实，应否从未付租金中扣除。原告针对争议焦点，举证如下：一、营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件各1份，以证明原告身份信息；二、国有土地使用证、房屋所有权证各1份，以证明原告系租赁房屋的所有权人；三、房屋租赁合同1份，以证明房屋的租赁期限、租金支付及违约责任等；四、微信截图2份、电子版租赁合同1份，以证明原告于2018年11月10日向被告发送租赁房屋的位置、现状，双方于2018年12月12日协商租期3年，双方起草房屋租赁合同1份，但未签字。经质证，被告认为：对证据一、二无异议；对证据三的证明目的有异议，被告已按期支付租金，不存在滞纳金；证据四，与本案不具有关联性，双方的合意已于2019年2月13日签订合同予以确认，该证据中的照片显示当时的租赁房屋尚未安装大门，大门系被告征得马振同意后装饰，且该部分费用应在租金中扣减。被告针对争议焦点，举证如下：一、身份证复印件1份，以证明被告的身份信息；二、房屋租赁合同、被告开工装修照片、开业邀请函照片、开业照片各1份，以证明原告给予被告6个月的装修时间，被告自2019年2月13日装修，原告诉称的内容与实际不符。依照合同约定，第二年租金应于2020年8月12日以前支付，被告于2019年11月15日正式开业，于2019年4月4日支付第一年租金，原告要求被告在2019年12月12日前支付第二年租金，违背合同约定，严重违背公平公正原则；三、外门工程、排水管结算收款收据、卡思摩国际地材中心外门工程结算清单各1份，以证明被告垫付外门工程和排水管工程款72006.2元；四、会议纪要1份，证明原告负责人马振承诺减免60000元租金；五、照片3份、通海鸿天装饰有限公司销售收入统计表1份，以证明政府修路、封路以及新冠疫情造成被告销售收入严重下滑，被告要求减免租金的请求应得到支持；六、原告出具的收款收据1分，以证明被告在2020年7月30日支付了第二年的租金80000元；七、被告微信发送朋友圈的照片6份，以证明签订合同时，尚未装修租赁房屋，被告于2019年11月15日完成装修并开始营业。经质证，原告认为：对证据一无异议；证据二中，房屋租赁合同中虽然载明装修时间6个月，但原告主张的是第二年的租金，即使约定了装修时间，装修发生在第一年，不是第二年，扣减的款项应当在第一年的租金中扣减。对装修照片的真实性无异议，对其记载的开工时间有异议，2019年12月13日系合同签订之日，原、被告签订合同之前，被告已开始装修房屋。对开业照片的真实性无异议，对证明目的有异议，并非在合同签订后再给被告6个月的装修时间；对证据三不予认可，系第三方制作的结算表，双方未就抵扣达成合意，原告也未承诺负担该款项；证据四，无参会人员签字，对其关于“马总沉思后陈述减免租金6万元”不认可；证据五中，对照片真实性无异议，但政府部门在修路过程中遮挡建筑设施，与本案的租赁关系无关联性。对销售收入统计表不予认可，原告不清楚也未参与被告经营；证据六中的8万元已于2020年7月31日，通过建行网银转账原路退还被告，对方账户名张亚明，原告账户名马振，系个人账户，原告最终未收到此款；证据七系被告发送朋友圈的照片，其显示的时间不能证明系图片产生的时间。根据原、被告的陈述、举证、质证，本院对本案证据分析认证如下：一、与当事人身份信息及租赁房屋的权属有关的证据，包括原告的证据一、二，被告的证据一，来源合法、内容真实，本院对其内容予以采信。二、原告的其余证据：证据三来源于原、被告共同签订，本院认定其真实性、合法性与关联性，至于该证据载明的第二年租金的支付时间，本院结合全案证据在下文认定；证据四中，微信聊天截屏来源于原、被告，其中：2018年11月10日的微信照片，系原、被告磋商合同时的房屋现状，该现状与证据二中合同双方关于装修时间6个月的内容，印证本案合同签订之时，租赁房屋尚未安装大门并对房屋进行必要装修；2018年12月12日的合同，未经双方签字确认，被告也未在微信中确认，故本院仅认定该合同系原告向被告发出的要约，被告并未作出承诺。三、被告的其余证据：证据二中的合同与原告的证据三系同一份证据，认证理由同上。证据二中的照片，结合其余证据在下文分析；证据三与外门装修、水管安装费用的产生及承担相关联，证据二中的合同第五条第一项约定“乙方的装修及修缮，甲方概不负担”，证据三中与外门工程费用有关的证据，系被告据其经营特色进行装修产生的费用，该费用依上述合同约定应由被告承担，本案亦无证据证明双方在合同约定之外对其承担另有约定，故本院对证据三中与外门工程费用有关的凭证不作评论。证据三中的水管工程费用，原告于庭审中自认由其承担，同时认为该费用已由其承担，付款凭证为原告证据四中的微信转账1200元，被告对此否认，因该笔转账未注明付款用途，加之微信双方还有微信“红包”往来，故本院对原告关于排水管费用已承担的事实主张不予采纳。至于证据三中的排水管工程费用5760元是否客观真实，结合原告证据四中的微信图片，被告租房时，该房处于毛坯状态，尚未安装排水管，而该房的出租面积为1200㎡，证据三中排水管费用与该出租面积所需排水管费用相当，本院对该费用予以采信；证据四，无参会人员签字，且无证据证明来源于原告方，故本院对其真实性、合法性与关联性不予认定，对其证明目的不予采信；证据五中，原告对照片的真实性无异议，本院对照片所示现状予以采信。销售收入统计表来源于被告的独资公司，无其它证据印证其客观性，本院不予采信；证据六，原告确认系其出具，且双方均认可所涉8万元租金已退还。本院对其真实性、合法性与关联性予以认定。至于退款原因是否是双方协商减免租金后，原告反悔再退还，无证据印证，本院不予采信。结合上述证据分析，本院对如下争议事实分析认证如下：一、关于租赁房屋是否已在合同签订前完成装修。据原告证据四，原告于2018年11月10日向被告微信发送房屋现状照，于2018年12月12日草拟合同向被告发出要约，其内容显示房屋系毛坯，出租方给予4个月的装修时间。2019年2月13日，双方签订的合同与此前草拟合同的格式、内容基本相同，而关于装修时间的记载则由4个月改为6个月，该细节说明原、被告签订合同时并未忽视房屋未装修及装修需要的期限问题，故本院认定双方签订合同时房屋尚未装修。据此，尽管被告的证据七无原始载体核对其产生的时间，但其显示的房屋现状时间与合同内容反映的未装修事实相符，故本院对被告证据二中2019年2月13日的照片现状及证明目的予以采信，其余照片系开业照片，与本案无独立的关联性，本院不予分析评论。二、关于次年租金的支付时间。如上所述，虽然原、被告签订的合同与此前原告草拟的合同内容基本相同，但双方就特别事项进行了修改，该事实证明尽管合同条款由原告提供，但被告是基于对合同内容的充分了解才与原告形成合意，尤其是第四条第二项关于付款时间的约定，虽然与原告草拟合同完全一致，但其依该约定支付第一年租金的事实证明，原、被告关于租金的付款时间无延期付款的例外约定，被告关于因装修而延期付款的主张，无事实依据，本院不予采纳。综上，本院认定本案的法律事实如下：2018年11月10日，12月14日，原告向被告发送租赁房屋的现场图及其草拟合同，要约被告租赁其所有的坐落于通海县小组的房屋（国有土地使用证号：通国用（2012）第××号；房屋所有权证号：通房权证秀字第**；使用权面积：3180.8平方米，层数2层，建筑面积3370.28平方米），被告未于当时作出承诺。2019年2月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）协商签订《房屋租赁合同》1份，合同主要约定：甲方出租的房屋坐落于东村路口靠杨广方向。租期5年，自2019年2月13日起至2024年2月12日；乙方有下列情形时，甲方可以中止合同，收回房屋：乙方擅自将房屋转租、转让或转借的。乙方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的。不按时缴纳租金，甲方可自行解除租赁合同；第一、二年租金190000元／年，第三年起每年租金增加10000元。乙方以现金或现金转账形式向甲方支付租金，第一年租金签订合同之日付清，次年租金提前两个月交至出租方。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将向乙方每天按实欠租金的3%加收滞纳金；物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳。水电费每月月结，电费1元／度，水费5元／方。租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装的电话、宽带、有线电视等设备的费用）；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金。合同签订当日，被告依约支付租金19万元。随后，被告开始对租赁房屋进行装修。期间，双方约定因排水管工程产生的费用由原告负担，被告在排水管工程完工后垫付5760元。装修结束后，租赁房屋由通海鸿天装饰有限公司（法定代表人系被告）用于经营木地板。2019年12月12日，次年租金的付款期限届满，被告未付款。原告催要后，被告以新冠疫情及修路等为由，要求减免租金未果。2020年7月30日，被告使用张亚红的银行账户向原告法定代表人马振转账支付8万元。同日，原告向被告出具收款收据载明“暂收房租80000元”，次日原告将该款全额退还被告。2020年9月11日，原告诉至本院。诉讼中，原告明确仅主张2020年度的租金和滞纳金，滞纳金具有惩罚性，属违约金，自2020年2月12日起算，不要求解除合同，因新冠疫情的发生同意减免被告3个月的租金47500元。经本院释明，被告要求降低原告主张的滞纳金。本院认为，原、被告签订的租赁合同系合同双方的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合同合法有效，应当履行。原告已履行租赁房屋的交付义务，被告应当依约支付租金。关于本案应付租金的金额。本案争议的租金系2020年2月13日至2021年2月12日的租金，依合同约定该年度租金为19万元，付款时间为2019年12月12日前。被告认为该租金应当扣除外门装修费用66246.2元、排水管工程费用5760元，外加受新冠疫情及门前道路封闭修建期间的损失，且认为上述费用经原告同意共计抵扣11万元。如证据分析认证部分所述，被告的举证不能证明排水管工程之外的费用应当由原告承担，且原告有承担上述费用和损失共计11万元的意思表示，故本院仅对其中排水管工程的费用5760元予以抵扣。至于被告因新冠疫情及道路封闭造成的营业收入减少，被告的证据不能证明其主张的损失成立，但原告于诉讼中基于新冠疫情，自愿减免3个月的租金47500元，本院予以准许。据此，被告应支付原告的租金，扣除排水管工程的5760元和原告自愿减少的租金47500元，共计53260元，还应支付136740元。关于被告是否违约。如上所述，本案租金的付款时间为2019年12月12日，被告至今未付已构成违约，应依约承担支付滞纳金的违约责任。原告已明确滞纳金系违约金，被告据本院释明要求降低其计算标准，于法有据，应予支持。至于违约金的起算时间，原告自愿于2020年2月12日起算，本院予以准许；至于违约金的计算标准，违约金应结合合同的履行情况、双方的过错及守约方因此造成的损失予以确定，本案原告在合同目的实现后的预期利益为租金及其相当于银行贷款利息的孳息，故本院将原告主张的违约金调整按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第十四条、第二十一条，第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条，第九十六条第㈡项、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告艾德众于判决生效后三日内支付原告云南食嘉益生物科技有限公司租金人民币136740元（已抵扣排水管工程费用5760元和原告自愿减少的租金47500元，共计53260）及自2020年2月12日起至款实际付清之日止的违约金，计算标准为全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布的同期市场贷款报价利率；二、驳回原告云南食嘉益生物科技有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，减半收取计2050元，由被告艾德众负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员  刘焕玲二〇二〇年十一月二十七日书记员  王靖雯