江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8000号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司，住所地江苏省苏州高新区马运路**D1F-003。法定代表人：周明专，总经理。委托诉讼代理人：王晓兰，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘圣楠，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审原告）：苏州雅景物业管理有限公司，住，住所地江苏省苏州工业园区开源路**/div>法定代表人：朱国斌，总经理。委托诉讼代理人：孙正彤，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨羿珺，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司（以下简称百盛公司）、苏州雅景物业管理有限公司（以下简称雅景公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省苏州市虎丘区人民法院作出的(2019)苏0505民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判雅景公司支付百盛公司745036元(404023+341013)。2.撤销一审判决第三项，改判驳回雅景公司的该项诉请；3.诉讼费用由雅景公司负担。事实和理由：一、一审适用法律正确但不全面。一审认定雅景公司应退还租金、押金、赔偿装修损失及搬迁费用合计404023.1元正确，但一审未能全面认定百盛公司的损失，百盛公司的损失还包括停业损失。根据合同法第一百一十三条规定，停业损失属于百盛公司可得利益损失范畴，应由雅景公司予以赔偿。百盛公司作为一个小规模汽修厂，每日交易业务在经营手账中有明确记载，百盛公司以此为标准主张停业损失有一定事实依据。二审法院亦可以选择相关机构进行司法会计鉴定，以鉴定的经营损失作为参考依据。故请求法院支持百盛公司的停业损失341013元。二、一审法院实体处理不当。一审认定百盛公司按月租金的一半支付雅景公司占有使用费不当。百盛公司迟延交还房屋系因雅景公司违约在先，不同意协商解除合同在后，百盛公司被迫诉至法院，因诉讼程序才导致交还房屋的迟延，故上述不利后果应由雅景公司承担。且诉争房屋一直处于断电中，即使及时交还雅景公司，雅景公司也会因无正常供电而不能获益，一审支持占有使用费有误，客观上鼓励雅景公司利用诉讼期间侵犯百盛公司的利益。综上，请求二审法院支持百盛公司的上诉请求。雅景公司辩称，百盛公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。雅景公司上诉请求：1.撤销一审判决第二至第六项，改判：驳回百盛公司关于退还押金、租金并赔偿损失的诉讼请求；百盛公司向雅景公司支付房屋占有使用费157815元、支付违约金56700元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未查清百盛公司经营场所被查封的事实。雅景公司于一审中提供了百盛公司经营场所被苏州高新区安全生产委员会查封的证据，百盛公司认可且自认2019年4月1日涉案产业园电箱被查封前其经营的烤漆房已于2019年1月被苏州高新区安全生产委员会查封，故百盛公司认可其自身违法经营行为。与本案情节几乎相同的（2019）苏0505民初4217号案件，正是因为查明了次承租人厂房、烤漆箱被查封的事实，才认定了由次承租人承担全部责任。二、租赁房屋无法使用的责任主要在于百盛公司，一审认定责任在雅景公司，属于适用法律错误。1.苏州市高新区安监部门检查披露的各项违法经营行为均与包括百盛公司在内的次承租人的违法经营行为直接相关。（1）百盛公司承租诉争房屋时进行深度的二次装修，但未向消防部门申请过二次装修消防验收。苏州市高新区安监部门2019年4月4日《生产企业专家检查意见书》披露的“厂房内违章搭建严重、无二次消防验收”等问题，显然包括了百盛公司房屋装修问题。另百盛公司还存在未履行环保环评、三同时申报义务等，于2018年9月已被安监部门查处，于2018年11月、2019年4月、2019年7月三次检查中，均查出百盛公司未对相关违法违规经营行为进行整改，这是百盛公司经营场所被查封的直接原因。（2）百盛公司经营场所内的主要设备“烤箱”于2019年1月被查封，其租赁厂房于2019年7月10日被全部查封。自2019年1月至2019年7月期间，百盛公司未针对安监部门相关要求进行整改。由此可见，百盛公司不仅是安监部门直接采取查封措施的对象之一，且因为包括百盛公司在内的实际经营者在被安监部门首次查封后未及时整改且继续违法经营，才导致后续整个产业园被安监部门采取停电、再次查封的措施。根据百盛公司、雅景公司租赁合同第三条第四、六、七、九、十款等合同约定及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释第十一条第一款第二项规定，诉争租赁合同因百盛公司违法违规经营且拒不整改导致无法继续履行，故应由百盛公司自担损失并赔偿雅景公司的相关损失。2.雅景公司的职责是组织签订相关安全生产责任书，且对承租人违法违规行为督促整改，雅景公司已尽到相关的组织及督促整改义务，对于百盛公司无法继续使用承租房屋及继续履行合同没有过错。退一步讲，即便一审认定雅景公司作为出租人负有相关管理责任，但百盛公司因其自身违法经营行为被查封，雅景公司的管理责任绝不应高于百盛公司自身违法经营的责任，更不应由雅景公司来承担全部责任。三、百盛公司应全额支付房屋占用使用费并支付违约金。1.如前所述，本案租赁合同违约方为百盛公司，其应按租赁合同约定向雅景公司支付房屋占用使用费及违约金。2.百盛公司的房屋占用使用费应计算至2019年11月24日。（1）百盛公司于2019年11月24日向雅景公司归还钥匙，此时诉争房屋使用权仍属于雅景公司。（2）雅景公司与苏州力生能源科技有限公司（以下简称力生能源公司）签订《解除合同协议书》约定雅景公司有权使用租赁厂房至2019年12月15日，故雅景公司在解除原租赁合同基础上又成立一段新的租赁关系。虽此段租赁关系中，力生能源公司承诺不收取雅景公司租赁费用，但此约定并不能当然得出雅景公司无权向百盛公司收取房屋占用使用费的结论。（3）《解除合同协议书》其他约定显示，雅景公司获得自合同解除之日至2019年12月15日三个月的房屋使用期，其目的正是为了清退包括百盛公司在内的次承租人。为此雅景公司向力生能源公司支付了近200万元的费用，说明雅景公司实际并非免费使用此三个月，整体而言还是有偿的。（4）既然力生能源公司同意雅景公司在2019年12月15日前完成对次承租人的清退，这说明力生能源公司同意次承租人在2019年12月15日前可以继续使用租赁房屋并将租赁房屋继续转租给次承租人，雅景公司是否收取这段期间内次承租人的租金或占用使用费，与力生能源公司无关，亦无需力生能源公司的授权。综上，请求二审法院支持雅景公司的上诉请求。百盛公司辩称，一审认定事实认定清楚，法律适用正确。产业园被整改主要原因在于雅景公司在整个租赁过程中疏于管理，才导致了整个产业园存在的安全风险，责任在于雅景公司。至于雅景公司所述百盛公司自身存在违法经营行为导致查封没有事实依据。2019年4月1日产业园断电后，百盛公司已不再营业，2019年6月11日也与雅景公司解除了租赁合同。至于2019年7月10日查封原因是何与本案无关。根据一审法院2020年5月20日向枫桥街道办事处安监办制作的询问笔录，办事处人员答复，当时产业园存在很多管理问题，比如消防通道严重堵塞等，由此可见产业园被断电是因为雅景公司众多管理问题导致，故雅景公司应就断电给百盛公司带来的全部损失承担赔偿责任。百盛公司向一审法院起诉请求：1.判令确认百盛公司与雅景公司已于2019年6月11日解除《房屋租赁合同》；2.判令雅景公司退回房屋租赁押金56700元、未到期租金87860元(未到期租金=28650/30×92)并支付违约金56700元，合计201260元。3.判令雅景公司赔偿百盛公司损失725181元（包含装修345008元、搬迁费39160元、停业损失341013元，合计725181元。）；4.本案的诉讼费由雅景公司承担。雅景公司向一审法院反诉请求：1.判令百盛公司支付房屋占用使用费278287元（按合同约定之日租金两倍2005.5元，自2019年6月12日计算至百盛公司将承租房返还给雅景公司之日止，暂计至2019年12月16日）；2.判令百盛公司支付违约金56700元；3.判令百盛公司承担本案反诉费用。一审法院认定事实：苏州市高新区厂房产权人为苏州力生能源科技有限公司，2014年11月26日，苏州力生能源科技有限公司与雅景公司签订《厂房租赁合同》，由雅景公司承租苏州力生能源科技有限公司位于苏州市高新区厂房。2018年6月13日，雅景公司作为甲方与百盛公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于苏州市高新区的房屋，月租金为28350元/月，租赁期限自2018年7月14日至2021年9月13日止。租金和物业费按半年支付，先付后用。乙方应支付甲方房屋押金，押金为2个月租金，金额为56700元，合同期满，经甲方确认乙方无违反本合同任何约定，同时无任何损坏承租的物业，在交清租金及其他一切费用后三十天内，甲方将押金全额无息退还给乙方。合同另约定，合同期间内如任何一方违约的，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除合同。合同签订后，百盛公司按约支付雅景公司租房押金56700元，每月租金及固定费用为28650元，百盛公司按28650元/月自2018年7月14日缴至2019年9月13日。同时，百盛公司对所租赁厂房进行装修，装修中利用了原厂房留下的几个灯头。2019年4月1日，苏州高新区枫桥街道安监办对雅景公司所经营的苏州高新区马运路298号产业园进行安全检查，经检查，发现该园区消防通道严重阻塞影响应急救援；厂房内违章搭建严重，无二次消防验；安全管理失控，电器线路乱接乱拉，乙炔（易燃易爆）存放处电器插座有爆炸危险等，存在着重大消防安全隐患，安监办即要求雅景公司产业园立即停业整改，同时查封了产业园总配电箱并断电。2019年6月10日，百盛公司向雅景公司发出《解除合同通知书》，该通知书载明：“我司与贵司于2018年6月13日签订房屋租赁合同一份，约定由贵司将位于苏州市高新区的厂房出租给我司用于生产经营活动，租期自2018年7月14日至2021年9月13日止。在承租期间我司一直严格按照合同要求按时缴纳租金、水电费等各项费用，也无任何违反其他合同事项的行为，然自苏州高新区安全生产委员会对我司承租厂房所在科技园进行安全检查之后，由于贵公司未尽到安全管理职能及出租人的合同义务，导致园区内部分企业存在违法经营行为。致园区总变压器被查封，致我司无法进行正常营业。据此，我司特此告知贵司:1.解除我司与贵司签订的《房屋租赁合同》；2.请贵司及时与我司商议赔付包括但不限于装修及设备赔偿、搬迁补助费、营业损失、租金等损失。”一审庭审中，百盛公司、雅景公司对2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月11日解除不持异议。2019年9月11日，苏州力生能源科技有限公司（乙方）与雅景公司（甲方）签订《解除合同协议书》，协议第一条约定“双方于2014年11月26日的《厂房租赁合同》，以及双方签订的涉及高新区马运路298号厂房租赁的其他全部补充协议，自本协议签订之日起全部解除，自解除之日起原合同中约定的双方权利义务终止”，协议第六条约定“本协议签订后，甲乙双方应相互配合清退全部次承租人…，乙方放弃向甲方主张自双方解除协议后至全部次承租人搬离高新区马运路298号厂房期间，包括房屋占用费在内的一切费用”。2020年6月2日，苏州力生能源科技有限公司作出《情况说明》，该说明载明“我司于2019年9月11日与苏州雅景物业管理有限公司签订了《解除合同协议书》，约定双方解除苏州市马运路298号厂房的租赁合同，并给予雅景公司至2019年12月15日的过渡期，用于雅景公司办理清退次承租方事宜，没有授权雅景公司在这期间收取次承租方租金或占有使用费的权利，特此说明”。2019年10月24日，经百盛公司申请，一审法院委托江苏君盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司对百盛公司租赁厂房的装修净值、可搬迁机器设备的搬迁费用、不可搬迁机器设备的净值进行评估，该公司于2019年11月18日出具评估报告，其装修净值为237073.1元，搬迁费用为9120元，不可搬迁机器设备的净值为13470元，百盛公司为此支出鉴定费3966元。2019年11月24日，百盛公司将所租赁房屋的钥匙邮寄给雅景公司。由于百盛公司、雅景公司因租赁赔偿事宜发生纠纷，百盛公司诉至法院。以上事实，有百盛公司、雅景公司提供的《房屋租赁合同》、百盛公司提供的《律师函》、整改通知书、评估报告、庭审笔录等予以证实。一审法院认为，百盛公司与雅景公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效，百盛公司、雅景公司均应按照约定，全面、适当履行合同义务。由于雅景公司在租赁过程中，疏于管理，致整个产业园存在安全风险，造成整个产业园断电，责任在雅景公司，雅景公司应承担违约责任，赔偿相关损失。根据约定，雅景公司应退还百盛公司2019年6月11日至9月13日的租金及固定费用28650元/30天×94天=89770元，现百盛公司自愿主张87860元，一审法院在百盛公司诉请范围内予以支持；另雅景公司退还百盛公司押金56700元，该两项合计87860元+56700元=144560元。百盛公司、雅景公司的租赁合同于2019年6月11日解除，合同解除后百盛公司并未将租赁房屋及时交还给出租方雅景公司，故应支付雅景公司租赁房屋的占用使用费，但是，考虑到涉案房屋一直处于停电状态，影响了百盛公司的正常使用，故一审法院酌情按照租金标准减半支持占有使用费；又因苏州力生能源科技有限公司并未授权雅景公司收取2019年9月11日之后的租金或占有使用费，故自2019年6月11日至9月11日止，百盛公司应按月租金一半的标准支付雅景公司占用使用费，即28350元/30天/2×92天=43470元。关于百盛公司因雅景公司违约造成的损失，经评估，包括装修损失为237073.1元、搬迁费用9120元、不可搬迁机器设备的净值为13470元，共计259663.1元，由于百盛公司在装修过程中使用了租赁房原有的几个灯头，所以对百盛公司主张的装修损失适当扣减，扣减200元，由于百盛公司既主张了违约金，又主张实际损失，而实际损失高于违约金，两者价高者得，故支持百盛公司因雅景公司违约造成实际损失的请求。百盛公司的损失为259663.1元-200元=259463.1元。关于百盛公司主张的停业损失，因相关依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十四条第四款、第九十六条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司与苏州雅景物业管理有限公司于2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月11日解除。二、苏州雅景物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司404023.1元。三、苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州雅景物业管理有限公司房屋占有使用费43470元。四、以上二、三项相折抵，苏州雅景物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司360553.1元。五、驳回苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司其余诉讼请求。六、驳回苏州雅景物业管理有限公司其余反诉请求。本诉案件受理费13064元，鉴定费3966元，合计17030元，由苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司负担6342元，苏州雅景物业管理有限公司负担10688元。反诉案件受理费3163元，由苏州雅景物业管理有限公司负担2300元，苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司负担863元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，雅景公司向本院提交如下证据：一、《建设项目环境影响登记表》、《全省公安消防部门贯彻落实实施细则》，证据来源于一审中百盛公司提交的建设项目环境影响登记表，实施细则属于规范性文件。证明：1.建设工程投资30万以上或者建筑面积300平方米以上的建设工程都需要办理消防设计备案及竣工验收消防备案手续；2.根据百盛公司提交的环镜影响登记表所载，涉案租赁厂房投资项目达到50万，营业面积达到1000平方米，应办理消防设计备案和竣工验收消防备案手续；3.证明百盛公司明知其将面临行政制裁的风险和结果。二、《消防安全责任书》、《安全生产管理协议书》，证明：1.百盛公司是涉案租赁厂房安全生产、消防安全、合法装修的直接责任主体。百盛公司负有对诉争厂房装修进行消防备案的合同义务。体现在《消防安全责任书》第五条即百盛公司要严格履行消防安全职责，不得擅自改变建筑使用用途，不得搭建阁楼；《安全生产管理协议书》第一条第二款第七项即百盛公司承租厂房的装修、改造及设备安装，必须符合相关安全生产标准，消防安全规程，不得破坏改变建筑结构，凡涉及国家需要审查验收的建筑施工，要按国家规定办理证明。2.雅景公司的责任在于督促百盛公司整改，体现在《消防安全责任书》第十四条即雅景公司负责组织本责任书的签订工作，并对本责任书的遵守执行情况进行监督，对违反上述条款行为进行监督整改或上报公安消防机构处理。3.证明百盛公司不服从管理的，雅景公司有权解除合同，作为承租方的百盛公司应当自行承担合同无法履行的一切损失，体现在《安全生产管理协议书》第二条第二款即合同履行中，发现乙方即承租人不服从工作人员管理的，甲方即出租人有权解除合同，并由承租人承担由此造成的一切损失。三、2018年9月19日《枫桥街道安监（环保）网格监督检查记录表》、2018年11月1日《枫桥街道综合监管检查记录表》，上述证据来源于（2019）苏0505民初6621号一案中经一审法院开具调查令向苏州市虎丘区枫桥街道办事安监办公室调取所得。证明：1.2018年9月19日，百盛公司在行政执法机关的检查中存在未违章搭建、无环保手续、严重消防安全隐患等诸多违法生产经营活动经营行为，且监管部门在检查意见第一条明确指出，要求百盛公司立即拆除且责令其停止相关作业。2.2018年11月1日，行政执法机关复查发现，百盛公司除烤漆房停止使用外，其余事项均未整改。因此百盛公司对于其将面临行政制裁的结果，甚至导致租赁合同无法继续履行的风险在此时已经明知。四、《生产企业专家检查意见书》，《关于检查整改通知函》、《关于产业园整改事宜》。证明：1.2019年4月1日，行政机关对产业园进行检查，百盛公司此前被行政机关要求整改的事项均未整改。2.雅景公司多次发函督促百盛公司整改，并明确提出其需要整改的相关内容，证明雅景公司已尽到根据消防安全责任书等相关文件规定的督促监督义务，雅景公司不存在过错行为。五、2019年7月10日《枫桥街道综合监管检查记录表》，上述证据来源于（2019）苏0505民初6621号一案中经一审法院开具调查令向苏州市虎丘区枫桥街道办事安监办公室调取所得。证明：1.百盛公司直至2019年7月10日仍在进行生产经营活动，并非百盛公司所说此前已经关停并退出产业园。2.证明在此次检查中，行政执法机关发现百盛公司在车间配电柜旁堆放大量危险化学品，无环评、安评及三同时申报，现场内部搭建无消防申报手续，上述事项与2018年9月11月、2019年4月检查披露问题完全一致，由此可以证明百盛公司自2018年9月至2019年7月未对其违法违规经营行为进行整改。3.结合雅景公司一审提供的百盛公司经营场所被查封的照片，证明百盛公司被查封及无法继续履行租赁合同的直接原因，是百盛公司违法违规经营且始终没有整改导致，与雅景公司无关。百盛公司书面质证认为：一、《建设项目环境影响登记表》、《全省公安消防部门贯彻落实实施细则》真实性认可，但证明目的不认可。该组证据能证明百盛公司已按法律规定办理了环评备案手续，是正常的合法经营主体。消防部门发布的文件是关于建设工程的消防设计备案和竣工验收备案，而非装修房屋的备案。况且，即使百盛公司存在应办理但未办理消防验收手续的情形，与案涉房屋被断电无法正常使用这一事实也没有直接关系。理由有二：1.截止2019年4月1日产业园被断电前，百盛公司一直处于正常营业状态，从未被要求停业整改，也更不可能仅因百盛公司的相关行为，就导致整个产业园被强行断电。2.产业园被断电系因存在《生产企业专家检查意见书》中所说的7大安全隐患，而意见书中所列的“厂房内违章搭建严重无二次消防验收”，并不是指百盛公司装修后需要消防验收，而指的是产业园内B栋2楼内的违法分割的厂房需要二次消防验收。二、《消防安全责任书》、《安全生产管理协议书》真实性认可，但证明目的不认可。该组证据恰好证明雅景公司对产业园内的消防安全、装修现场管理、租户的安全生产等负有不可推卸的监督管理之责任。三、《枫桥街道安监（环保）网格监督检查记录表》、《枫桥街道综合监管检查记录表》真实性认可，但证明目的不认可。该组证据不能证明2019年4月1日被断电是因为2018年11月1日百盛公司存在违法行为，更不能证明百盛公司对案涉房屋无法正常使用系因其自身存在违法行为所致。从该两项检查表中可明确看出，百盛公司并没有被相关部门查封或被要求停业整顿，直至被断电前，百盛公司都处于正常营业状态，一直在正常、全面的使用案涉租赁房屋。四、对《生产企业专家检查意见书》的真实性予以认可，但证明目不予认可。该证据在一审中由百盛公司提交，证明目的是产业园被断电系因雅景公司直接行为和间接行为所导致。直接行为包括违法分割B栋2楼厂区，改变厂房使用用途，间接行为包括怠于履行监督管理之职责、默许纵容产业园内存在大量异地经营企业、对部分企业的日常违法经营行为及产业园内的安全隐患等问题视而不见等。对《关于检查整改通知函》、《关于产业园整改事宜》的真实性不予认可，该通知是雅景物业自行制作，百盛公司从未签收过上述通知，无法达到任何证明目的。且更能看出，雅景公司关于自身具有对产业园的监督管理之职是明知的。五、《枫桥街道综合监管检查记录表》真实性请法庭核查，百盛公司未收到过此记录表，对证明目的也不认可。首先，产业园被断电是导致双方无法继续履行房屋租赁合同的唯一原因，究其产业园被断电的原因，则是因产业园在2019年4月1日前存在诸多管理上的问题所导致。而该检查通知系2019年7月10日作出，不应被纳入2019年4月1日断电原因的考虑范围中。且2019年7月10日的现状不能准确反映出即是2019年4月1日的厂房情形。退一步讲，即使7月10日的房屋状态与4月1日的状态完全一致，也无法证明产业园被断电就是因百盛公司存在问题所致。毕竟，产业园被断电是因《生产企业专家检查意见书》中所列明的存在7大安全隐患，这与该检查记录表中描述的问题并不相同。其次，即使百盛公司存在违法行为，雅景公司也仍要对产业园断电负全部责任。雅景公司作为出租方，具有基本义务督促承租人合法使用房屋；作为物业管理方，更有对整个产业园的监督管理之职。而纵观产业园被断电事件反映的问题，雅景公司疏于管理，是导致安全隐患的直接责任人，应对百盛公司损失承担赔偿责任。二审另查明，2019年4月4日《生产企业专家检查意见书》载明诉争产业园存在的隐患及问题：1.消防通道严重阻塞影响应急救援。（停放汽车）2.厂房内违章搭建严重，无二次消防验收。3.安全管理失控，电器线路乱接乱拉，乙炔（易燃易爆）存放处电器插座有爆炸危险。4.部分压力容器安全附件（压力表安全阀）未张贴检验检测标签。5.洗车场所无三级沉淀池，排放水有造成水质污染的危害。6.部分企业异地经营。7.厂房已改变用途，生产型厂房已改为商业用房。整改建议和要求：存在重大消防安全隐患，建议立即停产整改。综合评价意见：停业整改。二审中，雅景公司陈述，产业园很大，发生这个事件时还有二十余家承租户。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，雅景公司自力生能源公司处承租厂房后，与百盛公司签订《房屋租赁合同》，由雅景公司将其中部分厂房转租给百盛公司，转租期限自2018年7月14日至2021年9月13日。后诉争产业园于2019年4月1日被行政执法部门责令停业整改并采取断电措施。百盛公司因合同解除、租金及押金退还、违约金、损失赔偿等事宜诉至法院，雅景公司反诉要求百盛公司支付违约金及合同解除之后的占有使用费等。本案二审争议焦点一在于，导致百盛公司、雅景公司之间《房屋租赁合同》解除的违约方及违约责任如何认定。对此本院认为，2019年4月1日，诉争产业园被行政执法部门责令停业整改，同时查封了产业园总配电箱并断电。2019年6月10日，百盛公司向雅景公司发出《解除合同通知书》要求解除诉争《房屋租赁合同》、协商赔付事宜。关于合同解除原因，本院认为，诉争产业园被责令整体停业整改及断电导致诉争《房屋租赁合同》无法继续履行。2019年4月4日的《生产企业专家检查意见书》载明诉争产业园存在的隐患及问题包括消防通道严重阻塞影响应急救援（停放汽车）、厂房内违章搭建严重无二次消防验收、安全管理失控、电器线路乱接乱拉、乙炔（易燃易爆）存放处电器插座有爆炸危险、部分压力容器安全附件（压力表安全阀）未张贴检验检测标签、洗车场所无三级沉淀池致排放水有造成水质污染的危害、部分企业异地经营、生产型厂房已改为商业用房。关于上述问题的形成原因，一方面，雅景公司二审中提交的2018年9月19日《枫桥街道安监（环保）网格监督检查记录表》、2018年11月1日《枫桥街道综合监管检查记录表》显示，百盛公司在承租诉争厂房过程中于2018年9月19日经行政执法部门检查存在违章搭建、烤漆房无环保手续、防爆设施不到位、隔层内存在大量易燃品、立即停止洗车作业等需整改问题，经2018年11月1日复查，百盛公司仅烤漆房停止使用外，其余事项未整改完成。百盛公司未提交证据证明至2019年4月1日产业园停电时其已根据要求完成整改，结合百盛公司自身存在的待整改问题及诉争产业园存在的隐患问题进行分析，百盛公司在消防、环保等方面的待整改问题与诉争整个产业园被责令停业整改、断电存在一定的因果关系，应就诉争《房屋租赁合同》无法继续履行承担主要责任。另一方面，雅景公司向力生能源公司承租产业园后又将整个产业园分租给多家承租户并据此获取分租收益，雅景公司依据其与百盛公司之间的《房屋租赁合同》就百盛公司使用诉争厂房的消防、安全、卫生等享有检查监督权，依法亦应在租赁期内保持租赁物符合约定用途，但至2019年4月1日整个产业园被责令停业整改、断电前，未有证据显示雅景公司就百盛公司相关消防、环保等问题进行督促整改，且2019年4月4日《生产企业专家检查意见书》载明的隐患问题并非百盛公司单方造成，雅景公司在获取收益的同时未能就整个产业园的安全、消防、环保尽到督促、管理职责，也与诉争产业园被责令整体停业整改、断电存在一定的因果关系，应就诉争《房屋租赁合同》无法继续履行承担次要责任。鉴于百盛公司、雅景公司均系导致诉争《房屋租赁合同》解除的违约方，百盛公司于2019年6月10日向雅景公司发出的《解除合同通知书》不产生解除合同的效力，百盛公司要求法院确认其行使解除权的效力，本院不予支持。虑及百盛公司、雅景公司一审庭审中一致同意诉争《房屋租赁合同》于2019年6月11日解除，故一审认定诉争《房屋租赁合同》于2019年6月11日解除，本院予以确认。关于百盛公司、雅景公司各自主张的违约金56700元。诉争《房屋租赁合同》第三条第四款约定，除本合同特别约定条款外，合同期间如任何一方违约的，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。如上分析，百盛公司、雅景公司的相关行为均导致诉争《房屋租赁合同》解除，故百盛公司、雅景公司主张对方承担相当于押金同等金额56700元的违约金，与上述《房屋租赁合同》约定守约方可要求违约方给付违约赔偿金的约定不符，本院均不予支持。关于百盛公司主张的损失赔偿事宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于百盛公司主张的停业损失，相关依据不足，本院不予支持。关于装修损失、搬迁费，一审经评估后认定装修损失237073.1元、搬迁费用9120元、不可搬迁机器设备的净值13470元，共计259663.1元，由于百盛公司在装修过程中使用了租赁房原有的几个灯头，所以适当扣减200元后为259463.1元（259663.1元-200元）。各方对于上述装修损失金额认定均未提出上诉，本院予以确认。百盛公司主张雅景公司应赔偿其上述损失，本院认为，如上分析，百盛公司在承租诉争厂房过程中存在被行政执法部门责令整改的相关问题，但百盛公司未整改完成，应就诉争《房屋租赁合同》无法继续履行承担主要责任，其主张的相应装修损失也应由百盛公司自担主要部分，综合考量百盛公司、雅景公司的违约行为及相应过错，本院酌定由百盛公司自担损失的60%，剩余40%即103785.2元（259463.1元*40%）由雅景公司予以赔偿。本案二审争议焦点二在，诉争《房屋租赁合同》解除后事宜如何处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于百盛公司主张的租赁押金56700元。本院认为，鉴于诉争《房屋租赁合同》已经解除，且诉争《房屋租赁合同》并非基于百盛公司单方原因解除，雅景公司要求没收押金的合同依据及事实依据不足，故上述租赁押金应由雅景公司予以退还。关于百盛公司主张的未到期租金。本院认为，百盛公司主张其按28650元/月缴纳租金及固定费用至2018年9月13日，雅景公司未就此提出上诉，本院对该事实予以确认。鉴于诉争《房屋租赁合同》解除及百盛公司缴纳租金、固定费用至2019年9月13日的事实，自2019年6月12日至2019年9月13日的未到期租金及固定费用89770元（28650元/月/30天*94天）应由雅景公司退还。百盛公司主张87860元，属于其对自身权利的处分，未超出合理范围，本院予以支持。关于雅景公司主张自2019年6月12日起至百盛公司实际返还厂房之日的占有使用费。经一审法院查明，百盛公司于2019年11月24日将诉争厂房钥匙寄还雅景公司。雅景公司上诉认为，其与力生能源公司在过渡期内形成一段新的租赁关系，且实质上雅景公司是有偿使用该过渡期，力生能源公司未向其收取过渡期内的租金或占有使用费，不代表其无权向次承租人收取。对此本院认为，雅景公司与百盛公司的《房屋租赁合同》于2019年6月11日解除，雅景公司、百盛公司之间的租赁关系终止。雅景公司与力生能源公司于2019年9月11日签订《解除合同协议书》，雅景公司、力生能源公司之间的租赁关系终止，雅景公司在过渡期内对于诉争产业园的占有使用系基于力生能源公司给予的过渡期，雅景公司主张其与力生能源公司在过渡期内成立新的租赁关系，无合同及事实依据，本院不予采信。力生能源公司未授权雅景公司在过渡期内向次承租人收取租金或占有使用费，雅景公司要求百盛公司支付2019年9月11日之后的占有使用费，缺乏事实及合同依据，本院不予支持，故百盛公司仅应向雅景公司支付2019年6月12日至2019年9月11日的占有使用费。鉴于上述期间诉争厂房断电无法正常使用，另考虑到百盛公司、雅景公司就诉争产业园断电存在的相应过错行为，百盛公司应参照月租金标准的60%向雅景公司支付占有使用费，即52164元（28350元/30天*92天*60%）。综上，雅景公司应退还百盛公司押金56700元、未到期租金及费用87860元、赔偿百盛公司损失103785.2元，合计248345.2元。百盛公司应支付雅景公司占有使用费52164元。上述两项折抵后，雅景公司还应向百盛公司支付196181.2元。综上，上诉人百盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人雅景公司的上诉请求部分成立，应予支持；基于二审中雅景公司提交的新证据，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初4216号民事判决。二、苏州雅景物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司196181.2元。三、驳回苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司其余诉讼请求。四、驳回苏州雅景物业管理有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13064元，鉴定费3966元，合计17030元，由苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司负担12466元，苏州雅景物业管理有限公司负担4564元。反诉案件受理费3163元，由苏州雅景物业管理有限公司负担2670元，苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司负担493元。二审案件受理费16619元，由苏州雅景物业管理有限公司负担6819元，苏州百盛锴斯盟汽车维修服务有限公司负担9800元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十一月十六日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。