上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11311号上诉人（原审被告）：郭若琳，女，1974年1月29日生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：郭某1，女，2008年6月21日生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：郭某2（系郭某1之父），1973年7月8日生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人共同委托诉讼代理人：鲍磊，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海远基物业管理有限公司，住所地上海市宝山区沪太路****楼**。法定代表人：刘金侠，总经理。委托诉讼代理人：陈永峰，男，该公司员工。上诉人郭若琳、郭某1因与被上诉人上海远基物业管理有限公司（以下简称远基公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初48136号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭若琳、郭某1上诉请求：撤销一审判决，改判郭若琳、郭某1向远基公司支付上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋物业管理费人民币6,193.8元（以3元/平方米/月标准，自2017年1月1日起计算至2020年9月30日止）。事实和理由：首先，XX大厦系办公用途，为提高大厦内房屋销售量，自2016年12月起，开发商与部分业主协商一致，对部分房屋进行室内违法改造，包括破坏承重结构、搭建隔层、增设厨卫等，将改造后的房屋实际用于居住。该行为直接导致XX大厦存在建筑安全隐患，大量不文明居住行为严重影响大厦内办公环境。对此，远基公司怠于行使监管职责，既未要求相关业主整改，亦未向行政管理部门举报，或按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，对部分业主提起民事诉讼。其次，远基公司未按约履行公共区域及公共设施的维护、保洁义务，存在重大服务瑕疵，物业管理费标准应予调低。至于服务瑕疵的具体内容，一审中已经详细陈述。远基公司虽不予认可，但未能按照合同第十八条约定公开费用收支账目及预决算，无法证明其实际履行了各项合同义务并为此支付相应成本。再次，郭若琳、郭某1将系争房屋钥匙交由远基公司保管，远基公司却擅自占用该房屋，严重侵犯郭若琳、郭某1的合法权益。综上，远基公司未按约提供物业管理服务，无法满足XX大厦的办公需要，故其仅有权参照大厦周边住宅小区3元/平方米/月的收费标准向郭若琳、郭某1收取物业管理费。远基公司辩称，不同意郭若琳、郭某1的上诉请求，一审认定事实及适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：首先，XX大厦业主对其名下房屋进行装饰装修前，远基公司均会与业主签订《室内装饰装修服务管理协议》，要求其不得进行违法装饰装修活动。然而，远基公司作为物业服务企业，并无拆除违法建筑的执法权。若业主实施违法装饰装修活动，远基公司只能及时张贴整改通知书，业主不予改正的，远基公司会向上海自由贸易试验区管理委员会保税区综合执法大队规土建设中队（以下简称保税区综合执法大队）举报。其次，郭若琳、郭某1主张的物业服务瑕疵，或系临时故障已经修复，或因防疫需要而设置，或系按约履行，均不构成重大服务瑕疵。远基公司实行包干制计费方式，依法依约均无需向业主公开财务收支明细。再次，郭若琳、郭某1确将系争房屋钥匙交由远基公司保管，但远基公司并未占用房屋或盗取屋内强弱电箱。最后，XX大厦系办公用途，郭若琳、郭某1主张参照周边住宅物业管理费标准计算本案项下物业管理费，缺乏依据。远基公司向一审法院起诉请求：1、判令郭若琳、郭某1支付远基公司2017年1月1日至2020年9月30日的物业管理费16,516.80元；2、判令郭若琳、郭某1支付滞纳金1,651.68元。一审法院认定事实：2014年，上海XX有限公司（以下简称XX公司，甲方）与远基公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定远基公司为上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX大厦提供前期物业管理服务，合同期限为自2014年12月15日起至2016年12月14日止（最终时间以甲方书面确认为准）；本合同期限届满前三个月，业主大会、业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，本合同自动顺延至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效之日；物业管理费标准为：主楼（座落地块上楼高12层的办公楼，面向台中南路）12元/平方米/月、辅楼（西楼和东楼，西楼座落地块上楼高9层的商业办公楼2楼至9楼的单元，面向台南西路；东楼座落于地块上楼高9层的商业办公楼2楼至9楼的单元，面向台南东路）8元/平方米/月；物业管理费应当按季交纳，业主应在每季度开始前的10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；逾期交纳的，乙方可自逾期之日起每日按应缴费用的0.3%加收滞纳金。合同还约定了其他事宜。合同签订后，远基公司依约入驻XX大厦，提供物业管理服务至今。XX大厦目前尚未成立业主委员会。郭若琳、郭某1系上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室业主，该房屋建筑面积45.88平方米。2017年1月1日起，郭若琳、郭某1未向远基公司交纳物业管理费。一审审理中，远基公司提供如下证据：1、远基公司与华清朗洁（上海）环境管理有限公司签订的《外墙清洗合同》及交通银行的支付凭证，证明远基公司尽到外墙清洗义务，2020年之前远基公司每年安排保洁和工程人员用高压水枪进行外墙清洗，2020年之后聘请专业的外墙清洗单位进行清洗。经庭审质证，郭若琳、郭某1对《外墙清洗合同》的真实性认可，对支付凭证的真实性不予认可，对该组证据的证明目的有异议。郭若琳、郭某1认为，根据《前期物业服务合同》约定，远基公司应每年清洗外墙及外窗至少一次，而《外墙清洗合同》于2020年3月9日后签订，不能证明远基公司每年都清洗外墙，《外墙清洗合同》第3.1条明确约定了清洗范围，但从郭若琳、郭某1提交的证据及证人于某的证言看，远基公司并未按约清洗上述范围内的全部项目。2、照片，证明远基公司发现违规堆放建筑垃圾后及时清理。经庭审质证，郭若琳、郭某1对该份证据的真实性不予认可，远基公司无法证明照片的拍摄时间和地点，仅能证明远基公司在拍照时对该区域进行了垃圾清理，不能证明远基公司按照合同约定及时清理垃圾、杂物，郭若琳、郭某1提交证据显示，该处垃圾堆放并非一朝一夕可以形成。3、2019年7月《工作环境检查记录表》、2020年1月《垃圾清收频次记录表》、2020年6月《垃圾清运记录表》，证明远基公司按照合同约定提供了保洁服务。经庭审质证，郭若琳、郭某1对该组证据的真实性不予认可，郭若琳、郭某1认为该组证据是远基公司自己出具的书证，上面没有公司盖章，郭若琳、郭某1对该组证据的证明目的也有异议，材料中并未标明具体楼号及区域、范围，因而无法判断与本案是否有关联性，且远基公司无法证明其中载明的内容系真实。郭若琳、郭某1提供如下证据：1、小区出口闸门关闭的照片及视频、小区夜晚不开路灯的照片和视频、取证时间记录、公共区域卫生间上锁的照片、公共区域卫生间水管损坏的照片与视频、公共区域天花板松动和脱落的照片、公共区域电梯地板开裂照片，证明远基公司违反合同第二条及附件三的约定，对公共部位、共用设施等没有尽到保养、维护等义务，公共设施无法正常运行，比如3号楼进出闸门长期关闭，业主无法通行。经庭审质证，远基公司对该组证据中的小区夜晚不开路灯的视频的真实性不予认可，因不能确认何时何地拍摄，对该组证据中的所有照片及其他视频的真实性认可，远基公司称系争房屋所在楼道的两处闸门确实关闭，3号楼有三个出口，现因防疫需要只允许开放一个出入口，闸门是刷卡进出的，不存在长期关闭的情况；系争房屋为办公区域，非工作时间没必要亮灯，路灯晚上亮至10点；公共区域卫生间水龙头破损或因个别业主不当使用或故意损坏所致，视频显示的水龙头已经修复；8、9层的公共厕所上锁系因房屋产权归属同一业主，据开发商所说该两处楼层的厕所归该业主独立使用，且该业主尚未入住，楼层总阀损坏，开发商正在与业主协商维修事宜；公共区域天花板松动、脱落，或因梅雨影响受潮所致，远基公司工程部会积极维护，修复完毕；关于公共区域地板损坏的问题，小问题由远基公司维护，大问题需要动用维修基金，远基公司会及时检修，发现问题第一时间处理。2、公共区域绿地被远基公司擅自改造成菜地的照片、公共区域的绿地及道路堆积着各种建筑及生活垃圾的照片，证明远基公司违反合同第二条及附件四约定，远基公司在未经业主同意的情况下将公共绿地改造成菜地，公共区域绿地及道路长期堆积垃圾，经业主反映远基公司拒不处理。经庭审质证，远基公司对该组证据的真实性认可，远基公司称部分业主装修过程中确实存在乱堆放建筑垃圾的情况，但堆放时间较短，且远基公司加强管理，及时处理，目前该区域已无垃圾；经远基公司对比规划图纸，向日葵及蔬菜地并非物业管理区域，远基公司无管理权。3、小区楼道内脏乱不堪的照片、远基公司未按约定对小区每户外窗进行清洗的照片及录音、小区垃圾厢集中处与合同约定不符的照片、楼道内B1安全出口堆积各类杂物的照片、小区内的果皮箱、楼道内的垃圾收集处未进行及时清理的照片、远基公司未对小区内的公共区域按时进行保洁和打扫的照片及视频，证明远基公司违反合同第二条及附件五的约定，未尽到保洁义务，楼道内长期堆放各种建筑垃圾、地面、墙面、地面外立面未按规定清洗，垃圾厢未采用压缩、生物分解方式处理垃圾，2018年至2019年期间很多房屋在装修，垃圾灰尘满地，影响其他业主，导致无法居住办公。经庭审质证，远基公司对该组证据的真实性认可，但对于该组证据的证明目的不认可，远基公司认为照片和视频具有临时性，只是取自于某个时段的几秒钟，不能证明远基公司没有就保洁尽到责任；关于录音内容，外窗是业主自行清洁的，远基公司只对玻璃幕墙进行清洁，录音中远基公司的工作人员未承认未清洁外墙，只要有装修就会有噪音，远基公司已明确禁止业主在不允许装修的时间段内装修扰民。4、钥匙保管协议、物业公司占用系争房屋的照片，证明本案双方签订了钥匙托管书，郭若琳、郭某1于2016年3月31日将系争房屋钥匙交给远基公司保管，但郭若琳、郭某1在2020年6月发现远基公司未经郭若琳、郭某1同意占用系争房屋，并在门上涂油漆、更换门锁。经庭审质证，远基公司对钥匙保管协议的真实性认可，远基公司表示对系争房屋被占用及更换门锁等情况并不知情，建议业主报警处理，另根据该协议约定，托管期内室内设备、物件若有任何毁损、遗失，概与远基公司无关。5、小区水井未按约定开放的照片，证明远基公司违反合同附件四的约定，远基公司没有按约定每日开放小区水景不低于2小时。经庭审质证，远基公司对该组证据的真实性认可，远基公司称水景有时会开放久些，有时没有开放，今后远基公司将从技术上进行改进，更改时间控制开关，确保水井每天开放时间不低于2小时。一审审理中，郭若琳、郭某1申请于某、杨某、孔某出庭作证。于某出庭作证称：于某为上海市浦东新区XX路XX号XX幢314室房屋的业主；于某于2019年3月8日入住该房屋，入住后该房屋的外墙虽有清洗，但没有清洗得很干净，窗户外的平台很脏，还留有抹布；门口地面都是灰尘；325室门口楼道天花板吊顶有凸起，有脱落的隐患。杨某出庭作证称：杨某为上海市浦东新区XX路XX号XX幢319室房屋的业主；因3号楼的东北角，即现在垃圾厢的地方有很多建筑垃圾和生活垃圾堆放，其曾于2019年9、10月期间及2019年11月底向远基公司反映要求处理，远基公司只是口头答应但未实际处理，后杨某通过12345热线投诉，2019年11月底、12月初，自贸区管委会下属的执法大队来小区督促远基公司清理，2020年3、4月开始又堆放垃圾，杨某向物业经理反映，远基公司仍未清理，故杨某再次通过12345热线投诉，执法大队再次督促远基公司清理，两次都是实名投诉；另，本次庭审前的一、两个月，3号楼310室的业主邀请杨某作为见证，说是该房屋被远基公司占用，杨某当时看到房门是开着的，听到业主和物业在交涉，业主称其自己的钥匙开不开房门，让物业人员打开的，物业人员承认更换了门锁，房屋里面空置，有一物业人员在打扫，据业主所述，里面的电器开关面板有过更换或损坏。孔某出庭作证称：孔某为上海市浦东新区XX路XX号XX幢716室房屋的业主；整个小区所有路灯晚上9、10点就关闭了，对业主安全造成隐患；1号楼南侧的出口长期关闭，与现在的出口离得很远，发生紧急情况时存在安全隐患；716室门口的长廊转角及1号楼B1电梯连到地库的安全出口堆放杂物，存在安全隐患。经庭审质证，远基公司认为三位证人都是XX大厦的业主，与郭若琳、郭某1具有共同利益，各方互有沟通，证明力较弱。一审法院认为，远基公司与XX公司签订的《前期物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。郭若琳、郭某1虽抗辩称远基公司提供的物业服务存在共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务、绿化管理、保洁清扫、外立面清洗等方面的问题，但郭若琳、郭某1提供的证据不足以证明远基公司的物业管理服务存在严重瑕疵，故远基公司要求郭若琳、郭某1支付物业管理费16,516.80元的诉讼请求应予支持。当然，远基公司作为XX大厦的物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，在保洁、绿化维护、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面进一步提高管理水平，为业主营造良好的氛围。关于郭若琳、郭某1所称系争房屋被非法占用的情况，不属于本案审理范围，郭若琳、郭某1可另行主张。至于远基公司主张的滞纳金，合同中虽对此有约定，但郭若琳、郭某1未按时付费系事出有因，并非恶意，考虑到远基公司的物业管理服务的确存在一定瑕疵，故对远基公司要求郭若琳、郭某1支付滞纳金的诉讼请求不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，于二〇二〇年八月十日作出判决：一、郭若琳、郭某1应于判决生效之日起十日内支付上海远基物业管理有限公司自2017年1月1日起至2020年9月30日止的物业管理费16,516.80元；二、驳回上海远基物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，减半收取127元，由上海远基物业管理有限公司负担12元，郭若琳、郭某1负担115元。二审中，郭若琳、郭某1向本院提交四份证据。证据1，2017年拍摄的XX大厦房屋内照片3张，证明房屋内搭建隔层。证据2，大厦内走廊及外立面照片4张，证明部分房屋实际用于居住，存在饲养大型犬、晾晒衣物等现象。证据3，大厦《园区概况》1页、园区内垃圾堆放照片2张、园区地图1张，证明园区垃圾站位置与规划设计不符，对郭若琳、郭某1使用系争房屋存在不利影响，远基公司未能及时清理垃圾。证据4，“壹品星汇业主问题反馈群”聊天记录截图12张，证明远基公司存在严重服务瑕疵，业主多次反映仍不予整改。远基公司发表质证意见称：证据1真实性不认可，无法识别照片拍摄地点。证据2、3、4真实性认可，证明目的不认可，远基公司发现问题后均及时劝阻业主，履行服务管理职责；若业主认为开发商擅自变更设计规划的垃圾站位置，应当向开发商主张权利，与物业公司无关；微信群中业主反映的问题均已及时处理，并未持续存在。就上述证据，本院认为，证据1无法反映拍摄房屋的具体地址、房屋内部全貌及装修完成后的状态，故无法确认其关联性。证据2、3、4，因远基公司对其形式真实性不持异议，故本院确认其形式真实性。远基公司向本院提交两份证据。证据1，XX大厦XX号楼218室业主的《装修委托书》《室内装饰装修服务管理协议》及商品房预售合同第3页，证明XX大厦房屋系毛坯出售，由各业主自行负责室内装饰装修，远基公司要求业主于装修前与其签订《室内装饰装修服务管理协议》，约定装修禁止行为及注意事项。证据2，远基公司向保税区综合执法大队实施举报行为的照片3张，远基公司张贴整改通知书的照片1张，远基公司向特定业主制发的《违章行为整改通知单》1张，证明远基公司已经履行了管理义务。郭若琳、郭某1发表质证意见称：证据1真实性认可，证明目的不认可，反而可以证明远基公司对业主违法装饰装修行为的管理流于形式。证据2中的《违章行为整改通知单》因无原件而不认可真实性，其余证据真实性予以认可，证明目的均不认可，远基公司向保税区综合执法大队举报、张贴整改通知书的行为均发生于2020年7月后，不能证明其此前履行了物业管理职责。就上述证据，本院认为，证据2中《违章行为整改通知单》因无原件核对而对其形式真实性不予确认，郭若琳、郭某1对其余证据的形式真实性不持异议，故本院确认其形式真实性。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，《前期物业服务合同》第十八条第（四）项约定，远基公司应及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每12个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目。本院认为，XX大厦建设单位XX公司与被上诉人远基公司于2014年依法签订的《前期物业服务合同》，上诉人郭若琳、郭某1作为业主依法受其约束。《前期物业服务合同》约定的服务期届满后，XX大厦未能成立业主委员会与远基公司重新签订物业服务合同或另聘物业服务企业，服务期依约应自动顺延。远基公司为大厦提供物业管理服务至今，其与郭若琳、郭某1间的物业服务合同关系项下的权利、义务仍依《前期物业服务合同》确定。本案二审中的争议焦点为，远基公司履行物业服务义务过程中是否存在重大服务瑕疵。关于对改建、变更房屋用途监管的问题。业主对其名下房屋进行室内装饰装修与实际使用，系其建筑物区分所有权专有权的行使，是否存在违法违规现象，远基公司作为物业服务企业并无行政执法权，无权予以认定或实施整改措施。何况，远基公司二审中提交证据证明，其通过与业主签订《室内装饰装修服务管理协议》的方式，向业主提示了装修禁止行为及注意事项；向保税区综合执法大队举报大厦内可能存在的违规行为，并张贴通知书督促业主按照政府管理部门要求自行整改，作为物业服务企业，远基公司符合履责标准。郭若琳、郭某1主张远基公司对开发商及业主违法改建、变更房屋用途的行为未尽监管职责，缺乏依据。另郭若琳、郭某1主张之其他物业服务瑕疵，查远基公司已逐一回复，郭若琳、郭某1虽提交照片等材料，主张大厦内存在垃圾未清理、设施设备损坏未维修等问题，但物业服务系持续状态，远基公司依约定时履行义务或在特殊情形发生后的合理期限内履行义务显然不能认为服务存在重大瑕疵。远基公司一审中亦提交《外墙清洗合同》《工作环境检查记录表》《垃圾清运记录表》《垃圾清收频次记录表》等证据，证明其履行了合同义务。应该认为，现有证据仅能反映特定时间大厦内的状况，尚不足以证明远基公司严重违背合同约定，物业服务存在重大瑕疵。郭若琳、郭某1依据合同第十八条约定，要求远基公司每12个月公示费用收支账目、年度费用预决算报告，并主张远基公司应以此证明其实际履行了合同义务。据查合同该条仅约定远基公司每12个月公布专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目，与郭若琳、郭某1主张公示的财务资料明显不同。本案系争物业服务合同关系项下，远基公司系包干制，其并非必须通过费用收支账目、年度费用预决算报告证明合同义务的履行，若郭若琳、郭某1主张依法享有上述资料的知情权，可另行主张。另郭若琳、郭某1主张远基公司擅自占用系争房屋并盗窃室内强弱电箱，证据不足，其以此为由拒付物业管理费，并无依据。综上，郭若琳、郭某1以远基公司严重违背合同约定、物业服务存在重大瑕疵为由，主张以3元/平方米/月计算系争办公用房的物业管理费，依据不足。一审判决认定的物业管理费标准及金额无误，本院予以维持。鉴于远基公司一审中自认将与业主就公共照明时长、水景开放时长、垃圾处理方式等问题加强沟通，其需继续提高服务意识与服务水平，一审判决未支持远基公司要求郭若琳、郭某1支付滞纳金的诉讼请求，即已平衡双方利益。综上，郭若琳、郭某1的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58元，由郭若琳、郭某1负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十一月二十四日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……