河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3135号上诉人（原审原告）：范玉发，男，1942年2月28日出生，汉族，住修武县。上诉人（原审原告）：徐小菊，女，1950年9月10日出生，汉族，住址同上。以上二上诉人委托诉讼代理人：范晨东，男，1986年2月2日出生，汉族，住修武县。系上诉人范玉发、徐小菊儿子。以上二上诉人委托诉讼代理人：谢旺龙，河南先一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毕新园，男，1963年9月11日出生，汉族，住修武县。委托诉讼代理人：周振潮，河南开达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵芙玉，女，1993年11月29日出生，汉族，住修武县。系上诉人毕新园儿媳。上诉人范玉发、徐小菊、上诉人毕新园因与被上诉人赵芙玉返还原物纠纷一案，不服河南省修武县人民法院（2020）豫0821民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。范玉发、徐小菊上诉请求：一、变更河南省修武县人民法院（2020）豫0821民初1416号民事判决第一项为：毕新园于判决生效后十日内退还范玉发、徐小菊房屋征迁补偿款805617元及利息（以805617元为基数，从2018年5月28日起，计付至毕新园将征迁补偿款805617元支付完毕之日止；其中2019年8月20日之前的利息，按照中国人民银行公布的银行贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、撤销河南省修武县人民法院（2020）豫0821民初1416号民事判决第二项；三、一、二审诉讼费用，由毕新园承担。上诉理由：一、原判决认定事实不清，甚至错误。（一）原判决关于毕新园房屋拆迁补偿的受偿范围未查清。受偿的拆迁房屋面积只有396.63平米，而非范玉发、徐小菊出卖给毕新园的房屋总面积是826平米。范玉发、徐小菊出卖给毕新园的房屋实际面积为826平米，有能够证明买卖关系的人民调解协议书为证。但是政府只就其中的396.63平米砖混结构的房屋进行了补偿，将相应的补偿金1905617元支付给了毕新园。其余429.37平米未予补偿。也就是说，毕新园的受偿范围只有396.63平米的被拆迁房屋，并非全部出卖房屋。（二）原判决关于毕新园是否获利情况认定事实不清，甚至错误。原判决认为，“被告毕新园通过公平的买卖行为已经支出在当时而言与涉案房屋价值等值的价款，而在距离卖房近两年后发生的房屋拆迁，虽然被告取得的房屋拆迁款高于当时其购房的价格，但高出的价款是由于房屋升值导致，而且该款项是政府对被告拆迁后的安置问题进行的基本补偿，被告并未因此获利”。原判决认为毕新园并未获利的事实不清，甚至错误。1.单从购买价和部分拆迁房屋的补偿价而言，毕新园就已获利。毕新园购买826平米房屋的购买价为110万元，而396.63平米房屋的补偿价就达190余万元，难道这还不是获利?买卖双方的买卖房产的实际总面积是826平米，价款是110万元，政府补偿的房屋面积只有396．63平米，尚不到出卖房屋实际总面积的50%，但是补偿款金额就达190余万元（具体金额1905617元，经计算为4804．52元/平米）。如果买卖的房屋全部进行补偿，那么补偿款至少也应该成倍增长，达到将近400万元（具体金额为396.8534万元），难道这还不能说明毕新园获利?2.既然原判决认为房屋增值，说明毕新园已经获利。原判决一方面认为房屋增值，一方面又认为毕新园未获利，其逻辑自相矛盾。而且，不到两年时间，826平米房屋的交易价款110万元，其中不到400平米房屋的补偿价就达到190万元，增值能这么快吗?显然，不是增值，而是交易时交易价格显失公平。3.原判决认为，被告毕新园通过公平的买卖行为已经支出在当时而言与涉案房屋价值等值的价款。该认为缺乏证据支持。买卖是否公平，支出在当时而言是否与涉案房屋价值等值的价款，需要第三方价格咨询机构提供咨询意见。否则该认为无凭无据，苍白无力。与此相反，范玉发、徐小菊有证据证明买卖不公平，支出价款与房屋价值不等值。范玉发、徐小菊的证据就是：①人民调解协议书；②房屋征迁补偿安置协议。足以说明出卖的全部房屋价值将近400万元，房屋升值到原买卖价款的将近4倍显然是不可能的。（三）是否在房顶搭建彩钢瓦，是否翻建房屋，以及搭建彩钢瓦和翻建情况是否纳入补偿范围、补偿多少的事实未查清。1．彩钢瓦是否客观存在、补偿范围是否包括所谓彩钢瓦，该事实未查清，影响到了毕新园获利事实未查清。原判决认定毕新园居住期间，将房顶搭建了部分彩钢瓦。毕新园是否在房顶搭建彩钢瓦，需要证据支持，那么证据在哪里?政府支付的补偿款中是否包含了对所谓彩钢瓦的补偿?那么相应的证据在哪里?上述问题均无证据支持。需要指出的是，房屋征迁补偿安置协议对彩钢瓦问题只字未提。因此，原判决关于彩钢瓦的问题属于认定事实错误。2．原判决对是否翻建事实未查清，影响到了毕新园获利事实未查清。原判决认为，根据毕新园购房时间、翻建情况，法院综合考量双方利益．．．但是翻建情况究竟如何，原判决未查清，更无任何证据支持。需要指出的是，房屋征迁补偿安置协议对翻建问题只字未提。因此，原判决关于翻建的问题属于认定事实错误。（四）原判决关于本案审理范围未查清。1．本案审理范围仅限于396．63平米的拆迁补偿款应否退还，原判决就该审理范围的事实未查清。范玉发、徐小菊两人仅就396.63平米房屋的拆迁补偿款提出退还，并非就826平米房屋请求折价补偿。范玉发、徐小菊在此保留就396.63平米之外的其余429．37平米房屋折价补偿的请求权。审理范围未查清，导致原判决确定案由明显错误。既然范玉发、徐小菊两人仅就396.63平米房屋的拆迁补偿款提出退还，并非要求返还原物，所以本案不应确定案由为返还原物纠纷。原判决确定本案案由为返还原物纠纷明显错误。既然本案是因买卖合同无效引起的纠纷，因此本案应确定案由为买卖合同纠纷。2．本案审理范围仅限于一审原告的诉讼请求，即不能返还原物条件下的退还拆迁补偿款。本案诉讼请求不包含各方的过错赔偿。原判决就该审理范围的事实未查清。原判决认为，因涉案房屋已经灭失，不能返还，本案中若依被告所获之拆迁利益互相返还，对被告则显失公平。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”既然毕新园未提出过错赔偿反诉请求，过错赔偿自然不在审理范围。原判决认为互相返还，对被告显失公平，显然是未查清审理范围，未查清应否审理过错赔偿。退一步讲，即使毕新园提出过错赔偿请求，那么也不能支持。因为毕新园拿到补偿款后，可以及时重新购置房产。若其未及时重新购置房产导致的损失，其责任只能由其自行承担。毕新园重新购置房产后，仍应承担向范玉发、徐小菊退还拆迁补偿款的义务。二、原判决适用法律错误。1．原判决应当适用《中华人民共和国合同法》第五十六条而未适用。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”根据上述规定，合同被确认无效后，该无效合同自始无效。范玉发、徐小菊始终是案涉房屋的所有权人。自然享有与房屋所有权有关的一切权利，包括房屋灭失后的折价补偿权。但是，原判决应当适用《中华人民共和国合同法》第五十六条而未适用。2．原判决应当适用《中华人民共和国合同法》第五十八条而未适用。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”根据上述法律规定，本案买卖双方的买卖合同被确认无效后，毕新园因买卖合同取得的房屋应当予以返还，但是因为拆迁房屋灭失不能返还。不能返还的，根据上述法律规定，应当折价补偿。毕新园收取的政府支付的部分拆迁房屋的补偿款，其实质就是该部分拆迁房屋的折价补偿款。由于该拆迁部分的房屋所有权属于范玉发、徐小菊，毕新园因无效买卖合同取得该房屋，所以毕新园应向范玉发、徐小菊折价补偿，将上述房屋补偿款支付给范玉发、徐小菊。根据上述法律规定，毕新园应依法将上述补偿款190余万元支付给范玉发、徐小菊，范玉发、徐小菊应返还毕新园买卖价款110万元。两项相抵，毕新园只需支付差额部分80余万元即可。原判决应当不折不扣坚持适用《中华人民共和国合同法》第五十八条。但是，原判决应当适用而未适用。3．原判决不应适用《中华人民共和国民法总则》第七条反而适用。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”如前所述，由于本案各方当事人未提出过错赔偿，因此过错赔偿不属于审理范围。由于过错赔偿不属于审理范围，因此本案不应追究各方的过错责任。由于无需追究各方过错责任，所以适用上述民法总则第七条关于民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺的规定明显错误。在毕新园未提出过错赔偿的前提条件下，原判决所谓的综合考量也只能说明原审法院为毕新园的利益想的太多了，没有居中裁判。但是，原判决不应适用《中华人民共和国民法总则》第七条反而适用。4．原判决应当适用《中华人民共和国民法总则》第六条而未适用。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”毕新园应当及时退还补偿款而未及时退还，白白占用补偿款，违背了上述公平原则，应当依法支付其占用期间的利息。但是，原判决应当适用《中华人民共和国民法总则》第六条判决支付利息，而未适用。毕新园辩称，被答辩人范玉发、徐小菊的上诉理由不能成立，上诉请求不应予以支持，恳请二审依法驳回被答辩人的上诉请求。理由：原判决认定事实正确，答辩人所提到的“拆迁补偿范围以及价值”“答辩人是否获利”等事实不是本案审查范围。首先本案系因合同无效而引起的返还原物纠纷，一审法院审查的范围就是“原物是否应当返还，如果应该返还，返还的数额多少”至于原物的价值及答辩人提到的“拆迁补偿范围以及价值”以及“答辩人是否获益获益多少”等事实均不是本案纠纷争议的焦点，一审法院未对上述事实进行查明和认定并无不当，上述事实也不影响本案的公证裁决。原判决适用《民法总则》第7条并无不当，本案违反上述法律规定的正是被答辩人，被答辩人的上诉理由依法不能成立。原审法院适用《民法总则》第7条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”的相关规定并无不当，只是裁判结果显失公平，本案违反上述法律规定的主体明显就是被答辩人，答辩人与被答辩人就本案房屋拆迁补偿权已经达成有效约定，并且双方交易已经完全履行完毕，答辩人已经完全支付交易价款，被答辩人的交易目的也已经完全实现，在此情况下被答辩人又向法院提起本案诉讼，明显是违反上述规定的诚实信用原则，所提诉请依法应当予以驳回。就本案纠纷争议的补偿款应否返还的问题，应当依法适用河南省高级人民法院（2019）豫行终1906号行政判决审查认定的案件事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。首先双方就涉案房屋拆迁补偿物体已经达成明确有效约定，答辩人与被答辩人在“人民调解委员会”主持下达成的《调解书》第9条明确写明“如遇国家建设改造拆迁赔偿的时候，毕新园需要任何证件或手续时范玉发应无条件支持和配合。处分权属毕新园所有，与范玉发没有任何关系，范玉发及家属子女不得参与或干涉。”这是双方的真实意思表示，而且此项约定并不违反法律规定，应当是有效约定，协议双方也应当依据诚实信用原则遵守相关约定，虽然上述《调解书》被认定为无效，但是通过此条约定可以反映就涉案房屋的拆迁补偿权，双方达成了真实意思表示，此项约定并不违反法律规定，对双方依然有约束力。其次，就“拆迁补偿款归属问题”，被答辩人也多次向法院提起诉讼：“主张拆迁款应当归其所有”但多次诉讼均未得到法院支持，相关诉请求也最终经河南省高级人民法院（2019）豫行终1906号行政判决依法审查后予以驳回，针对本案，原审法院应当依法适用最高人民法院发布的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》相关规定，原审法院判决结果也应当与河南省高级人民法院的判决结果保持一致，答辩人取得拆迁补偿款并无不当，不应返还被答辩人，被答辩人的诉讼请求依法应当予以驳回。被上诉人赵芙玉不认可范玉发、徐小菊上诉请求及理由。毕新园上诉请求：一、依法撤销（2020）豫0821民初1416号民事判决书发回重审或依法改判驳回范玉发、徐小菊的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由范玉发、徐小菊承担。事实与理由：原审法院判决不当，毕新园不应承担返还责任具体理由如下：一、原审法院判决毕新园承担拆迁差额15%的返还责任没有法律依据，根据本案适用的民法总则第七条的规定，本案违反法律规定的主体明显是范玉发、徐小菊，毕新园不应承担返还责任。原审法院判决毕新园依据拆迁差额的15%返还范玉发、徐小菊拆迁款没有事实和法律依据，本案为合同无效后引起的返还原物纠纷，原审法院在判决书中已经认定房屋已经灭失无法返还，就拆补偿款问题毕新园与范玉发、徐小菊已经达成明确约定，并且此约定没有违反法律规定也无损害国家、公共利益和第三人利益，应当受到法律保护，对此约定并无无效和撤销可变更情形。一审法院判决毕新园返还范玉发、徐小菊15%的拆迁差额没有法律依据，依法应当予以纠正。一审法院适用《民法总则》第7条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”的规定进行裁判，很明显本案违反上述法律规定的主体恰恰是范玉发、徐小菊，毕新园与范玉发、徐小菊就本案房屋拆迁权已经达成有效约定，并且双方交易已经完全履行完毕，毕新园已经完全支付交易价款，范玉发、徐小菊的交易目的也已经完全实现，在此情况下范玉发、徐小菊又向法院提起本案诉讼，明显是违反上述规定的诚实信用原则，所提诉请依法应当予以驳回。二、原审法院判决明显有失公平原则，毕新园之所以与范玉发、徐小菊达成交易并完全履行了自己的交易义务，完全是处于对“人民调解委员会”这样一个公共机构的公信力，做到了审慎审查的义务，不应再承担合同无效的任何责任。就本案整个交易过程毕新园已经尽到了审慎审查的义务，当时双方签订交易合同时因为范玉发、徐小菊房本被法院扣留无法办理过户，毕新园有所顾忌，但范玉发、徐小菊通过与“人民调解委员会”沟通后告知毕新园，就本案交易可以通过“人民调解委员会”出具合法的调解书，毕新园处于对“人民调解委员会”这样的公共机构的公信力才同意进行本次交易，毕新园认为本次交易是被国家机关认可的，其权益是可以受到保护的，对于一个普通公民来说审查到这种地步已经完全尽到的审慎审查的义务，如果到此还要让毕新园承担合同无效的过错责任明显不公，本案范玉发、徐小菊达成交易目的后又恶意反悔，对此违反诚信的行为还能额外受益明显也有失公允，原审法院的判决结果会给社会造成一种错误指引，起到一个错误的示范作用，依法应当予以纠正。三、就本案拆迁款归属问题，范玉发、徐小菊已经多次向法院提起诉讼都被法院依法驳回，毕新园取得本案争议拆迁款是合法取得，没有向范玉发、徐小菊返还的义务。如上所述，就本案拆迁款归属问题，首先双方对此已经达成明确有效约定，其次就此问题范玉发、徐小菊也多次向法院提起诉讼：“主张拆迁款应当归其所有”但多次诉讼均未得到法院支持，相关诉请求也曾经河南省高级人民法院（案号：（2019）豫行终1906号）依法审查后予以驳回，针对本案，原审法院应当依法适用最高人民法院发布的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》相关规定，其判决结果也应当与河南省高级人民法院的判决保持一致，原审法院做出毕新园返还范玉发、徐小菊拆迁款的判决结果明显与河南省高级人民法院对此事的判决相违背，也与事实相背，依法应当予以纠正。综上诉述，范玉发、徐小菊违背诚实信用原则，在交易目的完全达成的前提下恶意反悔，提起本案诉讼，原审法院判决明显有失公允，让违约的人得到了额外收益，其判决结果与河南省高级人民法院的判决相冲突并且对社会也会造成错误指引和不良的示范作用。范玉发、徐小菊辩称，毕新园的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。上诉人毕新园认为不应承担合同无效的任何责任，就是在对抗法律，对抗上述法律关于合同无效后应当承担的法律责任。其主张当然不能支持。二、民法总则第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。但是民法总则并未规定无效合同也应遵守。与此相反，无效合同因其无效不具有约束力。因无效合同取得的财产，各方应当依法承担互相返还财产的民事责任。不能返还的，应当依法承担折价补偿的民事责任。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。案涉房屋并未办理过户手续。案涉买卖合同无效后，买卖房屋的所有权并未发生转移，房屋所有权人还是范玉发、徐小菊。享有房屋拆迁补偿价款权利的主体还应是原房主范玉发、徐小菊，并非买受人毕新园。毕新园应将房屋拆迁补偿款全额退还范玉发、徐小菊。河南省高级人民法院（2019）豫行赔终343号行政判决也明确指出，范玉发、徐小菊可就毕新园取得的涉案房产补偿款向毕新园通过民事诉讼途径主张权利。因此，毕新园所谓不应退还范玉发、徐小菊房产补偿款的观点明显不能成立。被上诉人赵芙玉认可毕新园上诉请求。范玉发、徐小菊向一审起诉请求：一、判令被告毕新园、赵芙玉退还原告的房屋征迁补偿款805617元及利息（按银行利息从2018年5月28日计算至还款之日）；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月31日，经修武县人民调解委员会调解，二原告与被告毕新园签订了《人民调解协议书》，约定：1、范玉发将位于修武县丰收路的房屋卖给毕新园，具体位置在丰收路路北与丰收路路××与相邻20米左右，房产证号：修房权证城字修房权证城字第**字第**。房屋实际面积：826平方米以110万元卖给毕新园（含定金1万元）。2、…3、有关该房屋的全部手续（房产证、批文、建设用地使用证及相关的资料在内）原件一并交给毕新园。4、…5、办理过户手续：如遇到政策性的障碍，或暂不能办理的情况下等待机会办理。该协议签字后生效。该房屋的所有权归毕新园所有。6、毕新园办理该房屋过户手续时，范玉发必须无条件支持和配合并提供一切方便。7、…8、…9、如遇国家建设改造拆迁赔偿的时候，毕新园需要任何证件或手续时范玉发应无条件支持和配合。处分权属毕新园所有，与范玉发没有任何关系，范玉发及家属子女不得参与干涉。协议签订后，被告毕新园入住涉案房屋，居住期间将房顶搭建了部分彩钢瓦。2016年7月13日至2016年9月12日期间被告毕新园陆续支付二原告110万元房款。2018年3月涉案房屋被政府纳入征收拆迁范围，政府相关部门将拆迁补偿款1905617元支付给被告毕新园。2018年5月28日，涉案房屋进行了移交。2018年6月4日，二原告以毕新园为被告向一审法院提起确认合同效力诉讼案件，一审法院审理后于2018年8月1日作出（2018）豫0821民初877号民事判决：范玉发、徐小菊与毕新园于2016年8月31日签订的《人民调解协议书》无效。毕新园不服此判决向焦作市中级人民法院提起上诉，2018年12月13日，焦作市中级人民法院经审理作出（2018）豫08民终3027号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年12月13日，二原告以修武县人民政府、修武县城关镇人民政府、修武县土地收购储备中心为被告、毕新园为第三人，向焦作市中级人民法院提起行政赔偿诉讼。2019年4月30日焦作市中级人民法院作出（2018）豫08行赔初48号行政赔偿判决：驳回范玉发、徐小菊要求修武县人民政府、修武县城关镇人民政府和修武县土地收购储备中心支付各项经济损失共计3165617元的诉讼请求。后范玉发、徐小菊不服此判决，向河南省高级人民法院提起上诉。2019年9月24日，河南省高级人民法院作出（2019）豫行赔终343号行政赔偿判决：驳回上诉，维持原判。二被告系公媳关系。一审法院认为，本案系因购买农村住房遭遇拆迁引发的纠纷，被告毕新园通过公平的买卖行为已经支出在当时而言与涉案房屋价值等值的价款，而在距离卖房近两年后发生房屋拆迁，虽然被告取得的房屋拆迁款高于当时其购房的价格，但高出的价款是由于房屋升值导致，而且，该款项是政府依法对被告拆迁后的安置问题进行的基本补偿，被告并未因此获利，在一审法院对房屋买卖协议认定无效后，依据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋已经灭失，不能返还，本案中若依被告所获之拆迁利益互相返还，对被告则显失公平。根据被告毕新园购房时间、翻建情况，法院综合考量双方利益，充分考虑被告毕新园重新购房的合理支出，扣除110万元购房款后，应按拆迁款差额的15%的比例返还二原告，即（1905617-1100000）x15%=120843元。被告毕新园为涉案房屋的实际买受人，也是被征收人，故责任主体应是被告毕新园，原告主张被告赵芙玉承担责任，无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、被告毕新园于本判决生效之日起十日内返还原告范玉发、徐小菊120843元。二、驳回原告范玉发、徐小菊的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5928元（已减半收取），由二原告承担5039元，被告毕新园承担889元；被告承担部分暂由二原告垫付，待执行时径付二原告。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。另查明，已发生法律效力的一审法院（2018）豫0821民初877号民事判决、本院（2018）豫08民终3027号民事判决认定：2017年10月9日,在修武县人民调解委员会的调解下,毕新园与赵芙玉签订《人民调解协议书》,毕新园将本案所涉房屋以110万元卖给赵芙玉。2017年11月24日,赵芙玉落户修武县城关镇南台村。2018年3月28日,修武县城关镇镇人民政府与赵芙玉签订《房屋拆迁补偿安置协议》,双方约定以货币补偿方式,补偿款为1843617元,签约奖为4万元,其他奖为22000元,共计1905617元。后该镇政府将其与赵芙玉签订的《房屋拆迁安置补偿协议》收回,以同样的格式又与毕新园签订一份《房屋拆迁安置补偿协议》。该镇政府将补偿款打给毕新园,毕新园又将该补偿款全部给付赵芙玉。案涉房屋已灭失。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。在确定合同无效后财产返还或折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。合同无效后，在确定返还财产时，要充分考虑财产增值或贬值的因素。双务合同无效后，双方因该合同取得的财产的，应当相互返还。应予返还的房屋等财产相对于合同约定借款出现增值或贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或添附等行为与财产增值或贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或分担，避免一方因合同无效而获益。在标的物已经灭失转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张折价补偿的，人民法院应予支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标的物灭失时当事人获得的保险金或者赔偿金，转售时取得的对价，均属于当事人因标的物而活动的利益。对获益高于或者低于价款的部分，也应当在当事人之间合理分配或分担。本案中，因范玉发、徐小菊与毕新园双方当事人之间房屋买卖合同即《人民调解协议书》无效，范玉发、徐小菊应返还毕新园110万元房款，毕新园应返还房屋折价，互负债务相互抵消，案涉房屋征迁补偿款高于房屋买卖价款的805617元则属于财产增值部分。该财产增值部分在双方之间如何分配是本案的争议焦点。本院认为，如何分配增值的805617元应考虑如下因素：一、范玉发、徐小菊对合同无效负有主要过错。在签订房屋买卖合同时，范玉发、徐小菊对毕新园非本村村民身份且不得在本村购买房屋应是明知的，明知违法而为之，对合同无效当承担主要责任。而毕新园虽在签订房屋买卖合同时不具修武县城关镇南台村村民资格，但其购买房屋是出于家庭落户该村动机，且订立合同不久，即将争议房屋转售其儿媳赵芙玉，2017年11月24日,赵芙玉落户修武县城关镇南台村。因此，毕新园对合同无效应负次要责任。二、范玉发、徐小菊行为不诚信，存在从无效合同中获益动机。双方订立的房屋买卖合同即《人民调解协议书》约定：“如遇国家建设改造拆迁赔偿的时候，毕新园需要任何证件或手续时范玉发应无条件支持和配合。处分权属毕新园所有，与范玉发没有任何关系，范玉发及家属子女不得参与干涉。”由此可见，范玉发在订立《人民调解协议书》时，已经预见到涉案房屋拆迁，并且承诺处分权属毕新园所有，范玉发及家属子女不得参与干涉。但，在案涉房屋被征收拆迁，政府发放补偿金额共计1905617元后，范玉发、徐小菊却请求确认上述《人民调解协议书》无效，其行为违反诚信原则，其目的是企图从中受益，将对维护和促进诚信社会构建产生消极影响和负能量。三、毕新园（家庭）对争议房屋有添附行为。毕新园入住涉案房屋居住期间将房顶搭建了部分彩钢瓦，对上述争议房屋增值具有关联性。综上所述，对案涉房屋征迁补偿的增值部分，范玉发、徐小菊应少分。原审法院判决毕新园按15%的比例返还范玉发、徐小菊120843元，合理适当，本院照准。范玉发、徐小菊上诉请求判令毕新园返还房屋征迁补偿款805617元及利息，毕新园上诉请求改判驳回范玉发、徐小菊的诉讼请求，理由均不能成立，均应驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11856元，由上诉人范玉发、徐小菊负担5928元，上诉人毕新园负担5928元。本判决为终审判决。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  孙志强二〇二〇年十一月三十日书记员  宁 昊