内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终388号上诉人（一审原告）：张仲君，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯志军，内蒙古远舰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：董娜，女，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：赵建东，内蒙古慧灵律师事务所律师。一审第三人：内蒙古保全农产品科技发展有限公司。法定代表人：李碧瑛，董事长。委托诉讼代理人：乔瑞霞，内蒙古伊康东律师事务所律师。一审第三人：内蒙古紫辰房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：乔瑞霞，内蒙古伊康东律师事务所律师。上诉人张仲君因与被上诉人董娜及一审第三人内蒙古保全农产品科技发展有限公司（以下简称保全农产品公司）、内蒙古紫辰房地产开发有限公司（以下简称紫辰公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张仲君及委托诉讼代理人冯志军，被上诉人董娜及委托诉讼代理人赵建东、一审第三人保全农产品公司、紫辰公司的共同委托诉讼代理人乔瑞霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张仲君上诉请求：1.依法撤销内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民初1478号民事判决，改判支持张仲君一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由董娜承担。事实和理由：一、张仲君具有阻却强制执行的民事权利，对案涉房屋的租赁权应受法律保护。（一）张仲君与保全农产品公司所签租赁合同真实、合法、有效，不存在违反合同法及其他法律强制性规定的无效情形，应受法律保护。（二）所签合同形成于查封之前，且张仲君已实际占有租赁案涉房屋并使用至今。（三）因房屋尚处租赁期内，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题理解与适用》第三十一条规定，张仲君具有阻却强制执行的民事权利。一审法院关于张仲君的租赁权不足以对抗董娜对案涉房屋享有权利的认定依法不能成立。二、董娜与保全农产品公司形成的普通债权不足以排除张仲君作为善意第三人对案涉房屋的租赁权。（一）张仲君与保全农产品公司订立租赁合同时，董娜与保全农产品公司签订的房屋认购书尚未实际履行完毕，亦未交付，该认购书仍处于债权法律关系，故房屋的所有权并未发生转移，董娜未取得案涉房屋的物权。（二）依据相关法律规定，买卖不破租赁。三、一审法院关于案涉房屋租金不具备合理对价的认定，无事实和法律依据，纯属主观臆断，且举证责任分配错误。（一）《租赁合同》约定的面积以及租金的高低并不影响租赁法律关系的建立，也不影响租赁合同的效力。(二)案涉租赁合同租金的价格高低取决于租赁时该房屋的使用现状、区位、市场活跃度等多重因素，因签订《租赁合同》时，该区域车辆修理市场并未形成，大量房屋空置，房屋水电暖设施设备也不完备，所以保全农产品公司为了吸引租户入驻，采取的降低租金招商引资措施并不违反法律规定。（三）依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款规定，董娜主张张仲君与保全农产品公司之间存在恶意串通，以不合理低价承租案涉房屋应承担相应的举证责任，一审法院举证责任分配错误。董娜辩称，一、保全农产品公司在将案涉房屋在内的保全庄农产品批发市××座的房屋抵顶给董娜后，已无权再行出租，故张仲君就案涉房屋与其签订的《租赁合同》无效。二、董娜对保全庄农产品批发市场1号商务楼c座房屋享有的权利已经生效判决确认，张仲君请求不予执行案涉房屋的理由不能成立。三、张仲君虽在案涉房屋查封前签订有《租赁合同》，但不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的所签租赁合同必须合法有效的条件，故其请求停止执行无法律依据。四、张仲君承租房屋中的其中一间封闭了案涉楼房一侧的公共通道和消防通道以作商用，董娜作为案涉房屋的权利人为避免安全隐患亦不能将上述房屋租于张仲君。五、保全农产品公司在未经董娜同意的情况下，擅自将案涉房屋租赁给张仲君，严重损害了董娜权益，更造成了张仲君的损失，为无效合同，张仲君据此无效合同不得对抗案涉房屋的强制执行。保全农产品公司及紫辰公司统一述称，同意张仲君的上诉请求及事实与理由，债权抵顶协议并不能产生物权变更的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，因案涉房屋所有权并未发生转移，故紫辰公司授权保全农产品公司将案涉房屋出租于张仲君于法有效，张仲君的租赁权依法应受法律保护。张仲君向一审法院起诉请求：依法判令董娜立即停止对张仲君租赁的赛罕区保全庄市、010号、011号（西数第一、二、三间）三套房屋的强制执行；请求人民法院确认张仲君与第三人保全农产品公司签订编号为：（2016）内保农科合字第ISWL-C-009号、（2016）内保农科合字第ISWL-C-010号、（2016）内保农科合字第ISWL-C011号的《租赁合同》有效。一审法院认定事实，董娜与保全农产品公司、紫辰公司房地产开发经营合同纠纷一案，该院于2017年12月8日作出（2017）内01民初203号民事判决，判决：一、保全农产品公司、紫辰公司应于本判决生效之日起十五日内向董娜交付内蒙古保全庄农产品批发市商务楼东数A段共计4500平方米的房屋；二、保全农产品公司、紫辰公司应于判决生效之日起十五日内向董娜交付内蒙古保全庄农产品批发市场6#商业（北门西侧）6#-1031#、6#-1032#、6#-1033#、6#-1034#、6#-1035#、6#-1036#、6#-1031#、6#-1037#、6#-1038#、6#-1039#、6#-1026#共计10间商铺；三、驳回董娜的其他诉讼请求；四、驳回保全农产品公司、紫辰公司的反诉请求。保全农产品公司、紫辰公司不服，上诉至内蒙古自治区高级人民法院（以下简称内蒙高院）。内蒙高院于2018年9月11日作出（2018）内民终82号民事判决，判决：驳回上诉、维持原判。保全农产品公司、紫辰公司仍不服，向中华人民共和国最高人民法院申请再审（以下简称最高院）。最高院于2018年12月25日作出（2018）最高法民申5937号民事裁定，裁定：驳回保全农产品公司、紫辰公司的再审申请。董娜向一审法院申请强制执行。一审法院于2019年1月14日向保全农产品公司、紫辰公司发出（2019）内01执3号执行通知书，责令保全农产品公司、紫辰公司向董娜交付内蒙古保全农产品批发市商务楼东数A段共计4500平方米的房产及内蒙古保全农产品批发市商业（北门西侧）共计10间商铺等。2019年6月4日，一审法院发出（2019）内01执3号公告，责令被执行人保全农产品公司、紫辰公司在指定的期限迁出房屋，到期不履行的，将依法强制执行。张仲君作为案外人对执行标的提出书面异议。一审法院于2019年8月22日作出（2019）内01执异953号执行裁定，裁定：驳回张仲君的异议请求。张仲君向一审法院提起执行异议之诉。一审法院（2017）内01民初203号民事判决和内蒙高院（2018）内民终82号民事判决中查明的事实如下：保全农产品公司于2008年3月5日成立，时任法定代表人为陈茂勇，2014年11月4日变更为陈柯彤（系陈茂勇女儿），2016年5月26日变更为李碧瑛（系陈茂勇妻子）。紫辰公司于2008年3月14日成立，法定代表人为李碧瑛，原股东为陈柯卉、李碧瑛，2009年7月13日变更为保全农产品公司、李碧瑛，2014年9月30日变更为陈柯彤、李碧瑛。2008年3月25日，保全农产品公司（作为甲方）与董娜（作为乙方）就内蒙古保全庄农产品批发市场开发建设项目签订《关于内蒙古保全庄农产品批发市场开发建设项目的合作协议。案涉项目开发后期，保全农产品公司（作为甲方）与董娜（作为乙方）于2011年10月17日签订《协议书》，在内蒙古保全庄农产品批发市场项目开发建设已基本结束的阶段，甲、乙双方协商达成如下协议：一、甲方应付乙方5％股份折合人民币为5000万元。二、因项目资金问题，甲方愿以房屋抵顶乙方，其余付现金。三、1.甲方从保全庄市场1号商务楼A段（东数A段约4500平方米），以房管局实测为准面积计算，价格以每平方米5460元计算，抵顶乙方。2011年12月30日前办理完产权证。2.甲方以滨河南路底店从西数10间左右约1000平方米，以每平方米壹万伍仟元计算抵顶乙方。约1500万元。3.剩余款项以现金支付。此款于2011年11月30日前支付给乙方。如不能支付，甲方按每月3％利息计算支付给乙方。从2011年12月1日起执行。四、按5％股份5000万元全部兑现后，甲、乙双方就此市场合作结束，需其他合作可协议商谈。五、此协议具有法律效力，如有争议协商解决，不能解决可提交法院解决。另标注，1号商务楼A段的改造工程项目费用由甲方支付，所抵顶房屋办理售楼手续十月二十五日前办理。《协议书》的履行过程中，陈茂勇于2012年1月15日分别出具欠条和顶房明细单。欠条的内容为：“今欠董娜股份折现金一千万整，从2011年12月1日起，开始以3％／月计息，2012年3月底前还清本息”；顶房明细单的内容为：“内蒙古保全庄农产品批发市商业1003.67平方米，11套商铺，每平方米壹万伍仟元整计算，总房款为15055050元抵顶给董娜，2012年3月底前办理完产权证。具体房号为6号商业1026号（129.77平方米）、1031号（90.83平方米）、1032号（90.83平方米）、1033号（90.83平方米）、1034号（90.83平方米）、1035号（90.83平方米）、1036号（90.83平方米）、1037号（90.83平方米）、1038号（90.83平方米）、1039号（146.19平方米）。”陈茂勇签字予以确认。2012年4月18日，就上述房屋，紫辰公司按照董娜的要求以“杨丽娜”为买房人出具了十份《房屋订购单》，对应房号分别为保全庄现代农贸物流中心保全庄6#商业（北门西侧）6#-1031#、6#-1032#、6#-1033#、6#-1034#、6#-1035#、6#-1036#、6#-1031#、6#-1037#、6#-1038#、6#-1039#、6#-1026#，并出具相应的十张购房款《收据》。紫辰公司分别在《房屋订购单》、《收据》上加盖公司印章（或财务章）予以确认。另查明，案涉工程内蒙古保全庄农产品批发市场的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》等手续均系以紫辰公司的名义办理。一审法院还查明，2016年8月，保全农产品公司（甲方）与张仲君（乙方）分别签订三份《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的保全市（126.8平方米）、010号（94.77平方米）、011号（123.63平方米），年租金为5000元、23000元、27000元，租赁期间房屋年租金为不变租金，三套房屋租期均为2016年8月22日起至2023年8月21日。合同签订后，张仲君按照合同约定支付了租金，保全农产品公司也向张仲君交付了房屋。保全农产品公司、紫辰公司为张仲君出具三份证明，载明：张仲君现租赁的三套房屋产权属于紫辰公司，由保全农产品公司代为租赁。三份证明加盖了二公司的印章，但无落款日期。张仲君于2016年10月26日成立了内蒙古安莱美汽车服务有限公司，住所地位于呼和浩特市赛罕区保全市场**商务楼C段**。张仲君举示的物业费收据、电力客户电费收据、内蒙古增值税电子普通发票证明，其交纳了案涉房屋2017-2019年物业费，2017年部分月份电费、2017-2019年供热费。董娜出示的其于2019年与其他租户所签订的《租赁合同》中载明：面积约127平方米、租期为1年、租金为9万元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。保全农产品公司在将房屋抵顶给董娜之后，又将房屋出租给张仲君，保全农产品公司作为出租方与张仲君签订三份《租赁合同》时明显存在不当。张仲君与保全农产品公司签订的《租赁合同》虽在法院查封之前，但三份《租赁合同》签订的时间晚于保全农产品公司与董娜签订《协议书》的时间。张仲君的租赁权不足以对抗董娜因《协议书》获得的对本案诉争房屋的权利。董娜认为，张仲君所举三份《租赁合同》中约定的租金过低，不排除签订合同双方存在串通情形。张仲君认为，本案案涉房屋最初没有水电暖、上下水，张仲君租赁后进行了大规模的改造，接通了水电暖，安装了380伏的电，原房屋使用价值较小，张仲君又是长期租用也会给一定优惠，所以租金较低。张仲君所举证据虽能证明其占有、使用了案涉房屋，但鉴于《租赁合同》载明的面积、租金，亦不足以证明其与保全农产品公司之间存在具备合理对价关系的租赁关系。综上所述，张仲君的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回张仲君的诉讼请求。案件受理费100元，由张仲君负担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为张仲君就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，董娜对案涉房屋享有的权利已经生效判决所确认，保全农产品公司将案涉房屋抵顶给董娜后又出租给张仲君存在不当，虽然张仲君所签三份《租赁合同》早于法院查封之前，也提供了实际占有、使用案涉房屋的证据，但无法推翻抵顶在先，租赁在后的事实，且不论张仲君还是保全农产品公司亦无法对租金较低给出合理解释，保全农产品公司亦无法提供同时期面积相当位置相当的房屋租赁合同，不足以证明双方存在合理对价的租赁关系。故一审法院以张仲君享有的租赁权不足以对抗董娜对案涉房屋享有的权利，驳回张仲君诉讼请求并无不当。综上，张仲君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6868.73元，由张仲君负担。本判决为终审判决。审判长 徐 澎审判员 张 琰审判员 严 肃二〇二〇年十一月十六日书记员 胡成侠