内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初2373号   原告：阿拉善盟博隆商贸有限责任公司，住所地内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇博隆时代广场B段**。   法定代表人：洪雪柏，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：敖杰，男，系该公司总经理助理。   委托诉讼代理人：雷启凡，女，系该公司食品加工园办公室主任。   被告：范佳敏，女，1985年11月20日出生，现住宁夏银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：桑胜喜（系范佳敏之丈夫），现住宁夏银川市兴庆区。   原告阿拉善盟博隆商贸有限责任公司与被告范佳敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿拉善盟博隆商贸有限责任公司的委托诉讼代理人敖杰、雷启凡，被告范佳敏的委托诉讼代理人桑胜喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告阿拉善盟博隆商贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金23918元,蒸汽费7200元,合计31118元；2、判令被告腾退并清理占用原告房屋；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年5月13日原告与被告签订《阿左旗巴彦浩特博隆食品加工园房屋租赁合同》,约定从2017年5月13日至2021年5月13日共交纳租金54400元。阿左旗博隆食品加工园系阿拉善左旗人民政府的重点民生工程,阿左旗博隆食品加工园与加工商户签订了5年的房屋租赁协议,按照每月每平方米16元收取房屋租金。由于阿拉善左旗人民政府全额补贴前三年房屋租金,故房屋租赁合同约定的房屋租金总额为后两年的房屋租金。2019年11月18日阿拉善左旗人民政府的补贴期限已经到期,阿拉善盟博隆商贸有限责任公司按约定向入驻商户收取第四年房屋租金,被告只交付房屋租金3400元,欠付的租金至今不予交付。合同约定拖欠租金10天，原告有权解除合同并扣除保证金。被告以各种借口拖延交纳租金,期间我公司管理办公室多次口头、书面通知,要求其交清租金23918元，以及使用园区供应的蒸汽所产生的蒸汽费7200元,并于2020年5月26日送达了《通知书》,要求其交清所欠费用,《通知书》由其本人签收,并由其配偶桑胜喜亲笔出具23918元的欠条,承诺2020年6月1日前付清。而后被告及其配偶桑胜喜以去外地发展为由,未办理任何退房手续，离开园区,至今拖欠费用不予支付，也无法联系。综上所述,原告认为,原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的,被告理应依约及时支付租金。但是,被告却无理由拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告,致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，请求法院依法判决。   被告范佳敏辩称，现在还没有到11月份，当时打欠条是打了一整年，五月份强制我停业，说我的卫生不合格，房租费用不交，6月1日起强制停业，退出博隆食品加工园，这是当时他们给我的规定。所以说我的房子只能交到5月底，6月份他就不让我生产，强制我停业，以后的费用我还要承担吗？蒸汽费7200元，是两个月的，蒸汽费不合理，我干的时候他说你爱用不用，不用就滚蛋，必须一个月交3600元，这是不合理的、强制性的，想收多少收多少，谁家多少就多少。我一天就用一个多小时，同样比我多用好几个小时的也是3600元，所以他的收费根本不合理。从我进入三年一直这样交的。所以说费用我有异议，当时让我停业很多次，说我的卫生不合格，我刚来巴彦浩特镇，我一个市场没有，我必须要推市场，他们要求我必须卖2.5元，我卖1元，他们说如果我再抢客户，他就让我停业，就说我卫生不合格，博隆食品加工园的蒸汽锅炉经常坏，每个月的23日都要维修，维修完不管用，经常坏，他们不给赔偿，谁去说话就让谁停业。而且2019年7、8月份说我偷电，让我停业11天，这期间的蒸汽费还照常收。博隆食品加工园蒸汽灶的排烟罩，其他人没有交，就我交了。在疫情期间，免租三个月，其他人都免了，就我没有免租，因为我是外地人，我来的晚。   本院经审理认定事实如下：原被告于2017年5月13日签订《阿左旗巴彦浩特博隆食品加工园房屋租赁合同》。合同约定：乙方（被告）自愿承租甲方（原告）房屋用于食品加工,该房屋建筑面积为151.767平方米；租赁期限为五年,自2017年5月13日起于2021年5月13日止；租金为人民币16元/平方米/月,签订五年合同,商铺面积为151.767平方米,房租计54400元，大写：伍万肆仟肆佰元整；物业管理费1元/月/平方米,共计3648元。水电费、天然气费、取暖费以市场价格按月收取；乙方在签订合同时,房屋面积为80平方米至160㎡的,一次性向甲方交纳5000元保证金。合同期满后,如乙方不再租用,在确认乙方租赁商铺设施完好且无其他欠费的情况下,甲方一次性退还乙方保证金,如继续租用,双方另行协商签约；乙方在签订本合同10日内向甲方交付首年度房屋租金,剩余四年租金,乙方应在每年11月18日前交清当年房租及物业费；乙方自愿服从园区管理。做到统一管理、统一标示、统一取证、统一检验、统一配送、统一回收、统一供暖供气等园区管理要求，使入驻企业达到生产环境整洁、人员健康、卫生条件良好，设施设备完备，制度记录健全，原料材料使用规范标准；乙方必须服从甲方对博隆食品园环境的管理规范，保证租赁场地的清洁卫生和噪音、排污、排烟符合要求；乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,无条件收回租赁场地,乙方保证金和租金不予退还。若给甲方造成损失的,乙方应予赔偿。③、拖欠租金和物管费超过10天的。⑧不服从甲方统一管理，违反园区管理规定，且不听劝阻的。双方还约定了其他权利义务。合同履行中，被告向原告交付了保证金5000元。因被告在园区经营时间较长，其租金标准调整为15/平方米/月。被告于2019年12月向原告交付了2019年5月13日至2020年5月13日租金中的3400元。被告没有交付2020年4月和5月的蒸汽费7200元。防疫期间有关部门给予商户3个月的租金补贴，原告将被告等园区商户向有关部门进行了申报，因被告存在食品安全处罚记录未通过审核，未获得补贴。2020年5月26日阿左旗博隆商贸有限责任公司阿左旗食品加工园办公室制发了《通知书》，根据《食品安全法》、《内蒙古自治区食品生产加工小作坊和食品摊贩管理条例》、《阿左旗博隆食品加工园管理制度》和《阿拉善左旗博隆食品加工园房屋租赁合同》相关规定,鉴于你本人在我园区加工期间,存在使用不合格标签,多次拖欠蒸汽费、房租等行为,现通知你做以下整改:一、立即停止使用不合格标签。二、请于2020年6月1日前,将借用房进行清洁、修复，归还园区。三、请于2020年5月27日前,交清所欠所有蒸汽费款7200元(柒仟贰佰元整)。四、请于2020年6月1日前,交清所欠房租23918元(贰万叁仟玖佰壹拾捌元整)。现要求你在收到通知书之日起,按期执行并交清所欠费用,否则园区将与你解除租赁关系。被告范佳敏在收件人处签名。同日被告的丈夫桑胜喜向原告出具了《欠条》：今欠到博隆食品加工园房租贰万叁仟玖佰壹拾捌元整（23918元），欠款人：桑胜喜。还款日期：2020年6月1日之前。2020年6月被告未向原告办理退租手续，即离开博隆食品加工园到银川市经营。上述事实，由原告提交的《阿左旗巴彦浩特博隆食品加工园房屋租赁合同》1份、《通知书》1份、《欠条》1份以及原被告的陈述证实，本院予以确认。   被告陈述原告收取蒸汽费不合理、借故要求其停止经营。原告以收取蒸汽费的标准是经过园区商户及管理部门协商后确定的，也允许商户选择不使用园区提供的蒸汽服务。每月3600元的标准也是协商后从2019年开始执行的；被告在经营中存在卫生不达标等违法违规情形，园区依照合同约定及园区的管理规定要求被告停业整顿为由，不认可被告的陈述。被告没有提交其他证据予以证明，故对其陈述依法不予采信。   本院认为，原告阿拉善盟博隆商贸有限责任公司与被告范佳敏经自愿协商一致签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院依法确认具有法律效力。原告履行出租房屋、提供蒸汽服务义务，被告应依约向原告给付租金、蒸汽费。被告未依约向原告支付所欠租金、蒸汽费，也未向原告移交租赁的房屋即停止使用租赁房屋，其行为表明其不履行主要债务，原告可以依法解除双方间的租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款的规定，合同当事人约定的或法律规定的解除合同的条件成就时，主张解除合同的一方当事人应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。虽然原告没有通知被告解除合同，但是其请求本院判令被告腾退并清理占用的房屋，即原告以其行为表明解除了与被告之间的《阿左旗巴彦浩特博隆食品加工园房屋租赁合同》，即双方间的租赁合同于2020年8月13日原告向本院提起诉讼时解除。该合同约定的“乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,无条件收回租赁场地,乙方保证金和租金不予退还。若给甲方造成损失的,乙方应予赔偿”，其中保证金和租金不予退还系对违约行为的惩罚性约定，可以确认是双方约定的违约金条款。原告请求被告给付应当交付而没有交付租金23918元，符合合同约定。被告所持双方间租赁合同已经解除，其不应承担自2020年6月1日起产生的租金的抗辩意见，依法不予采纳。综上，本院依法支持原告的诉讼请求。依据原告的实际损失和合同履行的实际，双方所约定的违约金确实过分高于造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少和当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案诉讼中原被告均未请求本院予以适当减少，在本判决生效后履行中原告可以适当予以减少。   综上，原告履行了出租和提供蒸汽服务义务，被告未全部履行给付租金、蒸汽费义务，被告应承担向原告给付租金、蒸汽费的违约责任。原告以其行为表明解除了与被告的租赁法律关系，被告应当向原告返还租赁物，并恢复租赁房屋原状。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告范佳敏向原告阿拉善盟博隆商贸有限责任公司给付租金23918元、蒸汽费7200元。   二、被告范佳敏向原告阿拉善盟博隆商贸有限责任公司返还租赁房屋，并恢复租赁房屋原状。   以上一、二项确定被告范佳敏的义务，于本判决生效后10内履行。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   案件受理费662元，减半收取331元，由被告范佳敏负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。   审判员 马建军   二〇二〇年十一月五日   书记员 田 杨   附相关法律条文：   《中华人民共和国民法总则》   第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。   沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。   《中华人民共和国合同法》   第九十三条【约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条【解除合同的通知与异议】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。