广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21906号上诉人（原审被告）：吕凤玲，女，汉族，1976年1月25日生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：曾超，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马铭良，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连亚晨集团公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区西南路**，工商注册号210200000350501。法定代表人：程xx，董事长。委托诉讼代理人：曲善权，辽宁鸿品律师事务所所律师。上诉人吕凤玲因与被上诉人大连亚晨集团公司（以下简称亚晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初18298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕凤玲上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回亚晨公司的全部诉讼请求；二、一、二审的诉讼费用由亚晨公司承担。事实和理由：一、一审法院认为吕凤玲未足额支付涉案房屋购房款构成违约，亚晨公司据此有权解除合同，属于认定事实不清、适用法律错误。涉案《房屋转让协议》属于双务合同，吕凤玲作为受让方负有支付购房款的义务，亚晨公司作为转让方负有交付房屋并办理产权变更登记的义务。虽然涉案协议未明确约定双方履行义务的先后顺序，但是根据一般交易习惯，在吕凤玲已支付部分购房款并实际占有房产的情况下，亚晨公司履行办理产权变更登记的义务应当先于吕凤玲履行支付剩余购房款的义务。而事实上，本案双方当事人对于合同履行先后顺序的约定也正是如此，这也是签订合同至今近十年的时间里合同仍未完全履行的原因。直至涉案房产交付棚改，亚晨公司仍未履行办理房屋产权变更登记的义务。在得知涉案房产纳入棚改后，亚晨公司的法定代表人程xx于2019年8月31日通过微信致函吕凤玲，要求吕凤玲“在2019年9月6日将购房款转账至我公司，如不按时办理协议履约，请将房屋同日归还给我公司”，但该函件并未对亚晨公司办理产权变更登记的时间、吕凤玲应支付的金额等重大事宜进行明确，甚至连最基本的收款账户也未注明。因对该函件内容存在异议，且考虑到亚晨公司已经被列为失信被执行人多年，收款可能存在障碍，吕凤玲收悉后，立即与亚晨公司就产权变更登记时间、购房余款数额、支付方式等事宜进行了磋商，但亚晨公司始终未给予正面回应。亚晨公司在明知涉案合同合法有效应当继续履行的情况下，为了达到“撕毁协议”收回房产的目的，通过一个无效的催告行为，试图强行制造条件让吕凤玲处于无法实际履行合同的被动局面。吕凤玲在本案争议发生过程中均在加拿大工作和生活，与亚晨公司沟通均是通过微信和电话的方式进行，在一审程序中吕凤玲提交了相应的微信聊天记录作为证据。吕凤玲微信答复的内容与亚晨公司提交的函件都来源于吕凤玲与程xx的聊天记录中，而一审法院仅确认亚晨公司提交的函件，不确认吕凤玲提交的微信聊天记录，采信证据的标准不统一，有违公平。因此，吕凤玲自始至终从未拒绝过履行合同约定的义务，并不存在违约情形，亚晨公司并不享有《合同法》第九十四条规定的解除权，其确认解除合同的请求没有事实和法律依据。二、一审法院无视涉案房产的合理现状，判决支持亚晨公司解除合同，不利于诚实信用原则的尊重和维护，也与保护交易安全的原则相悖。双方于2011年8月10日签订《房屋转让协议》，而吕凤玲在2010年便已实际占有并使用涉案房产。直至本次诉讼发生前长达近十年的时间里，亚晨公司从未向吕凤玲表达过解除合同的意向。然而在得知涉案房产即将纳入棚改后，亚晨公司立即试图通过解除合同的方式谋取理应属于吕凤玲的合法利益，一审法院判令解除合同，变相肯定了亚晨公司此种违反诚实信用的行为。亚晨公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。亚晨公司向一审法院起诉请求：解除2011年8月10日亚晨公司和吕凤玲签订的关于深圳市福田区房屋的《房屋转让协议》，腾退房屋（合同金额为60万元）。一审法院认定事实：2011年8月10日，亚晨公司（甲方）与吕凤玲（乙方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将深圳千叶工艺品有限公司抵债的位于深圳市下步庙南区的房屋（以下简称涉案房屋）转让给乙方，建筑面积74.93平方米，双方商议房屋转让价格为60万元。甲方负责办理该房屋的转让手续，乙方负责支付律师费及其他所需费用10万元。该协议虽约定购房款由乙方分期付款，但未明确具体分期付款方式及金额。一审庭审时，亚晨公司和吕凤玲确认双方在签订上述协议前已实际入住，吕凤玲提交由亚晨公司于2009年11月19日出具的《证明》，主要内容为将亚晨公司同意将涉案房屋分配给本公司职工吕凤玲，在该房屋办理使用权转让手续时直接记名于吕凤玲。亚晨公司对该证据的真实性虽予以认可，但称吕凤玲并非亚晨公司员工，系因吕凤玲父亲与亚晨公司法定代表人程xx为朋友关系而让吕凤玲借住在涉案房屋内，该证明只是为了方便吕凤玲办理水电等交费手续。关于吕凤玲支付款项的情况。2011年5月5日，吕凤玲向亚晨公司法定代表人程xx支付60000元。2015年，亚晨公司法定代理人程xx出具收条，载明：2011年收到吕凤玲6万元办理深圳南华村49-207房子的手续用款，2013年由吕凤玲代还借郭桂兰8万元，2015年借吕凤玲1万元。一审庭审时，吕凤玲称就涉案房产共向亚晨公司支付收条载明的15万元。亚晨公司对其中的7万元予以确认收到，并明确2011年收到的6万元系办理手续费用，并称收条即证明亚晨公司和吕凤玲解除合同，签订收条后因无法联系吕凤玲故无法向吕凤玲主张返还房屋。2019年8月31日，亚晨公司致函吕凤玲需于2019年9月6日将购房款转账给亚晨公司以履行协议，如不按时办理协议履约，将房屋同日归还亚晨公司。吕凤玲确认该函件的真实性。吕凤玲提交据称为其与亚晨公司法定代表人程xx的微信聊天记录，2019年9月3日吕凤玲向对方发出信息，主要内容为询问对方需支付多少房款及如何支付。亚晨公司对此不予确认。2019年9月3日，亚晨公司向吕凤玲发出通知，主要内容包含不同意吕凤玲的微信方案及通知2011年8月10日的《房屋买卖协议》于2014年3月正式解除，如吕凤玲不按函告期限履行则限吕凤玲于2019年9月10日将房屋交付亚晨公司。2019年9月10日，亚晨公司向吕凤玲及租房租客发出通知，再次通知《房屋买卖协议》于2014年3月正式解除，并要求吕凤玲不按函告期限履行则限吕凤玲于2019年10月30日将房屋交付亚晨公司。亚晨公司未提交上述两份通知送达给吕凤玲的记录，一审庭审时称亚晨公司法定代表人曾于2019年10月20日前往涉案房屋张贴2019年9月10日落款的通知，吕凤玲对上述两份通知均不予认可，并且不认可存在张贴事实。另，该院于2020年4月10日向吕凤玲寄送起诉状等相关证据材料，吕凤玲于2020年4月13日签收。此外，1994年7月21日，亚晨公司与案外人深圳千叶工艺品有限公司（以下简称千叶公司）签订《还款协议》，约定案外人千叶公司将涉案房屋作价60万元抵债给亚晨公司。此外，亚晨公司提交案外人深圳市通讯广播工业公司于1994年7月30日出具《证明》复印件，主要内容为作为房屋的产权人深圳市通讯广播工业公司同意千叶公司以该房抵债并在千叶公司到期不能偿还欠款时协助亚晨公司办理房屋过户手续。截至2020年6月11日涉案房产登记在案外人深圳市通讯广播工业公司名下。一审庭审时，吕凤玲陈述涉案房屋于2020年1月21日已交付南华村棚改办纳入棚改工作，并提交了2020年1月21日吕凤玲与案外人深圳市福田福河建设开发有限公司、深圳市福田区南园街道办事处签订的《房屋搬迁协议书》，被搬迁房屋即涉案房屋。一审院认为，本案系买卖合同纠纷。亚晨公司与吕凤玲之间签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，双方应严格依约履行各自的合同义务。本案中，涉案协议对购房款的支付方式约定不明，根据合同法约定，债权人可以随时要求履行，但应给吕凤玲必要的准备时间。亚晨公司于2019年8月31日向吕凤玲发函要求吕凤玲于2019年9月6日前支付购房款，已给予吕凤玲必要的准备期，吕凤玲迄今未足额支付涉案房屋的购房款构成违约，亚晨公司据此有权要求解除涉案合同。亚晨公司虽主张其于2019年10月20日通过上门张贴的形式向吕凤玲送达解除合同通知，但未提供相应证据，吕凤玲也未予认可，而吕凤玲收到兼有解除合同意思表示的起诉状的时间为2020年4月13日，鉴于合同自通知到达对方处时解除，该院认为，涉案《房屋转让协议》已于2020年4月13日解除。此外，涉案房屋目前已由吕凤玲交由南华村棚改办纳入棚改工作，亚晨公司主张的腾退房屋事实上已无法实现，因此，对亚晨公司该项诉讼请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认亚晨公司与吕凤玲于2011年8月10日签订的《房屋转让协议》于2020年4月13日解除；二、驳回亚晨公司的其他诉讼请求。案件受理费9800元（已由亚晨公司预交），由吕凤玲负担（亚晨公司同意由吕凤玲向其迳付）。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，亚晨公司与吕凤玲于2011年8月11日签订《房屋转让协议》，约定转让价为60万元、分期付款，之后吕凤玲支付了部分房款，双方在二审中确认未支付剩余款项是因为涉案房产不能过户至吕凤玲名下。2019年8月31日，亚晨公司致函吕凤玲要求其于2019年9月6日将购房款转账给亚晨公司。2019年9月3日，吕凤玲在微信中询问亚晨公司法定代表人程xx需支付多少房款及如何支付，亚晨公司在诉讼中对该微信内容不予认可，但是亚晨公司提交的2019年9月3日发给吕凤玲的通知中载明“你于2019年9月2日通过微信的函件我司已收悉”，证明双方事实上通过微信沟通涉案房产事宜，且亚晨公司未提交证据证明通知中所载的9月2日双方沟通的内容，故本院认定吕凤玲提交的微信内容属实。亚晨公司于8月31日要求吕凤玲9月6日付款，但对于吕凤玲9月3日询问需要付款多少及如何支付又不予回应，亚晨公司在尚未到其要求的付款期限前即9月3日发通知要求解除双方的买卖协议，违背了自己在先作出的函件内容。亚晨公司要求解除买卖协议缺乏事实依据，本院不予支持。综上，吕凤玲的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初18298号民事判决；二、驳回大连亚晨集团公司的全部诉讼请求。一、二审案件受理费各9800元，均由大连亚晨集团公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年十一月十二日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。