广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8820号上诉人（原审原告)：潘海明，男，汉族，住广东省封开县。上诉人（原审原告)：李凌峰，男，汉族，住江西省赣州市赣县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：雷淏然，广东国龙律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：左彬，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：佛山市领鲜荟市*发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：张弛，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌云志，广东广大律师事务所律师。上诉人潘海明、李凌峰因与被上诉人佛山市领鲜荟市*发展有限公司（以下简称领鲜荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。潘海明、李凌峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判领鲜荟公司向潘海明、李凌峰返还款项94400元及利息（利息从2019年11月29日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息，计算至领鲜荟公司实际清偿之日至）；2.本案一审、二审的诉讼费由领鲜荟公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、潘海明、李凌峰提交的录音、微信等证据可以证明领鲜荟公司变造合同、要求更改合同条款及重新签订合同，双方未达成合意，双方并未成立租赁关系。潘海明、李凌峰提交的录音、微信聊天记录均可证明，一方面领鲜荟公司要求实质变更合同内容重新订立合同，以及在本案中提供的租赁合同系领鲜荟公司变造；另一方面可以证明潘海明、李凌峰最初在原合同签字后，双方未能达成合意，后续仍持续协商沟通签订合同的事宜，最终并未达成一致意见。但一审法院对潘海明、李凌峰提交的录音、微信等证据视而不见，未予审查。二、领鲜荟公司提交的《某某广场租赁合同》系其变造，其在庭审中做虚假称述，应依法予以处罚。领鲜荟公司在一审庭审中陈述领鲜荟公司签约当日（即2019年10月7日）在合同中盖章，这显然与双方持续沟通中领鲜荟公司的说法自相矛盾，领鲜荟公司的陈述明显虚假，属于妨害民事诉讼活动的行为，应依法予以处罚。领鲜荟公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本案是房屋租赁合同纠纷，双方签署的租赁合同是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律行政法规强制性规定，合法有效。潘海明、李凌峰在上诉请求及事实理由中主张合同是变造的缺乏事实依据，且没有有效证据佐证，其根本原因是潘海明、李凌峰在与领鲜荟公司建立租赁关系后，认为租赁标的物价格过高，产生反悔心理，从而拒绝履行合同。在一审中，领鲜荟公司也明确向法庭提出如果潘海明、李凌峰认为合同是变造的可以进行鉴定，但潘海明、李凌峰放弃该部分权利。针对潘海明、李凌峰一审中提交的录音及截图等证据，无法证明录音内容的沟通主体，也无法证明录音发生的场地及时间，因此一审法院对上述证据并未采纳。综上，潘海明、李凌峰应当继续履行双方签署的租赁合同。潘海明、李凌峰向一审法院起诉请求：1.领鲜荟公司向潘海明、李凌峰返还款项94400元及利息（利息以94400元为本金，自2019年11月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至领鲜荟公司实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由领鲜荟公司承担。一审法院认定事实：2019年10月7日，领鲜荟公司（甲方、出租方）与潘海明、李凌峰（乙方、承租方）签订《某某广场租赁合同》，合同主要内容为：“……一、租赁标的及用途：第一条甲方同意将坐落于：佛山市禅城区********交汇处-某某广场一层西街11、12、13、15、16卡号铺（以下简称‘该商铺’）出租给乙方使用。第二条该商铺建筑面积86.5平方米，位置见合同附件一平面图，平面图只作识别位置及形状之用，不作为该商铺面积的约定。第三条该商铺的经营范围为奶茶、餐饮、宵夜，……二、租赁期限：第五条租赁期限为5年，即自2019年12月30日起至2024年12月30日止。……三、履约保证金、租金和物业服务费、装修管理费第十条合同履约保证金：乙方须于本合同签署时向甲方支付二个月租金作为合同履约保证金，合计人民币22400元。履约保证金不抵作租金、物业服务费、宣传推广费、水电费等费用。本合同终止时合同履约保证金按照本合同的相关约定处理。第十一条租金和物业服务费该商铺租金和物业服务费金额按照建筑面积计算，首年每月租金为11200元；物业服务费为800元。第2年起每年递增5%。……第十四条租金及物业服务费的支付时间租赁期间的每月5日前乙方应当向甲方支付当月租金、物业服务费及水电费等费用。首月租金、物业服务费须于签署本合同时交纳。……五、商铺的交付第二十四条乙方向甲方交纳首期租金及服务费和租赁保证金后，于七日内到甲方处办理商铺交铺手续，双方签署《收铺明细表》（附件二），载明交付日期及交付状况（甲方提供的现有装修、附属设施及设备状况）。第二十五条逾期乙方未能与甲方办理交接手续的，则视为甲方已经如约交付商铺，且自该日起因该商铺产生的一切费用均由乙方承担。同时，甲方有权选择单方终止本合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金。……十三、合同的变更和终止第七十条甲乙双方在履行本合同期间，有关合同内容的增加、减少或修改，均须双方协商一致，达成书面协议。……十七、条款说明第七十七条乙方确认在签订本合同时，甲方已通过合理的方式提请乙方注意本合同和相关管理规约上的免除或者限制责任等条款，甲方已对本合同和相关规约中有关条款的内容向乙方作了详细说明，乙方是在充分阅读并理解条款之后与甲方签订本合同的。……”同日，领鲜荟公司向潘海明出具《收款收据》，确认收取潘海明支付的涉案西街11、12、13、15、16卡商铺管理费800元、押金22400元、租金（平台服务费）11200元及一次性平台费用60000元，上述费用合计94400元。后领鲜荟公司向潘海明发出《交铺通知》及《通知函》，要求潘海明于2019年11月30日前办理铺位交接手续及进场装修手续。诉讼中，潘海明、李凌峰陈述：签订合同前，领鲜荟公司工作人员称涉案五商铺系以实用面积计租，潘海明、李凌峰据此签订涉案租赁合同。签订合同后，领鲜荟公司工作人员李经理称合同需提交公司领导审批盖章，并要求潘海明、李凌峰三日后取回合同，故潘海明、李凌峰当场未再对合同拍照或复印。三日后，领鲜荟公司通知潘海明、李凌峰重新签订合同，并要求变更相关条款，双方因此发生纠纷。领鲜荟公司陈述：领鲜荟公司系按商铺建筑面积向潘海明、李凌峰出租涉案商铺，潘海明、李凌峰亦清楚知悉该情况。潘海明、李凌峰所述领鲜荟公司要求合同由领导审批后再行盖章的意见不属实，领鲜荟公司已于潘海明、李凌峰签订合同当日盖章。领鲜荟公司亦未要求与潘海明、李凌峰重新签订合同，仅是要求潘海明、李凌峰签订后续协议如物业服务协议、平台管理规约等。另因合同签订当时涉案铺位尚未出具测绘报告，故合同约定建筑面积（86.50平方米）与交付面积（86.20平方米）存在0.30平方米的误差，但该误差属于正常范围。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。潘海明、李凌峰、领鲜荟公司签订的《某某广场租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。潘海明、李凌峰虽主张领鲜荟公司变造合同、要求变更条款重新签订合同等，但均无有效证据予以证明，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由潘海明、李凌峰自行承担举证不力后果。至于潘海明、李凌峰所主张之合同约定建筑面积为实用面积的意见，因计租面积的性质属租赁合同的重要条款，应由合同双方当事人予以重点明确，然上述合同仅载明计租面积为商铺建筑面积，未明示为实用面积，故按照一般租赁交易习惯，领鲜荟公司主张该计租面积为含公摊面积的总建筑面积符合常理，潘海明、李凌峰上述相关主张缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于潘海明、李凌峰主张领鲜荟公司返还款项94400元及计付利息的诉请。如上分析所述，涉案《某某广场租赁合同》系潘海明、李凌峰、领鲜荟公司真实意思表示，合法有效，故领鲜荟公司有权依据合同第十条、第十四条的约定向潘海明、李凌峰收取押金22400元、首月租金11200及管理费800元。在双方合同未解除或终止的情形下，潘海明、李凌峰主张领鲜荟公司返还上述费用及计付利息于法无据。至于潘海明、李凌峰主张的一次性平台费用60000元，因该费用并未于双方合同中明确约定应予支付，领鲜荟公司亦无有效证据证明潘海明、李凌峰、领鲜荟公司另存在支付该费用的口头或书面约定，故潘海明、李凌峰主张返还该一次性平台费用60000元合法合理，一审法院予以支持；而就该费用所产生的利息，因潘海明、李凌峰并无有效证据证明诉前曾向领鲜荟公司催收该费用，故一审法院酌定领鲜荟公司自本案起诉之日即2019年12月19日起，以上述应返还费用60000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向潘海明、李凌峰计付利息至领鲜荟公司实际返还完毕上述本金之日止。潘海明、李凌峰诉请返还款项及利息超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、领鲜荟公司于判决发生法律效力之日起十日内，向潘海明、李凌峰返还款项60000元及支付利息（利息以60000元为本金，自2019年12月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至领鲜荟公司实际返还完毕上述本金之日止）；二、驳回潘海明、李凌峰的其他诉讼请求。如领鲜荟公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1080元，由潘海明、李凌峰负担394元，由领鲜荟公司负担686元。二审期间，潘海明、李凌峰、领鲜荟公司均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。围绕着潘海明、李凌峰上诉请求，二审审查的焦点为：1.案涉《租赁合同》是否有效；2.潘海明、李凌峰要求领鲜荟公司向其全额退还已缴纳的99440元及计付利息依据是否充分。关于争议焦点一。潘海明、李凌峰上诉主张，根据其提交的录音及微信聊天记录截图等，可证明领鲜荟公司存在伪造合同，其要求就变更条款重新与领鲜荟公司签订合同，双方未达成合意，故该租赁合同未成立。经审查，本院认为，潘海明、李凌峰与领鲜荟公司就涉案房屋租赁事宜签订《某某广场租赁合同》系各方经平等自愿协商后签订，内容未违反国家法律法规强制性规定。潘海明、李凌峰认为领鲜荟公司其后盖章确认的《某某广场租赁合同》与双方实际约定的租赁面积等核心条款不一致，并未能提供有效的证据佐证。且从其签字页面附件上也注明商铺平面图来看，该平面图注明11、12、13、15、16号商铺的面积与租赁合同约定面积相符，潘海明、李凌峰也确认到租赁物现场查看过具体情况，现提出租赁物面积为室内面积而非建筑面积，领鲜荟公司对该合同内容进行变更缺乏依据，领鲜荟公司也不予认可，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”其依法应承担举证不能法律后果。潘海明、李凌峰提出的上述意见缺乏依据，本院不予采纳。因领鲜荟公司其后盖章对《某某广场租赁合同》进行确认，双方之间的租赁合同关系依法成立，潘海明、李凌峰上诉主张该合同未成立理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。基于本院上述论析，案涉《某某广场租赁合同》合法有效，领鲜荟公司依约收取潘海明、李凌峰缴纳的22400元押金、首月租金11200元及管理费800元，如一审法院论析，在双方尚未解除该租赁合同或终止之间租赁关系的情形下，领鲜荟公司收取上述费用合法有据。潘海明、李凌峰要求领鲜荟公司除退还60000元费用之外，还请全额退还上述项目费用缺乏理据，本院不予支持。综上，潘海明、李凌峰的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人潘海明、李凌峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月十六日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋