四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初6478号 原告：四川华业房地产开发有限公司，住所地成都市新都区大丰街道外南街******。 法定代表人：陈华，执行董事。 委托诉讼代理人：刘若愚,泰和泰律师事务所律师。 被告：吕艳梅，女，1980年6月27日出生，汉族，住重庆市潼南县。 原告四川华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）与被告吕艳梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法由审判员蒋建军于2020年10月16日适用简易程序公开开庭进行了审理，华业公司的委托诉讼代理人刘若愚到庭参加诉讼，吕艳梅经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华业公司向本院提出诉讼请求：1.确认华业公司、吕艳梅之间就“北新国际广场”项目××幢××层××号房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月4日解除；2.吕艳梅在判决生效后10日内配合华业公司办理北新国际广场××幢××层××号房屋的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续，如其怠于配合的，华业公司可单方申请办理上述房屋的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续；3.吕艳梅向华业公司支付违约金35200元；4.吕艳梅立即将“北新国际广场”项目××幢××层××号房屋向华业公司返还；5.吕艳梅向华业公司支付律师费7500元；6.本案诉讼费用由吕艳梅承担。事实与理由：2016年6月14日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，约定由吕艳梅购买华业公司开发的“北新国际广场”项目××幢××层××号房屋，合同总金额为176000元。吕艳梅选择的付款方式为商业贷款方式，房屋的按揭贷款金额为88000元。《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第1款约定“出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付代垫期间的利息以及代还金额20%的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，或者出卖人累计已代偿三期按揭贷款的，出卖人有权解除本合同，并有权向买受人追偿出卖人代还款项，同时买受人应承担总房价款20%的违约金。对此，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金”。同时，《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十六条第2款第（1）项约定“无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案/预告登记/预告抵押注销手续或该商品房返还过户手续……”。第十六条第2款第（2）项约定“如果合同解除时，该商品房已经交付买受人，则：A、买受人应在合同解除通知送达后的30日内腾空该商品房，买受人逾期腾房的，每逾期一天，还应该按每天300元的标准向出卖人支出房屋使用费；C、买受人应在收房日起至和合同解除日期间，按照每天300元的标准支付房屋使用费”。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十六条第3款约定“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”。此后，吕艳梅与成都银行股份有限公司琴台支行签订了《成都银行个人房产按揭借款合同》，约定吕艳梅按期偿还贷款本息，华业公司对吕艳梅按期偿还贷款的本息的债务承担连带保证责任。华业公司已按照《商品房买卖合同（预售）》、附件和补充协议的约定履行合同义务，办理了预告登记，房屋业已于2017年10月30日交付吕艳梅。但吕艳梅未按照合同约定按期还款，导致贷款银行提前收贷并要求华业公司承担担保责任。截至2020年4月7日，华业公司已向吕艳梅贷款银行承担了担保责任并代为垫付贷款本息，数额为68648.64元。根据合同约定，华业公司于2020年4月28日向吕艳梅邮寄《解除通知书》，告知吕艳梅前述事由，并要求吕艳梅立即配合办理商品房买卖合同备案注销/预告登记的注销登记手续及退房手续，但吕艳梅拒不履行相应责任。吕艳梅的前述行为已经严重违反了商品房买卖合同的约定，为维护华业公司合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 吕艳梅未到庭答辩。 经审理查明，2016年6月14日吕艳梅与华业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由吕艳梅购买华业公司开发的北新国际广场（预售许可证××号）××幢××层××号房屋，总价款176000元，买受人采取贷款方式付款，首付88000元，余款88000元向成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）贷款，房屋交付时间为2016年12月31日前，买卖双方同意自该商品房按合同约定交付使用之日起850个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记并按规定承担各自应当缴纳的税费；买受人委托出卖人申办所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起850个工作日内，将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。合同约定出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效；任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起5日内通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。 《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四“三、关于出卖人承担保证责任的补充约定”中约定如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提起收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，或者出卖人累计已代偿三期按揭贷款的，出卖人有权解除本合同，并有权向买受人追偿出卖人代还款项，同时买受人应承担总房价款的20%的违约金。对此，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。 《商品房买卖合同》补充协议第十六条第2款无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的，第（1）项约定“买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案/预告登记/预告抵押注销手续或该商品房返还过户手续……”；第十六条第2款第（2）项约定“如果合同解除时，该商品房已经交付买受人，则：A、买受人应在合同解除通知送达后的30日内腾空该商品房，买受人逾期腾房的，每逾期一天，还应该按每天300元的标准向出卖人支出房屋使用费；C、买受人应在收房日起至和合同解除日期间，按照每天300元的标准支付房屋使用费”；第十六条第3款约定“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”；第十七条买受人确定了有效通讯地址，并保证对真实性、有效性负责，以中国邮政邮寄方式送达的，信件发出后第5日为送达日。补充协议还约定出卖人应在买受人取得房屋所有权证书之日起5年内协助买受人取得分户国有土地使用权证书，如买受人委托出卖人代办的，应按出卖人要求的时间向出卖人出具委托手续。 此后，吕艳梅与成都银行股份有限公司琴台支行签订了《成都银行个人房产按揭借款合同》，约定吕艳梅按期偿还贷款本息，华业公司对按期偿还贷款的本息的债务承担连带保证责任。 2016年7月15日案涉商品房买卖合同签约备案，合同签约备案号××。2016年9月23日案涉房屋办理预告登记，新房预字第0××3号，权利人吕艳梅。2017年10月30日吕艳梅收房。 2020年1月9日因吕艳梅未按期还贷，成都银行宣布贷款提前到期，于3月12日从华业公司在该行的保证金账户扣款68648.64元，用于归还吕艳梅按揭贷款并出具了个人贷款结清证明。2020年4月28日华业公司向吕艳梅邮寄发出解除《商品房买卖合同》通知书，邮寄地址为合同约定地址，2020年5月12日退回。华业公司委托泰和泰律师事务所代理与吕艳梅诉讼两案，诉至法院，共支付律师费15000元。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、商品房买卖合同摘要、商品房预告登记证书、房屋交付资料、《成都银行履行担保责任证明书》及银行扣款回单、《解除商品房买卖合同通知书》及快递单记录、律师费发票、《委托代理合同》、恒丰银行电子回单等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，华业公司与吕艳梅签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》等相关合同附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同，故应当依照相关约定行使权利履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中，双方于《商品房买卖合同（预售）》附件中约定“如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，或者出卖人累计已代偿三期按揭贷款的，出卖人有权解除本合同，并有权向买受人追偿出卖人代还款项，同时买受人应承担总房价款20%的违约金”，华业公司在承担了担保责任后有权行使约定解除权，2020年4月26日，华业公司通过邮寄送达《律师函》的方式行使合同解除权，该函于2020年4月28日寄出，按双方合同关于邮寄送达的相关约定，案涉合同、补充协议及相应附件已于2020年5月3日解除。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，吕艳梅应按合同约定向华业公司支付解除合同的违约金35200元。案涉合同、补充协议及相应附件解除后，吕艳梅应当协助华业公司到房产管理部门办理撤销涉案房屋的网签合同备案登记手续、预告登记手续并将案涉房屋返还给华业公司；同时，吕艳梅应依约承担华业公司为处理解除合同相关事宜支付的律师费7500元。 鉴于吕艳梅没有要求解除合同后就相关款项品迭，本判决生效后，双方在返还房屋及退还购房款时，应一并就承担的违约金、律师费进行品迭，将剩余购房款退还吕艳梅。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认四川华业房地产开发有限公司与吕艳梅签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2020年5月3日解除； 二、吕艳梅于本判决生效后十日内协助四川华业房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同的网签备案登记（合同签约备案号××）撤销手续及商品房预告登记（新房预字第0××3号）撤销手续，如吕艳梅怠于配合的，四川华业房地产开发有限公司可单方申请办理上述房屋的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续； 三、吕艳梅于本判决生效后七日内向四川华业房地产开发有限公司支付解除合同违约金35200元及律师费7500元； 四、吕艳梅于本判决生效后十日内将“北新国际广场”项目××幢××层××号房屋返还给四川华业房地产开发有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）734元，由吕艳梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  叶秋萍