陕西省韩城市人民法院   执行裁定书    （2020）陕0581执异62号   案外人：朱宏伟，男，汉族，生于1985年XX月XX日，住陕西省韩城市，公民身份号码：61058XXXX502100032。   申请执行人：崔怀勤，男，汉族，生于1965年6月1日，住陕西省韩城市，公民身份号码：61210XXXX506010670。   委托诉讼代理人：王亚盾，系陕西建宾律师事务所律师，特别授权。   被执行人：赵小杰，男，汉族，生于1983年10月21日，住陕西省韩城市东，公民身份号码：61058XXXX310210317。   本院在审理崔怀勤与赵小杰民间借贷纠纷一案中，原告崔怀勤申请诉讼保全，本院于2020年6月1日作出（2020）陕0581民初1273号民事裁定，对赵小杰位于韩城市新城区XX路XX号楼XX号（韩房权证字第00032079号）房屋予以查封。朱宏伟于2020年11月2日提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。   案外人朱宏伟称，请求人民法院终止对位于韩城市新城区XX路XX号楼XX号（韩房权证字第00032079号）房屋的执行并予以解除查封。事实与理由：原申请执行人与原被执行人民间借贷纠纷一案，经韩城市人民法院审理作出（2020）陕0581民初1273号民事判决书及民事裁定书，裁定对被执行人位于韩城市新城区XX路XX号楼XX号（韩房权证字第00032079号）的房屋予以查封，现已进入执行程序。被执行人与异议人于2018年12月12日签订《房产买卖合同》，将本案被查封房屋出售给了异议人，异议人依合同约定已支付了房屋款735000元人民币，且异议人已实际占有该房产至今，因该房屋土地性质不明，致使过户登记未予办理，异议人并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，请求人民法院查明事实，对异议人依法取得的合法财产予以终止执行并解除该房产的查封。   案外人朱宏伟为支持自己的主张提供了房产买卖合同、合同补充协议、银行、微信转账记录、门面房租赁合同等证据。   申请执行人崔怀勤辩称，被答辩人朱宏伟的执行异议申请书的申请事项以及事实与理由均不能成立，请贵院驳回案外人朱宏伟的异议申请。理由如下：一、被答辩人朱宏伟诉称其在2018年12月12日与赵小杰签订了【房产买卖合同】并依该合同支付房款735000元，存在合理怀疑，无法排除被答辩人故意串通规避执行的行为，该转让行为已属无效。1、被答辩人朱宏伟与赵小杰签订【房产买卖合同】时该房产抵押在中国建设银行股份有限公司韩城市支行。关于这一点有赵小杰与建行韩城市支行的房地产抵押合同为据（该合同的签订时间为2014年8月19日，借款期限为九十六个月，从2014年8月12日至2022年8月12日），抵押期间，抵押物不得转让。即使赵小杰将该房产转让给被答辩人朱宏伟，该转让行为已属无效。2、2019年11月17日赵小杰在给答辩人打借条时一再声称该房属于个人的合法财产，并在借条注明愿意用该房给答辩人抵债。这有赵小杰给答辩人出具的借条为据。目前在答辩人崔怀勤与赵小杰民间借贷纠纷一案进入执行阶段时案外人却某某提出异议，答辩人认为该异议无法排除被答辩人故意规避执行的合理怀疑，该转让行为已属无效。二、退一万步讲即使存在真实交易，案外人仍不能排除执行。1、【物权法】出台后，对不动产物权的登记制度以及不动产的善意取得作出了明确的规定。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。从物权法的规定可以看出房产转让后必须办理房屋过户登记手续，否则所有权不发生变动。2、被答辩人朱宏伟在异议申请书上诉称因该房土地性质不明，致使过户登记未予办理。从这可以看出正是由于被答辩人朱宏伟的过错即因朱宏伟的自身原因未能办理过户登记。其理由为：第一表现在对他人权利障碍的忽略。在朱宏伟买该房到现在已将近两年，期间并未因为该房产的土地性质不明而采取任何方法和行为，甚至答辩人都不知被答辩人是否办理过房屋过户登记手续。第二消极不行使权利。从被答辩人买房到现在已近两年被答辩人未曾因为该房的土地性质不明而进行诉讼、到有关部门寻求解决，被答辩人完全放任了因土地性质不明无法过户之事。在答辩人与赵小杰民间借贷纠纷一案诉讼过程中答辩人提出保全申请，贵院已于2020年6月1日作出保全民事裁定书，裁定对该房予以查封。从裁定书送达到现在也已五个多月，期间被答辩人朱宏伟未曾提出过异议，被答辩人赵小杰也未提出复议。目前在该涉案房屋准备进行评估、拍卖之时却提出执行异议申请。从以上可以看出正是由于被答辩人朱宏伟对自己权利的忽略、对他人对自己权利障碍的设置而放任不管遂酿成此案，这也是对司法资源的一种浪费。答辩人认为依据【最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定】第二十八条第（四）项的规定请贵院依法驳回案外人朱宏伟的申请。   申请执行人崔怀勤为支持自己的主张提供了借条、房地产抵押合同。   被执行人赵小杰称，异议申请书上赵小杰陈述的购房及付款属实，房屋我已经卖给了朱宏伟，朱宏伟现欠我房款60000元，因没有办法过户所以未付，我们没有其他业务往来，我认为房屋现在不能执行。   本院查明，本院在审理崔怀勤与赵小杰民间借贷纠纷一案中，原告崔怀勤于2020年5月27日向本院提出诉讼保全申请，本院于2020年6月1日作出（2020）陕0581民初1273号民事裁定，对赵小杰位于韩城市新城区XX路XX号楼XX号（韩房权证字第00032079号）房屋予以查封。   另查，2018年12月12日案外人朱宏伟与被执行人赵小杰签订了房产买卖合同，协议第二条约定该房屋成交价为人民币805000元，预交定金人民币385000元，剩余房款420000元，将该房过户到乙方名下，乙方将余款付给甲方。合同签订后案外人朱宏伟按照约定通过银行转账的方式将385000元汇到被执行人赵小杰的账户中。2018年12月31日，赵小杰与朱宏伟签订了合同补充协议，补充协议约定：（1）甲方把总房价减少为795000元；（2）乙方在2018年12月31日前再付给甲方300000元；（3）乙方在2019年2月28日前再次付给甲方50000元总房款剩余60000元在过户后两天付给甲方。补充协议签订后案外人朱宏伟分数次将350000元提供银行转账、微信支付的方式汇到被执行人赵小杰的账户中。2020年2月20日案外人朱宏伟将该房屋租赁给了张某某。后案外人朱宏伟向本院提出执行异议申请。   再查，案外人朱宏伟在2020年11月16日已按人民法院要求将剩余房款60000元交付执行。   本院认为，案外人朱宏伟在人民法院查封之前，已与被执行人赵小杰签订了房产买卖合同及合同补充协议，并已实际占有，且已按人民法院要求将剩余价款交付执行，该房屋非因案外人朱宏伟自身原因未办理过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人朱宏伟享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：   中止对赵小杰名下位于韩城市新城区XX路XX号楼XX号（韩房权证字第00032079号）房屋的执行。   如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。         审判长    严继林   人民陪审员    孙耀云   人民陪审员    郭沛芝     二〇二〇年十一月十七日     书记员    雷梦真                1