湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1462号 上诉人（原审被告）：绥宁碧桂园房地产开发有限公司，住所地绥宁县长铺镇居委会鑫泰花园A1114、115。 法定代表人：叶瀚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘宇，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺颖曼，湖南人和人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王娟，女，苗族，1982年4月26日出生，住绥宁县。 委托诉讼代理人：周继东，湖南三行律师事务所律师。 上诉人绥宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥宁碧桂园公司）因与被上诉人王娟商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省绥宁县人民法院（2020）湘0527民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和听取委托诉讼代理人的意见，认为本案事实清楚，决定不开庭进行审理。经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 绥宁碧桂园公司上诉请求：1、撤销湖南省绥宁县人民法院（2020）湘0527民初66号民事判决书，改判驳回被上诉人王娟的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在合同约定的时间按期交房，且房屋达到交付条件，房屋装修的质量瑕疵不属于地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，不是被上诉人可以拒绝收房的理由，上诉人无需支付逾期交房违约金；2、一审判决上诉人支付被上诉人未建成完善公共配套设施违约金没有事实和法律依据，被上诉人提交的媒体宣传截图及项目介绍截图无法证明该广告内容均由上诉人发布，提交了证言的证人未出庭作证，上述证据不能作为认定案件事实的证据。即使存在上述销售广告和宣传资料，广告中的内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的“要约”，不能视为合同内容。 王娟辩称：1、上诉人未在合同约定的时间交付符合交付条件的房屋，属于逾期交房，应支付逾期交房的违约金；2、上诉人对楼盘相应配套设施做了大量广告宣传及允诺，且上述配套设施对商品房买卖和合同的订立及房屋价格有重大影响，应视为合同内容，上诉人应当承担虚假夸大宣传的违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王娟向一审法院起诉请求：1、依法判令绥宁碧桂园公司支付逾期交房违约金（按已付购房款日万分之三计算，从2019年1月30日至实际交房日止），判令绥宁碧桂园公司支付虚假宣传违约金2万元。2、本案全部诉讼费用由绥宁碧桂园公司负担。 一审法院认定事实：2017年，绥宁碧桂园公司在绥宁县绿洲大道（长铺镇长征路居委会杉木坳）开发建设碧桂园住宅小区。该住宅小区距离绥宁县城中心4.5公里左右，地理位置相对较偏僻。绥宁碧桂园公司在其营销宣传资料及项目介绍中，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放”。2018年7月23日，王娟（买受人）与绥宁碧桂园公司（出卖人）签订编号为201700121403《商品房买卖合同》及附件、附录。《商品房买卖合同》第三条约定：买受人所购商品房为第8栋1403号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共118.27平方米。第四条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米5092.45元，该号房总价款为602285元。第八条约定：“出卖人交付期限：出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……2、（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%”。”第十一条约定：“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人按期交付该商品房。”第十三条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权按照下述第2种方式处理；……2、出卖人及时更换维修。”第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一日，则出卖人向买受人支付人民币20元的违约金。” 《附件四：补充协议》第三条第1项约定：“1、该商品房的交付以本约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同《附录一〈装饰、设备标准〉》约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。”《附录一〈装饰、设备标准〉》约定：“绥宁碧桂园洋房天誉YJ115T（货量区）交付标准及配套设施（首层除外）：……外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，采用真石漆或涂料。内墙：客厅、餐厅、卧室、客房、书房、过道等采用乳胶漆。厨房、卫生间贴瓷片。……天花：客厅、餐厅、卧室采用原天花配石膏线油乳胶漆；……房间铺强化复合地板，配套踢脚线；……户门：入户大门为钢质门，配装门锁，房门为PVC门；厨房、卫生间用PVC框玻璃门。窗户：铝合金中空玻璃窗。阳台、露台：配置洗衣机水龙头，地面铺砖。卫生间：配置洗手台柜、洗手盆、水盆龙头……备注：出卖人在本园设置的示范单位只作为购房客人感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。……。”《附件四：补充协议》第三条第3项约定：“该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准：（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应当负责更换，同时更换期间按每日洋房/连体住宅30/50元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题，与合同约定装饰、装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。……” 绥宁碧桂园一期8#楼《建设工程竣工验收备案表》（2019年3月18日）载明：“竣工验收日期：2019年3月7日”、“备案意见：绥宁碧桂园一期8#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年3月18日收讫，文件基本齐全。同意备案。” 王娟在购房合同签订后，依约向绥宁碧桂园公司交付了全部购房款。2018年12月31日，绥宁碧桂园公司向王娟邮寄了收房通知书。王娟到场后，发现绥宁碧桂园公司不能按照合同约定提供房屋竣工验收的有关证明文件，且房屋和装修中存在水管破裂漏水、地板发霉、瓷砖开裂、墙体有裂缝等质量问题，王娟拒绝收房。2019年2月1日，绥宁碧桂园公司向绥宁碧桂园业主发出《答疑回复函》，承诺对首批交付的房屋分户进行排查，对存在的质量瑕疵问题进行全面整改，确保于当年4月30日前完成。2019年5月初，绥宁碧桂园公司对案涉房屋所存在的质量问题仍未整改完工。至2019年8月21日，双方才办理了房屋交接手续，《碧桂园物业及资料移交书》载明：甲方（业主王娟）向乙方（开发公司绥宁碧桂园房地产开发有限公司）购买的湖南省邵阳市绥宁县××路××栋××号商品房（以下简称“该物业”）已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。甲乙双方于2019年8月21日办妥该物业及相关资料的移交。1、甲方确认将下列资料移交给甲方：（1）该物业的钥匙共十四条（其中大门五条）；（2）房屋质量保证书一份；（3）房屋使用说明书一份；（4）其他：住户手册一份、服务指南一份、临时管理规约和物业服务协议各一本。2、乙方将物业交付给甲方后，须按《商品房买卖合同》以及房屋质量保证书的约定履行该物业的保修义务……。 另查明，绥宁碧桂园公司在营销宣传中承诺的社区游泳池已建成使用，但其他多个公共配套设施均未建成，庭审中绥宁碧桂园公司称王娟购买的房屋属于小区的第一期，根据规划要求上述配套设施归属于整个小区，绥宁碧桂园公司将在第二期建设中修建好前列设施，但未举证证明相关事实。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人争议的焦点是：一、案涉商品房的交付条件、标准和违约金计算的起止时间及方式。二、绥宁碧桂园公司对相关配套设施的宣传内容是否应当视为合同内容及应否承担违约责任。对第一个争议焦点，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，绥宁碧桂园公司应至迟于2019年1月30日将经验收合格、并符合该合同及《附录一〈装饰、设备标准〉》约定标准的商品房交付王娟使用，交付时绥宁碧桂园公司应当向王娟出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，但在约定的交付期限内绥宁碧桂园公司未能向王娟提供相关证明文件，且因房屋装修存在质量问题，绥宁碧桂园公司整改完毕后至2019年8月21日才与王娟完成交接手续，逾期交房203日，违反了合同约定，依法应当承担逾期交房的违约责任。违约金的计算方式，王娟要求按照合同第九条约定“买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%”支付违约金，绥宁碧桂园公司主张双方约定的违约金过分高于可能造成的损失，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，综合考虑案涉房屋系住宅用房、绥宁碧桂园公司逾期交房存在主观过错及当地房屋租金行情等实际情况，王娟未举证证明其实际损失，法院对绥宁碧桂园公司要求调整违约金的请求予以支持，根据公平原则和诚实信用原则，酌定绥宁碧桂园公司承担逾期交房的违约金为33元/日，其应当支付的违约金金额为：33元/日×203日=6699元。对第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，绥宁碧桂园公司在营销宣传资料及项目介绍中宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等公共配套设施，“8号栋（王娟购买了8栋1403号房）有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您（买受人）入住时同步开放”，该宣传内容构成具体确定的说明和允诺，因案涉商品房所处的地理位置相对较偏僻，相关配套设施完善程度决定买受人生活享受便利程度，对王娟购房决策以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。但至该案庭审时，除了社区游泳池以外的其他多个公共配套设施均未建成，绥宁碧桂园公司亦未举证证明相关配套设施是否在建及其运行情况，其行为构成违约，依法应承担相应违约责任。该违约金的计算方式，参照案涉《商品房买卖合同》第十四条约定“在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一日，则出卖人向买受人支付人民币20元的违约金”，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定绥宁碧桂园公司应支付违约金金额为5000元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王娟逾期交房违约金6699元；二、由绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王娟未建成完善公共配套设施违约金5000元；三、驳回王娟的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议的焦点为：1、上诉人是否属于逾期交房，如果属于逾期交房，是否应当支付逾期交房的违约金及支付多少违约金；2、上诉人对公共配套设施的宣传是否属于合同内容，其允诺未实现是否构成违约及应当支付违约金。针对上述争议焦点，本院评判如下：关于焦点一。王娟与绥宁碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反相关法律法规，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。根据合同约定，绥宁碧桂园公司应当于2019年1月30日前将符合交付条件的房屋交付给王娟，同时提供房屋竣工验收的相关证明文件。本案中，王娟收房时，绥宁碧桂园公司未能按照合同约定提供房屋竣工验收的有关证明文件，且房屋装修存在水管破裂漏水、地板发霉、瓷砖开裂、墙体有裂缝等质量问题，王娟据此拒绝收房。经绥宁碧桂园公司进行修复整改，至2019年8月21日双方才完成交接手续，《碧桂园物业及资料移交书》中，双方认可已按《商品房买卖合同》的约定达到交付条件。因此，交房时间应认定为2019年8月21日。绥宁碧桂园公司逾期交房203天，违反了合同关于交房时间的约定，依法应当承担违约责任。关于逾期交房的违约金数额，一审综合考虑案涉房屋的性质、房屋出卖人逾期交房的主观过错及当地房屋租金行情等实际情况，判令绥宁碧桂园公司承担逾期交房违约金6699元（33元/日）正确。绥宁碧桂园公司上诉提出不属于逾期交房，上诉人无需支付逾期交房违约金的意见，本院不予支持。关于焦点二。绥宁碧桂园公司在销售过程中对于该项目的公共配套设施做了相应的广告宣传，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等公共配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放”，虽宣传资料中对风情商业街、登山步道、社区游泳池等的说明和允诺不具体明确，但对菜市场的位置、面积、开放时间具体明确，且菜市场的开放与否对业主生活质量有重大影响，是业主签订商品房买卖合同时的重要参考要素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，绥宁碧桂园公司在宣传资料中对菜市场的宣传，应视为合同内容。绥宁碧桂园公司交房时，菜市场未按宣传资料中宣称的同步开放，已经构成违约，应当承担违约责任。至于违约金的金额，鉴于菜市场的开放时间没有确定，一审酌情判令绥宁碧桂园公司支付5000元违约金符合本案实际，没有不当。绥宁碧桂园公司上诉提出广告中的内容不能视为合同内容的上诉意见，本院不予支持。 综上所述，绥宁碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1029元，由绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾昭远 审 判 员  刘劲松 审 判 员  周丽红 二〇二〇年十一月五日 法官助理申丽 代理书记员  陈晓芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……