成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5883号 原告：王首一，男，1970年4月29日出生，藏族，住四川省丹巴县。 被告：蔡国，男，2002年8月6日出生，回族，住甘肃省临夏县。 委托诉讼代理人：蔡长青，系蔡国父亲。 被告：蔡长青，男，1981年3月14日出生，回族，住甘肃省玛曲县。 原告王首一诉被告蔡国、蔡长青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王首一，被告暨被告蔡国的委托诉讼代理人蔡长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王首一向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除与蔡长青的租赁合同；2.依法判决蔡长青赔偿房租费26818元及违约金合计12404元以及应缴纳电费、物业费3489.47元（目前剩余698.89元）（房租计算到11月底38711元）。事实和理由：王首一和蔡长青通过微信就租房一事谈妥后，蔡长青通过微信向王首一付了8000千元并承诺第二天打余款，后又称其父亲出了车祸叫王首一缓缓等赔偿款下来后便全额给付，但直到春节也一直未把第一季度的房租结清。签订合同时是蔡长青叫儿子蔡国和王首一签的，双方签订的房屋租赁合同约定合同期为2019年11月18日至2022年11月17日止，房屋租赁费及相关费用的给付和缴纳方式都约定的十分清楚，但合同签订至今，蔡长青、蔡国总是以各种理由拒绝或拖延支付房租费，从签订合同到现在，蔡长青、蔡国都支付过房租费，但一直没有付清过，现蔡国无法联系。为了保障原告的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼。 蔡长青辩称，王首一在疫情期间没有给其免租，最少应免租一个月。承认欠付王首一房租的事实，但王首一在与蔡国联系，具体情况蔡长青不清楚，蔡长青算的是22000元，算到11月几号的话还有6000多，房租蔡长青支付了一部分，现在还欠22000元，10月的房租未交。对解除合同无异议，但无钱支付，希望法庭能够适当的考虑。蔡长青对于违约金12404元有异议，疫情期间不是蔡长青和蔡国违约，而是王首一不让其转让。对物业费698.89元无异议。 蔡国辩称，王首一在疫情期间没有给其免租，最少应免租一个月。承认欠付王首一房租的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王首一与蔡国于2019年11月23日签订了《个人房屋（商铺）租赁合同》，约定蔡国（乙方）承租王首一（甲方）位于成都市双流区东升街道办双楠大道南侧（该房屋的楼盘远大林语南庭，幢号单元：59栋，楼层：1楼，房号：13号）的商铺。约定租赁期共3年，从2019年11月18日起至2022年11月17日止。租金为6206元/月，缴租方式为每三个月支付一次，合计18606元，以后应在付款期末前10天支付。蔡国应交保证金6202元给王首一。同时，合同约定双方均不得违约，如违约则违约方应向对方支付本房屋2个月租金作为违约金。蔡长青于2019年11月12日通过微信向王首一支付8000元，于2020年5月3日通过微信向王首一支付租金8000元，于2020年6月7日向王首一微信转账3000元，于2020年8月5日向王首一支付租金6200元，于2020年9月14日向王首一支付租金3200元。蔡国于2019年12月9日通过微信向王首一转款6000元，还于2019年12月31日向王首一转款4000元。另查明，蔡长青、蔡国系父子关系。 以上事实有当事人陈述、个人房屋（商铺）租赁合同、王首一与蔡国、蔡长青的微信聊天和转账记录等证据在案佐证。 本院认为，王首一与蔡国签订的《个人房屋（商铺）租赁合同》和补充协议不违反法律法规，系双方真实意思表示，该租赁合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，王首一已履行交付租赁房屋的义务，蔡长青、蔡国应当依照合同约定支付商铺租赁的费用。由于蔡国、蔡长青未按合同约定期限缴纳房租，经王首一多次催促仍未足额支付约定的租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”之规定，可认定王首一与蔡国签订的《个人房屋（商铺）租赁合同》于起诉状副本送达之日，即2020年11月4日起解除。蔡国和蔡长青应支付2019年11月23日至2020年11月4日的租金共计70539元（6206元／月×12个月-6206／月÷30天×19天），由于蔡长青、蔡国已向王首一支付房屋租金38400元，故蔡国还需向王首一支付剩余租金32139元。因疫情原因，全国各地企业均受到影响，对于蔡国而言，其因××，也不能正常经营，根据公平原则，应由蔡国和王首一分担2020年1月23日至2020年3月22日期间损失。故蔡国还应向王首一支付2019年11月18日至2020年11月4日期间的租金共计25937元（32139元-6202元）。 关于违约金，合同签订后，蔡国自2019年11月起未按照合同约定向王首一支付租金，但经王首一同意缓期支付，故其行为不构成根本性违约。2020年1月23日起，因疫情原因，全国各地企业均受到影响，对于蔡国而言，其因××，也不能正常经营，故2020年1月23日至2020年3月22日期间，因不可抗力原因，蔡国未缴纳房屋租金不构成违约。之后，双方多系协商延迟支付房租事宜，蔡长青也陆续向王首一支付了部分租金。2020年6月7日，王首一向蔡长青发送微信告知“再给你5天时间，如果付不起，我就收房”，之后，蔡长青分别于2020年8月5日和9月14日向王首一支付了部分租金。故自2020年6月13日起，蔡国未向王首一付清拖欠房屋租金，构成根本性违约，王首一可以根据法律规定和双方的约定要求蔡国支付2月租金作为违约金。由于蔡长青、蔡国认为王首一未在疫情期间减免房租，且因王首一为同一其转让该商铺的经营权，故不应承担违约金，这是蔡长青、蔡国对违约金的根本性抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院酌情调整违约金为3000元。 关于物业费和水电费用689.89元，蔡长青、蔡国对此无异议，本院对王首一的该请求予以支持。 对于蔡长青是否应当承担责任的问题，本院认为，根据庭审调查及微信聊天记录，能够看出，虽租赁合同系蔡国与王首一签订，但事实上，蔡国与蔡长青都有支付租金，且根据微信聊天记录能够看出，蔡长青与蔡国是父子关系，故二人应属共同经营，蔡长青也愿意承担责任，故二人应当对债务共同承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款之规定，判决如下： 一、蔡国与王首一签订的《个人房屋（商铺）租赁合同》于2020年11月4日解除； 二、蔡长青、蔡国于本判决生效之日起十日内向王首一支付自2019年11月18日起至2020年11月4日为止拖欠的租金25937元； 三、蔡长青、蔡国于本判决生效之日起十日内向王首一支付违约金3000元； 四、蔡长青、蔡国于本判决生效之日起十日内向王首一支付电费、物业费合计698.89元。 五、驳回王首一的其他诉讼请求。 案件受理费434元，由蔡长青、蔡国负担（王首一已预付434元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张翼龙 二〇二〇年十一月三十日 书记员  胥 凤