广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初865号 原告(反诉被告)：桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司），住所地：灵川县八里街开发区****。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告（反诉原告）：刘素娟，女，1962年5月18日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：王星，广西利业律师事务所律师。 原告（反诉被告）富鑫公司诉被告（反诉原告）刘素娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富鑫公司的法定代表人李仁彬、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2016年8月1日至2017年1月20日物业费人民币465.07元、公用水电费28.22元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为422.2元，滞纳金2019年8月1日起按本金493.29元，按每天千分之三实际计算至付款之日合计915.49元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区 第2页共11页 业主委员会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1、多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡,2、多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡，4、电梯维保费、年检费300元/户/年，5、电梯公摊电费200元/户/年；6、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡;8、己售汽车停车位（架空层车位）物业服务费：15元/月/个；9、公共场地汽车停车位：100元/个/月；第六条约定：1、物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4、已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、共用水电费等费用；5、物业管理服务费缴费时间为每月10号前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。原告有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑小区履行了物业服务的义务。被告天龙居22栋1-5-2号129.35平方米，每月应缴物业费84.67元，公用水电费5元，共89.67元/月。2016年8月1日至20日欠缴物业费41.72元、公用水电费3.22元，2016年8月21日至2017年1月20日5个月欠交物业费423.35元，公用水电费25元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为422.2元，以上费用合计915.49元。滞纳金2019年8月1日起按本金493.29元，按每天千分之三实际计算至付款之日；虽经原告书面催交物业费通知，被告仍拒不缴费。原告依据我国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效；广西物业管理条例第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳 第3页共11页 物业服务费用等相关法规向法院提起民事诉讼。 被告刘素娟辩称，1、原告的诉请已经超过法律规定的诉讼时效，原告在2017年1月20日已经撤出该小区不在该小区进行物业服务，有原告向派出所报案的报案记录为证；原告到2020年5月份才向法院起诉，已经超过诉讼时效，不能得到法院保护；2、原告在物业服务期间没有履行物业委托合同的约定义务，造成业主财产丢失应当承担赔偿责任，物业委托合同第17条规定了物业公司没有履行定期承诺做好登记义务，发生业主财物失窃的情况应承担相应赔偿责任，而基于原告没有认真履行物业服务委托合同中约定的义务，所以被该小区业委会提前终止合同的履行；3、原告所计算的滞纳金有误。综上由于原告没有履行物业合同的义务，并造成业主的财产损失且所诉请的请求已经超过法律规定的诉讼时效，因此请法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告刘素娟向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失2000元（因为反诉原告丢失了两台电动车，其经济损失为6800元。我们参照桂林市七星区人民法院的判决书认定，物业公司承担过错责任为30%，所以要求反诉被告2000元的经济损失）；2.驳回反诉被告的诉讼请求；3.判令反诉被告承担本案的诉讼费。事实与理由：一、反诉被告没有履行《物业服务委托合同》第四条第2项约定的义务，导致反诉原告的财物被盗，造成经济损失2000元，依法予以赔偿。依据《物业服务委托合同》第四条第2项约定：“实行封闭式管理，对进入物业管理区域的人员进行登记，保安实行24小时值班制，小区实行24小时巡视查看，每2小时巡逻一次，并要做好巡逻记录。”之规定，反诉被告并没有按照该约定实施，造成反诉原告的物品被盗，显然要承担赔偿损失的民事责任。二、由于反诉被告没有履行物业服务约定，其请求给付物业费缺乏事实和法律依据。 第4页共11页 1、双方在物业服务期间因反诉原告家里物品多次被盗曾口头达成协议，该物业费予以免除，但反诉被告不履行口头协议是错误的。2、反诉被告在物业服务期间没有履行安全保卫措施，光收费不服务。3、基于反诉被告不履行职责，小区业委会才将反诉被告赶出小区。 反诉被告富鑫公司辩称，1、反诉原告的诉请已经超过诉讼时效，反诉被告从没见过反诉原告张贴其诉求的告示，反诉被告也从没有收到过反诉原告邮寄其诉请的相关邮件，证明反诉原告2015年4月28日的诉求已经超过诉讼时效；2、针对反诉原告在反诉状中提及的反诉被告没有履行物业服务约定的诉说是缺乏事实与法律依据的，反诉被告完全正确履行了物业委托合同的约定，证据1（物业服务委托合同）、证据2（2017）桂03民终2091号民事判决书、证据3（2018）桂民申1738号民事裁定书等证据载明反诉被告已履行物业服务委托合同的义务，而反诉原告至今都未向法院提供充分有效的证据证明其主张；3、反诉原告要求赔偿经济损失2000元没有事实与法律依据，根据物业服务委托合同第15条第九项物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险财产保管费用，排除物业管理公司对业主及物业使用人的人身财产安全保管义务以免发生歧义，引发不必要的纠纷，及反诉被告提交的证据4（2018）桂0303民初1543号民事判决书证明反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失2000元是没有事实与法律依据的。综上所述，反诉原告提出的反诉请求已经超过诉讼时效，没有事实与法律依据，因此法院应当依法驳回反诉原告的请求，以维护反诉被告的合法权益不受侵犯。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真 第5页共11页 实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元／月／㎡、电梯楼住宅物业费0.8元／月／㎡、商铺及住宅办公物业费1元／月／㎡；多层楼住宅公用水电费5元／月／户、电梯公摊电费200元／户／年、电梯维保费、年检费300元／户／年（一楼不收取）；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元／月／个；公共停车场停车位：100元／个／月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。合同上打印的乙方名称为“桂林市富鑫物业服务有限责任公司”，加盖公章为“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告的房屋为天龙居22栋1-5-2号房，建筑面积为129.35平方米。现因原告认为被告未向原告交纳2016年8月1日至2017年1月20日的物业管理服务费、公用水电费，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。被告于2014年4月29日向芦笛派出所报警，称“其天龙居22栋1单元502室被入室盗窃（技术开锁），初步盘点被盗现金1000元、金戒指一枚（5克）”。被告于2015年4月28日向芦笛派出所报警，称“其在天龙居22栋 第6页共11页 1单元楼下被盗一辆绿源电动车，停放时间2015年4月27日19时，次日13时发现。车牌号：桂林ＧＱ598号。”被告于2017年1月29日向桂林市公安局刑事警察支队叠彩第二责任区刑警大队报警，称“2017年1月29日12时30分至21时左右，位于桂林市叠彩区盗窃，被盗15000元左右现金、金银首饰、9条香烟等物品。”2017年4月24日，桂林市公安局叠彩分局向被告出具《立案告知书》，载明：“刘素娟被入室盗窃一案，我局认为有犯罪事实发生，且属于我单位管辖的刑事案件，现决定立案。”2016年6月28日，水塔派出所向王彦文出具《受案回执》，载明：“你于2016年6月28日报称的王彦文被盗电动车一案我单位已受理。”电动自行车行驶证记载：车牌号为桂林ＧＱ598绿源电动车登记的所有人为刘素娟。王彦文系被告刘素娟的儿媳妇。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 再查明，本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。原告将欠费业主名单张贴于天龙居小区公告栏，催告业主交纳物业费等费用。2019年11月1日，原告向本院递交要求被告给付物业费等费用的起诉状，本院要求原告补正材料。后本 第7页共11页 院于2020年5月14日正式立案。 本院认为，本诉部分的争议焦点为：1、原告的起诉是否已过诉讼时效？2、原告履行合同过程中是否存在违约？3、原告诉请被告给付物业费、公用水电费及滞纳金有无事实与法律依据？反诉部分的争议焦点为：1、反诉原告的反诉是否已过诉讼时效？2、反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失2000元有无事实与法律依据？原告（反诉被告）与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对业主具有法律约束力。 关于本诉部分焦点1，物业服务合同属于继续性合同，即同一物业服务合同中约定定期给付物业费的债权请求权，诉讼时效从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。因原告于2017年1月20日撤离小区，本案诉讼时效应从2017年1月21日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，民法总则于2017年10月1日施行，至民法总则施行时本案的诉讼时效尚未届满。因此本案应适用三年的诉讼时效。原告于2019年11月1日向本院起诉被告要求支付物业费等，因此原告的 第8页共11页 起诉未超过三年的诉讼时效期间，故被告认为本案已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。关于焦点2，依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。关于焦点3，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、公用水电费，被告住房建筑面积为129.35平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.5元、公用水电费每月每户5元计算，应当交纳2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费366.48元、公用水电费28.3元，故对原告要求被告支付物业费465.07元、公用水电费28.22元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告认为原告没有履行物业合同的约定义务，被告不应缴纳物业费,本院认为，原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段，故被告辩解理由不成立，本院不予采信。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。 关于反诉部分，反诉原告主张2014年4月29日、2017年1月29日的室内财产被盗，上述时间均不属于反诉被告提供物业服务的期间，与反诉被告无关，反诉原告可另案解决。案外人王彦文的电动车被盗，应由车辆所有人王彦文另案解决，反诉原告不能代为主张。反诉原告的电动车在2015年4月27日被盗，根据 第9页共11页 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，诉讼时效应从此时开始计算两年，即反诉原告最迟应在2017年4月27日向反诉被告主张权利。反诉原告认为反诉被告曾因被盗一事口头承诺减免物业服务费，没有证据证实，本院不予采信。反诉原告认为其已向公安机关报案，本院认为，诉讼时效制度的规定是为敦促权利人积极行使其权利，以确保财产安全。反诉原告在面对自身财物受损的情况下，除寻求公安机关的救济外，亦应积极寻求民事途径的解决，而不是怠于行使其权利。现反诉原告于2020年6月17日向本院主张要求反诉被告赔偿损失，已过诉讼时效。故反诉原告要求反诉被告赔偿损失，本院不予支持。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘素娟支付原告(反诉被告）桂林富鑫物业服务有限公 第10页共11页 司2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费366.48元、公用水电费28.22元； 二、驳回原告(反诉被告）桂林富鑫物业服务有限公司的其它诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）刘素娟的反诉请求。 本诉案件受理费50元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），反诉案件受理费25元（反诉原告刘素娟已预交），合计75元，由被告（反诉原告）刘素娟负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交本诉上诉费50元、反诉上诉费25元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 唐 晓 莹 人民陪审员 欧阳玉华 第11页共11页 人民陪审员 刘  荣 二〇二〇年十一月二十八日 书 记 员 刘 心 怡