黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5420号上诉人（一审被告）：哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨经开区南岗集中区长江路**鸿翔名苑****。法定代表人：马忠荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李欣，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟晶，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：高媛，女，1980年4月4日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：秦利，黑龙江高盛律师集团事务所律师。一审被告：哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司，住所地黑，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口**楼******v>法定代表人：王伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田雪，女，1987年3月3日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省望奎县。上诉人哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司（以下简称德诚智公司）因与被上诉人高媛、一审被告哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司（以下简称岚宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德诚智公司的委托诉讼代理人李欣、李伟晶，被上诉人高媛的委托诉讼代理人秦利，一审被告岚宇公司的委托诉讼代理人田雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德诚智公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高媛的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实有误，对于高媛所述房屋产权登记事宜，德诚智公司已出具办理房屋所有权转移登记的相关手续，并协助高媛办理房屋转移登记。德诚智公司与高媛于2016年4月20日签订《商品房买卖合同》，高媛购买德诚智公司开发的位于哈尔滨市××××路新松茂樾山一期2号楼2单元13层1号房产，并委托岚宇公司办理产权证书，对于案涉房产高媛已支付购房款876,482元，高媛于2016年10月14日进户。根据《商品房买卖合同》第15条约定，“出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期活期存款利率向买受人支付利息。”德诚智公司于2018年12月26日办理完成案涉房产的不动产权初始登记（初始登记权证号为0005034），2018年12月31日岚宇公司为高媛开具购房款等发票，高媛按不动产中心要求于2019年8月12日前往不动产中心进行转移登记签字。案涉房产于2019年10月28日完成专维审批，2019年11月7日缴付专维资金，2019年11月22日完成农垦房产查询审批，2020年6月9日完成缴税手续，并将完税凭证提交至不动产中心，不动产中心已就案涉房产下发不动产权证书（产权证号为00××**）。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。德诚智公司已履行完成上述义务，履行时间节点为德诚智公司办理完成案涉房屋的不动产权初始登记之日，即2018年12月26日。2.高媛未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金计算的起止时间应为2018年4月8日（商品房交付后540日）至2018年12月26日（德诚智公司办理完成案涉房屋的产权初始登记之日）。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，以及《商品房买卖合同》第十五条约定，德诚智公司只要在商品房交付后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的必要证明文件报产权登记机关备案，即完成《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，后续办理不动产登记的流程及事项，应由高媛及代办公司办理。出卖人向产权登记机关备案，提报必要证明文件的义务，即出卖人协助买受人办理不动产权初始登记的义务。案涉房屋的初始登记于2018年12月26日办理完成，超出合同约定时间263日，因此违约金计算的时间应为2018年4月8日（商品房交付后540日）至2018年12月26日（德诚智公司办理完成案涉房屋的产权登记之日），共计263日。3.不动产权属证书需要根据行政机关规定的程序办理，包括但不限于不动产中心规定的提交材料即集中签字时间、每批次办理的人数限制、审批时间等办理，时限具有客观不可控性。同时鉴于新冠疫情影响，不动产中心未正常复工，亦影响房屋产权的办理进度。不动产权属证书的办理不仅需要准备申报必要的资料，还需根据产权中心的办理进度及审核、通知的要求，上述进度并非德诚智公司可以自主控制。同时基于新冠疫情影响，不动产中心未正常复工，业务办理均需提前预约并限制每天的业务办理人数。因此自初始登记后的不动产权办理流程时间延长，非德诚智公司的原因导致。高媛辩称：不同意德诚智公司的上诉请求。德诚智公司称其完成协助办证义务的时间节点为办理初始登记之日，按照《商品房买卖合同》及相关法律规定，德诚智公司作为开发商，应当协助买房人也即高媛办理产权证书。其协助义务主要包括办理初始登记、出具增值税发票、交付专项维修基金。本案中，由于德诚智公司委托岚宇公司为高媛办理产权，德诚智公司还应当代高媛缴纳契税，并且在具备办理产权条件之时，有通知高媛的义务，故德诚智公司所称的就违约金计算时间节点为办理初始登记之日是错误的。一审判决认定违约金计算的截止时间为德诚智公司向不动产登记部门递交完备手续的时间，为其履行合同义务完毕的时间节点是正确的。由于德诚智公司的违约，致使赶上新冠疫情，不能作为德诚智公司免除违约责任的理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回德诚智公司的上诉请求。岚宇公司述称：同意德诚智公司的上诉请求。高媛向一审法院起诉请求：一、判令德诚智公司、岚宇公司于判决生效后30日内出具办理房屋所有权转移登记的相关手续并协助高媛办理房屋产权转移登记；二、判令德诚智公司向高媛支付逾期办证违约金（自2018年4月8日起至原告取得不动产权属登记证书之日止，以已付购房款876,482元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）。一审法院查明：2016年4月20日，高媛与德诚智公司签订了《商品房买卖合同》，高媛购买德诚智公司开发的位于哈尔滨市××××号新松茂樾山一期2号楼2单元13层1号房屋，高媛依约给付了全部购房款876,482元，德诚智公司于2016年10月14日向高媛交付了房屋，并委托岚宇公司为高媛办理产权证书，高媛按照德诚智公司的要求在进户时向案外人物业公司缴纳印花税、产权登记费、代办费等相关费用，向税务机关交付了契税，向德诚智公司缴纳了专项维修基金。岚宇公司向高媛收取了办理产权证书的相关手续。合同约定办理产权证的截止时间为2018年4月8日（交付后540天）。如逾期办证，以已付购房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算向高媛支付违约金。德诚智公司于2018年12月26日办理完成案涉房产的不动产权初始登记（初始登记权证号为0005034），2018年12月31日德诚智公司为高媛开具购房款等额的增值税普通发票。案涉房产产权转移登记的相关材料已提交至黑龙江省农垦总局哈尔滨管理局不动产中心香坊分中心，高媛于2019年8月12日前往不动产中心进行转移登记签字。案涉房产于2019年10月28日完成专维审批，2019年11月6日缴付专维资金，2019年11月22日完成农垦房产查询审批，2020年6月9日完成缴税手续，并将完税凭证提交至不动产中心。2020年6月23日下发不动产权证书（第00××96号）一审法院认为，高媛与德诚智公司自愿签订《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。德诚智公司有义务交付房屋并将房屋所有权转移给买受人。按照合同约定和办证流程，德诚智公司应当在高媛进户后540日内，开具购房款等额的增值税普通发票、缴付专项维修基金，并通知高媛签字确认。德诚智公司未能按期完成上述义务，应按合同约定承担违约责任。德诚智公司与高媛签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款所约定的德诚智公司义务包括办理初始登记，还包括开具涉案房屋增值税发票、缴付专项维修基金、将符合办理权属转移登记的相关手续递交产权登记机关及通知买受人，买受人可以办理不动产权属转移登记事宜等一系列义务。德诚智公司认为取得初始登记证书即已完成协助义务显然不当。应以其向不动产登记部门递交完备手续的时间为其履行合同义务完毕的时间节点，即2020年6月9日。自2018年4月8日起，德诚智公司已经迟延履行，此后发生不可抗力的，不能免除责任。本案高媛已经取得不动产权证，对高媛的该项请求一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、德诚智公司于判决生效之日起十日内支付高媛逾期办证的违约金（自2018年4月8日起至2020年6月9日止，以已付购房款876,482元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计付）；二、驳回高媛其他的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均无新证据向法庭举示。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于德诚智公司主张其已办理完成涉案房屋初始登记，即完成《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的义务，以及后续办理不动产的流程及事项应由高媛及岚宇公司办理是否成立的问题。针对此，第一，虽然德诚智公司与高媛签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但该条款所约定的德诚智公司的义务包括但不限于办理初始登记，还有开具涉案房屋增值税发票、缴纳专项维修基金及通知买受人其已履行完毕前述义务、买受人可以办理不动产权属转移登记事宜等一系列义务，德诚智公司仅以其中部分内容进行解释显然不当。德诚智公司举示的证据不足以证明其向高媛履行了及时通知的义务，且初始登记后德诚智公司依然有相关义务需要履行，故德诚智公司以完成初始登记之日作为违约金计算节点的上诉主张不成立。第二，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《商品房买卖合同》系德诚智公司与高媛签订，岚宇公司并非案涉合同的主体。且根据一审查明的事实，德诚智公司委托岚宇公司为高媛办理产权证书，高媛按照德诚智公司的要求在进户时向案外人物业公司缴纳了相关费用，向税务机关交付了契税，向德诚智公司缴纳了专项维修基金，岚宇公司也收取了办理产权证书的相关手续。高媛作为买受人已履行了其应尽的义务，并未怠于行使权利。根据上述规定及查明的事实，德诚智公司不能免除其完善办理不动产转移登记所有手续及通知买受人的义务。第三，德诚智公司未按照合同约定的时间完成相应义务，构成违约，具有过错，其后虽发生疫情影响的因素，但该损失扩大及合同履行风险的后果应由违约方德诚智公司承担。一审以合同约定的迟延履行时间至德诚智公司履行完毕合同义务的时间作为计算违约金的起止时间点，并无不当。综上，德诚智公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律证据，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  李妮娜()二〇二〇年十一月二十三日法官助理乔雪飞书记员于文娟