广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9198号上诉人（原审被告、反诉原告）：闫磊，男，汉族，住广西壮族自治区南宁市江**。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山居然之家商业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人闫磊因与被上诉人佛山居然之家商业管理有限公司（以下简称居然之家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回居然之家公司诉讼请求，支持闫磊诉讼请求；2.本案诉讼费由居然之家公司承担。事实和理由：一、居然之家公司在履行合同过程中未按约向闫磊开具发票。闫磊与居然之家公司签订的《居然之家招商合同》,约定居然之家公司将位于佛山市禅城区***********面积为378.47㎡的三层摊位出租给闫磊用于商业经营。双方约定租赁期限为3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日，每月按照每平方米0.67元支付租金、物业管理费。合同签订后，闫磊按照合同第八条约定向居然之家公司交纳保证金30428.4元开始入驻家博城，之后，其对该商铺投入了超过600000元的装修款。闫磊均按照合同履行其相应的义务，每月都向居然之家公司支付租金7860.67元、物业费7860.67元，合计费用为15721.34元，但居然之家公司并未按照《居然之家招商合同》第十六条的规定向闫磊出具增值税发票，闫磊多次向居然之家公司要求出具相应的发票，但居然之家公司以各种理由推脱，至今也未向闫磊出具发票，造成闫磊的经营账目记录不清晰，无法向该商铺的合伙人提供合法的发票，造成闫磊自2019年1月起该商铺停止营业。根据《中国人民共和国发票管理办法》第十九条：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”居然之家公司未按照约定出具增值税发票属于违法行为，居然之家公司应向闫磊承担违约赔偿责任。二、居然之家公司没有按照约定维护佛山家博城的声誉和形象，其本身存在众多纠纷，导致整个家博城经营状况堪忧。根据“南都佛山”2017年1月6日新闻报道，标题为：佛山家博城被爆拖欠租金80000000元，被村民追债，以及“中国经营网”2017年2月18日新闻报道，标题为：欠交土地租金5500余万元，佛山家博城开业4年经营困难。上述新闻说明居然之家公司在互联网媒体上已经相继爆出许多负面新闻，并且从2018年自2019年期间，商铺实际所有权人佛山家博城的相关诉讼纠纷也不断增加，仅法院公布的失信执行人信息就有七条，法院判决佛山家博城败诉裁决九十五条，涉案金额数亿元，严重影响了佛山市禅城区*********、B、C、D号楼四栋商铺的整体声誉，导致佛山家博城相关物业整体经营收入惨淡。根据《居然之家招商合同》第四十九条约定，居然之家公司有义务对家博城进行统一宣传和市场促销，提升市场的形象和知名度。但居然之家公司在媒体以及公众心中的名誉和形象已经大打折扣，家博城整体的经营都陷入了困境，居然之家公司的行为严重影响了闫磊在家博城的经营，造成闫磊损失惨重，前期投入的60多万元的装修款也付之流水，对此，居然之家公司应当按照合同约定向闫磊赔偿损失。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定:“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任”。居然之家公司从未将已出租的商铺所有权对承租人进行书面告知，其应对闫磊造成的损失承担赔偿责任。居然之家公司所持有的整个家博城物业在2019年4月11日就已经被法院查封，但居然之家公司对此并没有书面告知闫磊，影晌了闫磊的经营，该行为已经严重违反合同约定。根据广东省佛山市中级人民法院出具的（2019)粤06执异105号执行裁定可知，该院已于2019年4月11日作出（2018)粤06执773号公告，将佛山市禅城区**************、B栋、C栋、D栋予以查封。查封期间，非经该院许可，任何人不得对被查封的财产有转移、损毁、变卖、抵押、赠送等处分行为或设置权利负担的行为，否则，该院将依法追究其法律责任。居然之家公司从未告知闫磊关于家博城的所有权、租赁权的情况。目前，家博城的商铺已经被法院查封，以致于双方签订的《居然之家招商合同》的合同目的无法实现，闫磊根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定有权提出解除合同，并追究居然之家公司的违约责任。且居然之家公司在家博城商铺被查封后并未主动通知闫磊，反而故意隐瞒被查封的事实。2019年2月之后，因家博城对外众多诉讼案件，导致整个家博城声誉受到很大影响，整个商场基本没有顾客光顾。故闫磊申请自2019年4月12日家博城被法院查封后，对于闫磊之后交纳的租金、物业费合计93313.76元，居然之家公司应当予以退回。对于居然之家公司在本合同履行过程中的违约行为，根据《居然之家招商合同》第五十三条第一款约定：“因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修外，还应支付相当于两个月租金的违约金。”以及第十八条：“因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方，乙方不能提供装修合同和发票的，装修费用按照每平方米500元计算。”闫磊承租的商铺面积为378.47㎡按照每平方米500元计算可得189235元。四、2011年3月17日，佛山（国际）家居博览城有限公司（乙方）与佛山市禅城区*****塘头股份经济联合社、佛山市禅城区*********风股份经济合作社（甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，甲方出租于乙方的土地位于佛山市禅城区****以西，镇中路以北，土地面积约含129726.53平方米，土地使用权性质为集体建设用地使用权，双方在合同第四条第七款中约定：“未经甲方同意，乙方不得将本合同项下土地及其土地上建筑物等转租或许可任何第三人使用或抵押。”但是佛山（国际）家居博览城有限公司在未取得甲方同意的情况下，于2017年1月1日将佛山市禅城区******************的房屋，建筑面积为70000平方米，委托居然之家公司出租及管理，并且是以居然之家公司的名义与商户签订合同。2017年闫磊与居然之家公司洽谈期间，居然之家公司招商部对外口头宣传，居然之家公司斥资数亿元，收购家博城A座、D座。闫磊询问居然之家公司招商部家博城A座、D座产权问题时，居然之家公司招商部以正在办理收购程序，待收购完成后可提供商铺所有权材料，并未将上述情况如实告知闫磊。从法院公布的强制执行信息以及裁决书，报纸等公开渠道可得知，佛山家博城自2012年以来拖欠塘头村、沙岗村土地及建筑租金，拖欠各类电力工程款、装修工程款、钢结构工程款等各类款项超过200000000元，并且佛山家博城将租金收益早已抵押融资。居然之家公司通过隐瞒与佛山家博城关系骗取投资人进驻，并且将佛山家博城租金收益转移，该行为严重损害社会公共利益。居然之家公司故意隐瞒涉案商铺的实际所有权情况，使闫磊陷入错误认识，并严重损害闫磊的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”闫磊与居然之家公司签订的合同无效，且居然之家公司应当赔偿闫磊损失。居然之家公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，闫磊的上诉请求不成立，应予以驳回。二、首先，闫磊自2019年10月欠租至今，严重违反了合同的约定，居然之家公司有权解除合同，要求闫磊支付计租期和免租期的租金及管理费，并赔付两个月的租金的违约金以及用保证金抵扣欠款。三、闫磊陈述的居然之家公司拒绝开具发票及家博城整体经营惨淡的情形并不存在。涉案物业被查封或者对经营有一定影响的情形，在涉案合同签订之前就已经发生，故闫磊是知悉涉案物业的产权情况以及存在的商业纠纷，其应当自行承担可能发生的商业风险。但闫磊却在逾期支付租金等费用之后，又以此为由指责居然之家公司没有告知产权情况，属于不诚信的行为。居然之家公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除居然之家公司、闫磊签订的《居然之家招商合同》；二、闫磊立即向居然之家公司返还佛山市禅城区**********************摊位号JM96-D-3-041的租赁场地；三、闫磊向居然之家公司支付租金，包括自2019年11月1日起至合同解除之日止的计租期租金（暂计至2019年11月25日为6339.67元）以及自合同生效之日起至合同解除之日止的免租期租金（暂计至2019年11月25日为52743.58元）；四、闫磊向居然之家公司按租金标准支付自合同解除次日起至租赁场地收回之日止的占用费；五、闫磊向居然之家公司支付物业管理费，包括自2019年11月1日起至合同解除之日止的计租期物业管理费（暂计至2019年11月25日为6339.67元）以及自合同生效之日起至合同解除之日止的免租期物业管理费（暂计至2019年11月25日为52743.58元）；六、闫磊向居然之家公司支付相当于两个月租金数额的违约金15214.49元；七、本案诉讼费由闫磊承担。闫磊向一审法院提出反诉请求：一、解除居然之家公司、闫磊签订的《居然之家招商合同》，居然之家公司向闫磊退回2019年4月至10月的租金和物业管理费93313.76元；二、居然之家公司向闫磊支付违约金15721.34元，可与本诉第六项诉请抵销；三、居然之家公司向闫磊退还保证金30428.40元；四、居然之家公司向闫磊支付装修赔偿款189235元；五、本、反诉受理费均由居然之家公司承担。一审法院认定事实:2011年8月24日，佛山市禅城区发展规划和统计局向佛山（国际）家居博览城有限公司核发《建设工程规划许可证》，证载建设项目名称为佛山国际家居博览城。2017年1月1日，佛山（国际）家居博览城有限公司向居然之家公司出具《委托书》：“地址为佛山市禅城区******************的房屋（或建筑物），建筑面积（约）70000平方米，现委托居然之家公司出租及管理，委托期限为2017年1月1日至2036年12月31日，共20年。”2017年，居然之家公司（甲方）与闫磊（乙方）签订《居然之家招商合同》（JM96-*****70001），主要约定：“第一条、合作形式。甲方将位于佛山市佛山店D号楼三层，面积为378.47㎡（公摊系数为1.54），摊位号为JM96-D-3-041的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。第二条、经营范围。1、乙方的产品经营类别为复合地板，主经营品牌为兔宝宝……第三条、合同租赁期限、免租期、计租期。1、租赁期限：自2017年10月1日至2020年9月30日，共计1096天；2、免租期：免租期共计267天，具体时间为：1.自2017年10月1日至2017年10月31日，31天。2.2018年2月1日至2018年2月28日，28天。3.自2018年4月1日至2018年4月30日，30天。4.自2018年7月1日至2018年7月31日，31天。5.自2018年11月1日至2018年11月30日，30天。6.自2019年2月1日至2019年2月28日，28天。7.自2019年6月1日至2019年6月30日，30天。8.自2020年2月1日至2020年2月29日，29天。9.自2020年6月1日至2020年6月30日，30天。合同期内免租金额共计67703.19元。免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金。3、计租期：刨除免租期后的合同期内的其他时间均为计租期，合同期内的计租期共计829天，计租期从免租期满后的第一天开始计算，不满一个自然月的按实际天数计算，月份分大小月……第四条、租金及付款方式。1、乙方按下列标准向甲方支付租金：自2017年10月1日至2020年9月30日每平方米日租金0.67元……2、租金支付方式为按月付款。3、租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。第五条、物业管理费及付款方式。1、甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准如下：①自2017年10月1日至2020年9月30日，每平方米物业管理费0.67元……2、物业管理费的支付方式为按月付款。3、物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前……第八条、合同保证金。1、乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金（以下简称保证金）。合同保证金的用途为督促乙方保证商品质量，提高合同履约能力……当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失……4、按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金30428.40元……第十二条、乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同……第十八条、因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费的净值=乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）……第二十七条、为减少结算过程中的风险、方便消费者，甲方为乙方提供统一收银服务，乙方须在送货之前要求消费者将货款和相关费用交至甲方……第二十九条、……乙方欠交甲方的各种款项，在经甲方催缴三次以后，乙方仍不交款的，甲方有权从货款中直接抵扣……第五十三条、违约责任。1、除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外（按第四章第十八条的约定计算），还应支付相当于两个月租金的违约金。2、除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金……在乙方按合同约定赔付完甲方损失后，甲方应将乙方已交款项（包括租金、物业管理费等）的余额退还乙方，合同保证金的退还方法遵循本合同第二章第八条的约定……”。2019年9月11日，闫磊与居然之家公司工作人员的微信聊天记录：居然之家公司“闫总，佛山居然店这边的租金要清一下了。”闫磊“我这边没有办法了，我们放弃可以吗……”居然之家公司“可以办理撤场。”闫磊“不撤了。”居然之家公司“过来办一下手续就可以。”闫磊“全部东西都放弃了，不要了……”。2020年3月25日，在双方均确认未办理租赁场地交接手续的情况下，一审法院向双方释明无正当理由拒绝办理交接的，应承担房屋闲置损失，闫磊明确不办理交接。2020年4月22日，一审法院再次询问双方是否同意办理交接手续，闫磊委托诉讼代理人称需与闫磊沟通后回复。2020年5月9日，闫磊称其要求撤场，但居然之家公司不同意。居然之家公司对此无异议，称由于闫磊不愿意支付租金和物业管理费，故不同意办理交接手续。2020年6月24日，一审法院于对佛山市禅城区**************进行现场勘查，D栋出入口均未张贴封条，可自由出入，D栋内商铺未张贴封条，均正常营业。另查明：佛山市中级人民法院（2019）粤06执异105号执行裁定书审理查明部分显示，该院于2019年4月11日作出（2018）粤06执773号公告，内容为根据申请执行人提供的线索，经该院向有关部门发函调查得知，位于佛山市禅城区**************、B栋、C栋、D栋系佛山（国际）家居博览城有限公司所建，故予以查封。查封期间，非经该院许可，任何人不得对被查封的财产有转移、损毁、变卖、抵押、赠送等处分行为或设置权利负担的行为，否则，该院将追究其法律责任。该公告于2019年4月12日张贴。双方均确认：闫磊向居然之家公司足额支付了涉案租赁物业的保证金以及2017年11月、12月，2018年1月、3月、5月、6月、8月至12月，2019年1月、3月至5月、7月至10月的租金与物业管理费，2019年11月（含该月）之后的费用未支付。居然之家公司在诉讼中称：涉案合同于起诉之日2020年1月3日解除；涉案物业未被张贴封条或以其他影响物业使用功能的方式查封，涉案合同可正常履行，闫磊是否实际使用与居然之家公司无关。闫磊在诉讼中称：佛山家博城于2019年4月12日被法院查封，涉案合同法律上无法履行，已于该日解除，闫磊亦无实际经营，故居然之家公司应向闫磊返还2019年4月至10月的租金和物业管理费；居然之家公司未能处理好涉案物业产权纠纷导致法院查封，其行为构成根本违约，居然之家公司应向闫磊支付违约金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。居然之家公司、闫磊签订的《居然之家招商合同》（JM96-*****70001）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于合同解除问题。居然之家公司主张涉案合同自起诉之日2020年1月3日解除，闫磊主张涉案合同自佛山市中级人民法院法院发布查封公告之日2019年4月12日解除。一审法院分析认为：第一，涉案查封公告显示，在查封期间，非经法院许可，任何人不得对佛山家博城A-D栋实施转移、损毁、变卖、抵押、赠送等处分行为或设置权利负担的行为。但该查封并未限制包括闫磊在内的租户对租赁物业的占有使用，且经现场勘查得知，涉案租赁物业所在佛山家博城D栋的出入口均未张贴封条，可自由出入，D栋内商铺未张贴封条，均正常营业。故此，闫磊以查封为由主张涉案合同于2019年4月12日解除无事实与法律依据，一审法院不予支持。第二、涉案合同约定，闫磊未依约向居然之家公司支付租金等费用超过七天的，居然之家公司视同闫磊违约并有权随时终止合同。本案中，闫磊确认未向居然之家公司支付2019年11月之后的费用，其亦无有效证据证明涉案合同在此之前已经解除，故此，一审法院确认闫磊存在拖欠租金与物业管理费的事实，该行为已构成违约，居然之家公司有权诉请解除合同。居然之家公司行使解除权应通知闫磊，涉案合同自通知到达闫磊时解除，故此，一审法院确认涉案合同于诉状到达闫磊之日2020年2月19日解除。关于居然之家公司诉请返还物业。诉讼中，居然之家公司以闫磊未支付拖欠的租金和物业管理费为由，不同意与闫磊办理交接。故对居然之家公司该项诉请，一审法院不予支持。关于租金与物业管理费。第一，闫磊以涉案合同于2019年4月12日解除为由，主张居然之家公司应向闫磊退还2019年4月至10月的租金和物业管理费。如上所述，闫磊主张的合同解除时间一审法院未予支持，故对其退还租金和物业管理费的诉请，一审法院亦不予支持。第二，闫磊应向居然之家公司支付2019年11月至2020年1月31日期间的租金23328.90元（378.47㎡×0.67元/天/㎡×92天）（2020年2月为免租期）。第三，涉案合同约定，免租期内的物业管理费应正常交纳。结合闫磊的物业管理费支付情况，闫磊需向居然之家公司支付免租期与2019年11月至2020年1月31日的物业管理费。经核算，免租期物业管理费为57561.50元（378.47㎡×0.67元/天/㎡×227天），2019年11月至2020年1月31日的物业管理费为23328.90元（378.47㎡×0.67元/天/㎡×92天）。关于占用费。居然之家公司在2020年4月22日之后以闫磊拖欠租金与物业管理费为由拒绝办理交接。一审法院认为，租赁物业交接并不影响居然之家公司主张租金和物业管理费，并且为了避免租赁物业在诉讼期间闲置，双方当事人均应及时交接房屋，现居然之家公司无正当理由拒绝办理，由此造成的房屋闲置损失应由居然之家公司承担，故此，一审法院认定闫磊应按合同约定的租金标准向居然之家公司支付2020年2月20日至4月22日的占用费15975.22元（378.47㎡×0.67元/天/㎡×63天）。关于免租期租金。涉案合同约定，因闫磊违约导致合同提前终止的，闫磊应退还居然之家公司给予的租金减免优惠。据前所查，涉案合同因闫磊违约提前解除，故居然之家公司有权诉请免租期租金。经核算，闫磊应向居然之家公司支付免租期租金57561.50元（378.47㎡×0.67元/天/㎡×227天）。关于违约金。第一，闫磊主张居然之家公司未向其出具收费发票，未能处理好涉案物业产权纠纷导致法院查封，其行为构成根本违约，居然之家公司应向闫磊支付违约金。对此，发票及税收管理是行政机关的管理范畴，且双方未约定开具发票的义务及违约责任，故闫磊主张的发票问题不属于人民法院受案范围，另外，涉案查封并未导致合同无法履行，故此，闫磊诉请违约金无依据，一审法院不予支持。第二，涉案合同约定，因闫磊违约导致合同提前终止的，闫磊须赔付居然之家公司相当于两个月租金的违约金。结合闫磊违约情节以及合同履行情况，居然之家公司主张的违约责任过重，一审法院酌定闫磊应向居然之家公司支付违约金4000元。居然之家公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于装修赔偿款。据前所述，涉案合同因闫磊违约提前解除，闫磊诉请装修赔偿款无合同依据，一审法院不予支持。关于保证金。涉案合同因闫磊违约提前解除，且闫磊存在拖欠租金、物业管理费等费用的事实，闫磊反诉居然之家公司返还保证金无依据，一审法院不予支持。居然之家公司主张保证金抵扣闫磊拖欠的费用合理，一审法院予以支持。一审法院认定保证金抵扣免租期租金，抵扣后闫磊还需向居然之家公司支付免租期租金27133.10元（57561.50元-30428.40元）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认居然之家公司与闫磊签订的《居然之家招商合同》（JM96-*****70001）于2020年2月19日解除；二、闫磊应于判决发生法律效力之日起十日内，向居然之家公司支付免租期租金27133.10元、2019年11月至2020年1月31日期间的租金23328.90元以及2020年2月20日至4月22日的占用费15975.22元，合计66437.22元；三、闫磊应于判决发生法律效力之日起十日内，向居然之家公司支付免租期物业管理费57561.50元、2019年11月至2020年1月31日的物业管理费为23328.90元，合计80890.40元；四、闫磊应于判决发生法律效力之日起十日内，向居然之家公司支付违约金4000元；五、驳回居然之家公司的其他诉讼请求；六、驳回闫磊的其他诉讼请求。如闫磊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1801元，由居然之家公司负担122元，闫磊负担1679元；反诉受理费3115元，由闫磊负担。二审期间，闫磊、居然之家公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：何方为本案违约方及其应承担的违约责任的认定问题。其一，居然之家公司、闫磊签订的《居然之家招商合同》系双方平等、自愿、协商的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自承担的义务。闫磊未能提供证据证明涉案合同存在无效的情形，故本院对其主张涉案合同无效的理由不予采纳。其二，闫磊拖欠租金及物业管理费，其行为构成违约。闫磊主张的佛山家博城声誉低下、整体经营氛围不佳的情形属于投资经营过程中存在的商业风险，与其应当按照约定全面履行自己的义务无关，闫磊不能以此拒绝履行合同义务。另根据一审法院查明的事实可知，法院查封并未限制涉案物业的正常使用，涉案物业仍可正常营业。闫磊自认其自2019年11月之后就不再向居然之家公司支付租金、物业管理费，其行为已构成违约。其三，居然之家公司作为合同守约方，享有单方合同解除权。涉案《居然之家招商合同》并未约定居然之家公司未及时开具发票时应承担违约责任，且闫磊未能举证说明开具发票与其商铺停业之间的必然性，故闫磊主张居然之家公司未开具发票应承担违约责任，缺乏合同依据，本院不予支持。另闫磊主张居然之家公司存在隐瞒欺骗行为，其主张的隐瞒欺骗行为与涉案合同履行无关，且其并未提供证据证明居然之家公司存在隐瞒欺骗行为。居然之家公司依约提供租赁物，履行了合同义务，闫磊拖欠租金及物业管理费致使居然之家公司的合同目的不能实现，居然之家公司作为守约方享有单方合同解除权。2019年9月11日闫磊与居然之家公司工作人员的微信聊天对话不足以表明双方协商一致同意解除合同，故闫磊主张涉案合同于2019年9月11日解除理据不足，本院不予采信。一审法院确认涉案合同于居然之家公司起诉状送达闫磊之日即2020年2月19日解除并无不当，本院予以维持。其四，闫磊应给付拖欠的租金及物业管理费，并支付合同解除后的占用费及承担违约责任。如前所述，闫磊拖欠租赁及物业管理费的行为构成违约，涉案合同于2020年2月19日解除。一审法院根据双方当事人的陈述认定2020年4月22日为涉案物业交接截止日，进而认定闫磊向居然之家公司支付免租期租金27133.10元（系与闫磊支付的保证金57561.50元抵扣后的免租期租金）及免租期物业管理费57561.50元、2019年11月至2020年1月31日期间的租金23328.90元及物业管理费为23328.90元、2020年2月20日至4月22日的占用费15975.22元、支付违约金4000元并无不当，本院予以维持。因闫磊单方违约，一审法院不予支持闫磊主张居然之家公司向其退还2019年4月至10月的租金和物业管理费93313.76元、支付违约金15721.34元、退还保证金30428.40元、赔偿装修损失189235元的反诉请求并无不当，本院予以维持。综上，闫磊上诉请求不能成立，予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人闫磊负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月二十六日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力