江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1440号上诉人（原审原告）：江民玉，男，汉族，1987年8月3日出生，户籍地：江西省九江市都昌县，现住九江市。上诉人（原审原告）：徐美露，女，汉族，1991年7月14日出生，户籍地：江西省九江市湖口县，现住九江市。共同委托诉讼代理人：江秋云，广东普发（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：九江市中梁和置业有限公司，住所地：江西省九江经济技术开发区长虹西大道**中航中心902，统一社会信用代码：91360406MA35PQQE41。法定代表人：戴学军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘欢欢，女，该公司法务经理。委托诉讼代理人：徐仕波，江西浔阳律师事务所律师。上诉人江民玉、徐美露因与被上诉人九江市中梁和置业有限公司（以下简称中梁和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省九江经济技术开发区人民法院（2020）赣0491民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江民玉、徐美露上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判被上诉人返还上诉人5000元认筹金及利息；三、改判被上诉人承担内隔墙未完成、内墙抹面材质不符合约定、户型变更等瑕疵交付的损失（违约金）15,600元；四、本案受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决总结的争议焦点二和焦点三错误。本案第二个争议焦点不是“被告交付给原告的房屋是否存在房屋内部隔墙未完成及户型变更情况因此给原告造成损失”，而是“被告交付给原告的房屋内部隔墙未完成及户型变更是否承担违约责任”。焦点三不是“起居室内墙抹面材料与合同约定不符是否属于房屋质量瑕疵并给原告造成损失”，而应是“起居室内墙抹面材料与合同约定不符是否属于违约行为，被告是否应承担违约责任”。二、关于认筹金，原审法院认定事实和适用法律错误。直接收取认筹金的虽是好房网，但被上诉人并未以不是直接收款人进行抗辩，而是默认其是实际收款人，只是抗辩该5000元抵扣了20,000元，但原判决认为直接收款人是好房网，上诉人无权向被上诉人请求返还该款项，此为事实认识错误。认筹金应当适用《商品房销售明码标价规定》第八条“商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价”，以及第十三条“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”；被上诉人在标价之外加价销售，一套房两个标价，明显违反上述两条规定。原判决对明码标价进行扩张解释，该扩张解释认为只要出卖人公开了，那么所有价格就属于“意思自治”范围，且被上诉人行为明显违背地方行政法规规定情形，原判决未对原告主张进行释明。三、内墙未完成建设、户型变更适用法律错误。1、原审认为对于内墙完成建设即户型属于宣传资料的装修示意图内容，而双方合同约定买卖的是毛坯房，与事实不符。上诉人主张内墙未完成建设依据是一般社会大众的理解，即使是毛坯房内墙也应当是完整砌墙。开发商作为格式条款的提供方，未将“隔墙由业主自理”写进格式合同，而是写进用于备案的设计图纸，该设计图纸自始未向买受人出示过，剥夺买受人作为消费者的知情权，应属无效条款，出卖人应承担应为无效而产生的违约赔偿责任。2、原审认为宣传时阳台与卧室之间为推拉门，交付时变成窗户不属于户型变更，且认为宣传广告是要约邀请不是要约。上诉人认为，商业广告内容符合要约规定的，视为要约。上诉人拿到作为宣传广告的要约邀请后至签约时，买受方参观推拉门的样板房后，双方没有再讨论过门和窗问题，该宣传广告在签约时已然变成了要约。根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定，上诉人在参观样板房时，开发商应当承担要约邀请转变为要约的举证责任。原审判决认定“原告并无证据证明该变更影响房屋使用和房屋使用功能对原告造成损失”，推拉门更改为半墙对房屋使用功能产生影响，不属于需要举证的事实，原判决认定举证责任分配错误。四、内墙抹面更换材质适用法律错误，应由被上诉人承担违约责任。内墙抹面更换材质是开发商瑕疵交付商品房，首先应查明开发商更换材质是否存在免责事项，但若没有发生不可抗力等免责事由，或未通知、告知买受人，开发商就应承担商品房瑕疵交付的违约责任。原判决认为石膏水泥更新颖是国家提倡使用的建筑材料，彻底忽略上诉人指出的九江地区不适合使用石膏水泥的事实错误。针对材质更换问题，上诉人提出整改要求，开发商选择不予整改这种省钱的不作为方式。《补充协议》第三点约定卖方人没有提出退房要求，可以视为上诉人同意开发商的设计变更。该条款剥夺开发商在瑕疵违约情况下买受人选择违约赔偿的权利，无疑是开发商利用优势地位对买受人权利的践踏，该条约定也违反《中华人民共和国合同法》第107条。五、原判决违背法律的指引作为价值导向。法律对社会主义市场经济生活既起着规范作用，也起着指引作用。本案涉及四个问题：1.认筹金，会导致开发商进一步增设名目费用，变相抬高价格，政府规定的明码标价和对交易价格的限制会变成一纸空文；2.内隔墙，未来开发商交付房屋只要在设计图上符合国家标准，就不会再有任何内隔墙，“家徒四壁”成为现实；3.内墙材质，只要建筑公司内部证明，就可以任意突破合同限制，随意变更材质；4.户型变更，房地产开发商展示的广告宣传和实际交付房屋的差距会越来越远，更多业主被虚假广告吸引而购买房屋。商品房交易中，买受人在卖方市场上根本没有平等协商地位，也没有和开发商协商的能力，如果出卖人隐藏减轻义务条款而规避提醒义务，必然导致显失公平的交易越来越多。中梁和公司辩称，1、被上诉人的责任是向上诉人按时交付符合质量要求的商品房，关于上诉人提及的隔墙属于业主自理，被上诉人按图纸施工并竣工验收，不存在户型变更事由。2、关于石膏砂浆的使用属于善意履约，事实上未违反合同约定，更无须承担损失。3、关于认筹金被上诉人在一审答辩中明确表示上诉人交付的5000元认筹金是交付给好房网公司，被上诉人未收到该笔款项，根据合同相对性原则，被上诉人没有返还义务。至于认筹金系上诉人自愿行为，且已经实际履行，对此，原审判决对事实和法律的适用是正确的。4、关于上诉人提到的本案涉及的四个问题，被上诉人认为属于上诉人的个人意见，本案中的认筹金是房地产行业的销售模式，并没有间接抬高房价，而是为了促进商品房交易在法律没有禁止的情况下，其效力可以予以认定，何况上诉人在当时确实享受了优惠，并且是自愿行为。5、本案涉及的内隔墙只是在房内的两个墙面上，不像上诉人夸张的家徒四壁。6、本案中石膏砂浆的使用，上诉人夸张为可以任意改变材质，要知道即便是合理变更，被上诉人也是经过了多方协调认证，并经得设计、施工、监理、验收等多单位及环节认可后方能实施，其关键是不影响房屋的质量。7、本案中被上诉人是按照设计图纸施工，样板房和宣传页仅供买房人参考，上诉人所购买的房屋是毛坯房，所以不存在所谓户型变更的法律后果问题。本案所涉及的房屋买卖及合同违约问题我国法律是有明文规定的，只有在真正涉及房屋质量、实际交付等具体违约问题才会有关于承担违约责任的法律规定，而本案所涉及的问题本不是问题，从另一个方面印证上诉人的上诉属于无理之诉。总结以上，一审法院判决有理有据，程序合法，请求二审法院驳回上诉人诉讼请求，维持原判。江民玉、徐美露向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告支付的认筹金（约成定金）5000元及利息（自合同签订日起至实际支付之日止，按月利率2%标准计算）2700元（计算至起诉日）；2、判令被告赔偿原告内部隔墙未完成损失、内墙抹面材质不符约定损失、户型变更损失等共计15,600元；3、判令被告向原告支付其他房屋质量问题违约金（购房款0.1%）885.83元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月25日二原告通过案外人徐美娜的银行账户向被告银行账户支付30,000元。同年10月12日二原告与被告签订《客户签约流转单》，双方约定二原告购买被告开发的中梁首府21幢1单元2402室房屋，房屋面积105.92平方米，约定：“房屋原单价为8,524.57元/㎡，原总价为902,900元，合同总价＝【原总价*0.97折-20,000（高层）/30,000（洋房）】（认筹优惠）。合同单价8,080.01元/㎡，合同总价855,834元”。还确认付款方式为按揭贷款，首付款30%，按揭贷款70%，原告已缴款30,000元，本期应缴房款金额为255,834元。二原告及被告工作人员在该流转单上签字确认。同年10月20日二原告通过原告徐美露银行账户向被告转账246,834元，江民玉银行账户转账9000元。2018年1月1日二原告与被告签订编号为9000234205的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于财富大道以西、永泰路以南中梁首府21栋不分单元2402号房，房屋总价款855,834元，单价8,080.01元/㎡，首付款285,834元，余款570,000元按揭贷款支付。合同第四章“商品房交付条件”约定该商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第六章“规划设计变更”约定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式等可能影响买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。合同第七章“商品房质量及保修责任”约定商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工设计图文件的要求。合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”约定起居室内墙为水泥砂浆。合同及附件还对其他事项进行了约定。同日，双方还就合同签订了《补充协议》，《补充协议》3.3条约定，属于本合同及本补充协议约定的应当书面通知买受人的规划、设计变更，而出卖人未通知的，买受人应在知道或应当知道该规划、设计变更之日起30日内向出卖人书面发出退房要求并办理退房手续，否则视为买受人同意出卖人进行规划、设计变更，双方按规划、设计变更后的现状继续履行本合同，双方无须为此签订补充协议，且买受人对此表示无异议。2019年12月4日，被告通知原告交房。原告以房屋内部没有隔墙、内墙抹面材质不符、次卧户型变更为由与被告发生争议，原告诉来一审法院，请求判如所请。另查明，案涉房屋所在的中梁首府21栋设计单位为浙江中和建筑设计有限公司，施工单位为越烽建设集团有限公司，监理单位为九江市建设监理有限公司。设计单位设计的建筑施工图中案涉房屋卧室与卧室、卧室与客厅之间部分隔断为业主自理。施工过程中，考虑水泥砂浆存在空鼓开裂现象，被告与施工方越烽建设集团有限公司商定将原设计中起居室内墙抹面水泥砂浆部分改为石膏砂浆施工，经九江市建设监理有限公司抽检，石膏砂浆质量符合设计要求。经宇康公司核定，内墙抹面水泥砂浆做法造价为23.04元/㎡，石膏砂浆做法造价为39.15元/㎡。2019年11月27日涉案房屋所在的21栋进行竣工验收，设计单位浙江中和建筑设计有限公司、监理单位九江市建设监理有限公司验收意见为验收合格。被告中梁和公司向原告交付的房屋与建筑施工图设计相符。又查明，案外人徐美娜代原告向好房网支付5000元。一审法院认为，本案争议的焦点问题有三点：一是原告主张认筹金5000元及利息应否由被告返还？二是被告交付给原告的房屋是否存在房屋内部隔墙未完成及户型变更情况并因此给原告造成损失？三是起居室内墙抹面材料与合同约定不符是否属于房屋质量瑕疵并给原告造成了损失？关于第一点，案外人徐美娜代原告向好房网支付5000元，收款人为好房网，从原告提供的其他购房人支付相同款项的收据复印件来看，收款内容为“增值服务费”，该笔款项的收付发生在案外人好房网与原告之间，原告并未提供证据证明该笔款项系好房网代被告收取或被告指定好房网收款，根据合同相对性原则，原告无事实与法律依据直接要求被告返还此款并支付利息。同时，从原、被告2017年10月12日签订的《签约流转单》来看，在房屋的价款协商过程中，被告给予原告20,000元优惠。即便如原告所述，双方在房屋预售的过程中约定该笔5000元折抵20,000元房款，原告向案外人支付5000元服务费，案外人提供选房服务，被告在销售房屋时给予20,000元房价优惠，双方按此约定已履行完毕。这一案外人提供服务，原告向案外人支付服务费，被告给予原告房价优惠的销售模式并未违反法律、行政法规强制性规定，原告在享受相应的房价优惠后又向被告主张返还服务费的诉求有违诚信原则。《商品房销售明码标价规定》第三条规定，“明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素”。该《规定》并未强制规定商品房经营者在销售商品房时按照公开标示的价格与消费者成交，双方对涉案房屋的价格进行协商并签订合同，系合同当事人意思自治，被告在公开标示的价格基础上进行价格折扣、优惠将涉案房屋销售给原告并不违反上述规定。关于第二点，中梁首府21栋建筑施工图对涉案房屋卧室与卧室、卧室与客厅之间部分隔断设计为业主自理，邻近阳台的卧室与阳台之间为窗户，被告已经交付的房屋上述两点与设计相符。虽然双方《商品房买卖合同（预售）》未对室内墙体隔断进行明确的约定，但《商品房买卖合同（预售）》第七章“商品房质量及保修责任”中约定“该商品房质量应当符合工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求”，施工图设计文件对房屋室内部分隔断墙的砌筑，设计为业主自理，该部分不属被告的合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约…”。从原告提交的宣传资料来看，是一份装修示意图，而双方合同约定买卖的是毛坯房，装修后的示意图不能成为被告向原告交付房屋的标准。原告主张依照被告销售宣传资料，邻近阳台的卧室与阳台之间为推拉门，实际为窗户，系户型变更，与上述司法解释的规定不符。原告主张被告赔偿内墙隔断及户型变更的损失没有事实依据，不予支持。关于第三点，《商品房买卖合同（预售）》“商品房质量及保修责任”部分约定“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人更换、修理”。附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”约定起居室内墙抹面为水泥砂浆。被告在建设过程中，因施工过程中水泥砂浆出现空鼓开裂等情况设计变更为石膏砂浆，确与合同约定不符。但合同第六章“规划设计变更”和《补充协议》第三点“关于规划、设计变更的补充约定”第3点约定，出卖人有权对设计进行变更，但未通知买受人的，买受人应在知道设计变更之日起30日内向出卖人书面提出退房要求并办理退房手续，否则视为买受人同意出卖人进行设计变更。原告在2019年底知道水泥砂浆变更为石膏砂浆后并未提出退房要求，可以视为原告同意被告的设计变更。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。该条规定了被告作为房屋出卖人对房屋的瑕疵担保责任。被告在建设过程中将起居室内墙的水泥砂浆变更为石膏砂浆，向施工人支付了较水泥砂浆更高的成本，并未从该变更中获得不当利益，不属合同的不当履行。所施工的石膏砂浆亦经设计和监理部门验收合格并按照我国房屋建筑工程规范进行了竣工验收备案，原告并无证据证明该变更影响了房屋的质量和房屋的使用功能并对原告造成损失。起居室内墙抹面材料为石膏砂浆并不影响房屋质量，降低房屋使用功能，再行更换为水泥砂浆并无必要。原告在确认其是否有权要求被告更换、修理之前即要求被告赔偿其损失没有事实与法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告江民玉、徐美露的诉讼请求。案件受理费213元，由原告江民玉、徐美露承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人江民玉、徐美露提交中梁首府《分层分户面积对照表》三张，其主张证据来源于手机所涉照片，但未能提供该证据的原始载体，即该证据不具有真实性、合法性。上诉人以该证据证明的整个小区内所有房屋设计面积与交付面积完全一致没有误差，即对方的测绘报告有问题，进而推定其竣工验收备案表并不具有当然的法律效力，该证明目的与其上诉请求之间缺乏关联性，故对上诉人的该组证据不予采纳。本院查明的相关事实与一审法院查明事实基本一致，应予确认。本院认为，围绕上诉人江民玉、徐美露的上诉请求，本案的争议焦点为：一、上诉人请求被上诉人返还5000元认筹金及利息的上诉请求能否成立；二、被上诉人是否存在违约行为，应否承担违约责任。对此，本院分别作出如下评析意见：关于焦点一。上诉人提出的被上诉人以优惠后总房款签订商品房买卖合同，该认筹金违反《商品房销售明码标价规定》第八条、第十三条关于商品房销售明码标价实行一套一标规定的上诉意见，本院认为，首先，上诉人一审提交的“中梁首府”微信选房须知、会员增值服务费支付须知中已载明，交纳会员增值服务费可抵相应购房优惠（该项费用不构成房价款的一部分）。上诉人知晓上述内容后选择向好房网支付5000元，并取得抵付20000元购房款的房价优惠。其次，“中梁首府”微信选房须知对优惠后总房款的计算方式作出说明，上诉人与被上诉人销售代表共同签名确认的《中梁首府客户签约流转单》中按原总价*0.97折后抵付认筹优惠得出合同总价、合同单价等均予以列明，双方当事人以该签约流转单确定的合同总价、合同单价作为商品房买卖合同的约定内容。由此可见，上诉人对向案外人支付服务费后由被上诉人给予房价优惠的销售模式明确知悉及自愿选择交纳，且已实际享受购房优惠，该销售模式不违反国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》中关于商品房销售明码标价实行一套一标的部门规章规定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上诉人提出的请求被上诉人返还5000元认筹金及利息的上诉请求，缺乏事实和法律根据，应不予支持。关于焦点二。上诉人提出的涉案房屋存在部分内墙隔断未完成、内墙抹面材质不符合约定、户型变更等违约行为，要求被上诉人支付违约损失15,600元的上诉请求，从现有证据反映的相关事实来看，第一，对于室内墙体隔断问题，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中对此约定不明确且未协议补充，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项规定：“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”该房屋已取得竣工验收备案表、住宅质量保证书等证明文件，能够反映涉案房屋关于室内隔墙的设计施工方式符合国家标准、行业标准，上诉人主张的室内墙体部分未隔断构成违约的诉请不能成立。第二，对于户型变更问题，上诉人以宣传资料与样板房的户型结构相同为由主张签订合同时该宣传资料由要约邀请变为要约的上诉意见，从该宣传资料中，被上诉人未对其开发出售的商品房及相关设施作出具体明确说明，且未承诺该宣传资料的户型图即为最终交付的商品房及相关设施。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定，要约邀请的意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。由此，上诉人主张签订合同时该宣传资料由要约邀请变为要约的上诉意见，理据不足，应不予支持。第三，对于内墙抹面材质问题，合同附件六关于装饰装修及相关设备标准约定，交付的商品房达不到附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。合同第十六条第三项关于装饰装修及设备标准约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定，不符合上述标准，买受人有权要求出卖人按照第（1）项即及时更换、修理方式处理。一审已查明，内墙抹面采用石膏砂浆做法造价高于合同约定的水泥砂浆做法，且已验收合格。该超出合同约定增加的装饰装修标准，不违反国家强制性标准及双方约定，不属于合同的不当履行，且上诉人未对其主张的本地区不适合使用石膏砂浆抹面且因此造成损失的相关事实提供充分证据予以证明。上诉人的该项上诉意见，不予采纳。鉴上，上诉人提出的由被上诉人支付违约损失15,600元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，江民玉、徐美露的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由上诉人江民玉、徐美露负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇二〇年十一月二十日书记员 陈沁榕