湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4282号 原告（反诉被告）：韩金龙，男，1968年8月26日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：黄中华，湖南潇湘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘瑞丰，男，1982年10月16日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 原告（反诉被告）韩金龙诉被告（反诉原告）刘瑞丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，后刘瑞丰向本院提起反诉，本院依法予以受理，并于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩金龙及其委托诉讼代理人黄中华、被告（反诉原告）刘瑞丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）韩金龙向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年12月22日签订的《房屋租赁合同》；2、刘瑞丰向韩金龙支付租金18000元；3、刘瑞丰向韩金龙交还位于长沙市望城区××小区××栋××号房屋，并按2000元／月的标准从2020年10月1日起向韩金龙支付房屋占用费至房屋交还之日止；4、刘瑞丰承担本案诉讼费用。事实与理由：韩金龙、刘瑞丰于2018年12月22日签订《房屋租赁合同》，约定由刘瑞丰承租韩金龙所有的位于长沙市望城区××小区××栋××号房屋，租金为12000元／半年，从2020年1月1日起刘瑞丰应当向韩金龙支付2020年上半年租金，但经派出所及街道多次组织协商，刘瑞丰一直以各种无理理由拒绝支付拖欠租金并强行霸占房屋，刘瑞丰上述行为损害韩金龙合法权益，故提起诉讼。 被告（反诉原告）刘瑞丰辩称：双方签订的房屋租赁合同具有法律效力，应共同遵守，履行各自义务，不得违约。韩金龙应按照约定将房屋交给刘瑞丰使用及保证正常营业，韩金龙以修建房屋为由中途要求刘瑞丰搬离违反合同约定。韩金龙违反治安管理条例，采取暴力手段，砸坏财、物，实施侵权行为，赶走顾客，影响刘瑞丰营业，使生鲜超市货物受损，威逼刘瑞丰中途停业，给刘瑞丰造成严重损失。韩金龙的诉讼请求无法律依据和事实根据，请求法院依法判令韩金龙赔偿刘瑞丰各项损失费，驳回韩金龙的诉讼请求。 被告（反诉原告）刘瑞丰向本院提出反诉请求：1、韩金龙赔偿刘瑞丰各项损失费用228135元；2、韩金龙承担本案诉讼费。事实与理由：双方于2018年12月22日签订房屋租赁合同，由刘瑞丰经营生鲜超市，租赁年限为5年，自2019年1月1日起至2024年12月30日止，双方均应按照合同约定履行各自义务。承租房屋后，刘瑞丰依法经营生鲜超市，并对店内进行装修，添置各种设备、电器等支出15万多元。装修前，刘瑞丰已向韩金龙缴纳3000元的房屋押金及支付6000元的垃圾清理费，同时按合同约定，刘瑞丰已分两次缴纳全年房屋租金24000元。在房屋装修及经营不到半年时，韩金龙向刘瑞丰提出房屋翻新建设的意见，要求刘瑞丰搬离房屋，刘瑞丰由此提出补偿要求，双方未能达成一致意见产生纠纷。期间，刘瑞丰要求依据双方签订的合同继续承租房屋并缴纳租金，但韩金龙多次拒收租金。同时，韩金龙为逼迫刘瑞丰停业，采用暴力手段，于2019年7月16日到刘瑞丰店内吵闹，有砸坏桌子器具行为，同时还用铁锤敲砸墙体，吓走顾客。经社区调解未果。韩金龙又于2019年7月31日纠集社会人员到店吵闹，用铁锤砸毁屋顶，导致墙体开裂，房屋漏水，吊顶垮塌，店内海鲜货物等直接损失达60000元。因房屋已为危房状态，刘瑞丰于2019年9月20日停止营业至今。综上，刘瑞丰认为，韩金龙违约逼迫其搬出，拒不赔偿房屋装饰款，韩金龙的主张不应得到支持。 原告（反诉被告）韩金龙辩称：1、根据双方合同约定：“如在合同期内，韩金龙房屋必须加层，对刘瑞丰房屋产生影响，韩金龙不负责，施工期间不收取租金，合同继续生效”，韩金龙对案涉房屋进行加层前向刘瑞丰进行口头告知，承诺在加层装修完毕后继续按照双方合同约定将房屋租赁给刘瑞丰，同时也将加层事宜告知另外两个经营户，当时三个经营户均表示同意。但在施工时，刘瑞丰突然反口阻止施工，双方由此发生争议。案涉房屋一直处于刘瑞丰的控制下，由刘瑞丰进行经营，刘瑞丰要求赔偿损失既无事实依据，也无法律依据；2、刘瑞丰称韩金龙采用暴力手段,但韩金龙所拆房屋实际为另两个经营户的房屋。韩金龙多次与刘瑞丰进行协商均遭无理拒绝，无奈只能同意刘瑞丰继续租赁的请求，但是刘瑞丰却从2020年1月开始拒付租金，至今已欠缴租金十个月之久；3、直至本案开庭，韩金龙从未在刘瑞丰营业的场所内有损坏财物的行为。综上，刘瑞丰的反诉既无事实依据也无法律依据，请求法院驳回刘瑞丰的反诉请求。 经审理查明：2018年12月22日，韩金龙（甲方、出租方）与刘瑞丰（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将金桑园小区B1栋45号房屋出租给乙方，租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月30日止；租金为12000元/半年，押金3000元。租期未满，押金、租金不退，乙方5年租期已满，押金全部退还乙方；租金按半年支付，提前20天交租金，如果乙方没有按时交租金给甲方，合同自行终止；如在合同期内甲方房屋如须加层，对乙方产生影响，甲方不负责。施工期间不收取房租，但合同继续有效。上述合同签订后，刘瑞丰向韩金龙缴纳垃圾清理费6000元、3000元装修押金及2019年上半年租金12000元，并对房屋进行装修后，于2019年1月18日开业经营生鲜超市。 另查明，案涉房屋位于望城区金甲重建地，建房证载明的申请用地人为韩金龙的母亲王玉兰，已于2008年12月2日办理乡村建设规划许可证，规划项目名称为新建住宅，建设结构为砖混，层数为4层，已于2009年1月13日办理个人建房用地许可证。但上述权证办理后，该户并未按照规划许可进行房屋建设，仅在该地基上建有一层四缝、结构简易、未使用钢筋混凝土等耐久性材料构建的房屋。韩金龙将该房屋分为四间门面分别出租，其中两间门面即出租给刘瑞丰。 再查明，2019年6月23日，韩金龙通过微信向刘瑞丰发送消息称决定将年久失修漏水严重的棚架房子进行拆除，重建新房，提出要求刘瑞丰休息半年，在新房建好后再出租给刘瑞丰。刘瑞丰当即表示将亏损十几万，让韩金龙给予时间让其考虑，希望能协商出好办法。后刘瑞丰多次通过微信向韩金龙转款欲支付2019年下半年租金12000元，均因韩金龙拒收而退还。2019年7月中旬，韩金龙对刘瑞丰承租门面旁边的两缝空置门面的卷闸门及房屋顶棚进行敲砸时与刘瑞丰发生口角冲突。庭审中，刘瑞丰称因韩金龙的砸墙行为导致下雨后雨水冲垮其承租店铺内的吊顶，无法继续营业，于2019年9月已关停生鲜超市，刘瑞丰还称其已将门面内可移动部分均予以搬走，现在门面内存放有服装货架及服装，但并未开展经营。截止庭审日，刘瑞丰尚未将案涉房屋归还韩金龙，韩金龙于2019年12月收取了刘瑞丰转款支付的2019年下半年房屋租金12000元。 以上事实，有双方提交的《房屋租赁合同》、韩金龙提供的乡村建设规划许可证、个人建房用地许可证，刘瑞丰提交的微信转款记录、微信聊天记录、视频及庭审笔录予以证明，本院依法予以认定，并在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，韩金龙在原有规划为四层砖混结构房屋的土地上仅搭建一层简易设施房屋作为门面出租给刘瑞丰，违反了上述法律规定，双方签订的房屋租赁合同无效。韩金龙明知案涉出租房屋属于未按建设工程规划许可建设的房屋，其作为出租人，主观上存在过错，应当对合同无效承担主要责任，而刘瑞丰以经营为目的承租案涉房屋，未尽到对租赁房屋的审查义务，亦存在过错，对合同无效也应承担相应责任。因本院已确认案涉合同无效，韩金龙诉请解除案涉合同已无依据，对该诉请，本院不予支持。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于韩金龙要求刘瑞丰支付房屋占用费的诉请。根据本院查明的事实，韩金龙自2019年1月起就将房屋交由刘瑞丰进行经营，虽双方于2019年7月因“房屋重建”发生争议，但截止本案庭审日，刘瑞丰尚未将案涉门面交还韩金龙。刘瑞丰已按约向韩金龙支付2019年租金24000元，而自2020年1月起的租金至今未付。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，刘瑞丰没有合法依据，长期使用案涉房屋，理应承担返还租赁物并支付占用使用费的义务。考虑到韩金龙作为出租人应当对合同无效承担主要责任，以及双方发生争议后刘瑞丰并未按承租房屋时的用途实际经营生鲜超市的事实，加之受2020年新冠肺炎疫情影响经济收入等情况，本院认为案涉房屋的占有使用费标准应当在双方约定的租金标准的基础上进行调整，本院根据本案实际情况酌情确定自2020年1月起，刘瑞丰按每月1000元的标准向韩金龙支付房屋占有使用费，截止2020年10月31日应为10000元，后续占有使用费按照1000元/月的标准支付至房屋实际返还之日止。 关于刘瑞丰反诉要求韩金龙赔偿228135元的请求。根据刘瑞丰提交的明细表，其主张228135元包括：1、装修费用150335元（地面贴砖费用10100元、修建厨卫费用63600元、屋顶吊顶安装材料19155元、外用门面装饰及其他费用22500元、室内地面装修费用19600元、室内安装费用15380元）；2、押金3000元；3、门面从他人处转让费用8800元；4、韩金龙收取的6000元清理费；5、停业损失费60000元。对刘瑞丰的上述请求，分析如下：1、关于装修费用。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”及第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，根据庭审调查情况，现刘瑞丰已将房屋内未形成附合的可移动物品搬走，对于房屋内形成附合的装饰装修物，韩金龙表示不同意进行折价利用。庭审中，经本院释明，刘瑞丰明确表示对装修相关事项不进行司法鉴定，其主张因装修已实际支出150335元，但在本案中未提交任何有效证据予以证明，本应承担举证不能的法律后果。本院考虑到为承租该房屋，刘瑞丰确系投入一定资金对房屋进行修缮装修的客观情况，结合刘瑞丰提交的视频材料及开设生鲜超市一般情形酌情认定案涉房屋内形成附合的装修附和物现值为10000元。根据本院查明事实可知双方出现争议系因韩金龙主张依据合同“如在合同期内甲方房屋如须加层，对乙方产生影响，甲方不负责。施工期间不收取房租，但合同继续有效”的约定，欲对案涉房屋进行重建，要求刘瑞丰暂时停止经营、搬离房屋，刘瑞丰提出要求韩金龙负担损失，双方未能达成一致所造成。虽案涉合同无效，上述关于“房屋加层”的合同约定也归于无效，但结合上述约定内容可知双方在签订合同时，对“房屋加层”及“势必会对刘瑞丰的经营造成影响”处于明知状态，同时结合案涉房屋系棚架简易设施，无法直接在现有建筑上加层建设可知合同中约定的“加层”应作“房屋拆除后重新建设”之理解方更符合常理，而从“施工期间不收取房租”，也可知双方对施工期间无法实际使用房屋有一定预判。结合对合同约定之上述理解，刘瑞丰对合同履行之风险处于明知状态，其自身存在一定过错。本院经综合考虑上述情况及结合合同无效原因，对本院确定的上述形成附合的装修物现值10000元，判定由韩金龙负担8000元，由刘瑞丰负担2000元；2、关于押金3000元。租赁合同押金的主要功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物及承租期间及时履行租金给付义务，现案涉合同经确认无效，韩金龙收取的该3000元应向刘瑞丰退还，本院依法确认将该3000元在刘瑞丰应向韩金龙支付的房屋占有使用费中进行抵扣；3、6000元清理费，该费用系刘瑞丰向韩金龙支付，但用途系刘瑞丰为承租案涉房屋开展生产经营所支出，韩金龙已对外支付该费用，且在签订合同后将房屋交由刘瑞丰开展经营。截止目前，刘瑞丰尚占有并使用案涉房屋，该6000元并非损失，刘瑞丰主张该费用由韩金龙负担，并无依据；4、门面从他人处转让费用8800元，刘瑞丰并未提交任何证据证明该费用已实际支出且该费用属必要支出事项，对该部分主张，本院不予支持；5、停业损失费60000元，刘瑞丰主张韩金龙存在打砸案涉房屋及设施行为导致其无法开展经营产生损失60000元，但未提交任何证据证明该损失的构成明细及损失已实际发生，其提交的视频证据也未显示韩金龙对案涉门面进行拆除或打砸处理，不足以达到刘瑞丰主张的因韩金龙的打砸行为造成其停止经营并产生损失的证明目的，对该部分请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘瑞丰于本判决生效后十日内腾空房屋并将租赁场地退还给原告（反诉被告）韩金龙； 二、被告（反诉原告）刘瑞丰于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）韩金龙支付房屋占有使用费7000元（已计算至2020年10月31日，后段场地占用费按照1000元/月的支付标准计付至房屋退还之日止）； 三、原告（反诉被告）韩金龙于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）刘瑞丰赔偿损失8000元； 四、驳回原告（反诉被告）韩金龙的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）刘瑞丰的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费250元，因适用简易程序审理减半收取计125元，由原告（反诉被告）韩金龙与被告（反诉原告）刘瑞丰各负担62.5元；反诉费2361元，由原告（反诉被告）韩金龙负担116元，由被告（反诉原告）刘瑞丰负担2245元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨 恋 二〇二〇年十一月十六日 代理书记员  袁子怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。