江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1622号上诉人（原审被告）：江西鄱湖投资发展有限公司，住所地江西省九江市都昌县都昌镇鄱湖大道**。统一社会信用代码：913604285508505443。法定代表人：柯敬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐传舟，江西国樟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑坚，男，汉族，1975年11月13日出生，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：鄢安林，江西准星律师事务所律师。上诉人江西鄱湖投资发展有限公司因与被上诉人郑坚房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省都昌县人民法院（2020）赣0428民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理，依法组成合议庭审理本案，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江西鄱湖投资发展有限公司上诉请求：一、请求依法撤销都昌县人民法院作出（2020）赣0428民初473号民事判决书，依法改判判决书第一项面积差价为9340.04元，契税373元，合计9713.04元。二、依法改判驳回被上诉人第二项诉讼请求；或者因事实不清适用法律错误发回一审法院重审。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决第一项“面积差价为17468.8元”，第二项“支付原告郑坚逾期办证违约金57132元”所依据的事实和法律依据明显错误。一、一审法院认定涉案房产单价为《补充协议》的8480元／平方米为错误，应以《商品房买卖合同》约定的4534元／平方米为单价来计算面积差价。被上诉人依据《商品房买卖合同》，以单价为4534元，面积为67.2平方米，计价304708元向上诉人支付房价，而不是依据《补充协议》以单价8480元，计价569856元向上诉人支付房价。该《补充协议》之所以约定单价8580元，是用以计算返租费。因此一审法院以单价8480元计价明显错误。二、一审法院仅仅依据与本案被上诉人存在利害关系的证人成某的证言作为关键且唯一的证据认定被上诉人多次找到上诉人协商要求支付逾期办证违约金事宜，且以此作为诉讼时效中断的唯一理由，违背事实和法律。依据一审法院作出的（2020）赣0428民初474号民事判决书，本案证人成某与被上诉人郑坚同为上诉人公司的购房客户，且成某与郑坚互为对方案件中作为证人出庭作证，因此双方存在利害关系，在一审中被上诉人并没有其他证据证明上诉人曾在2016年9月3日、2018年下半年在上诉人公司召开座谈会的证据予以佐证，因此成某的证人证言为孤证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第90条第三项“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言，不能单独作为认定案件事实的根据。”一审法院仅仅依据成某的证人证言判定本案诉讼时效中断，有悖事实与法律。综上所述，一审法院认定事实不清，法律适用错误，上诉人恳请二审法院依法改判上诉人诉请，或者发回一审法院重审。被上诉人郑坚辩称：一、上诉人对面积差及契税均无异议，仅对房屋单价有异议。《补充协议》约定的是涉案房屋真正的价格，《商品房买卖合同》约定的是返租后的价格。根据委托经营管理协议的约定，即2011年3月1日-2017年2月28日，由上诉人股东成立的物业公司委托管理，房屋的单价8480元／平米是根据房屋的使用情况算出来的。实际上，涉案房屋也一直由上诉人成立的物业公司管理使用。因此，一审法院判决是非常正确的。二、关于诉讼时效的问题。首先，答辩人曾多次找上诉人解决逾期交房、办证违约金等问题，上诉人也多次召开业主会，业主也在会上提出过上述问题。上诉人基于自身利益考虑，不承认这一客观事实，就是不诚信的表现。其次，成某并未与答辩人相互作证；再次，本案证人与答辩人没有利害关系，上诉人也没有证据证明证人与答辩人有利害关系：第四，在房屋买卖合同纠纷中，出卖人处于强势地位，买受人处于弱势地位。关于消费者权益保护中诉讼时效的掌握问题，江西省高院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》有指导性意见。一审法院根据证据规则，认定证言有效，从而中断诉讼时效，正是该精神在具体案件中的落实。被上诉人郑坚向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告购房面积差价及预交办证费用余款共计20,567元；二、判令被告按双方所订《都昌县商品房买卖合同》之约定，将店铺交付原告；三、被告向原告支付延期办证违约金57,132元（按房屋总价304,708元的日万分之一自2012年7月1日算至2017年9月15日）及占用店面占用费47,552元（按同地段店面租金每月/每平方米20元×65.14平方米，自2017年3月1日算至起诉之日，之后的店面占用费按以上标准算至店面实际返还之日）四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2011年2月16日，原告郑坚（作为买受人）与被告（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于江西省都昌县鄱湖国际珠贝城Ｄ3014号商用房，面积67.2平方米，每平方米4534元，合同约定面积与产权面积有差异的，以产权面积为准。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。买受人一次性付清购房款304708元。出卖人当在2011年12月30日前，将商品房交付买受人使用。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日180日内取得房屋所有权证书的，按买受人已支付房款的万分之壹支付违约金。双方另外签订鄱湖国际珠贝城商铺买卖合同补充协议一份，约定，该商铺单价每平方米8480元，总价569856元，返租6年，商铺价款计算方式：8480元／平方米×67.2平方米×0.64返租-代金券伍万元或小汽车＝304708元。双方协商一致同意甲方自愿承担乙方购买的该商铺，双方约定按6年进行返租，甲方按该商铺总价款每年的6%进行返租。原告与江西爱特丽儿物业服务有限公司签订鄱湖国际珠贝城委托经营管理协议一份，约定，甲方在购买鄱湖国际珠贝城Ｄ区Ｄ3-004号商铺后，委托乙方代为经营管理，授权如下：乙方可自行或委托第三方经营管理该商铺，甲方将商铺委托乙方经营管理的期限为陆年，即2011年3月1日至2017年2月28日止。委托经营管理期内，由乙方负责支付水电费、卫生费、房屋管理费。原告提供的赣（2017）都昌县不动产权第××号不动产权证中载明：权利人郑坚、周锦霞，共有情况为共同共有，房屋建筑面积：65.14㎡。一审法院认为，被告辩称原告关于房屋补差及办证余款的诉求超过法定诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则法规标题中华人民共和国主席令第六十六号——中华人民共和国民法总则制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2017.03.15时效性现行有效施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，综合本案，原告于2017年9月15日才领取到涉案房屋的不动产权证，才知道不动产权证中载明的房屋面积与合同约定的面积不一致，根据上述法律规定，原告应当于2017年9月15日才知道房屋面积差的事实，诉讼时效应自2017年9月15日开始计算，法律规定诉讼时效为三年，原告于2020年3月19日起诉，故原告的该项诉请未超过诉讼时效。被告认为原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，综合本案，双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日取得房屋所有权证书的，按买受人已付房款的万分之一支付违约金。被告庭审中陈述其于2015年2月将涉案房屋交付给江西爱特丽尔物业有限公司，根据原告提供的证人证言，证人表示其与原告于2016年9月3日、2018年下半年被告公司召开座谈会时均向被告提出逾期办证的问题，根据上述法律规定，其构成诉讼时效中断，应重新计算诉讼时效，最后一次中断时间为2018年，原告于2020年3月19日起诉，故未超过诉讼时效。被告的该项意见，于法无据，本院不予支持。2017年原告取得该商铺不动产权证，证号为赣（2017）都昌县不动产权第0004615号，不动产权证中载明房屋建筑面积65.14平方米。双方合同约定，合同约定面积与产权面积有差异的，以产权面积为准。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款权退房，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%，且双方签订的补充协议约定该商铺单价为8,480元/平方米。原告诉请要求被告支付面积差价为17,468.8元=2.06平方米×8,480元/平方米，同时，被告应按误差面积2.06㎡退回多交的契税，其中应退回契税373元（2.06元×4%×4534），原告主张房屋维修基金2,352元=67.2平方米×（60-25），原告陈述其中60元是实际缴付单价，25元是开发商实际缴付单价，因其未向本院提供证据予以支持，故此项费用不予退回。原告要求被告将上述商铺交付给原告，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”综合本案，上述商铺已办理转移登记至原告名下，原告对其享有所有权。且原告于2011年2月12日与江西爱特丽尔物业服务有限公司签订委托经营管理协议，明确约定，原告将商铺委托江西爱特丽尔物业服务有限公司经营管理，经营管理期限为2011年3月1日至2017年2月28日止，由此看出，原告已经将上述房屋交付给江西爱特丽尔物业服务有限公司，其委托经营管理期限已于2017年2月28日到期，双方并未续期，故原告要求交付上述店铺及占用费均应向江西爱特丽尔物业服务有限公司主张，原告向被告主张的该项诉请，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付延期办证违约金57,132元（按房屋总价304,708元的日万分之一自2012年7月1日算至2017年9月15日），综合本案，原被告签订的商品房买卖合同明确约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，按买受人已付房款的万分之壹支付违约金。原被告双方签订的商品房买卖合同补充协议明确房屋总价569,856元，原告已支付上述房款，根据双方对违约金的约定，被告应承担违约金56.99元=（569,856元×1?）。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，原被告签订的商品房买卖合同为被告提供的格式合同，且该项约定的违约金为26元，该项约定基本免除了被告方的责任，综上，该项约定为提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该条款无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，综合本案，原被告约定的该项违约金的条款无效，视为其双方对违约金没有约定，故被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，被告应支付原告逾期办证违约金178,169.77元=（569,856元×6%÷365×1902天），但原告仅诉请要求逾期办证违约金57,132元，故原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第一十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定的规定，判决如下：一、由被告江西鄱湖投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告郑坚面积差价为17,468.8元、契税373元，合计17,841.8元；二、由被告江西鄱湖投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告郑坚逾期办证违约金57,132元；三、驳回原告郑坚的其他诉讼请求。案件受理费1,421元，由被告江西鄱湖投资发展有限公司承担850.59元，由原告郑坚负担570.41元。本院二审查明案件事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、办证违约金的诉讼时效；二、房屋面积差价的计算。对于第一个争议焦点，上诉人认为证人成某与被上诉人之间有利害关系，无事实与法律依据，一审法院根据成某供的证人证言，认定最后一次中断时间为2018年，上诉人于2020年3月19日起诉，故未超过诉讼时效，符合事实与法律规定。对于第二个争议焦点，本案中双方签订的《都昌县商品房买卖合同》中约定商品房单价为每平方米4534元，总价为304708元；双方签订的《鄱湖国际珠贝城商铺买卖合同补充协议》中约定商品房单价为每平方米8480元，总价为569856元，两者相互矛盾。上诉人辩称两者之所以不同，是因为《鄱湖国际珠贝城商铺买卖合补充协议》中的单价是用以计算返租的租金，实际单价是《都昌县商品房买卖合同》中约定的每平方米4534元。从两个合同约定的具体内容可以看出，《都昌县商品房买卖合同》约定的主要内容是关于商铺买卖，《鄱湖国际珠贝城商铺买卖合补充协议》约定的主要内容是关于商铺返租，而上诉人的上述说法与《鄱湖国际珠贝城商铺买卖合补充协议》4.2.1约定的“乙方一次性向甲方支付全额购房款304708.00元”相互印证，本院予以认定。故本案的面积差价应为：9340.04元＝2.06平方米×4534元／平方米。二审中双方均确认违约金的计算为每日万分之一，本院予以确认，故上诉人应支付被上诉人逾期办证违约金57955.46元＝（304708元×0.01%×1902天）。现上诉人仅诉请要求逾期办证违约金57132元，该项诉请于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人江西鄱湖投资发展有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省都昌县人民法院（2020）赣0428民初473号民事判决第二项、第三项；二、撤销江西省都昌县人民法院（2020）赣0428民初473号民事判决第一项；三、由上诉人江西鄱湖投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人郑坚面积差价为9,340.04元、契税373元，合计9,713.04元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,141.7元，由上诉人江西鄱湖投资发展有限公司承担3,811.45元，被上诉人郑坚承担3330.25；二审案件受理费1,431.52元，由上诉人江西鄱湖投资发展有限公司承担1,223.51元，由被上诉人承担208.01元。本判决为终审判决。审判长  周卫辉审判员  高 猛审判员  郑敏红二〇二〇年十一月三十日法官助理吴谦书记员黄清华