文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初13917号原告：燕枟彤，女，2001年10月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：徐红云，女，1972年3月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系原告的母亲。委托诉讼代理人：李响，重庆兴胜律师事务所律师。被告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附****，统一社会信用代码91500103203322720E。法定代表人：汪香澄，总经理。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。第三人：刘朝伟，男，1978年9月20日出生，汉族，户籍地重庆市开州区。原告燕枟彤与被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司、第三人刘朝伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕枟彤的委托诉讼代理人徐红云、李响，被告天骄爱生活公司的委托诉讼代理人吴俊逸，第三人刘朝伟庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕枟彤向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于渝北区××街道××路××号××幢××房屋上方公共平台恢复原状；2.判令被告修复前述公共平台的防水层；3.判令被告对前述房屋内渗水部位重新装修，即重做吊顶以及存在水渍的墙面刷白；4.判令被告赔偿原告因漏水导致的租金损失10000元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告自愿撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告系位于渝北区××街道××路××号××幢××房屋的业主，该房屋上方是公共平台。案涉房屋房顶从2014年开始漏水，漏水点主要是原告进门后的左侧天花板，其上方对应为开发商修建的花坛。同时，被告没有规范前业主周萍和现业主刘朝伟的装修行为，默许二人将通往平台的窗户改为门，默认二人使用平台，现平台堆积周萍遗留的废弃物品，甚至刘朝伟堆积装修物品，堵塞了漏水孔，造成平台积水严重，原告房屋出现新的漏水点。根据《物业管理公约》规定，物业公司有义务安排保养和维修小区的公共地方，有义务阻止任何废弃物丢弃于公共地方，然而被告并没有清理该平台上的被弃置物品，没有提请使用物业专项维修资金修复公共平台。故为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告天骄爱生活公司辩称，1.案涉房屋上方平台属于小区公共区域，只有通过小区B7幢2-2房屋才能到达，没有该户业主允许，被告不能进入该公共区域提供物业服务。2.本案漏水原因并非被告造成的，系小区B7幢2-2房屋原业主周萍占用公共平台，种植树木，树木根系破坏平台防水层，应由周萍承担责任。3.即使漏水原因是平台防水层年久失修，也应当使用物业专项维修资金进行修复，被告收到原告反映的漏水问题后，根据业主委员会的建议，被告申请使用物业专项维修资金，但原渝北区房屋管理局发现周萍占用公共平台后驳回了申请，并责令周萍恢复原状，被告作为物业服务企业，已尽到物业服务职责。故原告的各项诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。第三人刘朝伟述称，其是在2019年4月通过淘宝拍卖购得渝北区××街道××路××号××幢××房屋，大概是在2019年4月底入住，案涉公共平台边缘的花坛在2019年六七月份降雨高峰期，确实出现过漏水，但是其在2019年10月前已找人修复了，之后就不漏水了。本院经审理认定事实如下：2015年8月10日，重庆天骄物业管理服务有限公司经工商登记，名称变更为重庆天骄爱生活服务股份有限公司。位于渝北区××街道××路××号××幢××房屋于2014年4月28日登记在原告名下，其房屋顶部出现漏水现象，导致墙面起皮脱落及吊顶发霉等。该房屋上方为平台，可通过小区B7幢2-2房屋进入该平台。庭审中双方均称该平台为小区公共区域。2013年9月27日，天骄俊园小区业主委员会作为甲方、被告作为乙方签订天骄俊园物业服务合同，约定甲方续聘乙方实施本物业区域的物业管理服务，期限三年，从2013年10月1日起至2016年9月30日止。第三条约定，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共有部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、公共区域围栏、电梯井、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等……10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划等。第五条约定，乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准—《国家建设部“普通住宅管理服务标准一级”》。第十二条约定，天骄俊园小区物业共用部位、共用设备设施的小修费用（单项单次800元以内）从物业管理服务费中列支。物业共用部位、共用设备设施的大、中修及更新费用从小区物业专项维修资金中列支。第十三条约定，天骄俊园小区专项维修资金的使用，按《重庆市物业专项维修资金管理办法执行》，由乙方提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。第十四条约定，甲方享有以下权利：……2、审定乙方拟定的维修养护计划、大中修方案等，3、审批物业专项维修资金的使用项目和使用预算，负责组织对物业设施、设备和共用部分的大中修及更新、改造的竣工验收等。第十五条约定，……乙方应履行的义务：……6、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；……8、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，并按装修协议中违规约定执行，对情节严重的，及时报请相关部门处理等。《普通住宅小区物业管理服务等级标准（一级）》第二部分房屋管理第二条规定，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。2016年11月11日，天骄俊园小区业主委员会作为甲方、被告作为乙方再次签订天骄俊园物业服务合同，约定甲方续聘乙方实施本物业区域的物业管理服务，期限三年，从2016年11月1日起至2019年10月31日止。2013年9月27日的天骄俊园物业服务合同的上述所列条款，与本合同对应条款除第五条、第十二条外内容相同。本合同第五条约定，乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准—具体服务标准见附件三。第十二条约定，天骄俊园小区物业共用部位、共用设备设施的小修费用（单项单次1000元以内）从物业管理服务费中列支。物业共用部位、共用设备设施的大、中修及更新费用从小区物业专项维修资金中列支。该合同附件三物业管理服务标准第二部分房屋管理第二条内容与上述《普通住宅小区物业管理服务等级标准（一级）》对应条款内容相同。2019年11月21日，被告出具情况说明1份，其中载明：“2012年7月以来，正值雨季来临，天骄俊园物业服务中心接到B7-1底商租户反映商铺顶部漏水，物业工作人员到现场查看是从B7-2-2的花园漏下。经物业工作人员多次与B7-2-2业主周萍女士沟通，但该业主从未作出正面回复。鉴于此情况，物业服务中心领导将此事逐级上报至管辖区域的社区、街道和房管局。街道建议业主启用大修基金修缮二楼平台防水层，经过一系列给业主宣传及准备工作，在2014年正式启动大修流程，但是房管局在上门核查时发现该户私自改建了平台，种植了黄桷树和桃树，它的根系损坏了开发商交付时的防水，因此该平台不能使用大修基金。并责令其限期整改。后不久原业主就搬离此小区，也未整改该平台。2018年6月该房屋被法院查封，至2019年5月份该房屋被新业主拍买，来办理装修手续时已告知其平台漏水严重，装修时一定要将平台彻底整改，有业主签字确认。在装修期间B7-1底商业主与B7-2-2业主电话协商处理办法及完成时间。B7-1底商租户反映还是在漏水，B7-1底商业主又反映到街道社区，社区工作人员李颖上门协调后在9月30日整改完毕。现目前还在漏水。”庭审中双方均认可该情况说明。2015年8月21日，原重庆市渝北区房屋管理局作出责令整改违法行为决定书（渝北房限改[2015]19号），其中载明：“周萍，系天××小区××业主，公民身份号码××。经核查，我局发现你擅自占用住房外的公共平台。你的行为违反了《重庆市物业管理条例》第五十九条第二款第四项规定：物业管理区域内禁止下列行为：（四）损坏或擅自占用、改建物业共用部分。依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，责令你于2015年9月5日之前改正上述违法行为，恢复共用部分原状。”2019年6月18日，刘朝伟办理案涉小区B7幢2-2房屋装修申报登记时，被告工作人员在装修申报登记表上注明“主要露台整改，下面漏水严重”。之后，被告于2020年7月13日、2020年7月25日两次向刘朝伟发出整改通知书，要求刘朝伟整改平台花园漏水问题。2020年9月23日，本院对案涉房屋及其上方平台现状进行了现场勘验，勘验情况如下：一、案涉房屋现状：1、屋顶及四周墙面部分脱落、存在水渍，2、进门处吊顶发霉、存在水渍；二、平台现状：1、屋顶平台只能通过B7幢2-2进入，但可通过楼梯间窗户查看，2、平台边缘修建了长形花坛，3、平台中间修建了一片花坛和水池，4、屋顶中间铺设瓷砖，5、边缘花坛种植了树木、花草，摆放了花盆、盆栽。对此，双方均称，平台边缘的长形花坛系开发商修建，平台中间的花坛、水池以及瓷砖系前业主修建；漏水原因在于防水层被破坏，时间太久，防水失效，再有业主在上面种树和花草，导致漏水；整改方法为将平台花坛、水池等铲除，重做防水层，再铺设屋顶。诉讼中，原告表示，本案其以物业服务合同关系向被告主张权利。原被告均认可，刘朝伟对案涉平台没有进行改造。本案原告燕枟彤原起诉被告周萍、天骄爱生活公司等，并申请对案涉房屋屋顶漏水位置、漏水原因、损失金额及修复防水层金额进行司法鉴定，后原告撤回了对被告周萍的起诉，并变更了诉讼请求，本院裁定予以了准许。审理中，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本院认为，天骄俊园小区业主委员会和被告签订的天骄俊园物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，前述物业服务合同对包括原告在内的小区全体业主具有约束力。前述合同约定，被告应对案涉公共平台进行维修、养护和管理，小修费用从物业管理服务费用中列支，大、中修从小区物业专项维修资金中列支，同时被告应制止违反物业装饰装修的行为以及违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，并报告相关部门处理。本案中，原被告均称，使用物业专项维修资金修复公共平台，以及整改方法为将平台花坛、水池等铲除，重做防水层，再铺设屋顶，说明修复公共平台属于大、中修范畴，不从物业管理服务费用中列支。同时，案涉公共平台仅能通过小区B7幢2-2房屋进入，该平台与B7幢2-2房屋构成相对独立的私密空间，存在被告无法进入平台进行物业管理的客观情形。又根据双方均认可的2019年11月21日的情况说明，漏水发生后被告与周萍进行了沟通，并向社区、街道、房管局进行了报告，在2014年正式启动了大修流程，后因房管局发现周萍擅自占用公共平台不能使用物业专项维修资金，房管局同时责令周萍恢复原状。之后，刘朝伟入住B7幢2-2房屋，被告也多次告知其对平台漏水问题进行整改。可说明被告进行了规劝、报告及申请使用物业专项维修资金的行为，履行了前述合同约定，但是囿于公共平台本身的私密性以及使用物业专项维修资金的客观障碍，无法有效管理、修缮该平台，因此，原告以被告未履行合同义务为由，要求其承担合同责任，没有事实依据，本院对原告要求被告维修公共平台防水层、重新装修房屋渗水部位、赔偿租金损失的诉讼请求，不予支持。诉讼中原告自愿撤回第一项恢复公共平台原状的诉讼请求，本院予以准许。因此，关于原告要求鉴定漏水位置、原因等，已无必要，本院不予准许。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告燕枟彤的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告燕枟彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  钟 骁二〇二〇年十一月十六日法官助理  陈志房书 记 员  罗 萌