淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初7515号原告：淮安阳光物业服务有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海东路**新世纪城市花园****。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩卫转，江苏安淮律师事务所律师。被告：金连海，男，1975年9月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告淮安阳光物业服务有限公司（以下简称阳光物业）与被告金连海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告阳光物业委托诉讼代理人韩卫转，被告金连海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付2013年1月18日至2019年1月18日期间的物业服务费4160元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2013年1月18日，原告与江苏万诚置业有限公司淮安分公司签订了前期物业服务委托合同，由原告为涉案小区提供物业服务。被告系涉案小区业主，物业费收费标准为0.45元/平方米/月，截至2019年1月18日，被告累计拖欠6年物业费，共计物业服务费4160元，原告多次催要无果。被告金连海辩称，第一、原告的主体不适格，原、被告双方并无物业服务合同关系，涉案小区2013年1月18日至2015年7月28日期间，物业服务公司为淮安市鹏宇物业服务有限公司而非本案的原告。第二，淮安市鹏宇物业有限公司已经于2015年7月28日撤离涉案小区，至今已经超过了两年的诉讼时效。第三，原告的物业服务严重缺失，物业没有尽到义务，房屋存在漏水深水，保质期即提出维修，物业一直未管，造成了墙面地板损坏、楼道长期无人打扫、小区道路损坏严重、路灯昏暗、小区三个大门属于开放式管理，存在很多安全隐患，很多电动车都被偷了，报警也没有回话，小区还没有监控。多层地下室下雨天满水严重，物业也不解决，服务严重不到位。2011年我搬入的，但是到现在没有退回装修保证金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛世名门小区系江苏万诚置业有限公司淮安分公司（以下简称万诚置业）开发建设。2013年1月18日，万诚置业与淮安市鹏宇物业管理服务有限公司（以下简称鹏宇物业）签订前期物业管理服务合同，约定由鹏宇物业为欧洲城小区提供前期物业服务。2015年7月28日，万诚置业与原告阳光物业签订前期物业服务委托合同，约定由原告为盛世名门小区提供物业服务，多层住宅物业费收取标准为0.45元/月·平方米，服务期限为2015年7月17日起至2018年7月17日。业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。2015年7月17日，鹏宇物业向原告出具委托书，对于鹏宇物业在2013年1月18日至2015年7月17日管理盛世名门小区期间业主所欠物业费委托原告依法索要。2019年12月17日，原告通过张贴催缴通知向被告催缴2013年1月18日至2019年1月18日期间的物业服务费。江苏万诚置业与原告于2017年10月18日还签订了一份前期物业服务委托合同，该合同约定服务期限为自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止，其他内容与双方于2015年7月28日签订的物业服务合同基本一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，万诚置业与原告签订的前期物业服务委托合同对包括被告在内的盛世名门小区全体业主均具有约束力。合同签订后，原告为盛世名门小区提供了物业服务，被告应按合同约定支付物业服务费。对于原告主张鹏宇物业向其出具委托书，鹏宇物业服务期间的物业费亦予支付，本院认为当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，且诉讼时效中断后可以重新计算。物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。鹏宇物业的服务期限至2015年7月17日止，原告受鹏宇物业委托向被告催要物业费，原告并未举证证明其在诉讼时效期间内已尽到催缴的义务，造成诉讼时效中断，故本院对原告该主张不予支持。被告应向原告支付2015年7月18日至2019年1月18日期间住宅的物业服务费2424元（128.26平方米*0.45元/月·平方米*42个月），但根据被告的陈述及举证，能够证明原告在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，故本院酌情对被告拖欠的物业服务费予以适当减免。对于被告提出的质保金问题，因收取时间本案原告尚未进驻该小区，并非本案原告收取，对此本院不予理涉，被告可另行主张。经调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百二十条、第三百九十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告金连海于本判决生效后三日内一次性支付原告淮安阳光物业服务有限公司2015年7月18日至2019年1月18日期间住宅的物业服务费2181元；二、驳回原告淮安阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告淮安阳光物业服务有限公司负担12元，被告金连海负担13元。本判决为终审判决。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 张天二〇二〇年十一月二十七日法官助理 马珂书 记 员 王天附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。