广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0324民初2983号 原告：李社姣，女,1963年12月11日生,汉族,退休职工,住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人:王海波，广西永富律师事务所律师。 被告：全州县兴创房地产开发有限责任公司。住所地：全州县全州镇桂黄北路**。统一社会信用代码:91450324708659687K。 法定代表人：刘顺生，总经理。 委托诉讼代理人:唐建政,该公司副总经理。 委托诉讼代理人:唐中，广西天湖律师事务所律师。 第三人：广西新电力投资集团全州供电有限公司(原名:全州县水利电业有限公司）。。住所地：全州县全州镇环城路**统一社会信用代码:91450324MA5KR9E48D（1-1）。 法定代表人：俸展德，总经理。 委托诉讼代理人:沈伟，广西永富律师事务所律师。 原告李社姣与被告全州县兴创房地产开发有限责任公司、第三人广西新电力投资集团全州供电有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年10月15日 立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李社姣的委托诉讼代理人王海波，被告全州县兴创房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人唐建政、唐中,第三人广西新电力投资集团全州供电有限公司的委托诉讼代理人沈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李社姣向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判决被告立即将全州县全州镇桂黄北路城北住宅小区3号楼1单元2004号房交付给原告使用;2、判决被告承担违约金人民币37870.20元（违约金暂计从2019年4月1日起至2020年10月30日止，以已交付的房屋价款233768.83元为基数按每日万分之三计算，即70.13元/天×540天=37870.20元；之后的违约金以已交付的房屋价款233768.83元为基数按每日万分之三计算至被告实际交付房屋之日止）;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的全州县全州镇桂黄北路城北住宅小区3号楼1单元2004号房，房屋总价款为273125元。合同签订后，原告向被告交纳了购房款233768.83元，该购房款由被告委托第三人代收。《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2019年3月30日前，将符合国家和全州县住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建[2010]9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。”，原告按照约定履行了付款义务，而被告到目前为止仍未将符合要求的房屋交付给原告。根据《商品房买卖合同》第九条规定 ，出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不做累加）：（1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行;自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”之约定，被告已构成根本违约，应承担违约责任。请求依法支持原告的诉讼请求。 被告全州县兴创房地产开发有限责任公司辩称：一、早在2016年12月18日全州县水利电业有限公司城北电力小区建房小组（以下简称建房小组)就与答辩人签订了《城北住宅小区商品房买卖协议》，双方对购买方式、计价方式、房屋价款、付款方式、交房时间及违约责任等内容做了详细的约定。2017年11月13日建房小组与答辩人又签订了《关于签订个人购房合同未尽事项的补充协议》，双方明确约定：“乙方(答辩人）与甲方购房户签订个人购房合同，个人购房合同中的付款方式、建设范围、交房条件、面积确认及差异处理、工程质量、违约责任、房产证的办理等如有漏项或一切未尽事项，均以甲乙双方原签订的《城北住宅小区商品房买卖协议》为准”。正因为有建房小组及《城北住宅小区商品房买卖协议》、《关于签订个人购房合同未尽事项的补充协议》这两份协议，答辩人才与原告李社姣于2017年11月23日签订了《商品房买卖合同》。二、 答辩人并没有延迟交房。按《关于签订个人购房合同未尽事项的补充协议》及《城北住宅小区商品房买卖协议》第五条“交房时间”中约定的“在组织施工过程中，如遇到下列情况，得顺延工期，双方应及时进行协商，并通过书面形式确定顺延期限。1、因天灾或人力不能抗拒的原因被迫停工者；......3、未按合同规定拨付预付款、工程进度款而影响施工；4、由于政策变化以及甲方双方之外的原因导致工程停建或缓建，使合同不能继续履行；5、停电、停水超过4小时，出现不可抗拒的雨雪天气不能施工，由开发商、施工方、监理方三方签证确认后，工期顺延。”由于出现了村民闹事、雨天等严重影响正常施工的情形，施工单位、监理单位与答辩人三方签证确认后，于2019年1月29日向全州县水利电业有限公司城北电力小区建房小组提出了第一次延期交房申请，交房期延期至2020年4月29日；由于新型冠状病毒疫情，造成工程全面停工的情形，施工单位、监理单位与答辩人三方签证确认后，于2020年3月18日向全州县水利电业有限公司城北电力小区建房小组提出了第二次延期交房申请，交房期延期至2020年8月29日，并经过第三人同意。2020年8月初，全州县水利电业有限公司城北电力小区工程已经全部竣工，答辩人于2020年8月23日将竣工资料、报告等材料提交给了全州县自然资源局，现规划验收正在办理中。这一事实，有全州县自然资源局2020年10月20日出具的《查询证明》可以证实。再根据原告李社姣与答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项之约定：“出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接到资料日期为准)，等待验收或者丈量所需的时间除外。”从答辩人提交竣工资料、报告之日至今，是政府部门规划验收的时间，按《商品房买卖合同》约定，这段时间是可据实予以延期。综上所述，答辩人按照约定严格履 行自己的义务，并没有延迟交房。请求驳回原告要求答辩人承担违约金的诉讼请求。 第三人广西新电力投资集团全州供电有限公司述称，被告辩称的事实及委托第三人代收购房款是实，我方已将购房款按约定交给被告，延迟交房的通知也已告知原告，与第三人没有关系。 根据当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下法律事实：2011年全州县人民政府作出全政函[2011]78号《关于出让全州县水利电业有限公司城北地块国有划拨土地使用权的批复》，同意出让全州县水利电业有限公司使用的桂黄北路19972.2平方米国有土地，根据“竞地价，限房价”的模式，该地块所建住房由全州县水利电业有限公司职工以限定的房价进行回购。第三人根据该批复召开职工大会成立建房小组，并收取购房职工的第一期房款。2016年12月18日被告与第三人全州县水利电业有限公司建房小组签订《城北住宅小区商品房买卖协议》，双方对购买方式、计价方式与房屋价款、付款方式、小区建设范围及交房时间、工程质量、违约责任等内容均进行了约定。2017年11月13日第三人建房小组又与被告签订了《关于签订个人购房合同未尽事项的补充协议》，约定：“乙方与甲方购房户签订个人购房合同，个人购房合同中的付款方式、建设范围及交房条件、面积确认及差异处理、工程质量、违约责任、房产证的办理等如有漏项或一切未尽事项，均以甲乙双方原签订的《城北住宅小区商品房买卖协议》为准”。被告根据第三人的回购方案，于2017年11月23日与原告李社姣签订了《商品房买卖合同》。约定原告购买全州镇桂黄北路城北住宅小区3号楼1单元2004号房，面积125.98平方米，每平方米2168元，总房款273125元，分期付款。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第 八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不做累加）：（1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款方分之二的违约金，合同继续履行；（2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行;自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”在合同签订前原告已将部分房款交付第三人，现原告已交房款233768.83元，尚欠购房款约定交房前付清。由于出现了村民闹事、雨天等严重影响正常施工的情形，施工单位、监理单位与被告三方签证确认后，于2019年1月29日向第三人建房小组提出了第一次延期交房申请，交房期延期至2020年4月29日；由于新型冠状病毒疫情，造成工程全面停工的情形，被告于2020年3月18日向第三人建房小组提出了第二次延期交房申请，双方于2020年8月30日协商定于2020年9月15日办理交房手续，逾期未交按合同约定从2020年9月1日起支付购房户违约金,但被告至今未通知原告交房。 本院认为,本案的商品房买卖实际是含有福利性质的职工限价房回购，购房户仅限于第三人内部职工。原、被告签订的《商品房买卖合同》是根据第三人的回购方案签订的，是从属于第三人建房小组与被告签订的《城北住宅小区商品房买卖协议》及《关于签订个人购房合同未尽事项的补充协议》，应以第三人建房小组与被告签订的《城北住宅小区商品房买卖协议》及《关于签订个人购房合同未尽事项的 补充协议》作为合同依据。原、被告在《商品房买卖合同》中虽然约定于2019年3月30日前向原告交付涉案房屋，但第三人建房小组与被告已经对延期交房时间达成一致，应以双方约定的2020年8月29日为交房时间。被告应按与第三人建房小组的约定从2020年9月1日起向原告支付逾期交房违约金。至法庭辩论终结时共逾期72天，被告因逾期交房应向原告支付的违约金为3366.27元（233768.83元×0.02%×72天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告全州县兴创房地产开发有限责任公司将全州县全州镇桂黄北路城北住宅小区3号楼1单元2004号房交付原告; 二、被告全州县兴创房地产开发有限责任公司应支付原告李社姣逾期交房违约金3366.27元(违约金计算至2020年11月11日,之后的违约金以已付购房款233768.83元为基数按每日万分之二计算至被告通知原告交付房屋之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕,逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院申请执行。 本案受理费减半收取373元，原告负担273元，被告负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费746元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支 行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  黄琼辉 二〇二〇年十一月十一日 书记员  李 琳