陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕民再86号 抗诉机关：陕西省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：西安银行股份有限公司长延堡支行。住所地：西安市雁塔区。负责人：魏薇，该支行行长。委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建伟，陕西丰瑞律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：西安新都实业发展有限公司。住所地：西安市长安区。法定代表人：王现伦，该公司经理。委托诉讼代理人：刘平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。申诉人西安银行股份有限公司长延堡支行（以下简称长延堡支行）因与被申诉人西安新都实业发展有限公司（以下简称新都公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2013）西民一终字第01227号民事判决，向检察机关申诉。陕西省人民检察院作出陕检民（行）监[2018]61000000130号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）陕民抗17号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。陕西省人民检察院指派检察员刘杰、检察官助理贾晓芳出庭。申诉人长延堡支行的委托诉讼代理人刘新功，被申诉人新都公司的委托诉讼代理人刘平、李晓宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陕西省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律确有错误且据以作出原判决的法律文书被变更。理由：二审法院判决长延堡支行在已经履行租赁合同义务后重新向新都公司缴纳租金及履行其他义务，违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……。”因此，租赁物所有权及用益物权发生变动不影响租赁合同效力。陕西安泰酒店有限责任公司（以下简称安泰酒店）征得陕西省XX队同意以陕西省XX队培训中心（以下简称省XX队培训中心）名义于2000年4月6日与长延堡支行签订的房屋租赁合同符合法律规定，系有效合同。长延堡支行一次性交付了16年的租金550万元。租赁期限内，新都公司于2006年6月2日通过竞拍方式获得安泰酒店1-15层（包括长延堡支行租赁的房屋）十年经营收益权。拍卖的效果是概括转移了原出租人安泰酒店的权利与义务。长延堡支行签订合同后，已经向原出租人支付了全部租金550万元，其支付租金的合同义务已经履行完毕，新都公司作为新的用益物权人，要求长延堡支行再次支付房屋租金无事实及法律依据。二审判决所依据的生效法律文书已经再审并改判。西安市中级人民法院认为双方所发生争议，已被该院（2008）西民一终字第1038号民事判决书所确认，长延堡支行在支付新都公司相关费用后可向其原合同相对方主张自己的权利。现该判决已被陕西省高级人民法院（2016）陕民再64号民事裁定书裁定撤销，并经西安市雁塔区人民法院和西安市中级人民法院再审改判。本院再审中，长延堡支行称，1、其已向XX队一次性支付了16年租期内的租金550万元，安泰酒店与新都公司存在恶意串通（安泰酒店与新都公司系关联公司，其法定代表人为母子关系，安泰酒店自2004年度起未年检，已被工商部门吊销营业执照），利用法院拍卖行为逃避债务，致使申诉人重复支付房租，损害长延堡支行合法权益。2、原审判决违背了“买卖不破租赁”的原则。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第（二）款的规定，买卖不但不能击破租赁关系，同时也不能击破原租赁合同的权利及义务。新都公司承认原租赁关系，但否认原租赁合同的权利和义务，XX堡XX房租，显然是要求长延堡支行重复履行原租赁合同的义务，击破了原租赁合同的权益，其主张严重损害了长延堡支行的合法权益。3、陕西省高级人民法院（2004）陕民一终字第00048号民事判决明确认定安泰酒店以省XX队培训中心的名义与长延堡支行签订的房屋租赁合同有效，应继续履行。本案原审判决结果与陕西省高级人民法院的该生效判决相悖。4、评估拍卖机构对安泰酒店经营权价值的评估中，已经扣除了申诉人所缴纳的550万元房租，新都公司取得的经营权未来收益中不包含长延堡支行履行租赁合同应缴纳的租金。评估机构对安泰酒店的经营权评估拍卖时，对该经营权的价值评估为300多万，若该价值包含长延堡支行履行租赁合同需缴纳的400余万元租金，明显不符合常理。原审法院判决长延堡支行重复缴纳房租损害申诉人合法权益，判决错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求驳回新都公司要求长延堡支行支付租金及利息的诉讼请求。另，申请追加省XX队为本案第三人，查明案件事实。新都公司辩称，1、其通过司法竞拍取得安泰酒店的10年经营权，系善意第三人，长延堡支行的租金应包含在此10年的收益中，且其已按照省XX队XX酒店的合作协议，每年向省XX队缴纳涉案房屋的租金，该租金包含长延堡支行承租的部分，双方当事人之间存在租赁关系，故新都公司有权向长延堡支行主张租金或占用费。2、长延堡支行无权要求新都公司返还自2006年6月2日至2015年12月31日的租金，房屋所有权人存在重复收取长延堡支行2006年6月2日以后的租金的事实。3、评估价格435万元只是经营权的价款，新都公司在收取承租人的租金后每年还要向房屋所有权人支付租金，只是从中赚取差价，不存在长延堡支行提出的新都公司收到的租金超过评估总价值的问题。4、在本案的法律关系中，新都公司是承租人，长延堡支行是次承租人，新都公司除支付了435万元的经营权价款外，每年还要向省XX队支付租金，长延堡支行也向省XX队支付了550万元租金，故应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定追加房屋所有权人省XX队为第三人，以查清案件事实，查明新都公司是否存在重复收取租金的问题。请求维持二审判决。2012年11月，新都公司向一审法院起诉请求：判令长延堡支行腾交房屋，支付2008年1月至2013年2月的房屋租金2583333.34元，并承担逾期利息592412.5元，支付水电空调费107018.53元及逾期利息31398.91元；本案的诉讼费用由长延堡支行承担。一审查明，2000年4月6日，长延堡支行与省XX队培训中心签订了《房屋租赁合同》，约定XX队XX中心XX楼大厅及六楼西侧十三间房屋租给长延堡支行从事经营活动，租赁期限16年，租金为每年50万元，如承租方一次性付清16年租金，则支付全部金额为550万元，并约定长延堡支行每月无偿使用水电，不承担物业费等其他费用。合同签订后，XX堡XX队XX房租550万元，并在一楼设立办公机构进行经营。2006年6月2日，新都公司通过竞拍方式，依法取得了该培训中心1-15层总面积15097.7平方米的十年经营收益权，其中长延堡支行所租赁的房屋西侧一楼大厅及六楼西侧十三间房屋均包括在内。2008年新都公司将长延堡支行诉至法院，请求判令长延堡支行支付从2006年6月3日至2007年12月拖欠的房租及水电费，并承担逾期利息。西安市雁塔区人民法院作出（2008）雁民初字第1452号民事判决，判决长延堡支行支付新都公司2006年6月3日至2007年12月房租79.1666万元及水电费6.3337万元，并承担逾期利息。后长延堡支行不服，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院作出（2008）西民一终字第1038号民事判决，判决长延堡支行支付新都公司2006年6月3日至2007年12月的房屋占用费791666元及水、电、空调费63337元，并承担逾期利息。长延堡支行向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院作出（2009）陕民申字第236号民事裁定，驳回了长延堡支行的再审申请。另查明，长延堡支行已于2013年1月28日搬离该房屋西侧一楼大厅，但其并未向新都公司腾交该房屋。同时该房屋六楼西侧十三间房屋在2012年12月已由新都公司出租他人。一审认为，2006年6月2日，新都公司通过竞拍方式以435万元价款XX队XX中心XX层总面积15097.7平方米房屋十年经营收益权，其中长延堡支行所租赁房屋西侧一楼大厅及六楼西侧十三间房屋均包括在新都公司依拍卖取得的经营权范围内，故新都公司对长延堡支行占有、使用房屋产生的占用费依法享有经营收益权。新都公司于2006年6月3日正式接收上述房屋后，长延堡支行继续占有使用原承租的房屋，双方虽未签订书面租赁合同，但因新都公司已取得长延堡支行原承租房屋经营收益权，故长延堡支行应向新都公司支付占用房屋期间的占用费。新都公司现比照长延堡支行与原承租人签订的租赁合同的租金标准要求长延堡支行支付占用房屋期间的费用，理由正当，予以支持。关于长延堡支行辩称其已向XX队培训中心一次性交纳了全部租金，不应再交第二次房屋占用费的意见，因该租赁标的经过拍卖后，一次性买断十年经营权，一次性付清全部费用，新都公司不承担拍卖前发生的债权债务，也无法向XX队培训中心再主张权利，故应由长延堡支行支付新都公司租金后，再向原出租人XX队培训中心要求返还财产为宜，故长延堡支行的辩称意见法院不予采纳。对于长延堡支行主张其已于2013年1月28日搬离该房屋西侧一楼大厅，不应承担此后占用费的主张，因其未向新都公司履行腾交该房屋交接手续，故对于其主张，依法不予支持。庭审中，新都公司表示该房屋六楼西侧十三间房屋在2012年12月已出租他人，故此后产生的占用费不应由长延堡支行承担，XX堡XX楼西侧十三间房屋应按照月租金的一半支付占用费，对此主张法院依法予以认可。综上，长延堡支行应支付新都公司房屋占用费共计2520832元。关于新都公司要求长延堡支行腾交该房屋，现长延堡支行也已实际搬离，故对于新都公司该项请求，法院予以支持。关于新都公司要求支付水、电费一节，新都公司向XX队交纳的水电费中也包括长延堡支行的相关费用在内，故应视为新都公司与长延堡支行变更了租赁合同的相应内容，长延堡支行应当按照实际发生的费用，向新都公司交纳相应的水电费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决：一、长延堡支行于本判决生效后10日内向新都公司腾交位于西安市雁塔区XX路XX号陕西省XX队XX中心XX楼大厅房屋。二、长延堡支行于本判决生效后10日内支付新都公司房屋占用费2520832元及利息578079.6元（利息按银行基准利率7.74％计算，时间从2009年1月1日至2013年2月28日）。三、长延堡支行于本判决生效后10日内支付新都公司房屋占用水电、空调费107018.53元及利息31398.91元（利息按银行基准利率7.74％计算，时间从2009年1月1日至2013年2月28日）。四、驳回新都公司其余诉讼请求。案件受理费45690元，由新都公司承担5690元，长延堡支行承担40000元。长延堡支行不服一审判决，向西安市中级人民法院提起上诉称，一审法院在法律程序、事实认定和金额计算方面均存在问题，本案新都公司所主张的房屋租金，依照法律规定，时效仅为1年，而新都公司所主张的2008年元月至2012年2月的房屋租金超过了诉讼时效，存在明显错误。根据买卖不破租赁原则，新都公司通过租赁拍卖取得该大厦的租赁权，不能对抗在此之前存在的长延堡支行与省XX队培训中心建立起的租赁关系。长延堡支行在与省XX队培训中心签订租赁合同后一次性付清了十六年的租金，故不存在支付租金的问题。长延堡支行按合同约定一次性支付了十年租金550万元，而原审按每年50万计算并在此基础上错误的计算利息是严重错误的。本案中长延堡支行已经通过公证，在2007年12月将大楼六楼西侧十三间房屋腾空，而一审法院有意回避该事实，仅根据新都公司的叙述，就判定腾房时间为2012年12月是错误的。长延堡支行在与省XX队培训中心所签订的合同明确约定是无偿使用水电，新都公司进入后双方一直发生纠纷，新都公司对长延堡支行一直停水停电，长延堡支行无奈早已自己供水，自行用发电机发电，所以不可能再产生水、电、空调费用，请求撤销一审判决，驳回新都公司的诉讼请求。二审查明，2008年西安市中级人民法院作出（2008）西民一终字第1038号民事判决后，长延堡支行即向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院于2012年作出（2009）陕民申字第236号民事裁定后，新都公司即提起本案诉讼。一审已查明的其余事实属实。二审认为，长延堡支行与省XX队培训中心所签订的租赁合同合法有效。在该合同履行过程中，新都公司取得长延堡支行原承租房屋的经营收益权，出租人依法变更为新都公司。双方所发生争议，已有生效的法律文书确认，长延堡支行应向省XX队培训中心主张以前所支付的租金。新都公司与长延堡支行之间因租赁费发生争议，经西安市中级人民法院终审判决后，长延堡支行又向陕西省高级人民法院申请再审。在陕西省高级人民法院作出裁定后一年内新都公司即提出主张，且双方并未约定租金的给付期限，故长延堡支行认为超过诉讼时效的观点不成立。长延堡支行所述其已于2007年12月已将部分房屋腾空，但其当庭亦承认其腾空房屋是将房屋向省XX队培训中心移交，而省XX队并不接收，告知其向新都公司移交，故应认定该房屋并未移交。至于长延堡支行上诉认为未发生水电费的问题，经查，该费用是其在早期已发生的费用。综上，一审法院判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32699元由长延堡支行负担。本院再审查明：2000年3月12日，省XX队向西安市商业银行培华支行出具授权委托书，内容为：我总队授权培训中心将培训大楼部分房屋出租你行从事经营活动，租赁期限和租金由你行和培训中心协商确定。2001年，西安市商业银行培华支行更名为西安市商业银行长延堡支行。2003年11月，省XX队XX酒店诉至西安市中级人民法院，要求清租腾房，缴纳拖欠电费。诉讼期间，该院依法追加长延堡支行、陕西国宏汽车服务有限公司（地下室次承租人）为第三人参加诉讼。该案的生效判决即本院（2004）陕民一终字第00048号民事判决认定事实：1999年11月11日，省XX队与陕西加力安酒店有限公司（该公司于2000年8月14日变更企业名称为安泰酒店）签订合同协议书约定，省XX队将已建成的培训中心大楼承包给安泰酒店，省XX队XX层总面积15097.7平方米供安泰酒店承包自主经营，合作期15年，从2001年1月1日至2015年12月30日止。省XX队XX酒店使用省XX队“培训中心”的牌子，对外承接会议、举办各项活动，开展遵纪守法的正常经营活动。省XX队XX酒店1999年至2000年免交租金，从2001年元月1日起安泰酒店每年向省XX队交200万元租金，从2004年元月1日起，租金在原200万元基础上每年递增10%，即增至280万元止，不再继增。安泰酒店在合同期限内可对其租赁的场地对外进行承包、联营及租赁。合同签订后，安泰酒店接手大楼并进行了装修，并做了防水、广场等工程，2002年3月酒店装修完毕，开始营业。安泰酒店在经营期间一直未向XX队交付房屋租金。2000年4月6日，安泰酒店以省XX队培训中心的名义将其租赁的大楼西侧一楼大厅及六楼西侧十三间房屋转租给长延堡支行，收取长延堡支行租金550万元。长延堡支行支付的两笔租金共计550万元，均被安泰酒店收取，对此，安泰酒店亦认可。该判决认为，安泰酒店以省XX队培训中心的名义与长延堡支行签订的房屋租赁合同有效，应继续履行。判决省XX队XX酒店签订的《合同协议书》继续履行，安泰酒店支付省XX队拖欠的房屋租金517万元及利息、电费37万余元。2005年，省XX队向西安市中级人民法院申请执行上述判决，西安市中级人民法院在执行中查封了安泰酒店1-15层总面积15097.7平方米的10年经营收益权，并进行了评估、拍卖。2006年6月2日，新都公司以435万元的价格竞买取得该经营收益权。陕西金花拍卖有限责任公司拍卖标的成交确认书买受人须知第3条规定：安泰酒店拍卖前所发生的债权债务买受人概不负责，买受人必须遵守原合同的权利和义务。买受人新都公司在该成交确认书上签字盖章。2006年8月14日，西安市中级人民法院作出（2005）西执民字第184-1号民事裁定书：安泰酒店所有的位于西安市XX路XX号XX酒店XX层总面积15097.7平方米10年的经营收益权归新都公司所有（承继陕西省高级人民法院（2004）陕民一终字第00048号民事判决书中第三项安泰酒店与省XX队签订的《合同协议书》的权利义务）。新都公司接手安泰酒店后，每年按时向省XX队支付租金及水电费。另查明，长延堡支行因不服西安市中级人民法院（2008）西民一终字第1038号民事判决，向检察机关申请监督，陕西省人民检察院于2016年2月23日以陕检民（行）监［2015］6100000000089号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2016年3月21日作出（2016）陕民抗11号民事裁定，提审本案。2016年9月1日，本院作出（2016）陕民再64号民事裁定：一、撤销本院（2009）陕民申字第236号民事裁定、西安市中级人民法院（2008）西民一终字第1038号民事判决及西安市雁塔区人民法院（2008）雁民初字第1452号民事判决；二、本案发回西安市雁塔区人民法院重审。2017年8月17日，西安市雁塔区人民法院作出（2016）0113民初10087号民事判决：一、长延堡支行于判决生效后十五日内向新都公司支付2006年8月17日至2007年12月水电费6.333714万元；二、驳回新都公司其余诉讼请求。新都公司不服，提起上诉。2018年3月27日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终207号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决为生效判决。原审查明的其他事实属实,本院予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点问题是，长延堡支行应否支付新都公司房屋占用费及利息。经查，2000年4月6日，安泰酒店以省XX队培训中心的名义与长延堡支行签订的《房屋租赁合同》合法有效，且已被本院生效的（2004）陕民一终字第00048号民事判决确认。该租赁合同约定XX队XX中心XX楼大厅及六楼西侧十三间房屋租给长延堡支行从事经营活动，租赁期限16年，租金为每年50万元，如承租方一次性付清16年租金，则支付全部金额为550万元，并约定长延堡支行每月无偿使用水电，不承担物业费等其他费用。合同签订后，长延堡支行向安泰公司支付了全部房租550万元。2006年6月2日，新都公司通过竞拍取得了包括长延堡支行所租赁的房屋在内的省XX队XX中心XX层房屋十年的经营收益权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……。”上述规定表明，“买卖不破租赁”原则适用于拍卖财产。在租赁合同的有效期内，租赁物的用益物权发生变动，不影响原租赁合同的效力，原租赁合同对新权利人仍然有效，承租人的权利不因租赁物经营收益权的转移而消灭或者受到妨碍。XX堡XX酒店支付了自2000年1月1日至2015年12月31日止共计16年的全部租金550万元，履行了原租赁合同约定的租金支付义务。新都公司以其取得涉案房屋的10年经营收益权为由要求长延堡支行再向其支付涉案房屋占用费缺乏法律依据，原审判决长延堡支行支付新都公司房屋占用费及利息对长延堡支行明显不公平，应予纠正。关于新都公司要求长延堡支行支付水电空调费107018.53元及逾期利息31398.91元的诉请，原审判决予以支持，长延堡支行在本院再审中并未提出异议，故应予以维持。关于应否追加省XX队为本案第三人的问题。虽然2000年4月6日《房屋租赁合同》上载明的出租人为省XX队培训中心，合同上亦加盖有省XX队培训中心公章，但该合同系安泰酒店以省XX队培训中心的名义与长延堡支行签订的，且该事实已经生效判决确认，该租赁合同的实际出租人即长延堡支行的合同相对人应为安泰酒店，且长延堡支行支付的550万元租金亦由安泰酒店收取，而省XX队XX中心XX酒店之间属另一法律关系，省XX队并非必须参加本案诉讼的当事人，故对双方当事人追加省XX队为本案第三人的申请不予准许。综上所述，原审判决适用法律错误，导致判决部分错误，应予改判。陕西省人民检察院的抗诉理由成立。长延堡支行的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市中级人民法院（2013）西民一终字第01227号民事判决及西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第00568号民事判决第二、四项；二、维持西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第00568号民事判决第一、三项；三、驳回西安新都实业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45690元，由西安新都实业发展有限公司负担41000元，西安银行股份有限公司长延堡支行负担4690元。二审案件受理费32699元，由西安新都实业发展有限公司负担29600元，西安银行股份有限公司长延堡支行负担3099元。本判决为终审判决。  审  判  长    贾 黎 明审  判  员    马 宇 舟审  判  员    杨 宗 信   二0二0年十一月十六日 书  记  员    关 晓 佳1