福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3425号 上诉人（原审原告）：苏志坚，男，汉族，1970年9月21日出生，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：陈永厅，福建随寸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李紫欣，福建随寸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈占凭，男，1991年6月20日出生，汉族，住福建省大田县。 上诉人苏志坚因与被上诉人陈占凭房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初7164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏志坚上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持苏志坚全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由陈占凭承担。事实和理由： 一、《租赁合同》第六条约定，乙方（陈占凭）在交还房屋时，可以搬走装修物，但不可损害原有的建筑结构，应尽量恢复房屋原状，此条款与第四条有直接连带责任，在保证完成第六条的前提下，执行第四条条款。《租赁合同》第四条约定，合同签订之日，乙方向甲方交付10000元押金，待合同期满后，且乙方交清租赁期间应交的一切费用以及恢复所有房屋原状后，甲方应将押金无息退还乙方。该有效协议条款明确约定，陈占凭负有将房屋恢复原状且将恢复原状的房屋交还给苏志坚的义务，而苏志坚并未免除陈占凭该项恢复原状的义务，自然也不会接收未恢复原状的房屋。但一审判决无视该有效条款，明显错误。二、一审判决依据的核心情况为，一审法院依据陈占凭单方提供的照片，当场拨打照片电话，由一不知名女性单方陈述店面在出租且可以联系到苏志坚，由此作出苏志坚已收回房屋的结论，该情况的审查认定明确违法错误。首先，一审判决依据的该情况并不属于《民事诉讼法》第六十三条规定的证据形式。其次，该证据形式相对接近证人证言的证据形式，但该证人证言根本未经苏志坚的质证，只是由一审审判员简单问一句“店面是否出租”，而未核实该不知名女性的身份，姓名，职业，其是否有得到苏志坚或者陈占凭的授权等情况。一审判决对于证据的审核认定完全不符合法律规定，特别是程序法和证据规则的相关规定，导致一审判决对于该情况的认定无法符合真实客观事实，由此导致一审判决明显错误。本案的事实是，苏志坚从未收回讼争店铺也没有委托任何第三方将讼争店铺进行出租，本案中陈占凭没有提供证据证明其已将讼争店铺交还给苏志坚，而由于讼争店铺的现状仍未被恢复原状，即讼争店面和102店面的墙体仍未被恢复，苏志坚也不可能收回房屋。综上，一审判决不按照法律规定审核认定证据，未保证苏志坚的质证权利，其认定事实亦属于明显错误。 陈占凭辩称，同意一审判决。苏志坚所称的装修问题并非由陈占凭叫人敲打的，之前陈占凭沟通过房屋是可以倒隔层，其才愿意承租，房东对此是知情的。且陈占凭未使用过该房屋里任何东西。一审法院当庭是有确认与苏志坚此系与存在关系。 苏志坚向一审法院提出诉讼请求：1.解除苏志坚与陈占凭签订的《租赁合同》；2.陈占凭立即腾空讼争店面并将店面原状归还苏志坚；3.陈占凭向苏志坚支付租金91020元及滞纳金（以91020元为基数，按月利率2%计算，从2018年4月1日计算至实际支付之日止）；4.本案诉讼费用由陈占凭承担。 一审法院认定事实如下：2018年4月1日，苏志坚与陈占凭签订了一份《租赁合同》，约定：苏志坚将位于厦门市湖里区××店面出租给陈占凭使用，租赁期限自2018年5月30日起至2023年5月29日止，其中2018年5月30日至2020年5月29日每月租金7585元，付款方式为每期上个月提前七日支付下三个月租金（例9月10月11月三个月应在8月23日前）；合同签订之日交付10000元作为押金；拖欠租金的，每天按拖欠部分的5%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上，苏志坚可解除合同，收回房屋，并有权追索所欠租金和滞纳金；苏志坚给予陈占凭装修期到2018年5月29日，装修期内免收房屋租金。 合同签订后，陈占凭支付了苏志坚10000元押金，双方同意该押金用于抵扣租金。庭审中，陈占凭提交了其拍照的店面现场图片和录像，其中有张贴招租电话的图片，有上锁的图片，拟证明苏志坚已于2018年7月1日事实收回讼争店面上锁并重新出租，一审法院当即拨通图片上的招租电话,接通电话的系一女性，该女性明确该店面在出租且其可以联系到苏志坚；陈占凭自认其是与102店面一起承租，承租后拆除了讼争店面和102店面之间的墙。 一审法院认为，苏志坚与陈占凭签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。陈占凭未按合同约定支付租金，现苏志坚主张解除《租赁合同》，有事实和合同依据，应予以支持。陈占凭辩称，苏志坚已于2018年7月1日收回房屋，并提交了拍照的店面现场图片和录像予以证明，经当庭与图片上的招租电话联系，接电话的女性对讼争店面重新出租的事实予以确认，故对陈占凭的上述抗辩理由予以采信。鉴于陈占凭实际使用了讼争店面三个月，其中装修免租期已占了将近两个月，故陈占凭自愿支付两个月的租金已属合情合理，应予以采纳。苏志坚、陈占凭双方均同意10000元押金用于抵扣租金，故陈占凭还应支付苏志坚租金5170元。因讼争合同约定拖欠租金的，每天按拖欠部分的5%加收滞纳金，故苏志坚主张按月利率2%计付滞纳金，应予以支持，但起算日以2018年5月25日为宜。苏志坚主张陈占凭立即腾空讼争店面并将店面原状归还苏志坚，因讼争店面已上锁并重新招租，故苏志坚的上述主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除苏志坚和陈占凭于2018年4月1日签订的《租赁合同》；二、陈占凭应于本判决生效之日起十日内，向苏志坚支付租金5170元和滞纳金（滞纳金按月利率2%，以15170元为基数自2018年5月25日起计至2019年8月16日；以5170元为基数自2019年8月17日起计至实际付清之日止）；三、驳回苏志坚的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2416元，减半收取计1213元，由陈占凭承担。 二审审理期间，苏志坚对一审判决查明的事实存在异议，认为一审法院核对招租情况时，并且询问招租人是否存在委托，并未查明事实。另一审判决遗漏查明承租人应当恢复原状后才予以返还。 审理中，苏志坚提交如下证据：1.照片和视频资料，拟证明讼争房产现状，101店面和102店面的隔墙尚未恢复，且讼争101店面留存陈占凭物品。2.店面租赁合同和转账凭证，2020年6月23日，苏志坚将讼争店面收回并出租给第三方。陈占凭质证认为，其并不知道由谁进行敲打，陈占凭只是员工去签合同，后并未去上班。讼争店面的所有权和使用权均由苏志坚享有，与本人无关。本院对上述证据经分析认为，证据1照片无法证明讼争店面的原状情况，故对苏志坚的证明主张不予采纳。证据2系苏志坚出租给第三方的时间，并无法证明苏志坚收回讼争店面的时间，且与本案缺乏关联性，亦对苏志坚的证明主张不予采纳。 本院认为，首先，苏志坚上诉主张一审判决认定其已经收回店面缺乏依据，一审法院依据陈占凭提交招租照片，并对招租人进行了调查核实，二者之间相互印证，可以认定苏志坚已经收回了讼争店面。一审判决据此综合考虑陈占凭实际使用情况及合同约定的免租期，认定陈占凭支付两个月的租金存事实和合同依据，应予以维持。其次，苏志坚上诉主张陈占凭应当恢复原状返还店面，但苏志坚对于原状的情况并未举证予以证明，且讼争店面已经重新招租，故对苏志坚的该项上诉主张予以驳回。综上，一审判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1696元，由上诉人苏志坚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年十一月五日 代书记员（ 朱巧 婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。