福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民再51号 上诉人（原审原告）：莆田市光荣院，住所地莆田市城厢区兴安小区民政综合楼，统一社会信用代码：12350300F27366650K。 法定代表人：郑秀华，该院院长。 委托诉讼代理人：赖继仁，福建诚毅律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄彦蓉，女，1991年2月5日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：林煌，男，1982年10月2日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 上诉人莆田市光荣院与上诉人黄彦蓉、被上诉人林煌房屋租赁合同纠纷一案，莆田市城厢区人民法院于2017年2月3日作出(2016)闽0302民初618号民事判决，已发生法律效力。莆田市城厢区人民法院于2018年6月26日作出（2018）闽0302民监3号民事裁定，再审本案。莆田市城厢区人民法院于2019年6月21日作出（2018）闽0302民再6号民事判决。莆田市光荣院、黄彦蓉均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 莆田市光荣院上诉请求：撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民再6号民事判决，并发回重审或依法改判：1、黄彦蓉向莆田市光荣院支付自2015年6月8日起至归还房屋之日拖欠的租金（自2015年6月8日起至2015年7月31日止按每月6930元计算，自2015年8月1日起按每月7623元计算）；2.黄彦蓉支付自2015年8月15日起至归还房屋之日止因逾期支付租金产生的违约金（以20962元为基数自2015年8月15日起至归还租金之日止按月利率2%计算；以22869元为基数自2015年11月6日起至归还租金之日止按月利率2%计算；以22869元为基数自2016年2月6日起至还清之日止按月利率2%计算；以22869元为基数自2016年5月6日起至还清之日止按月利率2%计算）；3.黄彦蓉将承租的房屋恢复原状，并将房屋交还给莆田市光荣院。事实与理由：一、双方对于交房时间不明情况下交房时间的确定已经达成合意，案涉租赁房产的交房时间应当是2019年5月23日，原判决认定交房时间为2016年8月31日，存在事实认定错误。二、原判决认定案涉租赁合同期满之后的损失由莆田市光荣院自行承担，存在事实认定错误。莆田市光荣院为维护自身对案涉租赁房产的合法权益，自2016年6月2日起诉起，一直通过司法程序积极行使对案涉租赁房产的权利，绝不存在怠于行使权利的事实。按照案涉租赁合同第6-1条之约定，黄彦蓉应当支付莆田市光荣院自2016年8月1日起至2019年5月23日止按人民币100元每平方米的标准计算的逾期交房期间的房屋使用费。三、原判决认为莆田市光荣院有关恢复原状的诉求缺乏依据，进而不予支持，存在严重的事实认定错误。现恢复原状的具体要求为：1、拆除阁楼，恢复原状；2、恢复房屋之间的隔墙。综上，原判决存在事实认定错误，请求依法发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求。 黄彦蓉答辩称，1、案涉租赁房屋与林煌向荔城区民政局承租的房屋是相通的，林煌在答辩中也证实这一事实，二处房屋是相连且实际都是林煌在使用的，2016年2月即停止营业，林煌向荔城区民政局交还房屋的时间为2016年2月28日，同样，案涉房屋也已同时交还给莆田市光荣院。一审认定交房时间为2016年8月31日有误，应为2016年2月28日。2、合同期满前案涉商铺已经空置并已实际交还莆田市光荣院，一审判决合同期满后再支付一个月房屋占用费没有事实依据，莆田市光荣院称应支付至2019年5月23日更是缺乏依据，房屋于2016年2月28日已交还光荣院，之后房屋如何处理与黄彦蓉无关，不应由其承担责任。3、案涉房屋交付给黄彦蓉时就是按现状交付，即与荔城区民政局所有的房屋相通，有阁楼等，莆田市光荣院在原一审庭审时也确认其起诉时房屋的状态就是原来的状态，没有改变，也没有转租。现其上诉称有改变，要求恢复原状完全是信口雌黄，罔顾事实。其上诉理由完全不能成立。综上，要求驳回莆田市光荣院的上诉请求，支持黄彦蓉的上诉请求。 黄彦蓉上诉请求：一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民再6号民事判决，依法改判：1、黄彦蓉和林煌共同支付给莆田市光荣院尚欠的租金57221元；2、驳回莆田市光荣院的其他诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由莆田市光荣院、林煌承担。事实与理由：一、莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初5193号的生效民事判决书认定林煌向莆田市荔城区民政局承租的店面已于2016年2月停止经营，租赁合同已于2016年2月28日解除，而案涉店面与莆田市荔城区民政局出租给林煌的店面是相通的，房屋同样也已于2016年2月28日前退出，一审遗漏认定该事实，而判决租金应支付至合同期满日2016年7月31日止，显然是错误的，应自2015年6月1日起计算至2016年2月28日止，为67221元，减去林煌母亲黄莺于2016年5月9日已支付的1万元，尚欠租金应为57221元。二、一审判决合同期满后再支付一个月的房屋占用费缺乏事实和法律依据。三、一审判决应按月利率2%支付违约金过高，截止再审判决书签收时，违约金已高达71620元，远远超过了合同约定的日租金的10%及最高违约金上限2万元。四、案涉店面的租赁合同是黄彦蓉的名义签订的，但实际使用者和合同的履行者是林煌，林煌应当共同承担责任。综上，一审判决认定尚欠的租金、违约金有误，判决占有使用费没有依据，请求依法予以纠正。 莆田市光荣院答辩称，1.其主张虽然案涉店面跟林煌所租赁的店面相通，但林煌所租赁的店面系莆田市荔城区民政局所有，相关判决与本案没有任何关联。根据合同的相对性来讲，莆田市荔城区民政局是跟林煌签订的店面租赁合同，而本案是莆田市光荣院与黄彦蓉签订租赁合同，并且是不同的房屋。所以不能以林煌的交付时间来确认本案当中房屋的交房交付。2.虽然房屋是相通的，但是并不能以此证明另外两间没有租了就必然是没有住，二者没有必然性。3.从现有的证据来看，现有证据以及原审当中，黄彦蓉也多次明确房屋有没有交付给莆田市光荣院其不清楚，作为当事人都不知道自己房屋有没有交付，应视为房屋没有交付才会产生这种结果。到目前为止，仅是法院确定的房屋交付时间为2019年5月23日，在此之前黄彦蓉都没有提供证据证明房屋有交付给莆田市光荣院。 林煌提交书面答辩称，黄彦蓉主张自2013年8月1月合同期始，房屋一直由林煌使用，租金是由林煌交纳，房屋系林煌使用并经营，完全与事实不符。实际上，林煌只与莆田市荔城区民政局签订房屋租赁合同，从来没有与莆田市光荣院签订房屋租赁合同，此有莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初5193号判决书为证。林煌租赁莆田市荔城区民政局的房屋，与黄彦蓉租赁莆田市光荣院的房屋，虽然是联通的，但在使用及经营上完全相互独立，合同的签订上也是各自独立签订的。所以，黄彦蓉要求林煌共同承担责任缺乏事实和法律依据。 莆田市光荣院向原审法院起诉请求：1.解除莆田市光荣院与黄彦蓉签订的《莆田市光荣院店面租赁合同》；2.黄彦蓉向莆田市光荣院支付自2015年6月1日起至归还房屋之日的拖欠租金（自2015年6月1日起至2015年7月31日止按每月6930元计算，自2015年8月1日起按每月7623元计算）；3.黄彦蓉支付自2015年8月6日起至归还房屋之日止因逾期支付租金产生的违约金（以22869元为基数自2015年8月6日起至归还租金之日止按月利率2%计算；以22869元为基数自2015年11月6日起至归还租金之日止按月利率2%计算；以22869元为基数自2016年2月6日起至归还租金之日止按月利率2%计算；以22869元为基数自2016年5月6日起至归还租金之日止按月利率2%计算。）；4.黄彦蓉将承租的房屋恢复原状，并将房屋交还给莆田市光荣院。 原审法院认定事实：2013年7月25日，莆田市光荣院（甲方）与黄彦蓉（乙方）签订《莆田市光荣院店面租赁合同》一份，约定甲方将位于莆田市城厢区××路××号民政综合楼一楼3.5坎店面出租给乙方。合同第二条约定：交付日期和租赁期限：甲方于2013年8月1日前向乙方交付租赁房屋，租赁日期自2013年8月1日起至2016年7月31日止。合同第三条约定：租金、支付方式和限期：1、按照该店面公开招租公告和规则要求，该店面租期为叁年，年租金为按上一年租金总额的10%逐年递增（即第一年每月租金为6300元，第二年每月租金为6930元，第三年每月租金为7623元）。2、租金按公开招租交易有关规定缴纳（即乙方中标后，应当5个工作日内一次性付给甲方3个月租金，以后按每季度的第一个月5日前缴纳季度租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金）。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金二万元等。之后，莆田市光荣院依约将店面交付黄彦蓉使用，黄彦蓉也依约支付至2015年5月31日止的租金。2016年6月2日，莆田市光荣院以黄彦蓉拖欠自2015年6月1日起的租金为由，诉至法院。 原审法院认为，莆田市光荣院与黄彦蓉签订的《莆田市光荣院店面租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现莆田市光荣院已将店面交付了黄彦蓉使用，但黄彦蓉自2015年6月1日起开始拖欠租金，其行为已构成违约。双方签订的《莆田市光荣院店面租赁合同》约定黄彦蓉逾期支付租金超过二个月的，莆田市光荣院有权解除合同，故现莆田市光荣院要求解除双方签订的《莆田市光荣院店面租赁合同》并要求黄彦蓉支付自2015年6月1日起至2016年7月31日止的租金105336元（自2015年6月1日起至2015年7月31日止按每月6930元计算，自2015年8月1日起至2016年7月31日止按每月7623元计算）有理，法院均予以支持；前述合同还约定每季度的第一个月5日前缴纳季度租金，每逾期一日，按日租金的10%支付违约金，现莆田市光荣院自愿放弃自2015年6月1日起至2015年8月5日止逾期支付租金的违约金，并调整为按月利率2%计算逾期支付租金的违约金，此符合双方约定及法律规定，法院也予以支持，即黄彦蓉应支付以拖欠的季度租金22869元为基数分别自拖欠的每季度的6日起至归还租金之日止按月利率2%计算的违约金。黄彦蓉经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，法院依法缺席审理和判决。判决：一、解除莆田市光荣院与黄彦蓉于2013年7月25日签订的《莆田市光荣院店面租赁合同》；二、黄彦蓉应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市光荣院自2015年6月1日起至2016年7月31日止的租金105336元及以拖欠的季度租金22869元为基数分别自2015年8月6日、2015年11月6日、2016年2月6日、2016年5月6日起均至归还租金之日止均按月利率2%计算的违约金；三、黄彦蓉应于本判决生效之日起十日内将位于莆田市城厢区××路××号民政综合楼一楼3.5坎店面恢复原状并将该店面交还给莆田市光荣院。案件受理费2608元，公告费720元，均由黄彦蓉负担。 再审一审法院认定事实如下：莆田市光荣院于2013年7月16日收取黄彦蓉交纳的押金2万元，2016年5月9日收到缴款人为黄莺交纳的款项1万元（其中1906.84元用于交纳黄彦蓉2015年6月所欠的部分租金，其他款项用于交纳2015年5月之前黄彦蓉所欠的水电费）。其他事实与原一审认定的事实一致。再审期间，经现场勘察，本案讼争房屋已空置。因出租人与承租人对案涉房子是否已交还存在争议，经法院释明双方同意若无法认定案涉房子已交还出租人，则2019年5月23日作为交还案涉房子的日期。 再审一审法院认为，案涉合同《莆田市光荣院店面租赁合同》经莆田市光荣院加盖公章、黄彦蓉亲自签字订立而成，该合同依法成立，合同双方当事人莆田市光荣院、黄彦蓉均应按照合同约定全面履行各自的义务。黄彦蓉主张案涉合同实际签订者、履行者是林煌，但未能提供证据证实，且林煌及莆田市光荣院均予以否认，故法院不予采信。本案合同到期日为2016年7月31日，莆田市光荣院虽于合同到期日前提起诉讼要求解除租赁，但现其与黄彦蓉未能就合同继续履行达成协议，故合同期限届满日该合同已自行终止。莆田市光荣院要求解除其与黄彦蓉签订的《莆田市光荣院店面租赁合同》已无必要，法院不予支持。因案涉合同第6-3约定“乙方在租赁期满后5日内搬出自己的物品，如超出时限不搬走，甲方有权对店内乙方的物品进行处置，并按6-1款规定收取租金”，第6-1约定“乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币100元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。”在本案合同2016年7月31日租赁期满后，莆田市光荣院怠于行使权利，未能及时采取适当措施防止损失的扩大，本院认为本案合同约定的期满之日后的损失应为扩大的损失，该部分损失应由莆田市光荣院自行承担。租赁期间届满后，承租人有积极返还房屋的义务，出租人亦有积极收回房屋的义务。黄彦蓉辩称经向林煌了解本案租赁物中的物品搬离时间为2016年2月，当时是与莆田市光荣院工作人员口头交接，并把钥匙交给莆田市光荣院的工作人员等，莆田市光荣院对此予以否认，主张至今未交房、未验收。从现有的证据来看亦无法确认黄彦蓉具体是什么时候搬离、什么时候交还房屋，故法院酌情认定黄彦蓉搬离、交房时间为合同约定期限届满日顺延一个月至2016年8月31日。莆田市光荣院要求黄彦蓉支付至归还房屋之日止拖欠的租金，因租赁期间届满后所产生的费用应为房屋占用费，莆田市光荣院要求支付租金不当，应予纠正。房屋占用费的计算标准可参照合同约定的租金每月7623元计。莆田市光荣院主张黄彦蓉应将租赁物恢复到承租前状态，因本案租赁合同并未载明案涉房屋在承租前的状态，莆田市光荣院亦未能提供证据证明案涉房屋在租赁使用中发生了较大的或不合理的改变，故其要求黄彦蓉将案涉房屋恢复原状，缺乏依据，法院不予支持。结合黄彦蓉交纳租金情况，黄彦蓉尚欠的租金为6930*2个月（即2015年6月、7月）+7623*12个月（即2015年8月至2016年7月）-1906.84（黄彦蓉已交纳2015年6月份的部分租金）＝103429.16元。莆田市光荣院要求逾期支付租金的违约金，因案涉合同第3-2约定“租金按公开招租交易有关规定缴纳（即乙方中标后，应当5个工作日内一次性付给甲方3个月租金，以后按每季度的第一个月5日前缴纳季度租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金）”，黄彦蓉自2015年6月起就逾期支付租金，故黄彦蓉应对2015年6月起至租赁关系终止的逾期支付租金违约金承担相应的法律责任。现莆田市光荣院未对黄彦蓉6月、7月逾期支付租金的违约金进行主张，主张第一笔逾期支付租金的违约金自2015年8月15日起以20962元为基数按月利率2%计，系处分自己权利的行为，符合当事人约定和法律规定，法院予以准许。莆田市光荣院主张的第二笔、第三笔、第四笔逾期支付租金的违约金，有当事人约定且符合法律规定，法院予以支持。庭审中，黄彦蓉主张已交纳的押金2万元作为违约金予以抵扣，为减轻当事人的讼累，法院予以准许。林煌经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案经本院审判委员会讨论决定依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条规定，判决：一、撤销莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初618号民事判决；二、黄彦蓉应于本判决生效之日起二十日内支付给莆田市光荣院尚欠的租金103429.16元及逾期支付租金的违约金（以20962元为基数自2015年8月15日起，以22869元为基数自2015年11月6日起，以22869元为基数自2016年2月6日起，以22869元为基数自2016年5月6日起，均按月利率2%计至还清之日止；黄彦蓉已交纳押金2万元予以抵扣）；三、黄彦蓉应于本判决生效之日起二十日内支付给莆田市光荣院房屋占用费7623元；四、驳回莆田市光荣院的其他诉讼请求。原审案件受理费2608元，由黄彦蓉负担2452元，莆田市光荣院负担156元；公告费720元，由黄彦蓉负担。 再审二审期间，各方当事人均未提供新证据。 本院再审二审查明的事实与再审一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，莆田市城厢区人民法院已生效的（2018）闽0302民初5193号民事判决认定，莆田市荔城区民政局与林煌之间的租赁合同已于2016年2月28日解除。莆田市光荣院系由莆田市民政局全额拨款举办的事业单位。 本院再审认为，一、关于案涉合同的解除时间。莆田市光荣院、黄彦蓉及林煌在庭审中均确认，案涉店面与林煌向荔城区民政局租赁的店面是相通的，租赁合同中载明的门牌号均是城厢区兴安路429号(民政综合楼一层)；从一审的现场勘查看，几坎店面均是共同装修且早已空置，莆田市光荣院于2016年6月向法院起诉时在庭审中也已确认店面处于没有营业关门的状态；另黄彦蓉在案涉合同的下方载明“本人与原承租方（林煌）联合经营”，可见案涉店面与林煌承租的店面是共同装修、共同经营。莆田市城厢区人民法院已生效的（2018）闽0302民初5193号民事判决认定，荔城区民政局与林煌之间的租赁合同已于2016年2月28日解除。故本案案涉合同解除时间也应认定为2016年2月28日，莆田市光荣院辩称林煌租赁荔城区民政局的房屋与黄彦蓉租赁莆田市光荣院的房屋在使用及经营上完全相互独立，与客观事实不符，本院不予支持。二、关于黄彦蓉拖欠的租金及占用费。按照案涉合同的约定，结合黄彦蓉交纳租金的情况，黄彦蓉自2015年6月8日起至案涉合同解除之日止，拖欠的租金为6930元×2个月+7623元×7个月-1906.84元=65314.16元。黄彦蓉主张莆田市光荣院于2016年5月9日收到的1万元应折抵租金，未提供证据予以证实，一审法院根据莆田市光荣院提供的收款收据结合案涉合同，扣除拖欠的水电费，将其中1906.84元认定为2015年6月交纳的部分租金，并无不当。关于交还房屋的时间，合同解除后，黄彦蓉应立即搬离并交还房屋，但因黄彦蓉未提供证据证明其何时搬离或交还案涉房屋，一审法院酌情认定房屋占用期为一个月较为合理，占用费参照合同约定的第三年租金为一个月7623元。黄彦蓉诉求应由林煌共同承担还款责任，因案涉合同的签订未涉及林煌，仅凭林煌母亲缴纳的几次租金不足以证明林煌是案涉租赁合同的实际履行方，对于黄彦蓉该诉求本院不予支持。三、关于违约金的数额。由于黄彦蓉没有按约支付房屋租金,莆田市光荣院要求其承担违约责任有据;但是,莆田市光荣院诉求按照月利率2%计算过高，黄彦蓉主张按照案涉合同第8-2条约定的违约金2万元予以调整，符合实际情况，本院予以准许。黄彦蓉已缴纳的押金2万元作为违约金不予返还。四、关于莆田市光荣院要求恢复案涉房屋原状的诉求。因莆田市光荣院未提供证据证明案涉房屋承租前的状态，且在庭审中确认承租时店面之间是相通的，故其要求拆除阁楼、恢复房屋之间的隔墙没有依据，本院不予支持。 综上所述，莆田市光荣院的上诉请求不能成立，应予驳回；黄彦蓉的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民再6号民事判决及（2016）闽0302民初618号民事判决； 二、黄彦蓉应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市光荣院尚欠的租金65314.16元； 三、黄彦蓉应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市光荣院房屋占用费7623元； 四、驳回莆田市光荣院的上诉请求； 五、驳回黄彦蓉的其他上诉请求。 一审案件受理费2608元，由黄彦蓉负担1624元，莆田市光荣院负担984元；公告费720元，由黄彦蓉负担。二审案件受理费2608元，由黄彦蓉负担1624元，莆田市光荣院负担984元。 本判决为终审判决。 审判长  郑玉步 审判员  王 寒 审判员  郑飞鹏 二〇二〇年十一月十七日 书记员  程 金 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。