贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3345号 上诉人（原审被告）：黔南州迎祥房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市三和花园******。 法定代表人：兰彦秋，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：杨**，男，布依族，1968年9月20日出生，住贵州省独山县。 委托诉讼代理人：梁正霞，贵州贵达律师事务所律师。 原审被告：黔南州亿科房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江北路**贵州省煤田地质地测大队宿舍安居********。 法定代表人：石建华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王登玉，贵州契正律师事务所律师。 上诉人黔南州迎祥房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称迎祥公司）因与被上诉人杨**、原审被告黔南州亿科房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称亿科公司）合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初885号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人迎祥公司法定代表人兰彦秋、被上诉人杨**委托诉讼代理人梁正霞、原审被告亿科公司委托诉讼代理人王登玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 迎祥公司上诉请求：一、撤销（2019）黔2701民初885号民事判决书中第二、三项判决，依法改判；二、一审、二审案件受理费由被上诉人杨**承担。主要事实和理由：一、原审法院判定迎祥公司支付利息，无事实、法律依据。结合迎祥公司与杨**签订的协议以及《房屋预订书》内容来看，双方没有关于利息支付的约定，迎祥公司不应向杨**支付怠于履行义务期间的利息。二、原审法院超出杨**原审诉讼请求，判令支付利息，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于处分原则的规定。综上，为维护合法权益，迎祥公司提出前述上诉请求，望二审法院依法改判。 杨**二审辩称：一、一审法院判决没有超出杨**一审诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，杨**对于一审法院未将认筹金认定为定金是不服的，因本案杨**交付的定金、认筹金等都是迎祥公司收受的，作为订立《商品房买卖合同》担保定金，应当承担双倍返还责任，但因为一审法院判决迎祥公司支付一部分利息，且杨**因买房与迎祥公司牵扯时间太久，不愿意再拖延，故没有提起上诉。由于迎祥公司2014年就已经因资金链断裂，无法履行合同。2017年将工程项目转让给亿科公司，客观上也不能再履行合同，故迎祥公司于2014年无法履行合同时就应当返还杨**的所有款项，但是迎祥公司至今没有履行。合同虽然没有约定怠于履行的损失，但是迎祥公司怠于履行的行为，必然给杨**造成资金占用损失，一审法院根据法律规定判决怠于退款期间的利息损失，作为资金占用损失，有事实和法律依据，故一审法院在杨**请求的违约金范围内判决利息作为违约金，并没有超出杨**请求的范围。 亿科公司二审辩称：一、迎祥公司未将亿科公司列为被上诉人，其对一审法院判决亿科公司承担相应的责任无异议。二、一审法院判决前，亿科公司已经向除杨**外的被上诉人履行全部的义务，向各被上诉人支付相应的款项。三、本案亿科公司已于一审判决后将车位款12万元全部支付给杨**。四、一审法院判决是否超出被上诉人的诉请，是否违反民事诉讼法的处分原则，由二审法院依法审查处理。 杨**向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告迎祥公司签订的《户型面积修改定金收取协议》、《房屋预定书》；2、依法判决两被告立即双倍返还原告定金70万元；3、依法判决本案诉讼费、保全费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月，被告迎祥公司与黔南州烟草系统、林业系统、黔南师院等单位的职工协商，由上述单位职工组团“团购”其准备开发的“匀山水都”项目商品房。2013年10月24日，原告杨**与迎祥公司签订两份《房屋预定书》，约定原告杨**向被告迎祥公司预订住房两套和车位两个。双方在两份《房屋预定书》中第2条分别约定“原告杨**预定的房型为三室两厅一厨两卫户型一套，面积约135平方米和两室一厅一厨一卫户型一套，面积约95平方米”。第3条约定“原告愿意按团购价每平方米2460元的价格支付认筹款（该房价在任何情况下不变，对于已购车位价格同样不变）”。第5条约定“匀山水都项目的建设周期预计为36个月（36个月是指开工通知之日起到竣工验收合格）”。第6条约定“迎祥公司取得预售许可证后，以特快专递的形式通知原告签订《商品房买卖合同》，原告接到通知后，应于5日内到迎祥公司签订正式《商品房买卖合同》”。第7条约定“如原告未按规定时间与迎祥公司签订合同，视为原告违约，迎祥公司可将原告预定的房屋出售给他人，所收取的定金不予返还，认筹金在一年后返还”。第8条约定“如非双方的原因，双方不能就《商品房买卖合同》内容协商一致，迎祥公司在原告书面明确放弃购买预定房的情况下，应在30日内一次性退还原告交付的定金、认筹金。原告预定的房屋迎祥公司可以另行出售给他人”。第9条约定“如果双方签订了《商品房买卖合同》，原告前期所交的定金、认筹金抵作首期房款”。第11条约定“如果迎祥公司在《商品房买卖合同》签订通知送达前将原告预定的房屋另行卖给他人，应向原告承担双倍返还定金的违约责任，双倍返还定金及所收取的认筹金应在30日内一次性返还。” 签订《房屋预定书》后，原告杨**于2013年10月24日向被告迎祥公司交纳认筹金23万元、车位款12万元共计35万元。 以此方式，被告迎祥公司分别与1300余户购房人签订《房屋预定书》并收取数额不等的认筹金、车位款，总金额约1.8亿余元。 “匀山水都”项目于2014年6月开工建设，在开发过程中由于迎祥公司资金链断裂导致工程停工，不能向购房人履行《房屋预定书》约定的义务。 为盘活项目，化解社会矛盾，在政府引导下，迎祥公司与亿科公司协商将“匀山水都”项目整体转让给亿科公司继续开发，双方于2017年9月9日签订了《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》。因迎祥公司与购房人有利益关联，合同同时将购房人列为丙方，对涉及购房人利益的部分作了明确。合同约定：“匀山水都”在建项目整体转让包干价为1.8亿元。转让后亿科公司为迎祥公司承担返还购房人认筹金、拆迁费、过渡安置费等债务。亿科公司可以房屋抵扣认筹款的方式承担责任，也可按本金无息返还给购房人。支付时间为“匀山水都”项目竣工验收合格之日起30日内。合同明确，亿科公司不承担购房人所交认筹金产生的利息，不承担迎祥公司对购房人可能产生的其他违约责任。购房人选择继续要房的，在亿科公司取得商品房预售许可证后，需与亿科公司另行签订《商品房买卖合同》。亿科公司不认可迎祥公司与购房人约定的房价标准，房价需按会云桥片区均价优惠8%-10%重新定价。“如购房人对现价提出异议，转让之前迎祥公司定价与转让之后亿科公司定价的价差责任由迎祥公司承担。具体消化办法可由亿科公司在迎祥公司本项目的转让款中扣出”。迎祥公司法定代表人兰彦秋、亿科公司法定代表人石建华在合同上签字盖章。黔南师院秦立文、黔南烟草公司杨培流以“业主代表”名义在合同上签字。 签订合同后，亿科公司完成了项目转移登记，改项目名称为“匀山樾”，并继续投资建设。因部分购房人不接受迎祥公司与亿科公司项目转让和责任承担的方案，向一审法院提起诉讼。但大部分购房人选择与亿科公司协商解决，截止至今，亿科公司已与646户购房人重新签订了《商品房买卖合同》，清退了241户认筹金约2801万余元。 一审庭审中，原告等购房人对秦立文、杨培流以“业主代表”名义在“整体转让合同”上签字的行为未予认可。对《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》中亿科公司愿意承担责任的部分认可，对亿科公司不同意承担迎祥公司其他违约责任的内容不予认可，对亿科公司改变定价的内容不予认可。 诉讼过程中，因部分购房人向一审法院另案起诉要求确认迎祥公司与亿科公司签订的《“匀山水都”商住小在建项目整体转让合同》无效，并申请中止审理本案。一审法院经审查认为本案应以该案的审理结果作为依据，遂于2019年4月23日裁定本案中止诉讼。2020年7月23日，本院对该案作出终审判决，驳回了原告要求确认整体转让合同无效的诉讼请求。一审法院遂于2020年8月20日裁定对本案恢复审理。 一审另查明，在本案中止诉讼期间，被告亿科公司已于2020年1月20日代被告迎祥公司退还原告杨**交纳的认筹金本金23万元，车位款12万元未退还。 一审法院认为：1、原告杨**与被告迎祥公司签订的《房屋预定书》属于预约合同。被告迎祥公司在取得商品房预售许可证之前，与原告签订《房屋预定书》并收取原告认筹金、车位款，违反《商品房销售管理办法》第二十二条第一款“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”的管理性规定，行为违规。但因合同内容未违反法律强制性规定，合同依然有效。合同期间，被告迎祥公司将项目整体转让他人，以自己的行为表明不再履行合同，合同目的已无法实现，原告请求解除合同，依法应予准许。2、原告杨**交纳的23万元认筹金和12万元车位款应属于预约合同的预付购房款，该款不具有定金性质，不适用双倍返还的定金法则。3、被告迎祥公司因自身原因造成项目停工并整体转让，已实际不能履行预约合同约定的义务，构成违约，应比照《房屋预定书》第11条的约定承担违约责任。对原告交纳的23万元认筹金和12万元车位款应原额返还。原告杨**要求按全款双倍返还的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。4、被告迎祥公司违约，应按约定在30日内双倍返还原告的定金，原额退还原告的认筹金、车位款。但被告迎祥公司怠于履行返还义务，应承担怠于履行期间的债务利息，计息利率应分段计算。5、被告迎祥公司与被告亿科公司签订的《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》，已经生效判决确认有效。该合同中亿科公司愿意代迎祥公司承担返还原告定金、认筹金、车位款本金的责任，对亿科公司具有约束力。鉴于亿科公司已经代迎祥公司退还原告认筹金23万元，代偿责任已经部分履行，原告仍要求被告亿科公司退还全部本金的诉讼请求一审法院不予支持；对要求退还车位款的请求予以支持。其余违约责任应由迎祥公司自行承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：一、原告杨**请求解除与被告黔南州迎祥房地产开发有限责任公司签订的《房屋预定书》，予以准许；二、被告黔南州迎祥房地产开发有限责任公司应原额退还原告车位款12万元，该款由被告黔南州亿科房地产开发有限公司在12万元范围内承担代偿责任，限被告黔南州亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付；三、被告黔南州迎祥房地产开发有限责任公司应赔付原告杨**怠于退款期间的利息损失。以35万元为计息本金，从2017年10月9日起计至2020年1月20日收到亿科公司退款之日止。2017年10月9日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、驳回原告杨**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由原告杨**承担2700元，被告迎祥公司承担2700元。 二审期间，各方当事人均未向本院提供新的证据材料。另查明，亿科公司已于2020年9月3日向杨**原额退回车位款12万元。 一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 结合各方当事人二审诉辩主张，本案争议焦点为：一审法院判决迎祥公司支付退款利息是否超出杨**原审诉请。 本院认为:一审法院解除《房屋预订书》，以及认定亿科公司在本案中承担的责任，各方当事人均无异议，本院予以确认。 针对争议焦点，迎祥公司提出一审法院判决其支付退款利息超出杨**原审诉请的上诉意见。本院认为，结合杨**原审诉请，杨**要求双倍返还定金70万元，未提出要求支付利息。但从本案查明的事实来看，杨**向迎祥公司交纳的35万元款项中，其中购房认筹款23万元，车位款12万元，杨**将前述35万元款项均认定为定金，与本院查明的事实不符。考虑迎祥公司违约后未及时退还购房认筹款和车位款，确实给购房人杨**造成了损失，而损失的表现形式即为利息，一审法院判定迎祥公司以退还款为基数支付利息，符合公平公正和诚实信用原则。况且，一审法院判定迎祥公司支付的利息也并未超过杨**诉请的70万元金额范围。因此，一审法院处理并无不当，本院予以维持。迎祥公司主张一审法院超出杨**原审诉请的意见，事实依据不充分，本院不予采纳。同时，鉴于亿科公司上诉期间即2020年9月3日已代迎祥公司原额退还了被上诉人杨**车位款12万元，其在《在建项目整体转让合同》中约定的代偿责任已履行完毕，亿科公司在本案中不再承担责任。结合迎祥公司上诉诉请总金额，本案二审案件受理费为450元，对于多收取的3160元，应予以退回。 综上所述《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初885号民事判决第第一项、第三项、第四项； 二、撤销贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初885号民事判决第二项。 二审案件受理费3610元，由上诉人黔南州迎祥房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  陆育义 审判员  莫玉魁 审判员  吴美岭 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理龙霞 书记员  景 文