贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6346号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（原审原告）：彭丽丹，女，汉族，1990年5月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：张永臣，男，1989年8月30日出生，住贵州省毕节市七星关区，系彭丽丹之丈夫。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人彭丽丹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决上诉人承担逾期办证违约责任事实不清。2015年起，因产权登记制度的调整，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》《国有土地使用证》，改变为统一的《不动产权证书》。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记。”由于七星关区人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，上诉人只能协助被上诉人按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。上诉人不能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书系政策原因所致，属不可抗力，不能归责于上诉人，上诉人不应承担责任。同时，因被上诉人未及时缴纳契税，导致上诉人不能为其办理不动产登记证系被上诉人过错，上诉人不应对此承担责任。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，应当从保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易出发。即使人民法院认定上诉人应当支付违约金，也应结合本案合同履行情况，综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，对违约金进行调减。二、《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，且注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续”，即需买受人自行交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定：房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话费开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。根据该约定，被上诉人请求退还的各项开通费用不包含在商品房价款之内，应由被上诉人自行负担,且被上诉人的请求已超过诉讼时效。被上诉人彭丽丹答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。彭丽丹向一审法院起诉请求：1.判令被告退还燃气入户费2500.00元及占用资金利息；2.判令被告退还有线电视开户费380.00元及占用资金利息；3.判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金22271.00元;4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市七星关区，该商品房总价款为401294.00元。被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任;2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2019年1月30日，被告取得涉案房屋所有权初始登记。2016年12月28日，被告向原告交付涉案房屋，同时收取原告燃气入户费2500.00元，有线电视开户费380.00元，代办费100.00元。2019年4月22日，被告向不动产登记部门提交办理涉案房屋不动产权证书的申请。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按照合同约定于2017年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。本案中，被告于2019年1月30日取得涉案房屋的所有权初始登记，晚于合同约定的2017年12月31日，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因涉案房屋已具备办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间为被告履行告知原告涉案房屋具备办理转移登记条件之日。本案中，被告并未提供相应的证据予以证明其于何时通知原告涉案房屋已经符合办理转移登记的条件，仅于2019年4月22日向不动产登记部门提交办理涉案房屋不动产权证书的申请。因此，计算违约金的截止时间应为2019年4月22日。本案违约金的起算时间为被告违约的次日起，即2018年1月1日起，原告要求从2018年3月31日开始计算，予以支持，从2018年3月31日计算至2019年4月22日，共计388天，被告支付逾期办证违约金15570.21元（401294.00元×0.1%×388=15570.21元）。其余部分，不予支持。对于原告要求被告退还二通费的请求。本案中，原告向被告缴纳的所谓“二通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告不须再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故对原告要求被告退还二通费的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告彭丽丹逾期办证违约金15570.21元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告彭丽丹二通费2880.00元；三、驳回原告彭丽丹的其他诉讼请求。案件受理费214.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，二审中，双方同意以购房发票载明的金额398,929.00元作为计算本案违约金的基数。本院认为：本案二审的争议焦点是：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.上诉人代收的“开户费”应否退还？关于焦点1，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行后签订，双方签订合同前不动产登记已经实行“二证合一”的政策，上诉人主张不能按合同约定办理转移登记系不动产登记政策调整所致，属不可抗力，故其不应承担违约责任的理由不成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2018年5月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。案涉房屋于2019年7月15日才取得初始登记，构成违约，上诉人应承担相应违约责任。同时，无证据证明被上诉人存在怠于缴纳契税导致办证迟延的情况，上诉人主张办证迟延系被上诉人未缴纳契税所致无事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付。该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。因双方同意以购房发票载明的金额398,929.00元作为计算本案违约金的基数，违约金经计算调整为15,478.45元（398,929.00元×0.1%×388天）。关于焦点2，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，交房时水、电应达到使用条件，燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户。根据本案查明的事实，上诉人向被上诉人收取的燃气入户费,实质为案涉商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，而非《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定的费用。上诉人主张依据双方约定，其不应退还燃气入户费的理由不成立，不予采纳。同时，即使上述电视开户费、燃气入户费不属于基础设施建设安装费用，上诉人亦未举证证明其已基于双方委托关系代被上诉人向相关部门缴纳，完成受托事项，被上诉人主张退回，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还,未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求，予以支持，对其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6014号民事判决第二、三项，即：“被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告彭丽丹二通费2,880.00元；驳回原告彭丽丹的其他诉讼请求。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6014号民事判决第一项为：一、上诉人毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人彭丽丹逾期办证违约金15,478.45元；三、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费214.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担200.00元，被上诉人彭丽丹负担14.00元；二审案件受理费428.00元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担400.00元，被上诉人彭丽丹负担28.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十七日书记员 高 进