广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1266号原告:梁嘉庆，男，1981年2月4日出生（身份证号码：440************015），汉族，住广州市荔湾区***********。原告：梁晓峰，女，1976年11月16日出生（身份证号码：440************029），汉族，住广州市荔湾区***********。被告:龙门富力房地产开发有限公司，住所地:龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人:杨晔,执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生（身份证号码：360************848），汉族，住湖北省蕲春县*******，系该公司员工。原告梁嘉庆、梁晓峰与被告龙门富力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁嘉庆、梁晓峰到庭参加诉讼，被告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁嘉庆、梁晓峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议。2、判令被告共同协助注销商品房备案登记手续；3、判令被告向原告支付扣除百分之八的违约金之后的房款200144.16元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2019年12月31日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》（合同编号：（2019）10005918）及补充协议，约定原告购买被告开发的龙门富力南昆山养生谷M2-1区1号楼206房，房屋价款共计467548元，已缴纳房款237548元。因疫情原因影响，导致生意失败，现个人原因特提起解除《商品房买卖合同》及补充协议。为此，特提出起诉，请予支持。被告龙门富力房地产开发有限公司辩称：同意解除商品房买卖合同及补充协议；同意协助注销商品房备案登记手续；所扣除的违约金按照合同约定应当为总房价的20%，原告在诉状已载明因其个人原因不愿继续履行购房合同，因此为原告违约，具体违约金由法庭认定；本案受理费应当由原告承担。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年12月31日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10005918】及补充协议，双方主要约定，1、原告购买被告开发建设的位于龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区1号楼206房，该商品房建筑面积93.49平方米，套内建筑面积74.73平方米，按套出售,总价款467548元。2、付款方式及期限：签订本合同签，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人选择【银行按揭】（商业贷款）付款，并按以下选择条款时间付清款项。（1）第一期楼款须于2019年12月31日前缴付7151元。（2）第二期楼款须于2020年1月10日前缴付46755元。（3）第三期楼款须于2020年3月10日前缴付70132元。（4）第四期楼款须于2020年6月8日前缴付93510元。（5）买受人须于2019年12月31日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为23万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年8月7日前一次性直接支付至指定账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。3、买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用及银行实现债权的费用。4、出卖人应当在2020年9月30日向买受人交付该商品房。原告于2020年6月10日前向被告支付了237548元（包含了第一期至第四期的购房款217548元及定金20000元），剩余230000元购房款至今未付。涉案房产为现房，未交付，已办理商品房备案登记手续，未办理产权证书。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10000391】及补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按约定履行各自义务。本案争议焦点是：原、被告双方签署的商品房买卖合同及补充协议约定的违约金是否过高？是够应当予以调整？本案合同签订之后，原告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款230000元，其行为已经构成违约，鉴于被告同意解约，双方对解除合同达成合意，因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，本院予以支持；合同解除后，案涉房屋权属人权益归于出卖人，故应由买受人即本案原告协助办理注销商品房备案登记手续。《商品房买卖合同》被解除的过错在于原告，原告应支付被告违约金。诉讼过程中原告认为违约金过高，主张按照房价总款的8%计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第十四条约定：买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用及银行实现债权的费用。被告未提供证据证明其所受损失的实际情况，本院认为双方约定按房价总款的20%计算违约金过分高于造成的损失，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，原告应向被告支付违约金46754.8元(467548元×10%）。原告已经支付了购房款237548元，予以扣减后，被告应退回购房款190793.2元（237548元-46754.8元）给原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁嘉庆、梁晓峰与被告龙门富力房地产开发有限公司于2019年12月31日签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2019）10005918】及补充协议；原告梁嘉庆、梁晓峰协助被告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区1号楼206房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、原告梁嘉庆、梁晓峰支付违约金46754.8元给被告龙门富力房地产开发有限公司，此款在被告龙门富力房地产开发有限公司已收取的237548元购房款中扣除。三、被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款190793.2元给原告梁嘉庆、梁晓峰。四、驳回原告梁嘉庆、梁晓峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2201元（原告已预缴），由原告梁嘉庆、梁晓峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟素文二〇二〇年十一月三十日法官助理 梁丽丹书 记 员 夏晓敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。