广西壮族自治区宾阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0126执异38号 异议人（案外人）赖永志，男，1985年10月16日出生，汉族，现住广西宾阳县。 申请执行人韦光昌，男，1984年3月15日出生，汉族，住广西宾阳县。 被执行人马强，男，1982年1月15日出生，汉族，住广西宾阳县。 本院执行韦光昌与马强、马富斌买卖合同纠纷一案中，异议人赖永志于2020年11月9日对宾阳县人民法院执行宾阳县房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人赖永志称，2018年12月27日，异议人在广西儒房地产经纪服务有限公司宾阳分公司居间中介下与被执行人马强签订了《房屋买卖合同》，并由该公司对双方签订的买卖合同进行了见证。异议人与马强签订的合同主要约定：马强将位于宾阳县房屋【预告登记证号：宾阳房预字第××号】作价50万元出卖给异议人。付款方式为合同签订当日付50000元购房订金；第二次付款165000元，付款时间为马强交付房屋给异议人使用时即2019年1月3日前；第三次付款35000元，即双方办理过户转移手续完成后；第四次付款30000元，即马强配合异议人办理二手房按揭贷款房款后支付。该房屋尚欠的银行贷款220000元包含在房屋交易总价内，由申请人出钱解押（具体权利义务约定详见《房屋买卖合同》）。合同签订后，异议人依约履行了全部的付款义务，马强于2019年1月3日将房屋交付给了异议人实际占有并使用。同时马强将其与广西振阳房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》原件、与中国银行股份有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》原件、以及马强购买该房屋支付的所有相关费用票据的原件交付给异议人持有。异议人从房屋交付当月起，每个月按时以马强的名义归还银行的按揭，异议人自2019年1月起占有、使用该房屋，产生的相关水电费、生活垃圾费、物业费等均系异议人自行缴纳。 因马强尚欠该房屋开发商即广西振阳房地产有限责任公司部分首付款及该房屋尚欠中国银行按揭款，该房屋至今尚未办理及取得不动产权证。 2020年8月27日，宾阳县人民法院在该房屋门口张贴了（2020）桂0126执1369号《拍卖、变卖起拍价通知书》，异议人方知晓该房屋因马强负有申请执行人韦光昌的债务被法院挂牌拍卖。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案的实际情况：一、宾阳县人民法院于2019年7月4日受理了申请执行人韦光昌提起的诉讼案件，申请执行人于2020年8月27日知晓该房屋拟被法院拍卖，从诉讼时间上看，申请执行人最早于2019年7月4日申请人民法院对该房屋进行保全申请。而异议人与马强已经于2018年12月27日在广西儒房地产经纪服务有限公司宾阳分公司居间中介下与马强签订了《房屋买卖合同》，并由该公司对双方签订的买卖合同进行了见证。因此异议人与马强已经在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；二、马强于2019年1月3日将房屋交付给异议人占有，异议人于2019年1月15日入住该房屋。异议人的情况符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形；三、异议人已经依照合同约定按时向马强支付了共计215000元的购房款，符合已按照合同约定支付部分价款的情形。异议人同时承诺愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（结合本案的实际情况，因马强违约，需向异议人支付违约金，其已无剩余价款）；四、该房屋至今尚未办理取得不动产权证，系因马强尚欠该房屋开发商即广西振阳房地产有限责任公司首付款。房地产开发公司未为其办理不动产权证，因此未能办理过户登记。该情形符合非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上所述，异议人对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，如果人民法院强制执行该房屋，不仅损害异议人的合法权益，而且不利于保护交易安全，因此人民法院应当停止对该房屋强制执行。 本院查明，本院依据已经发生法律效力的宾阳县人民法院（2019）桂0126民初2331号民事判决书，向被执行人马强、马富斌发出执行通知书，责令被执行人履行法律文书确定的义务，但被执行人至今未履行。经查,本院在执行过程中于2020年8月11日作出（2020）桂0126执1369号执行裁定书，拍卖、变卖被执行人马强名下位于宾阳县房屋。2020年11月9日，异议人赖永志提出书面异议，认为本院查封的上述房屋属于异议人赖永志所有，请求本院中止对前述房产的执行。 另查明，被执行人马强于2018年12月27日与异议人赖永志签订《房屋买卖合同》，以500000元的价格将马强名下位于宾阳县房屋转让给赖永志，根据合同约定的付款方式，赖永志通过银行转账已于2019年1月3日前支付215000元购房款给被执行人马强，应由异议人赖永志代为马强偿还的220000元银行贷款，异议人赖永志从2019年1月起，每个月转账1250元到马强开设的中国银行账户62×××15中扣缴。由于房屋没有办理过户手续，尚有合同约定的65000元购房款没有支付给被执行人马强，并且应由异议人赖永志负责归还的银行贷款220000元没有偿还完毕。该房屋已为异议人赖永志实际占有管理使用，并缴纳从2009年1月之后的房屋水电费、生活垃圾费、物业费等。 以上事实有(2019)桂0126民初2331号民事判决书、(2020)桂0126执1369号执行裁定书、房屋买卖合同、购房收款收据、赖永志扣缴按揭贷款的银行转账对账单、物业证明、支付宝转账电子回单等证据予以证实。 本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案的实际情况，异议人赖永志在法院查封之前已于2018年12月27日签订《房屋买卖合同》，并实际占有使用该房屋，根据合同约定，500000元的房屋总价款中赖永志应支付280000元给马强，该房屋的银行抵押贷款220000元由赖永志负责偿还解押，现买受人已实际支付215000元购房款给马强。虽然买受人赖永志以马强的名义每月支付1250元到马强的银行账户上继续分期偿还银行抵押贷款，但是银行的抵押贷款没有偿还完毕，该房屋没有解押，致使无法办理房屋过户手续。双方在合同中约定办理房产过户后再偿还贷款解押，不符合房产交易过户的规定。买受人赖永志应将尚欠银行的抵押贷款全部偿还，并将未支付给马强的余款65000元缴纳至法院账户作为执行款。至于异议人提出的马强合同违约，需向异议人支付违约金，属于另一法律关系，由异议人另行起诉。异议人与被执行人马强双方达成的房产买卖合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合同应为有效。故此，本院认定查封前异议人赖永志与被执行人马强签订的房屋买卖合同成立。综上所述，异议人赖永志提交的证据足以证明其主张，其就本案所提出的执行异议，事实清楚和证据确凿，异议人赖永志提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 一、异议人（案外人)赖永志的异议成立； 二、中止对宾阳县房屋【预告登记证号：宾阳房预字第××号】的执行，解除宾阳县房屋【预告登记证号：宾阳房预字第××号】的查封。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  梁树俊 审判员  陈俊儒 审判员  覃作信 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  蒙 然 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第十五条异议人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。