河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4862号 上诉人（原审被告）：刘春，男，1981年11月10日出生，汉族，住沧州市。 委托诉讼代理人：于春峰，男，汉族，1968年12月8日出生，住河北省沧州市运河区，系上诉人刘春单位沧州市新华区旭达装饰推荐。 被上诉人（原审原告）：赵志宏，男，1968年8月7日出生，汉族，住沧州市新华区南环东路沧县。 委托诉讼代理人：米冠博，河北榆轩律师事务所律师。 原审第三人：河北鹏弛房地产开发有限公司，住所地沧州市新华区新华东路**。 法定代表人：陈国平，该公司董事长。 上诉人刘春与被上诉人赵志宏、原审第三人河北鹏弛房地产开发有限公司（以下简称鹏弛公司）执行异议之诉一案，不服沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初975号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘春上诉请求：一、撤销沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初975号民事判决；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人与第三人及沧州市锦厦地产的房屋买卖合同时无效合同，诉争房屋未取得预售证，不允许出售，且原审法院认定房屋购买价711400元，被上诉人只支付了50万元。2、上诉人有证据证明被上诉人购买该诉争房屋时，有其他房产用于居住。3、原审法院依 照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》便认定被上诉人有排除执行的权利，属于认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人赵志宏辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审第三人鹏弛公司未予答辩。 赵志宏向一审法院起诉请求：1.请求法院判令不得执行锦厦绿园广场小区3号楼2单元501室房产，并解除查封；2.依法确认锦厦绿园广场小区3号楼2单元501室房产为原告所有（价值为711400元）；3、本案所产生的诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年11月15日通过第三人购买第三人与案外人沧州市锦厦房地产开发有限公司合作开发的位于渤海新区房产（以下简称：“涉案房产”），在原告交付房屋全款的情形下，并于同日向原告出具涉案房产的《认购协议书》。后被告刘春与第三人河北鹏弛房地产开发有限公司因民间借贷纠纷案件，于2018年11月1日将涉案房产查封，原告在知晓该情形后，向贵院提出执行异议，贵院作出（2019）冀0903执异93号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，故原告向贵院提出起诉。2017年11月15日《认购协议书》为原告与开发商签订的书面买卖合同，沧州市锦厦房地产开发有限公司并在《认购协议书》上加盖公章予以认可。《认购协议书》明确约定了房屋位置、房号、房屋面积、单价以及交房时间等条款，第三人也收取全部房款，依照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售 管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，因此，2017年11月15日《认购协议书》为法定的商品房买卖合同。原告购买涉案房产并交付全款，并在法院2018年11月1日因金钱债权执行查封前的2017年11月15日签订书面买卖合同，同时原告在渤海新区无其他用于居住房屋，根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，贵院应当支持原告请求权利，排除执行。综上，为维护原告的合法权益，请求贵院在查明事实的基础上，依据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行，并确认涉案房产为原告所有。 一审法院认定的事实：刘春诉鹏弛公司民间借贷纠纷一案，沧州市运河区人民法院于2018年10月31日作出（2018）冀0903民初4192号民事调解书，双方达成如下协议：河北鹏弛房地产开发有限公司偿还刘春借款本金1030000元及利息（利息按年利率6%的标准给付，自2018年9月20日开始给付至履行完毕之日止），于2018年11月3日前一次性偿还完毕。该案审理过程中，刘春申请诉讼保全，沧州市运河区人民法院做出（2018）冀0903民初4192号民事裁定书，对鹏弛公司名下1030000元的财产进行保全。后沧州市运河区人民法院对案涉房屋锦厦绿园广场小区3号楼2单元501房屋进行了查封。（2018）冀0903民初4192号调解书约定的履行期限届满后，鹏弛公司未履行民事调解书所确定还款义务，刘春向沧州市运河区人民法院申请强制执行。赵志宏于2019年10月25日向沧州市运河区人民法 院提出异议，以其已合法购买该被查封房产为由，要求中止对该房屋的执行并解除查封。沧州市运河区人民法院于2019年11月12日做出（2019）冀0903执异93号执行裁定书，裁定驳回案外人赵志宏的异议请求。赵志宏对该裁定不服，故向沧州市运河区人民法院提起执行异议之诉。 另查明，案涉房屋所属的锦厦绿园广场住宅楼项目为案外人沧州市锦厦房地产开发有限公司（以下简称锦厦公司）与鹏弛公司合作开发，双方于2013年7月18日签订了《合作开发协议书》，该协议书约定项目（锦厦绿园广场住宅楼与三号路办公楼）由鹏弛公司负责代管代建及销售（鹏驰公司所属50%产权部分），完成后双方各享项目50%的房屋产权。2017年11月15日，赵志宏与锦厦公司签订《认购协议书》一份，该协议约定赵志宏购买锦厦绿园广场小区3-2-501号房产，房款为711400元，并就房屋面积、单价、付款时间和方式、交房时间等内容做出约定，锦厦公司在协议书上盖章，赵志宏在协议上签字。同日，鹏弛公司的法定代表人陈国平以个人和公司的名义向赵志宏出具《承诺书》一份，内容为：“本人陈国平，河北省鹏弛房地产开发有限公司独立法人代表。因公司业务紧急需要，经充分协商今从友人赵志宏处筹得现金伍拾万元，又因公司涉及诉讼官司账户被封，特安排此款打入公司聘任副总经理李孝金个人账户，其中打款到李孝金（代行公司经理职务）账户四十五万元，现金支付五万元。此款本金连同孳息用于我公司在港口承建的锦厦绿园广场小区项目。我本人及河北省鹏弛房地产开发有限公司均承认此款为购置锦厦绿园广场房产一套（3号楼2单元501室）视为全款购置。我公司负责出具该套房产加盖“沧 州市锦厦房地产公司销售专用章”的认购协议书，并于2018年元旦日前办结网上签约手续，2019年5月1日交付该房产，并办理房产证。我郑重承诺：一定按照约定的时间，完成该套房产的网上签约手续。如若食言，愿意承担一切法律责任”。该《承诺书》由陈国平签字和鹏弛公司盖章。赵志宏与案外人马洪革系夫妻关系。马洪革于2017年11月16日向李孝金的银行账户转账450000元。同日，鹏弛公司为赵志宏出具收条一份，写明今收到赵志宏锦厦绿园广场3号楼2单元501交全款伍拾万元整。该收条上由陈国平签字和鹏弛公司盖章。 一审法院认为，本案的争议焦点是原告赵志宏是否享有排除对案涉房产锦厦绿园广场3号楼2单元501室继续执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述法律规定，结合本案的具体情况，本案应审查赵志宏在沧州市运河区地产公司签订合法有效的书面买卖合同，案涉房产是否是用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋，已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、 预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉房产锦厦绿园广场3号楼2单元501室为锦厦公司与第三人鹏弛公司合作开发，原告赵志宏与锦厦公司签订了《认购协议书》，双方就房屋面积、房屋单价与总价款、付款方式、付款和交房时间等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，其内容不违反法律或行政法规的强制性规定。同时，根据原告赵志宏提供的银行转账记录、《承诺书》、收条可以证明赵志宏已经向第三人鹏驰公司支付了房款50万元。综上，本案中原告赵志宏与案外人锦厦公司签订的《认购协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的条件，可认定赵志宏与锦厦公司、鹏弛公司已在案涉房屋被查封之前就已签订了合法有效的合同。另外，原告赵志宏提供的《不动产登记信息查询结果》显示其在沧州市渤海新区范围内其名下没有其他用于居住的房屋，被告刘春也未提交其他反证，故应认定原告赵志宏购买案涉房产属于用于居住且名下无其他用于居住房屋的情形。同时，原告赵志宏已向锦厦公司、鹏弛公司支付了50万元的房款，超过《认购协议书》中约定总价款711400元的百分之五十。综上所述，原告赵志宏对案涉房产提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，其享有对案涉房产排除强制执行的权利，其要求对案涉房产不得执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。同时，原告赵志宏要求确认案涉房屋属于其所有，但因案涉房产尚未办理网签，原 告赵志宏也未交纳除房款之外的其他费用，尚不能满足房屋过户的相关条件，故对赵志宏提出的确权请求，证据不足，不予支持，可另行主张权利。第三人鹏弛公司经合法传唤未到庭，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、不得执行沧州市运河区人民法院依据（2018）冀0903民初4192号民事裁定书所查封的沧州市锦厦绿园广场3号楼2单元501室房产。二、驳回原告赵志宏的其他诉讼请求。案件受理费10914元，由被告刘春负担。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是赵志宏对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋为锦厦公司与原审第三人鹏弛公司合作开发，赵志宏与锦厦公司签订了《认购协议书》，同时赵志宏已经向原审第三人鹏驰公司支付了房款50万元。可以认定赵志宏与锦厦公司、鹏弛公司已在案涉房屋被查封之前就已签订了合法有效的合同。同时，赵志宏已向锦厦公司、鹏弛公司支付了50万元的房款，超过《认购协议书》中约定总价款711400元的百分之五十。且赵志宏提供的《不动产登记信息查询结果》显示其在沧州市渤海新区范围内其名下没有其他用于居住的房屋，刘春也未提交其他反证，故可以认定赵志宏购买案涉房产属于用于居住且 名下无其他用于居住房屋的情形。综上，赵志宏对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人刘春的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4471元，由上诉人刘春负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵长波 审判员  郭亚宁 审判员  李美华 二〇二〇年十一月十八日 书记员  刘晓晴