福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初1787号 原告：福建沪华置业投资有限公司，住所地邵武市张三丰大道**，统一社会信用代码91350781079771704L。 法定代表人：李国恩，总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 被告：李平，男，1984年5月12日出生，汉族，住邵武市。 原告福建沪华置业投资有限公司（以下简称“沪华置业公司”）与被告李平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼。被告李平经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沪华置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的编号为201602049的《商品房买卖合同（预售）》，被告协助原告办理注销合同备案及预告登记手续；2、被告立即返还原告代偿的按揭贷款本息21873.38元，支付从银行扣款之日起至被告实际清偿之日止，以每期代偿本息为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息；3、被告支付原告自每期贷款扣款之日起至还款之日止按日万分之五计算的违约金；4、被告将皇庭新世界•澜郡5幢1003室商品房返还给原告。事实和理由：2016年6月14日，原、被告双方签订编号为201602049的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发建设的位于邵武市××道××道××幢××室房，总价款为335000元。被告以首付款加按揭贷款的方式支付购房款，首期款68000元于2016年6月14日前付清，余款267000元以银行按揭方式支付。该合同在房管部门办理了备案及预告登记手续。合同附件四第三条第7款约定因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金。合同附件四第三条第8款约定买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管部门办理有关解除合同的手续。2016年5月24日，原告作为被告按揭贷款的连带责任保证人与被告及中国建设银行股份有限公司邵武支行签订了《个人住房借款合同》，被告申请按揭贷款267000元，贷款期限20年，等额本息还款，按月偿还。此后，被告如期支付了首期款68000元。2016年6月30日，银行发放按揭贷款267000元至原告账户。2019年3月30日前，被告能每月如期归还贷款本息，但之后被告再未支付。为此，银行先后从原告的账户内共计扣收被告未支付的本息21873.38元（其中2019年3月30日扣收3361.09元，2019年6月28日扣收5057.70元，2019年9月30日扣发5058.33元，2019年10月31日、同年11月30日和12月31日分别扣收1679.01元、1677.47元和1676.85元，2020年2月29日扣收3362.93元）。被告至今未归还原告上述代垫款，已构成违约，原告有权解除买卖合同，并追究被告的违约责任。请求判如所请。 李平未作答辩。 沪华置业公司围绕其诉讼请求，依法提交了《商品房买卖合同（预售）》及其附件、合同备案表、预告登记表、付款增值税普通发票、《个人住房借款合同》、银行个人贷款还款凭证，及银行出具的原告为被告代偿贷款情况说明等证据，经本院审查，上述证据均符合证据真实性、合法性、关联性原则的要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院对原告主张的事实予以确认。 另查明，讼争商品房买卖合同已在房地产管理部门办理了合同备案及预告登记手续，沪华置业公司已将讼争商品房交付给李平使用，但尚未办理该商品房的权属转移登记手续。 本院认为，沪华置业公司与李平签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”鉴于李平未能按期如约归还借款本息，且累计超过十数期，并导致沪华置业公司承担了保证责任，沪华置业公司依据合同约定解除《商品房买卖合同（预售）》的条件已成就，故对该公司要求解除与李平签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求后者协助配合办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案和预告登记手续的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案合同解除后，原告要求被告返还讼争商品房，于法有据，予以支持。沪华置业公司作为涉案购房借款合同的连带责任保证人，在借款人违约不履行其与贷款人签订的借款合同后，已履行了保证责任，代为清偿了银行到期贷款本息，现依法向债务人追偿其代偿款项的请求，于法有据，应予支持。双方合同约定，买受人须承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间按日万分之三计算的利息，现沪华置业公司自愿按中国人民银行同期同类贷款利率计算被扣收款项的利息，低于合同约定，属自行处分自己的民事权利，但是自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后，原告主张的代偿款项利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的逾期还款违约金，合同约定买受人应于出卖人发出还款通知之日起10天内归还代偿款项，在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按日万分之五向出卖人支付违约金，鉴于沪华置业公司未提供证据证明其是否向被告发出偿还代偿款项的通知以及通知的具体时间，故以起诉之日视为原告向被告发出还款通知，违约金应自起诉之日起第11日以代偿款项按日万分之五计算。对原告超出本院裁判部分的诉讼请求，予以驳回。李平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除福建沪华置业投资有限公司与李平签订的编号为201602049的《商品房买卖合同（预售）》； 李平应于本判决生效后十日内协助福建沪华置业投资有限公司办理注销上述合同的备案和预告登记手续； 二、李平应于本判决生效后十日内将坐落于邵武市城南大道皇庭新世界•澜郡5幢1003室的商品房返还给福建沪华置业投资有限公司； 三、李平应于本判决生效后十日内归还福建沪华置业投资有限公司代偿款项21,873.38元，并支付自银行扣款之日起至款项付清之日止的利息（其中代偿款3,361.09元自2019年3月30日起算，5,057.70元自2019年6月28日起算，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以8,418.79元为基数计算至2019年9月29日，自2019年9月30日以13,477.12元为基数计算至2019年10月30日，自2019年10月31日以15,156.13元为基数计算至同年11月29日，自同年11月30日起至同年12月30日以16,833.6元为基数计算至同年12月30日，自12月31日起以18,510.45元为基数计算至2020年2月28日，自2020年2月29日以21,873.38元为基数计算，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）； 四、李平应于本判决生效后十日内支付福建沪华置业投资有限公司自2020年7月12日起至还款之日止，以代偿款项21,873.38元为基数，按日万分之五计算的逾期还款违约金； 五、驳回福建沪华置业投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,325元，公告费300元，由李平负担6,575元，福建沪华置业投资有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈 磊 人民陪审员  徐雪玲 人民陪审员  肖建春 二〇二〇年十一月十九日 法官 助理  林超男 书 记 员  张欣欣 本案依据的主要法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。