陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终597号上诉人（一审被告）:刘红军，男，生于1971年2月，汉族，原勉县XX店经营者，住四川省旺苍县，身份证号：XXXXXXXXXX********。被上诉人（一审原告）：勉县军安实业有限责任公司，住所地：陕西省勉县。法定代表人：王云安，该公司总经理。委托代理人：朱春景，陕西维公律师事务所律师。上诉人刘红军因与被上诉人勉县军安实业有限责任公司（以下简称“军安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服勉县人民法院（2019）陕0725民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。军安公司一审诉讼请求：1、判令被告立即归还租赁原告的位于勉县XX街道办事处XX大街XX楼的房屋；2、判令被告给付截止2018年2月15日的房屋租金29.4万元，以及2018年2月16日起至实际交付房屋之日每天700元的房屋占用、使用费；3.本案诉讼费用由被告负担。重审中，原告变更其诉讼请求为：1、判令被告刘红军给付截止2017年12月15日的房屋租金25.2万元；2、判令被告刘红军按每天700元标准给付原告自2017年12月16日至2018年10月29日期间的房屋占用、使用费；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院经审理查明：2016年4月25日，勉县华晟物业管理有限公司（以下简称“华晟公司”）（甲方）与原告军安公司（乙方）签订《商业物业租赁合同》一份，合同约定：1、华晟公司将凯旋华府33号楼1、2层商业用房租赁给军安公司经营；2、该物业类型为商业用房，建筑面积为4496.4平方米；3、租赁期限为10年，起租自2016年5月1日起至2026年4月30日止；免租期自2016年5月1日至2019年4月30日止。合同期满后，若甲方继续对外租赁，乙方在同等条件下享受优先续租权，租金另行协商。乙方承租的该物业计算方式为：租赁单价整体租赁为20元/㎡/月（1层为20元/㎡/月，2层为15元/㎡/月），从第4年开始，每满3年递增5%；前3年免收租金，第4、5、6、7年租金各优惠50%。2016年12月13日，被告刘红军在勉县工商管理局注册登记个体工商户，字号为：勉县XX店；登记的经营场所为陕西省汉中市勉县勉阳街道办事处XX大街；登记的经营者为刘红军，注册号为：XXXXXXXXXXX9687；出资额为80万元。刘红军在注册登记勉县XX店时，于2016年10月1日向登记机关递交军安公司（甲方）与刘红军（乙方）于当日签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“甲方将座落在XX大街北楼2层房屋租给乙方使用，1、租期3年，自2016年10月2日起至2019年10月1日；2、年租金70万元，按年交清，在租期之3年内不能随意涨房租”等。2016年12月1日，军安公司（甲方）与勉县XX店又签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“1、甲方将位于勉县XX大道XX号楼的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年12月1日至2019年12月1日，计36个月；2、本房租月租金为人民币元，按月/季度/年结算，租金为80000万元，大写捌万元”等。2016年12月16日，军安公司（甲方）与勉县XX店（乙方）还签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“1、甲方将位于凯旋华府33号楼2楼一部分房屋租赁给乙方开火锅店使用，租赁期限自2016年12月16日至2017年12月15日；2、本房屋月租金为每平方米20元，按年结算，房屋面积为1050平方米，每年租金为252000元”等。前述三份合同还对双方的其他权利义务进行了约定。后经被告刘红军对租赁房屋进行装修，勉县XX店开业。2017年10月16日，勉县XX店因经营不善，刘红军向勉县工商行政管理局申请注销登记获准。后因被告未向原告缴纳房屋租金和交还租赁房屋，双方发生纠纷，原告于2018年3月1日诉至勉县法院，勉县法院经审理后于2018年10月15日作出（2018）陕0725民初332号民事判决。被告刘红军不服，向陕西省汉中市中级人民法院（以下简称“市中院”）提起上诉。市中院于2019年4月11日作出（2019）陕07民终375号民事裁定，将本案发回勉县法院重审。另，2018年10月29日，勉县XX店刘红军（甲方）与军安公司（乙方）签订《交房协议》一份，约定：1、甲方在本合同签字生效之日将房屋交付乙方，从某某交付之日起，房屋租金不再计算；2、甲方开办火锅店的装修、设施、用具等从本协议签字之日交付乙方保管，到2018年11月19日之前，如乙方或其转让人愿意继续经营火锅店，在向乙方交清房租后乙方将代为保管的设施、用具交付给甲方经营；如甲方在2018年11月19日没有与乙方达成续租协议，则甲方的所有装修、设施、用具等全部由甲方放弃所有权，由乙方处置；3、从交房之日到2018年11月19日期间，乙方只代甲方保管装修、设施、用具，不收取租金。该协议落款处有甲方刘红军签名、乙方军安公司加盖印章予以确认。协议签订后，被告于同日将案涉房屋交还给了原告。审理过程中，对于前述三份租赁期限及租金等均约定不一致的《房屋租赁合同》，双方各执一词。原告认为三份租赁合同中出租方（即原告军安公司）的印章均是真实的，但落款时间为2016年12月1日的租赁合同，甲方处签名“李军民”并非当时军安公司法定代表人李某某本人签字（为此，原告还向本院提交李某某身份证复印件一份），且该租赁合同中对于租金价款及计付标准约定不明。原、被告之间的租赁关系最终是按照落款时间为2016年12月16日的租赁合同执行的；被告认为落款时间为2016年10月1日的租赁合同中乙方处签名“刘红军”并非被告本人签字，被告不知道该份合同的存在。落款时间为2016年12月16日租赁合同系原告伪造的，是假合同。原、被告之间的租赁关系最终是按照落款时间为2016年12月1日的租赁合同执行的，且租赁前三年免收租金。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给他人。承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或约定不明确，依照我国合同法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，原、被告关于案涉房屋的租赁先后签订了三份租赁期限及租金等均约定不一致的《房屋租赁合同》，根据原、被告的诉辩意见，双方争议的焦点在于：1、本案应当依据哪一份租赁合同确定并处理原、被告关于案涉房屋租赁事宜；2、案涉房屋的租赁是否前三年免收租金；3、被告应否向原告支付截止2017年12月15日的房屋租金及自2017年12月16日起至2018年10月29日止的房屋占用、使用费。关于本案应当依据哪一份租赁合同确定并处理原、被告关于案涉房屋租赁事宜的问题。根据查明事实，落款时间为2016年10月1日的《房屋租赁合同》，系一审法院依据原告申请至勉县市场监督管理局调取的备案合同，该合同是被告刘红军作为勉县XX店的经营者，在设立该火锅店时向登记机关提供的房屋租赁合同，且加盖有原告军安公司印章，而落款时间为2016年12月1日及2016年12月16日的两份《房屋租赁合同》中均有勉县XX店及原告军安公司加盖印章予以确认，但根据三份租赁合同形成的时间及勉县XX店当时的经营状况，并结合原告与华晟公司签订《商业物业租赁合同》对于租赁费标准的约定，落款时间为2016年12月16日《房屋租赁合同》应当认定为原、被告关于案涉房屋租赁最终执行的合同，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利义务。被告虽提出该合同系原告伪造，是假合同，原告及李某某涉嫌合同诈骗及虚假诉讼的辩解意见，但在审理中，被告未能提供证据予以证实，故对于被告的前述辩解意见，因与查明事实不符，一审法院不予采纳。关于案涉房屋的租赁是否前三年免收租金的问题。本案中，原告与华晟公司签订《商业物业租赁合同》中虽约定有免租期，但被告并非该合同的相对方，该合同条款并不及与被告。加之，前述原、被告先后签订的三份《房屋租赁合同》中均未约定在前三年免收租金，被告亦未提供切实充分的证据证实案涉房屋的租赁前三年免租。故对于被告提出的案涉房屋前三年免收租金的辩解意见，亦因与查明事实不符，一审法院不予采纳。关于被告应否向原告支付截止2017年12月15日的房屋租金及自2017年12月16日起至2018年10月29日止房屋占用、使用费的问题。依据前述认定事实，原、被告应当按照双方于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》履行各自的权利义务。该合同约定原告将案涉房屋租赁给被告开办火锅店使用，租赁期限自2016年12月16日至2017年12月15日，每年租金为25.2万元。前述合同签订后，被告刘红军使用案涉房屋开办并经营勉县XX店，2017年10月16日，勉县XX店因经营不善，被告刘红军向勉县工商行政管理局申请注销登记获准，直至2018年10月29日被告将案涉房屋交还给原告。而《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。故被告刘红军作为勉县XX店登记的经营者，应当按合同约定向原告支付租赁期间的房屋租金，并参照合同租金标准向原告支付租赁期间届满后的房屋占用、使用费。被告刘红军虽提出勉县XX店是由五人合伙开办，现勉县XX店已注销登记，租赁费不应由其一人支付，因其向一审法院提交相关证据不足以证实其他合伙人参与勉县XX店经营的事实，而原告以工商行政部门登记的经营者刘红军为被告提起诉讼，符合法律规定，被告刘红军在承担本案实体责任后，可持相关依据与其他经营者或合伙人进行内部清算。另，原告提起本案之诉时曾提出要求被告立即归还租赁房屋的诉请，但在审理过程中原告已对其该项诉请予以撤回。而根据庭审中查明的事实，勉县XX店刘红军（甲方）与军安公司（乙方）于2018年10月29日已另行签订了《交房协议》，被告刘红军亦按该协议将租赁房屋交还给了原告。故对于案涉租赁房屋的交还事宜在本案中不再进行处理。双方关于《交房协议》的相关事宜不属于本案的审理范畴，因该协议而产生的相应法律责任及后果，由协议双方当事人另行处理。综上所述，本案原告要求被告支付房屋租赁期间的租金及租期届满后的房屋占用、使用费的请求合法有据，一审法院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：由被告刘红军在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告勉县军安实业有限责任公司支付自2016年12月16日起至2017年12月15日止的房屋租金25.2万元；并按每天700元的标准向原告勉县军安实业有限责任公司支付自2017年12月16日起至2018年10月29日止的房屋占用、使用费。案件受理费5810元，由被告刘红军负担。刘红军不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原判发回重审或依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、勉县XX店虽登记为刘红军个人，但实际合伙经营人为刘红军、李某某、吴小军、周华斌、向荣等五人，且合伙时李某某提供的房屋前三年不收房租。2018年1月14日刘红军、李某某、吴小军、周华斌四人所署的证明实为该火锅店的合伙人对经营期间所欠职工工资如何解决的一份协议，虽然向荣没有签字，但一审向荣向法庭出具的证明已证实了其是该火锅店合伙人的客观事实。二、一审中原告提供的2016年12月16日的租赁合同不是真实的，该火锅店的公章由李某某保管，是李某某编造的合同并加盖火锅店的公章，该合同没有上诉人的签字。上诉人认为李某某涉嫌合同诈骗和虚假诉讼，建议法院移送公安机关，以便查清事实，而一审法院仅就合同论事，草率结案。被上诉人军安公司没有提交书面答辩意见。二审中，上诉人刘红军提交了以下证据：1、唐召兵、马青龙、李岩等三人的书面证言，2、“谢老幺火锅交流群”的微信聊天记录，3、五人出资的“火锅店总收入”的复印件，4、火锅店考勤表，5、谢老幺库房管理表，6、火锅店月收入。证据1、2、3拟证明火锅店系五人合伙，被上诉人不认可，刘红军提出的是否合伙证据不属本案审理范围，本院对该3组证据不予审查。证据4、5、6拟证明XX店由上诉人于2017年10月注销后、仍由李某某等人经营至2018年1月，被上诉人不认可，因该3组证据及其证明目的与本案房屋租赁合同纠纷没有直接关联，本院亦不予采信。经审理查明，勉县XX店营业执照上登记的经营者是刘红军，类型是个体，组成形式是个人经营。一审判决认定的其余案件事实,本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案房屋租赁合同的租金及租期届满后的房屋占用、使用费承担的责任主体；2、一审判决认定双方签订的2016年12月16日的租赁合同是否真实有效。关于承担租赁费的责任主体，本案军安公司起诉的是与其签订租赁合同的原“勉县XX店”及刘红军，案涉房屋租赁合同签订主体分别是军安公司和勉县XX店，在诉讼中军安公司以勉县XX店已注销撤回对勉县XX店的诉讼，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》41条规定起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书注明系某字号的户主的规定。本案诉讼承担租赁费的诉讼责任主体应当是刘红军。同时依据该法45条规定起字号的个人合伙，在民事诉讼中，应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。合伙负责人的诉讼行为，对全体合伙人发生法律效力。依据该规定刘红军上诉主张认为勉县XX店为其5人合伙经营，应由合伙人共同参加诉讼并承担责任的上诉理由，亦不成立。本案以工商行政部门登记的火锅店经营者刘红军为诉讼主体，符合法律规定。刘红军上诉主张与李某某等其他四人构成合伙关系，其是否合伙不影响军安公司向工商登记的火锅店经营者刘红军主张权利，是否合伙也不是本案的审理范围。刘红军在承担案涉租赁合同民事责任后，可依据其与其他合伙人的合伙关系进行合伙人清算或另行主张。刘红军认为火锅店注销后，应以五位合伙人为共同被告的上诉理由不成立，本院不予支持。关于本案租赁合同的认定问题，一审判决依据2016年12月16日的租赁合同有军安公司和勉县XX店盖章及合同形成时间和火锅店的经营状况，认定双方履行的该合同真实有效。刘红军上诉称该租赁合同其本人未签字，火锅店的公章由李某某保管，是李某某编造的合同并加盖火锅店的公章。该合同上诉人刘红军虽未签字，但其不能提供相应证据证明该合同系李某某编造并加盖火锅店的公章的事实主张，且该合同对租期、每平米月租金、房屋面积、一年总租金等都有明确约定，比较符合当时实际，其主张尚不能推翻一审认定。另刘红军从本案一审起诉就提出李某某涉嫌合同诈骗和本案虚假诉讼，对刘红军提出的李某某涉嫌合同诈骗，在本院审理中其未提出相应的证据佐证，本院已释名其可向公安机关报案；对刘红军所主张的虚假诉讼其亦不能提供相应证据佐证。故刘红军上述上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人刘红军的上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5810元，由刘红军负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 杪审 判 员  房建军审 判 员  岳 媛二〇二〇年十月二十九日法官助理  李俊杰书 记 员  李梦乔1