浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初8594号 原告：赵建波，男，1981年9月1日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：方文鑫，浙江乾盛律师事务所律师。 被告：浙江著明房地产开发有限公司。住所地：绍兴市柯桥区云集路**。 法定代表人：陈如江，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王超，浙江朋成律师事务所律师。 原告赵建波诉被告浙江著明房地产开发有限公司（以下简称“著明公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵建波的委托诉讼代理人方文鑫，被告著明公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵建波向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办证违约金39880元（购房款954078元×万分之一/日×418天，自2017年6月31日起至2018年8月22日止），并赔偿该款自2018年8月23日起至实际付款日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失3630元(暂计算至2020年7月22日)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月27日,原、被告订立《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的和谐家园8幢1502室房屋，建筑面积140.62平方米，房屋单价每平方米6784.80元，总价款954078元，并约定被告应于2017年6月30日前将上述案涉房屋土地房屋权属证书交付给原告。事后被告未按约定交付权属证书。现原告为维护自身合法权益特向贵院提起诉讼，望能判如所请 被告著明公司辩称，1.对违约金的起算点有异议，6月份没有31日，起算点应为2017年7月1日。办出证件的时间点也有异议，应该是2018年8月8日，而不是2018年8月22日；2.对万分之一每日的标准，存在异议。在去年已经存在四件类似案件，经过二审以及再审，标准应为万分之零点一每日。 经审理查明，2016年11月27日，赵建波（买受人）与著明公司（出卖人）订立《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发的和谐家园8幢1502室房屋，建筑面积140.62平方米，房屋单价每平方米6784.8元，总价款954078元；买受人应在合同签订之日支付首付款304078元，余款650000元在商品房买卖合同签订之日起十个工作日内到指定的银行签订按揭贷款合同并同时提供完备的贷款手续资料办好按揭手续；出卖人承诺于2017年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金。双方另对其他事项作了约定。 双方补充协议约定：出卖人和买受人经协商一致，就“和谐家园”项目《商品房买卖合同》未尽事宜，订立如下补充条款，在签署本合同前，出卖人对已补充条款向买受人作了说明，买受人对有关条款已理解并认可。双方确认，补充协议为本合同内容的有效补充，补充协议条款如与本合同条款不一致之处，则以补充协议为准。对于出卖人延期办理大产证，在未对于买受人办理权属登记（小产权）造成影响的情况下，不承担违约责任，合同继续履行；如出卖人延期办理大产证对于买受人办理权属登记（小产证）造成影响的，出卖人按照下述约定办理：出卖人应当在商品房交付后的180日内将办理权属登记需由出卖人提供报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人向买受人支付违约金，违约金按照买受人已付房屋价款的万分之一计算，合同继续履行。补充协议同时对其他内容作了约定。 合同签订后，赵建波已依约向著明公司支付购房款。著明公司直至2018年8月8日办理权属证书，并未按合同约定在2017年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，导致赵建波不能按期办理权属转移登记手续，赵建波遂诉至本院，酿成纠纷。 以上事实，由赵建波提供的《浙江省商品房买卖合同》（附含补充协议）、不动产权证及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。著明公司提供的民事判决书、民事裁定书一组，经赵建波质证认为，对该组证据的真实性没有异议，关联性提出异议，本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，在本案中不作为有效证据予以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现著明公司未能在合同约定的2017年6月30日前向赵建波交付案涉房屋的土地、房屋权属证书，导致赵建波无法按期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。 本案的争议焦点在于，违约金标准如何认定？赵建波认为，出卖人延期办理大产证的，按照补充协议约定的已付房款的万分之一承担违约责任，这一违约责任约定过低。主合同第八条买受人逾期付款的违约责任和第十六条出卖人逾期办证的违约责任中，两者违约责任并不对等，出卖人逾期办证违约金标准过低，故原告按照对等原则，请求按照每日支付已交付房款的万分之一计算违约金，即954078元×418天×0.0001元/天=39880元。著明公司认为，与本案存在类似情形的其他四件案例，经过二审和再审，也认为补充协议中约定的出卖人延期办理大产证的，按照补充协议约定的已付房款的万分之一承担违约责任，此违约责任过低，但也认为因逾期办证和逾期付款性质不同，不能将逾期支付购房款违约金标准适用于本案，基于实际情况已酌情将违约金调整为按日支付房价款的万分之零点一，故本案的违约金应为954078元×404天×0.00001元/天=3854.48元。本院认为，《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的买卖合同约定，出卖人不能在约定期限内交付权属证书，则按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金。双方签订的补充协议约定，补充协议条款如与合同条款不一致之处，则以补充协议为准；因出卖人责任不能取得权属证书的，出卖人向买受人支付违约金，违约金按照买受人已付房屋价款的万分之一计算。故根据双方签订的补充协议约定计算违约金，违约金标准明显过低，赵建波申请调高违约金标准，有事实和法律依据，本院予以支持。但赵建波要求将逾期支付购房款违约金标准适用于本案，因逾期办证与逾期付款性质并不相同，本院对其主张不予采纳。本院根据本案情况，酌情将违约金调整为按日支付房价款的万分之零点一。根据合同约定，著明公司依法应向赵建波承担自逾期之日（2017年7月1日）起至其实际可自行办理商品房转移登记之日（2018年8月8日）止逾期办证违约金，计算为954078元×404天×0.00001元/天=3854.48元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项之规定，判决如下： 一、被告浙江著明房地产开发有限公司应支付给原告赵建波逾期办证违约金3854.48元，并支付以3854.48元为基数自2018年8月9日起至实际付款日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告赵建波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费888元，减半收取444元，由原告赵建波负担401元，由被告浙江著明房地产开发有限公司负担43元，被告浙江著明房地产开发有限公司应负担部分，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐少华 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。