上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14084号原告：沈泓泊，男，1965年9月25日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：郁晨瑞，女。委托诉讼代理人：张忞琦，男。原告沈泓泊与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月18日立案后，依法适用简易程序，于同年5月18日公开开庭进行了审理。原告沈泓泊，被告委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加诉讼。后本院依法将本案转为普通程序，并于同年9月22日再次公开开庭进行了审理。原告沈泓泊，被告委托诉讼代理人张忞琦到庭参加诉讼。审理中，因本案涉及疫情，经本院院长批准，本案延长审理期限6个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《房屋托管租赁合同》于2020年3月4日解除；2、判令被告按照人民币(以下币种同)4,700元/月的租金标准向原告支付自2020年1月25日起至2020月3月4日止租金以及2020年3月5日起至2020年4月11日止的占用使用费共计12,219元；3、判令被告支付原告自2019年1月22日至2019年4月22日共计三个月的免租期租金14,100元;4、判令被告支付原告违约金28,200元(根据合同约定,被告如擅自退租,被告应当支付剩余租期一倍的租金,现原告酌情主张6个月租金标准的违约金);5、判令被告返还原告所被扣租金税款1,007.10元(被告实际支付租金至2019年12月25日,所扣税款111.90元/月，共计9个月)；6、判令被告向原告支付其使用租赁房屋期间产生的水、电、燃气等费用916.81元。事实与理由：原、被告于2019年1月22日签订《房屋托管租赁合同》一份,合同约定：原告将位于上海市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)出租给被告,免租期3个月,自2019年1月22日至2019年4月22日，被告支付租金期限自2019年04月23日起至2027年04月24日止,付三押零，其中第一月至第三十六月,月租金为4,700元；被告非合理理由,擅自提前退租的,应按提前归还天数的租金的一倍向原告支付违约金。其后,双方又于2019年1月22日签订了《补充协议一》及《房屋托管租赁合同授权书》。《房屋托管租赁合同授权书》约定了原告委托被告代办房屋进行租出备案登记、对房屋进行常规保洁、对房屋进行日常保养和维修、代收代缴各种公用事业费等事项,费用由承租方承担。2020年01月25日,被告未按约定支付2020年度第一季度的租金。2020年2月8日、9日,原告先后接到被告工作人员的电话和短信，称“鉴于目前全国新冠肺炎疫情,根据国家政令要求同意青客公司的无责退房”,原告未予以同意。原告于2019年1月26日至2020年2月20日期间多次电话联系被告业务员、网络客服、售后服务热线催讨租金及水电费,均未果。2020年2月21日,原告向被告发送书面催款通知函,要求被告支付租金。2020年2月23日,被告通知原告，称被告受新冠肺炎疫情影响,无法向原告支付拖欠的租金,要求与原告沟通协商解除合同、退房。原告于2020年2月27日向被告发送解除《上海市房屋出租委托代理合同》书面通知书,决定自2020年2月26日起单方面终止合同,并通知被告于2020年2月29日中午12点后正式收回房屋,由此所造成的一切违约责任由被告承担。后原告于2020年4月11日收回案涉房屋钥匙。被告辩称，因为疫情原因，很多租客未返回租赁房屋内居住也未向被告支付租金，故被告在经济上有很大困难。被告于2020年3月4日收到原告发送的解约函，故同意双方的合同于2020年3月4日解除。合同解除后，原告不应向被告收取占有使用费。原告主张免租期租金无合同和法律依据，被告不同意支付。双方的合同系因新冠疫情的不可抗力造成的，双方属于无责解除合同，故不同意原告主张的违约金，且原告主张的违约金标准过高。代缴的租金税费被告已向税务机关缴纳，原告如果认为有问题，应向税务机关申请处理，与被告无关。对于原告主张的水、电、燃气费等，被告同意支付。本院经审理认定如下事实：原告为案涉房屋产权人。2019年1月22日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋托管租赁合同》一份,合同约定：原告将案涉房屋出租给被告,租赁期限96个月2天，起租日2019年4月23日，截止日2027年4月24日，第1月至第36月，租金4,700元/月，第37月至第48月，租金4,935元/月，第49月至第60月，租金5,170元/月，第61月至第72月，租金5,405元/月，付三押零；2019年1月23日后10个工作日内支付2天的租金313.33元；房屋交接与装修甲方作为该房屋的房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按照房屋所在地相关政策规定进行装修,同时将客厅(起居室)改造为单独房间,费用由第三方租赁公司支付；该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛胚,如有装修各方共同制作装修和家具清单；装修不应破坏房屋承重结构；租赁关系终止时,乙方按照现状返还房屋；乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户,25日为非工作日的青客宝到帐时间为此后第一个工作日；租金产生的税费由甲方承担,可委托乙方代办；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金,乙方非合理理由,擅自提前退租,应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付对方损失的,违约方还应负责赔偿。另，原告(甲方)与被告(乙方)双方又签订《房屋托管租赁合同补充协议》一份，该协议约定：一、房间所需购买的家具家电数量、单价及总价详见附件清单；二、甲方于本《补充协议》签订后3个工作日内支付乙方上述家具家电货款1,885元；三、乙方有偿使用上述家具家电，每月使用费为31.42元。同日，原告(甲方)与被告(乙方)双方又签订《房屋托管租赁合同授权书》一份，上载：就甲方出租的案涉房屋的出租备案登记、税收缴纳、公共事业代缴等事项订立本协议，甲方委托乙方代办的事项如下：1、代办房屋进行出租备案登记，并办理相关文件和手续；2、代收代缴各种公共事业费，费用由承租方承担；3、对房屋进行常规保洁，费用由承租方承担；4、对房屋进行日常保养和维修，费用由承租方承担；5、对房屋进行装修，费用由承租方承担。签约后，原告按约向被告交付了房屋。被告每月扣除111.9元后，向原告支付租金4,588.1元，支付至2020年1月24日。自2020年1月25日起，被告未再向原告支付租金。2020年2月8日、2月9日，被告工作人员通过手机向原告发送短信：“鉴于目前全国新冠肺炎疫情，根据国家政令要求并经我司与您友好协商，感谢您同意青客公司的无责退房，收到短信麻烦请回复同意无责退房，非常感谢！”原告回复：“短信已收到，短信说根据国家政令要求贵公司无责，请把书面文件复印件提供给我，同时也请把有关退房协议形成书面文字发给我，否则仅仅凭一条简短的短信，本人目前无法回复是同意还是不同意，谢谢。”2020年2月21日，原告向被告发送《催款通知函》，要求其按约支付租金及水电费。原告并通过被告的员工余德江微信催收租金。2020年2月23日，被告工作人员向原告发送短信，称其因疫情影响无法无法足额收取租客的租金，被告亦无法向房东支付租金，被告选择与房东协商解除合同、退房。2020年2月26日，原告向被告发送《解除通知书》，要求被告支付拖欠的租金、水电费，并要求双方的合同于该通知函发出之日起解除。被告于2020年3月4日签收该通知书。2020年4月10日，被告向原告邮寄《通知函》，上载：我司每月支付给您的租金已远远超出了我司从租客处收取的租金，属于“高进低出”情形，不可抗力的新型冠状病毒肺炎疫情影响，导致原合同无法继续履行，故我司郑重致函通知您：1、原合同于青客公司工作人员第一次发短信、微信或其他方式通知您合同解除之日起解除，如之前未发通知您的，原合同自即日起解除，租金支付至合同解除之日；2、该房屋钥匙密码XXXXXXXX已于您收到本函之日送达。原告于2020年4月11日签收该邮件。另，原告共支付案涉房屋2020年1月至3月的水电费共计916.81元。再查明，被告承租案涉房屋后再将案涉房屋出租给了案外人吴某。2020年9月29日，吴某以房屋租赁合同纠纷起诉被告至本院，案号(2020)沪0112民初36340号，在该案中，吴某称其与被告就案涉房屋签订了《住宿服务合同》，合同期限自2019年6月7日起至2021年8月31日止，租金1,386.67元/月，因被告未向房东支付租金，故2020年2月19日房东告知吴某于2020年2月底搬离;吴某通过银行贷款方式一次性向被告支付租金至2020年2月底；后吴某于2020年3月1日向被告退房成功，但被告一直未能向吴某退还租房押金，故吴某诉请要求被告退还押金2,195元。后吴某与被告在法院的主持下达成调解协议：一、吴某与被告之间签订的《住宿服务合同》予以解除；二、被告于2020年12月15日前一次性返还吴某租房押金1,100元；三、吴某放弃其余诉讼请求；四、双方就本案再无其他争议。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房屋托管租赁合同》、《房屋托管租赁合同补充协议》、《补充协议一》、《房屋托管租赁合同授权书》、手机首付款截屏、手机短信截屏、《催款通知函》及邮寄凭证、微信截屏、《解除通知书》及邮寄凭证、《通知函》及签收记录，本院依职权调取的(2020)沪0112民初36340号案件民事调解书，以及原、被告的当庭陈述予以佐证。本院认为，原、被告之间就案涉房屋签订的《房屋托管租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。原告按约向被告交付了房屋，被告应按约向原告支付租金。现被告仅向原告支付租金至2020年1月24日，自2020年1月25日起未再支付租金，显属违约，被告应承担相应的违约责任。现原告主张双方的合同自其解约通知送达被告之日，即2020年3月4日解除，被告亦予以认可，本院予以确认。被告于2020年4月11日将案涉房屋钥匙密码交付原告，现原告要求被告按合同约定的租金标准支付2020年1月25日至2020年3月4日期间的租金及2020年3月5日至2020年4月11日期间的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。被告辩称，因疫情原因，被告的很多租客未返回租赁房屋内居住也未向被告支付租金，故被告在经济上有很大困难。但根据本案查明的事实，被告承租案涉房屋后将案涉房屋进行了出租，其并未因疫情原因减免次承租人的租金支付义务。故本院对被告的辩称不予采信。故被告应向原告支付2020年1月25日至2020年3月4日的租金6,109.99元(计算方式：4,700元/月+4,700元/月÷30天×9天=6,109.99元)、2020年3月5日至2020年4月11日的占有使用费5,796.66元(计算方式：4,700元+4,700元/月÷30天×7天=5,796.66元)。双方合同约定，租金产生的税费由原告承担,可委托被告代办。在履约过程中，被告每月从应付的4,700元租金中扣除的111.9元，称该111.9元为代缴税金，但被告并未提交相应的纳税凭证。现原告向被告主张该返还被扣除的租金1,007.1元(111.9元/月×9个月=1,007.1元)，合法有据，本院予以支持。双方合同解除系被告违约所致，被告理应承担违约责任，现原告主张的违约金相当于6个月的租金金额，远低于双方合同约定的违约金标准，故原告的该项诉请，合法有据，本院予以支持。原告主张的水、电、煤费用系被告租赁案涉房屋期间实际发生的费用，根据双方的合同约定应由被告负担，故对原告的该项诉请，本院予以支持。原告主张的免租期租金，无合同依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告沈泓泊与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司之间签订的《房屋托管租赁合同》于2020年3月4日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈泓泊租金人民币6,109.99元、房屋占有使用费人民币5,796.66元；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈泓泊应付未付的租金税款人民币1,007.1元四、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈泓泊水、电、煤等费用共计人民币916.81元；五、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈泓泊违约金人民币28,200元；六、驳回原告沈泓泊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1,230.12元，由被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇二〇年十一月十六日书记员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。