福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6338号 上诉人（原审原告）：江常源，男，1951年1月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：高建清，福建沃泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢剑霞，福建沃泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州城开置业有限公司，住所地福建省福州市琅岐镇新道路**鸿鑫楼**（自贸试验区内）。 法定代表人：陈家亮，董事长。 被上诉人（原审被告）：梁衍光，男，1969年3月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：林庚，国浩律师（福州）事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴焰，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人江常源因与被上诉人福州城开置业有限公司（以下简称“城开置业”）、梁衍光不当得利纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院(2020)闽0105民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案开庭进行了审理。上诉人江常源委托诉讼代理人高建清、被上诉人城开置业、梁衍光共同委托诉讼代理人吴焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江常源上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持江常源的原审诉讼请求；2.依法判令城开置业、梁衍光承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定案涉款项是“双方充分协商达成合意后再付款”，该认定与本案客观事实不符，属认定事实错误。城开置业在合同价外收取案涉款项的行为已经违反相关法律、规章规定，依法应当认定无效。一审法院认定江常源付款后要求退还多付部分的行为违背诚实信用原则，却不对城开置业超过备案价多收款项、为避开监管以私人账户收款等明显违反诚实信用原则行为进行审查。2.一审法院认定本案争议焦点错误，判决适用法律不当。本案中，城开置业收取江常源购房款超过合同约定价411556元，且未能提供任何合法收款依据，依法构成不当得利，应当予以返还。 城开置业、梁衍光辩称，根据在一审提交的证据足以证明江常源在购房时清楚知晓讼争款项为购房款的一部分，不存在江常源主张的多支付讼争款项的情况。一审法院认定双方约定案涉房屋价格为1960565元，符合客观事实。江常源主张双方没有达成合意，一审法院认定事实错误，违背事实和诚信原则，不能成立。一审法院认定江常源不当得利不能成立，是正确的。一审法院认为城开置业的行为是否违反相关监管规定，与本案无关，未在本案中进行审理，应由相关部门认定，是正确的。江常源主张一审判决适用法律不当，不能成立。 江常源向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令城开置业、梁衍光立即返还江常源多付的购房款411556元并支付资金占用期间利息（利息以411556元为计算基数，按年利率6%计算从起诉之日起计至还清之日止）2．请求判令城开置业、梁衍光承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年2月11日，江常源的儿子江乃毅为买受人与城开置业签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××41），书面合同约定：城开置业将其开发的座落于马尾区琅岐镇××北岸××道路××号××新城××区××楼3001复式单元出售给江乃毅；该商品房建筑面积151.22平方米，单价为每平方米10243.02元，总价款为1548949元；付款方式为：2018年2月11日前买受人支付定金100000元，2018年3月31日前买受人支付678949元，2018年3月31日前买受人支付460000元，2018年5月5日前者买受人支付310000元。 江常源根据城开置业的指示，于2017年11月3日、2017年11月7日分三次各汇款49000元、419949元、310000元，将合计778949元汇到城开置业公司账户；于2018年2月19日，向城开置业公司账户汇款460000元；于2018年5月5日，向城开置业账户汇款310000元，以上款项合计1548949元。城开置业分别出具载明已收购房款778949元、已收购房款460000元、已收购房款310000元的收款收据给江乃毅。 另外，根据城开置业的要求及提供的收款账户，江常源于2018年4月1日向梁衍光的个人账户汇入款项三笔共计411556元（50000元、50000元、311556元）。城开置业未出具收款收据或收款发票。2020年1月2日，江常源提起本案诉讼。 庭审中，一审法院问城开置业：为何部分购房款是转到梁衍光的个人账户，城开置业回答：也是购房款，双方约定的一部分，属于备案款项外的购房款。之所以转给梁衍光，梁衍光是施工班组，就把该款项转给梁衍光来抵扣工程款费用。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、江常源作为原告的主体是否适格，即江常源是否可以提起不当得利之诉；二、江常源主张不当得利的理由是否成立。 对于江常源是否适格诉讼主体的问题。不当得利的构成为：1、一方获得利益；2、他方受到损失；3、获得利益和受损失之间存在因果关系；4、没有法律根据或合法根据。从表面上看，城开置业有获得“利益”，江常源作为实际付款人有受到“损失”，二者之间也存在“因果关系”，江常源作为实际付款人可以提起本案诉讼。那么，江常源主张不当得利的理由是否成立呢？ 对于江常源主张不当得利的理由是否成立的问题。首先，民事活动中的当事人对于对方当事人及自身的民事行为均应尽到审慎注意义务，任何民事主体均不得因违反诚实信用原则而得到好处。本案中，江乃毅与城开置业签订《商品房买卖合同（预售）》，江常源作为具有完全民事行为能力人，自愿为江乃毅支付购房款，且经庭审确认，对江乃毅购买案涉房屋没有异议，应视为对江乃毅与城开置业签订《商品房买卖合同（预售）》的认可，已经尽到了必要的审慎注意义务。房住不炒，购买房产属于大笔金额支出，从常理看作为付款人对于应支付的价款应已与出卖人进行过充分的协商、达成合意后再予付款。从江常源实际付款过程来看，城开置业要求其支付至城开置业公司账户与要求其付款到梁衍光账户交叉进行，如江常源认为城开置业要求其付款的具体行为与方式违背了江乃毅与城开置业签订《商品房买卖合同（预售）》的真实意愿，完全可以拒绝付款，并按照法律规定寻求相关救济。但在整个付款过程中，江常源或江乃毅均无异议，可以视为其实际付款行为是根据江乃毅与城开置业之间经协商达成的合意而支付全部购房款、且已经注意到了应当注意的事项。款项不论是转到城开置业账户、还是转到梁衍光个人账户，城开置业均予以承认。江乃毅与城开置业双方商定的实际购房价格为1960505元，包括备案价1548949元与江常源另支出的411556元，对另支付的411556元双方有进行口头约定，更符合江乃毅与城开置业双方交易的真实情况。现江常源自愿为江乃毅支付了全部购房款之后，再主张其中的411556元为所谓的城开置业的“不当得利”，既违背了诚实信用原则，也与事实不符。其次，不当得利的规范意旨与价值指向是为了调整财产价值的不当移动，其前提是受损失的人没有存在违反诚实信用原则的情形。本案中，当事人之间存在特定的基础法律关系、即商品房买卖合同关系，当事人必须就该基础法律关系而展开相关诉讼。但江常源却避开该基础法律关系而提起不当得利之诉，显然违背了不当得利调整财产价值不当移动的规范意旨与价值指向，不符合法律设立不当得利制度的目的。因此，对江常源的诉讼请求，一审法院不予支持。 至于城开置业在本案中涉及的行为是否违反相关监管规定，应由相关部门认定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回江常源的诉讼请求。案件受理费7473.30元，由江常源负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为,江常源主张其向城开置业多支付的购房款411556元系城开置业无合法依据取得，属于不当得利，城开置业应予以返还。城开置业辩称案涉房屋的总价款1960565元，包括备案价1548949元和备案价之外的购房款411556元，双方对此已达成合意，因此，城开置业无须返还讼争款项。对此，本院认为，购买房产属于大额支出，依常理，买受人对于房屋价款应已与出卖人进行过充分的协商后，方予以支付，如果购房总价款仅是备案价，江常源无需在支付备案价之后，又另行支付大额款项，且江常源付完购房总价款后并未提出异议，现时隔一年多才提出城开置业多收款项的异议，亦与常理不符。故一审法院认定双方之间就购房总价款为1960565元，已达成合意，并无不当。江常源主张城开置业实际收取购房价款超过合同备案价系不当得利，诉请城开置业返还411556元，缺乏依据，本院不予支持。 关于城开置业实际售房价格超过合同备案价格等行为是否违反相关监管规定，应由相关部门予以认定。 综上所述，江常源的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7473.30元，由江常源负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张雅典 审 判 员 缪 羽 审 判 员 庄彩虹 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 陈建彪 书 记 员 方 欢