辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民初94号原告：双塔区天马时代广场欧罗巴西餐店，住所地辽宁省朝阳市双塔区珠江路二段**Ll-004、L2-005,统一社会信用代码92211302MAOUAF392X。经营者：石怀颖，女，汉族，出生于1982年5月22曰。住朝阳市双塔区友谊大街三段49-2号楼3单元201室，身份证号211302198205221225。委托诉讼代理人：王盈袭，辽宁令顺律师事务所律师。被告：朝阳昊融时代商贸有限公司，，住所地朝阳市双塔区珠江路二段**统一社会信用代码91211302318800972Q。法定代表人：成海瑞，董事长。委托诉讼代理人：潘珑升，该单位副总经理。委托诉讼代理人：徐娜，辽宁东宝律师事务所律师。原告双塔区天马时代广场欧罗巴西餐店（以下简称欧罗巴西餐厅）与被告朝阳昊融时代商贸有限公司（以下简称昊融商贸公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。天马欧罗巴西餐厅的经营者石怀颖及其委托诉讼代理人王盈袭，昊融商贸公司的委托诉讼代理人潘珑升、徐娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双塔区天马时代广场欧罗巴西餐店、石怀颖诉讼请求：1.请求贵院判令原告与被告解除房屋租赁合同；2.判令被告向原告赔偿违约金及损失共计1207490元，其中包括加盟费15万元；装修、购置设备款91.39万元；双倍返还履约保证金为6万；装修押金1万；因消防喷淋漏水损坏的装修修复款2.359万；加盟保证金5万元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月9日，石怀颖与被告签订了房屋租赁合同，承租辽宁省朝阳市双塔区珠江路二段88号Ll-004、L2-005用于开设欧罗巴西餐店。被告承诺朝阳时代购物广场会在2017年8月18日开业，并且合同期内商场客户实际入住户不低于80%。石怀颖为此支出欧罗巴加盟费15万、装修、购置设备款91.39万元、履约保证金3万、装修押金1万。但广场实际上在2019年1月18日才正式开业，并且客户实际入住户低于承诺，至今被告商场商户所剩无几。另外，被告商场空调、取暖无任何保证，被告在租赁期间，违反合同约定，租赁场所温度不达标，原告自己装了空调。商铺因未供暖导致消防喷淋漏水，损坏商铺装修，原告又花费2.359万元恢复装修。现在因原告不能实现租赁目的，但承租的门市却为此产生着加盟费、人工费等各种费用，由于被告的违约、停业，给原告造成了巨大的经济损失，现被告已经向贵院申请破产重整，并且要求原告申报债权，经管理人审核，仅确认债权40，000元，因原告不服诉至贵法院，望判如所请。被告昊融商贸公司辩称，管理人对原告的履约保证金4万元予以确认。其余债权没有确认的原因有两个。一是合同没有约定，双方并没有约定被告要承担这些费用。二是对原告提供的证据真实性存疑。当事人围的绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：天马欧罗巴西餐厅提供第一组证据《房屋租赁合同》，在合同当中的3.1条、5.2条、5.8条、5.9条、7.1条、7.2条、7.4条、7.5条、7.6条、7.8条和8.6条，用于证明其明确约定了原告对于这个合同当中由于被告违约给原告造成的损失的合同依据。第二组证据是关于室内温度的证据，最冷的时候室内温度才达到10度，双方当时签订合同时约定在2017年8月20日开业，但对方在2019年1月18日才开业，在开始的时间内我们已经准备就绪，但由于对方没有开业，给我们造成损失，对方可以一日顶三日的损失。被告质证意见，认为被告是否开业与外店部分正常经营关系不大，那时可能因为取暖费问题，企业处于破产期间，属于不可抗力。2017年7月9日，被告昊融商贸公司作为甲方与原告欧罗巴西餐厅作为乙方签订《房屋租赁合同》，就租赁场地、租赁费用、其他费用及支付方式、合同的提前解除等条款作了约定。关于租赁费用、其他费用及支付方式。5.2乙方发现该房屋有结构性问题及乙方共同使用的公共附属设施有损坏或故障时，应及时通知日方修复；甲方应在接到乙方通知后的2L内进行维修并于7日内修复。逾期不维修、不修复，影响乙方使用的，乙方可代为维修，费用由甲方承担并从房租中直接扣除。因此影响乙方经营所造成的损失由甲方赔偿。甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，造成乙方财产损失或人身伤害的或任何第三方损失的，甲方应承担全额赔偿责任。被告质证原告要求被告承担这一部分的损失没有依据，因为被告没有收到原告的任何要求修复设备的函告，被告没有不履行维修维护责任，不承担赔偿责任。5.8甲方应保证租赁场所内的温度适宜，采暖期内乙方租赁的场所内的温度应保证达到22℃。夏季乙方租赁的场所内温度应保证不高于26℃。当室内温度低于冬季的温度要求，或高于夏季的温度要求时，视为租赁场所温度不合格，甲方免收乙方于温度不合格期间的租金。被告提供的租赁场所温度难以达标，被告质证原告未能如期缴纳租金，故不存在退还的情形。7.5租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，造成乙方财产损失或人身伤害的或任何第一方损失的，甲方应承担全额赔偿任。因被告未供暖把消防设施冻坏，维修花费2.359万元，原告提交相关的维修单和收款收据、预算单证明。被告质证意见，对单据没有异议，但原告没有按照合同约定将店铺受损情况告知被告，因此产生的维修费用我方不予承担。原告还提交特许加盟合同，加盟费15万元，开卡保证金是5万元，共计20万元。被告质证意见，对于这部分加盟保证金属于原告与加盟方的合同，属于原告自愿承担的费用，既然原告选择投资必然有风险，但这个风险不应该由我方承担，而且合同中也没有这方面的约定，所以这部分费用不应该由我方承担。7.6因甲方原因导致本租赁合同无法继续履行的(包本合同终止.于租赁期内)，甲方应双倍返还乙方缴纳的履约保证金，返还乙方剩余的租金、物业费(如有)，且甲方还应赔偿乙方的设备设施投入装修折旧费用、一年的营业利润收入等直接损失。7.8上述条款约定的违约金不足以弥补守约方损失的，还应赔偿其实际损失。原告提交加盟费，有加盟合同，工程施工合同书，朝阳加盟店包括装修款的票据，共计91.39万元。被告质证意见，不予认可，合同中没有约定要承担此部分费用。关于合同的提前解除，8.1甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，但政府相关部门对房屋建筑和土地的补偿归甲方所有，关于乙方投资的装修改造和经营损失等补偿归乙方所有。甲方在和有关部门商谈拆迁补偿方案事宜时应通知乙方派员参加，对乙方的补偿方案甲方应征得事先乙方书面同意。(1)该房屋所有权或使用权依法被政府提前征收或收回的：(2)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的：(3)该房屋动迁的。8.6甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方有权书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方按月租赁费用的贰倍支付违约金；违约方支付的违约金不足补偿给守约方造成损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按合同约定时间完全向乙方交付该房屋，逾期30日仍未交付的；（2）乙方未按合同约定时间接收甲方符合合同约定交付的房屋，逾期30日仍未接收的；（3）甲方交付的该房屋存在包括但不限于产权瑕疵等情况，乙方不能实现租赁目的的；（4）甲方交付的房屋存在主体结构安全隐患或缺陷，影响乙方正常使用的；（5）乙方未征得甲方同意改变房屋主体结构，致使房屋损坏无法修复的。被告质证意见，合同7.1-8.6条，这几条主张的都是在甲方原因致使乙方不能正常营业的前提下，要求被告承担相关的费用违约金租金等。导致合同不能履行，被告不存在任何原因，因为原告所租赁的商铺是属于外店部分，与商场内部1到5层还有所不同，是属于自身经营能力问题与被告无关，所以这一部分损失被告不予承担。另查明，2017年6月19日，原告为乙方，辽宁欧罗巴食品有限公司为甲方签订《特许加盟合同》，该合同就商标、加盟店相关设置、工程装修、合同期限、储值卡、礼品卡的使用管理、物流配送、网络信息的使用、加盟店的营销活动事宜以及甲乙双方的权利义务等相关事项作了明确约定。同时原告与欧罗巴食品有限公司指定的沈阳茂华装饰工程有限公司签订了《工程施工合同》，按照欧罗巴食品有限公司的要求对装修、装饰作了详细约定。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下，2017年7月9日，被告昊融商贸公司与原告欧罗巴西餐厅签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，原告按照合同约定交付了租金、保证金等之后，入场进行装修，并为此支付加盟费15万元，装修购置设备款91.39万元，履约保证金3万元，装修押金1万元。被告直到2019年1月19日正式开业，客户实际入住户低于被告承诺的80%，此间，由于被告未缴纳取暖费，租赁场所温度不达标，致使消防喷淋漏水毁坏商铺装修，原告又花费2.359万元恢复装修。经协商，原告自行安装空调温度仍不能达标，致使原告无法正常经营停业。被告向本院申请破产重整要求原告申报债权，经管理人审核确认40,000元，原告不服，诉至本院。以上事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《加盟合同》、《工程施工合同书》、装修款票据、收据等证据在卷佐证。本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是原告向被告主张的债权能否予以确认。加盟费15万元，加盟保证金5万元，装修购置设备款91.39万元,双方在合同7.8条的约定是明确的，虽然被告抗辩合同中不包含加盟费等项支出，但没有充分证据加以证明，被告明知原告是欧罗巴加盟店，而众所周知，《特许加盟合同》通常都是由被加盟公司就商标、加盟店相关设置、工程装修、合同期限、储值卡、礼品卡的使用管理、物流配送、网络信息的使用、加盟店的营销活动事宜以及甲乙双方的权利义务等相关事项作了明确规定。被告没有相关证据佐证。因此，原告的此项主张有事实和法律依据，本院应予支持。关于消防喷淋漏水损坏的装修修复款2.359万元问题，原、被告双方对该事实没有异议，虽然被告认为不应当予以赔偿，但没有提交充分的证据佐证，且合同7.6条明确约定，本院予以支持。关于履约保证金3万元和装修押金1万元合计4万元的诉讼请求，因被告已经予以确认，故原告的此项诉讼请求不予支持。综上所述，原告诉讼请求事实清楚，对原告合理部分的诉讼请求本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十二条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定，判决如下：一、确认原告欧罗巴西餐厅对被告昊融商贸公司享有113.749万元的债权；二、驳回原告欧罗巴西餐厅的其他诉讼请求。案件受理费15,667元，由被告昊融商贸公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  王文沅审判员  李耀举审判员  郭敬明二〇二〇年十一月二十七日书记员  郭立明