福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5442号 上诉人（原审原告、反诉被告）：永泰开成房地产开发有限公司，住所地福建省福州市永泰县樟城镇上坪路**。 法定代表人：黄邦升，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟强，福建拓维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：江建滨，男，1964年10月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐超群，女，1963年10月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴光辉，福建元一律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：林嫩妹，福建元一律师事务所律师。 上诉人永泰开成房地产开发有限公司因与被上诉人江建滨、唐超群商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人永泰开成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈燕、被上诉人江建滨、唐超群共同委托诉讼代理人吴光辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永泰开成房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第五项，改判永泰开成房地产开发有限公司向江建滨、唐超群支付逾期交房违约金21340元（按已付购房款的1%计算）；2、判决江建滨、唐超群协助永泰开成房地产开发有限公司办理位于永泰县××镇××村××期××号××座房××商品房预告登记的注销手续；3、依法判令本案一、二审全部诉讼费用由江建滨、唐超群承担。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》第九条和附件六合同补充协议第一条均明确约定逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限，一审法院滥用公平原则判决永泰开成房地产开发有限公司按照购房款的10%的标准承担逾期交房违约金，超出了一审法院的裁量权范围，于法无拒。二、一审法院已经判决解除案涉《商品房买卖合同》，根据《合同法》第九十七条规定及《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条的约定，江建滨、唐超群负有协助办理案涉房屋预购商品房预告登记的注销手续的义务，查封措施并不能作为阻碍江建滨、唐超群履行协助办理预告登记注销手续的理由。 江建滨、唐超群辩称，一、《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限的约定，限制了买受一方的合同权利，属于无效条款。一审法院依据公平合理原则，酌情将逾期交房违约金上调为213400元,符合法律规定,应予以支持。二、根据《合同法》第114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的有关规定，当事人对于违约金过高或过低，均是可以请求法院予以调整。因此，一审法院根据永泰开成房地产开发有限公司的履约情况、违约情况、违约原因、过程程度，结合当事人的实际损失，调整相应的违约金比例，属于一审法院的职权范围内的权限，没有超过裁量权范围。三、案涉房产已被鼓楼区人民法院查封、冻结，永泰开成房地产开发有限公司要求江建滨、唐超群协助办理案涉房屋预购商品房预告登记的注销手续，已实际履行不能。永泰开成房地产开发有限公司该诉请事项，应待永泰开成房地产开发有限公司返还江建滨、唐超群全额购房款且案涉房产解除查封、冻结之后，另行主张该项诉请。 永泰开成房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除永泰开成房地产开发有限公司与江建滨、唐超群之间签署的合同编号为20140110004的《商品房买卖合同》；2.江建滨、唐超群将位于永泰县梧桐镇汤埕村温泉开发建设项目一期63号整座房产返还永泰开成房地产开发有限公司；3.江建滨、唐超群协助永泰开成房地产开发有限公司办理编号为20140110004的《商品房买卖合同》备案的注销手续；4.江建滨、唐超群协助永泰开成房地产开发有限公司办理位于永泰县××镇××村××期××号××座房××商品房预告登记的注销手续；5.江建滨、唐超群向永泰开成房地产开发有限公司返还销售不动产统一发票；6.江建滨、唐超群向永泰开成房地产开发有限公司支付己代为清偿的按揭款项本息1060885.85元，并按中国人民银行同期贷款利率支付至江建滨、唐超群还清代偿款项之日止的利息（以1060885.85元为基数自2018年12月18日起按中国人民银行同期贷款利率4.6％计算）；7.江建滨、唐超群向永泰开成房地产开发有限公司支付解除合同的违约金213400元（按全部购房款2134000元的10％计算）;8.永泰开成房地产开发有限公司不予返还江建滨、唐超群已支付的定金426800元（按全部购房款2134000元的20％计算）;9.永泰开成房地产开发有限公司有权在江建滨、唐超群已付的房价款中直接抵扣第6项、第7项、第8项请求中江建滨、唐超群应承担的金额；10.江建滨、唐超群承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费和公告费）。 江建滨、唐超群向一审法院提起反诉请求：1.判令永泰开成房地产开发有限公司以购房款总额2134000元作为基数，每逾期1日按日万分之三向江建滨、唐超群计付从2016年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.永泰开成房地产开发有限公司承担本案的案件受理费。 一审法院认定事实：2014年12月15日，永泰开成房地产开发有限公司与江建滨、唐超群签订一份《商品房买卖合同》（含附件），由江建滨、唐超群购买永泰开成房地产开发有限公司开发的坐落永泰县梧桐镇汤埕村温泉开发建设项目一期第63号楼整座号房，约定建筑面积169.60平方米，房价款按套计算，总价2134000元。其中，合同第六条约定买受人应于签订本合同的同时向出卖人支付首期购房款1134000元（其中含定金426800元），余款1000000元由买受人向银行申请个人抵押贷款。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。第九条载明，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意本合同不解除，自逾期之日起，出卖人应按买受人已付款的日万分之三支付违约金，但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限（附件六：合同补充协议第一条亦有相同规定）。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。附件六：合同补充协议第五条第（三）项约定，买受人与银行签订的按揭贷款合同生效后，在出卖人承担保证责任期间，如买受人累计三期未偿还银行贷款本息导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除买卖合同。第六条第（一）项约定，若《商品房买卖合同》因本补充协议第五条之约定或买受人违反其他约定导致解除的，出卖人有权另行出售该商品房，买受人无权要求返还定金（购房总价款的20%），并应按购房总价款的10%向出卖人另行支付违约金。出卖人在买卖合同解除并办理完合同的注销登记备案手续且买受人退还“销售不动产统一发票”后，出卖人将买卖合同项下的购房款优先用于返还买受人欠付银行的按揭贷款本息，余额中属于定金的部分不予返还，剩余款项在扣除买受人应向出卖人支付的款项（包括但不限于出卖人因承担担保责任所付的银行贷款本息和相关违约金、费用等）后若有剩余，由出卖人于30日内退还买受人（不计利息）。如买受人已支付的购房款不足偿付对出卖人的欠款，出卖人有权另行向买受人追偿。 《商品房买卖合同》签订后，江建滨、唐超群依约向永泰开成房地产开发有限公司支付首期购房款1134000元，永泰开成房地产开发有限公司向江建滨、唐超群出具两张《销售不动产统一发票（自开）》，发票号码分别为×××25、×××26。双方办理了讼争房屋的合同备案登记及预告登记手续。 2015年1月6日，永泰开成房地产开发有限公司作为保证人、江建滨、唐超群作为借款人、案外人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）作为出借人共同签订《个人住房借款合同》，约定江建滨、唐超群向建行福建省分行借款1000000元用于购置本案讼争房屋，江建滨、唐超群以所购房产作为借款的抵押物，永泰开成房地产开发有限公司为江建滨、唐超群的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行福建省分行核对无误、收执之日止。2015年2月4日，建行福建省分行依约为江建滨、唐超群发放贷款1000000元。至此，江建滨、唐超群付清了讼争房屋的全部购房款2134000元。 在《个人住房借款合同》履行过程中，因江建滨、唐超群未依约履行按月还本付息义务（自2016年5月4日起未按约定足额偿还银行按揭贷款），建行福建省分行于2017年3月17日向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求江建滨、唐超群偿还借款本金、永泰开成房地产开发有限公司承担连带保证清偿责任等。2017年11月26日，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初2878号民事判决，判令江建滨、唐超群返还建行福建省分行借款本金883333.38元及利息（含罚息、复利）15940.56元(利息暂计至2016年8月19日，之后至判决确定还款之日止的利息按合同约定计付)；江建滨、唐超群赔偿建行福建省分行律师费损失3000元；永泰开成房地产开发有限公司对江建滨、唐超群的上述债务承担连带保证清偿责任等。该判决已发生法律效力。 2018年12月3日，福州市鼓楼区人民法院依据上述生效判决作出（2018）闽0102执3128号执行裁定，冻结、划扣本案永泰开成房地产开发有限公司及江建滨、唐超群的存款等。后永泰开成房地产开发有限公司于2018年12月18日向福州市鼓楼区人民法院交纳该案执行款1060885.85元。 永泰开成房地产开发有限公司于2019年3月12日提起商品房预售合同纠纷，将江建滨、唐超群诉至一审法院，江建滨、唐超群在法定期限内提出反诉，一审法院于2019年9月2日作出（2019）闽0111民初第1630号民事判决，判决“一、解除永泰开成房地产开发有限公司与江建滨、唐超群于2014年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140110004）；二、江建滨、唐超群于本判决生效之日起十日内支付原告永泰开成房地产开发有限公司代垫款项1060885.85元、违约金213400元；三、江建滨、唐超群应于本判决生效之日起十日内退还永泰开成房地产开发有限公司发票号码分别为×××25、×××26的《销售不动产统一发票（自开）》；四、江建滨、唐超群应于本判决生效之日起十日内配合永泰开成房地产开发有限公司办理坐落永泰县梧桐镇汤埕村温泉开发建设项目一期第63号楼整座号房的合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；五、永泰开成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付江建滨、唐超群违约金213400元；六、驳回永泰开成房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回江建滨、唐超群的其他诉讼请求。”永泰开成房地产开发有限公司不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）闽01民终8380号民事裁定，撤销一审法院（2019）闽0111民初第1630号民事判决，发回重审。 另查，永泰开成房地产开发有限公司尚未将讼争房屋交付江建滨、唐超群，目前讼争房屋因江建滨、唐超群原因被法院查封。 一审法院认为，本案《商品房买卖合同》及附件、《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，永泰开成房地产开发有限公司与江建滨、唐超群应当依约履行。一、关于本诉部分：因江建滨、唐超群未按时偿还按揭贷款，导致建行福建省分行依据《个人住房借款合同》要求永泰开成房地产开发有限公司承担阶段性保证责任为江建滨、唐超群代垫按揭贷款共计1060885.85元。江建滨、唐超群虽抗辩永泰开成房地产开发有限公司承担阶段性保证责任系因永泰开成房地产开发有限公司逾期交房行为导致，但永泰开成房地产开发有限公司逾期交房违反《商品房买卖合同》之约定，而承担阶段性保证责任系因江建滨、唐超群违反《个人住房借款合同》之约定，二者系两个法律关系且不存在因果关系，故江建滨、唐超群的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。江建滨、唐超群构成违约，《商品房买卖合同》约定的解除条件成就，永泰开成房地产开发有限公司主张解除合同、要求江建滨、唐超群偿还永泰开成房地产开发有限公司为其代垫按揭款1060885.85元并按购房总价款的10%计算支付违约金213400元，有事实和合同依据，一审法院予以支持。江建滨、唐超群已经承担合同解除的违约金，该违约金可以弥补永泰开成房地产开发有限公司损失，永泰开成房地产开发有限公司再主张江建滨、唐超群以代垫款1060885.85元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算支付自2018年12月18日起至江建滨、唐超群还清代偿款项之日止的利息，不予支持。因定金已实际转化为购房款，定金的担保功能已消灭，永泰开成房地产开发有限公司主张不予返还江建滨、唐超群已支付的定金426800元，不予支持。永泰开成房地产开发有限公司主张从已付购房款中直接抵扣江建滨、唐超群应付给永泰开成房地产开发有限公司的款项无法律依据且可能涉及案外人的权利，一审法院不予支持，且案涉房屋现处于查封状态，购房款退还事宜亦应另行处理。 合同解除，永泰开成房地产开发有限公司主张返还《销售不动产统一发票（自开）》，符合法律规定，一审法院予以支持。永泰开成房地产开发有限公司主张江建滨、唐超群返还房屋，但讼争房屋尚未交付，该主张无事实依据，不予支持。永泰开成房地产开发有限公司要求江建滨、唐超群协助办理《商品房买卖合同》备案的注销手续并返还销售不动产统一发票，符合法律及相关司法解释规定，予以支持。至于永泰开成房地产开发有限公司要求江建滨、唐超群协助办理预购商品房预告登记的注销手续的主张，因讼争房屋正处于查封状态，尚不具备办理注销手续的条件，故一审法院暂不处理，永泰开成房地产开发有限公司可待具备条件后，另行主张。 二、关于反诉部分：永泰开成房地产开发有限公司未依据《商品房买卖合同》约定于2015年12月31日前向江建滨、唐超群履行交付房产的义务，其逾期交房行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意本合同不解除，自逾期之日起，出卖人应按买受人已付款的日万分之三支付违约金，但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限”，但永泰开成房地产开发有限公司逾期交房时间较长,考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以填补江建滨、唐超群实际损失，一审法院综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则,一审法院酌情将逾期交房违约金上调为213400元（购房款总额的10%）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除永泰开成房地产开发有限公司与江建滨、唐超群于2014年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140110004）；二、江建滨、唐超群于本判决生效之日起十日内支付永泰开成房地产开发有限公司代垫款项1060885.85元及违约金213400元；三、江建滨、唐超群应于本判决生效之日起十日内退还永泰开成房地产开发有限公司发票号码分别为×××25、×××26的《销售不动产统一发票（自开）》；四、江建滨、唐超群应于本判决生效之日起十日内配合永泰开成房地产开发有限公司办理坐落永泰县梧桐镇汤埕村温泉开发建设项目一期第63号楼整座号房的合同备案注销登记手续；五、永泰开成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付江建滨、唐超群逾期交房违约金213400元；六、驳回永泰开成房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回江建滨、唐超群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费23872元，由江建滨、唐超群共同负担；一审反诉案件受理费6842元，由江建滨、唐超群共同负担4591元，永泰开成房地产开发有限公司负担2251元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 根据本案现有证据，结合当事人陈述，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，永泰开成房地产开发有限公司逾期交房时间较长，依照案涉合同约定的逾期交房违约金上限计算违约金，不足以填补江建滨、唐超群的实际损失。一审法院综合本案双方履约情况、违约情形及原因、过错程度,结合当事人的实际损失，酌情将逾期交房违约金上调为213400元（购房款总额的10%），符合公平原则，本院予以维持。讼争房屋处于查封状态，尚不具备办理注销手续的条件，永泰开成房地产开发有限公司可待具备条件后，另行主张。对永泰开成房地产开发有限公司有关办理预告登记注销手续的上诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，永泰开成房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4441元，由永泰开成房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张雅典 审 判 员 缪 羽 审 判 员 庄彩虹 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 陈建彪 书 记 员 方 欢