河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7582号原告：孙新叶，女，1965年10月4日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：王东星，河南豫龙律师事务所律师。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路**，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，系公司员工。原告孙新叶与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙新叶的委托诉讼代理人王东星，被告华商汇的委托诉讼代理人王嘉玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙新叶向本院提出诉讼请求：1、判令解除孙新叶与华商汇之间的商品房买卖合同。2、判令华商汇退还孙新叶已付购房支出费用合计220190元及自起诉之日起的利息（以220190元本金，按年息6%为标准，计算至华商汇退还完毕之日止）。事实和理由：因孙新叶购买华商汇位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××号，曾于2019年7月31日向华商汇支付有156469元的定金和1721元的维修基金，另交12000元折抵20000元合同价款，2020年1月17日，孙新叶另交购房款50000元，孙新叶合计支出220190元。2019年8月30日，孙新叶与华商汇签订了商品房买卖合同，约定2019年12月31日前交房，逾期超过90日后，孙新叶有权解除合同，目前华商汇至今未交房。为维护孙新叶的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告华商汇辩称：1、孙新叶要求解除与华商汇签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，华商汇不同意解除。2、根据商品房买卖合同约定，截至目前，商品房买卖合同约定的交房日期尚未确定，华商汇不存在逾期交房的行为，更谈不上承担逾期交房的违约责任。根据孙新叶与华商汇签订的商品房买卖合同第六条第1款约定，孙新叶应在2019年7月31日一次性交纳房款508086元。截止本案一审庭审之日，孙新叶的购房款至今未交纳完毕。根据商品房买卖合同第八条的相关约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款约定：买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。根据商品房买卖合同的约定，华商汇有权相应顺延交房日期至孙新叶实际交纳完毕房款之日，因孙新叶的购房款尚未交纳完毕，交房日期尚未确定，待交房日期确定后方才可以开始计算90天的解除期限，目前，商品房买卖合同约定的解除条件尚未成就。3、如果法院判决解除华商汇与孙新叶签订的商品房买卖合同，则：华商汇只需退还孙新叶向华商汇交纳的房款及维修基金。根据华商汇与孙新叶签订的商品房买卖合同附件四补充协议第二条第6款、第七条第6款的约定，在华商汇退款前，孙新叶应配合华商汇办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋预抵押登记的相关手续，否则华商汇有权拒绝退款。团购费不是华商汇收取，不应由华商汇承担退款责任，孙新叶该项诉请没有事实和法律依据。综上，根据商品房买卖合同相关约定，华商汇有权顺延交房时间至孙新叶交纳完毕全部房款之日，根据本案案情，截止目前交房时间尚未确定，华商汇不存在违约事实，孙新叶诉请无事实和法律依据，请求依法驳回孙新叶的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月31日，孙新叶与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：190××××****）及附件一至附件四，约定孙新叶购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××房屋××套，房屋总价款508086元。约定金额：508086元，付款方式：现金，约定付款时间：2019-07-31，交纳比例：100.00%。合同第八条交付期限出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因为办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，孙新叶依约向华商汇支付了定金156469元、维修基金1721元，另于2020年1月17日向华商汇支付了购房款5万元。庭审中，孙新叶陈述目前房款还有28万余元未支付，双方约定总房款从2019年7月31日开始每半年付一次，一次5万元，最后一次付款时间是2021年年底。孙新叶另陈述其还向华商汇支付了1.2万元用于折抵房价总房款，华商汇未向其出具收据。华商汇陈述涉案房屋因受政府扬尘治理、疫情等影响，在11月或12月可以交房，不同意解除《商品房买卖合同》，也没有收到孙新叶支付的1.2万元。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，收据及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。孙新叶与华商汇签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。庭审中孙新叶陈述其与华商汇约定总房款从2019年7月31日开始每半年付一次，一次5万元，最后一次付款时间是2021年年底，且孙新叶认可购房款至今还有28万余元未支付。根据《商品房买卖合同》约定的内容可知，在孙新叶未付清房款的情况下，华商汇有权顺延相应的交房日期，即孙新叶请求解除该合同的条件目前暂不成就。同时，华商汇不同意解除《商品房买卖合同》。另外，上述合同的内容，双方已经大部分履行。因此，孙新叶与华商汇签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。相应地，本院对孙新叶在本案中提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙新叶的诉讼请求。案件受理费减半收取2301元，由原告孙新叶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 韩 冰二〇二〇年十一月二十日书记员 李峰超