广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2214号 上诉人(原审被告)：广西玉林市以恒商贸有限公司，住所地广西玉林市西营路****铺面**。统一社会信用代码：91450900MA5N0RJL35。 法定代表人：黄统明，执行董事。 委托诉讼代理人：顾俏红，广西桂金律师事务所的律师。 被上诉人(原审原告)：玉林市宏楚商贸有限公司，，住所地广西玉林市金鸡岭德兴花园**德宝苑**统一社会信用代码：91450900MA5KG88E92。 法定代表人：区楚荔，执行董事。 委托诉讼代理人：陈江，玉州区玉城街道法律服务所的法律工作者。 上诉人广西玉林市以恒商贸有限公司（以下简称以恒公司）因与被上诉人玉林市宏楚商贸有限公司（以下简称宏楚公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人以恒公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回宏楚公司的全部诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费由宏楚公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，以恒公司对玉林市西营路51- -2- 12号商铺有优先承租权。以恒公司自2018年7月份承租玉林市西营路51-12号商铺，之后投入人力财力对该商铺进行重新装修，以恒公司在租赁期间一直按时交纳租金，不存在任何违约情形，租赁期满后以恒公司向宏楚公司请求续签租赁合同，但遭到宏楚公司的拒绝，且要求以恒公司清空商铺交回给宏楚公司。以恒公司不应再缴纳3、4、5月份租金9900元。原审法院认可宏楚公司提供的证据《玉林市玉州区财政局文件（玉区财资【2020】4号）》文件中证明玉州区财政局向玉州各区机关单位规定：“对承租玉州区事业单位经营用房用于经营的企业和个体工商户，免收2020年2月至2020年3月的租金，按照50%收取2020年4月至6月的租金。”原审法院认为该财政局文件约束的主体是玉州区机关单位，并非宏楚公司，但是该文件明确约束的主体是承租玉州区事业单位经营用房用于经营的企业和个体工商户。故本案的以恒公司就是玉林市财政局文件中对应的承租玉州区事业单位经营用房用于经营的个体工商户，应享受租金减免政策。以恒公司无需支付任何滞纳金给宏楚公司。以恒公司并不存在拖欠宏楚公司租金的情形，因此以恒公司无需支付任何滞纳金给宏楚公司。综上所述，原审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判驳回宏楚公司全部的诉讼请求。 被上诉人宏楚公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，驳回上诉，维持原判。以恒公司对玉林市西营路51-12号商铺没有优先承租权，合同期满前宏楚公司已经提前告知以恒公司加租3%，愿意续租的话需在最后期限完成续签合同，但是以恒公司一直没有找宏楚公司签合同。以恒公司应缴纳3、4、5月份租金9900元，以恒公司不搬离原租赁的铺面，再不搬走的话就继续产生租金，租金按照原约定的月租计算，以恒公司不能免费使用铺面。关于是否需支付滞纳金的问题，原审法院已认定事实清楚，应予支持。 -3- 被上诉人宏楚公司向原审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令以恒公司归还于2019年2月28日与宏楚公司签订租赁合同的玉林市西营路51-12号房屋。2.请求法院判决以恒公司按原合同每月3300元，支付2020年3月、4月、5月铺面租金，共9900元。3.请求法院判决以恒公司按《铺面租赁合同》支付逾期归还铺面产生的滞纳金。每逾期一日应向宏楚公司支付原日租金2倍的滞纳金至归还房屋之日止，暂计到起诉日滞纳金为17820元。4.本案诉讼费由以恒公司承担。 原审法院认定事实：宏楚公司于2019年3月1日起以月租金3300元租赁玉林市玉州区西营路51-12号铺面给以恒公司，合同期至2020年2月29日止。现租赁合同到期，经宏楚公司通知以恒公司按照合同相关条款合同期满后交还铺面，以恒公司不予执行，至今仍在使用该商铺。另查明以恒公司还有3000元押金在宏楚公司处。 关于宏楚公司是否有诉讼主体资格的问题。宏楚公司提供了与玉州区第一实验小学签订的《铺面租赁合同》，证实宏楚公司拥有以恒公司租赁商铺的使用权、经营权、管理权。在宏楚公司与玉州区第一实验小学的《商铺租赁合同》中有明确规定承租方可以转租。因此，原审法院认为：以恒公司所租赁商铺是宏楚公司转租给以恒公司经营使用的，双方签订的《租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。宏楚公司具备诉讼主体资格。 关于以恒公司提出的：以恒公司应当享受国家政策，因疫情影响，宏楚公司应向以恒公司减免租金的问题。原审法院认为：在宏楚公司提供的证据《玉林市玉州区财政局文件（玉区财资【2020】4号）》文件中证明玉州区财政局向玉州各区机关单位规定：“对承租玉州区事业单位经营用房用于经营的企业和个体工商户，免收2020年2月至2020年3月的租金，按照50%收取202 -4- 0年4月至6月的租金。”原审法院认为：该财政局文件约束的主体是玉州各区机关单位，并非宏楚公司；玉州区第一实验小学给予宏楚公司租金上的减免是玉州财政局的规定，而宏楚公司是否给予以恒公司租金减免是宏楚公司的自由，该文件规定并不约束企业、个人。因此，以恒公司的主张不符合法律规定，原审法院不予支持。 关于滞纳金的认定及计算问题。原审法院认为：双方合同约定：支付逾期归还铺面产生的滞纳金。每逾期一日应向宏楚公司支付原日租金2倍的滞纳金至归还房屋之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。”宏楚公司要求以恒公司向其支付逾期归还铺面产生的滞纳金的主张符合法律规定原审法院予以支持。根据《最高人民法院适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十九条之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失。”宏楚公司主张以恒公司应支付的滞纳金的计算办法为：“每逾期一日应向宏楚公司支付原日租金2倍的滞纳金至归还房屋之日止，暂计到起诉日滞纳金为17820元。”而以恒公司尚欠宏楚公司的租金为9900元；双方合同约定的滞纳金数额已经符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的违约金过分高于造成的损失的条件。因此宏楚公司主张由以恒公司承担滞纳金17820元不符合法律规定原审法院不予支持。以恒公司应按照年利率6%支付房屋占用期间产生的滞纳金。 综上所述，依照，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用 -5- 法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、以恒公司归还于2019年2月28日与宏楚公司签订租赁合同的玉林市西营路51-12号房屋给宏楚公司；二、宏楚公司退还3000元押金给以恒公司；三、以恒公司按原合同每月3300元，支付2020年3月、4月、5月铺面租金，共9900元给宏楚公司；四、以恒公司以所欠租金9900元为基数自起诉之日起按年利率6%支付滞纳金给宏楚公司。本案受理费493元，减半收取247元由以恒公司负担88元，由宏楚公司负担159元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实除与原审认定的事实一致外，另查明，因全国新冠肺炎疫情形势严峻，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防控工作领导小组决定于2020年1月24日23时起启动一级应急响应。并于1月27日发布指挥部第1号令，要求“取消一切影响疫情防控的人群聚集活动，展示关闭人员密集、封闭式景区景点和影院、剧场、卡拉OK厅、图书馆、酒吧、网吧等公共场所”。后结合我区新冠肺炎疫情防控形势，领导小组决定自2020年2月24日20时起，我区重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为三级。玉林市玉州区财政局《关于对承租玉州区机关事业单位经营用房的企业和个体工商户减免租金的通知》规定“经区人民政府批复，对承租我区机关事业单位经营用房用于经营的企业和个体工商户，免收2020年2月至2020年3月的租金，按照50%收取2020年4月至2020年6月的租金”。案涉铺面产权属于玉州区第一实验小学所有。 再查明，根据营业执照的登记内容，上诉人（原审被告）玉林市以恒商贸有限公司的全称应为“广西玉林市以恒商贸有限公司”，原审法院认定原审被告的名称为“玉林市以恒商贸有限公司”应属笔误，本院予以纠正。 -6- 本院认为，原审法院对案涉《铺面租赁合同》效力、合同履行情况等的认定，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，本院针对双方的上诉争议作出以下分析认定： 一、关于以恒公司对案涉铺面是否有优先承租权的问题。优先承租权的行使须建立在同等承租条件、并在合理期间提出的前提下，本案中，案涉《租赁合同》已经于2020年2月29日到期，出租人宏楚公司要求提高租金，以恒公司不同意提高租金，明显不符合“同等承租条件”的前提条件；且宏楚公司已经于合同到期前已经明确告知续签合同事宜，并要求1月20日前完成合同续签，以恒公司在此期间未主张优先承租权，反而在出租房告知的期限内，以不同意出租房在合同到期后重新设置的出租条件为由拒绝续签新的租赁合同，不符合主张优先承租权的法定条件，故对以恒公司关于其对案涉商铺有优先承租权的上诉主张，本院不予支持。 二、关于以恒公司是否应当缴纳疫情期间租金问题。首先，承租房屋缴纳租金是以恒公司的合同义务，以恒公司与宏楚公司签订的《租赁合同》已经到期，但以恒公司到期后仍占用案涉铺面，应按照原合同约定履行合同义务。宏楚公司按照合同约定收取租金是其合同权利，以恒公司主张宏楚公司因收取租金产生不当得利没有依据，本院不予采信。但案涉争议发生在本市新冠肺炎疫情防控期间，除以合同作为依据外,还应从平衡双方利益，遵循公平原则的角度确定双方的权利义务。案涉铺面为玉州区事业单位经营用房，是宏楚公司从玉州区第一实验小学承租后，转租给以恒公司，按照玉林市玉州区财政局文件，宏楚公司享受“免收2020年2月至3月的租金，按照50%收取2020年4月至6月的租金”的政策。这一政策是政府为复产复工、降低实际经营者损失出台的政策，宏楚公 -7- 司作为转租者，未因政府因公共卫生需要出台的防控措施遭受实质损失，如果一边享受着政府出台的政策，一边要求因防控措施遭受损失的实际承租者全额支付租金，对以恒公司明显不公平。原审法院未综合考虑宏楚公司享受相应政策、以恒公司因不可预见的公共卫生防控措施遭受损失等因素，严格按照合同约定确定以恒公司支付的租金不符合公平原则，本院予以纠正。本院结案本案实际情况，按照玉林市玉州区财政局《关于对承租玉州区机关事业单位经营用房的企业和个体工商户减免租金的通知》的要求核减以恒公司应当支付的2020年3月至5月租金较为合理，即免收3月份租金，4月、5月按照每月1650元（3300元×50%）支付，共3300元。 三、关于滞纳金问题。案涉合同约定了逾期归还铺面的滞纳金，以恒公司在合同到期后，仍占用铺面3个月，应按照合同约定支付滞纳金。但案涉合同约定滞纳金过高，原审法院调整为按尚欠租金为基数，按年利率6%支付房屋占用期间的滞纳金符合法律规定，且宏楚公司对此也没有提出上诉，本院予以维持。但因原审法院认定尚欠租金基数有误，本院予以纠正。 另，因本院是基于公平原则对责任进行的调整，以恒公司作为支付租金的责任方，应承担本案的诉讼费，故本院不再对原审认定的诉讼费的承担予以调整。 综上所述，以恒公司部分上诉理由成立，本院予以支持，部分请求没有依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，判决如下： 一、维持玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初3123号民事判决第一、二项； -8- 二、变更玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初3123号民事判决第三项为：上诉人广西玉林市以恒商贸有限公司支付铺面租金3300元给被上诉人玉林市宏楚商贸有限公司； 三、变更玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初3123号民事判决第四项为：上诉人广西玉林市以恒商贸有限公司以所欠租金3300元为基数，自起诉之日起按年利率6%支付滞纳金给被上诉人玉林市宏楚商贸有限公司。 一审案件受理费247元，二审案件受理费176元，由上诉人广西玉林市以恒商贸有限公司负担。 上述债务和义务，义务人应于本判决送达之日起十内履行完毕。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 李雪英 审 判 员 蒋绍德 审 判 员 张业忠 -9- 二〇二〇年十一月五日 法官助理 刘 念 书 记 员 葛 雁