福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6480号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林香妹，女，1951年12月3日出生，汉族，住福，住福建省福州市仓山区div> 上诉福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人林香妹房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：1.变更一审判决第三项为：林香妹于本判决生效之日起十日内向国有房产公司支付租金22244.87元（2019年8月1日至2020年4月22日，扣除林香妹于2020年1月、3月支付的4394元）及房屋占有使用费（按每月34258元计，自2020年4月23日起计至实际返还租赁房屋之日止）；2.一、二审诉讼费全部由林香妹承担。事实和理由：一审法院认为“国有房产公司主张按市场租金评估价即34258元/月支付房屋占有使用费,但该评估价格远高于租赁合同约定价格,国有房产公司已没收租赁押金,既是对林香妹的惩罚,也足以弥补其损失,若再按该评估价格计算房屋占有使用费,有违公平原则,故对其上述主张本院不予支持",属于认定基本事实不清,适用法律也错误。首先,评估价格与租赁合同约定价格,具有不同的法律属性。国有房产公司主张林香妹按照案涉租赁房产的市场租金价值支付房屋占用费,以弥补国有房产公司损失,完全不同于租赁合同所约定的租金。其次,一审法院认为“国有房产公司已没收租赁押金,既是对林香妹的惩罚,也足以弥补其损失",那么,在法律逻辑上,一审法院就必须先审查国有房产公司所遭受的实际损失,然后,拿没收租赁押金与国有房产公司所遭受的实际损失进行对比,才可以查清没收租赁押金是否足以弥补国有房产公司损失。然而,一审法院并没有查清损失数额,就径行认为没收租赁押金足以弥补损失,认定事实不清。最后,一审法院不查清国有房产公司所遭受的案涉租赁房产的市场租金价值损失,就参照林香妹2020年所应缴付租金标准,判令林香妹支付房屋占用费属于适用法律错误。因为,原审法院按照讼争租赁合同约定的租金价格计算房屋占用费,使得租赁合同解除后的法律后果与租赁合同存续期间的法律效果没有任何区别,且不足以弥补国有房产公司损失,违反公平原则,必然助长租赁合同解除后拒不退房的承租户恶意继续占用租赁房产的不良风气,使得违约方因其违约而获得更多的利益,损害守约方的合法权益,明显违背立法本意。 林香妹未作答辩。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.解除国有房产公司与林香妹签订的《房屋租赁合同》（编号×××05）；2.林香妹立即腾空搬离福州市晋安区五里亭××苑福州××楼××层××层××层××车库两间的房产（即福州市晋安区××路××号××苑××座702、801、802单元和晋安区××中路××号××苑××座杂物间Ｚ134、Ｚ135房产）,恢复房屋原状,并返还给国有房产公司；3.林香妹支付房屋占用费（按每月34258元标准,自2019年8月起计至林香妹实际搬离返还上述租赁房屋之日止）,暂计至2020年3月,8个月房屋占用费为274064元;4.确认国有房产公司有权不予退还林香妹已支付的租赁押金5991元；5.林香妹支付国有房产公司因本案支出的律师费56575元；6.本案的诉讼费用由林香妹承担。 一审法院认定事实：2015年8月6日，国有房产公司（出租方，甲方）与林香妹（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（编号×××05），约定：乙方向甲方租赁位于福州市晋安区五里亭××苑福州××楼××层××层××层××车库两间的房产（即福州市晋安区××路251号××苑12座702、801、802单元和晋安区××中路8号××苑11座杂物间Ｚ134、Ｚ135房产）用于办公用途；租金每月1997元，第二年起的租金在上一年基础上递增10%，乙方应于每个月10日前一次性支付本月租金；租赁期限24个月，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；租赁押金共计5991元，租赁期满，乙方无违约情形且甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；乙方迟延支付租金，逾期一个月以上的，甲方有权解除本合同，租赁押金不予退还等内容。合同期满后，双方未再订立新的租赁合同，林香妹继续使用上述租赁房屋，并向国有房产公司按约支付租金至2019年7月，又于2020年1月、3月分别支付租金2197元。2019年8月6日，国有房产公司向林香妹送达一份《通知》，告知双方的房屋租赁关系自本通知函发之日终止，自本通知送达之日起五个工作日内办理房产移交手续；同意参加公开招租的，通过公开招租程序中标后，重新签订新的租赁合同；不参加公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的，将依法强制收回房产。快递邮件显示林香妹未签收，于2019年8月12日退回。因林香妹未按要求腾退租赁房屋，国有房产公司遂聘请律师发函催告并提起诉讼，为此支出律师费56575元。另查明：2019年2月14日，福建海峡房地产资产评估有限公司受福州市国有房产管理中心委托，对坐落福州市晋安区五里亭××苑福州××楼××层××层××层××车库两间房产（建筑面积共805.58平方米）在2019年3月1日时的市场月租金单价进行评估，月总租金34258元。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同约定的租赁期限届满后，双方虽未续签书面合同，但林香妹继续使用租赁房屋并支付租金，国有房产公司未提出异议，可以认定原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期，双方可以随时解除合同。合同约定被告指定接收书面通知的地址为“福州市仓山区盖山镇××村××弄××号”，原告多次给被告寄送通知，均未按指定地址送达，且已邮寄的通知被告均未收到，一审法院认定双方之间的租赁合同关系于起诉之日即2020年4月23日解除。租赁合同解除后，林香妹未按国有房产公司的通知要求限期腾空搬离租赁房屋且自2019年8月起未按约支付租金，被告应支付自2019年8月至2020年4月22日的租金，且根据双方合同约定，国有房产公司可不退还林香妹已支付的租赁押金5991元。国有房产公司诉请被告搬离并返还租赁房屋，一审法院予以支持。根据一审法院查明被告继续占有使用诉争房屋的事实，被告应支付占有使用费，国有房产公司主张按市场租金评估价即34258元／月支付房屋占有使用费，但该评估价格远高于租赁合同约定价格，国有房产公司已没收租赁押金，既是对被告的惩罚，也足以弥补其损失，若再按该评估价格计算房屋占有使用费，有违公平原则，故对其上述主张一审法院不予支持。根据合同约定，按租金比上一年递增10%计算，截至2020年，被告应付租金为3218元／月，故被告应按此标准自2020年4月23日开始起算房屋占有使用费。国有房产公司诉请林香妹赔偿其律师费损失，因双方在租赁合同中对此费用的承担未作约定，故一审法院对该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告福州市国有房产经营有限公司与被告林香妹2015年8月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；二、被告林香妹应于本判决生效之日起十日内将福建省福州市晋安区五里亭××苑福州××楼××层××层××层××车库两间的租赁房屋（即福州市晋安区福马路251号××苑12座702、801、802单元和晋安区连江中路8号××苑11座杂物间Ｚ134、Ｚ135房产）腾空并返还原告福州市国有房产经营有限公司；三、被告林香妹应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付租金22244.87元（2019年8月1日至2020年4月22日，扣除被告林香妹于2020年1月、3月支付的）及房屋占有使用费（按3218元／月计，自2020年4月23日起计至实际返还租赁房屋之日止）；四、原告福州市国有房产经营有限公司有权不予退还被告林香妹租赁押金5991元；五、驳回原告福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6260元，减半收取3130元，由原告福州市国有房产经营有限公司负担3080元，被告林香妹负担50元。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，一审法院根据公平原则，在国有房产中心已没收租赁押金，且34258元/月的市场租金评估价远高于租赁合同约定价格（3218元/月）的基础上，判决按合同约定的租金标准计算自2020年4月23日起计至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，其处置方式适当，本院依法予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6260元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威