福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终1119号 上诉人（原审原告）：杨祥彬，男，1931年9月21日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：沈苗苗，福建泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚信康，福建泰和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汤文，男，1969年4月1日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：林婷芳，福建闽星律师事务所律师。 原审第三人：杨华健，男，1975年8月15日出生，汉族，住福建省周宁县。 原审第三人：张英玲，女，1973年4月5日出生，汉族，住福建省周宁县。 上诉人杨祥彬因与被上诉人汤文、原审第三人杨华健、张英玲案外人执行异议之诉一案，不服福建省周宁县人民法院（2019）闽0925民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨祥彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判为不得执行位于周宁县××路××号的房屋。事实和理由：（一）杨祥彬与杨华健、张英玲签订的《房屋产权转让合同》合法有效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。而且杨祥彬出资代偿的本意就是要购买该房屋，本意就是将杨华健名下已判决生效的债务还清后解除查封进行过户，属于正常的民事法律行为，并不违反相关法律规定。（二）一审法院认定购房价1429113.24元明显低于涉案房屋在2018年7月4日的房地产评估总价是错误的。扣除出让金后涉案房屋市场评估价值为191.04万元，1429113.24元的价格为评估价值的74.8%，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款:“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”规定的“明显不合理的低价”。 汤文辩称，（一）杨祥彬与杨华健、张英玲之间签订的《房屋产权转让合同》是典型的以物抵债协议，该抵债协议并未生效。杨祥彬代杨华健、张英玲偿还了周华平、叶君美、李仙增总计1429113.24元的债务之后，杨祥彬对杨华健、张英玲享有追偿权，双方约定以涉案不动产物权转移抵销杨祥彬的债权，签订《房屋产权转让合同》，其本质是代物清偿。代物清偿属于实践性法律行为，因双方未办理物权的变更登记手续，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。杨祥彬对案涉不动产不享有民事权益，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条的规定，应当驳回起诉。（二）若认定双方为买卖关系，则买卖合同也是无效的。双方签订《房屋产权转让合同》是在该房屋被查封期间，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项对不动产转让作出的消极规定，既是规范房屋交易的行政管理，亦是限制产权人的所有权转移，应当认定为效力性禁止规范。买卖双方对于查封的事实是明知，违反当然导致买卖合同的无效。另一方面，杨祥彬代偿的债务为1429113.24元，而2018年7月4日宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司对案涉房产作出房地产估价报告，估价结果为出让条件下房地产评估价为193.33万元，扣除出让金后市场价值为191.04万元，杨华健、张英玲在明知其对外欠付债务的情况下，无偿放弃房产的余值，对其他债权人造成损害，应当认定为无效。本案买卖行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，应当驳回上诉请求，维持原判。 杨华健未作陈述。 张英玲述称，杨祥彬将款项转账给叶君美、李仙增、周华平等人后，案涉房屋可以马上解除查封，但法院随后告知因为周华平再次起诉，案涉房屋又被查封。 杨祥彬向一审法院起诉请求：依法判决不得执行位于周宁县××路××号的房屋。 一审法院认定事实：汤文与杨华健民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，2018年11月29日汤文申请保全查封了登记在杨华健名下的位于周宁县××路××号××层的房产。2018年12月28日，周宁县人民法院作出（2018）闽0925民初1011号民事判决书，判决杨华健应于判决生效起十日内向汤文返还借款本金30万元并支付利息（利息以本金30万元为基数按月利率2%自2011年3月3日起计算至本金还清之日止）。杨华健不服该判决提起上诉，2019年5月16日，宁德市中级人民法院作出（2019）闽09民终265号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。杨华健不服，申请再审，福建省高级人民法院于2020年3月11日作出（2019）闽民申5250号民事裁定，驳回杨华健的再审申请。杨华健未在约定的期限内履行义务，汤文在法定期限内申请强制执行。周宁县人民法院在执行（2019）闽0925执249号汤文与杨华健民间借贷纠纷一案中，杨祥彬对查封案涉房屋提出执行异议，周宁县人民法院于2019年11月22日作出（2019）闽0925执异7号执行裁定书，裁定驳回杨祥彬的异议请求。杨祥彬不服提起案外人执行异议之诉。 杨祥彬长期居住于周宁县××路××号房产。杨华健、张英玲因与李仙增、周华平、叶君美民间借贷纠纷被起诉并执行。为保住杨华健、张英玲名下位于周宁县××路××号房产，杨祥彬于2018年8月12日向周华平转账633000元用于代偿杨华健对周华平的债务，于2018年8月14日、2018年8月21日向周宁县人民法院现金存入450000元、5867元用于代偿杨华健对叶君美的债务，于2018年8月21日向周宁县人民法院现金存入340246.24元用于代偿杨华健对李仙增的债务。2018年8月23日杨祥彬与杨华健、张英玲签订《房屋产权转让合同》，合同约定：杨祥彬替杨华健、张英玲偿还给周华平633000元、叶君美455867元、李仙增340246.24元，总计1429113.24元；杨华健、张英玲自愿将名下西环路71号房产转让给杨祥彬；西环路71号房产法院一旦解封，双方便办理过户手续；本协议自双方签字之日起生效。 另查明，申请执行人李仙增与被执行人杨华健民间借贷纠纷一案，周宁县人民法院于2017年4月7日作出（2014）周执行字第511-5号执行裁定，查封杨华健名下位于周宁县××路××号房产；2018年8月30日作出（2014）周执字第511号之六执行裁定，解除查封杨华健名下位于周宁县××路××号房产。周华平与叶华、杨华健民间借贷纠纷一案，周宁县人民法院于2018年8月27日作出（2018）闽0925民初791号民事裁定，冻结杨华健名下位于周宁县××路××号房产的过户转让登记手续。 2018年7月4日宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司对周宁县人民法院委托的司法拍卖涉及的周宁县××路××号××层房地产市场价值评估作出房地产估价报告，估价结果为出让条件下房地产评估总价为193.33万元，扣除出让金后市场价值为191.04万元。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利承担举证证明责任。本案中，杨祥彬在明知涉案房屋被查封的情况下仍与杨华健、张英玲于2018年8月23日签订《房屋产权转让合同》，且双方约定的购房款1429113.24元明显低于涉案房屋在2018年7月4日的房地产评估总价193.33万元，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，涉案房屋处于被人民法院查封的状态不得转让，因此杨祥彬对登记在杨华健名下的案涉房屋提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。因杨祥彬提供的证据不足以证明其对执行标的享有排除强制执行的民事权利，故对杨祥彬不得执行位于周宁县××路××号房屋的主张，不予支持。杨华健经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回杨祥彬的诉讼请求。案件受理费100元，由杨祥彬负担。 二审中，当事人没有提交新证据，并对一审认定事实基本无异议，本院予以确认。 对当事人二审争议的问题，本院认定如下：（一）关于杨祥彬与杨华健、张英玲签订的《房屋产权转让合同》的性质和效力问题。上述合同内容记载明确，杨祥彬为了避免长期居住房屋被拍卖，代杨华健、张英玲偿还结欠他人债务1429113.24元，杨华健、张英玲将上述房屋转让给杨祥彬，双方约定的权利义务符合房屋买卖合同特征，杨祥彬代偿债务是为了取得房屋，并非为了取得对杨华健、张英玲的债权，代偿债务系其履行支付房屋价款义务的一种方式。汤文以代偿债务发生在前，买卖合同签订在后等为由主张案涉合同为以物抵债协议，缺乏依据。至于合同效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,不得转让，上述规定是房管部门对于不符合规定的房地产在办理权属转移登记时进行限制,属于管理性强制性规范,并非评价合同效力的效力性强制性规定,不应作为否定民事合同效力的法律依据。房地产被查封导致无法办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力，汤文主张案涉合同无效，缺乏法律依据，不予采纳。（二）关于杨祥彬作为买受人是否享有排除执行的权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对商品房消费者之外一般买受人的物权期待权的保护要件进行了规定，本案可参照适用上述规定。本案查封措施发生于2018年11月29日，杨祥彬与杨华健、张英玲签订案涉合同、支付房款、交付房屋均发生在该查封之前。虽然签订上述合同时，案涉房屋确实因另案被查封，但本案审查的执行措施并非另案查封，且另案查封已因杨祥彬支付了房款、杨华健和张英玲清偿了债务而得以解除，杨祥彬对房屋随后又被查封导致无法过户，不存在过错。至于合同价款，案涉房屋评估价为193.33万元，杨祥彬支付的价款已超过评估价的70%，也不属于明显不合理低价。故本院认为，杨祥彬对案涉房屋享有的实体权益优先于申请执行人汤文依据执行依据所享有的金钱债权。 本院认为，杨祥彬在本案执行措施实施之前就与杨华健、张英玲签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该不动产，支付全部价款，且非因自身原因未办理过户登记，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，该执行标的不得执行。汤文认为案涉合同系以物抵债协议、合同无效等，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，本院认为，杨祥彬的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 一、撤销福建省周宁县人民法院（2019）闽0925民初1057号民事判决； 二、不得执行福建省周宁县××路××号房产。 二审案件受理费100元，由汤文负担。一审案件受理费100元，由汤文负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶庆兴 审判员  刘为河 审判员  罗文君 二〇二〇年十一月二日 书记员  林美娟 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。