广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初4799号原告:奥园集团（英德）有限公司。所在地：英德市英红镇广东顺德清远（英德）经济合作区内。法定代表人：殷冀，总经理。委托代理人：李志涛、刘哲棐，均系奥园集团（英德）有限公司职员。被告：李安琪，女，台湾居民，住广东省**，身份证号码。法定代理人：何萍，女，住，住广东省xxx民身份号码：360************128。原告奥园集团（英德）有限公司与被告李安琪商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理。依法由审判员赖伟忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奥园集团（英德）有限公司的委托代理人李志涛、被告李安琪的法定代理人何萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园集团（英德）有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为xxxx，以下简称“《买卖合同》”)；2、判令被告立即向原告支付违约金人民币462966元，由原告直接从被告已付房款中进行抵扣；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年9月21日签订《买卖合同》，后签订《买卖合同补充协议》。双方约定：(1)被告向原告购买位于广东顺德清远(英德)经济合作核心区03、04地块奥园(英德)文化旅游城一期xxx号房屋，总价值为人民币1543220元；(2)《买卖合同补充协议》第2条约定被告于2019年9月5日前支付首期房款人民币463220元，剩余房款人民币1080000元应当于2019年11月15日前付清。被告支付首期房款后，并未在约定期限支付剩余房款人民币1080000元，经原告多次催促，被告仍然拒绝支付，由于被告逾期付款且拒不履行付款义务，合同目的已无法实现。根据《买卖合同》附件四第(二)条约定被告未按照本合同约定时间付款，逾期超过30日的，原告有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时被告应该按商品房总价款30%向出卖人支付违约金。被告逾期支付房款的行为已构成根本违约，在此情况下原告有权单方解除合同，被告应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益不受侵害，特具状起诉，请依法裁判。被告李安琪的法定代理人辩称：原告请求的违约金是基于商品房买卖合同产生的，但原告未交付房屋不产生违约金。合同约定原告违约只需支付银行利息，而被告违约需支付购房款的30%违约金，此条款显失公平，请求法院予以撤销。经审理查明：原告奥园集团（英德）有限公司与被告李安琪的法定代理人何萍于2019年9月21日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发建设的位于广东顺德清远（英德）经济合作区核心区03、04号地块奥园（英德）文化旅游城一期xxxx房，房屋总价1543220元。合同第七条约定被告于2019年9月5日前付清房屋首期款463220元及于2019年11月5日前支付剩余房款1080000元。合同第八条约定逾期付款责任详见合同附件四。合同附件四第（二）条约定买受人未按照本合同约定时间付款的，双方一致同意，每逾期一期，按应付未付购房款的万分之二的标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日的，出卖人有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时买受人应按该商品房总价款30%向出卖人支付违约金。合同第十二条关于逾期交付责任和第二十条关于房屋登记约定详见本合同附件十一补充协议。附件十一补充协议第一条第（四）款约定出卖人无正当理由未能按期交付该商品房，自买卖合同第十一条及本补充协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金，合同继续履行且买受人不得退房。逾期交房的违约金总额不超过商品房总价款的3%。第五条第（五）款约定，因出卖人原因，买受人未能在本补充协议约定时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人同意不解除合同，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付商品房总价款万分之零点五的违约金，最高不超过商品房总价款的3%。案涉《商品房买卖合同（预售）》已在英德市住房和城乡建设局进行备案登记。被告依约付清了房屋首期款463220元。后被告逾期未付剩余房款，2019年12月1日和2020年1月12日原告均向被告发出《关于按期缴交楼款的催告函》，催告被告支付剩余房款及逾期付款违约金。2020年2月20日原告向被告发出《关于违约起诉的告知函》，告知被告将通过法律途径对其追究违约责任。本院认为：一、关于解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，在符合上述约定解除的情形下，当事人可以解除合同。本案中，被告逾期超过30日未付剩余房款，经催告后在合理期限内仍不支付，其行为已构成违约，原告可依合同附件四第二条约定解除合同。二、关于原告诉请逾期付款违约金计算标准是否过高应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。结合本案事实，原告主张按合同约定以商品房总价款30%支付违约金，但却未能提供确实充分的证据证明其实际损失。另一方面，作为出卖人的主要义务是按时交付房屋和办理房屋产权登记，作为买受人的主要义务是按时支付房款，在同一案涉合同中对于出卖人逾期交付房屋和逾期办理产权登记中均约定出卖人支付违约金最高不超过商品房总价款3%，但对买受人逾期付款的违约金却约定为商品房总价款30%，这显然有违反公平原则。为合理、公平确定各方权利和义务，本院依法将买受人逾期付款违约金调整为商品房总价款3%，被告逾期支付剩余房款，应向原告支付逾期付款违约金46296.6元[1543220元×3%=46296.6元]。因此，原告主张的违约金应以46296元（取整数）为准，此款可从被告交付的房款463220元中予以扣减，扣减后的余额416924元，被告可另行向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告奥园集团（英德）有限公司与被告李安琪于2019年9月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：xxxx]。二、确认被告李安琪应向原告奥园集团（英德）有限公司支付逾期付款违约金46296元。此款从被告实际支付的房款463220元中予以扣减。本案受理费为人民币4122.25元，由被告李安琪负担478.71元，原告奥园集团（英德）有限公司负担3643.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖伟忠二〇二〇年十一月二十四日书记员  李明荃附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。