广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初5916号原告：东莞市瀚森投资集团有限公司，住所地：广东省东莞市松山湖科技产业园区********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张文剑，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾文达，男，系该公司工作人员。被告：东莞市端起碗餐饮服务有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇************。法定代表人：刘某1。原告东莞市瀚森投资集团有限公司（以下简称瀚森公司）与被告东莞市端起碗餐饮服务有限公司（以下简称端起碗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瀚森公司的委托诉讼代理人张文剑到庭参加诉讼，被告端起碗公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚森公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2019年9月15日至2019年12月25日的租金82444.31元及违约金（每月欠付租金的违约金以当月应付金额为基数，按日利率5‰，从当月6日起计至付清之日止）；2.被告支付逾期占用费(按照每月50576.78元的标准从2020年1月1日起计至付清之日止）；3.被告支付物业管理费、电费、水费、电损分摊费及滞纳金、垃圾费合计48199.06元；4.确认原告已收取的租赁押金45888.22元无需返还给被告；5.被告支付2个月免租期的租金45888.22元；6.被告赔偿原告为被告员工垫付的伙食费损失2520元；7.确认被告存放于案涉商铺内的商品、物品均视为已被被告放弃，原告有权自行处理而无需承担任何责任，与此相关的损失由被告自行承担；8.本案全部诉讼费由被告负担。被告端起碗公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：一、租赁关系2020年7月31日东莞市自然资源局不动产登记信息查询结果显示，位于东莞市************（一期）南区1、2、3栋商住楼商铺201的房屋，登记为原告瀚森公司所有，权属证书号为2900088530，登记日期为2009年11月30日。被告端起碗公司于2017年11月17日登记成立，住所地为广东省东莞市横沥镇阳光粤港花园南区201***，法定代表人于2018年8月8日由杨义良变更为李明，2019年9月29日又变更为刘某1。原告主张已将位于东莞市************************的房屋出租给被告，并提交《阳光粤港商铺租赁合同》为证。合同记载出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告，落款有双方当事人盖章，约定：1.甲方将以上商铺出租给乙方经营餐饮，租赁期限自2017年11月15日起至2022年11月14日止；2.2017年11月15日至2018年11月14日的租金为22944.11元/月，2018年11月15日至2019年11月14日为24091.31元/月，2019年11月15日至2020年11月14日为25288.39元/月，2020年11月15日至2021年11月14日为26545.33元/月，2021年11月15日至2022年11月14日为27872.10元/月；3.乙方在签订本合同时交付租赁押金45888.22元，每月5日前支付下一个月的租金，乙方没有依约向甲方支付租金的，每延迟一天，甲方有权按照迟延付款总额的5‰计收违约金；4.2017年11月15日至2018年1月14日为免租期，若乙方违约提前解除合同或者甲方按照合同约定提前解除合同，乙方应补缴免租期内的租金；5.乙方负责交纳物业管理费、水电费及其他各项税费；6.乙方拖欠或未足额支付任何一期应付租金、物业管理费、水电费或其他费用达30天的，甲方有权提前解除合同，并没收乙方的租赁押金；7.乙方迟延支付水电费、物业管理费等费用的，物业管理公司计收的滞纳金、违约金及其他违约责任由乙方承担；8.按照本合同约定，乙方应当将租赁物交还甲方而未能如期交还的，乙方在延迟交还期间应当按照租金标准的200%支付逾期占用费等。二、租赁合同履行情况原告确认被告已依约向其交付租赁押金45888.22元，并主张：1.被告在未通知原告的情况下停止经营，由于拖欠部分员工工资，在相关部门协调下，原告为被告18名员工垫付2019年10月9日至2019年10月15日的伙食费2520元，垫付标准为20元/天·人。为证明垫付情况，原告提交了3份《申请垫付伙食费证明》。其中2份证明盖“东莞市******人力资源服务站”印章，内容为“经横沥镇劳动局与田头村委会商议决定暂由东莞市瀚森投资集团有限公司垫付东莞市端起碗餐饮服务有限公司员工”“两天伙食费共720元”、“五天伙食费共1800元”，“人数为18人，一人一天的伙食费标准为20元/天”。第3份证明下有“卫小梅”等18人的签名、捺印。2.被告尚未支付2019年9月15日起的租金，原告还于2020年2月20日以现金形式为被告垫付了物业管理费、电费、水费、电损分摊费、垃圾费及滞纳金共计48199.06元。为证明垫付情况，原告提交了《阳光粤港管理处收款收据》、前期物业服务协议。前期物业服务协议记载的甲方为东莞市瀚森物业管理有限公司、乙方为本案原告，约定乙方委托甲方为案涉物业提供物业服务，乙方每月8日前支付当月管理服务费及上月应交费用，受有关部门或单位的委托，甲方可提供自来水等代收代缴费服务，与物业管理服务费同时按月收取。收款收据盖“东莞市瀚森物业管理有限公司（阳光粤港）收费专用章”，记载的打印日期为2020年2月20日，房间编号为商铺（南区）South0201，住户名称为李明/李志民，以下费用合计48199.06元已付清：收费项目起始日期终止日期应收金额滞纳金垃圾费二〇一九年九月一日二〇一九年十二月三十一日600元0物管费2019年9月1日2019年12月31日18262元1780.55元电费2019年8月1日2019年11月30日20665.28元2539.87元水费2019年8月1日2019年11月30日1389.96元174.86元电损分摊费2019年8月1日2019年11月30日2786.54元03.原告于2019年12月15日向被告邮寄送交《解除合同通知书》，通知解除租赁合同等，但被告未向原告返还租赁物。为证明其主张，原告提交了《解除合同通知书》、EMS快递单及签收情况截图、照片等。其中通知书由原告向被告发出，内容为要求被告在2019年12月20日前付清2019年9月至11月的租金、管理费、水电费、垫付的员工伙食费、违约金等合计132479元，通知被告租赁合同于2019年12月20日解除等。快递单及签收情况截图显示，原告于2019年12月14日向被告的住所地邮寄《解除合同通知书》，2019年12月15日邮件由他人代收。三、租赁物现状庭审中，原告表示案涉租赁物仍由被告占有，虽然双方当事人均持有租赁物钥匙，但原告在2019年12月打开租赁物大门时看到屋内尚有空调、煤气炉、电脑等物品，故未自行收回租赁物。为此，原告提交了租赁物内的照片。庭后经调查查明，本院在（2020）粤1973执3267、3268号案件执行过程中，查封了被告放置在案涉租赁物内的全部资产，经评估拍卖，该批资产已于2020年9月交付买受人。2020年9月27日，原告到庭表示对以上评估拍卖过程予以认可；本院要求原告于2020年9月30日前收回租赁物，并以该日为收回租赁物的时间，原告表示清楚。四、租赁押金的处理原告提交的《阳光粤港商铺租赁合同》约定，乙方在履行合同过程中出现违约行为的，甲方有权直接从租赁押金中扣除乙方应当支付的违约和赔偿金，扣除后，乙方应在甲方通知的期限内补足被扣除的金额。2020年9月27日，本院要求原告解释，以上约定与合同关于提前解除合同并没收租赁押金的约定如何选择，原告表示，愿意用租赁押金抵扣违约和赔偿金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告端起碗公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利。原告瀚森公司提交的其与被告签订的租赁合同落款有双方当事人盖章，被告工商登记的住所与租赁物地址一致，原告还提交了被告餐厅的照片，故本院对租赁合同予以采信，对原告关于已将案涉租赁物出租给被告的主张予以采纳。案涉租赁合同系双方真实意思表示，无证据显示合同违反了效力性强制性规定，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告提交的3份《申请垫付伙食费证明》分别盖“东莞市******人力资源服务站”印章，或者有“卫小梅”等18人的签名、捺印，本院予以采信。被告已停止在住所地的经营活动，原告主张被告从2019年9月15日起未付租金，对此被告既未提出异议，又未提交反驳证据，结合上述伙食垫付证明，本院对原告的主张予以采纳。租赁合同约定被告逾期支付租金等达30天的，原告有权提前解除合同，原告在本案中据此主张合同解除，本院予以认可。关于合同解除时间，原告主张于2019年12月15日通过向被告的住所地邮寄解除合同通知的形式解除了案涉租赁合同，然而，原告既已为被告垫付了员工伙食费，说明原告在邮寄解除通知之前对被告停业的事实是明知的，且邮单签收记录截图仅显示他人代收，无证据证明代收人的身份，故本院对原告主张的合同解除日期不予采纳。原告已自行收回租赁物，故本案租赁合同解除时间应为租赁物收回之日即2020年9月30日。下面本院对原告的诉讼请求一一分析：一、租金及未付租金的违约金案涉租赁合同于2020年9月30日解除，原告要求被告按照租赁合同约定的租金标准，支付2019年9月15日起至2020年9月30日止的租金，合法有据，本院予以支持，以上租金计算为24091.31元/月×2个月+25288.39元/月×10个月+25288.39元/月÷30天/月×16天=314553.66元。租赁合同约定每月5日前支付下一个月的租金，逾期支付,的，原告有权按日利率5‰计收违约金，原告在本案中要求被告未付支付违约金，合法有据，本院予以支持。结合原告的诉请，违约金计算方式详见附表，以上违约金之和以被告欠付的租金总额即314553.66元为限。二、逾期占用费合同解除之日原告已收回租赁物，被告不存在逾期占用租赁物的情况，故本院原告关于逾期占用费的诉请不予支持。三、物业管理费、电费、水费、电损分摊费、垃圾费及滞纳金租赁合同约定被告负责交纳物业管理费、水电费及其他各项税费，原告关于为被告垫付物业管理费及滞纳金、电费及滞纳金、水费及滞纳金、电损分摊费、垃圾费合计48199.06元的主张，有收款收据和前期物业服务合同为证，本院予以采纳，原告要求被告返还以上垫付费用，本院予以支持。四、免租期租金被告逾期支付租金，原告据此解除租赁合同，原告要求被告支付免租期租金，符合合同关于若甲方按照合同约定提前解除合同，乙方应补缴2个月免租期内的租金的约定，本院予以支持，免租期租金计算为22944.11元/月×2个月=45888.22元。五、垫付的伙食费原告关于为被告员工垫付伙食费2520元的主张有《申请垫付伙食费证明》等为证，本院予以采纳。虽然垫付费用返还属于无因管理纠纷，但为一并解决双方当事人之间的纠纷，本院在本案中仍对原告相应诉请进行处理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定，原告关于要求被告返还垫付的伙食费2520元的诉请，本院予以支持。六、租赁押金合同对租赁押金的处理有不同的约定，原告在庭后表示愿意用租赁押金抵扣被告应当支付的违约和赔偿金，故本院用租金押金45888.22元抵扣免租期租金45888.22元。七、租赁物内物品租赁物内物品已被强制执行，原告要求自行处理该些物品，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告东莞市端起碗餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市瀚森投资集团有限公司支付租金314553.66元；二、被告东莞市端起碗餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市瀚森投资集团有限公司支付未付租金的违约金，违约金之和以314553.66元为限，计算方式详见附表；三、被告东莞市端起碗餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市瀚森投资集团有限公司支付物业管理费、电费、水费、电损分摊费、垃圾费及滞纳金垫付款48199.06元；四、被告东莞市端起碗餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市瀚森投资集团有限公司支付伙食费垫付款2520元；五、驳回原告东莞市瀚森投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6764元，由被告东莞市端起碗餐饮服务有限公司负担5494元，原告东莞市瀚森投资集团有限公司负担1270元；保全费770元，由被告东莞市端起碗餐饮服务有限公司负担。以上诉讼费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长程露人民陪审员谢秀莲人民陪审员曹巧巧二〇二〇年十一月二十七日书记员黄慧乐附表：（日期格式：年/月/日）序号计费时间段违约金计算基数违约金起算时间违约金截止时间违约金计算标准12019/9/15至2019/10/1424091.31元2019/9/6实际清偿之日日利率5‰22019/10/15至2019/11/142019/10/632019/11/15至2019/12/1425288.39元2019/11/642019/12/15至2020/1/142019/12/652020/1/15至2020/2/142020/1/662020/2/15至2020/3/142020/2/672020/3/15至2020/4/142020/3/682020/4/15至2020/5/142020/4/692020/5/15至2020/6/142020/5/6102020/6/15至2020/7/142020/6/6112020/7/15至2020/8/142020/7/6122020/8/15至2020/9/142020/8/6132020/9/15至2020/9/3013487.14元2020/9/6以上违约金之和以314553.66元为限附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。