湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初888号原告：王智泉，女，1972年10月31日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区，委托诉讼代理人：杨瑞，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉欣，湖北今天律师事务所律师。被告：马庚有，男，1953年8月20日出生，汉族，居民身份证住址河南省方城县，原告王智泉与被告马庚有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法由审判员周杰适用普通程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告王智泉的委托诉讼代理人杨瑞到庭参加诉讼，被告马庚有经本院公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王智泉向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》（合同编号：1900018）；2、判决被告支付自2019年7月27日至合同解除之日拖欠的房屋租金（暂计至2019年10月27日，共计33000元）；3、判决被告偿还原告垫付的被告租赁期间电费1166.32元；4、判决被告支付拖欠租金违约金3036元（每逾期一日按月租金的千分之三，自2019年7月27日暂计至2019年10月27日）；5、判决被告于合同解除之日将租赁房屋恢复原状并腾退返还给原告，逾期腾退的参照月租金标准支付房屋占用费用；6、判决本案诉讼费用、保全费用、律师费等由被告承担。事实与理由：2019年4月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城G6栋2单元22层1室出租给被告供居家、办公使用，合同期限为2019年4月27日至2020年4月26日，月租金为11000元，按季度结算。合同还对违约责任进行了约定。合同签订后，原告于2019年4月27日向被告交付了租赁房屋。按照合同约定，被告应当于2019年7月27日向原告支付下一季度租金，但被告一直拒绝支付，原告多次联系被告无果。现原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告马庚有未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。经审理查明，坐落于武昌区徐东二路**水岸星城********、建筑面积174.88平方米的房屋系案外人罗建生与王智泉共同共有。2019年4月26日，王智泉（甲方、出租方）与马庚有（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城G6栋2单元22层1室、建筑面积174.88平方米的房屋出租给乙方作居家办公使用，租赁期限自2019年4月27日起至2020年4月26日止，共12个月。该房屋月租金为人民币11000元整，租金交付时间为每季度结算，乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金。乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金人民币11000元整。乙方拖欠租金累计达7日的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在7天内退还该房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。该房屋租赁期间，乙方应支付物业管理费、水电费、煤气费等费用。租赁期满后，若乙方要求续租，须提前三十日书面向甲方提出，甲方应在收到通知后十日内向乙方正式书面答复，甲方若无答复，视为不同意续租，乙方应退还房屋；如甲方同意继续租赁，则应续签租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2019年8月29日，因马庚有未按照合同约定向王智泉支付租金，王智泉委托湖北今天律师事务所函告马庚有，主要内容为催告马庚有于收到函件后三日内向王智泉支付拖欠租金及电费，因马庚有违约不予退还其已支付保证金。另查明，王智泉自认马庚有于签订案涉《房屋租赁合同》的当日向其支付2019年4月27日至7月26日的租金33000元及房屋保证金11000元。王智泉于2019年5月2日、7月25日、8月25日为案涉房屋缴纳电费共计1166.32元。以上事实有武汉市房屋产权登记信息查询单、《房屋租赁合同》、转账明细、《律师函》、支付宝（中国）网络技术有限公司生活缴费凭证3张及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，关于合同的效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，按照双方当事人的约定，案涉《房屋租赁合同》的租赁期间于2020年4月26日届满，因王智泉提交的证据不足以证明案涉合同于租赁期限内解除，约定的租赁期间届满后双方并未对继续租赁达成一致，案涉合同于租赁期间届满即告终止。对于王智泉主张法院判决解除案涉合同的诉讼请求，本院不予支持。关于马庚有应承担的民事责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉房屋租赁合同关系存续期间，马庚有应当按照约定的期限及标准支付租金。王智泉主张马庚有自2019年7月27日起一直未支付租金，因马庚有既未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见，视为其放弃质证权、抗辩权，对王智泉的事实主张，本院予以采信。马庚有未按照约定履行合同义务，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。考虑到案涉合同中约定的违约金过高，王智泉的损失已经通过房屋租金及占用费得到一定补偿，本院结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌定马庚有向王智泉支付违约金3000元，马庚有向王智泉支付的房屋保证金应予退还。案涉合同于2020年4月26日租赁期间届满，马庚有未履行返还租赁物的义务，无理由继续占有案涉房屋，应向王智泉支付房屋占用费。综上，马庚有应向王智泉支付租赁期限内的租金99000元及违约金3000元，该款抵减王智泉应返还的房屋保证金后为91000元，并按照11000元/月的标准，向王智泉支付自2020年4月27日起至房屋返还之日止的房屋占用费。此外，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。王智泉主张马庚有支付租赁期间欠付电费1166.32元，本院予以支持。王智泉主张马庚有支付保全费、律师费，但未提交相关缴款凭证，对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告马庚有于本判决生效之日起十日内将位于武昌区徐东二路2号水岸星城G6栋2单元22层1室房屋腾退并返还给原告王智泉；二、被告马庚有于本判决生效之日起十日内向原告王智泉支付租期内租金及违约金合计91000元；三、被告马庚有于本判决生效之日起十日内向原告王智泉支付水电费欠款1166.32元；四、被告马庚有于本判决生效之日起十日内向原告王智泉支付房屋占用费（以11000元/月的标准，自2020年4月27日起支付至房屋实际返还之日止）；五、驳回原告王智泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元、公告费560元，合计1290元，由被告马庚有负担（此款原告王智泉已垫付，由被告马庚有连同上述款项一并给付原告王智泉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 周 杰人民陪审员 赵 勇人民陪审员 李凌燕二〇二〇年十一月二十七日法官助理邵文娉书记员严橄玲