广东省广州市白云区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0111执异328号案外人：江惠安，男，1957年6月19日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：姚元荣，北京市盈科〔广州〕律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地广州市白云区云城东路**********。负责人：吴华治，行长。委托代理人：钟湛雅，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。被执行人：周瑜，女，1985年2月11日出生，汉族，住湖北省大悟县，现住广州市白云区。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司广州云山支行（以下简称工行云山支行）与被执行人周瑜金融借款合同纠纷一案中，案外人江惠安对本院裁定拍卖位于广州市海珠区万寿路53号903房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人江惠安的委托代理人姚元荣、申请执行人工行云山支行的委托代理人钟湛雅等到庭参加了听证；被执行人周瑜经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人江惠安称，法院在执行〔2020〕粤01**执6380号案的过程中，拟对登记在被执行人周瑜名下的位于广州市海珠区万寿路53号903房进行拍卖处理，案外人江惠安对此有异议，案涉903房虽然现登记在执行人周瑜名下，但该房屋实质是属于案外人江惠安的。案涉903房原为案外人江惠安所有并一直居住、管理、使用至今；2015年时，案外人江惠安曾向刘德志借款并以案涉903房的房地产权证原件作抵押，后，刘德志以需要办理房屋抵押登记为由骗取案外人江惠安办理了授权刘德志、林谦代为处理案涉903房涂销抵押登记及出售房屋等事项的公证委托书；2019年11月，被执行人周瑜告知案外人江惠安，因周瑜拖欠工行云山支行的借款未还，案涉903房被法院查封，白云区人民法院判决周瑜需要偿还工行云山支行借款本金1811048.18元及罚息，而工行云山支行对处置案涉903房所得款项享有优先受偿权；通过向广州市房地产档案馆查询，案外人江惠安才得知案涉903房已于2015年10月29日被刘德志偷偷与周瑜签订了《存量房买卖合同》，并向工行云山支行抵押借款200万元；及至2020年5月23日，经周瑜告知，案涉903房在〔2020〕粤01**执6380号案执行过程中将被强制执行拍卖。案外人江惠安认为，案涉903房原为案外人江惠安所有，刘德志与周瑜于2015年10月29日签订的《广州市存量房买卖合同》是两人恶意串通所签订的合同；其中，周瑜是明知其与江惠安不存在真实房屋买卖合同关系的，其没有支付任何购房款，只是应刘德志的要求代持案涉903房一年，配合刘德志向工行云山支行套现200万元；而刘德志则明知其不是案涉903房的所有权人无权处分案涉903房，明知江惠安并没有出售案涉903房的意思，但其却隐瞒案外人江惠安偷偷要求被执行人周瑜代持案涉903房，并通过与周瑜签订虚假的房屋买卖合同向工行云山支行套现200万元，将该200万元占为己有并向工行云山支行还款，以达到占有该200万元的使用目的；刘德志与被执行人周瑜的上述行为损害了案外人江惠安的合法利益，其通过恶意串通所签订的《广州市存量房买卖合同》是绝对无效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条的规定，被执行人周瑜就该合同所取得的案涉903房依法应当返还给案外人江惠安。另，就案涉903房所有权归属的法律问题，广州市海珠区人民法院已以〔2020〕粤01**民初6801号案立案审理，广州市海珠区人民法院经审理后认为，因案外人江惠安起诉该案的目的在于对作为执行标的的案涉903房主张实体权利，应先在执行程序申请处理，故驳回了江惠安的起诉。综上，由于案涉903房并非属于被执行人周瑜所有，继续执行该房屋将损害案外人江惠安的合法权益，为维护案外人江惠安的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向法院提出执行异议，请求法院停止〔2020〕粤01**执6380号案对位于广州市海珠区万寿路53号903房的拍卖执行措施。申请执行人工行云山支行称，工行云山支行不同意案外人江惠安的异议请求，其异议请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其异议请求。首先，案外人江惠安对于刘德志代理出售及出卖过户案涉903房是知情且认可的，房屋的有关买卖合同及房产过户手续等均是真实合法有效的。案外人江惠安提交的证据显示其于2015年向刘德志借款70万元，而基于借款江惠安向刘德志出具了空白的借款合同、借款收据以及空白的房屋买卖合同、楼款收据等资料，并配合刘德志去办理了授权刘德志代为处理案涉903房涂销抵押登记及出售房屋等事项的公证委托书，但江惠安在收取刘德志的借款后却从未向刘德志还款，刘德志也从未向江惠安主张过还款，这种情形并不符合常理；江惠安作为完全民事行为能力人，其应该知道办理公证委托书的法律后果，且其在办理涉案公证委托书后也从未去公证处办理撤销委托书手续；据此，工行云山支行完全有理由相信上述款项并非借款性质且江惠安对于刘德志代理出卖过户案涉903房是知情且认可的。其次，在〔2020〕粤01**民初6801号案中，江惠安自称于2018年就知道案涉903房已经转至被执行人周瑜名下，但其却从未采取过类似报警等任何救济措施，直到房屋被申请强制执行后才提起异议，这也完全不符合常理；若案外人江惠安真的如其所称对刘德志代理出卖过户案涉903房均不知情，当其得知案涉903房被私自出卖过户后是应该会立即报警、采取措施维护自身权利；而在〔2019〕粤01**民初29706号案中，周瑜则称是江惠安、刘德志和林谦为获取银行贷款而虚构房屋买卖关系，将房屋过户给周瑜；综合上述情形分析，工行云山支行也完全有理由相信江惠安对于刘德志代理出卖过户房屋是知情且认可的。最后，申请执行人工行云山支行作为贷款人，在放贷过程中已经履行了必要的审核义务，全面审核了周瑜提交的所有借款材料，案涉903房的产权登记证书中载明周瑜为权利人，故工行云山支行在与被执行人周瑜签订合同后即按照约定发放了贷款，履行了全部合同义务。综上所述，由于案外人江惠安对刘德志代理案涉903房的出售、过户事宜是知情且认可的，而申请执行人工行云山支行作为善意第三人及合法债权人对此并不存在任何过错，且现有产权登记证书上已显示案涉903房的权利人为被执行人周瑜，故申请执行人工行云山支行作为合法债权人有权利向人民法院申请强制执行案涉903房，请求法院驳回案外人江惠安的异议请求并及时将案涉903房进行拍卖，以维护申请执行人的合法权利。被执行人周瑜称，无述称。本院查明，根据生效的〔2019〕粤01**民初29706号民事判决书（该民事判决书的判决内容为：㈠确认原告工行云山支行与被告周瑜签订的《个人购房借款/担保合同》于2019年9月12日解除；㈡被告周瑜偿还原告工行云山支行借款本金1811048.18元及利息、罚息〔2019年9月12日前的利息、罚息按照……〕；㈢原告工行云山支行就前述第二项判决所涉债权对处理被告周瑜名下位于广州市海珠区万寿路53号903房〔产权证书号粤[2015]广州市不动产权第05××81号〕的抵押物房屋所得价款享有优先受偿权；㈣驳回原告工行云山支行的其他诉讼请求”等），工行云山支行向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求周瑜向其偿还借款本金1811048.18元、利息、罚息及逾期履行债务利息，要求处置周瑜名下位于广州市海珠区万寿路53号903房的房产等，本院于2020年5月6日以〔2020〕粤01**执6380号对该案立案执行（执行标的为1811048.18元，执行费为20510元）。执行过程中，本院于2020年5月6日以〔2020〕粤01**执6380号对该案立案执行（执行标的为1811048.18元，执行费为20510元）。执行期间，本院于2020年7月20日作出〔2020〕粤01**执6380号执行裁定，裁定“拍卖被执行人周瑜名下广州市海珠区万寿路53号903房产”。由于案外人江惠安认为上述903房实质属其所有，故提出本执行异议。另查，在〔2019〕粤01**民初29706号案诉讼期间，基于原告工行云山支行提出的财产保全申请，本院于2019年9月9日以〔2019〕粤01**民初29706号民事裁定书及〔2019〕粤01**执保1803号协助执行通知书首查封了被执行人周瑜名下位于广州市海珠区万寿路53号903房。经查，据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市海珠区万寿路53号903房（不动产权证书号为粤〔2015〕广州市不动产权第05××81号）的登记产权人为周瑜，占有部分为全部〔权属人〕，房屋所有权取得方式为购买，房屋建筑面积为163.77平方米，登记时间为2015年12月5日，规划用途为住宅；该房屋的他项权利摘要为：权利人中国工商银行股份有限公司广州云山支行（权利种类为抵押权，权利部位为全部，权利价值为2857787元，登记时间为2015年12月5日，他项案号为2015登记6012377，不动产登记证明号为粤〔2015〕广州市不动产证明第05200297号，不动产义务人为周瑜）及权利人刘斌（权利种类为抵押权，权利部位为全部〔二次抵押〕，登记时间为2016年7月19日，债权数额为人民币1000000元，他项案号为2016登记1043948，他项证号为220962，不动产登记证明号为粤〔2016〕广州市不动产证明第00220962号，不动产义务人为周瑜，涂销日期为2018年8月14日，涂销案号为2018登记9015004）等。案外人江惠安为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《房地产权证》复印件（编号为粤房地权证穗字第**）、借款合同及借据收据的复印件、账户历史交易明细清单、房屋买卖合约复印件、《公证书》（公证书编号为〔2015〕粤广广州第066946号，公证时间为2015年4月28日，公证事项为委托，委托书内容涉及江惠安“委托林谦、刘德志作为合法代理人”代理执行和处理涉及广州市海珠区万寿路53号903房的涂销抵押登记、领取房地产证手续、出售房屋、办理房屋买卖的一切转名过户手续、签署房屋买卖合同或协议、收取售房款等事项）、《广州市存量房买卖合同》（该合同编号为穗存量房合字15090064686号，合同签约位置的“甲方〔卖方〕〔签章〕:委托代理人〔签章〕:”处有“刘德志”字样的签名及签有“2015.10.29”字样，“乙方〔买方〕〔签章〕:”处有“周瑜”字样的签名及签有“2015.10.29”字样，合同的内容涉及甲方〔卖方〕江惠安向乙方〔买方〕周瑜出售海珠区万寿路53号903房、房地产权证号码为85××01、该房地产按整套出售并计价2860000元整、本次交易抵押登记一并办理等事宜）、售房款发票、〔2020〕粤01**民初6801号民事裁定书等材料。本院认为，案外人江惠安主张其对案涉位于广州市海珠区万寿路53号903房享有所有权而依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出排除执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人江惠安认为案涉903房实质是属于其所有的不动产，并据此提出案外人执行异议，请求停止〔2020〕粤01**执6380号案对案涉903房的拍卖执行措施。但由于案涉903房是登记在被执行人周瑜名下，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，案涉903房从2015年12月5日起的登记产权人即为被执行人周瑜，其对该房屋产权的占有部分为全部〔权属人〕，据此已可以认定被执行人周瑜系案涉903房的所有权人；而根据涉案生效民事判决，被执行人周瑜本就应承担涉案债务的清偿责任；故本院在案件强制执行期间对被执行人周瑜名下的案涉903房裁定采取拍卖等执行措施于法有据，并无不当；同时，根据《广州市不动产登记查册表》反映，被执行人周瑜于2015年12月5日就已将其名下的案涉903房抵押给申请执行人工行云山支行，双方并办理了抵押登记手续，而作为本执行案的执行依据，生效民事判决书也已判决工行云山支行对处理周瑜名下案涉903房所得的价款享有优先受偿权，由此可见，申请执行人工行云山支行对案涉903房本就依法享有对抗案外人的担保物权这一优先受偿权。鉴于案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人江惠安所述案涉903房是归属其所有的财产或者案外人江惠安对案涉903房享有产权份额等的异议主张，结合申请执行人工行云山支行对案涉903房本就依法享有对抗案外人的优先受偿权，因此，本院对案外人江惠安就案涉903房提出的排除执行异议不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人江惠安的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘**审判员  贺 恒审判员  张 媛二〇二〇年十一月三十日书记员  罗颖欣