河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0482民初2904号原告:汝州市小屯镇人民政府，住所地汝州市小屯镇小屯村**院。统一社会信用代码：11410482005507345B。法定代表人：王军涛，系汝州市小屯镇镇长。委托诉讼代理人：杜高峰，汝州市司法局工作人员。委托诉讼代理人：董晓刚，男，1983年10月7日出生，汉族，住汝州市。系汝州市小屯镇政府办公室主任。被告：河南华扬农牧有限公司，住所地汝州市广城西路**。统一社会信用代码：91410482396112518Q。法定代表人：王利涛。委托诉讼代理人：辛二涛，河南科序律师事务所律师。原告汝州市小屯镇人民政府与被告河南华扬农牧有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告汝州市小屯镇人民政府的委托诉讼代理人杜高峰、董晓刚、被告河南华扬农牧有限公司的委托诉讼代理人辛二涛到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告汝州市小屯镇人民政府向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告双方签订的原汝州市第一焦化厂厂地、厂房、办公楼及相关设施的租赁协议；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告于2014年12月1日与被告签订原汝州市第一焦化厂厂地、厂房、办公楼及相关设施的租赁协议，约定原汝州市第一焦化厂厂地、厂房、办公楼及相关设施租赁给被告使用。原协议第二条约定，标的物租赁的租金每五年支付一次，先交款后占用，河南华扬农牧有限公司应于2019年12月1日前缴纳第二期的租金50万元，但其没有履行支付租金义务。2019年12月23日原告向被告发送租赁合同到期通知书，通知书第一条催告被告缴纳第二期租金并办理相关手续，2019年12月24日原告再次向被告发送租赁合同到期通知书，催告被告缴纳第二期租金并办理相关手续，两次催告均由被告工作人员马千川签收。被告在接到两份通知书后，至今仍未履行合同支付租金义务。根据合同法九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。根据合同法二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”自2019年12月1日至今，被告人逾期不支付租金，原告依法要求解除租赁合同。二、协议第二条约定租赁期为50年，根据合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。三、根据协议约定，被告要在租赁地建成年产18万吨饲料生产线，且入驻后必须在一年内建成投产。原告经过深入了解，发现该租赁地自被告承租之日一直荒废至今，被告已经违反合同的约定。同时原告作为政府机关，出租镇属资产，主要合同目的就是实现物尽其用，通过吸引投资，实现税收的增加和就业率的提高。但华扬农牧自承租标的物以后，一直没有实际投产，造成了资源的浪费，对原告的镇域经济发展造成了较大的伤害，已经不能实现合同的目的。根据合同法九十四条第四款规定，原告行使法定解除权，要求解除合同。被告河南华扬农牧有限公司辩称：一、被告未及时支付租金是因为原被告之间租用场地有纠纷没有解决。原被告约定第二批支付租金期限为2019年12月1日，被告并不是不同意支付租金，而是原告在2019年合同履行期间，在未与被告协商的情况下，拆除了所租赁场地的围墙，被告租赁时原有围墙破烂不堪，被告租赁后花费273546元进行修缮，原告拆除围墙后被告提出异议，原告也没有回应，在原告向被告发出催要租金通知书后，被告提出解决围墙事宜，双方没有谈妥，故被告一直也没有向原告支付租金，如果原告妥善解决围墙被拆事宜，被告同意立即支付租金。原被告双方之间的协议并没有达到必须解除的情形，原告妥善解决完围墙问题后其合同目的是能实现的，同时被告仍然有诚意履行协议。二、原告没有按承诺办理合法用地手续，导致被告无法建设饲料厂，被告并不构成违约。被告租用原告场地时，除支付租金外还向原告支付200000元协调费，原告同意将所出租的场所用地手续合法化，办理工业用地手续，以便被告建厂使用，被告租赁后，原告一直没有将用地手续合法化，工业用地手续一直没能办理，故被告租赁时所述建设的饲料生产线也因不符合政策要求无法动工。原被告所签协议第八条约定乙方入驻后必须在一年内建成投产，但因政策、政府原因、自然灾害等不可抗力原因除外，现用地手续无法合法化，系政策和小屯镇政府的原因，原告没能投产并不违反合同约定。再者协议第四条也约定有租赁期间乙方发展其他项目均按上述办法处理，说明原被告签订协议时也不是必须要求被告建投饲料厂。三、被告投入巨大，协议不适宜解除。被告租赁后先后对厂区投入3449242.7元进行建设、装修、整理，投入资金比较多，因用地手续原因，饲料厂无法建成，原告投入资金搁置，无法实现盈利，故协议解除对被告不公平。四、被告并没有转租行为，现在场地仍有被告租有，因饲料厂无法建成，场地仍然空置，没有其他任何人从事生产经营活动。五、协议第二条、第三条约定的是中止而不是解除。原被告所签协议第二条、第三条中约定的均是原告有权立即中止协议，中止协议在法律上的意义是指合同履行之前或履行之中，由于某些原因的出现，使得当事人不能履行合同义务而只是暂时停止或延期履行的情况，但是履行义务仍然存在。故原告有权依据协议第二条、第四条约定解除协议理由不足。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告汝州市小屯镇人民政府提交的证据有：证据一租赁协议一份，证明被告未按协议约定支付租金并建立饲料厂；证据二租赁合同到期通知书，证明被告在接到通知书后没有履行合同义务；证据三拆除一焦院内散乱污说明一份，证据四汝州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于对散乱污企业进行整治、取缔和工业企业环境违法行为全面排查整顿的紧急通知，证据五被告从事违反生产活动的照片8张。证据三、四、五证明原告拆除被告围墙是行政执法行为，与本案无关。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证据二该通知书不符合证据的要点，没有向法庭出示原件，况且在送达回执中也没有明确送达日期，该通知书的内容显示，原告在被告没有按时支付租金后即要求被告清理资产，并没有依法向被告发出支付租金的通知书，也没有向被告讲明被告的权利救济途径，因此该通知书不符合合同法规定的解除合同通知书的要件。像是政府作为行政机关对企业下发的行政通知书，但是原告并没按照行政诉讼法的规定行使他的权利，合法性、合理性均存在问题，是一份没有任何法律效力的通知书。对证据三该情况说明显示的落款日期为2020年8月11日，原告已经对被告进行过一次起诉，该份证据没有在本次法院规定的举证期间内提交，我们对该份证据不予质证。对证据四该证据没有全文，系复印件没有任何印章，无法确定真伪。对证据五原告提供的照片仅是显示有生产加工线，没有显示进行任何正常生产经营，原告也没有提供依法向被告送达违法行为拆除通知书和行政处罚通知书。原告作为一个镇人民政府是没有任何拆除违法建筑的执法权，刚才原告提到这是一个行政行为，但是我们没有收到任何合法有效的通知书，没有收到任何处罚决定书，原告作为民事案件的主体同时又作为政府一级部门明显是在自编自演，自圆其说。另外原告提供的照片后面四张完全可以证明原告违法拆除了被告所租用厂房的围墙，该部分围墙系被告花费20多万元重新修建的，原告的行为给被告造成了巨大的损失，在原告拆除围墙后被告对此提出了异议，但是原告却不予理会，称自己的行为没有过错。综上，原告所提供的证据不能够证明其依法有效的对被告进行了租金催收，也不能证明原告拆除被告所租赁厂房围墙行为的正当性，涉案厂房系原告租赁给被告的，即便是拆除原告也应当对被告进行赔偿，在赔偿事宜没有协商完毕前，被告暂时拒付租金的行为不违反合同约定，被告至今仍然有诚意履行合同，但是原告应当对拆除围墙一事进行合理的解释。被告河南华扬农牧有限公司提供的证据有：证据一2014年12月1日租赁协议一份，协议第二条、第三条约定逾期缴纳租金及非经原告同意转租原告有权“中止”协议。第四条约定有乙方租赁期间乙方发展其它项目均按上述办法处理，第八条约定乙方入住后必须在一年内建成投产，但因政策政府原因除外，故被告不构成上述条款的违约。证据二照片14张，证明被告所租场地围墙被原告推倒，被告因围墙推到没有得到解决而没有支付租金。证据三被告租赁后的投资明细，以说明已投入4149242.7元。原告的质证意见为，证据一恰好可以证明被告违约，被告已经承认没有投产，政策原因、政府原因都不能成为被告因为违反政策而不能投产的理由，被告不符合政策而没有投产不是政策原因，是被告自身原因。对证据二被告提供的证明，被告围墙被推倒不是被告拒付租金的理由，同样是两种法律关系，本证据没有关联性。对证据三被告的投资明细与原告提出的解除合同没有关联性，特别是关于协调费的问题，协议中没有约定原告帮助被告协调相关问题。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年12月1日原告汝州市小屯镇人民政府（甲方）与被告河南华扬农牧有限公司（乙方）签订原汝州市第一焦化厂厂地、厂房、办公楼及相关设施的《租赁协议》一份。协议主要内容有：一、乙方自筹资金建设河南华扬农牧有限公司年产18万吨生产线，自主经营，自负盈亏。二、租赁期为50年，即：2014年12月1日至2064年11月30日止。租金每年10万元，每5年清交一次，先交款后占用，交款时间分别为2014年、2019年、2024年、2029年、2034年、2039年、2044年、2049年、2054年、2059年11月30日前，租金含土地租赁费、厂房、办公楼及相关设备的租赁费，且包括租赁税等费用。乙方如拖欠租金，经甲方两次催告仍不支付，甲方有权立即中止租赁。三、租赁期内未经甲方允许乙方不得私自转租转包，如私自转租转包甲方有权立即中止协议。四、乙方投资的动产和不动产归乙方所有，若租赁到期或者提前中止协议时，由乙方自行处理，甲方不得干涉，租赁期间乙方发展其他项目均按上述办法处理。五、土地使用方面的一切事物由甲方处理，乙方不受任何干扰，如需扩征土地，双方另行协商；另甲方负责协调处理外部环境，确保乙方正常的生产生活秩序（包括水源、电源的使用、进出厂区道路的通行权等），如因甲方原因造成乙方停产、误工等，甲方应承担所造成相应损失的赔偿责任。六、租赁期间，乙方若遇人力不可抗拒的自然灾害或国家政策调整，造成企业停产的，双方另行协商。七、租赁期满或者协议终止、解除，甲方应给予乙方三个月的清交时间，处理善后事宜，乙方应按照清单将甲方所有设施、房屋、场地等移交给甲方，但自然灭失的除外。归属乙方的财产按照第四条处理。八、乙方入驻后必须在一年内建成投产（因政策、政府原因、自然灾害等不可抗力原因除外）。租赁期满后，乙方若需继续租赁在同等条件下享有优先权。协议签订后被告河南华扬农牧有限公司支付了协议约定第一期的租金50万元。并支付给原告协调费200000元。协议约定的第二批租金缴纳日期2019年11月30日到期后，被告河南华扬农牧有限公司没有按期交给原告。原告汝州市小屯镇人民政府于2019年12月23日、24日分别向被告送达《租赁合同到期通知书》，内容为：“贵方于2014年12月1日与小屯镇政府(以下简称“我方”)签订了租赁协议，租赁原镇办企业汝州市第一焦化厂，租期50年。租赁期限从2014年12月1日起至2064年11月30日止。一、《租赁协议》约定二期费用需在2019年11月30日到期，请贵方携带厂房现有资产清单、协议原件等相关资料于2019年12月31日前到小屯镇政府党政办公室清产核资相关事宜。二、逾期未与我方联系办理者，我方将采取清理措施，因我方收回厂房并清理过程中所造成的任何财产损失，我方不予赔偿。三、若因合同终止事宜发生纠纷，我方将通过法律途径解决，要求贵方承担相应的损失。”被告河南华扬农牧有限公司以原告汝州市小屯镇人民政府拆除其建设的院墙，造成较大损失为由，拒付租金。本院认为，原被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违法有关法律规定，为有效合同。但因我国法律规定租赁合同的期限不能超过二十年，双方关于租赁合同约定超过二十年的部分应属无效。现原告起诉要求解除合同的主要理由在于，被告没有按期缴纳第二期的租金，在催告两次后仍未缴纳；被告没有按照约定建成年产18万吨饲料生产线。依照双方签订的《租赁合同》约定，乙方如拖欠租金，经甲方两次催告仍不支付，甲方有权立即中止租赁。虽“中止租赁”的意思表示不清，但依照合同法的相关规定，租赁合同被告方的主要义务即在于按时缴纳租金。我国合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人可以解除合同。被告河南华扬农牧有限公司接到原告汝州市小屯镇人民政府的两次通知后未按期缴纳，该事实本院可以认定。被告河南华扬农牧有限公司抗辩因围墙被原告拆除造成损失较大，因被告河南华扬农牧有限公司并未举证在围墙拆除后及时向原告汝州市小屯镇人民政府主张了权利或进行过索赔，其以此作为未按期缴纳租金的理由不能成立。至于被告未在规定的时间内建起18万吨的饲料生产线，因被告享有依据市场需求合理利用租赁物的权利，原告的该项理由不能成立。综上因被告河南华扬农牧有限公司在本院审理前一直未缴纳第二期50万元租金，原告汝州市小屯镇人民政府要求解除合同的请求本院予以支持。双方因合同解除造成的其他纠纷可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：解除2014年12月1日原告汝州市小屯镇人民政府与被告河南华扬农牧有限公司签订的《租赁协议》。案件受理费100元，由被告河南华扬农牧有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于平顶山市中级人民法院。审 判 长  张应马审 判 员  康可可人民陪审员  蔡曙光二〇二〇年十一月六日法官助理李杉杉书记员张艳艳附相关法律条文：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。