广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初23213号原告：佛山市顺德区陈村镇领域地产物业代理服务部，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇合成居委会景明路**，统一社会信用代码92440606L90509128M。经营者：梁有桃，女，1958年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。被告：潘南平，女，1965年9月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：罗佳，广东都汇律师事务所律师。原告佛山市顺德区陈村镇领域地产物业代理服务部与被告潘南平居间合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴文峰及被告的委托诉讼代理人罗佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付买卖双方咨询及买卖代理费53940元以及逾期付款滞纳金539.4元（逾期付款滞纳金以53940元为计算基数从2020年7月31日按照每日千分之一暂计算至2020年8月10日为539.4元，实际要求至全部清偿日）；2.判令被告承担本案全部诉讼费、财产保全费。事实和理由：在原告的居间促成下，被告与梁少玲于2020年5月10日共同签订了000293号《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定被告以2398000元的总价将被告所有的位于佛山市顺德区**镇花城社区*民委员会碧桂花城第一期御景苑6街11座G01号的房屋售予梁少玲。《房地产买卖合同》第七条约定，“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方须按该物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退”。合同签定后三天内，梁少玲向被告交付了购买案涉房屋的定金共300000元，被告向原告支付了18000元咨询及代理服务费。2020年7月22日，在原告工作人员、被告与梁少玲共同在场的情况下，被告向梁少玲称因家人不同意其出售案涉房屋，被告决定违约不向梁少玲出售案涉房屋，被告表示愿向梁少玲承担双倍赔偿定金的违约责任，被告也向原告表示愿按《房地产买卖合同》第七条约定向原告支付71940元的买卖双方咨询及买卖代理费。2020年7月22日，被告向梁少玲与原告出具《确认书》，被告承诺会于2020年7月30日付清以上款项，若超过该日支付的，按逾期欠款金额每日千分之三支付逾期付款滞纳金。但被告至今未完成向原告支付买卖双方咨询及买卖代理费。以上事实，有《房地产买卖合同》、《确认书》等证据为凭。原告认为，订立《房地产买卖合同》、《确认书》是相关各方真实意思表示，合同已合法成立并已生效，合同对双方均有拘束力，原告的居间义务已完成，被告拖欠相关中介服务费的做法违反了我国民法通则中的诚实信用原则，严重侵犯了原告的合法权益，已经构成严重违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告潘南平辩称：一、原告为被告提供居间服务的人员没有职业资格，被告依法不应向原告支付任何费用。被告与原告签订的《房地产买卖合同》虽然盖有原告的公章和经纪人签名，但实际上为被告提供居间服务的是一位姓潘的女士。诉讼发生后，据被告了解，潘女士并不是原告房地产经纪人员，没有职业资格。《房地产经纪管理办法》第九条规定：“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度”，即具有职业资格的人员才能提供房地产经纪服务。原告应提供证据证明为被告提供居间服务的潘女士具有房地产经纪职业资格，且为原告房地产经纪人员，否则原告是违法提供居间服务，被告不仅不应向原告支付任何费用，对已支付18000元及受到的损失，被告保留追回和要求赔偿的权利。二、原告对《房地产买卖合同》的解除存在过错。原告作为专业的房地产经纪机构，明知案涉房屋为被告夫妻共同财产，却在被告丈夫既未到场签名也没有书面授权的情况下，促成被告与买方签订《房地产买卖合同》。被告丈夫对《房地产买卖合同》的签订毫不知情，现该合同因丈夫不同意而解除。《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”原告明知合同存在无法履行的风险，却没有告知被告，也没有要求被告丈夫在合同上签名或出具书面授权，而是为了获得居间服务费用，隐瞒该重要事实，让被告与买方签订合同，对合同的解除，原告存在过错。被告不仅不应向原告支付任何费用，已经支付的18000元及因合同解除而受到的损失，被告保留向原告追回和要求赔偿的权利。三、退一万步讲，即使贵院认定原告依法提供了居间服务，被告也不应再向原告支付费用。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条规定，“房屋买卖合同签订后，买卖合同被确认无效、被撤销或者解除，居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬。”即使贵院认定原告依法提供了居间服务，现《房地产买卖合同》已经解除，原告仅提供了合同签订服务，后期协助买卖双方交易过户手续及咨询等费用，原告并未提供。服务项目减少，居间费用也应减少，被告已支付的18000元足以支付原告已提供的服务项目，被告无需再支付费用。四、《房地产买卖合同》第七条的规定属于无效条款，被告无需再支付费用。《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《房地产买卖合同》是原告提供的格式合同，第七条约定“买卖双方任何一方违约导致物业无法成交的，违约方须按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费。”根据约定，即使经纪方没有完成全部服务项目的，违约方也要全额支付费用，这无疑加重了违约方的责任，依法该条款无效，原告不得以此要求被告支付剩余的居间服务费用，而是应按照已提供的服务项目确定费用。被告支付的18000元足以购买原告已提供的服务项目，无需再支付费用。五、原告不能依据《确认书》向原告主张居间费用及滞纳金。《确认书》签订的双方为买方与被告，《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”被告不是签订《确认书》的当事人，依法《确认书》对被告不发生法律效力。原告无权依据《确认书》诉请被告支付居间费用及滞纳金。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据认定如下：对于原告提交的保证函，被告对其中被告的签名予以确认，故本院对该证据形式上的真实性予以确认。经审理查明：2020年5月10日，原告促成了被告与案外人梁少玲签订了三方《房地产买卖合同》，约定潘南平出售其位于佛山市顺德区**镇花城社区*民委员会碧桂花城第一期御景苑6街11座G01号房（下称“案涉房屋”）给梁少玲，总价款为2398000元;梁少玲须在2020年5月10日前支付定金50000元给被告、在2020年5月12日前支付定金余款250000元给被告，首期楼款（不含定金）2068000元须于交易递件受理当天支付至被告的账户；被告应于2020年7月20日前向抵押银行申请提前还贷，买卖双方于2020年7月30日前到房屋登记机关办理过户手续；梁少玲应于物业交易完税且买卖双方到碧桂花城管理处办理一切转名手续完毕当天付清楼价余款30000元。买卖各方向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费按《买卖代理费支付承诺书》执行；买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业总成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。同日，被告向原告出具保证函，载明被告及其配偶何培立为案涉物业的权属人，对该物业拥有全部的支配权，并保证“本人经权属人的授权，代表权属人委托贵部出售上述物业……，如因上述授权不实或超越代理权限，权属人不予追认本人代理行为，导致买卖无效或该交易最终无法进行的，本人应当如数退还已收款项并按定金数额赔付买方及据实赔偿其他直接损失，并鉴于贵部提供之中介服务，本人应向贵部支付违约金柒万贰仟元整。”由被告作为保证人、原告的员工卢镜文作为证明人及案外人作为买方在保证函上签名并捺印确认。2020年5月10日，梁少玲向被告支付了定金50000元。2020年5月11日，梁少玲再向被告交付了定金250000元；同日，被告通过案外人潘旺英向原告支付了中介费18000元。诉讼中，原被告共同确认案外人潘旺英在案涉房屋交易过程中系原告的协助人员，且其不具备房地产经纪服务的资格。2020年7月22日，经原告的员工卢镜文作为见证人，被告向梁少玲出具确认书。确认书中，被告确认不再向梁少玲出售案涉房屋，并同意依房地产买卖合同违约责任处理：于2020年7月30日前向梁少玲返还定金300000元并额外赔偿300000元，并向原告支付买卖双方咨询及买卖代理费71940元……。若被告逾期超过2020年7月30日支付以上款项，按逾期欠款金额每日千分之三支付逾期付款滞纳金至全部欠款付清止。另查明，原被告均确认，涉案合同已被解除，原因系被告家人不同意。本院认为，原、被告双方在平等自愿的情况下签订了居间合同，该合同未有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应根据合同的约定和法律的规定来行使权利及履行义务。根据《房地产买卖合同》约定，违约方应按物业总成交价的3%支付代理费，即71940元。现《房地产买卖合同》因被告违约导致无法继续履行，被告应对涉案合同的解除承担主要责任，但同时根据原告提交的《保证函》可知，原告明知涉案房产的权属人为被告及其配偶何培立的情形下，仍未要求被告提供相应的权属人的授权委托手续，而仅单凭被告单方出具的《保证函》而促成被告与案外人梁少玲达成合同，对涉案合同的解除亦存在一定过错，应当适当减轻被告的赔偿责任。同时，因涉案合同已被解除，原告提供的中介服务亦的确减少，本院根据原告已提供的中介服务的内容及其对解除存在一定过错等方面综合考量后，酌定扣除被告此前已支付的18000元外，认定被告仍应向原告支付40000元双方咨询及代理费。对被告认为涉案违约条款无效的抗辩，本院认为，根据案涉《房地产买卖合同》第七条约定，“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业总成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费。”被告辩称该条款为格式条款应属无效，但该条款中的“3%”系手写字体，属于三方商定的结果，且合同内容并未排除被告的主要权利或加重原告方责任，故被告的辩称缺乏事实依据，本院不予采纳。对被告辩称原告违法提供居间服务不支付居间服务费的抗辩，本案潘旺英并非原告的员工，其协助原被告双方达成居间服务关系、促成案涉交易并获得收益并不违反法律规定，案涉《房地产买卖合同》、《保证函》、《确认书》上作为原告代表签名的亦均为原告员工卢镜文，潘旺英个人不具备房地产经纪活动的资格，与原告员工卢镜文依约合法向被告提供居间服务无关，故对其该抗辩不予采纳。原告主张被告按照《确认书》的约定支付逾期付款滞纳金，但案涉《确认书》系被告向案外人梁少玲出具的，原告方亦确认其仅作为见证人签名，其并非合同相对方；且本院已认定仍应向原告支付40000元双方咨询及代理费，如再计收滞纳金，则对被告有惩罚过重之嫌。故对于原告请求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告潘南平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区**镇领域地产物业代理服务部支付居间服务费40000元；二、驳回原告佛山市顺德区**镇领域地产物业代理服务部的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为581元（原告已预交），由原告佛山市顺德区**镇领域地产物业代理服务部负担181元，由被告潘南平负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄婉媚二〇二〇年十一月十二日书记员  冯淑娴书记员  倪俊宇