广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初2080号 原告：唐冬梅。 委托诉讼代理人：钟广华。 被告：广西海巍实业有限公司。 法定代表人：邓桂馨，董事长。 委托诉讼代理人：张昆。 委托诉讼代理人：许峰。 原告唐冬梅与被告广西海巍实业有限公司（以下简称海巍公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黄兆文独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐冬梅，被告海巍公司的委托诉讼代理人许峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐冬梅提出如下诉讼请求：1、判令被告海巍公司对房屋渗水、外露生锈钢筋、窗台破裂玻璃等需整改的内容于2020年8月31日前完成整改；2、判令被告海巍公司支付逾期达标交房违约金（即经济损失），违约时间按照购房合同约定交房时间（2019年12月31日）起至2020年9月30日止，561154×0.0003=168.35元，168.35×274=46128元；(三）诉讼费由被告海巍公司承担。 事实与理由：2019年5月8日，唐冬梅与海巍公司签署了《商品房买卖合同（现售）》，合同约定唐冬梅购买海巍公司所有的钦州市钦南区，房价561154元整。唐冬梅已按照约定支付全部购房款项，按照合同约定，海巍公司应于2019年12月31日前将达到交付标准房屋交付唐冬梅。2019年6月以来，唐冬梅与海巍公司委托的物业管理方就房屋渗水、钢筋外露生锈、玻璃破裂、入口阳台排水管堵塞、入门粉刷面长青苔且脱落等问题进行了多次反馈，直至2020年7月8日仍未整改达标，导致唐冬梅至今未能办理房屋交接手续，严重影响了唐冬梅的利益。基于上述事实，唐冬梅认为，唐冬梅、海巍公司之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，合同合法、有效，海巍公司未按合同约定按时交付达到交付质量标准房屋已构成违约，根据买卖合同第十三条约定，海巍公司未按合同约定的质量条件按时将上述房地产交付给唐冬梅，应当向唐冬梅支付违约金，违约金按唐冬梅方已付款日万分之三计算，违约时间自本合同约定应当交付之日起至整改达标双方验收确认之日止。海巍公司违约迟延244日（暂按海巍公司于2020年8月31日前完成整改，整改后根据天气情况争取2020年9月30日前双方确认验收）交付房屋，合计违约金46128元。 被告海巍公司辩称，一、唐冬梅购买房屋为现房，海巍公司已履行房屋交付的通知义务，涉案房屋己于2019年5月8日交付给唐冬梅。唐冬梅、海巍公司于2019年5月8日就位于钦州市房屋签订《商品房买卖合同》，接合同约定，海巍公司应当在2019年12月31日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告的涉案房屋交付 唐冬梅使用。海巍公司已于2016年7月15日取得涉案房屋所在楼栋的《竣工验收备案表》，于2016年8月26日取得《房屋测绘成果报告》，达到了约定的交付条件。唐冬梅于2019年5月8日取收了《入伙通知书》，海巍公司已按合同约定于2019年5月8日提前将涉案房屋交付给唐冬梅，不存在逾期交付情形，不应承担责任。二、涉案房屋为已竣工的现房，唐冬梅在接收房屋时未对房屋质量提出异议，表明唐冬梅认可按房屋现状交付。海巍公司于2016年7月15日取得涉案房屋所在楼栋的《竣工验收备案表》，载明涉案房屋竣工验收时间为2015年2月9日，唐冬梅所购买房屋为现房，唐冬梅在查验房屋后、收取《入伙通知书》接收房屋时未对房屋质量提出异议，表明唐冬梅认可按房屋现状交付，海巍公司不存在逾期交付情形。三、海巍公司于2019年5月8日将涉案房屋交付给唐冬梅，唐冬梅于9月4日提出房屋问题，但未证明该问题出现的原因，即使该问题是因房屋本身质量问题，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，房屋发现除地基基础和主体结构外质量问题的，由海巍公司负责更换修理，第十五条约定，商品房实行保修制度，海巍公司自涉案房屋交付之日起，接约承担保修责任。所以，即使唐冬梅上述问题是因房屋本身质量导致，海巍公司于2019年5月8日将涉案房屋交付给唐冬梅后，唐冬梅于2019年9月4日向海巍公司反馈房屋存在质量问题，应属于房屋质量维修事项，而非逾期交付，海巍公司承担的是保修责任，而非逾期交付责任。综上所述，海巍公司已经将房屋交付给唐冬梅，不存在逾期交房情形，不应承担逾期交房责任。 综合当事人诉辩意见及全案证据，本院确认法律事实如下： 2019年5月18日，唐冬梅与海巍公司经协商一致签订了《商品房买卖合同（现售）》一份，合同约定唐冬梅购买海巍公司所有的位于钦州市钦南区商品房，建筑面积192.60平方米，每平米2913.57元，房价561154元。 该合同第四章第十条约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。 第十一条约定，交付商品房应当具备供水、排水、电话通信、有线电视、宽带网络基础设施设备。 第十二条约定：“交付时间（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前60日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示或出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定的条件的，买受人有权能拒绝签收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂；（2）管道堵塞等；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。” 第十三条约定:“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在90日之内〔该期限不多于第九条第1（1）项中的期限〕，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖按日计算向买受人支付全部房价万分之2.00的违约金〔该违约金比率应当不低于第九条第1(1)项中的比例〕。（2）逾期超过90日〔该期限应与本条第（1）项中的期限相同〕后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00〔该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率〕的违约金。” 第五章商品质量及保修责任。第十四条（二）其他质量问题约定，该商品房质量应符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。 另查明，该合同附件八约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年，装修工程保修期限为2年。 前述《商品房买卖合同（现售）》签订同日，唐冬梅在《入伙通知书签领表》上签名。 海巍公司向唐冬梅发出《“花园”入伙通知书》。《“花园”入伙通知书》主要内容有：唐冬梅购买的房已具备使用条件，请唐冬梅到物业服务中心办理收楼手续，特别提醒：从海巍公司通知的办理房屋入伙手续之日起，视为房屋已经交付，房屋的使用及风险责任转移至唐冬梅。有关国家规定的保修期及保修范围，海巍公司将在质量保证书内另外明示。如买受人超过约定交房时间30日内未办理收房手续，则视为出卖人已按期交房，同时，房屋已产生的房屋物业管理费等一切费用由买受人承担，造成房屋内装修损失等责任由买受人负担。 商品房交付后，唐冬梅发现了渗漏等质量问题，于2019年9月4日向海巍公司反馈质量问题，但海巍公司未及时进行整改。 2020年7月10日，唐冬梅向本院提起诉讼。 本案在审理过程中，本院于2020年8月10日组织现场勘验，记录房屋质量争议问题如下：1、大门门口右侧长青苔；2、铁门（入户）腐蚀；3、入门阳台墙面破点多、长青苔；4、大厅天面钢筋暴露；5、大厅西面墙渗水；6、一楼主卧西面玻璃窗玻璃破碎；7、楼梯南墙渗水；8、楼梯转弯窗渗水；9、二楼阳台玻璃门把损坏；10、主人房东面墙渗水；11、二楼北面小阳台玻璃门把手损坏；12、楼梯天花板渗水。 本案在审理过程中，唐冬梅向本院提出申请，对钦州市钦南区XXXX室自2020年1月1日至2020年12月每月可得租金进行评估，本院依法委托广西中之阳阳房地产土地资产评估有限公司进行评估，该公司作出中之阳评报字（2020）第053号报告，认为每月毛收入为2145.46元。 双方的争议焦点在于：商品房是否交付，海巍公司是否违约，是否承担保修义务责任或是逾期交付商品房违约责任？如果海巍公司需承担违约责任的，如何承担民事责任，包括如何计算违约金？本院认为，房屋的交付应满足以下条件：第一是房屋符合交付条件，第二是履行交付通知义务，第三是办理交付手续。是否符合上述标准，应全面考量双方的行为及合同约定。 第一，关于交付条件。海巍公司向法庭举证了《竣工验收备案表》、《房产测绘成果报告》，唐冬梅对海巍公司的举证无异议，唐冬梅提出的房屋质量问题，均不属于地基、主体结构方面的质量问题，本院予以确认。但综合《商品房买卖合同》全文，交付条件并不只是第十条、第十一条的约定，第十二条（三）1.2.3约定“查验房屋1、办理交付手续前，买卖人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关费或者签署物业管理文件作为买卖人查验和办理交付手续的前提条件。2、买卖人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂；（2）管道堵塞等；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。”因此，屋面、墙面、地面渗漏或开裂也属于交付的条件。第二，关于通知交付、交付手续。《商品房买卖台同》第十二条约定，出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付商品房，并应当在交付日期届满前60日（不少于10日）将通知书送达买受人。根据唐冬梅举证的《入伙通知书签领表》，海巍公司确实已通知唐冬梅交付房屋，虽然海巍公司提交的《房屋验收表》内容空白，无业主（代理人）确认签字，《入伙通知书签领表》、《“三祺长岛花园”入伙通知书》的内容，但2019年5 月18日，唐冬梅与海巍公司经协商一致签订了《商品房买卖合同（现售）》，同日唐冬梅在《入伙通知书签领表》签字，按一般常理，涉案房屋为现房，唐冬梅在购房前应当察看过房屋，否则，如果发现问题，应当不会购买商品房。而屋面、墙面、地面渗漏或开裂一般表面能够判断的问题，购买人应当能够发现。再且，根据《入伙通知书签领表》、《“三祺长岛花园”入伙通知书》的内容，亦能证明唐冬梅已办理商品房交付手续且未提出质量异议。故唐冬梅请求按逾期交付房屋要求海巍公司承担违约责任，本院不予采信。 商品房交付后，唐冬梅发现了渗漏、装修等质量问题，并于2019年9月4日向海巍公司反馈质量问题，但海巍公司未及时进行整改，已构成违约，应当依合同第五章商品质量及保修责任第十四条（二）其他质量问题约定，承担违约责任。对于唐冬梅逾期未能使用商品房的损失，双方未明确约定违约金，故海巍公司应赔偿唐冬梅实际损失。唐冬梅对其实际损失，请求按租金损失计赔并申请鉴定，本院认为符合法律规定，本院予以支持。海巍公司提交答辩状自认唐冬梅已于2019年9月4日向海巍公司反馈质量问题，之后又否认，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、被告广西海巍实业有限公司本案判决生效之日起30日内对原告唐冬梅购买的钦州市钦南区的质量问题予以维修【质量问题，按本院于2020年8月10日组织现场勘验，记录房屋质量问题清单：1、大门门口右侧长青苔；2、铁门（入户）腐蚀；3、入门阳台墙面破点多、长青苔；4、大厅天面钢筋暴露；5、大厅西面墙渗水；6、一楼主卧西面玻璃窗玻璃破碎；7、楼梯南墙渗水；8、楼梯转弯窗渗水；9、二楼阳台玻璃门把损坏；10、主人房东面墙渗水；11、二楼北面小阳台玻璃门把手损坏；12、楼梯天花板渗水。维修验收标准：按国家建筑工程施工质量验收统一标准】； 二、被告广西海巍实业有限公司赔偿原告唐冬梅租金损失【从2020年1月1起至2020年10月31日，按月2145.46元计付，为21454.60元，该款项于本案判决生效之日起十日内给付；从2020年10月31日至本案判决第一项规定的义务履行完毕之日的租金损失，按同期、同类型、同位置地段、一般装修标准的商品房的租金（有效毛收入）计付，并于本案判决第一项规定的义务履行完毕之日给付）】。 上述判决规定的义务，义务人应于本案生效判决规定履行期间内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1054元，适用简易程序减半收取527元，评估费3000元，合计3527元，由原告唐冬梅负担1723元，被告广西海巍实业有限公司负担1804元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 黄兆文 二〇二〇年十一月十日 法官助理 顾 宁 书 记 员 李 里