广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初5558号 原告：杨少芸，女，1975年3月16日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：高石兰，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江雄青，广西华尚（象州）律师事务所律师。 被告：黄亮，男，1980年4月26日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告杨少芸与被告黄亮关于租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨少芸的委托诉讼代理人高石兰及被告黄亮本人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨少芸向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月10日解除；2.判决被告退还原告6300元（其中，押金5000元，租金1300元），并判决被告以6300元为基数，按年利率6%支付原告自2020年8月10日起至2020年8月18日止的资金占用费8元，2020年8月19日起至实际清偿之日止的资金占用费仍以6300元为基数，按年利率6%支付给原告；3.判决被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2020年1月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定被告将自有的坐落于柳州市柳南区的房产出租给原告作午托使用，租赁期限为2020年2月1日至2021年1月31日，租金为每月2500元。双方签订合同后，原告先行向被告支付了押金5000元，租金1300元。之后，由于租赁房屋二层仍有人居住，被告未能按照约定将租赁房屋交付给原告使用，双方为此矛盾不断。2020年8月10日，柳州市公安局柳南分局西鹅派出所对此事 -2- 组织调解，原告在调解过程中方知被告并非租赁房产的所有权人，且租赁房屋现仍由他人使用，双方的合同实际履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，特提起诉讼，请求依法判决。 被告黄亮辩称：因为在合同约定里已经写明了，解除合同中写明乙方未付租金一个月，合同就已经自动解除。故本案解除合同的责任不在我，在于原告违约，我同意合同于2020年8月10日解除。但不同意原告第二项诉请，按合同违约方不在我，我没有义务退还以上的款项。在派出所协商的3000元是考虑到今年的疫情大家都困难，那已经是我的底线了。现在我坚持我的意见是因为在派出所调解的时候我与原告方发生冲突，她不止一次对我的生活各方面造成了困扰，锁房子影响租客的进出，在派出所门口踹坏了我的车子，在派出所都有报警记录，合同我并没有违约，我已经按照合同履行，违约的是原告方。另外，诉讼费亦不同意承担，因为是原告方自行起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据及庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：2020年1月6日，原告杨少芸与被告黄亮签订《房屋租赁合同》一份，原告杨少芸为乙方（承租人），被告黄亮为甲方（房主），其中约定：“一、甲方将自有的坐落在上桃花屯128号简称本房产，出租给乙方做午托（使用）。双方约定本房产的租赁期为2020年2月1日起到2021年1月31日。共计12个月。二、本房屋月租金为（人民币大写：贰仟伍佰元整）（小写：￥2500.00。三、租金、押金支付时间：房租于年 月日前支付（人民币大写：小写： ），押金于2020年1月6日前支付（人民币大写：伍仟元整；小写：5000.00）如无财产及其他纠纷，押金如数退还……”，原告杨少芸在乙方处签名确认，被告黄亮在甲方处签名确认。 2020年8月10日，双方形成《治安调解协议书》一份，其中载明：“……经过协商自愿达成以下协议：1、杨少芸不得再对黄亮在柳州市柳南区子进行任何的扰乱与损坏，否则依法严惩；2、黄亮愿意退3000元给杨少芸，但杨少芸不同意，双方那个无法达成一致；杨少芸应依法依规维权，不得有过激行为；3、黄亮不追究杨少芸此次焊门的相关责任，如其再犯，依法严惩……”双方均在该《治安调解协议书》上签字确认。 另查，柳南区太阳村镇西鹅村上桃花一屯村民小组于2013年5月21日形成《证明》载明：“我村民小组村民朱明凤，于2010年10月在自留地的基础上新建一座占地130平方米共三层的砖 -3- 混结构房屋，该住房是其唯一的住房。”该材料上加盖了柳州市柳南区太阳村镇西鹅村民委员会公章并书写“情况属实”。 案外人朱明凤接受本院询问时表示案涉房屋系其与其姐姐朱新凤（被告黄亮母亲）共同出资建造，故两人协议该房屋的一、二层交由朱新凤支配使用。案外人朱新凤向本院出具情况说明表示案涉房屋一、二层交由其儿子即本案被告黄亮进行管理与使用。 经本院查实，本案案涉位于柳州市柳南区的房屋在建造时并未取得建设工程规划许可证。 本院认为，根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉位于柳州市柳南区自留地上搭建的房屋并未取得建设工程规划许可证，被告黄亮将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告杨少芸，故双方于2020年1月6日签订的《房屋租赁合同》违反了法律的效力性规定，是无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。现被告黄亮认可收到该《房屋租赁合同》中约定的押金5000元，故应当返还给原告杨少芸。现2020年8月10日形成的《治安调解协议书》中记载了原告杨少芸向被告黄亮主张返还款项，故对于原告杨少芸要求自2020年8月10日起计算的资金占用费，本院按照以5000元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至返还完毕之日止予以支持。 对于原告要求退还1300元租金的诉请，根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人仍应按合同约定的租金标准支付占有使用费。现根据庭审查明的情况，案涉房屋虽系案外人朱明凤的唯一住房，但被告黄亮取得了该房屋部分楼层的管理资格，可以将该部分楼层进行出租。在原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，原告杨少芸一次性向被告黄亮支付了6300元的款项，其中包含1300元房屋租金及5000元押金，该1300元租金与《房屋租赁合同》约定的每月2500元租金存在明显差异，原告杨少芸在向本院提交的民事起诉状中主张该房屋二层因有他人居住无法正常使用，被告黄亮对于该事实亦认可并表示因为该情况所以租金才会仅要求原告杨少芸支付一层的租金1300元，结合以上情况，被告黄亮对于该1 -4- 300元租金的陈述符合一般常理和自然逻辑。《房屋租赁合同》约定案涉房屋租赁期为2020月2月1日至2021年1月31日，原告所举证据显示其主张退还款项的时间为2020年8月10日，应视为其在该段时间内对案涉房屋的部分区域处于可以使用的状态，加之其将案涉房屋进出大门焊住影响正常通行存在一定过错，故对于1300元租金（实际为占有使用费），被告黄亮无须向原告杨少芸返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告杨少芸与被告黄亮于2020年1月6日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告黄亮向原告杨少芸返还5000元并支付自2020年8月10日起计算的资金占用费（以5000元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至返还完毕之日止）； 三、驳回原告杨少芸的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费642元（原告已预交），因适用简易程序减半收取321元，由原告杨少芸承担66元，由被告黄亮承担255元并迳付给原告杨少芸。 本判决为终审判决。 审判员  韦昕宇 -5- 二〇二〇年十月二十九日 书记员  韦琝琪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 -6- 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007