河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9954号 上诉人（原审被告）：东胜房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街**紫晶苑**楼**。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔利华，河北党育律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁健，男，1972年6月11日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：范琳琳，河北乾骥律师事务所律师。 上诉人东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）因与被上诉人梁健商品房预售合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 东胜房地产公司上诉请求：一、请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人只是代办被上诉人的房产证，被上诉人在提交完整办证资料后上诉人才能开始办理。一、在办理房产证上存在先后履行顺序，被上诉人应先向上诉人履行提交办证资料、缴纳契税的义务，否则上诉人有权拒绝为其办理房产证，而且在没有被上诉人资料的情况下上诉人是无法为被上诉人办证的。二、被上诉人已自认其未委托上诉人代办房产证，未向上诉人提交办证资料、交纳契税，上诉人不应承担违约责任。 梁健答辩称，上诉人在一审已经自认逾期办理不动产权属证书的时间和违约金的计算，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人东胜房地产公司的请求。 梁健向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告东胜房地产公司向原告梁健支付自2017年12月27日起至2019年5月5日止逾期办理房屋所有权证书违约金79,349.04元（扣除480日后逾期494天，按房款总价万分之一计算）；二、本案全部诉讼费用由被告东胜房地产公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月21日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于石家庄市桥西区（嘉苑）4-05号住宅楼01单元2602室房屋一套，建筑面积156.91平方米，单价为每平方米10239.41元，总价款1606666元。2016年10月25日，被告向原告出具两张河北增值税普通发票，金额均为803333元，2018年11月12日被告向原告退还面积差价款410元，共计支付房款1606256元。2016年9月2日被告向原告交付了涉案房屋。原告自认其未交纳律师见证费，未委托被告为其办理不动产权登记手续，未向被告交纳办理涉案房屋不动产权登记所需材料，其称于2019年5月5日直接向税务部门缴纳契税64250.24元，2019年5月5日交纳维修基金10981元，自行到房管部门办理不动产权证登记手续，于2019年5月5日取得涉案房屋不动产权证。对以上事实，原、被告均无异议。双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（三）出卖人未按约定期限与买受人共同申请房屋所有权转移登记的，买受人已付清全部房款的，可以单方申请转移登记。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。涉案楼的初始登记时间为2018年12月21日。 以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》、房款发票、契税发票、维修基金发票、不动产权利及其他事项登记信息等证据予以证实。 一审法院认为，原告、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，原告、被告应按照合同约定享受权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务，被告应按合同约定为原告办理涉案房屋不动产权属证书。原、被告均认可涉案房屋的交付时间为2016年9月2日，依照上述合同约定，被告应在涉案房屋交付之日起480日内为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，若被告未在480日内为原告办理涉案房屋不动产权属证书，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之壹的违约金；若被告未按约定期限与原告共同申请房屋所有权转移登记的，原告已付清全部房款的，可以单方申请转移登记。因原告的原因未能在约定期限内完成涉案房屋不动产转移登记的，被告不承担责任。本案中，被告于2018年12月21日取得涉案楼的初始登记，涉案房屋才具备了办理不动产登记的条件，已超过上述合同约定的办理房屋不动产权属证书期限，其行为已经构成违约，应承担违约责任。即自2017年12月27日起至2018年12月21日的逾期办理不动产权属证书的违约天数为360天（已扣除480日），故原告主张的逾期办理不动产权属证书违约金1606256*0.0001*360=57,825.21元的诉讼请求，应予支持。由于原告自认其未交纳律师见证费，未委托被告为其办理不动产权登记手续，未向被告交纳办理涉案房屋不动产权登记所需材料，其于2019年5月5日缴纳契税后自行到房管部门办理不动产权证登记手续，并于同日取得涉案房屋不动产权证。故原告主张2018年12月22日至2019年5月5日的逾期办理不动产权属证书的违约金的诉讼请求，没有事实根据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁健支付逾期办理不动产权属证书违约金57,825.21元；驳回原告梁健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，已减半收取，由被告东胜房地产开发集团有限公司负担649元，原告梁健负担241元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，审理查明的事实与一审无异，本院予以确认。 本院认为，本案中双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求和理由，双方主要的争议焦点在于：上诉人是否应承担逾期办理不动产权属证书的违约责任。上诉人称被上诉人已自认其未委托上诉人代办房产证，但按照双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。本案中，被告于2018年12月21日取得涉案楼的初始登记，涉案房屋才具备了办理不动产登记的条件，已超过上述合同约定的办理房屋不动产权属证书期限，其行为已经构成违约，应承担违约责任。上诉人称未按时办理房屋不动产权属证书是因为被上诉人逾期提交完整的办证资料，而导致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故对上诉人的主张本院不予采信。 综上所述，东胜房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,780.0元，由上诉人东胜房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂瑞强 审 判 员 张 楠 审 判 员 周玉杰 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 靳传晔 书 记 员 郄张雨 ——