上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11307号上诉人（原审被告，反诉原告）：王振宇,男,1963年9月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杜中超，上海精文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞文，上海精文律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：周路,男,1980年10月24日生,汉族,住上海市浦东新区。上诉人王振宇因与被上诉人周路房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初24194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王振宇的上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项、第三项,改判驳回周路本诉诉请,支持王振宇的反诉诉请。事实和理由：一、周路迟延交房233天，构成重大违约，双方在《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》中对逾期交房的责任有明确规定，包括违约金责任与逾期交房的使用费用，两种责任并行不悖，“逾期交房的使用费用”不应理解为“违约金”。二、王振宇支付尾款比合同约定迟延了3天并非故意拖延不履行，而是需要向周路核实户口迁出材料，是合情合理的。被上诉人周路坚持一审辩称意见，要求驳回上诉，维持原判。周路向一审法院提起诉讼，请求判令：王振宇支付逾期付款违约金人民币（以下币种同）154,536元（每日按照总房价的万分之四即3,288元的标准，自2019年11月16日起计算至2020年1月3日止，实际要求计算至付清违约金之日止）。王振宇向一审法院提起反诉，请求：一、判令周路支付迟延交付房屋违约金：按照每日3,288元的标准，自2019年11月16日起计算至2020年7月4日止；二、判令周路支付2019年11月16日起至2020年7月4日止的使用费24,000元（使用费应为61,333元，交房当日周路支付使用费37,333元，尚需支付24,000元）。一审法院认定事实：2019年5月12日，周路（甲方）与王振宇（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号3640944），其中约定乙方受让甲方所有的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），转让价款610万元，乙方未按约支付房款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照总房价的日万分之四，自逾期的第二日计算至实际履行之日；甲方未按约交付房屋的，应当向乙方支付违约金，违约金按照总房价的日万分之四，自逾期的第二日计算至实际履行之日；甲方于2019年11月15日前将房屋交付给乙方，交付标准为双方签订物业交验单（房屋交接书）及甲方向乙方交付房屋钥匙；乙方于2019年5月11日支付定金3万元，签订本合同当日转为房款，2019年5月31日前支付房款210万元，2019年6月30日前支付房款200万元，待双方办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的《上海市房地产权证》后，乙方以贷款银行发放贷款的方式支付房款386万元。同日，周路（甲方）与王振宇（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号3640992），其中约定乙方受让甲方所有的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室地下1层车位110，转让价款17万元，于签订本合同后的2日内支付，乙方未按约支付价款的，应当支付违约金，违约金按照总房价的日万分之四，自乙方逾期的第二日起计算至实际履行之日；2019年11月15日前办理交付。同日，周路（甲方）与王振宇（乙方）又签订《补充协议》，其中约定双方确认甲方净到手价822万元，含车位价格。乙方在2019年5月31日前支付房屋装修补偿款59万元，2019年7月30日之前支付装修补偿款131万元，待甲方户口迁出3日内，乙方支付尾款5万元。合同第三条约定，交房时间在2019年11月15日之前，若甲方届时无法按时交房，延期交房产生的费用按每月8,000元计算，按日计算，由甲方在实际交房日支付给乙方。合同第四条约定，本协议自签字之日起生效。本协议为买卖合同的一部分，本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准，违约责任参照买卖合同第九条第三款和买卖合同第十条第三款。2019年9月11日，周路（甲方）与王振宇（乙方）签订《协议》，其中约定：一、因乙方贷款延后导致过户时间延后，乙方于三日内补偿甲方24,000元。若甲方未能于三日内收到该笔补偿款的，视为乙方违约。二、本协议自签字之日起生效。本协议为买卖合同的一部分，本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准，违约责任参照买卖合同第九条第三款和买卖合同第十条第三款。2019年10月31日，双方完成系争车位交接。2019年11月11日、12月2日，王振宇向周路发送《关于督促交付房屋的函》，其中载明“根据上述合同补充条款（一）第8条，你应于2019年11月15日前将房屋交付我处，但你提出可以在此时限前交房，也可能会稍有延迟。我处于友好交易和合理让步的考虑，与你签署了《补充协议》……，请你务必在2019年12月15日前履行交房义务。”2019年11月13日，周路将户口自系争房屋处迁出。2019年11月19日，王振宇支付尾款5万元。2020年7月5日，双方办理系争房屋交接手续，双方签订的《买卖物业交验单》中载明：房屋费问题上家提出因疫情原因需扣除3个月使用费，下家不同意，今日支付37,333.30元，其他另行处理。关于地下车位管理费。一审审理中，王振宇提供系争房屋所在小区XX苑物业服务中心出具的《证明》一份，其中载明收到新业主王振宇地下车位110号2019年10月至2020年6月管理费540元，原业主周路车位管理费交至2019年9月。周路则称，其在本小区登记两个车位权限，其中一个为地下产权车位，管理费按每月60元收取，另一个为地面租赁车位，租赁费按每月100元收取；2019年9月16日，其原本打算支付2019年10-11月地下产权车位的管理费，因物业人员疏忽，错将单子和发票开成地面车位的租赁费，共计200元。由于物业改账和退款不方便，所以物业建议在交接车位时双方结算，将差额转给王振宇，用以抵扣其接下去应付的管理费。周路认为，王振宇已于2019年10月31日接收地下车位，故在扣除2019年10月周路应支付的管理费后，王振宇需支付周路140元的车位管理费差额。一审法院认为：当事人双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。关于逾期付款违约金，王振宇尾款5万元的支付时间比合同约定迟延3天，构成违约，合同约定违约金每日按总房价的万分之四标准计算，对于此计算标准，王振宇亦予以认可，故王振宇应支付逾期付款违约金9,864元。对于周路主张王振宇未支付应付的逾期付款违约金而产生相应的违约金，因缺乏法律和合同依据，一审法院不予支持。周路又主张王振宇未结清周路垫付的地下车位管理费，也应承担相应的逾期付款违约金。对此，一审法院认为，首先，双方签订的《上海市房地产买卖合同》对于车位管理费的结算并未予以约定，王振宇主张相应违约金，缺乏合同依据。其次，根据王振宇提供的证据，关于地下车位管理费周路仅缴纳至2019年9月，自2019年10月起的地下车位管理费由王振宇缴纳，故王振宇主张相应违约金，缺乏事实依据。再者，如果周路确有证据证明由于物业工作人员疏忽导致其本打算支付的地下车位管理费误开为地面车位管理费的，周路可持相关票据与小区物业进行相应结算返还。综上，对于周路主张的因未结清垫付车位管理费产生的逾期付款违约金，因缺乏事实与合同依据，一审法院不予支持。关于反诉部分。双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定交房时间为2019年11月15日前，并约定迟延交房违约金。双方基于友好协商又签订《补充协议》，其中第三条明确约定交房时间在2019年11月15日之前，同时约定若甲方届时无法按时交房的，延期交房产生的费用按每月8,000元计算，由甲方在实际交房日支付给乙方；第四条约定，本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准。故对于周路无法按时交房的，双方以《补充协议》第三条的特别约定来计算相应的费用，而不是适用买卖合同中的迟延交房违约金。现王振宇按照《补充协议》第三条的约定主张使用费，依约有据，一审法院予以支持，但王振宇又要求按照买卖合同的约定主张迟延交房违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于使用费的数额，周路辩称受疫情影响要求扣除3个月的使用费。对此，一审法院认为，首先，疫情并未影响周路正常占有使用房屋，在双方办理房屋交接手续之前一直由周路居住使用。其次，周路并无充分证据证明疫情影响其交房义务的履行。故对周路扣除3个月使用费的辩称，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定于2020年8月21日作出民事判决：一、王振宇于判决生效之日起十日内支付周路逾期付款违约金9,864元；二、周路于判决生效之日起十日内支付王振宇使用费24,000元；三、驳回王振宇的其余反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费人民币3,391元，减半收取计1,695.50元，由周路负担1,670.50元，王振宇负担25元。一审反诉案件受理费（减半收取）人民币5,150元，由周路负担200元，王振宇负担4,950元。二审中，当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点集中在：一、本诉中王振宇迟延支付尾款是否应当承担违约责任；二、反诉中周路迟延交房是否应当承担违约责任。对于争议焦点一：周路要求王振宇承担逾期3天支付尾款5万元的违约金责任，按照双方的《补充协议》，王振宇应于周路迁出户口3日内支付尾款5万元，王振宇实际迟延3天支付尾款，根据周路提供的微信聊天记录的内容显示，王振宇提出系因核实户口是否迁出导致延期付款的理由并不成立，一审法院支持周路的该诉请，亦无不妥，本院依法予以维持。对于争议焦点二，王振宇要求周路承担逾期交房的违约金责任，根据双方的《补充协议》，周路逾期交房应当按日支付王振宇房屋使用费，现王振宇不仅主张该使用费，又主张该期间的逾期交房违约金，于法无据，一审法院不予支持，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人王振宇的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,747元，由上诉人王振宇负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月十六日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……