广西壮族自治区凭祥市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1481执异22号 异议人：王健君，男，1963年10月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江**。 委托代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所执业律师。 原告：蒙其炜，男，1973年12月11日出生，住广西壮族自治区凭祥市。 被告：莫建春，女，1969年5月7日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市，现羁押于海南省琼山监狱。 被告：岑某，女，2003年8月3日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 原告蒙其炜与被告莫建春、岑某民间借贷纠纷一案，本院根据原告的保全申请于2016年9月26日作出（2016）桂1481民初355号民事裁定书，保全查封了莫建春已故丈夫岑卓元名下位于南宁市青秀区（以下简称201号房）。王健君向本院提出书面异议申请，请求本院裁定解除对201号房的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 王健君称，涉案房屋是登记在岑卓元名下财产，岑卓元过世后由其妻子莫建春、女儿岑某继承。2016年6月12日，莫建春、岑某将201号房以180万元的价格卖给王健君，双方签订了房屋转让协议后，并于当天将该房屋交付，其按照约定已交付了购房款和代为清偿该房屋名下全部银行贷款。2016年，南宁市青秀区人民法院依原告梁杰、陈冬苗的申请作出（2016）桂0103民初4502号民事裁定，查封该房屋。其向南宁市青秀区人民法院提出执行异议，该院作出（2016）桂0103执异13号执行裁定，裁定中止对该房屋的执行。该案原告梁杰、陈冬苗对裁定不服提出执行异议之诉，后被法院裁定按撤诉处理。（2016）桂0103执异13号执行裁定已发生法律效力。凭祥市人民法院根据（2016）桂1481民初355号民事裁定轮候查封该房屋。其在本院查封之前，已经于莫建春、岑某已经签订房屋转让协议，并付清购房款，已经实际使用该房屋，该房屋之所以未能及时过户，是由于莫建春称房屋产权未过户到期名下，正在办理新的房屋产权证的原因导致，并不是其过错。请求依法解除该房屋的查封。 蒙其炜未作答辩。 莫建春、岑某未作答辩。 经审查查明，广西壮族自治区南宁市东博公证处2015年12月16日作出的（2015）桂东博证民字第24712号公证书证实201号房是莫建春并代理岑某继承莫建春已故丈夫岑卓元的财产。本院于2016年9月26日依蒙其炜的保全申请作出的（2016）桂1481民初355号民事裁定书，裁定查封岑卓元名下位于广西壮族自治区南宁市青秀区，并依法向协助机关送达协助执行通知书于10月30日办理完201号房的查封登记手续。 2016年6月12日，莫建春、岑某与王健君书面签订房屋转让协议，将201号房以180万元的价格卖给王健君，并于当天签订房屋交付凭据将房屋交付给王健君。房屋转让协议约定：在签订协议之日起十五日内，王健君应支付转让款150万元到莫建春账户或其指定账户；佘款由王健君代偿201号房所欠银行按揭贷款；办理产权过户所需要的相关费用由乙方承担。莫建春在房屋交付凭据中要求王健君将房款转入杨玉蓉建行33×××04账户。杨玉蓉是南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初2632号民事调解书和（2016）桂0103民初2633号民事调解书的原告，被告为莫建春。2016年6月20日、22日，王健君分别转款80万元、70万元共150万元到杨玉蓉账户，合同约定用于解除银行按揭的剩余30万元款项尚未到银行结清。2016年6月23日，杨玉蓉向王健君出具收到201号房购房款150万元的收据，莫建春于2016年6月25日在该收条上签字确认收到购房款。王健君接收201号房后，于2016年6月20日交纳201号房所欠物业服务费等5432.7元、6月21日交纳201号房电费261.77元。2017年2月15日，王健君结清该房的按揭贷款。王健君经自行到201号房贷款银行核算后，认为尚有购房余款66483.29元应支付给莫建春，于2016年10月20日将66483.29元款项交到南宁市青秀区人民法院处置。 本院认为，本案异王健君与莫建春及其女儿岑某签订房屋转让合同时，莫建春及其女儿岑某已经通过公证确定取得201号房的继承权。继承从被继承人死亡时开始。根据当事人提交的证据材料，尽管莫建春及其女儿岑某作为继承人尚未将201号房产权人名字变更登记至其名下并领取权属证书，但其作为该201号房的财产继承人有权处置该房产，其与王健君所签订的房屋转让合同合法有效。 本案的关键在于异议人王健君的异议请求是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”蒙其炜与莫建春、岑某之间的纠纷为民间借贷纠纷，即金钱债权债务纠纷，该案的保全措施属于金钱债权的执行措施，本案提出异议的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议适用上述法规调整。本院于2016年9月26日查封了案涉房产201号房，在此之前，王健君与莫建春于2016年6月12日书面签订了201号房的转让协议，该协议未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。而王健君在2016年6月12日接收、占有了莫建春交付的201号房，已合法占有该房产。而且，王健君已按照转让协议的约定，在签订协议之日起十五日内支付了150万元购房款到莫建春指定的账户，该指定账户的收款人杨玉蓉是莫建春在法院尚未清偿债务的其它案件的债权人，当事人选择该种支付和履行方式，并未违反相关法律法规的禁止性规定或直接损害国家、集体或第三人的合法权益，应予以认定。同时，王健君在与莫建春、岑某签订房屋买卖合同时，已经注意到该房产属继承房产及尚有抵押未解除的客观事实，并在协议中约定从180万元购房款中预留30万元作为清偿银行贷款以消灭抵押权，尽到了注意义务。王健君自与莫建春、岑某签订201号房的转让合同后，从2016年6月起即承担了偿还201号房按揭贷款的义务，逐月转款到贷款账户中供银行扣款，至2017年2月已经还清房屋按揭贷款。现无法继续办理过户，并非是作为买受人的王健君之原因。 综上所述，王健君与莫建春双方的房屋买卖转让行为，没有违反法律法规的强制性规定，且符合上述法律法规的原则要求，依法应充分保护交易主体的交易自由和交易安全。故对王健君的异议请求，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对南宁市青秀区的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审判长  黄建师 审判员  冷应洪 审判员  何 欢 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  农 倩 附：法律规定及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。