湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初4048号原告：武汉华夏康辉物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区徐东大街新世纪花园******401。法定代表人：付银林，该公司经理。被告：马澜，女，1969年8月8日出生，汉族，户籍地：武汉市江汉区，住武汉东湖新技术开发区，原告武汉华夏康辉物业管理有限公司诉被告马澜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄桂武适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告武汉华夏康辉物业管理有限公司的法定代表人付银林，被告马澜到庭参加诉讼审理中当事人申请和解未果。本案现已审理终结。原告武汉华夏康辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付至2020年8月31日的物业费1886元；2、判令被告负担本案诉讼费。事实与理由：原告于2018年3月28日与武汉迎宾家园小区业委会签订了《物业服务合同》，并于2018年4月1日起服务于武汉迎宾家园小区全体业主。被告系小区业主，在原告为武汉迎宾家园小区业主提供物业管理服务期间，享受了原告提供的服务。根据合同的约定，物业服务收费标准为小高层1.2元/㎡/月，多层0.65元/㎡/月，商铺2元/㎡/月。被告未按照约定按期缴纳物业费。原告采取电话通知、登门拜访、张贴催收函等方式催缴无果后，诉至人民法院，请求判如所请。被告马澜辩称，1、原告的物业费计算有误，被告已支付2018年4月到2018年9月的物业费461元，未交费的时间应是2018年10月1日至2020年8月31日，欠缴金额应该是1690元。且被告支付物业费后，原告仅出具了收据，并未开具正规的增值税发票，存在偷税漏税的可能；2、物业服务合同截至2020年4月1日，被告未看到续签到2020年8月31日的公告，对其续签行为不予认可；3、原告未尽到其服务管理的职责，在小区环境的打扫清理、设备维护、车辆乱停乱放、小区门禁值守、安全保障等方面均存在问题，尤其是原告进入小区后拆除电动车停车区域、铲除了绿化带，致使业主电动车没有地方停放、充电，部分业主只能将电动车停在自家门口，对业主安全造成威胁；且原告在电梯里面投放广告的收入也没有对业主公示过。2018年原告更是被评为了最差物业公司；4、被告的房屋阳台外墙水管漏水，被告反复跟原告反映，却均未得到解决。疫情期间，原告更是在被告已有通行证、钥匙，可以不办理门禁卡的情况下，强制要求被告付费办理门禁卡，且未向原告出具相应的收据。本院经审理认定事实如下：原告是迎宾家园小区的原物业服务企业，被告是该小区6栋3层03室房屋的业主，房屋建筑面积为68.21平方米。2018年3月28日，迎宾家园小区业主委员会与原告签订了《武汉市物业服务合同》，约定由原告对迎宾家园小区提供物业服务，合同期限为两年，自2018年4月1日至2020年3月31日止；物业服务内容包括物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护和安全协防，物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务，物业维修、更新、改造费用的账务管理等；物业服务收费标准为多层住宅0.65元/㎡/月，小高层住宅1.20元/㎡/月，商业物业2元/㎡/月；业主按半年或季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度第一个月的10日前，房屋交付后一年内未入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，交付满一年后，业主按全额承担物业服务费用；业主违反合同约定，经物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按5‰的标准向物业公司支付违约金等。原告自2018年4月1日起持续为包括被告在内的小区业主提供了主要物业服务。2020年8月6日，迎宾家园小区业委会发布《公告》，其中载明：“武汉华夏康辉物业管理有限公司，于2018年4月1日起至2020年3月31日止为期两年的为迎宾家园提供物业服务的合同终止……但，由于2020年新春时节的疫情影响，耽误了续聘和新合同签订等相关工作……本业主大会（业委会）确定并郑重申明，原同武汉华夏康辉物业管理有限公司签订的合同到期后，自动延期至2020年8月31日止。业主缴纳物业费的起止时间与此同步”等内容。原告于2020年8月31日撤离迎宾家园小区。被告已向原告支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，原告于2018年10月9日向被告出具收据。但被告自2018年10月1日起未缴纳物业服务费，经催缴后被告尚未交纳，故有本案诉讼。以上事实，有《物业服务合同》、《公告》、照片等催缴记录以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与迎宾家园小区业委会签订的《物业服务合同》，未违反法律的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为小区业主，受上述合同的约束。合同到期后双方确认物业服务自动延期至2020年8月31日，且原告也继续为该小区提供了物业服务，原、被告之间构成持续的物业服务合同关系，故原告主张的物业费应当计算至2020年8月31日，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告已为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告作为小区业主受合同的约束，应当按照合同约定按时交纳物业服务费。物业服务是个动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，在原告履行了协议约定的主要义务的情况下，业主拒绝交纳物业费会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据，故被告应当向原告支付物业服务费。但结合原、被告的陈述和证据，能够证明原告提供的物业服务存在一定瑕疵，原告为业主提供的物业服务确实存在履约不到位的情况，本院结合全案证据，综合考量双方方权利义务公平合理性，对原告要求被告支付物业费的诉讼请求酌情按照90%予以支持，经计算2018年10月1日至2020年8月31日期间共计23个月的物业服务费为1694.34元(68.21平方米×1.20元/月/平方米×23月×90%)。结合双方陈述，扣除2020年1月1日至2020年8月31日，8个月每月5元的卫生费，共计40元，故被告还应支付的物业费为1694.34元—40元=1654.34元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告马澜于本判决生效之日起十日内向原告武汉华夏康辉物业管理有限公司支付物业服务费1654.34元；二、驳回原告武汉华夏康辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取），由被告马澜负担（上述款项已由原告武汉华夏康辉物业管理有限公司预交，被告马澜于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉华夏康辉物业管理有限公司支付25元）。本判决为终审判决。审判员  黄桂武二〇二〇年十一月二十一日法官助理金俊圻书记员黄潮溦