福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5513号 上诉人（原审被告）：汪军桥，男，1976年7月6日出生，汉族，住湖北省红安县。 被上诉人（原审原告）：李寿崧，男，1955年9月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人汪军桥因与被上诉人李寿崧房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院(2020)闽0102民初4908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 汪军桥上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判驳回李寿崧的上述诉讼请求。事实和理由：一、一审判决汪军桥支付2020年3月至5月的租金15600元及逾期付款违约金，是错误的。1.2020年3月至5月的租金应给予减免。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”案涉房产系用于开办托教机构，系经营性质，由于疫情防控需要，福州市教育局明文规定所有中小学校、校外培训机构在疫情结束前停止所有线下活动，汪军桥在案涉房屋开办的托教机构也因此一直处于停业状态，不但没有经营收入，还需支付员工工资，已陷入极大经济困难，再按照约定支付租金明显有违公平，应对租金予以减免。2.汪军桥不应承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”疫情属于不可抗力，依法属于相互免责的事由，根据合同法及上述司法解释的规定，由汪军桥承担违约责任没有事实与法律依据。二、如前所述，疫情属于不可抗力，依法相互免责，且本案主张解除合同的是李寿崧，一审判决认定系汪军桥提前退租，并以此为由判决没收租赁保证金，缺乏事实和法律依据。三、一审判决认定汪军桥支付2020年6月、7月房屋占有使用费9000元，没有事实和法律依据。汪军桥在一审诉讼期间多次电话、微信联系李寿崧，同意解除合同并约定移交时间，但李寿崧一直未予理会。之后，汪军桥于2020年5月29日实际搬离了案涉房屋，并告知了李寿崧。汪军桥2020年6月、7月并未实际占有案涉房屋，未办理移交手续系因李寿崧的原因造成的，这期间的房屋占有使用费不应由汪军桥承担。 李寿崧辩称，一、李寿崧与汪军桥签订的《物业租赁合同》约定“乙方不得将该物业转租或分（群）租他人”，《补充协议书》约定“因乙方特殊原因无法续租，可提前一个月向甲方提出并找到相关承租人，甲方不予扣押租赁保证金”，但汪军桥瞒着李寿崧通过房产中介违法、违约转租案涉房屋，中途擅自退租，且未提前一个月向李寿崧提出并找到新的承租人与李寿崧签订合同，李寿崧依法依约有权解除本案合同、不予退还租赁保证金。虽然汪军桥的私下转租行为，在房产中介发现异常后被迫终止，未实际与中介及客户签订新约，但已对李寿崧的合法权益造成损害，包括被迫提前解除合同，解约后短期内无法获取租赁收益等。二、汪军桥有经济能力支付而不支付2020年3月至5月租金，应予以支付，并支付逾期交租违约金。1.按照约定，2020年3月初至3月20日期间，汪军桥应向李寿崧支付3月租金，2020年4月28日汪军桥在给李寿崧的微信中承认“前段时间（汪军桥于3月24日返回老家）家父治病加料理后事花了十几万”，可见汪军桥有经济能力支付租金。2.汪军桥主业为经营福州仁德文化传媒有限公司，其今年在58同城及中华英才网发布的招聘广告均有包食宿、公费旅游等内容，经济实力厚实。3.据钱塘巷14号宿舍某邻居及物管员告知，从签订合同开始，汪军桥即将1-301室的部分分租给两位中学生，每月租金600元，并非汪军桥所称的疫情期间没有经营收入。中介人员在汪军桥妻子带领下于2020年4月22日带客户看房时拍摄的上下床照片及李寿崧查询的电费使用情况可以证明该事实。三、汪军桥主张减免租金不应支持。1.据宿舍2号楼托管机构的老师反映，疫情期间，除汪军桥外，所有租赁在1、2号楼的托管机构均向业主交了租金。2.李寿崧早在2月10日同意减免2月租金1000元、3月23日同意减免租金1500元、4月21日同意减半支付租金2600元，但汪军桥仍拒绝、迟延支付，李寿崧在4月24日获悉汪军桥私下转租的事实后，于4月25日通知汪军桥4月30日到场办理解除合同、交接房产的手续，但汪军桥不予理睬，迫使李寿崧于5月13日起诉，而根据李寿崧减免租金时的声明，一旦进入法律程序将保留全额收取租金，汪军桥现主张减免租金不应支持。3.据了解，托管机构应由工商（现市场监管）核发营业执照，凡是经营教育信息咨询服务业务的，都不得办班招生，但经查询福州市教育局微信公众号“福州教育”及全国工商企业查询平台“天眼查”，均未见汪军桥开办的“未智星教育”托管机构，其经营托管班的合法性存疑，其经营业务是否受法律保护亦存疑。四、汪军桥应支付房屋占有使用费。1.汪军桥在2020年5月13日一审法院立案后于5月21日提出与李寿崧解除合同并交接，属于违反法律规定、撇开法院的私下调解行为，因6月12日的一审判决尚未执行，案涉《物业租赁合同》至今未解除，在法律意义上，案涉房屋仍处于汪军桥承租和实际使用的状态，而与汪军桥是否自行搬走无关，汪军桥应向李寿崧支付至二审判决生效期间的房屋占有使用费。2.汪军桥主张4月30日18:16分致电李寿崧商量解除合同但李寿崧未接，经查电话记录，李寿崧确实未接，因为当时正在晚餐未听到电话铃声。而事实上，在4月30日汪军桥致电李寿崧前7分钟，李寿崧已经在微信中明确向汪军桥提出解除合同、移交房产的具体程序，但自4月30日至5月13日起诉期间，汪军桥在微信中无任何回复，直至5月21日收到起诉状后才回复同意解除合同、希望安排时间进行交接，目的在于逃避违约责任。 李寿崧向一审法院起诉请求：1.依法解除李寿崧、汪军桥于2019年8月18日签订的《物业租赁合同》；2.判令汪军桥向李寿崧支付2020年3、4、5月份尚未支付的房租各5200元、2020年2月份李寿崧给予汪军桥减免部分的房租1000元，合计16600元；3.判令汪军桥向李寿崧支付2020年3、4月份因其迟延支付其所租赁的钱塘巷14号1－301物业租金所生成的违约金28661.34元；4.判令李寿崧不予退还汪军桥于2019年8月19日缴交的租赁保证金10400元；5.判令汪军桥支付其承租期间的燃气费283.89元、电费20.57元、2020年4月份物业费（含公共水电分摊费）74元，三项合计378.46元，并处罚金1000元；至判决生效日止，1－301室除上述378.46元的欠费外，因汪军桥仍使用该物业所产生的其他费用，汪军桥亦须依判决结果及新查询欠费金额如数支付给李寿崧；6.判令汪军桥向李寿崧交还其原承租的钱塘巷14号1－301物业，且必须确保该物业以由原《物业租赁合同》规定的合格退租状态返还李寿崧；若该出租物业自身建筑结构损坏和/或其内有原设施、设备损坏者，汪军桥应在法院判决生效后3日内恢复、维修到位；相关恢复、维修资金应由汪军桥全额负责，并由李寿崧验收合格后收回该物业；7.就汪军桥将未包含在李寿崧与汪军桥签订的“书面同意书/承诺书”允许拆除范围内、而被拆除的1－301室客厅吊灯、主卧室两个床头灯，请求法院依法判令汪军桥以向李寿崧支付2000元补偿金的方式，充抵已经因拆卸而损坏的吊灯和床头灯及其安装费用；8.判令汪军桥赔偿李寿崧诉讼期间（2020年6、7月）物业租金损失9000元、李寿崧起诉汪军桥所产生的相关费用2000元、身心损失费20000元，合计31000元；9.本案诉讼费由汪军桥承担。 一审法院认定事实：2019年8月18日，李寿崧、汪军桥签订物业租赁合同约定，汪军桥向李寿崧承租坐落于福州市鼓楼区××路××巷××号××号楼××室房产。租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止，租赁保证金10400元，每月1日支付租金5200元，每逾期5日支付，应按日租金100%支付违约金。汪军桥如对房屋进行装修需征得李寿崧同意，费用由其自理。汪军桥不得转租该房产。如汪军桥中途退租，李寿崧不予退还租赁保证金。 2019年8月20日，李寿崧、汪军桥签订承诺书，内容为李寿崧同意汪军桥拆除租赁房的主卧房、次卧房固定壁柜、书房榻榻米。 2020年4月25日，李寿崧通知汪军桥解除合同，汪军桥至今尚欠2020年3月、4月租金及燃气费283.89元、电费20.57元、2020年4月份物业费（含公共水电分摊费）74元未付。 一审法院认为，汪军桥同意解除与李寿崧签订的物业租赁合同，李寿崧关于解除合同的诉请可予准许，汪军桥应将租赁房屋交李寿崧收回管业。汪军桥称因防控疫情可不予支付2020年3月-5月租金，但李寿崧将属其私有的房产出租给汪军桥，汪军桥应按约支付上述租金及逾期支付租金的违约金。李寿崧同意减免2020年2月份房租1000元，现要求汪军桥支付该款，不予支持。双方约定的逾期交租违约金过高，超过法律保护范围，调整为按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计。汪军桥提前退租，故李寿崧要求不予退还租赁保证金，符合合同约定，可予准许。汪军桥称已结清所有费用，但未举证说明，故其应向李寿崧支付水电、物业等费用。 李寿崧未举证说明汪军桥拆除的1－301室客厅吊灯、主卧室两个床头灯的价值，故其请求判令汪军桥支付2000元补偿金，一审法院不予支持。汪军桥未向李寿崧交还租赁房屋，故李寿崧要求其支付诉讼期间（2020年6、7月）的租金，应为房屋占有使用费9000元，可予支持，如汪军桥提前搬离诉争屋，可按5200元／月，据实结算。李寿崧的其他诉请于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零八条规定，判决：一、解除李寿崧、汪军桥于2019年8月18日签订的《物业租赁合同》，汪军桥于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福州市鼓楼区××路××巷××号××号楼××室房产，交李寿崧收回管业；二、汪军桥于本判决生效之日起十日内向李寿崧支付2020年3-5月的租金15600元及逾期付款违约金（以当月实际欠交的租金，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计款项支付之日止）；三、李寿崧不予退还汪军桥支付的租赁保证金10400元；四、汪军桥于本判决生效之日起十日内向李寿崧支付燃气费283.89元、电费20.57元、2020年4月份物业费（含公共水电分摊费）74元，共计378.46元；五、汪军桥于本判决生效之日起十日内向李寿崧支付2020年（2020年6、7月）的房屋占有使用费9000元（如汪军桥在2020年6、7月期间搬离诉争屋，可按5200元／月，据实结算）；六、驳回李寿崧其他诉讼请求。本案诉讼费2140元，适用简易程序减半收取1070元，由汪军桥负担。 二审中，汪军桥向本院提交：A1.通话录音，拟证明其5月底已搬离案涉房屋；A2.通话记录截图，拟证明其于4月30日18:16、5月25日17:31电话联系李寿崧协商房租事宜，但李寿崧未接听。李寿崧向本院提交：B1.中国建设银行个人活期账户交易明细，拟证明汪军桥未交3-5月租金；B2.查询的汪军桥经营的福州仁德文化传媒有限公司信息截图，拟证明汪军桥有经济能力支付租金及房屋占有使用费；B3.4月22日中介带客户看房时拍摄的上下床照片，拟证明疫情期间有人居住在案涉房屋；B4.福州市教育局微信公众号查询截图及天眼查查询截图，拟证明汪军桥经营托管班的合法性存疑；B5.7月6日微信截图，拟证明汪军桥在李寿崧起诉后8天才同意解除合同移交房产；B6.收款收据，拟证明李寿崧已代交了5-7月物业费（含水电公摊费）共计216.2元。本院经审查认为，对证据A2、B1、B5、B6真实性予以确认；证据A1真实性无法确认，且李寿崧对汪军桥5月底搬离不予认可，仅凭通话录音不足以证明汪军桥搬离时间，不予采纳；证据B2、B3、B4不足以证明待证事实，不予采纳。 二审中，李寿崧确认汪军桥已交清燃气费283.89元、电费20.57元及2020年4月物业费（含公共水电分摊费）74元，除上述事实外，根据在案证据，本院对一审查明的其他事实予以确认。 二审另查明，2019年8月18日，李寿崧、汪军桥就租赁案涉房屋签订《物业租赁合同》及《补充协议书》，其中《物业租赁合同》第十条违约责任约定“（1）任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；（3）租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，应提前壹个月告知甲方，同时必须结清本合同规定应支付的费用；并且，无论乙方是否已租住满当月租期，乙方退租当月所交租金甲方均不予归还乙方，同时甲方不予退还乙方已支付的租赁保证金全额作为违约赔偿金”；《补充协议书》第6条约定“因乙方自身特殊原因无法继租可提前壹个月向甲方提出并找到相关承租人，甲方不予扣押租令保证金”。 汪军桥就疫情期间减免租金问题微信与李寿崧协商，李寿崧同意减免2020年2月租金1000元，汪军桥已于2020年2月10日支付2月租金4200元。 2020年3月19日，汪军桥微信提出3月租金减半，3月20日李寿崧表示3月租金还是按照合同执行，3月21日同意3月租金减1000元，3月23日同意再减免500元。2020年4月21日李寿崧在微信中同意3月、4月租金各减免一半。 2020年4月25日下午，李寿崧微信通知汪军桥，因汪军桥未支付李寿崧已同意减半支付的2020年3月、4月租金合计5200元，李寿崧决定解除与汪军桥签订的《物业租赁合同》、不予退还租赁保证金10400元，并要求汪军桥于4月30日上午11时在案涉房屋办理交还手续。汪军桥微信回复李寿崧，其几个月没进账，要等其公司到账了才能汇给李寿崧，并表示如果李寿崧想这样做，可以走一下法律程序。 2020年4月26日上午，李寿崧微信通知汪军桥，如果汪军桥能立即支付减免后的2020年3月、4月租金合计5200元并按时在4月30日上午11时到案涉房屋办理交还手续、配合做好善后工作，李寿崧不再向汪军桥收取迟延支付2020年3月、4月租金的违约金；如果走法律程序的话，李寿崧保留向汪军桥收取迟延支付2020年3月、4月租金的违约金及2月至4月减免的那部分租金的权利。汪军桥微信回复，其疫情之前没有拖欠房租，疫情后因托辅班没有收入进账一直在与李寿崧沟通减租，李寿崧至4月21日才同意减半，4月26日即提出解除合同是否合理，并表示其正在筹房租，希望李寿崧宽延几天。李寿崧回复汪军桥宽延应有具体的时间承诺，要求4月30日前支付租金。 2020年4月30日下午，李寿崧微信告知汪军桥，其上午11时到案涉房屋敲门，未听到任何回应，可见汪军桥未到现场配合李寿崧办理解除合同和交还手续。 2020年5月13日，李寿崧提起本案诉讼。5月21日汪军桥微信告知李寿崧，已拿到起诉状，同意解除合同，望李寿崧安排时间进行交接。2020年5月24日，汪军桥再次短信告知李寿崧其同意解除合同，望李寿崧安排时间进行交接。 2020年9月25日，李寿崧与汪军桥就案涉房屋进行交接。 本院认为，李寿崧与汪军桥签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。 关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”依约汪军桥应在每月1日支付当月租金5200元，然汪军桥自2020年2月以来以疫情为由与李寿崧协商减免租金，自2020年3月开始未按约定时间支付租金，经双方多次微信协商，在李寿崧于2020年4月21日同意3月、4月租金减半支付的情况下，汪军桥仍然未及时支付3月、4月租金，根据双方签订的《物业租赁合同》第十条第（1）款关于“任何一方未能履行本合同规定的条款……另一方有权提前解除本合同……”的约定，李寿崧有权解除合同。李寿崧于2020年4月25日微信通知汪军桥解除合同，汪军桥当日收到该解除合同的通知，根据上述规定，应认定案涉租赁合同已于2020年4月25日解除。 关于租金。案涉租赁合同已于2020年4月25日解除，汪军桥应向李寿崧支付2020年3月至2020年4月25日的租金。汪军桥主张2020年3月至5月租金应予以减免，李寿崧则主张租金应按合同约定标准5200元/月支付。本院认为，汪军桥就租金减免事宜与李寿崧微信协商，李寿崧于2020年4月21日微信回复同意3月、4月租金减半支付，应视为双方已于2020年4月21日达成新的合意，将合同约定的3月、4月租金标准变更为减半支付，即3月、4月租金为2600元/月，故汪军桥应向李寿崧支付2020年3月租金2600元、4月1日至4月25日租金2167元（2600元/月÷30天×25天）。另，因汪军桥未按约定时间支付3月、4月租金，按照合同约定，其还应向李寿崧支付逾期支付租金的违约金，因合同约定的逾期交租违约金标准（按日租金100%计）过高，一审判决调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，已臻合理，本院予以维持。 关于房屋占有使用费。案涉租赁合同于2020年4月25日解除后双方未办理交接，汪军桥仍占有使用案涉房屋，应支付相应的房屋占有使用费。汪军桥主张其已于2020年5月底实际搬离案涉房屋，其仅应支付至5月的租金，自6月开始的房屋占有使用费其不应承担，李寿崧对此不予认可并认为双方未办理交接，房屋占有使用费应支付至二审判决生效止。本院认为，李寿崧在2020年4月25日的微信中除通知解除合同外，还通知汪军桥于4月30日上午11时在案涉房屋办理交接手续，但汪军桥当日未到场办理交接，而之后在一审诉讼期间，汪军桥微信、短信等联系李寿崧办理交接，李寿崧亦未配合，因此双方对房屋占有使用费损失扩大均存在过错，本院酌情认定双方对房屋占有使用费损失各承担一半责任。关于房屋占有使用费的计算标准，可参照合同约定的租金标准5200元/月计算，因李寿崧对租金损失（应为房屋占有使用费）仅诉请支付至7月且诉请6、7月租金损失按9000元计，可予以照准，故2020年4月26日至2020年7月房屋占有使用费为5200元/月÷30天×5天（4月）+5200元（5月）+9000元（6月、7月）≈15066.67元，汪军桥对此负担一半，为7533元。 关于租赁保证金。根据《物业租赁合同》第十条及《补充协议书》第6条约定，汪军桥中途擅自退租的，应提前一个月告知李寿崧，李寿崧不予退还租赁保证金，若汪军桥找到其他承租人，李寿崧可以不扣租赁保证金。李寿崧主张汪军桥在未告知李寿崧的情况下于2020年4月即通过房产中介转租案涉房屋，中介工作人员已带客户到案涉房屋看房，汪军桥在一审答辩状中对其与中介洽谈转租事宜的事实不持异议，但认为洽谈转租不等于已实际转租。本院认为，汪军桥逾期支付租金，在与李寿崧就租金减免事宜协商期间，未告知李寿崧即私自通过房产中介寻找转租人，中途擅自退租的意思明显，一审判决租赁保证金不予退还不违反双方约定，本院予以维持。 李寿崧一审诉请汪军桥支付燃气费283.89元、电费20.57元、2020年4月物业费（含公共水电分摊费）74元及除上述378.46元欠费外因汪军桥仍使用案涉房屋所产生的其他费用，一审判决仅支持欠费378.46元，李寿崧未就此提出上诉，现主张汪军桥支付2020年5月至7月物业费（含公共水电分摊费），本院不予审理。 因二审中李寿崧确认汪军桥已交清燃气费283.89元、电费20.57元及2020年4月物业费（含公共水电分摊费）74元，且双方已对案涉房屋进行交接，故对李寿崧关于上述费用及腾房的诉请，不予支持。 综上所述，汪军桥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院(2020)闽0102民初4908号民事判决第三项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院(2020)闽0102民初4908号民事判决第一、二、四、五、六项； 三、确认李寿崧、汪军桥于2019年8月18日签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》已于2020年4月25日解除； 四、汪军桥于本判决生效之日起十日内向李寿崧支付2020年3月租金2600元、2020年4月1日至4月25日租金2167元及逾期支付租金的违约金（以2600元、2167元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别自2020年3月1日、2020年4月1日计算至实际支付之日止）； 五、汪军桥于本判决生效之日起十日内向李寿崧支付房屋占有使用费7533元； 六、驳回李寿崧的其他诉讼请求； 七、驳回汪军桥的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2140元，适用简易程序减半收取1070元，由汪军桥负担1011.5元，李寿崧负担58.5元；二审案件受理费2140元，由汪军桥负担2023元，李寿崧负担117元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄东旭 审 判 员 吴筱洲 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十一月四日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 翁哲颖