湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民再35号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：葛冀荣，女，汉族，1963年10月22日出生，湖北省麻城市人，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：刘强，1962年2月18日出生，住湖北省麻城市，系葛冀荣之夫。委托诉讼代理人：李丽，湖北伟岸律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：麻城市融辉商场管理有限公司，住所地湖北省麻城市陵园路**。法定代表人：林君辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：林海明，该公司职员。委托诉讼代理人：颜晓鹏，湖北诚信联合律师事务所律师。再审申请人葛冀荣因与被申请人麻城市融辉商场管理有限公司（以下简称融辉商场管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终183号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月31日作出（2019）鄂民申1792号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月1日公开开庭审理了本案。再审申请人葛冀荣的委托诉讼代理人刘强、李丽，被申请人融辉商场管理公司的委托诉讼代理人林海明、颜晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛冀荣申请再审称，原判决认定事实不清。（一）原一审判决葛冀荣按377771元/年的租金标准支付2018年9月16日至一审判决生效之日错误。2018年葛冀荣因经营困难，无法继续经营，向融辉商场管理公司提出解除合同的要求，按327771元/年的租金标准支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金，并经融辉商场管理公司同意，仍按该标准支付2018年9月1日至9月15日的房屋租金，并于2018年9月22日退出租赁的房屋。2018年9月25日一审开庭时，葛冀荣提出解除合同的要求，融辉商场管理公司答辩同意，葛冀荣当庭向融辉商场管理公司交付钥匙，融辉商场管理公司拒收，造成损失扩大，葛冀荣对扩大的损失不承担责任。（二）二审判决葛冀荣按415549元/年的租金标准支付2018年9月16日至二审判决生效之日止，更是事实认定不清，加重葛冀荣的租金支付金额。一审庭审笔录可以证明双方已就租金进行过协商调整，二审判决按合同的租金标准判令葛冀荣支付租金至二审判决时为止，加重葛冀荣的租金支付金额。（三）二审判令葛冀荣缴纳的2万元保证金折抵违约金无事实和法律依据。葛冀荣不欠融辉商场管理公司至2018年9月15日的租金，葛冀荣已经在履行了合同义务，融辉商场管理公司并未提到用履约保证金折抵租金或违约金，二审判决超出融辉商场管理公司的诉请范围。（四）二审并未开庭，仅向葛冀荣送达举证通知书，葛冀荣的丈夫两次向二审承办法官陈述葛冀荣意见，二审法官到麻城调解，葛冀荣进行口头陈述和辩解，但二审未记入笔录，在判决书中载明葛冀荣未答辩，剥夺了葛冀荣答辩的权利，程序严重违法。（五）涉案房屋融辉商场管理公司早已实际占用，请再审法院予以查明。请求依法再审并改判。融辉商场管理公司辨称，（一）葛冀荣申请再审事由缺乏事实和法律依据。1.葛冀荣未对一审判决提出上诉，对二审判决申请再审，与其在原审中处分自身权益行为相悖；2.葛冀荣认为其在一审庭审前退出租赁房屋，并将钥匙返还融辉商场管理公司是其单方说辞，属于为其单方违约行为寻找借口；3.二审判令葛冀荣以415549元/年标准支付租金并无不当。（二）二审审判程序并无不当。二审在葛冀荣未提交新证据且业已阅卷调查和询问当事人的情况下不开庭审理，不存在程序违法的问题。（三）葛冀荣称涉案房屋被融辉商场管理公司实际占有和使用是颠倒是非的再审事由。请求驳回葛冀龚的再审请求。2018年9月，融辉商场管理公司向湖北省麻城市人民法院起诉，请求判令：1.葛冀荣继续履行双方签订的《商铺租赁合同》；2.由葛冀荣依约向融辉商场管理公司支付下欠的租金合计415549元；3.判令葛冀荣自2018年6月2日起至实际支付租金之日止按日千分之三向融辉商场管理公司支付下欠租的违约金；4、葛冀荣承担诉讼费用。湖北省麻城市人民法院一审认定：2015年4月15日,融辉商场管理公司与葛冀荣签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定葛冀荣租赁融辉商场管理公司位于湖北省××路“融辉第一城”3号楼二层编号为3204一部分、3205、3206、3207的商铺。租赁期限为4年零172天，自2015年3月13日起至2019年8月31日止。第一年的租金在合同签订时由葛冀荣付清，从2016年6月1日开始每年的6月1日前由葛冀荣一次性支付下一年度的全年租金。合同签订后，融辉商场管理公司依约交付了出租商铺，葛冀荣收房后开始经营电器销售。2018年，葛冀荣因经营困难，无法继续经营，遂向融辉商场管理公司提出解除合同的要求，并将2017年9月1日至2018年8月31日的租金付清。另将2018年9月1日至2019年8月31日的租金交至2018年9月15日后，于2018年9月22日退出租赁场地。庭审时，葛冀荣将其租赁的融辉商场管理公司店铺钥匙当庭交还给融辉商场管理公司，融辉商场管理公司未接收。湖北省麻城市人民法院于2018年11月9日作出（2018）鄂1181民初2931号民事判决：一、解除融辉商场管理公司与葛冀荣于2015年4月15日签订的《商铺租赁合同》；二、葛冀荣在判决生效后十日内按377771元／年的租金标准按日向融辉商场管理有限公司支付租金，自2018年9月16日起付至本判决书生效之日止；三、驳回融辉商场管理公司的其他诉讼请求。融辉商场管理公司不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销一审判决，并改判葛冀荣在判决书生效后十日内按照415549元/年的租金标准向公司支付自2018年9月16日起至实际交还商铺之日止期间的租金；同时判令葛冀荣自2018年6月2日起至实际支付租金之日止，按日向公司支付下欠租金额千分之三的违约金；2、本案的上诉费由葛冀荣承担。二审法院经审理查明，一审查明事实属实。二审另查明：融辉商场管理公司与葛冀荣签订的《商铺租赁合同》第二条约定：2017年9月1日至2018年8月31日年租金为377771元，2018年9月1日至2019年8月31日年租金为415549元。每年的6月1日前由葛冀荣一次性支付下一年度租金。一审庭审中融辉商场管理公司表示如葛冀荣继续履行合同的情形下2017年9月1日至2018年8月31日租金标准在约定的基础下调5万元，即为327771元。合同第九条约定：一方违约的，违约方应向守约方承担违约赔偿责任，违约金的标准为租金总标的20%，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿相应损失。葛冀荣在一审庭审中提出违约金约定过高，不同意支付违约金，提出其已向融辉商场管理公司交付了保证金，请求人民法院在给付其保证金的范围内解决违约问题。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中融辉商场管理公司与葛冀荣签订的《商铺租赁合同》系双方当事人协商一致达成的合意，且未违反我国法律禁止性规定，为有效合同，融辉商场管理公司依照合同约定向葛冀荣交付了房屋，葛冀荣应当依照合同约定交付房屋租金。依照双方当事人签订的《商铺租赁合同》约定2018年9月1日至2019年8月31日租金标准为415549元/年，故对下欠租金应按该标准计算，一审判决按377771元/年计算2018年9月1日至2019年8月31日租金标准证据不足，属认定事实错误，应予纠正。葛冀荣在一审庭审时明确表示终止租赁合同，且在一审庭审时明确表示想将所租商铺的钥匙交还给融辉商场管理公司，葛冀荣以自己的行为表示其已不再继续履行合同，本案的合同目的已无法实现，合同应当终止。关于违约金，双方当事人约定违约金的标准为“租金总标的的20%”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，在一审过程中，葛冀荣已对双方约定的违约责任过高提出抗辩，故依法应对违约金是否过高进行审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定违约金的调整基本原则。葛冀荣要求提前终止合同，系单方违约行为，其违约行为导致双方签订的《商铺租赁合同》终止，因葛冀荣与融辉商场管理公司签订《商铺租赁合同》租赁期限为四年零172天，葛冀荣已履行了三年零一个月，已履行了合同大部分时间，在履行合同过程中依约尽到了合同义务，因其经营处于持续亏损状况，要求提前终止合同，过错不大，故应根据公平及诚实信用原则调整违约金数额。葛冀荣已向融辉商场管理公司交付了保证金，本案的违约损失酌情由保证金折抵。融辉商场管理公司要求按总租金的20%确定违约金过高，不予支持。一审认定葛冀荣以自己的行为向融辉商场管理公司表示无法再继续履行合同，且将已到期的租金全部结清，其行为不构成违约，属认定事实错误，应予纠正。湖北省黄冈市中级人民法院二审判决：一、撤销湖北省麻城市人民法院（2018）鄂1181民初2931号民事判决；二、融辉商场管理公司与葛冀荣于2015年4月15日签订的《商铺租赁合同》终止履行；三、葛冀荣在判决生效后十日内按415549元/年的租金标准按日向融辉商场管理公司支付租金，自2018年9月16日起付至本判决书生效之日止；四、驳回融辉商场管理公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7533元由融辉商场管理公司负担6000元，由葛冀荣负担1533元；二审案件受理费7533元，由融辉商场管理公司负担6000元，由葛冀荣负担1533元。本院再审期间，葛冀荣提交了一组新证据，即湖北省麻城市人民法院2019年8月20日对融辉商场管理公司与葛冀荣排除妨碍纠纷进行调解的调解笔录、湖北省麻城市人民法院（2019）鄂1181民初2643号民事裁定书。主要内容为融辉商场管理公司以出租房屋损失无法确定为由申请撤诉，湖北省麻城市人民法院裁定准许融辉商场管理公司撤诉。拟证明葛冀荣已在原一审提交钥匙给融辉商场管理公司，该公司已经实际占有并使用案涉房屋，房屋租赁损失的扩大是融辉商场管理公司的原因导致。融辉商场管理公司质证认为，对葛冀荣提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议。排除妨碍纠纷的诉因是葛冀荣未及时归还商铺，且未恢复原状。同时，葛冀荣向湖北省高级人民法院申请再审，导致商铺未能移交给融辉商场管理公司，楼梯口未恢复原状，造成损失进一步扩大。调解时，融辉商场管理公司主张以调解的时间为房屋交接时间，葛冀荣不同意。融辉商场管理公司提交一组新证据即《房屋交接及楼梯口恢复原状协议书》及交接楼梯口照片和恢复原状照片，拟证明涉案租赁商铺葛冀荣于2020年1月9日才向融辉商场管理公司移交。葛冀荣质证认为，对融辉商场管理公司提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议。上述协议是针对一楼房屋的交接和二楼楼梯的恢复，交接是针对俞美华的房屋而非葛冀荣租赁的房屋。本院对葛冀荣和融辉商场管理公司提交的证据评判如下：双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，对证明目的有异议。因双方对对方提交证据的真实性无异议，可以作为有效证据采信。再审另查明：1.融辉商场管理公司诉葛冀荣排除妨害纠纷，湖北省麻城市人民法院受理后进行了调解，后融辉商场管理公司以出租房屋损失赔偿无法确定为由向该院提出撤诉申请。2019年9月2日，湖北省麻城市人民法院作出（2019）鄂1181民初2643号民事裁定，准许融辉商场管理公司撤诉。2、2020年1月9日，俞美华（甲方）、融辉商场管理公司（乙方）及葛冀荣（丙方）签订《房屋交接及楼梯口恢复原状协议》，约定：（1）葛冀荣租赁的俞美华位于麻城市××路“融辉第一城”外街3号楼编号为3109A、3109B的底层商铺，租赁的融辉商场管理公司“融辉第一城”外街3号楼二层编号为3204一部分、3205、3206、3207的商铺，三方自本协议签订之日办理交接手续。本协议约定办理交接手续的时间不作为租赁期限的起止时间；办理交接手续前的商铺租金、租赁期限以及相应的违约金以双方另行协商为准；协商不成以法院的最终判决未准。（2）位于俞美华、融辉商场管理公司商铺之间的楼梯口是葛冀荣租赁商铺期间因其经营需要改造，应由其自行恢复原状，现三方协商，由葛冀荣于本协议签订之日向融辉商场管理公司支付1.3万元用于恢复改造（至今尚未修复）的楼梯口费用。3.自本协议签订之日起，甲、乙、丙不再就楼梯口恢复的任何问题另行主张任何权利。3.关于2017年9月1日至2019年8月31间的租金标准，双方口头商定2017年9月1日至2018年8月31日租金标准在约定的377771元/年基础上下调5万元，即为327771元/年，葛冀荣按此商定标准交付了至2018年8月31日的租金327771元。葛冀荣在一审庭审中主张与融辉商场管理公司刘经理口头商定2018年8月31日之后续租按22万元/年执行，融辉商场管理公司在一审庭审中经与该公司刘经理核实，2018年9月1日至2019年8月31日的租金同意仍按照327771元的标准执行。葛冀荣缴纳了2018年9月1日至9月15日13657元（按照327771元/年的标准缴纳）。根据葛冀荣申请再审的事由和融辉商场管理公司的答辩，本案再审审理的焦点问题是：二审对葛冀荣给付融辉商场管理公司租金（含租金标准）及违约金的的实体判决是否恰当。葛冀荣与融辉商场管理公司2015年4月15日签订的《商铺租赁合同》合同有效。葛冀荣在合同期限尚未届满前以经营困难为由要求解除合同，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。但当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在房屋租赁合同履行过程中，如双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式终止（解除）合同，有时对双方都不利。在违约方继续履行合同，对其显示公平的情形下，违约方要求终止租赁合同的，人民法院依法予以支持。本案中，葛冀荣于2018年8月因经营困难，无法继续经营，向融辉商场管理公司提出解除合同，将2018年9月1日至2019年8月31日的租金交至2018年9月15日后于2018年9月22日退出租赁场地。后因融辉商场管理公司不同意解除合同，向一审法院起诉要求继续履行而成讼。从原一、二审及本院再审查明的事实看，如果让葛冀荣继续履行租赁合同，则葛冀荣必须向融辉商场管理公司支付融辉商场管理公司提出的合同约定下欠11个月的租金37.4万余元，支付的履行费用过高，对葛冀荣显失公平。因葛冀荣在一审庭审时明确表示终止租赁合同，且在一审庭审时明确表示将所租商铺的钥匙交还给融辉商场管理公司，葛冀荣以自己的行为表示其已不再继续履行合同，本案的合同目的已无法实现，合同应当终止。虽然双方在租赁合同中约定2018年8月31日后的年租金415549元/年，但经本院再审查明，双方口头商定2017年9月1日至2018年8月31日租金标准在约定的377771元基础上下调5万元，即为327771元，葛冀荣按此商定标准交付了至2018年8月31日的租金。葛冀荣在一审主张与融辉商场管理公司刘经理口头商定2018年8月31日后如续租按每年22万元执行，融辉商场管理公司在一审庭审中经与该公司刘经理核实，2018年9月1日至2019年8月31日的租金同意按照327771元/年的标准执行。葛冀荣缴纳了2018年9月1日至9月15日13657元（即按照327771元/年的标准缴纳）。据此，融辉商场管理公司起诉要求葛冀荣按照合同约定的415549元/年的标准继续履行并支付下欠租金的诉请缺乏事实依据，二审判令葛冀荣按合同约定的415549元/年的租金标准支付租赁合同解除的年租金标准明显不当，应予纠正。葛冀荣应按327771元/年的标准给付融辉商场管理公司自2018年9月16日至原二审判决生效之日止（即2019年4月4日）的租金。鉴于葛冀荣已履行租赁合同三年零一个月，在履行合同过程中依约尽到了合同义务，因其经营处于持续亏损状况，要求提前终止合同，故可根据公平及诚实信用原则调整违约金数额。葛冀荣已向融辉商场管理公司交付了保证金，且葛冀荣在一审对违约金抗辩称在履约保证金范围内进行认定。据此，二审对本案融辉商场管理公司的违约损失酌情由葛冀荣交付的保证金予以折抵，并无不当。综上，原二审判决认定事实部分有误，葛冀荣的再审请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持湖北省黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终183号民事判决第一项、第二项、第四项；变更湖北省黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终183号民事判决第三项即“葛冀荣在本判决生效后十日内按415549元/年的租金标准按日向麻城市融辉商场管理有限公司支付租金，自2018年9月16日起付至本判决书生效之日止”为“葛冀荣在本判决生效后十日内按327771元/年的租金标准按日向麻城市融辉商场管理有限公司支付租金，自2018年9月16日起付至2019年4月4日止”。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7533元由麻城市融辉商场管理有限公司负担6000元，由葛冀荣负担1533元；二审案件受理费7533元，由麻城市融辉商场管理有限公司负担6000元，由葛冀荣负担1533元。本判决为终审判决。审判长  李为民审判员  龚 璟审判员  吴 琦二〇二〇年十一月二日法官助理胡静书记员唐斐