广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4074号 原告：林梅坤，女，1959年7月29日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：平子敬，广西都乐律师事务所律师。 被告：蒋建忠，男，1965年11月10出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：梁升，广西比谦律师事务所律师。 第三人：柳州市第三建筑工程有限责任公司，住所：柳州市屏山大道**，统一社会信用代码：91450200198598393W。 法定代表人：岳书杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘政，男，该公司副总经理。 第三人：谢展鸣，男，1959年12月9日出生，汉族，住，住广西柳州市/div> 原告林梅坤与被告蒋建忠及第三人柳州市第三建筑工程有限 -2- 责任公司（以下简称三建公司）、谢展鸣租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后,依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告林梅坤的委托诉讼代理人平子敬，被告蒋建忠及其委托诉讼代理人梁升，第三人三建公司的委托诉讼代理人刘政，第三人谢展鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林梅坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳租金60000元，滞纳金人民币30350元，合计90350元；2.判令解除《柳州市经营场地租赁合同》；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告（转租人）与被告（次承租人）于2019年7月1日签订了《柳州市经营场地租赁合同》，将位于柳州市门面转租给被告蒋建忠使用（经营电动车）。合同约定每月租金10000元，当月5日前交纳，另当月5日前交纳上个月发生的水电费，逾期交纳按每日5‰收滞纳金。被告从2020年1月至今连续6个月没有交纳租金，共计60000元，滞纳金30350元。原告转租的场地门面为第三人三建公司所有，上游租赁合同详见《屏山大楼租赁合同》、《关于转让租赁合同的协议》。综上所述，被告蒋建忠违反合同约定，经多次催告至今没有交纳租金，已构成严重违约。原告故诉至本院，愿判如所请。 被告蒋建忠辩称，1.被告只与第三人谢展鸣签订过《柳州市经营场地租赁合同》，租期从2012年10月1日起至2019年6月30日止，并未与本案原告签订过上述合同，原告提交的该合同上承租方“蒋建忠”的签名并非其所签；2.原告未告知被告其所租 -3- 房屋已被抵押的事实，若双方租赁无法继续履行，责任也在原告，原告应承担违约责任；3.被告作为先履行交租义务的一方，在2020年4月15日得知案涉房屋要拍卖的情况后，有理由相信被告将无法继续承租该房，故有权行使不安抗辩权，中止支付租金；4.原告主张的滞纳金过高，应予以免除或减免；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人三建公司陈述：第三人公司是将案涉门面出租给谢展鸣，但因谢展鸣身体不好，其向公司提交要求变更承租人的申请，后就由原告作为新的承租人，三建公司同意其对外转租，现案涉门面确实是被告在使用。 第三人谢展鸣陈述：其与原告是夫妻关系，因其身体不好，就向三建公司提交申请，将门面转租给原告，由原告再对外出租，现原告确实已将门面租给了被告。 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人均无异议的证据，本院予以采信，对双方当事人有异议的证据，本院结合本案其他材料及当事人陈述予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月1日，三建公司（出租方）与谢展鸣（承租方）签订《柳州市经营场地租赁合同》，约定：“出租方将位于跃进路××＃宝××大厦××楼7间门面，屏山大道182＃一楼共6间门面,箭盘路8＃一楼8-1＃至8-9＃，综合楼一楼7间门面租给给承租方使用； -4- 租期伍年，即从2012年10月1日至2017年9月30日止，每月租金48250元（肆万捌仟贰佰伍拾元）……”。2013年10月28日，三建公司（甲方）与谢展鸣（乙方）签订《屏山大楼租赁合同》，约定：“甲方同意将位于柳州市方使用。租期贰拾年，即从2013年10月30日至2033年10月30日止。租金标准：12000元／月，免收保证金……，允许乙方将承租楼层转租给他人或与他人合作经营”。2017年2月17日，谢展鸣（出租方）与蒋建忠（承租方）签订《柳州市经营场地租赁合同》，约定：“出租方将位于柳州市门面（以下简称案涉门面）租给承租方使用。租期壹年，即从2016年7月1日起至2017年6月30日止（经营电动车），每月9680元，期满租金递增10%……”。2017年6月30日，2018年6月30日谢展鸣与蒋建忠就案涉门面分别签订《柳州市经营场地租赁合同》二份，2018年6月30日双方签订的合同约定租期至2019年6月30日止。2019年5月6日，谢展鸣（甲方）与原告（乙方）签订《关于转让租赁合同的协议》，约定：“鉴于甲方××公司宝××大厦、箭××路××门面、××大道××办公楼，柳州市宝通房屋开发有限责任公司箭盘路8号综合楼，尚在履行期限内，因甲方患严重疾病，无法进行经营业务，现经甲乙双方友好协商，达成协议如下：1、甲方将上述租赁合同转让给乙方，由乙方继续履行合同的权利义务。2、转让合同的基准日为2019年6月1日，基准日之前的债权债务由甲方承担，基准日之后的 -5- 债权债务由乙方承担。3、甲方已收到租户的押金，由乙方在租赁期限届满后金额无息退给租户。4、本协议一式四份，双方各执一份，报市三建公司一份，报宝通房开公司一份”。后2019年5月16日，三建公司出具《关于同意谢展鸣转让的函》，载明：由于你身体状况的原因，不能履行承租人的权利和义务向我公司提出申请，请求转让《租赁合同》，经公司研究决定，函告如下：关于你与我公司签订的《租赁合同》尚在合同履行期，我公司同意你将宝通大厦、屏山大道182#、箭盘路6号至8号门面的《租赁合同》转让第三人，由第三人继续履行《租赁合同》的权利义务。谢展鸣与蒋建忠约定的租赁期于2019年6月30日届满后，被告继续使用该门面，诉讼中，原告认可被告已支付了2019年7月起至2020年1月止的租金及水电费，并支付了2020年2月起至6月止的水电费。 另查明，因三建公司等人与广西中小企业融资担保有限公司存在经济纠纷，被广西中小企业融资担保有限公司分别诉至柳州市鱼峰区人民法院和柳州市柳北区人民法院，后该两院分别作出（2018）桂0203民初1967号民事判决书及（2018）桂0205民初2221号民事判决书；其中（2018）桂0203民初1967号民事判决书已查明：2013年8月23日，三建公司将其名下所有的位于柳州市屏山大道182号房屋抵押给了广西中小企业融资担保有限公司，并办理了抵押登记。现因三建公司等人未履行上述生效文书所确定的支付义务，广西中小企业融资担保有限公司分别向该两法院 -6- 申请强制执行，已裁定拍卖三建公司名下所有的位于柳州市屏山大道182号房屋用于清偿债务。 本院认为，抵押权与出租权均是房屋所有权人的权利，案涉门面属于三建公司名下所有的柳州市房屋内，其将已抵押的上述房屋出租给谢展鸣，不影响双方签订的《屏山大楼租赁合同》的效力，该合同系有效合同。现原告在三建公司同意转租的情况下，有权对外出租，故被告在持续使用该门面的情况下，又以行使不安抗辩权为由，拒交租金无事实和法律依据，本院不予认可。 关于原告诉请要求解除其与被告于2019年7月1日签订的《柳州市经营场地租赁合同》。因诉讼中，原告认可该合同落款处“蒋建忠”的签名并非其本人所签，蒋建忠对该合同亦不予认可，故原告要求解除该合同无事实依据，本院不予支持。虽双方从2019年7月1日起就案涉门面未签订书面合同，但庭审中被告也认可，其一直继续使用该门面至今，另结合原告提交的银行明细，被告从2019年7月起已向原告缴纳租金至2019年12月止，可以认定双方之间已形成事实上的不定期租赁关系，对于不定期租赁，原告有权随时主张解除。本案中，原告诉请解除该《柳州市经营场地租赁合同》的本意也是解除双方之间的租赁关系，现结合本案查明的事实，原告有权主张解除双方之间的租赁关系，因被告于2020年7月22日签收本院送达的原告的起诉状及证据等本案相关诉讼材料，故双方租赁关系于2020年7月22日解除。 -7- 关于被告应支付原告租金及滞纳金的数额。诉讼中，被告认可月租金为10000元/月，但由于2020年春节期间发生新型冠状病毒疫情，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因双方未就租金及滞纳金进行书面约定，但结合实际情况，本院酌情确定被告应支付原告2020年2月1日起至2020年6月30日止的租金43000元；滞纳金以43000元为基数，从原告主张权利之日即2020年7月1日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案债务实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款之规定，判决如下： 一、原告林梅坤与被告蒋建忠之间的租赁关系于2020年7月22日解除； 二、被告蒋建忠应于本判决生效之日起十日内向原告林梅坤支付租金43000元及滞纳金（滞纳金的计算：以43000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从 -8- 2020年7月1日起计至本案债务实际清偿之日止）； 三、驳回原告林梅坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被告财产所在地法院申请执行。 案件受理费4455元（原告已预交），由原告林梅坤承担2335元，由被告蒋建忠负担2120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 周 灿 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 党 彪 -9- 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员 银彬靖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 第6条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政 -10- 策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。