广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初11361号原告杨育彬，男，汉族，1973年12月5日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。委托代理人李瑞，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。被告深圳世纪星源股份有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道深南东路**华乐大厦**，统一社会信用代码914403006188470942。法定代表人丁芃。委托代理人方腾，该公司员工。第三人深圳市平湖股份合作公司，住所，住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖社区高原路**办公住所），统一社会信用代码91440300192473899H。法定代表人刘建基。委托代理人李瑞，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。第三人星源志富实业（深圳）有限公司，住所，住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖社区凤凰大道**凤凰星苑**社会代码91440300664160963B。法定代表人叶志光。委托代理人罗大有，广东淘法律所事务所律师。委托代理人廖敏义，广东淘法律所事务所律师。原告杨育彬诉被告深圳世纪星源股份有限公司、第三人深圳市平湖股份合作公司、星源志富实业（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告及第三人深圳市平湖股份合作公司共同委托代理人李瑞、被告委托代理人方腾、第三人星源志富实业（深圳）有限公司委托代理人罗大有、廖敏义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月14日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区凤凰大道146号的凤凰商务酒店出租给被告使用，租赁期限15年。2012年2月28日，原被告签订《补充协议》约定:原被告在签署2011年《房地产租赁合同》的基础上，双方在2011年12月30日、2012年1月11日、2012年1月13日现场移交后，签订本协议;2018年11月1日至2021年10月31日，租金为每月每平方米31.46元，每月租金合计为971959.85元，原合同保证金为5803272.6元。2012年8月2日，原告、被告及第三人深圳市平湖股份合作公司签订《房地产租赁合同补充协议二》，约定租赁保证金合计5803272.60元。原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同》用于备案1-12层，被告与第三人深圳市平湖股份合作公司签订《深圳市房屋租赁合同》用于备案13-14层。被告不因备案的租赁合同向第三人深圳市平湖股份合作公司承担义务，租金仍向原告缴纳。2012年10月30日，第三人深圳市平湖股份合作公司基于《房地产租赁合同补充协议二》之约定，与被告签订了《深圳市房屋租赁合同》。2012年11月12日，原告基于《房地产租赁合同补充协议二》之约定，与被告签署了《深圳市房屋租赁合同》，并将两份租赁合同用于备案。2019年5月开始，被告开始拖欠租金，经原告多次催缴均未缴纳，故为维护原告的合法权益，诉至法院要求判令：1、解除原、被告在2011年9月14日签订的《房地产租赁合同》、2012年2月28日签署的《补充协议》、2012年11月12日签署的《房屋租赁合同》;解除原告、被告、第三人深圳市平湖股份合作公司2012年8月12日签署的《房地产租赁合同补充协议（二）》;解除第三人深圳市平湖股份合作公司与被告2012年10月30日签署的《房屋租赁合同》。2、被告立即返还原告承租的位于深圳市龙岗区房产；3、被告按照971959.85元／月的租金标准向原告支付租金，自2019年4月（4月仅支付50万元）起支付至实际返还房屋之日止，暂计至起诉之日2020年6月30日共计14079397.75元；4、被告向原告支付逾期付款利息，以每月拖欠金额为计算基数，按日万分之五的标准，从其应当支付的当期租金之日起（即每月10日）计算至被告实际付清租金之日；5、原告无需退回被告缴纳的租赁保证金合计5803272.6元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告辩称，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。被告已将案涉房产转租给第三人星源志富实业（深圳）有限公司，被告与第三人星源志富实业（深圳）有限公司签订了相应的转租合同，并于2014年1月7日发布变更公告，编号为2014-002，被告在2014年1月7日发布另外一份公告，编号为2014-003，该公告陈述被告与第三人深圳市平湖股份合作公司关于平湖旧改项目实际上已由第三人星源志富实业（深圳）有限公司作为该项目更新改造实施主体，并且第三人星源志富实业（深圳）有限公司已实际进驻案涉房产，并使用该房产，作为实施拆迁项目的基地，而目前深圳中院作出（2019）粤03民终19234号判决平湖旧改项目继续履行。在这两项事实基础上，凤凰新苑与平湖旧改项目存在关联，在平湖旧改项目，法院已判令继续履行的前提下，被告认为，凤凰新苑也继续履行，就拖欠的租金，被告与第三人星源志富实业（深圳）有限公司沟通将尽快安排款项支付。关于原告第四、五项诉讼请求，应当以双方签署备案的租赁合同约定为准，故原告关于这两项诉讼请求，我方认为没有依据。双方在2011年9月14日签署第一份租赁合同，被告在2012年8月1日签署补充协议二才开始招商，是因为被告在长达一年的时间内投入了几千万对租赁房产进行了装修。另外，根据双方根据租赁合同备案延迟，双方在第一租赁合同中约定，如果原告未能在2011年12月31日前办理租赁备案登记，原告应当自2012年1月1日起按已付定金日万分之五向被告支付违约金，而涉案备案登记迟延至2012年11月12日，被告存在该两方面的损失，原告也应当承担。第三人深圳市平湖股份合作公司述称，同意原告的起诉意见。第三人星源志富实业（深圳）有限公司述称，我方在2014年1月3与被告签订了转让协议书，该协议为实际上是整体转租协议，被告并且已就转让行为进行了公告，我方实际占用涉案房屋，我方除了个别房屋自用外，已将其他房屋转租他人，因为在租赁备案的合同是以被告的名义签订的，故转租给小租户的合同也是以被告的名义签订并备案，但转租备案的行为并不能改变被告整体转租的行为，不能否认我方承租人的性质，转租行为发生后，代本案的被告向出租人支付了租金，出租人也实际收取了租金，认同并接受转租行为的事实。在本案中，我方请求享有独立请求权，代承租人支付租金，尽快偿付被告所拖欠的租金，并按备案合同承担逾期支付租金的违约责任，以保障出租人获得租金的权利，出租人的合同目的，请求法院不予支持原告关于解除租赁合同的诉讼请求。我方在整体接受转让，进行了大量的分租，目前有200左右的小租户，如果解除合同，将会导致社会不稳定，导致租赁行为，场地的不确定性，解除合同不利双方的根本利益。经审理查明，位于深圳市龙岗区商务酒店为第三人深圳市平湖股份合作公司所有，并已取得建设工程规划许可证。第三人深圳市平湖股份合作公司将该商务酒店出租给原告，原告将转租给被告使用。2011年9月14日，原被告双方签订一份《房地产租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区商务酒店出租给被告使用，计租面积为30919平方米，租赁期限为15年，租赁保证金为5000000元。其中合同第3.1条约定，被告按月支付原告租金，于每月5日前向原告支付当月租金。合同第14.2.1条约定，被告逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日，按欠付金额的每日万分之五向原告支付逾期付款利息，逾期超过三个月的，原告有权单方解除本合同，不予返还已付租赁保证金。2012年2月28日，原被告双方签订一份《补充协议》，约定：一、该合同免租期为8个月，自2012年3月1日至2012年10月31日止，2012年11月1日开始计租。二、该租赁房地产地面以上总面积根据《深圳市房屋建筑面积测绘报告》实际测绘画积为30895.1平方米。三、该合同租金递增方式及年限如下：1、2012年11月1日至2015年10月31日，租金为每月每平方米26元，每月租金合计为803272.6元；2、2015年11月1日至2018年10月31日，租金为每月每平方米28.6元，每月租金合计为883599.86元。3、2018年11月1日至2021年10月31日，租金为每月每平方米31.46元，每月租金合计971959.85元；4、2021年11月1日至2024年10月31日，租金为每月每平方米34.61元，每月租金合计1069279.41元；5、2024年11月1日至2027年10月31日，租金为每月每平方米38.07元，每月租金合计1176176.46元。四、大厦按照交楼标准需接驳到各层强弱电未接到电井等事宜，被告同意原告按大厦现状交给被告，前提是被告需扣除原告2012年11月份一个月租金作为大厦现状移交未完成工程款；原被告双方协商同意在被告支付第一个月租金人民币803272.6元转为保证金给原告，原合同保证金总额合计为人民币5803272.6元，合同期满后退回。2012年8月2日，原告（甲方）、被告（乙方）与第三人深圳市平湖股份合作公司（丙方）三方签订一份《房地产租赁合同补充协议（二）》，约定：ｌ、20ｌｌ年9月14日，甲乙双方签订了《房地产租赁合同》，约定，由乙方向甲方承租位于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区凤凰大道146号的凤凰商务酒店（宗地号Ｇ05425-××1），且自该合同签订之日起乙方有权进入租赁房地产开展招商及并对租赁房地产室外进行园林装修和使用；甲方应促成租赁房地产产权人同意乙方在租赁期限内将租赁房地产作经营性租赁项目部分转租给任何第三人，并促成租赁房地产产权人及时配合乙方办理相应的转租租赁登记（备案）。2、2012年2月28日，甲乙双方签订了关于上述《房地产租赁合同》的《补充协议》，约定乙方同意甲方按大厦现状交给乙方，前提是乙方需扣除甲方2012年11月一个月租余作为大厦现状移交未完成工程款。甲乙双方协商同意在乙方支付第一个月租金人民币803272.6元转为保证金给甲方，原合同保证金总额合计人民币5803272.6元，合同期满后返回。3、现甲乙双方拟办理前述《房地产租赁合同》约定的租赁房地产租赁备案手续，根据甲方要求及实际办理便利需要，拟将租赁房地产中第13、14层建筑面积共计4038.46平方米由丙方与乙方签署《房屋租赁合同》（内容见附件一），将租赁房地产中第1-12层建筑面积共计26856.64平方米由甲方与乙方签署《房屋租赁合同》（内容见附件二），并按附件一和附件二所列的《房屋租赁合同》办理租赁备案手续。为明确各方权利义务，现甲乙丙三方在平等自愿协商的基础上，就有关事项达成补充协议如下，以资共同遵守：一、甲乙丙三方一致同意，关于租赁房地产中第13、14层建筑面积共计4038.46平方米（租金按原合同约定计算）甲方同意以丙方的名义与乙方另行签署《房屋租赁合同》（内容见附件一）。在此，丙方仅负责与乙方签订租赁合同，并向乙方开具相应的税票，租金仍由甲方统一收取，关于租赁房地产中第1-12层建筑面积共计26856.64平方米自甲方与乙方签署的《房屋租赁合同》（内容见附件二），由甲方收取租金并出具相应的税票。二、乙方不因其签署《房屋租赁合同》（内容见附件一）而向丙方承担该合同项下的义务，租金仍向甲方缴纳。三、本补充协议一式三份，甲乙丙三方各持一份，自各方签字盖章之日起生效。2012年10月30日，第三人深圳市平湖股份合作公司与被告签订一份用于备案登记的《房屋租赁合同》，约定第三人深圳市平湖股份合作公司将位于深圳市龙岗区租给被告使用，租赁面积为4038.46平方米，每平方米每月租金为26元，月租金总额为105000元，租赁期限自2012年11月1日至2027年10月31日，租赁保证金为803272.6元。2012年11月12日，原被告签订一份用于备案登记的《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区租给被告使用，租赁面积为26856.64平方米，租赁期限自2012年11月1日至2027年10月31日，租赁保证金为5000000元，2012年11月1日至2015年10月31日期间每月租金为698272.6元，2015年11月1日至2018年10月31日期间每月租金为778599.86元，2018年11月1日至2021年10月31日期间每月租金为866959.85元，2021年11月1日至2024年10月31日期间每月租金为964279.41元，2024年11月1日至2027年10月31日期间每月租金为1071176.46元。被告及第三人星源志富实业（深圳）有限公司称，被告承租上述物业后于2013年12月31日整体转租给了第三人星源志富实业（深圳）有限公司，由第三人星源志富实业（深圳）有限公司直接向原告支付租金并分租出去，但为了合同备案方便，仍以被告名义与分租户签订租赁合同。原告否认被告及第三人星源志富实业（深圳）有限公司的转租关系，并称不同意被告与第三人星源志富实业（深圳）有限公司的转让行为。原被告及第三人星源志富实业（深圳）有限公司确认，2019年4月之前的租金已向原告支付，2019年5月的租金尚欠500000元，之后租金未付。由于被告一直拖欠租金，原告遂于2020年3月27日诉至本院要求解除合同收回涉案房屋。本院认为，原被告签订的《房地产租赁合同》系当事人之间的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格履行。被告从2019年5月开始拖欠租金，截至原告起诉时已拖欠长达10多月，构成根本违约，故原告请求解除双方签订的《房地产租赁合同》及相关补充协议，请求被告返还租赁物业，请求被告支付拖欠的租金及相关逾期付款利息，请求不予返还被告租赁保证金，均符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨育彬与被告深圳世纪星源股份有限公司于2011年9月14日签订的《房地产租赁合同》及相关补充附随协议（包括原告杨育彬与被告深圳世纪星源股份有限公司于2012年2月28日签订的《补充协议》，原告杨育彬、被告深圳世纪星源股份有限公司与第三人深圳市平湖股份合作公司三方于2012年8月2日签订的《房地产租赁合同补充协议（二）》，第三人深圳市平湖股份合作公司与被告深圳世纪星源股份有限公司于2012年10月30日签订的用于备案登记的《房屋租赁合同》，原告杨育彬与被告深圳世纪星源股份有限公司于2012年11月12日签订的用于备案登记的《房屋租赁合同》）；二、被告深圳世纪星源股份有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于深圳市龙岗区返还原告杨育彬；三、被告深圳世纪星源股份有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告杨育彬2019年5月至返还房屋之日止的租金及相应逾期付款利息（其中2019年5月的租金为人民币500000元，2019年6月之后的租金按每月人民币971959.85元的标准计至返还房屋之日止，每月的逾期付款利息以当月应付租金为本金，按每日万分之五的标准从当月10日算至付清之日止）；四、原告杨育彬无需退还被告深圳世纪星源股份有限公司租赁保证金人民币5803272.6元；五、驳回原告杨育彬的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币57794.75元、保全费5000元（原告杨育彬均已预交），均由被告深圳世纪星源股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇二〇年十一月十六日书记员  宋德彪