上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11476号上诉人（原审被告）：上海茜瀚投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇姚家村******。法定代表人：陈俊，公司执行董事。委托诉讼代理人：倪铁枝，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄宝龙，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：朱秀娟，女，1986年5月13日出生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：宋德来，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海茜瀚投资发展有限公司(以下简称茜瀚公司）因与被上诉人朱秀娟委托合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初46712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茜瀚公司的上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，依法改判双方之间的《委托管理合同》继续履行，对于正常支付一审判决的第二、三项予以认可。事实与理由：根据合同约定，茜瀚公司支付租金时朱秀娟应该提供相应的发票，然而茜瀚公司直至2020年3月16日才收到朱秀娟开具的发票，此时亦是疫情最严重时期，茜瀚公司需根据商业项目的整体经营进行管理，统一进行收益分批支付补足，且茜瀚公司在收到朱秀娟的发票后亦分批次支付了租金收益，不存在拖欠朱秀娟租金收益的情况。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称最高院指导意见）相应的规定，在疫情期间朱秀娟以茜瀚公司未按约定支付租金收益为由请求解除合同的，人民法院不应支持。综上，请求二审法院支持茜瀚公司的上诉请求。被上诉人朱秀娟辩称，不同意上诉人茜瀚公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱秀娟向一审法院提起诉讼，请求：1、确认双方2018年5月7日签订的《委托管理合同》于2020年4月21日解除；2、判令茜瀚公司支付自2019年11月1日至2020年4月21日租金收益人民币（以下币种同）31,344元(全部金额66,606元-已付金额35,262元)；3、判令茜瀚公司支付自2020年4月22日起至2020年7月21日的租金收益35,262元；4、判令茜瀚公司支付逾期付款违约金，违约金按照每日28元的标准，自2020年3月1日起计算至2020年4月2日止,计896元；5、本案诉讼费由茜瀚公司承担。一审法院认定的事实：2018年5月7日，朱秀娟作为委托方（甲方）、上海茜瀚投资发展有限公司作为受托方（乙方）签订《委托管理合同》一份，约定甲方委托乙方管理的物业位于上海市XX路XX弄XX号（以下简称涉案房屋），建筑面积34.05平方米。管理期限自2015年5月1日之日起10年。乙方可根据甲方的委托将该物业与“高桥红坊”商业项目的其他物业进行统一集中管理（包括但不限于与其他物业合并招租、全并经营等）。合同第五条“委托事项的收入及费用”约定：1、2018年5月1日至2025年4月30日期间，甲方、乙方按照该物业实际租金（即乙方实际出租给客户的租金）9:1分成，即甲方收取该物业实际租金的90%，乙方10%；2、委托管理期限内，该物业管理费由甲方承担（若承租人承担物业管理费，甲方无需再付该笔费用），水、电、燃气费用由乙方承担。合同第六条“税费和收益的支付”约定：1、委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每三个月收取，每届满3个月的30日内将收到的该物业租金收益支付至甲方账户；2、甲方向乙方收取租金时，甲方需向乙方提供合法的正规租金发票。合同第十条“违约责任”约定：1、甲、乙双方承诺放弃《合同法》第410条赋予的任意解除权，任何一方无故提前解约的，应向另一方支付购买该物业总房价的20%作为违约金……3、乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期每日依甲方当年收益的万分之二向甲方支付违约金。同日，双方签署房屋委托管理交接书，双方确认已于2018年5月1日对涉案房屋进行了验收交接。2018年8月6日，茜瀚公司作为出租人（甲方）与案外人黄某作为承租人（乙方）签订了《租赁合同》，约定茜瀚公司将涉案房屋出租给黄某使用，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日。合同关于“租金”约定如下：乙方应就其承租租赁场所支付租金，租金先付后用，押二付二。租金标准：……2018年10月1日至2020年8月31日期间，每月固定租金13,060元；……支付方法：每次支付2个月租金，每月1日之前支付当月和次月租金的总额。合同约定物业管理费为每月720元，支付方法与租金支付方法相同。2019年10月31日、2020年1月6日、2020年3月13日，黄某分别向茜瀚公司支付了2019年11-12月、2020年1-2月、2020年3-4月的租金（含物业管理费）27,560元。茜瀚公司确认均已收到，并确认2019年11月至2020年2月的租金应在2020年2月底之前向朱秀娟支付；但同时抗辩称，之所以收到租金后未及时支付，系因茜瀚公司作为“高桥红坊”项目总体运营管理方，需要对收取的租金统一管理、统一协调分配，无法做到一一对应。虽然朱秀娟的实际承租人按时足额支付了租金，但因疫情原因还有其他商户未能收取到租金，茜瀚公司只好将收到的租金在各商户之间进行分配并支付给各物业权利人。2020年2月至3月间，因催讨租金收益事宜，朱秀娟与茜瀚公司工作人员倪铁枝多次通过微信沟通，聊天记录如下：2020年2月24日，朱秀娟：“倪总你好！这个月底房租别忘了”，倪铁枝：“好的”；2020年2月29日，朱秀娟：“倪总今天转房租哦！别忘了”，倪铁枝：“好的”，朱秀娟：“谢谢。一个月一万多房贷我也有压力，没办法免租”；2020年3月6日，朱秀娟：“倪总，下周一安排把房租转给我，谢谢”，倪铁枝：“等等吧，目前在努力做工作收租，租金收上来马上付给你”；2020年3月16日，朱秀娟：“现在是疫情我能理解，是不是应该把11月12月1月房租给我呢”，倪铁枝：“不用再说了，因疫情原因收租困难，能支付时，我会支付的，等通知吧”，朱秀娟：“11、12、1月房租和疫情没有逻辑关系，为何迟延”，“这是我昨天去店里了，生意都很好，过年一直营业，春节都没关，最后一个视频你听录音”，倪铁枝：“你去开票吧，没问题的话我会尽快支付”，朱秀娟：“不是你们一直开票的吗”，倪铁枝：“你没搞错吧，是我个人一直在帮你去开票的，公司没有帮你开票的义务，知道吗”。2020年4月15日，朱秀娟委托宋德来律师向茜瀚公司发出律师函，内容为要求茜瀚公司在收到律师函之日起五日内支付2019年11月1日至2020年4月1日期间的租金58,770元及按照每日28.2元的标准支付自2020年2月1日至实际支付之日的违约金；如果茜瀚公司未在收到律师函之日起五日内支付上述租金和违约金，朱秀娟声明《委托管理合同》将于茜瀚公司收到律师函的第六日解除。茜瀚公司于2020年4月16日收到该律师函。2020年4月3日、2020年4月17日、2020年4月30日，茜瀚公司分别向朱秀娟支付10,000元、10,000元和15,262元，共计35,262元，双方确认此笔款项为2019年11月至2020年1月的租金收益，对应的发票朱秀娟已向茜瀚公司开具。一审审理中，茜瀚公司确认涉案房屋实际承租人黄某自2020年以来一直正常按照双方《租赁合同》的约定支付租金，2020年5-6月、7-8月的租金（含物业管理费）各27,560元均已收到。一审法院认为：本案系委托合同纠纷。《委托管理合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有约束力。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。但茜瀚公司在收到实际承租人支付的2019年11月至2020年1月的租金后，并未按照合同约定的期限向朱秀娟转付租金收益，经朱秀娟催告后在合理期限内仍未全面履行，朱秀娟因此享有合同解除权。茜瀚公司抗辩称其有权对收取的租金在各商户之间统一协调分配，但茜瀚公司未就此提供相应的合同依据或其他依据，一审法院对茜瀚公司的抗辩理由不予认可。一审法院确认双方的《委托管理合同》于2020年4月21日解除。关于合同解除前的租金收益，其中2019年11月至2020年1月之间的部分，茜瀚公司已于2020年4月支付；目前尚欠的是2020年2月1日至2020年4月21日之间的部分，该部分租金收益应以每月11,754元的标准计算，合计31,344元，茜瀚公司应予支付。朱秀娟还要求茜瀚公司就迟延支付2019年11月至2020年2月的租金收益承担违约金896元，该诉请有合同依据，计算合理，一审法院予以支持。合同解除后，茜瀚公司应向朱秀娟返还涉案房屋的管理及收益权，但实际并未返还，并继续自实际承租人处收取了租金和物业管理费。现朱秀娟要求茜瀚公司支付2020年4月22日至2020年7月21日的租金收益，于法有据，一审法院予以支持，金额合计35,262元。一审法院于2020年7月21日作出民事判决：一、朱秀娟与上海茜瀚投资发展有限公司2018年5月7日签订的《委托管理合同》于2020年4月21日解除；二、上海茜瀚投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向朱秀娟支付2020年2月1日至2020年4月21日之间的租金收益人民币31,344元；三、上海茜瀚投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向朱秀娟支付2020年4月22日至2020年7月21日之间的租金收益人民币35,262元；四、上海茜瀚投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向朱秀娟支付逾期付款违约金人民币896元；负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,488元，因适用简易程序减半收取计人民币744元，由上海茜瀚投资发展有限公司负担。二审期间，上诉人茜瀚公司提供如下证据：一、《高桥红坊桂源铺终止合同协议书》及回复函；二、朱秀娟发送给茜瀚公司的《通知函》；三、茜瀚公司发送给案外人黄某的《关于高桥红坊桂源铺合同终止的商铺返还函》及黄某发送给茜瀚公司及朱秀娟的《回函》、若干照片。上述三组证据证明朱秀娟解除合同的目的在于直接与案外人签订合同；四、该商业项目其他部分业主的付款回单，证明茜瀚公司因疫情原因对商业项目的租金进行统一管理及支付。被上诉人朱秀娟发表质证意见称：一、对于《高桥红坊桂源铺终止合同协议书》及回复函，因与朱秀娟无关，故对其真实性、关联性等不予认可；二、对于《通知函》的真实性予以认可，但不认可关联性；三、茜瀚公司发送给黄某的《返还函》及黄某发送的《回函》、照片等，对《回函》的真实性予以认可，但该几份证据因与朱秀娟无关，故对其关联性不予认可；四、其他业主的回单与本案无关，亦不予认可。被上诉人朱秀娟提供一份发送给物业公司的通知，证明茜瀚公司停掉了涉案房屋水电。上诉人茜瀚公司对此予以认可。经审查，上述证据与本案关联性不足，故本院在本案中不作认定。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，《委托管理合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，双方当事人均应按约履行。根据《委托管理合同》第六条约定，朱秀娟向茜瀚公司收取租金收益的方式为每三个月收取，每届满三个月的三十日内将收到的物业租金收益支付至朱秀娟账户，朱秀娟需向茜瀚公司提供合法正规的租金发票。现茜瀚公司未按合同约定支付租金收益，且在朱秀娟催告后的合理期限内仍未支付，故朱秀娟有权解除合同并要求茜瀚公司支付相应的违约金。茜瀚公司称朱秀娟未向其提供发票导致其未能按约支付租金收益。对此本院认为，经审理查明，朱秀娟于2020年2月、3月多次与茜瀚公司沟通租金收益事宜，并于2020年3月16日向茜瀚公司开具对应的发票，茜瀚公司收到发票后未及时支付全部租金收益，且在朱秀娟向茜瀚公司发送律师函催告后仍未在限定期限内支付全部租金收益，故对其该项意见，本院不予采信。茜瀚公司又称，涉案商业项目因疫情原因均按照合同进行统一管理，且经与业主沟通后采用分批支付租金收益的方式，故根据最高院指导意见，朱秀娟无权以茜瀚公司未按时支付租金收益为由解除合同。对此本院认为，双方均确认签署的合同性质为委托管理合同。茜瀚公司主张其是按照合同约定统一管理，分批支付租金收益，但未提交证据证明其另与朱秀娟达成分批支付租金收益的约定，朱秀娟对此亦予以否认，且统一管理也不代表可以分批支付租金收益。在2019年11月至2020年1月期间，涉案商铺的实际承租人黄某均按照正常流程向茜瀚公司支付租金，未因疫情原因产生拖欠租金的情况。在茜瀚公司已经收到实际承租人支付的租金、且未与朱秀娟达成分批支付租金收益约定的情况下，其要求朱秀娟承担因其他商铺承租人未按约缴纳租金导致茜瀚公司无法及时支付租金收益的不利后果，缺乏依据，该情形亦不适用于最高院指导意见，故对其该项抗辩，本院不予采纳。现一审法院认定合同解除，茜瀚公司支付朱秀娟逾期付款违约金及租金收益并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，上诉人上海茜瀚投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,488元，由上诉人上海茜瀚投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月二十五日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……