广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2057号 上诉人(原审被告)：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区合浦县廉州镇廉州大道**。统一社会信用代码91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖伟珍，该公司员工。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙大福，男，1965年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。 被上诉人（原审原告）：陈祖年，女，1964年10月11日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。 上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：苏云燕，广西桂鸿凯律师事务所律师。 上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：易娟，广西桂鸿凯律师事务所律师。 上诉人合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称广益公司）因与被上诉人孙大福、陈祖年商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广益公司上诉请求：依法撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020)桂0521民初1485号民事判决书，依法改判驳回孙大福、陈祖年对广益公司的诉讼请求。 事实和理由：一、产权登记商品房的面积不包括阴影部分及生活阳台、休闲阳台，但合同销售的平面图包括生活阳台、休闲阳台的面积，如果合同销售的房屋面积扣除生活阳台、休闲阳台的面积后的面积是一致的，也就是说产权登记商品房的面积不是反映孙大福、陈祖年购房的面积，是不完整的产权登记面积。二、孙大福、陈祖年购房的面积是否足够，应根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条的规定来认定，即商品房的建筑面积以竣工后经房产管理部门认定的测绘机构测定面积为准。根据2019年测绘报告结果反映，孙大福、陈祖年购买的商品房面积为111.19平方米,合同约定面积为112.06平方米,误差﹣0.87平方米。应在结算时多退少补，如按2020年的测绘报告，面积还比2019年多。不动产登记部门登记的面积是不包括阳台阴影部分面积及生活阳台、休闲阳台，是不完整的产权登记，孙大福、陈祖年按此计算面积无事实和法律依据。如果孙大福、陈祖年认为2019年、2020年合浦县公诚测绘报告结果有错误的，可请求法院委托第三方的测绘机构对本案的商品房面积重新测绘。一审法院对飘窗和阳台的实际面积是多少，不计入不动产权证里的面积是多少等事实没有查清。综上所述，一审法院认定的主要事实不清，证据不足。 孙大福、陈祖年辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。广益公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，其上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回。一、广益公司认为的房屋建筑面积被政府及有关部门认定与原有规划审批内容不一致，不具有合法性。2020年3月2日，合浦县人民政府组织相关部门召开会议，并作出合政办阅[2020]14号《研究解决合浦县广益中央公园小区相关问题的会议纪要》认定合政办阅[2019]9号《研究解决合浦县广益中央公园小区相关问题会议》与原有规划审批内容不一致，予以撤销。二、2019年测绘报告、2020年测绘报告均系广益公司自行单方委托，没有房屋登记部门的审批意见，不被房屋登记部门认定，其用途仅为广益公司自用不能作为房屋权属登记资料用，且与本案没有任何关联，不具有合法性，也缺乏真实性。孙大福、陈祖年没有义务请求法院委托第三方的测绘机构对本案的商品房建筑面积重新测绘。三、《商品房买卖合同》第五条明确约定“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”《商品房销售管理办法》第四十五条第四款规定，“产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。”孙大福、陈祖年取得的不动产权证书明确载明的房屋建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积确实存在误差，且误差比超过3％，按照《商品房买卖合同》第五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，广益公司应当向孙大福、陈祖年返还误差面积的购房款。四、涉案房屋的面积是否足够以现有不动产权证载明的面积为准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定的建筑面积亦应当以不动产权证载明的面积为准，广益公司认为现有的不动产权证载明面积不完整，其应向行政部门反馈，或另行提起行政诉讼。五、涉案商品房买卖合同第3条所称的建筑面积，不仅应由测绘机构测绘，同时应当符合法律规定，并且得到房产部门登记认可，违建的部分和赠送的部分不能算在里面。六、先前广益公司根据测绘报告办理出来的大面积产权证，已于2020年4月2日由房屋登记部门通知更正。七、先前已有广益中央公园的案件已经生效，并且已经强制执行，广益公司已经返还面积误差款给相关业主，法院应当同案同判。 孙大福、陈祖年向一审法院起诉请求：1.判决确认其与广益公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判决广益公司返还其购房款38,070元。 一审法院判决：一、广益公司应返还给孙大福、陈祖年购房款38,047.51元；二、驳回孙大福、陈祖年的其他诉讼请求。案件受理费6,611元，因适用简易程序审理减半收取3,305.5元，由孙大福、陈祖年负担2,905.5元，广益公司负担400元。 本院二审期间，孙大福、陈祖年提交新证据如下：公告及名单，用以证明2019年广益公司代办出来的面积与2019年测绘报告面积一致的产权证，被通知产权证面积错误，被要求更正登记。说明2019年测绘报告错误，不能使用。广益公司质证认为，该公告没有公章，对真实性、合法性、关联性有异议，其内容不合法，载明不动产权证记载面积错误，但没有指出哪里有错误。如认为建筑面积有错误，就应该重新实测。2020年会议纪要使用的是已失效的2017年的测绘报告结果，是不合法的。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于广益公司交付给孙大福、陈祖年的商品房产权登记面积是否少于合同约定的面积及误差比例是否超过3%的问题。广益公司上诉主张产权登记商品房的面积不包括阴影部分及生活阳台、休闲阳台，是不完整的产权登记面积，商品房的建筑面积以竣工后经房产管理部门认定的测绘机构测定面积为准，即应以测绘报告为依据。本院认为，目前涉案房屋已取得不动产权登记证书，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款“产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”的规定，已确定涉案房屋建筑面积为103.63平方米。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋销售面积为112.06平方米，与产权登记房屋面积发生差异，根据《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，显然，广益公司交付孙大福、陈祖年的商品房面积少于合同约定的面积。广益公司所提交的测绘成果报告书系由广益公司委托合浦县公诚房产测绘队作出的，该测绘成果报告书尚未得到房屋权属登记主管部门的认可，房屋权属登记主管部门亦未据此变更不动产权属总证和产权证书确定的建筑面积。因此，本院对广益公司的上述主张不予采信。一审判决确认涉案商品房的产权面积少于合同约定的建筑面积及面积误差比超过3%并无不当。双方在《商品房买卖合同》中约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按“面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清”。对面积误差比超过3%的部分，《商品房买卖合同》未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，一审判决根据上述双方的约定和司法解释的规定，确认广益公司返还孙大福、陈祖年面积误差比在3%以内购房款及双倍返还超过3%部分的房价款正确,本院予以维持。 综上所述，广益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,611元，由上诉人合浦县广益房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆  振  益 审 判 员  王  雅  新 审 判 员  侯  远  婕 二〇二〇年十一月十日 法官助理  包蓉书记员罗杏