安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0406民初3152号 原告:淮南市金格四海商贸有限责任公司，住所地安徽省淮南市潘集区袁庄田集北路，统一社会信用代码913404006629209659。 法定代表人：葛少卢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张淮光，该公司法律顾问。 被告：高连山，男，1983年5月13日出生，汉族，淮南市浩鼎运输有限公司职工，住安徽省淮南市潘集区。 原告淮南市金格四海商贸有限责任公司（以下简称金格四海公司）诉被告高连山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金格四海公司的委托诉讼代理人张淮光、被告高连山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金格四海公司向本院提出诉讼请求：1、判令高连山立即支付购房款178745元,逾期付款违约金18768元［178745元ｘ0.05%ｘ210天（2020年4月10日--2020年11月10日）］合计197513元,并以178745元为基础,自2020年11月11日起按每日0.05%的标准支付逾期付款违约金至款结清止。（注:银行年化率为18.5%）2、判令高连山承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年11月8日,双方签订了房屋《认购书》,高连山认购淮南市潘集区,并依约向金格四海公司交纳了认购金5万元。2013年10月,双方就认购的前述房屋签订了《房屋买卖合同》。合同约定：计价方式与价款按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米2915元，总金额为288585元。房屋面积屋及面积差异处理：房屋面积最终由房产管理局测绘大队实测为准，并以实测面积为产权登记面积,房屋交付时,产权面积与合同面积发生差异，双方同意根据成交单价以多退少补的方式处理。合同还约定了买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约责任。买受人于签约之日已付首付款人民币118585元（含认购金）余款办理抵押贷款。《房屋买卖合同》签订后，金格四海公司要求高连山，其不能积极办理贷款手续，也不予支付剩余购房款。2014年2月20日，金格四海公司将房屋装修后交付给高连山使用。目前，高连山仍拒不支付剩余购房款。由于案涉房屋的土地权属及移交的历史问题，经市房地产领域突出问题处置工作领导小组的安排，由潘集区政府牵头会同市自然资源和规划局、不动产中心对涉案房屋的土地进行了权调，查清了土地性质及移交的时间，办理了土地使用权出让手续，缴纳了土地出让金，依法取得了不动产登记证书。高连山居住使用的房屋合同面积为99平方，经房屋登记部门现场实际测量被告的房屋面积实际为102平方，实际面积多出3平方，按照合同约定的单价2915元每平方×3平方＝8745元。高连山应当支付的剩余购房款为178745元。2020年4月10日，金格四海公司向赛洛公馆小区的所有居住人发出来补交剩余购房款，办理不动产登记的通知，但高连山即不交纳剩余购房款也不办理不动产登记手续。 高连山辩称：1、要求我们支付逾期付款违约金没有依据，违约也是原告违约；2、既然起诉到法院，希望法院给予公正判决。如果房产证是正常的，其也愿意去办理商贷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，查明如下事实： 2012年11月8日，高连山和金格四海公司签订了一份《认购书》，约定高连山认购金格四海公司位于淮南市潘集区。后高连山并依约向金格四海公司交纳了认购金5万元。同年11月11日，高连山向金格四海公司交纳了首付款68585元。2013年10月，高连山（买受人）和金格四海公司（出卖人）签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要条款：第一条买受人购买的房屋位于潘集区。该房屋合同约定建筑面积99平方米。第二条计价方式与价款。按建筑面积计算，该房屋单价为2915元每平方米，总金额人民币288585元。第三条面积确认及面积差异处理。房屋面积屋及面积差异处理即房屋面积最终由房产管理局测绘大队实测为准，并以实测面积为产权登记面积,房屋交付时,产权面积与合同面积发生差异，双方同意根据成交单价以多退少补的方式处理。第四条付款方式及期限。买受人于签约之日已付首付款人民币118585元，余款人民币17万元办理抵押贷款，第五条买受人逾期付款的违约责任。（2）自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。第六条交付期限。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付给买受人使用。第十一条关于产权登记的约定。出卖人应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，办理产权证费用由买受人承担。如因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证书的，由出卖人向房产管理部门协商解决，否则买受人有权要求终止合同，出卖人退还购房款，并按照累计已付房款的百分之一向买受人支付违约金。2014年2月20日，金格四海公司将房屋交付给高连山使用至今。 另查明：涉案房屋所属赛洛公馆项目是淮南市金格敬业商贸有限公司投资建设，由金格四海公司销售。所占土地性质为国有划拨土地，其权属原为淮南矿业集团，土地证号为淮国用（2004）矿用03**；2004年6月15日，该土地移交给淮南市人民政府；2004年6月30日，由市政府移交给潘集区政府。由于涉案房屋的土地权属及移交的历史问题，在市房地产领域突出问题处置工作领导小组的安排下，2019年6月18日，由潘集区政府牵头会同市自然资源和规划局、不动产中心对涉案房屋的土地进行了权调，查清了土地性质及移交的时间。2019年9月22日，淮南市土地管理委员会2019年第6次会议决定：同意案涉土地补缴出让金方案，淮南市金格敬业商贸有限公司补缴地价款为219.18万元后，为群众办理不动产权证。对违规问题的相关责任交由潘集区政府依法依规处理到位，并报市纪委监委。2019年11月14日，淮南市金格敬业商贸有限公司与淮南市自然资源规划局签订了建设用地土地使用权出让合同；淮南市金格敬业商贸有限公司依法缴纳了土地出让金219.18万元。2019年12月26日，淮南市金格敬业商贸有限公司依法取得案涉房屋的不动产登记证书。不动产登记显示：潘集区九华山北路西侧潘一物业商住楼赛洛公馆2号楼804室面积为102平方米。 再查明：2020年4月10日，金格四海公司向赛洛公馆小区的所有居住人发出通知，内容为：“通知尊敬的各位业主：赛洛公馆小区由于历史成因，在市、区两级政府的关心、关怀下，致力解决历史遗留问题。现该小区所有房屋已经具备办理不动产权登记条件，望各位业主见通知后十五日内携带本人身份证及房屋买卖合同，前往金格四海休闲生活广场六楼办公室咨询办理。淮南市金格四海商贸有限责任公司淮南市金格敬业商贸有限责任公司2020年4月20日”。高连山见到通知后，未去办理不动产登记手续，也未交纳剩余购房款。 本案争议焦点为：1、金格四海公司要求高连山立即支付购房款178745元，是否有法律和事实依据；2、金格四海公司要求高连山支付逾期付款违约金18768元（自2020年11月11日起按每日0.05%的标准支付逾期付款违约金至款结清止）是否有事实和法律依据。 针对本案争议焦点，本院评判如下： 关于金格四海公司要求高连山支付剩余购房款178745元，是否有事实和法律依据？本案中，高连山与金格四海公司签订的《房屋买卖合同》属有效合同，金格四海公司已于2014年2月20日将房屋交付给高连山使用，现房屋已符合办理不动产登记条件，金格四海公司要求高连山支付剩余购房款18768元[17万＋2915元每平方米×（102平方米-99平方米）]的诉讼请求，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。对于付款方式，应按照合同约定的办理抵押贷款的方式支付。若高连山不愿配合办理抵押贷款，金格四海公司有权要求高连山直接支付剩余购房款。对高连山提出的，当时金格四海公司口头承诺对于多出来的3平方是赠送的辩解意见，未提供证据证明，且金格四海公司也不予认可，该辩解意见本院不予采纳。 关于金格四海公司要求高连山支付逾期付款违约金，是否有事实和法律依据？本案中，高连山与金格四海公司签订的《房屋买卖合同》的时间是2013年10月，当时金格四海公司未取得商品房预售许可证，且土地性质为国有划拨，无法办理产权证书，致高连山不能按照合同约定办理抵押贷款。2019年12月26日，淮南市金格敬业商贸有限公司才取得案涉房屋的不动产登记证书。合同至今未能完全履行，过错责任主要在金格四海公司。故金格四海公司要求高连山支付逾期付款违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于高连山提出的金格四海公司逾期办证，违约在先，其不应支付逾期付款违约金的辩解意见，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、高连山欠淮南市金格四海商贸有限责任公司购房款178745元，于判决生效后三个月内办理抵押贷款； 二、若高连山不能按上述期限办理抵押贷款，应于上述期限届满后十日内付清欠款； 三、驳回淮南市金格四海商贸有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4250元，减半收取2125元，由高连山负担2000元，由淮南市金格四海商贸有限责任公司负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审判员  钱峰 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  张洁 附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。