河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初9991号原告（反诉被告）：陈思思，女，1989年4月4日出生，汉族，户籍地：河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：裴文魁、张辉燕（实习），河南鲲之鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴晓，男，1989年11月27日出生，汉族，户籍地：郑州市。委托诉讼代理人：李红利、王威（实习），河南梅溪（郑州）律师事务所律师。第三人：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区金水路****楼****。统一社会信用代码：91410105058781671F。法定代表人：郭海军。原告（反诉被告）陈思思与被告吴晓（反诉原告）、第三人郑州市正天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈思思的委托诉讼代理人裴文魁、张辉燕，被告吴晓的委托诉讼代理人李红利、王威到庭参加诉讼。第三人郑州市正天房地产经纪有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈思思向本院提出诉讼请求：1.依法判令撤销原、被告于2020年5月23日签订的编号为2001066的《房屋买卖合同》；2.依法判令被告返还原告支付的定金20000元；3.依法判令被告向原告支付违约金164000元（按照总购房款10%计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2020年5月23日，原告与被告通过第三人中介签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定被告将其拥有的位于二七区××路××院××单元××号唯一住房以壹佰陆拾肆万（1640000元）的价格出卖给原告，并由原告支付居间费用、定金、过户费等费用伍万元整（50000元）。被告承诺该房产是其唯一住房，购买满五年，应原告要求，被告将满五唯一约定明确注明在合同第八条其他约定中。原告基于对被告的信任签订本合同，并向被告支付定金2万元，向第三人支付佣金3万元。后经查实被告名下另有房产，该房产并不是被告唯一住房，事实与被告满五唯一的承诺不符，充分证实被告签订合同时有欺诈行为。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告吴晓辩称：一、答辩人在签订合同过程中，并不存在欺诈行为。答辩人名下的涉案房屋已经满五年；中介方没有尽到提醒卖家去房管局进行不动产查询的义务，卖方也并没有故意瞒报，因为卖方并没有隐瞒单位有套房子，只是听单位说八月份统一报房管局备案，并且在支付宝不动产查询名下只有升龙城一套房产，误以为名下只有一套房产，签完合同中介才让卖家去房管局查询，卖家第一时间就去房管局配合查询。二、涉案房屋是否满五唯一，并不影响本案买卖合同的履行。所谓“满五唯一”，指一个家庭在省内所在城市只有1套房，且房子产权证满5年。其中“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年，如果说房产证还没有办下来的话，也可以按照缴纳契税发票上的日期算起；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里的只有这一套房。通常情况下，房子满足“满五唯一”即可免除房子的个税和营业税。因此，根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定，房屋是否满五唯一仅仅牵涉到被答辩人负担税费的问题，而并不能导致合同的根本不能履行。并且，为表示出卖房屋的诚意，在双方协商过程中，答辩人同意如果因为房屋不满足“满五唯一”条件多缴纳的税费由答辩人承担，或者按照被答辩人要求，总购房款减掉2万元，按照162万元履行。但条件达成后，被答辩人依然不履行合同。三、原告陈思思在合同签订后，违反合同，寻找借口迟迟不履行合同，为违约方；答辩人不存在违约行为，为合同的守约方。被告因为自身的原因，不愿意继续履行合同，却把违约责任推卸到答辩人一方，是一种严重不诚信行为。综上，是被答辩人违约不愿意继续履行合同，而不是答辩人违约。请法庭驳回被答辩人全部诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。反诉原告（被告）吴晓向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告交付的购房定金31600元归反诉原告所有（其中第三人保管的11600元，由第三人交付给反诉原告）；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金164000元（按照总购房款的10%计算）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2020年5月23日，反诉原告和反诉被告签订《房屋买卖合同》，约定：反诉原告把名下房屋（坐落于**××路××院××单元××号，产权证号1501116603）出售给反诉被告，总购房款为人民币1640000元。在合同第四条付款方式及过户条款，双方约定，签订该合同之日起50个工作日内，双方协助共同到贷款机构办理相关贷款手续，贷款审批后双方共同到交易管理部门办理网签/监管手续当日，乙方将首付款壹佰万元（不含定金）支付监管账户/甲方。最终贷款金额以贷款机构审批确定数额为准，若贷款机构审批贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应在支付首付款时一次性补足。在合同第六条违约责任条款，双方就违约责任进行了详细约定。根据该约定，被反诉人拒绝办理贷款、网签等手续，均视为违约，应向守约方支付总房款的10%作为违约金。合同签订后，支付反诉原告定金两万元，被反诉人支付购房定金11600元在第三人处保管；但却迟迟不予配合办理网签和贷款手续。在反诉原告多次协商催促下依然以种种借口拖延，不予履行合同。反诉原告认为：双方签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表达，双方均应该依约履行，反诉被告无故不履行合同，构成违约，已经给反诉原告造成损失，其依法依约应该向反诉原告承担违约责任。综上，为维护反诉原告合法权益不受侵害，特具状起诉，望判如所请。反诉被告（原告）陈思思针对反诉请求辩称:反诉原告吴晓陈述违背客观事实，反诉请求不符合法律规定，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。一、被答辩人先期违约，又不愿承担违约责任。而要求答辩人继续履行合同义务，无法无据。根据答辩双方于2020年5月23日签订的《房屋买卖合同》第八条约定“其它约定(其他条款与本条不一致的，以本条约定为准)此房满五唯一。”后证实此房并非被答辩人唯一住房，被答辩人吴晓十分明显违背了《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。诚实信用原则要求当事人在订立履行合同的全过程，都要诚实，讲信用、相互协作。双方签订的《房屋买卖合同》第八条为手写补充条款，是双方真实意思表示，属于特别约定，具有优先适用性，约束力最高。违反此条款约定，应属严重违约行为。在被答辩人违约在先的情况下，经过多次面谈协商，历经月余之久，被答辩人毫无协商诚意，第一次面谈答辩人先是强硬地让中介承担满五不唯一的责任，第二次面谈要求其必须得到合同总价房款，所有多出的费用必须有答辩人承担，第三次面谈其最多承担一半。6月28日，被答辩人通过微信通知中介下午约定解除合同，在约定好下午5点到店解除合同的情况下，但被答辩人始终没有到场（上述事实有微信记录为证)。被答辩人多次出尔反尔，毫无诚信可言。被答辩人未能满足房屋满五唯一条件，不愿承担费用，又不愿退回定金的情况下，答辩人无奈向法院起诉，于情于法答辩人没有任何过错。二、被答辩人反诉请求第二项要求答辩人按总购房款10%支付违约金违背事实且无法律依据。根据《房屋买卖合同》第八条约定及房屋现状，被答辩人的行已经先期违约。《房屋买卖合同》约定其他条款与第八条不一致的，以第八条约定为准，双方在合同第八条约定涉案房屋必须满足满五唯一条件。答辩人签订合同时特别强调这一点，被答辩人在签订《房屋买卖合同》时言之凿凿的说自己房屋满五唯一，答辩人基于信任签订该合同，后经查被答辩人隐瞒其名下其他房产信息，在明知答辩人要求满五唯一条件的情况下，被答辩人依然故意隐瞒真实情况签订合同。被答辩人在合同签订之初，就刻意欺诈、隐瞒重要交易事实，依据一般生活经验，答辩人基于被答辩人无视诚信的行为，有理由合理怀疑该房产存在其他隐患或交易风险。根据《合同法》第67条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行方有权拒绝其相应的履行要求。据此规定，由于被答辩人的房屋不符合合同约定的满五唯一的交付条件，先期违约，答辩人有权拒绝履行继续付款义务，并不违约。三、被答辩人第一项诉讼请求要求答辩人支付的定金与第三人保管的费用归被答辩人所有，无法可依。根据《担保法》第三条之规定“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则”。被答辩人的违约行为，背离了设置定金初衷和原则。一切结果均因被答辩人的严重违约行为造成，被答辩人又想通过这种方式占有定金不当得利，这种行为不应受到法律的保护。根据《中华人民共和国合同法》第54条第3款,一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销之规定，因此再次请求贵院依法驳回反诉原告所有诉讼请求。第三人郑州市正天房地产经纪有限公司未到庭、未答辩、未举证。本院经审理认定事实如下：一、吴晓（甲方、出卖人）与陈思思（乙方、买受人）、郑州市正天房地产经纪有限公司（丙方、居间人）于2020年5月23日签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：甲方将坐落于二七区××路××院××单元××号（权属证件号：第1501176603，建筑面积：89.71㎡，所有权人：吴晓）的房屋出售给乙方；成交价为1640000元；交易税费、丙方居间服务费16400元、丙方过户服务费2000元由乙方承担。乙方应于签约时支付合同定金、居间服务费、过户服务费合计人民币50000元，其中丙方居间和过户服务费共计18400元，11600元作为定金由丙方代为保管。签订本合同之日起50个工作日内，甲乙双方协助共同到贷款机构办理相关的贷款手续。若在合同履行中发现房屋被查封或闲置转让，甲方承诺自买受人知悉之日起10个工作日内解除房屋查封或限制转让情形，因甲方原因拒绝出售或因甲方原因导致不能向买方出售房产的，由甲方承担违约责任。任一方擅自违约拒绝协助办理贷款、解押、网签、监管、过户等手续导致交易失败的，均视为该方违约，应向守约方支付总房款的10%作为违约金，实际损失大于该违约金的，可另行主张。合同中其他条款备注“此房满五唯一”。二、上述合同签订后，陈思思向吴晓交纳定金20000元。吴晓向陈思思出具收据一份，显示：“今收到购房订金陈思思客户两万元整，购买二七区嵩山路191号院6号楼东2单元22层2204号”。陈思思述称向第三人郑州市正天房地产经纪有限公司支付款项30000元，第三人公司已向原告退还。三、2020年5月25日，郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋产权信息表》中显示：吴晓名下房产情况查询结果为2套。四、庭审中，被告称可以解除双方就案涉房屋签订的买卖合同。对此，原告不持异议。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担举证不利的风险。本案中，原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约定的内容履行各自的义务。合同签订后，原告陈思思依约向被告吴晓支付了20000元购房定金，事实清楚。现原被告均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，对此，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋买卖合同解除后，被告吴晓应将收取原告的20000元定金予以退还。对于原告陈思思要求被告吴晓支付违约金164000元的诉请，因在合同签订过程中，陈思思与吴晓就涉案房屋满足“满五唯一”条件达成一致，并将该约定在合同中予以备注，但吴晓名下的房产状态与合同中约定的情况并不相符，之后被告又未就合同的继续履行与原告达成一致意见，导致案涉合同解除，吴晓应承担相应的违约责任，综合考虑合同的履行情况以及被告的过错程度，根据公平和诚实信用原则,本院酌情认定被告吴晓支付原告陈思思违约金20000元。对原告主张过高部分,本院不予支持。基于以上查明及认定的事实，对于反诉原告吴晓的各项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈思思与被告吴晓（反诉原告）于2020年5月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告吴晓于本判决生效之日起十日内返还原告陈思思定金20000元，并支付违约金20000元；驳回原告陈思思的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告吴晓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1990元，由吴晓负担1774元，由陈思思负担216元；反诉费减半收取2106元，由吴晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员  冀婷婷二〇二〇年十一月四日法官助理董晓燕书记员岳子健