广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9186号上诉人（原审原告)：胡思烜，男，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：雷剑兵，广东仲权律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：张年雪，男，汉族，住四川省合江县。原审第三人：佛山市粤龙福房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：钟某1。上诉人胡思烜因与被上诉人张年雪、原审第三人佛山市粤龙福房地产代理有限公司（以下简称粤龙福公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初5046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。胡思烜上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令张年雪赔偿胡思烜300000元（已扣除张年雪已支付的保证金30000元）；3.判令张年雪承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院错误地认定双方未对银行按揭贷款申请未获批准的情形作出约定。胡思烜与张年雪于2019年7月21日签订《附加协议》，其中第5条明确约定“乙方（即张年雪）无法在上述期限内支付全部房款或再次因委托人无法申请银行按揭的，按房屋买卖合同（编号：0xxxxx1)承担违约责任”。该条款明确约定，若张年雪无法申请银行贷款，应按《房屋买卖合同》承担违约责任。而根据《房屋买卖合同》第九条2.1款“本合同签订后，若乙方（张年雪）没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约……逾期10日视为乙方根本违约，甲方有权解除合同……并要求乙方按该房屋总成交价30%支付违约金，并承担甲方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用。”因此，对于本案中张年雪申请银行贷款未获批准而违约的情形，双方是有明确约定的，张年雪应按房屋总成交价2160000元的30%即648000元承担违约责任。二、即便《房屋买卖合同》中有关张年雪支付购房款方式的条款无效，但房屋总价条款、违约责任条款依然有效。现张年雪未在约定期限内支付房款或申请银行按揭，理应按《房屋买卖合同》约定，按房屋总价2160000元的30%即648000元承担违约责任。且张年雪在本案中，也并未向一审法院提出违约金过高、请求一审法院对违约金进行调整的申请。但一审法院却自行将双方在合同中已明确约定的违约金金额648000元调整为100000元，没有任何法律依据，也有损于当事人意思自治原则。三、张年雪是房产中介从业人员，其完全清楚《房屋买卖合同》中关于购房款支付方式的约定是否违法，而胡思烜仅是想将自己房屋出售的普通公众，对该付款方式的约定是否违法确实不清楚，也并不会因该条款约定而获利，甚至会因该条款的约定而遭受损失（如延迟收到30%的首付款），胡思烜之所以同意该条款，完全是应张年雪的反复要求。因此，即便要区分双方的过错，胡思烜的过错也应比较小，主要过错在张年雪。因此，一审法院将张年雪的违约责任由648000元调整降低为100000元，显然是将主要过错都归责到胡思烜身上，与双方的过错程度完全不符。四、张年雪违约，给胡思烜造成巨大损失，一审法院判决张年雪仅赔偿胡思烜100000元，远不足以弥补给胡思烜造成的损失。因胡思烜与张年雪之间有买卖合同，导致胡思烜不敢出租也不敢另行出售涉案房屋，该房屋从2018年11月21日至今一直空置，且房屋售价从2018年到现在也在不断贬值降价。张年雪违约，给胡思烜造成了大量损失。（一）房屋空置的租金损失：按16个月计算，每月租金4000元，为16×4000=64000元。（二）房屋贬值的损失：经胡思烜向房屋中介机构咨询，现胡思烜的房屋出售均价仅9000-10000元每平方米，总售价仅1871595元，比销售给张年雪的价格2160000元，降低了288405元。（三）中介费损失：胡思烜已向粤龙福公司支付了中介服务费5000元。（四）维权律师费：胡思烜为起诉，已支付律师费15000元。仅上述4项直接的经济损失，都已达372405元。此外，胡思烜还曾因为要将房屋出售给张年雪，贷款64万元拟用于提前偿还涉案房屋的贷款、涂销抵押，为此也支付了数万元利息。因此，即便一审法院认为双方约定的违约金过高，需要调整，那也应当考虑张年雪违约给胡思烜造成的实际损失。一审判决张年雪仅赔偿胡思烜100000元，显然不足以弥补胡思烜的损失。五、综合本案的实际情况及损失，胡思烜愿意调整此前要求张年雪赔偿648000元的诉请，现仅向张年雪主张违约金330000元，扣除此前张年雪已支付的保证金30000元，张年雪还应向胡思烜赔偿300000元，请二审法院予以支持。六、本案合同并不存在整体无效或被撤销的情形，仅是房屋的首付款的支付方式存在无效的可能，合同整体有效，但一审法院在认定张年雪应承担的责任时，却适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十八条属于合同无效或被撤销后的处理方式的约定，属于法律适用错误。本案合同权利义务的终止是基于合同的解除，并非无效或撤销，因此应当适用《中华人民共和国合同法》第九十八条，合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中结算清理条款明确约定张年雪违约，应按房屋总价的30%承担责任。综上，一审法院在认定责任方面适用法律错误。张年雪未发表答辩意见。粤龙福公司未发表意见。胡思烜向一审法院起诉请求：1.张年雪向胡思烜支付违约金、中介费损失、维权律师费损失共计618000元；2.张年雪承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：胡思烜为坐落于佛山市顺德区************************房屋的所有权人【房地产权证号：粤房地权证佛字第**xxxxx5号】。2018年11月21日，胡思烜（卖方、甲方）、张年雪（买方、乙方）、粤龙福公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》（编号：0xxxxx1）一份，各方主要有以下约定：1.甲方自愿将上述房屋出售与乙方，成交总价2100000元；2.违约责任：本合同签订后，若乙方没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约，甲方有权解除合同并要求乙方从本合同签订之日起至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以该房屋总成交价为基数，按日万分之六支付延迟履行违约金；逾期达10日视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，收取的定金不予退还，并要求乙方按该房屋总成交价的30%支付违约金，并承担甲方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用；3.乙方于2018年11月24日前支付定金30000元，甲方在2018年11月30日前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方办理银行按揭，乙方签署银行按揭文件，提供齐全办理银行贷款所需的资料，向银行申请30年205万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；4.2019年3月31日前，甲乙双方带上银行经审批出具《抵押借款合同》或《同意贷款书》及相关资料配合丙方一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续，乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付首期款20000元，余款2050000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行支付给甲方。上述合同签订后，张年雪有支付定金共计30000元。之后，2018年11月26日、28日，双方再签订《附加协议》《房屋买卖合同补充协议》等，张年雪承诺在指定期限内履行支付购房款的义务，其间，张年雪先后多次变更指定落户人，但一直未有办理过户手续。2019年7月21日，胡思烜（甲方）、张年雪（乙方）再签订《附加协议》一份，约定：1.总房价变更为2160000元；2.乙方指定高淑荣为该房屋的登记人，甲方无条件协助乙方提供资料做按揭，乙方承诺3个月内完成按揭手续；3.甲方承诺在出按揭贷款合同之日起50天内配合甲方（注：应为乙方）办理房屋过户递件手续；4.乙方无法在上述期限内支付全部房款和再次因委托人无法申请银行按揭的，按房屋买卖合同承担违约责任。甲方有权解除所有合同及协议，不退还30000元保证金和保留假定乙方造成甲方损失的各项赔偿责任。由于张年雪仍未能履行上述合同或协议，2019年12月，胡思烜向张年雪发出《解除合同通知书》。庭审中，胡思烜确认系对方指定落户人银行按揭未获批或获批按揭金额不符合其要求，导致本案合同迟迟不能得到履行。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一、关于本案房屋买卖合同的效力《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。”本案中，胡思烜、张年雪虽然有在《房屋买卖合同》上签字，但双方约定房屋总价款为2100000元，而张年雪仅应支付首期款（含定金）共计50000元，其余以银行按揭贷款支付，该约定违反国家贷款管理制度以及对房地产市场的调控政策，双方在明知国家有关银行贷款的相关规定及政策的情况下，胡思烜仍意图协助张年雪违规申请银行贷款，双方行为属恶意串通，该行为损害了国家利益，根据上述法律规定，该合同中关于低首付以及以银行按揭贷款支付购房余款的行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”如上所述，虽然涉案合同部分条款无效，但不影响其他条款的效力，除关于支付购房款的方式的相关约定无效外，胡思烜、张年雪之间的房屋买卖合同关系仍然有效。根据双方约定，张年雪支付购房款的时间节点在于办理房产过户手续，而办理房产过户手续的前提系银行按揭贷款申请获批，而由于银行按揭付款的约定无效，且双方未对银行按揭贷款申请未获批的情形作出约定，因此，双方理应对付款方式及期限再作出约定，方能使合同能继续履行，但双方迟迟未对此作出补充约定，才致使合同迟迟不能履行。从合同签订及履行情况来看，胡思烜的目的仅在于通过出售房屋以获得售房款利益，即使其协助张年雪违规套取银行按揭贷款，其本身并不能以此获取特别的利益，因此胡思烜仅对上述合同部分条款无效负有部分过错，而作为主要过错方的张年雪不能获批银行贷款后，有责任尽快提出新的付款方案，但张年雪迟迟不回应胡思烜提出的履约要求，必然导致胡思烜对张年雪是否能够履行合同失去信任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四的规定，胡思烜有权提出解除合同。另根据第九十六条“主张解除合同的，应当通知对方”的规定，由于胡思烜已向张年雪发出《解除合同通知书》，因此自张年雪收到胡思烜寄发的上述通知书，涉案房屋买卖合同（有效条款部分）应已解除。二、关于张年雪应承担的责任《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同部分条款无效，并不影响双方在完善或补充相关条款后继续履行，如上所述，由于张年雪迟迟不履行合同，才导致胡思烜失去对张年雪能够继续履行合同的信任，因此胡思烜提出解除合同合理。根据上述法律规定，胡思烜有权要求张年雪赔偿损失。一审法院综合考量双方的过错程度、胡思烜因此损失金额等，酌定由张年雪赔偿胡思烜100000元，扣减已由胡思烜占有的定金（保证金）30000元，张年雪还应赔偿胡思烜70000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、张年雪应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿胡思烜70000元（已扣减此前支付的定金或保证金30000元）；二、驳回胡思烜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9980元，减半收取计4990元，由张年雪负担565.37元，胡思烜负担4424.63元。二审期间，胡思烜向本院提交《某某园豪庭最新的二手房报价》，拟证明涉案房屋已大幅贬值，房屋贬值给胡思烜造成重大损失。张年雪、粤龙福公司未发表质证意见。张年雪、粤龙福公司均未向本院提交新证据。经审查，胡思烜提交的《某某园豪庭最新的二手房报价》只反映出涉案小区其他个别二手房的价格，无法直接证明涉案房屋的价格状况及总价相对原成交价下跌，对其关联性本院不予确认。经审查，一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，围绕胡思烜的上诉意见，二审争议的焦点为一审判决认定张年雪应赔偿胡思烜70000元（已扣减此前支付的定金或保证金30000元）是否合理。胡思烜上诉主张，张年雪逾期支付房款，应根据涉案《附加协议》第五条的约定支付违约金648000元（即房屋总成交价30%），胡思烜因张年雪违约所遭受的实际损失已超过400000元（包括租金损失、房屋贬值损失、中介费损失、律师费损失、贷款利息损失等），一审法院认定张年雪赔偿胡思烜100000元远不足以弥补胡思烜的损失，胡思烜要求张年雪赔偿330000元合情合理。经审查，张年雪与胡思烜于2019年7月21日签订的《附加协议》第五条及涉案《房屋买卖合同》第九条第2.1点约定，张年雪未按时支付款项，应按房屋总成交价30%支付违约金。现张年雪未在约定期限内支付房款，胡思烜要求张年雪支付违约金有合同依据。关于违约金认定问题，本院认为，首先，对于租金损失问题，由于胡思烜未将涉案房屋交付给张年雪，胡思烜对涉案房屋享有的占有、使用、收益等权利并未受到影响，本院对于胡思烜主张的租金损失意见不予确认；其次，对于房屋贬值损失问题，胡思烜提供的证据不足以证明涉案房屋相对原成交价存在价格下跌的事实，故本院对于该损失不予确认；再次，对于律师费损失问题，虽涉案《房屋买卖合同》第九条第2.1点对律师费承担事项作出约定，但胡思烜并未提供代理合同、支付凭证等证据证明其支出律师费的实际数额，且有关损失在一审判决认定的赔偿款中也予以考量，对胡思烜主张的增加律师费损失，本院不予确认；然后，对于贷款利息损失问题，胡思烜支出贷款利息与张年雪的违约不存在必然的因果关系，胡思烜亦未提供证据其为办理涉案房屋的抵押涂销手续申请贷款，本院对胡思烜主张的贷款利息损失不予确认；最后，胡思烜与张年雪恶意串通办理低首付购房手续，协助张年雪违规申请银行贷款，事后因银行按揭未获批或获批按揭金额不符合，张年雪无法依约支付房款，胡思烜对涉案房屋交易不能履行负有部分过错。综上，胡思烜提供的证据不足以证明其因本案合同不能履行产生除中介费5000元以外的其他损失，亦对涉案房屋交易不能履行负有部分过错，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及胡思烜已收取的定金等因素，酌定张年雪赔偿胡思烜70000元（已扣减此前支付的定金或保证金30000元）公允，本院予以维持。胡思烜上诉主张张年雪应向其赔偿300000元（已扣减此前支付的定金或保证金30000元）理据不足，本院不予采纳。综上，胡思烜的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人胡思烜负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月二十三日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋