福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终6335号 上诉人（原审原告）：兰文龙，男，1985年5月13日出生，畲族，住福建省福安市。 上诉人（原审原告）：刘伟珠，女，1982年3月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：高建清，福建沃泰律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：潘雨燕，福建沃泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州城开置业有限公司，住所地福建省福州市琅岐镇新道路**鸿鑫楼**（自贸试验区内）。 法定代表人：陈家亮，董事长。 被上诉人（原审被告）：梁衍光，男，1969年3月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：林庚，国浩律师（福州）事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴焰，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人兰文龙、刘伟珠因与被上诉人福州城开置业有限公司（以下简称“城开置业”）、梁衍光不当得利纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院(2020)闽0105民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案开庭进行了审理。上诉人兰文龙、刘伟珠共同委托诉讼代理人高建清、潘雨燕、被上诉人城开置业、梁衍光共同委托诉讼代理人吴焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰文龙、刘伟珠上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判支持兰文龙、刘伟珠的原审诉讼请求；2、依法判令城开置业、梁衍光承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定案涉款项是“双方充分协商达成合意后再付款”，该认定与本案客观事实不符，属认定事实错误。城开置业在合同价外收取案涉款项的行为已经违反相关法律、规章规定，依法应当认定无效。一审法院认定兰文龙、刘伟珠付款后要求退还多付部分的行为违背诚实信用原则，却不对城开置业超过备案价多收款项、为避开监管以私人账户收款等明显违反诚实信用原则行为进行审查。2、一审法院认定本案争议焦点错误，判决适用法律不当。本案中，城开置业收取兰文龙、刘伟珠购房款超过合同约定价368200元，且未能提供任何合法收款依据，依法构成不当得利，应当予以返还。 城开置业、梁衍光辩称，根据在一审提交的证据足以证明兰文龙、刘伟珠在购房时清楚知晓讼争款项为购房款的一部分，不存在兰文龙、刘伟珠主张的多支付讼争款项的情况。一审法院认定双方约定案涉房屋价格为1511519元，符合客观事实。兰文龙、刘伟珠主张双方没有达成合意，一审法院认定事实错误，违背事实和诚信原则，不能成立。一审法院认定兰文龙、刘伟珠不当得利不能成立，是正确的。一审法院认为城开置业的行为是否违反相关监管规定，与本案无关，未在本案中进行审理，应由相关部门认定，是正确的。兰文龙、刘伟珠主张一审判决适用法律不当，不能成立。 兰文龙、刘伟珠向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令城开置业、梁衍光立即返还兰文龙、刘伟珠多付的购房款368200元并支付资金占用期间利息（利息以368200元为计算基数，从2017年12月8日起算至还清之日止按年利率6%计算，暂计至起诉之日为41115.7元）；本息合计409315.7元；2、请求判令城开置业、梁衍光承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月23日兰文龙、刘伟珠与城开置业签订《定购协议书》，以总价1143319元购买城开置业开发的位于马尾区××镇××号××＃楼××单元房屋，并支付定金及房款90000元。2017年12月7日，城开置业与兰文龙、刘伟珠签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××20）。书面合同约定：城开置业将其开发的座落于马尾区××镇××号××＃楼××单元出售给兰文龙、刘伟珠；该商品房建筑面积143.28平方米，单价为每平方米7979.61元，总价款为1143319元；合同签订当日兰文龙、刘伟珠向城开置业支付购房款253319元。同日，城开置业出具载明为××Ｃ区8＃501预收款343319元的发票给兰文龙、刘伟珠，并于2017年12月14日为兰文龙、刘伟珠办理了案涉房屋预告登记。 另外，2017年12月7日，兰文龙、刘伟珠向梁衍光的个人账户汇入款项368200元。城开置业未出具收款收据或收款发票。2020年1月2日，兰文龙、刘伟珠提起本案诉讼。 庭审中，一审法院问城开置业：为何部分购房款是转到梁衍光的个人账户，城开置业回答：也是购房款，双方约定的一部分，属于备案款项外的购房款。之所以转给梁衍光，梁衍光是施工班组，就把该款项转给梁衍光来抵扣工程款费用。 一审法院认为：本案的争议焦点在于：兰文龙、刘伟珠主张不当得利的理由是否成立。不当得利的构成为：1、一方获得利益；2、他方受到损失；3、获得利益和受损失之间存在因果关系；4、没有法律根据或合法根据。从表面上看，城开置业有获得“利益”，兰文龙、刘伟珠有受到“损失”，二者之间也存在“因果关系”，兰文龙、刘伟珠可以提起本案诉讼。 那么，兰文龙、刘伟珠主张不当得利的理由是否成立呢？一审法院认为，任何民事主体均不得因违反诚实信用原则而得到好处，民事活动中的当事人对于对方当事人及自身的民事行为均应尽到审慎注意义务。本案中，兰文龙、刘伟珠与城开置业签订《商品房买卖合同（预售）》，兰文龙、刘伟珠作为具有完全民事行为能力人，自愿支付购房款，且经庭审确认，对购买案涉房屋没有异议，应视为已经尽到了必要的审慎注意义务。房住不炒，购买房产属于大笔金额支出，从常理看作为付款人对于应支付的价款应已与出卖人进行过充分的协商、达成合意后再予付款。从兰文龙、刘伟珠实际付款过程来看，城开置业要求其支付至城开置业公司账户与要求其付款到梁衍光账户交叉进行，如兰文龙、刘伟珠认为城开置业要求其付款的具体行为与方式违背了其与城开置业签订《商品房买卖合同（预售）》的真实意愿，完全可以拒绝付款，并按照法律规定寻求相关救济。但在整个付款过程中，兰文龙、刘伟珠均无异议，可以视为其实际付款行为是根据其与城开置业之间经协商达成的合意而支付全部购房款、且已经注意到了应当注意的事项。款项不论是转到城开置业账户、还是转到梁衍光个人账户，城开置业均予以承认。城开置业辩称案涉房屋的真实价款包括网签备案的1143319元与兰文龙、刘伟珠另支出的368200元，更符合兰文龙、刘伟珠与城开置业双方交易的真实情况，故对城开置业辩称的兰文龙、刘伟珠按双方商定的实际购房价格1511519元，对另支付的368200元有进行口头约定，一审法院予以采信。现兰文龙、刘伟珠自愿支付了全部购房款之后，再主张其中的368200元为所谓的城开置业的“不当得利”，既违背了诚实信用原则，也与事实不符。其次，不当得利的规范意旨与价值指向是为了调整财产价值的不当移动，其前提是受损失的人没有存在违反诚实信用原则的情形。本案中，当事人之间存在特定的基础法律关系、即商品房买卖合同关系，当事人必须就该基础法律关系而展开相关诉讼。但兰文龙、刘伟珠却避开该基础法律关系而提起不当得利之诉，显然违背了不当得利调整财产价值不当移动的规范意旨与价值指向，不符合法律设立不当得利制度的目的。因此，对兰文龙、刘伟珠的诉讼请求，一审法院不予支持。 至于城开置业在本案中涉及的行为是否违反相关监管规定，应由相关部门认定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回兰文龙、刘伟珠的诉讼请求。案件受理费7439.74元，由兰文龙、刘伟珠负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为,兰文龙、刘伟珠主张其向城开置业多支付的购房款368200元系城开置业无合法依据取得，属于不当得利，城开置业应予以返还。城开置业辩称案涉房屋的总价款1511519元，包括备案价1143319元和备案价之外的购房款368200元，双方对此已达成合意，因此，城开置业无须返还讼争款项。对此，本院认为，购买房产属于大笔金额支出，且涉及银行按揭贷款手续，从常理上看作为买受人对于应支付的房屋价款应已与出卖人进行过充分的协商后再予以支付，如果购房总价款仅是备案价，兰文龙、刘伟珠无需再通过银行按揭贷款方式支付800000元，且兰文龙、刘伟珠付完购房总价款后并未提出异议，现时隔一年多才提出城开置业多收款项，亦与常理不符。故一审法院认定双方之间就购房总价款为1511519元，已达成合意，并无不当。兰文龙、刘伟珠主张城开置业实际收取购房价款超过合同备案价构成不当得利为由诉请城开置业返还368200元，缺乏依据，本院不予支持。 至于城开置业实际售房价格超过合同备案价格等在本案中涉及的行为是否违反相关监管规定，应由相关部门认定。 综上所述，兰文龙、刘伟珠的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7439.74元，由兰文龙、刘伟珠负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  缪 羽 审判员  庄彩虹 二〇二〇年十一月十七日 书记员  张仪琴