江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初4603号 原告（反诉被告）：钱伟强，男，汉族，1986年9月17日出生，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：陆志青，江苏娄东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，江苏娄东律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙俊，男，汉族，1990年7月5日出生，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：沈芳，江苏新中远律师事务所律师。 原告钱伟强诉被告孙俊房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月28日立案受理，于2020年8月31日、11月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中被告孙俊提出反诉，本院决定合并审理。原告钱伟强及委托诉讼代理人陆志青、被告孙俊（第一次庭审）及委托诉讼代理人沈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱伟强向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告之间签署的房屋租赁转让协议书;2.判令被告返还原告转让款50000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向上海曜睿企业管理有限公司（以下简称曜睿公司）承租了太仓市建雄职业技术学院内的114号商铺用于经营活动。在2019年7月被告开始对外转租该商铺，原告经朋友介绍，准备向被告租赁商铺用于商业经营，经协商后，被告同意以5万元的金额将商铺转让给被告经营，当天双方签署了房屋租赁转让协议书，原告支付了5000元订金，随后原告按照协议约定向被告支付了剩余的45000元。原告履行付款义务后，被告以要求原告支付房屋租金为由拒绝交付商铺。原告认为，原告交付的转让费已经涵盖了被告已经缴纳的租金部分，遂拒绝另行支付。随后双方因未能就相关事宜达成一致意见，被告亦不愿返还原告已经支付的转让款，现原告为了维护自身合法权益，特依据我国《民事诉讼法》及相关法律的规定，请求贵院依法判决。在第1次庭审中，原告将第1项请求变更为“判令原、被告之间的租赁转让协议于2019年9月17日解除”。第2次庭审中，明确原、被告签订的房屋租赁转让协议书无效。 被告孙俊第1次庭审中辩称：1.根据民法总则规定，因重大误解或显失公平的情况方可撤销协议，原、被告双方之间的交易是不存在重大误解或显失公平，原告在签订转让协议时是明知且不存在欺诈、胁迫和乘人之危。因此不同意撤销原、被告所签订的房屋租赁转让协议书；2.原告所述被告以未支付租金为由拒绝交付商铺完全是捏造。首先，租金是真实存在的，原、被告双方在签约时有明确约定。其次，在双方店铺转让协议签约后，被告就将商铺交付原告使用，原告于2019年9月1日已开始试营业，物业管理公司可以证明，即便是现在原告手中的钥匙仍旧可以打开商铺的店门，商铺完全一直为原告所控。3.原、被告双方在签订协议时明确约定5万元仅是空店的转让费用，原告仍需支付被告每月物业费2000元，租金每日221元。被告与物业公司的合同于2020年3月20日到期，在物业处结余的租金、物业费为57975元。由于物业公司在2019年有新规定要求租客直接将租金、物业费支付至物业公司账户，故三方约定由原告直接支付一年租金及物业费，物业将被告结余部分退回被告。但由于原告的违约行为未能与物业签订新的协议，导致物业公司未能将被告结余款项退回被告处。因原告违约行为造成被告损失，故被告在本案中将提起反诉要求原告赔偿。 反诉原告孙俊向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告支付反诉原告2019年9月1日至2020年3月20日期间的租金及物业费损失57975元。2.请求判令本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由，2019年8月31日，双方签订房屋租赁转让协议书，约定店铺转让费为5万元。同时，双方口头约定店铺租金及物业费按反诉原告与曜睿公司的租金及物业费标准支付。后因曜睿公司出台新规定，要求反诉被告直接与其签订租赁合同并支付租金，待反诉被告直接支付租金及物业费后，曜睿公司将剩余租期的租金及物业费退还反诉原告。反诉原告将店铺交付反诉被告使用后，反诉被告反悔并要求退租，并私自将其与曜睿公司签订的租赁合同取回并拒绝支付租金及物业费，导致曜睿公司未能将反诉原告结余款项退回，合计57975元。由于反诉被告未能按约履行，造成反诉原告经济损失，请求支持反诉原告的诉讼请求。第2次庭审中的意见为，即便合同无效，原告应当对其占有使用状态下的商铺支付占有使用费，而占有使用费也应当参照双方口头约定的租金。 反诉被告钱伟强第1次庭审中辩称：要求反诉被告向其支付57975元的物业费及租金损失的诉请缺乏事实及法律依据。1.反诉原告与反诉被告之间的租赁合同并未实际履行且已经解除，即已经于2019年9月17日解除，双方通过微信聊天记录确认了上述事实，仅对于合同解除后的双方责任未予明确。2.反诉原告在与反诉被告协商过程当中，店铺是由其持续经营，所以反诉原告与曜睿公司之间的租金及物业费用与反诉被告无关，应当由其自行承担。3.反诉原告所对外转租的店铺一直是在反诉原告的控制之下并未实际交付于反诉被告。上述事实可以从反诉原告以门店广告、微信朋友圈以及网络媒体对外发布的出租信息、将经营“围炉锅盔”的设备从商铺内提走等予以证明，而且反诉原告当庭予以确认。该店铺已经于2020年的7月份进行了二次转让，可以看出反诉原告对转让店铺自始拥有相应的权利，因为此次疫情导致其与第三人之间的租金及物业费损失是由客观情况导致的，并非是由反诉被告造成，故反诉被告不需要对其承担相应的赔偿责任。4.反诉原告所主张的57975元的赔偿金额，其并未提供任何的租赁合同以及其他相应的证据，在其提供的转账记录当中还涉及到另外2万元房屋租金，所以反诉被告认为其所主张的赔偿金额与事实不符。综上，反诉被告恳请法庭查明事实，驳回反诉原告的诉请。 经审理查明，案涉114号商铺系苏州健雄职业技术学院所有，委托曜睿公司进行管理。 2019年3月17日，曜睿公司为甲方（出租方）与围炉锅盔为乙方（即承租方被告孙俊）签订房屋租赁合同，合同的主要内容为，房屋坐落：苏州健雄职业技术学院内，商铺具体位置：商铺114，房屋建筑面积为26平方米；租赁期自2019年3月21日起，至2020年3月20日止；租赁期租金（含税价）80665元，每年支付一次；乙方应于接房当日另行向物业管理公司缴纳12个月物业管理费，每月2000元，合计24000元，应与房屋租金一次性交付至甲方账户；在合同履行期间，乙方如因自身原因需提前终止合同转让该房屋租赁权益需以书面方式提前3个月向甲方提出申请，经甲方同意后，乙方可代甲方寻找新的承租者，但重新出租的所有合同条件由甲方制定，且甲方有对新承租者的充分选择权，并由甲方重新与新承租者签订合同。此类情况下，乙方提前终止合同不算违约，双方相关费用据实结算，多退少补；在补充条款中明确，单日租金额度统一按30天/月计算等。被告在房屋租赁合同订立后，主要从事“围炉锅盔”加盟店的经营活动。 被告合同中所租赁房屋的租金计算方法为，26平方米*8.5元/平方米*365天=80665元。曜睿公司认可疫情期间到期的租赁合同可延后一个月。原、被告均认为实际曜睿公司在2020年7月收回该商铺。 2019年7月间，被告欲将所经营的“围炉锅盔”加盟店转让，并通过网络等发布相应的信息。原告获悉该信息后即与被告洽谈，2019年8月29日原告通过微信转账向被告支付定金5000元，8月31日双方签订房屋租赁转让协议书，载明：经甲方（被告）、乙方（原告）在自愿、平等的基础上，通过协商一致达成如下房屋租赁转让协议。1.甲方将太仓市济南路1号太仓健雄职业技术学院内商铺114号房租转让给乙方使用。2.转让费伍万元整。（周一，2019.9.2付）3.转让日期2019.8.31。本协议经甲方、乙方签字确认，转让费交清既有法律效力。2019年9月4日，被告出具收条一张，明确已在9月3日收到原告转让费45000元，合计50000元。 在审理中双方就房屋租赁转让合同订立后原告是否实际使用商铺存在较大争议： 原告认为，我没有看到过被告与出租方签订的租赁合同，连对方面都没见过。我是在看了广告以后直接跟被告商量的。当时我本人过去看了一下，初定4万元转让费，再加店铺内的物资1万元，共计5万元。8月31日付了定金5000元，到9月3日付了45000元，付完以后我没有和物业及校方任何一方去了解，以为店铺什么都可以经营，转下来之后报备的东西也给了被告方，回复说什么都不可以。被告一直催我付余款。由于我不了解校方对经营的要求和政策，只能做指定的几项，我本来想做关东煮小吃，学校不同意。当时被告说如果任何一项都不通过的话，就继续做他的围炉锅盔。原告店内的设备我没用过，我弟弟当时合同签订的时候在店里观摩了一段时间，但具体操作和经营是由被告本人负责的。原告或原告的弟弟从来没有用过这家店铺进行过任何的盈利活动，期间所有的经营收益都是由被告支配的。租赁房屋的钥匙也没拿。我是在9月17日提出取消合同。当时我提出取消合同后赔偿一个月的房租损失1万元，被告答应退我25000元，但我不同意，我接下来跟他谈到15000元，被告仍不同意，就一直拖着，说要等到他店面转让以后再跟我协商，跟被告所谈的金额都在微信聊天记录上。 被告则认为，在双方订立合同后，原告是从来没有见过物业和校方。因为当时原告是委托他弟弟沙志浩来谈的，而且物业和我本人跟他弟弟对学校限制这一块我们说过很多，他也了解限制哪一块，然后他弟弟把我跟物业还有跟他谈的事情转达给他，他是知情的。当时他们准备是做我之前所营业的围炉锅盔，这个的话校方和物业方是同意继续营业。9月1日当天围炉锅盔的总代理来学校与他弟弟签我围炉锅盔的转让协议。但9月1日下午，他弟弟就毁约，说围炉锅盔他们不做了，当时合同已签，只是未付款。当时我与钱伟强谈围炉锅盔转让费是15000元，是不包含在转让费内。后来物业方与我还有他弟弟，我们3人又一起坐下来到学校签转让的协议，他弟弟也看过我那份转让协议，当时他与物业方已经把这份合同签完。我把房屋的钥匙给他，并将美团的密码也告诉了他。然后过了一个礼拜左右，他们私自去物业那边把租赁合同拿回去了，并打电话告诉我，说店不要了，要让我退钱。在这段时间，我店内的设备他一直在用，直至他说店不要了才搬走。至于钱伟强说我当时同意退25000元，当时是同意退25000元，因为我是想尽快的把这个事情解决掉，我微信记录也有与他的聊天记录。2020年7月才将店转让。 为证明上述事实，被告申请证人金某,4、吴某,4出庭作证。 证人金某,4（曜睿公司太仓地区负责人）的证言，店铺转让是可以的，但由于店铺是地下结构，排污方面有一定限制，因此在转让时一定要告知双方允许做什么不允许做什么，同时租赁合同一定要与公司重新签订。原被告转租的情况我们是知道的，当时在双方交接时就经营方面的相关限制我也讲清楚了。与原告签订的租赁协议在我回上海时被他们拿走了，原告实际经营一个星期左右就关门，之后被告也没有实际经营。原告在经营过程中未缴纳物业费和租金，我们也未将被告剩余租期的租金及物业费退还被告。 证人吴某,4（围炉锅盔太仓地区总代理）的证言，我负责品牌的变更以及保证金和人员培训，2019年9月1日开学的时候与钱伟强协议都签好了，我就让孙俊将合同寄回公司。并在当天我把培训都做完并开始营业，我是教他们怎么做、怎么卖、以及营销术我都做过培训，当天肯定开业，东西都卖了，培训完后我就走了，当天卖没卖多少我就不清楚了。后来孙俊打我电话说他们不要了，我就说你们自己处理，还是按老合同来履行。钱伟强的加盟合同已销毁，因为他不做了所以不能留着，现只有孙俊的加盟合同。 双方的微信聊天记录（2019年9月2日至11月2日），主要内容为，9月15日，被告：钱哥我这边剩余尾款什么时候到位？原告：暂时没钱。被告：要么我们在签一份房租的协议，补充一下，你说你用钱急，现在你口头不给我时间，就说安排？我不可能一直等着，学校那边也催我，别把我带进去。现在学校店关着，算你算我的？钱哥，你发个办公室位子给我，下午我过来一趟，可以吧？原告：我不在，你要急得干嘛。9月16日，被告：钱哥，这样的，我想问下你现在的意思是店不准备要了，要解除合同呢？还是店自己转？如果要解除合同，8.31到现在已经半个月，我么把前面的人都推了，转让费这里我肯定不会全部退给你的！如果你打算自己转的话，那周三过来找你在签一份房租的协议书。我想尽快解决，不然天天打扰也不好。因为一直没有签房子合同，如果这房子你要，我们就把租房合同完善掉，你说资金没到位，可以缓一下。你要是不准备要，那也行，转让费我退一半给你，毕竟这里又设计到这么几天房租，房子我另外发广告转让也要时间。等你回复。原告：明天在商量。被告：明天给我回复，谢谢啦。9月17日，原告：我已经问过他们了！我耽误你半个月！我在赔你半个月！一万块赔你。但是你说的退一半没有任何理由的。这一万算我送你们的！你也不损失什么！最大的限度了！被告：我夜班刚下班我回去商量下，今天肯定来不了。原告：明天上午10点。被告：商量后，明天先不来了，先考虑把店转了之后，再谈5W块！你方便的话帮着一起转，早点结束这事，钱哥。9月18日，原告：弟兄，我现在贴给公司五万！都是自己拿出来的！你退我3.5万！我也要用钱！和你么了结掉！9月23日，原告：我该付出的付出，也不能把我凉那！总要解决的，弟兄。关键我钱打个公司，我自己垫的，我现在要用钱。被告：你要用钱，你现在来问我要，说得过去，那我损失的我问谁要？我自己吃下来？我不是和你说了店什么时候转掉我来找你算这个钱。原告：该我承担的我承担！补偿给你。被告：钱哥，你要是有资源的话帮着一起转，尽快弄掉，谢谢啦。原告：我也在尽力配合。10月6日，被告：我店没处理掉，还在转，好了我会找你的。原告：好。11月2日，被告：前提是你5W里去掉我现在的房租，还能剩，那才能跟你算，现在房租全是扣你头上的。原告：我最多承担2万。被告：你想都不要想。原告：我承担三个月可以，你还有的退我。给足三个月也差不多了！我是无辜给你顶上的!也够意思了！既然谈不妥，那就只好打官司了！被告：好。 反诉原告就57975元的组成予以说明，每天的租金221元（26平方米*8.5元）*202天（2019年9月1日至2020年3月20日）+物业管理费13333元。反诉被告认可反诉原告的计算方法，但认为应将合同的租赁时间调整至2020年7月20日曜睿公司收回该商铺止，按16个月计算。 另查，案涉商铺位于苏州健雄职业技术学院内，为负一层建筑，经向建筑管理部门和人民防空办了解，该建筑目前无相应的批准建设文书。 上述事实由原告提供的房屋租赁转让协议书、银行交易流水明细清单、收条、现场照片、转让信息，被告提供的房屋租赁合同、物资费用表、微信聊天记录、银行流水明细清单、校企合作协议书，到庭证人金某,4、吴某,4证言和原被告陈述，本院调取的苏州健雄职业技术学院房屋建设的相关批准文件佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告间签订的房屋租赁转让协议书，从协议本身的文义及双方当事人在转让过程中的口头约定，应涉及以下几方面内容，商铺经营权的转让；转让费的支付；受让人与出租人达成新的协议；受让人向出租人支付费用；出租人归还转让人剩余费用等。 有关该转让协议书的效力问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因案涉商铺等未按照建设工程规划许可证的规定建设，原、被告间签订的房屋租赁转让协议书应为无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于本案而言，被告因订立房屋租赁转让协议书所取得利益即转让费50000元应返还原告。同时被告（反诉原告）因订立房屋租赁转让协议书所遭受的利益损失即曜睿公司未能在双方订立合同后退还的商铺占有使用费和物业管理费部分可视为因合同无效导致的经济损失，该损失的承担比例应根据双方的过错程度予以确定。对双方的过错及损失的分摊主要考虑以下因素：一、原、被告双方均未对案涉商铺是否有房屋产权证书或人民防空工程平时使用证书尽高度注意义务；二、根据证人金某,4、吴某,4证言，第2笔转让费的支付时间，双方的微信聊天记录等证据，可以认定原告已实际使用案涉商铺，即产生商铺的占有使用费和相应的物业管理费；三、在双方为案涉商铺发生争议后，原、被告曾就止损问题有过磋商，但是在2019年11月2日后均未采取更有效的措施避免损失的进一步扩大。鉴于上述因素，本院确认双方的责任比例为各占50%。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告孙俊在本判决生效之日起十日内返还原告钱伟强转让费50000元。 二、反诉被告钱伟强在本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告孙俊经济损失28962元[（80665元+24000元）/365天*202天/2]。 三、驳回反诉原告孙俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费565元，由原告负担40元，被告负担525元，反诉案件受理费625元，由反诉原告负担313元，反诉被告负担312元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审 判 员  张红烈  二○二○年十一月二十五日  法官助理史福宜  书 记 员李可耀