文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初17044号原告:秦练，女，1979年6月3日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：李杨，重庆利欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海舰，重庆利欣律师事务所律师。被告：美景酒店管理重庆有限公司，住所地重庆市渝中区长江滨江路**名义层**，统一社会信用代码91500103MA6050X80H。法定代表人：周克滨，该公司经理。委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。委托诉讼代理人：淼鑫，重庆比君律师事务所实习律师。原告秦练与被告美景酒店管理重庆有限公司（以下简称美景酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦练及其委托诉讼代理人李杨，被告美景酒店公司的委托诉讼代理人邢德周、淼鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦练向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年10月22日-2020年1月31日未结清的租金454.49元。2、判决被告支付2020年2月1日-5月31日未付租金9255.5元。3、判决被告支付2020年2月-4月未支付的滞纳金1256.43元。4、判决被告向原告支付违约金81261.55元。5、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年5月21日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市渝中区长江滨江路153号5层529号房屋，租赁期限自2019年5月21日至2029年5月20日止，共计10年;房屋租金按建筑面积计算，被告承租后第一个五年租金为86.5元每平米，第二个五年为100元每平米，支付方式为季度支付，被告于每季度第一个月的10日前向原告支付季度租金，合同签订后，原告按约履行合同，但被告在合同履行期间无故欠缴部分租金，2020年2月1日被告在未与原告进行协商的情况下停止缴纳租金，2020年4月29日被告通知原告，公司决定停止营业并解除租赁合同，原告表示希望双方继续履行合同，被告明确表示不再继续履行合同。被告的行为严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，现向贵院起诉，请求贵院依法判决，维护原告的合法权益。被告美景酒店公司辩称，2020年2月1日前租金已付清，是被告公司代原告扣了税金，所以不存在差欠该期间的租金；此后期间的租金确实是未付。1、被告同原告之间的合同解除并不违反法律的任何规定，现在原告不认可，但是即于2020年5月28日已经收到了解除合同通知，至今并未对合同解除合同的效力提出异议并起诉，根据合同法约定，合同已经于2020年5月28日解除。2、被告的合同解除一方面是基于不可抗力，另一方面是基于2020年5月19日国务院新闻及最高院专门出台的相关文件，文件说明受疫情影响无力支付租金的可以解除合同。在本案中，因为受疫情影响，1月底至4月，被告受政府要求，被迫停业，该期间被告公司一样会产生成本支出，包括员工工资等；同时在2020年5月初，被告向包括原告在内的所有业主发送了租金减免的相关函件，协商减免租金的问题，但是所有的业主都不同意被告减免租金的提议，而坚决要求按照合同约定的租金履行，基于此，被告无力支付租金，所以就因为在5月19日国务院新闻及最高院专门出台的相关文件后，被告才援引文件精神，被告才发送了解除合同通知，被告解除合同并未违约。3、既然被告合同解除没有违约，自然也不应当承担违约责任。即使最终法庭认定被告是违约解除，但是合同约定的违约金远远超过实际损失，因为本案中实际的损失只是案涉房屋的租金损失，而在2020年5月28日的解除通知中已经告知原告希望其在2020年6月10日前接收房屋，但其拒绝接收，因此对从2020年6月10日之后的租金损失，是由原告自身造成的。因此，本案中，即使被告违约解除，但原告的实际损失也就不应当超过一个月的租金损失，被告要求在认定被告违约的情况下，将违约金金额调整至与原告实际损失相当的金额。4、2月至4月期间，由于政府要求停止营业，属于明显的不可抗力，所以该期间的费用被告有权不予履行。5、原告一直称合同中约定受到不可抗力影响，被告应该书面向原告邮寄通知，那么，无论是基于法律还是常识，通知的目的是为了告知相对方存在的法律事实，但2020年1月至今的疫情以及疫情原因导致的酒店行业的关停状况，这是一个众所周知的事实，原告也是知晓的，所以被告针对该情形，无需向原告再另行发送书面文件。本院经审理认定事实如下：2019年5月21日，秦练（甲方、出租人）与美景酒店公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市渝中区长江滨江路153号5层529号房屋（建筑面积26.75平方米）出租给乙方使用，现处于乙方正在进行装修状态，乙方将用于装修成酒店，并对外营业。租期10年：自2019年5月21日起至2029年5月20日止，租金标准（按照建筑面积计算）第一个五年为86.5元/平方米/月，第二个五年为100元/平方米/月；前述租金从免租期结束后开始计算，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月的10日前，足额支付上季度全部租金。装修期及试营业免租期为自2019年5月21日起至2019年10月21日。合同履行过程中，如双方因不可抗力，或非双方所能控制或所能预见事件的发生，包括自然灾害、战争、政府行为、社会骚乱等情况而不能履行其业务，本合同可以终止，并双方互不负违约责任。若乙方违反法律或本合同约定解除或终止合同的，视为放弃对酒店的装修投入，酒店全部装修依现状归甲方所有，并承担按照本合同约定的剩余租金的30%向甲方承担违约赔偿责任。若乙方在合同约定时间内未缴纳租金，按超出每天3‰缴纳滞纳金，如超过规定时间2个月以上或合同期内超过5次未按时交纳租金，甲方有权解除合同，同时视为乙方违约并追述其违约责任，酒店全部装修依现状归甲方所有。后秦练按照合同约定将案涉房屋交付给美景酒店公司使用。美景酒店公司于2020年1月10日支付租金4983元，于2020年4月15日支付租金2198.3元，共7181.3元。2020年5月28日，美景酒店公司向秦练发出《合同解除通知》，该通知载明：“秦练，您好！贵我双方于2019年5月21日签署了《房屋租赁合同》，约定将贵方所有的位于重庆市渝中区长滨路153号5层29号的房屋一间出租给我方用于酒店经营。现由于疫情原因导致酒店基本没有客源，导致酒店无力继续经营。同时，由于部分业主起诉导致公司账户冻结，公司也无法再继续开展经营。为此，经公司股东会决定，宜尚酒店停止营业，我司不再承租贵方所有的所涉房屋，双方签署的《房屋租赁合同》予以解除。请贵方于2020年6月10日之前来我司办理房屋交接手续。若贵方延迟或拒绝前来办理交接手续，视为贵方已收回所涉房屋。特此通知”。秦练确认于2020年5月28日收到该《合同解除通知》。庭审中，原、被告双方确认方办理案涉房屋交接的时间是2020年8月10日。另查明，2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。又查明，秦练向本院申请了诉前财产保全并缴纳保全申请费960元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《合同解除通知》、工商储蓄银行账户对账单等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，美景酒店公司与秦练签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致美景酒店公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除两个月的租金。关于原告请求的2019年10月22日至2020年1月31日未结清的租金454.49元，被告主张扣了税金，但未提供依据，本院不予采纳。故此款被告应当支付给原告。关于原告请求的2020年2月1日至5月31日期间的未付租金9255.5元，减免两个月租金4627.75元，美景酒店公司还应支付秦练租金4627.75元。故应付租金合计5082.24元。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故美景酒店公司以此为由解除租赁合同构成违约行为，应当承担违约责任。关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。由于被告美景酒店逾期支付合同项下的租金，构成违约，依约应承担相应违约责任。本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。庭审中，被告美景酒店公司辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为五个月租金即11569元。本院认为该违约金足以弥补原告的损失，对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告美景酒店管理重庆有限公司在本判决生效之日起十日内向原告秦练支付租金5082.24元；二、被告美景酒店管理重庆有限公司在本判决生效之日起十日内向原告秦练支付违约金11569元；三、驳回原告秦练的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1053元和保全费960元，由被告美景酒店管理重庆有限公司负担500元，原告秦练负担1513元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  唐晨峰二〇二〇年十一月十七日书记员  刘学燚