山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1326民初5683号 原告：耿海超，男，1989年11月24日生，汉族，住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：李志前，山东东蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘云，山东东蒙律师事务所律师。 被告：山东万城集团有限公司平邑分公司，住所地平邑县城浚河路中段路南，统一社会信用代码91371326091705312D。 法定代表人：李磊，山东万城集团有限公司平邑分公司总经理。 委托诉讼代理人：寇兴良。 委托诉讼代理人：肖长锋。 被告：平邑广盈物业服务有限公司，住所地山东省平邑县通圣路县水利局北200米，统一社会信用代码91371326MA3N9XUY17。 法定代表人：董丽，平邑广盈物业服务有限公司总经理。 委托诉讼代理人：王欢。 原告耿海超与被告山东万城集团有限公司平邑分公司、平邑广盈物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告耿海超及其委托诉讼代理人李志前、刘云，被告山东万城集团有限公司平邑分公司的委托诉讼代理人寇兴良、肖长锋，被告平邑广盈物业服务有限公司的委托诉讼代理人王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耿海超向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告限期对原告漏水、渗水房屋进行维修，并清理涉案房屋门前的绿植；2.依法判令二被告赔偿原告各项损失30000元。庭审中耿海超明确其诉讼请求只对被告山东万城集团有限公司平邑分公司主张。事实和理由：2019年6月原告与被告山东万城集团有限公司平邑分公司（以下简称万城公司）签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同中双方约定由原告购买被告万城公司开发的坐落于平邑县××小区××号商品房一处。2019年6月30日，原告从被告万城公司处接房，发现原告门前种植了大量的绿植，已经严重影响到了原告的正常出行。且自原告接房以来发现所购房屋出现多处漏水、渗水，造成内墙体多处损坏，已经严重影响到了房屋质量。后原告发现案涉房屋背面的绿化土地面积高出房屋两米，正是由于被告万城公司在规划时的不合理，导致加深了房屋的漏水、渗水。原告多次向二被告反映，要求二被告进行维修，二被告要么不予理会，要么拖延办理。2020年8月1日，由于暴雨，造成受损墙面的面积进一步扩大。现原告根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十六条第一项及第二项第一款的规定，要求二被告对案涉房屋及时更换、修理，并对原告的损失承担相应的赔偿责任。综上所述，二被告一直对原告的合理请求采取敷衍和拖延的方式处理，为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求法院判如所请。 耿海超向法庭提供如下证据：证据一、房屋买卖合同复印件一份，证明原告购买被告开发的房屋，原告主体适格；证据二、光盘一张及照片十张，证明原告所购买被告的房屋存在漏水、渗水的质量问题，以及房屋道路不通的问题，该视频分别拍摄于9月3日上午7点58分、8月4日下午6点12分，照片分别于8月4日、8月23日下午7点37分、9月3日上午7点58分拍摄，视频和照片证据均是原告用手机摄制，具体时间在手机上能够体现，已经让书记员记录在卷，而且视频和照片能够相互佐证，足以证明房屋外墙渗水的情况。 山东万城集团有限公司平邑分公司辩称，答辩人与被答辩人在2019年6月签订了《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，合同约定答辩人将位于平邑××小区××号楼商品房出卖给被答辩人，该商品房于同年6月30日交付被答辩人，被答辩人在诉状中诉称其购买的商品房门前种植了大量绿植严重影响其出行，该诉称与事实不符，事实是该绿植为小区内按规划种植的小区绿化，且在规划、交付时即已预留通道，不存在影响答辩人出行的情况。被答辩人诉称该商品房交付后存在多处漏水、渗水情况，该诉称与实际情况不符，事实是答辩人收到被答辩人诉状后到物业了解情况发现，被答辩人自房屋交付至今根本无报修记录，后答辩人到现场实地勘察确认被答辩人所称的漏水、渗水情况实为返潮冷凝水，采取通风除潮即可，根本不影响房屋使用功能；被答辩人诉称因此造成各项损失30000元，无事实依据。综上，请求贵院依法查清事实，驳回被答辩人诉讼请求，本案诉讼费用由被答辩人承担。 山东万城集团有限公司平邑分公司向法庭提供如下证据：证据一、涉案房屋的8月28日现场照片5张，证明8月28日至今房屋现状；证据二、原告与被告平邑广盈物业服务有限公司签订的物业管理服务协议，其中第三条收费标准为每月每平方1.8元收取服务费；证据三、交付、验收记录表，证明原告在2019年6月16日接收该房屋时房屋现状，其中有明确是否有渗水，原告的选择是无渗水。 被告平邑广盈物业服务有限公司辩称，我方没有责任，要求驳回原告的诉讼请求。另外我公司对原告耿海超当庭提起反诉，反诉请求为：请求人民法院依法判令被反诉人支付拖欠反诉人的物业费及滞纳金共计1197元。事实与理由：反诉人与被反诉人在2019年6月签订了《蓝钻香醍物业服务合同》，合同约定反诉人提供位于平邑××小区××号楼商品房的物业服务，并约定每平方米1.4元服务费，被反诉人与2019年6月16日办理了房屋收房手续，但被反诉人自2020年1月起即拖欠物业费，至今被反诉人己累计拖欠8个月即870.13元物业费并产生626.49元滞纳金，为维护反诉人合法权益现反诉人就本诉对被反诉人提出反诉，请求贵院依法支持反诉人诉求。 被告平邑广盈物业服务有限公司向法庭提供如下证据：证据一、原告与被告签订物业服务协议，证实了收费标准，约定的收费标准为每月每平方1.8元收取服务费；证据二、催款单以及张贴门上的现场照片，证实2020年4月17日平邑广盈物业服务有限公司对业主进行催缴物业费，2020年5月8日再催业主来缴费，2020年6月1日客服再次给业主打电话，未接通，2020年8月8日客服人员给业主下催费单并张贴在门上，其中张贴在门上的照片是微信上的照片，庭后打印提交 对被告平邑广盈物业服务有限公司的反诉请求，耿海超辩称，反诉请求不成立，请求予以驳回。理由：第一，反诉和本诉不是相同的法律关系，原告基于房屋买卖合同的法律关系而起诉房屋质量问题，被告反诉是基于物业管理合同这一法律关系，两诉的法律关系不同，被告反诉缺乏事实和法律依据；第二，被告反诉没有事实依据，被告并未按照合同约定提供相应的物业服务，到现在为止，房屋水电均未安装，更别说其他服务，在被告的强烈要求下，原告已经缴纳了半年的物业管理费用，被告并没有提供相应的物业服务，其反诉，没有事实依据，应当予以驳回，至于其说的八个月滞纳金问题，严重违反法律规定，侵害了业主的合法权益，这一滞纳金的计算，不应当得到法院支持 对耿海超提供的证据，山东万城集团有限公司平邑分公司、平邑广盈物业服务有限公司质证意见为：对证据一，对该证据的真实性、关联性均无异议，但对该证据证明的事项存在异议，同时根据该协议约定的原告与被告方的合同义务履行情况来看的话，双方均已履行完合同约定的付款和交付义务；对证据二，对于十张照片中有七张为室内照片，对该七张室内照片拍摄时间、地点及真实性存在异议，对三张室外照片，该三张照片所反映的外观环境无异议，但该照片无法体现拍摄时间，不能反映目前房屋的真实情况，对原告提供的视频首先不能直观地体现录像时间，且不能证实室内景观真实存在，该视频反而能证实视频中存在的情况不属于质量问题，不影响房屋的使用功能。 对山东万城集团有限公司平邑分公司提供的证据，耿海超质证意见为：对证据一、真实性无异议，但这5张照片是原告装修以后将渗水的墙面涂抹之后的照片，原告提供的照片和视频是8月3日以及其他渗水日期的照片和视频，故被告提供的照片不能否定原告的照片和房屋渗水的质量问题；对证据二，真实性无异议，但原告认为和房屋质量问题没有关联性；对证据三，渗水这一房屋质量问题并不是房屋交付时就能体现的，而是在房屋使用过程当中才出现的问题，根据相关法律规定，外墙面的防渗漏质量保证期限为五年，交付时没有渗漏这一质量问题，并不代表使用期间没有渗漏这一质量问题，所以法律规定外墙防渗漏质量问题的保证期限是五年，这一证据不能推翻房屋外墙渗漏的问题。 对山东万城集团有限公司平邑分公司提供的证据，被告平邑广盈物业服务有限公司质证意见为没有异议。 对平邑广盈物业服务有限公司提供的证据，耿海超综合质证如下：物业合同是被告提供的格式化协议，但是被告并未按照自己承诺的物业管理服务质量标准提供服务，被告收取物业管理费用应当按照协议后面的服务质量标准提供服务，但被告并没有提供证据证明自己履行了合同约定的服务标准，具体到涉案房屋到现在水电都没有畅通，原告也没有具体使用，被告不可能提供诸如公共卫生、保洁等相关服务，如果有服务被告应提供相应的证据，对于约定的滞纳金违反法律规定，应该不予支持。 对平邑广盈物业服务有限公司提供的证据，被告山东万城集团有限公司平邑分公司质证意见为没有异议。 根据当事人举证、质证，认定证据如下：对耿海超的证据一的真实性均无异议，予以认定；对证据二，耿海超主张购买的房屋出现质量问题,对其主张,也仅仅是提供了几张房屋现状照片予以证明,而并未提供其他证据对其主张的事实加以证明，且其也不要求对房屋出现的质量问题进行鉴定，因此仅凭其提供的照片不能判断房屋出现其陈述的质量问题,也不能判断交付的房屋不符合质量要求，该证据不能证明其购买的房屋存在质量问题。对山东万城集团有限公司平邑分公司的证据一、二真实性均无异议，予以认定，对证据三的真实性予以认定，同时能证明在交付房屋时并没有记载耿海超主张的质量问题。对于平邑广盈物业服务有限公司提供的证据是支持其反诉所用，由于耿海超的诉讼请求是因房屋买卖合同引起的房屋质量问题，庭审中确认只对山东万城集团有限公司平邑分公司主张权利，并未对平邑广盈物业服务有限公司主张权利，因此，反诉和本诉不是相同的法律关系，原告基于房屋买卖合同的法律关系而起诉房屋质量问题，被告反诉是基于物业服务合同这一法律关系，不符合法律规定的反诉条件，平邑广盈物业服务有限公司的证据与本案无关，可另行主张权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月耿海超与山东万城集团有限公司平邑分公司签订了《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，合同约定山东万城集团有限公司平邑分公司将位于平邑××小区××号楼商品房出卖给耿海超，双方于2019年6月16日对涉案房屋进行交付验收，在验收记录表上没有注明房屋存有质量问题。2020年8月6日，耿海超以“所购房屋出现多处漏水、渗水造成内墙体多处损坏，房屋背面的绿化土地面积高出房屋两米,…导致加深了房屋的漏水、渗水”为由，以其请求诉至本院。 本院认为，耿海超与山东万城集团有限公司平邑分公司签订了《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，是有效合同。本案争议的焦点是：1.涉案楼房是否存在漏水、渗水等质量问题？2.耿海超的损失是否存在？3.平邑广盈物业服务有限公司反诉是否成立？ 对于焦点1，耿海超和山东万城集团有限公司平邑分公司的房屋交付验收记录表上并没有记载涉案房屋存在漏水、渗水等质量问题，耿海超仅是提供了几张房屋现状照片予以证明,而并未提供其他证据对其主张的事实加以证明，且其也不要求对房屋出现的质量问题进行鉴定，其庭审陈述由于装修失去进行鉴定的条件，因此仅凭其提供的照片不能判断房屋出现其陈述的质量问题,也不能判断交付的房屋不符合质量要求，故其购买的房屋存在质量问题的主张证据不足，本院不予支持。但对于焦点2，由于耿海超不能证明所购楼房存在质量问题，其主张的损失也就失去了赔偿基础，并且也没有提供相关证据证明，对其损失本院不予支持。对于焦点3，由于耿海超的诉讼请求是因房屋买卖合同引起的房屋质量问题，庭审中确认只对山东万城集团有限公司平邑分公司主张权利，并未对平邑广盈物业服务有限公司主张权利，因此，反诉和本诉不是相同的法律关系，原告基于房屋买卖合同的法律关系而起诉房屋质量问题，被告反诉是基于物业服务合同这一法律关系，不符合法律规定的反诉条件，故对平邑广盈物业服务有限公司的反诉请求不予审理，平邑广盈物业服务有限公司可另行主张权利。 综上所述，耿海超的诉讼请求，举证不足，本院不予支持，应予以全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告耿海超的诉讼请求。 案件受理费550元，由原告耿海超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘现廷 人民陪审员  侯国庆 人民陪审员  能 超 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  宋倩倩