广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0722民初2080号 原告：刘展高，男，1990年7月1日出生，汉族，居民，住广西兴业县。 委托诉讼代理人：容学材，广西南国雄鹰师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄苇倩，广西南国雄鹰师事务所律师。 被告：浦北县龙旺房地产开发有限公司，住所地：广西浦北县小江镇新兴路**，统一社会信用代码:91450722MA5KXPD649。 法定代表人：刘蕙兰，总经理。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 原告刘展高与被告浦北县龙旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘展高的委托诉讼代理人黄苇倩，被告浦北县龙旺房地产开发有限公司（以下简称龙旺公司）的委托诉讼代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已 2 审理终结。 刘展高向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金（以总房款为基数，按日万分之五计算，从2020年1月1日起计至符合交房条件之日止）；2、判决被告履行合同义务达到商品房交房条件；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告龙旺房地产开发有限公司于2018年6月5日签订了《商品房买卖合同》（预售），由原告购买座落于浦北县城浦越路北向金浦翰林城小区1幢1单元18层1801号房。原告己按照合同约定交首付款和按揭款。根据合同约定：被告应当在2019年12月31日之前交房，但被告至今还没有交付涉案的商品房给原告使用。因此，被告己经违反了合同第11条约定，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第9条、第12条第（2)项的约定，请求人民法院判决支持诉讼请求。 龙旺公司辩称，本案逾期交房是因为规划设计问题造成的，龙旺公司没有过错。出现问题后龙旺公司已积极和政府相关部门协调处理，争取尽快能通过验收将商品房交付给原告。2020年1月，我国出现了新冠疫情，属于不可抗力事件，根据双方签订的合同，出现不可抗力事件，交房顺延。因此，原告主张的逾期交房期间有误。原告主张按每日万分之五的标准计算违约金，违约金明显过高，远远超过了其实际损失，龙旺公司请求违约金计算标准进行调整，调整为按同类同地段房屋租金标准计算违约金。请求法院对原告不合理的诉讼请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：原告于2018年6月5日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告向被告购买由被告开发的位于浦北县县城金浦翰林城1幢1单元18层1801号房屋，购房金额为454499元，交房日期为2019年12月31日。合同第九条商品房交付条件约定：“1、该商品房交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方联合验收合格”。合同第十一条约定：“出卖人应于2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用”。合同第十二条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买 3 受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）非出卖人原因造成的停水、停电的，水电供应部门停水停电每日累计超过6小时的；（3）因政府行为、台风等自然灾害、公共突发事件等政府要求停工的，以及每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6小时的，不属出卖人责任的造成工期延误，可据实顺延”。2018年11月7日原告办理了银行按揭支付了全部购房款给被告。截至本案判决前，被告仍未能将双方约定的商品房交付给被告。庭审中，被告提供了浦北县气象局出具的2018年9月至2019年8月雨量大于等于25毫米降雨天数为21天，被告对延期交房构成违约没有异议。另查明，金浦翰林城一期未能交房的原因是：该项目停车位建设没有达到设计比例要求，不能通过规划验收，从而不能组织工程竣工验收，不能办理工程竣工验收备案，因此，涉案的商品房被告至今未能交付给原告使用。 本院认为，原、被告签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定行使用合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约通过银行按揭支付了全额购房价款，被告对逾期交房构成违约没有异议，被告逾期交房的行为构成了违约，应承担相应的违约责任。本案的焦点是：一、违约金的起算时间问题。原告主张双方签订的交房时间是2019年12月31日，违约金应从2020年1月1日起计算。被告辩驳称，2018年9月至2019年8月大雨天数21天、高考2天，交房时间应顺延至2020年1月23日，2020年1月中旬中国暴发新冠病毒，国家要求停工停产，2020年4月初才复工复产，交房时间应当再次顺延至2020年4月1日，违约金应从2020年4月2日开始计算。本院认为双方约定每日雨水降雨量达到100毫米且连续降雨超过6小时可据实延期交房时间，而被告只提供大于等于25毫米降雨天数，并未能提供降雨量达到100毫米且连续降雨超过6小时的天数。高考属于 4 施工过程中可预见的情况,并非不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力的客观情况；如果属于政府行为要求停工，被告亦未能提供因高考而停工的相关证据。因此，被告主张因雨天顺延交房21天、高考2天的理由不成立，本院不予支持。被告主张2020年1月，中国出现了新冠疫情，2020年4月初才复工复产，因疫情停工停产的时间不应当计算进逾期交房期间。本院认为，合同法第一百一十七的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案双方当事人约定的交房时间是2019年12月31日，而新冠疫情是发生在2020年1月底，即使新冠疫情属于不可抗力，也是被告迟延履行交房义务后才发生的不可抗力，不能免除被告的责任。因此，被告主张疫情停工停产的时间不应当计入逾期交房期间的理由不成立，本院不予采纳，违约金应从2020年1月1日起计算。二、双方约定的违约金是否过高及违约金如何计算问题。原告主张按双方约定的日万分之五计算逾期交房违约金，被告从安居客平台下载的2020年9月14日浦北租金均价，一室为547元/月、二室为1244元/月、三室为1311元/月、四室为1530元/月，双方在合同中约定的违约金按日万分之五计算与浦北县城房屋租金均价相比，违约金偏高，依照合同法第一百一十四条的相关规定请求调整为按浦北县城房屋租金均价计算逾期交房违约。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院确认原告的实际损失为逾期交房期间资金占用的利息，双方约定的违约金过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本院根据原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确认被告应付原告逾期交房的违约金为：从 5 2020年1月1日起计至实际交房之日止，以454499元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。关于被告主张逾期交房违约应参照商品房租金计算问题。由于违约金数额参照租金标准系在未约定违约金或损失赔偿计算方法的情形下适用，而本案当于人明确约定了违约金的计算方式，故被告的主张不符合本案的实际情况，也不符合法律和司法解释的规定，本院不予采纳。截至本案判决前，涉案的商品房仍未达到双方约定的交房条件，原告请求被告履行合同义务达到商品房交房条件的理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、被告浦北县龙旺房地产开发有限公司应支付迟延交房违约金（计算方式：从2020年1月1日起计至实际交房之日止，以454499元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）给原告刘展高。 二、被告浦北县龙旺房地产开发有限公司履行合同义务达到商品房交房条件。 案件受理费1164元，减半收取582元，由被告浦北县龙旺房地产开发有限公司负担。 上述义务，限被告于本判决生效后三十日内履行完毕。逾期不履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，逾期履行金钱给付义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息，逾期履行非金钱义务的支付迟延履行金，债权人可在本判决确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 6 审判员  米世明 二〇二〇年十一月十一日 书记员  宾人万