河北省唐山高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0291民初718号 原告：郭迎新，女，1975年5月1日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：李秀珍（与原告系婆媳关系），女，1948年9月2日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：杨华，河北尚仁律师事务所律师。 被告：赵亚林，男，1966年4月20日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：李欣宇，河北岱诚律师事务所律师。 被告：唐山市天润生态农业有限公司，住所地唐山高新区老庄子镇前冯各庄村。 法定代表人：郭立群，该公司经理。 原告郭迎新与被告赵亚林租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，被告赵亚林申请追加唐山市天润生态农业有限公司（以下简称天润公司）为本案共同被告，本院依法准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭迎新及其委托诉讼代理人李秀珍、杨华，被告赵亚林及其委托诉讼代理人李欣宇到庭参加诉讼，被告天润公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 郭迎新向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议为无效合同；2.依法判令被告返还剩余租赁费144444元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告赵亚林与天润公司于2014年8月22日、2014年9月12日签订天润农庄大定协议，约定将开发区老庄子镇前冯各庄村东天润庄园内E18-1地块320平方米土地及地上附着物流转给被告，自2014年10月1日起使用期限15年。赵亚林支付价款115000元整。2017年5月27日，原告与被告赵亚林签订唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议，约定：该土地及房屋应为被告赵亚林（甲方）合法取得，如有不实，后果由甲方负责。原告（乙方）支付转让价款160000元整。原告依约支付了转让款，实际使用案涉土地房产一年。2018年7月19日唐山高新技术产业开发区老庄子镇人民政府、唐山市国土资源局高新技术产业开发区分局实然作出《关于拆除承租户“大棚房”的通告》，决定拆除原告使用的大棚房并恢复土地，当月已拆除完毕。原告得知此通知后虽然一时无法接受但仍然配合政府执法，后原告多方了解调查得知被告赵亚林转让给原告的房屋和土地系违法标的，这与被告在签订协议时所做的承诺完全不符。特别是在2015年9月2日唐山市国土资源局高新技术产业开发区分局作出了唐高国土执罚（2015）18号行政处罚决定书，该处罚决定书明确认定案涉标的违法，责令退还土地、拆除建筑物及其他设施，被告对此明知。鉴于被告行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条等相关规定，原、被告的协议应属无效合同，原告在事后多次与被告联系协商无果，故诉至法院，请求法院判如所请。 赵亚林辩称，原告的起诉无事实及法律依据，应当予以驳回，理由为：1.原告与我签订《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》之后，共同在天润公司办理完毕过户手续，即原告与天润公司重新签订了使用涉案地块的协议。我已经将与天润公司签订的《天润庄园大定协议》原件交与原告，我向天润公司交纳使用费11.5万元的收据原件也已被收回，天润公司未将我剩余的使用费退回，故原告将剩余费用及设施转让费用共计16万元交给我后，天润公司未退回的费用应视为原告向天润公司交纳的，原告与天润公司之间存在合同关系、费用收付关系，故天润公司应为本案被告并承担责任，原告起诉我无事实依据。2.根据我提交的原告与天润公司签订的《大棚种植合作协议》复印件显示，协议一式二份，双方各执一份。故原告处应有该协议原件，但其拒不提交法庭，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条规定，应认定该协议是真实的，原告与天润公司存在合同关系。3.我与原告签订的《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。4.根据我与原告签订的《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》第三条约定，转让日期2017年5月27日前该房屋、土地产生的一切费用、债权债务、经济纠纷均由甲方负责，之后再发生的费用与甲方无关。故原告居住使用之后发生的涉案房屋被拆除的事件及费用与我无关。5.原告是通过天润公司物业找到我，欲受让涉案地块及房屋，《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》是原告起草的，原告已查看了我与天润公司签订的《天润庄园大定协议》原件及我向天润公司交费的收据原件，原告当时就明知我承租涉案地块的详细情况，明知以16万元的价格转让320平方米的土地、房屋及附属设施远远低于正常的市场价格，但原告在使用一年有余的时间内未提出异议，故过错在原告，与我无关。6.原告支付的16万元包括剩余使用费用及受让我合法购买添置的设施的费用，我合法购买设施的转让费用应在16万元中扣除。涉案地块的使用期限是15年，使用价格是11.5万元，每月使用价格为638.89元，我从2014年10月1日至2017年5月27日共计使用32个月，使用价格为21083.37元。我与天润公司签订的《大棚种植合作协议》约定价格为11.5万元，除去我已使用的21083.37元，剩余费用为93916.73元。所以我转让给原告的我添置的设施的转让费为66083.37元（160000元-93916.73元）。我购买添置各种设施价值共计29万多元，设施的种类在我与原告的协议中有明确约定，我提交的照片也能够证明。所以我转给原告的设施转让费66083.37元应在16万元中扣除。庭审中，被告赵亚林还称，如果法庭判决我对原告承担责任的话，我要求被告天润公司对我承担责任。 天润公司未出庭举证、质证及答辩，但在庭后答辩称我公司不承担返还款项的责任，因为我公司出租的是大棚，不是大棚房，而国家拆除的是大棚房，是因为原告或被告赵亚林私自改造大棚房才被拆除的，我公司没有责任。 本院经审理认定事实如下：2014年10月12日，被告天润公司与被告赵亚林签订了书面的《大棚种植合作协议》，约定天润公司将位于唐山市开发区园内的Ｅ18-1地块交付被告赵亚林使用，建筑面积320平方米，包括居住室一间、温室大棚、露天庭院，使用期限自2014年10月1日起共15年，价格合计115000元。被告赵亚林将115000元交付天润公司，并按约定开始使用涉案地块，使用中其将该地块及房屋设施进行了装修并添置了家具电器。2017年5月27日，原告郭迎新与被告赵亚林签订了书面的《唐山丰润天润农庄Ｅ18-1院使用权转让协议》，约定赵亚林将面积为320平方米的上述Ｅ18-1地块、房屋及院内一切设施均转让给郭迎新，设施包括院内果树、草坪、植被、凉亭、秋千等，屋内家具有床、衣柜、沙发、电视柜、橱柜，电器有电视、冰箱、洗衣机、空调、油烟机、烤箱、热水器、灯具、灶具、监控、宽带等。协议约定转让款160000元，原告郭迎新已实际交付被告赵亚林，赵亚林将上述场地、房屋、设施、家具电器及其向天润公司交费的收据交付给郭迎新。2017年5月29日，原告郭迎新重新与被告天润公司签订了书面的《大棚种植合作协议》，协议约定的场地位置、使用期限、价格等内容与赵亚林和天润公司签订的协议内容一致。2015年9月2日，唐山市国土资源局高新技术产业开发区分局曾对被告天润公司作出唐高国土执罚（2015）18号《行政处罚决定书》，认定被告天润公司未经依法批准，于2013年3月占用高新技术产业开发区老庄子镇前冯各庄村东、唐津高速东侧129.79亩土地搞建筑的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，并作出处罚决定：1、责令天润公司退还非法占用的高新技术产业开发区老庄子镇前冯各庄村东、唐津高速东侧129.79亩土地，其中耕地（基本农田）128.56亩、林地1.23亩；2、限天润公司在15日内拆除在高新技术产业开发区老庄子镇前冯各庄村东、唐津高速东侧129.79亩土地上的建筑物及其他设施，恢复土地原状。本案涉及的天润庄园Ｅ18-1号地块在上述拆除范围，且已于2018年7月19日被通知拆除。 本院认为，被告天润公司未经依法批准，在集体所有的农业用地上开发具有居住生活功能的房屋、院落等非农业建筑，并对外出租牟利，且上述非农设施已经被土地管理部门认定为违法，并被拆除。故被告天润公司与被告赵亚林签订的《大棚种植合作协议》，原告郭迎新与被告赵亚林签订的《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》，以及原告郭迎新与被告天润公司重新签订的《大棚种植合作协议》均违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，均应认定无效。原告郭迎新与被告赵亚林之间的《唐山丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》，虽未约定使用期限，但根据二被告间的《大棚种植合作协议》可知，涉案场地及设施的使用期限至2029年10月1日，故原告使用期限应为2017年5月27日至2029年10月1日，共计约148个月，双方约定价款合计160000元，故每月价款约为1081.08元。至涉案设施2018年7月被拆除，原告已实际使用约14个月，未使用的134个月核价144864.72元。因双方协议约定被告赵亚林转让给原告的标的中，包括家具电器等物品，上述物品并不因涉案设施的拆除而当然灭失，尚有一定价值，且双方在签订协议时均未对涉案设施的合法性进行严格审查，对协议被确认无效双方均存在一定过错，故本院酌定被告赵亚林减免30000元返还义务，其应返还原告价款合计114864.72元。被告赵亚林提出原告已经与被告天润公司重新签订了协议，原告的请求应该由被告天润公司承担的抗辩，经查，三方当事人签订的协议均为无效，且实际收取原告款项的是被告赵亚林，故其应对原告承担因协议无效产生的返还责任，因此被告赵亚林该抗辩本院不予支持。被告赵亚林提出应在其与原告协议约定的价款中扣减家具电器等添置设施款，之后才是租金的抗辩，因双方协议对价款构成并无明确约定，故本院对其主张扣减添置设施款66083.37元的意见不予支持。因被告赵亚林当庭要求被告天润公司对其承担返还剩余租金的责任，为节约诉讼成本，本院予以一并处理。二被告协议约定涉案设施使用期限为自2014年10月1日起15年，使用价款共计115000元，故每月平均为638.89元，至设施2018年7月被拆除，实际使用了约46个月，尚余134个月，故未使用期间价款约为85611.26元，本院支持被告天润公司将该款退还被告赵亚林。对于天润公司庭后提出其公司无责任的意见，因行政机关作出的处罚决定就是针对天润公司，认为其未经批准利用农业用地搞建筑的行为违法，故本院对该意见不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告郭迎新与被告赵亚林于2017年5月27日签订的《唐山市丰润天润农庄E18-1院使用权转让协议》无效； 二、被告赵亚林于本判决生效之日起十日内返还原告郭迎新款项114864.72元； 三、被告唐山市天润生态农业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告赵亚林款项85611.26元； 四、驳回原告郭迎新的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3189元，减半收取计1594.5元，由原告郭迎新负担394.5元，由被告赵亚林负担1200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 徐鹏程 二〇二〇年十一月四日 法官助理 费占海 书 记 员 陈 琳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——