广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初29043号原告：古户林，男，汉族，1982年12月8日出生，住四川省成都市青白江区*********，公民身份号码510************。委托诉讼代理人：周晶，北京德和衡（佛山）律师事务所律师。被告：广东长门人房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***************之五，统一社会信用代码91440606MA51T8H805。法定代表人：何某1。被告：佛山市禅城区领展工程技术经营部，住所地广东省佛山市禅城区***************自编H01，统一社会信用代码92440604MA52B8ND2B。经营者：严显扬。原告古户林与被告广东长门人房地产开发有限公司（以下简称长门人公司）、佛山市禅城区领展工程技术经营部（以下简称领展经营部）合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后,依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告古户林及其委托诉讼代理人周晶到庭参加诉讼。长门人公司、领展经营部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。古户林向本院提出诉讼请求：1.解除古户林与长门人公司签订的《物业使用权出让合同》，合同总金额为220560元；2.长门人公司、领展经营部共同退还古户林已支付的360484元及利息损失13217.75元（利息以实际已付款为本金，自2019年10月23日至实际清偿之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计算，暂计至2020年8月27日止计付13217.75元）；3.长门人公司、领展经营部共同支付古户林违约金36048.40元；4.本案诉讼费由长门人公司、领展经营部承担。事实和理由：2018年10月7日，古户林在长门人公司的接待和游说下，受让位于佛山市禅城区****翡翠湾公馆的A栋11层8单元的使用权，建筑面积为40.34平方米，古户林与长门人公司签订了《翡翠湾公馆定金确认单》，约定物业的受让费用为348484元。古户林支付了定金50000元（10月7日交了20000元，10月8日交了30000元）。2018年10月8日，古户林到长门人公司处签订合同，长门人公司的销售人员拿来一堆材料让古户林签名，告知古户林付款后长门人公司会按照程序办理，让古户林放心。在长门人公司销售人员的指引下古户林陆续支付了310484元，10月12日长门人公司财务人员将古户林50000元的定金收据收回，称50000元的定金与当天支付的款项一起重新出具收据给古户林。10月22日去售楼部交分期付款部分时，长门人公司的财务和销售人员通知古户林10月23日去保利翡翠公馆拿一份《物业使用权出让合同》和两份收据，古户林收到材料后发现合同和收据盖章不同，追问长门人公司销售人员，其让古户林放心，有支付记录为证，且长门人公司都有出具收据，收据虽然盖了不同公司的章，但是经手人都是长门人公司员工，这个只是因为公寓是精装修的，收据分开开具而已。2019年，古户林听说自己从长门人公司处购买的物业还没有动工，经多方了解发现长门人公司在尚未中标佛山市禅城区****翡翠湾公馆地块租赁权的情况下即采用“以租代售”的方式推销公寓，严重违反法律规定。古户林在长门人公司销售人员的要求和指引下支付的款项，部分收据是领展经营部开具，但古户林自始未与领展经营部洽谈、沟通过任何事项，均是与长门人公司联系，且所有收据的经手人都是长门人公司的工作人员，古户林有理由认为长门人公司与领展经营部恶意串通、侵害古户林财产，长门人公司与领展经营部对返还款项应负连带责任。截止起诉之日，翡翠湾公馆项目仍未动工，经古户林调查了解发现，长门人公司中标该地块的租赁权后即从未动工过，其经营存在虚假宣传、非法经营、恶意欺骗购房者等多种违规行为。古户林多次与长门人公司沟通退款事宜，其公司负责人承诺退还古户林全部已交款项，但多次失信于人，拖延处理退款事项，古户林为维护自身利益遂提起诉讼。被告长门人公司、领展经营部经本院合法传唤，未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。古户林在诉讼中举证如下：1.《翡翠湾公馆定金确认单》，拟证明古户林受让佛山市禅城区****翡翠湾公馆的具体位置、总价、付款方式。2.《物业使用权出让合同》，拟证明古户林受让佛山市禅城区****翡翠湾公馆物业的使用权，长门人公司交付物业的时间为2020年4月30日。3.收据，拟证明长门人公司、领展经营部已收款项金额。4.银行流水，拟证明古户林支付的款项。5.佛山市禅城区张槎翡翠湾公馆业主要求全额退款的亲笔签名、长门人公司出具的承诺书，拟证明长门人公司承诺全额退还古户林已支付款项。6.视频及视频文字打印件，拟证明长门人公司承诺全额退还古户林已支付款项，包括装修款、软装款等所有款项。7.翡翠湾公馆项目现状照片，拟证明翡翠湾公馆现已是停工状态，长门人公司无法按时向古户林交付案涉房屋。长门人公司、领展经营部在诉讼中未提交证据。本院认证：长门人公司、领展经营部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。古户林提交的证据有原件核对，本院确认古户林提交的证据真实性并作为本案认定事实的依据。本院经审理查明：2018年10月7日，长门人公司（甲方、出租方）与古户林（乙方、承租方）签订《翡翠湾公馆定金确认单》，约定：由古户林承租佛山市禅城区****A1108房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积36.76平方米。使用期限2058年9月30日止。总额348484元。2018年10月8日，长门人公司（甲方、出租方）与古户林（乙方、承租方）签订《物业使用权出让合同》，约定：第一条物业基本情况。1.项目名称：翡翠湾公馆。2.项目地址：佛山市禅城区****。3.甲方将该项目A栋11层08单元的使用权转让给乙方。4.该物业建筑面积为36.76平方米。……第三条出让期限。1.该物业使用权的出让期限从本合同项下的物业交付给乙方之日起算满20年之日止，甲方在约定的出让期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2058年9月30日止。2.乙方须在上述使用期限届满当日将该物业的使用权归还给甲方。在上述约定的最终使用期限届满后，若甲方继续合法拥有该项目土地使用权及物业所有权的，且甲方继续出让该物业使用权的，在同等条件下乙方有优先受让权，具体受让条件届时另行商议。第四条物业使用权出让价款及付款方式、付款期限。本物业使用权出让价总金额为220560元，其中包括：1.物业使用权转让期内（物业交付之日至2040年9月30日）的使用权转让费为165420元。2.物业使用权转让期内（物业交付之日至2040年9月30日）的综合运营管理费为55140元。乙方同意选择分期付款方式支付物业使用权出让价款，具体支付金额及时间约定如下：第一期：116560元，乙方于2018年10月8日前付清。第二期：52000元，乙方于2019年4月14日前付清。第三期：52000元，乙方于2019年10月14日前付清。……第五条物业的交付标准和期限。1.甲方约定在2020年4月30日（含当天）前将该物业毛坯交付给乙方使用，如乙方指定第三人接收该物业的，指定的第三人的接收行为视为乙方接收行为。如乙方在此前未能按上述第四条约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方履行完付款义务后30日内。……第八条违约责任。4.甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收出让价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金，逾期超90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收的款项，并应按乙方已支付的全部出让价款的百分之十的标准向乙方支付违约金。……2018年10月12日，长门人公司向古户林开具收据载明收到古户林交来莲塘翡翠湾公馆A1108号房物业使用权转让款116560元整。同日，领展经营部向古户林开具收据载明收到古户林交来莲塘翡翠湾公馆A1108号房装修款127924元整。2018年10月22日，长门人公司向古户林开具收据载明收到古户林交来莲塘翡翠湾公馆A1108号房物业使用权转让款52000元整。2018年10月23日，案外人佛山市铭盛酒店管理有限公司向古户林开具收据载明：今收到古户林交来莲塘翡翠湾公馆A1108号房酒店软装代购定金12000元整。2019年4月22日，长门人公司向古户林开具收据载明收到古户林交来莲塘翡翠湾公馆A1108号房物业使用权出让款52000元整。2020年3月23日，长门人公司出具《承诺书》载明：2018年签订合同租赁我公司翡翠湾项目的业主，现由于项目未复工，业主申请退款的。我公司同意在2020年8月31日前依规依法给予办理全额退款，业主同意继续履行租赁合同的我公司同意继续履行。庭审中，古户林陈述：案涉房屋支付租金、装修费、酒店软装代购定金均系在翡翠湾公馆销售中心缴纳；案涉项目原来由正太集团施工，建设到十一层毛坯后长门人公司接手，长门人公司接手后从未进行过施工，现在状态和原来签订合同时一样，只建设到十一层。另查明，本案起诉状副本于2020年9月10日送达长门人公司和领展经营部。本院认为，本案系合同纠纷。根据《翡翠湾公馆定金确认单》和《物业使用权出让合同》，古户林与长门人公司就案涉翡翠湾公馆A栋11层8单元构成使用权出让合同关系。合同约定长门人公司应当于2020年4月30日前向古户林交付房屋，而根据查明事实，自签订合同后长门人公司一直未实际施工建设，项目仍为十一层毛坯房，故可以确认长门人公司无法在约定的时间向古户林交付房屋，且结合长门人公司于2020年3月23日出具的《承诺书》，若古户林申请退款的，长门人公司愿意在2020年8月31日前退款，故古户林在本案中主张解除《物业使用权出让合同》，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》的规定，以解除通知即本院起诉状副本送达长门人公司之日（即2020年9月10日）为解除合同日。关于古户林所付款项的返还问题。根据古户林陈述及本院查明，古户林在“翡翠湾”销售中心通过转账形式总共支付了360484元，其中220560元由长门人公司开具收据，127924元由领展经营部开具收据，12000元是由案外人佛山市铭盛酒店管理有限公司开具收据，结合《翡翠湾公馆定金确认单》上载明转让款的总金额为348484元，本院认定与古户林形成合同关系的系长门人公司，即使部分款项是由领展经营部收取或开具收据，其亦为案涉房屋使用权转让款的一部分，使用权转让合同关系解除后，长门人公司应当向古户林返还已经向长门人公司和领展经营部支付的款项共计348484元。至于古户林支付的12000元酒店软装代购定金，因该笔款项的收款方为案外人佛山市铭盛酒店管理有限公司，现有证据亦未能证明该12000元与长门人公司、领展经营部存在关联性，故古户林主张长门人公司退还12000元酒店软装代购定金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。领展经营部出具《收据》确认收取了古户林装修款127924元，该《收据》上加盖了领展经营部的印章，古户林确有理由相信该笔款项已向领展经营部支付。无证据证实古户林与领展经营部之间就装修的内容、工期、工程价款等合同基本内容达成了一致合意，故难以认定双方成立了装修合同关系。即使存在装修合同关系，因案涉房屋使用权转让关系解除，该装修合同不存在继续履行的基础，依法亦应当解除。领展经营部对于其出具收据确认收取的127924元应当承担连带返还责任。古户林主张领展经营部就全部已支付款项360484元全部承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于长门人公司应向古户林支付的违约金。古户林主张长门人公司、领展经营部应从租赁费用缴纳之日起至长门人实际清偿之日止向古户林支付资金占用费，且长门人公司应支付相当于已付款项10%的违约金36048.40元。本案中，合同约定长门人公司应于2020年4月30日向古户林交付案涉房屋，逾期交付超过90日，古户林即有权解除合同。长门人公司直至庭审之日仍未向古户林交付案涉房屋已构成违约，依据古户林提交的案涉项目现场照片及古户林的陈述可知，案涉项目自长门人公司承接至今尚未开展施工，可以预见长门人公司无法按约定向古户林交付房屋，故古户林主张长门人公司支付相当于已付物业使用权转让款的10%的违约金符合法律及本案实际，本院予以支持，经核算，长门人公司应向古户林支付违约金34848.40元（348484元×10%）。古户林主张超过部分，本院不予支持。至于古户林主张长门人公司、领展经营部向其支付利息，本院认为，因古户林与长门人公司的物业使用权转让关系于诉讼中解除，合同解除后才产生相互返还责任，且长门人公司已经支付了相应违约金，本院对古户林主张长门人公司、领展经营部支付利息的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告古户林与被告广东长门人房地产开发有限公司签订的就佛山市禅城区****“翡翠湾公馆”项目A栋11层8单元形成的物业使用权转让关系于2020年9月10日解除；二、被告广东长门人房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告古户林返还已付物业使用权转让款348484元；三、被告佛山市禅城区领展工程技术经营部对上述第二项被告广东长门人房地产开发有限公司的债务在127924元范围承担连带责任；四、被告广东长门人房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告古户林支付违约金34848.40元；五、驳回原告古户林的其他诉讼请求。如被告广东长门人房地产开发有限公司、被告佛山市禅城区领展工程技术经营部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3723元,财产保全费2569元，共计6292元，由被告广东长门人房地产开发有限公司、佛山市禅城区领展工程技术经营部共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年十一月二十六日书记员 张颂恩