广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30322号上诉人（原审原告，反诉被告）：赵官琼，女，汉族，1940年6月19日出生，住址深圳市。委托诉讼代理人：邹中国，广东贤耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑聪，广东贤耀律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：中国铁塔股份有限公司深圳市分公司，住所地深圳市福田区深南大道**深圳国际创新中心****。负责人：蔡彦平。委托诉讼代理人：尹国辉，广东新东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雏婉，广东新东方律师事务所律师。上诉人赵官琼因与上诉人中国铁塔股份有限公司深圳市分公司（以下简称中国铁塔深圳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初14154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵官琼上诉请求：1.撤销原审判决第一、五、六项，依法驳回中国铁塔深圳分公司全部反诉请求；2.撤销原审判决第二项，依法改判中国铁塔深圳分公司按照《合作建立移动电话基地站协议书》(编号:CTC-GDSZ-2016-001733)约定的双倍租金标准支付从2017年3月31日期至实际搬离租赁场地之日止的房屋占有使用费130000元（房屋占有使用费按333.3元/日计，暂计至2018年4月3日，实际金额计算至搬离之日）；3.撤销原审判决第三项，依法改判中国铁塔深圳分公司按照《龙眼村（M)站址天面租赁续签合同》（合同编号：CTC-GDSZ-2016-001713)约定的租金标准支付拖欠的天面场地使用费65000元（2017年9月1日至2018年8月31日期间的应付租金）；4.撤销原审判决第四项，依法改判中国铁塔深圳分公司支付涉案租赁房屋及天面恢复原状所需费用共计207206元；5.撤销原审判决第七项，依法改判中国铁塔深圳分公司按照《龙眼村（M)站址天面租赁续签合同》(合同编号:CTC-GDSZ-2016-001713)约定支付逾期缴纳天面使用费的违约金13000元；6.依法改判中国铁塔深圳分公司支付涉案租赁房屋及天面恢复的工程造价评估鉴定费用1600元；7.本案一审、二审全部诉讼、保全费用均由中国铁塔深圳分公司承担。主要事实及理由：一、原审认定《龙眼村（M)站址天面租赁续签合同》（以下简称《天面合同》）系于2017年10月13日经中国铁塔深圳分公司发函解除的，属于认定事实不清。中国铁塔深圳分公司于2017年10月12日单方发函解除《天面合同》的行为应当认定为无效，理由：（1）赵官琼并不存在断电的行为，中国铁塔深圳分公司所称“2017年6月之后用电量相比之前已经锐减，仅处于自然损耗的状态”，系因其已于2017年5月18日后重新租赁了房屋用于基站机房，而非因赵官琼的原因导致其无法正常使用案涉设备；（2）中国铁塔深圳分公司未按照《天面合同》的约定支付租金，已构成根本违约；（3）中国铁塔深圳分公司解除合同的行为既不符合《合同法》规定的法定解除情形，也无合同或事实作为依据，不仅是无效行为，还是违约行为。二、原审判决认定中国铁塔深圳分公司应当按照每月2500元标准向赵官琼支付房屋占用费属于认定事实错误。根据赵官琼与中国铁塔深圳分公司签订的《合作建立移动电话基地站协议书》（以下简称基站合同）约定，中国铁塔深圳分公司必须在2017年3月31日前结清欠款并将机房设备搬迁完毕，将房屋恢复至租赁前状态，但是截止赵官琼向深圳市宝安区人民法院提起诉讼之日，中国铁塔深圳分公司仍未进行拆除和搬离工作，在此期间，赵官琼多次积极与中国铁塔深圳分公司就设备离场问题进行协商，中国铁塔深圳分公司均以各种理由搪塞，导致《基站合同》得不到妥善处理，赵官琼的损失一再扩大。中国铁塔深圳分公司的行为已经严重违约，并且实际损害赵官琼的合法权益，依照《基站合同》的约定，中国铁塔深圳分公司未在2017年3月31日前拆除搬离设备的，应当按照月租金标准的2倍（即每月10000元）支付场地占用费。中国铁塔深圳分公司的违约行为十分明确，其未在约定期限内将设备拆除并搬离是因其单方原因所导致，与赵官琼无关，应当由中国铁塔深圳分公司自行按照合同约定承担相应的违约责任。三、原审判决认定的房屋天面占用费计算标准不符合事实。原审判决认为赵官琼与中国铁塔深圳分公司对于2017年10月16日之后天面场地占用费的产生均负有责任，是完全没有事实依据的。赵官琼与中国铁塔深圳分公司之间的《天面合同》不能继续履行，是由中国铁塔深圳分公司的违约行为造成，而中国铁塔深圳分公司在自己违约的前提下，单方面要求解除今同，原审却在毫无事实依据的情况下，将中国铁塔深圳分公司的违约行为归责于双方，明显对赵官琼不公，也不符合法律规定。且，中国铁塔深圳分公司所出具的承诺书亦已明确天面租金标准为每年65000元，因此，2017年10月16日至2018年8月31日期间的天面场地使用费亦应当按照合同租金，即，中国铁塔深圳分公司应当向赵官琼支付65000元。四、赵官琼所主张的房屋恢复费用及评估费有事实依据和法律基础，应当予以支持。根据法律规定以及依据赵官琼与中国铁塔深圳分公司的合同约定，租赁合同终止时，中国铁塔深圳分公司应当承担房屋修复的费用，而中国铁塔深圳分公司在自己违约的情况下，单方提出解除合同，对于赵官琼多次要求协商房屋恢复事宜的请求置之不理，导致赵官琼的损失持续扩大。赵官琼迫于无奈，在起诉之后委托第三方评估公司深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋恢复工程进行估价，并为此支付评估费。在本案审理过程中，中国铁塔深圳分公司未申请人民法院进行评估，亦未另行委托第三方进行评估，应视为其对评估权利的放弃及对赵官琼委托评估结果的确认。赵官琼所委托的第三方评估机构是具有评估资质的，在中国铁塔深圳分公司无相反证据推翻的情况下，依法应该采纳赵官琼所提供的评估价格。五、中国铁塔深圳分公司的行为已经构成根本违约，并且持续性地损害赵官琼的合法权益，赵官琼要求中国铁塔深圳分公司支付违约金的请求应当得到支持。六、据赵官琼所了解，中国铁塔深圳分公司基站建设的事宜在案涉房屋所在地已引起极大的不满，宝安区人民政府亦已就此事介入协调，足以说明中国铁塔深圳分公司的违约行为是具有普遍性。中国铁塔深圳分公司上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项、第四项、第八项；2.判令赵官琼返还中国铁塔深圳分公司预付的《天面合同》项下租金27246.58元（2017年4月1日至2017年8月31日期间租金）；3.改判原判第六项为赵官琼赔偿因扣留中国铁塔深圳分公司设施设备给中国铁塔深圳分公司造成的损失20950.79元（自被实际扣押之日2017年4月1日起至中国铁塔深圳分公司最终实际接收之日止的折损，暂计至2018年8月计20950.79元；具体损失以中国铁塔深圳分公司被扣押设施设备扣押时的价值与最终接收时的评估价值的差为准）；4.本案诉讼费用全部由赵官琼承担。主要事实及理由：一、原审判决第二项判决所依据事实及论述论证明显错误，判决结果缺乏法律和事实依据。1.首先，原审第二项判决显示该项判决金额名目为“天面场地占用费”，而判决文书对应相关事实及金额的论证显示，该判项对应金额实际上是对赵官琼诉求第1项“房屋占用费（基站）”的审理判决，将房屋占用费写为“天面占用费”或为笔误。2.其次，在原审对中国铁塔深圳分公司在租期届满后未能及时腾退涉案房屋的原因已经查明的情况下，原审判决仍简单以其设施设备一直存放在租赁物内为由，判决中国铁塔深圳分公司按合同约定租金的50%标准支付场地占用费至实际搬离日止，该推理论证简单粗暴，缺乏法律依据和事实依据。（1）原审查明事实及赵官琼庭审自认事实已经表明，在涉案租赁合同期限届满后，中国铁塔深圳分公司一直是积极主动希望能及时将涉案基站房屋内设施设备进行搬离的，中国铁塔深圳分公司不存在继续占用涉案基站房屋的主观意愿和积极客观行为，涉案基站房屋未能腾退完全是因为赵官琼不允许、不配合造成的，责任完全在赵官琼。（2）原审在认定责任时忽略了两点重要事实，第一，基站房屋租赁合同期限届满后，涉案基站房屋一直处于赵官琼的实际控制之下，没有赵官琼的配合和允许，中国铁塔深圳分公司根本无法进入涉案房屋内部，更何谈搬离基站设施设备呢？第二、在双方就涉案房屋恢复原状产生争议后，中国铁塔深圳分公司已经积极配合赵官琼寻求解决方案，包括出具修复方案，承诺补偿等；但赵官琼却狮子大开口，提出高达70余万元的补偿标准，其无事实和法律依据的要求有敲诈勒索的嫌疑，其行为缺乏正当性，有违诚实信用的基本原则。（3）关于“房屋原状”的举证责任在于赵官琼，若其无法举证证明涉案房屋原状，则双方在合同中约定2017年3月31日前恢复租赁前现状的内容不具备实操性及可实施可能，只能由双方另行协商一致，补充约定；而按照原审的论证逻辑，只要双方达不成一致意见，赵官琼就有权扣押中国铁塔深圳分公司的设施设备以勒索高额补偿款，达不成一致意见的，中国铁塔深圳分公司就必须承担此后支付所谓“房屋占用费”的部分责任，该逻辑推理背后是对举证责任的错误分配。（4）任何人不得从其违法行为中获利。根据合同法第一百一十九条规定的“减损规则”，对于没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，而扣押承租人设施设备并不属于“适当措施”，甚至已经涉嫌违法。原审判决第二项明显存在鼓励赵官琼采取违法手段维权的嫌疑，是对“任何人不得从其违法行为中获利”这一法律底线的突破。二、原审判决第三项判决所依据事实及论述论证明显错误，判决结果缺乏法律和事实依据。1.首先，原审第三项判决显示该项判决金额名目为“基站场地占用费”，而判决文书对应相关事实及金额的论证显示，该判项实际上是对赵官琼诉求第2项“天面场地占用费”的审理判决，将天面场地占用费写为“基站场地占用费”或为笔误。2.其次，原审判决认为：中国铁塔深圳分公司在2017年10月16日在与赵官琼协商拆除搬离设备事宜时，同意向赵官琼支付相应租金，中国铁塔深圳分公司对租金的支付并无异议，视为双方对租金的支付达成一致；该事实认定完全错误。中国铁塔深圳分公司在2017年10月16日同意支付相应租金是附带前提条件的，即可以立即拆除和搬离中国铁塔深圳分公司的设施设备，但实际上赵官琼拒绝了该条件，双方就该支付条件并未达成一致意见。原审在双方最后并未达成合意的情况下将中国铁塔深圳分公司在协商过程中提出的谈判条件认定为双方已经就租金达成一致意见与事实不符，也缺乏法律依据。3.再次，同前述分析，中国铁塔深圳分公司未能及时将设施设备拆除并搬离的原因完全在于赵官琼，赵官琼在长达两年的时间内完全没有采取合理的“减损”措施，且一直拒绝中国铁塔深圳分公司提出的先拆除搬离腾退再解决双方争议的要求，其应对涉案天面长期空置负全部责任；赵官琼无权要求中国铁塔深圳分公司支付其所谓的“天面占用费”；原审认为双方对于2017年10月16日之后场地占用费的产生均负有责任完全错误，缺乏事实和法律依据。三、原审判决第四项判决所依据事实及论述论证明显错误，判决结果缺乏法律和事实依据。1.首先，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的举证规则，赵官琼主张要求中国铁塔深圳分公司支付恢复原状的费用，其应当对涉案房屋的“原状”承担举证责任，但根据原审查明认定事实，赵官琼并未提出任何证据证明涉案房屋的“原状”，依法应当承担举证不能的法律后果，原审部分支持赵官琼的该项主张缺乏法律依据。2.其次，原审已经查明的事实是，在合同期限届满后，赵官琼扣押中国铁塔深圳分公司设施设备要挟支付高额费用；中国铁塔深圳分公司同意和中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司（以下简称中国移动深圳公司）各支付10万元是在该背景情况下被胁迫作出的非真实意思表示，其双方并未就该支付条件达成一致意见。原审判决以中国铁塔深圳分公司曾经有该意思表示为由，酌定确认中国铁塔深圳分公司支付恢复原状费用12万元缺乏事实和法律依据。3.再次，原审判决判令中国铁塔深圳分公司支付高达12万元的恢复原状费用有失公平。涉案房屋自2006年开始由中国移动深圳公司开始租赁，至本案起诉时已经超过12年，即便中国铁塔深圳分公司有恢复涉案房屋原状的部分义务，也应当需要考虑房屋内部装修的折旧折损等因素；且赵官琼提交的评估报告完全是其个人单方行为，中国铁塔深圳分公司在庭审中也表示了反对，该评估报告不应作为原审的参考依据；原审参考赵官琼提交的评估报告来判定恢复原状费用不具有合理性。四、原审判决第六项判决所依据事实及论述论证明显错误，判决结果缺乏法律和事实依据。1.首先，关于中国铁塔深圳分公司主张的折旧损失，中国铁塔深圳分公司原审反诉主张损失应以实际接收设施设备后的评估价值为准，该主张完全是合理诉求；因为涉案房屋处于赵官琼控制之下，中国铁塔深圳分公司无法知晓何时能够取回设施设备，也无法预料最后取回设施设备时的实际折损价值为多少。原审简单酌定中国铁塔深圳分公司的损失价值不具备合理性，也缺乏事实和法律依据。2.其次，目前中国铁塔深圳分公司被赵官琼扣押的设施设备价值高达数十万元，且多数设备属于通信器材，其利用的时效性较强，随着通信器材的更新迭代，至中国铁塔深圳分公司实际接收该设施设备时或已经无法利旧使用；同时，被扣押的设施设备属于精密器材，一旦断电闲置后或将导致无法利旧使用，不再具有使用价值。故，具体损失应当以中国铁塔深圳分公司被扣押设施设备扣押时的价值与最终接收时的评估价值的差为准。3.再次，如前所述，赵官琼扣押中国铁塔深圳分公司设施设备无事实和法律依据，已经涉嫌违法。该行为与房屋租赁合同的履行行为属于完全不同的法律关系和法律范围；基于双方的房屋租赁关系，赵官琼也无权扣押中国铁塔深圳分公司的设施设备。故，赵官琼应当对中国铁塔深圳分公司的设备损失承担全部的赔偿责任；原审认为应参考双方在履行合同过程中的过错来认定损失承担责任属于是对法律关系的错误判断，缺乏事实和法律依据。需要补充强调的是，在原审期间，中国铁塔深圳分公司多次沟通赵官琼并申请原审法院裁定允许中国铁塔深圳分公司先拆除和搬离设施设备后再解决双方争议纠纷，但赵官琼均予以拒绝。五、赵官琼应返还中国铁塔深圳分公司天面合同项下的预付租金27246.58元。如前所述，在双方涉案基站合同到期前，赵官琼强行扣押中国铁塔深圳分公司设施设备要挟中国铁塔深圳分公司支付更高的费用。中国铁塔深圳分公司被迫续签至2017年8月31日的天面合同的目的主要就是通过合同租金方式满足赵官琼的不合理要求，但是自2017年3月31日后，赵官琼采取加锁、断电等措施，导致中国铁塔深圳分公司无法使用涉案天面，该行为实际上已经构成了实质违约，赵官琼无权收取中国铁塔深圳分公司2017年4月1日后的天面租金；原审判决在认定赵官琼单方断电导致中国铁塔深圳分公司依法行使解除权情况下，错误将该行为笼统地与双方就基站恢复原状的争议混为一谈，模糊了天面合同的独立性和赵官琼行为已经实质违约的法律性质，其结论是完全错误的。赵官琼的二审答辩意见同其一审答辩意见和上诉意见。中国铁塔深圳分公司的二审答辩意见同其上诉意见。赵官琼向一审法院起诉请求：1.判令中国铁塔深圳分公司按照《基站合同》约定的双倍租金标准支付从2017年3月31日起至实际搬离租赁场地之日止的房屋占有使用费130,000元（房屋占有使用费按333.3元/日计，暂计至2018年4月30日）；2.判令中国铁塔深圳分公司按照《天面合同》约定的租金标准支付拖欠的天面场地使用费65,000元（2017年9月1日至2018年8月31日期间的应付租金）；3.判令中国铁塔深圳分公司按照《天面合同》约定支付逾期缴纳天面使用费的违约金13,000元（合同总款的10%）；4.判令中国铁塔深圳分公司支付涉案租赁房屋及天面恢复原状所需费用共计207,206元以及评估鉴定费用1,600元；5.判令中国铁塔深圳分公司承担本案诉讼费用及保全费。中国铁塔深圳分公司向一审法院反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签署的《天面合同》于2017年10月13日解除；2.判令反诉被告立即无条件配合和协助反诉原告对深圳市宝安区石岩街道浪心社区龙眼山居民小组新村一巷10号一楼房内及天面通信基站设备进行搬离（具体设备见《设备明细清单》）；3.确认反诉原告无需支付反诉被告《天面合同》项下自2017年3月31日后的租金；4.反诉被告立即返还反诉原告预付的天面租赁合同租金27,246.58元（2017年4月1日至2017年8月31日期间租金）；5.反诉被告赔偿反诉原告因设施设备被强制扣押所遭受的损失（自被实际扣押之日2017年4月1日起至反诉原告最终实际接收之日止的折损，暂计至2018年8月约计20,950.79元，具体以评估值为准）；6.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实:1.2016年12月20日，原告与被告签订《天面合同》，约定被告向原告承租位于深圳市宝安区顶天面用于架设天线和支架，原告保证对租赁场地拥有完全产权，租期自2016年9月1日起至2018年8月31日，年租金为65000元，双方签字后7个工作日内支付第1年租金，合同期限届满一年前20天支付下年度租金；租赁期内，因非被告的原因导致被告不能继续使用场地时，被告有权解除合同，原告应按未履约时间比例退还被告已预付的相应租金；被告在结清合同款后方能将设备撤离现场，逾期搬迁需缴纳场地租赁费；被告应按照合同约定按时足额缴纳租金，逾期十天支付则视为被告违约，并需向原告缴纳合同总款的10%作为违约金。同日，双方还签订《基站合同》，约定被告向原告承租位于深圳市宝安区，租期自2016年9月1日起至2017年3月31日止，月租金5000元，租期内共计35000元，由被告在7天内一次性支付给原告；协议期满，被告承诺在2017年3月31日前必须结清欠款并将机房设备搬迁完毕，将房屋恢复至租赁前现状，搬迁前双方各自找工程队对恢复房屋进行报价，统一报价后确认的金额作为施工押金给原告保存才可搬迁，完工后经原告验收合格后，一周内全部退还给被告；若被告在2017年3月31日前仍未将机房搬迁完则按合同约定机房租金的两倍即（每月1万元）支付给原告，原告短信告知被告后七天内未支付，原告可采取一切措施（包括停电、扣押设备等）。在双方签订《基站合同》之前的2011年7月，原告与中国移动深圳公司签订协议，约定中国移动深圳公司租赁案涉房屋，期限至2016年8月31日，后中国移动深圳公司将基站移交给被告，故在协议到期后由原告与被告签订《基站合同》。2.2017年3月28日，被告通过EMS分别向原告及其儿子赵学文发出《通知函》，称双方已签订《基站合同》，期限至2017年3月31日，自2016年11月22日起，被告先后28次通过电话、4次上门面谈的方式就基站搬迁事宜与原告及赵学文联系，双方于2016年12月20日在基站现场协商场地的恢复事宜，并就地面破损瓷砖的更换、破裂墙体的恢复等五大项内容达成初步意向，同时被告于2017年3月27日按照3月24日约定的时间前往原告处协商搬迁事宜及恢复方案，但赵学文的妻子表示无法做主，并表示赵学文近期没空与被告沟通恢复机房事宜，被告3月27日和3月28日两次到原告处均未能见到赵学文本人，电话联系，赵学文表示无暇处理，为保证原告依约交还场地、恢复原状，请原告和赵学文配合原告拆站及设备搬迁工作。快递详情单显示，原告及赵学文于2017年3月30日收到该函件。3.双方发生争议后，被告于2017年5月18日在原告附近重新租赁了房屋用于建设基站机房。4.2017年8月16日、10月10日和10月23日，原告委托律师向被告发出律师函，称被告拖欠租金或占用费，要求被告结清相关费用。2017年11月23日，原告向被告发出协商函，称鉴于被告有意协商解决双方纠纷，要求双方在11月30日达成协议，被告承担并支付所有费用70万元，双方权利义务结清，被告不用承担物业维修、恢复等费用，若双方在11月30日前未能达成协议，则被告占用费仍按2倍租金计算。5.2017年10月12日，被告通过EMS分别向原告及其儿子赵学文发出《关于解除龙眼村（M）站址天面租赁续签合同的函》，称因原告恶意将被告设置的用电电闸拉闸断电，并私自在被告设备电闸外安装防盗笼并加锁，以致安装在租赁物内的设备因断电无法正常运作，导致被告合同目的无法实现，故告知原告收到函件之日起《天面合同》解除，并要求原告配合被告于2017年10月16日的拆除设备事宜。快递详情单显示，原告及赵学文于2017年10月13日收到该函件。此外，被告还于2017年10月12日委托律师向原告发出律师函，称被告在《基站合同》期限届满前已多次就搬离事宜向原告提出要求，同时多次就恢复房屋原状事宜提出履行要求并委托相关装修公司提供可行的恢复原状方案，由于原告怠于履行配合义务，导致被告未能对案涉房屋进行清空腾退，此外原告在《天面合同》期限内多次擅自拉闸限电，导致设备无法正常使用，被告不应支付合同到期后的房屋占用费等费用，自被告未能实际使用天面设备之日起的租金等费用，被告不应承担，已付款项，原告予以退还，原告应尽快协助被告对涉案房屋设备进行拆除和搬离，关于恢复原状事宜，双方可另行协商处理。6.2017年10月16日，被告和中国移动深圳公司一同派员到原告处与原告协商设备拆迁、搬离事宜，表示同意向原告支付相应的租金，并向原告提交了与中国移动深圳公司共同的恢复原状工程报价表。因双方分歧较大，未能达成一致意见。7.2017年11月29日，被告致函原告，称公司有严格的财务制度，无法在无法定依据的情况下支付现金费用，双方的房屋租赁关系已经终止，被告愿意承担租赁物业恢复原状的义务，但合同并未约定原状的恢复标准，将派员与原告沟通恢复方案。8.2017年12月27日，原告儿子与被告工作人员通过电话就恢复原状的费用进行协商，被告工作人员提出修复费用为20万元（包括中国移动深圳公司承租房屋的修复部分），由被告和中国移动深圳公司各负担10万元。原告儿子称费用需要50多万元，因双方差距较大，未能达成一致意见。9.2018年5月22日，被告向原告发出《关于龙眼村基站拆迁修复方案的函》，向原告提出了拆迁修复的具体方案。5月28日，原告复函被告，由于纠纷已经进行诉讼，故希望在法院介入下安排有资质的第三方进行鉴定后，在通过合理方式确认拆除和恢复方案。10.原告提交的用电记录显示，被告的设备在2017年6月之后还产生电费。被告对电费情况予以确认，称2017年6月之后的用电量相比之前已经锐减，仅处于自然损耗的状态。被告提交的基站及天面设备断电记录显示，2017年6月、8月、10月基站及天面设备多次发生断电。11.原告提交的短信记录显示，2017年3月29日起，原告多次与被告工作人员协商搬迁事宜，要求被告按照协议先交押金后再搬迁。被告工作人员回复称，要求原告明确押金的金额及依据。原告在2017年6月15日的短信中称已多次通知被告前来恢复房屋原状和结清费用，但被告不来处理也不交费，要求被告在7日内支付违约金30,000元，否则将被迫采取包括停电在内的一切措施，被告工作人员当天回复原告，称被告多次与原告协商搬迁事宜，因原告声索的要求与行业状况、市场价格等实际情况出入较大而未谈妥，仍希望积极处理。12.被告提交了一份设备清单，称相关设备自2017年3月31日起就无法使用，导致设备折旧产生损失。13.2018年6月，原告委托深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋室内自行装修装饰修补（40%）进行估价。6月26日，评估公司出具工程估价报告称，确定价值时点为2017年6月22日，评估结果为207,206元，评估费为4,000元。估价报告中的装修包括一层的两个客厅、两个卧室、两个卫生间、楼梯、夹层客厅、夹层两个卧室、一个厨房、一个卫生间、顶层天台、综合工程等项目。对于该报告，被告称该评估报告不存在合理性，与被告所了解的事实情况严重不符，（1）据了解，在实际使用过程中不存在夹层的问题，被告实质也未使用夹层，另因原告对涉案房屋进行加锁，导致被告自2017年合同到期后就无法对涉案房屋进行实际控制，（2）天面工程的修复范围也不具备合理性，被告在涉案天面只装有5根通讯抱杆，所实际使用的面积是非常小的，而原告要求对涉案天面恢复原状的范围包括了整个天面的面积，其要求被告对涉案天面全部进修复和翻新不具备合理性，（3）评估报告中所使用的材料及使用的品牌、价格均是按照常说的豪华装修的标准所进行的二次装修，该要求远远超出了租赁房屋要求恢复原状的标准，（4）涉案房屋系由中国移动深圳公司自2006年起向原告租赁使用至今，如果需要恢复原状，应当按照2006年涉案房屋的原状标准进行恢复，（5）涉案房屋系由中国移动深圳公司与被告分别租赁，虽然被告租赁了40平方米左右的房屋，但是按房屋总装修价值的40%去进行划分，不具备合理性。一审法院认为，《天面合同》和《基站合同》系原、被告的真实意思表示，各方均应依约履行各自义务。关于原告主张的恢复原状费用，由于双方对于原状并未明确约定，双方也均无法证明案涉租赁物当初的原状。被告曾经同意向原告支付10万元，同时考虑到原告提交的工程估价报告中的装修用料较好，其中还包括一个夹层（一个客厅、两个卧室、一个厨房、一个卫生间）装修的费用，而原告并无证据证明租赁物原状中有夹层的存在，参考原告提交的评估报告中的费用情况，一审法院酌定被告向原告支付恢复原状费用120,000元。原告主张的鉴定费，无事实和法律依据，不予支持。关于被告主张的解除《天面合同》，原、被告因《基站合同》到期后未能对租赁物的恢复原状达成一致引发纠纷，原告从2017年6月开始采取断电等措施，实际上导致被告已经无法完全正常使用案涉租赁物，在双方多次协商无果后，被告于2017年10月12日向原告发函以合同目的不能实现为由解除《天面合同》，原告于次日收到该解除通知。因此，被告主张《天面合同》于2017年10月13日解除，予以支持。关于原告主张的《基站合同》场地占用费，被告已足额支付合同期限（至2017年3月31日）内的租金。在合同期限届满之前，被告已经明确不再承租案涉租赁物。双方在合同中约定被告承诺在2017年3月31日前必须结清欠款并将机房设备搬迁完毕，将房屋恢复至租赁前现状，搬迁前双方各自找工程队对恢复房屋进行报价，统一报价后确认的金额作为施工押金给原告保存才可搬迁，若被告在2017年3月31日前仍未将机房搬迁完则按合同约定机房租金的两倍即每月1万元支付给原告。双方未能在搬迁前对恢复房屋的报价达成一致，进而产生分歧。原告因未能与被告就租赁物恢复原状事宜达成一致而拒绝被告拆除搬离租赁物内的设备，故被告未能拆除搬离租赁物内的设备的原因并不能完全归责于被告。原告主张被告按照《基站合同》约定租金标准的双倍支付租金，无事实和法律依据。但被告的设施设备一直存放在租赁物内，一审法院酌情判令被告按照约定月租金5,000元的50%即2,500元/月向原告支付场地占用费直至设备搬离。关于原告主张的《天面合同》场地占用费，被告在签订合同时已预先支付2016年9月1日起至2017年8月31日的租金65,000元。虽然《天面合同》在2017年10月13日解除，但被告在2017年10月16日与原告协商拆除搬迁设备事宜时，同意向原告支付相应的租金，原告对租金的支付并无异议（双方只是对恢复原状存在分歧），视为双方对租金的支付达成一致，因此，原告主张的《天面合同》场地占用费可按约定的租金标准计至2017年10月16日，金额为8,192元（65000元÷365天×46天）。双方在《天面合同》中约定，被告在结清合同款后方能将设备撤离现场，逾期搬迁需缴纳场地租赁费。由于双方对于恢复房屋原状的费用存在分歧，导致被告尚未结清相关款项，原告亦拒绝被告拆除搬离租赁物内的设施设备。双方对于2017年10月16日之后场地占用费的产生均负有责任，故酌情判令被告按照约定租金的50%向原告支付至2018年8月31日场地占用费，金额为28,404元（65000元×50%÷365天×319天）。以上共计36,596元（8192元+28404元）。关于原告主张的违约金，《天面合同》中约定，合同期限届满一年前20天支付下年度租金，被告应按照合同约定按时足额缴纳租金，逾期十天支付则视为被告违约，并需向原告缴纳合同总款的10%作为违约金。被告在签订合同时已预先支付《天面合同》2016年9月1日起至2017年8月31日的租金65,000元，并未违约。至于第二期租金，虽然合同中约定应当在2017年8月11日前支付，但此时双方已经就《基站合同》的恢复原状事宜产生分歧。《合同法》规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。就《天面合同》而言，作为出租方，原告负有提供可正常使用的租赁物的义务，但原告从2017年6月开始多次采取断电等措施导致被告无法正常使用案涉租赁物，因此，被告基于先履行抗辩权不按期支付第二期租金，并未构成违约，原告主张被告支付违约金，不予支持。《基站合同》到期和《天面合同》解除后，被告基于《天面合同》和《基站合同》取得的案涉租赁物应当返还给原告，但根据本案查明的事实，案涉租赁物已在原告控制之下，被告已无返还租赁物之义务。租赁物内的设备是被告的合法财产，被告可自行取回，原告应予以协助配合。被告关于无需支付《天面合同》2017年3月31日之后租金的诉请和返还《天面合同》租金的诉请，已经在原告本诉主张的场地占用费中一并作出处理，不再另行处理。关于被告主张的折旧损失，考虑到双方在履行合同中的过错，酌定原告赔偿被告损失2,000元。超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）赵官琼与被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司2016年12月20日签订的《龙眼村（M）站址天面租赁续签合同》（合同编号：CTC-GDSZ-2016-001713）于2017年10月13日解除；二、被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司在判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵官琼支付天面场地占用费（按2,500元/月，从2017年4月1日计至租赁物内设备返还之日）；三、被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司在判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵官琼支付基站场地占用费36,596元；四、被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳分市公司在判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵官琼支付恢复原状费用120,000元；五、原告（反诉被告）赵官琼在判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司返还租赁物内的设备（现状交付），由中国铁塔股份有限公司深圳市分公司自行取回，赵官琼予以协助；六、原告（反诉被告）赵官琼在判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司赔偿损失2,000元；七、驳回原告（反诉被告）赵官琼的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3,776元，保全费2,560元，由原告（反诉被告）负担2,811元，被告（反诉原告）负担3,525元。一审反诉案件受理费503元，由原告（反诉被告）负担50元，被告（反诉原告）负担453元。二审中，双方当事人均未向法院提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点可归纳为：一、原判对房屋占有使用费、天面场地使用费计算是否正确；二、原判对赵官琼主张的恢复原状费用、评估费用、违约金认定是否合理；三、原判对中国铁塔深圳分公司主张的设备损失处理是否恰当。关于焦点一，涉案《基站合同》和《天面合同》系赵官琼与中国铁塔深圳分公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。《基站合同》到期后，双方因未能对租赁物的恢复原状事宜达成一致而引发本纠纷，导致中国铁搭深圳分公司的设备仍搁置在租赁物内，租赁物亦未能按时恢复原状，双方对于本案的扩大损失均有一定的过错，原判依据双方的合同约定，结合本案的实际情况，确定中国铁搭深圳分公司按照约定的一半租金标准向赵官琼支付房屋占有使用费、天面场地使用费并无不当，本院予以维持。关于焦点二，赵官琼上诉主张恢复原状的费用207206元以及评估费用系根据其单方委托评估形成的意见，不宜作为认定本案恢复原状费用的依据，原判酌情支持其12万元恢复原状费用较为妥当，本院予以确认。赵官琼要求中国铁塔深圳分公司支付评估费用，因评估系其单方委托，且评估意见未被法院采纳，故该主张缺乏依据，本院不予支持。赵官琼要求中国铁塔深圳分公司支付违约金，因赵官琼在本案中亦有一定的过错，故其主张违约金于法无据，亦不应支持。关于焦点三，中国铁塔深圳分公司主张设备损失，因中国铁塔深圳分公司并未提供充分的证据证明其具体损失情况，原判根据本案的具体情况，酌情判决赵官琼赔偿其2000元设备损失亦无不妥。综上所述，赵官琼和中国铁塔深圳分公司的上诉请求和理应均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9741元（赵官琼预交4746元，中国铁塔深圳分公司预交4995元），由赵官琼负担4746元，中国铁塔股份有限公司深圳市分公司负担4995元。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年十一月十日书记员 孙洪璐附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。