湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终968号上诉人（原审原告）：王新兵，男，1976年6月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：王小希，女，2004年7月29日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：鲁建，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程宜发，男，1987年8月7日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。被上诉人（原审被告）：张小英，女，1986年8月18日出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人：罗毅（系张小英小叔子），男，住湖北省咸宁市咸安区。上诉人王新兵、王小希因与被上诉人程宜发、张小英租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新兵、王小希上诉请求：1.改判程宜发、张小英支付王新兵、王小希租金151,710元；2.改判程宜发、张小英支付王新兵、王小希逾期交纳租金违约金160,371元；3.本案一审、二审案件受理费由程宜发、张小英负担。事实和理由：1.王新兵、王小希与程宜发、张小英并未在2018年5月7日达成关于腾退商铺和退还30,000元押金的口头协议，而双方签订的《租赁合同终止协议》约定双方的其他租赁纠纷可协商解决或者通过法院处理。王新兵、王小希再次起诉程宜发、张小英并不违背诚实信用原则；2.程宜发、张小英自2017年9月以后就未支付租金，按照双方签订的《三胜印象一期商铺租赁合同书》约定，程宜发、张小英应当支付自2017年10月至2018年8月期间的租金和违约金及赔偿金。程宜发、张小英辩称，起初，王新兵打出横幅广告宣称：四楼整层出租，外带400平米阳台免费用。但我们与王新兵签订《三胜印象一期商铺租赁合同书》后却被物业公司告知阳台是公共场地不能使用，王新兵存在故意欺诈。我们想找王新兵协商，但是他就是不与我们见面。2017年10月二十几号，我们承租的商铺就被锁了门，既无法经营又无法腾退商铺，造成了巨大经济损失，王新兵、王小希应当赔偿我们的损失。2018年5月7日之前，王新兵的代理人鲁律师与我们就腾退商铺和退还30,000元押金以及欠交租金和违约金多次协商后达成了口头协议：我们腾退商铺给王新兵，王新兵退还我们30,000元押金，王新兵同意不要我们支付欠交租金和违约金。2018年5月7日，王新兵的代理人鲁律师用微信发给程宜发一份《租赁合同终止协议》文本，但是，到了双方要签协议时，王新兵却又提出要我们将商铺的装修拆除恢复原状。因为我们办不到，所以双方就没有签成书面协议。而根据双方签订的《三胜印象一期商铺租赁合同书》约定，承租方离场时不得破坏或拆除已装修部分。直到2018年9月6日在法院主持下才签订了《租赁合同终止协议》。王新兵、王小希向一审法院起诉请求：1.判令程宜发、张小英向王新兵、王小希支付所欠租金151,710元；2.判令程宜发、张小英向王新兵、王小希支付违约金160,371元（按照所欠租金每日千分之三计算）；3.判令程宜发、张小英向王新兵、王小希赔偿损失30,000元；4.本案诉讼费用由程宜发、张小英负担。一审法院认定事实：2014年9月27日，王新兵、王小希与程宜发、张小英签订《三胜印象一期商铺租赁合同书》，约定程宜发、张小英租赁王新兵、王小希所属的咸宁市咸安区三胜印象9号楼401号商铺，用于经营餐饮业，租赁期限为5年，自2014年9月27日起至2019年9月27日止。双方还对租金的价格、支付时间、租赁期限及违约责任、合同解除的事由等事项进行了约定。《三胜印象一期商铺租赁合同书》第三条第二款规定：承租方逾期交纳租金，每天应按实欠租金的3%支付违约金。第九条第三款规定：逾期超过30日拖欠租金的，承租方赔偿出租方违约金30,000元，出租方有权中止租赁协议并收回房屋。合同签订后，王新兵、王小希将上述合同约定的商铺交付给程宜发、张小英使用，程宜发、张小英也按期向王新兵、王小希支付租金。但2017年9月份之后的租金，程宜发、张小英未按期交纳。期间，双方为退房和退押金问题进行多次协商均未果。王新兵、王小希曾在2018年6月提起诉讼，后经调解，双方于2018年9月6日签订《租赁合同终止协议》，王新兵、王小希履行了退还30,000元押金给程宜发、张小英的义务，程宜发、张小英履行了腾退租赁房屋给王新兵、王小希的义务。王新兵、王小希撤回了起诉。现王新兵、王小希以程宜发、张小英应承担退房之前的租金及违约金为由诉至法院。一审法院归纳本案的争议焦点为：程宜发、张小英是否应当承担腾退租赁物之前的租金及违约金损失。对该争议焦点，一审法院认为，从庭审调查关于双方协商腾退租赁物及退还押金的过程来看，因程宜发、张小英自2017年10月起未按约交纳到期租金，王新兵、王小希自2017年10月起委托他人以上门催讨及发函催办方式多次向程宜发、张小英催讨拖欠的租金未果后，于2018年3月28日向程宜发、张小英发出解除租赁合同通知，程宜发、张小英收到通知后，双方就围绕腾退租赁物及退还押金问题进行了多轮协商，并在2018年5月7日达成口头协议：由王新兵、王小希退还程宜发、张小英30,000元押金，程宜发、张小英腾退租赁房屋给王新兵、王小希，王新兵、王小希不要求程宜发、张小英承担租金及违约金损失。这是双方最初对终止合同的结算达成一致的处理意见，是双方均同意解除租赁合同并进行合同结算的最初真实意思表示。虽然这个结算意见未书面签署成功，但是直到2018年9月6日双方签订正式《租赁合同终止协议》后，双方还是按照2018年5月7日达成的口头协议履行了各自的义务。至此，王新兵、王小希对终止租赁关系的最初真实意思的合同结算目的已经达到。现王新兵、王小希要求程宜发、张小英承担2018年5月7日前的租金及违约金损失的主张违背了民法上关于民事主体从事民事活动应遵循诚实信用原则的规定，故程宜发、张小英不应承担该部分损失的赔偿责任。但对于2018年5月7日至2018年9月6日期间的租金损失55,168元，属于王新兵、王小希预期目的之外的直接损失，是因程宜发、张小英未及时腾退租赁房屋直接造成的损失后果，故程宜发、张小英对此损失应承担赔偿责任。另外对王新兵、王小希的违约金及其他损失主张，根据在庭审中查明的事实来分析，双方对2018年5月7日最初达成的终止租赁合同协议未书面签署的原因为，王新兵、王小希在程宜发、张小英正要签署协议时又另行提出要求程宜发、张小英将房屋恢复原状的条件。根据双方签订的租赁合同第四条关于“承租方离场时不得破坏或拆除已装修部分（含地面、内外墙装饰、内部电器电路布线、门窗或其他装饰部分），同时不得破坏或拆除房屋原有或新增结构部分”的规定，王新兵、王小希提出的程宜发、张小英要将房屋恢复原状的要求违背了双方的合同约定，具有主观恶意行为，对自身损失后果应承担相应责任。故对王新兵、王小希的违约金等其他间接损失后果，由其自行承担，程宜发、张小英对该部分损失不应承担赔偿责任。综上所述，一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，承租人应当返还租赁物。民事主体从事民事活动应遵循诚实信用原则。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，程宜发、张小英依照租赁合同使用王新兵、王小希的租赁物，应当履行按约交纳租金义务，且在双方达成终止租赁关系的合意时，程宜发、张小英应及时返还租赁物给王新兵、王小希。虽然王新兵、王小希在双方洽谈合同终止结算过程中存在主观恶意的过错行为，但这并不能免除程宜发、张小英应及时腾退租赁物的合同义务，程宜发、张小英对违反合同义务导致超出王新兵、王小希预期时间腾退租赁物造成其租金损失55,168元，应承担赔偿责任，故对王新兵、王小希关于该部分损失赔偿诉求予以支持。对王新兵、王小希关于违约金等其他间接损失赔偿诉求，因其自身存在过错行为应承担相应责任，故对该部分诉求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、程宜发、张小英应赔偿王新兵、王小希租金损失55,168元，此款限程宜发、张小英在本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回王新兵、王小希的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1179元，由程宜发、张小英负担。二审中，程宜发、张小英提交了两组证据：1.咸宁市世纪鼎家物业服务有限公司（以下简称鼎家公司）诉程宜发物业服务合同纠纷一案的《开庭笔录》一份（复印件），鼎家公司在庭审中陈述是王新兵要求其锁了程宜发、张小英承租的商铺大门，不是其主动锁门。拟证明商铺被锁门致使其既无法经营又无法腾退商铺，造成其巨大经济损失，王新兵、王小希应当赔偿。2.程宜发、张小英使用承租的商铺开办的火锅店照片8张，拟证明其对商铺进行了装修，由于商铺被锁门造成其巨大经济损失。王新兵、王小希质证认为，对证据1的真实性和关联性均有异议。证据1证明程宜发欠鼎家公司物业费，鼎家公司为了追讨物业费有可能把锁商铺大门的责任推给王新兵、王小希，不能证明是王新兵、王小希锁了商铺大门。对证据2，认为与本案没有关联性。一审查明的事实属实，二审继续予以认定。本院认为，程宜发、张小英提交的证据系支持其向王新兵、王小希主张赔偿商铺被锁造成的经济损失的证据。但程宜发、张小英既没有对王新兵、王小希的起诉提出反诉，也未提起上诉。程宜发、张小英提交的证据不能达到其证明目的。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，2018年5月7日，王新兵、王小希与程宜发、张小英曾就终止租赁合同、腾退商铺和退还30,000元押金以及欠交租金和违约金损失事项达成了口头协议：“双方同意即日终止租赁合同，双方的债权债务关系在履行本协议后完全终结”，程宜发、张小英腾退商铺给王新兵、王小希，王新兵、王小希退还程宜发、张小英30,000元押金，王新兵、王小希不要求程宜发、张小英承担欠交租金和违约金损失。由于王新兵又提出由程宜发、张小英拆除装修恢复商铺原状的条件致使双方未能签订书面协议。2018年9月6日，王新兵、王小希与程宜发、张小英签订了基本内容与上述口头协议一致的《租赁合同终止协议》，王新兵、王小希和程宜发、张小英按照约定履行了各自义务。据此，一审认为王新兵、王小希要求终止其与程宜发、张小英的租赁合同关系的最初真实意思的合同结算目的已经达到，并且，王新兵、王小希撤回了对程宜发、张小英的起诉。王新兵、王小希再次起诉程宜发、张小英，要求其支付2017年10月至2018年8月期间的租金和违约金及赔偿损失，违背了从事民事活动应当遵循诚实信用原则，对王新兵、王小希要求判令程宜发、张小英支付租金151,710元、违约金160,371元和赔偿30,000元的诉讼请求不予支持正确，本院继续予以认定。对于2018年5月7日至2018年9月6日期间的55,168元（13,792元/月×4个月）租金损失，程宜发、张小英存在过错，应予赔偿。一审判决程宜发、张小英赔偿王新兵、王小希租金损失55,168元并无不当，本院继续予以认定。程宜发、张小英提出其承租的商铺被锁门造成其巨大经济损失，王新兵、王小希应当赔偿，系另一民事法律关系，程宜发、张小英可另行主张权利。综上所述，本院认为，王新兵、王小希的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1179元，由王新兵、王小希负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十一月六日法官助理杨锐书记员夏子涵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；