广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2812号上诉人（一审原告）林荣音，女，汉族，1954年10月16日出生，住汕头市****************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:珠海市奇达建筑新技术有限公司，住所地珠海市****************，统一社会信用代码******************。法定代表人：林荣创，执行董事。上诉人林荣音因与被上诉人珠海市奇达建筑新技术有限公司（以下简称“奇达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的(2019)粤0402民初16385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人林荣音及其委托诉讼代理人李娥娇及郭炜、被上诉人奇达公司的法定代表人林荣创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林荣音上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付购房款及损失共计2844173.54元。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一审判决认定事实错误，致使适用法律错误，作出有损上诉人权益的判决。一、一审审理过程中，一审审判员全程带有强烈主观性并在内心已作出对上诉人不利结果的前提下审理案件，体现在：1.第一次开庭，审判员因上诉人提交的原件字迹清晰，同时上诉人与被上诉人存在亲戚关系而在庭审过程中认为案件可能存在虚假诉讼，虽然后面经过层层审理、上诉人也同意作笔迹时间形成鉴定，审判员也认为不存在虚假诉讼情形，但因为审判员先入为主的主观性，后续的审理及结果都以审判员为作出驳回的前提下进行审理及梳理，故庭审过程中，上诉人已感无奈，上诉人家属第一次开庭后已在庭审后在法庭哭泣。2.一审审判员对于发生在20年前的事情，在双方分别笔录及证据可以证实事件情况及上诉人陈述真实的情形下，继续加大上诉人的举证责任责任，要求证明当时详细情形，明显过于为难上诉人。而审判员的理由仅是因为双方系亲戚关系。上诉人今年66岁，即使是正当年的一审审判员，要她回忆20年前的细节，恐怖也是无以言语。何况本案双方陈述基本一致。3.同时审理的林荣音案件，即使双方对于房款的45000元现金支付都已陈述完毕，款项由来、经济来源、收据都齐全的情况下，一审审判员还是说因为亲戚关系，与本案关联，认为现金支付没有其他证据核实，而对案件予以驳回。从这，可看出一审审判员为达到内心驳回案件的目的，而在理由上显得有多么的牵强。毕竟这是上诉人辛苦血汗钱换来的家庭财富，而且是最最主要的、有价值的家庭财富，相信审判员自身或至亲遇到类似事情，才会感同身受，才有那种无眠锥心之痛。若不在乎，兄妹怎会对簿公堂。二、根据一审判决，本案的关键是对“以物抵债”的认定。对于一审的观点，陈述如下：（一）一审驳回的其中一个关键点认为“双方的确认房款行为将影响案涉房产拍卖款对其他债务人的清偿程度”，并围绕该因素作出“对上述双方自认的抵债数额不予确认”的认定。该忧虑根本不存在。因被上诉人只存在“文友公司”一个债务人，而上诉人的房子就是被拍卖代被上诉人偿还文友公司的款项，而上诉人在提起诉讼时，作了诉讼保全，在诉讼保全中已经由法庭作笔录，对于拍卖款优先偿还申请执行人“文友公司”，若有剩余才作诉讼保全。所以，上诉人的房子被拍卖偿还款项，已是损失其大。现在拍卖款已经支付给文友公司了，相当于被上诉人也偿还了款项了，只剩下上诉人的救济问题。故，一审判决中陈述“因此考虑该因素，本院对上述双方自认的抵债数额不予确认”前提已不存在。（二）一审法院在前述干扰因素的情况下，强化了上诉人的举证责任及义务。1.一审判决认为“原告林荣音提交的证据和陈述也无法证明其直接占有、使用案涉房产”属认定错误。（1）双方对于当天签订合同、交付、缘由都已在笔录中清楚记载，双方也是应法庭要求，分别做的笔录，笔录中也都交待了当天交付后由上诉人使用占有收益，何来陈述无法证明呢？（2）上诉人应一审审判员要求，在第一次庭审后补充案涉房产租金收据，但一审审判员并未就此进行认定，该收据足足一袋，文件寄送过程中，上诉人也在情况说明中陈述，视法庭要求将该批文件提供法庭。第二次开庭，该原件也已携带，但一审法庭却没有作任何要求，判决书中也未体现该证据，让人无法理解的是判决书陈述为“无法证明其直接占有、使用案涉房产”，上诉人已同意作鉴定、满足法庭一开始提出的各种要求，但一审法庭的主观性却无视了事情的真实性。2.一审判决认为上诉人缺乏借款本息的对账清算也是对上诉人举证责任的加大。（1）《房地产抵债合同》就是当时的对账清算，“抵欠款，已清”可以判定当时以房抵债的双方合意的真实性。（2）法律并没有明确对账清算的条款于形式，法律遵从的是当事人的合意。（3）涉案合同发生在17年前，出借发生在20多年前，一审法官以现在2020年的要求来审理2003年签订的合同，24年前发生的借款，完全脱离了时间的客观性及17年间我国法律发展变化的过程。（4）本息的计算上诉人曾提交了一份央行历年的贷款利率表，96年的利率按法律规定的合法利息就达到年化49.68%，按上诉人提交的计算，本息完全在法律的合法范围内。3.一审法庭无视了民事当事人双方的真实合意。（1）双方对于已抵债属于林荣音使用、收益、处分是没有任何争议的，是一审法庭对此作出违背双方真实合意的判定；（2）“以房抵债”对于房款的争议审理，首先是双方对房款的不认可，但本案双方对于房款认可的。本案在不存在侵害其他人合法权益的情形下，双方的真实意思应予以认可。4.一审法庭颠倒了双方的举证责任。即使对于本息结清这块法院进行核实调查，对于款项支付的“抵欠款、结清”若有争议，举证责任也是被上诉人。而本案所有举证责任基本都强加于上诉人。三、关于一审陈述的“无法确定双方债务数额”的问题（一审判决书第19页中段）。庭审中双方均已确认案涉房屋抵债数额为57.6万元。四、关于一审认为“双方均不能举证证明在签订《房地产抵债款合同》时对借款本金及利息经过对账清算”的问题。1.判决书第8-11页已由双方陈述借款由来及清算过程。2.借款本金及还款双方是没有异议的。即本金是固定的，即：1996年10月21日，借款本金30000元；1996年11月1日，借款本金20000元；1996年12月31日，借款本金50000元；1997年2月27日，借款本金140000元；1998年2月12日，借款本金10000元。后于1999年5月25日还利息20000元。3.关于被上诉人提交的《林元坤来款日记账》（详见附件1）正记录上述事实。一审中上诉人也是承认记账内容的真实性。4.经与林元坤本人核实，该日记账内容记载的计算过程已整理（详见附件2）。故，本案借款本金分5次共为25万元，约定年利息为30%，后林荣创提出1998年至1999年下调利率至20%，1999年至2003年利率下调至15%，结算方式为复利。5.双方在2003年3月清算时，本息不存在高息转化问题。依据当时法律，《关于人民法院审理借贷案件若干意见》（1991.7.2）第六、七条，法律保护的利息为“银行同类贷款利率的4倍”、“债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分不予保护”，按借款金额、年限、央行公布的银行利率的4倍，我们通过EXCEL表格计算得出按法律保护范围，本息的合法范围为763468.68元。本案双方抵债的金额明显在法律保护范围。（详见附件3利息计算表、附件4金融机构人民币贷款基准利率表）五、关于一审认为“原告林荣音提交的证据和陈述也无法证明其直接占有、使用案涉房产”的问题。1.双方庭审调查已确认，签订抵债合同当天已交付2.应一审法庭要求，当时上诉人在能力范围内继续提交租金收据证据，但一审判决未提及该证据。3.一审法庭否认事实，在双方都已接受调查，告知交付事实、占有使用前提下，不适用证据规则，结果对上诉人不公。六、关于一审作出对上诉人不利判决、未按证据规则审理本案的考量因素为判决书第19页第1段“鉴于原告林荣音与被告奇达公司法定代表人林荣创系兄妹关系，双方对购房款数额虽无异议，但是双方的确认房款行为将影响案涉房产拍卖款对其他债务人的清偿程度”，该考量因素已不存在。1.本案诉讼做财产保全时，法庭已做笔录要求上诉人同意房产拍卖款优先偿还申请执行人文友公司（详见附件5（2019）粤0402民初16385号民事裁定书）2.本案拍卖款已由法院支付文友公司。3.结果就是上诉人的房子替被告还债，损失巨大。一审法院依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》认定从物抵债构成判定要件为：不存在恶意损害第三人合法权益情形+排除虚构债务+排除高额利息转化。按该要素构件，本案完全符合以物抵债的认定。上诉人损失实在太大，可说是锥心之痛。恳请二审法庭改判，纠正一审错误。被上诉人奇达公司辩称：应该要驳回上诉请求。因为不符合上诉的条文，上诉人现在不是跟我解除合同，我没有解除合同。我没拿上诉人的钱，奇达公司没有过错。林荣音向一审法院起诉请求：1.依法判决奇达公司返还林荣音购买珠海市香洲区*********厂房内的608、701-709房产购房款722610元；2.依法判决奇达公司赔偿林荣音损失4356300元；3.本案诉讼费由奇达公司承担。庭审中，林荣音变更第1项和第2项诉讼请求为：1.依法判决奇达公司返还林荣音购买珠海市香洲区*********厂房内的608、701-709房产购房款57.6万元；2.依法判决奇达公司赔偿林荣音损失4502910元。一审法院审理查明：文友公司诉奇达公司合同纠纷一案，一审法院于2016年9月1日作出(2016）粤0402民初154号民事判决，判令：一、奇达公司于判决发生法律效力之日起十日内向文友公司支付地价款3823011.52元；二、奇达公司于判决发生法律效力之日起十日内向文友公司支付人防易地建设费82845元；三、奇达公司于判决发生法律效力之日起十日内向文友公司支付土地出让契税155132.20元、测绘费16099.24元和城镇土地使用税798.60元；四、奇达公司于判决发生法律效力之日起十日内向文友公司支付2014年度的办公用房房产税6971.33元、营业用房房产税52192.25元；五、驳回文友公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56628元，文友公司负担20046元，奇达公司负担36582元。该判决宣判后，奇达公司不服向广东省珠海市中级人民法院提出上诉。广东省珠海市中级人民法院审理后于2017年2月13日作出(2016)粤04民终字第3061号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39896元，由奇达公司负担。该判决于2017年2月24日发生法律效力，因奇达公司未能自觉履行，文友公司于2017年3月22日向一审法院申请强制执行，一审法院审查后予以立案执行，执行案号为（2017）粤0402执4098号。在(2016）粤0402民初154号案审理过程中，文友公司、奇达公司均确认，根据合同约定，奇达公司分得的房产部分均属于配套部分，依合同约定配套中属于文友公司的部分后由文友公司抵偿欠奇达公司的欠款，故5343.8平方米配套部分房产（其中产品陈列室和办公司1703.21平方米、停车库252.42平方米、餐厅二楼345.85平方米、单身宿舍3042.32平方米）均属奇达公司所有，3007.63平方米厂房由文友公司及其关联公司珠海市祥利工艺石材有限公司所有。在执行过程中，一审法院依法向奇达公司发出执行通知书、报告财产令。2017年4月26日，一审法院根据文友公司的申请，作出（2017）粤0402执4098号执行裁定书，裁定：查封登记在文友公司名下的位于珠海市香洲区*********厂房中属奇达公司所有的101、102、104号铺位；二楼201房及靠********6层、7层；旁边的低压配电室；靠***的楼梯间。2017年10月16日，一审法院作出（2017)粤0402执4098号之一执行裁定书，裁定：查封位于珠海市香洲区*********厂房中的一层铺位（1119号房铺位1间、珠海市香洲区*********相连铺位3间）、珠海市香洲区*********厂房中的六、七层宿舍所享有的合同权益（上述房地产登记在申请执行人文友公司名下）。针对上述查封，林荣音向一审法院提出书面异议，请求依法中止珠海市**************************的房地产的执行。一审法院对林荣音提出的执行异议予以立案审查，案号为(2017)粤0402执异425号。执行异议审查听证过程中，异议人林荣音向一审法院提交一份签字日期为2003年3月2日，其作为乙方与甲方奇达公司签订的《房地产抵债款合同》。在本案审理过程中，林荣音将《房地产抵债款合同》原件作为证据提交法院审查。经查，该《房地产抵债款合同》内容为：1、甲乙双方商定位于前山明珠路西侧，将文友文化用品实业有限公司工业用房、部分房产使用转让给乙方，转让期至2042年5月20日止。层数****************（即608房）、六层*********（即610房）。2.付款方式为抵欠款，已清。3.甲方协助乙方办证，转让费用,由乙方负责。4、建设：外墙马赛克、地面水泥面、通水、通电、场区地面。5、办完房产证、合同自行作废。6、本合同双方签字有效。7、补充条款：一式四份，甲乙双方各执二份。林荣创作为转让方代表签字，使用的是黑色墨水笔，并加盖奇达公司印章，林荣音在受让方处签字，使用的是蓝色墨水笔。关于《房地产抵债款合同》形成和签订的经过。2019年12月27日，林荣音本人到庭陈述，其与林荣创是兄妹关系，合同是其二哥林荣创写的，2003年3月2日在林荣创家签的。关于协商过程，林荣音陈述“我从中山坐车去珠海，他就说这几间房子是我的，我妹夫（我二妹的老公郑茂松，当时帮我二哥做事）、我二哥打电话给我，说没有钱还我，就把这几间房子给我。”法庭询问签合同前林荣音有无去看过商铺？林荣音陈述有看过，我儿子和媳妇在一楼的小店做。我在中山住，有时没事就过来。法庭询问合同当时谁拿给你签的？林荣音陈述我不会字，签名的时候没有看，当时是有盖章的。关于案涉房产的使用，林荣音陈述11间房都是亲家管理，是在对外出租，都是散的租户，租金是由亲家公在收取。当时去国土局交涉要求办证的时候，是亲家母去的，我没去，林荣音也没有在要求国土局办证的申请上签名，案涉合同没有给过国土局，林荣音陈述在提出执行异议的时候有交过案涉合同。奇达公司表示奇达公司和林荣音的合同，奇达公司没有在其他案件中作为证据提交过。2020年4月17日，告奇达公司法定代表人林荣创本人出庭接受法庭调查。林荣创陈述其是奇达公司股东，还有一个股东是其儿子林冬生。林荣音在起诉状中陈述购买房产是抵债的，是抵建案涉楼的时候，向妹夫，也就是林荣音的父亲、林荣音的丈夫林元坤的借款和利息，是2003年3月2日抵给林荣音的，当时按照1200元1平方米，有400多平方米，当时我妹去找我讨债，我没钱就拿房子抵，也是我父亲出的主意。关于所抵款项情况。法庭询问什么时候借的，具体借了多少钱？林荣创陈述1996年就开始向林荣音父亲借款，一共借了4笔，一共借款25万元。法庭询问抵债款项是多少？林荣创陈述一共是50几万元，包含了利息。法庭询问从1996年开始借款到2003年有无还过钱？林荣创陈述期间林荣音父亲来向我拿过2万元，当时是利加利的，每年结算一次，前一年的利息计入下一年的本金。法庭询问每年结算有无相应的书面证明？林荣创陈述2001年结算是418000元，2002年结算是51万元，2003年就50几万元了。法庭询问这些款项全部是林荣音的父亲给你的吗？林荣创陈述是的。法庭询问什么形式给你钱的？林荣创陈述全部都是现金，没有转账。法庭询问25万元，分4次能否说出每一笔多少钱？林荣创陈述第一笔3万元，第二笔2万元，第三笔5万元，第四笔是没有的，是结账的。法庭询问是否是林荣音的父亲向你支付借款只有10万元，其他都是利息？林荣创陈述当时没有做账，最后结算就是50多万元。法庭询问当初你和林元坤约定的借款的计算利息的标准是什么？林荣创陈述刚开始是每月2分息，每年算一次，把利息加到本金上，作为下一年计算利息的基础。从2001年1月开始降到了年息1分半。庭审中，奇达公司提交一份林元坤来款的记账单和两份收据存根。奇达公司陈述证据林元坤来款的记账单是林荣创自己记的账，所有房子都是按照每平方米1200元的价格抵债的。该证据记录了林荣音丈夫林元坤向奇达公司出借款项的情况，截至止2001年1月1日借款本金是418000元，利息是按照1分5计算，计算到签订房地产抵债款合同的时候，共2年2个月时间，本金加利息是566625元，林荣音变更第一项诉讼请求为576000元，与奇达公司计算的本金加利息的数额相差不大。奇达公司陈述2001年1月1日收据存根显示收到林元坤款项总计为418000元，年息1.5分，存根右上角注明“已结”字样。2002年1月1日存根显示收到林元坤款项515200元，该两份存根上均画“X”号，证明奇达公司从林荣音处借到的本金截止到2001年1月1日是418000元，加上利息截止到2002年1月1日本金及利息为515200元。对于上述林元坤来款的记账单和两份收据存根，林荣音质证表示对证据证明的事实予以承认，但因该两份证据是奇达公司单方记载，林荣音也没办法了解其记载的逻辑，按双方的约定，当时借款利息是年息30%，后因奇达公司称经济困难等原因由奇达公司进行调整，截止至2003年3月2日，签订抵债合同，当时借款应该是接近60万余元，但林荣音也同意且已变更相应的诉讼请求。2020年4月17日庭审中，针对法庭询问的具体抵债数额，林荣音表示，当时是奇达公司核算出来的，所以林荣音的诉求也是按照大概的数算出来的。关于林荣音签的抵债合同的过程。法庭询问你和林荣音签的抵债合同是什么时候签的？林荣创陈述2003年3月2日。法庭询问在哪里签的？林荣创陈述现场工地。法庭询问签抵债合同时候谁在场？林荣创陈述我、林荣音、郑茂松，其他人在不在忘记了。法庭询问关于抵债具体如何协商的？林荣创陈述谈抵债是和我妹林荣音谈的，就是说当初林荣音找到我家去要债，我父亲说钱没有，干脆拿房子抵吧，林荣音也同意。法庭询问谈抵债的时候债务具体数额有无确定？林荣创陈述有，就按照1平方米1200元。法庭询问债务总额是多少？林荣创陈述50几万元。关于案涉房产使用及办证问题。法庭询问房产是什么时候交给林荣音的？林荣创陈述当时房子是空的，抵完就马上给林荣音。法庭询问这么多年林荣音如何使用房产的？林荣创陈述林荣音一直在出租。法庭询问抵给林荣音的房子有无单独办证？林荣创陈述办证是需要文友公司办的，国土局下的通知，不能单独办证。法庭询问奇达公司在2010年的时候，在奇达公司持有的《房地产抵债款合同》上有解除合同的表述，而且有你本人签字和奇达公司盖章，这是怎么回事？林荣创陈述税务局要求奇达公司要打税，有买卖就要打房产税，还要求提交所有合同都要变更成2010年3月15日，我妹妹当初不愿意打税，所以在合同上写解除合同，如果不打税，就要处罚滞纳金。我写完解除之后，她又不签字，解除合同的表述是我写的。法庭询问你和林荣音有无重新签订新的合同？林荣创陈述没有，有打税的就有重新签订合同，2010年期间奇达公司与其他有打税的人重新签订合同和税票，林荣音不同意打税。2018年8月税务局就我公司的税务问题出具了一份决定书。法庭询问从2003年至今，林荣音有无要求你办证？林荣创陈述税都不打，她都不办证，也没有要求我帮她办证。2020年4月17日，林荣音本人再次出庭接受法庭调查。法庭询问奇达公司的房子为何要抵给你？林荣音陈述当时林荣创欠我钱，没有钱给我，我父亲说房子卖不出去，拿房子抵给我。法庭询问抵的是什么债？林荣音陈述我都忘记了。法庭询问你有无借钱给过林荣创？林荣音陈述我没有，是我老公。法庭询问你老公借了多少钱给林荣创？林荣音陈述借了好多次，有时多，有时少，不知道具体数。法庭询问林荣音知不知道这些房子抵了多少钱？林荣音陈述我二哥说给我多少就多少。法庭询问这个房子每平方米多钱？林荣音陈述1200元左右。法庭询问你丈夫林元坤在当时做什么工作？林荣音陈述在工地。法庭询问林元坤在工地做什么活？林荣音陈述我老公帮我二叔也就是我老公的弟弟做事，我儿子也是在工地做工。法庭询问林荣音认为是谁把钱借给了林荣创，还是把钱借给了林荣创开的公司？林荣音陈述是我老公把钱借给林荣创，不是给借给了林荣创开的公司。庭审中，法庭询问关于以房抵债合同中受让方的主体，林荣音认为是否只是林荣音本人，有无包括林元坤？林荣音陈述受让方的主体属于林荣音，但林荣音与林元坤是夫妻关系，财产本来就是混同的，但因为签订合同向对方是林荣音，所以在法律关系合同关系上，受让方的主体是林荣音本人，林元坤也表示同意。庭审后，2020年4月23日林元坤向一审法院出具一份《声明》，内容为：本人林元神，身份证号码******************，与林荣音系夫妻关系。就贵院审理（2019）粤0402民初16385号案涉及的本人向林荣创出借的款项属于本人与林荣音的夫妻共有财产，本人确认并同意该借款关系产生的债权利益由本人妻子林荣音受让。该借款产生的债权已于2003年3月2日结清，并由本人妻子林荣音与林荣创控股的珠海市奇达建筑新技术有限公司签订《房地产抵债款合同》。另查明，2015年9月6日，珠海市*******向陈由坝等住户发出《关于香洲区***************房的工业配套分割转让办证的复函》（珠房登函【2015】295号），复函指出从提交的材料反映，你们向奇达公司购买了上述房产工业配套部分，现要求分割办证存在三方面问题：1.目前产权登记在文友公司名下，香洲区法院（2016）香民一初字第1844号民事判决书至今未送达我中心；2.上述房产已办理抵押登记；3.跟会员《珠海市建设用地计费情况记录卡》上记载，工业配套部门不得分割转让单独办证。珠海市*******建议报请相关行政审批部门同意工业配套分割转让办证。2020年4月10日，珠海市自然资源局向奇达公司作出《珠海市自然资源局关于香洲区前山*****************房准予分割转让的申请的复函》，指出案涉房产用地项目已经建成，不符合办理规划用地分割的条件，根据珠府（2016）61号文第22条规定，工业、物流、仓储用地原则上用地及物业均不得分割转让。还查明，一审法院于2018年10月8日作出(2018)粤0402执恢668号《搬迁公告》要求包含案涉房产在内的居住、使用人员搬出案涉房产。2019年8月12日受一审法院委托，评估机构就包含案涉房产在内的珠海市香洲区*********厂房作出《房地产估价报告》。2019年10月14日，一审法院作出(2018)粤0402执恢668号《拍卖公告》（第一次）就包含案涉房产在内的房产拍卖事宜作出公告。2020年1月14日，一审法院就案涉房产在京东网拍卖成交，《网络竞价成交确认书》显示珠海市香洲区*********厂房的608、609成交价为748498元，701-709成交价为2597482元。2020年4月17日庭审中，法庭向林荣音释明林荣音主张的以房抵债中所抵债务为民间借贷关系形成的债务，林荣音第一项诉讼请求是以房屋买卖关系为基础法律关系，要求奇达公司退还购房款，由于房屋买卖合同无法履行，林荣音要求所退还购房款实质为民间借贷关系中出借的款项和利息，林荣音是否变更诉讼请求所依据的事实理由？林荣音表示林荣音认为在2003年3月2日签订房地产抵债款合同当天，林荣音与林荣创及奇达公司已经进行了结算，而虽然名为抵债，实际上是买卖合同的关系，至于使用抵债一词，只是基于2003年时，双方强调林荣创无需再返还借款而已，但实际上这个款项就相当于林荣音已经给了奇达公司，然后交付了涉案房屋来使用。法庭询问林荣音明确是否坚持以房屋买卖关系作为提起本案诉讼的基础？林荣音表示坚持。关于本案林荣音与奇达公司之间的法律关系，林荣音表示是房屋买卖关系，当时资金的出借是基于奇达公司的法定代表人林荣创个人形成的借贷关系，但是这个款项实际上用于奇达公司案涉厂房的建设，同时林荣创是该公司的股东及控制人，在签订涉案合同时，奇达公司自愿将承受林荣创的个人债务，用奇达公司的房屋来向林荣音返还林荣创的涉案债务，所以奇达公司与林荣音签订的抵债合同实际上就是买卖合同，而款项的支付就是由其法定代表人林荣创与奇达公司之间的账务处理问题。奇达公司陈述，根据法庭调查的事实，充分证明林荣音的丈夫林元坤分多次借款10万元给奇达公司，直到2003年加上利息计算为515000元，由于奇达公司当时经济困难，无钱清偿林荣音的借款，所以将房产以抵债的方式偿还了林荣音的借款。一审法院认为，最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条第1款规定当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。根据林荣音、奇达公司诉辩意见，结合本案庭审调查情况，本案双方均自述林元坤、林荣音夫妇与奇达公司法定代表人林荣创存在借款关系，因林荣创无法偿还借款，在2003年3月2日由林荣创作为股东、法定代表人的奇达公司与林荣音签订《房地产抵债款合同》以案涉房产抵偿借款及利息。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》意见，对以物抵债合同应对转化为已付购房款的借款本金及利息数额予以严格审查，结合借款证据，防止虚构债务或将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。因此，本案应重点审查双方签订的《房地产抵债款合同》是否符合上述“以物抵债”的规定。首先，从外观形式上看，双方提交的《房地产抵债款合同》中就用于抵债的房产进行了明确约定，付款方式约定“抵欠款，已清”。从形式上看双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系。其次，关于所抵债务情况。双方提交的《房地产抵债款合同》中关于付款方式约定“抵欠款，已清”，但是并未就所抵债务的金额在合同中予以明确，从《房地产抵债款合同》的签订过程和内容来看，不符合将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的要求。具体表现为：一、双方关于抵债数额的计算方式不能体现双方进行对账清算。双方在庭审中陈述双方是按照每平方米1200元的标准乘以案涉608、701-709面积，得出所抵债务数额为57.6万元。在本案审理过程中，林荣音2019年11月19日提交的起诉状第一项诉讼请求中列明的购房款数额为722610元，事实理由中载明按约1500元/㎡的价格，但是在庭审过程中调整购房款数额为576000元，林荣音补充的调整理由是“抵债时当天双方签订协议，抵扣的金额也是由奇达公司计算，当时约定该抵扣金额取得涉案协议约定的房产，实际面积当时只是初步测量套内是500平方米，基于信任签订抵债协议后，借款合同和借据均由奇达公司收回，同时房产由奇达公司交付给林荣音，一直到2018年房产的单价是在1000元至1500元之间，具体多少因是整体抵扣，当时并未实际计算单价是多少。”从上述双方关于抵扣债务数额计算方式和林荣音调整诉讼请求的购房款数额的理由来看，林荣音对抵债金额前后表述不一致，对抵债房产每平方米的单价陈述也不同，不能认定双方就借款进行对账清算。二、双方提交证据不能充分证明借款本金和利息数额。奇达公司提交单方制作的林元坤来款的记账单和两份收据存根，虽然林荣音质证表示同意这两份证据所证明的事实，但是林荣音在质证意见时也认为“该两份证据是奇达公司单方记载，林荣音也没办法了解其记载的逻辑，按双方的约定，当时借款利息是年息30%，后因奇达公司称经济困难等原因由奇达公司进行调整，截止至2003年3月2日，签订抵债合同，当时借款应该是接近60万余元，但林荣音也同意且已变更相应的诉讼请求。”显然，奇达公司提交的上述证据未见林荣音丈夫林元坤或奇达公司法定代表人林荣创签字确认，林荣音也没办法了解林荣创在记账单中记载的逻辑，因此该记账单不是双方关于借款本金和利息的结算确认记录，而只是奇达公司方单方借款记录，不足以证明借款本金和利息的数额。三、双方均未提交本金支付、收取凭证和利息结算记录。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定当事人的陈述不能单独作为认定案件事实的根据。虽然林荣音与奇达公司法定代表人林荣创的出庭接受调查陈述了借款情况、利息计算方式，但是考虑到两人系兄妹关系，在缺乏其他证据补强两人的陈述和林荣创所出具的借款记录的情况下，两人的陈述也不足以证明借款本金和利息的数额。四、奇达公司作为被执行人存在其他债务。根据双方提交的证据材料，因文友公司对奇达公司享有生效文书确定的债权，在执行过程中案涉房产被采取拍卖措施。鉴于林荣音与奇达公司法定代表人林荣创系兄妹关系，双方对购房款数额虽无异议，但是双方的确认房款行为将影响案涉房产拍卖款对其他债务人的清偿程度。因此考虑该因素，一审法院对上述双方自认的抵债数额不予确认。综上分析，双方签订的《房地产抵债款合同》虽然在形式上符合以房抵债的形式外观，但是由于双方均不能举证证明在签订《房地产抵债款合同》时对借款本金及利息经过对账清算，林荣音提交的证据和陈述也无法证明其直接占有、使用案涉房产。因此双方《房地产抵债款合同》不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于“以物抵债”相关意见，无法确定双方债务数额，双方之间“以物抵债”关系存疑。最后，林荣音权利的救济问题。在庭审中，针对《房地产抵债款合同》中所抵债务数额，即林荣音主张的购房款，奇达公司答辩同意林荣音诉请载明的购房款数额，但是双方均未举证证明购房款数额，因此一审法院不在本判决中予以确认，对于双方自行确认的购房款数额，双方之间可以自行返还。另外，由于不能认定双方之间成立“以物抵债”关系，林荣音并未取得对案涉房产的权益，因此林荣音要求奇达公司赔偿因案涉房产被拍卖所造成损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院作出如下判决：驳回林荣音诉讼请求。案件受理费47352元，保全费5000元，合计52352元，由林荣音负担。二审庭审结束后，上诉人林荣音向本院提交了由中山市中翰测绘工程有限公司对涉案608房、609房产所作出的房产测绘图纸，测绘结果显示：608房、609房的套内建筑面积分别为36.1㎡和69.88㎡。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的主要焦点是双方签订的《房地产抵债款合同》是否真实合法有效以及奇达公司是否应向林荣音返还购房款及赔偿损失2844173.54元。一、关于双方签订的《房地产抵债款合同》是否真实合法有效的问题。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制规定，合同即为合法有效。本案中，双方当事人均自述林元坤、林荣音夫妇与奇达公司法定代表人林荣创存在借款关系，因林荣创无法偿还借款，于2003年3月2日由林荣创作为股东、法定代表人的奇达公司与林荣音签订《房地产抵债款合同》，以案涉房产抵偿借款及利息，《房地产抵债款合同》是双方当事人真实意思表示，故本院认定案涉《房地产抵债款合同》合法有效。本案中，债权人林荣音并未要求债务人奇达公司交付抵债物，而是请求返还购房款及赔偿相应损失。抵债物即涉案房产已被法院强制拍卖，用于清偿奇达公司的其他债务，而且上诉人林荣音在一审诉讼保全时已由法庭作笔录，对于拍卖款优先偿还申请执行人“文友公司”债务，若有剩余才作诉讼保全。因此，本案中的“以物抵债”不但不存在恶意损害第三人合法权益的情形，反而是优先保护其他债权人的合法权益。上诉人林荣音和被上诉人奇达公司对以案涉房产抵偿借款及利息的事实均予以认可，并为证明双方之间存在真实、合法、有效的以房抵债关系向法院提交了一系列的证据予以证明。1.双方均向一审法院提交了2003年3月2日签订的《房地产抵债款合同》，双方提交的合同还略有不同，奇达公司提交的合同下方还有拟于2010年8月21日解除合同的表述，但合同上只有林荣创的签名和奇达公司的盖章，林荣音并未签名同意，这些不同正好可以反映合同签订后的过程变化，是合同真实性的有力证明。2.奇达公司提交了一份林元坤来款的记账单和两份收据存根，证明借款的真实性。3.林荣音提交了大量的涉案房产2005年、2006年、2007年、2008年、2009年租金收据，证明涉案房产一直由上诉人林荣音或其亲属在占有、使用和收益。在一审法院因另案拍卖涉案房产时，上诉人林荣音亦向一审法院提出了执行异议，一直在积极主张自己的权利。综合以上证据分析，本院认为，上诉人林荣音与被上诉人奇达公司之间存在真实、合法、有效的以物抵债合同关系，一审法院关于本案不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条第1款“以物抵债”相关意见，“以物抵债”关系存疑的认定有误，本院予以纠正。二、关于奇达公司是否应向林荣音返还购房款及赔偿损失共2844173.54元的问题。如前所述，双方当事人签订的《房地产抵债款合同》真实合法有效，涉案房屋已抵债给上诉人林荣音。但因奇达公司与他人之间债权债务关系的原因，涉案房产在另案中已被一审法院强制执行，林荣音与奇达公司事实上已经不可能再履行双方之间的《房地产抵债款合同》，本应抵债给林荣音的涉案房产已被一审法院在京东网拍卖成交，替奇达公司偿还另案债务，因此，林荣音主张按照涉案房产的拍卖成交价要求被上诉人奇达公司返还购房款及赔偿相应损失有事实依据，本院予以支持。一审法院已查明，珠海市香洲区*********厂房的608、609成交价为748498元，701-709成交价为2597482元。因为上述608、609房是整体评估、整体拍卖的，当时未分割比例，参照中山市中翰测绘工程有限公司的测绘结果，608、609房的套内建筑面积分别为36.1㎡和69.88㎡，本院酌定608房占608、609两房价值的34%【36.1/（36.1+69.88）】，即608房成交价为254489.32元（748498*34%）。综上所述，林荣音请求奇达公司向其返还购房款及赔偿损失共2844173.54元，并未超过抵债物珠海市香洲区*********厂房的608、701-709的拍卖成交价2851971.32元（25974824+254489.32），本院对该项请求予以支持。综上所述，上诉人林荣音的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初16385号民事判决；二、珠海市奇达建筑技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向林荣音返还购房款及损失人民币2844173.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币47352元，保全费5000元，二审案件受理费人民币29553元，均由珠海市奇达建筑技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年十一月二十七日书记员 吴家盈附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。