云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0423民初1408号原告：云南巨和物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市春城路**昆明市官渡区房地产交易中心主楼****。统一社会信用代码：91530000727309332K。法定代表人：何少勇，任董事长。委托诉讼代理人：张钰昕、钱靖松，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：马跃斌，男，1977年7月10日生，汉族，住云南省玉溪市通海县，现住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：王春（系被告妻子），女，1981年3月15日生，彝族，住云南省玉溪市通海县。代理权限：特别授权代理。原告云南巨和物业服务有限公司（以下简称：巨和公司）与被告马跃斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张钰昕、被告委托诉讼代理人王春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年6月1日至2019年12月31日的物业服务费4187.1元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日起至欠款支付完毕之日的资金占用利息。事实和理由：原告于2017年12月20日与通海县海纳房地产开发有限公司签订了《天湖银座小区物业服务合同》。约定由原告为天湖银座小区提供物业服务，服务期限为2018年1月1日起至2020年12月31日止，物业服务费收费标准为：住宅1.08元/月.平方米，商业2元/月.平方米，生活垃圾清运费4元/月.户，车位物业服务费30元/月.户；物业费按年交纳，业主或物业使用人应于每年1月31日前交纳当期物业服务费等。被告系天湖银座小区A-1-204号房屋的业主，现拖欠2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业费共计4187.1元，上述费用经原告催要至今未付，为此，原告诉至法院。被告辩称，原告所诉并不属实，因被告与小区开发商之间还有纠纷还在协商中，所以被告不应交纳物业费。本院经审理认定事实如下：通海县天湖银座小区是由通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称：海纳公司）投资开发建盖的住宅小区。马跃斌系该小区A幢204室（房屋面积102.84㎡）的业主。2017年12月20日，在未成立业主委员会的情况下，海纳公司作为甲方与乙方巨和公司签订了《天湖银座小区物业服务合同》。合同约定的主要内容为：“甲方委托乙方对天湖银座小区提供物业服务事宜；……第二条、物业交接。1、甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由乙方承担。2、原物业服务企业应当在约定时点将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给乙方，由甲方、乙方和原物业服务企业进行逐项查验接收，并由三方签字确认。……第三条、乙方应当提供的物业服务包括以下内容：……2、物业共用部位的日常维护、养护和管理。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括非机动车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护、管理以及消防管理制度的建立等。9、给水服务，包括公共区域给水设施的维护、管理以及管理制度的建立等。……第五条、本合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，在本合同有效期内，业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订的服务合同生效时，本合同自然终止。如合同期满后，业主委员会未代表全体业主与选聘的物业服务企业签订的服务合同，则本合同自动续期一年。……第七条、本物业管理区域物业服务收费实行包干制。1、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅：1.08元/月.平方米；商业：2.00元/月.平方米；生活垃圾清运费：4.00元/月.户；车位物业服务费：30.00元/月.户；……第八条、物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年1月31日前向乙方交纳当期的物业服务费。”合同还对其余有关事项进行了约定。同日，海纳公司作为甲方，与乙方巨和公司对天湖银座小区进行物业管理交接，并签订《通海天湖银座小区物业管理交接协议》。协议约定：“一、甲方自2017年12月20日起将天湖银座小区物业管理工作正式移交给乙方，由乙方全面负责物业管理工作。二、甲方物业服务费收取日期截止2017年12月15日，自2017年12月16日起，所有费用由乙方收取。……四、物业相关台账及财务交接：1、住宅物业服务费（附件二：天湖银座住宅物业费缴费明细）：2017年已收住宅物业服务费217户，金额：349,124元，2017年12月15日之前：188,351.61元归甲方所有，2017年12月16日之后：160,772.39元归所有，甲方需移交乙方。2016-2017年住宅物业费欠费共计：561,957.92元，其中2017年12月15日之前：357,338.41元归甲方收取，2017年12月16日之后：204,619.51元归乙方收取。……3、住宅生活垃圾清运费（附件四：天湖银座住宅生活垃圾清运费明细）：2017年已收住宅物业服务费201户，金额9624元，2017年12月15日之前：5186.93元归甲方所有，2017年12月16日之后：4437.07归所有，甲方需移交乙方。……八、业主所欠甲方的相关费用合计：357,338.41元，甲方办理委托手续，委托乙方代表甲方向业主收取。九、业主所欠甲方的相关费用合计：357,338.41元由乙方收取，归乙方所有……。”该协议附件二中包含马跃斌家2017年6月1日至2018年5月31日期间欠缴物业费的信息。合同签订并完成交接手续后，巨和公司入驻天湖银座小区为小区提供物业服务至2020年4月30日。马跃斌自天湖银座小区交房后便入住，2017年6月1日前的物业费用已结清。另查明，天湖银座小区住宅楼均系高层住宅，且配有二次加压供水设备，小区住户用水需经二次加压。本院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，在天湖银座小区尚未成立业主委员会时，由海纳公司于2017年12月20日选聘原告为天湖银座小区提供物业管理服务并签订《天湖银座小区物业服务合同》未违反有关法律法规的规定，该前期物业合同成立并生效，对被告具有约束力，双方之间已形成物业管理服务合同关系，双方均应按合同履行。被告认可原告为小区提供物业服务的事实，故被告应按照《天湖银座小区物业服务合同》的约定履行支付物业费的义务。被告与开发商之间存在的纠纷与本案不属同一法律关系，被告以其与开发商之间存在纠纷为由拒绝缴纳物业费的主张无事实及法律依据，本院不予支持。二次加压设备是属于小区全体业主共有，使用二次加压设备进行供水产生的费用也应由全体业主进行分摊，被告以其仅居住在二楼无需加压供水为由拒绝交纳二次加压费的主张无事实及法律依据，对此本院不予支持。虽然原告自2017年12月20日才开始提供物业服务，但《通海天湖银座小区物业管理交接协议》中已约定尚未收取的物业费由原告进行收取，故对原告要求自2017年6月1日起支付物业费的主张，本院予以支持；原告提供物业服务至2020年4月30日，但其仅要求被告将物业费支付至2019年12月31日系其对自己民事权利的处分，该处分行为未违反法律规定，本院予以准许。综上，2017年6月1日至2019年12月31日期间，被告应交纳的物业管理费计算为：1.08元/月/平方米×102.84平方米×31个月+20元/月×31个月+4元/月×31个月=4187.1元。关于原告主张的资金占用期间利息损失。《天湖银座小区物业服务合同》中明确约定“物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年1月31日前向乙方交纳当期的物业服务费”，被告至今未向原告支付物业服务费已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定赔偿因其违约给原告造成的损失，而原告的损失主要表现为资金占用期间的利息损失，故原告要求支付资金占用期间利息损失的主张，本院予以支持。庭审中，原告提出其主张的资金占用期间利息损失自起诉之日起计算，系其对自己民事权利的处分，该处分行为未违反法律规定，本院予以准许，其主张的利息计算标准符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告马跃斌于判决生效后十五日内支付原告云南巨和物业服务有限公司2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理费4187.1元，并按全国银行间同业拆借中心2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率支付2020年9月11日起至款项实际付清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告马跃斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员  杨婷二〇二〇年十一月十七日法官助理冯崇泰书记员朱红艳