广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申9257号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘万伦，男，1956年6月12日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市龙岗区，现在广东河源监狱服刑。委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：深圳市鹅公岭股份合作公司，住所地广东省深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区东门路****101。法定代表人：宋献新，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶刚，广东达和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶国洪，广东广商律师事务所律师。再审申请人刘万伦因与被申请人深圳市鹅公岭股份合作公司（以下简称鹅公岭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终28132号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘万伦申请再审称，一、原判决对二审期间刘万伦提交的新证据以及质证过程完全回避，没有作任何披露，没有依法组成合议庭重新开庭审理，违反审判程序，对租赁合同认定无效的依据不足。1.《租赁合同》签订前，原5000平方米建筑物已经建成，其建设申报由鹅公岭公司与前承租人申报，所以对涉案5000平方米建筑物建设许可批准的举证责任，应由鹅公岭公司承担。鹅公岭公司拒不举证，可反证刘万伦使用的是合法建筑，《租赁合同》有效。2.《租赁合同》签订后，刘万伦接管5000平方米建筑物，并在10000平方米学校用地上建设两栋建筑物，均经过当地镇政府批准，颁发建筑许可证，符合土地管理法第四十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。3.刘万伦承租后的扩建，符合城市规划，刘万伦是持《建筑许可证》进行建设，在2009年刘万伦申报深圳市农村城市化历史遗留建筑时，将《建筑许可证》上交给龙岗区政府处理历史遗留建筑的部门保存。因此，刘万伦所承租的租赁物及其新建的建筑，有经主管部门批准，视为合法建筑，《租赁合同》应当认定有效。二、原判决简单适用土地管理法第六十三条不当，租赁物及新建建筑物是经申报建设使用，一直使用正常，没有收到政府部门发出的认定违法建设、限令拆除等行政法律文书的情况。如果不是城市化改造，租赁合同当然继续履行至合同期满。鹅公岭公司利用刘万伦的建设资料，一方面为租赁物和新建筑整体申报征收补偿，另一方面却欺骗法庭，以所谓评估价值打发刘万伦，侵害刘万伦的合法权益。三、龙岗区政府将涉案建筑列入城市化改造中可予补偿的建筑物范围，从而反证租赁物和新建筑在城市化改造及征收时应以征收补偿价的标准评估处理纠纷为宜，应依照物权法第四十二条、第一百四十二条的规定给予刘万伦补偿。原审判决以评估机构作出的一般重置成本价折旧计算，严重损害刘万伦的合法权益。综上，请求再审本案。鹅公岭公司提交意见称，一、涉案《租赁合同》所涉物业包含的各种附着物、构筑物都未取得建设工程规划许可证及房地产证，所涉空地为村集体用地出租用于非农建设，违反了法律强制性规定，不存在部分有效、部分无效的情况。1.一、二审法院均查明没有证据证明在一审法庭辩论终结前，涉案地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，即《租赁合同》约定的租赁物没有取得合法的建设手续。原审法院认定《租赁合同》无效，事实清楚，适用法律正确。2.刘万伦主张《租赁合同》有效，但未能提交建设工程规划许可证、房地产证等产权证据，刘万伦再审申请提交的申报收件回执涉嫌伪造，其述称“涉案场地建筑物经政府批准建设，并颁发建筑许可证”不是事实，且其在一、二审期间未将申报收件回执作为证据提交，也未在审理期间向法院申请调查取证，该证据不属于新的证据，不能作为本案审理的依据。二、即便如刘万伦所言《租赁合同》部分有效，鹅公岭公司早已根据合同约定在2015年12月2日向其出具《关于提前终止租赁合同的告知函》，通知涉案合同于2016年6月30日终止，刘万伦于2015年12月4日签收了该解除通知，还委托其女婿与鹅公岭公司开展拆迁补偿谈判工作。因此，即便涉案合同有效，自解除通知到达之日起涉案合同解除，刘万伦主张继续履行合同没有事实和法律依据。且即便涉案合同有效，鹅公岭公司依约仅须向刘万伦补偿前承租人投资部分的建筑物，刘万伦自行扩建的物业不在补偿范围内，该款项远低于二审判决金额，二审判决依据的评估报告及判决内容是最大化的有利于刘万伦。三、认定涉案场地是违法建筑与政府部门是否限令拆除以及涉案场地能否正常使用无关，涉案场地没有收到相关行政文书不意味着涉案场地就是合法建筑，刘万伦再审申请书第二点的内容混淆了相关概念。四、涉案评估报告作出的程序合法，事实清楚，依据充分，也反映了双方在签订合同和补充协议时的真实意思表示。二审判决以评估总额为基础，认定合同无效后根据双方过错确定损失赔偿数额，已经最大程度照顾了刘万伦的利益，其再审申请请求重新按拆迁补偿的标准评估不能成立。综上，请求驳回刘万伦的再审申请。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人刘万伦主张的再审事由进行审查。关于涉案租赁合同的法律效力问题。2007年12月3日，鹅公岭公司与刘万伦签订《租赁合同》，约定将一栋面积约5000平方米的楼房及其附带的约10000平方米的空地出租给刘万伦，用以开办学校。上述合同签订之后，鹅公岭公司将涉案楼房及空地交付刘万伦使用，刘万伦加建部分建筑用以开办深圳市龙岗区培新学校。至一审法庭辩论终结前，双方当事人未提交证据证明涉案地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一、二审判决确认涉案租赁合同无效，并无不当。刘万伦申请再审称其承租涉案标的物后的扩建是持建筑许可证进行建设，应视为合法建筑，但刘万伦不能证明其所称的“建筑许可证”即为《中华人民共和国城乡规划法》规定的建设工程规划许可证，刘万伦主张涉案建筑物应视为合法建筑、涉案租赁合同为有效合同，依据不足，其主张的该再审事由不成立。关于刘万伦损失的认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案租赁合同无效，出租人鹅公岭公司与承租人刘万伦均有过错，损失应由双方按责任分担。因鹅公岭公司与刘万伦未能就刘万伦的损失达成一致意见，一审期间，为了确定刘万伦因合同无效造成的租赁物装修及加建部分的损失，鹅公岭公司向一审法院申请评估。一审法院依法委托深圳市公平衡资产评估有限公司进行评估，经评估，鹅公岭公司出租给刘万伦的楼房的二次装修现值损失为726234元，刘万伦承接前承租人的建筑物、构筑（附属）物及二次装修的现值损失为7741803元，刘万伦扩建的建筑物、构筑（附属）物及二次装修的现值损失为6336059元，花木损失为194172元，教学设备、存货搬迁损失为90000元，以上损失共计15088268元。该评估报告经过了双方当事人质证，评估公司针对刘万伦的异议意见出具了答复意见，其中载明“本次委估学校的校区、校舍（房屋建筑物）不属市售商品房、且不含地价，故不适用市场法，异议人提出需用正常市价进行评估，属于误读评估报告所致。本次评估采用重置成本法符合评估规范”。因此，一、二审法院采信该评估报告认定刘万伦的损失，并无不当。刘万伦申请再审主张以征收补偿价的标准进行评估，依据不足，其主张的该再审事由不成立。关于二审程序是否违法的问题。二审法庭调查期间，刘万伦的委托诉讼代理人提交了《变更举办者的批复》《消防验收意见书》等“新证据”，这些证据的形成时间均在一审法庭辩论终结前，刘万伦的委托诉讼代理人称由于一审期间没有找到相应的证据，故在二审期间找到后补充提交；上述证据经质证，鹅公岭公司对其合法性及关联性均不予确认。刘万伦申请再审称二审判决对其在二审期间提交的新证据以及质证过程完全回避、违反审判程序，依据不足，其主张的该再审事由不成立。综上所述，刘万伦的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘万伦的再审申请。审 判 长 赖尚斌审 判 员 谭 甄审 判 员 何曲伟二〇二〇年十一月二十日法官助理 艾 荣书 记 员 林芳华