上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13285号原某：上海松谋房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：吴培谋，执行董事。委托诉讼代理人：程然，上海盈合汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：余吉星，上海盈合汇律师事务所律师。被告：蒋小军，男，1973年11月13日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：王永娟(系被告蒋小军妻子)，住江苏省兴化市。原某上海松谋房地产经纪有限公司与被告蒋小军居间合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原某上海松谋房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人余吉星、被告蒋小军的委托诉讼代理人王永娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某上海松谋房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原某支付居间服务费123,000元；2.判令被告向原某支付以123,000元为基数，自2020年5月20日起计算至实际支付之日止，按照日万分之五计算的逾期付款违约金。事实和理由：被告因出售房屋所需委托原某提供居间服务。2020年4月20日，被告就出售位于上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)事宜与案外人陈1、原某签订《房地产买卖居间协议》，被告与原某确认的居间服务费是人民币(以下币种同)173,000元，双方在当天还签订了佣金确认书。2020年5月19日，由原某委托案外人上海易居房地产交易服务有限公司松江分公司(以下简称“易居公司”)协助被告与案外人陈1签订了《上海市房地产买卖合同》。此后，原某一直多次通过电话、微信等方式催促被告和陈1办理房屋过户及交接手续，但他们以各种理由推脱，并绕过原某自行办理了涉案房屋的过户及交房手续。原某认为，原某提供的居间服务已经全部完成，对于过户和交房，原某完全可以提供服务，但被告和陈1却绕过原某自行办理，这视为双方自行放弃原某为其提供相应服务。被告称只有购房一方支付尾款才算居间服务全部完成，这显然超出了原某的服务范围。原某作为居间方，无法保障买受人房款的支付，导致被告尾款未拿到的原因主要是被告绕过原某过户和交房，被告不应以尾款未拿到为由不支付居间报酬。现被告仅于2020年5月20日支付了5万元，尚有123,000元居间服务费未支付。原某认为，原某在居间服务过程中尽职尽责，已经履行完合同义务，被告未按照约定支付全部居间服务费已经构成了违约，应当支付相应的逾期付款违约金。故为维护自身合法权益，原某诉至法院，要求判如所请。被告蒋小军辩称，对于原某的两项诉讼请求其均不认可。被告确实签过佣金确认书，但是被告本人在不知情的情况下就签字了，佣金是被告委托诉讼代理人王永娟和李兴谈的，最终确定的佣金总共为10万元，被告已经支付了5万元，所以被告现在只欠原某5万元，没有123,000元那么多。且原某没有提供完全的居间服务，被告认为未办成的事情就是被告还没有收到涉案房屋的尾款，原某需要协调把这个事情完成，被告才能支付余下的5万元佣金。对于原某主张的逾期付款违约金，被告虽然欠了原某佣金，但是只有原某办完事情，购买方按照合同约定支付尾款，被告才会把剩余的佣金给原某，所以不存在违约金。至于逾期付款违约金的标准，被告认为过高，具体由法院依法处理。本院经审理认定事实如下：被告蒋小军原系涉案房屋的产权人。2020年4月20日，被告蒋小军作为出售方(甲方)、案外人陈1作为买受方(乙方)、原某上海松谋房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定该房地产的转让价格共计17,300,000元，支付方式为定金500,000元，首期房价款为10,500,000元(含已支付的定金)，第二期房价款为通过银行贷款方式支付4,500,000元，尾款为2,300,000元。该协议还约定甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后40日内【最晚不得晚于2020年6月30日】共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。在2020年8月20日之前，对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方。另，协议第三条约定3.3签订示范文本：甲、乙双方应在本协议签订后30日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(下称“示范文本”)并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。第五条约定丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议。甲乙双方应当于签订示范文本等类似合同当日，按照总房价款的2%向丙方支付居间报酬……(具体佣金以佣金确认书为准)。第六条约定6.2若本协议因甲乙双方中任何一方违约或合意解除的，六个月内甲乙双方或其亲属等有关联系人或企业私下通过其他第三方签订该房地产买卖合同或以其他方式达成交易的，视为丙方居间成功，甲、乙双方同意按本协议约定的准备向丙方支付居间报酬。协议另对其他事项作了约定。同日，被告蒋小军作为佣金支付人(甲方)、原某经办人李兴作为佣金收受人(乙方)签订佣金确认书一份，载明：“成交房地产(房屋)：松江区泗陈公路XXX弄XXX号；交易方式：买卖；成交金额：壹仟柒佰叁拾万元整；甲方在交易中的地位：出售方；佣金金额：人民币173000(大写：拾柒万叁仟元)；支付日期：签订合同当日全额支付；支付方式：汇款；户名：李兴；开户行：工商银行青浦明珠路支行；账号：XXXXXXXXXXX********。甲方经乙方居间介绍，与交易相对方进行上述房地产的租售交易。现甲方确认：甲方应按照上述表格所列之条件及下述条款的约定向乙方支付佣金。1.支付日期以实际支付日期或汇出凭证日期为准。甲方在汇款后应及时将汇出凭证传真给乙方。2.甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索滞纳金(按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算)，本确认书一式二份，双方各执一份。经双方签署后即行生效。”落款处有甲方被告蒋小军、乙方李兴签名，在乙方下方有原某盖章。诉讼中，原某向本院明确，支付日期中的签订合同当日的“合同”是指《上海市房地产买卖合同》，被告则表示并不清楚。另查明：2020年5月18日，原某与易居公司签订《服务协议》一份，约定就被告蒋小军与案外人陈1关于涉案房屋的转让事宜，原某委托易居公司提供签署、变更、撤销网上备案专用的《上海市房地产买卖合同》的服务。2020年5月19日，被告蒋小军作为卖售人(甲方)、案外人陈1、陆某某作为买受人(乙方)经易居公司(受原某委托)居间介绍就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。2020年5月20日，被告委托诉讼代理人王永娟向原某经办人李兴尾号为0366的银行卡转账佣金50,000元。再查明：上海市不动产登记申请书显示，2020年6月16日，案外人陈1、陆某某与被告蒋小军前往上海市松江区自然资源确权登记事务中心办理涉案房屋的产权过户登记，后涉案房屋于2020年6月23日核准登记在案外人陈1及陆某某名下。诉讼中，为证明原某已经履行完毕居间义务，原某还向本院提供了微信聊天记录，其中原某经办人李兴与案外人陈1的微信聊天记录载明：2020年4月20日，李兴约陈1带看系争房屋，陈1问：你产调拉过了么？李兴回：拉过了。其后双方聊天涉及讨论付款节点、签合同时间等事宜。6月8日至6月28日李兴多次询问陈1何时过户，但是陈1均以各种理由推脱。原某经办人李兴与被告委托诉讼代理人王永娟的微信聊天记录显示4月20日开始李兴和王永娟约时间让客户看房、商谈房价及签合同、沟通打款等事宜。其中，2020年6月29日李兴在微信中向王永娟提到：这起码的信任基础上他还跳过我煽动您这边做这个交易。7月6日的微信中李兴询问王永娟：您好王姐，银湖的贷款已经放到您账户了吧，那个差价给您了吗？7月10日，李兴询问王永娟：您好王姐，您看什么时候方便啊我们通个电话呀。王永娟回复：我在江苏，下星期回去。7月16日，李兴询问王永娟：您好王姐，您现在银湖房子还没交房吧。另，本院调取的原某上海松谋房地产经纪有限公司起诉案外人陈1的居间合同纠纷一案，案号(2020)沪0117民初13382号庭审笔录中显示，案外人陈1明确表示没有通过原某完成过户，是与产权人蒋小军直接完成过户的。庭审中，原被告一致确认原某实际提供了带看、洽谈、签订居间协议及上海市房地产买卖合同的居间服务，被告并向本院明确未通过原某办理交房，过户确实如案外人陈1所说也未通过原某。同时，被告称被告和原某经办人协商过佣金总共就是10万元，但未有相关证据提供，之所以被告不愿意付剩余佣金，就是因为被告未拿到涉案房屋的尾款。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、佣金确认书、《服务协议》、《上海市房地产买卖合同》、银行转账明细详情、上海市不动产登记簿、上海市不动产登记申请书、微信聊天记录、(2020)沪0117民初13382号庭审笔录及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原某作为居间人已经提供了带看、洽谈、促成合同成立的居间服务，虽然原某最终没有协助被告过户及交房，但是考虑到原某一直在积极沟通，而被告和案外人陈1也确认已经自行完成相关手续，故原某已经没有协助的必要，本院确认原某已经完成了居间服务，被告应当按照约定支付原某居间服务费。至于被告辩称的因其没有收到买方的尾款，故原某没有完成居间服务的意见，本院认为，保障买方支付房款并非原某提供的居间服务所包含的内容，被告可以另行通过合法途径向购房一方主张自己的权利，其以买方未支付尾款为由不支付居间服务费，于法无据，本院不予采纳。关于居间服务费的数额，原被告签订的佣金确认书系当事人的真实意思表示，依法成立并生效，被告应当按照约定的数额173,000元向原某支付居间服务费。鉴于原被告均确认被告已经支付了50,000元，故被告还应当支付原某剩余的123,000元居间服务费。至于被告辩称的其是在不知情的情况下签订的佣金确认书，双方实际约定的金额是100,000元的意见，依据不足，本院不予采纳。关于原某主张的逾期付款违约金，因被告没有按照佣金确认书确定的时间支付居间服务费，故其理应依约承担相应的违约责任，至于该违约金的标准，本院认为，结合原某的实际损失、居间协议的履行情况以及当事人的过错程度等因素，原某主张的标准过高，本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告蒋小军于本判决生效之日起十日内支付原某上海松谋房地产经纪有限公司居间服务费123,000元；二、被告蒋小军于本判决生效之日起十日内支付原某上海松谋房地产经纪有限公司以123,000元为基数，自2020年5月20日起计算至实际支付之日止，按照日万分之三计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,872元，减半收取1,436元，由被告蒋小军负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  练 斌二〇二〇年十一月九日法官助理  蔡丽萍书 记 员  蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。