吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1794号上诉人（原审原告）：代华伟，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王博昱，吉林朗业律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕丹，吉林朗业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚冬梅，住吉林省延吉市。上诉人代华伟因与被上诉人龚冬梅合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院于2020年7月29日作出（2020）吉2401民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理完毕。代华伟上诉称，一、请求依法撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初3517号民事判决，依法改判或将本案发回重审；二、一审、二审诉讼费用由龚冬梅承担。事实与理由：一、一审法院对案件基本事实认定不清，一审法院认为代华伟对装修物没有处分权，且装修物所有权人没有对代华伟与龚冬梅之间的《宾馆转让合同书》进行追认，据此认定代华伟与龚冬梅之间签订的《宾馆转让合同书》无效，存在认定事实不清情况。代华伟与龚冬梅签订的《宾馆转让合同书》第一条约定“代华伟将延吉市梨花路1768号雅居阁主题客栈转让给龚冬梅经营”。据此可知，双方转让的是宾馆的经营管理权，而非宾馆装修物，因此双方之间签订的《宾馆转让合同书》无需经过房屋所有权人追认，该合同自代华伟与龚冬梅签字盖章之日起产生法律效力。二、一审法院适用法律错误，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第51条作为本案判案依据错误，本案中代华伟对案涉宾馆经营管理权具有处分权能，代华伟与龚冬梅均为完全民事行为能力人，因此双方之间签订的《宾馆转让合同书》合法有效，双方当事人应按照合同约定，履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第8条第1款之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同”和《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续承担履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”之规定，代华伟已经按照合同约定履行自己的义务，变更了案涉宾馆的经营权，且案涉宾馆自双方合同签订之日起一直由龚冬梅进行经营，故龚冬梅应按照合同约定，继续履行合同义务。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护代华伟的合法权益。龚冬梅辩称，一审判决认定事实清楚，认定正确，请求维持原判。代华伟向一审法院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令龚冬梅履行合同立即支付出兑余款5万元，并支付余款至付清之日的利息，按中国银行同期贷款利率为准计算的利息（暂计）；2.本次诉讼费由龚冬梅承担。一审法院认定事实：2019年12月2日，双方签订宾馆转让合同，合同约定：1.甲（代华伟）方愿将延吉市梨花路1768号雅居阁主题客栈转让给乙（龚冬梅）方经营，面积约400平方米。用途：宾馆住宿。2.房屋租金由另和房东合同为准。3.合同生效之日起之前所产生的费用由甲方补齐，之后所产生的费用由乙方承担（包括水费、电费等各种费用）。4.宾馆内现所有的设施及其设备，甲方不得带走，甲方需配合乙方更换营业执照。5.转让费贰拾万元整（￥：200,000.00元）（包括2019年10月12日至2020年10月12日之间的房费和暖气费），即日乙方先支付甲方15万元整，剩余5万元在工商法人、消防证、特种证变更后付清。如上述证件无法变更，甲方返还乙方先支付的15万元。按照合同约定2019年12月2日龚冬梅支付给代华伟15万元宾馆承兑费，代华伟把宾馆钥匙给了龚冬梅。代华伟与龚冬梅签订宾馆转让合同之后一起去找过房主李勇佑，到现在为止龚冬梅与房主李勇佑没有签订房屋租赁合同。宾馆的工商法人、消防证已经变更为龚冬梅名下，特种证因为房主不同意把宾馆转让没有与龚冬梅签订房屋租赁合同，故尚未变更。另查，代华伟与雅居阁主题客栈房主于2018年3月19日签订了房屋租赁合同，合同约定：1.出租房屋坐落地址：梨花路1768号（1003号、2003号）。2.租赁期限：租期为7年。自2013月10日12日至2023年12月12日止。3.租金及费用：2013年至2021年为每年捌万元整，2021年至2023年根据市场行情调价，租用期间的取暖费、水电费、物业费等一切费用由承租方自行承担。四、租金支付方：于每年9月12日前一次性付清一年的租金。乙（代华伟）方无正当理由延迟支付租金的必须向甲（李勇佑）方双倍支付延迟期间的租金。5.租赁装修费：租赁期间可由乙方根据使用需要装修，装修费用由自己承担，租期届满，装修物归甲方。6.解决争议的方法：合同履行期间如发生争议，首先双方协商解决，协商不成时通过诉讼解决。另，坐落于延吉市梨花路**雅阁主题客栈房屋所有权人是李勇佑，实际管理者是李勇佑母亲金英玉，龚冬梅向本院提交的李勇佑的证词实际上是李勇佑的母亲写的。庭后本院与李勇佑核实龚冬梅香本院提交的李勇佑证词的内容，李勇佑证实此宾馆一直都是其母亲管理的，并表示对于其母亲所证实的代华伟与龚冬梅在签订转让宾馆合同之前没有经过房主的同意，现在因为代华伟欠宾馆的物业费不同意代华伟转让宾馆的内容无异议。一审法院认为，第一，代华伟与房主李勇佑签订的房屋租赁合同第五条约定“租赁装修费：租赁期间可由乙方根据使用需要装修，装修费用由自己承担，租期届满，装修物归甲方”，依据此约定，涉案宾馆在租赁期限届满之后屋里装修物归房主李勇佑所有，宾馆里面装修物的所有权人是房主，而不是代华伟，代华伟对宾馆里面装修物没有处分权。第二，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，代华伟对宾馆里面装修物没有处分权，代华伟与龚冬梅签订宾馆转让合同之后，有处分权的人就是房东并没有追认代华伟与龚冬梅之间的宾馆转让合同，而且不同意代华伟转让宾馆，故代华伟与龚冬梅之间的宾馆转让合同无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：驳回原告代华伟诉讼请求。案件受理费1050元（原告已预交），减半收取525元，由原告代华伟负担。本案二审过程中，代华伟为证明自己的主张，向本院提交下列证据：证据一、（一）录像资料三份（2020年8月3日，金英玉、代华伟、代华伟妻子及代华伟朋友的视频1份；2020年8月10日金英玉、代华伟朋友、代华伟、代华伟妻子的视频2份）；（二）2020年8月10日，金英玉出具的收条一份；（三）2020年8月10日，金英玉出具的情况说明一份；（四）2019年12月6日和2020年5月6日，代华伟和龚冬梅的微信聊天记录两份。该组四份证据证明：1.证明出租人李勇佑的代理人金英玉（李勇佑母亲）在代华伟转租给龚冬梅房屋的时候完全知情，代华伟与龚冬梅的转租合同有效。金英玉出具的情况说明证实，金英玉同意代华伟转租。2、龚冬梅的微信聊天记录证实，2019年12月7日，代华伟和龚冬梅一起去找过金英玉，金英玉在2020年8月3日视频中对此也予以认可；3、金英玉在为代华伟出具的情况说明中表示，其在2020年5月24日以房东李勇佑的名义出具证言说其对转租不知情的真正原因是因为她接到法院传票，催收案涉房屋8年的物业费，她怕找不到代华伟收取物业费，但其实他对代华伟转租宾馆给龚冬梅是知情的。虽然金英玉与龚冬梅没有签订书面房屋租赁合同，但事实上自2020年12月起金英玉已经将房屋出租给龚冬梅。4、证实金英玉收取代华伟的物业费时间为：2018年3月—2019年11月30日（共21个月），以及2020年8月3日视频中，金英玉明确说，以后物业费就找龚冬梅要。另2020年5月6日龚冬梅的微信记录进一步证实，金英玉曾向龚冬梅催缴物业费。足见，金英玉明知代华伟与龚冬梅转让宾馆的事实，并且已表示同意转租。龚冬梅质证称，对视频的真实性予以认可，对于证明目的有异议。聊天记录与情况说明的真实性予以认可，收条的真实性我不清楚，认可是房东出具的收条，但具体是否缴纳不清楚。1、代华伟诱导房东的说话意思，代华伟先将话说明然后诱导房东回答“是”或者“不是”。视频中可以显示，金英玉不知道房屋转租的事实，只是说了打过电话。2、金英玉同意代华伟转租，但是并没有同意代华伟出兑宾馆，但代华伟与我之间签订的出兑协议，收取我兑费。我给代华伟出兑钱的时候是2019年12月1日或者2日之前，早于我与代华伟去找金英玉的时间。所以在我给代华伟钱的时候不知道代华伟没有出兑的权利。3、金英玉与我之间没有任何租房合同与承诺，金英玉的意思只是说随时可以收回房子。4、代华伟提供的我与代华伟的聊天记录截图中所说的“他曾经来找我交物业费”中“他”不是指房东，是指物业公司。当时房东与他侄子找到我，他们的意思是如果代华伟他们不解决8年的物业费问题，包括滞纳金在内都要由我承担，否则就让我搬出去。5、金英玉是后来我们吵起来之后才知道宾馆转让的事实的。房东始终不表态，认为我们之间的事情自己解决。对于聊天记录与情况说明的真实性予以认可，收条与本案没有关系。本院认为，龚冬梅对以上证据真实性无异议，本院依法予以确认。证据二、录像资料一份（2020年8月7日代华伟两个朋友及龚冬梅的妹妹的视频1份），证明：结合一审庭审笔录，证实自2020年12月4日开始，案涉宾馆一直由龚冬梅经营。龚冬梅质证称，对视频真实性没有异议，我承认是我在经营，我已经支付了相应的兑费了。我们是后期发现代华伟没有出兑的权利才不再支付兑费的。本院认为，龚冬梅对该份证据的真实性无异议，也承认案涉宾馆一直由龚冬梅经营，本院对该份证据予以认可，并在卷佐证。证据三、企业信用信息公示报告一份（打印时间：2020年11月12日）、旅馆业特种行业许可证（申请/变更）材料一份。证明：一、结合一审代华伟出具的工商营业执照证实，代华伟有案涉宾馆的经营权，且代华伟的经营权利出兑不需要金英玉认可。二、代华伟在2020年12月4日已经将案涉宾馆的经营权变更为龚冬梅名下，结合一审庭审笔录内容，代华伟已经协助龚冬梅完成了消防证办理且特种证办理仅需龚冬梅一人办理即可，至此代华伟已经全面履行了《宾馆转让协议》的合同义务，按照该协议第五条，龚冬梅应当给付代华伟剩余转让费5万元及利息。旅馆业特种行业许可证是我们在延吉政务大厅的窗口拿到的。这个证明现有的办理特种行业许可证的材料都已经齐备了，只要龚冬梅过去办理就可以。龚冬梅质证称，对企业信用信息公示报告真实性合法性没有异议，关于旅馆业特种行业许可证真实性没有异议，对证明目的有异议。经营权转让只是整个宾馆出兑的一部分。出兑协议不仅包含经营权转让，还包括物品的转让，债权债务等所有方面的转让。承认办理了所有权人转让手续，表明出兑协议是整个宾馆的综合性协议，不单单是经营权转让。不予变更营业执照，只是经营使用权上，不需要转让所有权。但是我们之间转让所有权，变更了营业执照。从代华伟与我2019年12月2日签订的宾馆转让合同书的标题可见，代华伟转让的是包括经营权在内的所有物品、装修等的综合性转让。代华伟在隐瞒、欺骗我的前提下，骗我签订宾馆转让合同，并收取15万元兑费，显然这是整个宾馆的综合性转让，在我们谈兑店之前，代华伟确实与我说过承包经营权，当时说承包费用是2万，但后来代华伟说承包经营权不如兑店，兑店的话店以后是我的，装修和店的一切都是我的，我有处置权，我觉得代华伟说的有道理才决定兑店，之后再没有谈过承包经营权的事情，且兑费是20万，根本不是当时说的承包经营权的2万。我当时想虽然兑店的费用高，但万一经营不好我可以转向经营，店是我的，装修可以按照我的需要变动，拆除或新装，这个店我有支配权，所以当时给了那么多兑费，但事实是，代华伟故意隐瞒与房东的租房合同，故意隐瞒装修归房东的事实，骗我给他钱以后我才知道代华伟没有出兑这个宾馆的权利，代华伟有的只是转租权。且代华伟还隐瞒房东要卖房子的事实，我交给他那么多兑费，现在随时有可能因房东卖房而被赶出去，如果经营不善我只能关门，而不能改向经营，不能变动原有装修，因宾馆消防不合格随时有可能被停业，因此，并不像代华伟所说的那样。我始终没有跟房东签订租房合同，所以我没有办法自己去办理特种行业许可证。本院认为，龚冬梅对两份证据真实性无异议，本院依法予以确认。龚冬梅为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：证据一、2020年10月11日，金英玉与龚冬梅交谈的录音资料一份，证明：金英玉始终坚持该房屋的装修归房东所有，并不是代华伟所有，代华伟没有权利转让该装修。代华伟质证称，对真实性不予认可，从录音资料上无法显示是金英玉。关联性方面，根据宾馆转让合同及一审的庭审笔录，代华伟从未明确承诺过将宾馆的装修全部归龚冬梅所有。并且约定是装修的归属问题，并不直接影响该份合同的效力，该份合同合法有效，龚冬梅应当依合同约定向代华伟支付剩余的5万元出兑费用。另，出租方金英玉与代华伟签订的房屋租赁合同第五条约定，租赁期间可由乙方根据使用需要装修费用由乙方承担，承租期满装修物归甲方，也就是说代华伟可以在房屋租赁期间，按照自己的需求进行装修，只是租赁期满以后装修物的归属问题。装修物是钉在墙上的，这种固定的东西，不可能在租期到了以后，把这种固定的东西给它扒下来拿走。龚冬梅强调装修物的问题，只是在吹毛求疵。本院认为，结合房东李勇佑与代华伟签订的“房屋租赁合同”内容，本院对该份证据真实性予以认可。证据二、2019年12月6日，龚冬梅与代华伟录音资料一份。证明：代华伟事后解释装修物归房东，想让我付剩余的兑费，诱导我放弃本该属于我的权利，也变相承认出兑的是宾馆的综合权利。如单是经营权装修本来就与我无关，没必要解释，也说明我交给他兑费之前确实不知道装修归房东所有，代华伟欺骗我的事实。代华伟质证称，对真实性没有异议，对与本案关联性有异议。装修的问题，与双方签订的宾馆转让合同约定的内容没有关联，而且通过录音能够体现，代华伟始终没有明确承诺将宾馆的装修物归龚冬梅所有。其他质证意见同前一份证据。本院认为，代华伟对证据的真实性无异议，本院依法予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，代华伟于2020年8月10日，向房东李勇佑的母亲金英玉支付2018年3月至2019年11月30日止（21个月）物业费12,272.4元，金英玉向代华伟出具收条。同日，金英玉出具“情况说明”，表示代华伟向龚冬梅出兑宾馆时，双方找过金英玉，金英玉当时同意代华伟向龚冬梅出兑（转租）宾馆。但因龚冬梅要求延长租期，导致双方未能达成租赁协议，现依然同意代华伟转租案涉宾馆。本院认为，本案争议焦点为：一、代华伟与龚冬梅签订的“宾馆转让合同书”是否有效；二、龚冬梅应否向代华伟支付剩余款项。龚冬梅陈述，签订“宾馆转让合同书”时已知晓代华伟属于承租人的事实，且交付150,000元后也见到代华伟与房主签订的租赁合同。其中，第五条明确约定“租期届满，装修物归甲方（房主）”，但事后依然选择办理工商法人及消防证变更手续，并接手宾馆经营至今，即继续履行了与代华伟签订的“宾馆转让合同书”，应当认定龚冬梅知晓代华伟与房主间房屋租赁合同内容并进行追认。现房主出具“情况说明”，表示同意代华伟向龚冬梅出兑宾馆，应当认定“宾馆转让合同书”系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。现代华伟已按合同约定变更工商法人、消防证至龚冬梅名下，双方当事人应按“宾馆转让合同书”约定全面履行各自义务。龚冬梅陈述特种证因缺少其与房主之间租赁合同而无法办理，现房主同意代华伟出兑宾馆，且龚冬梅与代华伟签订的“宾馆转让合同书”中亦明确约定房屋租金另和房东合同为准，故签订房屋租赁合同系龚冬梅与房主之间协商的问题，代华伟也应当积极协助双方达成租赁协议，因此，龚冬梅应按合同约定向代华伟支付剩余50,000元。代华伟主张按中国银行同期贷款利率为准支付50,000元付清之日止利息，但龚冬梅之所以未支付50,000元余款原因在于双方当事人关于代华伟是否享有宾馆出兑权利产生争执，代华伟也未及时得到房主追认，直至本案一审判决后2020年8月10日才予确认房主追认的事实，因此，在此期间龚冬梅拒绝支付余款有事实依据，代华伟该主张本院不予支持。综上，代华伟的部分上诉请求成立。一审判决认定事实不清，本院依法改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条、第六十条、二百二十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3517号民事判决；二、龚冬梅于本判决发生法律效力后立即支付代华伟50,000元；三、驳回代华伟其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期限的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由代华伟负担；二审案件受理费1050，由龚冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 全贞姬审 判 员 葛福祥审 判 员 赵 颖二〇二〇年十一月二十日法官助理 孟 佳书 记 员 池宥贞