-1-                                                              广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4773号 原告：广西百度房地产经纪股份有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市新柳大道******，统一社会信用代码：91450200773866930J。 法定代表人：吴迪，该公司经理。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨斌斌，广西广正大律师事务所实习律师。 被告：唐海武，男，1993年5月22日生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区金秀瑶族自治县，经常，经常居住地：广西壮族自治区南宁市青秀区div> 被告：蒙英燕，女，1982年8月10日生，壮族，柳州市鱼峰区心城大药房员工，户籍所在地：广西壮族自治区融安县，经常，经常居住地：广西壮族自治区柳州市鱼峰区div> 原告广西百度房地产经纪股份有限公司诉被告唐海武、蒙英燕居间合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告广西百度房地产经纪股份有限公司的委托诉讼代理人欧聪、杨斌斌，被告蒙英燕到庭参加诉讼。被告唐海武经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告广西百度房地产经纪股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐海武向原告支付居间报酬6800元及违约金（以6800元为基数，按年利率24%计算，自2019年10月19日起计至清偿时止）；2.判令被告蒙英燕向原告支付居间报酬10200元及违约金1797元（以10200元为基数，按年利率24%计算，自2019年10月19日起计至清偿时止）；3.判令二被告共同向原告支付律师代理费1000元；4.本案全部诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2019年10月18日，被告唐海武作为甲方，被告蒙英燕作为乙方，原告作为丙方，三方签订了《不动产买卖合同》，合同约定由被告唐海武将其名下的坐落于柳州市古亭大道98号冠亚·国际星城14栋13-4号房屋出售给被告蒙英燕，出售总价格为680000元，其中房屋价格为645000元、装修补偿费为35000元。合同第九条“不动产咨询、居间服务费、权证过户代办费、按揭贷款等费用”还约定了在该合同签订当日，被告唐海武和被告蒙英燕需分别向原告支付居间服务费6800元及10200元。合同签订后，经原告多次催款，二被告均未依约向原告支付居间报酬。 原告认为，三方签订的买卖合同符合法律规定，应当受到法律保护。原告作为居间人，在促成二被告签订涉案买卖合同的情况下，有权依照法律规定及合同约定向二被告收取居间报酬，二被告未能依约支付的，应当依照买卖合同第11.3条的约定向原告支付违约金，并承担原告为主张权利而支付的律师代理费。 被告蒙英燕辩称，原告未按合同第一条第8款、第六条第1款约定协助办理不动产查档事宜，而是试图联合被告唐海武欺骗被告蒙英燕“正在办理”，也未按合同第六条第3款如实告知贷款办理进度，并且以帮忙“解决征信问题”诱导和欺骗被告蒙英燕签订案涉买卖合同并索要额外费用。综上，原告并没有向二被告提供居间服务，没有履行合同义务，故不同意支付居间报酬及违约金。 被告唐海武未作答辩。 本院经审理认定事实如下： -3- 原告系非上市、自然人投资或控股的股份有限公司，经营范围为房地产中介服务、房地产咨询服务、房地产评估服务等。被告唐海武原系柳州市古亭大道98号冠亚·国际星城14栋13-4号房屋的所有权人，于2019年6月2日取得该房屋的桂（2019）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》。 2019年10月18日，被告唐海武（甲方）、被告蒙英燕（乙方）、原告（丙方）签订一份《不动产买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定由被告唐海武将其名下坐落于柳州市古亭大道98号冠亚·国际星城14栋13-4号房屋出售给被告蒙英燕，双方商定该不动产的成交总价为680000元，包括房屋价款645000元、装修补偿费35000元。合同第一条（不动产基本状况）第1.8款约定，甲乙双方同意，在签订本合同之日起3个工作日内，丙方协助甲方到不动产登记中心办理上述不动产查档事宜，查档结果由甲乙双方签字确认，如查档结果显示该不动产现状存在与甲方陈述不一致的，乙方有权解除合同，乙方决定解除合同的，须在查档后三日内以书面形式向甲方提出并书面告知丙方，否则视为乙方同意履行合同。合同第六条（办理过户、按揭手续）第6.1款约定，甲方向个人借款并设定抵押的，甲方承诺在2019年11月20日前向个人还清欠款并办理完成该不动产他项权证的注销手续，甲方向银行借款并设定抵押的，甲方承诺在签订本合同5个工作日内向借款银行提出还款申请，待银行通知还款及买方按揭贷款通过后5个工作日内还清银行欠款并配合银行办理完成该不动产他项权证的注销手续，在本合同签订之日后3个工作日内，丙方协助甲方到不动产登记中心办理上述不动产查档后，如查档结果与本合同第六条6.1条款约定不符的，须经乙方签字确认，以乙方确认后的查档结果为准；第6.3款约定，乙方需以贷款形式支付甲方房款的，甲乙双方应在2019年10月25日前备齐办理贷款的需资料前往相关银行办理贷款申请，乙方新不动产权证出具，乙方须按银行约定时间到不动产登记中心办理不动产抵押登记及领取他项权证。合同第九条第9.1款载明，甲乙双方认可：丙方的居间义务是为甲乙双方提供不动产咨询、居间服务，促成甲乙双方签订合同，本合同签订完成，则丙方履行完毕居间义务，甲乙双方须按照合同约定全额支付房地产交易咨询、居间服 -4- 务费给丙方；第9.2款载明，甲方在签订本合同当日应按出售不动产价格的1%的比例向丙方支付不动产交易咨询、居间服务费6800元；第9.3款载明，乙方在签订本合同当日应按出售不动产价格的1.5%的比例向丙方支付不动产交易咨询、居间服务费10200元；第9.6款载明，甲、乙双方未经丙方同意，擅自解除本合同或不履行合同，私下却以本人或者亲属名义交易的，甲、乙双方不得要求丙方退还已支付的不动产交易咨询、居间服务费，同时，甲、乙双方还应以连带责任方式向丙方赔偿由此造成的丙方经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、未收取的不动产交易咨询、居间服务费等）。合同第十一条第11.3款约定，甲、乙方未按本合同约定支付丙方佣金的，自本合同约定的佣金付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，违约方向丙方支付逾期未付佣金的千分之一的违约金。该《不动产买卖合同》还对房价款、定金、保证金、税费、付款方式、违约责任等事项进行了约定。 2019年12月11日，二被告作为甲方与乙方柳州市祥鸿房地产经纪有限公司签订一份《委托协议》，二被告委托柳州市祥鸿房地产经纪有限公司办理案涉柳州市古亭大道98号冠亚·国际星城14栋13-4号房屋的过户相关手续。2020年4月3日，二被告办理了房产交易申报、纳税手续，被告蒙英燕于同日取得上述房屋的桂（2020）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》。 现原告以二被告未按约定支付居间费用为由诉至本院，提出前述诉请。原告因提起本案诉讼支付律师代理费1000元。被告蒙英燕向法庭提交微信聊天截图、音频资料各一份，拟证明原告为了获取中介费，在被告唐海武未取得房屋权属证书的情况下与双方签订买卖合同，原告存在违约行为。该音频资料系原告的工作人员与被告蒙英燕的丈夫的通话记录，双方就被告蒙英燕的个人征信问题进行了沟通。 本院认为，本案争议焦点为：1.原告有无报酬请求权；2.原告有无违约请求权。 本案中，原告与二被告签订的《不动产买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效。《不动产买卖合同》既有买卖合同关系，又有居间合同关系，原告基于其中居间合同关系向本院提起诉讼，具有诉权。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务， -5- 委托人支付报酬的合同。居间人以促成委托人订立合同为目的。居间合同的表现形式是诺成、双务和不要式。合同一经成立，居间人就有按照委托人的指示从事居间的义务，居间人的活动一旦取得结果，委托人就有支付报酬的义务。 根据《不动产买卖合同》，原告的居间事项是按照第九条第1款约定，为二被告提供不动产咨询、居间服务，促成二被告签订合同，合同签订完成，则原告履行完毕居间义务。原告已向被告蒙英燕提供房源信息介绍义务并促成了二被告之间的房屋买卖合同成立，且案涉房屋已经过户至被告蒙英燕名下，二被告的合同权利业已得到实现，理应按约向原告支付居间报酬。被告蒙英燕辩称原告的居间事项除查档外还包括过户、银行贷款手续，与双方约定不符，本院不予采纳。房屋价款的支付、按揭手续及房屋过户的办理系二被告之间的房屋买卖合同所涉问题，而非居间合同项下居间人的义务，二被告以此为由拒付居间费用，于法无据。在原告履行了居间人提供交易机会的义务后，二被告另行委托他人办理房屋过户手续，不影响其与原告《不动产买卖合同》中居间合同关系的履行，亦不影响原告请求二被告支付居间费。同理，如原告所述，原告的居间义务不包括签订合同后的后续服务，则二被告另行委托他人办理房屋过户手续并未对原告造成实际损失，故原告以《不动产买卖合同》第9.6款为依据要求二被告支付律师代理费，本院不予支持。被告蒙英燕提供的音频资料仅能反映出双方进行协商解决问题的过程，不足以达到其证明原告存在违约行为的目的，但原告作为收取有偿服务费的专业居间机构，按照法律规定应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，结合被告蒙英燕的丈夫与原告的工作人员的通话录音来看，原告急于促成二被告签订买卖合同后未能查档核实并及时提供房屋权属证明给被告蒙英燕，在履行居间工作中存在不当之处，根据等价有偿、公平的原则，结合合同的履行情况，本院酌定被告蒙英燕支付80%的居间费即8160元。关于原告主张的违约金，因合同约定的标准过高，本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，判决如下： -6- 一、被告蒙英燕应于本判决生效之日起十日内支付原告广西百度房地产经纪股份有限公司居间报酬8160元及违约金（违约金计算：以8160元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，自2019年10月19日起计付至实际履行完毕之日止）； 二、被告唐海武应于本判决生效之日起十日内支付原告广西百度房地产经纪股份有限公司居间报酬6800元及违约金（违约金计算：以6800元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，自2019年10月19日起计付至实际履行完毕之日止）； 三、驳回原告广西百度房地产经纪股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费325元（原告广西百度房地产经纪股份有限公司已向本院预交），减半收取162.50元，由被告蒙英燕、唐海武负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  潘风雪 二〇二〇年十一月十八日 -7- 书记员  王 雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。