浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民再24号 上诉人（原审原告）：周百成，男，1960年9月1日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：郭锐，浙江精当律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈煜光，女，1980年1月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审被告）：应相森，男，1958年11月23日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：章百益。 委托诉讼代理人：周菁晖。 原审第三人：丁朝晖，男，1970年9月27日出生，汉族，住仙居县。 原审第三人：王文魁，男，1972年11月5日出生，汉族，住仙居县。 上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：张黎明。 上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：刘鑫。 上诉人周百成因与被上诉人应相森、原审第三人丁朝晖、王文魁房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民再5号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 周百成上诉请求：1、撤销(2018)浙1024民再5号民事判决；2、改判解除周百成与应相森之间签署的《房屋出让协议书》并相互返还；3、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：上诉人因与应相森房屋买卖合同纠纷一案，提起诉讼，基于合同的相对性，本案并不牵涉其他人，第三人自称后续购买交易房产，应属另一法律关系，而并不应当成为本案的当事人。原审法院再审程序启动牵强，认定事实不清，适用法律不当。一、原审法院认定2000年1月18日，月塘公司为甲方与应相森和应相森实际控制的原台州菲尔达化工有限公司为乙方签订协议书，涉案地块转让给应相森和台州菲尔达化工有限公司，与客观事实不符。6.66亩地块交易，是公司运营行为，而非个人行为。1、购地过程中应相森没有任何个人出资，仅仅作为菲尔达公司的法人参与合同订立，原审法院认定其为地块共同购买人，缺乏证据基础。2、原审法院认定购地事实部分前后矛盾。2000年2月17日仙居县政府办公室《专题会议纪要》第1期研究决定将涉案地块交由房地产公司进行房地产开发。该一事实的认定与应相森个人参与共同购地情节相矛盾。3、原审法院认定菲尔达公司为应相森实际控制，是对公司定义的混淆。虽然公司有自然人运营但不能忽视其独立的法律地位，且实际控制一说缺乏证据基础。二、2007年2月6日，周百成与应相森交易涉争房产时，房产已竣工并非仅仅主体框架结构。1、周百成转让给应相森的二幢别墅均已完工结顶，当事人也承认该事实，原审法院关于交付房屋仅为框架结构与客观事实不符。2、参考2007年的房地产价格，158万的购房款定价，很明显是竣工住宅的标准，并非是框架结构。三、应相森仅仅向周百成支付了购房款58万元，二人之间存在其他债权债务关系，上诉人已经向法庭出示了相关证据并有当事人当庭作证。原审法院认定支付80万元与客观事实不符。四、2007年4月8日应相森与丁朝晖、王文魁分别签订《房屋断卖契》和《房屋出让协议》与客观事实不符。1、上诉人要求对该文书的形成时间进行鉴定，遭原审法院拒绝。事实上应相森并未将该房产转卖。丁朝晖、王文魁因向应相森追索欠款不成而占据涉诉房产。2、丁朝晖、王文魁与应相森系亲属关系，各方陈述的付款金额和签约时间相互矛盾；3、提交的购房协议及所谓银行付款时间有很大的出入。4、法律文书及当庭陈述的购房时间，与提交购房协议所载明的时间不符。5、王文魁的妻子曾经在与周百成的短信联系中，说明替应相森偿还贷款(显然并非购房款)的内幕。五、原审法院认定《房屋买卖协议》违反法律强制性规定，适用法律不当。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条并非“效力性强制性规定”。合同法第五十二条第(五)项中“违反法律、行政法规的强制性规定”，仅指的是违反效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。法无明文规定涉案合同为无效合同，原审法院牵强地认定为无效，缺乏法律依据。1、涉案房产宅基地来源合法，属国有土地。1999年企业破产政府收回，月塘公司向仙居县土地管理局购买，后转售菲尔达公司。2000年2月经县政府会议研究同意改变土地性质进行房地产开发。上诉人支付60万元获得使用权开始建房。2、涉案房产建筑合法。2003年1月借天立房地产开发公司名义办理了“仙用规证03-0004《建设用地规划许可证》”。3、涉案房产未办理相关土地使用权证，系历史遗留问题，客观履行不能，并非权利人过错。4、地块上已经实际建房，原审法院却关注土地使用权过户手续的办理，显属不当。六、原审法院诉审不一、无诉而审。上诉人就房屋买卖合同提起诉讼，原审法院搁置房屋买卖合同不审，而是无理由的追溯土地使用权的来源，在无诉而审的前提下，以未满足变更登记的形式要件为由，判定原土地使用权转移行为无效。综上，请求二审法院依法改判。 应相森答辩称，周百成出售时，涉案房屋仅完成主体框架结构、墙面没有完成、也未结顶。已经支付给周百成1200000元的款，且已经提供970000元的凭证，《房屋出让协议书》违反法律规定，应属无效合同，不存在解除的基础。即使双方协议不存在无效的情形，基于解除所产生的债权请求权已经超过诉讼时效，案涉房屋已经转让给第三人，也不能行使解除权，且周百成在时隔7年才起诉解除，其解除权早已消灭。 丁朝辉、王文魁答辩称，一、第三人和应相森之间签订的房屋断卖契、出让协议内容真实，合法有效。第三人投入了大量的时间、精力、金钱对案涉房屋进行了建造、装修并入住，第三人和应相森已实际履行了房屋断卖契，第三人一直实际占有房屋长达十多年。二、第三人对案涉房屋进行了结顶建造、修建道路，案涉房屋实际上已无法原状返还周百成。三、法院在处理上诉人和被上诉人之间买卖合同纠纷时应考虑第三人的善意合法的占有权利，不能损害第三人的合法权益，上诉人无权要求返还案涉房屋，四、上诉人的解除权已经消灭。 周百成向一审法院起诉请求：1、判决解除周百成和应相森于2007年2月6日签订的《房屋出让协议书》；2、由应相森承担诉讼费用。 一审法院再审认定事实：1999年，原仙居棉纺厂因破产改制，尚有6.6亩原职工集体宿舍国有土地（即南峰东路10号）被政府收回。同年12月9日，原浙江省仙居县土地管理局与月塘公司签订了《国有土地使用权出让合同》，月塘公司以85.42万元取得上述地块的国有土地使用权。2000年1月18日，以月塘公司为甲方与以应相森和应相森实际控制的原台州菲尔达化工有限公司为乙方签订《协议书》，月塘公司将上述地块转让给应相森和菲尔达公司，但双方一直未办理土地使用权变更登记。2000年2月17日，仙居县人民政府办公室《专题会议纪要》第1期第2项意见：“会议原则同意，允许月塘公司对原仙居棉纺厂的部分闲置房产（6.6亩原职工集体宿舍）改变土地使用性质，由房地产公司进行房地产开发，免收土地出让金，城建配套费减免75%。开发必须严格按照规划和建筑设计要求进行，并与南峰公园整体相协调，若今后县城建设需要月塘村应予支持”。2000年年底，应相森将上述地块拆分成8块别墅地基向他人转让。其中的两块别墅地基以60万元转让给周百成（双方系口头约定，未签订书面协议），周百成付清了60万元转让款，并开始建造二栋别墅。2003年1月28日，案涉地块以仙居县天立房地产开发有限公司的名义办理了编号为仙用规证03-0004《建设用地规划许可证》，项目名称南峰路别墅，用地面积2640平方米。但实际上均是各受让户自行建造。2007年2月16日，周百成将已完成主体框架结构的二栋别墅及地基转让给应相森。双方签订了《房屋出让协议书》，约定：周百成将二幢别墅总占地面积约730平方米，作价158万元出让给应相森；出让后，有关别墅一切事宜，如办理房产证等手续及一切费用，周百成概不负责；双方签约后，该二幢别墅属应相森所有，其拥有使用、管业、房产证登记等自主权。同日，应相森出具给周百成《补充说明》，其内容为“争取在本年度8月底前把所有房价款付清，若有特殊情况双方另行商议。”并支付给周百成30万元。2007年7月31日、8月8日，应相森分别付给周百成5万元。应相森并未按照《补充说明》中的承诺付清所有转让款。2007年10月26日、2008年2月6日、6月15日、11月22日，应相森又分别付给周百成10万元、18万元、10万元、2万元。以上应相森共支付给周百成转让款80万元。此后，应相森未再支付款项。另查明，2007年4月8日，应相森与丁朝晖、王文魁分别签订《房屋断卖契》和《房屋出让协议》。之后，丁朝晖、王文魁对上述别墅进行了续建和装修，并居住至今。但案涉地块国有土地使用权一直未办理变更登记。2012年1月10日，因应相森未付清转让款，周百成的父母强行入住上述别墅，丁朝晖于次日将其父母送回家。同年11月20日，周百成自己强行入住上述别墅，丁朝晖方报案后，由公安民警将其带离。2013年1月15日，周百成父母再次强行入住上述别墅，丁朝晖方报案后，公安民警前来作了处理。2016年5月23日，周百成向该院起诉，提出上述诉讼请求。 一审法院再审认为，2000年年底，周百成与菲尔达公司、应相森之间存在事实上国有土地使用权转让（两块别墅地基）合同关系。2007年2月16日，周百成又将上述地块及其地上未完工的二栋别墅构筑物以转让的形式与应相森签订的《房屋出让协议书》，因周百成未取得该二栋别墅地基及地上构筑物的权属证书，该协议涉及的国有土地使用权及地上附着物转让，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。该合同的权利义务关系围绕案涉国有土地使用权转让产生，故仍属国有土地使用权转让合同关系。因此，本案实质上就是周百成和应相森之间国有土地使用权转让纠纷。周百成与菲尔达公司、应相森之间的国有土地使用权转让合同效力问题。不管双方当事人对于合同是否有效提出异议，但合同是否有效属于法院依职权主动审查的范围，合同效力是本案审查的基础，对于合同是否有效进行审查也关系到当事人请求的审查。本案中，因周百成和菲尔达公司、应相森均未办理国有土地使用权变更登记，未取得出让国有土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。因菲尔达公司、应相森和周百成至今未取得案涉国有土地使用权证书，故双方之间的国有土地使用权转让合同属于无效。无效的合同，自始无效。而解除合同应以合同有效为前提，因此，周百成诉请解除于2007年2月6日与应相森签订的《房屋出让协议书》，不能成立，应予驳回。原审判决解除合同不当，应予撤销。关于应相森向周百成支付的款项数额问题。应相森提供的2007年2月9日、7月31日、8月8日、10月26日、2008年2月6日的5份存款凭条上有应相森身份证号码及其签名，另提供的周百成出具的收条，总计金额80万元，应予确认系应相森支付给周百成的转让款。应相森提供的2007年7月4日的存取款凭条因存款凭条上没有代办人应相森的记录和2009年10月14日、29日的存款凭证因并未非转入周百成账户，共计17万元，不予认定。周百成辩称上述款项中部分是支付其借款本息，其仅收到转让款58万元，和应相森认为其以转账、现金支付等形式陆续向周百成支付了120万元，均因缺乏相关证据证明，不予认定。原审在应相森未到庭抗辩的情况，根据周百成的自认，认定应相森支付转让款58万元，属认定事实有误，应予纠正。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。再审中已就合同效力问题对周百成行使释明权，但周百成仍坚持解除合同的诉讼请求。为此，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决：一、撤销该院（2016）浙1024民初1839号民事判决；二、驳回原审原告周百成的诉讼请求。再审案件受理费80元，由原审原告周百成负担。 上诉人在二审期间提交了证明一份、销货清单五份、收条六份、领条一张、收款收据一份。拟证明案涉房屋于2005年10底已经结顶。 被上诉人质证认为，上诉人所提供的均不是新证据，对证据的三性均有异议，不能证明其拟证明的事实。 原审第三人同意被上诉人的质证意见。 本院认为，上诉人所提供的证明，因出具证明的王一社并未到庭参加诉讼，其身份及该证明的真实性均无法核实，故该证据无法采信。上诉人提供的其他证据真实性也无法核实，且该部分证据均不属于二审期间的新证据，本院不予采信。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案主要争议焦点为涉案合同能否解除。由于涉案合同没有对合同解除事项作出约定，故涉案合同纠纷可适用合同法关于合同法定解除相关规定。根据合同法相关规定，合同法定解除必须同时满足以下两个条件：（一）合同有效且合同解除条件已成就；（二）合同解除权在合理期限内行使。上诉人主张合同有效且具备合同解除条件，且不论上诉人该主张是否成立，单就合同解除权行使的时间来看，已经超过了合理期限，解除权已经消灭。 根据法理，解除权属于形成权，应有一定的行使期限限制，期限过后该权利消灭，以促使权利人及时行使自己的权利，维护法律关系的稳定。如果合同解除权的行使没有合理期限，完全由解除权人自由选择，将导致解除权人长期怠于行使，使双方法律关系长期处于不确定状态，从而影响交易安全，违背了合同法维护社会经济秩序及鼓励交易的原则和立法目的。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”虽然当事人没有在合同中约定解除权的行使期限，当事人仍应当在合理期限内行使该权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”参照该规定可见，合同解除权的除斥期间是一个较短的期间。事实上，解除权人的相对人未按合同约定履行合同义务，使合同履行的状态中断，可以起到对解除权人的提示作用。本案中，根据约定，应相森应于2007年8月底前付清涉案合同的款项，但一直迟延履行，而上诉人直至2016年5月才起诉要求解除合同，综合本案实际情况，可以认定上诉人未在合理期限内行使合同解除权，其解除权已消灭。故上诉人请求解除涉案合同，本院不予支持。一审法院驳回其解除涉案合同的诉请并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人要求解除合同的上诉理由不能成立，一审判决实体处理正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人周百成负担。 本判决为终审判决。 审判长  童明强 审判员  徐黎明 审判员  陈永领 二〇二〇年十一月三十日 书记员  庞昭君