湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初2332号原告：刘雁，女，1989年9月2日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：王一凡，广东国晖（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中兴，湖南秦湘律师事务所律师。被告：湖南特变电工房地产开发有限责任公司，住所地湖南省衡阳市高新区杨柳路**特变水木融城商业楼**。法定代表人：刘明山，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢添星，北京市立方（广州）律师事务所律师。原告刘雁与被告湖南特变电工房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王一凡、被告委托诉讼代理人谢添星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雁向本院提出诉讼请求：1.判令被告以房屋价款347498元为基数，自2018年12月31日起按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金，直至交付的商品房符合交付条件之日止（暂算至起诉之日为58588元）；2.判令被告退还原告银行按揭代办费2000元、不动产代办费500元和水电费100元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月13日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于蒸湘区××路××号××栋××室商品房，房屋总价款为347498元，2018年12月30日前交付房屋。2017年10月,被告将上述房屋交付给原告使用，并分别以代办按揭贷款、不动产产权证手续名义共计收取代办费2500元，另收取水电费100元。现因原告按约足额支付了全部购房款，但被告交付房屋不符合双方所签《商品房买卖合同》的第九条规定“被告交付商品房应经建设方、施工方、监理单位、设计单位、勘验单位验收合格、即可达到交付条件，并已取得法定建设工程竣工验收备案证明文件”，违反了建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用等相关法律规定，严重危害了原告居住安全。同时考虑到原告已完全履行合同义务，被告尚有合同义务未履行且违约时间较长，给原告造成了一定的经济损失，请求将约定违约金每日万分之一调整为每日万分之三。综上，维护其合法权益，原告诉至本院。被告湖南特变电工房地产开发有限责任公司辩称，其一，被告已按双方所签合同及补充协议的约定，于2017年10月向原告交付了案涉房屋，不存在逾期交房的情形；其二，原告诉请的违约金计付标准，违反了双方所签补充协议的约定，即最高不得超过全部房款的1%；其三，原告诉请的违约金数额过高，与其实际损失不符，请求法院予以调整；其四，被告经原告委托，代为办理银行贷款按揭、不动产权证等手续，收取相应的费用，于法有据。若原告不需要被告继续为其代办不动产权证，被告同意退还该项代办费500元。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2016年8月13日，原、被告双方订立衡阳市商品房买卖合同（预售）及补充协议，约定原告向被告购买蒸湘区××路××号××栋××室房屋，总价款347498元。原告已现金支付购房款77498元，余款270000元以公积金按揭贷款方式支付。商品房买卖合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得法定建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经建设方、施工方、监理单位、设计单位、勘查单位验收合格，即可达到交付条件，第1条的内容以此为前提。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房买卖合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。商品房买卖合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1.2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〖（1）和（2）不作累加〗。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条一定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照已付房款年利率3.25%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第五条，双方同意本合同第十一条第一款补充如下：1.买受人同意出卖人可提前交房，买受人在收到出卖人通知（书面、电话、短信等其他方式）后3日内办理房屋交接手续，逾期不办理的，视为出卖人已完成房屋交付手续，由此产生的所有费用（包括不限于暖气费、物业费）由买受人自行承担。2.买受人选择按揭付款、分期方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行批准或未付清房款及相关费用的，交房期限顺延。3.商品房提前交付，买受人同意由出卖人需提供的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告在合同约定的交付时间出具。4.买受人同意该商品房经建设方、施工方、监理单位、设计单位、勘查单位验收合格即交房的，交房时间为2017年12月30日，提前交房产生的所有费用（包括物业费等）由买受人自行承担。合同补充协议第七条，双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。2017年10月22日，原告办理接收房屋手续，并向被告支付不动产代办费500元、银行按揭代办费2000元、水电费100元。但原告认为涉案房屋仍不符合交付条件，并于2020年8月12日向衡阳高新技术产业开发区建设工程质量监督站申请公开特变.水木融城15栋工程项目竣工验收备案情况。2020年8月13日，该单位回复如下：1.经检索没有查到该项目的竣工验收备案资料；2.至于该项目未来办理竣工验收备案的具体原因我站不清楚，且该项内容不属于信息公开条例范围内。庭审中，被告认为涉案房屋经五方验收合格，并向法院提交建设单位湖南特变电工房地产开发有限责任公司于2017年8月30日联合监理单位、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位、勘查单位湖南省勘测设计院对特变.水木融城三期一标段15栋工程质量竣工验收记录，该记录显示综合验收结论为验收合格。以上事实有衡阳市商品房买卖合同（预售）及补充协议、工程质量竣工验收记录、前期物业管理服务协议、室内装修保证书、银行付款凭证、收款收据等证据在卷证实。本院认为，原、被告双方订立衡阳市商品房买卖合同（预售）及补充协议，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告已按照合同约定履行交付房款等义务，被告亦应依约将符合法定及约定条件的房屋交付给原告使用。衡阳高新技术产业开发区建设工程质量监督站作为建设工程质量的监督管理机关，其于2020年8月13日出具的回复足以证明涉案房屋所在建筑至今未办理竣工验收备案相关手续，被告应承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。本案原告已于2017年10月22日接收房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益。同时考虑到被告类似延期交房已呈整体态势，在此情形下，亦不宜确定过高违约金数额。从公平角度出发，本院依法调减违约金标准，酌情认定逾期交房的违约金为2000元，原告诉请超额部分，本院不予支持。对于原告要求返还不动产权证代办费500元、水电费100元，与实际履行情况不一致，被告按合同约定需为原告代办不动产证手续，收取或预收一定费用，不违反法律规定，水电费100元已充入原告个人账户，故本院对原告该项诉请不予支持。对于原告要求返还银行按揭代办费2000元，因双方所签合同未约定被告需为原告履行该义务，被告亦未提交证据证实其已实际履行，被告为此收取该项费用不合理，故本院对原告该项诉请予以支持。被告以特变.水木融城三期一标段15栋工程质量竣工验收记录抗辩，认为合同约定的交房条件为涉案房屋经五方验收合格。经核对，不论是商品房买卖合同第九条还是合同补充协议第五条，均不能显示出合同约定的交房条件为经五方验收合格，被告亦未提交证据证明原告已同意该商品房经五方验收合格即交房，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南特变电工房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿原告刘雁逾期交房违约金2000元；二、被告湖南特变电工房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告刘雁银行按揭代办费2000元；二、驳回原告刘雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444.50元，由被告湖南特变电工房地产开发有限责任公司负担29元，原告刘雁负担415.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  王敏二〇二〇年十一月二十三日法官助理杨海波书记员邱诗慧附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。