天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初666号原告：天津本来鲜科技有限公司，注册地天津市西青区李七庄街王台村鹏程里社区服务中心底商**，实际经营地天津市河**解放南路**泰达大厦****，统一社会信用代码：91120111MA06JHB023。法定代表人：丁秀洪，执行董事。委托诉讼代理人：艾进，女，该公司员工。被告：刘杰，男，1984年8月19日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：李忠安，天津致信律师事务所律师。原告天津本来鲜科技有限公司（以下简称“本来鲜公司”)与被告刘杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人艾进、被告刘杰及其委托诉讼代理人李忠安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本来鲜公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》和《房屋租赁权转让合同》；2.请求判令被告返还原告租金及转让费共计人民币310000元，并支付违约金共计人民币52499元；3.被告承担全部诉讼费。事实和理由：2019年4月，原告与被告签订了《商铺租赁合同》及《房屋租赁转让合同》，约定被告将承租的位于天津市津南区咸水沽镇永安××号楼的房屋转租给原告。租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止，第一年租金为130000元，无租赁保证金，转让费为180000元。原告已于2019年4月18日按合同约定向被告支付了第一年租金及转让费共计人民币310000元。2019年5月5日，原告在对该房屋进行装修施工时，受到楼上住户激烈阻拦，迫使原告当场停止装修施工。据楼上住户称，在原告承租前，因该房屋装修原因已导致楼上房屋的内外墙面均出现明显裂缝并愈加严重，房屋实际已经存在严重安全隐患，因此不同意原告再进行任何装修施工。随后，原告经了解，发现楼上房屋的内外墙面确实存在明显裂缝，因此认为该房屋存在质量问题，有重大隐患。为尽快解决此事，原告以电话、微信、告知函等多种方式多次与被告沟通，要求被告出面沟通协商解决，并提供与房屋质量相关有效证据证明该房屋的质量合法合格，但被告一直拒不解决也不提供任何能证明房屋质量合法合格的证明文件，导致原告至今无法也不敢继续进行任何装修施工，至今无法正常使用。一、被告的行为已构成根本违约，根据合同约定及法律规定，原告有权单方面解除合同，要求被告返还原告已支付的第一年租金及转让费310000元，并支付违约金52499元。主要理由如下：（一）被告交付的房屋存在质量问题，有重大隐患，不符合法律法规规定及合同约定。被告作为出租方，应保证出租的房屋不存在质量问题和安全隐患，同时根据《商铺租赁合同》中第5.1条约定“甲方保证出租房屋的建筑结构和附属设施设备的安全”，但该房屋明显存在质量问题和安全隐患，被告既不提供任何证据证明该房屋质量合格合法，也未采取措施进行修缮，以保证房屋质量安全。根据《商铺租赁合同》中第7.1.5条约定“甲方交付的房屋不符合法律法规规定或合同约定的”，被告已构成根本违约，原告有权单方面终止合同，并要求被告支付当年度三个月的租金作为违约金。（二）因被告拒不提供与房屋质量相关有效证据证明该房屋的质量合法合格，导致原告无法亦不敢对房屋进行任何装修施工，导致原告的租赁目的无法实现。（三）被告因该房屋与第三人发生纠纷，致使原告无法正常使用房屋。二、根据合同约定，无论任何情况下，原告有权在提前一个月书面通知被告的前提下终止合同，双方签署合同实际已于2019年6月23日解除，并应当返还原告剩余的租金及转让费。2019年5月23日，原告向被告邮寄的《解除合同通知书函》送达了被告，双方的合同已于该日期解除，被告应当返还原告剩余的租金及转让费。刘杰辩称，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告要求解除租赁合同的理由不成立，原告在租用涉案房屋后对其进行装修，在装修过程中，由于原告擅自拆改承重墙，楼上居民进行制止并向津南区住建委执法中队举报，执法中队随后派员进行勘察并下达了限期整改通知书要求恢复原状，是被告刘杰雇人将拆除的承重墙予以恢复。原告之所以拆除承重墙是为更好的利用房屋，但是拆除行为会改变房屋结构，威胁房屋安全，因此，被告认为原告主张合同解除的理由不成立。涉案房屋之前由被告向张东霖处承租，被告租用后没有对房屋进行过改造，只对房屋进行了装修，保持了张东林所使用房屋的原貌，而原告承租后拆除墙体受到阻力，无法达到其使用的目的，原告在租用房屋前对涉案房屋进行了实地的勘查和查看，应了解房屋结构，原告以房屋存在质量问题，不可拆改房屋为由主张解除合同，无法律依据，因此请求驳回原告诉请。原被告签订租赁合同时，原告到现场实地看到了涉诉房屋的情况，原告在装修过程中应当仅就合理的部分进行拆除。被告在经营餐饮期间，未与楼上居民产生纠纷，且被告经营期间，是从原先经营饭店的张东霖处转租，被告并未对房屋进行任何改动，若原告认为房屋存在质量问题，应当申请法院委托相应部门进行鉴定，而不能推定该房屋存在质量问题。另，原告诉状中要求解除合同的理由为商铺租赁合同第6.8条约定，该合同是由原告提供的，是格式合同，该条并未约定合同解除后被告退还缴纳的租金，是原告扩大的理解，而且原告也未缴纳保证金，不存在退还的问题，原告即便解除合同，原告方缴纳的租金也不应退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的房屋墙体内外开裂照片，被告不认可真实性及证明目的，本院认为，该份证据系原告单方拍摄，且对原告的证明目的缺乏证明力，本院不予认定。原告提交的录音证据，对原告的待证实是缺乏证明力，本院不予认定。本院依职权调取了本院（2019）津0112民初7674号案件中2019年11月15日的开庭笔录，原、被告双方认可在该次庭审中的陈述，对开庭笔录本院予以确认，可以作为认定本案事实的依据。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：2019年4月16日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将坐落于津南区咸水沽镇永安里3号楼底商单字3-0679房屋出租给乙方，建筑面积365.64平方米。租赁期限三年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，其中，免租期为2019年4月25日起至2020年4月30日止，年租金130000元。《商铺租赁合同》中第5.1条约定“甲方保证出租房屋的建筑结构和附属设施设备的安全……”；《商铺租赁合同》第7.1.5条约定“甲方交付的房屋不符合法律法规规定或合同约定”时，乙方有权单方终止合同，并要求甲方支付相当于当年度三个月的租金作为违约金；《商铺租赁合同》第6.8条约定，乙方有权提前一个月书面通知甲方终止本合同且无需支付违约金，甲方应在本合同终止后将租赁保证金全额退还给乙方。同日，双方签订了《房屋租赁权转让合同》，约定被告将所有权人为天津市津南区粮食局咸水沽粮油购销管理站的涉案房屋租赁权转让给原告，房屋租赁期限为自2019年5月1日起至2022年4月30日止，租赁用途为经营生鲜超市，转让费为180000元。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，原告于2019年5月8日，以银行转账方式向被告支付转让费180000元及2019年5月1日至2020年4月30日的租金130000元。另查明，原告在对涉案房屋装修期间，拆改了墙体，经天津市津南区住房建设委员会监督调查并拍摄了现场照片，处理结果要求恢复原状，后由被告对墙体进行了恢复。再查明，原、被告双方均认可解除涉案合同，但对合同的解除时间存在争议；原告于2020年6月3日将涉案房屋钥匙交予被告。案件审理过程中，原告于2020年6月5日向本院提出申请，主张对涉案房屋现状是否存在安全隐患，影响原告的正常使用进行鉴定。鉴定过程中，因鉴定资料不健全、原告未在鉴定部门限定期限内缴纳鉴定费用，鉴定部门终止了鉴定程序。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》和《房屋租赁权转让合同》，不违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效。原告主张解除上述合同，并于2020年6月3日将涉案房屋钥匙交予被告，被告接收钥匙并认可解除上述合同，双方对合同解除均无异议，本院予以支持，对于合同解除的时间是否存在争议，应以原告向被告交付钥匙、该商铺由被告实际控制的时间为准。关于原告主张返还已付租金及转让费一节，根据民事诉讼证据“谁主张，谁举证”的基本原则，原告应提供有效证据证实其所主张的涉案房屋现状存在安全隐患，影响其正常使用。根据相关法律规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告不能提供有效证据证实在租赁合同履行过程中出现了约定的或法定的解除合同的事由，也不能提供证据证实被告在租赁合同履行过程中存在根本违约，致使合同目的不能实现的情形，故对原告主张被告返还原告租金、转让费及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、原告天津本来鲜科技有限公司与被告刘杰签署的《商铺租赁合同》和《房屋租赁权转让合同》于2020年6月3日解除；二、驳回原告天津本来鲜科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6737元，减半收取计3368.50元，由原告天津本来鲜科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  冯文生二〇二〇年十一月六日书记员  郑萌萌