湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初4235号原告：王小红，女，1980年2月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王华珍，湖北瑞通天元律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉璞方未来商业管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道**汉阳人信汇B地块9/10/****楼****。法定代表人：王维斌，该公司总经理。原告王小红与被告武汉璞方未来商业管理有限公司（以下简称璞方公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及诉讼参与人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金237600元；2、判令被告向原告支付拖欠各项费用21680.1元；3、判令被告向原告支付违约金、滞纳金49688元。事实与理由：2019年4月19日，羊继昆、武汉凯恩斯德物业服务有限公司以及原告、被告四方签订了《商铺转让协议》，协议约定被告承接羊继昆所承租的武汉市黄陂区盘龙城经济开发区F阳光城2号商业楼一楼601平方米商铺租赁的全部权利义务，年租金为44万元，转让时间自2019年2月1日起至2020年1月31日止。同日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区F阳光城2号商业楼一楼601平方米商铺，租赁期限自2020年2月1日起至2026年1月31日止。其中2020年2月1日起至2023年1月31日止每年租金为475200元，每半年交纳237600元租金，签订合同之日交清第一期房屋租金，逾期交付视为违约金。同时合同约定了解除条款和违约责任，合同第六条第一款约定被告拖欠房租累计15天以上的，原告可以终止合同并有权要求被告按照合同总租金的10%支付违约金，且每逾期一日支付租金，还需按照日租金的2倍支付滞纳金。上述合同签订后，被告仅支付了四方协议中约定的44万元租金，至今未支付原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金和费用。经统计，计算至2020年7月30日，被告欠付租金237600元，计算至2020年7月30日欠付费用21681元。2020年7月22日，原告再次向被告发送催款通知书，但被告依然置之不理，2020年7月29日，原告委托律师向被告发送律师函通知被告解除双方所签订的租赁合同，之后被告依然无动于衷。据此，原告认为被告至今未付拖欠租金及相关费用，经多次催要未果，故诉至法院。璞方公司辩称，1、我们是转让的商铺，2019年4月19日，我们和羊继昆签订转让协议，但直到2019年7月才正式接手外围三个租户的分租合同，才正式转移至我公司名下。2020年1月底，我公司通知外围商铺与我公司签署商铺租赁合同，由于武汉疫情原因，所有外围商铺租赁合同未正式转移至我公司名下，由于武汉疫情原因，所有外围商铺在2020年4月8日解封以后拒绝和我公司签署合同并交纳租金，2020年5月初，我与业主方王小红电话沟通，由于受疫情影响，我公司资金链已经断裂，无法继续履行该商铺租赁合同，请业主方自行接管该商铺并自行收取外围已租商铺的租金，2020年5月初，业主方王小红在电话里口头通知其公司对承租人给予三个月的疫情减免房租；2、被告于2020年9月22日至承租现场，经了解，外围租户已向业主方自行交纳2020年4月至9月租金；3、被告于2019年7月初向物业公司交纳了5000元装修押金用于支付垃圾清运费。本院查明：案外人武汉捷元资产管理有限公司系黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F阳光城9栋1-2层17室、18室、19室产权人，该公司将上述房屋授权王小红对外出租。2019年4月19日，案外人羊继昆（甲方转让方）、璞方未来公司（乙方顶让方）、王小红（丙方房屋所有权管理方）以及案外人武汉凯恩斯德物业服务有限公司（丁方物业管理方）签订了《商铺转让协议》，协议约定：“一、丙方同意甲方将原承租的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区F阳光城2号商业楼原菜场商铺转让给乙方经营，面积约为601平方米，丙方保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务。二、丙方与甲方签订的合同到期日为2020年1月31日，年租金44万元，租金每半年支付一次，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原店铺租赁合同中所规定的条款，定期按时向丙方缴纳租金、向丁方缴纳物业费、水电气费以及其他各项费用。三、转让时间为2019年2月1日，甲方负责与丙方结清此前的租金、甲方负责与丁方结清此日前的物业费、水电气及其他所有费用，并出具丁方盖章的结清证明。此日期后的租金由乙方向丙方继续履行，其他费用由乙方向丁方继续履行。四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设施设备全部归乙方所有。”同日，王小红（甲方出租方）、璞方未来公司（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于盘龙城经济开发区F阳光城2号商业楼（原F阳光城菜场），出租房屋面积共计约601平方米，交房时该房屋屡毛坯现房，乙方租用该房屋所需的装修及设施、设备自行负责。租赁期限自2020年2月1日起至2026年1月31日止。租赁合同第三条约定：2020年2月1日起至2023年1月31日止，每年年租金为475200元，交租周期为每半年交纳一次，即每半年交纳237600元租金。签订合同之日交清第一期房屋租金，房屋租金每半年一次性提前收取，逾期未交视为违约。租赁期间，乙方还应交纳物业服务费、水电费等费用。房屋押金为50000元，乙方退租时，若无违反合同约定，甲方应无条件全额无息退还乙方押金。租金合同还对合同变更、解除与终止及违约责任进行了约定。上述合同签订后，璞方公司按《商铺转让协议》约定支付了44万元租金。根据《房屋租赁合同》约定，璞方公司应自合同签订之日即2019年4月19日交纳半年租金237600元，但其至今未交纳。2020年初，因受新冠疫情及疫情防控措施影响，所有外围商铺租赁合同未能转移至璞方公司名下，2020年4月8日解封以后，因受新冠疫情影响，上述外围商铺承租人拒绝和璞方公司签署合同并交纳租金。2020年5月初，璞方公司与王小红电话沟通，表示因受疫情影响，公司资金链已经断裂，无法继续履行该商铺租赁合同，请业主方自行接管该商铺并自行收取外围已租商铺的租金。2020年5月8日之后，王小红接收了120平方米的商铺，收取了4-7月共4个月的租金。2020年7月29日，王小红委托律师事务所向璞方公司发出解除合同《律师函》，璞方公司于2020年7月30日收到该函。审理中，双方确认《房屋租赁合同》已解除，本院予以确认。本院认为，王小红、璞方公司所签《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。关于合同解除时间问题。王小红虽然于2020年7月29日发函解除合同，璞方公司于7月30日收函，但此前，在璞方公司的一再要求下，王小红于2020年5月8日后接收了120平方米的商铺，并收取了4个月的租金，应视为《房屋租赁合同》事实上于2020年5月8日解除。关于租金计算问题。租赁合同于2020年5月8日解除，故租金应自2020年2月1日起计算至2020年5月7日止。合同履行期间，武汉采取封城措施，致使商场停业，璞方公司停止经营。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条第二款均规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。为防控新冠××疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，由于本次疫情的发生具有突发性，双方当事人在缔约时难以预见，对于因此次疫情不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。璞方公司因受疫情及疫情防控措施影响而停业，在合同履行期内无法正常转租房屋，依照《民法总则》）第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”规定，本院按照公平原则酌情免除璞方公司在受疫情及疫情防控措施影响期内应付的租金。2020年1月23日起至2020年4月7日期间为武汉封城期间，故璞方公司2020年2月1日至2020年4月7日期间的租金应予免除，其余租金应予支付。根据《租赁合同》第七条“免责条件”第3条“因上述原因（不可抗力）终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天计算”约定，年租金475200元折算每天租金为1302元（475200÷365），2020年4月8日至2020年5月7日共计30天，租金为39060元（1302×30）。关于璞方公司拖欠各项费用确定问题。璞方公司对王小红代缴的垃圾清运费、电费、物业费16069元及水费611.10元，共计16680.10元，不持异议，本院予以确认。根据租赁合同约定，上述费用璞方公司应依约支付。超出部分，王小红未提交证据证明，本院不予支持。关于违约金确定问题。虽然《房屋租赁合同》第七条“免责条件”第1条约定：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。”但本案系双方自愿解除合同，武汉解封后，璞方公司仍可继续履行合同，故本案不适用该条约定免除璞方公司的违约责任。根据《房屋租赁合同》第六条第1条“拖欠房租累计15天以上的，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金”和第2条“乙方逾期交纳本合同中约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，按上述费用总额的10%向甲方支付滞纳金”规定，原告请求以年租金475200为基数按10%计算违约金，符合合同约定，本院予以支持；以拖欠其他费用为基数按10%计算滞纳金符合合同约定，本院予以支持。据此，经计算，租金违约金为47520元（475200元×10%）；其他费用滞纳金为1668元（16680.10元×10%），以上违约金总计49188元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、武汉璞方未来商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王小红租金39060元；二、武汉璞方未来商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王小红垃圾清运费、电费、水费、物业管理费共计16680.1元；三、武汉璞方未来商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王小红违约金49188元；四、驳回王小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2967元（已减半），由武汉璞方未来商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李迎久二〇二〇年十一月十二日法官助理张宵书记员高雨薇