河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0727民初1739号原告：张志梅，女，汉族，1961年10月24日出生，住河南省辉县。原告：丁帆，女，汉族，1989年1月7日出生，住河南省辉县。原告共同委托代理人：贾俊，河南黄池律师事务所律师。被告：封丘县中州饭店有限公司，住封丘县城世纪大道中段路北。法定代表人：宋伟坡，总经理。委托代理人：姜振云，男，汉族，1988年5月21日出生，住河南省封丘县，该公司员工。被告：封丘县古黄池站务置业有限公司，住封丘县工业路与工业三路交叉口法定代表人：薛建学，总经理。第三人：杨李娟，女，汉族，1982年10月12日出生，住河南省封丘县。原告张志梅、丁帆诉被告封丘县中州饭店有限公司（以下简称“中州饭店”）、封丘县古黄池站务置业有限公司（以下简称“古黄池公司”）、第三人杨李娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法普通程序公开开庭进行了审理。原告张志梅、丁帆的委托代理人贾俊，被告封丘县中州饭店有限公司的委托代理人姜振云到庭参加诉讼，被告封丘县古黄池站务置业有限公司、第三人杨李娟经合法传唤未到庭，现本案已审理终结。原告张志梅、丁帆向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告的购房合同，被告返还原告已支付的购房款128,000元，并按照同期银行贷款利率支付自2018年10月5日至该款清偿完毕之日止违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月29日原告预在被告处购买位封丘县世纪大道中××北北的封丘中州国际饭店6层621号房，并支付定金10,000元。后因该房产已经出售他人，将出售房间换成了622号房，10月5日又支付118,000元购房款，并与被告中州饭店签订购房合同，合同约定2019年1月15日前交付该商品房。现原告得知2019年6月份该层楼被新乡市卫滨区人民法院查封，方知该栋楼实际所有人是封丘县古黄池站务置业有限公司，中州饭店未经授权无权出售该房屋，至今，古黄池站务置业有限公司知悉实情，却未阻止中州饭店设立售楼部出售其房屋，在与中州饭店协商退款无果的情况下，特向法院起诉。被告中州饭店辩称：如果原告同意继续履行合同，我方愿意补齐因疫情所欠的房屋租金款，不动产证已经着手办理。如果原告坚持解除协议，同意解除协议，但是还是希望能继续履行合同，资金目前紧张，没办法一下把128,000元还完，同意分期支付。被告封丘县古黄池站务置业有限公司、第三人杨李娟未答辩。围绕争议焦点，原告向本院提交的证据有：证据一：商品房买卖协议一份，证明2018年10月5日原被告签订商品房买卖合同协议，并约定价款及交付时间；合同约定被告保证所销售的公寓没有产权纠纷和债权债务纠纷，否则承担全部责任。因被告中州饭店涉嫌欺诈，应当承担原告因此产生的损失。证据二：收据2张、转账凭证3张，证明被告中州饭店有限公司公司收取原告订金及购房款共计128,000元。证据三：新乡市卫滨区人民法院执行裁定书2份，证明：1、封丘县中州国际饭店房屋实为封丘县古黄池站务置业有限公司开发，房屋所有权归古黄池公司所有，房屋产权在杨李娟名下，封丘县古黄池站务置业有限公司作为独资股东时开发封丘县中州饭店有限公司，公司财产与个人财产混同；2、原告购买的6层622房并没有单独的产权，不符合商品房出售的条件且已经被法院查封；证据四：新乡市卫滨区人民法院公告照片一张。证明目的：证明涉案房屋已经被查封，要求限期腾空并交付新乡市卫滨区人民法院，并公示，因此该酒店不能正常经营。综合上述证据，相互印证，被告中州饭店在无预售许可证等情况下，隐瞒事实真相，与原告签订商品房买卖协议，造成原告损失，且现涉案房屋已经被查封并停工，无法交付经营。被告应当承担该损失。被告古黄池置业有限公司在知情的情况下不予以告知阻拦中州饭店售房，配合中州饭店出售房屋的行为应当与中州饭店承担连带赔偿责任。被告中州饭店质证称：证据三、四与我公司无关，其余证据均认可。被告中州饭店向本院提交证据有：支付租金的台账三张，证明我公司已经向原告支付17个月租金，包括2019年全年和2020年1-3月，其中2020年2月份和3月份的租金是2020年5月和6月支付的。原告质证称：对被告中州饭店的证据无异议。本院依职权调取的证据有：1、2018年4月16日第三人杨李娟出具的卖房委托手续一份；2、封国用（2010）字第20100383号国有土地使用证一份；3、封丘县不动产服务中心出具的法院查封房屋情况；4、新房权证封丘字第**房权证一份。经双方质证，原被告对上述证据真实性均无异议。经质证，本院确认，原被告提交的证据与本院调取的证据，均符合证据认定规则，本院予以采信。根据庭审、举证及原被告的诉辩意见，本院确认如下案件事实：2018年10月5日，原告与被告封丘县中州饭店有限公司签订商品房买卖协议，协议约定：原告购买坐落于封丘县城世纪大道中段路北被告封丘县中州饭店有限公司开发的公寓6层622号房，建筑面积22.69平方米，单价每平方米5,641.25元，总价款12,800元。被告中州饭店应于2019年1月15日前将符合协议约定的公寓交付给原告，并于交付使用后365个工作日内，负责向房地产产权登记机关办理权属登记变更手续。如被告中州饭店无法按期交房，不能办理房地产权属证书的，原告有权要求退房，被告中州饭店应在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退给原告，并按已付房款的10‰赔偿原告损失，被告按协议约定向原告账户支付上述款项后，协议自动解除。原告共计向被告中州饭店交纳了128000的购房款，双方约定案涉房产由原告委托被告中州饭店经营管理，被告中州饭店每月向原告支付租金收益，案涉房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、楼宇命名权均归被告中州饭店所有。合同签订后，被告中州饭店按约定于2018年11月起每月向原告返还租金至2020年3月份（其中2020年2月份和3月份的租金实际于2020年5月和6月支付），以上支付总额共14,506.61元。后因被告中州饭店未按时交房，原告诉至本院，要求解除原被告签订的商品房买卖协议，被告退还原告所交购房款128,000元，并赔偿原告利息损失。另查明，案涉房屋登记在第三人杨李娟名下，2018年4月16日，第三人杨李娟与被告中州饭店签订委托书，就杨李娟名下登记证书号码为新房权证封丘字第201600136号—××号的房产转让一事达成协议，杨李娟委托中州饭店以杨李娟自己的名义与购房人签订房屋买卖合同，合同的一切权利义务委托人杨李娟均予以认可并由杨李娟承担。本案原告张志梅、丁帆所购房产系案涉房产6层622号，房权证号为封丘字第**。经查询，该房产整层被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191执429号之四号裁定书、新乡市卫滨区人民法院（2019）豫0703执559号之三民事裁定书查封，查封期限分别自2017年10月24日至2020年10月23日、2019年6月26日至2022年6月21日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案原告与被告中州饭店签订商品房买卖协议，系双方真实意思表示，但案涉房屋登记在第三人杨李娟名下，依据被告中州饭店与第三人签订的委托合同约定，第三人杨李娟仅委托被告中州饭店以第三人的名义出售案涉房产，商品房买卖协议所产生的权利义务由第三人杨李娟承担。本案被告中州饭店与原告签订案涉合同，系以被告中州饭店自己的名义签订，与委托合同约定内容不符，属于超越代理权订立合同，原告与被告中州饭店所签合同系效力待定合同，经委托人杨李娟追认后方为有效合同。本案第三人杨李娟作为房屋产权登记人，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，对案涉商品房买卖协议的效力未予以追认，应属无效合同。无效合同，无需解除，原告要求解除合同不符合法律规定，不予支持。合同无效后，当事人因该合同取得财产应予以返还，故被告封丘县中州饭店有限公司应将原告所交购房款128,000元予以返还；同理，因合同无效，原告因合同所获租金收益14,506.61元也应当予以返还被告中州饭店。结合本案案情，因被告中州饭店过错导致的合同无效，故被告中州饭店还应赔偿原告因此所受到的损失，本院酌定被告中州饭店应向原告支付自2018年10月5日起资金占用期间的利息损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，并报经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告封丘县中州饭店有限公司于本判决生效后十日内返还原告张志梅、丁帆购房款128,000元并支付利息（2018年10月5日至2019年8月19日的利息为以本金128,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起的利息，以128,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日）；二、原告张志梅、丁帆于本判决生效后十日内返还被告封丘县中州饭店有限公司租金14,506.61元；三、驳回原告张志梅、丁帆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,860元，由被告封丘县中州饭店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  杨军强审 判 员  孙玲玲人民陪审员  冯 健二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  赵志阳