广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8937号上诉人（原审被告)：邱宗兴，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：邓国权，广东阐博律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：佛山市海湾城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：龙某1。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。上诉人邱宗兴因与被上诉人佛山市海湾城房地产开发有限公司（以下简称海湾城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。邱宗兴上诉请求：撤销一审判决，依法作出改判。事实与理由：一、一审判决程序违法，邱宗兴没有收到任何的开庭传票及开庭通知书，一审法院未通知邱宗兴应诉，导致邱宗兴一审时未能出席应诉。一审法院在邱宗兴未到庭应诉的情况下作出的判决是错误的。一审法院于2020年1月20日受理了本案，并于2020年3月向邱宗兴邮寄案件应诉通知书的特快专递，但该专递里没有案件的开庭传票，也没有任何开庭通知的其他文件，邱宗兴认为是由于受到疫情影响暂时没有安排开庭时间，邱宗兴便开始等待法庭的进一步通知，并着手准备开庭资料，但是一直未等到开庭的通知，一审法院却在邱宗兴未收到传票的情况下进行公开开庭并作出判决。邱宗兴请求二审法院依法给予邱宗兴到庭说明案件情况的机会，对本案事实进行查清，并作出公正的判决。二、邱宗兴已于2019年6月30日前搬离租赁的铺位，并完成铺位的交接，但由于海湾城公司不予接收铺位，导致本案纠纷的产生。2017年7月27日邱宗兴与海湾城公司签订了房屋租赁合同一份，约定邱宗兴承租了海湾城公司位于佛山市禅城区************，邱宗兴用于经营茶叶生意。因市场环境及经营场所所在的地方人流等问题，邱宗兴开业以来一直在亏损经营，2019年6月20日左右邱宗兴已经无力再进行经营了，于是在海湾城公司管理人员及保安（现场的保安叫邱某）的见证下，邱宗兴将所租赁的铺位进行了清空及搬离，并对现场的管理人员及保安说明了邱宗兴不再租赁该铺位，并现场向海湾城公司办理交接手续。但现场管理人员不予配合邱宗兴办理交接手续，并要求邱宗兴一定要到管理处进行办理，并缴清所有租金及费用方能放行，邱宗兴于是与现场的工作人员一起到管理处办理手续，但由于邱宗兴是提前解约，海湾城公司要没收全部的保证金，并在当时的现场不能立即结算当月的费用要在7月进行结算,于是当时的结算及交接过程十分不顺利，致使双方不欢而散。在此情况下，当天邱宗兴已经将铺位进行了腾空及搬离，该铺位完全在海湾城公司的掌控中。为了妥善解决租赁问题，邱宗兴腾空搬离后多次电话，微信等方式与海湾城公司协商，因邱宗兴的租金已经缴纳到6月份，所欠的费用在出具费用清单后，邱宗兴立即向海湾城公司缴纳，但海湾城公司却不予理会。因此，邱宗兴所租赁的铺位已经在2019年6月30日前已交付给海湾城公司，且所租赁铺位也完全在海湾城公司的控制之下，并不存在腾空返还的问题，引起本案的诉讼原因在海湾城公司,在邱宗兴经营十分困难的情况下，为了某种目的对铺位的交还设置了种种的障碍，严重损害了邱宗兴的合法权益，请求二审法院依法对上述事实进行核实，并依法对案件进行改判。海湾城公司辩称，一、一审法院认定事实清楚、程序合法，依法应予维持。首先，邱宗兴声称没有收到法院传票，显然并非事实。书记员也反映庭前曾与邱宗兴进行电话沟通，且其在上诉状中承认已收到应诉材料和判决书，起诉前也收到海湾城公司发出的催款函和律师函，唯独没有收到传票，可见，其逻辑前后矛盾，无非是为了逃避债务。其次，为证明邱宗兴欠费占用商铺这一事实，海湾城公司在一审期间已提供了案涉商铺的水费发票、电费发票、物业费收据、催款函、律师函、商铺图片等资料，以上材料环环相扣，已形成证据链，充分印证邱宗兴在欠费情况下拒绝交接商铺的事实。根据双方签订的《房地产租赁契约》第9.4条“承租人连续15日拖欠租金及其他费用的，出租人有权没收租赁保证金，并要求承租人承担月租金的两倍违约金”。第7.3条规定“承租人逾期迁出或者办理合同约定手续的，出租人有权要求承租人按租金标准的两倍支付占有使用费，租赁保证金不予退还。”一审法院根据业已查明的事实，依法作出相应的裁决，并无不妥。二、邱宗兴对商铺上锁占用至今，且未办理任何商铺交接手续，依法应承担相应的占用费。据物业公司反映，邱宗兴自2019年6月开始拖欠水电费及物业费，经多次催缴仍未缴纳。期间邱宗兴曾从商铺搬货企图离开，被物业公司劝阻，并告知如退租需办理交接手续并清缴全部欠费。但邱宗兴告知海湾城公司其只是搬货并非退租，只是转行做其他生意。事后，邱宗兴对商铺上锁放置杂物并一直使用至今，期间邱宗兴从未到海湾城公司处办理退铺手续。综上，邱宗兴的上诉理由均无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。海湾城公司向一审法院起诉请求：1.邱宗兴腾空并返还佛山市禅城区*************（下简称Pxx号铺）；2.邱宗兴立即支付拖欠的租金（从2019年6月3日起计至实际清退商铺之日止，暂计至2019年12月2日为51680.64元）；3.邱宗兴支付2019年4月6日至2019年6月29日的水费53.4元、2019年4月1日至2019年7月1日的电费2320.16元、2019年5月至2019年7月的垃圾处理费32元、2019年9月至2019年11月的物业管理费1437.45元；4.海湾城公司没收邱宗兴已交的租赁保证金14682元；5.邱宗兴承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：Pxx号铺的产权人为海湾城公司，登记建筑面积为68.45平方米，规划用途为商业服务用房。2017年7月27日，海湾城公司（出租方、甲方）与邱宗兴（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“一、出租房屋情况。1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在某某路19号首层P33室。该房屋建筑面积为68.45平方米，房屋用途为商业……二、租赁用途。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为烟酒及进口零食使用……三、交付日期和租赁期限。3.1甲乙双方约定，在乙方按本合同第五条约定将租赁保证金交付甲方后，甲方于2017年8月3日前向乙方交付房屋。3.2该房屋租赁期自2017年10月3日起至2022年8月2日止……四、租金、支付方式和期限。4.1合同租赁期开始一年内的房屋月租金为7341元，自第二年开始每年月租金递增10%至合同终止为止。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况具体如下：……2018年8月3日至2019年8月2日，96901.2元；2019年8月3日至2020年8月2日，106591.32元；……4.2该房屋租金支付方式如下：以现金或银行转账方式支付，租金按月计算，乙方应在每月10日前向甲方缴纳当月租金……五、租赁保证金和其他费用。5.1甲、乙双方约定，2017年8月3日前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金14682元……5.2租赁期间，使用该房屋所发生的包括水、电、煤气、通讯、设备、有线电视、卫生垃圾、物业管理等因租赁产生的费用及政府对该房屋所征收的一切税费（包括但不限于房地产使用税）由乙方承担，乙方于每月5日前据实向物业管理公司或有关部门缴纳……九、违约责任与合同解除……9.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回该房屋，没收乙方租赁保证金并要求乙方支付合同解除时月租金标准的2倍作为违约金：（1）连续拖欠租金或其他费用超过15日的……（7）租赁期未届满，乙方提前退租或提前解除、终止本合同的……”。同日，邱宗兴向海湾城公司支付Pxx号铺保证金14682元。2017年8月1日，邱宗兴在商铺交接表上签名，确认接收Pxx号铺。邱宗兴当天还与广东某某有限公司签订《前期物业管理服务协议书》，主要约定某某小区内临街商铺的物管费用为7元/月·平方米，按月交纳，每月10号前缴纳当月服务费。2019年8月9日，海湾城公司向邱宗兴寄送《催款函》，要求邱宗兴限期付清拖欠的租金、水电费及滞纳金。邱宗兴于次日签收该邮件。2019年10月17日，海湾城公司委托律师向邱宗兴寄送《律师函》，再次要求邱宗兴限期清偿拖欠的租金及滞纳金，并按时交纳之后的租金。邱宗兴于2019年10月22日签收该邮件。另查明，海湾城公司已交纳Pxx号铺的如下费用：1、2019年4月6日至2019年6月6日的水费44.99元；2、2019年6月6日至2019年6月29日的水费8.38元；3、2019年4月1日至2019年5月1日的电费752.22元；4、2019年5月1日至2019年6月1日的电费842.18元；5、2019年6月1日至2019年7月1日的电费725.76元；6、2019年5月至2019年6月的垃圾处理费16元；7、2019年6月至2019年7月的垃圾处理费16元；8、2019年9月至2019年11月的物业服务费1437.45元（479.15元/月×3）。海湾城公司当庭陈述：海湾城公司的诉请以解除合同为前提，海湾城公司起诉前有发函催收欠款，未发函解除合同；Pxx号铺由邱宗兴加锁，邱宗兴至今未向海湾城公司返还商铺并交接钥匙。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。海湾城公司、邱宗兴签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。海湾城公司主张邱宗兴自2019年6月3日起拖欠租金，因邱宗兴未到庭抗辩并举证证明其已履行支付义务，一审法院采信海湾城公司的主张，确认邱宗兴拖欠租金的行为已构成根本违约，海湾城公司享有解除合同的权利。海湾城公司诉请邱宗兴腾退房屋应视为其以起诉的方式行使合同解除权，故涉案《房屋租赁合同》于起诉状送达邱宗兴之日即2020年3月23日解除。关于返还房屋。如前认定，《房屋租赁合同》已于2020年3月23日解除，邱宗兴继续占用Pxx号铺已无合法依据，海湾城公司诉请邱宗兴返还，于法有据，一审法院予以支持。关于租金及各项欠费。海湾城公司已举证证明其代邱宗兴支付各项欠费的明细，因邱宗兴拒不到庭抗辩并举证证明其付款情况，一审法院对海湾城公司主张的欠费事实予以采信。租金方面，邱宗兴应向海湾城公司支付2019年6月3日至2020年1月2日的租金合计60563.25元（8075.1元/月×2+8882.61元/月×5），自2020年1月3日起，邱宗兴还应按8882.61元/月的标准向海湾城公司支付租金、占用费至实际返还商铺之日止。欠费方面，邱宗兴应向海湾城公司支付2019年4月6日至2019年6月29日的水费53.37元、2019年4月1日至2019年7月1日的电费2320.16元、2019年5月至2019年7月的垃圾处理费32元、2019年9月至2019年11月的物业服务费1437.45元，合计3842.98元。关于租赁保证金。涉案租赁合同因邱宗兴的根本违约行为已提前解除，根据租赁合同第9.4条的约定，海湾城公司有权没收租赁保证金。海湾城公司诉请有理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、邱宗兴于判决生效之日起十日内，向海湾城公司返还佛山市禅城区***************；二、邱宗兴已交纳的租赁保证金14682元，归海湾城公司所有；三、邱宗兴于判决生效之日起十日内，向海湾城公司支付租金和占用费（截至2020年1月2日的租金合计60563.25元，自2020年1月3日起，按8882.61元/月的标准计至实际返还商铺之日止）；四、邱宗兴于判决生效之日起十日内，向海湾城公司支付水费、电费、垃圾处理费、物业服务费合计3842.98元。如邱宗兴未按判决指定的期间履行返还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取777元，由邱宗兴承担。二审期间，海湾城公司向本院提交其于2020年6月10日拍摄的照片三张，拟证明邱宗兴于2020年6月10日仍上锁占用涉案商铺，邱宗兴应就此支付占有使用费。经质证，邱宗兴对该证据不予认可。邱宗兴未向本院提交新证据。经审查，海湾城公司提交的照片反映涉案租赁物现状，邱宗兴不予确认，但未能反驳推翻，对其真实性本院予以确认，但对于邱宗兴应支付的占有使用费问题，本院结合本案具体事实再行认定。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2020年2月14日，一审法院通过EMS司法专邮向邱宗兴住址（亦为邱宗明上诉状注明的地址）送达本案有关的应诉材料、开庭传票等材料，回执显示为拒收。2020年3月24日再次向该地址邮寄送达开庭传票，亦显示为拒收。又查明，2020年1月23日，广东省针对“新冠肺炎”疫情该重大突发公共卫生事件启动一级响应，并于2020年2月24日降为二级。二审庭审中，邱宗兴经法庭询问，陈述其2019年6月20日左右搬离时，海湾城公司的保安看着，其有跟保安说不租了，钥匙放在涉案商铺里面，保安有看到。2019年8月13日微信记录可显示邱宗兴向海湾城公司管理人“李某某”说过不租了，履行合同过程中，有关租金缴纳及租赁问题，与李某某联系。海湾城公司经法庭询问，陈述邱宗兴缴纳的物业管理费在8月份，邱宗兴在6月份开始搬，7、8月慢慢搬，在街对面重新开，才知道邱宗华是搬离不是改行。对于邱宗华提及的“李某某”，海湾城公司陈述有一销售人员叫“李某1”，但上年已离职。二审期间，本院组织各方就涉案租赁物办理交接手续。海湾城公司庭后向本院确认，其与邱宗兴于2020年10月24日办理涉案商铺的交收手续。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。围绕着邱宗兴的上诉请求，二审审查的焦点为：1.一审法院关于本案的送达程序是否违法；2.案涉《房屋租赁合同》解除，邱宗兴是否属于违约方，一审法院关于邱宗兴的责任承担认定是否合理。关于争议焦点一。邱宗兴上诉主张，其在2020年3月27日收到本案的应诉材料，但没有开庭传票及任何开庭通知，认为受疫情影响暂时没有开庭，就一直等待开庭，直到收到判决书才知道法院缺席判决，因缺席参与诉讼导致法院作出错误判决，一审法院在送达程序存在不当。经审查，本院认为，一审法院于2020年1月20日立案受理本案后，于2020年2月14日通过EMS司法专邮向邱宗兴住址（亦为上诉状注明的地址）送达本案有关的应诉材料、开庭传票等材料，于2020年3月24日再次向该地址邮寄送达开庭传票，邱宗兴均予以拒收，现上诉主张未收到开庭通知，一审法院送达程序违法，未向其邮寄送达开庭传票，明确具体开庭时间与事实不符，本院不予采纳。关于争议焦点二。双方签订的《房屋租赁合同》中，约定邱宗兴承租涉案商铺租赁期限为2017年10月3日至2022年8月2日止，邱宗兴提前终止租赁合同，其行为已构成违约，一审判决认定守约方海湾城公司有权没收邱宗兴已缴纳的租赁保证金合法有据，本院予以维持。（一）关于邱宗兴应否支付2019年6月之后的占有使用费问题，邱宗兴上诉主张，其在2019年6月20日已在海湾城公司员工见证下，搬离涉案商铺，在6月30日之前完全交付予海湾城公司，涉案商铺也在海湾城公司控制之下，当时系因为保证金没收、租金及费用不能即时结算，双方未能办理好交接手续，但系海湾城公司原因，此后的租金、管理费不应另行计算。经审查，本院认为，对于邱宗兴在2019年6月底是否已完成搬离涉案商铺该事实，根据海湾城公司提交的邱宗兴该时期有关水电费缴纳凭证、涉案商铺的现场照片，邱宗兴就整个事件过程中所作的陈述，以及海湾城公司庭审中经法庭询问所作的陈述，可形成证据链，佐证邱宗兴已在2019年8月底之前已搬离涉案商铺且海湾城公司对此知悉，但双方该时并未就有关费用结算达成一致。作为出租方，海湾城公司在知悉邱宗兴搬离涉案商铺，以实际行为提前终止之间的租赁合同关系的前提下，未及时跟进办理好交接手续，接收涉案商铺，对自身损失扩大具有过错。而作为承租方，邱宗兴提前终止之间的租赁合同关系，虽清空了涉案商铺，告知有关人员，但未完善移交涉案商铺的手续，亦未积极应诉，其对涉案商铺持续空置所致的损失扩大亦存在重大过错。基于上述事实，本院确认邱宗兴应全额向海湾城公司支付涉案商铺2019年6月2日至9月2日的租金为25032.81元（8075.1元/月×2个月+8882.61元/月×1个月），对于涉案商铺2019年9月3日至2020年10月24日空置期间的损失，酌情判令邱宗兴按照50%的比例支付，为60993.992元[（8882.61元/月×13个月+8882.61元/月×22天÷30天）×50%]元。邱宗兴上诉主张无需支付上述时间段的租金及占有使用费缺乏理据，本院不予采纳。由此核算，邱宗兴应支付的占有使用费为86026.73元，海湾城公司诉请超出部分，本院不予支持。（二）关于邱宗兴欠付的水电费、垃圾处理费问题。一审判决认定邱宗兴应向海湾城公司支付2019年4月6日至2019年6月29日的水费53.37元、2019年4月1日至2019年7月1日的电费2320.16元、2019年5月至2019年7月的垃圾处理费32元，该认定具有事实依据，本院予以认可不再赘述。至于2019年9月至2019年11月的物业服务费1437.45元，基于本院上述认定，本院确认邱宗兴亦按照50%的比例支付该项费用，为718.73元（1437.45元×50%）。以上项目合计3124.25元。至于本案诉讼费用负担问题，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”邱宗兴属于违约方，且经法院传票传唤未到庭应诉积极举证，导致败诉的结果，本院根据本案具体情况，确认本案诉讼费用均由邱宗兴负担。综上，邱宗兴的部分上诉请求成立，本院予以支持。因当事人提出新的事实与理由，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初2765号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初2765号民事判决第一项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初2765号民事判决第三项为：邱宗兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市海湾城房地产开发有限公司支付租金及占有使用费合计86026.73元；四、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初2765号民事判决第四项为：邱宗兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市海湾城房地产开发有限公司支付水费、电费、垃圾处理费、物业服务费合计3124.25元；五、驳回佛山市海湾城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费777元（佛山市海湾城房地产开发有限公司已缴纳）、二审案件受理费1554元，本院确认由邱宗兴负担，并于执行本判决时径付佛山市海湾城房地产开发有限公司，法院不另收退。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月二十五日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋