河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5029号上诉人（原审原告）：新乡忆通置业发展有限公司，住所地：新乡市金穗大道**福兴国际小区。法定代表人：傅建军，董事长。委托诉讼代理人：于之峻，河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张红蕾，女，1980年10月8日出生，汉族，住新乡市。原审第三人：方虹，女，1966年8月18日出生，汉族，，住所地新乡市上诉人新乡忆通置业发展有限公司（以下简称忆通公司）因与被上诉人张红蕾、原审第三人方虹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0702民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人忆通公司的委托诉讼代理人于之峻，被上诉人张红蕾，原审第三人方虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。忆通公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；诉讼费用由对方负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。张红蕾未按期向银行偿还按揭贷款，其公司履行保证责任多次替其偿还贷款，张红蕾构成违约，应承担违约责任。一审判决认定双方签订合同附件中约定其享有解除权的条款系格式条款错误，该条款系双方真实意思表示，且相互具有对等关系，应为有效条款。方虹现居住在案涉房屋仅享有物权期待权，房屋产权现登记在公司名下，不影响其公司向张红蕾主张撤销备案，解除合同。张红蕾辩称：应驳回上诉，维持原判。其违约未按时偿还银行按揭贷款，让忆通公司替其偿还6千元时，其主动到忆通公司偿还该款，忆通公司不接收，非要解除合同。现在按揭贷款其每月都已按时偿还，前些时间已经一次性偿还5万元本金，现每月月供1500多元。近期准备偿还6万元，争取明年上半年将剩余贷款一次性偿还。对于忆通公司履行的保证数额，其也会偿还。方虹述称：应驳回上诉，维持原判。现张红蕾每月需要偿还贷款1500多元，其一直联系张红蕾不让其在逾期偿还贷款。其已经实际居住，不应解除合同。忆通公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与张红蕾2016年2月22日签订的2016-0222046号《商品房买卖合同》；2、判令张红蕾协助忆通公司办理2016-0222046号《商品房买卖合同》的预售备案登记注销手续；3、判令张红蕾立即偿还忆通公司为其垫付的银行按揭贷款本金、利息及罚息共计23227元（系由原审的1833.84元变更后的费用，截止到2020年3月30日）；4、判令张红蕾向忆通公司支付违约金39402元；5、本案的诉讼费用由张红蕾承担。一审法院认定事实：2016年2月22日，忆通公司、张红蕾双方签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为2016-022046号，合同中主要约定张红蕾购买忆通公司开发建设的位于世界小区××楼××单元××楼××房屋××套。房屋交付时间为2017年7月31日，办理房产证书时间为房屋交付之日起365个工作日，总房价为394020元。付款方式为：张红蕾应当于2016年2月22日前支付首期房价101020元，余款290000元向银行申请贷款支付。合同附件四约定：张红蕾未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致忆通公司承担保证责任的，张红蕾应在忆通公司通知后3日内，将忆通公司代其向按揭银行偿还的款项及遭受的全部损失支付给忆通公司。张红蕾没有按上述约定付清全部款项延迟达30日，则构成本合同项下严重违约行为。忆通公司有权单方解除合同等条款。于2016年3月28日，忆通公司、张红蕾与中国民生银行股份有限公司新乡分行签订《个人购房借款及担保合同》一份，该合同主要约定由张红蕾向中国民生银行股份有限公司新乡分行贷款290000元用于购买上述房屋，贷款期限为240个月，自2016年3月28日至2036年3月28日。忆通公司为张红蕾的按揭贷款提供连带保证责任。上述两份合同签订后，张红蕾向忆通公司交付了首付款项104020元，并以按揭的方式向忆通公司支付了290000元购房款，2017年10月忆通公司将涉案房屋实际交付张红蕾，双方已按所签《商品房买卖合同（预售）》履行并到房屋产权部门办理了备案登记手续。自2018年12月1日起，张红蕾开始逾期偿还银行的按揭贷款。截止2020年3月30日，忆通公司已按保证合同约定替张红蕾向中国民生银行股份有限公司新乡分行偿还按揭贷款本金、利息及罚息共计23227.89元，张红蕾未向忆通公司偿还上述款项。另查明：1、张红蕾与忆通公司签订房屋买卖合同之后约半年，觉得所购房屋面积小，不合适张红蕾两个孩子的家庭居住，便经人介绍与急需购房的第三人方虹相识，方虹了解房情后于2016年11月30日向张红蕾支付了20000元定金，于2017年1月6日与张红蕾签订了《房屋买卖合同书》，合同书第二条约定：房屋实际成交价格为374020元，方虹于签订合同书当日通过支付宝转账方式向张红蕾交纳50000元购房款，于1月7日又以支付宝转账方式向张红蕾支付50000元，2017年7月28日通过支付宝向张红蕾转账50000元，同日通过银行向张红蕾转账180000元，其余房款24020元系现金给付。张红蕾向方虹出具房款收到条的房款数与合同书价款相同，但落款时间为2017年1月7日，为什么收到条的时间早于收到总房款时间，张红蕾称出具收到条实际时间为2017年1月7日，因为当初张红蕾向忆通公司交纳房屋首付款的数额为104020元，方虹向张红蕾支付了120000元后，张红蕾便与方虹达成合意剩余房贷由方虹向银行交纳，张红蕾不再交纳房贷，与方虹不再有其他纠纷，便在2017年1月7日时向方虹出具了总房款的收到条，并将还房贷的银行卡交由方虹，方虹向银行交纳2个月房贷后，因嫌麻烦和其他原因又将银行卡还给了张红蕾，因此涉案房贷仍由张红蕾在偿还。对于张红蕾于2017年1月7日出具收到条的陈述方虹予以认可。已生效的（2019）豫0702民初3623号判决书认定：方虹与张红蕾签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法律强制性规定，合法有效，且于查封之前签订。方虹也按约定支付了全部房款并装修入住至今，合法占有了该房屋。双方未办理产权转移登记的原因是忆通公司（忆通公司）尚不具备向张红蕾办理产权转移登记。另本案中查明由于涉案房屋系张红蕾的按揭贷款房，方虹向张红蕾交纳的房款张红蕾因个人原因并没有用于偿还房贷，由于张红蕾不能按期偿还贷款，且多次逾期，故银行也无法配合办理房产手续。2、由于张红蕾与李民昌民间借贷纠纷，李民昌于2017年1月4日将张红蕾诉至一审法院，卷号为（2017）豫0702民初86号，诉讼中一审法院于2017年2月9日作出民事裁定书于2017年2月14日在房产管理部门查封了涉案房产。2017年6月9日作出该案判决，判决张红蕾偿还李民昌借款110000元及利息。判决生效后，因张红蕾未履行判决义务，李民昌向一审法院申请强制执行，执行中，一审法院于2019年作出（2019）豫0702执恢123号公告，责令被执行人及房屋现住使用人迁出涉案房屋。此时方虹才得知购买房屋被查封，遂提出执行异议，要求终止执行上述执行裁定。2019年5月30日，一审法院作出（2019）豫0702执异79号裁定，驳回了方虹的异议请求。方虹不服向一审法院提起案外人执行异议之诉，要求（1）、不得执行登记在张红蕾名下的位于新乡市××号忆通壹世界21号楼1单元12302住宅房屋一套；（2）、请求确认上述房屋归方虹所有。一审法院于2019年8月23日作出（2019）豫0702民初3623号判决书，判决不得执行涉案房屋；因其要求确认的涉案房屋忆通公司尚不能向张红蕾办理产权转移登记，张红蕾也无法履行其与方虹之间关于过户的约定，且涉案房屋为按揭贷款，涉及案外人权益，一审法院暂不予处理，待过户条件成就时方虹可另案主张权利。为此驳回了方虹的第二项诉讼请求。该判决现已生效。一审法院认为，忆通公司、张红蕾于2016年2月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方在履行合同中，张红蕾按约定向忆通公司支付了首付房款并以按揭方式支付了下余房款，忆通公司按约将房屋交付了张红蕾，且双方已在房屋产权部门办理了备案登记手续，说明张红蕾已经全面履行了双方所签《商品房买卖合同》约定的全部付款义务，不存在违约情形。关于忆通公司、张红蕾双方所签合同附件四中“张红蕾未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致忆通公司承担保证责任的，张红蕾应在忆通公司向其送达告知函3日内，将忆通公司代其向按揭银行偿还的全部款项及遭受的全部损失支付给忆通公司。张红蕾没有按上述约定付清全部款项延迟达30日，则张红蕾构成本合同项下严重违约行为。忆通公司有权单方解除合同”的约定，属于忆通公司一方事先制定，对方或是接受或是拒绝、而不得协商变更的格式条款。根据合同法的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案忆通公司采用的格式条款对己方极为有利即将其在借款保证合同中保证责任的承担作为本合同项下张红蕾的违约责任，并有权单方解除合同的约定，既加重了张红蕾的责任，又不利于交易安全，严重违反了民法上的公平原则，应属无效条款。另，由于涉案房产第三人方虹已于忆通公司向张红蕾交付房产之日就进行了装修，且居住至今，生效的判决已经确认张红蕾与第三人之间的房屋买卖是合法有效的，因此忆通公司要求解除与张红蕾签订的《商品房买卖合同》返还房屋已不具有可能性也不具有可执行性。综合考虑对忆通公司要求解除忆通公司、张红蕾双方2016年2月22日所签订的《商品房买卖合同》，并要求张红蕾协助忆通公司办理《商品房买卖合同》的预售备案登记注销手续、承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对忆通公司要求张红蕾偿还忆通公司为其代付的银行按揭贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，与本案的商品房买卖合同不属于同一法律关系，忆通公司可以依据担保法的规定另行主张权利，向张红蕾进行追偿，本案中不再进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，一审判决：驳回忆通公司的诉讼请求。诉讼费831元，保全费2490元，合计3321元由忆通公司负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，忆通公司提出上诉，本院围绕忆通公司的上诉请求进行审理。关于忆通公司的上诉请求能否支持的问题。首先，一审法院认定忆通公司与张红蕾签订房屋买卖合同中的附件中约定的当张红蕾逾期偿还银行贷款迟延30日，构成严重违约，忆通公司享有单方合同解除权属于格式条款，并无不当，理由一审判决已经阐述清楚，本院在此不再赘述。其次，本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系，张红蕾支付按揭首付款后，也与银行签订贷款合同，忆通公司作为保证金履行的保证责任。张红蕾与忆通公司之间的房屋买卖合同关系，主要履行义务已经履行完毕，就是张红蕾通过支付首付款、通过贷款已经完成将购房款支付给忆通公司，忆通公司将案涉房屋交付给张红蕾。至此，双方房屋买卖合同的主要付款、交房义务都已履行完毕。现忆通公司主张张红蕾违反还款义务，根据保证责任条款主张解除房屋买卖合同关系，属于以次合同义务否定主合同内容，不具有对等性。再次，忆通公司可以向张红蕾就其违反借款合同责任，向其主张追偿已经替其履行的保证责任。追究违反借款合同义务与主张解除房屋买卖合同关系不属于同一法律关系下的诉权。故一审判决认定违反借款合同中偿还贷款义务时，忆通公司根据借款关系中的解除合同条款解除房屋买卖合同关系，该条款不具有对等性，属于格式条款并无不当，并释明忆通公司另行主张保证责任下的追偿权，于法有据。故对忆通公司的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费应收1366元，新乡忆通置业发展有限公司实交831元，应补交535元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年十一月二十三日书记员  张明悦