河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初21691号原告：中国农业银行股份有限公司郑州商都支行，营业场所郑州市金水区纬五路14号院1号楼，统一社会信用代码91410100869974450W。负责人：王国亮，行长。委托诉讼代理人：张辉，河南九君律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雅莉，河南九君律师事务所律师。被告：张某，男，1989年6月10日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告：郑州盛兴置业有限公司，住所地郑州市中牟县商都大道南侧蓝爵世家小区物业楼**，统一社会信用代码91410122MA3XC7XJ21。法定代表人：杨海波，董事长。委托诉讼代理人：裴家佳，河南贞实律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司郑州商都支行诉被告张某、郑州盛兴置业有限公司（以下简称盛兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张辉、郑雅莉，被告张某、被告盛兴公司委托诉讼代理人裴家佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告张某偿还原告借款本金908027.88元及利息（含罚息、复利）36033.33元（利息暂计算至2020年9月16日，此后利息按照合同约定计算至实际清偿之日止），共计944061.21元；2、原告对被告张某购买的位于中牟县城西区××、××西、××路（××）北1号楼A座号楼X单元X层XXX的房产折价、变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；3、被告盛兴公司为前述全部款项承担连带还款责任；4、本案诉讼费、保全费、公告费、律师费等实现债权的费用均由二被告承担。事实与理由：2018年1月4日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定由被告张某向原告借款970000元，借款利率执行利率以借款发放之日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之二十后确定。借款期限为360个月，自2018年1月4日起至2048年1月3日止，贷款用途为被告张某支付其购买的位于中牟县城西区××、××西、××路（××）北1号楼A座号楼X单元X层XXX房屋的购房款；被告张某自愿以该房产向原告提供抵押担保；同时被告盛行公司为该借款提供阶段性连带责任保证担保。上述抵押、保证的范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。如被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款本息并行使担保权。2018年1月4日，原告依约将全部款项划至被告张某指定购买住房的开发商即被告盛兴公司账户。现被告张某多次逾期未偿还借款本息，保证人也未承担保证责任，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告张某辩称：现在小区已让办理房产证，办理完毕后尽快卖出，希望原告宽裕一点时间。被告盛兴公司辩称：根据原告与被告签订的《按揭业务担保合作协议》，第五条第三款：购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内书面通知乙方，甲方逾期通知则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任。原告为支持其诉讼请求，向本院举证如下：1、个人信贷业务申请表；2、《个人购房担保借款合同》；3、贷款发放通知单；4、借款凭证；5、不动产登记证明；6、结婚证复印件；7、中国农业银行贷款还款信息；8、张某还款明细。被告张某向本院提交证据如下：物业办证通知。被告盛兴公司向本院提交证据如下：1、代偿的《业务凭证》；2、《按揭业务担保合作协议》。本院经审理查明：2017年7月13日，原告（甲方、按揭银行）与被告盛兴公司（乙方、发展商）签订《按揭业务担保合作协议》，约定：购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内书面通知乙方，甲方逾期通知则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任；购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方有权宣告全部贷款提前到期，如甲方主张时，购房者所购房产的预抵押登记未办妥或无法办理的，乙方应在收到甲方书面通知为购房者偿还包括已到期的逾期本息及未到期的应付贷款本息在内的全部购房者欠付贷款本息；鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同，双方一致同意，不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行等。2018年1月4日，原告（贷款人、抵押权人）与被告张某（借款人、抵押人）、被告盛兴公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人为购买住房向贷款人借款97万元，借款期限为360个月，借款利率执行利率以借款发放之日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之贰拾后确定。还款方式为等本递减还款；还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款即构成违约。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；保证人为借款提供阶段性连带责任保证担保，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用等内容。同日，原告向被告张某指定账户发放贷款970000元。原告提交的中国农业银行借款凭证显示：借款人张某，借款金额970000元，借款用途购买住房，借款日期为2018年1月4日，到期日期为2048年1月3日，还款方式为等额本金递减还款，执行利率为5.88000%，逾期利率为8.82000%。原告提交的［豫（2018）中牟县不动产证明第0016XXX号］《不动产登记证明》显示，证明权利或事项为预告登记。2019年8月起，被告张某开始逾期还款。2019年11月至12月，原告扣除被告盛兴公司保证金账户金额21603.75元。原告提交的《中国农业银行信贷管理系统群凭证登记基本信息》显示：截止2020年9月16日，被告张某欠借款本金908027.88元，应收未收利息36033.33元。本院认为，合同应当履行。案涉《个人购房担保借款合同》、《按揭业务担保合作协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告张某未按合同约定按时足额还本付息，构成违约，应承担违约责任。原告主张被告张某偿还合同约定本金及利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告诉请对被告张某购买的房产折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，因双方未办理正式的抵押登记，原告对该房产不享有优先受偿权，故对原告该项诉请，本院不予支持。被告盛兴公司作为被告张某借款购房的连带责任保证人，应当为上述贷款承担连带责任保证，其承担保证责任后，有权向被告张某追偿。被告盛兴公司辩称，原告未按照与其签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，对购房者连续未支付第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内向其进行书面通知，故不应承担保证责任，因被告张某逾期后，原告已扣除被告盛兴公司保证金账户金额21603.75元，且双方工作人员对被告张某逾期事宜在微信上进行了沟通，视为对被告盛兴公司的通知，对被告盛兴公司的辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张某向原告中国农业银行股份有限公司郑州商都支行偿还借款本金908027.88元及利息（含罚息、复利）36033.33元，共计944061.21元（利息、罚息、复利暂计算至2020年9月16日，之后的利息、罚息、复利按照双方合同约定计算至本息实际清偿之日止，以年利率不超过LPR的4倍为限），于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告郑州盛兴置业有限公司对本判决第一项确定的义务承担连带还款责任，其承担保证责任后，有权向被告张某追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司郑州商都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取6620元，由被告张某、郑州盛兴置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李春强二〇二〇年十一月二十六日书记员  何宜欣