广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3617号原告：谢素阳，女，汉族，户籍地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李珊珊，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告：罗义杭，男，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区。被告：深圳市茂杭实业有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：罗义杭。原告谢素阳与被告罗义杭、深圳市茂杭实业有限公司（以下简称“茂杭公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告谢素阳的委托诉讼代理人李珊珊到庭参加诉讼，被告罗义杭、茂杭公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢素阳向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告罗义杭签订的《合作建房协议书》无效；二、两被告连带向原告返还合同款项318500元及因该合同而获得的收益即相应利息38158.07元（自收取款项之日起至款项全部实际返还之日止，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，暂计至2020年5月12日）；三、由两被告连带承担本案全部费用（包括但不限于案件受理费、保全费、审计及评估费、调查费、律师费以及其他为本案诉讼而实际支出的一切费用）。本案庭审过程中，原告明确第三项诉讼请求的律师费为8000元。事实和理由：原告与被告罗义杭经第三方介绍，于2017年11月17日签订《合作建房协议书》，被告保证其已合法取得位于广东省惠州市惠东县**********块使用权，双方约定由被告负责建设楼名为“海景新苑”的房产，原告出资318500（大写：叁拾壹万捌仟伍佰）元整，购买“海景新苑”XX栋XX房，建筑面积约81.42平方米。原告分别于2017年10月21日、2017年10月25日向被告茂杭公司的财务人员杨XX支付定金50000(大写：伍万元)、118500(大写：壹拾壹万捌仟伍佰)元，合计168500（大写：壹拾陆万元捌仟伍佰元）；又于2017年11月17日向其支付150000(大写：壹拾五万元)元，被告茂杭公司于2017年11月17日出具《收款收据》确认其收到原告支付的购房款项合计318500(大写：叁拾壹万捌仟伍佰)元。根据被告罗义杭所提供的惠东县******管理区办事处与刘XX签署的《有偿转让码头协议书》以及刘XX与罗义杭签署的《合作建房协议》，原告与被告罗义杭签署的《合作建房协议书》中转让的案涉不动产的土地使用权为集体土地使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,案涉《合作建房协议书》内容明显违反相关法律、法规的强制性规定，依法应当认定为无效合同。另依据《合同法》五十八条等相关规定，案涉《合作建房协议书》无效后，被告依法应当返还原告其依案涉协议所收取的购房款人民币318000元，并赔偿原告因此所受到的损失。综上所述，为维护自身合法权益，原告特依法起诉至法院，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告罗义杭、茂杭公司未到庭应诉，未作答辩，亦未提交证据。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告茂杭公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人独资），成立日期为2016年8月20日，股东及法定代表人均系被告罗义杭，经营范围为从事广告业务等。2017年11月17日，被告罗义杭作为甲方与原告谢素阳作为乙方签订一份《合作建房协议书》，内容为“双方经平等协商，决定以甲方出地，乙方出资的形式，在甲方拥有的广东省惠州市惠东县**********块，面积约3516.84平方米，合建两栋住宅楼，楼名《海景新苑》合作建房，为明确双方权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，也不存在第三人权利不当限制，如出现于前述保证不符的任何情形，由甲方负责……三、房产分配：乙方出资人民币叁拾壹万捌仟伍佰（￥318500.00）元整，XX栋XX房（二房二厅），建筑面积约81.42平方米（以国土部门测量为准）毛坯房归乙方所有……四、付款方式：一次性付款（收款凭甲方收据）……”。XXX律师事务所陆XX对上述协议书进行见证，并出具《见证书》，见证意见为“1、双方相貌与其出示的身份证上的相片基本相符；2、双方签名与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是双方亲自签署。”XXX律师事务所陆XX向原告出具收据载收到原告的律师见证费1000元。另，该《见证书》内附有一份甲方为“刘XX”，乙方为被告罗义杭的《合作建房协议书》，内容为甲方将其依法享有权属的位于惠州市惠东县**********块，权属人刘XX，与乙方合作兴建楼房，地块面积靠近海边1640.31平方米和靠近山边1876.53平方米用地，总共3516.84平方米；甲方提供该地块，乙方负责合作用地建设所有资金至完成，甲方协助建设。关于款项的支付，原告主张均是向被告茂杭公司的财务人员杨XX支付，分别于2017年10月21日支付50000元、于2017年10月25日支付118500元、于2017年11月17日支付150000元，合计318500元，提交了收款收据两份、银行流水、微信支付交易明细、微信聊天记录、微信转账记录为证。其中2017年10月25日的收款收据载“今收到谢素阳海景新苑B-3H合作建房款168500元”，该收据的经手人处有“周XX”的签字，原告主张该人员系被告茂杭公司的工作人员；2017年11月17日的收款收据载“今收到谢素阳交来海景新苑B栋3H合作建房款人民币叁拾壹万捌仟伍佰元”，该收据有被告茂杭公司盖章；银行流水显示原告通过其名下兴业银行深圳分行337************028的银行账号向户名为杨XX、账号为621*************676的中国工商银行清算中心的银行账号分别于2017年10月25日支付118500元、于2017年11月17日支付150000元；微信支付交易明细显示原告于2017年10月21日使用微信转账的方式向交易对方为“购房-小产权-鹏福杨XX”转账50000元。原告向被告茂杭公司支付318500元的事实有收款收据、银行流水及微信交易明细为证，形成了证据链，本院对于原告主张的该事实予以确认。原告主张其为解决本案纠纷支付律师费8000元，提交了《民事法律服务合同》及律师费发票为证，该合同显示甲方为原告谢素阳，乙方为上海市锦天城（深圳）律师事务所，合同第一条委托事项及代理权限约定：“乙方接受甲方委托，委派律师担任谢素阳与罗义杭、深圳市茂杭实业有限公司房屋买卖合同纠纷案的代理人；1、对方当事人的名称或者姓名：罗义杭、深圳市茂杭实业有限公司2、案由：房屋买卖合同纠纷”。合同第三条律师费及支付约定“协商一致同意采取如下第1种收费方案：第一种收费方案：甲方同意在本合同签订之日起3日内向乙方支付本案前期律师费人民币8000元整（大写：人民币捌仟元整）；待法院生效裁判文书送达甲方且确认对方需承担返还责任的金额，则甲方承诺在生效裁判文书送达之日起5日内，向乙方支付生效裁判文书确认对方承担返还责任具体金额的10%的风险律师代理费。……”；该发票的开票日期为2020年5月12日，购买方为原告，服务名称为律师费，金额为8000元，销售方为上海市锦天城（深圳）律师事务所。另，原告主张目前涉案房屋处于待拆状态，提交了涉案房屋现状图片予以佐证。立案后，本院根据被告罗义杭、茂杭公司的住所地向其送达民事诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，两被告去向不明。于是，本院在《人民法院报》向两被告公告送达上述诉讼材料，后被告罗义杭（茂杭公司的法定代表人）于2020年8月24日因另案到庭，于是本院向其送达本案起诉状及证据副本、开庭传票等材料，其未到庭参加诉讼。本院认为，原告谢素阳与被告罗义杭签订的《合作建房协议书》，从合同内容看是将案涉“海景新苑XX栋XX房”这一特定房屋的出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思是房屋买卖。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告罗义杭之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。关于案涉合作建房协议书的效力问题。从现有证据看，该合作建房协议书项下的土地未取得权属证书，被告在未取得案涉房屋权属的情况下与原告签订案涉协议书，且根据被告罗义杭与案外人刘XX签订的合作建房协议书记载该土地属农村土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《合作建房协议书》应属无效。关于原告的款项是否已支付完毕的问题。虽该款项并非直接支付给被告罗义杭，收款收据系由被告茂杭公司出具而非被告罗义杭出具，但结合被告罗义杭作为被告茂杭公司的法定代表人、独资股东及被告罗义杭未对此提出抗辩的事实，本院对于原告主张涉案款项已支付完毕，予以采信，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告罗义杭应向原告退还318500元。关于原告诉请的利息，从本案的交易过程来看，原告作为案涉协议书的合同主体，是具有完全民事行为能力的自然人，其在交易过程中未保持审慎的态度，对土地的性质、使用状况等问题进行查询核实，亦未要求合同相对方出具相关的权属证明及相关规划许可证，其对自身损失的产生存在过错，据此，对于原告诉请要求被告支付利息，本院不予支持。关于原告诉请的律师代理费，因该项费用并非系由被告罗义杭收取，双方并未约定该律师代理费系由何人承担，且亦非原告的必然损失，故原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于被告茂杭公司是否应该承担上述返还款项责任的问题。虽被告茂杭公司代为出具了收款收据确认收到原告的款项，但案涉《合作建房协议书》系由被告罗义杭签订，被告茂杭公司并非案涉协议书的相对人，该公司虽系被告罗义杭的独资公司，但该公司也系具有独立人格的法人组织，其出具收款收据仅系代收款项的行为，原告未举证证明被告茂杭公司参与合同的实际履行、项目的开发建设或其自愿接受案涉合同的约束，故原告主张以两被告主体混同为由要求被告茂杭公司承担责任，依据不足，本院不予支持。被告罗义杭、茂杭公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人的主张，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告谢素阳与被告罗义杭于2017年11月17日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告罗义杭应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谢素阳返还购房款318500元；三、驳回原告谢素阳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，由原告谢素阳负担710元，由被告罗义杭负担5940元。公告费260元，由被告罗义杭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  黄 博人民陪审员  丘志忠二〇二〇年十一月三日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波