贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4196号原告：姚中全，男，1993年9月15日出生，汉族，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴如新，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者，执业证号32401011100302，特别授权代理。委托诉讼代理人：钟卉兰，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者，执业证号32401052100301，特别授权代理。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码91520100072215698XC。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国锋，该公司员工，一般授权代理。原告姚中全与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚中全及委托诉讼代理人吴如新，被告贵阳荣达公司的委托诉讼代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚中全向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金51962元（14元／㎡?月×99.48㎡÷30天／月×861天×130%）；2、判令被告支付原告逾期转移登记违约金34663元（暂计自2016年7月1日至2020年9月30日）；自2020年10月1日起，被告以总房款421691元为基数，按日万分之一继续计付逾期转移登记违约金至被告交付转移登记文书之日止；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积99.48㎡。合同第11条约定交房日期为2016年6月30日，第13条约定逾期超过180日，自约定交付期满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付已付款万分之0.5违约金（由于该违约金标准过低，原告按当地租金14元／㎡?月上浮30%为标准计算）。原告交纳房款421691元，被告2018年11月9日才交房，逾期861天未付违约金。第22条约定2019年6月30日被告将办理商品房转移登记文书交付原告，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付文书止，按日向原告支付房款万分之一违约金，至今被告未交付有关文书和违约金，现诉请法院依法判决。被告贵阳荣达公司辩称，1、请法庭依据原告的举证结合本案的客观实际和过错程度，根据公平原则依法判决；2、造成被告逾期为原告办证的原因不在于被告，是由于案外人恶意诉讼，将被告出售给原告的商品房进行诉讼保全查封所致；3、案外人多次恶意重复起诉我方，其起诉结果均被四级人民法院驳回了其诉讼请求，案外人恶意诉讼且滥用保全诉讼权利的行为，答辩人已经向贵州省高级人民法院作起了侵权赔偿，该案贵州省高级人民法院正在审理中；4、被告销售给原告的商品房因案外人的原因未在约定期间内办理产权证不是被告的主观过错造成的，而且逾期办证未给原告造成直接经济损失，故请贵院依据客观情况和过错原则适当支付；5、逾期办证违约金合同约定过高，被告请求贵院按同期银行贷款利率进行调整。本院经审理认定事实如下：2015年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积99.48平方米，房屋总价款为421691元。对于商品房交付时间及条件，《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年6月30日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件：2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书：3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。对于交房、房屋登记，《商品房买卖合同》第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”、第二十二条“房屋登记：……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已经付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款421691元。但合同约定的交房期限届满后，被告未按时向原告交付案涉房屋，2018年8月30日，案涉房屋所在楼栋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位联合验收取得竣工验收备案表，2018年9月11日，被告通过在报刊刊登交房公告的方式通知原告收房。其后原告到被告处办理了接房手续。由于被告未按照约定日期交房，且在合同约定的2018年6月30日前未取得该商品房所有权初始登记，至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告遂诉至本院如前所诉。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告则有按照合同约定的交房日期向原告交付案涉房屋的义务。现由于被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，且逾期已超过90日，而原告未行使合同解除权并在被告登报通知收房后实际接收了案涉房屋，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应按约向原告支付逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原告要求被告向其支付逾期违约金的诉请，本院予以支持。对于原告关于双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的逾期交房违约金计算标准过低，不足以弥补其因被告的逾期交房行为产生的损失的主张，因考虑到一般情况下出卖人因逾期交房给买受人造成的损失主要系租金损失，双方约定按日以总房款万分之一计算逾期交房违约金的标准确实不足以弥补原告的实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院酌情在实际损失与合同约定差异之间进行平衡，以兼顾双方当事人的利益。参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/㎡·月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院酌情将违约金标准调整为租金指导价14元/㎡?月上浮30%。对于案涉房屋是否达到合同约定的交付条件的问题，本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案房屋应当同时具备约定的四个条件才符合交付标准，但涉案房屋所在楼栋已于2018年8月30日取得了建设工程竣工验收报告，并经建设、施工、监理单位等对涉案房屋所在楼栋共同验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定，案涉房屋所在楼栋已经竣工验收合格，符合交付使用条件。被告于2018年9月11日发布了房屋交付使用公告，根据公平、合理原则，案涉房屋的交房时间应当确定为被告公告交房之日。因此，被告逾期交房期间为2016年7月1日至2018年9月11日，共803天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金为租金14元/㎡?月×（1＋30%）×房屋面积99.48㎡÷30天/月×逾期交房天数803天=48462元（四舍五入），原告诉请51962元，本院支持48462元。关于原告诉请被告支付逾期交付房屋转移登记文书违约金34663元的诉请。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未能取得案涉房屋所在楼栋的所有权初始登记，仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且已经超过约定日期起180个工作日，其行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按照合同约定，从约定日期日即2018年6月30日起每日按原告已付房价款421691元的万分之一向原告支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金至其履行该项义务时止，其中2018年6月30日起至2020年9月30日，被告逾期824天，故该期间被告应向原告支付的违约金为421691元（已付房价款）×0.0001（每日违约金标准）×824天（违约天数）=34747.34元（四舍五入），本院按原告诉请的34663元予以支持。其后的违约金以原告已付房价款421691元为计算基数并以每日万分之一为标准计算支付至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。对于被告的答辩意见。本院认为，逾期办证是否是案外人错误保全造成，不属于被告可以免除或者减轻其在本案中承担违约责任的理由，原告根据合同相对性原则诉请其承担违约责任于法有据，故本院对其辩解意见不予采纳。同时，原、被告双方关于违约金支付标准的约定是双方意思自治的体现，不违反法律、法规的强制性规定，本院对违约金计算标准不予调整。至于逾期交房违约金，因原、被告双方约定的违约金标准过低，双方约定按日以总房款万分之一计算逾期交房违约金的标准确实不足以弥补原告的实际损失，原告主张按乌当区住宅房屋租赁市场租金指导价14元/㎡?月上浮30%作为计算逾期交房违约金的标准较为适当，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告姚中全逾期交房违约金48462元；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告姚中全逾期交付办理商品房转移登记文书违约金（截至2020年9月30日为34663元，其后的违约金以原告姚中全已付房价款421691元为计算基数并以每日万分之一为标准计算支付至被告贵阳荣达房地产开发有限公司向原告姚中全交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告姚中全的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费983元，由原告姚中全负担40元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担943元（此款原告已预交，被告负担的部分在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇二〇年十一月三日法官助理黄莞君书记员孙毅