青海省海东市中级人民法院   民事判决书   （2020）青02民终512号   上诉人（原审原告）：张某，住青海省海东市。   委托诉讼代理人：李某（系张某之母亲），住青海省海东市。   委托诉讼代理人：刘某，青海河湟律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海东市金鼎房地产开发有限公司。   法定代表人：焦某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：徐某，青海尚流律师事务所律师。   上诉人张某因与被上诉人海东市金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省海东市乐都区人民法院（2020）青0202民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某委托诉讼代理人李某、刘某、被上诉人金鼎房产公司法定代表人焦某及委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张某上诉请求：1.撤销青海省海东市乐都区人民法院（2020）青0202民初1406号民事判决，改判支持张某一审诉讼请求；2.诉讼费由金鼎房产公司承担。事实与理由：一、关于违约金的诉求。张某按照合同第七条约定向金鼎房产公司支付了房屋价款。根据合同约定，金鼎房产公司应于2019年7月16日前达到交房条件，并交付房屋。但张某接受该房屋后，发现该商品房并未达到交付条件，即燃气管道未铺设，无法入住生活，之前金鼎房产公司并未告知该房屋燃气管道未铺设，按照合同第十条、第十一条的约定，金鼎房产公司达到交付条件后才能视为交房完毕。后经张某及其他业主多次上访直至2019年11月14日才将案涉房屋铺设管道并通气。一审判决的理由十分荒唐，即张某购买房屋之前的2017年环保检查等因素导致工期顺延，而张某购房时上述因素已与张某无关。一审判决所谓的燃气管道未铺设瑕疵不属于违约更是对事实和法律的曲解，因为水、电、燃气通是合同约定的交房条件，未到达该条件就是违约，何况未铺设燃气管道和未接通燃气又不属于不可抗力或政府及行政机关的行为所致，完全是一种民事行为。特别是在燃气未通的情况下，张某无法做饭生活，也无法取暖过冬，不可能正常入住生活。显然，一审判决有失中立，违背公平公正原则。因此，金鼎房产公司的行为显然构成违约，应承担逾期交房的违约责任，并承担违约金。二、关于燃气管道费的诉求。根据国家发改委585号文件、《青海省物业管理条例》及青发改价格〔2016〕784号文件、东发改价格〔2016〕701号文件、2018年7月1日青海省发展和改革委员会发布的《青海省管道燃气配气价格监管办法》规定，开发商不得向住户收取燃气安装工程费用。案涉房屋的预售许可证在2017年12月取得时，不允许收取燃气管道安装工程费的相关法律、政策规定已经生效实施，《青海省管道燃气配气价格监管办法》仅仅是落实上述规定的具体文件，而一审判决以案涉房屋的预售许可证取得在《青海省管道燃气配气价格监管办法》之前，燃气管道费不属于该办法第十八条规定情形，以及金鼎房产公司将代收代缴燃气管道费已支付给海东华润燃气有限公司等理由，以此为金鼎房产公司开脱，明显违背事实和法律。至于金鼎房产公司是否将燃气管道安装工程费交于海东华润燃气有限公司，并不是其收费的理由，而且也属于其依法履行的民事行为，与张某无关。三、关于锅炉费的诉求。金鼎房产公司未经协商将其购置的天然气锅炉安装于张某购买的商品房内，并强行收取天然气锅炉费4900元。根据青发改价格〔2016〕784号文件、东发改价格〔2016〕701号文件规定，不得指定工程建设单位和使用指定商品损害消费者利益，根据《消费者权益保护法》第九条规定，对于金鼎房产公司强行安装的锅炉及其费用张某均不认可。张某在领取钥匙时就向金鼎房产公司明确提出不要其锅炉，但金鼎房产公司不交钱不给钥匙，强行向住户收取锅炉费。后张某多次向12315和12345打电话投诉该行为，工商和政府部门进行调解时，要求金鼎房产公司退还安装费及差价，金鼎房产公司拒绝履行。后有关部门建议张某通过法律途径解决。一审判决认为张某交房时，在明细表上签字行为属于合同行为完全是错误的，而张某在之后就向乐都区相关部门反映直至起诉。张某通过乐都大元燃气壁挂锅炉和乐都区许乃怀壁挂锅炉经营部开具的乐都区政府采购询价表得知：金鼎房产公司安装的锅炉实际价格分别为3000元、2980元。四、关于证据材料。一审判决书中对于张某当庭提交的青发改价格〔2016〕784号文件、东发改价格〔2016〕701号文件及《乐都区政府采购询价表》2页并未记载，仅记载了张某提交的《商品房买卖合同》、《青海增值税普通发票》、《金鼎房产公司代收代缴费用明细表》。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实真相，支持张某的一审诉讼请求。   金鼎房产公司辩称，一、首先，张某混淆了两个概念，即违约责任的承担方式有违约金和赔偿损失两种形式，而违约金的适用必须要有合同的明确约定，并不是所有的违约行为均要承担违约金。本案中，张某与金鼎房产公司签订的商品房买卖合同中约定了延期交房的违约责任承担方式为违约金，但房屋相关配套设施的延期交付并没有约定违约金，故金鼎房产公司认为由于双方对于按约定交付房屋的事实一致认可，而双方争议的仅仅是房屋配套设施的迟延交付，故不应当直接适用延期交房的违约金条款。其次，双方在合同附件十一的补充条款第三条4.4中约定，由于国家环保检查或其他原因导致建设方无法买到建筑材料，交房日期相应顺延。据此，结合金鼎房产公司在一审中提交的关于迟延交房方面的证据，可以得出，环保检查是客观存在的一个事实，由此造成的交房日期的顺延也是双方共同的约定。二、依据青海省发改委下发的青发改价格（2018）395号文件第十八条规定：“城镇居民新建住宅，燃气工程安装费等纳入房价，不得另外向燃气用户收取”。该文件第二十二条规定：“本办法自2018年7月1日实施，有效期五年。”而金鼎房产公司对案涉房屋早在2017年12月1日就已经取得预售许可证，并进行发售。该商品房价格早就确定，当时由于该办法并未出台，金鼎房产公司也未将燃气管道费纳入房价，且该笔费用已经向燃气公司进行了支付，故一审判决对此事实认定清楚，适用法律正确。三、商品房买卖合同附件十一补充协议第八条5.3中约定，买受人所缴纳的天然气初装费、有线电视初装费、天然气壁挂锅炉设备款等相关费用在办理入住前，按出卖人通知的时间一次性付清。后在金鼎房产公司交付房屋时，又在《金鼎房产公司代收代缴费用明细表》中罗列了这项费用，对于金鼎房产公司安装锅炉的事实及锅炉的价格，张某在接收房屋时已经了然于胸，但仍然签字并进行了付费行为，金鼎房产公司认为，该付费行为，完全可以理解为张某对这一事实的认可。另，金鼎房产公司重申一审中的主张，即如果张某不接受此锅炉，也可以在入住房屋后第一时间与金鼎房产公司联系退货。而张某却在一个供暖期过后，向金鼎房产公司提出退货，该请求不符合情理，也不符合法律。一审对此项诉求的判决客观公正，有理有据。四、关于张某一审中提交部分证据未能记载到判决书的事宜。金鼎房产公司在一审中，收到的证据目录中只记载了3份证据，即一审判决书中记载的这三份。综上，一审判决合理合法、客观公正，认定事实清楚，适用法律正确。望贵院依法驳回上诉，维持原判。   张某向一审法院起诉请求：1.判令被告承担逾期交房违约责任，并承担违约金7482.50元；2.判令被告返还多收取燃气管道费3960元；3.判令被告退还所收取的锅炉费4900元；以上合计16342.50元；4.本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：金鼎房产公司于2017年12月1日取得丽水湾馨城三期E1、E2、E3、E4号楼的商品房预售许可证。2018年10月9日，张某和金鼎房产公司经协商签订了《商品房买卖合同》，张某以618385元的价格购买了金鼎房产公司修建的位××区商品房一套。双方在合同第九条约定了商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定了商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：1.供水、排水……；2.供电……；3.供暖……；4.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3……；（2）由出卖人负责，由于政府及相关部门造成的原因除外。合同第十一条约定了出卖人应当在2019年7月16日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了逾期交付责任。双方在《补充协议》3.4.4中约定：“由于国家环保检查或其他原因导致建设方无法买到建筑材料，交房日期相应顺延”；在《补充协议》8.5.3中约定：“买受人所缴纳的天然气初装费、有线电视初装费、天然气壁挂锅炉设备款等相关费用在办理入住前，按出卖人通知的时间一次性付清。……”合同签订后张某按约定向金鼎房产公司交付房款618385元，金鼎房产公司于2019年7月16日向张某通知交付房屋。2019年7月18日经张某同意并在《代收代缴费用明细表》上签名后金鼎房产公司向张某代收居民管道燃气设施配套费3960元、壁挂锅炉费用4900元。期间，金鼎房产公司在案涉房屋内安装了代购的艾瑞森牌的壁挂锅炉，案涉房屋的燃气管道敷设于2019年11月14日敷设完成。后金鼎房产公司将代收燃气管道费用1363824元于2019年6月、11月已分期转账支付给海东华润燃气有限公司。   2019年6月18日金鼎房产公司与西宁欧瑞特暖通机电有限公司签订《乐都丽水湾·磬城E区商住楼工程天然气壁挂锅炉供货合同》，约定金鼎房产公司向该公司购买壁挂锅炉492台，每台锅炉从供货到运输安装价格为4900元，后金鼎房产公司于2019年7月、8月、9月、12月分期将代收的441台锅炉款2057510元（扣除保证金103390元）已转账支付给西宁欧瑞特暖通机电有限公司。   另查明，2017年因环保监督检查致使海东市乐都区内的诸多砂石厂或砂石公司停产，导致案涉楼盘的建设施工单位青海亿远建设工程有限公司于2017年8月2日至2017年11月28日停工。   一审法院认为，本案争议焦点为：1.金鼎房产公司应否承担逾期交房违约金7482.5元？2.金鼎房产公司应否返还张某燃气管道费3960元？3.金鼎房产公司应否退还收取的锅炉费用4900元？   一、关于金鼎房产公司应否承担逾期交房的违约金7482.5元的问题。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张某和金鼎房产公司经协商于2018年10月9日签订《商品房买卖合同》，属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，予以确认其合同效力。合同第九条约定了交房条件，第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：即由出卖人负责，由于政府及相关部门造成的原因除外。根据已查明的事实，金鼎房产公司按合同约定的交房时间2019年7月16日向张某通知交房，张某接受了未敷设燃气管道的房屋，应视为金鼎房产公司按期履行了交房义务。关于交付的房屋未敷设燃气管道的问题，根据双方在《补充协议》中约定：“由于国家环保检查或其他原因导致建设方无法买到建筑材料，交房日期相应顺延”。庭审中，金鼎房产公司提交的证据证实案涉房屋的楼盘因环保监督检查导致2017年8月2日至2017年11月28日停工，房屋的修建及配套设施的安装要按先后顺序进行施工，房屋施工完毕的日期顺延将导致燃气管道敷设日期的顺延，案涉房屋施工日期的顺延属于双方约定的应顺延交房日期的情形，案涉房屋的燃气管道于2019年11月14日敷设完毕，结合因停工导致延期的期间，2019年11月14日燃气管道敷设完毕属于合理顺延，故金鼎房产公司主张免责的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。现张某以交付的房屋中燃气管道未敷设为由要求金鼎房产公司承担逾期交房的违约金7482.5元的请求，不予支持。   二、关于金鼎房产公司应否返还燃气管道费3960元的问题。一审法院经审理已查明，金鼎房产公司于2017年12月1日取得案涉房屋的商品房预售许可证，此时房屋的价格已确定并在房产部门备案。根据青海省发展和改革委员会发布的《青海省管道燃气配气价格监管办法》第十八条规定：“城镇居民新建住宅，燃气工程安装费等纳入房价，不得另外向燃气用户收取”。第二十二条规定：“本办法自2018年7月1日实施，有效期五年”。案涉房屋的预售许可证取得在该办法实施之前，故本案中燃气管道费不属于《青海省管道燃气配气价格监管办法》第十八条规定的情形，现金鼎房产公司已将代收代缴的燃气管道费分期转账支付给海东华润燃气有限公司，且根据双方当事人在《补充协议》中的约定张某应交付天然气初装费，故对张某的此项请求不予支持。   三、金鼎房产公司应否退还向张某收取的锅炉费用4900元的问题。根据双方当事人在《补充协议》中的约定张某应交付天然气壁挂锅炉费用，金鼎房产公司提交的《代收代缴费用明细表》中将代收代缴的具体名称及数额给予明确，而张某在住户确认一栏中不但确认签字，而且将相关费用交付给金鼎房产公司，视为对案涉锅炉的价格表示接受，该确认表实质上是锅炉买卖合同，张某在该确认表上签字时买卖合同就已成立并生效，锅炉安装完毕视为合同履行完毕。买卖合同成立生效并已履行完毕，锅炉已经使用一个供暖期，且金鼎房产公司已将代收代缴的锅炉费转账支付给西宁欧瑞特暖通机电有限公司，现张某以价格过高要求金鼎房产公司返还锅炉费用4900元的请求，不合理亦不合法，故对此请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回张某的全部诉讼请求。案件受理费208元，由张某负担。   本院二审期间，张某围绕上诉请求依法提交以下证据：   1.《乐都区政府采购询价表》2份，证明：锅炉的采购价格是2800元至3200元区间。   2.《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格〔2001〕585号、《海东市发展和改革委员会文件》东发改价格〔2016〕701号、青海省发展和改革委员会关于印发《青海省管道燃气配气价格监管办法》的通知青发改价格[2018]395号及视频资料（光盘一张），证明：自文件下发起不得向业主收取任何的燃气管道费用及不得指定工程建设单位和使用指定商品。   金鼎房产公司质证认为，证据1系个体工商户出具，不能代表政府的询价，其出具时间为2019年12月份，而案涉合同约定交付锅炉的时间是2019年7月份，该两份证据的询价时间及锅炉品牌与案涉锅炉的采购及品牌均不相符，不具有可比性，对其真实性不认可，与本案无关。证据2中除青发改价格[2018]395号文件第十八条明确规定了城镇居民新建住宅不得向业主收取任何燃气管道安装费用，其他文件未涉及到该项费用是否收取的规定。395号文件第二十二条规定，本办法自2018年7月1日起实施，而案涉房屋是在2017年12月1日取得预售许可证，房屋价格已经向房管局进行了备案，故不应当适用该办法的规定。对于视频资料，该光盘未在一审提交，按照上诉人所述，光盘内容是按照青发改价格[2018]395号文件由发改委工作人员向其进行的答复，其内容与该文件内容一致，故质证意见与文件的质证意见一致。   本院认为，证据1《乐都区政府采购询价表》中虽盖有乐都大元燃气壁挂锅炉和乐都区许乃怀壁挂锅炉印章，但该出具人是否具备合法经营的主体资格，张某未提交证据加以证明，且其品牌聖宝龙和帝高与案涉锅炉品牌不一致，该证据不具有证明力，不能作为证据采信。证据2系政府文件，对其真实性予以确认；视频资料中的通话内容虽系政府部门工作人员的答复意见，但不具有证明效力。   二审查明的事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。   根据双方当事人的诉辩主张，本案主要的争议焦点为上诉人张某主张的逾期违约金、居民燃气管道配套费及锅炉款应否支持的问题。   本院认为，金鼎房产公司与张某对2019年7月16日通知买受人交房及张某按约收到该商品房的事实均认可。根据该合同第十条商品房相关设施设备交付条件第（一）款的约定，“燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应；”第4项需要买受人自行办理开通手续；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理，即由出卖人负责。本案商品房在交付时虽未将燃气管道敷设至房内，但买受人张某在“房屋验收交接单”中签字收房，应视为其对燃气配套设施及壁挂锅炉尚未安装完成的事实是明知的。根据前述双方在合同中的约定，该商品房相关设施设备达不到交付条件时，则由金鼎房产公司负责及完善，并未约定由金鼎房产公司承担违约金的责任。张某以此主张金鼎房产公司系逾期交房及承担违约金的诉求缺乏依据，本院不予支持。关于居民燃气管道配套费及锅炉款，张某称，按照相关文件规定，不得向业主收取任何的燃气管道费用及不得指定工程建设单位和使用指定商品，金鼎房产公司对其已收取的燃气管道配套费及锅炉费应予以退还。金鼎房产公司认为，案涉房屋于2017年12月1日就取得了“商品房预售许可证”，该房价亦已进行备案，即在《青海省管道燃气配气价格监管办法》实施之前。经查，案涉合同附件六第8条约定，“采暖：天然气分户壁挂锅炉供热，地板辐射热采暖（壁挂锅炉设备款由买受人承担，不含在本合同房价内）。”及附件十一《补充协议》第八条第一款第5（3）项中约定，买受人所缴纳的天然气初装费、天然气壁挂锅炉设备款等相关费用，在办理入住前按金鼎房产公司通知的时间一次性付清。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，虽然双方对金鼎房产公司收取燃气管道配套费及购买锅炉的价格以及锅炉品牌等未作明确约定，但买受人张某对该合同约定的收费项目以及其收房时在《代收代缴费用明细表》上签字并缴纳了相关费用，且就已安装的锅炉已使用长达一年之久，张某对已安装的艾瑞森品牌锅炉的价格过高的主张，在本案审理期间并未提供有效证据予以证明。金鼎房产公司就其向买受人收取的燃气管道配套费及锅炉款已支付于第三方。张某所依据的相关文件并非效力性规定，案涉合同系双方当事人自愿达成的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务，现张某要求金鼎房产公司返还已交纳的燃气管道配套费及锅炉款的理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费208元，由上诉人张某负担。   本判决为终审判决。   审判长 冯明明   审判员 谭 青   审判员 仙艳荣     二〇二〇年十一月三十日   法官助理 李**   书记员 陈占业