浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初4273号 原告：江标，男，1978年5月11日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：江君华,浙江明权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晶晶,浙江明权律师事务所律师 被告：邬学明，男，1970年9月19日出生，汉族，住温岭市。 被告：周某，女，1978年6月8日出生，汉族，住温岭市。 被告：陈桂香，女，1930年9月29日出生，汉族，住温岭市。 被告：邬某，女，2013年12月5日出生，汉族，住温岭市。 法定代理人：周某，女，1978年6月8日出生，汉族，住温岭市。 原告江标与被告邬学明、周某、陈桂香房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年6月4日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告江标及其特别授权委托诉讼代理人胡晶晶、被告周某到庭参加诉讼，邬学明、陈桂香经本院传票传唤，无正当理由不到庭应诉，本案依法缺席审理。因案情复杂，转为普通程序审理，2020年11月5日，本院根据原告的申请，依法追加邬某为共同被告。本院依法组成合议庭于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告江标及其特别授权委托诉讼代理人胡晶晶、被告周某到庭参加诉讼，被告邬学明、陈桂香经本院传票传唤，无正当理由不到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告江标向本院提出诉请：1、请求依法确认原告与被告邬学明、周某、陈桂香之间签订的房屋转让合同合法有效；2、请求依法判令上述三被告继续履行房屋转让合同，责令四被告立即办理坐落于温岭市××街道××村××幢××号的不动产的产权登记手续，并协助原告办理不动产产权过户变更登记手续；3、本案诉讼费用由四被告共同承担。 事实与理由：2013年6月9日，温岭市人民政府同意通过《城东街道下岙严村房屋拆迁补偿安置实施办法》。 2017年6月12日，被告邬学明以其个人、陈桂香、周某、邬某四人名义向温岭市国土局申请个人建房用地。2017年11月29日，温岭市国土局经审查认定被告邬学明户“建房用地符合土地利用总体规划和建设规划，且已经浙土字Ａ【2013】-0400批准农转用和土地征用，属建设用地344.96平方米，土地所有权属国有，拟同意该户新建1大套，规划用地面积100平方米，建筑基地面积91.35平方米，拆除原有老屋1间，注销温集建93-01-03881号土地证”。 2018年2月22日，温岭市住房和城乡规划局向被告邬学明户在内的55户下发《关于核发个人建房项目建设工程规划许可证的通知》及《建设工程规划定位图》。同日被告取得温岭市城东街道下岙严村个人建房（拆迁安置）建设工程规划许可证【证号为建字第（2018）年115020005号】。 2018年6月25日，原告江标与被告邬学明、周某、陈桂香签订房屋转让合同一份，约定自愿将其位于温岭市××街道××村××国有划拨的大套小康型房屋一套（含宅基地），以2028000元的价格转让给原告。该房屋具体位于温岭市××街道××村××幢，该幢是叁户型，该房屋位于该幢中间套，西边接邬夏芳户，东边接潘建慧户，该房屋涉及到建房到装修的有关费用全部由原告承担。合同签订后，2天内原告向三被告支付1528000元为该房屋买卖定金，余款500000元待房屋建好再办理不动产证转户给原告方后2日内付清。三被告房产证领到后在5天内转户给原告。如有出现推迟或加价现象，视作违约，三被告应按原告实付1528000元双倍金额返还给原告。2018年6月26日，原告江标通过妻子林佳向被告邬学明转账汇款1528000元，同日被告邬学明向原告出具收条一张，载明收到房屋定金1528000元。合同签订后，原告出资建房，并于2018年7月3日向温岭市城东街道下岙严村支付人口增容卫生费76000元及建房水电费预付款6000元。2019年6月1日，被告邬学明因需向原告借款110000元，并向原告出具借条一张，约定月利息1.5%，并备注“如房屋买卖转让顺利，利息减免”。现原告得知涉案不动产可以办理不动产产权证，遂多次要求被告办理产权证，但遭到拒绝。 为支持其诉讼主张，原告向本院提供下列证据： 1、房屋转让合同一份以及房屋转让合同草拟件一份，用以证明被告邬学明、周某、陈桂香同意转让。 2、同意书一份，用以证明被告邬学明的二个姐姐同意转让，他们一家都同意。 3、转账凭单和收条各一份，用以证明原告已支付给邬学明转让款1528000元。 4、汇款凭单及相应的借条一份，用以证明被告邬学明向原告借款11万元的事实。 5、人口卫生费及用水预付款收据各一份，用以证明原告支付相应费用并开始建房的时间。 6、结算单、租赁单、送货单21份及相关身份复印件4份，用以证明原告从2018年7月开始实际建造了房屋。 7、供用气合同一份，用以证明原告2020年4月在建成的房屋安装燃气。 8、现场照片一张，用以证明房屋建成，登记了门牌号为岩下社区下岙严32幢2号。 9、温政办法[2013]88号文件一份，用以证明下岙严村房屋拆迁补偿安置的有关规定。 10、个人建房审批表一份，用以证明被告邬学明户取得政府补偿的地基一间。 11、市住房和城建设局下岙严村55户建设工程规划许可图一份、关于核发个人建房项目建设工程规划许可证的通知一份、建设工程规划图一张、建设工程规划许可证一本，用以证明邬学明户地基是三户型，位于下岙严村，已取得建房许可。 12、不动产初始登记公告一份，用以证明同村的邬永辉户于2019年10月29日可以不动产登记，童玲富、陈妙英户于2020年3月25日可以不动产登记。 13、结婚证一本，用以证明原告与林佳是夫妻。 14、不动产权证一本，用以证明与邬学明在同一批规划定位图中的赵凌方户已于2020年1月21日取得不动产权证。 15、结婚登记审查表一份、离婚登记审查表一份、离婚协议书一份，用以证明被告邬学明、周某结婚、离婚的时间以及二人对剩余房款的约定。 被告周某辩称：她没有在转让协议上签字，她也不知道房屋出卖。她的身份证与户口本放在家里，她不知道邬学明拿去用了。邬学明说卖房子，她与婆婆不同意。她没有对原告说不卖，也未因此与邬学明争吵，因为她认为只要不签字就买不走。打桩是三户人家一起先打好，她家没钱，可以留下一代建。离婚前半年或一年她就知道卖了，但别人说没签字就可以去住的，所以没有阻止原告建房。离婚协议上的余款当时邬学明说有200多万元，也没有问已拿走多少，且离婚协议与房屋买卖无关。如果原告把她和女儿的部分按市场价补偿差价，她同意转让，否则她不同意转让。 被告邬某答辩称：其不同意出卖房屋。 被告周某、邬某没有提供证据。 被告邬学明、陈桂香未作答辩，也没有提供证据。 原告提供的上述证据，其复印件已送达给被告邬学明、陈桂香，但二人既不答辩，也不出庭，视为其已放弃质证的权利。上述证据经庭审质证后，经本院审查，对这些证据的真实性予以确认，但房屋转让合同草拟件，被告周某称合同首部的“周某”三字和上面的指印不是她所写、所盖。因原告不申请鉴定，故不能认定为周某所谓。 综上，经审理，本院认定本案事实如下： 被告邬学明与被告周某于2001年12月19日登记结婚，于2019年11月19日登记离婚，离婚协议约定婚生女儿邬某由周某抚养，双方有一幢小康型房屋在建，已出售，尾款归女方所有。陈桂香为邬学明之母。2013年6月9日，温岭市人民政府通过《城东街道下岙严村房屋拆迁补偿安置实施办法》。2017年6月12日，被告邬学明向温岭市人民政府申请建房用地，家庭人口为邬学明、周某、陈桂香、邬某，有效人口4＋1。2017年11月29日，温岭市国土资源和规划局。经审查认定被告邬学明户“建房用地符合土地利用总体规划和建设规划，且已经浙土字Ａ【2013】-0400批准农转用和土地征用，属建设用地344.96平方米，土地所有权属国有，拟同意该户新建1大套，规划用地面积100平方米，建筑基地面积91.35平方米，拆除原有老屋1间，注销温集建93-01-03881号土地证”。 2018年2月22日，温岭市住房和城乡规划局向被告邬学明户在内的55户下发《关于核发个人建房项目建设工程规划许可证的通知》及《建设工程规划定位图》。同日被告取得温岭市城东街道下岙严村个人建房（拆迁安置）建设工程规划许可证【证号为建字第（2018）年115020005号】。 2018年6月25日，原告江标与被告邬学明签订房屋转让合同一份，约定自愿将其位于温岭市××街道××村××国有划拨的大套小康型房屋一套（含宅基地），以2028000元的价格转让给原告。该房屋具体位于温岭市××街道××村××幢，该幢是叁户型，该房屋位于该幢中间套，西边接邬夏芳户，东边接潘建慧户，该房屋涉及到建房到装修的有关费用全部由原告承担。合同签订后，2天内原告向三被告支付1528000元为该房屋买卖定金，余款500000元待房屋建好再办理不动产证转户给原告方后2日内付清。三被告房产证领到后在5天内转户给原告。如有出现推迟或加价现象，视作违约，三被告应按原告实付1528000元双倍金额返还给原告。2018年6月26日，原告江标通过妻子林佳向被告邬学明转账汇款1528000元，同日被告邬学明向原告出具收条一张，载明收到房屋定金1528000元。合同签订后，原告出资建房，并于2018年7月3日向温岭市城东街道下岙严村支付人口增容卫生费76000元及建房水电费预付款6000元。2019年6月1日，被告邬学明因需向原告借款110000元，并向原告出具借条一张，约定月利息1.5%，并备注“如房屋买卖转让顺利，利息减免”。 老房子拆除后，被告周某和陈桂香住在村里安排的临时房内，原告在签订转让协议签订前一日去过被告周某家。被告周某知道原告买房，但并未向原告表示不卖，也未就是否出卖房屋与邬学明发生争吵，被告邬学明向原告提供了有“周某”和“陈桂香”签字的房屋转让合同草拟件后，原告信以为真。第二日，在村老人协会，被告邬学明向原告提供了周某、陈桂香的身份证复印件和全家的户口簿复印件以及陈桂香之女邬招云、邬娇娣同意出卖的承诺书和身份证复印件后与原告签订了房屋转让合同，在转让合同上周某和陈桂香的签名为邬学明代签。中间人邬苏明、邬宾才、程美福也在合同上签字。被告周某知道地基的位置在同村，房屋拆除后，打桩前去看过地基。从2018年7月开始，原告在该地基上进行建房，在2020年初建成。 2020年11月2日，温岭市自然资源和规划局经对原告已建房屋进行现场勘验，验收合格，并复函原告的委托代理人浙江明权律师事务所称：邬学明户的不动产权利性质为划拨，用途为住房，已通过竣工规划核实，具备了办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记条件，并认为转让房地产时，应提供监护人出具的为被监护人利益的书面保证。转让房地产时，应报温岭市人民政府批准同意后办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，再办理不动产转移登记。 本院认为：原告江标与被告邬学明签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，且温岭市自然资源和规划局复函并未禁止办理产权转移登记，故应认定合法。被告陈桂香虽然未在买卖合同上签字，但其已九十高龄，其女儿知道房屋出卖，其儿子邬学明也予以出卖，应当认定为已告知其出卖情况，出卖后至今已很久，被告陈桂香也没有提出异议，且不到庭应诉，故视为被告邬学明已代理被告陈桂香出卖了房屋。被告周某虽然没有在房屋买卖合同草稿件上签字，但原告到她家表示购买时，她没有向原告提出异议，也没有向邬学明提出异议，原告在同村建房期间，其知道原告在建房也不提出异议，在与邬学明离婚时，其同意收取余款，视为其对邬学明出卖共同房屋不提出反对意见，至于其称不知道协议上的余款的金额，不符合情理。综上，应认定被告邬学明代理被告周某出卖了共有房屋，即被告周某同意出卖，因此，被告邬学明出卖房屋符合《中华人民共和国物权法》的规定。被告邬某在出卖房屋时是未成年人，被告邬学明与被告周某当时未离婚，被告邬学明、周某作为共同监护人已作处分，故视为房屋转让合同对其有约束力，至于其对房屋的相应权利，离婚协议中未作约定，被告邬某可以向邬学明主张权利，但不能向原告主张权利。综上，原告与被告邬学明、周某、陈桂香签订的房屋转让合同有效。诉争房屋已具备首次登记的条件，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。未付房款50万元经本院释明后，被告周某不提出支付请求，故可由当事人自行协商处理，协商不成可另行起诉。另外，原告与被告邬学明的借款11万元，与本案无关，可另行处理。 依照《中华人民共和国民法总则》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二款、第六十条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告江标与被告邬学明于2018年6月25日签订的房屋转让合同有效。 二、被告邬学明、周某、陈桂香、邬某在本判决生效之日起十日内办理坐落于温岭市××街道××村××幢××号的不动产权首次登记手续并协助原告江标办理上述不动产权过户变更登记手续，变更登记到原告江标名下。 本案诉讼费27600元，由被告邬学明、周某、陈桂香、邬某各负担6900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  张妙法 人民陪审员  林 妍 人民陪审员  章莉佳 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  叶青星