福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初4148号 原告：周华，男，1979年10月26日出生，汉族，住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：杨昌灿、陈桂珍，福建汇德（南平）事务所律师。 被告：福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区锦江花苑**楼2703。 法定代表人：叶礼树，董事长。 委托诉讼代理人：胡瑞芳，南平市延平区中伦法律服务所法律工作者。 原告周华与被告福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司（以下简称华龙锦江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告周华及其委托诉讼代理人杨昌灿、被告华龙锦江公司的委托诉讼代理人胡瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周华向本院提出诉讼请求：1.华龙锦江公司立即退还周华购房定金30万元及利息损失（以30万元为基数从起诉之日起按一年期ＬＰＲ3.85％的利率计算至债务清偿之日止）2.华龙锦江公司承担本案诉讼费用。事实与理由：华龙锦江公司为经营房地产开发的公司。2019年3月15日，周华与华龙锦江公司签订一份《房屋买卖合同》，合同主要约定，华龙锦江公司将自有的位于南平市××路××号××幢××室××室××室××出售给周华，每套房屋销售均为5700元／平方米。双方签订合同时，周华先支付华龙锦江公司定金30万元。周华可以一次性或银行按揭贷款方式支付房款。周华在6个月期满内应与华龙锦江公司签订房屋买卖认购合同，周华在6个月内未与华龙锦江公司签订房屋买卖认购合同，华龙锦江公司不退还定金30万元。如在确定周华的客户贷款流水征信无任何不良，允许贷款的情况下，周华客户支付的首付款需先交由周华，周华可将超出每套总房款815100元的剩余部分金额扣留，将包含贷款共计815100元支付给华龙锦江公司指定账户（备注：如客户需要贷款，剩余部分由银行贷款补齐，周华将最后一套超出515100元的剩余部分金额扣留，并将包含贷款共计515100元转入华龙锦江公司指定账户）。华龙锦江公司在6个月期限内将上述3套房屋出售或未在三个工作日内与周华指定客户通知签署买卖合同的，视为违约，应当承担违约责任，由此造成的经济损失由华龙锦江公司承担。合同期限为6个月，自2019年3月22日至2019年9月22日止。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，周华按约定于2019年3月15日、3月21日向华龙锦江公司支付了30万元。同时依照约定并经案外人福建省宜家房地产开发有限公司延平分公司（以下简称宜家公司）居间积极寻找客户购买该三套房屋，履行合同义务。2019年6月10日、11日、12日，周华以华龙锦江公司代理人名义，分别与康某、赵某、卓某、罗某签订三份《房屋买卖合同》，将锦江花苑XX幢XX号房屋出售给康某，将锦江花苑XX幢XX号房屋出售给赵某、卓某，将锦江花苑XX幢XX号房屋出售给罗某。2019年6月11日，华龙锦江公司与康某签订《锦江花苑认购协议书》，并于10月15日和康某、王剑强签订《商品房买卖合同（现售）》。康某、王剑强分别于2019年10月14日、12月30日共向华龙锦江公司支付购房款805695元。2019年6月27日，华龙锦江公司与周华客户赵某、卓某直接签订《商品房买卖合同（现售）》。赵某、卓某分别于2019年6月29日、12月30日共向华龙锦江公司支付购房款805695元。2019年6月20日，华龙锦江公司与罗某签订《锦江花苑认购协议书》，并于11月13日与罗某、梁某签订《商品房买卖合同（现售）》。罗某、梁某分别于2019年11月6日、12月30日共向华龙锦江公司支付购房款805695元。此后，周华要求华龙锦江公司退还支付的30万元定金，均未果。周华认为，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，华龙锦江公司的目的系将上述三套房屋依照合同约定的底价销售，周华可以自购，也可以根据市场情况高于双方约定的底价出售给他人并赚取差价。周华的主要目的是寻找客户以高出合同约定的底价购买上述三套房屋，从而赚取差价。周华已在合同约定的时间内找到客户和华龙锦江公司签订认购协议，并最终签订了房屋买卖合同、付清了购房款。华龙锦江公司已经实现其合同目的，周华亦已履行了合同义务。华龙锦江公司应当依约将30万元定金退还给周华，现其拒绝退还定金的行为已构成违约，应当承担违约责任。 华龙锦江公司辩称，1.周华在并未办理房屋过户手续、未依法登记领取权属证书的情况下，通过宜家公司分别与康某、赵某、卓某、罗某签定的《房屋买卖合同》，违反了法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”《房屋买卖合同》虽然已经生效，但是因双方并未办理房屋过户手续，房屋的物权尚未发生变更，故依法不能转让。因此，该《房屋买卖合同》违反法律规定。2.周华以华龙锦江公司名义与康某、赵某、卓某、罗某签定的《房屋买卖合同》中分别约定每套房屋总价为884000元、1010000元、890000元。周华与华龙锦江公司签定的《房屋买卖合同》每套房屋总价为815100元，两份合同的销售价款不同，销售价格差距较大。可见，系周华通过宜家公司与康某等人签订的《房屋买卖合同》，并非华龙锦江公司签定的。3.周华以华龙锦江公司名义、包某以华龙锦江公司代理人的身份与康某、赵某、卓某、罗某签定的《房屋买卖合同》，属于冒用华龙锦江公司的名义签订的合同，合同中没有华龙锦江公司盖章和法定代表人的签名，周华、包某属于无权代理,在华龙锦江公司没有追认的情况下，其所订合同对华龙锦江公司不发生效力。周华冒用他人的名义签订合同的法律后果应由其自行承担。因此，通过宜家公司签订的《房屋买卖合同》与华龙锦江公司无关。华龙锦江公司与周华于2019年3月15日签定的《房屋买卖合同》第6条约定：周华在本预购的三套房屋有效期6个月期满仍未与华龙锦江公司签订房屋买卖认购合同，华龙锦江公司不退还定金30万元......；第8条约定：如周华未履行本合同义务，华龙锦江公司有权终止本协议，并不退还定金。由于周华未能在2019年3月22日起至2019年9月22日止的6个月期间内与华龙锦江公司签订三套房屋买卖认购合同。因此，依据《房屋买卖合同》第4条、第6条、第8条约定及《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”之规定，华龙锦江公司有权不退还定金。周华在预购的三套房屋有效期6个月内未履行约定的义务，无权要求返还定金。综上所述，请求法院驳回周华的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：华龙锦江公司对周华提供的三份宜家公司《房屋买卖合同》的三性有异议。本院认为，该组证据可以证明周华通过宜家公司寻找到购买案涉三套商品房的客户的事实，与本案具有关联性，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2019年3月15日，华龙锦江公司（甲方）与周华（乙方）签定一份《房屋买卖合同》。合同主要约定：一、甲方将不动产房屋:1.南平市工业路xx号地块锦江花苑第XX幢XX层XX号房屋一套，建筑面积143平方米；2.第X幢XX层XX号房屋一套，建筑面积143平方米；3.第XX幢XX层XX号房屋一套，建筑面积143平方米，共三套房屋出售给乙方。二、甲方确认本合同指定的房屋销售底价为5700元／平方米，每套房屋总价815100元。乙方向甲方支付三套房屋的定金30万元，签订合同时支付10万元，合同签订后7日内支付20万元。三、乙方可采用一次性付款结算方式，或按揭贷款的结算方式。自双方签订合同后的6个月内，乙方一次性付款，办理房款结算手续，签订房屋买卖认购合同。或乙方办理按揭贷款的结算手续，签定房屋买卖认购合同。如采用一次性付款结算方式：即乙方在6个月内与甲方签订房屋买卖认购合同的当日将全部房款支付到甲方帐户。如采用按揭贷款的结算方式：乙方与甲方签订房屋买卖认购合同当日，乙方向甲方支付每套房屋的首期房款，并开始向银行申请按揭贷款。按揭贷款手续获批后，待房产证过户并办抵押后，首期款由乙方支付，按揭贷款由银行付清（备注：首付款具体金额以实际贷款批贷为准）。四、本合同为6个月，自2019年3月22日起至2019年9月22日止。合同到期后，本合同自行终止。五、......。六、乙方在预购的三套房屋有效期6个月期满仍未与甲方签定房屋买卖认购合同，甲方不退还定金30万元。乙方在6个月内所装修的房屋归甲方所有，乙方不得向甲方提出任何补偿。七、......。4.如在确定乙方的客户贷款流水征信无任何不良，允许贷款的情况下，乙方客户支付的首付款需先交由乙方，乙方可将超出每套总房款815100元的剩余部分金额扣留，将包含贷款共计815100元支付给甲方指定账户（备注：如客户需要贷款，剩余部分由银行贷款补齐，最后一套乙方将超出515100元的剩余部分金额扣留，包含贷款共计支付515100元给甲方指定账户）。八、甲方在有效期6个月内，不得将三套房屋出售，不得与购房客户签订定购房协议书，如乙方未履行本合同义务，甲方有权终止本协议，并不退还定金。......十一、本合同一式两份、双方各执一份为凭，本合同自双方签字盖章后生效。合同还就其他事项进行约定。华龙锦江公司在合同上盖章，周华在合同上签字捺印。合同签订后，周华分别于2019年3月15日、2019年3月21日通过兴业银行南平延平支行账户向华龙锦江公司转款10万元、20万元，合计支付定金30万元。嗣后，周华委托宜家公司居间寻找客户购买上述三套房屋。2019年6月10日，甲方周华（出售方）及包某（代理人）与乙方康某（买受人）、丙方宜家公司（居间方）三方共同签订一份《房屋买卖合同》。合同主要约定，康某购买南平市××号楼××室，建筑面积143平方米，房屋成交价884000元。康某于过户送件当日支付购房款304000元，剩余购房款于2019年9月20日通过公积金贷款的方式向银行申请贷款，贷款金额480000元。双方应于该房产银行贷款审批通过后5个工作日内办理送件过户手续。周华在甲方处签字捺印，包某在甲方代理人处签字捺印，康某在乙方处签字捺印，宜家公司在丙方处盖章确认。次日，康某与华龙锦江公司签订一份《锦江花苑认购协议书》。2019年10月15日，华龙锦江公司（出卖人）与王剑强、康某（买受人）签订一份《房屋买卖合同（现售）》，合同主要约定，华龙锦江公司向王剑强、康某出售坐落于南平市××路××号××幢××室。该商品房单价为5700元／平方米，总价款805695元。王剑强、康某应当于合同签订前支付首期房价325695元，余款480000元通过贷款支付。合同还就其他事项进行约定。华龙锦江公司在合同出卖人处盖章，王剑强、康某在买受人处签字捺印。上述合同签订后，康某向华龙锦江公司支付了前述购房款805695元。2019年6月11日，甲方周华（出售方）及包某（代理人）与乙方卓某、赵某（买受人）、丙方宜家公司（居间方）三方共同签订一份《房屋买卖合同》。合同主要约定，卓某、赵某购买南平市××幢××室，建筑面积143平方米，房屋成交价1010000元。卓某、赵某应于2019年6月30日前支付购房款420000元，剩余购房款于2019年9月20日通过公积金贷款的方式向银行申请贷款，贷款金额570000元。补充协议：该房产为一手房，交易流程如下：乙方于签约当天支付给甲方购房定金20000元，视为甲方已收到。2019年6月30日前双方到开发商处签署认购合同，乙方支付给甲方420000元，且签署认购合同当天到银行办理申请贷款及该房产交房手续。周华在甲方处签字捺印，包某在甲方代理人处签字捺印，卓某、赵某在乙方处签字捺印，宜家公司在丙方处盖章确认。2019年6月27日，华龙锦江公司（出卖人）与赵某（买受人）签订一份《房屋买卖合同（现售）》，合同主要约定，华龙锦江公司向赵某出售坐落于南平市××路××号××幢××室。该商品房单价为5700元／平方米，总价款805695元。赵某应于合同签订前支付首期房价375695元，余款430000元通过贷款支付。合同还就其他事项进行约定。华龙锦江公司在合同出卖人处盖章，赵某在买受人处签字捺印。上述合同签订后，赵某向华龙锦江公司支付了前述购房款990000元。2019年6月27日，华龙锦江公司向赵某退还购房款184305元，赵某实际支付购房款805695元。2019年6月12日，甲方周华（出售方）及包某（代理人）、乙方罗某（买受人）、丙方宜家公司（居间方）三方共同签订一份《房屋买卖合同》。合同主要约定，罗某购买南平市××号楼××室，建筑面积143平方米，房屋成交价890000元。罗某于2019年8月20日前支付购房款400000元，剩余购房款于2019年8月20日通过商业贷款的方式向银行申请贷款，贷款金额470000元。补充协议：该房产为一手房，交易流程如下：乙方于签约当天支付给甲方购房定金20000元，视为甲方已收到。2019年8月20日前双方到开发商处签署认购合同，乙方支付给甲方400000元，且签署认购合同当天到银行办理申请贷款，及双方当天办理该房产交房手续。周华在甲方处签字捺印，包某在甲方代理人处签字捺印，罗某在乙方处签字捺印，宜家公司在丙方处盖章确认。2019年6月20日，罗某与华龙锦江公司签订一份《锦江花苑认购协议书》。2019年11月12日，华龙锦江公司（出卖人）与罗某、梁某（买受人）签订一份《房屋买卖合同（现售）》，合同主要约定，华龙锦江公司向罗某、梁某出售坐落于南平市××路××号××幢××室。该商品房单价为5700元／平方米，总价款805695元。罗某、梁某应当于合同签订前支付首期房价255695元，余款550000元通过贷款支付。合同还就其他事项进行约定。华龙锦江公司在合同出卖人处盖章，罗某、梁某在买受人处签字捺印。上述合同签订后，罗某向华龙锦江公司支付了前述购房款805695元。上述三套房屋售出后，周华要求华龙锦江公司退还支付的30万元定金未果，周华遂诉至本院。 本院认为，华龙锦江公司与周华签订的《房屋买卖合同》，约定将案涉三套房屋出售给周华，但未办理房屋过户登记手续。周华又以华龙锦江公司的名义将案涉房屋出售给康某、赵某、卓某、罗某，该转售行为属于针对同一标的物且交易彼此连接的连环买卖，案涉房屋出售给康某、赵某、卓某、罗某时系二手房屋。根据房地产税收有关法律规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，周华的行为规避了二手房交易税收，导致国有资产流失，违反了法律法规规定。但周华的该项行为并不影响合同效力，其与华龙锦江公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其合同主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。该合同对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行权利义务。从周华与华龙锦江公司签订的《房屋买卖合同》约定的内容来看，双方已达成由周华寻找到的购房客户与华龙锦江公司进行商品房买卖，周华可以从中赚取售房差价的合意，且退还30万元定金的条件是周华或其客户已在合同约定的6个月内与华龙锦江公司签订房屋买卖认购合同。康某、罗某分别于2019年6月11日、6月20日与华龙锦江公司签订房屋认购协议书。赵某、卓某虽未与华龙锦江公司签订房屋认购协议书，但其已于2019年6月27日与华龙锦江公司签订了《房屋买卖合同》。上述协议书及合同的签订时间均未超出合同约定的6个月期间。嗣后华龙锦江公司还收取了上述客户的购房款。据此,可以认定周华已履行了合同义务。康某、赵某、卓某、罗某与华龙锦江公司签订了案涉房屋的认购协议书及房屋买卖合同并实际支付购房款的情形下，周华要求华龙锦江公司按照双方签订的《房屋买卖合同》约定退还定金30万元的诉讼请求,于法有据,应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”华龙锦江公司未根据合同约定向周华退还定金30万元的行为，构成违约，应当承担违约责任。故周华主张从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期LPR3.85%计算利息损失的诉讼请求，未超出法律规定的范围，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下： 福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向周华退还定金30万元并支付利息损失（从2020年8月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期LPR3.85%计算至定金实际退还之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由福建省南平华龙锦江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  陈 泱 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  王国镇 书 记 员  陈 欣 一、本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户： 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 账号：9050××××4965 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。