广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初9265号原告（反诉被告）：李常根，男，1989年6月16日出生，汉族，住广州市从化区。原告（反诉被告）：李鉴洪，男，1994年3月3日出生，汉族，住广州市从化区。两原告共同委托诉讼代理人：黄荣发、孔东培，均为广东可一律师事务所律师。被告（反诉原告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司。住所地：广州从化江埔街禾仓村。法定代表人：胡玲，董事长。被告：广州市景伦房地产有限公司。住所地：广州市从化区江埔街茂城路**。法定代表人：卢景培，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。原告李常根、李鉴洪与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）、广州市景伦房地产有限公司（以下简称景伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李常根及两原告的共同委托诉讼代理人孔东培，两被告的共同委托诉讼代理人施新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告国泰天彤公司在2018年10月31日签订的《御景世嘉.商品房认购书》（以下简称《认购书》）；2.请求法院判令被告国泰天彤公司立即退还购房定金、维修基金、购房款合计283370元给原告；3.请求法院判令被告景伦公司立即退还电商费50000元给原告。4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告李常根经人介绍至御景世嘉楼盘看房，被告国泰天彤公司指定的中介景伦公司工作人员向原告介绍楼盘名称，并称若马上下定金购房可以送20年车位使用权，且现预售价格仅每平方米17000元是最低价格。原告听了该接待人员介绍后，称要购买该楼盘的16栋1203房，该接待人员称可帮忙办理贷款购房，首期款可分三年办理贷款购买房产。因原告李常根名下已有其他房产，故以原告李鉴洪名义办理贷款并购房。2018年10月31日，原告李鉴洪与国泰天彤公司签订《认购书》，认购广州市从化区江埔街河东南路388号自编16栋1203房，房价款为2478750元，定金30000元。原告李常根当天即向被告国泰天彤公司转账定金30000元。当时被告景伦公司要求原告向其转账50000元，称是被告国泰天彤公司要求其代收取的电商费，原告当时并不了解是否应该收取电商费，就按其要求向被告景伦公司转账支付了50000元电商费。2018年11月7日，原告向被告国泰天彤公司支付了第一期首期款238750元及维修基金14620元。但此后两被告未按照《认购书》约定为原告办理按揭贷款手续，直至2019年7月被告景伦公司才通知可以办理按揭手续。2019年8月，原告找到被告的项目经理询问按揭情况及商谈签订《商品房买卖合同》，但国泰天彤公司各种推脱。后原告通过其他途径了解得知，根据《商品房销售管理方法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，因此被告景伦公司向原告收取50000元电商费不合法，被告景伦公司收据上写“李鉴洪优惠登记款”，并无任何盖章、落款，存在欺骗，违反了诚实信用原则。《认购书》是被告国泰天彤公司拟定的格式条款合同，原告已按《认购书》约定支付了第一期首期款268750元，但两被告并没有及时为原告办理银行按揭手续，而是在原告多次催促追问的情况下才通知原告，但仍没有人员主动与原告跟进。《认购书》中的所有条款，均免除了被告一方的责任，加重了原告的责任，被告国泰天彤公司也没有对《认购书》中“限制乙方权利及减轻或免除甲方义务和责任”条款部分的字体加深或特别注明提醒，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款无效。后两原告又变更其第一项诉讼请求为：1.请求确认原告李鉴洪与被告国泰天彤公司在2018年10月31日签订的《认购书》无效。事实与理由部分变更为：《认购书》约定的三成首付中的两成实际约定是由被告国泰天彤公司垫资，再由原告李鉴洪向被告国泰天彤公司分期支付。这是被告国泰天彤公司面向包括原告在内的大部分购房人的承诺。原告已经履行了支付一成首付款的义务。另外两成首付款未能支付的责任在被告国泰天彤公司，而且这种开发商垫付首付款、承诺购房人分期支付购房首付款的行为违法违规，因此《认购书》应属无效，故请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告国泰天彤公司答辩称，请求驳回原告全部诉请。一、《认购书》不存在无效情形。《认购书》不存在违反法律法规的规定，也没有违反国家政策及损害社会公告利益，双方签订《认购书》时，涉案楼盘的房屋价格在每平方米20000元左右，并且该价格也已在主管部门进行备案，不存在无效情形。二、《认购书》不存在可撤销情形，原告认为其购买的房屋价格过高，但即使属于因重大误解签订的合同，也已经超过一年行使撤销权的期间，房屋作为大宗商品，原告购买涉案房屋之前应该已经仔细了解价格情况，因此原告签订《认购书》不存在重大误解情形。三、如果涉案《认购书》被解除，会给交易安全带来很大的负面影响，并给当地的房地产市场带来重大打击。被告景伦公司答辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、优惠登记费50000元不应退回。景伦公司在原告购买房屋过程中，提供了服务，并且原告也成功与开发商成功签订了房屋认购书，景伦公司应当收取中介费，而且原告交纳了优惠登记费，可以享受一定的优惠，优惠登记费是经过双方充分协商的结果，是双方的真实意思表示，即使涉案买卖合同被解除，该费用也不应当退还。二、原告提起本案的主要原因是市场因素，房屋价格有所下降，解除涉案合同对房地产公司明显不公平，因此原告的诉讼请求不应得到支持。被告国泰天彤公司在答辩期间提起反诉，其反诉请求为：1.请求法院判令两原告继续履行2018年10月31日签订的《御景世嘉.商品房认购书》，向被告国泰天彤公司支付剩余的购房款2210000元；2.请求法院判令两原告从2018年11月8日起，以购房款2478750元为基数，每日按照0.05%的标准向被告国泰天彤公司支付违约金，暂计算至2020年6月16日违约金为707683.13元；3.请求法院判令本案诉讼费由两原告承担。事实与理由：《认购书》约定两原告需于签订《认购书》后7日内支付首期款，并于2018年11月7日前到被告国泰天彤公司指定地点签署《商品房买卖合同》及完成办理按揭预审手续等，两原告签订涉案认购书后，仅支付268750元首期款，并未按照认购书的约定时间支付全部首期款及签署相关文件、办理按揭手续，已经构成违约，应该向被告国泰天彤公司支付违约金。庭审中，被告国泰天彤公司当庭撤回第一项反诉请求中要求两原告“向被告国泰天彤公司支付剩余的购房款2210000元”这一反诉请求，其余反诉请求不变。两原告针对被告国泰天彤公司的反诉，发表答辩意见称：1、两原告认为原告李鉴洪与被告国泰天彤公司签订认购书是无效的，双方的实际履行方式与认购书不一致，实际履行方式是由原告李鉴洪支付一成首付款，另外两成由被告国泰天彤公司垫付，再由原告李鉴洪分期返还给被告国泰天彤公司，所以在支付了一成首付款268750元后，剩余的两成何时支付以及如何支付是由被告国泰天彤公司来决定的，故不可能存在原告李鉴洪迟延付款的问题，按照购房的流程，必须完成首付款的支付，才能签订正式的买卖合同，以办理按揭手续，正是因为被告国泰天彤公司迟迟没有完成首付款的垫付，导致认购书没有继续履行；2、即使认购书是合法有效，即使原告李鉴洪违约，原告李鉴洪依法承担的违约责任也仅限没收3万元定金，原告李鉴洪支付的购房款应当予以退还，认购书是约束签订正式买卖合同的行为，定金3万元足以弥补被告国泰天彤公司的实际损失。经审理查明，2018年10月31日，原告李鉴洪（乙方）与被告国泰天彤公司（甲方）签订《御景世嘉商品房认购书》，约定：一、认购商品房。原告李鉴洪向被告国泰天彤公司认购广州市从化区江埔街河东南路388号自编16栋1203房，按毛坯房标准交付，预测建筑面积为139.24平方米，预测套内面积为117.04平方米（最终以产权部门实测报告为准），该商品房房价款为2478750元，定金为30000元，签署《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议后定金自动转为购房款，该商品房以乙方选定下列付款方式，享受当时销售期相应的折扣优惠，如调整付款方式，折扣将同步调整。二、商品房成交价的付款方式。乙方获____折优惠，须于签署《商品房买卖合同》当日按下列第3种方式支付该商品房成交价。3.银行按揭：商业贷款，于2018年11月7日前支付全部房价款的30%（含定金），首期房款金额：人民币柒拾肆万捌仟柒佰伍拾元整（小写：748750元）同时办理人民币壹佰柒拾叁万元整（小写：1730000元），购房贷款的银行按揭手续。三、商品房认购条款：1.乙方须于签署《商品房认购书》之日起7天内交首期；于2018年11月7日前携本《认购书》到甲方指定地点，签署《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》，如乙方选择银行按揭付款方式，需在签署本《认购书》之日起至签署《商品房买卖合同》之日前完成办理按揭预审手续（包括但不限于：按银行要求提供全部按揭材料，委托个人征信查询，签署《楼宇按揭合同》等）。4.乙方同意在甲方首期全额购房款（含银行按揭款）后，再履行办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。5.乙方按《商品房买卖合同》约定日期缴齐全额购房款及相关费用后，甲方才按《商品房买卖合同》规定的日期于2021年3月18日前将该商品房以毛坯标准交付给乙方，否则，甲方有权以实际收齐全额购房款（若银行按揭的，以实际按揭放款日起）的日期顺延交楼时间，且甲方免责，乙方并无异议。6.在签署《商品房买卖合同》后若因乙方个人原因或银行政策因素导致当前的贷款金额、年限和利率等未获银行批准，乙方不得以此为由要求退房，乙方须按与甲方签署的《商品房买卖合同》补充协议第三条第3款执行：乙方应在收到按揭银行或接到甲方通知后十五日内，前来销售中心以书面行使向甲方提出一次性付款申请并支付剩余房款，乙方未能按上述规定期限缴交购房款的，视为乙方违约处理，每逾期一日，按购房款总额的0.05%向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权选择单方面解除《商品房买卖合同》，乙方无异议并向甲方支付购房款的20%作违约金。7.在签署《楼宇按揭合同》时，乙方须如实向银行申报签署《商品房买卖合同》的买受人情况，并须在7天内向银行提供按揭所需之一切资料及配合签署相关文件，超过10天未办理的，视为乙方违约，每逾期一天，按购房款的0.05%向甲方支付违约金，逾期10天的，甲方有权选择单方面解除《商品房买卖合同》，乙方有义务无条件地协助甲方办理住建部门涂销登记等相关退房手续，相关费用全部由乙方支付，乙方无异议并向甲方支付购房款的20%作违约金等。该份《认购书》有甲方被告国泰天彤公司盖章、原告李鉴洪作为认购方签名，以及一名为欧阳百麟的销售员签名。被告景伦公司不确认欧阳百麟是否为其公司职员。2018年10月31日，案外人徐海燕向被告国泰天彤公司银行转账30000元，庭审中，原告李常根称徐海燕是其妻子。被告国泰天彤公司当日向原告李鉴洪出具《御景绿洲花园收款收据》（编号：3307136）：“今收到李鉴洪交来御景绿洲花园16幢1203房定金金额：叁万元，小写：￥30000.00。”2018年11月7日，原告李鉴洪向被告国泰天彤公司银行转账238750元及14620元，被告国泰天彤公司向原告李鉴洪出具一份《御景绿洲花园收款收据》（编号：3307062）：“今收到李鉴洪交来御景绿洲花园16幢1203房首期款金额：贰拾叁万捌仟柒佰伍拾元，小写：￥238750.00”，以及一份《收据》（编号：0001423）：“今收到李鉴洪16栋1203维修基金金额（大写）：壹万肆仟陆佰贰拾元（￥14620.00）。”2018年10月31日，案外人徐海燕向被告景伦公司银行转账50000元，两原告提交了一张编号为9267380的《收据》：“今收到李鉴洪优惠登记款16-1203金额大写：伍万元。”被告景伦公司对该收据的真实性、合法性及关联性均予以确认，确认收到该50000元。两原告主张该笔费用为电商费，是现场销售人员口头告知该笔费用为其委托第三方销售平台支出的费用，现场人员指引原告现场缴纳款项，并开具了上述没有印章的收据，原告刷卡时发现收款人是被告景伦公司。景伦公司主张50000元是中介费和优惠登记费，两原告缴付该笔费用属于提前下单，可以享受一定的折扣，涉案房屋房价款2478750元属于打折后的价格，相比已经享受了优惠，为此被告景伦公司提交了一份盖有广州市从化区房屋交易监管中心价格备案章的《销售价格表》，显示涉案房屋套内面积117.04平方米，总建筑面积139.24平方米，单价为19219.11元/平方米，总价为2676068.88元。两原告对该份《销售价格表》的真实性予以确认，涉案房屋的房价款2478450元比备案价格低，说明原告提交的《计价表》是真实的，备案价不代表真实交易的价格。两原告为证明涉案《认购书》存在其主张无效的情形，向本院提交了一份《计价表》以及被告景伦公司的销售人员与原告同事曾劲男的微信聊天记录。《计价表》没有本案两原告的签名，也没有两被告的盖章或其工作人员的签名，《计价表》上有“首付10%：268750+5万；10%：24万2019.10；10%：24万2020.10”的字样。原告提交被告景伦公司的销售人员唐带娣与原告同事曾劲男的微信聊天记录中，2019年8月21日10:44，该销售人员向曾劲男发送三条语音，原告提交的文字版为：“曾生啊，我是御景世嘉这边的销售唐小姐，我听我们财务说，你802和你朋友1203房要退是吗？我问过我们领导，领导说不能退，只能损失定金毁约。现在公司有资金垫资那个一成首付了，可以网签了，那你的房子需不需要网签啊？现在考虑得怎样？如果要网签就要交资料了，因为我打你的电话一直都打不进”。庭审中，原、被告双方均确认，涉案房屋没有签订《商品房买卖合同》，也未办理楼宇按揭手续。本院认为，关于涉案《认购书》是否无效的问题。两原告主张《认购书》约定的三成首付中原告仅支付了一成，另外两成约定由被告国泰天彤公司垫资，再由原告李鉴洪分期支付，这种开发商垫付首付款、承诺购房人分期支付购房首付款的行为违法违规，因此《认购书》应属无效。本院认为，涉案《认购书》明确约定原告李鉴洪应在2018年11月7日前交付30%首期款，与两原告所称的上述首期款支付方式并不一致，而且两原告提交的《计价表》上既无原告李鉴洪的签名，也没有两被告的盖章确认，提交的其他证据也不能充分证明被告国泰天彤公司与两原告就变更首期款的支付方式达成了新的一致意见，即使存在两原告主张的被告国泰天彤公司垫资另外两成首付款的情形，被告国泰天彤公司与两原告之间也只是构成借贷关系，且该行为也未违反法律法规的强制性规定，因此原告李鉴洪与被告国泰天彤公司自愿签订的涉案《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。两原告主张涉案《认购书》无效的理由不能成立，本院对其该项诉讼请求予以驳回。被告国泰天彤公司主张两原告继续履行《认购书》的主张成立，本院予以支持。对于被告国泰天彤公司反诉主张两原告向其支付违约金，目前原告李鉴洪与被告国泰天彤公司未签订《商品房买卖合同》，也未办理房屋贷款按揭手续，被告国泰天彤公司亦未能充分举证有向原告李鉴洪催交剩余首期款，故被告国泰天彤公司依据《认购书》第六、七条主张原告支付违约金缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告景伦公司退还电商费50000元能否得到支持的问题。原告主张支付给被告景伦公司50000元款项的性质为电商费，被告景伦公司作为中介服务方收取电商费违法，存在欺骗，但两原告提交的《御景世嘉房源确认表》复印件上“中介（景伦）”、“优惠价”、“优惠折扣”等信息，与《收据》（编号：9267380）中的“优惠登记款”能够互相对应，同时被告国泰天彤公司也已举证涉案房屋价款低于商品房的备案价格，结合两原告起诉状陈述的事实与理由，可以印证两原告在购买涉案房屋过程中，接受了被告景伦公司提供的中介服务并获得了购房优惠，因此被告景伦公司收取50000元优惠登记费并无不当。原告至今未能提交相应证据予以证实其该项诉请，故本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告李鉴洪、李常根的全部诉讼请求；二、反诉被告李鉴洪继续履行与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于2018年10月31日签订的《御景世嘉商品房认购书》；三、驳回反诉原告从化国泰天彤房地产开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6301元，由原告李常根、李鉴洪负担，反诉费用6538.42元，由反诉原告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，各方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方卓迪人民陪审员  何洁玉人民陪审员  朱少梅二〇二〇年十一月十七日法官助理刘嘉琳法庭记录王振裕