四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1227号 上诉人（原审原告）：简江琴，男，1980年4月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：余燎，四川同善律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：肖俊，男，1974年12月9日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：陈鸿辉，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。 上诉人简江琴因与上诉人肖俊房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 简江琴上诉请求：1.依法撤销（2020）川1902民初3714号民事判决，改判由肖俊支付拖欠的简江琴租金55026元（从拖欠之日至实际房屋交付之日，每个月9171元，暂定6个月）；由肖俊支付简江琴违约金5万元；2.本案一、二审诉讼费用由肖俊承担。事实和理由：1.一审法院就肖俊拖欠的租金认定事实不清。肖俊至今没有真正意义上的房屋交付，所欠租金应该从拖欠之日起计算至实际交付之日止。2.一审法院判决酌情减免2个月的房租于法无据。双方在合同履行中，肖俊支付了2020年1月的租金。后新冠疫情爆发，但肖俊经营的雍雅河鲜并未长时间停业，巴中也并非是疫情重灾区，且2020年3月社会秩序就逐步恢复正常。肖俊提供的证据不能充分证明其处于停业状态。一审法院酌定减免2个月的房租，缺乏事实依据和法律依据。3.一审法院判决肖俊不承担违约金有失公平。合同约定“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”，新冠疫情在巴中得到有效控制，肖俊也营业到2020年6月30日，根本不存在导致合同无法履行的情形。故肖俊解除合同，理应承担违约责任支付违约金5万元。综上所述，请求二审法院查明事实，依法支持简江琴的请求。 肖俊辩称，简江琴的上诉请求及事实和理由未尊重客观案情，事实上双方就租赁合同终止既有新冠疫情因素导致客观不能继续履行，同时双方也通过协商均同意终止该合同继续履行，故不存在肖俊一方违约的情况。关于租金给付彼此双方也通过合意协商的方式，由出租人免除2020年新冠疫情影响期间（2—4月）的房租，对于6月份的房租含简江琴在内的房东均一致同意予以免除，同时要求肖俊继续维持经营状态至6月底，以达到该酒店更好的重新对外转让条件。双方的前述行为，系真实意思表示，不违反法律强制性规定。综上，应驳回简江琴的上诉请求，支持肖俊的上诉主张。 肖俊的上诉请求：1.撤销（2020）川1902民初3714号民事判决，并改判驳回简江琴的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由简江琴承担。事实和理由：2020年4月的开业宴上，原梅馨阁酒店的股东、房东（含简江琴）均一致同意免除2020年2月至4月的房租。同年6月，同意终止《承包经营协议》，但原梅馨阁酒店的股东、房东（含简江琴）均一致要求我必须经营到6月底，因为只有酒店处于正常经营状态，才好寻找下家，并同意6月份的房租不收。上述事实，有相关证据在案佐证，但一审法院错误的判决尚欠2个月房租未给付。 简江琴辩称，肖俊的将自己与梅馨阁酒店经营者承包经营合同，与简江琴房屋租赁合同混为一谈，简江琴是单纯的房东，与梅馨阁酒店经营者没有任何关系，其他经营者对肖俊之间的承诺不能及与简江琴，也不能对简江琴产生任何约束力。肖俊借此对简江琴抗辩没有任何理由，应当驳回肖俊的上诉请求，改判支持简江琴的上诉请求。 原审原告简江琴向一审法院起诉请求：1.判决肖俊支付拖欠的租金，从拖欠之日支付至返还租赁房屋止，暂从2020年2月计算至2020年7月共计6个月租金，共55026元；2.判决肖俊支付违约金5万元；3.由肖俊承担本案的诉讼费。 一审法院经审理查明：2019年3月25日，原告简江琴（甲方）与被告肖俊（乙方）签订了房屋租赁合同，约定了租赁期限为2019年4月1日至2024年4月30日，共计5年1个月。甲方应于2019年3月17日前将店内设备、房屋钥匙按约定条件（见“巴中巴州区梅馨阁酒店”设备清单）交付给乙方。房屋及设备经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。【因该房屋系“巴中市巴州区梅馨阁酒店”租赁，目前尚处于租赁期内，自乙方与该酒店之前的经营者签订的《承包经营合同》后，即视为房屋已交付给乙方。以前所签订的房屋租赁从此合同签订日期起作废，2019年3月31日之前房屋所发生的租赁费由之前的该酒店及经营者负责，与本合同无关】。第二条租金及押金。......房屋租赁面积458.58平方，每月税后租赁价为9171元。第五条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第七条违约金和违约责任1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金5万元（大写伍万元）。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金5万元（大写伍万元）。 当日，被告肖俊还与“巴中市巴州区梅馨阁酒店（位于巴中市巴州区××道白云台凯悦名城9幢8——10楼）”经营者王冬梅签订了承包经营合同，承包经营期限为2019年3月17日至2024年4月30日。 原告简江琴与被告肖俊签订的房屋租赁合同的房屋便是梅馨阁酒店的一部分。肖俊承包经营后，将梅馨阁酒店更名为“雍雅河鲜”酒店。 后因爆发了新型冠状肺炎疫情，导致被告肖俊无法继续经营。于2020年6月30日，被告肖俊（甲方）与原承包人王冬梅（乙方）签订了《解除协议书》。协议约定了甲方同意在2020年6月30日将原梅馨阁酒店（现雍雅河鲜酒店）正式移交给乙方（乙方现指定的接收人：姚春、周红系房东的授权代表）。 一审法院另查明：原告简江琴认可被告肖俊在2020年2月-6月期间支付过一个月的房租。原告认可《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以确认。合同签订后，原、被告双方均应按照约定履行。 本案争议焦点：一，房屋租赁合同是否解除的认定。 原、被告在合同中约定了，不可抗力合同自行解除，新型冠状肺炎疫情是一起突发的公共卫生事件，具有不可预见、不能避免，不能克服的性质，属于不可抗力，且在审理中，原告简江琴认可房屋租赁合同于2020年6月30日解除，一审法院予以确认。 二、关于租金的认定。 原告与被告肖俊签订的房屋租赁合同中，合同明确约定【因该房屋系“巴中市巴州区梅馨阁酒店”租赁，目前尚处于租赁期内，自乙方与该酒店之前的经营者签订的《承包经营合同》后，即视为房屋已交付给乙方】，现被告肖俊与原经营者于2020年6月30日签订了《解除协议书》，该合同明确约定了其房屋已经交付其房东授权代表方,且原告简江琴与被告肖俊签订的房屋租赁合同的房屋是梅馨阁酒店的一部分，应视为被告于2020年6月30日交付给原告方,且原告方认可合同于2020年6月30日解除。因此被告拖欠的房租期限为2020年2月至6月共计5个月。原告认可被告肖俊已支付一个月的拖欠房租，因此，被告实际下欠原告四个月的房租。 三、对于疫情的期间的房租是否减免的认定。 根据2020年1月28日巴中市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告第二号文件中明确了所有娱乐场所，及市域内除必须保留的定点宾馆酒店外，其余的一律暂定营业。2020年2月6日巴中市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告第十一号文件中，该文件明确强调对全市所有村组、小区、单位实行封闭式管理。防控新冠疫情病毒是每个公民的社会责任，鉴于本案争议的租金发生于疫情期间，结合巴中的疫情情况，考虑到被告肖俊经营的酒店的性质，根据巴中的疫情情况及疫情防控措施对经营的影响程度，本着公平原则，房屋租赁合同双方都应当承担疫情带来的不利影响，故一审法院酌情减免2个月的租金。被告肖俊还应支付原告2个月的房租共9171元×2=18342元。 四、关于原告主张违约金的认定。 新型冠状肺炎疫情系不可抗力，根据合同约定，不可抗力合同自行解除，故，本案解除合同符合原、被告之间房屋租赁合同约定解除，被告未违约，不应当承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决：一、由被告肖俊于本判决生效后十日内支付原告简江琴房租18342元。二、驳回原告简江琴的其他诉讼请求。案件受理费2400元，减半收取1200元，由被告肖俊承担。 二审中，双方当事人都未提交新证据；二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于案涉房屋租赁合同的解除及租金的认定。简江琴与肖俊之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案双方当事人均认可案涉《房屋租赁合同》已于2020年6月30日解除，本院予以确认。案涉《房屋租赁合同》解除后，肖俊作为承租方，应将案涉《房屋租赁合同》的房屋返还简江琴，并结算租金支付。因案涉《房屋租赁合同》的房屋，简江琴与肖俊在签订案涉《房屋租赁合同》之前，系原“巴中市巴州区梅馨阁酒店”经营场所的一部分，简江琴与肖俊签订案涉《房屋租赁合同》中，对此明确进行约定和说明。肖俊与原梅馨阁酒店经营者于2020年6月30日签订《解除协议书》，该协议约定案涉租赁房屋交付其房东授权代表。肖俊通过微信将该《解除协议》告知了简江琴，对此简江琴是明知的。案涉租赁房屋应视为肖俊于2020年6月30日已交还给简江琴。对肖俊拖欠的房屋租金，原判认定截止2020年6月30日双方解除《房屋租赁合同》为止，为2020年2月至6月，共计5个月，简江琴认可肖俊已支付一个月的房租，肖俊实际下欠简江琴四个月的房租，本院予以确认。因本案争议的租金正处于疫情期间，肖俊于2020年3月下旬已复工复业，原判根据巴中的疫情情况及疫情防范措施对经营的影响程度，本着公平原则，双方都应承担疫情带来的不利影响，酌情减免2个月的租金，并认定肖俊还应向简江琴支付2个月房租共计18342元，合情合理合规，本院予以确认。简江琴关于肖俊至今未进行真正意义上的房屋支付，所欠租金应从拖欠之日计算至实际交付日，原判减免2个月的房租，于法无据的上诉理由不能成立，本院不予支持。肖俊关于原梅馨阁酒店的股东或房东（包括简江琴在内）均一致同意，免除2020年2月至4月的房租，并同意6月份的房租不收，下欠房租不应再支付的上诉理由。因本案在一审审理中，肖俊所提交的证据，并不能充分证明其该主张，二审中也未提交证据证明，故肖俊的该上诉理由，亦不能成立，本院不予支持。 关于简江琴主张的违约金问题。肖俊租赁案涉房屋的目的是为了从事酒店经营，双方在案涉《房屋租赁合同》中第五条、第七条分别约定了合同解除情形和违约责任及违约金。本案双方对违约责任、违约金争议的主要焦点是，新冠疫情是否构成案涉《房屋租赁合同》约定的不可抗力导致合同无法履行并自行解除的免责事由，以及肖俊是否依合同约定承担违约责任支付违约金。“不可抗力”是合同解除的法定理由和免责事由，其前提条件是该“不可抗力”达到了合同目的不能实现的程度。本次新冠疫情是一起突发的公共卫生事件，具有不可预见、不可避免，不能克服的特性，属“不可抗力”的法律事件，对各行各业均存在不同程度的影响。肖俊租赁简江琴房屋，租赁期限约定长达5年有余，新冠疫情虽属不可抗力，但根据巴中的疫情情况及疫情防范措施对其经营的影响程度，并不必然导致该租赁合同的目的不能实现，不构成导致该租赁合同解除的必然因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。”简江琴依合同约定，主张由肖俊承担解除合同的违约责任支付违约金，于法有据，应予支持。原判认定肖俊不应当承担违约责任的理由有误，本院予以纠正。肖俊在二审庭审后提交的代理意见认为，案涉房屋租赁合同履行期仅一年左右，合同约定月租金仅9170元，双方协议解除合同，根据公平原则，简江琴主张违约金5万元有失公允，即使简江琴主张成立，违约金也应予以调减，以超过实际损失20%（即2000元）为宜。据此本院根据本案客观情况，本着公平原则，酌定由肖俊向简江琴部分承担违约责任支付违约金3000元。 综上所述，简江琴的部分上诉请求成立，本院予以支持；肖俊的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初3714号民事判决第一项，即:“由被告肖俊于本判决生效后十日内支付原告简江琴房租18342元”； 二、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初3714号民事判决第二项，即：“驳回原告简江琴的其他诉讼请求”； 三、由上诉人肖俊支付上诉人简江琴违约金3000元； 四、驳回上诉人简江琴在一审中的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人肖俊的上诉请求。 一审案件受理费负担方式不变。 二审案件受理费2400元，由上诉人简江琴负担1200元，上诉人肖俊负担1200元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 垚 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  朱 彬 书 记 员  李金城