中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11166号上诉人（原审被告）：毛平云，男，1964年5月4日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：郑璐，上海日盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建成，男，1955年2月14日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：雷亚鹏，上海市华荣律师事务所律师。原审被告：刘启娟（六車啓子），女，1964年9月8日出生，日本国公民。原审第三人：宁波通商银行股份有限公司上海分行，住所地中国（上海）自由贸易试验区杨高南路**由由世纪广场**楼******（实际楼层******）。负责人：张正寅，行长。委托诉讼代理人：梁锦妮，女，该公司职员。上诉人毛平云因与被上诉人刘建成、原审被告刘启娟（六車啓子）、原审第三人宁波通商银行股份有限公司上海分行（以下简称宁波通商银行）确认合同无效纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初13272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人毛平云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘建成一审诉讼请求。事实和理由：一审法院据以认定刘建成与刘启娟就系争房屋存在买卖合同关系的依据为《协议书》、收条及电子邮件，在刘启娟未出庭应诉的情况下，不能认定《协议书》、收条上的签字为其本人所签，或电子邮件由其本人编辑发送。2017年以前，系争房屋由刘建成、刘启娟二人父母居住使用，二人父母过世后，系争房屋空置，并无刘启娟向刘建成交付系争房屋的事实。另刘建成所谓，因刘启娟一直未回国，根据交易中心要求，其持刘启娟委托书无法办理系争房屋过户手续，但毛平云却以相同方式完成过户手续，故刘建成该主张明显不能成立。本案证据不能证明刘建成与刘启娟就系争房屋存在买卖合同关系。一审法院认定刘启娟与毛平云恶意串通，损害刘建成利益，属于适用法律错误。毛平云不知晓刘启娟曾将系争房屋售于刘建成，自无主观恶意。毛平云与刘启娟约定系争房屋售价人民币550万元，系经上海科东房地产土地估价有限公司（以下简称科东公司）出具《房地产市场询价意见单》确认，并无明显低于市场价值的情形。一审法院自行询问中介公司系争房屋市场价格，因中介公司不具备相应评估资质，其意见不应予以采纳。毛平云向刘启娟支付了全部购房款，付款方式包括将其购买的一套美国房产过户至刘启娟名下，一审法院对此未予查明，存在不当。2018年，刘启娟将系争房屋过户给毛平云，并向其交付房屋钥匙，双方完成了房屋产权及实体的交付。因此，刘启娟与毛平云间的房屋买卖合同关系合法有效，且已履行完毕，双方并无恶意串通损害刘建成利益之情形。被上诉人刘建成辩称，不同意毛平云的上诉请求。事实和理由：刘建成已提交充分证据证明其与刘启娟就系争房屋建立了买卖合同关系，刘启娟向刘建成交付系争房屋后，由刘建成及其亲属居住于内。刘建成曾以刘启娟代理人身份办理系争房屋过户手续，但交易中心不予认可，鉴于双方系兄妹关系，且刘启娟表示回国后会配合办理过户，故多年来刘建成并未过多关注过户事宜。此外，科东公司出具的系争房屋评估价格系交易中心为保障税收安全而采纳的最低价格，不能反映系争房屋的真实市场价格。相反，毛平云自认曾以700万元价格将系争房屋挂牌出售，一审法院询价结果也可印证，刘启娟与毛平云就系争房屋约定的交易价格明显低于市场价格。即便如此，毛平云也未按约、足额向刘启娟支付系争房屋购房款。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告刘启娟（六車啓子）未发表答辩意见。原审第三人宁波通商银行述称，其就本案纠纷不发表意见。刘建成向一审法院起诉请求：1、确认毛平云、刘启娟于2018年1月3日签署的《上海市房地产买卖合同》无效；2、本案诉讼费由毛平云、刘启娟承担。一审法院认定事实如下：刘建成系刘启娟（六車啓子）、案外人刘某1的兄长。毛平云与刘某1早年系情侣关系并共同生育一女。2011年4月12日，刘启娟（甲方、出卖方）与刘建成（乙方、买受方）签订《协议书》，约定乙方将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）以140万元价格售于甲方，现乙方在加拿大不能够回日本开具转让所需公证材料书，等今年底乙方回日本后，再开具出售房屋过户所需的公证材料书交给甲方，办理过户手续。后刘启娟将房屋产权证交付刘建成。2011年12月22日，刘启娟出具委托书，称其想将系争房屋售于刘建成，现全权委托刘建成代办一切售房手续；并出具声明书，称其加入日本国籍，改名为六車啓子。刘启娟就该委托书、声明书办理了公证、认证手续。2011年5月4日至2013年1月31日期间，刘建成多次向刘启娟进行境外汇款；刘启娟通过邮寄方式多次出具收条确认收到刘建成汇款。2013年2月1日，刘启娟从加拿大以邮寄方式向刘建成出具收条，确认其已收到刘建成汇来的系争房屋全部购房款140万元整，今后该房屋办理过户所需手续和材料，其将尽力协助提供帮助。刘启娟在双方来往的电子邮件中对交易细节及收款情况也进行了确认。后双方一直未办理过户手续。刘建成称，因刘启娟长期在国外，无法进行网签和过户，尽管其在国外出具委托刘建成办理售房手续的公证认证委托书并向刘建成交付了产证原件、身份证原件，但2011年交易中心表示刘建成不可以同时作为出售方代理人和买受人进行交易，故网签及过户手续一直搁置，约定等刘启娟回国后再办理。2017年6月25日，刘启娟在日本出具经公证认证的委托书，委托毛平云作为代理人办理出售系争房屋及相关事宜。2017年7月5日，刘启娟又补充委托毛平云办理补办产证手续。2017年8月9日，毛平云代理刘启娟向不动产交易中心申请补办了系争房屋产证。2017年8月3日，毛平云代理刘启娟与张某1（毛平云妻子）签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售张某1，约定房屋售价为500万元，并办理了公证手续。毛平云称后该合同因张某1限购而未履行。2018年1月3日，毛平云代刘启娟（甲方、出卖方）与毛平云（乙方、买受方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋（建筑面积109.89平方米）售于乙方，约定总价550万元，于2018年4月15日办理过户手续。合同附件三约定，乙方于2018年1月3日支付甲方100万元；双方进交易中心过户前，乙方支付甲方350万元。2018年2月10日，毛平云代刘启娟申请产权过户；系争房屋于2018年2月14日过户至毛平云名下。2018年3月，毛平云与宁波通商银行签订《个人贷款合同》、《抵押担保合同》，毛平云以系争房屋进行抵押，向宁波通商银行贷款450万元，贷款用途为经营资金周转，担保合同附件中宁波通商银行对系争房屋评估价为790万元。后宁波通商银行向毛平云发放了450万元贷款。系争房屋于2018年4月8日设定抵押权人为宁波通商银行的抵押登记，记载本次抵押为最高额抵押，最高债权限额790万元，债权发生期间为2018年3月27日至2034年3月27日。一审中，毛平云称其向刘启娟支付房款情况如下：2018年4月11日境外汇款5万美元，次日支付89万元人民币，2018年8月31日境外汇款5,000美元，9月28日境外汇款5,000美元，10月30日境外汇款5,000美元，11月23日境外汇款5,000美元，12月5日境外汇款1万美元。（毛平云提供了上述款项的转账凭证，其中2018年8月31日至12月5日期间的境外汇款均通过毛平云妻子张某1账户转出，并备注资金用途为商务差旅费）。同时，毛平云称其代付应由卖方承担的税费263,879.47元以抵作房款。毛平云称，剩余约400万元房款，由刘某1将一处多年前由毛平云为刘某1在美国购买的房产过户给刘启娟，以抵作购房款。对此，刘建成不予认可，认为付款金额、付款时间、付款人均与合同约定不匹配，且合同约定的价格远低于房屋市场价格。一审中，毛平云、刘启娟认可其于2017年代理刘启娟在中介处以700万元的价格挂牌出售系争房屋，后因无合适卖家，刘启娟将系争房屋以优惠价格550万元售于毛平云（该价格经交易中心指定的房地产评估机构出具询价单确定）。对此，刘建成认为，毛平云、刘启娟提供的询价单注明仅供计税参考，房屋市场价格为700万元左右。2019年4月，一审法院向链家、中原等中介公司询价，系争房屋（按简装）2018年1月的市场出售价约在680万元。关于房屋居住情况，刘建成称2017年前由刘建成、刘启娟的父母居住，父母过世后由刘建成一家居住，毛平云购房前并未看房。毛平云则称，房屋自2017年刘建成、刘启娟的母亲住院后就空置了，毛平云于2017年代理刘启娟在中介处挂牌时曾进入屋内拍摄照片，当时房屋无人居住，刘建成及家人系得知房屋出售给毛平云后才强行搬入。一审法院认为：刘建成与刘启娟于2011年就系争房屋的买卖签订《协议书》，刘建成陆续付清所有房款140万元，刘启娟多次出具收条并在来往邮件中对交易细节及收到全部房款予以确认，且将房屋产证原件交付刘建成，并出具了经公证认证的售房委托书。据此，一审法院认定2011年的协议书系刘建成与刘启娟真实意思表示，合法有效，刘建成也按约支付了房款。结合公证认证的委托书、境外汇款及邮寄收条、经公证的往来邮件等，对刘建成称因刘启娟长期居住国外，至今无法完成产权过户手续的主张，法院予以采信。2017年，刘启娟在已将房屋售于刘建成且收取房款、交付产证的情况下，又委托毛平云代为出售系争房屋并申领补办房产证；后又以明显低于市场价格的售价将房屋出售毛平云，显存恶意。毛平云与刘建成、刘启娟一家早已相识多年，其代刘启娟出售房屋未果后又将房屋出售自己，从合同履行情况看，毛平云提供的转账仅能证明其向刘启娟支付了小部分款项，且支付时间晚于合同约定及交易过户时间。毛平云在取得房屋产权后随即贷款并在房屋上设定较高额债权抵押。从上述行为看，毛平云并不符合善意买受人的表征。故法院认定，刘启娟与毛平云之间的买卖行为不符合常理，构成恶意串通，损害刘建成利益。刘建成以此为由要求确认毛平云、刘启娟于2018年1月3日签署的《上海市房地产买卖合同》无效，于法有据，予以支持。考虑到系争房屋上存在银行抵押且刘建成表示只要求确认合同效力，本案对合同无效的后果不作处理。刘启娟、宁波通商银行经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，法院依法缺席判决。综上所述，一审法院于二○二○年四月二十二日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出判决：确认毛平云与刘启娟（六車啓子）于2018年1月3日签署的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费50,300元，保全费5,000元，公告费560元，由毛平云、刘启娟（六車啓子）负担。二审中，刘建成向本院提交以下证据：1、系争房屋《“一户多人口”阶梯电价申请表》（申请日期2012年7月29日），该表记载系争房屋“户籍内人员”有：刘某4、牛某、刘启娟、刘某2、张某2、刘某3，上述人员分别系刘建成之父、母、妹、妹、妻、子。2、系争房屋《东方有线增值业务申请表》（填写日期2017年11月24日），系争房屋信息服务费《客户缴费通知单》，该两份材料均记载用户姓名为张某3（系刘建成岳父）。以上证据证明，2011年至今，系争房屋一直由刘建成及其亲属居住使用。对此，毛平云发表质证意见称，认可证据的形式真实性，不认可证明目的。2017年5月刘建成母亲过世后，系争房屋空置，毛平云购买系争房屋后实际占有系争房屋，因双方发生纠纷，2018年12月刘建成强行入住系争房屋。东方有线网络服务申请、缴费材料中记载的用户名称不能反映系争房屋的实际居住情况。刘启娟及宁波通商银行未发表质证意见。因各方对上述证据的形式真实性不持异议，本院对此予以确认。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，刘建成系本案系争房屋买受人，其主张刘启娟与毛平云恶意串通，就系争房屋另行建立买卖合同关系并办理过户手续，侵害其对系争房屋享有的债权请求权。故本案一、二审争议均为，刘建成与刘启娟间的系争房屋买卖合同关系是否真实有效；刘启娟与毛平云是否恶意串通损害刘建成利益。查刘建成一审中提交的协议书、委托书、境外汇款申请书、收条、邮件往来等证据依法可有效证明，刘建成与刘启娟于2011年建立系争房屋买卖合同关系，刘建成履行了合同项下的全部付款义务，刘启娟亦表示同意配合办理系争房屋过户手续。毛平云虽主张不应确认上述交易文件中刘启娟签名的真实性，但未提交任何证据予以佐证，本院不能采纳。刘启娟经法院合法传唤，无正当理由不到庭，应当视为放弃相应诉讼权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条第二款之规定，私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。故应认定刘建成与刘启娟间存在真实有效的系争房屋买卖合同关系。刘建成与刘启娟虽长期未办理系争房屋过户手续，但结合双方系兄妹关系，刘启娟常年居住于国外，2017年以前系争房屋亦由二人父母实际居住使用等事实，刘建成对此作出的解释具有相对合理性，不能认定刘建成对此存在过错。关于刘启娟与毛平云之间的系争房屋买卖合同关系。科东公司审税评估系争房屋价值为550万元，该评估价系为交易中心审税所用，通常低于市场实际成交价，此为房地产交易惯例。结合毛平云曾代理刘启娟将系争房屋以700万元价格挂牌出售的事实，应可认定系争房屋约定售价550万元明显低于市场价值，此为其一。其次，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，毛平云应于系争房屋过户前向刘启娟支付购房款450万元。系争房屋过户前，毛平云并未支付任何购房款；系争房屋过户后，毛平云当即以其作为抵押物向宁波通商银行借款450万元。此后，毛平云方才陆续向刘启娟支付共计8万美元（其中3万美元汇款用途备注为商务差旅费）及89万元购房款。毛平云虽称剩余约400万元购房款以其美国一处房屋折价抵扣，但并未提交任何证据予以证明，本院难予采信。再次，毛平云显然未能有效证明刘启娟向其转移了系争房屋的占有。相反，刘建成二审举证其岳父于2017年11月还为系争房屋申请办理东方有线增值业务，并支付了2018年12月至2019年11月的通信服务费。刘启娟以明显低于市场价值的价格将系争房屋售于毛平云，在未收到购房款的情况下即将系争房屋过户至毛平云名下，此后毛平云仅支付小部分购房款，此系列履行行为均明显违背买卖给付常态。结合毛平云与刘启娟、刘建成大家庭较为熟悉，应当知晓系争房屋的实际占有使用情况，其对系争房屋交易过程中的诸多反常未能合理解释。应该认为，毛平云与刘启娟构成恶意串通，签订房屋买卖合同以损害刘建成利益事实已臻法定之排除合理怀疑标准。一审认定刘启娟与毛平云于2018年1月3日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，合法有据，本院应予维持。鉴于系争房屋上设有宁波通商银行最高额抵押权，且双方当事人均不要求对该合同无效后果进行处理，本案不作处理。综上，毛平云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50,300元，公告费500元，均由毛平云负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十一月二十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……