广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1437号 上诉人（原审原告）：桂林市枫丹丽苑业主委员会，住所地广西壮族自治区桂林市象山区上海路**。 负责人：杨秀湘，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：冯波，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘方，广西桂成（桂林）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林台联房地产开发有限责任公司，，住所地广西壮族自治区桂林市中山北路**现地址中山北路贡后巷1号。 诉讼代表人：广西嘉合律师事务所，系桂林台联房地产开发有限责任公司管理人。 委托诉讼代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师。 上诉人桂林市枫丹丽苑业主委员会（以下简称：枫丹丽苑业委会）因与被上诉人桂林台联房地产开发有限责任公司（以下简称：台联公司）破产债权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂 -2- 0304民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 枫丹丽苑业委会上诉请求：1、请求撤销（2019)桂0304民初1839号民事判决书判决。改判支持上诉人诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、上诉人在一审审理中，提交了2005年5月12日被上诉人发给桂林市建规委、市房产局的信函及被上诉人于2007年5月9日发给上诉人的通知函；证实了四楼平台“游乐室”、“办公室”、“影音室”为上诉人的物业办公室、消防器材储藏室及业委会办公室；一审对此没有做出认定，一审判决脱离了客观事实及本案件的法律事实。枫丹丽苑东区4、5、6号楼于2003年竣工，四楼平台架空层公建房屋六间（不含游泳室），被上诉人于2005年将其中的“游乐室”、“办公室”、“影音室”交付上诉人作为物业办公室、消防器材储藏室及业委会办公室使用，被上诉人发给市建规委、市房产局的信函以及发给上诉人的通知函，两份证据相互印证，证实了本案件诉涉的三间房屋为上诉人所有和使用的客观事实，以及被上诉人作为开发商对诉涉三间房屋处置的法律事实；被上诉人没有提出相反证据，但一审对此没有做出认定，忽略了本案件的关键证据。二、一审法院采取双重标准审理本案件，判决有失公平公正基本原则。上诉人提交四楼平台架空层图纸、地下、地下层图纸架空层规划设计为游泳池、更衣室、酒吧、阅览室，地下，地下层规划设计制冷机房设计规划为小区配套公用设施，根据《广西物业管理条例》相关规定，属于小区物业管理区域，应当交付上诉人；但一审判决忽略上述客观事实和法律事实，以所有权为标准，以强调被上诉人处置权而置之不理。被上诉人于2005年将四楼平台“游乐室”、“办公室”、“影音室”处 -3- 置给上诉人作为物业办公室、消防器材储藏室及业委会办公室，这是被上诉人作为原始权利人的处置行为；一审又以规划设计一层图纸标注保安管理中心、消防控制室、空调机房及值班室，以规划设计为判决标准，否认被上诉人的处置行为。据上所述，一审采取双重标准审理本案件，判决有失公允。 被上诉人台联公司辩称，上诉人的诉请没有相关证据证实，房屋性质应该由规划部门确认不应由司法权力进行定性；上诉人的诉请不应得到支持。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 枫丹丽苑业委会向一审法院起诉请求：1.依法确认上海路枫丹丽苑小区东区五栋四楼架空层三间房屋（设计图纸标注的影音室、儿童游乐室、办公室）约150平方米面积为物业用房和业委会用房，由被告将该三间房屋交付原告管理和使用；2.依法确认地下制冷机房（设计图标注）为枫丹丽苑小区东区全体业主设备配套用房，由被告交付原告管理使用；3.判令被告按设计图纸完成游泳池及配套更衣室的修建装修工程，并完善具备游泳必要功能，由枫丹丽苑小区东区全体业主使用；4.本案所有诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告成立于1992年，为自然人出资成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房销售、房屋租赁等。位于桂林市的枫丹丽苑商住小区项目系由台联公司以出让方式取得土地使用权后开发建设。2002年5月22日，桂林市建设与规划委员会作出市建施审字［2002］166号桂林市建筑工程施工图设计文件审查批准书，批准被告建设上海路北面枫丹丽苑项目，批准建筑面积60480㎡，设计建筑面积54671.03+8263.35（不计容积率部分）等内容。该小区目前规划为西区和东区，其中东区有第4、5、6栋三栋楼宇，购买此三栋房屋的业主已办理 -4- 了房屋所有权证，在被告和购买该三栋房屋的业主签订的《商品房买卖合同》对四楼架空层的归属未做约定。西区有1、2、3栋三栋楼宇，在被告和购买该三栋房屋的业主签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第2条约定：楼宇之地下车库、第四层和游泳池的所有权和经营收益权属出卖人所有。 原告庭审中出示2005年5月12日被告发给桂林市建规委、市房产局的信函复印件一份，内容为：“我公司开发的上海路枫丹丽苑小区共6栋商住楼，其中中东区三栋4、5、6号楼已于2003年竣工，并通过了工程质量合格验收，根据贵委和贵局的要求及国家相关法律法规规定，枫丹丽苑东区4、5、6号楼四楼平台架空层公建配套房屋六间（不含游泳室）。其中“游乐室”、“办公室”、“影音室”移交小区业主委员会作为物业办公室，消防器材储藏室及业委会办公室，归小区全体业主共用共有……”。被告对该证据的真实性不认可。 原告庭审中出示被告于2007年5月9日出具给枫丹丽苑东区业委会的通知函一份，其中内容载明：“关于枫丹丽苑东区四楼的房屋，除业委会、物业办公地点及小区娱乐室等两处房产产权属小区全体业主所有外，其余房屋的所有权均属于我公司。……”被告对于该证据的真实性不认可，认为上述通知函没有相关人员签字。原告庭审中出示2007年被告公司作为乙方与原告作为甲方的《枫丹丽苑四楼平台居间招租管理协议书》一份，其中内容为：“四楼平台共有办公室九间，其中三间，乙方报市房产局为枫丹丽苑业主委员会办公用房，业主棋牌室及物业用房，甲方给予认可。……”被告当时的法定代表人覃静在该协议书上乙方法定代表人处签名，该协议下方甲方处打印有原告的名称，但是未加盖原告公章。被告对该证据的真实性不认可，认为该管理协议书 -5- 只有签名没有公章，双方没有签字盖章达成合意，不能证明四层东区有属于原告的用房。 在本案审理的过程中，被告提交了从桂林市城建档案馆复印出的一份关于案涉枫丹丽苑小区一层平面图盖章复印件，证明枫丹丽苑一层规划有保安管理中心、消防控制室，空调机房及值班室等用房，上述面积超过原告目前实际使用的管理用房的面积。原告对该证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，原告称其只用了约12平方米的空调机房，并且认为和被告交付给原告的业委会用房不冲突。被告在庭审中还提交了枫丹丽苑四层平面图复印件一份，证明四层的规划从原来的影音室等用途变更为商务办公，并且规划用途也不是业主用房或者物业管理用房。原告对该证据的真实性不认可，认为该证据系复印件，该图纸为竣工图，跟被告庭审时提供的一层平面图的竣工时间不一致，住建委的盖章是在2008年，当时被告已经将全部房屋卖完且业主已经入住了，四楼架空层属于物业管理区域，如果要改变房屋的具体用途应当经过业主的同意，交付四楼架空层案涉的业主委员会和物业用房是在2007年就已经交付了，被告所提证据改变四楼架空层的用途违反法律法规是无效的，不能否定交付给原告的业委会办公用房和物业用房。 2017年11月20日，桂林市中级人民法院裁定受理台联公司的破产清算申请，并于2018年2月5日作出裁定，指定该院审理台联公司破产清算案件。原告在法定期限内向被告的管理人申报债权：主张制冷机房和四楼平台为小区业主共有，管理人于第二次债权人会议后作出《债权审核函》，审核意见：1.台联公司与购房业主签订《商品房买卖合同》补充协议第2条明确约定：楼宇地下停车库、第四层和游泳池的所有权和经营收益属于出卖人所有； -6- 按此约定，地下，地下停车库、制冷机房平台等物业的权属归台联公司所有，也没有合法、有效的证据证明该部分物业归业主共有。2.台联公司开发枫丹丽苑小区东侧楼第四层的物业，由台联公司出售给第三人，并发生诉讼；生效裁判文书认定台联公司对第四层物业享有权属，签订的买卖合同有效。西侧楼第四层物业性质同，应推定相关权属归台联公司所有。综上，管理人认为申报债权不成立，制冷机房和四楼平台应属于台联公司财产，应纳入破产财产范围，否则将损害其他债权人的财产权益。原告于2019年8月1日向该院提起破产债权确认之诉，请求判如所请。 另查明，桂林市房屋登记管理中心的房屋产籍表的房屋状况一栏记载：上海路26号栋四楼建筑面积15503平方米，公摊面积533.57平方米，其后书写有：架空层暂不确权，2004年7月9日。 再查明，案外人徐德伟、甘丽锋与被告于2007年9月18日签订《房屋买卖契约》一份，约定将位于桂林市象山区上海路北侧26号枫丹丽苑第四栋第四楼套内面积145.665平方米（即为东区四楼架空层设计图纸标注的小区酒吧和阅览室的位置）的房屋出售给徐德伟、甘丽锋，因此，徐德伟、甘丽锋对于四楼架空层的上述145.665平方米的物业享有所有权。2015年，枫丹丽苑业委会作为原告起诉台联公司、徐德伟、甘丽锋为被告返还原物纠纷一案至该院，请求判令被告将位于桂林市酒吧恢复原状，并返还给原告使用，该案诉讼费由被告共同承担。该院于2016年8月29日作出（2015）象民初字第1397号民事判决，判决驳回原告枫丹丽苑业委会的诉讼请求。枫丹丽苑业委会不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市 -7- 中级人民法院判决维持原判，后其又向广西高级人民法院申请再审，广西高级人民法院作出裁定驳回枫丹丽苑业委会的再审申请。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生法律效力。枫丹丽苑小区由台联公司开发建设，原告诉请中的影音室等建筑，属于台联公司建造的建筑物的一部分，案涉房屋位于枫丹丽苑四楼架空平台，虽在桂林市房屋登记管理中心的房屋产籍表的房屋状况一栏被标示为“暂不确权”，只是因国家法律的限制，台联公司不能取得所有权，但台联公司作为架空层、地下、地下室的投资人人和开发商，对架空层、地下、地下室享有的其他物权包括使用、处分的权利，仍然得到法律的保障，否则不可能在房屋产籍簿上予以登记。台联公司以原始取得的方式对案涉四层架空层房屋、地下、地下制冷机房享有所有权，原告在此之前曾因四层平台阅览室和酒吧的归属问题，与台联公司、徐德伟等人产生纠纷，案件先后经该院、桂林市中级人民法院和广西壮族自治区高级人民法院审理，原告要求返还四层阅览室和酒吧的归属等诉讼请求均未得到支持。庭审中原告对于被告提交的一份从桂林市城建档案馆复印出的关于案涉枫丹丽苑小区一层平面图盖章复印件的真实性予以确认，尽管原告庭审中称其只用了其中约12平方的空调机房作为物业用房，但该平面图上标明枫丹丽苑一层规划有保安管理中心、消防控制室，空调机房及值班室等用房。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，枫丹丽苑小区4、5、6栋房屋业主在与台联公司签订《商品房买卖合 -8- 同》时未对案涉四楼架空层房屋及地下制冷机房的归属作出约定，台联公司以原始取得的方式对案涉四层架空层房屋、地下、地下制冷机房享有所有权也没有证据证明案涉架空层房屋及地下制冷机房是否计入公摊面积，庭审中原告对于被告提交的一份从桂林市城建档案馆复印出的关于案涉枫丹丽苑小区一层平面图盖章复印件的真实性予以确认，该平面图上已标明枫丹丽苑一层规划有保安管理中心、消防控制室，空调机房及值班室等用房，现原告又主张枫丹丽苑小区东区五栋四楼架空层三间房屋（设计图纸标注的影音室、儿童游乐室、办公室）约150平方米面积应为物业用房和业委会用房，同时要求确认地下制冷机房（设计图标注）为枫丹丽苑小区东区全体业主设备配套用房，由被告交付原告管理使用的理由及证据不充分，该院均不予认可。案涉游泳池并不属于业主共有的财产，是否完善以及何时完善，并不属于台联公司对业主的义务，应由台联公司自主决定。因此，对于原告判令被告按设计图纸完成游泳池及配套更衣室的修建装修工程，并完善具备游泳必要功能，由枫丹丽苑小区东区全体业主使用的诉讼请求，该院亦不予支持。综上所述，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告桂林市枫丹丽苑业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。 二审中，当事人没有提交新证据，一审法院查明的事实有相应证据证实，对此，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案二审争议焦点为：上诉人一审诉讼请求是否有事实及法律依据。 -9- 《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生法律效力。枫丹丽苑小区由台联公司开发建设，上诉人一审诉请中的影音室等建筑，属于台联公司建造的建筑物的一部分，台联公司以原始取得的方式对案涉四层架空层房屋、地下、地下制冷机房享有所有权，上诉人在此之前曾因四层平台阅览室和酒吧的归属问题，与台联公司、徐德伟等人产生纠纷，案件先后经象山区法院、桂林市中级人民法院和广西壮族自治区高级人民法院审理，上诉人要求返还四层阅览室和酒吧的归属等诉讼请求均未得到支持。其次，上诉人确认的被上诉人提交从桂林市城建档案馆复印出的关于案涉枫丹丽苑小区一层平面图显示，枫丹丽苑一层规划有保安管理中心、消防控制室，空调机房及值班室等物业用房，并且上诉人实际上也占用相应房产交付其聘请的物业公司使用至今，因此上诉人的一审诉请的第一、二项没有事实及法律依据。 关于上诉人的第三项诉请即关于游泳池及配套设施完善问题，案涉游泳池并不属于业主共有的财产，是否完善以及何时完善，并不属于台联公司对业主的义务，应由台联公司自主决定。一审判决对此不予支持，是正确的。 至于上诉人上诉提及到提交了2005年5月12日被上诉人发给桂林市建规委、市房产局的信函及被上诉人于2007年5月9日发给上诉人的通知函；该两份通知均无被上诉人台联公司负责人的签字，对其真实性存在疑问，一审法院对此不予采信，并无不当。 综上所述，枫丹丽苑业委会的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： -10- 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由桂林市枫丹丽苑业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 锦 审 判 员  阳志辉 审 判 员  李 柳 二〇二〇年十月二十三日 法官助理  黄 荣 书 记 员  李 婧