贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6653号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦,贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼,贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑昌盛，男，汉族，1976年11月15日出生，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：周菊，女，汉族，1973年10月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。郑昌盛、周菊委托诉讼代理人（特别授权)：王涛，贵州圣谋律师事务所律师。郑昌盛、周菊委托诉讼代理人（一般授权)：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）因与被上诉人郑昌盛、周菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：逾期交房的截止时间应计算至上诉人取得竣工验收备案表之日止，原审计算的截止时间过长。被上诉人郑昌盛、周菊答辩称：一审判决事实清楚，应当予以维持。竣工验收表不能证明上诉人在约定的时间内向被上诉人交付房屋，应当按照被上诉人实际收房的时间作为违约时间的截止日期。郑昌盛、周菊向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告因房屋未按合同约定的交付标准所支付的装修费暂计31,000元（上述赔偿金以第三方评估机构评估的结果为准）；2、判令被告支付原告逾期交房的违约金173,435元（以1,033,582元为基数,按日万分之二，从2017年10月1日起计算至2020年1月18日）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积249.7平方米，套内建筑面积218.31平方米，总价款1112841元,买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款222841元，余款890000元以银行按揭支付。第十一条：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第／种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。合同签订后，原告向被告付清了购房款1112841元。2017年9月22日，涉案房屋取得竣工验收备案表。2020年1月21日，被告将涉案房屋交付给原告。在诉讼过程中，原、被告双方议定涉案房屋的装修费用为90000元。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。原告已履行完毕购房款的支付义务，被告应当按合同约定的交付标准装修涉案房屋并交付给原告。被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担违约责任。在诉讼过程中，原、被告双方议定涉案房屋的装修费用为90,000元，故对原告诉请被告赔偿涉案房屋装修损失的请求，根据双方议定的价格予以支持90,000元。关于逾期交房违约金的认定问题。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第/种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。被告于2020年1月21日将涉案房屋交付给原告，逾期交房的时间已超过90日，而双方在《商品房买卖合同中》并未对逾期交房超过90日后的违约金计算标准进行约定，经释明，双方同意对逾期交房的违约金计算标准按照已付房价款的日万分之一点五进行计算。被告逾期交房时间为2017年10月1日至2020年1月21日，共计842天。故逾期交房违约金为：140,551.82元（1,112,841元×0.015%×842天=140,551.82元）。对原告主张的逾期交房违约金173,435元，予以支持140,551.82元，超出部分不予支持。涉案房屋虽于2017年9月22日取得竣工验收备案表，但竣工验收备案表只能证明涉案房屋竣工且经验收合格的事实，并不能证明被告通知原告交房，原告拒收房屋的事实。对被告关于不应支持逾期交房违约金的抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告郑昌盛、周菊房屋装修损失90,000元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑昌盛、周菊逾期交房的违约金140,551.82元；三、驳回原告郑昌盛、周菊的其他诉讼请求。案件受理费1,884元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：案涉《商品房买卖合同》约定上诉人应当于2017年9月30日前向被上诉人交付商品房。上诉人虽举证证明在2017年9月30日前该商品房取得了竣工验收备案，但并未举证证明在约定的交房期限已符合精装修的交付标准，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应当承担举证不利的后果。同时，根据本案事实，上诉人一审中与被上诉人协商确定赔偿90000元装修损失，可知在交房时上诉人也未符合精装修交付的标准。故上诉人关于逾期交房违约责任应截止至取得竣工验收备案表的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人碧桂园公司的上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3768元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十九日书记员 赵 莉