四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初4393号 原告：攀枝花市金泰物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市**炳草岗大街**，统一社会信用代码91510400555750964E。 法定代表人：蔡炜，总经理。 委托诉讼代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师，执业证号××。 被告：蔡忠，男，1976年2月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原告攀枝花市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）与被告蔡忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月24日公开开庭进行了审理。原告金泰物业公司的委托诉讼代理人刘德玉，被告蔡忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费14740元，违约金4422元，合计19162元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于攀枝花市东区××路××号××栋××单元××号房屋，面积为103.44㎡。被告于2011年8月18日与原告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定住宅的物业服务收费标准为1.5元／月／平方米，还约定了物业费的缴费时间、违约责任及违约金收取标准。被告每月应向原告缴纳物业服务费155.16元，被告按照此标准交纳了2011年8月18日至2013年1月31日的物业费，自2013年2月1日起至今未向原告交纳物业费共计95个月，合计欠交物业服务费14740元，原告多次催收无果，特向法院提起诉讼。 被告蔡忠承认金泰物业公司在“金泰.金碧天下”从事物业服务，以及其未缴纳2013年2月1日至2020年12月31日的物业服务费的事实。辩称，原告没有尽到《前期物业管理合同》约定的义务，小区管理混乱；原告乱收费、重复收费；小区内很多空地未绿化，环保、清洁做得不够完善；物业公司侵犯小区业主权益占据小区公共区域及闲置房屋、车库经营收取费用，未向小区内业主张贴公示每年年度财务收支状况，侵犯业主的监督权、知情权；小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到维护和保障；原告起诉已过诉讼时效。请求法院驳回原诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告围绕其诉讼请求，提交了如下证据： 1.前期物业服务协议，系原、被告于2011年8月18日签订，拟证明被告与原告约定了由原告为被告金碧天下小区提供物业管理服务，物业服务费1.5元/平方米/月，约定了违约责任，业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳费用，需按每天千分之三从逾期之日起交纳违约金。 2.电梯维保合同、绿化养护管理合同、消防设施维护保养合同，共17份，拟证明原告依照约定履行了物业管理服务的义务。 3.物业费催收台账记录2本，拟证明原告对被告拖欠的物业费进行了催收。 4.金碧天下小区其他业主的缴纳物业费的收据复印件4份，拟证明原告提供了金碧天下小区的物业服务，且原告提供的物业服务内容和质量符合双方的约定。 5.电梯维保、绿化外包、消防设施维护保养、生活垃圾处理费款项支付凭证，拟证明原告依照约定履行了物业服务义务。 6.房屋信息摘要，拟证明新源路59号4栋2单元6-1号房屋系被告所有。 7.被告于2014年5月10向原告出具的说明，拟证明原告向被告催收了物业服务费。 经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性没有异议；对证据3不予认可，辩称其没有收到原告催收物业费通知；对证据4没有异议，但认为与被告没有关系，同时认可原告从其收房开始就在小区进行物业服务，但认为原告的物业服务不达标，服务质量不符合合同的约定；认为证据5是原告与第三方的外包关系，与前期物业服务合同无关；对证据6、7没有异议。 被告提交了如下证据： 1.图片打印件17张，于2020年10月拍摄，拟证明原告的管理混乱，没有尽到管理职责。 2.缴纳物业服务费票据复印件，拟证明其已缴纳2011年8月至2013年1月的物业费。 3.收费收据1份复印件，拟证明在被告装修期间原告乱收费。 经质证，原告对被告提交的证据1的三性不予认可；对证据2没有异议；对证据3真实性没有异议，对证明目的不予认可，装修期间所收费用是双方对其专有部分装修另行约定收取的费用，收取费用符合双方的约定，该证据证明了原告在按照前期物业服务协议的约定对金碧天下的业主提供物业管理服务。 本院经审理认定事实如下：原告金泰物业公司系2010年5月13日登记成立从事物业管理的企业。原告于2011年8月18日与被告签订了《金泰.金碧天下小区前期物业服务协议》，金泰物业公司为甲方，陈顺琼、蔡忠为乙方，合同约定由甲方为“金泰.金碧天下”小区提供前期物业管理；住宅物业服务费用按其业主拥有物业的建筑面积交纳，1.5元/月/平方米，乙方接房时首次交纳一年的物业管理服务费，以后第6个月的第一个月的十日前履行交纳该半年的物业管理服务费的义务；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金，同时甲方有权公布欠费者的名单，并采取法律手段予以追缴。还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用等进行了约定。原告在该合同签订后入驻金泰.金碧天下小区提供物业服务。 位于四川省攀枝花市东区××路××号××栋××单元××号房屋登记的所有权人为蔡忠，建筑面积为103.44㎡。原告金泰物业公司入驻“金泰.金碧天下”小区从事物业服务期间，被告按照每月155.16元的标准缴纳了2013年2月1日以前的物业服务费，未缴纳2013年2月1日至2020年12月31日的物业服务费。2014年5月10日，被告在向原告申请退还装修押金时，书面承诺2013年2月1日至2015年1月31日的物业管理费年底统一缴纳。金泰物业公司于2020年7月原告到本院提起诉讼，向被告主张2013年2月1日起至2020年6月30日的物业服务费，本院依法向被告邮寄送达了民事诉状、传票等法律文书，被告蔡忠本人签收。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的物业费催收台账记录即证据3，该证据虽然系原告单方形成，但台账上不仅仅记载了对被告的催收情况，还记载了对小区其他业主欠费催收的情况，内容较为客观，且原告提交的被告于2014年5月10向原告出具的说明即证据7，从内容上反映出原告在被告要求退还装修保证金时，向被告催收了物业服务费，被告于是对2013年2月1日至2015年12月31日的物业服务费作出的年底缴纳的承诺，原告提交的证据7与证据3能够相互印证，证明了原告向被告催收物业服务费的事实，本院予以采信。2.被告提交的证据1即照片打印件，从图片上不能看出照片拍摄的地点以及其拍摄内容的真实性，本院不予采信。3.被告提交的证据3即收据复印件，只能证明被告装修房屋时原告向其收取了装修管理费、建渣清运费、装修电费等，而原告收取上述费用是依据双方签订的《金泰.金碧天下小区前期物业服务协议》的约定，与正常的物业服务费并不是同一性质，具有合同依据，因此，该证据不能达到被告主张原告乱收费的证明目的，本院不予采信。 本院认为，金泰物业公司系具有独立法人资格的从事物业管理活动的企业，其与蔡忠签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。金泰物业公司自2011年8月起为包括蔡忠在内的“金泰.金碧天下”小区业主提供了物业管理服务，小区业主理应按合同的约定向金泰物业公司交纳相应的物业服务费。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，如各业主均拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。据此，金泰物业公司主张蔡忠缴纳物业服务费的主张合法有据，本院予以支持。对蔡忠提出的本案已过诉讼时效期间的抗辩意见，本院认为，诉讼时效，是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。首先，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，本案金泰物业公司所主张的2017年11月23日以后的物业服务费在诉讼时效期间内。其次，对2017年11月23日之前的物业服务费，从金泰物业公司提交的催收台账看，台账记载了蔡忠不缴纳物业服务费的理由，可以证明自蔡忠拖欠物业服务费后金泰物业公司通过电话方式向蔡忠催收拖欠的物业服务费的事实，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中继，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”之规定，金泰物业公司每一次向蔡忠催收物业服务费，即发生诉讼时效中断，因此，金泰物业公司的起诉在法律规定的诉讼时效期间内，蔡忠的该抗辩意见，本院不予采信。蔡忠应当向金泰物业公司缴纳2013年2月1日至2020年12月31日的物业服务费14740元。蔡忠未按物业服务合同的约定按期缴纳物业费，有违诚实信用、恪守承诺的原则，系蔡忠违约，依法应当承担违约责任。金泰物业公司将双方物业服务合同约定的每日3‰的违约金计算标准，调整为物业费总金额的30%，有利于蔡忠，亦不违反法律的规定，本院予以支持，蔡忠应当向金泰物业公司支付违约金4422元。蔡忠提交的证据不足以证明其主张的金泰物业公司没有尽到《前期物业管理合同》约定的义务，小区管理混乱，小区内很多空地未绿化，环保、清洁做得不够完善的抗辩意见成立，且蔡忠若认为金泰物业公司作为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其有权另行主张，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此作为拒不交纳物业费的抗辩理由于法无据，本院不予采纳。金泰物业公司收取蔡忠装修房屋期间的各类费用，并不违反双方物业服务合同的约定，不属于擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，因此蔡忠关于金泰物业公司乱收费的抗辩意见，本院不予采纳。蔡忠的其他抗辩意见与本院查明事实不符，本院均不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 蔡忠于本判决生效后十日内一次性向攀枝花市金泰物业管理有限公司支付2013年2月1日起至2020年12月31日的物业服务费14740元，违约金4422元，合计19162元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费140元，由蔡忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  冯元 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  严媛