江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1171号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓希，男，1981年1月5日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县。委托诉讼代理人：饶伟斌，江西衡业律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王琴，女，1971年1月15日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。委托诉讼代理人:龙新平，江西平诚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人邓希因与被上诉人王琴房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省资溪县人民法院（2020）赣1028民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，因本案没有新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邓希上诉请求：1.依法撤销资溪县人民法院（2020）赣1028民初306号民事判决书第一项；2.本案相关诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人承担违约金63050元错误。一审判决认定：“因原告（反诉被告）已经同意被告（反诉原告）不再租赁，……”，即已充分说明，租赁双方当事人已就提前解除租赁关系达成合意。建立在相互协商一致的基础上，上诉人仍需承担违约金，缺乏法律依据。如被上诉人明确表示反对，或拒绝提前解除合同，则上诉人方必然就此会进行重新考量，或继续承租，或主动与被上诉人商洽后续违约责任的承担问题。换言之，在已有合同明确约定的情况下，任意行为人绝不可能不考虑这一法律后果，在没有就违约责任明确之前，径行单方面解除租赁关系。也正因为此，在与被上诉人的电话沟通中，上诉人表示：“你可以出租，我们到时候搬出来就是”，然后被上诉人回复：“等于你不租是吧？那我就写空店出租了”。从中可以看出，上诉人将是否提前解除的选择权交于被上诉人，如被上诉人同意解除并另行出租，则我方搬出。此后，被上诉人两次表示“那我就写（打）空店出租”，上诉人是且只能理解为，其对己方提出的提前解除没有异议，上诉人没有单方违约的情形存在。二、退而言之，即使因未能如期履行合同，确有承担违约金的必要，一审的判决也有失公允。从双方明确退租之日起，王琴已经对外招租，至于其招租成功与否，系其自身经营风险。而上诉人邓希在承接租赁房屋时，重新装饰装修发生了十余万元的费用，系真实投入的直接损失。装修残值至今仍在王琴处，属于被上诉人王琴额外得到的利益。故，即便存在违约金，也应当对一审判决认定的违约金予以调整，酌情判处。综上所述，上诉人恳请二审人民法院重新查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王琴辩称，上诉人的上诉理由不能成立，达成了合意并不意味着合同已经解除，这正是一审法院一方面认定双方确实存在解除合同的意思表示，但是关键在于双方并没有办理任何解除合同的手续，而且到现在为止相关的移交手续都没有办好，包括店面的钥匙仍然在上诉人手里，这个房屋从掌握钥匙的层面上来讲，店面的使用权还是掌握在上诉人的手上，任何租赁关系的解除都离不开办理相关的交接手续，既然合同没有解除又到了应该按照合同约定交付租金的时间，合同没有解除、租金也没有交付已经构成违约，这一事实是很清楚的，一审判决在合同是否解除上的认定是很正确的，一审判决上诉人承担违约金既有事实依据也有法律依据。一审判决认定事实清楚，在违约金的认定和适用法律也正确，没有不当，请求二审法院驳回上诉、维持原判。王琴向一审法院起诉请求：1.判令邓希支付2020年度的租金105000元；2.支付违约金63050元；以上合计人民币168050元；3.本案案件受理费由邓希承担。邓希反诉请求：1.依法确认邓希与王琴之间的《资溪大酒楼租赁合同》已解除；2.判令王琴返还邓希房租32000元；3.一审本诉、反诉的诉讼费用由王琴承担。一审法院认定事实：王琴与邓希经过协商，于2019年5月5日双方签订了《资溪大酒楼租赁合同》，甲方出租人王琴将自家的在资溪县繁华南街27号资溪大酒楼租赁给乙方承租人邓希经营。合同约定：租期从2019年5月20日至2022年5月20日共计三年，租金第一年为100000元，以后每年递增5%，租金按年交，在每年提前一个月付租金，如不按期交付，甲方有权收回店面；租赁期满后，乙方如不续租不得拆除房屋硬件及基础装修，装修及基础设施由甲方处理，乙方不得损坏、转移处理，否则按市场值赔偿给甲方；租赁期间内如遇拆迁或不可抗力因素的原因造成合同不能履行的，双方互不担责，甲方退回乙方剩余租金；如有违约，违约方须赔偿守方合同总价的20%的违约金等条款。合同签订后，在营业前，邓希到工商部门办理和注册了自己的个人经营的工商营业执照，起名为资溪县合家欢大酒楼。经营到2020年1月26日，我国出现了新冠状××疫情，资溪县市场监督管理局通知餐饮单位暂停营业，到3月11日资溪县人民政府通告全面恢复餐饮业正常营业。因受疫情较严重影响，邓希通过表哥杨勤奋向王琴提出减少租金或半年交一次租金，但王琴不同意。2020年4月22日邓希表哥杨勤奋用电话与王琴沟通，王琴同意邓希不再租赁意见，要求店内空出。随后王琴就贴出空店出租的公告，邓希也空出租赁屋内的东西，但双方未办理相关移交。在一审法庭上王琴确认该合同是与邓希一人签订的，邓希也承认该合同是他一个人签的。一审法院认为，《资溪大酒楼租赁合同》是双方自愿签订的，合同内容合法有效，双方已经履行。现邓希不再履行合同，属违约行为，应当承担违约责任。因王琴已经同意邓希不再租赁，4月份已贴出空店出租公告，所以王琴要求判令邓希支付2020年5月后一年的租金105000元，一审法院不予支持。王琴要求邓希支付违约金63050元，符合合同约定的合同总价（第一年100000元+第二年105000元+第三年110250元=315250元）的20%的违约金，一审法院予以支持。邓希反诉要求确认邓希与王琴之间的《资溪大酒楼租赁合同》已解除，2020年4月22日双方达成的是不再租赁，并未讲合同解除，因证据不足，一审法院不予支持。邓希反诉要求判令王琴返还房租32000元，因今年1月26日我国出现新冠状××疫情，当地餐饮业暂停经营一个半月，疫情为不可抗力，按合同约定，此一个半月的租金（100000元÷12月×1.5月）12500元可以返还，在合理的范围内，一审法院予以支持。因该合同双方均同意不再履行，一审法院予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，一审法院判决：一、邓希在本判决生效后十日内支付给王琴违约金63050元。二、王琴在本判决生效后十日内退还被邓希在一个半月疫情期间的租金12500元。三、驳回王琴的其他诉讼请求。四、驳回邓希的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3661元，减半收取计1830.5元，王琴负担1100元，邓希负担730.5元；一审反诉案件受理费300元，减半收取计150元，邓希负担80元，王琴负担70元。二审中，当事人没有提交新证据。邓希、王琴对一审认定的事实均无异议，二审对一审认定的事实予以确认。二审另查明，二审中，邓希与王琴均确认邓希于2020年5月20日前搬出案涉租赁店铺。本案一方当事人不同意调解，调解不成。本案二审的争议焦点为：上诉人邓希是否要向被上诉人王琴支付63050元违约金。本院认为，本案中，2020年4月22日王琴同意邓希不再租赁案涉店铺并于同日贴出空店出租公告，邓希于2020年5月20日前搬离案涉店铺，可见，王琴与邓希就解除案涉租赁合同达成一致，案涉租赁合同在邓希搬离店铺并交还钥匙后于2020年5月20日已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据实际履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因邓希要求提前解除案涉租赁合同给出租人王琴造成了租金损失，邓希应当承担赔偿租金损失的违约责任，出租人王琴也负有减少损失扩大的义务。一审按照三年期限的租赁合同总价的20%计算违约金过高，考虑本案的具体情况，本院酌定由邓希向王琴赔偿3个月的租金损失26250元（105000元÷12月×3月）。在原租赁合同履行期间，因不可抗力的新冠××疫情原因，资溪县当地餐饮业暂停经营一个半月，一审认定王琴应当向邓希返还该一个半月的租金12500元，于法有据，二审予以维持。综上，邓希还应当向王琴支付13750元租金损失。综上所述，上诉人邓希的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但处理不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省资溪县人民法院（2020）赣1028民初306号民事判决；二、邓希在本判决生效后十日内向王琴支付13750元；三、驳回王琴的其他诉讼请求；四、驳回邓希的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3661元，减半收取计1830.5元，由王琴负担1537.5元，由邓希负担293元；一审反诉案件受理费300元，减半收取计150元，由邓希负担80元，王琴负担70元。二审案件受理费1376元，由王琴负担798元，由邓希负担578元。本判决为终审判决。审判长 范 宣审判员 彭 珺审判员 邹志伟二〇二〇年十一月二十七日法官助理高忠明书记员余文渊