山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5127号上诉人(原审原告)：太原保利林语房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区康兴路**保利梧桐语**楼。法定代表人：刘实，总经理。委托诉讼代理人：田早春，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史鸿清，北京德恒（太原）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郭某，女，1977年8月27日出生，汉族，中铁城建一公司会计，住太原市。被上诉人(原审被告)：朱某，女，2004年3月3日出生，汉族，无业，住太原市。法定代理人：郭某（朱某之母），女，1977年8月27日出生，汉族，中铁城建一公司会计，住太原市。被上诉人共同委托诉讼代理人：李九利，山西晋阳律师事务所律师。上诉人太原保利林语房地产开发有限公司因与被上诉人郭某、朱某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原保利林语房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审法院作出的(2020)晋0109民初2599号民事判决书第三、四项;2、依法改判二被上诉人支付上诉人违约金153917.5元;3、依法改判二被上诉人承担上诉人律师代理费20000元;4、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决确定的违约金计算方式及数额没有合同和法律依据。上诉人与二被上诉人签订的《商品房买卖合同》已经一审法院认定为有效，该合同应作为本案确定双方权利义务的依据。根据合同附件四第二条第4款约定，二被上诉人应当按照房款总价1539175元的10%,即153917.5元向上诉人支付违约金。2、合同附件四第二条第4款约定了买受人逾期支付房款构成违约时,买受人应当支付由此给出卖人造成的律师费损失.合同明确约定的违约条款,人民法院应当依法予以支持。综上所述,一审判决二被上诉人应支付的违约金数额及驳回被上诉人关于律师费的诉讼请求,不符合已查明的合同约定。故请求人民依法改判,支持上诉人的上诉请求。郭某、朱某辩称，答辩人郭某认为上诉人在合同签订时未尽告知义务，所以导致违约产生的责任，过错不在郭某。答辩人朱某认为案涉合同无效。该合同朱某未签字，在购房过程中朱某均未在场，也不知情，因此不应承担责任。太原保利林语房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除太原保利林语房地产开发有限公司与郭某、朱某签订的《保利西湖林语商品房认购书》以及编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》及所有附件；2、判令郭某、朱某协助太原保利林语房地产开发有限公司办理编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》的撤销备案登记等手续（包括撤销网签备案）；3、判令郭某、朱某向太原保利林语房地产开发有限公司支付违约金153917.5元；4、判令郭某、朱某承担律师代理费20000元；5、本案诉讼费由郭某、朱某承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况：（1）2019年5月1日，太原保利林语房地产开发有限公司与郭某、朱某签订了《保利西湖林语商品房认购书》，主要约定：出卖人为太原保利林语房地产开发有限公司、认购人为郭某、朱某，认购人认购的商品房为出卖人所开发的位于保利西湖林语项目12号楼1单元2203号房，建筑面积共109.04平方米，房屋单价每平方米15472元，总房价1687037元，认购人应自签订本认购书当日内，向出卖人支付认购定金20000元。认购书落款处有太原保利林语房地产开发有限公司置业顾问、销售经理与郭某、朱某签字或捺印确认。（2）2019年6月5日，太原保利林语房地产开发有限公司与郭某、朱某签订了《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），该合同主要约定：出卖人为太原保利林语房地产开发有限公司，买受人为郭某、朱某，房屋坐落于太原市晋源区贾家庄街48号12幢1单元22层2203号房，房屋建筑面积共计109.04平方米，房屋毛坯单价每平方米12315.69元，总金额1342903元。付款方式主要约定为（银行按揭）：买受人于合同签订之日交纳首付款共计739175元（含定金），剩余房款800000元，买受人以银行按揭贷款形式支付；逾期付款违约约定：买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金。房屋交付期限：出卖人应当在2022年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房验收合格后交付买受人。合同还就其他事宜作了约定。合同落款处有原告太原保利林语房地产开发有限公司与被告郭某、朱某盖章或签字捺印确认。二、合同履行情况：买受人郭某、朱某于2019年5月1日向出卖人交纳房屋定金2万元、2019年5月10日向出卖人交纳首付款599175元及维修基金9814元、2019年5月21日交纳120000元，买受人郭某、朱某累计共向出卖人付款748989元。涉案房屋未实际交付，剩余购房款800000元买受人至今未付。2019年6月11日，双方签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号201XXXXXXXX）完成备案登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）未违反法律、法规强制性规定，系双方就涉案房屋达成期房买卖的真实意思表示，合法有效，应予以确认。按照合同约定，买受人在支付房屋首付款739175元后，剩余款项买受人以银行按揭贷款的形式支付，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。现太原保利林语房地产开发有限公司要求解除双方签订《商品房屋买卖合同》及配合其办理《商品房屋买卖合同》登记备案注销手续，郭某、朱某均表示同意，应予以支持。关于太原保利林语房地产开发有限公司主张违约金的问题，按双方约定逾期付款超过60日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金，郭某、朱某逾期付款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。郭某、朱某以太原保利林语房地产开发有限公司未尽到银行按揭贷款提醒义务为由进行抗辩，理由不足，不予采信。关于太原保利林语房地产开发有限公司要求郭某、朱某承担律师代理费20000元，鉴于双方在合同中没有明确约定，该项请求理由不充分，不予支持。双方合同解除后，太原保利林语房地产开发有限公司应当将收取的房屋款项748989元（含维修基金9814元）全额退还郭某、朱某。综上，一审法院判决：“一、原告太原保利林语房地产开发有限公司与被告郭某、朱某签订的《保利西湖林语商品房认购书》及《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）于本判决生效之日起予以解除。二、被告郭某、朱某于本判决生效之日起三十日内协助原告太原保利林语房地产开发有限公司办理《商品房屋买卖合同》（合同编号为201XXXXXXXX）的撤销备案登记等手续。三、被告郭某、朱某于本判决生效之日起十五日内向原告太原保利林语房地产开发有限公司支付违约金22175.25元（按已付款739175元的3％予以计算）。四、驳回原告太原保利林语房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1889元，太原保利林语房地产开发有限公司负担1712元，被告郭某、朱某共同负担177元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审认定事实本院予以确认。本院认为，关于违约金数额的问题。上诉人主张应适用《合同补充协议》第二条第四款的规定，即“如逾期超过60天或者因原因确实无法付清剩余房款，出卖人有权要求解除合同，并要求买受人按房款总价10%向出卖人支付违约金，因此给出卖人造成的损失（包括但不限于诉讼或仲裁的费用、律师费等损失）均由买受人承担。”而案涉《商品房买卖合同》第七条对买受人逾期付款的违约责任进行了明确约定，即“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。”上述约定不一致，应适用哪个条款，本院作如下分析：首先，从形式上看，《合同补充协议》是作为《商品房买卖合同》的附件而同时形成的，二者之间无替代性适用的相关约定。其次，从内容本身而言，《合同补充协议》的第二条是针对《商品房买卖合同》的第六条即付款方式及期限进行的补充，其侧重于银行按揭付款方式的补充约定，并非系针对逾期付款违约责任的约定。再次，上诉人系因被上诉人构成逾期付款为由行使解除权并主张违约责任，上诉人主张的理由更符合《房屋买卖合同》第七条关于逾期付款违约责任的约定。综上，《合同补充协议》约定内容并未构成对《房屋买卖合同》中逾期付款违约责任的覆盖与替代，一审法院依照《房屋买卖合同》第七条的约定确定违约金数额并无明显不当。关于律师代理费的问题。同前所述，《合同补充协议》约定内容并未构成对《房屋买卖合同》中逾期付款违约责任的覆盖与替代，而《房屋买卖合同》中逾期付款违约责任中并未就律师代理费作出明确约定，故一审法院据此作出认定并无不当。综上所述，太原保利林语房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法近期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费3778元，由上诉人太原保利林语房地产开发有限公司自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 安源生审判员 李铁柱 二O二O年十一月三日书记员 郑宇彤书记员 王兆宇