陕西省安康市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕09民终751号 上诉人（一审被告）：安康市滨江物业管理服务有限公司。住所陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：魏佑宏，总经理。 委托诉讼代理人：欧定华，陕西恒典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春生，陕西恒典律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：安康市汉滨区城市风景小区业主委员会。住所陕西省安康市汉滨区。 负责人：魏新，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张娟，陕西江桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚涛，陕西江桦律师事务所实习律师。 上诉人安康市滨江物业管理服务有限公司(以下简称“滨江物业公司”)因与被上诉人安康市汉滨区城市风景小区业主委员会(以下简称“城市风景业委会”)物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人滨江物业公司的委托诉讼代理人欧定华、张春生，被上诉人城市风景业委会的负责人魏新及其委托诉讼代理人张娟、龚涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨江物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回城市风景业委会的诉讼请求；3.案件受理费由城市风景业委会承担。事实和理由：1.未经业主大会授权，城市风景业委会不具有合格的诉讼主体资格。2018年11月5日城市风景业委会以自己的名义提起诉讼，2019年10月18日当庭变更诉讼请求，没有证据证实城市风景小区业主大会给业委会授权提起民事诉讼以及变更诉讼请求。提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主真实意志，而法律上并未规定业委会可以直接提起诉讼，因此业委会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，否则不具有合格的诉讼主体资格，不享有诉讼权利。根据《物业管理条例》第十五条及第十九条第一款规定，业委会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，即只能在涉及小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格。且业委会只能执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》及《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》也对上述问题做了明确的说明。2.城市风景业委会解聘滨江物业公司及选聘安康市汉滨区XX物业管理有限公司（以下简称“XX物业公司”）均不符合法定程序。解聘和选聘物业服务企业或者其他管理人应当符合法律、法规的规定，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、《陕西省物业管理条例》第十五条均明确规定，对于解聘和选聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。根据《物业管理条例》第二十五条、第二十六条之规定，城市风景业委会未能提供解聘滨江物业公司符合法定程序的证据，也未能提供选聘XX物业公司符合法定程序的证据。3.城市风景业委会诉请滨江物业公司立即排除妨碍、撤离小区，缺乏法律依据。（1）根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，城市风景业委会诉请滨江物业公司立即排除妨害，应当提供相应的证据证实。（2）《城市风景前期物业服务合同》的合同主体是安康市兴X房地产（集团）有限公司（以下简称“兴X公司”）与滨江物业公司，该合同并未依法解除或终止，仍具有法律效力，滨江物业公司在城市风景小区继续经营有合法依据。（3）城市风景业委会诉请滨江物业公司撤离小区缺乏事实依据和法律依据。城市风景小区规划为两个部分，滨江物业公司是依法登记成立的合法企业，即使《城市风景前期物业服务合同》终止或依法解除，滨江物业公司不为城市风景业委会继续服务，但滨江物业公司作为一个企业，还可以在城市风景小区租赁房屋或购买房屋，这两种方式都是滨江物业公司在城市风景小区合法继续存在的理由。城市风景业委会要求滨江物业公司撤离小区的诉讼请求不明确具体，没有可诉性，该诉讼请求也不符合法律规定。 城市风景业委会辩称，1.城市风景业委会是在有关部门的指导协助下，由小区业主按照法定程序选举产生的，选举结果进行了公示，业委会也在安康市房地产管理局进行了备案。2018年8月18日，城市风景业委会采取调查问卷及召开业主大会表决的形式，对是否继续由滨江物业公司提供物业服务征求意见，结果是不同意滨江物业公司继续服务，广大业主要求更换新的物业公司为小区提供物业服务。业委会是业主大会的执行机构，代表业主的利益，反映业主的意愿和要求，业委会行为产生的法律后果也由全体业主承担。滨江物业公司认为城市风景业委会不具有合法诉讼主体资格的理由不能成立。2.2018年8月18日,城市风景小区召开业主代表及业主大会，通过投票的方式，绝大多数业主代表及业主均不同意前期物业继续服务，要求滨江物业公司清算财产，移交业委会。城市风景业委会于2018年9月20日与XX物业公司签订了《物业服务合同》，并于9月24日向滨江物业公司发出撤离小区的通知，但并未如愿。城市风景业委会通过合法的程序解聘滨江物业公司，又通过合法程序选聘XX物业公司。3.滨江物业公司对安康市房产管理局发出的（2018）01号整改通知置若罔闻，最终致使双方矛盾达到不可调和的地步。小区业主被迫拿起法律武器成立业委会，通过成立、召开业主大会，组建业委会的方式解聘滨江物业公司，选聘新的物业公司。但滨江物业公司拒不撤离，致使新的物业公司无法进场，使广大业主利益严重受损。请求驳回上诉，维持原判。 城市风景业委会向一审法院起诉请求：1.滨江物业公司立即排除妨碍，撤离城市风景小区；2.滨江物业公司承担诉讼费用。 一审法院经审理查明，兴X公司与滨江物业公司签订了《城市风景前期物业服务合同》，合同约定兴X公司委托滨江物业公司对城市风景一期1、2、4-9、17号商住楼提供前期物业管理服务，合同期限至业主大会选聘物业管理企业止。合同签订后，滨江物业公司入驻城市风景小区，并对该小区提供物业服务。2018年1月4日，安康市房产管理局因业主投诉，向滨江物业公司发出［2018］01号整改通知，载明因不断接到业主反映滨江物业公司在服务过程中私自更换业主电表、限制业主购电、捆绑收费方式催收物业服务费、物业服务不规范等问题，责令滨江物业公司立即开展自查自纠，对存在问题予以整改，将整改结果于2018年1月10日前报安康市房产管理局。2018年3月6日，城市风景小区业主大会筹备组分别在1、2、4、5、6、7、8、9、17号楼公示了各幢楼业主推荐业主代表的人选及票数，公示期间自2018年3月6日至2018年3月12日共七天，并加盖了汉滨区新城办事处新铺社区居民委员会的印章。2018年3月31日，城市风景小区召开业主大会，选举魏新等11名业主为城市风景小区第一届业主委员会成员，并于当天将选举结果进行公示，亦加盖了汉滨区新城办事处新铺社区居民委员会的印章。2018年4月8日，公示期满后在安康市房产管理局进行备案登记。2018年4月24日，城市风景业委会向全体业主发出告全体业主书，告知全体业主城市风景业委会已经成立，业委会对小区重大事项的决定将采取调查问卷的形式征询每户业主的意见。2018年8月14日，城市风景业委会给新城办、城郊派出所、新铺社区发出关于召开业主大会请求帮助的函，定于2018年8月18日上午在小区广场召开业主代表及业主大会，对于是否留用滨江物业公司进行投票，请求给予帮助。2018年8月18日，城市风景业委会采取调查问卷及召开业主大会表决的形式，对是否继续由前期物业公司继续服务征求业主意见，其中35位业主代表中参加投票的27人，均不同意继续由滨江物业公司服务，而参加业主大会的500人中，不同意滨江物业公司继续服务的473票，同意滨江物业公司继续服务的25票。2018年8月29日，安康市房产管理局对城市风景业委会关于请求协助城市风景小区撤离滨江物业公司的申请回函：一、城市风景小区属于分期建设小区，目前小区尚未完全交付业主入住使用，未达到整体移交条件，根据《陕西省物业管理条例》第五十八条规定，不宜分开进行管理，也不应出现两个物业服务公司进行服务；二、根据《陕西省物业管理条例》第十五条第四款规定，请业委会及时召开业主大会，充分征求业主意见后决定是否更换小区物业服务企业；三、建议业委会牵头就小区管理召开物业公司、开发商、新铺社区、房管局协调会，督促物业公司对业主们提出的问题及时进行整改，共同维护好广大业主的利益。2018年9月3日，城市风景业委会给滨江物业公司发出关于要求滨江物业公司清算前期物业费用的通知，载明2018年8月18日城市风景小区业主和业主代表对滨江物业公司是否继续留用为小区服务进行投票，投票结果为不同意前期物业继续留用服务，要求滨江物业公司清理清算前期物业服务以来截止2018年3月31日业主公共区域的收益、公摊电费及其他属于全体业主的财产，于2018年9月30日前移交给业委会。2018年9月20日，城市风景业委会与XX物业公司签订《物业服务合同》。2018年9月24日，城市风景业委会给滨江物业公司发出撤离城市风景小区的通知，要求滨江物业公司在2018年9月30日前清算完毕，在2018年10月1日前与新的物业公司完成小区物业管理相关资料移交，并撤离城市风景小区。因滨江物业公司未按通知要求与新的物业公司完成小区物业管理相关资料移交，并撤离城市风景小区，城市风景业委会遂向法院起诉，要求判令：1.确认滨江物业公司与城市风景小区业主之间的前期物业服务签约书合同关系于2018年8月18日终止；2.判令滨江物业公司立即排除妨碍，撤离城市风景小区，向城市风景业委会移交相关资料（1.竣工平面图、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理必需的其他资料）。城市风景业委会在本案发回重审期间，又将诉讼请求变更为请求判令滨江物业公司立即排除妨碍，撤离城市风景小区。 另查明，城市风景小区一期工程房屋总套数为1169套，城市风景小区二期工程尚在建设中。2018年10月16日，安康市兴X地产（集团）第三分公司给安康市房管局提交关于继续委托滨江物业公司为城市风景小区物业管理服务的报告。 一审法院认为，滨江物业公司与兴X公司签订前期物业服务合同，对城市风景小区实施前期物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。因前期物业服务合同第二十五条约定本合同期限至业主大会选聘物业管理企业止，现城市风景小区经业主大会选举产生业委会，且业委会又选聘了新的物业服务企业，滨江物业公司与兴X公司签订的前期物业服务合同应予终止，故对城市风景业委会要求判令滨江物业公司立即撤离城市风景小区的诉讼请求，予以支持。对城市风景业委会要求判令滨江物业公司立即排除妨碍的诉讼请求，因城市风景业委会未提供滨江物业公司存在具体妨碍行为的证据，故对该项诉讼请求，不予支持。滨江物业公司辩解城市风景业委会未经业主大会授权，不具有主体资格，业委会解聘滨江物业公司不符合法定程序，选聘XX物业公司不符合法定程序。因城市风景业委会经业主大会选举产生，并在安康市房产管理局备案登记，其征求业主的意见，根据业主的意愿代表业主选聘新的物业公司，符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，故对滨江物业公司的辩解理由，不予采纳。依据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决：一、滨江物业公司在判决生效后十日内撤离安康市城市风景小区；二、驳回城市风景业委会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由滨江物业公司承担。 本院经二审查明的事实与一审一致。另查明，城市风景业委会以自己的名义提起本案诉讼，未经业主大会决定。 本院认为，滨江物业公司上诉提出，城市风景业委会提起本案诉讼及在诉讼中变更诉讼请求，未经业主大会的授权，其诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、提起诉讼均属有关业主共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。城市风景业委会在本案中没有提供证据证明其提起诉讼符合上述法律规定并取得业主大会的授权，故城市风景业委会不具有本案原告的诉讼主体资格。且根据本案查证的事实，城市风景业委会选聘新的物业服务企业既不符合法律规定的程序，也不符合其业委会议事规则的约定，故其要求滨江物业公司排除妨害、撤出小区的主张亦缺乏法律和事实依据。综上，滨江物业公司上诉理由成立，应予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4004号民事判决； 二、驳回安康市汉滨区城市风景小区业主委员会的起诉。 一审案件受理费100元，退还安康市汉滨区城市风景小区业主委员会；上诉人安康市滨江物业管理服务有限公司预交的二审案件受理费100元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年十一月三日 书记员 赵倩茹