江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初4085号原告：瞿东，男，1970年7月23日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：马佳，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯君妍，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：南通双逸科技创意产业园有限公司，统一社会信用代码91320612735327418A，住所地南通市通州区先锋工业园区。法定代表人：江新。委托诉讼代理人：蔡斌，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：江卫，男，1971年6月10日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：蔡斌，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告瞿东与被告南通双逸科技创意产业园有限公司（洗以下简称双逸公司）、江卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告瞿东及其委托诉讼代理人马佳，两被告委托诉讼代理人蔡斌，被告江卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瞿东向本院提出诉讼请求：1.判令被告双逸公司立即将双逸创意园3号楼2层房屋过户至原告名下；2.判令被告双逸公司承担违约金150000元、逾期过户对原告造成的损失（以合同总价3000000元为基数，按照每日万分之一的标准，自2015年10月12日计算至实际过户之日止）；3.判令被告江卫对上述债务负连带责任；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年2月12日与被告双逸公司签订工业房买卖合同、协议书，约定原告购买双逸创意园3号楼2层房屋，总价3000000元，原告预付购房款2400000元，双方于交房后8个月内办理房屋过户手续。同日，原告以工程款抵房款方式交付了相应款项。按合同约定，原应于2015年10月12日前办理过户手续，因3号楼四层分别出售给四人，仅办理一本产证，故被告双逸公司无法单独就3号楼2层房屋办理产证，无法过户给原告。经原告多次催索，2018年3月10日，原告及两被告签订补充协议，约定应在2019年3月1日前办理好过户手续，否则被告双逸公司应按合同总价5%支付惩罚性违约金，同时承担逾期过户的赔偿责任；被告江卫负连带责任。但截至目前，两被告仍未履行相应义务。同时根据原告了解的情况，现3号楼2层房屋已单独办证，符合过户条件。被告的违约行为给原告造成了重大损失。基于上述事实和理由，依据法律规定，诉至法院要求判如所请。被告双逸公司、江卫辩称，1.原告至今未按合同约定支付购房款，已构成根本违约。双方曾谈过以工程款抵房款，但因各方原因未能谈成。现案涉工程主体存在严重质量问题，故原告要求以工程款抵扣无事实及法律依据。2.南通市人民政府于2019年2月3日颁布《关于对部分区域新增建设项目等进行预控的通知》，暂停了案涉房屋区域不动产交易过户行为。因此不应承担违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月12日，原告与被告双逸公司签订《协议书》，约定原告购买3号楼第二层房屋，建筑总面积822.70平方米，单价3646.53元/平方米，暂定总价3000000元。因考虑投资建设具有一定周期，以及被告建设完成并领取到房产证后才能过户，同时防止被告可能存在将房屋另行转让的风险，经原告提出，双方提前签订《工业用房买卖合同》。同日，原告与被告双逸公司签订《工业用房买卖合同》，约定：1.原告购买3号楼第二层房屋，价格3646.53元/平方米，总价3000000元。最终结算价以房屋所有权证登记建筑面积乘以购买单价结算，多退少补。2.合同签订之时，原告预付购房款2400000元，待被告产权证办理出来后十日内付清余款600000元。3.若遭遇国家相关政策调整及法律界定的不可抗力因素影响，且被告双逸公司在事件发生之日后书面通知原告并提供有效的事件发生证明的，被告双逸公司可根据实际情况予以延期交房及产证。2018年3月10日，原告与两被告签订《补充协议》，约定：1.若2019年3月1日（含）之前，办理完毕房屋过户手续，则双方均不承担互不追究对方的违约责任。否则，被告双逸公司须按原合同总价的5%，于2019年4月1日前支付惩罚性违约金，同时原告有权向被告双逸公司主张逾期过户的赔偿责任。2.被告江卫同意对《工业用房买卖合同》及《补充协议》中被告双逸公司应承担的责任负连带责任。另查明，2019年1月30日，被告双逸公司就案涉坐落于南通市通州区欧先锋工业园区3幢201房屋领取不动产权证，载明房屋建筑面积826.63平方米。2019年2月3日，南通市人民政府出台《关于对部分区域新增建设项目等进行预控的通知》，要求通知到达后暂停不动产交易过户。2019年12月20日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为李志伟。又查明，2010年12月8日，南通永安建设工程有限公司与南通昆仑钢结构有限公司签订建设工程施工合同。后南通昆仑钢结构有限公司变更名称为南通双逸科技创意产业园有限公司，即案涉被告双逸公司。南通永安建设有限公司通海分公司系南通永安建设有限公司的分公司，审理中，两公司均认可由原告处理相关工程款。审理中，双方一致认可案涉房屋已交付原告使用。原告认可已抵扣2695565.75元，并同意支付剩余房款，并提供了2019年年底《结算协议》以及往来明细，均载明以工程款抵房款。但《结算协议》还约定双方一致同意：原告在2019年12月31日前支付房款168765.34元。付款后，被告双逸公司将案涉房屋的不动产权证书抵押在原告处。付款后十个工作日内完成抵押手续，否则每逾期一天，按房屋总价的万分之二支付违约金。待将来政策允许可以过户时，原告再向被告双逸公司支付房款150000元。被告对该《结算协议》以及往来明细真实性无异议，但表示因其中均无原告签字，故可以视为原告对其中以工程款抵房款约定的不认可。原告据此解释，因该《结算协议》免除了被告方2018年3月10日《补充协议》中应承担的逾期过户责任，故其方未签字，但对以工程款抵房款一直无异议。本院认为，原告与被告双逸公司于2015年2月12日签订的《协议书》、《工业用房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。本案主要存在以下几点争议：原告是否有权以工程款抵房款。因南通永安建设有限公司通海分公司系南通永安建设有限公司的分公司，而两公司均认可由原告处理相关工程款，可以视为债权转让。故本院认为原告有权处分案涉工程款。对于2019年年底原告未在《结算协议》以及往来明细中签字，是否视为双方对工程款抵房款未达成一致意见。庭审中，被告双逸公司认可曾与原告协商以工程款抵房款，故本院认定2015年2月12日签订案涉《工业用房买卖合同》时，原告与被告双逸公司曾口头达成以工程款抵房款的约定。其后2018年3月10日，原告与两被告又签订《补充协议》，对被告方逾期过户责任作出约定，但未提及原告首付款义务。其后《结算协议》以及往来明细虽无原告签字，仅有被告双逸公司盖章。但其中内容均明确首付款系以工程款抵房款，结合原告庭审中解释其不签字，系对被告方免除逾期过户责任的不认可。综上，本院认定，原、被告实际在《结算协议》以及往来明细出具之前，已实际履行工程款抵房款的约定。原告未在《结算协议》以及往来明细上签字，仅系对相关违约责任的不认可，并非对工程款抵房款的不认可。对于被告方是否应承担逾期过户的违约责任。本院认为，根据南通市人民政府出台《关于对部分区域新增建设项目等进行预控的通知》，被告不能按照《补充协议》约定，于2019年3月1日前履行过户义务，系受政府行为影响。结合原告与被告双逸公司曾在《工业用房买卖合同》约定，若遭遇国家相关政策调整及法律界定的不可抗力因素影响，且被告双逸公司在事件发生之日后书面通知原告并提供有效事件发生证明的，被告双逸公司可根据实际情况予以延期交房及产证。故本院认为被告方享有相关免责事由，不应承担逾期办证的违约责任。如被告双逸公司之后仍有意拖延过户，原告可另案主张违约损失。案涉房屋存在抵押登记，以及受政府管控行为影响，是否应继续履行合同转移登记义务。本院认为，抵押或政府管控虽会给房屋转移登记义务的履行带来障碍，但该障碍只是暂时性的。对因抵押导致的暂时性障碍应归责于被告，不应使违约方逃避承担继续履行的责任。况且只要被告将对他人的债务或担保义务履行完毕，即可使房屋上的抵押权消灭。原告亦可在执行中代位清偿涤除抵押权，实现其获得房屋所有权的诉讼请求。故对原告主张将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《工业用房买卖合同》约定，案涉房屋总价应为3014331.09元（3646.53元/平方米×826.63平方米），扣除原告已同意扣的2695565.75元，尚余房款318765.34元。被告双逸公司应当在条件允许时协助原告办理不动产过户手续。并按照约定，由原告在领取新的不动产权证后十日内付清余款318765.34元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十三条、第六十六条、第八十条之规定，判决如下：一、被告南通双逸科技创意产业园有限公司应及时将位于南通市通州区先锋工业园区3幢201房屋转移登记至原告瞿东名下；二、原告瞿东于上述第一项转移登记义务完成之日起十日内支付被告南通双逸科技创意产业园有限公司房款318765.34元；三、驳回原告瞿东的其他诉讼请求。案件本诉受理费10386元，保全费5000元，合计15386元（已由原告垫付），由原告瞿东负担7693元，由被告南通双逸科技创意产业园有限公司负担7693元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10386元(户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。审 判 长 管 中人民陪审员 沈 香人民陪审员 蒋 莉二〇二〇年十一月二十三日书 记 员 陆钰萌