福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5707号 上诉人（原审原告）：名城公司（福建）有限公司，住所地福建省福州开发区科技园区快安大道创新楼**（自贸试验区内），统一社会信用代码913501057593737346。 法定代表人：俞凯，董事长。 委托诉讼代理人：张琦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：梁宇，男，1988年12月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人名城公司（福建）有限公司（以下简称名城公司）因与被上诉人梁宇商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 名城公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.撤销一审判决第三项，并改判支持名城公司的一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由梁宇承担。事实和理由:一、一审法院以他案判决对抗名城公司享有的实体权利于法无据。1.（2019）闽0102民初8904号案件是以梁宇逾期偿还银行按揭贷款，导致银行方起诉要求还款的借款合同纠纷，与本案不属于同一案件，不存在必然的联系。名城公司根据合同约定取得合同解除权，他案的判决结果及执行情况不能影响名城公司所享有的实体权利的实现。2.一审法院以执行法院尚未完全要求名城公司承担保证责任为由，认定名城公司不必然在该案执行阶段履行保证责任，逻辑错误。该案已在执行阶段，名城公司已就该案的履行支付了5万元代垫款，且案件尚在执行过程中，相对于拍卖案涉房产，执行法院直接要求名城公司履行全部保证义务存在更大可能性，而在承担保证责任后，解除购房合同成为名城公司规避风险的必然选择。名城公司解除购房合同不影响他案判决的执行。二、一审法院以房价上涨为由，不予支持名城公司的解除合同等诉求，违背了当事人的意思自治原则。1.《商品房买卖合同》是由双方自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效，各自应当全面履行合同约定的各项义务。根据《商品房买卖合同》附件六第二条第1款第（5）项约定“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金……”梁宇违反合同的约定且已达到合同解除条件，名城公司根据合同约定主张权利，符合合同及法律规定，一审法院判决驳回名城公司的诉请违背了当事人的意思自治原则。2.房屋的涨跌是市场行为，不能作为不予解除合同的理由。无论房价是上涨还是下跌，梁宇均应当按照合同约定履行义务，及时偿还按揭贷款，免除名城公司的担保责任。此外，梁宇作为完全民事行为能力人，在房价上涨的情况下明确知晓违约的后果，但梁宇的逾期行为持续多年，逾期金额高达30多万元，性质极其恶劣，应当根据合同约定承担违约责任，包括因房价上涨造成的损失扩大的不利后果。一审法院因房价存在上涨的可能就否定了名城公司的实体权利，违背了市场交易规则，破坏市场交易的稳定，于法无据。 梁宇辩称，名城公司有垫付50000元，如果强制执行的话，法院可能会先归还欠付银行部分，才会履行名城公司承担保证金的部分。名城公司要求梁宇支付违约金，但违约金并不合理，名城公司与梁宇是业主和开发商的交易关系，而欠款是欠银行的，因此不该产生违约金。 名城公司向一审法院起诉请求：1.判令解除名城公司与梁宇签署的《商品房买卖合同》，梁宇应于合同解除之日起5日内配合名城公司办理合同及预告登记等相关注销手续；2.判令梁宇于合同解除之日起5日内将坐落于福州市马尾区马尾街道江滨东大道68号名城港湾二区8#楼201单元商品房腾空并返还给名城公司；3.判令梁宇向名城公司支付246000.00元的违约金；4.判令梁宇偿还名城公司代垫的全部按揭款项（代垫款项仍在不断增加，暂计起诉之日，名城公司已代垫按揭款为50000.00元）；5.本案的诉讼费用、保全费由梁宇承担。 一审法院认定事实：2010年12月21日，名城公司与梁宇签订《商品房买卖合同》（合同编号:200930930297），其中第三条约定，梁宇向名城公司购买的房产为福州市马尾区××街道××道××号××＃楼××单元的房产，建筑面积136.7平方米；第四条约定，该商品房价款按建筑面积计算，每平方米8997.80元，总价1230000.00元；第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”附件六《合同补充协议》第二条第1款第（1）项约定，梁宇应于本合同签订之日即2010年12月21日向名城公司支付30000.00元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2010年12月21日向名城公司支付首期款340000.00元；余款860000.00元办理银行按揭；第（5）项约定：“......买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款项金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用……”。签订合同前夕，梁宇已支付购房首付款370000.00元，名城公司亦向其开具等额发票。 2011年2月15日，梁宇作为借款人、案外人欧美兰作为共同借款人，名城公司作为保证人与中信银行福州分行签订一份合同编号为（2011）榕银房贷字第110512号的《中信银行个人购房借款合同》，并将案涉房产抵押给中信银行福州分行。其中，借款本金为860000.00元，借款期限从2011年3月10日起至2031年3月10日止，采取等额本息还款法。第九条9.1约定：“本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证......对借款人取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证”;第二十二条22.5约定：“……逾期贷款罚息利率为合同利率（月5.5‰）的150%……”。 因梁宇及共同借款人欧美兰多次逾期还款，且经催收，仍未能依约偿还贷款，中信银行福州分行遂于2019年5月9日诉至福州市鼓楼区人民法院。2019年11月26日，福州市鼓楼区人民法院作出（2019）闽0102民初8904号民事判决，判令：一、梁宇、欧美兰应于判决生效之日起十日内偿还中信银行福州分行借款本金683616.91元、利息106637.13元、罚息22116.63元、复利18304.04元（暂计至2019年11月25日，之后利息、罚息、复利按《中信银行个人购房借款合同》约定计付至借款还清之日止）；二、梁宇、欧美兰应于判决生效之日起十日内支付中信银行福州分行为实现债权支付的律师代理费10000.00元；三、名城公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、梁宇应在判决生效之日起三十日内协助中信银行福州分行办理案涉房产的抵押登记手续，名城公司应督促梁宇并配合其办理抵押登记，抵押登记手续办妥，中信银行福州分行收到房屋他项权证之日，名城公司的保证责任终止；五、案涉房产的抵押登记办妥后，或梁宇逾期仍未办理抵押登记的，中信银行福州分行有权以案涉房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿；六、中信银行福州分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款受偿后尚有余款的，应优先清偿名城公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率），再有余款的退还梁宇；七、名城公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向梁宇追偿；八、驳回中信银行福州分行的其他诉讼请求。2020年3月6日，前述判决生效。因各方均未主动履行前述判决所确定的债务，中信银行福州分行遂申请强制执行。2020年6月23日，福州市鼓楼区人民法院向中信银行福州分行出具编号为（2020）闽0102执4218号执行收件单。 另查明，2020年5月18日，名城公司代梁宇向中信银行福州分行支付贷款50000.00元。同日，名城公司分别向梁宇签订合同时所提交的联系地址、身份证地址、另一联系地址及案涉房产地址邮寄《催款通知函》，要求其于2020年5月25日前偿还欠款50000.00元，否则将解除商品房买卖合同，并承担合同总价款20%的违约责任。因无法送达，该四份邮件分别于2020年5月20日及5月23日被退回。2020年6月1日，名城公司提起本案诉讼。 一审法院认为，名城公司与梁宇于2010年12月21日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。名城公司作为（2019）闽0102民初8904号民事案件的当事人，其明知梁宇逾期偿还贷款的法律后果及对其产生的权利主张影响，却在该案判决确定中信银行福州分行有权处置梁宇的案涉房产，并对处置价款享有优先受偿权的情况下，未提出任何异议，应视为其认可该判决结果。该案判决生效后，名城公司未按判决指定的期间履行分文保证责任，仅于2020年5月18日向中信银行福州分行支付50000.00元。因各方主动履行无果，该案进行强制执行阶段，且截至一审法院判决之时，名城公司再未支付分文，可见其不必然在该案强制执行阶段履行保证责任，此时案涉房产被拍卖、变卖用于清偿债务存有现实可能性，故在此情况下，名城公司以案涉《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第1款第（5）项约定为据，提起本案诉讼，主张其在垫付50000.00元后，依约有权解除合同，并要求梁宇配合办理合同及预告登记注销手续，显然与作为强制执行依据的生效判决相冲突，与其在此之前的行为所体现的意思表示亦不一致。及，生效判决已确认名城公司享有追偿权，其权利亦可得到法律保障，再，案涉房产购于2010年，十年以来案涉房产所在区域的房地产价格已出现极高幅度上涨，故，本着尊重生效判决、保障交易秩序稳定及平衡各方当事人利益的原则，一审法院对名城公司关于解除合同、要求梁宇配合办理合同及预告登记注销手续、腾空返还房产的诉讼请求不予支持。如前所述，梁宇未依约支付商业贷款，导致名城公司作为保证人代其还款50000.00元，已构成违约，名城公司以合同为据主张其按购房款总额20%的比率即246000.00元支付违约金，于法有据，一审法院予以支持。再，名城公司作为保证人，已代梁宇偿还贷款50000.00元，并仍可能产生新的款项，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，名城公司要求梁宇偿还代垫的全部按揭款项（暂计至2020年6月为50000.00元），于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、梁宇应于判决生效之日起十日内向名城公司支付违约金246000.00元；二、梁宇应于判决生效之日起十日内向名城公司偿还代垫的全部按揭款项[暂计至2020年6月为50000.00元，最终以名城公司实际垫付的数额为准]；三、驳回名城公司的其他诉讼请求。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 经审理，本院确认一审查明的事实属实。另查明，福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8904号中信银行福州分行与梁宇、欧美兰、名城公司金融借款合同纠纷一案，因中信银行福州分行向福州市鼓楼区人民法院申请强制执行，福州市鼓楼区人民法院分别于2020年11月5日、2020年11月27日从名城公司银行账户扣划796446.11元、31374元（共计827820.11元），至此（2019）闽0102民初8904号中信银行福州分行与梁宇、欧美兰、名城公司金融借款合同纠纷一案已执行完毕，名城公司已按照该民事判决承担相应的保证责任。 本院认为，名城公司与梁宇签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法予以确认。合同签订后，双方均应按约全面履行义务。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款第（5）项的约定，梁宇因未向中信银行福州分行按时归还按揭贷款，未付款项累计达到六个月以上，且在名城公司发函催促后仍未向名城公司归还相关款项的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，名城公司有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产。一审不予支持名城公司解除合同的诉请，基于名城公司不必然在强制执行阶段履行保证责任，案涉房产被拍卖、变卖用于清偿债务存有现实可能性等情形的考虑，现因二审阶段出现新的情形，名城公司已代梁宇偿还完毕全部贷款，其上诉主张有权解除《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，双方互负返还责任，梁宇应向名城公司返还讼争房并协助办理相关注销手续，而名城公司应将购房款1230000元退还给梁宇。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”规定，名城公司作为梁宇购房担保借款合同的保证人，已承担保证责任代梁宇偿还贷款共计877820.11元，依法享有向其追偿的权利。梁宇逾期归还按揭贷款导致名城公司承担保证责任，构成违约，一审法院判令梁宇承担违约责任并无不当，综合考虑梁宇购房时的房价与目前房价上涨幅度较大的情况，本着平衡当事人利益的原则，本院将梁宇应向名城公司支付的解除合同违约金调整为购房款总额的10%即1230000元×10%=123000元。 综上所述，名城公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初942号民事判决； 二、解除名城地产（福建）有限公司与梁宇签订的《商品房买卖合同》（合同编号:200930930297），梁宇在合同解除之日起五日内应配合名城地产（福建）有限公司办理合同及预告登记等相关注销手续； 三、梁宇应于本判决生效之日起十日内向名城地产（福建）有限公司支付违约金123000元； 四、梁宇应于本判决生效之日起十日内返还名城地产（福建）有限公司按揭代垫款877820.11元； 五、名城地产（福建）有限公司应于本判决生效之日起十日内向梁宇返还全额购房款1230000元； 六、驳回名城地产（福建）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15870元，减半收取为7935元，财产保全申请费5000元，合计12935元，由梁宇负担；二审案件受理费13140元，由梁宇负担10380元，由名城地产（福建）有限公司负担2760元。 本判决为终审判决。 审 判 员  易 艳 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  郑芬芳 书 记 员  郭迎蓝 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。