广东省高级人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤民申9644号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市六约股份合作公司塘坑分公司。经营场所：广东省深圳市龙岗区横岗街道六约社区塘坑新塘路**（仅限办公住所）。负责人：陈利明。委托诉讼代理人：钟鸣，广东格威律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：冯伟生，男，1967年5月29日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：李铮，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。再审申请人深圳市六约股份合作公司塘坑分公司（以下简称六约公司塘坑分公司）因与被申请人冯伟生房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终30212号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。六约公司塘坑分公司申请再审称，1.二审判决对案涉《房屋租赁合同》效力问题的认定，是法律适用错误。根据龙岗区相关规定，复工项目的复工通知书应当是由龙岗区查处违法建筑和违法用地工作领导小组（以下简称区查违办）和区城市管理行政执法局共同发出，而本案的《复工通知书》上仅有区查违办的盖章，没有区城市管理行政执法局的盖章，不符合有关规定要求，不应认定为案涉租赁物已获得主管部门批准。即便获批准复工建设，所建成的建筑物的本质属性仍然是违法建筑。二审判决用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，将本质上属于违法建筑的案涉租赁物变为合法建筑，显然错误。区查违办仅对临时用地和临时建筑具有审批权，案涉建筑物不属于临时建筑，故查违办不具有案涉租赁物的建设审批权，不属于前述司法解释第二条规定的“主管部门”。此外，前述办法的发文单位为区查违办，并无深圳市人大常委会作出的决定或者上级有权部门授权，该办法是否合法文件尚不确定。综上，案涉租赁物既未获得建设工作规划许可证，也未经过主管部门批准建设，故案涉《房屋租赁合同》应认定为无效。2.即便案涉《房屋租赁合同》有效，六约公司塘坑分公司解除该合同也符合合同法的有关规定。案涉《房屋租赁合同》约定租赁用途为作办学场所使用，出租方和承租方均有义务确保案涉租赁物充分发挥其办学用途。虽然冯伟生与深圳市工业行业培训中心（以下简称培训中心）签订的《校园租赁协议书》约定2018年2月16日至2028年2月15日的租金由双方重新商定，但冯伟生要求将租金提升至每月100元/平方米，比同区域的房屋租赁指导价高出5倍，培训中心无法承受该租金标准，将面临解除租赁协议书及搬离租赁场所的威胁。而培训中心除签上述协议书以外，还以深圳市携创技工学校（以下简称携创技工学校）名义与六约公司塘坑分公司于2009年10月9日签订《物业租赁合同》，这两份合同所涉及租赁物共同构成了携创技工学校的完整校区。如果冯伟生与培训中心因租金标准无法达成一致而解除合同，则将导致整个携创技工学校无法正常教学，6000多名学生将半途停止学业。冯伟生的行为显示属于乘人之危，并以不正当手段谋取高额利益，违背了其应当履行的保障案涉租赁物进行正常办学的主要合同义务，属于合同法第九十四条第二款规定的“以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，且由此导致双方的《房屋租赁合同》约定的合同目的无法实现。故六约公司塘坑分公司有权解除双方签订的《房屋租赁合同》。另外，冯伟生恶意提高租赁价格的行为，已严重损害社会公共利益，如果培训中心和携创技工学校不能接受冯伟生提出的租赁价格而搬离案涉租赁场地，将导致6000多名在校学生无法正常上学，显示违背公序良俗。鉴于冯伟生获得案涉租赁物使用权是基于案涉《房屋租赁合同》，故冯伟生违背公序良俗的行为同样也影响案涉合同的履行。冯伟生在履行案涉合同过程中存在损害社会公共利益的行为，六约公司塘坑分公司解除合同合理合法，故案涉合同应已于2018年2月7日解除。2.本案存在“有新的证据，足以推翻原判决、裁定”的情形。2019年7月10日，培训中心与东莞市东诚膳食管理服务有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定将携创技工学校A、B栋宿舍楼下食堂出租给对方使用。2020年7月24日，培训中心与深圳市保安服务有限公司签订了一份《场地租赁协议》，将培训中心场地教学楼一楼出租给对方使用。两份合同中约定的租赁物均已实际交付给对方使用。根据案涉合同第7条“乙方并保证受租人不将转租房屋再行转租，否则甲方也可立即终止合同”的约定，培训中心作为次承租人再将部分案涉租赁物再转租给其他承租人，六约公司塘坑分公司有权解除案涉合同。综上，请求再审本案，撤销二审判决并依法改判。冯伟生提交意见称，1.本案已有充分证据证明案涉建筑物获得相关主管部门的批准建设，具备合法性。冯伟生租赁案涉建筑物未违反法律强制性规定，案涉合同合法有效。2.案涉建筑物属于深圳市集体用地国有化进程中产生的历史遗留问题，在当年的特定历史环境中，区查违办是当年案涉建筑物建设审批的合法主管部门，其作出同意复工的行政行为合法有效。原审法院从深圳市龙岗区规划和自然资源局、深圳市龙岗区土地监察局、深圳市龙岗区住建局及龙岗区横岗村查违办等行政部门调取到案涉建筑物的《复工通知书》、《意见书》、《申报表》等存档资料，可以印证区查违办对案涉建筑物的批准建设行为也是获得相关主管部门的认可和确认的。多地生效判决对该类历史遗留建筑物的合法性及历史遗留建筑物所涉合同的有效性均予以确认。即便六约公司塘坑分公司对此持有异议，依法也应另循法律途径通过行政诉讼予以解除。3.六约公司塘坑分公司突破合同相对性原则，以案外人培训中心及携创技工学校与冯伟生之间潜在纠纷为由单方解除案涉合同，没有事实和法律依据，其单方解除租赁合同的声明不符合法律的相关规定，自始不发生法律效力。冯伟生与培训中心在重新商定租金标准过程中的相关沟通函件，并未对两案外人或六约公司塘坑分公司产生任何实质性损害，冯伟生也未以此为由提出解除协议。且冯伟生与两案外人之间属于另外一个独立的法律关系，该纠纷也已另案起诉处理，与六约公司塘坑分公司无直接关联，不应将两个租赁合同的权利义务混为一谈。案涉合同没有限定特定的办学主体，不存在培训中心、携创技工学校不在该场地办学就不能实现合同目的的情形。冯伟生不存在任何违约行为，六约公司塘坑分公司提出的解除合同理由均不符合合同法规定的合同解除情形，且其行为已构成对冯伟生合法权益的侵害。3.六约公司塘坑分公司在再审申请中提交的证据形成于原审诉讼阶段，从形成时间上看明显不符合新证据的形式要件及实质要件。两份协议均系案外人培训中心、携创技工学校的单方行为，冯伟生从未同意或参与过相关的转租行为。两案外人与六约公司塘坑分公司已因场地使用和租金缴纳形成利益同盟关系，该证据可能是为解除案涉合同而刻意制造的。且六约公司塘坑分公司从未以非法转租为由要求解除合同，该证据以及相关主张已明显超出本案再审审理。综上，请求驳回六约公司塘坑分公司的再审申请。再审审查期间，六约公司塘坑分公司提交以下材料，主张为新证据：1.培训中心与东莞市东诚膳食管理服务有限公司于2019年7月10日签订的《房屋租赁合同》及第一食堂2020年1-7月消费系统结算清单；2.培训中心与深圳市保安服务有限公司于2020年7月24日签订的《场地租赁协议》。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人六约公司塘坑分公司的再审事由进行审查。关于案涉合同的效力问题。根据原审法院查明的事实，案涉建筑物虽未取得建设工程规划许可证，但在其施工过程中，取得了深圳市龙岗区查处违法建筑和违法用地工作领导小组办公室出具的《复工通知书》，该《复工通知书》实质为政府主管部门对于停建建筑物同意恢复建设及予以保留出具的审查意见。二审法院结合本案实际情况，认定案涉合同合法有效，并无不当。关于案涉合同是否已解除的问题。案涉合同履行过程中，冯伟生经六约公司塘坑分公司同意，将租赁物转租给培训中心并签订《校园租赁协议书》，未违反双方的合同约定。冯伟生与培训中心在履行该协议书过程中根据双方约定重新商定租金标准，由此产生的争议属于另外一个法律关系。六约公司塘坑分公司以冯伟生向培训中心提出的租金标准过高，系乘人之危，将导致其与冯伟生签订案涉租赁合同的合同目的落空、损害社会公共利益、违背公序良俗等为由，要求解除案涉合同，缺乏依据。一、二审法院不予支持，并无不当。六约公司塘坑分公司在再审审查期间提交的培训中心与东莞市东诚膳食管理服务有限公司于2019年7月10日签订的《房屋租赁合同》、培训中心与深圳市保安服务有限公司于2020年7月24日签订的《场地租赁协议》，以发生在后的事实证明其之前于2018年2月6日发出解除合同的通知符合双方约定，理由不成立。此外，六约公司塘坑分公司亦未能举证证明本案存在其他法定或者约定的解除合同情形，且双方未能就解除案涉合同达成一致意见，故六约公司塘坑分公司主张案涉合同已于2018年2月6日解除，依据不足，本院不予采信。综上所述，六约公司塘坑分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回深圳市六约股份合作公司塘坑分公司的再审申请。审判长  陈小丽审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇二〇年十一月十八日法官助理陈培纯书记员苏芷杏