贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初10822号 原告：夏体刚，男，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：张云,贵州厚尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张前伟，贵州厚尚律师事务所实习律师。 被告：中房集团遵义房地产开发公司。 法定代表人：吴守权，总经理。 委托诉讼代理人：魏凤林，公司员工。 原告夏体刚与被告中房集团遵义房地产开发公司（以下简称“中房集团遵义公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告夏体刚及其委托诉讼代理人张云、张前伟，被告中房集团遵义公司的委托诉讼代理人魏凤林到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告夏体刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告2011年10月20日签订的《商品房买卖合同》。2.请求判令被告赔偿原告损失992000元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于遵义市红花岗区出售给原告，被告一直未向原告交付房屋，也未办理产权。遵义市中级人民法院于2018年4月3日以（2018）黔03民终459号民事判决确认原被告2011年10月20日签订的《商品房买卖合同》有效。原告又于2018年6月5日向红花岗区人民法院提起诉讼，要求确认遵义市红花岗区门面属于原告所有，并办理产权登记手续，被告明确其该房屋用于拆迁安置还房，且该房还被案外人陈某强占，被告也明确表示不可能交付，更不可能办理产权登记。因原告坚持其诉讼主张，被（2018）黔0302民初5038号民事判决驳回诉讼请求。原告提起上诉，二审庭审中，被告仍坚持其客观不能交房和办理产权的抗辩，原告撤回上诉。由于被告明确表示对遵义市红花岗区门面不能交付和办理产权登记，为此，原告请求解除双方的《商品房买卖合同》。因原告购买的门面将面临拆迁，即位于红花岗区人民政府于2018年9月3日《关于红花岗区XXX片区棚户区改造项目房屋模拟拆迁补偿安置方案》确定的范围内，为此，被告应当按照拆迁补偿安置方案中的16000元／ｍ”赔偿原告的损失或既得利益，即被告应赔偿原告992000元。 被告中房集团遵义公司辩称：原告《商品房买卖合同》不是与我公司签订，是与桃园路指挥部签订。我方与张某签订了挂靠合同，约定由其自行承担责任。所以该项目是张某以项目部名义开发，我方主体资格不适，张某与原告是高利贷借款关系。且张某给我说过其愿意承担本案原告起诉金额，但我公司确实不清楚他们之间的具体情况，且有另案判决书明确了张某欠原告的钱。我公司请求追加张某为被告，且驳回原告对我方的诉讼请求。 经审理查明：本案中原告要求解除的《商品房买卖合同》，系中房XXX路指挥部XXX区XXX栋项目部（出卖人）与原告夏体刚（买受人）于2011年10月20日签订，约定买受人作价483600元购买出卖人开发的位于遵义市红花岗区门面（套内建筑面积62㎡），出卖人于2011年10月20日前向买受人交付房屋，并于商品房交付使用后两年内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。中房XXX路指挥部XXX区XXX栋项目部在出卖人处加盖印章及张某签名，夏体刚在买受人处签名。同日，中房XXX路指挥部XXX区XXX栋项目部向原告出具收据一份，载明收到夏体刚购XXX路Ａ区二楼后排4号门面款483600元。 原告夏体刚曾向本院提起诉讼要求确认该《商品房买卖合同》有效，本院判决后经原告上诉，遵义市中级人民法院于2018年4月3日作出（2018）黔03民终459号民事判决，确认该《商品房买卖合同》有效，该判决已经发生法律效力。该判决查明以下事实：1.中房集团遵义房地产开发公司XXX路工程指挥部（以下简称“中房公司XXX路指挥部”）系被告中房集团遵义公司的派出机构，中房XXX路指挥部XXX区XXX栋项目部系中房公司XXX路指挥部单独设立，案外人张某、罗XXX系该项目部负责人，对XXX区XXX栋自筹资金、自主经营、自负盈亏，独立承担经济和法律责任等。2.《商品房买卖合同》中所涉及的购房款483600元，实际系张某作为债务承担人承受罗永江向原告夏体刚偿还借款义务后，双方结算确认的借款本息所抵。该判决认定：张某作为负责人的中房XXX路指挥部XXX区XXX栋项目部，是基于张某、罗永江与被告中房集团遵义公司成立的XXX路工程指挥部签订的挂靠开发协议设立的项目开发机构，该机构不具有法人资格或其他经济组织性质，其实施开发行为对外代表的是中房集团遵义公司，故张某以中房XXX路指挥部XXX区XXX栋项目部与夏体刚签订的《商品房买卖合同》应认定为中房集团遵义公司与夏体刚签订。此前张某与夏体刚基于债务转移签订的还款协议因故未能履行，张某则代表XXX区XXX栋项目部与夏体刚签订《商品房买卖合同》，以夏体刚应支付购房款抵消张某应归还的借款，由于张某系挂靠中房集团遵义公司进行开发，自筹资金、自负盈亏，故有权用开发的房屋出售抵消债务，张某代表中房集团遵义公司与夏体刚间的商品房买卖合同关系成立，应当认定有效。 基于上述生效判决，原告夏体刚于2018年向本院提起诉讼，要求被告中房集团遵义公司交付本案所涉门面并协助夏体刚办理产权登记手续。本院经审查后于2019年10月18日作出（2018）黔0302民初5038号民事判决，该判决经夏体刚上诉后又撤回上诉，现已发生法律效力。该判决书查明以下法律事实：1.XXX路Ａ区规划手续尚未完全办理齐全，也未在遵义市红花岗区住房和城乡建设局办理相关施工许可手续，无相关工程资料；2.中房XXX路指挥部XXX区XXX栋项目部与案外人陈XXX签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定中房XXX路指挥部XXX区XXX栋项目部拆除陈黔俐位于XXX路Ａ区综地上的房屋，陈XXX还房位于被拆迁的原地一、二楼，还房面积一、二楼各占一半。该判决书认定中房集团遵义公司应向夏体刚交付房屋并协助办理过户登记手续，但该房屋尚未办理相关施工许可手续、规划手续，在遵义市红花岗区住房和城乡建设局无相关工程资料，尚不具备交付条件，且可能存在其他权利人，故驳回了夏体刚要求中房集团遵义公司交付房屋并协助办理过户登记手续的诉讼请求。在本案庭审中，被告认可本案所涉房屋现仍由他人占有，其公司无法向原告交付房屋，且该房屋的验收在不动产登记机关无登记信息，无法协助原告将该房屋登记至原告名下。 审理中，本院对于被告要求追加张某作为本案被告的申请未予准许。被告称：张某与原告是借款关系，张某说过其愿意承担本案原告起诉金额，但我公司确实不清楚他们之间的具体情况，且有另案判决书明确了张某欠原告的钱。案涉房屋系张某修建，张某系实际权利人，应由张某承担本案责任。目前，案涉房屋并未实际拆迁。 上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、收款收据、民事判决书等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：2011年10月20日的《商品房买卖合同》，已经生效的（2018）黔03民终459号民事判决书确认有效，本院对该判决查明的事实及认定亦予以认定。本案所涉房屋不具备交付及办理过户手续条件，已经生效的（2018）黔0302民初5038号民事判决书确认，本院对该判决查明的事实及认定予以认定，且该房屋不能交付及办理过户手续的情形在本案中仍然存在。原告要求解除该合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院对于原告夏体刚要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。 对于原告要求被告赔偿损失992000元的诉请：首先，基于生效判决的认定，案涉的《商品房买卖合同》实际应认定为原告夏体刚与被告中房集团遵义公司之间签订，故合同解除的后果应当由被告承担；其次，本案双方已经将借款本息抵作房款483600元，应认定原告实际支付的购房款为483600元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告中房集团遵义公司应当向原告返还购房款483600元。原告要求被告以房屋被拆迁后的补偿费用作为赔偿标准，因案涉房屋并未实际拆迁，故对于原告的该项主张本院不予支持。被告辩称其不承担本案责任、且要求追加张某作为被告承担本案责任，因本案并非审理原告与案外人张某之间的民间借贷纠纷，且双方已经将借款本息转为了购房款，该情形并不属于本案审理范畴；其次，原、被告间存在合法有效的《商品房买卖合同》，合同解除后被告作为合同的相对方应当依法承担相应法律后果，其与案外人张某间的协议，不在本案审查范围，故本院对其申请未予准许，对其辩解理由亦不予采纳。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下： 一、解除原告夏体刚与被告中房集团遵义房地产开发公司之间于2011年10月20日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告中房集团遵义房地产开发公司于本判决生效后十日内返还原告夏体刚购房款483600元； 三、驳回原告夏体刚的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取)6860元，由原告夏体刚承担2583元，由被告中房集团遵义房地产开发公司承担4277元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 员 孟荣钊 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 王 庆 书 记 员 黄远鑫