广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0307民初18113号 原告：张永红，女，汉族，身份证住址广东省和平县。 委托诉讼代理人：杨勤美，广东国晖（坪山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅国球，广东国晖（坪山）律师事务所实习律师。 被告：张成，男，汉族，身份证住址广东省和平县。 委托诉讼代理人：李福洪，广东卓著律师事务所律师。 被告：刘红銮，女，汉族，身份证住址广东省博罗县，系《深圳市二手房买卖合同》已故买方张南星的法定继承人。 法定代理人：陈爱冬，女，汉族，户籍地址广东省博罗县。 第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层，统一社会信用代码914403004557663795。 负责人：王业。 委托诉讼代理人：林伟文，男，汉族，身份证住址广东省深圳市，系公司员工。 委托诉讼代理人：黄少慰，男，汉族，身份证住址广东省深圳市，系公司员工。 上列原告诉被告、第三人确认合同无效纠纷一案，本院于2017年受理立案，案号为（2017）粤0307民初4632号，并于2018年7月5日作出民事判决，该案原告张永红不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2020年4月17日作出（2019）粤03民终13817号民事裁定，撤销（2017）粤0307民初4632号民事判决，发回本院重审。本院于2020年5月15日立案，案号为（2020）粤0307民初18113号。立案后，本院另行组成合议庭审理，并依法追加中国建设银行股份有限公司深圳市分行为本案的第三人，并公开开庭进行了审理。原告张永红委托诉讼代理人杨勤美、梅国球、被告张成委托诉讼代理人李福洪、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行委托诉讼代理人林伟文、黄少慰到庭参加诉讼。被告刘红銮法定代理人陈爱冬经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认被告张成2009年10月15日与已故张南星生前签订的深(龙)房现买字（2009)第2***4号《深圳市二手房买卖合同》无效：2、依法判决坪山新区东方威尼斯花园学豪阁（水岸明珠6号楼）C801的房产所有权归原告所有；3、本案诉讼费及相关费用由被告张成承担。事实和理由：原吿与被告张成登记结婚，婚后生有两个女儿，并抱养一个儿子。2003年10月15日，原告与被告张成共同以分期付款的方式购买了广东省深训市坪山新区东方威尼斯花园学豪阁（水岸明珠6号楼）C801的房产，装修好后于2004年4月8日入住至今。2004年10月9日，原告与被告张成以被告张成的名字登记权利人证书（深房地字8****5号）。2009年10月15日,原告与被告张成提前还清购房贷款并办理注销抵押。2013年5月4曰，原告与被告张成协议离婚，同时办理离婚登记手续、签署离婚协议。在离婚协议中，双方明确表示将座落在坪山新区东方威尼斯花园的一套商住房（水岸钥珠6号楼（学豪阁）C801)产权给予原告所有。但被告张成自与原告协议离婚后，一直没有履行协议中支付抚养费和财产分割义务。2015年4月13日，原告以离婚后财产纠纷为由，向广东省和平县人民法院提起泝讼，请求确认原吿与被告张成所签《离婚协议》合法有效，被吿张成全面履行《离婚协议》，和平县人民法院受理并公开审理了此案，确认双方签订的《离婚协议》依法成立有效。但经法院调查发现，被告张成已于2009年10月20日将该房产转让。原告依据和平县人民法院提供的证据，向深圳市规划和国土资源委员会査阅相关资料，发现导致该房产转让是由被告张成与已故张南星生前于2009年10月15日签订的深（龙〉房现买字（2009)第2***号《深圳市二手房买卖合同》。2016年4月15日，深圳市罗湖区人民法院就凌立毅诉被告张成、原告及被告刘红銮民间借贷纠纷一案作出（2014)深罗法民一初字第2224号民事判决书，认定已故张南星生前系无民事行为能力人，其签名行为无效。被告张成与已故张南新生前所签深（龙>房现买字(2009)第2***号《深圳市二手房买卖合同》，未经原告同意、未经张南新生前监护人同意，将原告与被告张成所共有的房产转让给已故张南新，导致原告的合权益受到损害。因此原告提出请求确认合同无效的诉讼请求：—、深（龙）房现买字（2009〉第2***号《深圳市二手房买卖合同》中所转让的房产是原告与被告张成的夫妻共同财产，原告并不知道，也不同意转让，系被告张成的单方面行为。由于是夫妻共同财产，此房产应为原告与被告张成共同所有，因此在对该房产进行转让时，必须征得对方同意，并出具对方书面同意意见方为有效，被告张成在未经原告同意的情况下，单方面将夫妻共同的房产转让，其行为是不合法的，也是无效的。虽然房地产证上只有被告张成的名字，但因购房及卖房期间，原告与被告张成存在合法的婚姻关系，是被告张成与原告的共有房产。二、深（龙）房现买字（2009)第2***号《深圳市二手房买实合同》系被告张成一手操作的，合同的买方是已故的张南星，生前系无民事行为能力人，其购房、贷款等重大民事行为必须由其监护人代理，但在此合同中，只有已故张南新生前签字，并没有监护人的签字确认，应视为无效行为。同时，在整个买卖过程中，已故张南新生前并没有支付一分钱的买房款，也没有实际占有过此房产，只是在2009年10月20日凭借此合同进行了转让登记。实际上，以已故张南新生前的能力，是不可能购买此房产的，被告张成通过与已故张南新签订合同后，将该房产过户到已故张南新的名下，再以已故张南新的名义向银行贷款50万元。而被告张成收到这笔50万元贷款后，既没有告诉原告，也没有交给原告支配，更没有用于家庭开支，此笔款项完全由其个人在使用，而这一切原告亳不知情，就连原告在与被告张成签订《离婚协议》时，被告张成仍没有向原告透露此房产己转让的事实，仍把此房产作为夫妻共同财产予以分割，且是给予原告所有。因此，深（龙）房现买字（2009)第2***号《深圳市二手房买卖合同》是无效的，符合《民法通则》第五十八条规定的民事行为无效情形。三、原告自2003年入住以来，一直在此房产中居住，且此房产为原告及家人的唯一住所，虽然被告张成与已故张南新生前签订了房产买卖合同，也办理了过户登记手续，但已故张南新生前从未对此房产实际占有过，也从未提出过占有的要求。而原告及其家人自始至终在此房产居住生活，一直是此房产的实际占有人，如果已故张南新生前真的购买了此房产，其不可能不通知原告，也不可能仍让原告及家人继续居住。已故张南新生前的买房、贷款行为完全是被告张成一手策划的虚假买卖行为，已故张南新生前系无民亊行为能力人，是不可能独立完成买房、贷款等重大民事行为的。直到2012年10月2日张南新自缢身亡，其生前都没有支配、占有过该房产，也没有把该房产作为遗产予以处置，足以证明，深（龙）房现买字（2009)第2***号《深圳市二手房买卖合同》完全是由被告张成一手策划的虚假买卖行为，是无效的。四、房屋买卖合同双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并承担义务的资格。依《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力，房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认，在本合同中，买方就是无民事行为能力人，其所签房屋买卖合同无效。五、房产买卖双方当事人应当表意真实，依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。很显然，本合同显然不是双方当事人的真实表示，而是被告张成一手操作的，是无效的。六、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效，房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书，本合同中的房产就是原告与被告张成所共有的，未经原告书面同意，合同无效。七、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖)：（4)共有房产未经共有人书面同意的。本合同中的房产就是原告与被告张成的共有房产，未经原吿书面同意的，是非法转让，合同无效。八、依据《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二〉项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另—方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《关天贯彻执行〈中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十八条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益：对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二〉以合理的价格转让，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定，在本合同中，显然不存在善意取得和以合理价格转让的情形，应认定无效。九、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二〉恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本合同中，被告张成就是以欺诈的手段订立合同、恶意串通损害原吿的合法利益、以合法形式掩盖其非法贷款的目的、违反法律、行政法规的强制性规定，应视为无效。依原告与被告张成所签的《离婚协议》，将坪山新区东方威尼斯花园学豪阁（水岸明珠6号楼）C801房产判决给原告所有。在（2017）粤0307民初4632号中原告诉请：一、依法判决确认被告张成2009年10月15日与已故张南星生前签订的深(龙)房现买字（2009)第2***4号《深圳市二手房买卖合同》无效：二、依法判决坪山新区东方威尼斯花园学豪阁（水岸明珠6号楼）C801的房产所有权归原告所有；三、本案诉讼费及相关费用由被告张成承担，在该案诉讼中，原告当庭变更第二项诉请为：判令将涉案房产过户登记至原告名下。本案中，原告确认起诉状内容没有变更和补充。 被告张成辩称，（一）对(2014)深罗法民一初字第2224号案认定已故张南星为无民事行为能力人，不予认可，不能引用于本案。首先，已故张南星在被告张成、张永红夫妇共同经营的位于坪山区坑梓街道龙田社区同富裕工业区德鸿厂区内表厂工作七年多，没有表现不正常。其于2012年10月2日在厂区内宿舍自缢身亡，按理说先天性痴呆症病人是不会自缢的。其次，已故张南星所在的村、镇、民政局出具的《证明》、监护人张美平出具的《证人证言》，系在张南星身亡后形成，缺乏关键证据“医疗诊断报告”或“病历”相佐证。尤其是证明已故张南星近亲属已无完全民事行为能力入既不科学，也不客观，因为目前已故张南星母亲刘红銮、妹妹张新梅、叔叔张丑弟均健在，其家族是否患有先天性痴呆症，是否属于无民事行为能力人，证据不足。再次，已故张南星妹妹张新梅于2012年1O月3日在坑梓派出所领取《法医学死亡证明二B》及是否同意火化时，面对国家机关及工作人员亲笔书写的“同意张新梅2012.10.3”字迹工整、流畅，不象无完全民事行为能力人所为。另外，原告在(2019)粤0310民初4879号案于2020年6月23日9：30开庭时，曾当庭提交的一份已故张南星所在的村委出具的《复函》，该函中表述“已故张南星为限制民事行为能力”，因此，已故张南星究竟是“无民事行行能力人”还是“限制民事行为能力人”，连出具证明的所在地村委也不十分清楚。故，罗湖法院仅凭证人证言以及村委、镇政府、民政局的证明，在没有病历、鉴定意见佐证的情况，在(2014)深罗法民一初字第2224号判决书中认定已故张南星为无民事行为能力人，极不妥当，属于事实认定错误。（二）在被告张成与原告张永红夫妇共同经营表厂期间，因二人融资征信问题，经夫妇二人商议，被告张成将夫妻共同财产即涉案房产转移登记到已故张南星名下。张成与原告自2005以来共同在坪山坑梓龙田社区同富裕工业区德鸿厂区内经营表厂，因二人征信问题，无法融资，经共同商议后将涉案房产转让给已故张南星，张南星抵押融资后转借给被告张成与原告用于表厂经营。在(2014)深罗法民一初字第2224号案中，出具《证人证言》的所谓监护人张美平，是原告张永红的父亲，即已故张南星是原告张永红的堂弟。就常理而言，涉案房产登记在原告堂弟、已故张南星名下无异于原告仍然拥有房屋产权，因此，被告夫妇于2013年5月4日协议离婚时将涉案房产约定归原告张永红所有就是基于这个事实，原告主张被告张成私自转让房产不成立。（三）因表厂经营不善造成巨额亏损，为保护包括原告在内的家人，被告张成承担了主要债务，并与原告协议离婚，原告知晓涉案房屋已转移登记、抵押消费贷款。涉案房产转移登记发生在夫妻共同经营表厂期间的2009年10月l5日，在此之后表厂产生了巨额亏损，被告张成个人承担了本应与原告二人共同负担的债务。如在(2013)深龙法民一初字第1106号买卖合同纠纷案中，被告张成个人在2013年5月4日离婚前的2013年3月29日向原告陈建国出具欠条55.76万元，该债务由张成个人承担；在(2013)深龙法山民初字第679号租赁合同纠纷案中，租赁设备清单由本案原告张永红与该案原告陈建国（注：与前案原告为同一人）于2012年11月9日签署，租赁合同是张成于2013年3月29日与出租方、陈建国签署，该案债务也是由张成个人承担；在(2013)深龙法山民初字第742号买卖合同纠纷案中，20.2万元的还款协议书也是被告张成个人于2012年l2月29日与债权人签署，而还款协议书的基础材料（送货单）均由原告张永红签署。最终该案债务也是由张成个人承担。上述三案所产生的债务均在被告张成与原告夫妻关系存续期间，为规避债务、保护原告，被告张成与原告选择了协议离婚。（四）已故张南星与张成签订的《深圳市二手房买卖合同》是国家机关正式版本，买卖双方现场面签是转移登记的基本要求，在这一过程中张南星表现正常，非无民事行为能力人所为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告刘红銮未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。 第三人辩称，一、第三人系善意第三人，依法取得涉案房产的抵押权，该权利理应受到保护。1、(2015)河和法民一初字第173号仅对离婚协议中小孩、抚养的部分作出了判决，但并未判令涉案房产归原告所有（不支持原告该诉讼请求），因此涉案房产仍归张南星所有。第三人和张南星签订的借款合同，是基于张南星向第三人抵押涉案房产所产生和生效的。现涉案房产仍归张南星所有，不论房屋买卖合同是否有效，均不影响借款合同的效力。在贷款未结清之前，第三人对涉案房产继续享有抵押权。2、涉案房产于2009年10月转让案外人张南星，2013年原告与张成协议离婚，并在离婚协议中约定涉案房产归原告所有。此时涉案房产已归他人所有，原告、张成属于无权处分他人财产，离婚协议中对房产归属的约定无效：原告应当向张成追究相关责任，与其他善意第三人无关。3、作为夫妻共同财产，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。本案中，原告与张成于1989年结婚，案涉房产购买于2003年10月，原告完全有时间和空间办理产权变更登记，将其名字一并登记在产权权属证上，但多年来却一直登记在张成名下，而原告一直未提出异议，应当推定原告对案涉房屋在张成名下并由其予以控制、支配和使用采取了默认态度，否则即应办理产权变更登记，但其一直未予以办理。因此涉案房屋被处置，原告自身存在过错。二、案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且符合法律规定，理应合法有效。1、根据深圳市公安局坪山分局刑警大队四中队“法医学死亡证明书”查证张南星生前就职于坑梓同富裕德鸿厂，证明张南星生前能以自己的劳动收入作为生活主要来源；其次和平县青州镇星联村民委员会向深圳仲裁委员会出具的《情况说明及请求》，也仅表明张南星属限制民事行为能力人，并非无民事行为能力人：最后，张成与张南星当时在国土局办理涉案房屋过户登记手续时，国土局工作人员也未发现张南星有异于常人。可见，张南星并非无民事行为能力人，其生前能以自己的劳动收入作为生活主要来源，且能真实表达自身的意思表示，可以独立实施民事行为能力。因此涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，完全符合现行法律的规定，是真实、合法、有效的。综上所述，在本案中第三人作为房屋买卖合同的善意第三人，且已严格按照法律和合同的约定，为买卖双方提供购房贷款的服务，系原告自身管理不善导致涉案房产被转让，原告仍然要求拿回涉案房产，却不愿归还第三人贷款，属于恶意主张。因此恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求，维护正常的金融秩序。 经审理查明，2009年9月9日，被告张成与已故张南星签订《房地产买卖合同》，约定张成向原出售位于深圳市龙岗区水岸明珠6号楼（学豪阁）C801房产，转让价625000元。2009年9月27日，已故张南星与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号20090183035）载明：借款人为张南星，抵押人也为张南星，售房人张成，借款金额50万元，借款期发限360个月自2009年9月27日至2039年9月27日，借款人首付款金额125000元，款项转入张成账号，还款账户为张南星账户，合同项下的抵押财产水岸明珠6号楼（学豪阁）C801房产（不动产证号60*****）。2009年10月26日，涉案房产办理了抵押登记，抵押人张南星，抵押权人为第三人。该房产缴纳水电、物业管理费的客户名称系被告张成。 2012年10月3日，深圳市公安局坪山分局刑警大队四中队出具《法医学死亡证明书》，确认张南星2012年10月2日死亡，符合自缢死亡。张南星妹妹张新梅于2012年10月3日签字“同意火化”。 又查，案外人凌立毅起诉本案张永红、张成及刘红銮民间借贷纠纷一案，深圳市罗湖区人民法院受理立案，并于2016年4月15日作出（2014）深罗法民一初字第2224号民事判决：一、张成、张永红于判决生效之日起七日内向凌立毅偿还借款30万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准，从2013年3月20日起计算至款项还清之日止）；二、驳回凌立毅的其他诉讼请求。凌立毅和张永红均不服提起上诉，深圳市中级人民法院于2016年11月30日分别作出（2016）粤03民终13579-1、13579-2号民事裁定，内容分别为：对上诉人张永红上诉部分，按自动撤诉处理；准许上诉人凌立毅撤回上诉。据已生效的（2014）深罗法民一初字第2224号民事判决查明如下事实：“一、2012年7月9日，被告张成向凌立毅出具《借款借据》，张成向凌立毅借款30万元，期限60天，利息每月2%，张永红、张南星承担连带保证责任。2012年7月10日凌立毅向张成转账273000元。二、2013年1月14日张成向凌立毅转账2万元，2013年3月16日张永红向原告转账3万元。三、张永红与张成于2004年9月7日结婚、2013年5月4日离婚。四、凌立毅原起诉的借款担保人张南星于2012年死亡。张永红提交张南星《火化证明》：兹有死亡者张南星于2012年10月2日死亡，其遗体于2012年10月5日在深圳市殡仪馆火化。五、广东省和平县公安局青州派出所出具《证明》：张南星未婚，2012年逝世，无子女，无兄弟姐妹，父亲早年己故，其母亲刘红銮已改嫁到广东省博罗县湖镇镇。六、2015年4月8日，广东省和平县青州镇星联村民委员会、和平县青州镇人民政府民政办公室、和平县民政局共同出具《证明》：张南星受其母刘红銮先天性痴呆症遗传，生前也患有先天性痴呆症，并终生没有治疗，在我们村是公认的痴呆症人（俗称呆子、傻子）。七、2015年4月9日，广东省博罗县湖镇镇金星村民委员会、博罗县湖镇镇人民政府民政办公室、博罗县民政局共同出具《证明》：刘红銮患有先天性痴呆症，未经治疗，自1990年嫁到广东省博罗县湖镇镇金星村田心小组后，其在田心村的二十五年内，都是我村公认的痴呆症人，我们都能证明其为痴呆症人（俗称呆子、傻子）。八、2016年1月20日，和平县青州镇星联村民委员会、和平县青州镇人民政府办公室、和平县青州镇人民政府共同出具《证明》：张南星生前因患有先天性痴呆症，因其先天性痴呆症系家族遗传，其父张丑狗早在1985年去世，其母刘红銮1992年改嫁到广东省博罗县湖镇镇金星村委会田心小组，也患有先天性痴呆症，其叔父张丑弟同样患有先天性痴呆症并住在养老院里，其妹张新梅也患有先天性痴呆症，其近亲属内已无完全民事行为能力人。因其生前工作生活需要，经我村民委员会商议指定其堂叔张美平为其监护人，其生前民事行为由张美平代理监护。原告在本案中向本院提交了上述和平县青州镇星联村民委员会、和平县青州镇人民政府办公室、和平县青州镇人民政府于2016年1月20日共同出具的《证明》作为证据，第四、五项事实所对应的证明未提交。 2016年1月20日，和平县青州镇星联村民委员会及辖区派出所出具《法定继承人证明》确定张南星第一顺序的继承人仅有刘红銮。 2016年11月3日，原告（乙方）与案外人凌立毅（甲方）签署《和解协议书》，内容为：双方就（2014）深罗法民一初字第2224号和（2016）03民终13579号民间借贷纠纷达成一致意意见：1、甲方不再追究乙方在此案中任何责任，包括但不限于担保责任、夫妻连带责任、赔偿责任；2、乙方不干涉甲方向张成、张南星及张南星继承人（包括但不限于刘红銮）追究本次借款债务的本息及相关损失的任何行为，乙方于和解生效后三日内向法院申请撤销上诉；3、甲方承认借款借据所载借款项目属张成个人债务，与乙方无关，此借款不属夫妻共同债务，乙方当时仅以担保人身份予以担保，并且甲方放弃追究乙方的担保责任；4、乙方承认2013年3月16日转甲方的3万元属于受张成委托的代转行为，不再因任何事由追回；5、双方和解后，案件受理费均由甲方承担，乙方不承担任何相关费用。 （2017）粤0307民初4632号查明如下事实：一、位于深圳市龙岗区坪山镇中心区水岸明珠**楼（学豪阁）C801房产系被告张成于2003年10月15日向广东省水利水电第二工程局购买所得，于2003年10月23日抵押给中国建设银行深圳市分行，于2004年10月9日办理产权证并登记在被告张成一人名下，2009年10月15日涉案房产注销抵押登记，同日，被告张成与案外人张南星签订深（龙）房现买字（2009）第2***号《深圳市二手房买卖合同》，约定将涉案房产转让给张南星，转让价为297018元。二、原告与被告张成于2004年9月7日登记结婚，结婚证备注“补办”，2013年5月4日双方登记离婚，并在离婚协议中约定涉案房产归原告所有，并对子女的抚养权及其他财产进行了分配。三、2016年7月1日，涉案房产被深圳市罗湖区人民法院依（2014）深罗法民一初字第2224号之一《民事裁定书》和《协助执行通知书》继续查封。四、诉讼中，原告向本院提交了张美平出具的《证人证言》，内容为：在其担任张南星监护人期间，张南星生前从没有从事过大的、重要的民事行为，由于张南星患有先天性痴呆症，只能做些简单劳动，且还是在村民照顾下进行的，收入极其微薄，除购买必要的生活用品外，没有单独购买与其智力不符的贵重物品；对于2009年10月15日购买涉案房产的行为，并将此房产抵押贷款50万元给张成，监护人张美平毫不知情，也不同意、不认可；张南星的这种购房行为和贷款行为与其智力完全不符，远远超出他的承受能力，是无效的民事行为。该《证人证言》下方有和平县青州镇星联村民委员会、和平县青州镇人民政府于2016年1月20日加盖的公章，确认“情况属实”。各方对上述查明的事实无异议。 另查，因第三人未能按约收到《个人住房（商业用房）借款合同》约定的还款本息，第三人遂就张南星贷款事宜两次向深圳仲裁委员会提起了仲裁。因为仲裁审理需要，深圳仲裁委会向和平县青州镇星联村民委员会发出了仲裁通知书，和平县青州镇星联村民委员会最后向深圳仲裁委员会出具《情况说明及请求》，主要内容为：“一、早在2013年你委就已受理关于我村已故村民张南星的仲裁案，我村已委托村民张永红向你委提交了张南星的死亡证明及火化证明（详见深仲受字【2013】第840号当事人提交证据材料清单，由你委办案秘书2013年10月12日签收，证实张南星已于2012年10月2日死亡。你委于2013年11月19日已作出撤案决定书（【2013】深仲撤字第372号）。2016年7月，你委再次受理已故张南星的仲裁案，严重违反了相关法律规定，也干扰了我村正常的生产、生活。请你委依法作出相关的仲裁决定。二、死者张南星生前系先天性痴呆症患者，属限制民事行为能力人，因其直系亲属均患有先天性痴呆症患者，我委特指定张南星堂叔张美平担任其生前监护人。在张美平担任监护人期间，并不知道张南星的购房及借款行为。因此，由张南星生前所签的购房合同及借款合同应为无效合同，其生前所订立的仲裁协议也是无效的。为避免再次出现对死者张南星的不当仲裁行为，请你委依法裁定借款合同无效、仲裁协议无效……”。 庭审时，原告称与张南星生前监护人张美平系父女关系。第三人称《个人住房（商业用房）借款合同》的借款本金截止至2020年7月20日仍欠贷款本息713824.83元。 本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项规定已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，（2014）深罗法民一初字第2224号认定张南星为无民事行为能力人，且该案已生效，被告张成虽不认可，但没有提交有效的证据足以推翻生效判决文书认定的事实，而张南星已经死亡，无法进行有效司法鉴定，依此，本院认定张南星系无民事行为能力人，其在《深圳市二手房买卖合同》上的签名行为无效，故原告请求确认被告张成与张南星生前签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，本院予以支持。 关于原告主张涉案房产所有权归原告所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案的房产现登记在张南星名下，根据物权公示效力，没有证据证明房屋的登记事项存在错误，原告不能直接以合同无效为由，直接请求确认涉案房产归其所有。 被告刘红銮经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告张成与已故张南星生前签订的《深圳市二手房买卖合同》无效； 二、驳回原告张永红的其他诉讼请求。 案件受理费5755元（原告已预缴），由原告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  黄梅兰 人民陪审员  覃丹凤 人民陪审员  王 维 二〇二〇年十一月十三日 本件与原本核对无异 书 记 员  欧艳芳