广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7621号上诉人（原审被告、反诉原告）：顾科学，男，1971年10月13日出生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：刘江，广东金舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：许圣哲，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市天堃物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：沈某。委托诉讼代理人：张德明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人顾科学因与被上诉人广州市天堃物业管理有限公司（以下简称天堃公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初13808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾科学上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判顾科学无须向天堃公司支付2016年12月22日至2017年11月30日的租金1569734.3元；2.撤销一审判决第五项，改判天堃公司赔偿顾科学损失1825835.33元；3.天堃公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认定顾科学于2016年12月22日至2017年11月30日期间控制使用涉案租赁物是错误的。（一）顾科学于2016年12月22日至2017年11月30日期间并未控制使用涉案租赁物。天堃公司于2015年3月向顾科学交付的租赁物未通过消防验收、未取得产权证书，导致顾科学无法正常投入经营使用。2015年7月29日案外人陈某发出《停工及修复告知通知书》后，顾科学的装修工人撤场，即不再控制使用涉案租赁物，直至2017年12月顾科学与陈某指定的出租人重新签订租赁合同，顾科学才真正获得涉案租赁物使用权。（二）涉案租赁物虽于2016年12月22日办妥不动产权证，但是顾科学对此毫不知情。天堃公司与陈某从未告知过顾科学已办好产权证书，也从未通知顾科学接收租赁物和办理装修开业等手续。顾科学在（2017）粤0605民初某号案(以下简称某号案)的庭审中才知晓前述事实。同时，天堃公司在某号案中答辩称“自目前(2017年7月20日第一次开庭)，陈某未向天堃公司告知、提交有关租赁物一次消防验收合格、房地产权证等文件，双方未能确定计租时间”，即天堃公司自身也不清楚涉案租赁物已办妥了一次消防验收、房地产权证等事宜。作为次承租人的顾科学对此更无从知晓，因此不可能自2016年12月22日起还控制使用涉案租赁物。（三）顾科学与天堃公司对于无须交纳2016年12月22日至2017年11月30日期间租金均是明知的。涉案租赁物实际出租人为陈某，转租人为天堃公司，承租人为顾科学。虽然法院在某号案中判决天堃公司须向陈某支付租金，但天堃公司自始否认出租人陈某向其完全交付了租赁物，从此角度看，天堃公司不可能将租赁物转租给顾科学控制和使用。因此，顾科学未向天堃公司支付该期间租金、天堃公司也从未要求顾科学缴纳。（四）退一步而言，即使顾科学于2016年12月22日起控制使用涉案租赁物，也应享有免租期。顾科学与天堃公司签订的租赁合同明确约定，天堃公司给予顾科学7个月作为免租装修期，如装修误时，顺延装修好十五天准备开业期。本案中顾科学于2015年3月至7月对涉案租赁物进行第一次装修，于2017年11月至2018年9月进行第二次装修。如前所述，涉案租赁物于2016年12月22日才办妥不动产权证，此时该租赁物才符合适租条件，在此之前顾科学无须缴纳任何租金，也即顾科学第一次装修并未享受合同约定免租期。事实上，顾科学确实用了近10个月时间才真正完成涉案租赁物的第二次装修。因此，根据顾科学与天堃公司关于装修免租期的约定，免租期应顺延至2018年9月顾科学第二次装修完毕后再计算15天准备开业期。同时，在某号案中，法院判决天堃公司享有52天装修免租期，顾科学是涉案物业的实际使用人，也应享有该部分免租期。二、一审判决认定顾科学违规施工对消防验收和办理不动产权证等手续产生不利影响，顾科学对此存在过错，该认定不仅属于事实认定错误，而且程序违法。（一）本案证据不足以证明顾科学的装修行为对于消防验收和办理不动产权证等手续产生不利影响。根据2020年4月2日佛山市南海区消防救援大队向一审法院的复函显示，《南公消验字某号建设工程消防验收意见书》（以下简称某号消防意见书）中所载的一至六项消防问题全部属于一次消防问题，即全部属于天堃公司负责部分，天堃公司应承担责任。2015年6月3日，佛山市公安消防支队南海区大队作出的《南公消审字某号建设工程消防设计审核意见书》（以下简称某号建设工程消防设计审核意见书）中设计不合格的第一至四项的项目中是否存在对一次消防项目的改动问题要根据现场实际情况进行判定。也就是说连专业的消防救援大队在未现场勘察的情况下都不能确定顾科学的装修对于一次消防有不利影响，一审法院不能在未委托消防救援大队进行进一步现场核实并出具书面意见的情况下径行确定，而且该审核意见书针对的仅仅是顾科学提交的消防设计，并未实际施工。（二）顾科学在合同履行过程中不存在任何过错。首先，天堃公司向顾科学交付租赁物时，承诺系租赁物不存在产权、消防等问题，顾科学对于该租赁物未办理一次消防验收并不知情；其次，顾科学经天堃公司同意才开始装修，天堃公司作为出租人和专业的物业管理公司，经其同意装修，对于顾科学有极强的可信度、可行性；最后，顾科学自2015年开始设计装修，于同年3月开始施工，天堃公司、陈某在施工期间经常去现场查看，从未提出任何异议，也未告知租赁物一次消防未通过的情形。后在2015年7月才突然通知停工。顾科学撤场后，涉案租赁物由天堃公司或陈某进行整改、修复直至通过消防验收。三、天堃公司的行为构成严重违约，应赔偿顾科学的损失。一审法院混淆了双方的过错顺序，加重了顾科学过错责任，忽略了天堃公司交付无消防验收、无产权登记的租赁物并隐瞒该事项的在先过错。（一）出租人向承租人交付产权明确、质量合格的租赁物，是出租人法定的义务，也是天堃公司的约定义务。天堃公司向顾科学交付了未消防验收、无产权登记的租赁物已构成违约。顾科学对租赁物存在未通过消防验收、无产权登记的情况不知情，在获得天堃公司同意情况下对租赁物进行装修，没有任何过错。天堃公司应赔偿顾科学包括不能按时开业的营业损失(或者装修装饰的折旧损失)、重新装修等损失。（二）一审法院认定“重新装修的部分原因为顾科学违规施工，且顾科学现继续使用着”，没有支持顾科学的损失诉请，认定事实有误。如前所述，顾科学对施工装修没有过错，即使认定违规施工，相关过错也属于天堃公司。同时该部分装修属于“重复装修”，并非一次装修，虽然该装修现仍由顾科学享有、使用，但该部分装修费用产生了两次，其中第二次明显属于顾科学损失。（三）即使如一审所述，顾科学违规施工也只是“部分原因”，也即天堃公司也存在“部分原因”，故天堃公司应就自身的“部分原因”向顾科学承担赔偿责任。2015年前后，顾科学拟经营的酒店系当地规模最大、档次最高的酒店之一，因天堃公司交付未消防验收、无产权登记的租赁物，导致拟经营的酒店迟迟不能开业，错过了酒店行业2015至2018年的黄金期，造成巨大经济损失。鉴于新冠疫情影响，酒店行业经营困难，顾科学无力承受高额诉讼费用，参照某号案中关于出租人、承租人各50%的过错责任，顾科学上诉中仅要求天堃公司承担50%赔偿责任。二审庭审中，顾科学对上诉事实和理由补充如下：1.某号案已认定其与陈某并非租赁合同相对方，顾科学不负有向陈某交还租赁物的义务。2.天堃公司自认2016年12月后顾科学没有使用租赁物。天堃公司在某号案的反诉中明确提出陈某至今拒不向其出具产权证、消防验收合格等文件，表明其自认未将租赁物交给顾科学使用。3.根据消防法和建筑法等相关规定，未经消防验收或验收不合格的建筑物禁止投入使用。因涉案租赁物存在消防问题，天堃公司于2015年7月29日明确知悉后，已在当天与陈某签订补充协议。后涉案租赁物由天堃公司、陈某等负责办理整改、申请验收等，顾科学从未参与。2016年12月，租赁物产权证办妥后，天堃公司没有通知顾科学进场，未将租赁物交付顾科学使用。4.消防某号意见书中所载的一至六项的问题属于一次性消防问题，并非顾科学造成的，一审法院选择性地适用证据，导致案件事实认定不清。天堃公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、顾科学应支付自2016年12月22日至2017年11月30日期间的租金。天堃公司与顾科学在2014年12月1日签订《租赁合同》，约定天堃公司将租赁物出租给顾科学作为酒店、宾馆使用;租赁物为毛坯交付;2014年12月1日至2015年6月30日为免租装修期。合同签订后，顾科学进场开始装修租赁物，由于顾科学违规施工，导致佛山市公安消防支队南海区大队对某酒店提交的建筑工程消防设计审核申请作出某号建设工程消防设计审核意见书，认为该工程消防设计不合格。对于违规施工情况，顾科学在陈某于2015年7月29日发出的《停工及修复告知通知书》里已签字承认，只因没有施工队，希望业主方能派出工程人员协助其修复。涉案租赁物自始一直在顾科学控制使用中，从未交还给天堃公司或业主方。故，2017年12月1日顾科学与陈某重新签订租赁合同时，因其已实际占有无须再行交付租赁物。某号案已查明，天堃公司曾发函给顾科学要求其与陈某进行租赁物交接，由此可推断出涉案租赁物一直为顾科学控制和使用，从未交还给天堃公司。顾科学既然已接收租赁物，就应当从接收之日起计付租金。本案中，一审法院认定涉案租赁物于2016年12月22日才办妥不动产权证，之前因租赁物尚未符合顾科学酒店开业和经营所需的基本条件，才免除此前的租金。但承租人支付租金作为租赁合同的主要义务，无需出租人事先通知为前提，且天堃公司也从未同意免除顾科学的租金支付义务。在办妥相关权属登记后，顾科学未举证证明租赁物存在障碍，也未证明天堃公司存在阻挠顾科学正常使用租赁物的情况。2016年12月22日至2017年11月30日合同履行期间，顾科学从未提出任何异议，而且在租赁物办妥相关权属登记后，作为承租人和租赁物的实际控制使用方，顾科学对租赁物的现场情况及办证当然知悉。二、顾科学要求再次享有7个月的合同约定免租期以及另行享有装修免租期，没有约定和法定依据。根据租赁合同约定，顾科学已享有合同约定的7个月免租期(2014年12月1日至2015年6月30日)。根据某号案生效判决认定的事实，陈某和天堃公司各自承担了过错责任，但天堃公司承担过错责任完全是因为顾科学擅自违规施工造成，实际是顾科学的责任，只是由于合同相对性，才由天堃公司替代顾科学承担。本案中，顾科学存在自身施工过错，不能要求再享受免租期。而且天堃公司享有52天免租期是基于天堃公司与陈某有协商一致延长免租期的意思表示所产生，但天堃公司并未与顾科学有另行达成其他免租期限的约定，顾科学无权要求享有52天免租期。三、顾科学存在违规施工情形，并已签字承认，自身存在过错，且对消防验收和办理不动产权证等手续产生不利影响。本案中，天堃公司只是转租方，从陈某处承租后未改动租赁物的任何设施即将其完整地交付给顾科学使用。顾科学未经同意就擅自违规施工、拆除改动消防设施等，导致了租赁物消防验收不合格需要整改后重新报批验收。因此，造成消防报建迟延的责任完全在于顾科学。在天堃公司与陈某的租赁合同纠纷案件中，也是因为顾科学的上述行为导致天堃公司基于合同相对性原则替其承担了50%的过错责任。至于顾科学陈述没有对一次消防设施违规改动施工，自身不存在过错，不符合客观事实的。天堃公司提供的《停工及修复告知通知书》已足以证明，因顾科学擅自装修、违规改建行为导致需要对租赁物进行修复整改，其应自行承担由此产生的法律后果和经济损失。因此，顾科学主张天堃公司赔偿包括营业损失、重新装修损失等，没有事实和法律依据。四、涉案租赁物一直由顾科学控制使用，其不可能不清楚该场地办理权属证书和消防验收的情况。同时，因租赁物系顾科学负责装修，其实际也参与到租赁物办证和消防验收的过程中。即使一次消防验收未通过，顾科学也不能擅自改动消防设备，事实上正是顾科学擅自违法违规改动消防设备，才导致涉案租赁物所在的整栋楼宇的一次消防验收和办证进行发生延误。天堃公司向一审法院提出诉讼请求：1.顾科学向天堃公司支付2016年7月1日至2017年11月30日期间的租金2354602元（138506元/月×17个月）及以每月应付租金为本金按照中国人民银行同期贷款利率分别自2016年7月至2017年11月每月1日起至实际清偿租金日止计算的逾期付款违约金；2.顾科学赔偿天堃公司经济损失1044739元；3.本案诉讼费用由顾科学承担。顾科学提起反诉请求：1.天堃公司向顾科学返还首月租金132735元及租赁保证金265470元，合计398205元；2.天堃公司赔偿顾科学损失3651670.67元，包括利润损失3041671.67元、重新装修费用610000元；3.本案诉讼费用由天堃公司承担。一审法院认定事实：2014年12月1日，天堃公司（甲方）与顾科学（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区某大楼、面积为5771.1平方米（以实测面积为准）的物业出租予乙方作为酒店、宾馆使用；租赁物毛坯交付，租赁期限为16年，从2014年12月1日至2031年8月31日止；租金按月计算，乙方须每月1号前向甲方支付当月租金；2014年12月1日至2015年6月30日为免租装修期，此期间甲方免收乙方租金，如因装修误时，顺延装修好十五天准备开业期，2015年7月1日至2016年6月30日期间每月租金132735元，2016年7月1日至2017年6月30日期间每月租金138506元，2017年7月1日至2018年6月30日期间每月租金138506元；2018年7月1日至2021年6月30日期间每月租金152357元；乙方须在签约之日向甲方支付首年首月租金132735元、租赁保证金277012元、水电保证金100000元；由于乙方营业需利用一楼大堂出入客人，同时使用电梯上下客人，则乙方同意每月支付按面积分摊的电费，一楼免费提供200平方米面积供乙方使用，并由乙方装修，大厅后面积约40平方米如甲方有需要使用时部分面积无偿退还甲方，配有两部电梯由甲方维护；乙方不得擅自改变租赁物的建筑框架结构，不得向外扩建，不得在承租的场地新建和加建各种永久性建筑物、钢结构构筑物或搭建阁楼，乙方如设置对租赁物结构有影响的设备，需事先征得甲方的书面同意，并符合政府相关主管部门规定后方可施工；因为房屋产权和大厦整体消防存在问题，则乙方有权解除合同并要求甲方赔偿一切经济损失的责任；如因甲方与他人发生纠纷使乙方不能够正常装修或经营，则乙方有权解除合同并要求赔偿一切经济损失；租赁期间，乙方如有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回该标的项目，没收租赁保证金作为违约金：（2）未经甲方书面同意，拆改变动标的项目建筑框架结构或损坏标的项目及措施、设备的、（5）拖欠租金及本合同规定应由乙方承担的费用，累计一个月以上的；等等。2014年12月19日，顾科学方转账支付398205元予天堃公司，其中，天堃公司出具收据确认收取顾科学租赁保证金277012元。2015年6月3日，佛山市公安消防支队南海区大队对某酒店提交的建设工程消防设计审核申请作出某号建设工程消防设计审核意见书，认为该工程消防设计不合格，主要存在以下问题：1.该工程消防设计文件的编制不符合消防设计文件申报要求（设计说明书除首层外，其他装修楼层的装修材料未作说明，未提供装修立面图）；2.2#防烟楼梯间在首层的设置不符合《建筑设计防火规范》某第6.4.3条；3.首层未设置消防电梯停靠，不符合广东省公安厅《加强部分场所消防设计和安全防范的若干意见》；4.已经消防审核合格的防烟楼梯合用前室机械加压送风防烟设施设计变更未经消防审核，不符合《建筑工程消防监督管理规定》第二十条；上述问题修改后，该工程消防设计应当重新按照程序报审，该工程未经消防设计审核合格不得施工。2015年7月29日，陈某向天堃公司发出《停工及修复告知通知书》，载明因天堃公司的工程队在施工过程中存在以下违规：1.有拆除建筑外墙及外墙玻璃窗现象；2.有搭建夹层现象；3.有改动了消防前室及走火通道现象；4.有改动了消防设备现象；5.有改动了鲜风、水、电井现象；6.有改动了内间隔墙现象，上述情形已经违反了租赁合同中的条款，要改动以上项目需要经得有关部门同意，并经得陈某同意才能动工，现请贵公司马上制止工程队施工，并要求工程队按原状修复以上项目。2015年7月31日，顾科学在该通知书下方的手写内容为：根据通知书，本公司已知会装修工程队，并作出以下整改方案，工程队对以上现象深表歉意，并服从业主决定，但因为停工十多天，施工人员已经撤走，现已无工程力量去修复，希望业主方能派出工程人员协助修复。2016年4月25日，佛山市公安消防支队南海区大队向佛山市南海区里水镇甘蕉社区居民委员会出具某号消防意见书，载明对东普商业广场土建及自动消防设施工程进行消防验收，其中，A栋建筑地上10层，地下**，A栋首层为商场、大堂，五至十层为酒店客房；经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收不合格，意见如下：一、A栋消防登高操作场地不满足规范要求，不符合《高层建筑设计防火规范》第4.1.7条的规定；二、A栋地下室1#、2#防烟楼梯间前室未按消防设计文件设置防火门，不符合《高层建筑设计防火规范》第6.2.1.3条的规定；三、A栋防烟楼梯间前室自然开窗面积少于2㎡，不符合《高层建筑设计防火规范》第8.2.2.2条的规定；四、A栋建筑幕墙设置不符合规范要求，不符合《高层建筑设计防火规范》第3.0.8条的规定；五、A栋二至四层平面局部、A栋防烟楼梯间合用前室机械加压送风系统、发电机设置安装与消防设计文件不符，违反《建设工程消防监督管理规定》第二十条；六、室外消火栓进水管少于两条，不符合《高层建筑设计防火规范》第7.3.1条的规定。诉讼中，佛山市南海区消防救援大队函复法院，上述某号意见书中所载的一至六项消防问题全部属于一次消防问题。2016年6月24日，佛山市公安消防支队南海区大队向佛山市南海区里水镇甘蕉经济联合社出具《南公消验字某号建设工程消防验收意见书》（以下简称某号消防意见书），载明对东普商业广场土建及自动消防设施工程进行消防复验，综合评定该工程消防复验合格。2017年5月19日，陈某以租赁合同纠纷为由向一审法院起诉天堃公司、顾科学（某号案）。一审法院经审理，认定以下事实：2014年10月16日，陈某与天堃公司签订《场地租赁合同》，约定陈某将位于佛山市南海区某号的建筑物主楼十层、地下停车场**、副楼**，总建筑面积14880平方米，以及首层空地面积2622平方米出租给天堃公司使用，租赁期限自2014年11月1日至2031年8月31日；2015年7月29日，陈某与天堃公司签订《补充协议》，约定待陈某办理房产证后，双方再行协商具体免租及计租时间；2016年12月22日，涉案租赁物所在的某广场办理不动产权证；2017年12月29日，某物业管理有限公司（以下简称某公司）与顾科学签订《东普商业广场场地租赁合同》《补充协议》，约定某公司将位于佛山市南海区某首层（131.75平方米）、第5-10层（6086平方米）、车位15个出租予顾科学经营旅业住宿。该案中，一审法院认定：陈某与天堃公司对租赁合同关系解除各负50%的过错责任；顾科学承租的部分的租赁物由某公司与顾科学签订新的租赁合同，视为顾科学于2017年11月30日交还涉案租赁物予陈某；天堃公司自办理涉案租赁物所在物业的不动产权证（2016年12月22日起）后再享有52天免租期即自2017年2月12日开始支付租金予陈某。某号案件审理过程中，顾科学申请对其投资的皇嘉酒店装修装潢损失进行评估，后以与陈某达成房屋租赁合同为由申请撤回鉴定。本案诉讼中，顾科学述称：顾科学于2015年3月至7月对涉案租赁物进行第一次装修，2017年11月至2018年9月进行第二次装修。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。顾科学、天堃公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。天堃公司作为出租方应提供符合承租方合法使用目的租赁物，以保证双方合同目的的实现；顾科学作为承租方亦应履行合理使用租赁物的义务，并及时查核了解涉案租赁物的消防验收和权属登记情况。本案的争议焦点在于顾科学是否需要支付2015年7月和2016年7月1日至2017年11月30日的租金、租赁保证金的结算及双方主张的损失是否有依据。对此，一审法院具体分述如下：关于租金的计付问题。一、某号消防意见书反映涉案租赁物于2016年6月24日才通过一次消防验收，结合某号案认定涉案租赁物所在物业于2016年12月22日才办妥不动产产权证的事实，2015年7月和2016年7月1日至2016年12月21日期间，天堃公司提供的涉案租赁物尚未符合顾科学酒店开业和正常经营所需的基本条件，一审法院对顾科学诉请天堃公司返还2015年7月租金132735元予以支持，对天堃公司诉请顾科学支付2016年7月1日至2016年12月21日期间的租金不予支持。二、对于2016年12月22日至2017年8月30日期间的租金，此时涉案租赁物已办理相关权属登记，已符合合同约定的使用用途，顾科学作为承租人已具备正常使用涉案租赁物的可能性，即使在此期间顾科学与天堃公司、业主之间存在纠纷，但现有证据未反映天堃公司和陈某存在阻挠顾科学正常使用租赁物的情况，顾科学亦未举证反映存在使用涉案租赁物的障碍，顾科学辩称无需支付该期间的租金，理据不足，一审法院不予采纳，此其一；其二，顾科学虽主张天堃公司2017年8月30日向其发出解除租赁合同的函，双方租赁关系于该时已解除，但顾科学在庭审中又主张未实际收到该函，且某号案件中，顾科学实际于2017年11月30日才将涉案租赁物交还予陈某，2017年8月11日至2017年11月30日期间涉案租赁物仍为顾科学控制使用，顾科学仍应支付该期间的租金。另外，对于顾科学提出天堃公司主张的2016年12月22日至2017年11月30日间的租金已超过诉讼时效的问题，因租金属于继续性债务，其诉讼时效应从每期逾期付款行为发生之日开始单独计算，2016年12月22日至2017年11月30日间的租金的诉讼时效应按每期租金的应付款日即每月1日分别单独计算，基于此，因《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，2016年12月22日至2017年11月30日间的租金，因至2017年10月1日均未届满民法通则所规定的一年诉讼时效期间，依法可适用民法总则规定的三年诉讼时效，至天堃公司起诉之日，上述期间的租金尚未届满三年，对顾科学主张的诉讼时效届满的答辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，顾科学应按照涉案合同的约定的租金标准支付2016年12月22日至2017年11月30日的租金，经核算为1569734.3元（138506元/月÷30日×10日+138506元/月×11个月），天堃公司主张超出部分，一审法院不予支持。三、陈某及顾科学、天堃公司曾因租赁合同纠纷诉至法院，顾科学、天堃公司之间亦因何方为消防验收不合格的责任方及顾科学是否应支付租金等分歧而引致本案，顾科学应付的租金数额自本案诉讼而最终结算，故对天堃公司诉请顾科学支付逾期支付租金的违约金，一审法院不予支持。关于保证金结算的问题。涉案合同的提前解除，除了顾科学存在违规施工、未如期支付租金等违约情形外，天堃公司与陈某的租赁合同关系提前解除也致使涉案合同无法继续履行，故综合涉案合同的约定、合同履行情况及某号案件对租赁保证金的处理，一审法院认定天堃公司应退还已收取的租赁保证金予顾科学，顾科学主张退还租赁保证金265470元，该数额在顾科学已交纳的保证金数额范围内，一审法院对顾科学该诉请予以支持。关于损失赔偿的问题。首先，天堃公司要求顾科学赔偿的1044739元，系一审法院在某号案中判决天堃公司应向陈某支付的租金款项，对于该项损失，天堃公司作为与陈某租赁关系中的承租方，本就负有向出租方陈某支付租金的义务，违规施工的情形并未影响某号案判决天堃公司履行该付款义务，且本案也已判决顾科学应向天堃公司支付租金，天堃公司该项损失赔偿要求，理据不足，一审法院不予支持。其次，对于顾科学要求的27个月的利润损失3041671.67元。天堃公司毛坯交付涉案租赁物予顾科学，顾科学在《停工及修复告知通知书》承认存在违规施工的情形，顾科学违规施工确实会对消防验收和办理不动产权证等手续产生不利影响，顾科学在此过程存在过错，此期间的利润损失应自行承担；而在涉案租赁物在办理不动产权证后，如前文所述，天堃公司对顾科学在此之后未实际经营不存在过错，天堃公司无需承担顾科学该期间的利润损失。故对顾科学该项诉请，一审法院不予支持。最后，对于顾科学主张的重新装修费用610000元。鉴于顾科学重新装修的部分原因为顾科学违规施工，且顾科学重新装修后已与陈某订立租赁合同，继续使用涉案租赁物的装修，顾科学主张的装修损失，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、顾科学应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年12月22日至2017年11月30日的租金1569734.3元予天堃公司；二、天堃公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还2015年7月租金132735元予顾科学；三、天堃公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金265470元予顾科学；四、驳回天堃公司的其他诉讼请求；五、驳回顾科学的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费18023.77元（天堃公司已预交），由天堃公司负担8559.97元，由顾科学负担9463.8元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予天堃公司，一审法院不另收退。一审案件反诉受理费19599.5元（顾科学已预交），由顾科学负担15962.96元，由天堃公司负担3636.54元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予顾科学，一审法院不另收退。二审期间，顾科学向本院提交了如下新证据：1.佛山市南海区不动产登记申请书一份及2016年11月9日在里水镇某号拍摄的照片两张，拟证明涉案租赁物建设工程竣工日期为2014年7月25日，办理不动产登记申请日期为2016年12月2日，业主方和天堃公司存在怠于办理验收及不动产登记的情形；2.《关于解除租赁合同的函》原件一份，拟证明涉案租赁合同在2017年8月30日因天堃公司单方解除而解除。天堃公司二审期间未提交新证据。本院依法组织当事人进行了质证。天堃公司质证认为，顾科学提交的证据1与本案无关，仅表明政府部门受理及办理不动产登记的时间为2016年12月2日;顾科学提交的《关于解除租赁合同的函》，不属于新证据，天堃公司确认曾发出过该函件，但顾科学否认收到该函件，同时该函件也载明要求顾科学尽快将场地交还的意思表示，从侧面也反映出顾科学一直占有使用涉案租赁物，即使法院认定合同于2017年8月30日解除，顾科学也应支付截止2017年11月30日期间的占有使用费。经审查，顾科学提交的证据1与本案诉争焦点不存在关联，不能证明其主张，本院对此不予采纳；顾科学提交的证据2，系天堃公司一审时提交的证据，顾科学否认曾收到该函件，本院据此对该证据亦不予采纳。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明：2017年11月18日，顾科学以其经营的某酒店为发包方与某工程有限公司签订装修装饰的《承包合同》，装修工程的项目地点为本案诉争的租赁物。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为:1.顾科学应否向天堃公司支付2016年12月22日至2017年11月30日期间的租金；2.顾科学诉请天堃公司赔偿的损失能否得到支持。一、关于涉案租赁物2016年12月22日至2017年11月30日期间的租金应否由顾科学支付的问题顾科学上诉认为其已在陈某2015年7月29日发出《停工及修复告知通知书》后撤场，未在2016年12月22日至2017年11月30日期间控制和使用涉案租赁物，故无需支付该期间的租金。对此，本院认为，根据已查明事实，天堃公司于2014年12月签订《租赁合同》后已将涉案租赁物交付给顾科学使用，顾科学也进场进行了装修，但截至2017年12月29日顾科学与业主陈某指定的某公司就涉案租赁物另行签订租赁合同（租期自2017年12月1日起）之日止，未有证据显示顾科学已将该租赁物交还给其合同相对方即天堃公司，天堃公司在本案中亦否认曾回收过租赁物，同时结合2017年11月18日顾科学还与案外人某工程有限公司就涉案租赁物的装修签订《承包合同》的情况以及已发生法律效力的某号判决关于涉案租赁物系顾科学于2017年11月30日直接交还业主陈某的事实认定，一审法院确认涉案租赁物于2016年12月22日至2017年11月30日期间仍由顾科学控制和使用，事实清楚，本院予以确认。涉案租赁物已于2016年6月24日通过一次消防验收，于2016年12月22日办妥不动产权属证，即租赁物于该时起已符合合同约定的使用条件，天堃公司据此要求顾科学支付2016年12月22日至2017年11月30日期间的租金，符合约定，本院予以支持。需要说明的是，涉案合同约定租期为2014年12月1日至2031年8月31日，一审法院根据公平原则认定租赁物自取得不动产权属证之日即2016年12月22日作为承租人应交纳租金的起算点，该处理方式并未否定当事人之间关于租期起止时间的约定，更未限制出租人在租赁物具备适租条件之时收取租金的权利。因顾科学在合同签订后一直占有和使用租赁物，则理应按约定交纳租金，本案中一审法院仅因2016年12月22日前涉案租赁物尚未取得不动产权属证书而不符合合同约定使用条件而判决顾科学无需缴纳2016年7月1日至2016年12月21日的租金，但当租赁物符合合同约定使用条件之时，其仍需按合同约定支付租金。故，在顾科学未能举证证明其在2016年12月22日后对租赁物的使用存在障碍的情况下，本院对其上诉称因天堃公司未告知涉案租赁物办妥不动产权属证书而无需缴纳租金的主张，不予支持。另外，关于顾科学主张的免租期问题。涉案合同约定顾科学承租后享有7个月免租期，即从2014年12月1日至2015年6月30日，顾科学上诉认为免租期应调整为自租赁物2016年6月22日取得不动产权属证书起至2018年9月完成二次装修后15日止。对此，本院认为，顾科学该项上诉主张与涉案合同约定明显不符，事实上顾科学在合同签订后已进场装修，而天堃公司亦未在本案中主张2014年12月1日至2015年6月30日免租期的租金，故在当事人未对涉案合同的免租期条款重新达成合意的情况下，考虑到顾科学的二次装修主要发生在其重新缔结合同之后的事实，本院对其要求重审核定免租期起止时间或参照某号案给予其52天免租期的上诉主张，均不予采纳。经核算，顾科学于2016年12月22日至2017年11月30日期间占有使用了涉案租赁物，应依约向天堃公司缴纳租金合计为1569734.3元（138506元/月÷30日×10日+138506元/月×11个月）。一审法院对此处理正确，本院予以维持。二、关于顾科学诉请天堃公司赔偿损失能否得到支持的问题顾科学上诉主张天堃公司赔偿1825835.33元损失，其该诉请为一审要求天堃公司赔偿2015年7月至2017年11月预期营业利润3041671.67元以及重新装修费用610000元的50%。首先，对于顾科学主张的重新装修费用损失问题。因顾科学已于2017年12月29日就涉案租赁物与业主陈某指定的某公司重新缔结租赁合同，而其在本案中所主张重新装修费用主要发生在新合同的履行期间内，属于顾科学后续经营酒店的装修投入，不属于损失的范畴，且考虑到顾科学还继续使用该部分装修物进行酒店经营，故本院对其该项上诉主张，不予支持。其次，对于顾科学主张的预期经营利润损失问题。对顾科学主张的2016年12月22日至2017年11月30日预期经营利润损失，如前所述，因涉案租赁物于该期间已经消防验收合格且办妥了不动产权证，具备适租条件，顾科学未能就其控制和使用的租赁物开展对外经营，系自身原因所致，其要求天堃公司赔偿该期间的经营损失，缺乏理据，本院不予支持。对顾科学主张的2015年7月至2016年12月21日预期经营利润损失。根据某号消防意见书及佛山市南海区消防救援大队对一审法院的复函显示，涉案租赁物未能通过消防验收的问题均属于该租赁物取得房产证前的一次消防问题。但已查明事实同时也显示，涉案租赁物在通过一次消防验收、办理房产证前，顾科学曾对租赁物进行违规施工（包括其明知消防部门于2015年6月3日已作出某号建设工程消防设计审核意见书认定其准备施工的消防设计不合格），并实施了拆除建筑外墙及外墙玻璃窗、改动消防前室及走火通道、改动消防设备等行为，其该违规施工行为必然对涉案建筑物整体申请一次消防验收和办理不动产证书造成不利影响。故从此角度看，即使不考虑涉案租赁物原有的消防问题，因顾科学违规施工并改动租赁物消防前室、走火通道、消防设备等行为，亦必然导致该租赁物无法通过一次消防验收，进而导致顾科学经营的酒店无法正常开业。基于此考虑，顾科学对其经营的酒店无法正常开业显然具有过错。同时，考虑到经营利润本身受多种因素影响，顾科学经营的酒店能否取得其所主张经营收益尚存不确定性，在此情况下，一审法院通过认定顾科学无需缴纳2015年7月至2016年12月21日期间租金的方式，已较好地平衡了双方当事人对涉案租赁物无法通过消防验收的责任分担。且经本院审查，一审法院的该种处理方式，较为公平合理，因此，综合以上考虑，本院对顾科学要求天堃公司赔偿2015年7月至2016年12月21日期间的预期经营利润损失的主张，亦不予支持。综上所述，顾科学的上诉请求，理据不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33964.56元，由上诉人顾科学负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十一月十九日法官助理 梁启星书 记 员 肖玲玲