湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终1097号上诉人（原审原告）：张梦贝，女，1990年6月8日出生，汉族，住广水市。委托诉讼代理人：张声凤，女，1965年12月12日出生，汉族，住广水市，系张梦贝母亲。被上诉人（原审被告）：湖北国安房地产开发有限公司，住所地：广水市应山办事处前河桥头金海国际广场**。法定代表人：张力，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘观峰，广水市城郊法律服务所法律工作者。原审第三人：张声梅，女，1964年9月6日出生，汉族，住广水市。委托诉讼代理人：王聿德，男，1956年11月18日出生，汉族，住广水市，系张声梅姐夫。上诉人张梦贝因与被上诉人湖北国安房地产开发有限公司（以下简称国安公司）、原审第三人张声梅房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2020）鄂1381民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张梦贝上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。上诉人母亲张声凤不是被上诉人房屋销售的代理人，只是整理资料合同，与被上诉人发生金海国际广场项目住宅商业销售代理及招商服务合同关系的是张声梅，而非张声凤。张声梅与张声凤是雇佣与被雇佣的关系。即使张声凤是被上诉人商品销售的代理人，但当张声凤与被上诉人签订《商品房房屋买卖合同》及《物业租赁合同》时，上诉人并未到场，而是委托张声凤办理。被上诉人在审查合同时应当知晓张声凤系上诉人的代理人，但其仍在张声凤签订的上述合同上加盖公司公章，应视为对张声凤双重代理身份和代理行为的认可，属《民法总则》第一百六十八条第二款的例外情形。2、上诉人请求解除《商品房房屋买卖合同》及《物业租赁合同》有事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的补充协议是其买卖合同和租赁合同的组成部分。2019年3月后，被上诉人没有按约定向上诉人支付租金，此时合同约定解除的事由出现，依法应当解除。解除上诉人的合同对被上诉人的整体出租没有任何影响，因为被上诉人还有一百多个商铺没卖出去。补充协议是对原合同未尽事宜或者合同履行过程新发生的情况另外进行的约定。被上诉人也和其他业主签过类似的补充协议，一审向法院提供了证据。《商品房房屋买卖合同》作为主合同，《物业租赁合同》作为从合同，当主合同的权利义务终止时，从合同的权利义务也应当随之终止。3、上诉人主张被上诉人赔偿7万元的经济损失亦符合法律规定。上诉人主张的损失属资金占用损失，以占用资金为基数，比照中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息。国安公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审维持原判。原审第三人张声梅述称，请求法院公正判决。张梦贝向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2014年6月6日签订《商品房买卖合同》及《物业租赁合同》（含补充协议）；2、判令国安公司返还张梦贝购房款259869元；3、判令国安公司分别支付张梦贝2014年6月6日至2017年6月5日及2019年第二、第三季度租金67977元和12948元；4、判令国安公司赔偿张梦贝经济损失70000元；5、本案的诉讼费用由国安公司承担。一审法院认定事实：2012年10月1日，国安公司与张声梅签订了《金海国际广场项目住宅、商业营销代理及招商服务合同》，该合同载明：现甲方（国安公司）投资兴建的金海国际广场项目的全程营销代理事宜双方自愿达成如下条款。一、委托代理内容，1、项目名称金海国际广场，项目地址应山三环路前河桥头，3、委托范围，工作内容住宅、商业全案策划、广告设计和销售执行及招商服务，销售标的物，最终按实际销售面积结算。二、委托方式乙方（张声梅）为甲方金海国际广场项目的独家全程策划及销售代理机构，本合同约定的工作内容在合同期内甲方不再委托其他第三方。…五、双方的权利与义务…（二）乙方的权利与义务，1、乙方必须严格按照甲方的书面授权委托范围进行销售工作并不能违背甲方同意的条款承诺，不得以甲方代理商的名义从事任何侵犯甲方合法权益及有损甲方企业形象的活动。2、乙方负责本案全盘营销策划和销售方案的制定并予以实施。3、乙方负责与购房客户的合同签约，保证合同内容的准确完整，…。张声凤是张声梅聘用金海国际广场项目的营销人员。2014年6月6日，张梦贝、国安公司双方签订《商品房买卖合同》，该合同载明：买受人（张梦贝）所购商品房的基本情况，第1幢1层1137号房，该商品房的用途为商用，该商品房建筑面积共23.52平方米。计价方式与价款，出卖人（国安公司）与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米11489元，总金额人民币259869元。买受人于2014年6月付房屋首期款20万元，余款59869元。买受人于2016年6月14日付清余款59869元。交房期限及条件，出卖人应当在2015年12月30日前，将具备条件商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期或尚未付清购房款和相关的费用；3、买受人不能按时提供有效文件办理按揭贷款和未履行本合同规定的其他责任的。出卖人盖黄国安印章及国安公司公章，买受人张梦贝签字由张声凤代签。同时张梦贝、国安公司签订了《物业租赁合同》，该合同载明，出租方张梦贝，承租方国安公司。出租物业是位于湖北省××环路前河桥头（东岳广场正对面）“金海国际广场”内的产权式商铺，商铺区位是1层1137号，产权建筑面积22.63平方米。租赁期限自2014年6月6日起至2026年6月5日止，共计12年。租金支付，2014年6月6日-2017年6月5日年租金比例7%，年租金额22659元，季租金额5665元；2017年6月6日至2026年6月5日年租金比例8%，年租金额25896元，季租金额6474元，总租金为人民币301040元。支付日期，乙方按每季度向甲方支付租金，每季度末的最后5天之内，乙方将当季度租金向甲、乙双方共同认定的银行账号以划拨的方式一次性付清。甲方张梦贝签名由张声凤代签，乙方国安公司盖公司合同专用章。同时张梦贝、国安公司签订补充协议（第一份），该协议约定，金海国际广场商铺买卖合同的总额为实际房款减去已返三年租金的总额：备注（12年的租金都是按商铺合同总金额加前三年租金的总额计算）即323699元。甲方张梦贝签名由张声凤代签，乙方国安公司盖公司合同专用章。张梦贝向法院提供了补充协议（第二份），该协议约定：出租期九年内（2017年6月6日至2026年6月5日）乙方如果不能及时支付合同约定租金，乙方返还甲方购房全部本金加前期租金，本合同终止。甲方张梦贝签名由张声凤代签，乙方国安公司盖公司合同专用章。以上国安公司与张梦贝签订的合同，张梦贝均是委托张声凤办理的，同时张声凤作为营销人员，也是办理张梦贝购买《商品房买卖合同》承办人，且享受该销售的提成。合同签订后，张梦贝向国安公司交纳了购房款259869元，2016年10月14日，国安公司开出张梦贝交纳购房款259869元的增值税发票。张梦贝购房后，按租赁合同将商铺交给国安公司承租。2014年6月6日至2017年6月5日，租金63830元（税后）抵偿张梦贝、国安公司另行约定的购房款。2017年6月6日至2019年3月5日，国安公司收取租金42553元（税后）。后国安公司未向张梦贝支付租金。一审另查明：张声凤是张梦贝母亲。金海国际广场项目国安公司合同专用章由国安公司工作人员保管。一审法院认为，原、被告争议的焦点是2014年6月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《物业租赁合同》（含补充协议）能否解除。张梦贝诉称，第二份补充协议约定：出租期九年内（2017年6月6日至2026年6月5日）乙方如果不能及时支付合同约定租金，乙方返还甲方购房款全部本金加前期租金，本合同终止。2019年3月后，国安公司没有按约定向张梦贝支付租金，即形成对上述补充协议的违约。依据该补充协议，应解除《商品房买卖合同》及《物业租赁合同》（含补充协议）。国安公司辩称，该合同不真实1、该合同没有法定代表人或者委托代理人签名。2、该合同载明是国安公司不能及时支付租金，返还张梦贝全部购房款和前期租金。这与主合同不得解除合同相矛盾。3、张声凤是金海国际的销售人员，张梦贝购买的商铺是由张声凤自行营销。法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款规定，代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。本案第三人张声梅与国安公司签订金海国际广场项目住宅、商业营销代理合同，张声梅是国安公司金海国际广场项目的销售代理人，同时张声梅一人不可能完成全部的销售任务，由其聘用人员帮助完成，故张声凤是张声梅委托销售人员。张声凤受张声梅的委托办理张梦贝与国安公司之间的房屋买卖、租赁、解除合同；同时张声凤是其女张梦贝购买国安公司金海国际广场商品房的代理人，现国安公司对国安公司与张梦贝《商品房买卖合同》、《物业租赁合同》均认可，对第二份补充协议：“出租期九年内（2017年6月6日至2026年6月5日）乙方如果不能及时支付合同约定租金，乙方返还甲方购房款全部本金加前期租金，本合同终止”不予认可。故张梦贝要求解除《商品房买卖合同》，法院不予支持。同时，张梦贝要求解除《商品房买卖合同》及《物业租赁合同》是一并主张，在《商品房买卖合同》不解除时不要求解除《物业租赁合同》，且“金海国际广场”是产权式方式出售给张梦贝后又由国安公司租赁使用，“金海国际广场”的商铺是整体租赁，一家租赁的解除会影响其他共同租赁人的利益。故《商品房买卖合同》及《物业租赁合同》均不能解除。因张梦贝诉请判令国安公司分别支付张梦贝2014年6月6日至2017年6月5日及2019年第二、第三季度租金67977元和12948元的前提是解除合同，本案是房屋买卖合同纠纷，不是租赁合同纠纷，对于租金的给付可以通过其他途径达到维权的目的。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回张梦贝的诉讼请求。案件受理费7461元，由张梦贝承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为张梦贝与国安公司签订的《商品房买卖合同》及《物业租赁合同》能否解除。张梦贝与国安公司于2014年6月6日当天同时签订《商品房买卖合同》和《物业租赁合同》，约定张梦贝购买国安公司出售的金海国际广场的商铺，张梦贝将该商铺租赁给国安公司。张梦贝提交其与国安公司于2014年6月6日签订的《补充协议》，要求据此解除《商品房买卖合同》和《物业租赁合同》。因本案存在《商品房买卖合同》和《物业租赁合同》两份原合同，该《补充协议》是对哪份原合同的补充约定以及“本合同终止”指向哪份原合同，约定均不明确。再则，根据《全国民商事审判工作会议纪要》的精神，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案《商品房买卖合同》签订后，张梦贝向国安公司付清购房款259869元，国安公司亦按照双方约定自合同签订之日起开始交纳租金并以前三年的租金抵扣张梦贝的购房款，应视为房屋自2014年6月6日已经交付，故国安公司履行《商品房买卖合同》不存在明显违约行为，张梦贝的该合同目的已基本实现，故张梦贝上诉请求依据《补充协议》的约定解除《商品房买卖合同》无事实和法律依据，本院不予支持。虽然国安公司自2019年4月起未能按时支付租金，构成违约，但因张梦贝坚持要求一并解除《商品房买卖合同》和《物业租赁合同》，且案涉房屋与金海国际广场的其他商铺整体出租给第三方从事经营活动，如单独解除《物业租赁合同》将影响张梦贝对案涉房屋的占有、使用和收益，故一审法院判决不予解除《商品房买卖合同》和《物业租赁合同》并无不当。张梦贝在一审时提出要求国安公司支付张梦贝2019年第二、第三季度租金12948元的诉讼请求，国安公司亦对其拖欠租金的事实予以认可，本案中可一并处理，张梦贝2017年6月6日至2019年3月5日收取的租金均为扣除租赁税后的租金，张梦贝认可税后租金为每季度6079元，故国安公司应当支付张梦贝2019年3月6日至2019年9月5日的租金12158元。综上，张梦贝的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省广水市人民法院（2020）鄂1381民初336号民事判决；二、湖北国安房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张梦贝2019年3月6日至2019年9月5日的租金12158元；三、驳回张梦贝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7461元，由张梦贝负担7240元，湖北国安房地产开发有限公司负担221元；二审案件受理费7461元，由张梦贝负担7240元，湖北国安房地产开发有限公司负担221元。本判决为终审判决。审判长 杨 亘审判员 张 欢审判员 吕丹丹二〇二〇年十一月二十七日书记员 郭金洋