浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初423号 原告：湖州市总工会工人文化宫，住所地湖州市吴兴区苕溪西路81、83、85、87、89号双子大厦。 法定代表人：蒋平川，系工人文化宫主任。 委托诉讼代理人：陈之华，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：湖州骄阳文化传播有限公司，住所地湖州市吴兴区苕溪西路双子大厦**。 法定代表人：杨晓红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨建军，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 原告湖州市总工会工人文化宫与被告湖州骄阳文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法由审判员吴文婷适用简易程序于2020年4月1日、5月7日公开开庭进行了审理。原告湖州市总工会工人文化宫的委托诉讼代理人陈之华，被告湖州骄阳文化传播有限公司的法定代表人杨晓红及其委托诉讼代理人杨建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖州市总工会工人文化宫起诉称：被告湖州骄阳文化传播有限公司向原告承租位于湖州市××路××大厦××楼××层××层××层××层的一部分，合计建筑面积约2000㎡。双方于2012年4月6日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为十年，前三年每年租金103万元，从第四年开始至第十年，每年租金在上一年租金额基础上递增3.5%，租金支付方式为按年缴付，先付后用。合同签订后，原告依约履行合同义务，而被告从2014起经常拖欠房租及水电费。后因被告申请减免房屋租金，双方在2015年至2017年期间分别签订《补充协议》，原告同意将房屋租金减免为73万元／年，此后被告仍多次拖欠房租及水电费。《房屋租赁合同》第五条明确约定被告必须在当期租期开始后第一个月的15日前一次性缴付全部租金。然而，2018年至今被告仅缴纳房租20万元，其余租金一直拖欠不付。此外，被告还拖欠2018年8月27日至今的水电费164388元。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告向原告支付2018年、2019年期间的房屋租金1260000元，并支付逾期付款利息75900元（暂计算至2019年11月15日，要求计算至判决确定的履行之日止）；二、被告向原告支付2018年8月27日之后的水电费164388元；三、本案诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告于2020年3月31日变更第一项诉讼请求为“被告向原告支付2018年、2019年期间的房屋租金1160000元，并按年利率6%支付逾期付款利息75900元（暂计算至2019年11月15日，要求计算至判决确定的履行之日止）”；变更第二项诉讼请求为“被告向原告支付2018年8月27日至2020年2月25日期间的水电费221364元”。庭审中，原告再次变更第一项诉讼请求为“被告向原告支付2018年、2019年期间的房屋租金1760000元，并按年利率6%支付逾期付款利息105400元（暂计算至2019年11月15日，要求计算至判决确定的履行之日止）”。 被告湖州骄阳文化传播有限公司答辩称：（一）本案基础事实无异议，双方存在合法有效的房屋租赁关系，年租金应为55万元。2012年4月6日，被告为经营工人文化宫影院一事与原告签署房屋租赁合同，承租位于湖州市××路××大厦××楼××层××层××层的部分房屋，承租面积约2000平方米，租期十年。约定前三年租金103万元／年，第四年起按约定比例调整。后因影院经常有困难，双方签订补充协议，将年租金下调为73万元／年。此后因为租金事宜，被、原告不断进行协商，在原告工作人员授意之下多次起草减租报告并递给原告,因涉及主管人员审批等原因，迟迟未能解决。《合同法》第二十六条规定“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”该法条规定，合同法上的承诺并非必须要以书面方式作出。上述事实表明，双方对减租事实已经有了初步一致的意见，从原告授意被告起草减租报告并接受减租报告的行为而言，可以视为对减租这一事实以行为方式作出同意的意思表示，故被告认为本案租金应按55万／年计算。（二）原告未按合同约定收取水电费，超过物价部门核定的单价，多收取的部分应返还或者抵扣租金。原告收取的水费和电费应该是替水务公司和电力部门代收代缴，不应有加价行为。从被告提交的证据表明，自2012年承租时开始，原告存在加价收取水电费的行为，经被告测算，实际多收取28万余元，该部分费用应当另行返还给骄阳公司或者抵扣租金。原告认为多收取的电费系电力能耗分摊所致，但未提供电力能耗分摊的计算依据和分摊事实，也未提供双方约定依据，该请求不能成立。（三）原告对被告存在债务，被告要求在本案中予以抵销。在租赁期间，原告以场地费、电影兑换券等各种名目结欠被告35000元，该部分款项可以在本案中抵扣租金。（四）原告对收取的租金和水电费用，未向被告开具合法税务发票。根据税法相关规定，对租金和水电费用收取的，应该如实开具合规的税务发票给付款人。原告未开具发票，一方面违反税法相关强制性规定，应承担行政法上的法律责任，另一方面又违反合同约定，造成被告无法就案涉税项进行抵扣，产生相应经济损失，故被告有权主张原告就未开具发票部分的损失进行抵扣，或者保留另案诉讼赔偿的权利。被告目前经营困难，又正值疫情期间，电影行业迟迟无法复工营业，被告举步维艰，而租金一直在发生，对被告相当不利。被告希望能和原告协商解决此事。 本院经审理，认定事实如下：2012年4月6日，原告湖州市总工会工人文化宫与被告湖州骄阳文化传播有限公司签订房屋租赁合同一份。合同约定，原告将位于湖州市××路××大厦××楼××层××层××层××层的一部分（建筑面积合计约2000㎡）租赁给被告开设中影（湖州）工人文化宫影城，租赁期限为十年，2012年4月16日至2022年4月15日止；第一年至第三年每年租金1030000元，第四年至第十年，每年租金在上一年租金总额基础上递增3.5%；被告应在当期租期开始后第一个月的15日前一次性缴纳当年租金；租赁期内，租赁房屋的水电费、能耗公摊费、电梯运行费、物业管理费等由被告自行支付。2015年1月1日，原、被告签订《关于减免中影工人文化宫影城2015年度房屋租金的补充协议》，约定原告同意将2015年度租金减至730000元，补充协议履行时间为2015年1月1日至2015年12月31日止。2016年4月15日，双方签订《关于减免湖州骄阳文化传播有限公司2016年度房屋租金的补充协议》，约定原告同意2016年度租金减免至730000元，补充协议履行时间仅限于2016年4月16日至2017年4月15日期间，本协议期满仍按原《房屋租赁合同》履行。2017年，双方签订《关于减免湖州骄阳文化传播有限公司2016年度房屋租金的补充协议》，约定原告同意2017年度租金减免至730000元，补充协议履行时间仅限于2017年4月16日至2018年4月15日期间，本协议期满仍按原《房屋租赁合同》履行。2019年2月25日，原告向被告发送《催缴通知书》，要求被告于2019年3月10日前缴纳2018年度租金1030000元及水电费115149元。2019年4月2日，原告向被告发送《再次催缴通知书》，要求被告于2019年4月10日前缴纳2018年度租金1030000元及水电费91176元。2019年6月起，被告多次通过向原告递交承诺书、工作汇报、函件等形式请求原告根据市场形势变化对租金作出合理调整。嗣后，双方未就2018年度、2019年度租金数额达成一致，原告诉至本院，要求被告按原房屋租赁合同约定支付租金。 另查明，2018年8月27日至2020年2月25日期间共产生水电费221364元。被告湖州骄阳文化传播有限公司分别于2019年6月28日、7月31日、8月30日、9月30日、12月31日、2020年3月31日向原告支付租金合计30万元。 以上事实，由原告提交的房屋租赁合同，催缴通知书，再次催缴通知书，承租户水、电计量清单，2015年、2016年、2017年度的补充协议等，结合原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为：湖州市总工会授权原告湖州市总工会工人文化宫对案涉大楼进行管理、出租、收取租金，原告对该房屋享有使用、支配及获取收益的权利。原告湖州市总工会工人文化宫将案涉房屋出租给被告湖州骄阳文化传播有限公司使用，被告未按约支付租金，显属违约。原告主张被告支付2018年度、2019年度租金的请求，本院予以支持。关于租金数额，虽双方在2012年签订的房屋租赁合同中约定年租金为103万元，但双方于2015年、2016年、2017年分别签订补充协议，根据中影工人文化宫的经营情况原告同意将年租金减免至73万元。2018年、2019年双方虽未签订补充协议，根据庭审中双方陈述，未签订补充协议的原因在于被告要求在73万元基础上再行减免租金而未能协商一致，本院结合中影工人文化宫的经营情况、双方关于年租金的协商过程、原告向法院起诉时主张的租金数额等综合因素，调整2018年度、2019年度的年租金为73万元。被告抗辩2018年度、2019年租度租金应为55万元/年，因被告提交的证据不能证明双方就该年租金金额达成一致，故对该抗辩意见不予采信。原告主张年租金的时间跨度为2018年4月16日至2019年4月15日，2019年4月16日至2020年4月15日，考虑到2020年初新冠肺炎疫情的影响，结合湖州市财政局印发的《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》中“对承租市级国有资产类经营用房的中小企业，还未收取2020年2-4月房租的，一律不再收取”的政策指导，根据公平原则，本院酌定扣减2020年2月1日至4月15日的租金152083元（730000元÷12个月×2.5个月）。庭审中双方一致确认被告向原告缴纳的300000元为2018年度租金，故被告还应向原告缴纳2018年度租金430000元（730000-300000元），2019年度租金577917元（730000元-152083元），合计1007917元。关于原告主张按年利率6%计算逾期付款利息损失的请求，双方在合同中未对逾期付款违约责任进行约定，原告也未举证证明其实际损失，本院酌情调整为自原告向本院提交起诉材料之日2019年11月20日起以未付租金为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失。原告主张被告支付2018年8月27日至2020年2月25日期间的水电费221364元的请求，因该费用系被告使用租赁房屋期间实际发生的费用，且已由原告向水务集团和供电公司缴纳，故被告应向原告支付相应的水电费，对原告的该项请求本院予以支持。被告抗辩原告主张的电费计价标准高于湖州供电公司的电费单价的意见，本院经审查，原告的电费计价标准略高于湖州供电公司当月单价，原告陈述系承租户分摊的公共能耗损耗，本院认为原告该解释合理，符合日常生活经验，对被告的抗辩意见不予采信。被告主张原告尚欠其场地费、电影兑换券等费用35000元，要求在本案中予以抵扣的意见，因该主张与本案系不同法律关系，且原告不同意在本案中予以抵扣，故本院不予处理。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告湖州骄阳文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖州市总工会工人文化宫2020年4月15日前的租金1007917元，并自2019年11月20日起以未付租金1007917为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息损失至款项实际清偿之日止； 二、被告湖州骄阳文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖州市总工会工人文化宫2020年2月25日前的水费、电费合计221364元； 三、驳回原告湖州市总工会工人文化宫的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费23494元，减半收取11747元，由原告湖州市总工会工人文化宫负担5559元，被告湖州骄阳文化传播有限公司负担6188元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判长  吴文婷 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  韩 亦