安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4664号 上诉人（原审原告）：余刘敏，女，1978年2月1日出生，汉族，住安徽省临泉县。 上诉人（原审被告）：张彪，男，1976年8月20日出生，汉族，住安徽省临泉县。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：夏友飞，安徽国运律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临泉县曲金置业有限公司，住所地临泉县城南街道办幸福路西华安城营销中心，统一社会信用代码91341221MA2NMG7Y8A。 法定代表人：周磊，任执行董事。 被上诉人（原审被告）：安徽嘉家物业服务有限公司临泉分公司，统一社会信用代码91341221MA2RFC1T31,住所地临泉县城南街道办幸福路与港口路交汇处华安营销中心**。 负责人：郭修俊。 上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄雪涛，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人余刘敏、张彪因与被上诉人临泉县曲金置业有限公司（以下简称曲金公司）、安徽嘉家物业服务有限公司临泉分公司（以下简称嘉家公司）买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初4791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余刘敏、张彪上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由曲金公司、嘉家公司负担，事实与理由：一审法院调取了临泉县市场监督管理局完整的行政处罚档案，能够反映曲金公司捆绑销售车位是一种惯例而非个案，曲金公司要求其签订承诺书也能间接反映捆绑销售车位的事实，预约合同并非其真实意思表示，且承诺书不符合预约合同成立的基本要件，未成立；即便预约合同成立，也属于合同法第五十二条规定的情形，应属无效；现双方就价格、能否办证等无法达成一致意见，无法履行，曲金公司通知其于2020年6月28日参加车位开盘活动，双方就车位的大小、位置等也无法达成一致意见，未选定车位。故曲金公司、嘉家公司应返还其定金及利息损失。 曲金公司、嘉家公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。余刘敏、张彪所称的捆绑销售行为只是个案，不能以此推定在本案中存在捆绑销售的行为；于珍珍出具承诺书系其自愿；余刘敏、张彪没有任何证据证明其在接到通知后参加了车位开盘活动以及与公司进行了磋商，而是出于取证的目的去磋商，售楼中心已经变成公园里售楼部，与本案车位及商品房无任何关系。 余刘敏、张彪一审诉讼请求：1.判令曲金公司、嘉家公司立即返还购买车位的订金30000元；2.依法判令曲金公司、嘉家公司支付逾期利息3135元（按银行同期贷款利率4.75%，自2018年3月16日起，暂计算至2020年5月16日）；3.由曲金公司、嘉家公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院审理查明：2018年8月23日，余刘敏、张彪购买曲金公司开发建设的位于“华安城·御良园”商品房一套，并签订一份《商品房买卖合同（预售）》。同日，余刘敏、张彪向曲金公司缴纳30000元预定该小区车位一个，并签署一份承诺书，载明：“1、本人自愿缴纳人民币叁万元整，用于提前预定车位使用权；2、在条件具备时，本人自愿且无条件配合办理车位使用权转让手续；3、本人知晓并认可：如本人购房后，拒不办理车位使用权转让手续，则缴纳的叁万元不予返还本人，本人无任何异议”。嘉家公司受曲金公司委托，为余刘敏、张彪出具3万元收据一张。现余刘敏、张彪所购商品房已交付使用。2020年6月25日，曲金公司通知余刘敏、张彪参加车位开盘活动选购车位。 一审另查明，2019年4月1日至25日，先后共有200多名业主分别到临泉县市场监督管理局、临泉县住房和城乡建设局、临泉县信访局等部门投诉、信访临泉县曲金置业有限公司38号地、40号地、41号地、42号地、43号地在销售商品房的过程中捆绑车位销售，经临泉县市场监督管理局合并立案调查，认为曲金公司存在向潘魁伟销售商品房的过程中强迫消费者购买车位、搭售车位的行为，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》和《安徽省消费者权益保护条例》，侵害了消费者自主选择权、公平交易权，临泉县市场监督管理局作出（临）市监罚字（2019）1570号行政处罚决定书，对曲金公司罚款90000元。在调查过程中，曲金公司营销总监杨洪池受法定代表人周磊委托接受市场监督管理局询问时承认，销售商品房时向业主宣传车位暂定6万元一个，有关信访和投诉的所有人员反映购买曲金公司商品房必须先汇入30000元车位款签订购买车位承诺书后，才能办理购买商品房的相关手续的情况是事实。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案余刘敏、张彪向曲金公司缴纳30000元预定车位使用权，并签署承诺书，双方已达成在条件具备时办理车位使用权转让手续的合意，双方之间的预约合同成立。余刘敏、张彪在庭审中主张本案合同并没有确定合同应当具有的基本要素，未对合同主要内容进行约定；曲金公司违法捆绑房屋销售车位，侵害了消费者的自主选择权、公平交易权，承诺书是余刘敏、张彪非自愿情况下签署，双方未达成买卖车位的合意，故车位买卖合同不能成立。因预约合同不同于本约合同，本案双方当事人达成在将来一定时间内签订车位使用权转让合同的合意，双方之间的预约合同即已宣告成立。虽然曲金公司因捆绑销售行为被行政处罚，但余刘敏、张彪并无证据证明自己预定车位的行为系被迫，违背了自己的真实意愿。曲金公司仅属于临泉县房地产开发商之一，在临泉市场并不具有垄断地位，余刘敏、张彪基于曲金公司开发的房屋系限价房，其房屋价格低于临泉县同地段房屋价格而同意在购房前先缴纳车位预定款，并因此获得优先选购房屋的权利，余刘敏、张彪签署承诺书并向曲金公司缴纳预定款30000元，其作为完全民事行为能力人，对自己的行为和相应后果应当能够判断和预估，其预定车位使用权的行为是自愿选择的结果，系真实意思表示。余刘敏、张彪在诉状中以曲金公司车位无法办理产权证、车位价格双方未协商一致为由要求返还车位预定款并支付利息。因涉案车位由曲金公司投资建设完成，曲金公司具有涉案车位的使用、收益权利，其转让车位使用权获得收益的行为不违反法律规定，同时曲金公司提供国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证、临泉县新建住宅小区综合查验备案表等，能够证明涉案地下车位系合法建设，具备办理产权证明的条件。余刘敏、张彪未举证证明其与曲金公司之间就车位价格进行了协商，亦未举证证明本案预定合同履行过程中出现了《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的约定解除或者法定解除情形。曲金公司虽然存在捆绑销售行为，但该情形亦不属于解除合同的法定理由。曲金公司于2020年6月25日通知余刘敏、张彪参加车位开盘活动，以实际行为表明其愿意继续履行预定合同。故对于余刘敏、张彪的诉讼请求，本院不予支持。嘉家公司系受曲金公司的授权给余刘敏、张彪出具收据，相关款项也已经转入曲金公司账户，曲金公司予以认可，故嘉家公司在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回余刘敏、张彪的诉讼请求。案件受理费314元，由余刘敏、张彪负担。 二审中，余刘敏、张彪向本院举证短信截屏复印件、快递单及邮寄的关于买卖车位的协商内容，证明双方对涉案车位的价格、位置、大小等无法达成一致意见，购买车位的承诺书无法继续履行，曲金公司、嘉家公司应返还其订金及利息。 曲金公司、嘉家公司的质证意见：对短信截屏的真实性不予认可，快递单与本案没有关联性，不能达到证明目的。 本院认证意见：上述证据不能达到证明目的，本院不予认定。 双方当事人所举其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方的诉辩意见，本案二审审理的争议焦点为：涉案车位预约合同是否成立、生效。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。预约合同是当事人约定在将来一定时间内订立合同而签订的认购书、订购书、预定书等。本案中，余刘敏、张彪出具承诺书，自愿预定车位使用权，并按承诺书向曲金公司缴纳车位款，表明双方达成在条件具备时办理车位使用权转让手续的合意，双方之间的预约车位合同成立。余刘敏、张彪上诉称曲金公司存在捆绑销售的行为，承诺书并非其真实意思表示，但根据法院调取的临泉县市场监督局的行政处罚档案，显示曲金公司因向潘魁伟销售商品房的过程中存在强迫消费者购买车位、搭售车位的行为被行政处罚，余刘敏、张彪所举证据不足以证明其预定车位系被迫，违背了其真实意愿，且余刘敏、张彪系完全民事行为能力人，应当知晓其签订承诺书的法律后果。另，曲金公司是涉案车位合法投资、建造人，具有使用、收益权利，其转让车位使用权获得收益的行为不违反法律规定，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，余刘敏、张彪的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费628元，由余刘敏、张彪负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月十九日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。