上海市金山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0116执异253号案外人：包某某，女，汉族，1982年5月10日出生，户籍住址辽宁省朝阳市双塔区千山街**楼****。案外人：郭1，男，汉族，1981年1月17日出生，户籍住址辽户籍住址辽宁省朝阳市双塔区千山街**楼****。>案外人：郭某2，男，汉族，2010年6月10日出生，户籍住址辽宁省朝阳市户籍住址辽宁省朝阳市双塔区千山街**楼****。 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代理人：包某某，郭某2的母亲。法定代理人：郭1，郭某2的父亲。申请执行人：上海英帆建筑劳务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：朱春健，执行董事。被执行人：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，执行董事。申请执行人上海英帆建筑劳务有限公司与被执行人上海御府投资有限公司建设工程施工合同纠纷(2019)沪0116民初8693号民事调解书强制执行一案(2020)沪0116执107号，本院裁定拍卖、变卖被执行人上海御府投资有限公司(以下简称“御府公司”)名下位于上海市金山区513街道0010街坊1/3丘的房地产、所有在建工程及其他财产并予以公告，案外人包某某、郭1、郭某2提出书面异议，主某案外人对裁定拍卖的不动产中的6栋西单元3层303室以及室内的装修、家具设备享有物权，所以请求中止执行(拍卖)。本院于2020年11月5日受理该异议，依法组成合议庭进行审查，现该案已审查终结。案外人包某某、郭1、郭某2诉称，2017年2月18日，案外人与御府公司就坐落于上海市金山区亭林镇金展路与林慧路交汇处“御府公寓”6栋西单元3层303室(以下简称“案涉房屋”)签订《租赁合同》。案外人与御府公司虽然签订的是租赁合同，但事实上是房屋买卖关系，案外人支某了全部购房款67万元，御府公司开具了全额发票，所以案外人对案涉房屋享有物权。合同约定和房屋交付时是精装修交付，案外人支某的购房款包括装修和家具设备的价款，所以案外人对装修和家具设备享有物权。此外，案外人为了居住自行添置了衣柜、空调、钢琴、儿童床、电视机、餐桌等家具、电器及生活用品，并且已经安装、搬入案涉房屋。另由于御府公司未能按时交付房屋，案外人无房居住，目前一直租房居住。综上所述，请求法庭支持案外人的异议请求。本院查明，2019年7月31日，本院就原告上海英帆建筑劳务有限公司与被告上海御府投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，作出(2019)沪0116民初8693号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议：一、被告上海御府投资有限公司支某原告上海英帆建筑劳务有限公司工程款300万元，此款于2019年11月30日前、2019年12月31日前、2020年1月23日前各支某100万元；二、如被告上海御府投资有限公司按期付款的，原告上海英帆建筑劳务有限公司放弃其他诉讼请求；如被告上海御府投资有限公司未能按期付款的，被告上海御府投资有限公司另需支某原告上海英帆建筑劳务有限公司工程款55,147元，此款于2020年1月24日付清；三、原、被告无其他争议。2019年12月16日，上海英帆建筑劳务有限公司以御府公司未按照调解书履行为由，向本院申请强制执行。本院于2020年1月2日立案(2020)沪0116执107号予以执行。同年4月17日，御府公司的代理人宋晓峰到庭报告了御府公司的财务状况，并表态同意法院启动对位于上海市金山区513街道0010街坊1/3丘的土地及在建房屋的评估、拍卖程序。2020年8月31日，本院民事审判庭向本院执行局复函，同意(2019)沪0116民初13336号案正式查封前述在建房地产相应的处置权移交执行局处理。2020年9月1日，本院作出(2020)沪0116执107号裁定，裁定拍卖、变卖被执行人御府公司名下位于上海市金山区513街道0010街坊1/3丘的房地产、所有在建工程及其他财产并予以公告。再查明，前述本院裁定、公告拍卖的不动产坐落于上海市金山区513街道0010街坊1/3丘，权利人御府公司，产权证号金XXXXXXXXXX，土地用途是公共租赁房。截止2020年9月14日，其上存在多个司法查封，其中首封的文书号是(2019)沪0116民初13336号，查封法院为本院，查封期限自2019年10月18日至2022年10月18日。其后有多个轮候查封，查封法院均为本院，其中包含本案(2020)沪0116执107号。以上查明事实有民事调解书、申请执行书、执行受理通知书、执行笔录、复函、执行裁定书、公告、不动产登记簿以及笔录为证，并经本院查证属实。本院认为，本案的争议焦点是案外人包某某、郭1、郭某2与被执行人御府公司就案涉房屋形成的是怎样的民事法律关系？案外人能否因此取得对案涉房屋及房屋内的装修、家具设备的实体权益？案外人主某，其与御府公司就案涉房屋形式上是租赁，实质上是买卖的法律关系。从租赁合同的内容看，合同未约定月或年租金，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，合同约定的租赁保证金的金额和租房期限无限续租等都超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，可见租赁案涉房屋不是合同双方的真实意思，合同双方的真实意思是买卖案涉房屋，所以案外人的前述主某成立，案外人与御府公司之间系房屋买卖关系。案外人能否因此取得对案涉房屋及房屋内的装修、家具设备的实体权益？该问题成立的前提是案外人与御府公司之间的房屋买卖合法有效。根据不动产登记簿显示的信息，案涉房屋系公共租赁房，御府公司未取得(亦不可能取得)商品房预售许可证明，依法不能对外进行销售，御府公司的对外销售违反了法律的强制性规定，因此案外人与御府公司就案涉房屋进行的买卖无效。案外人不能依据无效的买卖对案涉房屋及房屋内的装修、家具设备主某实体权益。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议成立的前提之一是在人民法院查封该不动产前已经签订合法有效的书面买卖合同。本案，案外人与御府公司就案涉房屋的买卖无效，案外人的异议请求得到支持的前提条件不具备。关于案外人主某其自行订做购置的家具、电器及生活物品，本案的拍卖裁定及公告中提到的其他财产并不包含案外人自行添置的家具等财产，所以案外人可自行依法处置。综上所述，案外人包某某、郭1、郭某2对案涉房屋及其内的装修、家具设备(开发商交付)不享有实体权益，案外人请求本院中止执行(拍卖)没有法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人包某某、郭1、郭某2申请中止执行(拍卖)上海市金山区513街道0010街坊1/3丘的房地产、所有在建工程及其他财产的异议请求。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  肖强根审判员  徐志忠审判员  陈育超二〇二〇年十一月十日书记员  张明继附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日其十五日内向人民法院提起诉讼。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人(二)该权利的合法性与真实性(三)该权利能否排除执行。