广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初30212号原告：苏泽坤，男，汉族，1995年7月4日出生，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：刘奕嘉，广东金地律师事务所律师，执业证号14403200511814587。委托诉讼代理人：武康，广东金地律师事务所律师，执业证号14403201810054054。被告：深圳市毅骏房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2028罗湖商务中心**房，统一社会信用代码91440300335212523Q。法定代表人：庄勇。委托诉讼代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师，执业证号14403201011172146。委托诉讼代理人：陈丹丹，广东卓效律师事务所律师，执业证号14403200911750860。原告苏泽坤与被告深圳市毅骏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武康到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人刘莉、陈丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付违约损害赔偿金209885.48元；2、被告向原告支付延期交房违约金154000元（按照21000元/月租金标准，自2018年11月1日，计至2019年6月9日）；3、被告赔偿原告检测费1000元；4、被告在判决生效之日起30日内:（1）对卫生间、阳台、厨房的防水及排水工程按照住宅装饰装修工程施工规范及住宅室内防水工程技术规范完成整改；（2）对卫生间、厨房的等电位连接端子箱按照住宅室内装饰装修设计规范完成整改；（3）对房屋质量瑕疵（详见证据8房屋质量咨询报告）参照样板房标准继续承担维修义务；（4）对房屋内有线电视的线路短路问题完成整改；5、被告承担因房屋修复和整改期间导致原告无法使用房屋的损失21000元（暂按照30天的标准计，最终按原告实际无法使用房屋的天数计算）;前述第1-3项及第5项诉讼请求费用共计385885.48元；6、判令由被告承担案涉房屋自2018年11月1日至2019年6月9日的物业管理费4337.30元、日常专项维修基金216.86元，共计4554.16元；7、判令被告立即将厨房现有整体橱柜品牌更换为“博洛尼”品牌；8、由被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由：原告受到被告制作的《中海.天钻》宣传图册、《8号楼定制手册》、视频等宣传资料的影响，尤其是被告宣传房屋具有的8大健康系统功能：1、新风置换系统，具有每天置换空气8次的功能；2、全屋净水系统，水纯净度达99.9%；3、同层排水系统；4、24小时热水供应系统，即开即用，享受五星级宾馆礼遇；5、防霾除MP2.5系统，采用新型静电除尘技术，使空气洁净度达90%以上；6、抗干扰隔音降噪系统，三层夹胶中空玻璃；7、外墙屋顶地面热阻隔系统，让外墙屋顶穿上“保温衣、保温板”；8、高效节能隔热外窗系统，外窗采用三层中空LOV-E玻璃。该宣传对原告极为吸引，加上被告售楼人员声称每平方米装修标准为15000元的承诺，原告遂于2016年2月28日与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的中海鹿丹名苑（推广名为【中海.天钻】）9栋13层13D号房屋，建筑面积118.83平方米，套内建筑面积89.56平方米，按套内建筑面积计算，每平方米117175.90元（需要说明的是，周边楼盘每平方米单价仅6万余元，被告的宣传效果可谓功不可没），总房价10494274元，被告应于2018年10月31日前交付符合约定的房屋。原告依约履行了合同义务。被告通知原告于2018年10月31日入伙。原告发现被告不能交付符合其在《中海.天钻》宣传图册允诺的8大健康系统功能的房屋（不具有每天自动置换空气8次以上的“新风置换系统”功能；不具有全屋“水纯净度达到99.9%，过滤90微米级颗粒物，并保留对人体有新世界微量元素”的效果，相反水质更差；不具有“五星级酒店式的24小时热水供应，即开即用”的功能；不具有“使空气洁净度达90%以上”的效果；没有安装三层夹胶LOV-E中空玻璃，仅有二层玻璃；不具有“确保室内保持35分贝的静谧空间”的效果；不具有“实现夏天高效隔热，保持凉爽，冬天室内持续温暖，温度隐定”的效果）。且装修标准极低，装修质量低劣，虽经被告派人维修，仍然与样板房差别极大，加上燃气不具备接通条件，无法居住，引发100多个业主的集体维权投诉，原告要求被告应完成对前述问题的整改后再交付房屋。另外，被告交付的房屋污染物严重超标，无法正常居住使用。原告认为，被告的宣传资料允诺其房屋具有8大健康系统的功能和效果具体明确，构成要约，对被告具有约束力，被告应当承担违约损害赔偿责任，至少应当按照购房总价的2%赔偿原告损失209885.48元（10494,274×2%）。鉴于政府于2018年起不再公布房屋指导租金标准，被告应当参照实际租金标准每月21000元，支付2018年11月1日起至2019年6月9日止的迟延交付房屋违约金，并赔偿原告检测费1000元，及对房屋内存在各项质量瑕疵参照样板房标准继续承担维修义务和治理义务。因涉案房屋的物业管理费及专项维修基金自2018年11月便开始计算，而原告于2019年6月9日办理了收楼手续，因此涉案房屋自2018年11月1日起至2019年6月9日的物业管理费及专项维修基金应由被告承担。另，被告未按照合同约定安装“博洛尼”品牌的橱柜，而是安装了“悍高”品牌。综上，请贵院综合本案全部事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告深圳市毅骏房地产开发有限公司答辩称：一、原告提交的宣传资料中已特别提示“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准”，故该宣传资料应为要约邀请而非要约，对被告无约束力，双方的权利义务应以正式签署的房地产买卖合同（预售）约定为准。在双方签署的买卖合同、认购书补充协议及协议书等系列书面文书中，均以加粗、加黑、加下划线等多种方式明确约定售楼广告、售楼书等不构成出卖人的要约或允诺，双方权利义务以买卖合同及补充协议约定为准，且买卖合同未明示的任何其他形式的表述内容对双方不具有约束力，原告对此并无异议。原告在充分了解、阅读买卖合同等文本内容的基础上，签署了相关认购文件及买卖合同。因此原告将宣传资料定性为要约没有合同依据。二、涉案房产符合法律规定和合同约定的交付条件，并不存在虚假宣传，且被告公司已经按照合同约定履行交付义务，原告要求被告承担违约损害赔偿金以及逾期交房违约金没有事实根据。理由：在合同约定的交付期限届满前，涉案房产已经具备法律规定及合同约定的交付使用条件，事实上，2016年12月8日，涉案项目已经取得了竣工验收备案回执，并于2017年12月15日取得规划验收合格证，2018年10月24日，被告以EMS邮政快递的形式向原告发出《入伙通知书》；被告交付的涉案房产符合合同约定的装修装饰标准；被告在合同约定的交付期限内向原告发出入伙通知，原告并未在合同约定的期限内提出收楼异议，应当视为对交付的涉案房产无异议；即便原告对涉案房产有质量异议，被告公司应承担保修义务，但无需承担延迟交付的违约责任。三、原告对涉案房产提出的质量异议，均属于质量瑕疵或外观瑕疵，且毅竣公司均已积极履行保修义务，并未影响原告对涉案房产的居住使用，原告无权主张修复和整改期间的损失赔偿。样板房非涉案房产的交付标准，原告无权要求被告按照样板房标准对涉案房产进行修复。四、针对原告要求被告承担物业管理费及专项维修基金的诉求，被告已经在合同约定的期限内履行了交付涉案房产的义务，原告应承担自收楼之日起的管理费。五、关于检测费，虽双方在预售合同附件五第七条第三款第二项以及预售合同附件五第十二条第6款约定了检测费用由责任方承担，但原告并未就检测项目所涉问题在合同约定的期限内向被告公司提出收楼异议，也未在前述合同约定的期限内与被告公司共同委托检测，且原告未提交检测费实际支付依据，原告无权要求被告承担检测费。六、关于对房屋内超标的有毒物质进行治理的诉求，被告回应如下：涉案房产所用的材料均已通过有关机构检测为合格产品，且在房产交付前以及本案开庭前，经检测，涉案房产的空气质量均合格，无需进行有毒物质治理。七、关于更换橱柜品牌的问题，被告回应如下：涉案房产内安装的橱柜均由博洛尼家居用品湖北有限公司供应安装，系博洛尼品牌产品，符合合同约定。八、补充答辩意见如下：1、原告提交的视频宣传资料、微信公众号文章等均发布于原告与毅竣公司签订认购书或买卖合同之后，且发布者并非被告公司，即原告签订涉案买卖合同不可能受该视频宣传资料的影响，该视频宣传资料、微信公众号文章等并不构成要约或要约邀请，对双方并无约束力。2、根据现场查验来看，被告公司在涉案房屋内均安装了八大健康系统，即便原告认为现有的八大健康系统的功能与效果与宣传不符，但该差异也仅是装修问题，根据合同法的规定以及双方合同的约定，原告仅有权要求毅竣公司承担保修责任，无权直接要求违约损害赔偿。3、设施和设备均需定期养护，否则会影响其功能和效果；而涉案房屋交付使用已近两年，设施和设备的使用及保养不同，功能和效果亦存在不同程度的差异，故目前设施设备的状态均不能客观反映毅竣公司交付时的状态，不能作为认定案件事实的依据。4、本案鉴定机构不具备合法鉴定资质，鉴定程序严重违法，且在前述八大健康系统的宣传资料不能作为本案的鉴定依据的情况下，鉴定机构不仅超范围鉴定，还据此作出鉴定结论，其鉴定结论毫无事实根据。不仅如此，鉴定机构关于不符部分的差价评估，其评估依据已失去法律效力，评估方法不符合国家标准，且没有进行科学的论证、亦没有明确其鉴定所依据的原理和方法，全凭其个人主观感受即得出鉴定结论，故该评估结论并不客观公正。因此，恳请贵院不予采纳。关于不予采纳鉴定报告的理由，被告公司已在《鉴定评估报告异议书》中进行详细论述。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：一、2016年2月28日，原告苏泽坤与被告深圳市毅骏房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件，约定：1、原告向被告购买位于深圳市罗湖区的房产，建筑面积118.83平方米，套内面积89.56平方米，按套内面积计算单价为每平方米117175.90元，总价款10494274元。2、被告应于2018年10月31日前向原告交付涉案房屋，交付条件为被告取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，且被告应于房屋交付前向原告发出《入伙通知书》，原告对被告交付的房地产无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，原告应出具涉案房产的钥匙收条，该收条视为涉案房产实际交付的凭据；原告经验收同意收楼的，涉案房屋的交付时间为被告交付涉案房产钥匙之日，原告无正当理由拒绝验收或拖延验收时间的，交付时间为《入伙通知书》中的交付期限届满之日；原告应于收到《入伙通知书》之日按照《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收，如有异议，应于验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中一次性提出，逾期未提出，视为同意接收涉案房产。查验房屋时如发现存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵或装修问题（包括但不限于轻微渗漏、地砖、地砖、窗台开裂、空鼓以及其他装修质量问题等），原告应办理接收手续，同时有权要求被告在《质量保证书》规定的保证期限内承担保修责任，被告按约整改，原告不得因此拒绝办理收楼手续，被告不承担延迟交付的违约责任。被告应在合同约定期限内交付涉案房产，被告逾期交付涉案房产在90日（含90日）以内的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，由被告按照政府公布的同期同地段同类房屋指导租金（若政府部门未能公布，则按照公允的市场价格标准），按日向原告支付违约金，逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起3个月内解除合同。3、被告应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。被告未提供样板房说明，该样板房即为具体明确的商品房及相关设施的说明和允诺。样板房说明中未予明确的项目，该样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。交付的涉案房产装修部分如达不到合同约定的主要标准，原告有权要求被告就未达标部分进行重新装修。4、合同中的通知应采用书面形式，以邮寄特快专递通知的方式，原被告双方地址以合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方。5、被告所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的或样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，被告应承担相应义务。6、该合同附件三约定了涉案房屋装置、装修、装饰标准，包括厨房应为“博洛尼”整体厨柜等内容。7、被告在本项目推广及介绍过程中所涉及的售楼广告、售楼书、图文宣传资料、模型展示及展示层（示范空间、公共空间、大堂等）等所有口头、书面或任何其他形式说明的内容及标准等均不构成被告的要约或允诺，且存在与买卖合同以及实际交付房产不一致的情形，被告对此已在销售过程中及签订房地产买卖相关法律文件时明确向原告进行解释说明。该《深圳市房地产买卖合同（预售）》及相应附件还约定了其他内容。二、八大健康系统宣传内容：1、24小时热水供应系统，24小时热水不间断，即开即用，五星宾馆礼遇；2、高效节能隔热外窗系统，外窗采用三层中空LOV-E玻璃，享冬暖夏凉宜居生活；3、同层排水系统，消除噪音干扰；4、抗干扰隔音降噪系统，采用三层夹胶中空玻璃、叠合楼板，达到室外90分贝室内35分贝效果;5、外墙屋顶地面热阻隔系统，采用外墙保温砂浆、屋顶保温板设计，全年温度保持在20至26度，四季如春；6、新风置换系统，具有每天置换空气8次以上的功能，自动实现室内40%至60%恒湿效果，告别回南天；7、防霾除MP2.5系统，采用新型静电除尘技术，使空气洁净度达90%以上；8、全屋净水系统，三重过滤水中杂质，水纯净度达99.9%。三、2016年12月8日，被告取得深圳市住房和建设局发出的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》；2017年12月15日，深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局出具涉案项目《建设工程规划验收合格证》。四、2018年10月24日，被告向原告以EMS特快专递的形式发出《入伙通知书》、入伙须知等文件，邮寄单号为1072559138729，收件人地址为原、被告双方在涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》中确认的送达地址，邮件签收时间为2018年11月3日。《入伙通知书》载明：通知原告涉案房产的集中入伙时间为2018年10月28日至30日；集中入伙地点为中海鹿丹名苑8、9栋大堂。根据被告提交的《鹿丹名苑商品房入伙客户预约统计表》显示：原告苏泽坤预约入伙时间为2018年10月28日，并签字确认。五、我院工作人员于2019年10月21日组织原、被告双方进行现场勘查，但因涉案房屋已经出租给他人使用，故未能进入涉案房屋进行勘查，结合庭审情况，涉案房屋已经完成全屋大理石地砖更换。原告主张涉案房屋尚存在地板砖开裂及房屋漏水问题，房屋漏水问题为近期出现。六、经现场勘查：涉案房屋橱柜未发现品牌标识，橱柜拉篮显示品牌为“悍高”。七、原告于2019年11月28日向我院申请评估鉴定，申请评估鉴定事项为：涉案房屋是否具备被告在宣传资料中允诺的“八大健康系统”的功能和效果；对被告在宣传资料中允诺的“八大健康系统”的功能和效果与涉案房屋实际不符而存在的差价进行评估。我院于2019年12月11日组织双方当事人对鉴定事项进行了明确，并组织双方当事人对鉴定机构进行选择，最终确认由深圳市南粤财物评估鉴定有限公司进行涉案项目的评估鉴定，但原告未在鉴定机构确定的时间内缴纳鉴定费用，该鉴定终止。以上事实，有当事人提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件、宣传资料、《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》《建设工程规划验收合格证》《入伙通知书》《鹿丹名苑商品房入伙客户预约统计表》、EMS邮件查询结果、鉴定请示函及庭审陈述、现场勘查结果为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案存在以下争议焦点：一、被告应否承担违约责任。根据举证责任的分配原则，原告应就涉案房屋八大健康系统与宣传标准不符进行举证，但原告在鉴定机构确定的时间内未缴纳鉴定费用，鉴定终止，原告应承担不利的法律后果。虽鉴定人员在庭审中确认已出具的鉴定报告结论对本案有一定程度参考性，但因每套房屋的八大健康系统具有不同参数设置，亦无法通过表面现象判断感知，故原告诉请被告支付违约赔偿金，没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋的交付、物业管理费、本体维修基金。双方约定涉案房屋的交付日期为2018年10月31日前，被告于2017年12月15日取得深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局出具的涉案项目《建设工程规划验收合格证》。根据被告提交的《鹿丹名苑商品房入伙客户预约统计表》显示，原告苏泽坤预约入伙时间为2018年10月28日，并签字确认，原告亦未提交证据证明双方对预约入伙时间有新约定，故被告取得涉案项目的验收合格证明并按照合同约定与原告确认入伙时间，已尽到交付房屋的主要义务，原告虽主张涉案房屋存在质量问题不予收楼，但原告提出的质量问题均属于装修质量瑕疵，并不影响涉案房屋的居住及使用，原告不能以被告未依约履行附随义务为由拒绝履行其接收房屋的主要义务，故被告交付涉案房屋的日期符合合同约定，原告主张被告应支付延迟交付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于物业费及本体维修基金，原告未提交证据证明物业管理费、本体维修基金的合同相对主体及收取标准、收取方式等合同依据，且物业管理费及本体维修基金涉及另一民事法律关系，故关于原告的该项主张，本院不予支持。三、关于涉案房屋尚存的装修质量瑕疵、检测费。双方于庭审中确认涉案房屋已经完成部分质量问题整改且完成了全屋大理石地砖更换，原告主张涉案房屋仍然存在地砖开裂现象，且近期出现天花板漏水情况，但未提交证据证明其主张，亦未提交检测费的支付凭证，故原告诉请被告继续对涉案房屋进行修复、并承担整改期间导致原告无法使用房屋的损失、检测费，本院不予支持。四、关于橱柜品牌。被告向我院提交了橱柜采购合同以及博洛尼家居用品湖北有限公司出具的《关于中海鹿丹名苑项目橱柜品牌的说明》，确认涉案房屋已按约定安装“博洛尼”品牌橱柜，“悍高”仅为橱柜拉篮的品牌，且经现场勘查，涉案房屋橱柜并未显示品牌标识，原告亦未提交证据证明现有橱柜品牌并非合同约定的“博洛尼”品牌，故关于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告苏泽坤的诉讼请求。案件受理费8456元、保全费2449.42元，由原告苏泽坤负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  马宏记审判员  张颖慧审判员  刘 颖二〇二〇年十一月二十三日书记员  韦丽琪