河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10302号 上诉人（原审原告）：杜建立，男，1968年4月5日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：曹英志，河北英陆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄市中泰房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区胜利北大街**庄泰华庭物业楼。 法定代表人：梁强，该公司董事。 委托诉讼代理人：苏子上，河北硕琨律师事务所律师。 上诉人杜建立因与被上诉人石家庄市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9806号民事判决， —2— 向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杜建立的上诉请求：1、依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9806号民事判决第二项，依法改判被上诉人每日94.15元的标准支付自2016年1月1日暂计至2019年7月31日的逾期交房违约金123148.2元，并要求被上诉人继续按照每日94.15元的标准支付逾期交房违约金至交付房屋之日；2、撤销一审判决第三项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求的第三、四项；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决被上诉人支付逾期交房违约金支付期限及金额有误。双方签订的《大唐金茂古运码头二期内部认购书》（以下简称）约定的交房日期为2015年12月31日，被上诉人没有按期交房，故应从2016年1月1日起算违约金。双方签订协议的时间是2014年12月24日，早在2013年10月31日石家庄市政府就颁发了《石家庄市重污染天气应急预案》，该预案规定了发生重污染天气时施工单位需要停工的有关条款，被上诉人作为房地产开发企业，理应预见到重污染天气会发生政府责令停工的现象，故该情形不属于不可抗力。一审法院扣除了658天的逾期交房时间明显错误。虽然被上诉人通知上诉人2019年6月25日交付房屋，但被上诉人却提出不合理的面积差异结算方式作为交房条件，并且拒绝向上诉人支付逾期交房违约金，导致交房时间继续迟延，故一审判决将被上诉人逾期交房违约金支付期限计算至2019年6月25日，严重错误，应依法纠正；2、上诉人要求被上诉人按法定标准结算面积差异并签订正式的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院应予支持却不作处理，应依法纠正；3、上诉人要求被上诉人交付房屋的诉讼请求合理合法，法院应予支持。 中泰公司辩称：1、一审判决计算逾期交房违约金的支付期限及金额正确。被上诉人于2019年6月25日通知上诉人办理交房手续，涉案房屋具备交付条件。上诉人不同意顺延交房时间，并拒绝补交面积误差部分房款，而拒绝签订《商品房买卖合同》，拒绝办理收房手续，系上诉人自身原因拒绝收房。一审判决将逾期交房违约金的支付期限计算至2019年6月25日并无不当。由于雾霾天气等因素影响，案涉项目实际停工658天。重污染天气的发生无法预测，属于不可抗力，一审法院扣除实际停工658天，准确公正。2、上诉人要求按照法定标准结算面积差异没有依据，上诉人拒绝签订《商品房买卖合同》，无权要求交付房屋。正式的《商品房买卖合同》第五章第十三条面积差异处理明确约定：最终面积以石家庄房产测绘所出具的商品房实测面积报告书为准，交房时据实结算，多退少补。上诉人拒绝签订《商品房买卖合同》，无权要求交付房屋。依法驳回上诉，维持原判。 杜建立一审的诉讼请求：1、依法确认原告与被告2014年12月24日签订的《大唐金茂古运码头二期内部认购书》有效；2、判令被告支付自2016年1月1日暂计至2019年7月31日的逾期交房违约金86000元，并要求被告按照每月2000元的标准向原告支付逾期交房违约金至房屋实际交付时止；3、依法判令被告按照下列结算价格与原告签订正式的住建局备案的《商品房买卖合同》：面积误差比在3%以内的建筑面积由原告按照每平方米7557.19元向被告支付房价款共计28244元，面积误差比超出3%部分的房价款41584元由被告承担；4、依法判令被告石家庄市中泰房地产开发有限公司向原告交付“大唐金茂古运码头二期”小区1号楼2单元2301室房屋，建筑面积133.82平方米；5、诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：院认为，原、被告签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方亦均认可，本院予以确认。被告中泰公司虽称，其公司曾向原告杜建立邮寄《解除合同通知书》解除双方签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》，但其提交的快递凭证上记载的是“催告签署正式商品房买卖合同的函件”，且原告杜建立不认可，本院不予采信。内部认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步意向和确认，不是对商品房买卖结果进行直接确认，不属于商品房买卖合同。现被告中泰公司已取得商品房预售的资格，具备签订商品房买卖合同的条件，被告中泰公司应与原告杜建立签订《商品房买卖合同》。本案由于双方未能就交纳实际超出约定购房面积的购房款核算方式达成一致意见，造成商品房买卖合同未能签订。合同内容应尊重双方当事人意思自治原则，原、被告对合同条款达成一致意见后，可自行签订《商品房买卖合同》并办理交房事宜，故对原告第三、四项诉讼请求，本院不作处理。关于原告主张的逾期交房违约金，双方签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》第三条第2项约定被告中泰公司承诺2015年12月31日涉案房产达到交房条件，如遭遇不可抗力，可以予以延期。考虑到被告中泰公司通知原告杜建立于2019年6月25日向其交付涉案房屋，违约责任应当计算至 2019年6月25日为宜。被告中泰公司主张因配合政府部门治理重污染天气的相关措施，被迫多次停工，造成延期交房。考虑到本市的实际情况，结合被告中泰公司提交的相关证据，因重污染天气应急响应等环境污染因素导致政府相关部门责令建设施工单位停止施工，符合双方约定的遭遇不可抗力逾期交房条件。自双方约定的交房日期2015年12月31日至被告中泰公司通知原告杜建立办理涉案房屋交付手续日期2019年6月24日，共计1271天，扣除因政府部门要求共计停工658天，逾期交房613天。参照同一小区其他业主与被告中泰公司约定的违约金支付方式，酌情每日按照内部认购书记载的全部房价款941475元的0.01%计算，被告中泰公司应支付原告杜建立违约金57712.42元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告杜建立与被告石家庄市中泰房地产开发有限公司于2014年12月24日签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》有效；二、被告石家庄市中泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜建立违约金57712.42元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3417元，由被告石家庄市中泰房地产开发有限公司负担1546元，原告杜建立负担1871元。 一审法院认为，原、被告签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方亦均认可，本院予以确认。被告中泰公司虽称，其公司曾向原告杜建立邮寄《解除合同通知书》解除双方签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》，但其提交的快递凭证上记载的是“催告签署正式商品房买卖合同的函件”，且原告杜建立不认可，本院不予采信。内部认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步意向和确认，不是对商品房买卖结果进行直接确认，不属于商品房买卖合同。现被告中泰公司已取得商品房预售的资格，具备签订商品房买卖合同的条件，被告中泰公司应与原告杜建立签订《商品房买卖合同》。本案由于双方未能就交纳实际超出约定购房面积的购房款核算方式达成一致意见，造成商品房买卖合同未能签订。合同内容应尊重双方当事人意思自治原则，原、被告对合同条款达成一致意见后，可自行签订《商品房买卖合同》并办理交房事宜，故对原告第三、四项诉讼请求，本院不作处理。关于原告主张的逾期交房违约金，双方签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》第三条第2项约定被告中泰公司承诺2015年12月31日涉案房产达到交房条件，如遭遇不可抗力，可以予以延期。考虑到被告中泰公司通知原告杜建立于2019年6月25日向其交付涉案房屋，违约责任应当计算至2019年6月25日为宜。被告中泰公司主张因配合政府部门治理重污染天气的相关措施，被迫多次停工，造成延期交房。考虑到本市的实际情况，结合被告中泰公司提交的相关证据，因重污染天气应急响应等环境污染因素导致政府相关部门责令建设施工单位停止施工，符合双方约定的遭遇不可抗力逾期交房条件。自双方约定的交房日期2015年12月31日至被告中泰公司通知原告杜建立办理涉案房屋交付手续日期2019年6月24日，共计1271天，扣除因政府部门要求共计停工658天，逾期交房613天。参照同一小区其他业主与被告中泰公司约定的违约金支付方式，酌情每日按照内部认购书记载的全部房价款941475元的0.01%计算，被告中泰公司应支付原告杜建立违约金57712.42元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告杜建立与被告石家庄市中泰房地产开发有限公司于2014年12月24日签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》有效；二、被告石家庄市中泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜建立违约金57712.42元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3417元，由被告石家庄市中泰房地产开发有限公司负担1546元，原告杜建立负担1871元。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，杜建立与中泰公司签订的《大唐金茂·古运码头二期内部认购书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同签订后，杜建立按照合同约定支付了全部房款，中泰公司至今未向杜建立交付房屋构成违约。双方《认购书》约定的交房日期2015年12月31日，中泰公司提交的证据显示在此日期之前，因大气污染导致停工的时间为43天，双方均予以认可。即中泰公司在扣除上述43天天气污染原因停工后，于2016年2月12日前交付涉案房屋不需支付逾期交房违约金。如果大气污染天气在约定的交房日期2015年12月31日之前一直处于持续状态从未间断，交房日期可以顺延中泰公司仍可不支付逾期交房违约金。但是中泰公司此后提供的大气污染天气停工证明发生在2016年9月份之后，而此时其早就应该交付房屋，因此在约定交房日期之后发生的大气污染天气导致停工不构成中泰公司免责事由，一审法院扣除658天停工期限属于认定事实错误。中泰公司于2019年6月25日通知杜建立办理收房手续，房屋实际面积比协议约定的面积多出9.24平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中的规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由于双方当事人在《认购书》中未对房屋面积误差如何处理进行约定，双方亦未签订正式的《商品房买卖合同》，因此应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中的规定进行结算。面积误差比在3%以内的建筑面积由杜建立按照每平方米7557.19元向中泰公司支付房价款共计28244元，面积误差比超出3%部分的房价款41584元由中泰公司承担，杜建立不需支付。中泰公司要求杜建立按照超出约定面积9.24平方米支付差价款无法律依据，因此造成的逾期交房责任应当由中泰公司承担。一审法院认定2019年6月25日通知杜建立办理收房手续的日期为实际交房日期属于认定事实错误。中泰公司至今未向杜建立交房，其违约行为处于持续状态，杜建立主张逾期交房违约金支付至实际交房之日止的诉求本院予以支持。以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。杜建立于2019年7月30日起诉主张逾期交房违约金，其诉讼时效应当为三年，即2016年7月30日之前的逾期交房违约金不受法律保护。一审法院认定“酌情每日按照内部认购书记载的全部房价款941475元的0.01%（每日94.15元）计算”违约金，中泰公司认可此标准，本院对上述支付标准予以确认。2016年7月30日--2019年7月30日共计1095天，到杜建立起诉之日中泰公司应支付违约金的数额为1095*94.15元=103094.25元。而杜建立一审主张到2019年7月31日的逾期交房违约金86000元，是其对自身权益的处理，本院予以确认，因此到杜建立起诉之日中泰公司应支付违约金的数额为86000元。杜建立二审上诉状主张的逾期交房违约金数额为123148.2元，其中超出86000的部分为新增加的诉讼请求，经调解不成，本院不予处理。按照每月30天，每日94.15元的标准计算，逾期交房违约金每月应为2824.5元，杜建立要求中泰公司按照每月2000元的标准向其支付逾期交房违约金至房屋实际交付时止，本院予以支持。中泰公司的责任造成房屋不能交付，其关于杜建立拒绝办理交房手续，拒绝签订《商品房买卖合同》而无权要求交付房屋的主张本院不予支持。中泰公司应当向杜建立交付涉案“大唐金茂古运码头二期”小区1号楼2单元2301室房屋。 综上所述，杜建立的上诉请求部分成立，应予支持，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下： 维持石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9806号民事判决第一项； 撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9806号民事判决第二项、第三项； 三、被上诉人石家庄市中泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人杜建立交付“大唐金茂古运码头二期”小区1号楼2单元2301室房屋； 四、被上诉人石家庄市中泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人杜建立支付2016年7月30日--2019年7月30日的逾期交房违约金86000元，2019年7月30日之后按照每月2000元的标准向杜建立支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日。 五、面积误差比在3%以内的建筑面积由杜建立按照每平方米7557.19元向中泰公司支付房价款共计28244元，面积误差比超出3%部分的房价款41584元由中泰公司承担； 六、驳回上诉人杜建立其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3417元；二审案件受理费3417元，共计6834元，由被上诉人石家庄市中泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳桂恒 审判员  李 莉 审判员  薛金来 二〇二〇年十一月十三日 书记员  马利佳