江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2488号原告：江苏建中置业有限公司，住所地句容市郭庄镇兴业街**。法定代表人：巫建忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴基伟，系该公司员工。委托诉讼代理人：王海军，系该公司员工。被告：段莉莉，女，1981年6月15日出生，汉族，住句容市。被告：南京驰恒房产营销策划有限公司，，住所地南京市栖霞区尧化街道甘家边******法定代表人：朱雪飞。原告江苏建中置业有限公司（以下简称建中公司）与被告段莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月17日公开开庭进行了审理。后原告申请追加南京驰恒房产营销策划有限公司（以下简称驰恒公司）为被告，本院依法准许后于2020年11月23日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建中公司的委托诉讼代理人吴基伟、王海军到庭参加诉讼，被告驰恒公司经本院公告送达开庭传票等应诉材料，公告期满未到庭参加诉讼，被告段莉莉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建中公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年4月18日签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付房屋租金6646元、自来水费2843.1元、电费34660.53元；3.判令被告支付违约金50618元；4.判令被告10日内办理租赁房屋交接手续，并在工商部门办完营业执照迁址或注销手续；5.本案的诉讼费由被告方承担。庭审中原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付房屋租金6646元、自来水费4178.48元、电费34660.53元。事实和理由：2018年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将御东国际20幢一楼116#、117#、二楼216#、217#共计190.85平方米商业用房租赁给被告作“母婴产后康复”业务使用，租期自2018年5月2日起至2021年5月1日止。合同对租金的支付方式及违约责任进行了约定。上述合同签订后，被告至今仍拖欠6646元租金未付，水电费一直拖欠未缴。被告逾期缴费的行为已构成违约。被告段莉莉提交书面意见辩称，1.同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，解除日期为2020年4月20日，因原告控制的句容市国中物业管理有限公司于2020年3月3日将案涉店铺上锁，故实际交付店铺日期应为2020年3月3日；2.对应当支付剩余部分租金6646元没有异议，因疫情原因，被告经营的店铺于2020年2月即关闭营业，故对2020年2月以后的水电费被告不予认可；3.对原告诉请的违约金数额不予认可，根据案涉租赁合同第五条的约定，被告应承担的违约金应为6646元×30%，即1993.8元。被告已支付原告的保证金14000元应在本案中予以扣除；4.原告要求被告10日内办理房屋交接及注销手续没有法律依据，房屋已于2020年3月3日由原告掌控，合同未对注销手续进行约定。被告驰恒公司未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定承租方（乙方）段莉莉、驰恒公司向出租方（甲方）建中公司租赁御东国际20#楼一楼116#、117#、二楼216#、217#商业用房（房产测绘报告上的房号），租赁面积约190.85平方米；乙方租赁该房屋用作母婴产后康复，租赁期为3年，自2018年5月2日起至2021年5月1日止；双方确认房屋交付时水表读数为0度，电表读数为0度。关于租房收费标准及支付方式，双方约定实行先付租金、物业费后使用房屋的原则；首年度租金于本合同签订后3日内一次性支付，以后年度租金于租期起算开始前60日一次性支付甲方。双方同意租金按照以下标准递增，和物业费一起交纳：第一年支付时间为2018年4月10日，租金为110228元，物业费为36643元，合计146871元；第二年支付时间为2019年3月2日，租金为117228元，物业费为36643元，合计153871元；第三年支付时间为2020年3月2日，租金为124578元，物业费为36643元，合计161221元。乙方应按时向甲方缴纳租金及物业费，逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按欠缴金额的1%向甲方支付违约金。超过30日的甲方有权解除合同。关于履约保证金，双方约定为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用如期结算，乙方需向甲方缴纳履约保证金14000元，租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认乙方无其他违约行为后将保证金无息退还乙方。关于物业服务和费用承担，双方约定乙方接受甲方选聘的物业公司的管理，并按合同约定缴纳费用；水电费由乙方承担，每月缴至甲方委托的物业服务企业，如果单独办理水电卡的，由乙方自行向水电部门缴纳；乙方逾期支付物业费和水电费的，每逾期1日，按照应付未付金额的1%支付违约金。超过30日的，甲方有权解除合同；如果逾期缴纳产生的罚款、滞纳金以及停止供电、供水责任由乙方承担。合同还约定，乙方出现下列情形之一,甲方有权解除合同,乙方承担违约责任：（1）乙方没有按照本合同的约定按期支付租金或者费用达60日（含60日）以上……违约责任部分约定任何乙方违约导致合同解除的，须向对方偿付未履行合同期限内应付租金总额的30%作为违约金。被告段莉莉在承租方处签字并加盖驰恒公司的印章。该租赁合同所附平面图显示案涉房屋房号为御东国际20#楼1层16、17室，2层16、17室。《房屋租赁合同》签订后，被告依约向原告支付了第一年度租金及物业费共计146871元；支付了第二年度租金及物业费共计147228元，尚欠租金6643元；未支付第三年度任何费用。被告在合同签订后依照约定向原告支付了履约保证金14000元。因被告未能按期足额支付租金及相关费用，原告及其选聘的物业公司于2020年3月3日将被告所租赁房屋锁住，被告于2020年5月30日搬离案涉房屋并将房屋内的物品清空。另，原告向本院提交句容市水务集团有限公司欠费通知书两份，载明截止至2020年4月28日，御东国际20幢116、117门市（缴费卡号：00×××21、00×××22）尚欠水费共计2843.1元（不含违约金）。原告于2020年11月20日代被告缴纳上述所欠水费及违约金共计4178.48元。原告向本院提交户名为江苏建中置业有限公司、用电地址为御东国际一期三标20幢商业017室的2018年6月至2020年4月的电费账单，账单中载明了上述地址的用电度数及电费数额，上述期间的原告实缴电费数额为34660.53元。被告驰恒公司系有限责任公司，经营范围为房产营销策划、装饰装潢、水电安装、房产经纪、物业管理，住所地为南，住所地为南京市栖霞区尧化街道甘家边******系该公司股东之一。本案庭审中，原告表示对于案涉房屋第三年度的租赁费用以及其所认为的未办理房屋交接手续期间的费用均予以放弃。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、句容市水务集团有限公司欠费通知书、电费账单等证据以及原告的庭审陈述在卷予以证实。本院认为，原告与被告驰恒公司、段莉莉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。一、关于尚欠租金的数额。原告将符合约定条件的房屋交付两被告使用，两被告应及时足额支付租金及水电费。根据合同约定，两被告应于2019年3月2日支付2019年5月2日至2020年5月1日期间的租金及物业费共计153871元，但被告仅支付原告147228元，尚欠租金6643元未付，故原告主张两被告支付租金6643元的符合法律规定，本院予以支持。二、关于合同的解除。案涉租赁合同约定，若两被告没有按照合同的约定按期支付租金或者费用达60日（含60日）以上，则原告有权解除合同,并要求被告承担违约责任。本案中，因两被告逾期支付2019年5月2日至2020年5月1日期间的租金及物业费超过60天，原告主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。因被告搬离案涉房屋的时间为2020年5月30日，故本院确定《房屋租赁合同》的解除时间为2020年5月30日。三、关于水电费的数额。根据原告提供的句容市水务集团有限公司欠费通知书及电子发票，本院确认两被告在承租案涉房屋过程中产生的水费及违约金已经由原告代为缴纳的事实，现原告主张两被告支付代缴费用4178.48元于法有据，本院予以支持。关于电费，虽然原告提供的电费账单中载明的用电地址“御东国际一期三标20幢商业017室”，与租赁合同中载明的地址“御东国际20#一楼116#、117#、二楼216#、217#商业用房”不符，但电费账单中的地址与租赁合同中所附平面图中的地址一致，且两被告均未向法庭提交其已缴纳电费的相关证据，本院确认被告尚欠电费数额为34660.53元。现原告已代被告缴纳所欠电费，故原告向被告主张电费34660.53元本院予以支持。四、关于违约金。因被告逾期支付原告租金及相关费用，构成违约，应赔偿原告逾期支付的违约金。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉租赁合同中关于违约金的约定过高，本院依法予以调整，结合被告欠款的数额及时间，本院酌定两被告支付原告违约金3000元。五、关于原告主张被告10日内在工商部门办完营业执照迁址或注销手续的诉请，本院认为,工商营业执照系行政许可，而许可证照的迁址、注销手续,属于行政机关的管理范围,不属于人民法院民事诉讼的管辖范围，故本院对该项诉讼请求不予处理。因原告在庭审中自认被告已于2020年5月30日清空房屋，且案涉房屋亦于2020年3月份被上锁，案涉房屋已不在被告的控制之下，故对于原告关于要求被告办理房屋交接手续的诉请本院不予支持。六、关于履约保证金，根据合同约定，履约保证金的收取是为确保被告在履行合同过程中保证设施完好并如期支付相关费用，且在租金届满、被告付清所有费用后原告应将该费用退还，故履约保证金并非双方对违约金的约定，不能在被告存在违约行为时将其转换为违约金，故原告主张履约保证金不予退还没有法律依据，本院不予支持。综上，两被告应支付原告租金6643元、水费（含违约金）4178.48元、电费34660.53元、违约金3000元，合计48482.01元。扣除原告应退还被告的履行保证金14000元，两被告还应支付原告租金、水电费、违约金合计34482.01元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京驰恒房产营销策划有限公司、段莉莉于本判决生效后十日内支付原告江苏建中置业有限公司房屋租赁费、水费（含违约金）、电费、违约金合计34482.01元；二、驳回原告江苏建中置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元，由原告江苏建中置业有限公司负担1448元，由被告南京驰恒房产营销策划有限公司、段莉莉负担762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陆玉婷人民陪审员  张敏霞人民陪审员  经圣芳二〇二〇年十一月三十日法官 助理  秦 洁书 记 员  万小玲