河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5238号原告：王木森，男，汉族，1983年8月16日出生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：陈杰锋，河南大鑫律师事务所执业律师。被告：王现伟，男，汉族，1979年11月18日出生，住河南省偃师市。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，董事长。委托诉讼代理人：王宏华，系该公司法律顾问。原告王木森诉被告王现伟、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王木森的委托诉讼代理人陈杰锋，被告懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华到庭参加了诉讼。被告王现伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王木森向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告三方于2020年1月4日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0049095）；2.判决二被告退还原告购房定金30000元，并支付违约金18万元；3.本案的诉讼费以及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2020年1月4日，原告在不知房产被查封的情况下在被告懿皇公司居间下与被告王现伟签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0049095）一份。合同约定原告以90万元的价格购买被告王现伟位于洛阳市××工区牡丹桥西侧文兴阳光水岸10幢1-701号房产，该房产现处于抵押状态，被告王现伟作为卖方需于2020年1月15日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，并在接到抵押权人还款通知后10-15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。卖方违反合同约定或者因卖方原因无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的20%作为违约金。上述合同签订后，原告于2020年1月20日向被告王现伟支付了30000元购房定金，并向被告懿皇公司缴纳中介服务费、按揭服务费、评估费等合计37150元。合同履行过程中，由于司法查封、被告王现伟拖延拒绝办理售卖房产的抵押注销登记手续，致使房产无法过户，合同无法得到履行。原告与被告数次协调至今无果，现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。王现伟未到庭，未作答辩。懿皇公司辩称：原告所述签订合同的事实属实，合同签订时，卖方王现伟表示涉案房屋存在抵押，不存在查封等其他情况。2020年1月，我公司组织双方办理面签后，原告按照合同约定支付给卖方王现伟30000元作为定金。但后来我公司业务人员与卖方王现伟共同到市民之家查档却发现该房屋已被多家法院查封，致使该合同根本无法履行。我公司随即将上述情况告知原告并退还了所收取的中介服务费等费用共计37150元。本案系由卖方王现伟恶意欺诈导致合同无法履行，其应当对原告承担赔偿责任。关于原告诉求的解除合同，我公司表示同意，但对于原告诉求的30000元定金，因我公司并未收取，该笔款项由原告支付给了卖方王现伟，故该笔定金应当由卖方王现伟退还。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2020年1月4日，王木森（买方）、王现伟（卖方）、懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0049095），合同约定：“卖方拟转让房产坐落于洛阳市××工区牡丹桥西侧文兴阳光水岸10幢1-701号（房产证号：洛房权证市字第**），房产用途为住宅，产权性质为商品房。卖方房屋现处于抵押状态，卖方于2020年1月15日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后10-15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。该房产转让总价款为90万元整，买方以按揭贷款方式付款，卖方应当于过户完毕当天将该房产交付给买方，居间方代为保管物业交接保证金5000元整，并向买方收取佣金18000元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外。若卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。卖方故意隐瞒该房屋被司法机关依法查封的事实，构成欺诈，造成买方损失的，应依法承担赔偿责任。”三方在上述合同后《附件一》中另行约定“签署合同当天，买方向卖方支付30000元整作为定金，后期充当房款。”随后，王木森按约向王现伟支付了30000元定金，王现伟向其出具《收条》一张对此事实予以确认，并注明“如因房屋产权问题无法过户，则该3万元定金全额返还王木森本人。”2.2020年6月19日，王木森（买方）、王现伟（卖方）、懿皇公司（居间方）签订《补充协议》，约定“卖方承诺于2020年6月30日前将限制该房产交易的情况（包含设定的抵押及其他权利负担）全部注销。如到期未注销导致房屋无法正常过户，则卖方需将买方支付的30000元定金退还，另需要将买方支付的中介费18000元、代办贷款3000元、评估费4500元以及居间合同超期70天的违约金25200元全部赔偿给买方。”王木森向本院提交其与王现伟的微信聊天记录截图若干份，并提交懿皇公司向其退还37150元的申请以及洛阳市不动产登记中心出具的《不动产权登记记载表》各一份。王木森称，其在上述《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及《附加协议》签订后按照合同约定向王现伟支付了30000元定金，并向懿皇公司缴纳中介服务费、按揭服务费、评估费等合计37150元。根据合同约定，王现伟应当办理抵押注销登记，但王现伟单方违约无故拖延办理上述手续，经协商也不愿意退还购房定金，并且涉案房屋不仅存在抵押的情况，更是早在2018年1月就被司法查封，查封次数达8次之多，现涉案房屋已无法办理过户手续，上述《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》亦因王现伟的原因无法实际履行，故王木森有权要求解除合同。且王木森认为，懿皇公司作为专业的中介机构，在订立合同以及履行合同的过程中均未尽到审查义务，有意隐瞒涉案房屋被查封的事实，存在明显的过错行为，其应当与王现伟连带清偿上述30000元定金，并连带支付涉案房屋成交价20%的违约金。3.2020年7月30日，懿皇公司及其公司的经纪人王新盼共同出具《情况说明》一份，内容为：“客户王木森通过懿皇公司购买王现伟名下位于西工区牡丹桥西侧文兴阳光水岸10幢1-701号房产一事，王木森对房产存在抵押情况知悉，合同约定由王现伟办理所售卖房产的抵押注销登记事宜。但合同履行过程中，因王现伟单方违约，无故拖延且拒绝办理房产抵押注销登记，致使房产无法售卖，现经王木森本人和经纪人王新盼多次催促至今仍无果。以上所述属实，特此说明。”懿皇公司称，其公司在本案中也是受害方，并未故意隐瞒涉案房屋被查封的情况。在签合同前其公司曾要求王现伟配合到市民之家查档，但王现伟承诺并保证该房屋只存在抵押情况，并不存在其他限制情况，并且当时王木森也急于购买房屋，并未要求王现伟进行查档。后来王现伟拒不配合进行过户，其公司才强迫王现伟一同到市民之家查档。在得知涉案房屋存在多次查封后，其公司立即向王木森退还了收取的37150元中介费用，因此王木森诉求的上述30000元定金以及相应的违约金应当由王现伟全部承担。本院认为，王木森、王现伟与懿皇公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及《附加协议》系各方当事人的真实意思表示，本院予以确认，合同当事人均应按照合同约定主张权利、履行义务。在上述合同中，各方均确认涉案房屋处于抵押状态，王现伟应当办理抵押注销登记手续，同时，各方在上述合同中约定“卖方故意隐瞒该房屋被司法机关依法查封的事实，构成欺诈，造成买方损失的，应依法承担赔偿责任。”本案中，王现伟作为卖方无故拖延且拒绝办理售卖房产的抵押注销登记手续，并故意隐瞒所卖房屋存在司法查封的事实，致使涉案房产无法过户，合同无法实际得到履行，王木森作为买方，在因卖方王现伟严重违约导致合同目的不能实现的情况下有权要求解除合同。因此，本院对于王木森要求解除上述《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求予以支持。对于王木森诉求的购房定金30000元的返还，本院认为，王现伟作为卖方未按照合同约定办理涉案房屋的抵押注销登记手续并故意隐瞒房屋已被多次查封的事实，其行为构成违约，对于合同目的不能实现存在主要过错，其应当向王木森承担返还定金的责任。而懿皇公司虽在得知涉案房屋被多次查封的事实后及时向王木森退还了所收取的37150元中介费用，但其作为专门从事房地产经济活动以及具备较强专业知识、能力和风险意识的机构，应当对影响买卖双方订约的重大事项承担基本的核查义务，并将与合同订立相关的情况及时、如实的向王木森告知。涉案房产此前已被法院依法查封，懿皇公司却并未予以查明，而该项事实属于房产交易的重大事项，足以影响买卖双方订约，因此应当认定懿皇公司在履行居间义务过程中存在重大过失，至于懿皇公司实际在何时知晓涉案房屋被查封的情况，并不能排除其作为居间人对居间标的物谨慎审查的法定义务。故懿皇公司对于向王木森返还30000元购房定金应承担补充清偿责任。对于王木森诉求的违约金，因违约金并非实际损失，亦非懿皇公司因经纪活动造成的直接损失，且王现伟系实际违约方，故本院根据权利与义务的对等原则认为违约金应当由王现伟承担。关于违约金的具体数额，合同中虽约定违约金为涉案房屋成交价的20%，但该约定过高，本院酌定调整至房屋成交价的5%，即45000元，由王现伟向王木森支付。王现伟经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，也未提交相反证据反驳王木森的主张，视为其对自身权利的放弃，其应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、解除原告王木森与被告王现伟、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2020年1月4日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0049095）；二、被告王现伟于本判决生效后十日内向原告王木森退还购房定金30000元，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司对于该30000元承担补充清偿责任；三、被告王现伟于本判决生效后十日内向原告王木森支付违约金45000元；四、驳回原告王木森的其他诉讼请求。如被告王现伟、洛阳懿皇房产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为2225元，由被告王现伟负担1725元，由被告洛阳懿皇房产经纪有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇二〇年十一月十三日书记员  齐英萍