山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋07民终3105号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贾宝寿，男，1976年3月9日生，汉族，平遥县居民，住平遥县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西田森汇商贸有限公司平遥分公司，住所：山西省晋中市平遥县顺城路。 法定代表人：覃昊，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李启峰，男，1986年6月2日生，汉族，系被上诉人法务专员。 委托诉讼代理人：成国强，男，1985年3月27日生，汉族，系被上诉人员工。 上诉人贾宝寿因与被上诉人山西田森汇商贸有限公司平遥分公司（以下简称“田森汇平遥分公司”）租赁合同纠纷一案，不服山西省平遥县人民法院（2019）晋0728民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾宝寿上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审请求，支持上诉人反诉请求或者发回重审。事实和理由：1、一审仅仅以收银员张慧琴是上诉人雇员，即认为张慧琴可以代替上诉人签订《田森汇商铺租赁合同》及《补充协议》，从而推出田森汇平遥分公司有理由相信张慧琴有代理权的判定是错误的。上诉人从来没有委托张慧琴签订合同，张慧琴仅仅作为一个收银员，也无权代替上诉人签订合同，所以田森汇平遥分公司提供的《田森汇商铺租赁合同》及《补充协议》根本就不成立，更不存在上诉人违约的问题。2、上诉人是在被上诉人为搞活平遥县田森汇，作出入住率不达80%就不收取上诉人租赁费、物业费等的情况下，作为首批商家入住平遥田森汇。商业广告一般属于邀约邀请，但平遥田森汇作出入住率不达80%就不收取上诉人租赁费、物业费的商业广告对合同的标的、价格等主要要素作出了具体而明确的意思表示，所以，上诉人入住PY2092、PY2094-PY2097的回应和行为即为承诺，双方合同即宣告成立生效。被上诉人单方面停水、停电、强行撬开上诉人经营的“乐客优品”快餐店并转租他人的行为即构成违约。3、被上诉人单方面强行停水、停电造成损失应予赔偿。上诉人承租目的用途是开饭店，在合同发生争议时,被上诉人停水、停电是地球人都知道的不合法违约行为,然一审却予支持,不予赔偿，明显不公正。4、对上诉人装修添付不予任何支持是不公正的。上诉人花费数十万元且被上诉人同意装修确是事实,然一审歪理曲解法律,不予赔偿不公正。5、本案一审偏袒被上诉人，程序不公正。对于装修鉴定申请,上诉人2019年10月申请以所谓无人报名终结鉴定，然事隔一月被上诉人申请鉴定立马就能鉴定,而且鉴定结果极不公正。其中猫腻昭然若揭。上诉人保留进一步举报的权利。6、另外还有5万余元员工餐费用没有结算。 被上诉人田森汇平遥分公司辩称：1、《田森汇商铺租赁合同》是双方真实意思表示，履行中双方订立补充协议，一审对补充协议的效力进行了重点核查，张慧琴负责办理费用缴纳及相互沟通等多个事项，上诉人在补充协议签订后，按照补充协议支付了价款，一审法院认为是对代理权的追认，适当且准确。2、双方在补充协议中对上诉人入住答辩人商场的费用方面有了书面约定，上诉人违背租赁合同及补充协议约定，欠付相应费用，应当承担相应的违约责任，而转租主体为上诉人亲属，并非答辩人未经上诉人同意擅自转租，有微信聊天记录及其他证据佐证，一审也对合法性、关联性进行核查，上诉人在转租中受益，答辩人不存在违约行为。3、关于停水、停电问题，在上诉人违约的情况下，应该由上诉人承担。4、装修事项为上诉人个人行为，被转租人对装修认可，答辩人认为装修与本案无任何关联性。5、司法鉴定机构由法院指定，鉴定结果由专业机构作出，答辩人并不认为有偏颇。 田森汇平遥分公司向一审法院起诉请求：1.判令贾宝寿向田森汇平遥分公司支付拖欠的租金177248.7元、物业费45308.74元、电费124898.5元、水费6299.36元、取暖费7696.8元，合计361452.1元;2.判令贾宝寿向田森汇平遥分公司支付违约金96870元，自2018年7月1日暂计至2019年8月13日，实际计算至判决确定的给付之日止（按2分计）;3.与本案有关的全部诉讼费用由贾宝寿承担。 贾宝寿向一审法院提出反诉请求：1.要求田森汇平遥分公司赔偿因该强行断水断电造成贾宝寿的停业损失13万元（从2018年8月14日至今);2.请求平遥田森汇承担解除与贾宝寿约定的口头租赁合同的违约责任，承担违约金18.9万元;3.请求平遥田森汇赔偿贾宝寿装修损失50万元（以鉴定结论为主);4.请求平遥田森汇赔偿贾宝寿漏水泡了屋顶的损失5000元。 一审法院认定事实：2015年12月，田森汇平遥分公司面向社会招商，2015年12月11日，贾宝寿与其合伙人田丰源作为商户向田森汇平遥分公司支付py2092、py2094-py2097号商铺2016.1.1-2016.6.30的预收管理费14008.1元、预收租金18347元、物业费9338.9元。此后对平遥田森PY2092、PY2094-PY2097的商铺进行装修并营业。2016年10月31日，田森汇平遥分公司向贾宝寿发出通知,要求贾宝寿缴纳2017年度取暖费。2018年1月12日，1月19日分别向贾宝寿发出通知，要求贾宝寿缴纳所欠电费143218元、租金37458元、物业费9364.4元。 2018年5月31日，田森汇平遥分公司、贾宝寿分别以乙方和甲方的名义签订了《田森汇商铺租赁合同》，协议约定:甲方将位于平遥县599号建筑面积为256.56㎡，编号为ＰＹ2092、ＰＹ2094-ＰＹ2097的商铺出租给乙方用于经营“乐客优品”，年租金为74915.52元，租期为五年，租金递增方式第一年为0.8元／㎡／天,第二年、第三年为0.9元／㎡／天、第四年、第五年为1元／㎡／天;起租日从2016年8月14日起至2021年8月13日止;支付方式为半年交纳，同时交纳1万元保证金;乙方延期交纳费用按应交费用的3‰／天收取违约金;逾期交付各项费用超过15天的，甲方有权终止合同,收回商铺,并在保证金中扣除欠缴的各项费用和违约金,若额度不足，甲方有权诉诸法律，因此而造成的一切后果由乙方承担。其他条款约定，物业费按0.2元／天／㎡计算（实际面积），共计18728元／年，合同到期后，在同等条件下,乙方享有优先续约权。同日，双方签订了《补充协议书》，协议约定:一、合同年限为2016年8月14日起至2021年8月13日止;二、乙方租金及物业费按照原合同签订面积256.56平方米计算;三、付款方式为月付;四、租金和其他费用，1.首期租金／物业费／管理费为31694元，2.乙方已付租金／物业费／管理费为31694元;3.乙方应交纳2017年2月14日至2017年12月31日的租金85040.8元，物业费16419.84元;4.乙方前期欠甲方电费138882.5元，水费12771.36元;5.甲方给予乙方政策性180天免租期（免租金不免物业费），减免租金为36944.64元;6.减去政策免租期金额乙方应交纳租金48096.16元，物业费16419.84元;7.以上费用乙方共欠甲方216169.86元，以甲方员工餐的方式折抵;8.现与乙方约定详细付款方式2018年5月交纳2018年6月租金（含物业费）8466.48元;2018年6月交纳2018年1月和7月租金（含物业费）17497.39元;2018年7月交纳2018年2月和8月租金（含物业费）16650.74元;2018年8月交纳2018年3月和9月租金（含物业费）17215.18元;2018年9月交纳2018年4月和10月租金（含物业费）17215.18元;2018年10月交纳2018年5月和11月租金（含物业费）17215.18元;2018年11月起，乙方逐月交纳甲方下月租金及物业费，乙方需在每月月底前交纳费用，如果逾期不交，甲方有权终止该协议给予乙方的所有政策，并追究乙方违约责任;五、违约责任，本协议生效后，乙方在租期内不得再以房屋及配套设施的质量、物业管理等一切可能影响乙方经营的理由向甲方提出索赔或拒付租金，否则甲方有权立即解除本合同,乙方自接到解除合同起3日内搬迁完毕，同时在合同期满后应按照原合同的约定将房屋交付甲方，否则每逾期一日向甲方支付1000元违约金，并按本合同约定租金标准的两倍向甲方支付房屋租金;本协议生效后即成为原合同的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，本协议与原合同相互冲突时，以本协议为准，自双方签字盖章之日起生效。 2018年6月1日，贾宝寿支付田森汇平遥分公司预收租金6927元、物业费1539元。2018年6月23日，贾宝寿支付给田森汇平遥分公司预收管理费14008.1元、质量保证金10000元、乐客优品物业费9338.9元、预收租金8347元。此后贾宝寿未按协议约定支付田森汇平遥分公司费用。2018年8月14日，田森汇平遥分公司又向贾宝寿发出通知,要求贾宝寿在2018年8月14日前缴纳2018年1、2、3、7、8、9月租金及物业费51363.79元,但贾宝寿未按通知缴纳。为此田森汇平遥分公司不再供应贾宝寿水、电。 2019年4月3日,贾宝寿到平遥田森汇总经理办公室与田森汇平遥分公司协商租金、物业费、免租期等事宜，并提出找他人对接该“乐客优品”商户的经营。2019年5月4日，平遥田森汇就py2092、py2094-py2097商铺与祁逸群签订租赁合同,租期为2019年7月20日至2022年7月19日。 2019年10月14日，一审法院依据田森汇平遥分公司的申请，委托山西省晋中市中级人民法院对贾宝寿经营的“乐客优品”装修费用进行鉴定，2019年11月15日，山西省晋中市中级人民法院以未有资格的鉴定机构报名，终结鉴定。2019年11月28日，贾宝寿以“乐客优品”名义委托山西盛兴元建设工程项目管理有限公司对“乐客优品”商铺的配套装修、配套设备和器具的整体价值鉴定。平遥田森汇以贾宝寿系私自委托，故对其提供的鉴定报告不予认可，要求重新鉴定。 2019年12月18日,一审法院依法委托晋中市中级人民法院鉴定，晋中市中级人民法院依法委托山西众成工程造价咨询有限公司进行鉴定,2020年6月15日作出造价鉴定意见书。该鉴定结果为贾宝寿“乐客优品”的装修损失价款为121552.41元。 上述事实，有田森汇平遥分公司、贾宝寿的陈述、《田森商铺租赁合同》、《补充协议书》、贾宝寿缴纳的收据、田丰源的交款收据单、关于催缴租金的通知书2份、关于缴纳2016-2017年度供暖费的通知、平遥田森汇提交的贾宝寿欠款明细、田森汇平遥分公司、贾宝寿协商转租商铺的视听资料、平遥田森汇与祁逸群签订的商铺租赁合同、山西众成工程造价咨询有限公司造价鉴定意见书在卷证实。 一审法院认为，本案的争议的焦点:1.贾宝寿是否应当支付田森汇平遥分公司租赁期间的费用及如何计算的问题;2.田森汇平遥分公司应否赔偿贾宝寿停业、装修、屋顶漏水等损失及违约金的问题。 关于贾宝寿是否应当支付山西田森汇商贸有限公司平遥分公租赁期间的费用及如何计算的问题。2015年12月,贾宝寿根据田森汇平遥分公司招商要求,未与田森汇平遥分公司签订书面合同，先缴纳一部分费用后入住田森，装修后进行了营业,事实上已形成不定期租赁合同，但2018年5月31日，田森汇平遥分公司、贾宝寿双方签订《田森汇商铺租赁合同》和《补充协议书》，该合同对租赁房屋的面积、租赁期限、租金及计算方式等进行了约定，而且《补充协议书》又对田森汇平遥分公司、贾宝寿此前租赁期间的租金、物业费、水电等费用进行了结算确认，并约定了支付方式和期限，该合同及补充协议系双方的真实的意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，具有合法效力，双方均应按照该合同内容约定各自履行义务。然而，贾宝寿在仅支付了田森汇平遥分公司部分费用后，再未按合同和补充协议的约定向田森汇平遥分公司缴纳相关费用，属于违约行为，故贾宝寿应当按照合同约定支付田森汇平遥分公司相应费用。2018年8月14日，田森汇平遥分公司停止对贾宝寿商铺的水电供应，同日，贾宝寿通知其店内人员关门歇业，2019年4月3日，贾宝寿到田森汇平遥分公司处总经理办公室与田森汇平遥分公司协商租金等事宜，并提出转租要求，至2019年5月4日,田森汇平遥分公司与祁逸群签订《田森汇商铺租赁合同》，据此，可以认定田森汇平遥分公司、贾宝寿于2019年4月3日协商解除了租赁合同。根据双方合同约定和补充协议确认的费用，贾宝寿应当缴纳费用为:1.2017.2.14-2017.12.31期间的费用，租金:48096.16元、物业费16419.84元、电费138882.5元、水费12771.36元,小计216169.86元;2.2018年1月1日至2019年4月3日间的费用，该商铺的租金和物业费为：（256.56㎡×0.9元/㎡/天×398天）+（256.56㎡×0.2元/㎡/天×398天）=112321.97元。上述费用共计：328491.83元。 贾宝寿在合同签订后于2018年6月1日、23日向田森汇平遥分公司交纳的租金、物业费、质量保证金计41160元，应当予以扣减。此外，田森汇平遥分公司在庭审时提交的贾宝寿欠缴计算明细中载明：欠电费13882.5-3696-3544-3600-3144=124898.5元；欠水费12771.36-3112-3360=6299.36元，据此可以认定，贾宝寿在签订合同及补充协议后，已经支付田森汇平遥分公司电费13984元，水费6472元，也应予以减扣。 综上，贾宝寿共拖欠田森汇平遥分公司租金（含物业费）、水电费328491.83（应付）-41160元（已付）-电费13984元（已付）-水费6472元（已付）=266875.83元。 关于田森汇平遥分公司要求贾宝寿支付2017年度取暖费7696.8元，因2016年10月31日，田森汇平遥分公司向贾宝寿发出通知，要求贾宝寿缴纳2017年度取暖费，但双方在签订补充协议时对该项费用没有约定，故该请求不应予以支持。 至于贾宝寿否认其与田森汇平遥分公司签订过《田森汇商铺租赁合同》及《补偿协议》，尽管合同及协议上签字非贾宝寿书写，而系张慧琴所写，但张慧琴系贾宝寿雇佣的收银员，且在合同签订前为贾宝寿向田森汇平遥分公司交纳过费用，田森汇平遥分公司有理由相信张慧琴有代理权；再者，即使张慧琴无权代理，合同及协议签订后，贾宝寿按照约定支付了田森汇平遥分公司质量保证金10000元及其他费用，视为对张慧琴代理权的追认，故该抗辩理由不能成立，不予采信。 至于田森汇平遥分公要求贾宝寿按照月利率2分支付违约金，没有事实依据，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。关于田森汇平遥分公司应否赔偿贾宝寿停业、装修、屋顶漏水损失及违约金的问题。贾宝寿以“田森汇商铺入住率不达80%就不收取商户物业费、租赁费”的商业广告，要求田森汇平遥分公司承担解除租赁合同的违约责任金18.9万元。首先，田森汇平遥分公司的商业广告属于要约邀请，而非要约和承诺;其次，双方已经签订的租赁合同和补充协议，对此前的权利义务进行了变更和确认，故贾宝寿该项请求，不予支持。贾宝寿以田森汇平遥分公司断水断电造成其停业，要求赔偿其经营损失13万元，因造成其停业的原因系贾宝寿违反合同约定不支付田森汇平遥分公司租金及水电费所致，且即使如此，贾宝寿未采取措施（向田森汇平遥分公司交纳水电费，要求其恢复水电供应)，而继续停业，该项损失也应当自行承担。贾宝寿要求田森汇平遥分公司承担装修损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;......”。本案中，贾宝寿虽经田森汇平遥分公司同意装修，但双方对装饰装修物的处理没有约定，由于贾宝寿违约而导致合同解除，故贾宝寿的该项请求,不予支持。贾宝寿请求田森汇平遥分公司赔偿漏水泡了的屋顶损失5000元，因双方在签订补充协议时已经解决，并约定了不能因此而拒付租金等，故对此项请求也不予支持。 一审法院判决:一、被告贾宝寿于本判决生效后十日内向原告田森汇平遥分公司支付租金、物业费、电费、水费共计266875.83元，并从2018年7月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息直至付清为止;二、驳回原告田森汇平遥分公司的其他诉讼请求;三、驳回反诉原告贾宝寿的诉讼请求。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本案的争议焦点：1、案涉《田森汇商铺租赁合同》及《补充协议书》是否双方真实意思表示；2、上诉人贾宝寿是否应当支付被上诉人田森汇平遥分公司租金、物业费、电费、水费共计266875.83元及从2018年7月1日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算的利息；3、被上诉人田森汇平遥分公司是否存在违约行为，是否应当支付上诉人贾宝寿违约金189000元并赔偿停业损失、装修损失。评判如下： 1、依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”案涉《田森汇商铺租赁合同》及《补充协议书》由甲方田森汇平遥分公司盖章，乙方虽由张慧琴签署贾宝寿名字，但张慧琴系贾宝寿经营的“乐客优品”店长，张慧琴于《田森汇商铺租赁合同》及《补充协议书》签订前向田森汇平遥分公司交纳过费用，《田森汇商铺租赁合同》及《补充协议书》签订后贾宝寿亦按照约定支付了田森汇平遥分公司质量保证金10000元及其他费用，原审判决认定《田森汇商铺租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，并无不当。 2、依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《田森汇商铺租赁合同》及《补充协议书》签订后，贾宝寿未依约支付租金及物业费、电费、水费,构成违约，原审判决贾宝寿支付田森汇平遥分公司租金、物业费、电费、水费及相应利息,于法有据。 3、贾宝寿主张田森汇平遥分公司应支付违约金的依据是田森汇平遥分公司的商业广告，但双方签订的《田森汇商铺租赁合同》及《补充协议书》，已对此前权利义务进行了变更和确认，对贾宝寿该项请求，不予支持。贾宝寿未依约支付水电费，在断水、断电后，贾宝寿未采取交纳水电费等措施以恢复正常经营，贾宝寿所述停业损失应当自行承担。关于贾宝寿主张的装修损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;……”，贾宝寿与田森汇平遥分公司对装饰装修物的处理没有约定，且因贾宝寿违约而导致合同解除，故对贾宝寿该项请求,不予支持。 另外，贾宝寿于一审中未诉讼请求判令田森汇平遥分公司支付员工餐费用50000余元，现上诉主张该费用，不属于二审审理范围，可另行处理。 综上所述，贾宝寿的上诉不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13474元，由上诉人贾宝寿负担。 本判决为终审判决。 审判长 宁 尧 审判员 杨姣瑞 审判员 侯建伟 二〇二〇年十一月十二日 书记员 张 晶