江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初4571号 原告：张琴，女，1965年11月28日出生，汉族，住南通市海门区。 委托诉讼代理人：王新科，江苏智昇律师事务所律师。 被告：梁月红，女，1982年2月15日出生，汉族，住南通市海门区。 被告：陆燕，女，1982年1月8日出生，汉族，住南通市海门区。 委托诉讼代理人：唐佩，海门区新城法律服务所法律工作者。 被告：海门市华旺房屋中介服务部（统一社会信用代码92320684MA1RP27G04），住所地南通市海门区海门街道万众新世界广场****。 经营者：施华，女，1972年7月16日出生，户籍地南通市海门区。 原告张琴与被告梁月红、陆燕、海门市华旺房屋中介服务部（华旺中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序,于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告张琴，被告梁月红、陆燕、华旺中介服务部的经营者施华到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告张琴向本院提出诉讼请求：1.请求确认2020年7月5日原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求判令梁月红返还张琴定金28000元，陆燕与华旺中介服务部承担连带责任；3.要求华旺中介服务部返还中介费1000元；4.诉讼费用由被告承担。庭审中，张琴撤回对华旺中介服务部的诉讼请求。事实与理由：2020年7月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，梁月红、陆燕、华旺中介服务部故意隐瞒重要事实，将坐落于海门街道御林华府63幢1104室房屋（以下简称案涉房屋）出售给张琴，并欺骗张琴称案涉房屋可以办理产权登记。合同载明卖方保证对房屋产权享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权，能够完全支配及处理。张琴按约支付定金28000元及中介费服务费1000元后，得知梁月红未取得案涉房屋的所有权，遂于2020年7月29日通知被告合同无效，要求退还定金及中介费，被告均拒绝。为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持诉请。 被告梁月红辩称：1.我不认识张琴也不认识陆燕，我不清楚他们之间签订的《房屋买卖合同》的相关事实，合同上不是我签名。我没有出售案涉房屋给张琴，谁收钱的谁退。2.我曾和南通明道物业管理有限公司签了个协议书，当时只要交物业费5万元，案涉房屋就给我居住。案涉房屋是一间统间，里面有个卫生间，没有地方晾衣服，居住不太合适，比较适合做办公室。我住了几个月后觉得房子太小了，正好有人要这个房子做办公室，给了我5万元的物业费，我就把案涉房屋和协议书、收据给人家了。对方当时答应去物业改名字，之后我就没有管了。 被告陆燕辩称：1.原始票据登记的是梁月红的名字，所以《房屋买卖合同》是以她的名义起草的。签合同的时候梁月红没去，《房屋买卖合同》实际是我和张琴签订的。2.虽然签订的是买卖合同，但是从合同内容看实际转让的是房屋的居住权，在签订合同前张琴也是明知的，从转让价格来看，也能看出不是产权的买卖。综上，我没有隐瞒案涉房屋的真实情况，请求驳回张琴的诉讼请求。 第三人华旺中介服务部陈述称：案涉房屋是陆燕挂在其他店出售的。当时张琴来我店说要买便宜点的房子，我们通过资源共享找到了案涉房屋。我们带张琴去看房，说清楚没有房产证的，陆燕把票据给张琴看过的。双方商定价格为228000元，张琴交了28000元的定金，我们收了中介费1000元。过了两三天张琴说不要这个房子了，让陆燕把钱退了，双方到我们店里也谈过，但没谈好。 经审理查明，案涉房屋的不动产所有权在2015年8月12日登记在南通中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）名下，建筑面积47.39平方米，规划用途办公。中盛公司将案涉房屋抵押给江苏银行股份有限公司南通学田支行。后因中盛公司涉诉，案涉房屋多次被本院查封。 2017年6月2日，南通明道物业管理有限公司（甲方，以下简称明道物业公司）与梁月红（乙方）签订《协议书》一份，内容为“御林华府（国际商务花园）63幢1104长期居住；乙方必须按约缴纳水、电费，不得破坏房屋结构；甲方确保乙方水电通畅，电梯正常；乙方一次性缴纳甲方物业管理费伍万元；凭南通明道物业管理有限公司收款收据为准。”当日，梁月红交给明道物业公司现金5万元，明道物业公司出具《收款收据》一份。 梁月红在使用案涉房屋一段时间后，经人介绍收取5万元物业管理费后将案涉房屋交付他人使用，同时交付《协议书》、《收款收据》原件。 2020年4月24日，吴林美以梁月红名义与陆燕签订《售房协议书》一份，将案涉房屋以192000元的价格出售给陆燕。同日，吴林美与陆燕另行签订《协议书》一份，内容为“御林华府国际商务花园63幢1104室长期居住权由梁月红转让给吴林美居住，今由吴林美于2020年4月24日将居住权转让给陆燕使用，绝无任何瓜葛。” 2020年7月5日，陆燕以梁月红名义（甲方）与张琴（乙方），华旺店（中介，丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容包括：“1.甲方自愿将坐落于御林华府63幢1104室长期居住权的房屋，出售给乙方，成交价为贰拾贰万捌仟元(￥228000元)。2.甲方出具该房屋的产权证明材料，必须保证对上述房屋产权享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权、能完全支配及处理，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权，妨碍产权过户则由甲方负责，并承担相应的民事责任。如因此给乙方造成的经济损失，甲方承担赔偿和违约责任。3.乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房屋。甲乙双方商定的付款方式如下：(1)在签订本合同当天，乙方支付定金贰万捌仟元（大写)（￥28000元）给甲方。甲方收取定金时须将该房屋之权属证明原件交由丙方保管到交易当日。（2)乙方2020年7月30日前支付第二次房款于甲方。(3)双方约定的交房时间为款清交房。4.甲乙丙三方另行协商的其他事项：本房只享受长期居住权。”陆燕、张琴分别在甲方、乙方栏内签名。当日，张琴交付陆燕定金28000元。后双方发生纠纷，张琴遂诉讼来院。 上述事实，由张琴提供的《房屋买卖合同》、收条、《协议书》、《收款收据》，陆燕提供的《售房协议书》、《协议书》、收条及原、被告的庭审陈述在卷证实。 本院认为，居住权是房屋所有权人为特定身份关系的亲属而设，是以所有权为基础并由其派生的，具有人身专属性。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的而不能挪作他用，不可以转让或者继承。 本案中，陆燕与张琴签订的《房屋买卖合同》约定转让案涉房屋的居住权。因案涉房屋的所有权人为中盛公司。陆燕在不能证明其合法取得案涉房屋居住权的情况下，将案涉房屋的居住权转让给张琴，违反法律规定，双方签订的《房屋买卖合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故陆燕应返还张琴预付款28000元。梁月红非《房屋买卖合同》的当事人，张琴要求其承担还款责任的诉请无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告张琴与被告陆燕在2020年7月5日签订的《房屋买卖合同》无效。 二、被告陆燕于本判决生效之日起十日内返还原告张琴28000元。 三、驳回原告张琴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费263元（原告预交，已减半收取），由原告张琴负担130元、被告陆燕负担133元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费526元。 审 判 员 吴晓华 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 廖莉莎 书 记 员 陆云燕