江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初4164号原告：林建，男，1989年1月29日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：陈园园，女，1989年1月10日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。二原告共同委托诉讼代理人：王琎，江苏欣扬律师事务所律被告：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市金沙江路金外滩国际花园Ａ-1、Ａ-2门面房。法定代表人：张定华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱裕峰，江苏岸东律师事务所律师。原告林建、陈园园与被告宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称美银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林建、陈园园的委托诉讼代理人王琎、被告美银公司的委托诉讼代理人韩光升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林建、陈园园向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告逾期交房违约金40501元（暂计至2018年11月30日。以541631元为基数，按照日万分之一点五，自2016年1月1日起计算至取得《工程竣工验收备案表》之日止，已扣除储藏室抵扣46024元）；二、判令被告支付逾期办证违约金111305元（暂计算至2019年12月31日。以541631元为基数，按照日万分之一点五，自2016年4月1日起计算至实际取得房地产权属证书之日止）；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月3日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的尚东一号7幢一单元2502室房屋，房屋总价款541631元，被告应于2015年12月31日前交付房屋。逾期交付的，被告应自交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止按日向原告支付已交房价款万分之1.5的违约金。另约定，原告不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，被告应自该商品房交付使用后第91天起至实际取得房地产权属证书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，被告未能按合同约定时间交付房屋，后原告多次与被告协商交房事宜，被告提出以储藏室抵扣部分违约金并开具收据，但被告至今仍未按合同约定正式交房并办理产权证书，已构成违约，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告美银公司辩称：原告主张中超出诉讼时效部分不应予以支持。美银公司于2015年12月3日已经向原告交付房屋，不存在逾期交房。对逾期办证违约金计算时间应当截至2018年12月14日。不存在违约金抵扣车库款约定。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2014年9月3日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的尚东壹号第7幢1单元25层2502号商品房一套，房屋总价为541631元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至实际取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款541631元。2015年12月3日，林建在《业主资料、钥匙、物品》交接表中签字确认。2018年11月30日，被告就涉案房屋取得了工程竣工验收备案表。2018年12月14日，被告就涉案房屋在房屋管理部门办理了初始备案登记。2017年8月11日，林建于美银公司签订《房屋认购协议书》一份，约定认购7幢2单元负1层67号储藏室，总价46024元。同日，美银公司向林建出具收据一张，载明金额19742元，备注定金。另查明，本院于2019年12月19日收到原告本案诉讼材料，诉前调解未成，转立案审理。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容关于逾期交房违约金，根据合同约定，被告应于2015年12月31日前交付房屋，林建于2015年12月3日在《业主资料、钥匙、物品》交接表中签字确认，证实林建已在合同约定的交付日期前自愿接收上述房屋，对其自愿接收房屋后扔向被告主张逾期交房的违约责任，本院不予支持，但其享有了按照合同约定要求被告办证的权利。关于诉讼时效，原告主张在2017年8月11日与被告之间达成过以违约金抵扣储藏室款的协议，被告不予认可。美银公司于2017年8月11日向原告出具收据一张，载明收到林建7栋1-67号储藏室定金19742元。原告主张系以2016年8月31日之前的逾期交房违约金进行的抵扣，经计算，以原告购房款541631为基数，按照日万分之一点五计算，自2016年1月1日起计算至2016年8月31日止，恰好为19742元，被告美银公司未对原告另行向其支付了19742元进行举证，本院认可双方在2017年8月11日就逾期交房违约事宜进行过商谈，故可以引起诉讼时效的中断，现原告向被告主张逾期交房违约责任，未超出诉讼时效，美银公司关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。关于逾期办证违约金，根据合同约定，原告自该商品房交付使用后第91日起便可向被告主张逾期办证的违约责任，原告于2015年12月3日实际接收房屋，其主张逾期办证违约金的起算日起应当为2016年3月2日。不动产交易中，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业负有协助义务，在开发商完成初始登记并告知买受人后，开发商的办证义务即履行完毕，本案中，美银公司在2018年12月14日已完成初始登记，原告虽然至今尚未办理产权证书，但未能证明未办理权属证书系因美银公司过错的证据，故本院支持逾期办证违约责任的截至日期为2018年12月14日。综上，美银公司应当向原告支付逾期办证违约金应当为82626元（541631元×日万分之1.5×1017天，取整）。原告自愿扣除46024元，不违反法律规定，本院予以准许，故美银公司尚需向原告支付逾期办证违约金36602元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁美银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告林建、陈园园支付逾期办证违约金36602元；二、驳回原告林建、陈园园其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1668元，由原告林建、陈园园负担1308元、被告宿迁美银房地产开发有限公司负担360元，（原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员  唐甜子二〇二〇年十一月二十五日书记员  何小庆