广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8836号上诉人（被申请人、原审原告）：佛山市高明好心晴家政服务有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：饶某1。委托诉讼代理人：谭某雄，该公司股东。被上诉人（再审申请人、原审被告）：葛树滨，男，汉族，住广东省佛山市高明区。原审第三人：苏健德，男，汉族，住广东省佛山市高明区。上诉人佛山市高明好心晴家政服务有限公司（以下简称好心晴公司）因与被上诉人葛树滨、原审第三人苏健德物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民再5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好心晴公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0608民初3103号民事判决及（2019）粤0608民再5号民事判决，改判支持好心晴公司一审的全部诉讼请求；2.葛树滨承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、再审判决认定事实有误。（一）再审判决不支持好心晴公司主张的滞纳金和违约金属认定事实不清。首先，苏健德与葛树滨签订的《兆丰苑（白领公馆）房屋使用权转让协议》中注明“出让人（甲方）”为苏健德，该协议第一句已开宗明义说明“甲、乙双方就房屋使用权转让事项……”，即葛树滨在与苏健德进行房屋使用权转让时就明确知道苏健德为该房屋的开发者，具有转让该房屋使用权的处置权利。事实上葛树滨经考证当时整栋楼“售楼”（实则为使用权转让）资料展示而确认。苏健德即为该房屋的建设单位（开发商），自2017年4月交付房屋给葛树滨使用至今。其次，苏健德与葛树滨签订的《兆丰苑（白领公户房屋）前期物业管理服务协议》中，开篇首句为“甲方是指：1.房地产开发单位或其委托的物业管理企业……”，清晰地指明苏健德就是房地产开发单位。葛树滨在签署该协议时因认可苏健德作为该房屋的建设单位，有转让使用权权利，葛树滨才愿意与之签署《前期物业管理服务协议》。最后，苏健德可提供其对涉案房屋所在的兆丰苑（白领公馆）开发建设过程的全套过程资料，从证据形成的链条中可非常清晰地反映出苏健德是毋庸置疑的开发商，真实投资并施工建设了该房屋。因此，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业并签订书面的前期物业服务合同。故苏健德与好心晴公司签订《物业管理委托合同》，由苏健德委托好心晴公司对兆丰苑进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故苏健德与好心晴公司签署的《物业管理委托合同》对葛树滨亦有约束力，《前期物业管理服务协议》和《物业管理规约》中约定的违约金和滞纳金合法合规，依法亦应得到支持。（二）原审判决和再审判决对分摊大门维修费及相应的滞纳金、违约金诉请不予支持，属于认定错误。好心晴公司在原审中提供的收据是维修门店“鸿某金门”的格式收据，金额为250元，有经手人的签名并加盖佛山市高明区创新鸿某门店的公章。根据生活常识，这种费用小、时间短的维修劳务，不可能再专门签署合同或协议或开具发票。而原审判决和再审判决未经查证及询问就直接以没有法律及事实依据为由驳回，认定有误。二、原审和再审判决适用法律错误。（一）如前所述，苏健德是涉案房屋的建设单位，苏健德与好心晴公司签署的《物业管理委托合同》对葛树滨亦有约束力，故好心晴公司与葛树滨之间的法律关系应以该《物业管理委托合同》为依据，而并非原审判决和再审判决中认为的以事实物业服务关系作为双方之间的法律关系。（二）根据《物业管理条例》规定，好心晴公司作为建设单位选聘并签订前期物业服务合同的前期物业服务企业，从而获得诉讼主体资格。而不仅是与本案有利害关系的主体。三、司法是维护公平正义的最后一道防线。葛树滨自2017年10月起至今已合计33个月没有交纳物业服务费，至今仍享用着物业服务和公摊水电。葛树滨以2019年各种不满意作为2017年开始不交物业费的理由，还要求赔偿其房屋贬值费和精神损失费。甚至鼓动其他房屋的使用权人一起不交物业服务费和水电分摊费，让物业公司无法维持正常运作。综上所述，原审判决和再审判决认定事实有误，适用法律错误。二审法院应依法查明事实，撤销原审判决和再审判决，改判支持好心晴公司一审的全部诉讼请求，由葛树滨承担本案全部诉讼费用。葛树滨辩称，在2017年7月1日收楼时，兆丰苑（白领公寓）已有一家正规的物管公司即加某公司。该公司正常运转，正常收取业主们的物管费。不知从何时开始，在没有召开业主大会（直至现在兆丰苑还未成立业委会）、没有进行任何投票的情况下，突然更换物管公司为好心晴公司，违反了行业相关法律法规。因为更换物管公司涉及到全体业主的重大利益，必须依法依规按程序办手续才能更换。根据《物业管理条例》第三十三条、三十九条、五十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《佛山市物业管理办法》第六十六条等相关法律法规，一个物管区域只允许一个物业公司，不能全部转包，可请求确认合同无效。2019年1月31日，加某公司申请将公司注销可以证明加某公司把兆丰苑（白领公馆）的物业管理工作全部转包给好心晴公司。原审判决认为委托合同对葛树滨没有约束力，但又认定业主应交物管费。好心晴公司进驻兆丰苑（白领公馆）是违法、违规的前提下，法院不应以“已提供服务”为由判定葛树滨交物管费。原审判决认定事实不清，适用法律不准确。退一万步来说，即使要交物管费，也不应该交给好心晴公司，而应交给加某公司。因为物业服务相对方是加某公司。业主与好心晴公司没有关系。法院应重新认定好心晴公司入驻兆丰苑做物管工作有无违规违法。如果违规违法，请法院判定业主无需向好心晴公司交物管费，并赔偿业主因为好心晴公司乱管理而造成业主的经济损失、物业回报损失、物业贬值损失、从2019年4月28日至今多次维权的费用（包括：误工费、交通费、食宿费、电话费、物料费等）以及精神损失费。好心晴公司经理叶某的丈夫谭某雄长租兆丰苑40多套房。叶某利用职务便利，让好心晴公司的工作人员（保安、前台等）在一楼入户大堂、物管客服前台等属于全体业主的公共区域为其40多套房提供入住登记、退房等租赁服务。其中很多是未取得消防、卫生、公安、环保许可的日租房。叶某的行为侵占了原本属于权利业主的物管资源（物管工作人员、一楼大堂、公摊水电等），影响了其他业主、住户的人身、财产安全。叶某还私自改动兆丰苑（白领公寓）的大门牌。之前维修费用几十元都要业主公摊，改门牌超过几十元的费用，却不用业主分摊，足以证明好心晴公司是私自改动。而且增加了两处“住宿”字体和一个滚动播放的LED屏幕，为其日租房招揽生意。这些夜间发光的设施使用全体业主的公共电源，电费分摊到业主。苏健德未发表意见。葛树滨向再审法院申请再审请求：1.撤销原审法院（2019）粤0608民初3103号民事判决书，驳回好心晴公司的全部诉讼请求；2.诉讼费由好心晴公司承担。再审法院认定事实：2017年4月12日，苏健德与葛树滨签订《兆丰苑（白领公馆）房屋使用权转让协议》，协议约定：苏健德将位于佛山市高明区兆丰苑的房屋1115房（建筑面积78.85平方米）的40年房屋使用权转让给葛树滨。2017年4月12日，甲方苏健德与乙方葛树滨签订《兆丰苑（白领公馆）前期物业管理服务协议》，协议约定：对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，量化小中大的额度，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和业主分摊费用方案，向上级主管部门提出申请或向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；乙方从收楼通知书上写明的收楼时间最后之日起缴交物业服务费，物业服务费按当月收缴，每次交费时间为当月5日前；住宅（按建筑面积）每平方米1.8元/月，物业服务费以银行转账方式存入甲方指定的收款账户；电梯的电费、养护费和维护费及公共部位水电费按建筑面积分摊收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天3‰交纳违约金。同日，苏健德与葛树滨签订《兆丰苑（白领公馆）物业管理规约》和《承诺书》，规约约定：业主应当于每月5日前交纳当月的物业服务费；专项大、中维修、设施设备更新发生时按分摊规定依时缴纳；业主未按时交纳物业服务费，专项大、中维修、设施设备更换分摊费，处每日2‰滞纳金。2017年5月2日，葛树滨签署《兆丰苑收楼确认书》。2017年8月1日，甲方加某公司、苏健德与乙方好心晴公司签订《物业管理委托合同》，合同约定甲方通过合法开发了高明荷城“兆丰苑”项目，并已将其使用权按单独套房形式拆解分销给他人，现甲方将兆丰苑项目委托乙方实行物业管理。经查，葛树滨于2017年5月2日办理收楼手续后，自2017年10月起至今未支付物业服务费及其它公共分摊费用。再审法院认为，案件的争议焦点为：1.好心晴公司是否是本次物业服务合同纠纷的适格当事人；2.好心晴公司要求葛树滨支付物业服务费、公摊水电费、电梯养护维修分摊费、首层大门维修分摊费及相应的滞纳金、违约金是否有事实和法律依据。关于好心晴公司是否是本次物业服务合同纠纷的适格当事人的问题。好心晴公司并非《兆丰苑（白领公馆）物业管理规约》《兆丰苑（白领公馆）前期物业管理服务协议》的当事人，其未在上述规约、协议上签字盖章，但好心晴公司已经事实上向葛树滨提供了物业服务，其提供的服务内容也符合一般的市场惯例，葛树滨也实际接受了物业服务，好心晴公司与葛树滨形成了事实上的物业服务合同关系。因葛树滨实际接受了好心晴提供的物业服务，而物业服务在客观上无法返还。因此，葛树滨应当向好心晴公司支付相应费用以折价补偿好心晴公司因提供服务而发生的成本支出。故好心晴公司属于与本案有利害关系的主体，具有本案诉讼主体资格。关于好心晴公司要求葛树滨物业服务费、公摊水电费、电梯养护维修分摊费、首层大门维修分摊费及相应的滞纳金、违约金是否有事实和法律依据的问题。关于物业服务费的标准，苏健德与葛树滨签订《兆丰苑（白领公馆）前期物业管理服务协议》的约定的标准[住宅（按建筑面积）每平方米1.8元/月]符合市场价，公平合理，再审法院予以参照适用。葛树滨每月应向好心晴公司交纳物业管理费为141.93元（78.85平方米×1.80元/平方米）。截止2019年7月，葛树滨共拖欠22个月物业管理费。据此，好心晴公司请求葛树滨交纳2017年10月至2019年7月的物业服务费3122.46元（141.93元×22个月），符合法律规定，再审法院予以支持。关于公共水电公摊费、电梯养护分摊费、电梯维修分摊费，参照苏健德与葛树滨签订《兆丰苑（白领公馆）前期物业管理服务协议》的约定，电梯的电费、养护费和维修费及公共部位水电费按建筑面积分摊收取，好心晴公司请求葛树滨交纳2017年10月至2019年7月的公共水电分摊费209.34元、电梯养护分摊费107元、电梯维修分摊费13.7元，符合法律规定，再审法院予以支持。至于分摊大门维修费，因好心晴公司仅提供大门维修费收据一份，没有其他证据予以佐证，好心晴公司据此请求葛树滨分摊大门维修费没有事实依据，再审法院不予支持。关于上述费用的违约金、滞纳金问题，好心晴公司并非《兆丰苑（白领公馆）物业管理规约》及《兆丰苑（白领公馆）前期物业管理服务协议》的签约方，好心晴公司主张依据上述规约及协议请求葛树滨承担迟延交付物业管理费、公共水电分摊费、电梯养护分摊费、电梯维修分摊费的滞纳金及违约金没有事实及法律依据，再审法院不予支持。《物业管理委托合同》由苏健德、加某公司及好心晴公司签订，因无法证实苏健德、加某公司为兆丰苑的建设单位，好心晴公司主张《物业管理委托合同》对葛树滨有约束力，再审法院不予采纳。对于葛树滨主张在没有召开业主大会、没有投票的情况下更换了物业公司，违反了行业相关法律法规的问题，再审法院认为，若葛树滨认为苏健德违反了《兆丰苑（白领公馆）物业管理规约》及《兆丰苑（白领公馆）前期物业管理服务协议》的相关规定，可以另行主张。原审处理结果正确，再审法院予以维持。综上，再审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，经再审法院审判委员会讨论决定，判决：维持佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初3103号民事判决。再审案件受理费50元，由葛树滨负担。二审期间，好心晴公司向本院提交新的证据如下：证据1.土地使用权证，拟证明涉案房屋所在土地的使用权属人是佛山市高明区某民委员会下社经济合作社。证据2.《佛山市高明区某民委员会下社经济合作社转让新村场集体建设用地合同书》《关于尼教下社新分土地建设的下社新村方案》《竞投土地落筹签条》《尼教下社经济合作社开发三和路边留用地表决纪录》《决议书》、土地分割示意图、地界线图，拟证明苏健德拥有涉案房屋所在土地的开发权，由此取得建设土地用于兆丰苑的施工建造。证据3.《供水工程验收表组图》2份、《预留电房通知书》《建设工程消防设计备案受理凭证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《特种设备使用登记证》，拟证明苏健德在水、电、消防、特种设备（电梯）等兆丰苑项目建设分项中都有投资运营和实际执行的行为，其的确是涉案房屋的建设单位（开发商）。证据4.《授权书》，拟证明苏健德对涉案房屋所在的兆丰苑有其他所有股东的授权，可签署相关文件。二审期间，葛树滨、苏健德均未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院经核查认为好心晴公司的证据4为证人证言，而其他股东并未出庭接受质询，本院对其证明力不予确认。证据1、2、3因此不足以证明苏健德有权代表涉案房屋的建设单位聘请物业管理公司，不作为定案依据。经审查，本院对再审查明的事实予以确认。另查明，好心晴公司二审提交的《建设工程消防设计备案受理凭证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》载明佛山市高明区某民委员会下社经济合作社为申请单位。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：葛树滨应否向好心晴公司支付大门维修分摊费和物业服务费用、公共水电、电梯维修养护的分摊费的滞纳金和违约金。好心晴公司在二审中提供的《佛山市高明区某民委员会下社经济合作社转让新村场集体建设用地合同书》《决议书》载明购买土地一方是苏健德、何某华、庞某成、周某霞四人；兆丰苑的供水工程验收表组图载明建设单位是苏健德等五人。上述证据即使是真实的，因其他股东没有作为证人出庭，加之《建设工程消防设计备案受理凭证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》载明佛山市高明区某民委员会下社经济合作社为申请单位。故好心晴公司提交的证据不足以证明苏健德有权代表涉案房屋的建设单位聘请物业管理公司，更不足以证明苏健德与好心晴公司签订的《物业管理委托合同》对葛树滨具有法律约束力。好心晴公司应承担举证不能的不利后果。加之好心晴公司并非苏健德与葛树滨签订的《兆丰苑（白领公馆）前期物业管理服务协议》《兆丰苑（白领公馆）物业管理规约》的当事人，故好心晴公司诉请葛树滨按照《兆丰苑（白领公馆）前期物业管理服务协议》《兆丰苑（白领公馆）物业管理规约》支付物业服务费用、公共水电、电梯维修养护的分摊费的滞纳金和违约金的诉请缺乏依据，再审法院判决驳回其该项诉请符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。关于好心晴公司主张的大门维修分摊费252元，好心晴公司未提交其他证据佐证维修事实的发生和费用的实际支付情况，再审法院据此驳回其该项诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，好心晴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市高明好心晴家政服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十一月二十五日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏