广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26096号原告：余展聪，男，1993年11月20日出生，汉族，住广东省饶平县*************之3，公民身份号码445************01X。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914********21259XF。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区桂城街道***，机构代码78296670-6。负责人：邵铭均。原告余展聪诉被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司），第三人佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案，依法适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人朱笑玲，被告溢汇盛公司和三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告溢汇盛公司、三溢同利公司退还物业租赁使用费134406.28元予原告；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人奕东经济社与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与被告溢汇盛公司、三溢同利公司签订《补充协议》约定由被告溢汇盛公司享有和承担三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下的权利义务。2016年12月4日，原告与被告溢汇盛公司签订《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》及《补充协议》，《物业使用权转让合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区**************2*16*22*，建筑面积40平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为140000元，原告应于2016年12月4日前支付首期转让费72000元，剩余转让费68000元办理贷款手续，被告溢汇盛公司应于2018年8月31日前交付租赁物。《经营管理服务协议》约定：物业使用权转让期内的经营管理服务费210000元，原告于2016年12月4日前向被告溢汇盛公司支付108000元，余款102000办理银行贷款；《补充协议》约定：原告已付首期转让款及经营管理服务费180000元，剩余50%分60个月支付，每期支付2834元和手续费1020元。《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》和《补充协议》签订后，原告向被告溢汇盛公司支付了首期转让款和经营管理服务费180000元，分期付款12期46248元后支付尾款135992元，合计付款362240元。原告认为《物业使用权转让合同》约定的使用期超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，原告在合同有效期内应支付的对价为350000元×7305÷11161=227833.72元，原告多付部分，被告溢汇盛公司应予退还。被告溢汇盛公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，两被告应对《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》和《补充协议》的义务承担连带责任。第三人是涉案物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼。被告溢汇盛公司、三溢同利公司共同辩称，一、被告溢汇盛公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。二、涉讼租赁合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的，是双方真实意思表示，合法有效。原告是在完全清楚涉案租赁合同关于租赁期等约定内容的情况下，经过充分考虑才决定接受租赁条件，双方据此签订的涉案租赁合同对双方均有法律约束力，双方应当按照合同约定继续履行。三、涉讼《物业使用权转让合同》约定的使用费与《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费相加的总金额是构成原告取得涉讼物业使用期限内使用权的总对价，与涉案溢东广场酒店其他物业的费用水平相当。四、被告溢汇盛公司已经按照涉案《物业租赁合同》约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此予以确认并接收了该物业。原告要求被告溢汇盛公司退还使用费、经营管理服务费、手续费等费用，没有任何事实和法律依据。五、自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由被告溢汇盛公司概括承受，被告三溢同利公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，被告三溢同利公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律上的关联性。虽然被告三溢同利公司是被告溢汇盛公司的出资人，但是被告溢汇盛公司并非被告三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。涉案合同的签订主体、实际履行人、涉案款项的收款人及涉案项目、物业的投资建设方均是被告溢汇盛公司，被告三溢同利公司并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求被告三溢同利公司承担涉案合同项下的任务义务。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人奕东经济社未作陈述。原告与被告溢汇盛公司、三溢同利公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告与两被告对对方证据的真实性均无异议，本院对全部证据的真实性予以确认并在卷佐证。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证权利。诉讼中，本院向原告及两被告出示了本院从另案中调取的两份复函，分别为《佛山市自然资源局南海分局关于（2019）粤0605民初6097号之一函的复函》及《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6097号的复函》，原告及两被告对上述两份复函无异议。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：溢东广场2座已取得建设工程规划许可证。涉讼物业位于佛山市南海区**************2座******。2016年12月4日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定乙方向甲方承租涉讼物业；乙方在签订本合同之前已知悉该物业属于在建工程；该物业使用权转让期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定按时足额向甲方支付物业使用权转让款的前提下，上述租赁期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日；乙方应在转让期限届满前5日内将该物业交还给甲方。该物业在本合同约定使用权转让期限的转让总价款为140000元；甲方应当在2018年8月31日前将物业交付给乙方使用；乙方未在甲方通知期限内接收该物业的，视为甲方已于通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方。同日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定乙方通过受让取得涉讼物业的物业使用权；乙方同意支付该物业的经营管理服务费210000元；本协议所约定的经营管理服务费并不等同于物业管理服务，乙方仍需与物业管理公司签署《物业管理服务协议》并履行相关约定；本协议为《物业使用权转让合同》的从合同，除本协议约定事宜外，《物业使用权转让合同》约定的其他条款仍有效，甲、乙双方应按《物业使用权转让合同》及《经营管理服务协议》的条款履行相关的义务及享有权利，两份合同/协议同时生效。如因乙方未能履行本协议或《物业使用权转让合同》约定而造成违约的事实，视同对另一份合同/协议主动违约，甲方有权同时解除本协议及《物业使用权转让合同》，且有权同时按照本协议及《物业使用权转让合同》的约定要求乙方承担违约责任。同日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方确认，涉讼物业首期转让款及经营管理服务费180000元，于签订《物业使用权转让合同》及对应《经营管理服务协议》当日付清（含定金）；剩余50%转让款及经营管理服务费变更为分期付款方式支付，分60个月/期内付清，每月支付2834元，须于每月15号前支付；乙方应向甲方支付分期付款手续费合计1020元/月，分60个月/期支付。同日，原告向被告溢汇盛公司出具《确认书》，确认《物业使用权转让合同》中约定的转让款及《经营管理服务协议》中约定的经营管理服务费实际上均为该物业的使用权转让对价组成部分。2018年11月4日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼物业符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按照现状接收该物业。另查明，被告溢汇盛公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），其唯一股东为被告三溢同利公司。诉讼中，原、被告确认原告已支付物业使用权转让费140000元及经营管理服务费210000元，合共350000元，包括首期款180000（72000+108000）元，分期款34008（2834×12）元及尾款135992元；原告已支付分期付款手续费12240（1020×12）元。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告溢汇盛公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。涉讼《物业使用权转让合同》约定的租赁期限为20年，从约定交付物业之日（2018年8月31日）起计算，同时约定在原告按照合同约定履行的情况下，合同期限自动延期至2049年5月21日。由此可知，原告支付一定的对价实际获得涉讼物业的使用期限应从合同约定交付物业之日起计算至2049年5月21日，已超出法律规定的二十年租赁期限限制，超出二十年租赁期限部分的约定内容依法应属无效约定，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合涉讼《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》的缔约主体和内容，以及涉讼《确认书》所载内容可知，《物业使用权转让合同》约定的转让费140000元及《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费210000元，合共350000元，均属于原告获得涉讼物业2018年8月31日至2049年5月21日期间使用权的对价。现上述《物业使用权转让合同》关于2038年8月31日至2049年5月21日期间的租赁约定为无效约定，被告溢汇盛公司因此取得的相应对价款项应当返还予原告。经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼物业的对价为227833.72元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，故350000×7305÷11222≈227833.72），而原告已支付物业使用权转让费及经营管理服务费350000元，故被告溢汇盛公司应当返还122166.28（350000-227833.72）元予原告。原告诉请返还的款项134406.28元实际上包括12240元的手续费，根据涉讼《补充协议》的约定，除首期转让款及经营管理服务费180000元外，原告分期支付剩余转让款及经营管理服务费时应当按月支付分期付款手续费，该手续费属于原告采取分期付款支付方式的对价。原告在支付尾款135992元之前实际支付的首期款及分期款为214008（350000-135992）元，尚未支付完毕上述核定2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼物业的对价227833.72元。也就是说，原告已支付的分期付款手续费并未超出其应支付的手续费范围，故原告诉请被告溢汇盛公司向其返还手续费，缺乏理据，本院不予支持。至于被告三溢同利公司本案的责任承担问题，经审查，被告三溢同利公司作为被告溢汇盛公司的唯一股东，未能举证证明其财产独立于被告溢汇盛公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告三溢同利公司应当对被告溢汇盛公司的本案债务承担连带责任。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项122166.28元予原告余展聪；二、被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司上述第一项确定的债务承担连带清偿责任;三、驳回原告余展聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费1494.07元（原告已预交），由被告佛山市溢汇盛投资有限公司、佛山市三溢同利置业投资有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1494.07元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十一月十八日书记员 李和仪