山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10932号 上诉人（原审被告）：青岛玉龙雄盛广告材料有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区中韩街道张家下庄社区。 法定代表人：白广燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海萌，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严惠菊，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛新宇通玻璃有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区流亭街道东蓝家庄社区居委会东500米。 法定代表人：程奎英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩刚，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 上诉人青岛玉龙雄盛广告材料有限公司（以下简称玉龙公司）因与被上诉人青岛新宇通玻璃有限公司（以下简称新宇通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人玉龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院庭审过程中对于当事人身份审查出现错误，举证责任的划分存在错误。一审法院在庭审过程中对于上诉人对被上述人出庭身份提出的异议没有进行审查。根据已经生效的法律文书山东省青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初1464号民事判决中对于被上诉人成立过程的证据表明，被上诉人是由案外人通过非法手段注册成立，其目的是为了逃避法院对其他案件生效法律文书的执行。但是一审法院在庭审后及判决书中对于上诉人所提出的异议对被上诉人进行审查，明显违反了《民事诉讼法》137条的规定，没有核实当事人的身份且对于提出当事人身份异议的申请没有进行审查。一审法院以上诉人无法证明没有通过消防验收为理由，对上诉人的申请不予支持明显与法律规定的举证规则不符。证据规则中规定，对于主张消极事实的当事人不用承担举证责任。一审法院以此为理由驳回上诉人的抗辩意见不应当违反法律规定。二、一审法院查明事实错误，适用法律错误。庭审过程中，一审法院对于上诉人对于被上诉人所提交的租赁合同落款时间与自己原件不符的情形，法院竟然认为上诉人没有向法庭展示租赁合同原件与事实不符，上诉人的代理人当庭向法庭展示上诉人所保存的租赁合同原件，以证明自己的主张。一审法院竟然在查明事实中说上诉人没有出示合同原件，明显与事实不符，上诉人要求二审法院调取一审法院庭审过程中的录像予以证明相应事实。一审法院认定事实错误，一审法院以合同有效即支持了被上诉人全部的起诉理由，但是该案件的实际情况法院已经查明，被上诉人无权将相应房产对外出租。既然合同目的违法达成，合同应当解除，而不是合同效力的问题。对于争议焦点的总结，一审法院没有组织当事人双方进行确认。因此该争议焦点存在认定错误的情况。上诉人承租的房屋不属于被上诉人所有，且该房屋未经消防机关验收，根据《消防法》及《建设工程消防监督管理规定》涉案房屋依法应当禁止使用。一审法院对于上诉人的抗辩理由不予理睬。一审法院所审理的(2020)鲁0214民初1464号案件，与本案存在相同的出租人，相同的出租地点。本案一审过程中被上诉人提交的相应材料都是用于证明1464案件的情况，现在又拿来证明本案，明显存在证据造假的情形。根据一审被上诉人所提交的证据清单，其所提交的青岛圣丰源服饰有限公司与青岛晓璐玻璃有限公司签订的房屋租赁合同，被上诉人称其出租的为2800平米房屋三处，但合同中记载的为两处，青岛晓璐玻璃有限公司出租给被上诉人水费为6.5元/吨，但是租给上诉人的水费是3.6元/吨。青岛晓璐玻璃有限公司的法定代表人及实际控制人为高朦朦，根据城阳法院2019（1464）号案件中质证的证据，高朦朦为被上诉人的实际控制人，其所签署的房屋租赁合同属恶意串通损害第三人利益。综上所述，一审法院审理过程中程序违法，查明事实错误，适用法律错误，请求支持上诉请求。 被上诉人新宇通公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉，具体理由如下：一、被上诉人出庭人员身份合法有效，一审法院分配举证责任正确。一审审理期间，出庭人员系被上诉人依法委托的诉讼代理人，代理手续完整且真实有效，若上诉人对诉讼代理人授权委托的真实性存在疑问，可依法申请鉴定。被上诉人亦是合法成立的有限责任公司，且至今仍合法存续。上诉人毫无证据及事实依据的恣意猜测，被上诉人实不知上诉人有何居心，被上诉人将依法保留追究其侵犯名誉权的合法权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》从未定义“消极事实”法律概念，亦未规定主张消极事实的当事人不用承担举证责任，上诉人所述举证规则无法律依据。从法理分析，无论“消极事实”还是“积极事实”均系真实存在的客观事实。而且上诉人主张的该“消极事实”亦系为证明其解除合同主张而提出的事实，因此其应当承担相应的举证责任，否则即应当承担举证不能的不利后果。而且案涉厂房及办公楼是否取得消防验收，上诉人完全可以至青岛市城阳区公安消防大队调取。二、被上诉人享有案涉厂房及办公楼的出租权，被上诉人提交（2019）鲁0214民初1464号案件证据系为证明被上诉人享有转租权，且该（2019）鲁0214民初1464号案件业已生效，被上诉人享有案涉厂房及办公楼的转租权，不存在证据造假问题，一审法院判认定上诉人违约事实清楚，证据充分。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉。二审审理期间进一步补充关于关于案涉场地现状问题如下，案涉租赁场地虽在被上诉人的控制之下，但至今尚未出租出去，导致被上诉人至今无法获得租金收益，而且上诉人庭审中所称的遗弃物品现仍在涉案租赁场地内。 新宇通公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令玉龙公司支付新宇通公司违约金280885元及自起诉之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费用由玉龙公司承担。事实和理由：新宇通公司与玉龙公司于2018年签订房屋租赁合同一份，约定玉龙公司承租位于青岛市东面2000平方米，一楼办公室160.65平方米。租赁期限五年，每年租赁费280885元，每年9月1日前支付下一年度租金，逾期15日合同自动解除，且玉龙公司应赔偿新宇通公司相当于一年租赁费的违约金。玉龙公司未按约定支付租赁费，依约应承担违约责任。 玉龙公司辩称，首先对新宇通公司代理人的代理手续形成有异议，新宇通公司两法人均不在青岛，一个在莒县，一个在龙口，新宇通公司其委托办理的并不是法人或公司职员，是由一个案外人高朦朦所委托的新宇通公司代理人。要求法院依法对新宇通公司代理人手续形成与新宇通公司进行核实。玉龙公司也在（2019）鲁0214民初1464号案件中提交录音证据，证实新宇通公司两股东并不参与公司经营，新宇通公司实际经营人系案外人高朦朦，高朦朦是用他人身份证注册该公司。玉龙公司不同意新宇通公司的诉讼请求，请求法院依法驳回新宇通公司的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：新宇通公司（出租方、甲方）与玉龙公司（承租方、乙方）于2018年10月10日签订《房屋租赁合同》,约定：甲方将位于青岛市城阳区社区。南车间一层东面2000平方米，一楼办公室160.65平方米，南面宿舍东边南北各六间共十二间免费给乙方使用，租期为五年，即自2018年10月1日至2023年9月30日止。乙方承租甲方的厂房，年租金每平方米130元，厂房年租金260000元整，办公室租金20885元，办公室租金从11月1日起支付，合计280885元。租金每年付一次，每年9月1日前支付，乙方需提前一个月支付租金。该合同第六条违约责任第1款约定，若乙方逾期未交付租金、费用，每逾期一日，应按年租金总额的日百分之五向甲方支付违约金。逾期15日自动解除合同，按合同（六条-3款）赔偿甲方。该违约责任第3款约定其他违约责任。若任何一方出现违约，违约方需赔偿相当于一年的年租金给对方。 另查明，玉龙公司认为新宇通公司所提交房屋租赁合同的证据落款时间与玉龙公司所持有的合同原件时间不符，而且与租赁期限不符，该合同存在后续伪造行为，但玉龙公司没有提交自己所持合同原件。玉龙公司提交房租银行转账记录，并称其已依约向案外人高朦朦支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的房屋租赁款280885元。新宇通公司认为该转账并未注明付款用途，无法证明系支付房租，但新宇通公司并未主张玉龙公司欠付该年度房租。 又查明，根据新宇通公司提交的青房地权市字第××号房地产权证复印件一份，青岛圣丰源服装有限公司（甲方）与青岛晓璐玻璃有限公司（乙方）签订的场地租赁合同复印件1份，青岛晓璐玻璃有限公司（甲方）与新宇通公司（乙方）签订的房屋租赁合同复印件1份，一审法院作出的（2019）鲁0214民初1464号民事判决书1份，青岛圣丰源服装有限公司系案涉青岛市城阳区社区场地的所有权人，将位于青岛市城阳区社区的场地出租给青岛晓璐玻璃有限公司使用，青岛晓璐玻璃有限公司又将该场地出租给本案新宇通公司使用。 还查明，2019年9月24日，玉龙公司向新宇通公司发出《终止合同通知书》，称新宇通公司不具备转租权，无权将上述房产对外出租，且合同标的房屋未通过消防安全检查，不属于可以使用的房屋，解除与新宇通公司签订的房屋租赁合同。玉龙公司称其在发出通知书后3日，将涉案房屋内的货物带走，新宇通公司对玉龙公司陈述的搬离时间未提出异议。就玉龙公司所述的案涉房屋没有通过消防安全检查，不属于可使用的房屋，玉龙公司没有提交相关证据。 一审法院认为，本案的争议焦点在于新宇通公司与玉龙公司签订《房屋租赁合同》的效力问题。本案中，玉龙公司称新宇通公司不具备转租权，无权将上述房产对外出租，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。上述法律、司法解释的规定，是针对承租人擅自转租的情形出现时，赋予了出租人解除与承租人合同的权利，以及主张承租人与次承租人之间合同无效的权利，但并未赋予次承租人主张合同无效的权利。而新宇通公司提交的租赁合同显示，青岛圣丰源服装有限公司将涉案厂房出租给青岛晓璐玻璃有限公司，青岛晓璐玻璃有限公司将涉案厂房出租给新宇通公司，上述合同中虽未约定转租事宜，但新宇通公司与玉龙公司签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿协商达成，玉龙公司作为次承租人以新宇通公司无权出租为由主张租赁合同无效，于法无据。玉龙公司主张涉案房屋未经消防验收无法使用而合同无效，但玉龙公司并未举证证明其无法办理消防等手续，故对其该项抗辩意见，一审法院不予采纳。因此，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，玉龙公司系没有合理理由的单方主张解除合同。合同约定于每年9月1日前支付下一年的租金，玉龙公司在2019年9月1日前未支付下一年度租金，也未与新宇通公司协商合同解除事宜，于2019年9月24日单方通知新宇通公司解除合同，于2019年9月27日搬离，构成违约。该合同约定的违约责任条款，不违反法律规定，新宇通公司根据合同约定，主张玉龙公司支付一年度租金280885元作为违约金，一审法院予以支持。新宇通公司因玉龙公司违约造成的损失已通过违约金的形式得到补偿，其再行主张违约金的利息，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、玉龙公司支付新宇通公司违约金280885元，于判决生效后10内付清；二、驳回新宇通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5514元（新宇通公司已预交），由玉龙公司负担。 玉龙公司二审期间向本院提交如下证据材料：现场照片一张，证明被上诉人于2019年11月在上诉人租赁物前违法加盖建筑一栋，致使上诉人无法正常使用房屋。被上诉人质证称，对该照片的真实性不予认可，且该照片根据上诉人所述完全可以在一审阶段提供，因此不属于新证据。一、关于照片中建筑物问题。第一，照片中的建筑物实际分为两部分，一部分为凸出部分，一部分为凹进部分，两部分内部已经做分割，内部互不影响。上诉人租赁的场地实际位于凹进部分，并且仅系凹进部分的一小部分，大约占整个凹进部分的五分之一，由图片可以看出，上诉人租赁的场地进出口直接和入厂进出口（即由道路进入厂房的大门，图中的电动门）相对，可以直接进出厂房。因此无论从内部还是外部来看，凸出部分均不影响上诉人正常使用厂房。第二，凸出部分的厂房自上诉人租赁涉案场地时即已存在，至今已存在十年左右时间，根本不存在上诉人所述后期加盖问题。 新宇通公司二审期间未向本院提交新的证据材料 二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点问题是一审认定被上诉人作为合格的主体及对涉案合同性质的认定是否正确。 被上诉人作为合法存续的主体签订涉案合同符合法律规定，上诉人关于被上诉人主体违法的理由未提交证据予以佐证。原审对合同主体及其委托手续的认定与审查符合法律规定，本院对此予以维持。上诉人的该上诉理由不能成立，其上诉请求，本院依法不予支持。 也已生效的山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初1464号民事判决书一认定涉案厂房及土地已经取得产权证书，权利人将涉案房屋出租给案外人青岛晓璐玻璃有限公司，该公司又将涉案房屋出租给被上诉人。被上诉人与上诉人之间的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，原审法院对其合法性予以确认于法有据，本院对此予以维持。 上诉人虽对合同真实性不予认可，但在一审中未对被上诉人提交租赁合同的真实性提出鉴定，且根据上诉人主张的合同中约定的期限，上诉人亦是在合同约定期限范围内提前解除合同，不影响原审法院对上诉人违约解除合同的认定。上诉人虽主张涉案房屋未经过消防验收而导致其无法使用，但未提交其无法办理消防的手续，且根据原审查明的事实，上诉人对涉案房屋进行了使用。故上诉人关于因消防无法通过验收而不能使用的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5513元，由上诉人青岛玉龙雄盛广告材料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 刘思涵 书记员王珩霖