江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初1058号原告（反诉被告）：无锡深港网咖有限公司，统一社会信用代码91320205MA1NCB1H08，住所地无锡市锡山区天富商业楼2-104、2-105、2-106、2-107、2-108、2-109、2-110、2-203、2-204、2-205、2-206、2-207、2-208。法定代表人：陆啸，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆晓仁，江苏连元律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡市鸿威置业有限公司，统一社会信用代码91320205673937850B，住所地无锡市锡山区锡北镇新坝村村民委员会**。法定代表人：惠小惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：高学文，江苏法舟（上海）律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡深港网咖有限公司（以下简称深港公司）与被告（反诉原告）无锡市鸿威置业有限公司（以下简称鸿威公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理，于2019年2月28日向鸿威公司送达了起诉状副本、应诉通知书、传票等材料。鸿威公司于2019年3月1日签收了上述材料。2019年4月17日，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行审理。2019年5月9日本案经批准适用普通程序审理，本院于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告深港公司的法定代表人陆啸，委托诉讼代理人陆晓仁，被告鸿威公司的委托诉讼代理人高学文到庭参加诉讼。本案因鉴定扣除审限，现已审理终结。原告深港公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除租赁合同；2.判令鸿威公司赔偿装修损失677139.5元，装修设计72000元，消防设计15000元，消防施工7万元，返还租金58159元，租赁保证金3万元，物业费19265.04元，物业押金13000元，共计954563.54元；3.本案诉讼费用由鸿威公司承担。庭审中，深港公司明确第1项诉讼请求为：判令确认租赁合同于2019年4月17日解除。事实和理由：其系无锡地区一家专业的从事互联网上网服务和自制饮品制售的公司，看中位于锡北镇鸿景雅园一期42、43、44上下两层三间（总计605.82平方米）的沿街商铺，拟设立无锡深港网咖有限公司张泾分公司（以下简称张泾分公司），双方于2017年9月30日签订租赁合同，约定案涉商铺用途为商业，其只能用于开设主题网咖，2017年9月1日至2018年4月30日为免租期；其对案涉商铺的原设计不知情，报消防验收后方知案涉商铺设计为商业服务网点，不能开设网吧，合同目的无法实现，故要求解除合同，其在此过程中无过错，故要求鸿威公司赔偿损失，返还已交费用；涉案商铺的物业费，其已缴纳至2018年8月31日。被告鸿威公司辩称：租赁合同依法成立且生效，其于2018年10月11日以深港公司逾期支付租金违约为由通知深港公司解除合同，租赁合同已于深港公司收到解除通知之日解除，请求驳回深港公司诉讼请求；即便法院认定其存在过错，其最多也是承担与其过错大小相对应的消防设计费用的部分损失，深港公司投入的装潢费用与其过错无关，系深港公司故意违反法律规定而产生，应自行承担。反诉原告鸿威公司向本院提出反诉请求：1.确认租赁合同于2018年10月12日解除；2.判令深港公司支付2018年9月1日至2018年10月12日的租金19598元及逾期付款违约金（以19598元为基数，自2018年8月26日起至实际支付之日止，按每月2%计算）；3.判令深港公司将租赁房屋恢复原状并向其交还；4.判令其有权没收深港公司的租赁保证金3万元，并判令深港公司支付双倍租赁保证金即6万元作为违约赔偿金；5.判令深港公司支付房屋占有使用费（自2018年10月28日至实际交还房屋之日止，按照2018年10月租金标准14593元/月的三倍，即每月43618元计算）；6.判令深港公司赔偿其房屋闲置期间的损失87234元（自深港公司实际将房屋恢复原状并返还之日起计算6个月）；7.判令深港公司承担物业费（自2018年9月1日至实际返还之日止，按每月每平方2.65元计算，按照605.82平方米；8.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：双方于2017年9月30日签订租赁合同，约定深港公司租用房屋用于开设主题网咖，并明确了租金及付款时间；深港公司应向其支付3万元租赁保证金，如因深港公司原因导致合同提前终止，其将不退还租赁保证金，另深港公司还须根据实际情况支付双倍租赁保证金作为违约赔偿金；深港公司拖欠租金及相关费用的，按拖欠金额的日千分之五支付违约金，拖欠金额达1个月或拖欠各项费用达1万元的，其有权解除合同且不承担由此产生的任何责任及损失。合同签订后，其依约将房屋交给深港公司，但深港公司未依约支付第2年租金并存在其他违约行为，其于2018年10月9日依约书面通知解除租赁合同，但深港公司未将房屋恢复原状并交还。反诉被告深港公司辩称：鸿威公司以其违约为由提出解除合同的理由不成立，纵观整个事情经过，其是在鸿威公司无法提供相应补救措施，导致减损的前提无法实现后于2018年11月28日将现场可移动器材装潢材料撤走，并由双方进行视频录像，在现场拍照，2018年11月28日由对方将案涉商铺进行反锁，其就失去了房屋的占有权利。因此，鸿威公司第1至6项的诉讼请求于法理及事实都不成立。对于鸿威公司陈述的租金损失，也仅为间接损失，不应由其承担，况且鸿威公司违约在先，请求法庭驳回鸿威公司的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、案涉商铺及深港公司情况坐落于鸿景雅园42号、43号、44号的房屋，建筑面积分别为193.8平方米、245.28平方米、166.74平方米，所有权人均为鸿威公司，房屋总层数均为9层，规划用途为“商业”或“商业、金融、信息”。2017年1月26日，深港公司成立，法定代表人为陆啸，住所地为无锡市锡山区天富广场，经营范围为互联网上网服务、预包装食品销售等。2017年11月20日，张泾分公司经批准成立，营业场所位于无锡市锡山区锡北镇鸿景雅园一期42、43、44，经营范围为互联网上网、预包装食品销售等。2015年3月31日，无锡市公安消防支队锡山区大队（以下简称消防大队）向鸿威公司出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明“你单位2015年3月31日申报了无锡市鸿威置业有限公司新建鸿景雅园一期建设工程……的竣工验收消防备案，并提供了下列材料……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。”二、案涉商铺租赁及设计装修情况2017年8月21日（鸿威公司签章时间为2017年9月30日），鸿威公司（甲方）与深港公司（乙方）签订《鸿景雅园商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方向乙方出租锡山区锡北镇鸿景雅园一期3间商铺，建筑面积共计605.82平方米，租赁房屋用途为商业，乙方只能用于开设主题网咖（不含住宿、餐饮）业态，乙方将租赁房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意；租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日，年租金总额为174476元，其中第一年租金58159元（租赁免租期为2017年9月1日至2018年4月30日），第二年和第三年租金均为174476元，乙方按年度支付租金，应于每年8月25日前以转账方式将租金转入甲方账户；签订合同当日，乙方向甲方支付租赁保证金3万元，租赁合同期满，在乙方没有任何违约行为并结清相关费用及按租赁合同的要求退还租赁房屋的情况下，甲方应在办妥交接手续的30个工作日内退还保证金，如因乙方原因导致合同提前终止，甲方不予退还保证金；物业费暂行标准为2.65元/平方米/月，由无锡市鸿威物业管理有限公司（以下简称物业公司）收取，乙方按年度向物业公司支付，乙方在办理房屋交付手续时应向物业公司缴纳水电费保证金1万元；租赁房屋交付后，乙方为满足实际经营需要对租赁房屋进行装修改造，应向甲方提供方案报批，乙方的装修和改造不得改变、损坏房屋主体结构，且相关费用由乙方承担，乙方装修竣工后应提供整套装修图纸供甲方存档，乙方自行办理租赁房屋装修改造的消防报建手续，涉及结构改造或变更的，乙方应由具备相关资质的机构出具图纸并经相关政府管理部门及甲方同意后方可实施；甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定，甲方应积极协助乙方办理租赁房屋装修、消防等相关报批手续；乙方承租房屋的用途只能为“网咖”，未经甲方书面同意，乙方不得直接或间接用于它途；乙方完全知晓商铺建筑规划及相关设施情况，包括但不限于消防等方面；如乙方拖欠租金及相关费用，每拖欠一日按拖欠金额的千分之五收取违约金，欠缴租金额达1个月或欠缴各项费用达1万元，甲方有权单方面解除合同且不承担由此产生的任何责任及乙方的一切损失；发生双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致使租赁房屋不能正常使用，双方应协商解决，因不可抗力（包括政策变更）等导致租赁合同无法继续履行的，双方互不承担违约责任，甲方返还乙方缴纳的租赁保证金（无息），当不可抗力发生时，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况；乙方无违约行为，因甲方过错或违约导致合同解除或者提前终止的，甲方须双倍返还乙方租赁保证金，因乙方过错或者违约导致租赁合同解除或者提前终止的，甲方不予退还乙方所交纳的租赁保证金，根据实际情况，乙方还须向甲方支付双倍租赁保证金作为违约赔偿金；如租赁合同提前解除或终止，乙方应于终止日起15日内搬离并交还租赁房屋，将租赁房屋结构及建筑与装修外立面设施恢复到租赁前的状态（自然损耗除外）；乙方未能在租赁合同终止后15日内交还租赁房屋的，应征得甲方同意并书面承诺交还租赁房屋的日期，同时按照约定交还房屋当月的租金标准（免租期间按合同标准月租计算）的三倍向甲方支付此期间的房屋占用费等。2017年10月12日，陆啸签署鸿景雅园物业服务中心印发的《鸿景雅园业主室内装饰装修注意事项》，其中第七项载明需砸墙的到房屋安全鉴定中心办理鉴定报告，拿到报告后方可砸墙，承重墙坚决不允许砸。同日，陆啸出具涉案三套商铺的《装修申请/验收表》，其中“装修公司名称一栏”均为“自装”。关于“自装”的理解，深港公司陈述应为自行装修，即应从广义上理解为可自行委托第三方装修。2017年10月19日，深港公司出具《签收单》，载明收到租赁合同原件、房屋初始登记证复印件、建设工程竣工验收消防备案凭证复印件、建筑施工许可证复印件、开发商营业执照复印件。2017年10月12日，王琦向鸿威公司转账支付88159元。深港公司称该款系其支付的租金及保证金，鸿威公司确认收到该款项。2017年10月27日，物业公司出具收据，载明收到深港公司“雅园水电费押金（42号、43号、44号商铺）”1万元；另出具收据，载明收到深港公司“雅园装修保证金（42号、43号、44号商铺）”3000元。深港公司确认其系向物业公司缴纳了水电费押金、装修保证金和物业费。深港公司和鸿威公司确认就案涉物业费深港公司已交纳至2018年8月31日。2017年10月，深港公司（甲方）与无锡市世达建设有限公司（乙方，以下简称世达公司）签订《工程施工合同》，约定乙方根据甲方提供的装修方案对施工范围内的装饰工程、消防工程进行调整，负责申报消防装修设计、审核，按照消防图纸施工，并确保消防验收合格、取证，施工期限自2017年10月10日至2018年2月10日，消防装修设计费15000元，消火栓、消防喷淋、消防报警、消防检测费7万元，合计85000元。2017年10月13日，深港公司（委托人）与无锡泽室一格建筑工程设计有限公司（设计人）签订《建设工程设计合同》，约定设计人承担除消防外工程设计，工程地点为锡北镇鸿景雅园，设计费为72000元。同日，深港公司（甲方）与江苏金雨燕装饰工程有限公司（乙方，以下简称金雨燕公司）签订《施工合同》，约定乙方承包甲方鸿景雅苑一期42、43、44商铺室内装修，工程造价为65万元。双方盖章确认的预算书载明工程造价合计677139.5元。关于《施工合同》，深港公司于庭前向法庭提交的复印件中落款处的时间为空白，其于庭审时提供的原件载明时间为2017年10月13日。关于上述原件与复印件不一致之处，深港公司陈述系金雨燕公司起诉其支付尾款，在案件庭审和解过程中，由其工作人员、法官和对方律师确认并补签了时间，合同内容是一致的。2017年11月13日，消防大队出具《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，载明深港公司2017年11月13日申请深港公司张泾分公司内部装修工程建设工程消防设计审核。11月20日，消防大队出具《建设工程消防设计审核意见书》，载明该工程消防设计审核不合格，主要问题为此次装修范围原设计为商业服务网点，开设网吧不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第2.1.4条规定，该工程消防设计未经审核合格，不得施工。2018年4月8日，消防大队颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明场所名称为无锡诚辉餐饮管理有限公司，地址位于鸿景雅园**42、43、44，使用性质为饭店，场所建筑面积为290平方米。关于该合格证，深港公司陈述正是由于鸿威公司无法变更涉案商铺业态，其为了止损想通过变更形式，部分通过规划许可，并在后期逐渐改变餐饮业态来达到开设网吧的目的，这也得到了鸿威公司的认可。三、涉案纠纷产生后双方提出主张的情况2018年9月5日，鸿威公司向深港公司发出《关于鸿景雅园房租支付事宜催告函》，告知深港公司应于2018年8月25日前支付第二年度租金174476元，截止2018年8月31日已逾期6天，产生违约金5234.28元，要求深港公司接函后三日内支付174476元。2018年10月9日，鸿威公司向深港公司发出《关于鸿景雅园房租支付事宜通知函》，告知深港公司应于2018年8月25日前支付第二年度租金174476元，截止2018年10月9日已逾期45天，产生违约金39257.1元，并通知深港公司双方的租赁合同于深港公司接到本通知即日解除，要求深港公司立即将租赁房屋恢复原状，返还房屋，并支付欠付的租金及违约金。2018年12月23日，鸿威公司向深港公司发出《关于催促搬离并交还租赁房屋事宜的函》，载明从EMS官网查询得知深港公司已于2018年10月12日收悉通知函件，租赁合同即告解除，鸿威公司要求深港公司在2019年1月7日前将租赁房屋恢复原状并交还，承担2018年9月1日至2019年1月7日间的占用费。关于上述三份函件，深港公司陈述快递信息显示为他人代收，实际上陆啸长期不在八士工作，函件系由前台人员代收，转交给八士的负责人，负责人在收到第三份函件后才发现事情的严重性，才告知陆啸。2018年12月5日，江苏连元律师事务所律师陆晓仁受深港公司委托向鸿威公司寄送《律师函》，载明“为便利可能涉及的司法评估我方已经采取了必要的证据保全工作，希贵司在收到此函后重视涉诉商铺现场的保护，不得恶意拆卸设备，不得无故损毁现状，不得在事件解决前再行租赁，否则一切不利后果由贵司承担。四、证人出庭情况2019年4月17日，肖建荣出庭作证。肖建荣陈述深港公司委托世达公司进行消防工程的施工，双方签有合同，合同总价为8万多元，范围是消防申报、设计和施工，其系世达公司在深港公司项目上的项目经理；世达公司第一次就深港公司的项目进行消防申报时，其拿到了深港公司提供的消防验收合格证明和规划许可，商铺显示为商业性质，世达公司就进行下一步设计，设计好后，世达公司至消防大队进行消防建审申报，消防大队回复12个工作日答复，此后得到的答复是商铺不可以做娱乐性质的经营场所，通过进一步沟通，消防大队回复涉案商铺是和住宅连在一起的，只能经营小型营业场所，并告知其至规划部门核查涉案商铺是否独立商业，如为独立商业性质可经营网吧，此后，深港公司告知可提供独立商业资料，但最终回复无法取得独立商业性质的材料，在前述等待过程中，考虑到时间问题，世达公司就按照设计继续施工；第二次进行消防申批是以无锡诚辉餐饮管理有限公司的名义申报的，当时消防装修已基本完成，由于无法取得独立商业的资料，深港公司询问是否可以经营茶吧休闲项目为由申请消防审批，在审批过程中，由于在装修过程中将涉案三间房屋打通，导致面积超过300平方米，消防审批仍未通过，此后世达公司将一层和二层分割开，只申报了第一层，就通过了审批，相关是设计方案和第一次送审的设计方案基本上没有变化；按照规定，在消防设计未获的消防大队审核通过前，是不能进行施工的，实际上涉案商铺的消防施工在没有拿到餐饮项目的审批前已经全部完成；在得知消防设计未获审批通过前，非消防部分的装潢已经进行了施工。五、鉴定情况2019年9月27日，苏交科集团股份有限公司出具《无锡市锡山区鸿景雅园一期42#-44#商铺修复方案鉴定意见书》，载明修复事项包括楼板、墙体等，并出具了相关修复方案的鉴定意见。深港公司和鸿威公司对该鉴定意见无异议。2019年10月14日，苏交科集团股份有限公司开具发票，载明收到鸿威公司交纳的鉴定费18000元。2019年11月19日，本院要求双方就具体修复方式发表意见。深港公司表示希望通过针对上述修复方案进行造价鉴定确定修复费用。鸿威公司表示同意。本院根据深港公司的申请就相关修复费用启动鉴定程序。2020年5月15日，江苏建协工程咨询有限公司出具《工程造价司法鉴定报告书》，载明对案涉商铺修复方案所对应的工程造价鉴定为109585元。2020年5月15日，江苏建协工程咨询有限公司开具发票，载明收到王琦交纳的司法鉴定费5000元。深港公司对鉴定造价无异议，但对汇总表载明的规费4301.69元、税金9048.29元有异议。鸿威公司无异议。六、审理查明的其他情况审理中，深港公司提供物业费统计表格，载明42号、43号、44号商铺2017年9月1日至2018年8月31日的物业费共计19265.04元。鸿威公司称其未收到该款项。深港公司另提供陆啸与鸿威公司工作人员2018年1月4日至5月30日的部分微信聊天记录，双方就案涉商铺的性质等进行了沟通，鸿威公司工作人员陈述房屋性质为商业，没有细分过商业服务网点，房屋的性质无法变更。深港公司拟以此证明双方进行了磋商，鸿威公司工作人员反馈消防审批未通过原因在于涉案商铺在建设规划时是按照商业服务网点来做的，但是在审批时只做了商业业态认定。鸿威公司对聊天记录的真实性未持异议，但对深港公司的证明目的不予认可，陈述涉案商铺符合规划设计，其未隐瞒相关事实，且深港公司从消防审核未通过至起诉时均未以此为由提出过解除合同。深港公司又提供微信聊天记录一份，称谈话双方系陆啸与无锡市建筑设计院工作人员（八月（鉴定）），报告出具人人事变动，已不在原单位工作，经确认报告出具人已将相关报告向物业部门进行了备案，记录内容显示陆啸向对方发送“二层敲墙图”、“一层敲墙”二份PDF文件，对方回复要去现场查看，后又询问网吧的门牌号，陆啸回复42、43、44，陆啸向对方转账2400元。深港公司拟以此证明其有前期的敲墙报告并支付了相应的敲墙费用，敲墙报告已在物业备份，其经物业同意后才进行了施工。鸿威公司对该聊天记录的真实性和关联性无法确认，认为该聊天记录达不到深港公司的证明目的，无法证明深港公司履行了租赁合同第八条第四款的义务。深港公司陈述在拿到消防大队出具的《建设工程消防设计审核意见书》后，陆啸与鸿威公司的经理进行过沟通，双方都觉得问题不大，且鸿威公司工作人员承诺可以通过相关渠道使消防审批通过，故其继续施工，其当时也想通过其他办法尽量使消防审批通过。关于鸿威公司工作人员做出过相关承诺，深港公司未提供证据证明。深港公司确认消防的设计施工是和其他部分的装修设计施工同步进行的，截止2017年11月20日，包括消防装修和其他装修在内，整个装修已经完成了70%。深港公司同时确认其在装修过程中有敲墙等改变房屋结构的行为，但未向鸿威公司报送装修方案。本院向消防大队就案涉事实进行调查，消防大队反馈涉案商铺系商业服务网点，基于该属性，案涉商铺不允许用于经营网吧，与案涉商铺的经营面积无关。深港公司对该调查事实无异议。鸿威公司对法院的调查行为无异议，认为消防大队反馈的涉案商铺基于其自身性质而不允许用于经营网吧的意见不予认可，根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第2.1.4条的规定，商业服务网点被定义为面积不大于300平米的小型营业性用房，并未将网吧排除在小型商业用房之外，如果依据该规定将“等小型营业性用房”中的“等”字理解为等内等，则用于饭店的诚辉公司也不应当获得消防验收合格，由此应当将该“等”字理解为等外等的含义，该规定实际是落脚于小型营业性用房，而深港公司在进行消防设计报审时是以三套打通共计580平米进行报验的，是不符合商业服务网点的定义要求；另外，其咨询了相关设计单位，认为应当是可以用作网吧经营，且没有任何的规定商业服务网点不能用作网吧经营，按照陆啸的陈述如果一套房屋放三五台电脑用作经营完全是符合小型营业性用房的要求，也不属于人流密集型场所，消防就不应当以房屋为商业服务网点为由拒绝审核消防设计。本院向鸿威公司释明若其对消防大队的意见存在异议，应于限期内提供相关证据。庭后，鸿威公司提供无锡市天郡网咖、无锡市爱尚网吧等工商信息及营业场所照片，拟证明住宅底商可以开设网吧，深港公司未通过消防设计审核非因涉案商铺本身性质。深港公司认为上述证据与本案无关，每一个建设工程均有其特殊性，不能泛化类比。本院同时向鸿威公司释明上述调查行为因客观原因未能形成调查笔录，若其对法院调查存在异议，应于限期内提交书面申请，申请相关调查人员对调查事实进行说明，本院逾期未收到相关申请。本院要求深港公司提供其主张的相关费用实际发生的证据，深港公司明确无法提供。本院要求深港公司明确其诉讼请求中所涉装修施工的起止时间，深港公司陈述消防施工的时间是2017年10月10日至2018年2月10日，装修施工的时间大概是2017年10月15日开始，并于2018年2月底结束。关于案涉商铺的交还，鸿威公司陈述其向深港公司发函要求深港公司将案涉商铺恢复原状并交还后，深港公司并未交还房屋，而是于2018年12月上旬向其发送律师函，要求其保护现场，不得毁损现状，其为了避免争议，只得对案涉商铺维持现状。深港公司陈述其之所以向鸿威公司发送律师函，是因为案涉商铺内尚有可拆卸的装饰装潢及相关添附物，需要时间进行搬离，若不发出律师函，鸿威公司可能对于相关物件进行擅自处置，导致以后双方讼争的争议，其在律师函中要求鸿威公司不得恶意拆除设备，不得无故损毁现状，不得在事件解决前再行租赁是指设备是其与第三方依照双方合同尚未进行总结算，如果鸿威公司拆除的话，会导致新的讼争发生，第三方要求其维护现状以作为双方后期结算之用，基于前述理由鸿威公司也无法再行租赁，所以作此陈述。鸿威公司陈述收到深港公司的律师函后委托代理人和深港公司的律师联系要求深港公司撤场，双方协商，深港公司的律师回复需与当事人协商确认，但此后其未收到回复意见。2020年6月16日，本院告知双方为防止损失进一步扩大，希望双方就案涉商铺立即搬离交接手续。深港公司表示同意将案涉商铺交还给鸿威公司，明确案涉商铺内已无其财物，同意案涉商铺的现状由鸿威公司接管并处置。鸿威公司表示同意确认案涉商铺于当日交接，恢复原状费依法处理。2020年11月13日，本院收到鸿威公司提供的《诉请说明》，称因双方均同意通过司法鉴定形成修复方案和费用，在鉴定机构出具修复方案后，深港公司申请对修复费用进行鉴定，以支付费用的方式代替恢复原状，又鉴于双方已经确认2020年6月16日作为房屋实际返还日，故应判令深港公司支付恢复费用，不再要求深港公司返还房屋。上述事实，有双方当事人提供的建设工程规划许可证附件、建设工程竣工验收消防备案凭证、案涉商铺初始登记证、案涉商铺产权证书、企业登记信息、鸿景雅园商铺租赁合同、鸿景雅园业主室内装饰装修注意事项、装修申请/验收表、签收单、转账凭证、收据、工程施工合同、建设工程设计合同、施工合同、建设工程消防设计审核申请受理凭证、建设工程消防设计审核意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、关于鸿景雅园房租支付事宜催告函、关于鸿景雅园房租支付事宜通知函、关于催促搬离并交还租赁房屋事宜的函、律师函、证人证言、鉴定意见书、鉴定报告书、物业费统计表格、微信聊天记录、诉请说明，法院调查的情况说明及当事人陈述等在案佐证。本院认为，在合同履行过程中，发生了法律上或者事实上不能履行的情形致使不能实现合同目的的，当事人有权终止合同权利义务关系。本案中，深港公司作为从事互联网上网、预包装食品销售等业务的专门企业，其租用案涉商铺的目的即为开设网吧，鸿威公司对此是明知并确认的。这从双方签订的租赁合同中“乙方只能用于开设主题网咖（不含住宿、餐饮）业态”的约定亦可得知。然从本院向消防大队调查的情况来看，消防大队反馈案涉商铺系商业服务网点，基于该属性，案涉商铺不允许用于经营网吧。结合消防大队出具的《建设工程消防设计审核意见书》来看，深港公司为经营网吧而提供的建设工程消防设计审核申请未得到作为主管部门的消防大队的审批通过，从而导致租赁合同的目的无法实现，故深港公司可以主张解除租赁合同。关于合同目的无法实现而被解除的过错。首先，鸿威公司作为房地产开发企业，对其所建设的房屋的性质以及用途应有明确的认知，且其应保证交付的租赁商铺能实现租赁目的，其在应当知道案涉商铺无法用于开设网吧的情况下，仍与深港公司签订租赁合同，并明确约定案涉商铺只能用于开设主题网咖，故其对租赁合同目的无法实现具有过错。其次，深港公司系从事互联网上网、预包装食品销售等业务的专门企业，且其在租赁合同签订前已有经营网吧的经验，应对何种房屋可以用于经营网吧，何种房屋不能用于经营网吧有一定的认识，且根据租赁合同的约定其负有自行办理案涉商铺装修改造的消防报建等手续的义务，其在未严格审查案涉商铺的性质的情况下便与鸿威公司签订了以经营网吧为目的的租赁合同，故其对租赁合同目的无法实现亦存在过错。结合深港公司和鸿威公司的过错程度，本院酌定对于租赁合同期限内双方产生的损失应由双方各半承担。关于本诉。如前所述，租赁合同的目的无法实现，故深港公司有权解除租赁合同。深港公司于起诉时明确要求解除租赁合同，本案起诉状副本等材料于2019年3月1日被鸿威公司签收，故租赁合同于当日解除。深港公司关于要求确认租赁合同于2019年4月17日，即本案第一次开庭审理时解除的主张，于法无据，本院不予支持。关于深港公司主张的应由鸿威公司赔偿的设计费用和装修费用。深港公司租用案涉商铺为后，委托相关单位对案涉商铺进行设计，属其为后续经营而开展的正常的行为。后因案涉商铺无法开展网吧经营活动，故相关设计费用系其合理损失。《消防法》第十二条规定依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。结合消防大队出具的《建设工程消防设计审核意见书》载明的“该工程消防设计未经审核合格，不得施工”可以，深港在未取得公安机关消防机构审核的情况下，擅自施工，故相关的装修施工损失和消防施工损失系其违法施工造成的扩大损失，本院对此损失不予支持。关于设计费用，仅凭相关合同不足以证明该损失实际发生，本院要求深港公司提供相关费用实际发生的证据，其明确表示无法提供，故本院在本案中对该损失不予支持。关于深港公司已经交纳的费用。双方均确认深港公司已向鸿威公司支付第一年度的租金58159元和租赁保证金3万元，本院予以确认。关于物业费，双方均确认深港公司已交纳至2018年8月31日，根据租赁合同约定的物业费暂行标准为2.65元/平方米/月和案涉商铺建筑面积为605.82平方米，深港公司主张其已交纳19265.04元，本院予以确认。关于水电保证金，根据物业公司出具的收据，本院确认深港公司已交纳1万元。上述费用合计117424.04元，且由深港公司按照租赁合同的约定予以支付。现因租赁合同的目的无法实现，故鸿威公司应退回深港公司的按照租赁合同已交纳的租赁保证金3万元和水电保证金1万元。关于第一年度的租金58159元和物业费19265.04元（合计77424.04），系鸿威公司在履行租赁合同中的实际损失，应由双方各半负担。关于装修保证金3000元，该费用并非租赁合同约定的费用，且亦非由鸿威公司收取，故本院对深港公司要求鸿威公司予以退还的主张不予支持。关于反诉。2018年10月9日，鸿威公司以深港公司逾期支付租金为由要求解除租赁合同。然由于鸿威公司提供租赁合同项下的房屋存在瑕疵，致使开设网吧的合同目的无法实现。在此情况下，深港公司未依约支付第二年度的租金，具有合理性。鸿威公司无权以深港公司逾期支付租金为由解除租赁合同，亦无权以深港公司逾期支付租金为由要求深港公司承担违约责任。本院对鸿威公司要求确认租赁合同于2018年10月12日解除的主张不予支持。关于自2018年9月1日至2019年3月1日（租赁合同解除之日）的租金86520.97元及物业费9553.36元（合计96074.33元），同样属于鸿威公司在履行租赁合同中的实际损失，应由双方各半负担。租赁合同解除后，深港公司应将案涉商铺恢复原状后交还鸿威公司。然一方面，深港公司于2018年12月5日向鸿威公司发函，明确提出要求鸿威公司保护现场，不得处置相关设施，不得另行出租。另一方面，深港公司在装修过程中未经履行法定或约定义务擅自破坏楼板、墙体等，导致案涉商铺无法及时恢复原状，交还鸿威公司，故鸿威公司于合同解除后产生的占有使用费及物业费损失，系由于深港公司的过错造成，应由深港公司承担。双方在本案中已确认案涉商铺于2020年6月16日完成交接，故深港公司应承担2019年3月2日至2020年6月16日期间案涉商铺的占有使用费225623.75元和物业费24912.64元。审理中，本院依据深港公司的请求对案涉商铺的修复方案和修复费用进行了鉴定，该申请亦经鸿威公司同意。经鉴定，案涉商铺的修复费用为109585元，该费用应由深港公司承担。此外，双方已就案涉商铺进行了交接，本院予以确认。经核算，深港公司应支付鸿威公司329446.54元。当事人的其他意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十六条、第二百一十九条，《中华人民共和国消防法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡市鸿威置业有限公司与无锡深港网咖有限公司签订的《鸿景雅园商铺租赁合同》于2019年3月1日解除；二、无锡深港网咖有限公司于本判决生效之日起十日内支付无锡市鸿威置业有限公司329446.54元；三、驳回无锡深港网咖有限公司的其他诉讼请求；四、驳回无锡市鸿威置业有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费17055元，由无锡深港网咖有限公司负担16069元，无锡市鸿威置业有限公司负担986元。反诉案件受理费减半收取9699元，鉴定费23000元，二项合计32699元，由无锡市鸿威置业有限公司负担7258元，由无锡深港网咖有限公司负担25441元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  刘家强人民陪审员  周锡培人民陪审员  过建华二〇二〇年十一月十六日书 记 员  包 珺