湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1202民初4028号原告(反诉被告)：周金华，男，1964年1月12日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告(反诉被告)：肖红慧，女，1972年2月2日出生，汉族，住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：周志玉,湖北领新律师事务所律师。委托诉讼代理人：周萧玲，湖北领新律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北东瑞汽车有限公司，住所地：武汉市洪山区青菱街红霞村白沙洲大道**。法定代表人：韩立雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：李启胜，该公司法律顾问。原告(反诉被告)周金华、肖红慧与被告（反诉原告）湖北东瑞汽车有限公司（以下简称东瑞公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金华、肖红慧委托诉讼代理人周志玉、周萧玲，被告东瑞公司委托诉讼代理人李启胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)周金华、肖红慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于咸宁市××区××山村××幢房屋返还原告；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费（从2017年4月18日至房屋实际返还原告之日止，每月10万元）；3、判令原告律师代理费10万元由被告承担；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年4月17日，咸安区人民法院作出（2017）鄂1202执160号执行裁定书，裁定将咸宁瑞通汽车销售服务有限公司（以下简称瑞通公司）位于咸安区咸潘公路旁的土地使用权及地面上**未办理房屋所有权证的房屋，以1187.03万元抵偿给原告周金华，自裁定送达时所有权转移，原告周金华可持裁定到相关部门办理产权过户登记手续。因该房屋实际由被告承租使用，咸安区人民法院作出上述裁定时，依法对被告进行询问并将执行裁定相关事项告知被告，原告也多次通知被告腾退房屋、支付房屋占有使用费，被告一直拒绝履行义务。被告与瑞通公司签订租赁合同时，该房屋未取得建设工程施工许可证书，未进行竣工验收，未取得房屋所有权证，原告在法院下达裁定后补办审批手续，取得不动产登记证书。原告依法取得房屋所有权，有权向被告主张房屋占有使用费用。被告拒绝履行义务，亦不返还房屋，导致原告不能正常使用房屋，给原告带来巨大经济损失。被告（反诉原告）东瑞公司辩称，原告之诉不符事实，被告租赁房屋在原告取得房屋所有权之前，每月租金为5万元，应按原合同继续履行，且要求被告承担原告律师费用无法律依据。反诉原告东瑞公司（本诉被告）向本院提出反诉请求：1、判令原告继续履行被告与瑞通公司签订的租赁合同；2、判令原告返还被告改造装修垫款6.3万元；3、判令原告赔偿非法阻止被告正常营业造成的经济损失180万元；4、本案原诉和反诉费用由原告承担。事实及理由：被告东瑞公司于2015年1月5日与瑞通公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定，瑞通公司将坐落于咸安区向阳湖镇绿山村面积为5400平方米的钢结构房屋一座，出租给东瑞公司作为经营汽车销售4S店使用，租赁期为2015年1月1日至2024年12月31日，租金60万元/年，按年度付款。同日，瑞通公司为邓纯担保向东瑞公司签订了一份借款合同，借款额为220万元，并指定汇入瑞通公司账户。2015年1月6日，东瑞公司将220万元借款和2015年度租金60万元汇入瑞通公司，次日，将20万元租房押金汇入瑞通公司。瑞通公司将出租房屋交付给东瑞公司，并同意东瑞公司改造装修后进行汽车销售业务。东瑞公司投入6.3万元进行改造装修，开始经营。2016年8月6日，因借款未还，瑞通公司与东瑞公司签订了一份补充协议，约定瑞通公司对东瑞公司负有到期债务273.9576万元（含借款本金220万元，利息20.6766万元，逾期利息33.281万元），自协议签订之日至瑞通公司还清借款220万元之日止，双方采取以利息抵租金的方式继续履行房屋租赁合同，该期间双方互不支付借款利息和租金。2017年4月17日，咸安区人民法院作出（2017）鄂1202执160号执行裁定书，将该房屋作价1187.03万元变卖给原告周金华。随后，原告周金华采取封堵被告公司大门，强行霸占房屋使被告无法正常经营，给被告造成180万元直接经济损失。被告租期未满，原告无理由要求被告退出房屋，被告对房屋进行装修改造已经瑞通公司同意，装修费用应由原告承担，且原告无理由阻止被告经营，造成直接经济损失180万元原告应当赔偿。反诉被告（本诉原告）周金华、肖红慧辩称，东瑞公司反诉不成立，应当予以驳回。一、2014年7月，周金华取得瑞通公司80%股权，并委派其子担任法定代表人和执行董事，公章和账户均由周金华控制和管理，2015年2月7日，周金华将股权转让给他人，并约定如没有履行支付转让价款和其他义务，公司印章和网银等继续由周金华控制和管理。2015年1月5日，周金华和其子没有授权他人订立房屋租赁合同，也没有加盖公章，被告提供的租赁合同印章与瑞通公司备案登记、周金华持有的印章不符，合同的签订人未受委托。东瑞公司提交的租赁合同依法未成立，无法律约束力。二、订立合同时，该房屋未取得施工许可证，未进行竣工验收，无不动产登记证，租赁合同应当无效。三、即使租赁合同成立，东瑞公司未按合同约定向指定账号支付租金和保证金，该合同约定的生效条件未成就，租赁合同未生效。四、法院按不动产全额价值进行评估作出抵偿裁定，未考虑租赁权利负担，周金华应当享有房屋占有、使用、收益、处分的权能。五、即使租赁合同有效，承租人应当在周金华取得房屋所有权之日起向周金华支付租金，否则，周金华有权解除合同。六、东瑞公司与邓纯的借贷行为属另一法律关系，且未成立，与本案无关联性，并已通过其他法律途径主张权利，东瑞公司出借款项不能视为支付了租金，其提起的反诉，与本诉不属同一法律关系，法院不应当受理。七、即使东瑞公司以利息抵租金有效，但未能足额支付租金，原告有权利解除租赁合同，收回房屋。八、东瑞公司要求原告承担改造装修费用无合同依据和法律依据。九、东瑞公司2018年2月在预算装修，其认为原告阻止其正常经营造成180万元的经济损失无事实依据，且属另一法律关系，不应合并审理。经审理查明，2017年4月17日，因瑞通公司对周金华、肖红慧负有到期债务并经法院作出生效判决后，瑞通公司未在规定期限内履行判决书确定的义务，本院作出（2017）鄂1202执160号执行裁定书，裁定：一、将瑞通公司位于咸安区咸潘公路旁的土地使用权及地面上一幢未办理房屋所有权证的房屋，以现状作价1187.03万元抵偿给申请执行人周金华。上述房地产所有权自本裁定送达申请执行人周金华时转移；二、解除对上述房屋所有权、土地使用权的查封；三、申请执行人周金华可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，所需费用由申请执行人周金华承担。本院送达裁定书后，周金华于2017年12月12日办理了《不动产权证》，权利人为周金华、肖红慧。2017年12月20日，周金华向东瑞公司发送书面通知，要求东瑞公司腾退房屋及支付房屋占用费。因上述不动产在抵偿前，瑞通公司已租赁给东瑞公司经营，周金华、肖红慧多次通知东瑞腾退房屋、支付房屋占有使用费未果。故向本院提起诉讼，要求依法处理。同时查明，2015年1月5日，瑞通公司与东瑞公司签订《房屋租赁合同》，约定瑞通公司将咸宁市咸安区向阳湖镇绿山村的房屋出租给原告东瑞公司，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日止。租金支付方式为按年度支付，每年60万元。同日瑞通公司、瑞通公司股东邓纯与东瑞公司签订《借款合同》，约定邓纯向东瑞公司借款220万元，借款期限自2015年1月9日至2015年12月30日止，借款月利率1%，由瑞通公司提供无限连带责任担保。合同签订后，东瑞公司按合同约定将220万元借款转账至瑞通公司账户。借款到期后，因邓纯未按期偿还借款，瑞通公司与东瑞公司签订《补充协议》，约定：用瑞通公司在2016年8月6日前应支付的利息抵充东瑞公司应支付的房屋租金。协议签订后双方仍然采取以利息抵充租金方式继续履行《房屋租赁合同》，即该期间双方互不负利息及租金的给付义务。2015年5月20日，咸宁市中级人民法院在审理陈克友诉瑞通公司借款合同纠纷一案中，作出（2015）鄂咸宁中民初字第46-2号民事裁定书，查封了瑞通公司位于咸宁市××区向阳湖镇××一块面积为5400.10㎡的土地使用权（国有土地使用证号：咸安国用（2013）第××号）。本院认为，周金华、肖红慧依法取得案涉房屋所有权，应当享有占有、使用、收益、处分等权利,但周金华、肖红慧在取得案涉房屋所有权前，东瑞公司即已承租该房屋，根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，东瑞公司与瑞通公司签订的《房屋租赁合同》仍然有效，故周金华、肖红慧要求被告返还房屋并按每月10万元承担房屋占有使用费诉讼请求于法相悖，本院不予支持；周金华、肖红慧要求判令被告承担原告律师代理费10万元的诉讼请求亦于法无据，本院不予支持；周金华、肖红慧辩称东瑞公司与瑞通公司签订的租赁合同无效，因周金华、肖红慧未提供充分证据证明该合同加盖的公章非东瑞公司使用的印章，结合房屋租赁合同已实际履行的事实，对该抗辩理由本院不予采信。东瑞公司反诉要求继续履行租赁合同，因东瑞公司已将实际退出案涉房屋，已无继续履行必要，本院不予支持。东瑞公司反诉请求判令周金华、肖红慧返还东瑞公司改造装修垫付款6.3万元，赔偿非法阻止其正常营业造成的经济损失180万元，因提供的证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回周金华、肖红慧的诉讼请求。二、驳回湖北东瑞汽车有限公司的反诉请求。本诉案件受理费9600元，由周金华、肖红慧负担，反诉案件受理费10783元由湖北东瑞汽车有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  唐亚林二〇二〇年十一月十一日书记员  余晶晶附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。