广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1553号上诉人(原审原告)：阳江市阳东区******民委员会。住所地：广东省阳江市阳东区******。法定代表人：洪飞，该村委会主任。上诉人（原审原告）：阳江市阳东区******民委员会。住所地：广东省阳江市阳东区******。法定代表人：陈明涛，该村委会主任。两上诉人共同的委托诉讼代理人：谭燕科，广东晋辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海市君濠建设有限公司。住所地：广东省珠海市*********************。法定代表人：赵雄，该公司经理。原审第三人：广东国防交通物资能源储运应急保障基地阳江国防交通能源应急保障中心。原审第三人：贵州中航南方机械建设有限公司广东分公司。上诉人阳江市阳东区******民委员会（以下简称石岗村委会）、阳江市阳东区******民委员会（以下简称旱地村委会）因与被上诉人珠海市君濠建设有限公司（以下简称君濠公司）原审第三人广东国防交通物资能源储运应急保障基地阳江国防交通能源应急保障中心、贵州中航南方机械建设有限公司广东分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初1776号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石岗村委会、旱地村委会上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持石岗村委会、旱地村委会的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由君濠公司负担。事实及理由：君濠公司已违约，两年没付租金，一审法院却认为不应该解除合同，不符合法律规定。1.石岗村委会、旱地村委会和君濠公司在《租赁合同书》中明确约定：乙方（君濠公司）在承租期内，中途退租或不按时缴纳租金，甲方（石岗村委会、旱地村委会）有权没收乙方（君濠公司）已付之相关押金及终止合同，乙方（君濠公司）的损失自负。这是石岗村委会、旱地村委会和君濠公司双方的自愿约定，没有违反任何法律规定。该约定的终止合同就是双方不再履行合同，一审法院却曲解了合同的意思，认为石岗村委会、旱地村委会有权依据《中华人民共和国合同法》第60条全面履行合同义务的规定，主张履行合同。这与石岗村委会、旱地村委会的请求相违背。2.《中华人民共和国合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”石岗村委会、旱地村委会租赁房屋的目的是为了收取租金，而石岗村委会、旱地村委会在两年经多次追讨，又经政府调解，君濠公司都不履行缴纳租金的义务，致使石岗村委会、旱地村委会收取租金的目的无法实现。根据上述规定，石岗村委会、旱地村委会依法有权解除合同。综上所述，请二审法院支持石岗村委会、旱地村委会的上诉请求。君濠公司答辩称：一、石岗村委会、旱地村委会存在违约行为，影响了君濠公司对租赁场所的正常使用，君濠公司暂不支付租金系行使先履行抗辩权，不存在违约。首先，双方签订的《租赁合同书》约定，荔枝园属于君濠公司的承租范围。但在2012年8月28日，石岗村委会、旱地村委会未经君濠公司的同意擅自进入租赁场所，盗伐租赁范围内的树林并贩卖，严重影响君濠公司的正常经营。其次，《租赁合同书》约定，石岗村委会、旱地村委会作为出租方须保证原有道路畅通，以不影响君濠公司正常经营运作。租赁场所原有出入道路足以顺畅通过小型汽车及大型货车，但2014年至2015年，村民在通行道路加装了钢丝网和建设猪舍，堵塞原有道路，迫使君濠公司勉强改至狭窄道路，勉强通行小车。另外，在2014年至2016年间，村民多次烧毁租赁场所的农作物，君濠公司多次要求石岗村委会、旱地村委会协调，石岗村委会、旱地村委会亦不予理会。因君濠公司租赁涉案场地系用于经营，并且阳江市南方君濠建设有限公司落址于此，最重要的是于2017年1月24日，由广东省国防交通物资能源储运应急保障基地牵头与君濠公司达成战略合作协议，在涉案租赁场所组建阳江国防交通物资能源应急保障中队（中心）。该应急保障中心系用于保障国防交通物资的国防公益机构组织，正常运作需要顺畅的交通道路。君濠公司为保障南方君濠公司及阳江国防交通物资能源应急保障中队（中心）的正常运作，多次向石岗村委会、旱地村委会反映，要求其履行合同义务及与堵塞道路的村民协调，以使道路恢复通畅。但至今石岗村委会、旱地村委会仍拒不履行合同义务，对君濠公司的正常经营及社会公共利益造成严重影响。最后，《租赁合同书》约定，石岗村委会、旱地村委会应缴纳租金税，即石岗村委会、旱地村委会应开具租金发票给君濠公司。但石岗村委会、旱地村委会自收取第一期租金至今，经君濠公司多次要求拒不开具租金发票。二、石岗村委会、旱地村委会请求没收押金没有事实和法律依据。押金不具有违约金性质，押金系对履行合同义务的保证，当承租人不履行合同债务时，出租人优先从押金中补偿损失。本案中君濠公司尚且不构成违约，即使君濠公司违约，押金亦应当用以抵扣尚欠的租金。石岗村委会、旱地村委会请求没收押金于法无据。三、石岗村委会、旱地村委会请求解除《租赁合同书》没有事实和法律依据。（一）君濠公司行使先履行抗辩权暂不支付租金，不存在违约行为，石岗村委会、旱地村委会不享有约定解除权和法定解除权。（二）君濠公司暂不支付租金不致石岗村委会、旱地村委会无法实现合同目的，一审法院对于解除合同问题适用法律正确。《租赁合同书》仅约定合同终止情形，但未约定合同解除权。合同终止和解除合同是两个不同的概念，在双方未约定合同解除情形的情况下，需循法定解除权的规定确定出租方是否享有解除权。从《合同法》第九十四条用列举法列明法定解除情形的立法本意上看，合同法对于解除合同是采取严格限制的态度，即在双方当事人对于解除合同没有约定条件的前提下，应当严格限制一方当事人行使解除权，从而维护合同的稳定性。一般情况下，合同一方违约，影响实现合同目的且无法采取补救措施的情况下，当事人才能根据《合同法》第九十四条的规定主张合同解除权。违约的后果及损害能否得到修补是判断合同目的能否实现的重要因素。本案君濠公司暂不支付租金，并非明确表示拒绝履行往后支付租金的义务，而是要求石岗村委会、旱地村委会履行合同义务为君濠公司协调解决道路堵塞问题、擅自砍树问题、烧毁租赁场所周围农作物问题，之后君濠公司依约支付租金。君濠公司为继续履行合同愿意支付租金甚至作相应补偿，因此石岗村委会、旱地村委会的利益是可以得到修补，租赁合同的目的是完全可以实现的。因此，原审法院认定君濠公司未在期限内履行交付租金，石岗村委会、旱地村委会应依据《合同法》第六十条要求君濠公司全面履行，而非径直主张解除合同，适用法律正确，处理妥当。(三）君濠公司暂不支付租金不致石岗村委会、旱地村委会无法实现合同目的，为维护交易稳定，实现双方利益最大化，保障社会公共利益，应继续履行合同。首先，涉案合同并非无法继续履行，君濠公司因石岗村委会、旱地村委会的行为影响君濠公司对租赁场所的正常使用而行使先履行抗辩权暂不支付租金，待争议事项妥善处理后合同仍能继续履行，石岗村委会、旱地村委会的合同目的完全可以实现。并且合同剩余租赁期限还有二十年之多，若解除合同对双方将造成巨大损失，不利于交易稳定。其次，涉案租赁场所已投入建设阳江国防交通物资能源应急保障中队（中心），该中队的筹建系响应《中华人民共和国国防交通法》第五十一条国家建立国防交通物资储备制度的要求，为保障战时和平时特殊情况的物资需求而筹建，系牵涉到国家安全的重大公益项目，若解除合同将极大地损害社会公共利益。综上所述，一审判决适用法律正确，处理妥当，石岗村委会、旱地村委会的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。石岗村委会、旱地村委会一审起诉请求：一、解除石岗村委会、旱地村委会与君濠公司于2012年3月25日签订的《租赁合同书》，判令君濠公司在判决生效之日起十日内从租赁原东南中学的范围内腾迁出来。二、判令君濠公司支付2018年和2019年租金共86000元给石岗村委会、旱地村委会，石岗村委会、旱地村委会无需退还押金43000元。三、本案受理费由君濠公司负担。一审法院认定事实：石岗村委会、旱地村委会曾与阳东县教育局合办东南中学，地处石岗村委会、旱地村委会地域内，后由于其他原因东南中学停办。出于对集体财产的管理与收益，石岗村委会、旱地村委会于2012年3月25日将该中学校区租赁给君濠公司使用。合同约定：租赁范围为属于东南中学校园内的教学楼宿舍楼厨房厕所及其他所有房屋等配套设施，及校园地、运动场、荔枝园，租赁期：2012年3月25日至2040年3月24日止共28年。每年租金43000元，签订合同之日交租金86000元，以后每二年交租金一次，交租日以第一次交租日期为准。租赁用途为投资建厂等等。另合同第七条约定乙方在承租期内中途退租或不按时缴交租金，甲方有权没收乙方已付之相关押金及终止合同，乙方的损失自负等等。在双方履行合同的过程中，君濠公司拖欠石岗村委会、旱地村委会2018、2019年二年的租金86000元，石岗村委会、旱地村委会多次催收无果，遂向法院起诉。另查，在一审法院向君濠公司送达应诉材料过程中，发现租赁房屋挂有广东国防交通物资能源储运应急保障基地阳江国防交通能源应急保障中心、贵州中航南方机械建设有限公司广东分公司招牌。因第三人对本案诉讼具有知情权以及为了调查案件的事实，一审法院遂追加上述二单位为本案第三人参加诉讼。但上述第三人没有向一审法院提供陈述意见，经查也无法确定其实体登记信息。一审法院认为，租赁合同是一种双务合同。因合同存在持续履行的特点，石岗村委会、旱地村委会提出终止合同的后果并不产生等同解除合同的后果，解除合同是终止合同的原因，因此本案争议的焦点是石岗村委会、旱地村委会诉请解除双方签订的租赁合同关系，是否符合双方签订合同的约定或符合法定的解除条件。根据双方租赁合同的约定，双方没有约定解除权，只约定终止合同的权利，因此，石岗村委会、旱地村委会请求解除合同，应依合同法规定的法定解除权作为石岗村委会、旱地村委会诉讼请求的判断依据。因君濠公司违反了在期限内履行交付租金的约定，石岗村委会、旱地村委会则有权利依据《中华人民共和国合同法》第六十条全面履行合同义务的规定，主张履行合同，在不履行时，依照第九十四条规定的法定解除规定，履行通知义务，而石岗村委会、旱地村委会在君濠公司违约后即径行行使诉讼权利主张合同解除权，与法不合，不予支持。石岗村委会、旱地村委会诉请君濠公司2018年至2019年的租金86000元，君濠公司则认为因石岗村委会、旱地村委会无提供发票予以拒绝，因君濠公司没有提供证据证明其缴交租金被君濠公司拒绝的事实，同时提供发票并非合同约定的支付租金的附条件，君濠公司的抗辩没有事实依据与法律依据，不予支持。在诉讼中，君濠公司提出反诉，主张在履行合同的过程中，石岗村委会、旱地村委会存在盗伐林木、烧毁农作物的侵权行为，并赔偿损失。因君濠公司的反诉与本案分属不同的法律关系，且君濠公司另行起诉并不损害其诉讼权利，一审法院决定不予合并审理并通知君濠公司另行起诉。综上，君濠公司欠石岗村委会、旱地村委会的租金86000元应予支付，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条规定，作出判决：一、君濠公司欠石岗村委会、旱地村委会租金86000元，限在判决生效之日起十五日内支付。二、驳回石岗村委会、旱地村委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2880元，由石岗村委会、旱地村委会负担960元，君濠公司负担1920元。二审期间，各方均没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，此前石岗村委会、旱地村委会收到君濠公司的租金后并没有开具发票给君濠公司。石岗村委会、旱地村委会还认为，租赁场所内的林木的所有权人是石岗村委会、旱地村委会，不存在盗伐行为；期间仅因租赁场所内的树枝伸出外面影响种田而修剪了部分树枝。本院认为：本案是租赁合同纠纷。石岗村委会、旱地村委会与君濠公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。石岗村委会、旱地村委会主张君濠公司未按合同约定支付租金，已构成违约，请求解除双方的合同。君濠公司抗辩其未交付租金的原因是石岗村委会、旱地村委会存在未按约定保障原有的道路通畅、未处理村民扰乱租赁场所的行为及未开具租金发票给君濠公司等违约行为。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是石岗村委会、旱地村委会请求解除双方的租赁合同应否支持。根据双方合同的约定，君濠公司应在2018年3月25日支付2018年和2019年两年的租金给石岗村委会、旱地村委会。君濠公司至今尚未支付上述两年租金，违反了双方合同的约定。君濠公司抗辩认为其未支付租金具有合法性。根据本案查明的事实，双方在履行合同过程中确实对砍伐（或修剪）树枝存在争执，而石岗村委会、旱地村委会不开具租金发票给承租方亦违反了租赁合同的随附义务，因此，君濠公司未支付租金的抗辩具有正当性。考虑到君濠公司的违约行为较轻，未影响双方租赁合同的目的，且石岗村委会、旱地村委会存在未开具租金发票的情形，本案不宜解除双方的租赁合同。综上所述，石岗村委会、旱地村委会的上诉理据不成立，应予驳回。一审法院认为双方合同约定的终止合同的权利不属于对解除合同的约定虽有不当，但处理结果正确，本院对此予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由阳江市阳东区******民委员会、阳江市阳东区******民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十一月二日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。