上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12210号上诉人（原审被告）：李振全，男，1970年3月13日出生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：梁东波，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁利，男，1966年1月25日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：勾家辉，上海金垚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊洁，上海金垚律师事务所律师。上诉人李振全因与被上诉人袁利房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李振全上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》除约定首期租金支付日期外未约定后续租金的支付期限，属于约定不清，应由双方达成补充协议或在租赁期限届满一年时支付，故上诉人不存在拖欠租金的行为，一审法院对此情况未予查明。大学城周边业态属于受疫情影响较大的行业，一审法院未综合考量疫情对不同地区、不同行业的影响，未考虑合同不能履行的因果关系和原因力就判决上诉人承担高额违约责任，属于适用法律错误。本案系发生在疫情期间的特殊租赁纠纷，上诉人不应承担违约责任具有明确的法律依据。一审法院既然调整上诉人应支付的租金标准，相应的违约金标准也应该调低。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。袁利辩称，不同意上诉人的上诉请求。可以根据租赁合同约定的首期租金的支付时间和方式的有关条款确定租金的支付时间和方式为每半年预付半年租金。一审判决已充分考量上诉人受疫情影响的因素，就租金和占有使用费数额作出很大调整。上诉人违约，应承担全部违约责任。请求驳回上诉，维持原判。袁利向一审法院起诉请求：1.判令解除袁利、李振全之间签订的租赁合同，且李振全向袁利返还XX城XX路XX号-1商铺并结清水、电等费用和恢复原状；2.判令李振全支付袁利自2020年3月4日起至实际搬离上述房屋之日止的租金及占有使用费（按照每年580,000元标准计算）；3.判令李振全支付袁利迟延支付租金及占有使用费的利息（自2020年3月4日起以上述租金和占有使用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款利率计算至实际支付之日止）；4.判令李振全支付袁利违约金145,000元。一审中，袁利变更诉讼请求为：1.判令解除袁利、李振全之间签订的租赁合同；2.判令李振全支付袁利水费50元、电费216.50元、物业费602.50元；3.判令李振全支付袁利2020年3月4日至2020年6月4日期间的租金及占用使用费147,780.82元；4.判令李振全支付利息（以147,780.82元为基数，自2020年3月4日起按照银行间同业拆借利率计算至实际支付之日止）；5.判令李振全支付袁利违约金145,000元（按照年租金580,000元标准计算三个月）。一审法院认定事实：位于上海市松江区XX路****全幢房屋的登记权利人为上海XX大学城建设发展有限公司，土地号为松江区XX街道XX街坊XX丘。松江区XX街道XX街坊XX丘上的项目名称为学生街9号地块。学生街9号地块9号商铺的门牌号码现为松江区XX路XX号。2003年4月2日，上海XX大学城建设发展有限公司（甲方）与沈某（乙方）签订《房屋使用权销售合同》，约定：甲方将坐落于松江区XX路XX街XX号地块底楼9号店铺（部位）出售给乙方，使用权销售图测建筑面积107.1（包括公用面积）平方米。乙方向甲方承诺，该房屋作为商业用途。2017年9月1日，沈某（甲方）与袁利（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定沈某将位于上海市松江区XX路XX号房屋出租给袁利，建筑面积107㎡，租赁期限5年，自2018年2月15日至2023年2月14日止；未经甲方书面同意乙方不得将该房屋转租给第三人使用。沈某于2020年3月29日出具《证明》，载明：沈某同意袁利在租赁期内将房屋转租给第三方经营使用，租赁合同由袁利与第三方签订，袁利与第三方的一切经济法律责任、民事法律责任与沈某无关。2019年9月4日，袁利（出租方、甲方）与李振全（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条商铺坐落地址为XX城XX路XX号-1，商铺面积40平方米。第二条租赁用途为超市。第三条租赁期限三年，自2019年9月4日至2022年9月4日。第四条租金每年58万元，付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付六个月房租，并同时交付押金8万元，在合同正常结束并且乙方不承租的情况下甲方在结算完所有账目后押金退还。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金为两年房租。第六条承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、网费、物业费、广告费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。收费标准按照上海相关标准和店铺实际使用情况执行。第十条若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有两年房屋的违约金。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，袁利向李振全交付租赁房屋。李振全向袁利支付押金8万元，并已付清2020年3月3日之前的租金。2020年3月3日起，袁利通过微信多次向李振全催讨2020年3月4日至2020年9月3日期间的租金，并于2020年4月1日要求李振全于2020年4月8日前付清上述租金，否则将追究其违约责任，直至合同解除。然李振全一直未予支付租金。一审中，李振全对水费50元、电费216.50元、物业费602.50元予以确认。李振全称其于2020年5月18日通知袁利交接房屋，袁利以已向法院起诉为由拒绝收房，因此李振全只愿意支付2020年3月4日至2020年5月18日期间的租金，但租金标准要求予以减少。在本案诉讼过程中，双方于2020年6月4日办理房屋交接手续。一审法院认为，袁利、李振全签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效，双方均应恪守各自的义务。虽然合同仅约定了前六个月的租金支付方式，对后续租金如何支付没有明确约定，但在第一期租金对应的使用期限届满后，袁利多次向李振全催讨租金，李振全理应在合理期限内支付。然李振全一直未予支付，现袁利以起诉方式通知李振全解除合同，合法有据，一审法院予以确认。合同解除时间即为诉状副本送达之日。合同解除后，李振全通知袁利于2020年5月18日交接房屋，遭到袁利拒绝，而袁利并未提出拒绝接收房屋的合理理由，故一审法院确认房屋于2020年5月18日完成交接。因此李振全应支付2020年3月4日至2020年5月18日期间的租金及占有使用费。至于相应的标准，由于李振全向袁利租赁房屋的用途在于经营超市，且超市开设地点为松江大学城，由于今年初新冠疫情爆发，大学城各大学一直处于休学状态，人流量锐减，可以说发生了双方当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故李振全要求减少租金及使用费的标准，是属合理。据此，一审法院以合同约定的租金标准的50%计付，确定李振全的租金及占有使用费为60,383.56元（580,000元×50%÷365天×76天）。对于水费50元、电费216.50元、物业费602.50元，因李振全不持异议，故一审法院予以确认。对于违约金及利息，根据合同约定，李振全必须按照约定向袁利交纳租金，到期不交视同违约，违约金为两年房租。第一期租金到期后，袁利向李振全催讨后续租金，因李振全未在合理期限内交纳，应承担违约责任。至于违约金的金额，一审法院综合考虑双方租赁期限的长短，并结合袁利实际损失及预期利益，酌定以三个月租金标准计算，即145,000元。至于利息，一审法院在酌定违约金时已兼顾袁利的相关损失，故对袁利主张的利息请求，不再支持。李振全已付押金8万元，要求抵扣其还应支付的各项费用，于法不悖，一审法院予以准许。一审法院判决：一、解除袁利与李振全签订的《租赁合同》；二、李振全支付袁利水费50元、电费216.50元、物业费602.50元；三、李振全支付袁利2020年3月4日至2020年5月18日期间的租金及占有使用费60,383.56元；四、李振全支付袁利违约金145,000元；上述一至四项合计205,650.06元，抵扣李振全已付的押金80,000元，余款125,650.06元由李振全于判决生效之日起十日内给付袁利；五、驳回袁利的其余诉讼请求。案件受理费5,705元，减半收取计2,852.50元，由袁利负担1,446元（已付），李振全负担1,406.50元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，上诉人与被上诉人均确认，双方在一审诉讼前曾就疫情期间租金减免问题进行过协商，因双方最终未能达成一致意见，上诉人表示无法继续承租，被上诉人故诉至法院要求解除租赁合同。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人是否应承担违约责任以及如需承担违约责任违约金金额如何确定。根据查明的事实，虽然因为疫情原因给上诉人的经营造成了影响，但是在双方就租金减免不能协商一致的情形下，上诉人仍不支付租金，确实构成违约，一审判决据此认定上诉人承担违约责任，并无不当，本院予以认同。就违约金的金额，被上诉人一审中主张以三个月的租金计算违约金，考虑到本案租赁房屋的地理位置、租赁用途、上诉人的过错程度、被上诉人的实际损失，同时结合一审法院对上诉人支付租金标准进行的调整，本院酌定上诉人应当支付的违约金为72,500元。综上所述，上诉人李振全的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5588号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5588号民事判决第四项；三、李振全支付袁利违约金72,500元。上述款项抵扣李振全已付的押金后，李振全于本判决生效之日起十日内给付袁利53,752.56元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,705元，减半收取计2,852.50元，由袁利负担1,552.50元，李振全负担1,300元。二审案件受理费人民币3,200元，由袁利负担1,600元，李振全负担1,600元。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十一月三十日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……