江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1335号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王良中，男，汉族，1968年11月23日出生，住彭泽县。委托诉讼代理人：徐睿国，陕西一叶律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：彭泽县民德投资有限公司，住所地：江西省九江市彭泽县房产管理局内，统一社会信用代码：913604300516066519。法定代表人：程遇仁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王朝霞，男，住彭泽县。系该公司职工。委托诉讼代理人：王琰，江西民群律师事务所律师。上诉人王良中因与被上诉人彭泽县民德投资有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2020）赣0430民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王良中上诉请求：撤销原判并依法改判或发回重审，本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清。首先，原审法院认为上诉人构成违约，支持了被上诉人要求上诉人支付2019年8月1日至2020年7月30日止的店面租金及双方签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》合法有效属于认定事实不清。上诉人于2018年7月2日与被上诉人签订上述租赁合同，在签订本合同时虽然通过拍租形式取得租赁权，但案涉房屋属公租房，应根据我国相关法律公租房屋的取得通过相关法定程序和条件取得，而非通过拍租方式取得，被上诉人在拍租过程中严重违反相关法律规定，租赁价格远高于一般商铺。其次，原审在未查明案涉房屋是否有消防设施及竣工验收的情况下，直接判决驳回上诉人反诉请求于法无据。再次，对案涉建设工程竣工验收存疑问题，在原审第三次开庭后被上诉人提交了所谓的建设工程竣工验收报告，而该报告仅仅为每栋楼一张清单，该证据是在上诉人及其代理律师向彭泽县住房和城乡建设局档案室调查取证得知该案涉建设工程竣工验收报告并未依法向其备案，向原审法院申请调查核实后，被上诉人在庭审后突击提交，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，不能作证据使用。原审法院在上诉人申请其向彭泽县住房和城乡建设局调查核实时，却向案涉工程监理单位项目代理人核实应依法查证的未查明事实，并据此来肯定被上诉人提交的报告，属未依法查清事实。最后，原审法院关于租赁门面消防存在问题、建设工程竣工验收未备案、被上诉人开具收款票据以及拍卖过程存在问题不属于本案处理范围定论亦系对事实未查明。原审法院在明知该租赁房屋不具备使用条件，所开票据不符合合同及相关票据法律规定的情况下，却回避相关事实而进行判决。2、原审人民法院程序严重违法。首先，在本案中，原审法院经2020年3月26日、2020年4月28日两次庭审质证，两次调解未果的情况下休庭，被上诉人于2020年5月15日递交了变更及撤销诉讼请求申请，原审法院又于2020年6月5日因被上诉人上述请求再次开庭。根据民事诉讼法及相关司法解释规定，变更诉讼请求应在第一审程序法庭辩论终结前提出。本案适用简易程序，已经过两次开庭，在不具有《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第53条规定的情形的情况下，原审法院再次开庭并支持被上诉人的变更和撤销诉讼请求属程序违法。其次，被上诉人在原审第三次开庭结束后向法庭提交了所谓的建设工程竣工验收报告，该证据早已存在，原审法院依此证据向案涉工程监理单位项目代理人核实，未按照相关法律规定向主管单位查证，根据上述规定该证据不能再作为定案依据，原审法院依此认定事实属程序违法。最后，原审法院于2020年6月23日作出一审民事判决，在当天上午就案涉的建设工程竣工验收问题向工程监理单位项目代理人进行核实的情况进行质证后，立即向上诉人宣判，不符合常理及法律规定。3、原审法院适用法律错误。在本案中，上诉人与被上诉人签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》虽约定了相关权利义务，但被上诉人在拍卖招租中隐瞒案涉建设工程房屋无消防设施及建设工程竣工验收报告未进行备案的事实，存在严重欺诈行为，且在拍卖过程中以拍卖价格高于当地商业商铺的平均租赁价格出租给上诉人，原审法院在程序严重违法的情况下认定上诉人构成违约并支持了被上诉人要求上诉人支付2019年8月1日至2020年7月30日的店面租金及认定双方签订的租赁合同合法有效，属适用法律错误。彭泽县民德投资有限公司辩称：1、上诉人通过公开竞拍的方式取得案涉房屋租赁权，双方签订的合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。2、双方签订合同后，上诉人支付了第一年的租金，一直在使用店面，案涉店面是否存在消防问题不影响上诉人正常使用。上诉人也没有证据证明因为消防设施问题而造成损失以及影响营业的情况。3、案涉店面消防设施已通过消防验收。4、根据合同法规定承租人不支付租金的法定事由只能是租赁物不能使用和收益，本案中作为租赁物的店面不存在不能使用和收益的情况。一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。彭泽县民德投资有限公司向一审法院起诉请求：1、被告解除租赁合同并退出租赁店面，交付店面给原告。庭审中原告书面申请撤回该项诉请；2、被告向原告支付2019年8月1日至2020年1月30日的租金10000元，并继续承担租金至店面交还给原告之日止（按年租金24000元计算）。庭审中原告根据县政府的免收三个月租金的文件，书面申请变更该项诉请为请求判令被告给付租赁店面第二年租金18000元（2019年8月1日至2020年7月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。王良中向一审法院提出反诉诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人与反诉人签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》属于无效合同。2、请求法院判令被反诉人向反诉人支付2018年7月1日至2019年7月31日多收取的租金21148.2元及2018年7月1日至2019年8月20日银行同期贷款利息1158.01元；以21148.2元为基数，自2019年8月21日起按照全国银行业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息。3、请求法院判令被反诉人向反诉人支付门面房装修款约4000元。4、本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）彭泽县民德投资有限公司系彭泽县人民政府批准并出资设立的国有独资公司。2015年6月彭泽县民德投资有限公司通过与彭泽县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的方式取得了地块编号为DGN2015016,土地面积为6672.31平方米,土地用途为商业、住宅的山南隧道口以东土地的使用权。之后彭泽县民德投资有限公司在该土地上投资建造了保障性住房。工程竣工后珠珊建设集团有限公司（施工单位）、江西省恒信建设工程监理咨询有限公司（监理单位）、九江市建筑设计院（勘察单位）、九江天际建筑设计院（设计单位）、彭泽县民德投资有限公司（建设单位）分别签署“符合要求”的验收意见，并在《建设工程竣工验收报告》上签字盖章。2018年6月份彭泽县民德投资有限公司通过随机抽取的方式，确定由江西泰华拍卖有限责任公司对包括涉案保障性住房非住宅部分（门面、店铺）为期三年的租赁权进行拍租。此后被告（反诉原告）王良中通过公开拍卖成功竞得了彭泽县山南隧道（东侧）公租房1-7号楼2栋11-12号门面三年的租赁权，并签署了拍卖成交确认书。2018年6月30日彭泽县民德投资有限公司（甲方、出租方）与王良中（乙方、承租方）签订了《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》，内容为，“一、标的：甲方位于彭泽县山南隧道东侧非住宅小区2栋11-12号房产（门面），建筑面积：47.53平方米。注：山南隧道公租房门面，限制经营餐馆。二、租赁年限及租金、押金。1、租期自2018年7月1日起至2021年7月30日止。2、租金：按租赁标的面积收取，年租金24000元，三年租金72000元。（注：其他物业管理费由乙方向物业公司交纳，与甲方无关。）。3、租金给付方式：乙方应在合同签订前支付第一期的租金（门面、商铺一年一付；车库、杂物间三年一次性支付租金）；乙方若逾期不付，则视为乙方违约，甲方有权依法终止合同，不赔偿乙方任何损失，并要求乙方赔偿违约金。…三、双方权利及义务。（一）甲方权利义务。1、因甲方原因造成乙方承租期间不能使用租赁房屋，甲方应赔偿由此造成的直接经济损失。2、甲方应在本合同签订前完成出租房屋的电力、供水系统。3、甲方若对房屋需进行定期检查时，应提前3日通知乙方；避免对乙方使用该房屋造成影响。4、乙方办理经营所需消防、环保、工商、卫生等相关手续，甲方给予配合并提供有关文件资料。5、该出租房产交付乙方承租之前所发生的各项费用均由甲方自行承担，与乙方无关。（二）乙方权利义务。1、乙方在租赁期间，必须购买相关的财产及人身意外保险（包括但不限于防高空坠物和火灾等风险）。2、出租房屋自交付乙方开始，承租期内发生的房屋结构损坏，漏水，渗水，火灾，人员事故等，所造成的损失和赔偿均由乙方自行承担；如因前述各种原因还导致出租的房屋亦有损失的，乙方应承担全部赔偿责任。3、未经甲方书面同意及未经有关部门审批，乙方在承租期内所有装修使用，均不得改变出租房屋的原有结构，上下水通道（含过道等公用位置）；亦不得改变房屋的使用用途。4、租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋。出租房屋及其附属设施损坏或发生故障的，由乙方负责维修养护并承担所有费用。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5、未经甲方书面同意，乙方不得擅自将承租房屋转租或分租他人，否则甲方有权单方解除合同。6、乙方必须依法开展经营活动，否则甲方有权单方面解除合同。四、合同终止或者解除时租赁房屋的交付要求。…2、乙方租赁期间投入的装饰装修，在租赁期间届满或者合同解除时，应无偿交付给甲方使用。乙方返还时的房屋，须处于正常生活使用的状态。出租房屋使用功能应完好无损，与墙体连为一体的装饰装修不得毁损和破坏（包括电话、网络、监控线路、消防设施及卫生间的一切设施）。乙方所添置的可以搬移的家具、家电和器具等，乙方有自由处置权。五、违约行为及违约责任。（一）违约行为。甲、乙双方未按照合同约定条款履行各自合同义务的，均属违约。（二）违约责任。若甲方违约，违约解除或者提前终止合同，则自乙方无法使用租赁房屋之日起，乙方有权单方解除本合同；并赔偿乙方实际损失（包括装修、经营损失等）。若乙方违约，出现不按时交纳租金超过一个月，擅自转租等违背合同约定义务的情形，甲方有权单方解除本合同，乙方无条件退出经营场所。…。出租方（甲方）：加盖彭泽县民德投资有限公司公章及其法定代表人程遇仁印章，承租方（乙方）：王良中签名捺印”。签订合同的同时期王良中按照约定支付了门面押金、佣金、物业费以及第一年的租金24000元等费用。2018年7月10日彭泽县房产管理局向王良中出具江西省政府非税收入票据（NO：02342685），票面内容为：“执收单位代码001039、收入项目公租房租金、项目编码008010、数量4800、征收标准5元/平方/月、金额24000”。此后王良中对承租的门面进行装修，用于经营水管，本案开庭审理时王良中表示该门面在开门营业。彭泽县公安消防救援大队于2019年10月16日上午10时接到群众举报称彭泽县山南隧道东侧公租房商铺消防设施造假，该大队于当日上午11时派员到现场核查，证实确实存在商铺室内消火栓无玻璃门、未配置消防水带水枪和未敷设消防给水管网的问题。该大队工作人员并约谈了山南新区公租房负责人及原施工单位相关责任人，责令尽快拿出整改方案，落实相关安全防范措施，同时该大队将核查情况以书面形式上报县政府，并出具了《关于彭泽山南隧道东侧公租房商铺消防设施造假的群体举报问题的回复》的书面材料。彭泽县民德投资有限公司分别于2019年10月20日上午和2019年10月29日上午，派人对山南隧道东侧公租房商铺消防设施施工整改，因业主与施工人发生争执报警而停止施工。2020年5月份彭泽县民德投资有限公司再次派人对消防设施进行整改。现彭泽县民德投资有限公司认为王良中未按照合同约定支付租金，故诉至一审法院，要求依法处理。王良中亦认为彭泽县民德投资有限公司与其签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》因出租房屋消防未到位、未经竣工验收及备案存在欺诈而致无效，其未违约，彭泽县民德投资有限公司应承担相应责任，故反诉至一审法院，要求依法处理。一审法院认为，本案争议的焦点是原告（反诉被告）彭泽县民德投资有限公司与被告（反诉原告）王良中签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案的被告是通过公开拍租的方式竞得所租赁的门面，从报名参加、举牌竞价、签订拍卖成交确认书，直至与原告签订《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》、支付租金等相关费用、进行装修营业，整个过程均是其真实的意思表示，其未举证证明此过程原告对其实施了欺诈、胁迫的行为以及原告与他人恶意串通的事实，另外双方签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体、第三人的利益以及社会公共利益。综上，本院认为原告彭泽县民德投资有限公司与被告王良中签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。现被告未按照约定交纳租金，原告诉请要求被告按照彭泽县财政局相关文件减免3个月租金后予以交纳，符合客观事实、合同约定以及法律规定，本院予以支持；对被告的反诉请求因缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持；对被告关于租赁门面装修产生费用的鉴定申请亦不予采纳。关于被告对涉案建设工程竣工验收报告真实性存疑的意见，本院已依法向涉案工程监理单位项目代理人核实，另被告也未充分举证证明该报告系伪造，故本院对被告的该辩称意见依法不予采纳。关于被告辩称租赁门面消防存在问题、建设工程竣工验收报告未备案、原告开具收款票据存在问题以及拍卖过程存在问题的意见，不属于本案处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）王良中于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）彭泽县民德投资有限公司2019年8月1日至2020年7月30日止的店面租金共计18000元；二、驳回被告（反诉原告）王良中的反诉请求。本诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）王良中负担，反诉案件受理费减半收取228元，由被告（反诉原告）王良中负担。二审期间，上诉人王良中向本院提交彭泽县住房和城乡建设局彭住建字（2020）316号信访事项处理意见书、彭泽县东侧公租房商铺消防设施造假的群体举报问题的回复，拟证明：案涉房屋在使用两三年后仍没有消防设施，被上诉人提供的房屋属于不合格产品，双方签订的合同属于无效合同。被上诉人质证意见：对真实性无异议，关联性有异议，不能证明案涉租赁物属于不合格产品，实际上上诉人一直在使用租赁物，消防问题没有影响上诉人正常经营。被上诉人彭泽县民德投资有限公司向本院提交彭泽县住房和城乡建设局彭住建消验（2020）第16号建设工程消防验收意见书，拟证明：2020年9月18日案涉房屋的消防设施已经通过了消防验收。上诉人质证意见：对真实性无异议，关联性有异议，该意见书明确了经过消防验收备案后才具备使用条件，证明被上诉人提供的房屋不具备使用条件。本院二审查明，彭泽县双峰隧道东侧公租房1-7#楼及附楼工程7栋单体消防验收合格。另二审期间，被上诉人同意依政策在一审的基础上再减免上诉人本案所涉房屋三个月租金。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，上诉人王良中通过公开拍租的方式竞得所租赁的案涉门面，其报名参加竞拍、举牌竞价、签订拍卖成交确认书、与被上诉人签订案涉租赁合同、支付租金等相关费用均是其真实意思表示。王良中称被上诉人彭泽县民德投资有限公司在拍租过程中存在严重违反我国相关法律规定，且租赁价格远高于一般商铺的情况，其并未提供有效证据证实上述事实，且经彭泽县纪委调查核实并不存在上述情况。对于上诉人所述消防安全问题，该房屋按照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定进行了项目建设工程消防设计备案，申请了消防专项验收，程序上符合法律规定，彭泽县住房和城乡建设局彭住建消验（2020）第16号建设工程消防验收意见书证明其单体消防验收合格，且上诉人一直在正常租赁案涉商铺，其并未提供有效证据证实上述案涉合同存在无效的情形，故案涉的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。上诉人未按照约定交纳案涉租金，被上诉人诉请要求上诉人依约并按照彭泽县财政局相关文件减免3个月租金后予以交纳案涉租金，一审法院予以支持并无不当。被上诉人在本院二审中同意依政策在一审的基础上再减免上诉人本案所涉房屋三个月租金即600元（24000元÷12月×3月），属于其在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，合法有效，本院予以确认。上诉人应支付被上诉人2019年8月1日至2020年7月30日止的店面租金共计12000元。因上诉人的反诉请求无事实和法律依据，一审判决不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省彭泽县人民法院（2020）赣0430民初160号民事判决第二项；二、变更江西省彭泽县人民法院（2020）赣0430民初160号民事判决第一项为：上诉人王良中于本判决生效后十日内支付被上诉人彭泽县民德投资有限公司2019年8月1日至2020年7月30日止的店面租金共计12000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取25元、一审反诉案件受理费减半收取228元，合计253元，由上诉人王良中负担；二审案件受理费908元，由上诉人王良中负担862元，被上诉人彭泽县民德投资有限公司负担46元。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年十一月十九日书记员  李 美