福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初2592号 原告：福州东百永丰商业广场有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰路与连江中路（鳌峰大桥）交汇处的红星苑三期广场。统一社会信用代码91350103MA31YAM57P。 法定代表人：袁幸福，总经理。 委托诉讼代理人：何松玲、陈熹，公司员工。 被告：福建陈氏餐饮管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区尾镇儒江东路****楼附属房**（自贸试验区内），合同约定送达地址福建省福州市东二环泰禾广场9#815。统一社会信用代码91350100MA2Y7AGQ1K。 法定代表人：陈国兴，经理。 原告福州东百永丰商业广场有限公司（以下简称东百永丰公司）与被告福建陈氏餐饮管理有限公司（以下简称陈氏餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东百永丰公司的委托诉讼代理人陈熹到庭参加诉讼。被告陈氏餐饮公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东百永丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告自2019年5月1日起至2020年1月31日止拖欠的物业费132435元，并按逾期付款金额年化24%的标准支付自2019年5月1日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；2.判令被告立即支付原告欠缴的水电费192.12元；3.判令被告缴纳的履约保证金44145元由原告没收，并要求被告按照1个月月租金标准支付违约金14715元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年4月15日签订《物业服务合同》，约定原告为被告租赁的福州市台江区鳌峰路与连江中路（鳌峰大桥）第04层07店铺提供物业服务，合同有效期自2019年4月15日起至2023年4月30日止，面积327㎡，物业管理费45元/月/㎡，每月14715元，自2019年5月1日起计费。首期物业费被告应于起租期内五天内支付，每月25日前向原告一次性支付下个月费用；若被告逾期缴纳费用，每逾期一日应按未支付费用总额的千分之三向原告支付违约金；被告逾期缴纳应付租金超过15天的，原告有权提前单方解除合同；因被告原因导致合同提前解除的，被告应缴纳的履约保证金作为违约金的一部分不予退还，还应向原告支付合同解除当月月租金的三倍作为违约金。自2019年5月1日起至2020年1月31日止物业费为132435元。原告工作人员多次以电话、函件等形式催缴，被告仍拒不支付欠缴费用，其行为已构成违约。原告于2020年1月31日依照合同约定地址向被告邮寄《解除物业合同通知函》，解除与被告签订的《物业服务合同》，并要求补缴欠款，被告至今仍未履行。 被告陈氏餐饮公司未提供答辩意见。 原告东百永丰公司就其诉讼请求依法提交了证据，被告陈氏餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对原告东百永丰公司提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月15日,原告东百永丰公司与被告陈氏餐饮公司签订《物业服务合同》，约定原告为被告租赁的福州市台江区鳌峰路与连江中路（鳌峰大桥）第04层07店铺提供物业服务，合同期限自2019年4月15日起至2023年4月30日止，计费面积327㎡，物业管理费45元／月／㎡，每月物业费14715元，自2019年5月1日起计费，每月25日前支付下个月费用；水费按4.5元／吨计，电费按国家规定的售电价格计；被告应于本合同签订之日起三日内缴纳履约保证金44145元；被告逾期缴纳费用，每逾期一日，应按未支付费用总额的千分之三向原告支付违约金；被告逾期缴纳应付租金超过15天的，原告有权提前单方解除合同；因被告原因导致合同提前解除的，原告有权没收被告缴纳的履约保证金作为违约金的一部分，并要求被告另行支付相当于月综合管理费×3倍的违约金及赔偿因此给原告造成的损失；双方之通知、信函收件之地址以本合同所载之通讯地址为准，如一方有变更应书面通知通知相对……。被告在合同的通讯地址为福州市晋安区××广场××＃××。 2019年11月11日，原告东百永丰公司向被告陈氏餐饮公司邮寄《催款通知函》，内容为：“2019年4月15日，贵我双方订立一份《物业服务合同》。根据合同约定，贵方应当在每个缴费期最后一个月的25号前向我司一次性支付下个缴费期费用；贵方逾期支付合同约定款项的，每逾期一日，贵方须按支付款项总额的千分之三支付违约金，逾期超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，我司有权单方解除合同。贵方于2019年4月25日起开始拖欠物业服务费用，经我司多次催告仍未支付，截至2019年11月11日，拖欠物业费及相关费用共计103005元，产生逾期违约金31828.55元。贵方未按期缴纳综合物业管理费用的行为已构成违约，请贵方务必于本通知送达后三日内缴清上述费用。若贵方逾期仍未缴纳，我司有权依据物业合同第八条第3款的约定，有权（选择没收履约保证金、贵方向我司支付违约金44145元）并可要求你方赔偿我司的一切损失，同时我司有权选择单方解除本合同。此外，我司保留继续追索贵方其他违约责任及所受一切损失的权利（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等）。”原告东百永丰公司于2019年11月13日根据被告陈氏餐饮公司预留在合同的地址福州市晋安区××广场××＃××将《催款通知函》交邮，邮件于2019年11月14日妥投。 2019年12月6日，原告东百永丰公司向被告陈氏餐饮公司邮寄《催款通知函》，内容为：“2019年4月15日，贵我双方订立一份《物业服务合同》。根据合同约定，贵方应当在每个缴费期最后一个月的25号前向我司一次性支付下个缴费期费用；贵方逾期支付合同约定款项的，每逾期一日，贵方须按支付款项总额的千分之三支付违约金，逾期超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，我司有权单方解除合同。贵方于2019年4月25日起开始拖欠物业服务费用，经我司多次催告仍未支付，截至2019年12月6日，拖欠物业费及相关费用共计117720元，产生逾期违约金39553.92元。贵方未按期缴纳综合物业管理费用的行为已构成违约，请贵方务必于本通知送达后三日内缴清上述费用。若贵方逾期仍未缴纳，我司有权依据物业合同第八条第3款的约定，有权（选择没收履约保证金、贵方向我司支付违约金44145元）并可要求你方赔偿我司的一切损失，同时我司有权选择单方解除本合同。此外，我司保留继续追索贵方其他违约责任及所受一切损失的权利（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等）。”此份邮件于2019年12月14日妥投。 2020年1月31日，原告东百永丰公司向被告陈氏餐饮公司邮寄《解除房屋租赁合同通知函》，内容为：“贵我双方于2019年4月15日签订《房屋租赁合同》，我司为贵方租赁的位于福州市台江区鳌峰路与连江中路（鳌峰大桥）交汇处的红星苑三期商场四层4F－07店铺的房屋提供物业服务，贵方应在每个缴费期最后一个月的20日前一次性支付下个缴费期租金及费用；每逾期一日，应向我司支付逾期付款违约金，如逾期超过15日，我司有权采取合法强制措施、单方解除合同及追究贵方违约责任。然而，贵方自2019年4月25日起开始拖欠款项，经我司多次催告至今未付清。贵方上述行为已构成严重违约。鉴此，我司郑重通知如下：1.解除贵我双方签订的上述《物业服务合同》。2.我司将按合同约定没收贵方的履约保证金44145元并向贵方收取违约金105109.25元。3.请贵方在收到本通知函后立即付清欠付物业管理费及逾期付款违约金共计237544.25元。4.我司保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利。”此件于2020年2月20日妥投。 2020年4月3日，原告东百永丰公司向被告陈氏餐饮公司邮寄《欠款催告函》，内容为：“贵我双方于2019年4月15日签订《房屋租赁合同》及《物业服务合同》，合同约定我司将位于福州市台江区鳌峰路与连江中路（鳌峰大桥）交汇处的红星苑三期商场四层4F－07店铺的房屋出租给贵方使用及提供物业服务，贵方应在每个缴费期最后一个月的20日前一次性支付下个缴费用期租金及费用；每逾期一日，应向我司支付逾期付款违约金，如逾期超过15日，我司有权采取合法强制措施、单方解除合同及追究贵方违约责任。然而，贵方自2019年4月25日起开始拖欠款项，经我司多次催告至今未付清，截至2020年4月3日具体欠明细如下：2019年5月－2020年4月租金222360元、物业费117720元、水电费194.12元、滞纳金236440.62元，总计576714.74元。现我司再次通知贵方：请贵方务必于收到本通知函后7日内付清全部欠款。否则，我司有权根据合同约定采取停水停电、停止贵司商业经营等合法强制措施直至贵方纠正前述违约行为，且我司有权选择单方解除合同并追究贵方违约责任，届时一切法律后果均由贵方自行承担。”该函件于2020年4月10日妥投。 诉讼中原告东百永丰公司陈述，合同签订后，被告陈氏餐饮公司已缴纳保证金44145元，但从未向原告缴纳物业服务费。 以上事实，原告东百永丰公司提供《物业服务合同》、《催款通知函》、《欠款催告函》、邮件查询单及邮寄单复印件等证据加以证明。 本院认为，原告东百永丰公司与被告陈氏餐饮公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依照合同约定履行权利义务。合同约定，被告陈氏餐饮公司应于每月20日前向原告东百永丰公司缴纳下个月的物业服务费14175元和水电费；若未按约履行合同，原告可提前解除合同，要求被告支付欠缴的物业费及逾期付款违约金（每逾期一日应按未支付费用总额的千分之三支付违约金），没收履约保证金并支付相当于一个月月租金标准的违约金。现原告东百永丰公司主张被告陈氏餐饮公司自签订《物业服务合同》之日起至起诉时止均未按约缴纳物业费，经多次催讨仍拒不履行付款义务，现根据《物业服务合同》的约定，要求被告陈氏餐饮公司支付自2019年5月1日起至2020年1月31日欠缴的物业费132435元及逾期付款违约金，没收被告缴纳的履约保证金44145元并要求对方支付相当于一个月月租金14715元违约金的诉请，已提供相应的证据加以证明，其诉请于法有据，依法应予支持。《物业服务合同》约定若被告逾期支付合同约定款项的，每逾期一日，须按未付款项总额的千分之三向原告支付违约金，原告虽主张逾期付款违约金以年化24%计付，但其主张超过法律允许的范围，本院不予支持。原告主张的逾期付款违约金应按起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定。原告于2020年7月13日起诉，2020年7月中国人民银行公布的1年期贷款市场报价利率为3.85%，故被告陈氏餐饮公司应自2019年5月1日起按月利率1.28%（3.85%×4倍÷12个月）向原告支付逾期付款违约金直至款项实际还清之日止，原告诉请超过本院确认的部分不予支持。至于原告东百永丰公司要求被告陈氏餐饮公司支付欠缴水电费192.12元的诉请，因未举证证明，本院不予支持。被告陈氏餐饮公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建陈氏餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州东百永丰商业广场有限公司支付福州市台江区鳌峰路与连江中路（鳌峰大桥）第04层07店铺自2019年5月1日起至2020年1月31日止的物业服务费132435元，并自2019年5月1日起按月利率1.28%支付逾期付款违约金直至款项实际还清之日止； 二、被告福建陈氏餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州东百永丰商业广场有限公司支付相当于一个月租金标准的违约金14715元； 三、被告福建陈氏餐饮管理有限公司向原告福州东百永丰商业广场有限公司支付的福州市台江区鳌峰路与连江中路（鳌峰大桥）第04层07店铺的履约保证金44145元不予退还； 四、驳回原告福州东百永丰商业广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4527元，由被告福建陈氏餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄利敏 人民陪审员  林川浩 人民陪审员  林 海 二〇二〇年十一月十九日 法官 助理  潘冰心 书 记 员  叶绿琴 附：一、本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。