广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30491号原告莫文铁，男，委托诉讼代理人吴蓉，广东厚道律师事务律师。委托诉讼代理人李文建，广东厚道律师事务律师。被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路**顺平大厦**202，统一社会信用代码9144030059186247X9。法定代表人吴明锋。原告莫文铁与被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫文铁及其委托诉讼代理人李文建到庭参加诉讼,被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2019年12月下旬，原告与被告负责招租管理人员及股东方松诚磋商顺平商业城Ａ栋三楼房屋租赁事宜，并于2019年12月26日向被告股东方松诚支付人民币2万元诚意金后，双方于2019年12月30日签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租位于深圳市龙岗区三楼，租期为5年，由2020年1月1日到2024年12月30日止；每月租金2.5万元，从2020年1月11日起租，每月5号前交付租金，并约定若被告单方解除合同的，应当向原告返还保证金，并赔偿原告因此所造成的损失。租赁合同签订后，原告按约定向被告支付了三个月保证金人民币7.5万元及元月份的租金人民币1.67万元。原告所承租的深圳市龙岗区三楼所有权人为案外人深圳市顺平达实业有限公司（以下简称“顺平达公司”），由被告从顺平达公司承租后转租给原告。在本案租赁合同履行过程中，被告于2020年2月7日向案外人“顺平达公司”送达《顺平商业城因“新冠疫情”解除合同联系函》，单方提出解除其与“顺平达公司”的租赁合同，被告该解除行为直接导致本案原、被告双方签订的《商铺租赁合同》也被迫随之解除。合同解除后，原告多次要求被告返还诚意金和租赁保证金，被告均不予理会。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。诉讼请求：1、原告与被告所签订的《商铺租赁合同》于2020年2月7日解除；2、被告向原告返还租赁保证金75000元并自租赁合同解除之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以75000元为计算基数向原告支付利息损失直至全部返还之日止；3、被告向原告返还诚意金20000元，从合同解除之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，直至全部返还之日止；4、被告承担本案的所有诉讼费用。被告未到庭应诉，提交书面答辩状称，一、涉案合同应属无效，不存在解除的问题。虽然双方合同约定的租赁场地为顺平商业城A栋3层，但原告实际使用的场地位于D栋，且该场地系被告从案外人顺平达公司处转租。涉案所有建筑均未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，涉案《商铺租赁合同》应无效，不存在解除的问题。其次，即便《商铺租赁合同》有效，被告与案外人顺平达的沟通亦与原告无关，不影响该合同的效力。被告与案外人顺平达公司关于双方合同的沟通事项，系发生在被告与案外人之间，与原告并无任何法律关系。被告亦未向原告发送任何有关终止合同的通知或函件。且原告起诉材料亦显示，被告与第三人之间的沟通函件为"联系函"，内容仅为就疫情减租、协商解除事直进行联系、沟通，被告从未单方面向案外人顺平达要求解除合同。原告欠付被告2月份占有使用费25000元，被告有权依法抵销扣除，退还剩余保证金50000元。二、关于原告主张返还的“诚意金2万元”，无任何事实依据，且实际也并未发生，法院依法驳回。原告以微信聊天记录和餐饮美食账单为据，要求被告退还其支付的“2万元诚意金”但微信记录无任何内容提及该笔诚意金，餐饮账单的转账说明为商品，收款商户名为鱼头，均与本案的租赁商铺无关。三、因原告自身违约，根据合同约定，在法律上，被告本可要求原告赔偿损失、承担违约责任。但考虑全国经济现状、共克疫情时艰，被告愿与原告协商退还剩余保证金的事宣。原告拖欠被告2月占有使用费25000元已逾半年，根据合同约定，本应按拖欠日乘以租金的30%向被告支付滞纳金。不仅如此，原告还在未经被告同意，且拖欠租金的情况下，自2020年3月开始即擅自与案外人顺平达公司建立租赁关系，将租金支付至顺平达公司，其确己以实际行动违法解除与被告的租赁合同，应当向被告承担违约责任。经审理查明，2019年12月30日，原告（乙方）与被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将座落于深圳市龙岗区的三楼出租给乙方使用。第二条约定；租赁期限共5年，由2020年1月1日至2024年12月30日止。第四条约定从2020年1月11日起开始计算租金。第5条；2020年1月起出租商铺的月租金为人民币25000元。2021年1月起出租商铺的月租金为人民币30000元,2022年1月起出租商铺的月租金为人民币35000元……。第六条本合同规定允许保证金担保，甲方交付出租商铺时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即人民币75000元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据，所收取的保证金不计利息，自签订合同交付保证金后即日交付乙方使用。第十九条、因下列情形之一，乙方承担一切经济和法律责任，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金一个月以上；（二）乙方所欠各项费用达500元以上；（七）乙方违反本合同第十七条规定，未经甲方书面同意，乙方将出租商铺转租他人。甲方依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租商铺，甲方可不予退还保证金。第二十一条、甲方未按第十九条规定的情形，单方面解除合同的，甲方应向乙方返还保证金。第二十六条、甲、乙双方不履行本合同所定的义务，一方违约造成对方损失的，应向对方支付违约金人民币75000元。上述合同签订后，被告依约将涉案商铺交付原告使用。原告提交有被告盖章的《收款收据》三份，2019年12月30日的收据载明：今收到莫文铁租顺平商业城A栋三楼交来押金75000元（有效期2020年1月1日至2024年1月30日止）。2019年12月30日的收据载明：今收到莫文铁租顺平商业城A栋三楼交来租金16700元（有效期2020年1月1日至2024年1月30日止）。2019年12月30日的收据载明：今收到莫文铁购健身器材使用权交来货款50000元。原告称，其于2019年10月26日微信转账20000元诚意金给方松城，2019年12月30日现金给付60000元，2019年12月30日银行转账31700元到方松城账户，2019年12月31日银行转账30000元到方松城账户，共计161700元。其中包括诚意金20000、器械费50000、押金75000元和首月租金16700元。原告提交了微信转账记录及银行转账记录予以佐证。对于诚意金20000元，原告称，签订合同之前，被告股东方松城要求原告先支付诚意金，用于证明原告有租赁物业的诚意，并同意如果正式签约后，可用诚意金抵付租金。在合同履行过程中，因为被告的原因导致合同不能继续履行，原告交付的诚意金也不能抵付租金，因此原告要求被告将该诚意金予以返还。另，2020年2月份租金没有交，因为已经通知原告退场了。涉案商铺系被告从案外人深圳市顺平达实业有限公司处承租。2020年2月至3月期间，因新冠肺炎疫情导致大部分商铺无法正常经营、未按时缴纳租金，被告与案外人深圳市顺平达实业有限公司协商租金减免及合同解除的相关事宜。2020年3月3日，案外人深圳市顺平达实业有限公司发布告知书，载明因被告于2020年2月25日向其单方提出解除合同并要求撤场，通知各商户在2020年3月8日前与被告终结租赁关系并结清相关费用等，并与其签订新的租赁合同并交纳押金。另，原告承租的顺平商业城所涉房屋，均作了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报。2010年12月21日深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室向深圳市顺平达实业有限公司出具《深圳市龙岗区历史遗留生产经营性违法建筑处理证明书》，确认其中的1＃厂房（3层，建筑面积3128.88平方米，基底面积1007.58平方米）、2＃宿舍（4层，建筑面积617.42平方米，基底面积152.18平方米）、3＃办公楼、宿舍（6层，建筑面积8380.86平方米，基底面积1265.7平方米）等生产经营性违法建筑已按《深圳市龙岗区实施的办法》处理完结，业主可持本证明作为土地房产权属来源文件和相关资料到国土房产部门办理产权登记手续。2011年2月15日深圳市顺平达实业有限公司分别取得了1＃厂房、2＃宿舍、3＃办公楼、宿舍的房地产权登记，登记的产权证书编号分别为：深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第**。本院审理的（2020）粤0307民初11501号案件向深圳市不动产登记中心调查，深圳市不动产登记中心向本院作出深不动产登函【2020】491号复函，根据该复函内容以及所附的宗地图，本案所涉的商铺不在已取得产权的物业范围内。本院审理的（2020）粤0307民初11024、12527号案件，本院曾向深圳市规划和自然资源龙岗管理局发函，了解顺平商业城地块的报建情况，该局回复称顺平商业城Ａ栋地块涉及Ｇ04212-0028号宗地，建设用地面积为5117.94平方米；Ｅ栋地块涉及Ｇ04212-6号宗地，建设用地面积为2804平方米。上述两宗地未见重叠，均未核查到相关报建信息。原告确认其承租的商铺实际在顺平商业城Ｄ栋，并非《商铺租赁合同》约定的Ａ栋。另查明，方松城系被告公司股东。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺所在的房屋为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，尚未取得产权证书，且没有证据显示涉案商铺所在的物业已取得建设工程规划许可证,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定，本院依法认定原、被告签订的《商铺租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告因商铺租赁合同收取的原告租赁保证金75000元，应当返还给原告。对于诚意金20000元，原告提交的微信转账记录足以证明被告收到该款。但被告盖章的三份《收款收据》金额共计141700元（75000元+16700元+50000元），原告庭审陈述其累计付款金额实为141700元（20000元+60000元+31700元+30000元），并非其陈述的161700元，可知原告支付的诚意金20000元已包含在三份《收款收据》金额内即已作抵扣，故原告请求返还诚意金20000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决如下:一、被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告莫文铁租赁保证金75000元；二、驳回原告莫文铁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087元（原告已预交），由原告莫文铁负担229元，由被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司负担858元。如不服本判决，各方当事人可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 璟二〇二〇年十一月十七日书记员 张子鸣