文书内容安徽省无为市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0225民初4235号原告（反诉被告）：孙晓霞，女，汉族，1983年2月28日出生，住无为市。委托诉讼代理人：章进宏，安徽方华律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄启芳，女，汉族，1968年4月14日出生，住无为市。委托诉讼代理人：莫宏明，安徽铭盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭萍，安徽铭盛律师事务所律师。原告（反诉被告）孙晓霞与被告（反诉原告）黄启芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙晓霞及其委托诉讼代理人章进宏，被告（反诉原告）黄启芳及其委托诉讼代理人郭萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晓霞向本院提出诉讼请求:1.依法判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.依法判决被告返还原告租金41666元,返还押金5000元,违约金8333元,造成原告装修时物品损失价值13000元及教职工人员工资损失22500元,物业费7000元,共计人民币97499元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年10月9日原告与被告签订一份《商铺租赁合同》,合同约定租金、租期、违约责任,被告在合同中约定水电及排污管道通畅等,第一年原告交付了租金给被告后,被告在明知道原告承租的房屋在梅雨季节有渗水隐患,而且明知原告是办教育培训机构,因被告隐藏了重大问题未告知原告,被告原先装修时将室内深挖五十公分以下,使该商铺变成上下二层,得到擅自扩大商铺面积的目的,被告不顾渗水问题,违背与他人签订《装饰装修管理服务协议》，协议第六条1(1)(2)项规定,而且没有做防水处理,没有做防水实验,致使商铺每到梅雨季节渗水进商铺内,原告承租该商铺用于教育培训机构,给幼儿及小学生辅导及业余爱好培训,因商铺渗水致积水很深,学生无法上课。2019年被告同意找装修工程队对渗水问题进行处理并找了工程施工队,原告于是将2019年10月8日至2020年10月7日房租交付给被告,然被告为了达到将2019年10月8日至2020年10月7日房租交付给被告目的,在装修工程队到达现场查勘后,需要一万多元才能处理,被告不同意,以此为由,不予修复渗水问题,此时原告将房租已交付给被告,导致原告再次无法招收任何学生,此商铺自2019年12月份处于闲置状态,实际2019年10月份此商铺就没有使用价值了(处于闲置),依据《合同法》第九十四条第(四)原告要求解除合同,符合法律规定,因被告违约行为,导致合同目的无法实现,给原告造成重大损失,理应赔偿,因商铺闲置状态,被告理应退还房租,原告认定为十个月房租退还,既符合事实也符合法律规定,返还押金5000元,承担二个月房租租金违约责任8333元,原告在承租该商铺进行部分隔离房间,并打造吧台、柜子等损失折旧后价值约13000元,尚欠7000元物业费理应由被告承担,原告为支付教职工工资多支付二个月工资(二人)22500元。因被告重大违约及隐瞒重大隐患致使原告受到重大损失,导致原告无法使用该商铺,被告理应承担上述赔偿责任。原告现依据有关法律法规规定,特向贵院提起诉讼,盼判决前列请求。黄启芳辩称，1.原告陈述并非事实，在被告将房屋交付之后并没有地面渗水的现象，原告也没有反映过，直到2020年，被告发现原告未经其同意擅将租赁的房屋对外进行转租，被告表示坚决不同意，在其情况下原告就以各种理由要求解除合同，所以诉讼至法院；2.原告的诉请没有任何的事实和法律依据，首先原告具有拖欠物业费、擅自更改房屋结构以及擅自转租的行为，是合同违约方，依法不享有解除合同的权利；如有渗水的现象，也是原告擅自更改房屋结构，拆除房屋的防水台，增加卫生间，以及擅自将承租房屋的大门改为花台的各种重新改造房屋结构所致，其造成的损失也应当由原告自行承担，除此之外因原告上述的行为造成被告房屋损失的原告应当承担赔偿责任。黄启芳反诉诉称，诉讼请求：1.判令反诉被告立即将承租商铺所改变的结构恢复原状；2.判令保证金5000元不予退还给反诉被告，并抵扣给原告造成的损失（包括物业费的损失）；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金8333元；4.反诉费、律师费由反诉被告承担。事实与理由：2018年10月9日，反诉原告与反诉被告签订商铺租赁合同，租期为5年，租期自2018年10月17日至2023年10月16日，2018年10月17日至2019年10月16日的租金以及2019年10月17日至2020年10月16日两年的租金均已支付，但在2020年6月，反诉原告发现反诉被告擅自将该商铺对外转租，按照租赁合同约定反诉被告不得将商铺擅自转租，反诉原告明确再次告知不得转租，为此，反诉被告找各种借口毁约，并虚假陈述起诉至法院，实际上，反诉被告擅自改变商铺结构，将商铺一侧的大门以及防水台阶擅自拆除，并在原一侧大门位置堆砌花台，花台一侧紧贴商铺门窗，另经调查发现，反诉被告早在附近找好新的商铺，将本案商铺对外转租，为逃避违约责任故意捏造事实，反诉被告的行为已严重违约，并造成反诉原告的经济损失，为维护自身的合法权益，反诉原告特具状至贵院，望判准起诉诉讼请求。孙晓霞反诉辩称，对于反诉人要求被反诉人恢复原状，该原状是指反诉人在诉状称的商铺一侧大门花台。对防水台阶，反诉人租给被反诉人并没有防水台阶，涉案房屋已经改造成由一层改造成二层商铺增加租金的方式，同时反诉人在改造过程中向下挖50公分的防水并没有做好，造成卧位的水位渗透到室内。反诉人在改造过程中和物业公司签订了一份协议，该份协议明确约定不得将一层改为二层挖地下室，反诉人仍然违背该协议的约定，造成房屋内的渗水状况。而且反诉人在租赁该房屋给被反诉人时，已经知晓渗水状况，被反诉人在租赁该房屋之前，反诉人已将房屋租赁给另外一个人，也是因为渗水问题导致另外一个承租户搬走了。显然反诉人在租赁该房屋时，有恶意的行为，并且有重大的房屋瑕疵并没有告知被反诉人，因此造成有关损失，反诉人应该承担责任。同时被反诉人租赁该房屋是办的这个培训机构，招聘所有的学生均为幼小未成年人，被反诉人承租该房屋的办学目的无法达到，被反诉人解除合同的目的理应成立。在合同约定当中，造成被反诉人的违约责任约定，仅有租金拖欠，如果本案被反诉人拖欠了反诉人的租金，应当构成违约，但被反诉人已交纳房租至2020年10月16日，因此被反诉人不存在违约责任。对于反诉人要求保证金不予返还，理由不能成立，被反诉人既没有违约，没有破坏反诉人的房屋结构也没有拖欠反诉人的房租。反诉人认为被反诉人将房屋擅自转租给别人，本案的涉案房屋至今还在闲置状况，没有房屋转租的事实。本案涉案房屋因渗水的问题至2019年12月份就闲置状况，无法招到学生给被反诉人造成了损失，被反诉人在12月份时因无法招到学生时，向反诉人要求解除合同退还租金和保证金，反诉人不予认可，在无法沟通时，被反诉人因疫情原因无法起诉，延期到现在。在5月份的时候，被反诉人向人民法院及律师咨询的时候可以起诉了，并且也向反诉人沟通要求解除合同的事实，有视频资料、微信资料可以反映出来。对于反诉费和律师费反诉人要求被上诉人承担没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年10月9日，孙晓霞与黄启芳签订一份《商铺租赁合同》，约定：第一条乙方（孙晓霞）自愿租用甲方（黄启芳）位于碧桂园水蓝湾****商铺作为商业用途使用；第二条租用的期限为五年,租期从2018年10月17日至2023年10月16日止；第三条租金、保证金及租金交付期限:该商铺的租金前叁年为伍万元整每年,第四年与第五年为伍万伍仟元整每年。第一年为半年一付,第二年及之后为一年一付。保证金为伍仟元整,在本合同签订之时,由乙方支付给甲方；第四条该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费等一切有关费用,由乙方负责缴纳,与甲方无关；第五条租赁期满,在同等条件下,乙方有优先续租权。如甲乙双方任何一方需提前中止合同,均需提前一个月通知对方,且违约方须向对方支付两个月的租金作为违约金；原被告同时约定相关的责任和义务及违约规定。《商铺租赁合同》签订后，孙晓霞按约向黄启芳缴纳5000元履约保证金和租金，对案涉部分房屋隔开多个小房间，制作吧台、柜子、修建卫生间等，开办“无为县清大教育咨询服务中心”，黄启芳在合理期间内未提出反对意见，视为同意。孙晓霞在2019年10月向黄启芳支付了2019年10月17日—2020年10月16日的租金，2019年12月孙晓霞将“无为县清大教育咨询服务中心”迁至他处，案涉房屋空置至今(房屋由孙晓霞控制)，2020年6月，孙晓霞因案涉房屋渗水严重，不能正常使用,与黄启芳协商解除租赁关系未成，在所租赁房屋门窗张贴出租广告，于2020年6月18日以“无为县清大教育咨询服务中心”名义起诉黄启芳，要求解除合同、返还租金等，被本院以不符合诉讼主体资格驳回，截止本案庭审时孙晓霞尚欠部分物业费未付。上述事实，有当事人陈述、《商铺租赁合同》、庭审笔录、照片、录像光盘、（2020）皖0225民初3077号庭审笔录等在卷佐证，予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1.孙晓霞与黄启芳之间的《商铺租赁合同》是否应予解除。孙晓霞认为案涉房屋积水在2019年梅雨季节就已因渗水形成，仅提供一份微信聊天记录复印件，证据显然不足，且孙晓霞在2019年10月又向黄启芳支付2019年10月-2020年10月的租金，不符常理，故对案涉房屋2019年梅雨季节已渗水，本院不予采信；对2020年6月案涉房屋积水，提供了图片及视频，可以证明孙晓霞的观点：积水严重、不能办学、合同目的无法实现。因孙晓霞在2019年12月就已将“无为县清大教育咨询服务中心”迁至他处，搬离案涉房屋，以自己的行为表明其不再履行租赁合同，虽然黄启芳不同意解除合同，考虑到孙晓霞不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，且租赁合同目的无法实现，故该《商铺租赁合同》应于本判决生效时解除；孙晓霞应将案涉房屋恢复原状交还给黄启芳，并承担自2020年10月16日至房屋交还黄启芳期间的房屋占用费，以双方约定的租金标准计算为宜；2.双方违约情况，孙晓霞在2019年12月自行搬离案涉房屋，拖欠物业费没有缴纳，属违约行为，黄启芳虽对出租房地面挖掘30-50公分，孙晓霞也对案涉房屋进行装修，双方均无证据证实案涉房屋积水是因对方原因导致，但黄启芳负有对案涉房屋进行维修义务而未及时维修，也属违约行为。根据公平原则双方互不承担违约金，黄启芳应将保证金5000元返还孙晓霞；3.租金和损失如何确定。考虑到孙晓霞已于2019年12月自行搬离案涉房屋，该房屋空置至今，加之今年6月房屋积水严重，孙晓霞租赁房屋办学目的无法实现，以及新冠疫情影响等因素，酌定黄启芳返还孙晓霞4个月租金16667元为宜，孙晓霞诉请的装修时物品损失价值13000元及教职工人员工资损失22500元，均未提供证据证实，且孙晓霞也系租赁合同违约方，故对孙晓霞该两项诉请本院不予支持。对黄启芳反诉孙晓霞租赁期间拖欠的物业费，双方均未提交有效证据证实具体数额，本案不作处理，黄启芳可另行主张。综上，孙晓霞、黄启芳之间的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性、强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应诚信、全面履行各自合同义务。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙晓霞和被告（反诉原告）黄启芳之间的《商铺租赁合同》，于本判决生效时解除；原告（反诉被告）孙晓霞于本判决生效后五日内将案涉房屋恢复原状，归还给被告（反诉原告）黄启芳；二、被告（反诉原告）黄启芳于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）孙晓霞租金16667元、保证金5000元；原告（反诉被告）孙晓霞于本判决生效后十日内支付案涉房屋占用费（自2020年10月17日至房屋归还时止，按年租金50000元计算）；三、驳回原告（反诉被告）孙晓霞和被告（反诉原告）黄启芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉减半收取1118元，反诉减半收取66元，共1184元，由原告（反诉被告）孙晓霞负担818元，被告（反诉原告）黄启芳负担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  王晓春            本案法律文书生效后      申请执行期限为二年      二〇二〇年十一月十一日            本件与原本核对无异      书记员  黄媛媛附件：本判决引用的法律和司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。