湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11898号上诉人（原审被告）：刘超，男，汉族，1990年5月14日出生，住。委托诉讼代理人：刘琴，女，汉族，1984年7月27日出生，住，系刘超姐姐。被上诉人（原审被告）：刘蓉，女，汉族，1989年12月25日出生，住。委托诉讼代理人：王炼斌，广东广和律师事务所律师。上诉人刘超因与被上诉人刘蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初10565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘超上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，退回刘超押金；3、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：双方于2016年10月10日签订涉案合同，租期三年，房租租金从2016年11月10日计算。合同快到期时，刘超告知被上诉人不续租，要求退还押金，并多次联系被上诉人交房事宜，但未获回应。刘蓉答辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确。涉案合同到期后，双方形成不定期租赁关系，但上诉人只缴纳了一个月租金，未将房屋交还给被上诉人。刘蓉向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘超立即腾空，将该房屋返还给刘蓉；2.判令刘超立即向刘蓉支付2019年11月10日至2020年1月9日的租金3000元及房屋占用费（该房屋占用费按每月1500元的标准从2020年1月10日起计算至刘超实际返还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由刘超负担。一审法院认定事实：2016年10月8日，刘蓉与刘超签订一份《租赁合同》，刘蓉将其名下位于出租给刘超用作办公。该合同约定：房屋建筑面积64平方米；租赁期限3年，自2016年10月10日至2019年10月9日；租金为1500元／月，租金支付方式为按季度支付，每季度的前10个工作日内，刘超将租金汇入刘蓉指定的银行账号；刘蓉按期将房屋交给刘超使用，刘超应依约如期交纳房租费；合同还约定了其他事项。上述合同签订后，双方均依约履行。2019年10月9日，该租赁合同约定的租赁期限届满，刘超仍然继续占有使用涉案房屋，并向刘蓉支付了2019年10月10日至2019年11月9日期间的租金1500元。刘蓉没有提出异议。此后，刘超既没有搬离涉案房屋，也未再支付租金。刘蓉多次催收，并于2020年1月8日向刘超邮寄一份《关于解除〈租赁合同〉的通知》，该通知内容为：“本人通过委托人多次口头通知你支付租金及违约金，但至今，你既未将所承租的天佑大厦1221房交还本人，也未依约支付2019年11月10日后的房屋租金。为此特通知如下：一、自本通知送达之日起，解除本人与你2016年10月8日签订的天佑大厦1221房的《租赁合同》。请你在收到本通知之日起三日内搬离天佑大厦1221房，将天佑大厦1221房完好地交还本人。二、请你在搬离天佑大厦1221房前将2019年11月11日起至搬离之日止的房屋租金付至合同约定的本人银行账户，并付清天佑大厦1221房的水费、电费和物业管理费及其他应由你承担的费用。逾期，本人将委托律师诉诸法律并追究你的违约责任。专此通知。”刘超于2020年1月9日收到上述解除租赁合同通知，但未支付拖欠的房屋租金，也一直没有将涉案房屋退还给刘蓉，占用至今。由此引起本案诉讼。一审法院认为，刘蓉与刘超签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，刘蓉与刘超签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，刘超仍然继续占有和使用涉案房屋，并支付了2019年10月10日至同年11月9日期间的房屋租金1500元，刘蓉没有提出异议，故该院确认，双方签订的上述《房屋租赁合同》继续有效，但从2019年10月10日起变更为不定期租赁合同。刘蓉已按照合同约定将房屋交付给刘超使用，刘超应当按照合同约定支付房屋租金。刘超没有按照合同约定及时、足额支付租金，已构成单方违约，应承担本案违约责任。刘蓉要求刘超支付2019年11月10日起至2020年1月9日不定期租赁合同期限内的租金3000元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，该院予以支持。因刘超长期拖欠房屋租金，经刘蓉多次催告后仍未支付，刘蓉于2020年1月9日向刘超送达《关于解除〈租赁合同〉的通知》，由此，双方之间的不定期房屋租赁合同于该通知送达当日（2019年1月9日）解除。在此日期之后，刘超继续占有和使用涉案房屋于法无据，应及时将涉案房屋腾空并返还给刘蓉，故对刘蓉要求刘超腾空涉案房屋并交换刘蓉的诉讼请求，该院予以支持；在租赁合同解除后，刘超一直占用该房屋至今，未及时将该房屋交还给刘蓉，给刘蓉造成租金损失，故刘超应当向刘蓉支付2020年1月10日至本判决作出之日止的房屋实际占用费12350元（1500元/月×8个月+1500元/月÷30天×7天=12350元）。至于判决之后的房屋实际占用费，刘超应按1500元/月的标准，继续支付至其实际搬离涉案房屋之日止。综上判决如下：一、刘超在判决生效之日起三日内搬离其承租的位于房屋，将该房屋交还刘蓉；二、刘超在判决生效之日起三日内向刘蓉支付2019年11月10日至2020年1月9日期间的房屋租金3000元；三、刘超在判决生效之日起三日内向刘蓉支付2020年1月10日至2020年9月16日期间的房屋实际占用费12350元；此后的房屋实际占用费，刘超应按1500元／月的标准，继续支付至其实际搬离涉案房屋之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费80元，因适用简易程序，减半收取40元，由刘超负担。二审过程中，上诉人刘超提交短信内容、图片、光盘和物业缴费单，拟证明刘超已经把房屋交还给刘蓉。被上诉人认为上述证据不属于新证据，也不能证明刘超已把房屋交给刘蓉。本院认为，短信内容、图片和光盘，无法核实真伪，本院不予采纳；物业缴费单，只能证明涉案房屋空置状态，不能证明刘超已把房屋交还给刘蓉，与本案无关，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于刘超是否已将涉案房屋交还给刘蓉的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉案租赁合同到期后，双方未签订续租合同，刘超继续使用涉案房屋，刘蓉未提出异议，双方之间的租赁合同为不定期租赁合同。双方均有权随时解除合同。刘蓉于2020年1月9日向刘超送达《关于解除〈租赁合同〉的通知》，故涉案租赁合同于2019年1月9日解除。承租人刘超有义务返还涉案房屋给刘蓉，但刘超一直未将涉案房屋钥匙交还给刘蓉，履行返还涉案房屋的义务，故一审法院认定刘超支付租金和占用费符合法律规定，本院予以确认。二、关于返还押金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，刘超认为刘蓉须返还涉案房屋押金，可以在答辩期内提出反诉。但由于刘超在一审中未提出反诉，本院二审调解未果，且双方未同意由本院一并审理，故本院不予处理，刘超可另行起诉。综上所述，刘超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费80元，由刘超负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年十一月二十日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。