河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初6503号原告：毛汉文，男，汉族，1996年5月20日出生，现住河南省南阳市卧龙区。被告：杨杨，女，汉族，1984年9月9日出生，住河南省南阳市卧龙区，委托诉讼代理人：牛双，河南梅溪律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告毛汉文与被告杨杨租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告毛汉文、被告杨杨的委托诉讼代理人牛双均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毛汉文向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告房屋租金及物业费3916元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月2日，原告通过南阳千城房产经纪有限公司租赁被告南阳市银基商贸城4号楼2108处房屋，合同到期后，双方未续签合同，后原告实际租住房屋并按照原房租价每3个月支付一次租金及物业费，费用由被告母亲代收。2020年3月30日，原告支付给被告母亲3个月租金及物业费7834元，2020年4月22日，原告通知被告母亲退租，并于2020年5月12日将东西全部搬出，2020年5月15日通知被告母亲验房，被告及其母以种种理由推诿不验房，故原告诉至本院，望判如所请。被告杨杨辩称，原被告双方之间签订的租赁合同合法有效，并经双方续签两次，原告违反合同约定，提前解除合同，被告不应当返还押金及所支付的房屋租金和物业费。事实如下：第一，原被告双方于2018年4月2日经南阳千城房产经纪公司居间介绍，就涉案房产的租赁签订了书面租赁合同。合同到期后，2019年3月1日，原告毛汉文自行出具所谓《续租合同》字条，并由被告母亲邓蕊签字确认续租至2020年4月1日。2020年3月3日，原告毛汉文主动联系被告母亲要求续租，同时希望延期支付租金，最终因被告考虑到疫情期间原告资金周转也困难，同意其续租的房租缓交15天。原告于2020年3月30日支付2020年3月续组一年合同的第一个季度（2020年4月1日至2020年6月30日）房租加物业费合计7834元。第二，原告于2020年4月22日微信联系被告母亲称“生意不太好，所以银基的这个房子不想租了”，被告母亲回复“有要紧的事情在郑州，大概需要月余，今年没到期”。原告自认“确实还没有到期”，被告母亲回复“你今年的租房已经续约了，等我回去了再说”。原被告双方均明确了第三年的租赁合同已经续约，租期未到。并且被告非故意不回南阳处理，被告父亲突发疾病，在郑州人民医院住院治疗、化疗至6月中旬方回至南阳。到南阳后，第一时间联系了原告，于2020年6月16日双方在租赁房屋处验收了房屋，原告将所余物品搬离涉案房屋，并经110报警处理后，才将水卡、电卡交付给被告母亲。原告联系了修理方确定了被损害的高层玻璃费用后将修理费用直接支付给了修理方（高层玻璃需定制，三天后方来安装）。考虑到原告所述困难及警方从中调解，退还了3000元押金给原告作为最终处理结果。第三，根据原被告双方所签订的书面租赁合同第7条约定“租赁期满时，甲乙双方均须提前30天即一个月告知对方是否续租”，第8条约定“若甲乙双方任何一方提前解除合同，均须支付对方违约金3000元（若乙方即原告违约，所交押金将转化为违约金）。”被告违反合同约定，在已经续租的情况下，单方违约，要求解除合同，退租。按照合同约定，原告应当支付被告违约金3000元。同时，原告称2020年5月15日通知被告母亲验房，但涉案房屋的实际退租时间为2020年6月16日，实际退租时原告还有大量物品未搬离，至今还有部分家具遗留涉案房屋内，并且在验房时，高层玻璃毁损一块，经由原告自己处理，于2020年6月19日才重新安装恢复原状。另，水卡、电卡也是2020年6月16日当天经报警处理后，方退还给被告母亲。被告本以为经由警方处理，退还押金，房屋恢复原状，双方争议和平解决。未料，后原告诉至法院，被告认为，原告违约在先，应当支付被告违约金3000元，同时承担因被告违约导致的原告的损失（即原告无故退租致使被告房屋在合理期限内未能出租的损失）。综上，被告恳请法庭查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉求向法庭提交以下证据：1.与被告母亲的聊天记录。2.转账记录。被告对原告提供证据的质证意见：对聊天记录本身无异议，但不能证明其证明方向。证据1.2意见：6.16双方联系验房并退还押金的记录原告未提供，该证据不能证明实际的退房时间。被告向法庭提交以下证据：一、房屋出租（居间）合同。证明目的：按照合同约定期限届满，仅需告知对方是否续租即可形成续租；原告违约，应当支付被告违约金3000元。二、续租合同。证明目的：2019年4月1日合同期满后，再次续租至2020年4月1日。三、微信记录截屏20张。证明目的：1、原告按照证据1合同约定，按季度向被告母亲支付房租及物业费7834元；2、2020年3月3日与被告母亲协商再次续租，并于2020年3月30日支付续租后第一个季度房租及物业费7834元；3、原告自认租期未到，自己原因导致的违约退租。四、收款收据。证明目的：涉案房屋每个季度的物业费为678元，被告按约收取原告物业费等。五、照片截屏。证明目的：1、2020年6月16日实际交付房屋时，房屋玻璃毁损，未恢复原状；2、涉案房屋未清理腾空。六、微信转账截屏，证明退还押金的事实。原告对被告提供证据的质证意见为：对证据1.合同属实，2018-2019.4.2的合同，但争议部分是2020年的房租，与之前的无关。对证据2.系2019.4.1-2020.4.1的合同，但与争议部分无关。对证据3.聊天记录中2019年9-12月份的与本案无关。今年3月3日续缴的房租也无异议。对延后的房租无异议。有异议的是，第三年被告母亲未给我续签合同，故应是不定期租赁，随时可以解除。我提前通知（4.22）被告母亲不再租住。直至6.16才验房。对证据4.无异议。但与我无关。我每月缴纳有物业费给被告母亲。对证据5.真实性无异议。当时协商重新安装玻璃，无异议。屋内有个桌子不要了，被告母亲当时无异议。对证据6，无异议。本院经审理认定事实如下：2018年4月2日，原告因办公需要通过南阳千城房产经纪有限公司居间，租赁了被告杨杨所有的位于南阳市银基商贸城4号楼2108处房屋一套，双方与经纪公司签订了房屋租赁（居间）合同，该合同编号为0000076，内容显示：“出租方杨杨，身份证号：（甲方）.承租方：毛汉文，身份证号：（乙方）.经纪方：南阳千城房产经纪有限公司，营业执照号码914××××1303MA40RUKG1R。经三方协商，就乙方租赁甲方的房屋一事，三方特订立以下合同：甲方房屋位于南阳市银基商贸城4#2108户，整套租给乙方。1.租期：2018年4月2日始至2019年4月2日，租期为1年。2.租金2400元/月，付款方式：按季度交，提前30天缴纳下次的房租。……3.押金3000元整。……8.若甲乙双方任何一方提前解除合同，均须支付对方违约金3000元。……”落款处三方均在该合同上签字按印。2018年4月2日，千城房产经纪有限公司收取了1200元中介费并出具收据为凭。期间，案涉房屋的押金3000元、租期内的租赁费及物业费费用一直由被告母亲邓蕊代收。2019年3月1日原告毛汉文和被告母亲邓蕊经协商，原告再续租一年。原告毛汉文自行出具《续租合同》一份，内容为：“原租房合同条款有效，另再续租1年。银基4号楼2108室，2019年4月1日到2020年4月1日。租房人，毛汉文。房东：邓蕊。2019.3.1号”。2020年3月3日，续租合同即将到期前，原告微信联系被告母亲，要求续租并提出延期支付租金，被告考虑到2020年疫情影响同意原告续租，并准许其缓十五天交房租。2020年3月30日，原告向被告母亲支付了2020年4月1日至2020年6月30日的房租7200元及物业费共计7834元，但双方未签订书面的合同。庭审中，双方均提交了微信聊天记录，从记录中显示2020年4月22日，原告提出不想承租房屋，被告母亲称其丈夫生病在郑州治疗为需一个月左右，回去再说。2020年5月15日，原告给被告母亲发微信称其已将屋内物品清空，通知被告进行验房。被告未回复。6月16日被告微信回复称其回来了，当天下午双方对案涉房屋及屋内物品进行了验收，验房时因双方发生争议，报警后经出警人员协调，原告向被告交付水卡、电卡、房门钥匙并结算燃气费用，被告向原告退还了3000元租房押金。原告毁损的屋内高层玻璃由原告向安装人员支付了费用，双方交接完毕。后原告因案涉房屋租赁费问题原告诉至本院。庭审中原告称2020年5月12日原告腾房时物业公司阻拦，后其强行搬离案涉房屋，到2020年5月15日即通知被告进行验房。被告予以否认，称2020年6月16日验房时，原告尚有物品未搬走，且原告毁损的玻璃到2020年6月19日才安装上。另查明，2020年6月16日被告向南阳万禾鸿泰物业服务有限公司缴纳了物业费等相关费用，收款收据显示：“2020年1月1日至2020年6月30日物业管理费1008元，公摊费318元，垃圾处理费30元，共计1356元”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原告因办公需要租赁被告名下房屋，双方签订了房屋出租（居间）合同，原被告之间形成租赁合同关系。期间原告两次续约要求租赁该房，2020年3月30日，原告依约支付了2020年4月1日至2020年6月30日的房屋租赁费、物业费，被告收取各项费用且并未将房屋收回，但双方未续签书面合同，故双方形成不定期租赁合同关系。关于本案合同解除的日期问题，本院认为，本案中原告虽然于2020年5月15日微信告知被告其已将室内物品搬离并通知被告进行验房，但并未向本院提供其实际已搬离的相关证据，且原被告双方在2020年6月16日对案涉房屋才进行了验收，故本院确认双方租赁合同在2020年6月16日已经解除。关于原告要求被告偿还租赁费及物业费的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因2020年6月16日双方租赁合同解除，原告实际缴纳的租赁费至2020年6月30日，故合同解除后被告收取的租赁费和物业费，被告应当予以退还。案涉房屋租赁费每月2400元，南阳市万禾鸿泰物业服务有限公司收款收据显示，物业费每月226元，双方对此均无异议。故被告应退还自退房之次日即2020年6月17日起至2020年6月30日止的房屋租赁费1120元，物业费62元（2020年4月1日至2020年6月16日物业费572元，原告实际缴纳634元），两项合计1182元，关于被告辩称的原告应支付3000元违约金及承担因原告无故退租致使被告房屋在合理期限内未能出租的损失的问题。因被告未明确提出反诉，且双方在2020年6月16日协商解除合同时并未对违约金进行约定，故对被告辩称本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，第一百一十九条、第二百一十七条、第二百三十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日后十日内，被告杨杨向原告毛汉文支付租金及物业费共计1182元。二、驳回原告毛汉文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨杨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员 杨 杰二〇二〇年十一月三十日书记员 魏妍冰