福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民初226号 原告：卢忠明，男，1973年8月4日出生，汉族，住顺昌县。 被告：南平市海纳投资担保有限公司，住所地南平市延平区马坑路**（世纪星城**）******。 法定代表人：林文标，董事长。 委托诉讼代理人：张游辉，南平市建阳区麻沙法律服务所法律工作者。 被告：福建融华置业有限公司，住，住所地顺昌县双溪镇三民里巷**融华文博苑****/div> 法定代表人：林文平，董事长。 委托诉讼代理人：张永亮，男，该公司职员。 被告：福建融华置业有限公司建阳分公司，住所地南，住所地南平市建阳区潭城街道西门外美墅温哥华******v> 主要负责人：林文平，经理。 委托诉讼代理人：张永亮，住顺昌县。 原告卢忠明与被告南平市海纳投资担保有限公司（以下简称海纳公司）、福建融华置业有限公司（以下简称融华公司）、福建融华置业有限公司建阳分公司（以下简称融华建阳分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢忠明、被告海纳公司的委托诉讼代理人张游辉、被告融华公司与融华建阳分公司的共同委托诉讼代理人张永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢忠明诉讼请求：解除对南平市建阳区××层××车位的查封措施。事实与理由：2017年11月12日，融华公司与卢忠明签订《车位、车库定购协议书》，约定将坐落于南平市建阳区西区生态城“融华锦城”负一层551＃车位以112000元出售给卢忠明。卢忠明即支付定金10000元，尾款于2017年11月23日付清。随后，融华公司将车位交付给卢忠明使用。卢忠明一直催促融华公司办理产权证，融华公司告知卢忠明要验收合格后再统一办证。疫情结束后，卢忠明持合同到行政服务窗口查询办证情况时，才知道该车位已被查封。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，《车位、车库订购协议书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，且双方均实际履行了合同，因此应属于有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，卢忠明已经全部付清价款，且签订了有效的合同并实际占用了车位，故卢忠明对案涉车位享有排除执行的权利。 被告海纳公司辩称，一、卢忠明与融华公司未成立商品房买卖合同关系。商品房买卖合同的成立必须以网签备案为准，卢忠明与融华公司签订的《车位、车库定购协议书》仅是认购意向协议，根据协议第四条、第五条约定，卢忠明应在签订认购协议后七日内即2018年11月8日之前携带协议书原件、定金收据、身份证原件或者其他合法证件，到售楼部签订《买卖合同》，但卢忠明并未与融华公司签订商品房买卖合同,故其与融华公司之间未成立商品房买卖合同关系。二、卢忠明没有证据证明其已支付购买款。卢忠明提供融华建阳分公司出具的《收款收据》，收款方是融华建阳分公司，并非融华公司，且《收款收据》中载明的收款说明为融华锦城8栋地下室负一层器材使用权的转让费，而非购买车位款。综上所述，卢忠明提出的异议之诉不能成立，请求人民法院依法驳回卢忠明的诉讼请求。 被告融华公司、融华建阳分公司辩称，卢忠明与融华公司于2017年11月12日签订《车位、车库订购协议书》，卢忠明于当日支付定金1万元。2017年11月23日之后，卢忠明通过银行汇款的方式付清了购买车位的尾款103000元。2018年3月12日卢忠明要求融华公司与其签订网上备案合同并办理产权登记，因融华公司的网签系统被建阳区房管局锁定，暂时无法办理，故融华建阳分公司于当日向卢忠明出具《收款收据》，并告知其待网签系统解锁后通知其办理。卢忠明与融华公司签订的《车位、车库订购协议书》内容具体明确，协议书约定7日内签订《商品房买卖合同》，系因主管部门监管要求需要签订网上备案合同。双方的真实意思是《车位、车库订购协议书》即是买卖合同，卢忠明已经付清了全部购房款，履行了合同主要义务，买卖合同依法成立并生效。 经审理查明，2017年11月12日，卢忠明与福建融华置业有限公司签订的《车位、车库定购协议书》，约定卢忠明认购南平市建阳区西区生态城“融华锦城”负一层551＃车位，选择一次性付款方式，并约定卢忠明在签署本协议时支付认购定金10000元，在签订本协议之日起七日内即2017年11月19日之前携带本协议原件、定金收据、身份证原件到售楼部签订《买卖合同》，并交纳（含定金）112000元。如卢忠明未在上述期限内与融华公司签订《买卖合同》，并交纳购车位款，则视为违约，融华公司有权另行出售该车位，认购定金不予返还。2019年7月18日，本院作出（2019）闽07民初172号民事裁定书，裁定查封融华公司开发的坐落于南平市建阳区西区生态城“融华锦城”的房产，查封期限为三年，其中包括地下室车位551＃。卢忠明遂向本院提起执行异议，本院于2020年5月22日作出（2019）闽07民初172号之四民事裁定，裁定：驳回案外人卢忠明的异议请求。卢忠明不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点在于：卢忠明对案涉车位是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，卢忠明以其与融华公司签订的《车位、车库定购协议书》，拟证明在人民法院查封之前其与融华公司已签订合法有效的书面买卖合同。经审查，案涉《车位、车库定购协议书》的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定该《车位、车库订购协议书》并非合法有效的买卖合同，仅是意向协议，且双方也未依约另行签订《买卖合同》。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，卢忠明所举证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即其对案涉车库不享有足以排除执行的权利，卢忠明应依法承担举证不能不利后果。 综上，原告卢忠明的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项规定,判决如下: 驳回原告卢忠明的诉讼请求。 案件受理费2540元,由原告卢忠明负担。 如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  张廷贵 审 判 员  邱丽琴 人民陪审员  黄丽萍 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。