贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6682号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦,贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼,贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗莉，女，汉族，1977年11月14日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人（特别授权)：刘斌，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：游靖奋强，贵州创驰律师事务所律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）因与被上诉人罗莉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：从双方签订的《商品房买卖合同》来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，并将授权事项明确于《委托办理权属登记协议书》，上诉人方能履行合同义务，上诉人未授权的情况下，上诉人无法履行义务，故上诉人就逾期交付办理商品房转移登记有关文书不存在违约。即使认定上诉人违约，双方约定以被上诉人已付购房款为基数，按日万分之二计付违约金的标准过高，应结合被上诉人的实际损失进行调整，因被上诉人未举证证明其实际损失，本案违约金应以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。被上诉人罗莉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗莉向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理位于毕节市七星关区房屋权属转移登记文书并交付给原告；2、判令被告支付原告逾期办理商品房权属转移登记的违约金，计算方式为：以购房款1746416元为基数，按日万分之二,从2017年1月30日起计算至被告为原告办理房屋权属转移登记并交付给原告之日止（暂计200000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月10日，原告作为买受人,被告作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区（或凤凰郡三街016），建筑面积257.98平方米，套内建筑面积244.03平方米，总价款1788784元，买受人应在签订合同时付该商品房总价款的40%给出卖人，即715514元,在2015年5月12日前，付该商品房总价款的60%给出卖人，即1073270元。第二十二条房屋登记：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。《补充协议》约定：关于转移登记，按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定：三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必需的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。协议还约定了其他事项。合同签订后，原告按涉案房屋实际面积向被告支付了全部购房款1746416元。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清了购房款，被告应按合同约定取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的请求，予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的认定问题。《商品房买卖合同》第二十二条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。故被告应当自约定日期届满之次日，即2017年1月30日开始向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。被告的逾期行为已经超过合同约定日期的180日，而双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条并未对逾期超过180日之后的违约金计算标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额1,746,416元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款1,746,416元为基数，2017年1月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对原告要求办理房屋产权证书并交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还不具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该项诉请，不予支持。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗莉逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款1,746,416元为基数，2017年1月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告罗莉的其他诉讼请求。案件受理费2,150元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定，取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人未能履行文书交付义务，系其未能取得商品房所有权初始登记，不具备该义务履行条件所致，与被上诉人是否签署《委托办理权属登记协议书》无涉。上诉人将其违约行为归咎于被上诉人未签署《委托办理权属登记协议书》明确授权事项，缺乏事实依据，其据此主张不承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。本案中双方未就上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，结合被上诉人的诉请，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，符合法律的规定。对上诉人主张本案违约金应予调减为按中国人民银行同期同贷款利率计算的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十九日书记员 赵 莉