江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8002号上诉人（原审被告）：徐凯，男，1977年2月20日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人（原审被告）：韩朝秀，女，1976年8月12日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：苏州皇家物业管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区浒墅关镇新街东口。法定代表人：刘加奎，总经理。委托诉讼代理人：顾小芳，江苏谐达律师事务所律师。上诉人徐凯、韩朝秀因与被上诉人苏州皇家物业管理有限公司（以下简称皇家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。徐凯、韩朝秀上诉请求：1.增加名佳花园业主委员会为共同被告。2.依法撤销一审判决，改判物业服务费为：按照1分满意每平方米计费，合计为91.57平方米*0.01元/月*84个月（2012年1月1日至2019年12月31日，合计84个月）=76.92元。3.徐凯、韩朝秀反诉请求皇家物业公司返还侵占业主的权益款，明细如下：（1）违法侵占以业主名义收取的停车费，合计200车位*1440元/车位/年*8年（2012年至2019年12月31日止，合计8年）=230.40万元；（2）违法侵占以业主名义收取的广告费，合计20块*20万元/块/年*8年（2012年至2019年12月31日，合计8年）=3200万元；（3）以上两项金额的滞纳利息，按照央行贷款利率5.16%的三倍计息，合计为（3200+230.4）*5.16%*3=531.025万元。以上三项合计为230.40+3200+531.025=3961.4259万元，按150户计算，应分给徐凯、韩朝秀264095.06元，扣除徐凯、韩朝秀应付的物业服务费76.92元，皇家物业公司还应支付给徐凯、韩朝秀264018.14元（按住户150户计算）。4.本案一切诉讼费用由皇家物业公司承担。事实和理由：1.业主委员会成立不合法，业主委员会作出的决定不能代表徐凯、韩朝秀。徐凯、韩朝秀作为业主对于业主委员会的选举和成立概不知情，没有参与过相关投票和会议，业主委员会主任代表业主签订物业服务合同时已非名佳花园业主，业主委员会与皇家物业公司签订的物业服务合同不能约束徐凯、韩朝秀，更不能损害徐凯、韩朝秀的合法权益。2.皇家物业公司对物业服务质量和内容认识不清，未达到协议约定的三级标准，打扫卫生不达标、楼道异味屎尿臭味严重、楼道被人喷字、小区10多家住户被入室盗窃，反映出其提供的物业管理和服务严重不合格，经业主多次反馈不改正，只知收取费用。物业服务费应当按照服务质量和满意程度付费，徐凯、韩朝秀对物业服务只有一分的满意，因此物业服务费只能按00.1元/平方米的价格结算。3.皇家物业公司无权收取滞纳金，徐凯、韩朝秀不支付物业服务费完全系因皇家物业公司未按要求合法合规履行物业服务合同义务所致，皇家物业公司违约在先，自然无权收取滞纳金。如皇家物业公司坚持主张滞纳金，也应向名佳花园业主委员会主张。4.皇家物业公司利用与业主委员会签订的物业服务合同，进驻小区，侵占停车费、广告费等业主权益款，属明知故犯，因此除返还相应权益款外，还应按央行贷款利息5.16%的三倍向业主支付滞纳金，具体计算见上诉请求。综上，请求二审法院支持徐凯、韩朝秀的上诉请求。皇家物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1.关于徐凯、韩朝秀要求增加名佳花园业主委员会为共同被告之诉请，应由法院依法裁决是否允许。2.业主委员会与皇家物业公司签订的物业服务合同合法有效，一审认定有理有据，应当维持。3.关于徐凯、韩朝秀提出的广告费等问题，徐凯、韩朝秀应当按照合理程序要求查询，且该问题与本案无关。皇家物业公司向一审法院起诉请求：1.判令徐凯、韩朝秀支付物业服务费6153.50元（自2013年1月1日起至2019年12月30日，共计84个月，计算方式：91.57平方米*0.8元/月*84个月=6153.50元）；2.判令徐凯、韩朝秀支付滞纳金（自2013年6月30日起，按照每日千分之三计算，计至2019年6月30日，滞纳金21903元）。以上1、2项，合计28056.5元；3.本案诉讼费用由徐凯、韩朝秀承担。一审法院认定事实：自2011年5月1日起至2020年12月31日，皇家物业公司（原苏州皇都丽苑物业管理有限公司）（乙方）与苏州高新区浒墅关名佳花园业主委员会（甲方）签订五份《苏州市物业服务合同》（以下简称物业服务合同），五份物业服务合同起止日期分别为：2011年5月1日至2013年4月30日、2013年5月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2021年12月31日。物业服务合同约定甲方将苏州浒墅关开发区名佳花园小区（坐落位置：苏州浒墅关开发区兴贤路610号）委托乙方实行物业服务，同时物业服务合同第八条规定，住宅：多层0.8元/月每平方米。关于物业费的缴纳期限，依据2011年5月1日至2013年4月30日、2013年5月1日至2014年12月31日两份物业服务合同第十条第一项规定，在每年1月、6月、12月的15日前向乙方交纳包括本月在内物业服务费；在每月1日前向乙方交纳当月的物业服务费。物业服务合同第十条第一款规定：物业服务费按月计算。业主或物业使用人应按下列方式向乙方交纳物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。依据2015年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2021年12月31日三份物业服务合同第十条第一项规定，每年6月、12月的30日前，向乙方交纳包括本月在内的6个月的物业服务费。物业服务合同第十条第一款规定，业主或物业使用人应按物业服务合同第十条第一项向乙方交纳物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。协议签订后，皇家物业公司为苏州浒墅关开发区名佳花园小区提供物业服务至今，徐凯、韩朝秀作为业主接受物业服务，但自2013年1月1日起徐凯、韩朝秀未按时交纳物业服务费，故皇家物业公司诉至一审法院。一审另查明，坐落于苏州市高新区的房屋系徐凯、韩朝秀所有，房屋建筑面积91.57平方米。以上事实，有苏州市物业服务合同、房屋权属登记信息查询结果证明、应缴费用清单、催缴函、工商变更登记通知书及一审庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为：皇家物业公司与徐凯、韩朝秀签订的《苏州市物业服务合同》合法、有效，双方均应按约履行。皇家物业公司作为苏州浒墅关开发区名佳花园小区的物业服务提供者提供了物业管理服务，徐凯、韩朝秀作为业主应按协议约定支付相应的物业服务费。徐凯、韩朝秀实际应交物业费的面积为91.57平方米，应缴物业费总计6153.50元（计算方式：91.57平方米*0.8元/平方米/月*84个月）。关于逾期违约金，徐凯、韩朝秀未按合同约定交纳物业费，理应承担违约责任、支付相应的违约金。对于违约金起算时间点，因2011年5月1日至2013年4月30日、2013年5月1日至2014年12月31日两份物业合同对物业费缴纳期限约定不明，且苏州皇家物业管理有限公司主张按照2015年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2021年12月31日三份物业服务合同第十条规定，以每年6月、12月的30日前为物业费缴纳期限，是对物业费缴纳期限的延长，此种自认对徐凯、韩朝秀有利，因此一审法院予以认可。因双方物业服务合同约定违约金计算标准过高，经徐凯、韩朝秀主张，一审法院依法对违约金计算标准进行调整，由每日3‰调整为每月0.5%。根据徐凯、韩朝秀的房屋面积及物业费的标准，其每半年应当交纳的物业费为439.54元（计算方式：91.57平方米*0.8元/平方米/月*6个月），同时应按照每月0.5%标准支付违约金。首次违约日期为2013年6月30日，截至2019年6月30日累计连续12期违约，违约金计算为1028.52元{计算方式：439.54*0.5%*6*（1+2+3+4…+12）}。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：徐凯、韩朝秀于判决生效之日起十日内支付苏州皇家物业管理有限公司物业费6153.50元及违约金1028.52元。案件受理费501.41元，减半收取250.71元，由苏州皇家物业管理有限公司负担186.53元，徐凯、韩朝秀负担64.18元。二审中，徐凯、韩朝秀向本院提交照片打印材料共11页，以证明皇家物业公司私自占有诉争小区业主的广告费、停车费。皇家物业公司质证认为，对上述照片打印材料的真实性、关联性均不予认可。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，皇家物业公司与名佳花园业主委员会分多次签订《苏州市物业服务合同》，并自2011年5月1日起至今为名佳花园提供物业服务，因诉争小区业主徐凯、韩朝秀自2013年1月1日起未交纳物业服务费，皇家物业公司诉至法院要求其交纳相应的物业服务费及滞纳金等。本案二审争议焦点在于，皇家物业公司是否有权向徐凯、韩朝秀收取物业服务费及相应滞纳金。徐凯、韩朝秀上诉认为，诉争小区业主委员会成立不合法，诉争《苏州市物业服务合同》对其没有约束力，且皇家物业公司提供的物业服务严重不合格，因此只能按0.01元每平方米收取物业服务费，无权收取滞纳金，同时应当向其返还侵占的业主权益款。对此本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，徐凯、韩朝秀主张名佳花园业主委员会成立不合法，未提供证据佐证，诉争小区业主委员会与皇家物业公司签订的物业服务合同合法有效，对全体业主均有约束力。徐凯、韩朝秀作为该小区业主应当按照物业服务合同约定交纳相应的物业服务费。徐凯、韩朝秀认为皇家物业公司提供物业服务严重不合格，对此本院认为，诉争小区的物业服务是综合性服务，皇家物业公司已提供保洁、安保、维护等物业管理和服务，物业服务效果本身受到服务对象的体验等多种因素的影响，徐凯、韩朝秀以物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费无法律依据，本院不予支持。一审认定徐凯、韩朝秀应交纳的物业服务费并无不当，本院予以维持。关于滞纳金，徐凯、韩朝秀自2013年起未再交纳物业服务费，按约理应支付滞纳金。一审就合同约定的滞纳金标准进行下调，由每日3‰调整为每月0.5%，皇家物业公司未就此提出上诉，本院对一审认定的滞纳金数额予以维持。本案是物业服务合同纠纷，系因徐凯、韩朝秀作为接受物业服务相对方未交纳物业服务费引起的纠纷，其要求追加名佳花园业主委员会为共同被告的主张，没有事实和法律依据，本院不予准许。关于徐凯、韩朝秀要求皇家物业公司返还业主权益款并支付相应滞纳金的主张，徐凯、韩朝秀在一审中未明确提出反诉请求并缴纳反诉案件受理费，故不在本案受理范围之内，本案不予理涉。综上，上诉人徐凯、韩朝秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费501.41元，由上诉人徐凯、韩朝秀负担。本判决为终审判决。审判员  沈军芳二〇二〇年十一月二十日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。