河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初18599号原告闫新兰，女，汉族，1953年4月6日出生，住河南省正阳县。委托代理人胥宾宾，河南红达律师事务所律师。委托代理人禹欢欢，河南红达律师事务所律师。被告常秀花，女，汉族，1947年7月15日出生，住郑州市金水区。委托代理人赵蒙，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人刘轩，河南亚太人律师事务所律师。第三人郑州中原华丰投资中心有限公司，住所郑州市健康路**，统一社会信用代码91410100715677883F。法定代表人尹建国，董事长。委托代理人张建强，系公司员工。第三人尹建国，男，汉族，1956年3月28日出生，住郑州市金水区健康路**院**楼**，身份号码4101021956********。原告闫新兰（以下简称原告）诉被告常秀花（以下简称被告）、第三人郑州中原华丰投资中心有限公司（以下简称“华丰公司”）、第三人尹建国案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫新兰委托代理人禹欢欢，被告常秀花委托代理人赵蒙、刘轩，第三人华丰公司委托代理人张建强到庭参加诉讼，第三人尹建国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告闫新兰诉称，2010年12月25日，原告同第三人华丰公司签订商品房买卖合同一份，约定第三人华丰公司将案涉房屋出售给原告。签订合同后，原告缴纳了全部房款448054元，该房款收款原始凭证由第三人华丰公司入账保存，缴纳全部购房款后，第三人华丰公司将案涉房屋交付给原告使用至今。经郑州市不动产中心房地产综合查询系统显示，原告闫新兰于2010年12月25日签订编号为10756386号购房合同，房屋坐落与案涉房屋一致，现法院将已经由原告所有并使用近10年的房产予以查封并评估、拍卖，严重损害了原告合法权益，且法院上述做法也不符合社会预期。原告闫新兰向本院提出诉讼请求:1、停止对金水区翠花路号华林都市家园42号楼××-20层××02房产，不动产权证号：1301168569的查封，房屋价值8××000元；2、确认案涉房产买方是原告闫新兰，案涉房产为原告闫新兰所有；3、本案诉讼费由被告承担。原告闫新兰为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告闫新兰身份证，（2020）豫0105执异537号执行裁定书；证据二、原告闫新兰与第三人华丰公司签订的《意向书》、《商品房买卖合同》、《合同信息本案摘要》、契税完税证、销售不动产统一发票（自开）、房屋专项维修资金交存凭证、张静出具的证明材料、银行转账记录；证据三、电费催缴通知单、物业公司缴款单、《华林都市家园前期物业管理服务协议》、《华林都市家园业主规约》、郑州华林物业管理有限公司出具的证明材料；证据四、郑州市房屋登记薄、郑州市个人房屋产权信息表、正阳县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明、正阳县房地产交易所房屋信息查询证明；证据五、金水区文化路派出所出具的证明、郑州华林物业管理有限公司出具的证明；被告常秀花辩称，现有证据无法证明原告已经支付购房价款，法院依据生效判决，及不动产查询结果，查封涉案房产并无不妥，应驳回原告诉请。被告常秀花为支持其答辩意见，向本院提交不动产登记资料查询结果证明一份。第三人华丰公司辩称，原告在我公司购置房屋情况属实，开具发票后签订合同并备案，属实。第三人尹建国未答辩亦未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案被告常秀花诉本案第三人华丰公司、尹建国民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月20日作出（2020）豫0105民初2923号民事判决书判决如下：一、华丰公司于该判决生效后十日内偿还常秀花借款本金780万元及利息（利息以借款本金780万元为基数，自20××年10月21日起按月利率2%的标准计算至实际清偿之日止）；二、尹建国对该判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，尹建国在承担保证责任后，有权向华丰公司追偿；三、驳回常秀花的其他诉讼请求。后常秀花、华丰公司不服该判决向河南省中级人民法院提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）豫01民终7225号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书已于2020年7月3日发生法律效力。该案进入执行程序后，本院于2020年7月16日作出（2020）豫0105执8313号之五执行裁定书，裁定：一、将被执行人华丰公司名下位于金水区翠花路号华林都市家园42号楼××-20层××02号（不动产权证号：1301168569）房产予以查封；二、限被执行人华丰公司、尹建国于本裁定生效后三日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将依法评估、拍卖上述房产。本院于2020年7月20日向郑州市自然资源和规划局送达执行裁定书及协执行通知书，将第三人华丰公司名下的涉案房产予以查封。后原告闫新兰作为案外人向本院提出书面执行异议，要求停止对登记在被执行人华丰公司名下涉案房产的执行，本院于2020年8月14日作出（2020）豫0105执异537号执行裁定书，裁定驳回原告闫新兰的异议请求。原告闫新兰于2020年8月27日诉至本院。另查明，2010年12月25日，原告闫新兰（××）与被告华丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：××为闫新兰，××购买的商品房位于郑州市××区××、农业路××都市家园××楼××号房屋（现编为：金水区翠花路号），建筑面积为81.9平方米，总金额448054元；付款方式为一次性付款，约定金额：448054元，付款方式：现金，约定付款时间：2010-02-18，缴纳比例：100%；备注：××于2010年2月11日交付定金10000元，应于2010年2月18日前支付房款448054元（含定金）。当日，双方在郑州市房屋交易和登记中心办理合同信息备案。原告闫新兰提交的2010年12月25日出具的《销售不动产统一发票（自开）》显示：不动产项目名称华林都市家园，楼牌号24#B号楼××-20层××××号，购房款448054.00元。郑州市物业维修基金管理中心出具的《房屋专项维修资金交存凭证》显示，业主闫新兰，房屋坐落金水区翠花路，幢号：24#B，门牌号：××层××××。建筑面积81.82，售房金额448054元，合计金额5318元。原告称购房款分两次支付，第一次系在签订意向书时以现金形式支付给第三人华丰公司215563元，第三人并在意向书上书写标注，第二次系通过案外人张静支付给第三人华丰公司232491元，以上共计448054元，原告与第三人华丰公司签订了《商品房买卖合同》，第三人华丰公司向原告出具了金额为448054元的销售不动产统一发票。第三人华丰公司在本案审理中认可收到原告全额支付的房款并向其开具了发票。2013年11月××日，原告与郑州华林物业管理有限公司签订《华林都市家园前期物业管理服务协议》及《业主规约》，载明原告所购房屋类型住宅，坐落位置郑州市金水区××都市家园××24Ｂ-19-19，面积81.9平方米。原告提交的2016年9月10日电费交费单显示，原告用电地址金水区翠花路号24号楼B××层××号。原告提交的物业公司支付单显示42-××02，闫新兰，2016.4-2017.3物业费1345元。郑州华林物业管理有限公司于2020年8月24日出具的证明材料显示经查我小区42号楼××-20层××02房，系业主闫新兰于2010年12月购买后，一直在此居住，按时缴纳自2010年12月以来的物业管理费，水电和天然气费用，没有发生过拖欠现象。郑州市公安局文化路派出所于2013年7月2日出具的证明载明：“华林都市家园三期”原路牌号金水区南阳路西、农业路北，现经派出所统一编为金水区翠花路号，其中24#A楼、24#B楼经派出所现编为41号楼和42号楼，其余楼号不变。2020年9月26日，郑州华林物业管理有限公司出具《证明》一份，载明：金水区南阳路西、农业路北华林都市家园三期24#B号楼××-20层××××号与金水区翠花路号华林都市家园42号楼××-20层××02号房产是同一房产。原告闫新兰于2020年8月25日查询的郑州市个人住房产权信息表显示：闫新兰名下共有1套房产，购房人闫新兰，共有情况单独所有，合同号10756386，房屋坐落金水区南阳路西、农业路被24#B号楼××-20层××××.建筑面积81.9，合同签订日期2010-12-25。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告闫新兰与第三人华丰公司签订《商品房买卖合同》，并在有关部门进行了备案，本院对该合同的有效性予以确认。本院查封涉案房屋的时间为2020年7月20日，原告闫新兰与第三人华丰公司签订的《商品房买卖合同》在2010年12月25日，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的形式要件。原告闫新兰提交的《华林都市家园前期物业管理服务协议》、《业主规约》、电费催缴单、物业费交费单，物业公司出具的证明材料及郑州市个人住房产权信息表，能够证明原告所购商品房系用于居住，且××名下无其他用于居住的房屋，原告闫新兰提交的销售不动产统一发票、转账记录等证据，及第三人华丰公司的当庭陈述，能够证明原告购房款支付情况，符合上述第（三）项规定。综上，原告闫新兰的权利能够排除对案涉房屋的执行。关于原告闫新兰的确权诉求，涉及不动产登记机构的行政管理权，可在排除强制执行后依法通过办理过户登记予以实现。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于郑州市金水区翠花路7号华林都市家园42号楼19-20层1902房产（不动产权证号：1301168569）；二、驳回原告闫新兰的其他诉讼请求。案件受理费11990元，由第三人郑州中原华丰投资中心有限公司、尹建国共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起二日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉审 判 长  房 舒人民陪审员  刘永利人民陪审员  孟素芳二〇二〇年十一月九日书 记 员  李 敏