广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3224号上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区*******************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖美兰，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁建辉，男，汉族，住清远市清新区**************。委托诉讼代理人：罗君，广东宸韬律师事务所律师。上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）因与被上诉人梁建辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐雅居公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持乐雅居公司反诉请求并驳回梁建辉诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由梁建辉负担。事实和理由：一、梁建辉起诉要求解除两份认购书，乐雅居公司同意解除，这是双方真实的意思表示，也是既成法律事实。梁建辉在解除合同约定生效后再主张交付房屋及办证，没有事实和法律依据。二、一审判决认定以案外人欠款抵扣购房款一节没有依据，案外人既未参与诉讼，也无其他旁证，是错误的事实认定。梁建辉答辩称：一、梁建辉起诉时查到涉案房屋已登记在其他人名下，以为合同目的不能实现，故要求解除合同。其后收到证据证明已解除网签，房屋具备交付和办证的客观条件，故变更请求，合法有据。二、乐雅居公司在2013年与梁建辉签订认购书并出具收据证明已经收款，长达六年时间未提出异议，且另案中也已认定确实存在以案外人的债务抵购房款的事实，故一审判决并无不妥。梁建辉向一审法院起诉请求：1、解除与乐雅居公司签订《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149）及《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010150）；2、乐雅居公司返还购房款1165070元及利息（从起诉之日按银行同期贷款利率计至还清日止）；3、乐雅居公司赔偿损失990290元；4、本案诉讼费由乐雅居公司负担。诉讼中，乐雅居公司提交证据后，梁建辉变更诉讼请求为：1、乐雅居公司于判决生效后10日内交付枫林水岸2号楼A梯2003、2103房屋；2、乐雅居公司于判决生效后180日内为枫林水岸2号楼A梯2003、2103房屋办理不动产权证；3、本案诉讼费由乐雅居公司负担。乐雅居公司向一审法院反诉请求：1、解除与梁建辉于2013年7月3日签订的两份《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149、0010150）；2、本案诉讼费、反诉费用由梁建辉负担。一审法院认定事实：2017年12月7日，一审法院以（2017）粤1803民初3419号民事判决查明，2013年7月3日，梁建辉与乐雅居公司签订《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010150）约定，梁建辉购买乐雅居公司位于清远市清新区太和镇环城路**********房屋为预售商品房，建筑面积134.71平方米，套内建筑面积115.54平方米，公摊面积19.17平方米（实际面积以房地产证产权登记面积为准），总金额580678元，于2013年7月9日前付清。同日，梁建辉支付乐雅居公司50万元，乐雅居公司开具收款收据，收取房款580678元。认定《枫林水岸豪庭认购书》，已具备了商品房买卖合同的基本条款，买卖合同成立、有效，乐雅居公司与梁建辉应依认购书的约定履行。2018年7月3日，清远市中级人民法院以（2018）粤18民终804号民事判决，认为双方当事人确认梁建辉向乐雅居公司支付购房款500000元，梁建辉主张虽然其只支付500000元购房款，但案外人温师葵欠梁建辉款项，而乐雅居公司又欠温师葵款项，三方口头协商后，在梁建辉应付乐雅居公司房款中直接抵扣乐雅居公司欠温师葵的房款80678元，所以乐雅居公司出具给梁建辉的收款收据是580678元，而乐雅居公司则主张，乐雅居公司与温师葵之间不存在任何债权债务关系，梁建辉也没有提供任何证据证实温师葵与其存在债权债务关系，向梁建辉出具580678元收款收据是乐雅居公司的财务人员出错导致。乐雅居公司于2013年7月3日收取梁建辉支付的500000元购房款时，向梁建辉开具的收款收据注明了“收到梁建辉购买枫林水岸豪庭***房房款580678元”的字样，收款收据内容明确，乐雅居公司自2013年7月3日出具前述收款收据至梁建辉提起本案诉讼长达四年多的时间，没有提出异议，“财务人员出错导致”的理由难以令人信服，对乐雅居公司的辩解不予采纳，维持原判。2019年9月26日，广东省高级人民法院以（2018）粤民申10623号民事裁定，驳回乐雅居公司的再审申请。另查明，《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010150）约定，于付款当日到乐雅居公司销售中心签订《商品房买卖合同》。2013年7月3日，梁建辉与乐雅居公司签订《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149）约定，梁建辉购买乐雅居公司位于清远市清新区太和镇环城路**********房屋为预售商品房，建筑面积134.71平方米，套内建筑面积115.54平方米，公摊面积19.17平方米（实际面积以房地产证产权登记面积为准），总金额584392元，于2013年7月9日前付清，于付款当日到乐雅居公司销售中心签订《商品房买卖合同》。同日，乐雅居公司开具收款收据，收取房款584392元。2017年8月11日、14日，乐雅居公司将位于清远市清新区**************************屋、***房屋备案登记预售给员工覃群娣、陈桂明，不是交易行为。2019年12月13日，乐雅居公司与覃群娣、陈桂明解除位于清远市清新区**************************屋、***房屋的商品房预售合同及备案登记。清远市清新区太和镇环城路**号楼已具备交付及办理不动产权证的条件。一审法院认为，本案是商品房预约合同纠纷。一、《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010150）。《枫林水岸豪庭认购书》签订后，乐雅居公司应与梁建辉就涉案房屋（*号楼*房）签订《房屋买卖合同》。梁建辉以不同方式支付全部购房款后，乐雅居公司不履行《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010150）约定是违约行为，应承担违约责任。乐雅居公司称梁建辉没有履行合同支付房款违约，合同解除，不予支持。梁建辉起诉时，乐雅居公司将位于清远市清新区**************************屋办理了预售备案登记，与乐雅居公司签订的《枫林水岸豪庭认购书》目的不能实现，请求解除合同，乐雅居公司答辩同意解除合同，合同解除。2019年12月16日第一次庭审，梁建辉收到乐雅居公司当庭提交证据及一审法院调查收集的证据，知道乐雅居公司将位于清远市清新区**************************屋备案登记预售给员工覃群娣不是交易行为，预售备案登记已于2019年12月13日解除，房屋处于未售状态。梁建辉请求乐雅居公司履行合同约定交付房屋及办理不动产权证，即撤销与乐雅居公司达成的解除合同协议，予以支持。二、《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149）。1、合同的成立与效力。乐雅居公司与梁建辉签订的《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149），已具备了商品房买卖合同的基本条款，买卖合同成立。认购书的内容是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。乐雅居公司应与梁建辉就涉案房屋（*号楼*房）签订《房屋买卖合同》。2、违约责任。案外人温师葵欠梁建辉款项，乐雅居公司又欠温师葵款项，三方口头协商后，在梁建辉应付乐雅居公司房款中直接抵扣乐雅居公司欠温师葵的房款584392元，乐雅居公司出具给梁建辉的收款收据是584392元，乐雅居公司主张，乐雅居公司没有拖欠温师葵款项。乐雅居公司于2013年7月3日向梁建辉开具的收款收据注明了“收到梁建辉购买枫林水岸豪庭***房房款584392元”的字样，收款收据内容明确，乐雅居公司自2013年7月3日出具前述收款收据至梁建辉提起本案诉讼长达六年多的时间，没有提出异议，对乐雅居公司的辩解不予采纳，认定梁建辉向乐雅居公司支付了位于清远市清新区**************************屋的购房款584392元，乐雅居公司不履行《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149）约定是违约行为，应承担违约责任。乐雅居公司称梁建辉没有履行合同支付房款违约，合同解除，不予支持。梁建辉起诉时，乐雅居公司将位于清远市清新区*******************房屋备办理了预售备案登记，与乐雅居公司签订的《枫林水岸豪庭认购书》目的不能实现，请求解除合同，乐雅居公司答辩同意解除合同，合同解除。2019年12月16日第一次庭审，梁建辉收到乐雅居公司当庭提交证据及一审法院调查收集的证据，知道乐雅居公司将位于清远市清新区*******************房屋备案登记预售给员工陈桂明不是交易行为，预售备案登记已于2019年12月13日解除，房屋处于未售状态。梁建辉请求乐雅居公司履行合同约定交付房屋及办理不动产权证，即撤销与乐雅居公司达成的解除合同协议，予以支持。判决：一、清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向梁建辉交付清远市清新区*******************、*房屋、于判决生效之日起180日内向不动产登记中心提交资料为梁建辉办理上述房屋不动产权证；二、驳回清远市清新区****地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费24043元、反诉费12021.5元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：乐雅居公司应否履行交付房屋和协助办证的义务。根据双方签订的认购书，乐雅居公司作为出卖人应否履行交付房屋和协助办证的义务。乐雅居公司上诉主要提出两个理由，其一是认为梁建辉未付清款项；其二是认为合同已经解除。关于付款的问题，本案涉及*003和*103两套商品房，其中*003的付款问题已经另案生效判决作出认定，本院不再赘述。关于*103的购房款，乐雅居公司已经在签订认购书当天出具收据载明收齐购房款。梁建辉陈述其付款方式是以其与温师葵、乐雅居公司之间的三角债务抵扣购房款。乐雅居公司虽然予以否认，但其对出具收据的理由未作合理说明，且从认购书签订至本案诉讼已超过六年时间，乐雅居公司均未对购房款提出任何异议。此外，乐雅居公司在另案中已经提出其与温师葵不存在债权债务的抗辩，但生效判决并未采纳其该节抗辩理由，并认定*003的部分购房款是以抵债的方式支付。鉴于前述理由，本院对乐雅居公司提出的该节上诉理由不予采纳。关于合同是否解除的问题。乐雅居公司上诉认为因双方已经达成解除合同的合意故合同已经解除。但事实上，梁建辉提出解除合同并非单独要求解除，而是同时要求退还购房款和赔偿损失，乐雅居公司仅对解除合同表示同意并不必然引起合同解除的后果。此外，梁建辉起诉要求解除合同，作为其诉讼请求之一，在法院未对是否解除作出裁判之前，梁建辉根据民事诉讼法的规定变更诉讼请求为继续履行合同并无不妥。其次，梁建辉要求解除合同是建立在乐雅居公司已将涉案商品房备案登记在案外人名下导致合同目的不能实现的基础之上，诉讼过程中，备案解除，合同不存在继续履行的客观障碍，梁建辉据此要求变更诉讼请求并无不妥。综上，乐雅居公司的上诉理由不成立，其应当按照认购书的约定履行交付房屋和协助办证的义务。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36064.50元，由上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十一月十日书记员  钟婉超附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。