广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初1339号 原告：韦演湘，女，1986年3月20日出生，壮族，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：廖盛峰，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨喆，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告：广西钱来钱往房地产投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区高新大道创业路交叉路口（光辉大楼对面），统一社会信用代码91450600MA5NA8YXX6。 法定代表人：赵海，该公司执行董事兼经理。 被告：赵海，男，1986年2月15日出生，汉族，住防城港市港口区。 两被告共同委托诉讼代理人：张一旻，广西志明律师事务所律师。 被告：南宁市西乡塘区心圩街道罗赖村六组，住所地南宁市高新区罗赖村**。 负责人：赖祖瑞，该小组组长。 原告韦演湘与被告广西钱来钱往房地产投资有限公司（以下简称钱来钱往公司）、赵海、南宁市西乡塘区心圩街道罗赖村六组（以下简称罗赖村六组）合同纠纷一案，南宁市西乡塘区法院于2019年10月31日立案后，南宁市中级人民法院为优化营商环境，合理调配审判资源，提高审判效率，于2019年12月20日将该案指定本院审理。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦演湘委托诉讼代理人廖盛峰，被告钱来钱往公司、赵海的共同委托诉讼代理人张一旻到庭参加诉讼。罗赖村六组经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦演湘向本院提出诉讼请求：1.解除韦演湘与钱来钱往公司签订的《壮锦家园合作建房合同书》；2.判令钱来钱往公司、赵海、罗赖村六组连带向韦演湘返还购房首付款46952元及支付资金占用费（以首付款46952元为本金，按月利率2%，从2018年10月13日计至本案判决生效之日止）；3.本案的诉讼费用由钱来钱往公司、赵海、罗赖村六组负担。事实和理由：钱来钱往公司宣传其与罗赖村六组联营开发罗赖村六组名下位于南宁市高新区亩土地，并正在对外销售。韦演湘在钱来钱往公司销售人员的指引下来到南宁市高新区面，确实发现该地块正在进行开工建设。在钱来钱往公司销售人员的一再保证下，韦演湘同意购买涉案房屋，但钱来钱往公司要求以签订合作建房合同书的方式购买，双方遂于2018年10月13日签订《壮锦家园合作建房合同书》。韦演湘按合同约定支付了购房款46952元。此后，涉案项目因没有取得开工许可证等合法手续被政府相关部门叫停，目前该项目已全面停工。本案项目不具备开工条件，钱来钱往公司仍对外销售，显然违规，韦演湘购房的合同目的无法实现，钱来钱往公司应当返还韦演湘支付的购房款。赵海作为钱来钱往公司的唯一股东，没有提供证据证实其与钱来钱往公司财产无关联，故应对钱来钱往公司的债务承担连带责任。罗赖村六组作为涉案房屋的土地所有人及联营建房的合作者，在没有取得开工许可证等相关证件的情况下，伙同钱来钱往公司以联营建房的方式开工建设，诱骗他人购买不符合开工建设条件的房屋，故其应当与钱来钱往公司承担连带责任。 钱来钱往公司、赵海共同答辩称，1.本案合同不是商品房买卖合同关系，而是房屋使用权转让合同关系，该合同合法有效可以继续履行，不同意退还购房款，韦演湘主张资金占用费按月利率2%没有事实及法律依据。2.赵海在本案没有私自收取购房款，其作用仅为职务行为，要求其承担本案债务没有法律依据。 罗赖村六组未作答辩亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：钱来钱往公司系赵海于2018年7月13日个人独资成立的有限责任公司（公司登记中注明自然人独资），注册资本为200万元。2020年1月16日，钱来钱往公司的股东登记为：赵海（持股20%）、高翔（持股80%），股东出资均为认缴出资，认缴出资日期为2048年7月31日，公司为有限责任公司（公司登记中注明自然人投资或控股）。 钱来钱往公司经营范围包括房地产开发，具备房地产开发资质，韦演湘并非罗赖村**村民。 2018年10月13日，韦演湘（乙方）与钱来钱往公司（甲方）签订《壮锦家园合作建房合同书》（合同编号：ＧＸＺＪ20180004）。合同第一条“项目建设依据”约定：甲方以征地拆迁安置经国家划拨方式取得位于南宁市高新区地块，用于甲、乙双方合作建房。该地块总建筑面积为37600平方米，规划用途为：集体商服用地，项目编号：ＹＤ0111201800127，经政府部门批准，在上述地块上建设壮锦家园产业综合楼，【现定名】壮锦家园项目，地址为：南宁市高新区。第二条“合作建房模式”约定：1、南宁市高新区罗赖六组村民小组负责提供自用集体住宅回建建设用地与甲方合作建房，不承担合作建房费用；2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本后的结余归甲方所有；3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与土地所有人罗赖六组的合作建房关系及联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第三条“合作建房的房屋基本情况”约定：本合同合作建房的房屋为本合同第一条规定的项目中2座5层10号房，建筑面积25.64平方米。第四条约定乙方取得合作建房的房屋使用权年限为70年，自2020年12月20日起至2090年12月19日止。第五条约定甲乙双方合作建房的单价为4578元／平方米（毛坯房），合作建房总价款为117380元。第七条约定乙方分期付款，在签署本合同的同时交纳首期款，首期款占合作建房款40%，计46952元；在建筑结构建至八层时交纳总合作建房款的20%，计23476元；在建筑结构封顶时5日内，交纳总合作建房款的20%，计23476元；在建筑结构立面下外架时5日内，交纳总合作建房款的15%，计17607元；乙方应在房屋达到交房条件，接到甲方书面或电话通知5日内，交纳总合作建房款的5%，计5869元。第九条约定甲方应当在2020年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。第十八条第5款约定，该房屋使用权期限届满，按当时的国家法律、法规办理；第6款约定，使用期内，如因政府因素对该房屋、土地进行征收拆除，土地补偿款归甲方所有，房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分成：其中乙方所得补偿＝甲方所得房屋拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限；第9款约定，依据今后相关政策，如该项目所占之集体建设用地的物业可以办理分户产权证，在乙方承担土地金、相关税费及其他所有办证费用的情况下，甲方应为乙方办理相关手续和相关证件，具体费用事宜以届时有关部门的规定为准。合同还对其他内容进行约定。 合同签订当日，韦演湘向钱来钱往公司支付首付款46952元。 截止法庭辩论终结，钱来钱往公司未能提供涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续、商品房预售许可证等相关证照。 本院认为，关于合同性质。韦演湘与钱来钱往公司签订的合同约定钱来钱往公司将案涉房屋的使用权转让给韦演湘，韦演湘提供建房资金而不承担建房风险，获得房屋使用权70年。综合合同中约定涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、办理过户等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，案涉合同系名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。 关于合同效力。本案合同约定韦演湘有权使用房屋的期限70年，同时约定使用权限届满，按当时的国家法律、法规办理。而韦演湘与钱来钱往公司之间的合同关系成立于2018年，根据“法不溯及既往”原则，本案应当适用2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》的规定。钱来钱往公司将讼争的房产向韦演湘出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而合作建房合同中土地规划用途载明为“商服”，土地仍属农民集体所有，钱来钱往公司利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条的规定，案涉合同应为无效合同。 关于退回购房款及赔偿利息损失的问题。案涉合同无效，钱来钱往公司收取的款项应返还给韦演湘，故韦演湘要求钱来钱往公司返还购房款46952元，本院予以支持。钱来钱往公司系具备房地产开发与经营资质的公司，其作为建设方及出售方，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，故钱来钱往公司负有过错，应赔偿韦演湘因此受到的利息损失。利息的计算，应从付款之日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日以后为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）计算至款项清偿完毕之日止。 关于赵海应否承担责任的问题。钱来钱往公司于2020年1月16日由自然人独资的有限责任公司变更登记为自然人投资或控股的有限责任公司。而本案合同关系成立于2018年，成立时钱来钱往公司系自然人独资的有限责任公司，即一人有限责任公司，赵海系其自然人股东，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，赵海应对钱来钱往公司为一人有限责任公司期间，该公司的财产独立于其个人财产进行举证，但其未能举证证明，应对钱来钱往公司涉案债务承担连带清偿责任。 关于罗赖村六组应否承担责任的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，罗赖村**并非涉案《壮锦家园合作建房合同书》的相对人，且在合同后续的履行中，罗赖村六组亦未收取韦演湘支付的款项，根据合同相对性原则，韦演湘要求罗赖村六组对钱来钱往公司的债务承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认韦演湘与广西钱来钱往房地产投资有限公司签订的《壮锦家园合作建房合同书》（合同编号：GXZJ20180004）无效； 二、广西钱来钱往房地产投资有限公司向韦演湘返还购房款46952元； 三、广西钱来钱往房地产投资有限公司向韦演湘赔偿利息损失（计算方法：以46952元为基数，自2018年10月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本案判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、赵海对上述第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回韦演湘的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2648元，由广西钱来钱往房地产投资有限公司、赵海共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖辉燕 人民陪审员  韦秋杏 人民陪审员  银玉乐 二〇二〇年十一月二十六日 法官 助理  苏春倩 书 记 员  陆 露