湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民再7号 二审上诉人（一审原告）：胡志军，男，1975年5月15日出生，汉族，住湖南省益阳市。 委托诉讼代理人：彭元，湖南云天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告）：邓猛，男，1974年1月17日出生，汉族，住湖南省益阳市。 原审第三人：周新华（系原第三人益阳恒源房地产开发有限公司权利义务承继者），男，1970年2月13日出生，汉族，住湖南省长沙市。 委托诉讼代理人：李奇国，湖南启真律师事务所律师。 原审第三人：徐明英（系原第三人益阳恒源房地产开发有限公司权利义务承继者），女，1971年10月8日出生，汉族，住湖南省益阳市。 二审上诉人胡志军与二审被上诉人邓猛及原审第三人益阳恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日作出（2015）益法民一终字第81号民事判决，已经发生法律效力。湖南省高级人民法院于2019年10月31日作出（2019）湘民监40号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，二审上诉人胡志军及其委托诉讼代理人彭元，二审被上诉人邓猛，原审第三人周新华及其委托诉讼代理人李奇国到庭参加诉讼；原审第三人徐明英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡志军称：撤销本院（2015）益法民一终字第81号民事判决和益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民一初字第1233号民事判决第二项，改判邓猛、恒源房地产公司将益房权证朝字第0**0011X号、第0010011X号、第0010011X号房屋产权转移登记到胡志军名下。事实与理由：原一、二审判决认定的基本事实缺乏证据，主要证据未经质证，法律适用错误。一、胡志军基于益阳市赫山区人民法院（2008）益赫民二初字第142-X、143-X、147-X号民事裁定认定的事实，加之恒源房地产公司法定代表人周新华在法院组织的听证会上明确表示邓猛已购买涉案房屋，邓猛以涉案房屋作为抵押向银行按揭贷款，胡志军与邓猛签订协议购买该房屋，胡志军是善意的，合同合法有效。涉案房屋应为邓猛合法按揭贷款购买后转让给胡志军，胡志军基于物权合同请求权要求办理该房屋转移登记的诉讼请求，人民法院应予支持。二、即使邓猛与恒源房地产公司恶意串通、虚假按揭事实成立，也不能对抗善意受让人胡志军。涉案购房协议的内容是恒源房地产公司法定代表人周新华与胡志军事先协商确定的，周新华对邓猛转让涉案房屋不仅知情，而且参与全过程，胡志军有充足的理由相信邓猛转让涉案房屋时已经取得处分权，恒源房地产公司亦作出了将涉案房屋转让给胡志军的意思表示。三、原二审以（2016）湘09民再1号民事裁定书作为关键证据认定案件事实，但未经双方质证，剥夺了胡志军的诉讼权利。四、原一、二审适用法律错误。一审适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，认定邓猛出卖给胡志军的房屋存在瑕疵，不能引起物权的实质变动；原二审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，认定邓猛系无权处分，胡志军只能主张解除合同、赔偿损失，均属适用法律错误。 邓猛辩称：他与胡志军签订涉案《协议书》以及胡志军为他偿还银行按揭贷款属实，但该《协议书》的内容是周新华与胡志军谈妥的，他仅签字，合同主要目的是胡志军帮忙偿还建行赫山支行按揭贷款，是借款关系，该协议只是一个保证协议，而不是房屋买卖协议。 周新华述称：恒源房地产公司与胡志军的实际法律关系是借贷关系，涉案协议是借款保障，不是房屋买卖合同。恒源房地产公司借用邓猛的名义向银行按揭贷款，无论事实上还是法律上涉案房屋的所有权人都是恒源房地产公司，邓猛没有处分权。请求驳回再审申请，维持原判。 徐明英未到庭未发表陈述意见。 胡志军向一审法院起诉请求：1．确认其与邓猛签订的《协议书》合法有效；2．判令邓猛与恒源房地产公司将房屋所有权证号为益房权证朝字第0**0011X号、益房权证朝字第0**0011X号、益房权证朝字第0**0011X号房屋过户至其名下。 一审法院认定事实：恒源房地产公司于2005年开发建设位于益阳市金山路与梓山路交汇处东北角的综合楼项目，同年10月取得商品房预售许可证，2007年6月取得位于益阳市赫山区朝阳办事处江金社区101号、102号、103号房屋的房屋所有权证（益房权证朝字第0**0011X号、益房权证朝字第0**0011X号、益房权证朝字第0**0011X号）。益阳市赫山区人民法院在审理益阳市赫山区农村信用合作联社诉周新华、恒源房地产公司借款合同纠纷案[案号为（2008）益赫民二初字第142、143、147号]过程中，于2008年4月2日裁定冻结恒源房地产公司的上述3间房屋。邓猛对该民事裁定提出异议，以恒源房地产公司已将上述3间房屋卖给他，房屋是他的财产而非恒源房地产公司的财产为由要求解除财产保全。在法院组织的公开听证会上，邓猛提供了《商品房买卖合同》、收据、银行凭证等证据，证明他与恒源房地产公司于2006年5月30日签订房屋买卖合同，他以该房屋作抵押向建行赫山支行贷款1700000元后以贷款转存的方式支付给恒源房地产公司，加之他另行转账支付的1768000元，付清全部购房款3468000元。益阳市赫山区人民法院支持邓猛的异议，作出（2008）益赫民二初字第142-X、143-X、147-X号民事裁定：解除对恒源房地产公司名下（实际所有权人为邓猛）3间房屋的查封，其产权证号分别为：益房权证朝字第0**0011X号、益房权证朝字第0**0011X号、益房权证朝字第0**0011X号。2009年5月26日，胡志军与邓猛签订涉案房屋买卖协议书，协议约定：房屋房权证上的所有权人为恒源房地产公司，但经法院裁定该房屋实际所有权人为邓猛。根据房屋面积及双方商议的价格（单价3500元/m2）,胡志军应支付2109975元，邓猛因购买该房屋银行按揭贷款，截至2009年5月25日尚欠1323853.01元，由胡志军偿还，在2010年底前将房屋所有权证上的所有权人更名及国土证过户后一个月内胡志军付清余款786121.99元。自协议签订之日起，胡志军偿还邓猛所欠银行按揭贷款，房屋的所有权人为胡志军，邓猛将房屋产权证和民事裁定书交给胡志军，配合胡志军办理过户手续。双方应按以上条款履行义务，违约方按交易总金额处以20%的违约金。协议签订后，胡志军按协议逐月偿还邓猛所欠建行赫山支行的按揭贷款，截至2013年11月，胡志军已偿清银行贷款的全部本息。 一审法院判决：一、确认胡志军与邓猛于2009年5月26日签订的《协议书》合法有效；二、驳回胡志军的其他诉讼请求。案件受理费23700元，由胡志军、邓猛各负担11850元。 胡志军不服一审判决，上诉请求：撤销原判的第二项，改判邓猛、恒源房地产公司将益房权证朝字第0**0011X号、第0010011X号、第0010011X号的房屋产权转移登记到胡志军名下，由邓猛承担本案一、二审诉讼费。 本院二审在确认一审法院认定的事实基础上另查明如下事实：根据恒源房地产公司的申请，本院于2015年4月22日作出（2015）益法民一终字第81号民事裁定，以本案涉及的益阳市赫山区人民法院（2008）益赫民二初字第142-X、143-X、147-X号民事裁定已进入再审立案审查、可能影响本案的审理结果为由，将本案中止诉讼。同年8月25日，本院作出（2015）益法民申字第48号裁定，对益阳市赫山区人民法院（2008）益赫民二初字第142-X、143-X、147-X号民事裁定进行再审。2016年3月11日，本院作出（2016）湘09民再1号民事裁定，认为益阳市赫山区人民法院（2008）益赫民二初字第142-X、143-X、147-X号民事裁定认定本案诉争房屋的实际所有人为邓猛错误，但鉴于解除诉讼保全后，胡志军已对诉争房屋申请查封，撤销该民事裁定没有实际意义，遂裁定维持上述民事裁定。二审随即恢复本案诉讼。对于当事人争议的焦点即：胡志军与邓猛签订的《协议书》是否有效；邓猛与恒源房地产公司是否应将房屋所有权证号为益房权证朝字第0**0011X号、第0010011X号、第0010011X号的房屋转移登记到胡志军名下，本院二审认为，首先，邓猛与恒源房地产公司签订商品房买卖合同后，未付款给恒源房地产公司，房屋买卖合同并非邓猛与恒源房地产公司真实的意思表示，目的在于套贷还款，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”，邓猛与恒源房地产公司签订的房屋买卖合同无效。邓猛并未取得诉争房屋的所有权，系无权处分人。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，邓猛虽系无权处分人，但不必然导致其与胡志军签订的《协议书》无效，且无证据证实《协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故胡志军与邓猛于2009年5月26日签订的《协议书》有效。其次，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，房屋买卖合同有效不当然发生不动产物权的变动。虽然胡志军与邓猛于2009年5月26日签订的《协议书》有效，但诉争房屋登记在恒源房地产公司名下，胡志军只享有合同请求权，没有取得诉争房屋的物权。胡志军要求邓猛与恒源房地产公司应将房屋所有权证号为益房权证朝字第0**0011X号、第0010011X号、第0010011X号的房屋转移登记到胡志军名下的上诉请求，不能成立，不予支持。综上所述，胡志军的上诉理由不能成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23700元，由胡志军负担。 再审期间，胡志军提供了一份书证，即刊登在2009年8月20日《益阳日报》上一则拍卖公告，其内容为2009年9月10日在奥林匹克多功能会议室公开拍卖位于秀峰中路一栋房地产，该标的共7层，共计面积约1938平方米，第一层临秀峰路门面约276平方米，该标的含一、二层商业门面，参考总价328万元，每平米参考均价约1600元，拟证明胡志军与邓猛签订的《协议书》中房屋价格与市场价格相符。邓猛质证认为，对证据的关联性有异议，达不到其证明目的。周新华质证认为，对证据的真实性无异议，对关联性有异议，拍卖房产的地理位置、使用年限、使用价值没有可比性，达不到其证明目的。三方当事人对本院在庭审后核对证据过程中所调取的涉案房屋房地产权登记信息及恒源房地产公司清算报告进行了质证，均对其真实性、合法性和关联性不持异议。本院经审查认为，胡志军提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信；对本院所调取的房地产权登记信息、清算报告予以采信。 原一、二审所认定的恒源房地产公司于2005年开发建设涉案房屋、于2007年6月取得房屋所有权证；2008年4月，因邓猛以涉案房屋是他的财产而非恒源房地产公司的财产为由对查封涉案房屋提出异议，益阳市赫山区人民法院裁定认定涉案房屋实际所有权人为邓猛，解除查封；2009年5月26日，胡志军与邓猛签订协议书，约定邓猛将涉案房屋以2109975元价格卖给胡志军，胡志军偿还邓猛所欠银行按揭贷款1323853.01元，余款786121.99元在房屋所有权证上的所有权人更名及国土证过户后一个月内付清；胡志军按协议偿还银行按揭贷款，邓猛将涉案房屋的房产证交给胡志军，邓猛、周新华将涉案房屋交由胡志军占有等案件事实，胡志军、邓猛、周新华三方当事人均无异议，且有经庭审质证的协议书、房权证、异议书、听证笔录、民事裁定书、贷款还款凭证、贷款账户基本信息及贷款对账单等书证和当事人的陈述予以证明，本院再审予以确认。此外，再审还查明如下案件事实： 胡志军、邓猛、周新华当庭陈述，2009年5月26日协议内容是由周新华与胡志军谈判确定的。胡志军偿还银行按揭贷款后要求邓猛、周新华按约办理房屋产权过户时，邓猛、周新华拒绝，周新华对胡志军占有涉案房屋提出异议，2015年6月28日通过在涉案房屋外墙上粘贴公告的方式主张所有权，2019年1月提起诉讼，请求胡志军对包括本案所涉房屋在内的5间房屋（即10X号、10X号、10X号、10X号、10X号）停止侵害，恢复原状。同年12月20日，益阳市赫山区人民法院作出（2019）湘0903民初263号民事裁定驳回周新华的起诉。周新华不服，提出上诉，本院于2020年4月29日作出（2020）湘09民终422号民事裁定，撤销上述裁定，指令益阳市赫山区人民法院审理本案。目前，该案正在审理中。 2016年6月8日，因恒源房地产公司营业期限届满，公司股东周新华、徐明英决议解散公司，进行清算后登记注销，同年8月1日，恒源房地产公司注销登记。2016年6月3日，周新华以房产证遗失为由申请补证，将涉案3间房屋产权证号分别变更为益房权证高新字第2016011X号、2016011X号、2016011X号，2018年2月13日，周新华将其中10X号、102号房屋卖给案外人刘阳，周新华代理卖方刘阳申请房屋转移登记，办理不动产过户登记［不动产权证书号分别变更为湘（2018）益阳市不动产权第0003X号、0003X号］；同年2月12日将10X号房屋进行抵押登记，贷款金额为1630000元。 本院再审认为，本案争议的焦点是：一、胡志军与邓猛于2009年5月26日签订的《协议书》属于什么性质；二、邓猛与恒源房地产公司是否应将房屋所有权证号为益房权证朝字第0**001X号、第001001X号、第001001X号的房屋转移登记到胡志军名下。 一、关于胡志军与邓猛签订的《协议书》性质的问题。《协议书》的性质由双方当事人真实意思表示决定。2006年5月30日，邓猛与恒源房地产公司签订商品房买卖合同，并非真实购买房屋，而是为了恒源房地产公司2006年9月30日在建行赫山支行抵押贷款1700000元需要，房屋的首付款支付、贷款办理、贷款的使用、贷款的偿还均由恒源房地产公司负责并实际履行，仅借用了邓猛的名义。此房屋买卖合同无效，邓猛并没有真正购买房屋，其无房屋可供出卖给胡志军；胡志军于2009年5月26日与邓猛签订的《协议书》，内容系恒源房地产公司法定代表人周新华与胡志军议定，后因恒源房地产公司资金链断裂无力偿还上述以邓猛名义的银行按揭贷款，周新华联系胡志军并与胡志军确定协议内容，将本由恒源房地产公司偿还的建行房贷及恒源房地产公司所欠邓猛的款项转由胡志军偿还，并将涉案房屋及其所有权证交给了胡志军，邓猛与胡志军签订《协议书》的真实目的是为了让胡志军偿还恒源房地产公司以其名义在建行所办理的房屋贷款及恒源房地产公司所欠邓猛的款项，其真实意思不是房屋买卖。从《协议书》的形式上看也不符合房屋买卖合同的基本格式要求，“房屋买卖合同”或“房屋买卖协议”，出卖方（甲方）一般应为房屋所有权人，而胡志军与邓猛签订的是《协议书》，该《协议书》甲方为买受人胡志军。更重要的是《协议书》已注明：涉案房屋产权证上登记恒源房地产公司为所有权人，且恒源房地产公司的法定代表人周新华将涉案房屋及其产权证交给了胡志军，胡志军明知涉案房屋登记的所有权人为恒源房地产公司却没有要求恒源房地产公司在《协议书》上签字盖章，这违背了房屋买卖合同应与产权证上所有权人签订合同的基本常识。再者，2006年5月30日，邓猛与恒源房地产公司签订商品房买卖合同时，涉案房屋价格为每平方米6800元，在本市房价逐年上涨的情况下，2009年5月26日，胡志军与邓猛所签《协议书》中房屋价格降为每平方米3500元，这也不符合当地的市场行情。综上，胡志军与邓猛签订的《协议书》从形式上与内容上均不符合房屋买卖的特征，而是作为恒源房地产公司向胡志军借款还贷、偿还邓猛欠款的保证，本案法律关系实为民间借贷关系而非房屋买卖关系。2009年5月26日所签房屋买卖《协议书》实为恒源房地产公司向胡志军借款的担保。 二、关于邓猛与恒源房地产公司是否应将房屋所有权证号为益房权证朝字第0**0011X号、第0010011X号、第0010011X号的房屋转移登记到胡志军名下的问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。2009年5月26日，胡志军与邓猛签订的房屋买卖《协议书》实为恒源房地产公司向胡志军借款的担保，不能产生房屋所有权转移登记的法律后果。因此，胡志军要求改判邓猛、恒源房地产公司将益房权证朝字第0**0011X号、第0010011X号、第0010011X号的房屋产权转移登记到胡志军名下的申诉请求不能成立，本院再审不予支持。 综上所述，胡志军的申诉请求不能成立，应予驳回。原二审判决认定事实清楚，虽认定本案法律关系有误，但实体处理正确，可予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持本院（2015）益法民一终字第81号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 薛谷雨 审 判 员 卜雪梅 审 判 员 秦有庆 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 雷志华 书 记 员 张 蕾 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。