广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终8388号上诉人（原审被告）：深圳市海际物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区，统一社会信用代码：91440300359390092F。法定代表人:张丙权。委托诉讼代理人：贺敬，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：林展鹏，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:深圳市香蜜水产有限公司，住所地：广东省深圳市福田区，统一社会信用代码：91440300MA5EC67J07。法定代表人:杨晓。委托诉讼代理人:胡天豪，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审被告:蔡贝洁，女，汉族，1975年10月31日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：贺敬，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：林展鹏，广东诚公律师事务所律师。原审被告:邓秀玲，女，汉族，1952年2月4日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：贺敬，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：林展鹏，广东诚公律师事务所律师。原审被告:深圳香蜜湖度假村有限公司，住所地：广东省深圳市福田区，统一社会信用代码：914403006188300492。法定代表人：程鹏。委托诉讼代理人:王**，男，汉族，1962年9月26日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，系公司法务。上诉人深圳市海际物业管理有限公司（以下简称海际物业公司）因与被上诉人香蜜水产公司（以下简称香蜜水产公司）、原审被告深圳香蜜湖度假村有限公司（以下简称香蜜湖度假村公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民27310初号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉请求:一、撤销深圳市福田区人民法院（2018)粵0304民初27310号民事判决第三项、第四项，驳回香蜜水产公司的相应诉讼请求；二、本案一审及二审诉讼费用和鉴定费用均由香蜜水产公司负担。事实与理由是：一、涉案电力增容备忘录已经就电力增容押金进行概括结算，海际物业公司无须向香蜜水产公司返还。海际物业公司与香蜜水产公司签订《关于香蜜水产餐厅增设电缆产生的费用进行分摊的备忘录》（以下称“电力增容备忘录”）的日期为2017年5月18日，而案外人郑某向海际物业公司支付电力增容押金的日期则为2017年3月9日，即电力增容押金发生在前、电力增容备忘录签订在后。此外，海际物业公司与香蜜水产公司在签订电力增容备忘录时，已经明确就电力增容事宜进行完整结算，当中也并未提及海际物业公司须向香蜜水产公司返还电力增容押金。以上事实细节足以说明，海际物业公司与香蜜水产公司已经在电力增容备忘录中就电力增容押金进行概括结算，并将有关款项列入增设电缆所产生的费用当中。在已经结算完毕的情况下，按照电力增容备忘录，海际物业公司无须向香蜜水产公司返还电力增容押金，而只须接受香蜜水产公司按照抵扣、结算后的租金数额（即142320元）支付2017年2月及3月的租金。原审判决忽略上述明显的时间及逻辑顺序，判令海际物业公司向香蜜水产公司返还电力增容押金，实属令香蜜水产公司重复获利，也不符合海际物业公司与香蜜水产公司双方的结算合意。二、香蜜水产公司对涉案商铺进行装饰装修并未经海际物业公司同意，海际物业公司不应承担因此产生的现值损失。按照涉案租赁合同第七条、第八条的各项条款约定，如香蜜水产公司须在涉案商铺进行装修、修缮，必须事先取得海际物业公司的书面同意，并将装饰装修方案报海际物业公司审批，取得海际物业公司的书面会审意见。由此可见，海际物业公司对香蜜水产公司的装饰装修同意权不仅包含“是否同意装修”的权能，还包含“如何装修”的权能。因此，不能简单地以海际物业公司知晓香蜜水产公司进行装修而未表示异议即推定海际物业公司同意其进行装饰装修，况且海际物业公司也不知晓其进行装饰装修。原审过程中，海际物业公司明确否认曾经同意过香蜜水产公司进行装饰装修，也没有收到过香蜜水产公司的装饰装修申请或者相关材料。此外，香蜜水产公司也未充分举证证明其在装饰装修时取得过海际物业公司的同意。因此，原审判决认定香蜜水产公司对商铺进行装饰装修已经取得海际物业公司的同意，既不符合事实，也缺乏证据支持，相关理由过于武断和牵强。针对香蜜水产公司称系海际物业公司安排其与案外人****公司（以下简称大生公司）直接接洽装修事宜的主张，海际物业公司提请贵院注意：其一，香蜜水产公司和大生公司的有关说法严重失实，海际物业公司至始至终都不予认可；其二，该说法只有大生公司的陈述证明，没有其他任何证据佐证，“孤证不立”，且大生公司的陈述属主观证据，不宜单独作为认定海际物业公司同意的依据；其三，香蜜水产公司的有关说法实质上是主张大生公司有权代理海际物业公司，在此情况下，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款之规定，香蜜水产公司及大生公司应当就大生公司有代理权承担举证责任，不能仅凭大生公司自称其有代理权即推定其可代表海际物业公司；其四，大生公司的陈述只是简单称其由海际物业公司指派配合香蜜水产公司的装修，但并未详述具体的过程和对接人员，不足为信；其五，从海际物业公司与香蜜水产公司签订电力增容备忘录的事实可见，如果香蜜水产公司确需对商铺进行修缮，也是直接对接海际物业公司，并与海际物业公司形成书面的文件以作确认，故香蜜水产公司的相关主张不仅违背事实，也与其和海际物业公司之间的交易习惯不相符。概而言之，香蜜水产公司对涉案商铺进行装饰装修并未经过海际物业公司的同意，其装饰装修方案也未经过海际物业公司的审批。在此情况下，涉案商铺上已经形成附合的装饰装修物属香蜜水产公司强行添附的价值，对海际物业公司并无益处，属于强迫得利，依法应由香蜜水产公司自行负担相关的损失，而非由海际物业公司与其分担。三、原审法院据以作出判决的《工程造价评估书》存在多项错误和瑕疵，依法不得作为本案的审理依据。原审判决据以作出判决的《工程造价评估书》（2019年12月20日版本）严重违背客观事实，且违反法定程序，亦存在多项错误和瑕疵，诉争各方在原审过程中均已经对其提出多项详细的异议。但是，原审法院无视诉争各方的多项异议，也未对诉争各方的异议进行任何评析，即简单、机械地采纳上述《工程造价评估书》的全部内容，并据以作出原审判决，认定事实存在重大错误。四、原审判决所确定的海际物业公司与香蜜水产公司分担涉案租赁物装饰装饰现值损失的比例显失公平。香蜜水产公司在使用涉案商铺时，未按照涉案租赁合同的约定与海际物业公司办理合同主体变更手续，未自行查证涉案商铺的行政许可情况，也未在装饰装修时取得海际物业公司的同意，对装饰装修的现值损失的产生存在主要的过错并负有主要的责任。据此，香蜜水产公司本应承担涉案商铺装饰装修现值损失的主要部分，但原审判决却判令海际物业公司承担主要损失，适用法律明显不当，对海际物业公司显失公平。香蜜水产公司答辩称：海际物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回海际物业公司的全部上诉请求。一、涉案电力增容押金海际物业公司并未向香蜜水产公司返还，双方未就电力增容押金进行概括结算或抵扣租金。2017年3月9日郑某代香蜜水产公司向海际物业公司分三笔共计转账支付香蜜电力增容押金10万元，原审庭审中海际物业公司海际物业公司确认收到上述款项，香蜜水产公司至今从未收到过该笔押金。海际物业公司就该押金的陈述不实，前后矛盾。海际物业公司原审陈述是该笔押金抵扣了租金，二审称改陈该笔押金进行概括结算。前述表述均不属实，也没有证据予以证实。如果双方后期对该笔押金进行处理，应在后续签订的文件中予以明确，免除海际物业公司的返还押金的义务，显然，并无证据予以佐证海际物业公司的说法。二、香蜜水产公司知道并且同意海际物业公司的装修方案，并让大生公司协助香蜜水产公司办理装修手续等事宜。原审庭审中关于该问题原审法院通知大生公司的负责人出庭作证，大生公司称是海际物业公司与其联系，要求大生公司配合香蜜水产公司装修工作，由于深圳市香蜜湖度假村有限公司的物业只允许其租赁合同相对方大生公司进行装修备案，办理装修手续。所以涉案租赁物装修备案以大生公司名义进行，并交付装修押金，装修完毕后，大生公司将装修押金退还给香蜜水产公司。此外，海际物业公司在2017年3月至11月期间，一直在涉案租赁物处进行挂账消费，而且并未对香蜜水产公司场所装修事宜提出任何异议，表明海际物业公司知道并同意香蜜水产公司进行装修。三、《工程造价评估书》按照涉案租赁物的拆卸后的残值进行鉴定的，原审法院应严格按照《工程造价评估书》记载的价值进行计算，不应在进行折旧处理。《工程造价评估书》按照场所内经破坏的物品残值进行的计算，并未按照货物原有全新价值进行计算，比如“厨房设备”不仅仅只有管道，而现场仅残留管道，评估人员仅按照现场管道现有价值进行计算为8万元。原审法院应按照评估书评估价格计算涉案租赁物装修损失，不应另行再进行折旧处理。香蜜水产公司认为，在海际物业公司及原审被告未提出有效的异议的情况下，原审法院应按照香蜜水产公司起诉时提交的具有鉴定、评估资质的戴某某行出具的鉴定报告为准，原审法院要求香蜜水产公司另行聘请鉴定机构进行鉴定，浪费司法资源，加重香蜜水产公司的诉累。四、海际物业公司在本案中具有明显过错，在明知自己不具有出租权情况下仍然超期转租给香蜜水产公司。海际物业公司与大生公司的租赁合同的期限截至于2017年12月31日，仍将涉案租赁物超期转租给香蜜水产公司，租赁期限截至于2019年12月25日。海际物业公司在2018年至2019年两年时间属于无权出租，但仍出租给香蜜水产公司，导致香蜜水产公司面临无法继续承租的情形，属于具有恶意欺诈的过错。海际物业公司在明知涉案租赁物没有建设规划许可证，不具备出租条件的情况下，为了赚取租金差价仍然强行租给香蜜水产公司，导致香蜜水产公司无法正常经营，遭受到巨额损失。综上，海际物业公司上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回海际物业公司全部的上诉请求。香蜜湖度假村公司答辩称：我方对于海际物业公司的上诉请求没有异议。一、香蜜湖度假村公司并非涉案租赁合同当事人，海际物业公司与香蜜水产公司之间的合同情况，香蜜湖度假村公司既不了解也不清楚。海际物业公司与香蜜水产公司之间的租赁合同与香蜜湖公司无关。二、香蜜水产公司声称香蜜湖度假村公司允许案外人大生公司进行装修，该陈述与事实不符，没有证据证明。蔡贝洁、邓秀玲答辩称：我方对于海际物业公司的上诉请求没有异议。一审诉讼请求：一、确认香蜜水产公司与海际物业公司签订的《商铺租赁合同》无效；二、海际物业公司返还香蜜水产公司装修押金643480元；三、海际物业公司赔偿香蜜水产公司经济损失6053497元；四、海际物业公司赔偿香蜜水产公司鉴定费10000元、律师费（暂计60000元，以实际发生为准）；五、香蜜湖公司、蔡贝洁、邓秀玲对上述债务承担连带返还及赔偿责任；六、诉讼费由海际物业公司、香蜜湖公司、蔡贝洁、邓秀玲承担。庭审中，香蜜水产公司变更上列第二、三、四项诉讼请求为：二、海际物业公司返还香蜜水产公司押金643480元，其中包括租赁押金543480元和增容押金100000元；三、海际物业公司赔偿香蜜水产公司经济损失6043500元；四、海际物业公司赔偿香蜜水产公司鉴定费20000元及律师费60000元。一审法院查明如下事实：2016年10月25日，承租方郑某（乙方）与出租方海际物业公司（甲方）签订《商铺租赁合同》（以下简称“涉案合同”），该合同首页乙方处注明“郑某（由于项目公司尚未注册下来，公司先委托郑某先签署，公司注册下来后再变更）”。该合同载明：第二条出租商铺2.1海际物业公司将位于深圳市福田区香蜜湖度假村北区芳草地文体创意园内东北角建筑体及停车场（以下简称“涉案租赁物”）出租给乙方经营餐饮业态使用；2.3出租商铺计租面积约为2659平方米，海际物业公司提供面积数据后，双方以书面形式确认，最终以附件二《商铺交付验收确认书》核准的面积为准。第三条商铺用途3.1该出租商铺仅限乙方用作经营餐饮店铺，品牌为香蜜水产；3.2乙方认可海际物业公司对商铺拥有有效且无争议的使用权；3.3乙方将该商铺用于本合同约定外的其他用途或变更所销售商品及服务的品牌、字号变更的，必须经过海际物业公司书面同意以书面方式告知海际物业公司，上述变更完成后，双方签订《合同变更书》，作为本合同之附件。第四条租赁期限、租金、综合服务费等费用及支付方式4.1双方同意乙方以每月基本租金的方式向海际物业公司支付月租金；4.2租赁期限3年，自海际物业公司交付租赁单元之日起算；租赁房屋交付日暂定为2016年10月26日前，海际物业公司应在该期限前向乙方交付涉案租赁物，本合同租赁期限暂定为2016年10月26日至2019年10月25日；4.3租金标准为：建筑物室内范围首3年按150元／㎡，面积为686平方米，按102900元／月计算；建筑物室外阳台范围首3年按70元／㎡，面积为326平方米，按22820元／月计算；建筑物附属临时搭建物范围首3年按70元／㎡，面积为317平方米，按22190元／月计算；建筑物室外停车场范围首3年按25元／㎡，面积为1330平方米，按33250元／月计算；物业管理费按1.2元／㎡／月标准收取，乙方实际计租面积2659平方米，合计每月3190元；第2年以后每月租金将以同比上年每月租金4%增幅递增；乙方进场之日起60个自然日为免租期间，减免乙方首年物业管理费；即2016年10月26日至2016年12月25日为免租期；2016年12月26日至2017年12月25日，月租金181160元；2017年12月26日至2018年12月25日，月租金188406元；2018年12月26日至2019年12月25日，月租金195943元。4.5.1乙方应于合约签署日向海际物业公司缴纳等同3个月的租金作为租赁保证金，金额为543480元（签订合同时乙方只需先缴纳2个月的租赁押金合计362320元，乙方承诺在3个月内补交剩余1个月的租赁押金），起租日前5日内需向海际物业公司缴纳首月租金181160元；4.6.1海际物业公司于每月10日前将该等记录表或缴费通知单送达于乙方，乙方需于每月15日前支付上月上述费用；4.8.1乙方按本合同约定时间将租金、水电费足额汇到下列账号：开户银行深圳工商银行香梅支行、收款人周某某、银行账号62×××25。第五条商铺交付与验收5.2乙方应于签署本合同之日起30个工作日内，向海际物业公司提交涉案商铺的装修设计方案，经海际物业公司审核通过后方可进行施工；5.3双方交付、接收涉案商铺时，应当签署一份交接凭据《商铺交付验收确认书》，作为本合同附件五，为合同不可分割的一部分。第七条商铺装修7.1乙方对涉案商铺进行内部装修、分割、修建、安装设备或改建、必须事先书面报海际物业公司会审并由其出具书面会审意见，但海际物业公司的会审并不能取代政府的审核及审批，亦不免除乙方向政府主管部门申报的义务；7.2需获得必要的政府有关部门的批准、执照或许可证。第九条转租、续租9.3发生下述各项行为及事件，乙方应及时书面通知海际物业公司，否则视为乙方违约9.3.1乙方为公司，而公司发生合并、分立或清算的；9.3.2乙方的名称发生变更或所营、代理销售的商品品牌、所加盟的服务品牌发生变更的。第十三条双方相互承诺和保证13.1双方相互声明、承诺并保证如下：13.1.1有权签署本合同并有能力履行其于本合同项下的义务；13.2.2海际物业公司对该商铺享有完全的出租及收取租金的权利，在租赁期间，乙方对运营该商铺享有完全收益之权利。第十四条合同的解除14.1.1租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，可解除合同：14.1.1.1经双方协商一致，同意解除合同的；14.1.1.2出现非海际物业公司所能控制的情况，使该商铺设施无法正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，严重影响正常使用商铺的；14.1.1.3乙方违反本合同及其补充条款任何一款约定义务或责任的，且经海际物业公司提出后的20日内，乙方未予纠正并获得甲方认可的，甲方有权解除合同；14.1.1.4出现非乙方所能控制的情况，使该商铺设施无法正常运行的，乙方应提前1个月书面通知海际物业公司解约，同时海际物业公司退还乙方所缴纳的全部租赁保证金；14.1.2除本合同另有约定外，解除本合同的，有权解除合同的一方应向另一方发出书面通知；14.1.4因解除本合同，除前述因不可抗力可依法免除责任外，有过错的一方应赔偿另一方的损失。第十六条乙方违约责任16.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金或物业管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金；16.3租赁期内，乙方有下列行为之一的，海际物业公司有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此造成海际物业公司损失的，乙方应予以赔偿：16.3.4拖欠租金或合约约定其他乙方应缴款项达1个月（含1个月）以上的。本合同自双方盖章之日起生效，甲方处加盖有海际物业公司公章，乙方处有郑某的签名及捺印，签署日期为2016年10月25日，未加盖香蜜水产公司的公章。关于海际物业公司签署涉案合同的日期，香蜜水产公司主张海际物业公司是在2016年12月20日签署的，而海际物业公司称其提交涉案合同原件上，海际物业公司仅加盖公章，未注明签署时间，海际物业公司认为结合涉案合同首页的签订日期及香蜜水产公司支付押金的时间可知涉案合同是在2016年10月25日签署并实际履行。就涉案《商铺租赁合同》第4.3条约定的租金标准，香蜜水产公司提交《租金标准回复》称，建筑物室内范围是指一楼室内和二楼室内区域，首3年按150元/㎡，面积为686平方米，102900元/月计算；建筑物室外阳台范围，室外是指二楼包房外和一楼室外广场区域，首3年按70元/㎡，面积为326平方米，22820元/月计算；建筑物附属临时搭建物范围，是指厨房、海鲜池和员工宿舍，首3年按70元/㎡，面积为317平方米，22190元/月计算；建筑物室外停车场范围，即香蜜水产餐厅大门外围的水泥铺设区域，首3年按25元/㎡，面积为1330平方米，33250元/月计算。2016年8月23日，关某代郑某向海际物业公司指定的周某某名下工商银行尾号2525账户转账支付50000元，附言：香蜜湖北足球文化园二层小楼租房定金。2016年10月25日，郑某通过其中国银行尾号5370账户向海际物业公司指定的周某某名下工商银行尾号2525账户转账支付312320元，附言：含五万定金两个月押金。就上述已支付款项，海际物业公司于2017年1月11日开具《收款收据》，收据载明，今收到香蜜水产交来押金362320元。2017年4月5日，罗某某通过其平安银行尾号9719账户代香蜜水产公司向周某某名下工商银行尾号6075账户合计转账支付181160元，用户备注：付香蜜水产餐厅租赁押金。2017年4月13日，海际物业公司开具《收款收据》，收据载明，收到香蜜水产押金181160元。庭审中，海际物业公司确认合计收到涉案租赁物租赁押金543480元。2017年3月9日，郑某通过其名下中国银行尾号5370账户向海际物业公司分三笔共计转账支付香蜜电力增容押金10万元，庭审中海际物业公司确认收到上述款项，但其抗辩该押金已用于抵扣租金。庭审中，香蜜水产公司称2017年3月初涉案租赁物完成装修后开始试营业，但需电力增容，增容完成后于2017年5月正式对外营业，海际物业公司称，2017年3月11日前香蜜水产公司已对外经营，2017年3月11日海际物业公司曾在香蜜水产公司处就餐，并有挂账，可以印证被告的陈述。2017年5月18日，香蜜水产公司与海际物业公司签订《关于香蜜水产餐厅增设电缆产生的费用进行分摊的备忘录》，该备忘录载明，经双方协商一致，达成协议：一、香蜜水产餐厅增设电缆产生费用合计44万元，由海际物业公司和香蜜水产公司双方各自承担50%的费用；二、目前增设电缆产生的费用44万元已由香蜜水产公司先行支付；三、海际物业公司所承担的香蜜水产餐厅增设电缆产生费用的50%即22万元，从香蜜水产餐厅应付的2017年2月、3月房屋租金中进行抵扣，香蜜水产餐厅应付的2017年2月、3月房屋租金合计362320元，抵扣完22万元后实际需支付142320元整。2017年12月，香蜜水产公司与海际物业公司签订《备忘录》，该备忘录载明，香蜜水产公司租赁海际物业公司场地，2017年12月租金181160元、2017年10月24日至11月24日电费54657.83元和水费5169.76元，共计240987.59元。自2017年3月至11月海际物业公司在香蜜水产餐厅挂账总额为90864元。经双方同意，将海际物业公司应收12月租金中的10万元进行抵扣其在香蜜水产的消费挂账款，超出部分视为预付款，此次超出金额为9136元。2018年1月26日，海际物业公司向郑某发出《通知书》，该通知书载明，鉴于你方承租海际物业公司租赁物和场地进行餐饮经营，现根据双方约定，出现了非因海际物业公司所能控制的情况，将使该商铺设施无法正常运行。现通知你方，请在收到本通知后一个月内搬离，否则，海际物业公司将视为你方放弃该租赁场所内所有物品的所有权，海际物业公司有权处置该租赁场所内所有物品。另查，关于香蜜水产公司与郑某、关某、罗某某的关系。香蜜水产公司成立于2017年2月6日，注册资本100万元，股东为****公司（以下简称“众荟公司”、持股比例85%）、许某某（持股比例10%）、杨某（持股比例5%）。众荟公司（成立于2016年12月7日，注册资本90万元，股东为****公司（持股比例75%）和陈智江（持股比例25%），法定代表人郑某，关某为众荟公司董事。2018年9月10日，香蜜水产公司向一审法院提交了郑某签名的《情况说明》，该说明记载：本人郑某，身份证号码为5110021974********，是香蜜水产公司第一大股东众荟公司的法定代表人。2016年10月25日，由于香蜜水产公司还未成立，本人代香蜜水产公司与海际物业公司签订《商铺租赁合同》，承租涉案商铺的房屋经营餐饮，签述情况签订合同时已向海际物业公司进行了说明，标注为“由于项目公司尚未注册下来，公司现委托郑某先签署，公司注册下来后再变更。”郑某交付的押金、房租、水电费等任何费用，均是代香蜜水产公司向海际物业公司交付，标注的“香蜜水产”是指“香蜜水产公司”。2019年12月18日，郑某补充提交《情况说明》称，2016年10月25日郑某与海际物业公司签订的《商铺租赁合同》，是代香蜜水产公司签订的，本人认可香蜜水产公司是本租赁纠纷的适格香蜜水产公司；2016年10月25日、2017年3月9日，郑某代香蜜水产公司分别向周某某支付100000元和312320元，周某某是《商铺租赁合同》4.8.1海际物业公司指定的收款账户，郑某本人同意海际物业公司将前述费用退还给香蜜水产公司。关某提交《情况说明》称，2016年8月23日，其代香蜜水产公司向周某某支付的租赁押金50000元，关某本人同意海际物业公司将前述费用退还给香蜜水产公司。罗某某提交《情况说明》称，2017年4月5日，其代香蜜水产公司向周某某支付租赁押金181160元，罗某某本人同意海际物业公司将前述费用退还给香蜜水产公司。再查，就涉案租赁物中建筑体是否取得临时建筑规划许可的问题，一审法院向深圳市福田区住房和建设局（以下简称“区住建局”）发出《协助调查函》：一、请求调取涉案租赁物中建筑体的临时建筑规划许可及备案的相关材料（包含但不限于涉案租赁物中建筑体的临时建筑工程规划许可证、施工许可证、规划或设计图纸）；二、请求函复在2016年10月25日至本函函查之日止，涉案租赁物中建筑体的临时建筑规划许可是否仍在有效期内。2019年12月17日，区住建局的《情况反馈》载明，经查阅历史档案资料，区住建局无“香蜜湖度假村北区芳草地文体创意园内东北角临时建筑”（即涉案租赁物中建筑体）的临时建筑项目档案，经比对，现将“香蜜湖大生临时体育中心”临时建筑项目的相关材料提供你单位参考。情况反馈的附件记载，2008年6月30日，香蜜湖大生临时体育中心（栋数3、层数为1-2层、建筑面积7000㎡）取得深圳市福田区临时建筑规划审批办公室颁发的深福临规许字[2008]6号《深圳市福田区临时建筑规划许可证》，使用期限2年。区住建局《关于“香蜜湖大生临时体育中心”延期使用的批复》（福临复[2012]29号）载明，同意延期使用一年，至2013年11月6日止。又查，关于涉案租赁物的位置及海际物业公司的出租权利来源。2016年1月1日，香蜜湖公司（出租方）与****公司（承租方，以下简称“大生公司”）签订《租赁合同书》，该合同载明，香蜜湖公司将位于深圳香蜜湖度假村有限公司红线范围内香蜜湖北路与红荔西路交界处市委党校南侧部分土地出租给大生公司使用，该土地计租面积为13038.1平方米；租赁物具体位置见附件（一）《测绘技术报告》；租赁期限为1年，自2016年1月1日至2016年12月31日止；香蜜湖公司负责在2016年1月1日前按土地现状(租赁范围内如果留存有临时建筑物及附属设备设施等配套,则按该临时建筑物及附属设备设施等配套现状)移交予大生公司使用;大生公司在承租前已清楚确定和了解香蜜湖公司是租赁物的所有权人,且香蜜湖公司持有租赁范围的房地产证(深房地第30******42号)之内容,……大生公司对租赁物现况无异议,同意按租赁物现况承租,双方明确,本租赁合同是土地租赁关系，在签订本合同之前租赁范围上留存的建筑物（指临时建筑物及附属设备设施等配套），香蜜湖公司无图纸、无安全监测以及其他相关资料，对此大生公司资源承担相应风险，对此没有异议。大生公司承诺，在承租范围内的所有建筑物，均由大生公司负责出资补办以及申报、办理相关报建报批等合法使用、合法经营等法定手续，取得建筑物报建报批等相关审批文件；大生公司若在租赁物上改建、加建、扩建任何建筑物（含临时建筑物等）、或装饰装修、或设置、修建用电、用水、煤气（天然气）设备设施（包括用电、用水的增容、增量）……均须在施工前书面（附报建图）向香蜜湖公司申报方案，取得香蜜湖公司书面同意；大生公司不得将租赁物转租、分租或以联营、承包、合作等名义转租、分租，若大生公司将租赁物转租、分租的，视大生公司根本违约，香蜜湖公司有权提前解除双方租赁合同并追究大生公司违约责任，没收大生公司保证金；当租赁合同终止、解除（包括合同期届满双方不续约、香蜜湖公司依约提前解除双方租赁合同、香蜜湖公司开发建设改造等）时，大生公司应在租赁合同终止、解除之日停止经营，并对大生公司包括他人在内的动产搬离，……，大生公司（包括他人）所有投资的不动产（包括但不限于加建、扩建、改建的建筑物、临时建筑物、装饰装修、设备设施等所有配套）均无条件、无偿为香蜜湖公司所有，香蜜湖公司对大生公司（包括他人）的动产、不动产等一切投资和损失（包括预期利益）均不予任何赔偿或补偿。大生公司（包括他人）若有损失的，均由大生公司承担，与香蜜湖公司无关；大生公司已明确清楚明白并知道香蜜湖公司的香蜜湖发展规划方案（包括但不限于房地产开发计划、香蜜湖城市更新计划、房屋和土地建设和改造计划、房屋和土地开发计划等）。香蜜湖公司有权单方提前解除本租赁合同，大生公司无条件服从并同意终止双方租赁合同，租赁合同终止后大生公司搬离并退还租赁物按本租赁合同约定执行。该合同到期后，2017年1月1日，香蜜湖公司作为出租方与承租方大生公司就该土地续签了《租赁合同书》，租赁期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日止。庭审中，各方当事人均确认涉案租赁物位于《深圳香蜜湖度假村有限公司测绘技术报告》所述的Y-003地块，即香蜜湖公司与大生公司签订的上述《租赁合同书》范围内，2017年12月31日该租赁合同租赁期限届满，大生公司未再续租。香蜜水产公司称之前并不知晓涉案租赁物所在区域要拆迁改造，《商铺租赁合同》中也没有相关约定，海际物业公司认为其与香蜜水产公司签订的合同第14.1.2条是包括拆迁情况的概括性约定，合同签订时，海际物业公司亦不知晓涉案租赁物会被拆迁。2016年8月31日，大生公司与海际物业公司签订《大生体育园酒楼及停车场租赁合同》，该合同载明，大生公司房屋坐落于香蜜湖大生体育园副馆南侧一、二楼（一楼茶房除外）及南侧一楼停车场，其中一楼建筑面积为495平方米，二楼为625平方米，南侧停车场面积为900平方米；合同签字盖章且原酒楼业主正式退出之日（最迟不能超过2016年9月30日）起生效，租赁期至2016年12月31日止；大生公司保证出租该房屋没有产权纠纷，不可抗力原因导致海际物业公司不能经营，则该合同随即作废；海际物业公司对大生公司用于出租的坐落于香蜜湖大生体育园的房屋现状已全部知悉，并同意自行办理各种审批手续；海际物业公司不得随意更改及破坏房屋设施，如需改变停车场和房屋的内部结构，装修或设置对其结构影响的设备，需先征得大生公司书面同意，投资由海际物业公司处理。该合同到期后，2017年大生公司与海际物业公司续签了《大生体育园酒楼及停车场租赁合同》，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。又再查，关于涉案租赁物的装饰装修问题。香蜜水产公司主张其对涉案租赁物进行装修有经过海际物业公司同意，2016年11月11日香蜜水产公司通过大生公司向深圳香蜜湖物业管理有限公司（以下简称“香蜜湖物业公司”）交纳装修保证金10000元，有香蜜湖物业公司开具的《收据》为证。庭审中，大生公司作为证人确认是海际物业公司联系大生公司，要求其配合香蜜水产公司的装修。涉案租赁物装修保证金也已通过大生公司退还香蜜水产公司。海际物业公司主张其不知晓香蜜水产公司的装修行为，即使知晓也是在装修完成之后。2018年9月19日香蜜水产公司向法院提交《评估申请书》，其在2018年11月2日的庭审中当庭明确鉴定申请：请求对涉案的深圳市福田区香蜜湖街道香蜜水产餐厅形成附合部分的装饰装修工程价值进行鉴定。2018年11月12日深圳市****公司（以下简称“中联建公司”）受理本案的鉴定委托。2019年4月22日中联建公司作出《工程造价评估书》，异议期内，一审法院将香蜜水产公司和海际物业公司提交的书面异议转递，中联建公司在书面回复上述异议后于2019年6月3日出具《工程造价评估书（修缮版）》：对香蜜水产公司完成的装修项目内容和款项评估结果为工程造价3874408.9元。在2019年7月11日的庭审中，各方当事人就《工程造价评估书（修缮版）》发表质证意见。香蜜水产公司认为：评估书的准确性有待推敲，其只是根据香蜜水产公司提供的书面文件，现场有些物品如地板石面是合同中没有涉及但已形成附合的，但鉴定机构并未进行评估。香蜜水产公司认为应当以其委托深圳市****公司（以下简称“戴德梁行公司”）作出的《评估报告书》为准，估价结果应为6053500元。海际物业公司、蔡贝洁、邓秀玲对中联建公司的评估结果不予认可。被告香蜜湖公司亦不认可该《工程造价评估书（修缮版）》，理由如下：一、该评估书存在形式瑕疵，只有一名鉴定人员签字盖章，具有鉴定资格的鉴定人刘儒、祁斌没有到现场参与勘验；二、鉴定依据不合法，该评估书没有按现场勘验结果进行评估，而是采信了香蜜水产公司单方提供的、当事人之间尚有争议的材料作为评估依据，其评估结果必然不真实；三、《造价鉴定汇总表》显示，评估报告依据香蜜水产公司提交的合同资料进行评估，并没有进行折旧，该汇总表的第1、3、4、7-9、11-13、15、25、28-34项直接按照合同签订价格，均没有进行折旧；四、《造价鉴定汇总表》的部分项目不涉及装饰装修，不应列入评估范围，其中第3、4、16、17、24-26项没有涉及装饰装修。综合各方当事人对《工程造价评估书（修缮版）》的意见，一审法院于2019年12月12日向中联建公司发函，请其对当事人的上述意见予以回复。2019年12月16日，中联建公司两位有资质的鉴定人员刘某、雷某某及各方当事人前往涉案租赁物现场进行二次勘查，勘查后中联建公司函复：一、中联建公司本项目鉴定小组成员为刘某、祁某、刘某某及习某某四人，刘某为负责人、祁某为审核人、刘某某和习某某为鉴定助理。2018年12月24日，刘某委派刘某某及习某某与各方当事人共同到现场进行勘察、测量、拍照、取证等工作。回公司后鉴定小组成员在组长刘某的指导下，对移交的资料进行甄别分析，并结合现场情况计算评估、出具评估报告。勘察取证工作仅占全部工作的15%左右，两位助理也是有经验的工作人员，所以组长和审核人没有到现场勘查。所以本鉴定小组组织有效、分工合理、报告书合法。2019年12月16日刘某、雷某某两位有资质人员到现场进行了二次勘查。二、函件中没有明确指出哪些资料有争议，对争议的原因和争议的举证也没有提供任何证明材料。所以报告书中没有办法甄别“争议”部分材料是否合理。三、函件中所提出的折旧问题，在所有的资料中没有资料可以说明，装修的竣工验收时间、正式开业时间、停止营业时间，所以没有办法按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》计算折旧，请被告提供有关资料。四、函件中所指第3、4、16、17、24、25、26项，分别是财务软件、出酒系统、空调、广告灯箱、海鲜鱼池工程、收银系统、厨房设备。其中出酒系统、广告灯箱、海鲜鱼池工程还能看清原貌，但已经遭到破坏，给予计量。“厨房设备”部分设备已经拆除移走、管道还保留原样，经测算管道部分造价为8万元。空调、财务软件、收银系统已经拆除，不予计量。五、来函第五条评估书中将未形成附合的部分材料纳入评估价值当中。中联建公司回复，该问题同上述第四条回复内容。二次勘查后，2019年12月16日中联建公司出具《工程造价评估书》，该评估书载明，2018年12月3日刘某某、习某某到现场勘查，2019年12月16日刘某、雷某某到现场二次勘查现场，工程造价为3698608.9元，具体造价及内容详见（2018）粤0304民初27310号造价鉴定汇总表。第26项厨房设备备注栏写明，经现场勘验，只有管道部分，8万元。针对中联建公司2019年12月16日出具的《工程造价评估书》。香蜜水产公司提出异议称：一、第3项财务软件、第25项收银系统有合同、转账记录、实物存在，也是为涉案租赁物经营所需而购买，应计入鉴定费用中。二、第6项二手厨具、中叶青竹有合同（53000元）、转账记录（5000元），且现场可以看到青竹，全额不予计算，不合理。三、第16项空调，该项有合同、结算单（164890元）、转账记录（144000元）、该合同费用是指安装空调的费用不是空调本身的费用，鉴定机构以空调已经被移走不予计算，不合理；四、第20项卷闸门，有合同、转账记录、实物，鉴定机构将费用计为0元，有悖常理，应记入鉴定费用中；五、第21项水电安装，该项有结算单（404000元）、费用明细、转账记录（250000元）、收据（300000元）、实物，仅计算250000元不合理，收据显示300000元，证明供应商已经收到300000元，应调高相应的数额；六、第2、5、10、14、17、18、19、22、24、26、27项，同时有合同和转账记录、实物，鉴定机构仅按照转账记录鉴定，不应按照转账记录计算，因为有部分尾款未付，后期供应商还会按照合同向香蜜水产公司主张尾款，应当以合同款项为准。海际物业公司提出异议称：一、评估书所列部分项目明显超出“已形成附合的装饰装修物”的范畴，与本案没有关联。评估书汇总表第1项设计费150000元、第5项设计费27200元、第7项定制45000元、第21项水电安装250000元、第22项工程类157136元及第33项混凝土地面人工费49427元等均不属于“已形成附合的装饰装修物”，而是属于无形的劳务性或者服务性支出，与本案没有关联，不应计入评估的范围。二、评估书所列部分项目属关联交易，其真实性与价值公允性存在重大疑问。评估书汇总表第1项的供应商****公司、第6项、第8项的供应商****公司均与本案香蜜水产公司存在关联关系，涉案租赁合同的承租人郑某甚至在合同中将上述两家公司的法定代表人、股东关某指定为合同的联系人，叶迹设计指定为联系地址。由此可见，上述两家公司与本案香蜜水产公司存在明显而密切的关联关系。在此情况下，鉴于上述两家公司与本案香蜜水产公司存在关联关系，且涉及的项目均是难以量化的无形服务性支出，故上述三项明细作为关联交易，其是否真实发生以及其计价是否客观公允，均存在重大疑问。三、评估书所确定的评估价值按涉案装修工程的原值计算，未考虑折旧与损毁、损耗因素。评估书所得出的价值金额，均是按照有关项目的原值而非现值所计算，完全未考虑项目的折旧、毁损和损耗因素。例如，第4项出酒系统和第17项广告灯箱经现场勘验均已经损毁，但中联建公司仍按其原值计算，该结论明显不妥。此外，中联建公司在回复函件中称，“在所有的资料中没有资料可以说明”，故不计算项目的折旧。对此，我方认为中联建公司的该项说法不负责任。如果其没有资料，可以向相关方索取，其作为专业的机构，也可按照行业通行的准则进行估算。中联建公司以“不知道”这一理由推脱其作为鉴定机构的义务，缺乏责任心，对本次鉴定评估不够重视。四、评估书第26项分项价值存在明显错误，自相矛盾。中联建公司在评估书第26项厨房设备的备注中称，“结算汇总表金额为26万元，经现场勘验，只有管道部分，8万元。”但评估公司在明知现场不足额，存在原值26万元项目的情况下，却又将该项的“鉴定后金额”足额确定为26万元，其结论与现场勘验信息和其自身陈述相矛盾，明显错误。五、评估书依旧缺乏必要的证明文件，其形式存在重大瑕疵。我方在2019年5月17日提交的《关于对的异议书》中已经提及，符合法定形式的鉴定文书必须附有鉴定机构的主体资格及鉴定资质证明文件，也应当附有鉴定人的身份及鉴定资质证明文件。但中联建公司此次出具的评估书依旧缺乏上述必要的证明文件，形式存在瑕疵，使得其作为证据的合法性存在疑问。六、评估书的评估依据与涉案租赁物的现状不完全相符。2019年12月16日的现场勘查，我方所见，涉案租赁物已基本被拆除，其现场原有情况已完全无法考究。在此情况下，评估公司并非按照该次现场勘查的情况进行评估，而是按照香蜜水产公司提供的证据材料进行评估，其评估依据与涉案租赁物现状不完全相符，其结论不能采信。中联建公司在其回复函件中已经确认在2018年12月24日各方到现场进行首次勘查时，现场的评估人员均不具备鉴定资质。故所得的信息和资料不能作为评估依据。综上，海际物业公司对该评估书不予认可。一审法院将香蜜水产公司和海际物业公司的异议转递中联建公司，2019年12月20日，中联建公司对《工程造价评估书》第26项厨房设备的金额作出调整后，评估工程造价为3518608.9元。本次鉴定的鉴定费为67935.82元，已由香蜜水产公司预交。2019年12月20日，中联建公司作出《关于“香蜜水产司法诉讼鉴定报告”异议的说明》，针对海际物业公司的异议，中联建公司回复称，一、设计费是装饰工程的组成部分，定制费见汇总表的备注说明，水电安装就是装修的实体工程部分，工程类是地面找平、墙面抹灰、腻子乳胶漆等实体工程部分，人工费是工程费用的一部分。工程费包括材料费、人工费、机械费、管理费、利润、安全文明费、规费、税金等。上述费用是本工程不可分割的部分，应纳入工程总价。二、中联建公司为合法委托的第三方鉴定机构，依据证据进行评估，评估报告供法院参考。三、工程造价鉴定严格按委托人或当事人提供的合法有效证据进行鉴定。没有资产折旧的相关证据，中联建公司无法对计提折旧后的资产价值进行认定。四、经现场勘査，结合现场实际情况已将管道部分调整为8万元，附调整后的评估报告。五、中联建公司为法院司法鉴定库内具有资质的第三方鉴定机构，无须提供相关鉴定资质证明文件。六、2018年12月24日，中联建公司已与各方当事人共同对现场原始面貌进行勘查拍照等；评估依据等相关证据由法院转递，中联建公司基于该证据及现场实际情况进行评估。七、中联建公司评估程序合法合规。八、针对香蜜水产公司的异议，中联建公司回复称，香蜜水产公司提出的异议已在评估报告中依据所有证据进行评估，评估报告供法院参考。海际物业公司成立于2015年12月1日，股东为蔡贝洁和邓秀玲，本案诉讼过程中，2019年2月28日，海际物业公司变更登记为自然人独资的有限责任公司，张丙权为其独资自然人股东。香蜜水产公司主张其为本案支出律师费用60000元。2018年1月26日，香蜜水产公司股东杨晓通过其名下招商银行尾号3897账户向****律师事务所尾号0001账户转账支付律师费60000元。2018年5月4日，****律师事务所向香蜜水产公司开具金额为60000元的鉴证咨询服务、律师费发票。庭审中香蜜水产公司自认涉案合同并未就律师费问题进行约定。一审法院认为，本案的争议焦点之一在于香蜜水产公司作为本案香蜜水产公司是否适格。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。结合本案，郑某作为承租方与海际物业公司签订《商铺租赁合同》时，香蜜水产公司尚未成立，该租赁合同亦在合同首页及相关条款中提及由于项目公司尚未注册下来，公司先委托郑某先签署，公司注册下来后再变更。郑某作为香蜜水产公司控股股东众荟公司的法定代表人，在《情况说明》中，其详细陈述了涉案合同的签订过程及押金支付情况。考虑到2017年3月至11月间，海际物业公司在香蜜水产公司处有挂账，香蜜水产公司成立后，香蜜水产公司与海际物业公司先后签订了《关于香蜜水产餐厅增设电缆产生的费用进行分摊的备忘录》和《备忘录》，香蜜水产公司已经就涉案《商铺租赁合同》实际享有合同权利并履行合同义务，故对于海际物业公司主张香蜜水产公司作为本案香蜜水产公司主体不适格的抗辩，一审法院不予采信，香蜜水产公司有权作为香蜜水产公司提起本案诉讼。本案的争议焦点之二在于涉案《商铺租赁合同》的效力。本案虽为商铺租赁合同，但涉案租赁物既包括建筑体及附属临时搭建物又包括停车场，庭审中各方无法确认涉案租赁物中建筑体是否有临时建筑规划许可，亦无法明确区分涉案租赁物的建筑物室内、室外阳台、附属临时搭建物、室外停车场的具体范围。就涉案租赁物建筑体是否取得临时建筑规划许可的问题，一审法院向区住建局发出《协助调查函》，区住建局的《情况反馈》载明，经查阅历史档案资料，区住建局无涉案租赁物中建筑体的临时建筑项目档案。区住建局提供一审法院参考的香蜜湖大生临时体育中心，在涉案合同签订期间，其临时建筑规划许可亦不在有效期内。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。涉案租赁物中建筑体部分无临时建筑项目档案，即使有临时建筑规划许可，在涉案合同签订时也已超过临时建筑的使用期限。因涉案合同具有整体性，在各方当事人无法明确区分各部分的范围、面积及位置的情况下，香蜜水产公司与海际物业公司签订的以深圳市福田区香蜜湖度假村北区芳草地文体创意园内东北角建筑体及停车场为租赁标的物的《商铺租赁合同》应为无效，一审法院已就涉案合同的效力问题向各方予以释明。依照合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于租赁押金。庭审中海际物业公司确认已收到郑某等人代香蜜水产公司支付的涉案租赁物租赁押金543480元，并出具《收款收据》。海际物业公司作为出租方，其向香蜜水产公司交付租赁物涉建筑体部分无临时建筑项目档案，即使有，在合同签订时也已超过临时建筑的使用期限，涉案合同具有整体性，海际物业公司作为出租方应承担导致涉案合同无效的责任，故对于香蜜水产公司要求海际物业公司返还租赁押金543480元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于电力增容押金。2017年3月9日郑某代香蜜水产公司向海际物业公司分三笔共计转账支付香蜜电力增容押金10万元。香蜜水产公司与海际物业公司曾就涉案租赁物电力增容事项签订《关于香蜜水产餐厅增设电缆产生的费用进行分摊的备忘录》，虽然海际物业公司抗辩该押金已用于抵扣租金，但其并未提交相关证据、转账的收款方均为海际物业公司，转账时亦明确备注为“香蜜电力增容押金”，故对于海际物业公司的抗辩一审法院不予采信。香蜜水产公司要求海际物业公司返还电力增容押金100000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于涉案租赁物的装饰装修。庭审中大生公司作为证人确认是海际物业公司联系大生公司，要求其配合香蜜水产公司的装修，涉案租赁物装修押金也已退还香蜜水产公司。结合现有证据，对于香蜜水产公司主张涉案租赁物装修有经过海际物业公司同意的情况，一审法院予以采信。关于涉案租赁物已形成附合部分的装饰装修工程价值，中联建公司2019年12月20日版的《工程造价评估书》评估为3518608.9元。考虑到香蜜水产公司亦使用了部分时间经营餐厅，对于香蜜水产公司的该部分损失，一审法院酌情按照租赁合同的期限计算折旧损失。即合同约定的租赁期限自2016年10月26日至2019年10月25日止。香蜜水产公司主张至2017年12月下旬即未再营业，香蜜水产公司实际使用涉案租赁物的时间约为14个月，香蜜水产公司的装修损失为2150260.99元（3518608.9元÷36个月×22个月）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁物的装修经海际物业公司同意，故海际物业公司应分担涉案租赁物装修的现值损失，涉案租赁物包括建筑体，香蜜水产公司作为承租方在签订合同时，亦应向出租方审慎核实建筑体是否有临时建筑规划许可及是否在有效期内，庭审中香蜜水产公司自认并未进行核实即签订涉案合同，故香蜜水产公司对于涉案合同无效亦有过错，对于涉案租赁物已形成附合部分的装修损失，一审法院酌定香蜜水产公司与海际物业公司按照3：7的比例分担上述装修损失。故海际物业公司应向香蜜水产公司返还涉案租赁物形成附合部分的装饰装修损失1505182.69元（2150260.99元*70%）。关于香蜜水产公司要求被告承担其已支出律师费60000元和鉴定费20000元的诉讼请求，因香蜜水产公司主张的律师费支出无相关合同依据，香蜜水产公司要求的鉴定费支出亦为香蜜水产公司单方委托戴德梁行公司而产生，香蜜水产公司上述请求，于法无据，亦无合同约定，一审法院不予支持。本案系租赁合同纠纷，蔡贝洁、邓秀玲作为海际物业公司股东是否已经履行其出资义务，与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并审查。合同具有相对性，本案香蜜湖公司并非涉案合同的出租方，其与大生公司所签订的也并非商铺租赁合同。故香蜜水产公司要求香蜜湖度假村公司、蔡贝洁、邓秀玲对上述债务承担连带返还及赔偿责任的请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、香蜜水产公司与海际物业公司签订的以深圳市福田区香蜜湖度假村北区芳草地文体创意园内东北角建筑体及停车场为租赁标的物的《商铺租赁合同》无效；二、海际物业公司于判决生效之日起十日内向香蜜水产公司返还租赁押金543480元；三、海际物业公司于判决生效之日起十日内向香蜜水产公司返还电力增容押金100000元；四、海际物业公司于判决生效之日起十日内向香蜜水产公司返还涉案租赁物形成附合部分的装饰装修损失1505182.69元；五、驳回香蜜水产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59169元（已由香蜜水产公司预交），由香蜜水产公司负担40381.55元，海际物业公司负担18787.45元。诉讼过程中产生的鉴定费67935.82元(已由香蜜水产公司预交)，由香蜜水产公司负担46364.72元，由海际物业公司负担21571.1元。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审中，双方争议的焦点问题是两个方面，一是海际物业公司应否返还香蜜水产公司电力增容押金；二是海际物业公司应否向香蜜水产公司返还涉案租赁物形成附合部分的装修损失。对于第一个问题，在一审庭审中，海际物业公司确认已收到郑某代香蜜水产公司向海际物业公司支付的电力增容押金10万元，但称该押金已用于抵扣租金。本院认为，海际物业公司主张电力增容押金用于抵扣租金，因香蜜水产公司不认可，故海际物业公司应当提供证据证明，海际物业公司未能提交证据，且双方就涉案租赁物电力增容事项签订的《关于香蜜水产餐厅增设电缆产生的费用进行分摊的备忘录》，明确了增设电缆产生的费用如何分摊，如何抵扣租金，却无关于电力增容押金用于抵扣租金的记载，因此海际物业公司关于电力增容押金用于抵扣租金的主张缺乏证据证明，本院对其主张不予采信，海际物业公司应当返还，其该项上诉请求理由不能成立，本院不予支持。对于第二个问题，双方之间有三个方面的争议，一是香蜜水产公司装修是否经海际物业公司同意，二是损失的具体金额，三是双方分摊损失的比例。对于第一个事项，香蜜水产公司主张，其装修经海际物业公司同意，海际物业公司主张其并不知晓香蜜水产公司的装修行为，即使知晓也是在装修完成之后。本院认为，香蜜水产公司虽未提交海际物业公司同意其装修的书面证据，但其提交了证据证明其通过案外人大生公司向香蜜湖度假村公司交纳装修保证金，大生公司称，是海际物业公司与其联系，要求大生公司配合香蜜水产公司的装修，大生公司虽未出示海际物业公司的书面授权或通知，但本案涉案物业是由香蜜湖度假村公司出租给大生公司，大生公司转租给海际物业公司，海际物业公司再转租给香蜜水产公司，大生公司与香蜜水产公司并无直接的租赁关系，如果没有海际物业公司联系，大生公司不可能为香蜜水产公司办理相关事项，故一审法院认定香蜜水产公司装修涉案物业经过海际物业公司同意，本院予以确认。关于装修损失。一审法院委托鉴定机构对涉案租赁物已形成附合部分的装饰装修工程价值进行评估，最终评估价值为3518608.9元。本院认为，评估机构资质及评估程序合法，并且对双方当事人的异议进行了回复，对评估意见应当采信。一审法院根据香蜜水产公司实际使用租赁物期间及合同约定的租赁期限计算折旧损失，确定香蜜水产公司的装修损失为2150260.99元（3518608.9元÷36个月×22个月）。一审法院上述处理适当，本院予以确认。关于损失分摊比例，本案租赁合同因租赁物不具有合法报建手续而无效，海际物业公司作为出租方，应当承担主要责任，香蜜水产公司作为承租方，未尽审慎注意义务，应承担次要责任，一审法院按照3：7的比例由香蜜水产公司和海际物业公司分担损失，本院认为一审法院的处理适当，本院予以维持。海际物业公司要求不承担损失的上诉理由不能成立，本院对其该项上诉请求不予支持。一审法院判决的其他事项，各方当事人均无异议，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19246.16元，由上诉人深圳市海际物业管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年十一月二十五日书记员 李紫娟(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……