贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初15273号原告许波，男，1975年9月28日生，彝族，住贵阳市云岩区。委托代理人许薇，女，1978年12月26日生，彝族，住贵阳市云岩区。被告贵州中大房地产开发有限公司，住所：贵阳市南明区见龙洞路**。法定代表人：胡晶升，职务：董事长。委托代理人冯思思，贵州中孚律师事务所律师。原告许波诉被告贵州中大房地产开发有限公司（以下简称：贵州中大房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序并公开开庭进行了审理。原告许波委托代理人许薇、被告贵州中大房开公司委托代理人冯思思均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告许波诉称，2011年9月21日，原告许波与被告贵州中大房开公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于贵阳市云岩区房产，合同签订后原告依照合同约定向贵州中大房地产开发有限公司支付了相应购房款361554元。根据原告于被告贵州中大房地产开发有限公司于2011年9月21日签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋登记三至转移登记（一）规定，出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）如出卖人不能在前期约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理。约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款的万分之0.2的违约金。被告于2017年11月6日通知办理关于中大国际广场负1层商品房转移登记，至此被告于2016年1月1日至2017年11月7日共计违约678天（违约金额共计4903元），从2018年1月1日起至2020年1月1日，原告就违约赔偿一事多次与被告协商无果，现诉至法院，请求：一、判令被告贵州中大房地产开发有限公司支付原告许波逾期办理产权证违约金（从2016年1月1日起按每日已付房款361554元的万分之0.2计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止4903元）；二、本案诉讼费由被告承担。被告贵州中大房开公司辩称，逾期办证非被告原因所致，被告不应对此承担责任。逾期办证系因政府及相关部门等原因最后才导致办理转移登记的时间晚于合同约定，不影响原告房屋的正常使用，逾期办证对原告并没有造成任何损失，故被告不应承担逾期办证责任。原告逾期办理初始登记违约金的时间计算方式不符合合同约定，不应得到支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，根据原、被告双方签订的《补充协议》第5.4条约定：双方认同出卖人在商品房交付使用之日起500/720个工作日办理初始登记，B区于2014年4月29日登报通知交房，故计算逾期办理初始登记的违约时间应按《补充协议》约定计算。原告诉请逾期办理初始登记的违约金截止时间计算方式有误，不应得到支持。B区商品房所有权初始登记于2017年5月23日完成，2017年11月6日登报告知负一层商铺业主可以办理不动产登记证。被告已履行了初始登记的义务，而原告实际办理产权的日期会存在因人而异的情况，这期间系原告自行行使办证权利期间，不属于被告承担的义务范围。所有计算被告违约金截止时间应为办理初始登记的日期，即B区为2017年5月23日。综上，原告的诉请与事实不符，请求法院依法判决。经审理查明，2011年9月21日，原告许波（买受人）与被告贵州中大房开公司（出卖人）就位于贵阳云岩区商业用房签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＤ216），约定：房屋建筑面积14.19平方米；按照套内建筑面积计算，单价为每平方米39129.22元，总价361554元；买受人以贷款方式付款，于合同签订之日支付首期房开181554元，余款180000元以银行按揭方式支付；出卖人负责在商品房交付使用之日其90日内申请该商品房所有权初始登记，办理商品房所有权初始登记发生的费用由买受人自行承担；出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金；合同履行过程中发生争议，由双方协商解决、调解解决；协商、调解不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉；双方还对其他权利义务进行了约定。同日，双方签订了《补充协议》，其中第5.5条关于产权登记的补充约定，双方一直理解并认同出卖人在交付使用之日起500个工作日内申请该商品房所有权初始登记；在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出门在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。上述合同签订后，原告许波按合同约定向原告贵州中大房开公司支付了购房款361554元。被告贵州中大房开公司于2014年4月29日登报公告由其开发建设的“中大国际广场”项目B区已具备《商品房买卖合同》约定的交房条件，将于2014年4月30日正式交房；于2017年11月7日登报向中大国际广场负一层商铺业主发出购买房屋已于2017年11月7日办理不动产登记证的公告。上诉事实，有原、被告陈述、原告身份证、户口簿、被告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、房屋所有权证、公告报纸及庭审笔录等证据在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律、法规禁止性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行各自的合同义务。根据双方签订《商品房买卖合同》约定，被告贵州中大房开公司承诺于2015年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若未能按该期限交付有关文书的，被告自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之0.2的违约金。被告通过在《贵阳晚报》上刊登《不动产登记证办理公告》的形式，于2017年11月7日通知中大国际广场负1层业主，办理相应不动产权证。故违约期间的计算，应以被告取得初始登记并通知原告办理转移登记之日才能视为其已履行完毕合同约定的交付办理转移登记有关文书的义务，应当按照合同约定按已交房价款每日万分之0.2的标准计算相应违约金；从合同约定的具体日期次日开始计算至出卖人取得该商品房所有权初始登记并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。即从2016年1月1日起计算至2017年11月7日止，共计677天。具体金额为：361554元×0.00002×677天≈4895元。《补充协议》的约定并非系“转移登记”的补充约定，且该约定减轻了房屋出卖人的义务，应以主合同为准；故被告辩称意见，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民工合同合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：被告贵州中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许波逾期办证违约金人民币4895元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州中大房地产开发有限公司负担（该款项已由原告预缴，被告贵州中大房地产开发有限公司在履行上述义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。原告可自本判决发生法律效力后二年内向本院申请强制执行。如认为本判决有错误的，可以自本判决发生法律效力后六个月内向贵阳市中级人民法院或者本院申请再审。审判员  盈芳二〇二〇年十一月三日法官助理范琳琳书记员刘瑾