广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7064号原告：熊某娇，女，汉族，1964年4月4日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：段春晓，广东普罗米修（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞珍，广东普罗米修（龙华）律师事务所律师。被告：刘某新，男，汉族，1971年2月12日出生，住址广东省兴宁市。被告：刘某，男，汉族，1999年8月19日出生，住址广东省兴宁市。上列被告共同委托诉讼代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。原告熊某娇诉被告刘某新、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊某娇及委托诉讼代理人段春晓、杨瑞珍，两被告共同委托诉讼代理人朱伟科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与梁映玲于2006年11月26日签订的《协议书》有效；2.判决二被告配合原告办理位于深圳市龙华区涉案房产过户手续（房屋价值180万元）；3.判令二被告立即返还侵占的房屋并赔偿相应的租金损失费2900元（从2019年3月10日开始暂算至4月10日为2900元，要求算至被告实际返还房屋之日止）；4.本案诉讼费、保全费、担保费由二被告承担。原告起诉的主要事实与理由：刘某是刘某新与梁映玲的儿子。熊某娇与梁映玲（已故）曾系同事关系，曾在世纪春城售楼部工作。2005年10月，梁映玲以分期付款按揭方式从深圳恒安房地产开发有限公司购得涉案房产。2006年6月22日，开发商通知梁映玲入伙，领取质量保证书、使用说明书及办理相关手续。2006年11月26日，梁映玲与熊某娇签订《协议书》，约定熊某娇向梁映玲支付现金61000元，从2006年11月份开始由熊某娇偿还按揭贷款及入伙等一切费用，房屋归熊某娇全权所有，熊某娇负责以后办证一切费用。后熊某娇向梁映玲支付了51000元（余款10000元约定待办理过户时再支付），梁映玲则向熊某娇交付了相关的购房合同、贷款合同、还贷存折等资料，同时将房屋交付熊某娇使用。2007年起，该房屋一直由熊某娇出租收益。2007年3月，熊某娇联系梁映玲办理过户手续，其回应称在老家，一周后才能回深圳办理过户。一周后，熊某娇得知其已因故去世。2019年2月25日，刘某新、刘某在未告知熊某娇的情况下将将剩余按揭款51885元结清，并于2019年3月8日将房产过户到其名下，同时于2019年3月10日赶走租户，霸占房屋至今。熊某娇认为，熊某娇与梁映玲于2006年11月26日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，受法律保护，且双方亦按该协议履行了相关的权利义务，房屋所有权应归熊某娇所有，只是因梁映玲的意外去世导致未办理过户手续。刘某新、刘某作为梁映玲的继承人应继续履行办理过户的合同义务，现却将房屋据为己有，严重侵害了熊某娇的合法权益，故请求判如所请。被告刘某新、刘某答辩称：刘某新、刘某没有义务配合熊某娇办理相关的过户手续。涉案《协议书》应当认定无效。涉案房产的房产证在2007年2月12日出具，而《协议书》在2006年11月26日签订，当时梁映玲未取得涉案房产的物权，所以不能转让该房屋。就算认定该房屋是属于梁映玲所有，但因为签订《协议书》之时梁映玲与刘某新是夫妻关系，所以该房屋也应当认定为夫妻共同财产。梁映玲未经过刘某新的同意擅自转让夫妻共有财产，其转让行为无效。而且，熊某娇作为梁映玲的同事理应当知道梁映玲与刘某新的夫妻关系，但《协议书》没有刘某新的签名，明显存在过错。对于刘某新而言，从未听说梁映玲把涉案房产转让给熊某娇，所以刘某新有理由怀疑该《协议书》以及收条并非梁映玲的真实签名。涉案房产后期的按揭款5万多元已经由刘某新支付。从这一事实也说明了熊某娇并没有按照协议书支付完毕转让款。目前涉案房产已经由刘某新、刘某通过合法有效的继承取得物权，故不存在霸占房屋的事实。此外，《协议书》签订时间在2006年，但是熊某娇直到现在才提起诉讼明显超过了诉讼时效，故请求驳回其全部诉讼请求。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区，系市场商品房，用途为住宅，建筑面积37.81平方米，原登记权利人为梁映玲，于2019年3月8日由深圳市不动产登记中心，由刘某新通过权属变更取得该房产50%产权、通过继承取得该房产25%产权、由刘某通过继承取得该房产25%产权。现登记权利人为刘某新、刘某。庭审中，刘某新、刘某提供了《公证书》为证。根据该《公证书》显示，梁映玲于2007年3月28日在广东省兴宁市死亡；被继承人梁映玲的第一顺序法定继承人是父亲梁兆国、母亲邓硕悠、配偶刘某新、儿子刘某；现刘某新、刘某表示要求继承被继承人梁映玲遗留的涉案房产，而梁兆国、邓硕悠均表示放弃继承涉案房产。二、2005年10月，梁映玲与深圳恒安房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，由梁映玲通过按揭付款方式向深圳恒安房地产开发有限公司购买涉案房产。2006年6月22日，梁映玲在深圳恒安房地产开发有限公司处办理了入伙手续。三、2006年11月26日，梁映玲（甲方）与熊某娇（乙方）签订《协议书》约定：甲方已支付购买涉案房产首期款32575元，从2006年6月21日至同年10月21日支付银行按揭贷款共5个月5345.06元；经甲乙双方协商，该套住宅从2006年11月起，由甲方转让给乙方使用；乙方支付甲方现金61000元，并从11月份开始由乙方负责月供银行按揭款及入伙等一切费用，该套住宅即为乙方全权所有。2006年12月25日，梁映玲向熊某娇出具《收条》，确认收到熊某娇交来前期款51000元，尾款10000元待办理过户手续清楚再收取。其后，涉案房产一直由熊某娇占有、使用，期间的银行按揭贷款亦由熊某娇偿还。为此，熊某娇提供了2007年5月13日、2008年6月3日、2016年5月4日、2018年2月20日、2018年7月25日的与案外第三人之间的《房屋租赁合同》为证，其中2018年7月25日约定的租金标准为每月2900元。2019年3月期间，刘某新、刘某向银行提前偿还涉案房产的按揭贷款并向熊某娇主张权利，收回了房产以自用或收益。庭审中，刘某新、刘某称，因为涉案房产一直未办理房产证，就一直放置该房产未予管理，同时，因为处理涉案房产有关事宜必然引起刘某对母亲的思念，出于不想触动刘某的角度考虑，故一直未对涉案房产进行管理。对此，熊某娇则称在其使用涉案房产期间，一直未有人主张房产权利，刘某新、刘某关于对涉案房产不知情或不管理之主张明显与事实或常理不符。四、庭审中，刘某新、刘某对上述《协议书》及《收条》落款处“梁映玲”签名真实性不予认可，并申请进行笔迹鉴定。2020年8月27日，本院委托广东中一司法鉴定中心对上述文件“梁映玲”签名真实性进行鉴定，提供的比对样本为1999年10月22日梁映玲与熊某娇在民政部门的《结婚登记申请书》。为此，刘某新、刘某预缴了鉴定费用7400元。2020年9月3日，广东中一司法鉴定中心作出，鉴定意见为（1）06.12.25《收条》上“梁映玲”签名笔迹与委托方提供的“梁映玲”样本签名笔迹是同一人所写；（2）二00六年十一月十六日《协议书》甲方处“梁映玲”签名笔迹与委托方提供的“梁映玲”样本签名笔迹是同一人所写。裁判结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。梁映玲与熊某娇之间《协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。梁映玲在涉案《协议书》签订后死亡，刘某新、刘某作为涉案房产的继承人，应依法继受梁映玲在《协议书》中的权利义务。根据庭审查明事实，熊某娇已履行了《协议书》中约定的付款义务，其有权主张刘某新、刘某配合办理涉案房产之转移登记手续，故对熊某娇关于确认涉案《协议书》有效并要求刘某新、刘某配合办理涉案房产过户手续之诉求，本院予以支持。关于租金损失。在涉案《协议书》签订后，梁映玲已将涉案房产交付熊某娇占有、使用，涉案房产的物权变动已基本完成，仅差办理不动产登记。至此，熊某娇对涉案房产的占有、使用、收益权益受法律保护。刘某新、刘某收回房产的行为已损害了熊某娇的权利，故熊某娇主张刘某新、刘某自2019年3月10日起按每月2900元标准计付租金损失理由充分，本院予以支持。关于刘某新、刘某的答辩意见。其一，虽然梁映玲购买涉案房产行为发生在梁映玲与刘某新夫妻关系存续期间，但刘某新未举证证明梁映玲与熊某娇存在恶意串通损害其合法权益之情形；熊某娇作为善意的买受人，有理由相信梁映玲对涉案房产具备完全的处分权，故刘某新关于涉案《协议书》为无效合同之答辩意见理由不足，本院不予采纳。其二，关于诉讼时效问题。涉案《协议书》签订后，涉案房产已完成交付手续，熊某娇在事实上已成为涉案房产的准物权人，如以诉讼时效加以规制，则必然损害熊某娇对涉案房产的合法权利，有违公平。其三，涉案房产在2007年已完成交付，刘某新、刘某直至2019年才主张房产权利，刘某新、刘某的行为明显有违常理，故综合前述意见，刘某新、刘某的答辩均缺乏事实及法律依据，本院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告熊某娇与梁映玲于2006年11月26日签订《协议书》有效；二、被告刘某新、刘某应于本判决生效之日起十日内配合原告熊某娇办理涉案房产的不动产转移登记手续，将该房产变更登记至原告熊某娇名下；三、被告刘某新、刘某应于本判决生效之日起十日内向原告熊某娇返还涉案房产并支付租金（以每月人民币2900元为标准，自2019年3月10日起计付至返还房产日止）。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10512元、保全费人民币5000元、鉴定费人民币7400元，均由二被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李  知  擎二〇二〇年十一月十二日书记员 黄  梦  蕾书记员 谢玉霞（兼）