山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2314号上诉人（原审被告）：李敏，女，1971年7月27日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：杨海艇，男，系上诉人李敏之夫。被上诉人（原审原告）：张西红，女，1991年9月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：周扬波，日照东港开元法律服务所法律服务工作者。上诉人李敏因与被上诉人张西红物权保护纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初9937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。1、上诉人的丈夫杨海艇曾经从案外人曹叶青处借款，以明显低于市场价格30多万元的价格，将房屋过户到曹叶青名下，该房屋过户到曹叶青名下的目的是让曹叶青放心，保障其债权的实现。在涉案房屋过户时也明确说明，杨海艇可以随时以原价赎回房屋。房屋过户到曹叶青名下只是一种担保形式，案外人曹叶青的债权不能实现，应当对财产采取拍卖、变卖、折价的形式。然而，案外人曹叶青未经上诉人允许，私自将涉案房屋过户到被上诉人名下，严重侵犯了上诉人的财产所有权。2、被上诉人与案外人曹叶青系虚假交易，按照常理，购买房屋应当对房屋结构，布局、装修情况、是否存在经济纠纷进行充分了解，然而，被上诉人在完全没有对房屋进行查看的情况下，与案外人曹叶青办理了房屋过户手续。其目的是以合法的形式来强行要求上诉人搬离房屋，已达到其侵占房屋的目的。3、一审法院认定房屋使用费每年10000元，数额过高，上诉人虽然认为该地段正常租价为每年8000-10000元，但是该地段租价未经任何评估部门评估，一审法院按照每年10000元租价，明显过高。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判。张西红辩称，上诉人上诉中所述与本案无关。本案系物权保护纠纷，物权属于绝对权、对世权，可以对抗一切侵害物权人享有权利的人。被上诉人已经通过购买的形式取得涉案房屋的不动产证书。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定，被上诉人已经对涉案房屋依法登记，并且取得不动产物权的证明。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、三十七条、三十八条规定，上诉人妨害物权，被上诉人可请求排除妨碍，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。张西红向一审法院起诉请求1.请求判令李敏立即停止侵害，腾空非法占用张西红的房屋；2.请求判令李敏支付非法占用张西红房屋期间的费用（自2018年11月21日至实际腾空房屋之日止，每日按照50元计算）；3.诉讼费由李敏负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。张西红提交如下证据：证据1.不动产权证书一份，证书编号为鲁（2018）日照市不动产权第0034295号，证明涉案房产系张西红单独所有；证据2.二手房买卖合同打印件一份，系曹叶青与张西红于2018年12月6日补的签字，用于2018年10月22日前后在中国工商银行办理房贷使用，证明张西红通过日照市鸿远房地产营销策划有限公司购买涉案房产，总房款为120万元；证据3.个人购房借款担保合同一份，证明张西红在中国工商银行为涉案房产贷款77万元的事实；证据4.借记卡账户历史明细清单二份，证明张西红通过其配偶李文杰的中国工商银行账户（用户名：李文杰，账号：62×××58）向曹叶青（显示户名：曹*青，账号：62×××72、62×××39）转账两笔共计40万元用于购买涉案房屋，其中2018年10月22日转账30万元、2018年11月7日转账10万元，另有3万元现金用于支付购房押金（无证据）以上三笔共计43万元，加上银行贷款77万元，共计房款120万元；证据5.完税证明一份，证明张西红为购买涉案房产支付契税18000元；证据6.收款收据一张，由日照鸿远房地产评估咨询有限公司出具，证明涉案房产经过评估公司评估市场价格为120万元，张西红支付了评估费5500元；证据7.二手房买卖协议复印件一份（来源于日照市不动产登记中心，加盖日照市不动产登记中心查询专用章），证明张西红以120万元的价格通过购买的形式取得涉案房产；证据8.借记卡账户历史明细清单一份（加盖黑色中国工商银行股份有限公司日照东港支行业务专用章），证明原房主曹叶青于2018年12月份收到张西红银行贷款77万元。庭审中要求张西红提供其看房时的照片及张西红配偶李文杰涉案银行账户自2018年10月份至庭审日的交易流水明细，张西红在庭审后均未提交相关证据。李敏质证称，对张西红提交的证据1无异议；对证据2的真实性有异议，张西红未核实租赁与否就签订合同；对证据3无异议；对证据4真实性不清楚，且看不出是买卖关系；对证据5无异议；对证据6无异议；对证据7真实性无异议，但张西红未实际看房即购房；对证据8认为仅凭一条转账记录不能证明是否存在虚假情形。李敏未向一审法院提交证据。一审法院于2019年4月29日对案外人曹叶青依法进行调查，另曹叶青提供山东省非税收入通用票据（房屋所有权登记费）、税收完税证明、二手房转让税收缴纳（免税）情况证明单、中国建设银行个人贷款结清证明复印件各一份，证明其替杨海艇归还涉案房屋的贷款42万元后，办理了过户登记的事实。张西红对此调查笔录及证据均无异议。李敏对曹叶青提供的证据亦无异议，但李敏主张涉案房屋原始贷款金额为42万元，其归还部分后由曹叶青代为偿还，曹叶青偿还金额为36万元至38万元多，另曹叶青另行向李敏索要2万余元；对曹叶青主张的涉案房屋卖价为98万元不予认可，约定房屋作价为65万元，方便李敏能原价收回。经审查，张西红提交的证据，李敏对证据1、3、5、6无异议，一审法院予以确认；李敏对证据2的真实性有异议但未提交证据予以推翻，该证据形式上不存在瑕疵，对其真实性一审法院予以确认；对证据4真实性李敏称不清楚，但该证据形式上不存在瑕疵，一审法院对其真实性予以确认；李敏对证据7、8真实性未提出异议，一审法院对其真实性予以确认；对李敏有争议的证明内容，在一审法院认为中再作认定。以上证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：张西红主张案外人曹叶青与张西红、李敏的丈夫均是朋友关系，其从曹叶青处得知其有房屋出售，故与曹叶青商量购买其位于日照市山东路北侧（东港区发展计划局）002幢02单元702号房屋及储藏室一处。后，张西红主张涉案房屋经评估市值为120万元，其通过其配偶李文杰的中国工商银行账户（用户名：李文杰，账号：62×××58）向曹叶青（显示户名：曹*青，账号：62×××72）于2018年10月22日转账30万元、向曹叶青（显示户名：曹*青，账号：62×××39）于2018年11月7日转账10万元，另支付购房押金3万元（现金支付、无证据），以上共计43万元作为购房的首付款，余款77万元通过向中国工商银行股份有限公司日照东港支行贷款的方式支付。2018年11月19日，曹叶青（甲方、卖方）与张西红（乙方、买方）签订二手房买卖协议，约定双方在日照市鸿远房地产营销策划有限公司签订网签合同（编号103920181106002），根据市政府信息共享房管局提供数据表生成信息显示甲方将坐落于日照市山东路北侧（东港区发展计划局）002幢02单元702号、（02）113储号的不动产（证号：鲁（2016）日照市不动产权第0010014号）出售给乙方，成交价格为120万元，该房未对外出租，甲方保证上述不动产的权属清楚，若发生与甲方有关的该不动产的产权债权债务纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。为办理房屋过户，张西红于同日缴纳房屋买卖契税18000元，国家税务总局日照市税务局出具税收完税证明一份；2018年11月21日，张西红取得鲁（2018）日照市不动产权第0034295号不动产权证书，证书显示权利人为张西红。2018年11月23日，张西红、李文杰（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司日照东港支行（贷款人）签订编号为01616002002018二手贷1456号《个人购房借款/担保合同》，张西红、李文杰用涉案房屋作抵押向中国工商银行股份有限公司日照东港支行申请贷款77万元并约定贷款发放至曹叶青在日照东港支行营业室开户的账号为62×××39号账户中。该款于2018年12月1日支付至曹叶青上述账户。现张西红主张房款已足额支付给曹叶青，涉案房屋亦已经过户至张西红名下，然李敏一家仍占用该房屋，故张西红诉至法院要求李敏立即停止侵害，腾空非法占用张西红的房屋，并支付非法占用张西红房屋期间的费用（自2018年11月21日起至实际腾空房屋之日止，每日按50元计算），李敏对该占用费用的计算方式不予认可，其认为正常租价为每年8000元-10000元，张西红同意按李敏陈述每年1万元的标准计算占用期间的费用。李敏主张其因向曹叶青借款，为诚信将其涉案房屋过户至曹叶青名下，并主张曹叶青同意其免费居住两年半，后期若李敏想赎回房屋，可以以65万元价格赎回。李敏认可其仍然居住于涉案房屋，但其认为张西红与曹叶青之间的房屋买卖合同涉嫌虚假交易，李敏不认识张西红，未见张西红去涉案房屋看过房，但无证据提交。另，张西红提供其作为买受人与作为出卖人的曹叶青以及作为经纪机构的日照市鸿远房地产营销策划有限公司签订的编号为二手房字10393201811060**《山东省二手房买卖合同示范文本（经纪成交版）》一份，张西红主张该合同系为办理银行贷款而于2018年12月6日补签的合同，原合同形成时间为2018年10月22日前后，该合同约定房屋成交价款为120万元，且大部分合同条款填空内容空白。还查明，曹叶青在一审法院对其的调查中称：其与杨海艇系朋友，杨海艇自2012年起向其借款，累计40多万元未还，杨海艇便将其发改委家属院的房屋出卖给其，出卖价格为98万元，除欠款外其归还该房屋银行贷款42万元，房屋过户其名下后，因杨海艇的儿子在实验高中上学，怕影响孩子上学，其与杨海艇协商让杨海艇继续居住，待其卖房时杨海艇再搬出。张西红系李文杰的妻子，李文杰系其姨家表弟安中壹的发小，亦称其表哥，李敏系其朋友杨海艇的妻子；张西红与李文杰欲购买婚房，其便将涉案房屋出卖给张西红与李文杰，当时房屋出卖价格为97万元或110万元，具体数额记不清楚了，分多笔转账完成，今转5万元明转10万元，房屋系付首付后再贷款，贷款金额忘记了，款项的事情都是其妻子刘萍操作的。关于其自李敏处购买房屋的事实，其提供山东省非税收入通用票据（房屋所有权登记费）、税收完税证明单、二手房转让税收缴纳（免税）情况证明、中国建设银行个人贷款结清证明复印件各一份，证明其替杨海艇归还涉案房屋的贷款42万元后，办理了过户登记的事实。一审法院认为，张西红与案外人曹叶青签订房屋买卖合同，张西红提供其丈夫李文杰及张西红本人的借记卡账户历史明细清单、个人购房借款抵押合同等证据证明其按合同约定履行了支付房款的义务，且已办理了房屋过户手续，故张西红与曹叶青之间房屋买卖合同关系成立且合法有效，对李敏抗辩的张西红与曹叶青之间买卖合同关系虚假的主张，李敏未提交证据予以作证，故对李敏的该抗辩不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，因张西红依法取得涉案房屋的不动产权证书，且张西红为该不动产证书登记的权利人，张西红取得涉案房产的所有权，故一审法院对位于日照市山东路北侧（东港区发展计划局）002幢02单元702号、（02）113储号、不动产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0034295号的房屋系张西红所有的事实予以确认。李敏认可其现仍居住于涉案房屋，侵犯了张西红的合法权益，故张西红要求李敏停止侵害，腾空其现在居住的位于日照市山东路北侧（东港区发展计划局）002幢02单元702号及（02）113储号房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张西红要求李敏支付占用期间的使用费用的诉讼请求，张西红自2018年11月21日取得涉案房屋的不动产权证书，且双方认可涉案房屋周边租赁费为每年1万元，故对张西红要求李敏支付自2018年11月21日起至实际腾空房屋之日止按照每年10000元的标准计付房屋使用费至实际腾空房屋之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十二条、第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，一审判决：一、李敏立即停止对日照市山东路北侧（东港区发展计划局）002幢02单元702号及（02）113储号房屋的侵害，并于判决生效后三十日内腾空该房屋；二、李敏按每年10000元标准向张西红支付房屋使用费（自2018年11月21日起支付至李敏腾空涉案房屋之日止）。如果李敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由李敏负担。二审中，上诉人提交如下证据：证据一、房管局档案复印件两份，用以证明当时房屋是抵押给曹叶青的；证据二、曹叶青出具给杨海艇二哥杨海舰的收到条两份，用以证明杨海艇当时借曹叶青三十八九万元以内（当时借钱是通过朋友介绍借的，没有利息）；证据三、杨海舰的还款协议、抵押借款合同和债权公证书各一份，用以证明签订上述协议系为了让曹叶青放心；证据四、李敏与曹叶青签订的借款合同一份，用以证明房屋抵押是为了提供担保，让曹叶青放心出借款项。以上证据均为复印件。被上诉人质证认为，上诉人提交的以上证据均系复印件，真实性不予认可，且即使以上证据是真实的，也与本案无关。另查明：杨海艇一审中陈述，因为杨海艇从曹叶青处借款，2015年曹叶青让杨海艇先将房屋过户到曹叶青名下（当时在场人员有杨海艇、李敏、杨海舰、李西芬、杨晓华及建设银行的朋友张健），杨海艇可以免费居住两年半以上，杨海艇可以随时原价赎回房子。杨海艇二审中陈述：杨海艇从2012年开始陆续从曹叶青处借款，2015年11月曹叶青找杨海艇催要欠款，经核算，杨海艇尚欠其三十余万元（时间长了具体记不清楚，此款包括以杨海舰名义借款20万元），当时口头约定将涉案房屋以65万元价格过户给曹叶青，暂由杨海艇居住，等杨海艇有钱可以原价赎回，后杨海艇将涉案房屋过户给曹叶青。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，在李敏、杨海艇不能偿还案外人曹叶青借款时，李敏、杨海艇与案外人曹叶青协商以涉案房屋抵顶借款，并将涉案房屋到房管部门办理了转移登记。此时曹叶青成为涉案房屋的登记所有权人。后案外人曹叶青与张西红签订了涉案房屋买卖合同，张西红提供的证据能够证明其已按合同约定履行了支付房款的义务，并办理了房屋过户手续，故张西红与曹叶青之间房屋买卖合同关系成立且合法有效。李敏主张张西红与曹叶青之间买卖合同关系虚假的，但对此未提交证据予以证实，故对李敏的该上诉主张不予采信。张西红现为涉案房屋的所有权人，其请求李敏停止侵害，腾空涉案房屋，应予以支持。关于关于张西红要求李敏支付占用期间使用费的诉讼请求。一审综合张西红取得涉案房屋所有权的时间，按照双方认可的涉案房屋的周边租赁费价格，对张西红关于李敏支付自2018年11月21日起至实际腾空房屋之日止按照每年10000元的标准计付房屋使用费的诉讼请求予以支持亦无不当。综上所述，李敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李敏负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年十一月十七日书记员 宋 欢