安徽省芜湖市三山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0208民初1943号原告：沈少俊，男，1970年5月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。原告：刘金屏，女，1981年5月10日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住安徽省芜湖市弋江区。共同委托诉讼代理人：胡传怀，安徽申腾律师事务所律师。被告：昂年丰，男，1965年12月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：倪昊，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。被告：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙湖。统一社会信用代码913402086679321054。法定代表人：王军，执行董事。委托诉讼代理人：朱庆阳，男，该公司员工。原告沈少俊、刘金屏与被告昂年丰、芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘金屏及其与原告沈少俊共同委托诉讼代理人胡传怀，被告昂年丰委托诉讼代理人倪昊，被告晋智房开公司委托诉讼代理人朱庆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈少俊、刘金屏向本院提出诉讼请求：1.判令昂年丰、晋智房开公司支付2018年4月1日至2019年4月9日期间租金202560元及逾期付款利息（自2018年4月1日起按照中国人民银行发布的同期贷款利率至给付之日止）；2.本案诉讼费用由昂年丰、晋智房开公司负担。事实与理由：2013年3月20日，昂年丰与晋智房开公司签订《商铺租赁合同》四份，约定由昂年丰承租晋智房开公司所有的位于芜湖市三山区XXXX102号一、二层及103号一、二层商铺，租赁期限为2013年4月1日至2019年3月31日，并约定了租金及相关权利义务。2017年10月8日，沈少俊、刘金屏与晋智房开公司签订《商品房买卖合同》两份，约定沈少俊、刘金屏购买芜湖市三山区XXXX102号一、二层及103号一、二层商铺。沈少俊、刘金屏依约支付购房款，晋智房开公司依约协助办理了不动产权证。但是，昂年丰一直继续承租使用上述商铺，并拒绝向沈少俊、刘金屏支付房租，至2019年4月9日，沈少俊、刘金屏通过诉讼并强制执行才拿到商铺。昂年丰在租期内可以继续承租使用商铺，但其有义务向沈少俊、刘金屏支付租金，晋智房开公司则有协助沈少俊、刘金屏追索租金的义务，如果已经收取，则应当向沈少俊、刘金屏支付，望判如所请。昂年丰辩称，沈少俊、刘金屏陈述与事实不符，昂年丰与晋智房开公司因房屋租赁产生纠纷时，案涉房屋已无法正常使用，晋智房开公司在另案诉讼请求中要求解除租赁关系，昂年丰予以认可；沈少俊、刘金屏至今未向昂年丰主张过租金，昂年丰腾空案涉房屋系协商一致，并非通过法院强制执行；对沈少俊、刘金屏主张租金及逾期利息的起算时间2018年4月1日有异议，另案判决昂年丰向晋智房开公司支付案涉房屋租金至2018年5月31日。晋智房开公司辩称，本案为沈少俊、刘金屏与昂年丰因房屋租赁产生的纠纷，晋智房开公司不是该租赁合同关系主体，非本案适格被告；（2019）皖02民终642号民事判决书虽判决昂年丰支付2015年11月1日至2018年5月31日租金，但昂年丰至今未履行义务；沈少俊、刘金屏于2018年5月11日付清购房款，应自2018年5月12日开始享有案涉房屋租金收益，自2018年5月12日至2018年5月31日的租金，应由沈少俊、刘金屏申请参与债权分配，不应由晋智房开公司直接向沈少俊、刘金屏承担给付义务。综上所述，沈少俊、刘金屏对晋智房开公司的诉讼请求，无事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性无异议的以下证据本院予以确认：沈少俊、刘金屏提交的身份证及结婚证复印件、户籍信息及企业工商信息公示、芜湖碧桂园《商铺租赁合同》审核流程表及《商铺租赁合同》四份、《商品房买卖合同》两份及其附件与补充协议、产权证、交房清单；昂年丰提交的（2018）皖0208民初119号民事判决书；晋智房开公司提交的房款收据、发票、支付明细、中国执行信息公开网查询信息、（2019）皖0208执914号之一执行裁定书、失信决定书、限制消费令。对昂年丰提交的案涉房屋照片，本院经审查后对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月20日，出租方晋智房开公司（甲方）与承租方昂年丰（乙方）签订四份《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将其所有的位于芜湖碧XXXX102号一、二层及103号一、二层商铺出租给乙方用于经营大众洗浴、娱乐；2.租赁期限自2013年4月1日起至2019年3月31日止，免租期18个月；3.自2018年4月1日至2019年3月31日期间，102号一、二层租金分别为5796元/月、2771元/月，103号一、二层租金分别为5542元/月、2771元/月；4.该商铺由甲方委托广东碧桂园物业服务管理有限公司芜湖分公司进行物业服务，乙方接受物业服务并由甲方向其代收物业服务费；5.乙方应在每月公历10日前到甲方账务部以现金/转账方式交纳当月租金，到物业服务公司财务部以现金/转账方式交纳当月的物业服务费，乙方交纳租金或物业服务费每逾期一天，应分别向甲方或物业服务公司支付欠款额5‰的滞纳金；6.本合同因约定或法定解除行为而终止的，或租赁期限届满而终止的，乙方应在合同终止后15天内搬出并交还该商铺；7.若在租赁期限内甲方转让商铺，受让人取代甲方成为本合同的出租方，继续行使甲方的权利、履行甲方的义务。合同签订后，晋智房开公司将商铺交付昂年丰使用，昂年丰向晋智房开公司交纳了租赁保证金39679元。2017年10月8日，沈少俊、刘金屏与晋智房开公司签订两份《商品房买卖合同》（编号分别为现字WH2017204390、现字WH2017204392），约定：沈少俊、刘金屏购买三山区XXXX3#楼02室、03室；晋智房开公司在收到全部房价款之日起1日内向沈少俊、刘金屏交付该房。合同签订后，晋智房开公司于2018年5月11日收到全部房价款，沈少俊、刘金屏于同年5月21日取得案涉房屋不动产权证。另查明，2018年1月10日，本院受理（2018）皖0208民初119号晋智房开公司与昂年丰房屋租赁合同纠纷一案，晋智房开公司向本院提起诉讼，要求昂年丰支付拖欠租金、物业服务费及相应滞纳金，并主张解除双方《商铺租赁合同》；昂年丰以商铺存在质量问题影响使用为由提起反诉，要求晋智房开公司赔偿装修等损失1300000元。该案审理过程中，晋智房开公司撤回解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，昂年丰以需补充证据为由向本院申请撤回反诉，本院裁定予以准许。本院于2018年12月28日作出（2018）皖0208民初119号民事判决书，载明根据昂年丰申请，安徽大正司法鉴定所接受本院委托，对案涉商铺开裂、漏水的原因及受损范围进行司法鉴定，该所作出大正司鉴所[2018]建鉴字第047号鉴定意见书，鉴定房屋二层楼面开裂，墙体开裂、吊顶开裂处位于房屋变形缝处，因变形缝两侧结构相对变形而开裂，不属于房屋质量问题；二层顶板处伸缩缝盖板漏水，导致吊顶受潮，属于房屋质量问题；二层窗户顶部渗水导致涂料、墙纸受损，渗水的主要原因为窗顶塞口不密实，属于房屋质量问题；二层墙体顶部漏水导致涂料、墙纸受损，属于房屋质量问题；二层室内隔墙墙体根部涂料、墙纸受损主要为墙根处反潮导致的，根据现场情况及相关资料判断该处不属于房屋施工质量问题。该案判决昂年丰向晋智房开公司支付自2015年10月1日至2018年5月31日租金和物业服务费合计542533.32元（已扣保证金39679元），并驳回晋智房开公司的其他诉讼请求。晋智房开公司与昂年丰均不服该判决，提起上诉，安徽省芜湖市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）皖02民终642号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案诉讼期间，昂年丰经营的浴室处于停业状态，其将部分门面分别转租。晋智房开公司于2019年7月17日向本院申请强制执行，昂年丰至今未履行该民事判决书确定的义务。又查明，2019年2月20日，本院受理(2019)皖0208民初894号沈少俊、刘金屏与昂年丰房屋租赁合同纠纷一案，沈少俊、刘金屏诉请要求解除与昂年丰之间的《商铺租赁合同》、腾让房屋，并主张自2018年5月15日至实际腾房之日止的租金。后经本院组织和解，昂年丰于同年4月9日向沈少俊、刘金屏交还商铺，沈少俊、刘金屏自愿撤回起诉，本院裁定予以准许。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。晋智房开公司在租赁期限内转让商铺，受让人沈少俊、刘金屏取代晋智房开公司成为该合同的出租方，昂年丰应当按照《商铺租赁合同》约定向沈少俊、刘金屏履行承租人义务。晋智房开公司于《商品房买卖合同》约定的交房之日退出《商铺租赁合同》，沈少俊、刘金屏向晋智房开公司主张租金，于法无据，本院不予支持。关于租金。根据《商品房买卖合同》的约定，沈少俊、刘金屏应自晋智房开公司收到全部房价款之次日即2018年5月12日起享有案涉商铺租金收益，鉴于（2019）皖02民终642号民事判决书已确定昂年丰向晋智房开公司支付租金至2018年5月31日，则2018年5月12日至2018年5月31日期间租金，沈少俊、刘金屏可在晋智房开公司实际代收后向其主张。昂年丰于2019年4月9日腾空并交还商铺，符合《商铺租赁合同》约定的“在合同终止后15天内搬出并交还该商铺”，故昂年丰应向沈少俊、刘金屏支付2018年6月1日至2019年3月31日期间的租金168800元[（5796元/月+2771元/月+5542元/月+2771元/月）×10个月]。案涉房屋经司法鉴定虽存有质量问题，但昂年丰未举证证明因质量问题已使得其经营浴场的合同目的无法实现，昂年丰以房屋存在质量问题为由抗辩不交纳租金，依法不能成立，昂年丰可就房屋质量问题导致的损失另行主张赔偿；昂年丰辩称其与晋智房开公司在（2018）皖0208民初119号案件中已就解除《商铺租赁合同》达成一致，与本院查明事实不符，晋智房开公司已在该案中撤回要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，昂年丰亦将其承租的商铺分别转租，直至约定的租期届满后才腾空交还商铺。关于租金逾期利息。昂年丰迟延给付租金，虽已构成违约，但案涉商铺确实存在质量问题，沈少俊、刘金屏作为出租人未能履行租赁物的维修义务，必然在一定程度上影响了昂年丰的经营使用。考虑双方在合同履行过程中均存在违约情形，沈少俊、刘金屏应自行承担昂年丰迟延给付租金的逾期利息损失。综上所述，沈少俊、刘金屏诉讼请求合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、昂年丰于本判决生效后十日内给付沈少俊、刘金屏租金168800元（自2018年6月1日至2019年3月31日）；二、驳回沈少俊、刘金屏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2169元，由沈少俊、刘金屏负担362元，昂年丰负担1807元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  方慧二〇二〇年十一月二十五日法官助理吴丹丹书记员吴丹丹（兼）附：本案适用法律条款1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。