江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1543号上诉人（原审被告）：吴祥华，女，汉族，1978年10月15日出生。住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：王**，九江开发区城西法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：王群，女，汉族，1974年4月20日出生。住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：王恺源，系王群父亲。被上诉人（原审原告）：陈文生，男，汉族，1968年9月17日出生。住江西省九江开发区。上诉人吴祥华因与被上诉人王群、陈文生房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理，依法组成合议庭审理本案，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴祥华上诉请求：一、依法撤销江西省九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初2005号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案中，由于一审法院在认定事实、适用法律上错误导致作出错误的判决。上诉人不服判，特提起上诉。一、一审法院罔顾事实判决要求上诉人支付被上诉人2019年5月21日至2020年1月20日的租金24000元是没有事实和法律依据的；两被上诉人为夫妇。2018年1月21日，上诉人租赁两被上诉人位于九江市湓浦路10号-1-101号（庐山北路××号）房屋经营，由被上诉人王群作为甲方，上诉人吴祥华作为乙方签订了《房屋租赁合同》。该合同对租赁期限，月租金额、及交付时间等作了约定。上诉人依约向上诉人交清了2020年4月20日前的租金，同时还有一个月的押金3000元存在被上诉人处，可以抵算到2019年5月20日。2019年1月19日九江市浔阳区人民政府对浔阳区大中路西片区旧城实行征收改造。并发出浔府征字【2019】1号征收公告，该公告确定自公告发布之日起180天内完成房屋征收与补偿工作；同时在领取征收补偿款之日起房屋搬迁期限为15天。被上诉人租赁给上诉人的房屋在征收范围之内，按照此公告规定该房屋拆迁应在2019年6月19日内完成。上诉人实际上只欠被上诉人一个月房租，由于上诉人与被上诉人一开始口头协商好了对房屋征收补偿款的分配事宜，考虑上诉人的搬迁房租上诉人同意房租只算到5月20日了不要再交了。此后被上诉人背着上诉人在2019年6月独自去征收项目部签订了补偿协议，项目部工作人员也来告知此房屋已被政府征收，通知上诉人搬离，（因被上诉人没有按双方口头约定，背着上诉人独自签订了协议，上诉人在没得到补偿的情况下，征收部门却多次要求搬离，上诉人只得于2019年7月向上级相关部门上访，得到答复是让上诉人起诉）这已充分证实了上诉人租赁的房屋所有权在2019年6月就已发生了转移，被上诉人无权再向上诉人收取租金。这点上从被上诉人签订的征收补偿协议中的第二条第六项【搬迁进度奖（规定时间内）】享受了奖金6000元也充分得到了证实。该协议书第三条第三款明确规定了“在本协议签字生效后，被征收的房屋及附属物（树木围墙等设施）归甲方（征收部门）所有”而一审法院却隐瞒此事只字不提，认为上诉人是对征收拆迁日期是推定的，这完全有悖于事实，上诉人根本不欠被上诉人房租，一审判决完全是错误的请二审法院予以纠正。二、一审法院作出的错误判决导致上诉人双倍承担两个门面租金，应由被上诉人赔偿：上诉人为了配合政府拆迁征收，又不影响经营，在2019年4月26日就在九江市九龙街07-2地块龙跃花园租赁了陈麟书自有的门面，首付了门面租金7500元并交付出押金5000元。庭审中，上诉人将门店租赁合同原件和交费手续均提交给了法庭，而不知何故一审法院对此事实却不作确认，且判决上诉人承担被上诉人房屋租金24000元（到2020年1月30日）给上诉人无端带来多付9个月租金的巨大的经济损失（2500×9＝22500元）请求二审法院判决由被上诉人承担。三、一审判决武断认定以被上诉人领取补偿款后15天后为房屋租金截止时间是错误的，损害了上诉人的合法权益。从上诉人签订的补偿协议的文本中也确了“在本协议签字生效后，被征收的房屋及附属物（树木围墙等设施）归甲方（征收部门）所有”且上诉人也享受了6000元的在规定期限内的搬迁进度奖。而征收补偿款，在协议签订后项目就把款打到了银行账上，被上诉人与项目部发生争执后迟迟不去取款，这是被上诉人的过错，责任应由上诉人承担。而一审法院却莫名其妙地以被上诉在银行领款时间15天后为房屋租赁的截止时间实在太荒唐，令人无法接受。假如被上诉人永远不去银行取款，上诉人是不是永远要承担房屋租金呢？把被上诉人的过错和责任判给由上诉人来承担，于情于理于法能说得过去吗。再则，被上诉人签订的协议上写明协议签字后被征收的房屋所有权交给了政府，原产权人再无权处置和使用了。而一审法院却片面引用法规说是协议和收款同时并成才可认定房屋所有权转移，是不是征收补偿协议是可由他人制订和修改，只有一审法院知道，上诉人不得而知。上诉人认为：一审判决武断认定以被上诉人领取补偿款后15天后为房屋租金截止时间是错误的，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法纠正。四、一审认定上诉人延期搬出租赁房屋，来确定租赁金是错误的上诉人之所以延期搬出已被征收的房屋是因为被上诉人未按双方租赁合同的约定给付上诉人门面装修和搬迁等方面损失费而造成的，自2019年6月份以后由于该房屋已被征收，项目部门不定时地断水断电断网，被上诉人的家人也以要房租为由无理在店内纠缠干扰，上诉人根本谈不上在营业，只是守着空店等待被上诉人付给应有的补偿。这些相关证据都已向法庭出示了，而一审法院却认定上诉人在此期间正常营业，真是令人不解。综上，上诉人认为一审法院在对本案的事实认定和适用法律上都存在片面性错误的，所作出违法的判决，上诉人不能接受特提出上诉。请求二审法院在审核实事和证据后，依据法律依法改判，作出公平公正的裁决，以维护社会的公平与正义。被上诉人王群、陈文生辩称：上诉状称，“由于上诉人与被上诉人一开始口头协商好了对房屋征收补偿款的分配事宜，考虑上诉人的搬迁房租，上诉人同意房租只算到5月20日，不要再交了。”这是无中生有，纯属捏造。上诉状又称，“上诉人之所以延期搬出已被征收的房屋，是因为被上诉人未按双方租赁合同的约定给付上诉人门面装修和搬迁等方面损失，而造成的…”这又是捏造的。而事实的真相是双方租赁合同第7条第2项“在合同期内：如果甲方同意乙方将房屋使用权交付给第三者，本合同对原乙方与房屋使用权者，继续有效。”第10条，“在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等，其他原因需要拆除房屋。其租赁费按实际使用时间计算，本合同终止。乙方要积极配合，不得向甲方提出任何要求”。白纸黑字写得清清楚楚。谁是谁非，一目了然。上诉人自2018年元月21日至2020年1月20日止，一直在正常经营，并且是经常晚上加班加点，可谓生意兴隆，上诉人至今没有履行通知，交还钥匙等法定义务。反而将责任强加于被上诉人，真是猪八戒打倒打一耙，岂有此理。至于上诉状称“给上诉人无端带来，多付9个月房租的巨大经济损失”。“被上诉人与项目部发生争执后，迟迟不去取款，这是被上诉人的过错”。“被上诉人的家人也以要房租为由无理在店内纠缠干扰”。等等。通通都是一派胡言，不值一驳。综上，被上诉人按上诉人实际经营期间，收取租金合理合法。一审依法判决应当支持。请求贵院在查清事实的基础上依据《合同法》第224条，第92条之规定作出公正判决！被上诉人王群、陈文生向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向原告支付2019年4月21日起至2020年1月30日期间的租金28,000元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，原告王群与原告陈文生系夫妻关系。位于九江市湓浦路****房屋（庐山北路××号）登记在原告陈文生名下。2018年1月21日，原告王群作为甲方、被告吴祥华作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将庐山北路××号门面租赁给乙方吴祥华经营使用，租期自2018年1月21日至2021年1月20日，租金为每月3000元，租金支付方式为每半年支付，如违反合同，押金不退。合同签订后，被告按时向原告缴纳了半年租金，同时缴纳押金3000元。2019年1月19日，九江市浔阳区人民政府对浔阳区大中路西片区旧城实行征收改造，并发出浔府征字【2019】1号征收公告，该公告第六条第（一）项征收期限“自该项目房屋征收公告发布之日起180天内完成房屋征收与补偿工作；同时自领取补偿款之日起，房屋搬迁期限为15天”。原告的上述房屋在征收范围内。自此，被告缴纳租金至2019年4月20日，此后被告认为原告的房屋已经征收，便未再向原告缴纳租金，但被告一直在该门面内经营，直至2020年春节期间搬离。庭审中，被告提出所缴纳的押金3000元冲抵2019年5月的租金，原告表示同意。另查，被告向浔阳区湓浦街道调取原告的《征收补偿协议》一份，该协议第三条第（三）项约定“在本协议签字生效后，被征收房屋及附属物归甲方（即浔阳区房产管理局）所有，乙方（陈文生）保证腾空房屋”；第（四）项约定“本协议签字生效后，甲方应及时向乙方支付补偿款；补偿款到位后，乙方应当在十五日内腾空房屋并将钥匙交给甲方，否则甲方有权采取强制拆除手续”。但该补偿协议并未签署时间。原告于2020年1月15日按照拆迁补偿协议领取了房屋征收补偿款。2020年6、7月间，本案房屋被拆除。一审法院认为，原告王群与被告吴祥华签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。2019年1月19日政府公告对本案涉案房屋征收拆迁，公告明确“征收期限自该项目房屋征收公告发布之日起180天内完成房屋征收与补偿工作；同时自领取补偿款之日起，房屋搬迁期限为15天”，从公告中不难看出，完成征收房屋需同时满足两个条件，即在公告发布的180天内完成征收及补偿、领取补偿款的15天之内搬离。但本案查明的事实是涉案房屋并未在公告发布的180天内完成征收补偿，原告实际收到拆迁补偿款时间是2020年1月15日，搬离时间在2020年1月30日内。同时我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定“实施房屋征收应先补偿，再搬迁”。原告在未收到补偿款之前，该房屋的所有权并未实际发生转移，涉案房屋所有权发生转移是原告收到房屋补偿款后，故被告称以公告时间作为认定房屋所有权转移的时间与事实和法律不符，本院不予采纳。原告房屋所有权转移时间是2020年1月15日，此时原告不再享有房屋租赁权，被告在此之前占用该房屋经营，占用期间的房屋租金，被告应当支付给原告，故截止到2020年1月20日，被告实际拖欠原告租金为27,000元（3,000元x9个月），扣除双方认可的以3,000元押金抵扣2019年5月份的租金，被告实际尚欠原告租金24,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告吴祥华于本判决生效后十日内向原告王群、陈文生支付2019年5月21日至2020年1月20日止的租金24,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由被告吴祥华负担240元，原告王群、陈文生负担10元。本院二审查明案件事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋所有权转移时间的认定。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条明确规定“实施房屋征收应先补偿，再搬迁。”，2019年1月19日浔阳区政府公告第六条中也明确载明“同时自领取征收补偿款之日起，房屋搬迁期限为15天。”由此可见案涉房屋所有权的转移应当在领取拆迁补偿款后15日内。而被上诉人领取拆迁补偿款的时间为2020年1月15日，故一审法院认定被上诉人房屋所有权转移时间是2020年1月15日，此时被上诉人不再享有房屋租赁权，符合事实与法律规定。而直至2020年1月15日上诉人依然占有和使用案涉房屋，案涉《房屋租赁合同》是依据双方真实意思表示所订立，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，故上诉人应当按照案涉《房屋租赁合同》的约定支付租金，故一审法院认定上诉人应当支付占用期间的房屋租金，并无不当。一审法院依照合同约定的租金计算方式及双方都认可的3,000元押金抵扣后，计算出尚欠租金为24,000元，与事实相符。至于上诉人所称双倍承担房屋租金的问题，与本案无关，故本院不予认定。综上所述，上诉人吴祥华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人吴祥华负担。本判决为终审判决。审判长  周卫辉审判员  高 猛审判员  郑敏红二〇二〇年十一月三十日法官助理吴谦书记员黄清华