甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0725民初705号 原告：周亚龙，男，1988年11月12日出生，汉族，山丹县清泉镇南关村十四社居民，现住山丹县舒景苑**。公民身份号码：×××。联系电话：182XX****XX。 委托诉讼代理人：杨正宏，甘肃瑞雪律师事务所律师。 被告：程晓霞，女，1977年12月2日出生，汉族，山丹县位奇镇芦堡村四社居民，现住山丹县南祥嘉苑**。公民身份号码：×××。联系电话：182XX****XX 委托诉讼代理人：马新胜，山丹县东乐镇法律服务所法律工作者。 原告周亚龙诉被告程晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周亚龙及其委托诉讼代理人杨正宏，被告程晓霞的委托诉讼代理人马新胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周亚龙向本院提出诉讼请求：一、要求被告赔偿原告损失580000元；二、要求被告承担本案全部涉诉费用。事实和理由：2016年3月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于山丹县南祥嘉苑B区建筑面积为1200平方米的地下商铺用于经营KTV，2017年4月发现承租的房屋各处漏水，屋内顶墙、15个包厢以及300平方米的大厅全部塌陷，造成原告损失200000元。因房屋塌陷，导致原告无法经营，原告于2017年4月关门停业至今，给原告造成损失380000元。以上损失共计580000元。故起诉提出上述诉讼请求。 被告程晓霞辩称，被告认可其与原告签订商铺租赁合同，合同签订后被告将其所有的地下商铺租赁给原告，对商铺的租赁用途，双方并未约定。后原告改装成KTV，在经营期间被告给原告租赁的房屋不存在问题，原告造成的损失与被告无关。合同签订后被告并无任何过错，原告起诉被告没有法律依据和事实依据，原告应当向小区物业公司主张权利。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据举证、质证情况如下： 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.提交2016年3月25日原、被告签订的《商铺租赁合同》一份，证明原告与被告之间存在合法的商铺租赁合同关系，合同中约定了租赁期限及年租金。虽然签名是周亚伟，但身份证号是原告周亚龙的，周亚伟是原告周亚龙的弟弟。 上述证据，经被告质证认为，对该合同的真实性、合法性无异议，对原告陈述签名是周亚伟的情况予以认可。 2.提交2015年9月18日周亚伟与周之军签订的协议书一份，证明原告将KTV之内的木工装修工作承包给了周之军，承包价格为每平方米400元，房屋总面积为1200平方米，总价456000元。 3.提交2015年10月12日周亚伟与陈升签订的协议书一份，证明原告将商铺内电器、电路的安装工作承包给了陈升，总价为62400元。 4.提交2015年12月13日周亚伟与陈小青签订的协议书一份，证明原告将房屋粉刷工作承包给陈小青，总费用为96000元。 5.提交2016年5月24日原告与周志签订的协议书一份及收条三份，证明原告将租赁房屋内安装音响、电视机等设备工作承包给周志。 6.提交由王健出具的收条三份，证明原告为装修向王健购买沙子、加气块等。 7.提交2015年9月22日由曾文平向原告出具的证明一份，证明原告在室内大厅为装修砌墙向曾文平支付施工费48000元。 8.提交2015年10月30日由张涛出具的收条一份，证明原告为装修室内电线、电器等设施向张涛支付45000元款项。 9.提交2016年1月30日由王岳出具的收条一份，证明原告因装修设施向王岳支付款项6265元。 10.提交2017年2月5日由毛廷亮出具的收条一张及运输合同单一份，证明原告为装修花费玻璃款。 11.提交2015年10月27日由罗登钧向原告出具的收条一份，证明原告支付砌墙费4000元。 12.提交2015年12月9日由张廷龙为原告装修时花费的铺地砖手工费5000元。 13.提交2017年2月4日由田生辉向原告出具的收条一份，证明原告花费广告费4000元。 14.提交2017年2月7日由陈生出具的收条一份，证明原告花费电工钱10000元。以上证明都是关于原告损失的证据。上述损失合计1019430元。 上述证据，经被告质证，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。上述证据与法庭总结的焦点不符，是原告实际装修过程中产生的费用。双方签订的房屋租赁合同经法院判决，还没有解除。双方签订合同是2016年3月25日，原告提交的证据部分是2015年产生的，与本案无关联性。装修过程中，原、被告约定除了地板砖之外的其他费用都是由原告承担。对于原告装修费用的真实性，被告无法确定。 15.提交山丹县人民法院（2018）甘0725民初1929号民事判决书一份，证明2017年夏季房屋漏水后，原告曾经通知被告要求协商处理，但仅仅是因为被告说自己在外地，双方没有协商成功，被告并没有对原告产生的损失提出过异议。原告主张的是依据合同关系由于被告交付的不合格房屋造成的损失，要求的是违约责任。因此原告要求被告赔偿损失的请求依法成立。经过申请法院已经依法委托进行鉴定，以鉴定结论为依据。 上述证据，经被告质证，对该民事判决书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅能说明下雨导致管道下陷、房屋漏水，但责任不在被告。被告交付房屋时经过了原告的审核，原告提交的证据不能证明其主张。 16.提交由周振发出具的收条三张，由唐辛魁出具的收条一张，证明原告支付安装消防款86000元。 上述证据，经被告质证，对收条的真实性、合法性、关联性均有异议，因是个人出具给原告的，无法确定证据的真实性，依据相关法律规定，应当出具相关正规发票，从证据的形式上看，是不合法的。因为没有正规的票据也无法证实花费的具体数额，无法证明原告主张的损失，没有直接的因果关系，被告不予认可。 17.提交2019年12月26日由甘肃土木工程科学工程院出具的关于山丹县南祥家园B区娱乐会所受损成因鉴定报告一份，该证据明确载明房屋漏水的情况及原因，证明被告交付给原告的房屋具有房屋质量问题，不具备基本的使用条件，被告在与原告签订合同时就有了违约行为，被告先于原告产生了违约行为。 上述证据，经被告质证认为，鉴定时被告代理人也到了现场，鉴定并不能做出房屋防水不当的结论，原告在出现管道问题时应及时维修，被告在交付给原告房屋时经过了原告的审核，被告在签订合同时没有任何过错。 18.提交2020年9月1日由甘肃三公价格评估有限责任公司做出的鉴定报告一份，证明经过鉴定评估，因漏水造成的财产损失及单位停业损失的数额。需要说明，包厢管道并不是原告在装修时另行加的管道，也没有任何证据证明是原告的原因导致该管道漏水。每天停业损失522元的数额鉴定机构已经将各种因素考虑在内，该结果是评估机构对山丹当地大部分KTV经营状况损失进行统计后进行了评估，代表了山丹该时段内日营业损失。 上述证据，经被告质证，对该鉴定结论的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该鉴定结论缺乏事实依据和法律依据，没有明确原告租赁的地下室因为什么原因停业，也没有说停业是雨水所致。原告应当将营业收入的凭据提交给鉴定机构进行鉴定，鉴定结论没有依据，原告的损失被告不予认可。 19.提交视频光盘两张，证明原告承租的地下室从2017年4月份出现漏水后，原告也找过被告及小区物业，被告以很忙为由一直推辞，当时物业上派了水暖工看过，但是没能解决问题。我们无法找到漏水的地方，没有办法维修，到2017年再不能正常经营，再没有采取其他措施。到2019年9月12日还在漏水，不下雨的时候也在漏水，评估的时候也在漏水。 上述证据，经被告质证认为，原告陈述不属实，如果漏水原告应当及时进行维修，也不可能一直漏水两三年的时间。被告租赁给原告的地下室由物业部分负责，被告当时告知原告先进行维修，维修之后费用双方协商，原告故意扩大损失。 （二）被告针对其反驳原告主张或理由，未提交任何证据。 （三）为进一步查明案件事实，本院依法调取的相关证据： 本院调取（2018）甘0725民初1929号原告程晓霞诉被告周亚龙房屋租赁合同纠纷一案中的诉状、销售协议等相关证据及庭审笔录、民事判决书。经原、被告质证均无异议。 根据以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月25日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，协议约定（其中原告为乙方，被告为甲方）：乙方租赁甲方位于山丹县南祥嘉苑B区建筑面积为1200平方米的地下室经营KTV；双方商定租期自2016年1月1日至2019年12月30日止，共4年；承租方拖欠租金累计达30天，出租方可以中止合同，收回房屋，承租方赔偿违约金10%；每年租金为180000元，每年租金分两次支付，每年农历正月十五日前支付100000元，12月31日前支付80000元；甲方所提供的商铺为毛坯房，除甲方承担地板安装费用外，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。合同签订后，原告即将地下室交由原告装修后开办“南祥娱乐会所”。原告经营至2017年4月，因下雨导致路边管道塌陷，原告承租的地下室多处渗漏水，原告通知被告要求处理，因被告在外地让原告自行处理，原告找小区物业公司处置无果，所经营的娱乐会所室内因长期渗漏水导致包厢等装饰装潢、设备器材损坏，该娱乐会所停止营业，双方协商未能解决。2018年6月22日，程晓霞向本院提起诉讼，要求依法解除与周亚龙签订的《商铺租赁合同》并返还承租的商铺，要求周亚龙支付租金450000元，承担违约金45000元、租赁期间的采暖费60000元。案经本院审理，于2018年9月18日作出（2018）甘0725民初1929号民事判决，判决：一、被告周亚龙给付原告程晓霞房屋租金329193元（租金计算截止2018年6月30日，扣除程晓霞支出地板安装费用116867元、周亚龙在经营期间交纳的房租4000元）；二、被告周亚龙支付原告违约金32919元（329193元×10%=32919元）；三、驳回原告程晓霞的其他诉讼请求。该判决生效后，双方因地下室漏水造成损失的问题直至2019年12月30日租赁期满都未能协商解决，且双方均在该娱乐会所大门上锁，拖延至今未能解决，原告遂提起本案诉讼。 另查明，本案诉讼过程中，因双方对原告租赁房屋漏水的原因及造成的具体损失状况争议较大，经原告申请，本院依法委托甘肃土木工程科学研究院有限公司和甘肃三公价格评估有限责任公司：1.对原告经营的位于山丹县南祥嘉苑B区的“南祥娱乐会所”房屋漏水和造成财产损失的原因进行鉴定确认；2.对原告经营的“南祥娱乐会所”中因漏水造成的财产损失状况（装饰装潢、设备器材）和损失数额进行评估确认；3.对原告经营的“南祥娱乐会所”停业期间每日营业收入实际损失额进行评估确认（2016年4月起至2019年1月期间）。甘肃土木工程科学研究院有限公司于2019年12月26日出具《山丹县南祥嘉苑B区的“南祥娱乐会所”受损成因检测、鉴定报告》，结论认为“南祥娱乐会所”房屋漏水和造成财产损失的原因为：1.该房屋室外地面以下外墙防水（或防潮）不当，造成外墙泛碱、壁纸卷翘、粉刷层起皮、脱落；2.该房屋V888包厢卫生间顶部管道破损后，水通过管道破损位置流入室内，造成室内墙体根部壁纸卷翘、粉刷层起皮、脱落；3.该房屋300平方米烧烤区顶板存在渗水痕迹，水通过裂缝流至石膏板吊顶局部发霉、塌陷。甘肃三公价格评估有限责任公司于2020年9月11日出具《关于财产损失的价格评估意见书》，说明对“南祥娱乐会所”因漏水造成的财产损失（装饰装潢、设备器材）及2016年4月起至2019年1月停业期间每日营业收入实际损失进行价格评估，经采用市场法分析测算，价格评估标的在价格评估基准日评估意见为：1.因漏水造成的财产损失187000元整；2.单位停业损失每日522元。原告预交了上述鉴定评估费用合计66000元（30000元＋36000元）。 本院认为，原、被告之间形成了合法有效的房屋租赁合同法律关系，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条的规定，房屋出租人应当按照租赁合同约定的时间向承租人交付房屋，交付的房屋应当符合租赁合同的约定并处于正常的可使用状态。出租人应当定期对房屋进行检查维修，使房屋处于正常的可使用状态，并应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。因没有及时维修房屋而造成的任何人身伤害和财产损失，出租人应承担赔偿责任。本案中，原告承租的房屋因客观原因发生渗漏水，造成较大的财产损失，严重影响到原告的经营活动。被告作为出租人，在原告通知承租房屋受渗漏水影响不能正常使用的情况下，较长时间内未采取任何措施履行对出租房屋的维修义务，导致原告开办的娱乐会所无法正常经营而停业，依法应对原告因承租房屋渗漏水造成娱乐会所内的装饰装潢、设备器材损坏而遭受的财产损失承担赔偿责任。对此，被告并未提交任何证据证明涉案租赁房屋渗漏水是因为承租人即本案原告使用不当或其它的过错所造成，或者是因为地震等不可抗力的因素造成，双方在房屋租赁合同中也未明确约定由承租人负责检查、维修房屋的义务，故被告作为出租人不存在免责的情形。同时，经本院审查，原告承租被告的房屋因渗漏水造成室内装饰装潢、设备器材受损及娱乐会所停止营业是客观存在的事实，针对双方在诉讼中的争议焦点，经本院依法委托相关司法鉴定评估部门所作出的鉴定、评估意见均符合法律规定，应当作为本案中确认原告损失的定案依据，由此产生的鉴定、评估费用应当由被告负担。 《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案审理中已查明，原告在2017年4月租赁房屋出现渗漏水情况时已经告知被告，但被告并未及时到现场检查或安排维修，考虑到原告承租房屋主要是由于本地夏、秋季节下雨等因素导致管道塌陷而多处渗漏水，故应确定被告承担从当年4月房屋开始渗漏水时至当年11月冬季前的六个月期间为被告应当履行维修义务的合理期限，被告未在此期间履行检查、维修义务已构成违约，应对此期间原告遭受的损失承担相应的赔偿责任，原告在此期间受渗漏水影响导致娱乐会所停业所造成的营业损失应当按照司法鉴定评估确认的损失计算标准确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。但本案中当出租人即被告在上述合理期限内未履行维修义务时，原告作为承租人完全可以自行维修，维修费用可另行主张由出租人负担，或者及时行使合同解除权等适当措施防止损失的进一步扩大，但原告并未采取任何有效措施减损，放任所经营的娱乐会所停业损失持续扩大。由此说明，在被告应当履行维修义务的合理期限后所造成的损失属于扩大的损失，原告应自行承担，不得再要求被告赔偿，故本院对原告关于该部分损失的诉讼请求依法不予支持。 综上所述，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告程晓霞赔偿原告周亚龙“南祥娱乐会所”装饰装潢、设备器材的财产损失187000元； 二、被告程晓霞赔偿原告周亚龙“南祥娱乐会所”停业损失93960元（180日×522元/日）； 上述一、二项，合计280960元，均限于本判决生效后三十日内付清； 三、驳回原告周亚龙在本案中的其他诉讼请求。 案件受理费9600元，由原告周亚龙负担4950元（已交纳），被告程晓霞负担4650元；鉴定、评估费合计66000元，由被告程晓霞负担。均限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  卢殿宏 审 判 员  孟儒海 人民陪审员  王春香 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  吴 涛 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行事项告知： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。