江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1113号上诉人（原审原告）：黄亚，男，1990年9月20日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。上诉人（原审原告）：胡英，女，1996年12月22日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：何海波，江西君才律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：冯三荣，江西君才律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：江西达晟置业有限公司，住所地江西省抚州市抚州金巢经济开发区（金凤路以西、惠泉路以南有梭分厂），统一社会信用代码913610035865569612。法定代表人：廖赛军，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓文波，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：付谱华，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人黄亚、胡英因与上诉人江西达晟置业有限公司（以下简称达晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄亚、胡英上诉请求：1.撤销原判第一项，改判达晟公司立即向黄亚、胡英支付逾期交房期间即2020年1月1日至2020年4月18日的违约金共计10,264.22元（950,391元×0.1‰×108天）；2.本案诉讼费等费用由达晟公司承担。事实和理由：原判确认达晟公司在2020年1月1日已经逾期交房，需要承担违约责任，但却仍然认定2020年1月24日至2020年3月12日疫情期间属于达晟公司延期交房的理由，适用不可抗力条款，达晟公司无需承担该期间的逾期交房违约金，属于认定事实和适用法律错误。1.新冠××疫情为公共卫生事件，确属不可抗力，但是疫情发生时间为2020年1月24日，而合同约定交房时间为2019年12月31日前，本案不能适用不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”因此，适用不可抗力条款的前提是双方不存在违约行为。结合本案，新冠××疫情是在达晟公司延迟履行后的2020年1月24日才发生的，故不能适用不可抗力，不能免除达晟公司逾期交房的违约责任。2.达晟公司逾期交房的原因是其未能在2019年12月31日前办理好相关房屋验收手续，其应承担全部过错。而且自2019年12月25日至2020年4月18日通知交房期间，达晟公司一直在陆续办理房屋验收相关手续，新冠××疫情并未对其交房造成任何影响。因达晟公司延期交房行为，各业主向高新区房管局投诉。2020年3月31日房管部门回函为：经初步核实，该项目建设开发公司2019年12月25日取得房屋竣工测绘报告，2020年3月1日拿到规划合格意见证书，2020年3月20日消防验收合格。截至3月25日尚未取得《竣工验收备案表》。根据该回函可知，达晟公司在疫情期间一直处在办理房屋验收手续当中，新冠××疫情未对达晟公司交房造成影响，其以新冠××疫情抗辩逾期交房无任何事实和法律依据。3.原判计算违约金方式错误，合同明确约定逾期交房违约金的计算方式是“以全部房价款为基数，按照万分之一的日利率”，而原判却以购房首付款380,390元作为计算逾期交房违约金的依据，显然错误，应予以纠正。综上，原判既然已经查明达晟公司未在合同约定的日期交房，其逾期交房的行为已经构成违约，但是却仍然将新冠××疫情作为其不可抗力的抗辩理由，显然有违《合同法》第一百一十七条的规定及立法精神，也纵容了达晟公司的侥幸心理，违背了构建诚实守信的社会风气。请求二审法院依法改判。达晟公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回黄亚、胡英的诉讼请求；2.本案诉讼费用由黄亚、胡英承担。事实和理由：一、双方《商品房买卖合同》补充协议中明确约定创卫、高考可以顺延交付日期。补充协议第6条“关于本合同正文第十二条：交付期限的特殊原因”第2项明确约定：因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行为、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工的。达晟公司提交的江西中灏建设有限责任公司的施工日志，可以证明因抚州市创建国家卫生城市、高考等原因停工105天，故交付期限应当予以顺延105天。从合同约定的交房日期2019年12月31日至2020年1月24日因疫情启动一级响应，只有短短的23天，但达晟公司可以顺延交付期限105天，故而涉案房屋至启动一级响应时仍在交付期限内，达晟公司并不存在违约。在启动一级响应后，因新冠××疫情影响，行政部门无法对达晟公司开发的房屋进行验收，致使达晟公司无法交付涉案房屋。二、因新冠××疫情，交付期限亦可以顺延三个月，原判认定疫情顺延59天没有依据。根据抚州高新技术产业开发区发布的《关于有效应对疫情促进辖区房地产市场平稳健康发展的实施意见》第十条“顺延企业竣工交付时间”规定，因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引不可抗力条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。然而，原判以2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应为起始时间、2020年3月12日由一级响应降为二级响应为终止时间进行顺延，没有任何依据。综上，原判认定事实和适用法律错误，应予纠正。针对黄亚、胡英的上诉，达晟公司坚持己方上诉意见。针对达晟公司的上诉，黄亚、胡英坚持己方上诉意见，并补充答辩意见如下：1.本案不能适用抚州高新技术产业开发区发布的《关于有效应对疫情促进辖区房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见适用的前提是达晟公司在合同约定的期限内交房。2.创卫、高考属于必然发生的社会生活事件，是可以预见的，故该两种情形不属于不可抗力。黄亚、胡英向一审法院起诉请求：1.判令继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（预售）；判令达晟公司立即向黄亚、胡英支付逾期交房期间即2020年1月1日至2020年4月18日的违约金共计10,264.22元；2.本案诉讼费等费用由达晟公司承担。一审法院认定事实：2017年12月16日，黄亚、胡英作为买受人与达晟公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同备案号：2017140407），该份合同约定黄亚、胡英购买达晟公司开发的位于抚州市高新区学府新城二期9栋1单元23层2301号商品房一套，房屋预测建筑面积为114.53平方米，单价为每平方米8,298.18元，房屋总价款为人民币950,391元，买受人应在2017年12月1日前支付购房首付款380,390元，余款570,000元向银行申请贷款支付，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付房屋。合同还约定逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，如逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，如买受人未按合同约定时间支付房款的，出卖人不承担此项违约责任。合同补充协议还约定了因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素（包括但不限于战争等类似军事行为、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议等）而造成施工调整或不能施工的。合同订立后，黄亚、胡英按合同约定向达晟公司履行了支付购房款的义务，但达晟公司却未按合同约定的交房期限将涉案商品房交付给黄亚、胡英，而是直至2020年4月18日才通知黄亚、胡英前去办理交房手续。黄亚、胡英认为达晟公司逾期交房的违约行为应向其支付违约金，为此，黄亚、胡英与达晟公司协商未果，遂诉至一审法院。2020年1月24日因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要，江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月28日抚州市人民政府办公室向抚州市各县（区）人民政府及市政府有关部门印发了《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，该实施意见中规定了顺延企业竣工交付时间，内容为：因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。2020年3月12日江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。一审法院认为，黄亚、胡英与达晟公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，依法受法律保护。合同签订后，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。黄亚、胡英已按合同约定履行了交清购房款的义务，达晟公司理应按合同约定履行如期交房的义务。本案中，达晟公司向黄亚、胡英履行交付房屋的最后时间为2019年12月31日，系发生在江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应之前，故2020年1月1日至2020年1月23日期间不能免除达晟公司逾期交房的违约责任，达晟公司应承担该部分逾期交房23天的违约责任。此后，由于全国上下爆发新型冠状××病毒疫情，为控制疫情需要，江西省于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年3月12日才将重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应，对于2020年1月24日至3月12日期间达晟公司逾期交房的行为是由于重大突发公共卫生事件而造成的，属于不可抗力，该期间应免除达晟公司逾期交房的违约责任。从2020年3月13日起抚州市各行业基本全面复工复产，达晟公司应及时向黄亚、胡英履行交房的义务，而达晟公司直至2020年4月18日才通知黄亚、胡英前去办理交房手续，故达晟公司应向黄亚、胡英支付2020年3月13日至4月17日期间共计36天逾期交房的违约金。综上，达晟公司实际应向黄亚、胡英支付共计59天（23天＋36天）的违约金，按合同约定，该违约金应按已付房款的万分之一每日计算，故达晟公司应向黄亚、胡英支付2020年1月1日至4月17日期间逾期交房的违约金为2,244元（380,390元×0.1‰×59天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条规定，判决：一、江西达晟置业有限公司在判决生效后三日内向黄亚、胡英支付逾期交房违约金2,244元；二、驳回黄亚、胡英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由黄亚、胡英负担39元，江西达晟置业有限公司负担11元。本院二审期间，黄亚、胡英没有提交新的证据。达晟公司提交了以下证据：1.江西省建设工程竣工规划核实合格意见单（2020年3月9日）；2.房屋建筑面积测绘成果报告书（2019年12月24日）；3.竣工验收备案表（2020年4月30日）。证明：涉案商品房完成各项验收的时间。黄亚、胡英质证如下：对上述证据的真实性没有异议；这些证据恰好能证明，达晟公司在疫情期间一直在办理涉案商品房的相关验收手续。对上述证据，本院认定如下：因双方对这些证据均无异议，故对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。双方当事人对一审查明的事实没有提出异议。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，涉案商品房于2019年12月24日取得房屋建筑面积测绘成果报告书，于2020年3月9日取得江西省建设工程竣工规划核实合格意见单，于2020年4月30日取得竣工验收备案表。抚州高新技术产业开发区党政办公室2020年3月12日印发《关于有效应对疫情促进辖区房地产市场平稳健康发展的实施意见》（抚高新办字[2020]28号），第十条“顺延企业竣工交付时间”规定：因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。本案未能达成调解协议。本案二审的争议焦点为：达晟公司应否承担逾期交房违约责任以及逾期违约金的计算。本院认为，双方《商品房买卖合同》中明确约定达晟公司应当在2019年12月31日前向买受人黄亚、胡英交付商品房，但达晟公司至2020年4月18日才通知黄亚、胡英前去办理交房手续，达晟公司逾期交房，应当按照合同的约定承担逾期交房的违约责任。达晟公司主张高考、创卫以及新冠××疫情期间均应当顺延交房期限，故扣除上述期间后，达晟公司不存在逾期交房。首先，涉案合同中仅约定不可抗力情形下，出卖人可以顺延交房日期，高考明显不属于不可抗力的范畴，达晟公司主张高考期间可以顺延交房日期，没有合同和法律依据，故本院对达晟公司的该项免责抗辩主张不予支持。其次，达晟公司仅提供了施工日志，并未提供通知停工的合理依据，故其主张因城市创卫导致其不能正常施工缺乏充分有效的证据，本院对达晟公司的该项免责抗辩主张亦不予支持。第三，关于新冠××疫情期间，2020年初全国爆发新型冠状病毒××疫情，江西省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，该重大突发公共卫生事件确属不可抗力。为有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展，抚州市人民政府办公室、抚州高新技术产业开发区党政办公室先后下发了政策意见，相关意见规定，因疫情原因，可援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。故，在计算达晟公司的逾期交房天数时，可参照相关政策规定，扣除3个月（2020年1月24日至2020年4月24日）的顺延期间。原判认定达晟公司的逾期交房天数为59天，存在不当，本院予以改判。达晟公司应当向黄亚、胡英承担2020年1月1日至2020年1月23日期间共计23天的逾期交房违约责任。此外，原判以首付款作为逾期交房违约金的计算基数与合同约定不符，本院予以纠正，应以购房款950,391元为计算基数。即达晟公司应当向黄亚、胡英支付违约金2,186元（950,391元×0.01%×23天）。综上所述，上诉人黄亚、胡英的上诉请求不能成立，上诉人达晟公司的上诉请求部分成立。原判认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初3923号民事判决；二、江西达晟置业有限公司在本判决生效后三日内向黄亚、胡英支付逾期交房违约金2,186元；三、驳回黄亚、胡英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57元，减半收取26.5元，由黄亚、胡英负担20.5元，由江西达晟置业有限公司负担6元。二审案件受理费107元，由黄亚、胡英负担59元，由江西达晟置业有限公司负担48元。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  彭 珺审判员  王 琳二〇二〇年十一月十二日法官助理高忠明书记员余文渊