福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申674号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：福州启祥商业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区工业路**福州大学怡山文化创意园商铺**楼**。 法定代表人：陈龙，总经理。 委托诉讼代理人：温雪生、俞素娴，北京大成（福州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会，住所地，住所地福建省闽清县梅城镇解放大街**iv> 法定代表人：吴贤成，村主任。 委托诉讼代理人：郭学金、姚兴禄，福建学金律师事务所律师。 再审申请人福州启祥商业管理有限公司（以下简称启祥公司）因与被申请人福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会（以下简称城关村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终8088号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 再审申请人启祥公司申请再审称：1.城关村委会向启祥公司交付的租赁物不符合有外立面独家使用权、物业自主管理权的合同约定，启祥公司因此无法完成商业配套、无法开展招商工作、无法进行项目商业运营，该违约行为是导致启祥公司未在2019年2月22日前支付剩余保证金及本案诉争合同解除的直接原因。一、二审判决未对证据进行全面审查认定，切割客观事实之间的关联性，导致事实认定错误。2.城关村委会和启祥公司于2018年11月19日签订的《房屋租赁合同之补充合同》第二条约定，双方延至2019年2月19日起算租期，2019年2月19日至12月19日为十个月装修免租期，启祥公司于2019年12月19日向城关村委会缴交约定租金。至双方2019年7月22日协商一致解除合同时，合同约定的租金尚未产生，城关村委会不存在任何租金损失，且启祥公司于2019年2月25日向城关村委会发出解除合同的函后，已经撤离了租赁场地，并未实际占用租赁场地，也未因此产生任何利益。一、二审判决分别认定启祥公司赔偿损失为延误招租造成的损失或自房屋交付至返还期间的租金损失，与事实认定明显相互矛盾。3.由于城关村委会的违约行为，造成启祥公司的合同目的无法实现，启祥公司有权依据《房屋租赁合同》第七条第二项或是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定解除合同，二审判决城关村委会的违约行为不构成对案涉租赁合同的根本性违约，判决城关村委会仅承担30%的过错责任是错误的。综上，请求撤销一、二审判决，再审本案，驳回城关村委会的全部诉讼请求。 被申请人城关村委会提交意见认为：1.城关村委会于2018年11月19日向启祥公司交付案涉房屋时，房屋外立面并没有启祥公司所主张的广告牌，交付的房屋完全符合合同约定，且该租赁房屋的外立面部分面积小，使用空间有限，启祥公司承租租赁物主要目的在于利用租赁房屋的内部空间开展商业经营活动实现盈利，即使没有案涉租赁房屋外立面的使用权，也不会对启祥公司开展招商工作和进行商业运营造成重大影响。而且，启祥公司承租的房屋一部分物业涉及整栋大厦的共有部分，将整栋大楼共有的物业部分分割交由启祥公司单独管理较为复杂，需要城关村委会与前期物业管理公司进行协调，也需要启祥公司的参与，城关村委会从未明示或以行动表明不愿意履行合同义务，启祥公司可与城关村委会沟通促使合同全面履行。但启祥公司采取致函单方解除合同、不交付履约保证金的方式，明确表示不履行合同主要义务，已构成违约。2.启祥公司通过利用租赁房屋内部空间展开经营才是其实现盈利的主要方式，租赁物外立面使用权仅是实现盈利的辅助方式，且租赁物一至三层内部专有空间出租给启祥公司，并不完全排斥启祥公司作为商业管理公司对租赁房屋内部的策划和管理，更不会导致无法实现盈利。即使认为启祥公司未拥有案涉租赁房屋一至三层外立面的独家使用权以及独立的物业管理权，城关村委会也不构成根本违约，并不必然导致合同无法履行，二审法院认定启祥公司对合同未能实际履行承担70%的责任，合理正确。3.本案租赁合同由于启祥公司的原因提前解除，双方约定的20年租期未能实际履行，由启祥公司享有十个月免租利益有违公平，且根据合同约定启祥公司需缴纳250万元的保证金，启祥公司仅支付了25万元，仅没收已缴纳的25万元保证金不足以弥补启祥公司违约造成的租金损失，且一、二审法院已判决城关村委会向启祥公司返还25万元保证金，城关村委会请求启祥公司赔偿租金损失依法有据，二审法院判令启祥公司承担2019年2月19日起至2019年7月22日的租金损失的70%共计1115625元，有事实和法律依据。综上，请求依法驳回启祥公司的再审申请，维持原判。 本院经审查认为，再审申请人启祥公司与被申请人城关村委会签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同之补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。合同中明确约定：城关村委会将案涉房屋一至三层外立面使用权同时出租，启祥公司享有该外立面的独家使用权，该外立面的使用费包含在案涉房屋一至三层的租金内；案涉房屋的物业也由启祥公司自行管理，不纳入租赁房屋所在项目统一物业的管理。合同签订后，启祥公司以“交付的房屋严重不符合合同约定的条件”为由，要求解除合同。双方经协商，于2019年7月22日解除签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同之补充合同》，并于同日办理了案涉房屋的移交手续。根据查明的事实，案涉房屋一至三层外立面的产权非城关村委会全部享有，案涉房屋物业已由商业管理公司统一管理，城关村委会对案涉房屋无外立面独家使用权和物业自行管理权，对签约行为负有一定的责任，但启祥公司于2018年11月19日接收案涉房屋后，也没有提供城关村委会未依约配合启祥公司行使外立面独家使用权和物业自行管理权的相关证据，且案涉房屋的内部空间才是启祥公司开展商业经营活动的主要场所，外立面的独家使用和房屋物业的自行管理不构成对案涉租赁合同的根本性违约。二审法院结合双方的过错程度和案涉合同的约定等实际情况，认定启祥公司应向城关村委会支付2019年2月19日租赁起算日至2019年7月22日合同解除日的租金损失1593750元的70%，即1115625元，公平合理，判决并无明显不当。 综上，本案启祥公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回福州启祥商业管理有限公司的再审申请。 审判长  秦传熙 审判员  林锦斌 审判员  张 挺 二〇二〇年十一月三十日 书记员  林 阳 附:本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。