河北省临漳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0423民初2398号 原告：王跃志，男，1971年1月27日出生，汉族，住邯郸市临漳县。 委托诉讼代理人：赵江新，河北临漳世纪法律服务所法律工作者。 被告：河北天轩房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区东环南大街**。 法定代表人：官少行，公司经理。 委托诉讼代理人：朱帅，男，1971年1月27日出生，汉族，该公司职工。 委托诉讼代理人：杨华，河北浩博律师事务所律师。 第三人：邯郸市顺吉建筑安装工程有限公司，住，住所地邯郸市邯山区浴新南大街**金洲商务大厦****/div> 法定代表人：孟超，公司经理。 委托诉讼代理人：郭庆拥，男，1983年3月15日出生，汉族，该公司职工。 第三人：靳俊英，女，1969年2月25日出生，汉族，住临漳县。 原告王跃志与被告河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩公司）、第三人邯郸市顺吉建筑安装工程有限公司（以下简称顺吉公司）、第三人靳俊英商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告王跃志及其委托诉讼代理人赵江新，被告河北天轩房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱帅、杨华，第三人顺吉公司委托诉讼代理人郭庆拥、第三人靳俊英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王跃志向本院提出诉讼请求：1.依法判决天轩公司履行2012年11月26日与王跃志签订的《天轩湖畔住宅内部预定协议》，向王跃志交付2号楼1单元1003室商品房并办理相关产权手续；2.判决天轩公司、顺吉公司连带赔偿王跃志损失3万元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：王跃志与天轩公司2012年11月26日签订了《天轩湖畔住宅内部预订协议》，购买了2号楼1单元1003室商品房，总房价286689元。协议签订后，王跃志支付了167889元，后因天轩公司无力继续承建该商品楼形成烂尾，业主成立了业主委员会开展自救，王跃志缴纳了2万元自救费，后于2017年8月17日又交纳了尾款118800元，但业主委员会和承建商将王跃志的房子调换至2号楼2单元1601室，原该房屋业主魏海英不同意诉至临漳县法院，法院判决魏海英享有2号楼2单元1601室所有权，造成王跃志付清全款却没有得到房子，为维护合法权益，特起诉至法院。 天轩公司辩称，1.本案系顺吉公司违法处置第三人靳俊英房产产生的关联纠纷，天轩公司是受害方；2.诉讼费不应由天轩公司负担。 顺吉公司述称，房子到期后，通过天轩公司催业主缴纳尾款，对于不交房款的业主，经天轩公司和顺吉公司商定，顺吉公司有权处理房子。 靳俊英述称，2017年接到电话让去天轩湖畔交2号楼1单元503号房屋的尾款，到那之后，得知房子被别人装修，经调换，换了2号楼1单元1003的房子。 王跃志围绕诉讼请求，提交了如下证据：1.王跃志与天轩公司签订的《天轩湖畔住宅内部预交协议》；2.购房发票3张；3.天然气等收费票据8张；4.（2019）冀0423民初2454号判决书一份；5.装修材料票据2张；6.装修协议。 顺吉公司围绕自己的主张，提交了如下证据：1.《天轩湖畔后续施工及售房尾款三方协议》；2.2017年1月15日重要通告。 靳俊英围绕自己的主张，提交了如下证据：1.《天轩湖畔住宅内部预订协议》；2.房款收据一张；3.2017年7月14日调换房子承诺书一份；4.靳俊英2017年7月14日承诺书一份；5.收到条一张；6.费用清单一份；7.天轩公司通知一份；8.503号房款照片5张。 天轩公司未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月26日，天轩公司作为甲方与王跃志作为乙方签订了《天轩湖畔住宅内部预定协议》，约定王跃志购买天轩湖畔2号楼1单元10层1003室，房屋面积124.09平方米，每平方米建筑面积买卖单价为2310.33元，房屋总价为296689元。合同签订后，王跃志于2012年11月26日向天轩公司交纳购房款147889元，于2016年1月24日向天轩公司交纳购房款2万元，天轩公司向王跃志出具了收据两张。 2012年12月9日，天轩公司作为甲方与靳俊英作为乙方签订了《天轩湖畔住宅内部预定协议》，约定靳俊英购买天轩湖畔2号楼1单元5层503室，房屋面积124.09平方米，每平方米建筑面积买卖单价为2270元，房屋总价为281684元。合同签订后，靳俊英于2012年12月9日向天轩公司交纳购房款141684元，天轩公司向靳俊英出具了收据一张。 后天轩公司因资金原因导致工程烂尾，2016年业主开展自救，2016年3月8日，天轩公司作为甲方与顺吉公司作为乙方、2号楼3号楼业主代表作为丙方，签订了《天轩湖畔后续施工及售房尾款三方协议》，约定由顺吉公司垫资2号楼3号楼11号楼后续工程并达到交房条件，天轩公司、业主代表委托顺吉公司郭现龙为工程施工负责人及销售尾款专项管理人。在工程完工后十五日内天轩公司必须督促业主在期限之内交清所有尾款，对于坚决不交尾款的经天轩公司顺吉公司双方商定：在限期之日内有权处理所购房产。 2017年1月15日，天轩公司与顺吉公司发布《重要通告》，具体内容为“重要通告经开发商与施工方协商条件如下：天轩湖畔2号3号楼已具备入住条件：所有的尾款和全款业主通知如下：1.交款时间从本月16号--18号3天时间；2.网签合同开发商正在协商，订于5月份开始办理网签；3.双气通用时间以入住率到60%通用；4.在期限内不交房款，认为放弃房产，开发商和施工方双方协商另行出售，等售房后退回首付款；5.19号以前凡未领取钥匙的等于自动放弃售房协议。开发商和施工方一致另行出售或者顶予施工方工程款。河北天轩房地产开发有限公司、邯郸市顺吉建筑安装工程有限公司2017年1月15日”。 2017年7月14日，经政府调解给靳俊英出具了一份承诺书，内容为“承诺书天轩湖畔开发商、承建商承诺将靳俊英原购买2号楼1单元503房屋调换为2号楼壹单元1003房屋，今后开发商、承建商不得以任何事由影响靳俊英房屋的装修入住。因此房屋引起的房屋购买纠纷与靳俊英无关，一切由开发商、承建商负责解决。承诺人：孙田虎、朱帅承受人：靳俊英调解人：程玉海、徐志合、申海臣2017年7月14日”。同日，靳俊英出具了承诺书一份，内容为“承诺书我叫靳俊英，我承诺调换的房屋，自交钥匙之日起四个月在无纠纷的情况下，同意将监管的尾款转入开发商账户。承诺人：靳俊英2017年7月14日”。靳俊英于2017年7月18日收到孙田虎交1003房钥匙，收到钥匙后，靳俊英将房款交付给调解人，调解人徐志合给靳俊英出具了收到手续，内容为“今收到靳俊英房款（146300元）壹拾肆万陆仟叁佰元整收款人：徐志合2017.7.18号”。截至目前，靳俊英掌握着2号楼1单元1003号房屋钥匙。 2017年8月17日，顺吉公司作为甲方与王跃志作为乙方签订《购房协议》，约定顺吉公司承建的天轩湖畔住宅小区，经政府部门调解，启动承建工程事宜，顺吉公司建成达到交房条件后，经邯郸日报公式多次，打电话、书信通知，原2-2-1601号房主拒不缴纳房款，公司决定将2-2-1601号楼调给原2-1-1003号房主王跃志，自王跃志缴齐房款后，天轩湖畔2号楼2单元1601号房归王跃志所有。王跃志于2017年8月17日向顺吉公司交纳购房款118800元，顺吉公司给王跃志出具了收据，王跃志收到钥匙后开始装修。后原2-2-1601号房主魏海英以天轩公司为被告、顺吉公司、王跃志为第三人起诉至临漳县人民法院，临漳县人民法院作出（2019）冀0423民初2454号民事判决书，判决天轩公司于本判决生效后90日内协助魏海英办理临漳县天轩湖畔小区2号楼2单元1601号房屋产权登记手续。该判决书现已生效。 另查明，天轩公司于2015年10月9日取得了（2015）临房预售字第003号《商品房预售许可证》，截至目前天轩湖畔小区未竣工验收。 本院认为，天轩公司作为开发商，有权销售本公司开发的房屋。2017年7月14日经政府调解，将靳俊英原购买的2号楼1单元503号房屋调换为2号楼1单元1003室，靳俊英将尾款146300元交付给调解人，但天轩公司和顺吉公司均未收到该款项。该承诺书上既无天轩公司印章，且天轩公司事后也未追认，故该承诺书不发生法律效力。2012年11月26日，天轩公司作为甲方与王跃志作为乙方签订的《天轩湖畔住宅内部预定协议》，具备商品房销售合同的要件，系双方真实意思表示，该协议成立并生效。故王跃志要求天轩公司办理2-1-1003室房屋产权登记手续，，于法有据，应予支持。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“……建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用。”上述规定表明，竣工验收是房屋交付的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，方具备交付使用的条件，而本案中涉案房屋工程至今未竣工验收，工程质量是否合格并无结论，故王跃志要求天轩公司交付房屋的诉讼请求，不予支持。待涉案房屋符合法定交付使用条件时，王跃志可另行主张交付。 王跃志要求天轩公司与顺吉公司连带赔偿装修损失3万元，王跃志装修的系天轩湖畔2-2-1601号房屋，本案中涉案房屋为天轩湖畔2-1-1003号房屋，标的不同，本案不予处理，可另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 一、被告河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后90日内协助原告王跃志办理临漳县天轩湖畔小区2号楼1单元1003号房屋产权登记手续； 二、驳回原告王跃志的其它诉讼请求。 案件受理费5603元，由被告河北天轩房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张晓雪 人民陪审员  田志强 人民陪审员  刘来明 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  郭小云 ——