河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初2857号原告：赵利阳，女，汉族，1988年12月3出生，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：邹巧英、杨文利（实习），河南千成晟律师事务所律师。被告：袁贵臣，男，汉族，1968年10月20日出生，住河南省郑州市管城回族区。被告：王红，女，汉族，1968年2月21日出生，住河南省郑州市管城回族区。第三人：郑州品舍房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市惠济区长兴路******，统一社会信用代码：91410108MA45TETD66（1-2）。法定代表人：曹增产，系公司经理。委托诉讼代理人：张东阳，男，汉族，1992年10月14日生，住河南省上蔡县，系公司员工。原告赵利阳与被告袁贵臣、王红及第三人郑州品舍房地产营销策划有限公司（以下简称“品舍公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告赵利阳及委托诉讼代理人邹巧英、杨文利、被告袁贵臣、王红、第三人品舍公司委托诉讼代理人张东阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2020年1月19日，原告赵利阳与被告袁贵臣、王红签订《郑州市存量房买卖合同》，根据该合同第二条四款约定“该房屋已经设定抵押的，甲方应于2020年3月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续。”同时根据该合同第十条第二款第三项的约定“逾期履行本合同约定的义务超过十五日的”，甲方构成根本违约且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。原被告双方签订合同后，被告未按合同约定办理案涉房屋的注销抵押登记手续，按照合同约定被告已经构成根本违约，2020年5月20日原告向被告发出解除合同通知书，故原告依据合同第十条第二款约定要求被告双倍返还定金。第三人为原被告双方的居间方，了解案件的详细过程。原被告就相关退款事宜无法达成一致意见，原告无奈故诉至法院，请求法院判令：1、二被告双倍返还原告定金4万元；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告袁贵臣、王红辩称：一、签订合同后，爆发了“新冠肺炎疫情”，国家要求居民安家，各个单位停工停产。全国人大常委会法工委研究室主任咸铁伟2月10日表示:当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众××政府采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不可预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。因为疫情，在地方行政管控措施下，有关部门暂停办理业务，相应的合同签订、登记、产权过户等手续无法按时或如约完成，则可构成不可抗力事由，合同交易双方不承担违约责任。二、郑州市惠济区行政服务大厅和北房产交易大厅因为“新冠疫情”于3月23日才开始逐步办公，且必须预约上才能到现场办理业务。中介机构(品舍公司)办事人员于3月28且才开始与我们联系，预约4月1日去惠济区行政服务大厅办理补交经适房差价手续。被告与原告签订的是经济适用房屋买卖合同，中介安排的本合同的交易流程是这样的:第一步，在中介的安排和陪同下到惠济区行政服务大厅申请经适房补差价；第二步，收到惠济区行政服务大厅的经适房补差价通知后去补差价。(办事大厅涉及个人事项一直没有开放，库存业务量较大，需要按原来申请顺序依次办理。被告于5月17且收到经适房补差价通知。)；第三步，被告拿着补差价通知单到郑州银行交经适房差价款。(被告立即于5月18日交经适房差价款)；第四步，交款单送回惠济区行政服务大厅。(被告于5月19日送回)；第五步，被告在中介和原告的陪同下到银行办理还清剩余贷款。(合同第二条四款约定甲方解押所需的资金来源为乙方的第1笔购房款，且该合同第五条(二)款2(1)约定“乙方于业主经适房差价补交完成之后，甲方原贷款还款当日将第一笔购房款8万元整支付给甲方”，所以被告还银行剩余尾款应是在经适房补差价之后进行。与银行预约的是5月22日还清剩余贷款，并通过中介及早告知了原告方。)；第六步，惠济区行政服务大厅将经适房审批表和经适房补差价票据邮寄给被告。(被告于6月1日收到)；第七步，在还完剩余贷款一个月后被告和中介拿着银行出具的结清贷款证明到北房产交易大厅办理房子注销抵押登记手续。(在“新冠疫情”不可抗力事件影响下，北房产交易大厅3月23日才开始开放办公，并每天预约安排办理，而经适房5月18日才补完差价，所以原告所诉被告4月30日按照合同约定履行完毕房子注销抵押登记手续不可能完成)。三、被告在疫情不可抗力事件影响下，一直积极努力完成应该完成的各种手续，并让中介多次告知原告被告正尽快办理各种手续，如有什么问题可以和被告电话联系，约定完成的时间只会因为疫情迟缓一点。而原告却单方面解除合同。综上，法院应驳回原告的诉讼请求，购房定金2万元不予退回。第三人品舍公司辩称：合同签订后，因疫情影响导致该房屋不能进行正常交易，第三人在中间对双方进行了调解协商。后来原告就起诉到法院了。根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，本院确认事实如下：2020年1月19日，在第三人品舍公司提供的居间服务下，原告（乙方）赵利阳与被告（甲方）袁贵臣、王红签订《郑州市存量房买卖合同》一份，合同约定，二被告将位于惠济区长柳路6号3号楼2单元19层1904号的房屋出售给原告，房屋为经济适用房，房款总价为1078000元。该房屋已经设定抵押，甲方应于2020年3月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续。甲方解押所需的资金来源为乙方的第1笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付。乙方于业主经适房差价补交完成之后，甲方原贷款还款当日将购房款8万元支付给甲方。乙方于网签当日支付甲方购房款218000元，剩余房款750000元由乙方向银行贷款。另约定逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同签订后，我国于2020年2月开始发生新冠肺炎疫情，因为抗疫需要，在地方采取了行政管控措施，惠济区行政服务大厅暂停办理业务，被告没有按合同约定期限办理完毕房屋的注销抵押登记手续，原告也没有向被告支付用于房屋解押的第1笔购房款。被告于2020年5月18日补交了经适房差价款。2020年5月20日，原告向被告发出解除合同通知书。本院认为：原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。在合同履行当中，被告未按照合同约定的期限办理完毕房屋的注销抵押登记手续，系因国内发生新冠肺炎疫情，造成行政服务大厅暂停办理业务所致，属不可抗力事件，原告并不存在违约过错，不应承担双倍返还定金的违约责任。原告已向被告发出解除合同通知书，被告在庭审中亦同意解除合同，故双方的存量房买卖合同已经解除。被告袁贵臣、王红应当返还原告购房定金20000元。原告要求双倍返还定金，理由不当，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告袁贵臣、王红于本判决生效之日起十日内返还原告赵利阳购房定金20000元；二、驳回原告赵利阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原、被告各自负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  王彦斌二〇二〇年十一月十二日书记员  杜 源