文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8187号上诉人（原审被告）：涟水县汉邦置业有限公司，住所地淮安市涟水县涟城镇安东南路西侧（涟水海林实业有限公司院内）。法定代表人：嵇春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：歌拉瑞电梯股份有限公司，住所地苏州高新区浒墅关镇浒青路**。法定代表人：张夏，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖波，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓娟，该公司员工。上诉人涟水县汉邦置业有限公司（以下简称汉邦置业公司）因与被上诉人歌拉瑞电梯股份有限公司（以下简称歌拉瑞公司）买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉邦置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回歌拉瑞公司的全部诉讼请求；由歌拉瑞公司承担全部案件受理费用、保全费用等。事实和理由：1、一审缺席判决实属程序违法。第一次开庭时我方委托张玉东作为代理人参加诉讼，但张玉东并非我方工作人员，仅系朋友，因顺道去苏州办事故委托其传递消息。之后我方发函通知一审法院真实情况，请求再次安排开庭，一审还是通知张玉东参加二次庭审，张玉东未向我方转送开庭传票，致使我方未能参加二次开庭。2、一审片面采信对方主张的涉案房屋不能合法转让交易给第三方而不能实现合同目的故支持解除合同，属认定事实错误，且对方也未提交相应证据予以证明。3、一审判决主文超出了对方的诉讼请求，属适用法律错误。4、《双方货款及房款结算协议》中约定如我方违约对方应先催告，之后选择解除合同或追究5%的违约责任，不能同时适用。在之后的《变更协议》中，双方确认供货合同不再履行且互不追究已履行部分责任，故前述5%的违约责任也一并放弃了。5、对方行使解除权应在一年的除斥期间内，对方要求解除房屋买卖合同已超过该期间。6、我方缺席的庭审中对方的诉请理由发生了巨大改变，由不能办证改为不能交易给第三方，该主张缺乏证据证明，仅系其口头陈述，实际上房屋一直在进行正常交易。7、对方将其收取的部分租金冲抵货款更是莫名其妙。歌拉瑞公司二审答辩称：请求维持一审判决，如果房子可以正常交易，应用房款来抵偿结欠的货款。歌拉瑞公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令汉邦置业公司立即支付拖欠货款人民币7613612元；2、判令汉邦置业公司立即向歌拉瑞公司支付违约赔偿金380680.6元；3、判令汉邦置业公司退回歌拉瑞公司垫付的32号楼108号房的撤押费用60000元；4、判令汉邦置业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：歌拉瑞公司成立于2009年1月13日。2017年3月3日，歌拉瑞公司公司名称由歌拉瑞电梯有限公司变更为歌拉瑞电梯股份有限公司。2015年6月8日，歌拉瑞公司（供方、乙方）与汉邦置业公司（需方、甲方）签订编号为G15NK186T206、项目名称为中央城的《电（扶）梯设备供货合同》一份，双方约定:第一条，合同货物描述、数量及价格。1、乘客电梯，型号GEP-800kg-1.5m/s，12层/11站/11门，3台，13.7万元/台，合计41.1万元；2、乘客电梯，型号GEP-800kg-1.75m/s，19层/19站/19门，18台，17.9万元/台，合计322.2万元。合同总价363.3万元。第二条，付款方式。甲方根据交提货周期长短，按下述约定付款：第一期款：在本合同签订之日起3天内，甲方应向乙方支付20万元作为定金，若合同正常履行，则定金抵作合同的货款；第二期款：合同设备在交货日期前15天，甲方应向乙方支付设备提货款，支付至该起合同设备总金额的60%，计197.98万元，根据本合同约定的交货周期安排发运，从7月1日到11月底，按年息20%计算利息，合计利息金额为16.5万元，甲方应在11月底之前付给乙方本金及利息214.48万元；第三期：款剩余40%的电梯设备款，计145.32万元，甲方在12月底前付清该批货款。第七条，违约责任。如甲方未按期支付定金或货款，乙方可以顺延交付日期和/或调整合同总价，同时甲方每天应按延迟交付金额的万分之三向乙方支付违约金（但违约金累积最高不超过本合同总价的3%）；如甲方未按期支付除定金外任何一期货款超过三个月的，乙方有权决定是否解除合同；如决定解除的，乙方应向甲方发出书面通知，本合同应视为因甲方原因于通知发出之日被解除，甲方应同时按上款规定承担违约责任。合同另对交货期限、交货方式、争议解决等条款作了约定。同日，歌拉瑞公司（供方、乙方）与汉邦置业公司（需方、甲方）签订编号为G15AK186T206、项目名称为中央城的《电（扶）梯设备安装合同》一份，双方约定:第一条，工程概况。1、乘客电梯，型号GEP-800kg-1.5m/s，12层/11站/11门，3台，3.3万元/台，合计9.9万元；2、乘客电梯，型号GEP-800kg-1.75m/s，19层/19站/19门，18台，4万元/台，合计72万元。合同总价81.9万元。第二条，安装费支付方式。甲方在合同设备约定的交货日期前7天内，向乙方支付安装预付款，为合同设备安装费总额的50%，计40.95万元；在收到安装预付款且经甲、乙双方确认工地具备安装条件后，乙方安排发运；电（扶）梯安装调试完成，在电（扶）梯设备验收合格之日起7天内，甲方按照合同要求向乙方支付合同设备剩余的50%安装费，计40.95万元，乙方收到合同规定的全部安装费用后3日内与甲方办理电（扶）梯移交手续；如因甲方原因导致乙方不能及时安装，或电（扶）梯安装完毕后因甲方原因不及时申报验收，则设备发货之日起三个月满日即视为电（扶）梯设备已验收合格，甲方即应支付合同约定的相应款项。第十条，违约责任。甲方未按约定支付安装工程款项，乙方有权顺延工期和/或调整合同金额，并且甲方应向乙方支付逾期付款的违约金，每日按逾期款项总金额的万分之三计算（最高不超过本合同总价的3%）。合同另对安装、验收、执行标准、质保期服务等条款作了约定。2016年8月3日，歌拉瑞公司（供方、乙方）与汉邦置业公司（需方、甲方）签订编号为G16NB575T606、项目名称为中央城二期的《电（扶）梯设备供货/安装合同》一份，双方约定:第一条，合同货物描述、数量及价格。            楼号              电梯名称              型号              层/站/门              数量              设备单价              安装单价              合计                  设备费              软件费                  33#              乘客电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              19/18/18              2              17.15              1              4              44.3                  担架电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              18/17/17              2              16.76              1              4              43.52                  35#              乘客电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              19/18/18              1              17.15              1              4              22.15                  担架电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              18/17/17              1              16.76              1              4              21.76                  36#              乘客电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              19/18/18              1              17.15              1              4              22.15                  担架电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              18/17/17              1              16.76              1              4              21.76                  31#              乘客电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              35/34/34              2              23.38              1              6.5              61.76                  担架电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              34/33/33              2              22.99              1              6.5              60.98                  32#              乘客电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              34/33/33              1              22.99              1              6.5              30.49                  担架电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              33/32/32              1              22.6              1              6.              30.1                  34#              乘客电梯              GEP-800kg-1.5m/s              14/13/13              1              14.59              1              3.7              19.29                  担架电梯              GEP-800kg-1.5m/s              13/12/12              1              14.2              1              3.7              18.9                  27#              乘客电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              35/35/35              2              23.56              1              6.5              62.12                  担架电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              34/34/34              2              23.17              1              6.5              61.34                  28#              乘客电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              19/19/19              2              17.32              1              4              44.64                  担架电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              18/18/18              2              16.93              1              4              43.86                  29#              乘客电梯              GEP-1000kg-1.75m/s,              35/34/34              2              23.38              1              6.5              61.76                  担架电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              34/33/33              2              22.99              1              6.5              60.98                  30#              乘客电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              35/34/34              2              23.38              1              6.5              61.76                  担架电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              34/33/33              2              22.99              1              6.5              60.98                  别墅电梯（四层）价格另议                  合同总价：八佰伍拾肆万陆仟元整（854.6万元）      第二条，付款方式。本合同签订，甲乙双方盖章后2日内，甲方以甲方名下的中央城沿街商铺抵偿本合同电梯款项，共计854.6万元，商铺价格为11000元/平方（若高于当地市场价格的，以当地市场价格为准）。甲方提供所能提供的一切房源，供乙方选择；乙方确定具体房源后双方办理网签手续，具体事项详见双方签订的《货款及房款结算协议》。在日后的房屋销售活动中，甲方需积极配合乙方解除网签、销售等，如出售房屋所得款项未直接汇入乙方账户的，甲方需在收到该笔款项后三日内转入乙方公司账户。第九条，违约责任。本合同生效后，如因乙方原因全部或部分解除合同，则乙方需赔偿甲方直接经济损失；如因甲方原因全部或部分解除合同，甲方同时须赔偿乙方直接经济损失。合同另对交货期限、交货方式、安装、调试与安装工程验收等条款作了约定。2016年8月3日，歌拉瑞公司（乙方）与汉邦置业公司（甲方）签订《货款及房款结算协议》一份，载明：甲乙双方经友好协商一致，就2016年7月30日签署的“中央城二期”《电（扶）梯设备供货/安装合同》的款项854.6万元，2015年6月8日签订的“中央城”《电（扶）梯设备供货合同》（G15NK186T206）以及2015年6月8日签订的“中央城”《电（扶）梯设备安装合同》（G15AK186T206）所欠款项374.25万元，总计1228.85万元结算事宜达成一致协议如下：双方同意用甲方应付的上述货款抵付乙方购买甲方开发的中央城项目房屋的购房款，即抵付的货款金额为1228.85万元。本协议确定的房源及价格作为双方以后签订的《商品房买卖合同》的一部分，双方均不得违反，否则承担违约责任。房屋清单及电梯供货描述：“中央城”项目房屋及价格如下：            期数              楼号              房号              面积（平方米）              单价（万元）              总价（万元）              备注                  一期              25-1#              110              97.26              1              389.04              房屋金额共计1242.552万元，甲方总计应支付乙方电梯款项1228.85万元。                  111              97.26              1                  112              97.26              1                  116              97.26              1                  二期              25-1#              115              97.26              1.1              853.512                  24#              S16              133.92              1.1                  S18              135.92              1.1                  26-1#              109              194.58              1.1                  34-1#              105              107.12              1.1                  106              107.12              1.1                                合计                                                        1242.552      甲乙双方约定，最终货款及房款的结算，依乙方实际发生的供货货款及《商品房买卖合同》确定的购房款按实结算。本合同签订，甲乙双方盖章后2日内，甲方将其名下上述中央城商铺完成网签，并签订《商品房买卖合同》（26-1#楼109、34-1#楼105、106可于2016年底之前完成）。乙方可出售已网签的房屋，甲方配合。在日后的房屋销售活动中，甲方需积极配合乙方解除网签、销售等。《商品房买卖合同》签订后，有关该些房屋的占有、使用、收益等所有者权利也归乙方所有，双方不得解除合同。无论房屋的产权证书是否办理，甲方不得再将该些房屋作为甲方资产进行使用、出售、置换、赠与、抵押、担保等任何处分或有损乙方利益的行为；乙方亦不得以此理由退房。甲方保证销售的商品房为能合法转让，并且乙方可正常使用或再次交易给第三方的房屋，没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成乙方无法占有或使用房屋，或该商品房不能办理产权登记，或发生债权债务纠纷的，或者其他导致乙方本协议目的无法实现的，由甲方承担全部责任，甲方按货款金额的5%向乙方支付赔偿金，且乙方可选择解除本协议并要求甲方按照《电（扶）梯设备供货合同》中的约定履行。《商品房买卖合同》中与本协议不一致的，以本协议约定为准。甲方应按本协议约定履行甲方义务，甲方违反本协议约定，且经乙方书面催告后仍未履行的，乙方有权选择：（1）解除本协议，并恢复按原《电（扶）梯设备供货合同》及《电（扶）梯设备安装合同》约定执行，追究甲方在《电（扶）梯设备供货合同》及《电（扶）梯设备安装合同》中的法律责任；或（2）继续按照本协议约定履行，追究甲方违反本协议约定的违约责任。本合同仅是对《电（扶）梯设备供货合同》及《电（扶）梯设备安装合同》付款方式的改变，其他条款仍继续有效。2016年8月3日，歌拉瑞公司（买受人）与汉邦置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》4份，约定歌拉瑞公司向汉邦置业公司购买中央城24幢1层第1S16号房，金额1473120元；24幢1层1S18号房屋，金额1495120元；25-1幢1层115号房，金额1069860元；25-1幢1层116号房，金额972600元。同日，歌拉瑞公司出具承诺书一份，载明：歌拉瑞公司购买的中央城24#楼1S16、1S18,25-1楼115、116四间商铺，如遇房屋逾期交付和逾期办理相关产权证，歌拉瑞公司不追究汉邦置业公司相关的违约责任。8月4日，就上述四套房屋，歌拉瑞公司与案外人淮安珠港物业服务有限公司涟水中央城项目部签订了《物业服务协议》。庭审中，歌拉瑞公司陈述承诺书中载明的不追究相关违约责任是指《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约责任。2016年9月28日，歌拉瑞公司（买受人）与汉邦置业公司（出卖人）又签订《商品房买卖合同》1份，约定歌拉瑞公司向汉邦置业公司购买中央城25-1幢1层110号房，金额972600元。同日，歌拉瑞公司出具承诺书一份，载明：歌拉瑞公司购买的中央城25-1幢1层110室商铺，如遇房屋逾期交付和逾期办理相关产权证，歌拉瑞公司不追究汉邦置业公司相关的违约责任。2016年11月8日，汉邦置业公司向歌拉瑞公司发出《函》一份，载明：我司于2016年9月28日付至贵司的中央城二期项目款项多支付了484400元，现我司需要该电梯层门地坎2根，门楣3根，右立柱3根，左立柱3根，我司多支付的484400元中扣除此次购买部件费用2312元。2017年4月13日，歌拉瑞公司出具收条一份，确认收到汉邦置业公司支付的电梯款746122元。2017年4月14日，歌拉瑞公司（买受人）与汉邦置业公司（出卖人）再次签订《商品房买卖合同》1份，约定歌拉瑞公司向汉邦置业公司购买中央城第32幢108号房，金额1936550元。2017年8月3日，歌拉瑞公司交付并安装的14台电梯经检验合格。2017年10月31日，歌拉瑞公司（乙方）与汉邦置业公司（甲方）签订《变更协议》一份，约定甲、乙双方于2016年8月3日签订有一份项目名称为中央城二期的《电（扶）梯设备供货/安装合同》，同时签订有一份《货款及房款结算协议》，现甲、乙双方拟解除《电（扶）梯设备供货/安装合同》中剩余尚未履行的部分,由此经双方友好协商形成如下协议：一、乙方在签署本协议后继续按照《电（扶）梯设备供货/安装合同》的约定履行如下4台电梯的生产、交付和安装的义务，合同签订后的交货期为25天。交货后的45天内安装结束，2个月内负责通过有关主管部门的验收，拿到相关验收证明。            楼号              电梯名称              型号              层/站/门              数量              设备单价              安装单价              合计                  设备费              软件费                  28#              乘客电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              19/19/19              2              17.32              1              4              44.64                  担架电梯              GEP-1000kg-1.75m/s              18/18/18              2              16.93              1              4              43.86      二、甲、乙双方确认，截至本协议签署之日止，乙方已发运电梯货款6728612元，乙方在完成上述第一条约定的电梯供应和安装后，乙方发运甲方电梯货款总额为7613612元。截至本协议签署之日止，甲方通过《货款及房款结算协议》销售给乙方房屋总款为7859850元。具体房屋坐落和面积情况如下：            期数              楼号              房号              面积（平方米）              单价（万元）              总价（万元）              备注                  一期              25-1              110              97.26              1              97.26                                25-1              116              97.26              1              97.26                  二期              25-1              115              97.26              1.1              106.986                  24              S16              133.92              1.1              147.312                  24              S18              135.92              1.1              149.512                  32              108              176.05              1.1              193.655                                合计              791.985                  垫付撤押费用              6                                合计              785.985                    三、关于上述以房抵款事宜，甲、乙双方仍按《货款及房款结算协议》履行，乙方购买甲方的房屋款7859850元大于乙方电梯货款7613612元，差额246238元，乙方负责给甲方安装一台4层站客房电梯（不锈钢门），另提供一台三层办公楼客梯（含安装），不负责电梯井道或钢结构井道。乙方以此顶抵246238元欠款，两者账清。四、甲、乙双方同意，除上述第一条乙方仍需继续交付的电梯外，对于《电（扶）梯设备供货/安装合同》中剩余尚未交付的电梯，甲、乙双方确认无需再继续履行。对于已经履行的部分甲乙双方互不追究责任，本协议约定的电梯，甲、乙双方同意仍继续按照《电（扶）梯设备供货/安装合同》的约定履行。如甲乙双方任何一方违约，则合同效力仍然恢复原合同的约定，按照原合同执行。庭审中，歌拉瑞公司确认上述条款中另行安装的站客房电梯、办公楼电梯未履行。2019年7月2日，歌拉瑞公司向汉邦置业公司发出《通知函》一份，载明：双方于2016年8月3日签署《电(扶)梯设备供货/安装合同》及《货款及房款结算协议》，歌拉瑞公司按照合同约定交付电梯，并已完成安装，验收合格。由于涟水县房管局暂停了汉邦置业公司中央城项目所有房产的交易更名手续，导致歌拉瑞公司无法办理相关手续。歌拉瑞公司通知汉邦置业公司：1、请汉邦置业公司收到本函后5日内协调涟水县房管局配合歌拉瑞公司办理房产登记手续，办理不动产登记证等权利证书；2、若汉邦置业公司未能在上述期限内完成房屋产权登记义务，歌拉瑞公司将按照《电(扶)梯设备供货/安装合同》，要求汉邦置业公司支付7613612元的现金货款，并承担相应的违约责任。该《通知函》汉邦置业公司未签收。2019年12月3日，汉邦置业公司向歌拉瑞公司发出《抵销通知》一份，载明：汉邦置业公司用于抵付歌拉瑞公司电梯货款的中央城小区房屋若干，已经通过正式《商品房买卖合同》签至歌拉瑞公司名下。经过结算，歌拉瑞公司欠付汉邦置业公司购房款7859850元，而汉邦置业公司欠付歌拉瑞公司电梯货款7613612元。现汉邦置业公司向歌拉瑞公司主张法定抵销，自通知送达歌拉瑞公司时生效。经过购房款与电梯货款的抵销，其等值的部分债权应立即消灭，但是歌拉瑞公司尚欠汉邦置业公司购房款结余246238元，应当在收函后十日内支付，否则汉邦置业公司有权按照商品房买卖合同向歌拉瑞公司继续主张违约责任和逾期支付的利息。2019年12月4日，歌拉瑞公司回函一份，载明：汉邦置业公司2019年12月3日的《抵销通知》已经收到，由于涟水县房管部门暂停了汉邦置业公司中央城项目所有房产的交易更名手续，导致歌拉瑞公司抵账房产无法办理产权登记过户手续，一直未能办理不动产权证书，汉邦置业公司的违约行为已经给歌拉瑞公司造成了严重的损失。《货款及房款结算协议》7.1条明确约定，汉邦置业公司需要保证抵账房产为能合法转让，并且可正常使用或再次交易给第三方，因汉邦置业公司原因造成商品房不能办理产权登记或者导致歌拉瑞公司协议目的无法实现的，由汉邦置业公司承担全部责任，按货款金额的5%支付赔偿金。基于此，歌拉瑞公司多次催促汉邦置业公司办理不动产登记证等权利证书，在办证未果的情况下，要求汉邦置业公司支付7613612元的现金货款，并承担货款金额5%的违约赔偿责任。汉邦置业公司于2019年12月6日收到该《的回函》。一审另查明，2019年9月17日，歌拉瑞公司（出租人，甲方）与案外人邱海兵（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于中央城24号楼1S16、1S18室租给乙方使用，面积约为269.84㎡，租赁期限自2020年1月1日至2025年12月31日。年租金为3.8万元。乙方交付租金的同时，向甲方支付3000元的履约保证金。庭审中，歌拉瑞公司确认收到案外人邱海兵的租金38000元和履约保证金3000元，并同意如房屋买卖合同不能履行就将41000元退回汉邦置业公司。汉邦置业公司亦同意在本案货款中予以抵销。在2019年12月2日的庭审中，汉邦置业公司陈述案涉房屋无法办理产权证的原因是汉邦置业公司结欠政府部门税款，目前在协调中，但不能确定可以办理产权证书的具体时间。歌拉瑞公司诉讼请求中的撤押费用6万元，是为了将32号楼108号房网签至歌拉瑞公司名下歌拉瑞公司代汉邦置业公司支付的。歌拉瑞公司陈述其认为双方之间签订的《货款及房款结算协议》、《变更协议》、《商品房买卖合同》已经解除，解除通知就是2019年7月2日其向汉邦置业公司发送的《通知函》。在2020年4月24日的庭审中，歌拉瑞公司陈述，其要求解除协议的依据不是因为汉邦置业公司交付的房屋不能办证，而是因为房屋不能合法转让，无法交易给第三方。目前案涉小区已经暂停了所有房屋交易。一审法院认为，歌拉瑞公司与汉邦置业公司签订的《电（扶）梯设备安装合同》（G15NK186T206）、《电（扶）梯设备供货合同》（G15AK186T206）、《电（扶）梯设备供货/安装合同》（G16NB575T606）、《货款及房款结算协议》、《变更协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。根据《货款及房款结算协议》第7条的约定，汉邦置业公司应保证销售的商品房为能合法转让，可再次交易给第三方的房屋，若因汉邦置业公司原因该商品房不能办理产权登记或者有其他导致歌拉瑞公司本协议目的无法实现的，由汉邦置业公司承担全部责任，歌拉瑞公司可选择解除协议并要求汉邦置业公司按照《电（扶）梯设备供货合同》中的约定履行。现汉邦置业公司交付的房屋因汉邦置业公司自身原因导致歌拉瑞公司无法将房屋合法转让于第三方，系属违约，歌拉瑞公司有权依据协议约定选择解除合同，并按照《电（扶）梯设备供货合同》及《电（扶）梯设备安装合同》中约定要求汉邦置业公司支付剩余电梯货款7613612元。关于合同解除时间，歌拉瑞公司于2019年7月2日向汉邦置业公司发送的《通知函》未有效送达。2019年8月15日，汉邦置业公司收到该院寄送的应诉材料，故该院认定《货款及房款结算协议》于2019年8月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状。歌拉瑞公司应当将汉邦置业公司已交付的房产及歌拉瑞公司已收到的租金、押金共计41000元返还给汉邦置业公司。经折抵，汉邦置业公司应支付歌拉瑞公司的货款金额为7572612元。关于汉邦置业公司辩称《货款及房款结算协议》中约定歌拉瑞公司不得因房屋产权证书未办理解除《商品房买卖合同》，且歌拉瑞公司出具的《承诺书》豁免了汉邦置业公司逾期办理产权证的责任，故歌拉瑞公司无权要求汉邦置业公司支付货款及赔偿金等款项的意见，该院认为，歌拉瑞公司要求解除《货款及房款结算协议》的依据是汉邦置业公司交付的房屋不能合法转让交易给第三方，而非不能办证。并且，歌拉瑞公司与汉邦置业公司签订《货款及房款结算协议》的目的就是将获得案涉商品房所有权并将房屋转让于第三人从而获得价款冲抵电梯货款，现因汉邦置业公司原因导致房屋无法合法转让，歌拉瑞公司签订协议目的无法实现，歌拉瑞公司亦可依据协议约定解除合同。故该院对汉邦置业公司的该项辩称意见不予采纳。关于违约金，《货款及房款结算协议》中约定因汉邦置业公司原因造成歌拉瑞公司无法占有或使用房屋，或该商品房不能办理产权登记，或发生债权债务纠纷的，或者其他导致歌拉瑞公司本协议目的无法实现的，由汉邦置业公司承担全部责任，汉邦置业公司按货款金额的5%向歌拉瑞公司支付赔偿金，该院对此予以确认。现歌拉瑞公司主张以未付电梯款7613612元的5%计算，违约赔偿金为380680.6元，汉邦置业公司应予支付。关于歌拉瑞公司要求汉邦置业公司返还撤押费60000元的请求，因该费用系歌拉瑞公司代汉邦置业公司垫付，故汉邦置业公司应予返还，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、汉邦置业公司应于判决生效之日起十日内支付歌拉瑞公司货款7572612元及违约金380680.6元，合计7953292.6元。二、汉邦置业公司应于判决生效之日起十日内返还歌拉瑞公司垫付的撤押费用60000元。三、歌拉瑞公司应于判决生效之日起十日内协助汉邦置业公司办理江苏省淮安市涟水县中央城第24幢1层1S16号房、第24幢1层1S18号房、第25-1幢1层115号房、第25-1幢1层116号房、第25-1幢1层110号房、第32幢108号房的解除网签及退房手续。案件受理费68180元，财产保全费5000元，合计73180元，由歌拉瑞公司负担373元，汉邦置业公司负担72807元。二审期间，汉邦置业公司提供了：1、淮安市商品房销售网上管理系统网签备案信息表，证明歌拉瑞公司所签约的32号楼，在2019年底及2020年期间一直存在正常的网签活动。2、双方之间的商品房买卖合同约定了办证的期限是在交付后90日，而我方交付的时间是在2016年的8月，对方从2019年开始起诉已经超过一年的除斥期间。3、是物业服务协议，证明歌拉瑞公司受领该房屋是在2016年的8月4日，结合商品房买卖合同，在此后90日内即知道不能办证或无法交易给第三方的情况，故除斥期间自此开始起算。4、商铺租赁合同，该合同是对方与案外人签订，而案外人交付租金的时间自2020年1月1日开始，对方领取房屋在2016年，期间的房屋占有使用费用应当如何计算，且退款应该退给案外人，而不是我方。5、授权委托书、转为普通程序及开庭质证申请书及相应的EMS快递物流单，委托书系当时我方出具给张玉东的，原文应该是空白，具体的内容都是由张玉东自己填写，后来2019年12月3日我方又向一审法院送交了申请书，说明张玉东并非我公司工作人员，而仅是管理层在苏州的朋友，张玉东所承认的事实均是错误的，有相应的证据予以推翻，请求另行通知我方开庭。6、涉案小区其他楼宇的网签交易信息，证明对方所说的全部房屋网签停止是谎言，因为直至2020年10月16日，其他各楼宇仍在进行正常的网签销售。歌拉瑞公司质证认为：证据1不能证明对方所售房产可以办理产权证书，因产权证书不能办理，严重影响我方再次转让房产给第三方，导致我方签署结算协议的目的无法实现，故我方有权解除结算协议并要求对方支付赔偿金。证据2、3不能支持对方所称我方解除结算协议已超过除斥期间的主张。证据5，对方以张玉东并非其员工为由要推翻张玉东的庭审认定，对此我方不认可，法律没有规定员工不可以作为公司的特别授权代理人，且对方在申请书中也未明确撤销张玉东特别授权代理人的资格。一审经审理查明的事实本院予以确认。二审查明，汉邦置业公司一审中提交的委托书中，张玉东系其特别授权的代理人，上面注明张玉东系其员工。张玉东代理汉邦置业公司参与了2019年12月2日的庭审。在汉邦置业公司二审提交的《转为普通程序暨开庭质证申请书》中，其也未明确撤销张玉东的授权。本院认为：汉邦置业公司与歌拉瑞公司成立电梯买卖及安装合同关系，双方在2016年8月3日的供货安装合同及同日的《货款及房款结算协议》中约定了以汉邦置业公司开发的房产抵偿相应的电梯款，之后在同日至2017年4月双方签订了六份《商品房买卖合同》履行前述抵偿约定，至2017年8月歌拉瑞公司所供14台电梯经检验合格，之后因该些房屋的产证原因双方起纠纷，歌拉瑞公司要求汉邦置业公司偿付拖欠的电梯货款及安装款。鉴于前述抵偿的约定性质上属于在债务履行期届满前达成的以物抵债协议，歌拉瑞公司已进行了电梯供货及安装，而用于偿债的房屋也尚未完成产权过户手续，故歌拉瑞公司主张按照双方原债权债务即电梯买卖及安装合同关系主张汉邦置业公司偿付货款及安装款，有相应的事实及法律依据。鉴于双方已签订《商品房买卖合同》，现歌拉瑞公司基于原买卖及安装合同关系主张货款及价款，故前述作为抵债的《商品房买卖合同》应予解除，歌拉瑞公司应配合汉邦置业公司办理相关手续。一审就违约金部分的认定也未违反相关法律的规定及合同的约定，汉邦置业公司上诉就此提出的异议不能成立。汉邦置业公司上诉就一审程序提出的异议，也缺乏事实依据，不能成立综上所述，汉邦置业公司的上诉请求均不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68180元，由上诉人涟水县汉邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 管 丰审判员 孙晓蕾审判员 浦智华二〇二〇年十一月二十日书记员 汤烨雯法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。