湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初1619号原告：武汉绿园经济发展有限公司，住所地武汉舵落口大市场（8），统一社会信用代码91420112271861574X。法定代表人：李国珍，董事长。委托诉讼代理人：何进杰，湖北昊楚律师事务所律师。被告：莫贶辉，女，1952年10月7日出生，现住武汉市汉阳区。原告武汉绿园经济发展有限公司（以下简称绿园公司）与被告莫贶辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告绿园公司的委托诉讼代理人何进杰、被告莫贶辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿园公司向本院提起诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的舵落口农贸大市场蔬菜交易区铺位《售厅合同书》及《销售合同》；2、本案诉讼费用由被告莫贶辉承担。事实与理由：原告与被告于1998年4月28日签订了《售厅合同书》，约定被告购买经营铺位地点为舵落口国家级武汉农产品中心批发市场蔬菜大厅自编3号场地铺位租赁权。后双方又于1998年6月28日签订了《销售合同》，约定被告购买经营铺位地点为舵落口国家级武汉农产品中心批发市场蔬菜大厅自编x号场地铺位租赁权。二铺位使用年限均为38年，至2036年12月31日止。合同签订后，被告依约分别支付了134400元及288000元。双方在《售厅合同书》第五、七、八条中约定，被告（乙方）使用该厅只能用于蔬菜经营，同时，双方还约定在铺面有偿使用期限内，被告（乙方）不得单方转让租赁权，否则视为违约行为，原告（甲方）有权终止合同，并对被告剩余款项不予退还，转违约金。在《销售合同》第六条第4款中约定，被告（乙方）所购商铺只能用于蔬菜经营管理，且不得私自对商铺进行转让。被告购买上述铺位租赁权后，未按合同约定的用途经营管理。同时，被告在未经原告同意的情况下，擅自将该铺位租赁权转租给第三人杨和建用于建材经营。由于被告的行为严重违约，我公司诉至法院，请求判如所请。被告莫贶辉辩称，请求驳回绿园公司全部诉讼请求。第一，关于原、被告属于买卖关系还是租赁关系，已经过东西湖区人民法院及武汉市中级人民法院的审理，生效判决认定为买卖关系，我作为合法产权人，有权将商铺出租并收取租金。第二，市场开发之初确实是想搞蔬菜批发，但后来因客观原因，这个计划失败，之后绿园公司的老板万曾来引进了几个卖板材的大户，他们开始卖板材的时候，我的门面还是闲置状态，随着时间推移商户越来越多，市场越来越成熟，跟着市场的大气候，我的门面才租出去随大流经营建材生意，二十多年来，绿园公司从未口头或者书面禁止我卖建材，现在面临拆迁才以违约经营为由诉请解约。事实上，是绿园公司自己扰乱了市场，此类官司打了六七年，我们胜诉后绿园公司一直纠缠，目的就是要赶走商户以达到拆迁的目的。本院查明：1、合同约定及履行情况：1998年4月28日，绿园公司（甲方）与莫贶辉（乙方）签订《售厅合同书》，约定：甲方出售位于舵落口国家级武汉农产品中心批发市场自编x号蔬菜大厅场地铺位及租赁权，乙方按每平方米优惠价4480元标准买断30平方米，共计134400元；乙方应一次性付款，乙方“买断”租赁权可有偿使用铺位三十八年；甲方有责任在交割场地当日为乙方办理相关的法规手续（向乙方提供正式“三十八年使用权证书”的单项公证手续）；乙方有责任配合服从国家大市场的物业管理，按时缴纳规费及水电费，不得以任何方式、理由在付款后，在有偿使用期内退出经营，亦不能单方转让租赁权，否则，视违约。1999年6月28日，绿园公司（甲方）与莫贶辉（乙方）再次签订《销售合同》，约定：甲方出售位于舵落口国家级武汉农产品中心批发市场蔬菜交易区x号厅商铺使用权，乙方按每平方米4800元标准买断60平方米（以下简称案涉商铺），共计288000元；相邻商铺甲方用钢丝网间隔。合同期限同上。上述合同签订后，莫贶辉按约定支付了全部款项。根据绿园公司提交证据，案涉商铺所在建筑的土地使用权于2037年1月届满，案涉商铺没有独立的不动产权证书。2、案涉商铺所在的舵落口大市场原规划为蔬菜批发市场，拟将皇x堂蔬菜批发市场搬迁至此，后该项目未能推进。此后，案涉商铺所在区域逐渐开始经营建材销售并形成规模，至今仍为建材销售区域。绿园公司准备将该市场拆迁进行开发，并已列入区政府规划。因双方对补偿标准、拆迁方案等事项意见不一致，至今协商不成。3、案涉商铺现状：交付时案涉商铺铺位为蔬菜市场档口，四周未隔断。之后莫贶辉简单分割出楼上楼下并租给他人。4、诉讼历程：2019年1月4日，原告绿园公司以房屋租赁合同纠纷为由，分别将包括莫贶辉在内的八人诉至本院，要求：1、依法确认《售厅合同书》、《销售合同》中租期超过20年的部分无效；2、判令解除原、被告之间的不定期租赁关系；3、判令被告腾退舵落口国家级武汉农产品中心批发市场蔬菜大厅场地铺位；4、判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，绿园公司撤回对严x仿、朱x秀的起诉。2019年12月25日，本院就原、被告之间上述案件作出（2019）鄂0112民初194号、（2019）鄂0112民初196号民事判决，认为案涉《售厅合同书》、《销售合同》不具备租赁合同性质，驳回绿园公司的全部诉讼请求。绿园公司不服上述判决，上诉至武汉市中级人民法院，该院经审理后认为：从合同名称、合同内容、履约过程来看双方并不以租赁案涉铺位为合同目的；被告莫贶辉在合同签订后一次性支付全款，而根据《售厅合同书》、《销售合同》的约定，该款项系按面积单价及铺位面积计算得出，因此上述款项双方在主观上不认为是租金，客观上该款也不符合租金按时计付的特点。《售厅合同书》、《销售合同》还约定莫贶辉“买断”租赁权，可有偿使用三十八年。由于案涉商铺没有单独的不动产权，故双方一方面约定出售商铺，一方面又约定买断租赁权及三十八年的合同期限系在商铺产权无法单独转让情形下的变通，不能简单认定双方之间为租赁关系。由此，《售厅合同书》、《销售合同》在双方的合同目的上、合同履行过程中均不具有上述法律规定的租赁合同的特点，不应认定为租赁合同。2020年6月19日，武汉市中级人民法院作出（2020）鄂01民终3923号、（2020）鄂01民终3924号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年5月26日，绿园公司再次以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求如诉称。以上事实有原告绿园公司提交的土地使用证及房屋所有权证、售厅合同书、销售合同、收款收据、营业执照，被告莫贶辉提交的楚天都市报、百度搜索的原告绿园公司企业简介、照片五张、武汉市东西湖区人民法院关于武汉市东西湖区舵落口大市场蔬菜交易x号厅1x-1、1x-2号商铺的公告，（2019）鄂0112民初194号民事判决书、（2019）鄂0112民初196号民事判决书、（2020）鄂01民终3923号民事判决书、（2020）鄂01民终3924号民事判决书及双方庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《售厅合同书》及《销售合同》是否能够解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据查明事实，武汉市中级人民法院的（2020）鄂01民终3923号、（2020）鄂01民终3924号民事判决书认为，《售厅合同书》、《销售合同》在双方的合同目的上、合同履行过程中均不具有法律规定的租赁合同的特点，不应认定为租赁合同，故绿园公司再次以房屋租赁合同纠纷为由起诉，无事实依据，亦与生效判决相悖；从合同约定内容来看，合同总价款按单价乘以商铺面积计算，合同期限几乎涵盖案涉商铺所在建筑的土地使用权期限，双方一方面约定出售商铺，一方面约定买断租赁权，实际上是在案涉商铺产权无法独立转让情形下的变通做法，而原、被告在1999年6月28日再次签订的《销售合同》与《售厅合同书》如出一辙，性质相同，即双方的合同目的具有买卖合同的特性，莫贶辉在签订合同后即履行了全部的付款义务，绿园公司亦收讫款项并移交商铺，双方合同目的均已实现。同时，案涉商铺所在的舵落口大市场起初规划为蔬菜经营，但该项目未能成功落地，之后建材市场自成规模，莫贶辉作为权利人对商铺占有使用收益并随之经营并无不当，绿园公司在建材市场形成之初亦从未就此进行整顿或提出异议，现因规划搬迁发生争议才以莫贶辉未将商铺用于蔬菜经营为由要求解除合同，从合同实际履行情况和维护交易稳定出发，绿园公司的该项诉讼请求，不符合法定解除条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告武汉绿园经济发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3818元（已减半收取），由原告武汉绿园经济发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陈珊珊二〇二〇年十一月二十七日书记员  谢 然