山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终5749号上诉人（原审被告）：济宁龙灏置业有限公司，住所地:汶上县经济开发区，统一社会信用代码：91370830575487390。法定代表人：吴万龙，总经理。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某，女，1987年6月5日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：李兆萌，山东中都剑律师事务所律师。上诉人济宁龙灏置业有限公司（以下简称龙灏置业）因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2020）鲁0830民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龙灏置业上诉请求：一、撤销山东省汶上县人民法院作出的(2020)鲁0830民初2079号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序严重违法，应当依法裁定撤销一审判决发回重审。一审判决在案件调查中已经查明，案涉房屋系刘某从王宪秋处购买的，而王宪秋与龙灏公司之间存在民间借贷关系，因王宪秋构成非法吸收公众存款罪被汶上县人民法院判处有期徒刑五年，因此双方无法做最终的结算。对于上述一审判决查明的事实，首先龙灏公司是坚决不认可的，但是即使按照一审判决查明的所谓“事实”，涉案房产的流转也是由王宪秋“转让”给刘某的，作为涉案房屋“转让”环节的一方当事人，法院应当重点审查王宪秋是否对涉案房屋有处分权，王宪秋与刘某的所谓“转让”是否真实合法有效，这些事实都是本案需要查明认定的基本事实，均需要王宪秋到庭予以确认，法院应当依法追加王宪秋为本案当事人参加诉讼，即使王宪秋因刑事犯罪被限制了人身自由法院也应通过到其服刑地调查的方式查明事实，但一审法院却遗漏了这一重要当事人，故应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定裁定撤销一审判决，发回重审。二、一审判决对本案基本事实认定错误，刘某与龙灏公司之间既不存在房屋买卖关系也不存在民间借贷关系，本案需要着重查明的是龙灏公司与王宪秋之间的法律关系，王宪秋与龙灏公司之间只存在民间借贷关系，龙灏公司出具的《认购协议》及配套收据也仅是为民间借贷提供的担保。本案最大的争议焦点就是刘某持有并据以起诉的隆兴华府《认购协议》及配套收据的性质，而该《认购协议》及配套收据根源来于王宪秋，因此王宪秋如何取得的《认购协议》和配套收据以及其是否有权处分涉案房屋就是本案事实的关键所在。经过法庭调查可以认定该《认购协议》及配套收据就是龙灏公司向王宪秋出具的民间借贷担保，而且龙灏公司在庭审中已经提交充分证据证明还清了王宪秋的借款，只是因为王宪秋被判刑无法归还用于担保的《认购协议》及配套《收据》，导致了本案纠纷的发生。三、一审判决在未对王宪秋借贷合法性进行实体审查前，就客观上认定了“以物抵债”的合法性完全错误。基于龙灏公司与王宪秋是民间借贷基础法律关系的事实，退一步讲即使按照一审法院认定的案涉房屋系龙灏公司与王宪秋的“以房抵债”房屋，双方在未进行最终结算前法院也不能直接认定抵债是否成立，更何况“以物抵债”资金有可能是非法集资款，法院在没有对资金来源的合法性、利息是否超过法定利率红线等关键事实进行调查的情况下就认定“以物抵债”合法，事实上是变现的保护了不合法利益，甚至帮助非法集资犯罪转移财产。四、一审判决结果与济宁中院基于相同事实和法律关系作出的生效判决截然相反，出现了同案不同判的情况。龙灏公司在本案庭审中提交的(2020)鲁08民终801号生效民事判决，案件事实与本案基本一致，根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定，对于案件事实基本一致的类案，一审法院应当参照已生效的上级法院作出的判决结果，做到“同案同判”，但是一审法院却在龙灏公司明确提供了应当参照的案例的情况下，依然作出了“同案不同判”的判决。补充上诉意见，一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定“王宪秋带着原告、路某及赵某到被告龙灏公司开发的汶上县隆兴华府售楼处，在被告售楼处，被告工作人员与原告签订了《隆兴华府认购协议书》并向原告出具了743640元的购房意向金的收款收据”是错误的。一审法院认定的该事实不存在，没有证据证明。上诉人在一审中提交的证据3证明被上诉人持有的《隆兴华府认购协议书》是更名而来，不是双方达成买卖房屋的合意而签订的。2、一审法院认定2017年10月份，上诉人工作人员通知被上诉人签订合同签约信息确认单是错误的。不存在与被上诉人签订合同签约信息确认单的事实，被上诉人提交的合同签约信息确认单是复印件，不能证明其真实性。二、上诉人提交的证据足以证明龙灏公司与王宪秋之间存在民间借贷法律关系，被上诉人所持有的隆兴华府《认购协议》及配套收据就是龙灏公司向王宪秋出具的民间借贷担保。龙灏公司与王宪秋之间存在民间借贷关系，而且双方对于民间借贷往来一直未进行最终结算，但是根据龙灏公司所提交的支付给王宪秋的还款总计3668012.84元，因此不可能再存在龙灏公司以涉案房屋抵顶借款的情况。退一步讲，即使上诉人与王宪秋达成了以房抵债的协议，现在龙灏公司与王宪秋的账目没有进行结算，在未进行最终结算前，根据《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》(第九次)第45条“当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提前诉讼。’之规定法院不能直接认定“以房抵债”成立，而是应当根据原债权债务进行审理，综合审查借款本金、利息及偿还本金、利息的数额，以房抵债折抵了多少本金、利息，利息是否合法、是否包含高额利息，资金来源是否合法等基本情况后再予以认定(见最高人民法院2015民一初字第180号，最高人民法院指导案例第70号)。在没有查明上述内容的情况下，不能认定被上诉人以案涉房屋抵偿了王宪秋的借款。三、被上诉人主张从王宪秋处购买的涉案房产，亦没有将购房款交付给龙灏公司，龙灏公司进行更名的行为是应王宪秋的要求进行的，更名行为本身没有改变涉案房屋的担保属性，所以龙灏公司与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，被上诉人持有的《隆兴华府认购协议书》不是双方买卖房屋的真实意思表示。没有证据证明上诉人同意更名时，其意思表示是同意与被上诉人设立房屋买卖合同关系。被上诉人是与王宪秋之间达成的买卖房屋的合意，购房款支付给了王宪秋，可见被上诉人与上诉人之间没有买卖房屋的合意。案涉房屋没有登记到王宪秋名下，且王宪秋处分房屋的行为没有得到上诉人的追认，根据《物权法》的规定，王宪秋无权处分案涉房屋。一审法院认定上诉人向被上诉人出具《隆兴华府认购协议书》的行为应当认定为上诉人对案涉房屋重新处分的行为是错误的。四、一审法院认定被上诉人按照上诉人的指示将房款交付给了王宪秋，被上诉人将购房款交付给王宪秋的行为是代上诉人向王宪秋履行了清偿债务的行为是错误的。首先，上诉人没有指示被上诉人向王宪秋交付房款，也没有证据证明这一点。其次，一审法院没有对上诉人与王宪秋之间的债权债务进行具体审查，即没有审查借款本金多少、利率及利息是多少、是否存在超过法定利率的情况，已经偿还了多少本息，是否下欠本息，下欠多少等问题。在没有进行审查的情况下，凭什么认定被上诉人将购房款交付给王宪秋的行为是代上诉人向王宪秋履行了清偿债务的行为。再次，需要说明的一点是，上诉人在一审中提交的统计表是上诉人事后按照法定利率计算的，但是当时与王宪秋约定的利率是月息6分，按照月息6分计算，截止2017年1月13日上诉人下欠的本息要多得多，所以，将案涉房屋写在王宪秋名下作为借款的担保。五、案涉房屋没有验收，不具备交付条件，一审法院判决交付房屋违反了法律规定。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二项“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；”《城市房地产开发经验管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的不得交付使用。房地产开发项目竣工，房地产开发企业应当向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工申请；房地产开发主管部门应当自收到竣工申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”、住房和建设部《住房建设工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”之规定，一审法院判决上诉人交付房屋，办理房屋登记手续上诉人实际上无法履行。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法驳回上诉，维持原判。一、本案没有通知案外人王宪秋作为当事人参加诉讼的必要。龙灏置业与刘某签订认购协议书后，涉案房屋买卖合同相对方仅为龙灏置业、刘某。龙灏置业对涉案房屋办理更名手续，是对涉案房屋的重新处分。无论案外人王宪秋对涉案房屋是否有权处分，刘某相信作为房地产开发企业的龙灏置业对涉案房屋有权销售。本案为刘某基于与龙灏置业之间直接成立的房屋买卖合同，要求刘某交付房屋。二、龙灏置业与刘某直接签订了认购协议书，双方成立了房屋买卖合同关系。认购协议书明确约定刘某购买龙灏置业的涉案房屋，约定付款方式为一次性付款，龙灏置业在认购协议书上加盖了合同专用章。签订认购协议书时，龙灏置业从未告知刘某涉案房屋为向案外人王宪秋借款的担保，认购协议书也未记载涉案房屋为向案外人王宪秋的借款担保。龙灏置业不仅按照认购协议书约定的房款总数743640元向刘某出具了收款收据，后又出具了合同签约信息确认单，载明应退还刘某房款2313.58元。龙灏置业办理了涉案房屋的更名手续，向刘某出具了认购协议书及收款收据，证明龙灏置业认可案外人王宪秋收取刘某房款的行为。龙灏置业已足额收取了涉案房屋的购房款，刘某已经履行完毕了支付购房款的合同义务。综上所述，请求贵院查明案件事实，依法驳回上诉，维持原判。刘某向一审法院起诉请求：1.判令龙灏置业向刘某交付汶上隆兴华府16号楼1单元1602号房屋及1-208储藏室，并协助办理产权登记；2.诉讼费用由龙灏置业承担。一审法院审理查明，2017年4月份原告准备购买住房，通过其朋友路某打听汶上县城合适的房源，路某又通过朋友赵某了解到案外人王宪秋在汶上县隆兴华府有抵账房出售。2017年4月28日原告与路某、赵某、王宪秋在汶上县瑞丰大酒店协商，案外人王宪秋提供了汶上隆兴华府16号楼1单元1602号房屋及1—208的储藏室认购协议书及收款收据。王宪秋当时提出的涉案房屋价格为55万，经协商最终确定为54万元。后王宪秋带着原告、路某及赵某到被告龙灏公司开发的汶上县隆兴华府售楼处，在被告售楼处，被告的工作人员与原告签订了《隆兴华府认购协议书》并向原告出具了743640元的购房意向金的收款收据，协议书约定：甲方（出卖方）济宁龙灏置业有限公司，乙方刘某，房屋位置为隆兴华府16号楼1单元1602室，建筑面积为143平方米，优惠价格为每平方米4886元，付款方式为一次性付款743640元。被告将王宪秋持有的涉案房屋的原认购协议书及收款收据收回，并告知原告将房款支付给王宪秋，同时被告工作人员承诺2017年10月份交房。次日即2017年4月29日，原告通过中国农业银行转账给王宪秋房款54万元。2017年10月份被告龙灏公司的工作人员电话通知原告到隆兴华府售楼处签订合同签约信息确认单，因原告当时在缅甸工作，2017年11月1日11时5分、10分，原告将其身份证、与被告签订的《隆兴华府认购协议书》、被告出具给原告的收款收据通过手机拍照发给了其朋友路某，委托路某办理了合同签约信息确认单的相关事宜，被告方并告知路某因房屋的实际面积比认购协议书约定的面积略微减少，应退还原告购房款2313.58元，路某将被告提供的原告刘某的合同签约信息确认单拍下后于2017年11月1日15时发给了刘某，同时被告工作人员承诺，因环保问题，要到2018年年初交房。合同签约信息确认单主要内容为：客户姓名刘某，房源16号1单元1602室，面积142.47平方米，单价4886元每平方米，储藏室编号为1-210，面积19.66平方米，单价2300元每平方米，总房款741326.42元，首付款项74132.42元，补交款项-2313.58元，原已交款743640元。现被告交付房屋的条件已经成就，至今，被告龙灏公司未将涉案房屋交付给原告。一审法院认为，本案争议焦点问题为：1、被告与王宪秋于2017年1月13日签订的隆兴华府认购协议书是被告对王宪秋借款的担保，还是被告以房抵债，原被告签订的房屋认购协议书及被告向原告出具的收款收据，是否是因王宪秋欠原告刘某的借款被告应王宪秋的要求将认购协议书及收款收据更名至刘某名下；2、原被告之间签订的房屋认购协议是否为原被告之间真实意思的表示，双方就房屋买卖是否达成合意；3、该房款是否认定已经交付；4、原告的诉讼请求是否应得到支持。针对第一焦点问题，被告提交的证据1、证据2用以证明被告于2014年4月29日向王宪秋借款300万元的事实及截止到2017年1月13日，被告偿还王宪秋借款本息3668012.84元的事实，偿还的借款本息3668012.84元中，其中2017年1月13日的还款543892.52元，被告称是用房子折抵的所欠王宪秋借款543892.52元，根据被告提供的证据1、证据2，结合被告提供的证据3，被告于2017年1月13日与王宪秋签订的认购协议书，被告提供的三份证据相互印证，对被告称因欠王宪秋借款用该房提供的借款担保的主张本院不予采纳。根据被告提供的证据1、证据2，结合原告提供的证据3路某、赵某证人证言、原告提供的证据4原告于2014年4月29日给王宪秋转账54万元的转账交易明细以及原告提供的证据5存留的被告提供给证人路某的合同签约信息确认单，综合分析本院认为，被告称是王宪秋称欠刘某的借款还不上，应王宪秋的要求将给王宪秋出具的认购协议书及收据变更至原告名下的主张不能成立；针对第二焦点问题，涉案房屋虽然先与王宪秋签订认购协议，但被告并未将该房屋交付给王宪秋，对该房屋王宪秋并未占有使用，经原被告及王宪秋三方协商后，王宪秋将认购协议书及收款收据交与了被告，被告又与原告对涉案房屋重新签订了认购协议书，被告与原告签订认购协议书的行为应当认定为被告是对涉案房产重新处分的行为，原被告均为完全民事行为能力的人，在被告不能举证证明与原告不存在房屋买卖的真实意思表示的情况下，结合原告提供的证人证言及被告提供给原告的合同签约信息确认单，本院认定原被告签订的认购协议书是双方意思一致的意思表示，双方就房屋买卖已达成合意，该协议成立并生效；针对第三焦点问题，原告称与被告签订认购协议书后，问被告方售楼处一位女负责人购房款交给谁，女负责人称交给王宪秋，被告并当场向原告出具收款收据，证人路某、赵某出庭证实了这一事实，原告于次日按照被告售楼处负责人的指示将房款通过银行转账支付给了王宪秋，结合2017年11月1日在被告售楼处提供给路某的原告刘某的合同签约信息确认单，确认单载明，被告已收到刘艳秋房款743640元、还应退给刘某房款2313.58元的事实，原告虽未将房款直接交付给被告，但是原告按照被告方的指示将房款交给了王宪秋，原告将款交付给王宪秋的行为是代为被告向王宪秋履行了债务清偿的行为，是三方最初真实意思的表示，因此，本院认定，原告已向被告履行了交付房款的义务；针对第四焦点问题，原告提供的证据6证明，被告交付房屋的条件已经成就，被告应履行交付房屋的义务。综上，涉案房屋虽然先与王宪秋签订认购协议，但被告并未将该房屋交付给王宪秋，对该房屋王宪秋并未占有使用，经原被告及王宪秋三方协商后，被告又与原告对涉案房屋重新签订了认购协议书，被告与原告签订认购协议书的行为应当认定为被告是对涉案房产的重新处分，原被告签订的认购协议书是双方意思一致的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议成立并生效。原告按照被告方的指示将房款交给了王宪秋，被告并向原告出具了收到购房意向金743640元的收款收据以及合同签约信息确认单中被告载明原已交款743640元、补交款项-2313.58元事实，应认定被告认可收到了原告房款743640元，原告已经履行完了支付购房款的房屋买卖合同的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，该认购协议对涉案房屋的位置、单价、付款方式进行了约定，并且原告支付了购房款，因此，该认购协议具备了商品房卖买卖合同的基本要件，应当认定为商品房买卖合同。现在被告已具备了交付涉案房屋的条件，被告应当履行交付义务，并协助办理房屋产权登记。被告称向王宪秋出具的“隆兴华府”小区《认购协议》和收据是根据王宪秋的要求所提供的还款担保，被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系的主张，因被告没有提供充分有效的证据予以证实，该主张不能成立。因此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条之规定，判决如下：被告济宁龙灏置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告刘某交付汶上县隆兴华府小区16号楼1单元1602室及1-208号储藏室，并协助原告刘某办理房屋产权登记。二审中，龙灏置业提交2017年4月28日王宪秋和刘某签订的客户更名声明，证明刘某持有的认购协议书和收据是通过更名得到的。刘某质证认为对证据真实性及证明观点均无异议。刘某在二审中未提交新证据。二审审理查明的其他事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，原审程序是否合法，龙灏公司应否向刘某交付涉案房屋并协助办理房屋产权登记。经审查，案外人王宪秋曾持有汶上隆兴华府16号楼1单元1602号房屋及1—208的储藏室认购协议书及收款收据。王宪秋将涉案房屋出售于刘某，双方共同到龙灏公司售楼处进行申请改名。2017年4月28日，龙灏公司与刘某签订《隆兴华府认购协议书》并向刘某出具了743640元的购房意向金的收款收据。2017年4月29日，刘某向王宪秋支付房款54万元。2017年11月1日，龙灏公司出具的合同签约信息确认单记载总房款741326.42元，首付款项74132.42元，补交款项-2313.58元，原已交款743640元。对于以上事实，双方当事人均没有异议。龙灏公司认可其与王宪秋之间存在民间借贷关系，并主张龙灏公司出具的《认购协议》及配套收据是为民间借贷提供的担保，对于该主张，龙灏公司没有提交证据予以证明。经审查，王宪秋不是必须参加诉讼的当事人，原审程序合法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，龙灏公司与刘某签订认购协议书，龙灏公司按照其与刘某签订的认购协议约定的价款向刘某出具了收款收据，应视为龙灏公司认可王宪秋收取的资金为涉案房款，可认定龙灏公司已经足额收取了涉案房屋的购房款，刘某已经履行完毕支付购房款的房屋买卖合同义务，所以刘某与龙灏公司之间成立了商品房买卖合同，基于刘某支付房款义务已经履行完毕，龙灏公司应该交付房屋。在本案中，即使存在龙灏公司曾经将案涉房产作为借款担保的情形，在其允许债权人将房屋转让出售，并与刘某签订商品房认购协议时，该法律行为在性质上已经成为商品房交易的协议。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。综上，济宁龙灏置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11236元，由上诉人济宁龙灏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十一月三十日书记员  翟梦若