四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初5140号 原告:江油市爱佳物业服务有限公司，住所地四川省江油市中坝镇(川信小区**楼**门面),统一社会信用代码91510781749609678R。 法定代表人:张登鸣，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘彬，四川本明律师事务所律师。 被告：周国刚,男,汉族,生于1976年12月14日,户籍所在地四川省江油市，现住四川省江油市。 被告:刘敏,女,汉族,生于1981年10月19日,户籍住所地四川省江油市,现住四川省江油市。 原告江油市爱佳物业服务有限公司（以下简称“爱佳物业”）诉被告周国刚、刘敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，由审判员邹艾岑适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告爱佳物业的委托诉讼代理人刘彬、被告周国刚到庭参加了诉讼。被告刘敏经本院传票传唤未出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告爱佳物业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付物业费4,789.81元、垃圾清运费186.00元（原告因计算错误，在金额上进行了变更），并承担违约金143.70元，律师费用1,000.00元；2.本案的诉讼费用由二被告承担。事实理由：2018年2月1日原告与江油市凤凰城一期业主委员会签订了物业服务合同,合同约定由原告为江油市凤凰城一期小区提供物业服务,并收取相应的物业服务费。住房改经营用房物业费标准收费为1.50元/平方米/月,每半年交纳一次物业费。被告作为江油市凤凰城******房屋的所有权人,是该小区的业主,从2018年2月1日至今一直享受物业服务却未交物业费,欠费总额已达4,789.81元。原告为维护自身合法权益,已经多次向被告催交物业费,并发出书面的催款通知书,但被告均不予理睬。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益,原告特向人民法院提起诉讼。 被告周国刚辩称，被告周国刚和被告刘敏系夫妻关系，在案涉小区1栋1单元房屋居住。爱佳物业进场后，经他们多次做防水后，一直没有做好，导致浸水，使被告衣柜损坏，之前和原告和解，原告同意把衣柜处理好，但之后并未处理。当时原告开始说是装修公司的原因，但经装修公司核查，是房顶漏水引起的。2019年下半年，原告对防水进行了处理，之后未再浸水。爱佳物业没有向被告电话催收过物业费，原告称粘贴在门上的催收通知书，被告也未看见过。被告从2018年2月1日至今未交过相应物业服务费和垃圾清运费。对原告主张的律师费有异议。 经审理查明：原告爱佳物业是依法成立的物业管理公司。被告周国刚、刘敏系江油市中坝镇诗城路中段335号会员商业广场一期（凤凰城小区）1栋1单元房屋业主，该房屋建筑面积154.51㎡。 2018年2月1日，原告爱佳物业与江油市凤凰城一期业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定:原告为江油市凤凰城一期提供物业服务；物业服务标准，三级物业服务标准；合同的履行期限：自2018年2月1日起至2021年1月31日止；高层建筑：1.00元/平方米/月，物业服务费从物业交付次日起按半年交纳，业主于每个缴费周期起始日其10日内交纳物业服务费；业主未按时、足额交纳物业服务费，经爱佳物业书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金；业主在规定的期限仍不缴纳物业服务费相关费用的，如无法定的理由不予缴纳，爱佳物业以催告费用《通知书》送交业委会或者在小区门口、业主门口张贴《公告》视为催告《通知书》送达。爱佳物业向人民法院提起诉讼时，业主除承担物业服务相关费用外，还应承担物业公司因追偿律师代理费等损失。此后，原告入住该小区开始提供物业服务。 2018年2月1日起至今，被告未向原告支付过物业服务费和垃圾清运费，理由是原告做防水处理后墙面仍然浸水，2019年下半年再行处理后才未浸水；原告未处理被告的家具因浸水损坏的问题。 原告垫付了期间的垃圾清运费。因本次诉讼，原告与四川本明律师事务所签订《民事委托合同》，委托该所律师作为本案代理人，产生了律师代理费1,000.00元。 上述事实，有原、被告的陈述、原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、被告人口信息、房地产权登记信息、《物业服务合同》、收据、《民事委托合同》、四川增值税普通发票等证据、照片在案佐证，足以认定。 本院认为，物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 原告爱佳物业与江油市凤凰城一期业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理公司的经营需要的资金主要来源于业主交纳的物业管理费，业主如不按时交纳，会造成经费不足、服务质量的下降，同时损害其他正常交纳物业费业主的利益，业主应按时缴纳物业服务费。原告向案涉小区提供物业服务，被告在此期间亦享有了该物业服务产生的利益，原告有权向被告收取相应的物业服务费用。 被告认为房屋浸水，原告没尽到其物业职责。但从双方陈述和查明的事实，原告入住该小区后，对该小区的漏水问题进行过处理，在效果不理想的情况下，原告与该小区通过动用维修基金程序取得维修基金后，对漏水问题进行了进一步的处理，处理后，房屋浸水问题得到了有效的解决，并垫付了垃圾清运费。原告在提供物业服务期间，履行了其职责；且浸水是由什么原因导致，现并无证据证明，被告拒缴物业服务费和垃圾清运费的理由不成立。因此，原告主张被告支付自2018年2月1日至2020年8月31日的物业服务费和垫付的垃圾清运费，符合法律规定，物业服务费为1.00元/㎡×154.51㎡×31个月＝4,789.81元，垃圾清运费6.00元/月×31个月＝186.00元。 按照合同约定，业主未按时、足额缴纳物业服务费，在原告书面催告后仍不缴纳的，应当承担违约金。原告提交照片证明其向被告通过张贴《催款通知书》的方式向被告进行过催告，被告否认其见过或收到过该通知；而原告并无证据证明照片的拍摄时间以及具体的张贴地点就是被告的房门外，因此，原告并无充分证据证明其对被告通过书面方式进行过催告，并不符合约定的承担违约金的条件，其主张违约金的诉讼请求不予支持。 原告主张律师代理费1,000.00元，在物业服务合同中对律师代理费明确进行了约定，同时原告提交了《民事委托代理合同》、四川增值税普通发票等证据予以证明，因被告未缴纳物业服务费导致了本次诉讼，原告因此支付了律师代理费，被告应当承担该笔费用。结合案件的实际情况，本院在合理范围内认定律师代理费500.00元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、限被告周国刚、刘敏于本判决生效后十日内向原告江油市爱佳物业服务有限公司支付2018年2月1日至2020年8月31日期间的物业服务费4,789.81元、垃圾清运费186.00元、律师代理费500.00元，合计5,475.81元。 二、驳回原告江油市爱佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告周国刚、刘敏承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 邹艾岑 二〇二〇年十一月十日 法官助理 梁 杉 书 记 员 杨莉君 附相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。