湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2082号上诉人（原审被告）：张兵，男，汉族，1969年12月8日出生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：王宇亮，湖北大和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：十堰市游园管理处。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民北路**。法定代表人：李习生，该管理处主任。委托诉讼代理人：冯寨金，湖北无为律师事务所律师。上诉人张兵因与被上诉人十堰市游园管理处（以下简称：游园管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服十堰市茅箭区人民法院（以下简称：茅箭法院）（2019）鄂0302民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，本案现已审理终结。张兵上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案案件受理费由被上诉人承担。其理由如下：一、一审判决合同解除时间是2018年6月8日，并判决上诉人给付2018年5月11日起至2018年6月8日期间的租金23,320.5元是错误的。理由是：原、被告没有签订房屋租赁合同，根据我国合同法的相关规定应视为不定期租赁合同关系，而2018年4月28日被上诉人己向上诉人送达了《通知》，明确通知上诉人于2018年5月11日前交纳下一年度租金30.4万元，如逾期未足额交纳租金视为自动终止房屋租赁关系。上诉人张兵收到通知后并没有交纳下年度租金，应视为双方租赁关系已经自动终止。2018年6月8日被上诉人向上诉人发出《解除合同通知书》时本案租赁关系实际已经终止，无需再次解除。所以上诉人无需再向被上诉人交纳租金。二、一审判决遗漏被告邵国兵且案由定性错误。理由是：1、本案一审诉讼过程中上诉人申请追加邵国兵为被告，一审法院没有准许显然不妥，因为邵国兵才是真正的侵权人和赔偿责任人；2、本案实际为侵权赔偿纠纷。因为上诉人与被上诉人之间租赁关系在诉讼期间已经自动终止，实际是案外人邵国兵侵占该房屋，应由实际侵权人承担侵权赔偿责任，而非上诉人。三、本案应当中止审理，待上诉人张兵诉邵国兵排除妨碍案判决生效后再恢复审理。理由是：作为本案重要依据即张兵诉邵国兵排除妨碍案原生效判决茅箭法院（2018）鄂0302民初442号民事判决书已经撤销且改判，现正在二审审理过程中。442号判决自2018年5月11日起至邵国兵实际搬离之日的房屋租金损失由邵国兵向张兵赔偿，而茅箭法院（2019）鄂0302民再25号判决已撤销442号判决，且再审判决认为游园管理处作为涉案房屋的所有权人应向实际侵权人邵国兵行使排除妨碍的权利。一审期间上诉人曾向一审法院申请中止审理，一审法院没有中止审理显然不妥。现该一审判决要求上诉人张兵向被上诉人返还房屋并赔偿2018年6月9日以后的房屋占有使用费损失显然与再审判决相悖。游园管理处向一审法院提出诉讼请求：1、游园管理处解除与张兵间的房屋租赁合同有效；2、张兵立即将承租的房屋返还给游园管理处；3、张兵支付拖欠的2018年5月11日至2018年6月8日期间的租金25,333元；4、张兵按拍卖成交的租金标准25,333元/月支付合同解除后仍占用房屋期间（2018年6月8日至2019年5月8日）的租金损失278,663元，租金损失应支付至实际返还房屋之日止；5、本案诉讼费用由张兵承担。一审法院经审理查明：2017年4月26日，张兵通过竞拍取得游园管理处位于十堰市××路××“××”房屋三年的租赁经营权，每年租金30.4万元。次日，张兵向游园管理处支付了第一年租金30.4万元。2017年5月11日，游园管理处将前述房屋交付给张兵经营，并正式开始计算租期。张兵接收该房屋后即开始装修。2017年5月25日下午1：30左右，工人邵国兵在拆除旧装修时不慎被屋顶脱落的钢梁架砸伤，致全身多处骨折。因赔偿事宜协商不成，邵国兵及其家人于2017年5月30日侵占了前述房屋，致张兵无法正常使用案涉房屋。2018年4月28日，游园管理处向张兵发出《通知》，要求张兵于2018年5月11日前交清下一年度租金30.4万元。如逾期未足额交纳租金，游园管理处将视为张兵自动终止房屋租赁关系，游园管理处将收回该房屋另做处理。但张兵拒绝支付。2018年6月8日，游园管理处向张兵发出《解除合同通知书》，通知解除与张兵之间的租赁合同关系，并通知张兵于5个工作日内返还所承租的房屋。张兵认可解除合同，但至今未向游园管理处交纳租金，所承租的房屋也因邵国兵侵占而未能返还给游园管理处。一审法院另查明，邵国兵于2018年5月23日以游园管理处及张兵为被告向茅箭法院提起了提供劳务者受害责任纠纷之诉，已另案处理。张兵在此前即以邵国兵为被告提起诉讼，要求其搬离案涉房屋，赔偿占用案涉房屋的损失。茅箭法院2018年9月12日作出（2018）鄂0302民初442号民事判决书，判决：1、邵国兵于该判决生效之日立即自案涉房屋内搬出；2、邵国兵于该判决生效之日起15日内赔偿张兵截止2018年5月10日的房屋租金损失287,111元；自2018年5月11日起至邵国兵实际搬离之日止的房屋租金损失，按年30.4万元标准另行计算。该案件现尚在执行之中。一审法院认为：张兵通过竞拍取得游园管理处案涉房屋3年的租赁权，双方间成立租赁合同关系。游园管理处将案涉房屋交付给张兵租赁使用，张兵即负有向游园管理处支付租金的法律义务。张兵未按约定支付租金且经催告后仍拒不支付，游园管理处有权单方解除合同。故游园管理处于2018年6月8日通知张兵解除合同符合法律规定，双方间的租赁合同于当日解除。经核算，张兵应支付此前租金23,320.55元（304000÷365×28）。合同解除后，张兵依法应将所租赁房屋返还给游园管理处。张兵现仍占有所承租的房屋未予返还，游园管理处要求其按原合同约定的租金标准（折合25,333元/月）支付案涉房屋的占有使用费符合法律规定，予以支持。现案涉房屋在游园管理处交付给张兵后被邵国兵侵占，系因邵国兵与张兵间的纠纷造成，并非是因游园管理处的原因造成，应由张兵承担相应的责任。邵国兵不是租赁合同当事人，对游园管理处不负有租赁合同义务。张兵要求追加邵国兵作为被告对游园管理处承担责任缺乏依据，不予支持。邵国兵与张兵间因侵占案涉房屋等所产生的纠纷，应由邵国兵与张兵另行处理。现邵国兵与张兵因邵国兵受伤、以及邵国兵侵占案涉房屋所产生的纠纷及法律责任，在当事人提起诉讼后均已经另案处理，各方当事人间的权利义务已经明了，张兵再次要求追加邵国兵参加诉讼亦无必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原告十堰市游园管理处于2018年6月8日通知解除与被告张兵间的房屋租赁合同合法有效；二、被告张兵将所承租的位于十堰市××路××号“双艳园”房屋返还给原告十堰市游园管理处；三、被告张兵支付原告十堰市游园管理处自2018年5月11日起至2018年6月8日期间的租金23,320.55元；四、被告张兵自2018年6月9日起按25,333元/月的标准，向原告十堰市游园管理处支付其所承租房屋的占有使用费损失，直至被告张兵将本判决第二项所涉房屋返还给原告十堰市游园管理处之日止；五、驳回原告十堰市游园管理处的其他诉讼请求。案件受理费5,860元，由被告张兵负担。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人提供茅箭法院（2019）鄂0302民再25号民事判决及本院（2020）鄂03民再30号民事判决书，拟证明一审判决是基于原茅箭法院442号判决，认为邵国兵占有房屋实际搬离之前的损失应当由邵国兵赔偿给张兵，然后由张兵赔偿给被上诉人。但再审判决改变了茅箭法院442号判决，再审判决认为实际侵权人是邵国兵，损失计算只是合同解除之前的损失，由邵国兵承担赔偿责任，此后的损失因房屋租赁合同已经解除，游园管理处是房屋的实际所有权人，其应当向邵国兵行使排除妨碍的权利，损失应当由邵国兵向游园管理处赔偿。被上诉人认为对再审判决的真实性无异议，但是认为该再审判决只是针对张兵与邵国兵之间排除妨碍纠纷的再审判决，并非是本案的生效法律文书，游园管理处也不是张兵与邵国兵之间排除妨碍纠纷再审案件的当事人，该判决认定双方之间的租赁合同关系解除，对此被上诉人无异议，但是不能免除承租人张兵返还房屋的义务。这两份判决适用法律明显存在错误，严重侵害了游园管理处的合法权益，也必然造成国有资产流失。本院认为，该证据真实性双方均无异议，且与本案有关联予以采信。一审查明事实部分认定的茅箭法院（2018）鄂0302民初442号民事判决书已被茅箭法院（2019）鄂0302民再25号民事判决撤销，且本院（2020）鄂03民再30号民事判决维持了茅箭法院（2019）鄂0302民再25号民事判决。本院认为，茅箭法院（2019）鄂0302民再25号民事判决及本院（2020）鄂03民再30号民事判决是因为涉案房屋租赁期间，张兵在装修涉案房屋时聘请的工人邵国兵在拆除旧装修时被砸伤，因赔偿事宜协商不成，邵国兵及其家人侵占了涉案房屋，造成张兵不能使用涉案房屋而提起的诉讼，张兵请求邵国兵立即搬离涉案房屋并赔偿房屋占用损失至实际搬离之日。茅箭法院（2019）鄂0302民再25号民事判决认为“游园管理处已于2018年6月18日与张兵解除了房屋租赁关系。游园管理处作为涉案房屋的所有权人，其应是向邵国兵行使排除妨害请求权的权利人。张兵起诉时，虽仍在承租期内，但原审审理时，游园管理处已与张兵解除了房屋租赁关系，理应向张兵予以释明，原一审以排除妨害为由，判决让邵国兵搬出，该项处理不妥，一审法院再审依法予以纠正。判决邵国兵赔偿张兵租金损失243,200元，驳回张兵对邵国兵的其他诉讼请求”。该生效判决认定游园管理处解除了与张兵的房屋租赁关系后，应向邵国兵行使排除妨害的请求权。即在涉案合同解除后邵国兵侵害的是游园管理处的权利而非张兵的权利。实际上认定了合同解除后张兵对涉案房屋就不再享有排除妨害权利，也就不再承担移交涉案房屋的义务，收回涉案房屋排除妨碍的主体是游园管理处，那么张兵在此之后因已返还涉案房屋就不再负有支付房屋占用费的责任，若再判决张兵在合同解除后支付占用涉案房屋的占有使用费将与生效的茅箭法院（2019）鄂0302民再25号民事判决相矛盾。且如果判决张兵支付合同解除后的房屋占用费，而生效判决又驳回了张兵要求邵国兵支付合同解除后的房屋占用费，将对张兵明显不公平。综上，生效判决已确定了合同解除后游园管理处应向邵国兵行使排除妨害的请求权，故本案中其向张兵诉请合同解除后的租金若成立将与生效判决相矛盾。上诉人上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初2142号民事判决的第一项，即“原告十堰市游园管理处于2018年6月8日通知解除与被告张兵间的房屋租赁合同合法有效”；第三项，即“被告张兵支付原告十堰市游园管理处自2018年5月11日起至2018年6月8日期间的租金23,320.55元”；二、撤销十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初2142号民事判决的第二项，即“被告张兵将所承租的位于十堰市朝阳中路7号“双艳园”房屋返还给原告十堰市游园管理处”；第四项，即“被告张兵自2018年6月9日起按25,333元/月的标准，向原告十堰市游园管理处支付其所承租房屋的占有使用费损失，直至被告张兵将本判决第二项所涉房屋返还给原告十堰市游园管理处之日止”；第五项，即“驳回原告十堰市游园管理处的其他诉讼请求”。三、驳回十堰市游园管理处的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,860元，由十堰市游园管理处负担450元，张兵负担5,410元；二审案件受理费5,860元，由十堰市游园管理处负担450元，张兵负担5,410元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  袁 昆审判员  徐恩田二〇二〇年十一月二十四日书记员  李大旭