安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终3231号 上诉人（原审被告）：安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇帝景公馆**楼，统一社会信用代码91341321697384787U。 法定代表人：祝先项，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭兵，安徽尊崇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张申龙，男，1995年7月29日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司砀山支行，，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇梨花路世纪名城110/**统一社会信用代码91341321852420039W。 法定代表人：武洋，该行负责人。 上诉人安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司（以下简称砀山嘉泰房地产公司）因与被上诉人张申龙、中国银行股份有限公司砀山支行（以下简称中国银行砀山支行）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院(2020)皖1321民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 砀山嘉泰房地产公司上诉请求：1.撤销砀山县人民法院(2020)皖1321民初1545号民事判决，改判驳回张申龙诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张申龙、中国银行砀山支行承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.张申龙对2019年12月12日收到砀山嘉泰房地产公司书面交房通知的事实予以认可，但张申龙未按约定方式到约定地点办理收房手续。故，张申龙违反双方签订的合同第十一条第三项第三条约定。2.由于合同第十一条仅约定张申龙如期收房时享有若证明文件不全可以拒绝接收的权利，并未对张申龙不能如期到场收房时仍然以此抗辩拒收房屋权利作出约定，因此张申龙在收到交房通知后未到场系违约在先。一审判决忽略张申龙该违约事实，而以张申龙否认砀山嘉泰房地产公司如期进行交房以及出示竣工验收证明材料作为解除事由明显带有主观性。3.基于张申龙之前未在约定收房日办理手续，双方原定的交房时间和交房条件已发生客观变化而应重新确定，而一审判决却对张申龙不按期限收房的事实予以规避，仍以情形发生变化前的条款作为依据解除案涉合同，既有违公平原则也有违保护交易的合同原则。二、一审判决适用法律错误。根据我国自疫情发生以来针对商品房销售买卖纠纷的相关司法原则，即便砀山嘉泰房地产公司存在未按时交付情形，也因该情形发生在疫情肆行期间而予以顺延交房时间或免责，更何况本案系张申龙在接到收房通知后始终不与砀山嘉泰房地产公司正面接触，导致砀山嘉泰房地产公司无法交房。三、砀山嘉泰房地产公司的竣工验收资料，于2020年1月20日已经砀山建筑安装工程监督管理站审核，并在监管站保管，即便仍按原合同约定交房时间，该时间仍在延期范围内，在此前提下，一审法院却以张申龙在2020年1月17日缴纳契税视为其没有拒绝接收案涉商品房的意思；以张申龙否认砀山嘉泰房地产公司达到交房条件和出示竣工材料，就视为砀山嘉泰房地产公司在2020年1月31日前仍未向张申龙交房，并符合案涉合同十二条“逾期超过三十日后，买受人有权解除合同”。故，一审判决解除合同错误。 张申龙辩称，砀山嘉泰房地产公司上诉理由不能成立。一、张申龙不存在违约行为。一审中张申龙提交的证据显示，在2020年4月3日之前，砀山嘉泰房地产公司没有将涉案房屋整栋楼的验收进行备案，涉案房屋不符合交付条件，故，张申龙在砀山嘉泰房地产公司通知交房时没有接收房屋，不属于违约行为。二、砀山嘉泰房地产公司提交的证据不足以证明涉案房屋已经符合交房条件，其提交的材料不全，并且都是复印件。张申龙于2020年4月18日向砀山嘉泰房地产公司寄送了解除商品房合同通知书，砀山嘉泰房地产公司收到通知书后并未提出异议。3.房屋买卖合同交房时间2019年12月31日之前是不存在疫情。另，即使不发生疫情，春节放假期间，砀山嘉泰房地产公司也不可能进行施工，也不符合交付条件，综上，应驳回砀山嘉泰房地产公司上诉，维持一审判决。 中国银行砀山支行未到庭应诉。 张申龙向一审法院起诉请求：1、解除张申龙与砀山嘉泰房地产公司签订的商品房买卖合同（预售）；2、解除张申龙与中国银行砀山支行签订的商品房按揭贷款合同；3、判决砀山嘉泰房地产公司返还张申龙已付购房款（包括首付款190180元和按揭贷款合同解除时张申龙已经归还的贷款本金及利息，并自2019年2月28日起以630227元为基数按照5%利率计算给付至实际返还之日期间的利息）；4、按揭贷款合同解除后，张申龙尚未归还的银行贷款本息由砀山嘉泰房地产公司直接支付给中国银行砀山支行；5、判决砀山嘉泰房地产公司按照全部房价款的2%支付违约金12603.6元；6、判决砀山嘉泰房地产公司赔偿张申龙契税损失8672.85元。 一审法院认定事实：砀山嘉泰房地产公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发与经营等经营活动。 2019年2月28日，张申龙与砀山嘉泰房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的‘帝景公馆’住宅小区******商品房。其中，合同第六条约定：该商品房单价4678.05元/平方米，房屋总价款630180元；第七条约定：买受人应当支付首期购房款190180元，余款440000元申请银行贷款支付；合同第九条（商品房交付条件）约定：该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条（交付时间和手续）约定：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将检验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条（逾期交付责任）约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（一）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照5﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；等相关合同内容。合同签订后，双方到砀山县房地产管理局办理了该合同登记备案手续。 涉案商品房买卖合同签订后，张申龙于2019年2月28日支付了购房首付款140180元。之后，张申龙于2019年6月27日与中国银行砀山支行签订个人住房（按揭）贷款合同，向该银行按揭贷款440000元，并已将所贷（购房）款项委托该行直接代支付给了砀山嘉泰房地产公司。之后，张申龙又于2020年1月2日转款支付给砀山嘉泰房地产公司50000元，即：张申龙按照约定支付了涉案商品房的全部购房款项计630180元。 2019年12月12日，砀山嘉泰房地产公司售楼部向张申龙邮寄书面交房通知。 2020年1月17日，张申龙自行交纳了涉案商品房买卖契税8672.85元。 后因砀山嘉泰房地产公司未能如期将涉案商品房交付给张申龙，张申龙于2020年4月22日向砀山嘉泰房地产公司邮寄了书面解除合同通知书，该公司于2020年4月23日收到该书面通知。诉讼过程中，张申龙否认砀山嘉泰房地产公司按照合同约定如期向其交房以及向其出示或者提供涉案合同第九条约定的‘该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告’文件；诉讼过程中，砀山嘉泰房地产公司未提交其按照合同约定向张申龙如期交房并出示或提供了涉案合同第九条约定的涉案商品房已符合交付条件的文件等相关有效证据。诉讼过程中，砀山嘉泰房地产公司向本法院提供的帝景公馆43＃楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录（复印件）所显示的参加验收单位签章落款日期为2019年12月25日，专业管理部门验收意见成文的落款日期为2020年1月20日；砀山嘉泰房地产公司提供的测绘报告（复印件）不完整，且无测绘单位形成该文件的落款日期。一审另查明，涉案银行按揭贷款合同签订后，中国银行砀山支行将涉案贷款代支付给了砀山嘉泰房地产公司。之后，张申龙按照约定向中国银行砀山支行按月归还借款本金（部分）及利息。 一审法院认为：涉案张申龙与砀山嘉泰房地产公司于2019年2月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，该合同成立并生效，予以确认。当事人应当依据合同的约定享有权利及负担义务。合同签订后，张申龙按照约定向砀山嘉泰房地产公司支付了首付购房款190180元，余款440000元办理了按揭贷款并已实际支付给砀山嘉泰房地产公司，其已经履行了交付购房款的合同义务。砀山嘉泰房地产公司应当按照合同约定的交房日期于2019年12月31日前将符合前述合同约定的交付条件的涉案商品房交付给张申龙。虽然，砀山嘉泰房地产公司售楼部于2019年12月12日向张申龙邮寄了交房通知，但根据前述查明的案件事实，砀山嘉泰房地产公司出具该通知之日涉案商品房尚不具备交付条件。前述张申龙于2020年1月17日仍办理交纳了涉案商品房买卖契税8672.85元，视为张申龙至该办理缴纳契税之日（即涉案交房日期逾期17日内）仍同意履行合同，其行为不会有拒绝接收涉案商品房的意思。但砀山嘉泰房地产公司仍未在该期限内将涉案商品房交付给张申龙，视为该公司至2020年1月17日仍不具备向张申龙交付涉案房屋的条件，而未向张申龙交付涉案房屋。至2020年1月31日，张申龙否认砀山嘉泰房地产公司已经具备合同约定的交付房屋的条件，以及否认该公司已经按照合同第十一条的约定向其出示或提供合同第九条约定的交房应具备的文件并向其进行了实际交房。对此，砀山嘉泰房地产公司亦未提交相关有效证据，应视为该公司至2020年1月31日未能按照前述合同约定的第九条、第十一条的规定向张申龙交房。至2020年4月22日张申龙向砀山嘉泰房地产公司发出解除合同的书面通知之前，砀山嘉泰房地产公司仍未将涉案商品房交付给张申龙。依照涉案合同第十二条‘逾期超过30日后，买受人有权解除合同’的约定，张申龙有权单方解除涉案商品房买卖合同。涉案商品房买卖合同应于张申龙解除合同的通知到达砀山嘉泰房地产公司时即解除。张申龙解除合同的通知于2020年4月23日由砀山嘉泰房地产公司签收，视为该解除通知送达给了砀山嘉泰房地产公司，即：涉案《商品房买卖合同（预售）》于2020年4月23日即解除，予以确认。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，张申龙要求同时解除与中国银行砀山支行签订的涉案《个人住房贷款合同》的诉讼请求，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，以及《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条第二款‘商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人’的规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房贷款合同》解除后，砀山嘉泰房地产公司应返还张申龙已付购房款190180元和利息（以190180元为本金，其中140180元自2019年2月28日起、其中50000元自2020年1月20日起分别按照约定的利率5﹪计算给付至本判决生效之日止）以及张申龙已向中国银行砀山支行归还的贷款本金和利息（以本判决生效当月张申龙归还中国银行砀山支行的实际款项为准），并支付给张申龙违约金12603.6元（全部购房款630180元×2﹪）；张申龙要求砀山嘉泰房地产公司向中国银行砀山分行归还剩余部分贷款的诉讼请求，合法有据，予以支持，即：砀山嘉泰房地产公司应向中国银行砀山支行归还前述张申龙尚未归还的剩余部分贷款本息，具体数额以中国银行砀山支行出具的还款明细单为准。砀山嘉泰房地产公司清偿前述余下贷款本息等债务后，中国银行砀山支行应及时办理涤除涉案商品房（‘帝景公馆’住宅小区43幢16层1601号商品房）的抵押登记手续。涉案商品房买卖合同解除后，张申龙为履行合同接受房屋所缴纳契税8672.85元，应视为张申龙因履行合同造成的损失，其本人亦无过错，该笔款项的损失应由砀山嘉泰房地产公司负担，赔付给张申龙；张申龙的其余诉讼请求，无法律依据，不予支持。砀山嘉泰房地产公司的前述抗辩意见，以及中国银行砀山支行的前述意见，缺乏相关事实和法律依据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认张申龙与安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于2019年2月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年4月23日解除；二、解除张申龙与中国银行股份有限公司砀山支行于2019年6月27日签订的《个人住房贷款合同》；三、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还给张申龙（已付）购房款190180元及利息（以190180元为本金，其中140180元自2019年2月28日起、其中50000元自2020年1月20日起分别按照约定的利率5﹪计算给付至本判决生效之日止），以及返还给张申龙已向中国银行股份有限公司砀山支行归还的贷款本息（以判决生效当月止张申龙归还中国银行股份有限公司砀山支行的实际款项为准）；四、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给张申龙违约金12603.6元；五、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向中国银行股份有限公司砀山支行归还张申龙自本判决生效之日起就涉案《个人住房贷款合同》剩余部分的贷款本息（具体数额以中国银行股份有限公司砀山支行出具的还款明细单为准）。自安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司清偿前述贷款之日起七日内，中国银行股份有限公司砀山支行办理涉案（‘帝景公馆’住宅小区43幢16层1601号）商品房上抵押登记的涤除手续；六、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔付给张申龙（契税损失）8672.85元；七、驳回张申龙的其余诉讼请求。案件受理费5158元，由安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。砀山嘉泰房地产公司提交《帝景水岸（公馆）业主交房收费一览表》四份和圆通速递信息四条，欲证明寄给张申龙的收房通知书时间是2019年12月12日与圆通速递信息上显示时间一致；与张申龙同一栋的四户业主，收到交房通知后，办理了收房手续，如果张申龙如期办理交房手续，砀山嘉泰房地产公司不会出现拒绝交房的情形。张申龙质证认为：该两组证据与本案没有关联性，不能达到砀山嘉泰房地产公司的证明目的。本院对上述证据认定意见为：两组证据不能证明砀山嘉泰房地产公司就案涉房产已取得建设工程竣工验收备案证明文件，对证明目的不予认定。 归纳诉辩意见，本案二审争议焦点为：双方约定的房屋交付条件如何认定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于商品房交付条件约定，商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。本院认为，双方当事人在新建商品房买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件的，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不应当以已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收出具的合格意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据。本案中，虽砀山嘉泰房地产公司主张其于2019年12月12日，向张申龙邮寄书面交房通知时，已经具备了合同约定的交房条件。但砀山嘉泰房地产公司至今未能提交完整的竣工验收备案表。根据砀山嘉泰房地产公司提交的竣工验收报告，仅能显示2020年元月19日建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位进行了相关工程竣工验收，专业管理部门验收意见中加盖规划部门、工程质量监督站印章，公安消防部门、环保部门、城建档案管理部门尚未出具认可性意见，据此能够认定案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。张申龙根据合同约定，主张解除合同并要求砀山嘉泰房地产公司承担违约责任应予支持。综上，砀山嘉泰房地产公司主张工程质量监督站盖章即视为工程取得验收备案条件，案涉房屋符合交付条件，以及张申龙未按时接房构成违约的上诉理由均不能成立，本院不予采信。 综上所述，砀山嘉泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10316元，由上诉人安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年十一月十六日 法官助理王志 书记员蔡玲 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。