广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8569号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：熊某1。委托诉讼代理人：何平，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎佩，广东熊何律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市禅城区住房保障中心，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志强，广东慧港律师事务所律师。原审被告：佛山航太电子科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：吴某1。原审被告：佛山市禅城区何平电子经营部，住所地广东省佛山市禅城。经营者：何某平。原审被告：佛山市禅城区宏众达电脑配件经营部，住所地广东省佛山市禅城区。经营者：蔡某兴。原审被告：佛山市禅城区金博跃计算机经营部，住所地广东省佛山市禅城区。经营者：黄金文。原审被告：佛山市禅城区星佳联电脑经营部，住所地广东省佛山市禅城区。经营者：张桂仪。原审被告：佛山市众惠佳电子设备有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：龙某1。上诉人佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司（以下简称北极熊公司）因与被上诉人佛山市禅城区住房保障中心、佛山航太电子科技有限公司（以下简称航太公司）、佛山市禅城区何平电子经营部（以下简称何平经营部）、佛山市禅城区宏众达电脑配件经营部（以下简称宏众达经营部）、佛山市禅城区金博跃计算机经营部（以下简称金博跃经营部）、佛山市禅城区星佳联电脑经营部（以下简称星佳联经营部）、佛山市众惠佳电子设备有限公司（以下简称众惠佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初15904号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人北极熊公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判决驳回佛山市禅城区住房保障中心全部诉讼请求；3.判决佛山市禅城区住房保障中心支付北极熊公司2017年5月至今多扣划的费用17498.34元，并按照中国人民银行同期贷款利率4.75%支付利息；4.判决佛山市禅城区住房保障中心返还北极熊公司保证金20071元，并按照中国人民银行同期贷款利率4.75%支付利息；5、判决佛山市禅城区住房保障中心承担本案诉讼费用。事实及理由：一、一审法院判决北极熊公司向佛山市禅城区住房保障中心支付自2018年4月29日起至实际返还商铺之日止的占用费无事实和法律依据。一审判决查明“2018年4月21日佛山市禅城区住房保障中心收到北极熊公司发出的《租金催缴通知书回复函》……贵中心一直未自行来收回物业”，“2018年11月29日佛山市禅城区住房保障中心收到北极熊公司发出的《关于住房保障中心律师函的复函》……并于2018年4月20日通过邮寄《租金催缴通知书回复函》提醒贵方收回物业，但贵中心迟迟不予理会”。显然，北极熊公司已两次向佛山市禅城区住房保障中心发出收回物业的通知，已充分履行交付物业的通知义务，佛山市禅城区住房保障中心收到北极熊公司收回物业的通知后，不予理睬，更未前来收回物业，属怠于行使收回物业的权利，后果由其自行承担，北极熊公司不存在任何过错。因此，北极熊公司不需支付在通知佛山市禅城区住房保障中心收回物业后的商铺租金或占用费。二、一审法院判决认为“综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将占用费的计收标准调整为月租金9220.1元的1.3倍即11986.13元/月”错误。北极熊公司两次通知佛山市禅城区住房保障中心收回物业，已尽到充分通知义务，无任何过错。佛山市禅城区住房保障中心不收回物业后果应由其自行承担。因此，佛山市禅城区住房保障中心主张依据案涉《租赁合同》第五条第6点支付违约金即一审判决支持的“月租金9220.1元的1.3倍即11986.13元/月”错误。在北极熊公司已履行通知义务无过错情况下，一审判决给付违约金11986.13元/月无事实依据和法律依据。三、一审法院判决北极熊公司支付“2018年4月29日起至实际返还房屋之日止按11986.13元/月支付占用费”，不仅错误且偏袒佛山市禅城区住房保障中心。北极熊公司与佛山市禅城区住房保障中心之间的《租赁合同》第一条第1款约定佛山市禅城区住房保障中心租赁给北极熊公司的物业位于佛山市禅城区案涉租赁物二层B、三层C。一审法院现场勘查，航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司分别占用佛山市禅城区住房保障中心案涉商铺二层部分面积。北极熊公司两次通知佛山市禅城区住房保障中心收回物业，法院现场勘查也查明仅仅二层部分面积被他人占用，三层空荡无物。一审判决北极熊公司对二层、三层全部面积支付占用费无事实依据和法律依据。四、一审判决适用法律错误。综上，请二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人佛山市禅城区住房保障中心答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回北极熊公司的上诉请求。原审被告众惠佳公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，本案与佛山市众惠佳电子设备有限公司无关。原审被告航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部未出席本案二审法庭调查，亦未发表书面陈述意见。佛山市禅城区住房保障中心向一审法院提出诉讼请求：1.北极熊公司按照每月27660.30元的标准（即月租金标准的三倍）支付自2018年2月起至实际返还房屋之日的房屋占用费（暂计算至2019年5月，共16个月为442564.80元）；2.北极熊公司从2018年2月11日起每日按拖欠的月占用费（月租金）的5‰分别分段累计计算至实际清偿之日止向佛山市禅城区住房保障中心支付滞纳金（暂计算至2019年5月31日为549471.86元）;3.航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司对北极熊公司前述债务承担连带清偿责任;4.北极熊公司、航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司立即向佛山市禅城区住房保障中心返还位于佛山市禅城区案涉租赁物二层B、三层C的房屋；5.案件诉讼费用全部由北极熊公司、航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司承担。北极熊公司向一审法院提出反诉请求：1.请求确认佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司签订的《租赁合同》已于2017年4月30日到期终止；2.请求佛山市禅城区住房保障中心支付北极熊公司2017年5月至今多划扣的费用17498.34元，并按照中国人民银行同期贷款利率4.75%支付利息，暂计至2019年7月31日，共4937.69元；3.请求佛山市禅城区住房保障中心返还北极熊公司保证金20071元，并按照中国人民银行同期贷款利率4.75%支付利息，共2147.05元；4.请求佛山市禅城区住房保障中心承担案件反诉诉讼费。变更诉请二、三项的利息计算标准，改为按照中国人民银行同期贷款基准利率。一审法院查明：案涉房屋为佛山市禅城区某租赁物（二层B、三层C）为佛山市禅城区住房保障中心所有，自2014年9月划拨取得，系粤（2019）佛禅不动产权第0018376号证项下房屋之一。2014年4月，佛山市禅城区住房保障中心（甲方、出租人）与北极熊公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》,约定由乙方向甲方承租案涉房屋，建筑面积为334.52平方米，租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日，从2014年5月1日起计租，第三年每月租金为9220.10元，每月10日前一次性支付租金。双方明确乙方签订合同前已实际使用房屋。另外，双方于第二条第3项约定：“……合同期满，待乙方清缴其租金、水电煤（燃）气费及物业管理费等有关费用后，如乙方不存在合同违约行为，该保证金在乙方向甲方办妥退房手续后，由甲方全额无息返还给乙方；否则，甲方有权在租赁保证金中划扣赔偿金、违约金、滞纳金等有关费用，并无需经乙方同意。”还于第五条“合同解除、终止及违约责任”中约定：“……5、乙方应按期向甲方缴纳租金，若乙方逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金。6、租赁期满，若甲、乙双方不再续签合同，乙方必须在合同期满之日内将出租物业归还甲方，否则除甲方保留追究其法律责任的权利外，同时每逾期一日，乙方按本合同期末月的租金标准的三倍向甲方支付违约金。”同时，双方还签订《协议书》作为上述合同的附件，内容为：“为进一步规范非住宅公房租金的管理，方便租金的收缴，现甲、乙双方就租金的收、付方式，达成如下协议：一、乙方委托甲方在乙方指定的中国银行账户（……）中划扣当月租金或欠缴租金。二、租金划扣时间：甲方每月1日前（节假日将顺延，如需变更，则另行通知）划扣乙方租金，乙方必须在每月8日前确保其银行帐户内有足够的金额，以备划扣当月租金。逾期未缴租金，按租赁合同的相关条款处理。三、如乙方因帐户冻结、挂失等原因，乙方应及时将变更后的中国银行存折（复印件）及相关材料到甲方处重新办理划扣手续，甲方将在下月开始在变更后的帐户上划扣乙方租金，乙方原划扣帐户自动失效。因乙方不及时办理账号变更手续所造成的租金未能成功划扣，逾期未缴租金，按租赁合同的相关条款处理。四、乙方于每月租金成功划扣之日起180天内需到租用房屋所属房管所领取租金发票，逾期不再办理发票领取手续。……”2018年4月17日，佛山市禅城区住房保障中心下属的升平管理所向北极熊公司成功送达《租金催缴通知书》，上载：“租户：佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司:你（单位）承租我中心位于佛山市禅城区案涉租赁物二层B、三层C的直管公房，自2017年12月开始拖欠租金，已累计拖欠租金46100.50元（计算至2015年4月）。请你（单位）于收到本通知之日起10日内缴纳拖欠租金，逾期未缴纳的，我中心将依据《广东省公有房产管理办法》的相关规定，解除租赁合同，收回直管公房。”2018年4月21日，佛山市禅城区住房保障中心收到北极熊公司发出的《租金催缴通知书回复函》，上载：“致佛山市禅城区住房保障中心：贵中心于2018年4月17日邮寄我司的《租金催缴通知书》我司已收悉，先回复如下：一、我司于2014年5月1日承租贵中心租赁物二层B，三层C物业，虽从2015年11月开始空置至今，在经营上损失严重，但为了契约精神我司在合同期内一直准时缴纳租金。而该租赁合同自2017年4月30日合同期满后，贵中心一直未自行前来收回该物业，故我司并无拖欠租金行为，故无需补缴。二、上述租赁合同期满后，贵中心在未确认续租并且未经我司同意擅自划扣我司账户内的资金作为租金（即从2017年4月30日至2017年12月连续违规扣款7个月，合计：64540.70元），请贵中心退还违规扣款的64540.70元，并退回上述租赁合同的押金20071元，合计84611.70元(即人民币捌万肆仟陆佰壹拾壹元柒角)。就此，我司恳请贵中心遵守合同的条款，在15天内退回违规收取款项和押金，帮助我司度过难关，我司万分感激。”2018年4月28日，佛山市禅城区住房保障中心向北极熊公司成功送达《关于租金问题的复函》，要求北极熊公司收到函件之日起10日内到佛山市禅城区住房保障中心下属升平房管所缴纳拖欠的2017年12月1日至2018年4月止的租金46100.50元，并办理退租手续。2018年11月10日，佛山市禅城区住房保障中心向北极熊公司成功送达《律师函》，要求北极熊公司于收到该函之日起10日内向佛山市禅城区住房保障中心返还案涉房屋并结清拖欠的租金等款项。2018年11月29日，佛山市禅城区住房保障中心收到北极熊公司发出的《关于住房保障中心律师函的复函》，上载：“根据双方签订的《租赁合同》第三条（7）约定：‘租赁期满，如甲方继续续租，乙方拟续租时，需在租赁合同期届满前三个月书面通知甲方，并必须参与甲方对该物业组织的公开招租，本合同另有约定的或者甲方上级主管部门另有规定的除外。甲、乙双方若不再续签合同，乙方必须在合同期满之日内将出租物业归还甲方。’事实上，我司自2015年11月已经空置该租赁物至今，但为了契约精神，合同期内我司仍然依照合同约定按时支付租金；该物业租赁于2017年4月30日到期，我司在合同到期前三个月并未向贵中心提交任何书面文件要求续租，并于2018年4月20日通过邮寄《租金催缴通知书回复函》提醒贵方收回物业，但贵中心迟迟不予理会，导致事情无法及时有效解决。同时提醒贵中心即日起停止对我司银行账户进行违规扣费，因该账户是我司日常用于其他支出扣费，如因贵中心强行划扣导致其他费用无法支出所产生的违约金、滞纳金等损失将由贵中心负责，请贵方三思，无谓因此产生诉累并因此影响双方的合作关系及贵方的声誉；请贵中心收到本复函后尽快与我司联系协商解决上述事宜，如有疑问可致电我司杨小姐130*****923。”2019年1月16日，佛山市禅城区住房保障中心下属的升平房管所向北极熊公司发出《催缴租金通知书》，催促北极熊公司支付2018年2月至2019年1月拖欠的租金101421.10元。北极熊公司于次日收到。2019年4月25日，北极熊公司向佛山市禅城区住房保障中心成功送达《退还租赁保证金通知书》，要求佛山市禅城区住房保障中心向其指定账户退还租赁保证金20071.00元。另查明一，佛山市禅城区住房保障中心通过银行从北极熊公司银行账号内自动划扣2017年5月至2018年1月的租金，每月9220.10元，合计82980.90元。另查明二，2010年7月28日，佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司签订《直管公房租赁合同》，约定佛山市禅城区住房保障中心向北极熊公司出租案涉房屋，双方明确面积为334.52平方米，租赁期限为2010年7月1日至2010年12月31日。2010年7月30日，佛山市禅城区住房保障中心收取北极熊公司就租赁案涉房屋的租赁保证金20071元，此后一直作为双方就案涉房屋系列租赁合同的租赁保证金。2011年5月26日，佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司签订《直管公房租赁合同》，约定佛山市禅城区住房保障中心向北极熊公司出租案涉房屋，双方明确面积为334.52平方米，租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日。2012年12月26日，佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司签订《直管公房租赁合同》，约定佛山市禅城区住房保障中心向北极熊公司出租案涉房屋，双方明确面积为334.52平方米，租赁期限为2012年1月1日至2013年10月31日。另查明三，航太公司的租赁情况：2019年3月20日，北极熊公司与案外人吴某1签订《商铺租赁合同》，约定该案外人向北极熊公司承租案涉租赁物首、二、三层的佛山市北极熊电脑城数码广场二期二层2219、2221A、22***、22**铺位，租赁建筑面积190平方米，租期为2019年4月1日至2021年8月12日，每月租金为5792元，该租赁期间管理费为9208元。经查，案外人吴某1系航太公司的法定代表人及唯一股东。自2018年1月起，航太公司每月均向北极熊公司支付租金。航太公司答辩时确认该公司为合同相对方，该司从2016年9月开始租赁经营。北极熊公司举证上述合同时认可航太公司从北极熊公司租赁上述合同中所涉商铺。另查明四，何平经营部的租赁情况：2019年6月24日，北极熊公司与案外人何某平签订《商铺租赁合同》，约定该案外人向北极熊公司承租佛山市禅城区租赁物首、二、三层的佛山市北极熊电脑城数码广场二期二层22**铺位，租赁建筑面积35平方米，租期为2019年6月18日至2020年6月17日，每月租金为1750元，该租赁期间管理费为1750元。上述合同附件中，该案外人确认铺位位置。经查，案外人何某平系何平经营部的经营者。另查明五，宏众达经营部的租赁情况：2018年10月10日，北极熊公司与案外人蔡某兴签订《商铺租赁合同》，约定该案外人向北极熊公司承租佛山市禅城区租赁物首、二、三层的佛山市北极熊电脑城数码广场二期二层2-*铺位，租赁建筑面积8平方米，租期为2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金为2000元，该租赁期间管理费为500元。上述合同附件中，该案外人确认铺位位置。经查，案外人蔡某兴系宏众达经营部的经营者。另查明六，金博跃经营部的租赁情况：2018年8月30日，北极熊公司与案外人黄某如签订《商铺租赁合同》，约定该案外人向北极熊公司承租佛山市禅城区租赁物首、二、三层的佛山市北极熊电脑城数码广场二期二层22**、22**铺位，租赁建筑面积70平方米，租期为2018年8月8日至2019年8月7日，每月租金为2500元，该租赁期间管理费为3500元。上述合同附件中，金博跃经营部盖章确认铺位位置。北极熊公司举证上述合同时认可金博跃经营部从北极熊公司租赁上述合同中所涉商铺。另查明七，星佳联经营部的租赁情况：2017年1月3日，北极熊公司与案外人廖某仲分别签订《租赁合同》（编号BJXZULINAB:35）和《管理服务合同》（编号BJXZULINAB:35），约定该案外人向北极熊公司承租佛山市禅城区租赁物首、二、三层的佛山市北极熊电脑城数码广场二期二层2225铺位，租赁35平方米，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，分别约定租金、管理费均为1700元。2018年1月8日，双方又签订《商铺租赁合同》（编号：BJXZULINDS-20180102001），约定继续由该案外人向北极熊公司承租上述铺位，租期为2018年1月1日至2018年12月31日，租金、管理费均为1700元。还查明星佳联经营部就该铺位向北极熊公司支付了2017年4月至2018年12月的租金和管理费，北极熊公司向星佳联经营部出具发票、收据。星佳联经营部于诉讼中确认系其承租案涉商铺。另查明八，众惠佳公司的租赁情况：2018年4月10日，北极熊公司与案外人龙某1签订《商铺租赁合同》，约定该案外人向北极熊公司承租佛山市禅城区租赁物首、二、三层的佛山市北极熊电脑城数码广场二期二层2223A铺位，租赁建筑面积50平方米，租期为2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金为1700元，该租赁期间管理费为2500元。上述合同附件中，该案外人确认铺位位置。经查，该案外人系众惠佳公司的法定代表人。还查明众惠佳公司就该铺位向北极熊公司支付了2018年1月至2019年6月的租金和管理费，北极熊公司向众惠佳经营部出具发票、收据。众惠佳公司确认其承租案涉商铺。另查明九，案件起诉状于2019年6月25日送达北极熊公司、航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司。诉讼中，双方确认案涉合同期满后双方未对案涉商铺的空置部分进行交接。佛山市禅城区住房保障中心陈述：2017年5月-2017年11月期间段，佛山市禅城区住房保障中心有从北极熊公司扣划租金，每月为9220.10元，后续就没有再扣划具体的款项了。在2018年9月的扣款实际上是2017年12月的租金，2018年11月的扣款实际上是2018年1月的租金，因此与佛山市禅城区住房保障中心的起诉状称从2018年2月起没有再支付租金是一致的；佛山市禅城区住房保障中心认为北极熊公司在租赁合同到期后并未能向佛山市禅城区住房保障中心返还租赁房屋，且继续对外经营，应按照合同法第三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，是不定期租赁合同；北极熊公司陈述：诉请佛山市禅城区住房保障中心返还多扣划的17498.34元计算方式为：佛山市禅城区住房保障中心自2017年5月后共计扣划北极熊公司9个月租金合计82980.90元，减去使用部分面积费用共计65482.56元。法院于2019年8月27日前往案涉商铺进行现场勘查，查明航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司均在案涉商铺的二层范围内经营，各占用部分面积，大小不一，案涉商铺的三层范围包括洗手间和洗手间外空置部分。期间，法院组织双方交接案涉商铺，对此，佛山市禅城区住房保障中心称：不单独收回案涉商铺的三层，应与二层一并收回；北极熊公司称：三层洗手间是开放的，相当于公共洗手间，北极熊公司之前曾发函通知佛山市禅城区住房保障中心来收回案涉商铺三层，但佛山市禅城区住房保障中心不予理会，对于二层，需与有关人员协商后再与佛山市禅城区住房保障中心沟通处理。法院于2020年2月24日对佛山市禅城区住房保障中心进行询问：1、航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司对北极熊公司欠付占用费或租金或滞纳金承担连带责任的范围具体指什么？回答：航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司均应对北极熊公司就案件欠付所有的金钱债务承担全部连带清偿责任。2、佛山市禅城区住房保障中心有无北极熊公司、航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司占用案涉商铺面积的相关证据材料？有请提供。回答：除北极熊公司提交的租赁合同外，暂无其他材料。3、如除北极熊公司外，航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司占用面积大小不清楚，将可能影响北极熊公司、航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司责任大小，明白吗？佛山市禅城区住房保障中心还有何意见？回答：明白，没有。请求航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司对北极熊公司在案件中的债务承担全部连带责任。4、从2018年2月开始的租金，北极熊公司、航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司至今未付任何款项？回答：没有向佛山市禅城区住房保障中心支付。5、北极熊公司、航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司有无返还案涉商铺？回答：佛山市禅城区住房保障中心要求北极熊公司按照租赁合同整体返还，合同是整体出租，部分收回的话佛山市禅城区住房保障中心无法进行有效管理及利用。一审法院认为，案件系房屋租赁合同纠纷。佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约善意全面地履行各自承担的义务。关于佛山市禅城区住房保障中心诉请北极熊公司、航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司返还案涉商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司签订的租赁合同于2017年4月30日租赁期限届满后，双方未再续签合同，此后，北极熊公司继续使用案涉商铺至2018年4月28日，佛山市禅城区住房保障中心未提出异议，佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司于该期间形成不定期租赁关系。而佛山市禅城区住房保障中心于2018年4月28日要求北极熊公司办理退租手续，实际系佛山市禅城区住房保障中心向北极熊公司作出的解除双方间的不定期租赁合同之意思表示，且当日到达北极熊公司即为解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据法院现场勘查，航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司分别占用佛山市禅城区住房保障中心案涉商铺二层部分面积，且北极熊公司亦认可与航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司形成转租关系，对此法院不持异议。故，在佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司的不定期租赁关系解除后，佛山市禅城区住房保障中心依法有权要求北极熊公司及无占有权源的航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司在各自占用面积范围内返还案涉商铺，对佛山市禅城区住房保障中心的相关诉请，法院依法予以支持。对于北极熊公司主张双方因返还范围无法确定产生争议，且于合同期满后佛山市禅城区住房保障中心未积极收回，相关损失应由佛山市禅城区住房保障中心自行承担，法院认为，北极熊公司自2011年起即开始租赁案涉商铺经营，面积也无变化，期间未见提出任何异议，其提出对产权范围不清楚不符合常理，另外，北极熊公司负有将案涉商铺完整地符合整体利用之目的状态地返还佛山市禅城区住房保障中心之义务，而非择其有所用之部分继续使用、无用之部分要求佛山市禅城区住房保障中心接收，且北极熊公司并未提供有效证据证明其已将案涉商铺完全腾空并向佛山市禅城区住房保障中心作交付，故其应当承担举证不能的不利后果，法院对其上述抗辩意见不予采纳。关于佛山市禅城区住房保障中心诉请的案涉商铺租金及占用费。案件中，佛山市禅城区住房保障中心主张北极熊公司欠付2018年2月起至实际返还案涉商铺之日止的占用费，实际包括不同阶段的租金和占用费，具体分述如下：第一，关于2018年2月1日至2018年4月28日的费用，如前所述，佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司在2017年5月1日至2018年4月28日期间为不定期租赁关系，双方按照原合同履行，佛山市禅城区住房保障中心有权按每月9220.10元向北极熊公司收取租金。经核算，2018年2月1日至2018年4月28日期间的租金为27045.63元（9220.10元/月×2月+9220.10元/月×1月÷30天×28天）。第二，关于2018年4月29日至案涉商铺返还之日止的占用费，如前所述，佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司于2018年4月28日解除不定期租赁关系，北极熊公司应于合理期间内将案涉商铺返还给佛山市禅城区住房保障中心，佛山市禅城区住房保障中心在2018年4月28日送达给北极熊公司的《关于租金问题的复函》中要求该北极熊公司于收函后10日内办理退铺返还手续，但该期间届满后北极熊公司未搬离，仍继续占有使用房屋，故依约应向佛山市禅城区住房保障中心承担逾期返还的违约责任。佛山市禅城区住房保障中心主张自2018年4月29日起的占用费，实际系主张北极熊公司逾期履行返还案涉商铺义务的违约金。至于标准，佛山市禅城区住房保障中心主张根据案涉《租赁合同》第五条第6点：“租赁期满，若甲、乙双方不再续签合同，乙方必须在合同期满之日内将出租物业归还甲方，否则除甲方保留追究其法律责任的权利外，同时每逾期一日，乙方按本合同期末月的租金标准的三倍向甲方支付违约金。”之约定按月租金9220.10元的三倍计算，法院认为，该标准明显超出过高，法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将占用费的计收标准调整为月租金9220.10元的1.3倍即11986.13元/月。佛山市禅城区住房保障中心主张超出部分，法院不予支持。综上，法院确认北极熊公司向佛山市禅城区住房保障中心支付2018年2月1日至2018年4月28日期间的租金为27045.63元，并自2018年4月29日起至实际返还房屋之日止按11986.13元/月支付占用费，佛山市禅城区住房保障中心诉请超出部分无依据，法院不予支持。关于佛山市禅城区住房保障中心诉请的滞纳金。法院认为，租赁合同关系期间，承租人有义务依约按时支付租金，承租人逾期支付租金，应依约向出租人支付相应违约金,滞纳金即为此违约金，而对于租赁关系终止后，如上所述，佛山市禅城区住房保障中心主张的占用费系违约金性质，出租人主张该费用之滞纳金无法律依据，需视双方有否约定而作相应处理。案件中，对于佛山市禅城区住房保障中心主张的2018年2月1日至2018年4月28日期间的租金之滞纳金，因双方于原租赁合同中约定的每月租金支付截止日期为当月10日，法院确认该期间的滞纳金自欠费当月11日起以每月9220.10元为本金计算，至于具体标准，佛山市禅城区住房保障中心主张按每日按千分之五标准计收，标准过高，法院酌定为按年利率36%分段累计至北极熊公司实际支付完毕上述租金之日止。对于自2018年4月29日起至实际返还案涉商铺之日止的占用费之滞纳金，如上所述，既无合同依据亦无法律规定，法院对佛山市禅城区住房保障中心的该部分诉请不予支持。关于航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司的责任。案件中，佛山市禅城区住房保障中心主张航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司无权占用其商铺而诉请其对北极熊公司的上述债务承担连带清偿责任，法院认为，房屋租赁合同终止，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。案件中，佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司、北极熊公司分别与航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司之间形成房屋租赁合同关系，而合同具有相对性。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百二十四条的规定，承租人应当妥善保管租赁物，承租人转租的，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。因此，北极熊公司将租赁物部分转租给航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司，其基于与佛山市禅城区住房保障中心的合同义务，应对航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司的占用费承担连带偿还责任。但反之并不然，航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司并非北极熊公司与佛山市禅城区住房保障中心合同关系中的主体，根据合同的相对性原则，除法律另有规定以外，合同当事方以外的第三人不负担合同中的义务。另一方面，航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司仅分别占用案涉商铺二层中部分较小的面积，在佛山市禅城区住房保障中心未举证证明航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司系恶意占有而承担举证不能之不利后果的情况下，得推定航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司为善意占有，且航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司亦有向北极熊公司支付租金，再要求其承担连带清偿责任，有违公平。综上，佛山市禅城区住房保障中心诉请航太公司、何平经营部、宏众达经营部、金博跃经营部、星佳联经营部、众惠佳公司对北极熊公司拖欠佛山市禅城区住房保障中心的占用费用承担连带责任，于法无据，法院不予支持。关于北极熊公司反诉请求佛山市禅城区住房保障中心退还费用。如前所述，佛山市禅城区住房保障中心与北极熊公司于2017年5月1日至2018年4月28日期间形成不定期租赁合同关系，佛山市禅城区住房保障中心有权按原租赁合同约定租金标准向北极熊公司收取租金。在北极熊公司未主动支付租金情况下，佛山市禅城区住房保障中心自2017年5月开始仅在北极熊公司账户上扣划9个月租金共计82980.90元，与佛山市禅城区住房保障中心陈述的系2017年5月至2018年1月的租金总额相吻合，并未超出标准和该期间租金总额，北极熊公司诉请返还没有依据，法院不予支持。而北极熊公司主张其仅实际占有使用部分案涉商铺，对未使用部分费用应作相应扣除，对此，经法院现场勘查，案涉商铺二层大部分已由北极熊公司作转租使用，案涉商铺三层系厕所及部分空置面积，因此，如不整体返还，必将严重影响佛山市禅城区住房保障中心的后续正常、合理使用，且佛山市禅城区住房保障中心亦不同意部分返还，因此，北极熊公司上述主张理据不足，不予采纳。关于北极熊公司反诉请求佛山市禅城区住房保障中心返还保证金。如前所述，北极熊公司仍拖欠佛山市禅城区住房保障中心租金和占用费，产生的款项已覆盖保证金，且其仍未返还案涉商铺，佛山市禅城区住房保障中心损失仍在继续扩大，在未履行完毕本身义务前，北极熊公司的该诉请无合同和法律依据，法院不予支持。关于北极熊公司反诉请求确认案涉《租赁合同》已于2017年4月30日期满终止，法院认为，前已论述双方于2017年4月30日合同期满后形成不定期租赁关系，直至2018年4月28日《租赁合同》解除。故北极熊公司该诉请没有事实依据，法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、北极熊公司在判决发生法律效力之日起三十日内，向佛山市禅城区住房保障中心返还案涉房屋；二、北极熊公司在判决发生法律效力之日起十日内，向佛山市禅城区住房保障中心支付2018年2月1日至2018年4月28日的租金27045.63元及滞纳金（自欠费当月11日起以每月9220.10元为本金，按年利率36%分段累计至北极熊公司实际支付完毕上述租金之日止）；三、北极熊公司在判决发生法律效力之日起十日内，向佛山市禅城区住房保障中心支付自2018年4月29日起至北极熊公司实际返还商铺之日止的占用费(以11986.13元/月为标准)；四、驳回佛山市禅城区住房保障中心的其他诉讼请求；五、驳回北极熊公司的全部反诉请求。如果北极熊公司未按判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本诉受理费6860元，由佛山市禅城区住房保障中心承担6000元，北极熊公司负担860元。反诉受理费404元，由北极熊公司负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为北极熊公司应否向佛山市禅城区住房保障中心返还案涉房屋并支付自2018年2月起的租金、占有使用费、滞纳金，如需支付，则应按何种标准支付；佛山市禅城区住房保障中心应否向北极熊公司返还划扣的费用17498.34元、保证金20071元及相应的利息。本案中，北极熊公司与佛山市禅城区住房保障中心所签《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。现依据《租赁合同》之约定，北极熊公司与佛山市禅城区住房保障中心就案涉租赁物所约租赁期限已于2017年4月30日届满，此后北极熊公司仍继续占用佛山市禅城区住房保障中心依据《租赁合同》提供的位于禅城区汾江中路10号（二层B、三层C）的物业，则依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，北极熊公司与佛山市禅城区住房保障中心自2017年5月1日起就涉讼租赁物之间形成不定期租赁合同，佛山市禅城区住房保障中心依法有权要求北极熊公司依《租赁合同》之约定继续履行相关合同义务，并享有在履行相应的通知义务后解除本案租赁关系的权利。根据佛山市禅城区住房保障中心于2018年4月28日向北极熊公司送达的《关于租金问题的复函》所载内容显示，佛山市禅城区住房保障中心要求北极熊公司限期支付其所欠租金并退还案涉租赁物，据此，北极熊公司与佛山市禅城区住房保障中心之间的不定期租赁关系于2018年4月28日依法解除。租赁关系解除后，北极熊公司仍继续占有案涉物业，依法应将案涉租赁物返还予佛山市禅城区住房保障中心并支付相应的占用费。北极熊公司对此则主张称，本案租赁关系解除后其仅占有案涉租赁物二层的部分面积，且北极熊公司两次函告佛山市禅城区住房保障中心自行收回案涉租赁物，已尽到充分通知义务，系佛山市禅城区住房保障中心怠于行使权利，北极熊公司不存在过错，无需支付本案租赁关系解除后案涉租赁物产生的占用费。对此，本院认为，租赁关系解除后，出租人负有返还租赁物予承租人的义务，双方签订的《租赁合同》系就案涉租赁物整体面积334.52平方米所形成的租赁关系，租赁关系解除后，北极熊公司亦负有将案涉商铺完整地符合整体利用之目的状态地返还佛山市禅城区住房保障中心，现案涉租赁物部分面积仍被北极熊公司转租予他人使用，北极熊公司主张佛山市禅城区住房保障中心应收回部分租赁物的主张理据不足，本院依法不予支持。至于北极熊公司于本案所负租金及占用费的计算标准问题，一审法院参照《租赁合同》约定的租金标准计算2018年2月至2018年4月28日期间的租金并支持相应的滞纳金并无不当，本院依法予以维持。关于2018年4月28日后的占有使用费计算标准问题，《租赁合同》第五条第6点约定，“租赁期满，若甲、乙双方不再续签合同，乙方必须在合同期满之日内将出租物业归还甲方，每逾期一日，乙方按本合同期末月租金标准的三倍支付违约金”，此实为双方当事人关于逾期支付租金的违约责任之约定，佛山市禅城区住房保障中心据此要求北极熊公司自本案租赁关系解除后按月租金的三倍支付违约金明显过高，一审法院综合合同履行情况、当事人过错程度等因素，判令北极熊公司按月租金9220.10元的1.3倍即11986.13元/月支付案涉租赁物自2018年4月29日起至实际返还之日止的相关费用，并无不当，本院依法予以维持。北极熊公司于本案所欠租金和占用费款项已完全覆盖其已支付的费用及交纳的保证金20071元，北极熊公司要求佛山市禅城区住房保障中心返还多划扣的费用17498.34元及保证金20017元并支付相应利息的主张无相应事实及法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。北极熊公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1415元，由上诉人佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月十八日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏