河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初3697号原告：党元超，男，汉族，生于1974年3月1日，住唐河县。委托诉讼代理人：周松营，男，汉族，生于1956年8月17日，住。被告：河南省宇信房地产开发有限公司。住所地：方城县产业集聚区西园合兴路**。法定代表人：田建军，该公司经理委托诉讼代理人：丁丽丽，该公司工作人员委托诉讼代理人：苗艳，河南恒阳律师事务所律师。原告党元超与被告河南省宇信房地产开发有限公司（以下简称宇信公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告党元超及其委托诉讼代理人周松营，被告河南省宇信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁丽丽、苗艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告给原告办理产权证，判令被告支付原告延期交房及办证违约金25629.13元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2018年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定，原告购买2号楼；－1层－109室，房屋建筑面积103.43平方米。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米7014.25元，总金额725484元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年7月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原告积极主动地按被告和按揭银行的要求办理了相关手续，履行了各项义务，被告延期交房构成违约。延期交房的违约金为18374.29元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告义务早已履行完毕，但被告至今未将房权证办出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，属被告河南省宇信房地产有限公司违约。根据《商品房买卖合同》第十五条第二项约定，被告应向原告支付已付房款1%违约金，即725484元×1%=7254.84元。两项合计25629.13元。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：1.购房合同。以证明双方房屋买卖关系成立。2.收据、发票。以证明原告已付清房款及办证费等费用。3.入住清单。证明被告于2018年12月15日交付房屋，构成违约，应支付违约金。被告宇信公司辩称，双方于2018年5月15日签订购房协议，原告购买被告商品房属实，购房协议已在产权机关备案。原告购房时，约定首付一半，按揭一半，延期交房是因为银行审核原告的按揭贷款比例发生变化，造成房款支付时间滞后，被告不构成违约。依据合同第八条约定的交房条件是商品房经验收合格，也就是经五大责任主体验收通过后符合交房条件。至于办理房产证，还需进行消防验收、人防验收、环保验收、规划竣工实测验收、建设工程规划许可证副本换正本、质检站综合验收合格后才能办理工程竣工备案证。房管局、不动产局办理大证后，需要业主按照房管局正式测绘的面积，补交差额款及差额款部分的契税等税费后，由业主提交办证资料包括身份资料及所有税费票据，才能办理房产证。涉案房屋所在的楼栋的竣工备案证及实测面积已取得。综上，被告已按合同约定履行了合同义务，将原告的合同在产权机关备案，不存在延期办证。宇信公司向本院提交证据如下：1.合同备案信息登记档案。证明涉案合同已备案。3.贷款借据。证明原告最后一笔付款是2018年12月7日。3.办理商品房转移登记流程。证明办理产权证的过程及所需手续。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院进行了审查核实，当事人提交的证据来源合法且与待证事实有关联性，对上述证据的证明力，本院予以确认。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月15日，党元超与宇信公司签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定，党元超购买宇信公司开发的宇信凯旋城项目2号楼；－1层－109室，房屋建筑面积103.43平方米。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米7014.25元，总金额725484元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年7月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第六、七条约定，约定金额为363484元，付款方式：商业贷款，约定付款时间为2018年5月15日，交纳比例50.1％（备注：前述约定金额为首付金额，首付金额为现金支付，剩余36.2万元采用商业按揭贷款），买受人逾期应付款（采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确认），从逾期日至实际付款日止，按日万分之三支付违约金。合同第九条约定逾期交房，按日万分之三支付违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”处理。在办理按揭贷款的过程中，因党元超的信用等级问题，未实际取得约定的贷款数额，于2019年12月7日仅取得贷款金额20万元，党元超后补交了按揭贷款的差额部分164000元。党元超于2018年12月15日入住涉案房屋，但至今未取得房屋权属证书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第六、七条约定，约定金额为363484元，付款方式：商业贷款，约定付款时间为2018年5月15日，交纳比例50.1％（备注：前述约定金额为首付金额，首付金额为现金支付，剩余36.2万元采用商业按揭贷款），买受人逾期付款，从逾期日至实际付款日止，按日万分之三支付违约金。双方未对按揭贷款是否足额发放、是否构成违约的情形进行约定，按揭贷款的审核权限在银行，按揭前双方均未对贷款信用等级进行审查，均存在过错，对银行未足额发放贷款，均不构成违约，党元超不存在逾期支付房款情形。《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房，按已交房款的日万分之三支付违约金。约定在2018年7月20日前交房，本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则，宇信公司应支付党元超从2018年7月20日至2018年12月15日迟延交房的违约金，按已交房款363484元的日万分之三计付违约金，计款15920元。基于上述对银行未足额发放贷款环节的评定，党元超补交房款部分不能视为逾期交房违约金计付标准的已交购房部分，此部分违约金的请求，本院不予支持。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”处理。如何理解此条款，宇信公司是否构成违约。评判如下：1、根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。对本案，条款中“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的约定，应属完成房屋权属的初始登记(俗称大产权证登记)的约定；条款中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，应属完成房屋权属的初始登记后，开发商告知买受人初始登记情况，买受人提出申请，把产权办理到买受人名下（俗称小产权证登记）的约定。2、大产权证办理是小产权证办理的前提，大产权证办理逾期违约，对小产权证办理，构成的是预期违约责任，与逾期办理小产权证构成违约是两种不同违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法院若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。…”。此条款规定的情形，应属开发商完成房屋权属的初始登记后，由于出卖人的原因，诸如未通知买受人办理产权登记、未向买受人提供必要的证明文件等，“由于出卖人原因导致的”违约情形。此阶段产权证的办理是开发商与购房者的合作办理过程，不是开发商的单方义务，如购房者未及时履行配合义务，则不符合司法解释中的归责要件，即不是“由于出卖人原因导致的”违约情形。4、现涉案房产的大产权登记尚未完成，也就谈不上小产权证的办理，约定的办理小产权证的违约条款，在本案中无法适用。综上，本案中，党元超请求支付的违约金，实际上是请求开发商支付逾期办理大产权证的预期违约金，现没有证据证明宇信公司有预期违约行为，故党元超请求支付违约金的主张，本院不予支持。但宇信公司在产权初始登记完成后，有义务在法定的期限内，履行相关义务，为党元超办理产权证。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、河南省宇信房地产开发有限公司于本判决生效后的十日内支付党元超逾期交房违约金15920元；二、河南省宇信房地产开发有限公司负有协助党元超办理房屋产权登记手续，并将涉案房产登记在党元超名下的义务，河南省宇信房地产开发有限公司在完成初始登记之日起（以不动产登记部门登记的日期为准），并于本判决生效后的十日内办理完毕；三、驳回党元超的其他诉讼请求。案件受理费190元，由河南省宇信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时向河南省南阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期届满之日起七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知书）。审判员  仝之锐二〇二〇年十一月十三日书记员  方 存