云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民初2427号原告：恒大地产集团昆明有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路福海街道办事处云报传媒广场写字楼**楼****。法定代表人：薛有为。委托诉讼代理人：李宁、刘显磊，云南治国律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明德恒天润房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路与北辰大道交口西南角领域时代大厦******法定代表人：张玲。委托诉讼代理人：周柯君、王燕斌，云南美合律师事务所律师，特别授权代理。原告恒大地产集团昆明有限公司（以下简称：恒大昆明公司）诉被告昆明德恒天润房地产开发有限公司（以下简称：德恒天润公司）合同纠纷一案，本院2020年6月2日立案受理后，法组成合议庭于2020年10月20日对本案进行了公开开庭审理。原告恒大昆明公司的委托诉讼代理人李宁，被告德恒天润公司的委托诉讼代理人周柯君、王燕斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒大昆明公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告于2016年12月24日签订的《盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目股权转让协议》；二、请求判令被告立即归还原告定金人民币1000万元；三、请求判令被告支付原告违约金人民币3000万元；四、请求判令被告支付原告自2017年1月12日起至1000万元定金全部还清之日止的资金占用利息（以1000万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计，暂算至2020年1月11日，暂按1至5年期贷款年利率4.75%计算，利息为142.5万元）；五、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：2016年12月24日，原告与被告双方签订《盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目股权转让协议》，约定被告将其进行一级开发整理的盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目在项目摘牌后把项目公司的股权转让给原告。《股权转让协议》签订后，原告按约向被告支付了定金1000万元，但被告未按合同约定履行相关义务，经原告多次催告被告仍未履行，被告的行为己严重违反合同约定并致合同无法继续履行。根据《股权转让协议》第六条第3款“本协议生效后，甲、乙双方任何一方中途擅自解除本协议，或严重违约造成本协议无法继续履行，均视为单方违约，违约方需向守约方支付3000万元违约金。”为维护原告合法权益，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告德恒天润公司辩称：1、原被告双方于2016年12月24日签订的股权转让协议是一个附生效条件的一个合同，因合同至今仍未生效，也就不存在需要解除这样的一个情况。双方签订的股权转让协议约定的主要履行的义务是什么就是被告需要将项目公司的股权向原告进行一个股权转让，股权转让有一个时间点，即有一个成就的条件要成立一个项目公司，成立项目公司之后才进行一个股权转让。就这个合同而言，附了两项条件，第一项就是被告方要在项目地块挂牌出让前成立，注册资本为1000万元的全资子公司，成立项目公司的时间点是在项目地块挂牌出让之前才需要成立，第二项附条件的生效要件是成立了项目公司之后，被告如果以项目公司的名义竞得了项目地块的使用权之后，被告才需要按照合同的约定将项目公司百分之百的股权转让给原告，或者按照合同的约定转让给原告指定的主体，也就是履行合同的义务，该股权转让协议的核心就是要项目公司取得土地使用权后才进行股权转让。到目前为止，该项目地块现在政府还没有挂牌出让的原因，是因为需要政府按照原告的经济指标进行一个调规，因此第一个生效要件至今还没有成就，所以该合同还没有生效，也就谈不上需要解除；2、对于原告主张归还1000万元定金的诉讼请求，我方认为该款项的性质不是定金，而是预付款。理由如下：第一，是定金的性质是作为债权的担保，而预付款的性质是债务的一个履行方式。根据我们双方所签订的股权转让协议，原告应该支付股权转让款是4000万元，其所支付的1000万元款项的时间点是在原告完成了项目地块净值调查之后，选择要继续履行协议而支付的一个预付款，并非是作为一个债权的担保。第二，是双方所签订的股权转让协议为附生效条件的一个合同，所附的条件至今还没有生效也并不是由于被告的原因所致。双方在2019年的时候已经确认了条件，之所以没有生效，是由于市场和政策的一个巨大改变所导致的，被告是不存在违约行为。第三，是对于股权转让协议约定转让款项是4000万元，原告所支付的预付款是1000万元，超过了合同总金额的20%，也不符合定金的规定。综上，被告认为原告所支付的1000万元的款项不是定金，而是预付款；3、针对原告主张支付违约金3000万元的诉讼请求，该股权转让协议还没有生效，而没有生效的原因是该项目地块需要政府按照原告的一个经济指标进行一个调规，而且这是政府按照原告的要求进行调规，挂牌出让后，被告成立项目公司，该协议生效。被告以项目公司的名义竞得项目地块的使用权，被告才需要按照合同的约定将项目公司百分之百的股权转让给原告，或者原告的指定的主体来履行合同，原告在签订了股权转让协议前就做过了尽职调查，原告也清楚地知道所附的生效条件并非是被告可以控制和干预的，而是需要政府进行一个批准合成和审批才能够成就的。原告作为房地产的开发企业也是非常清楚流程和程序对于土地交易的流程是必须要按照相关的程序进行，因此被告是不存在违约行为。在附条件生效合同签订以后，被告也没有人为的阻碍生效条件的一个成就，因此被告不应该支付违约金；4、针对原告主张资金占用费的诉讼请求，被告认为该项主张于法无据。首先对于交付定金以后需要交付预付款之后，需要支付资金占用费，没有法律依据。其次双方在合同中对于合同未生效，预付款需要支付违约金，也没有做出过约定。再者在司法实务当中，对于资金占用费性质的认定，很多都认为是与违约金的性质一样，在资金占用费的性质上是属于违约金，那么就本案而言，合同尚未生效，被告无违约行为，因此被告也就不存在需要承担支付违约金的责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。至于双方证据所欲证明的内容，将结合判决说理部分一并阐述。根据当事人的陈述、举证及庭审查明的事实，本院确认如下事实：2013年4月10日，被告与案外人昆明市盘龙区建设投资有限公司签订《盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目合作协议》，双方约定昆明市盘龙区建设投资有限公司作为盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目土地一级开发主体，被告作为社会投资人提供资金并参与该项目土地一级开发，土地一级开发整理周期暂定为贰年。2016年12月24日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目股权转让协议》，该协议约定基于被告已对盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目进行土地一级整理开发且拥有项目地块土地二级开发的优先权，被告同意在项目地块挂牌出让前成立其100%持股且注册资本为1000万元（认缴）的全资子公司（以下简称项目公司），被告以项目公司取得项目地块的国有建设用地土地使用权，在项目公司竞得项目地块土地使用权后，被告同意将项目公司的100%股权按本协议约定转让给原告或原告指定主体。该协议第一条约定：“项目公司拟于2017年4月30日前以挂牌方式取得项目地块24378.39㎡（约36.57亩，以下简称南地块（一期））的国有土地使用权，于2017年12月31日前以挂牌方式取得项目地块12327.23㎡（约18.49亩，以下简称北地块（二期））的国有土地使用权。甲方负责在本协议签订后90日内将项目地块规划经济指标调整，商住比例调整为2：8，商业建筑面积最高不超过地上建筑面积的20%，净用地面积调整为55.06亩，由此产生的费用全部由甲方承担，乙方及项目公司不予返还。原有的项目地块设计方案由乙方负责提供优化，甲方全力配合。甲方须在南地块（一期）挂牌前确保项目设计方案（符合本合同约定要求的规划设计方案）通过昆明市规委会审批且取得正式规划设计条件”。该协议第二条约定：“甲方负责在2017年4月30日前协调政府相关部门完成南地块（一期）的以下事项：拆除项目地块内剩余建筑物，实现项目地块三通一平（通水、通电、通路，土地平整）并以净地方式（净地即指土地红线内场地拆迁平整，达到开工条件且不受任何阻碍，并且没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权利不受限制的土地，下同）挂牌出让，保证由项目公司取得。甲方保证，在项目公司竞得项目地块5个工作日内，负责协调政府相关部门将项目地块交付给项目公司。北地块于2017年12月31日前完成上述工作。甲方承诺于政府相关部门发布项目地块挂牌公告前3个工作日依照《公司法》及相关法律法规的规定，自行完成项目公司的工商登记手续（以取得项目公司营业执照及工商核准通知书为准），项目公司注册资本为人民币1000万元。完成项目公司工商注册登记手续后，甲方持有项目公司100%股权”。双方在协议第三条还约定被告履行完本协议约定义务，原告取得项目公司100%股权并获得项目地块的全部权益且无其他义务负担，应支付的全部总包干费用包括项目南地块（一期）的竞买保证金及4000万元股权转让款，双方在协议第三条第2项第（1）款对定金、第一至四期包干费、剩余包干费的支付条件进行了约定。另，双方在协议第六条对各自的违约责任进行了约定。2017年1月12日，原告通过转账支票向被告支付了人民币1000万元，转账支票存根载明的款项用途为“股权转让定金”。2019年2月28日，被告向原告发送《昆明德恒天润房地产开发有限公司工作函》，原告于2019年3月12日向被告出具关于就《昆明德恒天润房地产开发有限公司工作函》的回函。另查明，2018年11月15日、2018年11月21日、2019年1月28日、2019年2月21日、2019年4月18日、2019年5月24日、2019年8月23日、2019年10月16日、2020年1月19日，原告分别委托北京盈科（昆明）律师事务所向被告多次发送严重违约警示律师函，2019年10月24日，原告向被告发送《工作联系函》。综合原、被告双方诉辩主张，本案的争议焦点为：原被告双方于2016年12月24日签订的《盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目股权转让协议》是否应当解除，以及被告是否应当返还原告所主张的定金以及承担违约金、资金占用利息。对此本院认为，第一，根据本案查明的案件事实，原被告双方于2016年12月24日签订的《盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目股权转让协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，双方在协议中明确约定自双方签字盖章之日起生效且不存在法定无效情形，虽然被告抗辩认为该协议系附条件合同，在所附条件并未成就即需成立项目公司并取得土地使用权这一情形并未达成的情况下，该协议并未生效，但根据双方签订的合同内容来看，成立项目公司以及按期限协调政府部门完成土地的挂牌并由项目公司摘牌系被告基于合同履行所负有的合同义务，而非以该客观事实作为本协议所附生效条件，故被告的该项抗辩理由无事实及法律依据不能成立，双方签订的《盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目股权转让协议》依法成立并生效。通过该协议内容以及原告与被告签订本协议的合同目的来看，实质上系原告欲在被告在对土地二级开发享有优先权的基础上，通过由被告成立新的项目公司并摘牌协议约定的土地使用权，再将该项目公司股权进行转让使原告在后续过程中对该项目独自主导开发的目的，故双方在协议中明确了两个地块应当由被告协调政府部门在限定时间内进行挂牌拍卖，从而使得合同能继续履行，同时双方也在协议第一条明确了被告应负责项目地块规划经济指标的调整，协议文本中涉及要完成土地摘牌并转让股权的条款也是本协议的核心内容，但目前协议所涉的两块土地并未完成在二级市场的挂牌拍卖工作，通过本案中双方所举证据来看在约定的时间到期后双方仍在对该问题进行协商，原告亦向被告多次发送律师函敦促被告尽快履行该项义务，但至今未果，土地招拍挂行为系政府依法公开进行的行政行为，且不由原告被双方所左右，故在双方合作的基础即两块土地的使用权目前任然无法进行摘牌的情况下，原告签订协议的合同目的实际上已不能实现，本院对原告诉请解除该协议的主张予以支持。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告主张被告返还其支付的定金1000万元，虽然被告抗辩认为该款项并非定金性质，且金额已超出定金规则的相关法律规定，对此本院认为，根据我国合同法及担保法的相关规定，当事人可以约定定金作为债权的担保，双方在协议中明确约定了首期支付的1000万元为定金性质，与原告支付凭证上载明的款项用途能相互印证，同时，双方在违约责任条款部分又明确了被告违约需双倍返还定金的内容，另，双方约定的前两笔1000万元款项在取得项目公司股权后转化为第一期包干费，作为债务履行担保的意思表示明显，故原告支付的1000万元款项性质应为定金。定金作为债务履行的担保不得超过主合同标的的20%，本案中，双方约定的合同标的即包干费，包干费又包括4000万元的股权转让款以及项目南地块的竞买保证金，虽然该竞买保证金目前因土地并未进行挂牌出让有明确的金额，但该36.57亩土地的价值双方在签订协议时已进行过预估价值的判断且约定了包干费的调整条款，故本院认为双方约定以及实际支付的定金并未超过股权转让款加之竞买保证金即整个合同履行标的的20%，被告的该项抗辩主张本院不予支持。在原告仅主张按实际支付金额返还定金且又另行主张了违约金的情况下，本院对原告主张返款1000万元定金的主张予以支持。第三，关于原告主张被告承担3000万元违约金的诉讼请求，因双方在协议中对各自不同形式的违约责任作出过明确，根据协议约定，被告仅在单方毁约、擅自解除该协议或存在严重违约行为导致该合同无法履行的情况下承担3000万元违约金，按照双方合同内容的理解，即被告在具备履行条件的情况下恶意违约或存在其他恶意行为阻碍合同履行时方承担巨额的惩罚性违约金，但本案中双方实际无法履行协议及实现后续合同目的的主要原因系案涉土地因规划调整问题并未由政府部门进行挂牌出让，双方在签订合同时也明知土地出让行为系政府行政行为而非基于当事人单方意愿即能达成，故本院认为被告并不存在恶意的单方违约行为，原告主张被告按照单方违约条款承担3000万元违约金的诉讼主张本院不予支持。同时，根据双方在协议条款中对被告一般违约行为的约定，被告逾期履行义务的，应当按照包干费总额的日万分之二向原告支付违约金，且原告在向被告发送律师函时主张的违约金标准亦明确为日万分之二，故在被告存在未完成协调政府部门进行土地招拍挂并实际由项目公司取得土地使用权的违约行为情况下，本院确定被告应当承担违约责任的标准为日万分之二的标准。至于该标准的本金计算基数，虽然双方在协议中约定以包干费总额进行计算，但如上所述，在双方签订协议时明知土地挂牌行为不因当事人单方意愿进行，且目前合同已经解除也不发生后续履行行为的基础上，作为包干费总额组成部分的土地竞买保证金也不会实际发生及确定具体数额，原告主张违约金也系弥补原告基于违约行为所遭受的损失，在原告仅按合同履行步骤支付了定金1000万元的基础上，其按照包干费总额为基数主张违约金亦不符合民事法律关系中的公平原则，故本院仅支持以1000万元为基数，按日万分之二的标准计算违约行为发生之日2017年4月30日起被告应当向原告承担的违约金。第四，对于原告主张被告承担以1000万元为本金，按年利率4.75%计算自2017年1月12日起至款清之日止的资金占用利息的诉讼主张，因原告支付1000万元定金系合同履行行为，同样是原告基于协议所应当负担的义务，双方之前虽通过书面文件沟通过合作事宜，但均未协商一致解除该协议，在双方协议并未解除之前被告基于协议履行收取原告款项于法有据，在原告提起本案诉讼且该协议依法判决解除前，并不存在非法占有该笔资金而产生资金占用利息的问题，至于合同解除后该款项逾期返还产生的利息则依照迟延利息的规定处理，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四至一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告恒大地产集团昆明有限公司与被告昆明德恒天润房地产开发有限公司2016年12月24日签订的《盘龙区金辰街道办事处任旗营新村城中村改造项目股权转让协议》于本判决生效之日起解除；二、被告昆明德恒天润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告恒大地产集团昆明有限公司定金人民币1000万元；三、被告昆明德恒天润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告恒大地产集团昆明有限公司支付以人民币1000万元为基数并按日万分之二的标准计算自2017年4月30日起至款清之日止的违约金；四、驳回原告恒大地产集团昆明有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费248925元，由原告恒大地产集团昆明有限公司负担155125元，被告昆明德恒天润房地产开发有限公司负担93800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  张 彬审 判 员  保 红人民陪审员  罗艳琳二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  张 辽