甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1295号上诉人（原审被告）：王强，男，1984年5月6日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住该镇。被上诉人（原审原告）：王自耿，男，1957年9月12日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住该镇。委托诉讼代理人：刘勇，甘肃勇平律师事务所律师。上诉人王强因与被上诉人王自耿租赁合同纠纷一案，不服景泰县人民法院作出（2020）甘0423民初2004号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王强上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回原告的起诉。事实及理由：一、原判被上诉人享有商铺租金权利的主体不适格，应当驳回被上诉人的起诉。涉案房屋所有权人经原审法院根据房产证查明:是被上诉人儿子王志民，不是被上诉人。但原审法院认为:因王志民出具了承诺书承诺租金由被上诉人收取，被上诉人是租赁合同的出租人。根据《物权法》第二条三款规定，王志民是涉案商铺的所有权人，不是被上诉人；根据承诺书的内容，被上诉人仅仅是王志民租赁合同代理人，但不是租赁合同的当事人。况且在被上诉人出示的租赁合同出租人一栏中，没有任何名称，更不能证实被上诉人具有涉案商铺的权利。如果被上诉人具有涉案商铺的所有权，那么在本案中，王海民收取租金的收据上，能否说明王海民也是本案的原告主体？但对此问题，原判认为王海民不是合同当事人。对于均是租金收款人的认为出现了不同的“本院认为”:一个认为是合同当事人，一个认为不是合同当事人。因此原判在原告主体资格上审查不严，或者说没有根据法律规定而认定。因被上诉人不是商铺的所有权人，显然与本案没有直接利害关系，被上诉人不是涉案商铺的出租人，原告主体不适格，根据《民事诉讼法》第119条1款（一）项、第154条1款（三）项规定，应当驳回被上诉人的起诉。二、退一步，被上诉人代理王志民或者物权所有权人起诉，也应当驳回诉讼请求。理由如下:1、书面的租赁合同是否存在，均因超过租赁期限，变更成不定期租赁合同。无论是被上诉人提交的租赁合同，还是上诉人提交的租赁合同，均超过了租赁期限。根据《合同法》第115条、232条规定，租赁合同应当是不定期租赁。2、商铺租赁因火灾事故而终止。上诉人在租赁商铺期间，2019年12月19日发生了火灾事故。该事故的发生，直接导致商铺租赁无法履行。因此无固定期限的租赁合同因事故发生而终止。3、原判解除了2015年4月1日的租赁合同没有事实依据，租金计算的终止时间2020年5月22日没有依据，并且违反诚信和公平原则。2015年4月1日的租赁合同上诉人不认可，原判认为是合法有效的，因租赁合同中没有出租人、被上诉人不是商铺所有权人、租期已超过等原因，本身就不存在通过法院解除。而被上诉人通过法院解除的目的就是计算租金给付的终止时间，但原判确实也支持了被上诉人的诉求。但由于火灾事故的发生、新冠肺炎疫情发生及其蔓延等不可抗力因素、后期商铺恢复装修等，根据公平原则和维修的诚信原则，上诉人均没有对商铺占有、使用和收益，因此原判上诉人承担2019年12月19日至2020年5月22日的租金没有依据。综上，原判出租人的主体资格错误，租金计算有违公平。故上诉人提出上诉，请贵院审查后依法改判，支持上诉人的诉求。王自耿辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、关于被上诉人的主体适格问题。答辩人与上诉人签订租赁合同时案涉房产证还未办理，房产证办理后房屋产权人王志民承诺房屋租赁费由答辩人收取，一审上诉人对该证据无异议。2、关于答辩人与上诉人签订的租赁合同，答辩人也认可租赁期满后变更为不定期租赁合同的事实，上诉人认为因租赁期内发生火灾合同终止没有事实和法律依据，租赁合同在2020年5月22日因答辩人锁门而解除，根据双方认可的年租金62000元计算，上诉人拖欠租金40616元事实清楚。综上，上诉人的上诉理由不能成立。王自耿向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同，由被告返还承租的房屋；2、请求被告支付拖欠的2019年6月1日至2020年5月22日的房屋租金40614元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月1日，经原被告协商，原告将位于景泰县一条山镇中泉路景电管理局大门东侧102平方米商铺出租给被告经营百货，租期自2015年4月1日至2018年3月31日，年租金67320元。租赁期间，经双方协商自2017年5月1日年租金降为62000元。租赁期满后，原被告再未续签租赁合同，被告继续承租使用该房屋，原告表示同意。在租赁期间被告对2019年5月30日前的租金全部交清。2019年6月6日至2020年5月22日期间被告只交纳了20000元租金。2019年12月19日被告承租的房屋发生火灾，造成财产损失。被告再未向原告交纳租金。2020年5月22日原告对案涉的出租房屋锁门并占有。一审法院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。在租赁期间届满后，双方未续签租赁合同，被告继续使用承租房屋，原告未表示反对，视为双方同意按原租赁合同内容执行，但对租赁期限未明确约定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案被告在租赁期间交清了2019年5月30日前的租金。自2019年6月开始存在欠付租金情况，2019年12月19日被告承租的房屋发生火灾后，被告未再交付租金。原告因被告不交付租金于2020年5月22日对案涉的出租房屋锁门并占有，自此应视为原被告已解除了租赁合同，被告并向原告交付了房屋。被告欠付原告租金数额为：自2019年6月1日至2020年5月22日，共计11个月22天，按照年租金62000元计算，共计60616元，除被告在此期间已支付的20000元外，尚欠40616元没有支付。被告辩称已交清了原告全部租金，但未提交相关证据证实，对此辩解，本院不予采信。原告请求被告支付租金40614元理由正当，应予支持。综上所述，原告的诉讼请求具有事实法律依据，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百三十二条之规定，判决：一、原告王自耿与被告王强2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月22日解除，被告王强退还原告王自耿位于景泰县一条山镇中泉路景电管理局大门东侧102平方米商铺（已于2020年5月22日退还）；二、被告王强于本判决生效后十日内支付原告王自耿房屋租赁费40614元。本案案件受理费减半收取635元，由被告王强负担。二审中双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，一、关于被上诉人是否适格。根据已查明的事实，2015年本案双方当事人签订了一份《房屋租赁合同》，租期自2015年4月1日至2018年3月31日。该合同中，甲、乙双方均有签名，上诉人称该合同没有出租方与事实不符，本院对该合同效力予以认定。该合同租赁期间届满后，上诉人继续使用该承租房屋，被上诉人未表示反对。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然2016年案涉房屋登记至王志民名下，但按照王志民的承诺书，承诺案涉房屋租金由被上诉人收取。因此，一审认定被上诉人作为本案当事人主体适格，并无不当。二、关于租金计算问题。上诉人上诉认为2019年12月19日发生火灾事故后，租赁合同终止，因此2019年12月19日至2020年5月22日的租金上诉人不应承担。本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》，合同解除后，双方权利义务终止。而火灾事故的发生并不必然导致合同解除，二审中，上诉人当庭陈述火灾发生后对房屋进行了恢复。故，火灾事故的发生不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项所规定的因不可抗力致使不能实现合同目的之情形。因此，上诉人上诉主张2019年12月19日至2020年5月22日的租金上诉人不予承担的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，王强的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1270元，由上诉人王强负担。本判决为终审判决。审判长  高登云审判员  魏 茹审判员  于 燕二〇二〇年十一月十九日书记员  张诗琪