广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2123号 上诉人(原审原告)：广西银旺建材销售有限公司。地址广西百色市右江区四塘镇新明村六匿屯。统一社会信用代码：91451000MA5NEFTM98。 法定代表人：陈泽旺，该公司总经理。 上诉人（原审原告）：陈泽旺，男，汉族，1952年10月2日出生，现住广西兴安县。 上诉人（原审原告）：陈华军，男，汉族，1986年2月11日出生，现住。 上诉人委托诉讼代理人：奚秀奉，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄卫勋，男，汉族，1965年10月19日出生，现住广西田阳县。 委托诉讼代理人：黄德联，右江区法律服务所法律工作者。 上诉人广西银旺建材销售有限公司（以下简称“银旺建材”）、陈泽旺、陈华军与上诉人黄卫勋因土地租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理本案。2020年10月15日，召集上诉人银旺建材法定代表陈泽旺及上诉人银旺建材、陈泽旺、陈华军的委托诉讼代理人奚秀奉，上诉人黄卫勋及委托诉讼代理人黄德联到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 银旺建材、陈泽旺、陈华军上诉称，1、请求撤销一审原判,依法改判或发回重审;2、改判第一、二项为确认上诉人与被上诉人2018年10月9日签订的《场地租赁合同》于2019年5月16日解除及被上诉人返还上诉人226667元;3、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,证据不足、本案的违约责任在于被上诉人。1、2018年10月9日,双方签订《场地租赁合同》,合同签订后,上诉人即按合同约定进行经营生产前的准备工作（购买铲车、平整场地、安装变压器、设立公司等）。但是由于被上诉人出租的场地与案外人覃彩妹存在权属纠纷,覃彩妹三天两头在场地闹事,严重影响了上诉人的投资建设,被上诉人亦未在约定的时间协调解决,使得上诉人没有在约定的时间投入生产经营。依照合同第十一条的约定,被上诉人已构成违约。2、依照合同第一条约定:承租场地四至界以百色市四塘镇新明砖厂建设用地勘测定界图为准。一审中查明,被上诉人于1994年11月承包百色市右江区四塘镇新明村六匿村六匿屯位于“浪毛山”集体土地为33.9亩,且根据测绘结果得出实际出租亩数为34亩,被上诉人按40亩收每亩租金4000元每年收租金160000元,一次收租金两年320000元,每年多收租金24000元,两年多收租金48000元,多收部分应退给上诉人。3、依合同第二条约定:上诉人承租该场地用于生产经营水泥制品厂建材项目等,上诉人投入建设中,于2019年5月16日,收到右江区违法用地和违法建设综合整治指挥部办公室下达通知:该地块不能用于水泥制品建设,且地上附着物未获得国土、住建部门审批,属于违法建设行为。自此,上诉人无法再继续进行生产经营建设,上诉人的合同目的无法实现,故合同应于2019年5月16日下达通知之日起予以解除。鉴于上述事实,本案的违约责任在于被上诉人,上诉人不应承担违约责任而支付被上诉人40000元违约金。因被上诉人的违约行为导致上诉人因此遭受的一切经济损失,上诉人保留诉请。二、关于租金退还问题双方签订的《场地租赁合同》因涉违法用地及建筑物违法建设,导致上诉人于2019年5月16日之日起再无法继续履行合同,上诉人依约按40亩,每亩4000元/年租金,已支付被上诉人两年租金合计32万元,而上诉人实际使用期限仅为7个月,被上诉人应退还上诉人17个月租金,即226667元。综上所述,上诉人认为,一审法院认定事实不清,证据不足,恳请二审法院在核实本案事实的基础上,依法作出公正的判决,或发回重审。 黄卫勋答辩称，一、一审法院认定被答辩人在履行合同过程中构成违约是正确的。1、被答辩人在上诉书中称:“由于答辩人出租的场地与案外人覃彩妹存在权属纠纷,从而严重影响了上诉人的投资建设,被上诉人亦未在约定的时间协调解决,使得上诉人没有在约定的时间内投入生产经营”。这一说法被答辩人在一审期间从未提起,根本没有任何事实依据,纯粹是被答辩人编造的谎言。一审法院认定答辩人在履行合同中没有任何违约行为非常正确2、被答辩人严重违约《场地租赁合同》第八条约定:签订合同后,乙方应在2019年5月1日前完成投资并进行生产经营,总投资额要达到160万以上,否则乙方构成违约。被答辩人也一直认为《场地租赁合同》是合法有效的,但由于被答辩人贷款迟迟不到位的原因,直至2019年5月中旬才开始动工,当月16日,因被答辩人未履行有关的申报、审批手续,被右江区“两违办”叫停。合同约定有关的申报、审批手续由被答辩人自行办理,造成被有关部门责令停工,责任在于被答辩人。由上可知,被答辩人已严重的违反了双方签订的场地租赁合同关于2019年5月1日前完成投资并进行生产经营的约定。二、被答辩人认为答辩人每年多收租金24000元,没有事实依据1、双方签订《场地租赁合同》第一条约定:租赁的土地位于百色市浪毛山,面积约40亩,四至界以百色市四塘镇新明村砖厂建设用地勘测定界图为准。《场地租赁合同》第五条约定:租金为每年16万元,每期一次性支付两年租金共32万元。2、《场地租赁合同》对租金的计算方式是以宗地为单位,并不以面积作为租金计算单位,《场地租赁合同》通篇没有租金按每亩4000元计算这一说法。因而被答辩人这一说法是没有任何事实依据的。三、《场地租赁合同》的终止应按该合同第十四条约定执行。1、一审期间被答辩人要求解除《场地租赁合同》的理由是因为答辩人没有按约定提供使用权清晰的出租地,以及未能理顺有关部门关系。事实上是双方签订《场地租赁合同》后,并没有受到当地村民委员会或者村民的干扰,另《场地租赁合同》第二条约定设立公司的相关手续由被答辩人负责办理,故被答辩人请求解除《场地租赁合同》的理由是不成立的。这一事实在一审法院判决书已经得到确认，即:“因此对于原告以被告不履行合同义务而根本违约的主张没有事实法律依据,本院不予采纳”。2、一审法院判决答辩人与被答辩人签订的租赁合同于2019年11月1日解除是错误的。答辩人与被答辩人以及一审法院判决均确认《场地租赁合同》合法有效,亦确认答辩人在履行《场地租赁合同》的过程中没有任何违约行为,而被答辩人提起解除合同的唯一理由就是答辩人违约,既然答辩人没有任何违约行为,那么一审法院就不应当支持被答辩人的请求,作出解除合同的判决。3、《场地租赁合同》的终止应按该合同第十四条约定执行,《场地租赁合同》的签订,是答辩人与被答辩人双方的真实意思表示,不违反法律法规等强制性规定,场地租赁合同第十四条,明确约定:政府征收或征用后,本合同终止,终止时间按政府将赔偿款或补偿款支付至甲方银行账号后,乙方进行搬迁之日确定。征收或征用时,实际使用的租金不退,没有使用的租金甲方退给乙方一半,实际收取场地租金的日期,以政府将赔偿款或偿款支付至甲方银行账号后,双方实际搬迁之日确定,余下应退给乙方的,要在7个工作日内退给乙方。可以看出双方对于场地因政府征用后终止合同的实施方法、步骤,都有了具体明确的约定,即政府给到补偿款时解除,现政府征地还没有具体实施,场地也还没有获得补偿政府也没有要求搬迁,答辩人对该场地拥有完整的使用权。答辩人保留进一步通过诉讼途径追究被答辩人违约责任的权利。综上,请求二审法院依法驳回被答辩人的所有上诉请求。 黄卫勋上诉称，1、请求判令撤销一审法院第二项民事判决;2、确认被上诉人支付违约金14万元;3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违约,支付违约金应30万元,一审法院认定为4万元是错误的。《场地租赁合同》第八条规定,“乙方应在2019年5月1日前投资并进行生产经营,总投资额要达到160万元以上,否则乙方构成违约”,被上诉人未在约定期限内投资,造成上诉人承包地上投资增值160万元没有实现,由此上诉人损失了160万元。依照《合同法》及《解释(二)》的规定,应按承包地增值损失160万元的30%计算即48万元确定为违约责任。但依照《场地租赁合同》第十六条规定,违约金为30万元,按民事自治原则,被上诉人向上诉人支付的违约金应认定为30万元,扣减16万元上诉人应退租金后,被上诉人还应支付违约金14万元。一审法院计算被上诉人应当承担的违约责任是错误的。二、若视一审法院按应付租金160000元的30%正确,那么违约责任金应为48000元,一审法院认定为40000元是计算错误了。综上,请求二审法院根据事实依据和法律依据作出判决,支持上诉人诉讼请求。在二审庭审上，上诉人黄卫勋补充上诉意见：一审在明知还未同政府签订任何协议，末得到补偿款,就凭政府已支付补偿款给新明村民为由,确认上诉人与被上诉人签订的(场地租凭合同),在2019年11月1日解除,是认定事实不清、适用法律错误。根据土地管理法、土地承包法和合同法第二百二十九条(租赁合同在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力)等的法律规定,政府只支付征地补偿款给新明村民是不能剥夺土地承包人、土地使用的合法使用权的,法律规定政府征地时要足额支付补偿款给相关人员后，才能要相关使用人进行搬迁,在政府还未支付补偿款给上诉人、被上诉人时。上诉人、被上诉人还有权居往使用该地,既然还有权居往使用,就没有达到不可抗力要搬迁的时间。再说上诉人、被上诉人在签订该合同时就明确约定了政府征地时的解除条件、时间及退款办法(见双方签订合同第十四条)。双方的约定没有超出法律的规定、是合法有效的。综上，请求二审法院依法改判:上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同按双方约定,在政府足额支付补偿款到上诉人帐户后解除。 银旺建材、陈泽旺、陈华军答辩意见，签订合同本身在签订之后被上诉人答应说这块土地如果有其他原因影响到生产的由被上诉人协调但是被上诉人没有及时的进行协调，导致第三人反反复复的来闹影响了上诉人的工作，因此我方认为该责任应该由被上诉人黄卫勋承担。 银旺建材、陈泽旺、陈华军一审法院起诉请求，1.请求法院判令解除原、被告于2018年10月9日签订的《场地租赁合同》；2.判令被告返还原告已支付租金320000元，以及承担相应的违约责任；3.判令被告承担原告为实现合法权益而支出的一切相关费用。 一审法院认定事实：被告于1994年11月向当时的百色市右江区四塘镇新明村六匿村民委承包六匿屯位于“浪毛山”集体土地33.9亩，合同期限从1994年11月10日至2034年11月10日。2018年10月9日，被告与原告签订《场地租赁合同》，将“浪毛山”地块出租给原告，合同第二条约定乙方（即原告）租赁甲方（即被告）的土地用于生产经营水泥制品建材项目，设立公司的相关手续由乙方负责办理。租赁期间为2018年10月9日至2034年11月9日；租金每年160000元，每期一次性支付两年租金；甲方应在2018年12月30日前完成土地的三通建设。合同签订后，原告于2018年10月9日支付被告200000元，于2018年10月18日支付被告120000元。合同第八条约定，“乙方在2019年5月1日前投资并进行生产经营，总投资额要达到160万元以上，否则乙方构成违约”。合同第十六条约定，如乙方违约，甲方已收取的租金不退，并按下期应交租金至租期届满总额的30%赔偿给甲方作甲方受到的损失，并支付30万元违约金给甲方。2019年5月16日，原告收到右江区违法用地和违法建设综合整治指挥部办公室《通知》，《通知》以“你户位于四塘镇新明村六匿屯路口原砖场的建设项目未获得国土、住建部门审批，属于违法建设行为”，“限你户即日起三日内自行拆除该违法建（构）筑物，逾期不履行的将依法实施停水断电并实施拆除”。由此，原告遂诉至法院。另查明，2019年8月26日，百色市右江区人民政府发布〔2019〕15号预收土地方案公告2019年11月1日，百色市右江区自然资源局分别与百色市右江区四塘镇新明村7组、9组签订深百补（2019）127号《国家建设征收土地补偿协议书》及深百补（2019）30号《国家建设征收土地补偿协议书》，征收包括被告与原告签订的《场地租赁合同》涉案土地，并对百色市右江区四塘镇新明村7组、9组进行了补偿。同时政府部门与被告就租赁土地上附着物补偿问题进行协商，但至今未能达成协议。以上事实有原告提供的《场地租赁合同》、收条、右江区违法用地和违法建设综合整治指挥部办公室《通知》、《申请报告》，双方一致的陈述等证据证实，一审法院调取的《国家建设征收土地补偿协议书》及补偿明细分配表并经庭审质证，足以认定。 一审法院认为，一、关于合同的解除。本案《场地租赁合同》是原、被告双方自愿签订的合同，无违反法律强制性规定，是合法有效合同，双方本应依约履行。原告诉讼主张因项目建设被地方政府两违办以未经国土、住建部门审批，通知拆除违法建筑物为由，认为是被告没有与政府做好协调工作，导致合同目的不能实现，被告构成根本违约，要求解除合同。原告的主张理由不成立。《场地租赁合同》第二条约定，原告租赁被告的土地用于生产经营水泥制品建材项目，设立公司的相关手续由原告负责办理，因此，原告在项目建设中的相关手续办理义务是原告自身，而非被告。因此，对于原告以被告不履行合同义务而根本违约的主张没有事实法律依据，依法不予采纳。但在2019年11月1日，涉案土地被征收，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，土地被征收后土地使用权已发生变更，不再属于合同双方当事人，由此导致合同目的的不能实现，属于因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同。故本院确定原、被告签订的租赁合同于2019年11月1日解除。2018年10月，原告已缴纳两年至2020年10月共计32万元的租金，因此在合同解除前原告仍应依约支付至2019年10月的租金，被告已收取的2019年11月之后的租金160000元应退还原告。二、关于违约责任。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案在合同解除前被告并不存在违约行为，原告要求被告承担违约责任，依法不予支持。依据双方签订的合同第八条规定，原告在合同解除前的2019年5月1日前的投资明显未能达到合同约定的金额，原告存在违约行为，应承担相应的违约责任。鉴于原、被告双方约定的违约金过分高于造成的损失，本院依照《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，按应付租金160000元的30%即40000元确定为原告应承担的违约责任，并在被告应退租金中扣减后，被告应返还原告120000元。三、关于涉案租赁土地被征收后，对于地上附着物的补偿问题因政府相关部门正在与被告协商，故对于被告抗辩的原告违约并承担相关违约责任，一审法院在本案中不作处理。双方当事人可待补偿协议签订后另作主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认原告陈泽旺、陈华军、广西银旺建材销售有限公司与被告黄卫勋2018年10月9日签订的《场地租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告黄卫勋应返还原告陈泽旺、陈华军、广西银旺建材销售有限公司租金120000元；三、驳回原告陈泽旺、陈华军、广西银旺建材销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人银旺建材、陈泽旺、陈华军向法庭提交如下证据：1、《国土测绘图纸》；2、《双方确认变压器接收问题、实际承租亩数的确认》；3、《百色市四唐镇新明砖厂建设用地勘测定界图》。证明实际测量的亩数是33.9亩，但是合同是按40亩收的租金，多收了6亩地的损失。上诉人黄卫勋对上诉人银旺建材、陈泽旺、陈华军向法庭提交的证据质证认为，1.对图纸的三性不予认可。图纸上没有出具单位的公章，里面也没有任何文字载明有多少亩数，也没有载明与案件地点有关系的文字。2.对证据二的三性没有异议，对关联性有异议但是对涉及的亩数有异议，合同里没有与亩数有任何关联。3.我方认为该证据在一审的时候就应该予以提交，但是在一审的时候并没有提交，因此我方不予以质证。 对上诉人银旺建材、陈泽旺、陈华军向法庭提交的证据，本院认为，证据1、3该测绘没有双方指认测绘地点界限，对其证明目的，本院不予采信。证据2的内容没有确定测绘结果，故对其证明目的，本院不予采信。 综合全案证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，从本案的事实“2019年8月26日，百色市右江区人民政府发布〔2019〕15号《预征收土地方案公告》六条二款“凡从本公告发布之日起，抢建、抢种的地上附着物不予办理补偿登记”来看，2019年8月26日政府发布《公告》，双方当事人应当知道本案所签订的《场地租赁合同》的场地租赁已经没有实际意义，属于因不可抗力致使不能实现合同目的。故本案所签订的《场地租赁合同》于2019年8月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。从2019年8月26日后，不再履行《场地租赁合同》，上诉人黄卫勋应当退回2019年8月26日后收取的租金173333元（即：退回一年及一个月租金160000元+13333元）。 关于双方当事人都上诉主张对方违约，要求承担违约责任的问题。由于本案是合同解除，应当适用合同解除的法律效力条款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定来看，合同解除的法律效力是没有承担违约责任的。故对双方当事人的上述主张，本院不予支持。一审法院认定上诉人银旺建材、陈泽旺、陈华军承担违约责任40000元错误，本院予以纠正。 关于上诉人银旺建材、陈泽旺、陈华军上诉主张本案实际出租亩数为34亩,而按40亩收租金每年多收租金24000元,要求上诉人黄卫勋退回两年多收租金48000元的问题。因为本案所签订的《场地租赁合同》按两年收取租金，并没有约定每亩计收租金。且已经履行期限的租金也是按《场地租赁合同》约定的年租金交纳，未履行期限所交的租期租金全额退回上诉人银旺建材、陈泽旺、陈华军，故对上诉人银旺建材、陈泽旺、陈华军主张上诉人黄卫勋退回收租金48000元与事实不符，本院不予支持。 关于上诉人黄卫勋上诉主张本案应按签订的《场地租赁合同》第十四条约定，解除或终止合同的问题。从2019年8月26日政府发布之日起，禁止在本案土地内抢建、抢种，明知双方不能实现合同目的。该《场地租赁合同》约定“实际收取场地租金的日期,以政府将赔偿款或偿款支付至甲方银行账号后,双方实际搬迁之日确定”，若上诉人黄卫勋与政府对赔偿款一直达不成协议，赔偿款一直没有支付至甲方银行账号，甲方一直计算租金。故上述条款的约定，明显与合同法规定因不可抗力致使不能实现合同目的处理相违背，故对上诉人黄卫勋上述上诉主张本院不予支持。 综上所述，上诉人上诉人银旺建材、陈泽旺、陈华军的上诉理由部分成立，应予支持。上诉人黄卫勋的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初96号民事判决第三项； 二、变更百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初96号民事判决第一项为确认陈泽旺、陈华军、广西银旺建材销售有限公司与黄卫勋2018年10月9日签订的《场地租赁合同》于2019年8月26日解除； 三、变更百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初96号民事判决第二项为上诉人黄卫勋应返还上诉人陈泽旺、陈华军、广西银旺建材销售有限公司租金173333元； 四、驳回上诉人陈泽旺、陈华军、广西银旺建材销售有限公司其他上诉请求； 五、驳回上诉人黄卫勋上诉请求。 一审案件受理费3050元，由上诉人黄卫勋负担1525元，由上诉人陈泽旺、陈华军、广西银旺建材销售有限公司负担1525元。二审案件受理费5133元，由上诉人黄卫勋负担3917元（上诉人黄卫勋已预交2700元），由上诉人陈泽旺、陈华军、广西银旺建材销售有限公司负担1216元（上诉人陈泽旺、陈华军、广西银旺建材销售有限公司已预交2433元）。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  凌 除 审判员  张力夫 二〇二〇年十一月十七日 书记员  黄丽华