内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终428号上诉人（一审原告）：高嘉，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：苏文辉，内蒙古天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：康佳佳，内蒙古天祺律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中建二局第二建筑工程有限公司。法定代表人：魏庆国，董事长。委托诉讼代理人：余东方，该公司职员。委托诉讼代理人：王博，北京义博律师事务所律师。一审第三人：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人：王秉仁，董事长。一审第三人：包头市中冶置业有限责任公司。法定代表人：丁俊华，董事长。上列二一审第三人的共同委托诉讼代理人：赵然，北京市中洲律师事务所律师。上列二一审第三人的共同委托诉讼代理人：孟辉，北京市中洲律师事务所律师。上诉人高嘉与被上诉人中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局二公司）及一审第三人包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称荣泰公司）、包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高嘉及委托诉讼代理人苏文辉、康佳佳，被上诉人中建二局二公司的委托诉讼代理人余东方、王博，一审第三人荣泰公司和中冶公司的共同委托诉讼代理人赵然、孟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高嘉上诉请求：1、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民初101号民事判决；2、改判支持高嘉一审全部诉讼请求；3、本案诉讼费由中建二局二公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应依法予以撤销或改判。(一）一审判决中有关“不能证明高嘉在法院查封之前已合法占有案涉房屋”的认定与事实不符，高嘉在人民法院查封涉案房屋前已合法占有房屋。首先从占有主体方面：2014年12月14日，高嘉与原审第三人签订《回租协议》并约定租金，协议第二条明确约定“乙方自2015年1月1日起，回租甲方所持有物业，视为交房”，中冶公司、荣泰公司以回租方式向高嘉交付本案房屋，高嘉对于案涉房屋的占有状态从直接占有变为间接占有，基于物权变动原审第三人向高嘉交付案涉房屋和基于租赁履行高嘉向原审第三人交付案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定,“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，高嘉已将房屋回租给原审第三人，案涉房屋在2015年1月1日发生转移占有的事实，高嘉于当日实际占有房屋。其次从租金支付方面：高嘉在一审时向法庭提交的《时代广场写字楼网签合同》汇签单计算明细一栏中明确记载着“租金44362元”这一金额，该汇签单中有高嘉本人以及原审第三人相关负责人“李秋霞”的签字，原审第三人为方便结算直接在原定房款数额上予以核减，且该证据原审第三人也予以认可，故此为原审第三人向高嘉支付租金的证据，但一审判决中却认为高嘉未提供原审第三人向其支付租金的相关证据，此认定显与事实不符。最后，高嘉从2015年7月1日开始便一直缴纳涉案房屋的取暖费、物业费，并提供缴费凭证（收据、发票），从权利义务一致性的原则出发，高嘉既承担了缴纳案涉房屋相关费用的义务，就享有对案涉房屋实际占有的权利，否则就与该原则相悖；同时高嘉已对房屋进行装修并对外出租，故高嘉于法院查封房屋前已实际占有案涉房屋。以上得知，一审法院认定的高嘉不能证明在法院查封房屋前己合法占有案涉房屋的认定没有事实及法律依据，相反，高嘉所举证据能够充分证明高嘉已于法院查封案涉房屋前实际占有房屋的事实。（二）已支付案涉房屋的全部房款。高嘉在一审庭审中主张其通过银行转账、刷卡以及现金方式向原审第三人交付案涉房屋及B1616号房屋的房款，刷卡及银行转账支付1151161元，现金支付285868元，其中刷卡及银行转账支付方式在2012年9月2日共计向原审第三人及原审第三人的交泰公司支付金额为796928元，但一审判决中却认定支付金额是598715元，该认定与高嘉所举证据不符，应为计算错误。而对于一审判决中高嘉提供的转款凭证与案涉房屋及B1616号房屋总房款不具有对应关系的认定，高嘉认为不能成立：首先，高嘉对于房款的交付方式有现金和银行转账、刷卡三种方式，故高嘉所提供的交款凭证未能与总房款相对应；其次，高嘉在庭审中针对案涉房屋提供了中冶公司在2012年11月30日出具的493753元收据和荣泰公司在2016年8月18日出具的855231元收据，前述二《收据》出具时间与交款凭证时间相符，且原审第三人认可高嘉已交付案涉房屋的全部房款，但一审判决中并未对二房款《收据》进行认定，高嘉认为前述二份《收据》对房款交付的事实具有重要证明力；最后，对于一审判决中称二份《包头市商品房买卖合同》对于价款约定不相同，系因原审第三人核减了案涉房屋的租金等费用，且实施了一定的房款优惠政策的情况下，故产生二份合同中房款不一致现象，但这均不影响高嘉己交付全部房款的事实。对于一审判决中所述“高嘉向荣泰公司所交款项的时间均系在法院对二房屋查封之后”，高嘉认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，此规定对于房款交付时间并未有查封前后支付的限定，故法院对于房款交付时间的认定并无法律依据。（三）未办理房屋权属登记非因高嘉过错所致，本案房产未办理权属登记的原因在庭审中己查明，是因为中建二局二公司未提供验收文件致使荣泰公司不能取得初始登记、无法开具发票，并非高嘉原因；高嘉在法院查封案涉房屋前已与中冶公司签订了合法有效的房屋买卖合同，高嘉向法院提交的证据《关于授权委托包头市荣泰置业有限责任公司办理变更包头市时代广场项目网签甲方名称的协议》中第二项明确约定“甲方名称的变更不影响合同的执行”,该条款明确指明主体变更不影响合同的效力，虽高嘉与原审第三人签订了二份《包头市商品房买卖合同》，但不能改变高嘉已在法院查封房屋前针对本案房屋签订合法有效买卖合同的事实。综合，高嘉对案涉房屋享有的权益足以排除法院的强制执行，证据充分，其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部规定，高嘉的上诉请求既有事实依据又有法律依据，一审法院关于此案的事实认定错误。二、高嘉对案涉房屋享有的权益应当予以保护。综合本案事实及法律，高嘉对于案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条的规定，且无过错情形的存在，高嘉作为中建二局二公司以及原审第三人建设工程施工合同纠纷的案外人，法律方面享有足以排除强制执行的权益，公平原则以及常理方面高嘉无过错、属于善意一方，同时执行异议法律规定中都体现着“效率优先，兼顾公平”的价值理念，基于生存权至上理念考虑，高嘉的上诉请求应当得到法院的支持。综上，高嘉认为一审法院认定事实不清，所作判决不符合法理价值，故请求二审法院维护高嘉的合法权益，支持高嘉的上诉请求。中建二局二公司辩称，一审判决认定事实清楚正确，判决结果正确。中建二局二公司尊重并认可一审判决内容，恳请贵院驳回高嘉的上诉请求，维持一审判决。荣泰公司、中冶公司共同发表陈述意见，案涉房屋在查封前，高嘉与第三人已签署合法有效的房屋买卖合同，高嘉已经缴纳全部购房款，并在查封前已经实际交付房屋，所以足以排除强制执行，认可高嘉的上诉请求。高嘉向一审法院起诉请求：1.不得执行位于包头市××区房产，房产价值855231元；2.依法确认位于包头市××区房产归高嘉所有；3.解除对位于包头市××区房产的查封；4.本案诉讼费由中建二局二公司及荣泰公司、中冶公司承担。一审法院认定事实：1.2011年11月20日，中冶公司向上海交泰房地产有限公司出具授权委托书一份，中冶公司将其开发的位于包头市××区“包头时代广场”项目销售的前期工作，即“售楼排号、内部认购签约、房款的预收款”委托上海交泰房地产有限公司进行办理。中冶公司与上海交泰房地产有限公司包头分公司签订了《时代广场项目销售合作协议》，约定中冶公司委托上海交泰房地产有限公司包头分公司独家销售时代广场C地块、G地块、B地块中的全部地上、地下可售面积。委托期限为：2012年6月1日至2015年12月31日止，销售期限共计43个月，自双方书面确认的开盘日期起算。该协议未落款签署的日期。2012年5月28日，中冶公司取得了时代广场G区的预销售许可证。2012年10月22日，包头市发展和改革委员会作出包发改投字（2012）700号文件，同意将“包头时代广场”项目的建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。2013年10月31日，“包头时代广场G地块”项目以荣泰公司的名义承建。2014年5月9日，包头稀土高新区管委会至函于包头市住房保障和房屋管理局申请为荣泰公司办理“包头时代广场G地块预销售许可证”2014年11月7日，荣泰公司取得了时代广场G区的预销售许可证。2014年12月15日，荣泰公司与海纳物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定：荣泰公司将“包头时代广场G区写字楼”委托海纳物业公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，该合同终止。2018年4月13日，荣泰公司与海纳物业公司签订了《非住宅前期物业服务合同》，约定：荣泰公司将“包头时代广场G区写字楼”项目委托海纳物业公司进行前期物业管理服务事项。2.2012年11月30日，高嘉作为买受人，中冶公司作为出卖人签订二份《包头市商品房买卖合同》。约定：高嘉购买中冶公司开发建设的××区（案涉房屋）、B1616号商品房，建筑面积分别为68.12平方米及47.36平方米，其中B1617号房屋每平方米价格为14294.67元，总价款为973753元，B1616号房屋每平方米价格为13994.4元，总价款为662775元。中冶公司于2012年11月30日分别向高嘉出具了金额为493753元的案涉房屋的房款收据，及金额为332775元的B1616号房屋的房款收据。2016年8月22日，高嘉作为买受人，荣泰公司作为出卖人签订二份《包头市商品房买卖合同》。约定：高嘉购买荣泰公司开发建设的××区（案涉房屋）、B1616商品房，建筑面积分别为68.46平方米及47.60平方米，其中B1617号房屋每平方米价格为12492.42元，总价款为855231元，B1616号房屋每平方米价格为12222.65元，总价款为581798元。荣泰公司于2016年8月18日分别向高嘉出具了金额为855231元的案涉房屋的房款收据，及金额为581798元的B1616号房屋的房款收据。高嘉及其指定的人于2012年9月2日通过刷卡及转账的方式向上海交泰房地产有限公司交付案涉房屋及B1616房屋的购房款共计598715元、于2016年8月19日向荣泰公司交付购房款共计341714元。上述款项共计940429元。2014年12月14日，高嘉与中冶公司及荣泰公司签订了所购二套房屋的回租协议。荣泰公司与2016年8月18日及2016年10月8日向高嘉出具了二套房屋的印花税、登记费、手续费收据。海纳物业公司于2016年8月19日，2016年8月23日、2017年8月20日、2018年11月24日向高嘉出具了其交纳所购二套房屋的物业费收款收据、发票。包头市金达力热力有限公司分别于2016年8月19日及2017年10月14日向高嘉出具了供热费的收据、发票。3、中建二局二公司与荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2016年12月2日作出判决，判令荣泰公司支付中建二局二公司工程款30142159.8元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2016年1月8日至款付清之日止；荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金200000元；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。宣判后，中建二局二公司、荣泰公司不服一审判决，上诉至本院。2017年9月8日，本院作出（2017）内民终144号判决，判决荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金200000元；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；荣泰公司支付中建二局二公司工程款51873228.51元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2015年12月10日至款付清之日止）；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。4、中建二局二公司与荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2016年1月26日作出（2016）内02民初43号民事裁定，查封了荣泰公司名下时代广场G区包括案涉房产在内的75套房产，并于2016年2月2日向包头市房地产产权管理处送达了裁定书及协助执行通知书。案件执行过程中，高嘉提出执行异议，经一审法院审查驳回其异议申请，高嘉据此提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案是高嘉作为案外人在人民法院执行生效判决过程中，认为对被执行房产享有足以排除强制执行的民事权益而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为高嘉对案涉B1617号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，高嘉在尚未办理案涉房屋产权变更登记的情形下，必须满足签订合法有效的书面合同、支付全部价款或依法支付部分价款并按要求支付剩余价款、在查封前实际占有使用以及对未办理过户手续没有过错四项条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，虽然高嘉与中冶公司及荣泰公司先后签订了案涉房屋的《包头市商品房买卖合同》，但先、后签订的二份合同中对房屋的面积及价款约定均不相同。高嘉与荣泰公司签订的二份购房合同约定的二套房屋的总价款为1437029元，而高嘉提供的银行明细载明其于法院对二套房屋查封前共计向上海交泰房地产公司交付购房款金额为598715元，向荣泰公司所交款项的时间均系在法院对二套房屋查封之后。其主张的于2012年9月2日刷卡支付的197000元及299600元未显示对方账号和户名，交易备注仅显示“银行卡总中心”，无法认定系支付的二套房屋的房款。即便按高嘉提供的支付购房款的明细计算，其支付二套房屋的购房款总金额为940429元，亦与合同中载明的二套房屋的购房款总金额1437029元不具有对应关系。对于案涉房屋占有的事实，高嘉提供了于2014年12月14日与中冶公司和荣泰公司签订的回租协议，但未能提供中冶公司和荣泰公司向其将付租金的相关证据，一审法院不予采信。高嘉提供的交纳物业费及供热费的票据落款日期及装修合同、租赁合同的日期均在法院查封案涉房屋之后，不能证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋。综上，高嘉主张其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，证据不足。其提出的各项诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》的第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回高嘉的诉讼请求。案件受理费12352.31元，由高嘉负担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、高嘉是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益；二、高嘉诉请确认案涉房屋所有权请求是否成立。一、关于高嘉是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，高嘉与中冶公司及荣泰公司先后分别签订了二份《包头市商品房买卖合同》，该二份合同中对房屋的面积及价款约定均不相同。高嘉与荣泰公司之间签订的二份购房合同约定的二套案涉房屋的总价款为1437029元，高嘉向荣泰公司缴纳的部分购房款时间系在人民法院查封之后，且高嘉提交支付二套房屋的购房款明细总额与合同约定的二套房屋总价款不符。高嘉主张中冶公司、荣泰公司于2014年12月14日以签订《回租协议》方式向其交付案涉房屋，但该《回租协议》不能证明中冶公司、荣泰公司于2015年1月1日已实际向高嘉交付案涉房屋，一审法院不予采信并无不当。另外，从高嘉提供的交纳物业费及供热费的票据落款日期及装修合同、租赁合同的日期均在人民法院查封案涉房屋之后，故高嘉提供的证据不能证明其在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋。二、关于高嘉诉请确认案涉房屋所有权请求是否成立问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，高嘉对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，亦未就案涉房屋办理过户登记，其依据房屋买卖合同请求确认案涉房屋所有权不能成立，一审判决对其该项诉讼请求未单独论述存在瑕疵，但判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，高嘉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12352.31元，由高嘉负担。本判决为终审判决。审判长 徐澎审判员 裴彪审判员 刘杨二〇二〇年十一月二十七日书记员 胡琨