广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16231号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市麦可木业有限公司，住所地：深圳市宝安区石岩街道塘头社区路******，统一社会信用代码：91440300668548674U。法定代表人：崔英杰。委托诉讼代理人：金光文，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦丽菊，广东鼎方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王素娟，女，汉族，1985年9月9日出生，，住所地：湖南省宁远县委托诉讼代理人：黄小华，广东深宝律师事务所律师。上诉人深圳市麦可木业有限公司（以下简称麦可公司）因与被上诉人王素娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初19126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。麦可公司的上诉请求：请求撤销一审判决，依法发回重审或改判如下：1.王素娟向麦可公司支付宿舍租金12000元及利息（利息以12000元基数，自2019年4月2日起计算至实际清偿之日止）；2.王素娟向麦可公司支付厂房占用相关费用2681元；3.麦可公司无需向王素娟支付任何利息。事实与理由：一审程序严重违法，认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院无正当理由非法剥夺麦可公司的反诉权利及举证权利，属于程序违法。二、一审法院驳回麦可公司关于宿舍租金的诉讼请求没有任何法律及事实依据。首先，关于涉案宿舍的租赁合同关系，并不是新的合同关系，而是涉案厂房《房屋租赁合同》在履行过程中的变更和补充。其次，就算宿舍部分及厂房部分不属于同一合同，它们也属于相同合同，即基础法律关系相同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”之规定，反诉并不要求属于同一法律关系，只要属于相同的法律关系即可。再次，一审判决王素娟向麦可公司支付水电费882元，该882元水电费并非全部属于厂房的水电费，其中有一部分属于宿舍部分。最后，麦可公司提起反诉后，王素娟依法进行了应诉，相关事实也进行了实体审理，一审法院却以“不属于本案反诉审理范围”为由驳回麦可公司反诉请求，不符合诉讼经济原则。三、根据前述理由，麦可公司关于冷压机设备款的诉讼请求，由于都是基于相同事实，一审法院也应当一并审理。鉴于麦可公司已经另案起诉，本案不再主张。综上，一审程序违法，基本事实不清，适用法律错误，麦可公司特此上诉。王素娟辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。王素娟向一审法院起诉请求：1.判令解除王素娟、麦可公司于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令麦可公司向王素娟退还房屋租赁保证金30000元和支付资金占用费（以30000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年4月3日计至实际退还保证金之日止）；3.本案诉讼费由麦可公司承担。麦可公司向一审法院反诉请求：1.判令王素娟向麦可公司支付宿舍租金15000元及利息（利息以15000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年4月2日起计至实际清偿之日止）；2.判令王素娟向麦可公司支付租赁合同履行期间的设备买卖款15000元及利息（利息以15000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年4月2日起计至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费、保全费由王素娟承担；4.判令王素娟向麦可公司支付2019年4月厂房占用相关费用2681元。麦可公司当庭变更诉讼请求如下：1.判令王素娟向麦可公司支付宿舍租金12000元及利息（利息以12000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年4月2日起计至实际清偿之日止）；2.判令王素娟向麦可公司支付租赁合同履行期间的设备买卖款15000元及利息（利息以15000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年4月2日起计至实际清偿之日止）；3.判令王素娟向麦可公司支付2019年4月厂房占用相关费用2681元；4.本案诉讼费、保全费由王素娟承担。一审法院认定事实：2018年3月20日，麦可公司（甲方）与深圳市XX橱柜（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其承租的宝安区塘头社区路16号的二栋一楼厂房和一栋一间办公室出租给乙方，租赁期限自2018年3月16日至2020年3月15日；乙方在签订合同当日向甲方支付30000元作为保证金，每月租金15000元。王素娟在乙方签章栏签名。2018年3月4日，麦可公司向王素娟出具一份《收据》，确认收到深圳市XX橱柜厂房押金30000元。麦可公司主张该款项系王素娟向其支付的其他租赁合同的押金，与本案无关。王素娟向麦可公司支付了2018年3月至2019年2月的房租、水电费及2019年3月份的房租，王素娟认可2019年3月份水电费882元未支付。2019年3月份，王素娟、麦可公司协商解除上述租赁合同，王素娟于2019年4月2日搬离涉案房屋并于2019年4月3日将涉案房屋交还了麦可公司。麦可公司主张王素娟在租赁期间向其购买了冷压机，设备款15000元王素娟未支付。麦可公司还主张王素娟向其租赁了两间宿舍，双方约定每间宿舍租金500元/月，王素娟拖欠该两间宿舍的租金12000元未付。为证明其主张，麦可公司提交了其与王素娟及王素娟丈夫何某华的微信聊天记录，聊天记录显示麦可公司曾向王素娟讨要设备款，且麦可公司每月向王素娟发送的《对账单》中包含了两间宿舍的租金，但王素娟从未向其支付过该租金。深圳市宝安区石岩XX橱柜店系个体工商户，其经营者何某华与王素娟系夫妻关系。深圳市宝安区石岩XX橱柜店营业执照已过期。本案中，一审法院要求麦可公司提供涉案房屋的建设工程规划许可证，麦可公司出具《情况说明》称，涉案物业系其租赁而来，其出租方未向其提供建设工程规划许可证，故其无法提供。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。麦可公司作为出租方，其有义务提供涉案房屋的建设工程规划许可证，但其未向一审法院提交上述证件，应承担举证不能的不利后果，一审法院确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故一审法院确认涉案《房屋租赁合同》无效。关于王素娟是否为本案适格主体的问题。一审法院认为，虽然《房屋租赁合同》的乙方为深圳市宝安区石岩XX橱柜店，但涉案房屋系由王素娟使用，房租亦由王素娟缴纳，王素娟为实际承租人，且麦可公司向王素娟提起反诉，说明其清楚并认可王素娟的承租人身份，故一审法院确认涉案《房屋租赁合同》的双方当事人为王素娟及麦可公司，王素娟作为承租人为本案适格主体。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，当事人因合同取得的财产应予返还。王素娟提交的证据证明其向麦可公司支付了保证金30000元，麦可公司主张该30000元系王素娟支付的其他租赁合同的押金，与本案无关，但麦可公司未提交证据证明其该主张，应承担举证不能的不利后果，一审法院确认王素娟向麦可公司支付了涉案租赁合同的保证金30000元，麦可公司应予以返还。王素娟使用了涉案房屋，应向麦可公司支付房屋占有使用费及已实际产生的水电费，故一审法院确认王素娟应支付麦可公司2019年4月1日至4月3日期间的房屋占有使用费1500元（15000元/月÷30天*3天），2019年3月份水电费882元。关于王素娟要求麦可公司支付30000元保证金利息的诉讼请求。一审法院认为，涉案租赁合同无效，双方均存在一定的过错，一审法院确认双方对合同无效各自应承担50%的责任。王素娟的保证金占用损失属于因合同无效导致的损失，麦可公司应承担该损失的50%。故一审法院确认麦可公司应支付王素娟的保证金占用费以30000元为基数分段计算，2019年4月3日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算至付清之日止。麦可公司要求王素娟支付购买冷压机设备款15000元的诉讼请求，与本案系不同的法律关系，不属于反诉的审理范围，麦可公司亦已另案主张。涉案《房屋租赁合同》约定的租赁物仅为厂房及办公室，未包含宿舍，王素娟、麦可公司之间关于宿舍的租赁合同与本案租赁合同系两个不同的合同，麦可公司关于宿舍租金的诉讼请求不属于本案反诉的审理范围，麦可公司可另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、麦可公司于判决生效之日起十日内返还王素娟租赁保证金30000元及资金占用费（以30000元为基数分段计算，2019年4月3日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算至付清之日止）；二、王素娟于判决生效之日起十日内支付麦可公司房屋占有使用费1500元；三、王素娟于判决生效之日起十日内支付麦可公司水电费882元；四、驳回王素娟的其他诉讼请求；五、驳回麦可公司其他反诉请求。案件本诉受理费279元（王素娟已预缴），由王素娟负担3元，麦可公司负担276元。反诉受理费50元（麦可公司已预缴550元），由王素娟负担45元，麦可公司负担5元，剩余500元退还麦可公司。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据麦可公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、王素娟是否应向麦可公司支付宿舍租金12000元及利息;二、王素娟向麦可公司支付厂房占用相关费用的具体金额。关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，涉案《房屋租赁合同》约定的租赁物仅为厂房及办公室，未包含宿舍，当事人双方之间关于宿舍的租赁合同与本案租赁合同系两个不同的合同，因此，麦可公司要求王素娟支付宿舍租金的诉讼请求与王素娟要求麦可公司返还原厂房租赁保证金的诉讼请求并非基于相同法律关系或者基于相同事实，故原审法院依法不合并审理，处理正确。关于第二个争议焦点，由于王素娟于2019年4月2日搬离涉案房屋并于2019年4月3日将涉案房屋交还了麦可公司，故王素娟应向麦可公司支付房屋占有使用费及已实际产生的水电费的天数仅为三天，原审对此项金额的计算正确，本院予以确认。麦可公司相关上诉请求超出原审判决的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，麦可公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167元，由深圳市麦可木业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年十一月十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。