广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1913号 原告：周勇，男，1971年11月9日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：曾荣辉，男，1982年10月12日出生，汉族，户籍所在地：广西全州县，现住广西灵川县。 原告周勇诉被告曾荣辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭审理了此案，原告周勇的委托诉讼代理人吕宏科、被告曾荣辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周勇向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年3月3日签订的《写字楼租赁协议书》；2、被告立即将租赁物腾空、恢复原状并交付给原告；3、被告支付原告至2020年2月15日起至交付租赁物之日止的租金或使用费（租金或使用费的计算：按6294元/月标准，自2020年2月15日起计算至交付租赁物之日止，现暂计至2020年8月14日租金为29764元）及滞纳金（滞纳金的计算：以6294元/月为基数，按月利率3%的标准，自2020年2月15日起分段计算至债务清偿之 第2页共12页 日止，现暂计至2020年8月15日滞纳金为4034.45元）；4、被告支付原告至2018年11月1日起至交付租赁物之日止的物业管理费（物业管理费的计算：按588元／月的标准，自2018年11月1日起计算至交付租赁物之日止，现暂计至2020年8月14日物业管理费为12640元）及滞纳金（滞纳金的计算：以588元每月为基数，按月利率3%的标准，自2018年11月2日起分段计算至债务清偿之日止，现暂计至2020年8月15日滞纳金为4308.28元）;5、被告支付原告自2018年2月15日起至交付租赁物之日止的水费（水费的计算：按2.78元／立方米的标准，自2018年2月15日起计算至交付租赁物之日止，现暂计至2020年7月17日水费为828.44元）；6、确认原告无需返还被告12000元履约保证金；7、本案诉讼费用、保全费用、公告邮寄费用由被告承担。事实和理由：2018年3月3日，原告与被告签订《写字楼租赁协议书》，第一条约定甲方（原告）将其所有的位于桂林市叠彩区，出租给乙方（被告）作为办公场所使用。第二条约定：租用期限：乙方租用期为2018年2月15日起至2021年2月15日止；第三条约定：费用及交纳期限：1、从2018年2月15日至2020年2月14日，乙方每月缴纳房租为人民币伍仟捌佰捌拾叁元（小写：¥5883元）；从2020年2月15日起至合约结束，乙方每月缴纳房租为人民币陆仟贰佰玖拾肆元（小写：¥6294元），支付方式为：按季度支付。乙方在每个付款周期当月5日前交清房租及物业费，缴纳方式可以现金支付或银行转账；2、乙方支付物业服务费，服务费按建筑面积计算每月¥3.5元／平方米。即每月收取综合服务费¥588元，乙方必须在当月5日前交清。3、乙方使用办公用房期间，其水电费由乙方负担，乙方当月的水电费按水电局收取的金额在下一个月5日前由甲方代收或由乙方存入水电费代扣银行账户。 第3页共12页 第五条约定：乙方的责任：1……乙方在本协议生效时向甲方交付履约保证金12000元，乙方若单方面中途退房，保证金归甲方所有；2、乙方依约交付租金、综合服务费、水电费，逾期不交者需缴交滞纳金，即乙方每逾期一天应按应交费用总金额的1%向甲方缴交滞纳金。签订合同后，原告向被告交付了出租物并依约履行了合同的义务。但被告拒不履行合同义务向原告交纳起诉期间的租金、物业费、水费等费用。被告已构成根本违约。为此，原告请求解除双方签订的《写字楼租赁协议书》。2020年2月15日至2020年5月14日期间租金为18882元，被告仅支付给了原告10882元，尚欠原告租金8000元；2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金18882元；2020年8月15日起截止至原告向法院提起诉讼之日止的租金，被告均未向原告支付。2018年2月15日至2020年8月14日止，被告仅向原告支付了5000元物业管理费，即被告仅向原告缴纳了8.5个月的物业管理费，2018年11月1日后的物业管理费至今未缴清。依照合同第五条第二款的约定，乙方（被告）每逾期一天应按应交费用总金额的1%向甲方（原告）缴交滞纳金，原告现主动调低被告的滞纳金责任承担，仅按月利率3%主张滞纳金，符合法律规定。依照合同第五条第一款约定，乙方如果单方面中途退房，保证金归甲方所有。本案，明显属于被告根本违约导致合同解除，属于被告单方面中途退房。因此原告无需返还被告12000元履约保证金给被告。综上，经原告多次催告，被告仍未依约向原告支付租金、物业费等相关费用，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告曾荣辉辩称，1、被告不同意解除合同，不腾空房屋，受今年疫情影响，需要与原告确认到现今尚欠金额的具体数额，希望与原告协商分期付款；2、物业费、水费没有意见，但对于原告主张的滞纳金不予认可，原告主张按照月 第4页共12页 利率3%计算的标准过高；3、履约保证金是押金，如果解除合同的话需要退给被告。 当事人围绕各自的诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体审查认证如下： 一、原告周勇围绕其诉讼主张提交的证据 1、《写字楼租赁协议书》，拟证明：第一条约定甲方（原告）将其所有的位于桂林市叠彩区，出租给乙方（被告）作为办公场所使用。第二条约定：租用期限：乙方租用期为2018年2月15日起至2021年2月15日止；第三条约定：费用及交纳期限：从2018年2月15日至2020年2月14日，乙方每月缴纳房租为人民币伍仟捌佰捌拾叁元（小写：¥5883元）；从2020年2月15日起至合约结束，乙方每月缴纳房租为人民币陆仟贰佰玖拾肆元（小写：¥6294元），支付方式为：按季度支付。乙方在每个付款周期当月5日前交清房租及物业费，缴纳方式可以现金支付或银行转账；乙方支付物业服务费，服务费按建筑面积计算每月¥3.5元／平方米。即每月收取综合服务费¥588元，乙方必须在当月5日前交清。乙方使用办公用房期间，其水电费由乙方负担，乙方当月的水电费按水电局收取的金额在下一个月5日前由甲方代收或由乙方存入水电费代扣银行账户。第五条约定：乙方的责任：乙方在本协议生效时向甲方交付履约保证金12000元，乙方若单方面中途退房，保证金归甲方所有；乙方依约交付租金、综合服务费、水电费，逾期不交者需缴交滞纳金，即乙方每逾期一天应按应交费用总金额的1%向甲方缴交滞纳金。2、《不动产权登记证书》三份，拟证明桂林市叠彩区办公房屋所有权为原告所有。 第5页共12页 被告对原告提供的上述证据的质证意见为：对原告提交的证据1、2均没有异议。 二、被告曾荣辉对其答辩意未提供任何证据 三、本院认证 对原告提供的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证，但能否证明原、被告的诉辩主张，本院将在本案的判决说理部分予以详细论述，在此不再赘述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月3日，原告周勇（甲方、出租方）与被告曾荣辉（乙方、承租方）签订了一份《写字楼租赁协议书》，约定原告将其所有的位于桂林市叠彩区房出租给乙方作为办公场所使用。原、被告双方在该协议中约定：租用期限为2018年2月15日起至2021年2月15日止。2018年2月15日至2020年2月14日期间每月房租为5883元，2020年2月15日起至合约结束每月租金为6294元，租金按季度支付，乙方在每个付款周期当月5日前交清。乙方支付物业服务费（综合服务费），按建筑面积以3.5元／平方米计算，每月为588元，乙方在当月5日前交清。乙方在使用期间，水电费由乙方负担，当月水电费在下一个月5日前由甲方代收或乙方存入代扣银行账户。乙方向甲方交付履约保证金12000元，乙方若单方面中途退房，保证金归甲方所有。该协议还约定：乙方依约交付租金、综合服务费、水电费，逾期不交者需缴交滞纳金，即乙方每逾期一天应按应交费用总金额的1%向甲方缴交滞纳金。乙方拖欠甲方的租金、综合服务费达半个月，则作乙方自行终止协议处理。乙方应在接到甲方通知三天内自行迁出，并补交所欠甲方的一切费用。若 第6页共12页 乙方不按时迁出，则从协议终止日起计收千分之一逾期金，每逾期一天按本协议所定的日租金、综合服务费金额的两部计收。乙方在合约期最后两个月确定是否续签，同等条件优先乙方续签。原告按约将房屋交付被告，而自2020年2月15日起被告未向原告支付租金，原告向被告主张按约支付未果，遂于2020年8月24日向本院起诉，提出上述诉讼请求。 庭审中，原告表示案涉房屋于2018年2月15日交付被告使用、协议书是2018年3月3日补签，对此，被告予以认可；原被告双方均认可履约保证金12000元已经实际交付。原告还表示：1、2020年2月15日之前的租金被告已经足额支付，2020年2月15日至今被告仅支付了10882元租金，而其诉请的从2020年2月15日起暂计至2020年8月14日的租金29764元，是按照6294元/月的租金标准乘以6个月，再扣除被告曾荣辉已经支付的10882元；2、从房屋交付后，被告仅交纳了5000元物业费，物业费是直接交给物业公司；3、从2018年2月15日至2020年7月17日，被告拖欠水费828.44元，水费是直接从原告账户扣划，被告方一直未给付过原告代付的水费。对此，被告表示：1、认可租金计算标准为6294元/月，但尚欠租金数额不予认可；2、物业费收费标准予以认可，确实是只给了5000元物业费给物业公司；3、对于水费收费标准及数额没有异议。 本院认为，依法成立的合同,对合同当事人具有约束力,当事人应按照合同约定履行义务。原告周勇与被告曾荣辉签订的《写字楼租赁协议书》,系当事人真实意思表示,未违反法律强制规定,应为合法有效,当事人均应按照合同约定履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义 第7页共12页 务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按约履行合同约定的义务，将房屋交给被告，被告应按约支付租金给原告，但被告未按约支付租金，已构成违约，侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。 综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、涉案租赁协议应否解除；二、原告诉请将租赁物腾空、恢复原状是否有事实及法律依据，应否支持；三、租金数额的确定以及滞纳金标准是否过高，应否调整；四、原告是否应该向被告返还12000元履约保证金。 关于争议焦点一。本案中，原告与被告签订了3年的租赁合同（2018年2月15日至2021年2月15日），且原被告双方均认可2020年2月15日之前的租金已经足额给付。受今年新冠疫情影响较大,应充分考虑疫情影响这一因素。原告依据合同法第九十四条第四款之规定认为合同目的无法实现要求解除双方签订的租赁协议,而被告曾荣辉亦表示不同意解除租赁协议，要求继续履行该协议，且考虑到受疫情的影响较大,从2020年2月15日至原告起诉时的2020年8月24日约6个月期间，被告曾荣辉也履行了部分支付租金的义务,交纳了10882元租金,视为其积极履行合同义务，鉴于被告仍然有继续履行原租赁协议的意愿,且已经采取了一定的的违约补救措施,协议亦未到期,从公平合理的原则出发,应当保持双方《写字楼租赁协议书》的延续性,不宜解除协议。 关于争议焦点二。原告诉请将租赁物腾空、恢复原状，是在解除租赁协议成立的基础上主张的，现综合考虑本案实际情况，案涉租赁协议目前不宜解除，故对于其主张将租赁物腾空、恢复原状的诉请不予支持。 第8页共12页 关于争议焦点三。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在协议中约定按季度支付，乙方在每个付款周期当月5日前支付租金，被告理应遵守上述约定，按时支付租金。现原告诉请主张从2020年2月开始按照6294元/月的标准计算，则截止至原告起诉的2020年8月，应付租金为37764元（6294元/月×6个月=37764元），扣除被告曾荣辉已经支付的租金10882元，尚欠租金26882元。 关于滞纳金的问题。原被告双方在租赁协议中约定依约交付租金，每逾期一天按应交总金额的1%支付滞纳金，租赁协议中约定的滞纳金具有违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”,约定违约金的目的是要求当事人恪守诚实信用的道德,若违约金的赔偿过低,会造成失信人认为违约成本低可以接受,而出现下个租赁期继续延迟给付租金的现象,故违约金的支付应当具有一定的惩戒作用,才能警示违约者。本案中，原、被告约定每日按应交总金额的1%支付，而原告周勇起诉时调整为按照月利率3%的标准计算，即年利率36%,原告未能举证证明因为被告拖欠租金产生的实际损失,被告亦主张原告标准过高，故本院根据实际情况酌情确定被告曾荣辉按尚欠原告租金26882元的10%支付2688元违约金。 关于争议焦点四。原被告双方在租赁协议中约定，乙方若单方面中途退房，保证金归甲方所有。本案中，被告的行为构成违约，但并不符合履约保证金不 第9页共12页 予退还之约定，故对于原告主张确认原告无需返还被告12000元履约保证金的诉请不予支持。 另，关于原告诉请的物业管理费、水费。原、被告双方在协议约定了上述费用由被告缴纳，被告在庭审过程中亦表示对于物业费、水费的缴纳标准、数额均无异议，被告自2018年11月1日起未按照协议约定承担讼争房屋的物业管理费、自2018年2月15日起未按照协议约定承担诉争房屋的水费，故对原告要求被告支付物业管理费12640元（从2018年2月15日起至2020年8月14日期间共计30个月，588元/月×30个月=17640元，扣除被告已经支付的物业管理费5000元，尚欠12640元【17640元-5000元=12640元】）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于原告主张的按照月利率3%标准计算逾期缴纳物业管理费滞纳金，如前所述，滞纳金具有违约金性质，本院根据实际情况酌情确定按尚欠物业费12640元的10%支付1264元予以支持。原告诉请被告支付案涉房屋的水费，符合协议约定，被告亦无异议，本院予以支持。关于水费，则以供水部门的票据为准，截止至2020年7月17日尚欠水费828.44元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曾荣辉向原告周勇支付2020年2月15日至2020年8月14日期间的租金26882元及违约金2688元； 二、被告曾荣辉向原告周勇支付2018年2月15日至2020年8月14日期间剩余的物业管理费12640元及违约金1264元； 第10页共12页 三、被告曾荣辉向原告周勇支付2018年2月15日至2020年7月17日期间的水费828.44元； 四、驳回原告周勇的其他诉讼请求。 本案诉讼费1362元(原告周勇已预交)，适用简易程序减半收取681元，财产保全费520元（原告已预交），由原告周勇负担348元，被告曾荣辉负担853元；剩余的681元本院退回原告周勇。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1362元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李明权 第11页共12页 二〇二〇年十一月二十日 书记员  徐建真 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第12页共12页 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。