山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2734号 上诉人（原审原告）：黄永旗，男，汉族，1968年5月8日出生，住山西省临猗县。 委托诉讼代理人：杨婉冰，山西淳正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵存样，男，汉族，1965年8月10日出生，住山西省运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：任媛媛，山西众志诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵军峰，男，汉族，1976年9月20日出生，住山西省临猗县。 上诉人黄永旗因与被上诉人赵存样、赵军峰案外人执行异议之诉一案，不服临猗县人民法院（2020）晋0821民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄永旗上诉请求：1.撤销临猗县人民法院（2020）晋0821民初1107号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定基本事实错误，应予纠正。被上诉人赵军峰在一审中承认欠上诉人钱属实，将案涉房屋抵顶借款也属实，《房屋买卖合同》合法有效，被上诉人赵军峰辩称合同签订日期不是合同上显示的2017年3月20日，而是2018年9月21日，但其提供的手机照片真实性无法核实，不能作为认定事实的证据，且即使合同日期存在倒签，两个时间均在案涉房屋被诉讼保全之前。被上诉人赵军峰关于其与上诉人曾约定合同签订后，若再给付上诉人10万元，则上诉人将房屋返还的陈述无其他证据佐证，不应采信。被上诉人赵存样提供的其与赵军峰签订的《房屋抵押借贷合同》及赵军峰与案外人吴运来签订的《房屋买卖合同》与本案均无关联。一审查明案涉房屋未办理土地使用权证及房屋所有权证，故案涉房屋未变更登记并非上诉人自身原因造成，本案符合最高院关于执行异议与复议规定第二十八条的规定，足以排除执行。被上诉人赵军峰一审中明确表示2018年8月14日的邮寄快递是其姐姐帮忙签收，其早已不在案涉房屋中居住，一审认定邮寄回单上是赵军峰签字错误。黄永旗与崔文科在租房前不认识，不是同事关系。 赵存样辩称，1.上诉人并未取得案涉房产的物权，该房产仍登记在赵军峰名下；2.一审法院认定上诉人与赵军峰签订房屋买卖合同并非出让房屋的真实意思表示准确，赵军峰在一审中表示，合同是在拖欠上诉人债务后在上诉人要求下签订的以房抵债协议，签订时间为倒签，上诉人在一审中也未对赵军峰陈述的事实进行反驳陈述并提供反驳性证据；3.赵军峰未将案涉房产变更登记至上诉人名下，上诉人未提供相关证据证明是非其原因导致未进行变更登记，也未提供相关证据证明其izai人民法院查封之前已经合法占有案涉房产。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应依法维持。 黄永旗向一审法院起诉请求：1.请求解除对运城市盐湖区工农西街运输公司家属院23号楼4单元2楼西户房产的查封措施，停止对涉案房产的执行；2.请求确认原告黄永旗为运城市盐湖区工农西街运输公司家属院**楼******房产的权利人；3.本案的诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月16日本院作出（2018）晋0821民初2245号民事裁定书，对被执行人赵军峰在运城盐湖区工农西街运输公司家属院23号楼4单元202的房产予以查封，并发布了执保号132号查封公告。2019年4月25日运城中级人民法院作出（2019）晋0821民终字440号民事判决，判决产生法律效力后，申请执行人赵存样向本院申请执行，本院将之前的保全裁定转化为执行裁定，并对赵军峰名下的房产申请强制执行。执行中，本案原告黄永旗向本院提出异议，被本院（2019）晋0821执异52号裁定，驳回黄永旗的异议，黄永旗遂以执行异议之诉诉至本院。2006年3月27日，赵军峰全款购买了本单位山西运城汽车运输集团有限公司家属院23号楼4单元202房产一套，运城运输公司出具书面证明归赵军峰所有，该房产至今未办理房屋所有权证及土地使用权证。2018年9月21日，赵军峰与原告黄永旗签订《房屋买卖合同》，约定赵军峰以34.6万元的价款将运输公司家属院23号楼4单元2楼西户（202）包括地下室，建筑面积为115.1平方米房产出卖给黄永旗，并约定合同签订之日一次性支付房款，赵军峰于2017年3月底前将房屋交付给乙方等内容。合同由原告黄永旗、被告赵军峰及第三人占奎、补新征的签字，落款日期为2017年3月20日。同日，赵军峰将之前所借黄永旗33万元借据抽回抵房款，并给黄永旗出具收据：“今收到黄永旗购房款（运输公司家属院23号楼4单元202室）叁拾肆万陆仟元整（346000）。赵军峰2017.3.20”。原告主张实际占有涉案房屋，向本院提交了2019年10月7日，运输公司物业中心出具票号为0000079227，户名为赵军峰，地址**楼****西购电专用发票；2019年11月28日，运输公司物业中心出具票号为0000080006，户名为赵军峰，地，地址**楼****西购电专用发票；2019年11月13日，供热出具票号为3701031号收据，交款单位为赵俊峰，收款事由2019-2020采暖费。2018年10月3日原告与本单位同事崔文科签订房屋租赁合同，从2018年10月8日至2021年10月7日以每年6000元租金租给崔文科。另查明，2013年12月24日赵军峰与吴运来签订房屋买卖合同，将涉案房屋以20万元出售给吴运来，并约定2014年2月23日前交房给乙方。2014年7月15日赵军峰与赵存样签订《房产抵押借贷合同书》，以涉案房屋给赵存样设定抵押。赵军峰在本次庭审中明确表示与黄永旗所签买卖合同是2018年9月21日并用手机拍录，黄永旗授意签订时间提前至2017年3月20日，且之后给付10万元，黄永旗同意将抵债房返还给赵军峰。赵存样于2018年7月31日以民间借贷为由将赵军峰诉至本院，本院于2018年8月14日向赵军峰居住地山西运城汽车运输集团有限公司家属院23号楼4单元202房产邮寄送达传票、起诉状副本等诉讼材料，赵军峰在邮寄回单中签字确认。一审法院认为：本案的焦点问题在于，原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的所有权或者物权期待权。一、关于原告对涉案房屋是否享有所有权问题，物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律对规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”根据法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记薄上记载后，买受人才能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，涉案房屋未办理国有土地使用证，也没有房屋所有证，表明权属的仅为房产出售方山西汽运集团运城汽车运输有限公司及其物业中心登记信息，山西汽运集团运城汽车运输有限公司关于涉案房产所有人至今登记在被告赵军峰名下，案涉物权并未发生变动，原告不是房屋所有权人，且原告未提交证据证明该权属未发生变动非因原告所致。二、原告对案涉房屋是否享有排除强制执行的物权期待权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照该规定，对不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力，必须同时满足上述四个条件，缺一不可。本案中原告主张的民事权益不能满足上述四个要件，首先原告与被告赵军峰签订书面买卖合同，但原告未实际向赵军峰交付房款，而是以赵军峰所拖欠原告借款抵顶房款，明为买卖实为以房抵债。本院认为，以房抵债协议和房屋买卖合同在一定条件下可能会产生某些相同的法律后果，但两者在法律关系构成及法律功能方面存在本质的区别，不能简单替代。以房抵债协议根据民事审判第8次工作会议精神，只有按照协议办理完过户或变更登记，以房抵债协议方才成立或生效。以房抵债协议是以消灭金钱为目的债的履行方式，以他种替代原定给付，从而消灭债务，在其债权并不优于其他债权人的情况进行以房抵债，侵害了债权平等性原则，损害了其他债权人合法权利救济途径，故不能认定以房抵债协议而产生了物权期待权及物权本身。以房抵债房屋未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而不享有物权期待权。其次，签订合法有效的房屋买卖合同是享有物权期待权的前提条件。庭审中，被告赵军峰明确表示其是2018年9月21日在原告要求以涉案房产抵顶债务的情况下与原告签订的《房屋买卖合同》，且与原告商议将来赵军峰再付10万元，原告将涉案房产予以返还；同时赵军峰应原告要求故意将《房屋买卖合同》签订时间及收据签署时间倒签至2017年3月20日，且在房屋买卖合同中第三条“……甲方于2017年3月底前将房屋交付给乙方……”。由此可见，①被告赵军峰与原告签订该《房屋买卖合同》时并没有出卖房产的真实意思表示；②黄永旗与赵军峰签订《房屋买卖合同》具有虚假成分，签订时间和占有时间均不符合客观事实；③在黄永旗之前赵军峰还与赵存样签订《房屋抵押借贷合同》，和吴运来签有《房屋买卖合同》，显然黄永旗与赵军峰所签《房屋买卖合同》不符合享有物权的合法性基础性要件。再次，原告提交的物业、水、电费凭证仍显示是赵军峰；租赁合同是黄永旗与其同事崔文科所签，未提供2017年3月底之后实际占有的事实。相反在本案被告赵存样诉赵军峰民间借贷中，2018年8月14日赵军峰确认送达地址仍为涉案房屋所在地，原告提供证据存在着诸多矛盾和瑕疵，因此原告主张在本院查封之前即与赵军峰签订合法有效合同本院不予采信。综上所述，原告与赵军峰所签《房屋买卖合同》明为买卖实为以房抵债，原告基于以房抵债合同仅取得了债权请求权，而不享有涉案房屋的物权或物权的期待权，原告债权请求权亦不优先于赵存样对赵军峰金钱债权，因此原告请求停止对涉案房屋执行，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告黄永旗的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告黄永旗承担。 经二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：上诉人黄永旗系以案涉房屋买受人的身份提起本案案外人执行异议之诉，故本案审理焦点为其与被上诉人赵军峰签订的《房屋买卖合同》是否足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。首先，关于案涉《房屋买卖合同》的效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，案涉房屋至今未办理房屋所有权证及土地使用权证，依法不得转让，故上诉人黄永旗与被上诉人赵军峰就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》不应被认定为合法有效，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人黄永旗对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。其次，关于案涉《房屋买卖合同》的性质，被上诉人赵军峰系为抵偿其欠上诉人黄永旗的借款而签订案涉《房屋买卖合同》，合同性质为以房抵债协议，该合同系基于普通金钱债务产生，目的是对债务履行方式的变更，且根据物权法的第九条规定，不动产物权的变更和转让经依法登记才发生效力，而案涉《房屋买卖合同》签订后，未进行权属变更登记，故案涉房屋的所有权未发生变动，此时，上诉人黄永旗对案涉房屋并不享有优先于其他债权人的受偿权利，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审法院不予支持上诉人黄永旗的诉讼请求并无不当， 综上所述，黄永旗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人黄永旗负担。 本判决为终审判决。 审判长  席少君 审判员  林学武 审判员  梅智勇 二〇二〇年十一月二十日 书记员  杨 琴