广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初6904号 原告：柳州市宏基物业服务有限公司，住所地广西柳州市荣军路349号荣御·优山美地3栋二层，统一社会信用代码：91450200051005653J（1－1）。 法定代表人：刘明均，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小用，广西辩维律师事务所律师。 被告：卢上考，男，1970年10月12日出生，壮族，住广西柳州市柳**。 原告柳州市宏基物业服务有限公司（以下简称宏基物业公司）诉被告卢上考物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告宏基物业公司的委托诉讼代理人覃小用，被告卢上考到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宏基物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费1793.664元；2、判令被告向原告支付违约金3022.86元（按每日千分之三计算，从2020年2月1日起暂计至2020年9月30日），之后违约金另计算至实际履行完毕之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是为柳州市“魅力首座”小区提供物业服务的企业，被告是该小区6栋2单元22-1号房屋业主。被告房屋建筑面积109.61平方米，按前期物业合同约定的备案的收费1.8月每平方计算，物业费109. -2- 61元/月。被告从2016年6月无故拒交物业费，原告于2020年5月11日向贵院起诉。2020年8月7日作出（2020)桂0204民初3528号民事判决书判令被告支付2016年7月4日至2019年12月31日的物业费（本判决为终审判决），但被告至今未履行且从2020年1月1日至2020年9月31日止仍拒交物业费，共欠原告物业服务费用人民币1793.664元及违约金3022.86元。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故依照《民事诉讼法》之有关规定提起诉讼，请贵院依法判处。 被告卢上考辩称，原告由房开聘请负责小区前期物业的管理和服务，在《魅力首座前期物业服务合同》第二章中明确约定了物业公司应当履行的义务，按理业主也应当有缴纳物业费的义务。但是由于物业公司没有履行合同义务，导致小区秩序十分混乱，未经业主同意还擅自把业主公共场地和电梯广告出租牟利，公共区域建两个停车场收费，业主多次向物业公司反映，问题一直没有得到解决，双方的矛盾和纠纷日积月累，辖区派出所也多次出警。《物业管理条例》第三十五条明确规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。由于物业公司的违约在先，在问题得不到解决的情况下，大部分业主被迫无奈才拒交物业费，目的不是故意拖欠费用，而是为了促使物业服务公司能监视自身问题，跟业主协商，切实履行合同，确保业主的利益不被侵害。楼下车辆乱停乱放，堵塞消防通道；公告区域乱摆乱放，随意晾晒，随意在门面围公共区域为己所用，四栋和六栋的消防通道已被幼儿园为其建成幼儿园；消防逃生通道被个人业主砌墙，安装门锁据为已有；擅自将业主公共场所出租牟利，长期默许幼儿园将部分公共区域占为己有，还把部分公共活动区域建停车场对外收取停车费；私自出租业主电梯广告收费；不见保安，没有楼管；门禁卡只能到指定的楼层；物业公司在6栋2单元设食堂，油烟管道未处理直接排放，楼上的住户苦不堪言；小区路灯照明灯损坏无人更换；小区本有三个小车出入口，物业公司为了省钱开了一段时间后封了一个出入口；小区只有停车场进出口处有保安，导致屡次被小偷入户盗窃；6、7栋游离于小区之外，没有岗亭，长期处于没有门卫管理的状态，导致多起入室盗窃；没有娱乐场所，售楼处外的滑滑梯地面尖锐凸起物多次划伤小孩，反映多次没有处理；只要业主与物业保安有停车收费或者其他争论，物业公司组织所有保安队伍威胁业主，多次闹到五里卡派出所；垃圾不及时清理；房屋漏水墙面破损问题 -3- 得不到解决；六栋2单元一楼大堂最里面的大门损坏；魅力首座物业管理服务协议手册第三条物业费规定每月每平方1.1元，不知道从何出来的宏基物业按每平方1.8元收取，不知道通过什么途径进入小区，也未跟业主商定过服务协议和收费。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，由物业服务企业提供前期物业服务。原告递交《柳州市物业服务合同备案表》，载明原告作为魅力首座小区的物业服务企业系通过招投标方式选聘，合同期限为2016年7月4日至业主委员会成立止，每月高层住宅物业服务费收费标准执行价为1.8元/平方米/月，该备案表城区建设局备案意见处有“提交的资料符合备案要求”手写字样，并加盖了柳州市柳南区住房和城乡建设局的公章，落款日期为2016年7月14日。对于被告辩称其仅认可铭仁物业公司的观点，本院认为建设单位更换前期物业服务企业，但更换系通过招投标选聘且经行政部门批准的，业主抗辩确认合同无效的，不予支持。本案中，作为建设单位的柳州市普利华房地产开发有限责任公司与原告宏基物业公司于2016年7月4日签订的《柳州市魅力首座前期物业服务合同》系其双方平等协商的合意，为其双方的真实意思表示，且未有违反法律、行政法规的强制性规定，故该份合同合法有效。 关于要求支付物业服务费之诉请。由于经查实原告在签订以上合同后已为魅力首座小区提供了物业服务，故被告卢上考作为该小区的业主有义务向原告交纳相应的物业服务费。原告主张本案的物业服务费按照1.8元/㎡/月的标准进行收取并未有超过上述的《柳州市魅力首座前期物业服务合同》第五条之约定以及原告在行政主管部门备案关于高层住宅每月物业服务费的收费标准，故本院予以支持。但又由于经查实原告所提供的物业服务尚存在服务不到位的情况，依据服务质量与收费标准相适应的原则，故应当降低原告的收费标准，本院酌定本案物业费按照1.04元/月/平方米计算。综上，本院对本案应予支持原告自2020年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费计算为：[1.04元/㎡/月×109.61㎡（房屋建筑面积）×9个月]=1026元。 关于要求支付违约金之诉请。因原告未完全履行其物业服务的义务，在《魅力首座前期物业服务合同》中约定原告的管理服务达不到约定的服务合同内容和质量标准的，应按考核办法约定的标准向业主 -4- 支付违约金。故在本案双方均存在违约的情况下，本院根据双方违约情形综合考虑，对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告卢上考向原告柳州市宏基物业服务有限公司支付自2020年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费人民币1026元。 二、驳回原告柳州市宏基物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元（原告已预交），由原告柳州市宏基物业服务有限公司负担20元，被告卢上考负担5元并迳付给原告柳州市宏基物业服务有限公司。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判员 邓 媛 -5- 二〇二〇年十一月十八日 书记员 许丽芬 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的 -6- 物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007