江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初7865号原告：江苏正大物业服务有限公司，统一社会信用代码91320682718629916H,住所地如皋市城南街道万寿南路**亿联广场****，法律文书送达地址：如皋市如城街道学府西苑正大物业办公楼品质部。法定代表人：周永良，董事长。委托诉讼代理人：樊健（特别授权），公司法务部副主任。委托诉讼代理人：周燕霞（特别授权），公司员工。被告：许日华，男，1968年2月27日生，汉族，住如皋市，、。原告江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业公司）与被告许日华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正大物业公司的委托诉讼代理人樊健、周燕霞与被告许日华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正大物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告自2018年2月1日至2020年12月31日止的物业管理服务费4114.04元（146.93平方米×0.8元/月/平方米×35个月）；2、被告给付原告自2018年1月1日至2020年12月31日止的公共能耗费465元（2018年度130元+2019年度135元+2020年度预收200元）；3、被告承担拖欠物业费的违约金1024.38元（按日万分之五计算2018年2月1日起至2020年8月31日止拖欠2018年物业费1292.98元的违约金为601.23元、自2019年1月1日起至2020年8月31日止拖欠2019年物业费1410.52元的违约金为423.15元）。事实和理由：被告自2010年6月21日即住进如皋市世纪佳园面积为146.93平方米的13幢201室房屋内。原告与该小区业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定：原告自2018年3月1日开始为世纪佳园小区提供物业服务至下届业主委员会成立且与其所聘物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，物业费标准为0.8元/平方米/月，于每年的6月底前缴纳，违约金按照拖欠物业费总额的日万分之五计算。至今，被告拖欠原告自2018年2月1日至2020年12月31日的物业服务费和公共能耗费未给，现要求判如所请。被告许日华辩称，我系世纪佳园13幢201室的业主，原告所诉我欠其物业费属实，但我未向原告缴纳物业费的原因是原告的服务质量太差，主要表现如下：1.我于2018年、2019年左右新买的电瓶车在小区内丢失。我的汽车停放在小区遭剐蹭，反光镜掉落。楼上住户洗衣机下水流到我家阳台上，导致鞋柜泡烂损坏。我将以上问题告知物业，物业至今未处理；2.原告进驻小区期间，我们楼从一层至十一层一直有人去世，我请的风水先生查看后认为该栋楼前面的池子里不能空着，要么养鱼、要么填起来，我告知原告后，至今未处理；3.小区绿化自原告进驻小区后至今未进行维护。综上，原告的服务质量非常差，且与被告之间没有签订相关合同，原告的主张于法无据，应予驳回。经审理查明：2018年3月19日，原告正大物业公司作为乙方与世纪佳园业主委员会作为甲方就甲方选聘乙方对世纪佳园小区提供物业服务事宜签订《世纪佳园物业服务合同》一份。合同约定：第二条乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，雨、污水管道的疏通；4、公共绿化、建筑小品、水环境、健身器材的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全消防防范等事项的协助管理，消防服务包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立；7、装饰装修管理服务，发现物业区域内违反有关装饰装修和使用等方面的法律、法规、规章的行为，应当及时告知、劝阻并向有关部门报告；8、建立健全本物业管理区域内的物业管理档案资料；第六条第二款双方约定本物业管理区域内物业服务费标准如下：2、小高层住宅：0.80元/平方米.月（公共能耗费按实分摊）；第七条本物业公共能耗费（包括但不限于电梯、无负压供水、景观、路灯及楼道内公共照明用电、景观、消防用水等）未计入物业服务费，根据每年实际发生额按小区总户数（或按业主专有部分面积）进行分摊；分摊系数为：1-2层0.80……；第十一条物业服务费和公共能耗费按年缴纳，业主或物业使用人每年的6月底前履行交纳义务。如逾期且经催缴后仍不履行缴费义务的，自逾期之日起按欠缴总额承担日万分之五的违约金；第四十条本合同期限暂定三年，自2018年3月1日起至下届业主委员会成立且与其所新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；第四十三条本合同经甲乙双方签字盖章生效后对世纪佳园全体业主及物业使用人均具有约束力……。合同签订后，世纪佳园业主委员会在合同下方甲方处加盖了公章，并由业主委员会成员在合同下方业委员代表处签名，原告在合同下方乙方处加盖公章，并由法定代表人周永良在合同下方法人代表处签名。该合同于2018年3月28日在如皋市城市管理行政执法局进行了备案登记。同日，世纪佳园业主委员会作为甲方、南通领航物业服务有限公司作为乙方、原告江苏正大物业服务有限公司作为丙方签订了《世纪佳园小区物业用房等移交协议》一份，协议明确乙方服务期间自2015年元月1日至2017年12月30日，乙方实际服务至2018年元月底。协议约定：二、乙方合同期满，延期服务的费用（见清单），将协商甲方承担72800元，由丙方垫付。甲方同意丙方在收取2018年的物业时，按整年收取。从2018年2月1日计算收取，2018年10月份以前缴费的，2018年度物业服务费按10个月收取，不缴纳的不给予优惠。协议签订后，世纪佳园业主委员会在合同下方甲方处加盖公章，业委员七名成员签名，南通领航物业服务有限公司和江苏正大物业服务有限公司分别在乙方、丙方处加盖公章，并由法定代表人签名，如皋市如城街道西郊社区居民委员会在见证方处加盖公章，并由村主任签名。2018年4月19日，如皋市世纪佳园业主委员会作为甲方与原告正大物业公司作为乙方签订了《世纪佳园小区公共能耗费协议》一份。协议约定：一、世纪佳园小区的公共能耗费主要指用于小区公共部位运行的水、电费用，这些费用由供电、供水部门按计量收取，由乙方代为缴纳，由小区全体业主按系数分摊和承担；二、乙方对小区能耗费应建立台账，对小区业主可采取预收、年终核算的方式，每半年将收支情况向业主公示。业主委员会可以对收支专账进行审核，对业主欠缴的能耗费，可以按欠费金额每日万分之五收取滞纳金。当年如有结余可结转下年，欠收的可于下年补收;三、世纪佳园的能耗费从2018年1月份开始收取，由乙方代为缴纳。乙方应从2018年1月份开始向业主收取能耗费。以上事实，有《世纪佳园物业服务合同》、《如皋市物业服务合同备案证明》、《世纪佳园小区物业用房等移交协议》、《世纪佳园小区公共能耗费协议》和原告的陈述为证。又查，被告许日华购买如皋市如城街道世纪佳园13幢201室建筑面积为146.93平方米的房屋一套，并于2010年左右居住该房屋至今。被告自2018年2月1日起即未缴纳物业费用。原告分别于2019年5月26日、10月24日，2020年3月15日、7月29日在被告所住房屋大门上张贴《物业服务收费通知书》，通知被告缴纳物业服务费及能耗费，并多次电话通知被告夫妇缴纳物业服务费及能耗费，但被告至今未缴纳。以上事实，有照片四份及原、被告的陈述为证。因被告未缴纳所欠物业费和能耗费，原告即于2020年9月24日诉来本院，要求判如所请。再查，原告2018年缴纳案涉小区公共能耗费合计195182.24元，2019年缴纳案涉小区公共能耗费合计216111.25元。有国网江苏省电力有限公司如皋市供电分公司及如皋市自来水厂分别出具的江苏增值税专用发票和原告的陈述在卷佐证。审理中，原告称除以上缴纳的公共能耗费外，2018年还交了公共能耗费18717.76元、2019年还交了公共能耗费2848.75元，并提供了未加盖公章的江苏省电力公司通用机打发票（核查票）为证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告所在小区的业主委员会与原告签订的《世纪佳园物业服务合同》、《世纪佳园小区物业用房等移交协议》、《世纪佳园小区公共能耗费协议》不违反法律禁止性规定，是合法有效的。以上合同及协议对原告及该小区内的所有业主均具有法律约束力。原告已按照合同约定提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照合同约定如期足额缴纳物业费和公共能耗费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案被告逾期缴纳物业费，应按照合同约定承担违约责任。但原告主张的违约金标准明显超过其所受的损失，对超过部分的违约金，本院不予支持。原告只要求被告承担拖欠物业费的违约金，本院照准。被告以其与原告未签订物业服务合同为由拒付物业费，理由不成立，本院不予支持。根据《世纪佳园物业服务合同》第六条第二款约定，被告房屋属于小高层住宅，按照0.80元/平方米.月缴纳物业服务费，公共能耗费按实分摊。根据《世纪佳园小区物业用房等移交协议》第二条约定，因被告未在2018年10月前缴纳，故被告不享有10个月物业费的优惠，应自2018年2月1日起缴纳物业费。据此，计算被告至2020年12月31日止的物业费为4114.04元（146.93平方米×0.8元/月/平方米×35个月）。根据《世纪佳园物业服务合同》第十一条约定，物业服务费和公共能耗费按年缴纳，业主或物业使用人每年的6月底前履行交纳义务。如逾期且经催缴后仍不履行缴费义务的，自逾期之日起按欠缴总额承担日万分之五的违约金。对超过原告损失部分的违约金，本院不予支持。被告所欠2018年至2020年的物业费应分别于每年6月30日前缴纳，逾期不缴纳，应分别承担所欠各年度物业费自逾期之日即每年的7月1日至2019年8月19日止按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计算的违约金、自2019年8月20日至给付之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金。原告主张至2020年8月31日止拖欠2018年和2019年物业费的违约金不违反法律规定，本院照准。据此，计算拖欠2018年物业费1292.98元的违约金为128.50元[1292.98元×（4.75÷100÷360天×415天+4.25÷100÷360天×378天）]，拖欠2019年物业费1410.53元的违约金为71.47元[1410.53元×（4.35÷100÷360天×50天+4.25÷100÷360天×378天）]。原告要求被告承担自物业费计收之日起的违约金无合同和法律依据，本院不予支持。原告按照合同约定，按实际发生的公共能耗费分摊到小区每个业主户头上，并结合各业主所居住房屋的楼层按系数收取公共能耗费不违反法律禁止性的规定，本院照准。原告2018年缴纳案涉小区公共能耗费合计195182.24元，2019年缴纳公共能耗费合计216111.25元。按照合同约定，被告应承担2018年的公共能耗费119.56元（195182.24元÷1306户×0.8）、2019年的公共能耗费132.38元（216111.25元÷1306户×0.8）。原告所提供了未加盖公章的江苏省电力公司通用机打发票（核查票）不能证实原告已缴纳核查票上所载的费用，故原告主张除以上能耗费外，2018年还交了公共能耗费18717.76元、2019年还交了公共能耗费2848.75元，依据不足，本院不予支持。根据《世纪佳园小区公共能耗费协议》第二条约定，原告可以向小区内的所有业主预先收取2020年的公共能耗费，待年底核算后多退少补。但双方并未约定按照何种标准进行预收，故原告要求被告预先缴纳2020年度的能耗费200元依据不足，本院不予支持。原告可待公共能耗费实际发生后，按实向业主进行收取。被告辩称原告服务质量非常差，但未向本院提供证据证实。且，根据《世纪佳园物业服务合同》第二条约定，原告的服务主要针对小区内共用部位、共用设施、公共秩序、公共安全的维护等。被告所辩其电瓶车丢失、汽车被剐蹭、反光镜掉落、楼上住户漏水等可依法向有关部门请求解决。原告作为物业服务公司不具有行政执法权和司法权，但可针对业主反映的问题协助有关部门查清相关事实。至于被告辩称其所住楼前水池无水，原告应检查解决，以确保小区内的建筑小品保持其原有的功能不变。但被告不能以此为由拒交物业费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告许日华给付原告江苏正大物业服务有限公司自2018年2月1日至2020年12月31日止的物业服务费4114.04元。二、被告许日华给付原告江苏正大物业服务有限公司自2018年1月1日至2019年12月31日止的公共能耗费合计251.94元。三、被告许日华给付原告江苏正大物业服务有限公司拖欠2018年和2019年物业费自逾期之日至2020年8月31日止的违约金199.97元。上述一、二、三项合计4565.95元，于判决生效后立即履行。四、驳回原告江苏正大物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告许日华负担（该款原告已垫付，由被告履行上述款项时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员 李 茜二〇二〇年十一月二十六日书记员 夏文婷