广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7982号原告（反诉被告）：深圳多喜乐文化科技有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道科技园**科技南八道豪威科技大厦21A，统一社会信用代码914403003197868695。法定代表人：胡国冰，执行董事。委托诉讼代理人：薛展涛，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛珺，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市人人乐百货有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道景龙社区龙环一路**东华明珠园**101，统一社会信用代码914403007675751922。法定代表人：朱伟莲，总经理。委托诉讼代理人：李瑞，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。上列原告深圳多喜乐文化科技有限公司（以下简称“多喜乐公司”）诉被告深圳市人人乐百货有限公司（以下简称“人人乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，被告在法定期限内提出反诉。本院适用普通程序，对本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛展涛及被告的委托诉讼代理人李瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年7月26日签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告返还原告支付的租赁保证金人民币55200元；3.判令被告赔偿原告各项经济损失（含装修及设备损失、经营损失等）合计人民币407390.5元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。被告向本院提出如下反诉请求：1.判令解除双方于2016年7月26日签订的《租赁合同》及其《补充协议》；2.判令原告向被告支付拖欠的租金（自2018年1月起，按照每月人民币28980元的租金标准，计至原告实际交还租赁场所给被告之日止，暂计至2018年6月为人民币173880元）；3.判令原告向被告支付拖欠的2018年1月至2018年2月水电费共计人民币2679.84元；4.判令原告向被告支付逾期支付租金违约金（自2017年12月26日起，按照每月3%的计算标准，计至原告实际付清租金给被告之日止，暂计至2018年6月30日为人民币19329.66元）；5.判令原告立即清退租赁场所并归还给被告；6.本案诉讼费用由原告承担；7.判令原告向被告支付拖欠的经营管理费，自2018年1月起按照每月400元的标准计至原告实际交还租赁场所日止，暂计至2018年7月为人民币2800元。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区商场3楼儿童专柜，建筑面积644平方米，实用面积460平方米。涉案东华明珠园商场已办理不动产登记，权利人为案外人深圳市鹏宝东物业发展有限公司。经查，2010年8月3日，人人乐公司与案外人深圳市鹏宝东物业发展有限公司签订租赁协议，由深圳市鹏宝东物业发展有限公司将东华明珠园商场负二层至第四层出租给人人乐公司经营、使用。二、2016年7月26日，多喜乐公司（甲方）与人人乐公司（乙方）签订《租赁合同》约定：乙方同意将其经营的涉案房产出租予甲方经营儿童乐园；租赁期限自2016年5月1日起至2019年6月30日止，起租日为2016年7月1日，租金结算方式采取固定租金制；合同签订后三个工作日内，甲方须向乙方缴纳不低于3个月租金作为履约保证金，美容院、儿童乐园、健身房、美容美发及预售卡的合同需交纳4个月租金作为履约保证金；合同正式生效后，该履约保证金自动转为本合同租赁保证金，如因甲方原因未正式履约，则该履约保证金不予退还；租赁保证金在合同期满半年后扣除各项费用后无息返还甲方。合同还就装修、违约责任、物业管理及安全等其他事项进行了约定。同日，双方签订《补充协议（租赁）》，对租金，管理费等费用进行了明确。双方采用固定租金制方式由甲方自行收银，甲方于每月25日前（法定节假日须提前），向乙方缴纳下期租金和相关费用，逾期不交按3%/天收取违约金，逾期30天按甲方单方放弃合作处理，乙方有权扣押甲方所有物品并扣除全部保证金后终止合同；租金按建筑面积43元/平方米/月计算，每月租金27600元，每年递增5%；装修免租期自2016年5月1日至2016年6月30日，共计60天，因甲方原因导致租赁合同提前终止或被单方解除的，取消免租期，乙方有权单方从甲方租赁保证金中扣除免租期租金。上述《租赁合同》、《补充协议》签订后，人人乐公司将涉案房产交付多喜乐公司占有、使用。庭审中，多喜乐公司未就保证金支付情况予以举证，而人人乐公司则确认收取了多喜乐公司支付的保证金32000元。三、2017年12月至2018年1月期间，人人乐公司以升级改造为理由停止了人人乐商场的整体运营，并开始进行装修改造。多喜乐公司主张，人人乐公司自2017年12月起开始装修，于2018年2月7日采取停电措施，导致其于2018年2月被迫搬离商场。人人乐公司则确认商场装修时已通知租户改签、续签合同，如不同意续签，则要求其搬离。对此，多喜乐公司称，2017年11月商场出现经营异常时一直未收到人人乐公司的通知，反而系多喜乐公司向人人乐公司发送三份函件，询问有关商场改造情况，但人人乐公司均未作出答复。庭审中，人人乐公司确认涉案房产现已由其另行出租予案外第三人。四、庭审中，多喜乐公司确认现已无对涉案装修进行评估的基础，并提供了设备购销合同、设计制作安装合同、收据、装饰工程报价表、银行回单等书证为证。经审查，该证据均为案外人出具的证据，且案外人在本案中未出庭作证。裁判结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。多喜乐公司与人人乐公司之间的《租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，多喜乐公司缴纳了租赁押金，遵守了合同约定，为守约方。人人乐公司在合同约定的租赁期限内对商场进行了整体装修，并在装修期间停止了商场的运营，导致多喜乐公司无法正常使用涉案房产，构成违约，应承担相应的违约责任。故多喜乐公司诉请解除双方签订的《租赁合同》、《补充协议》并要求人人乐公司返还租赁保证金32000元于法有据，本院予以支持。对超出前述保证金金额范围之诉求多喜乐公司未予举证，缺乏事实依据，本院不予支持。关于装修损失。多喜乐公司提交的购销合同、安装合同及装饰工程报价表等书证可以证明多喜乐公司在承租涉案房产后实施了装修事实，人人乐公司的违约行为已导致多喜乐公司装修投入的损失，应予赔偿。但，多喜乐公司提交的前述合同均系其与案外人签订的协议，该案外人并未出庭作证，无法证明装修款支付的真实情况，其关于装修费用的主张在举证上存在瑕疵，同时，人人乐公司在拆除涉案房产装修时并未对装修情况进行保全，导致无法鉴定装修价值，人人乐公司对此存在过错。故，综合本案多喜乐公司提供证据的证明力以及人人乐公司的过错程度等方面因素，参照涉案合同约定保证金金额标准，酌定人人乐公司应向多喜乐公司赔偿装修损失110400元（27600元×4月=110400元）。对多喜乐公司的装修损失，本院部分予以支持。关于人人乐公司的反诉请求。人人乐公司违约事实已由本院确认，且涉案房产已由人人乐公司另行出租、收益，故对人人乐公司关于多喜乐公司返还涉案房产并支付租金、水电费、利息、违约金之诉求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告深圳多喜乐文化科技有限公司与被告深圳市人人乐百货有限公司之间的《租赁合同》及《补充协议》；二、被告深圳市人人乐百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳多喜乐文化科技有限公司返还租赁押金人民币32000元；三、被告深圳市人人乐百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳多喜乐文化科技有限公司赔偿损失人民币110400元；四、驳回原告深圳多喜乐文化科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市人人乐百货有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4119元，由原告负担人民币3119元，被告负担人民币1000元。反诉受理费人民币2109元，均由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  朱 艳人民陪审员  黄明筹二〇二〇年十一月六日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘莉莎