吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初2967号 原告:吉林市美生物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区江湾路**。 法定代表人:张红强，经理。 委托诉讼代理人：袁春，员工。 委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林保民律师事务所律师。 被告:刘峰麟，男,1964年8月21日生，汉族，户籍地吉林省吉林市丰满区，现住北京市朝阳区。 被告:于千惠，女，1967年3月8日生，汉族，户籍地吉林省吉林市丰满区，现住吉林市昌邑区。 原告吉林市美生物业服务有限公司（下称美生物业公司）与被告刘峰麟、于千惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美生物业公司的委托诉讼代理人袁春、栾弼涵、被告刘峰麟到庭参加诉讼，被告于千惠经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 美生物业公司请求法院：一、请求人民法院依法判令被告二人立即给付拖欠原告的物业服务费42625.1元及迟延交付的违约金12787.53元，共计55412.63元。二、请求人民法院依法判冷被告二人立即给付拖欠原告的杂物间管理2491.79元及利息985.83元（按照银行同期利率，自2012年7月1日起至本息全部偿还之日止，现暂计至2019年6月30日),共计3477.62元。三、请求人民法院依法判令被告二人立即给付拖欠原告车位服务费6720元及利息2622.23元（按照银行同期利率，自2012年7月1日起至本息全部偿还之日正，现暂计至2019年6月30日），共计9342.23元。以上三项合计68232.48元。四、与本案有关的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费）由被告三人承担。 事实与理由：于2011年4月19日、2012年1月18日，原告与被告夫妻二人刘锋麟、于千惠分别签订《前期物业服务合同》《地下仓库物业管理服务协议》《地下停车场物业管理服务协议》。三份合同分别约定:由原告为被告夫妻二人所居往的小区提供物业服务,被告夫妻二人向原告交纳物业服务费、杂物间管理费、车位服务费。被告夫妻二人所居住的吉林市昌邑区江湾路2号世贸万锦广场1号楼2单元3102号往宅,建筑面积241.639平方米；合同约定每月每平方米1.8元物业服务费及每月每平方米0.3先电梯使用费;其所有的地下A1层22号仓库，面积为16.48平方米，约定每年每平方米1.8元物业管理费;其所有的地下1C层094号车位，每月80元车位管理费;即被告夫妻二人每年应支付物业管理费6089.3元、仓库管理费355.97元、车位管理费960元，合计7405.27元。若逾期缴纳上述费用根据合同约定应缴违约金并承担因此带来一切诉讼费用，包括但不限于保全费、诉讼费、律师费。然而自2012年7月1日至2019年6月30日被告夫妻二人始终未向原告交过上述费用，并且在原告多次催缴后被仍不缴纳。被告夫妻二人的违约行为不仅给原告造成了经济损失,也将给小区的其他业主造成不应有的损失。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，现根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，请求人民法院依法给予支持。 刘峰麟辩称：房屋面积、位置、车库、杂物间情况都对，我交过费，有单子，原告诉请的情况需要看原告证据。仓库、车位我未使用过，原告也没提供服务，也没有相关法律规定原告可以收取费用，该房屋我还没有入住，至今没有装潢完毕，没享受物业服务，只是清扫楼梯就收费7000多，不公平，供热可以报停，物业也可以按此办理，我没有享受服务，不用缴纳费用，原告提出曾经多次催缴，我没有收到通知，况且没有公告送达，我不承认自己拖欠物业费。请求驳回诉请，根据法律规定，诉讼有效期是三年，现在已经八年了，以前那几年已经超过诉讼时效。 于千惠未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2009年10月27日，甲方吉林市世贸广场建设有限公司与乙方美生物业公司签订《物业管理服务合同》，约定，甲方将吉林市世贸广场的商业用房、酒店式公寓、住宅、写字楼委托乙方实行物业管理。其中第十七条第二款中约定：住宅按1.8元每平方米建筑计收，电梯使用费每月每平米0.3元收取，地下停车场车位管理费按每月80元收取等。第十九条约定：“乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。”第二十二条约定：“委托管理期限至业主大会召开选聘的物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。” 2011年4月19日，甲方美生物业公司与乙方刘峰麟签订《世贸广场前期物业管理服务协议》，约定，针对乙方所购世贸广场1号楼2单元3102号（建筑面积241.639平方米）住宅房屋，双方达成前期物业管理服务协议，住宅收费标准为按建筑面积每平方米1.8元。其中第九条第三款约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交，并从逾期之日起按每日未付费总额的千分之五缴纳逾期付款违约金，或向法院起诉，追计所欠费用，如因此而产生之诉讼费用、保全费用、执行费用、评估、拍卖费用、差旅费、委托律师等费用均由乙方负责承担。”2012年1月18日，甲方美生物业公司与乙方于千惠签订《地下停车场物业管理服务协议》，约定由甲方对乙方所购地下1C层094号车位进行物业管理服务，并由乙方向甲方缴纳车位物业管理费每月80元；车位物业费以年为标准支付，乙方需提前一个月交下一年的车位物业费。同日，双方还签订了《地下仓库物业管理服务协议》，约定由甲方对乙方所购地下A1层22号仓库16.48平方米进行物业管理服务，并由乙方向甲方缴纳仓库物业管理费1.8元/平方米，共计356元；以年为标准计算，乙方须提前一个月交下一年的物业费等。 刘峰麟与于千惠系夫妻关系。刘峰麟系吉林市世贸广场小区1号楼2单元3102号（建筑面积241.639平方米）所有人，于千惠系地下1C层094号车位和地下A1层22号仓库购买人。自2012年7月1日至2019年6月30日期间，刘峰麟未缴纳上述住宅的物业费，于千惠未缴纳车位和仓库的物业服务费，经催要仍未缴纳。自2009年10月份至今，美生物业公司对世贸广场小区进行了物业管理工作。 认定上述事实的证据有：《物业管理服务合同》《世贸广场前期物业管理服务协议》《地下停车场物业管理服务协议》《地下仓库物业管理服务协议》、催缴通知单照片、领班记录表、保洁巡查表、外围公共区域保洁记录表、地库公共区域保洁记录表、美生物业工资表，以及出庭当事人陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市世贸广场建设有限公司与美生物业公司签订《物业管理服务合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。 刘峰麟抗辩主张没有入住房屋，未有证据证明，即使刘峰麟未入住该房屋，要求免交物业费也没有法律依据。另主张美生物业公司请求的三年前的物业费已经超过诉讼时效，但对此美生物业已经提供了2013年、2014年、2015年、2018年、2019年张贴缴费通知照片，刘峰麟虽有异议，但未有反驳证据，且刘峰麟未缴物业费的行为处于多年持续状态，故该抗辩不能成立。刘峰麟为世贸广场1号楼2单元3102号房屋所有人，应确认其为该房屋的业主。依美生物业公司与于千惠签订的《地下停车场物业管理服务协议》和《地下仓库物业管理服务协议》，可以确认于千惠为该车位和仓库的业主。依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故刘峰麟、于千惠作为相应物业的业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。拖欠物业费，必然会使物业企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。刘峰麟、于千惠长期拖欠物业费的行为，已构成违约，美生物业公司要求刘峰麟、于千惠依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，于法有据。一、刘峰麟应支付住宅物业服务费标准为2.1元/月/平方米，自2012年7月1日至2019年6月30日为7个年度，应交纳物业费为42625.12元（241.639平方米×2.1元/平方米/月×84月），而美生物业公司请求为42625.10元，应予确认。关于违约金，美生物业公司请求按总欠费额42625.10元的30%计算，即12787.53元（42625.10元×30%），合计55412.63元，符合法律规定，应予支持。二、于千惠应支付仓库（杂物间）物业费标准为1.8元/平方米/月，自2012年7月1日至2019年6月30日为7个年度，应为2491.78元（16.48平方米×1.8元/平方米/月×84月），违约金亦可按欠费额的30%确认为747.53元（2491.78元×30%），合计3239.31元；于千惠应支付车位物业费每月80元，为6720元（84月×80元/月），违约金按欠费额的30%支持为2016元（6720元×30%），合计8736元，总计11975.31元（3239.31元＋8736元）。美生物业公司的其他请求，依据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、刘峰麟于本判决生效之日起十日内给付吉林市美生物业服务有限公司物业费及违约金合计55412.63元； 二、于千惠于本判决生效之日起十日内给付吉林市美生物业服务有限公司物业费及违约金合计11975.31元。 三、驳回吉林市美生物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1506元，由吉林市美生物业服务有限公司负担19元，刘峰麟负担1223元，于千惠负担264元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘忠军 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  丛 琳