福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终4409号 上诉人（原审原告）:厦门鸿冠办公设备有限公司，住所地福建省厦门市同安区城东工业区思同路**。 法定代表人：李文振，总经理。 委托诉讼代理人：洪国元，福建凯捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建彬，福建凯捷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:厦门三安达消防器材有限公司，住，住所地福建省厦门市同安区五显镇明溪布厝里**/div> 法定代表人：刘淑萍，总经理。 委托诉讼代理人：刘江平，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡欣然，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门鸿冠办公设备有限公司（以下简称鸿冠办公设备公司）因与被上诉人厦门三安达消防器材有限公司（以下简称三安达消防器材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2020）闽0205民初1047号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院立案后依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鸿冠办公设备公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持其一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由三安达消防器材公司承担。事实和理由：一、被上诉人应按照《租赁合同》的约定另行向上诉人支付两个月的租金作为违约金，被上诉人已经支付的2019年11月、12月租金不能抵作违约金。本案中不存在上诉人提出终止合同时的情形就不存在上诉人应退还被上诉人已经支付的未到期租金，该《租赁合同》第7.5条约定的前半部分是指出租人提出终止合同的才要退还未到期的租金及不计息的保证金。二、被上诉人在租赁期间将案涉房屋的卫生间进行拆除，搬走时并未恢复原样，导致上诉人只能自行委托施工队重新对案涉房屋的卫生间进行改造，并为此支付了1474506元的改造费用，被上诉人理应赔偿该项损失。 三安达消防器材公司答辩称，鸿冠办公设备公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉，维持一审判决。 鸿冠办公设备公司向一审法院起诉请求：1.请求判令鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司于2019年3月29日签订的编号为003号《租赁合同》于2020年2月1日起解除；2.请求判令三安达消防器材公司向鸿冠办公设备公司支付2020年1月1日至1月31日的租金16268.72元（人民币，下同）以及违约金32537.44元；3.请求判令三安达消防器材公司支付2019年10月1日至2020年1月31日共4个月的保安费4214元；4.请求判令三安达消防器材公司支付2019年10月1日至2020年1月31日共4个月的消防安全员费用1500元；5.请求判令三安达消防器材公司支付拖欠的水费、电费、电梯费、电梯电费共计4630.66元；6.请求判令三安达消防器材公司向鸿冠办公设备公司支付律师代理费6000元以及卫生间改造费14745.6元；7.请求判令三安达消防器材公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年3月29日，鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司签订《租赁合同》（合同编号：003），约定鸿冠办公设备公司将坐落于厦门市同安区城东工业区思同路1-5号（厂房C）2层出租给三安达消防器材公司。合同约定：二、承租期限：2.1承租期1年，从2019年4月1日起至2020年3月31日止。三、租金及费用：3.1租金：月租金为16268.72元，每3个月一付，并于每3个月首月10日前付清当期租金。3.2保证金：本合同签订后，承租人支付16268.72元作为租赁保证金。合同期满，如承租人无违约责任，则出租人应在10日内将保证金不计息退还给承租人。3.3水、电、有关租赁厂房的税金等生产生活相关费用，由承租人自行向出租人缴交。再由出租人代理向相关部门缴交。3.4出租人收取的租金或代收水电费等任何约定的费用，均应在收到款项后，出具加盖出租人财务章的收款凭证。3.5电梯一台费用：每月200元。3.6承租人应承租每月的保安费用1053.5元。3.7承租人应承担每月的消防安全员费用375元。七、违约责任与合同解除：7.1承租人如未能按期足额缴纳租金，除应补交相应金额外，还应每逾期一日按应付而未付款项的百分之一计算违约金给出租人。7.4承租人如有下列情形，视为承租人根本性违约，出租人除按本合同其他条款的规定行使权利以外，还有权书面通知承租人立即解除合同；合同解除后，承租人应赔偿出租人的损失（含但不限于租金、利息、诉讼费用、律师费用、预期收益及商誉等等）：……（4）双方未达成一致，而承租人中途擅自退租的。7.5租期内任何一方提出终止合同的，应提前2个月通知对方。承租人提出终止合同的，赔偿出租方2个月的租金作为违约金，同时保证金不退还给承租方，作为出租方的损失补偿。2019年4月15日，三安达消防器材公司向鸿冠办公设备公司支付两层厂房月租金41297.52元（其中1、2层厂房月租金分别为25028.8元及16268.72元）作为保证金。2019年9月30日，三安达消防器材公司向鸿冠办公设备公司分两笔共计支付两层厂房一个季度（2019年10-12月）的租金123892.56元（其中1、2层厂房月租金分别为25028.8元及16268.72元）。 一审另查明： 1.2019年10月9日，三安达消防器材公司（甲方）与达兴宏（厦门）起重有限公司（乙方）签订《搬运协议》，载明“兹有甲方需将位于厦门市同安区城东工业区××路××号××层的工厂搬运至厦门市同安区××镇××号。搬运明细：1.全部生产设备；2.全部成品、半成品及待加工生产原材料；3.全部办公设备及生活用品等。……三、搬运费总价：人民币38000元整。五、搬运日期：2019年10月10日开始搬运至2019年11月1日完成。”协议下有甲、乙双方加盖公章及代表人签名。后三安达消防器材公司通过刘淑萍建设银行个人手机银行向林木德转账38000元，附言：三安达搬厂费。达兴宏（厦门）起重有限公司出具《证明》，载明“林木德是达兴宏（厦门）起重有限公司员工，2019年11月14日有收到三安达搬厂费用叁万捌千元整。特此证明。”下有加盖达兴宏（厦门）起重有限公司公章。 2.鸿冠办公设备公司委托律师代理本案一审诉讼，支付律师代理费6000元（（2020）闽0205民初1047号与1049号两系列案律师代理费共计12000元）。 一审法院认为，鸿冠办公设备公司系台资企业，该案属福建省厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，故一审法院对该案享有管辖权。该案系房屋租赁合同纠纷。2019年3月29日，鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于三安达消防器材公司搬离厂房时间，三安达消防器材公司主张2019年11月1日全部搬离，鸿冠办公设备公司先前主张2020年年初发现三安达消防器材公司搬离，后在庭审中，鸿冠办公设备公司诉讼委托代理人洪国元经与公司现场管理人员陈式波沟通，确认陈式波知晓三安达消防器材公司11月初就已经搬离。首先，结合三安达消防器材公司提供的《搬运协议》《中国建设银行电子回单》《证明》、搬运照片及视频可知搬运至2019年11月1日已完成。其次，鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司均认可陈式波系鸿冠办公设备公司厂房现场管理人员，故其陈述三安达消防器材公司搬离时间实际为2019年11月初的说法应予采信。故，鸿冠办公设备公司与三安达消防器材公司签订的《租赁合同》应于2019年11月1日解除。鸿冠办公设备公司请求三安达消防器材公司支付2020年1月1日至1月31日的租金16268.72元的主张不具事实和法律依据，不予支持。 关于三安达消防器材公司是否存在违约。三安达消防器材公司主张，2019年9月24日，在鸿冠办公设备公司办公场所内，鸿冠办公设备公司委托代理人陈式波、三安达消防器材公司法定代表人刘淑萍及其配偶曾森、三安达消防器材公司股东陈文艺等人谈话，三安达消防器材公司告知鸿冠办公设备公司拟提前退租，明确“应该再过一个月就要搬走”，双方并就退租事宜进行商谈。鸿冠办公设备公司则主张当时有协商，但协商未果，当天并未确认搬离时间。一审法院认为，三安达消防器材公司为此提供的视频资料只有几个人的腿部镜头，并未全面客观体现协商当下场景，也不能体现谈话者的身份信息，不予采纳，故三安达消防器材公司认为其已尽到提前通知义务的主张不成立。根据《租赁合同》约定，租期内任何一方提出终止合同的，应提前2个月通知对方。承租人提出终止合同的，赔偿出租方2个月的租金作为违约金，同时保证金不退还给承租方，作为出租方的损失补偿。三安达消防器材公司并未能证明其在租期内已经提前两个月通知出租方终止合同事宜，视为其未能履行相应义务，应赔偿鸿冠办公设备公司2个月的租金作为违约金，同时已经缴纳的保证金不予退还。庭审中，三安达消防器材公司委托诉讼代理人同意将已支付的2019年11、12月租金抵作违约金，同时认可已经缴纳的保证金不予退还。故三安达消防器材公司无需再向鸿冠办公设备公司支付违约金32537.44元。 关于拖欠的保安费及消防安全员费用。鸿冠办公设备公司主张三安达消防器材公司支付2019年10月1日至2020年1月31日共4个月的保安费4214元及消防安全员费用1500元，三安达消防器材公司主张仅拖欠2019年10月的保安费及消防安全员费用，分别为1053.5元及375元。2019年11月至2020年1月的相关费用，因公司已于2019年11月1日搬离，无需支付。根据《租赁合同》约定，承租人应承担每月的保安费用1053.5元及每月的消防安全员费用375元。双方《租赁合同》于2019年11月1日解除，故三安达消防器材公司需支付拖欠的2019年10月的保安费及消防安全员费用。 关于拖欠的水费、电费、电梯费、电梯电费。鸿冠办公设备公司主张三安达消防器材公司还应支付拖欠的水费、电费、电梯费、电梯电费共计4630.66元。三安达消防器材公司主张以上项目已经结清至2019年10月，并未存在拖欠情形，且电梯费用应包含使用电梯所产生的全部费用，除了电梯费用外鸿冠办公设备公司再另行主张电梯电费没有事实与法律依据。一审法院认为，关于水、电费，鸿冠办公设备公司单方所开具的编号为0227319、0227320的《收款收据》所载明的水费、电费金额无法证明三安达消防器材公司实际使用水电的情况，也未能证明这些金额的计算依据、与案涉厂房的关联性，故不予支持。编号为08622649的《厦门增值税专用发票》所载明的电费为2053.72元，开票日期为2019年11月18日，名称为三安达消防器材公司，地址为厦门市同安区××路××号××层，可以确认该笔电费的真实性与关联性。三安达消防器材公司辩称该发票的开具方并非鸿冠办公设备公司，与鸿冠办公设备公司无关，不能证明其为三安达消防器材公司垫付了该项电费。但同时三安达消防器材公司并未举证自己已经实际缴纳了该项电费，故三安达消防器材公司应向鸿冠办公设备公司支付该拖欠的2053.72元电费。关于电梯费，三安达消防器材公司已于2019年11月1日搬离，故鸿冠办公设备公司主张三安达消防器材公司应支付拖欠的2019年11月-12月电梯费共计400元，不予支持。关于电梯电费，依据常理，鸿冠办公设备公司同时主张电费、电梯费及电梯电费项目有所重合，且电梯电费并非《租赁合同》约定内容，故该主张不具有事实和法律依据，不予支持。 关于律师代理费。根据《租赁合同》约定，双方未达成一致，而承租人中途擅自退租的情形，应视为承租人根本性违约，承租人应赔偿出租人的损失，含诉讼费用及律师费用等。故鸿冠办公设备公司请求三安达消防器材公司支付本案律师代理费6000元，应予支持。 关于卫生间改造费用。鸿冠办公设备公司主张三安达消防器材公司应向其支付卫生间改造费14745.6元，三安达消防器材公司则主张其并未擅自拆除案涉厂房的卫生间。一审法院认为，鸿冠办公设备公司并未举证证明三安达消防器材公司存在擅自拆除案涉厂房卫生间的事实，亦未举证证明其所提交的改造费用证据与本案存在关联性，应由三安达消防器材公司所负担，故该主张不能成立。 综上，鸿冠办公设备公司合理的诉讼请求，予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认厦门鸿冠办公设备有限公司与厦门三安达消防器材有限公司于2019年3月29日就租赁厦门市同安区城东工业区思同路1-5号（厂房C）2层所签订的《租赁合同》（合同编号：003）于2019年11月1日解除；二、厦门三安达消防器材有限公司于判决生效之日起十日内向厦门鸿冠办公设备有限公司支付拖欠的2019年10月的保安费1053.5元及消防安全员费用375元；三、厦门三安达消防器材有限公司于判决生效之日起十日内向厦门鸿冠办公设备有限公司支付拖欠的电费2053.72元；四、厦门三安达消防器材有限公司于判决生效之日起十日内向厦门鸿冠办公设备有限公司支付律师代理费6000元；五、驳回厦门鸿冠办公设备有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1797元，适用简易程序减半收取898.5元，由厦门鸿冠办公设备有限公司负担848.5元，由厦门三安达消防器材有限公司负担50元。 二审中，鸿冠办公设备公司向本院提交照片一组，拟证明被上诉人租赁期间将卫生间拆除后，在搬走时未恢复原状，上诉人要求赔偿为此产生的改造费用具有事实依据。三安达消防器材公司质证认为，对照片的真实性合法性关联性均不认可，上诉人未提交照片的原始载体，未能显示拍照时间与拍照地点，也未能对案涉厂房的原始状态以及改造后的状态予以证明，其主张恢复原状费用缺乏依据。 经审理查明，双方对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、根据审理查明的事实，讼争合同于2019年11月1日解除，鸿冠办公设备公司收取2019年11月、12月的租金并无依据。本案系因三安达消防器材公司未能证明其在租期内已经提前两个月通知出租方终止合同事宜，应赔偿鸿冠办公设备公司2个月的租金作为违约金，故将其已经支付的2019年11月、12月的租金抵作违约金。鸿冠办公设备公司主张三安达消防器材公司应另行支付两个月租金作为违约金缺乏依据，不予支持。二、鸿冠办公设备公司并未举证证明三安达消防器材公司存在擅自拆除案涉厂房卫生间的事实，其要求三安达消防器材公司承担改造费用缺乏依据，不予支持。 综上，鸿冠办公设备公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费982元，由上诉人厦门鸿冠办公设备有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判员  张水波 二〇二〇年十一月十八日 书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。