湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2236号上诉人（原审原告）：十堰市自然资源和规划局。住所地，湖北省十堰市北京北路**。法定代表人：汪正义，局长。委托诉讼代理人：陈西武，湖北起行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：十堰达联置业有限公司。。住所地，湖北省十堰市白浪西路五0厂旁法定代表人：万天昌，总经理。委托诉讼代理人：胡宏武，湖北孔优旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：索联川，湖北孔优旺律师事务所实习律师。上诉人十堰市自然资源和规划局（以下简称市自规局）与被上诉人十堰达联置业有限公司（以下简称达联置业公司）建设用地使用权纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2020)鄂0302民初346号民事判决上诉于本院。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审理终结。上诉人市自规局上诉请求：1、撤销(2020)鄂0302民初346号民事判决中的“利息以2496966元为基数，从2019年10月8日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”支付利息，改判为“违约金以2496966元为基数，自2008年7月7日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”支付违约金；2、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《国有建设用地使用权出让合同》约定了违约金的计算方式，被上诉人应当支付违约金。5‰约定可能偏高，人民法院有权调整。原审法院应当判决支付相当于利息的违约金，而不应当判决按照部分时间的利息赔偿损失。二、案涉违约金的起算时间点明显错误。本案中原审法院指定了被上诉人调整土地容积率交纳出让金的评估基准日为2008年7月7日，违约金的起算时间点依据上诉人发生的实际损失计算违约金应当是原审法院指定的2008年7月7日，而不是2019年10月8日。三、原审“同案不同判”，造成社会不公，扰乱市场秩序。被上诉人达联置业公司辩称，一、答辩人不存在擅自变更土地用途和规划条件的情形。涉案土地虽然在2003年10月13日的《国有土地使用权出让合同》中约定的规划容积率为1.69，但市自规局在2010年4月8日给达联置业公司颁发的《建设工程规划许可证》中已将该土地规划的容积率调整为2.98。一审已查明，涉案土地容积率从2.98变更为3.51，原因在于该土地上的“白浪柯家垭兴业花园”（一期）2000余平米的地下室面积不纳入计容面积。二、市自规局作为涉案土地出让金的法定征收机关，在2019年10月8日之前从未告知过被上诉人需要补交土地出让金，更没有任何催缴行为，被上诉人不存在违约，更不应当承担违约责任。三、一审法院关于违约金计算起止时间认定符合实际情况和法律规定，应当予以维持。市自规局直到2019年10月8日才告知被上诉人需要补缴土地出让金并提交一份评估报告，所以被上诉人知道或应当知道需要补缴土地出让金的时间应当是2019年10月8日，一审法院将该时间点作为计算逾期付款违约金的起算时间完全符合实际情况。四、本案不存在同案不同判，扰乱社会秩序的问题。请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。市自规局向一审法院起诉请求：1.判令被告达联置业公司违约调整容积率，支付土地出让金5049361元；2.判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2003年10月31日，原告与十堰达联工贸有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，将位于十堰市××浪××4530.5平方米国有土地使用权出让给十堰达联工贸有限公司。合同约定主体建筑物性质为营业、办公、、住宅容积率为1.69。合同第十七条约定在出让期限内，受让人必须按照该合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。合同约定，土地使用权转让，合同和登记文件中载明的的权利、义务随之转移。2007年10月22日，十堰达联工贸有限公司将上述国有土地使用权变更登记到被告达联置业公司名下。达联置业公司在该宗土地上开发建设兴业花园小区。依据原十堰市规划局2010年12月7日《关于十堰达联置业有限公司1#综合楼计容面积有关情况的报告》，该宗地项目容积率为3.51。原告发现上述行为后，以2019年7月10日为评估基准日委托湖北天阳房地产资产评估有限公司调整容积率应当补交的土地出让金予以了评估，经评估被告应当补交出让金5049361元。2019年7月24日，原告地价会审会会审通过上述应当补交数额。2019年10月8日，原告函告被告补交上述出让金，被告至今未予以交纳。庭审过程中，被告达联置业公司对原告委托的湖北天阳房地产资产评估有限公司出具的补交土地出让金鉴定不服，一审法院指定评估基准日2008年7月7日，对争议容积率由1.69变更为3.51被告应当补交的土地出让金进行评估。一审法院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司进行评估。2020年7月13日，博文房地产评估造价集团有限公司的评估结果为：被告调整容积率应补交的土地出让金为2496966元。一审法院认为，原告市自规局与十堰达联工贸有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，十堰达联工贸有限公司将合同中的土地转让给达联置业公司，土地在市自规局处办理了变更登记，受让人应当受原土地出让合同的约束。达联置业公司擅自提高容积率违反了合同约定，应当补交土地出让金。市自规局单方委托湖北天阳房地产资产评估有限公司以2019年7月10日为评估基准日评估被告应当补交的土地出让金，评估基准日不当，不予采信。一审法院委托湖北天阳房地产资产评估有限公司作出的评估报告客观公正，可以作为认定被告经批准调整容积率需补交地价款的依据。故根据评估报告的结果，达联置业公司应当向自然资源规划局支付经批准调整容积率需补交的地价款2496966元。关于市自规局主张的自2008年7月7日起至付清之日止，以2496966元为本金按照日5‰的标准计算支付逾期付款违约金，一审法院认为，达联置业公司违约变更容积率的事实发生于十余年前，期间，市自规局从未向被告主张过该损失，法律不保护沉睡的权利。市自规局援引《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百七十条，即：未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制。该规定中的国有财产使用于本案应当指的是国有土地，而不能认定为基于土地管理过程中产生的补交土地出让金的请求权，且土地出让金已经授权有管理机关，正如原告在诉状中所称，十堰市自然资源和规划局是土地出让金法定的征收机关。但考虑到土地使用权出让合同兼有行政合同性质，交纳土地出让金既是土地使用权人的合同约定义务，同时也是国家相关行政法律法规规定的法定义务，因此，对于被告关于诉讼时效的抗辩，不予采信。此前，是否应当交纳、交纳多少，就连原告也不明确，亦未完善约定的双方重新协商并签订合同交纳的程序，原告迳行请求被告承担十余年延迟交纳的损失赔偿责任，显示公允，不予支持。综上所述，基于平等保障民营企业合法权益，维护社会营商环境，依据公平、诚信原则，支持自催告函送达被告之日起计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告十堰达联置业有限公司支付原告十堰市自然资源和规划局土地出让金2496966元和利息（利息以2496966元为基数，从2019年10月8日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告十堰市自然资源和规划局的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47146元，减半收取23573元由被告十堰达联置业有限公司负担13388元，原告十堰市自然资源和规划局负担10185元。二审审理期间，各方未提交新证据，一审法院经审理查明“依据原十堰市规划局2010年12月7日《关于十堰达联置业有限公司1#综合楼计容面积有关情况的报告》”中时间查明有误，应为2018年12月7日。一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是违约金的计算时点问题。依据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发（2001）15号）第二条规定“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等、必须依法报经市、县人民政府批准。……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”。无论依照合同约定还是法律规定，在涉案土地容积率被调整后，应依法依规补缴相应的土地出让金。原十堰市规划局于2007年11月为达联置业公司1#综合楼办理了建设工程规划许可，批建面积为8784.52平方米，并于2008年4对达联置业公司1#综合楼通过了规划核实手续，本应当在规划许可时依法依规补缴相应的土地出让金，考虑在在规划许可时未明确商业建筑面积，一审法院确认商业建筑面积办理初始登记时间即2008年7月7日为基准日，评估确定达联置业公司应当补缴的土地出让金并无不当。故正旺公司应当补缴其开发项目容积率调整应当补缴的土地出让金，一审法院判决其补缴土地出让金正确。因达联置业公司在调整出让合同约定的容积率后未主动申报和补缴土地出让金，存在一定过错，违反了合同约定，十堰市自规局的实际损失应为应当补缴的土地出让金款项早日进入财政专户而获得的利息，一审法院综合考虑合同的约定、双方的过错程度、应缴未缴土地出让金的实际损失，对达联置业公司逾期支付2496966元部分，酌定按贷款利率计算涉案违约金并无不当。从2008年7月7日评估基准日确定时可以明确应当补缴的土地出让金，故应当从2008年7月7日开始计算违约金，一审法院以十堰市自规局向达联置业公司发送催缴函时间作为计算违约金的起算点不当，本院依法予以纠正。十堰市自规局的的上诉理由依法成立，本院予以采纳，其上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但对违约金起算点认定错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院(2020)鄂0302民初346号民事判决第一项中“被告十堰达联置业有限公司支付原告十堰市自然资源和规划局土地出让金2496966元”部分；二、变更湖北省十堰市茅箭区人民法院(2020)鄂0302民初346号民事判决第一项中利息部分计算方式，即将“利息以2496966元为基数，从2019年10月8日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”变更为“利息以2496966元为基数，从2008年7月7日起到2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2019年8月20日开始至支付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”。三、驳回上诉人十堰市自然资源和规划局的其他诉讼请求。二审案件受理费用共15600元，由十堰达联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭丹平审判员  宋志彪审判员  井家坤二〇二〇年十一月十八日法官助理何越书记员沈丽附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；