浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1263号 上诉人（原审被告）：王浩，男，1991年6月17日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：朱洲，浙江浙经律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卢垠园，女，1991年10月4日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：胡丽君，浙江之星律师事务所律师。 原审第三人：安吉爱尚房产中介所，住所地浙江省安吉县昌硕街道昌硕东路**。 投资人：王巧巧。 上诉人王浩因与被上诉人卢垠园、原审第三人安吉爱尚房产中介所（以下简称爱尚中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2020）浙0523民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。上诉人王浩及其委托诉讼代理人朱洲，被上诉人卢垠园委托诉讼代理人胡丽君及原审第三人爱尚中介投资人王巧巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王浩上诉请求：1、撤销浙江省安吉县人民公法院（2020）浙0523民初47号判决书，改判驳回卢垠园一审的全部诉讼请求。2、由卢垠园承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：第一、一审判决认定事实存在错误。一审法院认为，上王浩将购房款直接支付至案外人卢丽芬明显与事实不符合。卢垠园与王浩在爱尚中介的居间下于2018年6月1日签订《房地产买卖居间合同》，合同约定第三笔购房款应双方前往中介付款完成交接。事实上，在第三次付款时，王浩到达中介处后，卢垠园迟迟不出现，后王浩与卢垠园电话沟通后被告知因母亲债务原因，王浩可将第三笔购房款支付至案外人卢丽芬，由于怕如此操作可能会造成自身麻烦，王浩便告知卢垠园将第三笔购房款支付至中介，由中介代为处理，卢垠园已表示认可。王浩将最后一笔购房款支付至中介处合情合理又合法。第二、王浩不存在任何违约情形，卢垠园要求王浩承担违约责任并支付违约金无事实依据与法律依据。王浩提供的证据及相关第三人所提供的证言足以证实王浩己完成了合同约定的付款义务，爱尚中介将30万元支付给陈丽芬是经授权的行为而非无权处分行为，故不存在任何违约情形，更无需按照《居间合同》的条款承担违约责任。综上所述，原审判决事实认定不清，适用法律错误。 卢垠园辩称：上诉人的上诉请求及上诉状中所述的事实与理由，没有任何事实及法律依据，一审法院事实认定清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉。 原审第三人爱尚中介称：上诉人王浩把款项付到中介，中介当时已经收到王浩支付由罗明霞本人认可的款，对王浩再承担付款责任有异议，希望撤销一审判决。 卢垠园向一审法院起诉请求：1.王浩支付房屋购房款30万元及逾期利息（以30万元为本金，自2018年7月21日起至实际履行之日止，按年息12%计算，暂定5万元）；2.案件诉讼费由王浩承担。 一审法院认定事实：2018年6月1日，卢垠园、王浩通过第三人爱尚中介签订《房地产买卖（居间）合同》一份，合同约定：卢垠园将座落于安吉县递铺街道雾山寺路237号（青青家园）1幢2单位1308室转让给王浩，房价77万元，房款分三次支付，分别为合同签订之日支付定金5万元，2018年6月8日支付42万元，余款30万元于2018年7月20日前付清，（付款方式为）卢垠园、王浩双方同时到中介交付……若王浩未按照合同约定付款方式付款的，每逾期一日，王浩应向卢垠园支付未付款0.5%的违约金，合同继续履行。超过30日的，同样支付违约金……承担赔偿责任，赔偿金额为房价总款的20%。合同签订后，王浩依约支付了前二期房款计47万元，诉争房产已办理产权转移登记手续，登记于王浩名下。余款30万王浩于2018年7月20日支付给爱尚中介，爱尚中介将该款支付给案外人陈丽芬。 一审法院认为，卢垠园、王浩签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律或社会公共利益，依法成立并生效。当事人应当按照约定履行自己的义务，涉案房屋产权已转移登记至王浩名下，本案诉争款项30万元合同约定于2018年7月20日前付清，（付款方式为）卢垠园、王浩双方同时到中介（第三人）交付……若王浩未按照合同约定付款方式付款的，每逾期一日，应向卢垠园支付未付款0.5%的违约金，卢垠园未在约定的期限取得剩余购房款，现卢垠园要求王浩支付剩余购房款30万元及违约金，于法有据，应予支持。关于违约金的数额，卢垠园、王浩约定按所欠款项金额的0.5%收取违约金，卢垠园在本案审理过程中已将违约金的计算方法调整为按照年息12%计算，卢垠园主张的违约金未超出协议约定，也未超过法律规定，故卢垠园主张的违约金，该院予以支持。王浩、第三人共同辩称卢垠园并非房产实际所有人，本案诉争30万元征得卢垠园及其母亲同意交付案外人陈丽芬的主张，证据不足，该院不予采纳。基于合同相对性原则，在本案中王浩仍应承担支付购房款的义务，如存在与第三人或案外人的纠纷，可另案处理或自行协商。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决:王浩向卢垠园支付购房款30万元及利息（以30万元为基数，自2018年7月21日起至实际履行之日止，按年利率12%计算），于判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元（减半收取），由王浩负担，限于判决生效之日起十日内交纳。 二审期间，王浩向本院提交和解协议一份，系由卢垠园、王浩、爱尚中介、案外人陈丽芬四方于本案纠纷第一次起诉后签署，用以证明王浩支付给案外人陈丽芬30万元款项系经卢垠园认可。 卢垠园质证认为，该份和解协议的形成时间是在2019年的11月28日即本案第一次起诉之后，因此是否为新证据由二审法院定夺；另认为该调解协议所载内容不能实现王浩的证明目的，因案涉房屋买卖合同约定最后一笔30万款项的交付时间是2018年的7月20号之前，而这份协议形成的时间是2019年的11月28日，卢垠园未曾收到30万元，虽本案第一次起诉之后四方达成了该协议，但该协议涉及案外人无法证明30万的款项支付已经征得卢垠园的同意，该和解协议履行期未满，实际上该协议四方都没有履行。 原审第三人爱尚中介经质证认为，该份协议系一审第一次开庭前卢垠园委托诉讼代理人当庭同意调解而达成的。对该调解协议是否实际履行并不知情。 原审第三人爱尚中介向本院提交聊天记录三份、接警记录一份，系爱尚中介和案外人罗明霞之间就房屋买卖、委托协议和把款项支付给陈丽芬的沟通记录以及派出所介入本案调解的出警记录，用以证明爱尚中介知晓卢垠园、王浩之间的债务纠纷且参与调解，双方已经达成协议将案涉尾款支付给陈丽芬，但卢垠园事后拒绝认可。 王浩经质证，对上述证据予以认可，认为足以证明本案事实。 卢垠园经质证，对聊天记录的真实性不予认可，且聊天记录内容不能证明卢垠园同意将案涉尾款30万元支付给案外人陈丽芬；对报警记录的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。 二审中，上诉人王浩向本院申请证人郑某、陈某、李某出庭作证，拟证明本案所涉房屋尾款30万元支付给陈丽芬是经过卢垠园及其母亲罗明霞同意的事实。经本院准许，上述三位证人均到庭作证。证人郑某陈述：郑某与案外人陈丽芬是邻居，应陈丽芬要求将姓名是卢垠园的青青家园房产证拍照通过微信发给罗明霞。拍照过程中陈丽芬告诉郑某，因罗明霞向其借钱所以将房产证压在她这里，现在拍照是为了将房子卖掉还钱；证人陈某陈述：陈某系案外人陈丽芬妹妹，一日陈清芬在爱尚中介处卖房，遇到卢垠园和陈丽芬二人在爱尚中介争吵，有人报案后应警官要求陈某一起前往派出所，在派出所卢垠园和陈丽芬继续争执，陈丽芬要求卢垠园还钱，但卢垠园说钱是罗明霞欠的拒绝还钱并从派出所卫生间逃跑；证人李某陈述：李某系案外人陈丽芬朋友，2018年正月几个朋友聚餐时，陈丽芬问罗明霞你欠我的钱怎么还，罗明霞说把按揭的房子卖掉就还给你。 对上述三份证人证言，卢垠园经质证认为均非真实，郑某仅是帮案外人陈丽芬拍摄照片并道听途说，与本案没有关联性；陈某系陈丽芬直系亲属，其证言真实性无法认定，且证言内容与本案无关联；李某与案外人一起吃饭听到的聊天更非真实，与本案无关。 原审第三人爱尚中介对上述三份证人证言均无异议。 本院经审查，对王浩向本院提交的和解协议，虽原审第三人、卢垠园均认可该和解协议真实性，但对其证明效力本院将于本院认为部分予以阐述；对原审第三人提交的三份聊天记录以及出警记录，因该聊天记录无法证明聊天人的真实身份，不符合法定证据的形式要求，本院不予采信；对出警记录，仅能证明本案当事人及案外人在爱尚中介发生争吵而报警的事实，不能直接证明双方已经达成协议将案涉尾款支付给陈丽芬之举证主张，本案对其证明效力不予认定；对郑某、陈某、李某的证言，三位证人与案外人陈丽芬分别是邻居、妹妹及朋友关系，陈丽芬与本案的处理结果有利害关系，且三位证人所作的陈述均不能证明本案所涉房屋尾款30万元支付给陈丽芬是经过卢垠园同意，故对三位证人证言的证明效力本院均不予认定。 本院认为，本案二审的争议焦点为王浩是否应支付卢垠园30万元房款并承担逾期付款的违约金，即王浩将30万元房款支付给案外人陈丽芬是否经过卢垠园的同意。本案中，卢垠园、王浩通过第三人爱尚中介签订《房地产买卖（居间）合同》，王浩作为案涉房屋的买方，爱尚中介作为案涉房屋的买卖居间方，均明知卢垠园是案涉房屋的所有人。卢垠园、王浩对购房余款30万元的支付亦在《房地产买卖（居间）合同》中明确约定了交付的时间及“双方同时到中介交付”的履行方式。王浩在取得案涉房屋所有权后，未按约定的履行方式向卢垠园支付购房余款30万元，应属违约。对于二审中王浩提交的四方和解协议，本院认为，该协议签订时间于本案一审立案前，根据二审庭审查明，协议签订时卢垠园确曾同意把案涉房款30万元支付给陈丽芬，但该协议同时约定：“丁方（陈丽芬）于2019年12月25日前向甲方（卢垠园）支付壹拾玖万元”，“若丁方（陈丽芬）未按期支付款项和归还借据，甲方有权按照《房地产买卖居间合同》追诉乙方（爱尚中介）、丙方（王浩）的法律责任”，二审庭审中，卢垠园代理人陈述实际该协议四方均没有履行，第三人爱尚中介亦陈述该调解协议是否实际履行并不知情，结合协议签订及卢垠园提起本案一审诉讼的时间，卢垠园提起本案一审诉讼应系协议中的丁方（陈丽芬）未于2019年12月25日前向其支付壹拾玖万元。现王浩未提交证据证明该协议的第一条已经履行，故其无法证明其支付给案外人陈丽芬的30万元房款经过卢垠园同意，对其提交该和解协议的举证主张，本院难以采信。本案中，卢垠园依据合同相对性向王浩主张权利并未涉及第三方义务主体，王浩因履行不适当仍应依据《房地产买卖居间合同》的约定承担向卢垠园支付30万元房款的义务并承担逾期付款的违约责任。王浩与第三人或案外人的纠纷，可依据其法律关系性质另行主张。综上，上诉人王浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由上诉人王浩负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 周辰晨 审判员 朱惠明 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 贾艳红