四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初5060号 原告:绵阳佳其物业服务有限公司，住所地四川省江油市诗城路中段文丰苑****，统一社会信用代码915107817847050913。 法定代表人:程金华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高军。 委托诉讼代理人：魏星，四川良序律师事务所律师。 被告：王江承，男，汉族，生于1976年9月26日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：王定平，男，汉族，生于1952年3月20日，住四川省江油市，系王江承的父亲。 原告绵阳佳其物业服务有限公司（以下简称“佳其物业”）诉被告王江承物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，由审判员邹艾岑适用简易程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告佳其物业的委托诉讼代理人高军、魏星、被告王江承的委托诉讼代理人王定平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告佳其物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物管费10,255.56元、垫付垃圾清运费498.00元，共计10,753.24元；2.本案诉讼费、律师代理费2,000.00元由被告承担。事实与理由：原告与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》后，原告于2013年9月30日进住该小区，为江油市上海城名人苑小区提供物业服务，被告却不按时交纳物管费，经原告多次催款，被告却长期拒交物管费和代收的清洁卫生费、路灯费等。原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼。 被告王江承辩称，被告是2013年10月1日开始至今未缴纳物管费和垃圾清运费，对该两笔费用予以认可，不认可原告主张的律师费。未缴纳相关费用是因为被告的房屋在三楼，二楼的住户在二楼平台上面搭建的玻璃房，搭建在被告房屋的窗台下了，下雨的时候雨就浸水，也会对被告生活造成安全隐患。如果把搭建的玻璃房拆除，把垃圾处理了，被告就缴纳物管费用。被告是2009年买的房屋，2011年装修。刚开始物业费都是缴纳了的，二楼的玻璃房大概是2011年搭建的，当时协商的物业公司应付的2,000.00元一直没有给，所以就没有缴纳物业费，之前是另一家物业公司，原告是2013年才进来提供服务的。就是因为这个乱搭建的玻璃房屋，就没有缴纳物业费用。 经审理查明：原告绵阳佳其物业服务有限公司是依法成立的物业管理公司。被告王江承系江油市城区纪念碑街中段237号上海城名人苑二期2栋9单元业主，该房屋建筑面积137.29㎡。2013年8月27日，佳其物业与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同载明:委托方为江油市上海城名人苑小区业主委员会，受托方为绵阳佳其物业服务有限公司，物业名称上海城名人苑商业住宅小区，用途商住，座落位置江油市纪念碑中段237号，建筑面积146466㎡，住户**，门面100个，委托服务期限为伍年，2013年9月1日起至2018年8月31日止，受托方按江油市物业管理服务标准贰级提供服务，物业服务费用按照业主拥有房屋建筑面积前三年每平方米0.9元计算，三年后依市场价另行协商，受托方可提供水费、电费、燃气费、清运费等代收代缴收费服务。合同还对房屋共用部位的维护和管理，共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，秩序维护，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理，双方的权利义务，违约责任等作出约定。该合同经江油市城乡规划建设和住房保障局备案，编号（贰零壹肆）第（壹拾）号。原告于2013年9月30日进入江油市上海城名人苑小区提供物业服务。 2018年11月8日，佳其物业与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订了《物业服务合同补充协议》，同意《物业服务合同》到期后，佳其物业继续履行该小区物业服务，至重新签订《物业服务合同》时止。 2019年5月29日，佳其物业与江油市上海城名人苑小区业主委员会重新签订了《物业服务合同》，服务期限为伍年，从2019年5月1日起至2024年4月30日止。该合同内容在2013年8月27日签订的合同基础上作了调整，物业服务费高层住宅为0.90元/平方米/月受托方按江油市物业管理服务标准三级提供服务，违约责任第（六）项“违约方除承担违约金、逾期利息、赔偿损失外，还应当承担另一方主张权利所支出的律师代理费、误工费等全部费用”。该合同经江油市城乡规划建设和住房保障局备案，编号（贰零壹玖）第（零陆）号。合同签订后，原告按约为江油市上海城名人苑小区提供物业服务。 被告自2013年10月1日起至今未向原告支付过物业服务费和垃圾清运费。 原告与四川良序律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师作为本案代理人，产生了律师代理费2,000.00元。 上述事实，有原、被告的陈述、原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、被告人口信息、房地产权登记信息、《物业服务合同》、物业服务合同补充协议、四川省政府非税收入通用票据、《民事委托代理合同》、四川增值税普通发票等证据、照片在案佐证，足以认定。 本院认为，物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 原告佳其物业与江油市上海城名人苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理公司的经营需要的资金主要来源于业主交纳的物业管理费，业主如不按时交纳，会造成经费不足、服务质量的下降，同时损害其他正常交纳物业费业主的利益，业主应按时缴纳物业服务费。原告向案涉小区提供物业服务，被告在此期间亦享有了该物业服务产生的利益，原告有权向被告收取相应的物业服务费用。 被告认为二楼住户搭建玻璃房，对其造成了影响，要在玻璃房拆除后缴纳相关的费用。被告陈述，所涉及的玻璃房是2011年搭建，原告2013年9月30日入住案涉小区提供物业服务以来，被告未向原告反映过该问题，仅在2020年4月向原告反映该问题。经查明，原告在被告提出后，即联系二楼住户协调处理，并告知被告找相关部门解决，原告履行了自身的物业服务义务。所涉及的二楼玻璃房拆除并非在原告的职权范围内，被告应通过其他合法途径解决，而不能以此为由拒缴物业服务费、垃圾清运费等费用。因此，原告主张被告支付自2013年10月1日至2020年8月31日的物业服务费和垫付的垃圾清运费，符合法律规定，本院予以支持。被告住宅房屋应交物业服务费数额为137.29㎡×0.90元/㎡×83个月＝10,255.56元，垃圾处理费6.00元/月×83个月＝498.00元。原告主张律师代理费2,000.00元，在物业服务合同中对律师代理费明确进行了约定，同时原告提交了《民事委托代理合同》、四川增值税普通发票等证据予以证明，因被告长期未缴纳物业服务费导致了本次诉讼，原告因此支出了律师代理费，被告应当承担该笔费用。结合案件的实际情况，本院在合理范围内认定律师代理费1,000.00元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告王江承于本判决生效后十日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付2013年10月1日至2020年8月31日期间的物业服务费10,255.56元、垃圾处理费498.00元，合计10,753.56元。 二、限被告王江承于本判决生效后十日内向原告绵阳佳其物业服务有限公司支付律师代理费1,000.00元。 三、驳回原告绵阳佳其物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费118.00元，减半收取59.00元，由被告王江承承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 邹艾岑 二〇二〇年十一月二日 法官助理 梁 杉 书 记 员 杨莉君 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。