福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6556号 上诉人（原审原告）：李行弹，男，1958年1月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：翁华勇，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：秦美华，女，1958年9月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：洪国富，福建浩学律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：齐晖，福建浩学律师事务所执业律师。 原审被告：陈旭冰，男，1977年9月19日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人李行弹因与被上诉人秦美华、原审被告陈旭冰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李行弹上诉请求:1.请求一审判决，并依法改判；2.一审诉讼费、二审诉讼费用均由秦美华承担。事实和理由：一、一审法院认定李行弹并未实际占有诉争房屋，系认定事实错误，使用法律不当。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（六）项规定，依照2018年3月16日生效的福州市台江区人民法院作出的（2017）闽0103民初4356号民事判决书可知，讼争房屋于2017年9月20日已被李行弹实际占有，无须证明。另，李行弹所提交的收款收据也能证明其已占有讼争房屋。二、一审判决认定李行弹未注意防范交易风险，主观上存在过错，缺乏事实和依据。1.根据《合同法》第六十条的规定，在本次买卖中，陈旭冰违反诚信原则，未告知陈旭冰与秦美华之间存在纠纷，李行弹无法预见强制执行的风险；2.一审法院认定李行弹的购房款235万元明显低于市场价，但根据秦美华与陈旭冰之间的约定的279万元，每平方22991元，相差仅3626元，属于正常价格浮动。另，秦美华与陈旭冰签订房屋买卖合同前，就已经存在民间借贷关系，不但让其出具267万元的购房款收条，还让其出具新借条，因此秦美华高于市场价也属正常。三、一审在没有证据以及存在（2017）闽0103民初4356号判决的情况下，认定李行弹存在过错明显错误。除了购房款，李行弹的交易情况与秦美华基本一致，且此次风险是由于陈旭冰未告知，李旭冰无法预见，因此一审事实认定错误。 秦美华辩称，一审法院驳回李行弹的诉讼请求是正确的，秦美华恳请二审法院依法驳回李行弹的上诉，维持原判。一、一审法院关于李行弹与陈旭冰约定的房屋价款235万元，明显低于市场价格，明显有悖常理之认定是正确的。秦美华认真履行合同义务，不仅全额支付了购房款，而且还提前支付了购房款，即在双方约定的付款时点之前支付了购房款267万元。但陈旭冰恶意拒不履行合同义务，在秦美华多次要求其履行合同义务的情况下于2017年8月20日下午17时09分微信告知秦美华房价太低不想卖了，并向秦美华发函告知将解除合同。然而李行弹提供的其与陈旭冰之间的《房屋买卖合同》所约定的购房款仅为235万元，比“太低价格”的279万元还要低了44万元。二、李行弹至今均无法提供有关证据材料证明其具体支付购房款的情况，涉嫌虚假交易，其支付购房款存在诸多疑点，例如，购房款究竟分几笔支付的、每一笔支付金额是多少、收款联名账户黄晶君、翁家兴是谁、与李行弹及陈旭冰之间是什么关系、黄晶君、翁家兴是否收到了235万元购房款、若是收到，是什么时候收到的、黄晶君与翁家兴是如何将235万元购房款转给陈旭冰的、对于巨额的235万元购房款，李行弹为什么不直接支付给陈旭冰而要转给与房屋买卖无关的黄晶君、翁家兴，显然存在巨额风险。这种“转圈圈”背离常理。陈旭冰告知秦美华，李行弹没有向其支付所谓的“购房款”，双方之间不存在真实的房屋买卖关系，双方之间存在“赌债”，陈旭冰须向李行弹支付赌款，故其本质是虚假交易。三、李行弹与陈旭冰之间的房屋买卖合同纠纷诉讼涉嫌虚假诉讼。2017年9月8日，秦美华就其与陈旭冰的房屋买卖合同纠纷向福州市台江区人民法院提起诉讼，同日，台江区法院受理了该案。2017年9月14日，台江区法院作出《举证通知书》等文书。2017年9月15日，台江区法院向陈旭冰送达起诉状、证据材料、应诉通知书、举证通知书等材料。李行弹称其与陈旭冰于2017年9月13日签订《房屋买卖合同》。不排除陈旭冰在收到起诉状等材料后，与李行弹共谋制作虚假《房屋买卖合同》，故意将签订时间提前2天之可能。陈旭冰在与秦美华房屋买卖合同纠纷一案中，列举诸多理由进行抗辩，但其在与李行弹房屋买卖合同纠纷一案中，对李行弹的主张全盘予以承认，这是极不正常的。陈旭冰显然是在配合李行弹诉讼，其目的就是通过诉讼方式转移财产。秦美华在获知台江区法院审理李行弹诉陈旭冰房屋买卖合同纠纷案件后，即向台江区法院申请作为第三人参加该案诉讼，但没有被法院所接受，导致该院在审理该案时没有查清事实。 李行弹向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对原告购买的坐落于福州市台江区××小区××幢××单元的强制执行，并解除对该房产的查封、冻结等措施；2.确认坐落于福州市台江区××小区××幢××单元房产归原告所有；3.判令被告陈旭冰协助原告办理福州市台江区××小区××幢××单元的产权变更登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：讼争房屋坐落于福州市台江区××路××号××第××幢××层××单元，由陈旭冰于2003年1月向福州强鑫房地产开发有限公司购买，预售合同编号：×××13。该房产目前尚未办理初始登记。 2017年6月18日，秦美华与陈旭冰签订《二手房买卖合同》，约定由秦美华向陈旭冰购买上述讼争房屋，总价款为279万元。合同签订后，陈旭冰将其与福州强鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及购房收据、（2007）台民初字第143号民事判决书等原件交由秦美华收执。签约当日，陈旭冰向秦美华出具《收条》，内容为：“今收到秦美华交来的购房款人民币200万元，其中33万元是定金”。后陈旭冰又陆续向秦美华出具三张《收条》，其中2017年6月19日收到购房款22万元，7月2日收到购房款30万元，7月18日收到购房款15万元。以上四张《收条》金额合计267万元。2017年7月31日，秦美华通过微信向陈旭冰发出交房通知，陈旭冰于8月20日回复称“房价卖太低了，我不想卖了”。8月22日，陈旭冰通过微信及EMS邮件向秦美华发出《告知函》，要求秦美华支付剩余价款。8月24日，秦美华向陈旭冰发出解除合同通知，要求解除双方签订的《二手房买卖合同》，陈旭冰确认收到该通知。2017年9月8日，秦美华因上述纠纷向一审法院起诉，要求解除合同、返还价款。一审法院于2017年9月15日向陈旭冰送达应诉材料等。 2017年9月20日，李行弹因与陈旭冰房屋买卖合同纠纷诉至一审法院，请求判令：一、确认双方签订的合同有效；二、陈旭冰立即交付讼争房屋并配合办理产权变更手续。诉讼中李行弹以陈旭冰已于2017年9月20日向其交付讼争房屋为由撤回该项诉请。一审法院在该案审理中查明：2017年9月13日，陈旭冰与李行弹签订《房屋买卖合同》，约定李行弹向陈旭冰购买讼争房屋，总价款235万元。合同签订当日李行弹需以现金方式向陈旭冰支付全部价款，款项汇入陈旭冰指定账户，陈旭冰应在收到款项后三日内向李行弹交付房屋。合同签订后，李行弹通过现金及其子银行账户将购房款汇入合同指定账户。 2017年12月11日，一审法院作出（2017）闽0103民初4356号民事判决：一、李行弹与陈旭冰于2017年9月13日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回李行弹的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 2017年12月12日，一审法院作出（2017）闽0103民初4220号民事判决：一、确认秦美华与陈旭冰2017年6月18日签订的《二手房买卖合同》已于2017年8月24日解除；二、陈旭冰应于本判决生效之日起十日内向秦美华退还购房款267万元及解除合同违约金55.8万元。陈旭冰不服该判决提出上诉，福州市中级人民法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。 上述两案诉讼中，秦美华、李行弹均向一审法院申请财产保全，一审法院于2017年9月28日分别作出（2017）闽0103民初4220号、（2017）闽0103民初4356号民事裁定，冻结上述讼争房产，其中（2017）闽0103民初4220号民事裁定为首先查封。 2018年7月16日，秦美华向一审法院申请强制执行，一审法院于7月16日在原诉讼保全的基础上作出（2018）闽0103执1465号执行裁定：查封、冻结陈旭冰名下坐落于福州市台江区××路××号××第××幢××层××单元房产及房屋所有权。李行弹对该执行行为提出异议，认为其已实际合法占有该房屋，请求解除对讼争房屋的冻结、查封措施。一审法院经审查后作出（2019）闽0103执异28号执行裁定书，驳回了李行弹的异议请求。现李行弹不服该裁定提起本案诉讼。 一审法院认为，李行弹与陈旭冰订立的《房屋买卖合同》虽经法院判决确认有效，但该房屋未办理产权变更登记，尚未发生物权变动效力。其二人买卖行为发生于秦美华、陈旭冰买卖合同纠纷审理期间，纵观二人的交易行为，李行弹未注意防范交易风险，主观上存在过错。首先，李行弹与陈旭冰约定的房屋价款为235万元，明显低于市场价格，可以判断讼争房屋属于急于脱手的低价二手房。且讼争房屋目前仍未办理产权初始登记，属于不能办理不动产权证书的房产，陈旭冰客观上在交易时无法向李行弹出示产权证明。李行弹在交易时无居间方介入、卖方不能即时交付房屋、讼争房屋不能办理产权证等情况下，不尽审查义务，无视房屋交付、办证、一房多卖等诸多风险，径直将全部购房款于合同签订当日汇入案外人账户，明显有悖常理。其次，秦美华与陈旭冰房屋买卖合同纠纷一案中，一审法院于2017年9月15日向陈旭冰送达应诉材料及起诉状副本，李行弹于9月20日向一审法院起诉时尚诉请要求陈旭冰交付房屋，后又以起诉当天陈旭冰交付房屋钥匙为由撤回该项诉请，从交易时间看，不能认定李行弹已对房屋实际占有。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，李行弹在此次交易中未实际占有讼争房屋，在交易中亦存在过错，故其仅以与陈旭冰签订的房屋买卖合同有效为由诉请停止对讼争房屋的强制执行并解除查封于法无据，一审法院不予支持。原告诉请确认讼争房屋归其所有亦依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：驳回原告李行弹的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李行弹负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉,其焦点问题为李行弹对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议时,要获得人民法院支持应同时满足四个要件,即在人民法院查封之前与被执行人签订有合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中,(一)关于李行弹是否在查封前签订合法有效书面合同的问题。案涉房屋登记在陈旭冰名下,2017年9月8日，秦美华因与陈旭冰的房屋买卖合同纠纷向一审法院起诉要求解除合同并返还价款。一审法院于2017年9月28日分别作出（2017）闽0103民初4220号，查封讼争房屋。李行弹出示一份落款时间为2017年9月13日，与陈旭冰签订的《房屋买卖合同》，约定李行弹向陈旭冰购买讼争房屋，总价款235万元。合同签订当日李行弹需以现金方式向陈旭冰支付全部价款，款项汇入陈旭冰指定账户，陈旭冰应在收到款项后三日内向李行弹交付房屋。因此，李行弹出示与陈旭冰签订的《房屋买卖合同》的签订时间迟于秦美华的起诉时间，早于讼争房屋被查封的时间。但需要注意的是，首先，陈旭冰于8月20日向秦美华表示“房价卖太低了，我不想卖了”，但仅在一个月不到的时间将房屋卖给李行弹，且约定的房屋价款为235万元，明显低于市场价格，也低于陈旭冰与秦美华约定的合同价格，明显有悖常理；其次，陈旭冰与李行弹的《房屋买卖合同》的履行过程极为仓促，无视房屋交付、办证、一房多卖等诸多风险，不尽审查义务，在房屋未交付、过户的情况下径直将购房款于合同签订当日汇入陈旭冰账户，且在合同签订后七日即向人民法院起诉，亦有悖常理。因此，综合上述多项疑点，本院难以认定李行弹在查封前签订了合法有效书面合同。 (二)关于李行弹是否已支付全部购房款的问题。本案合同签订后，李行弹通过其子将购房款汇入合同指定账户，故本院认定李行弹已支付全部购房款。 (三)关于李行弹是否占有案涉房地产的问题。李行弹于9月20日向一审法院起诉时尚诉请要求陈旭冰交付房屋，后又以起诉当天陈旭冰交付房屋钥匙为由撤回该项诉请，但本院无法确认该交付行为的合法有效性。李行弹主张其在查封前已占有案涉房地产,缺乏有效证据证明,本院不予采信。 (四)关于李行弹未办理过户登记有无过错问题。案涉房地产因被法院查封而无法办理过户登记,李行弹对未能办理过户登记没有过错,但李行弹无证据证明其已履行该合同义务。 综上,李行弹主张对案涉房地产的民事权益不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之要件,故李行弹对案涉房地产不享有足以排除强制执行的民事权益,其请求不得执行案涉房产的上诉理由不能成立,本院不予支持。 综上所述，李行弹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李行弹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超