广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终526号上诉人（原审被告）：吴泽波，男，汉族，1973年7月3日，住广东省惠来县*************。身份证号码：440************838。委托诉讼代理人：郭荣剑，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈少强，男，汉族，1971年2月24日出生，住广东省揭阳市榕城区**************。委托诉讼代理人：张荣海，广东粤剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：高朝阳，广东粤剑律师事务所实习律师。上诉人吴泽波因与被上诉人陈少强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院（2020）粤5202民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。吴泽波的委托诉讼代理人郭荣剑，陈少强的委托诉讼代理人张荣海、高朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴泽波上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回陈少强的诉讼请求；2.本案一审、一审诉讼费全部由陈少强承担。事实和理由：第一，涉案租赁合同实际是转租合同，承租人为陈少强，次承租人为吴泽波，无论从哪个角度讲，在作为次承租人的吴泽波已经与下手签订租赁合同，完全退出了涉案场地租赁关系，并且，涉案场地在次承租人的吴泽波下手之后，还经过多手转租，涉案场地占有使用人另有他人的情况下，陈少强作为涉案场地的承租人不是出租人，无权以涉案场地占有使用人未付租金要求涉案场地曾经的次承租人支付租金与逾期付款违约金。第二，吴泽波没有实际占有使用涉案场地，陈少强诉请吴泽波支付租金与逾期付款违约金没有事实依据。吴泽波将涉案场地转租给案外人袁某某之后，吴泽波完全退出了涉案场地租赁关系，吴泽波对案外人袁某某之后的转租情况完全不知情。吴泽波被诉后，经多方打听了解，结合一审审理查明情况，本案诉争场地系由房屋所有权人陈伟强出租给陈少强，陈少强转租给吴泽波，吴泽波转租给案外人袁某某，案外人袁某某之后又经过多手转租，其中，转手到了案外人林某某之后，案外人林某某再转租给其他案外人。第三，陈少强向没有实际占有使用租赁场地的次承租人主张租金与逾期付款违约金没有法律依据。根据《中华人民共和国合同》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意转租，出租人可以基于承租人与出租人之间继续有效的租赁合同向承租人主张租金。但是，法律没有规定承租人可以向没有实际占有使用租赁场地的次承租人主张租金。第四，法院支持陈少强的诉讼请求无异于让涉案场地的占有使用权人(不是涉案场地的所有权人)获得不当得利，而且增加当事人的讼累，浪费本就有限的司法资源，使简单问题复杂化，一案能解决的事情多案都不一定能定纷止争。涉案租赁场地存在多份租赁期间重合的租赁合同，作为承租人的陈少强向作为次承租人的吴泽波主张租金与逾期付款违约金，没有取得租赁场地的吴泽波根本就不清楚实际占有使用租赁场地的下手承租人租金支付情况，法院仅凭陈少强的诉请与吴泽波的答辩，无法明确租金支付的真实情况，会出现背离事实真相的错误判决。第五，根据法院审理查明，涉案场地从2019年11月26日开始拖欠租金。2018年3月15日，涉案场地由案外人林某某转租给其他案外人。涉案场地转手到林某某下手长达19个多月之后才发生拖欠租金情况，也就意味着，出租人陈伟强知道或者应当知道承租人林某某转租，超过六个月未提出异议，出租人陈伟强明知涉案场地的实际承租人根本不是吴泽波。第六，陈少强诉请逾期支付租金违约行为出现时，吴泽波多年前就完全退出了涉案场地租赁关系。根据法院审理查明，“合同签订后，陈少强依约将租赁房屋移交给吴泽波，吴泽波前期能依约按时履行支付租金义务，但自2016年开始吴泽波便经常出现逾期支付租金的违约行为。”事实上，吴泽波在2013年6月就已经退出了涉案场地租赁关系，催讨租金的过程中，陈少强完全知道或者应当知道吴泽波不是涉案场地的实际承租人。第七，根据权利义务对等原则，在完全知道或者应当知道吴泽波不是涉案场地实际承租人的情况下，陈少强向吴泽波主张租金与逾期付款违约金的行为有违诚信原则。吴泽波是涉案场地曾经的次承租人，在陈少强诉请租金的租赁期间，吴泽波没有实际占有使用涉案场地，陈少强作为涉案场地的承租人没有履行使次承租人取得对租赁物使用收益的义务，因此，吴泽波无需承担租金与逾期付款违约金，否则，陈少强将从吴泽波处取得不当得利。第八，出租人同意承租人转租并不等于出租人同意次承租人转租。虽然陈伟强曾同意陈少强对外转租，但并未同意陈少强转租之后再转租他人，故陈少强仅凭其与陈伟强签订的租赁合同载有陈伟强签名确认“同意转租”的内容主张吴泽波的转租行为合法缺乏事实根据。综上所述，吴泽波认为，吴泽波不应向陈少强支付租金及逾期付款违约金，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，故上诉至贵院，望贵院查明事实，依法改判，以维护吴泽波的合法权益。陈少强当庭口头答辩称：一、陈少强与吴泽波签订的涉案《租赁合同》主体适格，内容是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效，对合同的双方当事人均具有法律约束力。陈少强作为涉案《租赁合同》的出租方，已依约将涉案租赁物交由吴泽波占有使用，陈少强的合同义务已履行完毕。吴泽波作为涉案《租赁合同》的承租人，应按合同约定履行按时足额支付租金的义务。涉案《租赁合同》履行过程中，吴泽波没有依约按时足额向陈少强履行支付租金义务的行为，不仅违背双方的约定，而且违反法律的规定，其行为明显构成违约。因此，原审法院判决吴泽波向陈少强履行支付租金的义务以及向陈少强承担没有按时足额支付租金的违约责任，既有事实根据，也有法律依据，完全正确。二、吴泽波向陈少强承租涉案租赁物之后，虽是将涉案租赁物进行转租，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定，吴泽波将涉案租赁物进行转租的行为并不影响陈少强与吴泽波之间的合同权利义务关系，双方的租赁合同关系仍然存续有效，吴泽波仍然负有向陈少强履行按时足额支付租金的义务。吴泽波上诉称其已将涉案租赁物转租，其已经退出涉案租赁物的租赁关系，其没有实际占有使用涉案租赁物，其无须承担涉案租赁物租金及逾期付违约金，完全是吴泽波一种背信弃义、推卸责任的主张，其该部分上诉意见明显违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，依法不能成立。同时，陈少强是将涉案租赁物转租给吴泽波，而并非是将涉案租赁物转租给向吴泽波转租的第三方，陈少强仅仅是与吴泽波存在涉案租赁物的租赁权利义务关系，而没有与向吴泽波转租的第三方存在租赁权利义务关系，根据合同相对性原则，在陈少强与吴泽波的合同关系仍然存续有效的情况下，陈少强依法只能向吴泽波主张合同权利，而无法向没有存在合同关系的任何第三方主张合同权利。因此，陈少强将涉案租赁物转租给第三方的行为依法不能成为免除吴泽波在涉案《租赁合同》项下应负的义务，也不能作为吴泽波拒不履行支付涉案租赁物租金的理由，吴泽波以其没有实际占有使用涉案租赁物为由主张其不用承担支付租金的义务的说法，明显是耍无赖的说法，依情依理依法都不能成立。三、吴泽波上诉称陈少强向其主张租金及逾期付款违约金的行为有违诚信原则，是一种典型的恶人先告状的做法，其该意见极其荒唐。陈少强作为涉案《租赁合同》的出租方，在作为承租方的吴泽波拒不依违按时足额履行支付租金的义务的情况下，依据合同的约定，向吴泽波主张要求履行支付租金的义务以及要求吴泽波承担没有按时足额支付租金的违约责任，完全合情合理合法，何来有违诚信原则。反而是吴泽波背信弃义，毫无诚信，置双方在涉案《租赁合同》所约定的应由其负担的义务而不顾，为了达到其拒不履行合同义务的不法目的，百般抵赖，信口开河，胡编乱造，企图混淆视听。因此，吴泽波的该上诉意见依法不能采信。综上所述，陈少强认为，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果有理有据，合理合法，完全正确。吴泽波的上诉理由和请求依法不能成立，其上诉纯属无理缠诉，明显是在浪费诉讼资源，请二审法院对吴泽波的上诉依法予以驳回，维持原审判决，以维护陈少强的合法权益。陈少强向一审法院提起诉讼，请求：1.判令吴泽波立即付还陈少强租金56413元及该款的逾期付款违约金（其中24000元自2019年11月26日起、另32413元自2019年12月26日起，均按日3‰计至款项还清之日止）；2.本案诉讼费用由吴泽波承担。一审法院认定事实：2012年2月10日，陈少强与吴泽波签订了《租赁合同》一份。《租赁合同》约定：陈少强将位于揭阳市*********************房屋出租给吴泽波；租赁期限自2012年2月25日起至2021年9月10日止；租金采用固定方式计算，第一年的租金为336000元，即每月28000元，租金从第三年开始每两年递增5%，其中2019年2月25日至2020年2月24日每年租金为388962元，即每月32413元，租金采用先付后租的方式支付，每月25日前支付下月租金。吴泽波逾期支付租金的，每延期一天，应按所欠费用的千分之三向陈少强支付逾期付款违约金等条款。合同签订后，陈少强依约将租赁房屋移交给吴泽波，自2016年开始吴泽波出现逾期支付租金行为。截至2019年12月26日，吴泽波已合计拖欠陈少强租金56413元。另查明，揭阳市*******以东与建阳路以南广信商住楼A幢3层房屋的所有权人为陈伟强，陈少强承租上述房屋后，将房屋转租给吴泽波；此后，吴泽波又将房屋转租给其他人。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。陈少强承租位于揭阳市*******以东与建阳路以南广信商住楼A幢3层的房屋后，将该房屋转租给吴泽波，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，应为合法有效。陈少强与吴泽波的租赁合同自2020年2月10日起成立，吴泽波应该按照合同约定，应每月25日前向陈少强支付相应的租金。吴泽波将该场地进行转租，并不影响原、吴泽波之间租赁合同的效力，吴泽波仍应向陈少强履行支付租金的义务。吴泽波逾期未向陈少强支付足额租金的行为，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，吴泽波应当承担继续履行，支付违约金的违约责任，陈少强请求吴泽波支付租金，理由依据充分，予以支持。陈少强请求吴泽波按合同约定按日3‰支付逾期付款违约金，其约定支付逾期付款违约金太高，一审法院依法予以调整为按年利率24%计算。吴泽波以其不是该场地的实际使用人，请求驳回陈少强诉讼请求，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条和第二百二十七条的规定，判决：吴泽波应于判决生效之日起十日内向陈少强支付租金56413元及该款的逾期付款违约金（其中24000元自2019年11月26日起、另32413元自2019年12月26日起，均按年利率24%计算至款项还清之日止）。案件受理费606元，由吴泽波负担。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。双方当事人在二审期间没有提交新证据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。二审仅围绕当事人的上诉请求进行审查，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：陈少强要求吴泽波支付租金56413元及逾期付款违约金的理由是否成立？从双方当事人于2012年2月10日签订的《租赁合同》内容来看，吴泽波向陈少强承租揭阳市*******以东与建阳路以南广信商住楼A幢3层，租赁期限为2012年2月25日至2021年9月10日。诉讼期间租赁物仍在租赁期限内，没有证据证明双方已解除租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，吴泽波应按《租赁合同》的约定支付租金。吴泽波主张其已将租赁物转租给其他人，因无实际使用租赁物故无需支付租金。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，即使吴泽波将租赁物转租给其他人，但吴泽波与陈少强之间的租赁合同仍然继续有效，吴泽波仍应按《租赁合同》的约定向陈少强支付租金，因此，吴泽波关于其已将租赁物转租给他人而无需交租金的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于吴泽波结欠陈少强租金的金额问题，吴泽波没有提交证据证明其已向陈少强支付了多少租金，应承担举证不能的法律后果，陈少强主张截止2019年12月26日，吴泽波拖欠租金56413元，构成自认，可予以确认。吴泽波未按期支付租金已构成违约，应承担违约责任，但合同约定按日3‰计付违约金太高，陈少强也未举证证明因吴泽波拖欠租金对其所造成的损失，因此，其损失主要是利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限”的规定，计算违约金的标准应调整为一年期贷款市场报价利率的四倍，一审判决按年利率24%计算违约金，处理不当，本院予以纠正。综上所述，吴泽波的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，除了计算违约金的标准偏高应予以纠正外，其余处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第二款的规定，判决如下：一、变更广东省揭阳市榕城区人民法院（2020）粤5202民初329号民事判决为：吴泽波应于本判决生效之日起十日内向陈少强支付租金56413元及逾期付款违约金(违约金计算：24000元自2019年11月26日起，32413元自2019年12月26日起，均至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计)。二、驳回陈少强的其他诉讼请求。三、驳回吴泽波的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费606元，由吴泽波负担。二审案件受理费1212元，由吴泽波负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹秋玲审 判 员 陈树城审 判 员 吴海燕二〇二〇年十一月二日法官助理 陈培蓉书 记 员 黄楚昭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。