福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6773号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林玲，女，1982年7月28日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州融锦欣泰房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区闽江大道**融侨水乡酒店**。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人:邱小红，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:曾明月，北京德恒（福州）律师事务所实习律师。 上诉人林玲与上诉人福州融锦欣泰房地产开发有限公司（以下简称融锦欣泰公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 融锦欣泰公司上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判支持融锦欣泰公司的一审反诉请求，驳回林玲的一审本诉请求，或裁定发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由林玲负担。事实和理由：一审认定《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）中关于逾期收房违约金的约定为格式条款，并驳回融锦欣泰公司主张的律师费诉讼请求缺乏法律依据。一、案涉合同及其附件的约定合法有效，一审认定案涉合同逾期收房违约金条款为无效格式条款，缺乏事实和法律依据，应依法予以纠正。首先，有关逾期收房违约金，双方不仅在主合同中进行了明确约定，在补充协议中也形成了一致意见，且相关表述均采用了下划线形式进行提醒。其次，合同附件六补充协议第一条已声明，林玲已认真阅读了案涉合同及附件，对于可能限制影响林玲权利的条款，融锦欣泰公司已采取合理的方式提请林玲注意并作充分说明，经与融锦欣泰公司进行充分协商，林玲明确理解案涉合同、补充协议各项条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立补充协议。因此，林玲对逾期收房违约金条款是明知且无异议的，如其对逾期收房违约金的内容有异议，也应在合同签订时提出。并且，逾期收房违约金是对买受人逾期收房应承担违约责任的约定，并不属于加重买受人责任的条款。因此，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院认定“逾期付款违约金条款明显加重买受人责任，系无效格式条款”证据不足，应依法予以纠正；二、案涉合同的逾期收房违约金的性质是违约金而非损害赔偿，违约金不以损失为前提，融锦欣泰公司无需证明林玲因迟延受领房屋所遭受的损失。违约金是指合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约方支付给守约方的一定数额的金钱。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条并未明确违约金应以弥补损失为基础，充分体现了合同自由原则及尊重当事人意思自治原则。本案中，案涉合同约定的逾期收房违约金显然是为了敦促林玲依约及时收房，融锦欣泰公司的举证责任仅在于证明林玲存在逾期收房违约行为，无需证明损害事实发生；三、根据案涉合同的约定，林玲应承担本案一审反诉受理费及融锦欣泰公司支出的律师费，一审罔顾合同约定，驳回融锦欣泰公司主张的律师费并判决由融锦欣泰公司承担反诉受理费，属于严重的事实认定错误，应依法予以纠正。合同附件六补充协议第十一条明确约定：“如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，具体金额以律师事务所开具的发票为准”。因本案一审反诉由林玲逾期收房违约行为引起，故根据合同约定，林玲应承担反诉受理费及融锦欣泰公司为本案支出的律师费。一审法院以“律师费并非民事诉讼必然发生的费用”及融锦欣泰公司“未提供证据证明其实际受到的损失，且其确实存在一定的装修质量瑕疵”为由，驳回律师费诉请，该认定主观臆断、无视合同条款，凌驾于当事人合意之上，应依法予以纠正。 林玲上诉请求并辩称：1.撤销一审判决第一项，改判支持林玲的一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由融锦欣泰公司负担。事实和理由：一审判决在融锦欣泰公司未完成建设工程竣工验收备案登记、房屋质量存在缺陷的情况下认定案涉房屋已达到交房条件，属事实认定不清，适用法律错误，导致判决错误。一、最高人民法院判例、外省高院的审判指引文件已明确完成建设工程竣工验收备案登记是法定交房要件，该强制性要件不能通过合同方式排除。房屋质量问题导致迟延交付的，开发商亦应承担逾期交房的违约责任。相关判例及文件应作为审判的重要遵循。最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款“国家实行建设工程质量监督管理制度”、四十三条第三款“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理”、第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”规定，对商品房的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门等行使监督管理职能，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，行政职能机构出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，认为由开发商组织建设工程竣工验收合格后即已达到商品房买卖合同约定的交房条件、无需行政职能机构出具验收备案表的主张无法律依据。江西省高级人民法院于2020年6月9日下发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第2条、第3条规定，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任；二、融锦欣泰公司依法应在交房前向建设行政主管部门福州市城乡建设局进行竣工验收备案登记，以证竣工验收合格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定的“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”中的“验收合格”应系已完成建设工程竣工验收备案登记。无论是开发商自行组织处于同一利益链之中的勘察、设计、施工等单位进行验收而形成的竣工验收报告，抑或规划、公安消防、环保等行政部门进行的验收，均仅仅是申请竣工验收备案登记前的准备环节，只有在福州市城乡建设局完成竣工验收备案登记以示建设工程质量符合国家要求和标准，才算是法定的“验收合格”。故完成竣工验收备案登记是法定的强制性交房标准，案涉合同第八条擅自将该强制性交房标准降格为“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收”，该部分内容因违法而无效。融锦欣泰公司未能举证证明在约定交房日完成竣工验收备案登记，须承担逾期交房的违约责任；三、合同附件三作为商品房买卖合同的组成部分对精装修标准进行了约定，且林玲按精装房的价格支付了全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对商品房买卖合同应按照通常理解予以解释，并作出不利于格式条款提供方融锦欣泰公司的解释，从而认定融锦欣泰公司在交房之前应履行装修质量问题的整改义务。而附件六补充协议第九条第4款却将合同附件三约定的精装房交付标准偷换为毛坯房交付标准，实质上免除了融锦欣泰公司按合格精装房标准交房的责任，排除了买受人因房屋质量问题未整改而拒绝收房的权利。此外，附件六补充协议第九条第3款关于“买受人应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务”免除了融锦欣泰公司出示法定文件等义务，排除了买受人验视文件、实地验房、维权交涉等权利，是名副其实的霸王条款，故案涉合同附件六补充协议第九条第3、4款应认定为无效。融锦欣泰公司在2020年3月24日发出的整改完成通知单中已自认，其在2019年11月17日之前尚未完成整改，且未提交2019年11月17日以来的维修记录及凭证，足以认定其未完成整改，应承担逾期交房违约责任并承担整改费用。 融锦欣泰公司针对林玲的上诉辩称，一、案涉合同关于交付条件的约定合法有效，案涉房屋在合同约定的交付时间已达到交付条件，竣工验收备案并非房屋的交付条件。融锦欣泰公司不存在逾期交房行为，林玲向融锦欣泰公司主张逾期交房的违约金没有依据。根据案涉合同第八条约定，案涉房屋交付时间为2019年6月30日前。而案涉房屋已于2018年12月19日通过竣工验收，于2019年1月29日取得建设工程竣工验收消防备案凭证。因此，案涉房屋2019年6月30日前就已达到了合同约定的交付条件。林玲以融锦欣泰公司在发出交房通知前没有取得福州市城乡建设局核准的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》违反了《城市房地产管理法》以及《建设工程质量管理条例》规定为由，认为案涉房屋没有达到交付标准，不能成立。1、根据《城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条之规定，所谓的“房屋经验收合格”是指通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的五方验收合格，而不是林玲所述的“竣工验收备案”，“竣工验收合格”与“竣工验收备案”是两个概念，林玲混淆了两者的概念。2、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”是对竣工验收备案的规定。竣工验收备案仅是开发商在竣工验收合格后按主管部门要求履行的义务，而非房屋的交付条件。法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”方可交付使用，没有规定经“竣工验收备案”方可交付使用。本案双方当事人关于交付标准的约定没有违反行政法规规定。3、从案涉合同来看，并未将办理竣工验收备案约定为交房要件，并且工程竣工验收备案是工程项目竣工验收合格后经行政机关作出行政管理行为后的结果，因此工程竣工验收与工程竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是竣工验收合格后才进行的，竣工验收备案不影响竣工验收合格的效力。本案中，作为开发商的融锦欣泰公司在合同约定交付时间已取得竣工验收报告、消防验收备案证明，即可认定案涉房屋达到交付条件。4.案涉房屋在合同约定的交付时间达到交付使用条件后，融锦欣泰公司于2019年6月20日向林玲发送了《交房通知书》，通知其办理交房手续。融锦欣泰公司已按合同约定履行了房屋交付义务，林玲要求融锦欣泰公司承担逾期交房的违约责任没有依据；二、装修设备问题属于整改范围，融锦欣泰公司承担的是整改责任，而非逾期交房责任，融锦欣泰公司已积极履行了整改义务，林玲要求融锦欣泰公司另行支付5万元整改费没有依据。1、关于房屋的装修标准，案涉房屋在合同约定的交付日期即已达到了案涉合同附件三约定的交付标准，完全具备入住条件，如林玲认为其未达到附件三约定的交付标准，应举证证明。并且按照案涉合同第十三条的约定，如装饰、设备未达到合同附件三的标准，融锦欣泰承担的责任是修复至约定的标准，而非逾期交房责任。2.林玲在诉状中提出“地块;地块空鼓不均匀、油漆破损”等问题都属于装修、装饰、设备标准问题，按照附件六补充协议第九条第4款的约定，对于房屋存在的装修、装饰、设备标准等质量问题，从融锦欣泰提供的证据显示，融锦欣泰公司对案涉房屋的每次报修均已积极履行了整改的义务，融锦欣泰已分别于2019年10月31日、2020年3月24日向林玲寄送了《整改完成通知单》，告知其整改事项均已完成。 林玲向一审法院起诉请求：1.融锦欣泰公司向林玲支付违约金，违约金以购房款2878922元为基数按每日0.02%的标准自2019年6月30日起计至实际付清违约金及整改费用之日，暂计至2019年11月30日为86367.66元；2.融锦欣泰公司向林玲支付房屋整改费用5万元；3.融锦欣泰公司承担本案诉讼费用。 融锦欣泰公司向一审法院反诉请求：1.判决林玲向融锦欣泰公司支付逾期收房的违约金73700.4元（按总购房款2878922元日万分之一标准计算，自2019年7月1日计算至2020年3月13日，共256天，具体应计算至林玲办理完毕房屋交接手续之日止）；2.判决林玲向融锦欣泰公司支付律师费6000元；3.判决林玲承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年7月6日，林玲（乙方、买受人）与融锦欣泰公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1706XJ022809）及其附件合同补充协议，约定林玲购买融锦欣泰公司开发的福州市仓山区建新镇盘屿路9号奥体新天地花园G16地块一期56#楼1002单元房，房屋总价款2878922元。合同第八条约定，“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人交付房屋使用通知书规定的交付期截止之日起，买受人每延期一日收房，应向出卖人交纳总房款万分之一的违约金，且从出卖人交付房屋使用通知书规定的交付期截止之日起，视为商品房已交付买受人，买受人须承担该房产的一切风险，责任及税费（包括物业管理费等）”。合同第十三条约定，“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人应在买受人提出书面异议后按双方协商修复到约定标准”。合同附件六合同补充协议第九条约定，“……4.买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保障书》中的规定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任。5.买受人逾期收房的，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金，买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担”。 合同签订后，林玲依约向融锦欣泰公司支付了全部款项2878922元。2018年12月19日，案涉房屋通过竣工验收，并于2019年1月29日消防验收合格。2019年6月20日，融锦欣泰公司向林玲在《商品房买卖合同》中约定的送达地址寄送《交房通知书》，邀请林玲于2019年6月27日15:00时到奥体新天地花园G16地块一期（阳光城檀府）办理交房相关手续。 林玲于2019年6月29日进行现场验房，但因对房屋的装修质量不满意，拒绝收房并与融锦欣泰公司口头协商进行整改。2019年7月17日，融锦欣泰公司向林玲在《商品房买卖合同》中约定的送达地址寄送《房屋交付通知催告函》，再次邀请林玲于接到该通知后即刻前来阳光城檀府项目物业办公室办理房屋交付手续，该函件于2019年7月18日妥投至林玲送达地址处。 此后，林玲又多次验房并提出不同项目的整改要求，融锦欣泰公司亦多次修复并于2019年11月5日、2020年3月26日向林玲在《商品房买卖合同》中约定的送达地址寄送《维修完成通知单》，通知单上对林玲2019年6月29日至10月3日向融锦欣泰公司房屋保修中心报修的质量问题进行了回复说明，并提示林玲尽快办理该房屋的交接手续，以免权利受损。因林玲收悉上述《维修完成通知单》后仍对融锦欣泰公司的修复方案不满意，故其至今尚未办理收房手续。 庭审中，林玲、融锦欣泰公司确认双方于2019年11月9日进行最后一次现场验房。 一审法院认为，林玲、融锦欣泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。关于本诉，一审法院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”条款约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。其中，竣工验收合格和消防验收合格属于法定交付条件情形，而案涉房屋于2018年12月19日和2019年1月29日分别通过竣工验收和消防验收，且林玲亦于2019年6月21日收到融锦欣泰公司邮寄的《交房通知书》，应视为融锦欣泰公司已经履行了交房义务。同时，案涉合同附件六合同补充协议第九条“对房屋交付的补充约定”条款还约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保障书》中的规定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续。买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任”，因此对案涉房屋的装修质量问题，应由融锦欣泰公司通过维修整改的方式予以救济，并不能作为林玲拒绝办理收房手续的理由。故林玲要求融锦欣泰公司支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。林玲诉请要求融锦欣泰公司支付房屋整改费用5万元，因林玲未提供相应证据证明该笔费用的实际发生，故一审法院亦不予以支持。 关于反诉，融锦欣泰公司诉请要求林玲支付自2019年7月1日起至实际办理完毕交接手续之日止的逾期收房违约金，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，融锦欣泰公司在履行通知交房义务后，房屋毁损、灭失的风险已由林玲承担，融锦欣泰公司并未提供有效证据证明其因迟延受领房屋所遭受的损失。况且本案《商品房买卖合同》系使用行政机关制定的合同示范文本，合同示范文本内容系为了平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务以及保障买受人的权益而拟定。但案涉合同第十一条“交接”条款中约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人交付房屋使用通知书规定的交付期截止之日起，买受人每延期一日收房，应向出卖人交纳总房款万分之一的违约金”的内容属于明显加重买受人责任并适用于全部购房者的条款，系格式条款，应认定为无效。故对融锦欣泰公司主张林玲支付逾期收房违约金的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于律师费，一审法院认为，虽然双方在合同中约定“如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担”，但是，律师费并非民事诉讼必然发生的费用，本案中，融锦欣泰公司并未提供证据证明其实际受到的损失，且其确实存在一定的装修质量瑕疵，影响到林玲的正常居住及使用，故对于融锦欣泰公司主张的律师费，一审法院亦不予支持。判决：一、驳回林玲的诉讼请求；二、驳回福州融锦欣泰房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。本诉案件受理费3030元，由林玲负担。反诉案件受理费896.5元，由福州融锦欣泰房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》第八条第1项约定交付的房屋应“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，竣工验收与消防验收系法定交付条件，而融锦欣泰公司已在一审程序中提供证据证明案涉房屋所在的56#楼已于2018年12月19日通过竣工验收，于2019年1月29日通过消防验收，故案涉房屋已符合交房条件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《建设工程质量管理条例》第四十九条属相关职能部门的管理性规定，林玲以该条款主张案涉合同第八条第1项约定无效，并主张案涉房屋应经行政职能部门出具验收备案表方具备交房条件依据不足，不予采纳。 合同附件三系双方就建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准的约定，附件六第九条第4项约定若商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人承担保修义务，买受人不能以此为由拒绝交房，仍应按时办理交房手续。如前所述，案涉合同第八条已约定了房屋交付条件，该条款并未将附件三作为交付条件，林玲主张融锦欣泰公司用案涉合同附件六补充协议第九条第4项将合同附件三约定的精装房交付标准偷换为毛坯房交付标准没有合同依据，不予支持。案涉合同附件六第九条第4项已约定了出卖人的保修义务，林玲主张融锦欣泰公司支付整改费用亦无合同依据。 案涉合同附件六第九条第5项约定“买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房……与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担”。本案中，林玲因对房屋的装修质量不满意而拒绝收房，融锦欣泰公司已履行通知收房义务，此时案涉房屋有关的财产风险及费用已转至林玲承担，融锦欣泰公司无权再就逾期收房违约金进行主张，故一审法院不予支持融锦欣泰公司关于逾期收房违约金的诉请并无不当，予以维持。 对于律师费，因律师费并非必然发生的费用，一审法院综合考虑案涉房屋确实存在装修质量瑕疵的情形，不予支持融锦欣泰公司关于律师费的主张已臻合理，亦予以维持。 综上所述，林玲、融锦欣泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3926.5元，由林玲负担1963.25元，由福州融锦欣泰房地产开发有限公司负担1963.25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷