上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11662号之一上诉人（原审原告）：徐玉芳，女，1964年3月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：朱君，男，1986年5月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人:沈新奇，上海骥路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱建安，男，1964年6月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人:缪丽娟(系朱建安的妻子)，户籍地四川省威远县。被上诉人（原审被告）：孙明昌，男，1969年7月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上诉人徐玉芳、朱君因与被上诉人朱建安、孙明昌确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初28085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐玉芳、朱君的上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐玉芳、朱君的一审诉请。事实和理由：一、孙明昌并未实际居住在上海市浦东新区XX镇XX村XX号三上三下房屋，占地114平方米，副舍3间占地65平方米（以下简称“系争房屋”），徐玉芳、朱君对系争房屋被出售的事实并不知情，徐玉芳、朱君对系争房屋买卖并未持默认态度；二、孙明昌实际并未足额向朱建安支付人民币（币种下同）65万。被上诉人朱建安同意徐玉芳、朱君的上诉请求及理由。被上诉人孙明昌书面答辩称，其于2009年经朋友介绍，支付全款购买系争房屋，后因小孩读书不方便没有居住。因此请求二审法院驳回上诉人徐玉芳、朱君的上诉请求。徐玉芳、朱君向一审法院提起诉讼，请求判令：确认2009年7月21日朱建安、孙明昌之间签订的XX镇XX村XX号房屋转让协议无效。一审法院认定的事实：坐落于上海市浦东新区XX镇XX村**农村宅基地房屋由朱建安于1985年建造，其中二上二下楼房（占地面积75平方米、带屋面）和副舍1间（占地面积19平方米）登记在徐玉芳、朱君和朱建安名下，一上一下楼房（占地面积38平方米、带屋面）和副舍2间（占地面积40平方米）登记在朱建安的父母朱某1、付某1（又名付某2）名下。徐玉芳与朱建安XX，于1986年6月办理结婚登记手续，生育有一子即朱君，1996年11月经原上海市南汇县人民法院判决XX。朱某1与付某1除生育次子即朱建安外，另生育有长女朱某2（又名付某3）。付某1于1999年1月8日去世。朱某1于2002年11月14日去世。徐玉芳与朱建安XX后，徐玉芳先搬回娘家居住（XX镇XX村XX号），后租房居住在坦直镇上，再婚后居住在XX镇XX村。朱君开始随爷爷奶奶共同生活居住在系争房屋内，后爷爷去世后随徐玉芳共同生活。2009年7月21日，朱建安作为甲方，孙明昌作为乙方，双方签订了房屋转让协议一份及转让标的清单一份。房屋转让协议载明：甲方将坐落于浦东新区XX镇XX村XX号三上三下楼房、副舍3间、无证副舍7间、无证120平方米彩钢瓦车间（凡在门牌号XX号内的所有房屋）出售给乙方；房屋转让价款30万元，宅基地使用权转让价款35万元，合计65万元；乙方在协议生效后，即一次性将转让价款全部交付结清；本协议生效日起，该转让房及宅基地使用权等均归乙方所有；如今后因甲方的原因被第三人主张该房产权利，导致乙方的利益受损时，一切后果由甲方承担，并承担违约责任，违约金为20万元……。转让标的清单载明：1.XX村XX号门牌号内：有出租的土地5亩；2.楼房三上三下；3.副舍3间；4.无证建房7间及120平方米的彩钢瓦仓库；5.竹园一个。同日，朱建安出具收条，内容为：今收到孙明昌交付房屋及宅基地使用权转让价款共计人民币65万元整。当天，朱建安将系争房屋交付给孙明昌。嗣后，孙明昌未在系争房屋内居住，将系争房屋出租给他人使用。一审法院另查明，徐玉芳、朱君曾于2019年12月17日向一审法院起诉要求与朱建安分家析产，后于同年12月27日撤回起诉。一审审理中，徐玉芳称其XX后有去系争房屋看过，因一直出租给外地人居住，无法与其沟通交流，其大概在两三年前知悉系争房屋出售之事。朱君称系争房屋内有部分属违章建筑在去年被拆迁，村委会将补偿款打到其银行账户后，又告知系争房屋有转让协议，要求其将补偿款给买受人，其才知悉系争房屋被出售之事。一审法院认为：系争房屋是农村宅基地房屋，朱建安将系争房屋出售给本集体经济组织以外的孙明昌，且未经有关组织和部门批准，根据现行相关法律规定，孙明昌并不具备购买系争农村宅基地房屋的条件。但房屋转让协议签订后，孙明昌向朱建安付清了所有的房屋转让款，同时朱建安也将系争房屋交付给了孙明昌，孙明昌出租系争房屋至今，双方的转让协议已实际履行完毕。徐玉芳、朱君称其并不知悉朱建安将系争房屋出售给孙明昌一事，与徐玉芳、朱君在一审庭审中的陈述内容不相一致，系争房屋出售至今已长达十余年，且徐玉芳、朱君一直居住在本行政区域内，与系争房屋距离并不远，如徐玉芳、朱君不知晓系争房屋已被出售，徐玉芳、朱君长时间内既不管理系争房屋也不提起析产诉讼，不符合日常生活经验。有鉴于徐玉芳、朱君与朱建安的特定身份关系，一审法院认定徐玉芳、朱君对朱建安将系争房屋出售给孙明昌持默认态度。为本着尊重现状、维护稳定的原则，一审法院对朱建安、孙明昌之间就系争房屋签订的转让协议效力暂不表态，徐玉芳、朱君要求确认转让协议无效之请求，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款之规定于2020年7月29日作出民事判决：驳回徐玉芳、朱君的诉讼请求。一审案件受理费人民币10,300元，减半收取计5,150元，由徐玉芳、朱君负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，朱建安与孙明昌于2009年7月21日签订了系争房屋的转让协议。根据签约当日的移交清单，孙明昌应当知道系争房屋还包括其他登记权利人，朱建安并不对系争房屋享有全部的权利。所谓朱建安于签约当日出具的向朱君的告知函，并不等于朱君已经同意了系争房屋的买卖。鉴于当时徐玉芳与朱建安已经XX，朱君亦随徐玉芳生活，没有证据证明徐玉芳、朱君事先知道或者事后同意系争房屋的买卖。另一方面，如一审法院所述，孙明昌并不具备购买农村宅基地房屋的条件，而且仅凭孙明昌提供的付款收据，在朱建安否认孙明昌全额支付，且无其他证据佐证的情况下，尚不足以证明孙明昌已经全额支付了购房款。因此，涉案协议未经过其他登记权利人的同意及追认，朱建安与孙明昌签订的涉案协议损害了第三人的利益，本院依法认定无效。综上所述，上诉人徐玉芳、朱君的上诉请求成立，本院依法予以支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初28085号民事判决；二、确认朱建安与孙明昌于2009年7月21日签订的上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋转让协议无效。一审案件受理费人民币10,300元，减半收取计5,150元，二审案件受理费人民币10,300元，均由朱建安、孙明昌各半负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月二十六日书记员 林佳豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。三、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……