江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2478号原告：钱进，男，1979年5月23日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李本进，江苏玄博律师事务所律师。委托诉讼代理人：景琰，江苏玄博律师事务所实习律师。被告：无锡八方汇商业经营管理有限公司，住所地无锡市滨湖区海岸城41-2001-1。法定代表人：陈穗生，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵阳、华蕾，该公司员工。原告钱进与被告无锡八方汇商业经营管理有限公司（以下简称八方汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱进的委托诉讼代理人李本进、景琰、被告八方汇公司的委托诉讼代理人赵阳、华蕾到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告钱进向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的租赁合同于2020年1月15日解除。2、判令八方汇公司返还租赁保证金45317.4元。3、判令八方汇公司返还合同于2020年1月15日解除后至2020年2月29日的剩余租金3960.2元、商业服务费15842元、物业费2109元。4、判令八方汇公司补偿装修残值58000元。事实及理由：钱进与八方汇公司于2019年5月签订了《无锡八方汇商铺租赁合同》。自2019年12月起，店铺内出现不明原因恶臭现象，严重影响钱进的经营活动。另，因疫情不可抗力导致合同目的无法实现，且钱进按约交纳商业服务费，而八方汇公司并未按约提供商业服务。钱进遂于2020年1月15日书面通知八方汇公司解除合同。综上，请求法院支持诉请。被告八方汇公司辩称：1、我方在收到钱进送达的书面函件后于2020年1月19日向钱进送达了告知函，告知不同意解除合同。钱进的店铺内并不存在异味。2、钱进对于商业服务费是知晓并同意的，我方也按约履行了商业服务。综上，请求法院驳回钱进的诉请。经审理查明：2019年5月9日，八方汇公司（甲方）与钱进（乙方）签订了《无锡八方汇商铺租赁合同》，约定：1、甲方将无锡市海岸城54-107号商铺出租给乙方使用，租期为房屋交付之日起2年。2、商铺套内建筑面积67.43平方米。3、该商铺仅限于经营中式简餐（品牌为轩粤碗仔翅）之用。4、租金标准为：第一年2612.2元/月，第二年2742.8元/月。5、租赁保证金为45317.4元，如乙方有违反或不履行本合同的行为，给甲方造成损失的，甲方有权直接在租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金。在合同终止日届满三个月后，如无因消费者退货、修理、赔偿等责任导致顾客索赔而令甲方承担责任的，甲方退还结余租赁保证金。6、甲方在本合同有效期内持续为八方汇进行业态规划、品牌管理、项目招商、消费宣传、策划咨询等商业服务，乙方同意支付商业服务费。第一年为10449元/月、第二年为10971.4元/月。7、乙方应在商铺交付日前向甲方支付装修押金，如乙方没有违反本合同及有关装修规定，经消防部门验收合格，且通过甲方验收后，甲方向乙方返还装修押金。8、因不可抗力不能履行或者不能全面履行的，允许变更或解除合同。目前，钱进已结清截至2020年2月29日的租金、商业服务费、物业费。2020年2月7日，无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部办公室发布锡防指企控[2020]6号《关于进一步加强服务性经营场所疫情防控工作的通知》，主要载明：非涉及居民生活必需品的服务型经营场所，包括城市综合体、综合性商场、商业街区、批发市场等，即日起一律停止营业，恢复营业时间视疫情防控情况另行通知。2020年2月27日，八方汇公司向八方汇商业街全体商户发出《告知函》，主要载明：根据疫情防控的最新进展以及无锡市《关于进一步优化疫情防控措施加快推进企业复工复产的通知（第11号）》要求，无锡八方汇商业街现已达到防控要求，符合复工政策，已做好恢复营业的准备工作。我司决定于2020年2月29日恢复营业，营业时间暂定10:00-17:30。2020年3月8日，无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部办公室发布锡防指企控[2020]11号《关于疫情防控期间安全有序恢复餐饮（堂食）营业的通知》，主要载明：疫情期间安全有序恢复餐饮（堂食），自2020年3月9日起恢复营业。2020年1月，钱进向八方汇公司送达《律师函》，主要载明：自2019年12月起，我方店内出现不明原因的恶臭现象，严重影响店铺的经营活动。经过商管排查，并未找到原因并消除影响，这期间为店铺营业造成了难以扭转的损失，客人多次投诉，无法继续经营。现我方要求解除合同并退还保证金及剩余租金。八方汇公司在收到上述《律师函》后，向钱进送达《告知函》，主要载明：《律师函》所述与事实严重不符，无法起到解除租赁合同的效果。本案诉讼中，为了证实商铺内存在恶臭问题，钱进向本院提交了下列证据：1、《检测报告》，载明：检测日期2020年1月17日，甲醛不合格。2、无锡创怡环保科技有限公司出具的《情况说明》，主要载明：本单位采样人员在轩粤碗仔翅处进行采样时，明显发现店内存在类似发酵的臭味，原因不明。八方汇公司质证认为：无锡创怡环保科技有限公司没有检测异味的资质，检测机构出具说明称店内异味客观存在超出了其资质范围，对上述两份证据不予认可。2020年5月4日，钱进申请就商铺内空气质量及异味来源进行鉴定，后撤回了鉴定申请。本案诉讼中，八方汇公司为了证明提供了相应商业服务，向本院提交下列证据：1、八方汇规划图三张。2、《广告发布合同》，载明：八方汇公司委托江苏锐众广告有限公司发布广告。发布时间2019年11月30日至2019年12月13日。3、《新潮电梯电视联播网广告发布合同》，载明：八方汇公司委托无锡新潮传媒有限公司代理LED刷屏机媒体广告发布事宜。广告形式FLASH或JPG格式或视频，发布频次300次/天。发布时间2020年4月25日至2020年5月1日及2020年5月16日至2020年5月22日。4、《资讯平台服务合同》，载明：八方汇公司（甲方）委托无锡木心传媒有限公司（乙方）通过乙方资讯平台发布甲方及相关经营品牌广告。发布时间2020年4月30日、5月8日、5月19日。广告发布数量15万条。5、《微信功能服务合同》，载明：无锡品韵文化传播有限公司向八方汇公司提供微信功能服务。服务期限2019年12月31日至2020年1月2日。6、《八方汇圣诞美陈项目合同》，载明：无锡市思意策划广告有限公司为八方汇公司提供圣诞美陈项目运输、安装、撤离及维修维保等事宜。交付日期2019年12月1日。7、《八方汇活动执行与布展合同》，载明：无锡小室传媒科技有限公司承办八方汇“食、'汇'小当家”、“抖音创意DP”活动相关事宜。活动时间2019年11月9日至11月30日。钱进质证认为：对于上述证据形式上的真实性无异议。但仅能证明八方汇公司与第三方签署了相关协议，并不能证明八方汇公司已经支付了相关费用。根据上述合同，2019年4月至2020年1月期间八方汇公司签订合同的总价为41万元。根据我方估算，在上述期间内八方汇公司收取商业服务费1500余万元。八方汇公司收取高额商业服务费，但并未实际用于商业推广，违反了合同约定。本案诉讼中，2020年9月14日，本院向钱进进行了释明：如法院认定你方依据不可抗力主张解除合同不能成立，你方是否同意按照情势变更进行处理？如你方不同意按照情势变更处理，是否同意以违约解除为由主张解除合同并提出相应诉讼请求？钱进表示不同意，并认为其具有法定解除合同的权利。本院认为：本案的争议焦点为：1、2020年1月钱进向八方汇公司送达的《律师函》是否具有解除合同的法律效力。2、现钱进是否有权依据不可抗力的合同条款或者法律规定解除合同。3、现钱进是否有权以八方汇公司未按合同约定提供商业服务为由解除合同。关于第1项争议焦点，钱进提供了《检测报告》和《情况说明》。《检测报告》并未载明与臭味相关的情况，无法达到钱进的证明目的。关于《情况说明》，一纸说明不足以证明商铺内存在臭味且该《情况说明》也未说明异味系八方汇公司的原因，出具说明的人员也未出庭作证，故本院不予采信。另，钱进也明确不就案涉商铺内异味来源进行鉴定。综上，钱进提供的证据无法证明案涉商铺存在臭味且臭味系八方汇公司原因造成，案涉《律师函》以商铺存在臭味为由解除合同，与事实不符，不产生解除合同的效力。关于第2项争议焦点，案涉租赁合同约定：因不可抗力不能履行或者不能全面履行的，允许变更或解除合同。同时，我国《合同法》也规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。首先，本院讨论依据上述法律规定，钱进能否解除合同。本院认为，疫情或者因疫情采取的防控措施确属不可抗力，但根据本院查明的无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部办公室相关文件，2020年2月7日商业综合体停止营业，2月29日起在营业时间缩短的情况下恢复营业，3月9日起恢复餐饮业堂食。整体来看，停止营业时间短于1个月，与两年租期相比，属于极小比例，2月29日恢复营业后虽然营业时间缩短，但是此后也恢复了正常营业，疫情及防控措施对合同履行的总体影响逐渐减小。故本院认为，不可抗力尚未达到导致不能实现合同目的的程度。其次，本院讨论依据上述合同条款，钱进是否有权解除合同。上述合同条款赋予合同当事人因不可抗力在不能履行或者不能全面履行时，可以主张变更或解除合同。客观上，疫情或者因疫情导致的防控措施致使八方汇公司在不超过1个月期间内不能履行或者不能全面履行合同。但是根据合同法规定的合同条款解释规则，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。依据上述解释规则，本院认为，该合同条款约定的变更和解除合同的权利是有适用次序的，并非在因不可抗力不能履行或者不能全面履行时即可直接解除合同，应根据不可抗力对合同履行的影响程度次序适用变更或解除合同。本案中，上已论及，不可抗力对合同履行的影响并不能导致钱进一方的合同目的无法实现，故不应直接适用合同解除，而应优先适用合同变更。故钱进基于上述合同条款解除合同，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。另应指出的是，本院在诉讼中向钱进释明是否同意按照情势变更或者违约解除处理，但钱进不予同意。关于第3项争议焦点，钱进将八方汇公司为提供商业服务的支出与收取的商业服务费相比较，进而得出八方汇公司未按约提供商业服务。本院认为，商业服务费的金额系合同双方约定，与八方汇公司的商业服务支出并没有必然关系，认定八方汇公司是否按约提供商业服务，还是应当依据八方汇公司提供商业服务的客观情况来认定。根据八方汇公司提供的诸多合同，可以初步证实为了提供商业服务，八方汇公司委托案外公司进行广告推广、布展、美术陈列等商业服务，如钱进认为八方汇公司提供的商业服务不符合约定，应明确指出哪些方面不符合约定，本院进而作出具体审查、认定，而本案中钱进并未作出明确指出。故本院认定钱进以八方汇公司未按合同约定提供商业服务为由解除合同，依据不足，本院不予采纳。因合同尚未解除，钱进无权请求八方汇公司返还租赁保证金、租金、商业服务费、物业费、装修残值。综上，本院驳回钱进的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告钱进的诉讼请求。案件受理费4778元，由原告钱进负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  尤曦红人民陪审员  倪 娜人民陪审员  沈新琴二〇二〇年十一月二日法官 助理  周愈佳书 记 员  易 瑛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。