海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2196号 原告（反诉被告）：琼海家鸿物业管理有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇嘉博路西侧(鸿信嘉博棕榈园)****。 法定代表人：屈盈盈，该公司总经理。 委托诉讼代理人:陈路航，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雪艺，北京大成（海口）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘栋，男，住贵州省贵阳市花溪区。 委托诉讼代理人：佘冬芳，女，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。系刘栋的母亲。 原告琼海家鸿物业管理有限公司与被告刘栋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开进行审理。被告刘栋于2020年9月18日向本院提出反诉，本院受理后决定合并审理。本院于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告琼海家鸿物业管理有限公司（下简称家鸿物业公司）的委托诉讼代理人陈路航、林雪艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付2017年2月至2020年6月30日止（41个月）物业费3188.98元、水电公摊费405.9元、电梯电费615元及自2017年3月1日起至实际付清之日止的违约金（2017年3月1日至2020年6月30日违约金为2558.46元，2020年7月1日起至实际付清之日止，以4209.88元为本金，按日利率千分之一计算）；以上暂合计6768.34元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2008年1月1日，原告受琼海鸿信房地产开发有限公司的委托，为其开发建设位于琼海市××镇西侧的鸿信嘉博棕榈园社区进行社区物业管理服务，履行物业小区管理职责，双方签订《物业管理合同》。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告作为涉案房产C605房的业主，已实际享受了该服务并支付部分费用，但自2017年2月起至2020年6月30日止，共计41个月，被告一直拖欠物业费3188.98元、水电公摊费405.9元、电梯电费615元，共计4209.88元，经原告多次催收被告仍拒不支付。根据《物业管理条例》之相关规定，被告应当如期足额交付物业管理费，其拒不付款的行为已构成违约，应当支付相应的违约金。原告为了保护其自身的合法权益，诉请法院判令支持其诉求。 被告刘栋答辩称：1.被告缓交物业费并非恶意拒交，是由于原告存在违法、违约行为在前。原告从2009年交房至今11年，没有依照法规对物业管理区域共用和共用设施设备用水用电安装独立的共用水、电表，电梯用电也没有安装独立的电表。也没有每月向业主和使用人公布共用水、电的使用情况。2.原告在提供的服务方面也没有按照合同执行，游泳池、网球场等配套设施缺少维修、养护。3.2018年棕榈园业主委员会成立后，业委会要求原告签订物业服务协议，但原告以各种理由拒签和拖延，至今尚未签订物业服务协议。原告所诉物业费，有待明确责任范围后才支付。 反诉原告刘栋向本院提出反诉请求（变更后）：1.判令反诉被告家鸿物业公司退还已收取从2009年1月至2017年1月止共97个月的水、电公摊费960.3元[（0.07元/㎡×70.71㎡＋0.07元/㎡×70.71㎡）×97个月]。2.判令反诉被告家鸿物业公司退还已收取从2009年1月至2017年1月止共97个月的电梯电费1455元（15元/月×97个月）。3.判令反诉被告家鸿物业公司以前述三项费用合计2415元为基数，从2017年1月1日开始以银行同期同类存款年利率6%计算资金占用费至付清之日止。事实及理由与答辩意见一致。 反诉被告家鸿物业公司辩称：反诉原告的请求无事实根据和法律依据，其主张已超诉讼时效，应予驳回。具体理由如下：1.小区就公共用电部分安装了独立的计量器具，合同约定的水电分摊价格是基于实际情况计算得出，可以参照本诉原告提供的补充证据。业主应当按照合同约定的水电分摊价格支付，若按照实际应分摊的费用缴纳，业主还应当补缴相应的费用。另外，反诉原告所依据的法律规定《海南省普通住宅物业管理区域公用水电费分摊办法》琼价费管【2011】156号已被废止，依据的《（2019）海南物业管理条例》并不存在，因此，刘栋的反诉请求无事实法律依据。2.刘栋请求返还水电费公摊费及电梯电费的依据为《海南省普通住宅物业管理区域共用水电分摊办法》，该分摊办法于2011年发布，那么刘栋在2011年就应当知道自己的权益受到了损害，因此其于2017年1月支付的最后一笔公摊水电费及电梯电费，最迟也应于2020年1月提起诉讼，而刘栋于2020年9月才提出请求要求返还2009年1月-2017年1月的水电公摊费及电梯电费，明显诉讼时效已全部经过。3.反诉原告的第三点反诉请求没有法律依据。因此，应驳回刘栋的全部反诉请求。 原告家鸿物业公司对其主张的事实，依法提交了如下证据：1.《物业管理合同》，证明2008年1月1日，原告受琼海鸿信房地产开发有限公司的委托，为其开发建设的位于琼海市××镇的棕榈园小区进行物业管理服务，履行小区物业管理,双方签订《物业管理合同》。2.《商品房买卖合同》、《入伙会签单》、《住户档案登记表》、《收款收据》、《前期物业管理服务协议》、《琼海市房产房屋面积分户汇总表》。证据1、2共同证明：（1）被告于2008年2月13日购买了涉案房屋C栋605房，该房屋面积为70.71平方米，开发商为琼海鸿信房地产开发有限公司。2008年9月27日，被告进行收房，签署了《入伙会签单》、《前期物业管理服务协议》。（2）涉案房屋物业管理费为1.1元/㎡、电梯费15元/户/月，水电公摊费分别为0.07元/㎡/月，逾期付款的则从逾期之日起每天0.1%缴纳违约金。（3）琼海市房产测绘所出具的《房屋面积分户汇总表》表明涉案房屋的面积为70.71平方米。3.短信记录，证明原告向被告催收物业费;4.2018年鸿信棕榈园小区公共用电分摊明细表、电梯公摊明细表、二次供水用电明细表（当庭补充提交）；5.2018年棕榈园小区每月电报表；6.2019年鸿信棕榈园小区公共用电分摊明细表、电梯公摊明细表、二次供水用电明细表；7.2019年棕榈园小区每月电报表；8.2018年鸿信棕榈园公共用水分摊明细表；9．2018年棕榈园小区每月用水报表；10.2019年鸿信棕榈园公共用水分摊明细表；11．2019年棕榈园小区每月用水报表。证据4-11拟共同证明：2018年，涉案小区公共区域用电总量76900度，应交电费合计61665.12元，公共区域用电每户实际应分摊0.07元/m/月，电梯用电每户实际应分摊15.66元/月，二次供水用电每户实际应分摊0.04元/m/月。 被告刘栋提交证据：1.《海南省普通住宅物业管理区域公用水电费分摊办法》2.《海南物业管理条例》，证据1、2共同证明物业管理公用区域应当安装独立的计量器具计费，未安装的不得向业主分摊；住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费；3.《前期物业管理服务协议》，证明原告违反协议擅自提高收费标准和乱收费的，被告有权请求原告退清所收费用，原告未达到管理服务治疗约定目标的，被告有权要求原告限期改正；4.《物业管理合同》，证明原告不得擅自占用改变公共设施；5.照片，证明物业的管理服务情况；6.鸿信嘉博棕榈园业主委员会证明、7.业委会情况报告，证据6、7共同证明原告没有对公共用电、用水进行公示；8.2020年3月19日与物业甘经理谈话备忘录，证明业委会经常找物业沟通签订物业管理合同；9.短信记录，证明物业违规收取滞纳金；10.缴费收据，证明物业违法乱收费的起始时间。 对当事人提供的证据，本院当庭组织双方进行了质证，对当事人没有异议的证据和事实，本院予以确认，并附卷佐证。对有异议的认证如下：对于原告提供的证据3，被告对短信内容中按0.1%的标准收取滞纳金有异议，但是，未提供证据证明其违反相关规定。对于原告提交的证据4-11，因原告未提供其他证据佐证，无法证明上述证据已公示，不能证明原告所主张涉案小区公共区域用水电和电梯用电等有关情况，故对证据4-11的真实性、合法性、关联性不予确认。对被告提交的证据1《海南省普通住宅物业管理区域公用水电费分摊办法》琼价费管【2011】156号，因该文件于2014年10月21日被废止，故不能作为本案证据使用。对于被告提交的证据2《海南物业管理条例》该条例不存在，未具备证据形式，故不能作为本案证据使用。对于被告提交的证据5原告有异议，被告所抗辩理由属另一法律关系，与本案处理结果无关。对于被告提交的证据6-7，仅能证明公共用电、用水未进行公示，证据8与本案待证事实无关。对于被告提交的证据9无法证明原告是否存违规收取滞纳金，故对其证明内容不予认定。对于被告提交的证据10可以证明原告按合同约定收取物业费，原告不存在违法乱收费情况。 根据办案需要，本院邀请职能部门于2020年10月22日、23日与原告至涉案小区，实地查验该小区物业管理区域共用和共用设施设备是否安装独立水表、电表。实地调查现场的视频资料已经原告质证，被告收到上述视频资料后，提出书面有关质证意见，认为涉案小区物业管理区域未安装独立的共用水、电表，电梯使用也没有安装独立的电表。 本院经审理认定事实如下：2008年1月1日，原告受琼海鸿信房地产开发有限公司的委托，为其开发建设位于琼海市××镇西侧鸿信嘉博棕榈园社区进行社区物业管理服务，履行物业小区管理职责，双方签订《物业管理合同》，合同签订后，原告依约履行了合同义务。2018年2月13日被告刘栋与琼海鸿信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买鸿信嘉博棕榈园C栋605房。被告收房后，于2008年9月27日与原告签署了《入伙会签单》、《前期物业管理服务协议》，被告作为涉案房产C605房的业主，已实际享受了物业服务，自2017年2月起至2020年6月30日止，共计41个月，被告一直拖欠物业费（41个月计3188.98元）、水电公摊费、电梯电费等费用。经原告多次催收未果。为了保护其合法权益，提起诉讼，同时，被告提出反诉，经审查，依法决定合并审理。 原告于2020年11月11日申请撤回对其第1项诉讼请求中“水电公摊费405.9元、电梯公摊费615元及相应违约金”部分的诉求。第一项诉讼请求变更为“请求判令被告向原告支付2017年2月至2020年6月30日止（41个月）物业费3188.98元及自2017年3月1日起至实际付清之日止的违约金（2017年3月1日至2020年6月30日的违约金为1869.21元，2020年7月1日起至实际付清之日止，以3188.98元为基数，按日利率千分之一计算。” 本院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷。物业服务合同是一种典型的双务、有偿合同，物业、业主均应认识到在行使合法权利的同时要履行自己的义务。物业管理目的是为全体业主营造良好的居住环境，这是双方共同利益、义务所在。被告作为业主在享有公共利益的同时也应当履行按时交纳有关费用的义务。原告与琼海鸿信房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》，不违反有关法律规定，属于合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案争议的焦点是：一、原告主张的各项费用是否有事实根据和法律依据；二、被告反诉主张的各项费用是否有事实根据和法律依据。 关于原告主张的各项费用是否有事实根据和法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”本案中，原告从2008年1月开始对位于琼海市××镇西侧鸿信嘉博棕榈园社区进行了物业管理服务。被告于2008年9月27日收房，签署了《入伙会签单》、《前期物业管理服务协议》。虽然被告至今未与原告签订物业服务合同，但据已查明事实，原告系涉案小区开发商即琼海鸿信房地产开发有限公司依法委托的前期物业管理服务公司，涉案小区由原告提供物业管理服务，原告与琼海鸿信房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》对被告具有约束力。合同约定被告应缴每月物业费为1.1元/㎡×70.71㎡=77.78元。故原告主张被告支付从2017年2月起至2020年6月30日止（41个月）的物业费为3188.98元，有事实根据和法律依据，本院应予采纳。原告申请撤回对水电公摊费405.9元、电梯电费615元及相应违约金部分的主张，属其处分自己的民事诉讼权利，理由正当，依法应予准许。关于原告主张收取违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”本案中，原告与开发商签订的物业管理合同中有约定逾期缴纳物业服务费应支付违约金，每日按未交数额1‰计算违约金。虽然被告对每日1‰计算有异议，但是未提供证据证明该计算方法违反相关规定。故原告主张2017年3月1日起至实际付清之日止的违约金（2017年3月1日至2020年6月30日违约金为1869.21元，2020年7月1日起至实际付清之日止，以3188.98元为基数，按日利率1‰计算）有事实根据和法律依据，依法应予支持。 关于被告反诉主张是否有事实根据和法律依据。《中华人民共 和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”被告于2020年9月反诉要求原告退还2009年1月至2017年1月间水电公摊费及电梯电费及计算资金占用费，其主张已逾诉讼时效，同时，原告对其反诉主张提出诉讼时效异议。故依法驳回被告刘栋反诉请求。 综上所述，被告应向原告支付自2017年2月起至2020年6 月30日止的物业费3188.98元及自2017年3月1日起至实际付清之日止的应计违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告刘栋（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）琼海家鸿物业管理有限公司支付自2017年2月起至2020年6月30日止的物业费3188.98元及应计违约金（以每月拖欠的数额为基数，自2017年3月1日起按每日1‰计付至2020年6月30日止的违约金为1869.21元；以3189元为基数，自2020年7月1日起按每日1‰计付至实际付清之日止）。 二、驳回反诉原告刘栋的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告琼海家鸿物业管理有限公司负担10元，被告刘栋负担15元；反诉案件受理费25元，由反诉原告刘栋负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  蒙谚伟 二〇二〇年十一月十二日 书记员  欧奇蕙 附相关的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。