福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0923民初1099号 原告：郑茂垡，男，1976年11月18日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：孙翔。 被告：屏南县房地产综合开发公司，住所地屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼**。 法定代表人：张瑾，经理。 委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。 原告郑茂垡与被告屏南县房地产综合开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑茂垡的委托诉讼代理人孙翔、被告屏南县房地产综合开发公司的委托诉讼代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑茂垡向本院提出诉讼请求：判决屏南县房地产综合开发公司按日计算向郑茂垡支付从2016年7月30日起至房屋所有权登记之日止的全部房价款172717元万分之一的违约金。事实及理由：2015年7月30日，郑茂垡与屏南县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，郑茂垡购买屏南县房地产综合开发公司开发建设的屏南县东环中路××××号房，房屋总价款172717元，郑茂垡分别于2015年7月28日付房价款34717元、2016年2月25日付房价款138000元；合同约定屏南县房地产综合开发公司应当在2015年7月31日前向郑茂垡交房，屏南县房地产综合开发公司于2015年7月31日交房，但屏南县房地产综合开发公司未履行协助办证义务；屏南县房地产综合开发公司将蟠龙小区保障房一层及二层部分面积出售给中国银行作为办公场所，改变了原定的土地用途。因屏南县房地产综合开发公司的原因，以致郑茂垡至今未能取得房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十七条（二）款规定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……”。根据该规定，郑茂垡未能在屏南县房地产综合开发公司交房后365日内取得房屋权属证书，屏南县房地产综合开发公司应当自交房后第366日起按日向郑茂垡支付全部房价款172717元万分之一的违约金，直至实际完成房屋所有权登记之日为止。屏南县房地产综合开发公司在2015年7月31日交房，违约金应当从2016年7月30日起计算。综上所述，郑茂垡特依法起诉，请求人民法院支持其诉讼请求。 屏南县房地产综合开发公司辩称，因郑茂垡未支付全部购房款，根据我国合同法第六十七条规定以及诉争《商品房买卖合同》第十七条第三款约定，在郑茂垡未付清购房款之前，屏南县房地产综合开发公司有权行使先履行抗辩权，不予协助办证。因此屏南县房地产综合开发公司不存在违约情形，不应当承担违约责任。根据法律常识和一般商业惯例，在买卖合同中，买受人完整支付约定的对价之后出卖人才会转移交易标的所有权，因此，支付对价与转移所有权存在先后顺序，即支付对价在先，转移所有权在后。结合到本案的商品房买卖合同来说，只有在买受人向出卖人支付完毕约定的购房款后，出卖人才能将房屋所有权转移给买受人（即过户），而只有买受人受转移所有权之后才能办理产权证以证明其对房屋的所有权，故二者存在明显的先后顺序。实际上购房合同对此顺序也有体现，购房合同第十七条第三款约定，因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本条意在约定当买受人怠于履行合同约定义务时，出卖人不按期协助买受人办理房屋所有权转移登记可不负违约责任，从另一方面论证了前述顺序。本案中，郑茂垡并未完全履行顺序在先的义务。购房合同第七条第二款约定案涉房屋蟠龙小区××××号房的总价款为人民币172717元；第八条第三款约定房屋首付款为人民币34717元，余款人民币138000元由郑茂垡向公积金中心申请贷款支付。根据郑茂垡举证证据可得知郑茂垡仅支付公积金贷款138000元，首付款34717元房款无证据证明其已支付。我国合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行方未履行或未按约定履行的，后履行方有权拒绝其履行要求。由此可见，在郑茂垡未履行支付全部购房款义务的情况下，屏南县房地产综合开发公司有权拒绝履行顺序在后的义务。因此，屏南县房地产综合开发公司至今未协助郑茂垡办理房屋产权证的行为没有违反合同约定，屏南县房地产综合开发公司系使用先履行抗辩权，等待郑茂垡支付完毕购房合同约定的全部购房款后再履行义务。故屏南县房地产综合开发公司不应当承担支付逾期办证违约金的违约责任。综上所述，郑茂垡的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法予以驳回。 当事人绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月30日，郑茂垡与屏南县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、郑茂垡购买屏南县房地产综合开发公司的屏南县东环中段××××号的商品房，房屋总价款172717元。二、买受人应当在2015年7月31日前支付首期房价款人民币34717元，占全部房价款的20%；余款人民币138000元向宁德市住房公积管理中心屏南办事处申请贷款支付。三、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。郑茂垡于2016年2月25日支付房价款138000元。屏南县房地产综合开发公司于2015年7月31日交房。案涉房产至今未办理权属登记。 本案争议焦点：屏南县房地产综合开发公司是否应当向郑茂垡支付自2016年7月30日起至房屋所有权登记之日止的全部房价款172717元为基数按每日万分之一计算的违约金？ 郑茂垡认为，屏南县房地产综合开发公司应当按日计算向郑茂垡支付从2016年7月30日起至房屋所有权登记之日止的全部房价款172717元万分之一的违约金。提交：证据一《商品房买卖合同》，证明2015年7月30日，郑茂垡与屏南县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，郑茂垡购买屏南县房地产综合开发公司开发建设的屏南县东环中路××××号房，房屋总价款172717元；《商品房买卖合同》第十七条（二）款规定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……”。证据二增值税普通发票1张，证明郑茂垡分别于2015年7月28日付房价款34717元、2016年2月25付房价款138000元；证据三确认函，证明屏南县房地产综合开发公司于2015年7月31日交房。 屏南县房地产综合开发公司对郑茂垡提交的证据一《商品房买卖合同》和证据三确认函没有异议。对郑茂垡提交的证据二增值税普通发票，屏南县房地产综合开发公司认为，没有证据郑茂垡证明已经支付了首付房价款34717元。 屏南县房地产综合开发公司认为，在郑茂垡未付清购房款之前，屏南县房地产综合开发公司有权行使先履行抗辩权，不予协助办证。屏南房地产综合开发公司不存在违约情形，不应当承担违约责任。提交证据《商品房买卖合同》，证明1.合同第七条第二款约定房屋的总价款为172717元；2.合同第八条第三款约定首付款为34717元，余款138000元由郑茂垡向宁德市住房公积金管理中心屏南办事处申请贷款支付；3.合同第十七条第三款约定因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 本院对证据审查后认为，屏南县房地产综合开发公司对郑茂垡提交的《商品房买卖合同》以及确认函无异议，本院对上述两份证据予以确认。关于郑茂垡提交的增值税普通发票。虽然屏南县房地产综合开发公司认为该证据不能证明郑茂垡已经支付了首付房价款34717元，但其并未对该证据的真实性、合法性提出异议，故对该证据的真实性、合法性本院予以确认，该证据可以证明郑茂垡已经支付了案涉房屋的剩余购房款138000元。关于郑茂垡是否已经支付了房屋首付款34717元的问题。本院认为，从郑茂垡提交的证据增值税普通发票的备注栏中注明的内容“该房产已开具1份发票，累计已开具金额34717元”可以得知屏南县房地产综合开发公司已经在该增值税发票之前开具了一份金额为34717元的增值税发票，该金额与房屋首付款“34717元”的金额相吻合。同时，根据房地产销售行业商业惯例，商品房销售付款顺序为“先付首付款再付剩余购房款”、付清首付款后才能办理公积金贷款或银行贷款。而屏南县房地产综合开发公司在庭审中承认郑茂垡通过宁德市住房公积金管理中心屏南办事处贷款138000元支付剩余房款。因此，根据郑茂垡提交的增值税普通发票以及商品房销售商业惯例，可以认定郑茂垡已经支付了房屋首付款34717元。 综上所述，本院认为，郑茂垡与屏南县房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同，双方均应全面履行合同的义务。合同签订后,郑茂垡已向屏南县房地产综合开发公司交付了全部房屋价款,屏南县房地产综合开发公司应当按照合同约定与郑茂垡共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但屏南县房地产综合开发公司未按合同约定的期限完成协助办理所有权转移登记手续，导致郑茂垡未能在约定的期限内取得房屋所有权证书，屏南县房地产综合开发公司的行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的起算时间问题。合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，案涉房产于2015年7月31日交房，故违约金应从2016年7月30日开始计算。郑茂垡主张从2016年7月30日起至房屋权属登记之日止按全部房价款172717元的万分之一按日计算违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑茂垡支付从2016年7月30日起至房屋权属登记之日止按日计算的全部房价款（172717元）万分之一的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费432元，由被告屏南县房地产综合开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  苏枝贵 人民陪审员  宋秀娟 人民陪审员  杨代炼 二〇二〇年十一月五日 法官 助理  包振华 书 记 员  孙巧玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。