广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1033号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡群生。委托诉讼代理人：陈灿镔，广东明捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琬，广东明捷律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：黄锐雄。委托诉讼代理人：陈卓嘉，广东和益祥律师事务所律师。上诉人蔡群生与上诉人黄锐雄租赁合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蔡群生上诉请求：1、请求撤销广东省汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初406号《民事判决书》第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第八项，依法改判驳回黄锐雄的全部诉讼请求，支持蔡群生的全部反诉请求。2、案件本诉、反诉一、二审受理费用、评估费用全部由黄锐雄承担。事实与理由：一、原审法院将涉案房产所在大厦依据建造时的相关法律法规规定办理了工程竣工验收手续，黄锐雄依法取得涉案房产并已办理不动产登记等同于黄锐雄提供的建筑物符合消防安全要求，而回避了原审已经查明的涉案房产所在大厦本身存在消防安全问题的客观事实，明显错误。本案是因涉案房产消防安全问题引起的租赁合同纠纷，在租赁合同没有明确约定各自消防安全责任时，应当依法予以认定。而国家和地方法律法规对建筑物产权人的消防安全责任有明确规定，《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定：“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理”；《汕头经济特区消防条例》第十九条规定：“厂房、库房、商场、市场、宾馆、酒店、办公楼等实行承包、租赁或者委托经营、管理的，业主应当与物业使用人以书面形式约定各方的消防安全职责。未约定或者约定不明确的，由业主履行消防安全职责。涉及公共消防安全的消防车通道、疏散设施和其他建筑消防设施应当由业主或者其共同委托的管理人统一管理”。因此，黄锐雄出租涉案房产给蔡群生作为商业用途使用，有保证涉案房产的消防安全符合要求的法定义务，否则应承担违约责任。涉案房产所在大厦建成时办理了工程竣工验收手续，并不等同于黄锐雄交付给蔡群生时的涉案房产符合消防安全要求。原审法院已查明：汕头市澄海区**********证明了涉案房产所在大厦建成于上世纪90年代，大厦的消防配套设施标准较低，相关的消防安全资格证明没有取得；汕头市澄海区建筑设计院经对涉案房产所在大厦进行现场勘察，发现该大厦存在消防安全问题不符合消防安全技术规范要求。以上查明的客观事实，已充分证明黄锐雄提供给蔡群生使用的建筑物不符合消防安全要求，且建筑间距、安全出口及楼梯混合使用、楼梯宽度等问题是蔡群生独力无法整改完成的，黄锐雄没有履行法定的义务，造成蔡群生的合同目的无法实现，且涉案租赁合同中并未约定黄锐雄消防安全责任转移，黄锐雄构成根本性违约，应当承担违约责任，更无权索要租金。蔡群生作为建筑物使用人应承担的消防安全义务，与黄锐雄作为建筑物产权人应提供符合消防要求的建筑物的法定义务有本质不同，无论蔡群生应承担怎样的消防安全义务，也不能免除建筑物产权人应提供符合消防安全要求的建筑物的法定义务，但原审法院完全回避了涉案房产所在大厦本身存在消防安全问题的客观事实，以蔡群生的证据不足以证明黄锐雄违约主张为由，判决蔡群生承担违约责任，未支持蔡群生要求退回租金和全部装修损失的诉求，混淆了建筑物产权人与使用人的消防安全义务，责任认定明显错误，最终导致原审法院作出完全错误的判决，应当依法予以纠正。二、退一步讲，涉案租赁合同性质是分期履行合同，其租金诉求是分期履行合同之债而非同一债务的分期履行，原审法院适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，认定黄锐雄诉求蔡群生支付2017年9月以前的租金未超过诉讼时效，明显错误。租金是继续性合同在合同履行中持续、定期发生的债务，定期给付合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因此各期债务履行期限届满后，均为独立债务。《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》(法函【2004】23号)已经明确：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算”，该答复是针对《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》的答复。依据该答复意见，最高人民法院亦认同租金债权属于分期履行之债，而非同一债务的分期履行。故原审法院认定本案租金系基于同一租赁合同项下分期给付的连续性债务明显错误，进而导致适用法律错误，应当依法予以纠正。三、原审法院一方面认定涉案房产的装饰装修物及配套设施归黄锐雄所有，同时在涉案房产的装饰装修物及配套设施评估残值的基础上确认了蔡群生与黄锐雄对涉案房产现有装修残值协商为3597269.88元，但却折价50%判决黄锐雄只付还蔡群生房产装修及配套设施损失补偿1798634.94元，该项判决既不公平也明显错误。涉案房产现有的装饰装修物及配套设施的价值已经蔡群生与黄锐雄协商一致确认，并经原审法院予以认定，原审法院同时将房产现有的装饰装修物及配套设施判归黄锐雄所有。既然黄锐雄取得了蔡群生全部的装饰装修物及配套设施，就应当按现有价值支付等值价款给蔡群生，才能切实体现公平原则。况且蔡群生对涉案房产及配套设施所投入的装修费用远远超出了装修物的现有价值，实际上也远远超出了装修物的评估原值。原审法院却擅自将涉案房产现有装修残值3597269.88元折价50%为1798634.94元，由黄锐雄按50%的价格对蔡群生进行补偿，明显偏袒黄锐雄一方，原审法院该项判决有违公平原则，应当依据事实予以纠正。综上所述，原审法院回避了涉案房产所在大厦本身存在消防安全问题的客观事实，混淆了建筑物产权人与使用人的消防安全义务，错误地认定租金之债属于同一债务分期履行之债，擅自将已经评估和协商一致的装修物价值强行折价补偿，导致认定事实与适用法律错误，从而作出明显错误的判决，请求贵院依法改判，驳回黄锐雄的全部诉讼请求，支持蔡群生的全部反诉请求。黄锐雄答辩称，一、蔡群生违背诚实信用原则，消防问题是蔡群生为了抵赖租金而捏造出来的理由，一审认定黄锐雄依约交付房产判决蔡群生承担违约责任是正确的，应予维持。理由如下：（一）从日常经验可以判断，涉案房产的消防问题是蔡群生出于诉讼需要而捏造的。1、根据蔡群生一审当庭陈述，其在装修后仅委托装修公司向消防部门咨询（但未提供证据），便认为无法办理消防验收证明，这明显违反常理。蔡群生装修投入经评估为450多万元，这么巨额投入如真的是因消防问题而导致房产无法使用，其必定会亲自向消防部门了解申报，绝不可能仅凭装修公司的咨询说不能申报就完全相信，其必定会向黄锐雄提出异议要求解决，更不可能在装修后还履行了部分合同义务，支付黄锐雄4个月租金。这显然不是存在消防问题导致不能使用的正常表现，明显不符合常理。2、蔡群生已经承认其在向黄锐雄租赁之前，向前产权人租赁部分区域用于经营使用。如果存在消防问题不能使用，其根本不可能向黄锐雄租下整层扩大经营。3、从现场勘查情况看，其中已经有很多商户对店面进行了装修，存在不同的各种招牌，证明装修后店面已经交付商户实际使用。蔡群生装修后还支付给黄锐雄4个月租金更证明了房产已经实际使用。4、从当事人双方的手机信息看，2018年10月7日，蔡群生已经向黄锐雄说明经营困难的原因是由于三楼采用免租进场导致客户流失，非因消防问题所致。5、该幢大厦一、三层均能正常使用，一层市场已经开办多年至今仍在经营，只有涉案的二层没有经营，如果整栋建筑物存在消防问题，早就被消防部门责令停止经营了，这也足以说明整栋大厦存在消防问题影响使用是蔡群生捏造的。6、黄锐雄2019年2月20日起诉后，蔡群生通过私人关系在2019年4月25日取得汕头市澄海区建筑设计院的所谓《澄海区中心市场综合大厦消防存在问题》之后，于2019年4月30日提起反诉，说明消防问题完全是蔡群生在接到诉状后，为了打官司需要而捏造出来的理由。综上，蔡群生企图将自己经营不善的责任通过消防问题为借口转嫁责任的行为昭然若揭，严重违背诚实信用原则。二、涉案房产不存在消防问题。1、涉案房产持有政府颁发的《房地产权证》，而《房地产权证》的取得以竣工验收合格为前提。房地产权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。因此，黄锐雄有权将房屋出租并获得收益。如果对有《房地产权证》的房地产出租之前仍需办理消防证明，那么，将严重造成现有租赁市场的秩序混乱。2、蔡群生以提供的汕头市澄海区建筑设计院所谓的《澄海区中心市场综合大厦消防存在问题》以及汕头市澄海区**********的《复函》，因其合法性、关联性和真实性存在诸多问题，而且均不是消防职能部门出具的，不足以证明整栋建筑物存在消防问题。3、蔡群生在上诉状中所引用的《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条第二款规定、《最高人民法院答复云南省高级人民法院》第三条，上述两个规定说明出租后，履行消防安全的职责在于承租人，不是在出租人。4、黄锐雄在客观上无义务也无法为蔡群生经营商场提供消防验收证明。因为黄锐雄租赁给蔡群生后，蔡群生才对房产进行装修，而是否需要消防申报，如何装修才能符合消防规定，应由蔡群生根据自己的用途、根据消防规定自行决定。黄锐雄不清楚蔡群生如何装修，也无权决定如何装修，客观上无义务也无法为蔡群生经营商场提供消防验收证明。综上所述，黄锐雄已经完成了租赁合同的约定义务，将房产交付蔡群生使用。蔡群生没有依约支付租金才是引起纠纷的根源，蔡群生应当依约承担违约责任。一审判决对此认定事实清楚，证据充分，应当维持。三、诉讼时效问题。黄锐雄主张的2017年9月以前的租金并未超过诉讼时效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，蔡群生所援引的《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函[2004]23号）是最高院针对地方高院就具体个案请示而进行的一个答复，不属于正式的司法解释形式，其法律拘束力仅限于个案本身，不具有普遍的法律效力，在其他案件中法官不能将个案的答复直接作为裁判依据。其次，虽然涉案租赁合同中约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，债务在合同订立时已经产生并确定，只是依照约定的时间分期履行，并非在合同履行过程中产生，该债务实质仍为一个整体，只是分作数期，属于同一债务的分期履行，应该根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”以最后一期履行期限届满之日起才开始计算诉讼时效。如果从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更违背了公平原则及诚实信用原则，背离诉讼时效制度的价值目标。而且，目前的司法实践中，均采用以最后一期履行期限届满之日来确定同一债务分期履行协议的诉讼时效起算时间，这既有利于保护债权人的合法权益，也符合长期以来我国司法实践形成的惯例和最高人民法院的倾向性意见。再次，在2017年10月1日《民法总则》实施后，诉讼时效已经统一为3年，而且对如此巨额拖欠租金的行为，此前黄锐雄已经多次向蔡群生催讨，引起时效中断。因此，本案并未超过诉讼时效。四、房产装修物及配套设施应无偿判归蔡群生所有，而不是由蔡群生承担一半金额的补偿。对此，蔡群生已经不服一审判决，提起上诉。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，出租人只有在合同对已形成附合的装修物没有约定而且出租人同意利用的情况下，才应在利用价值范围内予以适当补偿。但是，《租赁合同》对合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理是有约定的，其中合同第三条第3点：“租赁期满或承租人导致中途解除合同，依附于房地产的装修或配套（空调及设备除外）无偿归出租人所有”。本案完全是由于蔡群生没有按时支付租金导致中途解除合同的，应按照约定将装修物品无偿判归黄锐雄而不作补偿。况且，蔡群生的装修物并不适合黄锐雄利用，黄锐雄必须拆除才能出租，而拆除又增加了黄锐雄费用。因此，装修物应无偿判归黄锐雄所有。综上所述，蔡群生的上诉毫无事实根据和法律依据，应当依法驳回其上诉请求。黄锐雄上诉请求：一、撤销原审第三项判决，改判由蔡群生全额付还2019年5月1日起至房产交接之日即2020年6月3日止占用期间的全部租金损失1608826元及按日千分之一计算的违约金；二、撤销原审第四项判决，改判装修物或配套无偿归黄锐雄所有；三、本案本诉、反诉的一审、二审诉讼费用及评估费用由蔡群生承担。事实与理由：黄锐雄在2015年3月22日与蔡群生签订《汕头市房地产租赁合同》后，便依约将房产交付蔡群生使用。蔡群生由于自身经营不善一直拖欠租金。在黄锐雄起诉之后，蔡群生才以消防问题为借口提起反诉，企图转嫁责任。因此，一审认定租赁合同合法有效，并判令蔡群生承担违约责任是正确的，应予维持。但一审在判决蔡群生承担违约责任时，并未严格按照合同约定进行判决，而是在各项判决上大幅度的减轻蔡群生责任，偏袒蔡群生，应予纠正并改判。一、一审判决蔡群生承担2019年5月1日起至2020年6月3日止的房屋占用费，按约定租金的40%计付，而由黄锐雄承担60%的租金损失没有法律依据，也违反公平原则。上述时间里，蔡群生继续占有使用房屋，直至2020年5月29日，为避免损失的进一步扩大，黄锐雄才与蔡群生达成协议，蔡群生于2020年6月3日，才将房屋交还黄锐雄。因此，应参照原合同约定租金数额计算，赔偿黄锐雄损失并承担迟延交付租金的违约责任。二、一审判决黄锐雄按装修物残值的50%补偿蔡群生违反了租赁合同的约定，也违反公平原则。1、根据租赁合同第三条第3点的约定：租赁期满或蔡群生导致中途解除合同，依附于房地产的装修或配套(空调及设备除外)应无偿归黄锐雄所有。本案完全是由于蔡群生没有按时支付租金导致中途解除合同的，应按照约定将装修物品无偿判归黄锐雄而不作补偿。2、装修物并不适合黄锐雄使用，黄锐雄重新使用或出租时，还要支付拆除费用，黄锐雄是为了避免既收不到租金又收不回房屋的情况下，为避免损失的进一步扩大，才在2020年5月29日与蔡群生达成协议。因此，判令黄锐雄承担50%的补偿与合同约定不符，也与法律规定不符。应按照合同的约定，判决装修物无偿归黄锐雄所有。三、一审判决将违约金调整为月2%不当，违约金的计算应按合同约定的日千分之一计算。根据法律的规定，当事人可以约定违约金的计算方式。黄锐雄与蔡群生在租赁合同中的第四条之2之5点已经明确约定逾期支付租金的，按日千分之一加收违约金。此约定系双方当事人自愿协商一致的结果，应当严格按照当事人的约定计付违约金，而且违约金并不存在过高情况。一审法院根据蔡群生的答辩而非提出请求的情况下，主动减轻违约金计算方式系偏袒蔡群生。综上所述，请二审法院按照黄锐雄的上诉请求予以改判，并驳回蔡群生的反诉诉讼请求。蔡群生答辩称，涉案租赁合同无法继续履行，是黄锐雄违约在先，其作为涉案房产的产权人，有权利出租其房产，但也有保证其出租房产符合消防安全要求的法定义务，原审法院也已查明：涉案房产所在大厦存在大量消防安全问题，明显不符合消防安全要求，即黄锐雄未能提供符合消防安全要求的建筑物，进而导致蔡群生无法申报消防安全检查合格证，因此也无法对涉案房产进行合法经营使用，故黄锐雄应承担违约责任，其不仅无权要求租金和违约金，还应承担蔡群生的全部装修损失，黄锐雄的诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。黄锐雄向一审法院起诉请求：1、解除黄锐雄与蔡群生于2015年3月22日签订的《汕头市房地产租赁合同》，判令蔡群生将汕头市澄海区**********归还黄锐雄；2、判决依附于汕头市澄海区**********的装修或配套等（空调及设备除外）无偿归黄锐雄所有；3、判决租赁押金350889元归黄锐雄所有；4、判决蔡群生归还黄锐雄租金4356871.75元（自2016年1月1日起暂计至2019年1月30日）及逾期付款违约金2469381.34元（自2016年2月4日起暂计至2019年2月3日），此后按照《汕头市房地产租赁合同》约定的租金数额及逾期按日千分之一的违约金，计至蔡群生交还汕头市澄海区**********之日止；5、由蔡群生承担本案诉讼费。一审案件审理期间，黄锐雄将诉讼请求1变更为：确认黄锐雄与蔡群生于2015年3月22日签订的《汕头市房地产租赁合同》于2019年4月30日解除；明确诉讼请求4为：判决蔡群生归还黄锐雄租金4356871.75元（自2016年1月1日起暂计至2019年1月30日）及逾期付款违约金2469381.34元（自2016年2月4日起暂计至2019年2月3日），自2019年2月3日之后，按照《汕头市房地产租赁合同》约定的租金数额及逾期按日千分之一的违约金计至双方确认合同解除之日（即2019年4月30日），自2019年5月1日起至房产交接之日即2020年6月3日止按《汕头市房地产租赁合同》约定的租金计算租金损失及按日千分之一计算违约金。蔡群生向一审法院提出反诉请求：1、解除蔡群生与黄锐雄于2015年3月22日签订的《汕头市房地产租赁合同》；2、判令黄锐雄赔偿蔡群生对汕头市澄海区**********及附属设施的装修费用损失计6042030元；3、判令黄锐雄返还蔡群生租金467852元；4、判令黄锐雄返还蔡群生押金350889元；5、由黄锐雄承担反诉的反诉费用。一审案件审理期间，蔡群生将诉讼请求1变更为：确认蔡群生与黄锐雄于2015年3月22日签订的《汕头市房地产租赁合同》于2019年4月30日解除。一审法院认定事实：2015年3月22日，黄锐雄与蔡群生签订《汕头市房地产租赁合同》，约定：黄锐雄将位于汕头市澄海区********综合大厦二层（总面积约5316.5平方米）出租给蔡群生合法经营使用；出租期11年，自2015年9月1日起至2026年8月31日止，第1年到第3年租金每月平方米为22元，第4年到第8年每平方米租金递增5%，第9年到第11年每平方米租金再递增10%，押金为前三个月租金共350889元，在2015年3月23日应付给黄锐雄，租金按年计算，按月支付，每一自然月1-3日支付上月租金；租赁期间房产的水费、电费、管理费、卫生费、煤气费、有线电视费等一概均由蔡群生负责交纳，蔡群生付给黄锐雄350889元作为承租期间至期满各项水电费及装修、配套的押金，合同期满黄锐雄验收无误后，将押金退还蔡群生；黄锐雄应于2015年4月1日将该房产交付给蔡群生使用，黄锐雄给蔡群生5个月的免租期即2015年4月1日至2015年8月31日，蔡群生必须在免租期内进行装修，如蔡群生违约，上述押金作为违约金；蔡群生在承租期间不能改变房产的内外结构、装修或设置对结构有影响的设备，租赁期满或蔡群生导致中途解除合同，依附于房产的装修或配套等（空调及设备外）应无偿归黄锐雄所有。双方还对违约及责任进行约定：蔡群生如经营需要可对租赁物进行分拆转租，如全部转租需经出租人同意；租赁期间，蔡群生有责任保护使用的建筑物、铺面的使用及一切安全措施，做好防火、防风、防事故等各项安全工作，人为意外事故均由蔡群生负责，并承担由此给黄锐雄造成的经济损失；租赁期间，蔡群生若逾期未交清租金，黄锐雄将从逾期之日起按拖欠租金总额加收每日千分之一的违约金；租赁期间，黄锐雄必须确保蔡群生正常使用。合同签订后，黄锐雄将涉案房产交付蔡群生使用，蔡群生为将涉案房产用于经营毛衫商场而进行了装修及配套相关设施，并向黄锐雄支付了押金350889元以及逐月支付了2015年9月份至12月份的租金各116963元，已支付租金合计467852元。之后，蔡群生没有依约向黄锐雄支付租金。2019年5月30日，汕头市澄海区**********出具的《关于中心市场综合大厦物业管理有关问题的情况说明》，说明该综合大厦建成于上世纪90年代，大厦的消防配套设施标准较低，相关的消防安全资格证明也没有取得，投资建设单位汕头市金菱企业有限公司对该市场存在的安全隐患整改方案及意见没有采取措施及整改，由于消防设施老化，存在的安全隐患未能消除等情况。汕头市澄海区建筑设计院出具的《澄海区中心市场综合大厦消防存在问题》中载明，根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《消防给水及消防栓系统技术规范》、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》、《建筑防烟排烟系统技术标准》等消防安全技术规范要求，经对澄海区中心市场综合大厦进行现场勘察，发现该大厦存在消防安全问题不符合消防安全技术规范要求，并列举了相关问题。经查明，汕头市澄海区建筑设计院系全民所有制企业，经营范围为建筑工程勘察、设计。2019年6月26日，汕头市消防支队澄海区大队出具《复函》说明，经核查，2015年1月1日至今，地址位于汕头市澄海区********综合大厦二层的场所未曾有申报消防手续。另查明，涉案房产位于汕头市澄海区********综合大厦二层，权属人为黄锐雄，来源为转让取得，于2014年12月5日进行权属登记，房产面积为5316.5平方米，房产所在土地用途为商住，不动产产权证号为粤房地权证澄字第2000133909号。根据《城市建设档案》显示，汕头市澄海区********建设于1996年，于1997年6月20日竣工并经工程竣工验收。一审法院根据蔡群生的申请，依法委托广东协本工程顾问有限公司对汕头市澄海区********综合大厦二层及配套设施的装修价值及现有残值进行评估，该评估机构出具编号20201012《工程造价咨询报告书》，评估结果：本工程按新建工程装修原成本价值为4502754.36元（包括装饰装修物、水电安装工程、消防工程、零星装饰项目、设备），剩余残值为3547269.88元，异议区域装修剩余残值为566634.45元。剩余残值评估金额根据双方租赁合同签订日期为2015年9月至2026年8月31日止，租期为11年，故折旧年限取11年，合同租赁期起始日期至黄锐雄起诉日期，按3.45年折旧。在评估过程中，蔡群生陈述其在向黄锐雄承租涉案房产之前，有承租涉案房产中约500平方米作为仓库使用，在向黄锐雄承租涉案房产之后，拆除了仓库的装修物，对原承租区域与其他区域统一进行了装修。蔡群生支付了评估费60300元。在本案审理过程中，为避免损失进一步扩大，黄锐雄、蔡群生在编号20201012《工程造价咨询报告书》评估结论的基础上，就涉案房产的交接、配套设施装修的原成本价值和残值金额自愿协商达成一致意见，并于2020年5月29日到庭进行确认，确认的内容主要有：一、双方一致同意于2020年6月3日对涉案房产及相关配套设施装修进行交接，蔡群生对承租场地的所有装饰装修物、配套设施，包括已附合和未附合的装饰装修物，均不予拆除或取回；二、双方协商一致在上述《工程造价咨询报告书》评估结论的装修原成本价值和残值金额上分别增加50000元，即确认涉案房产（整层）及配套设施装修的原成本价值为4552754.36元、残值为3597269.88元，双方均请求法院依据上述确认的金额处理本案；三、双方均确认涉案《汕头市房地产租赁合同》于2019年4月30日解除。2020年6月3日，双方当事人就涉案房产及相关配套设施装修交接完毕。另外，一审法院根据黄锐雄提出的财产保全申请，于2019年2月26日作出（2019）粤0515民初406号民事裁定，对蔡群生名下相关财产采取保全措施。本案审理期间，当事人分别于2019年6月3日、2020年5月13日、2020年5月29日向一审法院申请庭外和解，后双方未能达成和解协议。一审法院认为，本案是一宗租赁合同纠纷。蔡群生向黄锐雄承租涉案房产，双方签订了《汕头市房地产租赁合同》，该合同主体适格，内容不违反法律规定，系双方的真实意思表示，应为合法有效，协议双方应按约定履行。关于蔡群生提出黄锐雄提供的租赁场地存在消防问题无法办理消防安全验收或备案，导致无法对涉案房产进行合法经营使用，黄锐雄存在违约的主张，蔡群生为此提交了《城市建设档案》及汕头市澄海区建筑设计院出具的《澄海区中心市场综合大厦消防存在问题》作为证据，根据一审法院查明，涉案房产所在大厦依据建造时的相关法律法规规定办理了工程竣工验收手续，黄锐雄依法取得涉案房产并已办理不动产登记，应认定为合法房产，其有权对该房产进行处分及获得相应的收益，其与蔡群生签订租赁合同，约定将涉案房产出租给蔡群生合法经营使用并已依约交付，符合法律规定及双方合同约定，应依法认定黄锐雄已依约履行交付租赁物的义务。蔡群生接收了租赁物并投入装修，现其提交的证据不足以证明涉案房产经法定消防验收部门审核鉴定为不合格或经消防设计改造仍无法通过消防验收，其未提供证据证明在向黄锐雄承租涉案房产后有向相关部门申报消防验收或者因涉案房产未经消防验收合格而受到相关部门处理，也未提交证据证明其在本案诉讼之前就涉案房产存在消防问题无法使用向黄锐雄提出过异议或采取其他补救措施。因此，蔡群生提供的证据不足以证明其主张，应承担相应不利后果，其主张依据不足，理由不成立，一审法院不予采纳。在本案审理过程中，合同双方当事人协商一致确认涉案《汕头市房地产租赁合同》于2019年4月30日解除，不违反法律规定，一审法院依据双方当事人的协商意见认定黄锐雄与蔡群生于2015年3月22日签订的《汕头市房地产租赁合同》于2019年4月30日自愿解除。在涉案租赁合同解除之前，蔡群生依约应向黄锐雄支付租金，因蔡群生仅向黄锐雄支付了2015年9月份至12月份的租金，自2016年1月1日起至涉案租赁合同解除之日即2019年4月30日止的租金尚未支付，已构成违约，蔡群生依法应付还尚欠的租金，并承担相应的违约责任。根据双方签订的《汕头市房地产租赁合同》中对租金支付的约定，蔡群生应向黄锐雄支付尚欠租金116963元×32个月+122811.15元×8个月=4725305.2元。蔡群生主张黄锐雄应返还已支付的租金，理由不成立，一审法院不予支持。关于蔡群生提出黄锐雄请求2017年9月以前的租金已经超过诉讼时效的答辩意见，一审法院认为，黄锐雄诉请蔡群生付还的上述租金系基于同一租赁合同项下分期给付的连续性债务，诉讼时效期间应自其起诉时承租人最后一期应付租金期限届满之日起开始计算，故黄锐雄起诉请求蔡群生支付2017年9月以前的租金未超过诉讼时效，蔡群生的上述答辩意见，理由不成立，一审法院不予采纳。因蔡群生未依约支付租金的行为已构成违约，黄锐雄主张蔡群生支付相应的违约金，不违反法律规定及双方合同约定。双方在涉案租赁合同中约定“从逾期之日起按拖欠租金总额加收每日千分之一的违约金”，蔡群生在本案诉讼中提出逾期付款违约金过高，应予以适当减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院综合涉案租赁合同的履行情况和实际损失等因素，依法对违约金的计算标准予以调整，由蔡群生以合同约定的租金分别自对应的逾期之日（当月租金于次月的4日逾期）起至双方确认房产交接之日即2020年6月3日止按月利率2%向黄锐雄计付违约金，经计算违约金为1922403.87元。蔡群生提出适当减少违约金的答辩意见，理由成立，一审法院予以采纳；黄锐雄请求蔡群生支付租金及违约金，以一审法院认定的租金及违约金数额予以支持。关于押金，蔡群生已依约向黄锐雄支付了押金350889元。根据涉案租赁合同的约定，双方约定的押金系为担保租赁期间水电费及装修、配套等费用支出，现黄锐雄未提交证据证明租赁期间其已支出或蔡群生结欠上述费用。黄锐雄已主张蔡群生承担支付违约金的违约责任，一审法院依法调整了违约金并支持其部分违约金主张，已足以补偿黄锐雄的实际损失，现黄锐雄提出押金350889元归其所有，超过法律规定，故其请求理由不成立，一审法院不予支持。蔡群生请求黄锐雄返还已支付的押金，理由成立，一审法院予以支持，黄锐雄已收取的押金350889元应退回承租人蔡群生。关于涉案房产装饰装修物及配套设施，本案双方当事人在司法委托评估结论基础上对涉案房产装修及配套设施的原成本价值及残值进行了协商确认，并一致请求一审法院依据确认的金额处理本案，同时协商一致蔡群生对装饰装修物及配套设施不予拆除或取回，且双方已对涉案房产交接完毕，双方当事人的上述协商意见不违反法律规定，一审法院以双方确认的金额认定涉案装饰装修物及配套设施的原成本价值为4552754.36元、残值为3597269.88元，并认定涉案房产的装饰装修物及配套设施归黄锐雄所有。对于装饰装修物及配套设施残值的处理，一审法院综合涉案租赁合同的履行情况及装饰装修物、配套设施的使用价值等因素，根据公平原则和诚信原则，酌定由黄锐雄按涉案房产装修及配套设施的协商残值的50%向蔡群生进行适当补偿，即黄锐雄应补偿蔡群生房产装修及配套设施损失3597269.88元×50%=1798634.94元，因此支出的评估费60300元，亦由双方各负担一半即30150元。本案审理过程中，黄锐雄提出装修及配套设施的价值应剔除蔡群生在承租涉案房产前向前业主承租的范围部分，根据现场勘查的情况，异议区域范围的装修及配套设施与涉案房产其他区域的装修及配套设施之间具有统一性，且黄锐雄未提供证据证明异议区域的装修及配套设施系在签订涉案租赁合同之前形成，应承担相应的不利后果，故其提出应剔除异议区域部分的装修及配套设施价值的意见，一审法院不予采纳。关于黄锐雄提出蔡群生自2019年5月1日起至房产交接之日止按《汕头市房地产租赁合同》约定的租金向其计付租金损失及违约金的诉讼请求。双方在诉讼过程中协商涉案租赁合同于2019年4月30日解除，租赁合同未就合同解除或终止后房产的交接以及占用期间费用的计算进行约定，且该期间因租赁合同履行发生争议处于诉讼过程中，考虑蔡群生在该期间虽实际占用租赁物但客观上没有取得收益的情况，一审法院酌情按双方合同约定的租金的40%由蔡群生支付该期间的房屋占用费，即自2019年5月1日起至2020年6月3日止按122811.15元×40%=49124.46元/月的标准计算房屋占用费，则房屋占用费为49124.46元×13个月+49124.46元÷30天×3天=643530.43元。故黄锐雄主张合同解除之后计收租金，以一审法院认定的上述房屋占用费数额予以支持，其主张该期间未支付租金的违约金，没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，一审法院判决如下：一、确认黄锐雄与蔡群生在2015年3月22日签订的《汕头市房地产租赁合同》于2019年4月30日自愿解除。二、蔡群生应于本判决生效之日起10日内付还黄锐雄租金4725305.2元及相应的违约金1922403.87元。三、蔡群生应于判决生效之日起10日内付还黄锐雄房屋占用费643530.43元。四、位于汕头市澄海区********综合大厦二层房产的装饰装修物及配套设施归黄锐雄所有，黄锐雄应于判决生效之日起10日内付还蔡群生房产装修及配套设施损失的补偿1798634.94元。五、黄锐雄应于本判决生效之日起10日内付还蔡群生押金350889元。六、上述第二、三、四、五项中金钱给付债务部分相抵，蔡群生应于本判决生效之日起10日内付还黄锐雄款项5141715.56元。七、驳回黄锐雄的其他诉讼请求。八、驳回蔡群生的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费62039.99元，由黄锐雄负担4576.99元，蔡群生负担57463元。案件反诉受理费59825.4元，由黄锐雄负担18943元，蔡群生负担40882.4元。黄锐雄已预交的受理费62039.99元，一审法院予以退回38520元；蔡群生已预交受理费59825.4元，应于判决生效之日起10日内向一审法院补交受理费38520元，拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。评估费60300元，由黄锐雄和蔡群生各负担30150元。评估费60300元已由蔡群生先行垫付，黄锐雄应于判决生效之日起10日内付还蔡群生垫付的评估费30150元，拒不付还的，蔡群生可依法向一审法院申请强制执行。二审中，黄锐雄向本院提交手机信息（复印件），拟证明1、2018年8月16日催讨租金的事实。2、蔡群生经营不善的原因是由于三楼采用进场免租方式竞争导致的，与消防没有关系。蔡群生发表质证意见认为，黄锐雄提交的证据和陈述对一审查明事实无异议是矛盾的。这些信息是双方在磋商合同过程中存在的互动信息，黄锐雄应把所有双方之间的信息不加删节完整提供法庭，该信息存在删节的可能性。而且双方主体的确认需要经过手机的运营商确定。黄锐雄有选择性提供对其有利的信息内容，不能证明其要证明双方履行合同谁违约的事实，对证据的三性均不予确认。本院对黄锐雄提交的证据审查认为，该手机信息是双方协商的过程，不足以证明黄锐雄向蔡群生追讨租金的事实，故本院对该证据不予采信。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合上诉人蔡群生、上诉人黄锐雄的上诉请求和上诉事实与理由，本案的争议焦点为：一、蔡群生主张的消防问题是否影响本案合同的效力和合同目的的实现；二、黄锐雄主张的租金是否超过诉讼时效；三、一审判决对涉案房产的装修物和配套设施的残值处理是否恰当；四、合同解除后，一审判决对占用费的处理是否恰当。关于蔡群生主张的消防问题是否影响本案合同的效力和合同目的实现的问题。黄锐雄与蔡群生签订《汕头市房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，且双方对合同的效力亦无异议，故一审法院认定涉案合同为有效合同正确，本院予以确认。关于蔡群生主张的消防问题是否影响合同目的实现的问题。首先，涉案房产所在大厦依据建造时的相关法律法规已办理工程竣工验收手续，蔡群生并没有证据证明涉案房产为违章建筑。其次，《汕头市房地产租赁合同》仅约定涉案房产出租给蔡群生合法经营使用，并无对相关消防报批手续作出约定。再次，蔡群生在接收租赁物后投入装修并进行使用过程中并未就涉案房产存在消防问题导致影响使用向黄锐雄提出异议或采取其他补救措施。最后，蔡群生并未提供证据证明因涉案房产未经消防验收合格而受到相关部门处理。因此，蔡群生以涉案房产未经消防验收合格，不能实现合同目的为由主张黄锐雄构成根本违约，理由不能成立，本院不予支持。至于蔡群生二审提出对涉案房产的消防问题进行司法鉴定的申请。如前所述，因涉案房产系经竣工验收后投入使用，且经营期间也没有被有关部门认定存在消防安全等问题，不影响蔡群生经营使用，故无鉴定的必要，本院对蔡群生的鉴定申请不予准许。关于黄锐雄主张的租金是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》称“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”本案中，《汕头市房地产租赁合同》约定租金按月支付，即每月租金在合同履行过程中相继发生，可以独立计算，因此各期债务之间虽互有关联性，但也具有可分性，每期债务均为独立债务，故本案为分期履行合同之债，一审法院认定分期给付租金为连续性债务不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“延付或者拒付租金”的诉讼时效为一年。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）自2017年10月1日起施行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”；第三条:“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，黄锐雄提交的证据不足以证明其在起诉前曾向蔡群生主张过租金。按照涉案合同的约定，2016年8月的租金应于2016年9月3日前支付。根据上述法律规定，2016年8月的租金在《民法总则》施行时，一年诉讼时效期间已届满，不适用三年的诉讼时效，故2016年1月至8月的租金在黄锐雄起诉时已过诉讼时效。经核算，蔡群生应向黄锐雄支付2016年9月至涉案租赁合同解除之日即2019年4月的租金为：116963元×24个月＋122811.15元×8个月=3789601.2元。蔡群生上诉提出涉案租金部分超过诉讼时效，理由成立，本院予以支持。关于违约金的问题。蔡群生未依约支付租金应支付相应的违约金，但合同约定的违约金标准过高，一审法院综合涉案租赁合同的履行情况和实际损失等因素，对违约金的计算标准按月利率2%计付违约金并无不当，且蔡群生对违约金的计算标准亦无异议，本院予以维持。黄锐雄上诉主张应按合同约定每日千分之一计算违约金，理由不能成立，本院不予支持。因2016年1月至8月的租金已超过诉讼时效，故相应的违约金应参照租金债务的诉讼时效进行审查认定，即从2016年9月对应的逾期之日（即2016年10月4日）起至合同解除之日（即2019年5月3日止）的违约金，经计算违约金为1239339.95元【116963×（32+31+30+......+11+10+9）×2%+122811.15元×（8+7+6+5+4+3+2+1）×2%】。关于一审判决对涉案房产的装修物和配套设施的残值处理是否恰当的问题。本案中，蔡群生未依约支付租金构成违约，根据合同约定涉案房产的装修物和配套设施的残值归黄锐雄所有，但蔡群生对涉案房产投入了大量资金装修后，绝大部分租期未履行时合同解除，案涉房产返还黄锐雄后，黄锐雄实际享有已形成附合的装修价值，故一审法院根据公平原则和诚信原则，酌定由黄锐雄按涉案房产装修及配套设施的协商残值的50%向蔡群生进行适当补偿并无不当，本院予以维持。黄锐雄上诉主张装修物和配套设施应无偿归其所有，蔡群生上诉主张装修物应按现有价值支付补偿，理由均不能成立，本院不予支持。关于合同解除后，一审判决对占用费的处理是否恰当。房屋租赁合同因承租人违约导致解除，出租人请求赔偿房屋闲置期租金损失的，应予支持。一般酌情确定不超过六个月闲置期，参照合同约定的租金标准计算损失。本案中，双方在诉讼过程中协商涉案租赁合同于2019年4月30日解除，自合同解除后至房产交接期间的占用费双方并未进行约定，但本案是承租人蔡群生未依约支付租金导致的，故对黄锐雄主张的房屋占用费的损失应予支持，应按照《汕头市房地产租赁合同》约定的租金标准按六个月计算占用费。经核算，房屋的占用费为122811.15元×6个月=736866.9元。一审法院按合同约定的租金的40%计算该期间的房屋占用费不当，本院予以纠正。综上所述，蔡群生关于租金部分超过诉讼时效的上诉请求成立，本院予以支持；黄锐雄关于占用费的上诉请求部分成立，本院予以支持。蔡群生、黄锐雄其他上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初406号民事判决第一、四、五、七、八项及诉讼费负担部分；二、变更汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初406号民事判决第二项为：蔡群生应于本判决生效之日起10日内付还黄锐雄租金3789601.2元及相应的违约金1239339.95元；三、变更汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初406号民事判决第三项为：蔡群生应于本判决生效之日起10日付还黄锐雄房屋占用费736866.9元；四、变更汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初406号民事判决第六项为：上述判项中金钱给付债务部分相抵，蔡群生应于本判决生效之日起10日内付还黄锐雄款项3616284.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费121865.39元（上诉人蔡群生已预交121865.39元，上诉人黄锐雄已预交34059.69元），由上诉人蔡群生负担52160.65元，由上诉人黄锐雄负担69704.74元。上诉人蔡群生多预交的二审案件受理费69704.74元，经其书面申请后，由本院予以退还。上诉人黄锐雄应负担的二审案件受理费69704.74元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院补交二审案件受理费35645.05元；逾期交纳的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 林洁明审 判 员 翁汉光审 判 员 林思浩二〇二〇年十一月二十六日法官助理 陈丽娜书 记 员 林鸿瑜