新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初1146号 原告：张雷，男，1972年2月14日出生，汉族，无固定职业，住博乐市。委托诉讼代理人：丁国强，新疆振博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文馨，新疆振博律师事务所律师。被告：新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司，住所地博乐市山水雅居小区**楼****门面。法定代表人：孙扬，职务：总经理。委托诉讼代理人：张君，男，1973年3月9日出生，汉族，该公司董事长，住博乐市。委托诉讼代理人：敬金花，女，1989年3月13日出生，汉族，该公司员工，住博乐市。原告张雷与被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张雷委托诉讼代理人丁国强、刘文馨到庭参加诉讼，被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张君、敬金花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张雷向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司立即办理博乐市山水雅居小区4-2号房屋的不动产证书的登记手续。2、判令被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司立即支付原告违约金422275元。3、本案案件受理费由被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司负担。事实及理由：2013年8月1日，原告购买新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司开发的博乐市山水雅居4-2号房屋，并签订了一份《商品房买卖合同》。该买卖合同约定：新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司将以上房屋出售给原告，房屋价款总金额127万元，合同第15条约定，商品房交付后180日被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但至今被告未按合同约定办理登记备案，原告无法取得该房屋的不动产证书，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，综上，请人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护法律的公正。新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司辩称，与张雷签订合同后，按照合同15条规定，向相关登记机关进行备案，不是在180天后办理，合同签订之前就已经开始办理了，相关档案被告已经送了120多箱资料，我公司2014年开始配合相关部门办理相关手续，办理过程中由于机构改革，导致目前为止手续资料有3项还没有报完，一个是工程档案合格证因人防没有通过，因为前期没有这一项要求，是之后才要求公司提供人防资料归档，2020年1月15日向我公司出具一份补办人防手续通知书，要求我公司根据人防系统腐败问题，专项治理问题线索摸排核查，到5月5日给我公司送达一份要求我公司提供送审资料。没有办理报送资料的原因不是我们造成的，违约金不应该由我公司承担。对签订的合同我们认可，合同是国家制定的规定格式，不是我们私下自己出具的合同。对合同中的内容没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日原被告双方共同签订《商品房买卖合同》一份，并于2013年9月3日在博乐市房地产管理局办理了备案登记。合同约定原告购买被告开发的博乐市山水雅居小区4幢2号房，房屋建筑面积263.696平方米，房屋总价款1270000元。原告于2014年6月26日向被告缴纳了办土地证费500元、房产证办证费80元。原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退换给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失。2、买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、买受人未付清全部购房款，买受人未按时验收入住，按揭贷款购房以及产权登记机关原因等造成延误的顺延。合同签订后，被告于2014年6月26日向原告交付使用至今。被告至今未按照合同完成办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案的约定。另查，2011年至2012年期间，被告新疆恒昌隆房地产开发有限公司获得相关手续后，于2013年开工建设涉案房屋，2013年8月1日被告将该小区4幢2号房屋出售给原告，被告至今未按照合同完成办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定。2020年1月15日博尔塔拉蒙古自治州住房和城乡建设局向被告新疆恒昌隆房地产开发有限公司下发《补办人防手续通知书》，通知被告按照相关规定补办人防行政许可手续。上述事实，有原被告提交的《商品房买卖合同》、原告提交的被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司出具的收据1张，予以佐证。有被告提交的2012年9月4日博乐市城乡规划管理局向被告颁发的地字第65270120120065号建设用地规划许可证，2012年10月22日博乐市环境保护局下发博市环发【2012】82号关于对博乐市山水雅居住宅小区建设项目还影响报告表的批复，2012年12月29日博乐市城乡规划管理局向被告颁发建字第65270120120117号建设工程规划许可证，2020年1月15日博州住房和城乡建设局向被告下发补办人防手续通知书予以佐证。本院认为，本案系由商品房买卖合同履行而引发的争议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业，将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司将其开发的位于博乐市××区房屋，通过向社会销售并转移房屋所有权的方式出售给原告张雷，原告张雷作为买受人支付了购房款，双方之间形成商品房销售合同关系，依照《最高人民法院关于印发修改过后的通知》（法【2011】42号）规定，本案案由确定为商品房销售合同纠纷。本案原告张雷与被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已支付全部购房款，被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司理应按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋的产权证书。对原告要求新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司立即办理博乐市山水雅居小区4-2号房屋的不动产证书的登记手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司作为房地产开发企业负有两项义务，一为案涉房屋的实际交付，二为法律权属的转移登记。结合原告提交的被告出具的收据，被告向原告收取了土地办证费用及房产证办证费的行为也表明被告以实际作出了协助原告办理房产证相关手续的行为，故被告应当按照合同约定及法律规定履行该项义务。本案的争议焦点为：一、被告在履行合同过程中是否存在违约行为；二、原告要求被告支付违约金422275元的诉讼请求能否成立。关于争议焦点一、被告在履行合同过程中是否存在违约行为。被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司应于2014年12月25日前按照合同约定完成产权备案登记，但截至原告起诉该项义务仍未完成。被告辩称该责任不应当尤其承担，但其提交的证据不足以证明在办理产权登记备案的过程中不存在违约行为，亦未能举证证明延期办理产权登记备案的原因是由登记机关的原因造成。故，对被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司辩称自己不应当承担违约责任的意见本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应该承担违约责任。”本案中被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司因其自身原因未能按照合同的约定期限将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于争议焦点二、原告要求被告支付违约金422275元的诉讼请求能否成立。原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。”本案中，原告张雷主张被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司的违约行为给其造成损失，违约金应当予以提高，应当按照已交付总房款以及银行同期贷款利率来计算违约金，即以1270000元已付房款为基数，按年利率4.75%，自2013年8月2日计算至2020年8月1日，违约金数额为422275元。但违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，原告张雷对其主张的损失应承担举证责任，其未向法庭提供证据予以证实损失数额，故应按照合同约定计算违约金，即1270000×0.1%=1270元。其次，原告依据最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条之规定主张自己调整违约金的请求应当予以支持，本院不予采纳，该条规定适用当事人通过反诉或者抗辩的方式对违约金进行调整的情形，法院不能在当事人未通过反诉或者抗诉的方式，依职权对违约金进行调整。故对原告要求要求被告向其支付违约金422275元，本院支持1270元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定判决如下：一、被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司自能够办理不动产权属登记之日起十日内协助原告张雷办理不动产权属登记；二、被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告张雷违约金1270元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3817元，由原告张雷负担3747元，由被告新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 孟倩                二〇二〇年十一月五日             书记员 阿布都乃孜阿不都乃孜