贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2730民初2374号原告：黔南汇生活物业服务有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道药都路龙泉花园******，统一社会信用代码91522730MA6GM4Q681。法定代表人：唐松平，总经理。委托诉讼代理人：司春香，女，1995年6月15日生，汉族，贵州省六盘水市人，住六盘水市盘县，特别授权代理。被告：黄克友，男，1965年3月4日生，彝族，住贵州省龙里县。原告黔南汇生活物业服务有限公司诉被告黄克友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告黔南汇生活物业服务有限公司委托诉讼代理人司春香、被告黄克友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔南汇生活物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告立即支付龙里县×××栋××楼×号房物业管理费2119.86元，违约金635.96元，合计2755.82元；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告系龙里县×××栋××楼×号房的业主。原告与贵州瑞翼房地产开发有限公司于2018年1月1日签订了前期物业服务合同，约定原告为被告所住×××提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.2元，被告建筑面积为117.77平方米，合同第七条约定物业服务费应于每年度前1月15日之前交纳，合同第三十一条约定未按时足额交费则按每日千分之一交纳违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2018年1月1日起停止交纳物业费，截止于2018年12月31日（原告于2019年1月1日正式退出龙泉雅园物业服务管理），欠费月数为12个月，每月应交金额为141.32元。据此，被告欠缴物业费共计1695.89元；同时，为减轻被告负担，违约金部分原告按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的不超过百分之三十请求支付508.77元，多余部分自愿放弃。故被告欠缴物业管理费共2204.65元。另，原告与龙里县宇安物业服务有限公司、贵州祥瑞物业管理有限公司签订物业服务债权债务确认协议，约定龙里县宇安物业服务有限公司对于西南药都生态城项目与业主于2017年9月1日至2017年12月31日期间产生的债权一并转让给原告，包括业主欠缴的相关费用。龙里县宇安物业服务有限公司与贵州瑞翼房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同第二十二条第一款约定物业费单价为每月每平方米1.2元、第二十二条第四款第三项约定违约金为日千分之一。据此，每月应交金额为141.32元，被告2017年10月1日起停止缴纳物业费，至2017年12月31日，欠费月数为3个月，共欠缴物业费423.97元；违约金部分原告仍按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的不超过百分之三十请求支付127.19元，多余部分自愿放弃。故被告欠缴物业管理费551.16元。综上，各项请求金额合计2755.82元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，原告遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定诉至法院，望贵院判如所求。被告黄克友辩称，其电瓶车停在地下停车场电梯口监控下，2018年原告对地下停车场刷油漆（具体时间记不清），被告发现其电瓶车被偷后要求原告调取监控，但原告不配合，所以拒绝缴纳物业费。原告围绕其主张依法向本院提交了证据，经组织双方进行质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：被告黄克友系龙里县×××栋×单元××层×号房（房屋建筑面积117.77平方米）的业主，于2013年7月10日与贵州瑞翼房地产开发有限公司办理房屋交接手续。被告所在小区建设单位与龙里县宇安物业服务有限公司于2017年4月18日签订《物业管理委托合同》，将西南药都龙泉花园委托给龙里县宇安物业服务有限公司实施物业管理，管理期限自2017年5月1日至2019年4月30日，物业服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元（多层）或1.5元（高层）向业主或物业使用人收取……；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按所欠金额的千分之一/日收取。后原告与龙里县宇安物业服务有限公司、贵州祥瑞物业管理有限公司签订《关于贵州黔南西南药都生态城项目物业服务债权债务确认协议》，约定龙里县宇安物业服务有限公司于2017年9月1日至2017年12月31日对西南药都实施物业服务期间与各业主之间产生的权利义务关系一并由原告概括继承，包括但不限于相关业主欠缴的相关费用。被告于2017年8月11日按此标准交纳自2016年1月3日至2017年9月31日的物业管理费2638元。2018年1月1日，原告作为乙方与被告所在小区建设单位贵州瑞翼房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同选聘原告自2018年1月1日起至2020年12月31日止对贵州省龙里县西南药都生态城龙泉雅园、龙泉欣园……等提供前期物业管理服务事宜，物业服务收费采取包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅收费标准为1.2元/月·平方米；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年第1月15日前履行交纳义务；合同第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按1‰/天的标准向乙方支付违约金。合同签订后原告即为该小区提供物业管理服务。后被告因其电瓶车在小区停车场被盗而原告未按其要求调取监控，故拒绝交纳物业管理费。2019年5月28日，原告向被告发出法律意见函，函告被告向其支付自2018年6月30日至2019年6月30日的物业管理费，并按合同约定自逾期之日起按日千分之一向其交纳违约金。后原告因催收物业管理费未果，遂诉至本院。另查明，原告黔南汇生活物业服务有限公司在为被告小区服务期间，于2018年6月20日与贵阳冰清玉洁物业清洁有限公司签订《西南药都项目雅园、欣园、佳园、建材市场区域公共环境清洁服务承包合同书》；于2018年9月12日与贵州同力消防技术服务有限公司签订《消防设施维护保养合同》，约定由贵州同力消防技术服务有限公司自2018年8月1日至2019年7月31日承担2018年度贵州龙里县西南药都生态城项目的消防系统维护保养工作。2018年11月28日，原告就其聘请的保安人员盗窃事件组织召开会议。再查明，原告黔南汇生活物业服务有限公司自认其于2018年12月31日退出被告所在小区，被告陈述其所在小区于2019年1月份由多爽物业公司提供物业管理服务。庭审中，被告陈述其电瓶车于2018年在小区停车场被盗；原告陈述物业服务企业的变更告知过业主以及其就被告所在小区提供物业服务期间对收取的物业费进行过一次公示，因未保存证据而不能提交。本院认为，原告与被告所在小区建设单位经协商一致签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效。被告作为该小区业主，其所在小区建设单位签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务、享有各自权利。结合原告提交的证据及原被告在庭审中的陈述，可确认原告在签订案涉《前期物业服务合同》后即为被告所在小区提供物业管理服务至2018年12月31日，被告作为业主已经实际接受了原告的服务，应按约就原告提供服务期间产生的物业服务费用进行交纳，故原告主张被告向其支付从2018年1月1日至2018年12月31日共计12个月物业管理费1695.89元（1.2元/月/平方米×117.77平方米×12个月）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告向其支付案外人龙里县宇安物业服务有限公司在对被告所在小区提供物业服务期间差欠的物业管理费之主张，被告对此未提出异议，且被告所在小区建设单位分别与原告、案外人龙里县宇安物业服务有限公司于2018年1月1日、2017年4月18日签订的《物业管理委托合同》效力亦及于被告，现原告提交的证据能证实被告仅缴纳物业管理费至2017年9月31日，故本院支持被告向原告支付2017年10月1日至2017年12月31日的物业管理费423.97元（1.2元/月/平方米×117.77平方米×3个月）。上述两项物业管理费合计为2119.86元。关于原告诉请违约金之主张，被告未按合同约定交纳物业管理费存在违约，结合审理查明的事实，原告对被告所在小区提供物业服务管理期间出现其聘请的工作人员对小区业主财产有偷盗行为之客观情况，虽其对该工作人员进行了内部处理，但可确认原告在人员管理上存在一定的瑕疵，同时亦印证原告服务质量未达到合同约定的标准，亦属违约，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。关于被告主张原告赔偿其电瓶车被盗之损失，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告可在收集相应证据后另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告黄克友于本判决生效之日起十日内支付原告黔南汇生活物业服务有限公司物业管理费2119.86元；二、驳回原告黔南汇生活物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄克友负担15元，原告黔南汇生活物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二〇年十一月二十三日法官助理祝婷书记员胡祖佳