江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8099号上诉人（原审被告）：归向东，男，1969年10月10日出生，汉族，住苏州。被上诉人（原审原告）：徐雪琴，女，1970年7月24日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：张春艳，江苏正文人律师事务所律师。原审被告：归群学，男，1978年2月24日出生，汉族，住苏州。原审被告：归金元，男，1949年10月19日出生，汉族，住苏州。原审被告：归惠元，男，1965年7月14日出生，汉族，住苏州。原审被告：费密花，女，1951年12月11日出生，汉族，住苏州。原审被告：卢密花，女，1971年8月1日出生，汉族，住苏州。原审被告：王**，男，1976年10月21日出生，汉族，住苏州。原审被告：归一凡，男，1993年1月22日出生，汉族，住苏州。原审被告：归向花，女，1971年10月23日出生，汉族，住苏州工业园区胜浦镇江。原审被告：王俊，男，1979年6月1日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：归向东，即本案上诉人，代理上列九原审被告。上诉人归向东因与被上诉人徐雪琴、原审被告归群学、归金元、归惠元、费密花、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊动迁房买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初7588号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人归向东上诉请求：撤销一审判决，改判关于苏州工业园区xx新村xx幢xx室房屋(含附属车库)的《买房屋协议》无效，判令该房屋归上诉人所有。事实和理由：一、《买房屋协议》应属无效。涉案房屋的安置对象包括归杏元、费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡等人。归为元（即归惠元）、归群学、归金元于1997年11月14日与徐雪琴签署《买房屋协议》时并未得到前述各安置对象的授权，应属无权处分他人财产，该行为自始无效。一审法院对自始无效的行为，以表见代理的概念进行套用，显属法律适用不当。二、上诉人对于涉案房屋何时签署协议及交付徐雪琴使用之事并不知情，且上诉人在一审当中对于何时知悉涉案房屋的状况已作了合理的解释。一审法院以时间长短及上诉人曾处分其他两套房屋的事实推定上诉人知晓涉案房屋的处分事实，属于主观臆断。反之，上诉人在得知拥有涉案房屋产权后，积极主张该房屋的所有权，该等行为足以表明上诉人并不知晓、不认可他人处分其房屋的事实。三、被上诉人与归为元（即归惠元）、归群学、归金元签订的《买房屋协议》无效，则其占有他人房屋的情形属于无权占有。被上诉人明知讼争房屋产权登记在上诉人名下的较长时间内，均未要求上诉人及其他安置对象追认，意味着被上诉人有掩盖交易真相的嫌疑。上诉人在2018年得知其拥有涉案房屋产权后，主张该房屋的权利并无不当，依法应予支持。被上诉人徐雪琴辩称：一、一审判决认定《买房屋协议》合法有效是正确的。1.《买房屋协议》虽然未经房屋共有人签字，但是基于上诉人与其他签协议人之间的家庭关系，且被上诉人将购房款平分为四份，兄弟四家每家均接受了被上诉人给付的购房款8000元，被上诉人有理由相信涉案房屋所签合同是经房屋共有人之一的归杏元授权归群学、归金元、归惠元与被上诉人所签订的。且被上诉人手上持有的涉案房屋房产证和国有土地使用证也是上诉人在取得两证后经由房屋共有人之一的归杏元交予被上诉人。归群学在一审中也确认了《买房屋协议》的真实性。2.涉案房屋已经交付被上诉人居住使用二十年之久，被上诉人与上诉人及其他原审被告均是一个村上的。二十年里，包括房屋共有人在内的上诉人及原审被告未曾对被上诉人实际占有使用房屋提出过任何异议，足见上诉人及原审被告对出售房屋的事实是知晓且认可的。二、一审法院判决上诉人及原审被告履行过户义务是正确的，但是在判决主文第二项中出现笔误，将需要过户的房屋幢数“9”幢错写成了“12”幢。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判，并对笔误予以纠正。原审被告归群学、归金元、归惠元、费密花、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊二审未作答辩。原审原告徐雪琴向一审法院起诉请求：1.确认归群学、归金元、归惠元于1999年11月14日与徐雪琴签订的《买房屋协议》有效；2.判令费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊协助徐雪琴将苏州工业园区xx新村xx幢xx室房屋及附属车库权属登记过户至徐雪琴名下；3.本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：位于苏州工业园区xx新村****的房屋为动迁安置房，安置对象为归杏元（户主）、费密花（妻）、归向东（儿）、卢密花（媳）、王**（儿）、归一凡（孙），系由归杏元于1997年9月15日代表全家与苏州工业园区胜浦镇征地拆迁办公室签订产权调换协议所取得。苏州工业园区胜浦街道征地动迁办公室出具《情况说明》，金苑新村12幢401室现公安编号为xx新村xx幢xx室。涉案房屋于2002年11月29日办理产证，登记在归向东名下；后于2018年6月22日进行产证挂失，目前登记在归向东名下，为100%产权。1999年11月14日，归为元、归群学、归金元、“归为元代”作为出卖方（甲方），徐雪琴作为买受方（乙方），双方签订《买房屋协议》，约定甲方将上述房屋（包括车库在内）卖给乙方，房屋价格为32000元，各方订立协议如下：1.乙方买房屋款一次性支付给甲方32000元；2.甲方室内装饰的财物归乙方所有，与甲方无关；3.今后甲方房产证属乙方姓氏，与甲方无关；4.甲方保证在11月14日之前搬出结束，今后水电费由乙方负担，与甲方无关（12月份电费由甲方负责）。就上述签字，徐雪琴诉称：归群学、归金元、归惠元在场签字，归杏元委托归惠元代为签字，归为元即为归惠元、“归为元代”代表的是归杏元。签约后，徐雪琴将购房款现金32000元平分四份给弟兄四个每家8000元，当天房屋也腾空交付徐雪琴并由徐雪琴实际使用至今。归杏元于2019年4月20日去世。归杏元与原配偶查秋英生育归向东、归向花；归向东的妻子费密花与前夫生育王**、王俊。归杏元的父亲归文香于1997年11月1日去世，其母亲费阿三于2019年1月26日去世。归文香与费阿三另生育子女归金元、归坤元、归宗元、归为元，归为元曾用名归惠元。关于《买房屋协议》的形成过程，徐雪琴诉称：该协议的内容是归群学写的，当时归为元、归金元、归群学均为本人签字、“归为元代”是表示归为元代表归杏元签字。当时归杏元与其他兄弟关系不好，只是跟归为元关系好，所以不想去现场就委托归为元签字，钥匙也是归杏元给徐雪琴的。2002年房产证办出来后，归杏元还将房产证交给徐雪琴。徐雪琴当庭提交房产证原件。被告归向东辩称对过程不知情。一审法院电话询问归群学，其口头表示《买房屋协议》上本人签字属实，之所以出售该房屋，是几名兄弟基于对归文香、费阿三等份额的考虑而进行的处分。关于房屋的使用，徐雪琴诉称：该房屋自1999年签约后即由归杏元交给自己，徐雪琴与表姐交换房屋分别由各自的公婆居住，之后又换回来了，使用期间各被告均知情，也没有提出过异议。归向东辩称：当时家庭安置了三套房，归向东结婚后一直住在404室。80年代归向东的母亲去世后，归杏元又娶了费密花，带着小孩住在202室，归向东就没有管他们。房子拿到后过了两三年，村里统一办证的。2018年归杏元身体不好，就告诉归向东还有这套房屋，归向东就想把房屋拿回来，去现场看到有租户就叫里面的人搬走。其余两套动迁房因为家庭债务已分别在2012年、2014年卖掉了。以上事实，由房屋简档、户表、买房屋协议等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。一审法院认为：涉案房屋为动迁安置房，安置对象为归杏元、费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡，上述人员对涉案房屋享有完全产权。根据《买房屋协议》，2019年由归群学等人将涉案房屋以32000元的价款出售给徐雪琴，徐雪琴之后长期使用房屋至今。就上述行为，一审法院认为：首先，徐雪琴主张“归为元代”即代表归杏元，各被告对此未提交相反证据。因归杏元代表全家签订拆迁安置协议、其余签字人员均为近亲属，上述人员在一定程度上有权对外处分涉案房屋并使徐雪琴产生合理信赖。涉案房屋签约后即交付给徐雪琴并由其使用至今，持续时间距今已超过20年，且与产权人密切相关的房屋原始产证在2002年办理后也由相关人员交付给徐雪琴，足见各安置人员对于上述房屋出售知晓并认可。部分原审被告居住在涉案房屋同小区，对房屋的长期使用情况应当明确知晓，但各原审被告未能举证对此提出过异议，也可以印证对于本案房屋已经处分的事实知晓并认可。其次，安置房屋拆迁协议签订时归向东已经成年，其对于家庭安置三套房屋应当知晓。归向东自述房屋是在拿房后两三年由村里统一办证，其在2012年、2014年已经将其余两套房屋出售，其在较长时间内对涉案房屋未主张权利而自行居住在过渡房内，可见归向东对于涉案房屋处分的事实也已经知晓。综上，涉案房屋在双方当事人之间形成合法有效的买卖关系，徐雪琴据此诉请过户于法有据，一审法院予以支持。归杏元死亡，其在房屋过户中的权利及协助过户的义务概括由其继承人费密花、归向东、归向花、王**、归一凡、王俊享有和承担，其余安置对象作为所有权人也承担协助过户的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认双方当事人关于苏州工业园区xx新村xx幢xx室房屋（含附属车库）的《买房屋协议》合法、有效；二、费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊于判决生效之日起十日内协助徐雪琴将苏州工业园区xx新村xx幢xx室房屋（含附属车库）过户至徐雪琴名下。案件受理费5980元、保全费2080元，合计8060元，由费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，1999年11月14日归为元、归群学、归金元与徐雪琴签订的《买房屋协议》合法有效。虽然涉案房屋的安置对象为归杏元、费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡，但《买房屋协议》签订后，徐雪琴按约支付了价款32000元，涉案房屋早已交付给徐雪琴，至今已超过20年；房屋原始产证在2002年办理后也由相关人员交付给徐雪琴；部分原审被告居住在涉案房屋同一小区，对涉案房屋使用情况应当知晓，而归向东与原审被告系亲属关系，归向东及原审被告对徐雪琴使用涉案房屋长期未提出异议，综合以上情况，足以认定归向东对徐雪琴购买涉案房屋之事是知晓且认可的，故《买房屋协议》对归向东具有法律约束力。归向东上诉认为其对房屋买卖之事不知晓、不认可，有悖常理，本院不予采信。徐雪琴要求归向东等涉案房屋权利人协助办理房屋过户手续，合法有据，应予支持。另，《买房屋协议》约定的标的物虽为xx新村12幢xx室，但根据苏州工业园区胜浦街道征地动迁办公室出具的《情况说明》，安置房源金苑新村12幢xx室的公安编号为金苑新村9幢xx室；涉案房屋产权证载明的坐落地址亦为金苑新村9幢xx室；徐雪琴一审诉请也是要求将金苑新村9幢xx室及附属车库过户至其名下，故一审判决主文第二项中的“金苑新村12幢xx室”应为笔误，本院更正为“金苑新村9幢xx室”。综上，归向东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但一审判决主文第二项存在笔误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初7588号民事判决主文第一项及案件受理费负担部分；二、变更苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初7588号民事判决第二项为：费密花、归向东、卢密花、王**、归一凡、归向花、王俊于本判决生效之日起十日内协助徐雪琴将苏州工业园区金苑新村9幢xx室房屋（含附属车库）过户至徐雪琴名下。二审案件受理费5980元，由上诉人归向东负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年十一月二十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。