湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终1691号上诉人（原审原告）：代明东，男，1990年11月22日出生，汉族，住湖北省房县。上诉人（原审被告）：邱德国，男，1963年6月20日出生，汉族，个体工商户，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：双明秀（系邱德国之妻），生于1964年11月2日，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：罗利，湖北嘉略律师事务所律师。上诉人代明东与上诉人邱德国因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2020）鄂0302民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。代明东上诉请求：撤销一审判决，改判邱德国返还租房押金6万元及垫付的物业费6937元，赔偿装修损失44344元、鉴定公证费用5000元、停业损失10400元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：一、双方解除《酒店火锅场地转租协议》是因邱德国未向农机公司交纳物业费，农机公司对租赁房屋停电导致上诉人无法经营所致。交纳物业费用是业主的义务，邱德国作为案涉租赁场所的业主，拒绝交纳物业费用导致停水停电，致使上诉人无法使用租赁场地。上诉人基于邱德国拒绝支付上诉人垫付的物业服务费，以及拒绝履行上诉人继续承租房屋可能产生的物业服务费，且双方并未就支付物业费用达成一致意见，上诉人方才延期支付租金。一审判决认定双方合同解除的原因是因上诉人延期支付租金导致，属于认定事实错误。二、一审认定上诉人垫付的物业费用为电费，属于认定事实错误。三、上诉人并未对邱德国造成任何损失，不存在使用押金向其补偿的情形。邱德国上诉请求：撤销一审判决，改判不予返还押金52083.33元或者将案件发回重审，本案诉讼费用由代明东承担。事实和理由：原审划分举证责任不当，认定部分基本事实不清，适用法律错误。第一，上诉人按照双方协议约定的内容进行抗辩，不应退还压金，并提交了证据证实。1、双方约定的风险压金是“作为”补偿，而不是“用于”补偿，一审法院将压金认定为押金，明显与协议双方当事人意思自治相违背；2、上诉人原审提交了租赁房屋墙体、水电等主体结构及屋内的装饰装修被损坏的客观证据，6万元不足以对装饰装修损失进行赔偿；3、一审法院在当事人对举证责任分配认识不清楚或者不当的情况下，没有予以释明。第二，房屋租赁关系解除，返还房屋退还钥匙是承租人的重要义务，代明东一直没有将钥匙返还，没有主动履行返还房屋的重要义务，一审法院以其自认的时间计算“空房期”租金损失错误，应当以邱德国再次把房屋转租出去的时间节点计算损失。代明东向一审法院起诉请求：1、判令邱德国退还租房押金6万元及垫付的物业费6937元；2、判令邱德国赔偿装修损失44344元及鉴定公证费用5000元，并赔偿停业损失10400元；3、本案诉讼费由邱德国承担。一审法院认定事实如下：2017年8月3日，代明东与邱德国签订《酒店火锅场地转租协议》，约定邱德国（甲方）将其承租的农机公司所有的位于十堰市××号××楼××楼300平方米的酒店火锅城转租给代明东（乙方）经营，租赁期限三年，从2017年8月3日到2020年10月1日，年租金10万元，风险押金（合同中表述为压金）10万元；第七条约定，乙方如需装修……所产生费用由乙方自行承担，经营期间基本设施维修费用由乙方自行承担；第十条约定，租赁承包期间乙方应积极交纳水电、卫生费用，无物业管理费，如迟交或欠缴，甲方有权从乙方所交风险押金中扣除，并无条件停水停电；第十一条约定，……租赁期内甲方不得随意上涨租金，乙方因经营不善需退租，甲方无条件收回租赁场地，但不退还租金和押金给乙方，乙方所交风险押金需经营满三年后甲方无利息退还；第十三条约定，一年租期满应提前一个月交清下一年房租，如乙方以任何理由或借口拖交或迟交，甲方将无条件收回该酒店场地经营权，并将乙方所交10万元风险押金作为对甲方因转租此酒店带来的各方面直接或间接经济损失的补偿。合同尾部手写备注约定：2017年8月3日至2017年10月1日为装修期，不收取房租；在三年合同期内，甲方必须保证乙方可以正常经营，如因甲方原因导致乙方不能正常经营，则甲方可以根据乙方经营时间和经济损失折旧后赔偿50%装修费用，并退还乙方所交甲方本年度房租的剩余款，并退还乙方所交风险金。合同签订后双方实际履行，代明东支付2017年10月2日至2019年9月30日期间租赁费20万元。代明东交纳的10万元风险押金，其中4万元抵扣第二年房屋租金。租赁期间水电费用由代明东直接向农机公司交纳至2019年7月；邱德国交纳部分为2019年8月3142元，9月1280元，10月207元。因代明东未交纳2019年10月起的第三年房租，邱德国分别于2019年9月17日、2019年10月1日向代明东发出催告函催缴，2019年10月1日催告函载明：承租方应在2019年9月1日前缴纳最后一年度房租共计10万元，2019年9月17日经催告后仍未按催告规定于2019年9月30日之前缴纳拖欠租金；催告承租方代明东于2019年10月7日前表明并告知是否继续履行协议约定义务，若正常履行则于2019年10月7日前缴纳拖欠租金10万元，若表明不愿交纳或不予作出表示，将于2019年10月7日后单方面解除合同。代明东收到催告函后未继续交纳租金，同意解除合同，其陈述于2019年10月12日搬离租赁房屋，双方未办理交接事宜。一审法院认为；代明东、邱德国签订的《酒店火锅场地转租协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因合同无法继续履行已解除，双方当事人对合同效力及合同已解除均无异议，予以确认。本案的争议焦点是：一、合同解除的原因和责任即违约方问题；二、合同解除后产生的法律后果，即代明东主张返还押金、物业费、装修损失和其他损失的诉讼请求能否支持。对此作如下评析：一、关于合同解除的原因和责任即违约方问题。双方当事人签订的《酒店火锅场地转租协议》第十三条约定“一年租期满应提前一个月交清下一年房租，如乙方以任何理由或借口拖交或迟交，甲方将无条件收回该酒店场地经营权”。代明东第二年租金支付至2019年9月30日，按照合同约定，代明东需在期满前一个月即2019年9月1日前支付下一年房租。因代明东未在上述期限内支付租金，邱德国在第二次的催告函中明确告知代明东需在2019年10月7日前缴纳拖欠租金10万元，若表明不愿交纳或不予作出表示，将单方面解除合同，代明东明确表示收到该催告函并同意解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，双方合同已因代明东迟延交纳租金且未在邱德国催告的最后期限内即2019年10月7日前履行而解除。代明东认为合同解除原因是物业费问题发生争议且邱德国未及时提供其本人账户，系邱德国原因导致无法转款。对此，双方合同已履行至第三年，此前已支付过租金，客观上应不存在无法交付租金的情形，且代明东提交的短信截图亦载明其在10月3日收到邱德国发来的银行卡号，代明东仍未在邱德国催告的期限内即10月7日前支付租金，属违约行为，也是导致合同解除的原因。二、关于合同解除后产生的法律后果，即代明东主张返还押金、物业费、装修损失和其他损失的诉讼请求能否支持问题。1、关于代明东要求返还物业费问题，代明东认为所交纳的水电费包含物业费。一审法院认为，根据代明东提交的农机公司通告显示，农机公司向承租户收取的电费为两部分，电费0.6907元/度，公用设施用电即损耗、物业费、服务费0.6093元/度，即农机公司按1.3元/度收取的均为电费。根据双方合同约定，水电费由代明东承担，现代明东认为其缴纳的水电费中包含合同中约定不应由其承担的物业管理费要求返还，与查明事实不符，不予支持。2、关于押金即双方合同中约定的风险押金性质，代明东认为是保证金，邱德国认为对受损方可以作为赔偿，属违约金。一审法院认为，因双方合同中有风险押金用来抵扣部分租金、因甲方原因无法经营时退还乙方所交风险押金、乙方不交房租甲方收回场地经营权时风险押金作为甲方经济损失补偿的约定，结合押金应有之义，本案的押金的作用亦是为房屋及屋内财产等设定的担保，若因一方不履行债务时可从押金中抵扣，剩余应予返还。《酒店火锅场地转租协议》第十三条约定“一年租期满应提前一个月交清下一年房租，如乙方以任何理由或借口拖交或迟交，甲方将无条件收回该酒店场地经营权，并将乙方所交10万元风险押金作为对甲方因转租此酒店带来的各方面直接或间接经济损失的补偿”。邱德国抗辩给其造成的经济损失包括拖欠的房租等各种经济损失应不予返还，应对各项损失情况承担举证责任。关于拖欠租金，邱德国因代明东未支付租金通知解除合同后，于2019年10月8日催要房屋，但未提交证据证明代明东何时交还房屋，以代明东自认的2019年10月12日为腾房日期。庭审中双方已确认代明东租金支付至2019年9月30日，故未支付租金期间应为2019年10月1日至12日，按照年租金10万元核算未支付租金为3287.67元（100000元/年÷365天×12天），应予抵扣。邱德国代为缴纳水电费为2019年8月3142元，9月1280元，10月207元共计4629元，应予抵扣。邱德国主张的其他经济损失，没有提交证据证明受到损失的具体数额，不予支持。故邱德国收取代明东的6万元押金，抵扣代明东应当支付的租金3287.67元、水电费4629元共计7916.67元，还应返还代明东52083.33元。3、关于代明东主张的赔偿装修损失及鉴定公证费问题，一审法院认为，《酒店火锅场地转租协议》第七条约定，如需装修改造所产生费用由乙方即代明东自行承担；合同备注中约定的邱德国需赔偿50%装修费用的前提是因邱德国原因导致代明东不能正常经营的。本案合同解除原因系代明东未按期支付租金，代明东要求赔偿装修损失和由此产生的鉴定公证费用，没有事实依据。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。代明东的该项请求亦没有法律依据，不予支持。4.代明东主张的停业损失10400元，没有提交证据证明具体损失及数额，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、邱德国于本判决生效之日起十日内返还代明东押金52083.33元；二、驳回代明东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2834元，减半收取1417元，由代明东负担834元，由邱德国负担583元。二审中，代明东提交了湖北省市场监督管理局鄂市监函（2019）174号《省市场监管局关于印发2019年全省转供电收费清理规范实施方案的通知》复印件一份，拟证明：国家规定电费是0.6元，超过部分即为物业费，其支付的电费中有6937元属于物业费，邱德国应予退还。邱德国质证认为：该文件系复印件，且该文件颁布于2019年7月8日，故对该证据的真实性和关联性均有异议。邱德国提交了急开锁收款收据一份、“泉水鱼庄店内设施明细”一份、《酒店场地转租协议》一份、“赔偿明细”一份，拟证明：代明东给其造成的损失为129365元，应予赔偿。代明东质证认为：1、本人已于2019年10月12日通知邱德国收房和办理交接，但邱德国不来；2、本人没有对房屋装修造成破坏。对以上证据不予认可。本院认为：1、邱德国的质证意见符合法律规定，予以采纳；2、邱德国二审提交的证据涉及合同解除后的损失赔偿问题，邱德国一审对此并未提出独立的诉求，二审期间双方对合同解除后的遗留问题又无法协商一致，故本院对该部分证据及证明目的不予审查和认定。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，因邱德国的上诉主张涉及到合同解除后的损失赔偿以及债务抵销问题，实质属于独立的诉求，二审期间经过调解双方对合同解除后包括损失赔偿问题在内的遗留问题的处理仍然无法达成一致，故本案二审主要针对代明东上诉主张的事实和法律适用问题进行审查，邱德国就其提出的属于独立诉求的上诉主张可以另行主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，上诉人代明东应当对其上诉主张承担主要举证责任，举证不能的应当自行承担不利后果。一、关于合同解除的原因和责任问题。本案一审已经查明，代明东未按合同约定在2019年9月1日前支付下一年度的租金，经邱德国两次催告未予支付后同意解除合同。代明东主张租金未交纳及合同解除是因双方对“物业费”问题发生争议，但即使双方因“物业费”的负担问题产生了争议，在转租人邱德国已经履行了交付租赁物的主要合同义务的情况下，承租人代明东以此作为自己不交纳租金、不履行合同主要义务的抗辩理由没有法律依据。故一审认定“双方合同因代明东迟延交纳租金且在邱德国两次催告后仍未履行而解除”正确。代明东的行为构成了根本违约，应当对案涉合同的解除承担主要责任。二、关于代明东主张返还押金、“物业费”、装修损失和其他损失的诉讼请求能否成立的问题。1、关于“物业费”问题。一审期间，农机公司出具“情况说明”证明向承租户收取的电费具体细分为两部分，即电费0.6907元/度，公用设施用电即损耗、物业费、服务费0.6093元/度。故代明东主张其按照0.6093元/度缴纳的电费全部属于“物业费”并无充分依据。加之，案涉房屋具体由代明东使用收益，即使该部分费用中含有部分物业服务收费的性质，在代明东并未对其已经负担的2017年8月至2018年12月期间该部分费用提出异议的情况下，确定该费用由实际承租人代明东承担既符合惯例，也公平合理。故代明东主张返还6937元“物业费”不能成立。2、关于6万元“压金”的问题。第一，关于该款项的性质认定。本案中，双方签订的合同、出具的收条中对该部分款项有“压金”、“保证金”等两种不同表述。因“压金”并非法律术语，一审判决根据双方合同中对款项用途的约定，认为“该款项属于押金，其作用亦是为房屋及屋内财产等设定的担保，若因一方不履行债务时可从押金中抵扣，剩余应予返还”并无错误。第二，该款项如何处理。因案涉合同解除后，代明东尚拖欠部分房租及水电费，该部分费用应当从6万元中扣减。邱德国主张因代明东违约导致合同提前解除造成其房屋空置损失及其他经济损失，剩余押金52083.33元应当作为赔偿而不予返还。对此邱德国应当对合同解除后其各项损失情况承担举证责任以证明其实际损失数额大于或等于52083.33元，在其所举的证据不足以证明其实际损失数额的情况下，其主张剩余押金52083.33元直接弥补抵销损失而不予返还理由并不充分，亦不合理。故一审判决邱德国返还剩余押金52083.33元并无错误，至于损失问题其可以另行主张。3、关于装修损失及鉴定公证费问题。《酒店火锅场地转租协议》第七条约定，如需装修改造所产生费用由乙方即代明东自行承担；合同备注中约定的邱德国需赔偿50%装修费用的前提是因邱德国原因导致代明东不能正常经营的。本案合同解除的原因系代明东未按期支付租金，责任主要在于代明东一方。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故代明东要求赔偿装修损失和由此产生的鉴定公证费用，没有事实和法律依据，不予支持。4、关于停业损失问题。代明东没有提交充分证据证明其停业的具体损失及数额，且其属于导致合同被解除的违约方，其主张赔偿停业损失没有依据，不予支持。综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律和判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3937元，由上诉人代明东负担2834元，由上诉人邱德国负担1103元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  徐恩田二〇二〇年十一月十六日书记员  刘亚琼