广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初2846号原告：陈匡活，男，1985年9月15日出生，汉族，身份证号码：440************010，住广东省雷州市************。原告：李文静，女，1990年1月19日出生，汉族，身份证号码：440************12X，住广东省雷州市************。两原告的共同委托诉讼代理人：杨雯祎，北京市盈科(广州)律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：魏巍巍，北京市盈科(广州)律师事务所律师。被告：湛江市佳烨置业有限公司，住所地广东省湛江经济技术开发区人民大道中****。法定代表人：李日荣，该公司经理。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。原告陈匡活、李文静诉被告湛江市佳烨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人魏巍巍、被告的委托诉讼代理人黎春沛到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金38644.27元；2.诉讼费由被告承担。庭审时，原告变更第一项诉讼请求为被告向原告支付逾期交楼违约金49110.43元。事实和理由：原告于2017年4月同被告湛江市佳烨置业有限公司签署了被告提供的商品房预售买卖合同,购买被告开发的商品房一套,该合同第四章第十一条约定:“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的…买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金”。合同签署后，原告向被告支付了湛江市经济技术开发区************3*20******全部房款共计805089元整，已全面履行买方合同义务。涉案房屋在2018年7月30日才验收备案，才具备交付条件，因此，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期。违约金计算截止日期变更为2018年7月31日。被告未按合同约定期限交房，构成违约，按照合同约定，需向原告支付违约金共计49110.43元整。综上，望法院支持原告以上全部诉讼请求。被告辩称，被告无需支付逾期交房的违约金。龙潮村村民干扰施工是被告延期交房的根本原因，被告可以顺延商品房交付期限，不存在逾期交房的情形。自2017年3月起，龙潮村村民以被告开发建设的城市高地花园商品房项目占用其3米历史小路为由，多次堵塞施工通道，阻挠对涉案房产进行正常施工，导致涉案房产项目停止施工累计达160天。经过被告报警、多次交涉均未能解决问题，后被告向湛江经济技术开发区国土资源局进行信访，得到该局关于“被告使用该地合理合法”的处理意见，即龙潮村村民阻挠施工无事实、法律依据。本案被告也提供了龙潮村村名干扰施工的照片、报警回执、信访事项受理告知书、信访事项处理意见书，以及工程暂停令、工程复工通知等，足以证明本案被告是非因自身原因导致的延期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条第二款，以及合同附件十一第二条第4款第（6）项，非因出卖人原因导致逾期交付的，对商品房交付期限可以顺延。村民通过拉横幅、堵路等过激途径阻碍施工导致逾期交房属于非因出卖人原因导致，被告可以顺延商品房交付期限，故被告不存在逾期交房的情形。被告合法使用项目用地，难以预见龙潮村村民会通过拉横幅、静坐等过激方式干扰施工，为避免施工队伍与村民产生冲突，保障建筑工地生产安全，涉案房产项目监理单位广东正茂工程管理有限公司被迫作出《工程暂停令》，项目停工具有必要性、合理性，而被告也及时采取报警、信访等途径尽力避免和克服的相应的不利影响，不应对被告苛以过高的义务。即便被告需要对逾期交房承担责任，但合同约定的违约金已过分高于逾期交房给原告所造成的损失，本案应当根据公平原则予以减少，理由如下：1.根据《合同法》第一百一十四条规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金主要是弥补守约方的损失。但结合湛江房产的增值情况，本案并无证据证明原告因逾期交楼致使其遭受了损失。2.根据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，当事人主张约定违约金过高的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则作出裁决，本案被告不存在主观过错，原告又不存在实际损失，故本案参照湛江住建局公布的2018年《湛江市市区******指导性租金》计算违约金，符合公平公正原则。原告的银行按揭贷款的发放时间都是在约定交楼日期之后才到达开发商的账户，因此逾期交楼的违约金应从业主按揭贷款支付至开发商账户的第二天才开始计算逾期交楼违约金。业主已收楼，但现又以商品房不具备交付条件主张逾期交房违约责任应予以驳回其诉讼请求。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。原告没有提供造成其实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。综上所述，本案系群体性案件，导致被告逾期交房的根本原因在于第三方的原因，且被告主观上不存在恶意逾期交房。因此该系列案应综合考虑公平、公正原则，结合原告实际损失、被告违约的过错程度进行裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2017年6月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定由原告购买被告出售的位于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园3幢2003号房，总价款805089元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售。原告采取贷款方式付款，在2017年6月13日前支付首期房价款585089元，余款220000元申请贷款支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.(1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。合同附件十一补充协议中第二条关于合同第四章交付条件和交付手续的补充约定第1点中（1）约定：买受人应在本合同规定时间内（如没有规定、则在收到出卖人通知书7日内），到出卖人指定地点办理商品房交付手续。在办理交付手续前，买受人应付清本合同约定及相关协议规定的应付款项，否则视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任，由此产生的延期交房和逾期付款责任由买受人承担。被告在2017年6月13日开出原告支付首期购房款585089元的发票。2018年6月4日，湛江市坡头区**信用合作联社将原告的贷款220000元发放至被告的银行账户。2018年6月7日，双方办理交房手续。再查明：被告为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，被告开发的位于湛江开发区人民大道中71号城市高地花园3栋竣工验收合格，于2018年7月31日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。又查明：由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰被告施工。被告分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，被告员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即被告开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局信访，认为被告的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞被告的施工通道，破坏被告正常生产秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局答复陆晓聪认为城市高地花园用地合理合法。此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框架结构租金为18-20元/平方米。本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。关于被告是否存在免责延期交房的情形。被告辩称其因龙潮村村民在施工期间干扰工程正常作业长达160多天属于双方合同中约定的第十一条非出卖人责任造成的延误并可全部免除责任的情形。双方签订的《商品房买卖合同》中第四章第十一条的非出卖人责任造成的延误仅包括“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”，在上述情形下，被告可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成的延误，被告亦可以免责。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法律规定或者按照约定解决”的规定，在被告未按合同约定的期限向原告交付涉案房屋的情况下，不论被告逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，被告都应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告关于其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否调整及计算问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。被告主张约定的违约金过高请求调整，提供的证据为《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案合同已明确约定了逾期交房的违约金标准为出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准，因此，对于被告关于调整逾期交房的违约金标准的辩解意见，本院依法不予支持。关于违约天数与违约金问题。被告辩称由于涉案房地产3栋的业主总人数有超过三分之二以上业主都有签订《补充协议》，经该专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该补充协议书应视为三分之二以上业主的决议，未签订《补充协议书》的业主包括原告应该受该协议的约束。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。本案中，涉案小区房屋的部分买受人与被告签订《补充协议书》是对房屋的交楼时间进行重新约定，可见该部分买受人在签订《补充协议书》时尚未与被告办理收楼手续，既未占有涉案房屋亦未办理房屋所有权登记，故该部分买受人此时并不属于业主，而原告的情况亦与该部分买受人一样，此时并不属于业主。因原告并未与被告签订《补充协议书》，根据合同的相对性原则，原告不受被告与其他房屋买受人签订的《补充协议书》的约束，故交楼时间仍应以原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定为准，即被告应当在2018年3月31日前向原告交付涉案房屋。对于被告的该辩解意见，本院依法不予采纳。原告申请的贷款于2018年6月4日发放至被告的银行账户，根据双方在《商品房买卖合同》合同附件十一补充协议中第二条第1点的约定，原告没有在双方约定的交房日期前付清购房款，则被告有权在2018年6月4日前拒绝交付房屋。但在原告付清购房款后，被告至2018年6月7日与原告办理收楼手续，显属违约，其应向原告承担相应的违约责任。原、被告双方在《商品房买卖合同》中第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，被告依法应按该条约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告逾期交房期限从2018年6月5日计至2018年6月6日共2天。原被告于2018年6月7日办理收楼手续，而被告办理竣工验收备案手续日期为2018年7月31日，即原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，现原告以该商品房不具备交付条件为由主张被告于2018年6月7日至竣工验收备案之日的逾期交房违约责任，本院不予支持。原告请求被告按已付房款日万分之五计付从2018年4月1日至2018年7月31日的交房违约金，本院依法予以部分支持，违约金为805.09元（805089元×万分之5/天×2天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告湛江市佳烨置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金805.09元给原告陈匡活、李文静。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1027.76元，减半收取计513.88元，由原告陈匡活、李文静负担505.88元，被告湛江市佳烨置业有限公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈霜屏二〇二〇年十一月十八日书记员  杨 茧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。