湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初4076号原告：中国建设银行股份有限公司蕲春支行。住所地：蕲春县漕河镇蕲春大道**。负责人：叶海波，该支行行长。委托诉讼代理人：陈俊君，该支行工作人员。委托诉讼代理人：袁新华，湖北亨迪律师事务所律师。被告：刘宜承，男，1977年6月13日出生，汉族，住福建省闽清县。被告：夏莹，女，1978年4月23日出生，汉族，住福建省闽清县。被告：湖北福迪城乡建设投资有限公司。住。住所地：蕲春县漕河镇漕河一路与齐昌大道交汇处/div>法定代表人：龚永发，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋卫平，湖北衡权律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行与被告刘宜承、夏莹、湖北福迪城乡建设投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行委托诉讼代理人陈俊君、袁新华，被告湖北福迪城乡建设投资有限公司委托诉讼代理人宋卫平到庭参加诉讼。被告聂礼萍、李小春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司蕲春支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告刘宜承、夏莹之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》提前到期，并立即共同偿还原告全部本息288252.73元（利息暂计至2020年4月21日，后期利息、罚息、复利按合同的标准计算至被告清偿债务之日止）；2、判令原告对被告购买的位于蕲春县漕河镇漕河一路龙泉国际新城3栋802室房屋及其土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产、土地折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；3、判令被告承担原告为实现债权支付的律师费2000元；4、判令被告湖北福迪城乡建设投资有限公司承担连带责任担保清偿责任；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:2015年6月19日，被告刘宜承、夏莹与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告刘宜承、夏莹向原告借款370000元，贷款期限自2015年6月19日起至2030年6月19日止，贷款利率为基准利率水平上浮0%，逾期罚息为本合同所执行的贷款利率水平上上浮50%；被告按月向原告偿还借款本息，如被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿全部借款度计收利息、罚息，以及原告以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；同时，被告刘宜承、夏莹将其购买的位于蕲春县漕河镇漕河一路龙泉国际新城3栋802室的房屋作抵押担保，并办理了房屋预告抵押登记。被告湖北福迪城乡建设投资有限公司为被告刘宜承、夏莹的该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，该责任担保须在抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止才能解除。合同签订后，原告依约向被告发放贷款370000元，但被告未能按照合同约定偿还借款本息，截止2020年4月21日，下欠原告本息288252.73元。经原告多次追索未果，请求依法判决。湖北福迪城乡建设投资有限公司辨称，1.案涉房屋已经由被告刘宜承、夏莹转让给他人，为了便于执行，应当追加案涉房屋受让人参加诉讼；2.本案涉及的物权抵押应该先以物权实现为主；3.被告福迪公司提供的是一般保证，享有先诉抗辩权。刘宜承、夏莹未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。湖北福迪城乡建设投资有限公司对中国建设银行股份有限公司蕲春支行提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。刘宜承、夏莹未提交质证意见和证据材料，视为放弃举证、质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月8日，原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行与被告刘宜承、夏莹签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：借款期为180个月（即2015年6月11日至2030年6月11日），借款金额370000元；借款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述浮动幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的,罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%,贷款利率按照约定调整的,罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整;本合同所称基准利率是指中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率,贷款的利率调整日为每年1月1日;还款方式为等额本息还款法，还款日为每月1日;借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,借款人构成违约,贷款人有权宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用,行使担保权利,对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息),自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止,按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同用款计划为贷款人将款项一次性划入户名为湖北福迪城乡建设投资有限公司，帐号为42×××15的帐户；本合同项下担保方式为阶段性保证加抵押;保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证;保证范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等);被告刘宜承、夏莹以其房屋提供抵押担保,抵押担保的范围与保证人保证范围相同;保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止;无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式),不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张,也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务,保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免,贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同尾部被告刘宜承、夏莹（刘宜承代）在借款人及抵押人处签字并捺手印,被告湖北福迪城乡建设投资有限公司在保证人处盖章。借款时被告刘宜承、夏莹向原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行提供结婚证复印件证明其夫妻关系。2015年5月26日，夏莹出具委托书委托刘宜承代为办理、签订涉案商品房买卖、银行按揭贷款、抵押登记等相关手续及合同。该委托书由福建省闽清县公证处出具（2015）闽梅证内经字第032号签名公证书。另查明,被告刘宜承、夏莹以购买的位于蕲春龙泉国际新城第3幢802号房屋为上述借款提供抵押担保。后上述抵押房屋在蕲春县房地产管理局办理了《蕲春县房地产管理局预告登记证明书》。又查明,上述合同签订后,原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行依约发放了借款,但被告刘宜承、夏莹未按约归还借款本息。截至2020年4月21日,被告刘宜承、夏莹尚欠原告借款本金余额285273.49元、逾期本金1819.98元、利息1159.26元。以上事实,有原、被告的陈述及原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行提交的《个人住房(商业用房)借款合同》、结婚证复印件、《蕲春县房地产管理局预告登记证明书》、个人贷款支付凭证、抵质押授权书、《商品房买卖合同》、个人贷款对帐单等证据予以证实,且均经庭审质证属实,本院予以认定。本院认为,上述《个人住房(商业用房)借款合同》系当事人的真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,属有效合同。原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行已依约发放了贷款,但被告刘宜承、夏莹未依约归还借款本息,其行为已构成违约,应共同承担向原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行偿还借款及利息的责任。被告刘宜承、夏莹以其所购房屋为前述借款提供抵押担保,并在房产管理部门办理了《蕲春县房地产管理局预告登记证明书》,该抵押登记为预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,现原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行已取得案涉房屋的抵押权预告登记,但该抵押并非抵押权登记。故原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行要求对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求,无事实和法律依据,本院不予支持。被告湖北福迪城乡建设投资有限公司为上述借款提供连带责任保证,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现因涉案房屋尚未取得具备抵押效力的他项权利证书,故被告湖北福迪城乡建设投资有限公司仍应对被告刘宜承、夏莹的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权。因涉案借款合同约定,无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式),不论上述其他担保何时成立,是否有效、是否为借款人自己所提供,贷款人是否向其他担保人提出权利主张,也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务,保证人在本合同项下的保证责任均不能因此减免,贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。故原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行要求被告湖北福迪城乡建设投资有限公司承担保证责任,具有事实和法律依据,本院予以支持。被告湖北福迪城乡建设投资有限公司承担保证责任后,有权向被告刘宜承、夏莹追偿。被告湖北福迪城乡建设投资有限公司主张其提供的是一般保证，享有先诉抗辩权，与事实不符，本院不予采信。被告湖北福迪城乡建设投资有限公司主张案涉房屋已经由被告刘宜承、夏莹转让他人，应当追加案涉房屋受让人参加诉讼。对被告湖北福迪城乡建设投资有限公司的该项抗辩主张本院不予支持，理由如下：1.被告湖北福迪城乡建设投资有限公司提出该抗辩主张，但未提交证据证实；2.根据合同相对性原则，“房屋受让人”非合同相对人，其与本案不具有实质上的关联性。原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行主张由被告承担其为实现债权支付的律师费2000元，虽然合同中对该费用已有约定，但原告未提交证据证实该费用已实际发生，本院对该项诉讼主张不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下:一、被告刘宜承、夏莹于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行偿还借款本金287093.47元;二、被告刘宜承、夏莹于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行支付利息(截至2020年4月21日下欠利息1159.26元,此后利息、罚息、复利以实际欠款本金为基数,按合同约定的标准计算至欠款付清之日止);三、被告湖北福迪城乡建设投资有限公司对上述第一、二项判决确定的还款义务承担连带清偿责任。被告湖北福迪城乡建设投资有限公司承担清偿责任后,有权向被告刘宜承、夏莹追偿;四、驳回原告中国建设银行股份有限公司蕲春支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5654元，减半收取计2827元,由被告刘宜承、夏莹、湖北福迪城乡建设投资有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  顾俊二〇二〇年十一月二十五日书记员  李贞