天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初5101号原告：许小华，女，1967年5月7日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王丽，河北铭金律师事务所律师。被告：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘谷艺城公建**楼。法定代表人：潘伟，公司董事长。原告许小华与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司（以下简称绿地集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日作出（2019）津0119民初4265号民事判决。绿地集团不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2020年3月19日作出（2019）津01民终7280号裁定，发回重审。本院2020年7月13日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告许小华及其委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼，被告上海绿地集团天津文化发展有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许小华向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与绿地集团签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还购房款642052元；3.判令被告支付从2016年11月29日起计算至付清为止的利息，（开庭时暂时计算自2016年11月29日至2020年的8月31日，合计45个月，按照年资金占用率6%的购房款利息144455元）；4.诉讼费由被告承担。重审中，原告增加一项诉讼请求，要求判令被告按照商品房总价款的0.01%向原告支付违约金98.25元。事实和理由：原、被告签订编号2016-0160081《天津市商品房买卖合同》，合同生成时间2016年11月29日，约定原告购买被告位于蓟州区××镇××村××号房屋，建筑面积90.47平方米，价款982052元。2016年11月12日，原、被告签订房屋订购协议，原告于12日、13日支付定金20万元，11月28日通过银行转账支付房款442052元，共计642052元。按约定房屋应在竣工验收合格后于2018年3月30日前交付，但被告严重违约，未按约定日期竣工交房，至2019年3月起诉时，被告没给原告任何交房通知。签合同前被告反复确认原告购房资格、贷款资格，双方签合同、原告支付定金和购房款后，被告未按承诺给原告办理贷款，也未按期交房。原告多次催促，提出解除合同，被告不予处理。原告履行了付款义务，没有任何违约，被告不能交房属于根本违约，且不履行后续义务，导致原告购房目的不能实现。被告占用原告642052元房款不退，给原告造成巨大经济损失，故起诉。绿地集团未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：许小华提交工商银行交易凭证1份、个人业务凭证1份，证明2016年11月28日通过银行汇款给绿地集团442052元，加上前2笔定金200000元，共计支付购房款642052元。本院核实，绿地集团在（2019）津0119民初4265号案件中，对收到许小华2016年11月28日汇款442052元无异议，工商银行交易凭证显示该款系许小华支付，加之，（2019）津0119民初4265号案件中绿地集团提交的收据2张与原告所述其缴纳定金200000元相互印证，故本院确认许小华已向绿地集团支付购房款（含定金）642052元。绿地集团在（2019）津0119民初4265号案件中提交收据2张、客户退房申请表1张、退款说明1份、退还申请单和退款确认单1份、身份证2份、银行卡1份、光大银行付款回单1份（以上证据均为复印件），证明2016年11月28日收到许小华442052元汇款后，于29日向许小华、张亚莉出具54-3购房款292052元收据和15-1购房意向金150000元收据，后客户因个人原因申请退房（15-1），同日公司将150000元退到张亚莉在光大银行的账户，因此实际收取许小华购房款492052元。许小华否认收到2016年11月29日的2张收据，否认在客户退房申请表、退款说明、退还申请单和退款确认单上签字，称不知此事，从未购买15-1，许小华称张亚莉系售楼处销售人员，2016年11月13日向绿地集团支付购房款时，钱不够，张亚莉为促成交易代为垫付40000元，要求在订购协议上填写她的名字，11月30日即将该40000元还给张亚莉。经（2019）津0119民初4265号案件庭审核查，绿地集团否认张亚莉系其公司职员，未否认张亚莉系售楼人员。本院核实，2016年11月29日的购房合同系许小华与绿地集团签订，此前也系许小华向该司支付购房款。许小华在（2019）津0119民初4265号案件庭审及本案庭审中均否认退房申请表、退款说明、退还申请单和退款确认单上“许小华”三字系其本人所签，并表示对于上述材料完全不知情，从未签订百年中国15-1的房屋订购协议，加之绿地集团亦未提交许小华签字的关于百年中国15-1的房屋订购协议，故本院对于对绿地集团抗辩意见不予采纳。许小华提交照片5张，证明涉案的房屋不是被告在合同里面约定的结构户型楼局，属于被告违约，被告应当承担违约责任。提交（2019）津01民终6031号民事判决书复印件1份，证明本院和天津市一中院均认定购房人的购房款属于购房损失，均判决由被告来承担，而且两级法院均没有同意将中介公司作为案外人追加为当事人。本院核实，原告提交照片与判决书复印件具有真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月12日，许小华与绿地集团签订《房屋订购协议》1份，约定许小华认购绿地集团预售的盘龙悦城54-3楼房，该房预测建筑面积90.47平方米，价款982052元，定金200000元，付款方式为贷款。该订购协议上订购方栏填写了许小华和售楼人员张亚莉的名字。当天和第二天（2016年11月13日），许小华支付绿地集团购房意向金和购房款200000元；其中因许小华资金不足，张亚莉为促成交易代为垫付40000元，2016年11月30日，许小华将该垫付款40000元还给张亚莉。2016年11月28日，许小华通过工商银行汇款给绿地集团442052元；29日，许小华与绿地集团签订编号2016-0160081《天津市商品房买卖合同》约定许小华购买绿地集团销售的位于××镇××村××房××村××路××号楼××楼房，即订购协议约定的盘龙悦城54-3楼房（内容详见该合同）。合同签订后，绿地集团未将合同文本交给许小华。本案起诉前经许小华催要，2019年3月7日，绿地集团将该合同文本交给许小华。另查明，买卖合同签订后，许小华按绿地集团要求提交了本人身份证、银行个人征信报告、另一处房屋产权证等文件由绿地集团协助向建行蓟州支行申请按揭贷款，约2017年以后，绿地集团口头告知许小华按揭贷款申请未获银行批准，许小华请求解除合同并退还已付购房款，绿地集团不同意解除合同，口头通知许小华将全款付清，许小华亦不同意，双方将此事搁置。绿地集团未按合同约定于2018年3月30日前通知许小华交房。按合同附件六第四条第3款第1项规定，许小华于签合同当日支付首付款，剩余房价款以按揭贷款方式支付，于商品房竣工验收备案后60日内支付完毕，绿地集团未通知许小华商品房竣工验收备案的时间。另，2016年12月20日，绿地集团向张亚莉在光大银行开户尾号为6968的账户号退还百年中国15-1购房意向金150000元。本院认为，许小华与绿地集团所签《房屋订购协议》载明房屋“预测建筑面积”内容，绿地集团向许小华出售的是尚未建成房屋，本案案由确定为商品房预售合同纠纷。绿地集团未提交商品房预售许可证明，双方所签《天津市商品房买卖合同》记载了商品房销售许可证号：2016-0960-009，说明在本案起诉前，绿地集团取得了商品房销售许可，且当事人双方对买卖合同效力未表示异议，可予确认。本案争议焦点是1.买卖合同应否解除；2.应否退还购房款及金额；3.应否支付利息。4.被告是否应承担违约责任。关于争议1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。双方所签《天津市商品房买卖合同》第五条和附件六第三条约定了合同解除条件，绿地集团未按约定日期交房，合同解除条件成就；许小华口头通知绿地集团解除合同并退还已付购房款，绿地集团不同意，但未在法定三个月期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，也未在三个月的合理期限内履行交房义务，而是置之不理，则双方之间的买卖合同解除。绿地集团在（2019）津0119民初4265号案件中承认未按期交房的事实，辩称未交房是因为许小华未按合同附件六第四条第3款第3项“若按揭贷款申请未获批准，应自合同签署之日起30日内一次性付清剩余房价款”的约定，行使先履行抗辩权。绿地集团未在合同签订之日将合同文本交给许小华，也未在其按揭贷款申请未获批准后通知许小华在合同签订之日起30日内一次性付清剩余房价款（实际上绿地集团也承认是其在2017年以后才口头通知许小华按揭贷款申请未获批准，许小华即使知道合同附件六第四条第3款第3项约定，也不可能在合同签订之日起30日内即2016年12月29日前一次性付清剩余房价款），该司行使先履行抗辩权的主张不成立。关于争议2、3，双方签订的买卖合同和汇款凭证证实系许小华和绿地集团签订了盘龙悦城公建54号楼-3-101楼房买卖合同，也是许小华支付购房款：第一笔2016年11月12日50000元，第二笔2016年11月13日150000元，第三笔2016年11月28日442052元，合计642052元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定和双方合同第五条约定，绿地集团应返还已付购房款，并支付利息；利息以642052元为基数，自约定交房次日（2018年3月31日）起至自2019年8月19日至按中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清购房款为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。许小华请求自2016年11月29日起计算利息及请求按年资金占用率6%计算利息，均与合同第五条约定不符，本院不予支持。原审中，绿地集团辩称，许小华已付54-3购房款492052元，其还同时购买百年中国15-1楼房，后申请退房退款，绿地集团将15-1购房意向金150000元退还至张亚莉在光大银行的账户。通过核实许小华提交的付款收据和银行汇款凭证，结合实际签订商品房买卖合同的双方当事人系许小华和绿地集团的事实，以及绿地集团未否认张亚莉系售楼人员的事实，能够确认是许小华与绿地集团签订编号2016-0160081《天津市商品房买卖合同》，也是许小华向绿地集团支付购房款（含定金）642052元，没有证据证明张亚莉向该司支付过购房意向金或购房款150000元；根据合同相对性原则，绿地集团未提交与许小华就百年中国15-1签订的《房屋订购协议》，不符合双方关于54-3的交易习惯，亦未证实该司将2016年11月29日记载百年中国15-1购房意向金150000元的收据交付许小华，该收据交款人栏没有许小华签字，这一点与2016年11月12日、13日收据交款人栏有许小华签字的事实不符，绿地集团应承担举证不能责任。至于绿地集团是否向张亚莉银行账户退款一事，与本案不属同一法律关系。关于争议4，原告在庭审中自述其系因为个人征信问题无法办理贷款亦无一次性支付全款的经济能力，无法继续履行合同，故在合同履行中，原、被告双方均具有违约行为，故对于原告要求被告给付其违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、解除许小华与上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年11月29日签订的编号为2016-0160081的《天津市商品房买卖合同》；二、上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效后十日内返还许小华购房款642052元及利息（利息计算方法：以642052元为基数，自2018年3月31日起至自2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；自2019年8月20日至付清购房款为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；绿地集团可将款汇至许小华提供的银行账户（户名：许小华；开户行：中国工商银行；账号：6222********）；三、驳回许小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11057元，由许小华负担836元，由上海绿地集团天津文化发展有限公司负担10221元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  赵德义审 判 员  张艳超人民陪审员  曹振宇二〇二〇年十一月十七日书 记 员  李浩淼附本裁判文书所依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。