贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5797号上诉人（原审被告、反诉原告）：正安县国方物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：91520324MA6DK30Y5N。住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇名仕公馆。法定代表人：吴于国。委托诉讼代理人：赵林峰，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何明勇，男，生于1984年2月19日，汉族，住正安县。上诉人正安县国方物业管理有限责任公司（以下简称“国方物业公司”）与被上诉人何明勇合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初1621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。正安县国方物业管理有限责任公司上诉请求：撤销原审判决，判决被上诉人在一审基础上另行支付物业费1981元和违约金762元。事实与理由：涉案小区的业委会和其他物业公司签订的时间为2018年12月10日，但不能代表上诉人此时就退出，有关国家机关向上诉人退出涉案小区的物业服务，因上诉人提起诉讼，该通知无法律效力。上诉人从2019年1月1日至2019年12月30日期间提供有效物业服务，被上诉人应当支付物业费。一审判决未罗列证据，不严谨。何明勇辩称，1、上诉人进入涉案小区不合法，且在2018年12月10日被解聘；2、上诉人向业主提供的相关资料显示，前期物业服务是指房屋出售起，至业委会解聘物业公司止，但上诉人被解聘后仍不走，违反了相关司法解释和物业管理条例。何明勇向一审法院起诉请求：判令国方物业公司退还装修保证金2000元并支付2016年12月6日至2020年4月21日期间的利息347.14元。国方物业公司向一审法院反诉请求：由何明勇支付物业服务费3719元并按每天1‰支付违约金2427元。一审法院认定事实：2016年4月16日，国方物业公司与正安县世纪福园大厦的建设单位遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定国方物业公司为正安县世纪福园大厦小区提供物业服务，合同第三十二条约定：本合同有效期为肆年。期限自2016年4月20日起至2020年4月20日止。在本合同期限内，当业主委员会成立并代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年12月6日，何明勇到国方物业公司办理了B-13-10号房的接房手续并与国方物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议中第四条约定，交纳费用时间为当年1月份前。电梯高层（一期）住宅按建筑面积每月平方米1.1元。第十一条约定，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，国方物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。同日，何明勇向国方物业公司缴纳装修保证金2,000元，收款收据上注明：一年后无利息返还。协议签订后，何明勇支付了一年的物业服务费。2018年9月22日，世纪大厦小区业主委员会成立，12月10日，业主委员会与遵义市居美家美物业管理公司签订物业服务合同。12月20日，业主委员会通知国方物业公司停止收取物业服务费并向新的物业公司办理移交手续。庭审中，何明勇称：我对国方物业公司的资质有异议，因当时急着入住，所以我就接收了世纪大厦B-13-10号房，没有接收B-14-10号房。一审法院认为，对于本诉，何明勇向国方物业公司缴纳装修保证金时，已约定一年后退还，现约定的期限已过，国方物业公司应当退还何明勇装修保证金2000元并支付2017年12月7日至2020年4月20日期间的资金占用利息，利息标准参照民间借贷逾期利率年利率6%计算为284.33元，何明勇请求347.14元，超出部分，原审法院不予支持。对于反诉，国方物业公司具备提供物业服务的资质，其与世纪大厦小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上通过协商一致签订的，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同，对包括何明勇在内的世纪大厦小区全体业主均具有约束力。在国方物业公司与何明勇签订的《前期物业管理服务协议》中已明确告知物业费收费标准及违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，国方物业公司请求何明勇支付物业服务费及违约金，原审法院予以支持。何明勇应支付的物业服务费和违约金为B-13-10号房，建筑面积95.99平方米，每平方米1.1元，2017年12月7日至2018年12月10日物业服务费为1277.63元，违约金为950.56元。B-14-10号房，建筑面积95.84平方米，每平方米1.1元，2018年8月1日至2018年12月10日物业服务费为453.32元，违约金为231.19元。两套房屋物业服务费合计为1730.95元，违约金合计为1181.75元。因国方物业公司与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定，当业主委员会成立并代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。故2018年12月10日之后，国方物业公司再对世纪大厦小区进行物业服务无法律依据，对12月10日之后的物业服务费，原审法院不予支持。对何明勇称，未接收B-14-10号房，不应支付物业服务费的抗辩理由，业主购买商品房，当房屋开发商或物业服务企业通知接房后，因业主个人原因不办理接房手续，不影响物业服务费的收取。因双方互有给付义务，应当予以折抵，扣除国方物业公司应退还何明勇的装修保证金2,000元及利息284.33元，何明勇还应支付国方物业公司物业服务费及违约金628.37元。为了保护当事人合法权益，综上判决：何明勇限于本判决书生效后五日内支付正安县国方物业管理有限责任公司物业服务费及违约金共计628.37元。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由正安县国方物业管理有限责任公司负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由何明勇负担。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人向本院提交四组证据：1、小区业主同意接受上诉人继续提供物业服务的签名册；2、发票。证明2018年、2019年上诉人提供物业服务；3、交房通知，证明物业费应当从交房之日即2016年1月15起计算；4、业委会和上诉人对小区物管进行移交的告知函，证明业委会要求上诉人在2019年12月30日前办理相应的移交手续。被上诉人认为上述证据与本案无关。被上诉人提交了凤冈县人民法院（2019）黔0327行初27号判决以及前期物业管理协议。上诉人对真实性合法性均认可，但认为与本案无关。本院二审查明：上诉人于2020年1月18日退出涉案小区。其退出涉案小区之前，涉案小区的物业服务实际上由上诉人提供。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点为，被上诉人是否应当支付2018年12月10日后的物业费用。首先，上诉人从与案外人遵义世纪福元房地产开发有限公司于2016年4月16日签订的《前期物业服务合同》第三十二条约定合同有效期为2016年4月20日起至2019年4月20日止，但合同有效期内业委会成立并代表全体业主与新的物业企业签订物业服务合同时，本合同终止。而凤冈县人民法院（2019）黔0327行初27号以及本院（2019）黔03行终392号判决书，均认定涉案小区业委会与案外人遵义市居美家美物业管理有限公司签订了物业服务合同并由涉案小区业主委员会通知了上诉人，且《前期物业服务合同》已终止，但上诉人接到通知后，未根据合同约定退出涉案小区，故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”以及《贵州省物业管理条例》第六十四条第一款“物业服务合同终止时，物业服务企业或者其他管理人应当自合同终止之日起15日内退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人继续提供服务的，业主可以不支付该期间物业服务费，符合本条例第七十二条第三款规定的除外”之规定，对于上诉人要求支付2018年12月10日之后的物业费，本院不予支持。至于上诉人认为其因涉案小区部分业主请求上诉人继续提供物业服务以及对相关行政部门的通知提起诉讼等原因未退出并提供实际物业服务因而要求物业费的理由，本院认为，上述司法解释、地方性法规以及《**物业服务合同》均未就《**物业服务合同》终止后上诉人可以继续提供服务作出例外性规定或者约定，上诉人作为专业的物业服务企业，在明知法律规定和合同约定《前期物业服务合同》终止后应当退出涉案小区物业服务的情况下，依然继续在涉案小区提供服务，若仍支持其主张，则物业服务企业均可在符合退出小区服务的条件下，采取诉讼等手段拖延退出，这样会导致上述法律规定的目的落空,故一审判决驳回上诉人2018年12月10日后的物业费用，既符合合同约定，也符合法律规定。上诉人在二审期间主张从房开商发布交房公告之日起计算物业费，因上诉人未在一审提出，本院二审不作审理；对于上诉人提交的其余证据，均无法达到上诉人主张物业费的目的。对被上诉人二审提交的证据，上诉人对真实性、合法性均认可，本院予以确认综上所述，正安县国方物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由正安县国方物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二〇年十一月十三日法官助理侯振伟书记员郑宏愿