广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41366号原告：中青易游旅游电子商务有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李兴录，总经理。委托代理人：康玉军，系广东千度律师事务所律师。被告：广州钜美实业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陶嘉，执行董事。委托代理人：胡令涛、石路路，均系广东广信君达律师事务所律师。原告中青易游旅游电子商务有限公司（以下简称中青公司）诉被告广州钜美实业有限公司（以下简称钜美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中青公司的委托代理人康玉军、被告钜美公司的委托代理人胡令涛、石路路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中青公司向本院提出诉讼请求：1.钜美公司退还中青公司缴纳《房屋租赁协议》保证金240735元（包括租赁保证金218895元以及水电周转金21840元）；2.钜美公司支付中青公司停电损失赔偿金160172元（详见《第二次停电损失清单》）；3.本案诉讼费用、财产保全费由钜美公司负担。事实和理由：2019年2月28日，中青公司与钜美公司签订《房屋租赁协议》，协议签订当日中青公司按合同约定向钜美公司缴纳租赁保证金218895元以及水电周转金21840元，合计缴纳保证金240735元。签订合同前，钜美公司委托的中介告知中青公司案涉房屋实用面积390平方米，中青公司追问钜美公司，钜美公司告知案涉房屋实际租赁面积只有259方。中青公司签订了《房屋租赁协议》，缴纳了240735元保证金，并装修入住后，中青公司发现案涉房屋面积根本不够中青公司使用。经中青公司实地测量，案涉房屋实际使用面积仅为189.33方，与钜美公司承诺的390方相去甚远，实际面积不到50%。中青公司就此与钜美公司多次交涉，钜美公司竟然采取多次停电的卑劣手法强逼中青公司搬离。第一次停电导致中青公司一台交换机损坏2000元，公司业务损失30000元。第二次停电发生在2019年6月29日，导致中青公司直接损失128172元。因中青公司属于电子商务在线大数据公司，钜美公司的恶意拉闸停电行为没有任何征兆，不但给中青公司造成了直接损失，客户商誉及数据损失更是无法估算。中青公司租赁的办公环境面对的是随时随刻被拉闸停电的钜美公司，中青公司根本无法安心安全地在案涉房屋办公，中青公司租赁案涉房屋的目的根本无法完成。更加令人不安的是，在签订《房屋租赁协议》后，中青公司发现钜美公司非案涉房屋的权属人也未能提供相关文件以证明对拟案涉房屋享有合法的出租权，现场勘查，钜美公司存在对案涉房屋进行非法间隔变更租赁面积的情况，也未能看到钜美公司就相关间隔、面积变更依法办理审批程序及消防验收手续，截止今日，中青公司仍未收到钜美公司提供的前述证明文件。中青公司认为，钜美公司作为出租人，其应提供适格出租标的物并提供相应的权属文件、享有出租处分权利的证明文件，以及是否履行了其合同附随义务。无论签合同前还是签约时，钜美公司没有提交任何证明文件给中青公司，中青公司当时就提出钜美公司处理非常不专业及不合规，但钜美公司以中青公司已签约并缴纳保证金为由，不予退费，经过中青公司多次要求退还后，仍然不予理睬。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（3）以合法形式掩盖非法目的;（4）损害社会公共利益;（5）违反法律、行政法规的强制性规定。中青公司和钜美公司签订《房屋租赁协议》明显是钜美公司欺诈的手段导致中青公司签订，中青公司、钜美公司双方签订《房屋租赁协议》属于无效合同。另钜美公司没有提交任何公司资质、产权证明、消防材料情况下，诱骗中青公司签约，明显属于合同欺诈，理应无条件退还保证金。综上所述，为维护自身合法权益，中青公司依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关法律的规定，特向本院提起诉讼，恳请依法判决。钜美公司辩称：1.钜美公司对案涉房屋享有合法的出租权利，双方签订的租赁合同合法有效。钜美公司已经与业主广东海联大厦有限公司签订合法有效的租赁合同，且业主出具了同意转租的证明，案涉房屋的房屋租赁登记备案证明均需出具上述文件方可办理，因此，钜美公司对案涉房屋享有合法的转租权利。案涉房屋所在楼层已经消防验收合格，而根据广州市住建局《关于实施建设工程消防设计审验收备案全网办的通知》（穗建消防2020第74号）的规定，对于已经依法取得消防验收许可的建筑内建筑面积300平米以下的场所内部装修工程，如建筑使用功能、防火分区、安全疏散、消防设施设置未变更的，无需申报建设工程消防行政许可或备案。除此之外，根据消防法以及建设工程消防监督管理规定的相关规定，案涉房屋的装修、间隔工程也并非必须应当经消防验收后方能投入使用的建设工程，因此，涉案合同没有违反法律法规的效力性强制规定，租赁房屋也没有违反关于房屋使用条件的强制性规定，中青公司及其关联公司实际已经正常使用超过两年，均可以正常经营。因此，案涉租赁合同是经双方平等协商，自愿签订，没有法律规定的无效事由，合法有效。2.钜美公司已经按照合同约定完全履行了合同义务。案涉房屋是钜美公司租赁整层后自行装修后，按单元整套进行出租，客户经中介现场带看后，对物业现状、权属、格局、服务、办公空间等情况完全知悉无异议后双方才签订租赁合同，因此，租赁合同中并未约定面积，面积并非双方成立租赁关系的主要条款。中青公司在租赁案涉房屋时，同样已经实地查看且对物业的现状等清楚明白，租赁合同对此已明确约定，且租赁合同中的条款以及附件的平面图，已经对案涉房屋的情况作了详细描述。租赁合同已经实际履行两年多，中青公司及其关联公司均可以正常使用，从未就案涉房屋面积以及其他方面提出过异议。因此，钜美公司已经按照租赁合同的约定完全履行了义务，而中青公司自2019年12月起无故拖欠租金及相关费用且向法院提起诉讼，证明其在租赁期内拒不履行租赁合同，根据租赁合同第十四条的约定，已经构成根本违约，钜美公司有权没收租赁保证金、水电周转金，中青公司无权要求返还。3.中青公司主张的停电损失没有事实与法律依据。中青公司起诉状提到的停电事宜是由于大厦物业公司对突发线路故障进行检修造成的短暂停电，钜美公司同样作为承租人无权、客观上也无法切断案涉房屋的电力供应。中青公司及其关联公司在两年多的实际使用期间均正常使用案涉房屋，现仅因二次短暂停电而自称租赁合同目的无法实现，没有事实与法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，中青公司应当对自己的损失承担举证责任，中青公司至今未能提供任何证据证明自己的损失数额，应当承担举证不能的责任，且中青公司前后主张的损失数额差异巨大，证明中青公司所谓的损失明显为虚假陈述。除此之外，中青公司自称为电子商务大数据公司，其理应对可能的突发停电事件有应急预案，相关设备亦不可能因短暂停电而损坏，而且案涉房屋所在楼层仅中青公司一家提出相关诉求。因此，即使中青公司存在设备损失也并非因为停电原因导致，中青公司主张的停电损失没有事实与法律依据，仅是钜美公司为自己恶意违约行为而捏造的事实。中青公司诉讼请求主张的第一次停电损失也不是在本案的租赁合同期内，是发生在前一手领路人与钜美公司的租赁合同期内。综上所述，双方签订的租赁合同合法有效，双方均应当依约履行，中青公司无故单方拒绝履行租赁合同，已经构成根本违约，且中青公司在起诉状中关于面积、停电、物业权属等的陈述均为虚假陈述，有违诚实信用原则，案涉房屋租赁关系的终止均是由于中青公司单方恶意违约导致，因此，请求本院依法驳回中青公司全部诉讼请求。经审理查明：查册时间为2019年12月18日的《广州市不动产登记查册表》显示：坐落于广州市天河区华强路****（以下简称案涉房屋）的登记产权人为广东海联大厦有限公司，建筑面积为248.1758平方米，套内建筑面积为169.6626平方米，登记时间为2015年11月10日，规划用途为办公。中青公司（乙方，下同）与钜美公司（甲方，下同）签订《房屋租赁协议》一份，约定：乙方向甲方租赁案涉房屋；（第一条第二款）乙方在签订本协议前已经实地查看并知悉案涉房屋的现状、权属等相关情况，甲方于案涉房屋提供一站式综合服务，包括大厦共享空间、多功能会议室、洽谈间、茶水间；租赁期限自2019年3月1日起至2020年10月11日止；（第四条）租赁备案面积248.18平方米（面积仅作为备案使用，与租金及服务费总价无关），月租金为62045元/月，服务费（含管理费）为10920元/月，保证金218895元，乙方不得将水电周转金及租赁保证金抵扣任何费用，合同到期如不续签，须把注册公司迁走方可退保证金；每月25日前支付租金及服务费（包含租赁税及物业管理费），若乙方拖欠租金及服务费，逾期三天后从逾期之日起，每日须支付所拖欠租金及服务费3‰金额之滞纳金，（第五条第二款）若乙方拖欠租金及服务费达3日或其他费用累计达7296元未付清，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款及滞纳金，停水停电锁门期间的所有费用（包括但不限于租金及服务费、物业管理费、空调费、水电费等）仍由乙方承担。采取上述措施七日内乙方仍拒不付清欠款的，甲方有权单方面解除本合同并按本条第3款约定追究乙方违约责任；（第五条第三款）若乙方拖欠租金及服务费达7日或其他费用累计达17025元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金并要求乙方按首月租金及服务费免租期租金及服务费和中介佣金（10341元，中介佣金55600元）；（第五条第四款）甲方解除本合同的通知以书面邮寄或登报的方式送达乙方，以解除通知寄出日或报纸刊登之日视为送达。通知送达后，甲方有权单方收回房屋和处置、变卖房屋里所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），并追究乙方违约责任。合同解除后，甲方有权注销租赁合同备案登记，重新出租物业，并要求乙方赔偿截至甲方重新出租日之前的租金及服务费损失和重新出租的中介费损失；（第十五条）甲、乙双方就本协议发生的纠纷，应通过友好协商解决，协商不成的，提交租赁物业所在地人民法院裁决。违约方应对守约方因此而产生的法院诉讼费用、公证费、评估费以及律师费等承担赔偿责任；等内容。2019年2月28日，钜美公司向中青公司出具收到案涉房屋租赁保证金218895元、水电周转金21840元的《收款收据》。钜美公司称上述保证金是案外人领路人公司支付给钜美公司，之后经过三方协商由中青公司承继原合同的权利义务，所以中青公司没有相关保证金的转账记录；中青公司则称是中青公司以现金方式重新向其交纳的。2019年7月10日，中青公司向钜美公司发出《关于停电未通知导致损失索赔告知函》，主要内容为：1.第一次停电是2019年1月12日，因贵司未通知，导致一台交换机损坏2000元，公司业务损失3万元；2.2019年6月29日晚上又一次停电未告知我司一事，导致我司造成两大损失：机柜一台交换机（型号：H3CS1224R）损坏，导致无法使用，费用2000元；公司整体业务无法开展，造成公司损失3万元。现已是第二次停电未通知我司，已经造成我司第二次公司损失，现要求贵司在2019年7月19日内对公司交换机进行维修或补偿处理，如超出时间未处理，我司将在8月份物业管理费中扣除。如再次发生停电未通知事宜，我司将采取相关法律追究一切责任及补偿我司所有损失。2019年7月16日，中青公司向钜美公司发出《关于停电未通知导致损失索赔告知函2》，主要内容为：1.贵司说“我司已经及时告知”我司并未看到有任何告知信息，我司员工通知物业没电之事，物业人员上来查看只是确定是否通电，我司值班员工不懂机器怎么会告知物业交换机正常使用呢？请指出是哪位物业人员说我司员工说此话的？技术同事发现交换机无法使用，已是事实。如贵司要损坏报告可配合把已损坏交换机送过去给贵司做检测；2.因停电未告知导致我司整体业务无法开展，造成公司损失3万元，这是我司损失中最大的，同时也造成我司客户的损失；3.现已是第二次停电未通知我司，已造成我司第二次公司损失，现要求贵司在2019年7月19日内对公司交换机进行维修或补偿处理，如超出时间未处理，我司将在8月份物业管理费中扣除；如再次发生停电未通知事宜，我司将采取相关法律追究一切责任及补偿我司所有损失。2019年9月14日，钜美公司向中青公司发出《回复函》，主要内容为：1.贵司来函中提到交换机损坏事宜，因贵司未能提供证据证明损坏与停电的关联性，我司无法认可。而且根据我司员工及物业确认，我司已经及时告知，停电发生后，物业安排人员到场协助时，告知物业交换机仍能正常使用，其他租户也并未因停电产生损失。因此，贵司要求我司进行维修或补偿的要求我司认为没有依据；2.虽然如此，我司为了维护贵我双方长久合作以来的友好关系，若贵司能够出具有相关资质的损坏报告，我司愿意共同协商处理相关事宜，以化解纠纷；3.根据贵我双方于2018年10月9日签署的《房屋租赁协议》协议编号：（2018）美A字第1009-1号，贵司并无权利扣除物业管理费抵扣任何费用，根据协议第五条第2点：若乙方拖欠租金及服务费达3日或其他费用累计达7296元未付清，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款及滞纳金，停水停电锁门期间的所有费用（包括但不限于租金及服务费、物业管理费、空调费、水电费等）仍由乙方承担。望贵司慎重考虑。希望能够得到贵司的理解，并一如既往地给予信任与支持。2019年12月2日，钜美公司按照《房屋租赁协议》约定的联系地址以EMS快递形式向中青公司发出《催租通知书》，催缴2019年11月25日前中青公司应缴而欠缴的租金。上述快递于2019年12月4日被签收。钜美公司确认中青公司2019年11月30日前的租金已经缴清，并解释称上述通知中写的租金金额“36599元”是其工作人员书写错误，欠租金额为72965元。2019年12月2日，钜美公司向中青公司发出《解除合同通知书》，以中青公司拖欠租金7天，欠租72965元、水电费1800元及滞纳金1532元为由通知中青公司解除租赁合同及即日起收回案涉房屋并处理案涉房屋内物品。中青公司确认收到该通知。关于停电问题，中青公司、钜美公司均确认2019年6月29日案涉房屋出现停电情况。中青公司称这次停电没有任何通知，停电时长为半日，停电之后把中青公司的交换机烧坏，停电有可能是线路的原因，也有可能是人为的原因。钜美公司称该次停电是中青公司向其反映停电，中青公司说有交换机损坏了，具体停电的原因是中青公司向其反映停电之后了解的，物业公司检修说停电不超过一分钟且是临时停电的，钜美公司不清楚具体停电的原因，物业公司当时检修时说中青公司的交换机是好的。关于案涉房屋的交还问题，中青公司称2019年11月28日钜美公司把中青公司的门禁卡全部注销、停电，案涉房屋里面所有的物品包括私人的物品通过清洁人员全部清走，当时中青公司还报警，从2019年11月28日之后，钜美公司已经把门上锁，中青公司再也没有进入办公室，钜美公司后来把案涉房屋又租出去，钜美公司在2019年11月28日以强行清场的方式收回了案涉房屋。钜美公司称2019年11月28日时，中青公司还在案涉房屋经营，当天中青公司搬出部分物品，其理由是中青公司有部分设备要搬走，并没有说不续租，也不存在钜美公司要扣押中青公司的物品；到2019年12月初，物业公司跟钜美公司说中青公司已经没有人在上班了，东西已经都搬走了；后期钜美公司为了继续出租的需要，在2019年12月2日向中青公司发出了解除合同通知，并在2019年12月3日将案涉房屋上锁，在2020年1月20日左右将案涉房屋另租给他人。本案中，中青公司还发表以下意见：其在签约之前或之时均没有查看过案涉房屋现场；钜美公司在签约前告知过中青公司案涉房屋面积多达390平方米；2019年7月第二次停电之后中青公司发现案涉房屋的面积有差异且差距很大（发现的原因是中青公司开会有员工提出），便进行了实测；中青公司是基于钜美公司隐瞒了租赁面积存在欺诈行为（具体表现是钜美公司承诺的面积是390平方米，协议约定面积是248平方米，中青公司实际测量的面积是189平方米）而主张合同无效。钜美公司还发表以下意见：中青公司在签约之前或之时有查看过案涉房屋现场；钜美公司在签约前没有告知过中青公司案涉房屋面积多达390平方米。另，中青公司提交《珠控国际中心1201实测面积》（打印件上加盖有中青公司印章。其中有“中介告知房产面积为：390平方”、“合同标注：248.18平方备案面积”、“房东告知：259平方”、“实测面积：189.33平方”文字等）一份，拟证明租赁协议标注租赁面积248.18平方米与案涉房屋实测面积189.33平方米出入非常大。经质证，钜美公司对该证据真实性、合法性、关联性均不确认。此外，中青公司提交《第二次停电损失清单》一份，列明其因2019年6月29日停电遭受的损失如下：10.10.10.81B2B网站服务器1台，金额23000元；10.10.66.21数据库服务器1台，金额31800元；10.10.10.11文件服务器1台，金额16800元；10.10.10.13备份/域控服务器1台，金额16800元；10.10.10.155原域控虚拟机的宿主机1台，金额23000元；10.10.10.20原域控（备机）1台，金额6890元；路由器1台，金额3392元；H3C交换机1台，金额660元；显示器1台，金额660元；USP电源1台，金额5170元；合计128172元。中青公司未提交其他证据证明其所称遭受的上述损失。本院于2020年4月3日向中青公司、钜美公司作出如下释明：根据中青公司起诉状内容及庭审陈述来看，中青公司系依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项，认为钜美公司就案涉房屋的出租面积存在虚高面积欺诈中青公司的行为。对此，钜美公司明确予以否认。本院认为，第一，钜美公司关于中青公司在签约前已经实地查看了案涉房屋的陈述与双方签订的《房屋租赁协议》第一条第二款的约定内容一致，本院对钜美公司该陈述依法予以采信。第二，经查，案涉房屋建筑面积为248.1758平方米。中青公司称并非中介促成中青公司、钜美公司就案涉房屋签订租赁合同，但在中青公司证据《珠控国际中心1201实测面积》中有写明“中介告知房产面积为：390平方”，中青公司上述陈述与其证据相互之间矛盾。钜美公司明确否认曾告知过中青公司案涉房屋面积为390平方米，现有证据也并未显示钜美公司在签约前告知过中青公司案涉房屋面积多达390平方米。因此，中青公司关于钜美公司虚高案涉房屋面积而欺诈中青公司的陈述缺乏证据，其据此主张《房屋租赁协议》无效理据不充分，本院不予采纳。由于中青公司起诉时对《房屋租赁协议》效力的认知与本院上述认定不符，故本院告知中青公司依法有权变更自己的诉讼请求。对此，中青公司明确表示其不变更诉讼请求。本院认为：《房屋租赁协议》是中青公司、钜美公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。中青公司基于认为《房屋租赁协议》无效而要求钜美公司退还租赁保证金依据不能成立。本案中，中青公司未提交证据证明其按照约定在2019年11月25日前支付了2019年12月租金，按照《房屋租赁协议》第五条第三款的约定，钜美公司自2019年12月3日起享有解除合同的权利，但钜美公司于2019年12月2日就向中青公司发出解除合同的通知，钜美公司该行为并不发生解除合同的法律效力。钜美公司自认于2019年12月3日收回了案涉房屋，结合中青公司、钜美公司各自提起诉讼的行为，可认定《房屋租赁协议》于2019年12月3日实际解除。从中青公司、钜美公司上述行为，本院根据公平原则，综合本案案情酌情认定由中青公司对导致合同解除承担60%责任，由钜美公司承担40%责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于中青公司的第一项诉讼请求，鉴于中青公司对导致合同解除应负责任为60%，根据公平原则，租赁保证金及水电周转金由钜美公司按照40%的比例返还中青公司即96294元〔（218895元+21840元）×40%〕为宜。关于中青公司的第二项诉讼请求，中青公司、钜美公司对于2019年6月29日发生了停电情况均予以确认，但均未提供证据证明引起停电的具体原因，鉴于中青公司、钜美公司之间系租赁合同关系，钜美公司作为出租人负有提供适租条件的租赁标的物的义务，结合《房屋租赁协议》的约定看，提供正常的电力供应设施设备亦属于使租赁标的物达到正常适租条件的附属义务，故根据公平原则，在没有证据证明停电原因系中青公司自身引起的情况下，应认定上述停电情况属于钜美公司未能履行上述附属义务的情形。中青公司称上述停电给其造成了损失若干，但未能提供充分证据证明其实际产生损失及相应金额，中青公司应对此承担举证不能的不利后果。本院根据公平原则和日常生活经验法则，结合中青公司、钜美公司对此停电问题协商的往来函件内容，综合本案案情酌情认定由钜美公司赔偿中青公司停电损失2000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州钜美实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告中青易游旅游电子商务有限公司退回租赁保证金及水电周转金合计96294元；二、被告广州钜美实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告中青易游旅游电子商务有限公司赔偿停电损失2000元；三、驳回原告中青易游旅游电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7314元，由原告中青易游旅游电子商务有限公司负担5521元，被告广州钜美实业有限公司负担1793元；保全费2525元，由原告中青易游旅游电子商务有限公司负担1906元，被告广州钜美实业有限公司负担619元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  贺丽芳人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年十一月十日书 记 员  牛立萍梁炎梅