河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终2034号 上诉人（原审原告、案外人）：葛风彦，女，汉族，1971年11月13日出生，住故城县。 上诉人（原审原告、案外人）：张宝泽，男，汉族，1971年10月19日出生，住故城县。 委托诉讼代理人：赵留青，河北金箭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张杰，女，汉族，1993年10月28日出生，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：闫有鹏，河北事杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：葛荣光，男，汉族，1985年1月5日出生，住枣强县。 原审第三人（执行担保人）：张洪伦，男，汉族，1996年8月7日出生，现住故城县。 上诉人葛风彦、张宝泽因与被上诉人张杰、葛荣光、原审第三人张洪伦案外人执行异议之诉一案，不服河北省枣强县人民法院（2020）冀1121民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人葛风彦、张宝泽及其委托诉讼代理人赵留青、被上诉人张杰委托诉讼代理人闫有鹏、原审第三人张洪伦均到庭参加诉讼，被上诉人葛荣光经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛风彦、张宝泽上诉请求：1、撤销河北省枣强县人民法院(2020)冀12I民初941号民事判决（以下简称原审判决）,改判为支持上诉人在一审的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、原审判决认定《世纪东城认购协议》为商品房买卖合同，但该认购书并不能作为办理不动产权证的依据。 二、认购协议、部分收款收据虽然是张洪伦木人签名，但只能证明张洪伦办理的非正式购房于续，不能证明张洪伦是实际的购买人，更不能证明张洪伦是涉案房屋的所有权人。 认购协议、部分收款收据虽然是一种书证，只是一种购房手续，只是一种民事法律行为的形式，不代表真实的民事法律行为内容。原审判决如此认定，不符合物权法律的规定。 三、证人户传桥当庭作证“说是给孩子买的”，仅仅是上诉人随意脱口而出的一种说法，是一种传来证据，不能代表上诉人与张洪伦之间的赠与合同的内容。原审判决将此证言中的一句话作为认定案件事实的依据，显然不当。 四、上诉人自愿将案涉房产办理在张洪伦名下，并不是实质性的处分行为，因为案涉房产还没有签订正式的商品房买卖合同并登记备案，案涉房产作为家庭共同财产也可以暂时办理到家庭成员中一人的名下。在夫妻共同购房时，也常有房产登记在夫妻一方名下的情况，难道也是夫妻一方对共同财产的处分？原审判决如是推断，显失客观公正。 五、认购协议、收据与真实情况不符，不影响上诉人就房屋买卖合同与开发商之间的权利义务责任，因为对于开发商来说，上诉人与张洪伦的利益是一致的，但是对于张洪伦受他人欺诈以此未办理不动产登记的房屋作担保来说，诱使张洪伦擅自处分该房屋的行为势必侵害上诉人的合法权益。原审判决以维护商品房买卖市场秩序为由，维护商品房买卖合同外第三人的不当利益，明显为第三人辩解。 六、原审判决没有对案涉《和解协议》的法律效力、查封案涉房产的合法性进行审查，也是造成错判的原因。 七、原审判决援引《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，而没有依据《中华人民共和国物权法》的有关规定，援引的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，但该房产并没有登记在张洪伦名下，因为该房产还没有办理不动产登记，甚至还没有签订正式的商品房买卖合同及办理备案手续。如果仅以张洪伦在《世纪东城认购协议》签字，房款收据上记载的是张洪伦的名字认定该房产登记在张洪伦的名下，那么根据该规定第二条第三款的规定，人民法院恰恰是不可以查封案涉房产的。 上诉人提交的证据足以证明，案涉房产的实际权利人是上诉人，最起码也可以认定该房产属于上诉人和张洪伦的家庭共同财产，上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决援引《最高人民法院关于适用 综上所述，原审判决明显错误。上诉人用辛辛苦苦积揽的收入购买的房屋，仅因作为案外人的张洪伦一个签字，就被查封、执行，导致上诉人的重大利益面临损害。为此上诉，请二审人民法院依法公正裁判。 被上诉人二审开庭辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，上诉人的上诉理由均不能成立，应驳回上诉，维持原判。 被上诉人葛荣光未答辩。 原审第三人二审开庭称同意上诉人意见。 葛风彦、张宝泽向一审法院提出诉讼请求：1.要求不得执行位于大营镇世纪××小区××楼××单元××室房产，并解除对该房产的查封；2.要求确认该房产为原告所有；3.由被告负担本案的诉讼费用。事实及理由：二原告系夫妻，与第三人张洪伦是父子、母子关系。关于张杰诉葛荣光等民间借贷纠纷一案，枣强法院作出（2017）冀1121民初1273号民事判决，后进入执行程序。执行中，2018年9月18日申请执行人张杰、被申请执行人葛荣光、执行担保人张洪伦签订《和解协议》，张洪伦自愿用个人名下位于大营镇世纪××小区××室房产对葛荣光45万元的债务履行承担担保责任。原告系该房产出资人、所有权人，故原告提出执行异议。后法院作出（2019）冀1121执异31号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服提起诉讼（立案庭对未及时立案已作出说明）。 案涉房产系原告在河北孟宇房地产开发有限公司（以下简称孟宇公司）出资购买、装修并占用至今，尚欠装修人户传桥装修费。原告与张洪伦一直在白佛寺村162号居住。当时考虑儿子张洪伦还没结婚，为利于找对象及办事方便，决定让会开车的张洪伦在楼房认购协议上签字，待签订正式的商品房买卖合同及办理房产登记时，再变更为原告葛风彦。签订认购协议时，张洪伦刚满18周岁，还没有任何收入和财产，没有能力自己购买楼房。认购协议签订后，原告交付房款及维修基金共计177100元，房款是交付的现金，目前房款还未交齐。原告系房产的真实权利人，张洪伦只是在认购协议上签字。收据上的李海潮、孙殿荣是孟宇公司工作人员，能够证明原告主张的事实。 根据物权法第十七条，不能确定张洪伦是所有人。即使登记在张洪伦的名下，根据物权法第三十三条及物权法解释第二条的规定，不动产登记仅具有权利推定的效力，并非是不动产归属的绝对依据，当事人如有相反证据的，仍然可以推翻。执行规定第二十五条第（五）项并不适用于本案；该条第一款第（二）项并未规定按认购协议来确定权利人。执行裁定书以认购协议上购房人为张洪伦认定其为权利人，没有法律依据。案涉房产即使最终不能确定为原告所有，该房产也应属于原告与张洪伦家庭共同财产，张洪伦无权处分该房产，为他人提供执行担保。 被告葛荣光未在法定期限内提交答辩状，未提交相关证据。 第三人张洪伦庭审中述称，同意原告陈述。认购协议是张洪伦签名，收款收据上名字需要与认购协议一致。提供担保之时，葛荣光称其贷款几天就下来，就能把担保撤出来。没有证据提交。 一审法院经审理查明：2015年7月14日张洪伦与孟宇公司签订世纪东城认购协议，约定张洪伦购买住宅楼一处，房号3－2－401，房款205000元，付款方式2年份期，首付款64000元。已付房款173000元、公共维修基金4100元，共计177100元。 另查明，张杰与葛荣光等民间借贷纠纷一案，枣强县人民法院作出（2017）冀1121民初1273号民事判决书，后进入执行程序。执行中，2018年9月18日达成和解协议，协议第四条约定，执行担保人张洪伦自愿用个人名下位于大营镇世纪××小区××楼××单元××室房产，对葛荣光履行义务承担担保责任。后原告提出执行异议，主张其为上述房产的所有权人，枣强县人民法院作出（2019）冀1121执异31号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。 一审法院认为，张洪伦与孟宇公司签订的《世纪东城认购协议》不违背国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故认购协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）……未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。案涉房产虽未办理房产登记手续，但认购协议、收款收据等系购房时形成的书面证据，认购协议中约定的购房人、收据中交款人均系张洪伦，且原告自称其中三张收据中张洪伦的名字系其代写，这些能够证明房产为张洪伦所购买，原告所述的理由不能对抗上述书面证据的证明效力。其次，原告证人户传桥当庭作证“说是给孩子买的”，与上述客观事实相通。退一步讲，即使房产系原告出资购买，其自愿将案涉房产办理在张洪伦名下，其处分行为也享有法律保护，法律亦应保护其当时真实的处分结果。本案中，原告又提出认购协议、收据与真实情况不符，如果其理由成立，那么双方订立的认购协议将不能享有法律保护；若出现其他案涉房产纠纷，其又可以认购协议等作为规避理由，那么商品房买卖市场将无秩序可言，合同当事人权利也将无法得到保障。综上，原告诉讼请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决，驳回原告张宝泽、葛风彦的全部诉讼请求。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，上诉人葛风彦、张宝泽对本案争议房产是否具有排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》第六条规定，“被执行人或者他人提供执行担保，申请执行人同意的，应当向人民法院出具书面同意意见，也可以由执行人员将其同意的内容记入笔录，并由申请执行人签名或者盖章。”本案张洪伦在2018年9月18日的和解协议中承诺自愿为本案债务以争议房产承担担保责任，该担保承诺符合执行担保的法定程序，执行法院据此对争议房产进行执行，符合法律规定。 上诉人称，争议房产尚未签订正式商品房买卖合同，没有办理房产证，购房款是上诉人交纳，争议房产不属于担保人张洪伦的财产，上诉人出资将房产办理在张洪伦名下，并不是实质的处分行为，争议房产可以暂时办理到家庭成员中一人的名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六第一款第（五）项规定，“其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”依照该规定，本案争议房产是以张洪伦的名义与河北省孟宇房地产开发有限公司签订的认购协议，应当认定争议房产的权利人为张洪伦，上诉人上诉理由本院不予支持。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”依照该规定，上诉人主张争议房产购房款未完全交纳亦不能排除对争议房产的执行。 综上所述，上诉人葛风彦、张宝泽对争议房产不享有排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4375元，由上诉人葛风彦、张宝泽共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  李守文 审判员  安 君 审判员  李成立 二〇二〇年十一月十三日 书记员  王聪颖