广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1797号上诉人(原审原告)：肇庆市宏利高投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****“中源名都”10号楼首层J1068号商铺，统一社会信用代码：914********4131815。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：朱列玉，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宜蓁，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：冯敏，女，1965年10月28日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*********。委托诉讼代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈肇峰，广东砚正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈林发，男，1965年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区**********。被上诉人(原审被告)：杨铁梅，女，1979年7月8日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区**********。上诉人肇庆市宏利高投资发展有限公司（以下简称宏利高公司）因与被上诉人冯敏、陈林发、杨铁梅案外人执行异议之诉一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院(2020)粤1202民初636号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏利高公司的委托诉讼代理人李宜蓁、被上诉人冯敏及其委托诉讼代理人谈肇峰到庭参加诉讼，被上诉人陈林发、杨铁梅经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宏利高公司提出上诉请求：1.撤销一审判决，支持宏利高公司的全部诉讼请求；2.冯敏、陈林发、杨铁梅承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、宏利高公司是案涉房屋的合法权利人，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，一审判决存在法律、事实认定错误。宏利高公司为案涉房屋(指肇庆市********中源誉峰一期5号楼十一层A-1110室)的首次登记权利人，对案涉房屋享有法定的所有权。案涉房屋的查询结果显示同一地址有两个不同权利人是为了区分预告登记和首次登记。首次登记又称确权，在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。因此，宏利高公司为案涉房屋的首次登记权利人，其对案涉房屋的物权已经过登记确认，受到法律保护。陈林发、杨铁梅在案涉房屋上的预告登记仅是设立了物权请求权，在《商品房买卖合同(预售)》可能被解除的情况下，一审判决直接认定二人是案涉房屋的合法权利人属于事实和法律认定错误。预告登记仅是当事人为了保障将来实现物权而设立的、关于不动产物权的请求权。物权法规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”也就是说，即使案涉房屋已经进行了预告登记，也不意味着陈林发、杨铁梅必然能够申请登记，如预告登记后，合同被解除，那么预告登记将在债权消灭即合同解除之日起三个月后自动失效。陈林发、杨铁梅在案涉房屋上的预告登记效力基于《商品房买卖合同(预售)》产生，二人是否能够进行正式登记，也取决于预告登记到期前二人是否能凭借有效的《商品房买卖合同(预售)》正式申请登记。也就是说，即使陈林发、杨铁梅在案涉房屋上进行了预告登记也不意味着二人对案涉房屋具有合法物权，预告登记的设立仅赋予了二人凭借有效的《商品房买卖合同(预售)》正式申请登记、防止房屋权利人宏利高公司一房二卖的权利。陈林发、杨铁梅曾经办理预告登记不能说明二人为案涉房屋物权利人，也完全不影响宏利高公司与陈林发、杨铁梅解除合同。此外，一旦宏利高公司与陈林发、杨铁梅解除《商品房买卖合同(预售)》，二人进行正式申请登记的基础就不复存在，预告登记权利也将在三个月后消灭。本案中，《商品房买卖合同(预售)》很可能被解除。宏利高公司已向肇庆市端州区人民法院提起诉讼，请求解除案涉房屋的《商品房买卖合同(预售)》，肇庆市端州区人民法院于2019年5月21日作出(2018)粤1202民初4955号民事判决书，判决解除案涉房屋的《商品房买卖合同(预售)》，该案件现正在肇庆市端州区人民法院再审中，案号为(2019)粤1202民再3号。在这种情况下，一审判决将陈林发、杨铁梅极有可能消灭的物权请求权置于宏利高公司的物权所有权之上，缺乏事实依据，认定错误。如得到执行，则将严重侵害宏利高公司的合法权利，宏利高公司作为房屋的出卖人，不仅要替陈林发、杨铁梅偿还银行贷款2749463.86元，而且还将失去案涉房屋的所有权，显失公平。二、本案作为案外人执行异议之诉，与(2019)粤1202民再3号再审案件具有直接关联，是否对查封的案涉房屋享有足以排除强制执行的权利应当以再审案件的结果为依据。若再审结果支持宏利高公司解除合同，则案涉房屋归属于宏利高公司再无争议，对案涉房屋的预查封均应当予以解除。民事诉讼法第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的……”。因此再审案件尚未审结的情况下，案外人执行异议之诉案件应当中止审理。另外根据2019年11月8日最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定：“作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。根据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行”。本案冯敏对案涉房屋的执行依据系民间借贷纠纷的民事调解书，属于对金钱债权的执行。而(2018)粤1202民初4955号案件涉及的是执行标的物(即案涉房屋)的确权裁判，一旦再审作出生效判决，宏利高公司可以依据《规定》排除基于金钱债权的执行。因此，一审法院在再审案件尚未审结的情况下未中止本案的审理，程序违法。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。请二审法院依法查明案件事实，保护宏利高公司的合法权益。另外，根据不动产查询证明宏利高公司为24套房产的所有权人，一审判决认为宏利高公司基于（2018）肇仲案字119号仲裁裁决履行担保责任，支付给中国银行股份有限公司肇庆分行的款项属于宏利高公司与陈林发、杨铁梅之间的金钱之债，该认定属于适用法律错误，宏利高公司作为案涉房产的所有权人主张的是对案涉房产享有所有权及排除执行的权利，并非保证人的追偿权，一审法院对此适用错误。冯敏答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回宏利高公司的上诉请求。1.肇庆市端州区人民法院在另案已经依法确认我方对陈林发、杨铁梅的债权，并对案涉房屋采取了预查封的措施，依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第16、18条的规定，预查封的效力等同于正式查封的效力，虽然商品房预售买卖不同于已登记的所有权房屋转卖，但该通知第15条的规定正是为了商品房买卖合同一方当事人为被执行人时使开发商与购买者之间产生新的纠纷，防止任何人对查封财产进行转移、设定权利负担或者其他有妨碍执行的行为。2.宏利高公司对陈林发、杨铁梅享有的债权为普通债权，与我方对陈林发、杨铁梅的债权平等，宏利高公司与陈林发、杨铁梅签订商品房买卖合同后，陈林发、杨铁梅向银行交付首付款，银行将剩余房款支付给宏利高公司，即陈林发、杨铁梅已经向宏利高公司支付了全部房款，履行了相应的合同义务。若银行办理了抵押贷款手续之后银行的债权对该房屋享有优先受偿的权利，否则也是一般的债权。无论陈林发、杨铁梅是否履行了对银行的还款义务，该案涉房屋也应当登记在陈林发、杨铁梅名下，此时所有权人已经发生了变化。但本案陈林发、杨铁梅因涉嫌犯罪且被众多债权人起诉，所以没有交接房屋，故未办理房屋过户手续是由于陈林发、杨铁梅怠于办理过户手续。因此，房屋产权已经转移，宏利高公司称该房屋为其所有不能成立。宏利高公司在承担保证责任后取得了对陈林发、杨铁梅的追偿权，但追偿权不是物权而是普通债权，宏利高公司可以代位追偿参与执行分配而不是提起案外人执行异议。3.肇庆市端州区人民法院采取预查封措施之后，在未依法解除预查封之前该查封具有排他的法律效力。4.宏利高公司的诉求严重损害了我方的合法权益，陈林发、杨铁梅向我方借款，为证明其还款能力亦多次提到案涉房屋，我方经核实也清楚知道案涉房屋确实是预登记在陈林发、杨铁梅名下，我方才同意借款，登记具有公示效力而我方不可能知道宏利高公司与陈林发、杨铁梅签订的合同的相关权利与义务，若该合同可以解除则对我方的合理信赖利益不公平。因此，请二审法院维持原判。陈林发、杨铁梅未答辩。宏利高公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除广东省肇庆市端州区122区星湖大道东、端州一路西“中源誉峰”一期5号楼A单元十一层A-1110室的预查封；2.本案全部诉讼费由冯敏、陈林发、杨铁梅承担。一审法院经审理查明：（一）关于冯敏与陈林发、杨铁梅民间借贷纠纷一案[（2018）粤1202民初4131号]，该院于2018年9月27日作出（2018）粤1202民初4131号民事裁定，预查封了陈林发、杨铁梅名下的肇庆市****4***中源誉峰一期5号楼十一层A-1110室。2018年10月18日，该院作出了（2018）粤1202民初4131号民事判决，随后，冯敏不服，提出上诉。2019年3月15日，肇庆中级人民法院作出（2019）粤12民终48号民事判决。因陈林发、杨铁梅逾期无履行已发生法律效力的（2019）粤12民终48号民事判决所确定的义务，冯敏向该院申请执行，该院受理并编立案号（2019）粤1202执1185号。其后，案外人宏利高公司以其享有涉案房屋所有权为由向该院提出了执行异议，该院以（2019）粤1202执异151号案受理上述申请。2019年12月30日，该院作出（2019）粤1202执异215号执行裁定，裁定驳回案外人宏利高公司的异议请求。（二）2017年4月7日，宏利高公司和陈林发、杨铁梅签订了《商品房买卖合同（预售）》。随后，陈林发、杨铁梅支付了案涉房产房款的50.02%即110102元作为首期房价款。陈林发、杨铁梅作为借款人与中国银行股份有限公司肇庆分行作为贷款人、宏利高公司作为保证人就剩余房款110000元签订了《个人商业用房贷款合同》。此后，中国银行股份有限公司肇庆分行向陈林发、杨铁梅指定的账户（账户名称：肇庆市宏利高投资发展有限公司）发放了上述贷款。至此，陈林发、杨铁梅已向宏利高公司支付了案涉房屋的全部购房款。（三）2018年12月6日，肇庆仲裁委员会作出（2018）肇仲案字119号裁决，裁决宏利高公司对陈林发、杨铁梅的案涉房屋的贷款承担连带清偿责任。此后，肇庆市中级人民法院出具（2019）粤12执39号执行裁定，裁定显示宏利高公司已经就（2018）肇仲案字119号裁决所确定的担保义务履行完毕。（四）关于宏利高公司与陈林发、杨铁梅、第三人中国银行股份有限公司肇庆分行商品房预售合同纠纷一案，该院于2019年5月21日作出（2018）粤1202民初4955号民事判决书（以下简称4955号判决）。该判决书判决：“一、解除肇庆市宏利高投资发展有限公司与陈林发、杨铁梅于2017年4月7日签订的二十四份《商品房买卖合同》[合同编号分别为：……]二、陈林发、杨铁梅应在该判决发生法律效力之日起十日内协助肇庆市宏利高投资发展有限公司办理肇庆市端州区122区星湖大道东、端州一路西“中源誉峰”一期5号楼A单元十一层A-1101室、1102室、1103室、1104室、1105室、1106室、1107室、1108室、1109室、1110室、1111室、1112室及十二层A-1201室、1202室、1203室、1204室、1205室、1206室、1207室、1208室、1209室、1210室、1211室、1212室的注销合同备案和抵押权预告登记手续，并承担相关的注销费用……。”2019年12月18日，该院就该案作出（2019）粤1202民监3号民事裁定书，裁定：“一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。”（五）2020年4月24日，肇庆市*******出具的一份《不动产登记资料查询结果证明》记载，案涉房产的权利人为宏利高公司，产权证号为粤（2019）肇庆市不动产权第0****9号。上述房产查封情况：查封类型为预查封，查封文号为（2018）粤1202民初4131号，查封期限为2018年9月28日至2021年9月27日，申请人为冯敏。（六）2019年12月25日，肇庆市*******函复该院：“一、关于贵院询问位于端州一路西“中源誉峰”一期5号楼A-1101室等24套房产的查询为何显示同一地址会有两个不同权利人的问题。经查，“中源誉峰”一期5号楼由肇庆市宏利高投资发展有限公司开发建设，已取得商品房预售许可证，其中位于5号楼A-1101-1112室、十二层A-1201-1212室等24套房屋出售给陈林发、杨铁梅，上述24套房屋的买受人陈林发、杨铁梅已办理了“预购商品房预告登记”和“预购商品房抵押权预告登记”（详见不动产登记查询结果证明）。为区分预售商品房的房屋状态，我中心将预告登记和首次登记(确权)做区分处理，因此，24套房屋的查询结果证明显示同一地址出现了两个不同权利人的现象。二、如何确定“中源誉峰”一期5号楼A-1101室等24套房产的权利人问题。预售商品房的不动产登记办理流程为：1.买受人提交经备案的商品房买卖合同等材料申请办理不动产“预购商品房预告登记”或“预购商品房抵押权预告登记”（此时权利人为购房人）；2.房屋经验收合格后由房地产开发企业申请办理不动产首次登记（即确权，此时预售商品房已具备办理不动产权属证书条件)后再办理转移给购房者，《不动产登记查询结果证明》中出现的权利人肇庆市宏利高投资发展有限公司只是为了区分房产登记状态而设立的，在商品房预售合同没有解除条件下，其主要目的是为了配合购房者办理不动产登记而设立的。”一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。杨铁梅经该院传票传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，该院依法进行缺席审判。本案的争议焦点为：宏利高公司对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本案中案涉房产已办理“预购商品房预告登记”和“预购商品房抵押权预告登记”，现虽首次登记（确权）在宏利高公司名下，但这仅是为配合购房者办理不动产登记，而宏利高公司是作为案涉房产的房地产开发企业，故确权在宏利高公司名下，并不代表案涉房产就是宏利高公司的。宏利高公司基于（2018）肇仲案字119号仲裁裁决而履行担保责任，支付给中国银行股份有限公司肇庆分行的款项属于宏利高公司与陈林发、杨铁梅之间的一般金钱之债。陈林发、杨铁梅基于《商品房买卖合同（预售）》及相关法律规定，在已支付了全部购房款的情况下，即对宏利高公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。宏利高公司作为出卖人对陈林发、杨铁梅让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因预购商品房预告登记获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，陈林发、杨铁梅对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，陈林发、杨铁梅可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。陈林发、杨铁梅对案涉房屋享有的物权期待权与宏利高公司的一般金钱债权相比，应予优先保护。既然陈林发、杨铁梅对案涉房屋享有的物权期待权应当优先保护，那宏利高公司的一般债权请求权便不能对抗陈林发、杨铁梅的其他债权人对案涉房屋的执行。故宏利高公司请求解除肇庆市端州区122区星湖大道东、端州一路西“中源誉峰”一期5号楼A单元十一层A-1110室的预查封，理据不足，该院不予支持。对于宏利高公司提出的因4955号判决再审，导致基础事实不确定，故本案应中止审理的问题。本案中，宏利高公司是依据4955号判决提起本执行异议，但该案的处理结果与本案没有必然的联系，本案的处理亦不是依据该案的处理结果。宏利高公司要求本案中止审查的依据不足，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回宏利高公司的诉讼请求。本案受理费100元（宏利高公司已预交），由宏利高公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院另查明，宏利高公司与陈林发、杨铁梅及中国银行股份有限公司肇庆分行商品房预售合同纠纷一案，经一审法院再审后于2020年8月7日作出（2019）粤1202民再3号民事判决，判决如下：一、被告陈林发、杨铁梅应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市宏利高投资发展有限公司偿还2749463.86元。二、被告陈林发、杨铁梅应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市宏利高投资发展有限公司支付律师费50000元。三、驳回原告肇庆市宏利高投资发展有限公司的其他诉讼请求。宏利高公司不服一审判决向本院提出上诉，目前该案处于二审审理阶段。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。结合双方当事人二审中的上诉、答辩意见以及查明的事实，本案二审的争议焦点为：宏利高公司请求解除对案涉房屋的预查封应否予以支持。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，被执行人购买的已办理商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本案中，陈林发、杨铁梅在案涉房屋查封前，已向宏利高公司支付全部购房款，并办理了案涉房屋的预告登记手续。故一审法院对案涉房屋进行预查封符合法律规定,并无不妥。宏利高公司以案涉房屋未正式进行本登记，并非陈林发、杨铁梅的财产，请求解除该房屋的预查封，缺乏依据，本院不予支持。一审法院对案涉房屋的预查封，仅限制了陈林发、杨铁梅对案涉房屋权利的行使。本案的处理并不依据宏利高公司与陈林发、杨铁梅商品房预售合同纠纷再审一案的处理结果。故宏利高公司提出中止本案审理，理据不足，本院不予采纳。综上所述，肇庆市宏利高投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元（肇庆市宏利高投资发展有限公司已预交），由肇庆市宏利高投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年十一月十八日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍