吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉民申2026号 再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：丁文，女，1968年1月16日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：邹忠玉，吉林超远律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审上诉人)：长春万科溪之谷房地产开发有限公司。住所：吉林省长春市净月开发区净月大街**兰乔公寓小区****。 法定代表人：周涛，该公司总经理。 再审申请人丁文因与被申请人长春万科溪之谷房地产开发有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民终5149号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 丁文再审申请称，1.丁文未接收房屋是因为案涉房屋始终不具备交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称《补充协议》）附件《惠斯勒一期北美原味别墅交屋标准》中，对案涉房屋保温、地面、顶棚、露台、防水等各方面交付条件有详细约定，而案涉房屋建设质量未达到约定标准。根据一审法院委托鉴定机构出具的鉴定意见，案涉房屋存在大量质量问题，不具备交付条件。《司法鉴定意见书》载明，抽检存在的质量问题达到10处，防水、雨污混排、占用案涉房屋接建四层及扩建三层阳台等问题比较严重，因以上质量问题未能维修整改至合格标准，导致案涉房屋始终无法办理入住。因房屋质量问题始终存在且未修复，所以丁文拒绝接收房屋无过错。二审判决认定丁文拒绝接收房屋放任损失扩大错误。2.《建设工程竣工验收备案证》只能证明案涉房屋符合工程竣工验收备案的文件要求，并不能证明房屋完全具备正常居住使用的交付条件，万科公司仍应就房屋质量承担责任。且根据《司法鉴定意见书》，相邻房屋占用案涉房屋进行建设，足以影响案涉房屋主体结构，二审法院对该事实亦未能查明并依法判决，仅凭案涉房屋已取得《建设工程竣工验收备案证》，就认定案涉房屋质量满足交付条件错误。3.《补充协议》第10条是万科公司预先设定的格式条款，且在签订过程中并未提醒丁文注意该条款内容，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该格式条款无效，二审法院据此判决错误。4.因万科公司逾期交房，导致丁文无法接收房屋，丁文系无过错方，万科公司应按合同约定承担逾期交房的全部违约责任。一审判决万科公司在案涉房屋实际交付前向丁文按日计付逾期交房违约金正确，二审改判万科公司按30%比例承担违约责任明显不当，是对自由裁量权的滥用。5.案涉房屋存在一系列质量问题，万科公司理应按照建设工程有关规范要求，对房屋进行维修整改，达到交房条件。案涉房屋维修整改完毕后，可由建设单位、施工单位、监理单位等进行验收或者双方共同委托第三方鉴定机构进行验收。验收合格后，由丁文接收房屋。该流程在操作层面不存在任何障碍和问题，二审法院以具体维修方法不明确为由，撤销一审判决要求万科公司对案涉房屋整改维修、如约交房的判项错误。综上，二审判决认定事实不清、适用法律错误，请求再审本案，并撤销二审判决，改判驳回万科公司上诉请求、维持一审判决。 本院经审查认为，1.《补充协议》第10条约定：“房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应按照合同约定的交付标准进行整改维修，除房屋主体架构存在安全隐患以外，买受人应当接受出卖人的交付。出卖人进行维修整改期间给买受人造成损失的，出卖人应该按照法律规定予以赔偿。”第16条约定：“买受人认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面向出卖人提出，出卖人应在7个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。买卖双方对交付商品房的质量有争议，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论属于主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”。按照双方约定，在房屋主体架构不存在安全隐患的情况下，买受人应当接受交付。一审吉林省宏盛工程检测有限公司出具的《司法鉴定意见书》列举案涉房屋存在问题为：“部分未达到交房标准。该工程抽检存在如下质量问题：1.（1）抽检的地下室东北侧房间和地下室中厅部分供暖金属管道锈蚀。（2）地下室中厅的顶板局部存在麻面、露筋现象。2.电梯井北侧墙存在露筋现象。3.地下车库地面墙根潮湿，未见土层中的车库外墙底部做防水层及保温材料。4.（1）下沉庭院靠门处的排水管，周边的水泥地面已经损坏，施工质量存在问题。（2）地下室大厅的外墙两侧和中间文化石与水泥地面有缝隙、两侧的文化石底部悬空，露出部分网格布。5.地下室大厅的塑钢门开闭不顺畅。6.三楼洗漱间窗口外侧木制窗台与窗框接缝处出现缝隙。7.北侧地下部分外墙部分防水卷材损坏、部分苯板损坏，现场质量存在问题。8.占用部分‘共有位置’接建四层及扩建三层阳台与设计图纸不符。9.（1）房屋阴阳角方正偏差。（2）房屋墙面之间基层净距偏差。（3）垂直度偏差。（4）平整度偏差。10.抽检门前检查井，小区存在雨污混排问题”。由此可知，该鉴定意见并未检测到房屋主体结构存在安全隐患。因此，虽然案涉房屋质量不符合双方约定标准，丁文可按照约定在接收后以书面形式向出卖人提出并要求万科公司及时维修、赔偿损失，但不能以此为由拒绝接收。故二审判决认定丁文以案涉房屋存在质量瑕疵为由拒收房屋的行为不符合约定，并无不当。2.丁文再审申请称《司法鉴定意见书》载明相邻房屋占用案涉房屋进行建设，足以影响案涉房屋主体结构，但经查阅该鉴定意见并未发现类似表述，鉴定意见中仅载明“T-幢‘103’与‘2号’占用部分‘共有位置’接建四层及扩建三层阳台与设计图纸不符”这一表述，但该表述中房屋质量问题系与设计图纸不符而非房屋主体结构存在安全隐患。因丁文未能提供证据证明该房屋主体结构存在安全隐患，二审法院综合考虑案涉房屋已取得《建设工程竣工验收备案证》的情形，并结合鉴定机构出具的意见，认定该房屋主体结构不存在安全隐患、符合交付条件亦无不当。3.《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。根据上述规定，在不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形时，格式条款并不当然无效，只有在格式条款提供方利用格式条款免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利时格式条款才无效。《补充协议》第10条的约定，明确了案涉房屋交付条件及案涉房屋出现质量问题时出卖人应承担的质量保证义务、维修义务及违约责任，约定内容合理、符合房地产市场的一般交易规则，并不存在免除万科公司责任、加重丁文责任、排除丁文主要权利的情形，故丁文主张该条款系格式条款应无效的再审申请，于法无据，本院不予支持。4.依据约定，在房屋主体架构不存在安全隐患的情况下，买受人应当接受出卖人的交付，但丁文未依约接收房屋，其应自行承担逾期交房的违约责任；同时，至本案一审时，案涉房屋仍然存在质量瑕疵，可以确认万科公司未履行合同约定的“及时给予保修服务”义务，客观上影响了丁文对案涉房屋的正常使用。二审法院综合考虑上述情况，酌情判决万科公司按30%比例承担逾期交房违约责任，并无不当。5.本案案涉房屋符合双方约定的交付条件，二审判决亦告知丁文在自行维修后可另行主张合理维修费用，故丁文关于案涉房屋维修整改完毕后经验收合格再交付的再审申请，于法无据，本院不予支持。综上，丁文的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回丁文的再审申请。 审 判 长 任淑秋 审 判 员 黄一鸣 审 判 员 郭金专 二〇二〇年十一月六日 法官助理 李云飞 书 记 员 于丽洋