江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2302号 上诉人（原审原告）:戴明，女，1984年8月6日出生，汉族，户籍住址江西省南昌东湖区。 委托诉讼代理人：尹远敏，江西洪星律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:李宗飞，男，1986年10月1日生，汉族，户籍住址江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：柳燕，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 上诉人戴明、李宗飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初5465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人戴明及其委托诉讼代理人尹远敏，上诉人李宗飞及其委托诉讼代理人柳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴明上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判李宗飞支付自2020年3月1日至2020年6月23日的房屋租金11978元；2.撤销一审判决第二项，改判李宗飞承担违约金30000元；3.撤销一审判决第三项，改判李宗飞恢复租赁物原状；4.本案一、二审诉讼费由对方承担。事实和理由：（一）一审判决认定“租赁合同实际已于2020年2月28日解除”，显属事实认定错误。李宗飞在租赁合同履行期限届满之前告知戴明将不再履行租赁合同，戴明对此有异议，依照《中华人民共和国合同法》相关规定，在戴明未主张解除合同的前提下，案涉租赁合同并未解除，一审认定解除合同依据不足。李宗飞未在一审提出反诉主张合同解除，一审判决认定租赁合同已于2020年2月28日解除超出诉请范围。（二）一审判决未从租赁保证金中扣除房屋交接前的水电费。依据租赁合同约定，租赁期满时未结清的水电费应当从保证金中扣除。（三）戴明得知李宗飞要将租赁房屋用于商业后已明确表示反对，并未同意李宗飞改变房屋结构和设施。一审判决推定“戴明已默认李宗飞在租赁物内的商业经营行为”，没有事实依据。（四）一审判决认定“租赁保证金可用于冲抵李宗飞所欠的房屋占有使用费”，属于适用法律错误。租赁保证金，实为履约保证金，具有保证担保作用，李宗飞提前提出不履行合同，且未结清水电费、擅自改变租赁物结构，属于违约，不应退还。（五）一审判决李宗飞仅承担15900元违约金，显失公平。李宗飞提出不再履行合同的原因并非不可抗力自然灾害或房屋拆迁，应按合同约定承担违约责任。 李宗飞辩称，1.李宗飞享有合同约定的解除权，合同解除有利于维护双方当事人的经济利益；一审法院以李宗飞明示预期违约，直接导致戴明的目的不能实现为由认定李宗飞构成违约解除合同，适用法律不当。2.戴明上诉要求李宗飞支付2020年3月以后的租金缺乏事实和法律依据。3.一审判决认定戴明默认李宗飞在租赁期内的商业经营行为及无证据证明李宗飞具有不正当使用租赁物的行为，认定事实清楚，适用法律正确。戴明主张对此不知情与常理及事实不符。综上，请求二审法院驳回戴明的上诉请求。 李宗飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回戴明的所有诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由戴明承担。事实与理由：（一）李宗飞于2020年1月19日书面通知戴明解除双方签订的房屋租赁合同，是依法行使合同约定的解除权，不构成违约，双方合同自2020年1月19日解除。（二）李宗飞自通知戴明解除租赁合同后，多次要求戴明办理房屋交接手续，均遭到拒绝，戴明对由此扩大的损失具有重大过错，应自负其责。（三）租赁协议中约定的3万元违约金是针对2020年3月1日起每年递增6%租金所作的约定，不是针对整个合同条款的违约金，李宗飞提前解除合同的行为无论是否构成违约都不应支付违约金。 戴明辩称：（一）李宗飞提前解除合同的行为已经构成违约。1.案涉合同第八条规定的通知内容是一种程序性的约定，不是法定解除权。2.李宗飞是长期组织校外培训的机构负责人，他在与戴明签订长达十年的租赁合同时应当预见到合同履行可能存在的风险，并不能把政府文件归结为解除合同的理由。（二）3万元违约金是针对整个租赁合同违约责任进行的约定。（三）戴明自始至终都不同意解除合同，所以一审中主张的是房屋租金，而不是场地占用使用费。 戴明向一审法院起诉请求：1.判决被告支付自2020年3月1日起至2020年6月23日的房屋租金11978元；2.判决被告承担违约金30000元；3.判令被告恢复租赁物原状；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：坐落于东湖区房屋系案外人谢小红所有，其委托原告处理上述房屋的房屋租赁事宜。2017年2月17日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份房屋租赁协议，约定：1.甲方自愿将坐落在南昌市东湖区贤士湖住宅区89号楼1单元202室（实为302室）的壹套房屋出租给乙方（住宅、商住、商铺）使用，乙方对该房屋已实地看房，房屋附属设施甲乙双方另列的清单。2.本协议租赁期从2017年3月1日至2027年2月28日止。房屋租金为每月人民币3000元，租金支付方式甲、乙双方选择每年支付给甲方或转入甲方指定账户。该房屋租赁期限内发生的水、电、煤气、网络、有线电视、物业费用全部由乙方承担。3.租赁保证金人民币3000元，乙方于签订本合同当日支付给甲方，该保证金在甲、乙双方租赁期满时，乙方迁空交还租赁房屋，并结清水、电、煤气、有线电视、网络等费用后，甲方将单日无息退还给乙方，如未结清，则从该保证金中扣除。4.乙方保证在租赁期内合法使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和设施，不得从事传销或任何违法行为，如有违反，甲方有权收回房屋，并要求乙方赔偿全部损失并没收保证金。5.为了甲乙双方的利益，任何一方如需提前终止合约必须提前30日通知对方。协议期间如果双方不续租应提前30日通知对方。协议期满后，双方有权终止协议，乙方与甲方移交房屋时清点附属物品以及结清相关费用后退回乙方所交的保证金。6.其他约定事项：从2020年3月1日起每三年递增6%租金，甲乙双方任何一方违约均赔偿守约方赔偿违约款叁万元整（因不可抗拒的自然灾害和拆迁情况除外）。后附房屋附属设施设备清单：挂机空调1台、柜机空调1台、洗衣机1台、电热水器一个、凳子3个、电冰箱1台、抽油烟机1个、煤气灶1个、浴霸1个、电脑桌1张、煤气管道1个。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告依约向原告缴纳了3000元押金及租金，并在租赁物内开办托管中心。2020年1月19日，被告通过微信通知原告“由于政策原因，明年3月1日起就不再租你房子了”，原告表示不同意。自2020年3月1日起，被告未再向原告支付租金。因原、被告双方就合同解除事宜无法协商一致，双方一直未能办理租赁物的交接手续。2020年4月24日，被告通过微信告知原告，其将租赁物的钥匙放在小区门卫处。原告为催讨租金，遂诉至法院。在审理过程中，经一审法院组织，原、被告双方于2020年6月23日办理了涉案租赁物交接手续，原告收回了涉案租赁物。 一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方在房屋租赁协议第八条约定：为了甲乙双方的利益，任何一方如需提前终止合约必须提前30日通知对方。对该约定是否属于合同约定的解除条件，原、被告意见不一。原告认为，合同未约定解除条件，被告提出解除合同，必须经原告同意，否则，构成违约。被告认为，该约定属于双方约定的合同解除条件，被告不需经原告同意就可单方解除合同，不构成违约。一审法院认为，合同解除的条件，是指在何种情况下允许当事人解除合同，当事人可以在合同中约定解除合同的条件，一旦当事人约定的条件出现时，即可行使解除权而使合同解除。结合本案房屋租赁协议第八条的内容，双方并未明确约定合同解除的条件，仅约定了解除合同“须提前通知”的程序性内容。故该约定内容不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除。被告抗辩其系依据该约定行使约定解除权的意见，不符合法律规定，一审法院不予采纳。被告在租赁合同履行期限届满之前，向原告明确表示自2020年3月1日起不再履行租赁合同，属于明示预期违约，直接导致原告的合同目的不能实现，故租赁合同实际已于2020年2月28日解除。被告所述合同解除的原因为政策原因，但该原因既不属于法律规定的不可抗力情形，也不符合合同约定的“因不可抗拒的自然灾害和拆迁情况”情形，被告构成违约解除，应承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行，但被告依法负有向原告及时返还租赁物的义务，由于被告未能及时将涉案租赁物返还给原告，故被告应参照合同约定的租金标准向原告支付自2020年3月1日起至6月23日止期间的房屋占有使用费，同时，原告在被告提出解除合同后，也未按照法律规定，采取适当措施防止损失扩大，及时与被告办理租赁物的交接手续，对房屋占有使用费的持续产生也负有一定的责任，加之此期间又处于新冠疫情爆发时期，一审法院经综合考量，酌定由原、被告双方各承担50%的房屋占有使用费即5989元（3180元/月×3个月+3180元/月÷30天×23天）×50%。对原告要求被告承担违约金30000元的诉请，原告依据的是租赁合同中的其他约定事项，被告抗辩该约定的违约金标准过高，请求调减，考虑到双方租赁合同约定的租期为十年，实际仅履行三年，被告违约解除合同后，原告确实存在租金的预期收入损失，一审法院酌定由被告按五个月的租金标准向原告承担违约金即15900元（3180元/月×5个月）。对原告要求被告恢复原状的诉请，原告陈述合同约定的租赁物用途为住宅，被告存在擅自改变房屋结构及屋内设施，导致原告无法居家使用的行为，被告抗辩称合同约定了租赁物用途为商用，被告也不存在改变房屋结构及设施的行为。一审法院认为，首先，双方在合同第一条中约定“甲方自愿将坐落在南昌市东湖区贤士湖住宅区89号楼1单元202室（实为302室）的壹套房屋出租给乙方（住宅、商住、商铺）使用”，但双方均未在括号中勾选租赁用途，另外，根据被告提供的双方微信聊天记录显示，原告自2019年7月10日开始，就已经知道被告在租赁物内从事教育培训、托管等商业经营活动，但原告并未明确表示反对，可以推定原告已默认被告在租赁物内的商业经营行为。其次，双方在合同中仅明确了附属设施设备清单，并未明确租赁物交付前属于何种状态，原告也未就此事实提供有效证据加以证明，导致无法确定涉案租赁物需恢复原状的标准，故应承担举证不能的法律后果。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条关于“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，出租人要求承租人恢复原状的前提条件是未经出租人同意。而原告自2019年7月10日起就应当知道被告是否对租赁物具有改善或者增设他物的行为，即便被告存在对租赁物进行改善或者增设他物的行为，但原告并未表示反对，提出异议。综上，原告陈述合同约定租赁物用途为住宅，与事实不符，不予采纳，原告也未举证证明被告具有不正当使用租赁物的行为，对原告该项诉请，一审法院不予支持。对于被告缴纳的3000元保证金，被告虽然未在法定期限内提起反诉，但庭审中原、被告双方一致同意在本案一并处理。为减少当事人诉累，该保证金可用于充抵被告所欠的房屋占有使用费。充抵后，被告尚应支付房屋占有使用费2989元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告李宗飞于本判决生效之日起十日内支付原告戴明自2020年3月1日至2020年6月23日期间的房屋占有使用费2989元；二、被告李宗飞于本判决生效之日起十日内向原告戴明支付违约金15900元；三、驳回原告戴明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告戴明预交案件受理费1027元，减半收取，由被告李宗飞承担198元，由原告戴明承担315.5元，退回原告戴明513.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，结合双方诉辩意见，本案归纳争议焦点并评述如下： 一、双方租赁合同是否解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同并应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，李宗飞在租赁合同履行期限届满之前要求解除合同并停止支付租金，其行为直接导致合同目的不能实现，属于法定解除的情形。李宗飞主张自2020年3月1日起不再履行合同并已提前通知戴明，一审判决据此认定双方合同于2020年2月28日解除，符合法律规定，本院予以确认。戴明主张合同未解除，李宗飞主张合同于2020年1月19日解除的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 二、关于违约责任的认定。（一）解除合同的原因。经查，合同履行期间，李宗飞以出租房屋无法达到开办学生托管相关政策要求为由停止支付租金并主张解除合同，该事由并不属于约定或法定的免责事由，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。（二）违约责任的承担。1.房屋占有使用费。因李宗飞未及时返还房屋、戴明亦未采取适当措施防止损失扩大，一审判决结合各方过错及新冠疫情影响等因素，参照租金标准判定双方各承担合同解除后直至返还租赁物期间50%的房屋占有使用费，并无不当。2.违约金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，合同约定违约金30000元，李宗飞请求调减，一审法院结合在案证据和双方诉辩意见，并考虑到合同约定的租期为十年但实际仅履行三年，李宗飞违约解除合同后戴明确实存在租金的预期收入损失，酌定由李宗飞按五个月的租金标准向戴明承担违约金即15900元（3180元/月×5个月）,符合法律规定。李宗飞提出不应支付违约金、戴明要求李宗飞支付30000元违约金的上诉请求均不能成立，本院不予支持。3.恢复原状。戴明上诉主张李宗飞在租赁期间擅自改变房屋结构，应由其对租赁房屋恢复原状。一审判决对该问题已作出详细阐述，本院予以认同。二审中，戴明所举证据不足以推翻一审认定的事实。对其该项上诉请求，本院难以支持。4.水电费。戴明上诉称应从保证金中扣除房屋交接前的水电费。因双方系2020年6月23日交接租赁房屋，此前发生的水电费用应由李宗飞承担，戴明举证证实房屋交接前其已支付电费57.2元，并有缴费凭证和查询记录予以佐证，本院予以确认。5.保证金。戴明上诉主张因李宗飞违约解除合同，故保证金3000元不应返还，经查，案涉合同第三、七、八条就保证金对应的合同权利义务已作明确约定，戴明该项上诉请求与合同约定不符，本院不予支持。但前述未结清的电费按照合同约定可从保证金中予以扣除，即戴明应返还的保证金为2942.8元（3000元-57.2元），该金额冲抵部分房屋占有使用费后，李宗飞还应向戴明支付房屋占有使用费3046.2元（5989元-2942.8元）。 综上所述，戴明的上诉请求部分成立，本院予以支持；李宗飞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初5465号民事判决第二项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初5465号民事判决第三项； 三、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初5465号民事判决第一项为：李宗飞于本判决生效之日起十日内支付戴明自2020年3月1日至2020年6月23日期间的房屋占有使用费3046.2元； 四、驳回戴明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费513.5元，由戴明负担315.5元，由李宗飞负担198元。二审案件受理费1122.23元，由戴明负担800元，由李宗飞负担322.23元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十一月九日 法官助理  陈**丽 书 记 员  邓兵兵