四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1023号 上诉人（原审被告）：成都市龙泉驿区龙泉街道花香龙都小区业主大会，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路**。 代表人：李发均。 委托诉讼代理人：彭强，四川谷雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭菲，四川谷雨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市龙泉驿区龙泉街道花香龙都小区第一届业主委员会，住，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路**/div> 代表人：李发均，主任。 委托诉讼代理人：彭强，四川谷雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭菲，四川谷雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑伯宽，男，1946年7月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：高健，四川法之识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄钰婷，四川法之识律师事务所律师。 上诉人成都市龙泉驿区龙泉街道花香龙都小区业主大会（以下简称花香龙都业主大会）、成都市龙泉驿区龙泉街道花香龙都小区第一届业主委员会（以下简称花香龙都业委会）因与被上诉人郑伯宽业主撤销权纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。审理期间因调取新的证据，重新组织双方对有投票权业主、专有部分面积以及赞成、反对票数统计，该期间依法不计入本案审限。本案现已审理终结。 花香龙都业主大会、花香龙都业委会上诉请求：撤销原审判决，改判驳回郑伯宽的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。1.一审判决认定通知召开业主大会的时间节点错误。花香龙都业委会通知召开业主大会的时间是2019年4月21日，不是一审判决认定的2019年5月24日。选聘物业服务企业一事，花香龙都业委会早在2018年就进行筹备工作。2018年12月9日，花香龙都业主大会、花香龙都业委会在社区指导监督下召开了业主大会，通过了《续聘、选聘物业服务企业或其他管理人》的决议，决定通过公开招标选聘物业服务企业，并通过了物业服务合同主要条款。2019年4月12日，花香龙都业委会完成招标工作，确定了两名候选企业，4月13日，发布公告告知召开业主大会选聘物业服务企业，4月21日，发布召开业主大会的公告，拟通过书面形式召开业主大会选聘物业服务企业。因此，通知召开业主大会的时间应从2019年4月21日起算。花香龙都业委会虽于2019年5月10日发布了暂停召开业主大会的公告，告知业主书面形式投票选聘物业服务企业一事暂停，但公告的目的是将召开业主大会的时间顺延，并非终止，顺延的原因是街道办要求将物业服务合同草案进行公示。在合同草案公示期满后，花香龙都业委会于5月24日发布公告告知业主继续召开业主大会。一审判决将2019年5月24日作为通知召开业主大会的时间节点明显错误。2.一审判决将书面征求意见的时间认定为业主大会召开的时间，是对法律的错误理解。《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会提前15日通知，判断通知时间是否合法，应以会议召开时间向前推15日。实际召开业主大会的时间是2019年7月5日，会议当天由街道办和社区指导和监督，召开和表决程序均合法有效。一审判决认定2019年6月4日征求意见签署时间为业主大会召开时间，明显与《物业管理条例》相悖。3.花香龙都业主大会、花香龙都业委会不存在侵犯郑伯宽知情权和表决权的情形，一审判决以通知时间不满15日为由判决撤销业主大会决议，是对法律的僵化理解，与立法目的相悖。法律规定召开业主大会提前15天通知，目的是保障业主有足够的时间准备、思考表决事项，花香龙都业主大会、花香龙都业委会已经充分保障了全体业主的知情权和表决权。4.郑伯宽已经投票对表决事项同意，另行提起诉讼要求撤销决议，属于权利滥用，违反诚实信用和禁止反言原则。郑伯宽的表决票上，其代理人吴涛明确投票表示同意，对郑伯宽具有约束力。 郑伯宽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郑伯宽2019年7月16日向一审法院起诉请求：1.撤销花香龙都业主大会于2019年7月10日作出并公告的选聘物业服务企业的决议；2.花香龙都业主大会、花香龙都业委会停止招标新的物业服务企业。 一审法院认定事实：郑伯宽系花香龙都小区业主，花香龙都业委会系小区现任业主委员会。《花香龙都小区业主大会议事规则》第十七条（业主大会临时会议）约定：“有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议；（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；（三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数的40%的，或者、副主任全部辞职、离任；（四）业主小组决定的事项，与业主大会做出的决定有抵触的；（五）业委会成立后待定。属本条第一款第一项情形的，应符合下列条件：1.有明确发起人；2.提议事项明确，属于业主大会议事范围；3.提议人有不动产权属证书复印件。业主委员会接到提议书面申请后应对所提供的议题进行分析、研究，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。业主委员会应当在收到业主提议之日起7日内召开业主委员会，讨论决定是否召开业主大会临时会议；决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在本建筑区划内书面公告。逾期未作出决定的，视作决定召开业主大会临时会议。业主委员会对业主的提议经业主委员会会议讨论形成议题，并应当在作出召开业主大会临时会议之日起15日内（未作出决定的在收到提议之日起45日内）召开业主大会临时会议，就提议事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。业主大会临时会议表决议题应与提交议题相一致。属本条第一款第二项情形的，业主委员会应当在事件发生之日起7日内召开业主大会临时会议，就重大事故或紧急事件的处理方案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。属本条第一款第三项情形的，业主委员会应当在委员缺额人数超过委员总数40%或者、副主任全部辞职、离任之日起7日内召开业主大会临时会议，就业主委员会委员、主任、副主任的缺额补选事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。属本条第一款第四项情形的，业主委员会应当在业主小组决定作出之日起日内召开业主大会临时会议，就业主小组决定与业主大会决定有抵触事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。属第一款第五项情形的，业委会成立后待定”。第十八条（召开业主大会的程序）约定：“……；（二）发布公告。业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届选举筹备组）将会议的时间、地点、、地点主要事项以书面形式向建筑区划内全体业主公告……”。2019年4月21日，花香龙都业委会发布《关于召开关于物业选聘业主大会会议的公告》，“经物业选聘工作小组及‘花香龙都’小区第一届业主委员会会议决定，确定于2019年4月21日起在‘花香龙都’小区（会议地点），以书面形式召开业主大会会议；投票表决《选聘物业服务企业》”。2019年5月10日，花香龙都业委会发布《关于暂停召开关于物业选聘业主大会会议的公告》，待《物业服务合同（草案）》通过后，再进行召开。2019年5月24日，花香龙都业委会发布《关于召开表决关于物业选聘业主大会的公告》，“于2019年5月17日至2019年5月23日公告的《物业服务合同》未收到相关反应意见，根据小区《议事规则》和《选聘方案》规定，经业委会商议决定召开表决关于《选聘物业服务企业》业主大会，见附件”。花香龙都业委会提交的郑伯宽业主大会会议表决票主要内容为：“郑伯宽赞成选聘物业服务企业成都市昌能物业管理有限公司和于2019年5月17日至2019年5月23日公布于业委会公告栏的《成都市昌能物业管理有限公司》；投票人为吴涛（郑伯宽代理人）、投票时间为2019年6月4日”。2019年7月5日，花香龙都业委会组织人员对业主投票情况进行唱票、统计，2019年7月10日发布《关于花香龙都小区业主大会会议表决结果的公告》，通过“选聘成都市昌能物业管理有限公司和于2019年5月17日至23日公布于业委会公告栏的《成都市昌能物业管理有限公司》”的决议。 一审法院认定以上事实，主要采信了当事人陈述、郑伯宽房产证、业主大会设立事项备案记录、《花香龙都小区业主大会议事规则》、公告、郑伯宽业主大会会议表决票等证据和庭审笔录。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序的，可以请求人民法院撤销该决定。郑伯宽系花香龙都小区业主，可以提起业主撤销权之诉，其主体适格。 案件的审理要点是业主大会于2019年7月10日作出并公告的选聘物业服务企业的决议是否合法。《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”，第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”。花香龙都业委会于2019年4月21日发布公告决定召开业主大会，后因于2019年5月17日至2019年5月23日征求业主对《物业服务合同（草案）》的意见而暂停，并于2019年5月24日再次发布公告，决定召开表决选聘物业服务企业的业主大会，并发布相关附件。从郑伯宽业主大会会议表决票中的内容来看，此次业主大会是通过书面征求意见的形式进行，表决内容为“确定物业服务企业和《物业服务合同》”。因召开业主大会会议需提前通知业主大会内容，而业主大会表决内容在花香龙都业委会征求《物业服务合同（草案）》意见后才最终确定，故花香龙都业委会通知全体业主召开业主大会会议的时间为2019年5月24日。而郑伯宽业主大会会议表决票的投票时间为2019年6月4日，且花香龙都业主大会、花香龙都业委会在一审庭审中认可从2019年5月24日发布公告之后就开始书面征求意见，可见从花香龙都业委会通知召开业主大会到书面征求意见召开业主大会会议的时间不足15日。因此，花香龙都业委会商议决定召开业主大会且未在会议召开15日以前通知全体业主，不符合法律规定和《花香龙都小区业主大会议事规则》约定，程序违法，所形成的业主大会决议应予以撤销。 关于郑伯宽诉请停止招标新的物业服务企业不属于案件审理范围，不予处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《物业管理条例》第十二条、第十三条、第十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、撤销花香龙都业主大会于2019年7月10日做出的内容为“通过选聘成都市昌能物业管理有限公司和于2019年5月17日至23日公布于业委会公告栏的《成都市昌能物业管理有限公司》”的决议；二、驳回郑伯宽的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由花香龙都业主大会负担（郑伯宽已预交，花香龙都业主大会在判决生效之日起十日内支付给郑伯宽）。 本院二审期间，当事人提交了新的证据，本院依法组织质证。花香龙都业主大会和花香龙都业委会新提交了投标文件和物业服务处理方案，拟证明进行了公告，保障了业主知情权；三份表决票，拟证明召开业主大会的时间是7月5日，投票截止日是7月5日；物业服务合同，拟证明新选聘的物业服务企业比原有物业服务企业好，完全考虑了全体业主的利益。郑伯宽质证后对投标文件、物业处理方案、物业服务合同的关联性不予认可，对三份表决票，认为只是花香龙都业主大会和花香龙都业委会选取了于己有利的部分。本院审查认为业主撤销权属于形成权，人民法院审查的内容是表决是否符合法定条件，与业主知情权无关，投标文件、物业处理方案和物业服务合同与本案没有关联性，不应作为证据采纳；表决票是确定表决是否符合法定条件的基础依据，是案件审理必须的证据材料，应作为证据采纳，作为书证，证明内容以书证记载为准。根据一审中经质证的业主大会议事规则、公告等证据及当事人一致的陈述或自认，本院认定以下事实：花香龙都小区共有专有部分业主1034户。花香龙都小区业主大会议事规则第十三条约定，“鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理与区域内专有部分的使用人签收的；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式送达；（三）投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内，并以电话、短信、QQ、邮件、微信等方式进行告知；属前款第（二）、（三）项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况。表决票按上述约定送达全体业主。”第十四条第一款第（五）项约定，“业主通过委托书或者电话委托受托人代表业主本人表达意见表决投票。”第十九条第四款约定，“业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权。”花香龙都业委会共发出表决票732张，2019年7月5日表决票回收时间截止，7月10日核实收回表决票中有效票717张，票面同意选聘成都市昌能物业管理有限公司为物业服务企业的669张，占总人数64.7%，专有部分面积占建筑总面积54.6%。赞同上述选聘成都市昌能物业管理有限公司为物业服务企业的表决票的投票业主存在不交纳物业服务费的情形。诉讼中，花香龙都业主大会和花香龙都业委会自述专有部分面积未准确统计，无法确定拒交物业费的业主人数和其专有部门面积。本院根据花香龙都业主大会和花香龙都业委会的申请发出调查令，向物业服务企业查询了业主欠交物业服务费统计表，并组织双方当事人核对统计，本院决定按照业主大会议事规则的规定，将未交物业服务超过两个月（含）的业主排除在投票权人外，其专有部分面积也排除在建筑面积外，要求双方统计有效建筑面积和有投票权业主人数。花香龙都业主大会和花香龙都业委会统计有投票权业主数479户、总面积46122.50平方米，成都市昌能物业管理有限公司获赞成票301票，赞成业主专有部分面积28742.49平方米，赞成业主占有投票权业主的62.8%，赞成业主专有部分面积占有效总面积62.3%；郑伯宽统计有投票权业主数480户、总面积55459.71平方米，成都市昌能物业管理有限公司获赞成票267票，赞成业主专有部分面积28652.55平方米，赞成业主占业主总数25.12%，赞成业主专有部分面积占小区建筑总面积22.58%。本院查明的其他事实和采信的证据和一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院已经查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的主张，本案争议的焦点是：选聘物业服务企业的决议是否应当撤销。业主对业主大会或者业主委员会作出的决定主张撤销，是业主对建筑物非专有部分共有和共同管理权利的救济制度，属物权保护内容，应当适用《中华人民共和国物权法》及其配套规定进行调整。选聘花香龙都小区的物业服务企业，是由业主通过投票表决的方式决定的，从发出表决票到表决票回收截止日都应当作为业主表决期间，一审判决将部分表决票回收时间作为业主大会召开时间不当，由此认定通知召开业主大会的提前时间不足15天而撤销选聘物业服务企业的决定，其理由不充分，法律依据不足。花香龙都业主大会和花香龙都业委会对通知期间的上诉理由成立，但业主大会选聘物业服务企业的决议是否应当撤销，仍应审查表决是否符合法律规定。 以决议通过比例行使业主撤销权涉及表决权的表决能力问题，只有在建筑物总面积等于专有面积总和的前提下，“专有部分占建筑物总面积过半数”的规定才有意义，否则可能出现全部专有部分总面积占比小区建筑总面积本就达不到过半数的情形。对于双方争议的车库面积9528.62平方米是否纳入建筑总面积问题，因花香龙都小区住宅超过十层，按照人民防空法的规定必须结建人防地下室，该部分不属于业主专有部分面积，而其余车位也没有证据证明属于业主专有部分，因此，车库面积不应纳入确定表决能力的建筑总面积。排除车库1票投票权后，郑伯宽统计的有表决权业主的总数也为479人，总面积扣除车库面积后则为45931.09平方米。虽然双方统计有投票权业主的总面积存在一定差异，但误差仅80余平方米，可能因为计算导致。对于郑伯宽主张的赞成票中34票虚假的问题，一审出庭的证人并非全部否认签名的真实性，34人中明确表示投票是被冒名的有9人，9人中有的并非欠缴物业费明细表上的业主，且有7人属于按照业主大会议事规则规定没有投票权的人，双方在本院组织下另行进行的统计也未将其纳入统计范围，郑伯宽提交的情况说明真实性存疑，其主张将34人从有投票权的赞成票数中扣除的理由不成立。郑伯宽在计算业主占比和专有部门面积占比时将占比分母基数确定为小区业主总数和小区建筑总面积，与业主大会议事规则冲突，也与法律规定的确定表决能力的业主数和总面积数的要求冲突。花香龙都业主大会和花香龙都业委会的统计符合业主大会议事规则和物权法及其配套规定确定的表决人数、面积要求，本院采纳花香龙都业主大会和花香龙都业委会的统计数，已经到达人数占比和面积占比双过半的要求。花香龙都业主大会和花香龙都业委会的上诉理由成立，本院依法予以支持。 需要特别指出的是，从诉讼进程及诉讼中提交的证据材料看，花香龙都小区业主内部在物业管理和服务问题上存在较严重的矛盾冲突，物业服务较为混乱。法律规定的区分所有权人自治的目的是引导业主们共同维护小区业主的合法权益，形成良性的自治氛围，业主自治不应成为个别业主谋取利益或引起纠纷的手段。虽然民法典尚未施行，但从业主自治表决的条件规定看，已经采取了降低门槛的简单多数方式，以推动共同意志的实现，保证小区物业服务及其他管理正常运行，望花香龙都小区的业主委员会真正从代表全体业主共同利益的角度履行职责，也望小区业主对业主委员会为改善物业服务所做的工作多一分理解和支持。不可否认的是，花香龙都业主大会和花香龙都业委会在组织该次物业服务企业选聘中，在送达选票、规范统计等方面存在诸多瑕疵，对引起业主不满而提起诉讼负有较多责任，实际表决结果也是本院多次组织下才得出相对客观公正的数据，本院确定二审案件受理费由花香龙都业主大会和花香龙都业委会自行负担。 综上，花香龙都业主大会和花香龙都业委会的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定主要事实基本清楚，但适用法律部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初4842号民事判决； 二、驳回郑伯宽的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取50元，由郑伯宽负担；二审案件受理费100元，由成都市龙泉驿区龙泉街道花香龙都小区业主大会、成都市龙泉驿区龙泉街道花香龙都小区第一届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 健 审判员 陈丽华 审判员 孙 睿 二〇二〇年十一月九日 书记员 朱 娅