广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复905号 复议申请人（异议人、利害关系人）：惠州市金信宇大酒店有限公司，住所地广东省惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪居委会惠州大道******。 法定代表人：陈炳洪 申请执行人：九江银行股份有限公司，住，住所地江西省九江市濂溪区长虹大道**/div> 法定代表人：刘羡庭，该公司董事长。 申请执行人：九江银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道11首层自编**铺及201自编**。 负责人：卜斌源，该行行长。 被执行人：惠州金信宇房地产开发有限公司，住所地，住所地惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪，住所地***房iv> 法定代表人：陈某。 被执行人：广州市金信宇投资管理有限公司，住所地广东，住所地广东省广州市越秀区西湖路**，住所地广东iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：陈某，该公司执行董事长。 被执行人：陈某，男，19XX年7月5日出生，汉族，住广东省普宁市。 被执行人：陈某，男，19XX年12月5日出生，汉族，住广东省普宁市。 被执行人：陈某，女，19XX年10月24日出生，汉族，住广东省普宁市。 复议申请人惠州市金信宇大酒店有限公司不服广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）（2020）粤01执异392号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 广州中院在执行申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行和被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈某、陈某、陈某借款合同纠纷一案中【案号：（2017）粤01执1153号】，查封了被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司的惠府国用(2010)第13021700013土地使用权和位于惠州市水口街××开发区××房产。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司向该院提出书面异议称，广州中院2019年8月30日张贴的（2017）粤01执1153号《公告》后，案外人于2019年9月2日书面向广州中院提交了《权利申报书》及相关附件，申报案外人对广州中院在该案中拟处置的房产享有至2030年6月30日的租赁权。广州中院于2020年3月19日作出（2017）粤01执1153号《通知书》（案外人于2020年3月26日收到），告知案外人因提交的租赁合同未在房管部门办理备案登记，及作为申请执行人的抵押权人也不知该合同的存在为由，广州中院对合同真实性不予确认，在拍卖中对租赁权也不予确认。案外人认为：广州中院通知以未办理备案登记及抵押权人不知租赁合同为由，不予确认租赁合同的真实性及在拍卖中不予确认租赁权，不符合法律规定，也与事实相悖。一、租赁合同是否向房管部门办理备案登记，不是合同成立生效的要件，即使未办理备案登记也不影响合同的效力。虽然我国实行房屋租赁登记备案制度，但登记备案是行政机关针对租赁行为采取的行政手段登记机关审查当事人的房屋租赁申请并决定是否颁发房屋租赁证件，是政府的行政行为，不是合同成立生效的要件。《合同法释（一）》第9条后段规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。而《城市房地产管理法》第54条也并未规定登记备案是房屋租赁合同生效或成立的要件。进行登记备案并获取《房屋租赁证》，并不是租赁行为合同法有效的凭证。房屋租赁合同登记备案的目的主要是防止国家税费流失及当事人非法出租房屋，规范房屋租赁市场和确保国家税收，且其性质属于行政机关的事后审查行为，与民事行为的效力无关，当事人的民事行为行政机关无权干预。而且根据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定，房屋租赁登记是房屋租赁合同成立后的程序，对合同成立及效力没有影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条对此也规定了“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”故广州中院以案外人提交的租赁合同未办理备案登记而不予确认租赁合同的真实性，不予确认租赁权不符合法律规定，属适用法律不当。二、本案中作为申请执行人的抵押权人向广州中院陈述不知道合同的存在，属虚假陈述，申请执行人在发放借款及办理抵押登记前对借款人及担保人进行尽职调查时，抵押人已向其披露。经案外人向该案借款人及抵押人了解，均称申请执行人在发放借款及办理抵押登记前对借款人及担保人进行尽职调查时，抵押人已向其披露房屋已出租给案外人的前手惠州市红树林房产服务有限公司的事实，并已详细记载在申请执行人自行制作的《授信审批书》中，案外人在权利申报书中也已提到过该事实，并告知广州中院可以要求九江银行提供调查报告（对于该事实案外人会另行提出调取证据申请书）。故本案执行申请执行人称不知租赁的存在是虚假陈述，广州中院应不予采信，并对其妨碍诉讼的行为进行处罚。综上，请求法院确认案外人对广州中院（2017）粤01执1153号案被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司名下位于广东省惠州市××办事处大湖××开发区××号房共××套（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75）享有租赁权。 广州中院查明，申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行和被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈某、陈某、陈某借款合同纠纷一案，广州中院于2016年12月16日作出（2015）穗中法金民初字第2456号民事判决，判令:（一）广州市金信宇投资管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向原告九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行偿还借款本金49899997.77元及利息、罚息与复利（截至2015年6月25日的正常利息为1199433.13元，复利为22279.74元。罚息以5000万元为本金，自2015年6月26日起至2015年10月8日止按合同约定的逾期罚息利率即中国人民银行同期贷款利率上浮30%再上浮50%计付罚息；以49899997.77元为本金，自2015年10月9日起至贷款实际清偿之日止按照上述逾期罚息利率计付罚息。复利以正常利息1177153.39元为本金，自2015年6月26日起至贷款实际清偿之日止按照上述逾期罚息利率计付复利，罚息不再计收复利）；（二）广州市金信宇投资管理有限公司不履行第一项判项时，九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行对惠州金信宇房地产开发有限公司名下位于惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪开发区1-12层01号房共12套房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75号）；（三）陈某在人民币6500万元限额内对广州市金信宇投资管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任，并在承担连带责任后有权向广州市金信宇投资管理有限公司追偿；（四）陈某在人民币6500万元限额内对广州市金信宇投资管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任，并在承担连带责任后有权向广州市金信宇投资管理有限公司追偿；（五）、陈某在人民币6500万元限额内对广州市金信宇投资管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任，并在承担连带责任后有权向广州市金信宇投资管理有限公司追偿；（六）驳回九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 由于被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈某、陈某、陈某未履行生效判决确定的义务，申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行向广州中院申请强制执行，广州中院于2017年4月11日立（2017）粤01执1153号案强制执行。在执行过程中，广州中院查封了被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司的惠府国用(2010)第13021700013土地使用权和位于惠州市水口街××开发区××房产（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75）。并对上述房产进行了二次评估，最终确定房产价值为43849600元，并拟公开进行拍卖。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司向广州中院提起本异议。 另查明，2010年5月30日，被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司与惠州市红树林房产服务有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定惠州市红树林房产服务有限公司租赁惠州金信宇房地产开发有限公司名下位于惠州市惠城区××办事处大湖××开发区房屋××共××层（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75；土地使用权证号(2010）第13021700367号)，租期10年，从2010年7月1日至2020年6月30日止，年租金300000元。2010年12月20日，双方签订房屋租赁合同之补充协议，约定房屋租赁期限顺延10年，从2010年7月1日至2030年6月30日止，其中2020年7月1日至2030年6月30日期间租金为每年400000元。2013年3月21日，惠州市公安局惠城区大湖溪派出所出具证明，证明惠州市水口大湖溪开发区地址改为惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪居委会惠州大道（大湖溪段）8号。 2013年3月25日，惠州市红树林房产服务有限公司与案外人惠州市金信宇大酒店有限公司、惠州金信宇房地产开发有限公司签订《酒店转让及房屋转租合同》，约定惠州市红树林房产服务有限公司将租赁的位于惠州市惠城区××办事处大湖××开发区房屋××共××层租赁房产按现状转租给惠州市金信宇大酒店有限公司，转租期限自2013年4月1日至2030年6月30日，共17年零3个月，转让价1800000元。房屋转租合同未到房管部门办理登记备案，且未征得抵押权人九江银行股份有限公司同意。 再查，根据广州市不动产登记查册表可知，被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司名下位于惠州市水口街××开发区××房产（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75）于2011年1月12日办理了正式的房地产抵押登记。抵押权人为九江银行股份有限公司。 广州中院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈某、陈某、陈某未履行生效判决确定的义务，申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行向广州中院申请强制执行。广州中院依法立案执行，广州中院查封了被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司的惠府国用(2010)第13021700013土地使用权和位于惠州市水口街××开发区××房产（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75）。并对上述房产进行了二次评估，并拟对案涉房产拍卖，符合法律规定，并无不当。 广州中院生效的（2015）穗中法金民初字第2456号民事判决确认申请执行人九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行对被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司、广州市金信宇投资管理有限公司、陈某、陈某、陈某享有合法债权，并对惠州金信宇房地产开发有限公司名下位于惠州市惠城区水口街道办事处大湖溪开发区1-12层01号房共12套房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权（产权证号：粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77、11××79、11××82、11××84、11××88、11××90、11××92、11××93、11××94、11××75号）。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司以其享有的租赁权为由，要求法院确认其对涉案房产的租赁权，允许其继续占有使用涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”经查，2011年1月12日涉案房产办理了正式的房地产抵押登记，抵押权利人为九江银行股份有限公司。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司与被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司于2013年3月25日签订房屋转租合同，并未到房管部门办理登记备案，且未征得抵押权人九江银行股份有限公司同意。因此，该房屋转租合同并不能对抗抵押在先的抵押权人。案外人惠州市金信宇大酒店有限公司的主张不能成立，广州中院不予采纳。 2020年7月30日，广州中院作出（2020）粤01执异392号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定：驳回案外人惠州市金信宇大酒店有限公司的异议请求。 惠州市金信宇大酒店有限公司对广州中院上述裁定不服，向本院申请复议，请求：1.撤销广州中院作出的（2020）粤01执异392号执行裁定书，发回重新审查或依法查清事实后依法确认复议申请人就（2017）粤01执1153号执行案中提出对拟拍卖的房地产中应依法保障复议申请人的财产租赁使用权；2.撤销广州中院于2020年3月19日作出（2017）粤01执1153号通知书。主要事实和理由：一、根据原审法院听证时申请执行人及被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司提供的证据，原审法院对以下事实查明不清，在裁判文书中未予认定。1.案涉抵押房地产在办理抵押登记前已出租的事实申请执行人知晓。2.案涉抵押房地产由惠州市红树林房地产服务有限公司转租给复议申请人的事实申请执行人已知或应当知道，且从未对此提出任何异议。3.原审法院未就执行依据（2015）穗中法金民初字第2456号民事判决书中查明的事实与本案异议的争议进行结合分析论证。二、由于上述事实原审法院未予查明、或故意漏查，导致裁定适用法律错误。1.复议申请人并没有对原审法院在执行过程中的拍卖行为提出异议，仅就原审法院不保护复议申请人的租赁权，要求复议申请人自行迁出并移交拟拍卖房地产房屋钥匙的执行行为提出异议。2.依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，案涉抵押物在抵押登记前已出租给惠州市红树林房产服务有限公司，在租赁期内惠州市红树林房产服务有限公司将剩余租期转租给复议申请人，不属于抵押人再次出租，亦未对抵押权人增设任何义务，同时也不会造成抵押物的价值降低，且申请执行人的授信审查意见中也认可复议申请人的重新装修改造，使抵押物较前有所增值，故即使转租未经抵押权人同意，也不影响租赁在先抵押在后的事实认定。 经查，本院对广州中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为广州中院不予确认惠州市金信宇大酒店有限公司租赁权，不允许其继续占有使用涉案房产是否恰当。首先，本案执行依据（2015）穗中法金民初字第2456号民事判决书明确判令九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行对被执行人惠州金信宇房地产开发有限公司名下涉案房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，故广州中院根据九江银行股份有限公司、九江银行股份有限公司广州荔湾支行申请立案强制执行案涉房产符合法律规定，并无不当。其次，《中华人民共和国担保法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，2011年1月12，涉案不动产权属证书显示办理了正式房地产抵押登记，抵押权人为九江银行股份有限公司。2013年3月25日，复议申请人惠州市金信宇大酒店有限公司与惠州市红树林房产服务有限公司、惠州金信宇房地产开发有限公司签订案涉房产《酒店转让及房屋转租合同》。该房屋转租合同未到房管部门办理登记备案，复议申请人亦未提供有效证据证明其已征得抵押权人九江银行股份有限公司同意，故其与惠州市红树林房产服务有限公司、惠州金信宇房地产开发有限公司签订的转租合同不得对抗已经登记的抵押权。再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。由此可见，在标的物上设立的租赁权等用益物权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。广州中院不予确认惠州市金信宇大酒店有限公司租赁权，不允许其继续占有使用涉案房产直接拍卖涉案房产亦并无违法不当之处，本院予以支持。最后，本案中，惠州市金信宇大酒店有限公司若认为惠州市红树林房产服务有限公司、惠州金信宇房地产开发有限公司出租涉案房产行为造成其损失的可以另循其他途径解决。 综上，广州中院（2020）粤01执异392号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，本院予以维持；复议申请人惠州市金信宇大酒店有限公司的复议理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回惠州市金信宇大酒店有限公司的复议申请，维持广东省广州市中级人民法院（2020）粤01执异392号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  张 磊 审判员  庄绪义 二〇二〇年十一月三十日 法官助理杨军 书记员温星麟