广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21998号原告：陈丽娥，女，1984年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*******************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：李嘉辉，广东连通律师事务所律师。被告：佛山市万科商用物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码****************。法定代表人：张某某。委托诉讼代理人：李锐芬，女，该公司员工。被告：佛山市南海区万科阳光房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************************，统一社会信用代码*****************。法定代表人：吕某某。委托诉讼代理人：汪明月，男，该公司员工。原告陈丽娥与被告佛山市南海区万科阳光房地产有限公司（以下简称万科阳光公司）、佛山市万科商用物业管理有限公司（以下简称万科商用公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人李嘉辉,被告万科商用公司委托诉讼代理人李锐芬，被告万科阳光公司委托诉讼代理人汪明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告经营的佛山市南海区姆玛茶饮店的设备、物品等经济损失179869元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告万科阳光公司于2018年6月21日签订《金色领域社区商业租赁合同》，约定被告万科阳光公司将位于佛山市南海区****************号商铺出租给原告，用于经营茶饮类业务。期限自2018年6月20日起至2021年6月19日止；双方对租金、物业管理费及履约保证金等款项和缴交方式、时间，以及违约责任等均作了明确约定。另，根据涉案租赁合同中序言及第六条约定，被告万科阳光公司作为涉案商铺的投资建设单位，全权委托被告万科商用公司处理涉案商铺的租赁经营及物业管理事宜，包含但不限于与涉案租赁合同的谈判和履行相关的所有事项。被告万科阳光公司向原告确认，被告万科商用公司处理涉案商铺的租赁经营及物业管理等事项，被告万科阳光公司均予以承认，并由被告万科阳光公司承担法律责任。原告在合同签订后，原告对铺位进行了装修，并购置大量的物品及设备。在茶饮店经营过程中，由于涉案商铺的楼顶漏水严重、隔油池持续散发浓烈的臭味，原告多次向被告请求整改，但均无果。原告因此向南海区人民法院提起诉讼［（2019）粤0605民初8791号］。在诉讼的过程中，在法院仍未作出生效判决认定各方责任的情况下，被告确认其于2019年11月12日擅自出售涉讼商铺内的资产、强制收回商铺。被告在原告未撤场的情况下强行清空涉案商铺，造成原告严重的财产损失，被告应赔偿原告因此而造成的一切经济损失。原告的损失包括空调35000元、灯具24734元、台凳12080元、编号尾数0728销售单载明的物品95655元、编号尾数0054销售单载明的物品12400元。两被告共同辩称，一、被告处理商铺内的物品有合理依据。万科阳光公司（甲方）与原告陈丽娥（乙方）于2018年6月21日签订的涉讼合同第22.2.4条的约定“双方确认，在乙方欠付甲方租金、物业管理费及其他费用情况下，未经甲方书面同意，乙方不得将放置于商铺内的货物、财务转移出商铺，同时甲方有权扣留商铺内的货物、设备，并有权变卖上述货物、设备以优先清偿欠付费用，不足部分、甲方有权向乙方继续追偿”。另案【（2019）粤0605民初8791号】已查明，原告陈丽娥至少在2019年5月8日前仍未付2019年4月和5月的租金和物业管理费，已违反合同的约定，其拖欠费用已超30天。鉴于原告陈丽娥拖欠租金物业管理费的行为，被告有权依据合同的约定，扣留其商铺内的货物、设备，并有权变卖上述货物、设备以优先清偿欠付费用。且被告于2019年5月5日向原告陈丽娥送达的《解约封铺函》以及2019年5月27日向原告陈丽娥送达的《强制清理函》已多次提醒原告陈丽娥需尽快处理欠费，以及清理物品，否则被告将根据合同约定对商铺内的物品进行处理。但原告陈丽娥在收到上述函件后，既未与被告协商处理欠费事宜，也未对被告对物品处理方式提出过任何异议，被告有权依据合同约定处理案涉商铺内的物品。且关于被告处理商铺物品的事宜，另案已审理查明并已认定在合同解除后，我方有权处理商铺内的物品，以抵扣欠费，即变卖物品的收益用于抵扣合同解除后物品占用而产生的费用，从而驳回了被告诉请的占用费的诉讼请求。故，被告因原告陈丽娥欠费而处理案涉商铺内的物品有合理依据，且已被审理查明。二、原告陈丽娥诉请的金额无合理依据即使被告处理原告陈丽娥留存于案涉商铺内的物品存在权利瑕疵，被告需赔偿原告陈丽娥的部分损失，但原告陈丽娥诉请的损失金额明显虚高，不符合实际，无合理依据，应予驳回，具体原因如下：第一，原告陈丽娥未实际支出诉请的金额。原告陈丽娥仅仅举证送货单，合同，但并未举证其付款证明，不能证实其实际支出送货单，合同上约定的金额。况且，部分单据，合同，被告有理由相信为原告陈丽娥联合案外人伪造的证据，理由详见下文论述。第二，原告陈丽娥诉请的设备现值远低于其诉请的价值。即使原告陈丽娥实际支出了其诉请的标的金额用于购买设备，但原告陈丽娥现诉请的金额为其当时购买的金额，这些设备已被使用多时，已发生折旧，设备的现值远小于原来购买的价值。且部分设备已损坏，设备的现值更低于正常的二手物品价格。即使被告需赔偿，也不应按照设备的购买当时的价格作为赔偿的标准。第三，原告陈丽娥诉请的设备数量远多于实际滞留店铺的设备数量。原告陈丽娥现只提供了购销合同，订货单，却未提供货品签收的证明，也就是原告现诉请的这些设备是否全部运抵并全部用于案涉商铺的经营无法证实，不得而知。且这些设备均已被使用，除发生折旧外，部分还会发生毁损，灭失，另外还有部分原告陈丽娥搬离，并非为原告陈丽娥最终滞留在租赁商铺内的设备，被告处理的商铺内的物品仅有展示柜、消毒柜、制冰机等13个项目，具体可见被告提交的证据，被告并未处理原告陈丽娥诉请的其他设备。原告陈丽娥既也无举证其为案涉商铺的开业实际购买了其诉请的设备，也未举证该所有设备全部滞留于案涉的商铺内，更未举证被告均处理了其诉请的全部设备，即使被告需赔偿，原告陈丽娥也无权要求被告按照其诉请的设备数量作为计算依据。第四，原告陈丽娥存在伪造证据的嫌疑。首先，从原告陈丽娥提交的证据《项目承揽合同》可见，甲方为陈某某而非原告陈丽娥，乙方为广东南海**机电设备有限公司（下称“**公司”），合同的签订时间是2018年9月15日，从合同的内容以及收据推知，该合同为陈某某向**公司购买空调并由**公司提供空调安装服务，而非原告陈丽娥。现既无原告陈丽娥向**公司支付合同款项的证据，也无**公司将空调送至案涉商铺并由原告陈丽娥签收的证据，该合同即使非伪造也与本案无关。其次，从原告陈丽娥在另案提交的证据--原告陈丽娥与广州**建筑装饰设计有限公司（下称“**公司”）于2018年7月10日所签订的《合同书》正文及“工程预算表”可见，**公司需于2018年9月1日前完成案涉商铺的装修工程服务，其中就包括了空调安装，装饰灯具安装，柜台及洗手台安装，该费用已含人工费，材料费，搬运费。如果由原告陈丽娥自行购买空调，灯具，柜台及洗手台等，再由**公司仅仅提供空调安装，灯具安装，柜台及洗手台等纯安装的服务而收取费用的话，则该费用明显严重虚高，存在作假成分。且根据日常生活逻辑，购买空调一般包安装，购买灯饰一般也包安装，定制柜台及洗手台也均包安装，即如果由原告陈丽娥自行购买上述项目，也无需**公司另行提供纯安装的服务。为此可知，**公司为陈丽娥提供的装修服务中的空调安装，灯具安装，洗手台安装已包含了空调，灯具，柜台及洗手台等材料的费用，这既符合合同约定，也符合日常交易逻辑。即陈丽娥并不需要也并未实际另行购买空调，灯具、柜台及洗手台等设备，其所举证的关于空调、灯具、柜台及洗手台购买的证据明显与本案无关或可能系其后期联合案外人伪造的证据。再次，即使《项目承揽合同》为陈某某帮原告陈丽娥购买案涉租赁商铺的空调，而从该合同可见，35000元的费用已包含安装的费用，而从另案原告陈丽娥提供的证据—其与**公司签订的《合同书》可见，原告陈丽娥系足额支付了其与**公司所约定的装修工程款180640元并由**公司开具相应金额的收据，如果后期原告陈丽娥不需要**公司提供空调，灯具，柜台及洗手台的采购及安装服务，转由其自行购买并由销售单位提供安装的话，则原告陈丽娥向**公司支付的款项应该是去除了该空调、灯具、柜台及洗手台的费用，但是原告陈丽娥却没有这样做，明显就是由**公司为原告陈丽娥提供空调，灯具，柜台及洗手台的采购及安装服务，陈丽娥并不需要也并未实际另行购买空调、灯具、柜台及洗手台等设备，其所举证的关于空调、灯具，柜台及洗手台购买的证据明显与本案无关或可能为其后期联合案外人伪造的证据。最后，根据原告陈丽娥与**公司所签订的《合同书》的约定，装修工程的完成时间是2018年9月1日，也就是**公司需在上述时间完成“工程预算表”中的所有项目。如果原告陈丽娥与**公司关于案涉商铺装修中的空调安装，灯具安装，柜台及洗手台安装等仅为安装费，而不包含空调等原材料的采购费用，即由原告陈丽娥自行购买空调灯具等，暂不论上述纯安装费用的价格虚高问题，那么原告陈丽娥最迟也需于2018年8月30日提供空调，灯具，柜台及洗手台等原材料，但根据《项目承揽合同》的签订时间以及完工时间，以及灯具送货单，柜台及洗手台的销售单的时间可知，另行购买空调，灯具，柜台及洗手台的时间远远迟于完工时间，根据生活常识可知，**公司不可能白白让工人等候至少15天的时间。也就是，上述项目均由**公司采购并完成安装，原告陈丽娥并不需要也并未实际另行购买空调、灯具、柜台及洗手台等设备，其所举证的关于空调、灯具、柜台及洗手台购买的证据明显与本案无关或可能为其后期联合案外人伪造的证据。另外，如前文所述，陈丽娥也未举证实际向**公司，灯具的销售公司佛山市耀曦灯饰有限公司等单位支付过任何费用。综上可知，被告有理由相信，原告陈丽娥现提供的有关空调购销，灯具购销，柜台及购销的证据为其事后伪造，讹诈被告的证据。原告陈丽娥并未实际支付上述费用，也不存在费用的损失。第五，被告已在另案中赔偿了原告陈丽娥的装修现值损失，原告陈丽娥无权再要求被告对此予以赔偿。在另案中，被告已根据双方对于合同解除的过错大小就被案涉商铺的装修现值损失向原告陈丽娥赔偿了50000元，该赔偿金额是结合了原告陈丽娥的装修投入，双方约定的租赁期限，租赁合同的解除日期，双方的过错原则而得出，而原告陈丽娥对案涉商铺的装修投入基数即为其与**公司所约定的装修工程款180640.5元，而从上文可知，该装修投入已包含了空调、灯具、柜台及洗手台等材料费用，即被告向原告陈丽娥所支付的装修现值损失赔偿费用已包含了空调，灯具，柜台及洗手台等费用的损失，原告无权要求被告再次承担该损失赔偿责任。综上，被告处理案涉商铺的物品有合理依据，且已于另案中向原告陈丽娥赔偿了装修现值损失，原告陈丽娥诉请的标的金额既无合理依据，也存在虚构损失，重复诉请损失的情况，请法院审理查明，驳回原告的诉讼请求。当事人在诉讼中向本院提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了举证和质证。当事人对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的姆玛茶饮店企业信用信息公示报告来源国家企业信用信息公示系统的网络门户查询信息，经审查，本院确认其真实性；2.原告提交的产品购销合同、销售单、项目承揽合同、收据、送货单、订货单，本院将综合案件审理情况进行认定；3.万科商用公司提交的******商铺撤场遗留物品清单******商铺撤场遗留物品图片，本院将综合案件审理情况进行认定；4.被告万科商用公司提交的转账明细未显示与处理涉讼商铺内物品相关，本院对该证据的关联性不予确认。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区*******************号。2018年6月21日，原告（乙方、承租方）与被告万科阳光公司（甲方、出租方）签订《金色领域社区商业租赁合同》（即涉讼合同），约定：甲方全权委托万科商用公司处理万科金色领域广场租赁经营及物业管理等事宜；甲方将涉讼商铺出租给乙方经营茶饮类，品牌“muatea”；租赁期限从2018年6月20日起至2021年6月19日止；乙方应向甲方支付相当于2个月、2个月物业管理费之和的履约保证金15891.2元；租金及物业管理费自2018年7月20日开始计算，其中2018年7月20日起至2019年7月19日的每月租金及税费共4706.24元；涉讼商铺的物业管理由甲方委托被告万科商用公司负责，物业管理费由乙方直接向甲方支付；每月含税物业管理费为3239.36元；租金及物业管理费每1个日历月为一个支付租赁期，乙方应在每个支付租赁期前一个月的20号前将下期附税租金、下期含税物业费交付甲方；（第22.1.1条）商铺交付时存在缺陷的，甲方应及时予以修复，若修复期间乙方无法实际使用商铺的，双方可协商适当调整修复期间的租金；（第22.2.3条）合同因乙方违约而提前解除或终止的，甲方有权没收履约保证金并要求乙方支付3个月租金、物业管理费之和的违约金；（第22.2.4条）乙方迟延交纳租金、物业管理费等其他费用，将甲方/甲方委托的管理公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对涉讼商铺暂停能源供应，直至乙方履行付款义务为止，同时每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同并要求乙方按照第22.2.3条款约定承担违约责任，双方确认，在乙方欠付甲方租金、物业管理费及其他费用情况下，未经甲方书面同意，乙方不得将放置于商铺内的货物、财物转移出商铺，同时甲方有权扣留商铺内的货物、设备，并有权变卖上述货物、设备以优先清偿欠付费用，不足部分，甲方有权向乙方继续追偿。2019年4月30日，被告向原告邮寄《解约封铺通知函》，称：原告截止至2019年4月30日拖欠租金、物业管理费、生活垃圾费、水费等费用共计16254.29元，其中4月份的物业管理费、固定租金、生活垃圾清理费及2月份水费共计8120.62元，逾期交纳超过30天；现正式通知原告，涉讼合同于2019年5月6日解除且不再履行，在未缴清所欠费用之前，原告不能对店内任何物品进行搬离；请原告于2019年5月8日前交清所有费用并按合同约定支付3个月租金作为违约金，逾期被告万科商用公司将对铺内物品另行处理并追究原告的违约责任。邮件于2019年5月7日妥投签收。2019年5月27日，被告万科商用公司向原告邮寄《强制清理通知函》，称：原告欠缴被告租金并且长期未支付，被告已根据合同约定将涉讼商铺内遗留的物品进行封存，但原告在收到《解约封铺通知函》后未按约定支付欠款且未对封存物品进行处理，请原告在收到本通知书发起7日内及时支付欠缴费用并领回商品；对于商品，无论是商品特质，还是搬离、保存等产生的任何商品价值损失，被告不承担任何费用；逾期仍不支付费用的，被告将按合同约定将其作为废弃物处理。邮件于次日妥投签收。2019年4月22日，本院受理陈丽娥与万科阳光公司、万科商用公司租赁合同纠纷一案[案号：(2019)粤0605民初8791号，以下简称一审8791号案]，陈丽娥诉请：1.解除涉讼合同；2.被告万科阳光公司返还租赁保证金15891.2元；3.万科阳光公司、万科商用公司共同返还装修保证金、能耗保证金共10445.6元；4.万科阳光公司、万科商用公司返还2018年7月20日至2019年3月20日共8个月已收取的租金及物业管理费总和的50%即31782.4元；5.万科阳光公司、万科商用公司赔偿装饰装修残值140498.17元[180640.5×28÷36]；6.诉讼费用由万科阳光公司、万科商用公司承担。审理期间，被告万科商用公司提起反诉，诉请：1.陈丽娥交纳2019年4月1-30日的租金4706.24元；2.陈丽娥缴纳2019年5月1日至实际交还场地之日的场地占用费；3.陈丽娥交纳2019年4月1日至实际交还场地之日的物业管理费，能耗费及其他费用共8785.43元；4.陈丽娥支付迟延履行违约金105.11元；5.陈丽娥支付提前解约违约金23836.8元；6.诉讼费由陈丽娥承担。万科商用公司在该案诉讼中确认其于2019年11月12日出售涉讼商铺内的资产、强制收回商铺，并称资产售价为800元。本院经审查后依法作出（2019）粤0605民初8791号民事判决，判令：1.确认涉讼合同于2019年5月6日解除；2.万科阳光公司返还租赁保证金15891.2元予陈丽娥；3.万科商用公司返还能耗周转金2500元、装修保证金7945.6元予陈丽娥；4.万科阳光公司、万科商用公司赔偿装修损失50000元予陈丽娥；5.陈丽娥支付租金2960.38元、物业管理费2037.66元、水费39.15元予万科商用公司；6.驳回陈丽娥的其他诉讼请求；7.驳回万科商用公司的其他诉讼请求。万科商用公司、万科阳光公司不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，经佛山市中级人民法院调解，双方自愿达成协议，佛山市中级人民法院作出（2020）粤06民终2967号（以下简称二审2967号案）民事调解书，其中确认：1.涉讼合同已于2019年5月6日解除；2.万科阳光公司、万科商用公司于2020年8月10日前一次性向陈丽娥支付65000元；3.若万科商用公司、万科阳光公司按时足额支付上述款项，则陈丽娥及万科商用公司不再就本案争议事项向对方主张权利，陈丽娥及万科商用公司放弃本案中的其他诉讼请求，但陈丽娥保留追究万科商用公司、万科阳光公司单方处理涉讼商铺内属陈丽娥所有的物品的赔偿责任的权利；4.若万科商用公司、万科阳光公司未按时足额付款，则万科商用公司、陈丽娥均有权按照（2019）粤0605民初8791号民事判决的内容申请强制执行，执行时应对万科商用公司、万科阳光公司在本协议生效后已支付的款项作相应扣减。本院于2020年9月3日作出（2020）粤0605执23591号执行完毕告知书，载明：关于申请执行人陈丽娥与被执行人万科阳光公司、万科商用公司租赁合同纠纷一案，（2019）粤0605民初8791号民事判决书与（2020）粤06民终2967号民事调解书所确定的义务本院已执行完毕，且被执行人已缴纳本案执行费，本案已执行完毕。另查明，原告在一审8791号案中提交了其与案外人广州**建筑装饰设计有限公司于2018年7月10日签订的《合同书》及《工程预算表》作为证据，并据此主张装修残值损失。《合同书》约定原告委托广州**建筑装饰设计有限公司对涉讼商铺进行装修，施工内容详见预算表，工程总造价180640元。《工程预算表》载明：安装装饰灯具6700元，空调安装（1台5P天花机、2台3P分体机）27600元，柜台及洗手台（进口大理石）11200元，上述价格均含人工费、材料费、搬运费。又查明，2019年11月12日，被告万科商用公司对涉讼商铺内的物品进行清点并自行制作《******商铺撤场遗留物品清单》，包括：玻璃台8张，人造革沙发2套、桌椅6套、展示柜1张、消毒柜1台、洗手台1张、制冰机1台、制冷机1台、咖啡机1台、洗菜池1个、抽油烟机1台、铁皮货架1个、电磁炉1台。清单中备注：“总计：800元”，制冰机“内胆已爆”。2020年9月2日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，被告发送解约封铺函后涉讼商铺就由被告控制，被告于2019年5月上锁。被告万科阳光公司陈述，被告于发送《解约封铺函》当日对涉讼商铺上锁，被告无法确认在上锁前原告有无搬离物品，上锁后原告没有搬离物品。两被告确认对共同承担赔偿责任无异议。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告万科阳光公司签订的涉讼合同是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于原告主张两被告赔偿物品的损失问题。涉讼合同约定万科阳光公司有权扣留涉讼商铺内物品，并有权变卖以优先清偿原告欠付费用，被告亦发函明确对涉讼商铺的物品进行处理，一审8791号民事判决书基于上述约定及事实认定原告无需支付自2019年5月9日后的租赁费用，并非认定以处理物品所得抵扣此后仍继续占用涉讼商铺而产生的费用，事实上被告于发出《解约封铺函》当日已对涉讼商铺上锁，被告对原告此前欠付的费用已通过诉讼程序主张权利并获得清偿，二审生效法律文书亦确认原告有权就两被告单方处理物品要求赔偿，另外，两被告在本案中确认对共同承担责任无异议，故原告有权就其留存在涉讼商铺内的物品要求两被告共同赔偿损失。至于原告留存在涉讼商铺的物品，一方面，根据原告在一审8791号案及二审2967号案中的诉讼请求及证据反映，原告所主张的空调、灯具属于已由上述案件处理完毕的装修损失范围，现原告又在本案中认为属于物品损失，本院对该意见不予采纳，并对原告提交的项目承揽合同、收据、送货单的证明力不予确认；另一方面，原告提交的产品购销合同、销售单、订货单无法证明两被告收回涉讼商铺时涉讼商铺内留存物品的情况及实际价值，故本院对原告主张的留存物品范围及价值不予确认，并对上述证据的证明力不予确认。两被告确认涉讼商铺留存原告的物品，但其举证不足以证明相关物品实际作价800元处理，综合两被告关于涉讼商铺内留存物品的陈述，结合原告承租涉讼商铺的用途、涉讼合同的履行期间及物品存在折旧的实际情况，根据公平及诚实信用原则予以衡量，本院酌定两被告赔偿原告损失10000元。原告对损失的诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市南海区万科阳光房地产有限公司、佛山市万科商用物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失10000元予原告陈丽娥；二、驳回原告陈丽娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1948.69元（原告已预交），由原告陈丽娥负担1923.69元，被告佛山市南海区万科阳光房地产有限公司、佛山市万科商用物业管理有限公司负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十一月二十七日书记员  林浩成