海南省高级人民法院   民事判决书   （2020）琼民终454号   上诉人（原审原告、执行案外人）：董志军，男，1979年1月16日出生，汉族，住河北省唐山市丰**。   委托诉讼代理人：李寒松，北京岳成（三亚）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙）。住所地：浙江省嘉兴市南湖区。   执行事务合伙人：湖岸（嘉兴）投资有限公司（委派代表：张征）。   委托诉讼代理人：冯志坚，海南弘纲律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：五指山金山房地产开发有限公司。住所地：海南省五指山市河北西路。   法定代表人：王念东，该公司总经理。   上诉人董志军因与被上诉人嘉兴湖岸二号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉兴湖岸企业）、五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2020）琼96民初116号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月3日公开对本案进行了询问。上诉人董志军的委托诉讼代理人李寒松，被上诉人嘉兴湖岸企业的委托诉讼代理人冯志坚到庭参加了询问。被上诉人金山公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   董志军上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或者发回重审；二、诉讼费用由嘉兴湖岸企业与金山公司共同承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，董志军与金山公司签订合同的时间应认定为2014年5月29日。位于五指山市的五指山水˙林溪******房（以下简称案涉房产）在2014年5月29日由金山公司抵债给三亚卓庭装饰设计工程有限公司（以下简称卓庭公司）并登记在符修珠名下，董志军是从符修珠手中购买案涉房产的，购房款也支付给了符修珠，金山公司出具的《认购书》只是对董志军与符修珠的购房行为的确认，董志军与金山公司并不存在直接的合同关系，2017年2月7日这个日期只是金山公司对董志军与符修珠房产买卖行为的确认时间。二、一审判决适用法律错误。符修珠在一审法院查封案涉房产之前与金山公司签订《认购书》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，并且符修珠已于2014年6月18日实际入住案涉房产，其合法占有的权利当然及于董志军。因此，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条第（一）项的规定。一审判决认定董志军购买案涉房产不符合该项规定属于适用法律错误。三、符修珠将案涉房产转卖给董志军属有权处分，其所享有的所有权利也当然由董志军承继。因符修珠对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故该项权益也当然由董志军承继，也即董志军对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。四、董志军购买案涉房产属于典型的改善型购房，系用于居住，属于满足家庭生活的合理消费。人民法院在适用法律时，不能苛求董志军应当预见到案涉房产登记在谁的名下而带来的法律风险，而必须用其他家庭成员的名义进行购买。董志军属于《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条所规定的消费者，其对案涉房产提起的执行异议满足执行异议和复议规定第二十八条规定的条件，也即其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。五、一审法院未追加符修珠为第三人属于程序违法。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，支持董志军的上诉请求。   嘉兴湖岸企业辩称，一、董志军属于二手房购买者，其所享有的权利和其前手的权利不同。本案中，符修珠对案涉房产不享有物权，其享有的是债权。因此，董志军购买案涉房产的时间不能追溯到符修珠的购房时间。从合同的相对性而言，符修珠与金山公司之间的合同关系不能够制约董志军。假设案涉房产在符修珠购买时已经办理了备案登记，那么董志军购买案涉房产的时间至少也应当是买卖合同签订的时间，而非符修珠与董志军内部约定的购房时间。二、符修珠对案涉房产所享有的足以排除强制执行的民事权益是不能转移的，案涉房产的转卖是为了规避国家法律规定，也破坏了税收制度，损害了其他人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，符修珠与董志军签订的关于案涉房产转卖的合同属于无效合同。退一步讲，即便二者签订的关于案涉房产的转卖合同发生法律效力，那么该合同也只能是效力待定的合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   金山公司未提交书面的答辩意见。   董志军向一审法院起诉请求：1.确认董志军对案涉房产享有所有权；2.解除对案涉房产的查封和停止执行；3.诉讼费用由嘉兴湖岸企业与金山公司共同承担。   一审法院认定事实：位于：位于五指山市的五指山水˙林溪项目由金山公司开发建设取得20090008号商品房预售许可证。五指山市人民法院于2015年3月26日对申请人五指山市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称三家行社）与被申请人金山公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）五民保字第2号诉前财产保全裁定：一、查封被申请人金山公司名下三块土地，土地证号分别为五国用（2004）第XXXX号、五国用（2004）第87号、五国用（2005）第1号，土地总面积为30661.19平方米；二、查封被申请人金山公司名下的五指山水˙林溪在押面积为20465.51平方米房产。2016年9月19日，本院对五指山市农村信用合作联社等三家行社与金山公司、三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖金融借款合同纠纷一案作出（2016）琼民终139号民事判决：“一、维持一审判决第一项、第三项，即限金山公司在判决生效之日起三十日内向三家行社偿还贷款本金45876172.27元及利息（自2014年4月24日至2014年12月30日止，以年利率11.6425%计息；自2014年12月31日至涉案借款全部清偿完毕之日止，以年利率14.46%计息）；金山公司届期不履行判决第一项所确定的给付义务的，三亚麦澎实业发展有限公司、杨帆、王念东、杨林、张维宜、于朝晖对金山公司提供的抵押物所有权价值不足清偿第一项债务的部分承担连带清偿责任；二、变更一审判决第二项为：三家行社对金山公司名下五国用（2004）第86号、五国用（2004）第87号、五国用（2005）第1号共30661.19平方米国有土地使用权及上述三块宗地范围内的在建工程和商品房共38166.34平方米折价或拍卖、变卖后的价款，在贷款本金45876172.27元及利息（自2014年4月24日至2014年12月30日止，以年利率11.6425%计息；自2014年12月31日至涉案借款全部清偿完毕之日止，以年利率14.46%计息）的额度内优先受偿。”2018年1月11日，一审法院依据生效的上述民事判决，立案执行申请执行人三家行社与被执行人金山公司等金融借款合同纠纷一案。执行中，一审法院于2018年1月29日作出（2018）琼96执21号之一执行裁定，裁定续行查封上述房地产。2018年2月24日，一审法院作出（2018）琼96执21号之二执行裁定，裁定变更嘉兴湖岸企业为本案申请执行人。该企业继受三家行社的债权。董志军以一审法院查封的案涉房产已由其合法购买提出异议，一审法院于2020年1月14日作出（2020）琼96执异137号执行裁定，驳回案外人董志军的异议请求。董志军遂向一审法院提起本诉。   一审法院另查明，2014年5月29日，金山公司因拖欠卓庭公司室内装修工程款，将其开发的案涉房产以637300元的价格抵顶给卓庭公司，卓庭公司同意以符修珠的名义购买，并登记在符修珠名下，金山公司证实，符修珠于2014年6月18日办理收房。2017年2月7日，董志军以原价购买了案涉房产，其支付了全部房款给符修珠，符修珠向董志军出具了收到637300元的收款收据。同日，双方共同到金山公司办理了房产更名手续，金山公司将符修珠原有的《认购书》收回，与董志军重新签订《五指山水˙林溪商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》），该《商品房认购书》约定，董志军认购金山公司开发建设的案涉房产，建筑面积93.53㎡，单价为6887.5元/㎡，总价款637300元，金山公司按637300元房款给董志军开具了房款收据。目前，董志军居住于案涉房产并交纳物业管理费，符修珠名下在五指山市未有其他房产产权登记，董志军还拥有一套案涉房产隔壁的202号房产，根据其陈述，其原购买202号房产，因其家庭人口较多不够住，因此从符修珠处购买该相邻的案涉房产，二套房产均已入住。   一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。嘉兴湖岸企业与金山公司之间存在金融借款合同纠纷案件，其为保障今后金钱之债的实现向五指山市人民法院申请诉前财产保全，查封金山公司开发的五指山水˙林溪项目（后一审法院进行了续行查封），从而引发各购房者对所购涉案房产享有的权益与嘉兴湖岸企业申请执行涉案房产之间的纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”因此，本案的争议焦点是：董志军对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益、是否享有归其所有的权益。一、关于董志军与金山公司之间就案涉房产签订的《商品房认购书》的性质和效力问题。本案中，董志军就案涉房产与开发商金山公司签订了《商品房认购书》，认购书系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，且该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，出卖人金山公司已经按照约定及房产实际面积收受了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该认购书应当认定为商品房买卖合同。因金山公司已取得案涉房产的预售许可证，故该合同合法有效。二、关于嘉兴湖岸企业主张抵押在先的问题。根据本案查明的事实，金山公司因拖欠工程款于2014年5月29日将案涉房产抵债给卓庭公司并登记在符修珠名下，董志军经向金山公司更名后办至其名下，更名的过程均有相应的证据予以印证，可以确认其真实性。因此，董志军所购房产系通过金山公司以物抵债给他人之后所购得。五指山水˙林溪项目是在2011年12月30日办理土地和在建工程抵押，金山公司抵债出售房产的时间以及董志军更名时间均是在抵押登记之后。但案涉项目已于2009年取得预售许可证并公开对外出售房产，原三家行社并未反对金山公司出售房产，视为其知晓和允许金山公司出售房产。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容可知，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其对该房产享有的权益优先于建设工程价款、抵押权和其他债权。因此，嘉兴湖岸企业的抵押权并不优先于购房者的权益获得支持。三、关于董志军对案涉房产是否享有物权期待权并能否排除嘉兴湖岸企业的执行问题。执行异议和复议规定第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据本案的事实，董志军购买案涉房产系从金山公司以物抵债出售给抵债人后再经过更名与金山公司完善合同后购买的，一手抵债时间虽然早于法院查封的时间，但董志军的更名购房时间是在法院查封（查封时间2015年3月26日）之后，其购房行为不符合以上司法解释的规定。即便房产已交付使用，未能办理网签、备案以及过户等公示手续属于金山公司的义务，并非董志军的过错，但基于法院查封之后的房产，金山公司不能再配合他人出售房产，董志军对案涉房产享有的物权期待权所应受的保护程度低于已经进入执行程序的嘉兴湖岸企业应受保护的程度，即董志军不能以其购买案涉房产的权利来对抗嘉兴湖岸企业的执行，故董志军要求排除执行，一审法院不予支持。至于董志军认为占有这一公示方式应溯及到第一手卓庭公司抵债占有时的状态，因本案仅审理董志军的购房行为，对之前的抵债不属于本案审理的范畴，一审法院对之前抵债人是否享有物权期待权以及排除执行的问题不予评判。四、关于案涉房产董志军是否应当享有所有权的问题。董志军与金山公司之间属于商品房买卖合同关系，商品房买卖需要按照相关行政管理性规定，履行网签、备案、过户等一系列手续，故董志军要求确认享有所有权，一审法院不予支持。综上所述，董志军的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、参照执行异议和复议规定第二十九条之规定，判决：驳回董志军的诉讼请求。一审案件受理费10173元，由董志军负担。   本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，上诉人董志军主张不应执行案涉房产，故本案的争议焦点为上诉人董志军对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。   由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条的规定予以分析判断。执行异议和复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。该两条规定均要求案外人与被执行人在人民法院查封执行标的之前已签订合法有效的书面买卖合同。如果案外人提起的执行异议不符合该条件，那么其提起的执行异议便既不符合第二十八条的规定也不符合第二十九条的规定，也即其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。   具体到本案，根据已经查明的案件事实可知，案涉房产被查封的时间为2015年3月26日，而董志军系于2017年2月7日与金山公司签订关于案涉房产的《商品房认购书》，故董志军签订案涉房产买卖合同的时间在法院查封之后。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款亦规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”依据上述规定，在人民法院已经就案涉房产查封之后，房产所有权人不得就该房产再行签署转让协议。即使房产所有权人违反该法律规定，签订转让协议，该房产受让人也不能取得对抗申请人民法院对案涉房产采取查封措施的债权人的权利。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，法院查封行为仅仅是限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但董志军签订的《商品房认购书》因法院查封而不能产生对案涉房产物权变动的效力，故董志军不能依据查封后所签订《商品房认购书》获得本案案涉房产的所有权，由此其也不能享有案涉房产的物权期待权，也即董志军对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。董志军主张，应根据案涉房产首次发生转让的时间，即金山公司与符修珠签订《认购书》的2014年5月29日，认定本案符合执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件。本院认为，本案中，前述《认购书》虽然签订于法院查封案涉房产之前，但董志军并非该合同主体。而以董志军作为买受人的《商品房认购书》签订于2017年2月7日，该合同形成于法院查封案涉房产之后。因此，一审法院认定董志军购买案涉房产的行为不符合上述司法解释的规定有事实和法律依据，董志军的该项主张不能成立。   此外，关于本案应否追加符修珠为第三人的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条关于“案外人提起执行异议之诉，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列为被执行人为第三人”的规定，符修珠不属于本案必须追加的第三人，一审法院没有追加其为本案的第三人并未违反法定程序。   综上所述，董志军对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10173元，由上诉人董志军负担。   本判决为终审判决。   审判长 夏伟伟   审判员 赵 晖   审判员 林秋婷      二〇二〇年十一月十一日   法官助理 徐欣瑞   书记员 庞 馨   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第三十八条下列房地产，不得转让：   （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；   （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；   （三）依法收回土地使用权的；   （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；   （五）权属有争议的；   （六）未依法登记领取权属证书的；   （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。   《最高人民法院关于适用   民事诉讼法>的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议   案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于人民法院   民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》   第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。   第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。   人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。