山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5239号上诉人(原审原告)：太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司，住所地太原市迎泽区铜锣湾**商务楼****房。法定代表人：乔艳萍，董事长。委托诉讼代理人：吴浪，男，该公司经理，住太原市杏花岭区建材二小区******。上诉人(原审被告)：王晋，女，1980年12月16日出生，汉族，自由职业，住太原，住太原市iv>上诉人太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司（以下简称乔迁鼎盛公司）因与上诉人王晋委托合同纠纷一案，不服山西省太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔迁鼎盛公司上诉请求：1、判令王晋退还房租租金12500元；2、判令王晋承担违约金5000元；3、判令诉讼费用由被上诉人承担；4、判令合同解除。事实和理由：2018年8月4日，上诉人乔迁鼎盛公司与王晋签订了一份太原市房屋出租委托合同，该合同约定王晋将位于太原市杏花岭区美奥花苑4号楼5单元202室全权委托乔迁鼎盛公司独家代理房屋出租事宜，合同期限：2018年8月5日至2023年9月4日，共计为5年零1个月，房租每月人民币2500元，按半年缴费，双方约定合同期为61个月，委托方实际收到房屋租金为59个月，其中2个月是房屋空置期不计算租金。合同有效期内单方解除合同视为违约，违约方应提前30日书面通知对方，并由违约方支付守约方两个月的月租金额作为违约金。乔迁鼎盛公司依约支付租金，履行了自己的全部义务。2020年2月，王晋无故停水停电，要求解除协议并诉至法院，后经调解，2020年3月24日王晋撤诉。2020年3月24日乔迁鼎盛公司向王晋支付了2020年3月5日至2020年9月4日的租金15000元，由于王晋私自断水断电长达一个月之久，双方约定只需要支付12500元。2020年3月26日，王晋因其爱人反悔，再次提出解除合同，并再次断水断电，经多次协商未果。乔迁鼎盛公司与王晋签订的房屋委托合同是双方真实意思表示，合法有效。但是，王晋擅自单方解除合同的违约行为严重违反了合同约定及法律规定，损害了乔迁鼎盛公司的合法权益，为维护自身的权益特提起上诉，请求支持上诉人的上诉请求。王晋辩称，房子现在是乔迁鼎盛公司占有使用，到现在的租金都未给付，谈不上答辩人违约的问题；乔迁鼎盛公司也没有与答辩人联系进行调解；乔迁鼎盛公司的上诉理由不能成立。王晋上诉请求：1、判令撤销山西省太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初3006号民事判决第二项；2、判令乔迁鼎盛公司承担物业费1559.75元（从2020年1月1日至2020年9月3日）；3、判令乔迁鼎盛公司承担5000元的违约金；4、判令诉讼费用由乔迁鼎盛公司承担。事实与理由：一、一审对导致出租房屋停水停电责任的主体认定不清，对承担物业费的问题适用法律错误。根据双方签订的房屋出租委托合同约定，乔迁鼎盛公司应负担2018年8月5日至2023年9月4日期间的物业费，由于乔迁鼎盛公司不支付物业费，导致停水停电，责任在乔迁鼎盛公司。上诉人王晋曾因乔迁鼎盛公司违约于2020年2月提起诉讼要求解除合同，经法院调解双方达成和解后上诉人王晋撤诉。上诉人王晋垫付了一年的物业费2057元，乔迁鼎盛公司至今未支付于上诉人，乔迁鼎盛公司应支付王晋从2020年1月1日至2020年9月3日的物业费1559.75元。二、乔迁鼎盛公司未按合同约定支付租金，应承担违约责任。上诉人王晋与乔迁鼎盛公司签订的房屋出租委托合同第三条第二项约定，2018年8月5日支付12500元（2018年8月5日至2019年2月4日），2019年2月5日支付15000元（2019年2月5日至2019年8月4日），2019年9月5日支付12500元（2019年8月5日至2020年2月4日），2020年2月5日支付15000元（2020年2月5日至2020年8月4日）。乔迁鼎盛公司在前三次都依约半年一次支付租金，但在2020年2月5日第四次应支付租金15000元时，乔迁鼎盛公司迟迟不支付房租和物业费，因此上诉人王晋提起了诉讼，后双方达成和解，上诉从王晋撤诉。2020年2月5日支付15000元的租金是2020年2月5日至2020年8月4日的半年租金，乔迁鼎盛公司在2020年3月24日向上诉人王晋支付12500元，还有2500元未支付。到日前为止，房屋一直由乔迁鼎盛公司占用并使用，乔迁鼎盛公司从未与上诉人王晋协商解除合同的事宜，而是直接提起诉讼，乔迁鼎盛公司的行为是怠于行使权利自行扩大损失，一审法院判决上诉人王晋退还7500元租金明显错误。乔迁鼎盛公司到期不支付房租的行为应承担违约责任，支付上诉人王晋50**元违约金。综上所述，请求二审法院支持上诉人王晋的上诉请求。乔迁鼎盛公司辩称，上诉人王晋所述答辩人全部不认可，双方签订的合同中有约定，无论房屋出租与否，答辩人都要向上诉人王晋支付租金，还有一条是王晋提供的房屋应具备出租条件，王晋将房屋断水断电致使答辩人无法正常使用。租金已经支付，对于王晋新增加的上诉请求，答辩人不同意。乔迁鼎盛公司向一审法院起诉请求：1、判令王晋向其公司支付违约金5，000元；2、判令王晋退还其公司租金12500元；3、本案诉讼费由王晋承担。王晋向一审法院反诉请求：1、判令解除合同，且乔迁鼎盛公司付王晋违约金5，000元；2、判令乔迁鼎盛公司支付其2500元的房租和2057元的物业费；3、判令诉讼费用由乔迁鼎盛公司承担。一审法院认定事实：2018年8月4日，乔迁鼎盛公司（乙方）与王晋（甲方）签订《太原市房屋出租委托合同》约定：甲方将位于太原市杏花岭区美奥花苑4号楼5单元202室（建筑面积约为131㎡）全权委托乙方独家代理房屋出租事宜，委托期限自2018年8月5日起至2023年9月4日止，共计5年零1个月，每月租金2，500元，按半年缴费，乙方支付给甲方各期租金的日期及金额分别为2018年8月5日支付12，500元、2019年2月5日支付15，000元、2019年9月5日支付12，500元、2020年2月5日支付15，000元、2020年9月5日支付12，500元、2021年2月5日支付15，000元、2021年9月5日支付15，500元、2022年2月5日支付15，500元、2022年9月5日支付15，500元、2023年2月5日支付15，500元；房屋出租代理期间内的集中供暖、物业管理费、自供暖的费用由乙方承担；合同有效期内单方解除合同视为违约，违约方应提前三十天书面通知对方，并由违约方支付守约方两个月租金作为违约金，如甲方中途违约，需另支付乙方出租此房屋应产生的全部差价作为补偿。合同签订后，乔迁鼎盛公司依约向王晋支付了2018年8月5日、2019年2月5日、2019年9月5日的租金。乔迁鼎盛公司于2020年3月24日向王晋支付2020年2月5日至2020年9月5日的租金12，500元。庭审中，王晋陈述，2020年2月5日因租客在房中给电动车充电故停水停电，并于2020年3月31日支付物业费2，057元。另查明，王晋曾于2020年3月9日诉至一审法院要求解除合同，于2020年3月24日申请撤诉，一审法院作出（2020）晋0107民初1413号民事裁定书予以准许。一审法院认为，本案所涉乔迁鼎盛公司与王晋之间签订的《太原市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照约定履行自己的义务。关于双方当事人的违约责任，合同签订后，乔迁鼎盛公司未在约定期限内向王晋支付租金，违反了支付义务，其租金可用微信、支付宝等电子支付方式支付，乔迁鼎盛公司所述因不可抗力未能履行支付义务，与事实不符，已构成违约，故乔迁鼎盛公司要求王晋支付违约金5000元的诉讼请求，不符合法律及事实依据，不予支持。关于乔迁鼎盛公司要求王晋退还租金12，500元的诉求，因乔迁鼎盛公司怠于行使权利，自行扩大损失，且至今该房屋仍由乔迁鼎盛公司独家代理出租，故一审法院仅支持乔迁鼎盛公司从起诉之日即2020年6月1日起至2020年9月5日的房屋租金7，500元。关于王晋要求解除《太原市房屋出租委托合同》的诉求，因双方已无履行合同的必要，故应予解除。关于王晋要求乔迁鼎盛公司支付违约金5000元、租金2500元及物业费2057元的诉讼请求，因王晋在签订《委托合同》后，未经乔迁鼎盛公司同意擅自停水停电，亦构成违约，双方在履行合同中均存在过错，故王晋的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，一审法院判决：“一、确认原告（反诉被告）太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）王晋于2018年8月4日签订的《太原市房屋出租委托合同》解除；二、被告（反诉原告）王晋于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司退还房屋租金7，500元；三、驳回原告（反诉被告）太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王晋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费238元，减半收取计119元（原告已预交）；反诉案件受理费50元，减半收取计25元（被告已预交），由原告（反诉原告）、被告（反诉被告）各自负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审认定事实本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对于当事人一审提交的证据，一审法院组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，审核证据，并无不当。根据查明的事实，双方当事人在案涉合同履行过程中均存在过错，一审法院对双方的违约赔偿请求均未支持；二审期间各上诉人均未提交证据佐证其上诉请求，应承担不利的后果。综上所述，太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司、王晋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法近期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费，上诉人太原乔迁鼎盛房地产经纪有限公司交纳238元、上诉人王晋交纳238元，由二上诉人各自自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 安源生审判员 李铁柱 二O二O年十一月五日书记员 王兆宇