广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终2056号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗定市自然资源局。住所地：广东省罗定市罗城街道兴华三路**。负责人：李金坚，局长。委托诉讼代理人：梁家栋，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭水生，广东定盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗定市恒悦房地产开发有限公司。。住所地：广东省罗定市素龙街道兴华三路别墅小区**名雅苑住宅小区****法定代表人：罗立平，董事长。委托诉讼代理人：余向辉，广东博厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海鼎利房地产开发有限公司。住所。住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇新科二路**（综合楼）**div>法定代表人：李华森，董事长。委托诉讼代理人：余向辉，广东博厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团广东房地产开发有限公司。住所地：广。住所地：广东省广州市海珠区新港东路****>法定代表人：刘有捷，总经理。委托诉讼代理人：余向辉，广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何杨妮，该公司员工。上诉人罗定市自然资源局因与上诉人恒悦房地产开发有限公司（以下简称恒悦公司）、被上诉人珠海鼎利房地产开发有限公司（以下简称鼎利公司）、恒大地产集团广东房地产开发有限公司（以下简称恒大地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省云浮市中级人民法院（2019）粤53民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗定市自然资源局的委托诉讼代理人梁家栋、彭水生，上诉人恒悦公司、被上诉人鼎利公司、被上诉人恒大地产公司共同委托诉讼代理人余向辉，恒大地产公司的委托诉讼代理人何杨妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗定市自然资源局上诉请求：1.维持一审判决第一、二、五项；2.撤销一审判决第三项，改判鼎利公司、恒悦公司每日按尚欠价款的1‰支付违约金至判决解除合同之日，共393004040元；3.撤销一审判决第四项，改判恒大地产公司对上述违约金承担连带责任。4.本案全部诉讼费用由恒悦公司、鼎利公司、恒大地产公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定每日按尚欠价款的1‰支付违约金明显过高不成立。1.一审判决认定本案的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，该合同第三十条约定的“每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”条款也应合法有效。2.逾期支付土地出让金的违约金1‰是国务院规定的。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》【国办发（2006）100号】第七点规定：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库”，因此，对逾期支付土地出让金按日1‰计算违约金不能更改。3.最高人民法院的判例也支持按日加收1‰的违约金。在（2019）最高法民申1451号民事裁定书中，认为建设用地使用权纠纷非民间借贷法律关系，双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志，认定甘肃省高院对兴业公司按照合同约定每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金给兰州市国土局并无不当，判决维持。4.恒悦公司并没有举证每日按尚欠价款的1‰支付违约金明显过高的证据。按照“谁主张谁举证”的诉讼原则和《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》（法【2019】254号）第50条规定，恒悦公司是本案的违约方，其应当对提出的违约金过高承担举证责任。本案中，恒悦公司没有举证任何证实违约金过高的证据，一审认定违约金过高没有事实根据。（二）一审判决按照合同约定调整为没收定金8000万元存在认定事实和适用法律错误。1.本案没有8000万元合同定金。罗定市自然资源局与恒悦公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》后，恒悦公司并没有按照合同第九条约定履行交付8000万元定金的义务，8000万元定金未实际交付。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，本案的8000万元定金没有生效，因此，事实上不存在8000万元定金，没法适用没收定金的罚则。2.本案的8000万元，原是鼎利公司参加土地挂牌出让时交付的竞买保证金，在竞买结束后，鼎利公司已经将8000万元竞买保证金直接转为土地出让金。竞买保证金是参加土地挂牌出让竞买时的保证，在竞买成交并签订《国有建设用地使用权出让合同》后即失效，与合同定金是两个不同概念，不能混同。因此，不能将8000万元的竞买保证金认定为合同定金。3.根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定，本案的违约责任，既约定有没收定金，又约定有每日按尚欠价款的1‰支付违约金。假设本案有一审认定的8000万元定金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，对违约金与定金的选择，应当是由守约方自主选择适用。在本案中，罗定市自然资源局是守约方，诉讼请求是要求违约方支付违约金，一审法院依法应当判决恒悦公司支付违约金，而不应脱离罗定市自然资源局的诉讼请求适用没收定金。（三）一审判决认定恒大地产公司无需承担连带责任存在适用法律错误。1.在本案的土地出让成交后，恒大地产公司明知道涉案的土地使用权出让成交金额达738780000元，而与鼎利公司成立注册资本仅1000万元的恒悦公司，两者价值差距特别巨大，恒悦公司的资本显著不足，根本没有能力支付巨额的土地出让金，这证实恒大地产公司明显是恶意利用公司独立人格和股东的有限责任逃避支付土地出让金的义务。事实也证明，恒悦公司成立后，未支付分文土地出让金。2.根据《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款规定“营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人的债权人利益。滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人的债权利益的，应当对法人债务承担连带责任”和《中华人民共和国公司法》第二十条规定“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，以及《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》（法【2019】254号）第12条的规定，恒大地产公司应当对恒悦公司支付的违约金承担连带责任。针对罗定市自然资源局的上诉，恒悦公司辩称：（一）本案双方当事人均同意解除《国有建设用地使用权出让合同》，解除合同的原因在于双方均有违约行为，而不是恒悦公司单方违约。恒悦公司未能按时支付土地出让金，固然构成违约，但是，罗定市自然资源局交付地块不符合法定及约定的交付条件，致使恒悦公司不能实现合同目的，同样构成违约，恒悦公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同。（二）涉案《国有建设用地使用权出让合同》解除后，合同约定的延迟付款违约金条款不再具有约束力，罗定市自然资源局无权据此要求恒悦公司支付违约金。一方面，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同解除时，合同的权利义务终止，据此，当解除合同之时，本案合同中约定的违约责任条款应当随着合同终止而不再具有法律约束力。罗定市自然资源局无权依据合同中的迟延付款违约金条款，要求恒悦公司支付违约金。另一方面，从合同条文本身来看，合同解除之后，罗定市自然资源局同样不再享有延迟付款违约金的请求权。涉案出让合同第三十条约定：“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延迟付款超过60日，经出让人催交后人不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求法返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”这一条分为前后两个部分来解释，前半部分约定若受让人延迟付款则出让人有权要求受让人每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；后半部分约定，若受让人延迟付款超过60日且经催交仍不能付款的，则出让人有权解除合同，解除合同的后果是“受让人无权请求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”。依照这一条的约定和合同法的规定，当受让人延迟付款超过60日时，出让人享有选择权：其可以选择要求受让人继续履行合同并按日支付违约金，也可以选择解除合同、没收定金并请求受让人赔偿损失。现罗定市自然资源局主张因恒悦公司延迟付款超过60日而行使合同解除权，则意味着其选择适用出让合同第三十条的后半部分，解除合同、没收定金并可请求赔偿损失，也即意味着其放弃了本条前半部分按日支付违约金的请求权。因此，罗定市自然资源局不再享有要求恒悦公司按日支付延迟付款违约金的请求权。（三）退一步讲，即便罗定市自然资源局认为恒悦公司应该向其支付违约金，则恒悦公司有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求法院减少违约金。本案中恒悦公司延迟交付土地出让金的行为并未给罗定市自然资源局造成直接经济损失，如果按照罗定市自然资源局请求的每日千分之一的标准计算违约金，从2018年1月29日至一审判决解除合同之日（2020年1月26日），共计718天，违约金达到未付土地出让价款的71.8%多，总金额达到4.73亿多元，明显过分高于违约行为造成的损失。（四）假如罗定市自然资源局认为恒悦公司应该向其支付违约金，则违约金应当从2018年1月29日起，计算至2018年5月2日止。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：出让人同意在2018年5月1日前将出让宗地交付给受让人，并约定在交付土地时该宗地应达到“完成用地范围内地面青苗、附着物清理，完成坟墓、高压线、电线杆、通讯线搬迁的标准”。但是，一审判决已经查明：2018年5月2日，涉案土地上还存在着坟墓、高压线塔及线路、通讯线塔、风水树等未迁移，其交付土地的行为存在瑕疵。恒悦公司于同日向罗定市国土资源局（罗定市自然资源局的前身）和罗定市人民政府分别致函，要求其高度重视并积极履行未完成之义务，否则恒悦公司有权相应顺延支付土地出让金。罗定市自然资源局及罗定市人民政府接函后并未履行上述义务，导致恒悦公司无法继续进行土地开发，恒悦公司有权自2018年5月2日起顺延支付土地出让金。（五）假如罗定市自然资源局认为恒悦公司应该向其支付违约金，则恒悦公司依法享有抵销权。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”恒悦公司未能在约定的时间支付土地出让金，构成违约；罗定市自然资源局移交的场地上还存在着高压线塔及线路、坟墓、通讯线塔、风水树等未迁移，其交付土地的行为存在瑕疵，未能按约定条件移交涉案土地的行为同样构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。按照本案双方违约的情形，若认为恒悦公司违约需要向罗定市自然资源局支付违约金，则同理，罗定市自然资源局也要因其违约行为向恒悦公司支付违约金。其计算以恒悦公司已经支付的土地出让金人民币8000万元为基数，从2018年5月2日起，至判决合同解除之日止，按照相同的计算方法来计算违约金，并予以抵消。恒悦公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判罗定市自然资源局向恒悦公司返还土地出让价款8000万元；2.撤销一审判决第五项，改判罗定市自然资源局向恒悦公司赔偿损失3654.17万元。3.本案诉讼费用由罗定市自然资源局承担。事实和理由：（一）本案是双方违约，罗定市自然资源局的违约行为已经构成根本违约。本案中，恒悦公司未能按照合同约定的时间支付土地出让金，固然构成违约；但是，罗定市自然资源局移交的场地上还存在着高压线塔及线路、坟墓、通讯塔、风水树等未迁移，其提供土地的行为存在瑕疵，未能按约定条件移交涉案土地同样构成违约。一审判决查明“在本案庭审过程中……原告确认涉案土地上还有10座坟墓未能迁移”。这些坟墓位于涉案土地中央偏北位置，已实质性影响到恒悦公司进行房地产开发建设的合同目的，罗定市自然资源局构成根本违约，恒悦公司有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。（二）一审判决认为“原告因被告没有履行付款义务而未对土地上现存的坟墓进行清理，这是合同赋予原告的先履行抗辩权”属于适用法律错误。行使先履行抗辩权，表现为当事人在履行期届至时，拒绝履行自己的合同义务，这种拒绝履行合同义务的行为，需要向对方作明确的意思表示。罗定市自然资源局在恒悦公司未按时交付土地出让金时，只是发函敦促恒悦公司履行义务并计算违约金，当恒悦公司发函告知其场地存在瑕疵并提出清理整顿地块的要求时，并未明确作出行使先履行抗辩权的意思表示。因此，罗定市自然资源局无权依照先履行抗辩权原则来否认自身的违约行为。（三）鼎利公司缴纳的8000万元，其性质已经由定金转化为土地出让价款，一审判决将其当作定金予以没收，并驳回恒悦公司关于返还8000万元土地出让款的诉讼请求错误。一审判决认为“被告逾期付款导致解除合同，原告可没收定金8000万元”，这里将这8000万元的性质认定为“定金”与客观事实不符。事实上，该8000万元已经转化为预付款，不应当适用定金罚则。鼎利公司已经支付的8000万元在支付时属于土地挂牌出让竞买保证金，目的在于预防竞买人在竞买活动中提供虚假资料或者隐瞒重要事实，其罚则是若有提供虚假资料或者隐瞒重要事实，则出让方有权没收竞买保证金。2017年12月18日罗定市自然资源局出具《关于同意将土地竞买保证金转作土地价款的函》，专门致函云浮市公共资源交易中心，“同意将该土地保证金8000万元划转县级非税财政账户”。自该日起，该8000万元竞买保证金转化为恒悦公司向罗定市国土资源局缴纳的土地出让价款。故此，一审判决无权援引有关法律关于定金罚则的规定判决没收定金，恒悦公司则依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，有权要求罗定市自然资源局返还已经收取的土地出让价款8000万元。（四）罗定市自然资源局应向恒悦公司赔偿因解除合同而遭受的损失。恒悦公司因与罗定市自然资源局签订国有土地出让合同而依约取得涉案土地并进行开发，已经投入的开发建设资金为3654.17万元。为此恒悦公司在一审中提交了与开发投入有关的合同、结算文件、付款票据等大量的证据材料。一审判决没有明确表示恒悦公司提供的上述证据是否在确认之列，也没有对恒悦公司的投入统计汇总表予以确认。恒悦公司当庭表示同意由第三方机构对其在涉案场地的投入进行评估，并按法庭的要求提供了同意由第三方评估的书面说明，一审法院既未组织评估，也没有说明不予评估的理由，驳回了恒悦公司要求赔偿损失的反诉请求，是不公平的。恒悦公司投入的工程款，因罗定市自然资源局的违约行为致使合同解除而遭受损失，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十条规定，罗定市自然资源局应当向恒悦公司赔偿损失。针对恒悦公司的上诉，罗定市自然资源局辩称：（一）恒悦公司迟延付款，已经构成根本违约。2017年12月29日，恒悦公司与我方签订《国有建设用地使用权出让合同》约定，恒悦公司应当在2018年1月28日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款738780000元。而罗定市自然资源局交付涉案土地是在2018年5月2日前。但在出让合同签订后，恒悦公司除了缴纳由竞买保证金转为土地出让款的8000万元外，尚欠65878万元土地出让价款未依约付清；从2018年1月30日起，罗定市自然资源局多次通过口头和书面的方式催促恒悦公司依约缴清尚欠的土地出让价款，但恒悦公司均以各种理由推搪，到现在还没有支付尚欠款项。恒悦公司逾期付款已经构成根本违约。（二）罗定市自然资源局没有任何违约行为，恒悦公司上诉认为涉案土地未达到交付条件没有任何依据。1.根据出让合同约定，恒悦公司先履行全额付款义务，罗定市自然资源局才交付土地，履行义务有先后顺序。2.涉案土地在出让时，已经达到了土地权利清晰，不存在任何不符合出让条件的法律经济纠纷。3.广东省高级人民法院作出的勘验笔录载明：宗地上未发现坟墓；宗地上的电线杆为4－5根，为电信电缆所用，现已废弃。恒悦公司在上诉状中提到的坟墓、线路等未迁移的情况不属实。涉案土地在2018年5月2日前已交付恒悦公司使用，恒悦公司也于2018年5月2日前已将涉案全部土地围蔽，并且进行施工建设，在围蔽和施工过程中没有任何与涉案国有土地使用权出让相关的纠纷，而且恒悦公司接收使用涉案土地的行为表明其已确认涉案土地达到交付条件，或者说恒悦公司以其实际行为表明其确认了对合同第六条第（二）项约定的土地交付条件的变更。（三）恒悦公司上诉要求返还8000万元没有任何依据。本案是由于恒悦公司逾期付款，导致合同目的不能达到，恒悦公司构成根本违约，因此罗定市自然资源局主张解除出让合同，并按出让合同第三十条“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”的约定依法计算违约金。从2018年1月29日起，暂计至2018年10月29日止，恒悦公司逾期付款已达273日，违约金累计为17984.6940万元，抵减恒悦公司已经支付的8000万元，尚欠违约金9984.694万元。因此，恒悦公司无权再主张要求返还8000万元出让价款。（四）恒悦公司主张要求赔偿其开发投入款项3654.17万元的理由不成立。1.本案是由于恒悦公司逾期付款导致合同解除，恒悦公司应当承担违约责任，法律的基本原则是保护守约方，恒悦公司作为违约方，其主张赔偿损失不应得到支持。2.罗定市自然资源局从2018年1月30日起已经催告恒悦公司付款，并明确告知其不按约定付款的，罗定市自然资源局有权按照出让合同第三十条的规定，行使追究违约责任及解除合同的权利。但恒悦公司不但没有按约定支付出让价款，反而擅自开发使用涉案土地，恒悦公司明知未按约定支付出让价款存在的风险，仍然投入开发建设，扩大损失，该损失应当由恒悦公司自行承担，罗定市自然资源局无需向违约方作出任何赔偿。3.恒悦公司既没有取得施工许可，也没有取得罗定市自然资源局的书面同意，擅自在未依约付清出让价款之前进行开发建设，导致相关职能部门依法责令恒悦公司停止建设施工，无论恒悦公司对涉案土地投入多少建设资金、也不论其损失多少，都是恒悦公司的违法建设行为造成的，依法应由恒悦公司自行承担。罗定市自然资源局向一审法院起诉请求：一、解除罗定市自然资源局委托云浮市公共资源交易中心出具给鼎利公司的《成交确认书》；二、解除罗定市自然资源局与恒悦公司于2017年12月29日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，恒悦公司立即交还涉案土地给罗定市自然资源局；三、鼎利公司、恒悦公司支付从2018年1月29日起至2018年10月29日止的违约金9984.694万元给罗定市自然资源局（2018年10月30日起至判决解除合同日止的违约金按每日1‰的标准计算）；四、恒大地产公司对上述第三项请求的违约金承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由恒悦公司、鼎利公司、恒大地产公司承担。恒悦公司向一审法院提起反诉请求：一、判令罗定市自然资源局拆除涉案地块坟地、清理平整涉案土地表面，依约继续履行合同；二、罗定市自然资源局向恒悦公司赔偿违约金（以8000万元为基数，自2018年5月2日起按每日1‰的标准计算至完成坟地拆除、清表完毕之日止，暂计至2019年7月30日为3632万元）；三、本案全部诉讼费用由罗定市自然资源局承担。一审期间，恒悦公司变更反诉请求为：一、解除恒悦公司与罗定市自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，罗定市自然资源局立即向恒悦公司返还土地出让价款8000万元；二、罗定市自然资源局向恒悦公司赔偿损失3654.17万元；三、本案的全部诉讼费用由罗定市自然资源局承担。一审法院认定事实：2017年11月6日，罗定市自然资源局（原罗定市国土资源局）发出罗国土告字［2017］20号国有建设用地使用权网上挂牌出让公告，委托云浮市公共资源交易中心挂牌出让位于罗定市大岗顶面积为79592平方米的国有建设用地使用权。2017年12月5日，鼎利公司向罗定市自然资源局递交《竞买申请书》，申请书载明：我方愿意交纳竞买保证金8000万元，保证按照国有建设用地使用权挂牌出让文件的规定和要求履行全部义务，若出现不能按期付款或有其他违约行为，愿意承担全部法律责任，并赔偿由此产生的损失。我方拟在竞得上述标的物后，成立新公司进行开发建设，拟成立的新公司由鼎利公司出资100%。同日，鼎利公司向云浮市公共资源交易中心的帐户交纳竞买保证金8000万元。2017年12月8日，鼎利公司以人民币73878万元的价格竞得了上述国有建设用地使用权。2017年12月15日，云浮市公共资源交易中心受罗定市自然资源局委托出具《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》给鼎利公司。2017年12月18日，罗定市自然资源局向云浮市公共资源交易中心出具了《关于同意将土地竞买保证金转作土地价款的函》，同意将鼎利公司缴交的8000万元竞买保证金转为土地出让价款划转县级非税财政帐户。2017年12月21日，鼎利公司和恒大地产公司注册成立恒悦公司。2017年12月29日，罗定市自然资源局与恒悦公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“出让合同”），合同对出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权的转让、出租、抵押及不可抗力、违约责任等内容作了约定。其中，合同第六条约定：“出让人同意在2018年5月2日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：……（二）现状土地条件：按完成用地范围内地面青苗、附着物清理；完成坟墓、高压线、电线杆、通讯线搬迁的标准交付使用。并负责协调受让方完成出让宗地的围蔽工作。”第八条约定出让价款为73878万元。第九条约定：“本合同项下宗地的定金为人民币捌仟万元（80000000元），定金抵作土地出让价款。”第十条约定：“受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。……”第三十条约定：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”合同签订后，罗定市自然资源局将座落于罗定市（素龙街道大甲村大岗顶）的79592平方米国有土地交付给恒悦公司使用。恒悦公司从2018年1月开始对受让土地进行围蔽建设。2018年4月27日，罗定市城乡建设规划局向恒悦公司发出《停建通知书》，告知其罗定市恒大帝景项目因未办理建设工程规划许可证，违反《中华人民共和国城乡规划法》第40条、44条的规定，限其立即停止一切施工。2018年8月8日，罗定市城乡建设规划局向恒悦公司发出《违法建设限期拆除通知书》，限其15天内自行拆除违法建筑。2018年9月28日，罗定市城乡建设规划局向恒悦公司发出《查封决定书》，查封其罗定市恒大帝景项目建设场所。2018年5月2日，恒悦公司向罗定市自然资源局发出《告知函》，认为其受让的土地仍存在高压线塔及线路、若干坟墓、通讯线塔、风水树等未迁移，存在较大收地风险可能导致其不能对项目地块按期进行开工，并主张相应顺延土地出让金的履行。因恒悦公司除了缴纳由竞买保证金转为土地出让款的8000万元外，尚欠的65878万元土地出让价款未付清，罗定市自然资源局先后于2018年1月30日、2月28日、3月30日、4月27日、5月30日、6月29日、7月25日、8月30日，向恒悦公司发出付款通知，要求其尽快付清建设用地使用权出让价款和迟延付款违约金。但恒悦公司一直没有向罗定市自然资源局支付尚欠的土地出让价款65878万元。另查明：恒悦公司成立于2017年12月21日，注册资本为1000万元，投资者为鼎利公司和恒大地产公司。鼎利公司于2018年3月28日向恒悦公司缴纳出资510万元，恒大地产公司于2018年5月28日、6月12日向恒悦公司分别缴纳出资1000元、4899000元，共490万元。在一审庭审过程中，恒悦公司确认其对受让土地进行了外围围蔽，已经完成地下室、工人用房的建设及部分土地平整基础工作，基本建设到地平线，因为场地内存在坟墓和高压线而致无法整体开发，目前处于停工状态。罗定市自然资源局确认涉案土地上还有10座坟墓未能迁移。罗定市自然资源局认为本案合同从恒悦公司交还土地之日或本案判决生效之日予以解除，违约金应计至恒悦公司交还土地之日。恒悦公司则同意以一审法院第一次开庭之日即2020年1月16日作为本案合同解除之日，违约金从2018年1月29日起计至2018年5月2日止。一审法院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷。罗定市自然资源局与恒悦公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的有关规定，合同有效。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、罗定市自然资源局与恒悦公司请求解除合同的理由是否成立；二、罗定市自然资源局要求鼎利公司、恒悦公司支付违约金的诉讼请求及恒悦公司要求罗定市自然资源局赔偿损失的反诉请求应否予以支持；三、恒大地产公司应否承担连带责任。一、关于合同双方请求解除合同的理由是否成立问题。罗定市自然资源局认为恒悦公司未能付清尚欠的国有建设用地使用权出让价款65878万元，合同第三十条约定延期付款超过60日，罗定市自然资源局有权解除合同。恒悦公司虽然同意解除合同，但是认为罗定市自然资源局交付的地块不符合法定和约定的交付条件，罗定市自然资源局已构成违约，致使恒悦公司不能实现合同目的，故请求解除合同。合同第十条约定，受让人应在签订合同之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同第三十条约定，受让人延期付款超过60日，出让人有权解除合同。双方于2017年12月29日签订合同，恒悦公司应在2018年1月28日前向罗定市自然资源局付清尚欠的土地出让价款65878万元，但其至今未向罗定市自然资源局付清尚欠的土地出让价款，逾期两年多，明显构成违约。按照合同第三十条的约定，罗定市自然资源局有权解除合同。罗定市自然资源局起诉请求解除其委托云浮市公共资源交易中心出具给鼎利公司的《成交确认书》、解除其与恒悦公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，合法有据，一审法院予以支持。合同第六条约定，出让人按完成用地范围内地面青苗、附着物清理，完成坟墓、高压线、电线杆、通讯线搬迁的标准交付土地。恒悦公司认为罗定市自然资源局交付的地块存在坟墓和高压线而致无法整体开发，但是恒悦公司已经对受让土地进行了外围围蔽，并已经完成了地下室和工人用房的建设，基本建设到地平线，恒悦公司的主张与其已完成工程进度的事实互相矛盾，一审法院不予采信。而且恒悦公司的项目停工是因其未办理建设工程规划许可证而被罗定市城乡建设规划局限期拆除违法建筑并查封建设场所，而不是因为受让土地上存在坟墓无法建设。因此，恒悦公司认为罗定市自然资源局交付的地块不符合法定和约定的交付条件，请求解除合同的理由不能成立，一审法院不予支持。虽然恒悦公司请求解除合同的理由不成立，但是其同意从一审法院第一次开庭之日即2020年1月16日起解除合同，一审法院予以认可，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》从2020年1月16日起解除。合同解除后，恒悦公司应将涉案土地交还给罗定市自然资源局。二、罗定市自然资源局要求鼎利公司、恒悦公司支付违约金的诉讼请求及恒悦公司要求罗定市自然资源局赔偿损失的反诉请求应否予以支持问题。1.罗定市自然资源局的违约金诉讼请求应否支持问题。如前所述，恒悦公司应在2018年1月28日前向罗定市自然资源局付清尚欠的土地出让价款65878万元，恒悦公司逾期付款，已构成违约，应承担违约责任。恒悦公司答辩认为合同解除时，双方的权利义务终止，违约责任条款随着合同终止而不再具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定合同解除，合同的权利义务终止。该条规定只是规定合同解除后，双方不再履行合同义务，并不是规定无需承担违约责任。恒悦公司该主张于法不符，一审法院不予支持。恒悦公司答辩认为其于2018年5月2日发函给罗定市自然资源局，以交付土地存在瑕疵为由请求顺延支付土地出让价款，故违约金应从2018年1月29日起计至2018年5月2日止。一审法院认为，合同约定恒悦公司应在2018年1月28日前付清土地出让价款，罗定市自然资源局于2018年5月2日前交付土地给恒悦公司。罗定市自然资源局因恒悦公司没有履行付款义务而未对土地现存的坟墓进行清理，这是合同赋予罗定市自然资源局的先履行抗辩权。虽然罗定市自然资源局交付土地存在瑕疵，但并没有影响恒悦公司对受让土地的开发建设。罗定市自然资源局已经完成交地义务，恒悦公司亦应履行其支付土地出让价款义务。恒悦公司至今未能付清土地出让价款，应按照合同的约定承担相应的违约责任。恒悦公司认为罗定市自然资源局主张的违约金过高，请求减少。罗定市自然资源局请求判令恒悦公司支付从2018年1月29日起至2018年10月29日止的违约金17984.694万元（65878万元×273日×1‰＝17984.694万元，抵减已付的8000万元后，请求支付9984.694万元违约金，之后每日按尚欠价款的1‰计算至交还土地之日）。本案合同的总标的额为73878万元，按照罗定市自然资源局主张的违约金计算方法计至目前为止，违约金已达5400万多元，在罗定市自然资源局未能举证证实其具体损失数额的情况下，违约金明显过高。恒悦公司认为合同约定的定金已转为土地出让价款，合同解除后罗定市自然资源局应返还该部分土地出让价款。合同第九条约定，本合同定金为8000万元，定金抵作土地出让价款。该条约定应理解为在双方履行合同的情况下，定金抵作土地出让价款。合同第三十条约定，受让人迟延付款的，应自迟延之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日仍不能付清的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。恒悦公司逾期付款导致合同解除，罗定市自然资源局可没收定金8000万元并要求赔偿损失，但罗定市自然资源局请求扣减定金8000万元后，每日按尚欠价款的1‰，从2018年1月29日起计算违约金至交还土地之日，因罗定市自然资源局未能举示相关证据证实其存在其他损失，一审法院不予支持。恒悦公司请求返还土地出让价款8000万元，因该8000万元已作为定金没收，一审法院对其该请求不予支持。鼎利公司应否承担违约责任问题。鼎利公司不是本案合同的受让人，但鼎利公司是涉案土地使用权挂牌公开交易的竞得人，其在《竞买申请书》中保证按照国有建设用地使用权挂牌出让文件的规定和要求履行全部义务，若出现不能按期付款或有其他违约行为，愿意承担全部法律责任，并赔偿损失。因此，鼎利公司应与恒悦公司共同承担违约责任。2.恒悦公司要求罗定市自然资源局赔偿损失的反诉请求应否支持问题。恒悦公司认为其与罗定市自然资源局签订出让合同后，对土地进行了一系列的开发建设，投入建设工程款3654.17万元，罗定市自然资源局违约致使合同解除，罗定市自然资源局应赔偿其工程款损失3654.17万元。一审法院认为，首先，恒悦公司认为罗定市自然资源局交付的地块不符合法定和约定的交付条件，请求解除合同的理由不能成立，合同解除是恒悦公司逾期支付土地出让价款违约而造成的。其次，恒悦公司在收到罗定市自然资源局的付款催告通知后，明知其逾期付款可能面临解除合同的后果，仍然在受让土地上进行开发建设，工程开发建设的损失是其擅自开发造成的。再次，恒悦公司在受让土地的建设项目因未办理建设工程规划许可证，而被罗定市城乡建设规划局责令停工，并限期拆除违法建筑，恒悦公司违法建筑造成的损失应由其自行承担。故一审法院对恒悦公司赔偿损失的反诉请求不予支持。三、恒大地产公司应否承担连带责任问题。罗定市自然资源局认为恒大地产公司作为恒悦公司的股东，明知涉案土地出让金达7亿多元，仅与鼎利公司共同认缴1000万元注册成立恒悦公司，滥用出资人有限责任以逃避债务。一审法院认为，恒悦公司受让涉案土地是公司的经营行为，其作为独立法人，可以独立承担民事责任。恒大地产公司作为恒悦公司的股东，已经完成其出资义务，不存在滥用出资人有限责任以逃避债务的行为。根据《中华人民共和国公司法》第三条第二款“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”的规定，恒大地产公司以其认缴的出资额为限对恒悦公司承担责任。罗定市自然资源局请求恒大地产公司对恒悦公司应支付的违约金承担连带责任，理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，罗定市自然资源局请求解除合同的理由成立，一审法院予以支持。罗定市自然资源局请求判令恒悦公司每日按尚欠价款的1‰支付违约金，明显过高，一审法院按照合同约定调整为没收定金8000万元。恒悦公司请求返还土地出让价款并赔偿损失的理由不成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下：一、罗定市自然资源局委托云浮市公共资源交易中心于2017年12月15日出具给珠海鼎利房地产开发有限公司的《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》、罗定市自然资源局与罗定市恒悦房地产开发有限公司于2017年12月29日签订的《国有建设用地使用权出让合同》于2020年1月16日起解除；二、罗定市恒悦房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向罗定市自然资源局交还位于罗定市（素龙街道大甲村大岗顶）面积为79592平方米的国有建设用地使用权；三、珠海鼎利房地产开发有限公司已向罗定市自然资源局支付的定金8000万元，由罗定市自然资源局予以没收；四、驳回罗定市自然资源局的其他诉讼请求；五、驳回罗定市恒悦房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费4234934.7元（原告罗定市自然资源局已预交270518元），由原告罗定市自然资源局负担541034.7元，由被告罗定市恒悦房地产开发有限公司、珠海鼎利房地产开发有限公司共同负担3693900元；反诉受理费312254元（反诉原告罗定市恒悦房地产开发有限公司已预交），由反诉原告罗定市恒悦房地产开发有限公司负担。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，本院依职权对涉案土地进行了现场勘验，各方当事人的委托诉讼代理人、当地基层组织的代表均到场参加勘验活动。勘验情况和结果为：1.涉案宗地已全部围蔽；2.宗地内现未发现坟墓；3.宗地内现有电线杆4-5根，属于电信电缆，现已废弃；4.宗地内恒悦公司已开展部分基坑工程，现已停工，基坑工程面积约占总设计面积的75%。另查明，2017年12月15日，罗定市自然资源局委托云浮市公共资源交易中心出具《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》给鼎利公司，载明:“成交后，竞得人缴纳的履约保证金可抵作签订土地使用权出让合同定金。”本院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷。涉案土地系经公开程序挂牌出让的土地，根据挂牌出让情况，罗定市自然资源局与恒悦公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据当事人的上诉请求、理由及答辩意见，本案的争议焦点为：1.罗定市自然资源局是否构成根本违约；2.罗定市自然资源局能否行使先履行抗辩权；3.鼎利公司支付的8000万元是否为定金；4.恒悦公司如何承担违约责任；5.罗定市自然资源局是否应当赔偿恒悦公司投入开发建设的损失3654.17万元；6.恒大地产公司是否应当承担连带责任。（一）关于罗定市自然资源局是否构成根本违约的问题。在建设用地使用权出让合同法律关系中，受让方的合同目的，是以支付出让金为对价取得土地使用权，通过对土地进行开发、使用和经营等活动，实现一定的经济利益。因此，确保出让土地符合现行法律和政策的规定，不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，是出让方的基本合同义务。恒悦公司主张罗定市自然资源局未按约定条件交付涉案土地导致其无法进行土地开发建设构成根本违约。双方约定涉案土地的交付条件为:“现状土地条件：按完成用地范围内地面青苗、附着物清理；完成坟墓、高压线、电线杆、通讯线搬迁的标准交付使用。并负责协调受让方完成出让宗地的围蔽工作。”双方确认在约定期限即2018年5月2日前完成了涉案土地的交接，恒悦公司对该土地进行了围蔽，并完成地下室、工人用房的建设及部分土地平整基础工作，基本建设到地平线。而罗定市自然资源局在一审诉讼中确认涉案土地上还有10座坟墓未迁移。由此可见，虽然罗定市自然资源局提前交付土地存在瑕疵，但并未影响恒悦公司对涉案土地的开发建设，恒悦公司的合同目的仍能实现。恒悦公司主张罗定市自然资源局构成根本违约与其已完成工程进度的事实相矛盾，且涉案项目停工是因为恒悦公司未办理建设工程规划许可证而被行政机关限期拆除违法建筑并查封建设场所，并非因为受让土地上存在坟墓而无法建设。故恒悦公司提交的证据不足以证明罗定市自然资源局存在违约行为致使其不能实现合同目的，其上诉主张罗定市自然资源局构成根本违约缺乏事实依据，本院不予支持。（二）关于罗定市自然资源局能否行使先履行抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据涉案合同的约定，恒悦公司应在本合同签订之日起30日内一次性付清出让价款，罗定市自然资源局应在2018年5月2日前将出让宗地交付给受让人，故双方互负债务且有先后履行顺序。而恒悦公司并未在涉案合同签订之日起30日内一次性付清出让价款，至今仍未支付。故罗定市自然资源局依法享有先履行抗辩权。在恒悦公司已经接收涉案土地并且施工建设的情况下，罗定市自然资源局先后于2018年1月30日、2月28日、3月30日、4月27日、5月30日、6月29日、7月25日、8月30日，书面通知恒悦公司尽快付清建设用地使用权出让价款和迟延付款违约金。尽管恒悦公司于2018年5月2日向罗定市自然资源局发出《告知函》，认为其受让的土地仍存在高压线塔及线路、若干坟墓、通讯线塔、风水树等未迁移，存在较大收地风险可能导致其不能对项目地块按期进行开工，并主张相应顺延土地出让金的履行。但罗定市自然资源局其后也以书面通知的方式作出回应，敦促恒悦公司按约定付清建设用地使用权出让价款和迟延付款违约金，罗定市自然资源局实际上已明确作出行使先履行抗辩权的意思表示。因此，恒悦公司以罗定市自然资源局未明确作出行使先履行抗辩权的意思表示为由，上诉主张罗定市自然资源局无权行使先履行抗辩权，与本案事实不符，本院不予支持。一审法院认定因恒悦公司没有履行付款义务，故罗定市自然资源局享有先履行抗辩权而未对涉案土地现存的坟墓进行清理，合法有据，本院予以维持。（三）关于鼎利公司支付的8000万元是否为定金的问题。2017年12月5日，鼎利公司向云浮市公共资源交易中心的帐户交纳竞买保证金8000万元。2017年12月15日，罗定市自然资源局委托云浮市公共资源交易中心出具《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》给鼎利公司，载明:“成交后，竞得人缴纳的履约保证金可抵作签订土地使用权出让合同定金。”而罗定市自然资源局与恒悦公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定：“本合同项下宗地的定金为人民币捌仟万元（80000000元），定金抵作土地出让价款。”此后，恒悦公司既未向罗定市自然资源局支付定金，罗定市自然资源局也未催促恒悦公司交纳定金，故鼎利公司交纳的竞买保证金8000万元应视为恒悦公司向罗定市自然资源局支付的定金。恒悦公司上诉主张鼎利公司支付的8000万元不是定金理由不成立，本院不予支持。（四）关于恒悦公司如何承担违约责任的问题。涉案合同第三十条约定：“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”据此，罗定市自然资源局主张恒悦公司向其支付从2018年1月29日至同年10月29日的违约金共计9984.694万元。对此，恒悦公司提出违约金过高的抗辩。鉴于涉案合同只约定迟延履行的违约金，对于合同解除则适用定金规则及赔偿损失，而罗定市自然资源局未能举证证明其具体损失数额，故一审法院认定恒悦公司逾期付款导致合同解除，罗定市自然资源局可没收定金8000万元，符合涉案合同约定，本院予以维持。恒悦公司请求返还土地出让价款8000万元，因该8000万元已作为定金没收，一审法院对其该请求不予支持，并无不妥。（五）关于罗定市自然资源局是否应当赔偿恒悦公司投入开发建设的损失3654.17万元的问题。第一，涉案合同系因恒悦公司不能按期支付土地出让价款构成根本违约而解除，罗定市自然资源局虽然交付土地存在瑕疵，但未影响恒悦公司对涉案土地的开发建设，且其依法享有先履行抗辩权，不构成违约。第二，恒悦公司在收到罗定市自然资源局的通知后，应明知其逾期付款可能面临解除合同的后果，其不顾罗定市自然资源局多次要求其马上停止在出让土地上的施工行为，仍然在受让土地上进行开发建设，该开发建设的损失是其擅自开发造成的。第三，恒悦公司在受让土地的开发建设因未办理建设工程规划许可证而被行政机关责令停工并限期拆除，恒悦公司违法建设造成的损失应由其自行承担。因此，恒悦公司上诉主张罗定市自然资源局赔偿其开发建设损失理由不足，本院不予支持。（六）关于恒大地产公司是否应当承担连带责任的问题。第一，恒悦公司在与罗定市自然资源局签订合同前已经成立，罗定市自然资源局应当明知其注册资本状况、股东出资比例及履行合同的能力。第二，恒悦公司受让案涉土地是公司的经营行为，其作为独立法人，依法独立承担民事责任。恒大地产公司作为恒悦公司的股东，已经完成出资义务，依法以其认缴的出资额为限对恒悦公司承担责任。第三，罗定市自然资源局提供的证据不足以证明存在恒大地产公司与恒悦公司人格混同、恒大地产公司过度支配与控制恒悦公司或者恒悦公司注册资本显著不足等滥用公司法人独立地位和股东有限责任以逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为。因此，罗定市自然资源局上诉主张恒大地产公司应当承担连带责任缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，罗定市自然资源局、恒悦公司的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2631328元，由罗定市自然资源局是否担2006820元，由罗定市恒悦房地产开发有限公司负担624508元。本判决为终审判决。审判长  余洪春审判员  王红英审判员  钟锦华二〇二〇年十一月四日法官助理王静书记员罗莹莹