福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4382号 上诉人（一审被告）：陈惠强，男，1973年7月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（一审原告）：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路**国贸大厦**。 法定代表人：周为民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾文威，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。 上诉人陈惠强因与被上诉人厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初3333号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人陈惠强上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1.上诉人在2014年6月25日房屋验收时因房屋质量问题在房屋验收单上明确表示该房屋“未能验收合格”。之后一直与被上诉人沟通整改，双方于2015年5月达成维修方案。被上诉人在整改期间敷衍了事，致使房屋漏水问题没有得到彻底解决，之后经过多次维修至今仍然得不到彻底解决，给上诉人的工作、生活、身体带来非常大的伤害。由于被上诉人的不作为，敷衍了事，漏水问题一直得不到有效解决，致使其家人身体健康受到伤害，请予以扣除。2.被上诉人宣称物业服务标准参照《厦门市住宅物业服务等级标准》四级执行，实际上根本没有达到所宣称的等级标准，请予以减免。3.被上诉人长期占用本应是9号、10号楼的会所的架空层用于办公以及出租给夏商超市，该收益应该用来抵掉部分物业管理费、公摊电费、公摊水费。请予减免。4.关于诉讼时效，上诉人于2020年3月17日收到一审法院的传票，要求被上诉人支付从2015年1月1日至2019年5月31日期间尚欠的物业管理费、专项维修金、公摊电费、公摊水费、代缴水费等等费用。根据《民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，被上诉人称于2017年11月27日用EMS寄律师函邮寄给上诉人，但实际上上诉人当时在宁德上班，根本就不可能亲自在厦门签收。因此2015年至2017年间已过诉讼时效的相关费用，不应采纳。综上所述，上诉人提请二审法院撤销原判，依法改判，以维护上诉人应有的合法权益。 被上诉人国贸物业公司答辩称，一、本案系物业服务合同纠纷，上诉人在上诉状中主张的事实与理由均与物业服务无关，被上诉人已依约提供了物业服务，一审法院判决上诉人应当支付物业服务费等费用合法有据。1.根据《物业管理服务协议》的约定，上诉人应于取得合法的交房入伙手续之日起向被上诉人缴纳物业管理服务费及日常维修资金等费用。讼争房产具备交房条件后，讼争房屋开发企业厦门国贸润园地产有限公司（以下称润园地产公司）已向上诉人寄发《交房通知书》，通知上诉人于2014年6月25日办理交房手续，上诉人也于2014年6月25日到场，并与被上诉人签订了《物业管理服务协议》。即，上诉人于2014年6月25日取得了合法的交房入伙手续，其应当开始缴纳相应的费用。2.根据《物业管理服务协议》的约定，被上诉人提供的物业服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及运行的维护和管理及环境卫生三个方面，上诉人在上诉状中所提出的问题均不属于被上诉人的物业服务范围。且被上诉人在管理案涉物业期间，对业主反映的相关问题积极进行处理，已经充分履行了自己应尽的义务。3.上诉人在上诉状中所提及的房屋问题属于上诉人专有部分的问题，不是公共部分的问题，不属于物业服务范围，系上诉人与润园地产公司之间的房屋买卖合同纠纷，上诉人可向润园地产公司主张相关的权利，被上诉人没有义务无偿为上诉人进行维修。故上诉人以其房屋存在质量问题未解决，认定被上诉人未履行《物业管理服务协议》中约定的义务缺乏事实依据。综上，被上诉人已提供了符合合同约定的物业服务，有权向上诉人收取相关的费用，上诉人主张缺乏依据，一审法院判决上诉人应当支付物业服务费等费用合法有据。二、上诉人在上诉状中主张被上诉人占用9号、10号楼的架空层缺乏事实依据。9号楼的夏商生鲜超市所在的楼层有独立产权，属于夏商集团所有，不属于业主共有，被上诉人无权向其收取任何使用费，不存在所谓的折抵物业管理费问题。10号楼的物业管理办公室属于小区设计规划，也不存在占用的问题。三、上诉人一审并未提出诉讼时效的抗辩，且被上诉人一直有向上诉人主张物业服务费等费用，本案不存在诉讼时效的问题。1.一审法院审理过程中，上诉人未提出诉讼时效的抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，上诉人在二审中主张诉讼时效问题不应当得到支持。2.被上诉人自上诉人欠费之日起一直在向其主张物业服务费等费用，故本案并不存在诉讼时效的问题。综上所述，被上诉人已经依约提供相关的物业服务，有权向上诉人收取相关物业服务费等费用，上诉人的上诉请求缺乏依据，应予以驳回。 国贸物业公司向一审法院起诉请求：陈惠强被告立即支付厦门市湖里区××西二里××号××室房产2015年1月1日至2019年5月31日期间尚欠的物业管理服务费18136.6元、专项维修金2093.50元、公摊电费1358.6元、公摊水费247.9元、代缴水费1038.8元、代收垃圾处理费105元以及滞纳金（以应付物业管理服务费及专项维修金为基数，自逾期之日起按日千分之三的标准计算至实际付款之日止）。 一审法院查明：厦门市湖里区五缘湾2010Ｐ20地块17＃楼2梯7层04单元房屋（以上为合同约定坐落，产权及门牌坐落为厦门市湖里区××西二里××号××室，建筑面积131.6平方米，所有权人为陈惠强，以下简称讼争房屋）所在小区为“国贸润园”。 2014年6月25日，陈惠强（甲方）与国贸物业公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：甲方委托乙方为讼争房屋提供物业管理服务，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.6元/月·平方米，专项维修资金0.3元/月·平方米；物业管理服务费及日常专项维修资金按季度交纳，甲方应在每应交纳费用之周期的首月内履行交纳义务；乙方违反本协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应当承担相应的法律责任；甲方不按本协议约定的收费标准和实践交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。 合同签订后，陈惠强依约向国贸物业公司支付物业管理服务费等费用至2014年12月31日，此后截至2019年5月31日欠缴物业管理服务费18136.6元、专项维修资金2093.5元、公摊电费1358.6元、公摊水费247.9元、代缴水费1038.8元、代收垃圾处理费105元。 一审另查明，陈惠强入住讼争房屋后，多次要求国贸物业公司上门对房屋漏水进行维修，至今未完全解决。 一审法院认为，陈惠强与国贸物业公司签订的《物业管理服务协议》真实合法有效，双方均应依约全面履行。在案证据显示，漏水维修不到位等问题确实存在，陈惠强以此主张先履行抗辩权，一审法院予以采信，对国贸物业公司关于滞纳金的诉讼请求不予支持。但陈惠强所主张的物业管理中存在的问题，不足以认定国贸物业公司根本违约，不足以成为免除物业管理服务费等费用给付义务的合法事由，陈惠强应当据实支付费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈惠强于本判决生效之日起十日内向厦门国贸物业管理有限公司支付截至2019年5月31日欠缴的物业管理服务费18136.6元、专项维修资金2093.5元、公摊电费1358.6元、公摊水费247.9元、代缴水费1038.8元、代收垃圾处理费105元；二、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其他诉求。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，陈惠强与国贸物业公司签订的《物业管理服务协议》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，陈惠强依约向国贸物业公司支付物业管理服务费等费用至2014年12月31日，此后陈惠强未向国贸物业公司支付物业管理服务费等费用。国贸物业公司请求陈惠强支付物业管理服务费于法有据，应予支持。关于房屋漏水问题，陈惠强未能举证证明漏水部位系属建筑物公共部分漏水抑或专有部分漏水，故陈惠强关于房屋漏水抵扣费用的主张，本院不予支持。关于架空层的收益抵扣费用的问题，且不论架空层的权属问题，即便架空层属于小区的公有部分，陈惠强也无权以其个人名义要求以此抵扣物业服务费等费用。关于诉讼时效的问题，陈惠强在一审时未对诉讼时效提出抗辩，其在二审时提出，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，本院不予支持。陈惠强提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈惠强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1544元，由上诉人陈惠强负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （林丽珊） 二〇二〇年十一月十八日 书记员（ 林斐 珺） 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。