湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初3892号原告（申请执行人）：大冶市巨龙采矿机械有限公司（以下简称巨龙公司），住所地：大冶市机械市场院内**。法定代表人：尹春花，系公司总经理。委托诉讼代理人：袁敦镇、黄青忠，湖北湛月律师事务所律师，代理权限:特别授权。被告（案外人）：潘朝高，男，汉族，1969年1月6日出生，住黄石市铁山区。委托诉讼代理人：邹光明，湖北远帆律师事务所律师，代理权限:一般代理。被告（被执行人）：潘希元，男，汉族，1962年8月20日出生，住黄石市铁山区。原告巨龙公司与被告潘朝高、潘希元执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巨龙公司及其委托诉讼代理人袁敦镇、被告潘朝高及其委托诉讼代理人邹光明、被告潘希元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巨龙公司的诉讼请求：1、请求判决恢复执行黄石市经济技术开发区白马路1号7号楼1单元701室商品房（不动产权证号为20151036)；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年8月17日，大冶市人民法院作出（2020)鄂0281执异66号执行裁定书：中止对黄石市经济技术开发区白马路1号7号楼1单元701室商品房(建筑面积为132.74㎡,不动产权证号为20151036)的执行原告认为贵院作出中止执行裁定属于认定事实不清，适用法律错误，为依法保障原告合法债权得以实现，请求判决恢复对黄石市经济技术开发区白马路1号7号楼1单元701室商品房（不动产权证号为20151036)的执行，理由如下：被告潘朝高在贵院司法查封前未支付全部价款，买受人（潘朝高)不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中被告潘朝高不符合该条规定第三项之规定,故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定可以排除执行的情形。其一、被告潘朝高未实际向被告潘希元支付购房首付款，这一点从被告一潘朝高不能提供相关首付款20万元付款凭证可以显示。其二、被告潘希元、潘朝高签订的《房屋买卖合同》第三条约定:“双方一致同意购房款预留叁万元作为后期过户费用。”被告潘朝高亦在执行异议书中自认已预留3万元未予支付，可见，被告潘朝高未支付全部价款或按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。其三，贵院于2019年2月26日依作出的（2019)鄂0281民初968-1民事裁定书查封了案涉房屋。在2019年2月26日前，被告潘朝高并未支付全部案涉房屋按揭款项，在其举证的银行汇款记录中亦反映其系2020年6月11日才偿还被告差欠的全部按揭贷款236000元，该事实足以印证贵院进行司法查封前，被告潘朝高并未支付完全部购房价款。其四，撇开上述第一、二、三条所列的理由，被告潘朝高所举证的银行明细亦不足以证明其已实际支付全部购房款，且其在银行明细中已备案说其还剩余51340元未付给被告潘希元。综上所述，被告潘朝高异议的理由不能成立,故提起诉讼。被告潘朝高辩称，一、在大冶市人民法院查封之前，被告潘希元已与答辩人签订书面《房屋买卖合同》。2017年1月9日，被告潘希元、程运良与答辩人签订书面《房屋买卖合同》，约定：被告潘希元与程运良将黄石市经济技术开发区白马路1号7号楼1单元701室商品房（面积132.74平方米，不动产权号为20151036）转让给答辩人，转让价格570000元；付款方式是预留3万元作为后期过户费用（此费用到过户时按实结算），首付款、前期按揭房款由答辩人一次性付清给被告潘希元与程运良，后期按揭由答辩人归还；约定房屋交付日期和转让费由被告潘希元、程运良承担。合同签订后，答辩人已按约履行合同。2019年2月26日大冶人民法院作出（2019）鄂0281民初968-1号民事裁决书，裁定查封黄石市经济技术开发区白马路1号7号楼1单元701室商品房（面积132.74平方米，不动产权号为20151036），查封期限为三年。因此，在大冶市人民法院查封之前，答辩人已与被告签订书面《房屋买卖合同》。二、在大冶市人民法院查封之前，答辩人已合法占有该房屋。按《房屋买卖合同》约定，在2017年1月份被告潘希元、程运良将涉案房屋交付给答辩人。此后，答辩人以自己名义2017年6月委托黄石团城山经济开发区大宅门建筑装饰设计工作室对房屋装修，在2017年9月15日、9月22日分别安装天燃气、有线电视和宽带，后搬入居住至今。因此在大冶市人民法院查封之前，答辩人已合法占有该房屋。三、答辩人已全部支付购房价款。在《房屋买卖合同》签订后，答辩人在2017年1月19日分两次付150000元、50000元，同月21日付21340；后又及时按月还按揭，至2020年6月11日还清按揭，提供贷款银行出具解除抵押权利证明。因此答辩人已全部支付购房价款。案涉房屋登记权利人虽未转让至答辩人名下，是由于开发商原因欠税费和小区大证查封不能办理。故综上所述，请求贵院依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的权益。被告潘希元辩称，2017年，已经将房产卖给被告潘朝高以抵外面所欠的债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原被告认为有异议的证据，本院根据案件的事实和证据进行综合认定。本院经审理认定事实如下：原告巨龙公司与被告潘希元租赁合同纠纷一案，原告巨龙公司向本院提出财产保全申请，本院于2019年2月26日作出（2019)鄂0281民初968-1号民事裁定书，查封被告潘希元的位于黄石市经济技术开发区白马路1号7号楼1单元701室一套(建筑面积为132.74㎡,不动产权证号为20151036)。同月27日，本院向黄石市房地产管理局、黄石市不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书。2019年8月9日，本院作出（2019）鄂0281民初968号民事判决书判决被告潘希元自本判决生效之日起七日内偿付原告巨龙公司租金151400元、违约金即利息86418.88元合计237818.88元，2018年6月10日以后利息，继续按实际欠款额为基数和0.88%月利率标准计算至清偿之日止。2020年8月6日，案外人潘朝高向本院提出执行异议，要求解除对位于黄石市经济技术开发区白马路1号7号楼1单元701室房屋的查封等措施，并停止对该房屋的强制执行。2020年8月17日，本院作出（2020）鄂0281执异66号执行裁定书，认为案外人潘朝高提出排除执行的异议理由成立，裁定中止对位于黄石市经济技术开发区白马路1号7号楼1单元701室商品房的执行。另查明，2015年7月25日，被告潘希元与黄石天域房地产开发有限公司签订《黄石市商品房买卖合同》，约定潘希元购买黄石天域房地产开发有限公司开发的黄石市经济技术开发区白马路1号7号楼1单元701室商品房一套，建筑面积为132.74㎡,总价款570251元，付款方式为首付购房款180251元，向招商银行股份有限公司黄石分行按揭贷款390000元。后被告潘希元及其妻程运良因缺乏资金于2017年1月9日与潘朝高签订商品房买卖合同，约定潘希元及其妻程运良将其位于黄石市经济技术开发区白马路1号7号楼1单元701室商品房一套作价57万元转让给潘朝高，由潘朝高一次性付清首付购房款、前期按揭贷款，后期按揭贷款由潘朝高偿还。潘朝高按约支付给潘希元首付购房款和前期按揭贷款合计221340元。随后潘朝高对该房进行了装修并入住至今。截止2020年6月11日，潘朝高代潘希元还清按揭贷款本息。同年6月16日，招商银行股份有限公司黄石分行解除了上述房屋的他项权利。事后，在办理过户手续时，潘朝高才得知涉案房屋已被查封。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行。人民法院对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩条价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人潘朝高与被告潘希元在本院查封案涉房屋前，已签订合法有效的书面买卖合同，并且已经合法占有使用涉案房屋，同时，案外人潘朝高已支付全部购房款，未办理过户登记并非其自身原因。综上，案外人潘朝高对案涉房屋提出排除执行的异议理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告大冶市巨龙采矿机械有限公司的诉讼请求。案件受理费19000元，由原告大冶市巨龙采矿机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 碧人民陪审员  袁海涛人民陪审员  聂彩华二〇二〇年十一月十日书 记 员  陈 双