江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初4230号原告：孔德澄，女，1991年8月7日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：曹立山，江苏钜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友山，江苏钜源律师事务所律师。被告：南京新城创汇房地产有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MD7RHX0，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文枢东路****综合楼****，现住所地江苏省南京市栖霞区兰德地理信息产业园。法定代表人：郑福权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张潇，男，1984年3月6日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区，该公司员工。委托诉讼代理人：刘永辉，男，1989年8月7日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区，该公司员工。原告孔德澄与被告南京新城创汇房地产有限公司（以下简称新城创汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告孔德澄的委托诉讼代理人曹立山、王友山，被告新城创汇公司的委托诉讼代理人张潇、刘永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔德澄向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付合格房屋；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计333862.232元（以7587778元为基数，自2019年7月1日暂计算至2020年7月1日，按年息4.4%计算；以7587778元为基数，自2020年7月2日至实际给付之日止，按年息4.4%计算）。该违约金包括被告未主动出示政府竣工验收备案资料产生的逾期交付违约金以及被告交付的房屋存在质量问题导致不符合交房标准产生的违约金；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月31日，原、被告签署《南京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），合同总价为7587778元，另约定被告于2019年6月30日前交付房屋。此后，被告将房屋交付时间变更为2019年12月24日，并愿意按照年利率4.4%的标准计算逾期交房违约金162284元。2019年12月24日，原告办理收房手续时发现，房屋存在严重质量瑕疵，不具备居住条件且未提供交房时应当具备的《建设工程规划核实合格书》、《房屋测绘成果》等相关证书。原告随即拒绝收房，并要求被告修复房屋并提供相关证书。2020年4月23日，原告向被告发送律师函，被告回函认为原告无理由拒收房屋，并认为房屋已视同交付。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告新城创汇公司辩称，1.房屋在交付前已取得了《建设工程规划核实合格书》、《竣工验收备案表》等材料，且在房屋交付现场进行了公示，上述资料在政府网站上也可以查到，并不存在被告故意不向业主公示的情况，符合约定的交付条件。2019年12月19日，被告向原告邮寄了交付通知书，通知原告于2019年12月24日办理交房，但原告未按期收房。2020年1月17日，被告向原告邮寄了逾期风险提示函，再次催告原告履行收房义务，故被告已尽到了房屋交付义务，不应承担逾期交房违约金；2.被告交付的房屋不存在影响房屋主体质量的瑕疵，原告无权拒绝收房，原告拒收房屋的行为已构成了违约，被告保留依据预售合同约定追究其逾期接收房屋的违约责任；3.双方在预售合同中已经约定三个月的延期交房宽限期，被告自宽限期满次日承担逾期交房责任。综上所述，原告提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。经审理查明，2017年10月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签署预售合同及补充协议各一份，双方约定的主要内容包括：乙方向甲方购买位于南京市栖霞区房屋（公安编号为10幢1单元101室，以下简称案涉房屋），建筑面积为299.45平方米，房屋总价7587778元；乙方于2017年10月28日前向甲方支付定金500000元，于2017年10月30日前支付2277778元，其余5310000元以贷款形式支付；甲方应于2019年6月30日前向乙方交付案涉房屋。案涉房屋交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《房屋测绘成果》。甲方迟延交付房屋的，应当按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金；案涉房屋具备约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前5天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以、地点以及应当携带的证件知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收房屋，甲方按约定承担迟延交付的责任。预售合同尾部，原告留存的通讯地址为南京市玄武区某某公寓Ｃ栋XXXX室。补充协议第六条中关于房屋交付部分的约定主要包括：买受人同意出卖人自己或委托合同中选聘的物业公司办理房屋交付手续。买受人应当在出卖人书面通知的交房时间接收房屋。该房屋的交付条件、标准仅以合同约定为准。买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则买受人应按合同约定承担逾期收房的违约责任。买受人认为房屋存在影响交付的质量问题的，除依据政府主管部门认定的有资质的检测机构出具的该房屋存在主体结构质量不合格的合法证明文件，并经出卖人确认外，买受人不得拒绝接收房屋。买受人如果以不影响房屋主体结构的质量瑕疵、出卖人维修或整改的意思表示或行为等为理由拒不办理房屋交接手续或主张出卖人逾期交房时，或买受人如果拒不按照合同约定、交付通知书或催告交付通知书上载明的时间、地点、、地点料等前来办理交房手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人已按照合同约定履行交付义务；如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人三个月的宽展期（宽展期自本合同约定的交付截止日期起算。若发生本合同约定的交付日期展期情形，则宽展期亦据实顺延），同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交付。出卖人有权提前交付符合交付条件的房屋，买受人同意根据出卖人通知的交付日期收房并承担相关费用。出卖人超过宽展期交房的，自宽展期届满的次日起承担逾期交房违约责任；房屋交付时，买受人应按有关部门的规定缴纳契税、产权登记费、公共部位维修资金、物业服务费等相关费用。房屋交付时，依次按业主身份确认、房屋面积差费用结算、物业服务费结算、物业类手续办理、房屋查验及售后服务流程进行办理。买受人在办理房屋交接手续的同时须付清面积差价款、物业维修资金和物业管理费、代收的装修垃圾清运费、电表开通费、水费、有线电视初装费等相关入户费用，并遵守出卖人的交房流程，否则出卖人有权不予办理相关手续，由此造成的逾期交房责任由买受人承担。上述预售合同及补充协议签署后，原告已支付了合同约定的房款，被告亦出具了金额为7587778元的购房发票。2018年11月29日，被告取得了案涉房屋所在工程项目整体的《建设工程规划核实合格书》。2019年12月2日，被告取得了案涉房屋所在楼栋的《竣工验收备案表》。2019年12月4日，被告取得了案涉房屋所在楼栋的《南京市房产测绘成果报告》。至此，被告取得了预售合同约定的在交付房屋所应具备的各项审批许可材料。2019年12月19日，被告按照原告在预售合同中预留的通讯地址向其邮寄了《交付通知书》，通知原告于2019年12月24日前往原售楼中心办理案涉房屋的入住手续。2020年1月17日，被告再次按照原告预留通讯地址向其邮寄了《逾期收房风险提示函》，告知原告因其未按照通知时间办理房屋交付手续，案涉房屋已在被告通知的时间视同交付，并再次敦促原告办理收房手续。上述两份文件均显示为他人代收，原告认可收到了《交付通知书》，但否认收到了《逾期收房风险提示函》。另查明，原告本人因工作原因未能于2019年12月24日到场办理收房手续，原告方实际于2020年1月12日到场查验案涉房屋，因原告方认为案涉房屋存在空鼓、裂缝、渗漏等情形故而未办理收房手续。2020年4月19日，原告方再次赴案涉房屋处进行验房，并认为房屋仍存在未维修完毕的质量问题，此后原告方又因物业费预收问题与物业公司发生争议，故而当日仍未办理收房。2020年4月23日，原告委托律师向被告发送律师函，认为被告交付房屋存在质量问题且未提供《建设工程规划核实合格书》、《南京市房产测绘成果报告》等材料，故要求被告于2020年5月10日前交付房屋并承担相应逾期交房违约金。被告复函认为，案涉房屋不存在影响房屋主体结构的质量瑕疵，原告无权拒绝收房，案涉房屋已于2019年12月24日视同交付，并要求原告尽快办理房屋交付手续。2020年8月8日，被告通过邮寄方式向原告送达了《逾期交付风险提示函》、《建设工程规划核实合格书》、《竣工验收备案表》、《南京市房产测绘成果报告》等资料。2020年8月21日，被告委托南京市秦淮区公证处就被告取得的《建设工程规划核实合格书》、《竣工验收备案表》等资料已在政府职能部门网站上公示进行了公证。审理中，原告向本院申请了证人孔某（原告父亲）、陈某（原告聘请的验房人员）出庭作证，另提交房屋室内照片，用以证明案涉房屋在交付时存在严重质量问题。孔某出具的证人证言主要内容为：原告方曾于2020年1月12日、4月19日、5月13日三次到场验房，被告均未出示《建设工程规划核实合格书》、《竣工验收备案表》等材料。原告方在1月12日到场后发现，案涉房屋墙体存在空鼓、开裂、渗漏等情况，被告工作人员同意维修并会在维修时通知原告到场；原告方在4月19日到场后发现，案涉房屋空鼓已维修，裂缝处亦被重新粉刷，但不清楚是否对内部进行了维修，且仍存在部分质量问题。当日双方因物业公司要求预收物业费用产生争议，故而将收房单上的签名划去；原告方于5月13日到场收房时发现，案涉房屋墙体全部刷白，遮盖了原有的维修痕迹，故而仍未收房。证人陈某的证人证言主要内容为：证人长期从事装饰装修工程监理工作，但没有验房师资质。证人于1月12日受雇于原告到案涉房屋处验房，经查验发现，案涉房屋墙体存在开裂、空鼓、渗水等情况，负一层墙体顶面存在三条长裂缝，上述问题可能影响房屋主体结构安全，并对有关质量问题进行了标注。原告提供的照片显示，房屋墙体多处被标明空鼓、开裂等字样。被告认为证人证言与原告存在利害关系，照片无法证明系案涉房屋，故对于上述证据就均不予认可。被告为证明已在项目交付现场对《建设工程规划核实合格书》、《竣工验收备案表》等材料进行了公示，向本院提交了署名为曹某甲、张某甲的说明、证明各一份，两人表示被告在2019年12月24日的集中交付现场张贴公示了《建设工程规划核实合格书》、《竣工验收备案表》等材料。原告对上述两份文件的真实性不予认可。本案闭庭后，原告委托其父母于2020年9月4日办理了案涉房屋的交房手续，并确认2019年7月1日至《交房通知书》载明的交付之日产生的逾期交房违约金为162284元，扣除原告应承担的补交房款及维修基金，被告已于2020年9月8日将剩余违约金122787元支付给了原告。此外，原告于本案闭庭后向本院提交了落款时间为2020年9月2日的变更诉讼请求申请书，申请将第二项诉讼请求变更为判令被告给付原告逾期交房违约金及因房屋质量问题维修导致的租金损失合计333862.232元（以7587778元为基数，自2019年7月1日暂计算至2020年7月1日，按年息4.4%计算；自2020年7月2日至实际给付之日止按7587778元为本金按年息4.4%）。上述事实有《南京市商品房预售合同》及其补充协议、个人贷款支付证明、银行卡POS刷卡单、江苏增值税普通发票、确认书、物业费用清单、地产费、地产费用清单、回复函、证人证言、照片、江苏增值税电子发票、《建设工程规划核实合格书》、《竣工验收备案表》、《南京市房产测绘成果报告》、《南京市门牌号码编排登记表》、《交付通知书》及邮寄证明、《逾期收房风险提示函》及邮寄证明、（2020）苏宁秦淮证字第5127号公证书、情况说明、证明、《委托书》、《楼宇交接表》、《商品房房屋结算清单》、银行回单，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应承担原告所主张的2019年12月24日以后的逾期交房违约金。在本案中，原告主张的逾期交房违约金实际上包括截止至2019年12月24日的逾期交房违约金以及此后因被告未主动出示竣工验收材料、房屋存在质量问题不符合交付条件所产生的逾期交房违约金。因双方对于截止至2019年12月24日产生的逾期交房违约金162284元并无异议，且被告已履行了上述款项的支付义务，本院对此依法予以确认。被告是否应就原告主张的未主动出示竣工验收资料产生的逾期交房违约金。在本案中，原、被告签署的预售合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。预售合同约定，案涉房屋的交付条件是已取得《建设工程规划核实合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《南京市房产测绘成果报告》，如被告在交接房屋时不出示上述文件或文件不全，则承担迟延交房责任。上述约定的目的在于规范被告的房屋交付行为，防止被告在未通过行政主管部门验收的情况下违规向业主交房。根据庭审查明的事实，被告在向原告发出《交付通知书》前已经取得了上述审批许可文件，且上述文件在相关政府部门网站上亦已进行了公示，被告表示已在集中交付现场进行了公示，而原告因自身原因未按通知时间到场办理交付手续，现原告仅以被告未主动出示上述文件为由，要求承担逾期交房违约金，依据不足。案涉房屋是否存在重大质量问题导致不符合交付条件。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，案涉房屋已经通过行政主管部门竣工验收的情况下，原告主张案涉房屋存在严重质量问题，应当对此承担举证证明责任。原告申请出庭的证人与原告存在利害关系，仅凭原告提供的证人证言及照片并不足以认定案涉房屋存在严重影响房屋主体结构安全的重大质量问题。如原告认为确实存在重大质量问题，在验房时就应聘请具有专业检测资质的单位进行检测鉴定。现原告提供的证据并不足以证明案涉房屋存在严重质量问题，故对于原告要求被告承担因房屋存在严重质量问题而产生的逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。除此之外，因原告已在2020年9月4日办理收房手续，故原告要求被告交付合格房屋的诉讼请求，在本案中已无处理必要。原告在庭审结束后提交变更诉讼请求申请书，已超出法定期限，对于原告变更后的诉讼请求，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用》第九十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告孔德澄的全部诉讼请求。案件受理费6308元，减半收取3154元，由原告孔德澄负担1621元，由被告南京新城创汇房地产有限公司负担1533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二〇年十一月二十七日法官助理唐亚萌书记员杨莉