广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4591号上诉人（原审原告）：英硕集团有限公司（YingShuoGroupLimited），住所地香港特别行政区湾仔港湾道**水安中心****，公司编号：1549041。法定代表人：陈剑海，董事长。委托诉讼代理人：黄仲光，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷露苗，广东华誉品智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市健康基地集团有限公司（原中山市健康科技产业基地发展有限公司），住所地广东省中山市火炬开发区**************，统一社会信用代码914***********949A。法定代表人：万鹤群，总经理。被上诉人（原审被告）：中山火炬开发区临海工业园开发有限公司，住所地广东省中山市翠亨新区******翠亨新区规划馆102室，统一社会信用代码914***********520K。法定代表人：刘嵘，董事长。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。上诉人英硕集团有限公司（YingShuoGroupLimited）（以下简称英硕集团公司）因与被上诉人中山市健康基地集团有限公司（以下简称健康基地集团公司）、中山火炬开发区临海工业园开发有限公司（以下简称临海工业园公司）合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初21262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。英硕集团公司上诉请求：撤销一审判决，改判健康基地集团公司、临海工业园公司向英硕集团公司返还定金336万元及利息（以336万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2014年11月18日起，计算至定金实际退还之日止）。事实和理由：一、涉案《项目用地投资协议》中包含了土地使用权出让的基本要件，故该协议属于土地使用权出让合同，因健康基地集团公司、临海工业园公司并非适格的土地出让人，故该协议应认定为无效合同。1.涉案协议明确了涉案土地的具体位置、面积、出让单价、用途等一系列关于土地交易的事宜，可见，该协议的本质是健康基地集团公司、临海工业园公司以达成一定的经济指标为条件、以特定价格转让涉案土地使用权给英硕集团公司的合同；2.涉案土地是国有工业用地，是经营性用地，依法应当采用公开竞价方式出让，但涉案《项目用地投资协议》虽然名义上要求英硕集团公司通过招拍挂的方式取得涉案土地使用权，但实际上却提前与竞买人协议确定了挂牌出让土地使用权的具体条件，使得招拍挂程序流于形式，违背了《物权法》第一百三十七条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的强制性规定，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议应认定为无效；3.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，开发区管理委员会作为出让方签订的土地使用权转让合同应当认定为无效合同，同理，健康基地集团公司、临海工业园公司作为开发区管理委员会的下级单位，因其不是法定的出让主体，故其签署的涉案土地使用权出让合同无效。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，涉案《项目用地投资协议》被认定无效，英硕集团公司可以要求健康基地集团公司、临海工业园公司退还已收取的定金。三、退一步而言，即便涉案《项目用地投资协议》被认定有效，该协议约定的违约金数额也明显过高，涉案土地已于2016年7月21日以网上竞价方式公开出让，健康基地集团公司、临海工业园公司并没有因为涉案协议中止而遭受重大损失，如要求英硕集团公司按照土地转让价格的20%承担违约责任，显然过高，应当酌情调整。健康基地集团公司、临海工业园公司辩称，一审判决关于涉案《项目用地投资协议》是关于投资设立规格达到规定指标的项目公司需要建设用地的综合性合同的认定正确，涉案协议无论是形式上还是内容上均不构成土地使用权转让合同，协议的第一条约定了项目用地是由翠亨新区挂牌出让，第二条约定了土地出让价按照挂牌实际出让价，第五、六条约定了健康基地集团公司、临海工业园公司的义务，以上条款可见健康基地集团公司、临海工业园公司并非是土地转让方，故涉案协议不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因英硕集团公司不参与竞拍，故健康基地集团公司、临海工业园公司有权没收定金。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回英硕集团公司的上诉请求。英硕集团公司向一审法院起诉请求：一、确认英硕集团公司与健康基地集团公司、临海工业园公司于2014年11月10日签订的《项目用地投资协议》无效；二、健康基地集团公司、临海工业园公司向英硕集团公司返还定金336万元及利息（利息以336万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2014年11月18日起，计算至定金实际退还之日止，暂计至2019年1月31日为671194.52元），合计4031194.52元。一审法院经审理认定事实如下：2014年11月10日，英硕集团公司（乙方）与健康基地集团公司（甲方）、临海工业园公司（丙方）签订项目用地投资协议书，约定：“一、乙方投资项目位于中山翠亨新区东二围，项目用地面积26666平方米（折合约40亩），实际面积以土地使用权证标明的面积为准。本项目的用地由翠亨新区按国家土地政策规定挂牌出让，出让的用地为国有建设用地，土地所有权属于国家，地下资源、埋藏物，地下资源设施不在国有建设用地使用权出让范围，该土地为国有工业用地，其使用年限以国土部门颁发的土地使用权证所载年限为准。二、土地出让单价暂定为人民币42元/亩，出让挂牌底价为1680万元人民币，土地出让价最终以挂牌拍卖成交价格为准。土地挂牌出让过程中所产生的有关税收和费用按国家政策、土地挂牌出让标书的约定由双方各自承担。三、土地交付：丙方应当在乙方或乙方投资成立中山项目公司参与项目用地竞投取得成交确认书之日起60个工作日内，由丙方向乙方或乙方投资成立中山项目公司交付土地，并保证该宗土地符合“五通一平”状况，应满足下列条件（以下交付土地条件根据地块位置最后确认为准）。四、乙方或乙方投资中山项目公司承诺：1.投资产业类别：健康绿色环保新材料，投资总额30000万元人民币；2.成立一家工业生产型外商独资企业，注册资金1600万美元，应于2014年12月31日前完成工商登记设立手续（以营业执照为准）；3.项目从投产之日起三年内需完成以下经济指标，并以此为基础进行工业统计数据报送。五、本协议签订后，甲方应积极协助乙方做好在中山火炬开发区投资的前期工作，包括办理中山公司的名称预核准、营业执照及取得相关政府部门的投资核准批复等，以便乙方或乙方投资设立的中山项目公司取得在中山市竞拍带项目土地的资格。六、乙方或乙方投资成立中山项目公司完成上述第五条所述事项，甲、丙双方协助火炬开发区把本投资协议书项下的土地使用权提交中山市国土局挂牌拍卖，并积极协助乙方或乙方投资设立的中山项目公司参与竞拍，竞拍的手续费由乙方承担。本协议书签订后3日内，乙方应向甲方支付挂牌出让（转让）底价的20%作为定金，即336万元人民币。在土地使用权公开挂牌成交后，乙方所支付定金中的120万元人民币（按3万元/亩）转为项目履约保证金，剩余部分定金216万元（不计利息），甲方在挂牌成交后10天内退还给乙方。乙方无正当理由逾期缴纳上述定金的，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费用的0.1%计收违约金；乙方存在严重违约情形导致本合同无法继续履行的，甲方有权解除本合同，没收乙方交纳的上述定金。乙方或乙方投资成立中山项目公司获得工商营业执照之日后100个工作日内，非因乙方或其设立的中山项目公司原因，项目土地未能成功挂牌或挂牌后乙方投资成立的中山项目公司未能中标的，甲方应当在10日无息退还本协议项下约定的所有定金。甲方逾期退还定金的，乙方投资成立中山项目公司可以从逾期之日后第10日起每日按应退还费用的0.1%加收违约金，直到定金足额退还。七、本投资协议书项下的土地使用权经公开挂牌拍卖并由乙方或乙方投资设立的中山项目公司竞得后，乙方或乙方投资设立的中山项目公司应与国土部门签订《国有建设用地使用权出让（转让）合同》，并严格按照该等合同约定履行。九、违约责任：一）甲方、丙方违反本协议的约定，不能将本协议项下地块挂牌公示转让，应不计利息返还乙方或乙方投资成立中山项目公司支付的定金。二）如果因乙方或乙方投资设立的中山项目公司原因未能按时参与本协议项目地块的竞拍或参与竞拍但不举牌购买土地使用权的，则乙方缴纳本协议项下所有的定金甲方予以全额没收。……十、三方确认各自的通信地址。三方在履行本协议的过程中，所有文件往来及与本协议有关的通知、要求等，应以书面形式进行；三方往来之传真一经发出，信件在投邮七天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达到另外两方。任何一方通信地址或通讯方式发生改变，应在改变后三日内书面通知对方，否则因此引起的一切责任由其自行承担。十二、三方在履行本协议过程中发生任何争议，应协商解决，协商不成，任何一方均可向中山市第一人民法院提起诉讼解决。十三、本协议书一式陆份，三方各执贰份，具有同等法律效力，自三方签名盖章并自本项目获得政府批准的《工业项目准入批复表》之日起即时生效。”合同下方由甲、乙、丙三方经手人分别签名并加盖单位公章确认。2014年11月18日，英硕集团公司委托上海英宁塑料制品有限公司通过交通银行上海市分行向健康基地集团公司通知指定的收款账户汇款336万元，交通银行记账回执摘要栏记明“定金开发区支行”，英硕集团在其付款凭单上写明“付款用途支付中山项目定金336万”。2015年6月10日，英硕集团公司与健康基地集团公司进行磋商，形成会议纪要。同年7月16日，健康基地集团公司向英硕集团公司发出“关于是否终止中山翠亨新区东二围的项目用地招拍挂流程的函件”，写明“根据贵司2015年6月10日来我司沟通情况，贵司希望我司终止项目用地招拍挂流程，目前我司已暂缓挂牌时间，本着有理有节的处事原则，我方致函贵司：敦请贵司于收到函件之日起7天内就是否终止项目用地招拍挂流程一事以书面形式回复我方，若逾期不回复，我司依据贵司2015年6月10日来我司的沟通情况，视为贵司确认终止项目用地招拍挂流程，也即是，因贵司原因项目用地未能成功挂牌，相关责任由贵司自行承担。特此函告！”同年8月17日，英硕集团公司复函健康基地集团公司，写明“我司与贵司签订的三方《项目用地投资协议》约定需竞拍位于中山翠亨新区东二围项目用地约40亩，现因我司上海的旧工业厂房未能及时出让致资金不能及时到位，现申请放弃竞拍，望你司考虑我司的实际困难退还已付定金处理。”当月31日，健康基地集团公司向中山火炬开发区管理委员会提出“关于申请开发区管委会位于东二围38亩W15-15-0064建设用地公开交易审批退案的请示”，载明“火炬开发区东二围38亩建设用地正在市国土公开交易审批，用地面积25333.3平方米，折合38亩，编号为W15-15-0064，由于地价提升，需要重新调整出让价格，需向中山市火炬区国土资源局申请办理退案手续，恳请管委会协调中山市国土资源局对该用地的公开交易审批进行退案处理。”其后，中山火炬开发区管委会向中山市国土资源局发出中开管[2015]108号“关于申请东二围38W15-15-0064建设用地公开交易审批退案的函”，申请上述用地的公开交易审批退案。2016年7月21日，中山市********发布中山市国有建设用地使用权上网竞价出让公告，对包含涉案土地在内的位于中山市南朗镇（翠亨新区起步区）东二围面积45786.4平方米（折合68.6795亩）工业用地以上网竞价方式公开出让。英硕集团公司没有参与竞拍活动。2019年8月19日，英硕集团公司诉至一审法院，提出前述诉求。一审法院认为，本案属于涉港合同纠纷，虽然各方并未书面约定解决合同争议所适用的法律，但均同意适用我国内地法律处理本案纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。”的规定，本案应适用内地法律作为准据法进行裁决。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”。本案中，英硕集团公司与健康基地集团公司、临海工业园公司经自由协商签订的涉案《项目用地投资协议》，体现双方当事人真实意思表示，对此应予以认定。从合同内容来看，主要约定由英硕集团公司在翠亨新区东二围38亩W15-15-0064建设用地投资设立健康绿色环保新材料生产项目企业，双方均明确知道该项目用地为国有建设用地，土地所有权属于国家，由翠亨新区按国家土地政策规定挂牌出让，土地出让价最终以挂牌拍卖成交价格为准，英硕集团公司或其投资成立的中山项目公司参与竞拍，竞拍手续费由英硕集团公司承担；健康基地集团公司应积极协助英硕集团公司做好在中山火炬开发区投资的前期工作，完成包括办理中山公司的名称预核准、营业执照及取得相关政府部门的投资核准批复等工作，以使英硕集团公司或其投资设立的中山项目公司取得在中山市竞拍带项目土地的资格；并在英硕集团公司或其投资成立中山项目公司获得工商营业执照之日后100个工作日内，与临海工业园公司把本投资协议项下的土地使用权提交中山市国土局挂牌拍卖，并积极协助英硕集团公司或其投资设立的中山项目公司参与竞拍；临海工业园公司应当在英硕集团公司或其投资成立的中山项目公司参与项目用地竞投取得成交确认书之日起60个工作日内，向其交付符合“五通一平”状况和其他约定条件的土地；因英硕集团公司或其投资设立的中山项目公司原因未能按时参与本协议项目地块的竞拍或参与竞拍但不举牌购买土地使用权的，则其已缴纳本协议项下的所有定金归健康基地集团公司予以全额没收；如英硕集团公司取得土地使用权证，则需在约定时间内完成建筑动工、建设完成建筑面积及完成项目公司投产、生产销售产值经济指标等事项，未能达到约定标准，需要承担相应的违约责任；综上可见，双方签订的涉案项目用地投资协议合同并不是土地使用权出让合同，而是关于投资设立约定规格、达到约定经济指标的项目公司需要建设用地的综合性合同；合同主要内容不是由健康基地集团公司与临海工业园公司对涉案中山火炬开发区翠亨新区东二围38亩W15-15-0064建设用地进行转让处分，而是协助英硕集团公司或其投资设立的中山项目公司参与中山市国土局对前述地块土地使用权举行的公开招拍挂活动，竞拍该地块土地使用权；同时，合同还明确约定本投资协议书项下土地使用权由英硕集团公司或其投资设立的中山项目公司竞得后，由其自行与国土部门签订《国有建设用地使用权出让（转让）合同》，并严格按照该合同约定履行。因此，双方签订的涉案项目用地投资协议合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。据此，英硕集团公司以涉案土地为国有建设用地，土地所有权属于国家，健康基地集团公司与临海工业园公司并非合法的权利人，无权对国有土地进行处分，故三方签订的《项目用地投资协议》应属无效为由，提出的本案诉讼主张，明显与客观事实不符，且与法律规定相悖，其请求确认双方签订的涉案项目用地投资协议无效的诉讼请求不予支持。同理，英硕集团公司依据其主张合同无效而请求健康基地集团公司向其返还因该合同约定取得的财产，没有事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回英硕集团公司（YingShuoGroupLimited）的全部诉讼请求。案件受理费39050元，由英硕集团公司（YingShuoGroupLimited）负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，原中山市健康科技产业基地发展有限公司于2020年8月3日经核准变更登记为中山市健康基地集团有限公司。本院认为,本案系涉港合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。……”，本案中，因各方当事人均同意适用内地法律解决本案纠纷，故一审法院适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。本案的争议焦点是：涉案《项目用地投资协议》的效力认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，从《项目用地投资协议》内容上看，健康基地集团公司、临海工业园公司需协助火炬开发区把投资协议项下的土地使用权提交中山市国土局挂牌拍卖，并积极协助英硕集团公司或其投资设立的中山项目公司参与竞拍，健康基地集团公司还应协助英硕集团公司做好在中山火炬开发区投资的前期工作，完成包括办理中山公司的名称预核准、营业执照及取得相关政府部门的投资核准批复等工作，临海工业园公司则应当在英硕集团公司或其投资成立的中山项目公司参与项目用地竞投取得成交确认书之日起60个工作日内，向其交付符合“五通一平”状况和其他约定条件的土地。以上协议内容反映出健康基地集团公司、临海工业园公司的主要义务是协助英硕集团公司竞拍涉案土地使用权，可见，该协议并未否认涉案土地使用权需通过竞拍获取，且事实上，该土地使用权也于2016年7月21日在网上竞价拍卖，故该协议内容没有违反《物权法》第一百三十七条及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定，英硕集团公司主张该协议因违反上述法律规定从而属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项法定无效情形的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。另，《项目用地投资协议》载明出让的土地为国有建设用地，土地所有权属于国家，土地出让价最终以挂牌拍卖成交价格为准，且英硕集团公司或其投资设立的中山项目公司在获得涉案土地使用权之后应与国土部门签订《国有建设用地使用权出让（转让）合同》，以上内容可看出该协议明确涉案土地所使用权的出让方并非健康基地集团公司、临海工业园公司，故英硕集团公司主张健康基地集团公司、临海工业园公司系涉案土地使用权出让方但却因其无权出售该土地使用权故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定认为涉案协议无效的上诉理由与该协议内容不符，本院不予支持。综上，涉案《项目用地投资协议》系英硕集团公司与健康基地集团公司、临海工业园公司真实意思表示，且内容没有违反法律法规，应认定为合法有效。根据该协议，英硕集团公司没有依约参与涉案土地使用权的竞拍，健康基地集团公司、临海工业园公司有权没收英硕集团公司已缴纳的定金，故一审判决判令驳回英硕集团公司要求返还定金的诉讼请求正确，本院予以维持。至于英硕集团公司要求调低违约金的问题。各方在《项目用地投资协议》中约定的违约金是挂牌出让底价的20%，该定金数额没有超过合同标的额的百分之二十，不属于超出法律规定上限的情形，也不属于合同法中规定的“违约金过分高于造成的损失”的情形，故英硕集团公司要求调低违约金的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。综上所述，英硕集团公司要求返还定金及利息的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理39050元【上诉人英硕集团有限公司（YingShuoGroupLimited）已预交）】，由上诉人英硕集团有限公司（YingShuoGroupLimited）负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年十一月十九日书记员  杨子岳