河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0721民初1483号原告：新乡县朗公庙镇北固军村村民委员会，住所地：新乡县朗公庙镇北固军村。法定代表人：刘安征，村委会主任。委托诉讼代理人：郭昉杓，河南师大方正律师事务所律师。被告：王贤菊，女，1979年12月16日出生，汉族，住新乡县。委托诉讼代理人：孟凡哲，河南三多律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄歆航，河南三多律师事务所律师。原告新乡县朗公庙镇北固军村村民委员会与被告王贤菊土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告委托诉讼代理人郭昉杓与被告委托诉讼代理人孟凡哲、娄歆航到庭参加诉讼。原告同时起诉了新乡县固军路源驾驶员培训学校，但该学校已经被注销，主体不存在，不应再列为被告。本案现已审理终结。原告新乡县朗公庙镇北固军村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告新乡县固军路源驾驶员培训学校签订的《土地租赁合同书》；2、请求法院判令被告立即归还位于北固军村北头砖窑厂的土地给原告；3、请求法院判令被告立即向原告支付截止至2020年6月30日的租金53000元，之后租金按每日139.7元计算至租赁土地实际归还之日止。事实和理由：2013年6月1日，原告与被告新乡县固军路源驾驶员培训学校签订《土地租赁合同书》，被告王贤菊为实际经营者。合同约定：原告将位于村北头废弃砖窑厂租赁给被告使用，租赁期限自2013年6月至2043年6月，每亩每年1000元土地租金，合同签订后，支付1年的租赁费53000元，以后每年的6月30日前交清下一年的租金。合同签订后，原告依照合同约定向被告交付了土地供其使用，但被告自2019年6月开始欠付下一年的租金，截止至2020年6月30日，被告仍欠原告租金53000元未支付，故诉至法院。被告王贤菊辩称：二被告不存在恶意违约行为，系行使不安抗辩权；涉案土地应继续履行，不应归还土地；原告系滥用合同解除权，为了逼迫两被告搬离租赁土地并且不给补偿款的目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：土地租赁合同书一份。二被告对此均无异议。本院对原告的证据予以认可。被告提交证据：证据1、村委会会议记录一份；证据2、土地租赁合同书一份；证据3、收到条；证据4、录像光盘一张；证据5、图片4张；证据6、报警记录3份。原告对被告证据1真实性有异议；对录像光盘和图片的关联性和真实性有异议；对其他证据的真实性无异议。经本院认证，被告证据1虽系复印件，但原告系保存原件的主体，原告未具体指出对证据1不真实的地方，亦未提供证据证明，故本院对原告证据1予以认可。对被告证据4和证据5能相互印证，本院对该两份证据的真实性予以认可，对原告无异议的被告证据予以认可。依据有效证据、庭审调查及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年6月1日，原告（甲方）与新乡县固军路源驾驶员培训学校（乙方）签订《土地租赁合同书》，被告王贤菊为实际经营者。合同约定：甲方将位于村北头废弃砖窑厂租赁给被告使用，土地用于投资开办驾校，土地面积为53亩，租赁期限自2013年6月至2043年6月，每亩每年1000元土地租金，合同签订后，乙方向甲方支付1年的租赁费53000元，以后每年的6月30日前交清下一年的租金，不得拖欠，如乙方到期未交租赁费，甲方视为乙方自动放弃租赁合同，甲方有权单方解除合同。合同签订后，原告依照合同约定向被告交付了土地供其使用。2016年，王贤菊将新乡县固军路源驾驶员培训学校（个体工商户）注销后，成立新乡市路源驾驶员培训有限公司。2017年3月24日，原告时任村委会主任刘春锋出具收到条一份，载明收到路源驾校租金320500元。同年，涉案土地被依法征收，但土地手续至今未办理到底。2020年6月23日，魏常峰（新乡市路源驾驶员培训有限公司人员）向新乡县公安局朗公庙派出所报案，称北固军村刘春锋寻衅滋事一案，该派出所以不属于公安机关管辖范围为由，作出不予调查处理告知书。7月5日，魏常峰向新乡县公安局朗公庙派出所报案称新乡市路源驾驶员培训有限公司大门被堵一案，该派出所以不属于公安机关管辖范围为由，作出不予调查处理告知书。7月15日，魏常峰向新乡县公安局朗公庙派出所报案称的扰乱单位秩序一案，该派出所以不属于公安机关管辖范围为由，作出不予调查处理告知书。本院认为：一、关于本案被告的诉讼主体问题。原告起诉被告新乡县固军路源驾驶员培训学校及负责人王贤菊。经本院查明，新乡县固军路源驾驶员培训学校系个体工商户，且已经被注销，故该学校不能成为民事诉讼权利的主体。虽然新乡市路源驾驶员培训有限公司法人系王贤菊，事实上承继了涉案租赁合同，并来应诉，但原告亦未变更该公司为本案被告，故该公司不是本案被告。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。因新乡县固军路源驾驶员培训学校已经被注销，本案被告仅应为经营者王贤菊；二、关于涉案租赁合同的解除问题。首先，涉案租赁合同约定租赁时间超二十年，超过部分无效。该合同明确约定，1年的租赁费53000元，以后每年的6月30日前交清下一年的租金，不得拖欠，如到期未交租赁费，原告视为被告自动放弃租赁合同，原告有权单方解除合同。截止到2019年6月30日，被告应缴纳涉案土地租金318000元，同时应预交2020年的租金53000元，共计371000元。但被告从2013年6月1日至今仅缴纳租赁费320500元，已属于违约，按照涉案合同规定原告有权解除和被告签订的《土地租赁合同书》。其次，被告抗辩因2017年涉案土地征收，原告未赔偿，无法缴纳租金并解除合同。本案中，原被告签订租赁合同的有效期为二十年，被告已租赁七年，为经营投入了大量物力，因政府征收不可抗力的原因致使合同无法继续履行，被告确实存在损失。涉案合同第四条规定“…如因政府征地拆迁补偿须提前终止合同，土地补偿归原告所有，其余地面上的建筑物和运营损失补偿归被告所有…”。但在本案中被告未提出反诉，故被告的损失及赔偿问题，被告需另行主张。涉案土地征收至今已有三年，原被告双方不仅未对赔偿数额达成一致，甚至矛盾还日益增加。被告以未补偿到位为由拒不解除合同，只会加剧双方的矛盾，且涉案土地事实上已被征收，本合同也无法继续履行。故原告要求解除涉案租赁合同的诉求本院予以支持。再次，涉案租赁合同解除后，被告应将租赁土地归还。考虑到被告因搬离场地需要时间，故被告应在合同解除后两个月内将租赁土地归还；三、关于租赁费的问题。涉案租赁合同约定一年租金53000元，从2013年6月1月到2019年6月30日，被告应缴纳318000元。被告共缴纳租金320500元，多缴纳2500元，应算为预交租金。截止到2020年6月30日，被告应缴纳的租金为53000元-2500元=50500元。原告要求之后的租赁费按照每日139.7元的计算标准计算至被告实际归还之日。因解除涉案租赁合同后，不再产生租金，故应计算至涉案合同解除之日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、解除新乡县朗公庙镇北固军村村民委员会和王贤菊签订的《土地租赁合同书》。该合同解除后，王贤菊应在两个月内将租赁的位于北固军村北头砖窑厂土地归还给新乡县朗公庙镇北固军村村民委员会；二、限王贤菊于本判决生效之日起十日内支付新乡县朗公庙镇北固军村村民委员会租金50500元（租金暂计至2020年6月30日，剩余的租金从2020年7月1日至租赁合同解除之日止，按每日139.7元计算）。三、驳回新乡县朗公庙镇北固军村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，由王贤菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 田 伟审判员 曾俊道审判员 赵书佳二〇二〇年十一月五日书记员 马婉珍