江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1471号上诉人（原审被告）：罗建军，男，汉族，1969年9月6日出生，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：柯丹，江西惟民律师事务所律师，代理权限为特被授权。委托诉讼代理人：张杨，江西惟民律师事务所律师，代理权限为特被授权。被上诉人（原审原告）：程清元，男，1967年6月15日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。委托诉讼代理人：熊青山，庐山市司法局蛟塘司法所法律工作者。代理权限为特别授权。上诉人罗建军因与被上诉人程清元租赁合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2020）赣0483民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理，依法组成合议庭审理本案，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗建军上诉请求：一、依法撤销（2020）赣0483民初737号民事判决书，改判驳回被上诉人全部诉讼请求：二、判令本案上诉费、一审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，经庐山市人民法院审理，作出（2020）赣0483民初737号民事判决书，但该判决书对事实的认定存在错误，所作之判决损害了上诉人之权益，具体表现如下：一、涉案的《租赁协议》已经于2019年10月31日提前解除。上诉人、被上诉人所签订的《店面租赁协议书》（以下简称“《租赁协议》”）虽然约定租期为2017年4月30日起至2020年4月30日，但上诉人因经营不善，亏损严重，故主动提出变更《租赁协议》，将租期缩短半年，在得到被上诉人同意后，上诉人于2019年3月6日只支付了半年的租金77,500元。上诉人在一审提供的短信聊天记录、银行流水等足以说明双方之间就租赁期间的变更达成了共识，否则根据《租赁协议》所约定的先付款后使用原则，被上诉人也不可能在上诉人没有支付租金的情况下让其免费使用涉案的店面。上诉人自2019年10月31日后已经没有使用过涉案的店面，不应当也无理由向被上诉人支付任何租金，一审法院对涉案《租赁协议》是否提前解除、实际租赁期间等关键事实查明错误，致使所作之判决与事实相悖。二、一审判决书所作之判决有失公允。上诉人事实上在2019年10月31日后没有承租涉案的门店，不应当支付被上诉人2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金。退一步讲，即便上诉人在该段时间继续承租，也不应当依照一审判决书全额支付被上诉人77,500元的租金。首先，该半年的时间段里有相当时间处于疫情期间，在事实上也不可能经营，相应的租金也应当予以减免。其次，被上诉人收取的上诉人2,000元押金至今没有返还，即便上诉人要支付被上诉人租金，基于合同期满押金返还的原则，该2,000元也应当相应折抵租金。但一审判决书未综合考虑以上因素，致使所作的判决对上诉人极其不公。综上所述，上诉人为维护自身合法权益，向贵院提起上诉，请求贵院依法查明事实，为本案作出正确的定性，支持上诉人的上诉请求并依法改判。程清元辩称：一、答辩人与被答辩人所签订的《店面租赁协议书》未解除，被答辩人按协议约定应履行支付店面租金义务。1、被答辩人经营状况答辩人不清楚，是否亏损答辩人也无须清楚，协议中未约定亏损可以解除或变更租赁期。2、被答辩人是否提出过要求缩短租期半年，答辩人不清楚，即使有过要求，但答辩人没有同意。3、被答辩人2019年3月6日支付了半年租金77,500元，协议中未约定交半年租金只租半年，只约定全年租金应在2020年4月30日前付清（补充约定）。4、被答辩人在诉状中虽陈述2019年10月31日后没有使用涉案店面，与事实不符。一是被答辩人没有交还店面及钥匙给答辩人，二是没有要求退回2,000元押金，最关键被答辩人在租赁期一直占用此店面。退一步讲即使未使用，被答辩人在没有得到答辩人同意解除协议的情形下，单方面解除协议应属无效。按协议约定被答辩人第三年租金应在2020年4月30日前付清当年租金。被答辩人要求要解除协议或缩短租赁期未经答辩人同意，也没有法定解除协议的情形。正因如此被答辩人在期限届满后还未完全按约履行支付义务，答辩人在多次催讨未果的情况下才向法院主张权利。二、一审查明事实清楚，判决适应法律正确。1、一审在被答辩人未有合法有效证据证明双方解除了协议事实上被答辩人在租赁期内一直占用使用涉案店面。2、虽有疫情影响，但没有达到店面不能营业状态，整条街其它店面都在营业，事实上被答辩人在庐山市有多个分店在疫情期间都一直在经营。做生意本身就有赚也有亏，协议中没有约定租金与租赁者经营状况有关联，租金只与租期期限有关联。总之，一审对本案事实认定清楚，适应法律正确，望二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。以上答辩意见望二审法院予以采信！程清元向一审法院起诉请求：一、要求被告支付原告店面租赁费用计人民币77,500元；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月30日原告程清元与被告罗建军签订《店面租赁协议书》，甲方为程清元，乙方为“九江一品香食品有限公司（罗建军）”，约定程清元将店面一楼含卫生间租给乙方经营，租期自2017年4月30日起至2020年4月30日止，每年租金为155,000元整，并约定不得转租店面，不得作任何抵押，乙方使用水电按表计算，由乙方每月到相关部门交纳全部费用，租房前应交水电费押金2,000元，租期满后退回，双方以手写方式补充租金支付条款，“第一年半年付一次，第二、三年每年四月30号前付清当年房租”，约定如遇政府拆迁不可抗拒的原因，本合同自然终止，房租按月计算，甲方退回剩余房租。前两年双方对租金支付事实没有异议，2019年3月6日，九江市阿左一品香食品有限公司转账77,500元到左东枝的账户，2019年8月1日至9月30日期间庐山市紫阳路一直在道路施工，2019年10月3日庐山市一品香蛋糕店实际经营者罗发军与案外人张利平签订转租协议，于十一月底从原告处撤场，2019年12月5日被告通过手机短信向原告程清元妻子发出撤场表示，但原告程清元及其妻子没有回复，水电费押金2,000元没有退回被告，店面钥匙没有退回原告，2020年5月9日原告程清元向本院起诉要求被告罗建军支付剩余租金77,500元。庐山市一品香蛋糕店为个体工商户，其经营者为罗发军。一审法院认为，原告程清元与被告罗建军签订的《店面租赁协议书》合法有效，本案争议的焦点是：一、《店面租赁协议书》签订的主体是罗建军还是九江市阿左一品香食品有限公司（以下简称“阿左一品香公司”），合同落款的签订人为程清元与罗建军，甲方为程清元，乙方为九江一品香食品有限公司（罗建军），阿左一品香公司在合同中并没有出现，也没有加盖公司公章，2019年3月6日阿左一品香公司的账户向原告支付租金并不能构成事实上的追认，庐山市一品香蛋糕店的经营者为罗发军，其与罗建军及阿左一品香公司是什么关系无法认定，可以确认的是原告程清元是与罗建军签订的合同，本案中合同的签订主体应认定为罗建军而非阿左一品香公司；二、《店面租赁协议书》是否在2019年10月31日已经解除，被告单方撤场行为并没有得到原告方的同意，双方也没有就合同解除进行协商，水电费押金及店面钥匙都没有进行退回，且被告单方仅因市场不景气为由以短信通知原告方撤场也并不符合合同法第九十四条规定的合同解除条件。综上，原被告双方签订的《店面租赁协议书》在2019年10月31日并没有解除。双方仍应依照2017年4月30日签订的《店面租赁协议书》履行合同义务，原告方已经依约向被告方出租店铺，被告方也应依约向原告方支付租金。故原告方诉请被告支付店面租赁费用共计人民币77,500元的诉请合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告罗建军于本判决生效之日支付原告程清元店面租赁费用77,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,738元，减半收取869元，由被告罗建军负担。本院二审查明案件事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是案涉《店面租赁协议》是否已经提前解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……；本案中上诉人罗建军在2019年3月6日只支付了半年的租金，同年11月底从被上诉人处撤场，同年12月5日向被上诉人妻子发送撤场表示的短信，已经以自己行为明确表明其不履行主要债务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的合同法定解除的条件，故案涉《店面租赁协议》已经提前解除。至于案涉《店面租赁协议》解除的具体时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中上诉人于2019年12月5日向被上诉人妻子发送撤场表示的短信，应视为通知到达对方，故本院认定2019年12月5日为案涉《店面租赁协议》解除的时间。即上诉人罗建军欠付的租金应从2019年11月1日计算至2019年12月5日，综合计算欠付的租金=77500×（35/182）=14,903.85元。综上所述，上诉人罗建军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省庐山市人民法院（2020）赣0483民初737号民事判决；二、上诉人罗建军于本判决生效之日支付被上诉人程清元店面租赁费用14,903.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费869元，由上诉人罗建军承担167.12元，由被上诉人程清元承担701.88元，二审案件受理费1,759元，由上诉人罗建军承担338.27元，由被上诉人程清元承担1,420.73元。本判决为终审判决。审判长  周卫辉审判员  高 猛审判员  郑敏红二〇二〇年十一月十六日法官助理吴谦书记员黄清华