广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初1413号 原告（反诉被告）：广西梧州市万国房地产开发有限公司，住所地广西梧州市大学路****楼****，统一社会信用代码：9145040008360890X1。 法定代表人：朱楠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 被告（反诉原告）：张坚，男，1978年7月12日出生，汉族，住广西梧州市。 委托诉讼代理人：张健，男，1983年3月2日出生，汉族，住广西梧州市，系张坚弟弟。 原告（反诉被告）广西梧州市万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司）与被告（反诉原告）张坚商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）万国公司的委托诉讼代理人马云飞，被告（反诉原告）张坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万国公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《梧州市商品房买卖合同》（WZ2019111181）和《梧州市商品房买卖合同》（WZ2019112042）（总标的价格250000元）；2.被告在判决生效后10日内配合原告办理注销梧州市枣冲路88号梧州恒大山水城XXXXX车库的备案登记；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年7月26日签订《梧州市商品房买卖合同》（WZ2019111181），约定被告购买原告开发的梧州市枣冲路88号梧州恒大山水城XXXXX车库，价款为125000元，后又于2019年8月19日签订《梧州市商品房买卖合同》（WZ2019112042），约定被告购买梧州恒大山水城XXXXX车库，价款为125000元。合同约定被告采取分期付款的方式支付房款。合同签订后，被告向原告支付40号车库部分购房款共计62500元与92号车库的37500元购房款后，未再依约支付后续房款。现被告已明确向原告表示不愿再继续履行合同，原告催款不成，诉请法院支持解除合同。 原告万国公司对其陈述事实向法院提交的证据有（均为复印件）：1.《梧州市商品房买卖合同》二份，拟证明双方合同关系；2.还款提示函、邮寄单，拟证明被告未支付房款的事实。 被告张坚辩称，对于原告的诉请，同意解除92号车库的商品房买卖合同并配合原告办理该合同的注销登记；对于40号车库，我愿意继续履行支付剩余款项。我认为解除92号车库的商品房买卖合同后被告应返还我支付的部分款项，对于92号车库我已经支付了37500元购房款，按照双方合同约定扣除50%的违约金后需要返还剩余款项给我。 被告张坚就其辩解未向法庭提交证据。 经开庭质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2无异议，我确实收到，对于两个车库的事情，我一直与原告的工作人员协商，我当时提出是需要退一个车库，买一个车库，原告工作人员说可以但是需要走公司的流程。 反诉原告张坚向本院提出反诉诉讼请求：反诉被告万国公司退还反诉原告购买梧州市车库支付的购房款18750元。事实和理由：反诉原告就92号车库已经向反诉被告支付了37500元，按照合同约定被告扣除50%的违约金后需要向我返还剩余款项18750元。 反诉原告张坚就其反诉未向法庭提交证据。 反诉被告万国公司辩称，按照合同约定，反诉原告应该支付购房款的50%作为违约金，且反诉被告已经帮反诉原告向物业公司支付了一年的物业费7957.74元，反诉被告向反诉原告返还购房款时还应该减去相应的物业费。 反诉被告万国公司就其反诉辩解向法庭提交的证据有：1.广西公司梧州恒大山水城项目退房审批表；2.具结书；3.申请书；4.自愿退房情况说明；5.梧州恒大山水城项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议；6.免收物业管理费承诺函，证据1-6拟证明双方就解除合同达成协议，反诉被告为反诉原告向物业公司缴纳了一年的物业费，金额为7957.74元。 经开庭质证，反诉原告对反诉被告提交的反诉证据认为对证据的真实性有异议，这些材料我没有见过，对于免收物业管理费承诺函我无异议，除此以外的其他证据都不是我签字、捺印的，就案涉车库买卖的问题我一直与原告工作人员龙经理在协商，但我并没有签订书面材料。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对原告本诉提交证据的真实性予以确认，且该类证据与双方的诉辩事由具有关联性，本院据此作为定案的依据。对反诉被告在反诉中提交的免收物业管理费承诺函的真实性予以确认，对其余证据则不予认可。 本院经开庭审理并结合全案证据，认定事实如下：2019年7月26日,原告（出卖人）与被告（买受人）签订合同编号为ＷＺ2019111181的《梧州市商品房买卖合同》,双方约定:被告购买原告开发的位于梧州市车库,该商品房的用途为车库，建筑面积共31.2平方米,其中套内建筑面积14.31平方米，分摊的共有共用建筑面积16.89平方米；该商品房按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）125000元（大写：壹拾贰万伍仟元）整；付款方式及期限：分期付款。买受人应当在2020年7月2日前分期支付该商品房全部价款，首期房价款（人民币）37500元（大写：叁万柒仟伍佰元整），应当于2019年7月4日前支付；于2020年1月2日前支付楼款50000元整，余款37500元整于2020年7月2日前支付，若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在180日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金等内容。同年8月19日，原告（出卖人）与被告（买受人）又签订合同编号为ＷＺ2019112042的《梧州市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于梧州市车库,该商品房的用途为车库，建筑面积共33.27平方米,其中套内建筑面积15.26平方米，分摊的共有共用建筑面积18.01平方米；该商品房按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）125000元（大写：壹拾贰万伍仟元）整；付款方式及期限：分期付款。买受人应当在2020年7月24日前分期支付该商品房全部价款，首期房价款（人民币）37500元（大写：叁万柒仟伍佰元整），应当于2019年7月26日前支付；于2020年1月24日前支付楼款50000元整，余款37500元整于2020年7月24日前支付，若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。该合同的其他约定与上述合同编号为ＷＺ2019111181的《梧州市商品房买卖合同》一致。被告向原告支付购房款合计100000元，其中的62500元为支付40号车库的购房款，剩余32500元为支付92号车库的购房款。2020年4月15日原告向被告发出二份《还款提示函》，催促被告按上述合同约定交付剩余购房款，逾期付款超过180日，原告有权解除合同。张坚收到上述函件后仍未依约向原告支付剩余房款。 本院认为，原、被告签订的二份《梧州市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行合同义务。由于被告未按时支付购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的上述二份《梧州市商品房买卖合同》的约定,原告主张解除双方签订的上述二份《梧州市商品房买卖合同》有事实根据和法律依据,被告对此亦无异议，虽被告主张其愿意继续购买40号车库，但在本院判决前其仍未向原告支付剩余房款，故本院对原告诉请解除其与被告签订的二份《梧州市商品房买卖合同》（合同编号WZ2019111181和WZ2019112042）依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，被告应在判决生效后十日内协助万国公司办理案涉二份商品房买卖合同备案登记注销手续。 反诉原告主张反诉被告万国公司退还其购买梧州市车库支付的购房款18750元。反诉被告则抗辩称反诉原告已付购房款37500元除应扣除50%的款项作为违约金外，还应扣除反诉被告已为反诉原告交付的物业费7957.74元。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”之规定,案涉购房合同系因反诉原告违约而解除，反诉原、被告均同意按反诉原告已付购房款37500元的50%计算违约金，本院予以确认，双方的分歧在于反诉被告主张其已替反诉原告交付的7957.74元物业费亦应在已付购房款中扣除，对此本院认为，反诉被告未提交其已为反诉原告交付物业费的凭证且其在为反诉原告交付物业费时亦未经过反诉原告确认；反诉被告提供的《免收物业管理费承诺函》并未加盖反诉被告印章，且其上约定为“如后期发生车位退房的，免收物业管理费优惠政策取消，应在3日内及时补足应付未付物业管理费”，故对反诉被告该项辩解意见不予采纳。综上，反诉原告给付的梧州市车库的购房款37500元在扣减违约金18750元（37500×50%）后尚余18750元，反诉被告应予退还反诉原告。至于反诉原告为购买梧州市车库支付的购房款62500元，因反诉原告于反诉中未主张，故对于该份合同解除后的款项退还问题，反诉原告可与反诉被告协商解决，协商不成反诉原告可另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告广西梧州市万国房地产开发有限公司与被告张坚于2019年7月26日签订合同编号为WZ2019111181的《梧州市商品房买卖合同》和2019年8月19日签订合同编号为WZ2019112042的《梧州市商品房买卖合同》； 二、被告张坚应于本判决生效之日起十日内协助原告广西梧州市万国房地产开发有限公司办理上述《梧州市商品房买卖合同》(合同编号:WZ2019111181、WZ2019112042)的备案登记注销手续； 三、反诉被告广西梧州市万国房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向反诉原告张坚退还购房款18750元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案本诉案件受理费5050元，减半收取计2525元（原告已预交），由被告张坚负担。反诉案件受理费减半收取计269元（反诉原告已预交），由反诉被告广西梧州市万国房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄月瞳 二〇二〇年十一月十六日 书记员  梁 路 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款： 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条： 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。