河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6443号原告（反诉被告）：洛阳博睿物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区玻璃厂南路****楼南-403。法定代表人：杨青峰。委托诉讼代理人：高慧娟，河南大进律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：洛阳筑影电影院有限公司，，住所地洛阳市西工区滨河北路王城桥西侧滨河**广场1F8-10、2F8-10、3F1-20法定代表人：印钢，总经理。委托诉讼代理人：张永奇，上海金永成德律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：谢文庆，上海金永成德律师事务所执业律师。原告洛阳博睿物业管理有限公司(以下简称博睿公司)与被告洛阳筑影电影院有限公司（以下简称洛阳筑影公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月23日立案后，洛阳筑影公司提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告博睿公司的委托诉讼代理人高慧娟、被告洛阳筑影公司的委托诉讼代理人张永奇、谢文庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博睿公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠房屋租金704971.23元；2、请求法院判令被告向原告支付占用费1894302.5元；3、请求法院判令被告向原告支付拖欠的水电费87616.2元、物业费86227.2元；4、请求法院判令被告向原告支付滞纳金及违约金160656.6元（按照年利率24％，以实际未付租金为基数计算，暂计算至2020年9月13日）利息至全部清偿之日止；5、请求法院确认1F8-10、2F8-10、3F1-20商铺内装修及其附属物归原告所有；6、确认被告放弃商铺内所有动产的所有权，原告有权自行处理；7、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月31日，原告与上海筑影投资管理咨询有限公司（以下简称上海筑影公司）签订《洛阳比高电影院（滨河店）租赁合同》。2019年2月8日，原告、上海筑影公司、被告签订《洛阳比高电影院（滨河店）租赁合同》补充协议将承租人由上海筑影公司变更为被告，原合同中承租人权利义务全部转移给被告；租赁面积变更为3992平方米。因被告未按期支付租金，原告于2019年7月起诉至贵院，经法庭审理作出（2019）豫0303民初4636号民事判决。判决生效后被告拒不履行，直至2020年7月14日通过贵院执行局强制腾房将商铺交付给原告。期间被告实际占用商铺12个月，被告应向原告支付占用期间的占用费。根据合同10.3约定乙方应在本合同约定的租赁期限届满或提前终止后的15天内（以下简称“交还期”），将房产按交付时的状况连同甲方添置的附属物一同交还甲方；并且乙方对房产进行的装修应无偿归甲方所有。故商铺装修的所有权应归原告所有。根据合同10.5约定：如在交还期届满后，乙方仍未将乙方所有物品搬离的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权依法处理乙方物品，包括作为垃圾丢弃。强制腾房后被告拒不将电影院内物品搬离，原告无奈代为保管产生保管费用，为避免损失进一步扩大，原告申请自行处理商铺内动产。原告认为被告的行为，严重侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告向其支付拖欠的房屋租金以及其他费用，且有权依据租赁合同的约定，要求被告向原告支付各项违约金等。故原告诉至贵院,望判如所请。洛阳筑影公司辩称，1、涉诉的房屋在2019年初已经被通知拆迁，原告所提供的房屋已经无法正常使用，房屋的租金不应当继续计算。根据洛阳市西工区人民法院作出的（2019）豫0303民初4636号民事判决书，虽然判令由被告承担被拆迁后的部分租金，但是被告在该判决生效后已经提起了申诉，而且双方所签订的租赁合同已经于2019年12月4日为该判决判令解除，之后因为疫情原因，该房屋被政府部门责令关停后因原告断水断电，无法继续使用。原告起诉状中要求继续支付房屋的租金、占用费、水电费等没有事实和法律依据。2、本合同签订后直到政府拆迁时合同无法继续履行，被告没有任何违约行为，被告已经向法院提起了反诉，要求原告承担相应的违约责任。3、在合同履行过程中，被告按照其使用目的对房屋进行了装修。因原告的违约行为导致房屋无法继续使用，合同无法继续履行，后因疫情原因被政府关停。现因政府拆迁无法继续使用。在政府允许继续经营时，已经不具备继续经营的条件，被原告断水断电，该房屋内的所有的装修应当归被告所有。其中还有部分设备是有其他的生效判决确认为案外人的，也不应当确认为原告所有。因原告对房屋断水断电并私自上锁，房屋内的这些物品不能够确认为放弃所有权，因为原告违约在先不应当支持原告的诉讼请求。洛阳筑影公司提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人装修等损失暂计6147697.53元（最终以鉴定结论为准），并向反诉人支付违约金30922.7元，上述两项共计6456920.23元；2、判令本诉、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年10月31日，上海筑影公司与被反诉人签订《洛阳比高电影院（滨河店）租赁合同》一份，租赁合同第9.4条和11.4条共同约定了若因为被反诉人原因致使无法正常办理消防许可的，被反诉人应当承担违约责任。第9.5条约定了若租赁房产在承租期间被拆迁，被反诉人应赔偿反诉人的实际投入损失。2016年11月11日，上海筑影公司与被反诉人签订《洛阳比高电影院（滨河店）租赁合同补充协议》（下称：补充协议一）一份，约定将装修免租期变更为6个月，其他条款不变。2019年2月8日，上海筑影公司、反诉人、被反诉人三方签订《洛阳比高电影院（滨河店）租赁合同补充协议》（下称：补充协议二）一份，约定将承租人由上海筑影公司变更为反诉人，原合同的承租人权利义务全部转移给反诉人，租赁面积变更为3992平方米，其他条款不变。双方合同关系建立后，反诉人依约履行了合同义务，并投入了巨额资金进行了装饰装修，但因为被反诉人出租房屋消防水泵接合器数量不足等原因，反诉人的消防许可证办理时间严重超出合同约定时限，影响反诉人如期开业，应当依照《租赁合同》第9.4条、第11.4条以及《补充协议一》第一条约定标准，向反诉人支付违约金。同时，在2019年初，反诉人承租区域即被政府拆迁，致使反诉人无法继续使用承租区域，被反诉人应当依据《租赁合同》第9.5条的约定，赔偿反诉人装修等实际损失。综上所述，双方合同无法继续履行并非反诉人违约所致，被反诉人在本诉中的诉讼请求没有事实和法律依据。依据双方合同约定，被反诉人应当向反诉人承担违约责任并赔偿反诉人装修等实际投入损失。请求法院查明事实，支持反诉请求。博睿公司辩称，1、对其装修合同真实性不予认可；合同第8条2、3页内容不连接，并前后矛盾。第16页六、1合同价款约定：合同价款5644189.42元，包含分包人实施分包工程应获得的全部工程款，任何因法律、行政法规、政府政策修订或变化等导致的税费计算依据变化及承包方的成本变化，均不影响合同价款。2017年12月10日，双方又签订《洛阳比高电影院（滨河店）装修工程承包合同》补充协议将合同总价调整为：6147697.53元。二份内容相冲突，答辩人对其真实性不予认可。被答辩人提供银行转账证据证明其实际支出装修费用仅为350万，不能证明其装修6147697.53元的诉讼请求，且涉案金额巨大现金支付的可能性不大，其诉讼请求应不予支持。2、根据2016年10月31日，答辩人与被答辩人签订的《洛阳比高市电影城（滨河店）租赁合同》。因被答辩人违约致合同解除，其对房产进行的装修应无偿归答辩人所有。根据《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》10.3对装修归属有明确约定：乙方应在本合同约定的租赁期限届满或提前终止后的15天内，将房产按交付时的状况连同甲方添置的附属物一同交还甲方；并且乙方对房产进行的装修应无偿归甲方所有。现因被答辩人违约导致合同解除，答辩人不存在过错，装修依合同约定应归答辩人所有。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。可知即使双方未对装修物的处理作出约定，因承租人违约导致合同解除的，承租人也无权要求出租人赔偿装饰装修残值损失。被答辩人主张赔偿装修损失没有法律依据，其诉讼请求应不予支持。3、被答辩人主张答辩人违约没有法律依据，且已超过法律规定主张权利的诉讼时效。洛阳市安全消防工程有限公司诉洛阳筑影电影院有限公司建设工程合同纠纷一审经洛阳市西工区人民法院审理终结。根据（2020）豫0303民初2390号判决书认定被答辩人与洛阳市安全消防工程有限公司签订《洛阳比高电影城（滨河店）消防工程承包合同》约定：洛阳市安全消防工程有限公司承包其电影城消防工程，工程内容为所有消防工程，包括但不限于室内消火栓、喷淋系统、自动报警系统、排烟通风网管系统等；承包范围为全部工程内容以及消防报审、消防验收。根据该合同可知答辩人不存在违约行为。被答辩人在该案答辩中辩称消防工程无法完成系洛阳市安全消防工程有限公司拖延了很长时间，特别是后面8个月，完全是因为消防工程不合格反复返工造成的。造成电影院延迟一年多才开业，后期一共整改三次，最后一次消防未通过，是在业主帮助下才完成验收的。由此可知，答辩人不存在任何过错，没有违约行为，而且积极帮助其解决消防问题。综上所述，被答辩人诉求没有事实与法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：一、2016年10月31日，博睿公司（出租方、甲方）与上海筑影公司（承租方、乙方）签订《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》一份，合同中约定：甲方同意按合同条款和条件，将位于河南省洛阳市西工区滨河北路王城桥西侧，洛阳市污水处理厂东侧，乡办厂（洛北乡））地界以外小路以南，滨河北路以北原洛阳华峰重型矿冶设备厂和洛阳市洛北矿冶设备厂制造厂的滨河5号广场，编号：东起1F8-10、2F8-10、3F1-20的商铺、租赁面积约4290㎡（即实际面积4087㎡与公摊面积203㎡之和）的房产（以下简称“房产”）出租给乙方使用。租赁期限为8个租赁年度，自装修免租期之日起为“计租日”；甲方同意，自乙方进场装修之日起4个月为乙方的装修免租期，乙方无需承担装修免租期内的租金，但在此期间发生的实耗水、电费用及综合管理费由乙方自行承担。租金方式为固定租金，第1-4个租赁年度内，租金单价为36.04元/㎡/月，季度租金463834元/季，年度租金1855336元/年；第5-8个租赁年度内，租金单价为39.14元/㎡/月，季度租金503731元/季，年度租金2014924元/年；租赁年度自计租日起开始计算，每12个月为一个租赁年度。租金以3个月为周期支付。乙方在双方均签订本合同后的10个工作日内，应向甲方支付自计租日起首3个月的租金463834元。乙方应于每期租金到期前的30日内以银行转账方式支付下一期的租金，在支付租金之当日视为乙方已按本合同的要求履行了付款义务。租赁期内，乙方经营实际发生的水费、电费、电话费等，均由乙方自行承担。其中水电费部分按其独立安装的水、电表度数并按甲方通知的计算标准计收，由乙方在收到甲方付款通知后7天内按月支付给甲方。乙方应按1.8元/㎡/月的标准向甲方缴纳承租面积所对应的综合管理费；甲方自装修免租期届满后第三租赁年度起向乙方收取综合管理费，乙方应在支付季度租金的同时向甲方支付综合管理费。合同9.3约定，如有下列，但不限于下列情形之一发生，甲方有权选择提前终止本合同：9.3.1乙方未经甲方同意，对房产结构进行变更、改造、破坏，且在甲方书面通知后60日内未能恢复原状的，或9.3.2乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益或甲方利益，或9.3.3本合同约定甲方有权解约的其他情形。甲方选择解除合同的，乙方应按当下年度租金的30%向甲方支付违约金，且乙方应将房产按交付时的状况连同甲方添置的附属物一同交还甲方。如甲方选择不解除合同的，则乙方应按当下年度租金的10%向甲方支付违约金，合同继续履行。合同9.4约定，如有下列，但不限于下列情形之一发生，乙方有权提前终止本合同：9.4.1甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的合理补救期内未及时补救，致使乙方连续30日不能对外营业，或9.4.2在本合同签订后由于甲方直接原因致使乙方在房产内经营电影城所需申办的各种证照，例如消防合格证及放映许可证等，未能在申请日期起的60日内获得，致使乙方连续60日内不能对外营业，或9.4.3本合同约定乙方有权解约的其他情形。此时，甲方应赔偿乙方截止至合同解除之日对电影院的所有实际投入损失。实际投入损失包含放映设备、装修、消防、空调、强弱电、通信、人员遣做等。如乙方书面豁免甲方且同意不提前终止本合同时,甲方须给予乙方免租期作为补偿，免租期内免缴全部费用（包括但不限于租金、综合管理费等），免租期时长不得少于乙方实际受影响的天数。合同9.5约定，甲方确认至本合同签订前没有收到过，也不知悉政府、上级行政机关或其他相关部门发出的收回房产、改变房产用途、禁止进入、房产或土地征用、批租等的通知，且确认租赁房产可用于影院的建设与运营。如发生拆迁、拆除、没收事件的发生，则甲方应在获悉相关通知后的31内将书面通知传送给乙方，同时甲方应赔偿乙方截止至合同解除之日对电影院的所有实际投入损失。实际投入损失包含放映设备、装修、消防、空调、强弱电、通信、人员遣散等。合同10.3约定，乙方应在本合同约定的租赁期腰届满或提前终止后的15天内（以下简称“交还期”），将房产按交付时的状况连同甲方添置的附属物一同交还甲方；并且乙方对房产进行的装修应无偿归甲方所有。合同10.5约定，因租赁期届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按上一年日租金（如此情形发生在第一年，则按当年租金）的标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还房产的，乙方应按上一年日租金（如此情形发生在第一年，则按当年租金）的两倍标准及实际天数的乘积向甲方支付占用费，从交还期届满次日起付至实际交还之日止。合同11.6约定，如乙方无故逾期支付租金、水电的情况，乙方需承担自应缴日起3%/日应交总费用的滞纳金。如乙方累计逾期超过60日仍然无法补足逾期未付的租金，则甲方有权解除合同。合同【附件三】6.消防系统约定，甲方按设计图纸要求完成消防工程的报警、排烟及水系统，并保证一次性验收通过。因影城装修引起的二次消防验收，由乙方自行负责完成。2016年11月11日，博睿公司与上海筑影公司签订《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同补充协议》，约定将装修免租期延长至6个月。二、2017年7月8日，洛阳筑影公司与洛阳东特建筑工程有限公司签订《洛阳比高电影城（滨河店）装修工程承包合同》，2017年双方签订《洛阳比高电影城（滨河店）装修工程承包合同》补充协议，对租赁房屋进行装修。2018年3月15日，洛阳市公安消防支队受理洛阳筑影公司的洛阳比高电影城（滨河店）装修改造工程消防验收。2018年6月12日，洛阳市公安消防支队出具洛公消验字[2018]第0196号建设工程消防验收意见书，洛阳比高电影城（滨河店）装修改造工程消防验收不合格。2018年9月12日，洛阳市公安消防支队出具洛公消验字[2018]第0294号建设工程消防验收意见书，洛阳比高电影城（滨河店）装修改造工程消防验收合格。三、2019年2月8日，博睿公司（出租方、甲方）与上海筑影公司（原承租方、乙方）、洛阳筑影公司（现承租方、丙方）签订《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》补充协议（涉及承租方、租赁面积等相关变更事项）一份，鉴于甲、乙双方签订的前述《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》（以下简称为原合同），根据原合同约定，各方确认，丙方系乙方在项目所在地设立的属地影院公司，并已开业。各方一致同意，将原合同项下的承租方由乙方变更为丙方，即乙方在原合同中的权利义务全部转移给丙方，丙方概括承受乙方在原合同中的地位。原合同项下的租赁房屋位于河南省洛阳市西工区滨河北路王城桥西侧滨河5号广场1F8-10、2F8-10、3F1-20，并同意将该地址作为丙方住所。因房屋征收原因，丙方的部分租赁区域需被拆除，各方同意丙方在原合同项下的租赁面积由4290㎡（含实际面积4087㎡、公摊203㎡）变更为3992㎡。租赁期限自2017年3月9日起至2025年3月8日止。甲方自2019年2月8日起按3992㎡的实际租赁面积向丙方计收租金，自2019年5月9日起向丙方收取综合管理费。甲、乙双方同意，丙方应按1.8元/㎡/月的标准向甲方缴纳租赁面积对应的综合管理费，即月度综合管理费（含税价）=1.8元/㎡/月×3992㎡=7185.60元/月。本协议为原合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力，本协议内容与原合同内容有冲突的，各方以本协议的条款为准；本协议未尽事宜，各方仍以原合同的条款为准。合同签订后，博睿公司向洛阳筑影公司交付了房屋，洛阳筑影公司亦基本按照约定向博睿公司支付了房租。（2020）后因洛阳筑影公司拖欠房租，2019年9月17日博睿公司向法院提起诉讼。2019年12月4日，本院作出（2019）豫0303民初4636号民事判决，判令：1、解除2016年10月31日洛阳博睿物业管理有限公司与洛阳筑影电影院有限公司签订的《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》；2、洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后三十日内向洛阳博睿物业管理有限公司返还位于洛阳市西工区滨河北路王城桥西侧滨河5号广场1F8-10、2F8-10、3F1-20号商铺；3、洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付拖欠的房屋租金共计1977728.34元（租金计算至2019年7月8日）；4、洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付拖欠的房屋租金1977728.34元的滞纳金及违约金（滞纳金及违约金按年利率24%，以实际未付租金为基数，自2019年6月19日起按年利率24%计算至全部房屋租金付清之日止）；5、洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付拖欠的水、电费16269.68元；6、洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付拖欠的物业费14371.2元；7、驳回洛阳博睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，洛阳筑影公司没有自动履行生效判决确定的义务，博睿公司向本院申请执行，我院于2020年7月14日将涉案商铺强制腾出后交付给博睿公司，其他应支付的款项因洛阳筑影公司无可供执行的财产，本院依法终结本次执行程序。本院认为，《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》补充协议（涉及承租方、租赁面积等相关变更事项）载明，应房屋征收原因，各方同意将租赁面积由4290平方米变更为3992平方米，说明洛阳筑影公司在签订补充协议时对租赁物涉及政府征收是明知的，且各方已对此作出约定，租赁房屋被征收并非其不支付房屋租金的正当理由，故对洛阳筑影公司的辩称不予采纳。本院于2019年12月4日作出的（2019）豫0303民初4636号民事判决洛阳筑影公司向博睿公司租金数额已计算至2019年7月8日，洛阳筑影公司仍应支付自2019年7月9日至2019年12月5日的租金共计704971.23元。滞纳金及违约金仍参照（2019）豫0303民初4636号民事判决所确定的计算标准，以704971.23元为基数，自2019年7月9日起按年利率24%计算至全部房屋租金付清之日止。洛阳筑影公司于2020年7月14日腾退租赁房屋，应当向博瑞公司支付迟延腾退房屋的占用费，判决确定的腾退房屋履行期为30日，此期间为合同解除后腾退房屋的合理时间，不应计算占用费，考虑到新冠肺炎疫情的因素，本院酌情减免三个月的占用费计算期间，故占用费的计算期间自2020年4月5日至2020年7月14日。合同约定超过交付期的占用费计算标准过高，本院调整按照租赁合同约定租金的1.3倍标准计算，占用费共计616440.88元。洛阳筑影公司欠付水电费8574.6元、物业费86277.2元，本院予以认可。《建设工程消防验收申请受理凭证》及两份《建设工程消防验收意见书》显示，洛阳筑影公司于2018年3月至9月期间进行消防验收的系洛阳比高电影城（滨河店）装修改造工程，租赁合同【附件三】6约定，因影城装修引起的二次消防验收，由乙方自行负责完成。洛阳筑影公司诉称消防验收系因博睿公司原因造成，未提供相关证据证明，本院不予采纳，故对洛阳筑影公司诉求的装修损失及违约金，本院不予支持。租赁合同10.3约定，乙方应在本合同约定的租赁期腰届满或提前终止后的15天内（以下简称“交还期”），将房产按交付时的状况连同甲方添置的附属物一同交还甲方；并且乙方对房产进行的装修应无偿归甲方所有。现因洛阳筑影公司拒付租金导致合同解除，租赁房屋内的装修与租赁房屋形成附合，应归博睿公司所有，博睿公司无需向洛阳筑影公司补偿装修损失。租赁房屋内的洛阳筑影公司所购置的动产未与租赁房屋形成附合，仍归洛阳筑影公司所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：（2020）洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付房屋租金704971.23元；（2020）洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付滞纳金及违约金（以704971.23元为基数，自2019年7月9日起按年利率24%计算至全部房屋租金付清之日止）；（2020）洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付房屋占用费616440.88元；（2020）洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付水电费8574.6元；（2020）洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付物业费86277.2元；（2020）确认洛阳市西工区滨河5号广场编号东起1F8-10、2F8-10、3F1-20的商铺内装修物归洛阳博睿物业管理有限公司所有；（2020）驳回洛阳博睿物业管理有限公司的其他诉讼请求；（2020）驳回洛阳筑影电影院有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为15135元，反诉受理费28499元，共计43634元，由洛阳筑影电影院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘龙章二〇二〇年十一月二日书记员  杨嘉铭