西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初8942号原告（反诉被告）：陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：郭剑，执行董事。委托诉讼代理人：陈洁、泰和泰。委托诉讼代理人：关文涛、泰和泰。被告（反诉原告）：杜芳绒，女，汉族，1971年9月14日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：季金凤，陕西若定律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司(以下简称大洋汇丰公司)与被告（反诉原告）杜芳绒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原被告签订的《租赁合同》于2020年5月19日解除，并依法判决被告立即腾退xx广场xx号商铺；2、请求贵院依法判令被告立即向原告支付租金共计人民币78263元（计算至2020年5月31日)；3、请求贵院依法判令被告立即向原告支付房屋占用费24522.42元（暂计至2020年7月17日，应计算至房屋实际腾退之日)；4、请求贵院依法判令被告立即向原告支付违约金共计人民币40894.4元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月1日，原告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司就被告杜芳绒承租xx广场xx号商辅事宜，双方达成一致并签订《租赁合同）。依据该合同，杜芳绒承租房屋面积合计58.05m，租赁期限自2019年12月1月至2020年11月30日止共计12个月，租金标准为每月13043.84元，双方对租金缴纳期限、违约责任等均予以明确约定。依照合同约定杜芳绒应自2019年12月1日起，按季度向大洋汇丰公司缴纳租金。合同签订后，大洋汇丰公司按约定将房屋交付杜芳绒。然而杜芳绒却违反合同约定延迟缴纳租金，经大洋汇丰公司多次催要，仍一直欠付，其行为已构成对合同约定的根本违反。大洋汇丰公司多次对其延迟支付各项费用的行为致函催要，杜芳绒却一直未予回应，亦未按约缴纳租金等各项费用。无奈，大洋商管公司于2020年5月18日向被告发出解除合同通知书，杜芳绒已于2020年5月19日收悉。后大洋汇丰公司又向杜芳绒发出收铺通知函一份，杜芳绒也已收悉。依法成立的合同应受法律保护，杜芳绒严重违反合同约定，长期欠付租金等各项费用，其行为侵犯了原告的合法权益。现原告特诉至法院，望判如所请。被告杜芳绒辩称：根据首份《租赁合同》约定，在被告按约履行完毕首份《租赁合同》的情况下，原告应当向被告返还履约保证金26122.5元。对此已经依法提起反诉。关于涉案2020年1月1日《租赁合同》项下被告应当支付的租金计算期间及租金减免问题。原告主张房屋占用费没有事实依据，应当予以驳回。原告主张的违约金过高，请求法院合理下调。反诉原告杜芳绒提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还履约保证金26122.5元及该款自反诉被告收到反诉状之日至实际返还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告在2014年11月份开始起承租涉案房屋时，反诉被告向反诉原告收取了26122.5元保证金。按照双方合同约定及相关法律规定，在本案首份租赁合同履行完毕的情形下，反诉被告应当向反诉原告退还履约保证金。同时，反诉被告还应当承担逾期返还产生的资金占用利息。特依法向贵院提起反诉，请求依法判决。原、被告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：本诉中原告（反诉被告）提供如下证据：证据1、原被告签订的《租赁合同》一份，证据2、原告向被告发出的催缴函两份、违约函一份，证据3、原告向被告发出的《解除合同通知书》及邮寄记录，证据4、原告向被告发出的《收铺通知函》、张贴照片及邮寄记录，原告工作人员短信、微信通知被告腾退商铺事宜聊天记录；被告（反诉原告）提供如下证据：证据1、《租赁合同》、《解除合同通知书》复印件、照片三张，证据2、《缴费函》两份，证据3、微信聊天记录截图。反诉中被告（反诉原告）提供如下证据：证据1、2014年签订的租赁合同、收款收据一份。本院对以上证据证据的真实性予以确认，并与庭审笔录共同在卷佐证。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年11月2日，大洋汇丰公司作为甲方、杜芳绒作为乙方就杜芳绒承租xx广场xx号商辅事宜，双方达成一致并签订《租赁合同》。约定，杜芳绒承租房屋面积合计58.05平方米，租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止，月租金13061.25元。该合同第三条第7项约定，作为乙方妥善履行合同约定义务和责任的担保，乙方（杜芳绒）向甲方（大洋汇丰公司）或物业公司交纳约定金额的款项，包括履约保证金、物业服务保证金、质量保证金，该款项由甲方或物业公司保管，按合同约定使用，不计利息。另合同第六条第一项约定，合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从租赁房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务保证金无息退还。房屋签订合同当天，杜芳绒向大洋汇丰公司交纳履约保证金26122.5元。后上述合同约定的租赁期限到期后，双方协商一致，每年续签合同，合同约定的权利义务一直延续。最后一次续签合同是2020年1月1日，该租赁合同约定：租赁期限自2019年12月1月至2020年11月30日止共计12个月，租金标准为每月13043.84元，首期租金应与2019年12月1日前支付，2019年12月1日起，按季度向大洋汇丰公司缴纳租金。合同签订后，杜芳绒继续使用租赁房屋，但未曾支付租金。该合同关于违约责任的约定为如下：本合同签署后，如乙方（杜芳绒）未能在本合同约定的期限内向甲方（大洋汇丰公司）支付履约保证金、首期租金等，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方、物业公司支付相当于相应保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约金，乙方已经支付上述部分费用的，则已支付部分作为乙方向甲方支付的违约金，不予退还。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，乙方处应支付相应的迟延付款违约金外，乙方应向甲方支付相当于履约保证金同等金额的违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业费、能源费或其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当按照欠费金额1.65‰的标准按日向甲方或物业服务公司支付延迟付款违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。若因乙方原因致使甲方提前解除合同，合同解除以甲方向乙方寄送书面的合同解除通知之日起计算，甲方也可以选择将书面通知张贴至乙方租赁门店，均视为双方合同已解除。合同解除后，乙方应按照本合同第二十四条约定向甲方交还房屋。届时乙方不但要承担相应的迟延履行违约金外，还应按照年租金20%的标准向甲方支付违约金。该合同第二十四条第一项约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而提前终止，解除后7日内，乙方应将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。双方确认，因租赁期限届满或乙方违约导致本合同提前终止的，则在本合同第24.1款所述交还期内，乙方应按届时月租金标准向甲方交付房屋占用费。另查明，双方于2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》中虽然约定保证金，但被告杜芳绒并未在此合同下真实缴纳，该合同履约保证金金额、退还情况的约定均同2014年11月2日双方签订的租赁合同，2020年4月26日，大洋汇丰公司向杜芳绒发缴费函，提出受疫情影响为被告减免半个月租金，告知被告杜芳绒2019年12月1日至2020年2月29日及2020年3月1日至2020年5月31日的租金时间最后期限为2020年4月30日。但被告杜芳绒至今未付租金。大洋汇丰公司于2020年5月18日向被告发出解除合同通知书，杜芳绒已于2020年5月19日收悉。庭审中，原、被告双方对于合同解除的时间2020年5月19日均予以认可。原告认可提出解除《房屋租赁合同》后，自己自行给租赁房屋加锁。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同双方应按照合同约定履行各自的合同义务。本案原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效情形，应为合法有效。本案被告杜芳绒承租原告大洋汇丰房屋后，未按约定支付租金显系不妥，根据合同约定原告有权解决，被告也予以认可，双方的《房屋租赁合同》确认于2020年5月19日解除，租金应支付至《房屋租赁合同》确认解除之日。按照合同约定，自2019年12月1日起至合同解除之日后7日即2020年5月27日的房租，杜芳绒理应支付，被告应付租金的租赁期限为2019年12月1日至2020年5月27日，此期间因新冠肺炎疫情爆发，西安市政府依法采取了在辖区范围内进行交通管制、强制隔离、停工、停业、停学，限制或停止人群聚集活动等防控措施，以防止疫情扩大和传播，杜芳绒使用租赁房屋从事餐饮，营业受到疫情影响，按照政府相关规定，应扣减两个月的房租。合同解除后，杜芳绒依然占有租赁房屋、但大洋汇丰公司亦给该租赁房屋加锁，双方一直未对租赁事宜进行交接，对此，原被告均有责任，故对合同解除后的房屋占用费，原被告应按照约定租金各半承担。杜芳绒迟延支付租金构成违约，理应承担违约责任，但大洋汇丰公司主张违约金，本院予以支持，但大洋汇丰公司主张违约金数额过高，本院酌情调整，按照应交租金的30%支付违约金为23477元。杜芳绒反诉要求退还保证金一节，因2020年1月1日签订的租赁合同是2014年11月2日合同的延续，2020年合同虽约定履约保证金，但杜芳绒实际并未交纳，延续2014年合同的履约保证金，关于保证金的金额、退还情况等的约定两合同相同，在2020年1月1日签订的租赁合同项下杜芳绒违约，按照约定，保证金不予退还，故杜芳绒的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司与杜芳绒签订的《租赁合同》于2020年5月19日解除；二、本判决生效后十五日内，杜芳绒将租赁的xx广场xx号商辅腾交陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司；三、本判决生效后十日内，杜芳绒支付陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司租金52175元；四、本判决生效后十日内，杜芳绒按照每月6521.92元支付陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司房屋占用费自2020年6月1日起计算至实际交房之日止；五、本判决生效后十日内，杜芳绒支付陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司违约金23477元；六、驳回杜芳绒要求陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司返还履约保证金26122.5元及利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费3430元（大洋汇丰公司已预交）本院减半收取1715元，由杜芳绒承担，反诉费227元，由杜芳绒承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审    判    员    党晓俊 二〇二〇年十一月十五日                       书    记    员    范  琳 1