重庆市永川区人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝0118执异209号案外人：陈玲，女，1983年2月1日出生，汉族，住重庆市永川区。委托代理人：陈廷红，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。申请执行人：重庆市永川区环境保护行政执法支队，住所地：重庆市永川区海通大道**（**），统一社会信用代码12500383768886240U。负责人：陈跃。被执行人：张伟，男，1983年3月5日出生，汉族，住重庆市涪陵区。在本院执行申请执行人重庆市永川区环境保护行政执法支队（以下简称“永川环保执法支队”）与被执行人张伟行政非诉执行纠纷一案中，案外人陈玲对本院执行位于重庆市永川区三星路1号3幢17-4号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈玲称，其在法院查封案涉房屋前已通过第三方重庆添情房屋信息咨询服务部（以下简称添情服务部）与张伟签订《房地产买卖合同》，购买了案涉房屋，已向张伟支付购房款183000元，自2019年11月起案涉房屋贷款均由案外人偿还；合同签订后，张伟已将该房屋交付案外人实际占有，案外人随后对该房屋进行了装修，现案涉房屋被法院查封，案外人陈玲同意将剩余房款按照法院的要求交付执行，请法院中止对案涉房屋的执行。申请执行人永川环境保护执法支队称，无法证明案外人是否实际支付前两笔房款，且案外人未按照合同约定交付第三笔房款以及未将剩余房款交付法院执行；此外，案涉房屋设有抵押权，案外人为减少缴税而延迟过户，案涉房屋购买后未过户的原因系案外人过错；综上，请求法院驳回案外人异议请求。被执行人张伟称，案外人陈玲的陈述及提交的证据均属实，同意案外人意见。本院查明，因永川环保执法支队与张伟非诉执行审查纠纷一案，重庆市江津区人民法院于2019年6月18日作出(2019)渝0116行审305号行政裁定书，裁定：“对申请执行人重庆市永川区环境保护行政执法支队作出的永环执罚〔2018〕171号《行政处罚决定书》中载明的对被执行人张伟处罚款550000元准予强制执行”。裁定生效后，张伟未履行生效法律文书确定的义务，永川环保执法支队向本院申请强制执行。执行中，本院于2020年7月7日作出（2020）渝0118执3130号执行裁定书对登记在张伟名下位于重庆市永川区三星路1号3幢17-4号房屋进行了查封。案涉房屋自2018年9月7日起设立有重庆农村商业银行股份有限公司永川支行抵押登记。同时查明，2019年10月14日，张伟与陈玲通过经纪方添情服务部签订了《房地产买卖合同》和《房屋买卖协议》，《房地产买卖合同》中约定张伟将位于重庆市永川区三星路1号3幢17-4号房屋出售与陈玲，房屋为清水房，房款总价为773000元，付款方式及期限为：第一次于2019年10月14日支付定金20000元，第二次于2019年10月27日支付房款133000元，第三次于2020年8月1日支付房款150000元并办理银行按揭手续，第四次于银行审批通知放款之日支付470000元并以审批为准多退少补。《房屋买卖协议》中约定陈玲支付张伟房屋首付款的50%，张伟即交房于陈玲进行装修，并约定从房屋买卖合同签订次日起至预约银行还款取证之日期间，由陈玲每月将房屋按揭还款4201元存入张伟重庆农村商业银行开设的卡号为62146510********的贷款账户。合同签订当日，添情服务部出具编号为0002304收据一张，载明收到陈玲案涉房屋中介费3000元。陈玲分别于2019年10月14日、2019年10月25日、2019年12月10日通过银行转账方式向张伟支付定金及购房款20000元、133000元、30000元，张伟于同日出具收条予以确认；陈玲自2019年11月起，每月向张伟卡号为62146510********的账户转入4200余元，截至2020年10月28日已累计转账50451元；上述购房款及还贷转账均有陈玲及陈玲之夫杜丹的银行账户交易明细予以证明。2019年10月19日，陈玲与重庆璞真装饰设计有限公司（以下简称璞真公司）签订《室内装饰装修工程设计协议》，约定由璞真公司对案涉房屋装修进行设计，设计费5000元，装修合同价款在70000元以内；2019年10月30日，陈玲与璞真公司签订《重庆市室内装饰装修工程施工合同》，约定由璞真公司对房屋进行装修，工程总造价66500元，设计费4500元，工程款按照施工进度分期支付。璞真公司向陈玲出具编号为2026250、2026257、2026256、2047563、2047564、2047447的收据共6张，分别载明收到陈玲装修定金5000元、设计费4500元、一期工程款26600元、二期工程款26600元、三期进度款9975元（抵扣定金后实际支付4975元）、尾款3325元；案外人陈玲还提交名称为“宽天下3-17-4服务群”的微信群自2019年11月2日至2020年5月30日关于案涉房屋装修服务过程的聊天记录截屏、以及案涉房屋装修开始至装修完毕的照片，以证明在案外人在本院查封案涉房屋前已实际占用、使用该房屋。2019年11月1日，陈玲与俊豪物管公司签订《装修管理服务协议》，俊豪物管公司于同日出具编号为SK0000004490-SK0000004492的收据共3张，主要载明收到陈玲缴纳的装修保证金2000元、出入证押金150元、除渣费609.8元；俊豪物管公司还向陈玲出具编号为SK0000004493、SK0000005343、SK0000006705、SK0000007193的收据共4张，主要载明收到陈玲2019年9月至2020年12月物业服务费共计3902.72元。审查过程中，张伟书面认可案外人陈玲已支付的购房款应为183000元以及陈玲每月还贷部分总和，即陈玲已支付案涉房屋购房款233451元；陈玲向本院书面承诺愿意将剩余购房款539549元交付法院执行。本院认为，本案的争议焦点系案外人陈玲是否享有排除本案对案涉房屋执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人陈玲于本院查封之前已与张伟订立《房地产买卖合同》和《房屋买卖协议》，案外人陈玲已按合同约定向张伟支付了首期购房款183000元并每月定期偿还案涉房屋贷款，自2019年11月起至2020年10月止已累计支付房屋贷款共计50451元，案外人愿意按照人民法院的要求将剩余房款539549元交付执行；此外，案外人陈玲向本院提供的案涉房屋装修合同、装修款收据、装修群聊天记录、案涉房屋照片、物管费收据均能证明在本院查封案涉房产之前即实现了对该房屋的合法占有；案涉房屋买卖合同中约定的第三次购房款支付时间是2020年8月1日，但本院于2020年7月7日裁定查封案涉房屋，即合同约定的付款期限尚未届满本院已查封案涉房屋，此时案涉房屋已不具备过户条件，因此不属于可归责于买受人的原因未办理过户登记。故对案外人陈玲要求排除本案执行的异议请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对重庆市永川区三星路1号3幢17-4号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市永川区人民法院提起诉讼。审判长 冉 毅审判员 罗念刚审判员 蒋智奇二〇二〇年十一月二十日书记员 吴若语