青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初266号原告（案外人）：包蕾,公民身份号码:×××女,回族,1981年2月23日出生,住青海省海东市。原告（案外人）:马斌忠,公民身份号码:×××,男,回族,1979年4月21日生,住青海省海东市。委托诉讼代理人：沈宁、甘迎春，青海乾润律师事务所律师。被告（申请执行人）：青海亿邦小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91632900698541027J，住所地西宁市民和路**创业大厦第**。法定代表人：林明安，董事长。委托诉讼代理人：朱林、刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住，住所地西宁市城**小桥大街**/div>法定代表人：王九生，总经理委托诉讼代理人：王静，该公司副总经理。委托诉讼代理人：鲁国铭，该公司法务。原告包蕾、马斌忠与被告青海亿邦小额贷款股份有限公司（以下简称亿邦公司）、第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告包蕾、马斌忠及其委托诉讼代理人沈宁、被告亿邦公司的委托诉讼代理人刘婷婷、第三人九海公司的委托诉讼代理人王静、鲁国铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。包蕾、马斌忠向本院提出诉讼请求：1、撤销(2019)青01执364号执行裁定书,停止对原告包蕾、马斌忠购买的位于青海省海东市乐都区景都乐苑7号楼2单元2074室房屋的强制执行,并解除对上述房屋的查封;2、确认位于青海省海东市乐都区景都乐苑7号楼2单元2074室房屋归原告包蕾、马斌忠所有；3、本案的案件受理费由被告亿邦公司、九海公司承担。庭审中，原告包蕾、马斌忠当庭表示放弃第二项诉讼请求即“确认位于青海省海东市乐都区景都乐苑7号楼2单元2074室房屋归原告所有”。事实和理由:原告包蕾、马斌忠和第三人九海公司于2014年4月签订《商品房买卖合同》,合同编号:YS20169870,房屋代码为:317138,合同约定,包蕾、马斌忠购买青海省海东市乐都区景都乐苑7号楼2单元2074室房屋,建筑面积为138.95平方米,该商品房单价为每平方米3469元,总价款为482018元,付款方式为一次性付款。根据西宁九海房地产开发有限公司商品房预售款缴存方式确认表显示,包蕾、马斌忠向已向第三人交纳购房款482018元。西宁市中级人民法院于2019年7月18日做出的（2019)青01执364号执行裁定,于2019年12月12日查封了包蕾、马斌忠所有的位于青海省海东市乐都区景都乐苑7号楼2单元2074室房屋。包蕾、马斌忠在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同,所购景都乐苑7号楼2单元2074室房屋用于居住且包蕾、马斌忠名下无其他用于居住的房屋,按合同约定支付了全部价款。故包蕾、马斌忠为案涉房屋的实际所有人,原告合法有效的权力业已实现,能够排除执行,(2019)青01执364号执行裁定查封错误。包蕾、马斌忠依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定,特向贵院提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。亿邦公司辩称，第一，案涉房屋于2014年2月18日即办理了在建工程抵押登记手续，且至今该不动产未办理抵押注销手续，而包蕾、马斌忠与九海公司在未经亿邦公司同意的情况下签订《商品房买卖合同》，根据《担保法》第49条第一款、《物权法》第191条的规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，否则转让行为无效。因上述条款的属于法律强制性规定，故包蕾、马斌忠与九海公司签订的《商品房买卖合同》属无效合同，不符合《关于办理执行异议和复议案件的若干的规定》第29条第一款第一项的规定；第二，包蕾、马斌忠自认案涉房屋总价款482018元，部分转账给个人，部分是通过刷卡方式向九海公司直接支付。由于九海公司并未能出具公司授权个人代收房款的委托书，且九海公司也不能证明该转给个人的购房款已到九海公司账户且用于案涉房屋的建设，故包蕾、马斌忠的诉求也不符合《关于办理执行异议和复议案件的若干的规定》第二十九条第一款第二项的规定；第三、自包蕾、马斌忠与九海公司订立《商品房买卖合同》后在案涉房屋住了六年之久，对何时办理不动产权证书不闻不问，可见包蕾、马斌忠不属于无过错的不动产买受人，不能排除强制执行。九海公司述称，认可包蕾、马斌忠的诉求，其已经交清全部购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：亿邦公司与九海公司民间借贷纠纷一案，本院作出(2017)青01民初360号民事判决,判令:一、九海公司于判决生效之日起十日内返还亿邦公司借款7802251.76元,支付利息5027894.25元(截止2017年7月15日),并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息(按年利率24%计算)以及支付律师费180000元。案件受理费100250元由九海公司负担98245元,亿邦公司负担2005元。判决书生效后,因九海公司未按期履行生效法律文书确定的义务,亿邦公司向本院申请强制执行。2019年7月18日本院作出(2019)青01执364号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书,据申请执行人亿邦公司提供的“青房建乐都字第005756号”“青房建乐都字第14-171号”他项权利证,于2019年12月12日向海东市房产局、海东市乐都区自然资源局发出《协助执行通知书》,对被执行人九海公司抵押给申请执行人的位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”1号楼1单元1111、1121、1124室、3号楼1单元1071、1072、1073、1074室、7号楼1单元1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室、7号楼2单元2041、2051、2054、2061、2064、2071、2072、2073、2074、2081、2082室共计27套不动产予以查封。2019年12月13日本院发出(2019)青01执364号《查封公告》,告知与上述查封财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议的人,在五日之内向本院提出异议。案外人包蕾、马斌忠遂于2019年12月16日向本院提出执行异议。2020年3月2日本院作出（2020）青01执异36号执行裁定书，驳回了包蕾、马斌忠的异议请求。包蕾、马斌忠遂提起执行异议之诉。另查明，包蕾、马斌忠提供2016年9月11日九海公司作为出卖人与作为买受人马斌忠、包蕾签订的《商品房买卖合同》，合同编号：YS20169870，房屋代码：317138，合同约定，马斌忠、包蕾购买青海省乐都区景都乐苑7号楼2单元2074室，预测建筑面积138.95平方米，其中套内建筑面积113.59平方米，该商品房单价每平方米3469元，总价款为482018元。付款方式及期限：一次性付款，买受人应当于2016年9月11日前支付该商品房全部价款。马斌忠、包蕾分别于2015年8月24日、2016年9月6日给九海公司副总王龙的银行卡转款74605元、70000元，于2015年12月28日、2016年8月2日给九海公司对公账户转款167413元、100000元，给九海公司员工宋杰转付70000元，共交纳购房款482018元。九海公司出具了商品房预售款缴款通知书和缴款金额为482018元的商品房预售款缴存方式确认书、交房收费明细表、电费业务受理单、交纳2017年、2018年、2019年物业费收据。马斌忠、包蕾系夫妻关系再查明，亿邦公司作为抵押权人，九海公司作为抵押人，将其在建工程位于青海省乐都区滨河北路，抵押范围：2453.07平方米，抵押给申请执行人亿邦公司，并于2016年8月11日办理“青房建乐都字第14-171号”他项权利证，债权数额5000000元，抵押期限：2014年2月18日-2014年5月16日。2016年8月15日九海公司作为抵押人，将其开发的位于青海省乐都县新乐东街9号“景都乐苑”1号楼1单元的279359、279362、279355、279342、279525、279526、27952不动产和1号楼1单元的1121室、1124室、1111室、3号楼1单元1074室、1071室、1072室、1073室不动产抵押给申请执行人亿邦公司，并于2016年8月15日办理“青房建乐都字第005756号”抵押登记，债权数额为1000000元。2020年1月15日海东市房产管理局向本院出具证明，证明载明：景都乐苑7号楼2单元2074室于2014年2月18日抵押给申请执行人亿邦公司，至今未做抵押注销手续。本院认为,本案争议的焦点为：案外人包蕾、马斌忠对被执行人九海公司名下,位于青海省乐都区“景都乐苑”**楼****不动产是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十七条明确规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该规定第二十八条、第二十九条均属于另有规定的情形，是对金钱债权执行中，对于无过错不动产买受人及以居住为目的商品房消费者权益予以特殊保护，可在执行异议之诉案件审理中参照适用。申请执行人亿邦公司系享有抵押物优先受偿权的债权人，能够排除强制执行的购房者仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十九条规定的商品房消费者，即保护商品房消费者的生存权。本案中,案外人包蕾、马斌忠虽是在涉案房屋已被抵押的情况下签订《商品房买卖合同》,首先，2014年前包蕾、马斌忠即与九海公司签订《商品买卖合同》，2019年12月12日涉案房屋被人民法院查封，故包蕾、马斌忠与九海公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且包蕾、马斌忠于2016年8月26日实际入住房屋；其次，包蕾、马斌忠所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故涉案房屋为包蕾、马斌忠唯一住房；再次，在法院查封时包蕾、马斌忠已支付全部房款。综上，包蕾、马斌忠所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，应当对其以居住为目的的购房权益予以特殊保护。亿邦公司对九海公司的抵押权，相对于消费者生存权，不具有法定优先的地位。包蕾、马斌忠要求排除强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。包蕾、马斌忠要求解除对本案房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对包蕾、马斌忠要求解除查封的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”7号楼2单元2074室房屋。二、驳回包蕾、马斌忠的其他诉讼请求。案件受理费8530元，由青海亿邦小额贷款股份有限公司负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。本院（2020）青01执36号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 赵甲宁审判员 纳 敏人民陪审员 张玉萍二○二○年十一月三日书记员 哈春瑛附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;