上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10666号上诉人（原审被告）：上海赞顺液压机电有限公司，住所地上海市青浦区赵屯镇香大路****。法定代表人：张萍，经理。委托诉讼代理人：薛桂连，该公司员工。被上诉人（原审原告）：上海船舶工艺研究所，住所地上海市，住所地上海市徐汇区中山南二路**法定代表人：王国忠，所长。委托诉讼代理人：吴颖，上海市光明律师事务所律师。上诉人上海赞顺液压机电有限公司（以下简称赞顺公司）因与被上诉人上海船舶工艺研究所（以下简称船舶研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赞顺公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项。事实和理由：1.因为被上诉人有过错，上诉人不同意承担房屋占用费。上诉人和被上诉人签了一年期的房屋租赁合同，后转为无固定期限的合同，上诉人在租赁期间始终履行支付租金的义务。合同写明如国家动迁，上诉人需无条件搬离。现经一审法院查明，上海市徐汇区XX路XX号-7沿街门面房（以下简称系争房屋）使用期限只有二年，被上诉人出租房屋的行为是无效的。过错全在被上诉人一方，而且系争房屋也没有动迁，被上诉人要求上诉人搬离及支付占用费均无依据。2.1998年，案外人张萍、薛桂连夫妻二人下岗后自主创业成立了上诉人公司，和其他公司一起合伙经营机电类业务，租用了系争房屋，一直经营至今。2019年5月，被上诉人不愿将系争房屋继续租给上诉人。张、薛二人平时不住在系争房屋中，该房屋只用作经营公司，是二人的生存来源。当初二人设立公司投入了人民币20万元（以下币种同），现在仓库中还有10多万元机电的库存。张萍还有1年退休，薛桂连还有5年退休，在退休前如不在系争房屋中继续经营，则没有生活来源。至于这么多年的经营，二人投入其中的金钱、精力，收集的各种资料等更是无法计算、补偿的。故要求被上诉人赔偿上诉人公司剩余库存等值的钱款、按最低生活保障水平补偿张、薛二人在退休前的生活所需，或者重新租其他房子给上诉人。被上诉人船舶研究所辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人所说的情况没有事实和法律依据。被上诉人与上诉人之间是租赁关系，案外人张萍、薛桂连生活困难和租赁关系的解除没有关联，上诉人应向有关部门反映解决。船舶研究所向一审法院起诉请求：1、依法判决《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；2、依法判决赞顺公司支付2019年4月至11月房屋租金12,000元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年12月1日开始计算至实际支付日)；3、依法判决赞顺公司支付房屋占用使用费10,945元(按《资产评估报告》(中联评报字[2019]第2219号)标准的2倍，即，每日房屋使用费109.45元)，每月3,329.10元，从2019年12月1日起算，暂计算至2020年3月9日，实际计算至房屋返还日；4、依法判决赞顺公司腾空并返还上海市徐汇区XX路XX号-7沿街门面房之房屋；5、案件诉讼费由赞顺公司承担。一审法院认定事实：中国船舶工业集团公司第十一研究所于1998年7月7日取得上海市徐汇区临时建设工程规划许可证，搭建地址为XX路XX号，使用期限为二年，临时建筑的房屋为商店337平方米，围墙2.6米高度、长度42米。上海市XX路XX号房屋的所有权人为中国船舶工业集团公司第十一研究所。2004年12月10日，中国船舶工业集团公司第十一研究所（以下简称十一研究所、甲方）与赞顺公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定，1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市XX路XX号沿街面房，使用面积22平方米，房屋用途为办公。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公房使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。3.1房屋租赁期自2004年12月10日起至2005年12月9日止。3.2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前二个月，向甲方提出续租要求，经甲方同意后按3.3条款行。3.3自2009年元月起本合同转为无固定期合同(即租赁期按月计算)。若需终止租赁合同，甲乙双方只需提前一个月以书面形式告知对方，则不作为违约，并且双方互不承担法律和经济责任。4.1甲、乙双方约定，该房屋年租金总计18,000元。4.2自本合同正式签订生效之日十天内，乙方向甲方一次性支付全年租金。5.1甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1,500元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。7.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返租房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米三元向甲方支付该房屋占用期间的使用费。7.2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。9.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……6)乙方逾期不支付租金超过壹个月的。合同签订后，赞顺公司向船舶研究所支付保证金1,500元。2004年12月15日，船舶研究所出具发票，收到2004年12月10日至2005年3月9日房租4,500元。2010年4月28日，船舶研究所出具发票给赞顺公司，收到2010年4月10日至2010年7月9日的租金4,500元。2019年10月14日，船舶研究所向赞顺公司发出房屋租赁合同终止通知书，要求赞顺公司于2019年11月30日前搬离所租赁的房屋。赞顺公司收到后，未答复。2019年10月15日，船舶研究所的员工发短信给赞顺公司，要求赞顺公司于2019年11月30日前搬离租赁房屋，交清2019年4月1日至搬离日的房租。2020年1月15日，船舶研究所委托律师向赞顺公司发出律师函。赞顺公司未签收。另查明，上海船舶工艺研究所原名为中国船舶工业总公司船舶工艺研究所；现提交的2016年12月2日取得事业单位法人证书的名称为上海船舶工艺研究所（中国船舶工业集团公司第十一研究所）。船舶研究所的员工曾发短信给赞顺公司的委托诉讼代理人，要求提供2004年12月10日至2005年3月9日及2010年4月10日至2010年7月9日的发票。以上事实，除双方庭审陈述外，另有房屋租赁合同、上海市徐汇区临时建设工程规划许可证、房产证、短信截图、《房屋租赁合同终止通知书》和EMS快递单、律师函、EMS快递单及送达、短信及发票等证据证实，一审法院依法予以确认并在卷佐证。船舶研究所出示的资产评估报告，经质证，赞顺公司表示不予认可，一审法院认为，该评估系船舶研究所单方面委托，故不予认定。审理中，国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。案件审理过程中，一审法院会同船舶研究所、赞顺公司进行调解，船舶研究所提出，赞顺公司在2020年6月底前搬离系争房屋，同意免2020年6月的房屋占用费，但赞顺公司以没有搬迁地址为由予以拒绝，致使双方调解不成。庭审中，赞顺公司提出，要求船舶研究所补偿在十年前装修的装修费用2-3万元左右；对此，船舶研究所表示，不同意赔偿装修费，赞顺公司装修未经船舶研究所同意，房屋返还后也不需要利用赞顺公司的装修，将拆除房屋，需要费用，并提出将保留向赞顺公司主张权利的诉求。一审法院会同双方于2020年7月10日进行现场勘查，赞顺公司的委托诉讼代理人因有事未到，法官现场拍摄照片，系争房屋也如相邻方一样，赞顺公司在系争房屋前半部方鱼缸、盆栽等物品，后半部搭建阁楼。一审法院认为，根据船舶研究所提供的于1998年取得的临时建设工程规划许可证可反映，系争房屋为临时搭建物，有效期为2年，该建设工程规划许可证早已失效，故船舶研究所将未取得合法房地产权证的系争商铺出租给赞顺公司使用，违反了我国相关法律、法规的禁止性规定，双方间于2004年签订的一年租期之租赁合同应属无效，赞顺公司继续使用系争房屋，双方建立事实上的租赁关系的行为仍属无效，故船舶研究所要求判决《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除之诉讼请求，法院不予支持。根据无效合同的处理原则，因无效合同所取得的财产应予返还，并依据当事人的过错程度各自承担合同无效所产生的损失；故船舶研究所要求赞顺公司腾空并返还系争房屋之诉讼请求，法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。船舶研究所要求赞顺公司支付2019年4月至11月房屋租金12,000元之诉讼请求，法院不予支持，但赞顺公司应向船舶研究所支付2019年4月至11月间的房屋占用费7,500元。由于赞顺公司至今未提供船舶研究所拒绝收取2019年4月至11月租金的相关证据，故船舶研究所要求赞顺公司支付从2019年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息之诉讼请求，理由正当，法院予以支持，但利息计算至本判决生效之日止。由于船舶研究所于2019年11月向赞顺公司提出解除合同、搬离系争商铺的要求，且系争商铺未取得合法房地产权证，双方间事实租赁关系应属无效，赞顺公司应在2019年12月底前搬离系争商铺，而国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，现赞顺公司未进一步提供疫情对其正常使用系争商铺有影响的充分证据，故赞顺公司抗辩疫情要求减免租金之意见，法院不予采纳。鉴于船舶研究所单方面委托相关单位进行资产评估，故船舶研究所依据《资产评估报告》要求按每日房屋使用费109.45元的标准支付房屋使用费之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持，但赞顺公司应按每月1,500元的标准向船舶研究所支付自2019年12月起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。赞顺公司主张装修损失，未进一步提供装修损失相关的证据，故赞顺公司要求船舶研究所赔偿装修损失之意见，法院不予采纳。为避免累讼，赞顺公司已支付的保证金在本案中一并解决，由船舶研究所返还给赞顺公司。一审法院审理后作出判决：一、上海赞顺装饰设计有限公司于判决生效之日起二十日内腾空上海市徐汇区XX路XX号-7沿街门面房，上述房屋由上海船舶工艺研究所收回；二、上海赞顺装饰设计有限公司于判决生效之日起十日内向上海船舶工艺研究所支付2019年4月至2019年11月间的房屋占用费计12,000元并按中国人民同期银行同期贷款利率以12,000元为本金支付自2019年12月1日起至本判决生效之日止的利息；三、上海赞顺装饰设计有限公司于判决生效之日起十日内向上海船舶工艺研究所支付自2019年12月1日起至实际返还房屋之日止按每月1,500元计算的房屋使用费；四、驳回上海船舶工艺研究所的其余诉讼请求；五、上海船舶工艺研究所于上海赞顺装饰设计有限公司履行完毕上述主文确定付款义务的当日返还租赁保证金1,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453.60元，减半收取计226.80元，由上海船舶工艺研究所负担40元，上海赞顺装饰设计有限公司负担186.80元。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，首先，系争房屋没有合法房地产权证，船舶研究所将该房屋出租给赞顺公司违反法律禁止性规定，双方所签房屋租赁合同应属无效。故赞顺公司占有使用系争房屋缺乏依据，一审法院判决赞顺公司腾空系争房屋，并由船舶研究所收回该房屋并无不当，本院予以认同。赞顺公司以张萍、薛桂连花费投入大量精力、金钱经营赞顺公司，如不继续经营，张、薛二人没有生活来源为由，不同意搬离的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，虽然赞顺公司与船舶研究所签订的房屋租赁合同无效，但赞顺公司实际占有使用系争房屋至今，仍对占用系争房屋期间的占有使用费负有支付之义务。一审法院参照合同约定的“该房屋年租金总计18,000元”，将系争房屋占有使用费支付标准认定为按每月1,500元计算，并无不当。因船舶研究所向赞顺公司催要2019年4月至搬离之日的占有使用费，而赞顺公司未提供证据证明其已支付2019年4月至2019年11月间的房屋占用费，且赞顺公司拒绝搬离系争房屋，故一审法院判决赞顺公司支付2019年4月至2019年11月间的房屋占用费12,000元及自2019年12月1日起至判决生效之日止的利息，并判决赞顺公司按每月1,500元标准承担自2019年12月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，合理有据，本院予以认同。再次，赞顺公司要求船舶研究所就房屋租赁合同无效的后果承担赔偿责任。然因赞顺公司提出船舶研究所赔偿剩余库存等值的钱款、按最低生活保障水平补偿张、薛二人在退休前的生活所需，或者重新租其他房子给赞顺公司的要求与房屋租赁合同无效并无关联性，故本院不予支持。至于赞顺公司提出船舶研究所赔偿其装修损失的要求，因赞顺公司占有使用系争房屋至今长达十余年，船舶研究所也明确表示不予利用该装修，将拆除房屋，故对赞顺公司该项主张，本院不予采纳。最后，一审法院关于“但赞顺公司应向船舶研究所支付2019年4月至11月间的房屋占用费7,500元”的表述有误，本院更正为“但赞顺公司应向船舶研究所支付2019年4月至11月间的房屋占用费12,000元”。综上所述，赞顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院判决主文中对上诉人的名称及占有使用费的利息计算方式表述有误，本院对此予以作出相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13290号民事判决第四项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13290号民事判决第一、二、三、五项；三、上海赞顺液压机电有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空上海市徐汇区XX路XX号-7沿街门面房，上述房屋由上海船舶工艺研究所收回；四、上海赞顺液压机电有限公司于本判决生效之日起十日内向上海船舶工艺研究所支付2019年4月至2019年11月间的房屋占用费计12,000元及利息（以12,000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自2019年12月1日起计算至本判决生效之日止）；五、上海赞顺液压机电有限公司于本判决生效之日起十日内向上海船舶工艺研究所支付自2019年12月1日起至实际返还房屋之日止按每月1,500元计算的房屋使用费；六、上海船舶工艺研究所于上海赞顺液压机电有限公司履行完毕上述主文确定付款义务的当日返还租赁保证金1,500元。一审案件受理费453.60元，减半收取计226.80元，由上海船舶工艺研究所负担40元，上海赞顺液压机电有限公司负担186.80元。二审案件受理费人民币137.50元，由上诉人上海赞顺液压机电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十一月二十三日书记员  张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……