湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初2128号原告（申请执行人）：湖北中盈房地产开发有限公司，住所地：咸宁市咸安区肖桥村**。法定代表人：胡春保，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭思思、刘鹏泽，湖北今天（东湖新技术开发区）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：吕先忠，男，1956年11月24日出生，汉族，住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：聂恩兴，男，1957年8月9日出生，汉族，住咸宁市咸安区，系泉塘社区居民委员会工作人员。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：芦琳，湖北海舟律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人（被执行人）：湖北泰发房地产开发有限公司，住所地：咸宁市咸宁大道**。法定代表人：舒俭，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎琼楼、胡杨晔，湖北海舟律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人（被执行人）：鄢友明，男，1964年6月1日出生，汉族，现羁押于咸宁市咸安区看守所。原告湖北中盈房地产开发有限公司（以下简称中盈公司）诉被告吕先忠及第三人湖北泰发房地产开发有限公司（以下简称泰发公司）、鄢友明申请执行人执行异议之诉一案，我院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭思思，被告委托诉讼代理人聂恩兴、芦琳，第三人泰发公司委托诉讼代理人胡杨晔到庭参加了诉讼，第三人鄢友明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令准许执行泰发公司所有的位于咸宁市××大道××城××楼××单元××及××单元××、××、2803房屋;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人泰发公司、鄢友明建设工程施工合同纠纷一案执行中，贵院分别于2017年6月15日、2019年9月27日查封了泰发公司位于锦绣城5号楼的43套房屋和1-4号楼的45套房屋。2020年4月被告吕先忠以其中的5号楼1单元2803号及2单元2301、2604、2803房屋是泰发公司确定给其的还建房为由，提出执行异议。贵院对其执行异议审查后作出（2020）鄂1202执异61号执行裁定，裁定中止对上述房屋的执行。原告认为，被告是在原告申请法院查封房屋之后才与第三人泰发公司签订的《还建房补偿安置协议书》，双方恶意串通将已查封的房屋作为还建房，且房屋尚未交付，被告从未占有该房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行条件。故提起诉讼，请求判如所请。被告吕先忠辩称，一、其系泉塘村村民，从《还建房补偿安置协议书》、《还建房号面积表》可知，案涉房屋系拆迁安置房，其为被拆迁人。二、其对案涉房屋的权利优先于被答辩人，本案可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，根据该条可知执行程序中的普通金钱债权人只享有对债务人财产的一般期待权，无法对抗被拆迁人。第三人泰发公司述称，被告吕先忠是被拆迁人，其权利应当优先于原告。原告中盈公司的诉求应予驳回。第三人鄢友明经提审送达应诉材料，明确表示不参与本案庭审，也未向本院提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年4月9日，泰发公司竞得泉塘村新泉印刷厂及周边旧城改造项目。2010年8月16日，泰发公司与咸安区温泉街道办事处泉塘村民委员会签订《咸宁市××区温泉办事处泉塘村新泉印刷厂片区城中村改造项目房屋拆迁补偿安置方案》（以下简称《拆迁安置方案》），该方案确定泉塘村****私房产权人为被拆迁人，协议对拆迁补偿安置方式和标准、装修补偿、过渡期住房补助、拆迁款支付方式等进行了约定。其中双方在第五条拆迁补偿安置方式和标准中约定本项目的产权调换方式为就地还建，面积按1：1.2还建；在第十一条还建房的楼层和门面分配办法中约定拆迁户分轮次同面积采取抓阄选房，户型面积的设计结合实际情况和居住需要设计，面积分配按编号抓阄到户。还建房屋安置在5号楼1单元、2单元，总共33户。2011年3月3日，泰发公司与吕先忠签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定:根据咸宁市人民政府对温泉咸宁大道新泉印刷厂片区城中村改造项目进行整体拆迁的要求，甲方在获得相关部门批准的前提下，确定在咸宁××**号新建“泰发?领秀城”（现已更名为锦绣城）项目。依据《拆迁安置方案》双方确定被告吕先忠房屋拆迁面积为817.15m2，还建面积为980.58m2，还建房抽签安置……（未明确具体楼栋号）。被拆迁方应在本协议签订当日向拆迁方移交有关房屋、土地证件，并在15日内腾空房屋交出锁匙、开始拆除。交房时间为20个月，办证时间自交房之日起18个月内办妥。锦绣城项目于2011年开始拆迁动工建设，至今尚未竣工验收、未能交房。包括本案被告吕先忠在内的拆迁户为保障其权益，多次找开发商泰发公司要求交房。泰发公司就还建房屋的具体楼栋及房号与拆迁户签订多份协议，其中在2018年1月10日约定还建楼安置在5号楼，面积不足部分在5号楼紧临另一单元从一楼依次向上补齐；2018年5月26日在咸宁市××区司法局温泉司法所工作人员见证下签订了《分房确认书》，将5号楼部分房屋作为还建房分配给拆迁户，其中分配给吕先忠的房屋为5号楼1单元1904、2104、2803及2单元1002、1102、1802、1904、2604、2803、2902，泰发公司时任法人何春海于2018年8月10日在还建表上签署“同意此分房方案”字样。后因分配给吕先忠的5号楼1单元1904及2单元1002、1102、1802、1904房屋均无法交付，泰发公司又与吕先忠协商将5号楼2单元2301、3002及1-4号楼1单元的1711、1712、1713、1714、1715号房屋代替5号楼1单元1904及2单元1002、1102、1802、1904号房屋作为还建房分配给吕先忠。2016年12月7日咸宁市中级人民法院就中盈公司与泰发公司、鄢友明等建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）鄂12民终642号民事判决，确定泰发公司应返还中盈公司项目转让款500万元、费用1.85万元及利息；鄢友明应偿还中盈公司借款158.4201万元。该案在执行过程中，我院于2017年6月15日对泰发公司所有的位于锦绣城5号楼43套房屋予以查封（2020年9月18日续封）。后中盈公司反映原查封的5号楼部分房屋是还建房且部分已被泰发公司私自转卖给他人，我院又于2019年9月27日对泰发公司所有的位于锦绣城1-4号楼45套房屋予以查封。2020年4月被告吕先忠就我院查封的5号楼1单元2803号及2单元2301、2604、2803房屋是泰发公司确定给其的还建房为由提出执行异议。我院对其异议审查后于2020年5月12日作出（2020）鄂1202执异61号执行裁定，裁定中止对上述房屋的执行。现原告以被告的情形不符合排除执行的条件而提起诉讼。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，原告中盈公司的诉讼请求能否成立并得到支持，应判断被告吕先忠就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告吕先忠早在2011年就与第三人泰发公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，该合同是被告吕先忠与第三人泰发公司真实意思表示，且未违反相关法律法规强制性规定，该协议合法有效。锦绣城项目当时尚未动工，房屋的户型、面积处于不确定状态，故双方在该合同中对于还建房屋的具体楼栋号也无法确定。但被告吕先忠作为拆迁还建户，其还建房屋就地安置在锦绣城中是明确的，虽然在2019年前后安置补偿给吕先忠的房屋出现了调整，但实际补偿的面积仍符合双方2011年在《房屋拆迁安置补偿合同》中对于还建面积的约定。原告认为被告吕先忠是在法院查封案涉房屋之后才与第三人泰发公司签订《还建房安置补偿协议书》与事实不符。被告吕先忠作为被拆迁户，其原居住的房屋被拆除，且以产权调换的形式支付了安置补偿房屋的相应对价。另案涉楼盘至今未办理竣工验收手续，房屋尚未交付，被告吕先忠对此并无过错。综上，被告吕先忠的情形符合上述排除执行的规定。另参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于一般债权人。本案原告中盈公司对泰发公司所享有的只是一般金钱债权，并未指向特定的财产，其权利不能优先于作为被拆迁人的被告对案涉房屋所享有的物权受让期待权。综上，被告吕先忠就执行标的所享有的权益足以排除强制执行，故对原告的执行异议之诉，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告湖北中盈房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告湖北中盈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  唐亚林审 判 员  陈 琴人民陪审员  李汉华二〇二〇年十一月三十日书 记 员  阮盼盼