河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1102民初3130号 原告：刘国庆，男，1977年8月29日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：张红立，河北中衡诚信律师事务所律师。 被告：衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司，住所地：衡水市桃城区红旗大街**。 法定代表人：黄立民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄飞，男，1991年12月13日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 第三人：罗振林，男，1979年9月10日出生，汉族，现住衡水市故城县。 委托诉讼代理人：董彦红，河北广厦律师事务所律师。 第三人：靳红俊，女，1984年12月8日出生，汉族，现住衡水市故城县。 委托诉讼代理人：董彦红，河北广厦律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司衡水河西支行，住，住所地：衡水市康复街**/div> 负责人：李明志，该支行行长。 委托诉讼代理人：盛皎，河北凌坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明环，河北凌坤律师事务所律师。 原告刘国庆与被告衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司（以下简称“鑫城公司”）及第三人罗振林、靳红俊、中国工商银行股份有限公司衡水河西支行（以下简称“工行河西支行”）因商品房销售合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国庆委托诉讼代理人张红立、被告鑫城公司委托诉讼代理人黄飞、第三人罗振林及靳红俊共同委托诉讼代理人董彦红、第三人工行河西支行委托诉讼代理人盛皎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国庆向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法确认位于衡水市桃城区房屋归原告所有；2.请求依法判令被告和第三人罗振林、靳红俊协助原告办理撤销位于衡水市桃城区房屋的抵押登记手续；3.请求依法判令被告和第三人罗振林、靳红俊协助原告将位于衡水市桃城区房屋过户登记至原告名下；4.请求依法判令第三人罗振林、靳红俊与被告鑫城公司签订的编号为0306《商品房买卖合同》无效；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月9日，原告刘国庆与被告鑫城公司签订编号为0680《商品房买卖合同》，约定购买鑫城商贸广场Ｅ座4单元1302室房屋一套，并一次性交清了全部购房款489057元。被告鑫城公司已将房屋交付原告，原告也已经实际占有和使用该房屋，但是由于被告的原因，案涉房屋一直未办理过户登记手续，后得知被告又将房屋出卖给了第三人罗振林和靳红俊，并在第三人工行河西支行办理了抵押贷款，现被告和第三人罗振林、靳红俊拒不配合办理案涉房屋撤销抵押登记手续，且无法办理不动产权证书。另，第三人罗振林、靳红俊与被告鑫城公司签订的编号为0306《商品房买卖合同》，其目的是为了向第三人工行河西支行申请贷款，双方之间并不存在签订商品房买卖合同的合意，且第三人也已经收取了相关申请贷款的回报费用，双方之间签订的商品房买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，因此应属无效合同。 被告鑫城公司辩称，同意原告刘国庆的诉讼请求，案涉鑫城商贸广场E座4单元1302室房屋归原告刘国庆所有，与第三人罗振林、靳红俊签订的编号为0306《商品房买卖合同》是无效的。 第三人罗振林、靳红俊辩称，一、如果原、被告签订了购房合同，则该合同应属于无效合同。原告占有案涉房屋为非法占有，应予返还；二、原告所述不实，第三人罗振林、靳红俊夫妻是在2009年11月就购买了案涉房屋，并在银行进行了抵押按揭贷款，并非在原告购买房屋后又转卖给第三人，第三人罗振林夫妻对案涉房屋应享有合法所有权，请求法庭判令原、被告将该房屋交付给第三人罗振林夫妻；三、原告提出确认编号为0306的《商品房买卖合同》无效与其他诉讼请求是相互矛盾的，该合同应是合法有效的购房合同，现在原告与被告恶意串通损害第三人的利益，应当驳回原告的诉讼请求；四、原告诉请该合同无效，在程序上不合法。2018年桃城区人民法院已就该合同形成的借款合同及抵押合同予以确认，如果原、被告串通后认为该合同无效，应当进行申诉，而不是重新就本合同提起新的诉讼。如果该合同无效，借款合同当然无效，借款的目的就是为了买房，主合同无效后借款合同当然无效，相互之间存在紧密联系。第三人认为，编号为0306的《商品房买卖合同》是否有效不应当在本案中审理，应驳回原告诉讼请求。 第三人工行河西支行辩称，一、第三人工行河西支行作为金融借款合同的债权人，基于第三人罗振林与被告鑫城公司提供的房屋买卖合同，与合同主体发生金融借款合同关系，与本案原告没有直接的借款合同关系，因此第三人工行河西支行实现债权的依据只能是以第三人罗振林、靳红俊与第三人工行河西支行签订的《个人购房借款/担保合同》为依据，以上借款合同的事实，已由人民法院生效法律文书予以确认，第三人工行河西支行的权益合法有效；二、至本案审理之日，以上案涉争议房屋当中的债务已由原告替代履行，故第三人工行河西支行与争议各方之间的法律关系仍然仅限于债权关系，对于原告向第三人河西支行主张的诉讼请求，第三人工行河西支行没有直接的法定义务，在现有事实下，应当由裁判机构作出结论后进行实施；三、第三人工行河西支行与第三人罗振林、靳红俊及被告鑫城公司签订的《个人借款/担保合同》是经过正当程序签署的独立合同，与商品房买卖不具有从属关系，现在无论是原告还是被告，均没有证据能够证明第三人工行河西支行作为金融机构有违法发放贷款的行为，所以，第三人依据上述金融借款合同，将合同款项支付至被告鑫城公司账户以后，第三人罗振林、靳红俊作为借款人与共同抵押人，对借款本息应当承担全部的清偿责任，被告鑫城公司作为保证人也应当承担清偿责任。本案现有原告所提交的证据显示，系原告自愿代第三人罗振林、靳红俊及被告鑫城公司偿还的金融借款合同款项，而不是基于其自身的商品房买卖合同向第三人工行河西支行交纳款项，所以原告与第三人罗振林、靳红俊之间的纠纷不能影响金融借款合同的效力，特别是以上借款事实已由本院（2018）冀1102民初6526号民事调解书确认，生效法律文书中确认的事实，无相反证据不能推翻。本案审理中对金融借款合同不应进行审理。 本院经审理认定事实如下：2010年10月9日，原告刘国庆与被告鑫城公司签订编号为0680《商品房买卖合同》，合同约定被告鑫城公司将位于衡水市房屋出售给原告刘国庆，房款总计489057元，付款方式为2010年10月9日交纳房价款的100%，房屋交付期限为2011年1月1日前。2012年8月27日，原告刘国庆向被告鑫城公司交纳维修基金9781元，并与衡水鑫城物业服务有限责任公司签订物业服务协议书。 原告刘国庆提供收款收据显示，被告鑫城公司于2017年10月28日收到原告刘国庆商贸广场住宅E-4-1302室购房款417,274元，于2010年10月9日收到原告刘国庆E-4-1302室购房款71,783元。 另查明，2009年11月4日，被告鑫城公司与第三人罗振林、靳红俊签订编号为0306《商品房买卖合同》，合同约定被告鑫城公司将位于衡水市房屋出售给第三人罗振林、靳红俊，房价为563974元。同日，双方签订补充协议一份，协议约定将付款方式变更为2009年11月4日支付233974元，剩余330000元办理按揭贷款。 2009年11月6日，被告鑫城公司（甲方）与第三人罗振林、靳红俊（乙方）签订协议书一份，协议约定乙方同意为甲方办理贷款330,000元，抵押产权由甲方提供，具体位于鑫城商贸广场E座4单元1302室，乙方负责配合甲方办理贷款所需的所有手续，其产权仍归甲方所有，该房的全部贷款本息均由甲方负责偿还，本息还清后其产权由甲方随意处置。乙方所办贷款入甲方账户后，甲方按贷款数额的5%一次性支付给乙方，作为回报费用。甲方承诺3年内还清此笔贷款，如3年内未能还清，甲方将按贷款数额的10%/年支付给乙方作为补偿，如甲方无力偿还此笔贷款，房屋的产权自动归乙方所有。 2009年11月30日，被告鑫城公司（保证人）、第三人罗振林（借款人、抵押人）、第三人靳红俊（共同借款人、共同抵押人）与第三人工行河西支行（贷款人）签订编号为Ａ［房］字［衡水分］行［河西］支行［2009］年［74］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款330000元，抵押房屋坐落于衡水市，借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告鑫城公司名下银行账户。同日，第三人罗振林向第三人工行河西支行出具个人贷款借款凭证一份，载明收到贷款330000元。 第三人罗振林、靳红俊提供案涉房屋预告登记证明显示预告登记时间为2009年11月27日，并于当日办理抵押（预告）登记。 再查明，工行河西支行与鑫城公司、罗振林、靳红俊曾因金融借款合同纠纷，向本院提起诉讼，在该案诉讼过程中，三方就罗振林、靳红俊拖欠工行河西支行的借款本金及利息达成还款协议，本院于2019年3月21日作出（2018）冀1102民初6526号民事调解书，对三方达成的调解协议予以确认。 在上述调解书发生法律效力后，鑫城公司、罗振林、靳红俊均未能依约向工行河西支行清偿借款债务。原告刘国庆于2020年5月27日通过银行转账方式全额清偿了上述（2018）冀1102民初6526号民事调解书确定的贷款本息和诉讼费。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，第三人罗振林、靳红俊与被告鑫城公司于2009年11月6日签订协议，明确约定第三人罗振林、靳红俊同意为被告鑫城公司办理贷款330,000元，抵押房产系被告鑫城公司提供的案涉房屋，被告鑫城公司在收到银行发放的贷款后，向第三人罗振林、靳红俊一次性支付贷款数额的5%的回报费用，即能够认定第三人罗振林、靳红俊与被告鑫城公司签订商品房买卖合同的目的系为了套取金融机构贷款供被告鑫城公司使用，系以合法形式掩盖非法目的，故该合同应属无效合同，第三人罗振林、靳红俊无权要求被告鑫城公司及原告刘国庆交付案涉房屋。 第三人罗振林、靳红俊以案涉房屋作为抵押财产，为其与第三人工行河西支行《个人购房借款/担保合同》项下借款债务提供抵押担保，担保债权金额330,000元。案涉房屋设定的抵押为抵押预告登记，又因第三人罗振林、靳红俊及被告鑫城公司未能依约全部清偿《个人购房借款/担保合同》合同项下及本院（2018）冀1102民初6526号民事调解书确定的借款债务，原告刘国庆于2020年5月27日通过银行转账方式全额清偿第三人罗振林、靳红俊及被告鑫城公司所负借款债务，即上述《个人购房借款/担保合同》项下的主债权已经消灭，第三人工行河西支行对案涉房屋所享有的抵押担保物权消灭，故对原告刘国庆主张被告鑫城公司及第三人罗振林、靳红俊协助办理撤销案涉房屋抵押登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 原告刘国庆与被告鑫城公司签订编号为0680《商品房买卖合同》，对房屋基本情况、价款、付款方式及期限、交付期限等内容作出明确约定，系当事人真实意思表示，该合同依法成立。原告刘国庆作为案涉房屋的买受人已依约向被告鑫城公司支付全部购房款489,057元，被告鑫城公司负有将案涉房屋所有权移转于原告刘国庆的义务，故对于原告刘国庆要求被告鑫城公司协助办理产权过户登记的诉讼请求，本院予以支持。第三人罗振林、靳红俊并非案涉房屋的所有权人，与原告刘国庆之间不存在房屋买卖合同关系，第三人罗振林、靳红俊不负有协助原告刘国庆办理产权过户登记的合同义务及法定义务，对于原告刘国庆向第三人罗振林、靳红俊提出的该项诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告刘国庆作为案涉房屋的买受人，对被告鑫城公司享有办理产权登记的请求权，但原告刘国庆尚未在不动产登记机构办理案涉房屋的产权登记，故对于原告刘国庆主张确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十七条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、确认被告衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司与第三人罗振林、靳红俊于2009年11月4日签订的编号为0306《商品房买卖合同》无效； 二、被告衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司与第三人罗振林、靳红俊于本判决生效之日起七日内协助原告刘国庆办理撤销位于衡水市房屋的抵押登记手续； 三、被告衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起七日内协助原告刘国庆将位于衡水市房屋过户登记至原告刘国庆名下； 四、驳回原告刘国庆的其他诉讼请求。 案件受理费8,636元，减半收取计4,318元，由被告衡水鑫城房地产开发集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  辛阳阳 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  孙 毅