上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8923号上诉人（原审原告）：刘书龙，男，1977年4月21日生，汉族，户籍地湖南省常宁市。上诉人（原审原告）：唐春姣，女，1975年7月13日生，汉族，户籍地江西省赣州市信丰县。二上诉人之共同委托诉讼代理人：金逸凡，上海陆兵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海朗信房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港路******。法定代表人：丁锋，董事长。委托诉讼代理人：王凯，北京恒都（上海）律师事务所律师。上诉人刘书龙、唐春姣（以下简称刘书龙方）与被上诉人上海朗信房地产开发有限公司（以下简称朗信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初7997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘书龙、唐春姣上诉请求：撤销一审判决第一项，改判朗信公司支付逾期办理大产证的违约金30,677.04元（以总购房款1,144,666元为基数，按日万分之一计算自2018年10月1日至2019年6月26日止）。事实和理由：刘书龙方与朗信公司就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），朗信公司逾期办理大产证违约，其应支付的违约金应按日计算。合同约定逾期办理大产证的，应按刘书龙方已付款的万分之一承担违约责任。鉴于合同文本系朗信公司提前提供的合同样本，未经双方协商拟定条款，故属于格式合同，故关于逾期办理大产证的违约责任应属于格式条款。签订合同时，业主基于逾期办理产证的违约金普遍为按日计算的交易习惯，将本案合同中的违约责任条款固化理解为按日计算，故发生争议。根据法律规定对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据公平原则，朗信公司在逾期办理大产证违约的情况下，仅需支付100多元违约金，在业主违约的情况下，需要承担大额违约金，合同条款没有平衡合同双方的权利义务。请求二审法院支持刘书龙方的上诉请求。朗信公司辩称：不同意刘书龙方的上诉请求。本案所涉合同不适用格式条款的规定，购房一方有充分的时间对合同条款进行阅读和理解。合同关于逾期办理大产证的违约责任按已付款的万分之一计算，系明确的意思表示，不存在客观上的理解分歧，无需按照交易习惯处理。朗信公司按期交付房屋，在无法及时办理大产证时及时向购房者发布通告，避免新损失发生，实际上一审法院亦判决朗信公司承担了未及时办理大产证和小产证的违约责任，并不失公平。况且本案楼盘未按期办理大产证系行政审批原因，并非朗信公司的主观原因。请求驳回上诉，维持原判。刘书龙方向一审法院起诉请求：1、判令朗信公司继续履行合同，办理房屋大产证并协助刘书龙方办理房屋过户手续；2、判令朗信公司承担未按约定办理大产证的违约金，每逾期一日支付总房款万分之二，自2018年10月1日起至2019年9月30日止暂计83,560.61元；3、判令朗信公司承担未按约定办理小产证的违约金，按已付房款1,144,666元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付自2018年10月1日起至朗信公司办理出小产证之日止的违约金，至2019年9月30日止暂计违约金81,557.45元。一审中，刘书龙方变更诉讼请求：1、判令朗信公司支付逾期办理大产证的违约金63,643.42元（以总购房款1,144,666元为基数，按照日万分之二标准，计算自2018年10月1日起至2019年6月26日止）；2、判令朗信公司支付刘书龙方逾期办理小产证的违约金59,956.19元（以已支付购房款1,144,666元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息上浮50%的标准，自2018年10月1日起计算至2019年7月11日止）；3、诉讼费由朗信公司承担。一审法院认定事实如下：2016年4月28日，刘书龙方（乙方、买方）与朗信公司（甲方、卖方）签订了《预售合同》，约定刘书龙方向朗信公司购买系争房屋，建筑面积86.98平方米，每平方米单价13,191.95元，总价款暂定为1,147,436元。合同第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”该合同《补充条款一》第五条第8项约定：“甲方承诺在2018年6月30日之前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如甲方在本条约定的时间无法取得房地产权证，乙方同意给予甲方三个月的宽展期。如宽展期满后甲方仍无法取得前述房地产权证的，甲方应按乙方已付房款的万分之一向乙方承担违约责任。如因乙方原因，未在大产证办理的90日内签署《房屋交接书》，或未在签署《房屋交接书》之日起90日内向上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续的，每逾期一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之二的违约金。”上述合同签订后，刘书龙方支付了全部购房款。后朗信公司分别于2016年6月6日、2017年12月26日向刘书龙方开具了金额为347,436元、797,230元的房款发票，合计1,144,666元。2017年12月30日，朗信公司向刘书龙方交付了系争房屋。2019年6月26日，朗信公司取得系争房屋所在的XX路XX弄XX、XX号房屋不动产权证（大产证）。2019年7月10日，朗信公司在系争房屋所在小区公告栏内张贴《通知》，通知业主办理小产证事项等。2019年7月11日，刘书龙方与朗信公司就系争房屋签署《房屋交接书》。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘书龙方与朗信公司签订的《预售合同》系当事人的真实合意，合法有效。《预售合同》约定2018年6月30日前朗信公司办出系争房屋的大产证，如朗信公司不能按期办理，则刘书龙方同意给予朗信公司三个月宽展期，若宽展期满后朗信公司仍无法取得大产证，朗信公司应按刘书龙方已付房款的万分之一承担违约责任。根据上述约定推算，朗信公司应至迟于2018年9月30日前办出大产证。现朗信公司于2019年6月26日取得大产证，显属违约，故应支付刘书龙方逾期办理大产证的违约金114.47元。刘书龙方主张的大产证的违约金计算标准，缺乏合同依据，一审法院难以支持。对于逾期办理小产证的计算期限，合同约定朗信公司办出大产证后90天内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》起90日内，办理价格申报、过户申请及申领小产证，朗信公司应最迟于2019年3月30日前配合刘书龙方办理小产证，故小产证违约金应从2019年3月31日起算。刘书龙方主张小产证违约金起算日为2018年10月1日，无合同依据，一审法院不予采信。另，庭审查明刘书龙方与朗信公司于2019年7月11日签署《房屋交接书》，现刘书龙方主张该日期为小产证违约金截止日，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。对小产证违约金的计算标准，根据相关司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，结合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，一审法院酌情确定小产证违约金以实际房款1,144,666元为本金、按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的标准计算。一审法院审理后，于2020年5月22日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、上海朗信房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付刘书龙、唐春姣逾期办理大产证的违约金114.47元；二、上海朗信房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付刘书龙、唐春姣逾期办理小产证的违约金（以1,144,666元为本金、自2019年3月31日起至2019年7月11日止、按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的标准计算）；三、驳回刘书龙、唐春姣的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,772元，减半收取计1,386元，由刘书龙、唐春姣负担1,291元，由上海朗信房地产开发有限公司负担95元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，刘书龙方与朗信公司就系争房屋所签《预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。因朗信公司未按合同约定期限内取得系争房屋大产证及小产证，其应按合同约定承担违约责任。鉴于合同明确约定朗信公司未及时办理大产证的违约责任为“按乙方已付房款的万分之一向乙方承担违约责任”，该约定意思明确并无理解分歧，亦系双方合意，刘书龙方并无证据证明其因朗信公司未及时办理大产证所造成的实际损失，故双方应按合同约定计算该项违约金。另一方面，双方合同同时约定朗信公司未按约办理产权过户手续的违约责任，一审法院亦判决朗信公司按实际房款1,144,666元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%标准，支付刘书龙方逾期办理小产证的违约金。一审判决于法有据亦属合理，不违反公平原则，本院予以认同。刘书龙方要求朗信公司按房款的日万分之一支付其未及时办理大产证的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，刘书龙方的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564元，由上诉人刘书龙、唐春姣共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年十一月二十七日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……