江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2352号上诉人（原审原告）:毕伟，女，1980年12月21日出生，汉族，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：纪星宇，江苏赢广达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:淮安市瑞林商业管理有限公司，住所地淮安市翔宇北道**。法定代表人：唐芹，该公司经理。被上诉人（原审被告）:江苏瑞林置业有限公司，，住所地淮安市淮阴区瑞林国际家居建材广场**法定代表人：倪祖根，该公司董事长。上列两被上诉人委托诉讼代理人：刘国振、李华，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人毕伟因与上诉人淮安市瑞林商业管理有限公司（以下简称瑞林商管）、江苏瑞林置业有限公司（以下简称瑞林置业）租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕伟上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判被上诉人给付租金40698元及违约金（以20394元为基数，从2018年10月29日起按日万分之二计算至付清之日；以20304元为基数，从2019年10月29日起按日万分之二计算至付清之日止）；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人的宣传资料对上诉人购买案涉房屋有重大影响，其宣传资料的内容应当视为合同内容，被上诉人应当全面履行合同。被上诉人在网络平台、瑞林广场外墙面、纸质宣传等做宣传广告，其内容均包含“销售返租，年租金收益不低于总房价8%，前5年租金在总房价中扣除”的概念，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，被上诉人宣传资料中的允诺具体而明确，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。即便被上诉人的允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被上诉人应当全面履行其在宣传资料中允诺的内容。2.两被上诉人系关联企业，其在销售房屋时相互配合，互为补充，单独任何一家企业均不能独立完成“销售返租”的经营模式，应当共同承担给付责任。两被上诉人虽然在工商登记部门登记为彼此独立的法人，但《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》系在同一时间、同一地点在被上诉人经营的销售中心签订。两被上诉人亦未向业主明确披露说明，从而使业主对两被上诉人系关联企业产生合理信赖，两被上诉人在出售案涉商铺时相互配合，现又以互为独立法人为由规避责任，有滥用公司独立人格以逃避债务之嫌。被上诉人瑞林商管、瑞林置业辩称，委托经营管理合同的关于租金收益的约定具体，理解不存在争议。瑞林置业与瑞林商管在工商部门各自登记，是独立法人，两公司股东、业务等不重合不交叉，故两公司无关联关系。毕伟向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告租金40698元及违约金（以20394元为基数，从2018年10月29日起按日万分之二计算至付清款项之日止；以20304元为基数，从2019年10月29日起按日万分之二计算至付清款项之日止）；2.诉讼费用由被告承担一审法院认定事实：2011年10月27日，原告毕伟与被告瑞林置业签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买瑞林国际家居建材广场10305号商铺，价格按套内建筑面积计算，总价为178290元。同日，原告（甲方）与淮安市凯源商业管理有限公司（乙方，后变更为被告瑞林商管），签订一份《淮安瑞林国际家具建材购物中心商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），双方约定：1、甲方将位于淮安市淮阴区“瑞林国际广场”的商铺委托乙方统一经营管理，由乙方打造家具建材中心，该商铺位于“瑞林国际广场”商业用房家具建材中心第一层第10305号。商铺建筑面积为15.54平方米，在产权证办理完成后以产权证记载面积为准；2、委托期限二十年，自该商铺根据《合同》约定的交付之日的次日起算；3、在二十年委托期内，因培育市场需要，甲方自愿放弃该商铺前五年的所有经营收益，第六年至第二十年的收益计算方法为：甲方商铺收益=甲方商铺使用面积（根据《合同》确定）÷甲方商铺所在楼层所有商铺的使用面积（根据《合同》确定）×该楼层实际收取的租金总额的80%，乙方应当支付甲方的第六年至第二十年收益，于每个合同年度结束后的第一个季度内支付。依据产权证，原告涉案商铺的建筑面积为15.54平方米。另查明：被告瑞林置业于2013年5月29日开票收取原告10305商铺购房款178290元。被告瑞林商管于2018年8月24日支付第六年租金3378.07元，于2019年8月15日支付2018第七年租金3464.14元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案原告诉称被告瑞林商管所做的商业广告中承诺年收益8%，且第六年的租金水平不低于第五年，但在原告与被告瑞林商管签订的《委托经营管理合同》中并无相关内容。原告提供的宣传广告均是复印件，且被告对宣传广告三性均不认可，法院认为，即使存在广告宣传，双方对租金的计算方式亦应依据《委托经营管理合同》的约定，故凭上述证据无法达到原告的证明目的，对原告本案的诉求，法院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告毕伟的诉讼请求。案件受理费817元，减半收取408.5元，由原告毕伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，上诉人毕伟提交新证据：公证文书一份，拟证明被上诉人在搜狐焦点网发布销售信息，销售方式是商户前五年的房价的40%作为五年的租金返还，返还的方式是在总房价中一次性扣除。被上诉人瑞林商管、瑞林置业经质证对该证据的真实性无异议，但对于该证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，该份新证据无法证明其证明目的，本院不予采信。本院经审理确认一审查明的事实。二审另查明，上诉人毕伟与被上诉人瑞林置业签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第四条约定：出卖人所有关于“瑞林国际广场”商品房的销售宣传资料、广告、建筑模型、效果图、形象图及任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音）等，以及出卖人及其工作人员、本合同销售人员，此前此后有关本合同的任何口头承诺或者允诺、广告宣传及其他形式宣传或者说明等，凡与本合同不一致的一律无效，均一律以本合同约定为准。本院认为，本案争议焦点为：涉案商铺的年租金标准应否按合同总价的8%计算。上诉人毕伟主张购买房屋时以包租捆绑式销售商铺总价的40%作为前五年租金在购房时一次性扣除，其只提供涉案商铺销售广告等证据，在双方签订的《商品房买卖合同》中并无相关约定。同时，上诉人主张瑞林商管所做的商业广告中承诺年收益为房屋总价的8%，且第六年的租金水平不低于第五年，但在其与瑞林商管签订的《委托经营管理合同》中亦无相关内容。对于上诉人提交的相关广告宣传证据，涉案的《商品房买卖合同》附件中明确约定所有的宣传说明等内容未予载入合同的均属无效，故对上诉人毕伟上述主张，本院不予支持。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所针对的系在商品房买卖过程中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所做的说明和允诺，而本案系因《委托经营管理合同》所涉的商铺租金问题发生的争议，不属于该解释适用的范畴，故对上诉人要求适用该解释支持其诉求的主张，本院亦不予支持。在上诉人毕伟诉讼请求无事实及法律依据的情况下，两被上诉人是否属关联公司与本案处理无关，本院对上诉人毕伟要求认定两被上诉人为关联公司的主张不予理涉。综上所述，毕伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费817元，由上诉人毕伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年十一月三日法官助理  朱 强书 记 员  鲍婷婷