广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7925号上诉人（原审被告）：孙焱平，女，汉族，住广东省佛山市南海区***********************，公民身份号码430************。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹建辉，男，汉族，住江西省抚州市崇仁县************，公民身份号码362************。委托诉讼代理人:谢晓阳，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人:何健珊，广东龙浩律师事务所律师。原审被告：佛山市炬涛生物科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇***土名“椰某坑”某某某号，统一社会信用代码9144**************。法定代表人：孙焱平，该公司经理。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。上诉人孙焱平因与被上诉人邹建辉、原审被告佛山市炬涛生物科技有限公司（以下简称炬涛公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初6659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙焱平上诉请求：1.撤销一审判决，驳回邹建辉的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决显失公平。一、孙焱平并非本案适格被告，一审法院认定孙焱平为合同相对方属于认定事实错误。孙焱平作为炬涛公司的法定代表人租赁涉案厂房，并将炬涛公司的营业地址迁移至涉案厂房，租赁合同的相对方应为炬涛公司。邹建辉在签订租赁合同时亦知晓上述事实，因此，在其起诉时将炬涛公司作为合同方当事人，也足以证明其确认上述事实。即便在诉讼过程中，邹建辉选择孙焱平作为合同相对方，也无法改变该事实。二、一审判决按照合同约定的租金标准支付场地使用费,显失公平。一审判决认定涉案租赁合同无效，但却判决孙焱平按照合同约定的租金标准支付场地使用费，等于判决支持邹建辉通过违法建筑及无效合同获得合法收益，实质上使得邹建辉对于合同无效不需承担任何责任，相反把合同无效的责任全部归于孙焱平。邹建辉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。涉案合同签订时间是2019年5月15日，而炬涛公司早在2018年8月15日成立，因此孙焱平行为不属于公司成立前发起人的行为或代理人行为和职务行为。根据合同相对性，孙焱平在合同中签名，应由其承担相应的合同义务。孙焱平在租赁厂房后如何使用、给谁使用并不影响其承担合同义务，而且变更主体属于对合同主要条款的变更，邹建辉没有明确同意。炬涛公司述称，合同相对方应是炬涛公司。涉案厂房实际上是工业用途，厂房地址登记在炬涛公司名下，炬涛公司也是凭涉案合同办理了工商登记。炬涛公司是涉案厂房的实际使用人，因此，合同实际相对方应为炬涛公司。邹建辉向一审法院起诉请求：1.孙焱平、炬涛公司向邹建辉支付2019年8-12月租金257600元（租金计算至2019年12月18日）、违约金168000元（56000元/月×3个月）、补交装修期租金优惠69066.7元（装修期免交租金37天，56000元/月÷30天×37天=69066.7元）；2.邹建辉没收孙焱平的租赁押金168000元；3.孙焱平、炬涛公司向邹建辉支付律师费5000元；4.本案诉讼费由孙焱平、炬涛公司承担。一审法院认定事实：2019年5月15日，邹建辉（甲方，出租方）与孙焱平（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于狮山镇某某某某“椰某坑”出租给乙方做厂房使用，每月租金56000元，租赁期限为8年，即从2019年5月10日至2027年3月14日止，2019年5月10日至2019年6月15日为免租期（如果乙方违约提前退租装修期须补交租金给甲方），合同期内租金每3年递增10%；乙方必须在当月20日前足额缴足租金、水、电费用，如果乙方拖欠影响甲方收取，乙方应向甲方交纳滞纳金，每天按本月租金的5%计算；本合同签订时，乙方应向甲方支付3个月租金额作为押金，同时支付1个月的租金，共计224000元。2020年3月23日，邹建辉提起诉讼。诉讼中，邹建辉主张涉案合同的相对方为邹建辉与孙焱平；孙焱平、炬涛公司主张涉案合同的相对方为邹建辉和炬涛公司；邹建辉、孙焱平均同意孙焱平支付的押金168000元用于抵扣租金。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。关于合同的主体问题。孙焱平作为承租方在《厂房租赁合同》签名确认，邹建辉主张孙焱平作为合同相对人，对涉案债务承担责任，一审法院予以支持。孙焱平、炬涛公司辩解孙焱平是代表炬涛公司与邹建辉签订《厂房租赁合同》，因炬涛公司成立时间是2018年8月15日，合同签订时间是2019年5月15日，如孙焱平是以炬涛公司的法定代表人身份与邹建辉签订租赁合同，应在合同上予以注明或加盖公司公章予以确认，在孙焱平未充分举证证明的情况下，一审法院对孙焱平、炬涛公司的辩解不予采纳。关于合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。至本案一审辩论终结前，邹建辉、孙焱平均未举证证明涉案租赁物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉案租赁物尚不符合租赁条件，双方于2019年5月15日签订的《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。合同无效，邹建辉请求孙焱平支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，邹建辉收取的孙焱平的租赁押金168000元应予返还，邹建辉请求没收该租赁押金，依据不足，一审法院不予支持。关于邹建辉主张孙焱平支付场地使用费及利息问题。虽然邹建辉、孙焱平签订的《厂房租赁合同》无效，但孙焱平实际使用涉案租赁物，根据公平原则，应参照涉案合同约定的租金标准支付实际使用租赁物期间的使用费予邹建辉。合同约定涉案租赁物每月租金为56000元，一审法院以56000元/月作为计算场地使用费的标准。邹建辉、孙焱平对涉案租赁物的返还时间发生争议，邹建辉主张孙焱平于2019年12月18日向案外人袁善佳返还涉案租赁物钥匙，孙焱平主张其于2019年11月初向袁善佳返还涉案租赁物钥匙，现孙焱平未能举证证明其返还涉案租赁物的时间，一审法院以邹建辉主张的2019年12月18日作为孙焱平返还涉案租赁物的时间，孙焱平应支付邹建辉2019年9月16日至2019年12月18日期间的场地使用费173419.35元[（56000元/月×3个月+56000元/月÷31天×3天）=173419.35元]。关于免租期内场地使用费的计算问题。合同无效，但参照合同的约定，邹建辉免除孙焱平2019年5月10日至2019年6月15日期间的租金，现孙焱平实际使用租赁物时间为7.29个月，合同约定的租赁期间为96个月，免租期为1.2个月，根据公平原则，一审法院确定涉案租赁物免使用费的时间为0.091个月（7.29个月÷96个月×1.2个月=0.091个月），即孙焱平应支付该免租期内的场地使用费62104元[56000元×（1.2个月-0.091个月）=62104元]予邹建辉。邹建辉收取的孙焱平的押金168000元经与孙焱平欠付邹建辉的场地使用费相抵扣，孙焱平应支付邹建辉67523.35元（173419.35元+62104元-168000元=67523.35元）。关于邹建辉请求孙焱平支付律师费问题。邹建辉作为出租方提供合法适租的租赁物为其基本义务，邹建辉就未经批准建设的租赁物与孙焱平签订租赁合同，其对涉案租赁合同无效存在过错；孙焱平作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，租赁物是否合法适租应为承租人首先关注考虑的因素，其本应在涉案租赁合同签订前查核了解相关情况，而非草率签订合同并进场使用，故致合同无效，孙焱平亦存在过错。邹建辉、孙焱平就涉案租赁合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。邹建辉主张孙焱平支付其律师费5000元，依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孙焱平应于判决发生法律效力之日起十日内支付67523.35元予邹建辉；二、驳回邹建辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5238.34元（邹建辉已预交），由邹建辉负担2821.91元，孙焱平负担2416.43元。孙焱平应于判决发生法律效力之日起十日内迳付2416.43元予邹建辉，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.孙焱平应否作为涉案合同相对方承担责任；2.孙焱平按照合同约定的租金标准向邹建辉支付场地使用费是否合理。一、关于孙焱平应否作为合同相对方承担责任问题。经审查，孙焱平作为承租方在《厂房租赁合同》签名确认，根据合同相对性原则，邹建辉主张孙焱平对涉案债务承担责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。孙焱平上诉认为其系代表炬涛公司与邹建辉签订合同，因炬涛公司成立时间是2018年8月15日，合同签订时间是2019年5月15日，如孙焱平是以炬涛公司的法定代表人身份与邹建辉签订租赁合同，则应在合同上予以注明或加盖公司公章予以确认。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定法定代表人实施法律行为的法律后果由法人承受，但应以法定代表人“以法人名义”从事民事活动为前提。本案中，涉案合同抬头已明确注明“承租方”为孙焱平，且未有证据显示孙焱平系以炬涛公司的名义签订该合同，故孙焱平该项上诉主张不符合民法总则的前述规定，本院对此不予采纳。二、关于孙焱平应否按照合同约定的租金标准支付场地使用费的问题。虽然邹建辉、孙焱平签订的《厂房租赁合同》无效，但孙焱平实际使用涉案租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，一审法院参照合同约定的租金标准判决其支付实际使用租赁物期间的使用费予邹建辉，并无不当，本院予以维持。本案中，邹建辉、孙焱平对涉案租赁物的返还时间发生争议，因交还涉案租赁物系承租人孙焱平的义务，现其主张已于2019年11月初向案外人袁善佳返还涉案租赁物钥匙，但未能提供证据予以证明，应承担相应的不利后果。一审法院根据举证规则，采信邹建辉主张孙焱平于2019年12月18日才交还租赁物钥匙的意见，于法有据，本院予以维持。经核算，孙焱平应支付邹建辉2019年9月16日至2019年12月18日期间的场地使用费173419.35元[（56000元/月×3个月+56000元/月÷31天×3天）=173419.35元]，累加一审法院依租期折算的免租期费用62104元，以及扣减双方同意抵租的168000元押金，孙焱平尚应支付邹建辉67523.35元（173419.35元+62104元-168000元）。综上所述，孙焱平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1488.08元，由上诉人孙焱平负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月三日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫