鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初73号原告：赵丽红，女，1977年2月26日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋春霞，河南德慧律师事务所律师。被告：卢晓磊，男，1986年11月5日出生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：高翔，男，1985年11月3日出生，汉族，现住鹤壁市淇滨区。被告：鹤壁市福满家房地产信息咨询有限公司，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街中段（合友小区5号商住楼1-2层南数第六户）。法定代表人：唐小静，该公司经理。委托诉讼代理人：程为民，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李红亮，男，该公司职工。原告赵丽红与被告卢晓磊、鹤壁市福满家房地产信息咨询有限公司（以下简称福满家公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件事实较为复杂、当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理，将本案转为普通程序进行了审理。第一次庭审原告赵丽红委托诉讼代理人王长兴、被告卢晓磊及其委托诉讼代理人高翔、福满家公司委托诉讼代理人程为民、李红亮到庭参加诉讼。第二次庭审原告赵丽红及其委托诉讼代理人王长兴、宋春霞、被告卢晓磊及其委托诉讼代理人高翔、被告福满家公司委托诉讼代理人程为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵丽红向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年5月11日，赵丽红与卢晓磊在福满家公司的居间下签订房屋买卖合同，就赵丽红名下位于鹤壁市淇滨区房产的交易事宜达成一致。合同签订前，赵丽红明确告知两被告，之所以出售该房产，系因急需用钱，再三向被告确认是否可以全款或者尽早过户以便尽快拿到全款，而当时福满家公司工作人员告知，案涉房产预计会在两个月左右下发不动产权证书，不动产权证书下发后便可以过户。而合同签订后，赵丽红又多次催促福满家公司工作人员，希望可以了解房屋不动产权证书何时可以下发时，福满家公司工作人员总以快了、马上等予以搪塞。同时，卢晓磊在未通知赵丽红的情况下，私自对房产进行了部分改装，直接导致赵丽红在未能取得全部房款的情况下对房产无法进行收益性处分的局面。赵丽红与两被告沟通无果、且向房屋行政主管部门了解到房子下证遥遥无期后，为维护自身合法权益，诉至法院。卢晓磊辩称：1、赵丽红所述与事实不符，赵丽红未向其说过卖房原因，其也告知赵丽红欲贷款购房，并同意增加一万元价款，故双方签订了买卖合同。其已按合同约定交付了首付房款及中介费用，赵丽红将钥匙交予其已视为交付，其进行装修符合法律规定；2、赵丽红主张解除合同损害了其合法权益，合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，其已按合同约定履行了全部义务，赵丽红未按照合同约定办理房产手续属于违约，赵丽红要求解除合同损害了其合法权益。该房屋买卖合同不符合合同解除的条件，赵丽红主张不能成立，如赵丽红不出售该房屋，应赔偿其首付款两倍的损失。福满家公司辩称，其方不同意解除合同，合同的履行及执行是按正规程序进行，其公司已按居间合同履行完毕。解除合同没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对赵丽红提交的证据1、2017年5月11日三方签订的《房产买卖合同》。证明原、被告三方在案涉房屋未取得不动产权证书的情况下，违反法律规定签订了案涉房屋买卖合同。合同关于案涉房产的过户流程未进行明确约定；2、赵丽红丈夫与福满家公司两位员工的通话录音。证明赵丽红在合同签订时明确告知二被告是急用钱才出售房产。福满家公司明确告知买卖双方房本可以在两个月内办理下来。结合实际情况，各方在签订该合同时存在重大误解。卢晓磊在赵丽红拒绝装修的情况下伺机装修，主观扩大了一旦合同解除的预期损失。如继续等待不确定期限的履行合同，对赵丽红显失公平；3、贝壳系21世纪不动产，链家两个全国连锁房产中介的二手房买卖合同文本两份。证明：关于二手房买卖，中介公司存在诸多需明确约定的情形，否则无法在合同履行中要求各方严格履约，容易造成合同无法履行。结合案涉合同，福满家公司完全没有提供应有的标准合同文本。针对其提交的证据2，因双方签订合同的前提是赵丽红急需售房，其所提交的录音中李红亮向其所作的陈述说是在两个月左右可以下房本，故才签订了房屋买卖合同；4、赵丽红就涉案房屋装修部分所作的情况说明及房屋现状照片8张；5、河南天健房地产评估有限公司作出的豫郑天健评字【2020】SF090118A号《房地产估价报告》及河南盛达资产评估有限公司作出的豫盛达评报字【2020】第026号《资产评估报告》各一份。载明：涉案房屋在价值时点的房地产市场价值为人民币834500元；资产评估报告载明：涉案房屋内固定装修价值于评估基准日的评估价值为76124元。卢晓磊对赵丽红提交的证据1真实性认可，但证明目的不认可，认为合同系双方真实意思表示，合法有效。对证据2的真实性及证明目的均不认可，其所提交的所谓录音，证据的采集方式不合法。赵丽红向卢晓磊交付房屋，卢晓磊对房屋进行装修合理合法。另外赵丽红急用钱的目的不予认可，如果是出于此目的，应一次性支付，而不是分期付款。对证据3，认为与本案无关。对赵丽红提交的证据4情况说明中，其装修部分项目予以认可，但其陈述的价格与其实际支出的价格不符。对证据5提出异议，认为鉴定程序违法，鉴定内容欠缺真实，要求重新鉴定或是补充鉴定。福满家公司对赵丽红提交的证据1无异议，但其不认可解除合同的理由，赵丽红称中介方保证两个月内下证，其没有保证能力，也不可能给其作任何保证，合同中亦无中介保证内容。证据2，因时间久，其不予认可。在两个月时间内共有三张收条，按照合同约定，其公司居间义务已全部履行完毕。对证据3、4未发表质证意见。对证据5提出异议认为，评估报告中附的价格表无其双方签字，对价格不予认可。本院认为，赵丽红提交的证据1系书证，其来源形式合法，客观真实地证明了本案事实，对其证明效力，本院予以确认。对证据2，不能证明其所要证明的问题，对其证明效力，本院不予确认。证据3与本案无关，对其证明效力，本院不予确认。对证据4，赵丽红与卢晓磊对装修部分均无异议，对装修项目本院予以确认，对其他部分不予确认。证据5，该鉴定报告系赵丽红申请、三方当事人选择、法院委托具有专业鉴定资质的鉴定机构出具，该鉴定意见书系鉴定机构根据经双方质证过材料作出的结论，虽卢晓磊对该鉴定报告提出异议，但鉴定机构亦对其提出的异议进行了解释答疑，并对该评估项目的评估程序、测算过程、报告出具等过程进行了复核，复核后结果无误。卢晓磊提出补充鉴定申请，但其在鉴定机构及本院通知期限内未提交相关材料，视为其认可该评估报告。故河南天健房地产评估有限公司及河南盛达资产评估有限公司公司的鉴定意见作出程序合法，鉴定所依据的事实符合本案事实，对该意见本院予以认可。卢晓磊提交的证据为：1、三方签订的房屋买卖合同，与赵丽红提交的一致。证明合同系三方当事人真实意思表示，合理合法；2、赵丽红向其出具的收据三张共计290000元、福满家公司向其出具的收据一张计15000元，并称其中有一张收据在福满家公司处，金额为10000元。证明其已按合同约定完成了付款义务，并在双方原约定250000元数额基础上额外支付房款50000元。3、案外人张某分别于2017年7月15日、2017年9月26日、2018年4月5日向卢晓磊出具的收据共3份。证明其购买房屋后，对涉案房屋进行了部分装修，共向案外人张某支付装修款185000元。赵丽红对卢晓磊提交的上述1-2份证据无异议，但认为合同显示双方在履行合同时的实际履行方式与合同并不一致，之所以卢晓磊在超出合同约定之外超付合同所订房款，是因赵丽红急于用钱，且通过福满家公司与房产公司协商，可以在两个月内下发房本，基于此，赵丽红才同意涉案房屋全部履行。而卢晓磊的证据2也印证了其提交的证据2的证明目的。对证据3提出异议认为：（1）该3份收据均为张某个人开具，无任何实际支付凭证，如此大金额均以现金形式支付，不符合正常的交易习惯；（2）卢晓磊本人就是做装修工程，对自己的房产没有理由让其他装修人员进行装修，这一事实与常理相悖；（3）由于该3份收据均为复印件，无法证明其真实性，同时也未提交该3份收据中的款项支付或取款凭证；（4）作为收款人张某是否对案涉房产进行装修及是否实际收取卢晓磊的装修款项，无其他相关证据予以佐证，不能证明其观点。且双方有过进一步沟通可以证明该房产就是卢晓磊本人进行的装修。福满家公司对卢晓磊提交的证据无异议，并认为从合同付款方式上看，足以证明双方均同意按合同约定的付款方式进行付款。对证据3认为，当时双方说过房屋装修事宜，但具体谁去装修其不清楚。本院认为，卢晓磊提交的上述1-2份证据，足以证明三方的合同关系及其支付房款情况，与本案有关联性，对其证明效力，本院予以确认。对卢晓磊提交的证据3，均系复印件，且无其他有效证据相印证，不能证明其实际支付了该三笔装修款，对其证明效力，本院不予确认。福满家公司提交的证据为：1、三方签订的房屋买卖合同。与赵丽红及卢晓磊提交的一致；2、赵丽红向卢晓磊出具的10000元收据，与卢晓磊陈述一致。本院认为，该2份证据能够证明卢晓磊交付房款情况，对其证明效力，本院予以确认。根据双方当事人举证、质证情况及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年5月11日，甲方（出售方）赵丽红、乙方（购买方）卢晓磊及丙方（中介方）福满家公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿把坐落在淇滨区的房产以720000元价格出售给乙方，乙方向甲方交购房定金15000元，由丙方保存至物业交割，甲方交购房合同原件及甲方身份证复印件于丙方收存。甲乙双方同意银行按揭方式付款，首次房款250000元在合同签订7日内支付给甲方，同时甲方给乙方出具收款手续，二次房款申请银行按揭，银行放款一次性支付甲方。产权交割：1、甲、乙方定于收到首付款后将交易的房产钥匙交付给乙方，甲方负责结清该房屋的全部附属费用，并随同房钥匙一并交与乙方。2、过户税费由乙方承担。并约定：乙方须在过户前向丙方支付贷款额2%的中介服务费，丙方负责办理房屋过户及贷款手续。任何一方违约应承担相关的经济责任，甲方若不卖此房，应赔偿乙方所交首付房款的两倍，受益方：乙方。乙方若不买此房产，所交首付房款不退，受益方：甲方。其他约定事项：甲方房产证办理完结后，乙方应在60个工作日内积极配合办理贷款手续，若不配合，所交的首付款不退，甲方有权收回该房产钥匙。合同签订后，卢晓磊向福满家公司交纳涉案房屋售房定金15000元，该款已充抵卢晓磊应交纳的中介服务费。卢晓磊又分别于2017年5月15日向赵丽红交首付款定金250000元、2017年10月29日交首付款40000元、2018年10月19日交首付款10000元，共计300000元。赵丽红并于合同签订后将涉案房屋钥匙交予卢晓磊，卢晓磊于2017年9月6日向涉案房屋所在小区业主委员会交纳装修押金1000元，对房屋进行了装修。另查明，合同签订前，涉案房屋装修状况为：复合木地板100㎡、卧室门3套、内墙粉刷加顶棚、卫生间门1套、厨房橱柜等、坐便器、卫生间与阳台的墙砖、洗手池一套。合同签订后，卢晓磊装修部分为：客厅落地窗、阳台门（含套边）、卫生间门、厨房门、衣柜3个、卧室门3个、主卧飘窗、进门入户套、北边卧室窗套、客厅造型架、电视墙、全屋壁纸、吊顶（客厅）、石膏线、造型石膏线（客厅）、顶漆、卫生间吊顶、厨房吊顶、浴霸、整体厨房、灯（整房）、插座开关、地板砖、阳台墙砖、厨房墙砖、卫生间墙砖、水电改造、踢脚线、飘窗石、客厅窗石、次卧窗石、厨房造型隔断。诉讼过程中，经赵丽红申请，三方当事人选择、法院委托河南天健房地产土地资产评估有限公司对涉案房地产市场价值进行评估，并委托河南盛达资产评估有限公司对涉案房屋内固定装修的市场价值进行评估。河南天健房地产土地资产评估有限公司于2020年9月9日出具《房地产估价报告》，鉴定结果为：涉案房屋在价值时点的房地产市场价值为人民币834500元；河南盛达资产评估有限公司于2020年9月11日出具《资产评估报告》，鉴定结果为：涉案房屋内固定装修价值于评估基准日的评估价值为76124元。卢晓磊对鉴定意见提出异议称：1、鉴定程序违法；2、鉴定内容欠缺真实、客观内容，依据不足导致鉴定意见明显证据不足，缺乏说服力；3、重新鉴定或补充鉴定有利于本案公平、公正处理。河南盛达资产评估有限公司收到其异议书后，对该评估项目的评估程序、测算过程、报告出具等过程进行了复核，复核后结果无误。并回复请异议人7日内将提出的异议逐项提供经法院认可后的资料进行佐证，若在7日内不能提供经法院认可后提供相关资料，则视为主动认可评估结果。如异议人提供相关资料后，其公司可根据法院要求进行补充鉴定，如未提供相关证明资料则无需重新鉴定。本院依法于2020年10月30日向异议人卢晓磊告知上述回复内容，但卢晓磊在鉴定机构及本院通知期限内未提交相关资料。卢晓磊对鉴定报告不服，在其提交的装修价格表中显示水电改造8125元、卫生间防水1500元、全屋壁纸基膜4500元，共计14125元。涉案房屋无房屋产权登记备案手续。本院认为：依据本院查明的事实，卢晓磊向福满家公司交纳15000元中介费后，即由赵丽红、卢晓磊及福满家公司三方签订房屋买卖协议，并由卢晓磊向赵丽红交纳首付款300000元。此后，因赵丽红的房屋不具备房屋产权证，迟迟未能按合同约定采用银行按揭方式交纳剩余购房款，导致赵丽红无法实现合同目的，合同无法继续履行。故对赵丽红要求解除三方签订的房屋买卖协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，双方因此而取得的财产应当予以返还，故赵丽红收取卢晓磊的购房款应予以返还。本案中，赵丽红向卢晓磊交付房屋钥匙后，卢晓磊即对涉案房屋进行了部分装修，对装修项目双方均已认可。经鉴定，该部分费用为76124元，在鉴定报告中，因隐蔽性工程无法检测，对于卢晓磊主张的隐蔽性工程（水电改造、卫生间防水及壁纸基膜）共计14125元，本院按70%酌定为9888元，应由赵丽红作为受益人一并予以返还。经鉴定，涉案房屋在价值时点的房地产市场价值为人民币834500元，按其当时出售价格720000元计算，其房屋增值部分为114500元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相应于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。结合本案，在双方签订房屋买卖合同时，对于房屋无产权的情况各方均是明知的，在卢晓磊未能办理房屋按揭贷款未能交齐房款的情况下，赵丽红应及时采取措施防止损失的扩大，而赵丽红未能采取适当措施，应对该可得利益损失承担60%的责任，故对房屋增值部分114500元中的60%部分应返还卢晓磊即68700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条之规定,判决如下:一、解除赵丽红、卢晓磊与鹤壁市福满家房地产信息咨询有限公司于2017年5月11日签订《房屋买卖协议》；二、卢晓磊于判决生效之日起十日内将涉案房屋钥匙交予赵丽红，赵丽红并于本判决生效之日起十日内退还卢晓磊购房款300000元，并赔偿卢晓磊装修损失86012元（76124元+9888元）、房屋增值损失68700元，以上共计454712元;三、驳回赵丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元,由赵丽红负担4583元，卢晓磊负担6417元。鉴定费12345元，由赵丽红负担7407元，由卢晓磊负担4938元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  霍璐婷审 判 员  郝付勇人民陪审员  程梅月二〇二〇年十一月二十日书 记 员  马学芳