湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11661号原告：李平，女，1978年11月30日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：熊秋霞，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑波，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告：朱文昭，男，1986年3月9日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：马忠鹏，湖南海川律师事务所律师。原告李平与被告朱文昭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李平的委托诉讼代理人熊秋霞、张剑波，被告朱文昭的委托诉讼代理人马忠鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李平向本院提出诉讼请求：ｌ、判令解除原被告签订的《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂6号铺租赁合同书》，被告将租赁物腾空交给原告，履约保证金作为违约金不退；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金103751.56元，滞滞纳金14503.36元（租金每天按551.87元计算，日租金标准201435.63元／年÷365天＝551-87元／天，从2019年12月18日开始计算，暂计算至2020年6月23日共计188天，实际计算至租赁物腾空交给原告之日。每天滞纳金按所拖欠总额的千分之一计算，暂计算至2020年6月23日）；3、判令被告向原告支付拖欠的电费、空调费、物业费共计16336.96元（物业费、空调费暂计算至2020年6月30日，电费暂计算至2020年5月25日，后续物业费、电费、空调费结清至实际腾房之日止）；以上费用共计134591.88元。4、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2019年5月10日原被告签订了《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂6号铺租赁合同书》（以下简称合同）。合同约定：一、乙方（被告）承租甲方（原告）位于湖南省长沙市岳麓区金星中路**湖南佳兴世尊酒店裙楼第**酒店大堂××号商铺，现104号商铺的物业，建筑面积51.22平方米，用途为烟、酒、茶、烟具、酒具商业经营使用；二、租赁期限为2019年1月30日起至2027年12月17日止，租金以312元／平方米／月作为月基准租金，从第二年起逐年递增5%；三、物业管理费及其他费用指定由长沙佳兴物业管理有限公司收取或代为收取，每月按佳兴物业下达的收费通知单要求交纳的金额和日期支付给佳兴物业；四、合同签订时乙方支付45000元作为履约保证金，按照先交后租使用原则按季度向甲方交付租金，下季度费用乙方在上一季度期限届满前，提前30天交纳，逾期属迟延交纳。迟延交纳租金、水电费、中央空调使用费、电费、物业费等相关费用的，按照每天千分之一计算滞纳金，且甲方有权控制水电、设施设备供应；四、乙方迟延交纳合同约定费用超过30日的，甲方有权解除合同：甲方解除合同的，已收租金不予退还，履约保证金作为违约金不予退还。合同签订后，原告全面履行了合同约定的义务，但被告却存在长期且多次拖欠原告房屋租金的违约行为。其中被告拖欠原告2019年6月19日至2019年12月17日两季度的租金以及租赁期间的电费、中央空调使用费、物业管理费等费用，直至原告委托律师发律师函之后被告才于2019年10月28日将上述费用支付完毕。被告逾期支付完上述两季度的租金后本应在2019年12月17日前30日支付下季度的房屋租金，但直至起诉之日，被告已逾期7个多月还尚未向原告支付，后续租金至今也尚未向原告支付。房屋租赁期间的电费、中央空调使用费、物业管理费被告也存在长期拖欠至今尚未支付。原告多次催缴，但被告拒不支付。综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告朱文昭辩称，一、因新冠肺炎疫情的客观原因，被告应收遭受重大损失，经营出现困难而迟延支付租金，不属于主观恶意违约。案涉商铺系被告与湖南佳兴酒店管理有限公司于2017年12月18日承租的6、7号铺面其中的6号铺面，作为五粮液品牌长沙旗舰店经营烟酒茶等商铺销售。2019年1月30日，原告成为业主后，与被告签订了案涉合同，案涉商铺面积为51.22元。今年初，因新冠肺炎疫情影响，被告2、3月处于停工停业状态，经营出现困难。基于案涉商铺所在的佳兴世尊酒店已减免所有商户一个月的房租与物业，被告与原告协商租金减免事宜，遭到原告拒绝，从而引发纠纷。被告认为，参照湖南省高级人民法院关于印发《涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》的通知（湘高法[2020]16号）问题6：…如（疫情）对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。被告因营收遭受重大损失，经营出现困难，请求原告参照省高院文件以及佳兴世尊酒店做法减免租金，合情合理，在协商未果的情况下，被告迟延支付租金，实属无奈之举，不属于主观恶意欠租。且被告与承租的另一个商铺（7号铺面）业主黄某沟通良好，其同意减免被告一个月的租金，租金问题已经得到了妥善解决，也能证实被告并非恶意拖欠租金。二、案涉合同已于2020年8月17日解除，被告已经腾退案涉商铺。被告在与7号铺面的业主达成退租合意后，因与原告无法协商一致，宁愿承担数十万元的商铺装修损失，于2020年6月22日向原告发出《退租告知函》，以书面形式提出解除租赁合同，将于2020年8月17日搬离案涉商铺。2020年8月17日，被告腾空撤场搬离。随后，原告向法院起诉，其诉请第一项也是解除租赁合同，对被告的解除合同的意思表示予以确认。因此，案涉合同应于2020年8月17日解除，案涉合同的记租截止日期为2020年8月17日。若按照减免一个月的租金计算，被告迟延支付的租金金额为117504元(年租金201435.6/12*7)。三、原告主张违约金与合同不符，也明显过高。被告因客观原因存在迟延支付租金行为，若法院认定履约存在一定过错，原告同时主张的履约保证金作为违约金不退、逾期支付房租滞纳金，属于同时主张违约金和损害赔偿金，无法律依据，其请求的金额也明显过高，被告请求法院酌情予以调整，参照长沙市中级人民法院的生效判决，履约保证金冲抵租金，按照年利率6%支付给原告的逾期利息。计算至2020年11月3日，其逾期利息为5017元，具体如下：①2019.11.18-2020.11.3，351天，以2019年12月18日-2020年3月17日租金33573元（2个月租金，减免1个月的租金）为基数，按照年利率6%计算为：937元；②2020.2.18-2020.11.3，260天，以2020年3月18日-2020年6月17日租金50359元为基数，按照年利率6%计算为2152元；③2020.5.18-2020.11.3，168天，以2020年6月18日-2020年8月17日租金33573元为基数按照年利率6%计算为928元。四、原告无证据证明其已经支付所主张的物业费、空调费、电费等费用，其不是该部分费用适格的主张主体。原告无证据证明其已经支付了物业费、空调费、电费寺费用，该部分费用实际由其他主体来收取，其无权通过诉讼进行主张。退—步讲，即使原告有权主张该部分费用，主张的费用也并非基于事实。原告主张的物业费、空调费、电费为被告承租的6、7号铺面共计151.9平方米的费用总额，而原告的商铺为6号铺面，面积为51.22平方米，据此计算该项费费用为5509元(16337/151.9*51.22)。基于此，综上计算被告应支付给原告的费用为租金+逾期利息+（物业费、空调费、电费）—履约保证金，金额为：117504+5017+5509-45000=83030元。综上所述，原告的部分诉求与事实不符，也无法律依据，故请求法院驳回原告与事实不符的部分诉讼请求。经审理查明：2019年5月10日，原告李平（出租方、甲方）被告朱文昭（承租方、乙方）签订了《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂6号铺租赁合同书》。合同约定：乙方承租甲方位于湖南省长沙市岳麓区金星中路247号湖南佳兴世尊酒店裙楼第一层酒店大堂××号商铺，现104号商铺的物业，乙方承诺经营范围为烟、酒、茶、烟具、酒具商业经营使用；租赁期限为2019年1月30日起至2027年12月17日止，租金以312元／平方米／月作为月基准租金，从第二年起逐年递增5%，2019年2月18日至2019年12月17日租金为143880.1元，2019年12月18日至2020年12月17日租金为201435.63元……；物业管理费及其他费用指定由长沙佳兴物业管理有限公司收取或代为收取，每月按佳兴物业下达的收费通知单要求交纳的金额和日期支付给佳兴物业；合同第5条约定，合同签订时乙方支付45000元作为履约保证金，合同期满如无续约且无其他扣款事由甲方不计利息返还乙方。合同第4.1条约定，乙方签署本合同的同时，乙方已付的2019年1月30日至2019年3月18日的费用，由商铺原出租方负责转付给甲方。按照先交后租使用原则按季度向甲方交付租金，下季度费用乙方在上一季度期限届满前，提前30天交纳，逾期属迟延交纳。合同第8.3条约定迟延交纳租金、水电费、中央空调使用费、电费、物业费等相关费用的，按照每天千分之一计算滞纳金，且甲方有权停止水电、设施设备供应。合同第9.3条约定乙方迟延交纳合同约定费用超过30日的，甲方有权解除合同：甲方解除合同的，已收租金不予退还，履约保证金作为违约金不予退还。庭审中，原被告双方确认被告将租金缴纳至2019年12月17日。2020年6月22日，被告向原告送达了《退租告知函》，载明向原告提出解除租赁合同，被告承诺于2020年8月17日前搬离，已交押金45000元冲顶剩余未付租金，并请求因新冠疫情减免一个月租金。2020年7月1日，原告向被告回函，表明押金45000元不予退还，被告仍欠付计算至2020年6月23日的租金103751.56元，由此产生滞纳金14503.36元，电费、空调费、物业费16336.96元。2020年8月17日，被告搬离了涉案房屋。2020年10月31日，长沙佳欣物业管理有限公司出具《费用催缴单》，载明104租户尚欠物业费、空调费、电费合计13350.92元。庭审中，原告陈述因被告未结清房租故未收房，物业费、空调费、电费被告尚未缴纳，原告亦未垫付。以上事实有原告提交的《湘（2019）长沙市不动产权第0139958号》、《商品房买卖合同》、《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂6号铺租赁合同书》、《微信聊天记录》、《律师函》、《借记卡账户历史明细清单》、《回函》，被告提交的《退租告知函》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本案系房屋租赁合同纠纷，原告李平与被告朱文昭签订的《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂6号铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，被告朱文昭未按照合同约定及时缴纳房租是引起本案纠纷的主要原因。关于原告诉请解除双方签订的《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂6号铺租赁合同书》，本院认为，被告2020年6月22日向原告发出的退租通知函中载明于2020年8月17日搬离涉案房屋，且庭审中双方亦同意解除合同，故本院确认双方签订的《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂6号铺租赁合同书》已于2020年8月17日解除。关于原告诉请被告支付租金的诉讼请求，本院认为，被告作出了2020年8月17日搬离涉案房屋的意思表示，原告未收房，对2020年8月17日以后的租金被告不再承担。关于被告提出减免租金的抗辩意见，根据双方签订的《租赁合同》被告应在2019年12月17日前支付下季度租金，被告并未支付。2020年疫情虽属不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。被告延迟履行后发生不可抗力的不能免除责任，故本院对被告提出的减免租金的抗辩意见依法不予采纳。根据合同约定2019年12月18日至2020年12月17日租金为201435.63元，被告应缴纳租金至2020年8月17日止为134106.46元（201435.63元÷365天×243天）。关于原告诉请的滞纳金，本院认为依据合同约定，被告应于2019年12月17日前交纳下季度租金，被告逾期交付租金违反合同约定，应承担相应的违约责任，按照日千分之一的约定支付滞纳金虽属合同约定，但该约定标准过高，本院酌情支持截止至2020年6月23日的滞纳金7251.68元，关于此日后的滞纳金本院认为按日万分之二计算为宜。关于被告缴纳的45000元履约保证金，本院认为依据合同约定合同期满如无续约且无其他扣款事由甲方不计利息返还乙方，该履约保证金应抵扣被告所欠租金，且本院认为解除合同后，押金与违约滞纳金系针对同一事由追究违约责任，押金与违约滞纳金二者在功能上存在重叠，故该押金抵扣被告所欠租金后，被告仍需支付原告134106.46元-45000元=89106.46元。关于原告诉请被告支付电费、空调费、物业费的诉讼请求，根据租赁合同约定电费、空调费、物业费的收取方系长沙佳欣物业管理有限公司，原告虽提交了物业公司发送的通知单，但由于本案被告承租了两个商铺，原告的商铺是其中之一，而物业发送的通知单是两个商铺的物业费、空调及电费并没有分开计算，且原告亦未提交其实际垫付的凭证，本院认为原告可待上述费用实际确定后，另循法律途径解决，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李平、被告朱文昭签订的《湖南佳兴世尊酒店裙楼酒店大堂6号铺租赁合同书》于2020年8月17日解除；二、限被告朱文昭于本判决生效之日起五日内向原告李平支付租金89106.46元及滞纳金7251.68元（滞纳金暂计算至2020年6月23日，此日后的滞纳金以欠付租金为基数，按日万分之二的标准计算至被告实际付清之日止）；三、驳回原告李平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1496元，由被告朱文昭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十一月三十日法官助理林青曼书记员解秋阳