海南省高级人民法院   民事裁定书   (2020)琼民申609号   再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：潘远礼，男，1960年12月12日出生，汉族，住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：纪煌，广东金桥百信（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：潘立志，1986年2月26日出生，汉族，住海南省三亚市崖城镇保平村委会保平村一小组3队**。系潘远礼之子。   被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：张悦，女，1967年10月6日出生，汉族，，住黑龙江省佳木斯市向阳区   被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：孙艳，女，1967年8月25日出生，汉族，，住黑龙江省佳木斯市向阳区   以上二被申请人共同委托诉讼代理人：刘时云，海南健和坤律师事务所律师。   再审申请人潘远礼因与被申请人张悦、孙艳房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（2019）琼02民终1673号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   潘远礼申请再审称：1.二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（1）占有使用的起算时间认定错误。在案涉租赁合同无效的情况下，张悦、孙艳对案涉房屋的占有使用期间应从其实际占有使用案涉房屋之日起开始计算，二审判决将案涉租赁合同约定的租金起算时间作为占有使用费的起算时间，没有事实根据；（2）占有使用的终止时间认定错误。案涉租赁合同是否无效，应由人民法院依法予以确认，当事人单方面对合同效力的理解不足以改变合同相对人的权利义务关系。因此，张悦、孙艳单方面归还案涉房屋钥匙的行为并不必然产生退房的效果。张悦、孙艳虽然主张其于2018年1月30日向潘远礼之子潘立志归还钥匙未果，又于2018年1月31日自行腾退房屋完毕，但双方事实上对于如何腾退房屋并没有达成一致意见，也没有正式办理退房交接手续。二审判决将2018年1月31日认定为张悦、孙艳对案涉房屋占有使用的终止时间，与事实不符。2.二审判决适用法律确有错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上述司法解释仅仅指的是租金标准可以参照合同的约定，并没有指占有使用费的计费期间也可以参照合同的约定。事实上，整个实际使用期间都应当计算占有使用费，二审判决类推适用上述司法解释的规定，将案涉租赁合同约定的租金计费期间认定为占有使用费的计费期间，适用法律确有错误。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定申请再审。   张悦、孙艳提交答辩意见认为，潘远礼申请再审的理由不能成立，其主张缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。   本院经审查认为，本案争议的焦点是案涉房屋占有使用期间的认定以及占有使用费的计算问题。   （一）关于案涉房屋占有使用费的起算时间问题。案涉租赁合同系无效合同，潘远礼主张从房屋交付之日即2017年3月21日开始计算房屋占有使用费，张悦、孙艳主张从租期起算之日即2017年8月1日开始计算，双方对2017年3月21日至2017年7月31日期间案涉房屋占有使用费的计算有异议。按照案涉租赁合同第一条的约定，潘远礼应于合同生效之日起次日内将房屋及其相关设施设备交付张悦、孙艳验收使用，而按照该租赁合同第三条的约定，租赁期从2017年8月1日起至2022年7月31日止，五年内不上涨房租。从上述两个合同条款看，租期起算之日与房屋交付之日明显不同。此外，根据查明的事实，案涉房屋的实际交付之日是2017年3月21日，也即合同签订的当天，但案涉租赁合同却未明确约定2017年3月21日至2017年7月31日期间的房屋租金应如何计算。诉讼中，潘远礼认可2017年8月1日之前是给张悦、孙艳作前期经营准备的时间，没有额外收取房屋租金。换言之，潘远礼认可2017年3月21日至2017年7月31日期间的房屋租金标准为零元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，可以认定2017年3月21日至2017年7月31日期间案涉房屋占有使用费为零元。据此，二审判决从2017年8月1日开始计算案涉房屋占有使用费，其计算结果与从2017年3月21日开始计算并无不同，符合本案实际。   （二）关于案涉房屋占有使用的截止时间问题。诉讼中，张悦、孙艳主张其于2018年1月30日向潘立志归还钥匙，并于2018年1月31日自行腾退房屋。一审庭审中，潘立志认可张悦、孙艳那天退还钥匙但其认为有争议就没有接收的事实。一般而言，掌控钥匙是占有使用房屋的重要标志，张悦、孙艳退还钥匙，即是要求交回案涉房屋的占有使用权，在案涉租赁合同无效之下，潘立志无正当理由拒绝接收，应自行承担相应的法律后果。此外，潘远礼未举证证明张悦、孙艳于2018年1月31日之后仍继续占有使用了案涉房屋。因此，二审判决认定案涉房屋占有使用的截止时间为2018年1月31日，亦无不妥。   （三）案涉房屋占有使用费的计算问题。潘远礼于2017年3月21日将案涉房屋交付给张悦、孙艳使用，张悦、孙艳于2018年1月31日腾退房屋。如前所述，2017年3月21日至2017年7月31日期间的房屋占有使用费为零元，至于2017年8月1日至2018年1月31日期间的房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，二审判决参照案涉租赁合同约定的租金标准如期进行计算，符合法律的规定。综上，潘远礼的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回潘远礼的再审申请。   审判长 王颐龙   审判员 王彩虹   审判员 李 涛      二〇二〇年十一月十九日   法官助理 张佩珍   书记员 邹 卫   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于申请人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。   撰稿:王颐龙