河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2366号上诉人（原审被告）：吕付军，男，1973年10月5日出生，汉族，住濮阳市。上诉人（原审被告）：贾长虹，女，1975年5月15日出生，汉族，住濮阳市华龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：田洪涛，濮阳市经济技术开发区律政法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：赵华，女，1973年5月9日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：黄则成，黑龙江张庆华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骏，黑龙江齐齐哈尔市铁锋区龙华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：田振军，男，1973年6月7日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：李兰兰，女，1987年8月20日出生，汉族，住河南省范县。第三人：濮阳建业住宅建设有限公司，住所地河南省濮阳县解放路北段。法定代表人：康晓敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘庆玲，女，该公司职工。上诉人吕付军、贾长虹、赵华因与被上诉人田振军、第三人濮阳建业住宅建设有限公司（以下简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初4414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾长虹及上诉人吕付军、贾长虹的委托诉讼代理人田洪涛，上诉人赵华的委托诉讼代理人黄则成、马骏，被上诉人田振军的委托诉讼代理人李兰兰，建业公司的委托诉讼代理人刘庆玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕付军、贾长虹上诉请求：依法撤销原判，发回重审或改判驳回田振军的诉讼请求。事实和理由：贾长虹、吕付军和田振军之间，从来没签订过本案的房屋买卖合同，此合同系伪造，房屋买卖合同不成立且为无效合同，原审判决认定主要事实错误，证据不足，程序有误，诸多矛盾无法解释。本案中不能因为吕付军在此前案件中不知因为何种原因的错误陈述，就剥夺其在本案中申请鉴定的权利，原审判决程序有误。田振军辩称，1．双方已经签订了合法有效的买卖合同，原审法院已经确认了该法律行为。2．针对其提出的鉴定申请，原审法院驳回并无不当，因其对田振军以相同事实提的起诉讼中贾长虹与吕付军在庭审笔录中认可本人签字，并同意协助过户等事项，故吕付军、贾长虹上诉理由不能成立。赵华述称，同意贾长虹与吕付军的上诉意见及上诉理由。建业公司述称，建业与赵华的房屋买卖合同已经签订，房款已经全部交付且不动产登记已完成，对于房屋所有人赵华对房屋的处置建业公司不予干涉。赵华上诉请求：1、撤销原审判决；2、确认赵华与贾长虹、吕付军之间的房屋买卖合同无效。事实和理由：2003年3月20日赵华与建业公司签订了《商品房买卖合同》购买了位于濮阳市××城市花园××单元××房。2008年9月7日赵华与吕付军、贾长虹签订“房屋买卖合同”，但吕付军、贾长虹至今并没履行合同，该房屋仍归赵华所有，建业公司已配合赵华办理了产权证。赵华是该房屋的物权人，吕付军和贾长虹无权处分该房产，吕付军，贾长虹并没有取得过所有权，不是物权所有人，不能行使出售该房屋的权利。田振军与吕付军、贾长虹是债权关系，物权大于债权。赵华与吕付军，贾长虹的“房屋买卖合同”无效，吕付军、贾长虹根本没有取得房屋所有权，导致吕付军、贾长虹与田振军房屋买卖合同无效，应予以撤销。田振军应返还该房屋，并对占有期间的损失给予赔偿。综上，请求二审法院查明事实真相，撤销一审判决或依法改判，维护赵华合法权益。田振军辩称，赵华的上诉理由不能成立，一、赵华不享有物权。1．赵华登记物权发生在本案一审诉讼中，应当是明知自己的房屋早已出卖于他人。2．房屋登记只是协助配合田振军过户的前提；二、物权登记有公示公信效力，公示只是前提，公信可产生可信赖性，根据相关法律规定，第三人有证据可以推翻的除外，而本案就符合意外情形。赵华与吕付军、贾长虹签订的买卖合同真实有效，合同主体已经发生变更；三、赵华对吕付军、贾长虹未完全支付房款之违约行为，可向其二人主张继续履行等违约责任，不得以此对抗合同效力及合同主体变更的法律结果；四、即便吕付军、贾长虹未完全履行付款义务，以其双方所签订的合同来看，赵华也负有不可推卸的责任。故原审查明事实清楚，判决并无不当。吕付军、贾长虹辩称，吕付军、贾长虹与赵华之间的房屋买卖合同已经成立并生效，但在房屋过户之前吕付军、贾长虹尚不具有所有权，此合同属于附条件和附期限的房屋买卖合同，但吕付军、贾长虹与田振军之间的房屋买卖合同抛开其真伪和合法性，仅从合同角度来说此合同并未成立，更未生效。因为在吕付军、贾长虹取得所有权之前，依法是不能够作出有效处分的，最多是附期限和附条件，而本案中吕付军、贾长虹与田振军之间的买卖合同系伪造，本身就是无效的。至于赵华所说吕付军、贾长虹有过错，实际情况是因为赵华不提供还款账户才导致了后续一些事情的发生，责任不在吕付军、贾长虹。建业公司述称，同对吕付军、贾长虹上诉的陈述意见。田振军向一审法院起诉请求：1、依法确认田振军与吕付军、贾长虹签订的房屋买卖合同有效并判令吕付军、贾长虹协助赵华、建业公司将位于濮阳市建业城市花园15号楼3单元6层11号房产的产权办理到田振军名下；2、本案诉讼费由吕付军、贾长虹负担。一审法院认定事实：2003年3月20日，赵华（××）与建业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：03150311），主要约定：一、赵华购买建业公司开发建设的濮阳建业城市花园15幢3单元6层11号房，商品房预售许可证号为濮房预售字第2002-028号，建筑面积204.43平方米，总价款272,664元；付款方式为分期付款，××自交定金之日起，三日内付清首付款102,664元，同时需要提供有关贷款资料并承担贷款费用，剩余房款17万元××于首付款1个月内办理银行贷款手续。另外，合同还对违约责任等事项进行了约定。2008年9月7日，赵华（甲方）与吕付军、贾长虹（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为经双方协商，赵华自愿将建业城市花园15号楼3单元601号房屋一套售于吕付军、贾长虹，房价为37万元（叁拾柒万整）［办房产证过户手续时，各项费用甲、乙双方各分担50％］，乙方首期先付10万元整（拾万元整），在甲方未将房屋产权姓名过户至乙方之前，甲方将继续承担银行贷款，妥善处理有关事项，乙方将在短期内再付16万元整（拾陆万整）（协助甲方的购置居住房屋），合同下方赵华出具收据内容为“今收到壹拾万元整（￥100000）房款”。吕付军、贾长虹在乙方处签字按手印、赵华在甲方处签字捺印。2009年3月18日，赵华在收据下方注明“备注：（本协议达成之前有赵华欠建业物业房贷款柒万零壹佰玖拾元整，由赵华本人还款，于此协议无关）”。另，吕付军支付房款3万元、5万元。2014年9月22日，田振军（买方、甲方）与吕付军、贾长虹（卖方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定房屋坐落濮阳市市辖区任丘路（建业花园）、地号：074-07，产别：私产，幢号：15．房号：3-601，结构：混合，总层6，所在层数：6，建筑面积（平方米）：204.43，设计用途：住宅。甲乙双方商定成交价格为人民币肆拾万元整，乙方及其房屋所有权人和甲方达成一致，房屋买卖中房屋价值肆拾万元整，房屋所有权即归甲方所有。房屋交付期限2014年9月22日至2014年11月21日，若乙方在房屋交付期限内向甲方返还购房款，房屋买卖合同方可解除。如果乙方逾期，应承担相关的法律责任及费用，并向甲方支付购买房款额度日百分之一的违约金，房屋即为甲方所有，甲方有权处置此房屋所有权。合同落款处田振军在甲方处签字、吕付军在乙方处签字、贾长虹在乙方产权共有人处签字。同日，田振军向吕付军转款38万元，吕付军在转款凭证下方确认收到转账金额38万元、现金2万元，共计40万元。2016年7月10日，吕付军在房屋交付凭证上签字，确认2016年7月10日将位于濮阳市市辖区任丘路建业花园15栋3-601房移交给田振军，移交楼道钥匙一把、门禁牌一个、更换门锁一套。2017年12月21日，田振军将吕付军、贾长虹、赵华、建业公司诉至法院，要求将案涉房屋协助过户至田振军名下，吕付军的答辩意见为同意田振军的诉讼请求，确实收到40万元，同意将房子过户至田振军名下，并对田振军所提交的证据均无异议，后田振军撤回起诉。现案涉房屋尚未办理产权证，该房屋自2016年7月10日起一直由田振军居住使用，并交纳物业费、电费。对于吕付军、贾长虹欠赵华房款19万元，田振军当庭表示可以代吕付军、贾长虹支付，并将该19万元提存到法院。庭后，贾长虹表示房屋买卖合同中并非其本人签字，申请对其签字字迹进行鉴定，在规定的时间内未递交鉴定申请。一审法院认为，赵华与吕付军、贾长虹于2008年9月7日签订的《房屋买卖合同》、田振军与吕付军、贾长虹于2014年9月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效，且田振军已居住至今。另，建业公司认可其与赵华之间除《商品房买卖合同》外无其他纠纷，现可以办理产权证，则赵华与吕付军、贾长虹之间及吕付军、贾长虹与田振军之间交易进一步履行的条件已成就，双方均应继续履行《房屋买卖合同》。在本次诉讼中，田振军为顺利的履行完毕其与吕付军、贾长虹签订的《房屋买卖合同》，自愿将吕付军、贾长虹欠赵华的19万元房款支付给赵华，并提存到法院，并不损害赵华之利益，也符合合同履行的对等性。在此前提下，为维护市场交易的稳定与安全，案涉房屋应当依次办理过户手续。根据查明的事实，案涉房屋目前具备产权初始登记的条件，且建业公司并未就房屋产权登记提出异议，并愿意配合，法院判令建业公司先行将案涉房屋协助办理产权登记至赵华名下，由赵华协助吕付军、贾长虹办理产权转移登记，再由吕付军、贾长虹协助田振军办理产权转移登记。根据庭审查明的案件事实，田振军基于相同的事实、相同的理由、相同的证据、相同的诉讼请求进行本次诉讼，吕付军已自认签订房屋买卖合同，鉴定已无必要，故对吕付军要求对其在房屋买卖合同、收款条、房屋交付凭证中签名的鉴定申请，法院不予准许。贾长虹未在规定的时间递交鉴定申请，视为放弃鉴定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、赵华于判决生效后十日内办理濮阳建业城市花园15幢3单元6层11号房屋的产权证，第三人建业公司予以协助；二、田振军于赵华取得产权证后十日内向赵华还清吕付军、贾长虹所欠房款19万元（已提存到法院）；三、赵华在田振军结清上述款项后十日内协助吕付军、贾长虹将濮阳建业城市花园15幢3单元6层11号房屋产权办至吕付军、贾长虹名下；四、吕付军、贾长虹在取得产权证后十日内协助田振军将濮阳建业城市花园15幢3单元6层11号房屋产权办至田振军名下。案件受理费100元，由吕付军、贾长虹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕付军、贾长虹提交的证据：1、吕付军、贾长虹的录音，用于证明吕付军不知道房屋买卖合同的来历，吕付军没有签订过与田振军之间的房屋买卖合同。2、田振军与贾长虹之间的微信语音聊天录音，用于证明田振军亲自承认贾长虹不知道房屋买卖合同的事，贾长虹的签字是伪造的，合同未成立未生效。赵华提交的证据有：1、涉案房屋的不动产登记证书，证明涉案房屋归赵华所有；2、涉案房屋的房贷还款明细及结算通知书、贷款结算回单，证明赵华偿还房贷并已结清。本院组织当事人进行了质证。对于吕付军、贾长虹提交的二人的通话录音，因二人均为与田振军订立合同的一方，均是本案的上诉人，期间的通话内容，仅能作为当事人的陈述，在无其他证据相印证的情况下，不能用于证明与田振军订立的合同虚假，对该录音本院不予采信。对于贾长虹与田振军之间的语音聊天录音，在贾长虹没有提交原始载体，不能证明其完整性的情况下，本院同样不予采信。对于赵华提交的证据的真实性当事人均无异议，能够证明赵华已就涉案房屋办理了不动产登记证书。但因其提交的是复印件，并不能证明房屋登记的现状，仅能证明其在2020年7月28日取得了涉案房屋的不动产登记。赵华提交的房贷还款明细及贷款结清通知书，能够证明赵华于2020年7月27日还清了涉案房屋的房贷，但不能作为合同无效的证据。本院二审另查明，2020年7月27日，赵华将其从建业公司购买房屋时的房屋贷款清偿。2020年7月28日取得了涉案房产的不动产权登记证书。2020年8月10日以涉案房屋设定抵押登记，借款50万元。除上述事实外，本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。就涉案的房屋存在有建业公司与赵华之间，赵华与吕付军、贾长虹之间，吕付军、贾长虹与田振军之间的房屋买卖合同。因在本案一审诉讼中，赵华已经依照其与建业公司之间订立的商品房买卖合同取得了涉案房屋的不动产登记，涉案事实发生了变化。二审中赵华与吕付军、贾长虹之间，吕付军、贾长虹与田振军之间的房屋买卖合同效力问题是本案争议的焦点问题。赵华上诉主张其是涉案房屋的所有权人，认为吕付军、贾长虹没有履行双方订立的房屋买卖合同，合同无效。虽然在赵华与吕付军、贾长虹订立房屋买卖合同时，赵华对涉案房屋享有的仅是物权期待权，但其与吕付军、贾长虹订立房屋买卖合同并不存在法定的无效情形，故为有效合同。吕付军、贾长虹仅是在合同的履行中没有全部履行交付合同价款的义务，赵华上诉主张其为涉案房屋的所有权人，吕付军、贾长虹未履行合同来否定合同的效力没有事实和法律依据。关于吕付军、贾长虹与田振军之间订立的房屋买卖合同，因田振军对吕付军原提起同样的诉讼庭审中，对诉讼请求及对收到40万元均予以承认，并在庭审质证中对田振军提交的证据均无异议，同意将涉案房屋过户给田振军。本案中吕付军并未提交有效的证据否认其在诉讼中已经承认的事实，贾长虹同样没有对认定其否认合同的真实性提交有效的证据予以支持。因此在吕付军、贾长虹与田振军订立的房屋买卖合同真实，不存在法定无效情形的情况下，吕付军、贾长虹与田振军于2014年9月22日订立的房屋买卖合同为有效合同。吕付军、贾长虹否定合同真实性，且认为是合同无效的上诉主张，均缺乏有效的证据支持，且无法律依据。基于有效的合同，赵华、吕付军、贾长虹均应履行相应的合同义务，协助相应的受让方办理涉案房屋的产权转移登记。综上所述，吕付军、贾长虹、赵华的上诉请求均不成立，不予支持。因赵华已取得涉案房屋的不动产登记证书，一审判决第一项应视为赵华与建业公司已实际履行，对该判项予以撤销。基于相同原因对一审判决第二项的表述予以变更。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初4414号民事判决第三项、第四项；二、撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初4414号民事判决第一项；三、变更濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初4414号民事判决第二项为：田振军于本判决生效后十日内向赵华支付吕付军、贾长虹所欠房款19万元（已提存到一审法院）。一审案件受理费100元，由吕付军、贾长虹负担。二审案件受理费200元，由吕付军、贾长虹负担100元，由赵华负担100元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十一月二十日书记员 郭琳婧