贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7858号上诉人（原审原告）：贵州鸿佳电子科技有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区青云路**。法定代表人：蒲嘉庆，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖景松，男，1969年1月23日出生。上诉人（原审被告）：贵阳南明佳润石化有限公司，住，住所地贵州省贵阳市南明区富源北路**库房一处/div>法定代表人：杨向红，系该公司经理。委托诉讼代理人：殷宗实，贵州黔匀律师事务所律师。委托诉讼代理人：文忠春，贵州黔匀律师事务所实习律师。上诉人贵州鸿佳电子科技有限公司（以下简称鸿佳公司）、贵阳南明佳润石化有限公司（以下简称佳润公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人鸿佳公司向本院上诉请求：一、撤销原审判决第三项并改判为“被上诉人自判决下达之日起十日内，向上诉人支付租金（租金以8000元为基数，自2016年7月1日计算至被上诉人返还厂库和空地之日止），暂定时间为2019年12月3日，租金为24万元。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决对2016年7月1日以后上诉人与被上诉人之间租赁场地实际占用的法律关系未予准确认定。上诉人2016年3月30日通知解除与被上诉人的租赁合同，并限令被上诉人2016年6月30日前搬离租赁场地。此时，虽可以认定系上诉人发出解除通知，被上诉人未在三个月内对上诉人的解除权提出异议，双方不定期租赁合同已经解除。但此后，被上诉人仍继续占有使用上诉人的场地，应认定自2016年7月1日起上诉人与被上诉人重新形成事实上的不定期租赁关系。即使不论物价上涨的因素，最少应按原有的月租金8000元标准继续支付租金。二、一审判决认定“上诉人未积极主张权利，导致损失扩大，亦有过错”没有事实依据，且系适用法律错误。上诉人不是执法机关，无权适用暴力手段驱赶被上诉人。上诉人也一直在主张合法权益，自2016年7月1日以来上诉人多次口头与被上诉人联系催缴租金。直至2019年1月，上诉人还在向被上诉人发函催缴租金，被上诉人也在该等催缴通知上签字确认。上诉人未有任何不积极主张权利和过错行为，一审判决的上述认定没有任何依据。该事实充分说明双方的租赁关系在2016年6月30日已经实际解除，但2016年7月1日至今双方重新达成新的事实租赁法律关系。三、一审判决有违公平原则。上诉人对于被上诉人实际占有使用场地没有过错，且导致上诉人丧失重新获益的机会。根据《民法总则》、《合同法》规定的公平原则，一审仅按50％支持上诉人的租金，有违诚实信用、公平原则，系适用法律错误。综上，一审判决认定事实、适用法律部分错误，判决有失公允，依法应予改判。佳润公司针对鸿佳公司的上诉理由进行二审答辩：2016年6月30日租赁合同解除，承租人只有返还租赁物义务，后续租赁物无法返还造成出租人损失的原因是出租人与合同之外第三方侵权行为所致，属另一法律关系，与佳润公司无关。上诉人佳润公司向本院上诉请求：1、依法撤销原审判决，并驳回原告的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、鸿佳公司诉讼主体不适格，依法应驳回其诉请。上诉人与贵阳洁具厂（法定代表人：黎顺生；登记状态：存续）于2014年1月1日签订《仓库租赁合同》，该厂将其位于贵阳市南明区贵阳洁具厂内480平方米的仓库和500平方米的空地出租给上诉人。由于仓库所有权及空地的使用权属于贵阳洁具厂，且其出租给上诉人的上述仓库的物权未作变更，亦未将该仓库转租给被上诉人，故被上诉人鸿佳公司在并不拥有该仓库的所有权及使用权的情况下，以鸿佳公司名义要求解除上述《仓库租赁合同》，并要求上诉人支付租金，没有事实和法律依据，其主体不适格，其不具有诉权。一审中，鸿佳公司出具了贵阳市政府国有资产监督管理委员会下发的《关于贵阳洁具厂实施改制有关事宜的批复》（筑国资复［2016］126号）及2017年4月3日鸿佳公司、贵阳洁具厂及贵阳市工业投资控股有限公司三方签订的《兼并协议》载明鸿佳公司受让贵阳洁具厂“所有经营性资产并享有其原持有的位于贵阳市土地拆迁等相关收益权”，但上述事实并不足以证明被上诉人拥有向上诉人要求解除与贵阳市洁具厂签订的《仓库租赁合同》并主张租金的诉权。理由如下：1、房屋产权证明并未发生变更，且所有权人与上诉人并无具体转移该房产使用权协议，被上诉人并不拥有出租房的所有权及使用权，其无权要求解除该协议并主张租金。2、《兼并协议》仅明确“拆迁”时的“收益”归被上诉人，其拥有的是物权的“收益权”而非物权本身。《兼并协议》对被上诉人的“收益权”限制在“拆迁”后，即房屋被拆除后的所得，并非拥有房屋存续期间的“收益”，包括租金收益。故其拥有的“收益权”是待生效的权益，而本案诉争期间，拆迁并未发生，房屋尚存，出租仓库的权利及收益权不属于被上诉人。一审判决对此并无细致的辨识，判决错误。3、上诉人与贵阳洁具厂签订《仓库租赁合同》时间为2014年1月1日，《兼并协议》签订时间为2007年4月3日，且签订《仓库租赁合同》的主体系贵阳洁具厂，其拥有该权利，由此可见，被上诉人对仓库并无所有权、使用权、收益权。否则，贵阳洁具厂与上诉人签订的《仓库租赁合同》是无效的。这种状态至本案诉讼期间并未发生任何改变。二、一审未追加贵阳洁具厂为第三人，违反法定程序。在贵阳洁具厂未拆迁前，其对房屋有合法产权及出租权。由于贵阳洁具厂与此有利害关系，其作为合同相对方，拥有合法的主体资格，应将其列为本案第三人。三、被上诉人出租的租赁物不能正常使用，上诉人有权拒付租金。在承租期间，因贵阳洁具厂与职工的内部劳务纠纷，造成该厂工人封堵洁具厂进出道路，致使租赁物无法使用。该状态一直持续至2017年，该过错因归责于被上诉人，此期间的租金应予免除。但一审判决对此仅以被上诉人有过错而将租金减半，判决错误。依据《合同法》二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被上诉人因贵阳洁具厂与职工的内部劳务纠纷，造成工人围堵该厂进出口道路，且断水断电至今，致使租赁物无法使用，其过错在于不能“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，属完全过程责任，故应自2016年1月至2019年三年期间的租金，应予免除。四、根据前述，因上诉人租金缴至2016年6月30日，故应退还半年租金48000元。另，上诉人保留对因欠付工人工资造成停产损失及被堵车辆报废的损失的索赔权利。鸿佳公司针对佳润公司的上诉理由进行二审答辩：一、关于诉讼主体不适格的理由，房屋主体并没有发生变更，实际上该房屋产权于2014年变更为贵州鸿佳房地产开发有限公司。2019年因我方公司名称变更为鸿佳电子科技有限公司，我方对该房屋进行再次变更。二、出租房屋因我方原因导致不能正常使用，一审已在合理基础上对租金进行适当扣减。原审原告鸿佳公司向原审法院起诉请求：一、判令解除原被告签订的《仓库租赁合同》；二、判令被告立即将《仓库租赁合同》中约定的房屋交还给原告；三、判令被告向原告支付拖欠的租金512000元（应计至被告实际交还房屋之日止）；四、判令被告向原告支付违约金15万元；五、被告承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2014年1月1日，被告佳润公司（承租方，乙方）与贵阳洁具厂（出租方，甲方）签订《仓库租赁合同》，合同约定：“一、甲方将位于贵阳市南明区贵阳洁具厂内480平方米的仓库和560平方米的空地出租给乙方使用。二、租赁期限从2014年1月1日至2015年1月1日止。三、租金：仓库租金为每月每平方米12元，小计5760元；空地租金每月每平米4元，小计2240元，以上仓库和空地月租金合计8000元，年租金96000元。租金分两次交纳，半年缴纳一次，每年1月1日前交纳上半年租金，6月1日前交纳下半年租金。乙方应按期交纳租金，若到期未交纳，甲方有权终止合同并收回场地。逾期交纳租金的，按日计算逾期罚金，每日按合同约定年租金的5%处以罚款，甲方可视情况从乙方押金中扣减。合同签订时乙方须向甲方交纳押金16000元。合同到期解除，甲方据实结清乙方经营期间的管理费用，退还乙方押金。若要续租，租赁价格随行就市。四、……租赁期间，乙方据实支付租用期间的水电费、卫生费、电视网络费等管理费，由甲方代收代缴。……七、如租期未满，乙方单方面退租的不退还押金。租赁期满，乙方将租赁场地按现状移交给甲方并结清租金及费用，需要续租，提前三个月提出，经甲方同意后双方可续签合同，如不同意续签乙方应当在合同期满当日算起六日内迁离租赁场地，否则甲方有权处理场地内遗留物、拆除修建的临时性建筑并收回场地，对此乙方无异议。八、本租赁场地属于临时性租赁，如甲方因需要收回租赁场地或政府征收，甲方提前三月书面通知乙方撤离，乙方应无条件撤离，甲方无需对乙方作任何补偿……”审理中，原告提交以下证据：仓库租赁合同、工商准许变更通知，通知、追缴通知、中级人民法院的判决，证明：2019年4月22日，贵州鸿佳房地产开发有限公司名称变更为贵州鸿佳电子科技有限公司。2014年2月11日，贵阳洁具厂向被告发出通知告知被告合同已到期，要求其尽快搬离。2016年3月10日，鸿佳公司向被告发出通知，载明双方合同已到期并不再续签，要求被告在2016年6月30日前搬离并办理好交接手续。2019年1月，鸿佳公司与贵阳洁具厂共同向被告发出催交租金通知书，催缴被告交纳拖欠租金。上述三个通知被告佳润公司均签收。（2018）黔01民终6511号民事判决书载明：“2006年12月30日贵阳市人民政府国有资产监督管理委员会下发的《关于贵阳洁具厂实施改制有关事宜的批复》（筑国资复〔2006〕126号）及2007年4月3日鸿佳电子公司、贵阳洁具厂及贵阳市工业投资控股有限公司三方签订的《兼并协议》均载明，鸿佳电子公司以承债式方式受让贵阳洁具厂所有的经营性资产并享有其原持有的位于贵阳市共计22167.74平方米）土地拆迁补偿等相关收益权、承担起全部债权债务、支付职工安置费并对职工进行全员安置，实现国有资本完全退出……”上述证据证明主体适格，通知及追缴通知证明多次追讨租金，中级人民法院作出的判决书证明鸿佳公司主体适格，租赁合同证明原被告双方的租赁关系。被告对租赁合同无异议，但租赁期限自2014年1月1日起，三份通知确实收到，但是被告已经于2016年6月30日前与贵阳洁具厂法人口头协商终止合同。同时，被告已经在其他场地租赁了场地经营。被告并不欠原告租金。对中级人民法院的判决书无异议。被告向原审法院提交以下证据：1、营业执照及法人身份证明证明，证明被告主体适格。原告对此无异议。2、企业查询单2页，证明洁具厂至今仍具备法人资格，应当依法追加为本案诉讼当事人。原告对真实性无异议，但是洁具厂已经于2007年由原告公司兼并。3、仓库租赁合同一份，证明2014年1月1日，被告与贵阳洁具厂签订合同，合同并未约定违约金。原告对真实性无异议。4、房屋产权证4页（复印件），证明贵阳洁具厂出租给被告的仓库还未过户到原告公司名下，原告主体不适格。原告认为该证是过期的，我们已经办得有产权证。并在庭后提交了黔（2016）南明区不动产权第××号不动产权证书，载明南明区富源北路146号5幢1层土地房屋所有权人为贵州鸿佳房地产开发有限公司。5、照片三张共6页，证明被告承租的仓库进出通道被洁具厂职工用水泥砖封堵，时间是2016年1月16日，导致被告无法正常经营。原告称堵路是由于修1.5环，原贵阳洁具厂的职工要求政府补偿。6、请愿书、上访信各一份，贵州信访局《信访事项转送告知单》一份，证明贵阳洁具厂因与本厂职工有劳资纠纷，该厂职工用水泥砖封堵入场道路，且停水停电导致被告及其他6家承租户无法使用租赁物从而停止经营活动，为此7户承租人联名上访到信访局未果。原告认为是因为修1.5环造成的停水停电，洁具厂与职工的问题并没有对被告造成干扰。7、贵阳洁具厂的收条三页，证明被告从2015年12月4日后未交纳水电费，是因原告停水停电封路导致被告无法使用租赁物，没有产生水电费。原告对此无异议。8、贵阳市1.5环北段南娅路改造工程富源路段，通行证1份及使用须知，证明1.5环交通管制时间是2016年2月10日至12月30日，且1.5环施工并未影响被告的货车通行，而是由于洁具厂职工封路导致被告无法使用租赁物。原告认为通行证是在1.5环施工以后才发的。9、《房屋、场地租赁合同》1份，及南明区上坝小企业创业基地有限公司《收款收据》8页，证明被告因无法使用贵阳洁具厂的租赁物被迫于2016年5月9日与贵阳市南明区上坝小企业创业基地有限公司签订租赁合同，承租该公司2599平方米房屋使用并交纳租金至今。原告表示不清楚。10、《房屋设备租赁合同》，贵阳洁具厂与贵州广达油脂有限公司于1998年12月31日签订上述合同，租赁期限为15年，自1998年12月31日至2013年12月30日。《场地租用协议》，证明被告于2010年11月30日与贵州广达石化有限公司签订上述协议，租期三年，至2013年12月14日。《收据》，证明被告按合同约定支付贵州广达石化有限公司三年租金250000元。《中国工商银行客户存款对账单》，分别于2011年9月7日支付贵阳洁具厂租金2万元，2011年3月30日支付租金2万元，2011年12月13日支付租金3万元。证明2014年以前被告虽然在贵阳洁具厂内从事经营活动，但与贵阳洁具厂并没有合同关系，是贵州广达油脂公司转租给被告经营，被告按约定支付了25万元的租金，且贵阳洁具厂又向被告多收取7万元租金。被告多收取的7万元租金系不当得利，应当返还，被告将另案起诉，原告表示需要和财务核实。《中国工商银行票据》2张、《中国工商银行客户存款对账单》、《工商银行凭证》、贵阳南明佳润石化有限公司《打款凭证》及中国工商银行《转账支票》各一份，网上查询单，证明被告于2014年3月26日支付贵阳洁具厂6个月场地费48000元，2014年7月7日支付48000元，2014年8月14日支付场地押金16000元，2015年2月13日支付原告法人蒲嘉庆租金48000元，2015年8月17日受原告法人蒲嘉庆的指示，提前支付了一年的租金96000元至贵州精钻矿用钢材经营有限责任公司，原告法人系该公司股东。租金支付至2016年6月30日。被告无异议、11、照片，因为洁具厂工人堵路，导致被告的设施无法拆除，所以并不是占用租赁物，2019年11月2日照的。原告认为被告的设施早就可以拆走了。12、证人证言。证人吴某陈述，其与被告系邻居关系，系洁具厂的承租户，洁具厂因与职工内部纠纷，洁具厂职工于2016年1月开始封堵厂区道路，堵了大概4个月的时间，当时承租户也信访，没有结果，后面是承租户自己将堵路的砖拆除。另查，（2018）黔01民终6511号民事判决书中载明：“2017年11月23日贵阳市公安局南明分局二戈寨派出所出具《情况说明》，载明自2016年以来接贵阳洁具厂原职工因内部纠纷问题用砖砌墙等方式封堵贵阳洁具厂大门及道路施工大门被封堵，造成该厂及内部租赁户无法正常生产的报警共计四起，时间分别为2016年1月16日、2016年1月17日、2016年3月7日、2016年3月31日。”一审法院认为，依法成立的合同关系受法律保护，合同双方应遵循“诚实信用”原则履行义务。贵阳洁具厂与被告佳润公司自愿签订《仓库租赁合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。首先，关于原告主体问题，根据贵阳中院生效的裁判文书显示，鸿佳电子公司与贵阳洁具厂签订的《兼并协议》已经明确，由鸿佳电子公司承担贵阳洁具厂的全部债权债务，且符合公司法第174条：“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”之规定，鸿佳电子公司作为本案原告主体适格，被告主张追加贵阳洁具厂参加诉讼，一审法院不予采纳。《仓库租赁合同》期限届满后，双方未签订新合同，而是按照原租赁合同继续履行，根据合同法第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方自2015年1月1日起视为不定期租赁关系。合同法第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述规定，双方均可随时解除合同。对于合同解除时间，原告诉请法院解除，被告主张已于2016年5月解除。而根据原告提交的通知显示，2016年3月10日，原告向被告发出通知，明确合同已经到期不再续签，请被告于2016年6月30日前搬离并与原告办理交接手续。被告签收。合同法第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由于上述通知被告签收但未注明签收日期，通知中要求被告于2016年6月30日前搬离，且被告租金亦支付至2016年6月30日，此后未再交纳租金，并在其他地方另行租赁场地，以客观行为表明解除合同，故一审法院认定双方的仓库租赁合同于2016年6月30日解除。被告主张其于2016年5月与洁具厂法人协商解除合同，并未提交相应证据，故一审法院不予采信。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”自合同解除之日起，被告就负有腾退房屋返还租赁物的义务，而被告至今未返还，被告应当支付房屋占用费，至于支付金额，因合同解除后，原告亦未积极向被告主张权利，导致损失扩大，原告亦有过错。根据合同法第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，双方各承担50%责任，故自2016年7月1日起，被告按每月4000元支付租金至腾退房屋时止。另，结合本案当事人陈述，二戈寨派出所出具的情况说明以及证人证言，洁具厂大门及道路被封堵确实对被告经营产生影响，一审法院酌情扣减4个月租金，即32000元。被告支付的押金16000元亦应当在租金总额中扣减。对于原告主张15万元违约金，如前所述，因原告亦有过错，故一审法院不予支持。另，对被告主张2014年1月1日前多支付的租金，其表示另案主张，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认贵阳洁具厂与被告贵阳南明佳润石化有限公司签订的《仓库租赁合同》于2016年6月30日解除；二、被告贵阳南明佳润石化有限公司在本判决生效后十日内，将位于贵阳市南明区贵阳洁具厂内的涉案租赁仓库（面积为480平方米）和空地（面积为560平方米）返还给原告贵州鸿佳电子科技有限公司；三、被告贵阳南明佳润石化有限公司在本判决生效后十日内，向原告贵州鸿佳电子科技有限公司支付租金（租金以每月4000元为基数，从2016年7月1日起计算至将上述仓库和空地返还给原告之日止，在租金总金额中应扣减48000元）；四、驳回原告贵州鸿佳电子科技有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5210元，由原告贵州鸿佳电子科技有限公司负担2605元，由被告贵阳南明佳润公司负担2605元（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付）。二审诉讼中，上诉人鸿佳公司向本院提交以下证据：一、未变更时的《房屋产权证》；二、2014年12月4日变更后的《房屋产权证》；3、2019年变更的《房屋产权证》；四、他项权证。证明鸿佳公司主体适格。上诉人佳润公司质证称，对证据的真实性不予认可，对方未提交原件核对，关联性有异议。经二审审理查明，贵阳市房屋产权监理处于2014年12月4日颁发筑房权证南明字第**不动产权证记载：房屋所有权人：贵州鸿佳房地产开发有限公司；房屋坐落：南明区富源北路146号5幢1层；建筑面积：470.5㎡。2019年11月20日，贵阳市不动产登记中心作出黔（2019）不动产第0115270号抵押登记记载：义务人为：贵州鸿佳电子科技有限公司；坐落：南明区富源北路146号5幢1层；不动产权证书号：黔（2019）贵阳市不动产权第0148876号，抵押房屋总面积470.5平方米。二审审理查明的其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：关于诉讼主体问题，鸿佳电子公司与贵阳洁具厂签订的《兼并协议》明确由鸿佳电子公司承继贵阳洁具厂的全部债权债务，符合《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”之规定，因此，鸿佳电子公司系本案适格诉讼主体，有权作为原告提起本案诉讼。佳润公司上诉主张鸿佳公司不具有诉讼主体资格并要求追加贵阳洁具厂参加诉讼的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。关于案涉租赁合同的履行与合同解除方式问题，因鸿佳公司于2016年3月10日向佳润公司发出通知：租赁合同到期不再续约并要求佳润公司于2016年6月30日前搬离。佳润公司签收该通知后实际支付租金至2016年6月30日，故原审法院认定双方的租赁合同于2016年6月30日解除，符合合同实际履行的情况，本院予以确认。关于后续仓库和场地租金或占用费标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，自合同解除之日起，佳润公司就负有腾退和返还租赁物的义务，但佳润公司一直持续占有租赁物而未予返还，则应当支付房屋和场地占用费；而鸿佳公司在合同解除后亦未积极采取措施或向对方主张权利，导致损失扩大，鸿佳公司亦有一定过错。原审考虑双方当事人对于解除合同之后的损失扩大情况均负有一定责任而确定自2016年7月1日起，佳润公司按每月4000元支付租金至腾退房屋时止，并无不当。另外，根据二戈寨派出所出具的情况说明以及洁具厂大门和道路被封堵对佳润公司经营造成不利影响的情况，原审酌情扣减4个月租金（占用费）即32000元并从后续占用费中抵扣佳润公司支付的押金16000元，亦符合租赁合同解除以后的实际情况，本院予以确认。综上，上诉人鸿佳公司和佳润公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8080元，由贵阳南明佳润石化有限公司负担3180元，贵州鸿佳电子科技有限公司负担4900元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十一月十日书记员 雷 迪