四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川民再190号 抗诉机关：四川省人民检察院。 申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：夏雨（曾用名夏宇），男，1975年5月3日出生，汉族，住四川省阆中市。 申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：屈娅倩，1975年3月5日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：夏雨（系屈娅倩之夫），男，住四川省阆中市。 申诉人（一审被告，二审上诉人、再审申请人）：四川阆中农村商业银行股份有限公司，住所地四川省阆中市七里大道**。 法定代表人：刘世平，董事长。 委托诉讼代理人：雷学俊，四川伊丽达律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、二审上诉人、再审被申请人）：四川华瑞税务师事务所有限责任公司，住，住所地四川省南充市顺庆区涪江路开源巷****/div> 法定代表人：郑茂荣，董事长。 委托诉讼代理人：蒲剑，男。 委托诉讼代理人：蒲真亮，四川由真律师事务所律师。 申诉人夏雨、屈娅倩、四川阆中农村商业银行股份有限公司（简称阆中农商银行）因与四川华瑞税务师事务所有限责任公司（简称华瑞公司）所有权确认纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2017）川13民再59号民事判决，向四川省南充市人民检察院申诉。四川省南充市人民检察院提请四川省人民检察院抗诉，四川省人民检察院于2019年12月5日作出川检民（行）监〔2019〕51000000035号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年12月17日作出（2019）川民抗27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。四川省人民检察院指派检察员陈惠出庭，申诉人夏雨，阆中农商银行的委托诉讼代理人雷学俊，被申诉人华瑞公司的委托诉讼代理人蒲剑、蒲真亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川省人民检察院抗诉认为,阆中农商银行在办理抵押权过程中尽到了善意审查义务，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，四川省南充市中级人民法院(2017)川13民再59号民事判决认定阆中农商银行不构成抵押权善意取得，属适用法律确有不当。理由如下：一、阆中农商银行基于对不动产登记簿登记内容的信任，有理由相信夏雨、屈娅倩系案涉房屋的权利人，作为专业金融机构在办理抵押贷款时已尽到合理注意义务。1.阆中农商银行有理由相信不动产权利证书所载内容； 2.阆中农商银行办理抵押登记时，华瑞公司与夏雨、屈娅倩之间尚未发生权属争议纠纷；3.阆中农商银行在办理抵押贷款过程中按照行业规定进行了调查核实，并已尽到合理注意义务。二、华瑞公司提供的现有证据不足以证明阆中农商银行主观上不构成善意。1.真实权利人需对受让人不构成善意承担举证责任；2.华瑞公司提供的现有证据并不能证明阆中农商银行不构成善意。 夏雨、屈娅倩、阆中农商银行的申诉理由与抗诉机关的抗诉理由一致。 华瑞公司辩称，一、阆中农商银行在办理抵押过程中存在过错且未尽到合理注意义务，不具备善意取得的法定条件。1.华瑞公司2013年9月24日之前就在案涉房屋小区大门口张贴公告，向公众告知案涉房屋存在争议；2.即使存在《抵押告知书》，送达对象也是错误的；3.南充市华瑞税务师事务所有限责任公司阆中保宁代理处（简称保宁代理处）印章已收缴作废，四川华瑞税务师事务所有限责任公司阆中分公司（简称华瑞公司阆中分公司）与保宁代理处的工作人员从未收到过《抵押告知书》；4.阆中农商银行不能合理解释《抵押告知书》上加盖的保宁代理处印章的合理来源。二、阆中农商银行对案涉房屋依法不享有优先受偿权，其抵押登记应予注销。1.善意取得的前提条件是处分人（本案为抵押人）对处分的不动产具有占有的状态，其实质条件是抵押权人须为善意，而非基于故意和重大过失，且对抵押人无权处分的情形不知情；2.阆中农商银行在办理本案抵押权时存在超值抵押的情形，其抵押行为不构成善意。三、本案是在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》实施前已受理的案件，不适用该解释，阆中农商银行主张其善意取得应承担举证责任。四、案涉房屋的抵押权已注销，阆中农商银行抵押权的已灭失。 华瑞公司向一审法院起诉请求：1.确认案涉房屋属华瑞公司所有；2.夏雨、屈娅倩协助办理案涉房屋产权过户手续；3.阆中农商银行和夏雨、屈娅倩解除案涉房屋设立的抵押担保；4.办理房屋过户手续的费用由夏雨、屈娅倩承担；5.本案诉讼费用由阆中农商银行和夏雨、屈娅倩负担。 一审法院认定事实：华瑞公司原名为南充市华瑞税务师事务所有限责任公司（简称南充华瑞公司），于2000年4月设立，2000年7月南充华瑞公司在阆中成立办事处，任命华庆为南充市华瑞税务师事务所有限责任公司阆中办事处（简称阆中办事处）主任，以案涉房屋为办公地点。2003年7月29日南充华瑞公司聘任夏雨为阆中办事处副主任。2006年4月19日，阆中办事处变更登记为南充市华瑞税务师事务所有限责任公司阆中分公司（简称南充华瑞公司阆中分公司）。2008年3月6日，南充华瑞公司阆中分公司以102万元的价格从四川省阆中市国税局处购买案涉房屋，作为该分公司的办公用房。2009年南充华瑞公司更名为华瑞公司。2010年2月24日，华瑞公司阆中分公司对案涉房屋办理了房产登记，登记人为华瑞公司阆中分公司，系分公司单独所有，建筑面积303.98平方米。2010年11月9日，华瑞公司阆中分公司将案涉房屋以105万元出售给夏雨、屈娅倩。2011年5月产权变更登记为夏雨、屈娅倩所有，但一直由华瑞公司阆中分公司作为办公用房。夏雨、屈娅倩称以支付现金、代华瑞公司阆中分公司向华瑞公司缴纳费用、代缴社保费等方式，共计支付购房款73万多元。除其中2011年12月25日支付18万元购房款有收据，华瑞公司认可外，其余款项并无确实充分的证据证明支付了购房款，华瑞公司不予认可。 2013年9月24日，夏雨、屈娅倩与原阆中市农村信用合作联社阆天城分社签订《抵押合同》，夏雨、屈娅倩以案涉房屋作抵押，贷款250万元，并于次日在房地产管理部门办理了他项权证。 2013年12月华瑞公司及华瑞公司阆中分公司向四川省阆中市人民法院起诉夏雨、屈娅倩，请求确认华瑞公司阆中分公司与夏雨、屈娅倩签订的《房地产买卖契约》无效。四川省阆中市人民法院于2014年7月18日作出（2014）阆民初字第342号民事判决，确认双方签订的《房地产买卖契约》有效。华瑞公司及华瑞公司阆中分公司对判决不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉。2015年7月27日，四川省南充市中级人民法院作出（2014）南中法民终字第1982号民事判决，确认华瑞公司阆中分公司与夏雨、屈娅倩签订的《房地产买卖契约》无效。夏雨、屈娅倩对四川省南充市中级人民法院的二审判决不服，向四川省高级人民法院申请再审。2016年11月30日，四川省高级人民法院作出（2016）川民再378号民事判决，认为华瑞公司阆中分公司原负责人华庆超越权限与夏雨、屈娅倩签订《房地产买卖契约》，判决确认华瑞公司阆中分公司于2010年11月9日与夏雨、屈娅倩签订的《房地产买卖契约》无效。同时认定，2015年3月18日，华瑞公司撤销其华瑞公司阆中分公司，设立四川华瑞税务师事务所有限责任公司阆中办事处（简称华瑞公司阆中办事处）。2015年8月19日，阆中市农村信用合作联社更名为阆中农商银行。一审法院判决：一、阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：××）属原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司所有；二、被告夏雨、屈娅倩、四川阆中农村商业银行股份有限公司在本判决发生法律效力后十五日内注销阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：××）的抵押登记；三、被告夏雨、屈娅倩在本判决发生法律效力后十五日内协助原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司将阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：××）变更登记到原告名下；四、阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋变更登记的税费由原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司承担70％，由被告夏雨、屈娅倩承担30％。案件受理费7120元，诉讼保全费5000元，合计12120元，由原告负担8484元，被告夏雨、屈娅倩负担3636元。 夏雨、屈娅倩不服一审判决，上诉请求：二审法院撤销原审判决，驳回华瑞公司的诉讼请求。 二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。 二审法院认为，四川省高级人民法院（2016）川民再378号民事判决及南充市中级人民法院（2014）南中法民终字第1982号民事判决，均已发生法律效力。生效判决确认《房地产买卖契约》无效，夏雨、屈娅倩应当返还。虽然案涉房屋已办理过户登记并且设立抵押登记，但并非属于不能返还或者没有必要返还的情形，一审法院判决案涉案房屋归华瑞公司所有并由夏雨、屈娅倩协助其办理产权变更登记并无不当，应予维持。房屋产权登记部门与本案没有任何利害关系，不应当参与本案的诉讼，对阆中农商银行及夏雨、屈娅倩提出本案漏列当事人的上诉请求不予支持。阆中农商银行在对案涉房屋进行抵押登记时已尽到必要审查义务，华瑞公司没有证据证实阆中农商银行在办理抵押登记过程中知道或者应当知道夏雨、屈娅倩对案涉房屋没有处分权并具有过错及恶意，因此阆中农商银行享有的抵押权系善意取得的合法权利，应予保护。一审法院以夏雨、屈娅倩购买案涉房屋的合同被确认无效为由而认定夏雨、屈娅倩无权处分案涉房屋，判决注销对案涉房屋的抵押登记不当，应予以纠正。对阆中农商银行及夏雨、屈娅倩提出不应解除案涉房屋抵押登记的上诉请求予以支持，对其他上诉请求均不予支持。阆中农商银行及夏雨、屈娅倩上诉理由部分成立，二审法院部分支持。二审法院判决：一、维持四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5245号民事判决第一项、第三项、第四项，即：“阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：××）属原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司所有”；“被告夏雨、屈娅倩在本判决发生法律效力后十五日内协助原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司将阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：××）变更登记到原告名下”；“阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋变更登记的税费由原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司承担70％，由被告夏雨、屈娅倩承担30％。”；二、撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5245号民事判决第二项，即：被告夏雨、屈娅倩、四川阆中农村商业银行股份有限公司在本判决发生法律效力后十五日内注销阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：××）的抵押登记；三、驳回四川华瑞税务师事务所有限责任公司的其他诉讼请求。 华瑞公司不服二审判决，再审请求：撤销二审判决，维持一审判决。 二审法院再审认定事实，2000年4月设立南充华瑞公司。2000年7月公司在阆中成立办事处，任命华庆为阆中办事处主任，租赁四川省阆中市国税局位于四川省××街××号××楼房屋即案涉房屋作为办公地点。2003年7月29日南充华瑞公司任命夏雨为阆中办事处副主任。2006年4月19日，阆中办事处变更登记为南充华瑞公司阆中分公司。2008年3月6日，南充华瑞公司阆中分公司以102万元的价格从四川省阆中市国税局购买了案涉房屋。2009年南充华瑞公司更名为华瑞公司。同年7月15日，南充华瑞公司阆中分公司更名为华瑞公司阆中分公司。2010年2月24日，所购买的办公用房登记到华瑞公司阆中分公司名下，建筑面积303.98平方米，为单独所有。2010年11月9日，华瑞公司阆中分公司与夏雨、屈娅倩签订《房地产买卖契约》，将案涉房屋以105万元出售给夏雨、屈娅倩。合同签订后，于2011年5月26日产权变更登记到夏雨、屈娅倩名下，但案涉房屋一直由华瑞公司阆中分公司办公使用。2011年9月，夏雨、屈娅倩以案涉房屋作抵押与原阆中市农村信用合作联社签订《借款合同》。贷款期满后，夏雨、屈娅倩于2013年9月24日再次以案涉房屋作抵押，在阆中市农村信用合作联社贷款250万元，当日签订《抵押合同》，次日在房地产管理部门办理了他项权证，该抵押物评估价值为486万元。 阆中农商银行举出在2013年9月24日向承租人告知送达《抵押告知书》，欲证明曾到案涉房屋现场查验，办理抵押登记时尽到了合理注意义务。该《抵押告知书》内容称，房屋所有权人夏雨将其作为贷款250万元的抵押担保。承租人在“抵押期间不得转租或转租必须经我联社同意，同时联社享有优先抗辩权”，在同一页面后半部有打印内容：“你联社送达我方的《抵押告知书》已收悉，我方同意放弃“抵押不破租赁”的优先抗辩权。在承租人签字处，加盖了“南充市华瑞税务师事务所有限责任公司阆中保宁代理处”的印章。时任华瑞公司阆中分公司经理是蒲剑。2015年3月18日华瑞公司通知撤销华瑞公司阆中分公司，设华瑞公司阆中办事处，并于2015年4月20日进行了工商变更登记。华瑞公司任命蒲剑为华瑞公司阆中办事处主任。2015年7月27日华瑞公司阆中办事处进行了税务登记。 还查明，案涉房屋在二楼，面积为303.98平方米，华瑞公司阆中分公司使用了大部分面积，保宁代理处只用一间办公室，进院的大门口挂有华瑞公司阆中分公司招牌。案涉房屋所在小区门卫李长荣证实，其从2010年开始在此处做门卫，2013年9月中旬，新上任的蒲剑经理，说是上任负责人把房子卖了，让办公室的宋梅把打印好的《公告》交给他张贴在公司大门口、二楼入户处、乒乓室门上等处。因有人撕掉，还反复张贴了几次，主要内容是因房屋被人私自出售，现正准备起诉，叫大家不要买卖、抵押。因领导更换，蒲经理刚上任，所以时间记得比较清楚。原保宁代理处负责人母义接受华瑞公司律师调查时称，其从2005年至2010年期间是保宁代理处的负责人，2010年后因保宁代理处收归华瑞公司阆中分公司直接管理，保宁代理处就不存在了。保宁代理处从未与夏雨签订《租赁合同》，从未收到银行的《抵押告知书》。但在签字时又注明“因时间太长，记忆可能不全，但基本属实，为本人口述”。 还查明，2006年4月南充华瑞公司撤销阆中办事处，设立南充华瑞公司阆中分公司，2009年南充华瑞公司更名为华瑞公司，南充华瑞公司阆中分公司在同年7月15日也相应冠名华瑞公司阆中分公司，2013年9月24日保宁代理处印章已经作废。 二审法院再审认为，本案的争议焦点是，阆中农商银行是否善意取得案涉房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产物权的善意取得须满足以下要件：一是交易时为善意，二是支付合理对价，三是进行了相关登记。本案中，阆中农商银行已向夏雨发放贷款，并对抵押办理了登记，故应当重点审查交易时是否具有善意。判断是否善意，其客观标准应当根据不同交易主体和交易行为在实践中进行具体分析。阆中农商银行作为专业金融机构和职业贷款人，具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”以及中国银行监督管理委员会颁布的《个人贷款管理暂行办法》（2010年2月12日实施）第十三条、第十四条、第十五条的相关规定，银行应当履行尽职调查职责，对抵押财产的权属、占有、使用、收益及其他权利负担状况等可能影响抵押物价值或变现能力等情况均应进行调查核实。调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。本案中，案涉房屋虽登记在夏雨名下，但一直由华瑞公司阆中分公司占有、使用。在所有权人与占有、使用人不同一的情况下，作为金融机构就应当引起高度重视，必须依照商业银行法和银监会的有关规定进行实地调查核实。阆中农商银行举出《抵押告知书》拟证明其实地调查过，但该《抵押告知书》存在以下疑点：1.该《抵押告知书》承租人处加盖的是保宁代理处的印章。因2006年保宁代理处就已经撤销，成立了南充华瑞公司阆中分公司；2009年南充华瑞公司更名为华瑞公司，在2013年贷款时保宁代理处已经不存在，该印章早已作废。如果进行了实地调查或实地告知，调查或送达对象应当为华瑞公司阆中分公司而非保宁代理处。2.送达《抵押告知书》一般会通过签收方式，而不是仅在同一页面下部在阆中农商银行打印好的文字下面加盖印章，对“放弃抵押不破租赁”的优先抗辩权加以确认。同时华瑞公司阆中分公司称阆中农商银行从没有到现场，也没有收到《抵押告知书》，更没有承诺放弃权利。3.在进院子的大门口挂有华瑞公司阆中分公司的招牌，且案涉房屋303平方米，大部分由华瑞公司阆中分公司使用，阆中办事处只使用一间办公室。阆中农商银行如果到了现场，应当先找到华瑞公司阆中分公司，而不是阆中办事处，更不是保宁代理处。4.夏雨、阆中农商银行称案涉房屋出租给他人使用，但二者均没有举出与华瑞公司阆中分公司或保宁代理处或阆中办事处之间的房屋租赁合同或租金收据，以证明租赁事实的存在。阆中农商银行对上述疑点不能作出合理解释。2013年9月15日，华瑞公司与夏雨、屈娅倩就房屋买卖合同纠纷提起诉讼，请求确认买卖合同无效。同月24日，如果阆中农商银行到案涉房屋现场，对案涉房屋的使用人华瑞公司阆中分公司进行调查核实，不难发现房屋买卖及租赁关系存在争议，不难意识到房屋产权存在争议。故阆中农商银行称进行了实地调查核实并向承租人送达了《抵押告知书》的证据不充分，其送达过程也不符合常理，本院不予采信。综上，阆中农商银行与夏雨签订借款合同时，对案涉房屋设定抵押权，按商业银行法和银监会的相关规定，应当对进行实地调查核实，对抵押物的权属、占有、使用、收益状况等可能影响抵押物价值及实现抵押权的可行性进行严格审查。现有证据不能证明阆中农商银行在设定抵押权时遵守了合理的商业准则和管理规范，对应有的调查内容履行了作为专业金融机构审慎经营的注意义务，客观上存在过失，不符合法律规定的善意要件，故四川省南充市中级人民法院二审判决认定阆中农商银行善意取得案涉房屋抵押权不当。华瑞公司的再审请求理由成立，其要求夏雨、屈娅倩、阆中农商银行协助办理注销房屋抵押权具有事实和法律依据，应予支持。二审法院再审判决：一、撤销本院（2017）川13民终1228号民事判决第二项即撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5245号民事判决第二项，即：被告夏雨、屈娅倩、四川阆中农村商业银行股份有限公司在本判决发生法律效力后十五日内注销阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：××）的抵押登记；二、维持四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5245号民事判决第二项，即：被告夏雨、屈娅倩、四川阆中农村商业银行股份有限公司在本判决发生法律效力后十五日内注销阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：××）的抵押登记；三、维持本院（2017）川13民终1228号民事判决第一项，即维持：四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5245号民事判决第一项（阆中市郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：××）属原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司所有）、第三项（被告夏雨、屈娅倩在本判决发生法律效力后十五日内协助原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司将阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋（产权证号：××）变更登记到原告名下）、第四项（阆中市保宁街道办事处郎家拐街92号二楼房屋变更登记的税费由原告四川华瑞税务师事务所有限责任公司承担70％，由被告夏雨、屈娅倩承担30％）；四、维持本院（2017）川13民终1228号民事判决第三项，即：驳回四川华瑞税务师事务所有限责任公司的其他诉讼请求。 本院再审查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本案的争议焦点为阆中农商银行是否善意取得案涉房屋的抵押权。本院再审认为，首先，阆中农商银行于20ｌ3年9月24日与夏雨、屈娅倩办理抵押贷款时，夏雨、屈娅倩向阆中农商银行提供的阆房权证阆中字第2××5号房屋所有权证书和阆国用（2011）第023006号土地使用权证上载明房屋共有权人及土地使用权人均为夏雨、屈娅倩，且当时案涉房屋不存在异议登记、预告登记和查封等其他限制不动产权利的情形，故阆中农商银行有理由相信夏雨、屈娅倩是案涉房屋的权利人，对案涉房屋享有处分权。其次，华瑞公司以夏雨、屈娅倩为被告向人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉的时间为2013年ｌ2月，而阆中农商银行与夏雨、屈娅倩签订抵押合同、办理抵押登记的时间为20ｌ3年9月24日。因此，阆中农商银行在与夏雨、屈娅倩办理案涉房屋抵押贷款时，华瑞公司与夏雨、屈娅倩之间尚未发生权属争议纠纷。再次，阆中农商银行在办理抵押时曾于2013年9月24日向房屋的实际使用者发出《抵押告知书》，保宁代理处在该《抵押告知书》下方载明的“你联送达我方的《抵押告知书》已收悉，我方同意放弃‘抵押不破租赁’的优先抗辩权”承租人签字处加盖印章。华瑞公司主张保宁代理处已于2010年解散，保宁代理处的印章在2013年9月已作废，但未提供保宁代理处印章收回或经公示作废或《抵押告知书》上的印章是虚假的相关证据。因保宁代理处与华瑞公司阆中分公司均在同一地址办公，阆中农商银行送达《抵押告知书》由保宁代理处签收有一定的合理性，能够证明阆中农商银行进行过调查核实。因此，阆中农商银行作为专业金融机构已按照商业准则和行业管理规范，对案涉房屋进行了调查核实，已尽到合理的注意义务，不存在重大过失。最后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第二款“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”的规定，华瑞公司需举证证明阆中农商银行受让案涉房屋时不构成善意。华瑞公司没有提交充分的证据证实阆中农商银行在办理抵押登记过程中知道或者应当知道夏雨、屈娅倩对案涉房屋没有处分权并具有过错及恶意，故阆中农商银行享有的抵押权系善意取得的合法权利，应予保护。 综上所述，四川省人民检察院的抗诉理由，本院予以支持。四川省南充市中级人民法院（2017）川13民再字第59号民事判决，适用法律错误，依法应予撤销。四川省南充市中级人民法院（2017）川13民终1228号民事判决，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市中级人民法院（2017）川13民再字第59号民事判决； 二、维持四川省南充市中级人民法院（2017）川13民终1228号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 柯 燕 审判员 廖 新 审判员 张 忠 二〇二〇年十一月二十二日 书记员 程书京