福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6807号 上诉人（原审被告）：沈志德，男，汉族，1978年11月6日出生，住江苏省淮南县。 委托诉讼代理人：邓德贵，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晨龙，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 上诉人沈志德因与上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈志德上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回国有房产经营有限公司诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费有国有房产公司承担。事实和理由：一、案涉房屋于2012年1月届满后双方并未续签合同，合同关系自然终止，沈志德在国有房产公司怠于交接的情况下，自行搬离房屋，应视为履行了返还租赁物的义务。一审法院以合同到期未办理交接手续就认定成立不定期租赁合同关系，显属不公。另外，国有房产公司不能举证证明沈志德在合同到期后继续支付租金、继续使用案涉房产，一审法院凭新承租者的支付凭证就认定是沈志德继续租赁使用房屋，事实认定不清。二、国有房产公司对房产管理混乱，2012年1月合同到期后，国有房产公司并未与沈志德续签合同，也从未再与他人签订租赁合同，8年来租金未变化，也没有建档，现将不良后果转嫁沈志德。另外，国有房产公司诉讼代理费标准为6000元，但实收14800元，是标准的2.46倍，涉嫌利益输送，建议向有关机关发司法建议函。 国有房产公司辩称，一审法院除了认定国有房产公司未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，属于认定基本事实不清，以及遗漏查明国有房产所遭受的实际损失即案涉租赁房产的市场租金价值外，其他事实认定正确。讼争合同签订后，国有房产公司将租赁房产交付给沈志德使用。沈志德口头表示，其于2011年4月5月份已经解除合同，并搬离涉讼租赁房产，但没有提供任何证据予以证明。而且沈志德使用租赁房产后，依法负有将案涉的租赁房产返还给国有房产公司的义务，但其也没有履行该义务。因此，沈志德的上诉事由缺乏事实依据，恳请二审法院驳回其上诉， 国有房产公司上诉请求：变更一审判决第四项为沈德志按2505.6元/月标准向国有房产公司支付自2018年2月1日起至判决第三项房屋实际交还国有房产公司之日止的房屋占有使用费；2.本案一、二审诉讼费由沈志德承担。事实与理由:一、一审法院认定国有房产公司未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，属事实认定不清。实际上，国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间的租赁关系通知后，采取了积极方式要求沈志德移交房产或参与公开招租，国有房产公司于2019年9月在福州市仓山区仲裁委员会先行调解后，2020年1月8日才正式立案，不存在疏于管理情形。二、本案应查清的重要事实为国有房产中心的所遭受的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，应按照市场评估租金标准计算，一审法院并未采纳国有房产公司所提交的鉴定报告，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，也没有以其他方式查清该损失。三、一审法院逻辑混乱，适用法律错误。1.国有房产公司不存在疏于管理的情形；2.租赁关系解除后，沈志德对于国有房产公司的损失等价于沈志德继续占用租赁房产的获益，此不存在扩大损失的情形；3.一审法院的“扩大损失”是因为国有房产公司疏于管理，进而导致房屋占用费增多，明显属于逻辑错误。房屋占用费增多的原因是沈志德继续占用期间的延长，与国有房产公司诉讼的先后时间并无因果关系。一审法院按照诉争租赁合同约定的租金价格计算房屋占用费，使得租赁合同解除后的法律后果与租赁合同存续期间的法律效果没有任何区别，不足以弥补损失，违反公平原则。 沈志德辩称，一、沈志德与国有房产公司的租赁合同于2012年1月14日届满，此后沈志德未再承租、占用案涉房屋，无需支付房屋占有使用费。沈志德最迟在2012年1月起就不再承租、占用房屋。首先，双方于2011年3月21日签订的《房屋租赁合同》约定，沈志德承租案涉房屋，租期到2012年1月14日届满。2011年4、5月份，沈志德即通知国有房产公司提前解除合同，并同意其不退还押金3111元作为提前解除合同的违约金，嗣后，沈志德就搬离案涉房屋了，涉案租赁合同已经解除。其次，即使因年代久远，通知解约的证据缺失，国有房产公司不认可2011年4、5月已解除该合同。那么2012年1月14日，租赁期限届满，根据合同约定，如沈志德要继续租赁，双方应重新签订合同，但双方未再续订，沈志德也未再使用房屋，双方租赁合同权利义务自然终止。沈志德不需要和国有房产公司办理正式房产移交手续。沈志德租赁该房产时，未办理接收房屋手续；沈志德在合同解除或合同自然终止后自行搬离，也无需办理所谓的移交手续。再者，租赁合同也未就双方移交房产作相应的约定。因此，国有房产公司主张沈志德未办理移交手续即认为合同继续，没有事实和法律依据。没有证据证明沈志德在合同期限届满后继续占有并缴交房屋租金。国有房产公司本可以提交银行账户流水明细，以证明缴交租金的到底是谁，但其故意不提交账户明细，而只提交不能体现缴款人的银行收款凭证，不能证明是沈志德缴交租金。国有房产公司因其管理混乱，出租给其他第三方出现问题，将问题归咎于早已跟国有房产公司没有合同关系的沈志德，实属不公。二、即使沈志德应支付房屋占有使用费，也应按租赁合同的租金标准计算。首先，司法实践中，如租赁合同双方未就房屋占有使用费另行约定，房屋占用费应参考原租赁合同的租金，且自2011年到2018年，国有房产公司都是按照2011年租赁合同标准收取租金。其次，国有房产公司单方委托所出具的资产评估报告不应采纳。最后，该资产评估报告评估基准日距经济行为实现日已超过一年，不能采信。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司与沈志德之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令沈志德立即腾空搬离坐落于福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还予国有房产公司；3.判令沈志德向国有房产公司支付拖欠的租金3111元；4.判令沈志德按2505.6元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至沈志德实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为50112元）；5.确认国有房产公司有权不予退还沈志德交付的租赁押金；6.判令沈志德赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费14800元；7.判令本案诉讼费用全部由沈志德承担。 一审法院认定事实：2011年3月21日，沈志德与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：沈志德向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积86.4㎡）；租赁期限一年，自2011年1月15日起至2012年1月14日止，租赁期间届满，沈志德如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，沈志德享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；每月租金1037元；沈志德应于每月20日前向国有房产公司一次性支付本月租金；沈志德应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金3111元，租赁期满，沈志德无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还沈志德；沈志德迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求沈志德按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。合同签订后，沈志德向国有房产公司支付了租赁押金3111元。2017年12月20日，国有房产公司向沈志德出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予沈志德。2017年7月17日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，对福州市仓山区××路××＃××＃××＃××广场××楼宇的部分店面在评估基准日2017年6月1日的租金进行了评估；评估报告的有效期一般为一年，通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可使用评估报告。2018年1月23日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向沈志德出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自沈志德收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但沈志德至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，沈志德应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求沈志德腾空租赁房产并追究沈志德应承担的其他法律责任等。2018年1月23日，国有房产公司通过ＥＭＳ专递向涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（收件人填写为沈志德，联系电话为沈志德签订合同时所留存的电话）。2018年1月28日，邮件被退回。另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司就本案诉讼聘请律师支出律师费14800元。 一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与沈志德平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。沈志德抗辩其于合同期内的2011年4、5月左右口头通知国有房产公司解除合同并搬离涉讼租赁房产，未予举证证实，且合同解除或租赁期间届满，沈志德作为承租人负有将租赁房产返还国有房产公司的义务，但其确认未向国有房产公司移交涉讼房产，现国有房产公司提供有沈志德于合同期内及至2017年6月25日陆续按合同约定租金标准向国有房产公司支付租金的银行支付凭证，证实沈志德实有履行合同并于合同到期后继续支付租金，仍继续租赁使用涉讼房产的情况，沈志德抗辩合同已于履行期内解除及租赁期满合同权利义务自然终止，无依据，一审法院不予采纳，国有房产公司主张沈志德自合同签订后至今一直租赁使用涉讼房产，一审法院予以支持。租赁期间届满，沈志德继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后，国有房产公司虽于2017年12月20日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，但其所提供挂号信函收据无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已送达沈志德，其所提供现场送达照片亦未体现拍摄日期，无法证实系于通知作出之日将该通知现场送达予沈志德，其据此主张双方之间的后续不定期租赁合同已于2017年12月20日解除，依据不足，一审法院不予支持。2018年1月23日，国有房产公司委托律师出具律师函，函告双方租赁关系自沈志德收到前述2017年12月20日作出的通知之日已解除，并要求沈志德返还租赁房产、支付租金、房屋占有使用费等，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了再次明确，后国有房产公司通过ＥＭＳ专递形式将该函件邮寄至涉讼租赁房产处，邮件虽被退回，但沈志德确认未向国有房产公司移交涉讼房产，涉讼房产依约仍应由沈志德管理使用，沈志德对邮寄至该处的信件等仍具有管控力，且邮件联系方式亦填写为沈志德签订合同时所留存电话，邮件未正常送达的过错应在沈志德，故一审法院认定邮件自退回之日已送达，本案双方的后续不定期租赁合同于邮件退回之日（即2018年1月28日）解除。合同解除后，沈志德应将租赁房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请沈志德腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，一审法院予以支持。沈志德确认未向国有房产公司移交涉讼房产，涉讼房产依约仍应由沈志德管理使用至今，国有房产公司诉请沈志德支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2017年7月17日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具终止双方之间租赁关系并要求沈志德于指定日期内移交房产或参与公开招租，否则，其将强制收回房产的通知之后，未积极确保通知的有效送达，亦未在承租人沈志德后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准1037元／月计算。沈志德未提供其缴交租金的凭证证实其租金支付情况，根据国有房产公司所提供沈志德支付租金的银行支付凭证及国有房产公司所确认的沈志德支付款项明细表，结合合同所约定租期起算点及租金标准，一审法院认定截至2017年12月，沈志德累计欠缴10个余月租金10397元，并沈志德已按合同约定月租金标准支付了2018年的6个月费用6222元，国有房产公司诉请沈志德补交截至2017年12月拖欠的3个月租金3111元，一审法院予以支持。另，为避免讼累，一审法院认定沈志德所缴交的2018年6个月费用直接抵扣为其后续应承担的租金及房屋占有使用费；又，合同租期自2011年1月15日起计，租金亦自该日始计，故认定抵扣完后，沈志德自2018年7月15日起向国有房产公司支付房屋占有使用费。合同约定沈志德应于每月20日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，现沈志德累计拖欠多月租金，国有房产公司诉请不予退还租赁押金3111元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请沈志德予以承担，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、福州市国有房产经营有限公司与沈志德之间的房屋租赁合同于2018年1月28日解除；二、沈志德于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付租金3111元；三、沈志德于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元（建筑面积86.4㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；四、沈志德按1037元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2018年7月15日起至判决第三项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；五、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金3111元无须退还沈志德；六、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1578元，由福州市国有房产经营有限公司负担578元，沈志德负担1000元。沈志德负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案系争房屋租赁合同的解除时间；二、本案系争房屋占有使用费的支付标准。 关于本案系争房屋租赁合同的解除时间，在双方当事人合同约定的租赁期间届满后，沈志德继续使用房产，国有房产公司并未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。至2018年1月23日，国有房产公司通过律师函函告沈志德解除双方租赁关系，并以EMS专递形式邮寄该函至涉讼租赁房产处，双方后续的不定期租赁合同关系至此解除。沈志德在一审中已确认未向国有房产公司移交房产，该房产仍在沈志德的管控下，沈志德现提出其在合同期限届满后未继续使用该房产，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的责任。此外，沈志德辩称其在租赁该房产时，未办理接收房屋手续，故在合同解除或合同自然终止后自行搬离，也无需办理所谓的移交手续亦没有事实依据，本院不予采纳。 关于本案系争房屋占有使用费的支付标准问题。国有房产公司在2018年1月23日函告沈志德解除本案系争租赁合同后，时隔将近两年才提起本案诉讼，其应对怠于行使自身权利导致损失扩大的部分承担相应责任。本案系争租赁合同约定的租金标准，经双方当事人协商一致，一审判令参照合同约定的租金标准认定自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费正确。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1578元，由福州市国有房产经营有限公司负担789元，沈志德负担789元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超