河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初2844号原告（反诉被告）：闫俊岭，女，汉族，1958年5月8日出生。原告（反诉被告）：南鹤鹏，男，汉族，1986年2月14日出生。二原告共同委托诉讼代理人：唐国平,河南扬善律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李慧敏,河南扬善律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑州艺茂仓商业管理有限公司，住所地郑州市惠济区长兴北路中段，统一社会信用代码91410108747416565X。法定代表人：陈乾伟，总经理。委托诉讼代理人：张庆合，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡萍，河南千业律师事务所律师。原告（反诉被告、以下仍称原告）闫俊岭、南鹤鹏与被告（反诉原告、以下仍称被告）郑州艺茂仓商业管理有限公司（以下简称“艺茂仓公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人唐国平、李慧敏、被告艺茂仓公司委托诉讼代理人张庆合、胡萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫俊岭、南鹤鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》（合同编号：YMB1712221010）；2.判令被告退还原告交纳的履约保证金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月28日，原被告签订《商铺租赁合同》一份，被告将位于郑州市惠济区清华园路西、天元路南、苏屯西路东的艺贸国际仓B区的二层，编号：B2-222的商铺出租给原告使用。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了第一个收费周期的全部租金和履约保证金，被告也向原告出具了收据。今年受疫情影响，原告和其他商户一直无法正常经营。于是，包括原告在内的广大商户向被告提出免租，被告也于2020年4月25日做出回复，做出免租一个月和租金缓交2个月的承诺。按照被告上述承诺，原告下一个租金交费周期最早也只能从2020年6月1日开始起算，在这之前不交房租不算违约。被告做出上述承诺后，原告曾找被告协商调换商铺事宜，但被告不积极配合，不让调换理想位置的商铺，致使原告经营困难。在双方协商调换商铺期间，被告却在2020年5月7日违背自己承诺，私自锁上原告商铺，导致原告无法经营。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判如所请。被告艺茂仓公司针对本诉辩称，一、《商铺租赁合同》系合法有效的民事合同，合同各方均应依法遵守。2019年1月28日，被告艺茂仓公司与原告闫俊岭、南鹤鹏签订《商铺租赁合同》，租赁期限是2018年4月1日至2021年3月31日止。该合同系签订各方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的民事合同，因此合同各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。二、被告已经依据合同约定将房屋交付给原告使用，充分地履行了合同义务，现原告无故提前终止合同、违反合同约定迟延支付租金，应当及时支付拖欠的租金并承担违约责任，被告有权没收履约保证金。《商铺租赁合同》约定的租金的缴费周期为六个月，原告必须在本合同签订之日向被告缴纳首个收费周期2020年3月31日前的租金117252元；并且原告必须在2020年2月1日前缴纳第二个收费周期2020年4月1日至2020年9月30日的租金58626元；合同第2.4.1条约定，原告应于本合同签订之日支付被告履约保证金10000元，该保证金含原告经营过程中的质量信誉保证金和正常使用租赁商铺保证金。原告逾期支付租金或其它费用达七日，未提前征得被告书面同意的，被告有权没收原告的履约保证金，同时原告还应全额向被告支付3个月的租金作为违约金，并赔偿被告的其他损失。三、原告自身的经营状况好坏，均是原告自己应当承担的商业风险，与艺茂仓公司无关，原告也无权要求艺茂仓公司为其调换商铺，更换经营场所。艺茂仓公司为商户提供的优惠承诺是原告在2020年1月31日前续交租赁费才可享受，1月31日之后交费即不再享受优惠政策。原告也不应当将艺茂仓公司舍弃自身利益的优惠政策当做原告拒不履行合同约定的借口。综上所述，涉案《商铺租赁合同》合法有效，原告无故终止履行合同且迟延支付约定的租金，其缴纳的履约保证金依约不予退还且应当缴清欠付租金并承担违约责任。原告的诉讼请求不具有事实和法律依据，应当予以驳回。被告艺茂仓公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付拖欠的房屋租金39084元（自2020年4月1日起暂计至2020年7月31日），并按照合同约定的租金标准计算至实际退房之日止；2.被反诉人向反诉人支付违约金29313元；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2019年1月28日，反诉人艺茂仓公司与被反诉人闫俊岭、南鹤鹏签订《商铺租赁合同》，艺茂仓公司为甲方，两被反诉人为乙方，《商铺租赁合同》约定：“1.1甲方将位于郑州市惠济区清华园路西、天元路南苏屯西路东、郑州艺茂合商业管理有限公司经营的艺茂国际仓B区的二层，编号B2-222的商铺租赁出租给乙方”；“2.1租赁期限：2018年4月1日至2021年3月31日止。租金的缴费周期为六个月，乙方必须在本合同签订之日向甲方缴纳首个收费周期2020年3月31日前的租金人民币￥117252.00元。并且乙方必须在2020年2月1日前缴纳第二个收费周期2020年4月1日至2020年9月30日的租金，人民币小写￥58626.00元”；“2.4.1乙方应于本合同签订之日支付甲方履约保证金，共计人民币(小写）￥10000.00元，该保证金含乙方经营过程中的质量信誉保证金和正常使用租赁商铺保证金”；“5.1有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，收回该商铺，并没收乙方的履约保证金。同时乙方还应全额向甲方支付人民币叁个月的租金（以本合同首年首月月租金金额为人民币小写￥9771.00元)作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。5.1.1乙方逾期支付租金或其它费用达七日未提前征得甲方书面同意的……”。艺茂仓公司已履行了租赁合同约定的义务。被反诉人应当于2020年2月1日前缴纳第二个收费周期的租金58626元，但直至艺茂仓公司反诉之日，被反诉人仍未缴纳第二个收费周期的租金。根据《商铺租赁合同》之约定，被反诉人应当支付拖欠艺茂仓公司的租金以及逾期支付租金的违约金，同时艺茂仓公司有权没收被反诉人支付的履约保证金。综上所述，被反诉人违反合同义务，侵害了反诉人的合法权益，特提起反诉，请求依法判令所请。原告闫俊岭、南鹤鹏针对反诉辩称，反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，新冠疫情属于不可抗力，根据原被告签订的商铺租赁合同第6部分免责条款6.2条因不可抗力原因致使合同不能继续履行，本合同解除履行等。受疫情影响原告无法正常营业导致原告营业收入明显减少经营困难，并曾经因经营困难向被告要求条换商铺。被告于2020年2月在其搜狐号承诺免租一个月，并且无任何附加条件，相当于对原租赁合同进行了变更，将下个交付周期进行了顺延，前一个周期的租金到3月31日到期，而被告到3月底4月初才复工，意味着原告到五月再交下个周期租金不算违约。被告又于2020年4月5日向广大商铺出具了关于B区部分商户的回函，作出免租一个月和租金缓交2个月的承诺，再次对原租赁合同租金的约定进行了变更，以此来看原告并不拖欠房租也不违约。根据被告以上承诺及合同租金相关条款的变更，原告在没有拖欠租金的情况下被告违背自己承诺于2020年5月7日私自将原告商铺上锁，导致原告至此不能营业，况且原告在被告处还交有履约保证金，从被告锁门后原告再没能够经营。被告后来与原告协商也同意解除合同，那么原告拖欠租金说辞不能成立。在原告未拖欠租金及没有违约的情况下被告所要租金及违约金没有事实和法律依据，应驳回反诉人诉讼请求。经过庭审举证、质证及双方的陈述，本院确认事实如下：2019年1月28日，艺茂仓公司（甲方）与闫俊岭、南鹤鹏（乙方）签订了编号为YMB1712221010的《商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于郑州市惠济区清华园路西、天元路南、苏屯西路东艺茂国际仓B区的二层，编号B2-222的商铺租赁出租给乙方用于经营字画茶工艺品，租赁期限：2018年4月1日至2021年3月31日止。租金的缴费周期为六个月，乙方必须在本合同签订之日向甲方缴纳首个收费周期2020年3月31日前的租金117252元；并且乙方必须在2020年2月1日前缴纳第二个收费周期2020年4月1日至2020年9月30日的租金58626元；缴纳租金时间以此类推，以后总是提前两个月缴纳下一收费周期的租金，以遵循先付租金后使用的原则。乙方应于本合同签订之日支付甲方履约保证金10000元，该保证金含乙方经营过程中的质量信誉保证金和正常使用租赁商铺保证金。在甲方未返还乙方履约保证金之前，乙方不得将履约保证金的返还请求权转让他人，或者以履约保证金作保及进行其他处分履约保证金的行为，更不能以履约保证金充抵租金等相关费用。违约责任中约定：有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，收回该商铺，并没收乙方的履约保证金。同时乙方还应全额向甲方支付人民币三个月的租金（以本合同首年首月月租金金额为9771元)作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。（一）乙方逾期支付租金或其它费用达七日，未提前征得甲方书面同意的……”。甲方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知乙方，甲方可以将通知以邮寄方式送达或在乙方承租商铺前张贴公告的方式送达，并约定了合同解除后的其他后续措施。甲方亦可选择不解除合同，但甲方仍有权要求乙方承担上述违约责任。赔偿甲方的一切损失（包括但不限于根据乙方租赁商铺要求，甲方按商铺技术条件交付所增添的附属设施设备所需费用、预期收益、保险费、诉讼费、律师费、差旅费等）。若乙方对甲方通知解除合同有异议的，乙方可依约向人民法院起诉，但起诉不影响合同解除的效力及乙方根据本合同应承担的义务，乙方仍应在接到甲方解约通知后五日内将该商铺交还甲方，而不得以诉讼结果不确定为由而拒不交还该商铺。若因乙方拒不交还该商铺，而导致甲方采取其他措施收回该商铺所产生的后果及费用由乙方负责承担。乙方缴纳租金到期，仍未缴纳下一收费周期租金及各种费用，则每逾期一日，应按欠交金额的日0.8%向甲方支付违约金，且同意甲方或物业公司可以停止为乙方的各种服务包括采取停止供水、供电、锁门闭店、扣留店内物品等保全救济措施，促使乙方履行本合同义务，由此造成的乙方的损失乙方自愿自行承担。根据本合同乙方应向甲方支付的任何违约金、赔偿金，甲方均有权从履约保证金中直接扣除，不足部分由乙方补足。免责条款中约定：因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成损失，或因国家政策需要拆除或改造该商铺致使合同不能继续履行或造成损失，本合同解除履行，甲乙双方互不追究违约责任各自承担损失。合同签订后，原告闫俊岭、南鹤鹏于当日向被告艺茂仓缴纳了一年的租金117252元，被告艺茂仓公司又赠送一年租金，租期至2020年3月31日。原告另行向被告缴纳了履约保证金10000元，被告向原告出具了收款收据并将商铺交付原告。2020年1月下旬，××疫情，导致涉案市场封闭，至2020年3月底前后开始复工经营。2020年2月21日，被告艺茂仓公司宣布对全体商户免租一个月。2020年4月25日，被告艺茂仓公司发布了《关于B区部分商户的回函》，承诺“免租一个月和租金缓交两个月”。因疫情原因，原告找被告协商调换商铺未果。2020年5月7日，被告以原告未缴纳租金将其经营的店铺锁门。2020年5月11日，原告以为调不到合适的商铺微信告知被告决定终止合同。双方因此发生纠纷，原告诉至本院。另查明，2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月10日全国人大法工委认定本次新冠肺炎疫情属于不可抗力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照诚实信用原则履行各自义务。被告按合同约定将房屋交付给原告经营使用，原告应按合同约定按期足额交纳房屋租金。原告首付租金至2020年3月31日到期，按合同约定原告应于2020年2月1日前缴纳2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金58626元。但因2020年1月下旬××疫情，导致市场关闭，直至3月底前后复工经营，该情况系不可抗力因素，不可归责于双方责任。期间被告也承诺对包含原告在内的商户免租一个月和租金缓交两个月，则原告应自2020年5月1日之前缴纳下一周期的房租，但原告并未按期缴纳，构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。本案中，原、被告双方的合同并非不能履行，原告以不能调整到合适的商铺为由，单方终止合同，其要求解除合同的理由不应得到支持。但被告在原告未足额支付房租的情况下，采取锁门的手段，明显超出正常维权的范围，致使原告方不能正常经营至今，合同目的已无法得到实现，故原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持，但原告自2020年5月1日至2020年5月6日期间的租金1891元，应予支付被告，从原告已缴纳的履约保证金中扣除。考虑到原告在合同履行中存在违约情形，本院酌定被告退还原告已缴纳的履约保证金5000元为宜。被告要求原告支付超出的租金及违约金的的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年1月28日签订的编号为YMB1712221010的《商铺租赁合同》；二、被告郑州艺茂仓商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告闫俊岭、南鹤鹏已缴纳的履约保证金5000元；三、驳回原告闫俊岭、南鹤鹏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑州艺茂仓商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉费755元，由原告闫俊岭、南鹤鹏负担50元，被告郑州艺茂仓商业管理有限公司承担805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  王艳梅二〇二〇年十一月三日书记员  刘 娟