上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11161号上诉人（原审原告）：苗院林，男，1967年8月2日生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晔，上海景昊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李荣青，男，1966年8月23日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。被上诉人（原审被告）：李玲，女，1962年7月18日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。上诉人苗院林、上诉人李荣青因与被上诉人李玲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初9590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苗院林上诉请求：撤销一审判决第三项，改判李荣青支付苗院林的违约金金额。事实和理由：李荣青、李玲在庭上均认可打算出售上海市奉贤区XX路XX弄XX别墅XX幢房屋（以下简称系争房屋），由李荣青出面处理，只不过最后的价格要跟家里人确认好，李荣青签署合同构成表见代理，李玲应同样受李荣青所签协议的约束，若李玲认为李荣青的行为给李玲造成损失的，可要求李荣青赔偿；一审判决酌情认定违约金人民币（以下同）100万元显然过少。后上诉人苗院林书面向本院申请撤回上诉。上诉人李荣青上诉请求：撤销一审判决第三项，改判李荣青不支付苗院林违约金。事实和理由：一审判决显然是以无效合同的处理方式作出的判决，并未适用有效合同双倍返还定金的规定，故不应当判令李荣青承担100万元之巨的违约金，即便李荣青存在违约情形，也只能按照房地产买卖居间协议约定的违约条款承担违约赔偿责任，即200,400元。在苗院林未举证其由李荣青的行为造成实际损失的情况下，一审判决李荣青承担100万元的违约金，显失公平。综上，请求支持上诉人李荣青的上诉请求。苗院林、李荣青互不同意对方的上诉请求。被上诉人李玲辩称，不同意苗院林的上诉请求，同意李荣青的上诉请求。苗院林向一审法院起诉请求：判令李荣青、李玲继续履行双方签订的房屋买卖合同，将坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX别墅XX幢房屋过户给苗院林。一审中，苗院林变更诉讼请求为：1.判令解除苗院林、李荣青签订的《房地产买卖居间协议》；2.判令李荣青、李玲赔偿违约金2,160,000元；3.判令李荣青、李玲返还定金100,000元。一审法院认定事实：2020年5月1日，李荣青与苗院林经上海XX事务所居间签订《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》一份，出卖方为李玲及邓某1，李荣青在落款处签字，约定：苗院林向李玲及邓某1购买位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号房屋；房屋价款为10,800,000元，其他交易条件见附件一《房地产买卖协议》；如出卖方在本协议上签字，则苗院林交付的意向金转为定金，出卖方同意中介方可代为收取定金，且出卖方在未开具收据的情况下中介方签收也视为出卖方已实际签收，由此产生的权利义务均由出卖方享有并承担，出卖方同意将前述定金交中介方保管；若出卖方违约不出售该房地产，则应向苗院林双倍返还定金，若苗院林违约不购买该房地产，则已支付的定金不予返还；签署上述协议时，甲乙双方已认真查阅了协议的全部内容，且附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲乙双方均同意按该附件的内容履行。附件一《房地产买卖协议》约定：总房价款10,800,000元，双方同意于本协议签署后60日内前往中介方签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》；苗院林支付首期房价款7,560,000元（含尾款20,000元由中介方代为保管）；苗院林应于签订买卖合同示范文本7日内向贷款银行申请贷款；双方应于贷款申请审核通过后7个工作日内，赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户；苗院林通过银行贷款方式支付第二期房款3,240,000元；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%支付违约金。系争交易的中介方经办人为李某，亦在上述协议上签字。上述协议签订当日，苗院林按照协议约定向中介方经办人李某转账支付100,000元定金，李荣青于同日向苗院林出具《收款收据》一份，载明：兹收到苗院林100,000元，本人确认上述款项系苗院林用于购买奉贤区XX路XX弄XX号房地产的定金，支付方式转账XXXXXXXXXXXXXXX2291（李某账号）。上述协议签订之后，李荣青于2020年5月期间联系苗院林表示因李玲不同意，故房屋无法出售给苗院林。一审另查明，系争房屋登记的产权人为邓某1及李玲。邓某1于2016年3月10日死亡。2020年6月15日，上海市卢湾公证处出具《公证书》一份，查明如下事实：一、被继承人邓某1于2016年3月10日因病死亡。二、继承人李玲向本处申请继承被继承人邓某1遗留的财产为邓某1名下坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX别墅XX全幢房屋产权（该房产系被继承人邓某1生前与妻子李玲共同共有，未曾分割）中依法属于其所有的产权份额。三、据被继承人邓某1的继承人李玲称，被继承人邓某1生前无遗嘱、无夫妻财产约定，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人邓某1生前无遗嘱、夫妻财产约定、遗赠扶养协议无争议。截止本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。本处于2020年6月8日查询中国公证协会遗嘱库及上海市公证遗嘱信息库，未发现被继承人邓某1的公证遗嘱记录。四、被继承人邓某1的妻子是李玲、子女是邓某1、邓某3、父亲是邓某2、母亲是代某。其中被继承人邓某1的父亲邓某2先于被继承人邓某1死亡。五、现李玲表示要求继承被继承人邓某1的上述遗产，邓某1、邓某3、代某均表示放弃对被继承人邓某1的上述遗产继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，被继承人邓某1死亡时遗留的上述个人合法财产为被继承人邓某1的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人邓某1的遗产应由其妻子李玲、子女邓某1、邓某3、父亲邓某2、母亲代某共同继承。因被继承人邓某1的父亲邓某2先于被继承人邓某1死亡，被继承人邓某1的子女邓某1、邓某3、母亲代某均表示放弃对被继承人邓某1的上述遗产继承权，因此，兹证明被继承人邓某1的上述遗产应由李玲继承。系争房屋至今仍由李荣青居住使用。李荣青在庭审中自认在签订本案协议之后，又与案外人达成协议出售系争房屋，房屋价款定价为12,300,000元。一审法院认为，本案争议焦点之一，系争协议是否有效。一审法院认为，苗院林明知系争房屋产权人为邓某1及李玲，但在并未确定李荣青获得了房屋产权人授权的情况下，与李荣青一人签订了系争协议，之后也没有获得房屋产权人的追认，故苗院林与李荣青签订的上述协议对邓某1、李玲不产生法律效力。故对于苗院林要求李玲承担合同责任的诉讼请求，一审法院不予支持。但苗院林与李荣青签订的上述协议是双方真实意思表示，应为合法有效，对苗院林及李荣青均产生法律约束力。本案争议焦点之二，合同解除的违约责任如何确定。现苗院林要求解除合同，李荣青表示同意，故一审法院对苗院林要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》的诉讼请求，依法予以支持。李荣青签订协议，约定将房屋出售给苗院林，现由于李荣青的原因导致合同无法继续履行，苗院林经一审法院释明后变更诉讼请求要求解除合同并主张违约金，李荣青应当承担导致合同解除的违约责任。对于违约金的计算标准，一审法院认为，按照双方协议约定解除合同的违约金为房价款的20%，但李荣青对违约金提出异议，故一审法院综合本案合同履行的情况、违约情节、李荣青再次出售他人的定价等因素，酌定李荣青需承担的解除合同违约金为1,000,000元。合同解除的，李荣青应当将收取的定金退还苗院林，故一审法院对苗院林要求李荣青退还定金100,000元的诉讼请求，依法予以支持。对李荣青认为其没有收到定金的辩解意见，一审法院认为苗院林、出卖方及中介方在协议上明确约定定金由中介方代收，李荣青亦在苗院林向中介方支付定金后出具收据予以确认，故一审法院对李荣青的辩解意见不予采信。一审法院判决：一、解除苗院林与李荣青于2020年5月1日签订的《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》；二、李荣青于判决生效之日起十日内返还苗院林定金人民币100,000元；三、李荣青于判决生效之日起十日内支付苗院林解除合同违约金人民币1,000,000元；四、对苗院林的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,800元，减半收取计人民币11,400元，由李荣青负担。财产保全费人民币5,000元，由李荣青负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，李荣青和李玲均确认李荣青对系争房屋拥有40%-50%的份额。本院审理过程中，苗院林于2020年11月23日向本院申请撤回上诉。本院认为，本案二审的争议焦点为李荣青是否应当向苗院林支付违约金100万元。根据查明的事实，李荣青在没有系争房屋产权人授权的情况下，擅自与苗院林签订《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》，虽然该协议因李荣青未获得产权人的追认而对产权人不发生法律效力，但李荣青作为签约一方，受该合同约束。现李荣青不能继续履行上述协议，故应对合同相对方即苗院林承担违约责任。在系争合同中已明确解除合同情形下的违约金为房价款的20%，一审法院根据本案合同履行情况、违约情节等因素，酌情确定李荣青承担违约金1,000,000元尚属合理，本院对此予以认同。李荣青关于其不应承担违约金的观点，本院不予采纳。上诉人苗院林在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。鉴于本案纠纷系李荣青引发，故本院确定二审诉讼费由李荣青承担。综上所述，上诉人李荣青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,800元，由上诉人李荣青负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十一月三十日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……