江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4219号上诉人（原审被告）：信丰凯丰置业有限公司，住所地：江西省赣州市信丰县嘉定镇阳明北路。法定代表人：梅开江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴晓勇，江西海融（信丰）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信丰县自然资源局，住所地：江西省赣州市信丰县嘉定镇府前路**。法定代表人：陈**金，系该局局长。委托诉讼代理人：陈德胜，江西灵韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小丽，江西灵韵律师事务所律师。上诉人信丰凯丰置业有限公司（以下简称凯丰公司）因与被上诉人信丰县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，江西省赣州市信丰县人民法院（2020）赣0722民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、本案合同是需要行政审批的合同，变更或重新签亦应取得信丰县城市规划委员会的行政审批同意。2012年8月8日，信丰县城市规划委员会同意了上诉人的规划方案，即改变土地用途的方案。而被上诉人系该委员会成员，该委员会作出的决定对其有行政效力。但被上诉人行政不作为，怠于变更或重签出让合同。同时，被上诉人作为本案格式合同的制定者，有义务及时变更或重签出让合同。而实际上默认了上诉人变更规划，取得“建设两证”进行建设。所以上诉人认为一审判决，以被上诉人在2018年6月26日局长办公会议决议作为同意改变土地用途时间是错误的。应当以2012年8月8日信丰县城市规划委员会作出的决议为同意改变土地用途的时间。二、一审中，上诉人对被上诉人单方面委托的评估提出异议，而且也提出了重新进行评估书面申请，理由足够。但一审法院不予支持，在诉讼程序上剥夺了被上诉人的合法权利。信丰县自然资源局口头答辩称，一、上诉人认为应以2012年8月8日作为改变土地用途的时间节点缺乏事实及法律依据。根据双方签订的国有土地使用权出让合同第十七条约定，改变土地用途的必须依法办理审批手续，并向出让人申请，取得出让人同意。由此可见，改变土地用途的程序首先是审批，其次是向出让人提出申请，最后是要经过出让人同意。根据城市房地产管理法第十八条规定，改变土地用途的必须取得出让人和市县人民政府城市规划主管部门同意。也就是说，改变土地用途不仅要县人民政府的规划部门同意，同时应当取得出让人的同意。本案当中，上诉人从未向出让人提过申请，而且，出让人同意改变土地用途的时间节点是在2018年6月26日。因此，上诉人的事实与理由是不成立的。二、上诉人提出在一审过程中提出重新评估依据不足。首先，我局选取了三家评估公司作出了评估报告，而从三份评估报告当中，综合选取折中的一个方案；其次，鉴定报告的出具单位具有合法的相应资质；最后，评估报告的结果事实上上诉人是知晓的，也从未提过任何异议。综上，我方认为，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求予以驳回。信丰县自然资源局向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告支付因改变土地用途应补交的国有建设用地使用权出让金205.65万元；2.被告应自2018年8月1日起按日0.3‰（合同约定）向原告支付违约金至款项付清时止（至起诉之日止为37.2万元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2004年7月23日，被告公司的法定代表人梅开江通过国有土地使用权挂牌交易从原告处（原信丰县国土资源局）竞得了信丰县坳二组朱家坳国有土地使用权。2004年9月21日，原告（原信丰县国土资源局）作为出让人与被告签订《国有土地使用权出让合同》。该合同第四条约定：本合同项下出让宗地的用途为住宅；第十七条约定：在出让期间内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记；第三十一条约定：受让人必须按照本合同约定，支付土地使用权出让金，如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的0.3‰向出让人缴纳滞纳金。2011年5月26日，上述国有土地办理了国有土地使用权证【信国用（2011）第0108744号】，土地使用权人为本案被告，地类（用途）为住宅。2014年4月3日，被告取得了该宗国有土地的《建筑工程规划许可证》。2014年7月4日，被告取得了该宗国有土地的《建筑工程施工许可证》，工程名称为松山苑二期（鸿福家园）。2013年2月25日，信丰县城市规划委员会对该宗土地改变土地性质问题进行讨论决定，鉴于松山苑二期项目方案已于2012年8月8日县城规委会会议进行了讨论审议，会议原则同意该规划设计方案，在土地使用权人按规定补交土地出让金后，可以审批。2018年6月26日，信丰县国土资源局局长办公会议讨论了关于鸿福家园商业部分办理不动产权登记的事项，经会议研究，鉴于该宗土地批准及登记用地为住宅，其建设的房屋1至2层为商业，涉及改变土地用途，同意对该宗地居住改商业部分先行查处并评估补缴出让金后，再按程序办理该栋楼商业部分的房屋所有权首次登记。2018年7月18日，原告信丰县国土资源局召开局长办公会，讨论并决定：位于朱家坳宗地，居住改商业面积1893.38平方米，采纳苏信公司评估结果，即需补交土地出让金205.65万元。另查，原告将案涉住宅用地规划变更补缴土地出让金价格委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2018年7月23日出具土地估价报告，该报告估价期日为2018年7月3日，估价日期为2018年7月3日至2018年7月23日，土地估价为2056486元。一审法院认为，原告（原信丰县国土资源局）作为出让人与被告签订的《国有土地使用权出让合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效。该合同第十七条明确约定：需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。本案中，被告在未取得原告同意的情况下改变土地用途，构成违约。虽然信丰县城市规划委员会2013年2月25日对该宗土地改变土地性质问题进行讨论决定：鉴于松山苑二期项目方案已于2012年8月8日县城规委会会议进行了讨论审议，会议原则同意该规划设计方案，在土地使用权人按规定补交土地出让金后，可以审批。但《国有土地使用权出让合同》系原、被告签订的，信丰县城市规划委员会作出的上述决定并不能代表原告的意思表示，2012年8月8日不能作为原告认可被告改变土地用途的行为意思表示的时间节点。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。虽然被告改变土地用途取得规划部门同意，但并未取得出让方即原告同意。因此，被告改变土地用途的行为在2012年8月8日并没有得到原告的认可，被告提出案涉出让土地以2012年8月8日为基准日进行估价缺乏事实依据。从信丰县国土资源局2018年6月26日局长办公会议讨论了关于鸿福家园商业部分办理不动产权登记的事项来看，原告此次会议认可被告改变案涉土地用途的行为，因此，2018年6月26日可视为原、被告就被告改变案涉土地用途的行为达成了变更合意。因此，原告将案涉土地以2018年7月3日为估价期日而将该土地委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司进行评估合理。另，根据2020年5月1日实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条，对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。本案中，被告对江苏苏信房地产评估咨询有限公司2018年7月23日出具的土地估价报告并未提供足以反驳的证据，一审法院对该估价报告予以采信。对于原告主张违约金自2018年8月1日起按日0.3‰计付合理合法，且符合双方约定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告信丰凯丰置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告信丰县自然资源局支付国有建设用地使用权出让金2056486元及违约金（违约金自2018年8月1日起按日利率0.3‰计付至出让金付清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告信丰县自然资源局的其他诉讼请求。案件受理费26228元，由被告信丰凯丰置业有限公司负担。二审中，上诉人凯丰公司向本院提交如下证据：图纸审签表，证明上诉人开发建设的“松山苑”二期规划设计方案于2006年获得政府主管部门批准同意。被上诉人信丰县自然资源局的质证意见为：该证据不能证明待证事实。无论是根据双方的合同约定还是法律规定，土地用途的改变必须经过出让人信丰县自然资源局的同意，而上诉人提供的该份资料只能证明其经过了建设规划部门的同意，但没有经过出让人同意。因此，与本案无关联性。被上诉人信丰县自然资源局未向法庭提交新证据。本院对上诉人提交的证据评判如下：对上诉人提交的该份证据的“三性”予以认定，但该证据仅能证明“松山苑”二期规划设计方案获得规划部门的批准同意。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审认定案涉部分宗地用途改变的时间为2018年6月26日是否正确？2、一审未支持上诉人重新委托评估的申请是否妥当？关于一审认定案涉部分宗地用途改变的时间为2018年6月26日是否正确的问题。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”双方签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条亦明确约定：“需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。”本案中，上诉人主张应当以2012年8月8日信丰县城市规划委员会作出决议，同意变更土地用途的时间来认定本案土地用途变更的时间，该主张与上述法律规定和合同约定不符。土地用途的变更最终应征得土地行政主管部门的同意，一审法院以2018年6月26日国土资源局会议同意变更用途的时间来认定本案土地用途变更的时间正确，应予维持。关于一审未支持上诉人重新委托评估的申请是否妥当的问题。《中华人民共和国土地管理法》第五十五条第一款规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，方可使用土地。”《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十条规定：“市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。”也即，本案中信丰县自然资源局委托第三方评估机构对土地进行估价是土地出让过程中的必经环节，上诉人主张重新委托评估的主要理由为2012年规划部门已经同意其变更土地用途。如前所述，该理由不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定及双方签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条的约定，上诉人也未提交充分证据推翻第三方的委托评估报告，故一审法院采纳被上诉人委托的第三方评估机构作出的评估报告并无不妥，上诉人该项上诉理由不成立。综上所述，上诉人凯丰公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26228元，由上诉人信丰凯丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年十一月二十八日代理书记员  陈明轩代理书记员  姚冰霞