上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9193号上诉人（原审被告暨反诉原告）：江君燕，女，1982年10月21日生，汉族，户籍地上海市金山区，现住上海市金山区。委托诉讼代理人：刘宝亮，上海市群成律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：唐芝英，女，1953年4月3日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：杨雪元，上海市浦南律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：上海来看房产经纪事务所，住所地上海市金山区石化隆安路**。法定代表人：彭勤康，职务不详。委托诉讼代理人：栾春冬，该公司员工。委托诉讼代理人：张卫红，该公司员工。上诉人江君燕因与被上诉人唐芝英、上海来看房产经纪事务所（以下简称“来看事务所”）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初12462号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江君燕上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，同时不再坚持一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决遗漏了足以影响判决的重要事实。1.上诉人与被上诉人唐芝英签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）后，金山区房地产价格开始下跌，至唐芝英起诉时，金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称“案涉房屋”）总价下跌几近20万元（人民币，以下币种同），此为唐芝英反悔不愿继续履行合同的根本原因；2.《房地产居间合同》（以下简称“《居间合同》”）是三方在上诉人家中签署的，在签署《居间合同》时，唐芝英未向上诉人提出看储藏室的要求，且其三次至上诉人家中看房，也从未提出要看储藏室，这与其所称“一直想买一个带储藏室的房子”的说法相悖。以上表明储藏室对其来说可有可无，储藏室的有无不会影响其继续购买案涉房屋；3.唐芝英是在签订《买卖合同》后、支付首付款前向上诉人问询储藏室的情况，上诉人告知其案涉房屋没有储藏室，其是在知道没有储藏室的情况下支付的首付款。二、一审法院适用法律错误。《居间合同》与《买卖合同》的主体不同，来看事务所并非《买卖合同》的当事人，其所作行为、陈述或承诺均非《买卖合同》内容，上诉人也未实施任何欺诈行为，一审法院依据合同法第54条规定判决撤销《买卖合同》，适用法律错误。三、原审判决显失公平。关于储藏室，来看事务所固然存在过错，但唐芝英在签署《居间合同》时也未向上诉人核实，没有尽到相应审查义务，自身也存在重大过错。只有上诉人在整个过程中没有任何过错，却被判决承担所有不利后果，包括房价下跌及因本案《买卖合同》未能履行导致上诉人后续购房违约支付了违约金等损失，显失公平。四、原审程序违法。一审中，唐芝英多次变更诉讼请求，最后一次变更诉讼请求时法庭辩论已终结，但一审法院却予以接受并再次开庭审理，程序违法。五、双方进行的是房屋买卖，而非储藏室买卖，储藏室也并非案涉房屋的附属物，储藏室的有无不影响房屋交易。即使来看事务所对唐芝英隐瞒了储藏室的实际情况，导致其未取得储藏室，其可以向来看事务所主张损失，且在一审中，来看事务所也表态愿意支付其部分补偿款由其自行购买储藏室，但遭其拒绝。综上，双方的《买卖合同》已经实际履行，不宜撤销。被上诉人唐芝英辩称：1.其购房条件是房屋要带储藏室，若无储藏室，其是不会购买案涉房屋的；2.上诉人和来看事务所存在欺诈行为，对其造成了身心伤害；3.案涉房屋是否带有储藏室对房价影响非常大，一审证人出庭作证称其告诉过上诉人如果没有储藏室房屋是卖不掉的，说明上诉人知道唐芝英是要买带储藏室的房屋。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人没有证据证明其主张，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人来看事务所辩称：一、储藏室对房屋的房价影响非常大，且对老小区的居民而言，储藏室具有较高的使用价值；二、从中介的角度来说，希望上诉人退钱，唐芝英去买其他房子，但上诉人把唐芝英支付的首付款用于另行购房，没法退钱，才导致本案纠纷。综上，一审判决合理，请求维持原判。唐芝英向一审法院起诉请求：1.判令依法确认唐芝英、江君燕、来看事务所之间签订的《居间合同》，唐芝英、江君燕之间签订的《买卖合同》及《补充协议》无效；2.判令江君燕退还已经收取唐芝英的购房款35万元,并支付自2019年6月22日起至判决生效日止，依据中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.判令江君燕依约承担其收取的3万元定金的双倍，即6万元整；4.一切诉讼费用由江君燕承担。一审诉讼中，唐芝英变更诉讼请求为：1.请求人民法院依法撤销《居间合同》、《买卖合同》及《补充协议》；2.判令江君燕退还已经收取唐芝英的购房款35万元，并自2019年6月22日起至判决生效日止，依据中国人民银行同期贷款利率计算利息；3.判令江君燕双倍返还唐芝英定金，即6万元整；4.一切诉讼费用由江君燕承担。江君燕向一审法院提出反诉请求：1.判令唐芝英支付江君燕购房款50万元；2.判令唐芝英支付江君燕逾期付款利息（以50万元为基数，自2019年10月1日起至实际支付日，按每日万分之五计算）；3.诉讼费用由唐芝英承担。一审法院认定事实：2019年5月31日，唐芝英、江君燕及来看事务所签订《居间合同》约定，江君燕将位于案涉房屋以1,450,000元转让给唐芝英。第三条约定，唐芝英同意签订本合同时支付定金3万元，作为双方订立《买卖合同》的担保，签订后定金转为房款。2019年6月21日，双方签订了备案合同即编号为3678951的《买卖合同》，约定唐芝英向江君燕购买案涉房屋，房屋转让价款1,200,000元。嗣后，双方签订了《补充协议》，确认案涉房屋实际成交价格为1,450,000元，该房地产转让合同价格为1,200,000元，双方同意补偿标的作价250,000元，此协议与该房屋买卖合同不一致的，以此协议为准。唐芝英向江君燕支付了定金3万元及首期购房款35万元。案涉房屋未进行交付。目前条件下，江君燕不能向唐芝英交付储藏室。一审法院认为，本案争议的焦点问题：1.对证人证言如何认定？唐芝英申请证人郭某出庭作证，郭某原系来看事务所的工作人员，是唐芝英和江君燕本次交易的业务员。郭某向一审法院陈述，唐芝英明确告知要购买带储藏室的房屋，在其与栾春冬带唐芝英看房时栾春冬明确向唐芝英指认过案涉房屋所附属的储藏室，并在合同签订后在与江君燕的电话中有如下对话：如果我跟下家说没有储藏室，你的房子还能卖掉吗？基于郭某的身份、江君燕亦确认曾与栾春冬有过前述对话等情节，一审法院认为证人证言与江君燕的陈述可相互印证，对其证言予以采信，对其陈述的前述事实予以确认。2.来看事务所是否构成欺诈？合同订立过程中的欺诈指在订立合同过程中，故意告知对方虚假情况或隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。由此可见，合同因存在欺诈而可撤销应满足如下条件：存在欺诈的故意、实施了欺诈行为、欺诈行为系基于恶意的违法行为、相对人因欺诈行为存在错误认识并基于此做出表意行为。本案中，来看事务所确认唐芝英曾告知其想要寻找带储藏室的房源，江君燕明确告知来看事务所挂牌房屋并没有储藏室，来看事务所为促成交易向唐芝英告知虚假情况，应属实施欺诈行为。判断该欺诈行为是否足以导致合同被撤销，可从以下角度考量：如果没有欺诈行为的实施，唐芝英是否仍会选择进行本次交易。考量唐芝英在本案审理时的陈述、到来看事务所处寻找房源时曾明确告知要购买带储藏室的房屋等情节，一审法院认为若无来看事务所故意告知案涉房屋虚假情况的行为，唐芝英不会选择进行本次交易具有高度可能性。据此，一审法院认为，本案来看事务所实施了欺诈行为，且达到了足以使唐芝英享有撤销权的程度。综上，一审法院认为，来看事务所以故意告知唐芝英案涉房屋有储藏室的方式实施欺诈行为，该行为使唐芝英产生错误认知并据此做出表意行为，即订立《居间合同》，现唐芝英请求撤销该合同，于法有据，予以支持。《买卖合同》并非新的合同，是双方根据行政管理的规定对《居间合同》的登记备案，《居间合同》被撤销，《买卖合同》及其《补充协议》应一并予以撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方间的《居间合同》、《买卖合同》及《补充协议》均被撤销，江君燕因前述合同取得的购房款35万元及定金3万元应当返还。江君燕在缔约时并无明显过错，也没有证据表明其实施了欺诈行为，故唐芝英主张江君燕支付利息，于法无据，不予支持。根据《居间合同》的约定，本案中的定金系立约定金，所担保的事项是双方签订《买卖合同》，在《买卖合同》订立后已转为购房款。另言之，《居间合同》被撤销，定金罚则亦不能适用，故唐芝英要求江君燕双倍返还定金没有依据，不予支持。江君燕在本案中坚持继续履行，未提出赔偿损失的请求，因一审法院支持了唐芝英请求撤销案涉合同的诉请，故对于江君燕请求继续履行案涉合同的反诉请求均不予支持。合同被撤销后，无过错方因合同被撤销存在损失的可另行主张赔偿。一审法院另想叙明的是，本案并非《民法总则》第149条规定的第三人实施欺诈的情形。本案实施欺诈行为的来看事务所系《居间合同》的相对人，并非合同外第三人。另，前述法律规定中的第三人是合同相对人之外的人，且应当与相对人无任何关系，一般不应包括代理人、缔约辅助人等虽非合同相对人但对订立合同存在影响的信息提供者、促成交易的人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、撤销唐芝英与江君燕、上海来看房产经纪事务所于2019年5月31日签订的《房地产居间合同》及唐芝英与江君燕签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3678951）及《补充协议》；二、江君燕应于判决生效之日起十日内向唐芝英返还已支付的购房款350,000元；三、江君燕应于判决生效之日起十日内向唐芝英返还已支付的定金30,000元；四、驳回唐芝英的其他诉讼请求；五、驳回江君燕的全部诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7,750元，由唐芝英负担750元，由江君燕负担7,000元；反诉案件受理费4,400元，由江君燕负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，基于上诉人江君燕的上诉请求，本案二审的争议焦点即在于被上诉人唐芝英所提撤销案涉《居间合同》、《买卖合同》及《补充协议》的主张能否成立。首先，在本案一审期间，来看事务所已确认购买方唐芝英曾告知其想要找带储藏室的房源，而出卖方江君燕在房屋挂牌时也告知其案涉房屋并无储藏室，然而，在案涉房屋买卖交易期间，为了促成交易，来看事务所并未向唐芝英披露案涉房屋并无储藏室的真实情况，其提供的《居间合同》也系使用“储藏室（若有）”如此模棱两可的表述，甚至其工作人员在带看房时向唐芝英指认了所谓的案涉房屋所附储藏室，实属故意告知虚假情况，故一审法院认定来看事务所的行为构成欺诈，并无不当，本院予以认可。结合唐芝英在本案中的陈述、唐芝英曾明确告知来看事务所要购买带储藏室的房屋、储藏室具有较高实用价值且客观影响房屋整体价值、普通购房人对专业中介机构存在信任和依赖等因素考量，本院亦认为，若无来看事务所的欺诈行为，作为正常理性人，唐芝英应不会选择购买案涉房屋。其次，根据上诉人江君燕的庭审陈述，案涉房屋没有储藏室有其特殊原因，该情形在所在楼栋也属特殊情形。如前所述，储藏室具有较高实用价值且客观上会影响到房屋的整体价值，故不具备储藏室对房屋交易而言实属重大不利影响。江君燕作为出卖方，仅在挂牌时告知中介机构该情况尚不充分，其理应确保购买方也获得了清晰、真实、全面的告知，以避免中介机构存在疏忽未告知或故意隐瞒真实情况的事件发生，而最佳的解决路径就是在书面合同中将该重大不利情况予以明示。本案中，并无证据显示江君燕主动告知过唐芝英该节情况，且江君燕在签订《居间合同》时也未对“储藏室（若有）”该等模糊说法予以纠正明确，因此，纵观本案，难言上诉人毫无责任。由上分析，本院认为，唐芝英在受到来看事务所欺诈且未得到江君燕明确告知的情况下，作出购买案涉房屋的意思表示并非其真实意思表示，唐芝英要求撤销案涉《居间合同》及后续《买卖合同》、《补充协议》，理由正当、充分，应予支持。至于合同撤销后的后果，一审处理意见公平、合理，本院不再赘述。至于上诉人所称唐芝英系因房价下跌不愿继续履行合同、一审法院程序违法等上诉理由，均缺乏充足事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，江君燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,750元，由江君燕负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二〇年十一月二十日书记员 郭纯君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……