广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1622民初1686号原告：叶俊伟，男，1980年9月17日出生，汉族，住广东省龙川县***************，公民身份号码441************713。原告：李小宇，女，1986年8月31日出生，汉族，住成都市新都区********，公民身份号码510************920。委托诉讼代理人：周诚祯，广东鸿湾律师事务所律师。被告：龙川县金隆房地产开发有限公司，住所地广东省龙川县老隆镇下泡水东江桥右侧，统一社会信用代码914************893。法定代表人：邹某1。原告叶俊伟、李小宇与被告龙川县金隆房地产开发有限公司（以下简称“金隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶俊伟、李小宇的委托诉讼代理人周诚祯到庭参加诉讼，被告龙川县金隆房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶俊伟、李小宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延迟办理房产证违约金28272.25元（565445元×5%）；2.判令被告立即为原告办理涉案房屋产权登记证书；3.判令被告向原告退还多缴纳的契税8481.32元；4.判令被告立即将收取的房屋维修基金6936元交给龙川县住房和城乡规划建设局代管；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两原告是夫妻关系。两原告与被告系房屋买卖合同关系。两原告于2012年10月26日与被告签订了合同编号为001010D的《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买龙川县老隆镇老隆港住宅3号小区东江一号公馆1号楼10D房，房屋建筑面积154.14平方米，共计房款565445元。合同第八条、第九条约定，被告应当在2013年8月31日交房，逾期交房不超过180日的，被告应当按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内向产权登记机关申请办理房地产权属证书，否则应按原告已付房价款的5%向原告支付违约金。合同第十七条约定，原告全权委托被告办理房地产权证。合同签订后，原告于2012年12月26日向被告支付首期房款175445元，余款390000元通过银行按揭贷款方式支付。但被告直到2013年9月26日才向原告交付房屋，并且至今未为原告办理涉案房屋产权登记证书，给原告在户口迁移、子女上学等正常生活造成严重的不利影响。期间原告向被告缴付契税16963元（被告仅代缴8481.68元，被告多收取的8481.32元至今未退还给原告）、房屋专项维修基金6936元，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。被告却始终未将代收的专项维修资金交付龙川县住房和城乡规划建设局代管。综上所述，被告至今未为原告办理涉案房屋产权证书、迟延交房且未将专项维修资金交给龙川县住房和城乡规划建设局代管等行为严重违反合同约定和法律规定，严重侵害原告合法权益。原告特向法院提起诉讼，请法院判准原告的诉讼请求。被告金隆公司开庭时缺席，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：两原告是夫妻关系。被告以出让方式取得位于龙川县老隆镇老隆港住宅3号小区的建设用地使用权，并取得了《土地使用权证书》。该地块土地面积为13342平方米，规划用途为住宅，土地使用权年限至2072年3月13日。涉案商品房经龙川县住房和城乡规划建设局批准预售，商品房预售许可证号为20120012。2012年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：001010D），约定两原告购买被告开发建设的龙川县老隆镇老隆港住宅3号小区东江一号公馆1号楼10D房，被告应当于2013年8月31日前向原告交付该商品房。同时，双方约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的5%向原告支付违约金。合同另约定原告自愿全权委托被告协助办理房地产权证。合同签订当天，原告向被告缴纳了房屋维修基金6936元。合同签订后，原告向被告支付了购房款565445元。2013年9月26日，原告缴纳了契税16963元，由被告收取代缴，被告随后向国家税务总局龙川县税务局代缴涉案房屋契税8481.68元。2013年9月26日，被告向原告交付了涉案房屋。因涉案房屋一直未能办理不动产所有权证，2020年8月6日，原告诉至本院，请求判决支持其诉讼请求。另查明，涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会，被告未提供证据证实其代收原告房屋维修基金后交龙川县建设主管部门代管。本院向龙川县不动产登记局去函查询涉案房屋是否具备办理不动产权证的条件，龙川县*******向本院的复函中载明：位于龙川县老隆镇老隆港的东江**公馆已于2015年11月办理了总确权，并核发了《商品房权属证明书》。目前该小区房产如提交下列材料，均可办理产权转移登记至购房人名下：1、商品房买卖合同；2、销售税完税发票；3、契税完税发票；4、预告登记证；5、开发企业相关资料（营业执照复印件、法人身份证复印件、预售许可证复印件、总确权证明书）；6、其他必要材料。本院向国家税务总局龙川县税务局去函查询涉案房屋是否已缴纳营业税，国家税务总局龙川县税务局向本院的复函中载明涉案房屋尚未缴纳营业税。以上事实有原告提交的身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同（合同编号：001010D）、收款收据、贷款借据、税收完税证明、房屋验收表、龙川县*******的复函、国家税务总局龙川县税务局的复函和当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约恪守履行。原告已经按照合同约定支付了购房款，履行了相应的合同义务，被告也应当按照合同约定在2013年9月26日交付房屋后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋所有权证。但被告至今仍未缴纳涉案房屋的营业税，并将完税发票提交给产权登记机关备案，导致原告至今未取得房地产权属证书，应当承担违约责任。被告应当按照合同约定向原告支付违约金28272.25元（565445元×5%）。关于办理房屋所有权证的问题。涉案房屋尚未缴纳营业税，目前尚未具备办理不动产权过户转移手续的条件，原告请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证，本院不予支持。故，原告可待涉案房屋具备办理不动产权属转移登记手续条件后，另行主张权利。关于原告要求被告退还多缴纳的契税的问题。本案中，根据税收完税证明可知被告代缴涉案房屋契税为8481.68元，被告收取原告契税16963元，无事实和法律依据，多缴纳的8481.32元应予退还，故原告要求被告退还多缴纳的8481.32元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的要求被告将房屋维修基金交付龙川县建设主管部门代管的问题。建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。可知房屋维修基金的收取系政府主管部门的职责，不属于民事法律调整的范围。故原告要求被告将房屋维修基金交给龙川县住房和城乡规划建设局代管的请求，本院不予处理。被告龙川县金隆房地产开发有限公司不答辩、不举证、不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龙川县金隆房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶俊伟、李小宇支付违约金28272.25元；二、被告龙川县金隆房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶俊伟、李小宇退还多缴纳的契税8481.32元；三、驳回原告叶俊伟、李小宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元，适用简易程序减半收取596元（原告叶俊伟、李小宇已预交），由被告龙川县金隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审 判 员 吴向东二〇二〇年十一月十三日法官助理 蓝 珊书 记 员 袁 敏