四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1343号 上诉人（原审原告）：成都市东景物业管理有限公司。住所地，成都市青羊区太升南路**，统一社会信用代码：91510105752847730Ｘ。 法定代表人:凌锋,董事长。 委托诉讼代理人：王**，男，1989年10月10日生，汉族，四川省剑阁县人，住，住四川省剑阁县公司员工。 委托诉讼代理人：赵文生，男，1975年9月27日生，汉族，四川省通江县人，住，住四川省通江县公司员工。 被上诉人(原审被告)：四川百庆实业有限公司，住所地，四川省隆昌区金鹅镇白塔路二段**，统一社会信用代码：915110287090009645。 法定代表人:马义春,董事长。 委托诉讼代理人：刘锡坤，男，1991年3月17日生，汉族，四川省资中县人，住，住四川省资中县公司员工。 上诉人成都市东景物业管理有限公司（以下简称“东景物业公司”）诉被上诉人四川百庆实业有限公司（以下简称“百庆实业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院(2020)川0522民初641号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月11日公开进行了听证审理，上诉人的委托诉讼代理人王**、赵文生，被上诉人的委托诉讼代理人刘锡坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 东景物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。主要理由：一审法院认定被上诉人未将自有车位移交上诉人进行物业管理，《物业服务合同》没有实际履行，系认定事实错误。《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故车位仅需向买受人进行交付，而不需要向物业服务企业交付，只要是已竣工尚未出售或者尚未交给物业买人的，就应当支付物业服务费。物业服务是针对建筑区划的整体进行服务，不能进行割裂。一审法院认定上诉人未向被上诉人地下车库车位提供专门的物业服务，仅是顺便开通电梯、照明、进行相应的设施设备维护，没有为被上诉人地下车库车位提供物业服务属认定事实错误，多人的调查笔录证实上诉人对地下车库提供了保洁、秩序、设施设备维护、水电服务。原审法院将车位物业服务费与车位租金混为一谈，适用法律错误，《增设监控问题协商会会议记录》中“没有移交车位，我司没有管理权”，仅指被上诉人未委托上诉人进行车位的经营出租，没有收取租金的权利，并不是指上诉人没有对车位提供物业管理的权利；《物业服务合同补充协议》仅能证明车库需要整改，而并非尚不具备使用条件。 百庆实业公司辩称：一、上诉人已自认未对地下车库提供服务，是一审法院已经查明的事实；二、假设地下车位在上诉人的管理范围内，上诉人从2017年7月至今未按照物业服务合同第二章、第四章以及四川省（区域性）地方标准、住、住宅物业三级标准关于公共秩序服务的内容进行履行于违约，应承担违约责任。三、上诉人对地下车位提供照明、巡逻服务，仅仅是为了应付相应的检查，而不是专门的服务。 四、上诉人从2017年至今未向B区地下车位的其他业主收取过任何车位管理费用。请求驳回上诉，维持原判。 东景物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令百庆实业公司交纳拖欠的车位物业服务费644014.32元及违约金163345.14元（计算日期2017年7月17日至2019年10月31日）；2、诉讼费用由百庆实业公司承担。 一审审理查明:东景物业公司系“百庆.尚西国际”Ｂ区的物业服务公司,百庆实业公司系“百庆.尚西国际”Ｂ区地下车库未出售的475个车位的业主。2017年7月14日，东景物业公司与“百庆.尚西国际”Ｂ区业主委员会签订了《“百庆.尚西国际”Ｂ区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。《物业服务合同》对物业基本情况、委托管理服务事项、委托管理服务期限、服务内容与标准、双方的权利义务、物业服务费用的收取违约责任及其他相关事项进行了约定，其中第十九条约定“乙方依据《四川省区域性物业服务等级划分》标准，在物业服务区域内，按照质价相符原则，乙方提供三级服务标准，其中包括以下内容：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化的维护和管理；5、车辆停放秩序维护；6、公共秩序维护；7、物业档案资料管理”，第二十六条约定“停车场属于开发商所有或业主个人购置车位的，建设单位或业主应根据车位个数，按照下列标准向乙方交纳车位服务费：车库车位：50元／个.月”，第二十三条第5项约定"......未交纳物业管理等费从欠费之日起超过90日的，经多次催收未果后，乙方依法向人民法院起诉，业主并承担违约责任，违约金按欠费总金额的3‰／日计算，直至以上费用交纳完毕之日止”。同日，东景物业公司与“百庆.尚西国际”Ｂ区业主委员会又签订了《“百庆.尚西国际”Ｂ区物业服务合同补充协议》，其中第三条第4项载明“因目前小区地下车库未实行收费管理，等小区开发建设单位对其车库整改并投入使用后实行收费管理.....”。2017年7月25日，百庆实业公司致函“百庆.尚西国际”Ｂ区业主委员会，对“百庆.尚西国际”Ｂ区业主委员会选聘的物业公司认可，对业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》同意，承认该《物业服务合同》对公司具有约束力。合同签订后，东景物业公司对“百庆.尚西国际”Ｂ区车库外的其余物业，进行了正常的物业服务，但因地下车库的物业服务，与百庆实业公司、个别车位业主时有纠纷产生。 另查明，“百庆.尚西国际”Ｂ区地下车库共有502个车位，其中，属个人所有的27个车位，属百庆实业公司所有的475个车位。合同签订后，百庆实业公司没有将自有车位移交业主委员会，然后由业主委员会再移交东景物业公司进行物业管理。东景物业公司进驻“百庆.尚西国际”Ｂ区后，对地下车库开通了电梯、照明，对设施设备进行了维护，但未对地下车库提供日常清洁卫生、秩序维护、巡防、车辆进出、登记、停放等管理服务，也未向其他车位业主提出过收取车位物业服务费的要求。2019年5月，曾有地下车位业主因车辆停放在地下车库发生损害与东景物业公司、开发商百庆实业公司发生纠纷，所在社区曾组织相关几方对车库问题协调处理，但因各方均认为与自己无关而无结果。2020年初新冠肺炎疫情发生后，“百庆.尚西国际”Ｂ区业主委员会才在街道、社区等相关部门的要求下，安装地下车库进出车辆控制栏杆，原告东景物业公司开始派员管理。 还查明，2019年10月8日，东景物业公司聘请律师向百庆实业公司发函催收地下车库车位所欠物业服务费，认为东景物业公司入驻后，已按照协议履行了自己对地下车库车位应尽的物业服务义务，百庆实业公司应从2017年7月14日起计算并交纳地下车库车位物业服务费，承担违约金。百庆实业公司认为东景物业公司未对地下车库车位提供物业服务，拒绝交纳物业服务费。东景物业公司多次催收未果后，遂提起本案诉讼，提出上列诉求。 一审法院认为，本案涉及以下争议焦点，并评述如下： 一、东景物业公司是否为百庆实业公司所有的475个车位提供了物业服务。 首先，从东景物业公司与“百庆.尚西国际”Ｂ区业主委员会签订的《物业服务合同补充协议》的第三条第4项“因目前小区地下车库未实行收费管理，等小区开发建设单位对其车库整改并投入使用后实行收费管理.....”的约定看，该诉讼所涉物业地下停车库在签订协议时，尚不具备使用条件；这与双方在庭审中陈述百庆实业公司未将自有车位移交业主委员会，然后由业主委员会再移交东景物业公司进行物业管理，以及2019年5月13日在合江镇菜坝社区组织协调解决“百庆.尚西国际”Ｂ区地下车位增设监控问题时东景物业公司的陈述一致。其次，“百庆.尚西国际”Ｂ区业主委员会人员、小区住户、地下车位业主、社区干部，均证实，东景物业公司进驻“百庆.尚西国际”Ｂ区后，未专门对地下车库提供物业服务，仅是顺便开通电梯、照明，进行相应的设施设备维护，未对日常清洁卫生、车库秩序维护、车库车辆进出、登记、停放等提供管理服务。第三，东景物业公司进驻以来未向其他车位业主提出过收取车位物业服务费的要求。所以，原审法院认为，东景物业公司没有为百庆实业公司的地下车库车位提供物业服务。 二、东景物业公司应不应该按《物业服务合同》收取百庆实业公司地下车库车位的物业服务费。 东景物业公司与“百庆.尚西国际”Ｂ区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，百庆实业公司明确对选任物业公司和签订的《物业服务合同》予以认可，承认接受约束，则均应按约履行各自的权利义务，现百庆实业公司未将车库交由东景物业公司管理，东景物业公司也没有为百庆实业公司的地下车库车位提供物业服务，导致《物业服务合同》中关于地下停车库的物业服务实际未履行，东景物业公司按理当然不应该按《物业服务合同》收取百庆实业公司地下车库车位的物业服务费。东景物业公司进驻“百庆.尚西国际”Ｂ区后，顺便开通了地下车库的电梯、照明，对设施设备进行了一定的维护，必然产生必要的开支，理应得到相应的补偿，但由于东景物业公司未能提供相应证据证明自己这一部份开支的具体数额，原审法院也无法通过其他方法确定，故东景物业公司可以在证据充分，能够确定具体数额后，另行向百庆实业公司主张权利。 关于东景物业公司要求追究百庆实业公司违约责任的问题，百庆实业公司没有将地下停车库交由东景物业公司进行物业管理，东景物业公司也未为地下停车库提供物业服务，原审法院认为，双方均存在违约事实，未予支持。 综上，原审法院最终判决如下：驳回东景物业公司的诉讼请求。本案案件受理费10306.00元，由东景物业公司负担。 本院二审中，上诉人提交了2017年7月至2019年电梯检查报告和评估表、2018年1月至2019年12月消防风机季度保养记录、2017年9月至12月消防设施月保养记录、2019年1月至12月发电机组月保养记录以及2018年1月至2019年12月发电机组运行记录、2018年1月至2019年12月水泵运行日常巡查记录、2018年至2019年配电柜、控制柜保养记录、2017年9月至2019年10月地下车库巡逻签到表，拟证明对地下车库提供了物业服务，被上诉人质证认为系上诉人单方制作，三性均不予认可。本院认为，除电梯检查报和评估表外，前述材料的起点时间与其主张的提供服务的时间不相对应，且系上诉人单方制作，达不到上诉人的证明目的，而电梯不是车库专门电梯，在提供物业管理的情况下，不能以此理解为对车库的管理。被上诉人提交了视频5段，证明上诉人未按合同约定对地下车库进行管理，上诉人质证认为视频系拍摄于2020年6月至8月，于上诉人主张的物业服务费时间不符，且上诉人已经按照合同提供了物业服务。本院认为，前述视频未展现2019年10月31日前的状况，达不到上诉人的证明目的。 本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人要求被上诉人支付物业服务费的前提，是其依据合同为地下车库提供了服务。但从本案证据看，上诉人与“百庆.尚西国际”B区业主委员会签订的《物业服务合同补充协议》的第三条第4项中有“待小区开发建设单位对其车库整改并投入使用后实行收费管理”之约定，该约定明确表明了“整改并投入使用后”，表明当时该小区地下车库未投入使用；结合一审法院调取的2019年5月13日《合江镇菜坝社区尚西国际B区地下车位增设监控问题协商会会议记录》第五点“东景物业代表：我们于2017年8月接管尚西B区物业，但百庆公司并未移交车位。我们要管理车位也可以，但要业委会和百庆公司协商好，处理好遗留问题后，由百庆公司移交业委会，再由业委会移交我们。我们现在对车位既没有管理权，也没有收费”，也表明被上诉人并未将地下车库移交上诉人，因此，在未投入正式使用也未移交的情况下，上诉人主张依据合同提供了服务难以得到支持。 另，上诉人未提交有效证据证明上诉人对车库秩序维护、车库车辆进出、登记、停放等提供了管理服务，上诉人在二审中也承认电梯、消防设施、发电机、水泵、配电柜、控制柜等是与地面上的建筑共用的，因此也不能认定为上诉人系对地下车库提供了专门的物业服务。一审对业主委员会人员、小区住户、地下车位业主、社区干部的调查笔录虽表明上诉人存在打扫卫生、倒运垃圾、提供照明的服务，但在被上诉人未移交地下车库的情况下，宜认定为无因管理，依据物业服务合同向被上诉人主张费用不当，在上诉人未提供相应证据证明前述具体金额的情形下，一审法院处理并无不当，上诉人可另行主张。 综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11874元，由上诉人成都市东景物业管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 杰 审 判 员  卓 波 审 判 员  刘 梅 二〇二〇年十一月十日 法官助理  李 霞 书 记 员  袁雪梅