河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7318号上诉人（原审被告）：洛阳市好宜家物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区涧东路**全城都市河畔**1-1801。法定代表人：王洪启，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娅姝，河南先为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶爱华，男，1971年4月4日生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘新生，河南焦点律师事务所律师。原审被告：洛阳全城置业有限公司，住所地洛阳市西工区涧东路付**。法定代表人：曲延成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娅姝，河南先为律师事务所律师。上诉人洛阳市好宜家物业管理有限公司（以下简称好宜家公司）因与被上诉人叶爱华、原审被告洛阳全城置业有限公司（以下简称全城公司）业主共有权纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人好宜家公司与原审被告全城公司的共同委托诉讼代理人赵怡、被上诉人叶爱华及其委托诉讼代理人刘新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好宜家公司上诉请求：1、撤销原判,改判驳回对方的全部诉讼请求或发回重审;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人不是本案适格主体，也不是电梯所有权人，更不是侵权行为的实施者,不应承担开通电梯的责任。原审法院径直判决开通电梯违反法律规定,损害我公司的合法权益,也侵犯了全体业主对电梯的所有权。二、我公司从未妨碍其正常通行,不应对其承担责任。案涉电梯从一开始就不在我公司的服务范围内,更谈不上妨碍叶爱华的正常通行,一审法院判决开通电梯,无视《物业管理委托合同》的约定,加重我公司的合同义务,没有任何事实及法律依据。三、与本案同类型案件已有生效判决，本案明显属于同案不同判类型，应当予以纠正。四、叶爱华一手造成5-8层房屋的商住混用，为全体业主安全考虑，未经全体业主同意，我公司无法开通电梯。叶爱华为自身利益将房屋反复“住改商、商改住”,将房屋以商用出售后,为节省自身成本,停止观光电梯正常运营,违背诚实守信的法律精神。敬请二审法院查明事实，驳回叶爱华的诉讼请求。叶爱华辩称：1、作为业主，在房屋恢复住宅的情况下，有法定权利使用公共电梯。任何物业公司和其他业主不得干涉。叶爱华的每一套房屋，仅公摊面积就占房屋总面积的20%多，其中就包括电梯。叶爱华与其他业主一起对电梯形成了共同共有。2、法律对共同共有部分赋予了法定的权利。任何物业公司和其他业主无权干涉。3、好宜家物业公司在没有合同依据和法律依据的情况下，利用物业公司的管理权利，拒不开通公用电梯，严重侵害了叶爱华对电梯共有部分的权力，是一种违法行为。没有任何法律法规规定，业主使用电梯需要业主大会作出开通决议，本案证据和法律法规证实好宜家公司是公用电梯的管理人，是能够开通公用电梯的责任人。叶爱华一审诉讼请求：1、判令二被告立即开通住宅内电梯（5-8层），排除对原告正常通行的妨碍；2、判令本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实：1、2005年7月28日，全城公司与叶爱华签订《定购合同书》，约定叶爱华购买全城公司开发的“王城御府”住宅楼5-8层整层住宅房和一楼部分门面房，全城公司依照叶爱华提供的建筑设计更改方案进行施工，不另收取费用，包括4层屋面承重负载加大、住宅额外增加下水口、电梯井框架建造。2005年12月9日，双方签订《补充协议》一份，第五条约定：如叶爱华不使用全城公司的物业服务或社区物业设施，5-8层物业可以由叶爱华自行管理，不再支付物业管理费。后全城公司与叶爱华签订正式的《商品房买卖合同》并交付房屋，叶爱华将5-8层用作开办宾馆，并要求全城公司将小区内两部公用电梯5-8层关闭，其不交物业费。叶爱华另在全城公司建造的外部电梯井安装观光电梯供宾馆使用，并将观光电梯停靠层邻近房屋拆除作为通往该层的通道，即503、603、703、803。叶爱华购买的5-8层房屋从交房至今未向全城公司或其他物业公司交纳过物业服务费用。2、2013年7月1日，全城公司与好宜家物业公司签订《物业管理委托合同》，约定全城公司将王城御府地下车库及住宅9-28层委托好宜家物业公司实行物业管理。双方的《交接项目表》显示有“楼宇内直梯2部，2-8层不停靠”。两部电梯的供应商出具证明显示“2006年安装调试，我公司负责维保至今，应甲方要求，两部电梯在安装时就设置为2-8层不能停靠，自2006年电梯安装至今此设置从未曾更改过”。3、后叶爱华关闭宾馆并将部分房屋转让给其他人，其中805、806转让给洛阳石化工程设计有限公司（以下简称石化公司），803转让给李斌，李斌将观光电梯通往8层的803房屋重新装门形成密闭空间，致使石化公司无法再使用观光电梯。后石化公司诉至本院，要求好宜家公司恢复石化公司对公共电梯的正常使用，2020年3月20日，本院作出（2020）豫0303民初301号判决，因被告不适格驳回其起诉，后经二审维持原判。一审法院认为，全城公司与叶爱华签订的《订购合同书》、《商品房买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法认定为有效。叶爱华作为王城御府1幢5-8层房屋的业主（部分房屋已转让），其对房屋的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，小区内公共电梯作为上下楼的常用设施，属于全体业主共有，全体业主均有权合理地使用公用电梯，叶爱华要求开通公共电梯，是对其物权的正常行使，无需经全体业主同意。全城公司与叶爱华签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，如乙方（叶爱华）不使用甲方（全城公司）的物业服务，那么该5-8层物业可以由乙方（叶爱华）自行管理，不再支付物业费。该约定是双方各自对自身权利的放弃，应予准许，但该约定并非对房屋共有部分共有权利的终局放弃，不能据此永久的排除业主对共有部分正常、合理的使用。王城御府1幢5-8层房屋虽然可通过外部观光电梯到达，但需经过503、603、703、803室方可到达其他房屋，若限制其对公共电梯的使用，将影响上述四栋房屋的使用权能，进而影响房屋的收益、处分价值，在叶爱华已停止经营宾馆的情况下，其所拥有的房屋已不再作为商用，叶爱华对公共电梯的使用并不会对其他业主造成不利影响，对于805、806室仍由石化公司作为商用的情况，有利害关系的业主可另行向石化公司主张权利，其他业主无权据此限制叶爱华对公共电梯的使用。全城公司交付房屋并进行前期物业服务后，对共有部分不再享有权利，亦未对共有部分进行实际的管领、控制，全城公司没有权利、也没有能力开通公共电梯，故对叶爱华要求全城公司开通公共电梯的请求，本院不予支持。全城公司将小区物业委托给好宜家公司后，公共电梯实际由好宜家公司进行管理，对于叶爱华要求好宜家公司开通公共电梯诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第七十条、第七十二条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、洛阳市好宜家物业管理有限公司于本判决生效后十日内开通位于洛阳市西工区涧东路2号王城御府1幢公共电梯的5至8层；二、驳回叶爱华其他诉讼请求。本案受理费减半收取为50元，由洛阳市好宜家物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，叶爱华于2005年7月28日，与全城公司签订《定购合同书》，购买全城公司开发的“王城御府”住宅楼5-8层整层住宅房和一楼部分门面房，又签订《补充协议》约定如叶爱华不使用全城公司的物业服务或社区物业设施，5-8层物业可以由叶爱华自行管理，不再支付物业管理费。房屋交付后，叶爱华将5-8层用作开办宾馆，并要求全城公司将小区内两部公用电梯5-8层关闭，其不交物业费。叶爱华关闭宾馆后，将部分房屋转让给他人，其中805、806转让给洛阳石化工程设计有限公司（以下简称石化公司），803转让给李斌，李斌将观光电梯通往8层的803房屋重新装门形成密闭空间，致使石化公司无法再使用观光电梯。关于好宜家公司的上诉请求，经审查，全体业主均有权合理地使用公用电梯，小区内公共电梯作为上下楼的常用设施，属于全体业主共有，叶爱华作为王城御府1幢5-8层房屋的业主，对共有部分享有共有和共同管理的权利，叶爱华要求开通公共电梯，是对其物权的正常行使，好宜家公司上诉称需经全体业主同意，没有法律根据。好宜家公司作为公共电梯实际管理者，禁止业主使用公用电梯，没有法律根据。好宜家公司上诉所称的另案判决，与本案情形并不完全一致。综上所述，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，对合同的履行认定无误，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。本院对好宜家公司的上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由洛阳市好宜家物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十一月十三日书记员  常冰莹