安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3677号 上诉人（原审被告）：孟教育，男，1965年2月17日出生，汉族，住安徽省萧县。 被上诉人（原审原告）:秦玉宏，男，1970年9月15日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：张家宽，萧县杨楼镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王洪亮，男，1965年2月17日出生，汉族，住安徽省萧县。 上诉人孟教育因与被上诉人秦玉宏、王洪亮房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2010）皖1322民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟教育上诉请求：撤销孟教育返还50000元责任的一审判决。事实和理由：1.秦玉宏2016年3月17日交50000元房款押金后，2017年即占用萧县圣泉乡袁新庄美好乡村小区B1栋自东数103门面房一间，房款及租金未付。2.2017年10月15日、10月17日，吴义均、吴义德来萧县圣泉乡袁新庄村民委员会交购房款，秦玉宏从工程款中扣20000元质保金，现质保期已过，收取的质保金未予退还。 秦玉宏辩称，孟教育和王洪亮合伙建设萧县圣泉乡袁新庄美好乡村小区，王洪亮的行为代表孟教育，不影响双方之间买卖合同的认定。由于案涉房屋坐落在集体土地上，至今也未办理准建手续，致案涉房地产买卖契约无效，一审判决孟教育返还购房款并无不当。至于孟教育提出的上诉事项，与本案无关，请求二审法院依法处理。 王洪亮二审未到庭应诉也未作出答辩意见。 秦玉宏向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的房屋买卖合同无效；2.责令孟教育、王洪亮连带返还购房款139000元及资金占用期间利息（以购房款139000元为基数，按年利率6%，自付款之日起计算至清偿之日止）；3.案件受理费由孟教育、王洪亮承担。 一审法院经审理查明：2016年3月16日，原告（甲方）与王洪亮（乙方）签订房地产买卖契约，写明甲方自愿将坐落在圣泉乡彭权路B2一单元501室的房地产，建筑面积118.85平方米出售给乙方，约定价格139000元。付款方式为全款，双方同意于2016年3月6日交付上述房产。秦玉宏、王洪亮在该买卖契约上签字。2016年3月14日，王洪亮为秦玉宏出具139000元购房款收据，2016年3月17日，秦玉宏通过银行转账给付孟教育5万元，孟教育等出具收条，写明“今收到秦玉宏购房款伍万元整”。其后孟教育、王洪亮未交付房屋，秦玉宏遂起诉至一审法院。 另查明，2013年11月9日，萧县圣泉乡袁新庄村（甲方）与刘德远、徐辉签订土地置换综合开发合同，由乙方负责美好乡村安置房及综合配套设施工程建设；2014年5月19日，刘德远、徐辉（甲方）与况开营、王洪亮、孟教育（乙方）签订工程承包合同，约定将萧县圣泉乡美好乡村综合楼工程承包给乙方施工，工程款由乙方承包人垫资施工。2017年5月20日，刘德远、徐辉（甲方）又与王洪亮、孟教育（乙方）签订工程承包合同，约定将萧县圣泉乡美好乡村综合楼A-B栋楼工程承包给乙方建设，承包方式为垫资大包。2019年9月20日，萧县圣泉乡袁新庄村民委员会出具证明，写明：“2014年建筑商孟教育、王洪亮合伙从承包方刘德远、徐辉手中转包我村美好乡村安置房A1、B1、B2及C4栋（1层-2层）综合楼建筑工程。综合楼建好后，因刘德远、徐辉无力给付工程款，2015年10月6日在我村委会的见证下徐辉将A1整栋、B1整栋、B2整栋及D栋五层整层、E栋五层整层房产出售给王洪亮、孟教育共同共有。秦玉宏购买的B2一单元501室位于上述房屋范围内”。又查明，2013年12月23日，王洪亮、孟教育签订合伙协议，写明“圣泉乡袁新庄美好乡村工程项目，双方对工地共同投资、盈亏共同承担…买卖抵押房屋、抵押贷款等必须双方共同协商一致方可生效…等”内容。双方系合伙关系。 一审法院认为，双方买卖合同中的房屋，系孟教育、王洪亮合伙出资利用村集体土地建设并对外出售的房屋。该房屋建设使用的土地未取得土地使用证和预售许可证，系无权处分，不符合有关国家政策、法律规定；且相关证据证明王洪亮、孟教育系合伙建房，双方均投入资金，对合伙积累的财产归合伙人共有，统一管理和使用。而王洪亮个人与秦玉宏签订房屋买卖合同，未得到孟教育的认可，双方签订的购房合同违反国家法律、行政法规，系无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该合同不能继续履行，秦玉宏已经给付的购房款应当返还。本案中秦玉宏将5万元打入孟教育账户，双方对此事实均无异议，应由孟教育返还此购房款。因涉案房屋系孟教育、王洪亮共同开发，双方系合伙关系，王洪亮对该款应承担连带责任。秦玉宏另主张购房款共计139000元，仅有王洪亮个人出具收据，无其他银行转账记录等相应证据，且出具收据时间在前、打款时间在后与常理不符，其主张理由不足不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、秦玉宏与王洪亮之间的房屋买卖合同无效；二、孟教育于判决生效后十日内返还秦玉宏50000元；王洪亮承担连带责任；三、驳回秦玉宏的其他诉讼请求。案件受理费3080元，减半收取计1540元，由王洪亮、孟教育负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孟教育提供如下证据：1.2020年7月5日徐辉出具的委托书一份，2020年8月10日王洪亮出具的证明各一份及照片两张，以证明秦玉宏不愿支付B1栋103室的房租及购房款；2.秦玉宏与王洪亮2016年3月14日签订的房地产买卖契约（复印件）一份，以证明秦玉宏支付的50000元是B2一单元501室及C栋201室的购房款押金，现秦玉宏占用C栋201室；3.收据两张，民事判决书一份，以证明秦玉宏欠孟教育20000元质保金，应从其返还的50000元中扣除。秦玉宏质证意见为：对证据1的“三性”均有异议，不能证明秦玉宏占用的房屋属孟教育或王洪亮。证据2中支付的50000元原系B2一单元501室的押金，因该房屋没有履行，应为C栋201室的押金。证据3与本案无关，且该判决尚未生效。本院认证意见为：证据1、3与与本案无关，本案不予审查；证据2将结合本案案情在下文中予以论证。除一审查明事实外，再查明，秦玉宏二审述称其与王洪亮签订案涉房产买卖契约后，因双方确定的B2一单元501室无法履行，其与王洪亮又约定更换为C栋201室并签订了购房协议。还查明，一审法院于2020年2月25日受理本案，本案案号应为（2020）皖1322民初700号，一审判决记载为（2010）皖1322民初700号属笔误。 本院认为，虽王洪亮与秦玉宏签订了案涉房地产买卖契约，但之后孟教育收取了秦玉宏的5万元购房款，说明其认可王洪亮的销售案涉房屋的行为，一审认定该买卖行为未得到孟教育的认可与事实不符。另，秦玉宏系案涉项目所在辖区的村民，其购买案涉房屋不违反相关法律规定，即使案涉项目尚未取得相应的准建手续，但不影响双方交易行为的合法性，一审以双方间的交易行为违法认定为无效不当，予以纠正。因案涉房地产买卖契约已不能履行，秦玉宏请求返还购房款不违反法律规定。因本案中秦玉宏系基于案涉买卖契约请求孟教育、王洪亮返还购房款，且秦玉宏明确表示是就其支付的B2一单元501室购房款提起的诉讼，而孟教育出具的收条也载明收取的是501室购房款，故，在该买卖契约解除后，孟教育、王洪亮应予返还该款。虽秦玉宏述称其支付的501室购房款已更换称C栋201室，但孟教育不予认可，况，双方是否还存在C栋201室的交易问题，因秦玉宏并未就此事项提出诉讼，双方可另行协商解决。 另，对于孟教育上诉请求秦玉宏返还B1栋103室的问题，因本案是秦玉宏请求确认B2一单元501室房地产买卖契约纠纷，并不涉及上述房产，一审对此也未予审查处理，孟教育上诉请求本院处理该纠纷，不属于本案处理范围，本案不予审查。至于孟教育上诉请求秦玉宏返还20000元的纠纷问题，因其已就该纠纷提起诉讼，该事宜也不属于本案处理范围，双方应另案解决，其要求从本案应返还的50000元扣除20000元，不予支持。 综上，孟教育的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决虽认定基本事实清楚，但认定双方间的房地产买卖契约无效不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初700号民事判决第二、三项，即“二、孟教育于判决生效后十日内返还秦玉宏50000元；王洪亮承担连带责任；三、驳回秦玉宏的其他诉讼请求”； 二、撤销安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初700号民事判决第一项，即“秦玉宏与王洪亮之间的房屋买卖合同无效”； 三、秦玉宏与王洪亮签订的案涉房屋买卖契约予以解除。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1050元，由孟教育负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  丁 伟 审判员  朱珊珊 二〇二〇年十一月十三日 法官助理刘敏 书记员陈明明 附：本案适用相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。