湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3440号上诉人（原审原告）：襄阳盛品商业管理有限公司，住所：襄阳市樊城区前进路**。法定代表人：余杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王阁，湖北襄金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊巧红，女，1975年9月8日出生，汉族，，住襄阳市高新区委托诉讼代理人：胡泽源，湖北思扬律师事务所律师。上诉人襄阳盛品商业管理有限公司（以下简称盛品公司）因与被上诉人熊巧红房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2019)鄂0606民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛品公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院无视被上诉人拖欠房租费、物业费的事实，片面适用不定期租赁合同的规定，把被上诉人提出解除合同的时间认定为双方解除合同的时间，与双方签订的《租赁合同》、《物业管理协议》不符，系认定事实错误。《物业管理协议》第六条第八款约定：“如乙方要求提前解约，需在没有拖欠应缴租金及任何费用的前提下提前30天向甲方提出书面申请，经甲方批准30天且乙方办理完财务结算后，方可撤场。”虽然上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》、《物业管理协议》于2018年11月30日到期后，双方继续履行合同的行为构成了不定期租赁，但原《租赁合同》、《物业管理协议》继续有效。2019年3月28日，被上诉人在未和上诉人协商一致结清拖欠房租和物业费的情况下，擅自搬离租赁场地，不符合《租赁合同》、《物业管理协议》的约定，也不符合不定期租赁合同关于当事人可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知对方的规定。被上诉人解除合同，需以不拖欠房屋租金及物业费为前提，解除合同的时间应为一审第一次开庭日2019年6月13日，被上诉人应支付该日前的租金、物业费；2.《租赁合同》第二条约定，若乙方未能按时缴清租金，经甲方催收后，若超过10日仍未缴清，则甲方有权单方解除合同，并有权采取停电、封门、中止营业等方式解决问题。第六条第四款、第五款也对甲方有权暂扣乙方商品进行了约定。一审认定被上诉人有拖欠上诉人租金及物业费的事实，却得出被上诉人未将租赁商铺腾空并交还的责任在于上诉人，上述结论相互矛盾。租赁合同解除后，被上诉人继续占用租赁场地至今，应当对租赁合同解除后继续占用租赁场地而支付占用费至腾退租赁场地之日止;3.一审法院依据惯例，将上诉人主张的被上诉人欠付2017年、2018年、2019年租赁费、物业费的数额认定为春节期间的优惠，既无事实依据，也与合同约定不符。被上诉人提出欠付的房屋租赁费和物业管理费系春节期间的优惠没有证据予以证明，应自行承担举证不能的不利后果。熊巧红辩称，服从原判。盛品公司向一审法院起诉请求：1.判令熊巧红立即向盛品公司返还位于襄阳市××路××“世纪××”家居广场××楼用于经营“罗莱家纺”家具的租赁房屋；2.由熊巧红向盛品公司支付自2017年2月1日起至2019年3月31日止欠付的租金47632.50元及违约金70470元、物业费23490元及违约金6525元，共计148117.5元（截止2019年3月31日暂计）；并从2017年2月1日起至实际付清之日止以欠付数额为基数按年利率24%的标准向盛品公司支付滞纳金；3.由熊巧红向盛品公司支付自2019年4月1日起至腾退租赁场地之日止的租金、物业费及滞纳金（逾期占有房屋期间的租金、物业费参照熊巧红每月应交租金19575元、物业费6525元的标准向盛品公司支付，滞纳金以欠付总金额为基数按年利率24%的标准向盛品公司支付）。一审法院认定事实：2016年12月1日，盛品公司作为甲方、熊巧红作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将襄阳市樊城区前进路31号世纪金源家居广场一楼铺位租赁给乙方经营“罗莱家纺”家具使用，计租面积为261㎡，租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止；乙方每月支付租金19575元，按月支付，于每月25号前缴纳次月租金，若乙方未按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之一向乙方收取滞纳金；乙方在租赁期间，缴纳商铺租赁押金39000元，若未按时缴纳租金，甲方可从押金中直接扣除；若乙方单方面违约，甲方有权解除合同并对乙方承租场地另行安排，还有权对乙方处以叁个月租金作为违约金，并暂扣乙方商品。同日，盛品公司作为甲方、熊巧红作为乙方又签订《物业管理协议》，协议约定：乙方每月支付物业费6525元，按月支付，于本月10号前缴纳，若乙方未按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之一向乙方收取滞纳金；若超过10日仍未交清，则视为乙方单方违约；若乙方单方面违约，甲方有权解除合同并对甲方承租场地另行安排，还有权对乙方处以一个月的租金作为违约金，并暂扣乙方商品。2016年11月23日，熊巧红缴纳了商铺租赁押金20000元。熊巧红按11092.5元、3915元分别缴纳了2017年2月的租金、物业费；按13050元缴纳了2018年2月的租金及物业费；按5220元缴纳了2019年2月的租金及物业费。2019年3月28日，熊巧红将承租商铺内经营的物品搬走，盛品公司保安以熊巧红尚欠费用为由进行阻拦，并将该商铺上锁，熊巧红搬走了部分物品。熊巧红自2019年3月1日开始就未再交纳租金和物业费。一审法院另查明，盛品公司与熊巧红之间的《房屋租赁合同》、《物业管理协议》盛品公司均未加盖公章，但庭审中盛品公司认可该《房屋租赁合同》、《物业管理协议》。一审法院认为，盛品公司与熊巧红之间签订的《房屋租赁合同》、《物业管理协议》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。《房屋租赁合同》于2018年11月30日到期后，熊巧红继续租赁商铺，盛品公司没有提出异议，该《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，熊巧红可随时解除合同。熊巧红于2019年3月28日将承租商铺内经营的物品搬走，视为解除租赁合同的意思表示，盛品公司也知道该事实，故认定双方于2019年3月28日起解除不定期租赁关系，《物业管理协议》也于2019年3月28日起解除。熊巧红按11092.5元、3915元缴纳了2017年2月的租金、物业费，按13050元缴纳了2018年2月的租金及物业费。熊巧红称2017年2月、2018年2月的租金及物业费已缴清，少缴的部分系盛品公司春节期间对租金及物业费进行的优惠；因2017年2月、2018年2月均是春节期间，春节期间对租金及物业费进行优惠是惯例，盛品公司出具的该二个月收据时也未注明欠费，且合同履行期间的其他月份的租金及物业费熊巧红均未拖欠，故认定2017年2月、2018年2月少缴的租金及物业费系盛品公司进行的优惠，2019年2月之前的租金及物业费熊巧红已缴清。2019年2月是春节期间，参照2018年2月熊巧红租金及物业费减半惯例，认定2019年2月熊巧红应交租金9787.5元（19575元÷2）及物业费3262.5元（6525元÷2），熊巧红2019年2月缴纳了5220元认定为租金，故熊巧红共欠租金22837.5元（19575元/月×28天÷30天+9787.5元-5220元）及物业费9352.5元（6525元/月×28天÷30天+3262.5元）未支付。双方在《房屋租赁合同》、《物业管理协议》约定熊巧红未按时缴清租金、物业费，盛品公司按未缴纳总金额每日千分之一向熊巧红收取滞纳金；另外还约定熊巧红单方面违约，盛品公司有权对熊巧红处以三个月租金以及一个月租金作为违约金。上述约定均是对熊巧红违约时应支付的违约金约定，该违约金的约定过高，予以调整，按所欠租金、物业费的10%计算违约金。熊巧红应支付盛品公司租金22837.5元及违约金2284元（22837.5元×10%）、物业费9352.5元及违约金935元（9352.5元×10%）。熊巧红缴纳的押金数额以盛品公司出具的收据为准，认定为20000元，该20000元押金应予扣减。熊巧红应支付盛品公司租金、物业费、违约金合计35409元，扣减熊巧红缴纳的押金20000元，熊巧红还应支付15409元。《房屋租赁合同》已于2019年3月28日解除，熊巧红应向盛品公司返还租赁铺位。2019年3月28日，熊巧红将承租商铺内经营的物品搬走，目的是腾空并交还该商铺。盛品公司阻拦其搬运物品，并将该商铺上锁，导致熊巧红无法实现其目的，熊巧红无法腾空并交还该商铺的责任在于盛品公司，故从2019年3月29日起该房屋的占有使用费不应由熊巧红承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、熊巧红向襄阳盛品商业管理有限公司支付租金、物业费、违约金合计15409元；二、熊巧红于本判决生效之日起十日内向襄阳盛品商业管理有限公司返还位于襄阳市樊城区前进路31号世纪金源家居广场一楼用于经营“罗莱家纺”铺位；三、驳回襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费3262元，由盛品公司负担2862元，熊巧红负担400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。熊巧红提交了（2019）鄂0606民初4061号民事判决影印件。经核查，该判决为生效的法律文书。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：盛品公司对按期交纳春节期间租金、物业费的承租人给予了一定的优惠。二审查明，原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，盛品公司与熊巧红签订的《房屋租赁合同》、《物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》于2018年11月30日到期后，熊巧红继续使用商铺，盛品公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。熊巧红于2019年3月28日欲将承租商铺内经营的物品全部搬走，即以自己的行为表明不再履行合同，也即解除合同。盛品公司上诉提出，《物业管理协议》约定，如承租方要求提前解约，需在没有拖欠应缴租金及任何费用的前提下提前30天向甲方提出书面申请，经甲方批准30天且乙方办理完财务结算后，方可撤场；即便按照不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，也应当在合理期限之前通知对方，原审认定租赁合同于2019年3月28日解除不当。因《租赁合同》、《物业管理协议》于2018年11月30日届满，《物业管理协议》中的约定仅限于“承租方要求提前解约……”的情形，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可随时解除合同，仅对出租人解除合同要求应当在合理期限之前通知承租人。故盛品公司的该上诉理由与事实和法律规定不符，本院不予支持。租赁合同解除后，承租人负有返还租赁物的义务，熊巧红于2019年3月28日便欲将承租商铺内经营的物品全部搬走，盛品公司加以阻拦，并将租赁房屋上锁，此后，熊巧红亦未再对租赁房屋进行利用，原审判决认为熊巧红无法腾空并交还该商铺的责任在于盛品公司，熊巧红从2019年3月29日起不应支付占有使用费，符合本案实际情况。综上所述，盛品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3262元，由上诉人襄阳盛品商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年十一月十九日书记员  严琦童