广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26189号原告：蔡君，女，1979年8月5日出生，汉族，住湖北省安陆市********，公民身份号码420************927。委托诉讼代理人：谭中华，广东骏道律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914********21259XF。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告蔡君诉被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案，依法适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谭中华，被告溢汇盛公司和三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告溢汇盛公司于2017年8月1日签订的《物业租赁合同》中约定的物业租赁期限超出二十年的部分无效；2.被告溢汇盛公司立即返还152149.1元并支付利息（利息以152149.1元为本金，从2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）予原告；3.被告三溢同利公司对被告溢汇盛公司的本案债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为：被告溢汇盛公司、三溢同利公司向原告退还手续费29040元并支付利息（利息以29040元为本金，从2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。事实和理由：2017年7月15日，原告在朋友的介绍下到被告溢汇盛公司开发的溢东广场酒店认购公寓，当日原告缴纳定金80000元予被告，被告当即向原告开具了相应收据。2017年8月1日正式签署合同时，被告给了一大叠合同文件要原告签名，当原告发现合同名称是《物业租赁合同》时，当场询问了销售员：“为什么不是签《公寓买卖合同》？”销售员解释说：“是公司安排签这份合同的，虽然合同名称不一样，但使用年限没变，都是31年。我们这里有律师见证的，你再不签，很快就没有了。”看到其他人都在签署这份合同，原告也只是看了一下《物业租赁合同》的第一条物业基本情况，了解到物业是位于佛山市南海区************************，建筑面积为52平方米以及第三条物业租赁使用费及支付方式，了解该房的全部租赁费为440388元，其他条款的内容基本没怎么看，就在销售员的催促下匆匆忙忙签了《物业租赁合同》、《溢东广场物业管理协议》、《补充协议》等一大堆资料。签署完后，又向被告缴纳了140388元。被告当即开具了相应收据。由于原告当时资金周转紧张，依据《补充协议》约定，原告将剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式，分60个月/期内付清，每月支付3667元，须于每月15日前支付。原告从2017年8月至2019年8月，每月支付了3667元，共支付了24期，共计金额88008元，高额的手续费除外。后来，原告发现被告收取的每月手续费1210元，是在高得吓人，于是，原告于2019年8月31日一次性向被告支付了剩余款项131992元，被告当即向原告出具了收据，并手写备注“房款付清”。最近，从邻居处了解到，说涉讼《物业租赁合同》实际使用年限只有20年，并不是被告承诺的31年，被告一直在利用原告作为消费者不懂法而欺骗原告。原告认为，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，故提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告溢汇盛公司、三溢同利公司共同辩称，一、被告溢汇盛公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。二、涉讼租赁合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的，是双方真实意思表示，合法有效。原告是在完全清楚涉案租赁合同关于租赁期等约定内容的情况下，经过充分考虑才决定接受租赁条件，双方据此签订的涉案租赁合同对双方均有法律约束力，双方应当按照合同约定继续履行。三、被告溢汇盛公司已经按照涉案《物业租赁合同》约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此予以确认并接收了该物业，原告支付的手续费属于原告分期支付涉讼物业租赁使用费的对价，该费用未违反法律强制性规定，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费及手续费。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告与被告溢汇盛公司、三溢同利公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告对两被告提供的除现场照片外的证据真实性予以确认，两被告对原告提供的证据的真实性无异议。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。两被告提供的现场照片不能直接反映其与本案相关联，本院不予采信。诉讼中，本院向原告及两被告出示了本院从另案中调取的两份复函，分别为《佛山市自然资源局南海分局关于（2019）粤0605民初6097号之一函的复函》及《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6097号的复函》，原告及两被告对上述两份复函无异议。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：溢东广场1座已取得建设工程规划许可证，并已办理竣工验收备案。涉讼物业位于佛山市南海区************************。2017年8月1日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉讼物业；乙方在签订本合同之前已清楚本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权，并非所有权，且已知悉该物业属于在建工程；该物业租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行的前提下，上述租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日。赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水、电费等能源费，同时关于物业的使用权仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方。涉讼物业租赁期限内的租赁使用费为440388元；甲方应当在2018年10月31日前将物业交付给乙方使用；乙方未在甲方通知期限内接收该物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日（两者以较早为准）将该物业交付给乙方。同日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方确认，该物业首期租赁使用费220388元，于签订《物业租赁合同》当日付清（含定金）；剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月/期内付清，每月支付3667元，须于每月15号前支付；乙方应向甲方支付分期手续费合计1210元/月，分60个月/期支付。2018年12月30日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼物业符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按照现状接收该物业。另查明，被告溢汇盛公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），其唯一股东为被告三溢同利公司。诉讼中，原、被告确认原告已支付租赁使用费440388元及24期分期付款手续费29040（1210×24）元。其中，租赁使用费440388元包括首期款220388元，分期款88008元及尾款131992元。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告一次性支付一定对价、被告溢汇盛公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。涉讼《物业租赁合同》约定的租赁期限为20年，从约定交付物业之日（2018年10月31日）起计算，同时约定在原告按照合同约定履行的情况下，赠送原告免租赁使用费使用期至2049年5月21日。由此可知，原告支付一定的对价获得涉讼物业的使用期限实际上应从合同约定交付物业之日起计算至2049年5月21日，已超出法律规定的二十年租赁期限限制，超出二十年租赁期限部分的约定内容依法应属无效约定，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业租赁合同》约定的租赁使用费440388元实际应为原告获得涉讼物业2018年10月31日至2049年5月21日期间使用权的对价。现上述《物业租赁合同》关于2038年10月31日至2049年5月21日期间的租赁约定为无效约定，被告溢汇盛公司因此取得的相应对价款项应当返还予原告。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼物业的对价为288238.9元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故440388×7305÷11161≈288238.9），而原告已支付租赁使用费440388元，故被告溢汇盛公司应当返还152149.1（440388-288238.9）元予原告。根据涉讼《补充协议》的约定，除首期租赁使用费220388元外，原告分期支付剩余物业租赁使用费时应当按月支付分期付款手续费，该手续费属于原告采取分期付款支付方式的对价。原告在支付尾款131992元之前实际支付的首期款及分期款为308396（440388-131992）元，已经超出上述核定2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼物业的对价288238.9元。故原告多支付的6期[（308396-288238.9）÷3667≈5.5，取整为6]分期付款手续费共7260（1210×6）元，被告溢汇盛公司应当退还予原告。此外，原告确会因上述待返还的租赁使用费152149.1元及分期手续费7260元，共159409.1元，产生资金被占用的损失，故原告有权诉请被告溢汇盛公司向其支付相应的利息。对此，本院根据公平原则，综合考虑合同约定和履行情况、当事人过错及损失等因素，酌情认定被告溢汇盛公司以159409.1元为本金，从本案起诉之日起到实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告诉请的款项及利息超出上述核定部分，本院不予支持。至于被告三溢同利公司本案的责任承担问题，经审查，被告三溢同利公司作为被告溢汇盛公司的唯一股东，未能举证证明其财产独立于被告溢汇盛公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告三溢同利公司应当对被告溢汇盛公司的本案债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告蔡君与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年8月1日签订的《物业租赁合同》中关于2038年10月31日至2049年5月21日期间的租赁约定无效；二、被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项159409.1元并支付利息（利息以159409.1元为本金，从2020年10月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）予原告蔡君；三、被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司上述第二项确定的债务承担连带清偿责任;四、驳回原告蔡君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费4173.11元（原告已预交），由被告佛山市溢汇盛投资有限公司、佛山市三溢同利置业投资有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的4173.11元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十一月十八日书记员 李和仪