山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6193号上诉人（原审被告、原告）：蓬莱市居佳投资置业有限公司，住所地蓬莱市南关路**。法定代表人：罗志军，任董事长。委托诉讼代理人：高景言，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊凯，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、被告）：蓬莱市登州街道东关社区居民委员会，住，住所地蓬莱市登州街道钟楼东路**/div>法定代表人：吕志强，任主任。委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。上诉人蓬莱市居佳投资置业有限公司（以下简称居佳公司）因与被上诉人蓬莱市登州街道东关社区居民委员会（以下简称东关居委会）土地使用权转让合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院(2020)鲁0684民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。居佳公司上诉请求：1、撤销山东省蓬莱市人民法院(2020)鲁0684民初857号民事判决第一、第二、第四项判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，支持上诉人对被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于一审判决第四项“驳回蓬莱市居佳投资置业有限公司的诉讼请求”应予撤销的问题。1、关于上诉人作为房地产开发经营企业，应对土地用途、土地分类的级别及含义了解以及居佳公司对兑换土地开发“用途并非一致”等问题，判决书第12页称上诉人“为从事房地产开发经营的企业，理应具备房地产开发领域相关的专业知识。”、“居佳公司对土地所要进行的是开发多层高楼，用途并非一致。”是错误的，该一审认定恰恰没有弄清国家土地用途及分类，更无视土地证、出让合同的土地用途。(1)关于土地用途及分类2001年8月21日国土资源部国土资发[2001]255号《土地分类》中，编号211的商业用地，含义为“指商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地”；交通运输用地三级类编号266的街巷，才是公共停车场。这个规定是在被上诉人取得土地使用权证之前的。此后的《土地利用现状分类标准》(GBT21010-2007)一级类编码05“商服用地”，指“主要用于商业、服务业的土地”。包括批发零售、住宿餐饮、商务金融、其他商服用地。在这个标准中，将停车场是归类于一级类编码10“交通运输用地”。2017年11月1日修订的国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)代替《土地利用现状分类标准》(GBT21010-2007)，对商服用地的分类没有改变。2012年1月1日实施的住房和城乡建设部公告第880号《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)中的大类B商业服务业设施用地，是指各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，其中就包括“服务型公寓”、“商场”等，停车场用地归类于S“社会停车场用地”，这个标准之前的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)将停车场用地归也是类于S“社会停车场库用地”。(2)上诉人拟在兑换土地上进行开发，下面是商业，上面是公寓，符合《土地利用现状分类标准》(GBT21010-2007)、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)。因此，上诉人作为专业的房地产企业，知识再丰富，任凭你再厉害，又怎会知道本案所涉地块的“商业用地”竟然是停车场用地呢?法院又怎能以一句上诉人应具有专业知识，应更审慎，向土地部门了解就应付了?相反，一审法院无视上诉人申请其调取的最关键证据，这些均是当初被上诉人经办的。但却对上诉人采取隐瞒核心事实、欺诈的手段，从而使上诉人产生重大误解。还有，这些证据是上诉人所不能调取的。2、判决书关于烟台市人民政府《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》问题。一审法院认定“2016年办理土地评估时，居佳公司已经知道烟台市人民政府《关于蓬莱市登州街道办事处东关完善用地手续请示的批复》”，其实上诉人直到收到一审判决书才知道《评估报告》附有这么个材料。2016年11月，上诉人与被上诉人仅仅为了办理过户，委托评估机构评估，出个报告就行。上诉人根本就不关心评估机构附有什么材料。本案一审上诉人原代理人出庭时的3月17日笔录第4页，原代理人提到：证据2地块评估报告是从国税局复印的，其他材料是3月12日、16日这次开庭前去自然资源局查阅复印的。如果上诉人知道自己有评估报告，那又何必到国税局复印?只是庭审后，法官要原件，上诉人才找相关人员找到原件。一审判决后，看了报告，报告附件目录也没有这个批复，而是夹在出让合同之后。通过批复也可看出，是被上诉人先签订的出让合同，才有的这个批复。出让合同土地用途就是商业用地，其他什么也没写。2020年3月12日、16日，上诉人派人到蓬莱市自然资源规划局就兑换来的土地拟开发事宜进行咨询，相关人员告知，这块地应该是停车场，并让上诉人到档案馆查资料。此次复印的烟台市人民政府批复、地籍、地籍调查表登记申请书、土地审批表，均注明土地用途为商业用地。但他们说，还应该有其他详细资料，需要法官来调取才行，因此上诉人在撤销权案件中提交了《申请法院调取证据申请书》。法官去档案馆调取也没有，恰好碰到登州孙所长，他从系统查到有，又带着法官回档案馆，在另外一堆材料中找到调取的《建设用地规划许可证》等资料。单就烟台市人民政府这个批复，也仅仅说被上诉人违规建设“小货车停车场”，蓬莱国土局予以处罚。同意出让给被上诉人6250平米，也没有说明出让用途；但批复中称其余土地为“交通规划预留用地”。而根据当时的《土地分类》，以专业知识，恰恰说明这6250平米土地不可能是停车场用地，剩余的用地才属于交通运输用地大类。上诉人与被上诉人签订兑换合同时，兑换土地也不是停车场，是一些建筑物。一审判决书中也写了双方签订兑换合同，被上诉人仅仅提交了土地使用权证。3、关于2017年土地过户的问题。2017年双方办理土地过户，只不过土地证用途由原来的“商业用地”按新标准改为“商服用地”。国有土地使用权证，是各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。上诉人有充分理由相信该土地用途为“商业用地”，且与被上诉人签订的兑换合同，成本巨大，也印证了这一点。4、关于一审中上诉人申请法院调取的证据。由于蓬莱市自然资源局提供给上诉人的资料，并不显示置换土地的停车场用途。上诉人申请一审法院调取证据，法院调取的尤其是《建设用地规划许可证》《建设用地项目呈报材料“一书四方案”》等证据才显示土地的用途为“停车场”。判决需要认定上诉人知道这些材料，才能判决上诉人败诉。5、上诉人在开发完自己受让的土地后，才准备进行置换土地的开发。如果上诉人知道这块土地的真正用途，那上诉人作为国有企业，怎能不在被上诉人2018年起诉上诉人的(2018)鲁0684民初1268号案件提起反诉或进行起诉撤销?上诉人2020年3月12日准备着手置换土地开发准备工作，到自然资源和规划局对置换商业土地拟开发事宜进行咨询，才被口头告知土地用途。二、一审判决认定上诉人提起撤销双方签订的合同，“其权利已经消灭”是错误的。上诉人在一审中认为被上诉人采取欺诈手段，隐瞒核心事实，造成上诉人重大误解。按照《合同法》、《民法总则》，尤其是晚于《合同法》的《民法总则》第152条规定，在5年内知道的，都可以行使撤销权。三、一审判决第一、二项应予撤销。基于一审法院调取的证据及一审中上诉人所述的事实与理由，法院应当撤销双方签订的《土地使用权兑换门市房合同》、《国有建设用地土地使用权转让合同》。四、一审完全靠推理判决上诉人败诉，但一审没有任何证据认定上诉人得到或看到法院调取的证据。被上诉人又在一审法院起诉上诉人第三个案件，要求第二期商业房及数额不菲的违约金，第二期就是本案的兑换土地，根本就不能开发。此种判决，将导致国有资产流失，破坏外地企业来蓬莱经营的营商环境。二审诉讼中，居佳公司补充上诉理由如下：一、居佳公司对于涉案土地使用权能否用于商业用房的开发存在重大误解；居佳公司基于对合同标的物即土地使用权的规划用途和商业价值的重大误解而签订兑换合同；居佳公司的这一重大误解既有自身审查的失误，同时也因为东关居委会的隐瞒和误导而造成。本案完全符合民法总则中因重大误解可撤销民事法律行为的构成要件。人民法院出版社《中华人民共和国民法典总则编理解与适用》第773-774页阐明了民法总则第147条基于重大误解实施的民事法律行为可撤销的条件：第一，表意人对民事法律行为的内容等发生了重大误解；第二，表意人因重大误解作出了意思表示；第三，重大误解是因为表意人自己的过错造成的。1.涉案土地的土地证、出让合同等仅载明土地用途大类为商业用地，但用地规划许可证载明的用途小类为停车场用地。现已查明，涉案停车场用地不能进行商业地产的开发。在没有见到用地规划许可证的情况下，居佳公司依据土地证记载的商业用地用途误以为涉案土地可以直接进行商业开发，有可观的商业价值。2.正是在此重大误解的基础上，居佳公司与东关居委会签订了兑换合同。交易对价完全是可以直接用于商业地产开发的土地使用权的价值，仅以合同约定的兑换商业用房面积2900平方和单价8000元计算，即为23200000元。3.造成本案的重大误解，固然有居佳公司本身审查不到位的过失因素，但显然不是居佳公司故意为之，东关居委会隐瞒了用地规划许可证确定的停车场用途以及在兑换合同中的误导是居佳公司重大误解的重要因素。居佳公司的合同目的是在涉案土地上开发建设商业用房，对此，东关居委会是明知的，因为兑换合同所约定用于兑换土地使用权的2900平方米商业用房中的1953.74平方米（占比67.4%）即位于涉案土地上。所以，双方当事人签订本案合同，都是以涉案土地可以用来建设商业用房为前提和基础。但不同的是，居佳公司基于土地证上载明的商业用地用途以及东关居委的隐瞒和误导而坚定地相信这一前提；而东关居委会则基于其自己持有的建设用地规划许可证而明知这一前提不成立，但仍然隐瞒这一基本事实；而且，东关居委会还和居佳公司约定用将来在涉案土地上建设的商业房作为兑换土地使用权的对价，以此来误导居佳公司。在这一决定合同目的的基础事实上，居佳公司的误解足够重大。综上，本案的基本事实完全符合因重大误解可撤销行为的法律要件。二、在本案诉讼过程中，一审法院到自然资源局调取建设用地规划许可证之前，居佳公司不知道、也不可能知道涉案土地的实际规划用途是停车场。一审判决推定居佳公司应当知道的理由强人所难。依照我国土地管理法规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据建设部《关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》规定，城市土地利用实行法定许可证制度，即统一的建设用地规划许可证。因此，建设用地规划许可证是证明涉案土地具体用途的法定凭证，是本案的关键证据。而这一关键证据，直到本案一审诉讼中，一审法官调查取证时才出现。在此之前，居佳公司不可能确定地知道涉案土地事实上不能进行商业开发。另外，涉案土地的国有土地使用证和不动产登记证关于土地用途的记载有误，国土部门误把停车场用地归类于商业用地的大类进行登记。这也是造成居佳公司重大误解的原因之一。三、依法撤销本案合同，东关居委会只是不能获得其本不该获得的暴利，并无合法权益的损害。而一审判决驳回居佳公司的撤销诉请，将导致双方当事人的权利义务严重失衡，居佳公司的合同目的无法实现，对居佳公司极不公平。对于涉案土地，东关居委会于2002年获得土地使用权所支付的出让金仅有140000余元；到2015年土地使用年限已经过13年，东关居委会与居佳公司兑换合同的交易对价为23200000元，差距达162倍，纯属暴利。如果以2015年签订合同的时间为评估时点，以涉案土地实际的停车场用途来评估，当时涉案土地的市场价值约为4000000元。依法撤销本案合同，涉案土地使用权仍回归东关居委会，其并未损失任何合法利益。而因为居佳公司的重大误解，导致其即使支付了23200000元的交易对价，也无法实现对土地进行商业地产开发的合同目的。现在得知，涉案土地如果要进行商业地产开发，至少需要两大步聚：第一、规划部门改变土地规划用途和条件；第二、国土部门将涉案土地依法征收，然后按照改变后的规划用途和条件重新公开挂牌出让。这两项工作能否实现，本案的两方当事人根本没有决定权。而且，即使这两步都能完成，公开挂牌出让时，居佳公司未必能够竞买成功；即使成功竞买，还需要再按竞买时的市场价另行支付土地出让金约37400000元。由此可见，因为居佳公司的重大误解，导致要想实现合同目的，实际上存在根本性的障碍和不确定性，而且需要额外再支付巨额费用。况且，在现状下，兑换合同所约定用于兑换土地使用权的2900平方米商业用房当中的1953.74平方米（占比67.4%）无法获得开发许可，该部分合同内容根本无法履行。综上所述，依照民法总则和合同法的相关规定，居佳公司的重大误解完全符合法定要件，请求依法撤销涉案《土地使用权兑换门市房合同》、《国有建设用地土地使用权转让合同》合理合法。居佳公司作为来蓬莱投资的外地企业，本案的处理结果可能将影响外地企业对烟台地区营商环境的印象。请求二审法院依法支持居佳公司的诉讼请求。东关居委会辩称：被上诉人认为上诉人的上诉无事实和法律依据。上诉人在一审中开始提出合同无效，后来又变更为受到欺诈，现在二审中又提出重大误解和显失公平，都没有事实和法律依据。被上诉人所转让的土地，是上诉人要求蓬莱市人民政府协调被上诉人转让，被上诉人一直是被动的，并没有所谓的欺诈。上诉人是专业的房地产机构，对所开发的房地产应该赚取多少利润只有上诉人凭借其开发的信息才能预测，与被上诉人是没有关系的，被上诉人也预测不到。而事实上，上诉人将受让的土地整合到原先的土地后，能够解决整个小区的统一地划，能够建设更多的房产和物业，取得数十倍的价值，抵顶给被上诉人的只是几间一层的门市房而已。对此，被上诉人以及被上诉人的居民代表也多次反映，该土地转让价格过低，回报很少。所以，双方不存在显失公平的问题。上诉人提出的评估报告的评估价款不高，该评估报告是上诉人授意其委托的评估机构特意出具极低的价格，目的是为了减少税费，从而降低自己根据转让合同应承担的成本。从许多行为来看，上诉人完全知道该土地的性质和状况，也是早就知道，并不是上诉人所说的在本次诉讼中才知道。所以，本案不具有法律上重大误解或者显失公平这个基础条件，也不具有要求撤销的法律期间。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。东关居委会向一审法院起诉请求：1.判令居佳公司交付一期946.26平方米的门市房；2.判令居佳公司按门市房总价款日万分之四给付违约金6170134.36元(从2018年6月1日至2019年12月31日，以17000*946.26为基数，按日万分之四计算；从2019年7月1日至2019年12月31日，以17000*1953.74为基数，按日万分之四计算)；3.判令居佳公司承担律师费200000元；4.诉讼费由居佳公司承担。事实与理由：2015年6月30日，原、被告签订《土地使用权兑换门市房合同》，约定东关居委会用6250平方米的商业用地兑换居佳公司开发的居佳领海项目商业门市房2900平方米；第一批门市房面积为946.26平方米，最迟应在2017年12月31日前交付，二期1953.74平方米最迟于2019年6月30日前交付……居佳公司逾期，按门市房总价款的日万分之四承担违约金；如诉讼，东关居委会律师费由居佳公司承担(详见合同)。因居佳公司拒不交付门市房和违约金，法院作出(2019)鲁06民终4406号判决，判决居佳公司承担违约金(一期先计算至2018年5月30日)。现被告一期房屋已达到交付条件却仍不交付；二期尚未建成。居佳公司辩称，一、双方之间签订的《土地使用权兑换门市房合同》属于无效合同，该合同实际是东关居委会利用土地兑换的形式变相减少向国家缴纳税金的目的，此作法严重损害国家利益和社会公共利益，应属于无效合同。(2019)鲁06民终4406号判决认定合同有效是无视国家利益和社会公共利益，是错误的，我公司现针对此案已提起申诉，现申请法院中止对本案的继续审理，等待申诉结果出来后再继续审理本案。二、我公司系由新疆兵团水利水电工程集团有限公司控股的国有资产公司，《土地使用权兑换门市房合同》即使签订了也应经过国有资产管理部门的批准，现该合同未经过国有资产管理部门的批准，应属于无效合同。三、东关居委会的6250平方米的土地规划是商业性质停车场用途，禁止建设，且使用权至2042年，仅剩24年，该土地经评估价值为568.75万元，而我公司的2900平方米的门市房价值在2320万元，二者相差1751.25万元，我公司如果履行该合同将导致严重的不公平，因此该合同也应属于可撤销的合同。四、东关居委会请求交付的门市房至今未验收，不具备交付条件，其请求不应支持。居佳公司一审法院起诉请求：1.判决撤销双方签订的《土地使用权兑换门市房合同》、《国有建设用地土地使用权转让合同》；2、判令由东关居委会承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年6月30日，原告与被告签订了《土地使用权兑换门市房合同》，双方就东关居委会拥有的一宗坐落于蓬莱市的商业用地使用权兑换居佳公司开发建设的位于该块土地旁边的领海项目商业门市房及拟在兑换土地上开发建设的商业门市房进行了约定。合同主要内容为：东关居委会用6250平米的商业用地使用权兑换居佳公司开发的领海项目商业门市房2900平米，其中一期946平米、二期1954平米。二期1954平米拟建设在兑换的东关居委会01290028的商业用地上。合同还对交房时间、违约责任做了约定。2017年3月1日，为兑换土地过户，双方又签订了《国有建设用地土地使用权转让合同》，国有建设用地土地使用权余期至2042年1月5日。合同签订后，双方到土地局办理了过户，现居佳公司持有的不动产登记证书，载明土地用途为“商服用地”，不动产登记证书号为鲁(2017)蓬莱市不动产权第0006707号。2020年3月12日、16日，原告派人到蓬莱市自然资源和规划局国土空间用途管制和规划管理科就兑换来的土地拟开发事宜进行咨询，以便递交申请材料。但被告知，这块土地的规划用途是停车场建设，不能用于商服用途开发，并称原土地使用权人是了解的。我公司为此得到了烟台市政府《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》、《国有土地使用权出让合同》《地籍调查表》、《土地登记申请书》、《土地登记审批表》等材料复印件。规划科人员称这些资料上手写的“11商业用地”，就是停车场商业用地。我公司认为，与东关居委会签订《土地使用权兑换门市房合同》、《国有建设用地土地使用权转让合同》，是为了在该地块上进行商业开发，因此才会拿出2900平米的商业房进行置换，并还要承担土地过户等相关费用，代价巨大。其时，并不了解该地块“商业用地”规划用途为停车场建设，东关居委会也未告知，使居佳公司产生重大误解。现政府土地规划部门明确告知不得用于商业开发。根据申请法院调取的东关居委会领取的涉案土地建设用地规划许可证明确载明用地项目名称为东关小货车停车场，其他材料也写明东关社区申请的涉案地块用途为小货车停车场，由于原告隐瞒土地的规划用途，采取欺诈手段致使居佳置业公司对兑换土地的地块性质、用途的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失，请求法院以受欺诈、重大误解为由，对双方签订的合同予以撤销，以维护居佳公司的合法权益。东关居委会辩称，不同意居佳公司的诉讼请求。东关居委会是将6250平方米的商业用地兑换给居佳公司，居佳公司在兑换之前对该地块多次进行调查。在自然资源局留有多次调查原始档案的调查记录，居佳公司完全知道该土地属于商业用地，停车场是商业用地的用途之一。该商业用地居佳公司统一划入自己的建设规划范围内，取得城市建设规划的许可，完全可以进行房地产开发建设，没有任何影响。居佳公司作为专业的房地产开发公司，具有相当多的专业知识，对土地和房地产开发各方面的政策了解相当透彻，东关居委会从来没有欺骗居佳公司，所以不存在欺诈。根据民法总则，如果存在欺诈嫌疑，也应当在一年内行使，超过一年就丧失撤销权。居佳公司调查在先，而且做了小区房地产规划，该规划也经过规划部门的批准，如果有欺诈也应该在双方签订合同也就是2015年6月30日以后一年内起诉，超出时间就不应该撤销。东关居委会提出反诉请求，要求居佳公司承担律师代理费20万元。事实和理由：根据双方兑换门市房合同约定，东关居委会聘请律师的费用，居佳公司应承担。居佳公司辩称，东关居委会提起反诉不符合反诉的构成要件，应予驳回。对兑换合同第十一条的理解应为如果居佳公司因兑换土地建设对外发生纠纷，牵连到东关居委会，经过审理后，没有居委会的责任，居委会聘请律师的费用，由居佳公司承担。东关居委会隐瞒、欺诈居佳公司签订土地兑换合同，获取巨大利益，却还主张律师费毫无道理。一审法院认定的事实：2015年6月30日，东关居委会（甲方、出让方）与居佳公司（乙方、受让方）签订《土地使用权兑换门市房合同》，约定甲方用6250平方米的商业用地兑换乙方2900平方米门市房，第一批门市房必须坐落在乙方开发的居佳领海项目的南关路路南、回门朝北，第二批门市房必须坐落在原东关地块商业楼内临南关路、海市门市，回门朝北、朝东；若双方兑换的门市房面积大于或者小于双方约定的兑换面积，双方按8000元/平方米互找差价；兑换给甲方的门市房面积按各门市房的轴线内面积计算，为扣除公共楼梯间、电梯间、过道及一层门厅的公摊面积后的面积；乙方兑换给甲方的门市房，第一批位于5#、9#、12#楼内，面积为946.26平方米，最迟应在2017年12月31日前交付甲方。第二批位于原东关地块商业楼内，面积为1953.74平方米，最迟应在2019年6月30日前交付甲方，否则乙方应承担违约金；兑换土地所需的一切费用及税金等甲方不承担；乙方若没按合同约定的时间交付门市房、办理门市房房产证手续，每逾期一日，按门市房总价款的万分之四承担违约金；乙方若发生纠纷，可协商解决，也可以向蓬莱市人民法院起诉，经审判，若非甲方责任的，甲方聘请的律师费用，乙方必须依法承担；等等。同日，双方签署《第一批门市房兑换位置、面积详表》，确定了所兑换门市房的楼号、轴线位置、面积。涉案土地使用权系东关居委会受让而来。2001年12月13日，东关居委会办理了含涉案土地在内的位于蓬莱市小汽改厂东北角的13714.8平方米的建设用地规划许可证，用地项目名称为东关小货车停车场，建设用地项目呈报材料“一书四方案”的供地方案中记载功能分区为停车场，设定用途为商业。2001年12月29日，烟台市人民政府向蓬莱市人民政府出具《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》，记载蓬莱市登州街道办事处东关村1988年未经批准，擅自占用土地建理石厂，后改为小货车停车场，违反了土地管理法的有关规定，鉴于用地单位已写出检查，蓬莱市国土资源局已对其处罚，同意蓬莱市国土资源局补办征用蓬莱市登州街道办事处东关村未利用地13715平方米，并将其中的6250平方米的国有土地使用权出让给蓬莱市登州街道办事处东关村使用40年，其余土地为交通规划预留用地。同日，东关居委会与蓬莱市土地管理局签订国有土地使用权出让合同，约定出让涉案土地，用途为商业用地。2002年4月24日，东关居委会办理了涉案土地的国有土地使用权证，记载坐落东关路南、小汽改厂东，用途为商业用地。2016年，居佳公司委托烟台浩正房地产评估有限公司对涉案土地使用权价格进行评估，估价结果为单位面积地价910元/平方米，总地价为5687500元。报告中附有烟台市人民政府《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》。2017年3月1日，东关居委会与居佳公司签订了国有建设用地使用权转让合同，约定将涉案土地及地上建筑物、附着物（办公室、理石车间、单坡房车间）转让给居佳公司。2017年居佳公司办理了涉案土地的不动产权证，记载坐落蓬莱市，权利类型国有建设用地使用权，用途商服用地。东关居委会对土地评估报告不认可，认为该报告是居佳公司单方委托，为降低兑换成本而策划低价转让方案；对土地使用权转让合同认为其是履行兑换合同的附随义务而签订。对烟台市人民政府《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》，居佳公司同时作为证据提交，以证明涉案土地系小货车停车场，无法进行商业开发建设。居佳公司称受让涉案土地系为了建设一栋商业综合体，下面建商业门市房，上面建设公寓，但涉案土地是停车场用地，不能用于房地产开发。居佳公司提交设计草图，证明拟在涉案土地上进行商业开发，上面是公寓，下面是商业房。东关居委会不认可，认为该图与签订兑换合同时出示给其的规划图不一致。东关居委会提交居佳公司交给其的规划图一份及5#、9#、12#楼结构图，规划图显示涉案土地的位置为综合楼，楼层19F、20F，结构图显示轴线位置、楼号、面积，居佳公司称该图不是最后定稿的图。居佳公司提交结算票据一份，证明其通过登州街道办事处支付给理石厂拆除补偿款1661637元，东关居委会称其未得到该补偿款。居佳公司提交完税证明，证明其为办理涉案土地过户登记缴纳税款情况，东关居委会认可，并称根据兑换合同的约定该税费应由东关居委会承担。居佳公司提交《蓬莱市人民政府办公室关于公布蓬莱市城区土地级别与基准地价更新成果的通知》，证明涉案土地属于商服用地二级地，基准地价为每亩940000元，证明居佳公司付出了比基准地价接近三倍的价格取得该块土地。关于签订兑换合同时所交接的材料，东关居委会称向居佳公司交付了土地使用权证原件，居佳公司称只交给其复印件，原件是在过户时交给土地部门。居佳公司称其在2020年3月到自然资源局规划科了解第二期开发办证情况时，才得知涉案土地是停车场用地不能进行商业开发，其认为东关居委会隐瞒土地的规划用途，采取欺诈手段致使居佳公司对兑换土地的性质、用途产生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失，法院应以其受欺诈、重大误解为由对双方签订的合同予以撤销。东关居委会认为，涉案土地当时是停车场用地，还有东关理石厂，是众所周知的事实，土地证上登记的用途为商业用地，其没有欺诈，且居佳公司是专业的房地产开发公司，对商业用地分什么类别，该怎么规划使用完全知悉，不存在受欺诈。2018年东关居委会将居佳公司诉至一审法院，要求判令居佳公司立即交付房屋并办理网络签约手续（签订商品房买卖合同并办理商品房买卖合同预售备案登记）、给付违约金831834元、承担律师费400000元。一审法院作出（2018）鲁0684民初1268号民事判决，判令居佳公司支付道东关居委会逾期交房违约金454204.8元（自2018年1月1日计算至2018年5月30日）、律师费12363元，驳回东关居委会的其他诉讼请求。东关居委会不服提起上诉，烟台市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。现双方兑换合同中约定的第一批门市房已经验收备案，居佳公司称其已将房屋出租。根据东关居委会的申请，法院调取了涉案门市房的实测面积，5#楼101的套内面积为149.4平方米，106的套内面积为156.04平方米，9#楼101的套内面积为150.52平方米，12#楼101的套内面积为222.845平方米，102的套内面积为216.905平方米，上述套内面积共计895.71平方米，建设总面积为956.3平方米。东关居委会提交委托代理合同书两份、山东增值税电子普通发票四份，证明东关居委会为本案各支出200000元代理费，共计400000元。居佳公司对上述证据真实性没有异议，但认为与其无关。一审法院认为，关于《土地使用权兑换门市房合同》、《国有建设用地土地使用权转让合同》是否应予撤销问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”居佳公司以其受东关居委会欺诈致其对土地性质、用途产生重大误解，请求撤销涉案合同，而居佳公司为从事房地产开发经营的企业，理应具备房地产开发领域相关的专业知识，包括对土地用途、土地分类的级别及含义等方面，其应知晓商业用地只是一个大分类，在其项下还有各种具体分类；即使双方在签订兑换合同时，居佳公司不知道涉案土地系停车场用地，但当时地上存在的建筑物、附着物为办公室、理石车间、单坡房车间，而居佳公司对土地所要进行的是开发多层高楼，用途并非一致，涉案合同标的价值上千万，对如此大额的交易，居佳公司更应持审慎的态度，对土地市场进行调查、向土地部门了解土地利用方面的资料；再者，2016年办理土地评估时，居佳公司已经知道烟台市人民政府《关于蓬莱市登州街道办事处东关村完善用地手续请示的批复》，且在2017年办理了涉案土地的不动产权证，在此过程中，居佳公司应当已经知道涉案土地的用途，而其直到现在才提出撤销双方的合同，其权利已经消灭，依法不予支持。关于东关居委会要求居佳公司交付一期946.26平方米的门市房问题。因双方的兑换合同已经生效判决确认为有效合同，合同中约定交付的第一批位于居佳领海小区5#、9#、12#楼内的门市房已经验收合格，居佳公司应依照合同约定交付给东关居委会。关于东关居委会要求居佳公司按门市房总价款日万分之四给付违约金6170134.36元的问题。东关居委会要求按照每平方米17000元计算违约金基数，兑换合同约定按门市房总价款的万分之四承担违约金，且约定若双方兑换的门市房面积大于或者小于双方约定的兑换面积，双方按8000元/平方米互找差价，此处“门市房总价款”不应理解为可根据市场价格浮动。结合合同的上述约定及已经生效判决确定的标准，应以每平方米8000元计算违约金基数为宜。居佳公司未按合同约定向东关居委会交付两批门市房，应按照合同的约定支付违约金。关于东关居委会主张的律师费用。东关居委会虽提交了委托代理合同及代理费发票，但未提交证据证明其已实际支付律师费，不能证实该费用实际发生，故其要求居佳公司承担律师费400000元，依法不予支持，东关居委会可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、蓬莱市居佳投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付蓬莱市登州街道东关社区居民委员会逾期交房违约金2894312.64元。二、蓬莱市居佳投资置业有限公司于本判决生效后三十日内向蓬莱市登州街道东关社区居民委员会交付居佳领海小区5#楼101号、106号、9#楼101号、12#楼101号、102号门市房。三、驳回蓬莱市登州街道东关社区居民委员会的其他诉讼请求。四、驳回蓬莱市居佳投资置业有限公司的诉讼请求。如果蓬莱市居佳投资置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由蓬莱市居佳投资置业有限公司负担。案件受理费54991元，由蓬莱市登州街道东关社区居民委员会负担25036元，蓬莱市居佳投资置业有限公司负担29955元。案件受理费100元，由蓬莱市居佳投资置业有限公司负担。反诉案件受理费2150元，由蓬莱市登州街道东关社区居民委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交《全国土地分类》、《土地利用现状分类标准》(GBT21010-2007)、《土地利用现状分类》(GBT21010-2017)、《城市用地分类与规划建用地标准》(GB50137-2011)，上述五个分类标准证明，土地使用权证中关于土地用途的记载有错误，不管是老证中的商业用地还是新证中的商服用地，都不包含停车场。土地使用权证的这一错误，也是造成上诉人产生重大误解的重要原因，对我方产生了极大的误导。一审判决认为上诉人作为专业的房地产开发机构，应当预见到停车场属于商业用地中的一个细支分类是错误的。经质证，被上诉人提出异议，首先，对证据真实性应依据客观标准认定，但是对上诉人要证明的事项，被上诉人不认可。这些标准中，表述为商服用地，许多写的宾馆、酒店、饭店、仓库、工厂等，尽管没有列出停车场，但是这些商服机构，每个机构都需要设计配套的停车场。所以，停车场作为商业用地没有任何错误，上诉人是在断章取义。该证据也不能对抗已经生效的不动产状况，也不能否认不动产的权利和价值。在居佳公司委托烟台浩正房地产评估有限公司对涉案国有土地使用权价格进行评估时，居佳公司于2016年11月21日向烟台浩正房地产评估有限公司出具了《委托单位基本情况调查表及委托估价函》，其中委托方提供证据包括营业执照、房产证、土地证、勘测定界图、建筑用地规划许可证、规划红线图等。烟台浩正房地产评估有限公司得到估价对象在估价设定用途、土地开发程度、土地使用年限、规划设定条件下评估的。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据涉案土地的建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证以及土地估价报告等证据，足以认定在上诉人与被上诉人签订《土地使用权兑换门市房合同》和《国有建设用地土地使用权转让合同》期间，上诉人就已经知道涉案土地的规划用途。据此，一审判决不予支持上诉人主张的撤销权正确。上诉人上诉主张《土地使用权兑换门市房合同》和《国有建设用地土地使用权转让合同》应予撤销，依据不足，依法不予支持。综上所述，居佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54991元，由上诉人蓬莱市居佳投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 陈晓彦审判员 王家国二〇二〇年十一月二十日书记员 张洪建