湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12023号上诉人（原审被告）：湖南湘核投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路**办公楼**。法定代表人：沈赵明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱龙，湖南启元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊林，湖南启元律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：长沙市花瀚企业管理有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路**汇富中心****iv>法定代表人：陈小花，董事长。委托诉讼代理人：罗序芳，男，1979年3月28日出生，汉族，住。上诉人湖南湘核投资有限公司（以下简称湘核公司）因与被上诉人长沙市花瀚企业管理有限公司（以下简称花瀚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘核公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决事实认定不清，上诉人不存在房屋占用情况；2、一审判决占用费标准过高，且被上诉人应该采取积极措施防止损失扩大；3、一审判决租赁物品损失无事实依据。花瀚公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。《关于退房屋押金的函》的回复函表明上诉人一直占用涉案房屋；上诉人没有与被上诉人办理房屋的交接手续。1月7号的交接清单仅仅交接了使用权和所有权属于被上诉人房间内的物品。上诉人自己用于办公的办公物品、办公桌椅，及其他办公垃圾，并没有清理。关于租赁物品的损坏有明确的签收记录，上诉人没有提出异议，并且其在微信记录上面已经就损害赔偿要求被上诉人予以减免，进一步证明损失的客观存在。花瀚公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令湘核公司向花瀚公司支付房屋占用期限67天的房屋占用使用费231009.3元（2019年1月1日-2019年3月7日）；2、判令湘核公司支付房屋损坏部分的赔偿费用42616元（包括垃圾清运费）；3、判令湘核公司承担本案诉讼费用。湘核公司向一审法院提出反诉请求：1、判令花瀚公司返还湘核公司保证金151700元及逾期返还利息12413.96元（利息自2019年3月11日暂计算至2020年7月17日，后续计算至花瀚公司返还全部保证金之日止）；2、判令花瀚公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月29日，花瀚公司与湘核公司签署了房屋租赁合同，约定湘核公司租赁花瀚公司的位于，房屋租赁期限为2018年1月1日至2019年1月1日，每年租金总额为1006800元，租赁保证金为251700元；合同中第六条约定了双方的权利义务；合同中第七条、第八条、第九条、第十条对房屋使用要求和维修责任、解除合同条件、违约责任等进行了约定。在签署合同后，花瀚公司依照合同约定交付了房屋，湘核公司接受了房屋，湘核公司依照合同约定交付了第一年租金和押金合计金额为1258500元，在本案起诉前，花瀚公司已经返还湘核公司房屋租赁保证金10万元，仍有151700元未返还，后湘核公司搬离上述租赁场所，双方对是否依照约定返还了房屋及占用房屋期间的事实、房屋占用费及房屋租赁保证金等事实酿成争议，诉至该院。一审法院认为，双方的争议焦点归纳为：1、湘核公司是否存在房屋占用的事实及占用时间如何认定；2、房屋占用费如何计算；3、花瀚公司是否应该退还租赁保证金及是否应该计算利息；4、房屋损坏是否应该赔偿。针对焦点1：湘核公司是否存在房屋占用的事实及占用时间的认定。经审理查明，2017年12月29日双方签署了房屋租赁合同，房屋租赁期限为2018年1月1日至2019年1月1日，湘核公司提交了2019年1月7日双方签署了11楼物资交接清单及长沙市雨花区好运来搬家服务部出具的《湖南湘核投资有限公司搬家说明》、搬家费用清单等证据，证明其在2019年1月3日已经交付了房屋；花瀚公司提交了其与湘核公司办公室主任曾晓瑜的微信聊天记录，该聊天记录记载了2019年3月1日双方仍然在就房屋交接事宜进行接洽与沟通；同时花瀚公司提交《关于退房屋押金的函》回复函，该回复函载明由办公室主任曾晓瑜签收。对此，结合双方提交证据的证据力及证明力，该院评述如下：1、该院认为，根据租赁法律关系的性质及特点，在房屋租赁期限内承租人的主要义务是按照约定或房屋的性质使用房屋并按照约定支付租金，而房屋租赁期限届满以后承租人的核心义务是向出租人返还房屋，而湘核公司认为依据物资交接清单证明其已经返还房屋，该院认为承租人的义务是返还租赁物品，当租赁物是物资交接清单上载明的物品时，则承租人的返还义务已经完成；而本案的租赁物是房屋而非物资交接清单上载明的物品，故承租人的义务是在租赁期限届满后返还房屋，故承租人以物资交接清单证明其返还了房屋的主张该院不予以采纳；2、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。湘核公司出示的长沙市雨花区好运来搬家服务部出具的《湖南湘核投资有限公司搬家说明》、搬家费用清单等既没有单位负责人，也没有制作材料人的签名，因为不符合上述法律规定，故该证据不具备证据力即缺乏合法性，该院不予以采信；反观花瀚公司提交的证据：1、微信聊天记录，该微信聊天记录清楚载明双方在2019年3月1日还在就房屋交接事宜进行接洽与沟通，湘核公司未提出异议；2、《关于退房屋押金的函》回复函也清楚载明湘核公司占用房屋的事实且曾晓瑜在2019年3月5日签收后未提出异议。该院结合双方提交证据的证据力及证明力，该院认为，花瀚公司提交证据的证明力明显大于湘核公司提交证据的证明力，故对花瀚公司主张湘核公司占用房屋的主张予以采纳，花瀚公司主张湘核公司占用房屋至2019年3月7日，合计66天属于合理期间，符合常理，予以采纳。关于焦点2：房屋占用费如何计算。湘核公司认为，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，应该按照300元每天的标准支付房屋占用费，而花瀚公司认为该标准明显过低，应该参照合同约定的标准支付占用费。对此，该院认为，根据《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方当事人约定的年租赁为1006800元，即每月租金为83900元，每天租金为2796元。如依照合同约定的逾期交付300元每天的标准支付房屋占用费，明显偏低，不能有效弥补花瀚公司的损失，花瀚公司请求参照合同约定的标准即每天按照2796元支付房屋占用费具有法律依据。关于焦点3：花瀚公司是否应该退还租赁保证金及是否应该计算利息。湘核公司认为，依据合同约定花瀚公司应该返还房屋租赁保证金151700元。对此，该院认为，依照合同约定，花瀚公司应该返还湘核公司租金保证金151700元;由于双方当事人对返还租赁保证金是否计算利息没有约定，湘核公司主张租赁保证金的利息主张，该院不予以支持。关于焦点4：房屋损坏是否应该赔偿。根据花瀚公司提交的证据《湘核结算单》，该结算单清楚载明损坏的明细及详细物质，湘核公司员工曾晓瑜签收后也未提出异议，而且微信聊天记录也清楚载明维修的事实，故认定租赁房屋内物品损坏的事实予以成立，且曾晓瑜签收《湘核结算单》后未提出异议，故花瀚公司主张损坏赔偿（包括垃圾清运费）合计42616元予以采纳。综上所述，双方签订的租赁合同没有违反法律、行政法规的强制规定，意思表示真实，合法有效；湘核公司在租赁期限届满以后没有依照合同约定返还房屋形成房屋占用的事实，则应该支付房屋占用费；同时，湘核公司在使用房屋过程中应该尽到谨慎的注意义务，因未尽到谨慎的注意义务对租赁物品造成的损坏也应该予以赔偿；房屋租赁保证金的退还属于双方真实意思表示，没有违反法律规定，故花瀚公司也应该依照约定向湘核公司返还房屋租赁保证金。据此，判决如下：一、湘核公司于判决生效之日起5日内支付花瀚公司房屋占用使用费231009.3元；二、湘核公司于判决生效之日起5日内支付花瀚公司租赁物品的损坏赔偿（包括垃圾清运费）合计42616元；三、花瀚公司于判决生效之日起5日内退还湘核公司房屋租赁保证金151700元；四、驳回花瀚公司的其他诉讼请求，驳回湘核公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉受理费因适用简易程序减半收取3158元，由湘核公司负担；反诉费1791元，由花瀚公司负担。本院二审查明：花瀚公司（甲方、出租方）与湘核公司（乙方、承租方）于2017年12月29日签订《房屋租赁合同》，该合同第一条第一款约定，甲方出租给乙方的物业坐落于于，房间14间；第六条第二款第四项约定，除甲方同意乙方续租外乙方应在本合同的租期届满后7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按300元／天／间向甲方支付该房屋占用期的使用费。2019年1月7日，双方签署《11楼物资交接清单》，该清单显示双方交接的物资包括机械钥匙14片、卫生间门锁14把、房间门锁14把和房间总开关盒14个等。花瀚公司出具《湘核结算单》，湘核公司员工曾晓瑜于2019年6月24日接收，该结算单第一部分为11楼损坏物品详细清单，第二部分为清理垃圾费，两项合计42616元。第一部分1118房处载明：家具未搬走一直占用到3月10日（房屋占用费另行计算），而其它房间处无此特殊说明。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于涉案房屋交还的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，承租人湘核公司在涉案租赁合同到期后，应当履行返还涉案14间房屋给花瀚公司的义务。根据《11楼物资交接清单》显示，湘核公司已经将涉案14间房屋的钥匙和门锁返还给花瀚公司，且《湘核结算单》除载明，1118房家具未搬走一直占用到3月10日（房屋占用费另行计算）外，并未载明其它房间亦占用。故本院认为湘核公司仅未返还涉案1118房给花瀚公司，其仅应当支付1118房的房屋占用费。二、关于涉案1118房房屋占用费的问题。涉案合同第六条第二款第四项约定，除甲方同意乙方续租外乙方应在本合同的租期届满后7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按300元/天/间向甲方支付该房屋占用期的使用费。而合同约定的租赁期为2018年1月1日至2019年1月1日。故湘核公司应当在2019年1月8日之前返还涉案1118房。因此，涉案1118房占用期限为57天（2019年1月9日至2019年3月7日），房屋占用费为17100元（57天×300元/天/间）。三、关于租赁物损失的问题。花瀚公司出具《湘核结算单》，湘核公司员工曾晓瑜于2019年6月24日在接收人处签字确认，该结算单载明第一部分为11楼损坏物品详细清单，第二部分为清理垃圾费，两项合计42616元。故一审法院支持花瀚公司主张损坏赔偿（包括垃圾清运费）合计42616元，符合法律规定，本院予以确认。综上，湘核公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6400号民事判决第二、三、四项；二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6400号民事判决第一项为：湖南湘核投资有限公司于本判决生效后5日内支付长沙市花瀚企业管理有限公司房屋占用费17100元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3158元，由湖南湘核投资有限公司负担；一审反诉费1791元，由长沙市花瀚企业管理有限公司负担；二审受理费5404元，由长沙市花瀚企业管理有限公司负担4000元，湖南湘核投资有限公司负担1404元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年十一月二十日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。