湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0407民初415号原告：石世英，女，1981年7月14日出生，汉族，个体工商户，现住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：资余云（系原告丈夫），男，1978年9月25日出生，汉族，居民，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：何力峰，广东广和（顺德）律师事务所律师。被告：华耀城（衡阳）有限公司，住所地衡阳市石鼓区蔡伦大道华耀城招商中心。法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩雷，男，该公司法务。委托诉讼代理人：申龙龙，男，该公司法务。原告石世英与被告华耀城（衡阳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告石世英及其委托诉讼代理人何力峰、资余云，被告华耀城（衡阳）有限公司的委托诉讼代理人王浩雷、申龙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即向原告交付符合合同约定的“石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心（M6地块第四部分）71#120室房屋”;2、判令被告立即支付逾期交房的违约金116007.68元（以购房款861230元为基数，按日万分之三标准，自2019年1月1日起，暂计至2020年3月25日，应计至被告实际交房之日止）;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月4日，原、被告签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖补充协议》，约定：原告购买被告位于石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心（M6地块第四部分）71#120室房屋，总价款861230元。被告应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。原告已经按照合同约定付清全部购房款。但时至今日，被告未向原告交付符合约定的房屋。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告辩称，原告没有按规定交存物业维修基金，按照合同约定及相关规定，不交付房屋不构成逾期交房，被告和原告在2018年7月4日就涉案房屋签订买卖合同及补充协议，依照购房合同第22条第3款约定，根据《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第9条规定，无论从合同约定还是从相关规定，原告均应当知悉并主动按规定交存物业专项维修基金，否则本案被告不应当向其交付涉案房屋，原告未交存物业维修基金，不符合合同约定的条件也不符合相关行政管理的要求，被告不构成逾期交付。案涉工程受到恶劣天气和政府限制性行为和不可抗拒因素影响，工期延误，合同约定房屋交付时间也应当顺延。根据衡阳市气象局数据统计，2018年7月至12月降水天数85天，2019年度降水天数167天，合计降水天气252天，受上述恶劣天气影响，工程施工进度受到延误，根据国家卫生城市评审管理办法，衡阳市本轮创卫周期恰巧为2018年至2020年。被告为不影响市容市貌，按照政府相关要求，暂停涉案工程工地作业，基于这个影响，涉案工程进一步延误。M6地块背面的惜香路属于政府投资市政工程，该项工程进度缓慢，至今没有通车，导致水电管道铺设工程进度严重滞后，这个影响涉案房屋正常交付。退一步讲，即便构成逾期交房，那么原告主张违约金明显过高，应当适当予以合理确定。3、逾期天数计算过多，一方面，涉案房屋已经在2019年12月31日完成竣工验收备案，而原告至今未交存物业维修基金，且答辩人发出通知后仍未缴纳，至少从2019年12月31日之后期间不计入逾期天数。另外，正如答辩人提到的恶劣天气和政府限制性行为客观因素导致工期延误天数（至少252天）应当减去。关于约定违约金计算标准，我方认为过高，约定违约金明显超出实际损失，实际损失应当参照同地段同类房屋租金标准来确定，购房合同约定全部房价款日万分之三明显过高，应当适当减少。经审理查明：2018年7月4日，原、被告签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖补充协议》，约定：原告购买被告位于石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心（M6地块第四部分）71#120室房屋，总价款861230元。被告应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照已付房款中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款861230元。还查明，原、被告签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定：签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理转移登记前缴存物业维修资金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前缴存物业维修资金。买受人未按规定缴存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。2019年11月5日，涉案房屋竣工验收合格，2019年12月31日，涉案房屋办理竣工验收备案手续。2020年3月3日，被告书面通知原告收房。因为天气原因以及其他因素影响，涉案房屋未在约定的期限内即2018年12月31日前交房。2020年5月11日，原告缴纳专项维修资金7407元。上述事实有双方当事人陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、收据以及被告提交《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、衡阳气象局天气证明、交房通知书、交房须知等证据经庭审质证并在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖补充协议》,系双方当事人真实意思表示,未违反国家强制性法律法规的规定,应当依法认定为有效。根据合同约定的内容,被告应当在2018年12月31日前将经过竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告，但涉案房屋2019年11月5日竣工验收合格，2019年12月31日办理竣工验收备案手续，2020年3月3日，被告书面通知原告收房，被告已经构成违约，应当承担违约责任。被告辩称，因为天气原因以及创卫，不能施工，构成不可抗力，因此不构成违约的理由不能成立。被告请求对违约金予以适当调整，考虑本案的实际情况，本院酌情调整，确定违约金为万分之二。根据双方的约定，本院对被告的违约天数从双方约定的交房期限即2018年12月31日计算至被告通知原告收房之日即2020年3月3日，被告逾期428天交房，违约金计算为（861230×428×2‰）73721.29元。对原告主张的过高部分的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后三日日内向原告石世英支付违约金73721.29元；二、驳回原告石世英的其他诉讼请求。案件受理费2620元，财产保全费1100元，合计3720元，由原告负担1072元，由被告华耀城（衡阳）有限公司负担2648元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 刘 少 文审 判 员 唐  娟人民陪审员 屈 济 健二〇二〇年十一月十日书 记 员 欧阳承敏附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。