苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7838号原告（反诉被告）：周雪明，男，1984年6月26日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：姬永强、蔡蕲，江苏益友天元律师事务所律师。被告（反诉原告）：奚红，女，1992年10月8日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：叶芳妹，上海段和段（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萍，上海段和段（苏州）律师事务所实习律师。原告周雪明诉被告奚红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，由审判员杜荣尚适用简易程序公开开庭进行了审理，审理中，奚红提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）周雪明及其委托诉讼代理人姬永强、蔡蕲，被告（反诉原告）奚红的委托诉讼代理人叶芳妹、张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周雪明向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除，押金13000元不予退还；2.被告支付违约金84962元；3.诉讼费用由被告负担。审理中，原告将诉讼请求变更为：原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除，同意退还押金13000元，放弃主张违约金。事实和理由：2017年4月27日，其与被告签订租赁合同，其将位于苏州吴中经济开发区商铺出租被告，租赁用途为家电展示。在租赁期间，被告未经其书面同意转租给案外人，且多次逾期缴纳租金，其于2020年8月19日发函解除合同，后其收回了商铺。被告奚红辩称，原告知晓被告转租，原告据此于2020年8月19日发函解除合同系违法解除，但其同意双方租赁于该日解除。请求法院依法判决。反诉原告奚红向本院提出诉讼请求：1.反诉被告周雪明退还押金13000元；2.反诉被告周雪明支付违约金84962元；3.反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：反诉被告于2020年8月19日发函解除合同系违法解除，应按约支付违约金84962元，并退还押金。反诉被告周雪明辩称，反诉原告未经其同意转租，且拖欠租金，其享有合同约定的解除权，系合法解除，同意退还押金13000元，不应支付违约金。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，周雪明（甲方，出租方）与奚红（乙方，承租方）签订《租赁合同》，甲方将自有的坐落于苏州市吴中经济开发区郭巷街道翡丽湾花园1-101室面积约145平方米商铺出租乙方经营使用，用于经营家电展示，租期自2017年7月10日至2022年7月9日，装修免租期自2017年4月27日至同年7月9日，自起租日起每满十二个月为一个租赁年度，第一、二、三、四租赁年度租金分部为16万元、16万元、16.8万元、17.64万元，押金1.3万元，第一年租金分两次支付2017年5月3日支付8万元，2017年12月10日支付8万元，第二年度租金于2018年6月10日支付8万元，于12月10日支付8万元，第三年度租金于2019年6月10日支付8.4万，于12月10日支付8.4万元，第四年度租金于2020年6月10日支付8.82万元，于12月10日支付8.82万元。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日须支付甲方应付而未付金额的0.1%作为滞纳金，超过三十日未付，且非甲方原因视为乙方自动退租，甲方有权通知乙方解除合同，通知到达后七日内合同解除，若造成损失大于违约金金额的另行赔偿，甲方无须对乙方的装修作出补偿。第十一条第四款约定，在租赁合约期内乙方在甲方书面同意的情况下拥有分租及转让权。第十三条约定：1、甲方违反合同提前解除合同，应向乙方承担五年租金总额10%的违约金并依照评估价值补偿乙方装修费用。2、乙方违反本合同提前解除合同的，应向甲方承担五年租金总额10%的违约金，甲方对乙方的装修不予补偿，并有权要求乙方对装修拆除或保持原状。合同就其他事项进行了约定，落款出租方、承租方均签名。2018年1月10日，奚红将涉案商铺整体转租给案外人，案外人用于经营面包烘焙。奚红按约支付了押金1.3万元。2020年7月10日至2021年7月9日租赁年度，上半年度租金按约定应于2020年6月10日前支付8.82万元，双方约定减免为8.5万元，周雪明多次催讨，奚红于2020年7月27日支付2万元，余款6.5万元未支付，奚红于2020年8月15日向周雪明微信表示，向次承租人收回房屋，承诺于8月份支付房租，周雪明微信表示要收回房屋，为此双方发生争议，2020年8月19日，周雪明微信向奚红发送《解除房屋租赁合同书》，以奚红未经周雪明同意转租，违反合同约定，要求：1、解除双方租赁合同；2、奚红于2020年8月20日前通知现在租客搬离涉诉房屋，否则强制收房。2020年8月23日，周雪明再次将上述解除合同书邮寄奚红。审理中，周雪明表示，其于2020年8月份先发函要求次承租人腾空，次承租人腾空后，其强行将大门锁剪开收回房屋，后又被奚红锁起来，反复多次，最后于2020年9月1日将大门打开，奚红没有再锁门，收回房屋时，里面有两台空调，现在暂时由其保管，同意返还。目前房屋已另行出租。押金13000元同意退还，违约金不再主张。奚红陈述，周雪明发函解除后其没有再去管理涉案房屋，对于周雪明收回房屋时间不详，两台空调要求周雪明交还，其他物品不要了。审理中，周雪明与奚红一致确认，双方租赁合同于2020年8月19日解除，截至周雪明收回房屋日，租金已结清，关于两台空调双方均表示自行交接。以上事实，有周雪明提供的房屋租赁合同、微信聊天记录、解除租赁合同通知书及邮寄凭证，奚红提供的微信聊天记录，及本案庭审笔录、谈话笔录予以证实。本案双方争议为周雪明于2020年8月19日以转租为由发函解除合同是否合法。奚红认为，周雪明知道其将房屋转租，为此提供双方于2019年6月13日至2020年7月聊天记录，该聊天记录中可以推断出租人明知转租事实，故周雪明以此为由解除系违法解除，构成根本违约，但其认可合同于2020年8月19日解除。周雪明陈述，2018年6月19日，其发现店铺由家电展示变为经营面包房，其微信询问奚红，对方回复是和朋友合作经营面包房，奚红并没有告知转租。由于奚红拖欠房租，其于2020年8月份到涉案房屋找面包房老板谈话才了解房屋被转租，奚红提供的双方2019年6月13日至2020年7月聊天记录，奚红并没有明确表示是转租，其仍然以为是奚红和其合伙人内部关于租金分配争议，其并不知晓房屋转租事实。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。周雪明与奚红于2017年4月27日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。本案因奚红拖欠租金引发双方争议，为此周雪明微信催讨租金时也表示要收回房屋，即隐含解除双方租赁，之后于2020年8月19日发函解除，一方面奚红提供的证据不足以认定周雪明明知转租，另一方面奚红虽然认为对方为违法解除，但此时仍然未缴纳拖欠租金，在此情况下，周雪明解除双方合同，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以认定，双方一致确认解除时间为2020年8月19日，本院予以认定。奚红辩称周雪明为违法解除合同，依据不足，本院不予采信，据此奚红反诉主张违约金，于法无据，本院不予支持。周雪明同意退还押金13000元、不再主张违约金，均系其真实意思表示，本院遵其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、周雪明与奚红于2017年4月27日签订的《租赁合同》于2020年8月19日解除。二、周雪明于本判决生效之日起十日内退还奚红押金人民币13000元。三、驳回反诉原告奚红其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币2002元，由被告奚红负担。反诉案件受理费减半收取人民币1125元，反诉原告奚红负担976元，反诉被告周雪明负担元149元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  杜荣尚二〇二〇年十一月九日书记员  单 文