上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30833号原告：福建龙溪轴承(集团)股份有限公司，住所地福建省漳州市。法定代表人：陈晋辉，董事长。委托诉讼代理人：黄恩泽，福建簪华律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴跃团，福建簪华律师事务所律师。被告：张人敏，女，1988年4月7日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：吉建亮，上海创远律师事务所律师。原告福建龙溪轴承(集团)股份有限公司(以下简称福建龙溪公司)与被告张人敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。审理中，经本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限一个月。原告福建龙溪公司的委托诉讼代理人黄恩泽、被告张人敏的委托诉讼代理人吉建亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福建龙溪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年4月1日至2020年5月31日期间欠付的租金计609,840元；2.判令被告支付违约金，按照日租金的15%支付自2020年4月1日至实际支付之日止。事实和理由：2016年10月12日，原、被告就上海市静安区太阳山路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日止，租金为每月46,880元。被告多次拖欠支付租金，2017年4月起欠付租金至今。原告经与被告多次协商未果，现诉至法院，要求判如所请。被告张人敏辩称，确认欠付原告2017年4月1日至2020年5月31日租金计609,840元，认为违约金金额过高，恳请法院调整至日万分之二标准计付。理由：2019年11月4日，被告曾向原告出具《还款计划》，约定2020年3月31日前还清2019年7月前房款，2020年6月30日前还清2019年12月前房款，故违约金应自2020年6月1日起算，且原告主张的违约金标准过高，恳请法院依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.房屋权属性质及其状况。系争房屋权利人为原告福建龙溪公司。2.原、被告租赁合同的缔约过程及约定内容。2016年10月12日，原告(甲方，出租方)和被告(乙方，承租方)就系争房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为416.56平方米，房屋用途为住宅；甲乙双方约定，甲方于2016年10月12日前向乙方交付系争房屋，租赁日期自2017年1月1日起至2021年12月31日止；月租金为46,880元，乙方每三月为一期向甲方支付租金，每期提前七日支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的15%支付违约金；甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金计46,880元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同另对其他内容进行了约定。3.租赁关系的履行情况。庭审中，被告确认未支付2017年4月1日至2020年5月31日期间租金合计609,840元。因新冠疫情影响，原告已主动免除两个月租金计93,760元，故仅要求被告支付上述期间段租金合计609,840元。2019年8月1日，原告曾以快递方式向被告寄送《租金催缴函》，载明：1.2018年度未交租金，尚欠2018年第四季度房屋租金137,440元；2.2019年度未交租金，2019年前三季度应缴房屋租金421,920元，截止2019年7月30日未缴交；3.违约金，2018年第四季度至2019年第三季度合计拖欠租金559,360元，自2018年9月24日起至2019年7月30日违约天数共310天，应支付违约金71,260.93元。请于2019年8月15日前缴纳房屋租金及违约金共计630,620.93元。2019年11月4日，被告出具《关于上海中海万锦城6套房屋还款计划》，承诺：1.于2020年3月31日前还清2019年7月前房款；2.于2020年6月30日前还清2019年12月前房款；3.其余房款照付。原告表示收到该还款计划，但未提异议。庭审中，原告明确仅要求法院判如所请，不要求法院解除原被告之间签订的租赁合同；原告坚持认为自2017年3月24日起，被告即连续拖欠房屋租金，故违约金应自2017年4月1日起按照日租金(46,880×12个月/365天×15%计231.19元/日)计算至实际支付之日止；被告认为，根据被告出具的还款计划，应自2020年6月30日被告未实际支付房款之日起按照日租金的万分之二计算违约金。审理中，被告表示欲与原告进行调解，后因双方未达成一致调解意见致调解不成。本院认为，原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，被告每三月为一期向原告支付租金，每期提前七日支付，逾期支付的，逾期一日，则需按日租金的15%支付违约金。庭审中，被告确认未支付租金金额计609,840元，原告主张被告予以支付，具有合同和事实依据，本院予以支持。关于违约金，在实际履约过程中，被告长期拖欠租金等费用不付，违反了双方的合同约定，显属不当，故被告除应及时向原告支付拖欠费用外，还应承担相应的责任。原告主张按照合同约定按日租金的15%(即每日231.19元×违约实际天数)支付违约金，被告则认为，原告主张的违约金标准过高，应以欠付租金为基数，按照日万分之二为标准计付自2020年4月1日起至2020年5月31日。本院认为，以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利。但合同自由并不是绝对的，《合同法》赋予当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，以实现合同自由与合同正义之间的平衡。原告于2019年8月1日向被告寄送的《租金催缴函》，在该函件中，原告仅向被告主张自2018年9月24日起的违约金，该行为系其对自身权利之处分，本院认为以原告自认之违约日期为计算起点为宜。由于违约金兼具惩罚性和补偿性，本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素，酌情调整违约金计付方式为按照每日120元为标准计算自2018年9月24日起至实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告张人敏应于本判决生效之日起十日内支付原告福建龙溪轴承(集团)股份有限公司租金计609,840元；二、被告张人敏应于本判决生效之日起十日内支付原告福建龙溪轴承(集团)股份有限公司违约金(按照每日120元标准计算自2018年9月24日起至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,508.50元(原告已预缴)，减半收取计6,754.25元，由被告张人敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年十一月五日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。