山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终5542号上诉人（原审原告）：鱼台中达市场管理有限公司，住所地鱼台县经济开发区**中达商贸城**楼**商铺，统一社会信用代码91370827MA3C0LJ79G。法定代表人：卢刚，经理。委托诉讼代理人：张成，山东邦治律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：马娟，女，1980年2月10日出生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：刘强，山东英辩律师事务所律师。上诉人鱼台中达市场管理有限公司因与被上诉人马娟房屋租赁合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院(2020)鲁0827民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鱼台中达市场管理有限公司上诉请求：一、依法撤销鱼台县人民法院(2020)鲁0827民初1250号民事判决书，依法改判或者发回原审法院重新审理。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误。一、原审法院认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》合法有效，不存在任何合同无效的情形。(1)案涉中达商贸城是由案外人鱼台豪达置业有限公司开发建设的，并于2013年12月11日取得建设工程规划许可证及其他合法证件，属于合法建筑。(2)市场建成后为了方便经营管理，案外人鱼台豪达置业有限公司将案涉中达商贸城的管理权委托给上诉人，由上诉人代表案外人鱼台豪达置业有限公司与商户签订合同，收取管理费及租赁费，案涉《商铺租赁合同》是由上诉人与被上诉人签字、盖章认可的合同，属于双方的真实意思表示，并且上诉人对案涉商铺因授权而具有管理权及出租利，因此前述合同属于合法有效的合同。(3)上诉人是经由案外人鱼台豪达置业有限公司授权后对市场进行管理及对外出租的，因此收取的租金及管理费最终需交由案外人鱼台豪达置业有限公司入账核算，上诉人与案外人鱼台豪达置业有限公司是委托关系，而在委托关系中受托人有权以自己的名义在委托人授权范围内行使权利履行义务，亦可以以自己的名义代表委托人对外签订合同行使权利履行义务。根据《合同法》第403条第2款的规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”可知，只有在受托人以自己的名义独立行使受托事项时因委托人的原因对第三人不履行义务时，第三人才有权在受托人披露后选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，而结合本案，上诉人作为受托人已经向第三人即被上诉人完全履行了合同义务，因此本案中上诉人作为签订《商铺租赁合同》的主体是租赁合同的合法当事人。而原审法院却以案涉《商铺租赁合同》中约定《中达家具建材城物业管理协议》属该合同的组成部分，以及上诉人认可代收租金等事实即认定上诉人不是案涉《商铺租赁合同》的当事人属于对事实认定的错误。(4)上诉人是基于的租赁关系诉请要求被上诉人履行相应的合同义务，而非是基于所有权要求被上诉人履行返还义务，因此上诉人只需要举证证明与被上诉人存在合法有效的租赁关系即可，而无需证明对案涉租赁物拥有所有权。2、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》中明确约定了管理费的收取标准，上诉人向被上诉人主张管理费，依据的是合同请求权，是为了维护自身权益而行使的权利。上诉人已经履行了物业服务内容，被上诉人应当依据合同约定支付管理费，也是被上诉人的义务，被上诉人如果违反合同约定的付款义务，上诉人即有权行使合同赋予的请求权要求被上诉人支付管理费。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条中关于“书面催交”的规定属于倡导性规定，并非强制性规定，其立法目的在于督促物业公司积极行使权利而非是强加于物业公司的附加义务，如果将其理解为强制的诉讼前置程序，是对上诉人诉讼权利的限制，若仅依据上诉人未进行书面催交，就予以驳回，上诉人只有重新书面催交，限期交纳后业主仍不交纳的，上诉人才能通过诉讼途径维护自己的合法权益，这不仅浪费司法资源、降低司法效率，也违法了立法的目的，因此“书面催交”并非诉讼的前置程序，原审法院属于对该法条的扩大解释，违背立法目的，损害上诉人的合法权益。3、综合上述两点，上诉人与被上诉人就租金及管理费在《商铺租赁合同》中做了详细的约定，并且上诉人与被上诉人均为合同中签字、盖章的合法当事人，并且签订合同均属于双方真实意思表示，因此依据《商铺租赁合同》足以认定本案案件事实，不存在证据不足的情形，原审法院认定事实不清。二、原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的租赁关系事实清楚，证据确实充分，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”以及第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。”依据前述法律规定，上诉人与被上诉人之间目前属于不定期租赁合同，上诉人有权主张解除合同，要求被上诉人支付占用商铺期间的租金及管理费。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请二审法院在查明事实的基础上依法裁判，支持上诉人的全部上诉请求。马娟辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，证据确实充分，理应维持一审判决，驳回鱼台中达公司上诉。1、中达公司并不是物权所有人，在本案当中其不具有对外出租的主体资格，涉案建筑豪达置业有限公司、以及中达公司并不具有建筑物的合法有效证件，其不能证明为合法建筑，且在一审当中中达公司并未举证相关证据。2、豪达置业有限公司与中达公司之间并未有真实有效的授权，无论是在签订合同之时，还是在双方出现问题之后均没有相关的授权。只是在诉讼后一方当事人提出存在的法律问题后，中达公司向法院出具了一份伪造的授权书，但是落款时间为2020年，同时近两次诉讼所提供的的版本均不相一致，再结合两公司之间的利害关系，足以证实两公司之间并不具有真实的授权。从合同载明的甲方主体落款和物业协议，以及代收租金等事实，中达公司仅是物业管理的主体，系租赁合同的组成部分，代为收取租金。对于租赁费中达公司无权向被上诉人主张。3、对于租赁合同，作为出租方其主张的基础系基于物权，同时为证实租赁合同真实有效，作为出租方必须具有物权以及合法的租赁权，仅用一份租赁合同无法证实中达公司是否享有物权以及合法的租赁权。4、关于合同期内管理费，管理费是物业合同纠纷，双方之间具有独立的物业管理合同，物业管理在租赁合同中仅是权利义务的组成部分，并不是租赁合同主体的组成部分。中达公司不应在租赁合同纠纷中主张，且其物业合同并未尽到管理职责，中达公司应以物业管理合同纠纷另行主张权益。同时，物业合同到期后，双方已不具有物业相关的权利义务，以及中达公司未于管理，期满之后的管理费，中达公司更无权主张。5、一审法院适用法律正确，本案中达公司主体不适格，其不是租赁合同标的物的物权人，也不是所谓使用权的主体，其无法成为租赁合同的相对方，更无法成为所谓的不固定期限的租赁合同的相对方。6、对于租赁合同届满后的占用费，双方已不具有任何合同关系，中达公司不是物权所有人，其无权基于物权向被告主张占用费。合同条款中约定逾期不撤离的，视为被告放弃商铺，甲方有权自行处理，与豪达置业有限公司已将房屋收回并转给他人，能相互印证被上诉人已将房屋交付给物权人。再结合物权人主体混乱，真正物权所有人拒收房屋，涉案房屋并不在被上诉人控制之下，上诉人主张占用费无事实基础，不应支持。7、关于要求被上诉人立即搬离占用商铺，并将商铺恢复原状的问题，首先，上诉人并不是物权所有人，上诉人无权基于物权主张搬离、恢复原状并返还给上诉人。其次，案外人之间的转让约定无法约束适用于本案上诉人、被上诉人。最后，被上诉人的所有装修系仅出租方同意，且对装修及费用进行了验收和补贴，被上诉人不负有恢复原状的义务。鱼台中达市场管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求法院判令被告支付原告合同期内管理费4585.93元及租赁费8950.43元；3、要求被告按照原合同的租金及管理费的价格支付无权占用期间的占用费（自2018年10月1日起计算至实际返还商铺为止。）；4、依法判令被告搬离占用商铺，并将占有商铺恢复原状，返还原告；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月4日，鱼台中达市场管理有限公司（出租方）与马娟（承租方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商铺位于中达家居建材城10号楼7间（商铺编号为B-01、02、03、05、06、07、08号，总面积845.8平方米）商铺。租赁期限自2016年5月1日至2018年9月30日（满十二个月为一年）。10日，双方又对标的物10号楼B-09、10号（面积205.96平方米）签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2016年8月10日至2018年9月30日（满十二个月为一年）。2018年6月25日，双方再次对标的物10号楼B-11、12、13号（面积433.96平方米）签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2018年1月1日至2018年9月30日（满十二个月为一年）。上述合同第四条约定了租金及免租期、保证金、物业费及收费标准等。……第十条约定《中达家居建材城物业管理协议》属本合同的组成部分。该合同加盖了鱼台中达市场管理有限公司的印章，代表（签字）处系王洪图个人签名。马娟在乙方（签字盖章）处签名并按捺了手印。另查明，鱼台中达市场管理有限公司属于自然人独资，股东及法定代表人均是卢刚，其经营范围包括普通商品贸易市场管理；公司自有房地产经营等。王洪图系鱼台豪达置业有限公司法定代表人。鱼台中达市场管理有限公司与马娟在本案中均认可涉案商铺为鱼台豪达置业有限公司所有。一审法院认为，鱼台中达市场管理有限公司主张解除与马娟签订的《商铺租赁合同》，其前提是涉案《商铺租赁合同》为合法有效，对此，鱼台中达市场管理有限公司应当承担相应的举证责任：1.证明谁是涉案商铺的物权人，用以确认租赁合同的当事人，明确双方权利义务。2.证明涉案商铺为合法建筑。因为房屋租赁合同标的物违法合同就无效，国家不允许合同当事人履行内容违法的合同。本案中，鱼台中达市场管理有限公司只提供了其与马娟签订的《商铺租赁合同》，该合同虽然有鱼台豪达置业有限公司法定代表人王洪图的签字确认，但显然不能证明涉案商铺的物权，也不能确认涉案《商铺租赁合同》为合法有效。根据涉案《商铺租赁合同》中约定《中达家居建材城物业管理协议》属该合同的组成部分，以及鱼台中达市场管理有限公司认可代收租金等事实，故本院确认鱼台中达市场管理有限公司不是租赁合同的当事人，而是代租赁合同中租赁物权人收取租金。鱼台中达市场管理有限公司无权依据涉案《商铺租赁合同》行使出租人的权利，其相应之主张无依据，本院不予支持。关于鱼台中达市场管理有限公司主张的物业费问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，鱼台中达市场管理有限公司除应当提供收取物业费的依据外，还应提供其已经向马娟书面催交的证据。本案中，鱼台中达市场管理有限公司该项主张主要证据不足，本院不予支持。综上所述，鱼台中达市场管理有限公司的诉讼请求，主要证据不足，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：驳回原告鱼台中达市场管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费69元，由原告鱼台中达市场管理有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、鱼台中达市场管理有限公司是否有权请求解除合同，要求马娟搬离房屋、恢复原状，并主张合同期内的房屋租金和合同到期后的涉案房屋占用费；二、应否支持鱼台中达市场管理有限公司主张的物业管理费。关于第一个焦点问题，涉案商铺租赁合同系鱼台中达市场管理有限公司以自己名义与马娟签订，约定了双方作为出租方与承租方的权利义务。且该商铺租赁合同不违反法律禁止性规定，应为有效合同。鱼台中达市场管理有限公司依据该协议提起本案诉讼主张相关权利，主体适格，一审判决驳回其全部诉讼请求不当。对于鱼台中达市场管理有限公司的各项请求，分析如下：首先，鱼台中达市场管理有限公司与马娟签订的涉案商铺租赁合同现已到期，双方并未续签合同，且马娟未履行继续交纳商铺使用费的义务，故鱼台中达市场管理有限公司主张解除合同，应予支持。其次，在双方商铺租赁合同解除的情况下，鱼台中达市场管理有限公司作为合同的出租方，有权依据合同要求马娟向其返还涉案商铺，故对于鱼台中达市场管理有限公司请求马娟向其返还商铺的请求，本院亦予以支持。再次，鱼台中达市场管理有限公司请求马娟将涉案房屋恢复原状，但其并未明确其商铺原状具体是什么状态，并且其也未对其原状的状态举证证实，因此，其该项诉讼请求不明确，本院对此不予处理。第四，关于鱼台中达市场管理有限公司主张的合同期内的租金，其与马娟签订了三份商铺租赁合同，马娟仅交清了其中两份合同约定的租期内的租赁费，对于鱼台中达市场管理有限公司主张的马娟欠交的另一份合同对应的租赁费，该份合同约定一年的租金为10806元，合同约定的租期为2018年1月1日至2018年9月30日的9个月，故对应的租金应为8105元，马娟应将该8105元租金交付给鱼台中达市场管理有限公司。对于鱼台中达市场管理有限公司多主张的部分，本院不予支持；第五，双方商铺租赁合同到期后，马娟继续使用涉案商铺，依法应认定双方形成不定期租赁关系。鱼台中达市场管理有限公司按照不定期租赁关系向马娟主张合同到期后的房屋占用费，实际应为房屋使用费，依法亦应予以支持。对于房屋使用费的数额，双方签订了三份合同，1、租赁1、2、3、5、6、7、8号商铺的合同，根据合同约定，合同期限为2016年5月1日至2018年9月30日，共计29个月，租金共计46307元，故每个月平均租金应为1597元。在双方没有其他约定的情况下，合同到期后，马娟仍应按照1597元/月向鱼台中达市场管理有限公司支付合同到期后的房屋使用费，直至其向鱼台中达市场管理有限公司返还涉案商铺为止。2、租赁9、10号商铺的合同，根据合同约定，合同期限为2016年8月10日至2018年9月30日，共计26个月，租金共计11274元，故每个月平均租金应为434元。在双方没有其他约定的情况下，合同到期后，马娟仍应按照434元/月向鱼台中达市场管理有限公司支付合同到期后的房屋使用费，直至其向鱼台中达市场管理有限公司返还涉案商铺为止。3、租赁11、12、13号商铺的合同，根据合同约定，合同期限为2018年1月1日至2018年9月30日，共计9个月，如上所述，对应的租金共计8105元，故每个月平均租金应为900元。在双方没有其他约定的情况下，合同到期后，马娟仍应按照900元/月向鱼台中达市场管理有限公司支付合同到期后的房屋使用费，直至其向鱼台中达市场管理有限公司返还涉案商铺为止。关于第二个焦点问题，鱼台中达市场管理有限公司依据合同约定向马娟主张物业管理费，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，鱼台中达市场管理有限公司在提起诉讼前应向马娟就物业管理费进行书面催交，但其并未就此举证证实。因此，鱼台中达市场管理有限公司提起本案诉讼主张物业管理费不具备法定要件，本院对其该项请求不予处理，其可待书面催交后另行主张该项权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销鱼台县人民法院(2020)鲁0827民初1250号民事判决；二、解除鱼台中达市场管理有限公司与马娟分别于2016年9月13日、2016年9月13日、2018年6月25日签订的三份《商铺租赁合同》；三、马娟于本判决生效后十日内将位于鱼台县间（商铺编号为10#B-01、02、03、05、06、07、08、09、10、11、12、13号）商铺返还给鱼台中达市场管理有限公司；四、马娟于本判决生效后十日内向鱼台中达市场管理有限公司支付合同期内租赁费8105元；五、马娟于本判决生效后十日内向鱼台中达市场管理有限公司支付商铺租赁合同到期后的商铺使用费，分别按照1597元/月的标准自2018年10月1日支付至马娟返还编号为10#B-01、02、03、05、06、07、08的商铺之日止，按照434元/月的标准自2018年10月1日支付至马娟返还编号为10#B-09、10号的商铺之日止，按照900元/月的标准自2018年10月1日支付至马娟返还编号为10#B-11、12、13号的商铺之日止；六、驳回鱼台中达市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69元，由马娟负担25元，鱼台中达市场管理有限公司负担44元；二审案件受理费138元，由马娟负担50元，鱼台中达市场管理有限公司负担88元。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年十一月十八日法官助理韩飞法官助理刘洪信书记员计涵