广东省阳江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤17民终1670号上诉人（原审被告）：谭丽沙，女，1979年12月29日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：胡叶娟，女，1977年10月4日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：任勉妹，女，1976年4月15日出生，汉族，住广东省阳江市。上诉人（原审被告）：梁明卷，男，1977年5月24日出生，汉族，住广东省深圳市。被上诉人（原审原告）：曾庆想，男，1993年1月12日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：吴章平，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人谭丽沙、梁明卷因与被上诉人曾庆想车库纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谭丽沙、梁明卷上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回曾庆想一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由曾庆想承担。事实及理由：一、一审认定的事实不清。谭丽沙、梁明卷和曾庆想均系阳江市X丰投资有限公司在阳西县城开发建设的X丰现代城小区的业主,曾庆想名下物业为X丰现代城一期X街1幢Y号房,谭丽沙与梁明卷名下物业为X丰现代城一期十一街B幢N号房，谭丽沙、梁明卷自2014年8月14日签订《广东省商品房买卖合同》，2015年10月5日交楼，至今阳江市X丰投资有限公司未按合同约定时间为业主办理商品房权属转移登记手续，没有形成物权。二、一审适用法律不当。本案不应以《中华人民共和国物权法》第七十四条、第九十六条的法律规定处理，而应以《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失″之规定处理。谭丽沙、梁明卷与阳江市X丰投资有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》中明确约定“买受人的房屋仅作住宅使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途……出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”谭丽沙、梁明卷也是本小区业主，有权使用地面公共车库。对于公共车库加建围墙的车库，谭丽沙、梁明卷纯属为了停放自己的轿车，对其他业主根本不存在任何的不当行为，也没有改变用途性质，建围墙反而增加实体的美观。谭丽沙、梁明卷的车库围墙不属于违章建筑，没有影响城市容貌标准的问题，不属于相邻损害方面关系的纠纷，应成立业主委员会超过三分之二主业同意才可予以处理，而不是曾庆想个人起诉谭丽沙、梁明卷，曾庆想的诉讼主体不适格。谭丽沙、梁明卷在建车库承重墙部分尚不具备物权,不能适用《物权法》而应该适用《民法通则》。三、谭丽沙、梁明卷建围墙原因：1、在Z街*幢*号、*号、*号的门口都有外墙都有裂痕，即是二层楼的隔墙原先设计缺陷，在架空车库天台上面的隔墙，下面架空，上面5层住人，没有承重墙并存在严重的安全隐患。2、谭丽沙、梁明卷加了承重墙，为整个架空车库以及整栋楼都增加了支撑，增加了安全，消除了隐患。3、本区其它单元都没有设计架空，并都有承重墙。综上所述，请二审法院支持谭丽沙、梁明卷的上诉请求。曾庆想辩称：谭丽沙、梁明卷将属于八户业主共用的车库改建成专属自己使用的私人用房，严重侵害了包括曾庆想在内的其他业主的合法权益。谭丽沙、梁明卷在上诉状中提到关于法律适用的种种说法，没有任何法律依据及事实依据，且逻辑相当混乱。《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”根据该条规定，谭丽沙、梁明卷与曾庆想所购买的商品房虽然为未办理所有权登记，但都与开发商签订了商品房买卖合同，且已合法占有使用，应当适用物权法的相关规定。本案所涉纠纷并非是外墙使用纠纷，而是共有车库使用纠纷。谭丽沙、梁明卷混淆了业主重大管理权利和诉权的概念。物权法明确规定业主对侵害自己合法权益的行为享有诉权，而并不需要三分之二业主同意。谭丽沙、梁明卷在共有车库区域内加建围墙和卷闸门，妨害了曾庆想在内的业主使用和管理该共有车库。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。曾庆想向一审法院起诉请求：一、谭丽沙、梁明卷立即拆除车库围墙和卷闸门，恢复车库原状；二、诉讼费由谭丽沙、梁明卷承担。一审法院认定事实：曾庆想、谭丽沙、梁明卷均系阳江市X丰投资有限公司在阳西县城开发建设的X丰现代城小区的业主，曾庆想名下物业为X丰现代城一期X街1幢Y号房，谭丽沙与梁明卷名下物业为X丰现代城一期十一街B幢N号房，曾庆想与谭丽沙、梁明卷的房屋属同幢联排住宅，该幢房屋建在同一平台上层,平台下设架空层为公共车库。曾庆想因发现谭丽沙、梁明卷在其二人共有的K号房屋位置临近的架空层处加建了两面墙，围蔽成一个单独车库并安装了卷闸门锁为其家专用，遂向所在小区的物业服务公司阳西县安联物业管理有限公司投诉。阳西县安联物业管理有限公司经核实情况后，于2019年4月10日向梁明卷、谭丽沙发出《整改通知书》，指出其在公共地方的架空车库改造私人车库，严重侵占其他业主权益，责令于2019年4月17日前恢复原状，该《整改通知》并张贴于K号的房屋门口墙面处。但其后谭丽沙、梁明卷一直未予拆除加建的墙面及卷闸，至今占用该车库位置，致使其他业主无法如常使用架空层车库。曾庆想与同幢联排房屋另一业主陈世朋（另案起诉）遂以谭丽沙、梁明卷侵占公共车库为由以各自名义提起民事诉讼。一审法院认为：曾庆想以同一住宅小区本栋建筑物内的其他业主身份提起本案诉讼，主张邻近房屋业主谭丽沙、梁明卷在本栋建筑物内架空层的公共车库区域擅自加建围墙、卷闸门围蔽车库占为私用，诉请事由涉及业主之间就车位、车库的权属、使用、收益等发生的纠纷，故本案案由应定为车库纠纷。本案的争议焦点为：一、曾庆想主体资格是否适格；二、谭丽沙、梁明卷的行行是否构成对包括原告在内的其他业主合法权益的侵害，曾庆想请求判令谭丽沙、梁明卷拆除车库围墙及卷闸门，恢复车库原状，应否予以支持。关于第一个焦点问题。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。各共有权利人依照法律、法规和管理规约有权合理使用，但使用时不得侵害他人的权利。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，上述车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，谭丽沙、梁明卷加建墙面、加装卷闸门围蔽独立车库所占用的架空层位置恰为小区建筑区划内的公共车库，属全体业主的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的规定，共有人对共有物的共同管理包括对共有物的保存、改良及利用。曾庆想起诉请求拆除谭丽沙、梁明卷在本栋建筑物架空层建造的墙面及卷闸门，系为防止共有物权利丧失或受限而行使的保存行为，该行为系主张对共有物进行保护和排除妨害，其他共有人的利益不会因此行为而受损。根据上述法律的规定，各共有人都有管理的权利和义务，共有人对共有物的保存行为可以单独进行，不需要先经过其他共有人同意。曾庆想作为X丰现代城一期X街1幢Y号房屋的业主，系建筑物区分所有权的共有权人，其提起诉讼主张对共有车库排除妨害系其作为共有人享有的、可单独行使的合法诉权，故应认定其系适格原告。谭丽沙、梁明卷辩称曾庆想未经业主委员会超过三分之二的业主通过或业主委员会授权不具有起诉的主体资格，理据不足，一审法院不予采纳。关于第二个焦点问题。如前所述，案涉建筑区划内的架空层公共车库归属全体业主，谭丽沙、梁明卷未经许可在该处加建墙面、加装卷闸门围蔽独立空间用于停放自家车辆，明显改变了该共有车库部分的用途，系擅自占用、处分共有部分的行为，且经小区物业公司通知相关行为违反管理规约后未予拆除加建物，应认定谭丽沙、梁明卷侵害了包括曾庆想在内的其他业主的合法权益，妨碍了他人对公共车库的使用。现曾庆想请求谭丽沙、梁明卷拆除在公共车库处加建的墙面及卷闸门，恢复车库原状，一审法院依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十四条、第八十三条、第九十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第十四条第一款、第十五条第（四）项的规定，判决如下：限谭丽沙、梁明卷在本判决生效之日起十日内拆除其加建于X丰现代城一期十一街1幢架空层公共车库的两面围墙及一面卷闸门，恢复车库原状。一审案件受理费50元，由谭丽沙、梁明卷共同负担。二审中，各方当事人没有新证据提供。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：谭丽沙、梁明卷在其X丰现代城一期十一街1幢架空层公共车库的加建的两面围墙及一面卷闸门未经当地政府相关规划、住建部门审批。本院认为：曾庆想以谭丽沙、梁明卷侵占公共车库的加建的两面围墙及一面卷闸门损害其合法权益为由而提起本案请求拆除建筑物、恢复原状的诉讼。据本院查明，谭丽沙、梁明卷在其X丰现代城一期十一街1幢架空层公共车库的加建的两面围墙及一面卷闸门事前未办理相关的报建手续及取得政府有关部门的规划许可，属于违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”的规定，曾庆想提出的诉讼请求牵涉到违法建筑的处理，曾庆想应先向行政主管部门申请解决，一审法院受理本案并作出实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初1055号民事判决;二、驳回曾庆想的起诉。本案曾庆想已预交的一审案件受理费50元由一审法院予以退还；谭丽沙、梁明卷已预交的二审案件受理费100元由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二〇年十一月十六日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。