福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初7034号 原告：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市溪美街道成功街**，统一社会信用代码：91350583856303885A。 负责人：刘梅莲，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘群伟，男,1984年10月13日出生,该支行职员。 委托诉讼代理人：黄振裕，男,1967年1月12月出生,该支行职员。 被告：郭德柱，男，1981年8月21日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：肖丽玲，女，汉族，1980年11月15日出生，住福建省南安市。 被告：泉州金桥房地产开发有限公司，住，住所地福建省南安市官桥镇金桥开发区一社会信用代码：91350583611547910C。 法定代表人：徐伟福，该公司董事长。 原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农行南安支行）与被告郭德柱、肖丽玲、泉州金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告农行南安支行的委托诉讼代理人黄振裕、被告郭德柱到庭参加诉讼，被告肖丽玲、金桥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行南安支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的编号为×××36的《个人购房担保借款合同》；2.判令郭德柱、肖丽玲立即归还农行南安支行借款本金332588.86元及相应的利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利至2020年7月20日为7663.3元，之后的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；3.判令农行南安支行有权对郭德柱、肖丽玲提供的借款抵押物（南安市××镇××开发区××号楼××层××室的房产）拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.判令金桥公司对上述债务承担连带清偿责任；5.判令郭德柱、肖丽玲、金桥公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：郭德柱和肖丽玲为夫妻关系。2014年10月27日，郭德柱、肖丽玲、金桥公司与农行南安支行签订一份《个人购房担保借款合同》，合同编号×××36。合同约定郭德柱向农行南安支行借款45万元，期限为180个月，借款利率为中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%。采用按月等额本息还款的还款方式。借款用途：购买位于南安市××镇××开发区××号楼××层××室××商品房，并以该套房产设定抵押担保，农行南安支行和郭德柱、肖丽玲依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，预告登记证号：南房预（商）押字第0××3号，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。借款人的配偶肖丽玲出具共同还款承诺书，承诺为上述合同项下发放的借款承担共同还款责任。该笔借款同时由金桥公司提供阶段性保证担保，承诺自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。农行南安支行依约于2014年11月7日向郭德柱发放贷款45万元，期限到2029年10月6日。还款期间郭德柱屡次逾期还款，且自2020年1月份至7月份，仅还款二期，尚欠五期未还。截止2020年7月20日，尚欠农行南安支行贷款本金332588.86元及相应的利息、罚息、复利。郭德柱已严重违约，而肖丽玲未承担共同还款责任，金桥公司也未履行连带保证担保责任。根据《个人购房担保借款合同》第11.4条（2）的约定，郭德柱未按约定按期足额偿还借款，农行南安支行有权提前收回借款。 郭德柱辩称，对农行南安支行的诉请及事实和理由均无异议，但因疫情问题，导致其无法按期足额偿还案涉贷款，故请求农行南安支行以调解方式解决本案纠纷。金桥公司有通知郭德柱去交房，但其并未去办理交房手续，金桥公司也未通知郭德柱去办理房产证，对于金桥公司代偿还的29894.39元无异议。 金桥公司辩称，涉案房屋至今未办不动产权证和抵押登记，金桥公司并无过错，不应继续承担担保责任。涉案房屋分别于2014年9月、12月达到交房和办证条件，但经金桥公司屡次督促，郭德柱持续拖延不办。而办理抵押登记，亦是郭德柱和农行南安支行应共同履行的义务，农行南安支行怠于督促郭德柱、肖丽玲做好抵押登记的相关工作，存在过错，故在该项目已经结束多年后，金桥公司不应当承担担保责任。金桥公司因承担担保责任而向农行南安支行代偿的款项，有权向郭德柱、肖丽玲追偿。因郭德柱、肖丽玲断供，截止2019年12月30日金桥公司合计代还款本息共计29894.39元，此款项以及金桥公司因郭德柱、肖丽玲断供而向农行南安支行代偿的贷款本息，金桥公司均有权向郭德柱、肖丽玲追偿。 肖丽玲未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年10月27日，农行南安支行（贷款人、抵押权人）与郭德柱（借款人、抵押人）、肖丽玲（抵押人）、金桥公司（保证人）签订一份编号为×××36的《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为45万元，用于借款人购买位于南安市××镇××开发区××号楼××层××室的房产，购房合同编号×××12，借款期限180个月，自2014年11月7日起至2029年10月6日止；借款利率适用浮动利率，在基准利率基础上浮10%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月的20日；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；借款采用阶段性保证＋抵押方式，由阶段性保证人金桥公司提供保证担保，抵押人郭德柱、肖丽玲提供抵押担保；阶段性保证人金桥公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起二年；抵押人郭德柱、肖丽玲以南安市××镇××开发区××号楼××层××室提供抵押担保，抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。同日，肖丽玲作为共同还款责任人出具一张《共同还款承诺书》交农行南安支行收执，表示同意为借款人郭德柱与农行南安支行签订的编号为×××36号《个人购房担保借款合同》项下所发放的所有贷款承担共同还款的责任。 2014年11月4日，农行南安支行与郭德柱、肖丽玲到南安市房地产管理处办理了南房预（商）押字第0××3号《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为农行南安支行，预告登记义务人为郭德柱，房屋坐落于南安市××镇××开发区××号楼××层××室，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。 2014年11月7日，农行南安支行依约发放贷款45万元给郭德柱，用于支付郭德柱向金桥公司购买商品房的款项。《借款凭证》上载明：执行利率为7.205%，逾期利率为10.8075%，借款日期2014年11月7日，到款日期为2029年10月6日，等等。借款后，郭德柱于2018年6月20日起陆续出现逾期还款情况，金桥公司分别于2019年4月19日、2019年12月23日、2019年12月30日代郭德柱、肖丽玲偿还贷款本息14984.02元、7499.88元、7410.49元，共计代偿款项29894.39元，现该笔贷款仅还款至2020年2月20日，截至2020年7月20日，尚欠农行南安支行借款本金332588.86元及利息、罚息、复利7663.30元未还。另查明，郭德柱、肖丽玲于2005年2月24日登记结婚。 上述事实，有农行南安支行提供的其营业执照，郭德柱、肖丽玲的身份证复印件、结婚证复印件，金桥公司的营业执照复印件，《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》、《房屋预告登记证明》复印件，《借款凭证》、贷款还款汇总试算信息打印件、个人借款还款明细单打印件，金桥公司提供的保证金支付回单复印件等证据及农行南安支行的委托诉讼代理人、郭德柱在庭审中的陈述为证，郭德柱、肖丽玲、金桥公司均未对农行南安支行的上述证据提出异议并提交相反证据或反驳证据，视为对农行南安支行所提供的上述证据没有异议，上述证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院依法予以认定。 本院认为，农行南安支行与郭德柱、金桥公司、肖丽玲签订的《个人购房担保借款合同》主体适格，当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同签订后，农行南安支行依约发放贷款45万元给郭德柱用于支付其向金桥公司购买南安市××镇××开发区××号楼××层××室商品房的购房款。借款后，郭德柱自2018年6月20日起陆续出现逾期还款情况，其辩称系因疫情原因无法按期足额偿还贷款，本院不予采纳。因郭德柱违约，农行南安支行有权解除案涉《个人购房担保借款合同》，宣布借款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息，现农行南安支行请求郭德柱立即偿还尚欠借款本金332588.86元及相应利息、罚息、复利，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。该笔借款由肖丽玲向农行南安支行出具了《共同还款承诺书》，同意共同承担还款责任，故肖丽玲应对郭德柱的上述债务承担共同偿还责任。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，约定自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由阶段性保证人金桥公司提供保证期间二年的连带责任保证；办妥以农行南安支行为抵押权人的抵押登记手续之后，以郭德柱、肖丽玲购买的南安市××镇××开发区××号楼××层××室商品房为抵押财产作抵押担保。虽然农行南安支行与郭德柱到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，农行南安支行作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人办理抵押登记手续，并对抗未经农行南安支行同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。现农行南安支行的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人金桥公司对郭德柱、肖丽玲的债务承担连带保证责任，该保证尚在保证期间内，故农行南安支行请求金桥公司对郭德柱、肖丽玲的上述债务承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。金桥公司提供泉州晚报及公告栏上刊登的催促业主办理交房、房产权属登记公告，主张其不应继续承担担保责任，于法无据，本院不予采纳。农行南安支行要求拍卖、变卖郭德柱、肖丽玲的抵押财产，并以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。金桥公司承担保证责任后，有权向郭德柱、肖丽玲追偿。肖丽玲、金桥公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，农行南安支行的诉讼请求部分成立，应予支持；未成立的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条第一款第一项、第二项、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司南安市支行与郭德柱、肖丽玲、泉州金桥房地产开发有限公司于2014年10月27日签订的编号为×××36的《个人购房担保借款合同》； 二、郭德柱、肖丽玲应于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金332588.86元及利息、罚息、复利（其中截至2020年7月20日的利息、罚息、复利合计为7663.3元，之后的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定和合同的约定计算）； 三、泉州金桥房地产开发有限公司对郭德柱、肖丽玲的上述债务承担连带清偿责任；泉州金桥房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向郭德柱、肖丽玲追偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8050元，减半收取计4025元，由郭德柱、肖丽玲、泉州金桥房地产开发有限公司负担，应于本判决生效后七日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 李柳红 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 颜文靖 书 记 员 杨喜梅 附页： 一、判决适用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； …… 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地、地役权押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 6、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 7、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。