湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初3265号原告：高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司，住所地湖南省株洲市天元区天台路**神农太阳城****B415-2。负责人：李志宽，系公司总经理。委托诉讼代理人：余健，湖南银联律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉/撤回、增减、变更和承认诉讼/仲裁请求；代为进行和解/调解，代为上诉；代为签署和签收法律文书；代为申请执行并领受执行标的物。被告：株洲雏晓童装用品有限公司，住，住所地湖南省株洲市天元区橡果园长江南路**/div>法定代表人：康巧梅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：白龙飞，男，汉族，1986年3月13日出生，住武汉市武昌区，委托代理权限为特别授权，即代为提起反诉，代为出庭进行答辩，代为进行和解、调解，代为上诉，代为签收有关法律文书。原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司（以下简称高成（广州）物业株洲分公司）与被告株洲雏晓童装用品有限公司（以下简称株洲雏晓童装公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法由审判员文姝婷适用简易程序于2020年11月16日、11月18日公开开庭进行了审理，原告高成（广州）物业株洲分公司的委托诉讼代理人余健、被告株洲雏晓童装公司的委托诉讼代理人白龙飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高成（广州）物业株洲分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴的物业管理费本金18994.38元，违约金10448.22元（违约金自2019年12月10日按每日千分之五标准暂计算至2020年3月31日止，后续违约金自2020年4月1日开始计算至被告实际清偿之日止）；2.被告承担原告支出的律师费3000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月，被告株洲雏晓童装公司与原告签署《物业管理服务合同》一份（以下简称“合同”），依据合同约定，原告为被告租赁的位于株洲市天元区××路××号神农太阳城商业内圈一层Ａ104Ｂ号铺位提供物业服务。合同对物业管理服务内容、服务期限、物业费标准、缴纳期限、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告严格依约为被告提供物业服务。履约之初，被告尚能按约向原告缴纳管理服务费用。合同履行至2019年第三季度，被告因经营原因出现未按约支付出租方公司租金及原告物业费用情形，并在未与原告协商一致的前提下擅自撤离商铺，经原告多次催收联系未果。2019年11月29日，原告、出租方一并向被告邮寄《解除合同通知书》，双方物业服务合同关系于2019年12月9日正式解除。依据合同约定，被告须向原告补缴物业服务费本金18994.38元并支付相应的违约金。因此，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告株洲雏晓童装公司辩称：原告所述事实无异议，但是对解除合同认定的时间有异议。被告于2019年9月20日向原告送达了《撤柜申请书》，向原告明确表示不再履行房屋租赁协议，撤柜时间明确为2019年9月30日，且被告也愿意承担提前解约应支付的违约金。故合同解除的日期应为2019年9月30日，此后不应再继续计算物业服务费及违约金。被告在合同签订时已向原告支付了合同保证金29221.2元，该费用在撤店时已作为违约金抵扣。被告已支付相应违约补偿金，原告的诉讼请求无事实根据。经审理查明：被告株洲雏晓童装公司从株洲市优易经营管理有限公司处租赁位于株洲市天元区××路××号神龙太阳城商业内圈一层Ａ104Ｂ铺位，面积为487.02平方米。2018年8月15日，原告高成（广州）物业株洲分公司（甲方）与被告株洲雏晓童装公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同主要约定：甲方向乙方租赁的株洲市天元区××路××号神龙太阳城商业外圈一层Ａ104Ｂ铺位提供物业管理与服务；物业管理服务期限为2018年9月1日起至2021年8月31日止；物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米为人民币30元整，物业计租面积为487.02平方米，每月管理服务费14610.6元；电费为1.4元／度，水费单价为4.8元／立方米。合同以三个月为一个计费期，在本合同签订当日乙方应当预付管理费43831.8元。此后乙方应在上个计费期结束前15日以现金或转账方式向甲方缴纳下一计费期管理费，并同时缴纳上一计费期水费、电费等费用；在签订合同当日，乙方向甲方支付物业管理保证金29221.2元，物业管理保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本合同终止时，在乙方无任何违约的情况下无息返还乙方。如乙方违反本协议项下义务或因乙方原因而造成甲方任何损失的，甲方可自行决定直接在物业管理保证金中抵偿相应金额后通知乙方，保证金不足抵偿的部分乙方仍须对不足部分负责；违约责任：如乙方迟延缴交物业管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的5‰向甲方支付迟延违约金，至实际付清之日止。乙方逾期达二十日，甲方有权限制向乙方租赁物业供应电、水、中央空调、电话等设备设施。如逾期达三十日，甲方有权单方通知乙方终止合同并没收乙方的物业管理保证金。合同签订后，被告于2018年9月29日向原告缴纳了物业管理保证金29221.2元，于2018年9月29日缴纳物业管理费29221.2元、2018年12月29日缴纳物业管理费43831.8元、2019年1月9日缴纳物业管理费14610元、2019年4月26日缴纳物业管理费43831.8元、2019年7月10日缴纳物业管理费43831.8元，合计缴纳物业管理费175326.6元（缴纳物业管理费至2019年9月30日）。被告于2019年9月20日向出租方株洲市优易经营管理有限公司提出退场申请，并未再按合同约定向原告缴纳物业管理费。2019年10月11日，原告与株洲市优易经营管理有限公司向被告邮寄《最后一次催缴费用函》，催促被告按合同约定尽快缴清截至2019年10月11日所欠费用及滞纳金，若逾期未付，原告将按有关合同条款规定，视为被告已单方提前解约。2019年11月27日，原告与株洲市优易经营管理有限公司以被告未按时支付租金、物业管理费，未经同意擅自停止营业等多种违约情形，经多次沟通、书面发函，被告均未采取有效处理措施为由，向被告邮寄《解除合同通知书》，在通知书中明确原、被告之间的合同关系于2019年12月9日解除。另查明，原告因本案的诉讼事宜委托湖南银联律师事务所办理，原告因此支付本案律师代理费为3000元。以上事实有原、被告的工商登记信息、授权委托书(物业管理委托)、《物业管理服务合同》、株洲神农太阳城购物中心商铺现状检查表、铺位面积确认书、物业管理保证金收据、湖南增值税专用发票、《最后一次催缴费用函》、《解除合同通知书》、邮件交寄单、委托代理合同以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据？现具体分析如下：原告与被告签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应按照合同协议约定履行其义务。被告未按约按时足额向原告缴纳物业管理费的行为构成违约，应承担违约责任。本案中，因被告欠缴物业管理费，原告按照合同约定通过邮寄方式书面通知被告合同于2019年12月9日解除符合法律规定，故双方合同解除日期应为2019年12月9日。关于原告要求被告支付欠缴的物业管理费及违约金的计算。本院认为本案物业管理费应自2018年9月1日开始计算至2019年12月9日止，共计15个月零9日，被告应缴物业管理费为223542.18元【（14610.6元/月×15个月）+（14610.6元/月÷30日×9日）】，被告已实缴物业管理费175326.6元、物业保证金29221.2元。被告因未缴纳2019年10月1日至12月9日期间的物业管理费而存在违约行为，根据双方合同约定，如被告逾期缴付物业管理费达三十日，原告有权终止合同并没收被告的物业管理保证金，不足部分原告有权继续向被告追偿。现原告已将物业管理保证金29221.2元抵扣被告欠付的物业管理费，并要求被告支付抵扣不足部分的物业管理费18994.38元，符合双方的合同约定，本院对原告的该项请求予以支持。关于原告主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，双方当事人约定的违约金不能过分高于损失，原告主张按合同约定5‰每日计算违约金明显过高。被告提出双方约定的违约金过高，应适当减少的意见，本院予以支持。故本院认为自2019年12月10日起，违约金以欠付物业管理费18994.38元为基数按年利率6%的标准计算至清偿之日止较为适宜。关于原告要求被告支付律师代理费主张。原、被告双方在合同中约定“由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、邮寄费等费用。”因被告违约，原告为实现债权已经支付了律师代理费3000元，故原告的该项主张符合合同约定，本院予以支持。综上，本案经本院组织调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲雏晓童装用品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付截止至2019年12月9日的物业管理费18994.38元；二、被告株洲雏晓童装用品有限公司于本判决生效之日起十日内以欠付物业管理费18994.38元为基数，按年利率6%的标准向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付自2019年12月10日起至物业管理费清偿之日止的逾期利息；三、被告株洲雏晓童装用品有限公司于本判决生效后十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付律师代理费3000元；四、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费612元，减半收取计306元，由被告株洲雏晓童装用品有限公司负担207元，原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司负担99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文姝婷二〇二〇年十一月十八日实习法官助理范亚西书记员  何 婷附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。