天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初3359号原告：张俊魁，男，汉族，1975年8月6日出生，住天津市南开区。委托诉讼代理人：谢劲松，天津坻京律师事务所律师。被告：张凯，男，1985年3月13日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：郑敏杰，天津瀚洋律师事务所律师。被告：李娜，女，1984年10月3日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：郑敏杰，天津瀚洋律师事务所律师。第三人：天津市香园房地产经纪有限公司，住所地天津市河**紫金山路香水园**，统一社会信用代码91120103MA06HD8Q4R法定代表人：刘来，总经理。委托诉讼代理人：崔团结，男，该公司职员。原告张俊魁与被告张凯、李娜及第三人天津市香园房地产经纪有限公司（以下简称“香园房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊魁及其委托诉讼代理人谢劲松，被告张凯、李娜及其委托诉讼代理人郑敏杰，第三人香园房地产公司的委托诉讼代理人崔团结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊魁向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告张凯支付原告张俊魁违约金871200元；2.被告李娜对上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年1月18日，原告张俊魁与被告张凯在香园房地产公司居间介绍下，经友好协商签订《房屋买卖居间合同》（以下简称“合同”），合同约定“甲方（张俊魁）将名下位于天津市河西区××道××路××方（张凯），房屋成交价格为4606000元，合同签订当日乙方交付甲方购房定金50000元，2020年1月23日再次补交定金550000元；合同另约定，在合同履行期满之前，任何一方明确表示不再出售或不购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，守约方有权主张要求违约方支付成交价20%违约金，如甲方违约除应返还乙方已交付的定金外，还应赔付成交价20%违约金，如乙方违约则应赔付成交价20%的违约金（包含已交付的定金金额）。合同签订后，被告张凯于当日支付购房定金50000元，但是在2020年1月23日，张凯无正当理由拒绝交付后期的550000元定金，原告张俊魁通过中介公司了解到被告张凯不再继续履行合同；2020年2月18日，被告张凯致电原告张俊魁明确表示不购买案涉房屋。因原告张俊魁有对外出售房屋之需求并结合被告张凯表明不再购买案涉房屋的客观情况，2020年3月16日，原告张俊魁向被告张凯书面致函与其解除双方签订的《房屋买卖居间合同》。综上所述，原告认为，《房屋买卖居间合同》系原、被告双方经协商达成一致的，合同约定内容并不违反法律、法规等强制性法律规定，应属合法有效合同。合同各方应当按照合同约定内容履行各自义务受其制约，现被告张凯在无任何正当理由的情况下单方拒不履行合同内容属于根本性违约，理应承担违约责任；二被告系夫妻关系，故被告李娜应当对被告张凯对外所负债务承担连带清偿责任。张凯、李娜辩称，请求驳回原告的诉讼请求。被告是守约方，不应当承担违约责任。1.被告在购买房屋前，已告知第三人购房条件为不购买家中有人死亡的房屋，但是第三人及原告在签订合同前并未告知涉案房屋存在原告配偶非正常死亡的情况；2.原告在合同签订后，才告知房屋的真实情况，被告认为原告及第三人未向被告提供房屋的真实信息，导致被告错误的签订合同，被告作为守约方有权解除合同；3.原告退还定金以及其同意签订解除合同的行为，足以证明其签订合同时有过错，原告系违约方；4.原、被告之间的合同在2020年1月22日解除，被告解除合同并无过错亦未给原告造成损失；5.即使法院认定被告存在违约，违约行为确定之日应为2020年1月22日，认定房屋涨跌差价的时间点应以违约方的违约之日为基础，原告主张的违约金过高，违约金应下调。香园房地产公司述称，原告的诉讼请求与第三人无关，原、被告及第三人签订合同前，未约定涉案房屋内不能有家人非正常死亡、丧偶等情况。被告同第三人签订的经纪服务合同亦未有相关约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张俊魁提交的《房屋买卖居间合同》、微信聊天记录、录音资料、《解除劳动合同通知书》、《居民死亡医学证明书》、《房屋买卖业务合订本》、《天津市存量房屋买卖协议》、《天津市不动产登记薄查询证明》等证据的真实性本院予以确认；张凯、李娜提交的《房屋买卖居间合同》、《定金收条》、《解除劳动合同通知书》、微信聊天记录、录音资料等证据的真实性本院予以确认；香园房地产公司提交的《天津市房地产经纪服务合同》的真实性本院予以确认。本院结合当事人所提供的证据及当庭陈述，认定事实如下：2020年1月18日，张俊魁与张凯及香园房地产公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定张俊魁（甲方）及张凯（乙方）经香园房地产公司（丙方）居间介绍，自愿出售及购买天津市河西区××道××路××房屋，房屋成交价格为4606000元，张凯需于合同签订之日向原告交付定金50000元，于2020年1月23日需再次补交定金550000元。合同中第五条第三款约定：“甲方确认，该房屋在其本人及其共有权人持证期间，在房屋本体结构内曾发生自杀、他杀事件......”。合同中第六条第一款约定：“......如乙方违约则应赔付成交价20%的违约金（包含已交付的定金金额）......”。合同签订后，张凯于2020年1月18日向张俊魁支付定金50000元。张凯于2020年1月22日通过香园房地产公司经纪人崔团结告知张俊魁不再继续履行合同。2020年1月23日，张俊魁向崔团结发送微信聊天记录显示：“买房的人肯定不买我的房子了是么？”崔团结于当日回复称：“我今天又做工作了，确定了。”2020年1月23日，香园房地产公司经纪人崔团结向张凯转账50000元。崔团结同时向张凯发送微信聊天记录显示：“年后签一个解约协议。”庭审中，崔团结述称，该笔50000元转账并未经过张俊魁同意，其向张凯转账的原因系其认为服务存在瑕疵，其理解的张俊魁的婚姻状况是离异，而张俊魁的婚姻真实状况是丧偶。张凯分别于2020年2月18日、2020年3月17日与张俊魁电话沟通解除合同事宜未果。张凯自述不再继续履行的原因系2020年1月22日通过香园房地产公司知晓案涉房屋内有亲人去世的情况，张凯辩称于购买案涉房屋前曾口头告知香园房地产公司不能购买有亲人去世情况的房屋。香园房地产公司述称张凯并未于购买案涉房屋前口头告知其不能购买有亲人去世情况的房屋，且张凯与香园房地产公司于2020年1月18日签订的《天津市房地产经纪服务合同》中亦未有相关约定。崔团结于2020年1月22日向张俊魁了解到张俊魁前妻在医院去世，并将该情况告知张凯，张凯当天表示不再购买涉案房屋后，崔团结当天将张凯不再购买涉案房屋的情况告知张俊魁。经查，张俊魁前妻王丽，于2018年5月20日因重症肺炎合并呼吸衰竭在天津市第一中心医院去世。2020年3月14日，张俊魁向张凯邮寄《解除合同通知书》，张凯于2020年3月17日签收。《解除合同通知书》中载明：“......合同签订后，您于当日支付购房定金50000元，但是在2020年1月23日您未补交应交付的550000元定金，后通过中介公司了解到，您不再购买我名下房地产；2020年2月18日，您致电于我明确表示不再继续履行《房屋买卖居间合同》。考虑到我本人对外出售房屋之需求并结合您不再购买本人房屋的客观情况，现按照合同约定通知您：贵、我双方签订的《房屋买卖居间合同》正式解除。”2020年3月21日，张俊魁同案外人袁新越及天津正毅房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》，约定张俊魁将案涉天津市河西区××道××路××房屋出售给案外人袁新越，房屋成交价格为4100000元。2020年3月21日，案外人袁新越向张俊魁支付定金50000元。2020年4月15日，案外人袁新越同张俊魁签订《天津市存量房屋买卖协议》。2020年5月6日，涉案房屋登记为案外人袁新越所有。本院认为，当事人的合法民事权益应予保护。张俊魁与张凯、香园房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，张凯于2020年1月18日向张俊魁支付了定金50000元，张凯应按照合同约定于2020年1月23日前再次补交定金550000元。张凯于2020年1月22日以涉案房屋内存在亲人去世的情况为由明确表示不再购买涉案房屋，并通过香园房地产公司告知张俊魁。张凯辩称购买案涉房屋前曾口头告知香园房地产公司不能购买有亲人去世情况的房屋，香园房地产公司予以否认并提交其与张凯签订的《天津市房地产经纪服务合同》予以证明，张俊魁陈述称合同签订前张凯未向其询问相关情况。张俊魁前妻死亡地点系生前治疗的所在医院，并非在涉案房屋内。结合当事人提交的证据及当庭陈述，张凯抗辩其不存在违约行为的理由不能成立，张凯未按合同约定于2020年1月23日前再次补交定金550000元的行为构成违约。关于违约责任的承担，张俊魁起诉主张要求张凯按照《房屋买卖居间合同》约定承担房屋成交价20%的违约责任，张凯抗辩其未违约，但请求调整违约金。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定:“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”即约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于实际损失，张俊魁主张其于2020年3月21日将涉案房屋以4050000元的成交价另行出售给案外人袁新越导致其房屋差价损失为556000元，张凯提交贝壳网售房记录等证明同小区同时期市场成交价与涉案合同成交价差距不大。本院认为，认定涨跌差价的时间点应以违约方的违约行为确定之日为基础，结合当事人主张权利之日、合同约定的履行期限届满之日，以及双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌幅度等合理确定。本案中，张凯于2020年1月22日以涉案房屋内有亲人去世的情况为由通过香园房地产公司明确告知张俊魁不再购买该房屋，庭审中张俊魁亦表示其于当日收到上述通知，故2020年1月22日应为违约行为确定之日。张凯于2020年1月22日获知张俊魁前妻去世的信息后，于当日通过香园房地产公司告知张俊魁不再购买涉诉房屋。上述原因虽不构成可以解除合同的正当理由，但结合张凯抗辩其妻子李娜处于刚做完手术的状态，一定程度上符合大众情感认同。张凯于2020年1月22日通过香园房地产公司告知张俊魁其不再购买案涉房屋后，双方协商未果，张俊魁于2020年3月14日向张凯邮寄《解除合同通知书》告知其解除合同并于2020年3月21日将案涉房屋另行出售。具体到本案，对于张俊魁的诉请应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，结合本案实际，根据公平原则和诚实信用原则酌定违约金为150000元。按照双方合同约定，该150000元违约金包含张凯于2020年1月18日已向张俊魁支付的定金50000元，且庭审中原、被告对50000元定金折抵违约金均无异议。对50000元定金折抵后，张凯应向张俊魁赔偿违约金100000元。关于李娜的责任承担，《房屋买卖居间合同》系张俊魁与张凯及香园房地产公司签订，卖房人为张俊魁，买房人为张凯，根据合同相对性原则，李娜并非合同相对方，张俊魁对张凯的诉请主张系基于合同中违约责任的约定，张俊魁主张要求李娜承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告张凯赔偿原告张俊魁违约金100000元；二、驳回原告张俊魁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12512元，减半收取计6256元，由原告张俊魁负担5538元，由被告张凯负担718元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  赵超二〇二〇年十一月二十日书记员  孟婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。