贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔民终1014号上诉人（一审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行。住所地：遵义市红花岗区公园路**。负责人：吴静，该行行长。委托诉讼代理人：胡双林，贵州法渡源律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁胜娟，贵州法渡源律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：谢泽海，男，1968年12月30日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：毛油天，贵州牧心律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：遵义永泰房地产投资开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路**。法定代表人：刘永松，总经理。委托诉讼代理人：赵廷友，贵州大智律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行（以下简称建行红花岗支行）因与被上诉人谢泽海、遵义永泰房地产投资开发有限公司（以下简称永泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2020）黔03民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组织合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行红花岗支行向本院上诉请求：1.请求撤销一审判决,依法改判支持建行红花岗支行的诉讼请求;2.判令谢泽海、永泰公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定部分事实不清、适用法律错误。一、一审查明谢泽海支付购房款的方式为现金,仅出示《收款收据》，但并未查明现金的合法来源,属于事实认定不清。二、一审认定谢泽海系涉案商品房的消费者,将谢泽海对涉案房屋的权利定性为消费者物权期待权属事实认定错误，涉案执行标的为商业用房,非居住用房,不属于消费者生存权保护的范畴。三、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条认定谢泽海的物权期待权优先于建行红花岗支行的抵押权,属于法律适用错误，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，涉案房屋系商业用房,谢泽海不属于商品房消费者。四、一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行属于法律适用错误，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条，案涉《商品房买卖合同》系无效合同，在设立抵押权之后签订；谢泽海出示的证据并不能证明其在查封前合法占有涉案房屋，仅《收款收据》、租赁合同不足以证明房屋的交付及付款情况；谢泽海明知存在抵押而购买，未能过户存在过错。谢泽海辩称：一、一审法院认定事实清楚，在案涉房屋查封前，谢泽海已签订购房合同、支付房款，并接收、占有案涉房屋，未办理登记非购房人原因。二、一审法院适用法律正确。三、其他：谢泽海已支付购房款，永泰公司认可并出具收据确认；谢泽海是购房消费者；遵义永泰房地偿开发有限公司杨家井小区善后纠纷处置工作组（以下简称工作组）入驻永泰公司卖房，建行红花岗支行是知晓的；永泰公司交付房屋，并办理水电手续等，能证实谢泽海合法占有案涉房屋；抵押权人可行使物上追及权，但与谢泽海无关。永泰公司辩称：案涉房屋确已办理在建工程抵押。建行红花岗支行向一审法院起诉请求：一、判决准予继续执行永泰公司名下位于遵义市㎡）的房屋；二、诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2003年12月10日，永泰公司与建行大兴支行签订《人民币资金借款合同》，同日，双方签订了《抵押合同》，合同约定永泰公司以其所有的位于南舟路永泰花园3号楼522.90平方米、4号楼670平方米、13号楼566.48平方米的门面房（总面积1789.38平方米）为上述贷款本息提供抵押担保，并办理了抵押登记。后建行大兴支行将该笔债权移交给建行红花岗支行。因永泰公司未按期履行债务，建行红花岗支行遂向人民法院提起诉讼，贵州省高级人民法院作出（2017）黔民终134号生效判决，判决：一、永泰公司于本判决生效后十五日内偿还原告红花岗支行借款本金6000000元及截止2016年6月21日的利息7930130.09元，并支付罚息（以未偿还的本金及利息为基数，按年利率7.56%从2016年6月22日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、建行红花岗支行对永泰公司提供的抵押担保财产，即位于南舟路永泰花园3号楼522.9平方米、4号楼670平方米、13号楼566.48平方米的门面房（总面积1789.38平方米，他项权证：遵房他权他字第17532号）享有优先受偿权。因永泰公司未履行生效法律文书确定的还款义务，建行红花岗支行向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年10月29日查封了涉案房屋。谢泽海向一审法院提出执行标的异议，一审法院作出（2019）黔03执异631号执行裁定书，裁定：中止对位于遵义市㎡）房屋的执行。另查明：2004年10月30日，谢泽海与永泰公司签订《商品房买卖合同》，约定永泰公司将位于遵义市，面积为47.28㎡的商业用房以264768元的价格出售于谢泽海。合同约定的付款方式为一次性付款，谢泽海于2004年11月1日支付完毕购房款及房屋维修基金。谢泽海在一审法院查封涉案房屋前，已占有使用该房屋。一审法院认为，本案的争议焦点是谢泽海是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据一审法院查明的事实，谢泽海在2004年11月1日就已全款购买涉案房屋，系该房屋的消费者，虽然尚未办理所有权变更登记，但并非谢泽海之原因，而是永泰公司在经营活动中因决策、资金链断裂等原因所致，故谢泽海享有涉案房屋的物权期待权。虽然建行红花岗支行因抵押权而经贵州省高级人民法院（2017）黔民终134号生效判决确认对涉案房屋享有优先受偿权，但是，当消费者的物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权在同一标的上产生冲突时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，消费者的物权期待权应居于优先受偿权的首位，建设工程价款次之，抵押权居尾，故建行红花岗支行对涉案房屋享有的抵押权不得对抗谢泽海对该房屋享有的物权期待权。再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，谢泽海对诉争房屋在一审法院查封前已签订了买卖合同，支付了全部价款并已合法占有，且该诉争房屋未办理过户登记并非其自身原因所致，故其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封及执行。综上，建行红花岗支行的请求不成立，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回建行红花岗支行的诉讼请求。案件受理费100元，由建行红花岗支行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明：2003年12月5日，永泰公司就案涉房屋向遵义市房产管理局申请办理抵押登记，遵义市房产管理局颁发（遵房他权他字第17532号）他项权证。2004年11月1日，永泰公司向谢泽海出具《收款收据》，载明：收到谢泽海商品房预售合同备案登记费50元。同日，永泰公司向谢泽海出具《收款收据》，载明：收到谢泽海房屋维修基金5295元。此外，谢泽海为证明案涉房屋的已交付使用，向法院提交了2006年9月1日签订的《租房协议》、2007年4月16日的《税收完税证明》等。案涉房屋系商业性用房（临街门面）。除以上事实外，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。结合各方诉辩，归纳本案二审的争议焦点为：谢泽海对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，结合审理查明的事实可知，建行红花岗支行对案涉的房产办理了在建工程抵押登记，且已被生效判决就争议房屋享有优先受偿权，因此，案外人就争议标的是否享有前引法条规定的足以对抗抵押优先受偿权的例外情形，是本案需要讨论的核心问题。本院认为，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定可知，交付购买商品房的全部或者大部分款项的普通消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故普通购房消费者的优先权优先于抵押权。因此，普通购房消费者的优先权优先于抵押权，即为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的例外情形。若案外人对登记在房开公司名下的商品房提起执行异议之诉，应着重审查该案外人是否属于购房消费者。若其为购房消费者，再审查其是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行异议的条件，进而判断案外人诉请能否足以排除人民法院的强制执行。就本案而言，从谢泽海就尚登记在永泰公司名下的商品房系其购买并实际占有的主张来看，本院应审查谢泽海是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。根据本院审理查明的事实可知，案涉房屋办理在建工程抵押登记不仅在谢泽海与永泰公司签订《商品房买卖合同》之前，且因案涉房屋的用途为商业用房而非住宅，不满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，故谢泽海就案涉房屋申请排除强制执行不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，谢泽海对所主张的案涉房屋的实体权利不能排除和阻止执行，不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益，依法应准予对案涉房屋的执行。此外，需要指出的是，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条与第二十八条分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用。一审法院在查明谢泽海是商品房消费者的情况下仍然适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定不当，本院予以纠正。综上所述，建行红花岗支行的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2020）黔03民初181号民事判决；二、准予执行位于遵义市㎡）的房屋。一审案件受理费100元、二审案件受理费5271元，共计5371元，由谢泽海负担。本判决为终审判决。审判长  范淑婷审判员  干秋晗审判员  谭董新二〇二〇年十一月十七日法官助理王刘洋书记员蔺可