内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1649号 上诉人(原审原告)：丁某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：袁某，内蒙古智武律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某1，内蒙古智武律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：刘某1，现住内蒙古自治区包头市。 被上诉人(原审被告)：王某，现住内蒙古自治区包头市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某2，现住内蒙古自治区包头市。 被上诉人(原审第三人)：鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司。 法定代表人：陈某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，内蒙古业大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某2，内蒙古业大律师事务所律师。 上诉人丁某因与被上诉人刘某1、王某、鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司（以下简称蒙达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区××区人民法院（2020）内0621民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁某上诉请求：撤销原判，并发回重审或依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、原判使上诉人的合法权益无法实现。办理产权变更的前提是被上诉人已办理产权登记手续，或者变更网签合同后再由上诉人自行办理产权登记，案涉房屋已具备产权办理条件，上诉人已支付合同约定购房款，且该房屋所有权经包头市青山区人民法院已确认归属于上诉人，因被上诉人不承认上诉人已付购房款的事实，以其明示行为表明不履行配合过户义务，故上诉人起诉要求被上诉人配合办理网签变更等过户手续。司法实践中大量法院判决或仲裁裁决均对协助变更网签等过户行为予以支持。二、被上诉人不认可上诉人已付购房款的事实，是对已接收房款的一种“反悔”表现，被上诉人应按合同约定支付违约金。经包头市青山区人民法院确认以及本案原审查明事实，上诉人已支付房款332万元，且上诉人已将剩余38万元购房款交付包头市青山区人民法院执行，现上诉人并未欠付被上诉人购房款。被上诉人不认可上诉人已付购房款的事实，被上诉人代理人在原审开庭后到案涉房屋阻拦装修，其以实际行动表明不履行合同约定过户义务，属于违约，应按合同约定向上诉人支付违约金。另外，上诉人已交的税费及物业费应按合同约定由被上诉人承担一半。 刘某1、王某共同辩称，本案应驳回上诉，维持原判。理由为：一、案涉房屋至今没有产权证，网签合同登记并非房屋产权变更凭证，商品房买卖合同更名亦非被上诉人单方可以完成，且上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中没有对网签合同变更进行约定，故并非被上诉人不配合办理过户手续，而是过户条件不具备；另外，上诉人尚未交清房款，故不能办理过户手续。二、关于案涉房屋契税、两供基金、物业费，房屋买卖合同第四条明确约定以上费用是在办理过户和房屋交付时结算的过户费用，现在还未到过户程序，上述费用并未实际产生，也无法计算，故被上诉人不能支付上述费用。三、关于违约金。房屋买卖合同第一条相关约定内容说明上诉人在购买案涉房屋时知道该房屋没有产权证、无法过户，且合同中并未约定房屋过户的期限，被上诉人不存在违约情形。 鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司辩称，本案中上诉人与蒙达房地产公司不存在合同关系，根据合同相对性原则，蒙达房地产公司与上诉人之间没有产生任何权利义务关系，因此蒙达房地产公司作为本案第三人主体不适格，而且上诉人要求蒙达房地产公司协助变更网签的诉讼请求涉及逃税交易，不符合法律规定。 丁某向一审法院起诉请求：1.刘某1、王某继续履行合同并协助丁某办理位于××旗房产（合同编号：2010-0008461）的网签合同变更登记手续；2.刘某1、王某向丁某支付垫付契税181279元、物业费131191.2元，两供基金24598元；3.刘某1、王某向丁某支付违约金100万元；4.鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司对第一项诉讼请求承担协助义务；5.刘某1、王某承担全部诉讼费用、保全费。 一审法院认定事实：2015年6月9日，丁某与刘某1、王某签订房屋买卖合同，由丁某购买刘某1、王某所有的位于鄂尔多斯市××旗房屋，房屋建筑面积1093.26㎡，房屋总价为3700000元，合同约定2015年6月8日丁某向刘某1、王某支付房款1700000元，其中700000元用×××的奥迪车抵顶，剩余购房款在办理产权证完成之日交付。双方约定过户费用（物业费、供暖费、两供基金、交易税费）及契税以及一切涉及到本房屋的交易总费用由甲乙双方各承担50％，其中由甲方（刘某1、王某）所承担的50％费用，在所欠2000000元房屋余款中扣除。并约定本合同签订后，甲乙双方不得反悔，若其中一方反悔，违约方赔付对方违约金壹仟万元整。同日，双方将该购房合同在内蒙古自治区××区公证处予以公证。丁某将购房款1000000元及所折抵购房款700000元的奥迪车辆交付于刘某1、王某，刘某1与王某于2015年6月8日向丁某出具收条两支，表明收到购房款现金1000000元及折抵购房款奥迪车辆700000元。2015年11月11日丁某向刘某1、王某支付购房款600000元；2015年12月30日，丁某通过折抵三辆轿车的方式向刘某1、王某交付了520000元购房款，刘某1、王某为丁某出具了收条一支；2016年5月28日，丁某配偶王彩霞向刘某1通过银行转账形式支付购房款200000元；2017年1月24日丁某向刘某1、王某支付购房款100000元；2017年1月26日，丁某向刘某1支付购房款200000元，上述支付购房款共计3320000元。后案外人内蒙古永泰隆担保公司将涉案争议房屋通过包头市青山区人民法院查封，丁某于2018年8月22日向包头市青山区人民法院提起案外人执行异议之诉，经包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3562号民事判决书生效判决如下：一、停止对鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇新华路东长胜路西南园街北德胜大街南品牌街区-13号楼-B座的强制执行；二、坐落于鄂尔多斯市××旗房屋归丁某所有；三、驳回丁某的其他诉讼请求。 一审法院另查明，2020年4月9日，丁某为刘某1缴纳了涉案房屋的印花税及房屋买卖契税共计362558.01元、物业费196716元。2020年4月13日，丁某向达拉特旗人民法院提起诉前保全，将本案涉案房屋予以查封。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.是否应当办理网签合同变更、蒙达房地产公司是否应当承担变更网签合同义务；2.是否应当支付违约金1000000元；3.刘某1、王某是否应当支付契税、物业费及两供基金。根据双方当事人当庭陈述及举证、质证，结合以上争议焦点，法院认为：针对争议焦点一，本案中丁某与刘某1、王某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同签订并经公证机关公证，丁某也按照合同约定履行了付款1700000元义务，并在合同约定的办理房产证条件成就前支付了剩余房款中的1620000元，其已经尽到了合同主体义务，并且包头市青山区法院（2018）内0204民初3562号生效的民事判决书也确认了丁某对涉案房屋的所有权。综上，本案中丁某对房屋合法占有。丁某诉求刘某1、王某继续履行合同并协助丁某办理位于××旗房产的网签合同变更登记手续，法院认为网签合同登记并非房屋产权变更的凭证，也不产生房屋权属证明的效力，其仅是对开发商与购房者合同的公示。本案中丁某与刘某1、王某签订的房屋买卖合同中仅对房屋过户进行约定，并未对办理网签合同变更登记进行约定，二者并不等同，丁某不应根据合同对于“过户”的约定主张对网签合同变更登记。并且商品房买卖合同更名并非刘某1、王某单独可以完成，需要房屋开发企业即鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司的参与，本案中丁某与鄂尔多斯市蒙达房地产开发集团有限公司并无合同关系，也不存在其他权利义务关系，法院不宜强制要求房屋开发企业与丁某另行签订《商品房买卖合同》，故法院认为丁某请求刘某1、王某协助其办理网签合同变更登记手续在本案的现阶段客观上存在履行障碍，故对该诉讼请求不予支持。针对争议焦点二，是否应当支付1000000元的违约金，本案中丁某诉求违约金的依据为双方签订的房屋买卖合同中“本合同签订后，甲乙双方不得反悔，若其中一方反悔，违约方赔付对方违约金壹仟万元整”，根据该条款，双方如任何一方拒绝购买或拒绝出卖，才应视为“反悔”，本案中刘某1、王某未表示拒绝履行出卖义务，故其不存在该条款中的“反悔”情形，不应适用该违约条款，并且丁某主张违约金1000000元，也并未提出该1000000元的具体计算依据和损失依据，故法院对丁某诉求刘某1、王某支付1000000元违约金的主张不予支持。针对争议焦点三，刘某1、王某是否应当支付契税、物业费及两供基金。本案中丁某已经缴纳了印花税及房屋买卖契税共计362558.01元、物业费196716元，并以此为依据要求刘某1、王某承担一半的物业费及一半的契税印花税费用，根据双方签订的房屋买卖合同中“过户费用（物业费、供暖费、两供基金、交易税费）及契税以及一切涉及到本房屋的交易总费用由甲乙双方各承担50％，其中由甲方（刘某1、王某）所承担的50％费用，在所欠2000000元房屋余款中扣除”的约定，该笔费用应当在支付剩余购房款时予以扣减，截至法庭辩论结束前，本案购房款并未支付完毕，丁某所诉求的两供基金及办理过户的全部费用也并未实际产生并支付完毕，故在本案现阶段丁某请求刘某1、王某支付契税、物业费、两供基金的诉讼请求的条件未成就，丁某可在剩余房款结算时，各项办理过户税费及两供基金具体费用实际产生后，要求刘某1、王某按照实际产生的费用依照合同予以主张，故法院在本案现阶段不予支持。综上，本案中丁某与刘某1、王某签订房屋买卖合同，支付了合同约定的价款，应当依法占有使用该房屋，现丁某诉讼请求条件未成就不影响其依照合同对房屋主张权利，故法院对丁某的诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：驳回丁某的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人丁某依法提供了以下三组证据：一、中国建设银行客户回单一份、乌拉特前旗人民法院（2018）内0823民初187号判决书一份、杭锦后旗（2020）内0826民初207号判决书一份、鄂尔多斯市中级人民法院（2019）内06执恢226号之二裁定书及协助履行通知书一份、鄂尔多斯仲裁委员会鄂仲字（2018）第0172号裁决书一份、鄂尔多斯市中级人民法院（2019）内06执265号协助执行通知书一份、东胜区人民法院（2019）内0602执恢1019号协助执行通知书一份，拟证明：上诉人已将剩余38万元房款交付包头市青山区人民法院执行，其已履行完毕合同约定的全部义务，结合原审其所举的青山区法院执行异议之诉判决书，按照《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，案涉房屋所有权已归属于上诉人，二被上诉人办理网签变更登记属于一种附随义务，按照法律法规以及裁判实践，二被上诉人均应配合上诉人履行网签变更手续。二、视频6段，拟证明：被上诉人阻拦上诉人对案涉房屋装修，充分证明被上诉人不愿意继续按照合同履行配合网签变更手续的义务，已构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《民法典》第五百七十八条规定，被上诉人属于明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务，上诉人有权按照合同约定要求被上诉支付违约金。三、商业物业管理服务协议一份、2020年7月9日收款收据一支、城市居民供用热协议一份、蒙达城市广场收房会签单一份，拟证明：1.案涉房屋由上诉人购买后合法占有并使用至今；2.2015年12月31日蒙达城市广场收房会签单中，作为开发商的被上诉人蒙达房地产公司在“开发商财务”处盖章，表明蒙达房地产公司知晓并同意刘某1、王某向上诉人出卖案涉房屋，同意由原购买人刘某1变更为上诉人，且蒙达房地产公司向上诉人交付了案涉房屋，故二被上诉人理应协助上诉人办理网签变更手续。 针对上诉人丁某二审提供的以上证据，被上诉人刘某1、王某质证称，关于第一组证据：对其真实性认可，对上诉人将38万元交给青山区法院执行局认可，但与被上诉人没有关系，被上诉人在青山区法院执行局的案件的债权债务已经全部清算。关于第二组证据：对视频真实性认可，该房屋属于被上诉人，其有理由阻拦。关于第三组证据：被上诉人不清楚，不予质证。 针对上诉人丁某二审提供的以上证据，被上诉人蒙达房地产公司质证称，该三组证据与蒙达房地产公司无关，且变更网签的诉讼请求涉及逃税。 针对上诉人丁某二审提供的以上证据，本院认证意见如下：关于第一组证据，因被上诉人刘某1、王某对该组证据真实性认可，本院对第一组证据真实性予以认可；中国建设银行客户回单可以证明上诉人丁某已将剩余38万元房款交付包头市青山区人民法院的事实，本院对该银行回单予以采信，其他证据与本案不具有关联性，本院不予采信。关于第二组证据，因被上诉人刘某1、王某对视频的真实性认可，本院亦认可该组证据真实性，但视频内容不能证明被上诉人刘某1、王某有反悔出卖案涉房屋的意思表示，即不能证明二被上诉人存在合同约定的违约行为，故本院对上诉人丁某提交视频的拟证明问题不予采信。关于第三组证据，该组证据与本案诉争法律关系无关联，本院不予采信。 被上诉人刘某1、王某依法提供了以下证据：欠条一份，拟证明：上诉人与刘某1之间除本案房款外还有其他经济业务往来。 针对被上诉人刘某1、王某二审提供的以上证据，上诉人丁某质证称，对其真实性不认可，且该证据与本案没有关联性。 针对被上诉人刘某1、王某二审提供的以上证据，被上诉人蒙达房地产公司质证称，对其真实性不清楚，与蒙达房地产公司无关。 针对被上诉人刘某1、王某二审提供的以上证据，本院认证意见如下：以上欠条与本案诉争法律关系无关联，本院不予采信。 被上诉人蒙达房地产公司未提供新的证据。 本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人刘某1、王某、蒙达房地产公司应否协助上诉人丁某办理案涉房屋网签变更手续；二、被上诉人刘某1、王某应否向上诉人丁某承担违约责任；三、被上诉人刘某1、王某应否承担上诉人丁某已交纳的案涉房屋税费及物业费50%的责任。 关于争议焦点一，案涉《房屋买卖合同》系上诉人丁某与被上诉人刘某1、王某真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同当事人应按合同约定全面履行各自义务。根据包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3562号生效判决认定情况，结合上诉人丁某二审提供的中国建设银行客户回单，上诉人丁某已全额支付了案涉房屋相应对价，该房屋应归上诉人丁某所有。被上诉人刘某1、王某应积极履行其合同义务，交付案涉房屋，协助上诉人丁某办理房屋产权过户手续。被上诉人刘某1、王某虽称上述生效判决认定错误，但在没有相反法律文书推翻的情况下，该生效判决对其仍具有拘束力。关于被上诉人刘某1、王某、蒙达房地产公司应否协助上诉人丁某办理案涉房屋网签变更手续的问题。首先，案涉房屋已由蒙达房地产公司将申请为刘某1办理初始登记的手续递交于达拉特旗不动产登记中心，该房屋现处于办理初始登记阶段，并不处于网签阶段，即上诉人丁某要求被上诉人协助其办理网签变更手续的诉讼请求在事实上已不具备履行可能；其次，被上诉人蒙达房地产公司并非案涉《房屋买卖合同》相对方，其并不当然负有合同约定的配合上诉人丁某办理房屋过户的相对义务。综合以上，上诉人丁某要求被上诉人刘某1、王某、蒙达房地产公司协助其办理案涉房屋网签变更手续的主张不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，案涉《房屋买卖合同》第六条“违约责任”约定：“1.甲方无条件积极配合乙方过户。2.本合同签订后，甲乙双方不得反悔，若其中一方反悔，违约方赔付对方违约金人民币壹仟万元整。”本案中，被上诉人刘某1、王某并未明确表示拒绝向上诉人丁某出卖案涉房屋，即未有《房屋买卖合同》约定的反悔出售案涉房屋的意思表示，被上诉人刘某1、王某不予配合的依据在于其认为房款尚未付清，而非反悔出售房屋，且上诉人丁某主张由被上诉人刘某1、王某向其赔偿违约金1000000元，但并未提出该1000000元的具体计算依据和损失依据，故上诉人丁某要求被上诉人刘某1、王某承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，依据案涉《房屋买卖合同》第四条“办理过户及房屋交付”约定：“上述过户费用（物业费、供暖费、两供基金、交易税费）及契税以及一切涉及到本房屋的交易总费用由甲乙双方各承担50％，其中由甲方所承担的50％费用，在所欠贰佰万房屋余款中扣除。”根据原审查明的事实，上诉人丁某已交纳案涉房屋印花税及房屋买卖契税共计362558.01元、物业费196716元，结合上诉人丁某已全额交付案涉购房款的事实，在上述税费及物业费已实际产生且不具备在剩余房款中扣除的条件的情况下，被上诉人刘某1、王某应承担50%责任，即由被上诉人刘某1、王某向上诉人丁某支付案涉房屋印花税及房屋买卖契税181279元、物业费98358元。至于以上合同约定的其他相关费用，上诉人丁某可待实际产生后另案主张权利。 综上所述，丁某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区××区人民法院（2020）内0621民初687号民事判决； 二、被上诉人刘某1、王某于本判决生效之日起3日内向上诉人丁某支付案涉房屋印花税、房屋买卖契税181279元及物业费98358元； 三、驳回上诉人丁某的原审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8417元，由上诉人丁某负担6657元，被上诉人刘某1、王某负担1760元；保全费5000元，由上诉人丁某负担。二审案件受理费16834元，由上诉人丁某负担13314元，被上诉人刘某1、王某负担3520元。 本判决为终审判决。 审 判 长  乌 宁 审 判 员  李顺和 审 判 员  苏 晨 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  刘 敏 书 记 员  徐 洁 本案援引法条 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。