江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初6051号原告：曹鹏，男，1980年2月25日生，汉族，户籍地址河南省新蔡县。委托诉讼代理人：刘赛，江苏吾索律师事务所律师。委托诉讼代理人：符友红，江苏吾索律师事务所实习律师。被告：刘焕平，男，1963年8月15日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：张晨洁、周宁，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。被告：王永标，男，1966年1月24日生，汉族，户籍地江苏省江阴市。委托诉讼代理人：张筠，女，1970年3月26日生，汉族，户籍地江苏省江阴市，系王永标妻子。被告：居晓红，女，1976年11月10日生，汉族，住江苏省江阴市。被告：王惠琴，女，1963年8月21日生，汉族，户籍地江苏省江阴市。委托诉讼代理人：张晨洁、周宁，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。被告：胡文英，女，1968年11月29日生，汉族，住江苏省江阴市。被告：屠伟莉，女，1973年12月27日生，汉族，户籍地江苏省江阴市。被告：刘建武，男，1962年10月31日生，汉族，住江阴市。被告：江阴澄江镇澄北联众信息服务部，住所地江阴市澄南路**。经营者：王鸣春。委托诉讼代理人：刘建武，该公司员工。原告曹鹏诉被告刘焕平、王永标、居晓红、王惠琴、胡文英、屠伟莉、刘建武、江阴澄江镇澄北联众信息服务部（以下简称澄北服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案，因案情复杂，转为普通程序审理，于2020年8月3日、11月17日公开开庭审理，原告曹鹏及其委托诉讼代理人刘赛、符友红，被告刘焕平、王惠琴共同诉讼代理人张晨洁、周宁，被告王永标委托诉讼代理人张筠，被告居晓红，被告屠伟莉,被告刘建武，被告澄北服务部委托诉讼代理人刘建武到庭参加诉讼，被告胡文英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的租房合同；2.判令被告支付违约损害赔偿266577.5元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月17日，原告曹鹏作为承租方与被告刘建武、王永标、居晓红、王惠琴、胡文英、屠伟莉以及中介方刘焕平、澄北服务部共同签署了《租房协议》。协议约定江阴市人民中路255号一层和二层商铺出租给原告作红木家具展销会场，租期为2个月，自2019年4月18日至2019年6月18日（其中含一个月免租金期）。曹鹏已经按约先后支付4.5万元给刘建武（3.5万元租金和1万元中介费用），剩余租金、中介费尚未到期未付。签约后曹鹏展开了一系列的开业准备事宜，主要包括修缮场地设备及电梯、场地装修装饰、家具展品运输，及展销会广告投放（4月28日至5月2日，共计5天），展销会工作人员招聘等。（5月1日试营业时，因案涉商铺存在权属纠纷遭遇人为阻拦，展销会无法进行下去。）5月3日至5月6日，曹鹏无奈撤出案涉商铺，重新搬走待展销家具。根据法律规定及协议约定，案涉房屋租赁合同合法有效，出租方、中介方已构成违约，依法应当承担违约损害赔偿责任，赔偿曹鹏因筹备展销会产生的损失266577.5元（已扣除被告刘建武的赔偿款5万元）。被告刘焕平、王惠琴辩称：1.案涉《租房协议》未生效，曹鹏在未得到所有产权人一致同意就进场准备经营，其在明知合同未生效而单方面决定进场经营，对由此可能带来的不利后果应当有预判；2.根据《租房协议》约定，免租期为一个月，用于曹鹏打扫场地卫生，修缮场地设备及电梯，免租期为2019年4月18日至2019年5月18日，曹鹏在2019年5月1日已经开始试营业，违反了合同约定，其主张经营性损失系其自身原因造成，不应当由被告承担；3.曹鹏无法经营是因为案涉商铺消防验收未通过，并不是因为案涉商铺存在权属纠纷遭遇人为阻拦所致；4.刘焕平只是业主之一，介绍曹鹏与中介认识，未参与合同签订过程，也不存在欺诈、诱骗等手段，没有违约责任也没有损害赔偿责任；5.曹鹏主张违约损害赔偿的金额失实。综上，要求驳回曹鹏的诉讼请求。被告王永标辩称，同意被告刘焕平的答辩意见，签协议是刘焕平叫王永标过去的，产权人有108个，王永标只代表自己，其只知道《租房协议》上有租金约定，其余情况不清楚，要求驳回曹鹏的诉讼请求。被告居晓红辩称，同意被告刘焕平的答辩意见，签协议是刘焕平叫居晓红过去的，居晓红签完字就走了，其余情况不清楚，要求驳回曹鹏的诉讼请求。被告屠伟莉辩称，《租房协议》上是屠伟莉丈夫代签，事实情况其不清楚，其丈夫说是中介让他去签的字，要求驳回曹鹏的诉讼请求。被告刘建武、澄北服务部辩称，刘建武是澄北服务部的员工，也是产权人之一，刘焕平介绍曹鹏过来，经协商签订了《租房协议》，当时已经明确告知曹鹏产权人有108个，因为产权人比较多，刘建武也表示签字之后会去协调，协调不成退款；曹鹏开业时存在其他业主询问租金事宜，但没有开业成功是消防不符合规定；刘建武已将收取的费用退还给了曹鹏，后来双方又签订协议赔偿了曹鹏5万元，曹鹏承诺以后不再要求刘建武、澄北服务部赔偿，要求驳回曹鹏的诉讼请求。被告胡文英未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.曹鹏提供的三份授权委托书真实性本院予以采信，但委托书内容无法证明刘建武等六被告签订《租房协议》经过全体业主或业主委员会授权；2.曹鹏提供的《开业准备投入与损失》系其单方所书写，本院不予采信，对其主张损失中修理电梯、打扫场地费用、打包、搬运、广告、人工等收据证明，本院结合其经营所需和《租房协议》关联性综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月17日，曹鹏与刘建武、王永标、居晓红、王惠琴、胡文英、屠伟莉签订《租房协议》一份，载明甲方（出租方）：江阴市人民中路255号产权人，乙方（承租方）：曹鹏。中介方：联众信息。为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商达成本协议：1.甲方自愿将江阴市人民中路255号产权人的（营业）一层和二层（不含三层）房屋出租给乙方，乙方对此房屋作了充分了解并愿意承租，租期为30天，自2019年5月18日至2019年6月18日止，租金为5万元；2.付款方式：签订合同之日付5000元，4月18日付3万元，5月18日付35000元；3.租用期间乙方应按时交纳，物业、水、电、卫生等费用，不得破坏房屋结构和装修，不得有非法活动，不得转租或转让给他人，如有此类情况发生，甲方有权终止协议并收回房屋，其损失由乙方承担，房屋内一切手续由乙方负责办理；4.甲方应保证上述房屋权属清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或者债务，概由甲方负责清理，甲方出租房屋内设施：电梯；5.房屋设施及水电费押金2万元租期满后，如房屋设施无损坏，物业、水、电、物业费等相关费用全部结清，则甲方如数归还；6.乙方在使用水、电等要注意安全操作，以免发生事故。如有因使用不当所造成的经济损失由乙方负责赔偿；7.协议除政策性变化和不可抗拒性的原因，任何一方违约，均应承担违约责任。中介费由乙方支付。备注：电梯、消防及房屋内一切设备设施的维修和保养均由乙方负责。如乙方在承租期遭遇产权纠纷，甲方应帮助协调处理，协调不成甲方应退还乙方所有房租。经甲乙双方沟通一致，免租期为一个月，给乙方打扫场地卫生，修缮场地设备及电梯。免租期为2019年4月18日至2019年5月18日。《租房协议》上乙方代表有刘建武、王永标、居晓红、王惠琴、胡文英、屠伟莉签名。合同签订后，2019年4月17日，曹鹏微信向刘建武转账5000元，刘建武向曹鹏出具收据一份，载明交款单位曹鹏，收款方式微信转账，收款事由为租房定金，如果有任何问题定金退还，并加盖了澄北服务部的公章。后曹鹏再次以银行转账方式向刘建武转账4万元。案涉商铺交付以后，曹鹏对商铺进行了装修及广告投放，运送家具布置展销，2019年5月1日进行试营业，因案涉商铺产权人聚集，警察、消防人员到场致展销无法进行，后曹鹏更换了展销场地。审理中曹鹏主张开业准备投入与损失中包含自动扶梯修理费38000元、进场保洁费3600元、广告投放宣传费10万元及打包、运输和人工费等，共计316577.5元2019年5月3日，刘建武向曹鹏退还了房租及押金，同日，曹鹏向刘建武出具协议书一份，载明：本人曹鹏同意2019年4月17日在江阴市××镇××北联众信息服务部签订的《租房协议》，甲方：江阴市人民中路**产权人，乙方：曹鹏，刘建武以5万元解决此事，本人同意并解除与刘建武的租赁关系。本人承诺并保证由此产生一切损失今后与刘建武再无任何关系，并与澄北镇联众信息服务部再无任何关系。后刘建武通过银行转账向曹鹏支付了5万元。本案双方争议焦点为，1.《租房协议》是否解除；2.被告方是否存在违约，是否应赔偿曹鹏主张的损失。本院认为，2019年4月17日，曹鹏与刘建武、王永标、居晓红、王惠琴、胡文英、屠伟莉签订《租房协议》约定的期限为自2019年5月18日至2019年6月18日止，因该合同履行期限已经届满，双方合同的权利义务终止，无需解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方对签订《租房协议》时未取得全体产权人的一致同意应是明知的，曹鹏主张试营业时，因案涉商铺存在权属纠纷遭遇人为阻拦，展销会无法进行下去，造成损失。根据双方《租房协议》备注内容，“如在承租期遭遇产权纠纷，甲方应帮助协调处理，协调不成应退还乙方所有房租”，现双方确认房租已退还曹鹏，符合合同约定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。曹鹏主张的违约损失亦不应当超过刘焕平等在订立合同时预见或者应当预见因违反合同义务造成的损失。双方协议约定“免租期为一个月，给曹鹏打扫场地卫生，修缮场地设备及电梯，免租期为2018.4.18-2019.5.18”可知刘建武等人在免租期内可预见的损失为曹鹏因打扫场地卫生、修缮场地设备及电梯等产生的损失。即便根据曹鹏主张的损失清单，因打扫场地卫生、修缮场地设备及电梯共计产生的费用为42464.5元。庭审查明，刘建武也已经实际赔偿5万元。而曹鹏主张的其他损失，系因其在免租期内开始试营业及自身经营所需产生的费用，按照双方租赁合同的约定，已经超出了刘建武等人订立《租房协议》时的合理预期，故对曹鹏主张的违约损害赔偿266577.5元，本院不予支持。曹鹏要求被告方承担违约责任是基于租赁合同约定，而被告澄北服务部作为中介方与曹鹏系居间合同关系，且曹鹏收到刘建武赔偿5万元后也承诺不再就损失向澄北服务部主张，故曹鹏对澄北服务部的诉讼请求，本案不予理涉。据此，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回曹鹏的诉讼请求。案件受理费5300元（曹鹏已预交），由曹鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王 芳人民陪审员  蒋建秀人民陪审员  祁平芳二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  潘燕青附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。