湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初2821号 原告：罗远峰，男，汉族，1991年1月5日出生，住湖南省炎陵县。 委托诉讼代理人：艾珂，湖南湘天律师事务所律师。代理权限为特别授权，即行使调查、提起诉讼、代为承认、变更或者放弃诉讼请求（含提出反诉）、撤诉、和解、提起上诉、签收、签署与本案有关的法律文书，代为本案申请强制执行、代为领取本案所涉款物（标的）等实体上的权利。 委托诉讼代理人：胡梦平，湖南湘天律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：株洲大成房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江南路珠江丽园******。 法定代表人：唐初顺，系公司董事长。 委托诉讼代理人：周天，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为应诉、提起反诉、提起放弃、变更诉讼请求、进行和解、调解、签收各种法律文书等）。 委托诉讼代理人：黄婉婷，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市天元区天台路123号华晨·金茂尚都大厦。 负责人：刘新来，系该行行长。 委托诉讼代理人：金少健。湖南天隆律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为申请财产保全、证据保全、法院调查；代为起诉、答辩；代为调查、出庭、提供证据；代为接收与案件有关的文书；代为调解、和解；代为承认、变更、放弃诉讼请求等）。 委托诉讼代理人：朱瑶，湖南莱茵律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告罗远峰诉被告株洲大成房地产开发有限公司（以下简称“大成房地产公司”）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行（以下简称“浦发银行株洲分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理。依法由审判员王丹适用简易程序于2020年9月22日、11月30日两次公开开庭进行了审理。实习法官助理马晶晶协助本案审理，书记员董星担任法庭记录。第一次庭审原告罗远峰及其委托诉讼代理人艾珂，被告大成房地产公司的委托诉讼代理人周天、黄婉婷，第三人浦发银行株洲分行的委托诉讼代理人朱瑶均到庭参加了诉讼。第二次庭审原告的委托诉讼代理人胡梦平、被告大成房地产公司的委托诉讼代理人黄婉婷，第三人浦发银行株洲分行的委托诉讼代理人朱瑶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗远峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销原告与被告大成房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《山水洲城商品房定购协议书》；2、请求判令被告大成房地产公司返还原告已付购房首付款212983元及资金占用期间利息损失（以212983元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月31日计算至实际清偿之日止）；3、请求判令被告大成房地产公司返还原告为购房向第三人已支付的贷款本息78247.11元（暂计算至2020年6月1日，后续计算至原告解除与第三人签订的《个人购房购房担保借款合同》止）；4、请求判令原告剩余房屋贷款部分由被告大成房地产公司向第三人偿还（准确数据由第三人向法庭提供）；5、请求判令被告大成房地产公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2018年5月27日-5月30日，原告与被告签订的《山水洲城商品房定购协议书》和《商品房买卖合同（预售）》约定：将被告天元区××路××号山水洲城Ｉ期2栋1811号房（建筑面积111.86平方米，房屋规划用途为成套住宅）以692983元出售给原告，付款方式为贷款方式付款，房屋的交付期限为2020年4月30日。原告当日向被告支付了购房首付款212983元，余款由原告向第三人申请贷款支付。原告为此与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，有被告签字确认，第三人向被告名下账户发放贷款480000元用以支付余下购房款。原告自2018年7月1日开始每月1日向第三人偿还借款本息，至此，原告已切实履行完毕自身全部合同约定。2020年5月16日，被告通知原告交房，但原告发现房屋现状和合同约定严重不符，包括但不限于日照采光差、绿化差、消防管道布局混乱、6梯14户布局等问题，在向相关行政主管部门进行反映后，行政主管部门在业主协调会上以及“红网-百姓呼声”上均表示华晨山水洲城规划报批为公寓，而非成套住宅，并早在2016年4月就核发建设工程规划许可证。原告认为，依照国家标准《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》，住宅拥有比公寓更高的建筑间距以及日照标准等规定，保值率也远高于公寓。被告开发的商品房规划用途实际为公寓，但在案涉合同中以次充好约定为成套住宅，被告具有欺诈的主观故意和客观行为，并使原告违背真实意思与被告签订案涉合同，严重损害了原告的合法权益，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，请求人民法院撤销该合同。 被告大成房地产公司辩称：一、答辩人不存在隐瞒真实情况或欺诈原告的行为，原告主张撤销合同的理由不成立。1、答辩人交付原告的房屋性质与合同约定相符，并无隐瞒所售房屋为公寓的情形。首先，答辩人向原告交付的房屋是成套住宅，符合合同约定。本案案涉房屋报建规划用途虽为公寓，但为公寓式住宅，属于住宅性质，其土地使用权限为70年，相应水、电、气的收费均是按普通住宅标准收取，可以办理户籍落户和具有学位分配，即其登记性质及使用功能等均与普通住宅并无区别，并且房屋内部进行了卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道、客厅等各功能区配备、分割，完全属于相关法律法规所规定的成套住宅。其次，答辩人在项目公示、销售广告宣传及合同签订过程中，均未隐瞒案涉房屋为公寓的情形。根据株洲市规划局网上公示的“大成房地产山水洲城小区1＃，2＃，3＃，5＃栋规划批前公示”中展示的总平面图和答辩人与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件一建设工程规划方案总平面图中，均注明了山水洲城1＃，2＃为公寓；售楼部所公示的建设工程规划许可证所附规划审批单上也表明1＃，2＃为公寓；且答辩人前期部分广告宣传中明确载明了山水洲城1＃，2＃为公寓。故答辩人并不存在隐瞒房屋为公寓的情形。再者，就商品房买卖合同上房屋用途标注为“成套住宅”未注明公寓问题，并非答辩人刻意隐瞒。因行政部门划分的房屋用途规划分类中住宅仅按功能分为成套住宅、非成套住宅和集体宿舍，公寓属于住宅范围，仅根据其内部结构不同在成套住宅和非成套住宅中进行选择登记，因此，在签订商品房买卖合同时只能填写成套住宅与非成套住宅，而案涉房屋属于成套住宅，故答辩人在填写时并不存在误导或隐瞒。且答辩人确保案涉房屋的预售许可证、商品房买卖合同以及后期的不动产权证上记载的该房屋性质一致，均为成套住宅。鉴此，答辩人实际交付房屋性质与合同约定房屋性质相符，该房屋性质也不会影响原告的正常使用，其使用不会产生和普通住宅不同的使用后果，不存在重大区别，答辩人在广告宣传和房屋销售过程中不存在隐瞒真实情况或欺诈原告的行为，原告主张欺诈并不成立，不应以此为由撤销合同。2、答辩人并未隐瞒案涉房屋日照不足的情况，且日照不达标也不属于可解除合同的重大误解事由。首先，案涉房屋所在建筑的部分户型确实存在日照不足的情况，但答辩人在销售过程中，对于日照不足的情况从未回避和隐瞒，为提示买受人注意，答辩人除按照要求将载明了不满足日照要求户型的《日照公示》放置在售楼部的文件公示台（放置在五证公示栏下）上进行公示、供购房者查阅外，还特意在项目销售现场放置了专门制作的《日照公示》ＫＴ板，答辩人对不满足日照要求的户型进行了充分公示。其次，在行政部门制定的《商品房买卖合同（预售）》示范文本中附件十一补充协议开篇就做出了提示：“买受人自愿购买出卖人开发的××小区××栋号房屋（以下简称：该房屋），并与出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，在签订合同之前，出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规应明示的文件、证书及重要提示，且无异议，对所认购的房屋状况、交易条件、周边环境已有充分了解”。该补充协议作为合同附件，原告作为买受人均对此进行了签字确认，即原告对销售现场文件已清楚无异议。再者，山水洲城项目销售现场经株洲市房产管理监察大队监督检查确认，答辩人应按照法律法规向买受人明示的文件、证书及重要提示均已依法明示，证明了答辩人已按要求将部分房型日照不足情况进行公示。并且，案涉房屋现已符合约定及法定的交房条件，日照不足不属于房屋主体结构问题或重大设计变更导致的房屋质量问题，不构成无法实现合同目的的重大误解事由。案涉房屋所在项目是按规划要求报建报批，审核通过后严格按照图纸施工，已经政府相关部门综合验收合格。报建中，对于部分房型日照不达标的问题株洲市规划局是明确知晓的，其并未以此为由不批准答辩人的报建方案和要求整改，故日照不达标并不属于房屋质量不合格问题。而施工过程中，答辩人完全是按审批通过的户型图和总平图的情况，项目从报批、建设至验收均符合相关要求，符合交房条件，即案涉房屋是合法、合规、合格的，案涉房屋日照并未对原告正常使用房屋产生严重影响，故原告无权仅以日照不达标为由要求撤销合同退房。而且，案涉房屋在销售过程中，房屋所在平层结构图和房屋户型图均是在售楼部予以公示的，在签订商品房买卖合同时，原告对于房屋的朝向和方位应当是知晓的。据此，原告以日照问题为由主张存在重大误解并不成立，原告无权以此要求撤销合同。二、因原告无权要求撤销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，故原《商品房买卖合同（预售）》仍合法、有效，双方均应按照原合同约定履行，现答辩人已向原告发出交房通知，案涉房屋也符合交房条件，原告应依约收房，无权拒绝。答辩人收取其购房款、房屋维修基金有事实和法律依据，无需退还，更不用承担其资金占用期间利息损失。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人浦发银行株洲分行述称：1、借款人要求开发商赔偿剩余贷款没有合同依据；2、借款人应当根据个人借款合同的约定履行义务；3、如果借款人不能偿还贷款本息，根据合同约定开发商要承担连带责任担保。 本院经审理查明：原告系株洲市天元区××路××号山水洲城Ｉ期2栋1811号房（建筑面积为111.86平方米）的业主。被告大成房地产公司系该山水洲城Ｉ期的开发商。2018年5月31日，原告与被告大成房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定的主要内容为：1、出卖人以出让方式取得坐落于天元区××路××号地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用权证号为：株国用（2014）第Ａ××9号，买受人购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2082年12月27日；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为山水洲城Ｉ，建设工程规划许可证号为株规建［2016］0046号，建筑工程施工许可证号为××。2、该商品房已由株洲市房产管理局批准预售，预售许可证号为预许字（2017）第461号；该商品房的规划用途为成套住宅，预测建筑面积为111.86平方米；该商品房的平面图见附件一；3、该商品房毛坯单价为6195.09元／每平方米，总价款为692983元。买受人采取商业贷款付款，应当在2018年5月30日前支付首期房价款212983元，余款480000元向银行申请贷款支付；4、规划变更：出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，设计该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。双方还就合同其他内容进行了约定。此外，该合同附件十一《补充协议》约定：买受人自愿购买出卖人开发的××小区××栋××号房屋，并与出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，在签订合同之前，出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规规定应该明示的文件，证书及重要提示且无异议，对所认购的房屋状况、交易条件、周边环境已有充分了解。 上述合同签订后，原告向被告大成房地产公司支付了首付款212983元，剩余购房款由原告向第三人浦发银行株洲分行申请购房贷款的方式向被告大成房地产公司支付完毕。原告（借款人）与第三人浦发银行株洲分行（贷款人）及被告大成房地产公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》。截至2020年6月1日，原告向第三人浦发银行株洲分行偿还贷款本息78247.11元。 2020年5月16日，被告大成房地产公司通知原告交房，原告认为房屋现状与合同约定存在不符，包括6梯14户布局、消防管道布局混乱、绿化差、日照采光差等问题。原告等业主在“红网-百姓呼声”网页发布标题为“株洲市华晨山水洲城1栋2栋住宅变公寓”帖子向株洲市自然资源和规划局投诉。2020年6月12日，株洲市自然资源和规划局回复如下：“山水洲城1#栋、2#栋裙楼为商业，塔楼为公寓，经我局审查，申报内容满足国家相关规范和规划管理技术规定的要求，并经规划公示无异议后，于2016年4月核发了建设工程规划许可证。”此后，原告认为住宅拥有比公寓更高的建筑间距规定以及日照标准等规定，保值率也高于公寓。案涉商品房规划用途实际为公寓，但是在案涉合同中以次充好约定为成套住宅，被告大成房地产公司具有欺诈的主观故意和客观行为，致使原告违背真实意思表示与被告大成房地产公司签订上述购房合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，原告有权请求撤销合同，故诉至法院。 另查明：一、2015年11月17日，株洲市规划局在其官方网站上对山水洲城1#、2#、3#、5#栋进行规划批前公示。根据株洲市规划局对外公示的总平面图显示：山水洲城2#栋为公寓；2#、5#栋建筑面积为47137.78㎡。案涉商品房项目被告大成房地产公司对外发放的宣传活页内容为：“山水洲城全城热销当红不让，50-117㎡旗舰公馆·70年全能资产，火爆热销中……”。 二、2016年4月20日，株洲市规划局颁发建设工程规划许可证，建设工程规划许可证（株规建[2016]0046号）及审批单载明：建设工程名称为山水洲城I八期2、5#楼、地下、地下室项目名称为：2#公寓（底部商业）、5#商业、8期地下室。其中，2#公寓为地上31层、地下、地下**，地上面积41891㎡，底层2112.16㎡。城乡规划行政主管部门审定意见：经审查，原则同意株洲大成房地产开发有限公司按审定总图及方案建设一栋地上31层公寓、一栋地上2层商铺及地下1层地下室，总建筑面积47137.78㎡。 三、原告购买的案涉商品房系期房，山水洲城I期2#栋的商品房预售许可证（株预许字（2017）第461号），载明：规划用途为成套住宅、商业服务、非成套住宅，其中，住宅面积为33946.72㎡，商业面积5960.25㎡。 四、案涉商品房地块的国有土地使用权证［株国用（2014）第Ａ××9号］载明：地类：地类）为城镇住宅用地；住宅兼容商服用地（兼容商服10%），出让年期为商服自2012年12月30日起至2052年12月29日止，住宅自2012年12月30日起至2082年12月29日止。山水洲城Ｉ期2栋的不动产权证书［湘（2017）株洲市不动产权第0××6号］载明：土地用途为城镇住宅用地，国有建设用地使用权使用期限为2012年12月28日至2082年12月27日，城镇住宅用地使用权结束日期为2082年12月27日止，其他商服用地使用权结束日期为2052年12月27日止。 五、根据株洲市国土资源部门出具的《不动产权利及其他事项登记信息》，案涉房屋的土地使用期限为2012年12月30日起至2082年12月29日止；规划用途为成套住宅；其中，1-3层为商业用途，5-31层为住宅用途；该房屋预告登记种类为预售商品房预告登记，规划用途为成套住宅。2020年5月13日，案涉商品房项目经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格并出具《建设工程联合验收合格证明》。 再查明：一、根据株洲市规划信息中心于2015年9月18日出具的《日照分析报告书》，山水洲城2＃栋总计规划324套公寓，其中218套公寓不满足大寒日2小时以上日照要求。2017年9月，被告大成房地产公司对案涉项目取得的上述证件（包括商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证）和《日照公示》及单层平面图在其营销中心进行公开张贴公示。《日照公示》内容为：“由我司开发的华晨·山水洲城项目1＃、2＃公寓位于株洲市天元区××路××路交汇处。经规划局信息中心进行日照分析有以下房号不满足日照要求：“……2＃栋公寓：201-1601、502-3102、503-3103、504-3104、505-3105、506-3106、507-3107、509-2009、510-2010、511-2111、512-2112、513-2113、514-2114”。 二、2020年8月3日，株洲市房地产管理监察大队出具《说明》，其内容为：2017年至2019年期间，我队在日常巡查中未发现株洲大成房地产开发有限公司开发的山水洲城项目1、2栋销售现场存在违法违规销售行为，“项目五证”、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同》示范文本及补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《日照公示》、《建筑节能公示》等文件和资料均已在销售现场依法依规进行了公示。 三、本案庭审中，原告自认其在购房时看了案涉房屋的户型图、沙盘模型，被告大成房地产公司的销售人员向其说明了楼层布局系3梯7户、公摊面积为23%、总楼层31层，及所选房屋的位置。原告在购买案涉房屋时，该案涉房屋尚在建设中。 上述事实，有经庭审举证、质证的原告身份信息、被告的工商登记信息、第三人工商登记信息、《山水洲城商品房定购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、《个人购房担保借款合同》、建设工程规划许可证及审批单、国有土地使用权证书、不动产权证书、商品房预售许可证、《房屋备案证明》、《建设工程联合验收合格证明》、《日照分析报告》、销售现场照片、《日照公示》、株洲市房产管理监察大队出具的《说明》等证据及原、被告的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：原告以被告大成房地产公司销售过程中故意隐瞒房屋真实状况导致其产生重大误解签订合同为由主张撤销合同是否有事实和法律依据？现具体分析如下： 首先，案涉商品房建设工程规划为公寓，而案涉合同约定的规划用途为成套住宅。经查，成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋。对于公寓的概念没有严格的定义，常见的几种公寓类型主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等。居住型公寓的用地性质为住宅，其土地使用权年限为70年，商务公寓的用地性质一般为商住或商业用地，其土地使用权年限根据用地性质而定，酒店式公寓的用地性质一般为商业用地。根据《商品房销售合同（预售）》、案涉商品房地块的国有土地使用权证、案涉商品房的不动产权利证书及《不动产权利及其他事项登记信息》，可以确定案涉商品房的土地使用权年限为70年，其用地性质为住宅，是在城镇住宅用地上的居住型公寓。虽然建设工程规划许可证上记载为“公寓”，与购房合同中载明的“成套住宅”不一致，但二者在用地性质、土地使用权年限、水电气的收费标准、能否落户等主要功能方面没有明显区别。此外，房屋性质要以房屋所有权证或房屋所有权登记薄的记载为准，而颁发房屋所有权证系行政机关行使行政管理职能而为的行为。根据不动产行政主管部门出具的《房屋备案证明》，案涉房屋的预告登记的规划用途系成套住宅，与案涉合同约定的商品房规划用途相一致。故原告以被告大成房地产公司存在欺骗行为为由要求撤销合同，没有事实和法律依据。 其次，根据庭审查明的事实，被告大成房地产公司在案涉项目审批前公示的总平面图、营销中心现场公示的建设工程规划许可证、《日照公示》等文件来看，被告大成房地产公司已将案涉商品房的相关情况进行了充分公示，原告在庭审中自认在签订合同时看了户型图、沙盘模型，销售人员也向其告知了案涉房屋楼层的分户情况为3梯7户及案涉房屋所在位置。从案涉合同内容来看，该合同中明确约定了买受人对所认购的房屋状况、交易条件、周边环境已有充分了解。故此，原告对案涉房屋的户型、坐落、朝向等情况应当知晓。 再次，关于光照采光的问题。被告大成房地产公司已在销售时对日照情况进行了公示，原告无充分证据证实被告大成房地产公司在签订合同时存在故意欺骗或隐瞒的情形。虽然案涉房屋不满足在大寒日日照不得低于2小时的标准，但被告大成房地产公司在向相关部门申请审批建筑规划时，均已获得规划审批通过，取得了建设工程规划许可证且案涉房屋亦经验收合格。同时，考虑到原告在签订合同时，对房屋的坐落、朝向、方位应当有一定程度了解，从案件实际情况出发，案涉房屋并非属于存在严重设计或质量问题而严重影响正常居住使用的情形，原告亦未提供证据证明案涉房屋不满足日照标准的范围和程度且已对其正常使用案涉房屋产生严重影响致使其签订商品房买卖合同的根本目的无法实现，故原告以案涉房屋日照不达标为由要求撤销合同的诉讼请求，不予支持。 综上所述，原告以被告大成房地产公司在销售案涉商品房过程中存在欺诈行为导致其作出错误意思表示而签订合同为由，请求撤销案涉合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，关于原告主张的其他诉讼请求，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告罗远峰的全部诉讼请求。 本案案件受理费5990元，减半收取2995元，由原告罗远峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  王丹 二〇二〇年十一月三十日 实习法官助理马晶晶 书记员  董星 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。