陕西省白水县人民法院民事判决书 (2020)陕05**民初1733号原告白水县泉鑫御苑小区业主委员会，住所地。法定代表人武张俊，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人王峰涛，系陕西秦泉律师事务所律师。被告白水县福安物业管理有限责任公司，住所地。法定代表人种建康，系该公司总经理。委托诉讼代理人王武生，男，汉族，出生，住陕西省白水县，居民，系该公司副经理，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人王建才，系陕西秦泉律师事务所律师。原告白水县泉鑫御苑小区业主委员会与被告白水县福安物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告白水县泉鑫御苑小区业主委员会法定代表人武张俊及其委托诉讼代理人王峰涛、被告白水县福安物业管理有限责任公司委托诉讼代理人王武生、王建才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白水县泉鑫御苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即退出泉鑫御苑小区物业并办理交接手续；2.请求被告立即交还泉鑫御苑小区六部电梯的产品合格证、使用登记证、上年度检验报告、第一年检验报告及其他相关资料；3.请求被告赔偿原告损失10000元；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：白水县泉鑫御苑小区由陕西泉鑫置业投资有限公司开发。2017年4月19日陕西泉鑫置业投资有限公司与被告签订协议，将小区前期物业服务工作交给被告，约定服务期限三年。陕西泉鑫置业投资有限公司将小区电梯资料在内的资料移交给被告。2017年5月份，小区房屋交付业主使用。被告在服务过程中，卫生安保服务不到位，物业收费及公摊电费等不合理，造成业主不满。2020年3月20日小区业主成立了业主委员会。经原告决定，不再与被告续签物业服务合同。2020年4月18日被告合同期限届满，原告要求被告退场，交还相关资料，被告以与开发商有债务为由拒绝退场。原告反映至政府及物业主管部门，管理部门也作出决定要求被告退场，但被告就是不遵守决定拒不退场及办理交接手续。被告不退场致使小区无法管理，一片混乱。小区六部电梯因为被告持有产品合格证、使用登记证、上年度检验报告、第一年度检验报告及其他相关资料等缺乏维保手续不能正常保养，运营中问题频发，严重危及业主生命财产安全。综上，被告作为前期的物业服务企业，在合同到期后在原告不同意签订合同时应该立即退场并办理交接手续，被告不退场不移交资料的行为侵犯原告合法权益，原告无奈，故诉至本院。原告围绕其诉讼请求，向法庭提供如下证据：1.2020年3月30日泉鑫御苑业主委员会对白水县房管所的要求处理福安物业管理公司的申请，证明辞退物业公司；2. 2020年3月29日彭衙社区居民委员会的公示，证明业主委员会是泉鑫业主设立，是经过彭衙委员会的认可；3.2020年4月25日泉鑫御苑业主委员会对福安物业公司的通知；4.2020年4月22日业主委员会第一次召开的会议记录，证明参会人员是业主委员会的3个成员，会议决定是辞退福安物业公司，选聘新的物业公司。4月疫情未结束，小区业主委员会组织签名，前期还有业主反映要求选聘物业，有70名业主签名，同意另行选聘并附有业主的签名；5.泉鑫御苑小区同意另行选聘物业业主签名书；6.2020年5月1日泉鑫御苑业主委员会的通知，证明解聘福安物业公司，并要求交接相关手续，已经向福安物业公司送达，还进行了张贴；7.2020年5月3日泉鑫御苑小区业主委员会致城建局房管所领导的告知书，证明泉鑫御苑小区业主委员会终止福安物业公司的服务；8.2020年5月8日泉鑫御苑业主委员会致城建局房管所领导的信，证明要求福安物业公司结算并退还建设资料；9.2020年5月29日白水县房地产管理所文件【白房管发〔2020〕12号】白水县房地产管理所关于对泉鑫御苑小区群众反映问题的处理意见，证明房管所作为行政主管单位确认泉鑫御苑业主委员会是合法的，证明要求泉鑫御苑的白水县福安物业管理公司退出泉鑫御苑小区的管理；10.2020年6月1日泉鑫御苑小区业主委员会向福安物业公司发出的督促函，要求尽快和业主进行结算；11. 2020年6月16日白水县房地产管理所文件【白房管发〔2020〕15号】白水县房地产管理所关于责令白水县福安物业管理有限责任公司退出泉鑫御苑小区的通知，证明房管所要求福安物业公司退出，并办理交接手续；12.2020年6月18日泉鑫御苑业主委员会督促福安物业公司退出管理的通知。13. 2020年7月6日彭衙社区居民委员会的函，同意业主委员会与福安物业公司的问题遵循房管所的12、15号文件解决；14.2020年6月22日请求书；15.泉鑫御苑小区的照片，证明物业公司服务不到位，下雪时小区门口的坡道是滑的，业主都是扶着墙走。同时证明原告方主体是合法的，经过街道办和住建局的认可；证明业主委员会根据业主的决定辞退福安物业公司，福安物业公司拒不退场；电费收取既不合法，也不合理。被告白水县福安物业管理有限责任公司辩称，一、针对原告的诉讼请求部分：1.原告要求被告立即退出泉鑫御苑小区物业并办理交接手续。被告认为被告的前期物业管理合同期限为10年（2017年4月20日-2027年4月20日），该合同期限尚未届满，同时业主委员会尚未与新的物业公司签订物业服务合同，依据《物业管理条例》第26条之规定，前期物业服务合同尚未终止。2.原告要求被告交还电梯的产品合格证、使用登记证、上年度检验报告及其他相关资料。被告认为原告所说的所有资料均应在前期物业管理合同终止后，才能进行。3.原告要求被告赔偿损失1万元。被告认为原告这一主张缺乏事实依据和法律依据。4.原告要求案件受理费由被告承担。被告认为原告的起诉没有事实依据，该费用应由原告自行承担。二、针对原告的事实与理由部分：1、原告诉称“2017年4月19日陕西泉鑫置业投资有限公司与被告签订协议，将小区前期物业服务工作交给被告，约定服务期限3年。2020年4月18日，被告合同期限届满”被告认为该合同签订的时间是20日并非19日，期限是10年（2017年4月20日-2027年4月20日），而不是3年。2、原告诉称“被告在服务过程中卫生安保服务不到位，物业收费及公摊电费等不合理，造成业主不满”被告认为造成业主不满的主要原因是开发商的许多遗留问题，特别是设施设备的配套不到位造成的，至今没有进行竣工验收，还尚在建完善过程中，卫生及安保问题被告在艰难的工作环境下，已经尽了最大努力，基本符合白水县各小区的服务水平。物业服务费用也是依据国家规定，协商后以合同的形式确定的具体收费标准，不存在物业费收费不合理的问题；公摊电费当时存在不合理的情形，但主要原因是开发商当时使用的用电性质属于营业性用电，而非居民生活用电。3、原告诉称“2020年3月20日小区成立业主委员会”被告认为该业主委员会不是合法组织，理由是：①选举时，县住建局及城关街道办均未派员参加指导；②人数不符合要求，仅有3人，一般业主委员会要求5-11人；③业主委员会主任武张俊与委员张建军系叔侄关系；④该业主委员会未取得县级物业行政主管部门备案登记，原告也未将备案情况告知被告，也未在物业管理区域内公告备案情况，严重违反了《陕西省物业管理条例》第27条第（二）款之规定。4、原告诉称“经原告决定不再与被告续签物业服务合同，被告认为依据《物业管理条例》第11条之规定，选聘和解聘物业服务企业，需要业主大会作出决定”在未召开业主大会的情况下，业主委员会无权决定续签或不续签物业服务合同，原告的这一决定显然是违法的、无效的。综上被告认为原告的诉讼主体资格不适，原告的起诉也缺乏事实依据，建议法庭驳回原告诉请。 为支持其辩称，向法庭提供如下证据：1.2017年4月20日-2027年4月20日《物业管理合同》一份，证明当时前期物业管理是与开发商与被告签订的，期限是10年，合同上约定住户有230户，实际才100户，收费标准合同上约定很明确，空置费用由开发商交纳，但实际上未按约定交纳。前期费用主要都是由物业公司垫资；2.2018年10月24日泉鑫公司电费票据，电费票据是以开发商名义交的，实际是被告缴的，都是0.49元。0.9元电费单价是按营业性标准收的，现在分开居民生活用电，电费收的有价款总数和用电度数，平均一度0.93元，物业加了几分钱是按1元收的，责任是开发商造成的，不是物业公司造成的，不存在乱收费问题；3.2020年7月2日在市场局主持下召开由开发商、物业、业主委员会进行协商，参会人员有泉鑫御苑业主委员会委员、有福安公司的法定代表人、还有开发公司的人。三方共同协商，同意在账务有关手续正式未移交之前，泉鑫御苑小区管理由福安公司继续承担，并接受业主委员会监督，形成账务没有算清，继续让福安物业公司管理，协议有各方签字；4.2020年开会叫业主代表商量此事，找不见业主委员会主任，故意避而不见，好多业主也找不见人，开会场面比较混乱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月陕西泉鑫置业投资有限公司在完成白水县泉鑫御苑小区的开发后，于同年4月20日与白水县福安物业管理公司签订《物业管理合同》，合同约定建筑面积28589.3平方米，住宅面积29589.3平方米，管理内容涉及房屋建筑主体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。小区规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁、卫生垃圾的收集、清运等。第三条约定期限为十年，自2011年4月20日至2027年4月20日止。并且在第四条、第五条约定了双方的权利和义务，其中第四条约定：甲方在合同生效之日起，1周内按政府规定向乙方提供管理用房50平方米，作为办公用房。第六条约定在本合同生效后三年内达到县级的管理标准，第七条约定了管理服务费用项目。物业费每月每平方米建筑面积0.7元（其中商用每平方米建筑面积1.2元）。卫生费每月按每户10元收取，第七条第七项约定：因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由甲方承担全部空置物业的管理成本费用。第九条违约责任中第一项约定：如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的补偿，乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同，第十条第四项约定：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的提交物业主管仲裁委员会依法裁决。被告福安物业公司进入管理后，由于市场因素，房屋销售不理想，实际入住100户，给物业管理造成困难，管理过程中部分业主认为管理服务不到位，与被告福安物业公司发生矛盾。2020年3月29日召开业主大会成立业主委员会，推荐武张俊为业主委员会主任，丁培军、张建军为业主委员会委员。4月22日召开第一次业主委员会：决定辞退福安物业公司，并进行物业费的清算，同时选聘新的物业公司。双方由此发生矛盾，不能协商解决，原告遂多次向白水县房地产管理所进行反映，2020年5月29日，白水县房地产管理所做出〔2020〕12号关于对泉鑫御苑小区群众反映问题的处理意见：一、开发商与福安物业涉及的许多经济问题非行政部门职责，建议双方走司法途径；二、根据《渭南市住宅物业管理条例》第50条规定和泉鑫御苑小区业主委员会的诉求，建议业主委员会召开业主大会，选聘新的物业公司并责成白水县物业管理服务有限责任公司依据规定落实责任，在规定时效内和新聘物业公司做好手续的交接工作。6月16日向白水县福安物业管理有限责任公司发出通知要求物业公司依法依规结算，不得以此为借口拒绝退出，同时按照法律法规配合小区业主委员会履行交接义务。2020年7月2日在白水县市场局特设股主持下，原、被告双方达成协议：“经双方协商一致，同意在账务及有关手续正式未移交之前，泉鑫御苑小区电梯的日常安全管理由白水县福安物业管理有限责任公司承担，并接受小区业主委员会的监督，电梯维修至该小区所有正式手续移交之日。”另查：截止目前，原告尚未选聘新的物业管理公司。本院认为，依据《物业管理条例》选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，业主大会是行使该项权利法定组织。本案中，解聘白水县福安物业管理有限责任公司的决议及后续公示等活动均系业主委员会做出，且白水县房地产管理所在白房管发〔2020〕12号文中已经明确告知原告应召开业主大会选聘出新的物业公司，但至今原告并未召开业主大会做出选聘新物业公司或解聘被告物业公司的决议；依据《物业管理条例》的规定，业主大会的召开具有一定程序要件，且解聘物业应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，案涉《物业管理合同》载明泉鑫御苑小区业主共计230户，原告所提交《泉鑫御苑小区置换物业业主签名书》仅有70户签名不满足该条件，也不满足业主大会召开的程序要件。电梯的产品合格证、使用登记证、上年度检验报告及其他相关资料是提供物业服务所必须材料，在泉鑫御苑小区业主大会作出解聘被告或选聘新的物业公司的决议，被告正式移交有关手续之前，依据当事双方2020年7月2日双方所达成协议被告仍需提供物业服务，因此目前并不具备移交以上材料的条件。综上，本院认为，依据物权法第七十五条、第七十六条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主也有权共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。但是设立业主大会和选举业主委员会必须遵循一定的程序，根据《物业管理条例》第十条的规定，成立业主大会，应当在区县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处，乡镇人民政府指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在区、县XX房XX街道办事处，乡镇人民政府备案。《陕西省物业管理条例》第十条、第十一条均对业主大会的设立做了详细规定，而原告在设立和报备程序中均有违反程序之处，故其主体资格还须依照相关规定进一步完善。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告白水县泉鑫御苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告白水县泉鑫御苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审判员陈向阳二〇二〇年十月二十八日书记员赵晓娟  1