内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民再66号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：乌海市金丰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：高某。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：高某，现住内蒙古自治区。 二再审申请人共同委托诉讼代理人：沙某，内蒙古赫扬律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：王某，个体户，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古京蒙律师事务所律师。 再审申请人乌海市金丰房地产开发有限责任公司、高某因与被申请人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）内06民终295号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2019年8月14日作出（2018）内民申107号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人乌海市金丰房地产开发有限责任公司、高某及二再审申请人共同委托诉讼代理人沙某、被申请人王某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人乌海市金丰房地产开发有限责任公司、高某申请再审称，请求：1.撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院作出的（2017）内06民终295号民事判决，维持内蒙古自治区乌审旗人民法院作出的（2014）乌民初字第2077号民事判决；2.判令被申请人承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由（一）二审法院认定被申请人已履行交付全部购房款义务的基本事实认定错误，被申请人未付清剩余购房款。据一审及二审查明，被申请人主张通过债权转移，将证人吴东享有对再审申请人的债权35.2万元，转移给被申请人，被申请人与再审申请人相互抵销了35.2万元。此主张与被申请人提供的证据所证明的事实相互矛盾。在一审中，涉及到35.2万元债权转移的证据为：证据5与证据6。其中，证据5中的借款单载明借款人为赵永盛，赵永盛应为35.2万元债务的债权人；在证据6中，通过一份证人证言，意图说明吴东享有该债权并将其转移到被申请人名下，其与证据5相互矛盾。借款单作为书证，作为直接证据，直接载明了债权债务关系。而证人证言为间接证据，效力低于借款单。并且两份证据相互矛盾。证人吴东不是该35.2万元债权的债权人，不具备转让该债权的资格。另根据《退股协议书》第三条约定“以股金和分红置换的房产不足房产总价款时，由王建忠一次性以人民币补足房款”。再审申请人已明确约定要求一次性以人民币补足房款，按照交易一般习惯及条款目的进行解释，此条款约定的意思应为以现金方式补足。那么再审申请人就不可能接受以债权转移、抵销的形式，作为补足房款的形式，其与再审申请人订立此条款的本意相违背，退一步讲，即使发生债权转移，吴东并未履行通知义务，债权转移行为无法生效。根据《退股协议书》第三条约定：“股金和分红无现金支付，以股金和分红置换房产”，该条款表明，被申请人未进行任何现金支付，无权要求返还任何现金。（二）二审法院根据《以资抵债协议》认定被申请人与再审申请人签订《退股协议书》，即购买争议房屋的合同目的在于抵顶给他人，系基本事实认定错误。再审申请人与被申请人通过收条与《退股协议书》的形式形成房屋买卖合同关系。合同目的应当是双方当事人通过一致意思表示而确定的目的。作为出售方的再审申请人只知道被申请人签订《退股协议书》的合同目的为购买该房产，双方达成买卖房屋合意，此种合同目的应当是《退股协议书》的合同整体目的。被申请人未在《退股协议书》明确约定订立该协议的目的为抵顶给他人。仅在第四条提到“房产证最终办在王建忠指定的单位或个人名下”，此条款的目的是为了方便被申请人过户而订立。该条款目的是为了辅助买卖房屋的整体合同目的而订立。二审法院据此认定《退股协议书》的整体合同目的为抵顶而设立，明显是以偏概全，轻重不分。（三）被申请人未按照约定给付购房款，构成违约，再审申请人不存在违约情形，仅存在轻微的瑕疵情形，且瑕疵情形已经消失，具备过户条件。再审申请人与被申请人买卖涉案房屋的主要合同目的已经实现，被申请人不具备法定解除权，无权解除合同。再审申请人与被申请人签订《退股协议书》的主要合同目的为买卖行为，买卖行为已经完成并实际交付该房屋。仅在履行过户义务过程中，再审申请人存在瑕疵情形，即存在过抵押、查封情形，但该瑕疵情形已经消失，具备相应的履行条件。但被申请人一直未付清房款，导致再审申请人无法履行过户义务。此种情形下，不能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，被申请人也当然不能享有法定解除权来解除合同。反观被申请人未依约付清购房款，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。综上，原审法院认定被申请人“已付清购房款”及“合同目的为抵顶给他人”两项基本事实缺乏相应的证据予以证明，且认定存在严重错误。 被申请人王某辩称，不同意再审申请人的再审请求。理由如下：（一）原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案一审判决前，再审申请人将涉案房屋抵押给鄂托克旗富惠联小额贷款公司，并且房屋被第三人保全，再审申请人无法将涉案房屋交付给被申请人，合同根本目的不能实现，被申请人享有解除合同的权利。（二）关于本案35.2万元购房款的交付问题，吴东是水云商厦工程的承包人，高某欠吴东的工程款，吴东欠王某砖款35.2万元，当时王某与高某是合伙关系，经过口头协议，高某同意吴东欠王某的砖款抵顶高某欠吴东的工程款，35.2万元购房款已经通过债权转让的方式支付给了再审申请人，所以二审认定35.2万元已经支付，不存在证据不足的问题。（三）赵永盛是吴东项目的负责人，不是债权人，就是代替吴东打了借条，证据之间不存在矛盾。 王某向一审法院起诉请求：1.解除购买水云商厦4楼1100平米商业房合同，返还已交购房款550万元；2.由被告承担违约责任，赔偿原告逾期交房的利息65万元，其他损失20万元，共计85万元；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告王某与被告乌海市金丰房地产开发有限责任公司口头达成商品房买卖协议，于2012年12月22日交购房定金30万元并签订房屋买卖合同即收条，收条约定“今收到王某交来购水云商厦四层西面1100平米有公摊，在现有的基础设施条件下，每平米5000元，现交定金300000元整（叁拾万元整）。在2012年12月28日前交200000元整（贰拾万元整）。剩下的欠款，水云商厦股份和地下超市的贷款出来一次性结清，长退短补。办理房产手续的一切费用跟其他商户一样对待，由买受人承担。卖方不负责贷款，租房由两方协商解决。所有商场以后大暖、维修、电费、物业费用按平米计收。如算完帐不按时交款，以前的交款作为违约金。二〇一三年一月十五日前结算。收款人高某，付款人王某，并盖有乌海市金丰房地产开发有限责任公司公章”。合同签订后，原告王某于同日给付被告高某定金30万元，于2012年12月27日，给付被告高某购房款20万元。2013年11月4日，原告王某与被告乌海市金丰房地产开发有限责任公司法定代表人高某签订退股协议书，协议约定：“1、经双方互相协商原王建忠在乌审旗水云商厦，从2010年5月13日交入陆拾万元，另从临河五原县交春雷化工有限责任公司和中贸化工有限责任公司交入注册资金壹佰万元，（从五原公司自己的股份上开资壹拾贰万元正）剩余捌拾捌万元。2、王建忠自愿退出五原春雷化工有限责任公司和中贸化工有限责任公司的股捌拾捌万元，移入到乌审旗水云商厦中。以上两项共合计：壹佰肆拾捌万元。3、乌审旗水云商厦高某给王建忠一次性退清股金（壹佰肆拾捌万元整）（股金和分红无现金支付，以股金和分红置换房产）所退股金和分红后由水云商厦四楼西1100平米置换，每平米伍仟元，共计伍佰伍拾万元整。以股金和分红置换的房产不足房产总价款时，由王建忠一次性以人民币补足房款，如不在十日内交清并将全部分红当做违约金。4、房款付清时由甲方高某负责办理房产证（房产证为共有证），所有费用及税由乙方承担，房屋以框架交接于乙方，房产交于乙方时，乙方必须由甲方协商整体出租，在整体租不出去的情况下自己可经营，在营运中产生的装修、地板、水、电、暖空调，人员管理，一切费用及税由营运方向商场缴纳。必须经三方同意，房产证最终办理在王建忠指定的单位或个人名下。（签字生效）股金和分红退出后，甲乙双方均承诺彼此之间不存在任何股份的利益纠纷。……”。退股协议签订后，原告王某用股金和分红款抵顶购房款448万元。2013年11月7日，原告王某给付被告高某购房款16.8万元。原、被告双方约定房屋交付时间及办理房屋转移登记的时间为房款全部付清时。水云商厦4楼西1100平米的商业房至今未交付给原告王某，由被告乌海市金丰房地产开发有限责任公司管理、使用、收益。原告王某共计用现金给付被告高某购房款66.8万元，股金和分红款抵顶购房款448万元，总计给付了514.8万元，下欠35.2万元未付。2011年5月3日，原告王某用自己所有的110万块红机砖折价35.2万元抵顶给案外人吴东，案外人吴东系建设水云商厦的承包人。案外人吴东同意将该款在水云商厦工程款中支付。但案外人吴东与被告乌海市金丰房地产开发有限责任公司之间并未进行结算，被告乌海市金丰房地产开发有限责任公司也未同意将35.2万元砖款抵顶在购房款中。另查明，水云商厦4楼西1100平米的商业房于2012年4月16日办理房屋产权登记手续，房屋所有权人为乌海市金丰房地产开发有限责任公司，房屋产权证号为×××；于2012年6月11日办理抵押登记，抵押权人为鄂尔多斯市鄂托克旗富惠联小额贷款有限责任公司，抵押证号为：130041200486，于2014年2月28日被鄂托克旗人民法院依法予以查封。原告王某在购买该房屋时对该房屋已经设定抵押的事实并不知情。2016年4月19日，该房屋抵押注销，房屋产权证号变更为×××；鄂托克旗人民法院于2016年4月19日对该房屋进行查封，2016年9月8日鄂托克旗人民法院解除了对该房屋的查封。一审法院判决：一、驳回原告王某请求解除房屋买卖合同、返还已交购房款550万元的诉讼请求。二、驳回原告王某请求给付双倍定金60万元，并赔偿利息损失60万元及可得利益损失187万元的诉讼请求。 王某不服一审判决，上诉请求：依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。本院二审查明，吴东系水云商厦重包工程的承包人，2011年5月3日，王某经过高某的同意将110万块红机砖以35.2万元的价格抵顶给吴东，用于水云商厦的建设，吴东同意将该款在水云商厦工程款中支付。以上事实有一审中王某提供的借款单、出库单和吴东的证人证言（一审卷宗121页）予以佐证。王某已付清购房款，一审认定35.2万元购房款未支付的事实错误，本院予以纠正。本院二审认为，本案的争议焦点是：一、金丰房地产公司、高某是否构成根本违约，房屋买卖合同是否应当解除；二、如合同解除，金丰房地产公司、高某是否应当双倍返还定金，并赔偿利息和可得利益损失。关于双方争议的焦点一，房屋买卖合同的双方履行的主要义务是，卖方交付房屋并协助办理产权证书，买方支付房屋价款。本案中，王某先是给高某交付了定金30万元并由高某出具收条，后来王某又与高某签订了《退股协议书》，在《退股协议书》中明确了王某购买水云商厦4楼西1100平方米，并约定了房屋单价、总价、购房款的支付方式、以及办理产权证的相关事宜及房屋的交付条件和交付时间，该协议虽名称为退股协议书，但内容包含有商品房买卖合同的一部分，与收条中的内容共同构成了双方买卖房屋的协议。该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，协议有效。虽然收条是高某书写的，《退股协议书》都是高某与王某签订的，但高某作为金丰房地产公司的法定代表人，履行的是职务行为，房屋买卖合同的出卖方也应当是房地产公司而非个人，故高某签字的责任应当由金丰房地产公司承担，高某个人不承担责任。王某与金丰房地产公司口头达成房屋买卖合同后，又通过签订《退股协议书》和书写收条即以其他形式订立了买卖水云商厦4楼的房屋买卖合同，故应认定为双方以其他形式确定了房屋买卖事宜，一审认定双方口头签订房屋买卖合同不准确，本院予以纠正。王某在与高某签订《退股协议书》之前，于2012年11月3日与中央储备粮库延安直属库签订了《以资抵债协议》，该协议将涉案房屋以每平方米8400元的价格抵顶给了中央储备粮库延安直属库。之后王某于2012年12月22日给金丰房地产公司交付了30万元的定金，且在2013年11月4日签订《退股协议书》时已经明确“经三方同意，房产证最终办在王某指定的单位或个人名下。”由此可见王某购买涉案房屋的目的是抵顶给他人，且金丰房地产公司也知情，但由于涉案房屋存在抵押，抵押注销后又被他人保全，致使王某的合同目的不能实现，有《以资抵债协议》、房屋设定抵押、查封、解封登记信息、陕西省延安市中级人民法院（2016）陕06民终675号民事判决书为证。因金丰房地产公司已经构成根本违约，且王某已将房款全部付清，王某对涉案房屋享有解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定情形，但双方签订的《退股协议书》中同时约定了购买水云商厦4楼和地下1楼的买卖事宜，《退股协议书》中关于水云商厦4楼的约定应当解除。关于双方争议的焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该规定，《退股协议书》中关于水云商厦4楼部分的约定解除后，金丰房地产公司应返还王某已付购房款550万元。关于30万元定金是否应当双倍返还，王某交付定金时，高某给出具了收条，收款事由载明“购水云4楼商厦”，由此可见交付定金是为了担保双方能够签订商品房买卖合同，之后双方签订了《退股协议书》，对购买水云商厦4楼达成一致意见，并约定了商品房买卖合同的主要内容，交付定金的目的已经实现，定金已经转化为购房款，故王某请求双倍返还定金本院不予支持。关于可得利益损失和利息，王某提供的其与中央储备粮库的合同，只能约束签订合同的双方，不能约束合同以外的第三人，但该合同能够证明金丰房地产公司不能办理过户给王某造成了损失，2012年6月11日涉案房屋办理了抵押登记，但金丰房地产公司并未告知王某，双方在《退股协议书》中约定房款付清时办理房产证，王某于2013年11月7日支付了最后一笔购房款16.8万元，金丰房地产公司应给付王某自2013年11月7日次日即2013年11月8日起至购房款返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。王某提出的一审程序问题，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉的解释》第三百二十五条的规定，不属于发回重审的法定事由。综上所述，王某已经履行了交付全部购房款的义务，但金丰房地产公司已经构成根本违约，事后房屋抵押注销、查封解除并不能弥补给王某造成的损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、撤销内蒙古乌审旗人民法院（2014）乌民初字第2077号民事判决；二、解除乌海市金丰房地产开发有限责任公司与王某所签订的房屋买卖合同；三、被上诉人乌海市金丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还王某购房款550万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付自2013年11月8日起至实际给付之日止的利息；四、驳回上诉人（一审原告）王某的其他诉讼请求。 本院再审查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点之一为，被申请人是否付清剩余35.2万元购房款？再审申请人与被申请人签订的《退股协议》约定“以股金和分红置换的房产不足房产总价款时，由王某一次性以人民币补足房款”，且协议后备注高龙账号，故，从协议本身来看，双方当事人并未约定以债务抵顶的方式支付剩余房款。其次，被申请人主张，高某欠吴东工程款，吴东欠被申请人砖款，吴东将其对高某的债权转让给了被申请人王某。虽然债权转让不需经过债务人同意，仅需通知债务人即可，但债权债务抵销需经双方当事人协商一致方可。本案中，被申请人提交的证据仅能证明吴东将债权转让给被申请人王某，并未提交证据证明吴东已经通知再审申请人债权转让的事实，被申请人也未提交证据证明再审申请人同意用吴东转让给被申请人的债权，抵顶本案中被申请人所欠再审申请人剩余购房款。且在庭审过程中，被申请人陈述“（被申请人）2013年一直要求再审申请人办理房屋过户，对方答复房款没有交清”，由此亦可认定再审申请人并未同意用吴东的债权抵顶本案购房款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被申请人未提交证据证明其已经支付了剩余购房款35.2万元，应承担举证不能的不利后果。本院二审认定剩余购房款已经付清，属认定事实错误。 本案争议焦点之二为，被申请人是否享有对案涉房屋买卖合同的解除权？本案双方当事人均认可，双方间并无其他关于房屋买卖的合同，双方主张房屋买卖关系存在的依据即为双方当事人签订的《退股协议》，房屋买卖系《退股协议》的一部分内容。被申请人称合同根本目的不能实现，但本案中，根据《退股协议》的约定，双方当事人签订合同的目的是用案涉房屋抵顶再审申请人退给被申请人的股金及支付分红。至于被申请人取得该房屋后，如何管理、使用和收益，并不是本案签订《退股协议》的目的，故，本院二审认定案涉房屋买卖合同的目的为抵顶给他人，系认定事实错误。本案中，房屋虽存在被抵押和查封的情形，但如前所述，被申请人并未付清全部购房款，其也未提交证据证明其要求再审申请人办理房屋过户及交付房屋，被申请人未履行其全部义务，亦未积极行使其权利，故对于房屋未办理过户，被申请人亦存在过错。且，在一审法院判决前，案涉房屋的查封已经解除，案涉房屋已具备办理过户的条件。故，被申请人不享有法定的合同解除权。 综上所述，再审申请人的再审请求成立，本院予以支持。二审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）内06民终295号民事判决； 二、维持内蒙古自治区乌审旗人民法院（2014）乌民初字第2077号民事判决。 二审案件受理费71790元，由被申请人王某承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  图 雅 审 判 员  刘熠杭 审 判 员  刘 敏 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  哈日贵 书 记 员  吕雪芹 法条链接 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条 人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条 人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。