重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初6125号原告：重庆贝戈尼物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万盛大道**，统一社会信用代码915001106912284338。法定代表人姚超，总经理。委托诉讼代理人：王开益，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。被告：陈渝，男，1968年9月30日出生，汉族，住重庆市万盛区，现在重庆市垫江监狱服刑。被告：广跃红，女，1973年7月7日出生，汉族，住重庆市万盛区。原告重庆贝戈尼物业管理有限公司（以下简称：贝戈尼物业公司）与被告广跃红、陈渝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贝戈尼物业公司委托诉讼代理人王开益、被告陈渝到庭参加诉讼，被告广跃红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贝戈尼物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决二被告支付原告从2012年6月起至2020年4月止期间的物业服务费7537.79元、公摊费1065元及违约金25468元；2、请求依法判决二被告支付原告聘请法律专业人员进行诉讼的委托代理费、差旅费4000元（以上费用共计38070.79元）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系重庆市万盛经开区海棠晓月小区的物业服务公司，提供该小区的物业服务。2011年，被告购买该小区原业主周游房屋（建筑面积71.3m²），于同年5月15日在原告处办理该房屋装修手续。被告装修完后一直在该房屋居住，从2012年6月到2014年4月期间，被告无故不向原告交纳物业服务费及公摊费（物业服务费标准：0.84元/m²，公摊费标准：15元/月）。之后，原告与重庆市万盛经开区海棠晓月小区业主委员会（海棠社区居委会（代））签订物业服务合同，其物业服务费标准修改为1.20元/m²，公摊费标准修改为10元/月。被告欠费后，经原告多次催收未果，依据物业服务合同相关约定，被告还应承担违约等相关责任。为了维护原告的合法权益，根据相关法律、法规等之规定，特向贵院提起诉讼。被告陈渝辩称：房子是我在周游手中购买的，但是房子是他父亲周国强的，我买了房子后还没装修完便被抓了，一直是我妻子广跃红在居住使用，我在服刑期间，广跃红说家头进了强盗，把我值钱的东西全部偷了，物管也不管，我也没机会去核实。现我在服刑，没钱支付，而且房子已经被重庆市第五中级人民法院拍卖了，你们要钱只有找广跃红要。被告广跃红未到庭，亦未提交任何书面答辩意见。经审理查明，原告系经有关部门审核确定的物业管理企业，被告陈渝、广跃红系重庆市綦江区（原万盛区）万盛大道海棠晓月业主，该房屋建筑面积为71.3m2，该房屋系周国强向重庆浦辉房地产开发有限公司万盛分公司购买，其儿子周游于2011年4月29日到重庆浦辉房地产开发有限公司万盛分公司接收该房，并在重庆浦辉房地产开发有限公司万盛分公司制定的“浦辉.海棠晓月.万盛《业主临时规约》”承诺书上签名，同意该《业主临时规约》。2011年6月29日，被告陈渝、广跃红通过购买的方式取得该房屋的所有权，并一直居住至2020年3月23日。2018年10月23日，该房屋被重庆市第五中级人民法院查封，2020年3月23日，该房屋被重庆市第五中级人民法院依法拍卖并转移登记给刘新。2011年10月13日，重庆浦辉房地产开发有限公司万盛分公司与原告重庆贝戈尼物业管理有限公司签订了海棠晓月小区12、13、14幢的《前期物业服务合同》。2013年4月28日，万盛经济技术开发区海棠晓月业主委员会与原告贝戈尼物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告贝戈尼物业公司为被告所在的海棠晓月小区提供物业管理服务，服务期限为5年，从2013年5月1日起至2018年4月30日止；该《物业管理服务合同》约定物业服务费标准为住宅每月1.2元/平方米，公共水电分摊费为每月10元/户；物业服务费应按月交纳，在每月10日前交清，逾期将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金等内容。之后，该小区业委主委员会因过半数以上业主投票表决同意而被罢免，一直未能再设立新的业主委员会。2018年4月11日，海棠社区居委会在政府的指导下采用应急管理程序，与原告贝戈尼物业公司签订了物业管理服务合同，约定物业服务费标准为住宅每月1.2元/平方米，公摊水电费用实行包干制每月10元/户，二次供水加压费按0.9元/吨收取，物业管理企业半年向社区报告关于物业服务合同履行情况和物业维修资金的使用情况，并向业主公布；业主或物业使用人违反《合同》约定，未能按时如数交纳物业服务费的，在书面通知后仍未交纳的，乙方有权以欠费金额为基数，每日收取业主3‰的违约金直到付清服务费和违约金为止，如物业公司通过诉讼收取欠费业主物业服务费的，欠费业主还应当支付物业公司在每个诉讼或执行程序聘请法律专业人员进行诉讼的代理费和差旅费等内容。之后，原告对该小区提供了物业管理服务，二被告从2012年6月至今一直未交纳过物业服务费，从2012年12月起，原告每年向二被告居住的房门上张贴催费通知单。另查明，本院（2014）綦法民初字第05888号生效判决认定该小区同类型案件由于重庆万盛海棠晓月小区的前期物业建设尚未完善，物业服务不能全面履行，在2014年5月以前，原告贝戈尼物业公司实际对各小区业主降低了30%的物业服务费收费标准，按每月0.84元/平方米收取；原告在举证期限内未提交对二被告所居住的楼幢进行前期物业服务的合同及履行合同义务的相关证据，仅有催费通知书；也未提交向社区每半年报告关于物业服务合同履行情况和物业维修资金的使用情况的相关证据。本院经现场勘查，小区内有业主乱搭乱建和在小区篮球场停放车辆及篮球场地表损坏未修复等情况。上述事实，有原告贝戈尼举示的前期物业服务合同、业主临时管理规约、承诺书、物业服务合同、催费通知书张贴照片、本院（2014）綦法民初字第05888号民事判决书、17幢其他业主缴费收据存根、现场勘查照片、海棠晓月小区业委会罢免票决结果的公示、调查笔录及当事人陈述笔录等证据在卷证实，并经当庭质证属实，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法将所开发的小区交原告进行物业服务，虽然未与原告就该小区17幢签订《前期物业服务合同》，但实际上原告对该幢楼已经提供了物业服务，该楼幢业主均应当交纳服务费用；虽然该房屋系周国强的儿子代表业主在前期物业服务合同业主临时规约上签字，其代表的是该房屋业主对前期物业服务临时规约的承诺，二被告虽然没有在该临时规约上签字，但其购买该房屋成为继任业主，理应受该临时规约的约束。该小区成立业主委员会后，前期物业服务合同自然终止，原告与小区业主委员会签订的物业服务合同符合相关物业法律、法规的规定，合法有效，之后因小区业主委员会被依法解散，由小区所在社区在没得业主委员会的情况下代表业主委员会与原告签订的《物业服务合同》符合当时的《重庆市物业管理条例》第十二条二款的规定：“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责”合法有效，依法受法律保护。原、被告均应当按照合同的约定诚信全面履行约定的义务。原告依前述合同对小区提供了基本的物业管理服务，被告应按照公平原则和合同约定履行交纳物业服务费的义务，但二被告所有的房屋已经于2020年3月23日被依法拍卖转移登记给他人，应当减少二被告应当承担的物业服务费，故对原告贝戈尼物业公司要求二被告支付物业服务费的诉讼请求予以部分支持。重庆市万盛经开区海棠晓月小区的前期物业尚未完善时，原告物业服务质量存在部分瑕疵等问题，正因为存在这些问题，原告贝戈尼物业公司在实际履行中，主动对该小区各业主降低30%的收费标准收取物业服务费，但不能因此否定原告对小区提供的基本物业管理服务而拒绝交纳被告应当交纳的物业服务费。作为具有物业管理职能的原告应当及时听取业主意见，积极协调整改，依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，努力满足小区业主对物业管理正当、合理的要求。同时被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，进一步损害业主权益的事件发生。原告贝戈尼物业公司在2014年5月以前对各小区业主降低30%的物业服务费收费标准收取物业服务费，本院予以确认。原告贝戈尼物业公司请求二被告交纳2012年6月至2020年4月期间的物业管理费实际为7148.81元（71.3平方米×0.84元/平方米/月×11月+71.3平方米×1.2元/平方米/月×88月+71.3平方米×1.2元/平方米/月÷31天×22天）、水电公摊费1052.1元（15元/月×11月+10元/月×88月+10元/月÷31天×22天），共计9300.91元，而原告仅请求二被告支付2012年6月1日起至2014年4月30日止的物业服务费1377.52元（71.3平方米×0.84元/平方米/月×23月）和水电公摊费345元（15元/月×23月）、2014年5月1日起至2020年4月30日止的物业服务费6160.32（71.3平方米×1.2元/平方米/月×72月）元和水电公摊费720元（10元/月×72月），其中2012年6月1日起至2014年4月30日止的物管费请求数额低于本院审查确定的数额，属于处分自己的民事权利，本院予以确认，其水电公摊费高于本院审查确定的数额，本院以实际合同约定的数额予以主张；2014年5月1日起至2020年4月30日止的物业服务费和水电公摊费，本院仅支持71个月零22天。原生贝戈尼物业公司请求的违约金，由于原、被告双方在履行合同中均有不同程度的违约行为，故对该项请求，本院不予支持。原告要求二被告依合同约定承担因委托代理人产生的代理费，因社区仅代行业主委员会的职责委托物业服务企业对小区物业提供物业管理和服务，并无权代表业主承诺不交费产生的除违约金以外的其他权利，故本院对原告该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈渝、广跃红于本判决生效后15日内支付原告重庆贝戈尼物业管理有限公司物业管理服务费及公摊费共计8419.54元；二、驳回原告重庆贝戈尼物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费752元，由原告重庆贝戈尼物业管理有限公司负担702元，被告陈渝、广跃红负担50元（此款原告已经预交，限二被告于上述给付款期限内直接给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王拥红审 判 员  柳成谦人民陪审员  陈继民二〇二〇年十一月九日书记 员代  菲 菲