江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3573号上诉人（原审原告）：江苏中瓯置业有限公司，住所地江苏省宿迁经济技术开发区淮海建材装饰城****。法定代表人：林明地，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晨，江苏鑫焱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张言，江苏鑫焱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王为波，男，1987年7月8日出生，住江苏省宿迁经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：裴娟，女，1986年2月10日出生，住江苏省宿迁经济技术开发区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张士军，江苏苏鲁律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王子文，江苏苏鲁律师事务所律师。上诉人江苏中瓯置业有限公司（以下简称中瓯公司）因与被上诉人王为波、裴娟商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中瓯公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持中瓯公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王为波、裴娟承担。事实和理由：1.涉案中瓯名城项目现状，足以证明合同已陷入无法继续履行的僵局。中瓯公司一审提供的情况说明及补充意见显示，涉案中瓯名城项目约900余套房屋，其中约600套房屋已抵偿给各债权人，销售的房屋仅32套，除办理退房手续的11套房屋外，剩余21套房屋均由于停工等原因至今无法交付，涉案项目自2014年初开工以来，多次停工，现已面临彻底停工。2.中瓯公司要求解除合同，并非不愿继续履行合同，而是根据楼盘现状，为避免造成更大损失作出的选择。涉案中瓯名城项目即将面临彻底停工，何时竣工、何时交房均无法确定，即便将来能够交房，因项目土地已抵押，并被多次保全查封，以中瓯公司经营状况，已无力解决上述问题，而办理产权证书也将成为难题。同时，因存量房源已不足支付工程款，施工方将对整体楼盘查封，且对工程款享有优先权，王为波、裴娟仅支付十余万元首付款，如想实现购房权利也将面临巨大风险。涉案合同不解除，将长期处于一种不稳地状态，不仅会给购房人造成更大损失，还会对社会稳定造成不利影响。被上诉人王为波、裴娟二审辩称，中瓯公司的上诉主张与事实不符，王为波、裴娟提供的证据可证明涉案项目正在有序施工，有望在2021年交付使用，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中瓯公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》及其附件（合同备案号：BA-1412300010）；2.判令王为波、裴娟协助中瓯公司办理上述合同的备案撤销手续；3.本案诉讼费用由王为波、裴娟承担。一审法院认定事实：2014年12月30日，王为波、裴娟作为买受人与出卖人中瓯公司签订《商品房买卖合同》一份，王为波、裴娟以356829元的价格购买中瓯公司开发的位于宿迁经济技术开发区交汇处的中瓯名城3幢二单元1605号房屋。合同中付款方式及期限约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3．按揭贷款：银行按揭贷款，买受人签订商品房买卖合同前，首付不低于总房款的30%计人民币壹拾万柒仟捌佰贰拾玖元，其余应付款计人民币贰拾肆万玖仟元，以银行按揭贷款的方式支付。银行批准的按揭贷款不足的由买受人补齐”；交付期限约定“出卖人应当在2017年10月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”；出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金…”。合同附件四补充协议约定：“二、向银行办理按揭贷款是买受人履行支付房款义务的一种方式…1．买受人须在合同签订10日内向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及相关费用…3．若买受人无过错，按揭贷款未能获得审批，买受人无力补足后续房款，则买受人有权在收到出卖人通知后7日内，向出卖人提出书面退房申请，解除本《合同》…”。2015年1月1日，王为波、裴娟按约向中瓯公司支付购房首付款107829元。2015年6月，王为波、裴娟王为波作为申请人向中瓯公司提交《申请书》一份，主要载明“公司客户王为波于2014年9月份全款购买中瓯名城3栋1605房源，总价款为356829元，公司答应后期具备按揭条件协助贷款，客户于全年将贷款资料提交苏州银行，银行以工程停工及预售证失效为由一直未放款。由于客户为借款购房，还款期限已到，希望公司尽快协调退款事宜”。2015年6月26日，中瓯名城售楼处工作人员在上述申请上书写分批还款计划，中瓯公司的相关负责人及董事长林明地先后在该还款计划下签字确认。2019年1月24日，中瓯公司与王为波签订《补充协议》一份，载明：“2014年9月份王为波购买中瓯名城住房，前期全款支付房款356829元，后变更为按揭贷款购房，中瓯公司须退还王为波249000元购房款。现就支付方式约定如下：2019年1月24日中瓯公司支付给王为波1.5万元，从2019年2月24日起每月24日前，以现金方式支付王为波1.5万元，至249000元结完为止”。上述《补充协议》签订后，中瓯公司即按协议约定支付了王为波部分退款。2019年8月5日，中瓯公司向王为波、裴娟邮寄《律师函》一份，通知因按揭贷款无法获得审批，要求王为波、裴娟在接函后3日内补齐剩余购房款或提出书面退房申请，解除《商品房买卖合同》。一审另查明：2020年4月14日，一审法院依职权至苏州银行宿城支行调查中瓯名城项目所涉按揭贷款的审批及发放情况，该行信贷部主管主要陈述“当初确与中瓯公司存在贷款合作意向，中瓯公司也提供过部分贷款申请资料以供审核，但在合作前的例行调查阶段，银行发现中瓯名城项目一直停工，故双方之间的项目合作未有达成，中瓯公司提供的贷款申请资料也早已退还”。一审还查明，2020年5月18日，中瓯公司向一审法院提交《情况说明》一份，主要载明“1．公司作为被执行人案件约80余件；2．中瓯名城项目于2014年年初开工建设，至2014年底停工，后多次复工停工，目前仅零星施工，面临彻底停工；3．项目仅销售房屋32套，其中11户办理了退房手续，剩余21户无人成功办理按揭贷款手续”。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系中瓯公司与王为波、裴娟的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方约定王为波、裴娟以银行按揭贷款的方式支付剩余房款，但根据王为波、裴娟提供的证人证言、中瓯公司提供的《情况说明》及一审法院依职权调取的中瓯名城项目所涉按揭贷款的审批情况等证据可以认定，王为波、裴娟无法按约及时向中瓯公司及按揭银行提交相应资料及办理按揭贷款系因中瓯公司项目停工，按揭银行未能与其达成合作协议所致，王为波、裴娟对此并无过错，中瓯公司现以王为波、裴娟违约为由主张行使合同解除权无合同及法律依据。即使中瓯公司曾向王为波、裴娟发出过《律师函》催款，因双方约定的交房日期早已截止，且案涉项目一直停工，王为波、裴娟当然有权行使不安抗辩权即拒绝补齐购房款，中瓯公司依据合同补充协议的约定主张行使合同解除权亦无相应依据。中瓯公司另以涉案合同已无法继续履行为由主张予以解除，因中瓯公司提供的证据尚不足以证实涉案合同已完全无法继续履行，且即便属实，作为合同一方当事人，根据诚实信用原则，应积极创造条件继续履行合同，而非据此要求终止履行合同，一审庭审中王为波、裴娟也明确陈述不同意解除涉案合同，故对中瓯公司上述主张，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回中瓯公司的诉讼请求。案件受理费6652元，由中瓯公司负担。二审中，被上诉人王为波、裴娟向本院提交如下证据：1.“中瓯名城业主维权群”聊天记录一份，中瓯名城项目销售经理陈世凯在该微信群内回复该小区已在2020年8月份安装窗户，明年春天再做绿化，交房要到2021年年中，具体等通知；2.王为波与中瓯名城项目销售经理陈世凯维修聊天记录一份，旨在证明涉案房屋按揭贷款不能办理的原因并非王为波导致，而是开发商的责任；3.王为波于2020年8月及2020年9月15日拍摄涉案小区的照片，旨在证明涉案小区正在施工，中瓯公司称该小区面临全面停工与事实不符。上诉人中瓯公司对上述证据质证后认为，对于证据1、2，微信聊天记录中的陈世凯并非中瓯公司员工，也非中瓯名城项目销售代理公司的员工，故中瓯公司对其所述内容均不予认可；对于证据3，中瓯名城项目目前仅是做一些零散工程，中瓯公司虽想办法推进工程，但随时会停工。本院对上述证据认证意见为，中瓯公司虽否认陈世凯的身份，且陈世凯微信名称也备注“非官方客服”，但陈世凯关于涉案小区正在施工的陈述与王为波提供照片所显示的内容可相印证，能够证明该小区并非全面停工状态，而是有施工人员正在对小区房屋外墙、窗户等进行施工。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：中瓯公司要求解除涉案商品房买卖合同及其附件的主张是否有事实及法律依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的商品房买卖合同约定，中瓯公司应当在2017年10月31日前将取得《工程竣工验收备案表》的房屋交付王为波、裴娟，但中瓯公司至今未能交付符合约定条件的房屋，该公司已构成违约，王为波、裴娟在支付全部购房款后与中瓯公司约定将付款方式变更为以银行按揭贷款方式支付其中249000元购房款，中瓯公司分批退还上述款项，且中瓯公司也已按约定退还了部分款项。因中瓯公司并无证据可证明涉案房屋无法办理银行按揭贷款系由于王为波、裴娟的原因导致，中瓯公司主张王为波、裴娟未支付剩余购房款亦属违约行为缺乏事实依据，故中瓯公司作为违约方并不能依据合同法第九十四条关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定要求解除涉案商品房买卖合同及其附件。中瓯公司还主张即使该公司属于违约方，因涉案商品房买卖合同已形成合同僵局，继续履行合同显然对双方不利，以此要求解除上述合同。对此，本院认为，因中瓯公司提供的证据不足以证明涉案商品房买卖合同确已无法继续履行从而形成合同僵局，况且，即使在合同形成僵局的情况下，违约方要求解除合同需同时具备以下三个条件：违约方主观上必须是非恶意的；违约方继续履行合同对其显失公平；守约方拒绝履行合同违反诚实信用原则。现中瓯公司已逾期交房超过三年时间，而当地房屋价格相较订立合同时也已普遍上涨，该公司虽以其经营困难、无力继续履行为由要求解除合同，但并未举证证明如继续履行合同将对其显失公平，且中瓯公司提出解除合同后，也未能提供替代履行的方式，能够保障王为波、裴娟履行原合同的利益得以实现，并对二人因合同解除遭受的损失进行赔偿。因此，中瓯公司提出的该项上诉主张并无事实及法律依据，本院对此亦不予支持。综上所述，上诉人中瓯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6652元，由上诉人江苏中瓯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 刘路路二〇二〇年十一月二十日法官助理 孙 笑书 记 员 周小凤