河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3490号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邢台市房地产开发总公司，住所地河北省邢台市信都区新兴西大街**。 法定代表人：杜运权，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄慧玲，河北万**律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾文凯，男，1970年8月5日出生，汉族，住河北省邢台市信都区。 上诉人邢台市房地产开发总公司（以下简称房产公司）因与被上诉人贾文凯房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2020）冀0503民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人房产公司的委托诉讼代理人黄慧玲、被上诉人贾文凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房产公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、撤销原审判决第三项，改判支持上诉人在一审的反诉请求。事实和理由：一、在双方对后续过渡费没有约定的前提下，原审判决由上诉人向被上诉人支付过渡费27500元没有事实根据。2012年双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》（下称2012年安置协议）第4条约定“过渡期限暂算至2012年12月31日”,“过渡费35000元”。协议对于之后的过渡期限是否延续及过渡费是否支付没有约定，这也是被上诉人长期未主张过渡费的根本所在。在双方对后续过渡费没有约定的情况下，原审判决由上诉人向被上诉人支付过渡费27500元没有根据。二、一审认定上诉人主张《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效依据不足错误。（一）原审时上诉人引用了《中华人民共和国物权法》第五十七条第二款、《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项等法律依据；（二）原审时上诉人出示建设部、监察部、国土资源部（2006）196号《关于制止违规集资合作建房的通知》，河北省人民政府(2006)509号关于转发建设部、监察部、国土资源部《关于制止违规集资合作建房的通知》，邢台市人民政府办公室办字（2007）1号《关于危房改造、集资建房等项目遗留问题的处理意见》等相关规定，足以证实涉案房屋属于商业开发性质，上诉人主张新增面积房款按照商品房销售价格计算有事实根据和证据支持；（三）原审时，上诉人着重指出：2012年安置协议所约定的增加商品房面积的单价仅为暂定价格，与相关部门出具的规定一致，证据之间具有关联性。上诉人为主张诉权出示了大量的证据材料，而一审法院并没有综合判定，认真分析，判决结果错误。三、驳回上诉人的反诉请求，势必会造成国有资产流失。上诉人系事业性国有独资公司，为了维护国家利益，保护国有资产不被流失，原审时上诉人提出了反诉请求并出示了证据，即：1、贯彻落实邢台市人民政府答复意见于2012年8月31日形成的《会议纪要》；2、2012年12月10日至2016年10月4日，调价通知、电话记录、报纸等催收房款等证据；3、2013年3月，河北筑城工程招投标咨询有限公司作出的建设成本为每平方米4365.64元的预算书等。一审驳回上诉人的反诉请求，将会造成国有资产流失。故请求撤销原审判决第三项，改判支持上诉人原审的反诉请求。四、原审时上诉人着重指出：逾期交房，存在着不可抗力因素，延误工期632.5天应该予以扣除，并出示了扬尘治理、重污染天气、雨季停工的大量证据材料，一审法院却不予采纳错误。五、一审适用简易程序审理本案，程序违法。本案双方约定的权利义务不明确，争议焦点较多，矛盾突出，既有本诉，又有反诉，依据民事诉讼法第一百五十七条之规定，不应适用简易程序进行审理。六、被上诉人主张权利已过诉讼时效。2012年安置协议签订后直至交房时止，被上诉人从未主张过过渡费。一审认为上诉人未交付房屋之前过渡费是持续存在的，只有房屋交付后，才能有过渡费计算的截止时间错误。诉讼时效的计算起点应为权利被侵害之日，如果被上诉人主张此项权利，其应当在协议签订后两年行使权利，因此，本案已过诉讼时效。七、一审判决显失公平公正。双方所涉及的安置协议有两份，即2005年期间协议及2012年安置协议，被上诉人在签订2005年协议后并未按照约定交纳房款已经构成违约，并且2005年协议并未解除，因此，被上诉人也应当按照2005年协议约定支付违约金，一审对于被上诉人违约的事由没有审理错误。 贾文凯答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 贾文凯向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付房屋拆迁安置补助费（过渡费）89113.2元；二、本案诉讼费用由被告承担。 房产公司向一审法院提出反诉请求：一、依法确认2012年9月27日反诉原告房产公司与反诉被告所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效；二、依法判令反诉被告支付给反诉原告商品房面积41.62㎡的差价款，金额124860元；并自2012年9月27日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率偿付本款项的利息，利息直至付清本款项之日止;三、依法判令反诉被告支付给反诉原告地下室房屋面积1.25㎡的差价款，金额650元；并自2012年9月27日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率偿付本款项的利息，利息直至付清本款项之日止。 一审法院认定事实：贾文凯的父亲贾殿清系房产公司的退休职工。2005年11月22日，房产公司与贾殿清签订了《中房社区旧房改造安置协议书》，将贾殿清所有的房产进行拆迁改造。因该建设项目规划变更，2012年9月27日双方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书中载明：过渡期限暂计算至2012年12月31日，过渡费35000元等内容；同日，贾殿清向房产公司交纳了房款、储物间、供热、维修基金款项。2018年7月1日在中房小区业主入住传递单中，房产公司财务部注明相关费用已缴清，房产公司将新房交付给贾殿清。 一审法院认为，房产公司提出诉讼时效问题，因在房产公司未交付房屋之前过渡费是持续存在的，只有房屋交付后，才能有过渡费计算的截止日期，房产公司实际交房时间为2018年7月1日，所以原告的起诉并未超过诉讼时效。双方自2005年签订《中房社区旧房改造安置协议书》，至2018年房产公司交房，历时十三年之久，期间该房一直处于未交付状态。2012年双方签订的《房屋拆迁安置协议书》中有“暂计算至2012年12月31日过渡费35000元”的内容，根据合同解释有关交易习惯等的原则规定，应当认定当事人对未交付期间的安置费作出过约定，过渡费应按每年5000元计算。房产公司所称的扬尘治理、重污染天气、雨季不能施工等因素属于开发商与建筑商之间施工的范畴，且扬尘治理、重污染天气停工均发生在2012年之后，自双方签订协议至房产交付，远远超出了一个合理的商品房建设周期，当事人在合理的履行期限之外另行扣除义务期间无法支持。案涉房地产开发、销售合同的当事人虽为本单位职工与本单位之间签订，但合同的基本条款属于平等交易主体之间就房屋买卖、安置补偿达成的权利义务协议，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方签订的《房屋拆迁安置协议书》已就房屋价款作出了明确的约定，且双方当事人已就价款和对价标的物履行完毕，现房产公司以合同价款低于房屋开发成本价为由要求原告补交房屋差价款不予支持。综上，本案原告起诉并未超过诉讼时效，双方签订的《中房社区旧房改造安置协议书》和《房屋拆迁补偿协议书》合法有效，双方当事人的权利义务以后协议为准。双方已履行完毕的合同不能变更。贾文凯的过渡费按每年5000元计算，2013年1月1日至2018年7月1日期间的过渡补偿费应计算5年半计27500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告邢台市房地产开发总公司于本判决生效之日起十日内给付原告贾文凯过渡费27500元；二、驳回原告贾文凯的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邢台市房地产开发总公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2030元，减半收取计1015元，原告贾文凯承担710元，被告邢台市房地产开发总公司承担305元。反诉费2810元，减半收取1405元，由反诉原告邢台市房地产开发总公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点如下：一是本案是否超诉讼时效期间；二是延误工期应否扣除；三是两份安置协议如何认定；四是一审程序是否违法；五是上诉人应否支付过渡费27500元以及上诉人的反诉请求应否得到支持。 关于第一个焦点。上诉人主张本案已超诉讼时效期间。本案中诉争的房屋在交付之前过渡费是持续存在的，只有在房屋交付后，才能有过渡费计算的截止日期，本案中双方自2005年签订《中房社区旧房改造安置协议书》，至2018年房产公司交房，历时十三年之久，期间该房一直处于未交付状态，故原审认定本案未超诉讼时效期间正确。对上诉人的该项主张，不予支持。 关于第二个焦点。上诉人主张延误工期632.5天应予以扣除。本院认为，扬尘治理、重污染天气、雨季不能施工等因素属于开发商与建筑商之间施工的范畴，上诉人未举证证明相应当事人已在建设施工合同中就相关问题进行处理，也没有提交证据证明其承担了相应责任，故无权要求下游商品房买受人递接承担相应的损失。另外，扬尘治理、重污染天气停工均发生于2012年之后，自2005年《中房社区旧房改造安置协议书》签订至2018年7月1日房产公司交付，远远超出了一个合理的商品房建设周期，故对上诉人在合理的履行期限之外另行扣除义务期间的主张不予支持。 关于第三个焦点。双方当事人分别于2005年、2012年签订了《中房社区旧房改造安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置协议书》，该两份协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据法律规定，《房屋拆迁补偿安置协议书》系对《中房社区旧房改造安置协议书》的变更，双方应当按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定履行义务。上诉人主张《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效没有事实和法律依据，原审不予支持正确。 关于第四个焦点。本案双方分别签订了《中房社区旧房改造安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定内容清晰，当事人之间的权利义务关系明确，且之前有已经审理终结并生效的相似案件，故原审适用简易程序审理正确。 关于第五个焦点。双方于2012年签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中有“暂计算至2012年12月31日过渡费35000元”的内容，根据合同解释的有关交易习惯等规定，应当认定当事人对未交付期间的安置费作出过约定，原审认定过渡费是按每年5000元计算符合《中华人民共和国合同法》第六十一条及第一百二十五条的规定，依法有据。《房屋拆迁补偿安置协议书》系对《中房社区旧房改造安置协议书》的变更，双方应当按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定履行义务。《房屋拆迁补偿安置协议书》中明确约定被拆迁房屋面积及补偿款数额、偿还房屋和地下室面积及价款数额、被拆迁应付房地产公司房屋差价数额等，该协议未约定房屋面积差额按商品房价格支付，且被上诉人已履行了支付房屋价款等相应义务，上诉人将房屋交付给被上诉人。在合同已经履行完毕的情况下，上诉人作为商品房出卖方以合同价款低于房屋开发成本价为由要求判决补足“亏损”房款部分于法无据。据此，原审对上诉人要求被上诉人按照商品房价格补足房屋和地下室面积差价款的反诉请求不予支持，并无不当。 综上所述，邢台市房地产开发总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4840元，由上诉人邢台市房地产开发总公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏如奇 审判员  张新戈 审判员  崔丽华 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  梁 冰