江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3834号原告：过福明，男，1962年5月15日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原告：过燕芹，女，1964年8月10日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人:高渭清、高家顺（受过福明、过燕芹的共同委托），无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。被告：徐长江，男，1970年6月4日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：缪新涛，北京市尚公（南京）律师事务所律师。原告过福明、过燕芹与被告徐长江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日进行了公开开庭审理。原告过福明、过燕芹及其委托诉讼代理人高家顺，被告徐长江的委托诉讼代理人缪新涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告过福明、过燕芹向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的房屋买卖合同无效。2、依法判令被告徐长江返还XXX号房屋。事实与理由：1991年过福明、过燕芹申请并建造了东北塘街道XXX一处房屋，此房屋后来编为XXXXX号。2001年左右，徐长江向过福明、过燕芹购买此房屋，因为急用钱过福明、过燕芹就以2万元价格将房屋卖给徐长江。当时仅写了一张协议，由徐长江保存，徐长江分两次支付房款后即入住房屋。因为土地证还是过福明、过燕芹的，所以过福明、过燕芹在2005年又在此房屋加建两层。2019年，过福明、过燕芹查听说农村房屋是不允许卖给外地人的，所以和徐长江协商要求归还房屋，但是几次协商均未达成共识。被告徐长江辩称：原被告双方买卖房屋的行为是合法有效的，法院应予支持。双方买卖的房屋是农村房屋，土地使用权未发生变化，仍然归原告所有。本案的焦点是房屋买卖是否有效，与土地有没有关系。双方提供的证据充分证明了房屋买卖与土地没有关系，被告从无锡市不动产交易中心调取的房屋买卖契约第一条规定买卖的标的物是房屋，没有涉及到宅基地。土地使用证作为证据使用来证明土地使用权没有变化，原告也承认土地没有过户也是过不了户的。被告提供的房屋所有权证只记载了房屋，土地摘要部分是空白的，在2015年3月份之前全国大部分省市区土地使用证和房屋所有权证是分开颁发，有房屋所有权证并不一定能拿到土地使用权证。原告的诉求中也只是确认房屋买卖的效力，没有涉及到宅基地问题。我国现行法律和国家政策不禁止农村房屋的买卖行为，我国《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国物权法》第六十四条均规定农村房屋为农村居民的私有财产有处分权，我国法律没有禁止农民出售房屋的规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农民出卖、出租房屋后再申请宅基地的不予批准，可以看出农村房屋是可以出售的。近几年我国的国家政策对农村房屋抵押、贷款等持探索、鼓励态度。农村房屋买卖是一个难题，法律没有明确规定，国家出台一系列规定，包括全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区××点行政区域暂时调整实施法律规定，江苏武进县为试点县，国务院关于开展农村承包经营权和农民住房财产抵押贷款和农民等规定。新修订的《中华人民共和国土地管理法第六十二条》对试点成果作了肯定，本案所涉的农村房屋和农村宅基地不同于城市房产和国有土地，司法实务中房地一体的规定不适用农村房屋和宅基地。本案即使地随房走的规定适用，本案被告也非城市人口，此规定对被告不适用，所以本案的买卖合同是有效合同。如果法庭认定买卖契约无效，那诉争房产也没有必要返还。房屋买卖是双方真实意思表示，不存在欺诈等行为，并且已经实际履行，原告已交付房屋，收取房款，被告已实际居住18年之久，家庭社会关系已经稳定。被告购买房屋后对房屋进行装修和添附，装修改造后实际居住至今，兼顾到当事人生活安定也不应返还案涉房屋。房屋管理部门对本案买卖行为已经给予确认合法，并颁发了房屋所有权证书。案涉房屋面临拆迁将产生重大利益，原告在利益的驱使下，诉请人民法院确认合同无效要求返还房屋，原告既不顾亲情也不顾良俗，严重违反诚实信用原则，浪费司法资源，请求驳回原告诉请。即使法院认定合同无效也不应支持返还房屋以维持当事人的稳定生活。本院经审理认定事实如下：一、1991年10月20日，过福明取得集体土地建设用地使用证，载明地址为××乡××村××组。过福明、过燕芹在该土地上建造房屋，房屋地址为东北塘镇XXXXX号。2002年3月1日，过福明、过燕芹（甲方）与徐长江（乙方）签订房产买卖契约，主要内容：1、甲方自愿将坐落于××镇××村××＃的房产（房屋建筑面积102.9平方米）出售给乙方。该房产的基本情况已载于本契约内。乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。2、甲乙双方议定的上述房产成交价格为人民币壹万元￥10000元。乙方二〇〇二年五月一日前付清给甲方。3、双方同意于二〇〇二年五月一日由甲方将上述房产正式交付给乙方。房产买卖契约由过福明、过燕芹、徐长江盖章。房产买卖契约约定的房屋价格为10000元，双方实际约定的房屋价格为20000元，徐长江已支付购房款20000元，原被告双方对此均无异议。过福明、过燕芹将1991年10月20日取得的集体土地建设用地使用证交给了徐长江。二、2002年6月20日，徐长江在无锡市锡山区房××镇××村××号房屋的房屋所有权证，房屋所有权证书载明房屋所有权人为徐长江。过福明、过燕芹提交的出让房屋申请书载明：兹因长期空关老房，现搬至新房。现按锡山市房地产交易所的有关规定，申请办理房地产交易手续。向过福明、过燕芹购买案涉房屋后，徐长江即占用使用该房屋至今。2005年6月28日，徐长江及其妻子陈XX，儿子徐X的户口从江苏省兴化市永丰乡**迁入东北塘镇**。后东北塘镇XXXXX号房屋编号变更为东北塘镇XXXXX号。2008年11月8日，陈XX向锡山区××镇××村民委员会缴纳了2009年度的新型农村合作医疗费110元。2009年11月27日，陈XX向锡山区××镇××村民委员会缴纳了2010年度的新型农村合作医疗费120元。2020年8月17日，无锡市锡山区××街道××村民委员会出具证明，证明徐长江现住无锡市锡山区××街道××村××号，系登记在无锡市锡山区××街道××村××区的选民，无被剥夺政治权利事由，具有选民资格，其持有的选民证合法有效。上述事实，由过福明、过燕芹提供的购房协议、收条、拆迁房安置表、不动产权证书，倪才兴提供的契税发票、不动产登记费发票、收条，以及庭审笔录等证据在案证明。本院认为：徐长江向过福明、过燕芹购买××街道××村××号房屋，房产买卖契约是双方真实意思表示，徐长江按照约定支付了购房款，实际使用房屋并且办理了房屋所有权证，房产买卖契约已经履行完毕，徐长江购买案涉房屋善意并且无过失。过福明、过燕芹认为农村房屋不允许卖给外地人的问题，现行法律并没有明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买、转让房屋。徐长江取得房屋所有权证，说明案涉房屋的买卖得到房屋登记管理部门的认可。徐长江将户口迁至案涉户口迁至案涉房屋，在锡山区××镇××村缴纳新型农村合作医疗费，无锡市锡山区××街道××村民委员会认可徐长江为该村选区的选民，具有选民资格，说明案涉房屋的买卖得到XX集体经济组织的认可。该房屋买卖未损害集体利益，不存在其他损害社会公共利益的情形，亦未违反法律、法规和国家政策的规定，故徐长江与过福明、过燕芹签订的房产买卖契约合法有效。徐长江自2002年购买案涉房屋后居住使用至今，对于房屋买卖过福明、过燕芹未提出过异议，现在过福明、过燕芹提出的诉求，有违诚信原则，不利于交易秩序的稳定，故对其全部诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回过福明、过燕芹的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由过福明、过燕芹负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  崔 锋二〇二〇年十一月四日法官助理  张 洋书 记 员  俞佳娜