内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终415号上诉人（一审原告）：徐文莉，女，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：康佳佳，内蒙古天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：关长庆，内蒙古天祺律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中建二局第二建筑工程有限公司。法定代表人：魏庆国，董事长。委托诉讼代理人：余东方，该公司职员。委托诉讼代理人：王博，北京义博律师事务所律师。一审第三人：包头市中冶置业有限责任公司。法定代表人：丁俊华，董事长。一审第三人：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人：王秉仁，董事长。上列二一审第三人共同委托诉讼代理人：孟辉，北京市中洲律师事务所律师。上列二一审第三人共同委托诉讼代理人：赵然，北京市中洲律师事务所律师。上诉人徐文莉因与被上诉人中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局二公司）及一审第三人包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）、包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称荣泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐文莉及委托诉讼代理人关长庆、康佳佳，被上诉人中建二局二公司的委托诉讼代理人余东方、王博，一审第三人中冶公司和荣泰公司的共同委托诉讼代理人赵然、孟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐文莉上诉请求：1、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民初150号民事判决；2、改判支持徐文莉一审全部诉讼请求；3、本案诉讼费由中建二局二公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应依法予以撤销或改判。(一）一审判决中有关“不能证明徐文莉在法院查封之前已合法占有案涉房屋”的认定与事实不符，徐文莉在人民法院查封案涉房屋前已合法占有房屋。徐文莉在一审时提交的交纳物业费、供热费相关收据及发票，其中《山东海纳物业服务有限公司包头分公司收据》中明确写明“今收到徐文莉物业费（2015.7.1-2015.9.30）”，根据权利与义务相一致原则，徐文莉既承担了支付案涉房屋相关费用的义务，就享有对案涉房屋实际占有的权利，收据的出具日期并不能影响实际占有房屋的事实，徐文莉认为应当关注收据内容，而非出具日期时间；且徐文莉己对房屋进行装修并对外出租，至今占有使用，故徐文莉于法院查封房屋前已实际占有使用案涉房屋。(二）徐文莉已交付案涉房屋的全部房款且证据充分。徐文莉在一审时提交了6份银行转帐记录，该银行转款凭证能够证明徐文莉向荣泰公司及荣泰公司的销售公司上海交泰房地产有限公司支付购房款418970元的事实，后期经与荣泰公司协商将房屋价款变更为396011元，此房款变更的事实有荣泰公司在2018年8月16日出具的说明能够证明，否则荣泰公司也不会向徐文莉出具《收据回执》，《收据回执》的出具恰好能够证明房款价格变更以及徐文莉因多交购房款荣泰公司欠付徐文莉款项的事实，同时荣泰公司向徐文莉出具了全额房款396011元的《收据》，其对于徐文莉已支付全额房款的事实也予以肯定，故一审判决中认为荣泰公司出具房款《收据》与委托协议书及协议约定不符并不能质疑徐文莉已交付全额房款的事实。（三）徐文莉于法院查封房屋前己与中冶公司签订合法有效的房屋买卖合同。徐文莉提交的与中冶公司签订的《包头市商品房买卖合同》，一审判决称没有落款签署日期，此系徐文莉与中冶公司签订合同时疏忽未予以签署，但合同第三条明确约定“甲方于2013年6月30日前，将商品房交付乙方”，此条款的约定能够确认的事实即徐文莉肯定是在2013年6月30日前与中冶公司签订房屋买卖合同，因此，徐文莉于法院查封案涉房屋前己与中冶公司签订了合法有效的房屋买卖合同。通过以上分析，徐文莉对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益：其一，徐文莉已支付了案涉房屋的全部房款并在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有该房产；其二，徐文莉己于案涉房屋查封前与中冶公司签订《包头市商品房买卖合同》，该合同为签订双方真实意思表示，合法有效；其三，本案房产未办理权属登记的原因在庭审中已查明，是因为中建二局二公司未提供验收文件致使荣泰公司不能取得初始登记、无法开具发票，并非徐文莉原因。二、徐文莉对案涉房屋享有的权益应当予以保护。综合本案事实及法律，徐文莉对于案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且无过错情形的存在，徐文莉作为中建二局二公司以及荣泰公司、中冶公司建设工程施工合同纠纷的案外人，享有足以排除强制执行的权益，公平原则以及常理方面徐文莉无过错、属于善意一方，同时执行异议法律规定中都体现着“效率优先，兼顾公平”的价值理念，基于生存权至上理念考虑，徐文丽的上诉请求应当得到法院的支持。综上，徐文莉认为一审法院认定事实不清，所作判决不符合法理价值，故请求二审法院维护徐文莉的合法权益，支持徐文莉的上诉请求。中建二局二公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确。中建二局二公司尊重并认可一审判决内容，恳请贵院驳回徐文莉的上诉请求，维持一审判决。中冶公司、荣泰公司统一陈述意见，一、中冶公司是案涉房屋所在包头时代广场项目（以下简称案涉项目）的开发建设主体，应当地政府要求，在项目开发地设立项目公司荣泰公司，中冶公司持有荣泰公司100%的股权。徐文莉原和中冶公司签订购房合同购买案涉房屋，因项目开发主体变更缘故，后期又和荣泰公司换签了购房合同，但所购买案涉房屋没有变更。二、案涉房屋被查封前，中冶公司、荣泰公司依法取得了工程规划建设手续、房屋预售许可证明，中冶公司与徐文莉签订的购房合同合法有效。中冶公司于2012年5月28日取得案涉项目商品房预售许可，经政府批准，案涉项目开发建设主体变更为荣泰公司后，于2014年11月将预售许可变更至荣泰公司名下。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。所以，无论徐文莉最初与中冶公司签订购房合同还是因案涉项目开发建设主体变更与荣泰公司签订购房合同，双方所签购房合同都是合法有效的。三、案涉项目的物业服务工作由山东海纳物业服务有限公司包头分公司（以下简称海纳物业公司）提供，物业费等相关费用由徐文莉交纳给海纳物业公司。海纳物业公司是案涉项目的物业管理单位，荣泰公司与其签署的物业管理服务协议已依法进行了备案。海纳物业公司的注册地位于案涉项目销售与招商中心，自成立至今一直为涉案项目提供物业服务。案涉房屋被查封前，荣泰公司己将案涉房屋交付徐文莉，其将物业费等相关费用直接交纳给海纳物业公司，徐文莉在查封前己实际占有案涉房屋。四、徐文莉已付清全部购房价款,因上海交泰房地产有限公司（以下简称交泰公司）系案涉项目的代理销售方，徐文莉支付给交泰公司的房款视为支付的案涉购房价款。综上，案涉房屋被查封前，徐文莉与荣泰公司签订了合法有效的商品房买卖合同，在查封前荣泰公司已向徐文莉交付案涉房屋，并由徐文莉实际占有使用，徐文莉已支付完毕全部购房价款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，徐文莉对案涉房屋享有的权利依法可以阻却人民法院执行。为维护徐文莉合法权益、保障房屋交易的稳定性和合法性，避免各方主体陷入无休止的诉累，请法院在依法查明事实的基础上依法判决。徐文莉向一审法院起诉请求：1.不得执行位于包头市××区房屋；2.依法确认位于包头市××区房屋归徐文莉所有；3.解除对位于包头市××区房屋的查封；4.本案诉讼费由中建二局二公司及荣泰公司、中冶公司承担。一审法院认定事实：1.2011年11月20日，中冶公司向上海交泰房地产有限公司出具授权委托书一份，中冶公司将其开发的位于包头市××区“包头时代广场”项目销售的前期工作，即“售楼排号、内部认购签约、房款的预收款”委托交泰公司进行办理。中冶公司与交泰公司包头分公司签订了《时代广场项目销售合作协议》，约定中冶公司委托交泰公司包头分公司独家销售时代广场C地块、G地块、B地块中的全部地上、地下可售面积。委托期限为：2012年6月1日至2015年12月31日止，销售期限共计43个月，自双方书面确认的开盘日期起算。该协议未落款签署的日期。2012年5月28日，中冶公司取得了时代广场G区的预销售许可证。2012年10月22日，包头市发展和改革委员会作出包发改投字（2012）700号文件，同意将“包头时代广场”项目的建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。2013年10月31日，“包头时代广场G地块”项目以荣泰公司的名义承建。2014年5月9日，包头稀土高新区管委会至函包头市住房保障和房屋管理局申请为荣泰公司办理“包头时代广场G地块预销售许可证”2014年11月7日，荣泰公司取得了时代广场G区的预销售许可证。2014年12月15日，荣泰公司与海纳物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定：荣泰公司将“包头时代广场G区写字楼”委托海纳物业公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，该合同终止。2018年4月13日，荣泰公司与海纳物业公司签订了《非住宅前期物业服务合同》，约定：荣泰公司将“包头时代广场G区写字楼”项目委托海纳物业公司进行前期物业管理服务事项。2.徐文莉作为买受人，中冶公司作为出卖人签订一份《包头市商品房买卖合同》。约定：徐文莉购买案涉房屋，建筑面积为48.29平方米，每平方米价格为8976.02元，总价款为433452元。中冶公司于2013年6月30日前将商品房交付徐文莉。中冶公司在该合同的出卖人处加盖了公章，徐文莉在买受人处签名。该合同未落款签署的日期。荣泰公司于2012年8月18日向徐文莉出具了金额为396011元的案涉房屋的房款收据。2016年3月21日，荣泰公司向徐文莉出具的收据回执内容为：今收到业主徐文莉（时代项目G区B楼1215号房）收据回执联壹张（收据编号：0017897小写金额26465元，大写金额贰万陆仟肆佰陆拾伍元整）。此收据回执收条在网银转账日即业主实际收款日失效。海纳物业公司于2016年3月19日、2018年4月16日向徐文莉出具了其交纳案涉房屋的物业费收款收据。包头市金达立热力有限公司于2016年9月16日、2017年9月25日、2018年8月27日出具了案涉房屋的供热费发票。荣泰公司于2016年3月21日向徐文莉出具了案涉房屋的印花税、登记费、手续费收据及契税的收据。3、中建二局二公司与荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2016年12月2日作出判决，判令荣泰公司支付中建二局二公司工程款30142159.8元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2016年1月8日至款付清之日止；荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金200000元；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。宣判后，中建二局二公司、荣泰公司不服一审判决，上诉至本院。2017年9月8日，本院作出（2017）内民终144号判决，判决荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金200000元；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；荣泰公司支付中建二局二公司工程款51873228.51元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2015年12月10日至款付清之日止）；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。4、中建二局二公司与荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2016年1月26日作出（2016）内02民初43号民事裁定，查封了荣泰公司名下时代广场G区包括案涉房屋在内的75套房屋，并于2016年2月2日向包头市房地产产权管理处送达了裁定书及协助执行通知书。案件执行过程中，徐文莉提出执行异议，经一审法院审查驳回其异议申请，徐文莉据此提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案是徐文莉作为案外人在人民法院执行生效判决过程中，认为对被执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为徐文莉对案涉B1215号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，徐文莉在尚未办理案涉房屋产权变更登记的情形下，必须满足签订合法有效的书面合同、支付全部价款或依法支付部分价款并按要求支付剩余价款、在查封前实际占有使用以及对未办理过户手续没有过错四项条件，才能产生阻却执行措施的结果。徐文莉提供的《包头市商品房买卖合同》中未落款签署的日期，其称于2012年8月18日与中冶公司签订的上述合同，但其提供的于同日交付案涉房款的收据中加盖的公章为荣泰公司的公章。另外，按照变更建设主体前，中冶公司向交泰公司出具的委托书的内容及中冶公司与交泰公司包头分公司签订的《时代广场项目销售合作协议》的约定，案涉房款应由交泰公司进行预收，而徐文莉在交付房款后，由荣泰公司出具加盖其公司公章的收据与上述委托书及协议的约定不符。徐文莉提供的银行凭证载明的交付案涉房屋房款的总金额为418970元，与其提供的合同及房款收据中载明房款金额不具有对应关系。徐文莉称荣泰公司扣减徐文莉办理房屋产权证书等相关手续费，并加上应支付给徐文莉的租金后，给徐文莉出具了收据回执，但收据回执的内容无法证明徐文莉的上述主张，故一审法院不予采信。徐文莉提供的物业费收据及供热费发票的出具日期均在法院查封案涉房屋之后，不能证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋的事实。综上所述，徐文莉主张其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，证据不足。其提出的各项诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》的第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回徐文莉的诉讼请求。案件受理费7240.17元，由徐文莉负担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、徐文莉是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益；二、徐文莉诉请确认案涉房屋所有权请求是否成立。一、关于徐文莉是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉《商品房买卖合同》未书写合同签订日期，无法查明合同签订时间。徐文莉主张其于2015年7月1日合法占有和使用该案涉房屋，但其提供的证据不足以证明，其于人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，故其对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。二、关于徐文莉诉请确认案涉房屋所有权请求是否成立问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，徐文莉对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，亦未就案涉房屋办理过户登记，其依据房屋买卖合同请求确认案涉房屋所有权不能成立，一审判决对其该项诉讼请求未单独论述存在瑕疵，但判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，徐文莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7240.17元，由徐文莉负担。本判决为终审判决。审判长 徐澎审判员 裴彪审判员 刘杨二〇二〇年十一月二十七日书记员 胡琨