江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7760号上诉人(原审被告)：江苏恒碧集团有限公司，住所地昆山开发区吴淞江南路**。法定代表人：范秋珍，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高斌，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘春永，江苏嘉昆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州义扬房地产咨询有限公司，住所地苏州工业园区胜浦嘉馨弄****。法定代表人：杨尚锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱峰，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。上诉人江苏恒碧集团有限公司（以下简称恒碧公司）因与被上诉人苏州义扬房地产咨询有限公司（以下简称义扬公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省苏州市工业园区人民法院（2020）苏0591民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后依法进行了审理。本案现已审理终结。恒碧公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回义扬公司的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费全部由义扬公司承担。事实与理由：1、本案的关键是周志斌是否有权代表恒碧公司对外承诺居间费用的问题。周志斌为我方普通员工，我方公司也告知过员工居间费用的标准，对此周志斌也是知晓的。案涉《委托协议书》、《中介服务协议》、《成交付款承诺》上均无我方盖章确认，且形成于我方盖章的《厂房租赁合同》及其附件之前，故我方先前不知晓该些文件的存在。一审中对方的法定代表人也表示商谈居间费是在《厂房租赁合同》签署之后，因此我方一开始不知道居间费是75000元。本案应适用《民法总则》第171条的规定，周志斌超出代理权对外承诺较高的居间费，又视为我方未追认，应由周志斌承担给对方造成的损失。2、对方一审时应将我方和周志斌列为共同被告，即使本案中对方的诉求被驳回，其依然可另行起诉周志斌，不会导致其实体权利的消灭。3、我方一开始不知道应付75000元居间费，不存在恶意违约，对方也仅有银行利息损失，故一审酌情认定违约金比例为年11.7%明显过高，且认定违约金起算时间为2019年10月31日也无依据。4、虽然一审中对方向法院提供了判例有支持的情况，但本案有其特殊性，故应以事实为依据、法律为准绳。义扬公司二审答辩称：恒碧公司员工周志斌负责公司厂房对外招租事宜，有权代表恒碧公司与义扬公司签订相关协议和承诺。恒碧公司已通过我方居间服务出租了涉案厂房，应向我方支付相应的居间费用。双方原协议约定居间费为一个月房租即8万多元，周志斌代表恒碧公司出具的付款承诺中已对居间费进行了折扣，对恒碧公司有利。综上，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。义扬公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令恒碧公司支付义扬公司佣金75000元及违约金（以75000元为本金，按照约定每日3%，自2019年10月31日起计算至支付之日止）暂算为10000元，共计85000元。2、本案的诉讼费由恒碧公司承担。一审审理过程中，义扬公司将违约金诉请明确为：以75000元为基数，自2019年10月31日起至恒碧公司实际付款之日止，按照每日3%计算。一审法院经审理查明：义扬公司提供编号为0002155号的委托协议书一份，该份协议书载明，委托方（甲方）为恒碧公司，代理人杜秋飞，居间方（乙方）为义扬公司，代理人杨尚锦。甲方委托乙方居间出租物业，经乙方介绍的客户，如未能成交，乙方不收取居间报酬。物业地址：苏州工业园区胜浦镇界浦路55号，土地、厂房、仓库及办公室面积共约4000平方米。经乙方介绍的客户成功承担/购入所介绍之物业，甲方需向乙方一次性支付租赁的一个月房租金作为佣金。甲方处有“杜秋飞”字样签字，乙方处加盖义扬公司公章并有“杨尚锦”字样签字，落款时间为2019年9月21日。恒碧公司质证认为，对委托协议书的真实性认可，但认为该份协议书并非恒碧公司与义扬公司签署，杜秋飞并不是恒碧公司员工。义扬公司则表示，义扬公司在得知恒碧公司有厂房对外出租时，到恒碧公司涉案的厂房处联系，其当时接待的就是杜秋飞，杜秋飞给义扬公司方的自我介绍，也是恒碧公司方的员工，其表示有权代表恒碧公司负责对外招租事宜。2019年10月8日，义扬公司的法定代表人杨尚锦与驿捷公司的代理人鲁善锦签订中介服务协议，驿捷公司委托义扬公司居间介绍承租/购买房屋事宜，名称地址为胜浦镇界浦路55号，面积约3000平方米。2019年10月9日，义扬公司（丙方、居间方）与恒碧公司（甲方、出租方）、案外人驿捷公司签署房屋租赁意向协议，约定：苏州工业园区胜浦镇界浦路55号南栋西边厂房，面积约2800平左右，具体面积以双方最终确认为准，甲乙双方达成以下租赁意向协议：该厂房租金为31元/平方米/月（含税），租金支付方式为每3个月支付一次，租房保证金86800元，甲乙约定合同期限为1年。房屋租赁的具体约定待双方签订正式合同时由双方共同协商。该份协议书甲方处有“周志斌”字样签字，乙方处有“鲁善锦”字样签字，丙方处有“杨尚锦”字样签字。恒碧公司确认该份证据的真实性，确认周志斌为恒碧公司的员工，但认为恒碧公司仅授权周志斌签订意向协议，并未授权其他方面作任何决定。2019年10月，恒碧公司的员工出具成交付款承诺，主要内容为：苏州工业园区胜浦镇界浦路55号，经义扬公司代理出租，于2019年10月9日将厂房业务成功出租，物业厂房面积2800平方米，价格31元/平方米/月，佣金总额75000元。义扬公司应得佣金75000元，出租方应付75000元，出租方承诺于2019年10月30日前将此佣金支付给义扬公司，逾期未支付的另缴纳每日3%的滞纳金。该承诺尾部有“杨尚锦”字样签字。义扬公司称成交付款承诺书系2019年10月9日签订，与房屋租赁意向协议同一天形成。恒碧公司称成交付款承诺具体形成时间周志斌记不清了。2019年10月12日，恒碧公司与案外人驿捷公司签订厂房租赁合同，约定恒碧公司将其位于苏州市厂房租赁予驿捷公司使用，经双方确认出租厂房建筑面积为2800平方米，租赁期限自2019年11月16日起至2020年11月15日止，厂房租金为86800元/月/含9个点增值税发票，年租金为1041600元。该份合同首部甲方授权代表处载明为周志斌，合同第三条内有“杜秋飞”字样签字，合同尾部甲方处加盖恒碧公司公章，甲方授权代表处有“杜秋飞”字样签字，乙方处加盖驿捷公司印章，乙方授权代表处有“鲁善锦”字样签字。该份合同附件为防火、安全责任管理协议书，甲方单位处有恒碧公司印章，负责人签字处有“杜秋飞”字样签字。恒碧公司对该份合同的真实性予以认可，关于合同中有“杜秋飞”字样的签字，其解释为合同签订授权代表是周志斌。杜秋飞是周志斌的朋友，合同是周志斌拿去公司盖的章，盖章时并未严格审核签字人是谁。杜秋飞签字应该是受周志斌的委托，厂房租赁合同是恒碧公司的格式合同，公司业务人员在签具体合同时可能会做稍微的修改。虽然有杜秋飞的签字，但本案重要的文件成交付款承诺是周志斌本人所签。关于恒碧公司提出的义扬公司同意收取居间费38000元的问题，恒碧公司称系恒碧公司公司负责人与义扬公司的法定代表人口头面谈的结果，无证据提交。当时双方谈的是38000元，有支付时间限制。因恒碧公司有特殊原因未按期支付，义扬公司转而要求支付较多的居间费用，但义扬公司与恒碧公司之间并没有任何居间费用的书面约定。义扬公司对此陈述为：双方有进行过面谈，但并不是针对38000元，是针对75000元的面谈，双方未达成38000元居间费用的一致意见。经询问，义扬公司称，在案涉居间服务的商谈及履行过程中，双方实际对接人员为：义扬公司方是法定代表人杨尚锦，恒碧公司方是杜秋飞和周志斌。经询问，恒碧公司称，在案涉居间服务的商谈及履行过程中，双方实际对接人员为：义扬公司方是法定代表人杨尚锦，恒碧公司方是周志斌。义扬公司为恒碧公司提供了居间服务，促成了恒碧公司与驿捷公司签署了厂房租赁合同，但居间费用没有约定。事后原恒碧公司就居间费用有过协商，恒碧公司同意支付38000元，当时义扬公司同意了。一审法院认为：义扬公司与恒碧公司之间的居间合同关系依法成立并有效，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。审理过程中，恒碧公司确认义扬公司向恒碧公司提供了居间服务，促成恒碧公司与案外人签署厂房租赁合同。结合义扬公司提供的房屋租赁意向协议、厂房租赁合同及当事人陈述意见，可以认定义扬公司向恒碧公司提供案涉居间服务，促成案涉厂房租赁合同成立。至于居间费的金额，义扬公司提供的成交付款承诺中约定案涉居间服务产生的佣金总额为75000元，于2019年10月30日前向义扬公司支付。首先，该成交付款承诺虽系周志斌出具，但恒碧公司认可周志斌系恒碧公司员工，有权签署房屋租赁意向协议、厂房租赁合同。同时，房屋租赁意向协议上由周志斌代表恒碧公司在甲方处签字，义扬公司基于周志斌系恒碧公司员工的身份有理由相信其出具的成交付款承诺系其履行职务行为。其次，恒碧公司确认在案涉居间服务的商谈及履行过程中，由周志斌与义扬公司的法定代表人实际对接，厂房租赁合同中载明恒碧公司的授权代表为周志斌，亦能印证周志斌有权处理案涉居间服务过程中的相关事宜。最后，对于恒碧公司所称义扬公司同意仅收取居间费38000元的意见，义扬公司对此不予认可，恒碧公司亦未提供证据证明双方存在收取居间费38000元的合意，故对于恒碧公司的该项意见，不予采纳。综上，本案所涉成交付款承诺对恒碧公司具有法律约束力，恒碧公司理应按约向义扬公司支付居间费。义扬公司据此诉请恒碧公司支付居间费75000元，于法有据，予以支持。因恒碧公司未按约履行付款义务，存在违约行为，理应承担相应违约责任。义扬公司主张按照每日3%的标准计算违约金，恒碧公司提出违约金标准过高，请法院酌情调减。因义扬公司对恒碧公司违约给其造成的损失并未举证予以证明，对其主张的损失，应综合本案合同履行情况以及当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院调整如下：以75000元为基数，自2019年10月31日起至实际支付之日止，按照年利率11.7%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决：恒碧公司于判决生效之日起十日内向义扬公司支付居间费75000元，并偿付违约金（以75000元为基数，自2019年10月31日起至实际支付之日止，按照年利率11.7%计算）。案件受理费1926元，减半收取为963元，由恒碧公司负担。一审经审理查明的事实本院予以确认。本院认为：义扬公司为恒碧公司提供厂房出租的居间服务，双方成立居间合同关系。恒碧公司与义扬公司就厂房出租签订委托协议，并由恒碧公司的员工周志斌代表其与义扬公司及承租方签订房屋租赁意向协议，周志斌并代表恒碧公司向义扬公司出具成交付款承诺明确义扬公司应得佣金为75000元，之后涉案厂房实际与案外人达成租赁合同，恒碧公司应按约向居间方义扬公司支付佣金75000元。恒碧公司上诉提出周志斌无权代表其确认佣金数额，但周志斌代表其与中介方及承租方签订了房屋租赁意向协议，其也未告知义扬公司周志斌在出租厂房事宜中的详细权限，之后也未向义扬公司提出撤销周志斌出具的成交付款承诺，故恒碧公司该上诉理由缺乏事实依据，不能成立。至于恒碧公司称双方约定的居间费为38000元，未得到义扬公司的认可，其也未能提供证据证明，故也不能成立。恒碧公司未能按照成交付款承诺上的期限及时支付居间费，应承担逾期付款的违约责任，一审就违约金的确定并无不当，恒碧公司就此提出的上诉理由也不能成立。综上所述，恒碧公司的上诉请求均不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1926元由上诉人江苏恒碧集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 管 丰二〇二〇年十一月五日书记员 汤烨雯法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。