贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6459号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谈玲，女，汉族，1985年11月28日出生，住湖南省常德市鼎城区。被上诉人（原审原告）：高飞，男，汉族，1986年10月22日出生，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人谈玲、高飞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决上诉人承担逾期办证违约责任事实不清。2015年起，因产权登记制度的调整，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》《国有土地使用证》，改变为统一的《不动产权证书》。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记。”由于七星关区人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，上诉人只能协助被上诉人按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。上诉人不能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书系政策原因所致，属不可抗力，不能归责于上诉人，上诉人不应承担责任。同时，因被上诉人未及时缴纳契税，导致上诉人不能为其办理不动产登记证系被上诉人过错，上诉人不应对此承担责任。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，应当从保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易出发。即使人民法院认定上诉人应当支付违约金，也应结合本案合同履行情况，综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，对违约金进行调减。二、《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，且注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续”，即需买受人自行交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定：房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话费开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。根据该约定，被上诉人请求退还的各项开通费用不包含在商品房价款之内，应由被上诉人自行负担,且被上诉人的请求已超过诉讼时效。三、被上诉人所购的25号楼均是按期交房，上诉人一审提交了样板房交房通知书的快递发票，开出时间是2017年1月，上诉人与快递公司沟通过，想通过收件人的名字和电话查询快递信息，但快递公司告知，时间太久，已不能查询。但样板房的快递发票可反映上诉人已尽了通知义务，该证据具有高度盖然性，上诉人不可能单独未通知被上诉人交房。系被上诉人自身原因未按期收房的可能性极大，故上诉人没有逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。被上诉人谈玲、高飞答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。谈玲、高飞向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金7,790.00元，违约金以410,000.00为基数,按日利率万分之一从2016年12月30日起计算至2017年7月7日;二、判令被告向原告支付逾期办证违约金17,876.00元，违约金以总房款410,000.00元为基数,从2017年12月31且起，按日万分之一计算至2019年3月11日止:三、判令被告退还原告燃气开户费2,500.00元、电视开户费380.00元、水开户费200.00元，共计3,080.00元;四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月13日，原告谈玲、高飞作为买受人，被告万晟公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人将其开发的位于贵州省毕节市七星关区，房号为Ａ26＃1001，建筑面积132.82平方米，套内建筑面积103.51平方米，商品房价格按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3960.97元，房屋总价款为410000.00元；前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；交付时间及条件：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2016年12月31日达到管道入户；供暖：Ｘ年Ｘ月Ｘ日达到Ｘ。逾期交房责任：1、按照逾期的时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、电开户费等其他国家规定买受人承担的相关费用。该商品房产权登记面积为套内建筑面积。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用Ｘ由Ｘ承担。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。补充协议约定：“合同约定房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天燃气初装费、智能水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出突人进行代收代缴”。此外，双方还在补充协议中约定了其他相关事项。合同和协议签订后，原告谈玲、高飞已向被告交清购房款410000.00元及相关税费。2017年7月7日被告将案涉商品房交付原告使用，并出具给原告的交款明细表载明：原告向被告缴纳电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2500.00元，以上三项合计：3080.00元（380.00元＋200.00元＋2500.00元＝3080.00元）。2019年1月，案涉楼幢获得黔（2019）七星关区不动产权第0002205号证，载明权利人为毕节万晟置业有限公司，坐落毕节市七星关区万晟阳光城Ａ-25幢，2019年3月1日，被告向办证部门提交相关资料为原告办理案涉房屋转移登记申请，2019年3月11日被告为原告办理了不动产权属证书：黔（2019）七星关区不动产第0002522号，载明：权利人高飞／谈玲，此外还载明其他事项。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内；2016年2月4日，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》，合同约定相关事项，被告向贵州华电毕节热电有限公司支付了相关费用。一审法院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应支付原告逾期交房违约金及金额，二、被告是否应支持付原告逾期办证违约金及金额，三、被告是否应向原告退还其已收取的电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元，合计3,080.00元。对双方争议的焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。双方签订的合同对案涉房屋交付时间有明确的约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。可被告于2017年7月7日才向原告交付案涉商品房，未在合同约定的期限内交付，应按双方签订的合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，对支付违约金的标准，双方合同约定：……出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，标准为按日0.01%，对计算违约金的期限，原则上从被告违约之次日，即2016年12月31日起计算至实际交付商品房之日，即2017年7月7日止，共计189日。又因被告以诉讼时效抗辩，本案中，双方合同约定：“并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，由于被告于2017年7月7日向原告交付商品房，则计算诉讼时效时间应从2017年7月7日起的60日，即从2017年9月6日起开始计算，原告于2020年5月12日起诉，未超过诉讼时效，对被告关于超过诉讼时效的抗辩意见，不予以采纳。本案逾期交房违约金为7,749.00元（410,000.00元×0.01%×189=7,749.00元），原告诉讼请求为7,790.00元，超过部分，不予以支持。对双方争议的焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。本案中，被告于2019年1月才取得（2019）七星关区不动产权第0002290号证，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任。因系委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过90日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故违约金的计算时间从被告违约之日起，即2017年12月31日起的次日（2018年1月1日）起计算至被告取得案涉房屋办证条件并通知原告提交办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告不能举证证明其通知原告的时间，但被告于2019年3月1日将办理案涉商品房转移登记的有关文书提交给办证部门，可推定被告致迟于当日通知原告提交办理商品房转移登记的有关文书。故计算违约金的时间截止日期为该日，即2019年3月1日。被告主张系政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，不予采纳。对被告主张诉讼时效抗辩的意见，原告于2020年5月12日起诉，主张从2017年12月31日起计算违约金，未超过诉讼时效，被告的抗辩意见不予以采纳。原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，支持从2018年1月1日起至2019年3月1日止，共计424天，以其已支付购房总款410,000.00元为基数，按日万分之一的标准计算，即违约金为17,384.00元（410,000.00元×0.01%×424=17,384.00元）。原告主张17,876.00元，超过部分，不予以支持。对双方争议的焦点三，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2016年12月30日达到管道入户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述费用识别为供电、燃气、供水达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费、供暖设施费，但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，即使原、被告双方在《商品房买卖合同补充协议》约定：“合同约定房价不包括电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用”。但该约定明显与《商品房买卖合同》约定不符，且与上述文件（通知、批复、管理条例）的规定不一致。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年5月12日提起诉讼催告被告退还，未超过诉讼时效，被告关于超过诉讼时效的抗辩理由，不予以支持。同时，根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告开户费的理由不能成立。故原告于2020年5月12日才提起诉讼催告被告退还电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元，合计3,080.00元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第九十二条，第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告谈玲、高飞逾期交房违约金7,749.00元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告谈玲、高飞电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元，合计3,080.00元；三、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告谈玲、高飞逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金17,384.00元；四、驳回原告谈玲、高飞的其他诉讼请求。案件受理费189.00元，由原告谈玲、高飞负担39.00元，被告毕节万晟置业有限公司负担150.00元。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，二审中，双方同意以购房发票载明的金额407,584.00元作为计算本案违约金的基数。本院认为：本案二审的争议焦点是：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.上诉人代收的“开户费”应否退还？3.上诉人是否逾期交房？是否应承担逾期交房违约责任？关于焦点1，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行后签订，双方签订合同前不动产登记已经实行“二证合一”的政策，上诉人主张不能按合同约定办理转移登记系不动产登记政策调整所致，属不可抗力，故其不应承担违约责任的理由不成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2018年5月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。案涉房屋于2019年7月15日才取得初始登记，构成违约，上诉人应承担相应违约责任。同时，无证据证明被上诉人存在怠于缴纳契税导致办证迟延的情况，上诉人主张办证迟延系被上诉人未缴纳契税所致无事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付。该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点2，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，交房时水、电应达到使用条件，燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户。根据本案查明的事实，上诉人向被上诉人收取的燃气入户费,实质为案涉商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，而非《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定的费用。上诉人主张依据双方约定，其不应退还燃气入户费的理由不成立，不予采纳。同时，即使上述电视开户费、自来水开户费、燃气入户费不属于基础设施建设安装费用，上诉人亦未举证证明其已基于双方委托关系代被上诉人向相关部门缴纳，完成受托事项，被上诉人主张退回，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还,未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。关于焦点3，双方约定上诉人应于2016年12月30日前交付案涉房屋，在案证据显示上诉人实际交房的时间为2017年7月7日。样板房的快递发票不能证明上诉人亦于相同的时间通知被上诉人接收案涉房屋，系被上诉人自身原因未按时收房的事实，上诉人主张其没有逾期交房，不应承担逾期交房违约责任无事实依据，不予采纳。二审中，因双方同意以购房发票载明的金额407,584.00元作为计算本案违约金的基数，本案逾期办证违约金经计算调整为17,281.56元（407,584.00元×0.01%×424天），逾期交房违约金经计算调整为7,703.33元（407,584.00元×0.01%×189天）。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求，予以支持，对其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7115号民事判决第二、四项，即：被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告谈玲、高飞电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元，合计3,080.00元；驳回原告谈玲、高飞的其他诉讼请求。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7115号民事判决第一项为：毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付谈玲、高飞逾期交房违约金7,703.33元；三、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7115号民事判决第三项为：毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付谈玲、高飞逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金17,281.56元；四、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费189.00元，由被上诉人谈玲、高飞负担49.00元，上诉人毕节万晟置业有限公司负担140.00元；二审案件受理费576.00元，由被上诉人谈玲、高飞负担500.00元，上诉人毕节万晟置业有限公司负担76.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十七日书记员 高 进