江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初5260号原告：江阴市巨匠公司，住所地江阴市临港街道。法定代表人：徐志兆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张佳，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丹，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：江阴星锦公司，住所地江阴市申港街道。法定代表人：陈磊。被告：陈磊，男，1987年4月4日出生，汉族，住江阴市。原告江阴市巨匠公司（以下简称巨匠公司）诉被告江阴星锦公司（以下简称星锦公司）、陈磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。依法转为普通程序后，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告巨匠公司的委托诉讼代理人张佳、苏丹，被告陈磊暨星锦公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨匠公司向本院提出诉讼请求：1、确认商用房租赁合同已经解除，判令被告一立即搬离案涉房屋。2、判令被告一支付租金及占有使用费共计316063元（其中，第二层自2019年4月14日起暂计至2020年5月18日，2020年4月13日前按照年租金244000的标准计算，2020年4月13日后，按照按租金268000元的标准计算，共计270040元。第一层过道自2019年4月14日起暂计至2020年5月18日，2020年4月13日前按年租金41760元的标准计算，2020年4月13日之后按照年租金43848元的标准计算，共计46023元。3、判令被告一支付电费28792.11元（自2018年6月14日起暂计至2020年2月，实际计算至搬迁之日止）。4、判令被告一支付合同解除后的房屋占有使用费865.80元。（其中第二层按年租金268000元的标准计算，第一层过道租金按照43848元的标准计算，自2020年5月18日起计算至2020年5月19日，实际计算至被告实际搬离之日。）5、判令被告一支付违约金223500元（自2019年2月14日起，按每天500元的标准，暂计至2020年5月6日，实际计算止支付租金之日止。6、判令被告二陈磊就被告一所负债承担连带责任。7、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2018年6月14日，他公司与星锦公司签订商品房租赁合同1份，约定他公司将位于江阴市××街道××路××号××层××房××层过道出租给星锦公司。合同约定，星锦公司应于2019年2月14日前支付他公司第一年房租金244000元，于2020年2月14日前支付他公司第二年房租金268000元。一层过道面积216平方米，星锦公司应当按第一年租金41760元、第二年租金43848元的标准支付租金。截至起诉之日，星锦公司尚未支付租金，并结欠电费未缴清。他公司向星锦公司发出解除合同函，要求星锦公司收到函件之日起5日内完成搬迁，并支付租金及其他费用。根据合同约定，星锦公司违约行为导致合同解除，应按每日500元标准计算违约金。星锦公司为一人有限公司，陈磊为公司唯一股东。根据法律规定，陈磊如不能证明星锦公司财产独立于其个人财产，应对星锦公司所负债务承担连带责任。现为维护自身合法权益，故诉至法院。星锦公司、陈磊辩称，他希望等到2021年过完春节等电影院有收入后付清结欠巨匠公司的租金。他不是故意拖欠巨匠公司租金，因为疫情原因，影响了电影院的开放，大片不敢上映，只有10月份有两三部，只能等到过年大片上映了才能创造收入来支付租金。影院之前有一个股东纠纷，欠了200多万，还有设备款要付，这样每个月要还8万多，压力比较大，真心希望巨匠公司能够给予缓解的时间，他投资在这里跟巨匠公司沟通也是很友好的，没想到会有疫情，他撑到现在也是不容易，希望巨匠公司给予时间来解决。经审理查明事实如下：一、2018年6月14日，巨匠公司与星锦公司签订《商品房租赁合同》1份，约定事项如下：1、巨匠公司出租的房屋为商用房坐落于江阴市临港街道河豚路168号，商用房地上为3层局部4层、地下**，建筑高度21.02米，建筑面积5957.93平方米、地下1898.6平方米。星锦公司承租巨匠公司的商用房为地上第二层，租用面积约1910平方米（以双方实际丈量确认为准），室内为未经装修的毛坯房，星锦公司须重新装修及设置经营所需的配套设施，星锦公司对该商用房已实地察看并已做必要了解。星锦公司使用巨匠公司第一层过道通行，星锦公司应向巨匠公司提供设计图纸，并经巨匠公司确认以后进行施工，该租金双方另行商定。2、商用房租赁用途为影院。3、租期期限自2018年6月14日起2024年4月13日止。免租期自2018年6月14日至2019年4月13日止，免租期内星锦公司不支付房租金，但物业费、水、电等费用应由星锦公司承担，装修期计算在免租内。第一年自2019年4月14日至2020年4月13日止，年租金244000元。第二年自2020年4月14日至2021年4月13日，年租金268000元。第三年自2021年4月14日至2022年4月13日，年租金294000元。第四年自2022年4月14日至2023年4月13日，年租金323000元。第五年自2023年4月14日至2024年4月13日，年租金355000元。付款方式先付后用，租金应于每年提前两个月一次性支付。租金为税后租金，不包含物业费、水、电等一切费用。4、履行保证金50000元。5、如因星锦公司未能履约支付租金导致合同解除，巨匠公司有权收回该租赁的商用房，星锦公司应及时腾空并交还承租商用房。逾期不交还承租商用房时，巨匠公司有权采取包括换锁等手段在内的措施收回商用房。对于星锦公司在承租商用房内所有遗留物品，巨匠公司有权自行处理，星锦公司无权向巨匠公司索要或索赔。6、星锦公司未按合同规定支付租金，每逾期一天则按每日500元标准向巨匠公司支付违约金，逾期满7天星锦公司仍不履行支付租金及违约金时，巨匠公司有权采取包括停水、停电在内的强制措施，催收租金或提前收回租赁商用房，租赁合同也随即终止。巨匠公司决定收回商用房时，有权要求星锦公司限期搬迁退房，超过搬迁期限后，视星锦公司为搬迁完毕，商用房内如有遗留物品，则视为星锦公司主动放弃，巨匠公司有权自行处理，星锦公司无权追偿。如星锦公司无理占房不退，巨匠公司有权采取强烈措施且有权追索星锦公司占用商用房的赔偿责任。审理中，巨匠公司与星锦公司、陈磊均明确一层过道面积为216平方米。二、合同签订后，星锦公司交付履约保证金50000元。三、自2018年11月1日至2020年2月28日，星锦公司共计用电费用为118792.11元，星锦公司已经支付90000元，尚结欠巨匠公司电费28792.11元。四、星锦公司成立于2016年11月22日，工商登记核准日期为2019年6月29日，股东为陈磊。工商登记载明星锦公司地址为江阴市申港街道河豚路168号二楼，联系电话为150××******，企业电子邮箱为×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。2020年5月12日，巨匠公司向星锦公司寄送解除合同函1份，邮寄收件人地址为江阴市申港街道河豚路168号二楼，联系人陈磊，联系电话150××******，ＥＭＳ邮寄流程显示该邮件签收日期为2020年5月15日。2020年5月18日，巨匠公司向星锦公司工商登记载明的×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发放电子信件1份，明确因贵司拖欠租金长达一年之久，公司要求解除合同，请收到函件5日内腾空租赁商用房并搬迁完毕，逾期未搬迁完毕视为贵司放弃租赁商用房中的遗留物品，巨匠公司将按合同约定将遗留物品进行处理。星锦公司应安排资金支付已经产生的租金及水、电、物业等费用，以及因逾期支付租金而产生的违约金500元每天。五、2019年3月25日，巨匠公司与江阴光明眼科医院有限公司（以下简称光明公司）签订《房屋租赁合同》1份，约定巨匠公司将位于江阴市××街道××路××号××楼××平方主的房屋出租给光明公司，室内为未经装修的毛坯房，租赁期限5年，自2019年4月1日起至2024年6月30日止，第一年租金63800元，第2年起租金逐年递增5%。审理中，对于违约金标准，星锦公司、陈磊认为违约金每天500元过高，应调整为每天100元。上述事实，有《商用房租赁合同》、房屋产权证、《房屋租赁合同》、电费代缴凭证、发票、解除合同函、EMS面单、QQ邮箱发送记录、企业信息查询单及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，星锦公司与巨匠公司签订的《商用房租赁合同》是当事人真实意思表示，无法定无效情形，应属合法有效。根据合同约定，星锦公司应先付房租后使用房屋，现星锦公司未按约支付租金，构成违约，巨匠公司以此要求解除合同，并于2020年5月12日、2020年5月18日通过寄送邮件、发送电子邮件形式主张解除合同，本院对此依法予以确认，根据法律规定，解除通知到达对方之日起合同解除，故本院认定双方合同解除日期为2020年5月15日。根据合同约定，星锦公司应当支付巨匠公司二层租金自2019年4月14日至2020年5月15日的租金共计267495.89元。（244000元+268000元÷365天×32天）。对于一层过道面积216平方米，双方均予以确认，对于一层过道租赁费用合同中仅载明另行商定，现巨匠公司主张按同地段即光明公司租赁合同载明的租金标准计算，对此其提供了《房屋租赁合同》，本院对此依法予以确认。星锦公司应当支付巨匠公司一层过道自2019年4月14日至2020年5月15日的租金共计45604元（216平方米÷330平方米×63800元+216平方米÷330平方米×66990元÷365天×32天）。两项合计租金为313099.89元。巨匠公司要求星锦公司支付电费28792.11元，对此提供了电费代缴凭证、发票，且星锦公司、陈磊均无异议，本院对此依法予以确认。对于合同解除后的房屋占有使用费，巨匠公司主张按第二层年租金268000元，第一层过道年租金43848元标准计算，于法有据，本院对该计算标准依法予以支持。对于违约金标准，巨匠公司主张逾期给付租金按每日500元计算，星锦公司、陈磊均认为过高，应进行调整至每日100元标准计算，本院根据双方履行合同情况及违约等情形，认定每日500元标准过高，应调整至星锦公司、陈磊主张的每日100元标准计算。对于星锦公司交付巨匠公司的履约保证金50000元，本院认为关于履约保证金，其性质具有补偿性与惩罚性，合同约定当事人一方违约时，另一方可予没收履约保证金，此时履约保证金的性质即类似于定金，具有惩罚性，根据法律规定，合同约定的违约金与定金条款一般不同时适用，可以选择适用。对于该履约保证金50000元，巨匠公司应当退还星锦公司。星锦公司为一人有限责任公司，根据法律规定，一人有限责任公司股东不能证明公司财产独立于股东自己财产，应当对公司债务承担连带责任，陈磊庭审中未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，陈磊应对星锦公司结欠巨匠公司的债务承担连带清偿责任。据此，依照据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、江阴市巨匠文化创意发展有限公司与江阴星锦文化传媒有限公司于2018年6月14日签订《商品房租赁合同》于2020年5月15日解除。二、江阴星锦文化传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空租赁的位于江阴市××街道××路××号××楼××层过道，并将房屋交还给江阴市巨匠文化创意发展有限公司。三、江阴星锦文化传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市巨匠文化创意发展有限公司租金313099.89元及房屋占有使用费（自2020年5月16日起至实际搬迁完毕之日止按年标准311848元计算）。四、江阴星锦文化传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市巨匠文化创意发展有限公司电费28792.11元。五、江阴星锦文化传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市巨匠文化创意发展有限公司违约金（自2019年2月14日起至租金给付之日止，按每日100元计算，应扣除履约保证金50000元）。六、陈磊应对江阴星锦文化传媒有限公司结欠江阴市巨匠文化创意发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。七、驳回江阴市巨匠文化创意发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9380元（江阴市巨匠文化创意发展有限公司已预交），由江阴市巨匠文化创意发展有限公司负担3846元，由江阴星锦文化传媒有限公司、陈磊负担5534元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市巨匠文化创意发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。审 判 长  尹德元人民陪审员  张燕萍人民陪审员  韩惠英二〇二〇年十一月十六日书 记 员  张 燕附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。