广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3019号上诉人（原审被告）：冯旭，男，1986年8月30日出生，汉族，公民身份号码440************973，住湛江市霞山区**************。委托诉讼代理人：陈锦泳，广东大雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛江海田国际车城发展有限公司，住所地湛江市赤坎区*****。法定代表人：缪某1。委托诉讼代理人：夏宏，广东海东律师事务所律师。上诉人冯旭因与被上诉人湛江海田国际车城发展有限公司（以下简称“海田车城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯旭及其委托诉讼代理人陈锦泳，被上诉人海田车城公司的委托诉讼代理人夏宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯旭上诉请求：一、撤销（2020）粤0802民初1047号民事判决，判决驳回海田车城公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由海田车城公司承担。事实和理由：由于涉案《湛江海田国际车城汽配市场商铺合同书》无效，该合同书所约定的租赁期限对冯旭没有约束力，涉案商铺占有使用费应以实际占有使用时间计付。根据“谁主张谁举证”的举证责任分配规则，在本案中，海田车城公司应当承担证明冯旭实际占有使用涉案商铺至2020年3月31日的举证责任。冯旭已提交证据证明，冯旭在2019年3月间已通过电话明确告知海田车城公司不再使用涉案商铺，只不过因海田车城公司的原因双方未能办妥涉案商铺交还手续。在此情形下，一审判决仅依据无效的涉案《湛江海田国际车城汽配市场商铺合同书》，便推定冯旭实际占有使用涉案商铺至2020年3月31日，明显缺乏事实及法律依据。冯旭提交的证据可充分证明，冯旭于2019年4初已全部搬离涉案商铺，并履行了告知的义务。海田车城公司作为出租人及涉案商铺所在市场的管理者，应当知道该涉案商铺空置的事实。在涉案《湛江海田国际车城汽配市场商铺合同书》无效，承租方有权随时搬离的情况下，涉案商铺搬空应视为该商铺即已交还。因此，冯旭实际占有使用涉案商铺仅至2019年3月31日，冯旭只欠付涉案商铺两个月的占有使用费用13038元，与海田车城公司应退还的租赁保证金17778元相抵销，冯旭没欠海田车城公司任何款项。综上，本案一审判决认定冯旭应当支付涉案商铺占有使用费92568元给海田车城公司，是完全错误的。综上，请求二审法院依法支持冯旭的上诉请求。被上诉人海田车城公司答辩称：冯旭至今还没有与海田车城公司办理涉案商铺的交接手续，涉案商铺实际上还被冯旭控制使用，冯旭诉称涉案商铺搬空就视为该商铺已交还，与实际的交接手续是不同概念，搬空不等同与交接。海田车城公司起诉请求：一、判令冯旭支付所拖欠的租金及场地建设、综合运营、管理费共92564元（从2019年2月1日起暂计至2020年3月31日止）；二、冯旭支付逾期支付租金的延付金16456元（从2019年2月1日起至2020年3月31日止）；三、本案一切诉讼费用由冯旭承担。一审法院查明事实：2018年1月29日，海田车城公司与冯旭签订《湛江海田国际车城汽配区商铺租赁合同书》（合同编号：Q20180129-79），约定海田车城公司将位于湛江市赤坎区*****湛江海田国际车城汽配市场Q区153号商铺(共两层)，出租给冯旭经营汽车贸易使用。合同主要约定：租赁期限为三年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止。一层租金为每月2186.52元、二层租金为每月509.36元，场地综合运营、管理费每月3230.08元，月合计金额5926元（商铺的租金及场地综合运营、管理费均逐年递增，第二年在第一年的基础上上浮10%，第三年在第二年的基础上上浮10%，以此类推），冯旭应按季度向海田车城公司支付租金及场地综合运营、管理费，在每季度末的20日前支付下季度的租金及场地综合运营、管理费。冯旭一次性支付租赁保证金17778元。场地交付时间为2018年2月1日前。冯旭逾期交付租金及其它各项费用的，每逾期1天，应按拖欠金额的千分之2向海田车城公司支付违约金。合同签订后，海田车城公司如约将商铺交付给冯旭使用，冯旭按照合同约定支付租赁保证金17778元。冯旭自2019年2月开始没有按约定支付租金及场地建设、综合运营、管理费给海田车城公司。另查明：涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。庭审中，冯旭确认其于2019年4月份已将商铺的剩余物品全部搬清，但没有与海田车城公司办理商铺交还手续。再查明：根据合同关于租金标准的约定，2018年2月1日至2019年1月31日期间，冯旭每月应缴付费用为5926元；2019年2月1日至2020年1月31日期间，冯旭每月应缴付费用为6519元[5926元×（1+10%）]；2020年2月1日至2021年1月31日期间，冯旭每月应缴付费用为7170元[6519元×（1+10%）]。一审法院认为：海田车城公司与冯旭于2018年1月29日签订的《湛江海田国际车城汽配区商铺租赁合同书》（合同编号：Q20180129-79），将位于湛江市赤坎区*****湛江海田国际车城汽配市场Q区153号商铺(共两层)，出租给冯旭经营汽车贸易使用，该商铺没有办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，海田车城公司与冯旭签订的《湛江海田国际车城汽配区商铺租赁合同书》应确认为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，冯旭至今未与海田车城公司办理商铺交还手续，亦没有证据证明海田车城公司已收回涉案商铺。因此，冯旭应当按合同约定的租金标准支付2019年2月1日起至2020年3月31日的房屋占有使用费92568元（6519元×12个月+7170元×2个月），海田车城公司请求92564元，予以支持。考虑受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，共担风险，平衡双方利益，酌情确认免除冯旭疫情期间一个月的房屋占有使用费7170元，再减除冯旭交付的租赁保证金17778元，冯旭还应支付房屋占有使用费67616元（92564元-7170元-17778元）给海田车城公司。关于海田车城公司请求冯旭按合同约定支付逾期交费违约金的问题，由于双方所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，海田车城公司该项请求缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、冯旭须在判决生效之日起十日内支付商铺占有使用费67616元给湛江海田国际车城发展有限公司。二、驳回湛江海田国际车城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240.2元,财产保全费1065.1元，共2305.3元。由湛江海田国际车城发展有限公司负担876.3元，冯旭负担1429元。二审期间，冯旭与海田车城公司均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：二审庭审中，冯旭确认其搬离涉案商铺后，并没有将涉案商铺的钥匙交还给海田车城公司，且涉案商铺中还有两台空调尚未拆走。又查明：根据冯旭向一审法院提交的通话录音内容，冯旭曾于2019年5月发短信通知海田车城公司的员工（主管租赁的经理肖孟琼）不再承租涉案商铺，该经理告知冯旭若其不再承租应与海田车城公司办理相关手续，但冯旭以其没时间为由未与海田车城公司办理涉案商铺的交接手续。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对冯旭上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人冯旭的上诉请求和理由，及被上诉人海田车城公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：冯旭应否支付涉案商铺从2019年4月1日至2020年3月31日的占用费给海田车城公司。虽然冯旭于2019年4月将涉案商铺内的大部分物品搬走，并于2019年5月短信通知海田车城公司的员工不再承租涉案商铺，但因冯旭并未将涉案商铺内的全部物品搬空（尚有两台空调未拆），也未将涉案商铺的钥匙交回还海田车城公司，且在海田车城公司已明确表示若冯旭不再承租商铺应与海田车城公司办理交接手续的情况下，冯旭仍未与海田车城公司办理涉案商铺的交接手续，故不论冯旭实际是否有使用涉案商铺营业，均应支付涉案商铺的占用费给海田车城公司。冯旭以其只实际使用涉案商铺至2019年3月31日为由，上诉主张其不应支付2019年4月之后的占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，冯旭的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1429元，由冯旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十一月二十日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。