广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8666号上诉人（原审原告，反诉被告）：凌海川，男，汉族，1957年9月6日出生，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************013。委托诉讼代理人：黄志杰，广东天骅律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：区红兵，男，汉族，1968年4月5日出生，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码442************013。委托诉讼代理人：刘柳，广东荣迅泽律师事务所律师。上诉人凌海川因与被上诉人区红兵租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初6558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。凌海川上诉请求:1.撤销一审判决，裁定发回重审，或依法改判凌海川没收保证金30600元、区红兵向凌海川支付涉案商铺2月份租金10200元及滞纳金、3月1日至5月14日的占用费37000元、律师费5000元、商铺修复维护费3500元；2.区红兵承担本案诉讼费。事实和理由：一、区红兵拖延支付租金的行为属恶意，产生于疫情之前并持续至今，不属于疫情期间经营困难，不应将其怠于经营的成本转嫁给凌海川。一审法院已经查明，凌海川于2019年12月已经向区红兵发函，指出其一直拖延支付租金的情况。区红兵的违约行为，远非疫情所造成。此外，区红兵搬走且不予归还钥匙、拖欠水电费、搬离时恶意破坏现场，均可体现其未及时履行合同义务之余，恶意造成凌海川相应损失。另一方面，凌海川已经提交证据证明疫情期间涉案商铺附近的同类型商铺均可正常营业。区红兵对于营业的慵懒，成本不应转嫁到凌海川身上。二、涉案合同并非双方协商一致或实际行动解除，而是由于区红兵存在违约行为，凌海川按照合同约定通知解除，依照合同约定凌海川有权没收其保证金。凌海川与区红兵一直有微信沟通，亦有律师函沟通。区红兵声称凌海川在国外，无法联系及交还钥匙，纯属虚构。区红兵在一审当庭承认其于2020年3月12日搬离，但根本没有通知凌海川。一审法院以2020年3月12日作为解除合同的时间属认定事实和适用法律错误。三、双方对于维权费用，在合同中有明确约定。一审法院不予支持律师费属适用法律错误。涉案合同第九条、第十二条均有约定，在乙方（区红兵）违约时，需要赔偿甲方（凌海川）因此产生经济纠纷的一切损失。换言之，本案因区红兵恶意拖延支付租金而起，凌海川所支付的律师费系维权产生的实际损失，依约应由区红兵承担。四、一审诉讼费用计算有误，依法应予纠正。凌海川起诉及开庭前增加的诉请，总金额为78778元，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，本案一审受理费应为1769元，一审法院认定有误，应予改正。区红兵除拖欠租金外，还拖欠水电费和管理费，其在交还商铺时及之后对商铺进行破坏。区红兵辩称，一、区红兵未及时支付租金实非恶意，确因不可归责于区红兵的客观原因导致无力承担。2019年底我国新冠疫情爆发，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，佛山市新冠疫情防控指挥部办公室于2020年2月8日印发《佛山市关于疫情防控期暂停餐饮服务单位堂食的工作指引》，明确要求所有餐饮服务单位（不含单位食堂）暂停提供现场就餐（堂食、桌餐），直至2020年2月29日佛山市新冠疫情防控指挥部办公室印发《佛山市推动餐饮业有序复工复产工作指引（试行）》通知，要求实行分区分级管理，逐步恢复堂食服务。由于疫情、政府政策等原因，2020年2月区红兵根本无法对租赁物进行使用收益，由于该疫情时间属于突发性异常事件，系无法预见、不能避免、不能克服的客观情况，依法属于不可抗力，不可归责于区红兵，此种情形下要求区红兵按时足额支付租金实属苛刻。二、区红兵在履行过程中不存在过错行为，无需承担违约责任，也无需向凌海川支付滞纳金。如前所述，新冠疫情爆发导致无法经营，根据合同第十一条约定，凌海川诉请没收保证金及支付滞纳金没有事实和法律依据。三、区红兵不存在任何违约行为，无需承担凌海川的任何维权费用。凌海川向一审法院提出诉讼请求：1.确认《铺位租赁合同》已于2020年2月26日解除；2.判令区红兵立即将广东省佛山市南海区********铺返还凌海川；3.判令凌海川没收区红兵的租金保证金30600元；4.判令区红兵向凌海川支付2020年2月的租金10200元；5.判令区红兵向凌海川支付滞纳金3978元（从2020年2月6日暂计至2020年3月15日，截止至区红兵实际偿还全部租金为止）；6.判令区红兵向凌海川支付占有使用费9000元（按每天500元，从2020年2月26日暂计至2020年3月15日，截止至区红兵返还涉案商铺为止）；7.判令区红兵向凌海川支付律师费用5000元；8.判令区红兵向凌海川赔偿违约拆除设施造成的损失20000元;9.本案全部诉讼费用由区红兵承担。区红兵向一审法院提出反诉请求：1.判令凌海川向区红兵返还30600元租金保证金及5000元水电费押金；2.判令凌海川向区红兵返还2020年3月13日至3月31日水电费共计327元；3.判令凌海川承担全部反诉受理费用。一审法院认定事实：2019年4月24日，凌海川(出租方、甲方)和区红兵（承租方、乙方）签订《铺位租赁合同》，约定甲方提供位于佛山市南海区********铺给乙方作茶餐厅经营使用，乙方愿意承租。租赁期限从2019年5月1日至2024年4月30日。2019年5月1日至2020年4月30日每月租金10200元，2020年5月1日至2021年4月30日每月租金10800元。乙方每月五日前一次性缴清当月租金给甲方。合同签订当日，乙方一次性缴交租金保证金30600元、水电按金5000元，合同期满甲方五天内无息退回。若乙方违约，甲方不退回上述保证金给乙方，全部归甲方所有。若甲方违约，除退回租金保证金给乙方外，还应承担由此而造成的一切经济损失。租赁期内，乙方如不按合同约定依期如数缴交租金，每逾期一天，甲方按欠缴租金1%收取滞纳金；此滞纳金需在当月缴交租金时缴清，否则甲方有权在合同期满时从乙方的租金保证金中扣除欠缴的滞纳金；乙方逾期十五天仍未缴清欠缴金额及滞纳金的，视为乙方违约，解除本合同。合同所列联系地址是双方的收件地址，双方为履行合同所发给对方的通知或函件，自发出方以书面形式发出交给对方签收或以挂号邮寄的形式交付邮局寄达对方之日起即视作该通知或函件已送达对方；补充条款：2019年5月1日至2019年5月15日为免租期；铺位按现状出租，乙方租约期内一切装修和各种设施的升级改造，费用全部由乙方负责；合同期满，乙方必须把铺位阁楼的间墙和外墙恢复原状；乙方需付每月168元的租赁税。双方并约定其他权利义务。2019年4月24日，凌海川出具收据，确认收到区红兵支付的租金保证金30600元和水电按金5000元。2019年12月31日，凌海川向区红兵送达律师函，载明区红兵从2019年9月起至发函每月租金均有数十日的延迟，且未依约支付滞纳金，通知区红兵足额支付拖欠租金等。2020年1月30日，区红兵通过微信向凌海川发出《疫情停业租金减免申请书》，主张因疫情原因，2020年1月20日至2020年2月10日期间暂停营业，申请免除2020年2月的租金、租赁税等费用。2020年2月1日，凌海川微信回复，不同意凌海川的要求，同意按比例免除2月1日至9日的租金，2月剩余租金，务必按照合同约定支付。2020年2月5日，区红兵发微信予凌海川，恳请2月租金宽限延期解决，因接到通知至30日前南海区所有餐饮食店不能现场消费，并发送南海疫情防控7号文。2020年2月26日，凌海川向区红兵送达律师函，载明区红兵逾期支付2月的租金构成违约，合同自区红兵收到律师函当日解除，凌海川没收租金保证金，通知区红兵立即返还商铺等。区红兵支付了2020年3月的电费533.46元。区红兵陈述，区红兵于2020年3月12日搬离涉案商铺，由于凌海川在国外，所以无法交还钥匙给凌海川，区红兵没有通知凌海川其已搬离。2020年5月14日庭审中，区红兵交付钥匙一条给凌海川，凌海川确认当日收回商铺。一审法院认为，凌海川和区红兵签订的《铺位租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。区红兵已在疫情期间通过微信向凌海川申请减少租金和缓交租金，根据疫情的情况，至2020年2月26日凌海川送达解除通知，尚在区红兵缓交租金的合理期限，凌海川以区红兵迟延支付租金构成违约故对合同有解除权的意见，一审法院不予采纳。但区红兵同意凌海川的解除请求，于2020年3月12日搬离涉案商铺，双方以实际行动达成解除合同的一致意见，一审法院确认涉案合同于2020年3月12日解除。双方协商一致解除合同，凌海川应返还租金保证金30600元予和水电费押金5000元予区红兵。凌海川请求没收租金保证金30600元，一审法院不予支持。合同解除后，区红兵应返还涉案商铺予凌海川。区红兵虽于2020年3月12日搬离涉案商铺，但没有通知凌海川收回商铺，也没有实际将商铺返还给凌海川，至2020年5月14日经一审法院主持才返还商铺予凌海川，区红兵应承担合同解除前的商铺租金及合同解除后至商铺返还日止的场地使用费。由于凌海川曾在微信中同意免除2020年2月1日至2020年2月9日的租金，区红兵同意支付2020年2月按20天计算的租金7034.48元，一审法院予以确认。2020年3月至2020年5月14日，区红兵应按合同约定的4月30日前每月10200元、5月1日起每月10800元计付租金及场地使用费合计25277.42元予凌海川。由于涉案商铺已在庭审中交接，凌海川的商铺返还请求已无必要，一审法院不予支持。区红兵支付的电费是至2020年3月31日的费用，该期间商铺在区红兵的控制之下，相应费用应由区红兵负担，区红兵反诉请求凌海川退回3月的部分水电费327元，一审法院不予支持。关于凌海川的维权费用请求，双方并未在合同约定因主张权利的律师费支出的承担，且律师费不是必须发生的费用，一审法院对凌海川的该项请求不予支持。关于凌海川的设施破坏赔偿请求，从凌海川及区红兵提供的商铺照片看，涉案商铺遗留了大量垃圾，厨房线路和地面确有拆除和破坏，阁楼隔墙也未按约定恢复，一审法院根据实际情况，酌情确定区红兵赔偿修复费用3500元予凌海川，对凌海川的赔偿请求超出一审法院核定部分不予支持。关于凌海川的2月租金滞纳金请求，区红兵有合理理由迟延支付2020年2月的租金并已提前告知凌海川，且区红兵在诉讼中主张以保证金抵付未付租金，一审法院对凌海川的租金滞纳金请求不予支持。综上，凌海川应返还租金保证金和水电费押金合计35600元予区红兵，区红兵应支付租金及场地使用费32311.9元（25277.42+7034.48）及修复费用3500元合计35811.9元予凌海川。区红兵同意以租金保证金和水电费押金抵付未付租金费用，相抵后，区红兵应支付211.9元予凌海川。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认区红兵和凌海川签订的《铺位租赁合同》于2020年3月12日解除；二、区红兵于判决发生法律效力之日起十日内支付211.9元予凌海川；三、驳回凌海川的其他诉讼请求；四、驳回区红兵的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计5562.89元（凌海川已预交），由凌海川负担2781.44元，由区红兵负担2781.45元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予凌海川，一审法院不另收退。反诉受理费减半收取计349.51元（区红兵已预交），由区红兵负担。二审期间，区红兵未向本院提交新证据，凌海川向本院提交了如下三份新证据：证据（一）微信聊天记录，拟证明区红兵在交还涉案商铺后进行破坏，打伤小区工作人员；证据（二）聊天记录，拟证明涉案商铺拖欠水费1741.95元；证据（三）收据，拟证明涉案商铺拖欠管理费700元。区红兵质证称，对证据一的合法性予以确认，对真实性、关联性不予确认；对证据二的合法性、关联性予以确认，真实性无法确认；对证据三的合法性、真实性予以确认，关联性不予确认。经审查，本院对上述证据的关联性不予确认。另，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人凌海川与被上诉人区红兵的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案租赁合同的解除；2.凌海川是否有权没收保证金；3.区红兵应否支付的租金及占有使用费、水电费、管理费、维修费；4.区红兵应否支付律师费。关于涉案租赁合同解除的问题。凌海川上诉主张因区红兵逾期支付2月份租金，构成违约，其有权依照合同约定行使解除权。本院经核查，区红兵在2019年确实存在迟延交付租金的情形，但该违约行为仅为履行不适当，有瑕疵，并不构成根本违约。2020年初新冠肺炎疫情爆发，佛山市及南海区两级政府陆续出台疫情防控措施，强化餐饮服务单位堂食的管理，构成法定的不可抗力事由。受疫情影响，区红兵承租涉案商铺经营的一心茶餐厅遭遇困难，且区红兵在疫情期间通过微信向凌海川申请减免、缓交租金，并不存在拖欠租金的故意，双方应共担该不可抗力的经营风险，故在疫情期间，凌海川以区红兵逾期支付2月份租金为由行使解除权不符合合同约定解除条款的本意，亦有违公平原则，不发生合同解除的法律效果。鉴于区红兵已于2020年3月12日搬离涉案商铺，双方均无继续履行合同的合意，故一审法院认定涉案合同于2020年3月12日解除并无不当。关于凌海川是否有权没收保证金的问题。如前所述，涉案合同解除系双方合意，且区红兵不存在严重违约行为，故合同解除后凌海川应向区红兵退还保证金。关于区红兵应否支付的租金及占有使用费、维修费、水电费、管理费问题。本院认为，虽然区红兵于2020年3月12日搬离涉案商铺，但直至2020年5月14日才将商铺返还给凌海川，故区红兵应承担至2020年5月14日的租金及占有使用费，一审法院根据涉案商铺的租金标准、凌海川减免租金的承诺及疫情影响程度酌定区红兵向凌海川支付32311.9元租金及使用费并无不当，本院予以维持。另，区红兵搬离时造成涉案商铺部分损坏，一审法院根据实际情况酌定其另行支付3500元维修费较为妥当，本院予以维持。至于水电费、管理费的问题，鉴于凌海川在一审期间并未对此提起诉请，故本院对其水电费、管理费的主张不予审理。关于区红兵应否支付律师费的问题。本院认为，涉案合同并未就主张权利产生的律师费负担作出约定，且律师费不是必要费用，故本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。凌海川的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费949.45元，由上诉人凌海川负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月十一日法官助理 黄宗宗书 记 员 卢瑶璇