黑龙江省肇东市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1282民初2406号 原告（案外人）：景所欣，男，1991年2月1日出生，汉族，现住哈尔滨市松**。 委托诉讼代理人：刘丽丽，女，黑龙江申度律师事务所律师。 被告（申请执行人）：肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司。 法定代表人：姜兴起，职务：总经理。 委托诉讼代理人：汪淑云，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：石茹萍，女，黑龙江如平律师事务所律师。 第三人（被申请执行人）：庆安银泉房地产开发有限公司。 法定代表人：陈洪君，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈亮，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：贤丽莉，女，该公司职工。 原告景所欣与被告肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司、第三人庆安银泉房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘丽丽到庭参加诉讼，被告肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司法定代表人姜兴起及委托诉讼代理人汪淑云、石茹萍到庭参加诉讼，第三人委托诉讼代理人陈亮、贤丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景所欣向本院提出诉讼去：1、判决立即停止对肇东市城区北××街盛世××城小区××区××楼商服（房屋编号：04-021-0486-000102、面积155.34平方米，不动产证号2015010052和房屋编号：04-021-0486-000103、面积147.74平方米·、不动产证号2015010053）的执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告父亲与第三人庆安银泉房地产开发有限公司签订的《抵账协议》、原告与第三人庆安银泉公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于肇东市城区北××街盛世××城小区××区××楼商服归原告所有；3、判决第三人庆安银泉房地产开发有限公司立即协助和配合原告办理肇东市城区北××街盛世××城小区××区××楼商服的不动产登记手续；4、本案的案件受理费等由被告承担。事实和理由：2012年原告父亲景泽友及曹旭红共同承包了第三人庆安银泉房地产开发有限公司（以下简称“银泉公司”）开发的肇东市城区北九街盛世鑫城小区B区9号楼土建工程部分。该工程竣工后，经双方结算，银泉公司应支付原告父亲景泽友及曹旭红工程款600余万元。此后第三人银泉公司陆续以现金或转账方式支付了部分工程款，但仍欠付工程款270余万元。2013年7月，双方协商以房抵账问题，2013年7月29日，双方签订书面抵账协议，协议约定，银泉公司将A区五号楼商服二号门、三号门、A区三号楼附属18号车库以233万元的价格抵账给景泽友，协议签订后银泉公司将抵账房屋交付给景泽友，景泽友有权出租获取收益，同时景泽友有权在抵账房屋能够办理房产证前出售或赠与抵账房屋，银泉公司将应配合办理买卖合同及票据的更名手续。2013年12月28日，银泉公司将抵账房屋交付给景泽友，景泽友收到房屋后将两套商服隔墙打通后整体出租给了肇东市居民刁斌开烧烤店，至2017年抵账房屋仍无法办理房产证，因景泽友与原告的父子关系，并且房子也是要留给儿子的，所以景泽友决定让原告去处理房子收租、办证等相关事项。经景泽友要求，2017年4月14日银泉公司将该房屋买卖合同买受人的名字变更为原告，银泉公司与原告签订房屋买卖合同并换开了盛世鑫城房屋销售收款专用票据（票据号：005602和005603）。因肇东市居民刘波承兑刁斌所经营的烧烤店，抵账房屋改为租赁给刘波经营肇东市香港街大个烧烤店使用至今，但因银泉公司拖欠税费等原因，抵账房屋一直无法办理房屋权属证书。2020年6月19日，原告突然收到刘波转交的（2020）黑1282执139号查封公告，才得知房屋被贵院查封的情况，但原告认为盛世鑫城小区A区5号楼的两套房屋于2013年即已抵账给原告的父亲，双方签订的抵账协议等同于买卖合同，抵账方式支付购房款应视为已经交纳全部购房款，2013年就已办理进户手续合法取得房屋占有，房屋未办理更名手续亦是因为开发商原因导致，买受人无过错。原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，权利能够排除执行，故原告根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，向贵院提出执行异议，贵院于2020年9月7日向原告送达了（2020）黑1282执异18号执行裁定书，以房屋查封时间在《商品房买卖合同》签订时间前面为由裁定驳回原告的异议请求。原告认为原告与景泽友为父子关系，原告父亲在2013年就已经与第三人银泉公司签订了《抵账协议》、以抵账方式支付了全部购房款、并合法占有房屋，原告与第三人银泉公司签订的《房屋买卖合同》虽然在查封后，但属于父子之间赠与更名，不应以原告与银泉公司签订买卖合同的时间来确定房屋的买卖时间，比较查封在买卖前还是买卖后应与原告父亲与第三人银泉公司签署的《抵账协议》的时间为准，贵院执行异议裁定驳回原告的异议请求错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》304条规定：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。原告现特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，景所欣不享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，应当予以驳回。理由如下： 最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据这一规定，第三人享有排除执行民事权利，必须同时具备三个条件：1、支付部分或者全部价款；2、实际占有该财产；3、未办理过户手续没有过错。本案当中，景所欣不具备这三个条件，因此，不享有排除强制执行的民事权益。 一、景所欣没有支付购房款。庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司（以下简称“银泉分公司”）与景泽友的“抵账协议”是伪造的。该协议体现，景泽友与“银泉分公司”的债务因建筑施工而产生抵账行为。景所欣在执行异议申请书也说“其父景泽友与曹旭红承包银泉分公司开发的盛世鑫城B区8号楼土建工程，工程款总额600余万元。此后，银泉分公司陆续以现金或转账方式支付了部分工程款，仍欠270余万元。2013年7月29日双方签订书面抵账协议，将案涉两套商服及一个车库抵顶欠款”。按景所欣的说法，景泽友应有施工合同及工程款支付的相关证据。答辩人在住建局取得的证据显示，盛世鑫城B区8号楼土建工程及相关工程由“银泉分公司”总包给江苏泓建集团有限公司（以下简称“泓建公司”），再由“泓建公司”分包给兰西县大兴建筑劳务有限公司，在分包合同第28条约定“禁止转包或者再分包”。说明景泽友根本没有机会承包盛世鑫城B区8号楼的施工建设工程，其与“银泉分公司”根本没有工程承包关系，因此，也不可能存在债权债务关系，债权债务关系不存在，以房顶款的事实就不成立，“抵账协议”是伪造的。因此，景所欣的抵账协议不足以证明其实际支付了购房款。 二、景所欣没有实际占有涉案房屋，其提供的实际占有的涉案房屋的证据都是与银泉公司恶意串通的伪证。1、景所欣提供的《钥匙领用单》《盛世鑫城业主入住资料》是虚假的。景泽友领取钥匙、入住的时间是2013年12月28日，而竣工时间是2014年12月份，工程尚未竣工，却交了钥匙，这种本末倒置的行为，显然是虚假的，银泉公司与景所欣存在恶意串通出具伪证之嫌。2、景所欣提供的面积为147.74平方米的《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》以下（简称《购楼收据》）和《商品房买卖合同》是伪造的。从肇东市多彩扎啤烧烤城工商查档发现：涉案房屋于2013年3月25日由银泉公司出售给鞠洪斌，双方当日签署《商品房买卖合同》，同日，银泉公司给鞠洪斌出具《购楼收据》。鞠洪斌于2014年1月1日出租给刁斌，经营肇东市多彩扎啤烧烤城自2014年4月30日至2017年6月26日注销。从肇东市香港街大个烧烤店工商档案发现，涉案房屋于2012年7月18日由银泉公司出售给曹旭红，双方当日签署《商品房买卖合同》，同日，银泉公司给曹旭红出具《购楼收据》，曹旭红于2016年3月19日出租给刘波经营肇东市香港街大个烧烤店。本案中就一个房屋出现了三个买卖合同，且互相矛盾。另外，案件在执行过程中，答辩人单位法定代表人的儿子姜懿珊和法院执行员一同与“大个烧烤店”的业主刘波核实租赁关系时，刘波通过微信将房屋所有权人的购楼收据发给了姜懿珊，上面显示所有权人是景所萱，购买时间是2016年8月15日，说明涉案房屋与景所欣和景泽友无关。再者，景所欣提供给法院的《购楼收据》是手写的票据，产权人是曹旭红，与答辩人在刘波处取得的收据不一致，与工商登记不一致。景所欣提供的手写的产权人为曹旭红的《购楼收据》，答辩人又调出了两份时间为2013年7月28日产权人为曹旭红的机打《购楼收据》，刘波又给答辩人提供了时间为2016年8月15日产权人为景所萱的《购楼收据》，工商档案显示银泉公司于2013年3月25日又给鞠洪斌出具了《购楼收据》，这些《购楼收据》都是指向同一个房产，竟然先后出现了五份产权人各异，时间不同的《购楼收据》，因此说，景所欣的《商品房买卖合同》和《购楼收据》都是伪造的。 三、景所欣没有办理产权过户手续存在错误。按景所欣自己的陈述，他在2013年已经以抵债方式取得涉案房屋，为什么在近7年的时间里不申请办理产权过户手续？其明显存在过错。 四、景所欣购房时间在法院查封扣押之后，不享有排除强制执行的民事权益。景所欣的购房合同是2017年4月14日，法院查封时间是2016年5月26日，也就是说，法院查封之后，景所欣才与银泉公司达成《商品房买卖合同》，这是无效行为。 综上所述，景所欣提出的异议之诉，其向法庭提供的证据均是伪造的，其没有支付部分或者全部价款，也没有实际占有涉案房屋，未办理过户手续存在过错，《商品房买卖合同》形成时间在法院查封扣押之后，该合同是无效合同。因此说，景所欣不享有排除强制执行的民事权益，法院对涉案房屋的查封是正确的，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。 第三人庆安银泉房地产开发有限公司述称，同意原告的意见，不同意执行。这房子早就是原告的，至于房子给谁是他自己的意见，涉案房照2016年年底陆续开始办理的，之前手续不全，2012年年底已经交付房屋。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定认定如下： 一、原告提交的《抵账协议》复印件一份，证实2013年7月原告的父亲景泽友与庆安银泉房地产开发有限公司签订《抵账协议》，约定将A区五号楼商服二号门、三号门、A区三号楼附属18号车库以233万元的价格抵账给景泽友，协议签订后银泉公司将抵账房屋交付给景泽友，景泽友有权出租获取收益，同时景泽友有权在抵账房屋能够办理产权证前出售或赠与抵账房屋，银泉公司应配合办理买卖合同及票据的更名手续。证明在该房屋被查封前就已经签订合法有效的书面合同，案涉房屋的购房款以工程款抵账的方式支付。根据最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定书给出的意见，以抵账方式支付购房款，可以认定为买受人支付了全部购房款。 被告质证称，真实性、合法性均有异议。复印件没有法律效力，工程施工合同在施工前就应当有合同和账目往来，仅凭一份抵账协议就说明他承包了相关工程，获取了相关的工程款，这份证据不足以证明这些，出示工程承包合同及现金流，同时该协议与代理人在建委所调出的施工合同相矛盾，工程承包给鸿建集团，鸿建集团又分包给了兰西县大兴建筑公司，景泽友没有机会承包盛世鑫城的相关项目。如果该抵账协议已经由第三人收回，应该由第三人出示原件。 第三人质证称，这份证据是真实有效的，原件在我公司，我们认可。被告提出的在建委调取的只不过是大包，所有的楼房都有实际的建筑商，他们共用的江苏鸿建的资质，是挂靠。景泽友实际投资建筑了盛世鑫城B区8号楼，建筑材料和施工费用都是由他负责的。 本院认证认为，第三人对该证据的真实性无异议，被告未提供充分证据反驳该证据的真实性，故该证据具有真实性，与本案待证事实相关联，本院予以确认并采信。 二、原告提交的收据、台账照片、销售收款专用票据。证实《抵账协议》签订当日，景泽友给庆安银泉房地产开发有限公司出具233万元的收据一张，收据载明：“收A区五号楼商服二号门、三号门、A区三号楼附属18号车库顶工程款支付233万元。”银泉公司就涉案两套房屋开具两张销售专用票据，票据载明：顶景泽友工程款，证明涉案房屋的购房款以工程款抵账的方式交纳完毕。 被告质证称，有异议。首先需要提供原件，其次，其与银泉公司给鞠洪斌、曹旭红、景所萱，以及原告出具提供的盛世鑫城房屋销售票据相互矛盾，一个房屋第三人出具了五份票据。 第三人质证称，其中鞠洪斌的是复印件，当时景泽友不在肇东，景泽友委托其在肇东的朋友鞠洪斌将其涉案的房子出租出去，承租方要办理工商营业执照，工商是需要有主的房子才给办理营业执照，鞠洪斌找到我公司，我公司为了承租人办理营业执照，给出具的复印件，复印件不具备法律效力。在工商局备案，证明这个房子有房主，实际房主是景泽友的，曹旭红、曹旭红的哥哥的都是我开的，但我公司开具的只有一套原件就是景所欣的。 本院认证认为，该组证据系复印于第三人公司的会计凭证，具有真实性，与本案待证事实相关联，本院予以确认并采信。 三、原告提交的钥匙领取单、盛世鑫城业主入住资料。证明2013年12月28日，庆安银泉房地产开发有限公司交付涉案房屋，因景泽友将涉案房屋租赁给刁斌，所以刁斌以承租人的身份代为办理入住手续，领取涉案房屋钥匙。入住资料上业主档案上载明：景泽友为业主，刁斌为租户。证明在案涉房屋被查封很久之前的2013年，原告的父亲景泽友早已合法取得案涉房屋的占有。 被告质证称，有异议。该房屋的竣工在2014年12月份，钥匙在2013年12月28日，没有交工的房屋不能入住，是虚假的，是第三人和原告恶意串通。 第三人质证称，盛世鑫城二期2012年12月份开始入户，所有业主都在物业办理钥匙领用单，是开发商给业主提供的。2014年竣工是取得盛世鑫城二期竣工备案证的时间。 本院认为，该组证据具有真实性，与本案待证事实相关联，本院予以确认并采信。 四、原告提交的肇东市多彩扎啤烧烤城工商登记信息截图。证实承租人刁斌于2014年4月30日，在案涉房屋地址登记注册肇东市多彩扎啤烧烤城。证明案涉房屋在被查封前，景泽友将其租给承租人刁斌用于经营烧烤店的情况属实。 被告质证称，对该证据的真实性没有异议，证明问题有异议。因为其实在鞠洪斌手里租住的房屋，鞠洪斌持有该涉案房屋的买卖合同和购楼收据，虽然第三人辩称开过并销毁，但没有证据证明。如果是真的，第三人在开具收据及买卖合同是非常随意的，不可信。 第三人质证称，证据真实有效，没有异议。 本院认为，各方当事人对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。 五、原告提交的《商品房买卖合同》二份及盛世鑫城房屋销售收款专用票据客户联二份。证明2017年4月14日，原告父亲景泽友确定将涉案房屋登记在自己儿子景所欣名下，由原告正式与银泉房地产开发公司按照抵账协议约定履行义务，因景泽友确定了房屋办理在儿子景所欣名下，景所欣与庆安银泉签订商品房买卖合同当日，凭原景泽友的交款票据换开景所欣的交款票据，景所欣的房款是以景泽友的工程款抵账方式支付的。景所欣现持有该票据原件，证明原告与银泉公司签订合同、换取票据均是基于父亲景泽友与银泉公司签订的抵账协议的约定，故房屋买卖时间应以抵账协议约定的时间为准。现原告能够提供涉案房屋的商品房买卖合同及收款票据原件，证明在2017年4月14日之后，景泽友已经确认将房屋办理在儿子原告名下，原告持有的购房合同和票据均在被告查封涉案房屋之前，原告有权提起执行异议及执行异议之诉。 被告质证称，四份证据真实性、合法性、有效性均有异议。在庭审中已经承认包括曹旭红的证据都出具过，受景泽友的委托，出自第三人，这些证据需要有证据排除，另景泽友和第三人没有承包关系，鸿建公司是第三人寻找的，没有挂靠关系，景泽友和第三人的承包关系没有证据，仅凭一张抵账协议，就证明双方存在600万元的协议，还是复印件，所以原告交付房款的证据明显不足。 第三人质证称，证据真实有效，是我们公司开具的。 本院认为，被告未提供足以反驳上述证据的真实性，故上述证据均具有真实性，本院予以确认并采信。 六、原告提交的租赁合同一份，证明原告景所欣委托曹旭红代为办理涉案房屋租赁事宜，在涉案房屋被查封前，曹旭红代为办理涉案房屋租赁事宜，在涉案房屋被查封前，曹旭红代理景所欣与刘波签订租赁合同。约定将涉案房屋租赁给刘波使用。自2013年景泽友取得涉案房屋后，涉案房屋一直在出租，因时间跨度较长，租赁合同到期后会与承租人换签租赁合同，但原告景所欣与刘波签订的最近一期的租赁合同也在涉案房屋被查封前，证明涉案房屋的占有、使用、收益等权利一直由原告合法占有。肇东市香港街大个烧烤店工商登记信息截图一份，证明承租人刘波于2016年8月15日在案涉房屋地址登记注册肇东市香港街大个烧烤店证明案涉房屋被查封前，出租给承租人刘波用于经营烧烤店的情况属实。曹旭红的丈夫景泽峰与景泽友是兄弟关系，所以曹旭红与景泽友因存在亲属关系代为办理相关事项，但不能排除景泽友是涉案房屋的所有权人。 被告质证称，真实性、合法性、有效性均有异议。除了国家信息调取的外都有异议，因为从肇东扎啤城发现涉案房屋于2013年3月25日由银泉公司出售给鞠洪斌，双方签订商品房买卖合同，同日银泉公司给鞠洪斌出具购楼收据，2014年1月1日鞠洪斌出租给刁斌，并达成出租协议，从肇东市香港街烧烤店工商档案发现涉案房屋于2012年7月18日由银泉公司出售给曹旭红，双方签署商品房买卖合同，同日，银泉公司给曹旭红售楼收据，曹旭红于2016年3月19日出租给刘波，在执行过程中，答辩人单位法定代表人的儿子和法院执行员一同与大个烧烤店的刘波核实租赁关系时，刘波通过微信将所有权人的购楼收据发给了姜懿珊，上面显示所有权人是景所萱，购买时间2016年8月15日，通过这三份材料可以说明，原告提供法庭的事实不成立，他没有实际占有房屋，不是涉案房屋的真正所有权人。 第三人质证称，房屋实际所有权人是原告，具体出租给谁不清楚。 本院认为，上述证据具有真实性，本院予以确认。 七、原告提交的供热公司缴费记录电脑照片、供热公司开具的证明及包烧、电费、水费等票据。证明涉案房屋由原告出租给刘波，由刘波一直负责缴纳房屋的水电费，同时我们在涉案房屋的供热单位肇东市华能热力有限公司拍摄的涉案房屋缴费的时间以及开具的证明能够证实涉案房屋自2014年办理进户市，就每年正常缴纳热费，不存在拖欠问题，证明涉案房屋在2014年之后由原告占有的事实。 被告质证称，供热照片看不出来与本案的关系，肇东市华能热力营销部的证明只能证明2014-2015至2019-2020年不欠热费，不能证明热费是由谁交付的，不能证明原告在缴费，对于第三人物业公司出具的物业费票据均无异议，认为与原告恶意串通，该证据不能作为有效证据。华能热力取暖费收据两张，这两张都是2018年和2019年的收据，是在法院查封扣押之后，如果原告想要证明法院查封之前已经占有房屋，应该拿出原告2016年法院查封之前的华能热费票据，否则原告没有实际占有房屋。 第三人质证称，这份证据显示曹旭红自2013年起始终在缴纳涉案房屋的热费，曹旭红是原告家族人，直接证明这套房屋很早就是原告家的房子。 本院认为，上述证据具有真实性，本院予以确认。 八、被告提供的建设工程施工合同及建设工程施工劳务分包合同。证明盛世鑫城B区8号楼土建工程及相关工程由“银泉分公司”总包给江苏泓建集团有限公司（以下简称“泓建公司”），再由“泓建公司”分包给兰西县大兴建筑劳务有限公司，在分包合同第28条约定“禁止转包或者再分包”。说明景泽友根本就没有机会承包盛世鑫城B区8号楼的施工建设工程，其与“银泉分公司”根本没有工程承包关系，因此，也不可能存在债权债务关系，债权债务关系不存在，以房抵债的事实就不成立，“抵账协议”是伪造的。 原告质证称，真实性证明问题有异议，该证据为复印件，无调取公章，无法证明真伪，并且本案是执行异议之诉，并不是景泽友与庆安银泉之间的建设工程合同纠纷，所以在出示顶账协议的情况下，能够证明以工程款抵账的方式支付了购房款，而被告举证的合同中禁止分包是一种约定，不是一种事实状态，合同约定禁止分包，不代表事实上双方不存在分包行为，我们要说明的是该合同后面有一张2019年7月30日国家税务总局肇东市税务局盖章的一张清税证明，证明本案的第三人所有税务已经结清，更加证明原告所主张的房屋在被查封前，没有办理所有权证的过错不在原告情况属实，也就是说本案中的涉案房屋是至少在2019年7月30日之后，庆安银泉公司才交清税款，房屋才能够办理权属证书，那么房屋没有办理权属的过错不在原告。 第三人质证称，在我们公司清税之前，办理房照都是给住宅客户办理的，只有在清税之后，2019年7月30日之后，才陆续给商服客户办理房屋所有权证。 本院认为，上述证据具有真实性，本院予以确认。但上述证据不足以确认景泽友与第三人之间是否存在承包关系。 九、被告提供的肇东市多彩扎啤烧烤城工商档案。证明涉案房屋（A5号楼103、203面积303.08含102.202的面积）的所有权人为鞠洪斌，鞠洪斌于2013年3月25日与银泉公司签订《商品房买卖合同》，同日由银泉公司开具《购楼收据》。2014年1月1日由鞠洪斌出租给刁斌经营肇东市多彩扎啤烧烤城，租赁期限为三年，自2014年3月1日至2017年2月28日，烧烤城经营期限自2014年4月30日注册至2017年6月26日注销，说明银泉公司将涉案房屋抵账给景泽友的事实不成立，原告没有实际占有涉案房屋。 原告质证称，有异议。需要说明的是，本案的涉案房屋来自于景泽友与庆安银泉公司的工程款抵账，并且景泽友在与庆安银泉公司签订的协议上，也约定景泽友有权出租出售房屋的权利，所以在承租人刁斌办理工商登记手续而出现的合同及票据，仅仅是为了办理工商登记手续使用，而且原告也举证证明是原告将房屋租赁给刁斌，鞠洪斌只是原告的朋友，代为办理相关事项，刁斌在所签署的进户通知单上明确注明业主是景泽友。 第三人质证称，之前已经说过，鞠洪斌是受景泽友委托办理他名下房屋的事宜，证据直接证明此房屋为景泽友所有。 本院认为，该证据具有真实性，本院予以确认。 十、被告提供的肇东市香港街大个烧烤店工商档案。证明涉案房屋（A5号楼102、202、103、203）的所有权人为曹旭红，曹旭红于2013年7月18日与银泉公司签订《商品房买卖合同》，于同年7月28日由银泉公司开具《购楼收据》。曹旭红于2016年3月19日将房屋出租给刘波，租赁期限为五年，自2014年3月1日至2019年2月28日。刘波自2014年3月1日至今经营肇东市香港街大个烧烤，说明银泉公司将涉案房屋抵账给景泽友的事实不成立。原告在查封前没有实际占有该房屋。 原告质证称，对该证据的真实性没有异议，证明问题有异议。原告在执行异议中提出的执行异议申请书上明确写明自己的父亲景泽友与曹旭红共同承包了庆安银泉公司的盛世鑫城土建工程部分，曹旭红与景泽友是亲属关系，所以曹旭红也是代为办理该房屋出租相关事项的代理人之一，其房屋的所有权人是景泽友。 第三人质证称，没有意见。 本院认为，该证据具有真实性，本院予以确认。 十一、被告提供的姜懿珊与大个烧烤（刘波）微信截图两张。证明涉案房屋在2016年8月15日由银泉公司又给景所萱开了两张《购楼收据》，说明银泉公司将涉案房屋抵账给景泽友的事实不成立。是姜懿珊和刘波两人在微信聊天的询问截图，刘波给姜懿珊拍照过来的购楼收据照片。 原告质证称，真实性有异议。票据是复印件，不予质证。 第三人质证称，没有意见。 本院认为，因第三人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 十二、本院根据原告的申请，依法调取了肇东市不动产登记交易中心关于涉案房屋的查封时间。 原告质证称，真实性及证明问题均有异议。该证据证明本案涉案房屋被告的查封时间是2019年，查封档案证明中载明，查封的期限是在2019年6月至11月，有四个法律文书对涉案房屋的查封日期均在2019年，涉案房屋在2016年虽然有查封，即使根据档案证明无法证明是被告的查封，但是退一万步讲涉案房屋最早的查封日期是2016年5月10日，根据民事诉讼法的相关规定，对于不动产的查封期限是三年，那么即使我们不能确定该房屋是否解除查封的情况下，该房屋到2019年5月11日查封就已经失效，而被告的所有查封均发生在2019年5月11日之后，本案中被告对涉案房屋的查封时间最早也就是在2019年5月18日。 被告质证称，法院查档证明调取资料不完整，没有全面体现查封的全过程。要想完整法院卷宗中的送达回证一并调取。补充两份证据（2016）黑1282民初1775号和1775-1号民事裁定书，证明涉案房屋在2016年5月24日已经查封，在2019年5月24日进行了续查封，请法院核实卷宗送达回证查封手续。 第三人质证称，没有异议。 经本院核实，（2016）黑1282民初1775号裁定书查封涉案房屋在肇东市不动产登记交易中心登记时间是2016年5月26日，（2016）黑1282民初1775号之一裁定书查封涉案房屋在肇东市不动产登记交易中心登记时间是2019年6月18日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人庆安银泉房地产开发有限公司在肇东市开发建设盛世鑫城小区，于2013年7月28日将肇东市开发建设盛世鑫城小区A区5号楼商服2门（A5-102、A5-202，面积155.34平方米，不动产证号2015010052）、3门（A5-103、A5-203，面积147.74平方米，不动产证号2015010053）、A3附属18号车库抵付原告景所欣的父亲景泽友工程款2,330，000.00元。景泽友于2013年12月28日办理入户手续并领取钥匙，于2014年1月1日委托其朋友鞠洪斌将上述两处商服楼租赁给刁斌经营肇东市多彩扎啤烧烤城，于2016年3月19日委托其亲属曹旭红将上述两处商服楼租赁给刘波经营肇东市香港街大个烧烤店。第三人庆安银泉房地产开发有限公司将上述两处商服于2016年8月15日给景所萱开具了两张《购楼收据》。景泽友最后将上述房屋赠与原告景所欣，第三人庆安银泉房地产开发有限公司于2017年4月14日与景所欣签订了商品房买卖合同并开具了盛世鑫城房屋销售收款专用票据。景泽友实际管控了涉案上述房屋，不拖欠实际占有期间供热费及物业费等各种费用。 另查明，第三人庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司在被告肇东市嘉泰小额贷款有限公司处借款本金8,494,353.00元，由于第三人庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司未偿还出借人肇东市嘉泰小额贷款有限公司借款，肇东市嘉泰小额贷款有限公司向本院提起诉讼，于2016年5月24日向本院提出财产保全申请，要求查封第三人庆安银泉房地产开发有限公司的包括涉案的两处商服在内及其他房屋和财产权益。本院于2016年5月24日依法作出（2016）黑1282民初1775号民事裁定书，裁定查封上述财产，涉案两处商服于2016年5月26日在肇东市不动产登记交易中心办理了查封登记。后该案移送至绥化市中级人民法院审理，绥化市中级人民法院作出（2018）黑12民初19号民事判决书，判决被告庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司给付肇东市嘉泰小额贷款有限公司借款本金8,494,353.00元及利息，现该判决书已发生法律效力。 因庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司未按生效法律文书履行给付义务，肇东市嘉泰小额贷款有限公司向绥化市中级人民法院申请强制执行，后绥化市中级人民法院指定肇东市人民法院执行。本院于2020年6月18日作出（2020）黑1282执139号查封公告，公告对涉案房屋已被查封。景所欣作为案外人提出执行异议，2020年9月1日本院作出（2020）黑1282执异18号执行裁定书，驳回案外人景所欣的异议请求。随后，景所欣与肇东市嘉泰小额贷款有限公司、庆安银泉房地产开发有限公司发生执行异议纠纷，景所欣在法定期限内提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点：景所欣对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，对于涉案房屋的实际占有，并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。 本案，原告景所欣提交的2013年7月28日其父亲景泽友与庆安银泉房地产开发有限公司签订的抵账协议，同日庆安银泉房地产开发有限公司给景泽友出具的盛世鑫城房屋销售收款专用票据，景泽友给庆安银泉房地产开发有限公司出具的用涉案房屋抵其工程款的收据，以及景泽友于案涉房屋查封前2013年12月领取房屋钥匙、业主入户资料、出租涉案房屋协议以及以曹旭红名义自2013年至今交纳取暖费管理系统表等证据，能够相互印证，可以确认在人民法院2016年5月24日查封涉案房屋前，该房屋已被第三人予以处理，以物抵债给景泽友并已实际取得占有的事实。其次，无论第三人曾将涉案房屋开具在鞠洪斌、曹旭红、景所萱等人名下，因景泽友当时不在肇东为其出租涉案房屋需要办理工商登记而为，当事人对此行为作出了合理解释，且上述人员对此并未形成争议。再次，景所欣接受赠与涉案房屋，信赖于第三人将涉案房屋以物抵债给景泽友的事实，以物抵债后，受领人景泽友将涉案房屋赠与给原告，第三人、景泽友并未提出异议，因此上述以物抵债协议、赠与协议并未违反法律强制性规定，合法有效。可以认定景泽友与庆安银泉房地产开发有限公司在人民法院2016年5月24日查封案涉房屋之前已经形成了商品房买卖合同关系，并已实际占有使用案涉房屋，并已给付涉案房屋全部购房款。 其次，涉案房屋未办理过户的原因，系因第三人庆安银泉房地产开发有限公司未及时缴纳税款及法院的查封，故非买受人自身原因。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：” （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。景所欣提供的证据能够证明在人民法院查封之前涉案房屋已经签订合法有效的书面买卖合同，已经被合法占有，已通过抵工程款的方式交付案涉房屋全部价款，非因买受人的原因不能办理房屋过户登记，具有排除强制执行的民事权益，故本院对于景所欣请求停止对肇东市城区北××街盛世××城小区××区××楼商服（房屋编号：04-021-0486-000102、面积155.34平方米，不动产证号2015010052和房屋编号：04-021-0486-000103、面积147.74平方米·、不动产证号2015010053）的执行予以支持。原告要求解除对涉案房屋的查封，依法在本判决生效后通过执行程序解决，对该诉请，本院不予处理。因异议房产未办理产权过户登记，不发生物权变动效力，故对原告请求确认异议房产归其所有并办理产权登记手续的诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下： 一、不得执行肇东市城区北九街盛世鑫城小区A区5号楼商服（房屋编号：04-021-0486-000102、面积155.34平方米，不动产证号2015010052和房屋编号：04-021-0486-000103、面积147.74平方米·、不动产证号2015010053）的房屋； 二、驳回原告景所欣的其他诉讼请求。 本院（2020）黑1282执异18号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费19,812.00元，由被告肇东市嘉泰小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。 审判长  曲景权 审判员  郝志勋 审判员  柳云杉 二〇二〇年十一月十一日 书记员  杜亚静