贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终6148号 上诉人（原审原告）：欧彩凤，女，汉族，1984年8月12日出生，住湖南省祁阳县。 上诉人（原审原告）：李欢容，男，汉族，1974年6月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：曹清，贵州威迪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 上诉人李欢容、欧彩凤因与被上诉人毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5399号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人李欢容、欧彩凤上诉请求：撤销一审判决，改判决被上诉人支付上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以总房款304923.00元为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍从2013年3月30日计算至实际交付有关文书之日止；改判被上诉人退还上诉人电表入户费529元、水表入户费750元、燃气入户费2500元，以上合计3779元;一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：《商品房买卖合同》约定被上诉人应于2012年12月30日交付房屋，在房屋交付之日起90内取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，逾期不能交付的应承担违约责任。合同签订后，上诉人支付了总房款以及电表入户费529元、水表入户费750元、天然气入户费2500元。但被上诉人未在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人。上诉人购买涉案房屋后，由于经济困难一直未装修入住，物业费也是断断续续支付。正因如此，物业公司曾多次故意为难上诉人。2020年，上诉人偶然得知其他业主已起诉后，于4月23日诉至法院，至2020年6月18日本案进行开庭审理，被上诉人提交了《承诺书》的复印件，上诉人才知晓该材料的存在。《承诺书》内容全部为书面打印，“李欢容”的签名“李”和“欢”不够流畅，“欢”字有明显的停顿和拼接；“容”字宝盖头下面的一撇一捺错误写成一横，而在其他文件中都是一撇一捺，显然是有人故意模仿上诉人签名。从生活常理来说，如上诉人确已签署了《承诺书》该文书，也不可给再提起诉讼。同时，《承诺书》仅为复印件，无原件比对，也无其他材料印证，不应作为认定案件事实的依据。另，即使存在《承诺书》的可能性，因《承诺书》载明的内容为：“毕节市振华房地产开发有限责任公司，因我向你公司购买住房或者商铺，由于政策性原因导致你公司在合同约定时间没有如期办理房屋、商铺相关产权证书，对此，我放弃要求你公司承担超期办证违约金及其他责任。”故只能在因政策性原因导致不能办证的情形下适用，而本案不能办理不动产权证的原因系消防不合格等问题导致，非政策性原因，不应当适用。对于上诉人的诉请，上诉人已经提供充分证据予以证实，理应支持，被上诉人抗辩不应承担违约责任应由其进行举证。现上诉人因疫情影响失业在家，无力承担高昂的鉴定费，并非主观上不想申请鉴定，一审以上诉人未申请鉴定为由直接驳回上诉人的诉请，适用法律错误。 被上诉人振华房开公司未进行答辩。 李欢容、欧彩凤向一审法院起诉请求：一、判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计20,000.00元，违约金计算方式为:以总房款304,923.00元为基数，从2013年3月30日按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计付至实际交付有关文书之日止;二、判决被告退还电表入户费529.00元、水入户费750.00元、燃气入户费2,500.00元，三项共计3,779.00元;三、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市，总房款为304923.00元；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，燃气2013年3月30日达到交付使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起Ｘ日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的Ｘ承担违约责任……合同附件十二《补充协议》约定：房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证，买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳水、电、煤气，闭路电视宽带开户费及国家规定买受人承担的相关费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，2011年8月15日被告收取原告水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2500.00元，合计3779.00元。被告于2012年12月向原告交付涉案房屋。 另查明，振华商贸大厦A幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），2019年11月19日，原告向被告书面承诺：“毕节市振华房地产开发有限责任公司，因我向你公司购买住房或者商铺，由于政策性原因导致你公司在合同约定时间没有如期办理房屋、商铺相关产权证书，对此，我放弃要求你公司承担超期办证违约金及其他责任”，同日，被告退还原告所交纳的契税4,574.00元。2020年4月2日，被告将案涉房屋的不动产权证书交付给原告。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否应支付原告逾期办理商品房转移登记违约金、标准、时间；二、原告请求被告退还四通费的诉讼请求是否应得到支持。对双方争议的焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。双方签订的合同对办理商品房转移登记有关文书的时间未作具体约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）》规定：“逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于房屋交付使用之日起90日向原告交付房屋权属证书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，被告虽于2019年8月13日取得案涉房屋楼幢的办证条件，但被告不能举证证明其在约定期限内履行了文书交付的通知义务，故在本案开庭之日（2020年6月18日）视为被告履行了通知义务。因原、被告并未约定委托办证的违约责任，且原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，不予支持。因此，上述违约金以已付购房款304,923.00元为基数，对计算标准问题，因双方合同未约定，故按上述司法解释的规定，参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，又因从自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故在2019年8月20日起之后参照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍计算。对被告以诉讼时效抗辩，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于被告于2012年12月向原告交付商品房。原则上应从交付使用后90日即2013年3月30日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年4月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月21日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。因此，本案计算违约金为以原告已付购房款304,923.00元为基数，从2017年4月23日起计算至2020年6月18日，标准为从2017年4月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2020年6月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，原告诉请超过部分，不予以支持。对被告以逾期办证系政府部门的原因造成的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对被告的该抗辩意见，不予采纳。对被告以原告已放弃要求被告支付违约金的抗辩意见，本案中，原告于2019年11月19日向被告书面承诺：“我放弃要求你公司承担超期办证违约金及其他责任”。该承诺系原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。原告为完全民事行为能力人，应当知道自己的行为产生的法律后果而自愿向原告书面承诺，该承诺对原告与被告之间产生相应的法律义务。原告虽主张该书面承诺不是自己所写，在庭审中表示与商品房买卖合同所签字不一致。但经本院释明后，原告未在法院限定的期限内（2020年6月23日前）申请司法鉴定，视为其放弃该申请，认可该承诺书的真实性，原告不能举证证明被告出具德书面承诺上载明的“李欢容”不是其所签。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告承担对自己不利的后果。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予以支持。对双方争议的焦点二。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。对被告主张诉讼时效抗辩，原告于2020年4月21日起诉，于开庭当日（2020年6月18日）增加诉讼请求催告被告退还未超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，不予以支持，被告收取原告水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元应予以退还。被告以原告向其出具承诺书为由不应退还原告开户费的理由，因原告出具的承诺书仅载明逾期办证违约金，且注明是“因政策性原因导致你公司在合同约定时间没有如期办理房屋、商铺相关产权证书”，对其他责任，指代不明确，且返还三通费与逾期办证之间没有必然联系，故被告的该抗辩理由不能成立，不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告李欢容、欧彩凤水表入户750.00元，电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元，以上合计3,779.00元；二、驳回原告李欢容、欧彩凤的其他诉讼请求。案件受理费197.00元，由原告李欢容、欧彩凤负担147.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担50.00元。 二审中，被上诉人向本院提交《承诺书》原件予以核实。 上诉人认为：1.对该证据三性均不予认可，该证据一审未提交，不能作为新证据使用；2.该证据中签名与购房合同签名明显不一致，真实性存疑，一审在被上诉人未提供原件，也未提供任何证据的情况下驳回上诉人请求，认定事实错误；3.从内容看，该证据载明需由于政策性原因导致没有如期办理产权证才放弃主张违约金，但本案实际情况是案涉房屋消防验收不合格等原因致不能办证，不属于放弃主张违约金的情形，被上诉人应承担违约责任，达不到被上诉人的证明目的。 经审查，振华房开公司二审提交的《承诺书》原件与其一审提交的复印件一致，予以采信。 经审理查明：本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为:根据案涉《承诺书》载明：“毕节市振华房地产开发有限责任公司：因我向你公司购买住房或者商铺，由于政策性原因导致你公司在合同约定时间没有如期办理房屋、商铺相关产权证书，对此，我放弃要求你公司承担超期办证违约金及其他责任。李欢容2019年11月19日”的内容，双方约定应理解为“双方明确了案涉房屋因政策性原因导致未如期办理关产权证书，上诉人放弃要求被上诉人承担超期办证违约金及其他责任。”而非“如案涉房屋因政策性原因导致未如期办理关产权证书，则上诉人放弃要求被上诉人承担超期办证违约金及其他责任”，一审依据《承诺书》的约定未支持上诉人主张逾期交付办理案涉商品房转移登记有关文书违约金并无不当。上诉人主张《承诺书》只在因政策性原因导致不能办证的情形下适用，而案涉房屋不能办证系消防不合格等问题导致，故不属应适用《承诺书》约定的理由不成立，不予采纳。上诉人另主张《承诺书》中“李欢容”签名非本人所签，但一审向其释明后未申请笔迹鉴定，亦不予采纳。另，一审已判决被上诉人退还上诉人各项入户费3,779.00元，上诉人上诉要求二审改判被上诉人退还各项入户费3,779.00元无理。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费394元，由上诉人李欢容、欧彩凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 云 审判员 胡伟科 审判员 郭少华 二〇二〇年十一月十三日 书记员 高 进