广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1240号 上诉人（原审原告）：黎浩贤，男，1988年5月6日出生，汉族，住址广西梧州市龙圩区。 上诉人（原审原告）：梁婀妮，女，1988年11月15日出生，壮族，住址广西梧州市龙圩区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：谢明宏，广西桂江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西梧州市万国房地产开发有限公司，住所地梧州市大学路****楼****，统一社会信用代码：9145040008360890X1。 法定代表人：朱楠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行，住所地梧州，住所地梧州市新兴一路**用代码：91450403899126890C。 负责人：徐维，该行行长。 委托诉讼代理人：谢绍恩，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴远雄，该公司员工。 原审第三人：梧州市住房公积金管理中心，住所地梧州市，住所地梧州市新兴二路**惠民小区**楼代码：12450400756517819D。 法定代表人：黎海荣，该中心主任。 委托诉讼代理人：陈桂涛，该中心法律顾问。 上诉人黎浩贤、梁婀妮与被上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司），原审第三人中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行（以下简称工行河西支行）、梧州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初817号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月27日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人不服一审判决，上诉请求：一、请求二审法院依法撤销(2020)桂0403民初817号民事判决，并依法改判解除上诉人黎浩贤、梁婀妮与被上诉人万国公司签订的《商品房买卖合同》，并依法将购房款613257元返还（其中被上诉人将收受的购房贷款和购房款的本金分别返还第三人和上诉人）；二、同时改判支持上诉人的一审其他诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决适用法律不当，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求；本案一审法院仅仅适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的的规定判决驳回上诉人的一审诉讼请求，上诉人认为一审法院适用法律不当，导致判决错误。请求二审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，同时根据《无理由退房协议书》的约定，判决支持上诉人上诉请求，请求二审法院采纳上诉人意见予以改判。二、一审判决存在认定事实不清，采纳证据不当。一审法院仅仅根据相关贷款合同中的“提前还款条约”为由拒绝上诉人的诉请明显是认定事实不清，证据采纳不当。本案《住房公积金借款合同》中第二十条和《个人购房借款／担保合同》中第三十三条第6款均明确约定了解除商品房买卖合同后相关 贷款合同如何处理的问题，一审法院没有采纳上述合同的约定，而是仅仅根据相关贷款合同中的“提前还款条约”为由驳回上诉人诉请，明显是对贷款合同约定事实查明不清，约定条款采纳不当，请求二审法院查明事实，依法改判。三、请求二审法院依法改判解除《商品房买卖合同》，然后判决被上诉人依法将收受的购房款本金和购房贷款分别返还上诉人和第三人工商银行梧州河西支行、梧州市公积金中心，并且判决各方协助办理相关解除备案、预抵押、退费手续；四、上诉人从申请退房之日起被上诉人拒返还的所有购房款的利息和上诉人申请退房之日起支付给第三人的贷款利息及解除贷款合同违约金应当一并得到支持。 被上诉人万国公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人工行河西支行述称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 原审第三人公积金中心述称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 黎浩贤、梁婀妮向一审法院提出诉讼请求：一、请求解除原告黎浩贤、梁婀妮与被告万国公司签订的编号为WZ2019114549《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款613257元;二、请求解除梧州市枣冲路88号第1-1幢102号房屋备案登记，并且被告无条件协助原告办理购房契税、房屋维修基金和房屋保险费退费手续;三、判令被告支付原告向工行河西支行、公积金中心贷款期间的贷款利息4020.85及提前偿还借款的违约金;四、判令被告支付原告从主张解除退房之日起的利息2223.06元（利息以613257元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，从2020年3月28日开始计算至被告全部返还购房款之日止，暂计算到2020年4月28日为2223.06元)；五、本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，经法庭调查并结合全案证据，该院确认以下法律事实：2019年8月30日，原告黎浩贤、梁婀妮（乙方）与被告万国公司（甲方）签订《梧州恒大山水城商品房认购书》。2019年9月5日，原、被告双方签订《梧州市商品房买卖合同》，约定二原告购买位于，建筑面积共120.9平方米，其中套内建筑面积98.2平方米；该商品房单价为人民币每平方米5072.43元，总金额人民币613257元。原、被告双方签订《无理由退房协议书》，约定：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具有同等法律效力。乙方签署案涉《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。之后，原告支付购房首期款193257元，缴纳房屋买卖契税8760.80元，交存住宅专项维修资金10881元。2019年12月6日，原告黎浩贤、梁婀妮（借款人、抵押物所有权人）与第三人公积金中心（贷款委托人）、第三人工行河西支行（贷款受托人）签订《住房公积金借款合同》，借款金额为叁拾贰万元整，借款用于购买，借款期限为叁佰陆拾个月。合同约定：“第八条提前归还贷款。借款人提前归还贷款，应当事先向贷款委托人提出申请。具体按下列约定：（一）贷款期限在一年（含）以内的，不允许提前还款。（二）贷款期限在一年（不含）以上的，贷款人应当向贷款委托人提出提前还款申请，经贷款委托人 审核同意，可提前偿还部分或全部借款……第十四条抵押条款……（六）抵押权存续期间，抵押人无论以任何方式处分抵押物的，均应事先征得抵押权人的书面同意，抵押权人对于处分抵押物所得价款同意按照第十四条第一款第十一项的约定处理……”。2019年12月16日，原告黎浩贤（借款人、抵押人）、梁婀妮（抵押人）与被告万国公司（保证人）、第三人工行河西支行（贷款人）《个人购房借款/合同》（2019年版），合同约定：“第七条提前还款。7.1借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交申请，在获得贷款人审批同意后办理提前还款……第十八条抵押物……18.5本合同签订后，抵押权设立前，抵押人出租抵押物的，应当经贷款人书面同意；抵押权存续期间，抵押人出租抵押物的，应当通知贷款人并将抵押事实告知承租人，且出租期限不得长于贷款期限。本合同签订后，抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。由此取得的收益，按照第18.9条的约定处理”。2020年3月29日，原告向被告发出《退房申请》，要求解除案涉商品房买卖合同。庭审中，原、被告认可案涉房屋办理网签登记，没有办理房产证。 一审法院认为，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同,对合同双方具有法律约束力。本案中，二原告与被告签订《无理由退房协议书》后，原告支付了总房款30%，在办理入住手续前提出无理由退房申请。原告主张其满足协议书的要求，可以行使无理由退房的权利，故要求解除合同，退还总房款等。而被告则主张原告签订协议书后，与第三人签订借款合同，如果要解除商品房买卖合同原告也应先与第三人办清提前还款、解除预抵押等手续，再就案涉房屋与被告办理解除事宜。围绕双方上述主张，争议焦点在于是否应解除案涉商品房买卖合同。首先，二原告在签订《梧州市商品房买卖合同》后，分别与第三人公积金中心、工行河西支行签订借款合同，上述借款合同均约定原告提前归还贷款，应当事先向第三 人提出申请，且抵押权存续期间，抵押人无论以任何方式处分抵押物的，均应事先征得抵押权人的书面同意。原告并未提交证据证明其向第三人提出书面申请及获得书面同意；其次，庭审中，第三人公积金中心、工行河西支行均明确表示原告与被告之间签订的协议，不得损害第三人的权益。故二原告虽与被告签订《无理由退房协议书》，但其在签订上述协议书后与第三人签订借款合同，并办理预抵押等手续，在二原告未与第三人就借款合同约定内容办理完毕相关手续前，其提出解除案涉商品房买卖合同，无事实和法律依据，该院依法不予支持；对于二原告基于解除案涉商品房买卖合同提出的退还购房款、违约金等诉讼请求，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告黎浩贤、梁婀妮的诉讼请求。本案案件受理费9932元，减半收取为4966元（原告已预交），全部由原告黎浩贤、梁婀妮负担。 二审期间各方当事人没有向本院提供新的证据材料。 一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、二上诉人要求请求解除与被上诉人万国公司签订的商品房买卖合同的诉请是否应当得到支持？2、合同如解除，解除后的案涉房款、购房契税、房屋维修基金、房屋保险费应当如何处理？3、上诉人请求被上诉人支付的各项利息是否应当得到支持？ 本案各方当事人签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，当事人均应恪守履行。本案中，二上诉人与被上诉人签订《无理由退房协议书》后，上诉人支付了总房款30%，在办理入住手续前提出无理由退房申请。上诉人主张其满足协议书的要求，可以行使无理由退房的权利。本院认为，二上诉人行使无理由退房的权利时，其应保证退还的房屋不应存在权利瑕疵。二上诉人在签订《梧州市商品房买卖合同》后，分别与原审第三人公积金中心、工行河 西支行签订借款合同，上述借款合同均以涉案房屋作为抵押物，并办理预抵押等手续。二上诉人主张行使无理由退房的权利，但又未办理涉案房屋解押的相关手续，被上诉人万国公司交付给上诉人的房屋未设立抵押权，若要解除涉案房屋买卖合同，上诉人也应退还无抵押权房屋给被上诉人，本案上诉人提出解除案涉商品房买卖合同，但不能达到相互返还原物的目的，故其主张无事实和法律依据，一审判决对二上诉人提出解除双方签订的《梧州市商品房买卖合同》主张不予支持，符合法律规定，本院予以确认。因《梧州市商品房买卖合同》未能解除，对于二上诉人基于解除案涉商品房买卖合同提出的退还购房款、违约金、利息等上诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人黎浩贤、梁婀妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费9932元（上诉人黎浩贤、梁婀妮已预交），由上诉人黎浩贤、梁婀妮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张光霖 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。