锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2020）内2502民初3511号原告（反诉被告）：锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司。法定代表人：霍某。委托诉讼代理人：王某、康某，内蒙古理想律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐某，现住锡林浩特市。委托诉讼代理人：方某，内蒙古蒙中律师事务所律师。原告（反诉被告）锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司（简称新领域公司）与被告（反诉原告）徐某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新领域公司的委托诉讼代理人康某，被告（反诉原告）徐某及其委托诉讼代理人方某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新领域公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余购房款422101元及违约金（以422101元为基数，自2013年10月20日起至实际给付之日止，按合同约定的违约条款即按日万分之五计算）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年6月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的位于锡市××街房屋，房屋建筑面积131平方米，房屋总价款804340元，首付404340元，剩余购房款办理银行按揭贷款，但是被告因自身原因未能办理银行贷款，被告仅支付404340元，剩余422101元尾款经多次催要至今未付，且根据合同第七条第一款的约定被告应按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。被告（反诉原告）徐某辩称，双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定剩余房款400000元以银行按揭方式支付，但新领域公司至今没有为徐某办理银行按揭贷款。被告（反诉原告）徐某向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告返还反诉原告购房款404340元；3.判令反诉被告支付反诉原告已付购房款利息（以404340元为基数，自2013年10月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；4.判令反诉被告返还反诉原告违约金（以404340元为基数，自2013年10月31日起至购房款全部退还完毕之日止按日千分之一计算）；5.判令反诉被告赔偿反诉原告租房损失（自2013年10月31日起至本案判决书或调解书生效之日止，以同地段房屋市场租金为准）；6.本案全部反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年10月20日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》，反诉原告购买反诉被告坐落于锡林浩特市额办桃林塔拉街喜洋洋生活广场第三幢1单元224号商业房屋，面积131平米，房屋价款804340元。反诉原告已按合同付给反诉被告首付款404340元，剩余房款400000元办理银行按揭贷款。而且按照合同第八条约定，反诉被告应当在2013年10月31日前交付房屋。但反诉被告收讫上述购房款后，一直没有为反诉原告办理银行按揭贷款，也没有向反诉原告移交符合约定的商业房屋。反诉原告有权依据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的规定解除合同，反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的权利，构成违约，依法应当承担违约责任。原告（反诉被告）新领域公司针对反诉辩称，1.反诉原告诉求解除合同，事实未能成就。根据合同法94条规定，双方未能达到解除合同的条件。2.本案是反诉原告至今未能向反诉被告履行全额给付房款的义务，过错在反诉原告。根据合同契约精神，反诉原告应当与反诉被告继续履行合同并一次性支付剩余房款。3.根据反诉原告自认，其在2013年10月31日就已经知晓办理银行按揭贷款的相关义务，而且反诉被告也一直向反诉原告就贷款事宜以及交付房款事宜履行催告义务。但反诉原告时至今日，才与反诉被告提出关于解除合同的意思表示，已经超过了法律规定的除斥期间，即便双方达到可以解除的事宜，反诉原告也已经丧失了上述权利，无权再次要求与反诉被告解除合同。本院经审理认定事实如下：2013年10月20日，新领域公司与徐某签订《商品房买卖合同》一份，约定徐某购买新领域公司开发建设的锡林浩特市额办桃林塔拉街喜洋洋生活广场第三幢1单元224号商铺，面积131平方米，房屋价款804340元。面积确认及面积差异处理，双方自行约定：以产权登记面积为准，根据合同约定单价多退少补。付款方式约定：买受人于2013年10月20日向出卖人补齐首付款404340元，剩余400000元办理银行按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，……合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。交付期限约定：出卖人应当在2013年10月31日前交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.买受人延期支付房款，未结清相关款项，房屋按揭贷款未办理成功。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，徐某向新领域公司支付购房款404340元，剩余购房款未能办理按揭贷款，至今未予支付。2015年6月5日涉案《3#建材城房屋面积测绘》报告显示，测绘后徐某户室号为01012号（庭审中予以确认），建筑面积为134.6平方米，房屋价款为826444元，已付404340元，尚有422104元未予支付。本院认为，本案争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》应否解除。徐某称双方签订合同时其交过资料，是新领域公司称银行停止贷款，贷不下款来，等再通知时已不符合年龄要求，现无力支付剩余购房款而不能继续履行合同，对此新领域公司存在过错；新领域公司则称，签合同时能贷款，因徐某资料不全，多次催告仍不能提供而未能办理贷款，新领域公司不存在过错，徐某请求解除合同的理由不能成立。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”徐某称其因未能办理银行贷款而无力交付剩余购房款，不能继续履行双方所签《商品房买卖合同》，其符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的法定解除权情形，合同应予解除。关于新领域公司何时催告徐某办理银行贷款双方存在争议，但依据双方签订合同的时间以及与徐某同一时间段签订《商品房买卖合同》的其他购房者陆续在2014年下半年取得银行贷款的事实，可以推定徐某至少应在2015年1月底前就知道其不能办理银行贷款的事实。即使徐某具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的合同解除权，依据上述法律规定，其应在解除权发生之日起一年内行使，即从2015年1月底开始一年内行使解除权，而其在2020年反诉，已过一年的解除权行使期间，解除权已经消灭。因此，徐某主张解除合同，返还购房款及利息、违约金和损失的反诉请求不能成立，本院不予支持。据此，在双方签订的《商品房买卖合同》继续履行的前提下，新领域公司要求徐某支付剩余购房款及违约金的诉讼请求，本院予以支持。徐某尚应给付新领域公司剩余购房款422104元，现新领域公司主张422101元，本案予以准许。关于违约金，因《商品房买卖合同》中仅约定逾期付款在30日内的继续履行合同和超过30日的出卖人解除合同和买受人愿意继续履行合同时的相应的违约金计算方法，而未约定出卖人要求继续履行合同的违约金计算方法及违约金计算起始时间，故应按规定执行，即自新领域提出主张即起诉之日（2020年8月3日）起算至付清之日止，按贷款市场报价利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐某支付原告（反诉被告）锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司剩余购房款422101元及违约金（以422101元为基数，自2020年8月3日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后30日内付清；二、驳回被告（反诉原告）徐某的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3816元，反诉案件受理费3682.6元（已减半收取），均由被告（反诉原告）徐某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  包俊杰二〇二〇年十一月二日书记员  张志鹏本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。