黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1877号上诉人（原审被告）：黑龙江万**房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**万宝镇万宝街**。法定代表人：桑艳，董事长。委托诉讼代理人：沈明，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：纪焕祥，男，1969年7月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。上诉人（原审第三人）：张春辉，男，1984年5月5日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。上诉人（原审第三人）：纪淞耀，男，1992年8月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。三上诉人委托诉讼代理人：齐炳华，黑龙江福峰律师事务所律师。三上诉人委托诉讼代理人：郭宝辉，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：迟宏，女，1971年7月15日出生，汉族，黑龙江省北安市第一人民医院医生，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：陈振宇，黑龙江量子律师事务所律师。上诉人黑龙江万**房地产开发有限公司（以下简称万**公司）、纪焕祥、纪淞耀、张春辉因与被上诉人迟宏房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。万**公司上诉请求：撤销（2019）黑0104民初1306号民事判决，依法改判。事实及理由：1.一审法院不顾万**公司提供的证据及表达的事实，故意混淆是非，将借款抵押合同认定为商品房买卖合同，是对事实的认定错误，理由如下：第一，本案涉及的商品房买卖合同是因万**公司向哈尔滨富齐房地产经纪有限公司（以下简称富齐公司）借款，以万**公司开发的房产作为向富齐公司提供借款的抵押物，双方签订了抵押合同，万**公司与迟宏之间不存在商品房买卖合同关系。2014年至2015年万**公司资金紧张，陆续向小额贷款公司富齐公司的法定代表人就是迟宏，借款金额累计达1365万元，根据小额贷款公司的一贯做法，系为了规避风险和法律规定，使其利益最大化，富齐公司要求万**公司将房屋抵押合同写成房屋买卖合同，并进行了预告登记。万**公司作为借款一方，只能根据富齐公司的要求，用万**公司开发的房产以签订房屋买卖合同的形式提供担保，并进行了预告登记。为了表达双方的商品房买卖合同是抵押合同，双方还签订了补充协议，约定非常明确，出卖人与第三方签订商品房买卖合同后直接与第三方履行相关权利义务，解除与买受人，也就是解除与富齐公司权利义务。这足以说明万**公司与富齐公司签订的房屋买卖合同是抵押合同，而不是真正的房屋买卖合同。真正的房屋买卖合同购房人不会同意签这样的补充合同，本案涉及的商品房买卖合同是万**公司向富齐公司签订的抵押合同之一。迟宏当时作为富齐公司的法定代表人，签订本合同并非真正意义的商品房买卖合同。第二，本案履行合同的主体是万**公司与富齐公司，并非迟宏本人。首先，商品房买卖合同是由富齐公司盖章。其次，对应的借款300万是富齐公司的孙庆彬账户汇给万**公司的，这与万**公司与富齐公司其他十多笔借款都是一致的，都是由富齐公司的孙庆彬的账户汇给的，而不是迟宏的账户汇入万**公司的，因此该笔借款应由富齐公司作为权利主张，迟宏作为原告主体不适格。第三，万**公司没有为迟宏就涉案房产办理入户手续，进一步说明房屋买卖合同是抵押合同不是买卖合同，万**公司为所有的购房人均办理了进户手续，进户手续需要由房地产公司为业主开具入住确认单，并由业主到物业办理入户手续，但到目前为止，万**公司并没有为迟宏开具任何入住手续。第四，万**公司借款300万元，抵押房产当时的价值是700万，进一步说明双方的关系是抵押合同关系，并非商品房买卖关系。本案商品房买卖合同对应的房产是建筑面积255.5平方米的商服，万**公司同一小区的类似的房屋，售价700万元以上，售价均高于涉案房产一倍以上。因此涉案房屋是双方借款的抵押物，不是300万元购买房产的标的物。一审法院对于万**公司在庭审时提供证据及说明的事实视而不见，故意混淆是非作出错误判决。2.涉案房屋是万**公司为李建民安置的动迁房产。在万**公司与迟宏签订《商品房买卖合同》之前，就与李建民签订了《房屋安置补偿协议》，约定涉案房屋为第三人安置房，并由物业公司为第三人办理了进户手续。纪焕祥、纪淞耀、张春辉辩称：同意万**公司上诉意见。迟宏辩称：同对纪焕祥、纪淞耀、张春辉上诉的答辩意见。纪焕祥、纪淞耀、张春辉上诉请求：1.撤销（2019）黑0104民初1306号民事判决。2.确认纪焕祥、纪淞耀、张春辉近亲属李建民与万**公司签订的房屋安置补偿协议合法有效。3.确认道外区××街与××商××层一门市，系由纪焕祥、纪淞耀、张春辉共同所有。4.判令迟宏从道外区××街与××商××层一门室房屋迁出。一审判决认定案件事实不清，证据采信错误，违背相关法律规定，剥夺了纪焕祥、纪淞耀、张春辉应取得回迁安置房屋的合法权利，具体如下：1.一审判决认定案件事实错误。李建民与万**公司签订的房屋安置补偿协议合法有效，自2014年6月4日，李建民回迁至道外区××街与××商××层门市时应取得该房屋的所有权。2009年4月23日，李建民与万**公司签订了《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》，并办理了公证，约定将道外区八区街3号楼一间门市安置补偿给李建民。在2014年回迁时，万**公司将3号楼门市都已安置给其他回迁户。于是2014年6月4日，万**公司与李建民重新签订了房屋安置补偿协议，将道外区景阳街福宏名城5楼1号门市安置给回迁户李建民，同日万**公司为李建民办理了进户手续，李建民向物业公司缴纳了相应的水电费、物业费、装修押金等，此时李建民应依约取得案涉房屋的所有权。2015年1月15日，迟宏与万**公司签订了商品房买卖合同书，李建民已回迁安置实际入住并取得案涉房屋所有权，此时万**公司无权处分他人的合法财产。迟宏没有证据证明已经办理入住手续，且迟宏承认作为富齐公司的法定代表人，与万**公司多次发生借贷关系，且每次借款时双方都签订了商品房买卖合同，并进行了预告登记。因此，一审判决认定迟宏与万**公司发生房屋买卖行为系事实认定错误。2.一审判决认定李建民不能回迁安置道外区景阳街福宏名城5号楼1号门市是事实认定错误和法律适用错误。李建民2014年1月20日向万**公司支付了631910元，系基于双方在2009年4月23日签订的拆迁补偿协议的约定。在同年6月回迁时，因万**公司已将道外区福宏名城3号楼正街门市安置给他人，于是双方在2014年6月4日重新签订了安置协议。在李建民与万**公司动迁回迁法律关系中，双方虽然签订的是两份动迁补偿协议，但第二份协议是对动迁安置权利义务的最终确认和履行，所以李建民不存在以相同被拆迁房屋两次主张权利的情形，而一审判决刻意的把同一拆迁安置行为划分为优先权取得权、普通债权，是对客观事实的歪曲。3.一审判决无视被拆迁人回迁安置的合法权利，错误的认定一房数卖，且判决书中论述自相矛盾。一审判决认为万**公司在2014年6月4日与李建民签订房屋安置补偿协议后，又于2015年1月25日与迟宏签订的商品房买卖合同是一房二卖是法律适用错误。首先，一审法院无视万**公司与李建民签订的合同在先，且李建民已经办理了入住手续，向物业公司缴纳了相应的水电费、物业费、装修、押金等相关费用，已合法取得并占有房屋的事实，错误的认定签订房屋买卖合同在后，且未办理入住手续的迟宏取得了案涉房屋，明显违背了第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第15条相关的法律规定。其次，万**公司未向迟宏交付房屋，而迟宏系擅自强行占据案涉房屋，并与李建民发生纠纷，后道外分局南马路派出所出警，在2017年9月5日，李建民与迟宏的丈夫张红签订了协议书，约定由人民法院裁决确认房屋的归属。迟宏不仅没有合法入住手续，还非法强行占用案涉房屋，系非法占有，应返还给纪焕祥、纪淞耀、张春辉。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，确认案涉房屋为纪焕祥、纪淞耀、张春辉所有。万**公司辩称：同意纪焕祥、纪淞耀、张春辉的上诉意见。迟宏辩称：1.李建民与万**公司在2014年6月4日签订的《房屋安置补偿协议》不具备法律效力，没有实际履行，且不具备任何优先权。首先，依据2011年1月21日国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，该条例公布当日生效，该条例明确规定了市、县级人民政府或其确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。即拆迁人和签订征收补偿协议的主体为房屋征收部门而不再是房产开发商。万**公司在2014年6月4日已经不具备拆迁人和征收人的合法身份，无权和李建民签订任何关于拆迁补偿的协议。因为万**公司不具备合同主体资格，双方签订的协议不产生拆迁补偿安置的法律效力。因为万**公司的主体不适格并违反法律行政法规的强制性规定，2014年6月4日签订的《房屋安置补偿协议》无效。同时，双方签订的《房屋安置补偿协议》并没有实际履行，该协议中约定的支付190万差价款的合同义务，李建民并未提供任何支付款项的证据证明已经实际履行，同时李建民也从未实际占用过案涉房屋，李建民居住在案涉房屋的同一小区内，与案涉房屋的距离非常近，如李建民办理入住时间和占有案涉房屋属实，不可能在2017年9月才发现案涉房屋被人抢占。2014年6月至2017年9月三年多的时间内，李建民都没有发现属于自己的案涉房屋被他人占用是完全不符合常理和逻辑的。而且李建民没有缴纳2014与2015年的供暖费用以及因任何居住和使用而产生的费用，更加证明李建民从未实际占用过房屋。并且李建民与万**公司签订的第三份协议没有道外征收办的印章，与其他真实、合法签订拆迁协议的被拆迁人具有明显区别。第三份协议也没有经过公证，不符合李建民和万**公司上次签订协议的交易习惯。其次，李建民和万**公司经过公证处签署的2009年4月23日《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》中明确约定将道外区八区街福宏名城3号楼一间门市安置补偿给李建民，并约定李建民向万**公司交付差价款，现万**公司与李建民均明确该协议中的差价款已经实际交付，也就是说该协议中的李建民方的义务已经全部履行完毕，如果万**公司违约属实，李建民没有接收该协议约定的安置房屋的话（李建民没有提供任何证据证明该协议约定的安置房已经被其他人占有使用或办理产权），那么李建民基于《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，应当对万**公司主张优先权。而不是另行签订协议，因为如果按照李建民方本次起诉的逻辑，只要与万**公司约定的协议中房产无法履行就另行签订其他协议的话，那么本次争议也不应当产生，因为其可以与万**公司再次签订安置协议。最后，假使双方签订的《房屋安置补偿协议》有效，那么双方之间形成的也仅是普通的合同协议纠纷，并没有优先权问题，仅能适用一房二卖的相关法律规定来进行处理。因为万**公司基于2011年1月21日国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，已经不具备拆迁人的身份，随之不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，该解释的优先权仅针对拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿协议，该协议不享有任何优先权。同时优先权不可能无限行使，李建民安置房屋的优先权已经通过经过公证处签署的2009年4月23日《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》而行使完毕，不存在可以拥有多个优先权的问题。而且李建民对案涉房屋没有所有权，因为不动产物权的设立按照登记生效，李建民仅有合同权利。2.迟宏与万**公司签订的《商品房买卖合同》真实有效并已经实际履行完毕，是合法的房屋产权人。迟宏作为案涉房屋的买受人已经全额支付了购房款，并在购买房屋的同时依法依约办理了预告登记，并实际占有房屋一直使用至今，并在使用房屋期间缴纳了供暖费用和其他相关费用。迟宏作为房屋买卖合同的购买人，显著区别于以往以富齐公司对外借款签署的让与担保的抵押合同：第一、购买人不同。本次案涉合同的购买人和购买人签字处均为迟宏和迟宏个人印章，在委托代理人处加盖的公司印章仅因为迟宏误解自身为公司法定代表人，所以按照对方的要求加盖了印章而已。并不具备其他法律瑕疵，合同合法有效。第二、购房款全额支付，没有任何预先扣除利息，显著区别于以往的借款扣除砍头息。第三、诉讼主体和主张不同。迟宏对于其他借款合同均是以富齐公司为原告提起的诉讼，并且以富齐公司为原告提起的诉讼均是以借款纠纷进行审理并结案。第四、案涉合同没有签订补充协议，富齐公司的其他让与担保的买卖合同均签署了相应的补充协议，补充协议的编号与《商品房卖买卖合同》的编号一致，以上合同均在房产局档案储存备案。而迟宏签订的案涉《商品房买卖合同》并没有签订补充协议，一审法院至房地局调取核实过上述情况，但并未在一审法院卷宗中留档，现申请法院至道外区南十七道街183号道外房产交易一所，予以调取案涉《商品房买卖合同》档案，证明本次案涉合同并没有签署补充协议。第五、已经实际占用房屋并缴纳相应费用，迟宏购买案涉房屋后实际入住，并在2015年6月26日在占有使用房屋期间，与其他人产生纠纷，经南马派出所出警记录可以证实。第六、案涉购房款，万**公司从来没有支付过任何利息，不符合借款的客观规律。第七、富齐公司与万**公司的所有借款纠纷，包括本金、利息、还款顺序、冲抵本金及利息的时间顺序、还款性质均已经在另案中通过（2016）黑01民终2117号生效判决解决，如本案万**公司、纪焕祥、纪淞耀、张春辉认为案涉房产的购房款属于借款，应当首先通过再审推翻另案生效判决，将本案的购房款认定为借款，并重新按照富齐公司和万**公司约定的本金、利息、还款顺序、冲抵本金及利息的时间顺序、还款性质进行认定。否则，本案的购房款不存在属于借款的问题，在另案生效判决未通过再审推翻之前，属于不需要证明的法律事实。在明确案涉合同的购房款不属于借款后，迟宏作为案涉房屋的买受人因万**公司一房二卖遭遇纠纷，应当按照法律法规对于一房二卖的规定来进行裁判处理。应当按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况确定保护顺位。具体到本案，迟宏已于签订合同当日支付了全部购房款并办理了预告登记，且直接占有房屋，无论从实际上还是从法律规定上均具有优先顺位。综上，迟宏购买案涉房屋真实有效，李建民与万**公司之间签订《房屋安置补偿协议》既无法律效力又未实际履行，一审判决正确，应予以维持。迟宏向一审法院起诉请求：1.依法确认迟宏与万**公司签订的位于道外区××街与××交口××商××号商品房买卖合同合法有效；2.要求万**公司协助迟宏办理该房屋不动产登记手续。事实和理由：迟宏2015年与万**公司签订《商品房买卖合同书》，从万**公司处购商品房1套，房屋位于道外区××街与××交口××商××号，并于2015年1月15日交购房款300万元。现迟宏已经履行合同，万**公司至今未给迟宏办理进户手续。纪焕祥、纪淞耀、张春辉提出诉讼请求：1.确认李建民与万**公司签订的安置协议合法有效；2.道外区南极街与景阳街交口处5栋商服1-2层1门归李建民所有；3.判令迟宏从道外区南极街与景阳街交口处5栋商服1-2层1门房屋迁出。一审法院认定事实：李建民系原道外区景阳街60号1栋3单元1层3-1号、景阳街4号1栋3单元1层3号两套房屋的被拆迁人，万**公司系该棚改项目的开发商，双方协商签订了《房屋拆迁补偿协议》，载明：“乙方选择购买的房屋建筑面积160平方米的户型，具体位置：道外区福宏名城3号楼正街门市，由乙方根据搬迁验收单号和交款顺序号参加公开自选房号后确定”。2009年4月23日，万**公司与李建民签订《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》，约定万**公司应以一套道外区八区福宏名城3号楼的正街门市房屋对李建民进行回迁安置，房屋面积为160平方米，房屋类型为门市房，但未确定具体门号位置，定于2011年6月30日前交付安置房屋。2011年5月29日，因万**公司无法按期交房，遂与李建民签订了《关于“安置房屋、房屋拆迁补偿协议”中相关补偿费用履行协议》，约定：“1．甲方从2011年6月开始，每月20日给付乙方临时拆迁补助费、员工工资补助、房屋作为经营使用的利润补助费，合计10000元，到回迁为止”。李建民于2014年1月20日，向万**公司缴纳了该160平方米安置房的补差款631910元。2014年6月4日，双方签订《房屋安置补偿协议》，第二条约定：“1．甲方为乙方安置的房屋位于哈尔滨市××街福宏名城5号楼1号门市……4．安置房屋的建筑面积为255平方米”，第三条约定：“1．本协议中第一条约定的一次性补偿款及第二条中第三项的房屋评估费冲抵购房款，且在本协议签订之前尚欠190万元。2．乙方应当于2014年9月底将剩余购房款190万元一次性交清，但应当按照本条第3项规定支付延迟利息”，第七条约定：“甲乙双方于2009年4月23日签订的《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》及双方签订的《房屋拆迁补偿协议》于本协议签订之日起全部解除。”2015年1月25日，迟宏与万**公司签订《商品房买卖合同书》，约定万**公司将其开发建设的位于哈尔滨市道外区××街与××交口××商××号房屋卖给迟宏，房屋建筑面积255.50平方米，受让款为300万元，付款方式为当日一次性付清。当日，迟宏以其姐夫孙庆彬的账户向万**公司魏桂香的账户转款，一次性支付了全部300万元购房款，万**公司为迟宏出具了收据。2015年6月26日，案涉房屋由迟宏占用期间，有他人到此主张权利、要求迟宏迁出，双方发生争吵，哈尔滨市公安局道外分局南马路派出所接到报警后出警，作出了“产权纠纷，通知其自诉法院”的处理结果。2015年8月13日，万**公司于道外区房产一所为迟宏办理了案涉房屋的预购商品房预告登记，载明迟宏为预告登记权利人，万**公司为预告登记义务人。2015年8月18日，迟宏向哈尔滨市道外区人民法院提起诉讼，要求确认其与万**公司签订的商品房买卖合同有效，要求万**公司继续履行合同，为迟宏出具业主入住确认单并承担诉讼费。万**公司在诉讼过程中提起反诉，要求判令撤销其与迟宏签订的商品房买卖合同，迟宏返还对该房屋已取得的所有手续并承担诉讼费。2016年2月16日，哈尔滨市道外区人民法院作出（2015）外民二初字第1107号民事判决。因万**公司不服一审判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，2016年9月28日，哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终2147号民事判决。执行过程中，李建民曾于2017年9月5日与迟宏的配偶张宏就案涉房屋签订《协议书》一份，约定：“经双方协商如果此房屋经法院判决归李建民所有并执行，张宏、迟宏装修费用自付，无条件归还房屋。经双方协商，双方同意3天之内乙方不可开锁进屋。3天后甲方不可干扰乙方进屋装修，如果甲方干扰乙方承担法律责任。”2017年10月9日，李建民向哈尔滨市道外区人民法院提出执行异议，哈尔滨市道外区人民法院作出了（2017）黑0104执异220号执行裁定，驳回了李建民的执行异议，李建民遂向哈尔滨市中级人民法院申请再审，哈尔滨市中级人民法院于2018年8月26日作出（2018）黑01民申280号裁定，裁定再审。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。迟宏与万**公司于2015年1月15日签订《商品房买卖合同书》并依约支付了全部购房款、万**公司为迟宏办理了预购商品房预告登记的行为，可以推知双方在订立合同时具有对案涉房产进行交易的意思表示，且该合同的订立并无法定的无效事由，故双方于2015年1月15日签订的《商品房买卖合同书》应属合法、有效；商品房买卖合同系双务合同，买受人有支付房屋价款的义务，出卖人有给付房产并协助其办理不动产登记手续。本案中，迟宏已履行支付全部房款的合同义务，而万**公司确未能配合迟宏办理相关手续，应属违约，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现迟宏诉请万**公司继续履行合同，于法有据，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”一审法院认为，被拆迁人对安置补偿房屋享有的优先取得权，系被拆迁房屋与新落成房屋的物权调换，是以物易物行为在房地产领域的衍化，法律基于对已湮灭的原物物权之保护，为原物权人在新物上设立了取得顺位上的优先次序，如被拆迁人已获得安置房屋，又另立“拆迁安置”合同以期获得新的“安置房屋”，因此情形不具备以物易物的成立基础，故不得主张优先取得。本案中，李建民与万**公司于2009年4月23日签订《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》，并已于2014年1月20日实际履行完毕交付房款义务，已获得对“道外区福宏名城3号楼正街门市”中一套建筑面积为160平方米房屋的优先取得权，则不得再以相同的被拆迁房屋对其他房屋主张优先权。2014年6月4日，李建民与万**签订《房屋安置补偿协议》，仅成立普通债权债务关系，万**公司于2015年1月25日又同迟宏签订《商品房买卖合同书》，系对案涉房屋的“一房二卖”。此种情况下，如数份合同均有效且买受人均要求履行合同，应当按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况的顺序综合确定保护顺位。迟宏已与签订合同当日依约支付了全部房款并实际占有该案涉房屋，万**公司又为其办理了预告登记；而李建民述称的以代为偿还魏桂香的个人借款的形式冲抵购房款，既不符合合同约定，又未达成以代偿借款冲抵购房款的补充协议，且无法提供万**公司为其开具的相关收据，应当承担举证不利责任，万**公司也未能举示相关证据对李建民主张的冲抵购房款予以佐证，故该债务的履行情况与《房屋安置补偿协议》中交付房款义务的履行无关。由此，李建民未能履行合同并实际占有该案涉房屋，无主张优先取得权的余地，不能对抗迟宏主张的物上期待权，故对纪焕祥、纪淞耀、张春辉主张的全部诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决：一、原告迟宏与被告黑龙江万**房地产开发有限公司于2015年1月15日签订的15133689934号《商品房买卖合同书》有效；二、被告黑龙江万**房地产开发有限公司于判决生效后立即协助原告迟宏办理位于道外区××街与××交口××商××号房屋的不动产登记手续；三、驳回第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀的全部诉讼请求。本院二审期间，纪焕祥、张春辉、纪淞耀举示证据如下：2012年12月7日，万**公司为魏桂香出具的承诺函。意在证明：李建民曾替魏桂香代偿银行的贷款，是由万**公司使用的该笔借款。经万**公司确认，该还款行为转为李建民对万**公司的所付购房款的账目。万**公司对纪焕祥、张春辉、纪淞耀举示证据的质证意见为：真实性和证明问题均无异议。迟宏对纪焕祥、张春辉、纪淞耀举示证据的质证意见为：真实性、关联性、有效性均有异议。首先，该承诺函签署时间为2012年12月7日，李建民与万**公司签订的房屋安置补偿协议为2014年6月4日签订，协议中第三条明确约定，在签订本协议之前尚欠190万，乙方应当在签订合同当日付清剩余购房款，经甲方同意，乙方于2014年9月底将剩余购房款190万元一次性交清，与承诺函签署的时间、还款方式均不符，如承诺函内容属实，其归还行为在2012年已经产生，在2014年的协议当中，不应当再次体现。且该协议可以证明万**公司与李建民之间存在特殊的紧密联系，双方互相配合，为实现个人目的而进行的相应协议的签署。同时该协议也不能起到银行支付流水证明的效果。其次承诺函是否实际履行，也并不能确定，假设时间确定的话，根据承诺函中的收条，其履行时间也为2012年12月7日，与本案毫不相关，反而从侧面证明迟宏拥有房屋产权的真实性及购买房产的真实性。承诺函中写明李建民与魏桂香合伙经营，与纪焕祥、张春辉、纪淞耀刚才的陈述明显矛盾，足以证明其真实性，值得怀疑。同时纪焕祥、张春辉、纪淞耀的陈述证明了李建民与万**公司进行虚假交易，为了办理贷款，将相应房屋产权办理至李建民名下。对于本案来说，也是同样情况。该补偿协议也是为了实现某种特殊目的进行伪造签订。同时需要说明一点，依据承诺函及纪焕祥、张春辉、纪淞耀的的陈述，双方使用虚假的方式骗取银行贷款，已经达到1000万元整，并实施完毕，涉嫌构成虚骗取贷款罪的刑事犯罪。迟宏举示证据如下：供暖费票据。意在证明：李建民并未在2014、2015两年间缴纳过供暖费用，迟宏从2016至今对房屋的占有、使用，一直缴纳供热费。万**公司对迟宏举示的证据质证意见为：对真实性因为不知道是不是原件，所以不进行评论，只说明这个证据并不能证明迟宏与万**公司之间形成了房屋买卖合同。因为万**公司从来没给迟宏办过入户手续，迟宏自己入住进入房屋，并交纳各种手续，主观是恶意的，不能证明双方房屋买卖合同成立。纪焕祥、张春辉、纪淞耀对迟宏举示的证据质证意见为：对于证据的真实性持有异议，因均是复印件，无法证明证据真实性、合法来源。对于证明问题有异议。在迟宏非法占有该房屋期间，向供热公司所缴纳该房屋项下的供热费是自己单方行为，供热公司只是收取该房屋的供热费用，缴纳供热费是一个客观行为，只是证明该房屋不欠缴供热费，并不能证明该房屋权属。供热用户热费查询表显示进户时间是2014年9月30日，而李建民与万**公司签订的回迁安置时间是2014年6月4日，所以能证实李建民实际入住取得该房屋的时间是2014年。万**公司未举示新证据。本院认证意见为：纪焕祥、张春辉、纪淞耀举示的承诺函签署时间为2012年12月7日，李建民与万**公司签订的房屋安置补偿协议为2014年6月4日，不能证明二者之间具有关联性，因此，本院对纪焕祥、张春辉、纪淞耀举示的证据不予采信。迟宏举示的证据因系复印件本院不予确认。本院查明：迟宏与万**公司房屋买卖合同纠纷一案，李建民作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，在案件审理过程中，李建民因病去世，其继承人纪焕祥、纪淞耀、张春辉申请参加诉讼。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于迟宏与万**公司签订的商品房买卖合同是否为借款担保合同问题。首先，万**公司就案涉房屋的商品房买卖合同出具的收据载明交款单位迟宏，交款事项中标明福宏名城5-1商服。从该收据的内容中反映的是迟宏交纳购买福宏名城5-1商服房款300万元，而非万**公司向富齐公司借款300万元。其次，如果双方是借贷法律关系，通常惯例为小贷公司在支付借款时先扣除部分利息，借款人出具的收据金额应大于实际收到的金额。本案万**公司认可收到300万元并出具300万元收据。再次，万**公司主张300万元是向富齐公司的借款，出借方的合同目的应是收取利息。万**公司未举示双方对于此笔钱款的借款合同或其他有借款的意思表示的书面证据，且亦未举示对于此笔款项偿还利息的证据。综上，万**公司提出案涉商品房买卖合同为其向富齐公司借款的担保合同不符合前述主要要件，不足以否定案涉商品房买卖合同的效力，万**公司该上诉主张无事实依据，本院不予支持。关于纪焕祥、张春辉、纪淞耀的上诉主张。首先，李建民与万**公司于2009年4月23日签订《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》，约定将道外区八区街福宏名城3号楼一间门市安置补偿给李建民，并约定李建民向万**公司交付差价款，现万**公司与李建民均表明协议中的差价款已经实际交付，也就是说该协议中的李建民一方的义务已经全部履行完毕，如果存有万**公司未向李建民交付房屋的情形，李建民应当向万**公司对道外区八区街福宏名城3号楼一间门市主张优先权。其次，李建民与万**公司于2014年6月4日签订《房屋安置补偿协议》，协议中约定李建民向万**公司支付190万差价款。纪焕祥、张春辉、纪淞耀举示2012年12月7日万**公司魏桂香出具的承诺函，用以证明李建民曾替魏桂香代偿银行的贷款，该还款行为转为李建民对万**公司的所付购房款的账目。该承诺函签署时间为2012年12月7日，李建民与万**公司签订的房屋安置补偿协议为2014年6月4日，协议中写明在签订本协议之前李建民尚欠190万，李建民应当在签订合同当日付清剩余购房款，经万**公司同意，李建民于2014年9月底将剩余购房款190万元一次性交清。该承诺函不能证明李建民在2014年9月底将剩余购房款190万元付清。再次，即使万**公司认可李建民将剩余购房款190万元付清，纪焕祥、张春辉、纪淞耀亦不得再对案涉房屋主张优先权。结合前述相关事实，在万**公司为迟宏办理了案涉房屋预告登记，且迟宏已经实际占有案涉房屋的情形下，一审判决迟宏与万**公司签订的商品房买卖合同有效、万**公司协助迟宏办理案涉房屋的不动产登记手续并无不当。综上所述，黑龙江万**房地产开发有限公司、纪焕祥、纪淞耀、张春辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由黑龙江万**房地产开发有限公司负担100元，由纪焕祥、纪淞耀、张春辉负担150元。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年十一月三日法官助理张智慧书记员于文娟