贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初9913号原告：陈潇，女，汉族，1986年7月29日生，住贵州省遵义市汇川区。原告：汪恒，男，苗族，1983年3月22日生，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘勇，贵州恒易律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，汉族，男，1985年2月8日生，该公司员工，住贵阳市云岩区，一般代理。委托诉讼代理人：杨江湖，男，汉族，1992年6月5日生，该公司员工，住贵阳市南明区，一般代理。原告陈潇、汪恒诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈潇、汪恒的委托诉讼代理人刘勇，被告宏益房开的委托诉讼代理人罗涵晖、杨江湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈潇、汪恒向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：202919）；2、判令被告返还购房款2187089元，维修基金21871元及利息290917.01元（自2017年9月10日暂计至2020年6月18日，2020年6月19日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至购房款本息偿还完毕之日止）；3、判令被告返还电表开户费、有线电视开户费、物业管理费等共计4070.49元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年9月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于南明区，总价款为2187089元。同日双方办理了商品房预售合同备案登记并向被告全额支付了购房款及维修基金21871元。2019年3月1日，被告将房屋交付原告，原告在签订《房屋交付验收表》时交付电表开户费、有线电视开户费及物业管理费共计4070.49元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，因案涉房屋系预售房产，被告应于房屋交付之日起90日内协助原告办理房屋转移登记手续，否则原告有权解除合同并要求赔偿损失。但交付至今已逾期1年多，被告至今未办理房屋初始登记，导致原告一直无法办理房屋产权转移登记手续，致原告合同利益严重受损。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告宏益公司辨称：1、2009年10月1日起施行的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条第二款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占用建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”在商品房买卖过程中，买受人只要合法占用交易房屋，即可认定为业主。本案中，原告已于2018年11月15办理接房并将房屋对外出租持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，即使被告暂未办理房屋转移登记，也不影响原告作为房屋业主行使占有、使用、收益、处分该房屋的权利。故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求；2、如果法院仍判决解除双方合同，则应按照同期活期存款利率标准计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告；3、本案所涉房屋维修基金系交至住建部门，如判决解除合同，被告不承担返还责任，原告可凭相关票据到住建部门办理退还事宜。因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依约承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的有线电视开户费、电表开户费、物业费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担；4、根据合同附件十二20.2条约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记等注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。原告陈潇、汪恒围绕其诉讼请求提交如下证据：1、《商品房买卖合同》1份、收据3份。拟证明原、被告于2017年9月10日签订《商品房买卖合同》，原告按照合同约定付清购房款，并支付维修基金21871元。被告对合同及收据的真实性无异议，但认为被告已将维修基金交付至住建部门，故不承担返还责任；2、发票2份。拟证明原告向贵州宏立城物业管理有限公司支付物业管理费3683.4元、电视开户费387元。被告对发票的真实性无异议，但认为如果判令解除合同，被告在依照合同的约定承担责任后，不应再承担原告的损失赔偿责任；3、《房屋交付验收表》1份。拟证明双方确认在2018年11月15日案涉房屋由被告交付原告。被告对交付验收表的真实性无异议，认为该证据恰好证明原告已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：1、被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份。拟证明被告的诉讼主体适格。原告无异议；2、《房屋交付验收表》1份。拟证明原告已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。原告无异议；3、建设工程规划许可证1份。拟证明涉案房屋所在土地不存在权利瑕疵，房屋可以办证，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。原告对许可证的真实性无异议，但认为是否能办证，不仅仅是被告持有许可证就能达到证明目的的，还涉及其他方面，就现状而言，该房屋至今仍然没有办到房产证；4、维修基金发票1份。拟证明维修基金已经交纳至住建部门。原告提出该证据是复印件，无法核实真实性，原告系将维修基金交纳给被告，应当承担返还责任，至于维修基金交纳至何部门与原告无关；5、宏立城官方微信发布的文章两篇、花果园办证点照片4张。拟证明被告持续积极努力有序的推进花果园项目的权属证书办理工作。原告对文章及照片的真实性及被告证明目的有异议，认为事实上案涉房屋产权至今未办理，故不能达到被告证明目的。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2017年9月10日，原告陈潇（买受人）、汪恒（共同共有人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：202919）一份，约定：二原告购买被告开发建设的位于本市南明区，建筑面积61.39平方米，套内建筑面积47.26平方米，按套计算总房款2187089元；买受人采取分期方式付款。买受人应当在2017年9月10日前分期支付房价款。预付款657089元，剩余房款1530000元于2017年9月10日付清；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定不申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，原告向被告支付全部购房款2187089元及维修基金21871元。2019年3月1日，二原告在《房屋交付验收表》上签名，确认自2018年11月15日起涉案房屋被告交付给原告。同日，原告向贵州宏力城物业服务有限公司交纳电表开户费及有限电视开户费387元并交纳物业管理费3683.4元。因被告未办理案涉房屋初始登记，并将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告于2020年6月18日向本院递交民事起诉状，提出如前诉请。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向原告交房，按合同约定，被告承诺于2019年2月15日前，申请该商品房所有权初始登记，但被告至原告起诉时止仍未履行办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。至一审庭审终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为仍处于持续状态，原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还相应购房款，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付资金占用利息的诉请，对此，被告辩称应按同期活期存款利率标准计算。因双方所签合同对该计算标准并未约定，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。但原告诉请从支付购房款之日起计算有误，本院予以纠正认定被告应支付资金占用利息的起算时间以原告支付购房款之次日起算。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，本院不予采纳。对原告要求赔偿房屋维修资金21871元的诉请，原告虽将该款支付给被告，但该款项并非被告实际收取，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门申请退还，故对原告的该诉请本院依法不予支持。关于原告要求返还电表开户费、有线电视开户费387元的诉请，因电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。关于原告要求赔偿物业费3683.4元的诉请，因物业费系原告在使用案涉房屋过程中产生的费用，故本院不予支持。对被告称如合同解除原告应返还案涉房屋外还应当配合被告办理完毕房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续。本院认为合同解除以后，房屋的返还以及注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还在本案当中本院一并进行处理。至于相关备案登记的注销，因被告未提交案涉商品房买卖合同已在相关部门进行备案的证据，故对被告的该主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告陈潇、汪恒与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：202919）。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告陈潇、汪恒购房款2187089元并支付利息（以2187089元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2017年9月11日起计算至上述款项退还原告陈潇、汪恒之日止）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告陈潇、汪恒电表及有线电视开户费387元。四、原告陈潇、汪恒于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园路花果园项目R-1区教学楼负2层27号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。五、驳回原告陈潇、汪恒的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26832元，减半收取13416元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告陈潇、汪恒已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告陈潇、汪恒）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十一月十五日书记员  谭博文