昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0114民初2333号原告：董洁，女，汉族，1998年1月2日生。委托诉讼代理人：李林、章晓琳，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告：应芳芳，女，汉族，1983年11月1日生。被告：谭宇航，男，汉族，1985年12月28日生。第三人：中国建设银行股份有限公司云南省分行。委托诉讼代理人：杨文艳、卢杰，系公司员工，特别授权代理。原告董洁与被告应芳芳、谭宇航、第三人中国建设银行股份有限公司云南省分行（以下简称：建行云南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。原告董洁的委托诉讼代理人李林，第三人建行云南分行的委托诉讼代理人杨文艳、卢杰到庭参加诉讼，被告应芳芳、谭宇航经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董洁向本院提出诉讼请求：1、请求二被告继续履行2018年10月30日签署的《房屋转让预约合同》（房屋合同备案登记号：CG2013XXXXXX，完成房屋过户登记。2、请求二被告继续履行2018年10月30日签署的《房屋转让预约合同》（房屋合同备案登记号：CG2013XXXXXX），完成房屋过户登记。3、本案诉讼费、保全费等因原告主张债权所支出的费用由被告承担。事实及理由：2018年10月30日，原告向被告购买位于昆明市呈贡新区房屋（合同备案登记号为：ＣＧ2013XXXXXX），购买价为124万元，及昆明市呈贡新区吴家营片区中部实力心诚二期地下车位X区X单元X层车位X号（房屋合同备案登记号：ＣＧ2013XXXXXX）,购买价为16万元。购房合同约定合同签订当日，原告支付被告购房预付款59万元，此后原告又支付被告购房款23万元，共计支付被告82万元购房款，对此被告向原告出具了收条予以确认。买卖合同约定被告过户前将剩余按揭贷款一次性结清，解除抵押后在取得房产证9××日内与原告办理过户手续，被告在收到原告购房款后并未及时偿还银行贷款解除抵押登记，办理不动产权证的相关手续，原告多次与被告沟通要求一起去偿还银行贷款，被告均以各种理由拒绝。买卖合同系双方只是意思的表示，原告己经支付被告过半数的购房款，且愿继续履行购房合同合同，被告也应继续履购房合同，完成过户登记。为维护当事人的合法权益，特诉至法院。被告应芳芳、谭宇航经本院公告传票合法传唤，未到庭参加诉讼，在答辩期内也未提交书面的答辩意见，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，不利后果自行承担。第三人建行云南分行答辩称：因被告自2019年9月5日就还清贷款，贷款还清日之前开发商没有移交房产证，所以也没有做抵押登记，跟银行没有太大的关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据客观真实，本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述。本院经审理认定事实如下：被告应芳芳、谭宇航于2013年向云南实力房地产开发经营集团有限公司购买了坐落于呈贡新区房屋（合同登记号：ＣＧ2013XXXXXX）及X单元X层X号车位（合同登记号：ＣＧ2013XXXXXX)。2018年10月23日，出卖方（甲方）应芳芳、谭宇航与购买方（乙方）董洁签订《二手房意向协议》，约定：乙方同意购买甲方坐落在昆明市呈贡区住宅及地下车位一个，房屋及车位的交易总价格为140万元。合同签订之日，乙方向甲方支付50000元作为购房定金。双方约定甲方收到定金后十个工作日内到呈贡区公证处签订《房屋预约买卖合同》，乙方支付甲方700000元（含已支付的定金）。待甲方取得房屋不动产证书，具备过户条件时办理过户，乙方于过户当天付清余款。协议手写部分约定，乙方在交清1200000元首付款后甲方腾空房屋交付乙方；甲方腾房交付后，乙方再支付150000元，留50000元过户时付清。2018年10月30日，被告、甲方应芳芳、谭续航与原告、乙方董洁就坐落于呈贡新区房屋签订《房屋转让预约合同》，合同约定：该房屋的转让价款为1240000元。甲乙双方约定在签订本协议当日，乙方即向甲方一次性支付购房预付款59××000元，剩余尾款650000乙方须在2019年1月15日前一次性支付给甲方，甲方须在2018年12月31日前将上述房屋交付给乙方。甲方应于拿到不动产权证书原件并符合产权管理部门相关交易条件后9××日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续。同时，双方就X单元X层X号车位签订《房屋转让预约合同》，约定：该车位的转让价款为160000元；甲乙双方约定在签订本协议当日，乙方即向甲方一次性支付购房款110000元，剩余尾款50000元待双方办理车位产权转移登记当日乙方一次性支付给甲方，甲方须在2018年12月31日将车位交付给乙方。同日，双方就上述两份《房屋转让预约合同》进行了公证。原告董洁按约定向被告应芳芳分别支付了共计82万元的购房款，被告应芳芳出具收条：2018年10月23日，收到董洁购房定金50000元；2018年10月26日，收到董洁房款50000元；2018年11月7日，收到董洁房款600000元；2018年12月30日，收到董洁房款20000元；2019年1月15日，收到董洁100000元。2019年9月5日，云南实力物业服务股份有限公司发出《关于实力心城小区产证办理的通知》。另查明，涉案房屋于2018年12月30日已交付原告，房屋及车位产权至今还未登记在被告名下。被告应芳芳对于第三人建行云南分行的购房贷款已经于2019年9月5日结清。本院认为，关于本案合同性质属于预约还是本约。预约合同指当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意，预约的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其权利义务主要在于签订本约合同；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。认定当事人之间形成的是预约还是本约，不能仅仅孤立地以当事人之间协议的名称或是约定为依据，而应综合审查相关协议约定的内容及当事人事后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从而确定当事人之间的真实意思表示，并据此对诉争法律关系的性质作出界定。具体到本案，第一，双方在2018年10月30日的《房屋转让预约合同》中就当事人名称、房屋基本情况、购买房屋的位置、价格、面积等均进行了约定，该协议已具备房屋买卖合同成立的实质要件与必备条款,《房屋转让预约协议》具备房屋买卖合同的主要内容，协议虽形式上为预约，但已具备预约转化为本约的条件。第二，双方在协议第六条中提及的甲方拿到产权证书并符合产权管理部门相关交易条件后9××日内签署正式买卖合同，其主要目的是在过户，而并非是在前期协商的基础上进一步确定合同条款中不完善的部分或是重新确定各方权利义务。第三，本案属于二手房屋买卖关系，不等同于开发商项目规划、土地拍卖、进场施工、取得预售许可后直接向社会不特定公众销售的商品房买卖关系，原告已按双方约定向被告支付了82万元的房屋价款并对涉案房屋进行实际的管理使用，双方已开始实际履行协议。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”涉案协议书内容不违背国家法律、法规的规定，协议约定的合同主体、标的、价款明确具体，各方当事人均已部分履行，在诉争合同无需审批等其他生效要件的情况下，从鼓励交易和维护交易安全的角度考虑，双方房屋买卖合同法律关系已生效，应当认定诉争协议性质为房屋买卖合同本约。关于原告主张继续履行《房屋转让预约合同》和完成过户的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依法成立的合同对于各方当事人均有约束力。庭审中第三人建行云南分行提交了被告应芳芳个人信贷业务系统的贷款结清证明，被告已完成涉案房屋的债务清偿。因此，涉案房屋买卖不存在法律上或者事实上不能履行的情况，双方之间的房屋买卖合同应当继续履行，对于原告主张继续履行双方签订的《房屋转让预约合同》的诉讼请求本院予以支持。但对于原告主张继续履行房屋及车位过户登记的诉讼请求，因过户登记需要以完成不动产首次登记为前提，而至今涉案房屋仍未登记在被告应芳芳、谭宇航名下，暂不具备过户条件，因此对于过户的诉请原告可在条件具备后另行主张，本案中暂不予支持。综上，董洁的部分主张本院予以支持。据此，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告董洁与被告应芳芳、谭宇航于2018年10月30日签订的《房屋转让预约协议》（合同备案登记号：CG2013XXXXXX）继续履行；二、原告董洁与被告应芳芳、谭宇航于2018年10月30日签订的《房屋转让预约协议》（合同备案登记号：CG2013XXXXXX）继续履行；三、驳回原告董洁的其余诉讼请求。案件受理费100元及保全费5000元，由被告应芳芳、谭宇航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。审判员 李 解二〇二〇年十一月三十日书记员 姚婷婷