河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5367号上诉人（原审被告）：郭全香，女，1961年10月10日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：侯绍景，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤阴县龙岗供销有限公司，住所地汤阴县瓦岗乡商贸街路北。法定代表人：浩平安，该公司总经理。委托诉讼代理人：江丕贵，河南华厚律师事务所律师。上诉人郭全香与被上诉人汤阴县龙岗供销有限公司（以下简称龙岗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2020）豫0523民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭全香上诉请求:1、要求撤销原审判决，发回重审或依法改判;2,一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人之间已经形成租赁合同关系近三十年，根据商业的交易习惯，双一般都是在第二年三月份自动续签租赁协议，同时，根据各租赁户自身经营情况缴纳租金。上诉人认为，虽双方约定合同期限已届满，但上诉人未构成根本违约，上诉人也强烈要求继续履行合同，被上诉人在一审中主张落实供销系统的改革政策，收回房屋自用，不对外出资系虚假陈述。一审法院对上诉人主张的翻建费用未予审理，认定事实不清，判决不当。一审庭审后，上诉人根据法院要求提交了的证据，但法院未质证，程序违法。龙岗公司辩称，一审判决郭全香承担违约金正确。郭全香在合同到期后不交回租赁房屋，根据合同约定，应承担逾期交回房屋的违约金。2019年12月31日租赁合同到期，郭全香完全有时间交回房屋。郭全香称每年都在第二年三月份自动续签租赁协议与事实不符，也没有证据。租赁合同到期后，郭全香占有房屋没有依据，与逾期缴纳租金没有关系。涉案房屋归龙岗公司所有，其他任何单位和个人无权干涉。郭全香没有翻建房屋，没有证据，也没有提出反诉，且根据租赁合同第五条约定，合同到期后，承租方增设的固定设施和房屋不得损坏，无条件归出租方所有。郭全香如认为有翻建，可另行主张。一审所有证据经过质证，不存在程序违法。龙岗公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告将租赁房屋（门市3间、仓库3间、宿舍2间）交给原告；2.判决被告向原告支付违约金2832元；3.判决被告赔偿原告2020年1月1日至租赁房屋交给原告之日期间损失（损失按每年30000元标准计算）；4.判决被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实，2019年3月9日，龙岗公司作为甲方、郭全香作为乙方签订了《合同书》，主要内容为甲方将五金交电门市门面房3间70平方米、仓库3间80平方米、宿舍2间20平方米租赁给乙方，租赁时间为1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租赁费为14160元，到期后如继续租赁，根据市场房价，同等条件下乙方优先，如不租赁，乙方提前三个月主动告知甲方、经甲方验收房屋完好无损，合同终止日，乙方彻底无条件腾清交给甲方，如合同终止之日，乙方没有将房屋和所有设施返还交清，乙方无条件赔偿甲方全年租金20%的合同违约金和全部的经济、法律及连带责任，不经甲方同意，乙方不得私自改变房屋现状，乙方不得在超市、住房、仓库旁边私搭乱建，乙方未按合同执行私自增设的固定设施和房屋，甲方一律不承担经济费用，合同到期后，乙方增设的固定设施和房屋不得损坏，无条件归甲方所有等。龙岗公司主张从2019年12月31日起，双方之间不存在租赁合同关系，其公司并非要求解除合同，是要求郭全香返还租赁物，租赁合同也明确了租赁范围，郭全香称其自建仓库没有证据，根据合同约定郭全香的主张不成立；合同到期时间是2019年12月31日，疫情爆发是在2020年1月23日，疫情爆发前合同已经到期；供销社责令其公司主张权利收回房屋，尽快正常生产经营，落实供销社系统的改革政策，其公司收回房屋后自行经营，不对外出租，郭全香主张优先承租权没有依据；合同到期后郭全香未返还房屋，根据合同约定应支付违约金2832元（14160元×20%）；郭全香未按约定返还房屋，给其公司造成损失，故要求郭全香按每年30000元的标准，赔偿2020年1月1日起至返还房屋之日期间的损失。郭全香认可2019年12月31日合同到期，称合同到期前龙岗公司法定代表人浩平安表示春节后再缴纳2020年租金，后因疫情爆发，2月28日才开门营业，2月29日龙岗公司工作人员前来收取租金时双方发生言语冲突，未缴纳租金，后来其去缴纳租金，龙岗公司拒绝接收，每年租金都是当年3月份缴纳，其他租户也未缴纳租金，双方发生矛盾后其曾找人从中说和，但龙岗公司坚持起诉，其现在承租的门市、仓库、宿舍均系其投资翻建，其中门市翻建的款项已经返还，但仓库和宿舍的投资款尚未返还，同意支付租金，要求继续履行合同，继续承租涉案房屋。郭全香庭后提交2019年之前的租赁合同、租金缴纳凭证以及他人于2020年3月向龙岗公司缴纳租金的凭证以证实其所述；龙岗公司认为该部分证据系庭后提交，且与本案无关，无论租了多少年，都应以租赁合同约定的期限为准，本案合同已经到期，郭全香虽未表示不再继续租赁，但其公司现不再对外出租，不能以此推断郭全香具有继续租赁权。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。龙岗公司、郭全香签订的租赁合同已明确约定租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租赁期限届满后，合同的权利义务随着租赁期限届满而终止，郭全香要求继续承租房屋，应与龙岗公司建立新的租赁关系，对租赁合同的内容进行重新约定，若双方能达成一致意见，则郭全香可继续承租房屋，现租赁期限已经届满，龙岗公司不同意郭全香继续承租房屋，系其处分自身订立合同的权利，龙岗公司要求郭全香返还租赁的门市3间、仓库3间、宿舍2间理由充分，本院予以支持；2019年12月31日租赁期限届满，郭全香未按合同约定返还房屋，系违约行为，龙岗公司要求郭全香根据约定支付违约金2832元符合合同约定且无不妥，本院予以支持；合同到期后，郭全香未按时返还租赁的房屋，龙岗公司要求郭全香赔偿2020年1月1日至返还房屋之日止的损失理由正当，本院予以支持，但要求以每年30000元的标准计算没有依据，以租赁合同中约定的租金标准每年14160元计算为宜，考虑疫情因素，酌情减免90日的费用，履行时扣除3492元（14160元/年÷365日×90日）。郭全香称其此前已多年租赁房屋，要求龙岗公司在本案租赁合同期满后继续将房屋出租给其使用的理由不足，本院不予支持，关于其所述的投资翻建费用，可另行处理。综上所述，对龙岗公司的诉讼请求，其公司要求郭全香返还租赁的房屋、支付违约金2832元并赔偿损失，本院予以支持，损失按每年14160元的标准，自2020年1月1日起计算至郭全香将租赁的房屋返还龙岗公司之日止，履行时扣除3492元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郭全香于本判决生效之日起十五日内将租赁原告汤阴县龙岗供销有限公司的门市3间、仓库3间、宿舍2间返还原告汤阴县龙岗供销有限公司并赔偿房屋占用期间的损失，按每年14160元的标准，自2020年1月1日起计算至被告郭全香将其租赁的房屋返还原告汤阴县龙岗供销有限公司之日止（履行时扣除3492元）；二、被告郭全香于本判决生效之日起十五日内支付原告汤阴县龙岗供销有限公司违约金2832元；三、驳回原告汤阴县龙岗供销有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元，由被告郭全香负担。本院查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，龙岗公司、郭全香签订的租赁合同已经届满，龙岗公司不同意郭全香继续承租房屋，系其处分自身订立合同的权利，龙岗公司要求郭全香返还租赁的门市3间、仓库3间、宿舍2间理由充分，应予支持。租赁期限届满后，郭全香未按合同约定返还房屋，龙岗公司要求郭全香根据约定支付违约金2832元符合合同约定，应予支持；合同到期后，郭全香未按时返还租赁的房屋，龙岗公司要求郭全香赔偿2020年1月1日至返还房屋之日止的损失，应予支持，根据租赁合同中约定的租金标准每年14160元，考虑疫情因素，酌情减免90日的费用，履行时扣除3492元（14160元/年÷365日×90日）。郭全香上诉主张此前已多年租赁房屋，要求龙岗公司继续将房屋出租给其使用，于法无据，本院不予支持。一审法院据此判决郭全香将租赁龙岗公司的门市3间、仓库3间、宿舍2间返还，并赔偿房屋占用期间的损失（履行时扣除3492元），郭全香支付龙岗公司违约金2832元，驳回龙岗公司的其他诉讼请求，并无不当，应予维持。综上所述，郭全香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121元，由郭全香负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十一月二十日书记员 王 力