上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10828号上诉人(原审被告)：上海本之草信息技术有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路****。法定代表人：张雪礼，总经理。委托诉讼代理人:杨洋,上海木诚木律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：夏兆杰，男，1967年5月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人(原审原告)：王敬娥，女，1968年2月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：夏兆杰（系王敬娥丈夫），1967年5月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人上海本之草信息技术有限公司（以下简称本之草公司）因与被上诉人夏兆杰、王敬娥房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初9760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。本之草公司上诉请求，要求撤销原审判决第二、三项，改判其向夏兆杰、王敬娥支付2020年3月24日至2020年6月22日的占有使用费13,000元，以其支付的押金15,000元先行抵充，剩余2,000元由夏兆杰、王敬娥退还给其。事实和理由：1、疫情的影响属于不可抗力，其主张减免两个月租金的请求合情合理。其承租的上海市XX路XX号XX室（以下简称涉讼房屋）所在办公楼，在本市启动重大突发公共卫生事件一级响应期间实行封闭管理，直接影响人员不能进出，导致其办公经营的目的无法实现。其应享有2020年1月24日至2020年3月23日期间的租金减免，只应支付逾期搬离涉讼房屋期间的占有使用费。其并未与夏兆杰、王敬娥达成减收2020年3月租金4,000元的口头协议，原审法院的相关认定于法无据，证据不足。2、原审认定其违约有失偏颇。在双方协商减免租金未达成有效的成果前，夏兆杰、王敬娥的不近人情对其更加有违法律的公平原则。在协商陷入僵局时，不应简单的认定一方违约。夏兆杰、王敬娥辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回本之草公司的上诉请求，维持原判。夏兆杰、王敬娥向原审法院提出诉讼请求：1.确认其与本之草公司的房屋租赁合同于2020年3月24日解除，本之草公司搬离涉讼房屋。2.本之草公司支付2020年3月1日至2020年6月11日的租金25,250元及滞纳金5,716.50元，2020年6月12日起至本之草公司搬离涉讼房屋之日的租金及违约金，租金按每日250元计算，违约金按每日租金的0.3%计算;3.本之草公司支付其误工费533.33元。审理中，夏兆杰、王敬娥变更其诉讼请求为：1.确认其与本之草公司的房屋租赁合同于2020年3月24日解除；2.本之草公司支付2020年3月1日至2020年6月22日的租金28,000元；3.本之草公司支付违约金15,000元。原审法院经审理查明，夏兆杰、王敬娥系涉讼房屋的权利人，该房屋建筑面积75.95平方米，用途为办公。2019年9月26日，夏兆杰、王敬娥（甲方、出租方）、本之草公司（乙方、承租方）、案外人上海XX有限公司（丙方、居间方）签订《上海市房屋代理合同》，约定：甲方作为涉讼房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。甲方于2019年10月1日前向乙方交付该房屋，免租期为7天，自2019年10月1日起至2019年10月7日止。房屋租赁期为壹年，自2019年10月8日起至2020年10月7日止。该房屋月租金为7,500元，物业费为1,519元，物业费由乙方承担并自行交付本大厦物业管理公司。租金（押金）支付方式为押贰付壹，租金每壹个月支付一次，于付款月起租日拾天前支付下一期租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方须按日租金的0.3%支付违约金。甲、乙双方约定，签订本合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金（押金），保证金（押金）相当于贰个月租金[不含物业管理费]的金额，即15,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费、燃气费、供暖费、上网费、车位费、空调费等费用由乙方承担。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，……5、乙方逾期不支付租金累计超过10天的。免责条款：（一）“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若乙方因不可抗力而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。（二）因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。此后，本之草公司向夏兆杰、王敬娥支付押金15,000元，并实际使用涉讼房屋用于办公，主要通过网络开展业务。2020年1月17日，本之草公司向夏兆杰、王敬娥支付2020年2月1日至2月29日的租金7,500元。2020年2月3日至2月9日，涉讼房屋所在大楼因疫情原因处于关闭状态，本之草公司人员无法进入涉讼房屋。本之草公司法定代表人张雪礼曾向夏兆杰、王敬娥提出减免2020年3月、4月的租金。2020年3月10日，夏兆杰通过微信方式告知张雪礼，同意2月份租金少收取500元，在3月份租金中体现出来，即本之草公司3月份支付租金7,000元，自4月份起恢复月租金7,500元的标准。张雪礼回复称，疫情造成房客使用不便，要求减免一个月租金。2020年3月11日，夏兆杰通过微信方式告知张雪礼，因未收到本之草公司回复和租金，故要求本之草公司搬离涉讼房屋内的物品，双方于3月12日上午十点半在现场进行交接，另要求本之草公司支付3月份11天的租金及滞纳金等并没收押金。张雪礼回复称，不同意夏兆杰、王敬娥意见，要求减免一个月租金。之后，王敬娥告知张雪礼，同意减免一周的租金1,800元。张雪礼回复称，希望夏兆杰、王敬娥考虑本之草公司的经济困难，减免一个月租金，并承诺之后会按时支付租金。因双方各执己见，未能达成一致意见。2020年3月12日，夏兆杰通过微信方式向张雪礼发出《房屋出租合同解约通知》，以本之草公司逾期支付2020年3月份租金构成为违约为由解除房屋租赁合同，要求本之草公司于三日内搬离涉讼房屋。张雪礼随后与夏兆杰、王敬娥进行协商。夏兆杰告知张雪礼，本之草公司有两个选择，一是在当日支付3月份的租金5,800元，并按时支付之后的租金，二是夏兆杰、王敬娥在二、三日后通知物业断电，双方进行交接。当日，夏兆杰、王敬娥还将上述解约通知张贴在涉讼房屋大门上。因本之草公司在收到上述解约通知后未搬离涉讼房屋，故夏兆杰、王敬娥报警。2020年3月17日，夏兆杰、王敬娥、本之草公司再次进行协商，双方达成口头协议，夏兆杰、王敬娥同意减收2020年3月的租金4,000元，本之草公司在同年3月20日前将3月、4月的租金支付完毕，双方的房屋租赁合同继续履行。本之草公司未能履行上述协议，夏兆杰、王敬娥催讨未果，于2020年3月24日通过微信方式向张雪礼发出《房屋出租合同解约通知书》，称本之草公司拒不支付租金构成违约，自通知发出之日起，双方签订的《上海市房屋代理合同》依法解除，本之草公司应在收到通知后2日内（最迟在2020年3月27日前）搬出涉讼房屋，并按照使用该房屋的实际天数支付未付的租金及滞纳金。张雪礼于当日收到该通知书。夏兆杰、王敬娥还通过邮寄方式向本之草公司发送该通知书，本之草公司于同年3月26日收到该通知书。2020年6月22日，本之草公司搬离涉讼房屋并将该房屋返还夏兆杰、王敬娥。至今，涉讼房屋仍未能另行出租。原审法院认为，夏兆杰、王敬娥、本之草公司签订的《上海市房屋代理合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。2020年2月3日至2月9日期间，涉讼房屋所在大楼封闭，本之草公司人员无法进入大楼、无法使用涉讼房屋，故上述期间的租金应予调整。此后，本之草公司以疫情影响房屋使用为由向夏兆杰、王敬娥提出减免3月租金的申请，夏兆杰、王敬娥、本之草公司多次就此进行协商。2020年3月10日，夏兆杰告知本之草公司同意2月份租金少收取500元；2020年3月11日，王敬娥告知本之草公司，同意减免一周的租金1,800元。上述事实证明夏兆杰、王敬娥同意减收2020年2月的部分租金，鉴于本之草公司已经先行按房屋租赁合同约定的租金标准支付了2月的租金，故减收租金夏兆杰、王敬娥不予返还，而是在本之草公司应支付的3月租金中予以扣除。此后，因双方未能达成一致意见，夏兆杰、王敬娥于2020年3月12日向本之草公司发出《房屋出租合同解约通知》。2020年3月17日，夏兆杰、王敬娥、本之草公司再次进行协商，并达成口头协议，夏兆杰、王敬娥减收2020年3月的租金4,000元，本之草公司于同年3月20日前将3月、4月的租金支付完毕，《上海市房屋代理合同》继续履行。夏兆杰、王敬娥考虑到疫情期间本之草公司对涉讼房屋的使用及经营受到影响的因素，同意减收部分租金，系对其自身权利的处置，应予准许。因上述协议系夏兆杰、王敬娥、本之草公司自愿真实意思表示，故对双方均具有约束力，本之草公司应按约履行己方义务。本之草公司在达成上述协议后仍未能按约支付拖欠租金，且继续占有使用涉讼房屋，故本之草公司的行为违反了《上海市房屋代理合同》的约定，夏兆杰、王敬娥据此享有提前解除合同并要求本之草公司支付违约金的权利。夏兆杰、王敬娥于2020年3月24日通过微信方式向张雪礼发出《房屋出租合同解约通知书》，张雪礼于当日收到该通知书，故《上海市房屋代理合同》应于当日解除。因本之草公司至2020年6月22日才将涉讼房屋返还夏兆杰、王敬娥，故本之草公司应向夏兆杰、王敬娥支付2020年3月1日至6月22日期间的租金及占有使用费。依据夏兆杰、王敬娥、本之草公司达成的口头协议及《上海市房屋代理合同》的约定，原审法院认定本之草公司应向夏兆杰、王敬娥支付2020年3月1日至3月31日期间的租金及占有使用费计3,500元，并按每月7,500元的标准支付2020年4月1日至6月22日期间的占有使用费计20,500元。夏兆杰、王敬娥根据《上海市房屋代理合同》的约定主张本之草公司支付违约金15,000元；本之草公司则抗辩合同约定的违约金过高，请求予以调整。原审法院认为，夏兆杰、王敬娥、本之草公司多次就租金减免事宜进行协商，并最终达成口头协议，但本之草公司拒绝按约履行付款义务的同时继续占有、使用涉讼房屋，故本之草公司的行为确实使夏兆杰、王敬娥遭受损失，夏兆杰、王敬娥主张的违约金并不过高，该项诉讼请求原审法院予以准许。鉴于本之草公司已经向夏兆杰、王敬娥支付押金15,000元，而《上海市房屋代理合同》约定，租赁关系终止时，押金除用以抵充合同约定由本之草公司承担的费用外，剩余部分无息归还本之草公司。现夏兆杰、王敬娥要求以押金抵充本之草公司应支付的租金及占有使用费，该项主张合法有据，原审法院予以准许。原审遂作出判决：一、夏兆杰、王敬娥与上海本之草信息技术有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX室签订的《上海市房屋代理合同》于2020年3月24日解除；二、上海本之草信息技术有限公司应于判决生效之日起十日内向夏兆杰、王敬娥支付2020年3月1日至6月22日的租金及占有使用费共计24,000元，以上海本之草信息技术有限公司支付的押金15,000元先行抵充，不足部分由上海本之草信息技术有限公司继续支付；三、上海本之草信息技术有限公司应于判决生效之日起十日内向夏兆杰、王敬娥支付违约金15,000元；四、驳回夏兆杰、王敬娥的其余诉讼请求。案件受理费875元，减半收取计437.50元，由夏兆杰、王敬娥负担25元，上海本之草信息技术有限公司负担412.50元。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，根据2020年8月19日原审法院调查笔录记载，本之草公司法定代表人张雪礼明确表示“2020-3-17双方协商是想解决事情的，当时原告提出的方案我是同意的”。后又表示“不同意再按照当时的口头协议履行，我要求减免两个月”。本院认为，夏兆杰、王敬娥与本之草公司签订的《上海市房屋代理合同》系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效,签约各方均应全面、切实按约履行。原审法院基于双方于2020年3月17日达成的夏兆杰、王敬娥减收2020年3月租金4,000元的口头协议及本之草公司并未按约履行支付拖欠租金的事实，依合同约定，判令解除上述《上海市房屋代理合同》及对本之草公司应当支付的租金及占有使用费、违约金的处理，均无不当。本之草公司现虽否认其与夏兆杰、王敬娥达成口头协议，但其主张显与其法定代表人所作的相关陈述相悖，故本院不予采信。鉴于本之草公司所承租的涉讼房屋仅于2020年2月3日至2月9日因疫情原因而处于关闭状态，本之草公司认为其应当享有2020年1月24日至2020年3月23日期间的全部租金减免，因未就受疫情影响致其无法正常使用涉讼房屋提供证据佐证，且该主张已部分超出了夏兆杰、王敬娥原审时的诉讼请求和本案的审理范围，故本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本之草公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由上诉人上海本之草信息技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年十一月二十六日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……