江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异222号案外人（异议人）：傅林燕，女，1983年10月5日生，住江西省宜春市。申请执行人：昆山深国际综合物流港发展有限公司，住所地昆山市陆家镇金阳东路****房**，统一社会信用代码91320583MA1MFHDGOR。法定代表人：林江。被执行人：江苏白杨湾物流中心有限公司，统一社会信用代码91320583750506027T，住所地，住所地昆山市陆家镇金阳东路****房iv>法定代表人：徐粉扣。被执行人：昆山白杨湾物流专线园有限公司，统一社会信用代码91320583094166190P，住所地昆山，住所地昆山市陆家镇金阳东路****房>法定代表人：徐彪。本院在执行申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司、昆山白杨湾物流专线园有限公司国内非涉外仲裁裁决纠纷即(2020)苏0583执3889号执行一案中，案外人傅林燕向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。案外人傅林燕向本院提出异议称：1.请求贵院对位于昆山市××镇××××物流中心××楼××室房屋停止执行。2.请求贵院解除对昆山市××镇××××物流中心××楼××室房屋的查封。事实与理由：2018年7月3日，白杨湾公司(出卖人)与异议人(买受人)签订《昆山市商品房购销合同》【合同编号：2018013620】，约定：异议人向白杨湾公司购买位于昆山市××镇××号××物流中心××幢××号房(即××号楼××室房屋)(以下简称“案涉房屋”)，商品房总价款为283320元。异议人已经支付了全部购房款283320元，白杨湾公司据此向异议人开具了不动产销售发票，异议人接收并实际占有了案涉房屋至今。综上，在本案查封之前，异议人已与白杨湾公司签订了合法有效的《昆山市商品房购销合同》，且已付清全部购房款并实际占有该房屋，系属案涉房屋的实际权利人。现因案涉房屋被贵院查封，异议人特向贵院提出上述异议，恳请贵院依法支持异议人的异议请求。申请执行人答辩：被答辩人不具备排除对案涉房产强制执行情形，法院应当驳回其提出的异议申请。(一)被答辩人所提供的证据不足以证明案涉房屋在被人民法院查封之前已交付被答辩人，为被答辩人所实际占有、居住。根据被答辩人的执行异议申请书，江苏白杨湾物流中心有限公司已向被答辩人交房，并提供了数份水电费及物业费收据予以证明。答辩人认为被答辩人所提交的数份水电费及物业费收据不足以证明案涉房屋在被人民法院查封之前已由被答辩人合法占有，原因如下：首先，数份水电费及物业费收据的开具方为被执行人选聘的江苏昆利洋物业管理有限公司，开具方与被执行人存在利害关系，数份收据的真实性、合法性不予确认；其次，编号为××、××、××收据载明2019年1月2日、2019年6月22日、2019年10月12日三次缴纳电费均为200元整，编号为××、××、××收据载明2018年12月15日、2019年1月19日、2019年5月8日三次缴纳电费均为100元整，与日常生活中每月按月使用电量计算缴纳电费不相符合；再次，数份水电费及物业费收款收据无相应的付款凭证予以印证，无法确认水电费及物业费是否真实发生，其真实性不予确认；最后，数份水电费及物业费收款收据中最早一笔收款收据是2018年12月25日，而案涉房屋早于2018年10月23日查封。综上，被答辩人提供的数份水电费及物业费收据无法充分证明案涉房屋在被人民法院查封之前已由被答辩人合法占有，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，被答辩人应当承担举证不能的不利后果。(二)被答辩人提供证据不足以证明其已支付了的案涉房产全部购房款。根据《昆山市商品房购销合同》第四条载明，案涉房款价款为283320元；第六条载明案涉房屋购房款支付方式为分期付款，2018年5月8日首付人民币147320元，2018年6月20日之前付清余款人民币13600元。被答辩人提交的第一份中国银行交易流水明细清单中载明的一笔记账日期为2018年4月30日、金额为20000元的支出以及第二份中国银行交易流水明细清单中载明一笔记账日期为2018年5月8日、金额为127320元的支出均无对方账户名，无法确认收款方是否为江苏××物流中心有限公司，无法确认这两笔交易与本案的关联性，对这两份中国银行交易流水明细清单的关联性答辩人不予认可。根据被答辩人提供的中国农业银行苏州分行账户交易流水载明的2018年7月15日被答辩人向江苏白杨湾物流中心有限公司支付的两笔金额以及编号为××、××的收款，被答辩人已支付的房款金额为136000元，仅占购房款百分之四十八。(三)被答辩人未提供证据证明非因本人原因未办理过户登记。根据被答辩人的执行异议申请书，被答辩人自称已经支付了全部购房款并实际占有了案涉房屋，但被答辩人未在执行异议申请书中阐明案涉房屋未办理过户登记的原因，未提供证据证明其有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向江苏白杨湾物流中心有限公司提出了办理过户登记的请求等积极行为，亦未提供证据证明其未办理过户登记有合理的客观理由，因此，被答辩人无法证明案涉房屋至今未办理过户登记非因其本人原因。(四)被答辩人未提供证据证明案涉房屋系用于居住且名下在××辖区内无其他用于居住的房屋。《昆山市商品房购销合同》第三条载明商品房用途为办公室，但被答辩人未提供证据证明案涉房屋系其用于居住，亦未提供证据证明其在昆山市辖区内除案涉房屋之外无其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，被答辩人应当承担举证不能的不利后果。综上，被答辩人提供的证据无法证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，被答辩人应当承担举证不能的不利后果，针对被答辩人的异议申请，贵院应予驳回。异议人傅林燕为证明其主张，向本院提供如下证据：证据一、商品房购销合同，不动产登记簿查询记录。证据二、银行流水明细、收款收据（水电费、购房款等收据）、购房发票。证据三、案涉房屋照片。本院经审查查明：申请人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司、昆山白杨湾物流专线园有限公司国内非涉外仲裁裁决纠纷一案，深圳国际仲裁院作出的华南国仲深裁〔2019〕D671号裁决书已发生法律效力，依该裁决：被执行人向申请执行人支付人民币22365264.41元及一般债务利息，并承担申请执行费用。因被执行人未按照生效法律文书履行义务，申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司向本院申请执行，本院依法立案执行即(2020)苏0583执3889号一案。2020年7月3日，本院查封了位于昆山市××镇××白杨××物流中心××楼××室房屋。该房屋登记所有权人为江苏白杨湾物流中心有限公司。异议人主张其在本院查封该房屋之前已经与被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司签订了合法有效的购房合同，并支付了全部购房款，实际占有该房屋且未能及时办理产权登记的责任不在异议人。其提供的证据显示：2018年7月3日，异议人与被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司签订了昆山市商品房购销合同，双方约定：江苏白杨湾物流中心有限公司将位于昆山市××镇××白杨××物流中心××楼××室房屋出售给异议人，房屋价款283320元。付款方式为：于2018年5月8日首付人民币147320元整，余款136000元整于2018年6月20日之前付清。签订前述协议后，异议人于2018年4与30日、5月8日以及2018年7月15日多次付清了涉案购房款。江苏白杨湾物流中心有限公司亦出具了相应的收款收据及发票。异议人亦于2018年下半年交房并实际入住了该房屋。后江苏白杨湾物流中心有限公司因涉及债务等事宜未能协助办理产权登记。本院认为，不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中查封的昆山市××镇××××物流中心××楼××室房屋系登记在被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司的财产，该房产由被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司出售给异议人傅林燕，虽该房产未依法办理过户登记，但异议人已经按照购房合同约定支付了购房款，并实际占用居住至今，未能及时办理产权登记非因异议人原因，符合《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于》第二十五条第一款第一项、第二十八条、《最高人民法院关于》第十七条之规定，裁定如下：异议人傅林燕提出的执行异议成立，中止对昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心3号楼24室房屋的执行。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年十一月四日书 记 员  杨云凤