甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2020）甘0902民初3329号原告：张某，甘肃省永登县人，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：许某，甘肃衡轩律师事务所律师。被告：酒泉金朗房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91620900316114194E。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：耿某，甘肃宪辉律师事务所律师。第三人：兰州银行股份有限公司酒泉南街支行，统一社会信用代码：91620900561115270Y。法定代表人：胡某。委托诉讼代理人：蒋某，甘肃政剑律师事务所律师。原告张某与被告酒泉金朗房地产开发有限公司、第三人兰州银行股份有限公司酒泉南街支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理许某，被告酒泉金朗房地产开发有限公司委托诉讼代理人耿某、第三人兰州银行股份有限公司酒泉南街支行委托诉讼代理人蒋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告房屋买卖合同；2、解除原告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》；3、被告返还原告已向第三人支付的贷款本金47999.88元(自2017年7月20日起暂计至2020年7月20日)；4、被告返还原告已向第三人支付的贷款利息32244.47元(暂计至2020年7月20日)；5、被告偿还第三人原告就个人房屋抵押贷款项下尚未偿还的贷款及利息；6、被告返还原告支付购房款107455元；7、被告向原告支付定金69084元（以345421元购房款为基数按20%计算）；8、被告承担逾期交付房屋利息（2016年10月1日至实际退还全部购房款之日，以345421元为基数，按照年利率4.35%计算）；9、被告支付原告违约金17271元（以345421元为基数按5%计算）；10、被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。事实及理由：2017年2月22日，原告与被告签订商品房买卖合同，房屋总价款345421元。2017年6月23日，原告与被告及第三人签订的《房屋按揭借款合同》，向第三人按揭贷款24万元，直接付给了被告金郎房地产公司。房屋未能竣工交付，构成事实违约。原告有权根据相关法律规定解除双方买卖合同请求被告返还购房款、双倍定金、支付逾期给付利息、违约金。被告辩称：不同意解除合同，如解除合同将损害原告及第三人的利益。违约交房属实，预计年底可以完工交付，本案原告将房屋抵押给第三人，如原告与第三人的合同无法解除，被告与原告的合同也无法解除；原告坚持解除合同将对原告造成损失，继续履行合同可实现双赢。第三人述称：本案案由为房屋买卖合同纠纷，而非金融合同纠纷，该案应当处理商品房买卖合同纠纷，不涉及原告与第三人签订的借款合同；第三人不同意解除与原告的房屋按揭借款合同，第三人已经履行完毕。第三人与原告为借款合同关系，不属于本案案由房屋买卖合同关系，原告要求解除合同只能另行起诉；原告与第三人及被告之间签订的房屋按揭贷款合同，第三人及原告均在履行合同，原告诉请解除合同，不符合法定解除合同的条件；根据合同的相对性原则，不能免除原告向第三人还款的义务；第三人不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，有争议的证据认定如下：1、原告举证《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》，以证明原、被告双方分别于2016年、2018年就坐落于酒泉市××区商品房签订买卖合同，并分别约定交付于时间、违约责任、以及逾期给付利息。经被告质证提出异议：商品房买卖合同复印件不认可，预售合同的真实性、关联性无异议，但不能达到原告解除合同的证明目的。经第三人质证提出异议：买卖合同复印件不完整，真实性无法判断；与第三人无关。2、原告举证通联支付凭证、定金收据原件，以证明原告向被告已按照合同约定支付相应购房款项，严格履行完毕付款义务。经被告质证对支付凭证、定金收据真实性均无异议，但收据2016年10月1日形成，确定是定金。经第三人质证无异议。3、第三人举证2017年6月23日原告与被告及第三人签订的《房屋按揭借款合同》，以证明原告作为借款人，被告作为保证人向第三人贷款24万元，用于借款人购买房屋。经原告质证无异议。经被告质证对真实性无异议，对证实被告为担保人有异议。4、第三人举证2017年2月22日《商品房买卖合同》，以证明借款人从被告处购买房屋的事实。经原、被告质证均无异议。5、第三人举证兰州银行南街支行2017年6月23日借款借据、账户对账，以证明第三人按照房屋按揭约定，向原告提供贷款24万元，并将按揭贷款24万元汇入原告指定的被告公司账户。经原、被告质证均无异议。6、第三人举证客户对账单，以证明截止目前原告尚有贷款余额190666.79元未向第三人偿还完毕。经原、被告质证均无异议。经审查，原告提交的书证房屋买卖合同、支付凭证、定金收据，第三人举证《商品房买卖合同》、《房屋按揭借款合同》、借款借据等能够证明双方签订合同、买卖房屋、按揭贷款的事实，具有证明力。结合原告、第三人提供的证据和三方陈述，本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，原告向被告支付定金107455元。2017年2月22日，签订商品房买卖合同，房屋建筑面积49平米，套内建筑面积38.52平米，房屋总价款345421元。2017年6月23日，原告与被告及第三人签订的《房屋按揭借款合同》（合同编号101922017000033），原告作为借款人，被告作为保证人向第三人按揭贷款24万元直接支付被告。买卖合同约定的交房时间2017年12月31日前。2018年9月4日，签订预售合同签订，确定交房时间2018年10月30日前；约定逾期交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部购房款，按照4.35%支付利息，按照全部房价款的1%支付违约金。合同格式文本由被告公司提供。房屋未能竣工交付。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同已经成立、生效，原告已经履行了付款义务，被告应当及时履行交付房屋的合同义务，未能交付，构成违约。原告要求解除合同，符合合同约定的条件，应当予以解除；退付购房款、支付利息及违约金，有事实及法律依据，也应当予以支持。尽管原告与第三人兰州银行股份有限公司酒泉南街支行签订的《房屋按揭借款合同》，与原、被告签订的房屋买卖合同具有因果关系，但具有相对独立性，原告要求解除，第三人不同意解除，从法律规定分析，也并非必须解除，请求不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。综上，原告的合理诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告酒泉金朗房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同；二、被告酒泉金朗房地产开发有限公司支付原告张某购房款345421元；三、被告酒泉金朗房地产开发有限公司支付原告张某资金占用利息15025.81元（购房款款345421元×4.35%）四、被告酒泉金朗房地产开发有限公司支付原告张某违约金3454.21元（房价款345421元×1%）；五、被告酒泉金朗房地产开发有限公司支付原告张某贷款本金24万元的利息（2017年6月23日至2032年6月23日，月利率4.08303%）；六、驳回原告张某的其它诉讼请求。二至四项合计363901元，以上款项于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3888元，由被告负担3200元，原告负担688元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员 岳天和二〇二〇年十一月二十日书记员 俞 丹