浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4651号 上诉人（原审原告）柴峻，男，1971年3月6日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人李飞，浙江五前律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）龙湖物业服务集团有限公司杭州分公司，住所地浙江省杭州市经济技术开发区金沙大道**时代天街商业中心B2-049。 负责人陈家喜。 委托诉讼代理人张琦，浙江扬理律师事务所律师。 上诉人柴峻因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司杭州分公司（以下简称龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初5985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员张巧薇适用普通程序独任审理，后因案情疑难复杂，本院将本案依法转换为合议庭审理，本案现已审理终结。 原审判决认定事实如下：柴峻系杭州市滨江区水印城小区5幢1单元701室的业主，龙湖物业公司为水印城小区物业管理服务。2018年9月5日，柴峻与水印城的开发商浙江昆仑转置业集团有限公司（以下简称昆仑公司）签订《水印城地下车位使用权转让合同》，约定：昆仑公司将编号为B91的地下停车位的使用权转让给柴峻，使用期限自2018年9月5日至2073年9月12日止，转让价为98000元。同日，柴峻将2597000元作为水印城购车款支付至浙江三六五科技有限公司银行账户，昆仑公司开具浙江省增值税普通发票给柴峻。后龙湖物业公司因以案涉车位的性质及使用权存在争议为由，拒绝为柴峻办理车位使用登记手续，故双方产生纠纷。柴峻于2019年10月诉至原审法院，请求判令：1、龙湖物业公司为柴峻名下的编号为B91号车位提供车库库道闸登记、车位使用登记并通行的物业服务；2、龙湖物业公司按每月50元的标准为柴峻免除自2018年9月5日至办理车位使用登记手续止的车位管理费用；3、龙湖物业公司按每天20元的标准赔偿柴峻自2018年9月5日起至办理车位使用登记期间造成的车位租金损失。再查明：滨江区水印城小区第二届业主委员会自2018年4月起以昆仑公司出售的地下车位含有人防车位及人防车位依法不得出售等为由多次在小区公告栏、公众微信号上多次提醒小区业主不要购买。2018年7月25日，滨江区水印城小区第二届业主委员发函给龙湖物业公司：“近日，浙江昆仑置业集团将存在产权争议的水印城小区的88个地下车位以9.8万元每个的价格出售给了水印城小区8幢2单元1102的业主。上述车位存在产权争议，我委已多次联系并发函至浙江昆仑置业集团要厘清上述车位的产权，但均未得到回应。由于上述买卖行为可能涉及侵害广大小区业主合法权益，我委保留通过合法手段维护广大业主的权利，现我委特此函告贵中心，要求贵中心不予登记上述车位，并禁止贵中心或与贵中心关联的单位或部门协助出租、出售上述车位，同时要求贵中心加强管理，防止相关车辆以持有上述车位买卖合同为由进入小区地下车库。”水印城小区8幢2单元1102的业主曾与昆仑公司就水印城地下车位签订多份使用权转让合同（包括本案涉车位），后因故又与昆仑公司终止了合同。 原审法院认为：柴峻要求龙湖物业公司对提供车库库道闸登记、车位使用登记并通行的服务，柴峻主张权利的法律基础是对案涉车位享有物权，即柴峻是案涉车位的权利人，享有使用权。案涉车位存在产权争议，柴峻也未提供证据证明开发商对车位进行了产权信息登记，或其他证据证明开发商对车位享有产权，且业主委员会在柴峻购买车位前，已经公示告知车位产权存在争议，要求业主不要购买，故柴峻应当要求与开发商完善权利凭证，或通过司法途径明确权属。龙湖物业公司基于物业合同，为小区提供物业服务，在物业合同的相对方业主委员会通知后，未对柴峻办理相关的登记和通行手续，不违反法律规定和合同约定，故柴峻要求龙湖物业公司办理相关登记及通行的物业服务，并承担侵权责任的请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回柴峻的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由柴峻负担。 宣判后，柴峻不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、昆仑公司作为案涉小区楼盘的开发商，其开发并交付车位，案涉B91车位即登记在昆仑公司名下，具有公示公信的法律效力。上诉人系通过房产中介与昆仑公司签订车位使用权转让合同，并支付了对价，目前持有案涉车位地锁钥匙、车位发票、购买合同，又实际占有车位，上诉人与昆仑公司的车位转让合同已经履行完毕。以上事实充分证明上诉人对车位享有权属的来源情况，原审判决仅凭案外人业主委员会给被上诉人的一纸通知就阻止上诉人的通行，对上诉人的注意义务过于苛求。原审判决没有任何法律依据，背离了基本生活常理。原审判决认为昆仑公司和业主委员会对案涉车位的归属有争议，那应当由业主委员会另行向昆仑公司提起确权之诉，若业主委员会认为昆仑公司与上诉人之间的合同侵害了业主委员会的利益，则应当提起撤销合同之诉，业主委员会至今未提起任何权属诉讼，可见业主委员会也自知主张权属没有证据。业主委员会阻止小区业主向昆仑公司承租车位，原审判决结果造成上诉人车位至今无法使用。2、上诉人与昆仑公司之间签订的合同属于使用权的承租合同，即便昆仑公司和业主委员会对案涉车位的归属有争议，也应当由业主委员会先起诉，再由昆仑公司向业主委员会承担违约赔偿责任，业主委员会无权指令被上诉人阻止上诉人使用车位。二、关于本案法律适用问题。上诉人为主张车位的使用，曾与被上诉人有过车位纠纷，即杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初6169号案，一审承办法官于2019年6月24日给上诉人的代理人打电话释明，表示该案案由“车位纠纷”存在问题，建议变更为“物业服务合同纠纷”，上诉人就能胜诉。于是上诉人提起本案“物业服务合同纠纷”。被上诉人作为物业管理公司，虽然系接受业主委员会的选聘，但与业主委员会之间仍然是平等的合同关系。被上诉人是小区唯一的物业管理公司，其对符合条件的合同相对人、使用人应当进行车辆道闸登记并放行。上诉人与被上诉人之间属于强制合同，即被上诉人对符合条件的用户必须提供服务。更何况小区内80个车位不能使用，对被上诉人也是一种损失。若按照原审判决思路，上诉人又要重新提起33个车位退赔诉讼，造成社会资源、司法资源极大消耗。综上，上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。 被上诉人龙湖物业公司答辩称：上诉人与被上诉人之前因为车位纠纷已有过诉讼判决。本次诉讼中，上诉人的请求和理由与前案并无区别，只是修改了案由。昆仑公司并没有对案涉车位进行登记，不存在上诉人所述的公示公信法律效力。上诉人没有实际占有车位，业主委员会和昆仑公司对车位的争议，在上诉人购买车位之前就存在，业主委员会也做了相应公示，即上诉人所谓的法律注意义务。被上诉人认为，如果上诉人只是买一个车位，那么对车位权属存在的争议情况不了解是情有可原的，但现在上诉人花费几百万做投资，应当对本案车位存在的争议情况进行了解。 上诉人柴峻在二审期间向本院提交以下证据材料：证据1、公共及专用停车场（库）竣工验收行政许可书一份（附图纸），拟证明上诉人购买的车位在开发商规划范围内，系开发商开发所有，权属明确。证据2、滨江区水印城小区诉讼事项公告一份，拟证明业主委员会为主张物业收益，起诉了昆仑公司的关联企业，间接证明业委会至今没有就车位权属问题向昆仑公司提起诉讼，正因其没有任何证据，故只能要求龙湖物业公司对昆仑公司出售的车位不予办理道闸通行手续。证据3、（2019）浙03民申198号民事裁定书一份、上诉人购房合同节选内容一份，拟证明在商品房买卖合同中已约定车位属开发商所有的情况下，业主委员会主张车位属全体业主所有的理由不成立。上诉人与开发商的购房合同中亦明确约定车位不属于业主共有，为开发商所有。 经质证，被上诉人龙湖物业公司认为：对证据1，真实性予以认可，关联性不认可，该份证据不能证明上诉人的待证事实，且不属于二审新证据，所附图纸在一审开庭时就已经提出但并未作为证据提交，图中停车位中的停车位已经全部出售，理论上不会再存在车位。对于证据2，真实性予以认可，关联性不认可。对证据3，不符合举证规则，且与本案无关。本院认为：对证据1、2真实性予以确认，对证据1、2、3的关联性均不予认定。 被上诉人龙湖物业公司在二审期间未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，本案中，上诉人于2018年9月5日与开发商昆仑公司签订《水印城地下车位使用权转让合同》，受让了案涉车位的使用权。经查明，上诉人系以2597000元一次性受让了33个车位（包括本案所涉车位）使用权。结合上诉人的车位购买数量以及庭审中对购买车位用途之自述，应当认定其购买行为在一定程度上超出了日常自用的合理范畴。同时，被上诉人作为小区物业服务管理公司，系依照物业服务合同约定履行物业服务管理职责。本案中，业主委员会在上诉人购买案涉车位之前，已以昆仑公司在售地下车位存在争议为由告知并提醒小区业主不要购买。在上诉人购买案涉车位之后，被上诉人未为上诉人办理车位使用登记手续，系基于物业服务合同约定，应合同相对方业主委员会的要求对小区车辆出入进行相应限制与管理，并未存在履约不当。综上，上诉人柴峻的上诉理由不能成立，原审判决实体处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由柴峻负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张巧薇 审 判 员 姚炜强 审 判 员 韩圣超 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 翟羽佳 书 记 员 楼 琦