上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46744号原告(反诉被告)：姜思慎，男，1942年12月3日出生，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海举贤企业管理顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：夏海英，总经理。委托诉讼代理人：叶蓓娣，北京安博(上海)律师事务所律师。原告姜思慎与被告上海举贤企业管理顾问有限公司(以下简称举贤公司)及反诉原告举贤公司与反诉被告姜思慎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姜思慎的委托诉讼代理人王依来，被告(反诉原告)举贤公司的委托诉讼代理人叶蓓娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜思慎向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的租赁合同于判决生效之日解除；2.被告将租赁房屋根据《租赁合同》第七条第二款的约定返还给原告；3.被告配合原告办理解除租赁登记备案手续；4.被告向原告支付拖欠的租金和租赁房屋使用费共人民币(币种下同)99,000元(租金从2020年3月6日起计算至租赁合同解除之日止，暂计至2020年5月6日；房屋使用费从租赁合同解除次日起至房屋实际返还之日止，标准为日租金的两倍，即每日2,200元)；5.被告向原告支付因拖欠租金而产生的违约金33,550元(从2020年3月6日暂计至2020年5月6日，每逾期一日，支付日租金1,100元的50%作为违约金，要求计算至实际支付之日止)；6.被告向原告支付装修免租期租金45,000元；7.被告向原告支付因被告违约而产生的违约金99,000元；8.被告向原告支付律师费3万元。审理中，原告撤回第三项诉讼请求，并同意被告按照现状返还房屋。事实和理由：2015年11月19日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区花木路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租被告。2019年1月30日，双方再次签订《上海市房屋租赁合同》，约定租期自2016年6月6日至2026年6月6日，被告应于2020年3月6日支付第二季度租金99,000元，但被告至今未付，已经构成根本违约，故原告诉请如前。被告举贤公司辩称，1、同意解除合同；2、按照现状返还系争房屋；3、不同意原告其余诉讼请求，因为房屋屋顶严重漏水，且并非室内装修引起，故应由原告承担维修责任；4、被告愿意支付扣除漏水修复费用的租金，但原告未答复，导致被告停付租金；5、因房屋漏水，请求减少租金，变更为合同约定租金标准的40%；6、合同约定的违约金标准过高，如果被告需要承担违约金，请求予以调低。本案中，被告举贤公司提起反诉，请求：1.反诉原、被告签订的租赁合同于判决生效之日解除；2.反诉被告姜思慎返还租赁保证金60,000元；3.反诉原告按租金40%的标准支付自2020年2月17日至合同解除之日的房屋租金。事实和理由：2020年2月起，系争房屋出现严重漏水，致使房屋内部墙面装修脱落，房内滴水不断，地面霉变，将近60%的面积无法正常使用。反诉原告联系原先为房屋做防水的公司，因防水工程已过质保期，防水公司不再提供服务。根据约定，反诉被告应当承担维修义务，考虑到反诉被告年老且身处国外，反诉原告联系防水公司，取得了报价，但反诉被告置之不理。反诉被告姜思慎辩称，不同意返还租赁保证金，根据合同约定，租赁保证金应当予以没收。也不同意减少租金，合同已经对维修义务做了约定，由反诉原告负责，与反诉被告无关。反诉原告在承租房屋时，已经充分了解漏水的情况，反诉被告也在租金上给了反诉原告很大优惠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：系争房屋原所有权人为原告和姜绳，2019年1月22日，所有权人变更为原告。2015年11月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方。合同第六(一)条约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及附属设施，发现有损坏或者故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内联系物业等相关部门进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。第七条约定了房屋返还时的状态，第(一)款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付使用费。第九条约定了解除合同的条件，其中第(二)款约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……2、甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使乙方不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷且足以危及乙方安全的(本租赁房屋为待装修房，房顶部分有渗漏现象。现乙方同意接受甲方委托协调维修，故房屋顶部渗漏现象不在本条约定之内)。……6、乙方逾期不支付租金累计超过15天的。上述3至7条五种情况出现，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方无权索回已支付的租赁保证金，并补偿甲方先期给予的3个月装修免租期90,000元租金的一半优惠并另外赔偿甲方的实际损失。第十一条约定了违约责任，第(一)款约定，房屋交付时存在缺陷且足以影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起10日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。第(三)款约定，租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。补充条款第三条约定了装修和房屋维修，第8款约定，因乙方已进行二次装修，故合同第六条第(一)款及第十一条第(一)(三)款的规定，应改由乙方承担租赁期内该范围的维修责任。第12款约定，如租赁期满或约定提前终止时，乙方不能将房屋如约归还乙方，则应自期满或提前终止日第二天起，按本合同第七条第(一)款规定，向甲方支付上述房屋占用期间内的使用费。因产权人变更，2019年1月30日，原告(甲方)与被告(乙方)再次签订《上海市房屋租赁合同》，约定按原签合同甲方已于2016年6月6日前向乙方交付房屋，并已给予乙方3个月免租期，供乙方进行装修，双方确认，房屋租赁期至2026年6月5日止。自2019年1月至5月，每月租金30,000元，自2019年6月6日起递增10%，调整为每月33,000元。乙方应于每租赁季度开始前三日(即首月6日前)向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的50%支付违约金。乙方应向甲方支付租赁保证金60,000元。合同其余条款与2015年11月19日的《上海市房屋租赁合同》一致。合同签订后，被告支付租赁保证金60,000元，并支付租金至2020年3月5日，之后未付。2020年2月17日、2020年2月26日，被告向原告发送邮件，表示过年期间连下了半个月雨，目前房屋漏水严重。自租房三年多时间，因为漏水问题，被告已经比预计多投入了约十万元进行补漏装修。希望原告尽快解决这个问题。2020年3月2日，被告向原告发送邮件，表示承租房屋时知道屋顶漏水的情况，所以通过漏水墙面的外层再加隔板等方式进行弥补。但被告还是低估了屋顶漏水的严重程度，圆厅部分从开始就不能用，小会议室装修完使用大约一年，因为漏水导致墙面大面积掉漆，也无法使用。现在漏水问题越来越严重，希望被告予以解决。2020年3月5日，被告又向原告发送邮件，表示按惯例，今天是交房租日，但因为没有收到原告关于房屋漏水的任何回应，而且漏水对被告的工作开展已造成持续的实质性影响，希望原告可以解决漏水问题，一起商议后续租金及补偿事宜，在解决之前，被告暂不支付租金。2020年4月14日，被告再次向原告发送邮件，表示原告原先与防水公司签订的维修合同是2013年签署的，防水公司不愿进行维修。被告咨询了一些防水公司，报了方案，其中云风防水报价124,240元、龙圳防水165,657元、杨卫建筑136,860元、同济建筑127,215元。希望原告派人协调维修。如果十天内未得到通知，被告会自行寻找合适的工程队维修，费用由原告承担，或者在租金中扣除。2020年4月15日，原告委托贾红兵通过邮件回复被告，表示：双方于2015年11月19日签订租赁合同且于11月25日将房屋交付贵司，贵司收到房屋后进行装修。上述时段中，因电梯检修，一直拖到2016年6月6日才认可房屋交付。此后又往后延三个月作为装修免租期，实际前后给予了10个月免租期限。当初签约过程中我方已明确告知贵司屋面存在渗水问题，所以329.33平方的房屋仅仅收取30,000元/月的租金，且三年不变，这是让贵司承担接受屋面维修才给予租金及免租期优惠的根本原因。同日，被告通过邮件回复，因上家租客在装修过程中出现事故并且有人死亡，加上电梯经常坏，所以与原告协商，以电梯修好之日作为起租日，并非是给予10个月免租期。屋面渗水与租金优惠之间存在某种联系，但只是很小的因素。租金优惠是双方协商的结果，原告愿意租给被告，还有一个重要的原因是上家租客不规矩做事导致严重事故，被告在六楼租房近六年一向遵守规矩。2020年4月16日，原告再次向被告发送邮件，不同意减免租金及承担维修费用，希望被告最迟不超过2020年4月19日将租金99,000元汇入原告账户。2020年4月19日，被告回复，合同约定被告的房屋维修义务指房屋内部，现在是房屋外部漏水，不在被告的维修范围内。2020年4月22日，原告向被告发送律师函，要求被告支付租金及逾期付款违约金。2020年5月11日、2020年5月19日，被告两次通过邮件督促原告履行维修义务。另查明，2013年，系争房屋所在大楼发生漏水，五楼业主委托上海帅旗建筑防水工程有限公司对顶层实施防水工程，保修期五年，费用由大楼所有业主分摊。根据被告提供的房屋照片显示，2020年1月底，系争房屋多处部位存在漏水现象。被告于2020年7月8日签收本案起诉状副本。为本案诉讼，原告支出律师费30,000元。审理中，本院建议双方先行交接房屋，以免产生空置损失。2020年9月22日，被告代理律师向原告代理律师提出交接时间，2020年10月9日或者其他时间，随后发送了房屋状况视频。原告代理律师表示，房屋多处不符合交房条件，原告无法在2020年10月9日接收，要求根据法院判决执行。2020年11月25日，本院召集双方谈话，原告表示，1、将第一项诉讼请求变更为判令原、被告签订的租赁合同于起诉状副本送达被告之日解除；2、不清楚被告具体的搬离时间。被告表示，1、坚持反诉请求中关于合同解除时间的表述；2、被告于2020年10月8日搬离系争房屋，但未再行通知原告。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据双方邮件往来中陈述的情况来看，被告在与原告建立租赁关系之前，便在系争房屋所在大楼办公，对大楼屋顶漏水及委托他人修复等信息十分了解。在此基础上，被告仍然选择承租系争房屋，并且在补充协议中变更约定为由其承担房屋的维修责任，说明被告愿意承担房屋漏水的风险，如发生漏水，应由被告负责维修，而非原告。被告主张其维修义务仅限于房屋内部，而不包括房屋外部漏水，该理解与合同约定不符，亦非当事人订立合同时的本意，本院难以采信。被告以原告房屋漏水为由，拒绝支付租金，并非抗辩权的正当行使，已经构成违约，根据合同约定，原告享有单方解除权。原告诉请要求解除《上海市房屋租赁合同》，被告亦予同意，本院予以确认，解除时间应为被告签收起诉状副本之日即2020年7月8日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为合同解除的后果，本院分析如下：1、租金，如前所述，本院已认定由被告承担房屋漏水的风险，故被告应按照合同约定的标准向原告支付租金至合同解除之日。2、返还房屋，被告明确表示已经搬离系争房屋，原告可自行收回，无需法院再行判决。3、房屋使用费，一方面，合同约定根据租金标准两倍计算房屋使用费，实际具有违约金性质，原告并未举证证明当时的租金水平明显高于合同约定的租金标准，故本院酌情将房屋使用费标准调整为租金的1.1倍。另一方面，原告庭审中明确表示愿意按照现状接收房屋，但之后又以不符合交房条件为由拒收，有违诚信，因此扩大的损失应由原告自行承担。被告提出其实际于2020年10月8日搬离，并无相应证据予以佐证，本院难以采信。鉴于被告已提前告知原告搬离时间定在2020年10月9日，而原告又明确提出反对，故本院以该日作为计算房屋使用费的截止日期。4、逾期付款违约金，根据合同约定，被告应于每租赁季度首月6日前支付租金，故违约金应自7日起算。被告认为合同约定的标准过高，请求予以调低，本院认为，逾期付款给原告造成的损失主要表现为资金占用所产生的利息，原告主张的计算标准确实过分高于实际损失，本院酌情调整为每日10元。同时，2020年7月8日，合同已经解除，被告需承担解除后的违约责任，原告再行主张此后的逾期付款违约金存在重复计算，本院对此后的违约金不再支持。5、租赁保证金、免租期租金、解约违约金、律师费，四项均为合同解除的违约责任，应当结合本案实际情况通盘考虑。鉴于本案合同解除的责任在于被告，合同解除后原告重新招租可能额外支付费用、产生空置损失等因素，本院酌定被告的违约责任为由原告没收租赁保证金，并再支付违约金72,000元，驳回原告其余的诉讼请求。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)姜思慎与被告(反诉原告)上海举贤企业管理顾问有限公司签署的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；二、被告(反诉原告)上海举贤企业管理顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姜思慎租金(自2020年3月6日起至2020年7月8日止，按照每月33,000元的标准计算)；三、被告(反诉原告)上海举贤企业管理顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姜思慎使用费(自2020年7月9日起至2020年10月9日止，按照每月36,300元的标准计算)；四、被告(反诉原告)上海举贤企业管理顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姜思慎逾期付款违约金(自2020年3月7日起至2020年7月8日止，按照每日10元的标准计算)；五、被告(反诉原告)上海举贤企业管理顾问有限公司交纳的租赁保证金60,000元由原告(反诉被告)姜思慎没收；六、被告(反诉原告)上海举贤企业管理顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姜思慎违约金72,000元；七、驳回原告(反诉被告)姜思慎其余的诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海举贤企业管理顾问有限公司其余的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,898元，减半收取2,949元，由原告(反诉被告)姜思慎负担274元，被告(反诉原告)上海举贤企业管理顾问有限公司负担2,675元；反诉案件受理费650元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海举贤企业管理顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年十一月三十日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。