广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15188号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄惠斌，男，汉族，1961年9月12日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：周桂泱，广东格明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深业南方地产（集团）有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路深业中心**,统一社会信用代码：91440300618845777J。法定代表人：王明峰，系公司董事长。委托诉讼代理人：薛映界，广东品法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑷华，广东品法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凡成物业发展有限公司，，住所地：香港九龙尖沙咀金巴利道**美丽华大厦19字楼**负责人：陈伟。上诉人黄惠斌与被上诉人深业南方地产（集团）有限公司(以下简称深业南方公司)、凡成物业发展有限公司（以下简称凡成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初25662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄惠斌上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判深业南方公司、凡成公司提供办理房产证的相关资料协助黄惠斌办理深发花园恒发阁12E房过户手续，并驳回深业南方公司的所有一审反诉请求；2.本案一审案件受理费、保全费及二审上诉费均由深业南方公司、凡成公司承担。主要事实和理由：1.一审法院未审查当事人是否主体适格，对于涉案房产实际权利人认定错误，涉案房产的实际权利人是凡成公司，本案一审反诉原告主体不适格，依法应当追加凡成公司作为反诉有独立请求权的第三人参与诉讼。一审判决认定凡成公司未作答辩错误，剥夺了凡成公司的诉讼权利，应当发回重审。2.一审应当调取证据材料而不调取，导致认定基本事实不清，涉案房产的实际权利人是凡成公司，黄惠斌与真正的房产出卖人凡成公司之间的合同关系并未解除。3.深业南方公司一审提起反诉所依据的生效民事判决书没有事实和法律依据，该案已经再审立案，再审被改判的可能性极大，本案应当中止审理。4.涉案房产不是深业南方公司的，实际权利人是凡成公司，黄惠斌使用涉案房产是基于房屋买卖合同的交付而取得，不是基于租赁而取得，而且黄惠斌与凡成公司之间的房屋买卖合同关系并未解除，并且是深业南方公司、凡成公司违约在先，无权要求黄惠斌支付租金利息，一审判决黄惠斌要向深业南方公司返还房屋并支付租金和利息没有任何事实和法律依据。深业南方公司答辩称：除了对一审法院就租赁的起算时间有异议外，其对一审判决认定的其他事实以及判决的理由没有异议。请求二审法院支持一审判决，驳回黄惠斌的上诉请求。凡成公司未作陈述。黄惠斌向一审法院起诉请求：1.判令深业南方公司、凡成公司提供办理房产证的相关资料，并协助黄惠斌办理深发花园恒发阁12E房过户手续（房屋登记价为239790.76元）；2.判令深业南方公司承担本案诉讼费及处理该案所涉的其他费用。深业南方公司向一审法院反诉请求：判决黄惠斌退还涉案房屋并缴纳入住至今的租金。一审法院认定事实：一、深业南方公司为位于深圳市罗湖区的开放商。1995年9月12日，深业南方公司向黄惠斌发出了《深发花园入伙资格证明》，载明“兹证明黄惠斌认购之深发花园12Ｅ单元，符合入伙资格，请核准给予办理入伙手续”。黄惠斌也签署了《深发花园业主公约》，并入住上述房产至今。二、2009年，深业南方公司曾针对涉案房产向深圳罗湖区人民法院起诉黄惠斌，请求黄惠斌停止侵害，立即退还非法占有的深业南方公司拥有的深发花园恒发阁12Ｅ的物业（价值人民币1038700元），黄惠斌按租赁指导租金标准支付入住以来的租金人民币28万元。黄惠斌反诉深业南方公司为黄惠斌办理深发花园恒发阁12Ｅ的房产证，并承担办理房产证所必须缴纳的各种费用，责令深业南方公司承担迟延为黄惠斌办理房产证违约金人民币332640元。深圳市罗湖区人民法院经审理认为，黄惠斌入住涉案房产是基于深业南方公司与黄惠斌曾存在的房屋买卖合同，并非黄惠斌的擅自侵占，因双方当事人的纠纷基于合同关系产生，深业南方公司未能证明合同关系已解除，亦未向深圳市罗湖区人民法院提请解除合同关系的诉请，因此，深业南方公司称黄惠斌侵占其房产的诉讼请求，依据不足，深圳市罗湖区人民法院不予支持。黄惠斌未能提供任何直接证据证明其已付清房款，亦未能举证证明与深业南方公司曾约定深业南方公司有代为办理房产证的责任，现要求深业南方公司为其代为办证并支付迟延办证违约金的诉讼请求依据不足。因此，驳回深业南方公司的诉讼请求和黄惠斌的反诉请求。该案上诉至深圳市中级人民法院后，深圳市中级人民法院经审理后驳回上诉，维持原判。三、2016年深业南方公司向深圳市福田区人民法院起诉黄惠斌，主张深业南方公司与黄惠斌之间关于深发花园恒发阁12Ｅ的买卖合同关系未成立。在该案中查明，黄惠斌出具了《商品房预购卡》，载明恒发阁12Ｅ价格人民币988680元，95折优惠价为人民币939546元，已交订金港币5万元整。深业南方公司庭审中陈述收到黄惠斌的购房款人民币313874.6元。但双方均未能出示书面的认购书或买卖合同。深圳市福田区人民法院经审理认定，虽无证据证明双方签订了书面的《房屋买卖合同》，但黄惠斌称其已支付购房款，而深业南方公司自认收到部分购房款，且深业南方公司已将涉案房产交付给黄惠斌使用，双方以实际行为方式履行了买卖合同，双方的买卖合同关系已成立。最终驳回深业南方公司的诉讼请求。该案上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院驳回了上诉，维持原判。四、2018年，深业南方公司起诉至深圳市罗湖区人民法院，主张解除其与黄惠斌之间关于涉案房产的买卖合同关系。一审法院认为，因深业南方公司与黄惠斌未签订书面买卖合同，视为双方对解除权没有约定。但黄惠斌已根据深业南方公司发出的《深发花园入伙资格证明》在1995年办理入住手续，至今居住已有二十多年。在此期间，虽深业南方公司认为黄惠斌未足额支付购房款，但一直未向黄惠斌主张解除双方之间的买卖合同关系，深业南方公司所享有的解除权已超过了法定的履行期限，因此，对深业南方公司主张解除双方之间关于深发花园恒发阁12Ｅ的买卖合同关系，一审法院不予支持。该案上诉后，深圳市中级人民法院认为，双方当事人未签订书面协议约定购房款支付时间，但深业南方公司早于1995年已将涉案房产交付黄惠斌，而黄惠斌至今尚未支付全部款项，经深业南方公司催告后在合理期限内亦未支付，且明确表示不予支付，其行为已构成违约。故认为深业南方公司诉求解除劳动合同并未超过法定期限，且黄惠斌不存在催告深业南方公司行使解除权的情形，对一审判决予以纠正，判决解除深业南方公司与黄惠斌之间的买卖合同关系。五、黄惠斌提交涉案房产深发花园恒发阁12Ｅ的不动产登记资料，证明深业南方公司深业南方公司与深业南方公司凡成公司就涉案物业约定分配至深业南方公司凡成公司名下。目前房产登记在深业南方公司深业南方公司名下。六、深业南方公司提交深圳市罗湖区房屋租赁指导租金明细表，证明涉案物业自2017年至今的指导月租金为人民币5182元。一审法院认为，黄惠斌辩称深业南方公司反诉主体资格不适格的问题，根据黄惠斌与深业南方公司之间针对涉案房屋的其他纠纷案件已作出的多份生效判决，均认定黄惠斌与深业南方公司深业南方公司之间是合同的相对方。另外关于凡成公司与深业南方公司之间就涉案房屋的约定属于其内部约定，而根据物权公示原则，涉案房产登记在深业南方公司名下，故深业南方公司应当为适格主体。同时关于黄惠斌诉求深业南方公司为其办理房产证，根据黄惠斌与深业南方公司之间针对涉案房屋的其他纠纷案件已作出的生效判决，案号为（2018)粤03民终11261号，可以确认黄惠斌与深业南方公司双方房产买卖合同关系已经解除，故黄惠斌再行起诉深业南方公司办理房产证已无法律依据，对其诉讼请求予以驳回。深业南方公司要求黄惠斌返还房屋并支付房屋占有使用费及利息，因上述涉案房屋买卖合同关系已解除，故黄惠斌应当将涉案房屋归还深业南方公司。因黄惠斌未及时归还上述房屋，黄惠斌应当支付房屋占有使用费。因判令解除上述涉案房屋买卖合同判决生效日为2018年9月19日，故占有使用费的起算时间应以上述时间为准。关于深业南方公司要求黄惠斌按年利率6%计算利息，因双方买卖合同并未约定，故酌定利息按同期银行存款利率计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、黄惠斌应当于一审判决生效之日起七日内将位于深圳市罗湖区房产返还深业南方公司；二、黄惠斌应当于一审判决生效之日起七日内向深业南方公司支付房屋占有使用费人民币77730元，并按同期银行存款利率支付利息（上述房屋占有使用费自2018年9月19日暂计至2019年12月19日止，之后占有使用费及利息计算至黄惠斌实际搬离之日至）；三、驳回黄惠斌的全部诉讼请求；四、驳回深业南方公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币4896元及保全费人民币5000元，由黄惠斌负担。反诉案件受理费人民币8186元，由深业南方公司负担人民币7690元，黄惠斌负担人民币496元，深业南方公司已预交的人民币496元，由一审法院予以退回。黄惠斌应在一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费人民币496元，拒不缴纳的，依法强制执行。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查，黄惠斌与因与深业南方公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）粤03民终11261号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年5月29日作出（2018）粤民申11502号民事裁定书，裁定驳回黄惠斌的再审申请。本院认为，因凡成公司系在香港特别行政区注册成立的法人，本案具有涉港因素，因案涉房产位于深圳市，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，应以我国内地法律为准据法。本案的争议焦点是：深业南方公司是否为本案反诉的适格主体。本院认为，凡成公司与深业南方公司之间就涉案房屋的约定属于内部约定，涉案房产登记在深业南方公司名下，根据物权公示原则，深业南方公司是本案的适格主体。根据本院作出的（2018)粤03民终11261号生效判决，可确认黄惠斌与深业南方公司双方房产买卖合同关系已经解除，故黄惠斌应当将涉案房屋归还深业南方公司。因黄惠斌未及时归还上述房屋，一审认定黄惠斌返还房屋并支付房屋占有使用费及利息并无不当。广东省高级人民法院于2020年5月29日作出（2018）粤民申11502号民事裁定书裁定驳回黄惠斌的再审申请，黄惠斌主张深业南方公司提起反诉所依据的生效民事判决已经再审立案、本案应中止审理的上诉请求，本院不予支持。关于黄惠斌主张一审法院应当调取证据而不调取。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定:“当事人申请调查收集的证据,与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的,人民法院不予准许。”本案中,生效判决已认定黄惠斌与深业南方公司之间是合同的相对方，黄惠斌与深业南方公司双方房产买卖合同关系已经解除，黄惠斌申请调取的证据无调查收集必要，一审法院未予调查收集,并无不当。综上，上诉人黄惠斌的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计4896元（上诉人已预交），由上诉人黄惠斌负担。本判决为终审判决。审判长  白全安审判员  林建益审判员  刘 月二〇二〇年十一月十三日书记员  常啸洋附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。