河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5874号 上诉人（原审被告）：张亚欣，女，1991年4月19日出生，汉族，住河北省沧州市任丘市。 被上诉人（原审原告）：唐健滨，女，1970年11月30日出生，汉族，住天津市宝坻区。 委托诉讼代理人：王晓桐，河北傲宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐健翎，男，1959年10月3日出生，汉族，住天津市大港区，系唐健滨哥哥。 上诉人张亚欣因与被上诉人唐健滨房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2020）冀0982民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张亚欣上诉请求：1.撤销河北省任丘市人民法院（2020） —2— 冀09**民初1469号民事判决，查清事实后改判或发回重审。请求法院判令被上诉人依法承担违约金合同总价的30%，追溯一审被上诉人及代理人不承认押金的处罚。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院作出的判决认定事实错误。1.上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》之前就约定了免租期三个月，合同中也体现了免租三个月，同时上诉人在一审提交的录音中，被上诉人承认有免租期三个月的事实。2.上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》中约定被上诉人承担物业费，在第一次交房租之前上诉人要求被上诉人缴纳物业费，被上诉人明确表示拒不缴纳物业费，是被上诉人违约，一审法院也认定了被上诉人违约。上诉人有权按照合同法之规定行使先履行抗辩权。法律赋予每个公民相关权利义务，上诉人行使先履行抗辩权符合法律规定的先履行抗辩权的构成要件，法院认定上诉人行使先履行抗辩权不成立是错误的。3.一审中上诉人要求被上诉人赔偿因其违约给上诉人造成的剩余租赁期内装饰装修的残值损失，是一审法院未针对剩余租赁期内装饰装修的残值损失进行审理。至于一审法院认为上诉人未在举证期内提供证据，是因为一审法院没有对上诉人提出的剩余租赁期内装修装饰的残值损失进行审理。二、一审法院程序违法，剥夺了上诉人的辩论权。为查明事实，在庭审开始时，上诉人要求法院传唤被上诉人本人出庭，因为有些事实是被上诉人必须出庭才能说清的，而且被上诉人就在庭外等 —3— 候，而一审法院的做法是要求被上诉人在庭审结束后单独与被上诉人见面。同时在庭审结束后法院对被上诉人询问并未告知上诉人具体内容，并未让上诉人针对其询问进行答辩，剥夺了上诉人的知情权。一审法院的做法是变相剥夺了上诉人的辩论权。 唐健滨辩称，在租赁合同签订时候双方并未约定免租期三个月，一审中其也没有提交相应证据予以证实，况且一审法官根据现实情况已为上诉人酌情扣除了三个月的租金，上诉人并未受到任何损失。2、上诉人所称的先履行抗辩权即《合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”该条适用的前提是双方当事人互负债务，且该两个债务有先后履行顺序，而本案中原被告双方在签订商铺租赁合同中并未约定物业费缴纳和上诉人支付租赁费用的顺序，而且在合同签订后上诉人至今未支付过租赁费用，在一审庭审中经法官询问上诉人也明确表明不能给付所欠租金，可见是上诉人违约在先，根据双方租赁合同第二条约定在上诉人已经构成根本违约的情况下，被上诉人有权要求被告支付所欠租金，并收回商铺，解除合同。3、针对上诉人所称的装修残值问题，首先根据《合同法》第223条第2款规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复 —4— 原状或者赔偿损失”。上诉人作为承租人在对租赁房屋进行装修时候并未取得出租人的同意，应是我方追究其责任，而且根据谁主张谁举证的原则，上诉人并未在法律规定的举证期限内提供相应的证据证实该部分的损失，应视为对自己权利的放弃。其次即使上诉人在装修租赁物时取得被上诉人的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中租赁合同的解除原因是因为承租人拒不支付租赁费用，是其违约导致合同解除，同时因为经营业务的不同，被上诉人对租赁房屋已形成附合的装饰装修物无可再利用的价值，还需乙方出资恢复原状，所以于法于理上诉人的该部分主张都不应得到支持。4、一审程序合法，在 —5— 法庭调查、法庭辩论等各个阶段均有双方当事人或者委托的诉讼代理人的参与，上诉人在一审开庭时也明确表明对出庭人员是无异议的，而且本案不是涉及人身关系的诉讼，被上诉人委托诉讼代理人代为出庭是法律规定的权利，上诉人的要求并不符合法律规定。5、被上诉人曾多次和上诉人沟通要求其将商铺交还，但上诉人一直置之不理，涉案商铺至今仍由上诉人占有控制使用，一直在商铺二楼居住，并且经被上诉人在任丘市红星美凯龙财务部询问所知，上诉人曾于2020年10月10日对该商铺进行过电费的缴纳，因具体的缴费方式和数额商铺物业服务部拒不提供，请贵院依法对该证据进行调取，我方认为因上诉人一直占有使用涉案商铺，其除应按照一审判决中退出涉案商铺并将其交付被上诉人，支付租金114125元外，仍需按照每月10000元的标准支付暂计算从2020年7月15日至2020年11月15日的租赁费用为40000元，实际执行数额以其具体占用期间计算。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，以维护我方的合法权益。 唐健滨向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的商铺租赁合同。2.判令被告支付租金130000元、违约金6000元。3.诉讼费用由被告承担。一审庭审中补充诉讼请求为：1.解除租赁合同，交还租赁房屋。2.判令支付租金130000元是截至2020年4月30日，以后租金按照每月一万元支付至合同解除之日，违约金6000元系暂定数额，剩余违约金按合同约定计算 —6— 至合同解除之日。元系暂定数额，剩余违约金按合同约定计算至合同解除之日。 一审法院认定事实：原告唐健滨（甲方）与被告张亚欣（乙方）于2019年4月1日签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：一、甲方将位于上德世纪中心城市综合体（金玺水岸）1栋20号商铺毛坯房，面积171.14平米，出租给乙方使用，租赁期限自2019年4月1日至2024年6月30日，计60个月。二、本商铺年租金人民币12万元，大写：壹拾贰万元整，付款方式6个月为一周期，一年内二次付清全部租金，付租金须提前1个月内付清所欠租金，逾期交付租金，除应补交所欠租金外，并按照租金5%以天数计算向甲方交付违约金，如拖欠1个月还未交租金，甲方有权收回商铺。三、甲方负担20号商铺的每月1元/㎡的物业费，乙方在租赁期间负担水、电、取暖费、网费、垃圾清运费，毛坯房商铺的装修费。四、……。五、……。六、乙方在承租期间，不能将商铺私自转租他人，如有违反，甲方有权收回商铺，终止租赁合同。七、乙方同意预交3000元作为保证金，做为承租到期后房屋及消防设施损坏的维修费用，乙方造成的垃圾清理费用，如无以上问题，甲方应全额退还乙方保证金。八、……。九、在本合同履行过程中如发生争议，双方协商解决，如协商不成时，向任丘市人民法院起诉，通过法律途径解决。十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，从签订日期起生效。该《商铺租赁合同》签订后， —7— 被告张亚欣于2019年4月1日向原告唐健滨缴纳3000元保证金。房租租赁期间内，被告张亚欣向任丘市珠港物业服务有限公司缴纳物业费2875元。被告张亚欣给付原告唐健滨房屋租金，后经催要，被告张亚欣亦未缴纳。现该房屋被张亚欣控制使用。上述事实有原、被告陈述及《商铺租赁合同》、收费收据、物业费缴纳凭证、商品房买卖合同等证据证实。 一审法院认为，原告唐健滨与被告张亚欣签订的《商铺租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法、有效，具有法律约束力。被告张亚欣租用上述房屋，应依法履行给付租金的义务，合同生效后，在双方约定的付款周期内，被告张亚欣未履行按期给付租金的义务，根据该租赁合同第二条之约定，“如拖延1个月未交租金，甲方有权收回商铺”；另，庭审中经询问，被告张亚欣表明不能给付所欠租金。现被告所欠租金已超过两个以上付款周期，综上，被告张亚欣的行为符合双方约定的甲方收回房屋的条件，同时构成《合同法》第九十四条当事人可以解除合同中第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，因此，原告唐健滨要求解除租赁合同的主张符合法律规定，予以支持。本院酌定该租赁合同自2020年6月30日起解除。被告张亚欣应于2020年7月15日前退出位于上德世纪中心城市综合体（金玺水岸）1栋20号商铺，交付原告唐健滨占有使用。若2020年7月15日之后被告继续占用涉案房屋，则按每月10000元的标准支付原告 —8— 占用期间费用。本案，涉案租赁合同自2019年4月1日生效，现被告张亚欣尚占有使用涉案房屋，本院酌定被告张亚欣支付租金至2020年6月30日，该期间为15个月，考虑到新冠病毒疫情的影响，被告不能正常营业，酌情免除2020年1月1日至2020年4月1日的租金，故被告张亚欣应给付原告唐健滨租金120000元。原告唐健滨主张违约金6000元，符合法律规定，但考虑到新冠病毒疫情的影响，本院酌情予以免除。原告未提供证据证实租赁期间内产生了乙方造成的房屋及消防设施损坏的维修费用及乙方造成的垃圾清理费用，合同解除后，原告唐健滨应退还被告张亚欣保证金3000元。被告张亚欣辩称，原告唐健滨不按约定缴纳物业费，其有权主张先履行抗辩权，根据租赁合同约定，原告应负担涉案房屋物业费，但未明确约定该负担物业费的义务在被告缴纳房屋租赁费义务之前，故被告之辩解不成立，本院不予采信。原告不缴纳房屋物业费之行为已构成违约，被告代交的物业费2875元可在应给付原告的租金中扣除。被告张亚欣辩解其对房屋进行装修，主张原告赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失，但未在举证期内提供证据证实其具体损失，该损失可另案主张。综上，被告张亚欣应给付原告唐健滨租赁费120000元，原告唐健滨退还被告张亚欣保证金3000元、代交物业费2875元，以上费用折抵后被告张亚欣给付原告唐健滨租金114125元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百 —9— 二十七条之规定，判决如下：一、原告唐健滨与被告张亚欣于2019年4月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除。二、被告张亚欣于2020年7月15日前退出位于上德世纪中心城市综合体（金玺水岸）1栋20号商铺，交付原告唐健滨。三、被告张亚欣于判决生效之日起十日内给付原告唐健滨租金114125元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，由被告张亚欣负担。 本院二审期间，上诉人张亚欣提交装修合同一份，拟证明装修花费的部分金额。被上诉人唐健滨的质证意见为：1.对该合同的真实性不予认可，同时该证据与本案没有关联性，无法证实该合同是否用于本案涉案商铺的装修，也没有具体的合同价款的支付方式以及相应的收据或正式发票予以支持，即无法证实其实际收入和支出是多少，该商铺实际面积为171平米，而该合同当中显示为145平米，所以我们认为该合同并不是针对涉案商铺的装修。2.即使是对该商铺的装饰装修，本租赁合同的解除是因为上诉人拒不支付租金，违约在先。根据刚才被上诉人方答辩状的意见其对这部分的装修装饰的主张不应得到支持，而且上诉人的装修对于被上诉人的来说毫无利用价值，也没有因此而获利。在一审当中举证期限内对方没有提交相应证据，二审我方不认可。被上诉人唐健滨提交如下证据：证据 —10— 一为被上诉人的代理人唐健翎和上诉人的聊天记录截屏3页，证据二为代理人唐健翎在2020年11月2日拍摄的涉案商铺的照片5张，证实在一审收到判决之后代理人唐健翎曾和上诉人沟通交付商铺，但其置之不理，同时告诉被上诉人我方已经上诉，涉案商铺里面上诉人的桌子和椅子仍在商铺当中并未腾空，而且商铺当中的玻璃有损坏，因为上诉人一直在占有房屋，所以是其进一步造成财产损失，商铺中的锁也是由其占有。上诉人张亚欣的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但之前已找过律师联系对方；对证据二的真实性无异议，因无法联系对方，所以未腾空，但一直没有在占用案涉商铺。聊天记录是被上诉人哥哥联系的，不是上诉人本人。并于庭后补充意见称“证据二，拍摄图片时间问题，我在一审时早已将房子里的东西搬走，拍摄之前没和我联系，我不认可”。上诉人张亚欣庭后提交出警记录笔录一张，微信聊天记录一份、报警案件登记表图片一页。对以上证据，被上诉人唐健滨的质证意见为：1.对以上证据的真实性、关联性均不予认可，该证据并未在法律规定的期限内提交，不属于新证据。2.一审判决已经为其减免了三个月的房租，上诉人多次针对该案中的事实进行否认，本身已经获得房租的减免，仍纠缠不休，至今仍在涉案房屋中居住，给被上诉人造成了巨大的损失。3.针对本案装修残值问题，提交的证据、收据、转账记录不能证明是否用于涉案房屋的装修，因上诉人违约在先，至今未支付一分租金，且在 —11— 被上诉人多次和其沟通交还涉案租赁房屋无果后才导致合同解除，装修的残值不应得到支持。4.出警记录恰恰证明了上诉人一直在营业当中，与其提交的证据相悖，无法达到证明目的。5.聊天记录无法证明对方的身份，聊天的具体内容与本案无关联性。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案一审判决双方签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除，上诉人张亚欣同意解除合同，被上诉人唐健滨未就本案提起上诉。故案涉租赁合同于2020年6月30日解除，本院予以确认。上诉人张亚欣主张双方签订的《商铺租赁合同》约定了三个月免租期。案涉《商铺租赁合同》第一条载明“租赁期限自2019年4月1日至2024年6月30日，计60个月”，该合同中体现了三个月免租期，故上诉人主张的装修免租期有证据证实，且符合常理，应予支持。被上诉人一审主张租赁期限系上诉人书写错误，理据不足，本院依法不予支持。综合考虑租赁期内新冠肺炎疫情影响，酌定免除上诉人三个月租金，故扣除张亚欣缴纳的保证金3000元及代缴的物业费2875元后，至合同解除之日上诉人张亚欣应当支付租金数额为84125元。上诉人张亚欣主张合同解除系被上诉人唐健滨违约导致，其不应支付租金。本案中，唐健滨未缴纳物业费系一般违约，并非导致合同目的不能实现的根本违约，即不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除条件，且合同 —12— 解除不能免除上诉人张亚欣支付租金义务，上诉人张亚欣应当按合同约定的期限交付租金，故上诉人张亚欣上述主张不能成立，本院依法不予支持。上诉人张亚欣主张被上诉人唐健滨应当赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失，但在一审期间并非提交充分证据予以证实，一审法院亦给予其另行主张权利，本案不予涉及。关于上诉人张亚欣是否于合同解除后仍占有该房屋、被上诉人是否主张合同解除后房屋占有使用费用，本案不予涉及，当事人可另行主张。被上诉人唐健滨委托诉讼代理人参加诉讼符合法律规定，上诉人张亚欣关于唐健滨本人未到庭参加诉讼、一审程序违法的主张不能成立，本院依法不予支持。综上所述，张亚欣的上诉请求部分成立，一审判决应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省任丘市人民法院（2020）冀0982民初1469号民事判决第一、二项； 二、撤销河北省任丘市人民法院（2020）冀0982民初1469号民事判决第三项； 三、张亚欣于本判决生效之日起十日内给付唐健滨租金84125元； 四、驳回唐健滨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 —13— 支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1510元，由上诉人张亚欣负担977元，被上诉人唐健滨负担533元；二审案件受理费2583元，由上诉人张亚欣负担1904元，被上诉人唐健滨负担679元。 本判决为终审判决。 审判长  胡希荣 审判员  潘艳辉 审判员  王兰英 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  李泽坤