河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初21340号原告张某某，男，汉族，1968年12月4日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人冯月荣，河南纾解律师事务所律师。委托诉讼代理人张蒙，河南纾解律师事务所律师。被告常某某，女，汉族，1947年7月15日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人刘轩，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人赵蒙，河南亚太人律师事务所律师。被告郑州某某公司，住所郑州市健康路。法定代表人尹某某，董事长。委托诉讼代理人张建强，系公司员工。原告张某某诉被告常某某、郑州中原华丰投资有限公司（以下简称郑州某某公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人冯月荣、被告常某某委托诉讼代理人赵蒙、刘轩、被告郑州某某公司委托代理人张建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某诉称:贵院因常某某与郑州某某公司民间借贷纠纷一案，将登记在郑州某某公司名下位于郑州市金水区翠花路7号华林都市家园19号楼21层2101号（不动产权证号：13XXXX38）的房产查封（以下简称涉案房产）。原告认为该深案房产虽登记在郑州某某公司名下，但实际产权人为原告。2012年11月9日，原告与被告郑州某某公司签订华林都市家园内部认购书，约定由原告认购涉案房屋，房屋总价款为147万元。合同签订后，原告分四笔将房屋的预售定金、预售购房款、购房款共计147万元转账给被告郑州某某公司。在房屋交付以后，原告于2013年3月将房屋进行装修，并于2013年9月正式入住涉案房屋，后续的电费、水费、天然费等也是由原告承担。后因被告郑州某某公司的原因，一直未办理过户登记，故该房屋一直登记在被告郑州某某公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。之规定，原告已经支付全部购房款并实际占有使用，因被告郑州中原华丰投中心有限公司的原因才一直未办理过户登记，原告对此并无过错，故应对涉案房屋解除查封。原告已经按照合同约定将所有购房款支付给被告郑州某某公司，被告郑州某某公司也应当遵守合同约定将涉案房屋过户给原告。原告作为涉案房屋的实际产权人，在涉案房屋被查封后，向法院提出执行异议，法院经审查后驳回了原告的异议，但涉案房屋实际产权人确为原告，故而提出诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院解除查封登记在被告郑州某某公司名下的郑州市金水区翠花路7号华林都市家园19号楼21层2101号（不动产权证号：13XXX38）的房产；2、判令被告郑州某某公司将位于郑州市金水区翠花路7号华林都市家园19号楼21层2101号（不动产权证号：13XXXX38）的房产（价值147万元）依法过会给原告，并配合原告办理过户登记；3、本案诉讼费由被告承担。被告常某某辩称，张某某现有证据无法证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，不能够排除执行，应当驳回其诉讼请求。1、关于本案主体，需要提醒贵院注意的有两点：一是张某某起诉的第一被告为常秀华，而非常某某；二是（2020）豫0105执异608号执行裁定书已经明确载明，被执行人除郑州某某公司还有郑州某某公司法定代表人尹建国，张某某只起诉常秀华和郑州某某公司，本案缺少必要共同被告。2、贵院依据在房管部门查询得知金水区翠花路7号华林都市家园19号楼21层2101号登记在被执行人郑州某某公司名下，据此查封涉案房产并无不当。3、张某某提交的《华林都市家园内部认购书》内容不完全包括《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当包括的内容，其性质不能认定为商品房买卖合同，认购书第四条第一项约定了签订认购书七日后需要办理相关手续并签署商品房买卖合同也能够证明认购书的性质不属于商品房买卖合同，认购书不能证明在贵院查封之前张某某与郑州某某公司之间签订了合法有效的书面买卖合同。4、《华林都市家园内部认购书》显示张某某联系地市为华林都市家园13号楼6层602号房屋，不能排除除涉案房屋外张某某名下还有其他房产，现有证据不能证明涉案房产系张某某唯一住房且用于自住。5、张某某主张适用《最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条证明其诉讼请求应该得到支持属于适用法律错误。综上，贵院已经生效判决裁定查封登记在被执行人郑州某某公司名下房产并无不当，请求依法驳回原告诉讼请求。被告郑州某某公司辩称，1、张某某2012年11月9日与郑州某某公司签订华林都市家园内部认购书；张某某交清房款，郑州中原华丰投资中心有限供公司开具专用发票，张某某购买房屋事实存在。2、郑州某某公司未办理过户，原告资料齐全，符合办理过户登记，郑州某某公司进行现场配合办理。经审理查明，一、常某某作为原告诉被告郑州某某公司、尹建国民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月20日作出（2020）豫0105民初2923号民事判决书，判决：“一、被告郑州某某公司于本判决生效后十日内偿还原告常某某借款本金780万元及利息（利息以借款本金780万元为基数，自2019年10月21日起按月利率2%的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告尹建国对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。被告尹建国在承担保证责任后，有权向郑州某某公司追偿；三、驳回原告常某某的其他诉讼请求。案件受理费71328元，减半收取35664元，原告常某某负担336元，郑州某某公司、尹建国负担35328元。保全费5000元，由郑州某某公司、尹建国负担。”常某某、郑州某某公司收到2923号判决书后均不服，分别提起上诉。河南省郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终7225号民事判决书，判决:“驳回上诉，维持原判。”该二审判决已于2020年7月3日发生法律效力。二、因郑州某某公司及尹建国未履行还款义务，常某某向本院申请强制执行，执行案号为（2020）豫0105执8313号。（2020）豫0105执8313号案件在执行过程中，2020年7月17日，本院将被告郑州某某公司名下位于郑州市金水区翠花路7号华林都市家园19号楼21层2101号（不动产权证号：13XXXXX38）的房产予以查封。不久张某某作为案外人向本院提出案外人执行异议，本院于2020年9月3日作出（2020）豫0105执异608号执行裁定书，裁定驳回案外人张某某的异议请求。张某某收到608号执行裁定书后不服，作为原告遂诉至本院。三、原告张某某提交其于2012年11月9日与被告郑州某某公司签订《华林都市家园内部认购书》一份，主要显示：“认购方张某某，联系地址华林都市家园13号楼6层602号，被认购方郑州某某公司，认购物业：郑州市金水区南阳路西、农业路北华林都市家园三期19-21-2101号房屋，认购总价147万元，2012年11月12日前支付首期款及882000元，签订合同3日内余款588000元。此认购书为内部认购书，商品房预售许可证取得七日内（商品房预售许可证现已取消，请于本认购书签订七日内），认购方须携带此认购书及身份证（个人认购者）或公司营业执照、法人授权书及印章等有关手续到售楼部办理相关手续，手续办理完备后签署《商品房买卖合同》，逾期不办理者视为自动放弃认购权，本公司有权认对认购方预定的标的物另作处理。该物业已做在建工程抵押，认购方签署《商品房买卖合同》并交清购房款后抵押自动解除，签署《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效等。”原告提交的4份销售不动产发票显示：被告郑州某某公司于2012年11月12日向原告张某某开具50000元的定金发票、于2012年11月27日、2013年1月7日、2013年3月28日向原告开具了550000元、300000元、570000元购房款发票。四、庭审后，原告张某某在本院限期内提供其购房付款银行流水三页，显示：2012年11月9日，原告张某某通过中信银行向3XXXXXXXX06账户转款10000元，2012年11月26日、2013年1月7日、3月5日、3月28日中国建设银行43×××06账户消费250000元、299000元、200000元、60000元，该四次消费后均备注：“华丰投资中心有限公司（华林都市家园）”。经组织质证，被告常某某对原告庭后提交的银行流水真实性有异议，认为建设银行流水并不显示持卡人信息，不能证明转入郑州某某公司账户内的款项系张某某支付的涉案房产的购房款，且张某某庭审中提交的内部认购书也显示有“重购”字样，发问中张某某陈述其配偶陈淑兰名下也有一套位于同一小区华林都市家园的房产，提交的银行流水是否为涉案房产的流水无法确定，除此之外，张某某称案涉房产成交价为147万元，但提交的银行流水远不足一百万元。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案原告张某某虽与被告郑州某某公司于2012年11月9日签订华林都市家园内部认购书，但该内部认购书签订后，双方长期不签订正式商品房买卖合同，该内部认购书对外不具有公示效力。庭审后，原告补充提交的银行流水并不足以证明原告张某某就案涉房产已支付的购房款超过约定总价款50%的事实，另原告张某某在涉案房产同一小区其配偶名下还有另外一套房产，涉案房产并非原告张某某名下唯一住房。原告张某某请求对涉案房产解除查封，证据不力，本院依法不予支持。原告另请求过户，与本案不属同一法律关系，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告张某某的诉讼请求。案件受理费18030元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  安淑云人民陪审员  王冬燕人民陪审员  高 燕二〇二〇年十一月三日代理书记员  王 帅