天津市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）津03民终4695号上诉人（原审原告）：天津天保置业有限公司,住所地天津自贸试验区(空港经济区)综合保税区远航路****。法定代表人:凌海君,执行董事。委托诉讼代理人：刘洋，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津天保百恒投资有限公司,住所,住所地天津港保税区京门大道****8206div>法定代表人:刘玉和，执行董事。上诉人天津天保置业有限公司（以下简称天保置业公司）与被上诉人天津天保百恒投资有限公司（以下简称天保百恒公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初14753号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天保置业公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对本案实体审理，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院未查明双方真实交易背景和动机，忽视交易流程以及实际操作过程结果。仅凭天保百恒公司单方违背诚信的“回购”陈述，认定双方存在民间借贷关系，属事实认定错误。2019年初因天保百恒开发建设的锦润华庭项目烂尾多年，拖欠工程款，导致购房业主信访、案件纠纷众多，影响区域社会稳定。按照上级单位要求，天保置业公司购买了上述项目的28套房产、车位、储藏室，使天保百恒公司获得资金盘活项目化解矛盾。为避免信用记录较差的天保百恒公司挪用资金，故天保置业公司要求对资金进行监管。因项目烂尾纠纷众多，上述项目没有销售记录，涉案的28套房产等的购买价格是公平合理的，不存在远低于市场价格的情况。双方签署购房合同等文件后，天保置业公司积极履约，支付价款，及时办理了预告登记手续，监督施工和资金使用。而天保百恒公司在取得准交证后，欺瞒拖延交房，与其他购房人恶意串通，侵占天保置业公司房产；2.天保置业公司与天保百恒公司签订的《天保百恒锦润华庭项目收尾工程需求资金使用协议》、《天保百恒锦润华庭项目商品房预定协议》、《天津市商品房买卖合同》系双方就涉案房屋购买的真实意思表示，也是真实交易背景，完全是按照正常资产购买交易流程操作，天保置业公司支付资产购买资金，办理商品房买卖合同的政府网签备案手续，预告登记。上述合同条款中均无借款的还款期限、不还款的后果处置，以及逾期还款以房产、地下车位、地下车位或地下储藏室作为担保的意思表示或约定等正常房屋买卖合同关系。天保百恒公司主张双方系民间借贷关系，未提交任何证据证明，一审法院错误认定法律关系；3.一审法院认定天保置业公司与天保百恒公司双方系民间借贷法律关系，属法律适用错误。天保置业公司已经履行支付购房款的义务，且已办理产权登记手续，除天保百恒公司恶意允许第三人侵占涉案房产致其不能交付天保置业公司外，双方《天津市商品房买卖合同》已基本履行完毕。一审法院认定借贷关系，即将天保置业公司的全部资产购买事实和取得产权的交易结果否定，导致天保置业公司丧失所购资产权益，背离了法院以事实为依据、以法律为准绳的司法审判原则。天保置业公司向一审法院提起诉讼，请求：1.判令天保百恒公司立即向天保置业公司交付天津空港经济区兴宇路69号锦润华庭9号楼1-201号房屋,并提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》,交接房屋钥匙；2.判令天保百恒公司立即办理房屋权属转移至天保置业公司名下的登记手续,将涉案房屋转移至天保置业公司名下；3.判令天保百恒公司立即支付天保置业公司自逾期交房之次日起至实际交房之日止的利息及违约金；4.本案的诉讼费由天保百恒公司承担。诉讼中，天保置业公司撤回上述第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2019年1月11日，天保置业公司（甲方）与天保百恒公司（乙方）签订了《天保百恒锦润华庭项目收尾工程需求资金使用协议》，鉴于乙方开发建设的天津百恒空港住宅小区项目（锦润华庭），因建设资金短缺，导致工程停工长达两年，对区域民生、保障等造成恶劣影响，双方约定如下：经甲乙方确认涉案项目各项收尾工程对应费用总价6367万元，需求资金合计为6164.82万元，但甲方向乙方提供的资金总需求不超过6360万元，乙方承诺就甲方支付的需求资金，仅用于锦润华庭收尾工程建设，不得用于精装修及工程前期欠款。甲方预定乙方车位339个，单价为5万元，合计1695万元，甲方预定乙方涉案项目1＃-15＃地下一层、地下二层、地下**地下储藏室7600平方米000元／平方米，合计1520万元；甲方预定乙方房屋29套，房屋建筑面积2947.58平方米，拟购商品房平均单价为12298.22元每平方米，29套房屋购买价格合计3625万元。双方约定于2019年1月11日签署《天保百恒锦润华庭项目商品房预定协议》，自该预定协议签署之日至2019年2月28日期间甲乙双方分阶段分批次签署完成《天津市商品房买卖合同》并由甲方支付对应的购买价款。如自地下车位、地下储藏、地下储藏室使用权品房所有权转移至甲方之日起，至乙方取得项目《新建住宅商品房准许交付使用证》之日起六个月内，乙方还清甲方向乙方提供的需求资金、甲方发生的实际费用、税费及前述三项按7.425%／年计算的利息，甲乙双方可协商解除《地下车位使用权转让协议》、《地下储藏室使用权转让协议》及29套商品房《天津市商品房买卖合同》。甲乙双方于当日签订《天保百恒锦润华庭项目商品房预定协议》，约定：甲方预定涉案项目商品房29套，建筑面积2947.58平方米，平均单价为每平方米12298.22元，29套商品房购买价款合计3625万元；在下列条件同时成立时，甲乙双方可协商解除本协议及29套商品房的《天津市商品房买卖合同》，甲方将29套商品房退还乙方，届时甲方已缴纳但无法退回的税费由乙方全额承担：1.自29套商品房所有权转移至甲方之日起，至乙方取得项目《新建住宅商品房准予交付使用证》之日起六个月内；2．乙方在前述期限内将主合同约定的乙方还款金额向甲方全额清偿。乙方确定于2019年7月31日前取得甲方所购商品房的《天津市建筑工程竣工验收备案书》，乙方确定于2019年8月31日前取得甲方所购商品房的《新建住宅商品房准予交付使用证》，并将29套商品房交付甲方。2019年5月22日，天保百恒公司（出卖人，甲方）与天保置业公司（买受人，乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于天津市滨海新区××路××号××号楼××号房屋，房屋面积为87.29平方米，每平方米价格为13311.95元，价款为1162000元；甲方于2019年8月31日前将符合条件的商品房交付乙方使用；乙方应于2019年8月31日前一次性支付购房款1162000元。2019年8月16日，涉案项目9号楼竣工验收合格。且进行了竣工验收备案，取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。天保置业公司以拨付天保百恒公司前述需求资金的方式，支付了涉案房屋购房款。2020年7月28日，天保置业公司取得了涉案房屋的天津市不动产权证。另查，天保百恒公司主张涉案28套房屋中的19套房屋早已另售他人，17户已经入住，其提供的《天津市商品房买卖合同》显示所售房屋单价为每平方米1.8万元到2万元不等。再查，天保百恒公司称，涉案项目原定于2016年竣工交房，因其资金链断裂，导致涉案项目进展迟缓，小区业主200余人多次向滨海新区政府、天津市人民政府信访。保税区管委会为化解信访问题，解决涉案项目烂尾事宜，安排天保置业公司对天保百恒公司进行帮扶。为保障需求资金6360万元，天保置业公司提出进行质押，因天保百恒公司法务审核手续不完毕，无法走质押手续，遂准备走买卖手续，但鉴于约定房屋单价为10000余元，远低于市场价格，故双方签订了回赎协议。一审法院认为，结合双方签订涉案《天津市商品房买卖合同》的背景、合同约定的商品房单价与市场价格明显背离、双方约定的涉案合同的解除条件等情况，可以认定双方签订的涉案《天津市商品房买卖合同》系为保证天保置业公司民间借贷利益实现，故天保置业公司与天保百恒公司之间系民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，本案签订的《天津市商品房买卖合同》属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。天保置业公司在一审法院释明后拒绝变更诉讼请求，应当裁定驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回天津天保置业有限公司的起诉。本案诉讼受理费25元，予以退还。本院经审查认为，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。2019年1月11日天保置业公司、天保百恒公司达成《天保百恒锦润华庭项目收尾工程需求资金使用协议》约定了天保置业公司向天保百恒公司提供收尾工程所需要的资金总和，同时约定，29套商品房购买价款由天保置业公司以需求资金形式支付对价。双方还约定，若商品房买卖合同解除，天保百恒公司还款金额及期限为：天保置业公司就29套商品房买卖向天保百恒公司支付的2947.58万元及29套商品房所发生的全部税费，利息为：天保百恒公司应自上述费用发生之日起，按实际发生天数，按照上述金额的年利率7.425%计算利息。一审法院依据上述约定认定双方系民间借贷关系，此后签订的天津市商品房买卖合同实际是为上述合同签订的担保并无不当。一审法院已向天保置业公司释明可以变更诉讼请求，天保置业公司坚持不变更，一审法院裁定驳回其起诉并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年十一月二十日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一项：第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；……