贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4262号上诉人(一审被告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市南明区新华路**。负责人：何斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：唐燕，女，1962年4月12日出生，侗族，原住贵州省剑河县革东镇杏花小区******，现住凯里市永乐家园******。委托诉讼代理人：王邦华，贵州省兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所实习律师。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）因与被上诉人唐燕，一审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初10956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。上诉人享有涉案房屋的抵押权，且已经过法院确认。本案被上诉人未证明其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“但司法解释另有规定的除外”权利。二、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权不能对抗具有物上优先权的受偿权，不能排除法院执行优先债权。上诉人对涉案房屋享有抵押权。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人于一审时未提供证据证明其符合商品房消费者的身份和具备商品房消费者权利，不符合以上规定，故一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人唐燕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。被上诉人与一审第三人所签的购房合同合法有效，购房款亦已付清，以及合法占有，使用涉案房屋。虽未办理过户登记，但错不在被上诉人。一审法院依据相关证据和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定所做的判决合理合法。唐燕向一审法院起诉请求：1、依法中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2、解除对坐落于凯里市永乐家园1栋8层11号房产的查封，不得执行处置；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月13日，原告唐燕作为购买人与第三人大地联创公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：房号为1栋8层11号，建筑面积120.64m2，总价款493538元。唐燕按照约定于2012年5月3日交付购房定金3万元，并于2012年9月1日将购房余款463743元通过转账支付给大地联创公司。之后，唐燕于2014年8月28日对该房屋占有使用。2015年8月28日，大地联创公司向唐燕开具销售不动产统一发票，并加盖公司公章。第三人大地联创公司在凯里市开发房地产项目中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地公司共同签订《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地公司就债务重组事宜分别签订《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创公司的债务重组，大地联创公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创公司共同办理“凯房建州字第2012002072号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创公司未如期履行还款义务情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请强制。2017年12月13日，凯里市人民法院作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括本案唐燕购买的1栋8层11号住房在内）。唐燕得知所购的涉案房屋被查封后，于2020年7月3日以案外人身份提出执行异议。2020年7月10日，一审法院作出（2020）黔2601执异73号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人唐燕解除对贵州省凯里市永乐家园8层11号房屋查封的异议请求。”唐燕不服裁定结果，于2020年7月22日提起本诉。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。关于唐燕对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，并结合原告提交的证据及陈述，可以认定唐燕与大地公司之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在房屋被查封前，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。房屋被查封前，原告唐燕已全额付清493538元的购房总价款，也满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已按照合同约定已支付全部价款……”的规定。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，唐燕对华融贵州分公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书应否中止执行的问题，（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是第三人大地联创公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产及其他项目的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，故原告无权请求判决中止执行该执行裁定书。被告华融贵州分公司及第三人大地联创公司经法院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行唐燕所购的位于凯里市永乐家园1栋8层11号房屋。二、驳回原告唐燕的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点：被上诉人是否享有对涉案房屋排除强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已于涉案在建工程抵押担保和法院查封涉案房屋之前就与一审第三人大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，并且支付了全部购房款。后又对涉案房屋进行合法占有，至于未能办理过户登记问题，系因大地联创公司所致。故过户不成之责不在被上诉人，被上诉人所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形。因此，被上诉人享有对涉案房屋排除执行的权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二〇年十一月二十三日法官助理梁红云书记员金艳花