广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初29041号原告：傅沛东，男，汉族，1994年7月21日出生，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：周晶，北京德和衡（佛山）律师事务所律师。原告：袁紫菁，女，汉族，1994年12月13日出生，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：周晶，北京德和衡（佛山）律师事务所律师。被告：广东长门人房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***************之五，统一社会信用代码91440606MA51T8H805。法定代表人：何某1。被告：佛山市禅城区领展工程技术经营部，住所地广东省佛山市禅城区***************自编H01，统一社会信用代码92440604MA52B8ND2B。经营者：严显扬。原告傅沛东、袁紫菁与被告广东长门人房地产开发有限公司（以下简称长门人公司）、佛山市禅城区领展工程技术经营部（以下简称领展经营部）合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后,依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告傅沛东、袁紫菁及其委托诉讼代理人周晶到庭参加诉讼。长门人公司、领展经营部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。傅沛东、袁紫菁向本院提出诉讼请求：1.解除傅沛东、袁紫菁与长门人公司签订的《物业使用权出让合同》；2.长门人公司、领展经营部共同退还傅沛东、袁紫菁已支付的383184元及利息损失21100.67元（利息以实际已付款为本金，自2019年5月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计付4352.34元；自2019年8月20日至实际清偿之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计算，暂计至2020年8月19日止计付16748.33元）；3.长门人公司、领展经营部共同支付傅沛东、袁紫菁违约金38318.4元；4.本案诉讼费由长门人公司、领展经营部承担。事实和理由：2019年4月2日，傅沛东、袁紫菁在长门人公司的接待和游说下，受让位于佛山市禅城区****翡翠湾公馆的**的使用权，建筑面积为42.18平方米，傅沛东、袁紫菁与长门人公司签订了《翡翠湾公馆租赁定金确认单》，约定物业的受让费用为371184元。傅沛东、袁紫菁支付了定金30000元，长门人公司销售人员给傅沛东、袁紫菁一份《翡翠湾公馆租赁定金确认单》。其后，傅沛东、袁紫菁在长门人公司的销售人员指引下，支付了长门人公司12000元、43080元、118104元，共计173184元。长门人公司销售人员邮寄给傅沛东、袁紫菁一份《物业租赁合同》和几份收据，傅沛东、袁紫菁收到材料后发现合同和收据盖章不同，追问长门人公司销售人员，其让傅沛东、袁紫菁放心，有支付记录为证，且长门人公司都有出具收据，收据虽然盖了不同公司的章，但是经手人都是长门人公司员工，这个只是因为公寓是精装修的，收据分开开具而已。傅沛东、袁紫菁签订的《物业租赁合同》中，付款方式选择了剩余款项180000元由长门人公司推荐的金融机构办理贷款手续，但长门人推荐的金融机构利息较高，且并不是合法的有贷款资质的金融机构，傅沛东、袁紫菁遂向亲朋好友借款一次性支付了180000元。2019年，傅沛东、袁紫菁听说自己从长门人公司处购买的物业还没有动工，经多方了解发现长门人公司在尚未中标佛山市禅城区****翡翠湾公馆地块租赁权的情况下即采用“以租代售”的方式推销公寓，严重违反法律规定。傅沛东、袁紫菁在长门人公司销售人员的要求和指引下支付的款项，部分收据是领展经营部和佛山市铭盛酒店管理有限公司开具，但傅沛东、袁紫菁自始未与领展经营部、佛山市铭盛酒店管理有限公司洽谈、沟通过任何事项，均是与长门人公司联系，且所有收据的经手人都是长门人公司的工作人员，傅沛东、袁紫菁有理由认为长门人公司与领展经营部恶意串通、侵害傅沛东、袁紫菁财产，长门人公司与领展经营部对返还款项应负连带责任。截止起诉之日，翡翠湾公馆项目仍未动工，经傅沛东、袁紫菁调查了解发现，长门人公司中标该地块的租赁权后即从未动工过，其经营存在虚假宣传、非法经营、恶意欺骗购房者等多种违规行为。傅沛东、袁紫菁多次与长门人公司沟通退款事宜，其公司负责人承诺退还傅沛东、袁紫菁全部已交款项，但多次失信于人，拖延处理退款事项，傅沛东、袁紫菁为维护自身利益遂提起诉讼。被告长门人公司、领展经营部经本院合法传唤，未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。傅沛东、袁紫菁在诉讼中举证如下：1.《翡翠湾公馆租赁定金确认单》，拟证明傅沛东、袁紫菁受让佛山市禅城区****翡翠湾公馆的具体位置、总价、付款方式。2.《物业租赁合同》，拟证明傅沛东、袁紫菁受让佛山市禅城区****翡翠湾公馆物业的使用权，长门人公司交付物业的时间为2020年12月31日。3.收据及银行流水，拟证明长门人公司、领展经营部已收款项金额，及傅沛东、袁紫菁支付的款项。4.佛山市禅城区张槎翡翠湾公馆业主要求全额退款的亲笔签名、长门人公司出具的承诺书，拟证明长门人公司承诺全额退还傅沛东、袁紫菁已支付款项。5.视频及视频文字打印件，拟证明长门人公司承诺全额退还傅沛东、袁紫菁已支付款项，包括装修款、软装款等所有款项。6.翡翠湾公馆项目现状照片，拟证明翡翠湾公馆现已是停工状态，长门人公司无法按时向傅沛东、袁紫菁交付案涉房屋。长门人公司、领展经营部在诉讼中未提交证据。本院认证：长门人公司、领展经营部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。傅沛东、袁紫菁提交的证据有原件核对的，本院确认真实性并作为本案认定事实的依据。本院经审理查明：2019年4月2日，长门人公司（甲方、出租方）与傅沛东、袁紫菁（乙方、承租方）签订《翡翠湾公馆租赁定金确认单》，约定：由傅沛东、袁紫菁承租佛山市禅城区******房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积42.18平方米。租赁期限：第一次出租期限从物业交付给乙方之日起算满20年之日止，第一次租赁期限届满，租赁期限自动延续至2058年12月31日。总额371184元。2019年4月2日，长门人公司（甲方、出租方）与傅沛东、袁紫菁（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定：第一条物业基本情况。1.项目名称：翡翠湾公馆。2.项目地址：佛山市禅城区****以北、华富南路以西。3.甲方将该项目**单元出租给乙方。4.该物业建筑面积为42.18平方米。……第三条租赁期限。1.该物业第一次出租期限从本合同项下的物业交付给乙方之日起算满20年之日止，第一次租赁期限届满，本合同书的租赁期限自动延续至2058年12月31日。2.乙方须在上述租赁期限届满当日将该物业归还给甲方。在第二次期限届满后，若甲方继续合法出租该物业的，在同等条件下乙方有优先受让权（但届时的法律法规及政策和管理规定另有要求的，应按相应要求执行），具体出租条件届时另行商议。第四条费用及支付方式。（一）本物业租赁费用总金额为253080元，其中包括：1.物业两次租赁期的租金合计为189810元。2.物业综合运营管理费为63270元。（二）乙方同意选择以下付款方式支付本条第（一）款的物业租赁费用，具体支付金额及时间约定如下：3.贷款方式付款。①物业租赁费的首期款为73080元（含定金），乙方须在2019年4月9日前支付，并同时办理金融贷款相关手续。②物业租赁费余款180000元，由乙方在签订合同之日起三个工作日内向甲方推荐的金融机构办理贷款手续，相关费用按金融机构规定办理并由乙方自行承担，申请贷款的年限和贷款额度以金融机构或甲方通知之日起十五天内以现金或转账方式自行向甲方履行付款义务。……第五条物业的交付标准和期限。1.甲方约定在2020年12月31日（含当天）前将该物业毛坯交付给乙方使用，如乙方指定第三人接收该物业的，指定的第三人的接收行为视为乙方接收行为。如乙方在此前未能按上述第四条约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方履行完付款义务后30日内。……第八条违约责任。4.甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收租金每日万分之二的标准向乙方支付违约金，逾期超90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收的款项，并应按乙方已支付租金的百分之十的标准向乙方支付违约金。……2019年4月2日，长门人公司向傅沛东、袁紫菁开具收据，载明收到傅沛东、袁紫菁交来莲塘翡翠湾公馆A1031号房定金30000元整。2019年4月11日，长门人公司向傅沛东、袁紫菁开具收据，载明收到傅沛东、袁紫菁交来莲塘翡翠湾公馆**房物业使用权出让款43080元整。领展经营部向傅沛东、袁紫菁开具收据，载明收到傅沛东、袁紫菁交来莲塘翡翠湾公馆**房装修款118104元整。案外人佛山市铭盛酒店管理有限公司向傅沛东、袁紫菁开具收据，载明收到傅沛东、袁紫菁交来莲塘翡翠湾公馆**房酒店软装代购定金12000元整。傅沛东、袁紫菁提交的中国农业银行个人明细对账单载明，该12000元酒店软装代购定金的实际收款人为领展经营部。2019年5月14日，长门人公司向傅沛东、袁紫菁开具收据，载明收到傅沛东、袁紫菁交来莲塘翡翠湾公馆A1031号房出让款180000元整。2020年3月23日，长门人公司出具《承诺书》载明：2019年签订合同租赁我公司翡翠湾项目的业主，业主申请退款的。我公司同意在2020年12月31日前依规依法给予办理全额退款，业主同意继续履行租赁合同的我公司同意继续履行。庭审中，傅沛东、袁紫菁陈述：案涉房屋支付的租金、装修费、酒店软装代购定金均系在翡翠湾公馆营销中心缴纳；案涉项目原来由正太集团施工，建设到十一层毛坯后长门人公司接手，长门人公司接手后从未进行过施工，现在状态和原来签订合同时一样，只建设到十一层。另查明，本案起诉状副本于2020年9月10日送达长门人公司和领展经营部。本院认为，本案系合同纠纷。根据《翡翠湾公馆租赁定金确认单》和《物业租赁合同》，傅沛东、袁紫菁与长门人公司就案涉翡翠湾公馆A栋10层31单元构成使用权出让合同关系。合同约定长门人公司应当于2020年12月31日前向傅沛东、袁紫菁交付房屋，而根据查明事实，自签订合同后长门人公司一直未实际施工建设，项目仍为十一层毛坯房，故可以确认长门人公司无法在约定的时间向傅沛东、袁紫菁交付房屋，且结合长门人公司于2020年3月23日出具的《承诺书》，若傅沛东、袁紫菁申请退款的，长门人公司愿意在2020年12月31日前退款，故傅沛东、袁紫菁在本案中主张解除《物业出租合同》，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》的规定，以解除通知即本院起诉状副本送达长门人公司之日（即2020年9月10日）为解除合同日。关于傅沛东、袁紫菁所付款项的返还问题。根据傅沛东、袁紫菁陈述及本院查明，傅沛东、袁紫菁在“翡翠湾”销售中心通过转账形式总共支付了383184元，其中253080元由长门人公司开具收据，118104元由领展经营部开具收据，12000元是由案外人佛山市铭盛酒店管理有限公司开具收据（实际收款人为领展经营部），结合《翡翠湾公馆租赁定金确认单》上载明转让款的总金额，本院认定与傅沛东、袁紫菁形成合同关系的系长门人公司，即使部分款项是由领展经营部收取或开具收据，其亦为案涉房屋使用权转让款的一部分，使用权转让合同关系解除后，长门人公司应当向傅沛东、袁紫菁返还已经支付的全部款项383184元。领展经营部出具《收据》确认收取了傅沛东、袁紫菁装修款118104元，该《收据》上加盖了领展经营部的印章，傅沛东、袁紫菁确有理由相信该笔款项已向领展经营部支付。无证据证实傅沛东、袁紫菁与领展经营部之间就装修的内容、工期、工程价款等合同基本内容达成了一致合意，故难以认定双方成立了装修合同关系。即使存在装修合同关系，因案涉房屋使用权转让关系解除，该装修合同不存在继续履行的基础，依法亦应当解除。领展经营部对于其出具收据确认收取的118104元，以及由案外人佛山市铭盛酒店管理有限公司开具收据但实际由领展经营部收取的12000元，共计130104元应当承担连带返还责任。傅沛东、袁紫菁主张领展经营部就383184元全部承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于长门人公司应向傅沛东、袁紫菁支付的违约金。傅沛东、袁紫菁主张长门人公司、领展经营部应从租赁费用缴纳之日起至长门人实际清偿之日止向傅沛东、袁紫菁支付资金占用费，且长门人公司应支付相当于已付款项10%的违约金。本案中，合同约定长门人公司应于2020年12月31日向傅沛东、袁紫菁交付案涉房屋，逾期交付超过90日，傅沛东、袁紫菁即有权解除合同。虽该条约定的合同解除事由尚未成就，但依据傅沛东、袁紫菁提交的案涉项目现场照片及傅沛东、袁紫菁的陈述可知，案涉项目自长门人公司承接至今尚未开展施工，可以预见长门人公司无法在约定的2020年12月31日及之后的90日内向傅沛东、袁紫菁交付房屋，故傅沛东、袁紫菁主张长门人公司支付相当于已付款项10%的违约金符合法律及本案实际，本院予以支持，经核算，长门人公司应向傅沛东、袁紫菁支付违约金38318.40元（383184元×10%）。傅沛东、袁紫菁主张超过部分，本院不予支持。至于傅沛东、袁紫菁主张长门人公司、领展经营部向其支付利息，本院认为，因傅沛东、袁紫菁与长门人公司的物业使用权转让关系于诉讼中解除，合同解除后才产生相互返还责任，且长门人公司已经支付了相应违约金，本院对傅沛东、袁紫菁主张长门人公司、领展经营部支付利息的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告傅沛东、袁紫菁与被告广东长门人房地产开发有限公司签订的就佛山市禅城区****以北、华富南路以西“翡翠湾公馆”项目A栋10层31单元形成的物业使用权转让关系于2020年9月10日解除；二、被告广东长门人房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告傅沛东、袁紫菁返还已付款项383184元；三、被告佛山市禅城区领展工程技术经营部对上述第二项被告广东长门人房地产开发有限公司的债务在130104元范围承担连带责任；四、被告广东长门人房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告傅沛东、袁紫菁支付违约金38318.40元；五、驳回原告傅沛东、袁紫菁的其他诉讼请求。如被告广东长门人房地产开发有限公司、被告佛山市禅城区领展工程技术经营部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3970元,财产保全费2734元，共计6704元，由被告广东长门人房地产开发有限公司、佛山市禅城区领展工程技术经营部共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年十一月二十六日书记员 张颂恩