湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8906号上诉人（原审原告）：童岷庆，女，1969年2月10日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：阳康，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙国中星城置业有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路**吉联商业中心****。法定代表人：刘云。委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东龙，湖南吟正律师事务所实习律师。上诉人童岷庆因与被上诉人长沙国中星城置业有限公司（以下简称国中星城公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人童岷庆上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判确认超过20年的租赁合同无效，国中星城公司退还童岷庆超过20年部分的租赁费用，或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由国中星城公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定错误。1、涉案车位车库没有取得建设工程规划许可证，系违章建筑。从国中星城公司在一审中提交的建规［建］字建第［2012］0025号建设工程规划许可证以及童岷庆调取的长沙国中星城住宅小区吉联英伦小镇Ｈ1-Ｈ3栋建设工程规划许可证可见，国中星城公司并没有取得涉案车位的建设工程规划许可证，涉案车位车库系违章建筑，故国中星城公司并不能取得涉案车位车库所有权。2、国中星城公司对涉案车位无所有权，其无权对该涉案车位所有权进行转让。根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，国中星城公司并未提供证据证明对涉案租赁物具有产权。同时根据物权法第74条的规定：“占用业主共有的道路或是其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。在本案中，该地下停车场的建造资金最终来源系该栋全体业主共同出资建设，本着“谁投资，谁受益”的原则，涉案停车库应归属于该栋全体业主所有，国中星城公司无权对涉案车位所有权进行转让。3、童岷庆与国中星城公司签订的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》形式、内容上是“租赁合同”，不是“买卖合同”。该协议约定，国中星城公司将位于雨花区××路××号××小区××房××号停车位使用权以13万元转让给童岷庆，童岷庆使用该车位的期限为国中星城公司交付之日起至2073年2月20日止。合同法第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。因此，该协议无论形式还是内容上，都是对涉案车位使用权进行出租、承租人支付相应对价行为的约定，并不涉及对涉案车位所有权的转让。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院应根据合同法第二百一十二条规定，对双方签订的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》适用租赁合同法律关系，而非买卖合同法律关系。2、根据合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。一审法院未按转让协议内容进行判决，却认定双方对涉案租赁物租期约定超过二十年的部分有效，明显违反了法律的强制性规定。3、本案应适用公平原则，而不是适用当前房地产产业发展的实际和合同法鼓励交易的立法宗旨。童岷庆属于亿万弱势群体中的一员，如认可一审法院的判决，童岷庆的利益将无从保障，童岷庆购买的房子与车位系几辈人的努力奋斗而来，虽然现在根据协议可以有权使用该车位，但多年后未知。综上，国中星城公司对涉案车位无所有权，其无权对涉案车位所有权进行转让。同时，该案应当围绕的是租赁合同中，约定租期超过二十年部分的法律效力问题，而不是该涉案车位国中星城公司是否具有所有权的问题。即使国中星城公司对涉案车位具有所有权，其对该车位进行租赁，其租期超过《合同法》的规定，也应属无效。被上诉人国中星城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，童岷庆的主张毫无依据，请求二审法院依法维持原判。1、国中星城公司在一审中提交了建设工程规划许可证及竣工验收备案表，已经完全可以证明，国中星城公司拥有建设工程规划许可证，涉案车库依法建设完毕。建设工程规划许可证封面显示，建设单位为国中星城公司，建设项目名称为长沙国中星城住宅小区吉联英伦小镇（住宅一期）H4、H5、洋房地下车库（特别说明，此处的洋房地下车库为H1-H5栋共有的地下车库），该建设工程规划许可证经长沙市城乡规划局批准并盖章，具备法律效力，地下，地下车库不属于违章建筑根据物权法第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。国中星城公司作为涉案小区的开发商，依法对涉案地下车库报批报建，并进行开发利用，合法的原始取得该地下车库的所有权，并且该地下车位未列入分摊面积，不因地上建筑物的买卖而归属小区业主，故国中星城公司对涉案车位拥有排他性的所有权，并有权进行处置。3、双方签订的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》并非租赁合同。首先，在租赁合同中，承租人享有的仅是暂时性的使用权，并且在租期届满时承租人亦应将承租物返还出租人所有。但本案的转让协议中，明确约定使用期限为所在土地使用权剩余年限，并且无需对国中星城公司进行返还，显然不符合租赁合同的特征。其次，根据转让协议第九条约定，童岷庆可以处置涉案车位使用权，无需征得国中星城公司的同意，虽然对处置对象范围限定在项目其他业主内，这与物权法第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的立法精神相符。所以转让协议不仅内容上未约定租金、租赁期限等租赁合同必备的条款，并且与租赁合同在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在显著差异，足以说明转让协议并非租赁合同。4、转让协议明确约定涉案车位不办理房地产权属证书，童岷庆在受让车位使用权时已明知并认可其所受让的车位不能办理产权，仍自愿受让，系其真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故转让协议合法有效，应受到法律保护，双方均应严格遵守。上诉人童岷庆向一审法院起诉请求：1、确认童岷庆与国中星城公司于2015年2月8日签订的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》中第三条“乙方使用该车位的期限为转让方交付之日起至2073年2月20日止”其中超过二十年的超过部分无效；2、判令国中星城公司按比例返还童岷庆已付租赁车位款8.5173万元（13万元×（58年－20年）÷58年=8.5172万元）；3、判令国中星城公司返还童岷庆自2015年2月9日起至8.5172万元全部退还之日止该资金占有使用期间产生的孳息（孳息按月利率0.52%自2015年2月9日起暂计算至2019年10月8日止为2.4802万元（8.5172万元×0.52%×56月=2.4802万元），以上合计10.9974万元。一审法院认定事实：2013年8月13日，童岷庆（买受人）与国中星城公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于雨花区××路××号××编号为长国用（2003）字第005440号的地块的土地使用权。土地使用面积为126860.14平方米，使用权起始日期为2003年3月16日，其中非商业用地终止日期为2073年2月20日，商业用地终止日期为2043年2月20日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称吉联小区（推广名称红墅湾），该项目的建设用地规划许可证为出［2003］0015号，建设工程规划许可证号为建1［2010］0247号，规划用途为住宅，施工许可证号为××。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为吉联小区项目中第Ｈ3幢1单元1层101号房。该商品房的涉及用途为住宅，属框架结构，该幢房屋建筑层数地上6层，地下，地下**品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积共205.74平方米，其中，套内建筑面积173.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.05平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附件四：合同补充协议第六条附则约定，不计入公摊范围的配套经营性设施（包括会所、商业中心等）以及公共车库和公共车位，其所有权、使用权、经营管理权和收益权归出卖人所有，为小区内业主及周边居民提供有偿服务。买受人申明：出卖人已经提请买受人充分阅读并注意《长沙市商品房买卖合同》及补充协议所有责任条款，出卖人并对所有的条款向买受人进行了解释及说明，买受人确认对本合同所有条款已经完全理解，并已充分注意到所有责任条款，对买受人因违约责任所应承担的责任清楚明了。2015年2月8日，童岷庆（乙方、受让方）与国中星城公司（甲方、转让方）签订了《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》，协议约定：第一条、本协议项下转让标的系吉联小区（推广名称为红墅湾）第-1003号车位（以下称该车位，该车位最终编号以实际施工完成后的编号为准）停车位的使用权。本协议项下拟出让的停车位由甲方投资建造，甲方已经具备合法出售该车位的根据与条件。甲方同意将该车位的使用权转让给乙方，乙方同意受让该车位的使用权。第二条、该车位使用权的转让总价为人民币壹拾叁万元整（￥130000），双方商定转让车位的价格及付款方式按第1种方式：1、乙方选择一次性付款，由乙方在本协议签订之日将车位款130000元一次性全部支付给甲方；3、乙方使用该车位的期限为转让方交付之日起至2073年2月20日止。该车位不办理房地产权属证书，乙方亦不得要求甲方办理或协助办理。第八条、乙方承诺：严格遵守《吉联小区业主临时管理规约》及物业管理公司制定的有关车辆停放管理制度；乙方完全认可和接受上海纪联物业管理有限公司对该车位提供物业管理服务，且同意自该车位交付之日或视为交付之日起严格按物业管理规定交纳相应物业管理服务费用（收费标准目前为每车位30元／月）。甲方双方确认：受让方乙方已通读上述条款，转让方甲方已对受让方乙方之有关疑义作了相应解释和说明，受让方乙方对上述内容无异议。该协议还对其他内容作了约定。协议签订当日，童岷庆支付了车位款，国中星城公司交付了该车位。童岷庆认为现童岷庆、国中星城公司签订的车位转让协议实际为车位租赁合同关系，根据合同法的相关规定，租赁合同中的租赁期限超过20年的部分无效，遂诉至该院。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百七十六条规定，民事主体依照法律规定和约定，履行民事义务，承担民事责任。本案中，童岷庆与国中星城公司签订的《长沙市商品房买卖合同》、《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方当事人应当依照法律规定和约定，履行民事义务，承担民事责任。本案是由于停车位使用权转让而引起的纠纷，双方的主要争议为上述停车位使用权转让的性质是属于买卖关系还是租赁关系。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，国中星城公司与小区各业主在《长沙市商品房买卖合同》的《补充协议书》中约定了小区停车位归属国中星城公司，该约定有关停车位的部分是双方的真实意思表示，也是双方对停车位权属的协商处理，对合同当事人均具有法律约束力。国中星城公司作为案涉停车位使有权享有者，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。童岷庆、国中星城公司签订的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》名义上转让的是“车位使用权”，但从协议内容看，童岷庆不但享有该车位的占用、使用权利，还可以转让等，即亦享有处分、收益等权能。故案涉协议实质上为“车位所有权转让（出售）合同”。同时，这样认定，符合当前房地产产业发展的实际和合同法鼓励交易的立法宗旨，认定该合同为有效合同，可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。综上，童岷庆主张其与国中星城公司签订的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》系租赁合同，请求确认《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》中第三条“乙方使用该车位的期限为转让方交付之日起至2073年2月20日止”中超过二十年的部分无效，继而要求国中星城公司按比例返还童岷庆已付租赁车位款及孳息的请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。对童岷庆、国中星城公司的其他诉辩称，该院亦不予采信。故此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回童岷庆的诉讼请求。本案受理费2499元，因适用简易程序减半收取1250元，由童岷庆负担。本院二审期间，上诉人童岷庆向本院提交了建设工程规划许可证及审批单，拟证明涉案房屋H3栋并没有规划地下停车位，涉案停车位无规划许可，系违章建筑。被上诉人国中星城公司对该证据“三性”均有异议，提出该建设工程规划许可证不属于新证据，不应采纳，国中星城公司在一审中已经提交了涉案地下停车位的建设工程规划许可证，童岷庆未提出任何异议，故涉案停车场有建设工程规划许可证，属于合法建筑。本院经审查认为，上述证据不能达到童岷庆的证明目的，故不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。商品房买卖合同附件四及合同补充协议第六条约定，不计入公摊范围的配套经营性设施（包括会所、商业中心等）以及公共车库和公共车位，其所有权、使用权、经营管理权和收益权归出卖人所有，为小区内业主及周边居民提供有偿服务。根据上述法律规定及协议约定，国中星城公司有权对涉案车位使用权进行转让。童岷庆与国中星城公司签订的《吉联小区洋房停车位使用权转让协议》，系双方当事人真实意思表示，转让车位使用权的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。停车位使用权转让协议签订后，童岷庆依约支付了款项，国中星城公司依法交付了车位，双方也实际履行完毕。因此，一审判决驳回童岷庆的诉讼请求，并无不当。童岷庆主张涉案地下车位车库系违章建筑，因证据不足，本院不予支持。童岷庆提出双方签订的车位使用权转让协议为租赁合同，超过二十年部分无效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人童岷庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2499元，由上诉人童岷庆负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十一月二十六日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。