上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14296号原告：贝斯灵建材(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈交通，总经理。委托诉讼代理人：孙倩，上海运帷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奇，上海运帷律师事务所律师。被告：上海冠申翰星实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：何孝慧，总经理。委托诉讼代理人：李亚军，男。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。原告贝斯灵建材(上海)有限公司诉被告上海冠申翰星实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年9月22日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人孙倩、被告的委托诉讼代理人李亚军、王卫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贝斯灵建材(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2019年10月1日至2020年8月20日的租金人民币268,888.85元；2、被告支付原告2019年10月1日至2020年8月20日的物业费5,120元；3、被告支付原告2019年10月1日至2020年8月20日的公共设施维护费5,377.71元；4、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金(第一笔以151,250元为基数，按照日千分之一自2019年9月1日计算至实际支付之日止；第二笔以117,638.87元为基数，按照日千分之一自2020年3月1日计算至实际支付之日止)。事实与理由：2014年12月8日，上海慈民实业有限公司(以下简称慈民实业)承租了上海捷成企业管理集团有限公司(以下简称捷成企业)名下位于上海市青浦区外青松公路XXX号厂房，建筑面积共21,822平方米，应于2015年7月31日交付厂房，租期为实际交付之日起18年。2017年2月22日，慈民实业将上述厂房内的玻璃幕墙第三套(面积480平方米)出租给被告，双方签订租赁合同，约定租期自2017年4月1日至2025年3月30日，租金275,000元/年，每2年递增10%，每6个月支付一次，先付后用，每期提前30日支付，物业费5,000元/年。2018年4月20日慈民实业将外青松公路XXX号厂房租赁权转让给原告，原告在维持原慈民实业与被告签订的合同不变的情况下，与被告重新签订租赁合同。被告租金正常支付至2019年9月30日，2019年10月起被告未支付租金且继续占有使用房屋至今。原告于2019年8月28日、2020年3月1日向被告发送《续租缴费通知单》，被告表示承租但没有缴纳租金，故起诉至法院。被告上海冠申翰星实业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告已经于2019年9月底前要求将房屋交还给原告，但是原告一直拒绝接收钥匙。原被告租赁合同涉及的房屋为违章建筑，合同无效。即使法院认定租赁合同未于2019年9月底解除，2020年1月20日至3月16日期间受新冠疫情影响，被告无法使用房屋。本院经审理认定事实如下：捷成公司为上海市青浦区白鹤镇外青松公路**房屋的产权人，产证上登记的房屋建筑面积共计5,638.35平方米。2014年12月8日，捷成公司(甲方)与慈民实业(乙方)签订厂房租赁合同，约定甲方拟将青浦区白鹤镇外青松公路XXX号厂房(含生产用房和办公用房)及相关场地对外出租，乙方有意承租。甲方房屋建筑面积共计21,822平方米，由于甲方已将序号1、2、3、4(其中底层厂房285平方米、办公用房288平方米)厂房出租给另一租户，乙方承租序号为4(部分办公用房1710平方米)、5、6、7、8、9、10、11、12、14、15、16的厂房及相关场地，厂房面积计15,883平方米。甲方于2015年6月1日至7月31日期间向乙方交付厂房，租赁日期自厂房交付之日起算，租期18年。合同另约定了其他权利义务。2017年2月22日，慈民实业(甲方)与被告(乙方)签订《租赁厂房合同》，约定甲方将外青松公路XXX号建筑面积480平方米房屋出租给乙方，租期8年，自2017年4月1日至2025年3月30日。乙方应支付履约保证金及水电押金合计3万元。年租金275,000元，每2年递增10%。租金每6个月支付一次，先付后用。物业管理费1元/平方米/月，共计5,000元/年。年租金及物业管理费总金额为280,000元。每期房租需提前30天支付，逾期者，甲方增收应交租金的日千分之三作为滞纳金，逾期7天甲方除增收滞纳金外并有权解除合同，同时没收乙方支付的保证金等。2018年4月20日，慈民实业与原告签订《厂房租赁权转让协议》，约定慈民实业将承租捷成公司厂房的租赁权及慈民实业所有的装修、附属设施和设备转让给原告，转让费300万元。2018年6月1日，捷成公司、慈民实业与原告签订《补充协议》，约定租赁物面积约18,977平方米(第一期13,199平方米，第二期5,778平方米)。该物业自2018年5月31日起租金由原告直接向捷成公司支付，慈民实业作为履约担保人，捷成公司与慈民实业租赁合同中慈民实业的权利义务转移至原告。原告与被告签订《租赁厂房合同》，内容与2017年2月22日慈民实业与被告签订的《租赁厂房合同》内容一致。2019年8月28日，原告向被告发送《续租缴费通知单》，要求被告于2019年8月31日前缴纳2019年10月1日至2020年3月31日的租金151,250元、物业费5,250元、公共设施维护费3,025元。逾期缴纳按照每日千分之三收滞纳金。被告代理人李亚军在通知单上签名，并注明不续租。被告租金和物业费支付至2019年9月30日，之后未支付租金和物业费致讼。被告另支付保证金3万元。原被告一致确认系争房屋不在产证登记范围内。在本院送达诉讼材料过程中，本院曾电话联系被告法定代表人何孝慧，其表示房屋早已不使用，原告拒绝接收钥匙。法院要求被告与原告办理房屋交接手续，但双方因签字盖章手续有争议未能办理。之后本院于2020年8月21日致电何孝慧，其表示房屋里面都是废弃物品，由原告自行处理，原告表示同意收回房屋。对于当事人无争议的事实，由原告、被告的陈述，上海市房地产权证、厂房租赁合同、厂房租赁权转让协议、续租缴费通知单、补充协议、平面图、照片等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明向被告催款，提供了：1、2019年12月3日的《租赁场地使用到期续租缴费催缴通知函》，该函件表示原告自2019年9月27日起多次以书面、微信、短信、电话催讨租金无果，并曾经在9月27日、10月9日、10月23日三次约谈被告代表李亚军，李亚军在10月23日最后决定继续租赁使用，并承诺在11月15-20日前付清费用，同意缴纳滞纳金。但至今没有履行承诺。原告再次要求被告支付租金和滞纳金，否则原告将有权终止合同。2、2020年3月1日的续租缴费通知单。被告表示并未收到上述两份证据。原告另行提供：1、2019年11月19日向李亚军发送的催款短信；2、2019年11月28日向李亚军发送续租缴费通知书的微信聊天记录；3、原告于2019年12月3日在系争房屋张贴催缴通知书的照片。被告未在本院规定的时间内质证。被告表示：被告曾于2019年10月与原告协商，原告提议给被告三个月过渡时间，被告可以进行转租，但是需要支付三个月租金。被告开始同意三个月时间，后来又表示花2个月时间找下家，之后找不到下家，被告认为到期找不到下家合同就自动解除了。被告从未同意支付公共设施维护费。2019年10月起系争房屋处于空置状态，被告未上锁，因原告拒绝接收钥匙，钥匙一直在被告处。如果法庭认为被告欠付钱款，被告同意保证金用于抵扣被告所欠费用。原告表示公共设施维护费合同中未约定，是双方口头约定的，但是被告一直没有缴纳过。系争房屋之前一直由被告占有使用，被告不可能不上锁，被告之前未将房屋钥匙交还原告。根据庭审查明的事实，本院认为：被告租赁的房屋不在产权证登记范围内，原告未提供系争房屋合法批建手续，故原告与被告签订的《租赁厂房合同》违反了法律法规的强制性规定而无效。合同虽然无效，但是原告有权按照合同约定标准向被告主张房屋占有使用费。被告主张租赁合同已于2019年9月底终止，对此本院认为，尽管被告于2019年8月表示不续租，但是原告并未同意，之后被告也同意另行找人转租并支付租金，但是被告实际未支付租金，也未进行转租。被告主张要求将房屋钥匙交还原告，原告拒收，对此原告予以否认，被告也未提供证据予以证明，故被告并未及时将房屋交还原告，理应支付占有使用费。在审理过程中，被告表示要求交还钥匙，原告应当及时接收房屋避免损失进一步扩大。本院综合合同履行情况、房屋使用情况、当事人过错程度等因素，酌情认定被告应支付原告租金176,458.31元和物业费2,916.67元。合同无效，原告理应退还保证金。被告同意保证金用于冲抵所欠费用，本院予以准许。原告未提供证据证明被告应当支付公共设施维护费，故对原告要求被告支付公共设施维护费的请求不予支持。合同无效，原告按照合同约定主张滞纳金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海冠申翰星实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝斯灵建材(上海)有限公司租金146,458.31元(已扣除保证金3万元)二、被告上海冠申翰星实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝斯灵建材(上海)有限公司物业费2,916.67元；三、驳回原告贝斯灵建材(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,490.80元，减半收取计2,745.40元，由原告负担1,101.65元，被告负担1,643.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十一月十六日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。