贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7247号上诉人（原审被告）:毕节市星城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。法定代表人：王敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：丁俊，该公司员工。委托诉讼代理人（一般授权）：刘俊涛，该公司员工。被上诉人（原审原告）:韩雪梅，女，汉族，1988年3月20日出生，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）:刘晓庆，男，穿青人，1987年9月30日出生，住贵州省大方县。上诉人毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称：星城房开公司）因与被上诉人韩雪梅、刘晓庆商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人星城房开公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人承担按已交购房款日万分之零点二计算违约金，即：3636.32元。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实理由如下：涉案房屋已交付使用多年，产权证已经办理交付被上诉人，合同目的已全部实现，没有给被上诉人造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，参照遵义市红花岗区人民法院及安顺市中级人民法院的判决，违约金按购房总款每日万分之零点二的标准计算，才具有合理性。被上诉人韩雪梅、刘晓庆二审未作答辩原审原告韩雪梅、刘晓庆一审起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金64,617.00元（计算方式：以已付购房款436,010.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年5月20日起计算至2018年9月26日）；2.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年5月9日，原告韩雪梅、刘晓庆作为买受人，被告星城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）第1幢2单元10层4号房，商品房总价款436,010.00元。转移登记：出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋的购房款436,010.00元。2018年9月3日，被告取得涉案商品房所在楼幢的《毕节市商品房屋备案证明书》，具备交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的条件。同日，被告在涉案房屋入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料进行办证。2019年7月15日，原告取得涉案商品房的不动产权证书。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告未按合同约定在2015年10月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，故对原告的该诉请，予以支持。关于计算违约金的起止时间的问题。如上所述，被告应于2015年10月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年10月31日起，被告已构成违约，原告主张从2017年5月20日起计算违约金，予以支持。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告已无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，可由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行交付有关文书的义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2018年9月3日，被告取得涉案商品房所属楼幢的《毕节市商品房屋备案证明书》，具备了交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的条件。同日，被告通过在涉案房屋入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理房屋不动产权证书的有关资料进行办证，表明被告至迟在2018年9月3日履行了通知原告的义务，故，违约金应截止到2018年9月3日。关于逾期办证违约金的计算标准问题。原告主张按合同约定的日0.03%的标准计算，被告认为合同约定过高，请求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款436,010.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年5月20日起计算至2018年9月3日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告韩雪梅、刘晓庆逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款436,010.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年5月20日起计算至2018年9月3日止）；二、驳回原告韩雪梅、刘晓庆的其他诉讼请求。案件受理费708.00元（已减半收取），由原告韩雪梅、刘晓庆负担373.00元，由被告毕节市星城房地产开发有限公司负担335.00元。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案中，上诉人未在合同约定的期限内取得初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付被上诉人，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，结合上诉人的过错程度等因素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条的规定，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算违约金，符合本案实际。上诉人主张违约金应以已付购房款为基数，按日万分之零点二计算，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1416.00元，由上诉人毕节市星城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月二十日书记员 赵 莉