广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8158号原告（反诉被告）：吴展滔，男，1975年10月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：吴文生、简鸿坚，广东法穗律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：单炽洪，男，1979年8月29日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：何粉洪、张志培，广东镜标律师事务所律师。原告（反诉被告）吴展滔诉被告（反诉原告）单炽洪土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴展滔及其委托诉讼代理人吴文生、简鸿坚，被告（反诉原告）单炽洪的委托诉讼代理人何粉洪、张志培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴展滔向本院提出诉讼请求：一、单炽洪向吴展滔支付违约金100000元及基建费用100000元，退还押金50000元及租金85000元；二、诉讼费由单炽洪承担。事实和理由：2017年9月22日，吴展滔与单炽洪达成《土地租赁合同》，约定由吴展滔向单炽洪承租坐落在广州市增城区新塘镇塘边村田心合作社的白石氹、布狗窝、走马追（地名）土地；用途为停车场；租期十年，2017年9月22日至12月31日为免租期，由吴展滔建设停车场。吴展滔支付押金50000元及租期前6个月的租金85000元，因建设停车场产生基建费用100000元。2017年12月19日吴展滔被增城市国土资源和房屋管理局责令停止及改正建设停车场的行为。为此吴展滔与单炽洪协商解除合同，但单炽洪坚持继续履行并称能变更土地性质。但截至起诉租赁土地仍不能经营停车场，单炽洪也不退还押金及租金。单炽洪的行为违约，应按合同向吴展滔支付违约金100000元及基建费用100000元。因合同未履行，单炽洪应退还押金及租金。为此，吴展滔提起诉讼。被告（反诉原告）单炽洪辩称：一、单炽洪按合同约定已交付土地给吴展滔使用，吴展滔也实际占有使用涉案土地，且至今仍未将涉案土地交还给单炽洪，单炽洪不存在违约行为，吴展滔无权要求退还押金及租金；二、吴展滔一直拒付租金，至2019年10月已拖欠租金690010.28元，构成根本违约，无权要求单炽洪支付违约金；单炽洪向吴展滔出租的土地面积为11742.58平方米，故吴展滔每月应支付的租金为35227.74元，至2019年10月应支付租金总额775010.28元，但吴展滔仅支付租金85000元，根据合同约定，以上情况下单炽洪有权终止合同并收回土地；三、本案因吴展滔的违法行为导致涉案土地不能正常按合同约定的方式使用，由于吴展滔在涉案土地上进行硬底化工程导致被行政机关进行处罚停用，而单炽洪在租赁使用土地时已经是用于停车场使用，并无使用不当的情况，原告违反约定自行将涉案土地上的树苗推倒并铺设沥青进行硬底化是导致涉案土地无法使用的根本原因，且该行政处罚是针对吴展滔的，故其违法行为产生的基建费用与单炽洪无关，应由吴展滔自行承担；四、吴展滔主张的基建费用100000元没有任何证据予以证明，单炽洪不予认可上述基建费用。被告（反诉原告）单炽洪向本院提出反诉请求：一、解除吴展滔与单炽洪签订的《土地租赁合同》；二、吴展滔将位于广州市增城区新塘镇塘边村田心合作社、白石氹、布狗窝、走马追等（土名）的土地返还给单炽洪；三、吴展滔向单炽洪支付租金690010.28元（从2018年1月计至恢复原状并交还涉案土地之日止，暂计至2019年10月）及逾期利息33535.82元（利息按中国人民银行同期同类贷款计算；2018年1月1日至2018年6月31日利息从当月1日开始，从2018年1月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月25日；2018年7月1日后的每6个月占用费的利息从当月5日开始，从2018年7月5日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年11月4日）；四、吴展滔向单炽洪支付涉案土地恢复原状的费用（以法院评估为准）；五、吴展滔承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，被告（反诉原告）单炽洪于2020年6月5日将反诉请求变更为：一、吴展滔将位于广州市增城区新塘镇塘边村田心合作社、白石氹、布狗窝、走马追等（土名）的土地返还给单炽洪；二、吴展滔向单炽洪支付占用费690010.28元（从2018年1月计至恢复原状并交还涉案土地之日止，暂计至2019年10月）及逾期利息33535.82元（利息按中国人民银行同期同类贷款计算；2018年1月1日至2018年6月31日利息从当月1日开始，从2018年1月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月25日；2018年7月1日后的每6个月占用费的利息从当月5日开始，从2018年7月5日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年11月4日）；三、吴展滔将涉案土地恢复原状；四、吴展滔承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年9月22日，吴展滔与单炽洪签订《土地租赁合同》，约定吴展滔承租单炽洪位于广州市增城区新塘镇塘边村田心合作社、白石氹、布狗窝、走马追等（土名）的土地，租期从2017年9月22日至2027年12月31日，2018年1月1日至2022年12月31日每月租金为3元每平方米，每六个月5日前支付。但吴展滔截至单炽洪反诉之日仅支付租金85000元，其余租金拒不支付，并且吴展滔违反约定将案涉土地铺设沥青，导致土地无法使用。单炽洪已全面履行义务将土地交付使用。吴展滔拒不支付租金和利用部分涉案土地从事违法行为构成根本违约。为此单炽洪提起反诉。原告（反诉被告）吴展滔针对反诉辩称：一、单炽洪并未向吴展滔交付土地，所以不存在已向单炽洪交还土地的问题，单炽洪可随时使用土地；二、占用费问题，由于双方的合同无效，且单炽洪未交付土地给吴展滔使用，所以不存在占用费；三、由于基建是在合同的约定下进行，因此恢复原状应由单炽洪进行；四、反诉费用应由单炽洪承担。经审理查明：2017年9月22日，单炽洪（出租方、甲方）与吴展滔（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市增城区新塘镇塘边村田心合作社、白石氹、布狗窝、走马追等（土名）的土地租赁给乙方使用；土地用途为停车场；租赁期限自2017年9月22日至2027年12月31日；2018年1月1日至2022年12月31日每月租金为3元每平方米，2023年1月1日至2027年12月31日每月租金为4元每平方米；乙方应于合同生效之日向甲方支付履约保证金50000元及6个月租金；租金按每六个月结算，由乙方于每六个月后的五号前交付后六个月全额租金给甲方；甲方于合同生效之日起当日即将土地交付乙方；甲方需保障乙方前期建设（其中包括车场边界围网，填砖渣、石粉、放置集装箱），如途中因土地性质不能完成车场基本建设，甲方应负责赔偿乙方基建费用；乙方租用期间若因土地不能进行使用（除不可抗力原因导致的），甲方应赔偿乙方壹拾万元；乙方有拖欠租金累计达2个月或利用承租土地进行违法活动等情形之一的，甲方可终止合同并收回土地，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；任何一方违反合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的5%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金，逾期三十天的，甲方有权单方解除合同并没收履约保证金等内容。2017年9月29日，吴展滔向单炽洪支付租地押金50000元。2017年11月22日，吴展滔向单炽洪支付租金85000元。2017年12月19日，增城市国土资源和房屋管理局作出增国土监停字[2017]1733号《责令停止国土资源违法行为通知书》，通知吴展滔因其在未办理用地审批手续的情况下占用新塘镇塘边村旧福道加油站后的土地进行硬底化，修建停车场，通知其听后处理并提供有关土地权利文件和资料等。同日，增城市国土资源和房屋管理局作出增国土监改字[2017]1632号《责令改正违法行为通知书》，通知吴展滔因其在未办理用地审批手续的情况下占用新塘镇塘边村旧福道加油站后的土地进行硬底化，修建停车场，责令其自收到通知书之日起七日内改正，恢复土地原状等。2019年9月25日，吴展滔委托广东法穗律师事务所向单炽洪发出《律师函》，告知单炽洪因无法修建停车场属于单炽洪的违约行为，现要求解除《土地租赁合同》，单炽洪应向吴展滔支付赔偿金100000元，退回押金50000元、租金85000元，赔偿吴展滔修建费用约300000元等内容。上述《律师函》于2019年10月9日妥投。2019年9月29日，吴展滔提起本案诉讼。2019年11月7日的庭审中，吴展滔表示土地空置，同意交回土地给单炽洪。单炽洪表示需到现场查看是否已空置具备交还条件。本案审理过程中，吴展滔申请对涉案土地硬底化的现值进行评估。单炽洪申请对涉案土地恢复原状（即铲除硬底化部分并恢复到可以种植农作物的土壤）的费用进行评估。本院经摇珠选定，委托广州德高价格评估有限公司进行上述两项评估。2020年4月2日，广州德高价格评估有限公司出具《收费函》，载明上述评估事项需分别预交128700元评估鉴定费用。本院分别通知吴展滔、单炽洪限期按照《收费函》预交鉴定费用，吴展滔、单炽洪均未交纳评估鉴定费用，本院据此向广州德高价格评估有限公司撤回评估委托。为查证《土地租赁合同》所涉租赁土地的范围，吴展滔、单炽洪同意由吴展滔先行垫付测绘费用委托广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院对《土地租赁合同》所涉租赁土地范围进行测绘，测绘费用最终由败诉方承担。就此，本院于2019年11月19日组织吴展滔、单炽洪到场指界，并组织双方进行土地交接。土地现场空置且已长出野草，吴展滔表示同意交回土地给单炽洪，单炽洪则表示因吴展滔将场地硬底化铺了沥青，现状交回土地其无法使用，要求吴展滔将土地恢复原状才交回。经吴展滔、单炽洪指界，广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院于2019年11月29日绘制《示意图》，将现场指界时吴展滔、单炽洪均认可在租赁范围内的土地标作B区，载明面积为10172.36平方米，折合15.259亩；将现场指界时吴展滔认为不包含在租赁范围内而单炽洪认为包含在租赁范围内的土地标作A区，载明面积为2617.10平方米，折合3.926亩。吴展滔支付测绘费2396.49元。就上述《示意图》标示的A、B区土地的性质及权属问题，本院向广州市规划和自然资源局发函咨询。2020年3月17日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2020]311号复函，载明：《示意图》红线范围内土地中约12407.04平方米土地处于一宗已登记发证的集体土地范围内，集体土地权利人为“增城市新塘镇塘边村经济联合社农民集体”，证号为“增集有（2012）第13019103号”；函询地块范围内暂未查询到使用权登记信息；该地块的土地性质分别为农用地和建设用地，其中农用地面积为12423.96平方米，建设用地面积为365.60平方米。随后于2020年3月25日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源业务函[2020]3592号关于复函的补充说明，载明针对穗规划资源协查[2020]311号复函的情况予以补充说明：《示意图》B区的全部土地和A区土地中的2234.68平方米土地处于一宗已登记发证的集体土地范围内，集体土地权利人为“增城市新塘镇塘边村经济联合社农民集体”，证号为“增集有（2012）第13019103号”；A区土地性质分别为农用地和建设用地，其中农用地面积为2268.84平方米，建设用地面积为348.26平方米；B区的土地性质分别为农用地和建设用地，其中农用地面积为10155.02平方米，建设用地面积为17.34平方米。随上述补充说明附有权属示意图、2018土地利用现状图（A区）、2018土地利用现状图（B区）。经审查，权属示意图标示增集有（2012）第13019103号登记的集体土地范围以外的土地位于红线范围靠北面公路入口处；2018土地利用现状图（A区）标示该区的建设用地位于红线范围靠北面公路入口处；2018土地利用现状图（B区）标示该区的建设用地位于B区北面与相邻建筑物交界的狭长范围。经本院释明，吴展滔明确：若《土地租赁合同》为无效合同，则其将诉讼请求变更为单炽洪向吴展滔退还押金50000元及已付租金85000元，并赔偿基建费用200000元，撤回违约金的诉讼请求。单炽洪对吴展滔的上述变更后的诉讼请求的答辩意见与原答辩意见一致。单炽洪明确：若《土地租赁合同》为无效合同，则其将反诉请求中的租金变更为占用费，其他反诉请求不变。吴展滔对单炽洪的上述变更后的反诉请求的答辩意见与原答辩意见一致。庭审中，吴展滔陈述：一、吴展滔硬底化的范围包括《示意图》的A、B区，铺了石粉和砖渣。二、单炽洪没有交付土地，因为吴展滔在使用土地过程中收到行政部门的整改通知，土地不满足交付条件属于从未交付。三、《土地租赁合同》约定的租赁范围是《示意图》B区的范围，单炽洪承诺A区作为出入口无偿给单炽洪使用，每月租金按3元/平方米计算，当时没有测绘，面积按双方确定的亩计算，一个月租金是3万元，吴展滔支付85000元是3个月的租金，少给了5000元。四、吴展滔主张的基建费用包括砖渣约110车，每车18立方米，石粉120-130车，每车20立方米，上述费用大约250000元，另外还有挖掘机的费用约90000元。五、2018年3月吴展滔清场后就没有使用涉案土地了。单炽洪陈述：一、涉案土地为其向吴玉弟、广州市增城金名汽车配件购销部承租的，其与出租方确认租赁面积为11742.58平方米。二、吴展滔硬底化的范围包括《示意图》的A、B区，铺了砖渣和沥青，不清楚有无铺石粉。三、双方签署案涉《土地租赁合同》时单炽洪就将涉案土地交付吴展滔使用，吴展滔亦在涉案土地上进行建设及作为停车场使用。四、双方在《土地租赁合同》约定的基建仅包括停车场边间围网、填砖渣、石粉，并非进行土地硬底化。四、《土地租赁合同》约定的租赁范围是《示意图》的A区及B区，每月租金按3元/每平方米计算，一个月租金为30000元。五、吴展滔在2018年3月开始清场，不清楚其何时清理完毕。吴展滔为证明其基建费用的产生及数额，提交其与单炽洪自2018年11月1日至2019年8月31日期间的微信聊天记录及砖渣送货单、收据、大小钩机炮机工作时间凭证单到庭。单炽洪对微信聊天记录的真实性无异议，但认为是双方基于调解进行的协商，双方并未达成一致意见；对砖渣送货单、收据、大小钩机炮机工作时间凭证不予认可，提出送货地址及设备使用地址与租赁土地地址不一致，且上述单据没有写金额，无法证明是涉案场地基建产生的费用。经审查，微信聊天记录为吴展滔与单炽洪就土地租赁合同无法履行的后续处理及吴展滔的投入赔偿问题进行协商的记录，双方并未达成一致意见；砖渣送货单、收据、大小钩机炮机工作时间凭证记载的送货地址及设备使用地址与《土地租赁合同》记载的地址不一致，且没有注明金额。庭后，单炽洪于2020年9月28日向本院申请撤回将案涉土地恢复原状的反诉请求，并同意接收涉案土地。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。对于案涉《土地租赁合同》的租赁土地范围，《土地租赁合同》约定月租金为3元/平方米，吴展滔、单炽洪均确认每月租金为30000元，据此可知双方在签署《土地租赁合同》时计租的面积是按10000平方米确定的，这个面积与《示意图》的B区面积相当，而B区亦是双方均认可的租赁范围，因此，综合上述分析，本院认定《土地租赁合同》约定的租赁土地范围为《示意图》的B区。单炽洪主张《土地租赁合同》约定的租赁范围包括《示意图》A区及B区，本院不予采纳。根据广州市规划和自然资源局的复函、补充说明及附图可知，《示意图》B区土地的建设用地范围位于B区北面与相邻建筑物交界的狭长范围，而B区的面积为10172.36平方米，其中农用地面积为10155.02平方米，建设用地面积仅为17.34平方米，综合上述建设用地分布情况及土地整体情况，本院认为吴展滔、单炽洪指界的B区17.34平方米建设用地应为目测偏差造成的误差。由此，《土地租赁合同》约定的租赁土地为农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”本案中，吴展滔、单炽洪约定将案涉的农用地进行砖渣、石粉铺设作停车场使用，属于将农民集体土地用于非农建设的情形，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，故案涉的《土地租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，吴展滔主张单炽洪退回已付的押金50000元，理据充分，本院予以支持。鉴于单炽洪于2020年9月28日同意接收涉案土地，吴展滔亦无异议，双方明确土地已返还单炽洪，故单炽洪反诉请求吴展滔交还涉案土地，本院不予支持。对于《土地租赁合同》无效的过错分担，从合同中甲方需保障乙方前期建设（其中包括车场边界围网，填砖渣、石粉、放置集装箱），如途中因土地性质不能完成车场基本建设，甲方应负责赔偿乙方基建费用；乙方租用期间若因土地不能进行使用（除不可抗力原因导致的），甲方应赔偿乙方壹拾万元的约定看，单炽洪在签署合同时向吴展滔承诺土地的性质是可以铺填砖渣、石粉等并作为停车场使用的，否则由其承担赔偿责任，因此，单炽洪对于《土地租赁合同》无效应承担70%的过错责任。吴展滔对土地性质未尽审慎审查义务，对《土地租赁合同》无效承担30%的过错责任。对于基建费用，虽然吴展滔申请对土地硬底化的现值进行评估而未交纳评估费用，但考虑吴展滔、单炽洪均认可双方签署《土地租赁合同》后吴展滔对涉案土地进行了砖渣等铺设的事实，吴展滔确实存在该部分损失，故结合上述事实及案涉土地铺设面积、现场状况等，本院酌定基建费用损失为150000元。单炽洪承担70%的责任为105000元，吴展滔自己承担30%的责任为45000元。对于占用费，如前所述，吴展滔已对涉案土地进行了砖渣等的铺设，亦即吴展滔已接收土地并进行前期建设，故吴展滔主张其未接收涉案土地理据不足，本院不予采纳。吴展滔虽接收涉案土地，但2017年12月19日，增城市国土资源和房屋管理局作出《责令停止国土资源违法行为通知书》、《责令改正违法行为通知书》已责令其停止土地硬底化及停车场修建行为，自此涉案土地无法如约使用。结合双方认可在2018年3月吴展滔已开始清理场地及2018年11月开始的聊天记录显示双方一直在就案涉租赁合同无法履行的后续处理和吴展滔的投入赔偿问题进行协商但一直未能协商一致的情况。综合本院组织各方查看现场是涉案土地已经空置长草，吴展滔在2019年9月25日向单炽洪发出提出解除《土地租赁合同》的《律师函》，于2019年9月30日向本院提起诉讼，于本案审理过程中多次明确表示愿意交还土地的情况及单炽洪在接收土地并不会影响其要求吴展滔赔偿土地恢复原状的费用的反诉请求实现的情况下直至2020年9月28日才同意接收土地情况。本院认定单炽洪主张的占用费是由于案涉土地无法按照双方《土地租赁合同》的约定使用后，双方就权利义务清结问题长时间协商无法达成一致且双方均未使用土地导致的土地空置损失，计算期间为2018年1月至单炽洪提起本案诉讼之日即2019年9月30日。按每月30000元计算，为630000元。吴展滔承担30%的责任为189000元，单炽洪自己承担70%的责任为441000元。至于吴展滔主张的占用费利息，理据不足，本院不予支持。综合根据上述基建费用及占用费的负担情况及吴展滔已支付85000元租金的事实，将双方义务相抵，得出单炽洪仍需向吴展滔支付1000元。单炽洪向本院撤回将土地恢复原状的反诉请求，本院予以准许。对于测绘费用，吴展滔、单炽洪明确由败诉方承担，而本案中租赁土地的范围属双方本诉及反诉均需举证的事实，且经审查，双方均需承担义务，故本院认定测绘费2396.49元，由吴展滔、单炽洪各承担一半。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）单炽洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）吴展滔退回押金50000元；二、被告（反诉原告）单炽洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）吴展滔支付1000元；三、驳回原告（反诉被告）吴展滔的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）单炽洪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3163元、反诉费5400元，由原告（反诉被告）吴展滔负担案件受理费1455元、反诉费1445元，由被告（反诉原告）单炽洪负担案件受理费1708元、反诉费3956元。测绘费2396.49元，由原告（反诉被告）吴展滔负担1198.25元，由被告（反诉原告）单炽洪负担1198.24元，该费用已交纳，被告（反诉原告）单炽洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）吴展滔支付上述其所需承担的费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇二〇年十一月十日书记员  齐 文