浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3664号 上诉人（原审原告）：周林军，男，1959年4月18日出生，汉族，住浦江县。 上诉人（原审原告）：楼幼芳，女，1966年1月9日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：周林军，系楼幼芳丈夫。 被上诉人（原审被告）：周俊，男，1974年7月19日出生，汉族，住浦江县。 被上诉人（原审被告）：叶晓婉，女，1975年11月17日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：周俊，系叶晓婉丈夫。 原审第三人：郑莲，女，1987年10月26日出生，汉族，住浦江县。 原审第三人：郑美莲，女，1995年3月3日出生，汉族，住浦江县。 上诉人周林军、楼幼芳因与被上诉人周俊、叶晓婉、原审第三人郑莲、郑美莲房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2020）浙0726民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周林军、楼幼芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持周林军、楼幼芳要求周俊、叶晓婉支付附房价款61155元的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由周俊、叶晓婉承担。事实和理由：一、一审判决认为“周林军与周俊签订的补充协议并未对附房的买卖达成合意”系对事实的错误认定。周林军与周俊在《补充协议》中约定的内容明确，约定在周俊转卖房屋之后应当支付附房价款，这是双方的意思表示真实，也系双方的共同意思表示，己经对附房的有条件买卖达成合意。二、一审判决认为“即使达成了附房的买卖合意，但附房买卖的前提也应是除周林军、楼幼芳外的他人能够占有使用该附房”，这是对《补充协议》内容的曲解。《补充协议》并未约定周俊、叶晓婉占有使用该附房。而是约定“乙方把此房转卖给他人，不经过甲方同意”的条件下，周林军可以向周俊主张附房价款。这是一个附条件的民事行为。而周俊、叶晓婉己经将房屋转卖给第三人，且己经将主房和附房一并转移登记给第三人，第三人又对附房的产权提出要求，所附条件已经成就，周俊、叶晓婉应当按照约定支付价款。三、一审判决认为“买卖标的物有重大瑕疵”。权利瑕疵不是合同无效的法律依据，只是合同解除的依据，也已经超出当事人主张的范围。如果存在买卖标的物有重大瑕疵的情形，当事人可以主张协议无效或者撤销协议。但周俊并未主张撤销《补充协议》或者主张《补充协议》无效，只是主张没有卖掉附房因此不应支付价款。一审的审查范围己经超越当事人的主张。一审以买卖标的物有重大瑕疵为由，不支持周林军、楼幼芳的诉讼请求是没有法律依据的。标的物的瑕疵在签订《补充协议》前就存在的，周俊、叶晓婉也是知道的，并不是后来人为造成的。四、《补充协议》约定将登记产权与实际使用权相分离，并不违法。周俊、叶晓婉将房屋转卖后，附房的产权已经转移登记给第三人，而第三人又不愿履行该《补充协议》，已经提出对附房的权利要求，在这样的情况下，不支持周林军、楼幼芳的主张无疑是不公平的。五、附房的价值并不只是体现在使用权上。其实附房的使用价值是很低的，无非是停放一至二辆电瓶车。而最大的价值是投资价值，因为附房与主房不能分割，附房做在了周俊、叶晓婉的不动产权证上（注：周俊、叶晓婉并未付过钱）而获得的房产投资价值远远超过使用价值。周林军、楼幼芳出卖给周俊、叶晓婉时由于无附房使用权，成交价低，否则肯定不止636000元，最少也得700000元以上了。所以周俊、叶晓婉在交易中己经得到了实际好处。周俊、叶晓婉无须支付价款却从中受益也是不公正的。综上，一审判决对《补充协议》的内容认识错误，造成判决结果错误。 周俊、叶晓婉辩称：其与周林军有签订过补充协议，与新房东签订协议时，只是签订了二分之一，现在的房子一直是周林军使用管理的，第三人没有去使用管理过。 二审中，原审第三人郑莲、郑美莲未提交答辩意见。 周林军、楼幼芳向一审法院起诉请求：1、判令周俊、叶晓婉支付附房价款陆万壹仟壹佰伍拾伍元正（61155元）；2、由周俊、叶晓婉承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月13日，周俊、叶晓婉（乙方）与周林军、楼幼芳（甲方）签订房地产买卖契约一份，周林军、楼幼芳自愿将坐落于浦江县××街道××号××室的房地产出售给两被告，房屋建筑面积78.26平方米，土地使用面积13.82平方米，储藏室或车库7.55平方米，契约第十五条约定：“附房7.55平方，由甲方使用管理。乙方无使用权。如果拆迁，拆迁款由甲乙双方各分一半。”2017年4月27日，周林军（甲方）与周俊（乙方）签订补充协议一份，约定：“因本次卖买甲方房产证中有一间附房，面积7.55平方米，是在甲方的一楼，现由甲方管理和使用，因此不在这次卖买之内。由于按有关规定7.55平方米附房必须同时过户给乙方，但实际产权和使用权归甲方所有（因本次卖买成交价63万6千元只是78.25平方米六楼正屋的价款，不包括7.55平方米附房的价款）。如乙方过几年把此房连同附房转卖给他人，不经过甲方同意，甲方有权向乙方追讨附房价款（按8100元／平方米计算）。如遇拆迁，附房所得补偿款双方各一半。”2018年7月5日，周俊、叶晓婉与第三人郑莲、郑美莲就浦江县××街道××号××室及储蓄室／车库3.775平方米的房地产买卖达成协议，并于2018年8月21日将浦江县××街道××号××室及附房（7.55平方米）过户至第三人郑莲、郑美莲名下。涉案附房可由周林军、楼幼芳房屋进入，现为周林军、楼幼芳厨房，一直由周林军、楼幼芳方占有使用。 一审法院认为，首先，周林军与周俊签订的补充协议并未对附房的买卖达成合意，补充协议明确约定附房归周林军、楼幼芳使用和管理，不在本次买卖之内，且周俊无支付价款以取得、使用附房的意思，周林军无处分附房以获得价款的意思；其次，即使补充协议中“如乙方过几年把此房连同附房转卖给他人，不经过甲方同意，甲方有权向乙方追讨附房价款（按8100元/平方米计算）”系达成了附房的买卖合意，但附房买卖的前提也应是除周林军、楼幼芳外的他人能够占有使用该附房。据当事人庭审陈述及现场勘查、浦江县不动产登记中心查询，涉案附房除经由周林军、楼幼芳房屋进入外，无其他途径进入。故该附房除周林军、楼幼芳外他人无法排他使用，不具有利用上的独立性，且一直由周林军、楼幼芳占有使用，按照房屋结构，买受人实际上无法使用该附房，买卖标的物具有重大瑕疵。综上，周林军、楼幼芳要求周俊、叶晓婉支付附房价款的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：驳回周林军、楼幼芳的诉讼请求。案件受理费664元（已减半收取），由周林军、楼幼芳负担。 二审中，周林军、楼幼芳向本院提供了浦房权证浦阳字第0××5号房产证一份，证明：周林军赠送了大概40个平方给周俊、叶晓婉免费使用。 周俊、叶晓婉质证认为，该证据与本案无关。 对周林军、楼幼芳提供的证据，本院认为，周林军、楼幼芳未提供原件，且该证据与本案争议事项无关，本案中不予认定。 经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为，对房屋的转移占有，应视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。周林军与周俊签订的《补充协议》明确约定“由于按有关规定7.55平方米附房必须同时过户给乙方（周俊），但实际产权和使用权归甲方（周林军）所有（因本次卖买成交价63万6千元只是78.25平方米六楼正屋的价款，不包括7.55平方米附房的价款）”，且根据涉案附房的实际情况，周林军一方一直在占有使用涉案附房，除经周林军、楼幼芳所有的房屋外，无其他途径可以进入，涉案附房也不存在交付他人使用的条件。一审判决认为双方并未对涉案附房的买卖达成合意并无不当。虽然《补充协议》约定“如乙方（周俊）过几年把此房连同附房转卖给他人，不经过甲方（周林军）同意，甲方有权向乙方追讨附房价款（按8100元/平方米计算）”，但根据周林军、楼幼芳对涉案附房的占有使用情况，周林军一方按照上述约定主张附房价款的前提应认为该转卖行为影响了其对涉案附房占有使用。现周林军、楼幼芳对涉案附房的使用权并未受到损害，故周林军、楼幼芳要求周俊、叶晓婉支付附房价款的理由不能成立。另外，关于周俊、叶晓婉是否因附房受益等与本案无关。综上，周林军、楼幼芳的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1328元，由上诉人周林军、楼幼芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  周俊梅 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理  楼 群 代书记员  刘晔婷