湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2485号上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司。法定代表人：欧小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳维荣，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘丹，女，汉族，住湖南省资兴市兴宁镇清塘村刘家组**。委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李御兰，湖南星河律师事务所律师。上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）因与被上诉人刘丹商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。裕湘置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判裕湘置业公司不需向刘丹支付逾期交房违约金；2.本案一、二审诉讼费由刘丹负担。事实与理由：1.裕湘置业公司与刘丹签订的《借款协议》本质并非刘丹向裕湘置业公司借款50000元，而是刘丹欠付裕湘置业公司购房款50000元的证明，刘丹因购房资金紧张，请求裕湘置业公司暂缓支付购房款，故双方签订《借款协议》。2.《借款协议》明确约定：“乙方于项目通知交房日前一次性归还甲方人民币50000元，待项目达到交付条件，乙方需付清该笔借款方能予以收房”;“本协议为《商品房买卖合同》的组成部分，具同等法律效力。”刘丹与裕湘置业公司就房屋交付设置了明确的前提条件。刘丹至今未向裕湘置业公司就逾期支付50000元购房款达成相关协议，裕湘置业公司当然有权拒绝交房且不构成违约。刘丹辩称，一审认定事实清楚，证据充分，刘丹不存在还款违约的事实，请求二审法院驳回裕湘置业公司的上诉请求。刘丹向一审法院起诉请求：1.判令裕湘置业公司支付违约金10530元（违约金以交房款270000元为基础，按日利率0.02%计算，从2019年3月1日暂计算至2019年9月12日）；2.本案诉讼费用由裕湘置业公司承担。一审法院认定事实：2018年4月30日，刘丹为买受人，裕湘置业公司为出卖人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》，约定由刘丹购买裕湘置业公司开发的位于郴州市裕湘路裕湘面业住宅小区1栋2206房，建筑面积为46.09平方米，总房款为270000元，付款方式为银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计60000元，余款210000元向银行申请贷款。合同第六条约定，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第九条约定，交付期限及条件：出卖人应当在2019年2月28日前，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……第十条约定，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并于出卖人办理交接手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”同日，刘丹为乙方，裕湘置业公司为甲方，双方签订《借款协议》，由乙方购买甲方开发的裕湘公馆商品房，因刘丹资金短缺，现向裕湘置业公司申请借款人民币50000元整。还款方式为：乙方于项目通知交房日前一次性归还甲方人民币50000元整。刘丹另缴纳涉案房屋首付款10000元，剩余购房款210000元于2018年12月17日付至裕湘置业公司，合计支付购房款270000元。刘丹与裕湘置业公司尚未办理涉案房屋的收房手续。2019年8月2日，建设单位对裕湘置业公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组统一对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕。”一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。刘丹、裕湘公司自愿签订《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于涉案房屋是否具备交付条件、裕湘公司是否构成逾期交房的问题，评析如下：（一）关于涉案房屋是否具备交付条件，双方约定的交房条件为“该商品房经经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。”，郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备双方合同约定的交付条件。裕湘公司称2019年8月2日即具备交房条件，不符合双方的约定，不予支持。（二）裕湘公司是否构成逾期交房。根据合同该约定，裕湘公司应在2019年2月28日前按照合同约定将涉案房屋交付刘丹使用，但案涉房屋直到2019年9月12日才达到交房条件，实属违约，裕湘公司应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金的计算，裕湘公司逾期交房已超过90天，刘丹根据合同第十条的约定，选择与裕湘公司继续履行合同、支付逾期交房违约金，故裕湘公司应按合同约定自2019年3月1日起至2019年9月12日止按日向刘丹支付已付房屋价款万分之二的违约金。裕湘公司应支付刘丹2019年3月1日至2019年9月12日期间的逾期交房违约金10530元（即270000元×195天×0.0002）。至于裕湘有限公司与刘丹签署的《借款协议》，属两个不同法律关系的合同，与本案没有关联性，裕湘公司可另行起诉主张民事权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给刘丹逾期交房违约金10530元；二、驳回刘丹的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计32元，保全费140元，合计172元，由湖南裕湘投资置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为裕湘置业公司是否构成逾期交房及应否承担违约责任。裕湘置业公司上诉称，裕湘置业公司与刘丹签订的《借款协议》本质并非刘丹向裕湘置业公司借款50000元，而是刘丹欠付裕湘置业公司购房款50000元的证明，刘丹没有交清购房款，裕湘置业公司有权拒绝向刘丹交房，并不构成违约。涉案《借款合同》虽然是双方为实现购房目的而签订，但双方发生的借贷关系与本案房屋买卖合同分属两个不同的法律关系，刘丹实际上是以向裕湘置业公司借款50000元的形式付清了购房款，裕湘置业公司认为刘丹没有付清购房款的理由不能成立，本院不予采纳，至于涉案借款50000元，裕湘置业公司可另行主张权利，故裕湘置业公司应当依约履行交付房屋的义务。双方合同约定裕湘置业公司应在2019年2月28日前将经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给刘丹使用，但裕湘置业公司未在约定期限内交房，构成违约，应当承担违约责任。一审判决裕湘置业公司向刘丹支付迟延交房违约金10530元并无不当。裕湘置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63元，由上诉人湖南裕湘投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二〇年十一月二十三日法官助理 黄晓宇法官助理 李言琦法官助理 李佳颖书 记 员 聂莎莉书 记 员 陈 峰书 记 员 瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。