湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2219号 上诉人（原审被告）：郴州市鑫源房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区中山南街**。 法定代表人：廖前进，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡振华，湖南民浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁名荣，女，1970年3月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：欧汉平（袁名荣之夫），住湖南省郴州市北湖区。 被上诉人（原审被告）：郴州市住房和城乡建设局，，住所地湖南省郴州市南岭大道** 法定代表人：刘洪越，该局局长。 委托诉讼代理人：李高峰。 委托诉讼代理人：李兵。 原审被告：郴州市苏仙影剧院，住，住所地湖南省郴州市苏仙区南街**/div> 法定代表人：黄江**，该院经理。 上诉人郴州市鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）因与被上诉人袁名荣、郴州市住房和城乡建设局（以下简称郴州市住建局）及原审被告郴州市苏仙影剧院房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回袁名荣的诉讼请求；2.本案诉讼费由袁名荣、郴州市住建局负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.鑫源公司2014年2月27日向袁名荣转账支付的186,700元中的28,800元系鑫源公司向袁名荣提前支付的过渡安置费，并非安家费，理由如下：⑴2014年2月27日签订的案涉《郴州市苏仙影剧院旧房改造合作项目房屋拆迁补偿合同》（以下简称《房屋拆迁补偿合同》）、《补充协议》并无关于安家费的约定，且鑫源公司根据《补充协议》第二条已向袁名荣支付搬家费、房屋折旧费50,000元，并在转账单中注明该款项为“安置费、搬家费、电费及折旧补偿费”，故该款项包含了鑫源公司向袁名荣提前支付的过渡安置费；⑵除袁名荣外，当时鑫源公司还需就拆迁事务与其他拆迁户进行谈判，而根据鑫源公司的预计，该项目不可能在两年内完成，因此，鑫源公司与袁名荣进行协商，提前支付袁名荣三年的过渡安置费，符合常理及现实状况，并不违反社会经验。2.根据郴州市住建局提供的证据，郴州市住建局并未向鑫源公司支付拆迁款7,197,827元，而仅支付7,147,827元，且该款项并不全是其支付给鑫源公司的拆迁安置款。二、一审判决适用法律错误。1.《城市房屋拆迁管理条例》《湖南省实施办法》已于2011年1月21日废止，这是全社会都应知晓的事情，袁名荣作为一个完全民事行为能力人应当知晓该情况，鑫源公司并未违反诚信原则。2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》是为维护社会公共利益、规范拆迁市场秩序而制定的法规，该法规第四条、第十四条属于效力性强制性规定，鑫源公司与袁名荣签订的拆迁安置补偿合同违反了上述规定，应属无效合同。3.在鑫源公司与郴州市住建局签订《项目移交协议书》后，案涉地块上的房屋征收拆迁事宜已由郴州市住建局承担，郴州市住建局委托第三方鉴定机构对袁名荣的房屋进行了价值评估。2019年2月27日郴州市住建局的《市房产局专题会议纪要》已明确案涉地块过渡安置费的支付时间节点为2018年12月31日，并明确该节点之前的过渡安置费由郴州市住建局垫付。据此，案涉地块被列入行政征收范围（不可抗力因素）后，由郴州市住建局承担案涉地块的拆迁安置事务，鑫源公司已丧失对案涉地块的权利，无法继续履行与袁名荣签订的合同。且郴州市住建局并未根据《项目移交协议书》向鑫源公司支付完毕相关款项，依法应承担相应违约责任。4.根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民政府征收决定导致物权消灭的，至人民政府征收决定生效时发生效力。一审庭审中，袁名荣已明确其房屋已被拆除。2016年6月5日，郴州市人民政府发布了袁名荣房屋所在地块的征收决定，并将该征收决定粘贴在袁名荣房屋的楼栋以及周围，该征收决定发布以后，郴州市住建局多次派人与袁名荣就拆迁补偿事务进行沟通，并告知袁名荣其房屋价值评估结果。鑫源公司亦明确告知袁名荣，根据政府的征收决定，鑫源公司不再履行与其签订的拆迁补偿安置合同，故双方签订的拆迁安置补偿合同事实上已经解除。综上，一审判决认定鑫源公司与袁名荣签订的合同有效，并不予采纳鑫源公司关于其因行政征收（不可抗力因素）无法继续履行合同的答辩意见，而判令鑫源公司承担袁名荣的过渡安置费，认定事实不清，适用法律错误，请求判如所请。 袁名荣辩称：1.当时，袁名荣是最后与鑫源公司签订房屋拆迁安置补偿合同的拆迁户，三年过渡安置费不可能按800元/月计算，鑫源公司主张28,800元系其提前支付的过渡安置费没有事实依据。2.郴州市住建局支付给鑫源公司多少款项与袁名荣无关。3.袁名荣与鑫源公司签订的合同属于民事合同，且约定了纠纷解决方式，与城市房屋拆迁管理条例等法规是否有效无关。4.袁名荣与鑫源公司签订的合同约定的安置时间是两年，而政府征收是2016年6月，但鑫源公司并未在安置期限内履行合同义务，故行政征收产生的法律后果应由鑫源公司承担；5.相关会议纪要可以体现，政府是基于鑫源公司不履行房屋拆迁补偿合同义务，为保护群众利益而征收案涉地块。在鑫源公司与郴州市住建局签订的《项目移交协议》已约定，2017年9月30日之后的过渡安置费由鑫源公司承担。房屋拆迁安置补偿合同签订在前，行政征收在后，鑫源公司应当先履行与袁名荣签订的合同，故两年安置期间过后发生的行政征收行为，不属于不可抗力因素。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郴州市住建局辩称：1.郴州市住建局并未参与鑫源公司与袁名荣之间的房屋拆迁安置事宜，亦非案涉合同的相对方，郴州市住建局无需向袁名荣支付拆迁过渡安置费。2.根据2019年2月27日郴州市住建局的《市房产局专题会议纪要》，郴州市住建局同意代鑫源公司先行垫付已与鑫源公司签订拆迁补偿合同的私房拆迁户的过渡安置费至2017年9月30日。依据鑫源公司与郴州市住建局2017年9月14日签订的《郴州市苏仙影剧院及周边房屋拆迁项目移交协议》（以下简称《拆迁项目移交协议》），包含袁名荣在内的所有拆迁户的过渡安置费、前期筹备费用和管理费用等费用已由郴州市住建局直接支付给鑫源公司（已支付700余万元，余款根据协议约定需经审计或财政部门核定后再予支付）。此外，鑫源公司与郴州市住建局关于移交协议书约定的款项支付问题，与本案无关。综上，郴州市住建局无需承担本案民事责任。 郴州市苏仙影剧院述称，郴州市苏仙影剧院虽在承诺书上承诺承担担保责任，但承诺书约定的担保期限已过，郴州市苏仙影剧院无需承担担保责任，且在担保期间，袁名荣亦未要求郴州市苏仙影剧院承担责任。 袁名荣向一审法院起诉请求：1.判令鑫源公司、郴州市苏仙影剧院、郴州市住建局连带支付袁名荣过渡安置费104,640元；2.判令鑫源公司、郴州市苏仙影剧院支付起诉后的迟延支付过渡安置费的利息，按同期银行贷款利息的三倍计算；3.诉讼费用由鑫源公司、郴州市苏仙影剧院负担。 一审法院认定事实：2014年2月27日，袁名荣（被拆迁人）与鑫源公司（拆迁人）依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施》、《郴州市城镇房屋拆迁管理办法》签订了《《房屋拆迁补偿合同》、《补充协议》，约定：鑫源公司对袁名荣位于郴州市中山南街苏仙影剧院家属住房进行拆迁建设，补助袁名荣搬迁补助费700元；为袁名荣置换一套93.3平方米房型的房屋；一次性补贴袁名荣搬家费、房屋折旧费50,000元整。该合同第三条对过渡安置作如下约定：“1.过渡安置由拆迁人补助被拆迁过渡补助费，被拆迁人自行安置过渡。2.过渡期限24个月以拆迁人通知搬迁之日算到安置房交房之日。3.过渡安置补助费按每户每月800元,按年发放：以每年度的一个周期期初发放，第一次在完成搬迁移交旧房内支付。4.因拆迁人的原因延长过渡的，按湖南省人民政府157号令有关规定执行处罚”。湖南省人民政府157号令湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法第二十一条规定：因拆迁人的责任，延长过渡安置期限的，拆迁人应当按照下列规定向被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费：(一)自行安排周转房的，延长时间在一年以内的，按照本办法第二十条第一款标准的2倍支付：延长时间超过一年的，按照本办法第二十条第一款标准的3倍支付。(二)由拆迁人安排周转房的，除另有约定的外，延长时间在一年以内的，按照本办法第二十条第一款标准支付：延长时间超过一年的，按照本办法第二十条第一款标准的2倍支付。 上述合同、协议签订后，鑫源公司通过银行于2014年2月27日向袁名荣转账186,700元安置费、搬家费、电费、折旧费、补偿费；2015年10月24日转账9600元安置费；2015年12月28日转账4920元安置费（补发）；2017年7月6日转账10,440元安置费，共计支付了211,660元。庭审中，袁名荣陈述其只认可鑫源公司支付了24,960元（9600元+4920元+10,440元）安置费，186,700元中的28,800元是合同签订前补偿的安家费；鑫源公司表示28,800元是提前支付了2年多的安置费。 2014年2月26日，郴州市苏仙影剧院对袁名荣与鑫源公司签订《《房屋拆迁补偿合同》进行担保，其承诺如鑫源公司违约，即由其承担违约责任。 2016年6月5日，案涉拆迁项目被列入郴州市人民政府的征收范围。2017年7月14日，鑫源公司与郴州市住建局就郴州市苏仙影剧院及周边房屋拆迁安置项目（含案涉被拆迁房屋）进行移交，双方签订了《拆迁项目移交协议》。移交协议上载明项目中房屋尚未被拆除（庭审中，袁名荣称其房屋已被拆除）。移交协议第六条、第七条约定：“第六条甲方应自本协议签订之日起20日内向乙方支付下列费用：(一)过渡安置费(含苏仙公馆人员安置费)：影剧院24户拆迁户安置费按照与鑫源公司签订的安置协议确定的标准，从签订原合同之日起24个月后，按原定每月每户800元标准的2倍支付，从第36个月后，按原定每月每户800元标准的3倍支付，计算日期为实际搬迁日起，至2017年9月30日止。(二)房屋拆迁前期筹备费用：以甲方认可并经郴州市人民政府指定的部门审查核定为准。(三)管理费用按补偿费用总额的5%计算。第七条甲方依据本协议第六条约定范围，根据乙方提供的相关资料(安置协议、支付凭证等)核实需支付给乙方的前期筹备费过渡安置费(含苏仙公馆人员安置费)和管理费用等费用，最终以审计或财政审核数为准，甲方已先行预付719.7827万元，尾款经审计或财政部门核定后七个工作日内支付给乙方。”郴州市住房建局自2016年至2017年共向鑫源公司支付7,197,827元。 一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点是：一、案涉《《房屋拆迁补偿合同》及《补充协议》是否有效；二、鑫源公司、郴州市苏仙影剧院、郴州市住建局是否应承担本案的违约责任；三、应否支持袁名荣的诉讼请求。 关于争议焦点一。《《房屋拆迁补偿合同》及《补充协议》的签订时间为2014年2月27日，鑫源公司称《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施》已于2011年1月21日废止，故袁名荣的诉请无依据。鑫源公司作为专业从事房地产开发的公司，在法律依据已废止的情况下仍与袁名荣签订案涉合同，现鑫源公司主张合同中的条款无法律依据，违反诚实信用原则，不予采纳。同时，鑫源公司主张案涉合同、协议因违反国家强制性规定而无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十四条的规定是管理性规定，该规定是为了实现管理的需要而设置，系管理性强制性规定。《《房屋拆迁补偿合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，该协议合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。 关于争议焦点二。郴州市苏仙影剧院于2014年2月26日同意对案涉合同进行担保，因未约定担保方式，故担保方式视为连带担保。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，因本案的主债务系支付24个月的安置费，故从最后支付该安置费日期（合同约定安置费按年发放、以每年度的一个周期期初发放，第一次在完成搬迁移交旧房内支付）开始计算郴州市苏仙影剧院六个月的保证期间。在案证据未表明袁名荣在六个月的保证期间内向郴州市苏仙影剧院主张权利，故郴州市苏仙影剧院的保证责任因超过保证期间而免除。关于郴州市住建局是否承担本案责任的问题。合同具有相对性，郴州市住建局并非案涉合同、协议的签订方，且与鑫源公司签订的移交协议约定由其向鑫源公司按原协议预先垫付相关费用，故郴州市住建局不承担本案民事责任。因鑫源公司作为案涉合同、协议的签订方，在合同签订后未依约履行自己的义务，其应承担相应的违约责任。 关于争议焦点三。因袁名荣与鑫源公司对鑫源公司于2014年2月27日向袁名荣转账186,700元中的28,800元代表的具体款项存有异议。一审法院对该笔款项的评析如下：《《房屋拆迁补偿合同》及《补充协议》签订时间为2014年2月27日，而案涉28,800元的支付时间为2014年2月27日。在该时间点时，尚未产生过渡安置费，鑫源公司称该笔款项系提前支付了2年多的安置费，一审法院认为，袁名荣与鑫源公司约定的正常支付安置费的期限为24个月。按照800元/月安置费的支付标准，28,800元代表的安置期限为36个月（28,800元÷800元/月），鑫源公司并不能确定其将违约所致延长的安置期限，故鑫源公司的辩称理由与常理不符，违反社会经验，不予采纳。故采信袁名荣的陈述，即案涉28,800元系支付的合同签订前补偿的安家费。袁名荣诉请自2014年2月27日起至2020年4月26日止（计74个月）的安置费，参照相关的支付标准即湖南省人民政府157号令湖南省实施的《城市房屋拆迁管理条例》办法第二十一条第一款第（一）项规定，安置费计算为129,600元（24个月×800元/月+12个月×1600元/月+38个月×2400元/月），因鑫源公司已支付24,960元的安置费，故鑫源公司还应支付袁名荣安置费104,640元（129,600元-24,960元）。关于袁名荣诉请的安置费利息。因袁名荣诉请的安置费按协议约定在超过过渡期限24个月后分别按2倍、3倍支付，系因鑫源公司违约才产生的处罚费用，该笔费用本身带有惩罚性质，故对袁名荣的该项诉请，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、由被告郴州市鑫源房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内给付原告袁名荣过渡安置费104,640元；二、驳回原告袁名荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2392.8元，减半收取1196.4元（原告实际预交1196.4元），由被告郴州市鑫源房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：1.根据中共郴州市委机构编制办公室2019年7月22日下发的郴编办（2019）号文件规定，郴州市房屋征收管理事务处由原郴州市房产管理局调整为由郴州市住建局管理。 2.鑫源公司、郴州市住建局在二审中均认可：郴州市住建局已向鑫源公司支付拆迁款7,147,827元（含前期筹备费、过度安置费、管理费用等费用）。 3.案涉《拆迁项目移交协议》第十一条约定：“鑫源公司未按照本协议第九条的约定完成房屋拆迁补偿协议转换，则2017年9月30日之后的过渡安置费由乙方（指鑫源公司）承担”。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。二审的争议焦点是：一、案涉《房屋拆迁补偿合同》、《补充协议》是否有效；二、鑫源公司是否应当向袁名荣支付过渡安置费；过渡安置费数额如何确定。 关于争议焦点一。《房屋拆迁补偿合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。虽然《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施办法》已于2011年1月21日废止，案涉《房屋拆迁补偿合同》及《补充协议》的签订时间为2014年2月27日，但是案涉《房屋拆迁补偿合同》及《补充协议》均为民事合同，双方愿意选择以《湖南省实施办法》（湖南省人民政府157号令）中的临时安置补助费标准支付过渡安置费，仅仅体现为交易数量的协商，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不影响上述二合同的有效性。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”该条例第十四条规定：“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”案涉拆迁项目于2016年6月5日才被列入郴州市人民政府的征收范围，而案涉《房屋拆迁补偿合同》和《补充协议》已于2014年2月27日签订；况且，案涉拆迁项目被列入郴州市人民政府的征收范围后，鑫源公司与郴州市住建局在2017年7月14日就郴州市苏仙影剧院及周边房屋拆迁安置项目（含案涉被拆迁房屋）进行移交，双方签订了《拆迁项目移交协议》，双方就过渡安置费等问题进行了明确的约定。因此，不能因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十四条的规定而否定上述二合同的有效性。 关于争议焦点二。1.支付过渡安置费的责任主体。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。郴州市苏仙影剧院于2014年2月26日同意对案涉二合同进行担保，因未约定担保方式，故担保方式视为连带担保。因本案的主债务系支付24个月的安置费，故从最后支付该安置费日期（合同约定安置费按年发放、以每年度的一个周期期初发放，第一次在完成搬迁移交旧房内支付）开始计算郴州市苏仙影剧院六个月的保证期间。在案证据未表明袁名荣在六个月的保证期间内向郴州市苏仙影剧院主张权利，故郴州市苏仙影剧院的保证责任因超过保证期间而免除。郴州市住建局并非案涉《房屋拆迁补偿合同》、《补充协议》的签订方，且与鑫源公司签订《拆迁项目移交协议》约定由其向鑫源公司按原协议预先垫付相关费用。故郴州市住建局不承担本案民事责任。因鑫源公司作为案涉《房屋拆迁补偿合同》、《补充协议》的签订方，在合同签订后未依约履行自己的义务，其应向袁名荣支付过度安置费。 2.过渡安置费数额的确定。鑫源公司在签订《房屋拆迁补偿合同》、《补充协议》的当日，并不能确定案涉过渡期限，却主张鑫源公司于2014年2月27日向袁名荣转账186,700元中的28,800元系提前支付了2年多的安置费安置期限与常理不符。一审法院将该款项认定为支付合同签订前补偿的安家费，并无不当。鑫源公司与袁名荣在案涉《房屋拆迁补偿合同》第三条对过渡安置费进行了明确约定。郴州市住建局与鑫源公司在案涉《拆迁项目移交协议》第六条中约定“拆迁户安置费按照与鑫源公司签订的安置协议确定的标准支付（实际搬迁日起，至2017年9月30日止）”。案涉《拆迁项目移交协议》第十一条约定：“鑫源公司未按照本协议第九条的约定完成房屋拆迁补偿协议转换，则2017年9月30日之后的过渡安置费由乙方（指鑫源公司）承担”。鑫源公司无证据证明该公司已经完成房屋拆迁补偿协议转换，因此，2017年9月30日之后的过渡安置费仍然应当由鑫源公司承担。袁名荣主张自2014年2月27日起至2020年4月26日止（计74个月）的安置费，一审法院参照湖南省人民政府157号令《湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法》第二十一条第一款第（一）项规定，将安置费计算为129,600元（24个月×800元/月+12个月×1600元/月+38个月×2400元/月），计算标准、计算方法正确无误，本院予以确认。因鑫源公司已支付24,960元的安置费，故鑫源公司还应支付袁名荣安置费104,640元（129,600元-24,960元）。鑫源公司上诉认为因行政征收属于不可抗力导致鑫源公司无法再履行案涉《房屋拆迁补偿合同》以及《补充协议》的合同义务，理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，上诉人鑫源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2392元，由上诉人郴州市鑫源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢末钢 审 判 员 张九香 审 判 员 雷金梅 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 孙宝乐 书 记 员 唐旭超 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。