河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初10254号原告（反诉被告）：马聪敏，女，1973年4月8日出生，汉族，户籍地：郑州市金水区。被告（反诉被告）：赵建军，男，1972年11月16日出生，汉族，户籍地：郑州市。被告（反诉原告）：卢长华，男，1987年11月6日出生，汉族，户籍地：河南省开封县。委托诉讼代理人：曹荣荣，河南华融律师事务所律师。原告（反诉被告）马聪敏与被告（反诉被告）赵建军、被告（反诉原告）卢长华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马聪敏、被告（反诉被告）赵建军、被告（反诉原告）卢长华及其委托诉讼代理人曹荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马聪敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认赵建军和卢长华签订的《房屋买卖合同》无效；2.诉讼费被告承担。事实与理由：赵建军与卢长华签订的《房屋买卖合同》中所关联的房子（郑州市二七区政通路29号院5号楼86号）是赵建军与马聪敏的夫妻共同财产。赵建军与卢长华在2017年2月14日签订的该房屋买卖合同是在马聪敏完全不知情的情况私下签订，作为房屋的共同拥有人，马聪敏请求法院确认赵建军和卢长华签订的房屋买卖合同无效。被告赵建军辩称，马聪敏要求撤销合同，我同意。被告卢长华辩称，马聪敏起诉无事实法律依据，请求依法驳回其诉请。其主张房屋买卖合同无效，没有事实法律依据，不符合合同法第五十二条关于合同无效的情形，案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，且双方已经事实上履行了房屋买卖合同，卢长华交付了全部的购房款，且事实上占有控制使用案涉房屋多年，马聪敏、赵建军均收到了卢长华支付的购房款，马聪敏主张完全不知情毫无事实依据，房产系大宗财产，如若出售给其他人其不可能不知情，且案涉房屋交付给卢长华多年马聪敏没有向卢长华主张过租金或者要求卢长华搬离案涉房屋，也可以证明马聪敏对于房屋买卖事实知情，并表示认可，时隔多年后又来起诉，是马聪敏及赵建军二人有意串通，损害卢长华的合法权益，其二人的非法目的不应当得到法院支持。反诉原告卢长华向本院提出反诉请求：1.确认案涉《房屋买卖合同》合法有效；2.确认位于郑州市××区××院××单元××号的房屋归反诉人所有；3.判令被反诉人继续履行合同，配合反诉人办理案涉房屋过户手续；4.判令被反诉人支付反诉人违约金45500元；5.本案本诉与反诉的诉讼费均由被反诉人承担。事实与理由：2017年2月14日，卢长华与赵建军签订《房屋买卖合同》，约定卢长华购买赵建军名下位于郑州市××区××院××单元××号的房屋，购房款455000元。签订合同后两年内办理房屋登记手续。该合同为双方真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，因此该合同合法有效，双方当事人应当依约履行。卢长华已经履行了合同义务，全部支付相应购房款455000元，且签订合同后案涉房屋也交付给卢长华，由卢长华实际控制使用。马聪敏、赵建军二人系夫妻，马聪敏对此知情，且签订合同至今三年有余，马聪敏从未表示异议，由此可见，房屋买卖合同系二人真实意思表示，合法有效，买卖双方均应遵守并履行合同。被反诉人应共同配合将案涉房屋过户到卢长华名下。综上为维护反诉人合法权益，提起诉讼，望判如所请。反诉被告马聪敏辩称，请求法院依法判决案涉合同无效，因为我是今年7月刚刚知晓，作为房屋的共同拥有人在我不知情的情况下卢长华和赵建军私下签的合同，我觉得侵害了我的合法权益。反诉被告赵建军辩称，合同在我配偶马聪敏不知情的情况下签订，请法院判令合同无效，并且在没有过户之前房屋产权人仍然是赵建军，临时让卢长华在那里使用不代表他有产权，并且卢长华在此期间还非法出租获取不当利益，卢长华所转的款项没有按照约定金额和时间，诉讼费用应有卢长华承担。本院经审理认定事实如下：1、2017年2月14日，赵建军（卖方）与卢长华（买方）签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：卖方所售房屋坐落于郑州市××区××院××单元××号，建筑面积65.48平方米（注：地下室一起参与买卖），房屋所有权证号为0401070216；该房屋成交价格为455000元；双方同意自本合同签订之日起2年内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买方在2018年12月30日之前，为卖方承担软件技术支持和开发，卖方按照开发正常的要求提出工作安排，买方如果出现推诿，消极怠工，则卖方有权取消本合同全部条款。合同中双方就其他事项进行了约定。对于上述的房款的支付情况，卢长华提交其名下银行账户及支付宝账户交易明细、赵建军出具的《欠条》及《借条》，依此证明购房款已支付完毕，其中通过银行转款方式向赵建军支付了大部分的购房款，剩余购房款经双方协商以赵建军所欠付的借款及工资进行了冲抵。赵建军称卢长华未付清购房款，房屋买卖合同中约定条款“卢长华为赵建军工作”卢长华也未做到。2、2018年11月1日，赵建军与卢长华签订《延期证明》一份，内容为：本合同过户时间为2019年7月1日，卖方赵建军在2019年7月1日无条件执行过户，过户时间推迟原因是赵建军孩子参加高考，为防止影响孩子高考，卢长华考虑到孩子学业问题，酌情考虑同意该要求。2018年11月25日，赵建军与卢长华分别签订《房款结清证明》、《过户保证书》各一份，主要内容为：赵建军卖给卢长华的房子（房权证号**××16号，房屋坐落于二七区航海北街7号院58号楼4单元4层86号）房款455000元全部结清，保证于2019年7月1日过户。2018年12月7日，赵建军与卢长华签订《补充协议》一份，双方约定：卖方赵建军将房子延期至2019年7月1日过户，如果违约，卖方赵建军赔偿违约金40万元，赔偿违约金按此补充协议为准，如果违约遵照此协议违约金金额执行。庭审中，赵建军称上述证明及协议均系在卢长华的胁迫下签订。3、卢长华提交《房屋产权证》一份，显示：涉案房屋位于二七区航海北街7号院5号楼4单元4层86号，房屋的所有权人为赵建军，产权证号为郑房权证字第**。被告赵建军称2017年将该房屋的产权证交付给了卢长华。卢长华提交《不动产登记证明》一份，内容显示：赵建军名下的位于管城××区××楼××号房屋办理了抵押登记，抵押权利人为卢长华，担保债权的数额为65万元，债务履行期限为2019年7月22日至2020年3月1日。对于办理抵押的原因，赵建军称是为了表示履行房产过户的诚意。4、对于卢长华在案涉房屋居住的时间，赵建军称2015年因工作原因将涉案房屋交付卢长华居住使用至今，2017年我想卖房，卢长华有意购买，双方就一起协商，用我欠他的钱冲抵了部分房款。卢长华称自2013年开始居住使用房屋，最初是因工作原因租住了该房屋，交纳了部分房租，后因赵建军想卖房，我有意购买，双方协商赵建军欠我的借款和工资冲抵了部分房款，该房屋一直由我使用管理。5、马聪敏与赵建军系夫妻关系，二人于1997年12月1日办理了结婚登记。6、庭审后，卢长华提交《不动产登记资料查询结果证明》显示：赵建军名下的位于二七区航海北街7号院5号楼4单元4层86号房屋，2014年11月28日办理抵押转移登记，权利人为郭研，抵押金额为310000元。经询问，赵建军称因借款将房屋抵押给了郭研，现借款并未偿还，无法办理解押，但卖房的事已经告知了郭研。卢长华称坚持反诉请求，要求继续履行合同。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，赵建军与卢长华签订的《房屋买卖合同》《延期证明》《过户保证书》及《补充协议》,是双方的真实意思表示,内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应切实履行。从上述协议约定来看,双方至迟应当于2019年7月1日完成交易过户手续,但合同因赵建军的原因而无法继续。赵建军配偶即本案原告马聪敏认为涉案房屋属夫妻共同财产,需夫妻双方一致同意才可处分,马聪敏明确表示不愿出售该房屋。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项的规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”同时，根据物权公示原则,涉案房屋登记于赵建军一人名下,卢长华基于对不动产登记公示信息的信赖与赵建军签订房屋买卖合同,构成善意，卢长华已支付了合理的对价,其有理由相信赵建军对房屋具有处分权。另外，房屋出售已三年有余，在此期间，马聪敏从未向卢长华主张过涉案房屋的相关权利，也未要求卢长华搬离房屋或支付居住使用的费用，且涉案房屋及产权证书均已向卢长华交付，据此,卢长华有理由相信赵建军出售案涉房屋为夫妻双方共同意思表示,马聪敏亦应当知道赵建军出卖房屋的事实。马聪敏所持不知情或不同意卖房之理由，与事实不符,不能成立，马聪敏依此要求确认案涉《房屋买卖合同》无效，本院不予支持。对于赵建军辩称卢长华未付清房款，亦未按合同约定完成工作任务，但根据赵建军出具的房款结清证明及补偿协议内容可知，赵建军以书面形式确认了卢长华已付清房款，并将其他房产进行抵押表明了履行诚意，赵建军上述抗辩理由与事实不符，本院不予采信。案涉房屋买卖合同及补充协议合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现卢长华要求赵建军、马聪敏继续履行合同，配合办理过户手续，但案涉房屋办理了抵押登记，现抵押权未消灭，办理房屋过户手续的条件尚不具备，进而导致案涉房屋买卖合同在客观上已无法继续履行，故卢长华该项主张,本院不予支持。对于卢长华要求的违约金，可待合同履行情况明确后另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵建军与被告（反诉原告）卢长华于2017年2月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告马聪敏的诉讼请求；三、驳回反诉原告卢长华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4062.5元，由原告马聪敏负担。反诉费4402.5元，由反诉原告卢长华负担2201元，由被告赵建军负担2201.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员  冀婷婷二〇二〇年十一月二十七日法官助理董晓燕书记员岳子健