天津市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津02执异252号异议人（被执行人）：天津天威制药有限公司，住所地天津开发区泰华路**。法定代表人：吴**荣，总经理。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司,,住所地天津市河**尖山路**主要负责人：姜传波，总经理。委托诉讼代理人：刘阳，女，该公司律师。委托诉讼代理人：董彦奎，男，该公司律师。被执行人：天津开发区鸿发房地产开发有限公司，住所，住所地天津开发区黄海路**div>法定代表人：刘金明，总经理。被执行人：天津港保税区鸿发国际贸易有限公司，住所地天，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河南路****v>法定代表人：刘金明，总经理。被执行人：天津市鸿发投资集团有限公司，住所地天津开发区洞庭，住所地天津开发区洞庭路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周中发，董事长。被执行人：天津力源投资发展有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河南路88号标准厂房2-3448房间。法定代表人：刘金明，总经理。被执行人：周中发，男，1962年1月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。被执行人：刘金鸿，女，1963年2月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。被执行人：刘金明，男，1958年4月21日出生，汉族，住天津市滨海新区。被执行人：周长柱，男，1941年1月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。被执行人：天津开发区千佰汇商贸有限公司，住所地天津经济技术开发，住所地天津经济技术开发区泰华路**办公楼****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴**荣，总经理。在本院执行中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司与天津开发区鸿发房地产开发有限公司、天津港保税区鸿发国际贸易有限公司、天津天威制药有限公司、天津市鸿发投资集团有限公司、天津力源投资发展有限公司、周中发、刘金鸿、刘金明、周长柱、天津开发区千佰汇商贸有限公司借款合同纠纷一案中，因天津天威制药有限公司对天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司出具的津蓝房地评字2020第O35号房地产估价报告有异议，请求重新评估。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。天津天威制药有限公司称，天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司出具的津蓝房地评字2020第O35号房地产估价报告,评估程序严重违法,估价报告的参照标准、计算方法等有误致使评估结果严重失实。虽然该公司作出了说明，但并未对异议内容作实质回复,请求：一、撤销天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司做出的津蓝房地评字2020第O35号房地产估价报告;二、撤回对天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司的委托,另行委托评估机构重新进行评估。事实与理由如下:2016年10月,天津天威制药有限公司曾委托天津开发区津华兴城房地产评估有限公司对坐落天津开发区华中路16号房地产及泰华路75号房地产（以下称涉案房产）进行评估。2016年11月8日,该评估机构出具两份房地产估价报告,估价报告编号分别为津华兴城房评字(2016)第227号、津华兴城房评字(2016)第228号。经评估,天津开发区华中路16号房地产的评估价为83526万元,天津开发区泰华路75号房地产的评估价为81663万元,两者合计165189万元。估价报告采用市场法求取土地使用权价格,运用成本法求取建筑物价格,房地产价格等于土地价格和建筑物价格之和。天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司的估价报告,同样是土地采用基准地价系数修正法和市场比较法进行估价、房屋建筑采用重置成本法估价,土地及房屋建筑物估价结果相加为估价对象估价结果。但天津开发区华中路16号房地产的评估价变为20444.02万元,天津开发区泰华路75号房地产的评估价变为13985.28万元,两者合计34429.3万元,仅为天津开发区津华兴城房地产评估有限公司评估总价的20.84%。1.法院在选择评估机构的过程中,并未通知各方到场,也未通知各方协商选择评估机构,程序违法,应重新依法选择评估机构。2.天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司的评估程序严重违法。到场实际勘测人员中仅有聂云芳一人具有评估资质,报告中的另一位评估师康明慧未对评估房产进行实地勘察,实地勘察方法亦不符合房地产估价规范要求。此外,天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司评估时未按规定搜集估价所需资料,评估结论所依据的基础资料缺乏。3.天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司评估时遗漏了重大的财产,未能客观的反映出被评估对象的真实价值,选取的参照标准、计算方法等有重大错误,致使评估结果与房地产价值严重背离。综上所述,天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司作为评估机构的程序不符,天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司的评估程序严重违法,且评估时遗漏了重大的财产,未能客观的反映出被评估对象的真实价值,选取的参照标准、计算方法等有重大错误,致使评估结果与涉案房产价值严重背离。中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司称，请求法院依法驳回天津天威制药有限公司的异议请求。事实及理由如下:一、评估机构选择程序合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条的规定，法院在执行过程中选择评估机构时，已提前通知双方当事人到场协商,但当天天津天威制药有限公司并未到场,法院从全国法院询价评估系统名单库中，采取摇号方式随机确定天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司进行评估,符合法定程序及要求。二、天津天威制药有限公司提起异议，已超过法定时限且评估程序无严重违法情形。1.异议提出时间超过法定时限。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定,天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司的评估报告出具时间是2020年9月15日,天津天威制药有限公司在2020年9月下旬收到报告，但提出执行异议申请的时间为2020年11月9日,已经超过法律规定在收到报告后五日内提出书面异议的时限要求。2.评估程序无严重违法情形。评估报告中的财产基本信息正确,无超出财产范围或者遗漏财产情形。天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司评估师聂云芳、康明慧均具各相应评估资质，评估师前后三次前往估价对象现场勘查,中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司也在场,该评估机构对估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况均进行了现场勘查,评估程序无严重违法情形。三、评估报告的评估方法、评估结果均非执行异议案件审查范围。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条及二十四条的规定,天津天威制药有限公司提出异议并非执行异议案件审查范围。四、评估结果差异不能作为认定评估程序违法的依据。房地产估价是专业人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所做出的估计、推测与判断,它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。五、执行行为异议审查期间,不停止执行。本院查明，中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司与天津开发区鸿发房地产开发有限公司、天津港保税区鸿发国际贸易有限公司、天津天威制药有限公司、天津市鸿发投资集团有限公司、天津力源投资发展有限公司、周中发、刘金鸿、刘金明、周长柱、天津开发区千佰汇商贸有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年9月11日作出（2019）津02民初597号民事调解书。调解内容如下：一、天津开发区鸿发房地产开发有限公司、天津港保税区鸿发国际贸易有限公司、天津天威制药有限公司于2019年10月10日前给付中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司重组债务285000000元，并给付自2019年3月10日至2019年4月10日期间的重组宽限补偿金2725416.67元、及自2019年4月11日起至实际给付之日止的重组宽限补偿金及违约金（以重组债务285000000元为基数，按年利率24%的标准计算）；二、如天津开发区鸿发房地产开发有限公司、天津港保税区鸿发国际贸易有限公司、天津天威制药有限公司未在2019年10月10日前足额履行上述第一项给付义务，中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司有权对天津天威制药有限公司抵押给中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司的涉案房产拍卖、变卖所得价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权；三、如天津开发区鸿发房地产开发有限公司、天津港保税区鸿发国际贸易有限公司、天津天威制药有限公司未在2019年10月10日前足额履行上述第一项给付义务，中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司对周中发、刘金鸿、刘金明、周长柱质押给中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司的天津力源投资发展有限公司的股权，拍卖、变卖所得价款在前述第一项债权范围内享有优先受偿权；四、天津开发区千佰汇商贸有限公司对天津开发区鸿发房地产开发有限公司、天津港保税区鸿发国际贸易有限公司、天津天威制药有限公司上述第一项给付义务，在260000000元范围内承担连带给付义务；五、天津市鸿发投资集团有限公司、天津力源投资发展有限公司、周中发、刘金鸿对天津开发区鸿发房地产开发有限公司、天津港保税区鸿发国际贸易有限公司、天津天威制药有限公司上述第一项给付义务承担连带给付义务；六、案件受理费1601252元、减半收取800626元，保全费5000元，均由天津开发区鸿发房地产开发有限公司、天津港保税区鸿发国际贸易有限公司、天津天威制药有限公司、天津市鸿发投资集团有限公司、天津力源投资发展有限公司、周中发、刘金鸿、刘金明、周长柱、天津开发区千佰汇商贸有限公司承担（该费用中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司已经预交，天津开发区鸿发房地产开发有限公司、天津港保税区鸿发国际贸易有限公司、天津天威制药有限公司、天津市鸿发投资集团有限公司、天津力源投资发展有限公司、周中发、刘金鸿、刘金明、周长柱、天津开发区千佰汇商贸有限公司于2019年10月10日前直接给付中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司）；七、上述给付事项履行完毕后，各方就本案诉争事项解决完毕，各方别无其他争议。民事调解书发生法律效力后，中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司于2019年9月11日申请执行。本院于2019年12月19日作出（2019）津02执1206号执行裁定，并于2019年12月20日查封天津天威制药有限公司名下涉案房产。本院通过随机摇号形式选取天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司为中介机构，2020年8月18日，本院出具（2020）津02执恢119号委托书，委托该评估机构对涉案房产进行评估。该评估机构于2020年9月15日出具津蓝房地评字2020第O35号房地产估价报告，天津开发区华中路16号房地产的评估价为13985.28万元,天津开发区泰华路75号房地产的评估价为20444.02万元，项目总价34429.30万元。天津天威制药有限公司收到评估报告后，提出异议。天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司于2020年10月18日向本院做了回复，认为天津天威制药有限公司提出的问题不存在，在评估过程中，遵守估价程序，本着独立、客观、公正等原则对涉案房地产进行评估，评估结果科学、客观。2020年11月4日，本院组织评估机构对天津天威制药有限公司的异议进行当面答复。天津天威制药有限公司仍不予认可。本院认为，关于评估机构的选定是否符合法律规定的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定，采取委托评估方式确定参考价的,人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序;双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的,采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的,人民法院应当准许。在双方当事人不能协商一致的情况下，本院通过采取随机摇号方式，选定天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司为评估机构，符合法律规定。天津天威制药有限公司认为不符合规定，没有事实及法律依据。关于天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司作出的评估报告程序是否违法，内容是否失实的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的,可以在收到报告后五日内提出书面异议:(一)财产基本信息错误;(二)超出财产范围或者遗漏财产;(三)评估机构或者评估人员不具备相应评估资质;(四)评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议,人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。天津天威制药公司提出评估机构的评估人员未到现场、评估报告认定的财产信息错误及评估价格过低，均未向本院提供证据，本院对天津天威制药有限公司的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人天津天威制药有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市高级人民法院申请复议。审判长 崔 军审判员 李会芝审判员 王广利二〇二〇年十一月三十日书记员 李珊珊