上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12104号上诉人（原审原告、反诉被告）:陈长军，男，1972年5月17日出生，汉族，户籍地湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：吴忠，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：余培荣，女，1974年6月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王健，上海川汇律师事务所律师。上诉人陈长军因与被上诉人余培荣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈长军上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，改判：1.双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月15日解除；2.上诉人无须退还被上诉人租金；3.被上诉人支付上诉人电费3万元。事实和理由：一、《承诺书》是被上诉人一方承诺，一审错误认定系双方协商达成。二、一审错误认定被上诉人于2019年10月25日撤离，并错误判决租赁合同于该日解除。被上诉人占据系争房屋正常经营，从未彻底撤离，直至上诉人2019年12月15日自行收回房屋。被上诉人从未与上诉人办理交房手续，房屋内部也未恢复原状，故以上诉人收回房屋之日作为租赁合同解除之日合法合理。三、一审认定被上诉人平均用电30.3度/天没有事实依据，双方9月3日微信聊天记录证明上诉人明确告知被上诉人两只电表数据，被上诉人从未提出异议，被上诉人运营的是200平方米的生鲜超市，拥有大量冷藏柜、空调及其他用电设备，一审认定的用电量是错误的。被上诉人余培荣辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求二审维持原判。陈长军向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方租赁合同于2019年12月15日解除；2.判决余培荣支付违约金150,000元；3.判决余培荣支付在其租房期间拖欠的电费62,149.50元、水费2124元；4.本案诉讼费由余培荣承担。审理中，陈长军明确违约金150,000元为解约违约金131,250元（87,500元/月X1.5）加上逾期支付租金违约金18,750元（以130,000元为基数，按每日3%标准计算，自2019年7月2日计算至2019年9月1日，计60天，为234,000元，陈长军主动调整至18,750元）。余培荣向一审法院提出反诉诉讼请求：1.陈长军退还余培荣房屋租金206,048.40元及押金50,000元，共计256,048.40元；2.反诉诉讼费由陈长军负担。一审法院认定事实：上海市XX路XX号XX室房屋权利人为陈长军，建筑面积868.70平方米，建筑类型为店铺。2019年5月31日，陈长军（甲方）与余培荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方房屋坐落在本市徐汇区XX路XX号，出租面积为200平方米，面积以甲方画的图纸为准，房屋类型为商铺。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营生鲜超市使用。甲方于2019年6月2日前将房屋交付给乙方，装修期为一个月，付六押二，房屋租赁期自2019年7月2日起至2027年7月1日止。甲方给与乙方装修免除租金优惠期为一个月，自2019年7月1日起开始计算房屋租金。乙方支付给甲方的租金为税后租金，房屋年租金为1,050,000元。乙方应于每季度的第三个月的15日前，向甲方支付下两个季度的租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按拖欠租金金额的3%向甲方按日支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金（不计息）为贰个月的租金，即180,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在关系终止日后10个工作日内无息归还乙方。租赁期间，除使用该房屋的物业管理费由甲方承担，其他产生的电、通讯、设备、车库停车费及与房屋使用有关的其他费用等均由乙方承担。乙方与甲方指定的物业管理方另行签署物业管理合同，并按照物业管理合同约定及水、电、通讯等公共事业部门规定的缴费方式按时按实足额缴纳上述费用。乙方返还该房屋时，应将该房屋恢复至甲方向乙方交付该房屋时的状况，或根据甲方届时另行书面要求的符合该房屋正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反本合同的一方，应向另一方按月租金的1.5倍支付违约金（不包括本合同约定的其他违约金）；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的（包括壹个月）。2019年5月30日，余培荣通过微信向陈长军支付20,000元，于2019年6月向陈长军银行转账500,000元，于2019年7月12日向陈长军转账55,000元。2019年7月12日，余培荣通过微信向陈长军称：“我还欠你13万，我身边实现没有，让我做起来好吗？帮帮忙，谢谢你。”2019年8月27日，陈长军通过微信向余培荣称：“这么多年我第一次碰到你这样欠钱的，第一次租房就欠钱的。”2019年8月31日，陈长军再次发微信称：“你今天全部把房租电费打我，否则我明天带人关电关门，我昨天与派出所居委会沟通了。”余培荣回复称：“电费6号我付你，还有房租压金，要等我贷下来……我现在没有，要是有我不会不给你。”2019年9月3日，陈长军向余培荣称：“你的电表度4818，以后再抄只抄你的。”2019年9月20日，余培荣出具《承诺书》，载明，本人余培荣承诺在2019年9月31日给甲方陈长军所欠的房租壹拾叁万元及三个多月电费分批付款直到10月21日所有的全部付清，如不交清本人愿意甲方停电及搬离场地。余培荣称其根据陈长军提供的承诺书模板被迫出具该《承诺书》，若不签署，陈长军将停水停电。陈长军称其从未停水停电。根据陈长军提供的空白《承诺书》显示，余培荣签字的《承诺书》确系按照陈长军提供模板出具。2019年9月21日，余培荣向陈长军发微信称：“我今不是不跟你谈，你在我们门口这么大声，我留下来在门口吵架，外面人会怎么想，你说我们生意还做不做了，我不是给你写承诺书了吗？写承诺书可不是闹子玩的，我要到时还的出，我还不出，我就没的说了。”陈长军回复称：“电送上了，我希望你讲以后讲信用，不要再发生事情，房东不会因为你投资多少来让你晚交房租。”2019年10月2日，余培荣向陈长军发微信称：“陈老板，我老公现在还在安徽工地，你能帮帮忙过了这几天节期，我们在工程款过了节就会到账，我们一定付给你。”陈长军回复称：“我也没办法，别人在逼我。”2019年10月25日，陈长军通过微信向余培荣发送房屋照片以及电表（读数显示043521）、水表（读数显示354）照片。余培荣回复称：“水有人来拿的。”陈长军称其于该日至系争房屋处看房，发现系争房屋处没有人，故从隔壁窗户进入系争房屋，发现房屋内有物品以及水未搬走，余培荣没有明确告知其不租赁系争房屋也没有将系争房屋钥匙返还陈长军，陈长军也曾要求余培荣搬走，余培荣称以后搬走，之后陈长军就未再理会，后陈长军于2019年12月15日撬门进入系争房屋自行收回房屋。余培荣称其于2019年10月20日搬离系争房屋，搬离时陈长军在场，余培荣已将系争房屋钥匙返还给陈长军，但双方没有办理书面交接手续。2019年10月31日，陈长军向余培荣发微信称：“因你打电话一直不接，我方再次通知你如果再不交房租水电费，我方诉讼上法院。”审理中，双方均确认系争房屋月租金标准为87,500元/月。陈长军称，余培荣支付了2019年7月1日至11月16日期间的租金395,000元以及押金180,000元。余培荣称其575,000元系余培荣支付的六个月租金525,000元以及押金50,000元。审理中，陈长军称其将其所有的房屋的一部分租赁给余培荣，房屋有总表，余培荣使用部位装了一个电表和水表，其中水表系余培荣自行安装，读数从0开始计算，在2019年12月15日当天显示354吨，按照354吨X6元/吨=2124元，电表读数在余培荣进场时显示2088,10月25日拍摄显示为043521，按照1.5元/度的标准计算为62,149.50元。余培荣称其不清楚该电表、水表具体是由谁产生，陈长军从未向余培荣提供过计算依据，但为了解除双方争议，余培荣同意支付水费2124元，至于电费，根据陈长军于2019年9月3日微信确认的电表读数为4818，结合余培荣进场时度数2088，计算出平均用电为30.3度/天，故9月3日至10月21日的用电数为48天X30.3度/天，按照平均用电单价计算出电费为2669.6元【（0.853+0.423）÷2×（4818-2088+48X30.3）】。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。合同签订后，余培荣应按约向陈长军支付六个月租金以及押金共705,000元。现余培荣向陈长军支付了575,000元后未再向陈长军支付后续费用，构成违约，根据余培荣《承诺书》所称，余培荣拖欠的费用为130,000元租金以及三个月水电费，余培荣称其向陈长军支付了全部租金及部分押金，不予采纳，法院认定余培荣向陈长军支付了180,000元押金以及395,000元租金。关于合同解除，余培荣承诺于2019年10月21日付清拖欠的租金以及三个多月电费，如不交清余培荣愿意甲方停电及搬离场地，现余培荣称其已于2019年10月20日搬离，因该《承诺书》系余培荣按照陈长军要求出具，虽系余培荣单方出具，但实际系双方协商达成的意见，陈长军于10月25日已自行进入系争房屋内，根据陈长军拍摄的照片，房屋已处于搬离状态，陈长军称余培荣从未告知其搬离不符合常理，且陈长军之后亦未通过停水停电的方式进行催讨或者要求余培荣搬离，陈长军以12月15日自行收回房屋的时间主张合同于该日解除，缺乏依据，不予支持，考虑到余培荣搬离时未与陈长军办理书面交接手续，余培荣也未提供通知陈长军办理交接手续的相关证据，余培荣抗辩称合同于10月21日解除，亦不予采信，综上，法院认定双方的《租赁合同》于2020年10月25日解除。合同解除后，余培荣多付的租金应予以返还，现余培荣反诉要求返还多付的租金，予以支持，余培荣计算有误，金额由法院予以调整。至于违约金，因余培荣逾期支付租金且提前退租，构成根本违约，陈长军主张解除合同违约金，予以支持。余培荣抗辩称违约金过高，要求法院酌情予以调整，但未提供违约金过高的相关证据，故不予采信。陈长军主张逾期支付租金的违约金，因合同现已解除，陈长军已主张相应的解约违约金，故对该项诉讼请求，不予支持。陈长军主张的水、电费，因陈长军未提供充分证据证明余培荣使用期间实际使用的水电费，故对陈长军主张的金额，难以支持，现余培荣同意支付水费2124元，于法不悖，予以准许，对于电费，根据余培荣自认的电费度数，结合陈长军开生鲜店的租赁目的，由法院酌情予以判处。陈长军同意押金冲抵合同约定的应由余培荣承担的费用后，剩余部分由其予以返还余培荣，有合同依据，为避免讼累，本案一并予以处理。一审法院审理后判决：一、陈长军与余培荣签订的《房屋租赁合同》于2019年10月25日解除；二、余培荣于判决生效之日起十日内支付陈长军违约金131,250元；三、陈长军于判决生效之日起十日内退还余培荣多收取的租金61,935.48元；四、余培荣于判决生效之日起十日内支付陈长军拖欠的水费2124元、电费3029.50元；五、余培荣支付的180,000元保证金冲抵余培荣应支付的判决项下的费用后剩余部分由陈长军返还给余培荣；六、驳回陈长军其余诉讼请求；七、驳回余培荣其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计2258元，由陈长军负担824元,由余培荣负担1434元,一审反诉案件受理费2570元,由陈长军负担622元,由余培荣负担1948元。经审理查明，一审法院查明的事实属实，各方亦无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：电费账单、电表读数统计单、销货清单、超市会员卡，证明被上诉人10月份还在经营使用租赁场地。被上诉人认为，对证据真实性认可，但与本案无关联性。本院认为，上诉人提供的证据与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院认为，二审争议焦点为涉案房屋租赁合同解除时间及电费金额。关于合同解除时间。被上诉人余培荣向上诉人陈长军出具的《承诺书》的内容系根据上诉人提供的模板签署的。一审据此认定系双方协商达成的意见与事实相符，本院认同。《承诺书》约定，被上诉人应于2019年10月21日全部付清租金及电费，如不交清愿意上诉人停电及其撤离场地。上诉人自称于2019年10月25日进入系争房屋内时，房屋内无人，且其提供的照片证明房屋处于被上诉人撤离状态，再结合被上诉人未按承诺交清相关费用的情况，上诉人应当清楚被上诉人已按《承诺书》约定撤离了系争房屋。上诉人以被上诉人未与其办理交房手续，要求以2019年12月15日作为合同解除时间，依据不足，本院不予采纳。二审期间，上诉人提交的超市会员卡也不足以证明被上诉人仍在租赁场地中经营。一审认定双方合同于2019年10月25日解除并无不当，本院予以维持。同时一审判决上诉人退还被上诉人多收取的租金也无不当，本院予以维持。关于电费金额。上诉人确认被上诉人进场时电表读数是2088，现上诉人称4818是被上诉人于9月3日新装电表的起算读数，至10月25日是18350，但上诉人于10月25日向被上诉人发送的电表照片，显示读数仍是老电表的数字，上诉人在一审审理期间并未提供新电表读数的相关证据，二审补充提交的证据仍无法证明系被上诉人一家租户单独使用的电费，故上诉人要求被上诉人支付3万元电费，依据不足，本院难以支持。一审法院在上诉人举证不能的情况下，根据进场时记录的读数及上诉人于9月3日确认的读数，计算被上诉人应支付的电费金额并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人陈长军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,270元，由上诉人陈长军负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  孔美君审判员  顾克强二〇二〇年十一月二十四日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……