广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初105号 原告：周映敏。 委托诉讼代理人：曾镜彪，广西凌盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思，广西凌盛（南宁）律师事务所实习律师。 被告：广西纵桂房地产开发有限公司，住所地南宁市那洪大道**那洪综合楼，统一社会信用代码9145010007521592XM。 法定代表人：李祖昆，执行董事。 委托诉讼代理人：杨仕通，广西华胜律师事务所律师。 被告:广西南宁市那洪市场管理有限公司，，住所地南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****统一社会信用代码91450103MA5KD6LW7T。 法定代表人:蓝荣坤，经理。 委托诉讼代理人：杨仕通，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄子莹，广西华胜律师事务所实习律师。 原告周映敏与被告广西纵桂房地产开发有限公司（以下简称纵桂公司）、被告广西南宁市那洪市场管理有限公司（以下简称那洪市场公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告周映敏的委托诉讼代理人曾镜彪、李思，被告纵桂公司的委托诉讼代理人杨仕通，那洪市场公司的委托诉讼代理人杨仕通、黄子莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周映敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告纵桂公司于2017年3月19日签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》;2.判令解除原告与被告那洪市场公司于2019年6月27日签订的《商铺／摊位委托经营管理协议》及补充协议;3.判令被告纵桂公司向原告退还已支付的商铺使用权转让款50400元;4.判令被告纵桂公司向原告支付资金占用利息28224元，以50400元为基数，从2017年8月24日开始按月利率2%计付利息至实际还清之日止，现暂计至2019年12月24日；5.本案的诉讼费用由被告纵桂公司承担。以上合计:78624元。事实与理由:原告与被告纵桂公司于2017年3月19日签订《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，合同约定原告向被告纵桂公司购买其位于南宁市那洪大道纵桂城市铺的使用权，该商铺使用权转让总价款为56000元，期限为32年，自2018年6月30日至2050年6月29日止，双方约定分期支付商铺总价款的方式，被告纵桂公司应在2018年6月30日前经相关单位验收合格后将该商铺交付，合同约定双方的权利义务及违约责任等。在被告纵桂公司的安排下，原告与被告那洪市场公司于2017年8月28日签订了《纵桂城市广场商铺返租合同》，约定原告将该涉案商铺出租给被告那洪市场公司，租期自2018年7月1日起至2019年6月30日止，年租金按照商铺使用权转让总价款56000元的10%计算，即5600元，该笔租金直接用于抵扣该商铺使用权转让款。签订上述合同后，原告分别于2017年3月19日向被告纵桂公司支付号铺商铺的使用权转让首付款33600元，于2017年5月20日支付11200元，于2017年8月24日支付5600元；原告共向被告纵桂公司支付50400元，被告纵桂公司也向原告开具了收款收据。2019年6月27日，签订的上述返租协议即将到期，被告那洪市场公司又与原告续签了一份《商铺／摊位委托经营管理协议》及补充协议，约定原告将涉案商铺委托给被告那洪市场公司统一招商、经营并管理，委托期限十二年，自2019年10月1日至2031年9月30日止，第一年保底租金为2889.6元，按季度支付给原告等...。协议签订后，原告发现被告纵桂公司并未取得建设施工许可证，预售许可证等相关证件，且被告纵桂公司也未在约定的时间内将商铺交付给原告使用，在原告要求被告纵桂公司出示建设、施工、预售、监理、设计、消防等验收合格证明，被告纵桂公司均未能出示，经原告现场查看该商铺发现与合同约定的商铺面积不符、设计不合理、不符合交付标准等诸多问题。因此，该涉案商铺未达到交付标准，原告使用符合合同约定的商铺的合同目的无法实现，原告有权解除合同。原告与被告那洪市场公司签订的《商铺／摊位委托经营管理协议》及补充协议，约定由原告委托被告那洪市场公司对涉案商铺进行招商、运营、管理，现因被告纵桂公司的违约行为导致涉案商铺未能依照合同约定标准进行交付给原告，因此《商铺／摊位委托经营管理协议》及补充协议事实上也无法履行，原告请求一并予以解除。综上，两被告存在诸多异常情况，导致合同未能依约履行，为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告纵桂公司辩称：1.纵桂公司不同意解除本案合同；2.本案中被告纵桂公司跟被告那洪市场公司不应当在一个案件中处理，因为两个公司是不同法律关系，一个是买卖或使用权转让关系，另一个是租赁合同关系；3.在本案中，原告存在违约行为，没有按时足额支付使用权转让款，有部分没有签订返租合同，没有及时收铺。 被告那洪市场公司辩称：1.本案中被告纵桂公司跟被告那洪市场公司不应当在一个案件中处理，因为两个公司是不同法律关系，一个是买卖或使用权转让关系、一个是租赁合同关系；2.被告纵桂公司与被告那洪市场公司是独立的公司，没有任何证据证明两个公司有关联；3.被告那洪市场公司不同意解除与原告签订的合同，双方已经签订租赁合同，租赁合同合法有效，在合同签订之后，被告那洪市场公司已经支付原告的租金。 经审理查明：纵桂公司通过与江南区那洪合作方式取得南宁市那洪大道的两宗地块开发权利。其欲投资建设“纵桂城市广场”项目。纵桂公司对项目一楼铺面招商广告宣称“统一经营、统一运营、统一管理，可返租、可自营”。 2017年3月19日，原告和被告纵桂公司签订一份《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，合同约定：1.被告与南宁市江南区那洪合作开发南宁市那洪大道的两宗地块，合作开发地块来源合法并享有土地使用权，土地性质为农民产业用地；2.使用权转让的商铺位于纵桂城市广场号铺；3.该商铺使用权转让期限为32年，自2018年6月30日至2050年6月29日止；4.使用权转让期限届满，被告有权将该商铺收回，原告应无条件退回该商铺，并保持该商铺结构完整和装修设施的完好；5.总价款56000元整，原告签订本合同立即支付总房款60%即33600元整，于项目工程建至十三层后7日内，支付总房款的20%即11200元，于项目工程建至封顶后7日内，支付总房款的20%即11200元；6.被告应在2018年6月30日前将经相关单位验收合格的商铺交付原告使用。交房期限届满三十日内，原告应与被告营销（招商）中心办理商铺交接手续，签署《商铺交接单》，逾期不来办理商铺交接手续，视为被告已向原告交付该商铺；7.被告如未按合同约定的期限将商铺交付给原告使用，按下列方式处理：第一、因天气、雨水原因造成被告无法正常施工，导致工程在规定的时间内无法完工，以施工单位施工晴雨表为准，交房日期自然往后顺延；第二、自合同签订之日起，国家法定的节假日均不在被告逾期时间内；第三、逾期不超过90天，被告按日支付原告已交款项万分之五违约金，最高不超过累计已付款的5%；第四、逾期超过90天后，被告按累计已付款项的5%向原告支付违约金；第五、逾期超过180日后，原告有权解除合同，如原告解除合同，被告应该退还原告已付的全部价款，并按原告已付价款的10%支付违约金，如原告要求继续履行合同，被告按每日原告已付款的万分之三支付违约金，最高不超过累计已付款的5%；8.原告在使用期间，被告不得擅自改变该商铺的公共部位和设施的使用性质。 上述合同签订后，原告于2017年3月19日、2017年5月20日、2017年8月24日分别向被告纵桂公司支付款项33600元、11200元、5600元，共计50400元。 2017年8月28日，原告和被告那洪市场公司签订一份《纵桂城市广场商铺返租合同》，合同约定：1.原告将纵桂城市广场号商铺出租给那洪市场公司；2.租赁期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止；3.年租金按5600元计算，此笔租金从原告应付商铺使用权转让方的最后一期商铺款中冲抵；4.租赁期满后，原告有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理该商铺；5.原告逾期交付租赁物的，租赁期限自动顺延。 上述合同均签订后，纵桂公司未能按《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定的交铺时间（2018年6月30日前）交付原告。 2019年6月27日，纵桂公司才将铺面交给原告。同日，原告与那洪市场公司签订《商铺/摊位委托经营管理协议》，约定的内容有：1.原告将涉案商铺/摊位委托给那洪市场公司统一招商、经营、管理，委托期限内，原告不得再将上述权利义务委托给第三方；2.委托期限共12年，自2019年10月1日至2031年9月30日止，自合同签订之日起，三个月内为装修期，装修期结束后进入委托经营管理期；3.那洪市场公司对商铺/摊位实际承租人所收取的租金、经营管理费、物业管理费等相关费用中，保底租金、溢租收益（原告享有溢租收益的1/2份额）归原告，其余费用为原告支付那洪市场公司代为招租及经营管理的代理服务费；4.计租期第一年起，具体保底租金如下：2019年10月1日至2020年9月30日，各月保底租金240.8元，当年保底租金总额2889.6元……；5.保底租金为每月固定租金，与实际租赁与否、租金高低无关，那洪市场公司根据各期租金金额，按季度按时足额支付给原告，支付日期为每个季度末的最后五天内；6.为确保那洪市场公司对该商铺/摊位的独立经营管理，在约定的委托管理期限内，无须事先通知原告，那洪市场公司即享有对该商铺/摊位的经营管理权利：有权对项目经营设施、设备进行更换、添置；有权对商铺/摊位进行装饰装修；有权对商铺/摊位布局改造...；7.本委托经营管理协议在其他商铺/摊位整体委托那洪市场公司统一经营管理后生效。 2019年6月27日，原告还与那洪市场公司签订《商铺/摊位委托经营管理协议（补充协议）》，约定将《商铺/摊位委托经营管理协议》中装修期由3个月调整为1个月，2019年8月1日至2019年9月30日的保底租金为481.6元。 2019年7月22日，那洪市场公司向原告转账1204元。 当前涉案铺面已由纵桂公司和那洪市场公司出租给案外人经营酒店、酒店停车场、修车铺、洗车铺等。 另查明：涉案的纵桂城市广场项目于2019年4月3日取得了《建设工程规划许可证》。 本院认为，关于本案《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的性质问题：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定纵桂公司将案涉商铺使用权转让给原告，并约定使用权转让期限为32年，由原告支付相应的使用权转让价款，使用权转让期限届满，原告应无条件退回案涉商铺。从合同内容来看，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，原告须支付相应价款，在期限届满后仍需返还商铺，符合租赁合同的法律特征，故本院认定《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》实为租赁合同。 关于《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的效力问题：《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》系原告与被告纵桂公司的真实意思表示，但双方在《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》中关于使用权转让期限32年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，故本院确认《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定的不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于《商铺/摊位委托经营管理协议》及补充协议的性质和效力问题：《商铺/摊位委托经营管理协议》约定原告将涉案商铺/摊位委托给那洪市场公司统一招商、经营、管理，并约定那洪市场公司收取代理服务费，该协议符合委托合同的法律特征，故原告与那洪市场公司存在委托合同关系。《商铺/摊位委托经营管理协议》约定该协议在其他商铺/摊位整体委托那洪市场公司统一经营管理后生效，现仍有部分商铺未委托那洪市场公司统一经营管理，故《商铺/摊位委托经营管理协议》约定的条件未成就。那洪市场公司辩称其已经接收并实际使用铺面，且将收益支付给原告，合同已经生效，但从本案查明的事实来看，那洪市场公司于2019年7月22日向原告转账支付1204元，原告于2019年12月19日即向本院提交起诉材料，要求解除《商铺/摊位委托经营管理协议》，并主张合同未生效，说明原告并未就合同的履行表示同意，故对被告辩称，本院不予采信，本院认定《商铺/摊位委托经营管理协议》及其补充协议未生效。 关于原告诉请解除《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的问题：《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定交铺时间是2018年6月30日前，但纵桂公司于2019年6月27日才将铺面交付给原告，在《商铺/摊位委托经营管理协议》尚未生效的情况下，纵桂公司和那洪市场公司又将案涉商铺出租给案外人，并改变了原有规划，致使原告签订《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的合同目的无法实现，现原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。 关于原告诉请解除《商铺/摊位委托经营管理协议》及补充协议的问题：那洪市场公司在《商铺/摊位委托经营管理协议》及补充协议未生效的情况下，即改变案涉铺面的布局出租给案外人，存在违约，故原告要求解除该协议，亦有法律依据，本院予以支持。 关于《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》、《商铺/摊位委托经营管理协议》是否应在本案中一并处理问题：因《商铺/摊位委托经营管理协议》是在纵桂公司的推荐下，原告才与那洪市场公司签订，原告还与那洪市场公司约定第一年租金用于抵扣原告应付纵桂公司的铺面转让费，故三方之间存在紧密联系，为减少诉累，应在本案中一并处理。 关于原告诉请退还款项问题：《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》解除后，纵桂公司收取的商铺使用权转让款50400元应退还原告，对原告该项诉请，本院予以支持。 关于资金占用利息问题：原告于2017年8月24日向纵桂公司交付最后一笔款项，现因纵桂公司违约导致合同解除，纵桂公司应向原告赔偿资金占用利息（计算方式：以50400元为基数，自2017年8月24日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第三百九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告周映敏与被告广西纵桂房地产开发有限公司于2017年3月19日签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》； 二、解除原告周映敏与被告广西南宁市那洪市场管理有限公司于2019年6月27日签订的《商铺/摊位委托经营管理协议》及补充协议； 三、被告广西纵桂房地产开发有限公司向原告周映敏返还商铺使用权转让款50400元； 四、被告广西纵桂房地产开发有限公司向原告周映敏支付资金占用利息（计算方式：以50400元为基数，自2017年8月24日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 五、驳回原告周映敏的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2156元，由被告广西纵桂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 人民陪审员  周均宁 人民陪审员  卢瑞玲 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  周丽君 书 记 员  郭时连 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 —1——