海南省高级人民法院   民事裁定书   (2020)琼民申601号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：三亚市第一幼儿园。住所地：海南省三亚市天涯区新风街**。   法定代表人：蒲日芳，该幼儿园园长。   委托诉讼代理人：苏晓勇，海南同玺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周海丹，海南同玺律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：三亚文豪旅业有限公司。。住所地：海南省三亚市解放三路**   法定代表人：杨金凤，该公司董事长。   委托诉讼代理人：谢勇杰，海南邦威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：梦沅，海南邦威律师事务所实习律师。   一审第三人：三亚吉亚海景大酒店管理有限公司。。住所地：海南省三亚市解放三路**已于2010年6月25日被吊销营业执照。   法定代表人：郑贵成，该公司负责人。   再审申请人三亚市第一幼儿园（以下简称三亚一幼）因与被申请人三亚文豪旅业有限公司（以下简称文豪公司）、一审第三人三亚吉亚海景大酒店管理有限公司（以下简称吉亚酒店）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（2019）琼02民终1510号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   三亚一幼申请再审称：1.二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案中，文豪公司是通过拍卖取得拍卖物权益的，但案涉拍卖清单中并不包括案涉土地权益，故文豪公司不能依据拍卖合同取得案涉土地权益。二审判决认定文豪公司通过系列债权转让后取得了案涉土地权益，没有证据证明。此外，案涉《房屋换建合同书》并没有约定土地转让事宜，二审判决将其认定为土地转让合同，与事实不符。2.二审判决适用法律确有错误。案涉土地系国有划拨地，如需改变土地的建设用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。案涉《房屋换建合同书》签订后，文豪公司并没有依法办理报批手续改变土地的建设用途，致使案涉土地至今仍是划拨地，土地建设用途也未改变，案涉《房屋换建合同书》已没有了实际履行的条件和基础，文豪公司和吉亚酒店已不能据此取得案涉土地使用权。正因如此，后来双方才一致同意签订租赁合同，约定三亚一幼将案涉土地出租给吉亚酒店作为停车场用，至此双方之间的法律关系已经实际变更为土地租赁合同关系。二审判决却仍然认定案涉《房屋换建合同书》合法有效，适用法律确有错误。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定申请再审。   文豪公司提交意见称，三亚一幼申请再审的理由不能成立，其主张缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。   本院经审查认为，本案争议的焦点是：1.案涉《房屋换建合同书》是否为有效合同？2.三亚一幼关于案涉拍卖资产中不应包含诉争权益的主张应否予以支持？   （一）关于第一个焦点问题。1994年1月24日，三亚市幼儿园（即三亚一幼的原名称，以下统称三亚一幼）经请示三亚市人民政府批复同意后再与海南三亚吉亚大酒店（即吉亚酒店的原名称，以下统称吉亚酒店）签订《房屋换建合同书》，约定其以案涉土地作价转让及一栋旧教学楼作价之后拆除（两项合计作价3,499,200元）的方式换取吉亚酒店为其新建一栋主体建筑面积为3200㎡的综合教学楼。合同签订后，吉亚酒店履行了合同义务，但三亚一幼却未将案涉土地使用权转让给吉亚酒店。本案诉讼中，三亚一幼以案涉土地尚未办理建设用途改变手续等为由主张案涉《房屋换建合同书》为无效合同。因上述合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且该合同约定的土地换建转让事宜已经三亚市人民政府批复同意。据此，二审判决认定案涉《房屋换建合同书》为有效合同，并无不当。此外，土地用途改变与案涉土地使用权转让属于不同的法律关系范畴，前者是政府主管部门行政处理的事项，后者系民事主体之间的权利让渡问题。三亚一幼以尚未办理土地建设用途改变手续等为由主张案涉《房屋换建合同书》无效，于法无据，本院不予支持。   （二）关于第二个焦点问题。2000年7月3日，吉亚酒店与工行同志街支行签订《关于海南三亚吉亚大酒店有限公司以物抵债的协议》，将其营业楼及酒店经营的全部附属资产、员工宿舍楼、海南省陵水县的土地、海南省洋浦经济开发区的土地以物抵债给工行同志街支行，资产金额确认为189,150,000元。2000年8月20日，吉林工行营业部签订《以物抵贷资产转让协议》，将上述以物抵债的资产再以物抵贷给华融海南分公司。2004年4月，华融海南分公司委托银达拍卖公司将上述享有处分权的资产整体净价拍卖。同年4月27日，文豪公司与银达拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，载明成交标的为：三亚吉亚大酒店资产、酒店员工宿舍以及洋浦经济开发区D7区内的D7-2-4号地块三项资产；成交金额为237,050,000元。之后，文豪公司支付了成交价款。诉讼中，三亚一幼主张上述拍卖的标的资产中不应包含吉亚酒店根据案涉《房屋换建合同书》享有的债权权益。因三亚一幼不是上述拍卖标的资产的权利人，其无权主张他人的权利，二审判决对此不予支持，亦无不妥。综上，三亚一幼的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回三亚市第一幼儿园的再审申请。   审判长 王颐龙   审判员 王彩虹   审判员 李 涛     二〇二〇年十一月十二日   法官助理 李一凡   书记员 邹 卫   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于申请人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。   《中华人民共和国土地管理法》   第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。   以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。   《最高人民法院关于审理涉及   国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。   撰稿:王颐龙