山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1683号 上诉人（原审原告）：张家喜。 被上诉人（原审被告）：青岛恒基置业有限公司。 法定代表人：金立昆，总经理。 被上诉人（原审被告）：青岛恒基置业有限公司东营河口分公司。 负责人：施维德，总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王伟，女。 上诉人张家喜因与被上诉人青岛恒基置业有限公司（以下简称青岛恒基公司）、青岛恒基置业有限公司东营河口分公司（以下简称青岛恒基河口分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2020）鲁0503民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张家喜到庭参加诉讼，青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张家喜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持张家喜一审所请，同时增加新一年利息15000元，共计202253元；2.青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司承担一、二审诉讼费用。二审庭审中张家喜撤回“增加新一年利息15000元”的上诉请求。事实和理由：1.一审程序违法，由简易程序转为普通程序没有作出相应的裁定或决定，继而又超出普通程序审限，在张家喜控告其违法的情况下后仓促作出判决。一审判决违背和隐匿了青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司的土地证与房屋连续十几年被抵押、查封的事实，一审判决断章取义、歪曲事实、主观刻意隐匿法律证据、滥用自由裁量权。2.一审判决适用法律错误，选择性执法。虽优先适用特别法《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，明确规范了青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司的行为并确定了其权利与义务，但一审判决违背证据规则、玩弄诉讼技巧、滥用没有经过质证至今张家喜也未见过的格式化合同条款牵强附会作为判决依据，民事枉法裁判犯罪意识明显，是典型的滥用司法权犯罪行为。3.青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司与建设银行伪造抵押借款合同，建行四次虚假诉讼并通过一审法院违背民诉法规定的审限，在长达两年的时间里民事枉法裁判将无效合同变成有效合同并予以解除，诈骗张家喜二十四万余元。4.因一审判决是经一审法院审委会决定作出，张家喜反对二审裁定发回重审，张家喜对二审判决服则息诉，不服则将到省高院申请再审或到最高法申诉。 青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司提交书面答辩状辩称，一审判决认定事实正确，适用法律无误，请求驳回张家喜的上诉请求。1.一审中青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司已举证证明涉案房屋至今未能办理房产证的责任在张家喜，张家喜在具备办理房产证条件期间一直不予配合，在涉案房屋被青岛市中级人民法院和济南市中级人民法院查封后不积极提出执行异议，直到济南市中级人民法院委托评估公司上门评估时，张家喜迫于房屋将要被拍卖的压力才同意申请执行异议，其申请执行异议也是青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司委派自己的律师为其办理的。2.青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司与张家喜签订的《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约金按已付房价款的1%计算，且该违约金比例系手写，不构成格式条款。张家喜主张的违约金数额没有法律依据。3.张家喜在二审中无权增加诉讼请求，应依法予以驳回。综上，张家喜自2003年购买涉案房屋后就以各种理由向青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司索要巨额赔偿，索要不成后多次向法院提起无理诉讼，均被法院驳回。张家喜故意不配合办理房产证，以此借口再次索要巨额违约金，其行为是滥用法律赋予公民的诉讼权利，真实意图是索取不正当经济利益，其无理上诉请求应予驳回。 张家喜向一审法院起诉请求：1.判令青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司赔偿张家喜商品房合同违约赔偿金187253元（计算方式：以购房款179711元为本金，自2005年4月1日起至2020年4月1日止，按照中国人民银行贷款的基准利率及年度罚息利率，即贷款利率得出的利息除以二等于罚息，年度利率加罚息合计一年的损失计算）；2.诉讼费由青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司负担。 一审法院认定事实：2003年12月29日，张家喜与青岛恒基河口分公司签订《商品房买卖合同》，约定：张家喜购买青岛恒基河口分公司开发的恒基花园第2幢3单元402室商品房，建筑面积123.09平方米，房屋总价款为179711元；付款方式为首付总房款的30%，剩余70%办理银行按揭（以收据为准）；青岛恒基河口分公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因青岛恒基河口分公司的责任，张家喜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张家喜不退房，青岛恒基河口分公司按已付房款的1%支付违约金；由于政府职能部门的原因，造成买受人在规定期限内不能取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，张家喜依约交纳全部购房款179711元（其中自中国建设银行东营市河口区支行借款120000元）。2004年4月29日，张家喜与青岛恒基河口分公司办理了房屋交接。因房屋面积不足，青岛恒基河口分公司退还张家喜房款3766元，其为张家喜开具了金额为175944.2元的房款发票。 2005年，张家喜起诉青岛恒基公司和青岛恒基河口分公司要求赔偿经济损失及税费共计392192元，理由是公司在商品房买卖过程中存在欺诈和多种违约行为，使其受到巨大经济损失，包括发布虚假广告、销售行为违法、交房后未办理房屋权属证书、房屋存在严重质量问题等。2005年11月1日，利津县人民法院经审理作出（2005）利民初字第383号民事判决，驳回张家喜的诉讼请求。张家喜不服一审判决，向东营市中级人民法院提起上诉。2006年3月24日，东营中级人民法院作出（2006）东民四终字第13号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。2006年8月18日，利津县人民法院经重新审理作出（2006）利民重字第4号民事判决，驳回张家喜的诉讼请求。张家喜不服重审判决提起上诉，2006年12月8日，东营市中级人民法院作出（2006）东民四终字第151号民事判决，认为张家喜的上诉主张不符合合同解除的条件，青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司应承担修复责任，对修复期间的损失，张家喜未提供证据，对张家喜要求解除合同、赔偿损失的诉讼请求，不予支持，故判决驳回上诉，维持原判。张家喜不服终审判决，向检察机关申诉。2008年1月21日，山东省人民检察院以鲁检民抗（2008）第58号民事抗诉书提出抗诉。2008年7月14日，东营市中级人民法院作出（2008）东民再终字第9号民事判决，认为张家喜无论是在一、二审，还是在再审过程中，均未提供相关证据证实青岛恒基河口分公司不予为其办理房产证的事实，判决维持东营市中级人民法院（2006）东民四终字第151号民事判决。 2004年1月17日，中国建设银行股份有限公司东营河口支行（乙方，以下简称建行河口支行）与张家喜（甲方）、青岛恒基河口分公司（丙方）签订《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），约定张家喜因购买住房在建行河口支行借款120000元，借款期限自2004年1月18日起至2019年1月18日，贷款利率为月利率4.2‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。2004年4月26日，建行河口支行（乙方）与张家喜（甲方）、青岛恒基置业有限公司河口分公司（丙方）签订《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），约定张家喜向建行河口支行借款118652元，借款期限自2004年4月30日起至2019年4月30日止，贷款利率为月利率5.04‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。因张家喜自2006年不再偿还贷款，建行河口支行向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年8月2日作出民事判决，判决张家喜偿还借款本金及本金罚息、利息及利息罚息、复利。2017年1月18日，建行河口支行申请强制执行。截止2017年9月11日，张家喜缴纳执行案款240008元，一审法院于2017年9月12日出具书面执结报告。 2018年10月22日，张家喜以青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司未给其办理不动产权证为由向一审法院提起诉讼，一审法院经审理于2018年12月7日作出（2018）鲁0503民初2003号民事判决，判决青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司于判决生效之日起三十日内为张家喜办理恒基花园第2幢3单元402室商品房不动产登记证书。青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司不服一审判决提起上诉，东营市中级人民法院于2019年3月8日作出（2019）鲁05民终202号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年4月2日，一审法院受理张家喜提出的强制执行申请。2019年9月24日，一审法院作出（2019）鲁0503执427号之一执行裁定书，载明：青岛中院、济南中院分别查封了位于河口区××街××号××号楼××单元××室房屋及相应的土地使用权，在房屋解除查封前，本案无法进行。2020年3月29日，一审法院作出（2019）鲁0503执427号之二执行裁定书，载明：本案执行标的系将涉案不动产过户登记到申请执行人张家喜名下，因涉案房屋查封措施未解除不能办理产权变更登记。待查封措施解除后，可恢复执行办理产权变更登记手续。 另查，因涉案房产被查封，青岛恒基公司委派其代理人代理张家喜向青岛市中级人民法院和济南市中级人民法院提出执行异议。济南市中级人民法院于2019年12月10日就案外人张家喜对申请执行人山东鑫融投资有限公司、被执行人青岛恒基公司（2015）济中法执字第646号案提出的执行异议，作出（2019）鲁01执异1147号执行裁定书。该裁定中查明：一、中国长城资产管理公司济南办事处（以下简称长城公司）与青岛长江计算机有限公司、青岛恒基公司借款合同纠纷一案，该院于2013年5月24日作出（2012）济商初字第151号民事判决，判决青岛长江计算机有限公司还款，青岛恒基公司承担连带清偿责任。该案进入执行阶段后，济南市中级人民法院于2015年10月30日作出（2015）济中法执字第646号、646-1号民事裁定书，轮候查封青岛恒基公司名下位于东营市河口区朝阳街112号，土地证号为东河国用（2004）字第0**，面积为4096.14平方米的土地使用权；房产证号为东营市房权证东河股字第3××9号2幢1-401、2-202、3-302，4幢2-102、5幢一、二层网点面积3976.77平方米房产。二、长城公司与青岛长江计算机有限公司、青岛恒基公司借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院于2011年8月12日采取诉讼保全措施，向东营市河口区国土局发出（2011）青民四初字第28号协助执行通知书，查封青岛恒基公司名下位于东营市河口区朝阳街112号土地，地号为东河国用（2004）字第**，面积4096.14平方米，查封期限为2011年8月12日至2013年8月11日。同日，青岛市中级人民法院向东营市房产交易中心发出（2011）青民四初字第28号协助执行通知书，查封青岛恒基公司名下位于东营市河口区朝阳街112号，证号为：东河股字第329号房产（1栋4-401，2栋1-401、2-202、3-302，4栋2-102、5栋3976.77平方米，6栋面积5038平方米）（包括涉案房产），查封期限为2011年8月12日至2013年8月11日。2012年5月3日，青岛市中级人民法院作出（2011）青民四商初字第28号民事判决。该案进入执行程序后，青岛市中级人民法院作出（2013）青执字第293号执行裁定书，裁定继续查封上述财产。2019年1月17日，青岛市中级人民法院向济南市中级人民法院出具委托执行函，委托济南市中级人民法院执行（2013）青执字第293号案件...四、青岛恒基河口分公司于2019年5月21日出具《证明》一份，载明：“兹证明张家喜于2003年12月29日购买的我公司开发的位于东营市河口区××街××号××花园××号楼××单元××室（商品房买卖合同载明房产）房产，因政府重新规划，房号变更为2号楼1单元401室（现房产登记号）。”该院经审查认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，青岛市中级人民法院系案涉房产及土地的首查封法院，济南中院系轮候查封法院，因青岛市中级人民法院将执行案件委托济南市中级人民法院执行，故案外人张家喜对查封案涉房产及土地不服，应由济南市中级人民法院审查处理，并经审查认为张家喜的执行异议成立，中止对东营市河口区××街××号××号楼××单元××室房产以及项下土地使用权的执行。就房屋的解封问题，青岛恒基公司表示需庭后核实，但至今未向法庭回复。 一审法院认为，张家喜与青岛恒基河口分公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。依照合同约定，青岛恒基河口分公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因青岛恒基河口分公司的责任，张家喜不能在规定期限内取得房地产权属证书的，青岛恒基河口分公司按已付房款的1%支付违约金。涉案合同文本虽由青岛恒基河口分公司提供，但逾期办证违约金条款中的违约金比例（1%中的“1”）为手写而非打印，应视为经双方协商一致达成，张家喜主张为格式合同，违约条款的约定对其没有约束力，一审法院不予采信。从本案查明的事实看，东营市中级人民法院在2008年7月14日作出的（2008）东民再终字第9号民事判决书中认为张家喜未提供相关证据证实青岛恒基河口分公司存在不予为其办证的事实，故对张家喜要求解除房屋买卖合同未予支持。该判决做出后就双方是否相互配合协助办证，张家喜和青岛恒基河口分公司各执一词，且均未提供证据证明对方存在不予配合办证的行为。后因青岛恒基公司涉诉，涉案房屋自2011年8月12日起先后被青岛市中级人民法院和济南市中级人民法院查封，直至张家喜起诉并经一审法院判决和强制执行至今，仍未能办理相关产权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案合同中明确约定了逾期办证的违约金，张家喜于2004年4月29日已经接收房屋并居住使用，其未举证证明因逾期办证造成的损失，故青岛恒基公司河口分公司应向张家喜支付购房款1%的违约金1759.44元。张家喜主张以全部购房款为本金自2005年起按中国人民银行逾期贷款利率及罚息利率计算利息损失，与上述司法解释的规定不符，一审法院不予支持。另考虑到本案合同约定的违约金为定额，不因逾期办证时间发生变化，而涉案房屋自2011年被查封至今持续时间较长，故青岛恒基河口分公司除应支付上述违约金外还应支付违约金损失，该损失酌定自2011年8月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率计算；自2019年8月20日起至张家喜主张的2020年4月1日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故青岛恒基公司应与青岛恒基河口分公司共同承担责任。 综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司于判决生效后次日支付张家喜违约金1759.44元及利息损失（计算方式：以1759.44元为本金，自2011年8月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至2020年4月1日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、驳回张家喜的其余诉讼请求。案件受理费4045元，由张家喜负担3945元，由青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司负担100元。 二审期间，张家喜与青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张家喜与青岛恒基河口分公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了因出卖人的原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式，一审判决据此认定就张家喜因涉案房产被其他法院查封而未能取得房屋产权证书的事实，青岛恒基河口分公司、青岛恒基公司构成违约并按合同约定支付违约金，是正确的。关于张家喜主张的违约金数额的计算方式，本院认为，第一，在双方合同对此有明确约定的情况下，不符合适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的条件；第二，自2005年张家喜起诉青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司要求赔偿经济损失及税费起，至2008年本院就该案作出再审判决，双方就涉案房产发生的争执一直持续在诉讼过程中，就房产证办理事宜也难以达成一致意见；第三，涉案房产及附属土地最早被查封的时间为2011年8月12日，距2008年本院作出再审判决也有三年的时间，在此期间，张家喜与青岛恒基公司、青岛恒基河口分公司亦可积极协商办证事宜，对此双方各执一词，但也均未有证据证实对方存在不予配合办证的行为；第四，即便涉案房产被查封后，张家喜亦可通过提出执行异议的方式维护自己的权益，且济南市中级人民法院已裁定中止对涉案房产及项下土地使用权的执行，产权证书办理的障碍已基本消除。综合考虑以上因素，张家喜主张的违约金数额计算方式缺乏事实和法律依据，一审判决认定的违约金数额适当，符合本案的实际情况。 关于张家喜提出的一审判决存在的程序违法事项，本院经查，就本案由简易程序转为普通程序，一审法院作出了民事裁定书并向张家喜进行了送达，之后又办理了案件延长审限审批手续，并不存程序违法的情形。至于张家喜就其与建行河口分行案件提出的上诉理由，与本案的处理结果并无关联，不属于本案审查的范围。 综上所述，张家喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4045元，由张家喜负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 隋宪贞 审判员 许晓芳 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 倪玉佳