上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25391号原告(反诉被告)：上海试一生物技术工程有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：聂恒伟，执行董事。委托诉讼代理人：聂圣楠，上海大邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏立团，上海大邦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海灵稚童车厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严继明，厂长。委托诉讼代理人：沈梅初，上海博济律师事务所律师。第三人：胡凤琳，女，1979年11月30日出生，汉族，住上海市浦东新区航头镇航梅路******。第三人：上海芙满商贸有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路****(兴腾经济小区)。法定代表人：杨慧。原告(反诉被告)上海试一生物技术工程有限公司与被告(反诉原告)上海灵稚童车厂、第三人胡凤琳、上海芙满商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序。被告于2020年5月28日提起反诉，本院受理后于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的法定代表人聂恒伟及其委托诉讼代理人聂圣楠，被告(反诉原告)的法定代表人严继明及其委托诉讼代理人沈梅初到庭参加诉讼。后经被告申请，本院于2020年6月23日追加胡凤琳、上海芙满商贸有限公司为第三人，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的法定代表人聂恒伟及其委托诉讼代理人聂圣楠，被告(反诉原告)的法定代表人严继明及其委托诉讼代理人沈梅初，第三人胡凤琳到庭参加诉讼。第三人上海芙满商贸有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海试一生物技术工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2014年12月1日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告返还原告2019年7月3日至2019年11月30日期间的租金人民币(以下币种同)135,302.27元；3.判令被告返还原告租赁保证金30,000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年12月1日，原、被告签署《厂房租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号内三栋厂房，其中两栋为两层(一栋为2,066.84平方米，一栋为616.41平方米)，一栋为平房，面积为532平方米，分割为两间，另有门卫处69.75平方米，因门卫是两家共用，原告租用面积为34平方米，以上合计面积为3,251平方米。租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日，租金为361,350元/年，租赁保证金为30,000元。合同签订后，被告向原告交付了上述房屋，原告按照合同约定向被告支付了租赁保证金，并支付租金至2019年11月30日。2019年7月2日，该厂房区域发生火灾，导致面积为532㎡的平房被烧毁无法使用。火灾发生后，被告通知原告该厂房无法继续出租，原告方得知该厂房系被告在未取得《建设工程规划许可证》的情况下建设，且在未通过竣工验收和消防备案的情况下即投入使用并出租。遂原告于2019年7月18日搬离，并致函被告主张《厂房租赁合同》无效，要求被告退还剩余租期内的租金及租赁保证金，但被告不予理会。该厂房年租金为361,350元，面积为3,251平方米，即租金为0.305元/平方米/天，故原告要求被告返还2019年7月3日至2019年7月18日期间因火灾不能使用的532平方米的租金，即0.305元/平方米/天×15天×532平方米=2,433.90元、返还2019年7月19日至2019年11月30日期间的租金，即0.305元/平方米/天×134天×3,251平方米=132,868.37元。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。上海灵稚童车厂辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1.《厂房租赁合同》并非无效。该厂房因动迁安置自建，具有相关批建手续，且签订合同时原告知晓该厂房无产权证。2.原告仅租赁了一栋厂房，面积约为2,100平方米，年租金为361,350元，并不含其他两栋房屋，租金实际支付至2019年11月30日。2019年7月2日原告租用厂房之外的平房发生火灾，相关部门处理事故过程中，原告因其使用的二楼房屋中存有大量危险品怕被相关部门查处，未提前通知被告，即于2019年7月6日、7月7日两天晚上，通宵将厂房内主要物品转移至南汇工业园区宣中路一物流仓库内，至今未向被告办理相关移交手续。事实上原告在合同到期日2019年11月30日前都没有向被告移交厂房，被告也不能擅自进入厂房使用，且原告法定代表人聂恒伟的外甥夫妻二人(亦系原告员工)也一直居住在租赁的厂房内。原告所述另外两栋厂房系被告闲置，只是给原告使用，未收取租金，故不同意原告诉讼请求2。3.保证金同意返还。另，火灾导致被告向第三人胡凤琳、上海芙满商贸有限公司(以下简称芙满公司)赔付350,000元，修复房屋花费350,000元。因原、被告双方在火灾调查时表示损失分摊，且原告尚欠水电费未付清，故被告提起反诉请求如下：1.判令原告支付被告2019年6月至2019年11月期间的水电费3,212.49元；2.判令原告赔偿被告因火灾造成的损失及房屋修复费350,000元；3.判令原告承担本案的诉讼费。针对被告的反诉请求，原告辩称不同意，表示：1.经朋友介绍，原告最初想承租的就是合同约定的一栋，未签合同即搬入，后面严继明哥哥张卫全表示原告可将厂房整个租下来，并可帮原告转租，原告表示可以，并要求是0.30元/平方米/日，被告要求0.31元/平方米/日，后经协调，价格确定为0.305元/平方米/日，双方就签订了本案合同，所以租赁合同上仅写了一栋，手写部分为约定内容，但房屋坐落未改。2.愿意承担电费1,401.75元、水费300元。3.原告不是火灾损失的承担主体，不是原告责任，且被告未提供支付的凭证，故不同意赔偿损失。胡凤琳述称，针对本诉，不清楚厂房是否具有批建手续，其和原告之间的租赁关系已经结束，原告也已经退还部分租金，胡凤琳与原告的诉讼请求无关。胡凤琳差不多于2019年8月搬离，2019年9月7日搬离遗留在屋内的设备时，没有发现其他人的其他物品，遗留的物品在火灾发生前就已经存放在55.50平方米房屋内。至于原告什么时候搬离，未关心。胡凤琳搬离前，向聂恒伟打过电话，当时55.50平方米房屋门未上锁，且留有一人能通过的门缝。针对反诉，之前的水电费直接支付给原告，原告如何缴纳不清楚。至于赔付费用，我方尚未收到。2019年7月2日发生火灾，于2019年7月3日看到未接来电，回拨过去才知道发生火灾，到现场才发现烧的一塌糊涂。不知道起火原因，是从芙满公司承租的房子一直烧到其承租的房子。芙满公司租房子作为膨化食品仓库，火灾发生当时，聂恒伟、严继明均不在现场，所以火灾原因大家都不清楚。消防部门来到现场之后也没有给出结果，说只有鉴定部门才可以查明火灾起因。当时我打电话给聂恒伟，报了一下损失情况，但对方没有给予解决。签订协议时聂恒伟不在场，不知道是否在派出所，只有严继明、胡凤琳及芙满公司法定代表人杨慧在场，签订了三方协议。签订协议后事情就算结束了，后续我方也与原告解决了租金和搬离问题，目前与原告之间的纠纷已经解决，三方协议中的补偿金被告分文未付。芙满公司未到庭应诉，向本院邮寄情况说明，表示其向案外人上海试一化学试剂有限公司(以下简称试一化学)承租的仓库于2019年7月2日发生火灾，当日要求试一化学的法定代表人聂恒伟返还2019年7月2日至2019年11月30日期间的租金，但对方未予同意，次日才将租金返还。聂恒伟应主动解决事情。事后因为相关机关要进行调查，聂恒伟经营的化学品企业存在安全隐患，着急把化学品清走。聂恒伟、严继明、胡凤琳及杨慧出面进行第一次协商沟通时，我方提出赔偿金额350,000元，未得到同意。随后，由严继明出面协调赔偿我方250,000元，严继明说他们之间是已经协商好了，由他来协调，具体如何协调不清楚。协调结果是严继明承诺进行赔偿并签署协议，载明严继明赔偿我方250,000元了结此事，并且承诺一个月内赔偿到位。因我方考虑到网店需要资金才能更好恢复经营，就予以了同意，签订了书面的协议。协议约定的一个月期限到期后，严继明表示聂恒伟说话不算数，没有给他钱，让我方再等一等，截止至今仍有60,000元未赔偿到位。针对芙满公司的情况说明，原告表示火灾发生后，原告始终希望相关部门能够按照程序处理。情况说明说明了协议未经过原告同意，且芙满公司已经起诉被告，说明赔偿与原告无关，是被告与第三人之间达成的协议。被告表示情况属实，确认支付了190,000元，尚有60,000元未支付。可以看出火灾发生后，芙满公司找聂恒伟，聂恒伟态度无法沟通。当时聂恒伟在派出所，情况紧急，所以严继明系代原告进行协商沟通，芙满公司的情况说明明确了“严继明说他们之间是已经协商好了，由他来协调。”本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，原告(承租方)与被告(出租方)签订《厂房租赁合同》，约定被告将“上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号内一栋两层厂房”出租给原告，租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日；年租金为361,350元；租赁保证金为30,000元。《厂房租赁合同》签订后，原告使用上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号内三栋房屋及部分门卫室，支付被告保证金30,000元，并支付租金至2019年11月30日。2019年7月2日，原告使用的三栋房屋中的建筑面积约为532平方米的平房发生火灾，原告工作人员于当日23时47分报警。火灾后，原、被告因房屋使用费、保证金等问题发生争议，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供：(1)聂恒伟向严继明发送的微信聊天记录截屏打印件，证明原告于2019年8月30日通过微信曾向严继明主张厂房无效并要求返还剩余租期内的租金/房屋使用费。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，微信发出时间为2019年8月20日，被告回复不同意，不然要承担违约责任，并要求原告对损失进行赔偿。胡凤琳表示该份证据与其无关，真实性不清楚。因被告对该份证据的真实性不持异议，故本院对微信聊天记录的真实性予以确认。(2)试一化学工商信息打印件及原告工商信息打印件，证明原告与试一化学系关联企业，为同一实际控制人。经质证，被告表示对该份证据的真实性及证明内容均无异议。胡凤琳对真实性予以认可，表示两家公司的关系不清楚。因被告、胡凤琳对真实性均不持异议，本院对两份工商信息的真实性予以确认。(3)芙满公司与试一化学之间的两份《厂房租赁合同》、胡凤琳与试一化学之间的一份《厂房租赁合同》，聂恒伟与严继明之间的微信聊天记录截屏打印件及记录内相关图片，证明芙满公司、胡凤琳自2016年起承租并平均分割使用532平方米厂房(即被告反诉中所称的600平方米平房)，截止至火灾发生之日有3年之久。根据厂房租赁合同约定，芙满公司、胡凤琳应自行管理承租厂房，且对厂房负有妥善使用及维护的责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，避免一切可能发生的隐患，被告在火灾发生前已经知晓原告将532平方米平房转租，曾代原告向芙满公司收取电费。经质证，被告表示对该组证据的真实性均无异议，可看出原告将被告的其他厂房擅自转租给第三人，向第三人收取租金，被告没有收取租金。同时原告与第三人之间就自行管理房屋的约定，系原告与第三人之间的约定，不能对抗被告。胡凤琳表示对该组证据中的与其签订的合同的真实性予以认可，其余证据不清楚，芙满公司确实租了原告厂房，但合同具体内容不清楚。胡凤琳与原告签订合同后，聂恒伟、严继明都会在厂区内见到。因被告对该组证据的真实性不持异议，胡凤琳亦认可其作为承租方的合同，故本院对该组证据的真实性予以确认。(4)案外人闫某某与聂恒伟之间的短信记录截屏打印件，时间为2020年6月3日，证明闫某某(系聂恒伟远房亲戚，双方无劳动合同，其住在厂房内看厂房、搬东西，类似于货管)与案外人方某某(闫某某的配偶)自2019年7月19日以后居住在厂房内系其与严继明之间自行协商的结果，与原告无关。经质证，被告表示对该份证据的真实性无法确认，闫某某和其配偶至今仍在厂房内，该消息系前几天刚发送，能证明之前是原告员工，现在才不是。胡凤琳表示该份证据与其无关。(5)2018年1日至2019年4月期间上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号厂房电费发票，证明原告在承租期间，41号厂房内的电费均是原告支付，且每月平均电费1,852元，因此只有在原告搬离厂房后被告才代为支付电费，且金额远低于原告承租期间的电费，证明原告至少已于2019年8月搬离厂房。经质证，被告表示对该份证据的真实性予以认可，能看出原告仅支付电费至2019年4月30日，之后的电费未付，被告主张的电费也是后面的。胡凤琳表示该份证据与其无关，原、被告之间的情况不清楚，其和原告之间已经结清。因被告对该份证据的真实性不持异议，故本院对电费发票的真实性予以确认。(6)试一化学原员工唐晓璐、邵燕红的《聘用劳动合同书》及身份证复印件、退工备案登记表，唐晓璐的辞职报告、退工证明、个人账户转移核定表(城保)，证明火灾发生后，原告搬离厂房，与厂房内原有员工相继解除劳动关系，劳务工人仅闫某某和其丈夫，工人共上述四人。经质证，被告表示对该份证据的真实性无法认可，认为与本案无关，原告搬离的时候没有与被告办理交接。胡凤琳表示该份证据真实性不清楚，但原告确实有两个女员工，应该就是身份证上的两位，另外有一对夫妻，但名字不清楚。(7)浦东新区应急管理局《责令限期整改指令书》及《整改复查意见书》，证明火灾之后，应急管理局前往本案场地巡查，出具的文书说明原告在厂房内放置的是一般化学品，不是危险品，因为整改意见书的关系，原告于2019年7月19日就搬离了厂房，并搬清了所有物品，只有胡凤琳的部分物品遗留在进门右手边的一楼房屋，面积为55.50平方米，后续于2019年9月7日全部清空，所以原告收取胡凤琳租金至2019年9月7日，后续的租金全部予以了退还，同意支付被告2019年9月7日前55.50平方米的按面积占比计算出的租金/房屋使用费。经质证，被告表示对该组证据的真实性均无异议，但证明内容不是原告所述，整改通知对整改内容提出了整改，原告突然于某日晚上偷偷搬离。复查确认书系在2019年7月24日作出，说明原告不是在整改而是在偷偷搬离。对此，原告表示《责令限期整改指令书》于2019年7月11日就已经明确了物品为一般化学品，与被告认为原告放置危险品收到《责令限期整改指令书》后偷偷搬走不符。原告搬离是因为相关部门告知原告厂房为违章建筑，搬离时严继明在场，但被告不承认，原告也没有办法提供书面证据证明搬离时间。胡凤琳表示对该组证据的真实性均无异议，但没有见到过。因被告及胡凤琳均对该组证据的真实性不持异议，故本院对《责令限期整改指令书》及《整改复查意见书》的真实性予以确认。(8)上海市消防总队南汇支队惠南中队的火灾案件信息报表，证明2019年7月2日火灾发生由上海市消防总队南汇支队惠南中队出警。经质证，被告表示对该份证据的真实性及证明内容均没有异议。胡凤琳表示对该份证据的真实性无异议，但没有见到过。因被告及胡凤琳均对该份证据的真实性不持异议，故本院对火灾案件信息报表的真实性予以确认。(9)上海市公安局浦东分局科教园区治安派出所的询问笔录，证明根据笔录，多位被询问人均表示火灾系因芙满公司内的变电箱引起，该变电箱在原告承租时就存在了。案外人严某(严继明之子)的询问笔录表明被告对原告出租给芙满公司是清楚的，并非火灾后才知晓。经质证，被告表示该组证据的真实性均无异议，但询问笔录都是被询问人自己的意思表示，没有相关部门出具的火灾认定书，都是被询问人的猜测。胡凤琳表示对该份证据的真实性无异议，有其询问笔录。因被告及胡凤琳均对该组证据的真实性不持异议，故本院对询问笔录的真实性予以确认。(10)厂房平面图，表明厂房分布情况及火灾发生的厂房的位置。表示除画×部分外，其余均为原告租赁部分，标注面积已含二层面积，起火部分为靠近门卫处266平方米的房屋，后续两个266平方米的平房均予以烧毁，即芙满公司承租的266平方米房屋部分先起火，后导致胡凤琳承租的266平方米房屋起火，最后导致532平方米的平房全部烧毁。消防部门查看后表示是因为芙满公司租赁物内的变电箱起火，而变电箱是不能放在室内的。原告画×办公楼部分，一楼是被告自用，二楼租给芙满公司，三楼自用，四楼是棋牌室，所以被告称不知道原告转租不是事实。按照常理，被告与第三人签订《协议书》不符合常理，因为其认为原告擅自转租，怎么可能不去找原告麻烦甚至第三人麻烦，反而直接与第三人签订《协议书》。被告对平面图予以确认，表示起火原因不清楚，相关部门未给出结论。原告画×办公楼部分，棋牌室仅开了两个月，这两个月电费是被告代收后转给原告的。胡凤琳表示对平面图亦予以确认。因被告及胡凤琳对该平面图均不持异议，故本院对该平面图的真实性予以确认。2.被告提供：(1)上海南汇工业园区管理委员会于2006年3月3日签发的《关于同意宣桥镇陆桥村建造动迁小区自建厂房的批复》，证明厂房因动迁安置自建，具有合法性，厂房性质为动迁自建房。经质证，原告表示对该份证据的真实性认可，但不能证明厂房系合法建造，只能证明允许建造，但建造还是要符合相关规划，得到规划部门的认可。胡凤琳表示没见过，真实性不清楚。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对《关于同意宣桥镇陆桥村建造动迁小区自建厂房的批复》的真实性予以确认。(2)《土地租赁使用协议书》，证明厂房使用的土地是政府安排的，采用租赁的方式，具有合法性。经质证，原告表示对该份证据的真实性认可，但不能证明合法建造，只能证明土地来源合法，不能证明厂房合法。胡凤琳表示没见过，真实性不清楚。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(3)聂恒伟与严继明之间的微信聊天记录截屏打印件，证明原告告知被告已搬离厂房，并要求被告返还租金及保证金，被告不同意原告提前终止合同。经质证，原告表示对该份证据的真实性认可，被告回复已经是2019年9月1日，且被告在回复中并未对闫某某和其配偶居住在厂房内提出异议。胡凤琳表示该份证据与其无关。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对微信聊天记录的真实性予以确认。(4)水电费支付凭证截屏打印件，证明原告欠付租赁期间的水电费由被告代付。经质证，原告不认可该份证据的真实性，要求被告提供发票原件，不认可证明目的。2019年7月2日发生火灾后，水电即被切断，直至原告搬离均未恢复。原告于2019年7月19日搬离，搬离后的费用不认可。2019年7月1日前的水电费愿意支付，但要求被告提供发票及支付凭证。根据原告提供的电费发票可看出，41号厂房内的电费均由原告支付，被告仅是在原告搬离后的水电费代为支付，且电费金额远低于原告之前的电费金额。对此，被告表示水电费非严继明自己支付，由他人代付，无法提供水电费支付凭证原件。胡凤琳表示该份证据与其无关。(5)照片打印件，分别拍摄于2019年9月23日及2019年7月7日，证明火灾烧毁的厂房修复前后对比，原告承租的厂房距离发生火灾的平房隔了一个厂房，对原告无影响。经质证，原告表示对该份证据的真实性无异议，但认为被告照片所展示的并非原告全部承租的厂房，且原告也非擅自转租。胡凤琳表示对该份证据的真实性认可，确认系厂房情况，确认被烧的为其与芙满公司的厂房，其他厂房可以正常使用。因原告及胡凤琳对该证据的真实性均不持异议，故本院对照片的真实性予以确认。(6)身份证照片打印件，证明原告至今仍有两名员工尚在厂房仍未搬离，身份证拍摄于该两人做保险的时候提交，并非火灾发生后。经质证，原告表示对该份证据的真实性不予认可，因无原件，且无法体现被告的证明目的。胡凤琳表示查看身份证打印件，应该是闫某某夫妻，但是身份证照片与本人有点出入。(7)《协议书》，证明被告向胡凤琳、芙满公司赔付因火灾造成的损失350,000元，该《协议书》在消防部门也有备份。支付芙满公司190,000元后，被告即因缺乏资金未付剩余款项。经质证，原告表示对该份证据的真实性无异议，关联性不认可。原告在此次火灾中一直坚持要求消防部门出具火灾责任认定书，从未同意调解，且原告并非协议当事人，该协议仅是被告与第三人协商的结果，与原告无关。且被告未提供赔偿的相关凭证，无法证明赔偿事实。胡凤琳表示对该份证据的真实性无异议，确认是三方签订的协议，但至今尚未收到被告赔偿的款项。因原告及胡凤琳对该证据的真实性均不持异议，故本院对《协议书》的真实性予以确认。(8)《厂房修缮协议》及收条各一份，证明被告修缮厂房已支付350,000元费用。经质证，原告表示真实性无法认可，关联性亦不认可，签订方不认识，厂房系违章建筑，被告仅能依据火灾造成损坏的实际损失主张损失，被告基于恢复原状要求承担责任，原告不认可。且原告不是火灾的责任主体，不应承担责任。被告未提供付款凭证，该证据表面是书证，实际为证人证言。胡凤琳表示对该组证据的真实性不清楚，因为火灾发生后，其在进门的办公楼(别墅)里有一间房屋办公，确实看到过被告在修缮房屋，但具体修缮的人为何人，不清楚。3.原、被告及第三人均确认就火灾原因第三方没有出具相关文件。原告表示一直想知道火灾原因，芙满公司承租房屋的变电箱着火是围观的人都在议论。被告表示不知道火灾原因，消防队也不确定是否是变电箱原因，各方一起去消防中队，确认不再走程序，自行解决，所以才会自行协商的。对此，原告表示其一直要求按照程序处理。2019年7月5日上午10时，公安、消防、安监至火灾现场，聂恒伟大声强烈要求查明火灾原因，因情绪激动，派出所就将聂恒伟带去了派出所，安排在派出所，不能离开，原告猜测是为了促成被告与第三人和解，因为原告是坚决不同意私下和解的。下午，聂恒伟做笔录的时候，被告已经与第三人达成协议，去消防队签协议了，原告自始至终未参与和解签协议的事宜。和解协议在消防部门签署，消防部门作为权威机构，应当知道协议应由所有当事人在场。被告表示2019年7月5日上午9时，聂恒伟、严继明一起去消防队，消防队问是要走程序还是要私下解决，原告说随便，之后就一起去厂房了。因为聂恒伟在派出所，无法出面，故其一人签订《协议书》。去派出所及消防大队均是聂恒伟和严继明一起去的，消防部门的人告知要么出认定书走程序需要两个月，要么私了，后来原、被告回来协商，协商分摊。原告表示《协议书》并非是双方协商一致，否则为什么没有原告签署。且原告搬离也是系被告要求，公安、应急管理中心联合暗示原告搬离。2019年7月4日谈话时，警官暗示厂房无法出租，故原告搬离，没有办理交接手续。被告表示2019年7月5日，聂恒伟被带走扣留，严继明给其打电话，其告知被告去协商，后面两个人一起分摊。因为时间紧迫，故严继明前去和第三人沟通协商。协商好了以后，签署好的《协议书》送至消防队后聂恒伟才被放出来，消防队不收到《协议书》不放聂恒伟。原告表示2019年7月5日上午，聂恒伟及严继明两个人去消防队，上午9时30分回到现场。原告要求出具事故认定书，但不知道是谁采取了手段将监控拆除，之后警察将聂恒伟带走。下午4时严继明至消防队进行处理，聂恒伟于5时15分离开警署。在这期间，严继明已经与第三人达成了协议。第三人均确认《协议书》在消防队签署，聂恒伟当时不在场。胡凤琳同时表示不觉得严继明出面奇怪，协议写的是被告赔偿，原、被告之间协商过程不清楚。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告确认本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方之间签订的《厂房租赁合同》无效。关于本诉。原告要求被告返还2019年7月3日至2019年11月30日期间的房屋使用费135,302.27元。原告表示2019年7月2日火灾发生后因无法继续使用其承租的合计3,251平方米的房屋，于2019年7月18日、19日搬离。被告确认收到的房屋使用费数额，但表示火灾毁损的非原告承租的房屋，原告承租的一栋面积约为2,100平方米厂房可以继续使用，其余房屋包括烧毁的平方在内无偿供原告使用，原告确于2019年7月6日、7月7日两天晚上通宵将厂房内主要物品转移，至今未向被告办理相关移交手续，被告不能擅自进入厂房使用，且原告员工也一直居住在该厂房内，故不同意返还。根据庭审查明的事实，原、被告之间就租赁事宜仅签订一份合同，即2014年12月1日签订的《厂房租赁合同》，该合同约定的租赁厂房为“上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号内一栋两层厂房(以下简称两层厂房)”，年租金为361,350元，未对其余使用的房屋作出约定，故本院采纳被告的意见，认定原告支付的房屋使用费系原告所述建筑面积为2,066.84平方米的两层厂房的费用。原、被告未办理房屋返还交接手续，双方对原告在火灾发生后的房屋搬离时间各执一词，提交的证据也无法证明原告搬空的确切时间。第三人胡凤琳表示其于2019年9月7日搬离遗留在两层厂房内55平方米房间中物品时未发现其他人的其他物品。据此，本院结合各方的陈述，将被告返还原告的房屋使用费数额酌定为120,000元。原告另要求被告返还保证金，被告表示保证金应当返还，但不足以抵扣其反诉请求中的数额。《厂房租赁合同》已无效，保证金理应返还，故对原告要求被告返还保证金30,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉。被告要求原告支付2019年6月至2019年11月的水电费3,212.49元，但未提供充分证据证明其水电费的支付情况。原告自愿承担电费1,401.75元及水费300元，系对自身权利的处分，本院予以照准。被告表示火灾赔偿第三人350,000元及修复房屋支出350,000元，原、被告协商一致各半承担，故向原告主张损失350,000元。对此，原告表示火灾原因不在原告且双方并未达成一致意见，也无法认定房屋修复的实际支出数额。被告确与第三人达成协议就火灾损失予以赔偿，但根据各方陈述及现有证据，无法证明本案火灾的具体原因以及原、被告就损失赔偿达成一致意见，故对被告要求原告赔偿损失及房屋修复费350,000元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海试一生物技术工程有限公司与被告(反诉原告)上海灵稚童车厂于2014年12月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海灵稚童车厂于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海试一生物技术工程有限公司房屋使用费120,000元；三、被告(反诉原告)上海灵稚童车厂于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海试一生物技术工程有限公司租赁保证金30,000元；四、原告(反诉被告)上海试一生物技术工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海灵稚童车厂电费1,401.75元及水费300元，共计1,701.75元；五、驳回原告(反诉被告)上海试一生物技术工程有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海灵稚童车厂其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,595元，减半收取计1,797.50元，由原告(反诉被告)上海试一生物技术工程有限公司负担161.50元，被告(反诉原告)上海灵稚童车厂负担1,636元。反诉案件受理费3,299元，由被告(反诉原告)上海灵稚童车厂负担3,284元，原告(反诉被告)上海试一生物技术工程有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十一月九日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。