陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2442号 上诉人（原审被告）：陈武军，男，汉族，1979年10月8日出生，住陕西省武功县。 被上诉人（原审原告）：陕西欣万家物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区。 法定代表人：张海宾，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：席伟，陕西松意律师事务所律师。 上诉人陈武军因与被上诉人陕西欣万家物业管理有限公司（以下简称欣万家公司）物业服务合同纠纷一案,不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院(2020)陕0403民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈武军及被上诉人欣万家公司的委托诉讼代理人席伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈武军上诉请求：1、撤销陕西省咸阳市杨陵区人民法院(2020)陕0403民初731号民事判决，查清事实明辨因果重新审核，并依法认定责任或者将本案发回重审；2、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原告提供的短信截图是张冠李戴，是不实证据，一审不应认定。上诉人提供的照片证明，由于物业措施不得力，服务不到位，导致了业主墙面被泡的严重后果，业主曾多次找物业，要求粉刷损毁的墙面，物业不答复，不作为。非机动车辆乱停乱放，物业管理不当发生火灾，垃圾桶摆放位置不合理，物业不能履行其最基本的职责，未按照合同约定提供相应服务，无权收取相应的物业费用。物业不按照国家的相关政策退还2960元的燃气初装费，将电表统一更换之后的电费充当物业费，又未开出任何票据，账目混乱。被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的问题，一审未予回应，未判决被上诉人赔偿，认定事实不清，存在错误。请求二审查明事实，维护上诉人的合法权益。 被上诉人欣万家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不充分，请求驳回上诉人上诉请求。 欣万家公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付物业费7713元、卫生费228元、供暖空置费1746元（自2014年4月1日起至2019年9月30止）、违约金20542.24元（自2014年7月1日起至2019年9月30日止），以上四项费用合计30229.24元；2、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告欣万家公司系杨凌千林华庭小区的物业管理公司。被告陈武军系千林华庭小区4栋2单元101室业主，房屋建筑面积129.85㎡，该房屋于2012年3月实际交付，被告于2014年3月完成装修后入住。2012年4月1日，原、被告双方签订《物业服务协议》，约定由原告（甲方）为被告（乙方）提供物业服务。原、被告双方均认可物业服务费价格为：物业费每月0.9元/㎡，卫生费每户每月4元，供暖费每月5.6元/㎡，房屋空置按30%收取。另查明，被告陈武军交纳物业费至2014年9月30日、卫生费至2014年12月31日，供暖费交至2016年度。截至2019年9月30日，被告拖欠物业费7011.9元（129.85㎡×0.9元/㎡.月×60个月），拖欠卫生费228元（4元/月×57个月），合计7239.9元。2017年度至2018年度拖欠供暖空置费1746元。原告催收无果，诉至本院。 一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告双方于2012年4月1日签订《物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，原、被告之间建立物业服务合同关系。该协议第四条第一项明确约定服务费用“每季度第一个月10日前到物业管理处缴纳；第九条违约责任第四项约定“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天3%交纳违约金”。被告陈武军未按约定交纳物业费、卫生费及供暖空置费，经原告催交后，仍未交纳，应承担向原告交纳相应费用的民事责任。原告请求被告交纳所拖欠费用的诉讼请求，本院予以支持。经核，被告拖欠物业费7011.9元、卫生费228元、供暖空置费1746元，共计8985.9元。被告未按时向原告缴纳物业服务费以及其他相关费用，应承担违约责任。故原告欣万家公司要求被告承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金的具体数额，被告陈武军认为双方约定的违约金标准过高，综合考虑本案情况，酌情确定违约金按照全国银行间同业拆借中心最新公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算为346元。关于被告认为原告欣万家公司物业服务不到位，没能有效解决其反映的各种问题的抗辩理由，陈武军可通过正常途径主张作为业主的权利，不应以之来对抗自己交纳服务费的义务。故对被告陈武军的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告陈武军于本判决生效后十日内支付原告陕西欣万家物业管理有限公司物业费、卫生费、供暖空置费共计8985.9元，并支付违约金346元。二、驳回原告陕西欣万家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，减半收取计278元（原告已预交），由被告陈武军负担86元，原告陕西欣万家物业管理有限公司负担192元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，小区物业服务质量的提高需要全体业主和物业公司的共同努力、相互配合，物业公司有依约提供服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约交纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。物业服务具有涉众性，个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，且个别业主不交纳物业服务费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费的业主利益。上诉人与被上诉人签订的《物业服务协议》主体适格，意思表示真实，内容亦未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。一审判决认定上诉人应按照合同约定交纳物业费，并无不妥。上诉人提出物业管理不当导致发生火灾以及垃圾桶摆放位置不合理的问题，因无证据支持，本院不予采信。上诉人提出小区存在非机动车辆乱停乱放的问题，可以采取合理方式向物业反映，提示物业尽快整改、落实，或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。上诉人提出的飘窗渗水问题，本院经审查认为，上诉人一审提供的照片未体现拍摄时间，被上诉人一审提供的维修记录显示已进行处理，上诉人亦认可被上诉人进行维修的事实，上诉人主张维修之后仍存在渗水问题，证据不足。退一步讲，即使现在仍存在渗水问题，亦属于房屋质量问题，上诉人应向开发商另行主张其权利，不能成为其拒交物业费的有效抗辩。对于上诉人提出被上诉人应向其退还燃气初装费及赔偿损失的问题，因其未在一审提起反诉，本案不予论处。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈武军负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 辉 审判员 闫亚君 审判员 马 莹 二◯二◯年十一月二十五日 书记员赵丹 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1