浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3721号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江中轴轴承有限公司。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路北侧。 法定代表人：胡达云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈亲亲，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆丽波，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司。住所地：宁波杭州湾新区金源大道****。 法定代表人：毛如芬，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：高燕君，女，1978年1月22日，汉族，住慈溪市。 两上诉人委托诉讼代理人：吴兆峰，浙江扬理律师事务所律师。 两上诉人委托诉讼代理人：陆成虹，浙江扬理律师事务所律师。 上诉人浙江中轴轴承有限公司（以下简称中轴公司）因与上诉人宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司（以下简称和尔美公司）、高燕君房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2019）浙0282民初4732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中轴公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判和尔美公司支付截止2019年5月9日的租金443245.99元，滞纳金361885.41元，并支付自2019年5月10日起至实际清偿日止以443245.99元为基数，按月2%计算的滞纳金；和尔美公司支付自2019年5月10日起至2020年2月29日的房屋占有使用费2183814.34元，滞纳金379017.73元，并支付自2019年5月10日起至实际清偿日止以2183814.34元为基数，按月2%计算的滞纳金；和尔美公司支付房屋维修费1987元；高燕君承担对第一、二项承担连带责任。事实和理由：一、中轴公司自行减少了滞纳金的计算标准，并未超过法定标准。一审法院认为房屋漏水，中轴公司未及时维修构成违约，属于认定事实错误。中轴公司交付涉案房屋时未漏水，在房屋出现漏水情况后，中轴公司表示可由和尔美公司先行维修，并扣减相关费用，事实上和尔美公司也立即进行了维修，且未造成损失，故中轴公司未违约，滞纳金不应调整；二、一审法院酌定减免15天租金过于武断。房屋漏水为1、2号楼顶楼，和尔美公司仅在屋顶铺放了1987元的防水卷材，一审法院酌定减免1、2、3号楼租金15天131556.15元，减免的租金大大超过损失；三、一审法院认为房屋占有使用费不包括滞纳金属于适用法律错误。中轴公司的实际损失是原租赁合同未解除之时的可得利益，包含滞纳金。事实上，中轴公司也多次要求和尔美公司先行搬离，但和尔美公司以法院为判决为由继续占有租赁物。若占有使用费不包含滞纳金，将会损害正常租赁交易秩序，造成不良社会影响；四、一审法院认定涉案房屋实际占用至2020年1月31日，属于认定事实错误。新冠疫情期间和尔美公司仍实际占用涉案房屋，也未和中轴公司办理交接，期间仍有大量次承租人在租赁物中生活，包括和尔美公司的门卫也未撤离，和尔美公司也认可中轴公司在2020年3月1日换锁全面接管房屋，故涉案房屋占用时间应计算至2020年2月29日。 和尔美公司、高燕君辩称：一、涉案房屋交付时即存在漏水，根据宁波欣达建设项目管理有限公司（以下简称欣达公司）出具的鉴定意见可证明涉案房屋维修费225833元，据此，中轴公司违约在先，和尔美公司无需支付滞纳金，即使需要支付也是按照同期商业银行贷款年利率（6.175%）支付；二、涉案房屋漏水时间跨度较长，一审酌定维修期间为15天，酌定时间过短；三、房屋占有使用费与房屋租金性质不同，房屋占有使用费不应计算滞纳金；四、涉案2、3号楼的房屋使用时间至2020年1月23日止。综上，中轴公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉。 和尔美公司、高燕君上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判和尔美公司支付截止2019年5月9日的租金37518.27元，并支付至实际清偿日止以37518.27元为基数按年利率6.175%计算的迟延履行金；和尔美公司支付涉案房屋自2019年5月10日始至2020年1月23日止占有使用费1716323.17元。事实和理由：一审认定事实错误，和尔美公司欠付租金应为37518.27元，占有使用费应为1716323.17元，请求二审予以改判。 中轴公司辩称，租金和房屋占有使用费金额应依照中轴公司上诉请求计算，请求驳回和尔美公司、高燕君上诉请求。 中轴公司向一审法院起诉请求：1.判决解除中轴公司与和尔美公司于2018年3月25日签订的房屋租赁合同；2.判令和尔美公司按租赁物现状腾空承租房屋；3.判令和尔美公司支付中轴公司拖欠的租金302919.45元（计算至2019年4月23日）、支付自2019年4月24日始至租赁房屋实际腾空日止按日8770.41元计算的房屋占有使用费；4.判令和尔美公司支付中轴公司截至2019年4月23日的“滞纳金”427413.12元，并支付自2019年4月24日始至实际腾空日止以所欠房租及房屋占用使用费为基数按月利率2%计算的“滞纳金”；5.判令高燕君对和尔美公司应承担的上述第三项、第四项付款义务负连带保证责任；6.判令和尔美公司、高燕君共同负担本案本诉诉讼费。一审审理中，中轴公司变更诉讼请求：1.判决确认中轴公司与和尔美公司的房屋租赁合同于本案起诉状副本送达之日即2019年5月9日依法解除；2.判令和尔美公司腾空承租房屋；3.判令和尔美公司支付中轴公司租金及房屋占用费计2626758.89元；4.判令和尔美公司支付中轴公司截至2020年4月16日的“滞纳金”1032406.36元，并支付自2020年4月17日始至和尔美公司付清租金及占有使用费日止以2626758.89元为基数按月利率2%计算的“滞纳金”；5.判令高燕君对和尔美公司应承担的上述第三项、第四项付款义务负连带保证责任；6.判令和尔美公司、高燕君共同负担本诉诉讼费。 和尔美公司向一审法院反诉请求：1.判令中轴公司支付和尔美公司涉案房屋维修费2601713元；2.判令中轴公司承担本案反诉诉讼费。在一审审理中，和尔美公司变更第一项反诉诉请为判令中轴公司支付和尔美公司涉案房屋维修费1194928元。 一审法院审理认定事实：2018年3月25日，中轴公司作为甲方与和尔美公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同书》，该房屋租赁合同就租赁物及其附属设施、租金及其支付、租赁期限及续租等事项作出如下约定：甲方将其所有的位于宁波杭州湾新区××路××号房产证编号分别为慈房权证2012字第0××2号（建筑面积为6329.47平方米）、慈房权证2012字第0××1号（建筑面积为6329.83平方米）、慈房权证2012字第0××3号（建筑面积为3635.01平方米）房屋出租给乙方使用，在2018年4月1日前交付房屋。甲方向乙方提供水电设备及其他设备，乙方在租赁期间使用水、电产生的费用按统一标准由乙方自行向电力公司、自来水公司支付，房屋内低压线路由乙方自行重新安装。租赁期限内前三年不含税年租金为278.37万元，含税年租金为320.12万元（含税率为5%），后三年年租金根据市场变化作调整。乙方应于本合同签订之日支付甲方水电保证金23万元，于合同签订之日起5日内付清第1年的租金，后每一年的租金由乙方提前30天一次性付清，乙方将租金汇入甲方指定的银行账户。租赁期限从2018年4月1日至2024年3月30日止，为期6年。租赁期限届满后，同等条件下乙方有优先承租权；租赁期满后乙方不再承租房屋的，应提前三个月告知甲方。 租赁合同就甲方权利义务作出如下约定：甲方有权按合同约定向乙方收取租金；有权在租赁期满时按期收回出租房屋及附着设备设施；甲方有权对乙方在租赁期限内的经营活动进行监督管理。甲方须确保出租房屋不漏水、房屋内外排水畅通无积水；甲方承担因市政工程建设以及设施设备更换更新或维修而引起的损失；甲方应协助乙方办理相关证照，费用由乙方自行承担。 租赁合同就乙方权利义务作出如下约定：乙方在租赁期间对房屋的改建不得影响房屋主体结构，乙方须保留原食堂现状；甲方不干预乙方正常生产经营活动，乙方依法经营、自负盈亏。乙方合理使用承租房屋及附属设施，同时按消防条例及公安部有关规定做好安全防范；租赁期限内及期限届满后，双方未达成续租协议或合同被解除的，乙方无条件按现状交付甲方承租房屋，所有设施不得拆除，包括乙方承租后添附的装修；乙方交还承租房屋时须付清租金及水电费。 租赁合同就合同终止及违约责任作出如下约定：在合同期间，甲乙双方均不得提前终止合同；合同期满后在同等条件下乙方享有优先承租权；合同期满后乙方不再承租甲方房屋的，应提前三个月告知甲方，否则在合同约定的租赁期限届满之日，双方即终止租赁关系。甲方因产权或股权变更需提前终止合同的，乙方应无条件接受；因乙方原因提前终止合同的，乙方需赔偿甲方50万元；因政府拆迁或旧城改造等不可抗因素致使合同提前终止，政府或开发商所赔偿的搬迁费归乙方，土地与房屋主体建筑赔偿款归甲方，甲方退回剩余租金；因战争、地、地震然灾害等不可抗力致使合同无法继续履行，甲方退回乙方剩余租金，不再赔偿乙方其他损失。乙方逾期15天未支付租金，甲方有权按日3‰向乙方收取应付租金拖欠期间的“滞纳金”，逾期30天未支付租金，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方同意范围使用房屋或未征得甲方同意擅自装修房屋、增添附属设施影响房屋结构，乙方应承担恢复原状或赔偿损失的责任。 租赁合同就合同终止后乙方已在租赁房屋内的装修及添附设施设备补偿作出如下约定：合同期满后双方未达成续租协议的，乙方承租后装修及添附设备设施不得拆除，归甲方所有。合同期内提前终止合同的，乙方承租后装修及添附设备设施不得拆除，归甲方所有；若因甲方产权或股权变更原因致合同提前终止的，乙方应无条件接受，装修及添附设备设施不得拆除，归甲方所有；因乙方装修及购买设备设施约100万元，故在合同签订之日起一年内因甲方原因需要乙方实际搬离的，甲方应一次性补偿乙方装修、设备设施搬迁等损失计50万元，装修及附着设施设备归甲方所有；合同被解除的，乙方应无条件按现状将租赁房屋交付甲方，乙方承租后装修及添附设备设施不得拆除。 租赁合同就转租作出如下约定：乙方可以将租赁物的部分面积进行转租，本合同约定的甲、乙双方的权利义务不因乙方转租而改变。 租赁合同就其他事宜作出约定：高燕君在该租赁合同约定的范围内就和尔美公司对中轴公司应承担的所有债务（包括但不限于支付租金、违约金等）承担连带保证责任。该租赁合同一式四份，由双方各执二份，租赁合同自双方签名盖章后生效。 2018年5月7日，中轴公司与和尔美公司及涉案房屋的抵押权人交通银行宁波慈溪支行签订《租赁房屋抵押补充协议》，约定：因涉案房屋作为抵押物已经抵押给交通银行宁波慈溪支行，抵押担保期间为2018年5月7日至2028年5月7日，故和尔美公司将租赁期间应支付给中轴公司的租金划付至中轴公司开设在交通银行宁波慈溪支行账号尾号为2311的银行账户内；和尔美公司承诺不一次性向中轴公司交清租赁期限内待付租金；如出现抵押合同约定的抵押权人实现抵押权情形的，抵押权人通知和尔美公司搬离腾空租赁房屋的，和尔美公司无条件予以配合，和尔美公司的相关损失与抵押权人无关。 涉案房屋租赁合同签订后，中轴公司交付和尔美公司涉案房屋，和尔美公司于2018年3月26日支付中轴公司水电保证金23万元。2018年4月4日，和尔美公司支付中轴公司涉案房屋租金40万元，2018年5月3日支付租金60万元，2018年6月15日支付租金25万元，2018年7月2日支付租金10万元，2018年7月12日支付租金5万元，2018年8月9日支付租金13万元，2018年9月5日支付租金13万元，2018年9月26日支付租金13万元，2018年10月31日支付租金13万元，2018年11月28日支付租金13万元，2018年12月27日支付租金13万元，2019年1月26日支付租金13万元，2019年1月31日支付租金20万元，2019年3月6日支付租金13万元，2019年3月29日支付租金23万元，2019年4月21日支付租金23万元，和尔美公司累计已支付租金310万元。2019年4月24日，中轴公司已向和尔美公司出具票面金额分别为100万元、100万元、100万元、21.12万元的宁波增值税专用发票，该增值税专用发票记载的增值税税率为5%。 2019年3月6日，中轴公司委托代理人陈亲亲向和尔美公司发出《律师函》，和尔美公司于同月7日签收该函。中轴公司在该函件中明确和尔美公司存在未按租赁合同约定支付租金的违约行为；明确截至2019年3月6日，和尔美公司已支付251万元租金；要求和尔美公司在收到函件后十五日内支付尚欠中轴公司的2018年度租金69.12万元、2019年度的租金320.12万元及逾期付款的“滞纳金”50.192万元等合计439.432万元。中轴公司同时明确告知和尔美公司，若未在指定期限内付清上述款项的，中轴公司将按约解除与和尔美公司的房屋租赁合同。 2019年3月至4月期间，涉案房屋的次承租人向和尔美公司反映涉案房屋的“2号”楼（不动产权证记载的1号楼）存在渗水、漏水现象。2019年1月至3月期间，高燕君向受中轴公司委托专门负责管理并收取涉案房屋租金的“阿辉”、“戚总”反映涉案房屋及水管存在漏水现象，要求中轴公司及时履行维修义务，要求中轴公司支付和尔美公司已经垫付的维修费；“阿辉”、“戚总”在回复中明确“租金与这些不能混为一谈”，“外墙维修费用会承担”，同时要求高燕君在“年底（2018年农历）前付清租金”、在“2019年3月底打款”。2019年8月期间，中轴公司为安装燃气管道拆除由和尔美公司出资搭建的自行车车棚。2019年10月期间，中轴公司曾停止涉案房屋电力及自来水的供应。中轴公司于2019年11月1日收回出租的“2号楼”（不动产权证记载的1号楼），于2020年3月1日收回出租的“1号楼”（不动产权证记载的2号楼）及3号楼。该院于2019年5月9日向和尔美公司、高艳君送达中轴公司提交的起诉状副本等应诉材料。 因本案和尔美公司所主张的涉案房屋的装修费用、维修费用及房屋漏水原因需要通过相关司法鉴定予以证明，依据和尔美公司、高燕君提出的鉴定申请，分别委托欣达公司、建筑设计院进行相关司法鉴定。欣达公司出具装修费用及维修费用司法鉴定意见书；建筑设计院因和尔美公司未缴费终止鉴定事项。根据欣达公司出具的关于涉案房屋装修费用的司法鉴定意见及回复意见可确定，和尔美公司在承租涉案房屋后对涉案房屋进行相应装修，该装修总造价为4226305元，其中确定性造价为3204211元，分别为“1号”楼（不动产权证记载的2号楼）确定性造价为724458元，“2号”楼（不动产权证记载的1号楼）确定性造价为735357元，3号楼2层及3层确定性造价为605694元，3号楼水吧确定性造价为35447元，门卫确定性造价为5444元，3号楼超市及配电房砌筑确定性造价为19939元，“1号”楼（不动产权证记载的2号楼）安装工程确定性造价为427420元，“2号”楼（不动产权证记载的1号楼）安装工程确定性造价为430296元，3号楼安装工程确定性造价为130406元，3号楼超市安装工程确定性造价为12154元，3号楼餐厅安装工程确定性造价为3639元，3号楼水吧安装工程确定性造价为13507元，防盗窗确定性造价为60450元；其中选择性造价为1022094元，分别为室外绿化选择性造价为14012元，自行车车棚选择性造价为40053元，窗帘选择性造价为36939元，1#楼及2#楼宿舍进户门选择性造价为202655元，空调设备选择性造价为451012元，洗衣机选择性造价为186461元，热水机设备选择性造价为90961元。 根据欣达公司出具的涉案房屋维修费用鉴定意见书及其回复意见可确定，和尔美公司在承租涉案房屋后，对该房屋配套设施（室外进水设施、屋顶空气能配套设备等）、屋面及墙体防水及室外路面及井盖进行修理维护更新，维修总造价为225833元，其中“1号楼”（不动产权证记载的2号楼）维修造价为31940元，“2号楼”（不动产权证记载的1号楼）维修造价为63879元，3#楼维修造价为37487元，室外路面及井盖维修造价90540元，屋面防水维修价1987元；因和尔美公司未出具完整正规的工程施工资料，现场勘察也无法确定和尔美公司所主张的卫生间防水、楼道两侧外墙渗水刷漆及室内房间北墙漏水刷漆工程量，故涉案房屋维修费用的鉴定意见不包括和尔美公司所主张的卫生间防水、楼道两侧外墙渗水刷漆、室内北墙漏水刷漆等维修费用。 审理中，和尔美公司表示不同意解除涉案房屋租赁合同，要求继续履行该合同，同时表示若涉案房屋租赁合同依法解除的，涉案房屋装修费返还及除房屋维修费外的其他相应的损害赔偿将另行主张权利。 一审法院认为：结合中轴公司、和尔美公司、高燕君争议的事项，归纳本案争议焦点： 一、和尔美公司是否存在逾期支付租金的违约行为，中轴公司是否有权单方解除涉案房屋租赁合同；二、若涉案房屋租赁合同予以解除，该房屋租赁合同解除时间应如何确定；三、中轴公司是否存在未及时维修房屋、更新设施设备等违约行为；四、截至涉案房屋租赁合同解除之日，和尔美公司尚欠中轴公司的房屋租金应如何确定；五、涉案房屋租赁合同解除之日至中轴公司收回出租房屋之日，和尔美公司实际占有使用租赁房屋的费用应如何确定，和尔美公司应否承担占有使用费的“滞纳金”；六、中轴公司主张按月利率2%计算的逾期支付租金的违约金是否合理，逾期支付租金的违约金应如何确定；七、中轴公司应否承担涉案房屋维修费，维修费用应如何确定。 针对第一项争议焦点，中轴公司主张和尔美公司存在逾期支付租金的违约行为；和尔美公司、高燕君主张和尔美公司已按约履行支付租金的义务。首先，涉案房屋租赁合同明确约定和尔美公司支付租金的方式及期限，和尔美公司也未提供充足的证据以证明双方就租金支付方式在合同签订后又达成口头协议以变更原合同约定，和尔美公司未按租赁合同的约定支付租金事实清楚；其次，按照租赁合同的约定，中轴公司应在2018年4月1日前交付和尔美公司承租房屋，和尔美公司应在合同签订之日（2018年3月25日）起五日内即2018年3月30日前付清第一年的租金，和尔美公司支付第一年租金在先，中轴公司交付出租房屋在后，和尔美公司依据合同法第六十七条规定行使先履行抗辩权以拒付约定租金的理由显然并不成立；第三，若中轴公司交付的房屋存在漏水情况未及时履行维修义务的，依据合同法第二百二十一条的规定，和尔美公司也可自行维修，和尔美公司在垫付维修费用后可按约依法向中轴公司主张权利，和尔美公司显然也不能以中轴公司未尽维修义务而拒付约定租金；最后，中轴公司已经交付和尔美公司涉案房屋，和尔美公司对该房屋进行维修及装修后转租他人使用，涉案房屋存在局部漏水情况也并未导致和尔美公司合同目的不能实现，故和尔美公司也无权拒付或迟延支付租金。和尔美公司无正当理由未按合同约定支付租金的行为已属违约行为，按照涉案租赁合同中关于逾期30天未支付租金中轴公司可以解除合同的约定，中轴公司单方解除合同的条件已然成就，可行使解除权，在履行通知义务后解除涉案房屋租赁合同。再根据合同法第二百二十七条的规定，和尔美公司作为承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，经出租人中轴公司催告后，在合理期限内仍未付清所欠租金的，中轴公司作为出租人即享有法定解除合同的权利，同样可以行使解除权，在履行通知义务后解除涉案房屋租赁合同。 针对第二项争议焦点，中轴公司主张涉案房屋租赁合同于载有解除合同请求的本案起诉状副本送达和尔美公司之日解除。和尔美公司、高燕君主张涉案合同应该继续履行。首先，中轴公司已经享有约定或法定的合同解除权，和尔美公司在2019年3月7日收到的律师函仅明确中轴公司享有约定的单方解除合同的权利，而非直接通知和尔美公司解除涉案房屋租赁合同，故该律师函送达之日不发生解除涉案房屋租赁合同的法律效果。其次，根据合同法第九十六条第一款关于解除合同应当通知对方、合同自通知到达对方时解除的规定，既然采取非诉讼方式履行通知义务可实现解除合同的目的，那么在诉讼中将载有解除合同请求的起诉状副本送达对方之时，也应视为享有解除合同的权利人履行了通知义务，同样可以实现解除合同的目的。故该院将中轴公司提交的载有解除合同请求的起诉状副本送达和尔美公司之日（2019年5月9日），即为中轴公司与和尔美公司签订的涉案房屋租赁合同解除之日。 针对第三项争议焦点，和尔美公司、高燕君主张中轴公司有未及时履行维修更新义务、不支付的维修费等违约行为。中轴公司否认其有违约行为。中轴公司对和尔美公司主张的涉案房屋存在漏水情况并未否认，涉案房屋存在局部漏水情况属实。中轴公司作为房屋出租人，应确保交付和尔美公司的涉案房屋不漏水，如存在漏水情况，也应及时履行维修义务，未及时维修给和尔美公司造成损失的，应承担相应的赔偿责任。中轴公司未及时履行维修义务、未及时支付和尔美公司垫付的维修费等不作为行为明显违反涉案房屋租赁合同约定的或法律规定的出租人应承担的义务，已构成违约。 针对第四项争议焦点，和尔美公司以中轴公司迟延交付出租房屋、交付房屋存在严重漏水影响房屋正常使用为由，要求减少租金或延长租期。中轴公司称其已在合同约定的期限内交付和尔美公司涉案房屋；交付的房屋虽存在漏水等情况并不导致和尔美公司合同目的无法实现，不影响涉案房屋的正常使用，不同意减少租金或延长租期。首先，双方就中轴公司已交付和尔美公司涉案房屋的事实并无争议，和尔美公司主张中轴公司有迟延交付的违约行为，妨害了其对涉案房屋承租使用权，按照民诉法司法解释九十一条第（二）项的规定，主张权利受到妨害的当事人，应对权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，故和尔美公司应举证证明中轴公司有迟延交付出租房屋的违约行为，因和尔美公司未提供证据证明上述主张，和尔美公司应承担举证不能的不利后果。其次，中轴公司出租的房屋存在局部漏水情况，和尔美公司对承租房屋进行了维修，势必会影响和尔美公司对承租房屋的正常使用，故可依法酌情减少和尔美公司应承担的房屋租金或延长租期。结合涉案房屋维修情况，酌情延长和尔美公司第一年租期15天，即第一年租期从2018年4月1日始至2019年4月15日止。和尔美公司应按照涉案房屋租赁合同的约定支付2018年4月1日始至2019年4月15日期间的租金320.12万元（含税价），和尔美公司还应支付自2019年4月16日始至涉案租赁合同解除日即2019年5月9日止以合同约定的年租金320.12万元（含税价）为基数计算和涉案房屋租金，即21.93万元（320.12万元/365*25），故和尔美公司应支付的租金合计为342.05万元，扣除和尔美公司已支付的310万元租金，截至2019年5月9日，和尔美公司尚应支付中轴公司租赁期限内的租金为32.05万元。 针对第五项争议焦点，中轴公司主张应以原房屋租赁合同的约定计算合同解除后涉案房屋实际占有使用费及其“滞纳金”；和尔美公司、高燕君认为，即使房屋租赁合同依法解除，和尔美公司可参照原合同租金的约定计付占有使用费，但不应再承担“滞纳金”。据此认为，首先，因涉案房屋的租赁合同已于2019年5月9日依法解除，中轴公司与和尔美公司自2019年5月10日始不再存在涉案房屋租赁合同关系，和尔美公司在无合同约定及更无法律规定的情况下继续占有使用涉案房屋，已侵犯了中轴公司合法的房屋所有权，应承担返还原物、赔偿损失的民事侵权责任。其次，因侵权损害赔偿是以补偿性赔偿为原则，以受害人因侵权行为所遭受的实际损失为赔偿范围，受害人所遭受的实际损失既包括直接损失（现有财产的减少），也包括间接损失（可得利益的丧失），而物的可得利益丧失主要体现为物的使用利益的丧失。中轴公司在本案诉讼中并未提供证据以证明因和尔美公司的侵权行为给其造成的具体的实际损失，鉴于涉案房屋租赁合同合法有效，中轴公司因和尔美公司的侵权行为所丧失的使用利益可参照涉案房屋租赁合同有效履行能够获得的经济利益，故和尔美公司在解除合同后仍继续占有使用涉案房屋的，应承担返还涉案房屋并赔偿从2019年5月10日始至实际腾空涉案房屋时止、以涉案房屋租赁合同约定的年租金320.12万元（含税价）为基数计算的涉案房屋占有使用费。第三，因中轴公司于2019年11月1日收回和尔美公司承租的“2号”楼（不动产权证记载的1号楼），和尔美公司实际占有使用“2号”楼（不动产权证记载的1号楼）时间为2019年5月10日至2019年11月1日，产生的占有使用费为320.12万元/365天/16294.31平方米（6329.47+6329.83+3635.01）*6329.47平方米*175天（22+30+31+31+30），即596196.40元。中轴公司于2020年3月1日收回和尔美公司承租的“1号”楼（不动产权证记载的2号楼）、3号楼，因受2020年1月底开始的新冠病毒疫情的影响，和尔美公司实际占有使用“1号”楼（不动产权证记载的2号楼）及3号楼时间应为2019年5月10日至2020年1月31日，产生的占有使用费为320.12万元/365天/16294.31平方米*9964.84平方米*267天（22+30+31+31+30+31+30+31+31），即1432074.29元；上述两项合计2028270.69元。 关于中轴公司所主张的占有使用费的“滞纳金”问题。首先，涉案房屋租赁合同约定的“滞纳金”，其实质应为逾期支付租金的违约金，该“滞纳金”的约定仅是对租赁期限内逾期不付及迟延支付租金应承担的违约金做出的约定，不是就合同权利义务终止后合同的结算和清理做出约定，故涉案房屋租赁合同中“滞纳金”条款的约定在涉案合同被依法解除、合同权利义务终止后，对合同双方当事人不再具有约束力。其次，和尔美公司在涉案房屋租赁合同解除后继续占有使用涉案房屋的行为属于民事侵权行为，中轴公司基于侵权法律关系要求和尔美公司承担民事侵权的损害赔偿责任，应以中轴公司因和尔美公司的侵权行为所遭受的实际损失为限，中轴公司所主张的涉案房屋租赁合同解除后占有使用费的“滞纳金”既无合同约定，也不符合法律规定。 针对第六项争议焦点，中轴公司因涉案房屋租赁合同约定的以日3‰计算的迟延履行违约金过高而主张按年利率24%计算迟延履行的违约金。和尔美公司认为中轴公司存在违约行为，双方违约责任相抵后，和尔美公司无须再支付合同约定的“滞纳金”；同时认为约定的违约金过高，中轴公司主张的年利率24%计付的违约金也明显高于中轴公司的实际损失。该院认为，首先，按照合同法第一百二十条的规定，合同双方均有违约行为，应当根据各自的违约行为向对方承担违约责任，在承担违约责任时，可以相应抵销，故即使中轴公司与和尔美公司均存在违约行为的，也不能直接减轻或免除和尔美公司应承担的违约责任；其次，涉案合同约定的“滞纳金”实质是约定的迟延履行的违约金，约定的违约金属于赔偿性违约金，目的是弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，故按照合同法第一百十四条的规定，约定的违约金过高或过低，当事人可以请求人民法院予以适当减少或增加。第三，中轴公司在起诉时并未按约定的日3‰计算违约金，而主张按年利率24%计算违约金，但中轴公司并未提供证据证明其因和尔美公司的违约行为所遭受的实际经济损失；和尔美公司虽认为中轴公司主张的违约金过高，也未提供任何证据，仅要求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算确定应承担的违约金。中轴公司、和尔美公司、高燕君对合同约定的迟延履行违约金过高的意思表示一致，而根据合同法第一百一十三条的规定，因违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违约方在签订合同时预见或应当预见的损失；再结合合同法解释（二）第二十九条的规定，违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定约定的违约金过高。故认定违约金是否过高，一般以合同法第一百一十三条规定的损失为基础，同时兼顾合同实际履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。在双方均未提供证据以证明违约行为所致的实际损失的情况下，中轴公司因和尔美公司逾期支付租金所遭受的经济损失可参照同期商业银行贷款利息的损失。以2018年4月期间中国人民银行一至五年贷款基准年利率4.75%为基数上浮30%（6.175%）为同期商业银行贷款年利率，以该商业银行贷款年利率为基数再上浮30%（8.0275%）为中轴公司商业银行贷款利息损失限额范围，中轴公司主张以年利率24%计算的违约金已明显过高。根据涉案房屋租赁合同关于和尔美公司应在2018年3月30日前付清第一年租金320.12万元、在合同解除时付清全部租金的约定，结合逾期15天未支付租金开始计付逾期付款违约金的约定，按照和尔美公司支付租金的实际情况，以拖欠的租金为基数按年利率8.0275%计算确定和尔美公司迟延支付租金应承担的违约金，和尔美公司应承担2018年4月15日至2019年5月24日拖欠的第一年租金的迟延履行的违约金115658.91元（附表），同时还应承担自2019年5月25日（合同解除日后15天）始至所欠租金实际清偿日止以所欠租金32.05万元为基数按年利率8.0275%计算的迟延履行的违约金。 针对第七项争议焦点，中轴公司表示愿意在鉴定意见确认的涉案房屋维修费用范围内承担赔偿责任；和尔美公司、高燕君要求中轴公司赔偿涉案房屋维修费1194928元。该院认为，中轴公司作为出租人按照约定及法定负有在租赁期限内保持出租房屋的约定用途的义务，在出租房屋存在严重漏水情况时负有及时维修房屋、更新房屋设施设备的义务，在未及时履行维修更新义务时负有赔偿和尔美公司维修更新费的义务，因中轴公司未履行约定或法定的义务，给和尔美公司造成了相应的损失，中轴公司理应承担违约损害赔偿责任。和尔美公司已经产生的房屋维修、设施设备更新费用经司法鉴定确定为225833元，故中轴公司应给付和尔美公司上述维修及更新费。至于和尔美公司所主张的其他费用，因无确凿证据予以证明，不应由中轴公司承担赔偿责任。 综合上述分析意见，中轴公司与和尔美公司签订的涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，故涉案房屋租赁合同自成立时即产生法律效力。和尔美公司在承租涉案房屋后，应按约支付租金，因中轴公司未及时履行维修更新义务，影响和尔美公司正常使用承租房屋，可酌情延长和尔美公司承租期间；和尔美公司未按约支付租金，在支付所欠租金同时还应承担迟延履行的违约责任，支付违约金。中轴公司主张的违约金过分高于其实际损失，应酌情予以减少。按照涉案房屋租赁合同的约定，和尔美公司逾期30天未支付租金的，中轴公司享有约定解除合同的权利；和尔美公司作为承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，在合理期限内仍未付清所欠租金的，中轴公司即享有法定解除合同的权利，故涉案房屋租赁合同在载有解除合同诉请的起诉状副本送达和尔美公司之日予以解除。涉案房屋租赁合同解除后，和尔美公司仍继续占有使用涉案房屋的，侵犯中轴公司合法的房屋所有权，和尔美公司应承担民事侵权责任，赔偿中轴公司相应的经济损失。中轴公司已于2019年11月1日、2020年3月1日按出租房屋现状收回涉案房屋，可以视为和尔美公司按合同约定交付承租房屋，故对中轴公司要求和尔美公司腾空承租房屋的诉讼请求，不予以支持。因高燕君自愿为和尔美公司对中轴公司所负债务提供连带责任的保证，故高燕君应对和尔美公司应承担债务负连带清偿责任。对中轴公司提出的确认涉案房屋租赁合同于2019年5月9日依法解除、要求和尔美公司支付拖欠的租金及逾期付款的违约金合理部分、要求和尔美公司支付解除合同后实际占有使用涉案房屋的合理费用，由高燕君对和尔美公司应承担的债务负连带清偿责任等本诉的诉讼请求，应予支持。中轴公司未尽维修更新义务，应承担违约损害赔偿责任，赔偿和尔美公司已垫付的维修更新费。中轴公司愿意就安装燃气管道而拆除自行车车棚给和尔美公司造成的损失承担赔偿责任，应予照准。和尔美公司明确表示就涉案房屋装修费用的返还及除房屋维修费外的其他损失另行主张权利，是和尔美公司对其诉讼权利的合法处分，亦予照准。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的规定》第九十条之规定，判决如下：一、确认浙江中轴轴承有限公司与宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司于2018年3月25日签订的《房屋租赁合同书》于2019年5月9日依法解除；二、宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司于判决生效后十五天支付浙江中轴轴承有限公司截至2019年5月9日尚欠的租金320500元及截至2019年5月24日的迟延履行违约金115658.91元，并支付自2019年5月25日始至所欠租金实际清偿日止以所欠租金320500元为基数按年利率8.0275%计算的迟延履行违约金；三、宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司于判决生效后十五天内支付浙江中轴轴承有限公司自2019年5月10日始至2020年1月31日止涉案房屋占有使用费2028270.69元；四、浙江中轴轴承有限公司于判决生后十五天内支付宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司房屋维修费225833元；五、浙江中轴轴承有限公司于判决生效后十五天内赔偿宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司车棚损失40053元；六、驳回浙江中轴轴承公司其余本诉诉请；七、驳回宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司其余反诉诉请；八、高燕君对宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司应承担的上述第二项、第三项付款义务负连带清偿责任；九、高燕君承担连带保证责任后，依法享有追偿权。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36073元，本诉财产保全费5000元，反诉案件受理费7755元，各项合计48828元，由浙江中轴轴承有限公司负担13101元，由宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司与高燕君共同负担35727元，于判决生效后的七日内交纳一审法院；鉴定费36958元，由浙江中轴轴承有限公司负担3000元，宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司与高燕君共同负担33958元，因宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司已缴纳鉴定费36958元，故浙江中轴轴承有限公司应负担的3000元鉴定费于判决生效后十五日内直接支付宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，中轴公司、和尔美公司、高燕君上诉称一审认定的租金及房屋占有使用费金额错误，但未提供充分证据予以佐证，本院难以采信。根据一审查明的事实，涉案房屋存在局部漏水情况属实，中轴公司作为房屋出租人，未确保交付给和尔美公司的房屋不漏水，在发现房屋漏水后也未及时组织维修构成违约，应承担相应赔偿责任。根据欣达公司出具的鉴定意见书，涉案房屋的维修、设施设备更新费用为225833元，中轴公司上诉称涉案房屋维修费为1987元，与一审查明的事实不符，本院不予支持。和尔美公司对承租房屋进行了维修，势必会影响其对房屋的正常使用。一审法院根据和尔美公司的请求并结合房屋维修情况，酌定涉案房屋租赁合同延长租赁期限15天，并无不当。关于“滞纳金”，本院经审查认为，涉案房屋租赁合同存续期间的“滞纳金”实为迟延履行违约金。根据一审查明的事实，双方对合同约定的“滞纳金”过高的意思表示一致，在双方均未提供证据予以证明违约行为所致的实际损失的情况下，一审法院综合合同实际履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，酌定以拖欠租金为基数按年利率8.0275%计算“滞纳金”，亦无不当。该“滞纳金”的约定仅是对租赁期限内逾期不付及迟延支付租金应承担的违约金做出的约定，不是就合同权利义务终止后合同的结算和清理做出的约定，故涉案房屋租赁合同中“滞纳金”条款的约定在涉案租赁合同依法解除后，对双方不再具有约束力。另，在涉案租赁合同依法解除后，和尔美公司继续占有使用涉案房屋的行为属于民事侵权行为，应以中轴公司所遭受的实际损失为限，中轴公司上诉主张和尔美公司承担房屋占有使用期间的“滞纳金”,于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人浙江中轴轴承有限公司、宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司、高燕君的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55975元，由上诉人浙江中轴轴承有限公司负担29175元，由上诉人宁波杭州湾新区和尔美装饰工程有限公司、高燕君负担26800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 马金平 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 汪学良 代书记员 项凌燕