陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12637号上诉人（原审被告）：宋佳，女，汉族，1986年9月2日出生，住西安市高新区。委托诉讼代理人：周倩竹，陕西天迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳欣，陕西天迈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区。负责人:杨敏，该公司总经理助理。委托代理人：李巧红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：李伟峰，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人宋佳因与被上诉人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称：家利物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初7082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案进行了普通程序独任审理。上诉人宋佳委托诉讼代理人周倩竹、李泳欣，被上诉人家利物业委托诉讼代理人李巧红、李伟峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋佳上诉请求：1.撤销(2020)陕0113民初7082号民事判决书，发回原审法院重审或者在查明事实的基础上依法改判。2.本案的一审、二审诉讼费用由家利物业承担。事实与理由：一、一审判决内容超出家利物业诉请内容，违反“不告不理”原则，属于程序违法。家利物业在一审诉请为支付截止2019年6月3日的物业费、电梯费、暖气费、水电费共计24612.99元，一审庭审中家利物业未变更诉讼请求，但一审判决的金额为：截止2019年6月30日，物业费、电梯费、暖气费、水电费共计25000.72元，该金额明显超过家利物业诉请的金额。一审判决内容超过家利物业诉请，违反“不告不理”原则，属于程序违法。二、一审判决遗漏重要事实。1.宋佳未实际使用涉案房屋是由于家利物业不作为导致的，故2017年后的所有费用宋佳均不承担。2017年1月由于家利物业对共用管道未进行维护，导致管道污水全部反水淹没涉案房屋，家利物业拒绝维修后续处理，导致宋佳无法正常入住。因家利物业的原因导致宋佳不能正常入住、未享用物业服务、暖气服务等。2017年后产生的所有费用（物业费、电梯费、水电费、暖气费）均不应该由宋佳承担。2.家利物业没有提供一级物业服务，构成先行违约。自2016年以来家利物业没有履行物业服务合同中的相关养护、管理、维护义务，宋佳在一审中提供了大量物业管理服务存在严重问题的证据，但一审判决对该证据是否采纳未作出任何明示，使家利物业逃避了违约责任。3.电梯费、水电费、供暖费没有约定明确的缴纳时间，家利物业亦没有催告，无权主张违约金。《逸翠园西安（一期）业主临时公约》第四章“物业的管理、使用、维护”第四条“物业管理服务费及管理开支”第7款约定“各单元内水、电、燃气、电梯费、供暖费按实缴纳”。临时公约中并未约定水电费、电梯费、供暖费的缴纳时间、家利物业亦未提供有效的催要记录，故对于该部分，家利物业无权主张违约金。三、一审支持物业费、电梯费、水电费、暖气费，明显证据不足。1.一审家利物业未提供其进行物业服务证据，无权主张物业费。根据《临时公约》第四章“物业的管理、使用、维护”第三条“物业管理公司的职权”第8款约定：（物业公司应当）每半年向全体业主张榜公布本物业维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理费用收支情况。家利物业按照一级物业服务标准向宋佳收取物业费，家利物业却从未提供其服务达到一级服务标准的任何证据。且临时公约中明确约定：家利物业有义务公示服务情况。一审家利物业主张物业费没有提供任何证据，根据“谁主张谁举证”规则及临时公约的约定：家利物业既然主张物业费，应该就其主张的一级物业服务情况进行举证，否则应当承担举证不能的后果。2.一审家利物业提供的水电走表读数系其自行单方汇总，与案件具有利害关系，其数字是否有所删减、篡改不得而知，故没有证明效力，不应当作为证据使用。3.一审家利物业未提供宋佳暖气使用量的证据，无权主张暖气费。家利物业诉请支付6971.08元暖气费，应当提供使用暖气流量证据，否则，应当承担举证不能的后果，无权主张暖气费。四、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一审家利物业主张物业费等，根据举证规则的分配，应当由家利物业举证其履行物业服务。适用违约金条款的情形是守约方向违约方主张的违约赔偿，家利物业提供的物业服务质量不达标，已经构成先行违约。不应当直接适用《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条判决宋佳向家利物业支付违约金。综上，一审法院判决宋佳支付物业费13479.35元、电梯费3676.19元、水电费874.1元、采暖费6971.08元及违约金1400元，系程序违法，事实不清，证据不足，法律适用错误。请求二审法院依法查明事实，维护宋佳的权利。家利物业答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。1、一审法院判令宋佳向家利物业支付物业费、电梯费、水电费、采暖费共计25000.72元，符合事实与合同约定，二审法院应予以维持。和记黄埔地产（西安）有限公司与家利物业签订《逸翠园·西安一期前期物业服务合同》，约定家利物业作为该小区的物业管理服务公司，为该小区业主提供相应的物业服务，并有权收取相应的物业管理服务费。家利物业认为双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，家利物业按照约定向业主提供了相应的物业服务，宋佳作为业主有义务按时交纳物业费用和履行业主的义务。因此，宋佳应当按照约定缴纳相应的费用，包括物业服务费、电梯费、水电费、采暖费等。宋佳在上诉状提到一审判决内容超过诉讼请求范围，属于程序违法，家利物业认为，一审起诉时仅是按照起诉时间暂计算至2019年6月3日，但其实按照双方约定物业服务费采取按季度收取的方式，且宋佳之前缴纳物业服务费的方式为按季度支付，更何况没有哪个物业公司的物业服务费是按天计算收取的，故一审法院判令宋佳支付截止至2019年6月30日的物业服务费用，应予以维持。2、一审法院判令宋佳向家利物业支付违约金，符合法律规定与合同约定，二审法院亦应予以维持。根据前期物业服务合同、商品房买卖合同的约定，业主应当按照约定缴纳相应的物业服务费及其他相关费用，对业主逾期缴纳物业管理服务费或其他费用征收违约金，违约金自逾期之日起每曰欠缴费用之0.067%交纳。宋佳作为业主理应按照约定缴纳相应的物业服务费，但虽经家利物业多次催促和提示，宋佳仍未如约缴纳相应的物业管理服务费及其他费用。因此，家利物业有权按照约定对于逾期缴纳物业管理服务费和其他费用收取相应的违约金，违约金计算标准为自逾期之日起按照每日欠缴费用之0.067%缴纳，符合法律规定和合同约定，二审法院应予以维持。二、宋佳在上诉状中称，宋佳未实际使用涉案房屋是由于家利物业不作为导致的。但实际情况并不是由于家利物业原因造成的，与家利物业无关。即使宋佳认为是家利物业原因造成的，认为家利物业未尽到相应的维修管理义务，也应当另行起诉。三、宋佳在上诉状中称，家利物业就电梯费、水电费、供暖费等没有催告，无权主张违约金。家利物业认为，就此主张，家利物业己在一审中提交了相应的费用催告证据，包括在宋佳所在楼栋张贴的缴纳物业费通告、催费通知的温馨提示、催款律师函等。而且宋佳前期认可家利物业的缴费时间及方式并且向家利物业如期缴纳了物业服务费等相关费用。因此，宋佳再主张没有约定明确的缴纳时间，没有催告，不符合常理。家利物业认为宋佳应当按照约定缴纳相应的费用，如未按期缴纳的，家利物业有权要求其承担相应的违约责任。四、宋佳在上诉状中称，未提供相应的物业服务及证据材料，家利物业认为，家利物业己按照约定的服务标准向宋佳提供了相应的物业服务，宋佳理应按照约定缴纳相应的物业服务费及其他相关费用。即使主张家利物业未提供相应的物业服务，根据“谁主张谁举证”的原则也应该是由宋佳提供相应的证据证明家利物业未提供相应的物业服务，而非由家利物业来证明。综合以上答辩意见，家利物业认为，宋佳的上诉请求与上诉理由均不能成立，二审法院应予驳回；一审法院认定事实清楚、全面，适用法律正确，二审法院应予以维持。家利物业向一审法院起诉请求：1.宋佳向家利物业缴纳欠付的物业费、电梯费16767.81元、暖气费6971.08元、水电费874.10元，共计24612.99元；2.宋佳向家利物业支付逾期付款的违约金7703.55元（自2015年6月1日暂计算至2019年6月3日）；3.本案诉讼费用由宋佳承担。一审法院经审理查明，2006年8月22日,和记黄埔地产（西安）有限公司（甲方）与和记物业服务（上海）有限公司西安分公司（乙方）签订了《逸翠园.西安一期前期物业服务合同》，合同约定“甲方聘请乙方作为本物业的物业管理公司，物业管理服务期由2006年8月22日起至首届业主大会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；本物业管理费为物业交付之日或视为交付之日起由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳按季收取；物业管理服务费根据不同的物业类型标准如下：高层住宅1.65元/月/平方米、联排别墅2.30元/月/平方米、商业物业3.50元/月/平方米、电梯费0.45元/月/平方米、地下车位管理费150元/月/车位、车辆停放服务费80元/月/车位；对于业主逾期缴纳物业管理费或其他费用征收违约金，违约金自逾期之日起每日欠缴费用之0.067%交纳…。”后家利物业开始对西安市逸翠园小区进行物业管理工作。2014年8月14日宋佳为逸翠园·西安一期第4幢3单元30202号房屋办理产权登记证书（建筑面积181.54平方米），宋佳为案涉房屋所有权人。宋佳未按期向家利物业交纳物业管理费，尚拖欠家利物业2015年10月1日至2019年6月30日物业费13479.35元（181.54平方米×1.65元×45），电梯费3676.19元（181.54平方米×0.45元×45），2015年5月1日至2019年3月30日水电费874.10元，2015年11月1日至2019年3月30日采暖费6971.08元。另查明，2006年12月11日，上海市浦东新区人民政府印发《关于同意和记物业服务（上海）有限公司增资及变更企业名称的批复》，同意和记物业服务（上海）有限公司名称变更为家利物业管理（上海）有限公司。一审法院认为，家利物业与宋佳双方形成的物业管理关系合法有效，依法应予保护。家利物业为宋佳提供了相应的物业服务，宋佳理应按照合同约定支付物业服务费，宋佳未按期交纳2015年10月1日至2019年6月30日物业费13479.35元（181.54平方米×1.65元×45），电梯费3676.19元（181.54平方米×0.45元×45），2015年5月1日至2019年3月30日水电费874.10元，2015年11月1日至2019年3月30日采暖费6971.08元，现家利物业要求宋佳缴纳上述费用的请求，符合双方的合同约定，法院依法予以支持。对于家利物业要求宋佳承担违约金的诉讼请求，结合双方合同履行情况以及宋佳违约行为，依据公平原则，法院酌情将违约金调整为1400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：1.宋佳于本判决书生效后十日内支付家利物业管理（上海）有限公司西安分公司2015年10月1日至2019年6月30日物业费13479.35元（181.54平方米×1.65元×45），电梯费3676.19元（181.54平方米×0.45元×45），2015年5月1日至2019年3月30日水电费874.10元，2015年11月1日至2019年3月30日采暖费6971.08元，上述费用共计25000.72元；2.宋佳于本判决书生效后十日内支付家利物业管理（上海）有限公司西安分公司逾期付款违约金1400元；3.驳回家利物业管理（上海）有限公司西安分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费608元，依法减半收取304元，由宋佳承担。因家利物业已预缴，宋佳应在本判决生效之日起十日内将其应承担的诉讼费直接支付给家利物业。二审经审理查明，一审查明事实属实,本院予以确认。二审中，家利物业提供了:1.逸翠园一期多个系统、设备的巡查记录、维修保养记录、夜巡记录、保洁记录、公区地面维修巡检记录、绿化日检记录等，以证明其已完成了物业服务义务。2.2017年函件两份，以期证明2017年1月其对案涉房屋客卫马桶地漏返水等问题进行了处理并查找了原因，系该单元其他为合理使用排污管道所致，并就处理情况致函宋佳，函件中配有照片。宋佳认可第一组证据真实性，但认为不能证明家利物业的服务达到了一级标准，应当降低物业费的标准，对第二组证据真实性不认可，认为宋佳没有收到过函件。庭审中，宋佳称其是卫生间管道堵塞，需入户才能进行维护、处理，2017年1月后其因返水问题没有入住房屋，自当时起的相关费用不应由其承担。本院认为，一审中家利物业对其诉讼请求进行了说明，其中物业费、电梯费均计算至2019年6月3日，共计16767.81元。一审法院判令宋佳支付自2015年10月1日至2019年6月30日物业费、电梯费共计17155.54元，超出家利物业的诉讼请求，应予以纠正。宋佳不认可家利物业提供的有关水电的使用情况，但其未提交足以反驳的证据。即便宋佳没有实际入住，其也没有申请办理空置要求断供暖气，仍应支付相应暖气费用。关于物业费用，宋佳首先认为2017年1月以后，因家利物业不履行维修义务，导致房屋无法入住，自此之后的费用其不应缴纳。对此，家利物业提供了函件，显示关于案涉房屋客卫马桶地漏返水问题，家利物业在2017年1月入户进行了处理，并附有相关照片，宋佳虽否认收到函件，但也认可堵塞的管道在卫生间，确实需要入户才能维修，函件内容与宋佳所述可以印证，故本院对函件予以认定，对宋佳之主张不予采信。宋佳还提出，家利物业服务达不到一级标准，要求降低物业费用，但家利物业提交了有关证据证明其物业服务的履行情况，并提供了西安市物业服务及代收代缴价费公示牌，显示其有关收费标准经过了政府物价部门备案，在此情形下，宋佳的证据尚不足以支持其降低物业费之主张。综上，一审判令宋佳支付2015年5月1日至2019年3月30日水电费874.10元，2015年11月1日至2019年3月30日采暖费6971.08元正确。宋佳应支付的物业费、电梯费应为2015年10月1日至2019年6月3日物业费13209.76元（181.54平方米×1.65元×44.1）、电梯费3602.66元（181.54平方米×0.45元×44.1），共计应为16812.42元，但根据家利物业的诉讼请求，其就上述两项主张共计16767.81元，本院对其主张的数额予以确认。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用。前期物业符合约定，对业主逾期缴纳物业管理服务费或其他费用征收违约金，违约金自逾期之日起每日欠缴费用之0.067%缴纳，一审将违约金降低至1400元，已经综合考虑了案件实际情况，并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初7082号民事判决第二、三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初7082号民事判决第一项为“宋佳于本判决书生效后十日内支付家利物业管理（上海）有限公司西安分公司2015年10月1日至2019年6月3日物业费及电梯费共计16767.81元，2015年5月1日至2019年3月30日水电费874.10元，2015年11月1日至2019年3月30日采暖费6971.08元，上述费用共计24612.99元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费608元，一审法院减半收取304元，由宋佳承担；二审案件受理费608元（宋佳已预交），由宋佳负担。本判决为终审判决。审判员  蒋瑜二〇二〇年十一月十九日书记员  张茜