江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1023民初1596号原告：宝应县广洋湖镇东溪村村民委员会，住所地宝应县广洋湖镇东溪村村部。负责人：杨承锦，主任。委托诉讼代理人：祁娟，江苏宝宜律师事务所律师。被告：王开英，女，1979年10月27日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：徐俊萍，江苏淮左律师事务所律师。原告宝应县广洋湖镇东溪村村民委员会(以下简称东溪村委会)与被告王开英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、2020年7月15日两次公开开庭进行了审理,后因案件审理需要，本院依法组成合议庭于2020年10月23日第三次公开开庭进行了审理。原告东溪村委会负责人杨承锦及其委托诉讼代理人祁娟，被告王开英及其委托诉讼代理人徐俊萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东溪村委会向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除双方的租赁合同；2、请求法院判令被告立即腾让位于宝应县原校舍的房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月30日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定原告将本村原校舍二幢半7间租赁给被告使用。合同还约定被告应达到相应的营业额（每年开票额须达200万元以上），租赁期间被告不得有污染的经营项目，包括经营中的生产垃圾及污水应及时处理等条款。但合同签订后，被告却未按合同约定履行相应的义务，被告的行为已构成根本性违约，故原告有权解除双方的《房屋租赁合同》。原告曾发函给被告，告知其解除双方的《房屋租赁合同》，并要求被告限期腾让，但遭到被告拒绝。综上，为维护当事人的合法权益不受侵害，故诉至法院，请求判如诉请。被告王开英辩称，1、对双方签订的房屋租赁合同事实无异议，但是该合同约定的租期是28年，目前情况是被告按照合同的约定按时交纳租金，租赁合同仍然在有效期内，合同各方应当遵守诚实信用原则，继续履行合同；2、我方认为租赁合同上除了村委会盖章以外，还有村委会代表的签字，虽然该合同没有经过村民委员会讨论通过，程序上可能存在瑕疵，但也不属于法定合同无效的情形；3、原告方不能轻易的单方要求解除合同，被告前期经营基本上是没有营业额，后期逐渐有所起色，成本也逐渐回收，如果此时解除合同，那么对企业必然造成损失；4、被告方并不存在根本性违约的情形。根据合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的视为根本性违约。而本案是租赁合同，原告方当初租赁破旧的房屋给被告的目的是为了资源再利用，为了实现经济价值。本案中我方按时交纳租金给原告方就完全实现了合同的目的，所以不存在被告根本违约的情形；5、在2020年之前，原告从未提出过解除合同的问题。即便被告存在违约情形，根据法律的相关规定，当事人一方不履行合同，或履行合同义务不符合约定，首先是继续履行合同，而不是解除合同，其次是采取补救措施和赔偿损失。原告围绕诉讼请求依法提交了租赁合同一份、（宝）应急责改（2020）ZF19号责令限期整改指令书一份、原告于2020年3月19日向被告发出的解除房屋租赁合同函件一份、被告于2020年3月25日向原告发出的回复函一份、被告经营过程中存在违建、扩建的照片若干、国家税务总局宝应县税务局出具的关于被告经营的扬州莲之轩食品有限公司开票额及缴纳税费的情况证明一份等证据。被告为支持其答辩意见依法提交了租赁合同一份、缴纳租金的收据若干、被告经营的扬州莲之轩食品有限公司企业营业执照、食品经营许可证、固定污染源排污登记回执、扬州莲之轩食品有限公司销售及税金明细一份、回复函、广洋湖镇企业交流群微信聊天记录打印图片若干、公司内观和外观的照片等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日，原告东溪村委会与被告王开英签订房屋租赁合同一份，时任东溪村委会主任的陈家华在合同上签字并加盖宝应县村民委员会印章，被告王开英在合同上签字，另有五名在场人在合同上签字。该合同载明：为充分利用闲置资源，增加集体经济收入，我村现有校舍二幢半（7间），土地整理面积约7.5亩地，租赁给王开英使用。一、租赁期限：28年，即从2013年10月30日至2041年10月30日止；二、租金：2013年10月30日至2021年10月30日，每年交房屋租金6500元，土地承包金2000元；2021年10月30日至2031年10月30日每年交房屋租金10000元，土地承包金3000元；2031年10月30日至2041年10月30日每年交房屋租金15000元，土地承包金4000元。合计交房屋租金及土地承包金计人民币三十八万八千元整；三、付款方式：签订合同付当年租金及承包金，2014年10月30日交第二年租金及承包金，以此类推；第四条第二项：租赁期间，王开英每年在生产经营中所缴纳的税收必须在东溪名下开票（开票额每年须达200万元以上），如王开英销售开票（含引票）达300万元可减免当年房屋租金，超过500万元免当年租金外另奖励5000元；第四条第五项：租赁期间王开英不得有污染的经营项目，包括经营中的生产垃圾和污水的及时处理，否则村委会有权单方面终止合同，其责任自负；第四条第六项：安全责任：租赁期间因生产或装修等原因造成的安全事故，其责任由王开英负责，与东溪村委会无关。该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告王开英按约支付租金。2020年3月19日，东溪村委会向王开英发函：在合同履行期间，您存在多项根本性违约行为。根据我国法律规定，本村委会有权解除与您之间的房屋租赁合同关系。本村委会现发函与您，在您接到本函件次日起，双方签订的《房屋租赁合同书》即时解除。希望您在接函后10日内腾让房屋，并将房屋交还给本村委会。2020年3月25日王开英回函东溪村委会，不同意解除双方尚未到期的租赁合同。2020年3月24日，宝应县应急管理局向扬州莲之轩食品有限公司发出（宝）应急责改（2020）ZF19号责令限期整改指令书，要求该公司于2020年4月10日前将四项安全生产隐患整改完毕。现原告要求解除双方租赁合同，被告限期腾让讼争房屋，遂引起本诉。另查明：合同签订后，被告王开英利用租赁的校舍经营扬州莲之轩食品有限公司。该公司成立于2014年11月13日，法定代表人为王开英，住所地在宝应县。扬州莲之轩食品有限公司自2013年至2015年无开票额，2016年至2019年的开票额分别为172822.4元、397544.8元、1488472.44元、673212.3元。本案的争议焦点，被告开票额应达到约定的数额是否为合同主要义务，原告基于被告未完成约定的开票额是否有权解除双方的房屋租赁合同关系。本院认为,开票额是否达标系合同主要义务，原告基于被告未完成约定的开票额有权解除双方的房屋租赁合同关系,理由如下：双方租赁合同开篇即载明合同目的：为充分利用闲置资源，增加集体经济收入。而该合同涉及增加收入的条款仅有两条，即协议第二条的租金条款，以及第四条第二款中关于开票数额的条款。关于开票额的条款载明：“租赁期间，被告每年在生产经营中所缴纳的税收必须在东溪村名下开票（开票额每年须达200万元以上），如乙方销售开票（含引票）达300万元可减免当年房屋租金，超过300万元免当年租金外另奖励5000元”现对该条款做如下解析：第一，该条款的文字表述使用了“必须、须”等强制性词语，以加强对被告义务的规制。第二，该条款约定了合同对价，以实现增加收入的合同目的。从该条款的文意可以看出，原告因被告的开票额而享有收益，开票额的高低，直接影响村集体收入。而约定最低开票额系保证村集体的基本收入。庭审中，原告陈述因被告未按约完成开票任务，原告每年损失的镇财政奖励就达到2万余元，已远超约定的年租金额8500元。第三，双方约定的租金数额较低，该条款对原告收益的影响已超越租金条款。原告陈述因被告未按约完成开票任务，每年损失的镇财政奖励远高于年租金。而被告开票额越高，原告收益越高，开票额达到300万元以上，原告可以减免租金，甚至另行奖励。一般而言，租赁合同主要权利义务系出租人交付租赁物，承租人给付租金。然而不同合同主体约定的合同目的、履行合同的意义各不相同，因人而异、因时而异，千差万别。因此不能僵化、孤立的看待合同主要权利义务，需考虑个案的特殊性。本案出租人、租赁物较为特殊，出租人系基层村民委员会，租赁物系村集体资产，在政府招商引资，层层考核工作质效的背景下，因相关转移支付、奖惩政策对村集体收入的影响，村委会出租村集体资产必然会考虑对承租人涉地方经济发展、民生的投资强度、生产规模、环境保护、安全生产等方面设立义务。本案的租赁合同，约定的租赁期限特别长（已超过法定最长租赁期限）、租金较低，还约定了开票额、安全生产、环境保护等条款约束双方，上述约定均体现了本案租赁协议有别于通常租赁合同的合同目的和双方特殊的利益诉求。而原告就开票额对被告设立特别义务，系因开票额是涉及地方经济发展，反映投资强度、生产规模，进而影响村集体收益的重要指标。因此，开票额是否达标应当作为合同主要义务予以考量。本案被告经营的扬州莲之轩食品有限公司自2013年至2015年无开票额，2016年至2019年的开票额分别为172822.4元、397544.8元、1488472.44元、673212.3元。事实上已不能履行该条款约定的义务。综上，开票额系反映投资强度、生产规模，进而影响村集体收益的重要指标。双方约定的开票额条款是否履行，对村集体能够获得的收益具有重大影响，甚至已超越租金条款。故本院认为，开票额是否达标系合同主要义务，被告未按约履行协议主要义务，构成根本性违约。其违约行为致村集体增加收入的合同目的不能实现，原告有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告基于合同解除要求被告腾让讼争房产，于法有据，本院予以支持。关于被告提出的原告解除权行使期限的问题，经查，2019年以前被告的违约行为一直处于持续状态，原告于2020年3月向被告发出解除合同函件，2020年4月向本院提起诉讼，系在除斥期间向被告主张解除权，原告行使解除权的期限符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告宝应县村民委员会与被告王开英签订于2013年10月30日的房屋租赁合同；二、被告王开英于本判决生效后十五日内将位于宝应县的案涉校舍腾让给原告宝应县村民委员会。案件受理费80元，由被告王开英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  樊 荣人民陪审员  周春凤人民陪审员  陈袭平二〇二〇年十一月九日书 记 员  刘兆兰