广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终26763号上诉人（原审被告）：胡世平，男，汉族，1983年7月19日出生，住所地湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：张居秀，广东金段律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊天良，广东金段律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：宾怀福，男，汉族，1981年7月14日出生，住所地广西全州县。委托诉讼代理人：王滔，广西千里目律师事务所律师。原审第三人：深圳龙朝餐饮管理有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道。法定代表人：杨春波。上诉人胡世平因与被上诉人宾怀福、原审第三人深圳龙朝餐饮管理有限公司（以下简称“龙朝公司”）合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡世平上诉请求：1.查清事实后改判（2019）粤0307民初1203号民事判决；2.判令宾怀福自行承担不诚信履约的后果（胡世平无须退回转让费145200元）；3.判令宾怀福支付转让费余款2万以及因其不诚信而致胡世平的损失赔偿；4.判令宾怀福承担诉讼费用。宾怀福辩称：一审法院认定事实正确。请求驳回上诉，维持原判。龙朝公司未到庭参加二审调查，亦未作答辩。宾怀福向一审法院起诉请求：1.确认宾怀福与胡世平签订的《店铺转让协议》无效；2.胡世平返还宾怀福已支付的店铺转让费148000元、进货费用20000元；3.本案诉讼费由胡世平承担。一审法院认定事实：2018年11月19日，宾怀福、胡世平签订《店铺转让协议》，约定：胡世平将其位于横岗街道信义××花园××单元××号门面转让给宾怀福，并保证宾怀福同等享有胡世平在原有房屋租赁合同中享有的权利义务；业主与胡世平就上述门面签订了租赁合同（租期未注明），月租金为5000元，门面转让给宾怀福后，宾怀福同意代替胡世平履行原有门面租赁合同中所规定的条款；转让后门面现有的装修装饰全归宾怀福所有，租赁期满后房屋装修等不动产归业主所有，营业设备等归宾怀福所有（动产与不动产的划分按原租赁合同执行）；胡世平于2018年11月19日之前交付宾怀福钥匙及其门面的使用权，宾怀福支付胡世平转让费168000元，先期已支付88000元，以上费用已经包含装修装饰设备及其他相关费用，胡世平不得再收取任何其他费用；胡世平保证该门面有合法承租权并有权转让。上述协议签订当天，宾怀福接手了该门面进行经营，其后宾怀福共向胡世平支付转让费合计145200元，并于2018年11月20日与有好家办理了加盟手续，胡世平于2018年11月27日办理了个体户注销手续及税务结清事项，次日提交食品经营许可的注销申请。宾怀福称2018年11月27日晚上，宾怀福、胡世平约好到龙朝公司处协议由其与龙朝公司签订租赁合同，当时胡世平才将与龙朝公司签订的原租赁合同拿给其看，其才发现原租赁合同有租金递增的约定，遂要求胡世平减少转让费，但胡世平不同意，双方僵持不下，龙朝公司便要求宾怀福、胡世平协商好之后再谈租赁事宜，次日宾怀福、胡世平再次在店铺内协商，也未达成协议，胡世平将其锁在店铺内，其报警处理，第三天早上胡世平再将店铺锁上，其再次报警处理，民警要求双方到法院处理好经济纠纷再开店，此后宾怀福未再开店经营，因为锁店铺的时间比较长，所以宾怀福也未支付租金水电费，直到2018年12月22日胡世平打电话叫其过来协商租金，最后是由龙朝公司将店铺给锁了；而胡世平则称其早已告知宾怀福原租赁合同有租金递增的约定，且店铺已让宾怀福接手经营，其也办理了个体户的注销手续，但宾怀福后来不同意租金递增的约定，没有与龙朝公司签订新的租赁合同，龙朝公司于2018年12月22日将宾怀福、胡世平一起叫来，要求支付租金，但宾怀福仍不同意交租，龙朝公司当天就把店铺锁了。另查，胡世平与龙朝公司于2018年6月22日签订《房屋租赁合同》，约定龙朝公司将涉案商铺出租给胡世平，经营便利店使用，租期2018年7月8日至2021年7月7日共3年，手写部分备注第一年租金5000元、第二年租金5500元、第三年租金6000元，押金10000元，若胡世平擅自转租、转让、转借他人、或无故拖欠商铺租金达一个月的龙朝公司有权解除合同并收回商铺、押金不退还。2018年12月18日，胡世平收到龙朝公司发出的《通知》，龙朝公司称因胡世平擅自将涉案商铺转租他人，通知胡世平解除双方之间的租赁合同，并限胡世平搬离租赁房屋及缴清全部租金等费用。胡世平于2018年12月22日在《通知》上确认，于当天下午涉案店铺被龙朝公司收回。庭审时，宾怀福、胡世平确认双方于2019年5月初曾到店铺查看，发现店铺已转租他人。又查，宾怀福为证明其接手店铺后产生进货费用近20000元，提交了向各商行的提货单、部分收款小票；为证明其在涉案店铺经营有好家加盟店支付了加盟费3000元、经营费400元，提交了《有好家加盟经营合同》、《收款收据》。胡世平提交了微信聊天记录，说明店铺转给宾怀福接手后，宾怀福、胡世平就租金递增及与龙朝公司签租赁合同事宜的沟通情况。一审法院认为，宾怀福、胡世平于2018年11月19日签订的《店铺转让协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、强制性法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现涉案店铺已由龙朝公司收回并转租他人，宾怀福、胡世平签订的《店铺转让协议》已无法实际履行，合同目的无法实现，因此，一审法院认定解除双方签订的《店铺转让协议》。至于宾怀福以胡世平存在恶意欺诈、违反诚信原则、误导宾怀福签订转让协议为由，主张合同无效，但其提交的证据不足以证明胡世平欺诈的事实，而宾怀福对其签订的转让合同内容及原租赁合同条款亦有审慎审查的义务，因此，对宾怀福请求合同无效，依据不足，一审法院不予支持。胡世平与龙朝公司签订的《房屋租赁合同》权利义务能否由宾怀福全部承接，是宾怀福、胡世平订立的《店铺转让协议》主要履行内容，宾怀福主张其与龙朝公司不能顺利签订租赁合同的原因是由于胡世平在双方签订转让合同时未告知其租金有逐年递增的约定，导致其之后与龙朝公司签订新租赁合同时未能达成协议，但宾怀福在未合理审查核实《房屋租赁合同》约定的情况下就与胡世平签订了转让协议，宾怀福本身具有过错，应自担其责；租金逐年递增及递增金额尚属于转让合同可以补充协商约定的范围，但在宾怀福、胡世平的协商过程中，胡世平未根据租赁合同向龙朝公司交付租金，以及事前未与龙朝公司达成协议同意胡世平将涉案商铺转让给宾怀福，龙朝公司收回涉案店铺，是导致涉案店铺不能转让给宾怀福经营使用的根本原因，构成根本违约。结合宾怀福2018年11月19日接手经营涉案店铺，到龙朝公司2018年12月22日收回涉案店铺的情况，以及宾怀福、胡世平双方的履约情况，一审法院认定胡世平应退还宾怀福转让费145200元，关于宾怀福主张的进货费用20000元、加盟费用3000元，因宾怀福具有审查租赁合同的义务，其提出的租金异议是引发后续事件的原因，且进货货品尚存价值，宾怀福未证明灭失，宾怀福应自行承担该部分费用较为合理，一审法院不予支持。胡世平未提出损失赔偿，一审法院不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认解除宾怀福、胡世平于2018年11月19日签订的《店铺转让协议》；二、胡世平应于判决生效之日起五日内向宾怀福退回转让费145200元；三、驳回宾怀福的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3660元（宾怀福已预交），由宾怀福承担512元，胡世平承担3148元。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明以下事实：（一）本案一审庭审中，法庭询问胡世平：“何时将龙朝公司签订的房屋租赁合同交给了宾怀福？”胡世平回答：“在签订转让协议一个星期之后，我把与龙朝公司签订的房屋租赁合同给宾怀福。”法庭询问胡世平：“龙朝公司有没有出具书面的说明同意胡世平将涉案店铺转让给宾怀福？”胡世平回答：“没有出具书面的通知书，但是我和原告一起跟龙朝公司商量转让事情，龙朝公司当时要求宾怀福把营业执照办下来，再签合同。后面我把我的经营执照等证件注销了之后，宾怀福才看清合同有递增的约定，但是宾怀福不同意房租有递增的约定，后面龙朝公司于2018年12月22日把我和宾怀福叫到一起，叫我们缴纳房租，但宾怀福不同意交房租，所以龙朝公司把店铺锁了。”（二）胡世平在二审期间提交了其在微信群中发布的××平台招租信息截图，在该截图中显示其发布的招租信息中存在递增5%的条件，胡世平用以证明宾怀福在与其签约前已经明知其与房东龙朝公司之间的租赁合同存在租金递增的条款。宾怀福表示该微信截图与本案无关，其系通过58同城的广告获知涉案店铺转租信息，但58同城网站上没有租金递增这一关键信息。（三）胡世平在二审期间提交的其于2018年12月20日向宾怀福发送的微信内容为：“你看看合同！合同是可以转让的！现在房东还是希望你把房租交了好好营业！本来现在是5000一个月！转让协议又没说没有递增！你当时不问清楚就交了一部分钱营业了十几天！”本院认为，胡世平与宾怀福于2018年11月19日签订的《店铺转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。关于租金递增条款问题，根据本院二审查明的事实可见，胡世平在与宾怀福签订涉案《店铺转让协议》时并未向宾怀福出示其与龙朝公司之间的原租赁合同，也并无证据证明宾怀福在签订《店铺转让协议》时已知晓原租赁合同约定的每年递增的租金标准。虽然胡世平根据其在微信群中的××平台招租信息主张宾怀福在签约前已明知涉案店铺存在租金递增的事实，但该微信群中的招租信息显示为租金递增幅度为5%，而事实上胡世平与龙朝公司之间的原租赁合同中约定的递增标准达到了10%，明显与其发布的招租信息不同，况且胡世平并无证据证明宾怀福系通过××平台获知涉案店铺招租信息。故在租金递增条款问题上，本院认定胡世平未在签约前向宾怀福如实披露，对宾怀福产生信息误导，存在主要过错。但宾怀福明知胡世平仅系涉案店铺的承租人，在未核实胡世平与出租人龙朝公司之间的原租赁合同内容的情况下即签署涉案《店铺转让协议》，亦未尽到应有的审慎注意义务，一审认定其自行承担进货费用及加盟费用损失，公平合理，本院予以确认。关于胡世平向宾怀福转租涉案店铺是否征得龙朝公司同意的问题，胡世平上诉主张其曾与胡世平一起到龙朝公司处协商并已征得龙朝公司同意。但宾怀福对该主张不予认可，而原审第三人龙朝公司亦未向法庭表示确认该事实，故胡世平应当承担举证不能的责任。根据胡世平于2018年12月18日签收的龙朝公司向其发出的《通知》显示，龙朝公司系以胡世平擅自将涉案店铺转租给他人为由解除双方租赁合同；而胡世平在该《通知》上签字确认涉案店铺于2018年12月22日被龙朝公司收回，双方无异议、纠纷，说明胡世平对其未经龙朝公司同意擅自转租这一事实是认可的。原审法院认定胡世平未根据原租赁合同向龙朝公司交付租金且事前未与龙朝公司达成同意转租协议故龙朝公司收回涉案店铺，是导致涉案店铺不能转让给宾怀福经营使用的根本原因，并判令胡世平向宾怀福退还相应转让费用，认定无误，本院予以确认。综上所述，胡世平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3604元，由上诉人胡世平负担。本判决为终审判决。审判长 傅 新 江审判员 张   睿审判员 吴 春 泷二〇二〇年十一月二十七日书记员 陈颖(兼)