海口海事法院执 行 裁 定 书（2020）琼72执异49号案外人：张殿义，男，1968年10月19日出生，汉族，住址：海南省海口市美兰区，现住海南省海口市美兰区桂林洋开发区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司，住所地：海南省海口市龙昆北路**。负责人：陈虎。被执行人：海南蓝海水产投资开发股份有限公司，住所，住所地：海南省海口市美兰区桂林洋工业开发区工业路div>法定代表人：王小坤。被执行人：海南大慧生物科技有限公司，住所，住所地：海南省海口市美兰区桂林洋工业开发区div>法定代表人：谷峰。被执行人：海南泰欣贸易有限公司，住所，住所地：海南省海口市美兰区桂林洋工业开发区内div>法定代表人：王锡鑫。被执行人：海南泰通达商业管理有限公司，住所，住所地：海南省海口市美兰区桂林洋工业开发区海南大慧淀粉制品有限公司厂区内div>法定代表人：马远光。被执行人：河南地久置业集团郑州有限公司，住所，住所地：河南省郑州市金水区经三路**附****楼****div>法定代表人：丁发祥。被执行人：北京发德宝实业集团有限公司，住所地：北京市海，住所地：北京市海淀区西四环北路********iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：崔小芝。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称华融海南分公司）与被执行人海南蓝海水产投资开发股份有限公司（原海南蓝海水产投资开发有限公司，以下简称蓝海公司）、海南大慧生物科技有限公司（以下简称大慧公司）、海南泰欣贸易有限公司、海南泰通达商业管理有限公司、河南地久置业集团郑州有限公司、北京发德宝实业集团有限公司合同纠纷一案中，案外人张殿义于2020年11月16日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张殿义称：依据民事诉讼法第二百二十七条，申请法院裁定中止（2020)琼72执61号执行裁定中对张殿义购买的“位于海南省海口市桂林洋开发区、土地证号为海口市国用【2009】第XXXXXX号项下、蓝海有限公司名下的职工宿舍楼S2**房产”的执行。事实与理由为：1.张殿义是海南东方大慧淀粉制品有限公司员工（以下简称大慧淀粉公司),2008年1月1日签订劳动合同，约定由大慧淀粉公司在海口市为张殿义购买一套商品住房。在2009年蓝海公司开始建设时，大慧淀粉公司承诺把蓝海公司名下的一套宿舍转给张殿义。2016年10月15日，大慧淀粉公司与张殿义签订《劳动合同补充协议》，约定由张殿义直接与蓝海公司签订住房销售合同。在蓝海公司建设完成具备居住条件后，于2016年12月20日，由大慧淀粉公司、大慧公司和张殿义签订了《住房付款协议》，约定由大慧公司全额给付房款给蓝海公司。蓝海公司同意由大慧公司给付购房款，并在《房屋买卖合同》第四条“付款方式及期限”条款下，加盖大慧公司、蓝海公司的公章。合同约定住房编号“S201”，建筑面积90.36平方米，总价30万元整，该房产于2016年12月31日之前交付使用。并约定了在房屋竣工验收之后的2年内办理产权证书。张殿义于2017年5月投入10万余元对该房产进行装修并实际入住。2.张殿义在签订《房屋买卖合同》、《劳动合同补充协议》、《住房付款协议》、房屋装修、实际入住等过程中，包括申请执行人、被执行人以及其它任何公司和人员都没有告知张殿义，所涉及的房产已被相关部门抵押、查封、拍卖或变卖，是不能购买和使用的房产，张殿义不知相关的利害关系。在涉案房产抵押后，申请执行人、被执行人也没有采取张殿义可能知道的途径或位置进行公告、告示，并且被执行人在2010年到2017年期间，采取销售措施对外公开销售长达8年，对外发放多种销售房产的广告页、宣传册、销售表、房源表等，同时期也有多人购买了被执行人的房产。申请执行人和被执行人均知道被执行人的销售房产的行为而没有作出制止或禁止的措施。因此，申请执行人默认了被执行人销售房产的行为，是对被执行人销售房产行为的合法性和有效性的认可。张殿义购买房产后，就是合法、有效的。另外，张殿义不知道涉案房产已抵押，是善意的第三人，申请执行人的行为，不能对抗张殿义的权利，因此，张殿义的房产是合法有效的。根据调查，申请执行人2012年办理了土地使用权抵押，2015年3月办理了土地使用权的解押和在建工程抵押手续。但申请执行人和被执行人就已经知道，此时间之前被执行人己对外出售了大量的房产，在2015年3月在办理土地解押和再抵押手续时，仍没有对外公开被执行人的土地使用权和在建工程的抵押情况，也都没有阻止被执行人对外销售房产。3.申请执行人只是于2018年1月11日第一次在被执行人厂区内发布《严正声明》：“在法院查封期间任何销售、转让行为均为违法行为，任何买受行为均属无效，不受法律保护”。该声明只是说明被执行人的房产已被查封、不能销售和转让的事实，在查封期间不能销售房产，但对此时间之前销售的房产未声明无效，可见申请执行人是认可此前的销售行为合法性的。同时，该《严正声明》中说明质押担保的在建工程量为81881.49平方米，少于实际的在建工程总面积86768.36平方米，并且没有说明哪些工建工程不在质押范围内，因此张殿义认为其购买的房产不在质押范围之内。张殿义的购房合同是在告示发布之前签订的，并于2017年5月份已装修和入住。因此申请执行人的抵押房产不能对抗异议的房产。4.申请执行人在2015年3月办理抵押手续时，是以当时的时间节点已建工程部分为抵押物，不包括2015年3月之后新建的抵押物。2015年3月之后，被执行人一直在进行工程建设工作，至2016年12月张殿义签订合同时，在建工程至少增加了一亿元以上。而在此期间增加的在建工程费用之中，也有张殿义购买房屋所提供的资金，这些新增的工程不应包括在抵押范围。综上所述，张殿义购买的S201房产合同是双方真实意思表示，申请执行人默认了此事实，申请执行人对此没有提出过异议。故张殿义对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法审查和中止涉案房产的执行。本院查明，华融海南分公司与蓝海公司、大慧公司、海南泰欣贸易有限公司、海南泰通达商业管理有限公司、河南地久置业集团郑州有限公司、北京发德宝实业集团有限公司因履行“编号为中国华融海南Y21150005-5号《债务重组协议》”发生纠纷并诉至海南省高级人民法院，经审理，海南省高级人民法院于2017年10月30日作出（2017）琼民初20号民事判决书，判决：1.蓝海公司向华融海南分公司清偿重组债务本金1.932亿元及重组收益；2.华融海南分公司有权对蓝海公司名下证号为海口市国用（2009）第XXXXXX号的土地使用权及地上建筑物折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；3.华融海南分公司有权对大慧公司、海南泰欣贸易有限公司、海南泰通达商业管理有限公司分别持有的蓝海公司的34.3%、63.7%、2%的股权折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；4.大慧公司、海南泰欣贸易有限公司、河南地久置业集团郑州有限公司、北京发德宝实业集团有限公司对蓝海公司的前述债务承担连带清偿责任。此后，该案由海南省高级人民法院立案执行，案号为（2018）琼执1号。2020年3月24日，海南省高级人民法院作出（2018）琼执1号之七执行裁定书，将该案指定海口海事法院执行。本院于4月28日立案执行，该案在执行过程中，本院于2020年6月2日作出（2020）琼72执61号执行裁定书，裁定续行查封被执行人蓝海公司名下位于海南省海口市桂林洋开发区，土土地证号为海口市国用（2009）第XXXX**下，土地面积为68562.14平方米工业用地使用权及地上86768.36平方米建筑物，并续行冻结股权及派生权限。本院于2020年7月30日作出（2020）琼72执61号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖、变卖被执行人蓝海公司名下位于海南省海口市桂林洋开发区，土地土地证号为海口市国用（2009）第XXXX**，土地面积为68562.14平方米工业用地使用权，及宗地内86768.36平方米建筑物【项目名称：海南（国家级）水产物资交易中心，报建批准的总建筑面积为83627.89平方米，实际总面积为86768.36平方米，尚未办理房屋所有权证】。2020年11月3日本院发出征询异议公告，对该执行行为征询异议。另据张殿义提交的宿舍买卖合同记载，出卖人为蓝海公司，买受人为张殿义，所购买的宿舍楼二层S201号房位于海南省海口市桂林洋经济开发区，国有土地使用权证为海口市国用（2009）第XXXXXX号，土地用途为工业用地。合同第四条付款方式及期限约定：“由大慧公司支付，具体支付方式和期限由该公司与出卖人协商确定，买受人不承担担保和连带责任，由该公司和出卖人在此处加盖公章确认”。本院认为，本案的争议焦点为案外人张殿义是否对本院拟评估、拍卖、变卖的蓝海公司名下位于海南省桂林洋开发区、土地证土地证号为海口市国用【2009】第XXXX**土地面积为68562.14平方米工业用地使用权上宿舍楼二层S201号房享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。案涉查封的地上建筑物尚未办理房屋所有权证，而该地上建筑物所属土地使用权登记于被执行人蓝海公司名下，根据执行异议和复议规定第二十五条第一款第（一）项的规定，蓝海公司应为案涉房产的权利人。案涉房产所属土地性质为工业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，改变土地建设用途，应当经过法定的程序。工业用地上不能直接进行商品房开发建设，应当经过合法审批后，将工业用地性质变更为居住用地，才能进行开发房地产并销售房屋，案外人也未提供该房屋的建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证和商品房预售许可证，以证明该房屋属于依法可以销售的房屋,故基于案涉工业用地上而建造的房屋所签订的买卖合同并非合法有效的买卖合同，案外人张殿义据此而产生的权利并非合法的权利。因此，案外人张殿义所提异议不符合执行异议和复议规定第二十四条。另抛开案涉房屋是否已有产权登记及蓝海公司是否为房地产开发企业，申请执行人华融海南分公司与被执行人蓝海公司等合同纠纷一案为金钱债权的执行，案外人张殿义除未能提交合法有效的书面买卖合同外，其也未能提供证明其在查封之前合法占有案涉房产、且已支付价款等证据。故其异议亦不符合执行异议和复议规定第二十八条、二十九条的规定的情形。对于案外人张殿义主张的案涉房产与抵押财产的问题。本案执行依据（2017）琼民初20号民事判决书已明确华融海南分公司有权对蓝海公司名下证号为海口市国用（2009）第XXXXXX号的土地使用权及地上建筑物折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿，执行异议和复议规定第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。据此案外人张殿义的上述主张本院不予支持。综上，案外人张殿义对本院拟拍卖、变卖的蓝海公司名下位于海南省海口市桂林洋开发区、土地证号土地证号为海口市国用【2009】第XXXX**地面积为68562.14平方米工业用地使用权上宿舍楼二层S201号不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回案外人张殿义所提异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 陈映红审 判 员 王 艳审 判 员 吴永林二〇二〇年十一月三十日法官助理 曹贤伟书 记 员 王文睿附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……《最高人民法院关于适用诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。