江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7288号上诉人（原审被告）：苏州珺派智能科技有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道**科技园**苏州跨境电子商务产业园****。法定代表人：胡恒岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：郁丽，江苏众勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉永祥，江苏众勋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州市隆福房地产开发有限公司，住所地苏，住所地苏州市吴中区临湖镇银藏路**v>法定代表人：陈建农，该公司总经理。委托诉讼代理人：许姝姝，系公司员工。原审被告：苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司，住所地苏州吴中，住所地苏州吴中区吴中大道**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王丽，该公司总经理。上诉人苏州珺派智能科技有限公司（以下简称珺派公司）因与被上诉人苏州市隆福房地产开发有限公司（以下简称隆福公司）、原审被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司（以下简称幸福屯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。珺派公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审并依法改判上诉人无需支付被上诉人保证金35100元，租金8000元，赔偿损失12402元，合计55502元；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人搬离租赁场所后，没有通知上诉人，也没有与上诉人办理物品交接，并归还相应的办公设施。因此在被上诉人归还物品前，上诉人有权暂扣保证金。二、一审法院判决结果超出被上诉人的诉讼请求，违反了法律规定。合同具有相对性，幸福屯公司向上诉人主张租金，应该由上诉人按照租赁合同承担相应对法律责任，上诉人并没有要求被上诉人向幸福屯公司缴纳房租，被上诉人向幸福屯公司支付的8000元与上诉人无关。故一审法院依据合同相对性判决驳回被上诉人要求上诉人退还房屋租金9921.6元，又判决上诉人需支付8000元租金给被上诉人，判决超出诉请。三、上诉人不应当承担违约责任。租赁场所被物业锁门并非因为上诉人迟延缴纳租金造成的，而是因为被上诉人不满物业管理服务而发生纠纷，上诉曾参与调解，尽了相应义务。因为锁门造成被上诉人无法使用房屋的损失，应当由物业公司承担。退一步，即便是幸福屯公司因为拖欠租金而锁门，也仅持续了几个小时，未构成被上诉人根本无法使用租赁房屋。被上诉人搬离租赁房屋并非因为被锁门，而是因为合同到期。即便锁门，上诉人一定责任，被上诉人要求一个月租金作为违约金，该违约责任明显过高，应当予以调整。隆福公司辩称：不同意上诉人的上诉理由，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。一、关于房屋租赁保证金。2019年8月16日、8月23日，幸福屯公司主张房屋权利将涉诉房屋上锁，隆福公司无法使用房屋，并联系隆福公司退还房屋租赁保证金以及剩余租金，珺派公司未予理涉。2019年的8月23日的录音反映，珺派公司不配合隆福公司交接，但上诉却称未交接，与事实不符。根据珺派公司与幸福屯公司签订的租赁合同，由于珺派公司的擅自转租，幸福屯公司的锁门行为视为终止合同。后隆福公司交纳给幸福屯公司的8000元为隆福公司与幸福屯公司的租赁关系，珺派公司已经承认房屋上锁是因为欠缴房租，珺派公司却称房屋上锁为隆福公司与幸福屯公司的矛盾，与事实不符。隆福公司在退租时已经将案涉房屋内原有的八个工位留下，并锁门离开，告知了幸福屯公司。二、关于租金方面，根据隆福公司与珺派公司签订的房屋租赁合同，租赁期自2018年9月15日至2019年9月15日，隆福公司已足额交纳租期内的租金共计148824元，因案涉房屋被锁。隆福公司于2019年8月16日、，2019年8月23日至2019年9月15日无法使用案涉房屋，共计25天。因珺派公司未及时缴纳租金给幸福屯公司，隆福公司另行支付给幸福屯公司8000元租金。根据合同相对性，珺派公司应将该款项支付给隆福公司。三、关于赔偿金。根据合同约定，如因第三方主张房屋权利的原因导致隆福公司无法正常使用房屋的，隆福公司有权要求珺派公司全额退还租金，并额外赔付隆福公司一个月的租金，且被锁门期间，隆福公司员工无法办公，但已正常支付员工两日工资接近3万元，隆福公司的公章存放于案涉房屋内，被锁期间无法使用公章，造成运营巨额损失，故珺派公司要求无需支付隆福公司赔偿金12402元，与常理和法理不符。幸福屯公司未作答辩。隆福公司向一审法院起诉请求：1、判令珺派公司向隆福公司退还不能使用房屋的租金13642.2元；2、判令珺派公司退还隆福公司押金35100元，并额外赔付隆福公司一个月租金12402元；3、判令珺派公司向隆福公司提供2月至7月的水电费发票；4、诉讼费由珺派公司承担。后，隆福公司变更诉请为：1、判令珺派公司退还房屋租金9921.6元；2、判令珺派公司退还隆福公司押金35100元，并额外赔付隆福公司一个月租金12402元；3、诉讼费由珺派公司承担。一审法院经审理查明：2018年9月15日，隆福公司（甲方）与珺派公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方将坐落于吴中区东太湖科技金融城吴中大道2888号二期435室房屋出租给甲方，建筑面积260平方米。租赁期自2018年9月15日至2019年9月15日。租赁费为74412元/半年，半年付，下半年的租金提前30日支付，遇节假日顺延。乙方向甲方保证，乙方完全享有租赁房屋的所有权，并确保不存在任何权属、权利上任何瑕疵，否则因第三方主张房屋权利等原因导致甲方无法正常使用房屋的，甲方有权要求乙方全额退还押金，并额外赔付甲方一个月的租金。乙方交付房屋时，甲方直接向乙方支付房屋租赁保证金35100元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由甲方承担的费用、租金及支付最后一个月的租金后，剩余部分乙方在甲方返还房屋时如数退还给甲方。租赁期内，甲方承担水费、电费、电视收视费、燃气费等费用。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用，甲方添置的新物可由其自行取回。隆福公司于2018年9月17日转账35100元房屋租赁保证金给珺派公司，于2018年9月13日、9月17日合计转账74412元租金给珺派公司，于2019年2月22日转账74412元租金给珺派公司，于2019年1月18日转账2798元水电费给珺派公司，于2019年4月26日转账5395元水费给珺派公司，于2019年8月16日转账7176元水电费给珺派公司。一审审理中，隆福公司提供照片打印件、房租费通知单、物业欠缴通知单并陈述，涉案房屋是珺派公司从幸福屯公司租赁而来的，珺派公司只交纳了截至2019年8月13日的房租，之后的租金未付。2019年7月30日，幸福屯公司发出房租催费通知，告知珺派公司欠缴2019年8月13日至2020年1月12日的房租，请珺派公司交清。后，珺派公司未交纳房租，幸福屯公司于2019年8月16日锁掉房门，经珺派公司、幸福屯公司沟通，隆福公司继续使用涉案房屋，珺派公司在一周内将房租交掉。后，珺派公司未交纳房租，幸福屯公司于8月23日再次锁门，隆福公司无法使用涉案房屋办公。经协商，幸福屯公司要求隆福公司将8月13日至9月15日期间的房租交清，隆福公司遂帮珺派公司交纳了该期间的房租。2018年9月7日，隆福公司搬离涉案房屋。因隆福公司另行支付给幸福屯公司8000元租金才能继续使用涉案房屋进行办公，故珺派公司应退还其已交付给珺派公司的该期间的租金9921.6元。而珺派公司未按期缴纳租金，导致幸福屯公司两次锁门，导致隆福公司无法正常经营，产生相应的营运损失，且根据合同约定，如因珺派公司原因导致其无法正常使用房屋的，珺派公司应另行支付其一个月的房租，故珺派公司还应另行支付隆福公司一个月的租金。对此，幸福屯公司表示其收到隆福公司交付的8000元租金。一审审理中，珺派公司提供了照片打印件、聊天记录打印件，证明其出租给隆福公司时，涉案房屋内有部分办公用品，但隆福公司离场时，没有与其办理交接手续，该部分办公用品，隆福公司没有返还给其。经质证，隆福公司对证据不予认可，认为珺派公司提供的照片中显示的内容不能反映珺派公司交接给隆福公司时房屋的状态及隆福公司退租时的状态。隆福公司退租时将房屋内原有的8个工位留在了现场，锁门离开，并告知了幸福屯公司。珺派公司以隆福公司未将原有的办公用品留下拒绝退还押金，与事实不符。以上事实，由隆福公司提供的房屋租赁合同、银行交易记录、照片、缴费通知单，珺派公司提供的照片打印件、聊天记录打印件及一审法院制作的质证笔录、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，隆福公司与珺派公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。隆福公司在合同签订后交付35100元租赁保证金给珺派公司，现双方之间的租赁合同关系已终止，隆福公司不存在欠付珺派公司租金等费用需抵扣租赁保证金的情形，则珺派公司应将该租赁保证金退还给隆福公司。珺派公司提供的证据不足以证明其交付隆福公司房屋时办公用品的情况，其因此不退还隆福公司租赁保证金的意见，一审法院不予采纳。隆福公司已足额交纳租期内的租金，因珺派公司未及时交纳租金给幸福屯公司，隆福公司另行支付给幸福屯公司8000元租金，珺派公司应将该款支付给隆福公司。根据合同相对性，隆福公司应按合同约定支付珺派公司2019年8月23日至9月15日期间的租金，隆福公司要求退还，一审法院不予支持。房屋租赁合同约定如因第三方主张房屋权利等原因导致隆福公司无法正常使用房屋的，隆福公司有权要求珺派公司全额退还押金，并额外赔付隆福公司一个月的租金。珺派公司未支付租金给幸福屯公司，导致幸福屯公司行使权利，因而影响隆福公司的正常经营，珺派公司存在违约行为，一审法院考虑到双方合同约定，隆福公司的损失情况及珺派公司的违约情形，隆福公司主张珺派公司另行支付一个月的租金12402元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、珺派公司于判决生效之日起十日内返还隆福公司租赁保证金35100元、租金8000元，合计人民币43100元。二、珺派公司于判决生效之日起十日内赔偿隆福公司人民币12402元。案件受理费收取人民币665元，由隆福公司负担25元，珺派公司负担640元。二审中，隆福公司提交：两段录音，隆福公司员工张宁珂、许姝姝、王越与珺派公司员工王溢谈话过程的录音，证明案涉房屋被锁的原因系珺派公司结欠幸福屯公司租金导致。珺派公司质证意见为：1、隆福公司提交的录音未公开告知被录音者，属于偷录系非法证据，不能作为证据使用；2、8月23日录音没有开端。8月24日录音没有开端也没有结尾，两端录音均不完整，不是完整的电子证据，不能反应全部的事实情况；3、录音中的一方虽然是珺派公司的员工，但是其并非是公司法定代表人，其言语并不能代表公司。况且其在录音中也没有承认锁门是因为珺派公司拖欠租金，而是一直在强调锁门的原因是因为隆福公司报警的行为惹怒了物业。珺派公司员工一直在承诺会去沟通开门事宜，尽快帮助解决问题；4、录音也没有反映隆福公司明确提出解除合同的意思表示，直至合同到期，隆福公司也没有向珺派公司交付房屋及办公设备.二审中珺派公司补充：珺派公司与幸福屯公司签订的租赁合同虽然约定租赁期间不得将租赁物转租，但是实际过程中珺派公司转租幸福屯公司也是知晓的。关于拖欠幸福屯公司租金问题，虽然珺派公司租金没有按合同约定时间缴纳，但是平时也都是这样跟物业缴纳，来去半个月，幸福屯公司也未提出过异议。因为珺派公司还有押金在。由于是成套的办公去租的，在签订房屋租赁合同时并将相应的办公设施注明。珺派公司与隆福公司负责人微信聊天记录里边，至少可显示有十张的办公卡座和桌椅。珺派公司并未搬走过任何东西。隆福公司补充：因珺派公司未按时缴纳租金，导致物业公司多次锁门。当时珺派公司交给房屋时有八张办公桌椅及会议桌。当时隆福公司退租时，所有东西均留在里面，然后把门锁起来，告诉了幸福屯公司，并没有珺派公司所称的成套办公用品。隆福公司搬走的时候，打电话给珺派公司，电话不接，故只告知了幸福屯公司。搬走后门是上锁的，珺派公司撬锁把东西搬走了，所以珺派公司称办公室里面现在是空的。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，隆福公司在承租案涉房屋期间，房屋多次被锁，并报警，影响房屋使用的客观事实存在。珺派公司称，被锁原因系隆福公司与物业公司之间产生纠纷，珺派公司未能提供证据。报警系作为当事人维护权益、化解矛盾的一项合法手段，故珺派公司称因为隆福公司报警导致案涉房屋被锁，理由也不能成立。2019年8月16日，案涉房屋被锁时，珺派公司实际结欠幸福屯公司租金，后隆福公司代付租金才得以开锁使用，进一步印证锁门与租金支付之间存在关联。根据双方约定，在租赁期间，如存在影响使用的需额外赔付隆福公司一个月租金，故一审法院判决珺派公司额外支付隆福公司一个月租金12402元并无不当。关于隆福公司向幸福屯公司支付的8000元款项，该款项系因珺派公司拖欠幸福屯公司房租，隆福公司作为次承租人代珺派公司向幸福屯公司缴纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”由于隆福公司此前已将租金向珺派公司支付完毕，故一审法院判决珺派公司需支付隆福公司代其向幸福屯公司支付的8000元款项，并无不当。关于双方争议的办公桌椅问题，双方在合同中并未约定除房屋以外其他物品（包括办公桌椅等）情况，但隆福公司自认接受租赁房屋时存有8套桌椅及会议桌。根据合同约定，在合同终止后，隆福公司应当向珺派公司就房屋进行交付，当然也包括办公桌椅等。隆福公司未能证明其向珺派公司进行过交付，现珺派公司主张办公桌椅等未接收到，已不再案涉房屋内，故隆福公司应承担相应的责任。珺派公司主张存在12张卡座、会议桌及相应的桌椅，也未能提供充分证据证明。为避免各方讼累，本院酌情认定办公桌椅及会议桌价值为7000元。该款项应当从珺派公司应退还给隆福公司保证金35100元加以扣除，即珺派公司应退还隆福公司保证金金额为28100元。综上，上诉人珺派公司上诉请求中关于保证金部分成立，一审判决的其他内容应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初1138号民事判决第二项。二、撤销苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初1138号民事判决第一项及案件受理费部分。三、苏州珺派智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还苏州市隆福房地产开发有限公司租赁保证金28100元、租金8000元，合计人民币36100元。一审案件受理费665元，由苏州市隆福房地产开发有限公司负担159元，苏州珺派智能科技有限公司负担506元。二审案件受理费1330元，由上诉人苏州市隆福房地产开发有限公司负担318元，苏州珺派智能科技有限公司负担1012元。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年十一月六日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。