广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1197号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李森，男，1980年8月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：李琨璐，广西顺景律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：臧荣柱，男，1977年8月26日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人李森因与被上诉人臧荣柱房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初570号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李森的委托诉讼代理人李琨璐、被上诉人臧荣柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李森不服一审判决，上诉请求：l、请求变更梧州市长洲区人民法院(2020)桂0405民初570号民事判决，改判驳回被上诉人一审中的本诉请求，被上诉人还应向上诉人支付租金281828.65元。2、请求判令本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与莫远文于2013年8月22日签订的《梧州市经营场地租赁合同》时，涉案房屋并未被查封，那么涉案房屋于2019年12月25日被拍卖并不影响《梧州市经营场地租赁合同》的继续履行，被上诉人提前解约的行为已违反合同约定，上诉人不退还保证金符合法律规定。被上诉人与上诉人的交流不仅限于微信中，一审法院不能仅凭微信就认定双方的意思表示。《梧州市经营场地租赁合同》签订时涉案房屋并未被查封，拍卖行为并不影响租赁合同的继续履行，被上诉人以拍卖为由单方解除合同已违反合同约定，上诉人依约不退还保证金符合合同约定。不能以事后双方同意解除就忽略了被上诉人单方解除在先的事实，— 2 审法院在未查明涉案房屋查封的事由及时间，即以被上诉人按公告要求腾空房屋没有过错为由，认定上诉人退还保证金的判决。明显事实不清、证据不足，应依法予以改判。二、被上诉人应依约每月全额向上诉人支付租金，但被上诉人一方面以生意不好为由不足额支付，上诉人顾念其经营不易一直默许其迟延支付，但被上诉人却未经上诉人同意私下将应支付给被上诉人的租金支付给王飞，该行为巳侵犯了上诉人的权益，而且王飞仅享有收取涉案房屋租金的权利，被上诉人与王飞签订的《租赁合同》明显为被上诉人起诉后的事后伪造的合同，—审法院不应以此作为认定事实的依据。三、李森与被上诉人另一位合伙人经过协商，商议的内容是每月租金是由被上诉人向李森支付4000元，剩余的租金向王飞支付，但支付的租金不包括每三年递增的租金。 被上诉人臧荣柱辩称，一审判决正确，被上诉人的租金一部分支付给上诉人李森，一部分向王飞支付。双方解除合同的时候不仅仅有微信聊天记录，被上诉人还派人来交接，双方都清点了物资。 臧荣柱向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年3月12日签订的《转租合同》；2.判令被告返还原告保证租金人民币10万元；3.判令被告赔偿原告违约金人民币16000元及停业损失人民币44096.65元；4.被告承担本案诉讼费用。李森向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金人民币281828.65元；2.判令反诉被告按每逾期7日，应按日租金的5%向反诉原告支付违约金(违约金自2020年1月1日起至2020年5月14日止为289.50元，此后继续按上述标准计算至反诉被告付清租金之日止)；3.本案的诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月22日莫远文与被告签订一份《梧州市经营场地租赁合同》，约定被告承租莫远文的涉案房屋，租赁期10年，从2013年8月22日起至2023年8月21日。2013年8月22日起至2016年8月21日止每月租金3600元，2016年8月22日起至2019年8月21日止每月租金3960元，以此类推，每三年按原有租金提升10%计算。承租人可以转租或转让给合理合法的经营人来经营，但租金由承租人交给出租方。同年11月18日莫远文与被告签订一份《补充协议》，约定从2013年11月20日起，在莫远文房屋原租赁合同的基础上，将整栋楼租给被告使用，原租金3600元增加至5800元，净增租金2200元/月。2016年3月12日原告与被告签订一份《转租合同》，约定被告于 3 2016年3月12日向原告交付涉案房屋，转租期为五年，自2016年3月16日起至2021年3月11日止。保证租金10万元，于转租期满在没有破坏房屋和物品的前提下(正常拆旧除外)，如破坏按原价赔偿，交还房屋时无息返还。房屋每月租金为8000元，每隔三年，年租金在原房租上提增15%。原告应于每月1-5日前向被告支付租金，逾期支付的，每逾期一个星期(7天)，则原告须按日租金的5%支付违约金。在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使原告遭受损失的，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金。如支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。合同签订后原告向被告支付了10万元保证金。2014年1月16日莫远文将涉案房屋的价值余额抵押给王飞，并办理了抵押登记手续。同年8月10日莫远文出具一份委托书，委托王飞收取涉案房屋出租的每月租金5800元。2016年9月30日原告与王飞签订一份《租赁合同》，约定王飞将涉案房屋转租给原告，租赁期自2016年10月1日起至法院拍卖、换新业主为止。第一年租金每月为5800元，每月实际交租4800元，有1000元作为王飞的招待费用。王飞每月到猪腰人家消费，如果不来消费原告也不退还1000元招待费用。原告与被告签订《转租合同》后，每月向被告支付租金8000元至2016年9月30日。2016年10月起至2019年1月每月向被告支付租金4000元，2019年2月至11月期间每月支付被告租金3000元。因藤县人民法院在淘宝网公开拍卖涉案房屋并成交，2019年11月22日藤县人民法院发出(2019)桂0422执恢14号之一公告，要求莫远文、各承租户在2019年12月25日前搬出该房屋，腾空房屋交给买受人保管使用。此后原告询问被告是否和新屋主进行了沟通，被告于2019年12月20日与新屋主进行了沟通，新屋主要求提高租金，被告答复原告“其投入了80多万元，其拿两三千块，一年3.6万，不能少了”，24日原告通知被告“明天合同终止了，那个押金什么时候退还给我们”。被告回复“回来才能说清楚，这个要点时间”。25日被告回复原告“……当晚谈的时候我已经明确不再经营了，同新屋主讲只经营到2019年12月31日”。2020年1月6日原告告知被告其要处理设备，让被告叫人过来核对。此后原告与被告办理了物品交接手续，并将涉案房屋交付被告。2020年1月12日被告就涉案房屋与宋小祥签订了《房屋租赁合同》，约定租期36个月，从2020年1月6日起至2023年1月5日止。2020年1月6日至2021年1月5日纯租金每月8000元。由于原告要求被告返还保证租金1 4 0万元未果，向该院起诉成讼。 一审法院认为，原告与被告签订的《转租合同》是双方的真实性意思表示，虽然未经涉案房屋的出租人同意，但其没有提出异议，故合同合法有效。原、被告应按合同约定履行各自的义务。一、本诉方面。藤县人民法院于2019年11月22日发出(2019)桂0422执恢14号之一公告，要求莫远文、各承租户在2019年12月25日前搬出该房屋，腾空房屋交给买受人保管使用，此后原告多次与被告沟通，至2019年12月24日被告均未能明确向原告表示能继续按《转租合同》约定继续出租，原告停止经营，亦与被告办理了物品交接，并将房屋交付被告，双方以自己的行为表明已经同意了解除合同，故原告诉请解除双方签订的《转租合同》，该院予以支持。由于涉案房屋被藤县人民法院拍卖，原告根据公告的要求腾空房屋，其并没有过错，合同解除后，被告应向原告退还保证租金。因此原告要求被告退还保证租金10万元，合法有据，该院予以支持。本案并非被告的原因导致原告不能继续承租涉案房屋，其也不存在违约，因此原告要求被告支付违约金和赔偿停业损失，依据不足，该院不予支持。二、反诉方面。原告在与被告合同签订后，按月向被告支付了租金8000元至2016年9月30日，其与王飞签订《租赁合同》，合同约定的金额5800元与被告和莫远文签订的《补充协议》约定的租金金额一致，原告按合同的约定向王飞支付了4800元，而被告没有提供证据证明其另外向莫远文支付了租金，且被告对原告从2016年10月起每月向其支付租金4000元并没有提出异议，因此对于原告抗辩其支付的租金分两部分，一部分支付给王飞，另一部分支付给被告的意见予以采信。2019年2月前的租金原告已经足额支付完毕。按《转租合同》的约定从2019年3月起至11月，原告每月应该支付的租金为9200元，扣除其支付王飞的5800元，应支付被告3400元，其仅支付3000元，每月尚欠400元未付，对该尚欠的租金3600元和12月的租金9200元原告应予支付，共应支付12800元。对于原告逾期支付租金被告一直没有异议，故被告反诉原告要求支付违约金，该院不予支持。原告认为被告同意其每月支付租金3000元，被告予以否认，且在微信中没有明确表示同意，因此该院对原告主张从2019年3月起每月租金为3000元的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决：一、解除原告臧荣柱与被告李森于2016年3月12日签订的《转租合同》；二、被告李森应返 5 还原告臧荣柱保证租金人民币10万元；三、反诉被告臧荣柱应支付反诉原告李森租金人民币12800元；四、驳回原告臧荣柱的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李森的其他诉讼请求。本诉案件受理费3502元，减半收取计1751元（原告臧荣柱已预交1751元），由原告臧荣柱负担657元，被告李森负担1094元，反诉案件受理费2763.50元（反诉原告李森已预交1751元），由反诉原告李森负担2638.5元，反诉被告臧荣柱负担125元。 二审期间上诉人李森向本院提供了不动产查询记录一份，拟证明法院查封行为在莫远文签订租赁合同之后，因法院查封导致的所有权转移不影响租赁合同的履行。被上诉人质证后认为，对上诉人提供的不动产查询记录没有异议。综合双方当事人的质证意见，本院认证如下：不动产查询记录是行政部门依职权出具的查询记录，且被上诉人对该证据没有异议，本院予以采纳。 经审理查明，双方当事人在二审中均确认在2016年10月起至2019年2月期间，被上诉人除了向王飞支付的租金4800元和向上诉人支付租金4000元，超出合同约定租金8000元部分，属于抵扣涉案房屋的装修费用。一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人是否应向被上诉人返还保证金10万元；2、被上诉人尚欠上诉人的租金数额应该是多少。 上诉人是否应向被上诉人返还保证金10万元的问题。被上诉人与上诉人签订的《转租合同》是双方的真实性意思表示，虽然未经涉案房屋的出租人同意，但其没有提出异议，且其后涉案房屋的出租人莫远文委托收取部分租金的受委托人王飞还直接从被上诉人处收取部分租金，故合同合法有效。藤县人民法院于2019年11月22日发出(2019)桂0422执恢14号之一公告，要求莫远文、各承租户在2019年12月25日前搬出该房屋，至2019年12月24日上诉人均未能明确向被上诉人表示能继续按《转租合同》约定继续出租，被上诉人与上诉人办理了物品交接，并将房屋交付上诉人，双方以自己的行为表明双方合意解除合同，故一审判决解除双方签订的《转租合同》并无不妥。被上诉人搬离租赁物的原因是由于涉案房屋被藤县人民法院拍卖，法院发出搬离的公告，上诉人也因此配合做了物品清点和交接，故双方解除合同并不能归责于任何一方，双方均无过错。根据合同约定，合同解除后，上诉人应向被上诉人退还保证租金。因此被上诉人要求上诉人退还保证租金10万元，合法有据，一审据此判决上诉人向被上诉人退还保证租 6 金10万元正确，本院予以确认。 被上诉人尚欠上诉人的租金数额应该是多少的问题。被上诉人在与上诉人合同签订后至2016年9月30日止，按月向上诉人支付了租金8000元，该事实上诉人在一审中予以认可,本院予以确认。被上诉人认为2016年10月起至2019年2月期间，已按其与王飞签订的《租赁合同》约定向王飞支付了4800元，另有1000元作为王飞的招待费用。首先，被上诉人与王飞签订《租赁合同》约定的金额5800元与上诉人和莫远文签订的《补充协议》约定的租金金额一致，而上诉人没有提供证据证明其另外向莫远文支付了租金；其次，上诉人对被上诉人从2016年10月起每月向其支付租金4000元并没有提出异议。被上诉人每月支付给王飞和上诉人租金的总金额已超过上诉人与被上诉人在《转租合同》约定的月租金8000元，故本院采信被上诉人认为租金分为两部分，一部分支付给王飞，另一部分支付给上诉人的主张，2016年10月起至2019年2月的租金被上诉人已足额支付给上诉人，上诉人要求被上诉人支付该期间的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，按《转租合同》的约定，从2019年3月起至11月，被上诉人每月应该支付的租金为9200元，扣除其支付王飞的5800元，应支付上诉人3400元，其仅支付3000元，每月尚欠400元未付，对该尚欠的租金3600元和12月的租金9200元被上诉人应予支付给上诉人，共应支付12800元，虽然在二审期间被上诉人提出12月的租金有部分应以消费抵扣，但其既没有在一审提出主张和提供证据，一审判决其支付12月的租金被上诉人没有提出上诉，视为服决，上诉人与被上诉人之间消费的情况可以另依合法途径予以解决。综上，一审判决被上诉人向上诉人支付尚欠的2019年3月起至12月的租金共12800元并无不妥，本院予以认可。 综上所述，上诉人李森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6835元（上诉人李森已预交），由上诉人李森负担。 本判决为终审判决。 7 审 判 长 李庆春 审 判 员 陈国飞 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 梁美兰 8 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。