福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初2956号 原告（反诉被告）：聂崇峰，男，汉族，住所:福建省武平县。 委托诉讼代理人：钟永元，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟永贵，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被告：福建省天发房地产开发有限公司，统一社会信用代码:91350822565351123C，住所地福建省龙岩市永定区凤城街道东大道**。 法定代表人:郑天仲，职务:总经理。 委托诉讼代理人：陈发荣，福建尚南律师事务所律师。 原告（反诉被告）聂崇峰与被告（反诉原告）福建省天发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聂崇峰及其委托诉讼代理人钟永元，被告（反诉原告）福建省天发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈发荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂崇峰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期办理案涉房屋的房屋权属证书的违约金40160.83元（违约金以己付购房款153520元为基数，按每日0.02%的违约金标准计算，自2016年4月30日起计至2019年11月29日为40160.83元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为×××03，以下简称“合同”），合同约定:原告向被告购买位于武平县××镇××幢××号房，房屋总价153520元;合同第八条约定，被告应在2014年10月31日前交付房屋，交付时房屋应经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格合消防验收合格:合同附件六《合同补充协议））（以下简称＂补充协议.）第十七条约定，被告应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后6个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后18个月内取得房证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按原告己付款日0.02%的标准向原告支付违约金。合同及补充协议还就其他事项作出相应约定。合同签订后，原告一次性支付所有购房款153520元，案涉房屋于2014年10月31日交付给原告。按照合同及补充协议约定，被告应在案涉房屋取得竣工综合验收备案证明后6个月，以2014年10月31日交付房屋时通过竣工验收起算，被告应2015年4月30日前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供资料交付原告，协助原告在案涉房屋取得竣工综合验收备案证明后18个月（2016年4月30日）内取得房屋权属证书，但是被告拖延履行合同义务，直至2019年11月29日才正式取得案涉房屋的房屋权属证书。原告认为，原告已经依约支付所有购房款及各项税费、预告登记等费用，被告却未能在合同约定的期限内代为办理、协助原告取得案涉房屋的房屋权属证书，显属违约。因此，被告应当向原告支付逾期办理案涉房屋的房屋权属证书的违约金。鉴此，特向贵院提起诉讼，请求依法判准原告上列诉请，以维护原告的合法权益。 福建省天发房地产开发有限公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。（一）原告到现在为止仍欠答辩人武平县××镇××幢××号房的购房款1618元，原告构成严重违约，恳请法院驳回其诉讼请求。2014年4月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××03），原告购买答辩人依法开发的武平县××镇××幢××号房，合同约定：该商品房建筑面积共19.92元平方米，其中，套内建筑面积19.38平方米，公共部位共有分摊建筑面积0.54平方米，该商品房的单价为每平米7706.82元，总房价为153520元，付款方式为一性付清。根据《商品房买卖合同》第五条：面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，根据武平县测绘队于2015年1月的实地测绘查看报告（该报告是武平不动产登记中心办理该产权证的法定依据）及原告提供的闽（2019）武平县不动产权第0××7号武平县十方镇十方村富方街十方商贸中心Ａ地块2＃幢1层商店106房的建筑面积为20.13平方米，由于建筑面积，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，应该按实结算房价款，（20.13Ｘ7706.82）＝155138元，而原告实际缴纳的购房款为153520元，因此原告还欠答辩人1618元（155138元-153520元）。根据附件六：合同补充协议第十一条、买受人付清商品房、违约金及其他应付的费用后方可办理房产交接手续。否则，出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任。原告欠答辩人的1618元，答辩人的法定代表人于2019年8月27日还挂电话给原告，原告的说话态度也很不好，甚至是恶言相对，当时法定代表人也报了警，答辩人的工作人员小刘也经常向原告催要欠款。因此，原告逾期办证是原告自己所导致的，答辩人根本没有违约，因此不承担逾期办证的违约金40160.83元。（二）根据2019年6月18日作出的福建省武平县人民法院民事判决书，原告聂崇峰曾经欠答辩人福建省天发房地产开发有限公司用于购买武平县十方镇商贸中心第2幢商店107号房的购房款及利息。因此原告的武平县××镇××幢××号出现逾期办证是原告自己的原因所导致的。（三）原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，恳请法院驳回原告的诉讼请求。答辩人于2014年10月31日将武平县××镇××幢××号房依法交给原告使用，根据《商品房买卖合同》第十四条，关于产权登记的约定，如因出卖人原因，买赔偿人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。原告于2014年10月31日收房，应该于2015年1月30日取得房屋产权证，违约时间应该从2015年2月1日开始，违约金属合同之债，应受诉讼时效的约束，根据《中华人民共和国民法总则》第九章诉讼时效第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。而现在是2020年11月27日，早已超过了诉讼时期了。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，出现逾期办证的原因是原告自己所导致的，因此恳请法院驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 福建省天发房地产开发有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令聂崇峰立即支付购房欠款1618元；2.一切诉讼费用由聂崇峰承担。事实与理由：2014年4月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××03），被反诉人购买反诉人依法开发的武平县××镇××幢××号房，合同约定：该商品房建筑面积共19.92元平方米，其中，套内建筑面积19.38平方米，公共部位共有分摊建筑面积0.54平方米，该商品房的单价为每平米7706.82元，总房价为153520元，付款方式为一性付清。根据《商品房买卖合同》第五条：面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.建筑面积，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，根据武平县测绘队于2015年1月的实地测绘查看报告（该报告是武平不动产登记中心办理该产权证的法定依据）及被反诉人提供的闽（2019）武平县不动产权第0××7号武平县十方镇十方村富方街十方商贸中心Ａ地块2＃幢1层商店106房的建筑面积为20.13平方米，由于建筑面积，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，应该按实结算房价款，（20.13Ｘ7706.82）＝155138元，而被反诉人实际缴纳的购房款为153520元，因此被反诉人还欠反诉人1618元（155138元-153520元）。 聂崇峰辩称，根据商品房买卖合同面积是19.92平米，被告是在2015年1月已经知道测出来的实际面积，已经能计算出差价，但是我们在2015年1月起从来没有收到过被告的面积差价款主张，直到庭审前收到被告的反诉状。已超出诉讼时效，请求驳回被告的反诉请求。 聂崇峰围绕诉讼请求与反诉答辩意见依法提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》一份，证明2014年4月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》合同约定原告向被告购买位于武平县××镇××幢××号房，房屋总价153520元。合同第八条约定，被告应在2014年10月31日前交付房屋，交付时房屋应经建设《商品房买卖合Ｉ单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合消防验收合格。合同附件六补充协议第十七条约定，被告应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后6个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后18个月内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按原告己付款日0.02%的标准向原告支付违约金；2.《销售不动产统一发票》一份，证明：合同签订后，原告一次性支付所有购房款153520元；3.《福建省新建商品住宅质量保证书》一份，证明2014年10月31日被告将案涉房屋交付给原告使用，案涉房屋于2014年10月31日经竣工验收通过，已达到技术标准；4.《闽（2019）武平县不动产权第0××7号》不动产权证书一份，证明2019年11月29日原告才正式取得案涉房屋的房屋权属证书，被告未能在商品房取得竣工综合验收备案证明后18个月内协助原告取得房屋权属证书，依约应当向原告支付逾期办证的违约金。福建省天发房地产开发有限公司质证认为：1.《商品房买卖合同》真实性没有异议，但不能证明原告的有权主张，因为该合同根据《商品房买卖合同》第五条：面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，按实结算房价款为155138元，而原告实际缴纳的购房款为153520元，因此原告还欠答辩人1618元，原告违约在先，被告不存在违约办证的问题；2.《销售不动产统一发票》，无异议；3.《福建省新建商品住宅质量保证书》无异议；4.《闽（2019）武平县不动产权第0××7号》不动产权证书，真实性无异议，可以证明原告该房产的实际面积为20.13平方米，而合同面积为19.92平方米，比实际面积多0.21平方米。 福建省天发房地产开发有限公司围绕反诉诉讼请求与本诉答辩意见依法提交了如下证据：1.《福建省武平县人民法院民事判决书一份》一份，证明原告于2019年6月18日以前曾经欠福建省天发房地产开发有限公司100000元的购房款；2.《商品房买卖合同》一份，证明：（1）2014年4月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××03），原告购买答辩人依法开发的武平县××镇××幢××号房，合同约定：该商品房建筑面积共19.92元平方米，其中，套内建筑面积19.38平方米，公共部位共有分摊建筑面积0.54平方米，该商品房的单价为每平米7706.82元，总房价为153520元，付款方式为一性付清。（2）根据《商品房买卖合同》第五条：面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，根据武平县测绘队于2015年1月的实地测绘查看报告（该报告是武平不动产登记中心办理该产权证的法定依据）及原告提供的闽（2019）武平县不动产权第0××7号武平县十方镇十方村富方街十方商贸中心Ａ地块2＃幢1层商店106房的建筑面积为20.13平方米，由于建筑面积，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，（3）根据《商品房买卖合同》第五条的约定，应该按实结算房价款，（20.13Ｘ7706.82）＝155138元，而原告实际缴纳的购房款为153520元，因此原告还欠答辩人1618元（155138元-153520元），（4）合同补充协议第十一条、买受人付清商品房、违约金及其他应付的费用后方可办理房产交接手续；3.《实地测绘报告》《商贸中心2＃套房面积统计表》各一份，证明：2015年1月武平县测绘队对武平县十方镇商贸中心第2幢进行测绘，经测绘武平县十方镇十方村富方街十方商贸中心Ａ地块2＃幢1层商店106房的建筑面积为20.13平方米；4.光盘录音（被告公司法定代表人与聂崇锋的通话录音及被告公司法定代表人的报警录音记录）一份，证明，该公司有经常向被反诉人催收所欠房款1618元，2019年8月27日该公司法定代表人郑天仲打电话叫聂崇锋交所欠购房款时，聂崇锋对郑天仲进行威胁，该公司法定代表人郑天仲受到聂崇锋的威胁后，郑天仲向十方派出所报警。聂崇峰质证认为：第一份证据原件由法庭核实，第二份这些实测的面积应由被告向原告提交的，但是都没有收到这个面积差请求，合同约定的面积款原告已交清，被告不应以面积差价延迟履行债务，而应另行向原告提出请求，但被告至始至终未向原告提出，被告以此抗辩理由不足，第三份的证据，仍然由法院核实其真实性；2015年1月以后被告从来没有提出相应的主张，也已经超过诉讼时效。第四份证据录音两段，电话不是郑天仲打给原告的，是原告打给他，催他办房产证，原告从没有听到或收到他要求补偿面积差价款的请求，欠款和录音没有相关性。。 经审查确认，原、被告提供的上述证据，真实性本院均予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年4月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为×××03，以下简称“合同”），合同约定:原告向被告购买位于武平县××镇××幢××号房，房屋总价153520元;合同第八条约定，被告应在2014年10月31日前应经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格、消防验收合格并交付房屋，合同附件六《合同补充协议））（以下简称“补充协议”）第十七条约定，被告应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后6个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后18个月内取得房证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按原告己付款日0.02%的标准向原告支付违约金。合同约定：该商品房建筑面积共19.92元平方米，其中，套内建筑面积19.38平方米，公共部位共有分摊建筑面积0.54平方米，该商品房的单价为每平米7706.82元，总房价为153520元，付款方式为一性付清。《商品房买卖合同》第五条：面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。建筑面积，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。 合同签订后，原告一次性支付所有购房款153520元，2014年10月31日，案涉房屋经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格、消防验收合格，交付原告。2015年1月，武平县测绘队于的实地测绘查看报告，测定案涉房屋建筑面积为20.13平方米，建筑面积，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）。2019年11月29日被告协助原告办理取得闽（2019）武平县不动产权第0××7号》案涉房屋不动产权登记证书，不动产权证书记载，房屋建筑面积为20.13平方米。面积差价款1618.43元，原告尚未支付。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力。2014年4月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护，双方当事人均应全面、诚实履行合同义务。根据合同约定，被告应在2016年4月30日前协助原告办理权属登记手续，但被告于2019年11月29日方协助原告办理取得权属登记证书，被告未能举证证明存在排除责任事由，双方约定被告逾期协助办理权属登记证书，自逾期之日起以买受人已付房款按日0.02%计算的违约金，未违反法律禁止性规定，被告应依约承担违约责任。被告辩称，原告未补交面积差价款，被告享有同时履行抗辩权，不存在违约责任。本院认为，合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，在被告未协助办理权属登记时，产权登记面积并不确定，房屋差价款无从确定，被告主张房屋差价同时履行抗辩，本院不予支持。被告辩称，合同约定被告协助办理房屋权属登记证书义务自2015年1月30日开始，被告于2015年1月30日即发生违约，原告诉请被告承担违约责任的诉讼时效自此开始计算，原告在起诉之日前均未向被告主张上述违约责任，至起诉之日，原告诉讼时效已经经过。本院认为，双方《商品房买卖合同》合法有效，且不存在合同解除与终止情形，被告自2015年1月30日至2019年11月29日尚在协助办理房屋权属登记过程中，合同仍在履行期间，同时，被告于2019年11月29日方协助办理权属登记，被告违约责任方最终确定，因此，被告主张诉讼抗辩意见，本院不予支持。综上，原告诉请判令被告承担以已付购房款153520元为基数自2016年4月30日起至2019年11月29日止按日利率0.02%计算的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。 2019年11月29日被告协助原告办理取得闽（2019）武平县不动产权第0××7号》案涉房屋不动产权登记证书，不动产权证书记载，房屋建筑面积为20.13平方米。合同约定建筑面积19.92平方米，房屋单价7706.82元／平方米，面积差价款1618.43元，原告尚未支付，原告应按约补足面积差价款。原告辩称，面积差自2015年1月武平县测绘队《实地测绘查看报告》即已确定，被告至庭审当天前从未曾向其主张，被告面积差价款支付请求权已过诉讼时效。本院认为，合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，2019年11月29日被告协助原告办理取得闽（2019）武平县不动产权第0××7号》案涉房屋不动产权登记证书，不动产权证书记载面积方确定，原告主张不符合合同约定，本院不予支持。综上，原告应继续履行合同义务，支付案涉房屋面价差价款，被告诉请判令原告支付面积差价款1618元的诉讼请求，本院亦依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省天发房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付聂崇峰以房款153520元为基数自2016年4月30日起至2019年11月29日止按日利率0.02%计算的违约金； 二、聂崇峰应于本判决生效后十日内支付福建省天发房地产开发有限公司尚余购房款1618元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费405.8元，减半收取202.9元，由福建省天发房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由聂崇峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何霖昌 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王 雪 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益（含侵权损害赔偿原则不予赔偿的纯粹经济损失），但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。