江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4146号上诉人（原审被告）：李乐程，男，1968年5月4日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审原告）：曾宪全，男，1948年11月4日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：李俊彬，江西理公律师事务所律师，一般授权代理。上诉人李乐程因与被上诉人曾宪全房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李乐程上诉请求：1.被上诉人以上诉人（个人）作为诉讼对象，明显是错误的。并且一审当中，于《民事起诉答辩状》企业：赣州市君丰商贸有限公司，自认承认为本案诉讼对象（主体）;鉴此，原审判决认定事实不清，认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法依据发回重审或改判驳回被上诉人的本案诉请；2.原审法院没有依法依据审议当事人的最终证据：2019年7月25日《租赁协议》与2020年3月2日、5月2日、6月1日所协商的《关于疫情期减免的问题》，和延续协商店面租金减与免两方面的《协议》；违背了当事人的意愿，做出错误判决，理应裁定解除或改判；3.一审二审本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，认定事实错误，适用法律错误。1.根据商铺2019年7月25日《租赁协议》第三条款，明确认证为本案商铺系企业使用，上诉人所递交的被上诉人写有“工商办证用”的商铺房产证复印件，与《租赁协议》正反面均在承租方处：都盖了企业公章，被上诉人也签字确认了，本《租赁协议》第十条明确约定：本协议一式贰份，双方各执一份。双方同意各条款后，签字（盖章）后生效。故，主证了系企业向被上诉人承租了商铺使用。2.《民事起诉答辩状》中，赣州市君丰商贸有限公司，自认是其租赁了被上诉人商铺，自诉承认了为本案承租方，拥有诉讼对象（主体）资格。且在《租赁协议》承租方，与承租后双方当事人于相关的《协议》中承租方处加盖公章，企业法人签名确认。故，赣州市君丰商贸有限公司作为《协议》一方当事人，具备作为一方承租方的主体资格。二、违背了当事人的意愿，做出错误判决。1.2020年3月2日，被上诉人与赣州市君丰商贸有限公司共同于企业内协商签订了《关于疫情房租减免的问题》，双方当事人议定后签字，当场企业盖章生效。后于2020年5月2日上诉人代表企业向被上诉人《微信中协商》达成免除了2、3、4月的租金。然后在2020年6月1日，又与被上诉人延续沟通协商，遵照其意愿：每月减免半个月租金；履行了相关租赁协议，当场遵照其意愿，企业盖章生效。主证了系企业为承租方主体。而原审却不加以依据审查就判决，显然是不符合法律规定。2.原审法官对上诉人所递交的《民事答辩状》、《庭后答辩意见》与相关证据；最终的《租赁协议》和2020年3月2日后赣州市君丰商贸有限公司与被上诉人所协商的《协议》，视而不见，自行其说。3.一审中，双方当事人对上诉人所提交的《民事起诉答辩状》的事实与理由，均无异议。双方当事人只对诉讼对象（主体）有异议而进行答辩与论证。而原审法官却公开违背党与政府下达各项抗疫情文件精神，可协商减免企业租金；公然违背了赣州市君丰商贸有限公司与被上诉人已协商好的意愿，做出错误判决。被上诉人曾宪全答辩称：一、案涉房屋承租主体为上诉人李乐程个人，而非公司，原审判决认定事实清楚，法律适用正确。1、与答辩人签订合同的承租人为上诉人李乐程，且租金也是其个人名义支付。答辩人在原审过程中提供的自2009年至今的租赁合同中，承租人均为上诉人，且落款签字也是上诉人个人，租金支付也是上诉人个人，整个承租过程上诉人均未以公司名义出现，也未提供任何公司授权手续。2、上诉人提供的盖有公司公章的合同为伪造证据。案涉合同一式两份，若上诉人系以公司名义承租，应当在两份合同中均盖以公章，但答辩人处存放的合同均无公司盖章。其次，上诉人自认，公章是在合同签订的当天盖的，但是该公章在2014年办理了营业执照以后才轩刻，以2014年轩刻的公章盖取2012年的合同，显然与事实不符。二、答辩人未提供证据证明双方达成了减免租金的合意，依法应当承担举证不能的后果。上诉人称双方经协商同意减免三个月租金，则负有对上述事实的举证责任，而上诉人虽在答辩状附件中提交了一份手写协议，但在庭审法庭调查环节中未对该协议进行举证，依法不具有证据效力。其次，该份证据第三条已经明确“双方根据一二条不能达成共识”，因此该份协议即使作为证据也不能证明双方达成了减免租金的合意。最后，上诉人篡改该协议，系伪造证据的行为，该份手写协议在答辩人存放的版本并未盖有公章，另外协议最后一部分已注明“以下空白”，但上诉人仍单方增加内容，答辩人请求法院依法对其处以罚款。三、上诉人拖欠数月租金尚未支付，构成严重违约；且答辩人对上诉人不再具有信任基础，合同难以继续履行，依法、依约应当解除合同。依据双方签订的《租赁协议》第二条，“乙方第（笔误，应为当）月1-3日按时向甲方权属缴清当月租金，不得借故拖延日期，否则甲方有权终止本协议，收回已租给乙方使用的店面，由此产生的责任由乙方承担。”上诉人截至原审开庭已拖欠5个月（2、3、4、6、7月）租金尚未支付，依照上述约定已严重违约，上诉人有权依约主张解除合同。虽然从维护合同稳定性的角度出发，应当慎重适用合同解除，但是租赁合同与其他合同不同，租赁合同为长期持续性合同，每个月都要进行租金支付结算，极大地依赖合同双方的信任基础。而本案中，上诉人为达不交租金的目的，伪造多份证据，在明确注明“不能达成共识”的协议中断章取义，强行将合同第三条解释为公司租用、将答辩人的一个错别字“樟”解释为同意减免租金，强词夺理，歪曲事实，其行为极其恶劣，答辩人对其已丧失基本的信任基础。原审判决解除合同合理合法。被上诉人曾宪全向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告双方于2019年7月25日签署的《租赁协议》；2、判决被告自《租赁协议》解除之日起7日内搬离租赁店铺；3、判决被告向原告支付拖欠租金10560元（租金按5280元/月，暂计算2020年2月1日起至3月31日止期间租金，实际计算至被告办理租赁店铺之日止）及拖欠租金的资金占用费52元（以月租金5280元为基数，按年利率6%暂自2020年2月1日计算至4月1日，实际计算至被告全额支付租金之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，即判令没收被告的保证金1万元。一审法院认定事实：2019年7月25日，原告曾宪全与被告李乐程签订《租赁协议》，约定原告曾宪全将其位于东阳间（含阁楼）租赁给被告李乐程使用，月租金为5280元，被告李乐程每月的1-3日按时向原告全额缴清当月租金，不得借故拖延，否则原告曾宪全有权终止本协议，收回已租给被告李乐程使用的店面；原告曾宪全收取被告李乐程保证金10000元，违约将扣除保证金；租赁期限从2019年8月1日至2022年7月31日。合同签订后，被告李乐程依约向原告曾宪全支付租金至2020年1月31日，2020年2月、3月、4月、6月的租金经原告曾宪全多次催索后无果，遂诉至一审法院。另查明，被告李乐程自2005年8月1日起就案涉店铺与原告曾宪全共签订六份租赁协议，均系被告李乐程本人签订。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告李乐程在合理期限内拒不支付租金，现原告曾宪全要求解除原被告之间签订的《租赁协议》并腾退店铺，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。原、被告双方在合同中约定月租金为5280元，被告李乐程拒不支付2020年2月、3月、4月、6月租金，现原告曾宪全要求被告李乐程按合同约定支付自2020年2月1日起至实际腾退店铺之日止的租金，合法有据，一审法院予以支持。但被告李乐程已经支付的5月份租金5280元应当予以核减。被告李乐程拖欠租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告曾宪全请求没收被告李乐程支付的保证金10000元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于原告曾宪全诉请的资金占用费，原、被告双方未在合同中约定资金占用费及资金占用费计算方式，且原告曾宪全因被告李乐程存在违约情形已主张没收保证金，本案不宜重复惩罚，故一审法院对原告曾宪全的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告曾宪全与被告李乐程于2019年7月25日签订的《租赁协议》；二、限被告李乐程于本判决生效之日起七日内将坐落于赣州市×××店面腾出并交还给原告曾宪全；三、限被告李乐程于本判决生效之日起十日内向原告曾宪全支付自2020年2月1日起至实际腾退店铺之日止的租金（按每月5280元的标准计算，其中被告李乐程已支付的5280元租金应当予以核减）；四、被告李乐程支付的保证金10000元归原告曾宪全所有；五、驳回原告曾宪全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4301元，由被告李乐程负担。本院二审期间，上诉人提交证据：证据1、中央新华网：抗疫情向中国好房东学习，拒绝租户交租，还主动免了6万多元租金。鼓励号召文章1份（复印件）；证据2、赣州市人民政府文件，赣市府发（2020）4号（与中央新华网认识一致的文件）1份2页（复印件）；证据3、赣州市君丰商贸有限公司所承租的店面照片1份1页（复印件）；证据4、赣州市君丰商贸公司与被上诉人于2019年7月25日签订的最终《租赁协议》；证据5、上诉人代表企业与被上诉人聊天记录（微信号：豆豆帅哥的姥爷）协商同意免除了2、3、4月租金；证据6、2020年3月2日当事人正式共同签订了《关于疫情房租减免问题》延续协议至2020年6月1日双方达成共识，承担方自愿履行从5月始缴纳租金2640元至本合同结束；证据7、企业申明书1份1页；证据8、2020年3月15日上诉人与被上诉人的微信聊天记录截图（复印件一张），证明目的：2020年3月15日下午13:27时，双方当事人在微信中协商共抗疫情店租减与免的问题，被上诉人明确说：“我们按照3月2日签订的来办”。主证了双方当事人的共同意愿。直接主证被上诉人书写签订《关于疫情房租减免的问题》真实本意；证据9、2020年9月18日上诉人与被上诉人的微信聊天记录截图（复印件一张），证明目的：2020年9月18日19:21时在疫情期，被上诉人主动承认受他人蛊惑反复无常，违法违约抗拒履行自己所书写所认定所签订的《关于疫情期房租减免的问题》与延续《协议》，不顾全国人民共抗疫情，为个人私利而产生纠纷。同时直接主证了引起店租纠纷的蛊惑人员；证据10、2020年11月1日上诉人与被上诉人的微信聊天记录截图（复印件三张），证明目的：2020年11月1日下午15:38时，被上诉人继续坦白承认：为个人的私利，违法违约抗拒不履行否认自己书写签订的《关于疫情期房租减免问题》与延续《协议》，而引起纠纷致诉，直接主证其违法违约违章行为。对证据1，因与本案无关，对其关联性不予认定；对证据2，不能达到其证明目的，反而证明对非国有资产的租户政府并未强制要求业主减免3个月租金；对证据3，仅能证明上诉人承租案涉商铺的用途，不影响租赁协议中承租人的认定；对证据4，因一审时已提交并经质证，本院不作评判；对证据5，聊天记录并未反映上诉人陈述的证明内容，不能达到其证明目的；对证据6，协议内容被上诉人未全部签字确认，且注明空白处依然记录有内容，本院对其真实性不予认定；对证据7，因系上诉人单方制作，被上诉人不予认可，对其真实性不予认定；对证据8，仅能证明被上诉人同意按照3月2日的协议执行，不能证明被上诉人同意减免3个月租金，不能达到其证明目的；对证据9、证据10，不能达到其证明目的，反而证明被上诉人不同意减免3个月租金的事实。本院二审查明的事实和一审查明的事实一致。本院认为，关于案涉商铺的承租方是上诉人李乐程个人还是赣州市君丰商贸有限公司。根据被上诉人向法庭提交其所持有的《租赁协议》，协议上并未加盖赣州市君丰商贸有限公司印章，且多年续签的协议均未有公司印章。上诉人自留的协议有公司印章并不能推翻被上诉人方的协议，因公司印章本就在上诉人方，不管上诉人所述是协议草稿还是说协议中约定了签字（盖章）才生效，既然是公司行为，公司在合同中盖章是合同的重要内容，且公司不应将未盖公司印章的协议留在被上诉人处。如上诉人所述是协议草稿，则不应签名，更应予以更换。而案涉协议所写签字（盖章），其只是习惯写法，亦只是同等关系，其盖章并非专指公司印章，还包括个人私章，如确是公司行为，上诉人更不应该将未加盖公司印章的协议留给被上诉人。且根据工商登记材料显示，赣州市君丰商贸有限公司是自然人独资公司，也就是个人公司，公司法定代表人是上诉人，在上诉人未提供充分证据证实租赁协议是公司签订的事实，被上诉人现对承租方为赣州市君丰商贸有限公司不予认可，被上诉人依据合同相对性原则，将上诉人列为当事人主张权利并无不当。至于上诉人提出2019年7月25日《租赁协议》第三条明确约定案涉商铺系企业使用，双方当事人提交的案涉协议第三条约定：“甲方租给乙方使用的店面，不得经营有染店面及周边环境的生意，本店不得从事餐饮业。”均不是约定案涉商铺系企业使用。即使有该约定，协议约定的商铺用途与承租人并无直接关系，承租人租赁案涉房屋后亦可经营公司使用，故对上诉人的上述主张，本院难以支持。关于双方对疫情期间减免租金问题是否达成一致意见。2020年3月2日协议内容记载，双方对减免租金数额不能达成共识，但一致认同按照本楼3号、4号、5号、6号的店面处理结果处理房租事项。协议内容下面注明“以下空白”。但是，在该份协议空白处又记载以下内容“双方当事人于6月1日下午2时，又共同得知3号、6号等租户反映已经免了房租三个月”，上诉人李乐程落笔签字，落款时间2020年6月1日。但该内容未有被上诉人曾宪全签字确认，3号、6号等租户是否免租3个月的事实无法认定，故上诉人提出双方已对减免3个月房租达成共识的主张，本院不予支持。且在注明“以下空白”字样的下方再出现其他内容，其真实性本身就值得怀疑。上诉人陈述根据和被上诉人协商形成后面新的意见，但该新的意见并未让被上诉人签字，与常理不合，在被上诉人不认可的情况下，并不能认定双方当事人达成了新的合意。另外，根据上诉人提交的双方微信聊天记录，上诉人并未表示同意减免租金，只是同意按照3月2日的协议执行，而上诉人未能举证证明3月2日协议约定的减免租金的执行条件已经成就，即其他店面的租户已减免3个月租金，故上诉人单方面对被上诉人的意思表示存在曲解。疫情期间，上诉人公司从事销售经营难免受到影响，虽然上诉人与被上诉人订立的租赁合同依然可以继续履行，但是按照原定租金继续履行租赁合同，对承租方确实不公。对此，上诉人与被上诉人可协商确定对原租赁价格进行变更，在双方发生争议不能达成共识的情况下，上诉人可通过诉讼途径要求按照不可抗力情形下损失的处理原则，即公平原则分担不可抗力造成的损失。同时，赣州市政府文件亦只是对承租经营性国有资产的租户要求免收3个月房租，而对租用其他经营用房的租户，仅是鼓励业主减免租金，并未作强制规定。本案中，上诉人在与出租人就减免租金发生争议又未诉请法院依法判决的情况下，单方面强行要求被上诉人减免3个月租金，并且拒付相应租金的行为，已构成违约，一审法院依据合同约定及法律规定作出相应判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李乐程的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费890元，由上诉人李乐程负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月三十日书 记 员  刘玉华代理书记员  邹 怡