湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2822民初2224号原告:陶静莉，女，生于1965年1月15日，汉族，江苏省江阴市人，个体工商户，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：周能斌，湖北边沁律师事务所律师。被告：建始县云时通商贸有限公司，住所地建始县业州镇烟墩大道**电信局**。统一社会信用代码：91422822309724939Y。法定代表人：张锋，该公司总经理。被告:张锋，男，生于1975年2月20日，汉族，湖北省建始县人，住建始县。系建始县云时通商贸有限公司法定代表人。原告陶静莉与被告建始县云时通商贸有限公司（以下简称云时通公司）、张锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶静莉的委托诉讼代理人周能斌、被告张锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年12月23日签订的《房屋租赁合同》；2、被告双倍返还原告定金400000.00元；3、被告支付违约金200000.00元；4、被告赔偿原告损失50000.00元；5、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年12月23日,原、被告签订《房屋租赁合同》，其中第一条约定：被告将自己拥有所有权的建始县业州镇业州大道127号业州广场项目第1号楼1层（实际使用面积120㎡）的门面出租给原告用于服装经营，被告确保对上述房屋拥有使用权，且通过消防验收，确保有完全资格按照国家法律法规向原告出租该房屋。第三条约定，租赁期限为4年零11个月，自2019年1月1日至2023年11月30日。第四条第1款约定，双方在签订合同起三个工作日内支付200000.00元作为定金。第十二条违约责任第1款约定，被告未按期交付房屋的，逾期30天的，每逾期一天，每天向原告支付房屋年租金万分之二的违约金，之后再逾期满30天的，原告有权解除合同，被告应偿付原告200000.00元的违约金，若违约金不足以弥补原告的损失，还需赔偿相关损失。合同签订后，原告于2018年12月24日按被告指定的账户支付定金200000.00元，但被告迟迟未交付房屋。后来通知原告装修房屋时，原告才得知该房屋的所有权人为湖北鑫建房地产开发有限公司，实际承租人为建始县鑫鹏商贸有限责任公司。被告既不是出租门面房的所有权人，也不是实际使用权人。被告至今未按合同约定交付房屋，该房屋已被出租人收回。被告的行为构成根本违约，给原告造成直接的装修损失和经营损失。原告多次与被告协商，被告仅认可返还定金并适当赔偿损失，但也未履行。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.被告已经将房子租给了原告，原告在得到房子的基础上进行了装修，也并未正式退还给被告，原告使用房子的时间应为开发商实际收回房子的时间；2.原告付的200000.00元应该是自原告使用房子起自动转为租金，不应该视为定金；3.原告未通过任何方式将房屋交给被告，应该视为房子一直在原告手中，故原告应承担2019年1月7日至3月11日期间的房屋租费127666.00元,该费应从原告预付的200000.00元中扣减；4.根据租赁合同，原告未能完整的使用房子，由此对原告造成的装修损失，被告根据法律相关规定，愿意承担相应比例的责任。经审理,本院认定以下案件事实：2018年，原告陶静莉拟在本县业州镇业州广场与他人合伙经营“海澜之家”服饰店，在前期洽谈的基础上，同年12月23日,被告张锋以云时通公司名义（甲方）与原告陶静莉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将自己拥有所有权的位于建始县业州镇业州大道127号业州广场项目第1号楼1层（实际使用面积120㎡）的门面出租给乙方用于服饰经营，甲方确保对上述房屋拥有使用权，且通过消防验收，确保有完全资格按照国家法律法规向原告出租该房屋；二、租赁期限为4年零11个月，自2019年1月1日起至2023年11月30日止；三、租金及支付方式和期限，第一年租金为730000.00元，甲乙双方在签订合同起三个工作日之内支付200000.00元作为定金，该定金在甲方交付房屋后自动转入第一年房屋租金内，乙方应于甲方实际交付房屋之日起5日内支付剩余房租530000.00元。第二年的房租为730000.00元，第三年和第四年的房租每年均为750000.00元，第五年11个月的房租为687500.00元，后四年的房租均于每年11月15日前支付，若甲方延迟交付房屋，则乙方支付租金的时间相应顺延；四、乙方可以对房屋进行装修或改善、增设他物（包括但不限于对承租房屋的室内装修、门面装饰、安装小型中央空调及电源、灯饰设施的安装等),乙方不得破坏房屋的整体结构；五、合同的终止和解除：1、因乙方原因不按期交付房屋租金超过15天，且经甲方书面催告后15天内仍未交纳的，甲方有权解除合同。2、甲方延迟交付房屋达30天，或因甲方原因使乙方无法正常施工经营，或甲方不拥有房屋的所有权（使用权和转租权），有第三方主张权利等导致乙方无法正常使用房屋的，乙方有权解除合同；六、违约责任：1、甲方未能按期交付房屋逾期30天，每逾期一天，应每天向乙方支付年租金万分之二的违约金，之后再逾期30天的，乙方有权解除合同，甲方应偿付乙方200000.00元的违约金，若违约金不足以弥补乙方损失，则甲方还需赔偿乙方相关损失。承租期内甲方提前收回房屋或因其他原因导致合同无法继续履行的，应向乙方支付所有装修费用的违约金，若违约金不足以弥补损失，还需赔偿乙方相关损失。2、乙方未按时支付租金的，每天向甲方支付所欠款项万分之二的违约金。合同还就其他事项进行了约定。该合同尾部，原告陶静莉在乙方处签名，被告张锋在甲方处签名，被告云时通公司未在合同上签章。2018年12月24日，原告以转账汇款的方式向被告张锋支付200000.00元，并附言：“海澜之家建始店定金”。2019年1月10日，被告张锋向原告出具收据，载明：“已收到陶静莉打款20万元”。2018年12月30日，被告张锋通过微信方式与原告的合伙人孙高沟通腾房事宜，孙高表示“明天不搬，我明天再到建始”。2019年1月6日，孙高受原告委托拟定《房屋租赁合同补充协议》一份，载明：甲（建始县云时通商贸有限公司）乙（陶静莉）双方于2018年12月23日签订的《房屋租赁合同》，“因原有承租方晚退房原因导致晚交房于我方”,经友好协商，双方就租期和租金进行相应调整。被告张锋在该补充协议尾部甲方处签名，并加盖云时通公司印章。同年1月7日，原、被告经协商一致，原告开始组织装修人员对承租的涉案房屋进行装修，装修几天后，因该房屋实际所有人湖北鑫建房地产开发有限公司出面制止，原告遂停止装修活动，并及时将该情况向被告张锋作了说明。另查明，2013年5月9日，涉案房屋所有权人湖北鑫建房地产开发有限公司（以下简称鑫建公司）与建始县鑫鹏商贸有限责任公司（以下简称鑫鹏公司）签订租期10年的《商业房屋租赁合同》，后又签订补充协议，将租赁期限变更至2023年11月30日。2013年9月1日，鑫鹏公司与被告云时通公司签订租赁合同，将承租的涉房屋转租给云时通公司经营电信产品，租期10年，至2023年11月30日止。2019年1月9日，鑫建公司向本院提起诉讼，要求鑫鹏公司支付下欠租金及违约金，停止转租转让和改变经营项目等违约行为并恢复房屋原状。经本院主持调解，双方自愿达成协议，确定双方签订的前述租赁合同和补充协议于2019年3月5日解除，并于同年3月12日将涉案门面房返还给鑫建公司。2019年3月5日，鑫鹏公司向本院提起诉讼，要求解除与云时通公司签订的房屋租赁合同，立即腾退并支付租金及违约金。本院依法追加鑫建公司为第三人参加诉讼。2019年3月11日，云时通公司将涉案房屋返还给鑫鹏公司，鑫鹏公司同时将该房返还给了鑫建公司。2019年11月，本院作出（2019）鄂2822民初818号判决，确定鑫鹏公司赔偿云时通公司装饰装修损失248396.5元，其中含本案原告陶静莉准备经营“海澜之家”服饰店的装修残值30000.00元。本案庭审时，原、被告双方均认可原告的装修损失为30000.00元。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同时，涉案房屋的所有权人为鑫建公司，承租人为鑫鹏公司，被告作为次承租人在鑫建公司不知情的情况下，又将该房屋转租给原告，致原告在装修阶段即被鑫建公司制止，合同无法继续履行，被告应当承担赔偿损失等违约责任。因合同目的无法实现,原告请求解除双方订立的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点是，原告主张的定金应否双倍返还、违约金及损失应否支持。一、关于定金问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原、被告签订的《房屋租赁合同》虽有“甲乙双方在签订合同起三个工作日之内支付200000.00元作为定金，该定金在甲方交付房屋后自动转入第一年房屋租金内”这一提及“定金”的内容，但在权利义务、违约责任等条款中并无定金罚则如何适用的具体约定，且被告延时交房系双方协商一致的结果，不属被告单方违约行为所致，加之涉案合同无法履行的主要原因虽属被告无权转租，但原告没有尽到必要的注意义务也是因素之一，因此，原告要求双倍返还定金与查明的事实和法律规定不符，本院不予采纳。原告预付的200000.00元应视为预付的租金。二、原告的违约金请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告同时主张被告承担双倍返还定金和违约金，虽与前述规定不符，但鉴于其定金请求本院不予采纳，其合理的违约金请求依法应予支持。违约金的适用基于当事人约定，从原、被告订立的《房屋租赁合同》来看，被告承担违约金的事由是逾期交付房屋，如上所述，被告逾期交房系双方协商一致的结果，不属被告单方违约所致，因此，本案不符合单独适用违约金条款的前提条件，且违约金的主要功能系弥补守约方的损失，原告已就损失问题单独主张权利，基于以上原因,原告要求被告承担违约金200000.00元，本院不予支持。三、原告的损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案合同无法履行根本原因系被告无权转租所致，被告的行为客观上给原告造成了一定损失，其中双方认可的房屋装修损失30000.00元应由被告承担，超过部分因原告未提供证据证实，本院不予支持。四、原告应否支付租金问题。被告辩称，原告应承担2019年1月7日至3月11日期间的房租，并从原告预付的200000.00元中扣减。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”根据审理查明的事实，被告虽将涉案房屋交予过原告，但原告实际接管和装修只有几天时间，后因房屋所有人出面制止而致装修停止，租赁合同无法继续履行，原告也及时将有关情况告知了被告。此后，双方虽就涉案房屋无明确交接，但从原告未实际占有、使用和受益，该房最终由被告返还给承租人等事实，结合合同目的无法实现的原因、责任，综合考量，在原告不同意支付租金的情况下，被告的该项抗辩意见,本院不予采纳。综上，原告预付的200000.00元租金，被告应当如数返还，并应赔偿原告的房屋装修损失30000.00元。因涉案合同及补充协议系二被告共同的意思表示，且被告云时通公司系被告张锋个人独资企业，二被告应共同承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原、被告于2018年12月23日签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告建始县云时通商贸有限公司、张锋共同返还原告陶静莉预付租金200000.00元，赔偿原告房屋装修损失30000.00元，共计230000.00元。限于本判决生效后三十日内履行完毕。三、驳回原告陶静莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4750.00元，减半收取2375.00元，由被告建始县云时通商贸有限公司、张锋负担。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹道荣二〇二〇年十一月二十四日书记员  刘 洲