广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1138号 上诉人（原审被告）：徐筱燕，女，1973年11月19日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：黄建光，与徐筱燕系表兄妹关系。 被上诉人（原审原告）：藤县乐居物业管理有限公司，住所地广西藤县藤州镇民安三街**第**，统一社会信用代码91450422MA5N7DEF2P。 法定代表人：覃容武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄天豪，该公司股东。 上诉人徐筱燕与被上诉人藤县乐居物业管理有限公司（以下简称“乐居公司”）关于物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初757号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 徐筱燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将案件发回重审。事实和理由：1.一审判决遗漏当事人。被上诉人一审提交的水电费发票用户名是涉案小区的前期物业服务公司藤县尚邦物业服务有限公司，因无法确定水电费实际缴纳人是被上诉人还是藤县尚邦物业服务有限公司，不能排除藤县尚邦物业服务有限公司日后向上诉人追缴的可能性，故藤县尚邦物业服务有限公司应作为有独立请求权的第三人，一审法院应追加其参加诉讼；2.被上诉人不是本案适格的主体，一审判决上诉人向被上诉人支付物业费错误。被上诉人不是涉案小区业主大会选聘的物业服务企业，藤县山水人家业委会与被上诉人签订的《物业服务委托合同》以及业委会决定延长物业服务结束期限是无效的。该合同的收费标准和收费项目没有征求业主意见，被上诉人是强迫进驻小区、强迫服务的，且没有尽职尽责做好物业管理 2 服务。综上，一审判决遗漏当事人，查明事实不清，认定事实错误，应依法改判或者发回重审。 被上诉人乐居公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 藤县乐居物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付电费2103.1元（2019年4月-2020年2月）、水费546.62元（2019年4月-2020年2月）、物业服务费794.61元（2019年6月-2020年2月）、分摊费203.38元，四项合计3647.71元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告乐居公司是于2018年5月31日依法领取营业执照的物业管理服务公司；被告徐筱燕是藤县山水人家小区6栋1单元1504房的业主，其物业的建筑面积为88.29平方米。2017年3月13日，藤县住房和城乡建设局作出《关于藤县山水人家业主委员会成立备案的证明》[藤业委备案（2017）001号]，业主委员会到2020年3月11日届满，业主委员会的主任为刘峰。2018年12月23日，业委会与原告签订《藤县山水人家小区物业服务委托合同》，合同主要约定：“第三条：合同期限自2019年3月1日起至2020年2月29日止；第四条第4项：业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。业主欠交物业服务费及其他费用，乙方可以向业主发出《催交函》，详列所欠款项及清还期限。若过期未付，乙方可通过法律途径来向业主追讨，并按1%收取违约金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报，对欠费超过3个月业主提起诉讼；第七条：物业管理服务费收取标准及管理（以实际进场时间起）。1.住宅物业服务费每月按每户总面积1元/平方米计（包含电梯、公用照明、用水加压等电费、生活垃圾费、电梯日常维护费、电梯年检费）；2.电梯有故障维修费用：每次单项故障500元以下的费用由物业公司处理，超出500元以上的费用由本栋楼业主分摊；3.每年至少清理一次地下水渠、化粪池。入户各户水管（即排污管、生活排污管如堵塞由相关住户分摊；……8.水、电费按水电部门标准收取；……11.电梯除外，水泵、发电机组、发电时要加用的燃油、属于公共设施设备产生的维修费用均由住户分摊”。合同签订后，原告于2019年5月29日进驻山水人家小区提供物业服务。2019年6月21日，业委会与李北昌签订《补充协议书》，约定原 3 告在山水人家小区服务期间是从2019年6月1日起至2020年5月31日止。2019年7月10日，原告向藤县住房和城乡建设局申请对其与业委会签订的《藤县山水人家小区物业服务委托合同》进行备案，2019年7月20日，藤县住房和城乡建设局作出《藤县山水人家小区物业服务合同的备案证明》。另查明，原告于2019年6月11日至2020年4月21日期间向藤县水利供水有限公司缴纳了藤县藤州镇西厚路122号（原丝绸厂、山水人家小区）2019年6月份-2020年3月份水费13单共264702.08元，金额分别为53.55元、22765元、19110元、24350元、25130元、26425元、859.95元、21429.92元、32519.36元、45795.28元、24462元、77.28元、21724.74元。原告于2019年6月21日至2020年5月13日期间向藤县水利电业有限公司缴纳原藤县丝绸厂即山水人家小区2019年6月份-2020年2月份电费9单共683168.63元，分别是2019年6月份电费65843.82元、2019年7月电费78447.04元、2019年8月电费92548.33元、2019年9月电费90527.17元、2019年10月电费71410.18元、2019年11月电费60083.79元、2019年12月电费38762.37元、2020年1月电费92736.87元、2020年2月电费92809.06元。庭审中被告承认从2019年6月起至今都没有交纳水费、电费、物业服务费等各项费用。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原告与业委会签订的《物业服务委托合同》是否合法有效？2.原告是否有权向被告收取水费、电费、物业服务费、分摊费等各项费用？数额该如何认定？1.关于原告与业委会签订的《物业服务委托合同》是否合法有效的问题。藤县山水人家小区业主委员会系依法成立，并经藤县住房和城乡建设局备案的社会性自治组织，有权依据《物业管理条例》的规定，代表业主行使各项权利。原告乐居公司是依法注册成立的物业服务企业。因此双方系物业服务合同的适格主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民 4 法院不予支持”之规定，原告与业委会签订的《物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对全体业主具有约束力。2.关于原告是否有权向被告收取水费、电费、物业服务费、分摊费及数额如何认定的问题。合法有效的合同，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行合同义务。原告按照合同约定，履行了对该小区的物业服务和管理的义务，对此事实，被告并不否认。虽然被告认为原告有服务不到位的情况，但其提供的证据不能证明原告根本违约，且对被告的合法权益造成损害，因而不足以成为减免被告物业服务费的依据。被告作为该小区业主，接受了原告的物业服务，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费、水费、电费。虽然合同对分摊费的负担也作了约定，但由于原告无法提供该项费用是如何计算得来的，也没有向需要分摊的住户告知开支费用的具体情况，且被告对该项费用也不予认可，故该院对该项费用不予支持。该院对各项费用作如下认定：1.物业服务费：应按合同第七条约定的每月按每户面积1元/平方米标准收取，故被告应支付2019年6月起至2020年2月止的物业服务费为794.61元（88.29平方米×1元/平方米×9个月）。现原告请求被告支付物业服务费794.61元，未超出上述金额，该院予以支持。2.水费：原告从2019年6月11日至2020年4月21日期间共向供水公司垫支了2019年6月份起至2020年3月份止的水费共264702.08元，且被告庭审中亦认可其从2019年6月份（即原告于2019年5月29日实际进驻小区之日起）开始没有交纳过水电费、物业费等费用，故该院根据庭审查明的事实和证据，结合小区当月产生的水费下月交纳的习惯，确认被告应向原告支付2019年5月至2020年3月份止的水费，但原告请求被告支付至2020年2月份止的水费是其对自己权利的处分，该院予以支持。原告请求被告支付2019年4月份的水费没有事实依据，该院不予支持。根据原告提供的欠费清单，被告从2019年5月份至2020年2月欠交的水费应为504.34元，对原告诉请超出部分的请求，该院不予支持。3.电费：原告从2019年6月21日至2020年5月13日期间共向电力公司垫支了2019年6月份起至2020年2月份止电费共683168.63元，且被告庭审中亦认可其从2019年6月份开始没有交纳过电费，故该院根据庭审查明的事实和证据，结合小区当月产生的电费下月交纳的习惯，确认被告应向原告支付2019年5月至2020年2月份止的电费，原告请求被告支付2019年4月份的电费没有事实依据，该院不予支持。根据原告提供的欠费清单，被告从 5 2019年5月份至2020年2月欠交的电费应为1963.84元，对原告该项请求超出的部分诉讼请求，该院不予支持。综上所述，原告与业委会签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，原告按合同约定履行了服务管理的义务，被告应当依据合同约定履行向原告缴纳物业服务费及水费、电费的义务。原告请求被告支付物业服务费及水费、电费的诉讼请求符合合同约定，该院予以支持，对超出的部分诉讼请求，该院不予支持。原告请求被告支付分摊费的诉讼请求，因原告提供的证据不能证明该项费用的具体支出，故该院不予支持。被告提出原告不是适格的诉讼主体，其无权向被告收取物业服务费、水费、电费的主张，以及扣减电梯维护费和年检费共210元的主张与该院查明的事实与法律规定不符，该院不予采纳。因此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第二项、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十的规定，判决如下：一、被告徐筱燕应当于本判决生效之日起十天内支付2019年6月份至2020年2月份的物业服务费794.61元、2019年5月份至2020年2月份的水费504.34元及电费1963.84元，三项费用共3262.79元给原告藤县乐居物业管理有限公司；二、驳回原告藤县乐居物业管理有限公司要求被告徐筱燕支付分摊费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向该院或被执行财产所在地法院申请执行。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由原告藤县乐居物业管理有限公司负担3元，由被告徐筱燕负担22元。 本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：欠费停电通知书、欠费（停水）通知单各一份，拟证明本案遗漏藤县尚邦物业服务有限公司作为案件当事人，而乐居公司不是本案适格主体。被上诉人质证认为，乐居公司是合法企业，乐居公司依法依规与业委会签订物业服务合同，合同签订后一直由乐居公司代缴、代收水电费，只是因为还未办理过户手续，因此有关单位的停水停电通知还是写原来物业公司藤县尚邦物业服务有限公司的名称。本院认为，被上诉人质证意见与事实相符，上诉人提交的证据并不能证实其 6 主张，故本院对上诉人提交的证据不予认定。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.一审判决是否遗漏当事人？2.被上诉人乐居公司是否本案适格原告，上诉人应否向被上诉人乐居公司支付物业费、水电费？ 关于一审判决是否遗漏当事人的问题。上诉人主张因水电费发票的用户名是涉案小区的前期物业服务公司藤县尚邦物业服务有限公司，所以一审法院应追加藤县尚邦物业服务有限公司作为本案的当事人参加诉讼。由于本案是上诉人与乐居公司之间的物业服务合同纠纷,藤县尚邦物业服务有限公司并非该物业服务合同的相对方,与本案处理结果亦无利害关系，故藤县尚邦物业服务有限公司不是本案的当事人。藤县尚邦物业服务有限公司只是涉案小区的前期物业服务公司，乐居公司依照物业服务合同进驻小区承接物业服务后，未及时更名，其对涉案小区缴纳水电费仍沿用藤县尚邦物业服务有限公司的用户名是事实，也符合常理，但不能由此说明藤县尚邦物业服务有限公司是本案的当事人。因此，上诉人主张本案遗漏藤县尚邦物业服务有限公司作为第三人参加诉讼的理据不足,本院不予采纳。 关于被上诉人乐居公司是否本案适格原告，上诉人应否向被上诉人乐居公司支付物业费、水电费的问题。根据本案查明的事实，乐居公司是依法注册成立的物业服务企业，是适格的物业服务合同主体。上诉人所在的小区业委会于2018年12月23日与被上诉人乐居公司签订了《物业服务委托合同》，该合同系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对全体业主均具有约束力。因此，乐居公司在本案是适格的原告。乐居公司按照《物业服务委托合同》的约定，履行了对该小区的物业服务和管理的义务，对此事实，上诉人并不否认。虽然上诉人主张物业服务合同是小区业委会擅自与被上诉人乐居公司签订的，被上诉人是强行进驻小区，强迫服务，其收费标准和收费项目没有征求业主的意见，且存在物业服务不到位等情况，但上诉人提供的证据不足以证明业委会与乐居公司签订的物业服务合同存在被依法撤销或者无效的情形，也不能证明被上诉人根本违约，根本不履行其物业服务管理的义务，故上诉人作为该小区的业主，应按物业服务合同的约定，向已实际履行物业服务的乐居公司支付已发生的费用。一审法院根据物业服务合同的约定以及本案的事实证据，认定上诉人应支付的物业服务费、水电费是正确的，本院予以维持。上诉人认为被上诉人不是本案适格的主体，一审查明事实不清，认定事 7 实错误的上诉主张理据不足，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人徐筱燕已预交），由上诉人徐筱燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄树东 审 判 员 杨 斌 审 判 员 毛美美 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 冯正群 书 记 员 卢 璐 8 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。