四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初1705号 原告（反诉被告）：杨杨，男，1987年6月9日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：扁斌，四川人和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗琳，四川人和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市中顺城投投资有限公司，住所地四川省崇州市羊马镇鹤兴路**。 法定代表人：肖恩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，公司员工。 原告（反诉被告）杨杨与被告（反诉原告）成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺城投公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨杨的委托诉讼代理人扁斌、被告中顺城投公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨杨向本院提出诉讼请求：1.判令终止杨杨与中顺城投公司于2019年12月13日签订的《商品房认购书》。2.判令中顺城投公司退还杨杨所交首期购房款131,234元。3.判令中顺城投公司承担本案诉讼费。事实和理由：杨杨与中顺城投公司于2019年12月13日签订了《商品房认购书》，认购书约定杨杨向中顺城投公司认购恒大银海湖二期12栋2-304单元的商品房，付款方式为分期付款，并约定在支付首期房款时签订《商品房买卖合同》。根据认购书内容，杨杨当即便支付了20,000元定金，后又按认购书内容向中顺城投公司支付了131,234元购房款，但中顺城投公司并未按约定与杨杨签订《商品房买卖合同》。现由于疫情影响，杨杨不打算继续购买约定房屋。请求判令终止《商品房认购书》，并退还杨杨所交部分购房款。 中顺城投公司辩称，1.杨杨不享有合同解除权，双方签订的商品房买卖合同（预售）、补充协议均有法律效力，若杨杨单方面终止合同，根据补充协议第2.3条约定，视为杨杨违约，应当承担违约责任，按照已支付购房款的50%向我方支付违约金；2.因杨杨未按合同约定按期支付购房款，根据补充协议第3.2条的约定，杨杨逾期180天未按期支付购房款，我司有权解除合同，杨杨应当按照已支付购房款的50%向我司支付违约金。综上，我司同意案涉买卖合同（预售）解除，杨杨应当按照合同约定向我方支付已付购房款的50%即75,617元的违约金，我司同意在扣除违约金后，退还剩余的购房款。 中顺城投公司向本院提出反诉请求：1.判令解除中顺城投公司与杨杨于2019年12月13日签订的《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》；2.判令杨杨按照已付购房款的50%向中顺城投公司支付违约金75,617元；3.判令杨杨承担本案诉讼费。事实和理由：中顺城投公司与杨杨于2019年12月13日签订《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》(以下简称：《补充协议》)，根据合同约定，杨杨以分期付款方式购买案涉房屋，房屋总价1,512,344元。根据《补充协议》第三、2条约定：买方逾期180天仍未按照约定全额支付购房款的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋，买受人应当按照已付房款的50%向出卖人支付违约金。合同签订后，杨杨仅支付了第一笔房款，后续房款经过我司多次催收后，截至目前均未支付，根据补充协议的约定，我司享有合同解除权，且有权要求杨杨承担违约责任，按照已付房款的50%向我司支付违约金。 杨杨辩称，1.杨杨与中顺城投公司于2019年12月13日签订的《(成都恒大银海湖)商品房认购书》合法有效，应受法律保护。合同虽已成立，但尚不具有法律效力，其内容暂对双方无法律约束力。理由是：根据《四川省人民政府办公厅关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》(川办发(2018)62号)文件的相关规定，在崇州市购买第一套房的首付款比例为总房款的三成，购买二套房的首付款比例为总房款的五成。在本案中只有杨杨向中顺城投公司支付总房款的三成比例或以上，合同才产生法律效力，才可以到相关部门去备案，但杨杨实际只向中顺城投公司支付了151,234元，仅为购房款的一成，不符合合同生效条件。另，在崇州市购买商品房需要同时具备购房资格和资金资格，购房时杨杨具备了购房资格，但杨杨一直不具备资金资格。故案涉合同尚未产生法律效力。2.由于《商品房买卖合同(预售)》尚未发生法律效力，故因此产生的《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》及其附件也没有产生法律效力，对双方没有法律约束力。因此，本案诉争房屋的状态仍属于预购合同状态，应根据《(成都恒大银海湖)商品房认购书》的内容来处理，现杨杨放弃定金，要求退还其购房款的请求是合法的，应该得到支持。3.中顺城投公司提出《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》及其附件已发生法律效力，应按照相关条款支付已交房款50%的违约金是不能成立。退一步讲，即使合同已生效，杨杨应承担违约金，这个违约金也显然太高，一般不会超过20%，且中顺公司也未就实际所受损失进行举证，因此，中顺城投公司的反诉请求不应得到支持。 本院经审理认定事实如下，作为甲方(出卖人)的中顺城投公司与作为乙方(买受人)的杨杨于2019年12月13日签订了《(成都恒大银海湖)商品房认购书》，约定乙方向甲方认购恒大银海湖二期12栋2-304单元的商品房，并约定签署本认购书时支付20,000元定金，于2019年12月15日前支付首期房款131,234元，在支付首期房款时签订《商品房买卖合同》。该认购书第二条第3款约定：分期付款......如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第五条约定：乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大银海湖支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，双方又签订了《商品房买卖合同(预售)》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》，该合同对交付使用条件及日期，供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付，办理产权登记有关事宜等均进行约定。补充协议第三条第2款约定：如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。 上述合同签订后，杨杨当即向中顺城投公司支付了定金20,000元和首期购房款131,234元。后由于疫情影响，杨杨不打算继续购买约定房屋，故停止支付后期房款。诉讼由此产生。 上述事实，有双方当事人的基本信息、《(成都恒大银海湖)商品房认购书》《商品房买卖合同(预售)》《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》，付款凭证等在案佐证。 本院认为，杨杨与中顺城投公司签订的《（成都恒大银海湖）商品房认购书》《商品房买卖合同(预售)》《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行合同义务。 根据庭审查明的事实，杨杨在履行认购书的过程中以疫情影响为由，不打算继续购买约定房屋，要求解除认购书，其明显不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。杨杨诉请解除认购书，中顺城投公司当庭表示同意解除，系双方对各自合法权益的自由处分，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。杨杨与中顺城投公司签订的《（成都恒大银海湖）商品房认购书》《商品房买卖合同(预售)》《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于中顺城投公司发表答辩意见之日即2020年7月9日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。上述合同解除后，中顺城投公司应将购房款131,234元退还给杨杨。虽然合同有“乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大银海湖支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还”及“如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金”的约定，但由于中顺城投公司未举证证明其已产生的实际损失，且案涉房屋没有过户到杨杨名下，也没有交付给杨杨使用，并不影响中顺城投公司再次出售，故对中顺城投公司要求杨杨按照已付购房款的50%支付违约金75,617元的答辩意见不成立，本院不予采信。鉴于杨杨未按约支付后期房款，已构成违约，其违约行为给中顺城投公司造成了预期利益的损失，应当承担违约责任。杨杨以放弃定金20,000元的方式承担违约责任，足以支付其违约行为所造成的损失。本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、杨杨与成都市中顺城投投资有限公司于2019年12月13日签订的《（成都恒大银海湖）商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于2020年7月9日解除。 成都市中顺城投投资有限公司于本判决生效之起十日内退还杨杨购房款131,234元。 三、驳回成都市中顺城投投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1462元，反诉案件受理费845元，共计2307元，由成都市中顺城投投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷杨文 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  宛 悦