河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初9760号原告：陈向向，男，汉族，1989年3月3日出生，住址为河南省夏邑县，委托诉讼代理人：冯高娜，河南针石律师事务所律师。被告：河南绿地新城置业有限公司，住址为郑州市**灵山路**附**。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王仁江、付芳芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地：郑州市金水区金水路**。负责人：张健，该行行长。委托诉讼代理人：刘美丽，女，汉族，1985年5月6日出生，住，住郑州市金水区单位工作人员。原告陈向向诉被告河南绿地新城置业有限公司（以下简称绿地公司），第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈向向及其委托诉讼代理人冯高娜，被告的委托诉讼代理人付芳芳，第三人的委托诉讼代理人刘美丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈向向提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告于2018年8月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××****）及于2018年8月21日签订的《购房合同补充协议》；2、请求依法判决解除原告与第三人于2018年9月5日签订的《个人购房担保借款合同》（编号为：76082018102513120701）；3、请求依法判决被告向原告返还已付购房款首付168972元及利息暂计为20501.94元（以168972元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年8月21日计算至实际清偿完毕为止），共暂计为189473.94元；4、请求依法判决被告向原告返还已向第三人支付的贷款本金61333.41元及利息16506.78元，本息共计77840.19元；5、请求依法判决被告向第三人偿还原告尚欠第三人的贷款本息；6、请求依法判决被告向原告支付违约金3289.72元（累计已付款的1%）；7、请求依法判决被告返还原告维修基金2217元、赔偿原告按揭费用损失1817元，共计4034元（实际损失）；8、本案诉讼费、保全费等费用由被告公司承担。事实与理由，2018年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，合同约定，原告分期购买被告位于郑州市二七区××、××东××号房屋，该商品房的用途为办公，建筑总面积34.11平方米，单价每平方米9644.44元，总价为328972元。按照合同约定，被告应于2020年5月30日前将房屋交付原告使用。原告按照合同约定向被告支付了首付款168972元、维修基金2217元。原告与第三人于2018年9月5日签订的《个人购房担保借款合同》（编号为：76082018102513120701），约定原告采用等额本息还款法，贷款160000元，为此支出按揭费用1817元。经过原告陈向向授权，第三人将160000元贷款一次性转入被告指定的银行账户内，第三人也按照上述合同约定履行了相关合同义务。截止到2020年5月30日，被告并未向原告履行交房义务。2020年2月14日，被告向原告邮寄了《顺延交付告知书》，载明：“绿地滨湖国际城六区房屋合同约定交付时间将予以顺延，具体交付日期以我公司向您发出的《房屋交付通知书》为准，产权登记办理期限相应顺延”。2020年5月20日，被告向原告邮寄了《延期交房通知书》，载明“绿地滨湖国际城六区1幢将于2021年10月31日交付，具体交付日期以我司向您发出的房屋交付通知书为准”，由此可知，具体的房屋交付时间是不确定的。据原告多次到被告施工地考察得知，被告在建的绿地滨湖国际城六区1幢长期处于停工状态，截止起诉时止，该项目只建到七层。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”，故原告认为，原告有权行使法定解除权，解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》、与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，并要求由被告向原告承担违约责任、由出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人、由被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息等。故，原告根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，向贵院依法提起诉讼，请贵院依法判决，以维护原告的合法权益。绿地公司辩称，1.本案《商品房买卖合同》不应当解除。在合同履行过程中，因政府因素、环保因素等导致停工从而影响工期，交房期限予以顺延。2.根据原被告签订的购房合同补充协议二第13条的规定，买受人根据商品房买卖合同第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后以书面形式提起，否则视为买受人放弃该项权利，根据该约定，原告未在合同约定的日期内以书面形式要求解除合同，应视为买受人放弃逾期交房、解除合同的权利。3.原被告双方的买卖合同解除，被告也仅仅只需按照收取的购房款退还相应的款项。原告主张的贷款本金及利息是另外一个法律关系。其与银行之间的法律关系与被告无关，其无权要求被告返还已经向第三人支付的贷款及利息，更无权要求被告直接代替其偿还原告所欠第三人剩余的房屋购房款。4.商品房买卖合同仅约定了解除合同的违约金，未约定利息，原告主张利息损失没有合同和法律依据，不应予以支持。并且贵院以及郑州市中级人民法院的前期同类判决均未对利息予以支持。贵院应保持同案同判，并且维修基金及按揭的费用被告并非收取主体，仅仅为代收方，已经交纳给相关主管部门，不应由被告承担。5.原告遗漏重要诉讼请求，如本案的商品房买卖合同解除的，应当请求法院判决原告协助被告办理案涉商品房买卖合同备案注销手续以及案涉房屋的预告登记注销手续，否则将导致合同提前解除，但房屋仍无法正常对外销售的情形，将严重导致原被告权益的实现，给双方造成诉累。综上，涉案房屋虽然未按合同约定日期交房，是因环保政策疫情的影响以及政府规划调整等因素影响的同时，原告未按合同约定的期限以书面形式提出解除合同，应视为放弃解除合同的权利。因此，本案买卖合同不应解除。并且本案合同存在能够继续履行，原告的合同目的可以实现。从鼓励交易减少损失的角度，本案合同也不应解除。第三人浦发银行郑州分行辩称，1.房屋买卖和借款是不同主体之间的法律关系，即使被告存在违约导致房屋买卖合同解除的情形，也不能证明存在第三人违约导致借款合同解除的情形。2.第三人已经按照与原告的合同约定向其发放贷款且无违约行为，原告无权解除个人购房担保借款合同。3.被告是按照原告指定的收款方式代原告接收第三人发放的贷款。原告是借款合同约定的主要还款人，应当承担主要的还款义务。人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第24条、第25条，也并未规定免除借款人的还款责任。那么在贷款未结清的情况下，不能免除原告的还款责任。4.原告的贷款尚未结清，第三人不同意解除合同，也不同意办理解押手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2018年10月30日签订了合同编号为180××××70603的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定陈向向购买绿地公司开发的位于二七区××、××东××号房屋，建筑面积34.11平方米，每平方米9644.44元，总价款为328972元。2018年8月21日支付首付款168972元，维修基金2217元，按揭费1817元。绿地公司应当在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实的商品房交付给原告；被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。《购房合同补充协议》第十三条规定，买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60日后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人单方面放弃该权利。2018年9月5日，原告、被告与第三人就案涉房屋签订编号：76082018102513120701的《个人购房担保借款合同》，合同约定，本合同贷款金额为拾陆万元整。贷款期限为60个月，自2018年9月5日至2023年9月5日止，原告将上述案涉房屋抵押给第三人。综上，原告按照合同约定向被告全额支付购房款328972元。截止2020年8月1日，原告按期偿还借款本金及利息共计77840.19元。庭审中，原告称涉案房屋至今仍处于未完工状态。本院认为,《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，双方应全面履行各自的合同义务，陈向向已按照合同约定足额支付购房款，绿地公司未按合同约定于2020年5月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给陈向向，截止原告起诉日，被告仍未交付房屋，符合双方合同约定的解除条件，故自本判决生效之日起，双方签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》解除。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案绿地公司辩称陈向向已丧失解除权，但未提供证据证明已经合理提醒原告《购房合同补充协议》第十三条规定，故该条款无效，绿地公司辩称本院不予采信。被告辩称未按合同约定日期交付房屋，系因地方环境保护政策及疫情造成停工天数过多所致的理由不能成立，本院不予采纳。合同解除后绿地公司继续占用原告购房款己无依据，故原告要求被告退还首付款168972元并支付利息的诉请，本院予以支持。双方合同虽已解除，但合同权利义务的终止，不影响合同中结算及违约条款的效力，绿地公司应当按照约定支付违约金1689.72元，超过部分，本院不予支持。关于原告要求被告退还维修基金与按揭费的诉请，维修基金由业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋产生而产生，现陈向向与绿地公司已解除房屋买卖合同，不再是该房屋业主，不应交纳该笔费用，绿地公司应予退还。原告主张被告退还按揭费，但原告提交的收据显示收款单位并非绿地公司，原告主张没有依据，本院不予支持。关于陈向向要求解除其与第三人签订的编号：76082018102513120701的《个人购房担保借款合同》的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被注销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原被告签订的《商品房买卖合同》被依法解除，故原告要求解除与被告、第三人签订的编号：76082018102513120701的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。按揭贷款合同解除后，对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在贷款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除所致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少当事人的诉累，在商品房买卖合同和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，应直接向银行承担购房人应当承担的责任。按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人陈向向承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由绿地公司承担，同时绿地公司赔偿陈向向已支付银行的贷款本金及利息，当绿地公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，浦发银行郑州分行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈向向与被告河南绿地新城置业有限公司签订的合同编号为1800427****的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；二、解除原告陈向向与被告河南绿地新城置业有限公司及第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的编号：76082018102513120701的《个人购房担保借款合同》；三、被告河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈向向返还购房款168972元并支付利息，利息以168972元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年9月2日起至实际支付之日止的利息；四、被告河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈向向支付其已向第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行偿还的贷款本息77840.19元（该款项金额以判决生效当月原告与第三人对账明细为准）；五、河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行偿还陈向向自判决生效之日起就76082018102513120701的《个人购房担保借款合同》剩余的贷款（该款项金额以判决生效当月陈向向与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对账明细为准）。五、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈向向违约金1689.72元；六、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈向向维修基金2217元。七、驳回原告陈向向的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3450元，原告陈向向负担920元，被告河南绿地新城置业有限公司负担2530元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李志彦二〇二〇年十一月六日书记员  聂鹏丽