北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21300号原告（反诉被告）：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王彬，执行董事。委托诉讼代理人：刘凯伦，男，北京联优生活智选物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：李振，男，北京联优生活智选物业管理有限公司职员。被告（反诉原告）：郝冰鑫，女，1995年4月5日出生，汉族，无业，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王倩倩，北京华城（上海）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优公司）与被告（反诉原告）郝冰鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联优公司委托诉讼代理人刘凯伦、李振，被告（反诉原告）郝冰鑫委托诉讼代理人王倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联优公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付房屋租金895元；3.被告支付水费200元、电费124元；4.被告支付2020年6月15日至2020年9月15日期间的房屋空置费5370元；5.被告支付违约金3580元；6.被告支付赔偿金3500元；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月23日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租位于丰台区右外东庄铁路宿舍5号楼4单元15室房屋（以下简称涉案房屋），租期自2019年10月16日至2022年9月10日，月租金1790元，分期缴纳租金。合同履行期间，因该楼道主体管道问题造成水压小，导致被告在承租期间使用淋浴时经常停水，原告接到被告通知后，积极联系并督促物业进行维修，物业告知因疫情导致无法及时维修，原告及时将此情况告知被告，但被告却表示不再继续租住，并认为该问题系原告责任并拒绝向原告支付房屋租金。原告多次向其解释该问题，但被告依然坚持自己观点。2020年6月上旬，原告接到物业通知已维修完毕，但被告坚持不再租住并拒绝缴纳租金。后双方协商于2020年6月15日进行交接，但原告到达房屋后发现被告在未通知原告的情况下私自搬离房屋，并且被告撕毁了房屋内的壁纸、纱窗，拆毁房屋的床及床头柜，并大面积泼洒酱油、颜料等，向屋内倾倒垃圾，导致房屋内设施受损严重。按照合同约定，被告应向原告支付逾期房屋租金895元，并结清水、电费324元。另依合同约定，被告应向原告按月租金200%支付违约金3580元。同时合同约定，若房屋内物品设施，因乙方原因有损坏或丢失的，乙方应予以赔偿，故被告应向原告赔偿因故意毁坏导致的物品损失3000元及保洁费500元。共计3500元。综上，被告的行为构成根本违约，故提起诉讼，望判如所请。郝冰鑫辩称，根据合同约定被告可以提前解除合同，被告已于2020年6月13日搬离，原告当时同意并催促离开。房租已支付至2020年6月15日，被告不存在逾期未缴纳租金情况，也不存在拖欠水电费情况。被告没有违约，不存在违约金问题。原告所述的物品损坏问题不存在，我没有损坏，不同意赔偿；房屋空置费亦不认可。本案系原告不及时维修用水问题导致房屋无法正常使用，原告违约在先，且原告已将房屋出租，现同意解除合同，但其他诉讼请求均应予以驳回。郝冰鑫向本院提出反诉请求：1.被反诉人退还反诉人押金1790元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息自2020年6月15日至实际给付之日；2.被反诉人支付反诉人违约金3580元；3、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订了房屋租赁合同，租赁房屋、租期、租金标准同本诉原告意见。另外反诉人交纳了服务费652元。租赁期间，因房屋使用水问题，被反诉人一直推脱不予维修，导致房屋无法正常居住。迫于无奈，反诉人依约提前解除合同，并要求退还押金。被反诉人同意并催促反诉人提前搬离，但却没有退还押金。被反诉人的行为严重违反了合同约定，给反诉人造成了损失，特诉至贵院，望判如所请。联优公司对反诉答辩称，反诉人违约在先，导致我方损失严重，押金不足以弥补我方损失，故不同意退还押金。至于违约金，因我方没有拒绝履行维修义务，我方一直积极寻求解决办法，且在原告搬离前使用水问题已解决，我方没有违约行为，不同意给付。请求法院驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月23日，联优公司（甲方）与郝冰鑫（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方管理的涉案房屋，出租面积15平米，租赁期限2019年10月16日至2020年9月10日，租金标准每月1790元，付款方式专享分期，服务费652元，押金1790元。2019年10月16日应交2019年10月16日至2019年11月15日期间的租金1790元，2019年11月1日应交2019年11月16日至2020年9月10日期间的租金17662元。第二条房屋租赁期限、费用及支付方式（六）租赁期限届满或合同解除、终止后，房屋租赁押金除抵扣在本合同或贷款合同（如有）项下应由乙方承担的租金、服务费、生活费用、违约金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分（若有）应如数无息返还乙方。第三条房屋维护、维修与安全检查（一）租赁期限内，甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜（但不含乙方自带物品、设备设施）；乙方自行承担房屋及附属物品、设备设施因使用、保管不当或人为造成的维护、维修及赔偿责任，并应在甲方指定的合理期限内完成；对于无法根据前述标准界定的共用设施的维修费用或因之产生的赔偿责任，由共同设施的全体（包括乙方和其合租人）共同承担。如维护维修项目不在前述范围之内，应依据“谁导致谁承担”的原则，由甲乙双方另行协商解决。（四）租赁期限内，乙方对房屋具有一般性保管义务，如有房屋设施设备损毁或发生故障情况，应及时通知甲方，否则由此造成的财产损失、人身损害由乙方承担。第六条合同解除及终止（一）甲乙双方协商一致，可以解除合同。（四）出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.甲方拒绝承担本合同约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（五）出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.乙方在租赁期限内拖欠租金达三日的，或欠缴各项费用总和达月租金15%的；2.未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋用途、拆改变动、损害房屋主体结构、或私自更换房屋内装修配置，或保管不当或不合理使用导致房屋及附属物品、设备设施损坏、丢失并拒不赔偿。（七）本合同租赁期限届满或本合同解除、终止的，乙方应于本合同到期日前或解除、终止日前，将房屋及附属物品、设备设施恢复至甲方交付使用时的原貌，保持完好无损（正常使用下的损耗除外）交还甲方，若房屋内物品设施，因乙方原因有损坏或丢失的，乙方应予以赔偿，且乙方须自行承担费用移走、清空自有的财物、装置。若在租期届满或解除、终止时仍有属于乙方的物品、固定附着物或装置遗留或弃置在房屋内，均视为乙方自动放弃留存物品的所有权，甲方有权在以短信、邮件或其他方式通知乙方后将房屋及设施收回，进行处置。甲方无需就该处置或任何其他处理方法造成的任何损失或损毁向乙方或任何其他人士负责，且乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反本款约定而需甲方清除前述留存物品的开支及费用。第七条违约责任（一）违约方有下列情形之一的，每逾期一个自然日，应按下述约定向守约方承担相应违约责任：2.乙方未按合同约定时间返还房屋的，每逾期一个自然日，应向甲方支付相当于日租金的100%的违约金，且乙方需承担延迟交付房屋期间的租金、服务费及生活费用。3.乙方未按合同约定时间支付租金、押金、服务费、生活费用的，每逾期一个自然日，应按照当期应付金额的千分之五／日的标准支付逾期违约金。4.甲方有本合同第六条第（四）款约定的情形的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有本合同第六条第（五）款约定的情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。（三）合同签订生效后，乙方提前退租的：1.乙方应在拟解约日前30个自然日内向甲方提交书面解约申请，并按月租金的200%向甲方支付违约金；4.其他：1）乙方结清应承担的各项费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后，甲方应无息退还乙方尚未发生的相应租金及剩余押金，服务费不予退还。上述合同签订后，被告依约交纳了押金1790元，租金已交纳至2020年6月15日。庭审中，郝冰鑫主张涉案房屋淋浴用水时断时续，要求联优公司维修，但联优公司拒绝维修；联优公司提交维修申请单及通话录音证明其尽到了维修义务，并于2020年6月6日维修好。郝冰鑫不认可2020年6月6日维修好，即使维修好，但此前联优公司一直拒绝维修，导致其无法正常使用，存在维修滞后问题。庭审中，关于房屋租赁合同解除时间，双方均同意自2020年6月15日解除。联优公司提交与郝冰鑫的微信聊天记录，显示，2020年6月10日，联优公司问郝冰鑫什么时候搬走，郝冰鑫答15号之前，联优公司要求次日搬走，郝冰鑫不同意并称定的是周六（6月13日）搬。郝冰鑫对聊天记录真实性认可。另郝冰鑫提交聊天记录证明其于2020年5月23日就提出了退租并表示自2020年6月1日始不再缴纳租金，原因是用水问题一直未解决。关于腾退房屋时间，郝冰鑫称其于2020年6月13日搬离房屋并通过电话告知了联优公司；联优公司不予认可，并称其于6月15日当天去涉案房屋，发现郝冰鑫已搬走。郝冰鑫未就其主张向本院提供证据。庭审中，联优公司提供涉案房屋室内照片证明郝冰鑫在搬离涉案房屋时将屋内设施损坏，即床及床头柜损坏、壁纸撕毁、纱窗损坏、墙面泼洒酱油调料合计损失3000元，另主张500元保洁费。郝冰鑫认可照片中的床确实是交割清单中的；床头柜入住时就没有；纱窗入住时就是坏的；壁纸是其自己花钱贴的，不认可损坏上述物品情况，不同意赔偿。另根据联优公司提交的合同附件房屋交割清单未显示有床头柜。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。联优公司与郝冰鑫签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同履行过程中，郝冰鑫以淋浴用水无法正常使用为由于2020年6月10日向联优公司提出提前解除合同，联优公司表示同意，合同解除时间应为2020年6月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，合同履行期间，郝冰鑫以涉案房屋淋浴用水无法正常使用为由提出解除合同，但郝冰鑫租住的房屋为合租房，淋浴问题并非导致房屋无法居住进而致使合同目的无法实现，且现有证据无法证实联优公司存在拒绝维修情况，相反，双方确曾沟通过维修问题，后因疫情可能导致无法及时维修，在疫情好转期间，联优公司将淋浴问题维修完毕，故郝冰鑫以“甲方拒绝承担本合同约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”为由提前终止合同于法无据，对此应依据合同约定承担提前终止合同的违约责任，违约金数额依据合同约定为两个月租金3580元，综合合同履行情况、当事人损失及公平原则，数额并无不当，故对联优公司要求郝冰鑫支付违约金3580元的诉讼请求，本院予以支持。关于联优公司主张的逾期租金895元及房屋空置费用5370元，因郝冰鑫已提前告知联优公司不再租住房屋并不再缴纳下期租金，联优公司表示同意退租，应视为对郝冰鑫不再缴纳下期租金表示默认，且联优公司应预见到可能存在的房屋空置损失，对于扩大的损失，联优公司亦有责任，且通过违约金形式对其损失予以补偿，故对其上述请求均不予支持。关于联优公司主张的水费200元及电费124元，郝冰鑫不认可拖欠该笔费用，现有证据亦无法证实相应费用的产生及实际金额，故不予支持。至于联优公司主张的涉案房屋内设施损失及保洁费3500元，通过联优公司提交的现场照片可以看出，涉案房屋内设施物品确有破坏痕迹，郝冰鑫虽不认可其对房屋内物品有损坏，但认可照片中的部分物品确系其租住的房屋内物品，且现有证据无法证实其在搬离房屋时通知联优公司进行交接，故郝冰鑫应对房屋及物品未完好无损交还负有一定责任。因联优公司未提交证据证明损失的金额，故结合本案实际情况，对联优公司要求郝冰鑫赔偿该部分损失的诉求予以部分支持，具体金额酌情确定为200元。另，关于郝冰鑫要求联优公司退还押金1790元的诉求，根据合同约定，房屋租赁押金除抵扣在本合同项下应由乙方承担的租金、服务费、生活费用、违约金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分（若有）应如数无息返还乙方，故该笔费用在其应承担的违约金中予以抵扣，对其该项诉求，本院不予支持。因现有证据无法证实联优公司拒绝履行合同约定的维修义务导致合同目的无法实现，故对郝冰鑫以联优公司拒绝维修导致房屋无法居住为由支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京联优生活智选物业管理有限公司与郝冰鑫于2019年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；二、郝冰鑫于本判决生效之日起十日内给付北京联优生活智选物业管理有限公司违约金1790元；三、郝冰鑫于本判决生效之日起十日内给付北京联优生活智选物业管理有限公司损失200元；四、驳回北京联优生活智选物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回郝冰鑫的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担50元（已交纳），由郝冰鑫负担20元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由郝冰鑫负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张习文二〇二〇年十一月四日书记员  武 萍