黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1867号上诉人（原审被告）：大庆高新城市建设投资开发有限公司。住所地：大庆高新区文化创意产业园数码设计大厦****。法定代表人：夏文东，该公司总经理。委托诉讼代理人：于万浬，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁丽红，女，1979年4月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：李英华，黑龙江天地人和律师事务所律师上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司（以下简称高新城投）因与被上诉人袁丽红商品房预售合同纠纷一案，黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2018年12月3日作出（2018）黑0602民初3666号民事判决，高新城投不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日作出（2019）黑06民终1580民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院重新审理后，于2020年1月21日作出（2019）黑0602民初3136号民事判决，高新城投不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高新城投的委托诉讼代理人于万浬、被上诉人袁丽红的委托诉讼代理人李英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大庆高新城市建设投资开发有限公司上诉请求：一、请求撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院(2019)黑0602民初3136号民事判决，改判驳回袁丽红请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由袁丽红承担。事实及理由：一、一审程序违法，证人证言不应作为认定事实依据。一审中高新城投主张袁丽红诉讼时效已过，诉讼请求不应被支持，但一审法院仅凭袁丽红提供的证人证言认定诉讼时效中断，程序违法。本案属于集团诉讼案件，共有两百多户业主通过诉讼方式要求上诉人支付延期办理备案的违约金，一审法院第一次开庭时，上诉人提出诉讼时效已过的抗辩，五起案件的原告没有提出证人证言证明诉讼时效中断，而是办理了撤诉手续。由于集团诉讼案件均委托同一代理人，第二次开庭时，所有案件原告均找两名证人证实诉讼时效中断，但该批集团案件中，80%的证人是月亮湾业主，不是已经诉讼或仲裁，就是准备诉讼和仲裁。证人出庭时，旁听人员均是月亮湾业主，为了解证人作证程序及询问情况，以便为后续作证准备。作为证人，应是除当事人外了解案件情况的人，为了保证证人证言的客观公正，证人不应参加庭审一审法院对证人资格及作证程审查不严，证人与当事人相互混淆，证人证言缺乏客观公正性，不应作为认定事实依据。两位证人均未向接待人员表明身份，接待人员并不知道来访人员是谁，袁丽红到售楼处主张违约金的行为因没有明确主题不能产生诉讼时效中断的结果，两位证人均称袁丽红是向售楼处主张权利，售楼处是销售代理公司北京龙鼎伟业销售公司的办公场所，并非高新城投的办公地点，在本案诉讼时效期内上诉人未收到过任何向高新城投主张延期办证违约金的主张，本案诉讼时效不能因两位证人提供的证言中断，一审法院程序违法。二、一审认定事实错误，高新城投提交实测绘申请时间应当视为提交办理权属登记资料时间。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。高新城投于2013年10月17日将办理权属登记需由高新城投提供的资料报产权登记机关备案，递交的资料为规划许可证、施工许可证、预售许可证、图纸、竣工图纸测绘抽签申请书等，房管部门于2013年10月23日在其网站上对外公示，至此房屋出卖人已履行完毕合同第十五条约定的义务。高新城投提供的测绘审核备案表也显示，测绘属于办理产权登记的程序需要。高新城投已经提交资料备案，高新城投已经履行合同义务。三、一审适用法律错误，高新城投承担责任的前提应当是因高新城投过错（高新城投存在过错），行政审批延迟时间不应作为认定高新城投违约的前提。《商品房买卖合同》第十五条约定，若认定出卖人违反第十五条的约定，需以出卖人的责任为前提，在产权证登记备案期间，并非只有出卖人需要提交相关资料，还需商品房买受人出具相应的资料和手续给出卖人，否则出卖人的后续行为无法进行，故不应当将迟延办理的责任让出卖人完全承担。而且在办理实测绘审核过程中，房管局超时出具审核备案表，这均是政府机关审核拖延造成，均与高新城投无关，高新城投不应承担责任。产权证何时办理并未对袁丽红造成损失，若法院认定城投公司存在违约行为，请求对违约金进行调整。袁丽红答辩称，一、一审法院采信证人证言属于事实认定问题，并不属于程序问题，不存在程序违法的问题。一审在审理过程中所有程序完全符合民事诉讼法的规定。袁丽红作为小区业主去售楼处主张权利，最方便同去的就是本小区业主，偶尔能够碰巧一起去的也只有亲戚朋友，所以小区业主及亲戚朋友作证完全符合客观事实，而且根据法律规定，这些知道案件事实的人都有作证的权利和义务。二、一审判决认定高新城投已构成违约，事实认定正确。高新城投称其申请实测绘的时间即为完成合同第15条约定的义务是没有依据的，根据双方合同约定，高新城投应在交房后365日内将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，这里指的是所有的资料，是需要能够达到持发票、持不动产统一发票即可办理权属证书的程度，但知道2015年2月至5月以后，高新城投才陆续能够申请办理初始登记，足以认定高新城投违约事实存在。三、高新城投作为专业的房地产开发公司，开发房地产项目及签订商品房买卖合同时，应当预见和知晓申请行政机关办理相关手续的时间，是高新城投的合同义务，高新城投将责任推卸给行政机关，没有事实和法律依据。综上，一审依法认定了高新城投违约的事实及袁丽红的起诉发生了诉讼时效中断的事实，因此一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。袁丽红向一审法院起诉请求：一、高新城投给付袁丽红违约金5300元；二、诉讼费由高新城投承担。一审法院认定事实：2013年3月6日，袁丽红与高新城投签订商品房买卖合同，袁丽红购买高新城投开发的坐落于大庆市××月亮××小区××楼××单元××室房屋，房屋价款530,013元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，袁丽红向高新城投支付了全部购房款，高新城投于2013年12月11日向袁丽红交付房屋。2015年2月10日，高新城投向大庆市房屋产权市场管理中心申请办理新城月亮湾B6号住宅楼房屋权属登记。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。袁丽红、高新城投签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效。袁丽红已按合同约定向高新城投交付了全部购房款，高新城投应按合同第十五条的约定于2014年12月11日前将办理权属登记需由高新城投提供的资料报产权登记机关备案。经庭审核实，高新城投向房产部门申请权属登记的时间为2015年2月10日，违反了合同第十五条的约定，应承担违约责任。袁丽红按合同约定要求高新城投给付逾期办证违约金5300元（530,013元×1%）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。关于本案诉讼时效问题，因袁丽红申请的证人已证明袁丽红向高新城投主张给付逾期办证违约金的事实，故袁丽红向高新城投主张给付逾期办证违约金的诉讼时效，基于袁丽红的上述主张行为而发生中断，对高新城投关于袁丽红主张违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：大庆高新城市建设投资开发有限公司于判决生效后立即给付袁丽红违约金5300元。案件受理费50元，由大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行。袁丽红与城投公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”从该条约定的内容可以看出，城投公司的义务是应在约定的期限内将所应提供的资料报产权登记机关备案，如因城投公司的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书，城投公司应承担违约责任。案涉房屋交付时间为2013年12月11日，城投公司向房产部门申请权属登记的时间为2015年2月10日，城投公司申请办理房屋权属登记的时间已经超过了合同约定办理权属登记的时间，城投公司构成违约，应承担违约责任。关于城投公司提出的诉讼时效问题。本院认为，日常生活中购房人一般会积极要求开发商交房或办证，袁丽红提供的证人虽然同为业主，但是业主共同去主张权利符合常理，证人可以证实诉讼时效中断的情形，因此，本案不超过诉讼时效。综上所述，高新城投的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙文斌审判员  杨 阳审判员  李 丹二〇二〇年十一月三日法官助理刘晓航书记员李雪冰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。