四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终1022号 上诉人（原审被告）：李延华，女，1965年9月13日出生，汉族，户籍地辽宁省营口市站**。 委托诉讼代理人：马俊波，男，1963年6月19日出生，汉族，户籍地辽宁省营口市站**，系李延华丈夫。 被上诉人（原审原告）：四川省十九冶集团物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市**人民街二村，统一社会信用代码：91510400686117966G。 法定代表人：李国庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李奎林，四川有度律师事务所律师，执业证号:××。 上诉人李延华因与被上诉人四川省十九冶集团物业有限公司（以下简称十九冶物业公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理，本案现已审理终结。 李延华上诉请求:撤销一审判决，改判驳回十九冶物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：李延华自2003年开始就一直租赁十九冶物业公司的场地在作钢结构生产加工，之前从未拖欠过十九冶物业公司任何费用，2020年1月疫情发生后，李延华按照四川省政府有关减免中小企业三个月租金的规定，未缴纳2020年2、3、4月租金符合政策规定。在合同期满前的2020年4月20日已向十九冶物业公司递交《场地续租申请》及时申请续租，十九冶物业公司却无故停水、停电，给李延华造成了损失。且李延华在租赁期内购置了大型生产设备，雇请了十九冶物业公司的多名下岗职工，为其解决了下岗职工安置问题。不将场地租赁给李延华是十九冶物业公司周经理个人故意刁难所致，应当驳回十九冶物业公司的诉讼请求。 十九冶物业公司辩称：双方签订的《房地产租赁合同》已于2020年5月31日届满，且在李延华递交《场地续租申请》申请续租后十九冶物业公司多次以口头和书面的形式告知李延华不再租赁案涉场地。李延华拒不结清拖欠的租金，也不交还租赁场地，其行为，严重侵害了十九冶物业公司的合法权益，理应承担给付租金、滞纳金、归还租赁场地的责任。且十九冶物业公司作为独立的企业法人，有权决定是否给予减免。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 十九冶物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李延华给付拖欠的合同履行期内的场地租金39135元，并按每日3‰给付自2019年12月1日起分段计算至判决生效日止的滞纳金；2.判令李延华按合同约定的每月租金13045元赔偿自2020年6月1日起至场地归还日止的占用场地损失；3.本案诉讼费用由李延华承担。 一审法院认定事实如下：攀枝花市不动产登记中心出具的《土地审批表》、攀国用（2005）第2××4号土地使用权证载明:案涉土地使用权人为中国十九冶金建设公司。2011年9月8日，中国十九冶金建设公司与十九冶物业公司签订《房地产委托代管协议》约定：案涉场地委托十九冶物业公司经营、管理。2018年1月1日，十九冶物业公司向所属房产事务部出具的授权委托书，委托事务部对案涉场地进行管理和对外租赁，委托期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止。 2018年7月19日，十九冶物业公司房产事务部与李延华签订的《房地产租赁合同》约定：李延华租赁攀枝花市东区大花地东路13号内（原建材预制厂内21号、22号场地）场地，租赁期限两年，即自2018年6月1日起至2020年5月31日止；每月租金13045元，李延华每半年前向十九冶物业公司交纳租金；签订合同时，李延华应交纳押金23500元，租赁期满无违约，十九冶物业公司无息退还；李延华逾期交纳租金或水电费用，除应补交外，还应按应付总额的3‰支付滞纳金，若经催告未交纳，有权同时停止水电供应；合同到期后，若续签合同，李延华应按月租金三倍交纳押金；21号场地边坡面积按50％增加；租赁期限届满，若李延华不再租赁该场地，新建或扩建房屋及水电设施不得拆除，并保证完好交予十九冶物业公司，李延华投入的装修归十九冶物业公司所有，李延华修建的厂房及设备在规定时间内拆除后搬离，合同还约定了双方的权利义务。合同签订后，十九冶物业公司将场地交李延华使用，李延华亦按约定支付了租金。2020年6月8日，四川有度律师事务所经快递向李延华发送《律师函》，告知双方《场地租赁合同》已于2020年5月31日届满到期。若你有意继续承租，请尽快与十九冶物业公司重新协商订立合同，若你不再续租或经协商订约不成，请你务必在2020年6月10日前退场还租自行搬离；截止2020年5月31日，你已拖欠租金39135元，请你至迟于收到本函告后3日内结清欠租，如不按函告要求履行，将向人民法院提起诉讼。李延华收到律师函后经与十九冶物业公司协商无果，十九冶物业公司遂诉来一审法院。诉讼中，李延华陈述除2020年2、3、4月租金属政策减免外，其余租金和水电费均已交清。十九冶物业公司对此提出，十九冶物业公司是独立的企业法人，享有经营自主权，从未同意要给予李延华减免3个月租金，也没有接到政府强制性给予减免的通知和文件。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。2018年7月19日，李延华与十九冶物业公司房产事务部签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。十九冶物业公司提交的攀枝花市不动产登记中心出具的《土地审批表》、攀国用（2005）第2××4号土地使用权证、《房地产委托代管协议》，授权委托书、十九冶物业公司所属房地产事务部与李延华签订的《房地产租赁合同》、律师函及当事人的陈述，能够证实李延华租赁十九冶物业公司管理的场地，在租赁期满后拖欠租金39315元的事实，依法应予保护。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金……。和第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同的规定。李延华作为承租人，在十九冶物业公司委托律师事务所发函，要求支付租金后，不作回复，也不支付租金，已经违约，依法应当承担给付租金和违约金的责任。十九冶物业公司要求李延华给付拖欠的场地租金39135元的诉请，一审法院依法支持，要求按每日3‰给付自2019年12月1日起分段计算至判决生效日止的滞纳金的诉请，比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持的规定，十九冶物业公司主张的滞纳金的计取标准未超出法律允许范畴，一审法院支持。要求李延华按合同约定的每月租金13045元赔偿自2020年6月1日起至场地归还日止的场地占用损失的诉请，依据李延华的陈述及提交的场地照片，能够证实李延华租赁场地后安装了大型设备的事实，依据公平原则，合同期满终止，作为出租人的十九冶物业公司应当给予李延华适当拆除、搬离的时间，一审法院认为给予李延华两个月拆除、搬离时间较适当，即李延华应当自2020年8月1日起按双方合同约定每月租金13045元给付十九冶物业公司至场地归还日止的损失较公平合理。李延华所提：2020年1月,疫情发生后，按照四川省政府有关减免中小企业三个月租金的规定，未缴纳2020年2、3、4月租金符合政策规定的意见，因该政策无责任单位强制性政策规定，且未得十九冶物业公司认可，其意见一审法院不予采信。所提合同期满后，已申请续租，十九冶物业公司却无故停水、停电，给自己造成了损失的意见，无证据证实，且与双方合同约定不符，一审法院不予采信。所提十九冶物业公司不将场地租赁给自己是物业公司周经理个人故意刁难，应驳回其诉讼请求的意见，与查明的事实不符，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李延华于判决生效后十日内给付四川省十九冶集团物业有限公司拖欠的场地租金39135元，并按每日3‰分段给付2、3、4月租金自2020年2月1日起至判决生效日止的滞纳金；二、李延华于判决生效后三十日内将租赁场地归还四川省十九冶集团物业有限公司，并按双方合同约定每月租金13045元，赔偿四川省十九冶集团物业有限公司自2020年8月1日起至场地归还日止的损失；三、驳回四川省十九冶集团物业有限公司的其余诉讼请求。 二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，2018年7月19日，李延华与十九冶物业公司签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行自身义务。在双方合同期限内的2020年2、3、4月正值新冠肺炎疫情爆发，李延华因无法正常生产经营而欠付2、3、4月租金，李延华提出根据国家相关政策规定疫情期间（2020年2月-4月）的房屋租金十九冶物业公司应当予以免除，自身不存在欠付租金的情况。对此本院认为，四川省政府有关减免小微企业、个体工商户2020年上半年3个月租金的指导意见属于倡导性、建议性意见，无法律上强制执行的效力，且未得十九冶物业公司认可，现十九冶物业公司在本案一二审中均明确表示不免除三个月的房租，对李延华要求免除疫情期间租金的上诉请求，本院依法不予支持。此外，2020年5月31日双方签订的《房地产租赁合同》履行期届满，虽然李延华已提交续租申请，但十九冶物业公司已明确表示不再租赁案涉场地，并于2020年6月8日向李延华快递送达了《律师函》要求其结清租金并归还租赁场地。至本案诉讼时，李延华仍未搬离租赁场地，一审法院结合本案实际情况给予李延华在合同租赁期限届满后两个月内搬离，并无不当。并参照双方租赁费标准判决李延华支付十九冶物业公司2020年8月1日起至场地归还日止的损失，符合法律规定。 李延华和十九冶物业公司签订的《房地产租赁合同》约定的违约金按每日3‰计付，违约金过高。本院依据合同履行情况、当事人过错程度，依法确定李延华以未付租金数额为基数，按照全国银行间同业拆借一年期贷款市场报价利率标准承担违约责任。从双方一审提交证据及陈述内容看，李延华和十九冶物业公司在履行合同过程中，租金为每月缴纳。李延华未支付2020年2、3、4月租金，应从每月应当缴纳租金之日分段计算逾期利息。即从2020年2月1日起以13045元为基数、2020年3月1日起以26090为基数、2020年4月1日起以39135元为基数计付逾期利息。 综上所述，李延华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初2543号民事判决第二项，即“李延华于判决生效后三十日内将租赁场地归还四川省十九冶集团物业有限公司，并按双方合同约定每月租金13045元，赔偿四川省十九冶集团物业有限公司自2020年8月1日起至场地归还日止的损失”； 二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初2543号民事判决第一项、第三项，即“一、李延华于判决生效后十日内给付四川省十九冶集团物业有限公司拖欠的场地租金39135元，并按每日3‰分段给付2、3、4月租金自2020年2月1日起至判决生效日止的滞纳金”、“三、驳回四川省十九冶集团物业有限公司的其余诉讼请求。”； 三、李延华于判决生效后十日内给付四川省十九冶集团物业有限公司拖欠的场地租金39135元，及按照全国银行间同业拆借一年期贷款市场报价利率标准，从2020年2月1日起以13045元为基数、2020年3月1日起以26090元为基数、2020年4月1日起以39135元为基数直至租金付清之日止的逾期付款利息； 四、驳回四川省十九冶集团物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1462元，由李延华负担1000元，由四川省十九冶集团物业有限公司负担462元；二审案件受理费778元，由李延华负担700元，四川省十九冶集团物业有限公司负担78元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜