江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初2387号原告：四川欣辉物业服务有限公司武宁分公司。住所地：江西省九江市武宁县城交通东路王冬林商住楼1-1-1，统一社会信用代码：913604230588419372。负责人：徐银辉，该分公司董事长。委托代理人：程美坚，江西中山律师事务所律师。委托代理人：涂小康，江西中山律师事务所律师。被告：刘晓斌，男，1967年8月15日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县，现住武宁县。原告四川欣辉物业服务有限公司武宁分公司（以下简称“武宁欣辉公司”）与被告刘晓斌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邱湘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人程美坚与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求法院判决被告立即支付物业管理费3314元（2018年8月31日起至2020年6月30日），并从逾期之日起按应付相关费用总额的日千分之三向原告支付违约金，原告酌情要求从逾期之日按中国人民银行同期借款利率计算至实际付清之日止（暂计算为318.97元），本案诉讼费由被告承担。事实和理由是，2013年12月5日，江西锦昌置业有限公司就其开发建设的“碧海龙湾”项目与原告签订了《前期物业服务合同》。合同第9条约定：物业服务收费为多层住宅按0.7元/M2，高层住宅1.2元/M2、第31条约定：业主拖欠物业服务费时应按从逾期之日起每天按应付有关费用总额的千分之三缴纳违约金。合同签订后，原告立即组织人员进驻该项目进行物业服务管理。原告服务期间，被告购买并入住该小区16栋2单元1501室。被告入住后，2018年8月31日起至2020年6月30日期间的物业费一直未交。原告多次催讨，被告均以各种理由拒付。遂原告诉诸法院。被告辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。理由是，原、被告自2016年12月30日《前期物业服务合同》到期后，再未签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系；退一步说，原告实际提供了物业服务应获取一定报酬，但因其物业服务质量不到位，如绿化维护不到位、楼道灯、门铃、视频监控等设施损坏不处理，原告亦不能按其所要求的标准收取物业费。经审理查明，原告是“碧海龙湾”小区的物业服务公司。2013年12月5日，原告与开发建设“碧海龙湾”项目的江西锦昌置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为“碧海龙湾”项目提供前期物业管理服务，合同期限为2013年至2016年12月30日。合同第9条约定：物业服务收费为多层住宅按0.7元/M2，高层住宅1.2元/M2；第31条约定：业主拖欠物业服务费时应按从逾期之日起每天按应付有关费用总额的千分之三缴纳违约金。同时还约定，本合同期限未满，因乙方（原告）未按规定履行合同或严重侵害甲方（江西锦昌置业有限公司）和业主的利益，甲方经三分之二以上有投票权的业主通过后可以解除合同。合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方…另外，原、被告还签订了一份合同，约定原告为被告所在小区进行物业服务，合同期限未约定。前期合同签订后，原告即组织人员进驻该项目进行物业服务管理直至2020年6月30日合同解除。2015年5月28日，被告购买了该小区16栋2单元1501室，房屋面积实为125.54m2，2016年9月入住，并交纳物业费至2018年8月30日。因被告认为原告物业服务不到位，并于2018年8月，该小区16栋业主联合写信向房管等相关部门，反映原告物业服务不到位问题，故被告亦一直未交2018年8月31日起至2020年6月30日期间的物业费。因双方就物业费缴纳及物业服务问题一直存在争议，遂原告诉诸法院。另查明，2020年6月30日，被告所在的“碧海龙湾”小区业主委员会按程序另聘物业公司进行物业服务，原告即终止了对该小区的物业服务。2020年7月，原告与小区新聘的武宁县天路物业托管服务有限公司移交汇总表上显示：电梯、弱电、房屋内外墙、多层高层消防设施、绿化养护及小区照明等均存在一些需修缮的问题。以上事实有《前期物业服务合同》、房屋买卖合同、移交汇总表等证据予以佐证。本院认为，原告与开发建设被告所在小区即“碧海龙湾”的开发商江西锦昌置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同效力及于包括被告在内的小区全体业主。虽然《前期物业服务合同》于2016年12月30日到期，但原告与被告就前期物业服务另签订的一份合同，未约定合同期限。同时作为物业管理公司，一直在为包括被告在内的该小区所有业主提供物业服务直至2020年6月30日合同解除，故应认定原、被告双方已形成了物业服务合同关系，该关系不违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。原告已按照合同约定及相关规定提供了基本的物业服务，被告理应按约支付物业服务费。本案中，被告所在的“碧海龙湾”小区业主委员会于2020年6月30日按程序另聘物业公司进行物业服务，原告业已退出，故认定原、被告间事实上的物业服务合同关系于2020年6月30日自行解除。依据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除即合同权利义务终止的，不影响合同中结算和清理条款的效力。被告自2015年5月28日购买了“碧海龙湾”小区16栋2单元1501室后，物业费付至2018年8月30日，2018年8月31日起至2020年6月30日期间的物业费未交属实，被告依法应予交纳。原告收费标准为多层住宅按0.7元/M2，高层住宅1.2元/M2，该收费标准不违反法律规定，且被告此前亦按此标准交纳。被告购买的是多层住宅，房屋面积为125.54M2，故对原告要求被告交纳拖欠的物业管理费3314元（125.54M2×1.2元/月×22个月）的诉请，本院予以支持。被告抗辩双方未签订物业服务合同及原告服务质量不到位，不同意或减少支付物业费。本院认为，原、被告间后期虽未签订物业服务合同，但原告实际一直为小区进行物业服务，故双方应存在事实上的物业服务合同关系，原告付出了劳动，被告理应支付报酬。至于物业服务质量存在瑕疵，可以通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，也可以向相关行政主管部门投诉，也通过业主委员会决定选聘新的物业公司。未履行或未完全履行物业服务合同约定的，可以依据相关法律规定要求物业公司承担继续履行、采取补救措施及赔偿损失等违约责任，但无依据拒交物业费。本案中，被告所在小区的业主委员会业已终止了与原告的物业服务合同关系，重新选聘了武宁县天路物业托管服务有限公司进行了物业服务，符合物业服务合同处理原则。小区绝大多数业主均已按上述标准交纳物业费，现被告一人提出降低收费标准缺乏依据，何况被告并未提供因原告物业服务不到位造成损失的证据，故对被告驳回原告诉请的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付逾期付款违约金，因双方于《前期物业服务合同》到期后并未签订合同，该合同只是对前期服务进行约定。双方对后期物业服务的违约处理方式并未有约定，故原告依据前期合同的违约约定要求被告承担违约金，依据不足，对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘晓斌于本判决生效后三日内支付原告四川欣辉物业服务有限公司武宁分公司物业服务费3314元。二、驳回原告四川欣辉物业服务有限公司武宁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应该依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘晓斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 邱 湘二〇二〇年十一月二十七日书记员 黄江丹