江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9778号上诉人（原审原告）：顾俊，男，1985年2月15日出生，汉族，住江苏省常熟市。上诉人（原审原告）：张菊雁，女，1983年10月28日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：蒋卫东，江苏世纪天合律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：常熟市共筑房地产有限公司，住所地江苏省常熟市香山北路**。法定代表人：谢金雄。委托诉讼代理人：李志华，江苏正大发展律师事务所律师。上诉人顾俊、张菊雁因与被上诉人常熟市共筑房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。顾俊、张菊雁上诉请求：改判支持顾俊、张菊雁的退房请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实有误。1.诉争1#、××#楼南阳台与诉争小区后排南阳台比较，通风、采光、视野等功能折损50%以上，不符合当前市场需求及高端楼盘档次要求，共筑公司为防止滞销采用欺骗销售、价格欺诈等方式将诉争房屋出售于顾俊、张菊雁。××.关于沙盘，共筑公司虽在销售现场设置沙盘模型，但未经特别提示和详细比较，结合当时的火爆行情及购房人消费习惯，购房人无法发现诉争1#、××#楼南阳台与诉争小区后排南阳台的差异。3.关于样板房，共筑公司设置一比一样板房，样板房南阳台区域与目前交付不符，共筑公司从未就诉争1#、××#楼南阳台为特别封闭样式进行提示告知。4.关于宣传广告图册，共筑公司的楼盘广告图册分A、B户型，房屋效果图标有文字说明，指向“五开间朝南、南北通透”、“南北通透、超大南向宽景双阳台”，未明确标注“1#××#的所有房源除外”，而是标注“1#××#的所有房源南阳台为封闭式阳台”，导致购房人认为其所购房屋是按常规进行全玻璃封闭的阳台。5.关于销售，共筑公司提供的公证书是对诉争小区销售现场的公证，无样板房、宣传图册。共筑公司在销售过程中，对其销售人员也隐瞒了1#××#楼南阳台的真实情况，至少未向销售人员说明该特殊情况，导致销售人员向购房人宣传1#××#楼比后排通风、采光更好，销售人员接到投诉后仍不知晓1#××#南阳台情况。6.关于告知情况，共筑公司依据其与购房人签订的认购书收取大笔首付款，导致此后正式签约沦为形式。且共筑公司虽通过认购书、房屋情况告知书反复告知、特别提示购房人所购房屋为沿路，又通过宣传图册、书面合同提示和告知购房人所购房屋南阳台为封闭阳台，但对封闭阳台的具体结构以及由此带来的通风、采光、视野等功能影响均未告知。7.共筑公司在商品房买卖合同附件××出示通过审批的房屋平面图，下方标注“立面图以政府批示为准”，但未出示同时通过审批的立面图。且共筑公司在商品房买卖合同附件7中约定，交房前买受人不得进入施工区域提前查看房屋，导致购房人直到交房时才发现并导致诉争争议。8.关于诉争房屋价格，虽共筑公司公示价格显示1#××#楼较后排售价降低1000元/平方米左右，但封闭南阳台按全面积计算，反而多计取6-7个平方米建筑面积，最后实际总价并无明显差异。共筑公司高价销售行为导致购房人放松警惕，误认为沿路南阳台采用全钢化玻璃封闭才会导致高价销售。二、一审适用法律有误。1.一审将本案确定为商品房销售合同纠纷，不仅遗漏适用商品房买卖合同司法解释第三条规定，也忽视了消费者权益保护，未审查共筑公司存在的不公平交易、强制交易、价格欺诈、违规转移监管资金等侵害消费者合法权益的违法行为。××.根据江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答意见第三十五条规定，一审应就本案是否存在隐瞒户型设计、是否严重影响居住使用进行调查。一审法院简单驳回购房人诉请不当。三、一审程序违法。1.诉争南阳台是否设计违规、是否属于阳台，均属于专业性问题，也涉及到共筑公司是否违法，购房人提出鉴定申请，一审未予理涉不当。××.一审分配举证责任有误。共筑公司应就诉争南阳台是否符合设计规范等进行举证，一审要求购房人举证不当。综上，请求二审法院支持上诉请求。共筑公司辩称，诉争商品房买卖合同中对阳台的设计规范、现状均有明确说明，双方均有明确约定，共筑公司就诉争南阳台的设计、施工等均符合国家规范。请求二审驳回上诉，维持原判。顾俊、张菊雁向一审法院起诉请求：1.请求确认顾俊、张菊雁解除“商品房买卖合同”有效；××.要求共筑公司退回购房款4485368元并支付相应利息；3.要求共筑公司赔偿顾俊、张菊雁可得利益损失191平方×××000元=38××000元；4.诉讼费用由共筑公司承担。一审法院认定事实：××018年4月10日，顾俊、张菊雁签订了《常熟梧桐苑认购书》。××018年6月1日，顾俊、张菊雁签订了《房屋情况告知书》，载明：“常熟市共筑房地产有限公司：……本人在认购该商品房时贵司已告知本人该商品房存在临近昭文路（市政路）、市政规划路（路名政府规划中）的情况，该商品房的购房款价格也充分考虑并体现了该等因素的影响，本人对此完全知悉并自愿购买该商品房”。××018年6月1日，雁顾俊、张菊雁（买受方）与共筑公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》（含附件）一份，约定：出卖方以出让方式取得位于的地块的国有土地使权；出卖方经批准，在上述地块上建设商品房，现定名梧桐苑，建设工程规划许可证号为3××0581××01700××91，建筑工程施工许可证号为3××0581××0171××110××01；买受方购买的商品房期房，商品房预售许可证号为××018005；买受方购买的商品房（以下简称该商品房）公安门牌编号为××幢4单元××04室（该商品房平面图详见本合同附件二），合同约定建筑面积191.55平方米；该商品房为装修房，共有××个阳台，其中：1个封闭式，1个非封闭式；按建筑面积计算，该商品房总价款计人民币4485368元；买受人必须在签订商品买卖合同时将该商品房总价款的13.38%即600000元支付给出卖人，在××018年5月10日前，将总房价款的16.84%即755368元支付给出卖人，在××018年8月10日前，将总房价款的69.78%（银行按揭款项）即3130000元付给出卖人；除导致结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的规划变更、设计变更外，在不影响买受方所购商品房质量或降低使用功能的前提下，出卖方对原规划设计方案作出细部调整（包括但不限于因外立面造型设计带来的所有影响，窗台高度，阳台护栏形式及高度，开窗的尺寸和形式，开门的尺寸和造型等细节调整），可不通知买受方，买受方对此无异议；买受方认可因公共需要设置在该商品房内的公共管道检修口、柱子、变电箱等情况（如有）；出卖方和买受方的权利义务及责任均以本合同的约定为准；买受方清楚并确认本楼盘有关广告、楼书、沙盘、样板房、示范单位、模型及其他宣传资料明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列入合同内容；除本合同条款明确约定外，其他内容对房屋买卖和价格确定无重大影响，均不构成合同的组成部分，对出卖方均没有约束力；买受方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或者提出任何主张或要求；为了澄清权限，避免误解，双方一致明确，出卖方雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受方作出的任何承诺须加盖出卖方的公章或合同专用章后方为有效，未经出卖方书面同意，出卖方的雇员、部门和委托的销售代理机构等均无权对买受方作出对出卖方具有约束力的口头或书面的承诺。顾俊、张菊雁按合同约定向共筑公司支付了购房款。××019年11月，共筑公司通知顾俊、张菊雁收房。××019年1××月31日，包括顾俊、张菊雁在内的买受人委托江苏世纪天合律师事务所向共筑公司发出律师函，载明：“××019年底该商品房交付时，委托人发现所交付的房屋不符合约定，之前销售方宣传、展示、约定的住宅南面大阳台不存在，故部分买受人拒绝接受房屋，部分买受人误收房屋后也即表示异议，并均己向贵公司进行了投诉交涉，要求贵公司退款、退房或整改。……希贵公司接到本函后，重视××8户买受人的合理诉求和律师函法律意见，买卖双方展开充分的磋商，受托律师被邀也可参加谈判，双方如能就整改方案达成书面协议，当可避免委托人被迫走上诉讼途径而给各方乃至社会带来的不利影响。”××0××0年1月9日，包括顾俊、张菊雁在内的买受人委托江苏世纪天合律师事务所向共筑公司发出了《解约通知书》，载明：“本律师事务所接受‘梧桐苑’楼盘1幢、××幢两层以上××6户买受人……委托，代表××6户买受人向出卖人通知如下：自本通知到达贵方之日起解除双方的‘商品房买卖合同’，相关后续问题按‘合同法’规定办理。解除合同原因和理由：××6户买受人与出卖方共筑房产公司于××018年度签订‘梧桐苑’1、××幢内各住宅的‘商品房买卖合同’，××019年1××月份交付房屋时，1幢××幢二层以上全部买受人发现：出卖方交付的标的物不符合约定、此前宣传展示约定的南阳台不存在；故拒收房屋和误收房屋的业主均向出卖方进行了交涉、后又共同委托律师发函提出异议和整改要求，但至今未得到出卖方的回应。××6户买受人一致认为，他们之所以购买梧桐苑楼盘住宅，屋正向有大阳台、通风采光充足是其购买的重要因素，目前的房屋现状根本违背了他们购买改善型住宅的合同目的，出卖方又拒绝整改，故根据合同法第96条的规定通知解除合同。”后顾俊、张菊雁又单独向共筑公司寄送了解约通知。因未能协商一致，顾俊、张菊雁提起了本案诉讼。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。顾俊、张菊雁、共筑公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。顾俊、张菊雁按合同约定支付了购房款，共筑公司在合同约定期限内通知交付房屋，顾俊、张菊雁以案涉房屋的封闭式阳台与他幢楼房不一致为由要求整改，继而向共筑公司发出解约通知书要求解除合同。因《商品房买卖合同》及附件中的平面图中均明确了案涉房屋的南阳台系封闭式阳台，事实上共筑公司要交付的房屋南阳台即封闭式阳台，顾俊、张菊雁以阳台存在问题发通知解除合同不符合双方的合同约定。另外，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,行使法定解除权的前提之一是一方当事人存在违约行为致使不能实现合同目的，顾俊、张菊雁并未提供证据证明共筑公司存在违约行为致使不能实现合同目的。顾俊、张菊雁发通知解除合同不符合法律规定的合同解除情形。综上所述，顾俊、张菊雁解除合同的主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。因顾俊、张菊雁请求确认解除合同的主张一审法院不予支持，故其就合同解除后的退回购房款、支付利息及赔偿可得利益损失的诉讼请求一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回顾俊、张菊雁的诉讼请求。案件受理费减半收取××2870元、保全费5000元，合计××7870元，由顾俊、张菊雁负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顾俊、张菊雁向本院提交一份购房人钱艳芳与共筑公司销售人员肖克诚的微信聊天记录，证明销售人员一直告知小业主，诉争南阳台是用玻璃进行封闭。共筑公司质证认为，肖克诚目前已不在共筑公司任职，上述微信聊天记录如系其离职之后取得，应由其本人到庭核实微信聊天记录真实性，共筑公司无法确认真实性。二审中，顾俊、张菊雁明确其依据合同法第九十四条第四款规定行使法定解除权，一审诉请中退回购房款及利息、退回车位转让费并赔偿可得利益损失等诉请均系基于解除合同提出。二审调查后，顾俊、张菊雁向本院提交司法鉴定申请，申请事项为：1.诉争房屋设计是否违反国家、、地方建筑设计规范××.诉争房屋南阳台是否存在设计缺陷；3.诉争房屋南立面是否存在变更设计。二审中，本院组织双方进行现场勘查并组织调解，小业主坚持要求解除合同，因调解差距过大，无法达成调解。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，顾俊、张菊雁与共筑公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法、有效。顾俊、张菊雁因共筑公司交付南阳台与样板房展示的南阳台、诉争小区1#××#楼后排楼栋南阳台不符产生争议，向共筑公司发送解除合同函件，并诉至法院要求确认其解除合同有效、退还购房款及利息、赔偿可得利益损失等。本案二审争议焦点在于，顾俊、张菊雁是否享有法定解除权。对此本院认为，诉争商品房买卖合同附件二商品房平面图载明诉争房屋南阳台为封阳台，宣传图册、沙盘显示诉争商品房南阳台为封阳台，顾俊、张菊雁与共筑公司就诉争商品房南阳台的封闭形式各执一词。顾俊、张菊雁未提供证据证明诉争南阳台目前的封闭状态属于房屋主体结构质量不合格或严重影响其正常居住使用的问题，另考虑到南阳台占诉争商品房面积及相应功能，顾俊、张菊雁主张其合同目的无法实现并据此行使法定解除权，依据不足。至于共筑公司交付诉争商品房南阳台应否承担违约责任，不在顾俊、张菊雁一审诉请范围之内，本案不予理涉。顾俊、张菊雁提出的鉴定申请，本案不予准许。综上，上诉人顾俊、张菊雁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45740元，由上诉人顾俊、张菊雁负担。本判决为终审判决。审判员  沈军芳二〇二〇年十一月三十日书记员  张 倩书记员  陈宝慧法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。