河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初2765号原告：张卫强，男，1976年12月11日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：尤双琳，河南从晏律师事务所律师，代理权限为代为放弃、变更诉讼请求、进行调解、和解、提起上诉，代领法律文书特别授权。委托诉讼代理人：黄金鑫，河南从晏律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：洛阳天通房地产开发有限公司，住所地洛阳市宜阳县城关镇兴宜西路（锦绣花园小区后排）。法定代表人:黄永红，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雅晶,河南明耀律师事务所律师,代理权限为代为承认诉讼请求，进行调解、和解，提起上诉或者反诉等特别授权。第三人：李共产，男，1959年1月18日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张治卿,河南明耀律师事务所律师,代理权限为代为承认诉讼请求，进行调解、和解，提起上诉或者反诉等特别授权。原告张卫强与被告洛阳天通房地产开发有限公司（以下简称天通公司）、第三人李共产房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案，2020年10月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张卫强及其委托诉讼代理人尤双琳，被告天通公司委托诉讼代理人张雅晶、第三人李共产到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告于2020年8月27日签订的《天通城房屋销售认购协议》合法有效；2.请求判令被告继续履行《天通城房屋销售认购协议》，并交付房屋、办理商品房销售登记；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告洛阳天通房地产开发有限公司（以下简称天通公司）欠案外人冯重欣工程款未付，天通公司将天通城部分房屋抵押给了冯重欣。因冯重欣欠原告张卫强妻哥100000元未付，遂将天通公司7号楼1单元1204号房产抵给原告张卫强，由于房屋价格高于借款金额，张卫强又向冯重欣支付了160000元。2015年1月14日，张卫强与被告天通公司签订了《天通城房屋销售认购协议》，协议约定张卫强购买天通城7号楼1单元1204号房产，全额付清。2015年1月18日，冯重欣为其出具了房款已付清的《购房协议》收据。2018年7月，原告张卫强得知天通城7号楼1单元1204号房产之前已经卖给了王荣斌，经过协商，2019年8月17日，张卫强与被告天通公司又签订了《天通城房屋销售认购协议》，约定;乙方（张卫强）自愿定购本项目2号楼1单元901室，建筑面积为149.24平方米。同时约定，该房产若再出现任何问题，均由第三方人李共产（××）负责，李共产愿意将2号楼1单元2304号房产作为抵押，过户给张卫强。之后，因天通城2号楼1单元901号房产一房二卖，李锁子将被告天通公司起诉到宜阳县人民法院，2020年2月17日宜阳县法院作出了（2019）豫0327民初3197判决书，判决书确认李锁子与天通公司签订了《天通城房屋销售认购协议》有效。原告得知判决结果后找到被告，双方于2020年8月27日重新签订了《天通城房屋销售认购协议》，协议第二条约定：乙方（张卫强）自愿定购本项目2号楼1单元2304室，建筑面积为149.24平方米。2020年9月8日，原告向被告补交房屋差价80000元，并交纳房屋装修保证金、水电费、物业费、垃圾费等费用。原告认为，被告天通公司与2020年8月27日在原告出售天通城2号楼1单元2304号房产系7号楼1单元1204号、2号楼1单元901室出现一房二卖的情况后，为原告调换的房产，且原告已付清房屋全款。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告天通公司辩称，1.我公司认可原告于2020年8月27日签订的《天通城房屋销售认购协议》，该协议依法有效；2.目前原告已经支付了购房款，且被告公司已经将案涉房屋交付给原告；3.案涉房屋现在不具备商品房销售登记，我公司同意具备备案条件时予以配合办理房屋销售登记；4.原告诉状中所称第三人李共产系案外人冯重欣的代办人，与客观事实不符，李共产并非是冯重欣代办人。第三人李共产辩称，原告诉讼请求不能成立。1.被告天通公司五年前与案外人已签订房屋买卖协议，原告合同目的不能实现。原告请求确认《天通城房屋销售认购协议》合法有效，没有楼房单元号，请求不明。按照原告是确认天通城2#楼1单元2304室房产。但是，2015年1月11日，开发商天通公司与案外人李巧娥签订《天通城房屋销售认购协议》一份，因开发商天通公司一直未办理“房屋买卖预售许可证”导致购房户不能在房产局办理登记备案等手续，拖延至今没有交房。2020年9月14日，案外人李巧娥向宜阳县人民法院起诉被告天通公司，请求确认：购房协议效力，并交房；2.2020年8月27日被告又与本案原告张卫强签订《天通城房屋销售认购协议》，明显违反《合同法》的诚实信用原则。依照《合同法》的规定，缔约过失要担法律责任；3.依据原告诉称，第三人李共产不是房屋买卖合同主体，更不是适格的承担法律责任的诉讼第三人主体。是天通城项目工程承包人冯重欣收到原告房款，原告是与天通公司签订认购房屋协议。第三人李共产没有收到原告的房款，又不是该工程项目承包人，没有与原告签订房屋买卖协议。同时天通公司第一次把7号楼1单元1204号之前已经卖给王荣斌的房子又卖给原告张卫强，造成张卫强不能实现合同目的；4.天通公司第二次把已经卖给李锁子的2号楼1单元901号房，又与原告张卫强签订房屋认购协议，再次造成张卫强不能实现合同目的；5.第三人李共产是冯重欣的工作人员，其职务行为应有老板冯重欣承担。其愿意将2号楼1单元2304号作抵押，首先，他有没有处分、抵押权，抵押需到房产部门办理抵押登记，在天通公司没有办理房屋预售许可证时，房产部门是不能办理抵押登记的。况且，李共产承认是对李锁子负责，不是承诺给原告张卫强的；6.综上所述，应当驳回对第三人的请求。原告的诉请，应由签订合同有过错方承担法律责任。经审理查明，冯重欣承建天通天通城部分工程。2015年1月14日，张卫强与天通公司签订天通城房屋销售认购协议，协议声明约定，本认购协议书签订后，乙方享有该物业优先购房权，并应在甲方通知五日内凭本认购协议书、收据和有效证件前往甲方售楼部缴纳房款并办理相关购买手续，所交诚意金即转为购房款。乙方需按照约定签署商品房买卖合同，逾期则视同乙方自动放弃购房优惠；逾期三日起，甲方可对认购房屋另行处理。如若乙方中途退房，将收取20%违约金。协议第8条特别约定备注：张卫强于2014年1月14日购买天通城7-1-1204室全款。冯重欣、张卫强、李共产签字，天通公司加盖销售部章。冯重欣为原告出具房款已付清的证明。2019年8月17日，张卫强与天通公司签订天通城房屋销售认购协议，其中约定张卫强购买2号楼1单元901室，第八条其他载明：张卫强于2015年1月14日通过李共产购买7-1-1204因李共产将此房作为抵押贷款缘由使得该房屋成为一房两卖，现经双方协商将2号楼1单元901室转给张卫强，若以后2号楼1单元901室再出现任何问题均由李共产负责，李共产愿将2号楼一单元2304室作为抵押妥善处理，可将2号楼一单元2304室过户。证明人许聚远签字，张卫强、李共产签字，天通公司加盖销售部章。2020年8月17日，张卫强于天通公司签订天通城房屋销售认购协议，其中约定张卫强购买2号楼1单元2304室，第八条其他载明：此房系冯重欣工程款所选房屋，因李共产于2015年1月14日将张卫强7号楼1单元1204室一房两卖于2019年8月17日签订协议由李巧娥房屋2号楼1单元2304室抵押，今依照李共产所写声明，直接将2号楼1单元2304室过户给张卫强，后附情况说明。本院认为，中华人民共和国建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰标准的承诺、公共配套产权的归属、面积差异的处理方式、争议解决办法以及违约责任等。本案中，原、被告双方签订的《天通城房屋销售认购协议》仅约定了楼号、楼层、面积、价款等，而对于商品房的正式交付时间、装饰装修标准、面积差异的处理方式、产权转移过户、争议的解决办法以及违约责任等均未作约定。也就是说，《天通城房屋销售认购协议》未对商品房买卖中必须明确的事项进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不能认定《天通城房屋销售认购协议》为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该规定是对商品房预售合同的强制性规定，而《天通城房屋销售认购协议》不是商品房买卖合同，是独立于商品房预售合同的预约合同，法律并未规定在未取得商品房预售许可证明的前提下签订的预约合同无效。《天通城房屋销售认购协议》约定内容不违反法律规定，原告要求确认原、被告之间签订的《天通城房屋销售认购协议》有效，理由正当，本院予以确认。关于原告要求被告向其交付上述约定房产的请求是否应得到支持的问题。原告要求被告交付上述约定房产的前提是双方应签订商品房买卖合同，以及具备交付房产的条件，因《天通城房屋销售认购协议》不是商品房买卖合同，在双方未签订商品房买卖合同，且案涉房产尚未取得商品房预售许可证明的前提下，原告该项请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张卫强与被告洛阳天通房地产开发有限公司于2020年8月27日签订的《天通城房屋销售认购协议》有效；二、驳回原告张卫强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2600元，由被告洛阳天通房地产开发有限公司负担1300元，原告张卫强负担1300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨小红二〇二〇年十一月十九日书记员  刘末瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。