河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6957号上诉人（原审原告）：胡滨，男，1967年12月13日生，汉族，住洛阳市涧**。被上诉人（原审被告）：洛阳海润物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**天津路云峰国际2-2-301。法定代表人：石忠于，该公司总经理。委托诉讼代理人：安学锋，河南班固律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南班固律师事务所律师。上诉人胡滨因与被上诉人洛阳海润物业管理有限公司（以下简称：海润物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人胡滨、被上诉人海润物业法定代表人石忠于及其委托诉讼代理人安学锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡滨上诉请求:一、撤销原判；二、发还重审或者改判：1.按《前期物业合同》物业费价格执行收费,即每月1.35元/m,退回多收的物业费1738.55元；2.按照洛发改(2018)3号文件关于规范物业服务行为通知中第(2)、(3)、(5)项,对方服务缺失应减免退回2016.10元；3.判令本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1.2018年7月双方签订《物业服务协议》,2017年1月3日，与案外人洛阳灿瑞置业有限公司签订的商品房买卖合同中关于《前期物业服务合同》,价格相互矛盾,到底应该以哪份协议为准？一审法院并未作出明确判决,判决没有法律依据。依据签订的《商品房买卖合同》(预售)确认物业管理费用的收费标准问题,一审法院不予确认,明显不当。双方签订的服务合同俱表明公寓1.35元/月㎡,而被上诉人却以我出租房屋为由收取上诉人4.8元/月㎡物业服务费,“住改商”是由谁来认定？对方按商业用户收费,一审法院没有做出庭审的意见,认定事实不清,判决错误。2.一审法院判决不予支持退还涉案房屋的物业费,违反法律属适用法律错误,应予以纠正。对方在承接物业服务合同时,存在缺失,不但不减免服务收费,反而增加了物业服务费的价格,一审法院实属错误。原审法院在作出判决时,也未提到上诉人与被上诉人就物业服务合同收费作出裁定,实属判决含糊不清。海润物业辩称：1、本案系物业服务合同纠纷，双方的权利义务应以2018年7月1日签订的《前期物业管理服务协议》为准。对方以商品房预售合同中关于物业收费的内容来作为物业服务纠纷案件中主张权利的依据，混淆了不同合同主体之间的法律关系，其主张无法律依据。2、预售合同显示，案涉房屋规划用途为公寓，土地使用权期限70年，即案涉房屋系住宅性质的公寓。3、我公司发现对方将房屋出租给他人，用于注册公司作为办公经营场所使用，即按照写字楼（商业）物业服务费用标准，收取物业费。4、一审期间提交了出租房屋的租赁合同，以及承租人的营业执照，证实承租人将案涉房屋作为公司注册地址，并在案涉房屋办公作为经营场所使用，根据日常生活经验法则，该房屋的用途已非住宅，而是作为写字楼（商业）使用，无需任何第三方进行认定。5、双方的物业服务协议是双方真实意思表示，物业服务收费标准应以该协议约定为准。6、一审庭审已查明的事实证实，2019年5月至2020年2月29日的物业费，系承租人所缴纳，且案涉房屋客观上作为写字楼（商业）用途使用，答辩人根据物业服务协议约定，按照写字楼（商业）标准计收物业费，有明确的合同依据，因此，对方无权主张返还。7、我公司不存在因绿化养护不到位致使绿化不达标的行为；我公司作为小区物业服务企业，为小区营造良好的生活、工作秩序，与全体业主具有共同的利益诉求，但受制于本身是企业不享有执法权，对于个别问题的处理有心无力，但尚不足以构成服务缺失的事实。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。胡滨一审诉讼请求：1、请求法院判令被告：遵守《商品房买卖合同》附件九关于前期物业管理约定价格执行，退还多收物业费1738.55元。2、根据洛发改（2018）3号文件关于规范物业服务行为的通知五项服务中第（2）（3）（5）项、被告服务缺失，应退回2016.1元，直到绿化和配套设施完善，私搭乱建未拆除，服务完善前物业费不得高于70%收取。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年1月3日，原告胡滨及案外人吴捷共同与案外人洛阳云峰灿瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：YS0392447）一份，约定原告胡滨及案外人吴捷共同向案外人洛阳云峰灿瑞置业有限公司购买位于洛阳市××西区××路与××路交叉口西北角云峰中心3幢B单元8层B-802号房屋，该商品房的规划用途为公寓，土地使用权终止日期为2085年2月28日。该合同附件九为《关于前期物业管理约定》，该约定的主要内容为：依据中标号洛建招（2016）物029号，洛阳云峰灿瑞置业有限公司将【云峰中心】项目委托洛阳海润物业管理有限公司进行前期物业管理。物业管理内容包括《前期物业服务合同》范围内的全部内容，中标价格为：公寓：1.35元/月/平方米，写字楼：1.8元/月/平方米，商业物业：2.5元/月/平方米。2018年7月1日，被告海润物业（乙方、物业管理公司）与案外人吴捷（甲方、购房人）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要内容为：甲方所购房屋为公寓，坐落在**，购房合同编号为YS0392447。物业管理费用的标准为：公寓（住宅）：1.35元/月/平方米，写字楼：4.8元/月/平方米。该协议还在首页的“甲方（购房人）”处特别注明：胡滨。本案审理过程中，原告胡滨称其与案外人吴捷系夫妻关系，另外，原告胡滨称其将房屋出租给个人，由他人经营，与其无关。原告胡滨及被告海润物业均认可涉案小区为分期开发，现尚未全部开发、建设完毕。另查明，被告海润物业在涉案小区公示了《关于云峰中心3号楼B座住改商经营户需履行相关手续的通知》。一审法院认为，当事人应当依法维护自己的合法权益。本案中，涉案房屋的共同购买人吴捷与被告海润物业签订了《前期物业管理服务协议》，结合原告胡滨陈述的其与吴捷之间的关系以及协议的内容等证据，应当认定原告胡滨与吴捷共同与被告海润物业订立了《前期物业管理服务协议》，进而应当将《前期物业管理服务协议》作为认定原告胡滨与被告海润物业之间有关物业服务合同关系的相关事实的依据，现原告胡滨依据在先签订《商品房买卖合同（预售）》来确认物业管理费用的收费标准问题，缺乏事实依据及法律依据，故此，对于原告胡滨据此提出的相关诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告胡滨提出的被告海润物业存在服务缺失，应当退还、减免物业服务费用的诉讼意见，首先，对于原告胡滨提出的小区绿地率未达到《商品房买卖合同（预售）》约定的标准的问题，从庭审情况来看，该问题应当属于开发建设方面的问题，并非被告海润物业进驻小区后产生的绿化养护问题；其次，对于原告胡滨提出的被告海润物业未能阻止小区私搭乱建等相关问题，从物业服务的角度来看，被告海润物业确实负有对涉案小区存在的私搭乱建进行劝阻的义务，但是从法律的角度来分析，是否构成私搭乱建应当经过法定的行政主管部门予以认定，其后，相关部门根据认定的结果依法予以处理，而作为企业的被告海润物业并不具备履行前述行为的法律基础；最后，对于原告胡滨提出的被告海润物业存在的其他服务问题，证据不足，本院不予认定。综上，原告胡滨提出的被告海润物业存在服务缺失的问题并因此应当退还、减免物业管理费用的意见，本院不予支持，进而对于原告胡滨据此提出的的相关诉讼请求，本院亦不予支持。同时，本院认为，被告海润物业作为为原告胡滨所在小区提供物业服务的服务型企业，应当将本次诉讼作为一次提升自身服务水平的契机，积极行动起来，以更好的服务赢得广大业主的认同。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡滨的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告胡滨负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认外，另查明胡滨于2018年4月搬离案涉小区，2018年6月起将房屋出租给他人在家经营电商业务。本院认为：经过一、二审审理已查明，2017年1月3日，胡滨购买洛阳云峰灿瑞置业有限公司位于洛阳市××西区××路与××路交叉口西北角云峰中心3幢B单元8层B-802号房屋，用途为公寓，在附件九《关于前期物业管理约定》了洛阳云峰灿瑞置业有限公司委托海润公司进行前期物业管理的内容，标明了物业服务价格；2018年7月1日，海润物业与吴捷又签订《前期物业管理服务协议》一份，另行约定了服务价格。一审法院已查明吴捷与胡滨系夫妻关系。关于胡滨的上诉事项，经审查，海润公司在涉案小区公示了《关于云峰中心3号楼B座住改商经营户需履行相关手续的通知》，且吴捷与海润公司签订《前期物业管理服务协议》的时间晚于附件九《关于前期物业管理约定》，应视作双方合议对原协议约定的价格进行了调整，且胡滨认同将房屋出租给他人经营电商业务，故胡滨上诉要求依照原附件九的约定执行原收费标准，证据不足；关于案涉小区是否存在服务缺失问题，对于服务缺失现象的界定属于相关管理机构的职权，胡滨要求退还物业费没有合同依据。综上所述，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，对合同的履行认定无误，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。本院对胡滨的上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡滨负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十一月三日书记员  常冰莹