江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初2780号原告:南京苏宁物业管理有限公司，统一社会信用代码913201062498234320，住所地南京市鼓楼区广州路****。法定代表人：倪培玲，总经理。委托诉讼代理人：查根深，江苏泛华律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟惜文，江苏泛华律师事务所律师。被告：徐乃军，男，1968年5月4日生，居民身份证号码320103196805040533，汉族，住南京市浦口区。原告南京苏宁物业管理有限公司与被告徐乃军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员赵璐瑜独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人查根深、翟惜文、被告徐乃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月9日，原告与南京浦东房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向南京市浦口区北外滩水城第十五街区提供前期物业管理服务，委托期限自合同签订之日起至小区业主委员会签订新的物业服务合同之日止。被告系北外滩水城第十五街区8幢106室业主，房屋建筑面积为205.02㎡（其中一层建筑面积为90.99㎡，夹层建筑面积为114.03㎡）。依据《前期物业服务合同》相关约定，被告应当按季度为交纳期限及时向原告按单价为1.43元/月/㎡支付物业服务费，然而被告却未按合同约定支付相应费用。截止向贵院提起诉讼之日被告仍未交纳原告2015.2.1-2020.9.30期间一层物业服务费8847.87元，2015.1.1-2020.9.30期间夹层物业服务费11251.34元，合计20099.21元。虽经原告催交，但被告至今仍未交纳。请求法院判令：1、被告向原告支付物业服务费20099.21元及违约金(违约金计算方法：并以20099.21元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、对于原告诉称被告交纳一层住宅物业服务费没有异议，被告拒交夹层的物业服务费；二、原告诉请被告交纳夹层的物业服务费没有事实和法律依据:1、被告房屋产权证上记载的建筑面积是由住宅和地下储藏室两部分构成，夹层不属于住宅，不能以住宅与夹层面积之和乘以住宅物业服务费的标准计算物业服务费；2、原告与开发商南京浦东房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定了多层住宅、小高层住宅、高层住宅、商业用房的收费标准，而其他用房收费标准是空白，即未约定其他用房应当交纳物业服务费及标准，原告无权要求被告交纳地下储藏室的物业服务费；3、南京市浦口区物价局2013年6月14日下发的《关于北××水城××、××街区住宅前期物业管理收费标准的批复》第一条规定了多层住宅、高层住宅的收费标准，对于非住宅房规定由物业管理公司与业主双方协商后收取。在双方没有协商一致的情况下，原告无权收取夹层的物业服务费；4、原告与被告小区业主于2014年签署《备忘录》一份，原告认可夹层物业服务费收取没有相应的规定，并约定待有关规定明确后再行收取；5、被告的夹层绝大部分位于地下，不具有正常居住功能，被告以远低于住宅的价格购买，如按照住宅的标准交纳物业服务费显然不公平；6、被告已经缴纳了2017年一整年的物业费，要求抵扣3518.96元。综上，请求驳回原告要求被告支付夹层物业服务费的诉讼请求；经审理查明，2010年9月29日、2013年9月5日，原告与南京浦东房地产开发有限公司分别签订《北外滩水城第十五街区前期物业服务合同》、《前期物业服务合同变更协议》，合同及协议约定原告对北外滩水城第十五街区提供前期物业管理服务，合同期限自2010年9月29日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；合同还约定物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅0.94元/月/平方米，小高层住宅、高层住宅、商业用房1.43元/月/平方米；物业服务费用按每季交纳；业主未按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额0.05%支付违约金。2013年6月14日，南京市浦口区物价局对北××水城××、××街区住宅前期物业管理收费标准予以批复，同意原告以招投标方式确定的北外滩水城第十四、第十五街区住宅物业管理公告服务收费标准备案。备案标准为：多层住宅每月每平方米（建筑面积）0.94元；高层住宅每月每平方米（建筑面积）1.43元；非住宅房由物业管理公司与业主协商确定后收取。2014年，原告与北外滩水城第十五街区部分业主就地下夹层（储藏室）收费事宜签订《备忘录》，双方达成一致意见认为因相关法律法规和制度未明确针对地下夹层的物业公共服务费的收取规定，故原告对地下夹层暂不收取费用，待相关法律法规和制度作出明确规定后按要求执行。不动产登记资料及房屋所有权证均载明北外滩水城第十五街区8幢106（含地下夹层）室房屋为被告所有，房屋用途为成套住宅、储藏室，建筑面积为205.02㎡，其中一层建筑面积为90.99㎡，夹层建筑面积为114.03㎡。原告在起诉前已向被告书面催收物业服务费。庭审中原告述称，缴费发票已经核过属实，被告确实已缴纳了2017年一整年包含夹层的物业费3518.1元。上述事实有《北外滩水城第十五街区前期物业服务合同》、《前期物业服务合同变更协议》、不动产登记资料及房屋所有权证、《告知函》等证据复印件在卷证实。本院认为，《北外滩水城第十五街区前期物业服务合同》、《前期物业服务合同变更协议》系建设单位依法与原告签订的前期物业服务合同，对包括本案被告在内的所有北外滩水城第十五街区业主具有法律约束力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算……”。不动产登记资料载明北外滩水城第十五街区8幢106室建筑面积为205.02㎡（含地下夹层），该205.02㎡即被告依法享有的专有部分面积。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权……”；第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”被告对建筑面积为205.02㎡的房屋享有物权，并基于物权享受原告提供的对205.02㎡的房屋无差别的物业服务。权利和义务对等是民事法律关系中的基本原则，被告在原告的物业服务中享受权利，则必须承担支付物业费的义务。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条规定：“物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收……”。《北外滩水城第十五街区前期物业服务合同》中也明确约定物业服务费按房屋建筑面积计算，计收标准以多层住宅与高层住宅、商业用房、办公用房相区别，而非以房屋是否包含夹层区别物业费收费标准。同时原告的物业服务费收费标准已在物价部门备案。被告的房屋有夹层亦属于前期物业服务合同中约定的其中一种住宅类型。前期物业服务合同中未特别约定公摊面积需要交纳物业服务费，但显然不代表业主就无须交纳该共有部分的物业费，同理，合同中未特别约定夹层需要交纳物业费也不意味着业主可以不交或者按照其他标准交纳储藏室的物业费。至于原告与部分业主达成的《备忘录》，原告暂不收取储藏室物业服务费，原告并未明示不再收取储藏室的物业费，《备忘录》的签订不影响原告继续向被告主张储藏室的物业费，故被告辩称储藏室不属于住宅，合同未对非住宅性质的储藏室约定收费标准，物价局未对非住宅收费标准批复同意，原告无权要求被告交纳储藏室的物业费等意见，无事实根据和法律依据，本院均不予采纳。被告房屋的建筑面积为205.02㎡，其中一层建筑面积为90.99㎡，夹层建筑面积为114.03㎡，依照原、被告约定及相关法律规定，被告应按向原告交纳2015.2.1-2016.12.31、2018.1.1-2020.9.30期间一层物业费7286.48元（90.99㎡×1.43元/㎡/月×56月），2015.1.1-2016.12.31、2018.1.1-2020.9.30期间夹层物业费9294.59元（114.03㎡×1.43元/㎡/月×57月），合计16581.07元。被告拖欠物业服务费，已构成违约，关于违约金双方明确约定按应缴数额0.05%支付，原告要求被告支付违约金有合同和法律依据，本院依法予以支持8.29元（16581.07元×0.05%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告徐乃军于本判决生效之日起五日内向原告南京苏宁物业管理有限公司支付物业服务费16581.07元及违约金8.29元；二、驳回原告南京苏宁物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取151元，由被告徐乃军负担125元，原告南京苏宁物业管理有限公司负担26元。本判决为终审判决。审判员  赵璐瑜二〇二〇年十一月二十日法官助理陆伦伦书记员马琳