广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6568号上诉人(原审原告)：曾威，男，汉族，19*年*月*日出生，住广东省河源市龙川县*********，公民身份号码441************795。上诉人（原审原告）：柳丽梅，女，汉族，19*年*月*日出生，住广东省河源市龙川县**************，公民身份号码441************766。上述两位上诉人共同委托诉讼代理人：陈熹煜，广东八维律师事务所律师。上述两位上诉人共同委托诉讼代理人：吴嘉慧，广东八维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄伟文，男，汉族，19*年*月*日出生，住广东省惠州市惠城区****************，公民身份号码362************319。委托诉讼代理人：张颖媛，惠州市惠城区水东法律服务所服务者。被上诉人（原审被告）：惠州市华跃实业有限公司，住所地广东省惠州市河南岸*房。法定代表人：黄某1。被上诉人（原审被告）：惠州市华跃实业有限公司龙川分公司，住所地广东省龙川县经济开发区**小区*号。负责人：黄某1。原审第三人：龙川县经济开发总公司，住所地广东省龙川县******************。法定代表人：邹某1。上诉人曾威、柳丽梅因与被上诉人黄伟文、惠州市华跃实业有限公司、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司及原审第三人龙川县经济开发总公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾威、柳丽梅上诉请求：一、请求判令撤销惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初10275号民事判决书，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；二、请求判令本案一审、二审全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房产的所有权人系被上诉人龙川县经济开发总公司，被上诉人黄伟文依据华跃公司与龙川县经济开发总公司的内部协议仅能要求冻结或执行华跃公司及华跃龙川分公司出售龙*花园三楼以上房产的收益部分，而不能直接查封及执行龙*花园三楼以上房产，原审判决直接认定涉案房产归华跃公司所有是错误的，涉案房产的所有权人系龙川县经济开发总公司，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一项之规定，查封案外人财产的，应当停止执行并解除查封措施。涉案房产被查封的原因系被上诉人华跃公司、华跃公司龙川分公司未履行其对被上诉人黄伟文的金钱债务，但涉案房产实际系登记在被上诉人龙川县经济开发总公司名下，即人民法院在被上诉人黄伟文与被上诉人华跃公司、华跃公司龙川分公司的金钱债务纠纷中，查封了属于被上诉人龙川县经济开发总公司的财产。首先，根据《中华人民共和国物权法》第五条及第六条之规定，不动产物权采用登记为生效要件，涉案房产登记在被上诉人龙川县经济开发总公司名下，因此涉案房产的所有权人系被上诉人龙川县经济开发总公司，而非华跃公司，原审判决直接认定涉案房产归华跃公司所有是错误的。其次，尽管被上诉人华跃公司及龙川县经济开发总公司的内部投资协议约定了龙*花园项目三楼以上归华跃公司所有，但该内部约定仅是华跃公司和龙川县经济开发总公司内部关于龙*花园项目三楼以上房产的出售权益的权属约定，是债权约定而非物权约定，其并不能产生物权变动的效力，涉案房产的所有权人系被上诉人龙川县经济开发总公司。被上诉人黄伟文仅能要求冻结或执行华跃公司及华跃龙川分公司出售龙*花园三楼以上房产的收益部分，而不能直接查封及执行龙*花园三楼以上房产。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一项之规定，查封案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，因此，本案应当立即停止对涉案房产的执行并解除查封措施。二、原审判决认定事实及适用法律错误，上诉人与华跃公司在2013年6月11日就已达成买卖房屋的合意，并且签订书面协议。本案现有证据足以证明上诉人曾威、柳丽梅与华跃公司于2013年签订《认购书》时就涉案房产达成买卖关系的合意。虽在2013年6月11日双方签订认购书时华跃公司龙川分公司未及时在《认购书》加盖公章而在仅有置业顾问签字后即将《认购书》交付上诉人，但从签订认购书后，华跃公司龙川分公司收取上诉人支付的购房款及向上诉人交付涉案房产的行为（2015年2月13日交付涉案房产时，华跃公司龙川分公司与上诉人曾威的父亲签订《协议书》明确交付事实）可以看出，《认购书》是上诉人与华跃公司龙川分公司的真实意思表示，并已经由上诉人及华跃公司龙川分公司的有权代表签订，华跃公司龙川分公司交付涉案房产的行为亦已表明其知悉并追认了《认购书》，因此，《认购书》已经成立并生效，应当认定双方在2013年就已签订书面的买卖合同。退一步讲，即使认为根据现有证据仍无法认定上诉人与华跃公司、华跃公司龙川分公司在查封前签订书面买卖协议，参考最高人民法院作出的（2019）最高法民终690号民事判决书，最高人民法院认为虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，但该条件系基于执行程序形式审查、高效低成本的特点，故在强制执行程序中处理案外人执行异议时应尽量通过形式外观审查以提高执行审查效率等目的而作出的规定，其体现的最终目的仍然是藉此以判断当事人之间是否存在真实合法有效的买卖关系，因此，在执行异议之诉案件审理参照适用该条规定时，应基于立法目的把握该要件的实质，而不宜只作机械文义理解。因此，即使无法认定在查封前，上诉人与华跃公司、华跃公司龙川分公司形式上签订了书面协议，但在查封前华跃公司已经收取上诉人全部购房款并向上诉人交付涉案房产，亦足以认定上诉人与华跃公司、华跃公司龙川分公司的买卖合同关系在查封之前形成且已实际履行。三、应当停止对涉案房产，即上诉人曾威、柳丽梅购买的位于河源市龙川县龙*华府*栋*号房的执行。（一）被上诉人黄伟文查封涉案房产的登记权利人系龙川县经济开发总公司，依法应当停止对涉案房产的执行。根据本上诉状第一点分析可知，涉案房产的所有权人系被上诉人龙川县经济开发总公司，而非华跃公司，根据华跃公司与龙川县经济开发总公司的内部协议上诉人黄伟文仅能要求冻结或执行华跃公司及华跃龙川分公司出售龙*花园三楼以上房产的收益部分，而不能直接查封及执行龙*花园三楼以上房产，因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一项之规定，查封案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，因此，本案应当立即停止对涉案房产的执行并解除查封措施。（二）上诉人曾威、柳丽梅对涉案房产享有物权期待权，享有足以排除人民法院执行的合法真实的民事权益。首先，根据被上诉人华跃公司和龙川县经济开发总公司的内部投资协议约定，被上诉人华跃公司和华跃龙川分公司系涉案房产所在房地产项目的开发商及销售商，上诉人曾威、柳丽梅系从合法途径与涉案房产所在房地产项目的开发商及合法销售商签订有关协议购买房产。同时，本案中，上诉人曾威、柳丽梅提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，具体如下：1.上诉人与华跃公司、华跃公司龙川分公司就涉案房产的买卖合同关系形成在人民法院查封之前且已实际履行，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项之规定。根据本上诉状第二点分析可知，尽管《认购书》没有华跃公司、华跃公司龙川分公司的盖章，但该《认购书》已经华跃公司龙川分公司的有权代表置业顾问及上诉人分别签字，且华跃公司龙川分公司在签订认购书后收取了上诉人交付的购房款并于2015年2月13日与上诉人曾威的父亲签订协议书交付涉案房产，亦足以表明华跃公司龙川分公司知悉并追认了房屋买卖行为，因此，应当认定上诉人于2013年6月11日，即在人民法院查封涉案房产前签订了书面的合法有效房屋买卖协议。其次，在执行异议之诉案件审理参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项时，应基于立法目的把握该要件的实质，而不宜只作机械文义理解，现有证据足以证明上诉人与华跃公司、华跃公司龙川分公司就涉案房产的买卖合同关系形成在人民法院查封之前且已实际履行，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项之规定。2.所购商品房系用于居住且上诉人名下无其他用于居住的房屋。上诉人购买涉案被查封房产系用于居住，并且原告名下已无其他用于居住的房屋，原审中上诉人已提交不动产登记查询回执予以证明，原审判决亦已认定相关事实。3.上诉人已支付全部约定购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项之条件。上诉人于2013年6月11日支付了53000元购房定金；于2013年6月14日至15日，现款及转账支付了184900元；2014年至2015年1月，现款或转账支付了129900元；前述款项包括350000元购房款及购房涉及的入户大门费等其他费用，原审判决亦已查明上诉人支付涉案房产的购房款350000元。因此，上诉人已按约定支付了全部约定的购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项之条件。四、特别指出的是，上诉人曾威、柳丽梅作为商品房消费者针对涉案房产的请求权与被上诉人黄伟文的普通金钱债权的有限性保护问题。上诉人曾威、柳丽梅的请求权系针对涉案房产的请求权，其请求保护的是作为消费者的基本生存权；而被上诉人黄伟文对被上诉人华跃公司和华跃公司龙川分公司的债权为金钱债权，并未指向特定的标的物，并且根据被上诉人黄伟文在另案【（2019）粤1302民初17751号】一审提交的（2017）粤1302民初6402号民事判决可以看出被上诉人黄伟文对被上诉人华跃公司和华跃公司龙川分公司的债务纠纷系被上诉人黄伟文作为华跃公司股东，在华跃公司经营过程中产生的。被上诉人黄伟文作为参与经营的股东，在其与华跃公司产生纠纷，查封了华跃公司对外销售的房产，严重侵害了购房者的合法权益。其次，在上诉人曾威、柳丽梅已经支付全部购房款并合法占有涉案房产的前提下，参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神，即使在各方请求权均指向同一特定标的物的情况下，人民法院应予支持先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等义务的请求，那么在本案中，上诉人曾威、柳丽梅对涉案房产这一特定物的请求权亦应当优先于被上诉人黄伟文的金钱债权，并且上诉人曾威、柳丽梅已经先行占有这一特定标的物，人民法院应当支持上诉人曾威、柳丽梅的诉讼请求，停止对涉案房产的执行并将涉案房产的所有权变更登记至上诉人曾威、柳丽梅名下。综上所述，原审判决适用法律错误、认定事实错误；恳请贵院依法撤销原审判决并改判支持上诉人的所有诉讼请求。被上诉人黄伟文辩称：请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。具体的答辩意见与一审的意见一致。被上诉人惠州市华跃实业有限公司、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司及原审第三人龙川县经济开发总公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。曾威、柳丽梅向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）粤1302执异83号《执行裁定书》，撤销对原告曾威、柳丽梅购买的位于广东省河源市龙川县新城规划区龙*华府*栋*房的强制执行，并解除对上述房产的预查封；2、判决确认原告曾威、柳丽梅与被告华跃公司、被告华跃公司龙川分公司分别于2013年6月11日签订达成的《认购书》合法有效，并判决被告华跃公司、被告华跃公司龙川分公司配合原告曾威、柳丽梅办理上述房产的产权过户登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：经审理查明，2013年6月11日，原告曾威、柳丽梅于被告华跃龙川分公司签订《认购书》（编号：0000302），约定两原告认购龙腾华府4栋1303号房即涉案房屋，折后总价款为350000元，认购定金为53000元，签署《认购书》后十日内补齐房款350000元。该《认购书》无被告华跃龙川分公司或华跃公司加盖公章。原告称其已付清购房款，其中购房定金是从原告曾威的账户取款后交付，提交的原告曾威的存折交易记录及原告柳丽梅的银行账户交易明细为据，其中原告柳丽梅的交易记录显示在2013年6月14日至15日，现款及转账给他人共计184900元，其中2013年6月14日向黄某1的账户转账13万元，2014年3月16日向他人转账10000元，2014年至2015年1月间有多笔取现，转账及取现共计314800元，原告均上述取款及转账均是用于支付购房款。另原告提交案外人钟某1出具的《证明书》以证明其已支付购房款35万元，证明书载明钟某1证明原告以现金及转账方式一次性付清涉案房屋的购房款35万元。被告华跃公司于2015年2月13日为原告开具2份《收款收据》，分别注明收到原告购买涉案房屋款350000元、入户大门费1300元。同日，原告与案外人龙川县华腾物业管理有限公司签署《龙*花园交房确认书》、《龙*花园临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》，龙川县华腾物业管理有限公司开具数份《收款收据》，注明收到原告支付的涉案房屋的装修押金、装修垃圾清理费、可视监控系统等费用。原告提交的物业服务费收款收据显示其于2018年2月补交2017年3月至2018年1月期间的公摊电梯费、管理费等费用。庭审中，被告黄伟文确认涉案房屋竣工验收时间为2017年12月底前。被告黄伟文与被告华跃公司及华跃龙川分公司因民间借贷发生纠纷，诉至本院。诉讼过程中，本院经被告黄伟文申请，于2017年9月7日做出（2017）粤1302民初6402号之二《民事裁定书》，裁定查封被告华跃公司与第三人龙川县经济开发总公司名下位于河源市龙川县龙*花园属于被告华跃公司所有的包含涉案房屋在内的房地产权。本院就三被告之间的民间借贷纠纷做出（2017）粤1302民初6402号《民事判决书》及惠州市中级人民法院做出的（2018）粤13民终6950号《民事裁定书》已经发生法律效力，因被告华跃公司及华跃龙川分公司未履行义务，被告黄伟文已向本院强制执行。原告向本院提出执行异议，本院做出（2019）粤1302执异83号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议请求。原告不服，在法定期限内提起本案诉讼。另查，原告提交的龙川县不动产登记中心出具的《住房登记记录查询证明》显示，原告与其配偶名下无房产。以上事实，有认购书、银行账户交易明细、龙*花园交房确认书、龙*花园临时管理公约、前期物业管理服务协议、收款收据、住房登记记录查询证明以及庭审笔录在卷佐证，可以认定。一审法院认为:本案系案外人执行异议之诉。本院在审理被告黄伟文与被告华跃公司及华跃龙川分公司民间借贷纠纷案中查封了涉案房屋，原告曾威、柳丽梅作为案外人对涉案房屋提出执行异议，本院裁定书驳回其执行异议后，原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，原告应承担举证证明责任。涉案房屋虽登记在第三人龙川县经济开发总公司名下，但第三人已确认涉案房屋所在项目由其与被告华跃公司合作开发，根据其与被告华跃公司的约定，涉案房屋归被告华跃公司所有。故本案属于案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述规定，原告主张停止对涉案房屋的执行，应当举证证明其与被告华跃公司或华跃龙川分公司在本院查封涉案房屋前签订合法有效的书面买卖合同。原告提交的《认购书》无作为出卖人的被告华跃龙川分公司加盖公章，其诉请确认该《认购书》合法有效，不予支持。由于原告未在本院查封涉案房屋前与出卖人签订合法有效的房屋买卖合同，其诉请不得执行涉案房产，理由不成立，不予支持。被告华跃公司及华跃龙川分公司、第三人经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，缺席判决如下：驳回原告曾威、柳丽梅的诉讼请求。本案受理费6550元（原告已预交），由原告曾威、柳丽梅负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据或者提交的证据不属于新的证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,本案系案外人执行异议之诉。案涉房屋经第三人龙川县经济开发总公司确认归惠州市华跃实业有限公司所有，一审判决对此事实认定并无错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”的规定，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，曾威、柳丽梅对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，曾威、柳丽梅未与惠州市华跃实业有限公司签订案涉房屋的书面买卖合同，其提交的《认购书》也无惠州市华跃实业有限公司盖章，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条和第二十九条的规定，一审法院据此驳回其诉讼请求并无不妥。综上所述,曾威、柳丽梅的上诉请求不能成立,应当予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费6550元，由曾威、柳丽梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄仲民审 判 员 陈金升审 判 员 张斯姝二〇二〇年十一月十一日法官助理 谷 峰书 记 员 周韦吟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。