河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初4311号原告：谌某，男，1989年5月31日生，汉族，住信阳市。被告：刘某，男，1978年11月15日生，汉族，住潢川县。原告谌某诉被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年8月5日、10月14日公开开庭进行了审理。原告谌某、被告刘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谌某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方于2018年11月9日签订的《租房合同》，并立即腾退房屋；2、判令被告立即支付从2019年11月10日至腾退房屋之日止的房租及支付相应延迟的利息2300元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：依据租赁合同的约定，每年租赁到期前要提前三个月支付下一年房租，合同期是每年11月10日，提前三个月付租金就是每年的8月10日，租金为8400元/年。被告在2019年11月8日转账4000元并注明2019年11月10日到2020年5月10日。又在2019年11月29日付款2100元，并注明房租费。至今多次电话，短信催要拖欠的房租，租户态度强硬拒不支付房租。被告支付房租不是根据合同依据，而是自作主张，想怎么付就怎么付，想付多少就付多少。对所签合同的其他条款也不履行，装修完房屋，见不到其中三间卧室装修情况，物业验收不了，屋内居住人员态度张狂，多次寻求警察帮助，去年居住的租客还把原告母亲的脸部打伤，公安机关已对这名租户处罚，这严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，请求法院支持原告的诉请，维护我方权利。被告刘某辩称，答辩人于2018年11月10日与被答辩人谌某签定租房协议，毛坯房，以每年8400元和1688元物业费的价格，自装居住，从2018年11月10日起至2023年11月10日止。并当面付了一年租金8400元+300元水电费。被答辩人于2019年正月初五(2月9日)电话告诉我，房子不租给我了，在3月3日，被答辩人请来专业开锁的人，私自非法打开防盗门进入室内强行占房，拆走电路总阐，从此装修停工。答辩人于2019年11月8日交了半年房租4200元，于11月29日收到判决书，把余下的2100元交清。被答辩人为了毁约不赔装修损失，2019年3月3日指使父母堵在门口，答辩人的人(十八九岁的小女孩)出门上班，不让坐电梯，原告母亲从步梯十八层追到一层，在推电动车时发生互相推扰，在警察的劝说下，赔了五十元让她买药吃。被答辩人期间多次看房，不提前联系，突然堵在门口，当时就得开门，人在睡觉，让起床拍照，还要开柜子检查，私自关掉客厅摄像头。2020年5月25日被答辩人要再看房子，答辩人在外地，约好6月1日回来看房，5月26日被答辩人领着警察强行把答辩人的亲戚带到派出所，导致流产。如果被答辩人执意解约，应当赔偿答辩人装修材料及人工费五万余元。经审理查明，2018年11月10日，原告谌某作为甲方与作为乙方的被告刘某签订一份《租房合同》，合同中约定的与本案有关联的内容为：1、租赁期间5年，自2018年11月10日起至2023年11月10日止；房屋租金为每月700元，按年支付，每年提前3个月付款；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用；2、房屋修缮与使用：在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿；乙方因使用需要，可以做简单装修，不能对房间内做墙体改动、墙体建设、贴砖等水泥装修；3、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋；4、乙方违约的处理规定：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方向甲方支付押金为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：⑴未经书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；⑵未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；⑶擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；⑷拖欠房租累计10个工作日，超出日期不足一个月按一个月租金支付；⑸此房为毛坯房，不能对房间内做墙体改动、墙体建设、贴砖等水泥装修。5、使用费用的支付及双方的权利和义务：水电、燃气、有线、宽带、电话、物业费用由承租人支付；出租人应对其所出租房屋中的各种设备及设施随时进行核查核实。该合同载明房屋设施：天然气；备注：如甲方未满五年期收房，将赔付乙方装修费用。合同签订后，被告向原告交纳了2018年11月10日至2019年11月9日的房租费8400元及其他应当由被告交纳的相关费用，并开始对房屋进行装修。2019年农历正月初五，原告到出租房屋内核查，认为被告改变了墙体结构、出租给他人，要求收回房屋，双方由此产生纠纷，并报警处理，公安机关认为系合同纠纷，建议双方向法院起诉。原告诉至法院，要求解除房屋租赁合同，经（2019）豫1503民初2483号案件的承办法官组织原、被告双方到出租房屋现场勘察并拍照，房屋状态为：仍处在装修过程中，房屋内堆放有装饰材料，原告谌某陈述的先前板材隔成的格子间已不存在。信阳市平桥区人民法院于2019年8月9日作出（2019）豫1503民初2483号民事判决书，认为原告与被告签订的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同的约定行使权力、履行义务。原告将房屋出租给被告后，因当时房屋系毛坯房，合同约定被告可以进行简单装修，原告起诉时和本院到现场勘察之日，该房屋仍处于装修中，原告诉称的房屋内的装饰格子间在到现场勘查时没有发现有该现状，房屋的整体装修没有最终确定，从本案现有证据无法充分证明被告已实际对房间内做墙体改动、墙体建设、贴砖等水泥装修或出租给他人的行为而构成违约，原告的诉请，证据不充分，本院不予支持,判决驳回原告谌某的诉讼请求。该文书于2019年8月10日送达至刘某，于2019年8月11日送达至谌某，双方均未提出上诉，该文书于2019年8月26日生效。刘某认为谌某的母亲于2019年农历正月进屋检查并与居住人发生纠纷的事实对其造成了损害，遂于2019年8月13日诉至法院要求谌某赔偿其各项损失16104余元。信阳市平桥区人民法院于2019年10月8日作出（2019）豫1503民初6479号民事判决书，判决谌某于该判决生效之日起三日内赔偿刘某各项损失2100元。刘某、谌某均对该判决不服提出上诉，信阳市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）豫15民终4925号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年12月2日，谌某向信阳市平桥区人民法院账户汇款2151元，刘某未向法院申请领取该赔偿款。另查明，2019年11月8日，刘某向谌某转账4000元用于支付2019年11月10日至2020年5月10日的房租；2019年11月29日，刘某在收到信阳市中级人民法院的生效判决后向谌某转账2100元用于支付房租。2020年6月4日，谌某短信通知刘某于2020年6月15日前支付拖欠租金，刘某未支付并回复“我没有申请法院执行那笔钱，怎么回事，你（指谌某）心知肚明”。2020年7月20日，谌某以刘某未按约定期限交纳房租及有转租的行为起诉至本院，要求解除与刘某的租赁合同。本案审理过程中，刘某向谌某交纳了2020年11月10日至2021年11月9日的房租8400元。又查明，刘某认可李一凡和汪颖在该房屋居住过，并在庭审时陈述该二人是其亲戚。刘某陈述租赁涉案房屋的目的就是给公司人员提供住宿，目前房屋内除了刘某本人还有汪颖和另外一名员工居住，刘某陈述未向该二人收取任何费用。上述事实有出警记录、（2019）豫1503民初2483号民事判决书、（2019）豫1503民初6479号民事判决书、（2019）豫15民终4925号民事判决书及当事人陈述等在卷作证。本院认为，本案的争议焦点系刘某是否存在转租或延迟交付房租的违约行为。首先关于刘某是否存在转租的违约行为。在本院2019年3月20日受理的（2019）豫1503民初2483号案件中，经承办法官现场勘察，并未发现刘某租住的房屋被装饰成格子间，谌某也无法证明刘某有转租行为。此后，谌某于2020年5月28日再次报警称自己房屋内住有陌生人，经羊山派出所民警处理，建议双方自行到人民法院诉讼解决，从谌某复印的《接处警登记表》中显示有“汪颖”的身份信息，但没有查实汪颖与刘某是否为转租关系。庭审中，经本院一再询问，刘某陈述其与汪颖系亲戚关系，且汪颖是其雇员，其并未向汪颖收取住宿费等类似费用。本院认为，雇主租赁房屋，在房屋空间充足的情况下为雇员提供住宿并无不妥，不属于非法转租的范畴。刘某已经对租赁房屋内的人员作出了合理解释，谌某在无其他证据反证的情况下，本院不能确认刘某构成转租。其次，关于刘某是否存在拖欠房租的违约行为。根据双方签订的《租房合同》，房屋租金按年付款，每年提前三个月付款，即刘某应当在2019年8月10日向谌某支付2019年11月10日至2020年11月9日的租金8400元。由于（2019）豫1503民初2483号判决书未解除原被告双方的《租房合同》，该文书于2019年8月26日生效，因此双方之间的《租房合同》继续有效，刘某理应在合理期限内交纳房租。但刘某于2019年8月13日又诉至法院要求谌某赔偿其损失16104余元，由于法院判决结果待定，刘某推迟了交租时间。本院认为刘某因诉讼推迟交付房租的行为不构成违约，因为刘某的诉求金额高于8400元，基于双方因租房问题发生过多次冲突，刘某认为谌某有不履行债务的可能性从而暂缓交纳房租，属于行使不安抗辩权。且在信阳市中级人民法院作出最终判决后，除了谌某应赔偿给刘某的损失外，刘某已经在2019年11月29日将剩余的房租支付给了谌某。刘某主张用谌某的赔偿款抵销部分房租，有利于减化双方的给付义务，符合交易习惯，因此并未主动要求谌某支付赔偿款，谌某将赔偿款支付到法院账户后刘某也一直未领取，故不能认定刘某存在拖欠房租的违约行为。且，庭审中谌某认可已经收到刘某2018年11月10日至2019年11月9日及2020年11月10日至2021年11月9日的房租，说明刘某并无违约之故意。至于谌某支付到法院账户的2151元赔偿款，刘某应当配合谌某将该笔款项退回。综上，根据谌某提供的现有证据，不能证实刘某有转租或拖欠房租的事实，因此谌某要求解除《租房合同》等诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谌某的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告谌某承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 季 恒二〇二〇年十一月二日书记员 聂春萌