安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初4089号原告:管震徽,男,1965年8月3日出生,汉族,初中文化,个体,经商,住天长市。委托诉讼代理人：叶孝诚，安徽天道律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶妍，安徽天道律师事务所律师。被告：合肥市彼特峰体育用品有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区站前路中绿广场**办2326,统一社会信用代码91340102MA2RH7MH6U。法定代表人：尤珊珊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张周利，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被告：徐菲,男,1986年8月14日出生,汉族,初中文化,个体经商,住安徽省合肥市瑶海区（四）。原告管震徽与被告合肥市彼特峰体育用品有限公司（以下简称彼特峰公司）、徐菲租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月16日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管震徽及其委托诉讼代理人叶孝诚、叶妍，被告彼特峰公司的委托诉讼代理人张周利、被告徐菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管震徽向本院提出诉讼请求:1、要求被告方支付第三年的租金280000元；2、要求被告支付违约金84000元（280000元*30%）；3、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由:2018年8月27日,被告徐菲经被告彼特峰公司授权与原告签订了《门面房租赁合同》一份。该合同主要内容:原告将天长市建设西路土产公司综合楼400平米的门面房租赁给被告方经营体育用品等;租期三年(即2018年9月1日-2021年8月31日);租金三年不变,每年为280000元;每年8月31日前缴付下一年度的租金;违约金为年租金的30%;合同签订后,原告将案涉门面房交给被告方经营使用,第一年、第二年的租金被告方虽已缴付,但第三年的租金280000元经原告多次催要一直无果。综上,原告认为:原、被告签订的《门面房租赁合同》合法、有效,双方应全面切实履行：合同签订后,原告依约履行了应尽义务,被告方拖欠租金,构成了违约。被告方的行为已给原告带来一定的损失,现原告为维护其合法权益,特依据《中华人民共和国合同法》相关规定诉至法院,请求贵院依法作出公正判决支持原告诉求。管震徽向法庭提交的证据材料有：1、原告身份证复印件。证明：原告主体适格；2、被告彼特峰公司营业执照复印件。证明：被告彼特峰公司基本信息及主体适格；3、被告徐菲身份证复印件。证明：被告徐菲基本信息及主体适格；4、授权委托书复印件。证明：2018年8月27日，被告徐菲经被告彼特峰公司授权与原告签订了《门面房租赁合同》一份；5、《门面房租赁合同》一份。证明：原告将天长市建设西路土产公司综合楼400平方米的门面房租赁给被告经营体育用品等，租期三年(2018年9月1日-2021年8月31日);租金三年不变,每年为280000元;租金于每年8月31日前缴付下一年度的租金;违约金为年租金的30%等相关内容。6、尤艳和搜于特集团股份有限公司之间签订的房屋租赁合同1份。7、尤艳出具的书面证明1份。彼特峰公司辩称：1、原告主体不适格；2、涉案《门面房租赁合同》已因疫情的不可抗力而解除，被告履行了及时通知原告的义务，被告不但没有拖欠任何费用，还多支付了一个月的房租，并且原告未将3万元押金退还。被告不应当承担任何责任。综上，合同已因疫情的不可抗力的法定事由予以解除，并且被告也搬离了涉案租赁房屋，合同也已经事实履行不能。被告没有违约行为，不应当承担违约金，更不应当继续支付租金。彼特峰公司向法庭提交的证据材料有：一、查档证明。证明：涉案房屋所有权人为搜于特集团股份有限公司，原告不是房屋所有权人。二、通话记录、微信聊天记录、撤店照片。证明：1、因受疫情影响，被告承租的店铺亏损严重，基本处于歇业状态。被告为了减少双方的损失，多次积极联系原告，希望参照国企降租标准进行降租，但原告坚持只降租一个月，双方无法协商一致。被告无奈撤店并及时通知了原告；2、被告在2020年6月就通知了原告撤店计划，被告结清水电物业费后，于2020年8月1日撤店完毕并及时通知了原告，被告的租金支付至2020年8月31日，给原告预留了一个月的寻租期。被告在2020年6月也通知了原告寻找新的租客，原告完全有时间来寻找新的租客；3、双方的租赁合同已经解除；4、原告承诺给予被告二“一万元”好处费，试图行贿被告一的公司员工，被告二予以拒绝。徐菲辩称：因为我是公司授权与原告签订租赁合同的，答辩意见同彼特峰公司。本院经审理认定事实如下:2018年8月27日,徐菲经彼特峰公司授权与管震徽签订了《门面房租赁合同》一份。该合同主要内容:管震徽将天长市建设西路土产公司综合楼400平米的门面房租赁给彼特峰公司经营体育用品等;租期三年(即2018年9月1日-2021年8月31日);租金三年不变,每年为280000元;每年8月31日前缴付下一年度的租金;违约金为年租金的30%;合同签订后,管震徽将案涉门面房交给彼特峰公司经营使用,第一年、第二年的租金彼特峰公司已按期缴付,但到第三年的租金缴付期前，因新冠疫情的影响，彼特峰公司的店铺基本处于歇业未经营状态，于2020年6月通知了管震徽撤店计划，在结清水电物业费后，于2020年8月1日撤店完毕并通知了管震徽。2020年9月30日，彼特峰公司通过快递方式将门面钥匙邮寄给管震徽，管震徽已签收。管震徽认为彼特峰公司拖欠租金,构成了违约，诉至本院,请求依法作出公正判决支持其诉求。本院认为:管震徽与彼特峰公司签订的《门面房租赁合同》,系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。合同签订后，管震徽将门面房交付给彼特峰公司占有、使用，履行了合同约定的义务，彼特峰公司应当按合同的约定支付租金。管震徽主张彼特峰公司支付第三年的租金及支付违约金的请求，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，因新冠疫情的影响，彼特峰公司的店铺营业收入明显减少，基本处于歇业未经营状态，故对管震徽的该主张，本院不予支持。因彼特峰公司于2020年6月通知了管震徽撤店计划，并于2020年8月在结清水电物业费后，将撤离了经营的店铺，明确表示且以自己的行为表明不履行主要债务，致双方的合同目的无法实现，应视为合同解除。因彼特峰公司租金已支付至2020年8月31日，其实际占有该门面房的时间至2020年9月30日钥匙交付时，故其应支付实际多占有一个月期间的房屋租金23333元（280000元/年÷12月）。管震徽主张要求徐菲承担支付租金及违约金的请求，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。徐菲系受彼特峰公司的委托签订合同，产生的法律后果应由彼特峰公司承担，故对管震徽的该主张，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定,判决如下:一、被告合肥市彼特峰体育用品有限公司于本判决生效后三十日内支付原告管震徽房屋租金23333元。二、驳回原告管震徽其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6760元,减半收取3380元,由被告合肥市彼特峰体育用品有限公司负担217元，原告管震徽负担3163元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 卢 林二〇二〇年十一月十六日书记员 何梦菊附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”