福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初4285号 原告：刘兆生，男，1978年7月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：姚正贵，福建润税律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：冯宇春，福建润税律师事务所执业律师。 被告：福建省龙森房地产开发有限公司，住所地福建省福州市福清市东张镇玉兰街**,统一社会信用代码9135018109728351XR。 法定代表人：薛锦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑志远，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：梁长长，上海建纬（福州）律师事务所实习律师。 原告刘兆生与被告福建省龙森房地产开发有限公司（以下简称龙森公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘兆生的委托诉讼代理人姚正贵与被告龙森公司的委托诉讼代理人郑志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘兆生向本院提出诉讼请求：1.判令龙森公司为刘兆生立即办理福清市XX镇XX小区XX号楼XX单元商品房的权属证书；2.判令龙森公司向刘兆生支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以购房款704124元为基数，自2018年6月27日起至房屋权属证书办理完成之日止，参照逾期付款的违约责任，按日万分之一点五的标准计算）；3.判令本案诉讼费用由龙森公司承担。事实与理由：2016年6月4日，刘兆生与龙森公司签订《商品房买卖合同》，合同约定刘兆生以按揭贷款的方式购买龙森公司开发的坐落于福清市××镇××小区××号楼××单元商品房，总价704124元；2016年6月4日前刘兆生需付清首付款144124元，余款560000元办理银行按揭贷款，逾期付款每日向龙森公司支付逾期应付款万分之一点五的违约金。龙森公司应当在2018年3月28日前将商品房交付给刘兆生，且在交付使用后90日内取得房屋权属证书，龙森公司逾期为刘兆生办理房屋权属证书，自逾期之日起每日按已付购房款的拾万分之一向刘兆生支付违约金。上述合同签订后，刘兆生已按照合同约定向龙森公司缴纳首付款144124元（含定金），剩余560000元已申请按揭贷款付清。龙森公司依约交付商品房，但未给刘兆生书面交付材料。即使依据合同约定的交房期限届满之日，即2018年3月28日交房，龙森公司也应当于2018年6月26日前提供相应材料协助刘兆生取得房屋权属证书，但龙森公司却迟迟未向刘兆生交付办理权属登记的资料。刘兆生多次进行沟通，龙森公司均以各种理由推诿，刘兆生至今无法办理所购商品房的房屋权属证书。 龙森公司辩称,一、刘兆生违规装修，对逾期办证存在过错，刘兆生主张逾期办证违约金没有依据。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（二）建设工程符合规划的材料；”，即该首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。在本案中，刘兆生为扩大室内面积，私自拆除空调机位。鉴于空调机位位置在规划设计及施工时仅能用于放置空调设施，若改作室内使用，在规划方面不符合前述法律规定，导致首次登记无法办理，在承重方面存在安全隐患。因此，刘兆生对案涉房屋无法办理相关权属登记存在一定过错，故刘兆生主张支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据。此外，根据《商品房买卖合同》第十七条“买受人不得进行违法搭建、改、扩建、拆除重建或擅自开挖地下室等行为……买受人存在上述行为的，相应法律后果由买受人承担，造成买受人无法办理产权证、已办《房屋所有权证》被注销或产权被限制的，由买受人自行承担责任”之约定，刘兆生主张逾期办证违约金没有合同依据。二、即便龙森公司需要支付逾期办证违约金，刘兆生的计算方式缺乏合同依据。（一）违约金的起算点有误。根据《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[1]:如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理；[2]因开发商无法办理按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理”，即违约金的计算起始日期为交付后的365日，而非刘兆生诉请的交付后90日；（二）违约金计算标准有误。1.根据《商品房买卖合同》第十四条约定，违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”，刘兆生以日万分之一点五标准计算，没有合同依据，其标准也过高；2.根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第14点“约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，原则上应由主张过高或者过低的当事人承担举证责任;损失数额难以确定的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，刘兆生并未提供证据证明其损失，应承担举证不能的责任。综上，恳请人民法院在查明事实的基础上，依法判决以维护龙森公司的合法权益。 经审理，刘兆生与龙森公司对案涉商品房的位置、购房款金额、签订案涉《商品房买卖合同》时间及条款内容均不持异议，本院依法予以确认。 另查明，案涉商品房于2018年3月28日办理交房手续，刘兆生已入住案涉商品房。龙森公司开发的案涉房产尚未通过综合验收，房屋所有权初始登记手续亦未办理。 以上事实，有刘兆生提交的《商品房买卖合同》、转账凭证、个人贷款支付凭证、收款收据、龙森公司的工商登记档案与龙森公司提交的违规装修明细、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案情况登记表等为证，结合当事人的陈述与法庭调查，经审理核实，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，因龙森公司开发的案涉商品房所在的房产未能通过综合验收导致办理房屋权属证书所必需的条件尚未成就，属事实上不能履行，故刘兆生请求龙森公司立即办理案涉商品房的权属证书的主张，不予支持。刘兆生可待案涉商品房具备办理权属证书时再行主张权利。按照合同第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。因龙森公司开发的案涉商品房所在的房产未能通过综合验收且未办理房屋所有权初始登记手续，导致买受人（刘兆生）无法在合同约定的期限内办理商品房权属证书，故龙森公司的行为已构成违约，依法应当承担逾期办证的违约责任。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。首先，合同当事人应当遵循公平原则确定双方的权利义务。本案合同第十四条约定：因出卖人原因，买受人不能取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。而附件六合同补充协议第七条约定：因买受人逾期办理（产权登记）的，每日按总房款的万分之五向出卖人支付违约金。针对同样的违约情形，合同约定了不同的违约金计算标准，且严重失衡，有违公平与权利义务相一致原则。故对龙森公司关于按照合同约定的标准计算逾期办证违约金的辩解，不予采纳。其次，根据法律规定可知,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况,根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然龙森公司已履行了合同的主要交房义务，但是合同约定的出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付逾期办证违约金确实不足以促使出卖人积极履行办证义务。龙森公司开发的房产至今未能通过综合验收，导致买受人无法办理权属证书，合法权益无法保障。在买受人对合同约定的违约金计算标准有异议且提出调整情形下，基于对违约金功能与本案案情考量，对合同约定的逾期办证违约金的计算标准应予以调整。最后，在商品房买卖关系中，开发商的主要义务是交付商品房，购房者的主要义务是支付购房款，虽然开发商提供购房者办理商品房权属证书所需的资料系办证不可或缺的协助环节，但该协助义务仅是附随义务而非开发商的主要义务，故刘兆生要求参照逾期付款违约金标准计算逾期办证违约金，理由不足。综上，本院酌定本案逾期办证违约金按照购房者已付购房款的日万分之一标准计算。 关于计算逾期办证违约金的起讫日期问题。根据合同第十四条约定，因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起向买受人支付违约金。本案商品房于2018年3月28日交付，故龙森公司应于2019年3月28日前协助刘兆生取得房屋权属证书。现因龙森公司的原因，致刘兆生无法在合同约定的期限内取得房屋权属证书，则逾期办证违约金应自2019年3月29日起计算至龙森公司提供办理产权登记所需的相关资料之日止。 龙森公司未举证证明未能通过综合验收系部分购房者改变空调机位等原因所致，故对其关于未能通过综合验收导致无法办理房屋权属证书系业主原因的辩解，不予采信。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建省龙森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘兆生支付逾期办证违约金（以704124元为基数，按每日万分之一标准自2019年3月29日起计算至福建省龙森房地产开发有限公司提供办理房屋权属登记所需的相关资料之日止）； 二、驳回刘兆生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10841元，由刘兆生负担796元（已交纳），福建省龙森房地产开发有限公司负担10045元，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林爱华 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 张瑜丹 书 记 员 许承锋