重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初23244号原告：周臻，男，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：王媛雅洁，女，与原告系夫妻关系。被告：尚润房地产经纪(重庆)有限公司，住重庆市江**嘉陵一村****2-1，统一社会信用代码91500105MA6033R710。法定代表人：杨**，职务不详。原告周臻与被告尚润房地产经纪(重庆)有限公司（以下简称尚润经纪公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周臻的委托诉讼代理人王媛雅洁到庭参加诉讼，被告尚润经纪公司经依法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周臻向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付尚欠租金及因被告原因导致己方的损失，共计6885元；2.判令被告赔偿原告经济损失3000元（电视、柜门、抽油烟机、冰箱维修）总计金额9885元。事实与理由：2018年12月8日，周臻与尚润经纪公司签订《房屋出租委托代理合同》（以下简称代理合同），约定周臻将位于重庆市江北区建新东路X号X栋X-X的房屋交给尚润经纪公司代为托管，并对其他相关事项进行了约定。委托期间，尚润经纪公司多次未按时间支付房款，并存在其他违约行为。周臻于2020年8月5日向尚润经纪公司邮寄《解除合同通知书》（以下简称通知书）。鉴于尚润经纪公司的违约事实，为维护周臻正当权益，遂诉至法院。被告尚润经纪公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年12月8日，周臻（甲方）与尚润经纪公司（乙方）签订代理合同，主要约定：周臻将位于重庆市江北区建新东路X号X栋X-X的房屋交给尚润经纪公司代为托管；乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；租赁用途为居住；甲方授权乙方的委托期限为2018年12月15日至2023年12月14日，代理期限可延长6个月，延长期内月租金与本合同内一致，其中2018年12月15日至2019年1月14日为免租期、2019年3月15日至2019年4月14日为免租期、2019年6月15日至2019年7月14日为免租期、2019年9月15日至2019年10月14日为免租期、2019年12月15日至2020年1月14日为免租期；甲方应于2018年12月8日前将房屋交付给乙方钥匙；租金标准第一年16065元，第二年27540元，第三年27540元，第四年28140元，第五年28140元；乙方支付方式为季付；乙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期如下，第一次2018年12月15日支付房租共计4590元，第二次2019年3月15日支付房租共计4590元，第三次2019年6月15日支付房租共计4590元，第四次2019年9月15日支付房租共计4590元，第五次2019年12月15日支付房租共计4590元，第六次2020年3月15日支付房租共计6885元，第七次2020年6月15日支付房租共计6885元，第八次2020年9月15日支付房租共计6885元…；出租代理期内甲方同意预留出150个自然日作为乙方工作期及装修期，工作日后于2019年4月15日开始计算租金，甲方同意工作期及装修期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；甲方交房时应保证该房屋既有附属物品、设施设备处于适用和安全状态，如因自然属性或合理使用而导致前述物品、设施设备的损耗或使用故障，乙方应及时通知甲方修复；如因暖气漏水、房间水管老化漏水等造成的任何损失由甲方承担；出租委托代理期限内，甲方不承担水费、电费、电话费、电视收视费、物业管理费、上网费、车位费、室内设施维修费，未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭证返还相应费用或在下次房租中直接扣除；甲方同意乙方在客厅打一隔断，2改3进行分租；若乙方打款延期超过一周（节假日除外），甲方可收回房屋，乙方需将隔断拆除，房屋恢复。经本院核算，代理合同约定的前三年租金标准为2295元/月，后两年的租金标准为2345元/月。2020年8月5日，周臻以尚润经纪公司违约为由向尚润经纪公司寄送通知书，告知因其未按时支付代理合同约定的应于2020年6月15日支付的租金6885元，构成根本违约，宣布代理合同于2020年8月5日解除并要求收回房屋，该通知书于2020年8月17日到达尚润经纪公司。2020年8月15日，周臻将房屋的门锁进行了更换。庭审中，周臻陈述，尚润经纪公司于2020年6月24日最后一次向其支付了租金2295元，对应租期截至2020年7月8日；尚润经纪公司之前将房屋租给案外人王伟时，合同约定的租期截止时间为2020年12月14日，但王伟支付给尚润经纪公司的租金对应截止日为2020年9月14日，王伟在2020年9月初搬离，周臻出示了王伟与尚润经纪公司的租赁合同复印件对此予以佐证；同时，案外人易思友于2020年6月21与“重庆融邦房地产经纪有限公司”以周臻委托尚润经纪公司代理的房屋为标的物签订了一份租房合同，易思友于2020年6月24日入住，于2020年10月21日搬离，但不清楚易思友的租金交给谁的。上述事实，有代理合同、解除合同通知书、邮件交寄单、借记卡交易明细等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭审核，足以认定。本院认为，尚润经纪公司与周臻所签代理合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案中，周臻提出的第一项诉讼请求包含两部分，第一部分为周臻解除代理合同并控制房屋前尚润经纪公司在代理合同项下的尚欠租金，第二部分为周臻控制房屋后因尚润经纪公司向第三人出租房屋而导致自身虽控制房屋却无法实质支配房屋而产生的损失。就前述第一部分而言，首先，对尚润经纪公司已支付租金的对应到期时间，周臻陈述为截至2020年7月8日。但根据尚润经纪公司最后一次支付的租金数额为2295元，系代理合同约定的当年整月租金数额，相应的到期时间应与租期起始时间对应，结合代理合同约定的租金起算期、各免租期的截止日、交纳租金的具体日期等来看，在无其他证据证明前述日期有变更的情况下，本院认为该笔租金对应的租期应截至2020年7月14日，即尚润经纪公司尚欠周臻的租金从当天次日起算，即2020年7月15日起算。其次，，周臻在履约过程中向尚润经纪公司住所地寄送通知书告知解除双方所签代理合同，尚润经纪公司于2020年8月17日收到该通知，可以认定双方所签代理合同在当日解除；周臻亦自认在2020年8月15日对房屋更换了门锁，可以认定周臻于当日实质上恢复了对房屋的控制。故本院认为，尚润经纪公司尚欠周臻的租金的截止时间最晚可以计算至2020年8月17日。按照代理合同约定的2295元/月的标准进行计算，尚润经纪公司尚欠周臻的租金为2448元（2295+2295/30*2），本院对该部分的诉讼请求予以支持。就前述第二部分而言，周臻虽陈述尚润经纪公司将房屋出租给案外人王伟直至2020年9月初王伟搬离，但因周臻在本案中仅出示了该合同的复印件，未提交合同原件予以核对，本院对周臻的该项证据不予采纳，同时因周臻也未有其他充足证据证明王伟在周臻实质控制房屋后对房屋继续使用这一事实的存在，故本院对该部分的诉讼请求不予支持。而周臻所述“重庆融邦房地产经纪有限公司”将房屋出租给案外人易思友直至2020年10月21日易思友搬离的事实，属于另一法律关系，与本案无涉，如周臻认为在该法律关系中自身的合法权益受损，可另行通过诉讼方式解决。关于周臻第二项诉讼请求主张的电视、柜门、抽油烟机、冰箱等物品的维修损失，因代理合同并未就该项费用明确约定承担主体，且周臻在本案中并未出示充分证据证明物品的实际损坏情况，故本院对周臻的该项主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尚润房地产经纪(重庆)有限公司于本判决生效之日起五日内向原告周臻支付房屋租金损失2448元；二、驳回原告周臻的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告尚润房地产经纪(重庆)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  邹 涛二〇二〇年十一月三十日法官助理  王 尧书 记 员  张寒冰