上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初12794号原告(反诉被告)：上海康克健康咨询有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周国奇，执行董事。委托诉讼代理人：曹某某，男。委托诉讼代理人：赵志轩，上海金茂凯德律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海先珺企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：任玲，总经理。委托诉讼代理人：苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。第三人：上海深科园物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：王莉，总经理。委托诉讼代理人：胡某某，女。原告上海康克健康咨询有限公司(以下简称“康克公司”)与被告上海先珺企业管理有限公司(以下简称“先珺公司”)、第三人上海深科园物业管理有限公司(以下简称“深科园物业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告先珺公司提起反诉，本院依法予以合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告康克公司的法定代表人周国奇及其委托诉讼代理人曹某某、赵志轩、被告先珺公司的委托诉讼代理人苏天慧、第三人深科园物业的委托诉讼代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海康克健康咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除康克公司和先珺公司于2020年1月15日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.判令先珺公司返还康克公司租金109,129.16元、物业服务费49,096.32元、保证金133,677.32元，合计291,902.80元并支付利息；3.判决先珺公司赔偿康克公司经济损失133,677.32元；4.判令先珺公司赔偿设计费18,800元、装修保险3,100元、经营损失287,121.87元；5.诉讼费由先珺公司负担。事实和理由：2020年1月，原、被告签订租赁合同及补充协议，约定，被告将上海市徐汇区宜山路XXX号XXX号楼XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告作为健身房使用，租赁期限自2020年3月1日起至2023年2月28日止，其中2020年3月1日至2020年4月30日为免租期，月租金为54,564.58元，月物业服务费为12,274.08元，履约保证金为133,677.32元。被告应于2020年2月28日前交付系争房屋，双方并约定了违约责任。合同签订后，原告向被告支付了2020年5月至6月租金及3月至6月的物业服务费及履约保证金。在受新冠疫情影响复工前后，为减少损失，原告积极联系被告交房及装修事宜，被告则一直以物业和大业主没有通过装修设计方案为由，要求修改。经多次修改后，被告又要求原告缴纳装修保证金，后双方产生争议。现原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。上海先珺企业管理有限公司辩称，同意解除合同，对于其余诉讼请求不同意。原、被告双方签订了租赁合同和补充协议，双方约定原告应当缴纳装修保证金。合同不能继续履行的原因不在于被告，原告不应当承担任何责任。系争房屋已经向原告交付，原告亦在系争房屋内堆放器械。2020年4月底，被告自行搬离系争房屋。上海深科园物业管理有限公司述称，原告承租系争房屋作为开设健身房使用，需要增加淋浴设施，第三人作为系争房屋所在园区的物业管理单位，有权对相应的图纸进行审核。第三人积极履行了自己的义务，只要原告提交图纸，第三人及时进行审核，并将相关情况告知。在疫情期间，物业公司确实对系争房屋所在园区进行了严格管控，出入人员如果没有证件，一般会要求业主方来接。上海先珺企业管理有限公司提出反诉请求：1.判令康克公司向先珺公司支付违约金133,677.32元；2.判令康克公司向先珺公司支付免租期租金133,677.32元；3.本案诉讼费由康克公司负担。事实和理由：2020年1月，原、被告签订租赁合同及补充协议，约定，被告将上海市徐汇区宜山路XXX号XXX号楼XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告作为健身房使用，租赁期限自2020年3月1日起十2023年2月28日止，其中2020年3月1日至2020年4月30日为免租期，月租金为54,564.58元，月物业服务费为12,274.08元，履约保证金为133,677.32元。被告应于2020年2月28日前交付系争房屋，双方并约定了违约责任。合同签订后，原告向被告支付了2020年5月至6月租金及3月至6月的物业服务费及履约保证金。被告将系争房屋交付原告后，原告不知何故突然于2020年4月24日搬离系争房屋，并向法院起诉。现原告的行为违法了合同约定，被告为维护自己的合法权益，故向法院提起反诉，要求判如所请。上海康克健康咨询有限公司辩称，不同意被告的反诉请求。本案根源在于，物业公司已经通过了原告的装修方案，被告故意设置了高额的装修保证金，双方无法达成一致，故合同无法继续履行。被告从未向原告交付系争房屋，故免租期尚未开始。原告在合同履行过程中从无违约行为。上海深科园物业管理有限公司述称，第三人作为系争房屋所在园区的物业管理单位，仅就增设设施设备进行审核，原告将系争房屋用于开设健身房，需要增加淋浴设施，第三人有权对相关的装修方案进行审核。第三人积极履行了自己的义务，至于原、被告之间的租赁关系，由法院依法判决。本院认定事实如下：2020年1月15日,原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将上海市徐汇区宜山路XXX号XXX号楼XXX层XXX室房屋(即系争房屋)出租给乙方，用途为办公。租赁期限自2020年3月1日起至2023年2月28日止。免租期为2020年3月1日至2020年4月30日，2021年3月1日至2021年3月31日，共计3个月，免租期物业费照常支付。甲方应于2020年2月28日前向乙方交付系争房屋，逾期交付的，起始日及起租日均相应顺延。乙方在签订本合同后3日内，应同时将相当于两个月租金及物业服务费总金额的履约保证金缴付给甲方，合计133,677.32元。租赁期满或合同解除时，乙方结清应付之一切费用后，并将该物业完好返还甲方之日起30天内，甲方将履约保证金无息退还乙方。系争房屋月租金为54,564.58元，月物业服务费为12,274.08元。租金及物业服务费每2个月作为一期，日期以甲方账单为准，先缴后用。首期2个月租金及物业服务费共计133,677.32元，作为合同首付款应在本合同签订后5日内支付给甲方。乙方应尽量保证该房屋处于良好的适租状态，因房屋因为乙方自行装修，如发生损坏、故障或安全隐患，乙方应自行修理和维护。乙方装修部分或其增设的附属设施和设备由乙方自行维修，如委托甲方维修，费用由乙方承担。经过甲方书面同意，乙方可以对该物业现状进行改动。甲方有权要求乙方按期缴付租金、物业服务费及其他各项费用。乙方在签署本合同前已经现场考察过该物业，对该物业的产权情况、房屋用途、房屋现状、现有装修、消防情况及附属设施设备的状况已充分了解并表示满意。乙方同意甲方将该房屋按现状标准交付给乙方，该物业交付使用后，乙方不得以此为由主张交付不合格。除已有装修和设施外，乙方如果需要重新装修或添置、变更原有设施的，应事先征得甲方书面同意，除征得甲方书面同意外，还需经审核批准后方可进行现场施工。本合同由于乙方的原因提前终止，则视为乙方自愿放弃享有的免租期，在不影响本合同约定的甲方其他权利的前提下，乙方须在合同终止的七日内向甲方补交免租期内所有租金及物业服务费。租赁期内，如甲方非根据本合同约定事由单方面提前解除本合同的，应提前壹个月书面通知乙方，并退还乙方的履约保证金及乙方已支付但还未实际发生的租金、物业服务费及其他款项，同时支付违约金，违约金标准为当时2个月的房屋租金及物业服务费总额。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方限期恢复房屋原状并赔偿损失。合同并就其他内容进行了约定。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《之补充协议》一份，约定，因乙方将对物业进行装修改造，需改动原公区装修的卫生设施，故后期，根据装修改动，需收取相应装修保证金。……合同签订后，原告按约向被告支付了2020年5月至2020年6月的租金109,129.16元，2020年3月至2020年6月的物业服务费49,096.32元，并支付保证金133,677.32元。合同签订后，原告着手对系争房屋进行设计、装修，后原、被告双方应就装修保证金的金额存在争议，故被告并未实际对系争房屋进行装修，且于2020年4月20日将系争房屋内堆放的器材等全部搬离，目前系争房屋空关。庭审中，原告主张被告从未实际向其交付系争房屋，被告对此明确表示否认。原告认可其因疫情原因回沪后进行了隔离，此后以访客身份进入系争房屋，2020年3月12日通过被告告知密码锁，之后进入系争房屋毫无障碍，并在系争房屋内堆放了健身器材。但其一直以访客身份进入系争房屋所在的园区，每次都需要有人带领。对此，第三人解释，因时值疫情期间，园区对人员进出比较严格，第三人只认被告的工作人员，对于租客，如果名单给到物业，则会制作相应的通行证。对于访客则需要相应人员接送或者被访单位的确认。第三人向本院陈述，在被告与大房东的租赁合同中明确约定，若在租赁期间增设设施设备需经过物业公司同意，现原告需在原始设计为办公性质的地方增设淋浴房，物业公司有权进行审核。物业公司于2020年4月17日通过了原告提交的设计图纸，因当天为周五，故于2020年4月21日批准装修。被告陈述其于2020年4月21日电话通知了原告，并于2020年4月22日要求原告缴纳装修保证金，但双方对具体金额有异议。原告则否认接到通知，并认可其于2020年4月20日即将物品从系争房屋内搬离。就装修保证金的金额，第三人向本院陈述，根据物业公司的相关规定，原告仅需缴纳10,000元即可，于装修竣工后退还。被告则表示，因原告需增设淋浴设施，故经被告工程部测算，要求原告缴纳50,000元装修保证金。原告则表示，被告一开始要求原告缴纳80,000元装修保证金，后降低为50,000元。原告认为，若保证金为10,000元，则同意缴纳。原、被告一致确认，双方仅在补充合同中约定缴纳装修保证金，但对于具体金额未协商一致。诉讼过程中，被告向本院确认，原告于2020年4月24日搬离系争房屋，于2020年4月30日表示不再继续履行房屋租赁合同，被告实际于2020年5月1日收回系争房屋。上述事实，除双方当庭陈述外，另有房屋租赁合同及补充协议、转账记录、发票、收款收据、承诺书、开工指南及附件、投保单、聊天记录照片、装修报审文件等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。现原、被告均认可双方曾约定原告应当向被告支付装修保证金，但对于保证金的具体金额并未协商一致。现原告已经将其所有物品均搬离系争房屋，故就原告要求解除合同的诉请，被告亦表示同意，故就该项诉请本院依法予以支持。合同解除后，被告收取的租赁保证金应当按照合同约定予以返还。因双方均表示未就装修保证金的金额协商一致，故本次合同履行不能的原因不可归责于任何一方，故就原告要求被告赔偿经济损失的诉请，本院难以支持。就庭审中，原告认为被告从未向其交付过系争房屋，但本院注意到，原告认可其在疫情过后进入过系争房屋，虽然以访客的身份，但是在2020年3月12日获知密码之后，进入系争房屋从未受到阻碍，亦在系争房屋内堆放过健身器械，故就原告的该项陈述，本院难以采信。根据合同约定，2020年3月1日至2020年4月30日为免租期，现原告已经于2020年4月24日搬离系争房屋，且被告实际于2020年5月1日收回系争房屋，就原告要求被告返还其已支付的2020年5月至6月租金的诉请，本院依法予以支持。就物业管理费，原告理应按照实际使用情况予以支付，故就该部分费用，由本院依据实际情况酌情予以确定。就反诉部分，基于上述理由，被告的反诉诉请缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、解除上海康克健康咨询有限公司与上海先珺企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、上海先珺企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海康克健康咨询有限公司已支付的租金109,129.16元、物业服务费24,548.16元、租赁保证金133,677.32元；三、驳回上海康克健康咨询有限公司其余诉讼请求；四、驳回上海先珺企业管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,148元，减半收取计5,574元，由上海康克健康咨询有限公司负担3,515元，上海先珺企业管理有限公司负担2,059元。反诉案件受理费减半收取计2,655元，由上海先珺企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二〇年十一月二十五日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。