江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初4960号原告：王淮，男，1965年6月13日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：王立志，江苏慧眼律师事务所律师。被告：陈枳江，男，1991年2月4日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：陈源，海安市城东立发法律服务所法律工作者。原告王淮与被告陈枳江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于同年9月29日、11月25日两次公开开庭进行了审理。原告王淮的委托诉讼代理人王立志，被告陈枳江及其委托诉讼代理人陈源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淮向本院提出诉讼请求，1.判决解除双方于2017年9月28日签订的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告损失76万元并向原告支付违约金19万元。事实和理由：2017年9月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将海安市中坝中路如意佳苑48-1、48-2、42-11、42-12四间店铺及楼上二间店铺出租给被告，租赁期限为五年;年租金428,000元,其中一楼四间为330,000元，二楼二间为98,000元;合同约定租期五年，被告必须实际租赁5年，实际租期不足5年的，租期、租金按5年计算。2020年5月19日，被告委托律师致函原告不再承租案涉房屋，原告回函后明确不同意解除合同。被告未按协议约定提前两个月交清第四年度的房租且以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，已构成根本违约，应当赔偿原告剩余租赁期限的租金损失并承担违约责任。原告王淮在第一次庭审后向本院申请：“撤回责令被告赔偿原告损失76万元的诉讼请求，由原告另行起诉主张权利”。被告陈枳江辩称：（1）关于案涉房屋租赁合同，被告先向原告要求解除合同，但原告不同意，为此，被告只好自己积极地想办法拓展业务，想办法找人转租。（2）虽然合同约定承租人需提前两个月下一年度缴纳房租，也约定了租金拖欠多长时间可以终止合同。但是被告房租已交至2020年9月27日。直至起诉之前，原告并未通知被告限期缴纳房租；虽然被告在履行中由于疫情的原因存在瑕疵，但并未构成根本违约；原告无权要求解除合同。（3）因为被告的房租已交至2020年9月27日，故至2020年9月27日，原告并没有任何损失，因此，原告要求被告承担76万元的损失和违约金无事实和法律依据。（4）原告已将案涉房屋重新出租，且承租人已将被告精心装修的部分设施拆除，给被告造成难以恢复的损失。被告如需要继续使用租赁物，还需要重新装修，严重影响被告的经营。因此，被告要求原告尽快恢复原状，并承担自拆除被告装修之日至恢复原状之日止被告的经营损失。综上，被告不同意解除合同，原告起诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，原告王淮（甲方）与被告陈枳江（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定，甲方将原海安县海安镇中坝中路如意佳苑48-1、48-2、42-11、42-12四间店铺及楼上二间店铺出租给乙方作为商业门面使用；租赁期限为五年，自2017年9月28日至2022年9月27日止；甲方给予乙方1个月的装修期，即合同到期后顺延1个月；年租金为428,000元，其中一楼四间为330,000元，二楼两间为98,000元;每二年租金在上一年度租金的基础上递增6%，即2019年9月后的租金为453,680元/年（一楼为349,800元/年，二楼103,880元/年），2021年9月后的租金为480,900元/年（一楼为370,800元/年，二楼110,100元/年）;租金不含税费，该商铺出租及经营中产生的税费由乙方负担；房租每年提前二个月一次性足额交给甲方，在每年的6月份前交清，如拖欠，双方协商同意按实欠租金的1%加收滞纳金，如果拖欠超过7天，甲方可终止合同，并要求乙方支付当年租金的50%作为违约金；合同约定租期5年，乙方必须实际租赁满5年，实际租期不满5年的，租期、租金按5年计算；合同期满后，乙方需要继续承租的，必须提前３个月通知甲方，乙方在同等情况下享有优先承租权，如果乙方没有提前３个月通知甲方，甲方则视为乙方不再继续承租；乙方缴纳保证金1万元，合同期满后凭乙方汇款凭条结清多余款项……。合同签订之前，被告于2017年8月2日向原告王淮交纳上述合同的第一年租金428,000元、保证金10,000元。2018年7月28日，被告缴纳2018年9月至2019年9月的房租385,000元。原告在收条上注明“后余三年房租不变”。2019年9月至2020年9月27日期间的租金，被告亦已交纳。陈枳江在租赁案涉房屋后，将二楼转租给他人经营饭店，租金由其自行收取。2020年5月19日，江苏锦润律师事务所受被告陈枳江的委托向原告王淮发出律师函，称“……2017年9月28日，贵方与陈枳江签订《房屋租赁合同》，约定‘租赁期限自2017年9月28日至2022年9月27日止等内容’。因受疫情、客户流量、租金等各种因素影响，陈枳江曾于2020年3月9日口头向贵方告知单方终止合同，不再承租案涉房屋。事后，陈枳江便在租赁房屋显著位置张贴‘招租广告’。后双方多次因退租涉及房租等问题协商未果，陈枳江于2020年5月14日再次向贵方电话告知‘不再承租案涉房屋等事宜’。基于上述事实，结合现有法律法规，现本所郑重地向贵方告知，陈枳江早已明确表态不再承租案涉房屋，且请贵方认真听取‘2020年3月9日，陈枳江单方终止合同、不再承租案涉房屋’的意思表示，尽快与陈枳江友好协商退租涉及房租等问题，避免引发纠纷。同时，函请贵方接到通知即日起对外招租，以免扩大损失”。被告陈枳江于5月底搬离案涉房屋，并将店面内可拆除的物件如空调等、室外的招牌以及货架等拆除，只剩下室内地面及灯箱等部分没有拆除。陈枳江亦在店面发出了招租广告。收函后，原告王淮于2020年6月1日回函，称陈枳江单方面解除双方2017年9月28日的房屋租赁合同无事实和法律依据，原告不同意解除：“1.在合同期限内，出租方已经给承租方降低了租金;2.在合同期限内，经出租方同意，承租方已将租赁房屋的二楼转租给了他人经营饭店，租金由陈枳江收取，目前，饭店正常营业;3.前段时间，经协商，出租方同意陈枳江可以转租，陈枳江亦已贴出了招租广告;4.从陈枳江的广告语‘我们搬家了！新店搬到如意紫都隔壁名品街楼下（水果鲜生）’可以看出，其说的经营不善，并不是因为疫情。现陈枳江不顾上述事实，擅自解除合同，必然给出租方造成严重损害，存在明显恶意，对这种不诚信的行为，我们坚决不同意陈枳江解除合同，维护我的合法权利”。2020年6月13日，被告陈枳江将案涉房屋的钥匙交给了原告王淮,原告王淮接受。同年8月10日，案涉房屋被原告王淮重新出租：楼下租赁期限为两年（暂定自2020年8月10日至2022年8月10日），年租金30万元/年；二楼的房屋亦由王淮与原来经营的饭店重新签订租赁合同，租赁期限为两年多，年租金与原陈枳江租赁时楼上标准一样。第一次庭审后，被告陈枳江提供其与王淮于2020年7月1日的通话录音。录音中，王淮称“有人租（案涉房屋）大家皆大欢喜，（大家）你也没损失，我也没损失，就那个掉”。对此，被告认为因为案涉房屋已被原告出租，双方都没有损失；“合同解除，该给我们的给我们，该给他的给他，大家互不谈违约责任”。原告王淮对电话录音无异议，认为该表述是基于当时王淮与案外人王世彩谈租赁意向而作出的，并不是原告针对被告的最终意思；事实上，王淮与王世彩也未能就案涉房屋达成租赁协议，原告与王世彩的纠纷也是通过法院处理。第二次庭审中，被告陈枳江提出在2020年7月份曾给付原告王淮5000元；当初陈枳江租赁案涉房屋时，曾将楼上的隔墙拆除；王淮要求陈枳江恢复隔墙，陈枳江则给付5000元给王淮，让其用于支付恢复隔墙所需费用。对于恢复隔墙所需费用5000元，陈枳江无异议。王淮亦认可收到陈枳江5000元。另查明：王淮与王世彩于2020年6月13日签订租房意向书，约定王淮将案涉房屋中48-1租赁给王世彩，王世彩向王淮交纳定金3万元；协议签订后王淮将该房屋保留至6月28日，如因王世彩的原因未能与王淮签订正式租赁合同或延期签订合同，则该定金予以没收；如因王淮原因未能与王世彩正式签订租赁合同或延期签订，则该定金王淮双倍返还。至2020年6月28日，王淮没有能与王世彩签订正式的租赁合同。王世彩遂于2020年8月3日向本院起诉，要求王淮双倍返还定金。后经本院调解，王淮返还王世彩3万元后，王世彩向本院申请撤诉。本院于同年9月8日作出（2020）苏0621民初4257号准许撤诉的民事裁定书。以上事实，有原告王淮提供的房屋租赁合同、函件、电话录音及整理内容、本院（2020）苏0621民初4257号民事裁定书及当事人的当庭陈述等在卷佐证。本院认为：原告王淮与被告陈枳江签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定双方之间的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。按照合同约定，被告违约时，原告取得合同解除权。按照合同约定，在原告并未违约的情况下，被告并无合同解除权。故虽然被告陈枳江先后在2020年3月9日、5月14日两次口头或电话告知原告王淮要求解除租赁合同，后又于2020年5月19日向原告王淮书面致函要求解除合同，因被告并未取得合同解除权，被告单方解除意思不产生合同解除的法律效果。何况，原告接到被告解除意思后明确拒绝解除。被告在原告明确拒绝解除时，可以通过向法院寻求救济的方式由法院予以裁决，被告并未寻求司法救济。被告发函后未及王淮函复，就拆除案涉房屋室外的招牌、室内的空调及货架等，搬离出租房，同样由于被告未取得合同解除权，其擅自腾空租赁房屋，亦不产生合同解除之效果。2019年6月13日，被告向原告交付案涉房屋的钥匙，原告接受，并在此后将案涉房屋再次出租。上述事实表明，原告以自己的行为接受了被告解除合同的事实，双方之间的租赁合同事实解除（于2019年6月13日解除）。双方事实解除案涉租赁合同的行为，不意味着免除违约方的违约责任。守约方仍然可以按照合同约定或法律规定，向违约方主张违约责任。被告有关不同意解除合同并继续履行合同之抗辩，不符合事实及法律规定，本院不予采信。按照我国法律规定，违约方应当向守约方支付违约金或按照合同约定的方式赔偿损失。同时，我国法律规定的违约金既有损失弥补功能，也有对不诚信的违约方惩罚功能。故被告有关原告因本案不存在损失即免除违约金给付义务之主张，不符合法律规定，本院不予采信。案涉租赁合同约定，“如拖欠，双方协商同意按实欠租金的1%加收滞纳金，如果拖欠超过7天，甲方可终止合同，并要求乙方支付当年租金的50%作为违约金”；“本合同约定租期5年，一方必须实际租赁达5年，实际租期达不到5年的，租期、租金按5年计算”，上述约定均兼具法律规定的损失计算方法之违约金的约定。原告依据合同原先主张的损失76万元与违约金19万元同时计算，本质上属于对被告同一违约行为的重复惩罚，并不符合法律的规定。鉴于原告王淮放弃了要求被告赔偿其损失76万元的诉讼请求，且原告截止目前并未向本院举证实际损失的具体数额等事实，原告对自身权利的处分，并不违反法律规定，本院准许。因双方合同约定的违约金过高，本院依法可以酌情予以减少；考虑到原告王淮并未主张具体的损失数额，被告违约的客观事实；原告王淮已经在收取被告陈枳江租金的租赁期间内将案涉房屋对外另行出租并收取租金（部分租金重复获利）的事实，以及法律对违约方的惩罚与补偿损失并重原则，本院将被告应支付的违约金酌定为9.5万元。被告陈枳江订立案涉合同之前给付的保证金1万元,可从中予以扣减。由于被告在第三个租赁年度到期前违约导致该第三年度尚未届满即解除合同，解除合同至第三年度届满前实际缴纳的租金，原告王淮不予退还。对于被告陈枳江所称的在2020年7月份给付原告王淮的5000元，因其在对租赁房屋装修时确实将隔墙拆除，陈枳江给付原告王淮5000元的用途具体而明确，故本院对此5000元不予扣减。对于被告陈枳江称在租赁房内还有灯箱未拆除，在陈枳江搬离案涉房屋之前，其已将可以拆除的物件都拆除，且在将案涉房屋钥匙交给王淮之前，也没有去拆除灯箱，可见灯箱是陈枳江自愿无偿留给王淮，故本院对此亦不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王淮与被告陈枳江之间签订的房屋租赁合同于2020年6月13日解除。二、被告陈枳江向原告王淮支付违约金9.5万元，扣减陈枳江给付的保证金10000元，由被告陈枳江实际给付原告王淮违约金8.5万元，此款由被告陈枳江于本判决发生法律效力后10日内履行。如被告陈枳江未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王淮的其他诉讼请求。案件受理费22332元减半收取11166元，由原告王淮负担10078元，由被告陈枳江负担1088元，于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16-022059）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22332元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 员 孙翠燕二〇二〇年十一月二十六日法官助理 吴 瑾书 记 员 李 颖