黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初3422号原告：李耀文，女，1972年4月22日出生，汉族，无固定职业，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王海鹏，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被告：哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松**万宝大道******沿街商铺。法定代表人：汪学海，职务经理。委托诉讼代理人：程乐乐，女，该公司员工。原告李耀文与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。李耀文的委托诉讼代理人王海鹏、润恒公司的委托诉讼代理人程乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李耀文向本院提出诉讼请求：1.解除李耀文与润恒公司签订的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》、《商铺转让合同补充协议》和《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》；2.润恒公司返还李耀文购买商铺款1,185,408元并给付违约金（按照日万分之三标准给付本金1,185,408元自2016年12月31日起至实际返还商铺款之日止）。事实和理由：李耀文于2012年10月26日与润恒公司签订了《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》，李耀文向润恒公司购买位于哈尔滨市××北镇××村××物流××中交易市场××、××号商铺，价格为1,185,408元。润恒公司先行返租该商铺三年，应于2016年12月31日前取得该商铺的权属证明。合同签订后，李耀文按约定交付了商铺转让款，润恒公司至今未能为李耀文办理该商铺的产权证。商铺未实际交付，一直都由润恒公司控制。润恒公司未按合同约定取得权属证明，故李耀文诉至法院。润恒公司辩称，同意李耀文的第一项诉请，不同意第二项诉请。对商铺转让价款不认可，李耀文实际交纳900,910元，而不是1,185,408元。李耀文要求违约金没有依据，日万分之三的标准过高，根据合同第六条第一款的约定按银行同期贷款利息支付。违约金计算起止日期不合理，李耀文没有向润恒公司主张过退铺，润恒公司收到传票时才得知，开始日期为收到传票三十日没有退还李耀文款项之后开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据即A2黑龙江省单位往来资金结算票据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：A1《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》、《商铺转让合同补充协议》和《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》，以上证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，与本案具有关联性，能够互相印证，本院对以上证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月26日润恒公司与李耀文签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》（以下简称《转让合同》）和《商铺转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。两个合同文本合并编码，首页无页码，标明合同名称为“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”（合同编号：JYA5-23号），首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《转让合同》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《转让合同》第一条约定，润恒公司以出让方式取得坐落于松北区××北镇××村的国有土地使用权，将在上述地块上建设的交易市场A5栋1、3层23号商铺转让给李耀文。该商铺使用时限为40年，用途为商业经营。该商铺预测建筑面积为128平方米。第四条计价方式约定，按照预测面积计算，该商铺的转让价格为人民币每平方米9450元，转让总价款为1,209,600元。第五条付款方式及期限约定，付款方式为一次性付款：优惠2%，按照折后价1,185,408元减去三年返租租金后（即每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%），商铺转让净价款为900,910元。第九条交付时间约定：润恒公司应当在2012年10月31日前向李耀文交付该商铺。《补充协议》约定：商铺折后转让总价款为1,185,408元；李耀文同意将涉及该商铺经营管理的一切事项委托给润恒公司处理，并同意该公司用自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动，委托租赁期限为3年；该商铺每年的固定总收益为商铺折后转让总价款1,185,408元的8%，润恒公司据此一次性支付李耀文前三年租赁收益284,498元。在租赁期内，该商铺的所有权属于李耀文。李耀文于2012年10月26日交付商铺转让款900,910元，润恒公司开具了金额为900,910元的黑龙江省往来资金结算票据一张。2016年1月25日，双方签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》，约定润恒公司继续承租案涉商铺。商铺产权证办理时间变更为2016年12月31日前，如润恒公司未按约定取得商铺权属证明，则从2016年12月31日起按日向李耀文支付已付款万分之三的违约金，同时原《商铺转让合同书》中有关产权违约事项作废。润恒公司未能依约取得商铺权属证明，双方产生纠纷，因而成讼。诉争商铺现由润恒公司占有和使用。本院认为，双方订立的《转让合同》和《补充协议》，是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，按合同约定履行。现润恒公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，李耀文有权要求解除上述合同，并要求润恒公司退回商铺款并承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因润恒公司未能在合同约定的期限内为李耀文办理产权证书，双方达成补充协议，重新约定办理权属证书时间后，润恒公司仍未按照约定的时间履行自己的义务，未给李耀文办理产权证书。该行为持续发生，致使合同目的无法实现，构成根本违约。且润恒公司答辩同意解除合同，故李耀文要求解除《商铺转让合同书》的诉讼请求合理，本院予以支持。双方订立的合同文本将《转让合同》和《补充协议》设立于“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”内，并统一编码，《转让合同》解除后，包含在转让合同书文本内的李耀文与润恒公司签订的《补充协议》及双方基于《转让合同》签订的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》已无继续履行的可能，故本案中一并予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案于2020年9月4日立案，润恒公司于2020年9月16日收到起诉状副本，应视为收到李耀文解除合同的通知，根据法律规定，原、被告之间的前述合同均于2020年9月16日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，润恒公司应当返还李耀文商铺款。双方订立的《补充协议》中约定了商铺折后转让总价款为1,185,408元，与《商铺转让合同书》中约定的折后商铺总价款相符，故能够认定案涉商铺的转让总价款为1,185,408元。双方的《商铺转让合同书》与《补充协议》同时订立，《补充协议》约定的返租租金的给付方式和金额与《商铺转让合同书》中关于净价款之外的商铺转让余款的付款方式和金额相符，因此净价900,910元之外的余款284,498元是以三年返租租金冲抵商铺转让款。合同解除后，润恒公司应当返还李耀文商铺转让总价款，即李耀文交纳的净价款900,910元以及以三年返租租金冲抵方式收取的转让余款284,498元，合计1,185,408元。综上，李耀文要求润恒公司返还商铺转让总价款1,185,408元的诉讼请求，本院予以支持。双方签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同》，约定商铺产权证办理时间变更为2016年12月31日前，如润恒公司未按约定取得商铺权属证明，则从2016年12月31日起按日向李耀文支付已付款万分之三的违约金，同时原《商铺转让合同书》中有关产权违约事项作废。现润恒公司未能按约定办理权属证明，其应当按约定给付违约金，但违约金应当应计算至合同解除之日，故对李耀文主张按照日万分之三标准给付本金1,185,408元自2016年12月31日起至实际返还商铺款之日止的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。对润恒公司称违约金应按《转让合同》约定的中国人民银行同期贷款利率标准给付，该抗辩主张与双方签订的《商铺租赁补充合同》约定不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李耀文与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司签订的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》、《商铺转让合同补充协议》和《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺租赁补充合同于2020年9月16日解除；二、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李耀文商铺转让款1,185,408元及违约金（按照日万分之三标准给付本金1,185,408元自2016年12月31日起至合同解除之日止）；三、原告李耀文于本判决生效之日起十日内将座落于松北区松北镇金星村交易市场A5栋1、3层23号商铺返还被告哈尔滨润恒物流发展有限公司；四、驳回原告李耀文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7734元，保全费5000元，共计12,734元（原告李耀文已预交），由被告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担。被告哈尔滨润恒物流发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述款项给付原告李耀文。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李艳娜二〇二〇年十一月二日法官助理刘思君书记员王建婷