贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终3443号上诉人（一审原告）：重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司，住所地:贵州省丹寨县龙泉镇中华南路******，组织机构代码915226360677435381。法定代表人：陈科，该公司董事长。委托诉讼代理人：余金桥，广东国晖（广州）律师事务所律师。代理权限特别代理。被上诉人（一审被告）：三穗县八弓镇人民政府，住所，住所地贵州省三穗县八弓镇新穗街div>法定代表人：何祖斌，该镇党委副书记，镇长。委托诉讼代理人：李代洪，律师）。代理权限一般代理。委托诉讼代理人：杨长永。代理权限一般代理。上诉人重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司（以下简称“重庆诚科物业公司”）因与被上诉人三穗县八弓镇人民政府（以下简称“八弓镇政府”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省三穗县人民法院（2020）黔2624民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人重庆诚科物业公司法定代表人陈科及委托诉讼代理人余金桥，被上诉人八弓镇政府委托诉讼代理人李代洪、杨长永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆诚科物业公司上诉请求：1.撤销三穗县人民法院（2020）黔2624民初331号民事判决；2.判令支持上诉人原审的诉讼请求；3.一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院违反“合同相对性原则”。一审法院将物业用电费、电梯年检费、电梯保养费等费用与应交的物业管理费相抵扣，是一种追偿权。那么三穗八弓政府应承担物业费，再向三穗城投公司和三穗异地搬迁指挥部追偿，这样裁决对重庆诚科物业公司与三穗八弓政府才是公平、对等，适用法律一致。2.原审判决认定物业公司在履行义务过程中，存在服务瑕疵等问题，据此扣减物业公司30％的物业费是认定事实错误。八弓政府没有举证物业公司物业服务瑕疵，八弓政府未依合同约定主张违约金，不应扣减物业费。物业公司在向其他业主起诉主张物业费，法院对物业公司的物业费主张都支持，并未扣减。同一事实法院作出了相互矛盾的判决。3.原审关于空置房，认定错误。按照物业管理条例的相关规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。物业公司虽然接收了部分钥匙，但物业公司代为交付房屋，达不到交付条件，业主拒绝收楼，由此形成空置房的物业费应由三穗八弓政府承担。八弓镇政府辩称：1.物业公司说“原审判决违反了合同相对性原则”，随意扩大对合同相对性规则例外情形的适用，不能成立。前期物业服务合同是特殊合同，应优先适用《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前期物业服务合同对小区各业主具有约束力，物业公司对小区提供物业服务管理后，各业主均有按合同约定缴纳物业服务费用的义务，对于三穗八弓政府已出售给三穗城投公司的商业用房，移交给三穗易地搬迁指挥部的35套易地搬迁房，产生的物业费用，物业公司应向三穗城投公司和三穗易地搬迁指挥部主张。2.物业公司对三穗县开发区保障性安居工程小区进行物业管理期间管理不到位、服务跟不上，在消防安全、治安巡逻、公共设施设备管理维护、公共卫生、服务住户等方面存在很多问题，提供的物业服务存在瑕疵，扣减物业费认定事实清楚，证据确实充分。3.空置房是指房屋竣工一年，没有销售出去的房子，本案八弓政府已将房子卖出去了，已经移交了所有房屋。4.物业费的交纳。三穗八弓镇政府已将房屋出售，并发放钥匙，应由购房的业主交纳，而不应由三穗八弓政府交纳。重庆诚科物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告2017年6月1日至2019年11月30日“三穗县开发区保障性安居工程小区”步梯空置房房产物业管理费268920元；2、请求判令被告支付原告2017年6月1日至2019年11月30日的“三穗县开发区保障性安居工程小区”电梯房房产物业管理费1054200元；3、请求判令被告支付原告2017年6月1日至2019年11月30日的“三穗县开发区保障性安居工程小区”门店空置房10个标段的房产物业管理费810836.1元；4、请求判令被告支付原告2017年6月1日至2019年11月30日的“三穗县开发区保障性安居工程小区”35户扶贫搬迁(简称“易搬房”)的房产物业管理费49680元；5、请求判令被告支付因物业用房的装修、装饰、采购办公设备的开办费25110元。上述费用共计2208746.20元。一审法院认定事实：2017年5月27日，原告重庆诚科物业公司与被告八弓镇政府签订《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，合同主要内容：由原告重庆诚科物业公司对三穗县开发区保障性安居工程小区提供前期物业管理服务，合同期限自2017年6月1日至2020年6月1日止。服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、管道疏通、公共绿化养护、秩序维护等，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳：高层住宅：1元/月/平方米；非住宅物业：1元/月/平方米（商业）；步梯住宅0.6元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定逾期支付物业服务费的，按所欠物业服务费用总额自欠费之日起每日千分之三的标准向原告支付违约金,合同还约定了赔偿损失等其他权利、义务。合同签订后，原告按照合同约定向三穗县开发区保障性安居工程小区提供物业管理服务，聘请人员履行巡逻巡查、保洁卫生、电梯维护、公共区域照明、公共设施设备的维护和保养等义务，在履行义务过程中，但存在着服务瑕疵等问题。同时查明，三穗县开发区保障性安居工程步梯房共有60㎡房屋820套，已售791套，未售29套，未售房产权为被告八弓镇政府所有；电梯房共有672套，其中：80㎡的有336套，已售325套，未售11套，100㎡的有336套，已售329套，未售7套，未售房产权均为被告八弓镇政府所有。原、被告在对房屋进行移交时，被告已将步梯房已售房但尚未接房的82套房的钥匙交给原告，由原告通知业主接房。2016年6月28日至2016年11月15日，被告八弓镇政府与三穗县城市开发投资有限责任公司签订《房屋买卖协议》，已将开发区保障性安居工程的商业用房（即原告所称10个标段的门店空置房）全部出售给了三穗县城市开发投资有限责任公司。2018年5月17日，被告八弓镇政府已将60㎡的25套步梯房和80㎡的10套电梯房交给了三穗县水库和扶贫生态移民局（三穗县易搬指挥部），用于安置易地扶贫搬迁群众。另查明，2017年5月20日，按原、被告合同约定应由被告八弓镇政府负担而由原告垫付的物业用房的装修、装饰、采购办公设备等费用为25110元。原告重庆诚科物业公司在经营期间，八弓镇政府为重庆诚科物业公司垫付2019年10月份、11月份两个月的物业管理电费共计16589.42元、电梯年检费：22392元+22392元=44784元、电梯维护保养费：70000元+17500元+17500元=105000元、化粪池维修费用2300元，合计168673.42元。又查明，2019年，原告重庆诚科物业公司对该小区业主周胜育等多人向一审法院院提起诉讼，请求一审法院判决各业主交纳其所欠的物业管理费，一审法院已审结多案并予以执行完毕。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。被告八弓镇政府与原告重庆诚科物业公司签订的《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，作为建设单位的被告八弓镇政府与原告签订的前期物业服务合同，对小区各业主具有约束力，原告重庆诚科物业公司在对小区提供物业管理服务后，各业主均有按合同约定缴纳物业管理费的义务。被告八弓镇政府作为未售房的业主和在原告提供物业管理服务期间房屋售出前的业主，有按照合同约定向原告重庆诚科物业公司交纳物业管理费的义务，应交物业管理费的房屋范围应为：未售出的步梯房60㎡/套×29套×30个月×0.6/㎡.月=31320元，电梯房80㎡/套×11套×30个月×1元/㎡.月﹦26400元，电梯房100㎡/套×7套×30个月×1元/㎡.月=21000元，易搬房60㎡/套×25套×11.5个月（2018年5月17日后移交三穗县易搬指挥部）×1元/㎡.月﹦17250元，易搬房80㎡/套×10套×11.5个月（2018年5月17日后移交三穗县易搬指挥部）×1元/㎡.月﹦9200元，以上合计105170元，但鉴于原告提供物业管理服务存在瑕疵，及被告八弓镇政府对未售房及未售期间房屋未入驻的情况，其应交的物业管理费本院酌情在全额基础上扣减30%，即73619元（105170元×70%）。由于被告八弓镇政府已将其作为建设单位所修建的本小区其他房屋已出售给三穗县城市开发投资有限责任公司及其他自然人，以及将35套易搬房交给三穗县易搬指挥部安置易搬户，各房屋所有权的业主应为交纳物业管理费的主体，原告也曾向其他主体主张物业管理费，其以被告未提交房屋移交清单及被告未有实际交房为主要理由，主张被告对其作为建设单位所修建的房屋全部纳入被告应交的物业管理费的范围，未能提供证据证明属被告应尽的义务，其主张本院不予支持。对原告垫付的物业用房的装修、装饰、采购办公设备等费用为25110元，依原、被告合同约定应由被告承担。原告重庆诚科物业公司在提供小区物业服务期间，八弓镇政府向电力局等单位和个人代支付的2019年10月份、11月份物业管理电费16589.42元、电梯年检费44784元、电梯维护保养费105000元、化粪池维修费用2300元，合计168673.42元，依合同及行业习惯应由原告负担，原、被告的互负义务，在本案中均可抵扣。即被告应付原告费用为：98729元（物业管理费73619元＋物业用房的装修、装饰、采购办公设备等费用为25110元），原告应付被告费用为：168673.42元，两相冲抵，原告应付费用已大于被告应付费用。综上所述，原告作为小区物业服务企业，对其所提供的物业服务业主和服务业务范围应当知道，其主张被告应支付其作为建设单位所修建房屋的全部物业管理费，与事实、法律规定不符，其诉讼请求理由不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六条、第七条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的诉讼请求。案件受理费人民币12235元，由原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司承担。本院二审期间，上诉人重庆诚科物业公司和被上诉人八弓镇政府均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，关于上诉人认为一审法院违反了“合同相对性原则”，随意扩大对合同相对性规则例外情形的适用的问题。本院认为重庆诚科物业公司与八弓镇政府签订的《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》属系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。可知前期物业服务合同不仅对合同的相对方有约束力，还对业主有约束力，不是法院随意扩大对合同相对性例外情形的适用，是司法机关对特殊合同有关问题的特别解释。一审法院依照司法解释认定对房屋有所有权的业主为交纳物业管理费的主体并无不当。从查明的房屋所有权的情况来看，涉案的业主包括购房的自然人、三穗县城市开发投资有限责任公司、三穗县易地搬迁指挥部、八弓镇政府。重庆诚科物业公司有权向已提供物业服务的业主主张物业服务管理费，并且重庆诚科物业公司已成功向部分购房的自然人主张了物业管理费，并不存在无法主张、不能主张的情形。关于上诉人认为一审法院认定上诉人承担被上诉人代为支付物业用电费、电梯年检费、电梯保养费等费用是被上诉人履行其和电力局等单位的合同义务，在案件中予以抵扣是一种追偿权，结合本案被上诉人也应当承担支付物业费，然后再向三穗县城市开发投资有限责任公司以及三穗县易搬指挥部追偿的主张。本院认为将被上诉人代为支付物业用电费、电梯年检费、电梯保养费等费用是上诉人开展物业服务时发生的费用，费用应由上诉人承担，不是被上诉人履行其和电力局等单位的合同义务。将上述费用与八弓镇政府应交纳的物业费抵扣的前提是上诉人与被上诉人因履行物业服务合同有互负义务。而被上诉人与三穗县城市开发投资有限责任公司、三穗县易搬指挥部不存在合同义务，更不存在互负义务。因此上诉人关于被上诉人应当承担支付物业费，再向三穗县城市开发投资有限责任公司以及三穗县易搬指挥部追偿的主张不予支持。关于上诉人认为一审判决认定上诉人“在履行义务过程中，存在服务瑕疵等问题”，并据此扣减上诉人30％的物业费系认定事实错误的主张。本院认为被上诉人在一审中已提交相关证据证明了上诉人在物业管理期间存在管理不到位、房屋跟不上、消防安全、治安巡逻、公共设施设备管理维护、公共卫生、服务住户等方面的问题，明显上诉人的物业服务是存在瑕疵的。上诉人认为（2019）黔2624民初720号和（2019）黔2624民初726号民事判决均对上诉人主张的物业费全部支持，未曾扣减。而本案予以扣减30％，认为一审法院在同一事实作出两份相互矛盾的判决，裁判错误。本院认为上诉人列举的上述两个判决是对已出售房屋的业主所作的裁判，而本案所作的判决是对未出售房屋的业主所作的裁判，由于未出售的房屋是空置房，一审法院认为提供物业管理服务存在瑕疵，对未售房及未售期间房屋未入驻的情况，对其应交的物业管理费酌情在全额基础上扣减并无不当。关于上诉人认为一审法院认定何为空置房认定错误，上诉人接收的一部分钥匙，是代为交付钥匙，是否能够交付给业主，责任是由被上诉人承担，涉诉的房屋达不到交付条件，业主拒绝收楼，由此形成空置房的物业费应由被上诉人承担的主张。本院认为上诉人与被上诉人签订物业服务合同时，上诉人接收一部分已售房钥匙，是接受向业主发放钥匙的责任和义务，上诉人未在适当的时间内及时通知业主领取钥匙存在过错，应承担相应的责任。同时，上诉人未提供房屋达不到交付条件的相关证据，由被上诉人承担举证不能的责任。因此上诉人关于不能交钥匙的房屋所产生的物业费应由被上诉人承担的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，处理得当，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24470元，由重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二〇年十一月十三日法官助理杨建书记员邹井程