河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1270号上诉人（原审原告）贠建华，男，1950年3月25日生，汉族，住灵宝市。委托诉讼代理人：王巧平，女，1950年4月8日生，汉族，住灵宝市。系贠建华之妻，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张熠航，河南国银律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）郭银绳，男，1958年8月13日生，汉族，住灵宝市故县。委托诉讼代理人:张金东，灵宝市金城法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）李江鹏，男，1979年3月10日生，汉族，住灵宝市新灵中区。原审第三人:灵宝百盛达物业管理有限责任公司。住所地：灵宝市长安路三仙鹤东北角**楼。法定代表人：李东，该公司总经理。上诉人贠建华、郭银绳因与被上诉人李江鹏及原审第三人灵宝百盛达物业管理有限责任公司（以下简称“百盛达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2019）豫1282民初3582号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贠建华及其委托诉讼代理人王巧平、张熠航，上诉人郭银绳的委托诉讼代理人张金东，被上诉人李江鹏到庭参加诉讼，原审第三人百盛达公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贠建华上诉称，转租行为合法有效，郭银绳和李江鹏违约，原审认定事实错误，适用法律不当，请求改判郭银绳退还多收的租金和赔偿相关损失共计246600元，李江鹏对上述损失承担连带责任，本案诉讼费、律师费由二人承担。郭银绳上诉称，我与贠建华租赁合同已经于2011年6月2日解除，解除合同的行为是建立在贠建华违约基础上的，且没有给贠建华造成任何经济损失。况且事发至今已经有7年多了，在此期间，贠建华从未向我主张过，早已超过诉讼时效。故请求改判我不退赔贠建华5万元。郭银绳答辩称，我与贠建华租赁合同已经于2011年6月2日解除，解除合同后，贠建华未提出异议。况且事发至今已经有7年多了，早已超过诉讼时效。贠建华的诉讼请求没有依据，应予驳回。贠建华答辩称，我与郭银绳之间的商铺租赁合同并未解除，我没有违约，郭银绳与李江鹏恶意串通，损害了我的权益，我一直向两人主张，郭银绳的上诉请求没有依据，应予驳回。李江鹏答辩称，我租房交租，没有任何过错。贠建华要求我承担连带赔偿责任，没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回。百盛达公司未提交意见。贠建华的一审诉讼请求：1、判令被告郭银绳支付原告租用商铺被非法转租造成的经济损失390220元（包括3年应得利益54000元及按照月息1.5分计算利息55620元，双倍返还定金10000元，3年租金10%惩罚性违约金18600元，退还已付2年租金124000元，已收取10万元按照月息1.5分计算2013.1.18-2018.11.18资金占用利息123000元，律师费5000元）；2、判令被告李江鹏对上述损失承担连带责任；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。原审认定，2009年11月24日，灵宝市强人房地产开发有限责任公司与第三人百盛达公司签订了《灵宝中心商业区委托经营管理合同》，将位于灵宝市桃林街北段两侧、灵函路两侧的灵宝中心商业区委托百盛达公司进行商业经营管理和物业管理，包括招商、招租、出租等。在此之前，2009年9月30日，武汉百盛达企业管理有限公司灵宝分公司（甲方）与原告贠建华（乙方）签订《商铺租赁定金协议》，将桃林街北段东侧东南片区1-9号、15-22号共17间待售商铺租给贠建华，用于经营“中宇卫浴”，年租金50万，合同保证金5万元，年付，租赁期限五年（2010.4.1—2015.3.31），协议约定：1、甲方有权出售该商铺，并将此合同权益转让给购买该房产的业主；2、乙方必须严格按照协议约定经营类别及品牌进行经营，不得改为他用，否则视为乙方违约；3、未经甲方同意乙方不得将该合同签订的商铺转租、转让给他人经营。2009年10月5日，贠建华向百盛达公司支付定金5万元。2010年3月3日，原告贠建华向百盛达公司李总、物业办请示：“我中宇卫浴原承租商铺因涧西区建设路社区卫生所在所承租整幢门面楼之间，不便整体规划管理经营，故采用1-9号、15-22号分开经营管理，由法人贠建华聘选经理人，进行目标责任管理，自由择业，从事商务活动，请予以批准”。次日3月4日，百盛达公司李总批示：“在不影响市场整体管理和商业布局的前提下，准予执行”。2010年3月31日，原告贠建华与被告李江鹏签订《中宇卫浴2010年—2015年门店经营管理目标责任书》，约定由李江鹏对中宇卫浴进行目标责任管理，经营期限为五年（2010.4.1—2015.3.31），在经营管理期限内，每年上交经营管理费36万元，李江鹏有独立经营、管理、人事调动、支付门店一切费用的权力。从2011年开始必须提前三个月一次性上交经营管理费，承包签字前必须交5万元保证金，未经中宇卫浴法人批准不得私自更换目标责任人。责任书签订后，原告贠建华将2-28-1-01至09号共9间商铺交由被告李江鹏经营，李江鹏向原告贠建华支付门店装修损失补偿款16万元。2010年4月16日，被告李江鹏向原告贠建华支付2010.4.1—2011.3.31全部租金36万元。李江鹏用该9间商铺以其亲朋李庆、李瑞瑞等名义开办经营红袖、利郎、卡宾、七匹狼等品牌服装店。2010年3月15日亢琳、2009年12月15日杨丙申、2010年4月13日郭银绳、胡林生、2010年7月刘书权先后与强人公司签订《商品房买卖合同》，分别购买了贠建华租赁的1-9号商铺中的1-2号、4-5号、6-7号、8-9号、3号，同时签订了《商铺租赁委托书》，委托强人公司代为出租购买商铺，租赁期限五年（2010.4.1—2015.3.31），委托年租金亢琳6万、杨丙申6万、郭银绳6.2万、胡林生6.2万、刘书权3万。2010年，百盛达公司将代收的2010.4—2011.3的房租交给各业主。2011年3月10日，百盛达公司向各业主发出《业主租金确认书》，告知各业主，第一年度房租由第三方百盛达公司代收，第二年及以后商铺租金不再由第三方百盛达公司收取，转为商铺产权所有人直接向承租方收取。2011年3月12日，被告李江鹏向原告贠建华支付2011.4.1—2012.3.31全部租金36万元。后贠建华夫妇到百盛达公司准备交纳第二年度房租，百盛达公司通知今年房租公司不再代收，直接交给业主，让他们等候通知。2011年4月中旬、下旬，百盛达公司通知各业主到公司签合同，各业主均未到场，公司让贠建华一方先在合同上签字。2011年5月，百盛达公司将郭银绳、杨丙申、胡林生三位业主签过字的《商铺租赁合同》和业主亢琳未签字的合同送给贠建华。合同约定租金、期限同《商铺租赁委托书》，同时约定：1、业主购买前由百盛达公司承担甲方义务，业主购买之后所有权利义务全部转让给业主，合同继续有效履行；2、乙方将承租商铺用于经营中宇卫浴，不得擅自改变经营项目，如需变更，需要提交书面申请和相关资料，征得甲方书面同意认可后方可变更，否则甲方有权制止或者提前中止本合同并追究违约责任；3、租赁期内，未经甲方书面同意不得转租或者部分转租，否则作为违约处理，甲方有权立即中止合同并收回商铺及没收合同保证金。4、租金年付，每年度应至少提前30天一次性付清全年度租金，逾期一天按照每日租金及费用的1‰支付滞纳金，逾期一个月，甲方有权解除合同，并追缴拖欠租金和滞纳金。后贠建华与购房业主在交接交纳第二年度房租时出现问题。2011年5月31日，亢琳、杨丙申、郭银绳、胡林生四位业主委托河南华灵律师事务所向贠建华及商铺实际承租人发送律师函，以贠建华未取得业主同意擅自对外进行转租，也没有按照约定在2011年3月1日按时交付第二年租金，已构成严重违约为由，通知贠建华、实际承租人解除租赁合同，解除通知在收到后即依法生效，要求在收到律师函五日之内退出商铺，并按实际使用时间交纳租金和滞纳金，过期之后将依司法程序，采取相应措施收回商铺，追讨租金及违约损失。该函以EMS邮寄，2011年6月2日贠建华之子贠斌斌签收，实际承租人李江鹏也收到了该律师函。2011年6月29日，四位业主委托律师马志强与贠建华协商此事。后贠建华多次找百盛达公司说各业主不收他租金，让百盛达公司出面协调。2011年12月21日，贠建华将一张25万元存单交给强人公司售楼部经理刘斌。2012年1月4日，杨丙申、胡林生、郭银绳、亢琳分别向本院起诉贠建华、李庆、李瑞瑞房屋租赁合同纠纷4案（2012）灵民一初字第538、539、540、541号。四位业主认为：贠建华未经业主同意私自转租，也未按照合同约定期限交纳第二年房租，已经严重违约，作为业主有权解除合同，故坚持要求贠建华返还商铺，支付拖欠租金及滞纳金；贠建华辩称：其将商铺聘任经理自由择业，是经请示百盛达公司同意的，不存在私自转租行为，其在合同约定交纳租金期限之前已经找到百盛达公司要求交纳租金，是四业主故意不收，拖延至逾期，借此解除合同，其要求继续履行合同至2015年3月31日再返还房屋；被告李庆、李瑞瑞辩称，其与贠建华签订目标责任书，并按时支付了转让费、租金，贠建华没有将租金交给业主，他们之间发生矛盾，其无任何过错。2012年6月15日，本院作出判决：1、被告贠建华返还四业主商铺；2、被告贠建华支付四业主2011年4月1日—2012年3月31日租金（亢琳1-2号商铺6万，杨丙申4-5号商铺6万，郭银绳6-7号商铺6.2万，胡林生8-9号商铺6.2万），并从自2011年4月1日起按每日千分之一支付滞纳金至付清之日止，2012年4月1日后的损失仍按每年租金，算至商铺返还之日。在审理中，2012年3月2日贠建华通过其儿子贠斌斌又向强人公司售楼部经理刘兵（与刘斌系同一人）银行账户汇款25万元。2012年7月1日，贠建华对上述判决不服，提出上诉。2013年1月9日，三门峡中院作出（2012）三民二终字第283、284、285、286号裁定书，以原审认定事实不清，证据不足为由，裁定：1、撤销灵宝法院（2012）灵民一初字第538、539、540、541号民事判决书；2、发回灵宝法院重审。但在中院发回重审裁定未下发之前，亢琳等四位业主到中院信访反映贠建华让中院领导插手案件，导致案件久拖不决，他们购买商铺却长期未能收取租金，反而让贠建华转租牟利。2013年1月17日、18日，三门峡中院又给双方调解，最后形成由贠建华先支付亢琳、郭银绳、杨丙申、胡林生40万元，但不说明这40万元的性质是房租还是滞纳金，等二审法院裁决后再确定。亢琳等四业主的代理律师张灵华收款后给贠建华出具40万元收条一张，并在收条上注明：“此款是租金或滞纳金性质暂且不定，待二审案结后依据生效法律文书再行确定计算”。后三门峡中院却将上述4案发回本院重审，本院于2013年5月22日重新立案（2013）灵民一初字第888、889、890、894号，亢琳等四位业主却于2013年9月9日向本院申请撤诉，本院于当日作出裁定，准许四人撤诉。2014年3月18日，贠建华向本院起诉李江鹏房屋租赁合同纠纷一案（2014）灵民一初字第618号，贠建华要求李江鹏支付其9间商铺后3年经营管理费108万元，并赔偿其经济损失22.889584万元。后本院依法追加亢琳、胡林生、杨丙申、郭银绳、刘书权为第三人参加诉讼，并于2015年7月14日作出一审判决：驳回了原告贠建华的诉讼请求。贠建华不服，又向三门峡中院提出上诉。但在二审期间，贠建华又于2015年11月20日向三门峡中院申请撤回原审起诉。同日，三门峡中院作出（2015）三民终字第1073号裁定书，裁定：1、撤销灵宝市人民法院（2014）灵民一初字第618号民事判决书；2、准许贠建华撤回原审起诉。在2012年—2015年三方诉讼期间，因李江鹏也收到了业主的解除合同律师函，四位业主因未收到租金，锁门影响其经营，2012年4月1日李江鹏与五位业主杨丙申、胡林生、郭银绳、亢琳、刘书权，签订《商铺租赁合同》，期限3年（2012.4.1—2015.3.31），仍按照每间40000元标准，从2012年开始直接向各位业主支付租金，直至2015年3月31日合同到期，结束租赁。2018年10月，贠建华又向本院起诉五位业主亢琳、郭银绳、胡林生、杨丙申、刘书权及李江鹏，第三人灵宝百盛达物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷5案。其中郭银绳、刘书权两案本院2018年11月20日立案（2018）豫1282民初4736、4744号，并且经审理于2019年5月9日作出裁定：驳回了原告贠建华的起诉。贠建华不服，提出上诉。2019年6月25日，三门峡中院作出(2019)豫12民终1516、1517号民事裁定书，裁定撤销本院上述裁定，指令本院对两案进行实体审理。2019年7月22日，两案重新立案审理，即为本案诉讼。审理中，由于原、被告意见分歧较大，且因此事长期陷于诉讼，矛盾较深，且均不同意调解，致使本案调解无法进行。原审认为，原告贠建华将从第三人百盛达公司处租赁的待售商铺，以“目标责任管理”为名，进行转租，从中赚取差价获利，与租赁合同约定不符。因为这是待售商铺，其这一行为，势必导致商铺被业主购买后，产生利益冲突风险，这也是百盛达公司租赁合同要求原告贠建华严格按照协议约定经营类别及品牌进行经营，不得改为他用，不得将商铺转租、转让给他人经营的原因。业主在花巨资购买商铺后，却发现被原告贠建华转租牟利，为了其自身利益，所以在第二年租金交接上故意采取躲避不收，导致贠建华逾期不能交付租金，造成违约，便以此为由通过发律师函方式单方解除合同，这一做法也是不妥当的。后双方在二审诉讼中，通过中院调解达成协议，四业主收取原告贠建华40万元，却不说明这40万元是租金还是滞纳金，需要待二审法院案结后依照生效法律文书再做确定，但是案件却被发回，四业主也在案件发回后撤诉，导致这一约定和原告支付款项愿望落空。根据双方在本案中的过错，结合目前实际情况，本院酌定被告郭银绳退赔原告贠建华5万元。被告李江鹏在本案中没有过错，原告贠建华要求被告李江鹏承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。本案由于一件事实，导致双方当事人已经历一审、二审、发回、撤诉、反诉、上诉、撤诉、又起诉、又发回等多次诉讼，双方都已经被诉讼所累、所烦、所恼。且事发至今，已经时隔多年，租赁关系早已结束，许多事情也已经改变。所以，本院希望原、被告都能正确面对现实，认识到各自过错，放下执念，不再为此事在诉讼的路上来回折腾，耗费时间精力，影响生活心情，结果也未必能如你们所愿。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郭银绳于本判决生效之后十日内退赔原告贠建华5万元；二、驳回原告贠建华的其他诉讼请求。案件受理费7153元，由原告贠建华承担5000元，由被告郭银绳承担2153元。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中贠建华将从百盛达公司处租赁的待售商铺，以“目标责任管理”为名，进行转租，从中赚取差价获利，违反了百盛达公司与贠建华于2009年9月30日签定的商铺租赁定金协议“第三条第2.乙方必须严格按照协议约定经营类别及品牌进行经营，不得改为他用，否则视为乙方违约；第3.未经甲方同意乙方不得将该合同签订的商铺转租、转让给他人经营”中关于经营范围与转租的规定，也违反了2010年7月24日贠建华与郭银绳签定的《灵定中心商业区商铺租赁合同》第一条1.4、1.5关于经营范围与转租的规定。2011年5月31日，郭银绳委托河南华灵律师事务所向贠建华及商铺实际承租人发送律师函，以贠建华未取得业主同意擅自对外进行转租，也没有按照约定在2011年3月1日按时交付第二年租金，已构成严重违约为由，通知贠建华、实际承租人解除租赁合同，2011年6月2日贠建华之子贠斌斌签收，实际承租人李江鹏也收到了该律师函。贠建华与郭银绳签定的《灵定中心商业区商铺租赁合同》至郭银绳律师函送达之日即2011年6月2日时解除，但是从合同解除日2011年6月2日至2012年4月1日李江鹏与郭银绳签定商铺租赁合同期间因贠建华并未实际交还房屋应承担相当于租金的占有使用费，2012年4月1日李江鹏与郭银绳签定商铺租赁合同视为贠建华已实际交还租赁房屋，故贠建华应向郭银绳支付2011年4月1日-2012年3月31日的租金6.2万元。郭银绳于2013年1月18日收取贠建华10万元，贠建华应向郭银绳支付2011年4月1日-2012年3月31日的租金6.2万元，郭银绳应当退还贠建华3.8万元，另外，一审法院酌定从2013年1月18日至今郭银绳应适当退还多收的3.8万元的相当于资金占有使用费的利息1.2万元并无明显不妥，一审法院判决郭银绳退赔贠建华5万元并无不当，对上诉人贠建华的上诉请求不予支持。上诉人郭银绳在第二年租金交接上故意采取躲避不收，导致贠建华逾期不能交付租金，其提出贠建华应支付滞纳金的理由也不能成立。故对二上诉人的上诉理由本院不予采信，对二上诉人的上诉请求亦不予支持。另外，被上诉人李江鹏在本案中没有过错，贠建华要求被上诉人李江鹏承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12152元，由上诉人贠建华承担4999元，由上诉人郭银绳承担7153元。本判决为终审判决。审判长  申宇航审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇二〇年十一月九日法官助理苏国娜书记员郎玉萍