TDH04FYMC渭南市临渭区人民法院执行裁定书 (2020)陕0502执异113号   案外人: 王阿情，女，1988年XX月XX日出生，汉族，住渭南市高新区，农民。申请执行人: 李勤孝，男，1969年7月1日出生，汉族，党员，住渭南市临渭区，渭南市临渭区建设局设计处职工。委托诉讼代理人: 李玉敬，男，1952年1月15日出生，党员，住渭南市临渭区，原渭南招商区管委会职工，系李勤孝之岳父。被执行人: 陕西金瑞房地产开发有限公司，住所地：陕西省渭南市临渭区。法定代表人：牛孝华，执行董事。委托诉讼代理人：牛鹏，男，1993年8月2日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，系陕西金瑞房地产开发有限公司职工。本院在执行李勤孝与陕西金瑞房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人王阿情于2020年10月12日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月23日组织各方当事人进行听证。案外人王阿情到庭参加听证，申请执行人李勤孝、被执行人陕西金瑞房地产开发有限公司法定代表人牛孝华均未到庭，分别指派其委托诉讼代理人李玉敬、牛鹏到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人王阿情称， 2016年4月16日，案外人王阿情全款购买了高新区XX小区XX房屋，2017年5月15日入住，法院查封上述金瑞西高花园小区其中的1-2-1301房屋是错误的，现提出书面执行异议，请求依法中止临渭区法院依据（2018）陕0502执2105号执行裁定书对陕西金瑞房地产开发有限公司开发的高新区XX小区XX房屋的查封执行。案外人王阿情提供的证据有：商品房买卖合同、收据两份、居民用户供用气合同、中国工商银行个人业务凭证及收条、居住证明、入住照片三张。证明上述涉案房屋1-2-1301已经由案外人2016年4月14日购买，已经付全部房款264760元，全部房款是现金当日缴纳，已于2016年5月份装修后入住。申请执行人李勤孝称，因案外人提供的收据时间与案外人所述时间并不一致，其先交款后签合同不符合常理。其陈述签订合同当日即以现金方式缴纳全部房款并不真实。因此案外人的异议不能成立，应驳回案外人的异议请求。被执行人陕西金瑞房地产开发有限公司对案外人的异议请求及事实理由全部予以认可。本院查明，2018年4月26日，本院作出（2018）陕0502民初1084号民事调解书，主要内容为被告陕西金瑞房地产开发有限公司归还原告李勤孝借款本金430万元及利息。该调解于2018年4月27日生效，因陕西金瑞房地产开发有限公司未履行其归还借款义务，李勤孝向本院申请强制执行，本院于2018年11月2日立案受理并开始执行。2018年12月5日 ，本院作出涉及申请执行人阎某某等67人67案的执行裁定书，裁定“冻结、划拨或查封、扣押被执行人陕西金瑞房地产开发有限公司100000000元的存款或财产”。2018年12月24日，本院向渭南高新区房地产管理所发出执行裁定书及协助执行通知书，将陕西金瑞房地产开发有限公司名下西高花园1-1-1002、1-2-1301、1-2-1101、1-2-1001、1-2-602号房予以查封，期限三年。该案于2019年11月8日终结本次执行程序。2020年10月12日，案外人王阿情向本院提出书面执行异议申请。请求依法中止临渭区法院依据（2018）陕0502执2105号执行裁定书对陕西金瑞房地产开发有限公司开发的高新区XX小区XX房屋的查封执行。又查，2016年4月14日，出卖人陕西金瑞房地产开发有限公司与买受人王阿情签订《商品房买卖合同》，约定：陕西金瑞房地产开发有限公司将其建设的位于渭南高新区XX路XX花园商品房第1幢2单元1301号商品房，建筑面积132.38平方米出卖给王阿情，每平方米2000元，总金额264760元一次性付清总房款。出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该《商品房买卖合同》第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产管理局申请登记备案。上述合同出卖人一栏加盖有陕西金瑞房地产开发有限公司单位公章，法定代表人一栏加盖有牛孝华私章，买受人一栏有王阿情的签字摁印。又查，涉案房屋已装修入住，但未进行备案登记。再查，案外人王阿情陈述其在合同签订当日（2016年4月14日）即向陕西金瑞房地产开发有限公司现金付款264760元与其提供的两份收款收据载明的时间2015年5月4日、2016年3月17日均不相符合，另外，陕西金瑞房地产开发有限公司在上述两份收据中收款方式一栏内容为空。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案外人王阿情对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定进行审查。 本案中，涉案不动产系被执行人陕西金瑞房地产开发有限公司名下所开发建造，王阿情虽与陕西金瑞房地产开发有限公司签订有购房合同，但案外人王阿情所述其在合同签订当日即向陕西金瑞房地产开发有限公司现金交纳全部购房款与其提供的两份收据载明的时间均不一致，且无证据证明其购房全款系现金交纳，加之陕西金瑞房地产开发有限公司在出具的2015年5月4日、2016年3月17日两份收据中收款方式一栏均为空白，并未注明为收取现金。另外，案外人王阿情无证据证明其在签订《商品房买卖合同》后长达四年之久，既未登记备案又未办理过户登记属非因买受人自身原因，亦无证据证明陕西金瑞房地产开发有限公司向其何时交付房屋，其所提证据与上述法律规定之情形不相符合。综上，案外人王阿情虽与陕西金瑞房地产开发有限公司签订书面《商品房买卖合同》，但案外人王阿情无证据证明其已合法占有该涉案不动产，又未办理登记备案手续，也未提供充分证据证明其将涉案房款已全部支付给被执行人陕西金瑞房地产开发有限公司。现王阿情对本院查封上述涉案房屋其中1-2-1301房屋的执行措施提出执行异议，其所提执行异议并不足以排除本院2018年12月24日查封陕西金瑞房地产开发有限公司名下XX小区XX号房的执行措施。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人王阿情的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审  判  长        苏继军 审  判  员        张  鹏     审  判  员        刘晓静 二〇二〇年十月二十六日 法 官助 理       丁秦龙                           书  记  员       张  丹