河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初5505号原告：陈艺文，女，1988年4月15日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：景军奇，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯健，河南杰瑞律师事务所律师。被告：河南新田万豪置业有限公司，住所郑州市中牟县万滩镇油坊头村**，统一社会信用代码91410122080845598A。法定代表人：杨文杰，董事长。委托诉讼代理人：赵红芳，女，1989年2月16日生，汉族，住，住河南省封丘县该公司员工。被告：李世勋，男，1956年8月14日生，汉族，住，住郑州市金水区/div>委托诉讼代理人：李党青，河南亚太人律师事务所律师。原告陈艺文与被告河南新田万豪置业有限公司（以下简称河南新田公司）、李世勋合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈艺文及其委托诉讼代理人景军奇，被告河南新田公司委托诉讼代理人赵红芳，被告李世勋委托诉讼代理人李党青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艺文向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方2014年9月25日签订的编号为LP01-A-05《协议书》；2.判令二被告退还原告150万元购房款，并赔偿原告损失280万元（含截止2020年6月20日前的补偿90万元）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月原告通过同事认识李世勋，李世勋称其是河南新田公司总经理，公司拟在中牟万滩开发“香蜜湖”联排别墅项目，半年内拿地，两年内交房，若提前订房价格优惠。恰好原告正准备改善住房，故在2014年9月25日原告与被告签订协议书一份，约定原告购买被告开发的一期A区C08号房，房屋类型为联排边户，地上**，共计280平方米，地下两层，共计200平方米；地上**单价10300元/平方米，地下两层价格未定。协议签订后原告分两次向被告交付房款150万元（其中第二次款项50万元支付给李世勋）。但历时六年，被告迟迟未能取得项目土地进行房屋开发建设，2020年6月7日李世勋明确告知原告，该项目开发终止。目前涉案项目周边别墅价格已经达到每平方米2万多元，致使原告直接损失280万元，虽然被告在协议中和终止协议时承诺退款时支付总款项的12%作为补偿，但仍不足以弥补原告的巨大损失，故原告诉至法院，要求河南新田公司承担退款并赔偿损失的责任，李世勋作为河南新田公司原法定代表人和实际收款人应当共同承担责任。被告河南新田公司辩称：一、河南新田公司现项目操盘方为碧桂园管理团队并于2017年进驻管理公司，对本案产生争议的协议书及款项问题无法核实。1.河南新田公司成立于2013年10月18日。2017年1月3日，河南碧桂园与万豪鸿城、新田万豪签订香蜜湖项目开发合同书，碧桂园以增资入股的形式持有河南新田公司51%的股权，自此，碧桂园主导河南新田公司项目开发建设。2.案涉协议书签订时间为2014年9月，当时河南碧桂园未参与河南新田公司的项目建设。河南新田公司收到本案相关系列案件传票后，现管理团队碧桂园方即向万豪鸿城发函要求核实案件情况。万豪鸿城收到函件后，截止开庭之日，均未向河南新田公司及现管理团队碧桂园方予以核实回复。故，对于案涉协议的真实性及原告陈艺文诉称的款项，河南新田公司无法予以核实。二、原告陈艺文诉请赔偿其购房差价损失的主张没有事实根据和法律依据，应予驳回。陈艺文主张购房差价损失，但未提交证据证明该损失，也未说明该损失的计算方式，其应自行承担无法举证的不利后果。再者，房价是一个随市场波动变化的价格，没有人可以在订立合同时预见房价的涨幅。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，陈艺文主张的“购房差价”不属于订立合同时可以或应当预见的因违反合同可能造成的损失。此外，涉案协议书仅为优先选房协议，并非商品房买卖合同，在商品房买卖合同并未成立生效的情况下，原告陈艺文主张的房屋差价损失没有事实及法律依据，且协议中已经约定退款时对原告的补偿标准，该标准已经足以补偿原告损失，故对原告要求支付房屋差价损失的请求应予驳回。三、陈艺文诉请返还的购房款及补偿应由李世勋个人承担。首先，经河南新田公司查询公司账户，账户中显示并未收到陈艺文所述的150万元合作资金，且陈艺文自述签署协议是与李世勋沟通并将其中50万元款项直接支付至李世勋个人账户。其次，此案并非个案且协议签订主导人为河南新田公司的原法定代表人李世勋，贵院同类案件田学君、丁喜民提交的证据也显示案件款项直接付至李世勋账户。李世勋以河南新田公司名义收取款项且非法占为己有的行为，已涉嫌构成集资诈骗罪及职务侵占罪，故河南新田公司请求贵院将本案移交公安机关处理。被告李世勋辩称：1.在原告陈艺文的民事起诉状以及提供的证据《协议书》、收款凭证、收据上均显示原告提交的款项系合作资金，故原、被告双方签订的协议，明为房屋买卖合同，实为合作投资协议。2.签订协议时，房屋交付、出售的条件不成熟也不具备，李世勋不应返还相应的赔偿款。3.在本案合同实质系投资纠纷的情况下，应通过审计核算该笔投资与项目收益之间的风险对比及盈亏情况，原告的150万元投资款在目前集团公司处于亏损的状态下，不仅不应该拿到280万元赔偿款，还应在本金的范围内承担相应的投资风险。4.被告李世勋的行为系履行职务行为，不应该承担本案的赔偿责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月25日，陈艺文作为乙方，河南新田公司作为甲方，双方签订编号LP01-A-05《协议书》一份，主要内容为：鉴于甲方针对“新田万豪万滩”项目，已与相关部门签署协议并正在进行投资建设。乙方系甲方的员工或合作方，双方愿意进行合作建设，为此双方基于平等互利原则达成以下协议：一、乙方同意提供合作资金100万元，于2014年9月25日前交甲方；二、甲方将合作资金必须专项用于新田万豪万滩项目建设及开发土地的招拍挂工作；四、合作权益，乙方有权获得以下合作权益：1、对于合作项目所建房产乙方有权根据交款顺序优先选房，本次选定房产房号为一期A区C08号房，房屋类型为联排边户。2、甲方承诺乙方购买该套房屋当期销售均价为10300元/平米。3、乙方支付的合作资金可冲抵所购买的房产价值。4、乙方如需退款需提前向甲方提出书面申请，甲方于乙方提出书面申请后次月底前予以退款。退还时甲方同意自乙方交款日期起按年12%的标准对乙方予以补偿。六、甲方取得项目的预售许可手续后，通知（信函、电话、短信等方式）乙方签署《商品房买卖合同》。乙方应当在通知后10日内到甲方所在地签署《商品房买卖合同》，补缴余款，并配合办理相关手续。七、如在甲方通知时间内乙方未能签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃所有权益，甲方有权将乙方所选房源对外销售。十二、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份。协议条款下方另有手写备注：乙方于2015年4月30日前补交合作资金500000元。2014年9月25日，陈艺文通过刷卡方式向河南新田公司支付款项100万元，2017年5月8日，陈艺文通过刷卡方式向李世勋支付款项50万元，河南新田公司向陈艺文出具收据两份，确认已收取陈艺文以上合作资金100万元、50万元。另查明，涉案《协议书》上的房屋并未实际规划、建设。庭审中，经询问，河南新田公司、李世勋均同意解除涉案协议。此外，2020年8月12日，陈艺文作为申请人申请查封河南新田公司、李世勋名下银行存款430万元，或查封、扣押其同等价值其他财产。我院作出（2020）豫0122民初5505号民事裁定，对上述财产采取保全措施。陈艺文预交案件申请费5000元。本院认为，原告陈艺文与被告河南新田公司签订的案涉《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，陈艺文已经按约定向河南新田公司支付款项，但是《协议书》上约定的房屋并未实际规划、建设，致使原告的合同目的不能实现，且庭审中被告河南新田公司明确表示同意解除该协议，故本院对原告要求解除其与被告河南新田公司2014年9月25日签订的编号为LP01-A-05《协议书》的诉讼请求，予以支持。被告河南新田公司应当将收取的款项返还原告。因双方已在案涉协议书中明确约定退款时被告河南新田公司同意自原告交款日期起按年12%的标准对原告予以补偿，该补偿已足以弥补原告损失，本院予以认可，对原告请求损失过高部分，理由不当，证据不足，不予支持。二被告的其他辩称意见，证据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈艺文与被告河南新田万豪置业有限公司于2014年9月25日签订的《协议书》已经解除；二、被告河南新田万豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈艺文合作资金150万元及补偿款（其中100万元补偿款自2014年9月25日起至返还之日止，按年利率12%计算；50万元补偿款自2017年5月8日起至返还之日止，按年利率12%计算）；三、驳回原告陈艺文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41200元，减半收取20600元，由被告河南新田万豪置业有限公司负担12991元，原告陈艺文负担7609元，保全费5000元由被告河南新田万豪置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王文胜二〇二〇年十一月二日书记员  杨晓宁