河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15008号上诉人（原审被告）：李艳茹，女，汉族，1991年7月18日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：许鑫，河南辰中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张现辉，男，汉族，1980年12月20日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：王春艳，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梦，河南陆达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南凯盛房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区未来路****楼**。法定代表人：谷瑞敏。上诉人李艳茹因与被上诉人张现辉及河南凯盛房地产营销策划有限公司（以下简称凯盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李艳茹上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人张现辉要求上诉人支付违约金和律师费的诉讼请求，或依法发回重审；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院程序严重违法。1、本案应与（2020）豫0103民初4721号案件、（2020）豫0103民初9577号案件合并审理。本案与上述案件是基于同一房屋买卖合同法律关系引发，且两个案件的部分诉讼请求相同，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百二十一条规定，本案应与另案合并审理。2、本案属于疑难复杂案件，应进行类案件检索后再参照作出判决。3、本案依法不应适用独任审理。4、一审法院作出的判决未对本案证据采纳、事实认定、法律适用进行充分释法说理。二、一审法院认定事实错误。1、根据合同相对性原则，凯盛公司不是合同相对人。本案房屋买卖合同的当事人之一凯盛公司行云路店是凯盛公司的分支机构，凯盛公司并不是合同当事人，即便判决解除合同也应当是解除与凯盛公司行云路店之间的房屋买卖合同。一审法院对于该事实认定错误，依法应予纠正。2、张现辉无证据证明上诉人存在违约行为。涉案房屋买卖合同关于购房款的支付方式为“按揭贷款，乙方应在房地产管理局办理过户手续的当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款）。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准”、“乙方贷款金额以银行审批为准”。被上诉人张现辉称其是“在第一次办理贷款手续才得知，被告李艳茹以虚高的房屋交易价格，欲向银行贷款”。但其提交的其2019年10月31日与中介公司员工李静（工商登记显示李静为凯盛公司行云路店负责人）之间的微信聊天记录显示，其在配合办理平顶山银行贷款时是按照李静的指示操作，且在合同已经明确约定房屋价款的情况下，仍然询问李静房屋报价。被上诉人张现辉提交的其2019年12月12日与李静的电话录音显示：①张现辉在开始看房时就明知李艳茹首付款（一二十万）情况；②张现辉处理过很多纠纷，明知该交易风险；③其他买家给的价格更高。第二次申请贷款是2020年1月9日在建设银行办理。被上诉人张现辉称，其在李艳茹第一次申请贷款前不知道高评高贷，且一直不同意高评高贷。上诉人李艳茹称，中介一直告诉李艳茹的是，张现辉同意高评高贷。根据被上诉人张现辉提交的《宜家金融建行银行回执单》显示房屋成交价为147万元，评估价146.16万元，贷款数额102万元。该价格与合同约定房屋总价完全不符，该银行回执单能够由张现辉提交法院只有两种可能：①双方均同意按照该银行回执单的报价申请贷款；②李艳茹同意按照银行回执单的报价申请贷款并签了名，但张现辉当时不同意，但其事后又因为其他原因签上了自己的名字。如果是第一种可能，那么合同就完全可以继续履行，但本案成讼，必然是贷款没能进行下去，双方谁也没能向法院提交该银行贷款是否审批通过的证据。如因买方李艳茹原因不能申请到贷款的，双方及中介也不可能不在之后的微信、短信中提及原因。如果是第二种可能，但庭审中上诉人李艳茹已经明确表示该回执单上的签名并非本人所签。本案的客观情况是，中介提供的三方合同没有明确约定首付款和贷款比例及数额，也未约定银行贷款审批不通过的法律责任承担。在中介指示办理贷款过程中，中介不能组织双方对贷款问题达成一致意见，导致贷款申请迟迟无法推进，合同履行陷入僵局。被上诉人张现辉并无证据证明合同僵局是上诉人李艳茹造成的。一审法院在该事实认定上存在严重错误，事实认定错误，法律适用必然错误，应予纠正。综上所述，一审法院程序严重违法，事实认定错误，法律适用错误，恳请二审法院依法查明事实，予以改判，或依法发回重审。张现辉辩称：一、一审法院程序合法。1、本案未与另案合并审理，程序合法。本案虽与上诉人主张案件基于同一房屋买卖合同法律关系，但两个案件在当事人、诉讼请求方面存在不同，并且当时（2020）豫0103民初4317号案件正在审理中。另根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百二十一条规定：“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理”。根据该条规定，人民法院可以合并审理，而不是如上诉人主张的应当合并审理。2、法院依法享有独立的审判权。本案法律关系清楚明确，法院享有独立的审判权，自会在查明事实的基础上做出独立公正的判决。3、一审法院适用普通程序独任审理，程序合法。4、一审法院作出的判决事实认定清楚，法律适用正确。本案中上诉人和被上诉人之间存在房屋买卖合同纠纷，由于上诉人想通过高评高贷的方式向银行申请贷款，但违反了双方之间《房屋买卖合同》约定而被被上诉人拒绝，最后因上诉人无法申请到足额贷款，双方之间的合同无法继续履行，遂被上诉人起诉要求解除合同并由上诉人承担违约责任。本案经一审法院查明事实，作出的判决事实清楚，法律适用正确。二、一审法院认定事实正确，适用法律正确。1、分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。上诉人所称的合同当事人之一凯盛公司行云路店是凯盛公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，其不具备法人资格，应由凯盛公司承担民事责任。一审法院认定事实正确，适用法律正确。2、上诉人无法申请到足额贷款也未缴纳任何房款，致使合同目的最终无法实现，即为违约。一审法院已经查明案件事实，因上诉人想通过高评高贷的方式向银行申请贷款，违反双方之间《房屋买卖合同》的约定。上诉人以虚高的房屋交易价格，试图骗取银行贷款，被被上诉人拒绝，在合同约定期限内，上诉人未缴纳任何房款，致使双方合同目的无法实现，上诉人已构成违约，依法应承担相应的违约责任。综上所述，一审法院判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予以维持和遵照执行。凯盛公司未到庭未答辩。张现辉向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与两被告于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告李艳茹向原告支付违约金113000元；3.判令被告凯盛公司将涉案房屋的产权证原件返还原告；4.被告承担原告支出律师费5000元；5.被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：1、原告与被告李艳茹、被告凯盛公司于2019年10月19日签订编号为1800119的房屋买卖合同，其中约定：被告李艳茹购买原告位于二七区××院××楼××单元××号的房屋，成交价格113万元；被告李艳茹与本合同签订时支付5万元（其中佣金22600元），余额做为凯盛公司代为保管的定金；付款方式为按揭贷款，被告李艳茹应在房地产管理局办理过户手续当日付清首付款，首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款；合同约定的违约金为房屋成交价格10%。合同签订之后，凯盛公司于2019年10月19日出具收件确认书，显示收到原告涉案房屋的产权证原件。后因被告未申请到银行贷款，导致至今无法进行涉案房屋买卖合同约定的后续流程，故原告诉至该院请求：1.判令解除原告与两被告于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告李艳茹向原告支付违约金113000元；3.判令被告凯盛公司将涉案房屋的产权证原件返还原告；4.被告承担原告支出律师费5000元；5.被告承担本案的诉讼费。被告李艳茹称涉案房屋买卖合同没有履行的可能，同意解除。一审法院另查明，原告为本次诉讼支付5000元律师费。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同不违反法律法规强制性规定，为合法有效合同。现原、被告双方均同意解除该合同，故对原告请求解除原告与两被告于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》的诉请，该院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，凯盛公司于2019年10月19日出具收件确认书，显示收到原告涉案房屋的产权证原件，应予以退还，故对原告要求被告凯盛公司将涉案房屋的产权证原件返还原告的诉请，于法有据，该院予以支持；原告关于违约金及律师费的诉讼请求，涉案房屋买卖合同确系因被告李艳茹无法申请到足够贷款导致合同无法履行，构成违约，应支付违约金，根据当事人陈述，结合原告实际损失，该院酌定被告李艳茹向原告支付违约金及律师费共计3万元，高出部分诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告张现辉与被告李艳茹、河南凯盛房地产营销策划有限公司于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李艳茹于本判决生效之日起十日内支付原告张现辉违约金及律师费共计3万元；三、被告河南凯盛房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张现辉位于二七区××院××楼××单元××号的房屋的产权证原件；四、驳回原告张现辉的其他诉讼请求。上述支付义务于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2560元，由原告张现辉负担1280元，被告李艳茹负担1280元。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，李艳茹、张现辉签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。一审中双方均同意解除该合同。李艳茹上诉主张其不应支付违约金及律师费，一审法院根据双方当事人的举证质证情况及陈述，结合张现辉实际损失、李艳茹的违约程度，酌定李艳茹向张现辉支付违约金及律师费共计3万元，并无不当。综上所述，李艳茹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由李艳茹负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二〇年十一月十七日书记员 马梦涵