河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10457号原告：赵丽娜，女，1990年5月4日出生，汉族，户籍地：河南省巩义市。委托诉讼代理人：范红光，河南金苑律师事务所律师。被告：河南省多元投资开发有限公司，住所地：郑州市**长江东路**院商业**楼****。统一社会信用代码：91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，系总经理。委托诉讼代理人：武利洁、原甫（实习），河南思敬律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司郑州花园路支行，注册，注册地址：郑州市金水区花园路**信息大厦社会信用代码：9141010056374445X3。负责人：杨天霜，系行长。委托诉讼代理人：赵再进、王琪，系公司员工。原告赵丽娜诉被告河南省多元投资开发有限公司（以下简称“多元公司”）、第三人中国光大银行股份有限公司郑州花园路支行（以下简称“光大银行花园路支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丽娜的委托诉讼代理人范红光，被告河南省多元投资开发有限公司的委托诉讼代理人武利洁、原甫，第三人中国光大银行股份有限公司郑州花园路支行的委托诉讼代理人王琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告赵丽娜与被告河南省多元投资开发有限公司于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16003024398），判决被告配合原告办理《商品房买卖合同》的信息备案注销手续；2.请求依法判决被告河南省多元投资开发有限公司返还原告赵丽娜购房费用129933元（其中购房款127099元、维修基金1987元、按揭代理费787元、产权工本费60元），并支付利息19925元（利息计算方法：以129933元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2016年12月21日起暂计算至2020年6月1日，2020年6月1日之后的利息继续计算至上述款项实际履行之日）；3.请求依法判决被告支付原告已付房款的1%的违约金3970元；4.请求依法判决被告退还原告已支付的银行贷款本息暂计52792.35元（暂计算至2020年6月1日，具体金额以第三人中国光大银行股份有限公司郑州花园路支行出具的原告实际还款清单为准）；5.请求依法判决解除原告2017年1月5日原告与第三人中国光大银行股份有限公司郑州花园路支行、被告河南省多元投资开发有限公司签订的《个人贷款合同》（编号：郑光花园支（住房）20170023），并判决被告向第三人中国光大银行股份有限公司郑州花园路支行支付《个人贷款合同》（编号：郑光花园支（住房）20170023）项下的剩余贷款本金、利息；6.依法判决被告承担本案的全部诉讼费用和律师费4000元。事实理由，2016年12月31日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16003024398），购买了被告开发的位于郑州市二七区××南、××南××层××房，支付了首付购房款127099元、维修基金1987元、按揭代理费787元、产权工本费60元。2017年1月5日原告与第三人及被告签订《个人贷款合同》（编号：郑光花园支（住房）20170023），原告向第三人贷款270000元。根据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2019年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用……”。但被告至今未交付房屋，根据《商品房买卖合同》第九条第二款约定“逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金”。因此原告有权解除商品房买卖合同并要求被告支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。”被告应向第三人中国光大银行股份有限公司郑州花园路支行支付《个人贷款合同》项下的剩余贷款本金、利息。综上所述，被告未在《商品房买卖合同》约定的期限交付房屋且逾期超过180天，原告有权解除合同并主张违约金及其他权利。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告多元公司辩称，一、根据合同约定及法律规定，如有相关政策、法律法规、发生不可抗力情形的交房日期等应当予以顺延，案涉房屋在建设施工过程中遭遇环保等政策影响被迫停工，停工期间应属于不可抗力因素对交房时间予以顺延，故答辩人不应当承担任何逾期交房违约金。原告与答辩人签订《商品房买卖合同》后，答辩人积极履行合同义务，但受政府政策、政府通知停工等客观因素影响，严重影响工程进度。根据统计，答辩人因政策以及环保要求等影响交房的天数共计803天，而且该事项属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，应当适用不可抗力相关规定。同时根据《商品房买卖合同》第八条约定，《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条规定，因在合同履行过程中发生不可抗力，答辩人不承担民事责任，交房期限应当相应顺延，即自合同约定交房之日（即2019年01月15日）起顺延803天，根据顺延后的期限答辩人不存在逾期交房行为，不应当承担逾期交房的违约责任。今年由于新冠疫情对各个行业都直接造成的巨大冲击，答辩人交房时间应当相应顺延。二、根据签订的《商品房买卖合同》的约定，原告不具有解除合同的权利。由于不可抗力导致交房期限顺延，根据顺延后的交房期限，即使认为答辩人存在逾期交房的情况，逾期期限也远远未超过180日，根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期未超过180日的，合同继续履行。并没有约定原告享有解除合同的权利。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，因此即使认为原告有解除合同的权力，其并未事先向答辩人主张解除合同也未通知答辩人，并不具备解除合同的条件。因此原告要求解除合同没有事实和法律依据，其解除合同的诉讼请求不应得到支持。三、原告所主张的违约责任过重，应当予以减免。根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释(二)》二十九条规定，原告准主张违约金过高，不符合损失填平的原则，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及外界客观因素等，综合认定相关责任。鉴于未按期交房主要原因在于不可抗力，而且答辩人也采用各种方式加快工期，原告并未因此受到损失，故应当在抵扣不可抗力天数后，按照合理的赔偿标准进行赔偿。四、涉案房屋已经于2019年12月31日取得新政策要求的工程竣工预验收报告，五大主体验收合格，因为政策变更导致竣工备案表迟延，但是答辩人已经积极提交相关材料，即将取得竣工备案表，直接解除合同将给答辩人，给社会带来巨大影响。第三人光大银行花园路支行辩称，1、原告在我行办理的贷款共计27万元，截止2020年11月4日，已累计还款44期，本息合计共60030.29元，均正常还款，不符合解除《个人贷款合同》的约定；2、原告诉请解除《商品房买卖合同》的事实理由及证据是否符合合同约定与我行无关；3、原被告的房屋买卖合同纠纷，根据最高法《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，如果法院判定原被告之间商品房买卖合同符合法定“确认无效、或者被撤销、解除”的，对原告与被告之间的《商品房买卖合同》予以解除，并同时解除原告与我行的《个人贷款合同》的，应当判定出卖人即被告将收受的购房贷款返还我行，即偿还原告赵丽娜名下全部贷款本息（实际数额以归还我行还款当日扣款清单为准）。综上，我方作为原被告房产销售过程中的贷款人和抵押权人，履行了贷款合同约定，促进了商品房买卖的交易完成，不存在违约和过错情形，因此原被告之间的房屋买卖纠纷不应当损害我行的权益。为此请求依法判决。经审理，本院认定事实如下：一、原告赵丽娜（××）与被告多元公司（出卖人）于2016年12月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：16003024398），协议主要约定：第二条，××购买的商品房为预售商品房。第三条，××购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：二七区长江路南、京广南路东16幢1单元21层2106号房，建筑面积30.58平方米。第四条，该商品房总价款397099元。第六条，首付款为127099元、商业贷款为270000元。第八条，出卖人应当在2019年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.××在交房之前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任，交房时间相应顺延。3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遭遇自然灾害、恶劣的天气、区域性公共安全事件、重大城市规划、市政工程、地下文物、地下文物障碍停工等非出卖人所能控制的因素影响工期的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。第十条，规划、设计变更的约定。××退房的，出卖人须在××提出退房要求之日起60天内将××已付款退还给××，并按中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。二、上述合同签订后，原告赵丽娜向被告多元公司交纳购房首付款127099元、维修基金1987元、产权工本费60元、按揭代理费787元。被告多元公司向原告出具了相应《收据》。三、2017年1月5日，赵丽娜（借款人）与被告光大银行花园路支行（贷款人）、被告多元公司（保证人）签订《个人贷款合同》（合同编号：郑光花园支（住房）20170023号），主要约定：贷款金额270000元。四、被告提交的文件材料显示：2017年至2020年期间，因大气污染防治、环保治理以及新冠疫情等因素，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市建设安全监督站、郑州市城乡建设委员会、国家卫生健康委员会、河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省财政厅、河南省自然资源厅、河南省地方金融监督管理局、国家税务总局河南省税务局、郑州市城乡建设局、郑州市自然资源规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公司等相关部门相继发文，要求停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业。本院认为：本案《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立后生效，当事人应按该合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该合同虽然约定了交房日期，但同时还约定有关遭遇严重恶劣天气、出卖人不能预防和控制的因素等出卖人可据实延期交房的情形，被告多元公司提交的有关证据可以表明其延期交房的主要原因系因政府对大气污染管控、环保治理以及新冠疫情等其不能实际控制的因素导致，依照该合同的约定应据实扣除不定因素的停工日期，并据此顺延其交房日期；据实扣除顺延的期间后，截止本案法庭辩论之日，被告多元公司交房的时间未超出有关合同约定逾期交房180日、买房人有权解除合同的期限，当前解除合同条件尚未成就，且无其他法定解除情形，因此，原告有关解除合同的请求和以解除合同为前提的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵丽娜的诉讼请求。案件受理费4114元，减半收取2057元，由原告赵丽娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冀婷婷二〇二〇年十一月十八日法官助理董晓燕书记员岳子健