江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7233号上诉人（原审被告）：马雪娥,女,1952年1月3日出生,汉族,住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王跃青，上海邦跃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周新平，男，1968年8月24日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：余野，江苏六典律师事务所律师。原审被告:张建新,男,1953年6月20日出生,汉族,住江苏省昆山市。上诉人马雪娥因与被上诉人周新平、原审被告张建新房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初10288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人马雪娥上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋系马雪娥及张建新共有，张建新个人及其女儿张肖燕无权单独出售房产，购房款除了定金由张建新收取，其余房款都是由张肖燕收取的，马雪娥从未收到过购房款。马雪娥分得三套房屋虽在同一小区，但不在同一幢楼，且马雪娥当时长期居住在女儿张肖燕家，马雪娥对出售房屋不知情。张建新出售房屋行为属于无权处分，现马雪娥不知情也不追认，张建新出售房屋的行为对马雪娥不发生效力，一审推定马雪娥知晓房屋出售有悖常理。2.马雪娥于2017年11月28日已通知周新平解除合同，周新平在收到解除合同通知之日起未在三个月内提出异议，合同已解除。3.周新平不适用善意取得。案涉房屋没有进行产权过户，周新平支付了部分房款且第三笔款未按期支付，已严重违约，不符合《物权法》106条规定的善意取得构成要件。4.张建新属于精神类二级残废，残疾证为2009年6月24日签发，有效期十年,2016年2月签订房屋买卖合同时尚处于非完全民事行为能力期间。被上诉人周新平辨称：一审法院审理所依据的事实和法律准确无误，请求驳回上诉，维持原判。周新平向一审法院起诉请求：1.请求法院确认周新平、张建新之间的昆山市动迁房买卖合同合法有效，判令张建新协助周新平办理昆山市张浦镇盛巷小区20幢103室房屋的过户手续；2.判令张建新承担本案的诉讼费和保全费；3.判令张建新承担周新平的律师费人民币20000元。审理中，周新平变更诉请3为要求张建新承担30000元律师费。一审法院认定以下事实：2010年11月3日，张建新（被拆迁人、乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（拆迁人、甲方）签订张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书(表一)，载明住宅安置地点为张浦镇盛巷小区，甲方应补偿乙方房屋补偿金合计人民币419817元等内容。该协议乙方系张建新一人签字。2010年11月3日，张建新（被拆迁人、乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（拆迁人、甲方）签订张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书(表二)，载明乙方住宅安置地点为盛巷小区（2号地块），具体楼号施工编号为37号楼1001室98号车位、32号楼805室房屋及27号车位、20号楼103室房屋等内容。该协议乙方系张建新一人签字。2016年2月28日，张建新（甲方、出售方）与周新平（乙方、购买方）、案外人昆山理想家园房地产咨询有限公司（丙方）签订昆山市动迁房买卖合同一份，约定甲方将座落在昆山市张浦镇盛巷小区20号103室，房屋面积93.59平方米的毛坯房出售给乙方；双方约定房屋转让总价为410000元，甲方净到手价格，乙方承担过户中产生的所有税费等；付款方式约定为现金+贷款；签约时乙方向甲方支付定金10000元；签约后2016年3月6日前乙方向甲方支付第二笔款190000元；签约后2017年3月5日前乙方向甲方支付第三笔款50000元，甲方将该房产实际交付给乙方；第五笔款（银行放贷）支付150000元；尾款10000元等；双方在第十六条中补充约定：1.甲方确认此房可以办理正常的过户手续；2.甲方确认此房满5年没有营业税，如产生营业税甲方承担；3.乙方确认无信用报告不良能正常办理贷款审批手续；4.甲方产证办理下来后，甲乙双方资料齐全后丙方必须无条件帮助办理过户和银行贷款审批手续，如丙方不给办理过户和银行贷款审批手续，中介费双倍返还。该动迁房买卖合同有甲方张建新、张肖燕签字并捺印；乙方有周新平签字并捺印；甲方有工作人员签字并加盖公章。2016年2月28日，周新平支付10000元；2016年3月6日，周新平支付10000元、190000元，周新平合计支付房款210000元。双方陈述，2016年2月签订合同后，2016年3月张建新将涉案房屋钥匙交付周新平，2016年4月周新平经简单装修后即入住。另查明：昆山市于2016年12月14日登记在张建新名下【苏（2016）昆山市不动产权第0092400号】。张建新、马雪娥系夫妻关系。审理中，张建新提供了其本人的残疾人证，载明系精神类二级残疾，2009年6月24日签发，有效期10年。周新平提供了照片及光盘，内容为张建新本人在进行打麻将和打牌活动，其行为具有民事行为能力。审理中，一审法院至张建新经常居住地昆山市花园小区调查，显示张建新为间歇性羊癫疯。审理中，周新平陈述双方房款均是现金往来，后张建新不配合，所以剩余款项未支付。再查明：周新平提供委托代理合同一份。一审法院认为：关于周新平诉请的涉案动迁房买卖合同效力问题。一审法院考虑以下因素：一、动迁房房屋特性。本案动迁户（也即卖方）出售动迁房时，房屋的不动产权证尚未办理，动迁房的所有权归属仍处于不明状态，现没有证据显示买受人在签订合同时对动迁房还有其他共有人知情。同时本案中房屋动迁补偿协议书均由张建新一人签字。二、合同订立过程及形式。涉案动迁房买卖合同，系周新平、张建新双方及案外人昆山理想家园房地产咨询有限公司共同签订，且在涉案动迁房买卖合同中有出售方张建新签字及捺印、及张建新女儿张肖燕签字及捺印。三、关于马雪娥的辩称。本案被告房屋拆迁安置三套房屋均为盛巷小区，分别是37号楼1001室、32号楼805室房屋、20号楼103室房屋，即三套房屋均在同一小区，且涉案房屋为一楼。根据双方陈述，2016年2月签订合同后，2016年3月张建新将涉案房屋钥匙交付周新平，2016年4月周新平经简单装修后即入住。现马雪娥主张出售房屋其并不知情，直至2017年11月才通知周新平其不同出售房屋。对马雪娥上述主张，其未提供任何证据，一审法院不予采信。四、关于张建新主张其存在精神残疾问题。张建新仅提供残疾人证，有效期为10年，开庭前残疾人证已失效。审理中，周新平提供了张建新本人打麻将活动证据，且经一审法院调查其为间歇性精神类疾病。本案中，张建新并未提供签订合同后有异议的证据。综上所述，并结合一般社会经验法则，一审法院认定涉案动迁房买卖合同合法有效。关于周新平主张张建新协助周新平办理涉案房屋过户手续的诉请。一审法院认为，依法成立的合同对双方均有法律约束力，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，周新平、张建新订立的动迁房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，周新平依协议约定支付了部分购房款，有权要求张建新协助办理不动产权变更登记，现涉案房屋已经登记在张建新名下，故一审法院对周新平要求张建新协助办理涉案房屋不动产权变更登记手续的诉讼请求予以支持。同时，周新平确认在过户同时支付剩余款项，故周新平应根据合同约定向张建新支付剩余房款200000元。关于周新平主张的张建新支付律师费的诉请。周新平仅提供委托代理合同，未提实际支付凭证，一审法院不予支持。现张建新、马雪娥经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼,视为其放弃答辩和举证、质证的权利，应承担相应法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，一审法院判决：一、涉案昆山市动迁房买卖合同合法有效。二、张建新、马雪娥于判决生效之日起十日内协助周新平办理位于昆山市不动产权变更登记手续。办理不动产权变更登记手续的同时，周新平支付张建新、马雪娥剩余房款200000元。三、驳回周新平其他的诉讼请求。案件受理费7450元，保全费2570元，合计10020元由张建新、马雪娥负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，马雪娥陈述，在张建新卖房期间，马雪娥在张肖燕家中居住为其带小孩，故并不在涉案房屋所在小区居住。另外，周新平购房款19万元均由张肖燕收取。以上事实，由当事人陈述在卷佐证。二审查明其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，昆山市张浦镇盛巷小区20号103室房屋系拆迁安置房，为张建新、马雪娥共同共有。涉案《昆山市动迁房买卖合同》上甲方（卖方）由张建新及其女儿张肖燕签字，马雪娥虽未参与签订合同，但根据马雪娥自述，19万元购房款由其女儿张肖燕收取，而涉案房屋买卖合同签订前后，马雪娥居住在张肖燕家中，马雪娥对房屋买卖事宜完全不知情与常理不符。且2016年3月张建新将该房屋交付给周新平后周新平已装修入住，该房屋与张建新、马雪娥拆迁安置的另两套房屋在同一小区。综合以上情况，可推定马雪娥对张建新出卖涉案房屋知情而未提出异议，视为对张建新签订涉案房屋买卖合同作出追认，故马雪娥关于对涉案房屋买卖不知情不追认的上诉理由不能成立，本院不予支持。因马雪娥行使合同解除权无约定或法定依据，马雪娥向周新平发出的解除合同通知依法不发生合同解除的法律效果，故马雪娥关于涉案房屋买卖合同已解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。张建新虽有精神类二类残疾，根据一审法院实地调查，其属于间歇性精神类疾病，且马雪娥未提供涉案房屋买卖合同签订时，张建新属于限制民事行为能力人的相应证据，对于马雪娥上诉提出的张建新民事行为能力受限问题，本院不予采纳。综上，马雪娥的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由上诉人马雪娥负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十一月九日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。