广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂07民申30号 再审申请人（原审被告）：谢江林，男，1956年7月12日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：黄财基，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王思懿，广西广合律师事务所实习律师。 被申请人（原审原告）：劳勇，男，汉族，1981年1月15日出生，住广西钦州市钦**。 被申请人（原审原告）：朱文清，女，汉族，1983年9月5日出生，住广西钦州市钦**。 以上二被申请人共同委托诉讼代理人：潘传业，广西立辉律师事务所律师。 以上二被申请人共同委托诉讼代理人：潘登，广西立辉律师事务所律师。 原审被告：广西天和创展房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道**上东国际****。统一社会信用代码：91450100667028650L。 法定代表人：张君，执行董事。 再审申请人谢江林因与被申请人劳勇、朱文清及原审被告广西天和创展房地产开发有限公司（以下简称天和创展公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初599号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 2 再审申请人谢江林申请再审称，请求：一、撤销广西钦州市钦南区人民法院作出的（2019）桂0702民初599号民事判决第一、二项；二、改判驳回被申请人劳勇、朱文清对申请人的起诉；三、本案公告费、原审及再审受理费等各项诉讼费用由被申请人劳勇、朱文清承担。事实与理由：原审法院判决天创•国都第1＃楼二单元2302号房屋归被申请人劳勇、朱文清所有及判决原审被告天和创展公司、申请人将上述2302号房屋交付给被申请人劳勇、朱文清是错误。一、被申请人的诉讼请求已过诉讼时效。依据原审法院认定的事实，原审被告天和创展公司应当在2014年6月30日前，将“取得工程竣工验收备案表”置换商品房交付给被申请人，在天和创展公司逾期交房并存在违约的情况下，被申请人并未提供相关证据证明其曾向天和创展公司主张过权利，直至2019年1月16日起诉法院。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。被申请人请求天和创展公司交付房屋的权利已过诉讼时效，故天和创展公司及申请人无需向被申请人劳勇、朱文清交付天创•国都第1＃楼二单元2302号房屋。二、本案中钦州市号房屋至今未被拆除，故天和创展公司与被申请人签订的《房屋土地置换协议》及其补充协议并未实际履行且无法继续履行，合同目的不能实现，故双方签订的《商品房买卖合同》没有履行依据。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，判决天创•国都第1＃楼二单元2302号房屋归被申请人所有是错误的。原审法院已查明认定被申请人一直没有搬出其所有的钦州市房屋，一直由其占有使用，该房屋尚未拆除。因天和创展公司自身的经营开发失败，已无继续开发沙江一巷所在片区的能力，因该房屋一直未被拆除，双方签订的《房屋土地置换协议》并未实际履行且无法继续履行，被申请人尚未拥有被拆迁人的权利，不能向天和创展公司主张补偿安置房屋。三、申请人属于善意第三人，天创•国都第1＃楼二单元2302号房屋应归申请人所有。申请人与天和创展公司于2014年8月18日签订了《商品房买卖合同》，申请人购买由天和创展公司开发建设的天创•国都第1＃楼二单元2301号、2302号、2505号三套房屋，且已支付完毕房屋总价款100万元，其中2302号367559元，并对《商品房买卖合同》进行了备案 3 登记。申请人对天和创展公司与被申请人之间签订的协议并不知情，属善意第三人，该房屋应归申请人所有。综上所述，因申请人未能参与原审诉讼活动，造成原审法院对本案事实的调查与认定存在错误。依据《民事诉讼法》第二百条规定，申请人请求贵院依法对本案进行再审，撤销原审判决，驳回被申请人对申请人的起诉。 被申请人劳勇、朱文清辩称，一、被申请人主张涉案天创·国都第1#楼二单元2302号房屋归被申请人所有属于物权请求权，没有诉讼时效限制，申请人再审主张超过诉讼时效于法无据。二、天和创展公司与被申请人签订的《房屋土地置换协议》、《置换协议》等已经履行，被申请人已经支付全部房屋差价款，申请人认为协议没有实际履行没有事实依据。三、申请人与天和创展公司的《商品房买卖合同》恶意串通，损害第三人利益，依法应当认定为无效。四、被申请人属于被拆迁人，拥有房屋的优先权。 原审被告广西天和创展房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩意见。 本院经审查后认为，本案的争议焦点为：1、本案被申请人的原审诉讼请求是否已过诉讼时效；2、天和创展公司与被申请人签订的《置换协议》及其补充协议是否已实际履行；3、原审法院适用法律是否错误；4、再审申请人是否属于善意第三人。 （一）关于原审被申请人的诉讼请求是否已过诉讼时效问题。本院认为，被申请人原审起诉请求为确认案涉房屋权属归其所有并要求天和创展公司履行交付义务，被申请人系针对案涉房屋行使物权请求权。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第三款规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……”物权请求权不受《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效限制。再审申请人的主张无法律依据，本院不予支持。 （二）关于天和创展公司与被申请人签订的《置换协议》及其补充协议是否已实际履行的问题。申请人主张被申请人未向天和创展公司交付用于置换的钦州市房屋，天和创展公司与被申请人签订的《置换协议》及其补充协议未实际履行，故双方签订的《商品房买卖合同》无履行 4 依据。本院认为，被申请人与天和创展公司于2014年1月14日签订的《置换协议》和《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且没有违反强制性法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《置换协议》和《商品房买卖合同》中均未有条款约定两合同的生效或履行以被申请人将自有的钦州市房屋进行拆除或交付给天和创展公司为前提。合同签订后，被申请人依合同约定履行了支付购房款（差价款）的义务，向天和创展公司支付了130280元（房屋差价款），合同至此已实际履行，至于天和创展公司未履行交付案涉2302号房屋义务，仅是其是否构成违约的问题，并不影响《置换协议》和《商品房买卖合同》及其他补充协议是否已实际履行的问题。再审申请人的主张无事实与法律依据，本院不予支持。 （三）关于原审法院适用法律是否错误问题。再审申请人主张案涉钦州市房屋并未被拆除，且天和创展公司已无力继续开发，被申请人不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的被拆迁人，对案涉房屋不享有优先受偿权。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”上述法律规定仅要求拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议即可，无需以被拆迁房屋已实际拆除作为适用前提。被申请人与天和创展公司已签订了《置换协议》和《商品房买卖合同》，对被申请人予以补偿安置，原审法院依法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款并无不当，再审申请人的主张无事实与法律依据，本院不予支持。 （四）关于再审申请人是否属于善意第三人的问题。再审申请人主张其对天和创展公司与被申请人之间签订的协议并不知情，就案涉2302号房屋与天和创展公司签订《商品房买卖合同》后也进行了备案登记，并支付了相应的购房款，案涉2302号房屋应归再审申请人所有。本院认为，再审申请人不属于《中华人民共和国物权法》一百零六条规定的善意取得的情形，其主张无事 5 实与法律依据，本院不予支持。 综上，谢江林的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回谢江林的再审申请。 审 判 长 梁明晔 审 判 员 黄富丽 审 判 员 张艳蓉 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 陈俊霖 书 记 员 李日雄