贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8969号上诉人（原审被告）：段英，女，1971年6月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司,住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭毅文，贵州民贵律师事务所律师。上诉人段英因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称：深圳物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人段英的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一审中，被上诉人向法庭出示的《景怡苑小区物业服务委托合同》、景怡苑小区《业主公约》受到庭审现场所有景怡苑小区业主质疑其合法有效性的情况下，一审法院不查证，不作为，没有任何证据证明该两份文件是合法有效的情形作为本案裁决依据，产生错误判决，故不服。且该两份那文件是在一审开庭时（2019年4月17日）才向上诉人出示的，对上诉人故意隐瞒本案应有的知情权，造成上诉人无法知晓所涉及合同的履行情况，且在被上诉人没有提供履行合同义务证据的情况下，没有为上诉人提供过物业服务的事实。另外，被上诉人通过诉讼的方式讨要合同期以外的利益，实属不良公司。深圳物业公司辩称：针对上诉人提出业主公约是否向业主公开的问题，对于被上诉人来说没有这个规定必须向业主公开这个问题。被上诉人与业主委员会签订的物业合同没有约定必须向业主公开，物业合同法律上是合法有效的，既是对被上诉人和业委会之间有权利义务的制约，有权利享受，同样的对小区业主受制于合同约定，就物业服务来说，小区物业服务是由我方提供的，这是客观事实，在我方提供物业服务之后有权利主张要求上诉人缴纳物业费。深圳物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理费2989.2元（从2015年12月11日至2018年10月31日，其中2015年按58.4元/月，2016年1月1日至2018年10月31日按86.2元/月计算），滞纳金29.8元，合计人民币3019元；2、判令涉案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月，景怡苑第三届业主委员会发布了景怡苑小区《业主公约》，其中第一条“物业名称：贵阳市观山湖区景怡苑小区，物业类型：经济适用房、商铺。物业业主总户数3857户，总建筑面积629681.2万平方米。物业坐落位置：贵阳市观山湖区金阳南路1号。”2016年3月22日，原告深圳物业与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订《景怡苑小区物业服务委托合同》，该合同主要约定：委托深圳物业对贵阳市观山湖区景怡苑小区提供物业服务，委托服务期限为四年,自2016年3月22日至2020年3月21日。现行物业服务费用的收费标准为：多层楼住宅0.7元/月平方米；电梯楼住宅1.15元/月平方米；别墅1.15元/月平方米；商业1.5元/月平方米；办公1.5元/月平方米；会所1.5元/月平方米；其他物业0.7元/月平方米。现行车辆停放服务费用的收费标准是:私有车位：每月每车收取服务管理费40元。物业服务费用由业主、物业使用人按其拥有的物业建筑面积承担；业主或物业使用人应当按季度、半年度或者年度周期缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为每月的5号。本合同生效之日前的小区债务和债权和深圳物业无关。贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会委托深圳物业对2015年12月11日之后的物业服务费、停车费开展收费工作。业主无故逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期未交纳物业服务费的总和每日1%的标准承担滞纳金。后原告深圳物业多次在被告家门上粘贴缴费通知单并发出律师催告函，律师催告函上载明了业主房号为景怡苑7组团5栋4单元101号房（建筑面积123.17平方米）的住宅（商铺），自2015年12月11日至2018年1月31日已欠缴物业管理费2213.4元（0.7元/平方米计算），被告段英至今仍未交纳。故原告诉至我院，提出前述诉请。另查明，2015年11月23日，贵州省贵阳市中级人民法院作出（2015）筑民二（商）终字第1617号民事调解书，该调解书载明就段英景怡苑7组团5栋4单元101号房向贵州骏美达物业管理有限公司支付物业服务费4430元（上述物业服务费起止期间未2009年9月1日至2015年12月31日）。以上事实，有原、被告的当庭陈述、身份证明、营业执照、景怡苑小区《业主公约》、景怡苑小区《物业服务委托合同》、（2015）筑民二（商）终字第1617号民事调解书、缴费通知书照片等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。一审法院认为，本案争议的焦点有:一、原告是否有权向被告收取物业费；若有权收取，则原告诉请的物业费是否合理；二、被告是否向原告支付滞纳金。针对以上焦点，根据《物业管理条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”、第十五条，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”、第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，2016年3月22日，原告深圳物业与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》，委托深圳物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同属于合法有效的合同。故原告深圳物业与贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》对业主产生约束力。所以对被告段英提出其与原告深圳物业未签订过物业服务合同，景怡苑业主委员会不能代表其签订物业服务合同的意见，一审法院不予采纳。故原告有权收取物业服务费。关于被告段英提出物管没有履行过物业服务，收费乱，公摊重复收费等问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可作为对抗不交物业管理费的抗辩权，不能以此作为拒缴物业服务费的理由。被告段英作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现段英未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。原告深圳物业通过缴费通知单及律师催告函的方式履行了催交义务，对此被告段英也予以认可。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定,被告段英应当按照《物业服务委托合同》约定的每月每平方米0.7元的标准缴纳物业费。因贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会与原告签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》系2016年3月22日签订，原告深圳物业也未提交任何材料证明其于2016年3月22日之前开始提供物业服务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告主张2015年12月11日至2016年3月22日的物业服务费，但是未提供证据证明此期间提供过物业服务或存在债权转让，应承担举证不能的法律后果。且被告段英提交贵州省贵阳市中级人民法院（2015）筑民二（商）终字第1617号民事调解书，证明己方已结清2015年12月31日之前的物业管理费。故原告深圳物业无权向该小区业主收取2016年3月22日之前的物业服务费。故被告段英按照0.7元/㎡的单价计算从2016年3月22日起至2018年10月31日应缴纳的物业费共计2700.6元（0.7元/㎡×123.17㎡÷31天×10天＋0.7元/㎡×123.17㎡×31个月=2700.6元）；对深圳物业要求被告段英支付滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，原告深圳物业殆于行使其权利，故一审法院对此诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《物业管理条例》第八条、第十五条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下：一、被告段英自本判决生效之日起五日内给付拖欠原告深圳市住宅物业管理有限公司物业管理费共计人民币2700.6元；二、案件受理费减半收取25元（原告深圳市住宅物业管理有限公司已预交），由被告段英负担。三、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人双方没有提交新证据，经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人段英主张《景怡苑小区物业服务委托合同》及《业主公约》没有证据证明其合法有效，本院认为，根据《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，《景怡苑小区物业服务委托合同》是深圳物业和贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会签订，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，根据前述法律规定，深圳物业公司与该小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对业主段英具有约束力。因此，上诉人该主张本院不予支持。其次，上诉人自《景怡苑小区物业服务委托合同》签订之日至2018年10月31日期间未向被上诉人交纳物业服务费，现上诉人认为被上诉人没有提供过物业服务，没有履行合同义务为由，拒缴物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。另，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，上诉人段英作为小区业主，未按照合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。综上所述，段英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人段英负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇二〇年十一月二十四日书记员 彭良久