湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9822号原告：邓东，男，汉族，1984年11月12日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：郑曾翔，湖南联进律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚维亚，湖南联进律师事务所实习律师。被告：唐达信，男，汉族，1982年2月5日出生，户籍地邵东县，现住长沙市雨花区。第三人：华夏银行股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**华美欧大厦**门面第**。负责人：肖钢，行长。委托诉讼代理人：余希，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚蕾，湖南芙蓉律师事务所律师。原告邓东诉被告唐达信房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理，华夏银行股份有限公司长沙分公司（以下简称“华夏银行公司”）申请作为第三人参加诉讼，本院准许后依法适用简易程序公开开庭。原告邓东及其委托诉讼代理人郑曾翔、龚维亚，被告唐达信、第三人华夏银行公司的委托诉讼代理人龚蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓东向本院提出以下诉讼请求：1、被告将位于长沙市岳麓区××路××号××楼××号商铺（权证号：**）的产权过户给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方相继于2016年10月16日、2017年1月17日、2017年5月22日签订《商铺认购书》、《二手商铺买卖合同》、《补充协议》约定将被告所有的位于长沙市岳麓区××路××号××楼××号××商铺（权证号：**）转让给原告，涉案商铺定金及房款共计905000元。第一期商铺定金60000元，第二期商铺定金240000元，第三期商铺款300000元，第四期商铺款305000元，原、被告双方约定于2017年9月22日办理商铺过户。上述协议签订后，原告相继现被告支付转让款900000元。根据约定被告应当在2017年9月22日将该商铺过户给原告，但被告一直以各种理由推诿，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告唐达信辩称：当时是签了一份合同，后面的付款是支付了10多万的利息，属于借款。签订合同后，原告将房屋出租，租金大概由7万元左右每年由原告收取。当时我和原告签订合同的时候是抵押给了华夏银行公司的，当时签订合同的时候打印了抵押登记表出来，原告知情抵押登记这个事实，当时说没有查封就签合同。第三人华夏银行公司辩称：原告与被告虽签订了房屋买卖合同，但是未办理产权过户手续，房子依然在唐达信名下，根据物权法的规定，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原、被告之间的买卖合同因存在抵押权无法履行，消灭抵押权是本案继续履行的必要条件，因此请求法院在审理过程中依法保障抵押权人的各项权利。经审理查明：2016年10月16日，被告唐达信（出卖人）与原告邓东（认购人）签订《商铺认购书》，合同约定：认购人所认购的商铺为湖南利海房地产开发有限公司所开发的位于长沙市岳麓区××路××楼××号房，总金额为905000元；认购人应向出卖人支付认购定金60000元。同日，原告向被告支付商铺认购定金60000元，被告出具收款收据。2017年1月17日，被告（出卖人，甲方）与原告（认购人，乙方）签订《二手商铺买卖合同》，合同约定：甲方出售涉案房屋给乙方，商铺建筑面积44.82平方米；乙方在本合同签订之日起120日内支付首付款人民币600000元给甲方，剩余房款人民币105000元于甲方将商铺过户至乙方名下后支付；甲方应于收到乙方首付款600000元之日起7日内将商铺过户至乙方名下；双方于2017年5月15日前到房产局办理该商铺过户手续，逾期按违约处理。同日，原告支付商铺购买定金240000元，被告出具收款收据。2017年2月19日，案外人邓军签署了《收楼确认书》、《前期物业服务协议》、《业主（住户）消防安全责任书》、《利海·世纪绿洲花园小区（米兰春天）临时管理规约》。同日，原告与案外人杨管弦签订《合伙开店协议书》、《商铺租赁合同》，原告将案涉房屋出租给案外人杨管弦，并与其合作经营母婴、服装生意。2017年5月22日，被告（甲方）与原告（乙方）就原合同约定的商铺付款及过户相关事宜达成《补充协议》，协议约定，甲方未按原合同约定的时间办理过户交易，乙方保留追究未按时办理过户手续的责任；同时双方再次约定于2017年9月22日到房产局办理商铺过户手续。同日，原告支付商铺房款300000元，被告出具收款收据。剩余房款305000元，原告分别于2018年1月6日、1月8日、10月19日支付100000元、100000元、100000元，剩余5000元因被告单方多次违约至今未支付。另查明，1、案涉房屋于2015年10月21日办理了抵押登记（权证号：房他证岳麓字第**），抵押权人为华夏银行公司，债权数额为790000元。2018年12月28日案涉房屋办理了抵押注销登记。2019年1月14日，案涉房屋再次办理了抵押登记（权证号：湘20**长沙：湘20**长沙市不动产证明第**夏银行公司，最高债权额为790000元，债权确定期间自2019年1月8日至2022年1月8日止。2、华夏银行公司与唐达信、徐婷、长沙唐达胜日用品贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院于2019年12月19日作出（2019）湘0102民初18566号民事调解书，协议中约定若唐达信违反给付义务，华夏银行公司有权申请法院处置唐达信名下案涉房屋，并有权对处置款在借款本息及其他实现债权费用范围内享有优先受偿权。上述事实,当事人的当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《商铺认购书》、《二手商铺买卖合同》、《补充协议》、收款收据、转账记录、《合作开店协议书》、《商铺租赁合同》、《收楼确认书》、《前期物业服务协议》、《业主（住户）消防安全责任书》、《利海?世纪绿洲花园小区（米兰春天）临时管理规约》、长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初18566号民事调解书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。”之规定,《中华人民共和国担保法》第四十九条对抵押财产转让的限制系对物权变动行为的禁止,而非对转让抵押财产合同效力的否定,房屋抵押权存续期间,未经抵押权人同意转让抵押房屋的,并不影响转让合同的效力。故本案中，双方所签订的《商铺认购书》、《二手商铺买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同自成立时生效。现原告要求被告按照合同约定协助办理不动产产权过户手续系物权变动行为,仍受《中华人民共和国担保法》第四十九条的限制。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;”之规定,现原告请求将涉案房屋过户到其名下的主张,客观上不能实现,原告可待本案房屋抵押权消失后另行主张,故原告请求将涉案房屋过户到其名下的主张,本院不予支持。被告辩称涉案房款系借款，但其并未提供任何证据予以证明，且《收款收据》上也载明系案涉房款，故对此辩护意见，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，判决如下：驳回原告邓东全部诉讼请求。本案案件受理费12850元，因适用简易程序减半收取6425元，由原告邓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇二〇年十一月二十七日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。