山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2855号上诉人（原审原告）：威海市望海房地产开发有限责任公司，住所地威海市环翠区海滨南路**。法定代表人：孙树仁，董事长。委托诉讼代理人：郑孝伟，男，系该公司员工。上诉人（原审被告）：赵桂华，女，1946年6月13日出生，汉族，户籍地威海市环翠区，现住威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：丛培玉，男，1962年6月18日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：丛培玲（系丛培玉之妻），住威海市环翠区。上诉人威海市望海房地产开发有限责任公司（以下简称“望海房产公司”）与上诉人赵桂华及被上诉人丛培玉商品房销售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。望海房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判丛培玉、赵桂华共同向望海房产公司支付自2017年7月20日起至实际腾退房屋之日止、按1500元/月标准计算的房屋占用费。事实和理由：1.望海房产公司与丛培玉之间的合同于2017年7月20日已经解除，该事实已经生效判决予以确认；2.丛培玉自2017年7月20日已失去占有房屋的合法依据，应向望海房产公司返还房屋，但因丛培玉的过错，导致望海房产公司无法获得对房屋占有、收益、处分的权利，给望海房产公司造成经济损失。一审仅判令赵桂华自2019年12月24日起向望海房产公司支付房屋占用费，导致望海房产公司2017年7月20日至2019年12月24日的经济损失无法获得救济，同时在无任何法律依据和合理理由的情况下免除了过错方丛培玉的责任，违背公平公正原则。赵桂华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回望海房产公司一审的诉讼请求。事实和理由：1.2013年2月7日，赵桂华与丛培玉签订《房屋买卖合同》，赵桂华按照市场价48万元购买了案涉房屋，同时，丛培玉将房屋钥匙交付赵桂华。房款现已全部付清，房屋亦由赵桂华占有使用至今，赵桂华对房屋的占有是合法的；2.望海房产公司与丛培玉于2012年签订《商品房预售合同》，并已在房管部门办理了备案登记手续，具有公信力。丛培玉向望海房产公司支付了全部房款，望海房产公司将房屋交付丛培玉，双方之间的《商品房预售合同》基本履行完毕，望海房产公司的合同目的已完全实现，其无权解除《商品房预售合同》。即使望海房产公司代丛培玉偿还银行贷款，履行了担保义务，可以通过向丛培玉行使追偿权弥补损失，但仍无权解除合同。同时，从房屋的买卖过程看，案涉房屋系望海房产公司抵顶给威海天亿投资集团有限公司（以下简称“天亿投资公司”），天亿投资公司又以抵顶沙子款的方式抵顶给丛培玉，丛培玉又出售给赵桂华。赵桂华购买房屋的目的是居住，其名下也无其他房产，根据生存权优先保护的原则，望海房产公司的合同解除权不能对抗赵桂华的生存权，其亦无权解除《商品房预售合同》、收回房屋。虽威海市中级人民法院（2019）鲁10民终2017号民事判决（以下简称“2017号判决”）已确认《商品房预售合同》及《补充协议》已经解除，但赵桂华己向山东省高级人民法院申请再审，该院已裁定予以再审；3.赵桂华购买房屋是善意的，三方之间的权利义务关系错综复杂、交织在一起，应综合认定三方之间的权利和义务，不能单方面认定赵桂华应承担的义务。由于丛培玉的过错，导致三方之间的诉讼，即使支付占用费，也应由丛培玉支付，不应由赵桂华支付。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，判决有误。丛培玉的答辩意见同一审。望海房产公司向一审法院起诉请求：丛培玉、赵桂华立即腾空并返还望海房产公司所有的、位于威海市环翠区，并支付按照1500元／月的标准给付自2011年6月28日起至实际返还之日的房屋占用费。一审法院认定事实：丛培玉与丛培玲系夫妻关系。2013年2月7日，赵桂华与丛培玉签订《房屋买卖合同》，约定：丛培玉将自有的位于威海市环翠区望海山海城2-4-403号、建筑面积113.6ｍ2的房屋出售给赵桂华；总价款48万元，合同签订之日，赵桂华向丛培玉交20万元订金，余下28万元自签订之日起，赵桂华必须在6个月内全部付清，如果赵桂华6个月不能付清全部房款，房屋退还给丛培玉；丛培玉协助赵桂华办理房产证等条款。合同签订后，赵桂华于当日向丛培玲支付20万元，丛培玉将房屋钥匙交给赵桂华，赵桂华于6月5日向丛培玲支付3万元，6月15日支付20万元，9月13日支付3万元，2018年2月15日支付2万元。另查明，案涉房屋系丛培玉于2012年6月从望海房产公司购买，价款590720元，丛培玉支付房款177720元，余款413000元由丛培玉向银行贷款，望海房产公司为其担保；双方约定望海房产公司承担清偿责任超过1万元时，有权单方解除合同，追偿欠款本息及为此支付的所有费用。因丛培玉未及时向银行偿还借款，望海房产公司向银行偿还贷款本息，并于2017年7月21日将其作出的与丛培玉解除合同通知送达给丛培玉。2017年7月24日，望海房产公司向一审法院提起诉讼，要求：1.确认望海房产公司、丛培玉签订的《商品房预售合同》及《补充协议》已经解除；2.丛培玉支付望海房产公司代其偿还的银行贷款本息336448.1元、违约金118144元、律师费18000元。一审法院于2018年6月20日作出（2017）鲁1002民初3634号民事判决，望海房产公司不服提出上诉。威海市中级人民法院于2019年1月30日裁定，撤销一审法院（2017）鲁1002民初3634号民事判决，发回一审法院重审。一审法院重审时，望海房产公司增加要求丛培玉配合望海房产公司在威海市不动产登记中心办理该合同及《补充协议》撤销手续的诉讼请求，一审法院通知赵桂华作为第三人参加诉讼。经委托鉴定，确认案涉房屋在2017年7月20日的市场价值为74.7万元。一审法院于2019年6月28日作出（2019）鲁1002民初1313号民事判决，判决：一、确认望海房产公司与丛培玉签订的《商品房预售合同》及《补充协议》已经解除；二、丛培玉配合望海房产公司到房屋管理部门办理编号为【预】2012108441的《威海市商品房预售合同》及《补充协议》的撤销手续；三、丛培玉向望海房产公司支付代偿款336448.1元、违约金118144元、律师费18000元；望海房产公司向丛培玉退还房款590720元，给予丛培玉房屋增值156730元。赵桂华不服提起上诉，威海市中级人民法院于2019年11月18日作出2017号判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2019年12月24日送达各方当事人。另查明，2011年5月28日，丛培玉与案外人天亿投资公司签订以案涉房屋抵顶沙款协议书，在协议书签订后一个月，丛培玉交纳物业费8000元后取得房屋钥匙，丛培玉在赵桂华给付第一笔款即2013年2月7日后即将房屋钥匙交给赵桂华。一审法院于2017年7月31日作出民事裁定，查封了案涉房屋，于2017年8月2日将该裁定书及协助执行通知书送达威海市不动产登记中心，并于2018年7月4日在案涉房屋门上张贴封条，赵桂华自述于2018年下半年发现案涉房屋被换锁、贴了封条，后更换门锁，开始装修入住。再查明，2019年11月27日，赵桂华将丛培玉、丛培玲诉至一审法院，请求：1.解除赵桂华与丛培玉、丛培玲于2013年2月7日签订的《房屋买卖合同》；2.丛培玉、丛培玲返还赵桂华购房款48万元；3.丛培玉、丛培玲赔偿赵桂华房屋增值部分的损失。丛培玉、丛培玲主张，双方合同已经解除，同意返还购房款，但不同意支付房屋增值损失。赵桂华与丛培玉、丛培玲双方确认案涉房屋现价值为92.3万元，赵桂华放弃要求鉴定案涉房屋价值。一审法院于2020年5月27日作出一审判决：1.解除赵桂华与丛培玉于2013年2月7日签订的《房屋买卖合同》；2.丛培玉、丛培玲返还赵桂华购房款48万元；3.丛培玉、丛培玲赔偿赵桂华房屋增值损失354400元；4.驳回赵桂华其他诉讼请求。2020年3月20日，望海房产公司诉至一审法院，主张望海房产公司与丛培玉签订《商品房预售合同》及《补充协议》，但未办理房产过户且未交付房屋；后因丛培玉违约，望海房产公司与其解除了上述合同并通过诉讼确认了合同解除的效力，望海房产公司对房屋享有所有权，丛培玉、赵桂华通过非法手段入住房屋，经望海房产公司多次催促，拒不搬离房屋。丛培玉主张，其没有占有案涉房屋，不应该也不能腾空返还房屋并支付房屋占用费；丛培玉与望海房产公司的《商品房预售合同》已经履行完毕，丛培玉如约履行了合同的全部义务，已履行完毕的合同不能解除；2013年2月7日，丛培玉将房屋卖给赵桂华，赵桂华于2013年2月7日实际占有房屋至今，双方签订的《房屋买卖合同》有效且已实际履行，也没有被撤销和解除，应受法律保护。因履行合法有效的合同而占有房屋属于合法占有，不需支付房屋占用费；退一步讲，望海房产公司要求返还房屋并支付占用费也只能在判决生效之日有权提出。2017号判决作出之日为2019年11月18日，因此望海房产公司要求返还房屋并支付占用费只能自2019年11月18日起算，之前的占有不应支付占用费。赵桂华主张，该案系商品房销售合同纠纷，合同具有相对性，赵桂华自丛培玉处购买房屋，望海房产公司无权要求赵桂华腾空房屋，更无权向赵桂华主张2011年6月28日至实际返还之日的房屋占用费；赵桂华与丛培玉之间的《房屋买卖合同》尚未解除，即使解除，丛培玉应当返还赵桂华房款48万元并赔偿赵桂华房屋增值部分的损失，该部分损失没有到位，任何人无权要求赵桂华腾空房屋及占用费；2017号判决错误，请求撤销或改判望海房产公司与丛培玉签订的《商品房预售合同》不予解除；望海房产公司、丛培玉、赵桂华三者之间均存在诉讼，应当综合认定三方之间应当享有的权利和承担的义务，不能单方面认定赵桂华应当承担的义务。庭审中，望海房产公司主张按照1500元／月计算房屋占用费的依据为：根据城市房产网、中国房价行情网，威海地区望海山公馆的平均租金的标准是21.3元／ｍ2／月，孙家疃周边生活小区的租金标准是20.87元／ｍ2／月，望海山海城租金标准是18.8元／ｍ2／月。根据上述统计数据，望海房产公司要求按照低于市场平均租金价格的标准即1500元／月计算。一审法院认为，因望海房产公司与丛培玉之间的《商品房预售合同》《补充协议》已经解除，望海房产公司返还丛培玉房款590720元及房屋增值156730元（截止至2017年7月20日），赵桂华又请求解除其与丛培玉、丛培玲之间的《房屋买卖合同》，丛培玉、丛培玲同意解除且得到一审法院支持。因此，赵桂华继续占有房屋无任何事实及法律依据。因此，望海房产公司要求赵桂华腾退并返还房屋，理由正当，予以支持。因望海房产公司与丛培玉之间的《商品房预售合同》已经解除，且生效判决认定赵桂华居住使用房屋亦非善意，且终审判决的生效时间为2019年12月24日。因此，赵桂华应当在终审判决作出后立即腾退房屋，但并未按照生效判决积极腾退房屋，应承担自终审判决作出时起至实际腾退之日止的房屋占用费。对房屋占用费的具体标准，望海房产公司主张按照1500元／月计算，予以照准。据此，望海房产公司诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、赵桂华于判决生效之日起十日内腾退并返还望海房产公司位于威海市环翠区房屋；二、赵桂华给付望海房产公司于2019年12月24日起至实际腾退之日止、以1500元／月为标准计算的房屋占用费；三、驳回望海房产公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由赵桂华负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，赵桂华诉丛培玉、丛培玲一案［一审法院（2019）鲁1002民初6764号］，一审法院判决后，丛培玉、丛培玲不服提出上诉。在该案审理过程中，丛培玉、丛培玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院于2020年8月4日作出（2020）鲁10民终2258号民事裁定：本案按丛培玉、丛培玲自动撤回上诉处理；一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。该一审判决现已生效。另，赵桂华对2017号判决向山东省高级人民法院申请再审，该院已经裁定予以驳回。2017号判决认定，赵桂华居住使用案涉房屋并非善意，其主张根据优先生存权原则应保护善意的赵桂华，本院不予支持。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，生效的判决已确认望海房产公司与丛培玉之间的《商品房预售合同》《补充协议》已经解除，同时另一生效判决亦判令解除赵桂华与丛培玉、丛培玲之间的《房屋买卖合同》。据此，赵桂华继续占有案涉房屋无任何事实及法律依据，一审判决赵桂华腾退并返还望海房产公司房屋正确，本院予以维持。本案双方争议的焦点问题是：1.房屋占用费的支付主体如何确定；2.房屋占用费的起始时间如何确定。关于房屋占用费的支付主体如何确定的问题。根据查明的事实，一审法院于2017年7月31日作出民事裁定查封了案涉房屋，于2017年8月2日将该裁定书及协助执行通知书送达威海市不动产登记中心，并于2018年7月4日在案涉房屋门上张贴封条，赵桂华亦自述于2018年下半年发现房屋被换锁、贴了封条，后更换门锁，开始装修入住。据此，可以认定占有使用房屋的是赵桂华，而非丛培玉，应由赵桂华向望海房产公司支付房屋占用费。关于房屋占用费的起始时间如何确定的问题。虽望海房产公司于2017年7月21日将作出的与丛培玉解除合同通知送达给丛培玉，但确认该合同已经解除的2017号判决于2019年12月24日才送达各方当事人，自此判决才予以生效，双方的权利义务才最终予以确定。同时，赵桂华也作为该案的第三人参加诉讼，应在终审判决作出后立即腾退房屋，且其居住使用该房屋亦非善意。故，一审认定赵桂华自终审判决作出时起支付房屋占用费亦无不当，本院予以维持。综上所述，赵桂华、望海房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由赵桂华、威海市望海房地产开发有限责任公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年十一月三十日法官助理宋杨书记员刘金凤