安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖12民终4169号 上诉人（原审原告）：安徽世纳置业发展有限公司，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇运河路南侧，统一社会信用代码91341225MA2TB7NN04。 法定代表人：刘冰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李连健，安徽蓝邦律师事务所律师； 委托诉讼代理人：庞经宇，安徽蓝邦律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：安徽省义和房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路**绿地赢海国际大厦****，统一社会信用代码913401005785410574。 法定代表人：朱成义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张移生，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人安徽世纳置业发展有限公司（以下简称世纳公司）与上诉人安徽省义和房地产营销策划有限公司（以下简称义和公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 义和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、双方签订的销售代理合同没有世纳公司相关人员签字，合同并未生效，义和公司也并未实际履行合同中约定的主要义务；2、世纳公司违规提前出售没有办理《商品房预售许可证》的房屋500多套，导致义和公司在签订合同后无房可售；3、世纳公司采用联合代理销售的方式销售涉案项目房屋，义和公司的撤场并未给涉案项目的销售事宜造成任何影响，不应支付30万元的违约金。 世纳公司辩称：涉案项目由大量房屋可供销售，义和公司也已经实际履行合同，派驻少量人员进驻销售现场，仅因其销售人员未配备齐全及未积极组织销售导致未能实际销售。《商品房预售许可证》虽晚于双方合同签订时间，但不导致销售代理合同及商品房销售合同无效。义和公司应当承担违约责任。 世纳公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，改判义和公司增加赔偿世纳公司违约金70万元。事实与理由：1、一审判决认定义和公司已按合同约定履行销售主要义务存在明显的事实认定错误，无论是销售人员数量还是销售人员工作态度，均与合同约定严重不符；2、双方合同约定违约金为100万元，一审判决义和公司仅应承担30万元违约金不符合民法基本的诚实信用原则，也不符合当事人意思自治原则及自愿原则；3、世纳公司已举证证明其他销售团队在义和公司撤场后一个月内销售180余套房屋，实际收回建设投资资金1.28亿元，足以证明义和公司因其违约行为给世纳公司造成的利息损失远超出100万元。 义和公司的答辩意见同其上诉理由，另外补充：双方合作代理销售的楼盘为红星国誉府，世纳公司一审期间并未提交关于红星国誉府已更改为红星央玺府的任何证据。国誉府第一批预售许可证的时间为2020年9月28日，义和公司在进驻售楼部时销售条件并不存在，故其公司撤场没有给世纳公司造成损失。 世纳公司向一审法院诉讼请求：1.依法解除双方于2019年10月9日签订的《红星·国誉府项目销售代理服务合同》，并判令义和公司赔偿违约金100万元；2、本案的相关诉讼费用等由义和公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月9日世纳公司（甲方）与义和公司（乙方）签订《红星国誉府》销售代理合同，该销售代理合同约定：2.1项目名称，红星国誉府，具体以政府核准名为准。甲乙双方同意项目推广名称和实际名称的改变不影响本合同的履行。2.2项目地址，位于安徽省阜南县交口。2.3项目规划，项目用地性质为住宅、商业，总建筑面积80万平方米。5.1合同期限，自2019年10月9日至2020年10元8日。5.2.1甲方取得项目预售许可证，将预售许可证的复印件交乙方一份。5.2.6乙方在合同期内，如连续两个月销售指标低于100套的（包括商业和住宅，期间如因甲方原因而导致的除外），甲方有权单方面解除本合同，并可引进第四家代理公司进场销售，如甲方因此解除合同，不影响双方清算条款的履行。6.1.1甲乙双方约定本合同项目的销售由乙方联合销售代理。9.7乙方应于合同签订后10日内组建本项目的销售团队，负责本项目营销工作，乙方销售团队配备驻场人员如下：营销总监1人，销售经理1人，策划经理1人，渠道经理1人，渠道主管5人，渠道专员50人，销售员20人，并于本合同签订后10日内向甲方提供本项目销售团队人员详细名单，合同期内乙方不得减少上述配置及人数，否则甲方有权认定为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除本合同。15.1除有约定条件外，未经双方协商同意，任何一方不得单方变更或提前解除合同，也不得因甲方双方内部的组织、人事、职务变更与调整而单方变更或提前解除、终止合同，否则视为违约，违约方需赔偿对方违约金100万元整。16.2如双方不能协商解决与本合同有关的或由本合同引致的任何问题，任何一方均有权起诉，由项目所在地的阜南县人民法院管辖。18.2本合同自双方签字并盖章之日起生效。甲方联系人：钟庆，乙方联系人：董亮。世纳公司盖章未签字，义和公司签字并盖章。 义和公司在合同签订后三日内即组织营销人员进驻世纳公司的售楼部开展销售工作，未提供进驻人员的详细名单，世纳公司未提交商品房预售许可证，世纳公司直到2019年10月28日才取得红星央玺府住宅、商业商品房预售许可证。义和公司于2019年11月15日撤出其销售团队，至撤场前未销售一套商品房。 一审法院认为，世纳公司与义和公司签订的《红星国誉府销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应严格按合同约定履行各自的义务，不履行或不完全履行合同义务，应当承担违约责任。世纳公司虽然只在合同书上盖章，未签名，不影响合同的成立，且义和公司已经按合同进场履行销售主要义务，只是未按合同要求提供销售人员的详细名单，销售过程中于2019年11月15日突然撤场，以自己的行为表示不再履行合同义务，按照合同约定，视为违约，应当承担违约责任。世纳公司要求解除与双方签订的商品房销售代理合同，符合法律规定，予以支持。世纳公司在签订合同时未取得商品房预售许可证，属于边销售、边申请，开发商为了加快资金回笼在未取得商品房预售许可证的情况下，销售商品房，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，该合同有效。世纳公司有无商品房预售许可证也不影响销售代理合同的成立。义和公司认为世纳公司在签订商品房销售代理合同时已经提前出售了部分房屋，因双方没有约定不允许世纳公司提前销售房屋，而且约定联合销售，允许其他代理机构销售房屋，其辩解没有法律依据，不予支持；义和公司辩解在签订合同后，已无房可售，于查明的事实不符，事实上，其他销售机构仍在销售，对其辩解不予采信。违约金具有惩罚性和赔偿性双重性质，世纳公司没有举证证明其损失数额及损失计算方法，无法计算损失数额，这时违约金就具有惩罚性，制裁违法行为，保护守约方的合法权益，根据本案实际，酌情支持违约金为30万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除安徽世纳置业发展有限公司与安徽省义和房地产营销策划有限公司于2019年10月9日签订的《红星国誉府销售代理合同》；二、安徽省义和房地产营销策划有限公司支付给安徽世纳置业发展有限公司违约金30万元，限判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费减半收取计6900元，由安徽省义和房地产营销策划有限公司负担2900元，安徽世纳置业发展有限公司负担4000元。 二审中，义和公司提供如下新证据：一、阜南县住建局网站发布的“关于红星央玺府、上城府、国誉府方案指标微调的公示”证明世纳公司开发了3个项目，义和公司与其合作的项目为红星国誉府，与央玺府无关；证据二、阜南县住建局网站发布的预售公告，证明国誉府于2020年9月28日才取得第一批商品房预售许可证。 世纳公司质证认为：该两份材料系义和公司自行打印的纸张，无来源证明及印证材料，且证明目的与本案事实不符。 本院认证意见：关于证据一，双方签订的销售代理合同第二条明确载明：项目名称具体以政府核准名为准，双方均同意项目推广名称和实际名称的改变不影响合同的履行；项目用地性质为住宅、商业，总建筑面积80万平方米。第六条约定了该项目为联合销售代理，故可以推定义和公司明知双方签订的销售代理合同中的代售项目包含红星项目名下国誉府、上城府、央玺府等推广名范围内的房源。义和公司提供的该证据不能证明双方约定的代售项目仅为国誉府，故本院不予采信；关于证据二、国誉府是否取得商品房预售许可证不影响销售代理合同的成立，也不必然导致商品房买卖合同的无效，故对该证据的证明效力不予采信。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一审法院判令义和公司支付世纳公司30万元违约金是否正确。 本院认为，义和公司和世纳公司签订的销售代理合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。义和公司提出该合同因缺乏世纳公司负责人的签字而无效，但世纳公司已在合同上盖章，义和公司也已经组织营销人员进驻售楼部开展销售工作，故不影响该合同的成立。义和公司在合同期限届满前擅自撤场，按照合同约定应当承担相应的违约责任。世纳公司是否存在违规提前销售行为、是否在销售时取得商品房预售许可证不影响销售代理合同的成立，也不必然导致商品房买卖合同的无效，故义和公司不能因此为由免除其应承担的违约责任。 双方约定的违约金数额为100万元，一审法院根据双方举证情况，结合本案事实，认为本案违约金过高，酌情支持30万元并无不当，本院不宜变更。 综上，世纳公司和义和公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16600元，由上诉人安徽世纳置业发展有限公司负担10800元，由上诉人安徽省义和房地产营销策划有限公司负担5800元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。