甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终3258号上诉人（原审被告）：张玉亮，男，1986年6月22日出生，汉族，住兰州新区。委托诉讼代理人：张天宇，甘肃栖云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃再就业建设工程（集团）有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区海藏路建安大厦。法定代表人：高禧，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴向红，男。上诉人张玉亮因与被上诉人甘肃再就业建设工程（集团）有限公司（以下简称：再就业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2020）甘0191民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉亮上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判张玉亮仅支付租金141713元；2.本案诉讼费由再就业公司承担。事实和理由：因2020年年初爆发新冠肺炎疫情导致商铺停业，属于因不可抗力不能履行合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，应依法酌定免除张玉亮2020年疫情期间2月、3月、4月三个月的租金共33054元。再就业公司违约在先，未按时交付房屋，导致2018年年初才逐步正常使用，故张玉亮不应承担2017年10月、11月、12月三个月的租金共26443元。再就业公司出租的房屋不符合房屋安全标准及消防规定，且至今未达到宣传中商铺入住率为80%的市场规模，违约在先，故张玉亮不应承担违约金。再就业公司辩称，合同已经约定了2020年的租金支付时间为2019年8月，不受疫情影响。在签订合同时张玉亮已经了解商铺周边环境，我方不构成违约。再就业公司向一审法院起诉请求：1.判令张玉亮向再就业公司支付2018年9月1日至2020年8月31日的租金231210元；2.判令张玉亮向再就业公司支付流转税及房产税70876元；3.判令张玉亮向再就业公司支付违约金46242元；4.本案诉讼费由张玉亮承担。一审庭审中，再就业公司变更第1项诉讼请求为判令张玉亮向再就业公司支付2018年9月1日至2020年8月31日的房屋租金201210元，变更第3项诉讼请求为判令张玉亮支付违约金40242元。一审法院认定事实：2017年，兰州新区职投房地产开发有限公司将包括兰州新区职教园区商业综合配套一期项目商业街第1幢1单元116号（房屋测绘110.18平方米）在内的17套商铺出售给再就业公司。2017年8月22日，再就业公司与张玉亮签订《房屋租赁合同》，约定再就业公司将兰州新区职教园区商业综合配套一期项目商业街第1幢1单元116号房屋（建筑测绘面积为110.18平方米）出租给张玉亮经营手机店，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日；第一年（2017年9月1日至2018年8月31日）租金96958元于合同签订之日支付，第二年（2018年9月1日至2019年8月31日）租金118994元于2018年8月1日前支付，第三年（2019年9月1日至2020年8月31日）租金132216元于2019年8月1日前支付；以上租金为不含税租金，张玉亮如需开税务发票，所产生的流转税及房产税全部由张玉亮承担，张玉亮如不开具税务发票，按税务机关核定的流转税及房产税，双方各承担50%；张玉亮向再就业公司支付押金30000元，租期届满或合同解除后房屋租赁押金除抵扣应由张玉亮承担的费用以及张玉亮应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给张玉亮；张玉亮如不按照约定支付租金应按年租金的20%向再就业公司支付违约金。合同签订后，张玉亮支付了押金30000元和第一年的租金96958元，2019年支付租金50000元，剩余租金张玉亮未支付，再就业公司催要无果遂诉至法院。一审法院认为，再就业公司与张玉亮签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，该合同依法成立并生效，双方应当严格按照合同约定履行各自义务。张玉亮主张租赁房屋无法正常使用，但未提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果。张玉亮应按照约定支付租金，故再就业公司主张张玉亮支付剩余租金201210元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于再就业公司主张张玉亮支付其流转税及房产税的诉讼请求，因再就业公司未提交相应证据证实再就业公司已支付相关税款，应承担举证不能的不利后果，故该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于再就业公司主张张玉亮支付违约金46242元的诉讼请求，双方约定按年租金的20%计算违约金标准过高，参照应交租金时中国人民银行贷款基准利率，酌定张玉亮支付违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张玉亮于判决书生效之日起十五日内支付甘肃再就业建设工程（集团）有限公司房屋租金201210元、违约金10000元，共计211210元；二、驳回甘肃再就业建设工程（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6524元，减半收取计3262元，由张玉亮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张玉亮提交：1.照片4份，证明承租时店铺周边正在施工未形成相对成熟营商环境；2.《疫情防控目标责任书》一份，证明2020年3月2日兰州新区西岔园区下发该责任书要求各商户制订防控方案存在停业事实；3.《减免租金申请书》，证明因为周边施工，导致经营亏损，2019年7月25日张玉亮曾申请减免租金；4.店铺周边照片23份，证明目前商铺周边尚未形成相对成熟的商业环境；5.本案双方于2017年8月22日签订的《房屋租赁合同》一份，证明其中第七、八条约定的内容具有不对等性。再就业公司质证对第二、三组证据真实性无异议，但不能作为张玉亮减免租金的依据，对其余证据的真实性及证明目的均不予认可。本院经审查认为，第一组证据未载明拍摄时间及对象，与本案不具备关联性，不能据此认定再就业公司违约交付房屋的事实，不予采信。本案《房屋租赁合同》约定2019年8月1日前支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金，且再就业公司对张玉亮减免租金的申请未予准许，故第二、三组的证明目的不能成立，不予采信。关于第四组证据待证明的商业环境等事实双方未作约定，亦未约定违约责任，与本案不具备关联性，不予采信。第五组证据的证明目的并非本案事实，而是对该份合同的合法性、合理性评价，不属于证据范畴，亦不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定“建筑测绘面积为110.18平方米”与《房屋租赁合同》约定不符，应为“建筑面积暂估为110.18平方米（最终建筑面积以政府主管部门认可的测绘公司出具的实测报告为准）”。此外，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为一审判决对租金及违约金的认定是否适当。因张玉亮二审中对本案租赁合同效力提出异议，故首先审查案涉合同效力。张玉亮认为再就业公司违反《中华人民共和国建筑法》及《兰州市城市房屋租赁管理办法》的规定，向张玉亮出租的房屋未经消防验收合格。本院认为，消防设施是否验收不属于法律法规规定的影响房屋租赁合同效力的事由，张玉亮主张再就业公司违反《中华人民共和国建筑法》与本案租赁合同系不同法律关系，不应适用于本案。《兰州市城市房屋租赁管理办法》系地方政府规章，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，不属于认定本案租赁合同无效的法律依据，张玉亮关于合同无效的主张于法无据，不能成立。关于欠付租金，一审判决依据双方合同约定并扣除已付款50000元后，确认第二、三年的剩余租金为201210元（118994元+132216元-50000元）。张玉亮主张因受疫情影响，应减免2020年2月、3月、4月三个月的租金。对此，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”因双方约定该部分租金的支付时间为2019年8月1日之前，现张玉亮迟延履行，故不得以不可抗力主张免责事由。关于违约金，张玉亮主张再就业公司存在违约行为，但未能举证证明，应承担举证不利的法律后果。双方约定违约金为年租金20%，一审判决应张玉亮免除违约金的请求，并兼顾双方利益，参照应付租金时中国人民银行贷款基准利率酌定违约金为10000元，合理合法，本院予以确认。综上所述，张玉亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1537元，由张玉亮负担。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员  白丽娟审判员  李文军二〇二〇年十一月十七日书记员  段鸿燕