广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18442号原告：周小弟，男，1976年5月23日出生，汉族，住浙江省东阳市江北街道上卢社区麻车塘，公民身份号码330************811。委托诉讼代理人：陈卓琪，广东伯方律师事务所律师。被告：佛山市彩管置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********286Y。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：李一兵，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦金梅，广东国智律师事务所实习律师。原告周小弟诉被告佛山市彩管置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查于2020年8月12日作出（2020）粤0604民初18442号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。并于2020年9月25日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈卓琪及被告委托诉讼代理人李一兵、韦金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即履行《绿地璀璨天城项目认购书》约定的义务，与原告签订《商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理位于佛山市禅城区**************的房屋网签及备案手续，并协助原告办理前述房屋所有权过户登记手续，并交付原告使用；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月17日，原被告签订了《绿地璀璨天城项目认购书》，约定由原告认购被告绿地璀璨天城A5地块7座401单元（即位于佛山市禅城区**************的房屋，下称“该房屋”），认购书对该房屋面积、价款、付款方式时间等进行了明确约定。合同签订后，原告付清了全部房款4114692元。后由于被告自身原因，并未履行与原告签订正式《商品房买卖合同》及为原告办理该房屋过户登记的义务。对此，原告曾多次催促被告配合办理，但被告以各种借口加以拖延。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。因为《绿地璀璨天城认购书》已经被被告依法解除，而合同解除后，尚未履行的，终止履行，则原告请求继续履行缺乏法律依据。具体论述如下：被告依法享有约定解除权。《绿地璀璨天城认购书》（下称认购书）第5条约定：“……若截止到2018年3月31日，乙方未签署《商品房买卖合同》仍未交齐房款，甲方有权要求从2018年3月31日开始乙方每日按应付未付房款的万分之三支付滞纳金。若延期付款超过十天，则甲方有权单方面解除此认购书……”本条约定，如果满足特定条件，则被告依法享有单方解除权。而《认购书》2.2条约定：“分期付款：（1）第一期房款：于2017年12月1日前交付房款的61%，即2523173元（已扣除定金）；第二期房款：于2017年12月31日前交付房款的39%，即1591519元。”即原告应在2017年12月31日向被告支付全部款项。然而，原告一直未向被告支付购房款，依据《认购书》第5条的约定，被告依法享有单方解除权。《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”双方约定由绿地集团佛山顺德置业有限公司（下称顺德置业公司）、佛山市绿烜置业有限公司（下称绿烜公司）向被告履行义务，但截至目前，被告并未收到顺德置业公司或绿烜公司支付的任何一笔购房款，则原告作为债务人应当向被告承担违约责任。《绿地璀璨天城认购书》已经被被告依法解除。《认购书》第5条约定：“……若延期付款超过十天，则甲方有权单方面解除此认购书，甲方无需事先通知乙方，有权将该房产收回并另行出售，乙方已交甲方的购房定金不予退回。”原告延期付款已远远超过十天，依据本条规定，被告有权单方解除合同而无需通知原告，故该《认购书》已经于2018年4月11日（2018年3月31日再延后十天）解除。为避免争议，被告现当庭向原告送达《解除认购书的通知》，再次明确作出解除《认购书》的意思。合同解除后，尚未履行的，终止履行。依照《合同法》第九十七条规定，被告依法并无继续履行的义务。而且，依据《认购书》第5条的约定“……若延期付款超过十天，则甲方有权单方面解除此认购书，甲方无需事先通知乙方，有权将该房产收回并另行出售，乙方已交甲方的购房定金不予退回。”由于原告的严重违约行为，被告享有单方解除权，并有权将房产另行出售。同时，该约定不仅是关于被告单方解除权的约定，而且依据“甲方……有权将该房产收回并另行出售”的约定，既然同意被告另行出售，则也是放弃了继续履行请求权的意思。因此，从以上任一角度，被告均无继续履行的义务。所以，被告已经依据法律规定和合同约定，另行将涉案房产于2020年7月售予他人。原告应向被告承担违约责任。由于原告逾期支付购房款，则依据《认购书》第5条的约定，其应向被告支付逾期付款违约金。请原告依照《认购书》约定的违约金计算方法，于三日内向被告支付逾期付款违约金。另，依照《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告有权要求原告赔偿损失，对于因合同解除而产生的损失，被告将于核算准确后另案主张。综上，恳请人民法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件，证明原、被告诉讼主体资格。2.《绿地璀璨天城项目认购书》,证明原、被告于2017年12月17日签订认购书，约定由原告认购被告绿地璀璨天城A5地块7座401单元。3.《工程款转付购房款协议（一）》，证明原告向被告完成购房款1591519元的支付。4.《退房款转付购房款协议（三）》，证明原告向被告完成购房款2523173元的支付。诉讼中，被告举证如下：《解除认购书通知函》，证明确认原告与被告签订的《绿地璀璨天城项目认购书》已解除。经庭审质证，本院认证如下：原、被告对对方证据的真实性无异议，本院对原、被告的证据真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月7日，被告（甲方）与原告（乙方）、顺德置业公司（丙方）签订《退房款转付购房款协议（三）》，约定如下：一、甲方与乙方2017年12月1日就购买甲方一套物业签订《认购书》，认购房源总价款为4114692元，尚欠房款4114692元。二、乙方与丙方于2016年12月19日就购买丙方共26套物业签署了《认购书》，认购房源总价款11345096元，已交房款11345096元。三、经友好协商，乙方向丙方申请退回原认购房源中的房款2523173元，并同意该认购书中购买的原认购房源物业可由丙方支付给甲方，视同丙方向乙方退回等额购房款以及乙方向甲方支付等额购房款。四、本补充协议是甲方与乙方、乙方与丙方签订的认购书的有效组成部分及延续……。2017年12月17日，被告（甲方、出卖方）与原告（乙方、买受方）签订《绿地璀璨天城项目认购书》，约定乙方认购甲方物业绿地璀璨天城A5地块7座401单元，建筑面积约234.83平方米；二、双方约定的楼价4114692元；三、付款方式：第一期房款于2017年12月1日前交付房款2523173元；第二期房款于2017年12月31日前交付房款1591519元；……四、甲乙双方共同遵守以下条款，2、在本认购书签署之日起到至2018年3月31日，乙方必须到甲方指定的地点：(营销中心现场)签订《商品房买卖合同》及其补充协议等……5、若截止到2018年3月31日，乙方未签署《商品房买卖合同》，仍未交齐房款，甲方有权要求从2018年3月31日开始，乙方每日按应付未付房款的万分之三支付滞纳金。若延期付款超过十天，则甲方有权单方面解除此认购书，甲方无需事先通知乙方，有权将该房产收回并另行出售。6、乙方必须2018年3月31日前主动与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方未按照该约定时间签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除此认购书，甲方无需事先通知乙方，有权将上述房产收回并另行出售……。同日，被告（甲方）、浙江新东方建设集团有限公司（乙方）（下称新东方公司）、绿烜公司（丙方）、原告（丁方）签订《工程款转付购房款协议（一）》，主要约定如下：一、甲方与丁方于2017年12月17日就购买甲方一套商铺物业签署了《认购书》，认购房源总价款4114692元，尚欠房款4114692元。二、乙方与丙方签订《广东事业部佛山大沥项目首期施工总承包工程合同》，合同总金额95251241.10元，截止2017年12月17日，丙方应付未付乙方合同款1909822.80元。三、经友好协商一致，乙方同意将丙方应付未付给乙方的合同款1591519元由丙方支付至甲方，视同丙方向乙方支付等额合同款以及丁方向甲方支付等额购房款。乙、丁方之间的债权债务关系由其自行解决，与甲、丙方无关。四、本补充协议是甲方与丁方签订的认购书的有效组成部分及延续……。原告陈述：新东方公司承包了绿烜公司发包的工程项目（绿地香颂馆项目），绿烜公司有一笔进度款要支付给新东方公司，双方约定由新东方公司在绿地集团旗下挑选一套房子用以抵偿进度款，该抵债房产是涉案房屋，新东方公司找到原告作为涉案房屋购买人，原告与新东方公司存在其他债权债务关系，由原告与新东方公司约定该购房款与其他债权债务相抵消。绿烜公司与被告是关联公司。被告与顺德置业公司也是关联公司，根据《退房款转付购房款协议（三）》可以知道，在这次以房抵工程款之前，香颂馆项目还存在一次以房抵工程款，即协议书中约定的第二条所述的26套物业，以房抵工程款拿的是顺德置业公司的房子。所以才会存在这份协议是顺德置业公司签订，而不是绿烜公司签订的，《退房款转付购房款协议（三）》中的房款本质上也是工程款，也是指新东方公司承包了绿烜公司发包的工程项目下的进度款，《退房款转付购房款协议（三）》本质上是以房抵工程款。原告与顺德置业公司以及被告没有任何债权债务关系的，只是因为绿烜公司有到期应支付的工程款，绿烜公司以及其关联公司顺德置业公司、被告提出了这种以房抵债的操作，购房款直接在其关联公司之间流转，原告无需另行支付，现在被告、顺德置业公司以及绿烜公司之间存在串通，故意不予支付购房款，拒绝交付房屋，侵害原告的权益，被告陈述：被告与顺德置业公司、绿烜公司虽然均是绿地集团旗下公司，但绿地集团并非被告控股公司，被告是由佛山市建设开发投资有限公司控股，所以原告与顺德置业公司、绿烜公司的债权债务关系与被告无关。新东方公司承包绿烜公司佛山大沥项目，绿烜公司欠付新东方公司工程款1909822.80元，新东方公司与原告委托绿烜公司直接向被告直接支付该笔工程款中的1591519元，作为涉案物业的第二期购房款，顺德置业公司此前曾向原告出售26套物业，原告向绿地集团公司退回该26套物业中的房款2523173元，同时约定该款项由顺德置业公司向被告支付，作为涉案物业的第一期购房款，但截至今日，被告仍未收到原告支付的购买涉案物业任何一笔购房款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据采信的《工程款转付购房款协议（一）》《退房款转付购房款协议（三）》以及原、被告的陈述可知，新东方公司与绿烜公司形成建设工程施工合同，绿烜公司作为发包人存在应付未付给新东方公司（承包人）的工程款。因绿烜公司拖欠新东方公司的工程款，经与原、被告协商一致，由绿烜公司、顺德置业公司作为指定债务人向被告履行相应的支付购房款义务，由被告向作为新东方公司的指定债权人原告出售房屋。但被告抗辩认为，绿烜公司和顺德置业公司并未向其支付相应的购房款，原告也无证据证明已履行支付购房款的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。故绿烜公司、顺德置业公司不履行支付购房款义务的情形下，原告要求被告履行签订涉案房屋的《商品房买卖合同》以及办理相应的网签、备案手续，过户手续，交付房屋的条件并未成就，本院对原告上述诉请不予支持。新东方公司如认为其他各方存在违约的情形，可另行主张。关于原告认为被告以及绿烜公司、顺德置业公司是关联公司，存在串通的行为，因三公司均是独立的法人，原告也无举证证明三公司存在恶意串通的情形，被告亦予以否认，故原告的该项意见不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周小弟的诉讼请求。本案适用简易程序，本案受理费减半收取19859元，财产保全费5000元，由原告周小弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年十一月二十四日员黎晓婷