四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初2854号 原告：李丽，女，1976年4月21日生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：陈晗，四川地齐律师事务所律师。 被告：黄万秀，女，1967年2月2日生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：黄文静，四川宏兴律师事务所律师。 被告：林强，男，1955年5月27日生，汉族，内江市市中区人，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：黄文静，四川宏兴律师事务所律师。 原告李丽与被告黄万秀、林强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请司法鉴定，本院依法扣除了相应审理期限。原告李丽的委托诉讼代理人陈晗，被告黄万秀、林强共同的委托诉讼代理人黄文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄万秀向原告支付121712.00元，其中本金83600.00元、截止至起诉之日的利息为35112.00元（利息按照年利率6%，自2013年7月25日起计算至清偿之日止）、律师费3000.00元；2.被告林强对黄万秀的上述债务承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告黄万秀系内江市东兴区门面的房主。2008年7月25日，原告李丽租赁该房屋，租期为3年，向被告黄万秀支付了2000.00元保证金。2011年7月22日，原告续租3年，被告将保证金增至3000.00元，原告又向被告交付了1000.00元保证金。2013年7月24日，原告又续租7年，被告将保证金增至3600.00元，同时被告要求原告支付80000.00元转让费，原告再向被告交付600.00元保证金和80000.00元转让费。2020年7月24日，合同到期，原告退还被告房屋后，便要求被告退还保证金和转让费，被告否认收取转让费的事实。因不动产中心查询结果显示两被告名下无房屋，原、被告之间签订协议系无效合同，故被告应当返还收取的转让费，且从交易习惯和租期长短来看，该80000.00元应为违约罚金或押金，现合同履行完毕，被告也应退还收取的转让费。因自行协商未果，故原告诉至法院。 被告黄万秀、林强辩称：1.因双方签订的租赁协议已约定3600.00元的违约保证金，且在双方的通话录音中，原告也明确了该80000.00元是转让费，故原告主张案涉80000.00元是保证金的理由不成立。2.从交易习惯来看，双方对于该80000.00元的真实意思是被告以低廉的租金转让房屋使用权给原告，被告在租赁期间不涨房租。3.原告应就主张被告退还转让费承担举证责任，否则承担举证不能的后果。4.原告以合同无效为由主张退还转让费，原告于2013年7月24日将该款项支付给被告，原告应在2015年7月23日前提起诉讼，故已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2008年7月25日，原告李丽与被告黄万秀签订《协议》，约定黄万秀将位于内江市东兴区的门面租给李丽，租期为3年，租赁时间为2008年7月25日至2011年7月24日止，月租金为2000.00元，保证金为2000.00元。合同签订后，被告黄万秀向原告李丽交付了房屋，被告按约向原告支付了租金及保证金。2011年7月22日,原告续租该门面并与被告黄万秀再次签订《租用协议》，约定租期为2年，租赁时间为2011年7月24日至2013年7月24日止，月租金为3000.00元，约定保证金为3000.00元。原告按约补交保证金1000.00元。2013年7月24日,原告（乙方）再次续租该门面，与被告黄万秀（甲方）签订《租用协议》，约定：1.租用期为7年，定为三期协议，第一期从2013年7月25日至2015年7月24日，每月租金3600.00元；第二期从2015年7月25日至2017年7月24日，每月租金按市场定；第三期从2017年7月25日至2020年7月24日，每月租金重新再定；2.乙方要按国家法律法规交纳各种规费，如有违反国家法律法规的行为，后果均由乙方自行负责，与甲方无关；3.注意安全问题，防盗，特别防火，因本店内甲方上万元全木装饰的楼层，如发生不安全因素所造成的后果，所产生的一切经济损失，由乙方自行负责赔偿给甲方；4.甲方收取乙方保证金3600.00元，乙方在租用期间内无权转租转让，要履行协议，如有违反协议的行为发生算违约，甲方有权收回门面，不再退还保证金。租期满后无违约行为，甲方退还乙方保证金3600.00元。合同签订后，原告于2013年7月24日再向被告补交了保证金600.00元，并向被告支付了转让费80000.00元，被告黄万秀向原告出具了两份收据。合同到期后，原告按约将租赁房屋退还给被告，并按约付清了房屋租金。现双方对转让费80000.00元是否退还问题发生纠纷，原告称该款系保证不中途违约退租的违约罚金或押金，被告黄万秀称该款系因不涨原告租金而收取的转让房屋使用权费用。诉讼过程中，被告黄万秀提交的转让费收据（白存根联）右上角备注有“注：转让费不退”，原告李丽提交的转让费收据（红收据联）仅载明有收转让费80000.00元的内容。2020年9月1日，被告黄万秀申请对原告李丽出示收据联是否为原始票据、票据上是否有涂改痕迹、是否有“转让费不退或此费不退”书写痕迹进行司法鉴定。同月30日，四川鼎诚司法鉴定中心出具鼎诚司鉴［2020］文鉴字第0232号《鉴定意见》，载明：1.落款时间为“2013年7月24日（红色）收（领）款单”与落款时间为“2013年7月24日（白色）收（领）款单”为同套一式两联的票据；2.落款时间为“2013年7月24日（红色）收（领）款单”右上角未检见字样痕迹、残留笔画、潜影。 另查明，1.内江市不动产登记中心出具档案查询摘要载明，被告黄万秀名下登记有位于内江市东兴区的商业房一套，内江市公安局东兴区分局出具《证明》说明该商业房地址原门牌号为内江市东兴区。2.原告聘请律师诉讼本案，发生代理费3000.00元。 上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的身份信息、租房协议、收（领）款单、收据等，被告提交的收（领）款单、房屋所有权证、土地使用证、不动产登记信息摘要、派出所证明、租房协议、通话录音、鉴定意见书、发票等证据在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉租赁协议是否有效？2.案涉80000.00元的性质？ 关于争议焦点1：案涉租赁协议效力问题。因被告提交的内江市不动产登记中心出具的档案查询摘要以及内江市公安局东兴区分局出具的《证明》，足以证明被告黄万秀系案涉租赁房屋的合法所有权人，故其出租行为未损害他人合法权益，也无需他人授权，案涉租赁协议合法有效。 关于争议焦点2：案涉80000.00元的性质问题。原告称该款系保证不中途违约退租的违约罚金或押金，但其所举证据不足以证明该主张，且租赁协议约定有3600.00元保证金，并明确该保证金的用途为：“乙方在租用期间内无权转租转让，要履行协议，如有违反协议的行为发生算违约。甲方有权收回门面，不再退还保证金。租期满后无违约行为，甲方退还乙方保证金3600.00元”，其主张与租赁协议相矛盾，故其理由不成立。被告辩称该款系因不涨原告租金而收取的转让房屋使用权费用，被告提交的证据亦不足以证明其主张，并且其辩称理由也与双方签订的租赁协议内容不符，双方在协议中明确约定了租期分三期，第一期租金为3600.00元，第二期租金按市场定，第三期双方可重新协商再定，租金并非不可变动。因此，被告的辩称理由也不成立。综上，在双方均不能证明其主张的情况下，原告作为从事市场经营活动的市场主体，被告作为从事出租活动多年的房主，双方均应当知悉“转让费”一词的含义，故案涉80000.00元的性质应按其字面含义确定为“转让费”。 综上所述，案涉80000.00元的性质应确定为“转让费”，从市场交易习惯来看，“转让费”一般发生于在房屋租金之外收取的营业性用房本身的装修费、地段等有形或无形价值的费用，“转让费”的转让合同本身与租赁合同属不同的法律关系，原告基于租赁合同法律关系要求被告返还转让费缺乏法律依据，且双方签订的租赁协议中也未约定有“转让”相关内容，原告的请求也缺乏合同依据，故原告应就“转让费”问题另行处理。因被告林强并非案涉租赁合同的出租人，故原告请求被告林强承担连带责任，缺乏事实依据，不予支持。对于原告提出的要求返还保证金3600.00元的诉讼请求，因双方已按约履行完毕租赁合同，故对该请求，予以支持。对原告请求的利息和律师费，保证金的返还系基于合同约定，原告要求支付利息无法律依据；对于律师费，双方租赁合同无约定，也无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄万秀于本判决生效之日起十五日内退还原告李丽保证金3600.00元； 二、驳回原告李丽的其他诉讼请求。 如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1367.00元，由原告李丽负担1342.00元，由被告黄万秀负担25.00元。（被告负担诉讼费原告已预交，被告在给付判决款项时一并付给原告） 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员 李远春 二〇二〇年十一月十日 法官助理 丁凤城 书 记 员 吴楚婵