湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1551号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李松芝，女，汉族，1971年3月23日出生后，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：饶德坤，系李松芝丈夫。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：饶德坤，男，汉族，1970年7月9日出生，住宜昌市西陵区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宜昌众维物业管理有限公司，住所地宜昌高新区城东大道**南苑之星****。法定代表人：张勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡宏炜，湖北民基律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦嫚，湖北民基律师事务所实习律师。上诉人李松芝、饶德坤与被上诉人宜昌众维物业管理有限公司（以下简称众维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人及上诉人李松芝的委托诉讼代理人饶德坤，被上诉人众维物业公司的委托诉讼代理人胡宏炜、秦嫚参加诉讼。本案现已审理终结。李松芝、饶德坤上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判，判决被上诉人免除上诉人的物业服务费；3、被上诉人赔偿上诉人被盗物品损失12924元；4、被上诉人赔偿上诉人窗户制作费及精神损失费2000元。事实与理由:一、一、被上诉人没有尽到物业服务合同义务。1、被上诉人未履行安全防范的义务。上诉人与被上诉人签订的前期《物业管理合同》中第二条物业管理服务内容中约定被上诉人负有维护本物业区域内的公共秩序服务义务。上诉人2011年8月初出差至8月13日回家发现家中被盗，丢失金银首饰价值12924元，公安机关现场勘查犯罪嫌疑人从楼顶跨越厨房外围撬开厨房潜入房内行窃。被上诉人管理公共区域监控形同摆设，保安人员没有进行安防巡查，小区各楼栋电子密码大门长期呈失效状态，陌生人随便进入小区门卫未进行登记。小区曾发生两起刑事案件，给业主带来极大恐慌和不安。2、被上诉人与开发商交接时未严格把关验收各项公共设施，消防设施使用不到两年即损坏，存在严重的安全隐患。各楼栋消防多年无水无灭火器材，消防部门多次警告和处罚至今未整改。由于物业公司不及时与开发商协商处理导致消防配套设施丧失五年的保修期与追诉期。后期消防整改80多万元由小区业主自行承担，给业主造成重大经济损失。3、被上诉人放任小区1号楼地下停车场被开发商擅自改变使用用途，世龙酒店占用消防通道和业主的公摊面积私自违建酒店，唯义酒店占用小区公共场地，物业公司未尽到阻止的义务。两家酒店每年补偿款都由被上诉人非法占为己有，多年也未给业主进行任何经济补偿。4、被上诉人没有尽到为上诉人维修因下雨渗水造成房屋外窗口附近墙体脱落的义务。5、小区车辆管理混乱，在车位紧缺的情况下，外来车辆随便进入小区停放，业主停车困难，小区车辆随意停放，占用消防通道，经常发生车辆刮擦。二、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》第一条第7项载明被上诉人每年向上诉人公布物业管理服务费，电梯及其它相关费用收支情况，被上诉人自2019年6月30日服务协议终止从未以任何形式向业主公布所有账目明细。被上诉人自2007年至2017年6月30日止非法侵占业主公共收益款达200多万元。三、关于上诉人所欠被上诉人物业费数额。2009年10月31日上诉人入住宜昌市沁园春小区，一直按时交纳物业管理费至2011年9月30日，2011年10月1日至2012物业管理费在当初装修2000押金中双方同意抵做当年的物管费，多余款项往后延续。2013年至今拖欠物业管理费的理由是上诉人家中财物被盗等值货币抵用所欠缴的物业管理费。四、一审审判程序存在瑕疵。一审判决审查证据不全面。一审法院未全面客观地审查核实证据。上诉人曾将上诉状所附照片提供给一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，一审法院现场勘查不全面，未对小区公共区域进行现场勘查和对业主走访调查，未对上诉人居住的房屋内部进行勘查，导致认定宜昌众维物业公司服务瑕疵不全面。五、一审判决未考虑案件的社会影响，对物业服务费的减免幅度判决过低。上诉人认为被上诉人未履行物业服务合同义务，对上诉人房屋外墙下雨渗水致房窗附近墙体表皮脱落未予维修、消防设施损坏未及时处理、被上诉人对小区安防监管失职导致多位业主家里被盗，被上诉人非法侵占业主公共收益等。被上诉人应先对上诉人履行物业服务合同义务后，再要求上诉人支付所欠的物业费。综上所述，二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。众维物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求驳回被答辩人的所有上诉请求。上诉人要求免除物业服务费的诉请没有任何事实和法律依据。被上诉人一直依约履行物业服务合同义务，即便上诉人所述的物业服务问题存在，也仅为一般瑕疵，不足以成为上诉人拒交物业服务费的理由。上诉人的第三、四项上诉请求系基于家中被盗问题产生的争议，上诉人家中被盗属于财产损害责任纠纷，与本案一审本诉不属于同一法律关系，根据上诉人在一审中提供的《接处警登记表》证据表明，其报案时候被盗物品价值为6000元，与上诉人主张被盗物品价值不符，其家中被盗不能全部归责于被上诉人。众维物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李松芝、饶德坤向众维物业公司支付物业管理费（含电梯费）12592.2元；2.判令李松芝、饶德坤支付滞纳金（违约金）3777.66元；3.判令李松芝、饶德坤承担本案所有诉讼费用。李松芝、饶德坤向一审法院反诉请求：1.判令众维物业公司赔偿李松芝、饶德坤家中被盗金银首饰共计价值12924元；2.判令众维物业公司返还李松芝、饶德坤装修押金2000元；3.判令众维物业公司赔偿李松芝、饶德坤被窃贼损坏窗户的制作及安装费用1000元；4.判令众维物业公司赔偿李松芝、饶德坤误工费及精神损失费1000元；5.判令众维物业公司公布自管理本小区以来至2019年6月30日止物业管理服务费用收支情况和公共收益的财会帐目；6.判令众维物业公司拆除世龙酒店占用消防通道的违建房屋；7.判令众维物业公司维修李松芝、饶德坤的房屋；8.判令众维物业公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2007年10月15日，众维物业公司与湖北中恒房地产开发有限公司签订了《中恒·沁园春住宅小区前期物业管理服务合同》，为宜昌市沁园春小区提供物业服务，李松芝、饶德坤系宜昌市沁园春小区业主。2009年7月17日，众维物业公司与李松芝、饶德坤签订《前期物业管理服务协议》和《中恒·沁园春业主装修守则》及承诺书等，约定李松芝、饶德坤所有的房屋由众维物业公司负责物业管理服务，房屋建筑面积为131.69平方米，物业管理服务费为0.8元/月·平方米，同时缴纳电梯使用费为30元/月·户；李松芝、饶德坤办理入住时预缴了自2009年7月17日起至2010年6月30日止的物业管理费及电梯服务费1083元、装修质量保证金2000元。2011年1月16日，李松芝出具领款单，写明收到退装修押金2000元。自2011年10月1日起至2019年6月30日止，李松芝、饶德坤欠缴物业管理费及电梯使用费。同时查明，2012年8月13日22时许，宜昌市公安局高新技术产业开发区分局东山派出所接到报警，称宜昌市西陵区港窑路37-36-169号被盗。宜昌市公安局高新技术产业开发区分局东山派出所出具了《接处警登记表》，写明：“李松芝离家10余天，今日回家发现家中被盗黄、铂金项链各1条，报案被盗物品价值约6000元，初步判断盗窃手段为由厨房翻窗入室，移交刑侦处理”。另查明，2017年6月30日众维物业公司与宜昌市沁园春小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定物业管理服务费和电梯使用费同时缴纳，每年（半年）预交一次；业主逾期缴纳物业管理服务费和电梯使用费的，从逾期之日起按日千分之一缴纳滞纳金；合同期限为两年。2018年7月18日，宜昌市沁园春小区业主委员会在小区内公示了小区2017年7月至2018年6月公共收益的情况。在上述合同履行期间内，众维物业公司为宜昌市沁园春小区提供了物业服务，并在宜昌××新区消防安全委员会的指导下，就小区内消防泵、烟感报警器、、地下消防管网等问题于2018年下半年多次向宜昌市沁园春小区业主委员会汇报，催促办理申报维修事宜。2019年5月15日，宜昌市沁园春小区业主委员会回复称：“小区业主委员会于2019年3月7日召开专题会议讨论研究，等选聘物业公司后，新的物业公司进驻小区按消防部门要求来做”。一审法院认为，众维物业公司与开发商签订的《中恒·沁园春住宅小区前期物业管理服务合同》、众维物业公司与李松芝、饶德坤签订的《前期物业管理服务协议》及其附件，众维物业公司与宜昌市沁园春小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》等，均符合法律规定，合法有效，众维物业公司和李松芝、饶德坤均应当按照上述合同的约定履行合同义务。李松芝、饶德坤所诉小区内乱贴小广告等问题属于小区管理中不能完全避免发生的情况，不能作为李松芝、饶德坤拒缴物业管理费的理由。李松芝、饶德坤诉称的开发商擅自改变一楼房屋使用用途，出租给他人经营世龙酒店和唯义酒店，占用业主的公共场地、众维物业公司未公布物业管理服务费用收支情况和公共收益的财务帐目等问题，均不能证实系众维物业公司未履行物业管理义务所致，众维物业公司已基本履行了小区管理服务的职责，李松芝、饶德坤应当按合同约定缴纳欠缴的物业管理服务费和电梯使用费。2010年6月30日前的物业管理费及电梯服务费，李松芝、饶德坤已在办理入住时缴清。2010年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理费（包括电梯使用费），李松芝、饶德坤未提交证据证实已缴纳。众维物业公司主张李松芝、饶德坤自2011年10月1日起欠缴物业管理费（包括电梯使用费），对2010年7月1日起至2011年9月30日止的物业管理费（包括电梯使用费）计15个月的物业管理费（包括电梯使用费）2031元（135.4元/月×15个月），众维物业公司未予主张，应当视为李松芝、饶德坤已缴纳相关费用。众维物业公司提交的2011年1月16日李松芝出具的领款单，可证实其收取的退装修押金2000元已退还。李松芝、饶德坤要求众维物业公司退还退装修押金2000元的诉讼请求，与事实不符，不予支持。李松芝、饶德坤自2011年10月1日起至2019年6月30日止，按合同约定应缴物业管理费（包括电梯使用费）合计12592.2元（135.4元/月×93个月）。李松芝、饶德坤提交的购买价值12924元金银首饰的发票或收据，不能证实系李松芝、饶德坤家中实际被盗物品价值，且根据公安机关的调查核实，李松芝、饶德坤家中数天无人居住，被窃贼翻窗入户实施盗窃行为。李松芝、饶德坤的被盗物品，应当在公安机关侦破案件后，依法追赃或者由犯罪人予以退赔。李松芝、饶德坤未证实众维物业公司对此盗窃事件的发生存在明显过错。李松芝、饶德坤反诉请求的被盗物品损失、窗户维修费、误工费、精神损失费等，均不能成立，对李松芝、饶德坤的反诉请求依法不予支持。众维物业公司作为物业管理服务人，应当对小区内的物业加强巡逻和检查。众维物业公司虽然基本按合同约定提供了小区内的物业管理服务，但在李松芝、饶德坤家中被盗时可能存在一定的管理瑕疵，根据本案情况，应当酌情减少相应的物业管理费1800元，对众维物业公司要求李松芝、饶德坤支付逾期缴费利息的诉讼请求，亦不予支持。李松芝、饶德坤实际还应当支付给众维物业公司物业管理费（包括电梯使用费）10792.2元（12592.2元-1800元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条的规定，判决：一、李松芝、饶德坤于判决生效之日十日内支付宜昌众维物业管理有限公司物业管理费（含电梯费）10792.2元；二、驳回宜昌众维物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回李松芝、饶德坤的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费105元（已减半，宜昌众维物业管理有限公司已预交），由宜昌众维物业管理有限公司负担70元，由李松芝、饶德坤负担35元；反诉案件受理费112元（已减半），由李松芝、饶德坤负担。二审中，当事人未提交新证据，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，1、李松芝、饶德坤办理入住时预缴了自2009年7月17日起至2010年6月30日止的物业管理费及电梯服务费，并交纳装修质量保证金2000元，2011年1月16日，李松芝出具领款单，写明收到退装修押金2000元。李松芝、饶德坤称其物业服务费交至2011年9月30日，并称已交纳了电梯使用费，但未提交相应缴费的证据，其上诉称未收到退回的装修押金，而是用于抵扣2011年10月1日之后的物业费，但众维物业公司称系抵扣了2010年7月1日至2011年9月30日的物业服务费，众维物业公司仅起诉2011年10月1日起至2019年6月30日的物业服务费（含电梯费），众维物业公司主张欠付自2011年10月1日起的物业费（含电梯费）与案件证据和事实相符，本院予以认可，因此依照合同约定李松芝、饶德坤所欠自2011年10月1日起至2019年6月30日起的物业服务费（包括电梯使用费）合计12592.2元（135.4元/月×93个月）。2、李松芝、饶德坤称众维物业公司未履行物业服务合同义务，并称消防设施存在问题未予处理、消防通道和业主公共部位被占用，物业公司占用业主公共收益款等，物业公司对消防设施问题后续已尽到了基本的报告及协调服务义务，公共部位、公共设施的权利义务行使应由全体业主共同享有和承担，由业主委员会代全体业主依法主张权利，相应利益也应由全体业主而不应由某一业主个人享有，公共部位、公共设施的利益损失非单一业主特定化的利益损失，单一业主不能直接以此为由拒交或少交物业费。李松芝、饶德坤诉称的房屋漏水问题应在明确原因及相应责任主体后另行依法解决，若该问题非房屋开发商的责任或其他第三人的责任，仍存在问题且维修所需费用较高，需由小区业主委员会启动住宅专项维修基金使用程序予以解决，其不应以房屋漏水物业公司未解决好为由主张拒交或少交物业费。李松芝、饶德坤称小区停车管理混乱等存在物业服务不到位仅为一般瑕疵，不能成为拒交或少交物业服务费的理由。李松芝、饶德坤称物业公司未尽到安全防范义务导致其家中被盗造成损失，涉案小区为封闭小区，物业公司有义务对小区进行安全监管与巡视，李松芝、饶德坤家中被盗造成了其特定化的损失与物业公司管理服务不到位有关，李松芝、饶德坤称其被盗物品价值12924元，但其在报案时称被盗物品价值约6000元，其主张与报案陈述内容不符，本案中仅能认可其损失为6000元，该损失应由众维物业公司承担，本院认为该6000元损失应从物业服务费中予以抵扣。上诉人主张赔偿窗户制作费及精神损失费2000元，但其未提供相应损失的证据，其主张精神损失费亦缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，李松芝、饶德坤应向众维物业公司支付截止至2019年6月30日止的物业管理费（含电梯费）6592.2元（12592.2元-6000元）。上诉人李松芝、饶德坤的上诉请求部分成立，应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初255号民事判决；二、李松芝、饶德坤于判决生效之日十日内支付宜昌众维物业管理有限公司物业管理费（含电梯费）6592.2元；三、驳回宜昌众维物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李松芝、饶德坤的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审中李松芝、饶德坤预缴的案件受理费173元，由李松芝、饶德坤负担73元，由宜昌众维物业管理有限公司负担100元；当事人在执行本判决时一并直接给付或扣除。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  廖朝平审判员  李 丹二〇二〇年十一月九日法官助理张宽红书记员彭先悦