渑池县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1221民初1702号原告：侯艳丽，女，1978年5月10日生，汉族，住河南省义马市。原告：何江红，男，1974年8月14日生，汉族，住义马市。二原告共同委托诉讼代理人：赵立涛，河南仰韶律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南硕基置业集团有限公司，住所地：河南省洛阳市老城区凤华街银鑫锦绣港湾****，统一社会信用代码：91410300397546406J。法定代表人：刘恩乐，该公司总经理。被告：渑池县兴华东城置业有限公司，住，住所地：河南省渑池县会盟路东段一社会信用代码：91411221MA3XE5A656。法定代表人：上官延龙，该公司执行董事兼总经理。原告侯艳丽、何江红与被告河南硕基置业集团有限公司（以下简称硕基公司）、被告渑池县兴华东城置业有限公司（以下简称兴华公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月29日作出（2019）豫1221民初904号民事判决，原告侯艳丽、何江红不服，向三门峡市中级人民法院提出上诉。三门峡市中级人民法院经审理于2019年12月17日作出了（2019）豫12民终2428号民事裁定。认为原判决认定事实不清，证据不足，撤销了本院作出的民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，原告侯艳丽、何江红的委托诉讼代理人赵立涛到庭参加诉讼，被告硕基公司、被告兴华公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯艳丽、何江红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付加倍的定金10,000元（即定金双倍返还）；2、支付占有购房款期间的利息6,983.35元（利息的计算方法为：本金123,077元×中国人民银行发布的1-5年贷款基准利率4.754%÷365天×占有其资金期间天数436天，收款日2017年8月26日至返还日2018年10月15日）；3、赔偿原告经济损失123,077元即未取得房屋预售许可应当双倍赔偿损失；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月20日，原告与被告签订商品房认购协议书，约定：“以403077元的价款将被告所有的位于渑池县会盟大道东段盛世康城9号楼3单元1601号房出卖于原告，建筑面积为135.17平方米，约定付款方式为签署协议时交付定金10000元，2017年8月27日或之前付清不低于总房款30%的首付款123077元（含已付定金），余款280000元申请银行按揭贷款。”后原告按约将10000元定金和首付款123077元交付于被告。但被告却迟迟不能开工建设。渑池县住建局在被告售楼部门口张贴提示：该楼盘未取得预售许可证，禁止销售。2018年8月8日，被告向众多购房人承诺于2018年8月31日开工建设；若到期不能开工，需退房，承诺于2018年9月10日前退客户前期交的购房款。被告承诺到期后未能开工建设。2018年9月10日被告再次出具承诺书，承诺9月30日前开工，如到期不能开工，10月10日前退还客户认筹金或首付款。如果不能在10月10日前兑现，要承担违约责任及违约金。后被告没有在约定的时间退还原告所交购房款。2018年11月5日，被告同意把购房款退还原告，条件是必须将原、被告签订的《商品房认购协议书》和收款收据交于被告。原告担心若此时不把钱领走，怕以后本钱更难要回，无奈照办。但原告认为，被告隐瞒未取得房屋预售许可的事实，与原告签订买卖合同，若只是退还本钱，不足以使被告得到应有的惩戒，故诉至法院。硕基公司辩称，我公司于2016年接手渑池东城府邸（原开发公司为韶华置业）。2017年8月原告交首付123,077元（含定金10,000元）订购东城府邸9号楼3单元1601室。后因各种原因（土地过户等）工程进度较慢，购房者见开工不足，多次来工地吵闹，通过城建局调解要求退房。2018年11月5日，我公司和原开发企业（韶华置业）派人处理前期遗留的客户交定金和首付款问题。当时和原告和其他客户口头协议全额退还客户交纳的定金和首付款，并收回交款收据和《商品房认购协议书》解除协议。按法律有关规定，双方协议已经自动解除。原告如果要求我公司赔偿利息及损失应当在解除协议前提起诉讼，不应该在协议解除后主张赔偿要求。兴华公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告侯艳丽、何江红系夫妻。2017年8月20日，被告硕基公司作为甲方，原告侯艳丽、何江红作为乙方签订《商品房认购协议书》，约定原告购买被告硕基公司位于渑池县××大道东××城××楼××单元××室房产，建筑面积135.17元，总价款为431077元，认购价为403077元，付款方式为按揭付款，于签订协议时支付定金10000元，于2017年8月27日或之前付清不低于总房款30%的首付款123077元（含已付定金），余款280000元申请银行按揭贷款。本协议在双方签订《商品房买卖合同》之后自动失效。当天，原告何江红交纳认筹金10,000元，被告以河南硕基置业集团有限公司渑池东城公司的名义（以下被告均指河南硕基置业集团有限公司渑池东城公司）给原告出具了收据；2017年8月26日，原告何江红又交纳了首付款113077元，被告给原告何江红出具了收据。因被告未取得商品房建设的合法手续，楼盘未能开工建设。因未取得商品房预售许可，渑池县住建局叫停了被告的商品房预售行为。2018年8月8日，被告向包括原告在内的十余户购房户出具承诺书，保证于2018年8月31日前开工建设盛世康城6、8、9号楼工程，如果到期不能开工，需退房，承诺于2018年9月10日前退还客户前期缴纳的购房款。2018年9月10日，被告再次出具承诺书，保证于2018年9月30日前开工建设8、9号楼工程，如果到期不能开工需要退房，于2018年10月10日前退还客户前期缴纳的认筹金或首付款。如果该承诺不能在10月10日前兑现，要承担违约责任及违约金。2018年11月5日，被告兴华公司通过银行转账退还原告交纳的购房首付款123077元，原告按照双方的口头约定将《商品房认购协议书》、房款收据原件退还被告。2019年4月3日，原告诉至法院，要求被告返还加倍的定金10000元，及房款占用期间的利息，并赔偿原告经济损失。另查明，案涉楼盘由河南韶华置业有限公司开发建设，2014年主体工程建起后，河南韶华置业有限公司将楼盘整体移交被告河南硕基置业集团有限公司。该公司接手后，因各种原因不能正常启动。期间，该公司将部分房屋预售。因后续工程无法续建，引发矛盾。2016年10月10日，河南硕基置业集团有限公司法定代表人刘恩乐出资成立河南硕基置业集团有限公司渑池东城公司，并将楼盘交给该公司。案涉纠纷发生在渑池东城公司成立之后。2018年11月15日，该公司名称变更为渑池县兴华东城置业有限公司，公司法定代表人由刘恩乐变更为赵少华。目前，公司法定代表人为上官延龙。本院认为，原被告之间为买卖商品房签订的《商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，但协议签订至今，被告未取得合法有效的《商品房预售许可证》。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。”的规定，该合同无效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。协议中，关于定金的条款是双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且原告已经实际履行，该条款规定的权利义务不因协议无效而失效。按照《解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；”的规定，被告未取得商品房预售许可，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，被告应当依照《合同法》第一百一十五条的规定，双倍返还原告定金10,000元。原告诉求被告双倍返还定金10,000元于法有据，本院予以支持。除已经退还的10000元外，被告应另行支付原告10000元。《合同法》第五十八条规定，合同无效后“因该合同取得的财产，应当予以返还。…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告作为购房人，有义务问清楚被告是否取得商品房预售许可证明。案件审理中，原告没有提供证据证明被告故意向其隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。原被告签订的《商品房预售协议书》的内容不具备商品房买卖合同必备的商品房“交付使用条件及日期”、“面积差异处理方式”等必备条款，不符合《解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的条件，不能认定为《商品房买卖合同》，其诉求被告依照《解释》第九条规定支付其购房款被占用期间的利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，证据和依据不足，本院不予支持。但被告作为过错方依法应当赔偿因合同无效给原告造成的损失。赔偿损失的数额应当相当于因违约造成的损失。原告没有提供损失的证据，本院酌定以首付款123,077元为本金，自2017年8月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至2018年11月5日共6,983元。被告硕基公司辩称，被告全额退还客户交纳的定金和首付款，并收回交款收据和《商品房认购协议书》后，双方协议已经自动解除；原告不应在协议解除后主张赔偿要求的意见，理由不足，本院不予采纳。原告虽然和被告硕基公司签订的《商品房预售协议书》，但被告兴华公司从被告硕基公司手中承接楼盘后收取了原告的定金及首付款。根据合同的相对性原则，原告的权利义务应当向被告兴华公司主张。二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席审理判决。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告渑池县兴华东城置业有限公司另行支付原告侯艳丽、何江红定金10,000元；二、被告渑池县兴华东城置业有限公司赔偿因《商品房预售协议书》无效给原告侯艳丽、何江红造成的损失6,983元；三、驳回原告侯艳丽、何江红的其他诉讼请求。上诉第一、二项判决内容于本判决生效后十日内履行完毕。若未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3098元，由原告侯艳丽、何江红负担2,873元，被告渑池县兴华东城置业有限公司负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行。否则，本院将依据当事人申请或审判庭的移送予以强制执行。当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限二年内申请执行，逾期不申请，则视为放弃权利。审 判 长  张跃功人民陪审员  王 雁人民陪审员  茹素红二〇二〇年十一月二十一日书 记 员  张 玉