湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初2029号原告：宜昌市房地产投资开发有限公司，住所地宜昌市伍家岗区夷陵大道**。统一社会信用代码：914205000684438526。法定代表人：刘生敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾丹，湖北钧信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾群，湖北钧信律师事务所律师。被告：黄仁忠，男，1959年9月9日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。原告宜昌市房地产投资开发有限公司（以下简称市房投公司）与被告黄仁忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，黄仁忠于2020年9月23日收到本院通过邮寄送达的应诉材料，本院于2020年10月21日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告市房投公司的委托诉讼代理人曾丹到庭参加诉讼。被告黄仁忠经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席开庭进行了审理，现已审理终结。市房投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方之间的《宜昌市公共租赁住房租赁合同》；2、判令黄仁忠向市房投公司支付自2017年4月1日起至法院判决解除之日止的房屋租金（截止2019年7月31日共计欠租5607.2元）；3、判令黄仁忠从2017年4月1日起以欠付租金总额为基数按照日3‰的标准向市房投公司支付违约金至租金全部缴清之日止，截止2019年7月31日违约金共计3492.8元；4、判令黄仁忠腾退其所承租的公共租赁住房；5、黄仁忠从合同判决解除之日起至实际腾退公共租赁住房之日止按照461.9元/月的标准向市房投公司支付逾期腾房占用费；6、本案的诉讼费由黄仁忠承担。事实与理由：原告与被告签订《宜昌市公共租赁住房租赁合同》，合同约定由黄仁忠租赁市房投公司的公共租赁住房一间，租赁期限自2016年4月8日起至2017年3月31日止，物价局核定的租金价格为9元/月/平米，房屋建筑面积51.1平方米，考虑到黄仁忠系最低收入家庭且家庭成员为1人，依据《宜昌市城区公共租赁住房管理实施细则》的规定在配租面积在50平米内按照10%的标准进行了优惠，超出50平米的部分按照9元/月/平方米标准支付租金，优惠后的价格为54.9元每月。合同签订后，市房投公司依照约定向黄仁忠交付房屋，黄仁忠开始在房屋内居住，合同到期后黄仁忠继续在房屋内居住，原、被告双方之间形成不定期租赁关系。2018年10月1日，按照新的政策，黄仁忠由最低收入变更为中等偏下收入，故黄仁忠不再享受配租面积50平米以内的优惠，同时超出50平米的部分按照9月/元/平方米标准的1.2倍支付租金，月租金标准为54.9元/月调整为461.9元/月。黄仁忠从2017年4月1日起就开始拖欠市房投公司租金，经过市房投公司多次催缴黄仁忠均拒绝缴纳欠缴的租金，黄仁忠拖欠租金已经达到了6个月以上，依照《宜昌市城区公共租赁住房管理实施细则》的规定及双方租赁合同的约定，市房投公司有权要求黄仁忠支付欠缴的租金，承担违约责任并从房屋内腾退。综上所述，为了维护市房投公司的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，望人民法院支持市房投公司的诉讼请求。黄仁忠未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月17日，市房投公司向宜昌市财政局提交编号为宜市房投[2013]58号的《关于宜昌市房地产投资开发有限公司资产划转的请示》。2013年11月11日，宜昌市财政局作出编号为宜市财行资发[2013]689号的《市财政局关于市房地产投资开发有限公司资产划转事宜的批复》将所有权人为宜昌市安置房建设公司的公租房划转给市房投公司经营管理。2015年4月8日，市房投公司（甲方）与黄仁忠（乙方）签订《宜昌市公共租赁住房租赁合同》一份，约定：“乙方所承租的公共租赁住房坐落于本市伍家区××路××家园小区××单元××室，房屋建筑面积50.5平方米，产籍号02-0016-0181号。租赁期限自2016年4月1日起至2017年3月31日止。甲方于2016年4月1日前将该房屋交付给乙方。若乙方在租赁期满后需继续租赁该公共租赁住房，须在合同期满前3个月内书面提出申请，经社区居委会、街道办事处（乡镇人民政府）、区房管部门审核，市保障办备案后，符合公共租赁住房实物配租条件的，续签合同。按物价局批准该公共租赁住房租金标准为9元/平方米/月，乙方所选房屋建筑面积51.1平方米，应缴月租金为459.9元，该租金标准系经过政府批准，合同期内如遇租金调整，则自文件下发之日起自动按新租金标准执行。根据《宜昌市城区公共租赁住房管理实施细则》规定，乙方家庭为最低收入家庭，家庭成员1人，配租面积标准在50㎡以内的，按公共租赁住房租金标准10%缴纳租金，乙方缴纳该部分面积月租金为45元。超出50㎡标准部分为建筑面积1.1平方米，按公共租赁住房租金标准9元/平方米.月缴纳租金，乙方缴纳该部分面积月租金为9.9元。以上合计，乙方实际缴纳月租金54.9元。租金按月支付，乙方应于每月公历5日前向甲方支付该房屋当月租金，租金合计54.9元。乙方未按照约定方式缴纳租金或租金缴纳专用账户余额不足无法划转的，则由甲方委托的物业公司工作人员上门收取。合同签订后退租时，有不足月租住天数的，按30天/月折算后，租金按天数计算。乙方累计6个月以上拖欠租金或者违反合同约定擅自改变房屋结构、用途且拒不恢复原状的，应当腾退所承租的公共租赁住房。乙方不按合同约定支付租金的，每逾期一日，乙方按以欠缴租金总额的3‰按日向甲方交纳违约金。租金期间如遇公共租赁住房租金标准调整，乙方可以选择按新标准续签合同或终止合同。有合同约定的违规、违约情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该公共租赁住房”等内容。黄仁忠在合同尾部签名、捺印确认。合同签订后，黄仁忠交纳了2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金，自2017年4月1日起未再缴纳租金，经市房投公司催缴，至今未予缴纳租金。2018年10月1日，经宜昌市伍家岗区住房和城乡建设局进行核查，黄仁忠由最低收入家庭调整为中等偏下收入家庭，黄仁忠不再享有配租民基50平方米以内的优惠，超出50平米的部分按照9月/元/平方米标准的1.2倍支付租金，租金标准调整为461.9元/月（50㎡×9月/元/㎡+1.1㎡×9月/元/㎡×1.2）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。市房投公司与黄仁忠签订《宜昌市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。一、关于租赁合同的解除问题。双方约定的房屋租赁期间自2016年4月1日起至2017年3月31日止，该合同现已履行完毕。该租赁期间届满后，黄仁忠仍占有、使用该房屋至今，但未与市房投公司重新签订租赁合同，双方构成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。现黄仁忠自2017年4月1日起未再缴纳租金，经市房投公司催收仍未履行，市房投公司有权要求解除其与黄仁忠之间的租赁关系。但合同解除的时间应为黄仁忠收到应诉材料副本之日，故市房投公司与黄仁忠签订《宜昌市公共租赁住房租赁合同》已于2020年9月23日解除。二、关于租赁物的腾退问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现案涉租赁合同已经解除，黄仁忠应当向市房投公司腾退房屋。三、关于租赁物的租金及占有使用费的问题。本案中，市房投公司履行了交付出租物的义务，黄仁忠占有、使用案涉房屋期间，应当支付相应费用。黄仁忠未依约支付全部租金及占有使用费的行为，显属违约。故黄仁忠理应支付2017年4月1日至2020年9月23日期间的租金12134.63元（54.9元/月÷30天×548天+461.9元/月÷30天×723天），并自2020年9月24日起至实际腾退房屋之日止，按照461.9元/月的标准计算房屋占有使用费。虽双方签订的原租赁合同约定，黄仁忠不按合同约定支付租金的，以欠缴租金总额的3‰按日向市房投公司交纳违约金，但该违约金标准过高，本院综合考虑本案案情，结合黄仁忠的实际情况，酌定按照欠付租金及占有使用费总额的20%计付违约金。且黄仁忠经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权、举证质证权，本院依法对市房投公司提交的证据予以认定，由此对黄仁忠产生的不利后果由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宜昌市房地产投资开发有限公司与被告黄仁忠签订的《宜昌市公共租赁住房租赁合同》于2020年9月23日解除；二、被告黄仁忠于本判决生效之日起三十日内向原告宜昌市房地产投资开发有限公司返还位于宜昌市伍家岗区民安家园小区8幢1单元1层106室的房屋；三、被告黄仁忠于本判决生效之日起三十日内向原告宜昌市房地产投资开发有限公司支付2017年4月1日至2020年9月23日期间的租金12134.63元，并自2020年9月24日起至实际腾退房屋之日止，按照461.9元/月的标准支付房屋占有使用费；四、被告黄仁忠于本判决生效之日起三十日内向原告宜昌市房地产投资开发有限公司支付违约金，此款以其欠付的房屋租金及占有使用费总额的20%标准计算；五、驳回原告宜昌市房地产投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告黄仁忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 慎 茜二〇二〇年十一月十七日书记员 聂笑天