西安市莲湖区人民法院民事判决书                       （2019）陕0104民初9089号原告：中国银行股份有限公司西安鼓楼支行，住所地西安市莲湖区法定代表人：闫战赢，该支行行长。委托诉讼代理人：卢瑞芳，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉海，陕西联强律师事务所律师。被告：张萍，女，1980年10月12日出生，汉族，住西安市。被告：张某甲，女，2002年7月18日出生，汉族。法定代理人：张萍，女，1980年10月12日出生，汉族，住西安市（系张某甲之母）。被告：张某乙，男，2010年7月6日出生，汉族，住西安市。法定代理人：张萍，女，1980年10月12日出生，汉族，住西安市（系张某乙之母）。被告：中海鼎业（西安）房地产有限公司，住所地西安市曲江新区法定代表人：郭勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛桂萍，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行（以下简称 “中行鼓楼支行”）与被告张萍、张某丙、中海鼎业（西安）房地产有限公司（以下简称“中海鼎业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院作出（2018）陕0104民初8325号民事判决。中行鼓楼支行不服，提出上诉。西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终7904号民事裁定，以张某丙在诉讼中死亡为由将本案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，变更张某丙之子女张某甲、张某乙为本案共同被告，公开开庭进行了审理。原告中行鼓楼支行委托诉讼代理人卢瑞芳、被告中海鼎业公司委托诉讼代理人郑婷、被告张萍并作为张某甲、张某乙的法定代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中行鼓楼支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张萍立即偿还贷款本金2464013.71元，利息及罚息232343.69元，合计2696357.4元（截止2018年9月6日）及至实际清偿完贷款本息之日的利息、罚息；2、判令被告张某甲、张某乙在继承张某丙遗产范围内承担偿还责任；3、被告张萍以其名下位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产处置价款享有优先受偿权；4、判令被告中海鼎业（西安）房地产有限公司对上述债务承担连带责任；5、本案的保全费、诉讼费、公告费、律师费及相关费用由被告承担。事实与理由：张萍与张某丙系夫妻关系。2013年11月12日，原告与被告张萍签订《中国银行股份有限公司个人一手商业用房贷款合同》，合同约定：被告张萍向原告借款人民币3240000元，借款期限为120个月，借款实行浮动利率，按月等额本息还款，被告如未按约还款，原告有权依约收取罚息。借款用于购买西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房产，被告中海鼎业公司提供阶段性连带责任保证。合同附件一第三条约定，被告张萍未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，要求保证人承担保证责任。随后，原告与张萍、张某丙签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并于2014年6月16日办理了预抵押登记。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了放款义务，但被告张萍却违反合同约定，未按期还款，截止2018年9月6日，已经逾期18期未还款，构成违约。上述借款发生在张萍与张某丙婚姻关系存续期间，应为其夫妻共同债务，张某丙去世后，其权利由张某甲、张某乙承继。由于张萍违约，原告现依照《贷款合同》约定宣布全部借款提前到期并提起诉讼，请求贵院判如所请。被告张萍、张某甲、张某乙辩称，认可原告第一项诉请。对第二项请求，张某甲、张某乙作为张某丙继承人同意承担偿还责任，但孩子尚年幼应该给孩子留出必要的生活费用。对第三项诉请，不同意原告对涉案房产的处置价款享有优先受偿权的请求，因为涉案房屋未办理抵押权登记，抵押合同指向的抵押权未有效设立，原告对涉案房屋不享有抵押权和房屋处置价款的优先受偿权。同意第四项诉请。认可原告诉状中所述的事实和理由。被告中海鼎业公司辩称，一、原告的诉讼请求均需在借款合同解除的基础上，而该基础并不能成立，中海鼎业公司的保证期间并未开始，故无须承担保证责任。二、即使主合同解除系合法解除，中海鼎业公司承担保证责任的范围也不应该包括自主合同解除之后产生的利息、罚息及尚未发生的其它相关费用。三、中海鼎业公司依照合同约定系保证人，但原告应先就债务人自己提供的物的担保实现债权。四、涉案房屋尚未办理产权证，是因被告张萍未交纳契税和大修基金，中海鼎业公司无法协助办理产权证。涉案房屋已经租赁给别人经营，目前不欠物业费。五、被告张萍是直接债务人及实际违约人，存在重大过错且与本案利害关系更大，本案诉讼费用应由其承担，中海鼎业公司无义务承担该费用。当事人围绕其诉讼请求和辩称依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告中行鼓楼支行围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、《个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，证明原告与被告张萍签订的上述合同系双方真实意思的表示，内容合法，贷款合同及抵押合同依法成立，具有法律效力，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。2、抵押备案证明，证明原告系被告张萍所购房产抵押权人，对抵押房产处置款项具有优先受偿权；原告至今未取得他项权利证，被告中海鼎业公司应承担连带保证责任。3、借款凭证，证明原告按照合同约定履行了发放全部借款的合同义务。4、贷款明细清单，证明被告张萍的行为已构成违约，原告有权按照合同约定，宣布借款全部提前到期，并要求被告张萍等一次性清偿剩余借款本息及承担相关费用，要求被告中海鼎业公司承担连带保证责任，要求处置抵押物实现抵押权。5、结婚证复印件，证明涉案债务发生在被告张萍和张某丙夫妻关系存续期间，借款用于买涉案房屋，根据法律规定，应为夫妻共同债务，被告张萍和张某丙的其他继承人应共同偿还。6、风险代理协议、发票、国内支付业务收款回单，证明根据合同约定和法律规定，本案律师代理费1000元应由被告负担。7、民事裁定书、诉讼费收费票据，原告申请诉讼保全的保全费5000元应由被告负担。被告张萍、张某甲、张某乙质证称：认可以上证据的真实性，但对证据六的证明目的不认可，认为律师费不应由其承担。被告中海鼎业公司质证称：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，被告中海鼎业公司无法核实被告张萍欠原告多少钱；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，涉案债务存在物的担保；对证据3的真实性及证明目的均认可；对证据4的真实性认可，证明目的不认可，被告中海鼎业公司无法核实尚欠款金额及逾期情况；对证据5的真实性及证明目的均认可；对证据6、证据7的真实性认可，证明目的不认可，该组证据中的费用应由被告张萍承担，开发商的保证责任只是针对贷款和本息。被告中海鼎业公司为支持其辩称意见提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明该合同附件七第19条关于权属登记办理的特别约定。2、情况说明，证明业主没有缴纳契税和房屋大修基金。3、房产测绘成果报告（实测报告），证明涉案房屋已完成初始登记。4、涉案房屋现状照片两张，证明涉案房屋已交付，且被被告张萍出租，张萍应知房屋已具备办理房产证的条件，因其自身原因导致没有办理房产证，故不能办理他项权利证书，中海鼎业公司不应承担保证责任。原告中行鼓楼支行质证称：对证据1的真实性认可，根据合同第十九条约定，办理房屋登记及房产证是被告张萍的合同义务，原告没有协助义务；认可证据2、证据3的真实性及证明目的；对证据4的真实性认可，原告确实已经交付了房屋。被告张萍质证称，证据1、证据2真实性认可，但不认可证明目的，中海鼎业公司未通知被告交纳购房契税和大修基金；认可证据3；证据4照片反映的房屋位置属实，但房屋具体由谁来管理自己不清楚。被告张萍、张某甲、张某乙未提交证据。当事人围绕其诉讼请求提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，结合庭审调查，本院认定如下：2013年10月，中海鼎业公司（出卖人）与张萍（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由张萍购买中海鼎业公司开发建设的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（合同登记号为XXXXXXX），房屋总价款8114857元，张萍首付60.07%，余款324万元由张萍通过向银行按揭贷款支付。张萍购买的商品房为现房，初始登记时间为2013年8月26日，初始登记证号为XXXXXXXX。《商品房买卖合同》附件七第19条约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……买受人自行办理房屋所有权证，出卖人协助买受人办理。…买受人应按买卖合同约定及政府规定，及时提交办理《房屋所有权证》所需的办证资料并交纳相关费用；否则，本房地产逾期办证的法律责任由买受人自行承担。2013年11月12日，原告中行鼓楼支行（贷款人）与被告张萍（借款人）、中海鼎业公司（保证人）签订《个人一手商业用房贷款合同》（以下简称贷款合同），《贷款合同》约定被告张萍向原告借款人民币3240000元，借款期限为120个月，自贷款人实际发放贷款之日起计算；若为分期发放，则自第一个实际放款日起算。该借款用于购买位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（购房合同号为）。《贷款合同》第十四条约定，本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，按浮动利率方式执行；浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际发放款日（若为分期发放，则自第一个实际放款日起算）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日，则以当月最后一日为重新定价日），每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为6.277‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮15%，作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息。第十八条约定，本合同项下的担保方式为：1、借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应自本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记；所购房屋为现房的，借款人应在取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理与贷款人到有关登记部门办理抵押登记；2、保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。《贷款合同》有被告张萍在借款人处签字盖章，原告在贷款人处盖章确认，被告中海鼎业公司在保证人处盖章。《贷款合同》附件一《个人一手商业用房贷款合同通用条款》（以下简称《通用条款》）第三条第一款约定：1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息；……。第三条第二款约定，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；……（10）要求保证人承担保证责任。第四条开发商保证：若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期限届满之后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。《贷款合同》附件二抵押物清单记载，抵押物名称为“碧XXXXX”；所有权或使用权归属：张萍；抵押人：张萍、张某丙（均手写签名、签章）；抵押权人：中国银行股份有限公司西安鼓楼支行；“抵押物共有人确认：……本人在此同意以该抵押物为《贷款合同》项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续”。抵押物共有人：张某丙（手写签名、签章）。之后，原告作为抵押权人与被告张萍（抵押人）签订了《抵押合同》，张萍将位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋抵押给原告，为涉案借款提供担保。《抵押合同》第三条约定，本抵押合同所担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。张萍、张某丙在《抵押合同》抵押人处签名、签章。2014年4月2日，所购房屋交付张萍。2014年6月16日，抵押人张萍与抵押权人中行鼓楼支行办理了中海·XXXXX幢X单元X层房屋抵押登记备案，取得了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》（编号为：市房预抵字XX号）。抵押登记备案证明记载，当事人应当自领取房产证30日内，重新办理房地产抵押登记，否则，责任自负。2014年2月24日，原告向被告张萍发放借款3240000元。自2017年3月24日起至2018年9月6日，被告张萍逾期18期未向原告还款，共计拖欠原告借款本金余额人民币2464013.71元、利息192145.77元、罚息40197.92元，以上合计2696357.4元。2016年5月20日，河南省灵宝市人民法院曾作出（2015）灵执字第1171号之一执行裁定，以张萍、张某丙所有的中海·XX幢XX单元XX层XXX号房屋（时该房屋已被河南省灵宝市人民法院查封）折价6881100元以物抵债给了杜某某（另案申请执行人）。后杜某某的执行依据被河南省三门峡市中级人民法院以虚假诉讼为由通过再审程序撤销。根据张萍2019年12月18日提交证据，涉案房屋2014年3月18日缴存大修基金32653.2元，2014年5月26日缴纳契税243445.71元，契税完税税票号码为XXXXXXX。庭审中张萍称，房屋“后续的手续是张某丙接手办理，没有办下房产证，2015年张某丙与杜某某签订了以房抵债协议，过后自己再没有过问此事”。本案在审理中，本院依原告申请对被告张萍名下财产进行保全，原告交纳保全费5000元。2018年11月23日，本院轮候预查封了张萍名下位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号的涉案房屋（根据西安市不动产登记簿记载，该房屋自2015年4月23日至2019年10月25日，先后15次被有关人民法院预查封和轮候预查封）。另查明，张萍、张某丙于2002年4月3日登记结婚，2002年7月18日生育女儿张某甲，2010年7月6日生育子张某乙。2018年12月20日，张某丙死亡，其母王学青已于2018年4月27日死亡。本案诉讼中张某丙父亲张向群向本院提交书面声明，自愿放弃对张某丙遗产的继承。本院认为，原告与被告张萍、中海鼎业公司签订的《贷款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方应当按合同约定履行义务。原告已按照合同约定履行了向被告张萍发放贷款的义务，被告张萍应按照合同约定按期还本付息，被告中海鼎业公司对债务承担阶段性连带保证责任。被告张萍在取得借款后自2017年3月24日起未按合同约定履行还款义务，截止2018年9月6日，被告张萍拖欠原告借款本金余额2464013.71元，拖欠借款利息192145.77元、罚息40197.92元，以上合计2696357.4元，其行为构成违约。原告根据合同约定决定提前收回贷款并提起诉讼，请求判令被告张萍支付借款本金余额、所欠利息、罚息，并支付合同约定的利息、罚息至借款本金余额实际清偿完毕之日，其请求理由正当，于法有据，本院依法予以支持。关于原告请求张萍用本市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房产承担抵押担保责任、确认原告对该抵押房产处置价款享有优先受偿权问题，根据预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明记载，当事人应当自领取房产证30日内，重新办理房地产抵押登记，否则，责任自负。张萍就涉案房产办理了预购商品房抵押预告登记，但在已具备办理所有权登记条件的情况下未办理涉案房屋所有权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。根据法律规定，经过预告登记的抵押权具有物权的属性。本案中，被告中海鼎业公司将涉案房屋交付张萍时，已经进行了初始登记，张萍也缴纳了相关税、费，其应及时办理所有权登记，未重新办理房地产抵押登记的原因系涉案房屋未办理所有权登记，且原告对此无合同义务。在预抵押房产已经具备办理所有权登记条件时，张萍怠于办理所有权登记，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，为保护商品房交易市场的安全性以及诚信方的合法权益，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就。另，将抵押房屋以物抵债给他人，抵押人主观上就具有逃避涉案债务的故意，确认原告的抵押权有效设立，既符合双方设立预告抵押登记的目的，也符合相关法律规定。综上，涉案房屋已符合办理正式抵押登记的条件，因张萍怠于办理所有权登记，致无法办理正式抵押登记，在不可归责于预告登记抵押权人的情况下导致未办理正式的抵押登记，则不应由抵押权人承担不利的法律后果，故本院应认定原告对涉案抵押房产享有抵押权和房屋处置价款的优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。对原告要求对抵押房屋处置价款优先受偿的诉讼请求，本院依法予以支持。关于本案的保全费、律师代理费等相关费用，根据《贷款合同》第十九条第二项约定，因借款人未履行《贷款合同》约定义务引发诉讼产生的费用，应由借款人承担。故对原告该项诉讼请求，依法应予支持。张某丙与被告张萍系夫妻关系，其在贷款合同附件及抵押合同上的签字行为，说明张某丙对涉案贷款的用途已知晓。另，张萍涉案贷款的用途为购买涉案房屋，涉案房屋取得于张某丙与张萍婚姻关系存续期间，为张某丙、张萍夫妻共同财产，因购买共同财产产生的债务系夫妻共同债务。故张某丙应与被告张萍对涉案债务共同承担偿还责任。由于张某丙死亡，张某丙的权利承受人只有其父张XX、其妻张萍及子女张某甲、张某乙，张向群在诉讼中书面声明放弃了对张某丙遗产的继承，故张某甲、张某乙作为张某丙遗产的权利承受人依法应在继承张某丙遗产范围内对本案债务承担偿还责任，对原告该项诉讼请求依法应予支持，但在执行中应当保护未成年人的合法权益，为张某乙预留必要的生活费用。关于原告请求被告中海鼎业公司对涉案债务承担连带保证责任问题，《贷款合同》第十八条约定，“保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证”及附件一第四条第2款约定“若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任”。原告与被告中海鼎业公司约定由其提供阶段性保证责任的目的是确保原告抵押权的设立。抵押权只要设立，中海鼎业公司的阶段性保证责任即免除。由于张萍怠于办理所购房屋所有权登记，致原告未能取得涉案房屋他项权证，但中海鼎业公司在本案中无过错，且本院已经确认原告对抵押物享有抵押权，故原告要求中海鼎业公司承担保证责任已无事实依据，原告该项诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条第二款、第三十三条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告张萍向原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行返还借款本金2464013.71元、利息192145.77元、罚息40197.92元，合计2696357.4元（截止2018年9月6日）；从2018年9月7日起，被告张萍应向原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行支付未清偿借款的利息及罚息，利息及罚息按照双方签订的个人借款合同的约定计算，计算至借款清偿之日；二、本判决生效之日起十日内，被告张萍向原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行支付律师费1000元；三、被告张某甲、张某乙在继承张某丙遗产范围内对上述第一项、第二项债务承担偿还责任（执行中应当为张某乙预留必要的生活费用至其独立生活时止）；四、被告张萍、张某甲、张某乙不能履行上述债务时，原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行以被告张萍抵押的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋拍卖所得的价款优先受偿（执行中应当为张某乙预留必要的生活费用至其独立生活时止）；五、驳回原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。。案件受理费28371元，保全费5000元，由被告张萍、张某甲、张某乙负担（原告已预交案件受理费、保全费，被告张萍、张某甲、张某乙在执行本判决付款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   寇永利 人民陪审员   唐  超人民陪审员   赵安甲 二〇二〇年十一月二十日 法 官 助 理   贺  薇书  记  员   孙晋丽  1