广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终15180号上诉人（原审被告）：深圳市周周物业服务有限公司，住所地深圳市南山区南山街道创业路**南光城市花园**2719,统一社会信用代码91440300319668635N。法定代表人：黄蓉。委托诉讼代理人：盘顺辉，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晓峤，男，汉族，1975年3月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈永界，广东深明德律师事务所律师。上诉人深圳市周周物业服务有限公司（以下简称周周物业公司）因与被上诉人李晓峤委托合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初19543号民事判决，于2020年6月8日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人周周物业公司上诉请求：1.撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初19543号民事判决第二项、第三项、第四项；2.依法驳回李晓峤一审提出的第2、3、4项诉求；3.依法判令由李晓峤承担本案一审、二审诉讼费用。理由如下：一、原审法院认定周周物业公司应支付的5300元损失（违约金）远远超过李晓峤实际损失，原审法院支持李晓峤此项诉讼请求不符合法律规定。二、原审法院认定周周物业公司应向李晓峤支付律师费3190元，不符合法律规定及合同约定。三、李晓峤提供证据不能证明租赁房屋中多处损害系由周周物业公司造成。且原审法院采信的鉴定报告中存在多项不应由周周物业公司承担的事项，该鉴定报告未能真实反映出房屋修复需要的实际价格，不应全部采信。四、原审法院对案件基本事实的举证责任划分，存在不当的之处，扩大了周周物业公司的义务。原审判决认为“原告已举证委托被告出租管理时房屋的状况，被告理应举证证明交还原告时房屋的状况”，将本应由李晓峤举证责任划分给周周物业公司。如李晓峤需证明损害赔偿责任由周周物业公司承担，则其应当举证房屋损害系周周物业公司造成的，或应当举证损害结果系在房屋处于周周物业公司控制下发生的。但原审法院将前述举证责任判定由周周物业公司负担，并由其负担举证不能的不利后果，无疑扩大了周周物业公司的举证义务，不符合法律规定，侵害了周周物业公司的合法权益。五、深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司于2019年12月24日作出的《涉案房屋损失评估鉴定报告》及于2020年2月19日作出的《关于被告异议书的回复》，不应全部采信。综上所述，原审判决对本案基本事实认定不清，采信证据错误，导致判决偏颇，损害周周物业公司合法权益，特提起上诉，望判如所请。被上诉人李晓峤答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。请求二审法院驳回周周物业公司上诉请求。被上诉人李晓峤向原审法院起诉请求：1.请求法院判决周周物业公司支付李晓峤从2019年3月12日至2019年4月11日的房屋租金5300元；2.请求法院判决周周物业公司支付李晓峤违约金5300元；3.请求法院判决周周物业公司赔偿李晓峤房屋损失费用45679元；4.请求法院判决周周物业公司赔偿李晓峤支出的律师服务费用5000元；5.请求法院判决周周物业公司支付李晓峤水电费用357.15元。以上1-5项合计61636.15元。6.请求法院判决周周物业公司承担本案的诉讼费用。原审查明以下事实：一、李晓峤是涉案房产深圳市罗湖区**608的所有权人。李晓峤（甲方）与周周物业公司（乙方）于2016年4月12日签订《委托存房业务合同书》，约定甲方将涉案房产委托乙方独家代理出租，代理租赁期限为三年，自2016年4月26日至2019年4月25日，每月租金5300元，租金按每月30天结算。委托出租期内（12个月为一年）每12个月的前45天为房屋免租期。房屋免租期过后无论上述房屋出租与否，从2016年6月12日起乙方将租金按月划入甲方收租账户。每12个月后重新计算免租期，每月天数按照每月30天计算。房屋未出租期间的物业管理费由甲方负责（水费、电费、燃气费以实际交房的表底为准），乙方可先垫付，甲方同意乙方在支付最近一期租金时直接扣除。房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前三天书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方一个月租金的经济损失。双方发生纠纷，不能解决的，提交法院处理，由败诉方承担诉讼费、律师费。双方在合同中还就其他权利义务进行了约定。二、李晓峤于2016年4月26日之前将房屋交付给周周物业公司，双方履行上述合同至2019年2月。周周物业公司于2019年2月12日向李晓峤支付最后一个月租金5300元，对应的租赁期间为2019年2月12日至3月11日。周周物业公司称，由于承租人退租，周周物业公司于2019年3月8日通知李晓峤解除涉案委托存房合同，且于2019年3月16日将涉案房屋钥匙交还李晓峤。周周物业公司主张涉案委托存房合同的解除时间是2019年3月8日。李晓峤称，周周物业公司并未按照合同约定的提前三日以书面形式通知李晓峤，且拖欠李晓峤租金，未结清水电费用，未维修受损房屋，不认可涉案委托存房合同于2019年3月8日解除，并且否认其于2019年3月16日收回房屋。三、李晓峤申请法院对涉案房屋墙面、、地板及室内设施受损修复所需的费用进行鉴定一审法院委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司进行鉴定。该公司于2019年12月24日出具《价格鉴证报告》，鉴定结论为，修复更换受损的墙面、、地板和室内设施需要29946元李晓峤为此预付评估费用4400元。四、李晓峤于2019年4月29日委托广东柏义兴律师事务所代理本案诉讼，并于2019年4月30日支付律师费5000元。原审法院认为，本案为委托合同纠纷。李晓峤与周周物业公司签订了《委托存房业务合同书》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。李晓峤、周周物业公司均应严格履行合同义务。关于李晓峤要求周周物业公司支付2019年3月12日至2019年4月11日的房屋租金5300元和违约金5300元的请求，涉案委托合同第十一条约定，“房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前三天书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方一个月租金的经济损失”。按照此约定，周周物业公司若在合同期限届满前，即2019年4月25日前单方终止合同，应当提前以书面方式通知李晓峤。合同解除后，周周物业公司应当向李晓峤支付一个月租金作为损失赔偿。现周周物业公司并未提供其已于2019年3月8日书面通知李晓峤解除合同的证据，李晓峤亦不予确认。因此，周周物业公司关于双方已于2019年3月8日解除合同的抗辩主张，法院不予采信。周周物业公司称李晓峤于2019年3月16日已经取回涉案房屋的钥匙，李晓峤予以否认，但李晓峤确认2019年3月16日与周周物业公司工作人员在涉案房屋中交涉并拍下房屋受损的部分照片。故此，法院采信周周物业公司的抗辩主张，即李晓峤于2019年3月16日收回房屋。双方的委托合同应于当日解除。鉴于周周物业公司已支付租金至2019年3月11日，其应当继续向李晓峤支付2019年3月12日至2019年3月16日的租金883元（5300÷30x5)。同时，周周物业公司应当按照合同约定向李晓峤支付一个月的租金5300元作为损失赔偿。关于李晓峤要求周周物业公司赔偿房屋损失费用45679元的请求，按照涉案委托存房合同的约定，涉案房屋内附属设施、设备非正常使用造成的损坏，应由周周物业公司负责维修或赔偿。从李晓峤提供的证据来看，房屋内地板、墙面以及其他附属设施确实存在非正常损耗的人为破坏，周周物业公司辩称李晓峤未能证明房屋的损坏是周周物业公司出租期间造成。法院认为，李晓峤已举证委托周周物业公司出租管理时房屋的状况，周周物业公司理应举证证明交还李晓峤时房屋的状况。周周物业公司未就此举证，应当承担不利后果。根据深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具的鉴定报告，涉案房屋受损的墙面、、地板和室内设施修复更换所需费用29946元周周物业公司对于《价格鉴证报告》的鉴定基准日以及报告中备注“需更换”的物品提出异议。法院认为，周周物业公司虽然于2019年3月16日将房屋交还李晓峤，但其交还的房屋不符合要求，鉴定的目的就是评估周周物业公司需赔偿的项目和金额。那么，确定现场勘查之日，即2019年12月4日为鉴定基准日相较于2019年3月16日更为公平合理。另，鉴定机构深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司已就物品更换的理由答复周周物业公司。法院采信该《价格鉴证报告》。因此，周周物业公司应向李晓峤赔偿房屋损失29946元。关于李晓峤要求周周物业公司支付水电费357.15元的请求，由于李晓峤未提供相应证据，法院不予支持。关于李晓峤要求周周物业公司支付律师费5000元的请求，李晓峤、周周物业公司双方在合同第十九条约定，双方发生纠纷，不能解决的，提交法院处理，由败诉方承担诉讼费、律师费。现李晓峤已支付律师费5000元。李晓峤该主张具有合同依据，法院按照李晓峤的胜诉比例予以支持。李晓峤的诉讼请求金额为56636.15元，法院支持其中的36129元，按照比例，周周物业公司应当向李晓峤支付律师费3190元(36129÷56636.15×5000)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、深圳市周周物业服务有限公司应于本判决生效后十日内向李晓峤支付2019年3月12日至2019年3月16日代收的租金883元；二、深圳市周周物业服务有限公司应于本判决生效后十日内向李晓峤支付违约金5300元；三、深圳市周周物业服务有限公司应于本判决生效后十日内向李晓峤赔偿房屋损失29946元；四、深圳市周周物业服务有限公司应于本判决生效后十日内向李晓峤支付律师费3190元；五、驳回李晓峤的其他诉讼请求。案件受理费1340元，评估费4400元，由李晓峤负担案件受理费485元，评估费1593元，周周物业公司负担案件受理费855元，评估费2807元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为委托合同纠纷。李晓峤与周周物业公司签订的《委托存房业务合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应全面履行合同义务。原审判令周周物业公司应向李晓峤支付2019年3月12日至2019年3月16日代收的租金883元，双方均无异议，本院予以确认。根据周周物业公司的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：第一，周周物业公司是否应支付李晓峤提前解除合同违约金5300元。本院认为，涉案《委托存房业务合同书》第十一条约定，“房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前三天书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方一个月租金的经济损失”。涉案合同期限届满为2019年4月25日，周周物业公司于2019年3月16日单方终止合同，按照合同约定，周周物业公司应当向李晓峤支付一个月租金作为损失赔偿。原审判令周周物业公司支付李晓峤一个月租金5300元作为违约金，符合法律规定，本院予以确认。周周物业公司上诉主张其已缴纳租金至2019年3月11日，原审判令其支付违约金5300元远远超过李晓峤的实际损失，应当核减，该主张依据不足，本院不予支持。第二，周周物业公司是否应赔偿李晓峤房屋损失费。本院认为，涉案《委托存房业务合同书》约定，涉案房屋内附属设施、设备非正常使用造成的损坏，应由周周物业公司负责维修或赔偿。周周物业公司交还房屋后，根据深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具的鉴定报告，涉案房屋受损的墙面、、地板和室内设施修复更换所需费用29946元结合李晓峤提供的证据，本院认定涉案房屋内地板、墙面以及其他附属设施确实存在非正常损耗的人为破坏，周周物业公司依约应负责维修或赔偿。原审根据深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具的鉴定报告，判令周周物业公司赔偿李晓峤房屋损失29946元，符合法律规定，本院予以确认。周周物业公司上诉主张无需赔偿李晓峤房屋损失，依据不足，本院不予支持。第三，周周物业公司是否应支付李晓峤律师费。本院认为，涉案《委托存房业务合同书》第十九条约定，双方发生纠纷，不能解决的，提交法院处理，由败诉方承担诉讼费、律师费。现李晓峤已支付律师费5000元。本案因周周物业公司违约导致合同提前终止产生纠纷，李晓峤提起诉讼并支付了律师费5000元，按照合同的约定，该律师费应由败诉方承担。原审按照李晓峤的胜诉比例，判令周周物业公司支付李晓峤律师费3190元，符合法律规定，本院予以确认。周周物业公司上诉主张无需支付李晓峤律师费，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人周周物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币761元，由上诉人深圳市周周物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年十一月十八日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。