广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2098号 上诉人（一审被告）：凌兴志，男，1972年9月20日出生，汉族，住广东省雷州市。 上诉人（一审被告）：黄娇，女，1972年8月10日出生，汉族，住广东省雷州市。 上述二上诉人的委托诉讼代理人：李益昌，广东红棉律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：蒋怡新，女，1992年11月6日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 委托诉讼代理人：黄一峰，广西海城律师事务所律师。 原审被告：广西鸿福房地产代理有限公司，住所地广西壮族自治区北海市合浦县廉州镇还珠中路**。统一社会信用代码：91450521MA5NM389XX。 法定代表人：陈辉凤，该公司总经理。 上诉人凌兴志、黄娇因与被上诉人蒋怡新、原审被告广西鸿福房地产代理有限公司（以下简称鸿福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌兴志、黄娇上诉请求：1.撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初1438号民事判决，改判驳回蒋怡新的一审诉讼请求；2.一审和二审诉讼费用由蒋怡新承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。对于一审判决认定的“甲方收取定金后出具收款收据”及“凌兴志在2019年5月3日一直在与鸿福公司、案外人温志平协商拟定买卖条款……且从合同确定金额，凌兴志应该知道这笔款项性质”两处事实有异议。事实应为：凌兴志在2020年5月3日收到十万元款项后于第二天及时退还款项，且从未出具任何收据。凌兴志在合同签订前并未与中介鸿福公司及蒋怡新进行沟通。2019年5月3日晚21时许案外人温志平让凌兴志在草拟的空白合同上签名并索要了银行卡号。凌兴志直到2019年5月4日退还定金的29分钟后才收到温志平发回的有蒋怡新签名的合同。二、案涉商铺是凌兴志与黄娇的共有房产，若要出售，需要两人合意一致。但蒋怡新一审时提交的《房地产买卖契约》的甲方处只有凌兴志与案外人温志平的签名，并无黄娇的签名。案外人温志平在未经黄娇授权的情况下，是无权处分属于凌兴志与黄娇二人的合法财产的。故《房地产买卖契约》应属无效合同。在作为主合同的房产买卖合同无效的前提下，作为从合同的定金合同也是无效的。因此，蒋怡新要求凌兴志与黄娇双倍返还10万元定金是没有法律依据的。三、一审判决适用法律错误。房地产买卖与一般的动产买卖有本质的不同，因为房产买卖是需要经过房地产管理部门登记才能完成买卖的。一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是不正确的。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持凌兴志、黄娇的上诉请求。 蒋怡新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 鸿福公司述称，鸿福公司作为本案的中介人，只是代收定金也未从中获利，并非本案适格的被告，不应承担任何责任。且案涉定金早已退还给蒋怡新。故蒋怡新一审起诉请求鸿福公司对案涉款项承担连带赔偿责任无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。 蒋怡新向一审法院起诉请求：1.判令凌兴志、黄娇双倍返还定金100,000元；2.判令鸿福公司对上述定金承担连带清偿责任。 一审法院查明：2019年5月3日，经过鸿福公司和案外人温志平的介绍，蒋怡新愿意购买凌兴志、黄娇共同共有的位于合浦县。经电话联系，蒋怡新与凌兴志对房屋买卖合同达成协议，并在鸿福公司草拟出合同文本，通过传真方式，凌兴志和案外人在合同甲方处签字，蒋怡新在乙方处签字捺印，鸿福公司的法定代表人在中介方处签字捺印，并于见证人处签字，加盖鸿福公司公章。合同落款时间为2019年5月3日。合同约定：一、甲方自愿将位于合浦县，建筑面积195.68平方，转让面积195.68平方米，房产证号：合房权证合浦字第20140078号2-××1、2-××2出售给乙方，乙方对甲方所要出售的商铺作出了充分的了解，愿意购买该商铺；二、双方议定上述商铺成交价人民币壹佰柒拾伍万元整（¥1750000.00元）；三、甲乙双方协商2019年5月3日乙方预付购买该商铺定金款人民币壹拾万元整（¥100000元）给甲方，甲方出具收款收据；甲乙双方协商2019年5月15日前到交易中心签订转让协议当天，乙方预付购买该商铺款人民币玖拾万元整（¥900000元）给甲方，甲方出具收款收据；甲乙双方协商2019年6月13日前，乙方一次性付清该商铺余款人民币柒拾伍万元整（¥750000元）给甲方，甲方必须在乙方交清购买该商铺款当天正式将该商铺交给乙方使用，甲方出具收款收据；四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿；五、乙方中途反悔，不得向甲方索要定金款，甲方中途悔约，应在悔约当天十日内将定金款双倍返还给乙方；如乙方不能按期付清购商铺款，或甲方不能按期交付商铺，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述商铺价格千分之五的滞纳金；六、上述商铺办理过户所需的一切费用均由乙方负责，甲方必须无条件协助办理相关手续，中介方无条件协助甲乙双方把不动产证办到乙方名下；七、本契约在履行中若发生争议，双方应采取协商解决，协商不成时，任何一方均可向相关管辖权的人民法院起诉……同时约定交商铺前必须缴清物业费及水电费。合同签订当晚，蒋怡新的母亲分两次将购房款定金合计100000元支付给鸿福公司的法定代表人陈辉凤，让其转交给凌兴志。凌兴志于2019年5月3日21时29分收到鸿福公司法定代表人陈辉凤代蒋怡新交的定金100000元。凌兴志以黄娇不同意出售涉案房地产为由，退还100000元给鸿福公司法定代表人陈辉凤。鸿福公司法定代表人陈辉凤收到该笔退款后，于2019年5月14日退还该款给陈雪，蒋怡新在诉讼过程中认可收到该笔退款。蒋怡新认为凌兴志、黄娇违反约定，构成违约，应当返还双倍定金，鸿福公司承担连带责任，故向法院提起诉讼。 一审法院认为，涉案房地产买卖合同是否是买卖双方的真实意思表示？合同是否已经成立或生效？该院认为，蒋怡新与凌兴志虽然没有见面商谈涉案房地产的买卖事宜，但通过鸿福公司和案外人温志平的联系，双方对2019年5月3日签订的《房地产买卖契约》的内容是清楚的。合同草拟以后，经传真形式，凌兴志在合同上签名，并在协商当晚将银行卡号告知给温志平，凌兴志告知银行账户的行为应当认为其签订合同后收取款项之用。合同草拟以后，凌兴志签字传真回来，蒋怡新亦在合同上签字。凌兴志主张其在合同上签字是要约，但蒋怡新尚未作出承诺，该院认为，蒋怡新与凌兴志签订的合同虽然没有立即发送给凌兴志，但合同约定了缴纳定金的时间，和其他支付款项的时间且向不特定主体发出，从合同签订的时间和预付定金的时间及凌兴志告知他人银行卡账户的行为来看，蒋怡新在其发出的契约上签字并支付定金给凌兴志，已经构成对凌兴志买卖房地产要约的行为承诺，该行为承诺已经按照合同约定履行，且凌兴志在2019年5月3日一直与鸿福公司、案外人温志平等协商拟定买卖条款，从合同确定的预付定金的金额和时间来看，鸿福公司代蒋怡新将十万元定金转入凌兴志账户，凌兴志应当知道该笔款项的性质。凌兴志认为涉案房地产是夫妻共有财产，应当夫妻共同出卖，合同才能生效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，凌兴志与蒋怡新于2019年5月3日签订的《房地产买卖契约》系合法有效的。 凌兴志、黄娇是否应当承担双倍返还定金的责任？鸿福公司对凌兴志、黄娇的定金是否承担连带清偿责任？该院认为，凌兴志与蒋怡新签订的《房地产买卖契约》合法有效，凌兴志收取蒋怡新的定金以后，违反合同约定不同意出售涉案房地产，按照合同约定，凌兴志应当在反悔当天十日内返还双倍定金给蒋怡新，凌兴志于2019年5月4日退还蒋怡新定金100,000元，但未在反悔当天十日内返还双倍定金给蒋怡新，故蒋怡新主张凌兴志支付双倍定金的请求该院予以支持。因凌兴志已经支付了100,000元，故尚需要支付100,000元给蒋怡新。黄娇虽然是涉案房地产的共同所有人，但并不是蒋怡新与凌兴志签订的《房地产买卖契约》的主体，其不受蒋怡新与凌兴志签订的合同内容的约束，故蒋怡新主张黄娇承担双倍返还定金的请求该院不予支持。鸿福公司在蒋怡新与凌兴志签订的《房地产买卖契约》中是见证人，其并不享有合同的权利也不承担合同的义务，蒋怡新主张鸿福公司对凌兴志、黄娇双倍返还定金承担连带责任没有法律依据，也无证据证明，故该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十六条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、凌兴志应当在本判决生效之日起十五日内返还定金100,000元给蒋怡新；二、驳回蒋怡新的其他诉讼请求。案件受理费1,300元，适用简易程序审理减半收取1,150元，由凌兴志负担。 本院二审审理期间，当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，虽然凌兴志与蒋怡新并未见面商谈买卖涉案商铺的事宜，但双方经由中间人温志平以及鸿福公司的联系，双方对于2019年5月3日签订的《房地产买卖契约》的内容是清楚的，凌兴志在上述合同上签名后传真给了温志平并告知了温志平其卡号，结合其在2019年5月3日收取鸿福公司代转的涉案10万元款项后亦未对此立即提出不出售房屋的异议来看，蒋怡新交付定金的行为构成对凌兴志买卖房地产要约的行为承诺，故凌兴志上诉主张其于收取款项次日即退还定金的行为应视为要约的撤销不能成立，本院不予支持。凌兴志主张自己签署的是一份空白合同，合同内容是第二天退还定金后才知晓，但凌兴志作为完全民事行为能力人，其应当预见到在空白买卖合同首尾处签名的法律后果，故由此产生的法律后果应由其自行承担。据此，《房地产买卖契约》已成立并生效，对凌兴志发生合同效力。现凌兴志以未经其妻子即共有权人黄娇同意且温志平未经授权无权签字为由主张《房地产买卖契约》无效。本院认为，温志平未得到凌兴志及黄娇的授权，其在上述合同上签字的行为属于无权代理，但凌兴志作为共有权人之一已在上述合同上签字，上述合同未经黄娇追认对黄娇不产生法律效力，但在凌兴志及蒋怡新之间仍然成立并发生法律效力。凌兴志在其妻子黄娇拒绝出售涉案商铺后基于解除上述合同之意于2019年5月4日向鸿福公司返还其所收取的10万元，鸿福公司亦在征得蒋怡新同意后于2019年5月14日将上述款项退回到其母亲陈雪的银行账户中，蒋怡新收到上述款项已有1年多，期间未提出异议亦未要求继续履行合同，双方已实际解除涉案《房地产买卖契约》。凌兴志未取得共有权人黄娇同意即出售涉案商铺，其对合同不能履行存在过错，而蒋怡新在签订合同时明知涉案商铺为凌兴志、黄娇的夫妻共同财产，黄娇未在合同上签字，其应当预见到可能存在履行不能的风险，但仍径自签订上述合同并支付大额定金，其本身亦存在过错，故双方应各自承担相应的责任。鉴于双方对合同无法继续履行均存在过错，凌兴志在收到定金次日将其退还，并未对蒋怡新造成实际损失，且蒋怡新在知道合同不能履行后亦有义务减少损失的扩大，按照公平原则，对蒋怡新请求凌兴志承担双倍返还定金责任，本院不予支持。 综上所述，凌兴志、黄娇的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初1438号民事判决； 二、驳回被上诉人蒋怡新的诉讼请求。 一审案件受理费1,150元，由被上诉人蒋怡新负担（已交）；二审案件受理费2,300元（上诉人凌兴志、黄娇已预交），由被上诉人蒋怡新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 童 霖 书 记 员 庞芳婷