广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8832号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶汝秋，男，汉族，1951年7月24日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈翠颖，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许诗文，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭潮波，男，汉族，1965年1月26日出生，住广东省佛山市南海区。原审第三人：张世国，男，1974年5月29日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托诉讼代理人：赵国平，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔越凡，广东邦南律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市返程酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：张世国，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵国平，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔越凡，广东邦南律师事务所实习律师。上诉人叶汝秋因与被上诉人谭潮波，原审第三人张世国、佛山市返程酒店管理有限公司（以下简称返程酒店）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。叶汝秋上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.一、二审诉讼费用由谭潮波承担。事实与理由：一审判决认定叶汝秋为违约方从而直接判决押金归谭潮波所有错误，押金应用于抵扣租金。第一，叶汝秋与谭潮波于2012年6月25日签订的《房屋租赁合同》并无没收押金的相关条款，只约定叶汝秋逾期交付租金须向谭潮波支付滞纳金，连续逾期两个月则谭潮波有权解除合同、收回租赁物的经营使用权等。因此，谭潮波无权没收叶汝秋的押金，一审不应判决押金归谭潮波所有。第二，叶汝秋并非违约且未从中获利，谭潮波亦无经济损失，押金应用于抵扣拖欠的租金。各方当事人均确认曾于2019年8月27日口头协商拟由叶汝秋退出租赁关系，由谭潮波与张世国、返程酒店就涉案租赁物2层以上直接签订书面租赁合同，首层交还给谭潮波。且自当日后张世国、返程酒店已按口头协议内容向谭潮波支付租金。一审判决既然认定该三方协议未生效，则张世国、返程酒店直接向谭潮波交租的行为应视为叶汝秋与谭潮波共同对双方租赁合同的支付及履行支付租金责任的主体进行变更，即由张世国、返程酒店代叶汝秋履行。现因张世国、返程酒店未履行支付租金义务导致诉讼，叶汝秋实际并不存在违约行为。张世国、返程酒店系按此前向叶汝秋支付租金的标准向谭潮波支付租金的，叶汝秋并未从中获得其他利益，一审判决叶汝秋支付的押金归谭潮波所有不合理。再者，2019年8月27日以后涉案租赁物2层以上由张世国、返程酒店交租，首层已返还谭潮波且已出租，谭潮波实际并无任何损失，叶汝秋无需赔偿损失，押金应直接抵扣拖欠的租金。第三，一审判决认定押金的性质为违约金，但该数额远高于谭潮波的实际损失的30%。根据我国合同法及相关司法解释，违约金用于补偿实际损失，不能超过实际损失的30%。本案中谭潮波的实际损失为零，被认定为违约金的押金数额远高于其实际损失的30%，一审判决押金直接归谭潮波所有没有事实和法律依据。二审法庭调查中，叶汝秋变更其上诉请求1为：撤销一审判决第三项并依法改判谭潮波向叶汝秋返还押金500000元。谭潮波答辩称：本案纠纷起因于叶汝秋违反合同约定逾期交租，出租方谭潮波没有违约行为，没收违约方500000元保证金符合常理及习惯；2.根据涉案合同第十五条约定，叶汝秋如要退租，需提前六个月书面通知谭潮波解除合同，且不得要求谭潮波退回保证金。可见，即便叶汝秋在履行合同期间要求解除，合同保证金亦不能退回，何况是其逾期交租违约导致合同解除。综上，一审判决认定事实清楚，判决公证，请二审法院予以维持。张世国、返程酒店发表意见称：一审判决认定事实清楚。谭潮波向一审法院起诉请求：1.解除谭潮波、叶汝秋于2012年6月25日所签的《房屋租赁合同》；2.叶汝秋将租赁合同项下位于南海区大某镇黄某岐某路X号鼎某国际商务大厦总面积约4500平方米的房地产返还给谭潮波；3.叶汝秋支付2019年5月至11月的租金共594842.5元，并按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述欠款自起诉日至判决确定付款日止的利息；4.叶汝秋的租赁押金500000元归谭潮波所有；5.叶汝秋承担本案的诉讼费用。一审中，谭潮波增加诉请为：叶汝秋支付2019年5月15日至涉案租赁物交还之日止的租金，租金每月151000元。叶汝秋向一审法院院提出反诉请求：1.谭潮波赔偿经济损失875000元给叶汝秋；2.谭潮波返还租赁物押金500000元给叶汝秋；3.谭潮波承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：涉案租赁物位于佛山市南海区大某镇黄某广某路以北某西路以东某西路X号，产权证记载房屋为框架六层（当事人陈述租赁物实际为6层，谭潮波陈述第7层为天面楼梯间，无其他建筑物，其按照原规划验收合格的标准出租），建筑面积4550.48平方米。2012年6月25日，谭潮波（甲方）与佛山市南海新某二手厨具家具交易中心（乙方，落款乙方签名显示为叶汝秋）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租予乙方，总面积约4500平方米。租赁期为11年，自2012年7月1日至2023年6月30日止。其中，从2018年10月1日至2021年9月30日的租金为每月194810元。租金按月支付，当月租金于当月5号前支付。乙方应于合同签订时向甲方支付租赁物押金500000元，租赁期满，甲方应将押金无息退还给乙方。连续逾期2个月（交付租金费用），视乙方违约，甲方有权依法解除合同，收回租赁物的经营使用权。谭潮波主张欠付租赁期间为2019年5月15日至租赁物返还之日，同意按151000元/月标准计付欠付租金。2016年5月13日，叶汝秋（甲方，出租方）与张世国（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案租赁物2-7层（叶汝秋及张世国、返程酒店陈述该7层为笔误，实为6层）出租给乙方商业经营使用，总面积约3850平方米。租赁期为10年，自2013年5月1日至2023年6月30日。租金分段计算。乙方应于合同签订当日向甲方支付2个月的租赁物押金273000元。2019年5月15日后，张世国直接向谭潮波支付了租金300657.5元，叶汝秋另委托案外人向谭潮波支付了50000元。2020年1月16日，谭潮波向一审法院提起诉讼。叶汝秋于2020年2月20日收到一审法院送达的起诉状等应诉材料。诉讼中，各方当事人已自行于2019年4月9日交接涉案租赁物，谭潮波已于当日接收涉案租赁物2层及以上部分。庭审中，各方陈述曾在2019年8月27日口头协商，拟由叶汝秋退出租赁关系，而由张世国就租赁物2层以上直接与谭潮波签订书面租赁合同，首层由叶汝秋交还谭潮波（首层已在当日交还且谭潮波其后已另行出租）等（以下简称“三方协议”）。现三方对口头协议的具体内容陈述不一（谭潮波主张叶汝秋支付的押金500000元应没收，叶汝秋主张该押金500000元应部分抵扣张世国将要与谭潮波签订合同的押金、部分抵扣欠付谭潮波的租金），且三方对协议未能履行的原因也各执己见，最终谭潮波未能与张世国签订租赁合同，张世国在向谭潮波支付部分租金后亦停止交租。叶汝秋现明确其2019年8月27日后为继续租赁二层以上并转租予张世国，并在另案诉请张世国、返程酒店解除合同及支付租金等。一审法院认为，《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行义务。谭潮波出租涉案租赁物予叶汝秋并签订合同，叶汝秋将租赁物2层及以上转租予张世国并签订合同，各方均应按照各自所签合同履行义务。叶汝秋主张己方一直承租涉案租赁物2层及以上（转租予张世国），且以出租方的名义起诉张世国支付至租赁物交付之日止的租金，则叶汝秋应当支付享有租赁权的对价即支付租金，其应按照与谭潮波的合同约定，如期足额支付租金。现叶汝秋未能举证已支付2019年5月15日之后的租金，则叶汝秋为违约方，对谭潮波诉请解除合同、没收《房屋租赁合同》项下押金500000元及支付2019年5月15日后至租赁物交付之日即2020年4月9日的租金，一审法院予以支持。叶汝秋诉请返还押金500000元，一审法院不予支持。但涉案租赁物首层在2019年8月27日已经交付谭潮波且已另行出租或招租，则一审法院确认《房屋租赁合同》项下涉案租赁物首层的租赁关系已在2019年8月27日实际解除，而对《房屋租赁合同》项下涉案租赁物2层至6层的租赁关系确认以载有解除意思表示的起诉状送达叶汝秋之日（2020年2月20日）为解除之日。叶汝秋辩称各方在租赁期间协商三方协议事宜，但未能举证证明达成内容一致的口头或相应的书面协议，则该三方协议并未生效，亦不能对各方产生约束力，张世国向谭潮波的交租行为及叶汝秋交付首层租赁物的行为亦不能构成对三方协议的实际履行。且既然叶汝秋已经主张己方一直承租租赁物2层及以上，再以三方协议主张己方退出租赁关系不应支付租金，亦属矛盾。综上，一审法院对叶汝秋主张不存在违约的抗辩理由，不予采信。关于租金计付问题。谭潮波主张欠付租金的期间为2019年5月15日至租赁物返还之日即2020年4月9日，租金标准为151000元/月。但因涉案租赁物首层在2019年8月27日已经交付谭潮波，则首层租金不应再由叶汝秋支付，因租金对价为整栋楼层，并未明细各层租金，一审法院根据2层至6层面积占比计算对应租金，即3850㎡（即叶汝秋与张世国《房屋租赁合同》约定的租赁物2层以上面积）÷4500平方米×约定租金151000元/月=129189元/月。即叶汝秋在2019年5月15日至2019年8月27日期间应按151000元/月的标准、在2019年8月28日至2020年4月9日期间应按129189元/月的标准计付租金予谭潮波。欠付租金核算如下表：序号租金期间租金标准金额12019年5月15日至2019年8月27日，共3个月13天151000元/月518433元22019年8月28日至2020年4月9日，共7个月13日129189元/月960305元合计金额1478738元上述欠付租金1478738元应扣减叶汝秋委托案外人已付的50000元及张世国直接支付的300657.5元（张世国基于三方协商且各方知情的基础上支付，该部分应予抵扣叶汝秋应付予谭潮波的租金部分，亦可直接抵扣张世国应付叶汝秋的租金部分），即叶汝秋尚应支付租金1128080.5元予谭潮波，谭潮波诉请金额超出部分，一审法院不予支持。谭潮波主张以2019年5月至11月的欠付租金594842.5元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从起诉之日（2020年1月16日）起至判决确定付款之日止的利息，合理有据，一审法院予以支持。叶汝秋将涉案租赁物首层交付予谭潮波后，谭潮波有权自行出租首层，叶汝秋以此诉请谭潮波赔偿其自行出租首层的损失，一审法院不予支持。涉案租赁物首层已在2019年8月27日交付谭潮波，涉案租赁物2层以上也已在2020年4月9日交付谭潮波，对谭潮波主张返还租赁物的诉请，一审法院不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认谭潮波与叶汝秋于2012年6月25日签订的《房屋租赁合同》项下租赁物首层租赁合同关系的约定事宜于2019年8月27日解除；二、确认谭潮波与叶汝秋于2012年6月25日签订的《房屋租赁合同》项下租赁物2层至6层租赁合同关系的约定事宜于2020年2月20日解除；三、叶汝秋支付的租赁物押金500000元归谭潮波所有；四、叶汝秋于判决发生法律效力之日起十日内支付租金1128080.5元予谭潮波；五、叶汝秋于判决发生法律效力之日起十日内支付以594842.5元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月16日起至一审法院判决确定付款之日止计算的利息予谭潮波；六、驳回谭潮波的其他诉讼请求；七、驳回叶汝秋的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉受理费87790.91元（谭潮波已预交），由谭潮波负担7790.91元，由叶汝秋负担80000元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予谭潮波，一审法院不另收退。反诉案件受理费8587.5元（叶汝秋已预交），由叶汝秋自行负担。二审期间，上诉人叶汝秋提交其与张世国的微信聊天记录，拟证明2019年8月27日后张世国、返程酒店直接支付租金给给谭潮波，涉案合同支付方式及主体已变更，叶汝秋不知道变更后租金的支付情况，只在谭潮波要求下帮忙催促张世国、返程酒店交租。被上诉人谭潮波提交其与叶汝秋的管理人李铭锋之间的微信聊天记录，拟证明叶汝秋逾期交租。原审第三人张世国、返程酒店没有提交新证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。经审查，叶汝秋提交的微信聊天记录不能证明其主张的事实，本院不予采纳；谭潮波提交的微信聊天记录与本案无关，不作为定案依据。经审理，一审判决认定的事实中除各方当事人自行交接涉案租赁物的日期存在笔误，实际应为2020年4月9日之外，其余事实认定清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.叶汝秋是否构成违约；2.叶汝秋支付的押金是否应归谭潮波所有。关于争议焦点一。叶汝秋上诉主张，2019年8月27日张世国、返程酒店按三方口头协议内容向谭潮波直接支付租金表明其与谭潮波之间就合同支付方式和履行主体进行了变更，故张世国、返程酒店不支付租金其不构成违约。经核查，涉案三方当事人虽然曾在2019年8月27日口头协商叶汝秋退出租赁关系，由张世国就涉案租赁物2层以上直接与谭潮波签订书面租赁合同，但各方并未达成一致，张世国最终未与谭潮波签订书面合同。由此，2019年8月27日叶汝秋与谭潮波签订的《房屋租赁合同》项下仅首层部分租赁物的租赁关系因返还谭潮波而实际解除，租赁物2层至6层的租赁关系仍未解除，叶汝秋应向谭潮波支付继续占用期间的租金。叶汝秋未举证证明其向谭潮波支付2019年5月15日之后的租金，至2020年4月9日交还租赁物2层至6层止欠租达1128080.5元，叶汝秋显然已经构成违约。张世国虽然于2019年8月27日后直接向谭潮波交租，但未明确系其自己向谭潮波交租还是代替叶汝秋交租，不能得出涉案合同约定的支付方式和履行对象已经发生变更的结论，谭潮波对此亦不予确认。故叶汝秋的相关上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。叶汝秋上诉主张，涉案合同未约定逾期支付租金谭潮波可以没收叶汝秋支付的押金500000元，一审因叶汝秋违约而判决押金归谭潮波所有错误，该押金应退还叶汝秋或抵扣所欠租金。本院认为，叶汝秋于2019年8月27日向谭潮波交还涉案租赁物首层不再承租，又自2019年5月15日开始欠交涉案租赁物2层至6层的租金，其根本违约行为导致涉案合同履行不能，实际上构成对涉案租赁物的整体退租，符合涉案《房屋租赁合同》第十五条关于叶汝秋在租赁期间需要退租的，不得要求谭潮波退还保证金（即押金）的约定。一审判决对谭潮波诉请没收合同项下的押金500000元予以支持，并无不当，本院予以维持。叶汝秋的该项上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。叶汝秋的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人叶汝秋负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月十七日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣