吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1567号上诉人（原审原告）：王国玉，女，1974年5月8日出生，汉族，住宁江区。委托诉讼代理人：张晓光，吉林大满律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈树春，男，1947年10月24日生，汉族，住宁江区。被上诉人（原审被告）：吴彦祥，男，1954年2月17日生，汉族，住前郭县。被上诉人（原审被告）：宋丽岩，女，1960年8月2日生，汉族，住宁江区。被上诉人（原审被告）：刘立伟，女，1965年3月28日生，汉族，住宁江区。被上诉人（原审被告）：王艳波，女，1964年8月11日生，汉族，住宁江区。被上诉人（原审被告）：朱文库，男，1958年3月28日生，汉族，住宁江区。被上诉人（原审被告）：关学明，男，1962年9月15日生，汉族，住宁江区。共同委托代理人：刘广兴，男，1970年5月12日生，汉族，住宁江区。委托诉讼代理人：刘金峰，吉林浩原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇赉县裕东房地产开发有限公司，所在地白城市镇赉县。上诉人王国玉与被上诉人沈树春、吴彦祥、宋丽岩、刘立伟、王艳波、朱文库、关学明、镇赉县裕东房地产开发有限公司（以下简称裕东房地产公司）执行异议之诉一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人王国玉及代理人张晓光，被被上诉人沈树春、吴彦祥、宋丽岩、刘立伟、王艳波、朱文库、关学明代理人刘金峰到庭参加诉讼。被告裕东房地产公司经人民法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王国玉提出上诉请求：改判支持上诉人的诉讼请求，判决不得执行案涉房屋；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定被上诉人吴彦祥等人对案涉房屋享有抵押权错误，依法应予纠正。1.吴彦祥等人依据执行的法律文书并未确定抵押权，明确了办理抵押登记时方取得抵押权。执行异议案件认定吴彦祥等人有抵押权明显错误。2.抵押预登记备案，不属于记载于登记簿的预告的登记，亦不属于抵押权登记，当然，实际上也不享有物权法规定的抵押权及其优先权利。本质上属于预抵押登记范畴。二、王国玉就案涉房屋享有实际权利，案涉房屋早已不属于裕东公司责任财产范畴，当然不得执行。原审中王国玉向原审法院提出诉讼请求：1.请求解除被告申请的对裕东房地产公司民康花园小区13号楼38门建筑面积174.16平方米商品房的查封，确认此房屋归原告王国玉所有；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：宁江区人民法院于2018年12月2日查封了裕东房地产公司民康花园小区13号楼38门建筑面积174.16平方米商品房，原告对此查封有异议，具体理由是：第一，商品房的所有权属于原告所有。原告与被告裕东房地产公司已经于2008年9月16日签订了买卖合同，合同约定2008年9月16日付房款人民币25万元，剩余房款20万元于2009年7月1日前全部付清，且该房屋原告使用至今并未办理银行按揭，虽然该房屋已经备案，但没有办理产权登记。第二，原告依据合同约定裕东房地产公司民康花园小区13号楼38门建筑面积174.16平方米商品房的产权应当归原告王国玉所有，不应在（2015）宁非执字第25、27号执行裁定书查封范围之内，原告特提异议，请求解除被告申请的对裕东房地产公司民康花园小区13号楼38门建筑面积174.16平方米商品房的查封，确认此房屋归原告王国玉所有；特此申请，请予准许。沈树春、吴彦祥、宋丽岩、刘立伟、王艳波、朱文库、关学明辩称：不同意原告诉讼请求，1、裕东房地产公司向7位当事人借款，是在2008年6月2日交的钱，2008年5月7日办理的产权抵押登记备案，我们抵押在先。2.房屋价格一共是45万，45万/174.16平=2500多元/平严重低于市场价格，因此我们认为是名为买卖实为借贷，一是价格低，另外买房子一定会有整有零，违背常理。3.原告说没有办理过户自己没有责任，他买房子没有去房产查档，是原告自身错误，因此原告不能享有房屋所有权。裕东房地产公司辩称：1.答辩人裕东房地产公司原法定代表人为李福东，现已变更为毕凤杰，案外人在起诉时仍写答辩人的法定代表人是李福东是错误的。2.原告（案外人）王国玉主张购买了答辩人开发的民康花园小区13号楼38门，建筑面积174.16平方米的商服，对王国玉是否具有排除查封、执行的权利，请贵院在依法查清事实的基础上，依法裁判。一审法院认定事实如下：沈树春、吴彦祥、宋丽岩、刘立伟、王艳波、朱文库、关学明与裕东房地产公司借款合同纠纷一案，松原市松江公证处于2008年6月3日作出(2008)吉松松江证字第533号公证书，该案件进入执行程序后，本院于2018年12月2日作出(2015)宁非执字第25、27号民事裁定书，裁定：一、查封裕东房地产公司所有的位于民康路以南、新兴南街以西民康花园12号、13号、7号的车库及12号、13号裙房。二、查封期限三年。王国玉于2019年6月19日提出案外人对执行标的异议，本院于同年8月23日立案受理。本院于2019年8月29日作出（2019）吉0702执异103号民事裁定书，裁定驳回案外异议人王国玉的异议请求。王国玉不服在法定期限内提起执行异议之诉。王国玉为证明诉请成立，庭审中提供：1.商品房买卖合同1份；2.房产出具收据3枚；3.营业执照1份；4.身份证复印件1份；5.证人证言1份；6.电费3张、取暖费9张；7.离婚证1份、离婚财产协议书1份等证据。经质证，代理人刘金峰对合同是裕东房地产出具没有异议，对相关内容有异议，房产说弄差，房产直接给改过来不合常理，即使改过来也应该是裕东房地产来改。房屋买卖合同的真实目的不应该是买卖房屋，房屋价款低于市场价。票据也是出于地产公司没问题，但他应该是以买卖形式抵借款。冯秋月证言是不是冯秋月写的不清楚，冯秋月不在场无法质证。营业执照和身份证复印件是真实的，但是不能证明去办房照。电费单、取暖费是出于电信公司没有异议，只说是民康花园，具体哪个房子没说清，民康花园有很多房屋，电费上是姜悦达，电费单上说是正常用电，但是抵押房屋没有正常用电。离婚证真实性没有异议，财产协议书没有异议，协议书上说的12号楼，不是争议房屋，他是民康花园12号楼1-2号建筑面积是178.78平，也不是174.16平。虽说协议给原告，也不应该给原告，应该先落到原告和姜悦达名下。沈树春、吴彦祥、宋丽岩等七人提供如下反证：1.产权预登记备案书1份、借据1枚、借款合同1份、民间借款房屋抵押合同1份（附确认书）、具结书1份、公证书1份。2.与毕凤杰电话录音1份。经质证，王国玉及代理人白水旺对产权预登记备案书有异议，正常应该有抵押他项权利证书，只能起到证明作用，对真实性及证明问题有异议。对抵押合同本身真实性没有异议，当时抵押合同没有生效，没有去房产部门办理他项权利证书。借款证据真实性有异议，借款转账记录没有。确认书和具结书有异议。录音中这位女同志用推测性的语言说“能不给王国玉利息吗”，能够说明这个女同志本身对这个是不知情，最后也没有确定说给王国玉利息了。被告代理人问话本身是站在被告利益的基础上问的话，带有诱导性，根据现在的民事举证规则，程序上是违法的。录音目前来讲不能作为证据使用，应该制成文字或刻成碟。我不知道这个女的是谁，这个女的是后去的，原来的事她并不知道。另查明：吉林省松原市松江公证处于2013年9月24日出具(2013)吉松松江证字第2192号公证书，公证沈树春、吴彦祥、宋丽岩等七人申请将裕东房地产公司借款抵押物中的12号以及13号楼中的7、8、9、10号门解除抵押预登记。一审法院认为，本院于2018年12月2日作出的(2015)宁非执字第25、27号民事裁定书，内容为：“裁定：一、查封裕东房地产公司所有的位于民康路以南、新兴南街以西民康花园12号、13号、7号的车库及12号、13号裙房。二、查封期限三年。”。王国玉对此提出了案外人对执行标的的异议及案外人执行异议之诉。沈树春、吴彦祥、宋丽岩等七人提供的2008年5月27日产权抵押预登记备案书，内容为：“镇赉县裕东房地产公司新建的位于民康路以南，新兴南街以西的民康花园12号以及13号车库，7号楼车库，12号、13号楼裙房共计1751.58㎡，价值130万元，现已抵押给沈树春、关学明、宋立岩、王艳波、朱文库、刘立伟、吴彦祥。以上房产如发生任何产权纠纷，我单位负法律责任。特此证明。裕东房地产公司及镇赉县房地产加盖公章”。据此，能够认定案涉的民康花园13号楼38门商企楼在抵押范围内。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”裕东房地产公司将案涉抵押楼房转让给王国玉，并于2008年9月16日签订商品房买卖合同违反法律规定。王国玉请求解除对裕东房地产公司民康花园小区13号楼38门建筑面积174.16平方米商品房的查封，确认此房屋归其所有不成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回王国玉的诉讼请求。案件受理费8050元，由王国玉负担。本院二审期间，上诉人王国玉向本院提交了涉案房屋经营照片、房屋协议书、聊天记录、房屋现状照片、营业执照副本、修正药业吉林市修正堂证明、裕东房地产公司证明等证据用以证明上诉人王国玉对涉案房屋持有合法有效的买卖合同、占有使用收益多年、非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人认为上诉人提交的上述证据既不能证明涉案房屋归上诉人所有，也不能证明抵押权无效。被上诉人向本院提交了《12＃13＃楼间楼裙房商户建筑面积》一份，证明上诉人提交的购买房屋价格与当时商企价格相差悬殊。上诉人对证据的来源真实性关联性证明的问题存在异议，认为房屋价格的高低受市场供需调解，并没有固定价格。综合全案，本院认定事实如下：2008年6月2日沈树春、吴彦祥、宋丽岩、刘立伟、王艳波、朱文库、关学明与裕东房地产公司签订《借款合同》《松原市民间借贷房产抵押合同》《具结书》《确认书》，此前2008年5月27日镇赉县房地产管理处出具了《房产抵押预登记备案书》一份证明“镇赉县裕东房地产开发有限公司新建的位于民康东路以南，新兴南街以西的民康花园12号以及13号车库，7号楼车库，12号、13号楼裙房共计1751.58㎡，价值130万元，现已经抵押给沈树春、关学明、宋立岩、王艳波、朱文库、刘立伟、吴彦祥。以上房产如发生任何纠纷，我单位负法律责任。”2008年6月3日吉林省松原市松江公证处作出(2008)吉松松江证字第533号公证书，该案件进入执行程序后，宁江法院于2018年12月2日作出(2015)宁非执字第25、27号民事裁定书，裁定：一、查封裕东房地产公司所有的位于民康路以南、新兴南街以西民康花园12号、13号、7号的车库及12号、13号裙房。二、查封期限三年。王国玉于2019年6月19日提出案外人对执行标的异议，宁江法院于同年8月23日立案受理。于2019年8月29日作出（2019）吉0702执异103号民事裁定书，裁定驳回案外异议人王国玉的异议请求。王国玉不服在法定期限内提起执行异议之诉。另查明，上诉人王国玉与被上诉人裕东房地产公司于2008年9月16日签订《商品房买卖合同》，约定“买受人所购商品房位于民康花园13＃38门，建筑面积174.16㎡，用途为商住。”“出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方2517.00元，总金额（人民币）肆拾伍万元整。”关于双方约定价格，从被上诉人提供的参考价格为每平方米5000元左右，但从被上诉人之间的抵押合同来看房屋建筑面积1751.58平方米、房产价值为130万元折合每平约742元，现买卖双方约定价款为每平方2517.00元应为合理区间内，且出卖人裕东房地产公司对上述《商品房买卖合同》及合同价款等无异议，被上诉人沈树春等未提供其他证据进一步加以证实，本院应予确认。关于被上诉人提出房屋买卖合同的真实目的不应该是买卖而是以买卖形式抵借款的主张，因未能提供充足证据加以证明，本院对其主张不予采信。从上诉人王国玉提供的多份证据可知王国玉对该房屋已经占有使用多年，被上诉人对此并无异议，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：对以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中虽然由裕东房地产公司、镇赉县房地产管理处共同出具了《产权抵押登记备案书》但案涉房屋的抵押权并未设立，被上诉人沈树春、吴彦祥、宋丽岩、刘立伟、王艳波、朱文库、关学明对该房屋不享有优先受偿权。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人王国玉与裕东房地产公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，上诉人已经在人民法院查封之前合法占有该不动产，债务人裕东公司承认上诉人已经支付全部价款，未办理产权过户登记手续一方面由于王国玉怠于行使权利导致，另一方面是由于裕东房地产公司财务管理混乱而成。虽然，案外人王国玉的异议不能完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，但其已经享有了足以排除强制执行的民事权益，故其排除执行的申请本院予以支持。关于王国玉在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，王国玉基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。王国玉不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。但因其怠于行使自己的权利，自能够办理房屋过户登记以来不积极办理过户登记，对本案发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故本院决定由其承担本案部分诉讼费用以示惩戒。被上诉人裕东房地产公司对本案形成存在过错，本院决定由其承担本案部分诉讼费用。综上，王国玉的上诉事由基本成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：一、撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6256号民事判决；二、不得执行镇赉县民康花园小区13号楼38门房屋（建筑面积174.16平方米）；三、驳回王国玉其他诉讼请求。一审案件受理费8050元，二审案件受理费8050元，合计16,100元，由上诉人王国玉承担8050元、被上诉人镇赉县裕东房地产开发有限公司承担8050元。本判决为终审判决。审判长 魏 巍审判员 陈一宏审判员 张 蕊二〇二〇年十一月二十三日书记员 周 杭