宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁03民终788号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴忠市盛源达酒店，经营场所：宁夏回族自治区吴忠市利通区利通南街**。经营者：席会宁，男，1971年6月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市盛源达酒店。委托诉讼代理人：王某，宁夏诺辰律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：包某，宁夏诺辰律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：代某，宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。上诉人吴忠市盛源达酒店（以下简称盛源达酒店）因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初5064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盛源达酒店的委托诉讼代理人王某、被上诉人杨某的委托诉讼代理人代某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛源达酒店上诉请求：1.依法撤销（2019）宁0302民初5064号民事判决；改判支持盛源达酒店的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由杨某承担。事实与理由：一、盛源达酒店从未真正实施过锁门行为，即便在电话中有过类似意思表示，但并没有转化为具体行为,一审判决认为盛源达酒店经营者将餐厅门上锁没有证据。一审法院认定在2019月5月13日涉案房屋并没有交还给盛源达公司，是在杨某的占有控制下这一事实，那么杨某在占有房屋的情况下，完全具备对涉案房屋使用、收益的条件，租赁合同的目的依然成就，杨某应当承担2019月5月13日至交还之日的租赁费。一审法院判决解除双方当事人之间的租赁合同，但对于杨某何时交还房屋未作出裁决。二、一审法院在证据采信方面偏袒杨某，对于盛源达酒店12月份电费及采暖费、电梯使用费及物业费、违约金的诉讼请求不予支持判决错误，应予纠正。本案双方当事人均申请证人出庭作证，但是一审法院没有任何说明就认定了杨某申请的证人证言效力，却没有认定盛源达公司申请的证人证言效力。盛源达酒店在一审中提交的话语轩茶餐厅收据一张，备注了12月份应交电费3969元，冲抵127元，下欠3842元电费的事实，同时提供了话语轩茶餐厅同日消费127元预结单相互印证，一审判决对此证据的证明效力也予以认定，但是在本院认为中认定因盛源达酒店未能提供话语轩茶餐厅欠付12月份电费3969元、2018年11月1日至2019年4月1日取暖费23650元的相应证据，对该项诉讼请求未予支持，前后矛盾。根据双方签订的合同，约定电梯使用费及物业费按照每年20000元标准收取，合同双方真实意思是计年收取，而不是按照实际使用收取费用，一审法院认定双方租赁期间为2018年10月13日至2019年5月13日，杨某承担电梯费及物业费的期间也应当是2018年10月13日至2019年5月13日，而不是按照实际使用的天数计算。一审法院判决杨某支付的违约金，计算标准不符合双方实际约定及客观事实。综上，一审判决事实认定不清，损害了盛源达酒店的合法权益，应当依法予以纠正。杨某辩称，一、盛源达酒店于2018年12月20日实施的锁门行为，是导致杨某停业的直接原因。一审中杨某出示的录音证据和证人马某出庭的证言已印证了盛源达酒店为迫使杨某提前交纳房租，强行将话语轩茶餐厅一楼大门锁住是导致杨某停业的直接原因，盛源达酒店应自行承担相应的责任。二、盛源达酒店于2018年12月20日将餐厅大门锁住后，房屋一直由其实际控制，杨某再未继续经营，无需承担之后的房租及各项费用。自2018年12月20日餐厅被锁门以后，盛源达酒店的单方锁门行为直接导致话语轩茶餐厅停业，直至杨某最终注销了话语轩茶餐厅，因被锁门后杨某已无法对房屋实际占有和正常使用经营，该房屋租赁合同并未继续履行，锁门之日即应视为交还之日，被锁门之后产生的房租及各项费用均不应由杨某承担，应由盛源达酒店自行承担。三、杨某不应承担违约金。一审已查明系因盛源达酒店于2018年12月20日强行锁住大门而迫使杨某停业，杨某并不存在违约行为，盛源达酒店主张由杨某承担违约金无事实和法律依据，不应得到法庭支持。综上，请查明案件事实后，判决驳回盛源达酒店的诉讼请求。原审原告盛源达酒店提出诉讼请求：1.判令解除盛源达酒店、杨某签订的《房屋租赁合同》；2.杨某支付拖欠盛源达酒店的各项费用共计440824元（2018年10月12日至2019年5月15日租赁费83833元、2019年5月15日至2020年8月1日租赁费314872元、2018年8月25日至2019年5月15日电梯费14500元、12月份电费3969元、2018年11月1日至2019年4月1日的取暖费23650元）；3.判令杨某承担违约金77190.4元（2018年10月12日至2019年5月15日租赁费83833元、2019年5月15日至2020年8月1日租赁费314872元，共计拖欠租赁费398705元，以此为计算标准，酌情按照20%计算）；4.诉讼费由杨某承担。原审被告杨某提出反诉请求：1.解除双方于2018年8月24日签订的《房屋租赁合同》；2.判决由盛源达酒店赔偿杨某各项损失320000元（含茶餐厅转让费250000元、货物损失10000元、器材损失10000元、营业经营损失50000元）；3.判决盛源达酒店退还杨某房租17808元（260000/365×25日）；4.诉讼费用由盛源达酒店负担。2019年12月27日杨某将第三项反诉请求房租17808元（260000/365×25日）变更为21360元（260000/365×30日）。一审法院认定事实：2018年8月24日，杨某以25万元从案外人李某1受让李某2注册经营的“花语轩茶餐厅”。同日，盛源达酒店（出租方、甲方）与杨某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意乙方租用盛源达宾馆二楼，建筑面积约为860㎡，备注：（自2016年5月15日与李某2签订的房屋租赁合同终止，现转租给杨某，与杨某签订房屋租赁合同）；甲方与李某22018年5月15日至2019年5月15日房屋租赁合同，李某2房租交于2018年5月15日至2018年10月12日，制冷费交于2018年6月22日至2018年8月24日，物业电梯费交于2018年5月15日至2018年8月24日，剩余部分的所有费用由杨某负责（以费用清单为主）；该房屋租赁期自2015年5月15日至2020年8月1日；第一年房屋租金为26万元，一次性付清；第二年房屋租金为26万元，多余出76天按天计算租金为55611元，如若继续续租则乙方按年支付甲方租金，到期一次性付清，如不及时交款，将不延续，并下发停电通知单，后果自负；房屋租金采用按年预付方式，每年到租期后，乙方提前一个月将下年度租金一次性支付甲方，否则应按乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用（包括年租金），每逾期一天，按上述费用总额的千分之一每日支付甲方滞纳金；乙方应承担的费用为电费、水费、物业费、电梯费、空调费、采暖费等经营费用，电梯使用费及物业费20000元/年、空调使用费4.6元/月/㎡、采暖费5.5元/月/㎡、电费每度电0.9元、水费按国家标准收取。合同签订后，杨某于2018年9月27日注册经营吴忠市利通区话语轩茶餐厅。盛源达酒店分别于2018年10月12日、10月17日、10月21日向“话语轩茶餐厅”发出交纳租金通知，杨某分别于2018年10月16日、2018年10月20日、2018年11月13日向盛源达酒店交纳租金20000元、10000元、40000元，共计交纳租金70000元。杨某于2018年9月11日向盛源达酒店交纳8月份水费145元、电费1107元，2018年10月9日交纳9月份水费163元、电费4455元，2018年11月18日交纳10月份水费406元、电费3969元，2018年12月16日交纳水、电费4383元。2018年12月20日，因双方就交纳租金问题协商未果，盛源达酒店经营者席会宁将餐厅门上锁。后杨某又实际经营至2019年1月份停业，盛源达酒店经营者席会宁同意由杨某联系餐厅转让事宜。因杨某转让餐厅未果，2019年5月13日盛源达酒店经营者席会宁打电话向杨某催要房租，杨某提出交房，但因租金及其他费用交纳问题未能协商一致，席会宁拒绝接受。2019年8月9日杨某办理了吴忠市利通区话语轩茶餐厅注销登记。一审法院认为，盛源达酒店、杨某签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现盛源达酒店要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，杨某亦提出反诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，故对双方要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于盛源达酒店要求杨某支付2018年10月12日至2019年5月15日租赁费83833元、2019年5月15日至2020年8月1日租赁费314872元的诉讼请求，因案外人李某2将涉案房屋租赁费交纳至2018年10月12日，在2019年5月13日吴忠市盛源达酒店经营者席会宁与杨某的通话记录中可以反映出因转让餐厅未果杨某要求交房，但因租金及其他费用交纳问题未能协商一致，席会宁拒绝接受，故杨某应支付租赁费期间为2018年10月13日至2019年5月13日，该期间租赁费为151667元（260000元/年÷12个月×7个月），减去杨某已交纳的70000元，尚欠81667元，故对吴忠市盛源达酒店该项诉讼请求，一审法院予以支持81667元。关于盛源达酒店要求杨某支付2018年8月25日至2019年5月15日电梯费14500元的诉讼请求，双方约定电梯使用费及物业费20000元/年，吴忠市利通区话语轩茶餐厅于2019年1月即停业，案外人李某2将物业电梯费交纳至2018年8月24日，故杨某应支付电梯使用费及物业费期间为2018年8月25日至2019年1月，该期间费用为8662元（20000元/年÷12个月×5个月+20000元/年÷365天×6天），故对盛源达酒店该项诉讼请求，一审法院予以支持8662元。关于盛源达酒店要求杨某支付12月份电费3969元、2018年11月1日至2019年4月1日取暖费23650元的诉讼请求，因盛源达酒店未能提供吴忠市利通区话语轩茶餐厅欠付12月份电费3969元、2018年11月1日至2019年4月1日取暖费23650元的相应证据，故对其该项诉讼请求不予支持。关于盛源达酒店要求杨某承担违约金77190.4元的诉讼请求，在双方签订的《房屋租赁合同》中约定“该房屋租赁期自2015年5月15日至2020年8月1日；第一年房屋租金为26万元，一次性付清，第二年房屋租金为26万元，多余出76天按天计算租金为55611元；房屋租金采用按年预付方式，逾期交纳房租的，按每日千分之一支付滞纳金”，故每年5月15日至次年5月14日应为一租赁年度，杨某受让餐厅时，案外人李某2将涉案房屋2018年5月15日至2019年5月14日租赁年度的租赁费交纳至2018年10月12日，故盛源达酒店发出的交纳租金通知中要求“话语轩茶餐厅”交纳的剩余租金应是2018年5月15日至2019年5月14日租赁年度尚欠租金，但杨某并未按期足额交纳，构成违约，应承担违约责任。现盛源达酒店要求按欠付租金20%要求杨某承担违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，金额为16333.4元（81667元×20%），故对盛源达酒店该项诉讼请求，一审法院予以支持16333.4元。关于杨某要求盛源达酒店赔偿各项损失32万元（含茶餐厅转让费25万元、货物损失1万元、器材损失1万元、营业经营损失5万元）、退还房租21360元的诉讼请求，因杨某未能提供证据证实盛源达酒店锁门实际天数及该锁门行为是导致其停业的主要原因，故对其该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除盛源达酒店、杨某于2018年8月24日签订的《房屋租赁合同》；二、杨某于判决生效后三十日内向盛源达酒店支付房屋租赁费81667元、电梯使用费及物业费8662元；三、杨某于判决生效后三十日内向盛源达酒店支付违约金16333.4元；四、驳回盛源达酒店的其他诉讼请求；五、驳回杨某的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费8980元，由杨某负担2433元，由盛源达酒店负担6547元。反诉费3210元，由杨某负担。二审中，杨某未提交证据。盛源达酒店提交了以下证据：证据一、执行笔录一份（复印件）。证明涉案房屋直至2020年6月24日执行移交时，仍由杨某实际占有、控制，并未向盛源达酒店进行交付的事实。证据二、证明一张（复印件，原件供法庭核实）。证明本案所涉房屋的钥匙2020年6月24日当天由杨某交给罗玮，再由罗玮交给仝治义将二楼门打开，涉案房屋由杨某占有、控制，并未向盛源达酒店进行交付的事实。证据三、视频三份及说明一份、录音及书面说明一份。证明涉案房屋实际上一直由杨某占有、控制、使用，并未向盛源达酒店进行交付的事实。证据四、吴忠市中级人民法院（2020）宁03民终56号民事判决书一份。证明依据生效判决，本案租赁费应计算至杨某实际腾退之日即2020年6月24日。杨某质证对证据一的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目均不认可，杨某并未表示一直占有和使用该房屋也未涉及本案争议的相关事实。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目均不认可，该证明是与本案无关联的自然人所做的陈述，不具有证据效力。对证据三视频的真实性没有异议，对来源的合法性、关联性及证明目的不认可，该房屋一直由盛源达酒店实际占有和控制；对录音的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。对证据四的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明目的不认可，该判决并未涉及本案的事实及相关的数额，达不到盛源达酒店的证明目的。本院对盛源达酒店提交的证据一、证据三中的视频、证据四的真实性予以认定，盛源达酒店提交的证据二、证据三中的录音，杨某不认可，本院不予认定。一审查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，盛源达酒店一审中诉讼要求解除与杨某签订的《房屋租赁合同》，杨某亦反诉请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》符合法律规定及双方当事人意思表示，本院予以确认。二审中，盛源达酒店提交的证据可以证实案涉房屋已于2020年6月24日经一审法院执行由盛源达酒店整体移交给宁夏天能电力有限公司，故，对于盛源达酒店上诉主张一审判决未明确具体交还案涉房屋时间的上诉理由本院不予支持。本案争议的焦点主要是：1.杨某是否应当承担2019年5月13日至2020年8月1日的租金；2.一审对于暖气费、电梯使用费及物业费、2018年12月份电费的认定是否正确；3.一审对于违约金的认定是否正确。关于争议焦点1，盛源达酒店与杨某对于一审认定杨某应支付2018年10月13日至2019年5月13日期间租赁费151667元，杨某已支付70000元，尚欠81667元，均未提出异议，本院予以确认。盛源达酒店主张杨某还应支付自2019年5月13日至2020年8月1日期间的租赁费。杨某经营的话语轩茶餐厅2019年1月即停业，盛源达酒店一审提交的通话录音可以证实2019年5月13日盛源达酒店经营者席会宁与杨某就案涉房屋租金及其他问题协商未果，杨某要求交房，盛源达酒店拒绝接受。据此，一审法院结合本案实际，认定杨某应支付租赁费的期间为2018年10月13日至2019年5月13日并无不当。盛源达酒店请求杨某支付2019年5月13日至2020年8月1日期间租赁费的主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点2，盛源达酒店上诉主张杨某应支付2018年11月1日至2019年4月1日取暖费23650元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条其他费用承担方式约定乙方应承担的费用为电费、水费、物业费、电梯费、空调费、采暖费等经营费用。收费标准采暖费5.5元/月/平方米。案涉房屋面积860平方米，采暖费均是按照采暖季收取，杨某未提交证据证实其已经交纳采暖费，故杨某应当依据合同约定向盛源达酒店支付采暖费23650元（860平方米×5.5元/月/平方米×5个月）。关于电梯使用费及物业费，因杨某实际使用案涉房屋至2019年1月，自2019年1月后杨某停业，盛源达酒店并未提供相应的物业服务，一审法院按照杨某实际使用案涉房屋的期间判决杨某支付2018年8月25日至2019年1月期间电梯使用费及物业费并无不当，盛源达酒店上诉主张杨某按年支付物业费及电梯使用费的上诉请求本院不予支持。一审中盛源达酒店提交的证据六2018年12月份电费水费明细，杨某对于该明细载明的2018年12月电费3969元的真实性无异议，杨某并未提交证据证实其已经交纳了该电费，故对于盛源达酒店主张的2018年12月份电费，杨某应当支付，盛源达酒店自认2018年12月20日盛源达酒店经营者席会宁在话语轩茶餐厅消费127元，用于抵顶话语轩茶餐厅12月电费，杨某还应向盛源达酒店支付2018年12月份电费3842元（3969元-127元）。关于争议焦点3，双方签订的《房屋租赁合同》约定，逾期缴纳房租按每日千分之一支付滞纳金，杨某未按期足额缴纳房租构成违约，盛源达酒店一审诉请以欠付租金的20%支付违约金，一审法院据此判决杨某支付违约金16333.4元并无不当。综上所述，盛源达酒店的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初5064号民事判决第一项、第三项、第五项；即：一、解除吴忠市盛源达酒店、杨某于2018年8月24日签订的《房屋租赁合同》；三、杨某于判决生效后三十日内向吴忠市盛源达酒店支付违约金16333.4元；五、驳回杨某的其他反诉请求。二、撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初5064号民事判决第二项、第四项；即：二、杨某于判决生效后三十日内向吴忠市盛源达酒店支付房屋租赁费81667元、电梯使用费及物业费8662元；四、驳回吴忠市盛源达酒店的其他诉讼请求；三、被上诉人杨某于本判决生效后三十日内向上诉人吴忠市盛源达酒店支付房屋租赁费81667元、电梯使用费及物业费8662元、采暖费23650元、电费3842元；四、驳回上诉人吴忠市盛源达酒店一审的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费8980元，由上诉人盛源达酒店负担6654元，由被上诉人杨某负担2326元。一审反诉案件受理费3210元，由被上诉人杨某负担。二审案件受理费8980元，由上诉人盛源达酒店负担6654元，被上诉人杨某负担2326元。本判决为终审判决。审判长  马建萍审判员  贾玉宁审判员  马春燕二〇二〇年十一月十八日书记员  唐 力附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。