广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初8956号原告：温某业，男，汉族，1989年3月7日出生，户籍所在地广东省普宁市。委托诉讼代理人：吴某梅，女，汉族，1987年10月16日出生，系原告的妻子。委托诉讼代理人：叶琳，广东长燊律师事务所律师。被告：陈某炎，男，汉族，1990年10月23日出生，户籍所在地广东省吴川市。委托诉讼代理人：吴国平，广东兆天律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴彩梅、叶琳和被告委托代理人吴国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告所签《店面租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还租金4500元和押金8400元；3、判令被告向原告赔偿损失134632元（其中装修物残余价值35112元、餐饮设备损失23100元、入场费损失59333元、经营损失15000元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2018年6月17日与胡某生签订了《店面租赁合同》，约定将深圳市龙华区店面出租给原告，租赁期限从2018年7月1日至2023年6月30日，押金8400元，月租金4200元，租金每年上浮7%。原告在搬入时向原两位租户分别支付了47000元和42000元的入场费用，并对店铺进行了装修。2018年10月，因租赁房屋无人管理而时常断电，原告经取得房屋所有人同意，从深圳市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）处直接拉线用电，电费由原告向某物业缴纳。2019年2月，被告概括承受了胡某生与原告之间的租赁合同关系，并与原告签订了内容与原合同完全一致的《店面租赁合同》。2020年1月，被告解决了租赁房屋的供电问题，原告遂开始使用被告所接的电路，并向其交电费。2020年2月，被告以原告在2019年前未缴纳电费为由，要求被告缴纳电费3万余元。原告予以拒绝，被告遂无故断电，经原告多次要求供电，被告均不予理会。原告无电可用，不能实现合同目的，长期亏损，于2020年3月18日被迫将房屋清场退还给被告。被告辩称：原告在未通知被告的情况下中途突然退租，其一切损失应由原告自行承担，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年6月17日，原告与胡某生签订了一份《店面租赁合同》，约定胡某生将位于深圳市龙华区店面出租给原告用于经营，租赁期限为5年，从2018年7月1日至2023年6月30日，押金为8400元，月租金为4200元，按年7%递增，即第二年月租金为4500元。上述合同签订后，胡某生向原告交付了租赁房屋，原告使用该租赁房屋经营餐饮。2019年3月起，由被告作为出租人，继续履行胡某生与原告之间的租赁合同。为此原、被告在2019年2月28日再次签订了一份《店面租赁合同》，但合同的落款日期仍书写成2018年7月1日。该租赁合同的内容，与原告和胡某生所签订的租赁合同的内容一致。另原告在履行与胡某生所签订的租赁合同期间，从2018年12月20日起至2020年1月15日，租赁房屋供电所需的电表、线路由某物业公司安装，电费由原告直接交付给某物业公司。此后原告与被告就租赁房屋的用电问题未以协商一致。2020年3月，原告从租赁房屋搬离。搬离时原告已实际向被告缴纳了2020年3月的租金4500元。以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、微信聊天记录、收据、证明、图片、视频资料等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。原告从被告处承租的房屋并未取得相应的建设工程规划许可证，因此原、被告于2019年2月28日所签订的《店面租赁合同》应当认定为无效。合同无效的，当事人因该合同取得的财产应当予以返还。关于原告要求被告返还押金8400元的诉讼请求，原告在本案中虽未提供8400元押金的付款凭证，但原告承租涉案房屋时与胡某生所签订的租赁合同中已明确约定了押金8400元，后在2019年2月出租人变更为被告时，在双方再次签订的租赁合同中亦确认了合同中的押金条款。根据房屋租赁合同履行的惯例，房屋租赁合同成立时，承租人均需向出租人交付约定的押金，在出租人变更时，并不需要承租人重新交纳押金，而是由出租人之间继受押金的权利义务。在原、被告履行租赁合同过程中，被告也未再要求原告支付押金，从而也印证了原告在履行与胡某生所签订的租赁合同时，已实际交付过押金的事实。因此原告要求被告返还押金8400元的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效的，出租人可以参照约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。原告在2020年3月18日搬离，在搬离时仍在租赁房屋留置有部分排烟管道等设施，并不具备可另行重新使用的状态。因此被告提出2020年3月均属于原告占有使用的主张，本院予以采纳。因此原告应当负担该月的占有作用费，其要求被告退还2020年3月已付租金4500元的诉讼请求，本院不予支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对该因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方的房屋租赁合同因租赁房屋没有相应的建设工程规划许可证而无效，作为出租人存在过错，同时承租人在成立租赁合同关系时，未尽到相应的谨慎义务，怠于查看租赁房屋产权登记、是否具备相应的建设工程规划许可等，亦具有一定过错。因此因合同无效造成损失的，双方均应承担相应的责任。关于原告主张的装修残余价值损失，其在本案中表示并不申请评估，则其主张的装修残余价值损失缺乏相应的事实依据。而对于原告主张的餐饮设备损失，入场费损失及经营损失，并不属于房屋租赁合同无效造成的直接损失，原告要求被告赔偿该损失的，没有事实和法律依据，本院亦不应支持。综上所述，原、被告之间签订的《店面租赁合同》无效，原告已经交付的押金，被告应当返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告温某业与被告陈某炎之间签订的《店面租赁合同》无效；二、被告陈某炎于本判决生效之日起三日内向原告温某业返还押金8400元；三、驳回原告温某业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1606元，由被告负担93元，原告负担1513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年十一月二十六日书记员 仇晓婷(兼)书记员 刘  莉  莎附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。