广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初2262号 原告：柳州市鹿寨新园物业服务有限公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇民生路**康城小区，统一社会信用代码：91450223667041169H。 法定代表人：陈鲜萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄春荣，该公司员工。（特别授权） 委托诉讼代理人：周漠，广西佑成律师事务所律师。（特别授权） 被告：郭斌，男，1969年5月11日出生，汉族，户籍地广西鹿寨县。 原告柳州市鹿寨新园物业服务有限公司诉被告郭斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄春荣、周漠、被告郭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠2012年1月1日至2017年6月30日的物业服务费2930.4元（44.4元／月×66月＝2930.4元），合计2930.4元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年1月1日，广西鹿寨县万富达商贸有限公司与原告就鹿寨县的前期物业管理签订了前期物业管理服务合同，委托原告对鹿寨县的前期物业进行管理。合同签订后，原告于2010年1月1日开始进入奥运康城小区进行管理服务。被告从2012年1月1日至2017年6月30日止，共拖欠66个月的物业服务费及公摊费2930.4元。经原告多次催缴，被告拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向法院提 -2- 起诉讼。 被告郭斌辩称，1、本案已超过诉讼时效，因为本案的立案时间是2020年10月15日，所欠的最后一笔物业费是2017年6月30日到期，到立案的时候已经超过诉讼时效三个月；2、原告未履行物业合同的服务管理义务未安排保卫人员24小时巡逻值守未安排卫生人员扫地等保洁义务既未履行物业服务管理合同中约定的物业管理服务事项以及未履行物业管理服务内容及标准约定的义务，逢年过节都是我自己值守，尤其是春节的时候，临街铺面都放假回家，很不安全，所以白天在我回家吃饭的时候委托对面邻居【强源公司员工李某帮忙照看门面，因为邻居有一家店铺曾被入室盗窃过，大概在2014-2015年这样，当时的李耀辉（李总）也在问我要物业费，我跟他讲晚上一定要安排人员来值守巡逻，李总当时这样说，物业工作很多拒绝安排人员值守，他的话让我很伤心】，晚上都是我自己值守，所以这个原告的物业管理服务合同仅仅是订立这个合同而已，并没有真正履行原告物业服务合同的义务，这点引起街坊邻居的愤怒，让我们很不省心；3、2017年8月份，我们小区依法成立了业委会，依法解除了原告过渡时期的物业管理服务合同，综上所述，原被告物业管理服务合同已经解除，并且超过了诉讼时效同时原告也未履行义务，因此，我们没有支付物业费的义务，应该驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2010年1月1日，原告与广西鹿寨县万富达商贸有限公司签订《鹿寨县“康城”商住小区物业服务合同》，合同约定：原告为鹿寨县鹿寨镇民生路4号康城小区提供前期物业服务，物业服务期限从2010年1月1日起至本物业业主委员会成立于物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止；由乙方（本案原告）按有关规定向业主收取物业管理费，在业主委员会成立前竣工验收交付业主后的物业管理费。合同签订后，原告开始为鹿寨县鹿寨镇民生路4号康城小区提供物业管理服务。2011年11月25日，鹿寨县物价局、鹿寨县住房和城乡建设局鹿价字作出【2011】46号《关于鹿寨县商铺物业管理服务收费的批复》，批复：一、商铺铺面物业服务收费每月基准价1元／㎡，上、下浮动幅度为15%，具体收费标准由业主和物业企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。被告系鹿寨县鹿寨镇民生路4号康城小区3栋1单元7号的业主，其商铺 -3- 建筑面积为44.41平方米。自2012年1月1日起，以原告物业管理不到位为由未按期交纳物业费，至2017年6月30日尚欠物业管理费2930.4元。原告经多次催收未果，遂诉至本院。 另查，被告所在小区2007年12月18日更名为“康城”房开项目，地址经鹿寨县公安局城南派出所确定为鹿寨县鹿寨镇民生路**。被告与广西鹿寨县万富达商贸有限公司房屋签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议：第一条第1项约定：该商品房移交后，在社区（楼宇）业主委员会未成立或虽然成立但未选定物业管理公司之前，由出卖人指定的物业管理公司管理物业，买受人同意物业管理公司特定的“业主公约”及其它物业管理规定。鹿寨县鹿寨镇民生路4号康城小区2017年2月之后才成立业主委员会，原告为鹿寨县鹿寨镇民生路4号康城小区提供物业管理服务至2017年6月30日止。 以上事实有原、被告的陈述，原告的营业执照、《商品房买卖合同》、《鹿寨县“康城”商住小区物业管理服务合同》、张贴缴费通知书照片、鹿寨县人民政府物价局、鹿寨县人民政府建设局文件鹿价字［2011］46号《关于奥运康城商铺物业管理服务收费的批复》、鹿发改登字【2007】5号登记备案证、鹿寨县公安局城南派出所证明；被告提供的李某的证人证言等证据足以证实。 本院认为，对于争议焦点一：本案是否超过诉讼时效？ 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，普通民事纠纷的诉讼时效应为当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起三年，物业公司追索物业费属于普通的债权请求权，不属于法律规定的特殊情况，故应适用三年诉讼时效。因物业服务是一种持续性的行为，物业费也随之不断的生成，故应将前期物业管理服务合同持续期间产生的所有物业费视为一个整体，而业主每个季度或半年交纳物业费的行为则视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，物业公司追索物业费的诉讼时效应从物业管理服务合同约定的最后一期物业费交纳期限届满之日开始计算。则本案的诉讼时效应当从2017年6月30日起算 -4- ，原告于2020年6月24日向本院提交诉讼材料，由本院进行多元化诉前调解，因此原告的诉请未超过诉讼时效，对被告的该项辩解意见本院不予采纳。 对于争议焦点二：原告的诉请有无事实和法律依据？建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，经物业服务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，应予以支持。该案中，原告为包括被告在内的鹿寨县鹿寨镇民生路4号康城小区的业主提供了物业服务，原告请求被告支付物业服务费，有事实和法律依据。被告申请证人李某出庭作证证实原告在其物业服务期限内对小区外排门面的安保巡逻和卫生保洁不到位，原告予以否认但未能提供相应证据证实其安保巡逻和保洁的情况，原告应承担举证不能的法律责任。因此，对原告请求的物业服务费，本院酌定予以扣减20%，则被告还需向原告支付物业服务费2344.32元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《 物业管 理条例 》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下: 被告郭斌应于判决生效之日起十日内向原告柳州市鹿寨新园物业服务有限公司交纳2012年1月1日至2017年6月30日的物业服务费人民币2344.32元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张舒婷 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 周柳娟 书 记 员 龚 莉