湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2112号上诉人（原审被告）：吴阳世，男，1959年12月22日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：许幻，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王伟芬，女，1960年12月31日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：万卫兵，湖南春立律师事务所律师。上诉人吴阳世因与被上诉人王伟芬物权纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴阳世上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、不能因王伟芬与郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司（以下简称祺瑞公司）签订的商品房买卖合同被法院判决确定有效，就认为吴阳世与祺瑞公司签订的购房协议无效，从而否认吴阳世与祺瑞公司之间的以房抵债无效。虽然王伟芬与祺瑞公司的购房协议有效，但是该房产已被祺瑞公司抵工程款且已办理网签，吴阳世也已装修使用多年，其已经拥有完全的所有权。王伟芬的确认之诉并无执行内容，法院不应受理其强制执行申请，法院依据其申请强制执行裁定解除吴阳世网签、给王伟芬办理网签于法无据，属滥用职权，系错误执行。因法院立案审理本案，则说明该执行错误。王伟芬与祺瑞公司的购房合同因不能履行而转为债权，而吴阳世的物权高于该债权，王伟芬应当向祺瑞公司提出诉求，而不是向吴阳世提出诉求。二、因吴阳世和祺瑞公司是在政府部门的协调会上达成的以房抵债协议，如吴阳世构成侵权，则祺瑞公司作为共同侵权者，应当作为当事人参与诉讼。综上，请求支持吴阳世的上诉请求。王伟芬辩称：一、一审判决正确。根据郴州市中级人民法院（2018）湘10民终2878号民事判决，郴州市苏仙区人民法院（2017）湘1003民初1165号判决以及湖南省高级人民法院（2019）湘民申3759号民事裁定书，确认王伟芬与祺瑞公司签订的“山水华庭住宅小区商品房内部认购表”及“山水华庭住宅小区商品房认购补充协议”有效，确认吴阳世与祺瑞公司签订的商品房买卖合同（合同编号201200151306）无效。二、上述判决已发生法律效力，王伟芬也已交清全部购房款并已办理网签，王伟芬与祺瑞公司存在商品房买卖合同关系，已取得涉案房产的物权（山水华庭1栋1306号房），吴阳世应搬离山水华庭1栋1306号房，并清空房内所有物品，排除王伟芬行使对该房屋物权的妨碍。王伟芬向一审法院起诉请求：1.排除妨碍，吴阳世从强占的商品房中搬出，清空房内所有物品；2.判令吴阳世支付王伟芬网签后房屋占用费10000元；3.本案诉讼费由吴阳世承担。一审法院认定事实：2007年下半年，段亚平注册成立了郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司，并与郴州市人口和计划生育委员会就郴州市民政局旁边地块（原市计生指导站，现为山水华庭楼盘）签订了合作开发团购房合同；段亚平为祺瑞公司法定代表人。2009年9月，祺瑞公司开始向内部认购人员发放认购表，进行摸底；王伟芬于2009年9月30日与祺瑞公司签订了山水华庭住宅小区商品房内部认购表，认购住宅栋号为B栋、户型B2、楼层十三层、面积121.49平方米、住宅单价2418元/㎡、住宅总价293762.82元、首付款80000元。当天，王伟芬交纳了80000元首付，祺瑞公司也出具了收条。2010年10月25日，祺瑞公司又与王伟芬签订了山水华庭住宅小区商品房认购补偿协议。该协议对房屋价格、楼层再次进行约定，同时要求王伟芬交纳购房款的20%，即67000元，两次合计交纳认购金数额为认购房屋总价款的50%。还约定了，在双方签订正式商品房预售合同前，甲方(祺瑞公司)不得以任何理由再要求增加认购款。房屋在建到第九层至封顶后1个月内双方签订正式的商品房预售合同。甲方不能就乙方（王伟芬）已经认购的房屋、车位与乙方以外的第三人签订认购协议书、商品房预售合同、商品房买卖合同……。当天，王伟芬通过银行转账向祺瑞公司支付了67000元购房款。2012年4月，王伟芬见山水华庭工程项目迟迟未进展，经多方打听才得知，祺瑞公司已资不抵债，认购的房屋也已进行了预告登记在吴阳世名下，且像这种情况还有很多房主；2014年8月26日，由苏仙区稳定办牵头，成立了“山水华庭项目处置工作小组”，处置小组陆陆续续解决了部分购房问题，但王伟芬所购买的房屋迟迟未拿出解决方案。另查明，祺瑞公司在开发山水华庭项目时，于2008年4月26日与吴阳世签订了土石方合同。施工期间，祺瑞公司陆陆续续支付了700余万元工程款。2010年8月2日双方对工程进行了验收，但对工程量未达成一致，吴阳世就工程尾款多次找到段亚平（祺瑞公司的法定代表人）。苏仙岭街道办事处出于化解矛盾考虑，也多次组织祺瑞公司与吴阳世进行调解，双方于2011年8月7日达成共识，确定山水华庭土石方总量为375000方，自协议签订之日起30内付清，此纠纷作一次性了结，双方不再就此事找对方麻烦。段亚平与吴阳世均签字认可。但一个月后，祺瑞公司并未按该协议履行支付义务。此时，祺瑞公司因无力偿还在中粮信托有限责任公司融资抵押达5000余万元的债务，于2011年10月26日进行了工商登记变更，将祺瑞公司的原股东段亚平、段飞飞变更为中粮信托有限责任公司，法定代表人由段亚平变更为毛竹。此时，中粮信托有限责任公司在多方牵线，多次协商，于2011年11月4日，中粮信托有限责任公司（协议甲方）与彭林革（协议乙方）和祺瑞公司（协议丙方）签署了三方股权转让协议，协议约定甲方将持有丙方100%股权转让给乙方，丙方由乙方管理。并先行由担任丙方法定代表人的甲方工作人员毛竹将丙方公章、财务章和营业执照原件等移交给乙方或乙方指定的人员，将丙方交由乙方控制。此时，段亚平对祺瑞公司再无支配权。吴阳世得知祺瑞公司移主后，找到彭林革一方的代表索要工程款，但不予理会；后吴阳世多次召集人员找到段亚平索要工程款，段亚平被逼无奈，于2012年4月9日与吴阳世签订了以房抵债协议，协议约定：为保证土石方施工队剩余工程款305万元及利息的权益不受损失，经双方协商同意：乙方（吴阳世）要求甲方（祺瑞公司）用山水华庭的12套住宅抵押给乙方，等甲方的内部矛盾解决好并将土石方施工队的土石方工程款及利息一次性还清给乙方后，乙方应无条件将抵押的房屋到房产局变更给开发商。2012年4月11日，段亚平用私自留下的祺瑞公司备用章与吴阳世签订了12套房的正式商品房买卖合同，合同成交价均为2200元/㎡；并于当日办理了12套房的网签备案手续。在这12套房的合同中，其中合同编号：201200151306的商品房买卖合同便是王伟芬先予认购的房屋，即山水华庭1栋1306号房。王伟芬起诉前，吴阳世已对案涉房屋完成装修并已入住。还查明，2015年12月7日，王伟芬以要求撤销吴阳世与祺瑞房地产签订的商品房买卖合同为由诉至一审法院，撤诉后于2017年8月3日再次诉至一审法院。一审法院于2018年6月26日作出（2017）湘1003民初1165号民事判决：一、确认原告王伟芬与郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司于2009年9月30日签订的“山水华庭住宅小区商品房内部认购表”及2010年10月25日签订的“山水华庭住宅小区商品房认购补充协议”有效；二、确认被告吴阳世与郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同（合同编号：201200151306）无效。吴阳世不服，上诉至郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院于2019年2月19日作出（2018）湘10民终2878号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。吴阳世不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年11月5日作出（2019）湘民申3759号民事裁定书，裁定驳回吴阳世的再审申请。期间，王伟芬在一审法院（2017）湘1003民初165号和郴州市中级人民法院（2018）湘10民终2878号判决后，祺瑞公司与王伟芬就山水华庭1栋1306房进行了网签，且于2019年9月17日将购房余款交于“郴州市处置山水华庭建设项目专案工作组”。因诉争房屋建筑原因，至今未取得不动产权属证书。一审法院认为，本案争议的焦点是诉争“山水华庭”1栋1306房归属优先权为谁。经查，涉案“山水华庭”1栋1306房经一审法院（2017）湘1003民初1165号民事判决书确认：一、确认王伟芬与祺瑞公司于2009年9月30日签订的“山水华庭住宅小区商品房内部认购表”及2010年10月25日签订的“山水华庭住宅小区商品房认购补充协议”有效；二、确认吴阳世与祺瑞公司签订的商品房买卖合同（合同编号：201200151306）无效；该判决已发生法律效力。由此可见，王伟芬与祺瑞公司存在商品房买卖合同关系，且已交清全部购房款并已网签，仍未取得房屋不动产权属证书，未取得房屋权属证书的原因并非其本人所致，故王伟芬对该房屋享有物权期待权（诉争房屋权利归属），吴阳世与祺瑞公司非商品房买卖合同关系，系债权关系，故王伟芬对“山水华庭”1栋1306房享有物权期待权优先于吴阳世的债权。王伟芬诉请吴阳世排除妨碍，搬出诉争房屋，并清空房内所有物品，符合法律规定，予以支持。王伟芬关于吴阳世支付网签后房屋占用费10000元的诉请，其该诉请无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十五之规定，判决：“一、被告吴阳世于本判决生效后三十日内搬离山水华庭1栋1306房，并清空房内所有物品；二、驳回原告王伟芬其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告吴阳世负担。”本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，二审的争议焦点为“山水华庭”1栋1306房的优先权归属于谁。生效判决已确认：王伟芬与祺瑞公司签订的“山水华庭住宅小区商品房内部认购表”、“山水华庭住宅小区商品房认购补充协议”有效，吴阳世与祺瑞公司签订的商品房买卖合同无效。由此可见，王伟芬与祺瑞公司存在商品房买卖合同关系，而吴阳世与祺瑞公司不成立商品房买卖合同关系。一审法院据此认定王伟芬对“山水华庭”1栋1306房享有物权期待权，优先于吴阳世的债权，并无不当；王伟芬诉请吴阳世排除妨碍，搬出诉争房屋，并清空房内所有物品，于法有据，一审法院支持其该项诉请正确，本院予以维持。至于吴阳世与祺瑞公司签订的商品房买卖合同因无效而产生的法律后果系另一法律关系，吴阳世可依法另行主张。综上所述，吴阳世的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴阳世负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年十一月二十日法官助理李佳颖书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。