广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8811号原告（反诉被告）：广州市永斌物业管理有限公司，住所地：广州市白云区广园中路**金泊大厦******。法定代表人：吴永斌，职务：总经理。委托代理人：李梅、张留红，均是北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐海峰，男，1978年8月8日出生，汉族，住址：广州市番禺区。委托代理人：林泽仍、陈思敏，均是广东正平天成律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市永斌物业管理有限公司诉被告（反诉原告）徐海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市永斌物业管理有限公司的委托代理人李梅，被告徐海峰及委托代理人林泽仍、陈思敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市永斌物业管理有限公司诉称：2016年1月1日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，由原告向被告承租位于广州市荔湾区多宝路XXX号首层商铺，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日。2016年2月25日原告与第三方胡伟强签订《房屋租赁合同》，将上述承租商铺转租给第三方胡伟强。2019年5月被告致原告利益于不顾，私下与第三方胡伟强串通，达成直接租赁关系，诱使第三方胡伟强自2019年6月份开始便拒绝支付原告租金。广州市荔湾区人民法院在（2019）粤0103民初8733号民事判决书中载明在原告与被告租赁合同未到期，双方就租赁合同的履行情况及合同的状态存有争议未经裁判前，案涉商铺的使用权仍应属于原告，第三方自行与被告办理商铺交回手续，提前解除《房地产租赁合同》，属于违约行为。在第三方胡伟强上诉后，在被告方的配合下，广州市中级人民法院错误的认定原告方违约要求返还第三方租赁保证金52000元，返还场地建设费22666.78元，并且在无举证任何损失的情况下，同时又判令原告方承担违约金52000元，实行双违约金双罚！此判决造成了原告的直接经济损失，而导致这一损失的根源是被告方违约以及与第三方的私下合谋所致，根据《中华人民共和国合同法》，以及《中华人民共和国民法通则》等相关规定，被告方应为此承担全部赔偿责任。请求判令：1.请求依法判决被告返还原告租赁保证金47000元。2.请求依法判决被告赔偿原告经济损失126666.78元。3.本案的诉讼费用由被告承担。被告徐海峰答辩暨反诉称：不同意原告的诉讼请求，理由根据双方合同约定，原告作为承租者应当按照合同约定及时支付租金，原告没有按时支付租金，被告在2019年5月17日通过微信方式解除双方合同关系，这个事实除了我方证据外（2020）粤01民终2413号二审法院也作出了认定，所以基于这个理由我方是合法解除。原告基于被告违约提出本案诉讼是无事实依据的。对于原告陈述与案外人支付违约金情况，二审法院基于原告与被告的租赁合同中因违约导致了原告与案外人的租赁合同不能继续履行，所以法院在2413号判决中支持了案外人的违约金的请求。被告徐海峰提出反诉：1.请求人民法院依法判决原告向被告支付违约金19315.84元；2.请求人民法院依法判决原告交付给被告的47000元租赁保证金归被告所有。3.本案的诉讼费用由原告承担。原告广州市永斌物业管理有限公司答辩称：被告要求没收租赁保证金无法律依据，原告要求其全额退还。被告要求支付违约金无事实和法律依据，双方所签署的租赁合同为前几手的格式模板，并非是双方议定合同，双方在合同的履行过程中也没有遵照合同的具体条款约定，原被告原本是认识多年的朋友关系，租赁合同成立后，原告如期按月支付租金，但支付的日期并没有固定，通过支付流水可以看到2019年2月份租金是2月18日支付，2019年3月份的租金是25日支付，2019年4月份的租金是5月7日支付，因此双方对租金的支付已经形成交易习惯，并非合同所约定的每月5日之前支付。被告因此认为原告拖延支付租金构成违约行为，与双方的事实交易不符，原告认为不构成违约行为，被告无权要求原告支付违约金，且2019年5月份的租金原告安排5月21日支付，在被告进行所谓的贴公告解除合同等私下行为都没有告知到原告，只是为了撇开原告与案外人达成私下交易，获取多一点的租金收入，是被告方的提前违约行为。被告的违约行为导致合同提前终止，无权要求没收原告的租赁保证金，应当全额予以返还，并赔偿因其单方违约行为给原告造成的直接经济损失。经审理查明：2016年1月1日被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同中（承租方、乙方）有何美玲的签名和指模、联系电话：138××******。合同约定：甲方将广州市荔湾区多宝路XXX号首层面积约170平方商铺租给乙方使用，租赁期：自2016年1月1日到2020年12月31日止，其中2019年1月1日至2019年12月31日每月租金27204元，2020年1月1日到2020年12月31日每月租金28564元。甲乙双方同意乙方将47000元交甲方作为租赁保证金，待租赁期满或解除合同当日，如乙方在合同履行过程中没有违约、没有拖欠甲方的租金和其他任何费用，没有造成房屋结构或装修的破坏，房屋的其他设备设施未遭受到破坏，甲方将保证金本金不计息退回乙方。各期租金乙方须于每月5日前向甲方缴交。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期3天，除经甲方同意，否则甲方有权解除合同，并要求乙方承担相应违约责任。租赁期内，乙方不得将该房屋转租或分租。如违反则由乙方承担违约责任，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。任何一方未能履行合同规定的条款或者违反国家法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。租赁期内，如属甲方违约，乙方有权单方提出解除合同，且甲方除须退回乙方所交之保证金及预收的租金外，还须按保证金的金额赔偿给乙方；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约后3天单方解除合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方所交之保证金不予退还。违约金、赔偿金应在确定责任后十天内付清，每逾期一天，按应付金额2%支付滞纳金。合同最后，原、被告分别在合同上签名或盖章及有何美玲的签名和指模。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金47000元，被告将商铺交原告使用。2019年本院受理胡伟强与广州市永斌物业管理有限公司、何美玲房屋租赁合同纠纷一案。胡伟强提出诉讼请求：1、请求法院判令确认胡伟强与广州市永斌物业管理有限公司、何美玲的《房地产租赁合同》于2019年6月13日解除。2、请求法院判令广州市永斌物业管理有限公司、何美玲向胡伟强返还租赁保证金52000元、房屋建设费22666.78元、垫付的5月份租金28122元，共计102788.78元。3、请求法院判令广州市永斌物业管理有限公司、何美玲向胡伟强支付违约金92760元等。该案查明，2016年1月1日，徐海峰与广州市永斌物业管理有限公司、何美玲签订《房地产租赁合同》，约定徐海峰将荔湾区多宝路XXX号首层商铺出租给广州市永斌物业管理有限公司、何美玲作商业使用，租赁期限从2016年1月1日至2020年12月31日等。2016年2月25日，广州市永斌物业管理有限公司（出租方、甲方）与胡伟强（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将荔湾区多宝路XXX号首层房屋出租给乙方作商业用途使用，租期为6年，从2016年4月1日至2022年3月31日止，其中2016年4月1日至2017年3月31日的租金为26000元（以下略）；乙方交付租金方式为现金或银行转账支付，将租金汇入甲方银行账户，账号名称：何美玲；乙方于甲方交付房产之日前向甲方交付保证金52000元以及首月租金26000元，租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，不足部分仍由乙方负责，甲方应即时将保证金无息退还乙方……若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，甲方提前收回该房产的，须在收铺后3天内退回全部保证金，以及支付相当于保证金数额的费用和装修折旧费作违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金，等等。上述合同签订后,广州市永斌物业管理有限公司将案涉商铺交由胡伟强使用，胡伟强向广州市永斌物业管理有限公司支付了保证金52000元，房屋建设费48000元，并按照合同约定的租金标准向广州市永斌物业管理有限公司交租至2019年5月。之后，胡伟强没有再向广州市永斌物业管理有限公司支付过租金。在该案庭审中，胡伟强为证明徐海峰因广州市永斌物业管理有限公司拖欠租金而要求提前收回商铺，提供了《店铺收回告知书》作为证据，该《店铺收回告知书》称：因徐海峰未收到广州市永斌物业管理有限公司2019年5月份的租金，故徐海峰决定收回商铺，定于2019年5月19日与广州市永斌物业管理有限公司进行交收工作。该《店铺收回告知书》甲方签名处是徐海峰，日期是2019年5月19日，乙方签名处是空白。广州市永斌物业管理有限公司对该证据三性不予确认，并表示广州市永斌物业管理有限公司从未收到过，如徐海峰要收回商铺，也应告知广州市永斌物业管理有限公司。胡伟强为证明多次联系广州市永斌物业管理有限公司催促其解决与徐海峰纠纷但没有回应，提供了其与何美玲的微信聊天记录。广州市永斌物业管理有限公司对此不予确认，并认为何美玲在国外，沟通不畅。2019年5月21日，案外人邝龙光向案外人罗芳艳转账28122元，附言：多宝店租金。胡伟强陈述，邝龙光是受胡伟强委托代付租金，罗芳艳则是徐海峰指定的收款人，对此，胡伟强提供了《证明》及微信聊天记录作为证据。2019年5月24日，胡伟强委托广东金桥百信律师事务所向广州市永斌物业管理有限公司在《房地产租赁合同》留下的联系地址发出《律师函》，称：徐海峰多次来店铺要求解除与你司的租赁合同并收回商铺，胡伟强为了保障商铺正常使用，已向徐海峰垫付了2019年5月租金28122元。胡伟强现要求你司妥善解决与徐海峰的租赁合同纠纷，保证胡伟强正常使用商铺至租期届满，否则胡伟强将不再向你司支付租金，并追究责任，等等。该邮件于2019年5月28日退回妥投。广州市永斌物业管理有限公司陈述，上述邮寄地址已非广州市永斌物业管理有限公司住所地址，故广州市永斌物业管理有限公司没有收到该函件。2019年6月8日，徐海峰在案涉商铺门口张贴《收回商铺通知书》，主要内容为：案涉商铺承租方，案涉商铺是我方出租给广州市永斌物业管理有限公司，因广州市永斌物业管理有限公司拖欠租金，我方有权收回商铺；因你方实际占有上述商铺，故通知你方于2019年6月15日前缴清水电等费用后将商铺清空交还我方，逾期拒不交付，你方放置在商铺内的物品由我方自行处理，等等。2019年6月10日，邝龙光再次向罗芳艳转账28122元，附言：多宝店租金。2019年6月13日，徐海峰出具《交还钥匙确认书》，内容为：本人徐海峰今已收到胡伟强交回案涉商铺的钥匙一条，并同意按现状收回上述商铺。2019年6月20日，徐海峰与胡伟强签订《房屋承租合同》，约定徐海峰将案涉商铺出租给胡伟强作商业用途，租赁期限从2019年6月20日至2020年12月31日，等等。该合同签订后，胡伟强向徐海峰支付2019年6月后的租金，该商铺现由胡伟强经营使用至今。2019年11月20日，广州市永斌物业管理有限公司向徐海峰通过银行转账支付了190428元，交易详情：多宝路5-11月份租金。经本院向徐海峰调查，徐海峰要求将该笔租金退回广州市永斌物业管理有限公司。胡伟强为证明案涉商铺基础装修费为81520元，提交了五张电子银行回单作为证据，该五张电子银行回单均显示胡惠超向陈华民汇款，其中，汇款金额40500元的附言为松柏店和多宝店的装修款（首期），汇款金额18360元的附言为多宝店的工程款（二期），汇款金额55980元的附言为松柏店、东华店、多宝店的工程款，汇款金额14000元的附言为多宝店、东华店、松柏店的拆建费，汇款金额16580元的附言为多宝店的装修款（尾款）。广州市永斌物业管理有限公司、何美玲对该证据三性不予确认。广州市永斌物业管理有限公司为证明何美玲是其员工，提供了劳动合同及社保缴纳情况。该案经审理本院于2019年12月9日作出（2019）粤0103民初8733号民事判决书，判决：一、胡伟强与广州市永斌物业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》于2019年6月13日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市永斌物业管理有限公司向胡伟强返还垫付的2019年5月租金28122元。三、驳回胡伟强的其他诉讼请求。胡伟强对（2019）粤0103民初8733号民事判决不服提出上诉，经广州市中级人民法院审理其中认为：广州市永斌物业管理有限公司主张系胡伟强单方提前解除合同。对此，该院认为，徐海峰作为涉案商铺的上一手出租方，其主张广州市永斌物业管理有限公司违约而要求收回商铺，胡伟强作为次承租人无法基于其与广州市永斌物业管理有限公司之间的租赁合同关系对抗徐海峰。同时，胡伟强于2019年5月16日微信催促何美玲向徐海峰支付租金，徐海峰于2019年5月17日发送微信给何美玲要求收回商铺，何美玲未作出处理；胡伟强代广州市永斌物业管理有限公司向徐海峰垫付5月份租金后，广州市永斌物业管理有限公司未依约向徐海峰支付6月份租金，亦未采取措施解决收回商铺事宜，涉案商铺面临随时被徐海峰强行收回的风险。在此情况下，胡伟强将涉案商铺交回徐海峰并与徐海峰重新签订租赁合同属于自行减少损失的行为，符合正常的价值理念，不能以此认定胡伟强单方提前解除合同，一审判决认定胡伟强提前解除租赁合同构成违约不当，该院予以纠正。因此，广州市永斌物业管理有限公司欠付租金导致徐海峰收回涉案商铺，从而致使胡伟强无法继续基于《房地产租赁合同》使用涉案商铺，《房地产租赁合同》无法继续履行系因广州市永斌物业管理有限公司原因导致，广州市永斌物业管理有限公司应就此承担违约责任。对于违约责任承担的问题。《房地产租赁合同》中约定“甲方提前收回该房产的，须在收铺后3天内退回全部保证金，以及支付相当于保证金数额的费用和装修折旧费作违约金”。现《房地产租赁合同》因广州市永斌物业管理有限公司违约解除，胡伟强无法基于其与广州市永斌物业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》继续使用涉案商铺，故广州市永斌物业管理有限公司应依约向胡伟强支付违约金。由于胡伟强已在租赁合同解除后与案外人徐海峰签订新的租赁合同并继续使用涉案商铺，无证据显示产生装修折旧费损失，故违约金数额依约应确定为52000元，故法院对胡伟强要求广州市永斌物业管理有限公司支付违约金52000元的诉请予以支持，超出部分不予支持。关于退还租赁保证金及房屋建设费的问题。胡伟强与广州市永斌物业管理有限公司之间的租赁合同因广州市永斌物业管理有限公司的原因于2019年6月13日解除，故胡伟强要求广州市永斌物业管理有限公司返还租赁保证金52000元合理合法，但根据租赁合同约定，应依约付清租金等费用，现广州市永斌物业管理有限公司主张扣除2019年6月1日至6月13日期间的租金合理，法院予以采纳。经核算，广州市永斌物业管理有限公司应退还胡伟强租赁保证金39813.8元（52000元-28122元/30天×13天）。胡伟强向徐海峰支付的该期间的租金，应自行与徐海峰进行结算。对于房屋建设费双方在租赁合同中未进行约定，对该笔款项的性质双方存在争议，但均未提交证据证实，现胡伟强主张按照未履约期限占合同约定期限的比例退还22666.78元，符合公平合理原则，法院予以支持。广州市中级人民法院据此于2020年4月13日作出（2020）粤01民终2413号民事判决书，判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8733号民事判决第一、二项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8733号民事判决第三项；三、本判决书送达之日起十日内，广州市永斌物业管理有限公司向胡伟强返还租赁保证金39813.8元；四、本判决书送达之日起十日内，广州市永斌物业管理有限公司向胡伟强返还房屋建设费22666.78元；五、本判决书送达之日起十日内，广州市永斌物业管理有限公司向胡伟强支付违约金52000元；六、驳回胡伟强的其他诉讼请求。在本案庭审中，被告对原告提供2019年3月25日和2019年5月7日的付款凭证，认为2020年3、4月租金超过合同约定期限支付。原告对被告提供的微信聊天记录，认为微信沟通的是原告与普通员工，并非是法定代表人也非原告员工，没有经原告授权情况下不能就合同解除等跟公司利益重大的问题发表意见，并从合同内容看，此员工更并没有作出任何实质性的回复，仅仅告知租金会尽快支付，而事实上通过原告的租金支付流水可看出原告的租金有尽快支付给原告。因双方交易情况，没有支付月租金准确日期，并通过支付流水可以看出，直至到2019年12月底原告的租金已全额支付给被告，是被告在合同履行过程中被告与案外人达成协议，侵害了原告的权利。原被告的租赁合同签约主体是原告和被告，原告作为一家注册资金3千万元的中大型企业，一直合法合规经营，如被告要对合同约定的内容作出变更终止，应当通知原告，而不是通过微信的方式联系公司的小员工，并在双方就租赁合同没有达成一致解除意见，也没有进行交接或手续的情况下，就通过张贴公告等行为给案外人施加压力使其产生直接交易，而其所做的贴公告行为也没有通知到原告，直到2019年6月份，原告催第三方支付1月份租金时，第三方告知租金已向被告支付，商铺被被告收回。原告确认2020年4月30日支付给被告的6800元是4月份租金放到5月7日支付给予的补偿。本院认为：原告与被告签订的《房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。原告在本案中以被告提前解除《房地产租赁合同》属于违约行为，要求被告返还原告租赁保证金47000元及要求被告赔偿原告经济损失126666.78元。根据广州市中级人民法院已经发生法律效力的（2020）粤01民终2413号民事判决书的查明和认定的事实，原告与被告签订的《房地产租赁合同》不能履行系因原告欠付被告租金违约，导致被告收回涉案商铺。故原告诉讼的事实不能推翻上述法律文书的认定，原告的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告交付的租赁保证金47000元归被告所有的诉讼请求，本院予以支持。对于被告反诉要求原告支付迟延支付2020年4、5月租金的违约金问题。由于合同约定迟延支付租金需按约定月租金的2%计算违约金，该约定明显过高。被告在2020年4月30日收到原告支付6800元补偿，该款项足以补偿被告的损失。故被告反诉要求原告支付迟延支付2020年4、5月租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）款的规定，判决如下：一、原告广州市永斌物业管理有限公司交纳的租金保证金47000元归被告徐海峰所有。二、驳回原告广州市永斌物业管理有限公司全部诉讼请求。三、驳回被告徐海峰的其他反诉请求。本案受理费1887元及反诉费729元，由被告徐海峰负担212元，原告广州市永斌物业管理有限公司负担2404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十一月十一日书记员  谢绮雯黄嘉琪