湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10097号上诉人（原审原告、反诉被告）:长沙市凤绫儿摄影服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路**鸿铭中心金街银苑商业街****。法定代表人：杨康，总经理。委托诉讼代理人：潘显才，湖南华良国路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙喜地置业有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**喜地大厦（南面**）iv>法定代表人：曹建邦，执行董事。委托诉讼代理人：颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。上诉人长沙市凤绫儿摄影服务有限公司（以下简称凤绫儿公司）因与上诉人长沙喜地置业有限公司（以下简称喜地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凤绫儿公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方合同于2020年3月4日解除；2.改判喜地公司向凤绫儿公司退还预付的（2020年2月8日至2020年8月7日）房屋租金269628.89元；3.判令喜地公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：合同第十二条第一项约定“不可抗力是指签订本合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争、政府征收房屋等情况”，第十二条第二项约定“租赁期间……因不可抗力解除合同的，解约方不承担责任”。2020年初发生的新冠肺炎疫情系合同约定的瘟疫，属于不可抗力，双方签订的合同系约定了附解除条件的合同，发生瘟疫即符合合同解除条件，故凤绫儿公司依据合同约定有权解除合同。一审判决认定凤绫儿公司在同时期还有另一家门店在经营，但凤绫儿公司在全国各地的儿童古装摄影门店在疫情期间除此一家已全部关停，且该门店亦属于亏损经营。凤绫儿公司于2020年3月2日向喜地公司发出解约函，喜地公司2020年3月4日收到函件，依据法律规定，合同自通知到达对方时解除。喜地公司辩称，双方的租赁合同期限为十年，距离合同届满还有七年多，短期的疫情并不影响长期租赁合同目的的实现，无论从最高院发布的关于疫情民事案件若干问题的指导意见、省高院发布的疫情民事案件若干问题的解答还是合同法等法律规定，凤绫儿公司以不可抗力为由解除合同的主张是无法成立的，凤绫儿公司通过发函、单方撤离案涉店铺等行为均不能达到解除合同的条件，其没有解除合同的权利，2020年3月4日也不是合同解除的时间，相反，由于其单方解约行为未得到喜地公司认可，对喜地公司不发生法律效力，依据合同约定，其行为属于违约行为，应当承担违约责任。喜地公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判喜地公司不予退还租金；2.判令凤绫儿公司向喜地公司支付违约金134814.445元；3.本案所有诉讼费由凤绫儿公司承担。事实和理由：凤绫儿公司在合同履行期间，单方面搬出房屋的行为明显属于《租赁合同书》第十条第四款规定的承租人因自身原因要求提前解约的情形，该行为是一种违约行为，凤绫儿公司应当承担合同约定的违约责任。凤绫儿公司辩称，凤绫儿公司系依据合同约定的不可抗力条款解除，因不可抗力解约不承担责任。凤绫儿公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令凤绫儿公司与喜地公司间的《租赁合同书》自2020年3月4日起解除；2.判令喜地公司返还凤绫儿公司预付的（2020年2月8日至2020年8月7日）的房屋租金269628.89元；3.判令喜地公司返还凤绫儿公司履约保证金100000元；4.判令喜地公司承担本案全部诉讼费用。喜地公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同书》；2.判令喜地公司不予退还凤绫儿公司交付的履约保证金和其已付租金；3.判令凤绫儿公司向喜地公司支付134814.445元违约金；4.判令凤绫儿公司立即注销长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**喜地大厦**门面为其公司注册住所地。一审法院认定事实：2017年7月27日，喜地公司（甲方，出租方）与凤绫儿公司（乙方，承租方）、案外人湖南盘子女人坊文化科技有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“鉴于，甲丙双方已于2017年4月7日签订了《房屋租赁合同》，且丙方已在长沙市成立子公司—长沙市凤绫儿摄影服务有限公司经营摄影服务。鉴此，甲、乙、丙三方经友好协商，原《房屋租赁合同》约定的乙方（即本合同丙方）所有权利、义务、责任转由本合同之乙方全面承继，丙方不再享有原《房屋租赁合同》中的权利，不再承担原《房屋租赁合同》中的义务，后续租赁合同的变更、履行等均与丙方无关……第一条租赁物业的范围、面积、用途、交付甲方出租给乙方的物业位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××楼××门面，建筑面积为706.59（700.66＋5.93）平方米（包括公摊面积）……乙方承租该物业用于经营凤绫儿古装儿童摄影……乙方对承租房屋已有充分了解，同意甲方以现房状态作为交房标准。甲方在本合同生效且乙方支付履约保证金及首个半年度预付租金到账后三日内，将房屋交付乙方。第二条租赁期及免租期租赁期自2017年4月8日起至2027年8月7日止，其中2017年4月8日起至2017年8月7日为乙方装修免租期，在装修免租期内甲方免收乙方租金，租金从2017年8月8日起开始计算……第四条租金及支付时间1.租金（人民币）：2017年4月8日前缴纳2017年8月8日至2018年2月7日的半年度租金249287.07元（此笔费用已由丙方向甲方支付了211977元）；2018年1月8日前缴纳2018年2月8日至2018年8月7日的半年度租金249287.07元；2018年7月8日前缴纳2018年8月8日至2019年2月7日的半年度租金249287.07元；2019年1月8日前缴纳2019年2月8日至2019年8月7日的半年度租金259258.55元；2019年7月8日前缴纳2019年8月8日至2020年2月7日的半年度租金269628.89元；2020年1月8日前缴纳2020年2月8日至2020年8月7日的半年度租金269628.89元；2020年7月8日前缴纳2020年8月8日至2021年2月7日的半年度租金280414.05元；2021年1月8日前缴纳2021年2月8日至2021年8月7日的半年度租金280414.05……元；4.乙方预付租金，后使用房屋。租金按半年度支付。本合同签订时补足首个半年度租金，此后，乙方须在每个半年度届满之前30天预交下一个半年度租金。第五条履约保证金（押金）为了使合同顺利履行，乙方应在本合同签订之时即向甲方支付履约保证金人民币100000元（丙方已代替乙方向甲方支付40000元）。如乙方欠租金及依约应承担违约金，甲方有权自行从保证金中扣缴。待合同期满或依法解除，乙方结清所有费用、违约金，并按照本合同的约定完成租赁物业移交后，甲方无息向乙方退还保证金……第十条违约责任1.本合同生效后，如乙方中途解除合同，则保证金不予退还……3.如乙方迟延支付租金，每迟延一天，按本合同约定的租金标准计算日租金额双倍向甲方支付违约金，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中扣缴所欠租金及应付违约金……如乙方一次或累计迟延支付租金达到30天，甲方有权解除合同，且保证金不予退还，乙方还需补缴所欠租金，且还需按解除合同当月租金的三倍向甲方支付违约金。4…….如乙方因自身原因要求提前解约，甲方除不予退还保证金和已支付部分的租金外，乙方还应向甲方支付当月租金的三倍作为违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方要求差额赔偿……第十一条合同终止1.如出现本合同约定的解约情形，一方解除合同的书面通知从直接送达对方或邮件寄出之日第五日即为合同解除之日，合同即予终止，双方依据本合同约定办理租金结算及退房手续。自解除之日起，乙方应自动停止营业，并在解除之日起五日内全部搬出，否则甲方有权采取相应措施包括停止供水、供电，乙方不得异议……3.若乙方中途解约，须提前三个月向甲方提出提前解约的书面申请，经甲方同意后向物业办理相关手续并经物业验收合格后方可撤场……6.若乙方将该承租的物业注册为公司经营用地，乙方在退租前需负责到工商局办理注册用地变更或注销，将注销登记核准书提交甲方存档，若乙方未及时办理，甲方有权不予退还履约保证金。第十二条不可抗力1.不可抗力是指签订本合同时不可以预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争、政府征收房屋等情形。2.租赁期间，如遇不可抗力事件，致使租赁物业及其配套设施、设备损毁，由甲方修复，但由此造成乙方的设施设备损坏及其他损失，甲方不承担责任。因不可抗力致合同解除的，解约方不承担责任……”上述合同签订后，双方均依约履行合同义务，现凤绫儿公司已向喜地公司支付租金至2020年8月7日。2020年1月初，全国爆发××疫情。2020年3月2日，凤绫儿公司以受不可抗力（××疫情）影响为由，向喜地公司发出《关于解除租赁合同的函》一份，要求解除双方签订的涉案租赁合同，并要求喜地公司在收到该函后2日内退还押金100000元及已预付的2020年1月23日后的租金及物业管理费。2020年3月2日，喜地公司向凤绫儿公司出具《的回函》一份，载明：“今日，我司已收悉贵司的《关于解除租赁合同的函》。诚然，疫情肆虐，给各行各业造成了严重影响。在此，我司对贵司在疫情中遭受的困难和面临的问题表示理解。对于贵司提出的解约请求，我司有不同意见和请求，具体理由如下：1.贵我双方签订的合同长达10年零三个月，自2017年4月8日至2027年8月7日，截至今日有7年零5个月租期尚未履行。近日，相关专家预判，疫情可能至四月份左右即可停止，且多个省份已开始鼓励复工，恢复生产经营活动。因此，我方认为：短期疫情的影响并不导致贵我双方长期租赁合同目的的实现，贵方单方解除合同的请求缺乏合理性，亦侵害到我司的合法权益。2.疫情发生后，多个省市司法部门已出台针对疫情影响产生的相关纠纷的司法意见……疫情并不必然成为合同一方单方解约合同并免责的法律依据。因此，我方认为贵方的解约请求与当前疫情环境下的司法精神相悖。鉴于上述情况，我司秉承公平正义、诚实信用的道德标准和法律精神，愿与贵方共同商讨继续履约的相关事宜，对贵司因疫情遭受的损失我司亦考虑可通过减免部分期间租金或者延长租期的方式支持贵司复工，与贵司携手共同抗疫。”针对该函，凤绫儿公司于2020年3月3日向喜地公司出具《关于解除租赁合同回函的复函》一份，回复如下：“当前××及政府的防控措施属于不可抗力情形，符合贵我双方《租赁合同书》第十二条“不可抗力”第一款“不可抗力是指签订本合同时不可以预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件。”全国人大常委会法制工作委员会也明确表示：政府针对新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件采取了相应疫情防控措施，属于不可抗力。对此，贵方在回函中引用各地司法意见予以认可。我司从2020年1月31日开始多次发函、致电贵方请求免租，但贵方一直推诿，2月27日贵方对接人谢玲明确告知我方不予减免，与回函所称“通过减免部分期间租金或延长租期的方式支持复工”不符。贵方已收到《关于解除租赁合同的函》，我司已尽到通知义务，基于之前的友好合作，特郑重提醒贵方立即另行招租或将相关房屋收回使用，以免造成不必要的损失，我司将配合做好一切交接工作。贵我双方《租赁合同书》第十二条“不可抗力”第二款的约定“。因不可抗力致合同解除的，解约方不承担责任。”我司主营业务为儿童摄影，受疫情影响今后长时间将无经营收入，资金链日趋断裂，请贵方务必于2日内退还我司押金及截止2020年1月23日后的租金及物业费等其他预付费用，否则我司只能通过诉讼方式维权自救。”2020年3月24日，凤绫儿公司在未经喜地公司同意的情形搬离涉案门面，并于2020年4月11日将门面锁匙交给涉案门面所在的物业公司。另查明，凤绫儿公司在长沙市曙光路还经营有一家与本次所租门面经营业态相同的店铺，该店铺至今仍在经营。一审法院认为，本案系凤绫儿公司、喜地公司之间因受××影响而引发的房屋租赁合同纠纷。本案中，凤绫儿公司与喜地公司、案外人湖南盘子女人坊文化科技有限公司签订的涉案《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：2020年1月初爆发的××疫情能否构成凤绫儿公司单方解除涉案租赁合同的理由，各方的诉讼请求应否支持。具体分析如下：根据涉案《房屋租赁合同》中的约定，虽然××疫情属于不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”可知，以“不可抗力”为由行使解除合同的权利必须满足“不可抗力致使合同目的不能实现”这一条件。本案中，虽然2020年1月份爆发的××疫情对凤绫儿公司的经营会造成一定影响，但其未提供任何证据证明此次疫情致使其合同目的不能实现。同时，根据湖南省高级人民法院于2020年2月27日发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》（湘高法〔2020〕16号）中关于“涉疫情民商事案件审判相关问题”的解答之规定：“问题4：因新冠肺炎疫情导致不能履行合同的，能否适用不可抗力条款？如何确定起止时间》？答：全国人大法工委已经明确，对于因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款。但当事人迟延履行在先，不可抗力发生在后的除外。根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定起止时间。一。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定”案凤绫儿公司向喜地公司正式发出解除租赁合同函的时间为2020年3月2日，但众所周知的是，2020年3月份新冠肺炎疫情在长沙地区已得到良好的控制，各行各业亦已陆续复工复产，而凤绫儿公司并未提供证据证明本次新冠肺炎疫情导致其与喜地公司签订的涉案租赁合同不能履行，且凤绫儿公司在长沙地区经营的另一家与涉案门面经营业态相同的店铺一直在经营。因此，2020年1月爆发的新冠肺炎疫情显然不能成为凤绫儿公司单方解除涉案租赁合同的理由，对其要求确认涉案租赁合同于2020年3月4日起解除的诉请，一审法院不予支持，但鉴于喜地公司在2020年5月27日向一审法院提出的反诉请求中亦明确要求解除双方签订的涉案租赁合同，考虑到凤绫儿公司已单方从涉案门面中搬离，双方合同已无履行的可能，故对喜地公司要求解除涉案租赁合同的反诉请求，一审法院予以支持，至于合同解除的具体时间，一审法院以喜地公司提出反诉的时间即2020年5月27日为双方解除租赁合同的时间。关于凤绫儿公司预付的2020年2月8日至2020年8月7日期间的租金应否退还的问题，考虑到2020年1月爆发的新冠肺炎疫情对凤绫儿公司客观上确实造成了影响，且双方签订的涉案租赁合同已被确认于2020年5月27日解除，且此后凤绫儿公司亦未再使用涉案门面，故从公平原则的角度考量，对租赁合同解除之后凤绫儿公司已预付的租金（即2020年5月28日至2020年8月7日），喜地公司理应予以退还，但对租赁合同解除之前的租金，凤绫儿公司无权要求喜地公司退还。综上，根据涉案租赁合同中约定的租金标准及凤绫儿公司预交的租金金额，喜地公司应退还给凤绫儿公司的租金为：269828.89元÷6个月×2个月+269828.89元÷6个月÷30天×10天=104933.45元。关于凤绫儿公司支付给喜地公司的100000元履约保证金应否退还的问题。从本案查明的事实可知，涉案租赁合同无法顺利履行系因凤绫儿公司单方提出解除合同并搬离涉案门面所致，且2020年1月爆发的新冠肺炎疫情并不构成其单方解除涉案租赁合同的理由，故对其支付的100000元履行保证金，喜地公司有权不予退还。关于喜地公司要求凤绫儿公司支付134814.445元违约金的问题。因2020年1月爆发的新冠肺炎疫情在客观上对凤绫儿公司的经营确实产生了影响，且违约金制度以补偿性为主，处罚性为辅，主要目的在于填补守约方的损失，现一审法院已认定喜地公司不予退还凤绫儿公司缴纳的100000元履约保证金，在此情况下，喜地公司的损失已得到合理弥补。故对其主张的上述违约金诉请，一审法院不予支持。关于喜地公司要求凤绫儿公司将其登记在“长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**喜地大厦**”的公司住所注销的反诉请求双方在涉案《房屋租赁合同》第十一条第6款中明确约定：“乙方将该承租的物业注册为公司经营用地，乙方在退租前需负责到工商局办理注册用地变更或注销，将注销登记核准书提交甲方存档，若乙方未及时办理，甲方有权不予退还履约保证金”。现双方租赁合同已经解除，且凤绫儿公司已退租，其有义，其有义务将其登记在“长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**喜地大厦**”的公司住所注销地公司的上述反诉请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、确认长沙市凤绫儿摄影服务有限公司与长沙喜地置业有限公司于2017年7月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除；二、限长沙喜地置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向长沙市凤绫儿摄影服务有限公司退还租金104933.45元；三、确认长沙喜地置业有限公司不予退还长沙市凤绫儿摄影服务有限公司支付的履约保证金100000元；四、限长沙；四、限长沙市凤绫儿摄影服务有限公司于本判决生效之日起十日内将其登记在“长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**喜地大厦**”的公司住所办理注销登记手续沙市凤绫儿摄影服务有限公司的其他诉讼请求。六、驳回长沙喜地置业有限公司的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为合同解除的原因及租金和违约金的承担。关于合同解除。凤绫儿公司认为，其解约是依据合同第十二条规定，不应承担违约责任。喜地公司认为凤绫儿公司以不可抗力为由解除合同不成立，喜地公司是因凤绫儿公司违约在先而起诉解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，合同第十二条第二款约定“因不可抗力致合同解除的，解约方不承担责任”。2020年初发生的新冠肺炎疫情属于不可抗力的情形，凤绫儿公司租赁案涉店铺用于经营儿童摄影，儿童的免疫系统发育不完善，对疫情的抵御能力相较成人更低，故疫情将导致案涉店铺没有收入，致使凤绫儿公司的合同目的不能实现，凤绫儿公司以疫情作为不可抗力因素导致合同目的不能实现主张解除合同符合上述法律规定，合同应当以2020年3月4日，即喜地公司收到凤绫儿公司的解约函的时间解除。一审法院对合同解除的原因及时间的事实认定有误，本院予以纠正。关于2020年2月8日至2020年8月7日的半年度租金。凤绫儿公司认为该半年度租金喜地公司应全部退还；喜地公司认为根据合同第十条第四款约定，凤绫儿公司因自身经营原因提前解约，已支付的租金应不予退还。本案中，租赁合同因不可抗力于2020年3月4日解除，根据合同第十二条第二款约定，凤绫儿公司不承担责任,喜地公司对于合同解除亦无过错，合同解除后喜地公司需一定时间拆除原装修并重新招租，亦存在一定损失，基于凤绫儿公司支付的10万元履约保证金足以弥补该损失，本院根据公平原则，认定喜地公司向凤绫儿公司退还2020年2月8日至2020年8月7日的租金。关于喜地公司要求凤绫儿公司支付134814.445元违约金的请求。喜地公司认为根据合同第十条第四款约定，凤绫儿公司应支付合同解除当月租金的三倍作为违约金。本案中，租赁合同因不可抗力导致合同目的不能实现而解除，凤绫儿公司不承担责任，故喜地公司的该上诉请求没有依据，本院不予支持。综上所述，凤绫儿公司的上诉理由成立，予以支持；喜地公司的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4408号民事判决第三项、第四项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4408号民事判决第五项、第六项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4408号民事判决第一项为确认长沙市凤绫儿摄影服务有限公司与长沙喜地置业有限公司于2017年7月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月4日解除；四、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4408号民事判决第二项为限长沙喜地置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向长沙市凤绫儿摄影服务有限公司退还租金269828.89元；五、驳回长沙市凤绫儿摄影服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回长沙喜地置业有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费本诉3422元，反诉1498元，由长沙市凤绫儿摄影服务有限公司负担1400元，长沙喜地置业有限公司负担3520元，二审案件受理费8489元，由长沙喜地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十一月九日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。