云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8363号上诉人（原审被告）：昆明昊锦投资有限公司。住所：云南省昆明市西山区西坝卢家营新村**（现西园北路**）****。统一社会信用代码：91530112MA6NJ1734X。法定代表人：刘俊。委托诉讼代理人：郑秀巍。被上诉人（原审原告）：梅强，男，汉族，1972年3月2日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈江，建纬（昆明）律师事务所律师。原审第三人：云南泽珲房地产有限公司。住所：。住所：昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路**会信用代码：91530100767096757H。法定代表人：朱文东，职务：董事长。委托诉讼代理人：莫小翔，云南云子宇靖律师事务所律师。原审第三人：朱文东，男，1971年11月13日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：莫小翔，云南云子宇靖律师事务所律师。原审第三人：朱文杰，男，汉族，1972年9月22日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：莫小翔，云南云子宇靖律师事务所律师。原审第三人：云南希瑞经贸有限公司。统一社会信用代码:91530124054683150G。住所：云南。住所：云南省昆明市富民县永定街道办事处北营工业园区>法定代表人：曾庆玲。委托诉讼代理人：莫小翔，云南云子宇靖律师事务所律师。原审第三人：云南杨桥建工有限公司。统一社会信用代码：91530300216900382M。住所：云南。住所：云南省昆明市新迎****团**>法定代表人：王自钦。上诉人昆明昊锦投资有限公司（下称：昊锦公司）因与被上诉人梅强及原审第三人云南泽珲房地产有限公司（下称：泽珲公司）、朱文东、朱文杰、云南希瑞经贸有限公司（下称：希瑞公司）、云南杨桥建工有限公司（下称：杨桥公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昊锦公司上诉请求：1、请求撤销昆明市西山区人民法院作出的云01**民初2234号民事判决书。2、请求人民法院依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。3、请求人民法院依法判令本案一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人提交的其与第三人云南泽珲房地产有限公司于2012年8月23日签订的《房屋租赁合同》真实有效，存在错误。二、一审法院判决不得执行被上诉人承租的案涉房屋，适用法律错误，上诉人对案涉房屋享有抵押优先权，被上诉人无权要求停止对其处置的执行行为。被上诉人梅强答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决结果合法准确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人泽珲公司、朱文东、朱文杰、希瑞公司陈述，认可一审判决。原审第三人杨桥公司的意见与一审的意见一致。梅强向一审法院起诉请求：1、确认原告为昆明市盘龙区执行标的房屋［权证号：昆房权证（昆明市）字第**］的租赁权人，租赁期为2013年1月28日起至2033年1月27日止；2、停止对案涉房屋的执行；3、在原告租赁期内不得向受让人移交占有前述执行标的房屋；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2012年8月23日，原告与第三人泽珲公司签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人泽珲公司将位于昆明市盘龙区春城商务中心出租给原告使用，用途为ＫＴＶ等商业经营及办公使用，房屋租赁期限为20年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止，房屋由第三人泽珲公司于2012年8月28日移交给原告，2012年8月28日至2013年1月20日，为第三人泽珲公司给原告的免费装修期。上述房屋的租金为每年2096478.3元，20年的租金总额为人民币41929566元，上述房屋20年的租金由原告一次性支付给第三人泽珲公司。鉴于第三人泽珲公司此前尚欠原告工程款，借款，双方一致同意原告以其对第三人泽珲公司的上述到期债权中的41929566元冲抵房屋租金，双方应完善相应财务手续，冲抵后的债权余额由原告与第三人泽珲公司另行协商确定清偿办法。后第三人泽珲公司向原告开具了上述房屋租金的收据。另查明，2009年9月8日，第三人泽珲公司作为发包人与第三人杨桥公司作为承包人签订《建设工程施工合同》一份，约定第三人泽珲公司将春城商务中心的主体工程、电安装工程、通风、外墙装饰、景观绿化、弱电、消防工程发包给第三人杨桥公司承建，合同价款暂定40000000元。根据原告提交的《工程结算书》、《工程结算审核汇总表》显示，上述春城商务中心项目工程结算造价（审核金额）为41182997.49元。同日，原告与第三人杨桥公司还订立《承包工程施工责任书》、《安全文明施工责任书》，约定原告以施工处（队）长的名义对第三人杨桥公司承建的上述春城商务中心项目工程具体组织开展施工工作，原告系上述工程安全、质量、工期、盈亏的第一责任人，全权负责本工程安全、质量、工期、盈亏，向第三人杨桥公司上缴公司管理费，上缴代收税金，签订用工合同、材料采购合同及办理现场施工有关手续。随后，原告以施工处（队）长的名义出具两份承诺书，表示认可《建设工程施工合同》，主要内容为保证按质量、安全文明施工的有关规范及要求施工，保证按时足额支付和发放材料款、设备租金及施工人员和民工的工资，不拖欠费用，第三人杨桥公司有权对该工程项目按其要求进行监督、管理及检查，原告项目部及管理人员给予积极配合。庭审中，原告与第三人泽珲公司一致认可就上述工程款41182997.49元，第三人泽珲公司已支付1600万元，付款路径主要是支付第三人杨桥公司及指定收款人，剩余工程款2500万余元以原告向第三人泽珲公司租用春城商务中心支付租金的方式进行冲抵。另，根据原告提交的2009年1月17日的欠条、2009年1月25日的借条、2009年1月25日的借条，并经庭审中原告与第三人泽珲公司一致认可，2009年1月17日，泽珲公司向梅强借款200万元，2009年1月25日，泽珲公司向梅强分别借款130万元，1180万元，上述借款总计1510万元，同时，根据原告提交的2006年9月5日的借条一份金额220万元、2008年10月22日的借条两份金额合计260万元、2008年10月25日的借条一份金额170万元、2009年1月25日的借条一份金额390万元（原告陈述为第三人泽珲公司代偿260万元），上述5份证据金额合计910万元，原告与第三人泽珲公司一致认可梅强在上述泽珲公司向案外人的借款中作为泽珲公司的担保人为泽珲公司实际代偿了上述借款合计910万元，故梅强出借泽珲公司的借款及为泽珲公司代偿款项合计为2420万元。该款项经梅强与泽珲公司协商一致也抵作梅强租用春城商务中心的应付租金。另查明，本案诉争标的物位于昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（昆明市）字第**）所有权人为第三人泽珲公司，在兴业银行股份有限公司大理分行与本案第三人希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰金融借款合同纠纷一案中,根据被告的陈述，兴业银行股份有限公司大理分行曾于2014-2015年期间申请法院查封了上述诉争标的物，后云南省大理白族自治州中级人民法院于2015年6月5日作出（2014）大中民初字第134号民事判决书,该案中，因第三人希瑞公司向兴业银行股份有限公司大理分行借款，第三人泽珲公司用上述房屋为第三人希瑞公司的借款提供最高额抵押担保，后兴业银行股份有限公司大理分行取得了案涉标的物的他项权证（证号：（昆明市）房他证昆字第××号）,该案判决的主要内容为:由希瑞公司归还兴业银行股份有限公司大理分行借款本金1500万元及相应利息、罚息、复利,并支付律师费205000元,兴业银行股份有限公司大理分行对包含本案的标的物在内等抵押物处置、折价或变卖的价款享有优先受偿权,第三人泽珲公司、朱文东、朱文杰对上述债务承担连带清偿责任,并在承担担保责任后有权向希瑞公司追偿,案件受理费113030元,财产保全费5000元,由希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰负担，该民事判决书生效后,义务人未自动履行判决书确定的义务,兴业银行股份有限公司大理分行向云南省大理白族自治州中级人民法院申请强制执行,案号为（2016）云29执109号。2019年7月19日,云南省高级人民法院作出（2019）云执协27号执行裁定书,裁定“将大理州中级人民法院正在执行的案号为（2016）云29执109号执行案件指定由昆明市中级人民法院执行。昆明市中级人民法院于2019年8月29日立案执行，案号为（2019）云01执1556号，并作出（2019）云01执1556号执行裁定书,裁定（2014）大中民初字第134号民事判决书由昆明市西山区人民法院执行，昆明市西山区人民法院于2019年9月12日立案执行，后根据昊锦公司的申请,昆明市西山区人民法院经审查于2019年9月30日作出（2019）云0112执7197号执行裁定书,裁定变更昊锦公司为该案申请执行人，该案执行过程中,昆明市西山区人民法院拟腾出本案案涉房屋标的物,偿还相关债务,梅强对此不服,提出执行异议,并提交了证据材料，后昆明市西山区人民法院于2020年2月21日作出（2019）云0112执异298号执行裁定书，驳回梅强的异议请求，现梅强仍不服该执行裁定书，向昆明市西山区人民法院提起了案外人执行异议之诉。庭审中，经本院询问，原告陈述，上述春城商务中心项目工程施工于2012年完工，2012年完工后就交付原告进行装修使用，该项目工程包含了本案诉争的标的物位于春城商务中心11层1101号执行标的房屋［权证号：昆房房房权证（昆明市）字第**上述诉争标的物曾作为昆明市重庆江津商会及云南国汇文化传媒有限公司的办公场所，原告曾系昆明市重庆江津商会及云南国汇文化传媒有限公司的法定代表人，2017年上述诉争标的物曾有部分房间改作昆明菡萏酒店使用。一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，从而阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，根据本案查明的事实，2012年8月23日原告与第三人泽珲公司签订《房屋租赁合同》，租期为20年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止。同时，诉争标的物于2012年施工完工后就交付原告（装修）使用，而根据被告的陈述，上述诉争标的物于2014-2015年期间才被法院查封，故原告在上述诉争标的物被法院查封之前已经与第三人泽珲公司签订了《房屋租赁合同》并实际占有使用该诉争标的物，同时，原告与第三人泽珲公司在《房屋租赁合同》中就租金的支付方式作了特别约定即20年的租金总额为人民币41929566元由原告一次性支付给第三人泽珲公司。鉴于第三人泽珲公司此前尚欠原告工程款，借款，双方一致同意原告以其对第三人泽珲公司的上述到期债权中的41929566元冲抵房屋租金，双方应完善相应财务手续，冲抵后的债权余额由原告与第三人泽珲公司另行协商确定清偿办法，庭审中原告也提交了证据充分证实了上述以第三人泽珲公司尚欠原告的工程款项、借款、代偿款的合计数额足以能覆盖原告应支付第三人泽珲公司诉争标的物的租金，且第三人泽珲公司也对此无异议。基于此，一审法院认为，现原告在诉争标的物的租赁期内向昆明市西山区人民法院提起了案外人执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行且在其租赁期内不得移交占有前述执行标的房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案中，根据原告提交的《房屋租赁合同》的相关内容，一审法院依法确认原告系昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房房权证（昆明市）字第**）承租方，房屋租赁期限为20年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止。综上，第三人云南杨桥建工有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，可依法缺席判决。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告梅强系昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权房权证（昆明市）字第**）租方（房屋租赁期限为20年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止）。二、不得执行原告梅强承租的位于昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证房权证（昆明市）字第**）原告梅强在2013年1月28日至2033年1月27日期间内有权不向受让人移交位于昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（房权证（昆明市）字第**）理费人民币100元（原告已预交），由被告承担于判决生效后十日内支付原告。二审中，上诉人依法提交了新证据，本院亦依照上诉人的申请调取了相应证据。经本院组织双方当事人进行质证。对上诉人提交的最高人民法院（2018）最高法执监434号执行裁定书、资产评估咨询报告书、最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书、盘龙区人民法院（2019）云0103民初2548号民事裁定书，本院对真实性予以确认，对该证据与本案之间的关联性，本院不予确认。本院到昆明市盘龙区市场监督管理局调取的档案，本院予以采信。经二审审理查明，第三人泽珲公司与被上诉人梅强于2012年8月20日签署《房屋租赁合同》，约定第三人泽珲公司将位于昆明市盘龙区春城商务中心出租给被上诉人梅强使用，房屋租赁期限为10年，自2013年1月28日起至2023年1月27日止，房屋由第三人泽珲公司于2012年8月28日移交给被上诉人梅强，2012年8月28日至2012年12月27日，为第三人泽珲公司给被上诉人梅强的免费装修期。上述房屋的租金为第一年5091447.3元（85元／㎡／月），从第二年起的租金在每年租期届满前一个月付清；第六年至第十年的租金一层、二层和十一层均按每年租金在原基础上递增8%计算支付（即第六年在第五年基础上递增8%，第七年在第六年基础上递增8%，以此类推）。经二审审理查明其余的事实与一审查明的事实相一致，故本院予以确认。本案的争议焦点是：被上诉人梅强对案涉标的物享有的权利是否能够排除执行行为？本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因被上诉人在诉争标的物被法院查封之前已经实际占有使用该诉争标的物，故本案的争议焦点在于被上诉人是否与第三人泽珲公司之间签署合法有效的租赁合同。从本案查明事实来看，被上诉人与第三人泽珲公司之间存在两份合同，即签署日期为2012年8月20日的《房屋租赁合同》以及签署日期为2012年8月23日的《房屋租赁合同》（系被上诉人在本案中主张排除执行行为的合同依据）。但从合同内容来看，2012年8月20日的《房屋租赁合同》主要约定为：“约定第三人泽珲公司将位于昆明市盘龙区春城商务中心出租给被上诉人梅强使用，房屋租赁期限为10年，自2013年1月28日起至2023年1月27日止，房屋由第三人泽珲公司于2012年8月28日移交给被上诉人梅强，2012年8月28日至2012年12月27日，为第三人泽珲公司给被上诉人梅强的免费装修期。上述房屋的租金为第一年5091447.3元，从第二年起的租金在每年租期届满前一个月付清；第六年至第十年的租金一层、二层和十一层均按每年租金在原基础上递增8%计算支付（即第六年在第五年基础上递增8%，第七年在第六年基础上递增8%，以此类推）。”2012年8月23日的《房屋租赁合同》主要约定为：“第三人泽珲公司将位于昆明市盘龙区春城商务中心出租给原告使用，用途为ＫＴＶ等商业经营及办公使用，房屋租赁期限为20年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止，房屋由第三人泽珲公司于2012年8月28日移交给原告，2012年8月28日至2013年1月20日，为第三人泽珲公司给原告的免费装修期。上述房屋的租金为每年2096478.3元，20年的租金总额为人民币41929566元，上述房屋20年的租金由原告一次性支付给第三人泽珲公司。鉴于第三人泽珲公司此前尚欠原告工程款，借款，双方一致同意原告以其对第三人泽珲公司的上述到期债权中的41929566元冲抵房屋租金，双方应完善相应财务手续，冲抵后的债权余额由原告与第三人泽珲公司另行协商确定清偿办法。”可见，2012年8月23日的《房屋租赁合同》在短短三天后即将租金降低至原约定租金40%左右，租期从十年变更为20年。被上诉人未对此作出合理解释。且被上诉人于2012年9月20日将诉争标的物转租给云南国汇文化传媒有限公司时，租金亦为85元／㎡／月、五年后每年租金递增8%。故2012年8月20日的《房屋租赁合同》约定租金更接近市场价格，且2012年8月20日的《房屋租赁合同》系在昆明市盘龙区市场监督管理局备案存档，真实性较2012年8月23日的《房屋租赁合同》更高。故本院认为，上诉人主张被上诉人不能排除执行的诉求不能成立，但被上诉人只能依据其与第三人泽珲公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》来阻却执行。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案中，根据被上诉人与第三人泽珲公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》的相关内容，本院依法确认被上诉人梅强系昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（昆房权证（昆明市）字第**）房屋租赁期限为10年，自2013年1月28日起至2023年1月27日止。综上所述，鉴于二审中出现新的证据，本院依法对一审判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初2234号民事判决第二项，即：“二、不得执行原告梅强承租的位于昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（昆明房权证（昆明市）字第**）v>二、变更昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初2234号民事判决第一项：“一、原告梅强系昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（昆明市房权证（昆明市）字第**）租赁期限为20年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止）。”为“一、原告梅强系昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（昆明市）房权证（昆明市）字第**）赁期限为10年，自2013年1月28日起至2023年1月27日止）。”三、变更昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初2234号民事判决第三项：“三、原告梅强在2013年1月28日至2033年1月27日期间内有权不向受让人移交位于昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（昆明市）字房权证（昆明市）字第**）梅强在2013年1月28日至2023年1月27日期间内有权不向受让人移交位于昆明市盘龙区的房屋（房屋所有权证号：昆房权证（昆明市）字第房权证（昆明市）字第**）iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>四、驳回上诉人昆明昊锦投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费人民币200元，由上诉人昆明昊锦投资有限公司与被上诉人梅强各承担100元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 姚 丹审判员 邓林春审判员 杨 雪二〇二〇年十一月九日书记员 李佳隆