湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民初341号原告：怀化国贸大厦，住所地鹤城区怀客巷**。诉讼代表人：李文君。委托诉讼代理人：谢阳正，湖南维清律师事务所律师。被告：文有华，男，1961年11月4日出生，住鹤城区。原告怀化国贸大厦与被告文有华租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怀化国贸大厦的委托诉讼代理人谢阳正，被告文有华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀化国贸大厦向本院提出诉讼请求：1.解除争议双方于2002年8月12日签订的《场地租赁合同书》；2.判令文有华立即拆除租赁场地上的搭建物，退回租赁场地；3.判令文有华向管理人支付2014年9月1日至2020年7月的租金64000元。事实和理由：文有华于1999年8月开始租赁怀化国贸大厦一楼空坪场地，经营会友羊肉馆。2002年8月12日双方签订为期10年的租赁合同，2012年8月12日到期后不再续签合同，但事实上仍然交文有华租用，文有华未缴纳租金，原告法定代表人几次更换，多次催缴租金未果。现因怀化国贸大厦进入破产清算，大楼需要整体出售，管理人决定解除租赁合同。请求人民法院判如所请。文有华辩称，原告与答辩人于2000年9月1日签订场地租赁合同，双方在签订合同之前，当时的怀化国贸大厦法定代表人王再华口头承诺答辩人可以在租赁场地修建厨房和餐厅，所以答辩人才签订租赁合同。合同约定原告租赁给答辩人的场地为44.19m2的楼空坪，年租金为5000元，租赁期为3年，即从2000年9月1日至2003年8月30日，合同签订后答辩人一次性向怀化国贸大厦交纳了15000元租金。2002年8月12日在原告与答辩人所签订的场地租凭合同未届满的情况下，因单位要给职工交社保缺乏资金，所以怀化国贸大厦杨春生再次找答辩人要求终止2000年9月1日的场地租赁合同，重新签订租赁合同，同时还承诺，怀化国贸大厦的场地一半给答辩人使用，即在该场地上进行扩建。此后答辩人与怀化国贸大厦就前述租赁场地达成新的租赁协议，即2002年8月12日的《场地租赁合同书》。该合同约定将年租金上调至8000元，租赁期为10年，从2002年9月1日至2012年8月30日。合同签订后答辩人一次性交了10年租金。合同签订后答辩人扩建了经营面积，即二层9个门面一、二层，面积约450m2。2012年8月30日租赁期届满后，2014年原告当时的法定代表人全某及会计张群芳对答辩人口头承诺，答辩人在租赁的场地扩建、增建部分进行装修，租金改为10800元一年，双方没有续签新的书面合同。以上答辩人扩建、增建、装修的花费达319.22万元。综上，答辩人签订租赁合同后，已经将租金交纳至2014年8月31日，进行搭建时没有得到市、区两级行政职能部门的通知，要求停建或拆除，不应拆除。答辩人已按口头承诺进行了履行，原告未按其承诺履行给答辩人造成了巨大的损失，如果原告要求解除合同，应当给予60万元的补偿。当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.文有华提交的“补充”协议约定从2004年7月1日起按合同直接交给国贸大厦，与本案基本事实相符，予以采信。2.对文有华提交的一份会计“阮苏英”在2020年8月30日的证明，证明会友食府2014年装饰装修费达159.61万元，装修材料款124.61万元，人工35万元。本院认证认为，该名证人无正当理由未出庭作证接受双方质询，不符合法律规定，且该证人身份不明，所拟证明的事实无客观证据加以印证，本院不予采信。经审理查明：文有华于2000年9月1日开始租赁怀化国贸大厦的楼空坪场地经营“会友大排档”，期限约定暂定三年。2002年8月12日，怀化国贸大厦与“会友羊肉馆”再次签订《场地租赁合同书》，约定怀化国贸大厦将大厦楼前44.19m2现乙方（会友羊肉馆）已实际使用与装修的厨房和餐厅16m2租赁给乙方（会友羊肉馆）继续使用；租赁期限为10年；场地租赁费8000元/年。文有华在合同末尾处以作为乙方代表签名。合同到期后，双方未续签合同，但争议场地仍然交给文有华使用，文有华最后支付租金的时间及金额是2014年8月8日，交纳“会友羊肉馆”2013年8月31日至2014年8月31日的租金10800元。嗣后文友华未再向怀化国贸大厦交纳租金。在本院组织的证据交换及庭审过程中，文友华对欠付租金的事实无异议，但认为是对方不愿意与其续签合同。文友华自认其在对方同意的情况下于租赁的空楼坪上搭建了临时建筑用于经营；现因其将争议场地转租给他人，又产生了贷款，故不同意解除合同。另查明，怀化国贸大厦因不能清偿到期债务，于2019年2月27日向本院申请破产清算，本院作出（2019）湘12破申2号民事裁定，受理怀化国贸大厦的破产申请，并于2019年5月29日指定温清清算服务有限公司作为怀化国贸大厦破产清算管理人。本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点在于案涉租赁合同能否解除，文有华主张的不支付租金的抗辩理由能否成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中怀化国贸大厦与文有华的租赁合同于2012年8月租赁期届满，合同到期后双方未续签合同，但争议场地仍然交给文有华使用，原租赁合同继续有效，文有华有义务按合同约定支付租金。文有华提出因对方不肯与其签订租赁合同而未向出租人支付租金的理由不能成立。案涉租赁合同原约定的租金为8000元/年，但文有华2014年8月所交纳的租金为10800元/年，结合文友华在答辩当中的自认，足以认定争议双方在此期间对合同约定的8000元/年的租金调整为10800元/年。文有华对截止至2014年8月31日的租金已支付完毕的事实并无异议，怀化国贸大厦主张至2020年7月欠付租金达64000元具有事实依据。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续发行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故出租人要求解除合同，并要求文有华支付欠付租金于法有据，本院予以支持。怀化国贸大厦原出租给文有华的地方是空楼坪，文友华经过出租人的同意修建了临时建筑物，没有经过相关部门批准。怀化国贸大厦同意文友华修建临时建筑亦存在过错，其要求文友华拆除本院不予支持。至于文有华主张的因合同解除所产生的装修费等损失，其在本案中并未作为独立的反诉请求提出，仅在答辩中作为抗辩理由加以主张。鉴于文有华在目前对其提出抗辩理由所依据的事实未能提供证据加以证实，应当承担举证不能的后果，其以此要求对方在解除合同时给付60万元的补偿缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，怀化国贸大厦的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百三十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除怀化国贸大厦与文有华于2002年8月12日签订的《场地租赁合同书》；二、文有华于判决生效之日起十五日内向怀化国贸大厦管理人支付2014年9月1日至2020年7月的租金64000元；三、驳回怀化国贸大厦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由文有华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈利建审判员  夏英姿审判员  曹 阳二〇二〇年十一月二十六日法官助理田利文书记员向丹