上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10261号上诉人（原审被告）：叶闻汐（曾用名：叶倩莹），女，1990年8月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：彭琨，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪原，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金建伟，男，1982年5月22日出生，汉族，户籍地河南省西华县，现住上海市闵行区。上诉人（原审被告）：丁彩凤，女，1985年7月6日出生，汉族，户籍地河南省西华县，现住上海市闵行区。金建伟与丁彩凤之共同委托诉讼代理人：陈良宣，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶乐天,男，1960年2月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：邓荣成，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人叶闻汐及上诉人金建伟、丁彩凤因与被上诉人叶乐天确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初18598号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶闻汐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶乐天在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.叶乐天对上海市闵行区XX路XX号甲603室房屋（以下简称涉案房屋）并无法定居住权，一审法院推定了叶乐天的相关权利缺乏依据；2.叶闻汐作为涉案房屋的物权所有权人有权处分自己的财产，且出售价格合理，与金建伟、丁彩凤并无恶意串通行为；3.涉案房屋买卖合同的签订并未损害叶乐天的权益，亦未违反公序良俗。金建伟、丁彩凤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶乐天在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.叶闻汐对涉案房屋有处分权，其在购买之前查看过房产证及房屋登记信息，且与叶闻汐进行了书面沟通，买卖双方不存在恶意串通，一审法院要求其对涉案房屋进行全面调查是强人所难；2.叶乐天非涉案房屋产权人，对涉案房屋不享有任何权益，叶乐天属于无权居住，一审法院认定叶乐天对涉案房屋享有居住权无任何法律依据；3.本案不应上升到道德高度，其与叶闻汐的涉案房屋买卖合同符合市场交易规则，且叶闻汐出售涉案房屋并不意味着免除叶闻汐对叶乐天的赡养义务；4.叶乐天XX时对房屋进行了分割，获得人民币(以下币种相同)70万元的房屋折价款，且有固定工作，完全可以自行解决居住问题。金建伟、丁彩凤同意叶闻汐的上诉请求。叶闻汐同意金建伟、丁彩凤的上诉请求。叶乐天辩称，1.叶乐天对涉案房屋享有合法居住权，叶闻汐是无偿取得涉案房屋产权，但涉案房屋从未交付给叶闻汐，叶闻汐也未占有使用涉案房屋，而其在涉案房屋中居住了二十余年，没有放弃过对涉案房屋的占有使用，故叶闻汐对涉案房屋享有的权利并不完整；2.叶闻汐对对其应尽赡养义务，妥善解决其居住问题，不能擅自改变产权关系影响其居住；3.在涉案房屋交易前，金建伟、丁彩凤明知其与叶闻汐为父女关系，其居住在涉案房屋中不愿搬离，涉案房屋有不能交付的风险，却从未上门查看涉案房屋，亦未与其见面、沟通，而是直接按照约定的明显低于市场的价格受让涉案房屋，且在合同中沟通约定了剥夺其居住权利的条款，故叶闻汐与金建伟、丁彩凤存在明显的恶意串通；4.叶闻汐并无居住困难，不存在需要买房给母亲就医的事实，出售涉案房屋就是要驱逐叶乐天，全然不顾父亲年迈及老年人的合法权益，故违背公序良俗。叶乐天向一审法院起诉，请求确认叶闻汐与金建伟、丁彩凤于2019年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》以及于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》无效。一审法院认定事实：叶乐天与叶闻汐系父女关系。叶乐天与潘某1XX,2018年11月叶乐天与潘某1XX。1996年10月，叶乐天与潘某1以潘某1的父亲潘某2名义与上海市XX公司签订《上海市内销商品房出售合同》，购买了涉案房屋，产权登记于潘某2名下。购买此房后，一直由叶乐天居住至今。2013年7月，经叶乐天、潘某1协商同意后，潘某2与叶闻汐签订了《上海市商品房买卖合同》，约定以776,628元的价格将涉案房屋产权转移给叶闻汐。2017年8月，涉案房屋产权被转移登记至叶闻汐名下。叶闻汐取得涉案房屋产权，未支付任何房款。2019年5月，叶闻汐向叶乐天发出《限期搬离通知书》，要求叶乐天搬离涉案房屋。2019年6月，叶闻汐向一审法院提起诉讼，要求叶乐天搬离涉案房屋并支付房屋使用费。一审法院对此案进行审理后，于2019年7月30日作出（2019）沪0112民初23425号民事判决书，判决驳回叶闻汐的诉讼请求。2019年8月23日，叶闻汐作为甲方（出售方）、金建伟作为乙方（买受方）、案外人Z公司作为丙方（居间方，以下简称Z公司），三方签订《房屋买卖居间协议》，约定，甲方将涉案房屋以162万元的价格出售给乙方。同日，甲、乙双方就房屋价格、支付期限、交易过户期限、违约责任等签订了《房屋买卖合同》。金建伟与Z公司签订了《佣金确认书》，确认金建伟应于签订买卖合同时支付佣金32,400元。该日，叶闻汐（出售方、甲方）与金建伟（买受方、乙方）签订一份《房屋买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：甲方向乙方出售该房屋时，甲方的父亲叶乐天无偿居住在该房屋中，甲方多次催告要求叶乐天搬出该房屋，叶乐天不肯搬走。甲方和叶乐天之间无承诺、无协议同意叶乐天无偿居住在该房屋内。甲方和叶乐天无租赁协议，无租赁承诺。甲方没有将该房屋抵押给叶乐天或第三人，无承诺协议。乙方及见证方对上述情况充分知悉，已实地看过该房屋状况，乙方自愿购买该房屋，自愿承担劝退和处理现无权占有人即叶乐天的权利与责任。因甲方无时间精力让叶乐天搬离该房屋，故甲方以低于市场价的售价162万元，将该房屋卖给乙方，且已向乙方全部说明了需要乙方自行劝退叶乐天搬出该房屋及处理所有后续问题。乙方在劝退和处理叶乐天搬出该房屋及后续问题时，所产生的所有费用由乙方自行承担，与甲方无关。乙方不得以该房屋所面临的上述问题，要求甲方处理或要求甲方帮助乙方处理或解除购房合同。除配合乙方办理该房屋过户手续需要，甲方不再处理任何关于该房屋的事情。见证方即房屋中介公司充分了解该房屋情况及甲乙双方买卖过程的事实情况，见证甲乙双方完成该房屋交易行为。居间方Z公司的经办人严某作为见证人在此补充协议落款处签名。2019年8月30日，叶闻汐作为甲方、金建伟与丁彩凤作为乙方，双方签订了编号为3737126的《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方以162万元的价格将涉案房屋转让给乙方；双方确认于2019年10月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2019年8月23日支付甲方定金10万元，于签订本合同时转为购房款，乙方于2019年9月4日之前支付第二笔购房款52万元，自以乙方为权利人的不动产权证办出之日起五日内，乙方将取得的以乙方为权利人的不动产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付第三笔购房款100万元。合同对于违约责任等亦作了约定。同日，金建伟作为借款人，与贷款人中国银行股份有限公司上海市黄浦支行签订了《个人二手住房贷款合同》，以涉案房屋作为抵押申请贷款100万元。2019年10月11日，涉案房屋产权被转移登记至金建伟、丁彩凤名下。中国银行股份有限公司上海市黄浦支行亦取得了抵押权登记证明。之后，金建伟、丁彩凤向一审法院提起诉讼，要求叶乐天搬离涉案房屋。该案正在审理过程中。一审庭审中，叶乐天表示，涉案房屋产权于2013年以买卖方式转移，双方之间真实的法律关系是房屋买卖，不是赠与。由于叶闻汐未支付任何购房款，因此叶闻汐不是真实权利人。叶闻汐则表示双方是赠与，而非买卖。一审庭审后，叶乐天表示，要求确认叶闻汐与金建伟、丁彩凤之间的买卖合同及补充协议无效，但对于合同无效的后果，不要求在本案中处理，由叶闻汐与金建伟、丁彩凤自行处理。一审法院认为，本案的争议焦点在于叶闻汐与金建伟、丁彩凤签订的买卖合同是否存在恶意串通损害叶乐天的利益。叶闻汐于2017年8月取得涉案房屋产权，而叶闻汐取得产权的依据是其与原登记的产权人潘某2签订的《上海市房地产买卖合同》。根据叶乐天、叶闻汐陈述，以及潘某2、潘某1出具的证明证实，涉案房屋原真实的权利人为叶乐天、潘某1。潘某2与叶闻汐签订买卖合同是经叶乐天、潘某1同意。从潘某1的证明可以认定，双方之间名为买卖实为赠与关系。根据不动产登记的效力，涉案房屋产权已于2017年8月转移至叶闻汐名下，因此叶闻汐确已成为该房屋权利人。虽然叶闻汐取得了涉案房屋产权登记，成为合法产权人，但叶乐天将涉案房屋产权赠与叶闻汐后，房屋实物并未移交给叶闻汐，无证据证明叶乐天将涉案房屋产权赠与叶闻汐后也明确表示放弃居住权，因此叶乐天对涉案房屋仍享有合法居住权。并且，需要指出的是，叶乐天基于父女关系才将涉案房屋产权赠与叶闻汐，叶乐天居住此房已二十余年，且他处无住房，叶闻汐也应当保障叶乐天对涉案房屋的居住权。在此情况下，叶闻汐对房屋享有的所有权并不完整，其处分权应当受到限制。叶闻汐明知叶乐天居住于涉案房屋内，他处无住房，但叶闻汐在受赠涉案房屋后以明显低于市场价的价格出售，明显损害了叶乐天的利益，损害了叶乐天的居住权。因此，叶闻汐出售涉案房屋的行为具有恶意，也是不道德的行为，有违公序良俗。金建伟、丁彩凤作为买受人明知涉案房屋由叶闻汐的父亲叶乐天长期居住，也明知叶乐天拒绝搬离涉案房屋，却仍然以明显低于市场价的转让价格受让涉案房屋。金建伟、丁彩凤以如此低价受让涉案房屋且明知叶闻汐驱赶叶乐天而不能时，应当意识到叶闻汐与叶乐天之间存在矛盾，叶乐天对房屋享有某种利益，但金建伟、丁彩凤却贪图低价仍受让该房屋，并在与叶闻汐签订的补充协议中称叶乐天为无权占有人，自愿承担劝退叶乐天的责任。因此，金建伟、丁彩凤不是善意的买受人。叶闻汐与金建伟、丁彩凤就涉案房屋签订的买卖合同明显损害了叶乐天的利益。现叶乐天要求确认叶闻汐与金建伟、丁彩凤就涉案房屋签订的买卖合同及补充协议无效的请求，一审法院予以支持。关于合同无效的后果，叶乐天不要求在本案中一并处理，不违反法律规定，一审法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，作出判决：叶闻汐与金建伟、丁彩凤就上海市闵行区XX路XX号甲603室房屋于2019年8月30日签订的编号为3737126的《上海市房地产买卖合同》、叶闻汐与金建伟于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》无效。一审案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由叶闻汐负担12.50元，金建伟、丁彩凤负担12.50元。二审中，金建伟、丁彩凤提交其中国银行账户短信截屏，以及该银行账户资产负债情况，欲证明涉案房屋过户后其两人正常还贷，目前尚有98万余元贷款未还，认为其一方付款后房屋未取得，还有还贷压力，故其一方是最大受害人。叶闻汐和叶乐天对金建伟、丁彩凤补充的上述还贷情况真实性无异议。本院认证意见,金建伟、丁彩凤提交的上述新证据材料与本案缺乏关联性，故不予采纳。经本院审理查明，一审法院在认定事实部分以及阐述判决理由部分中称叶闻汐取得涉案房屋产权的时间为2017年8月有误，应为2013年8月。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。叶闻汐主张其对涉案房屋享有完全的处分权，但根据涉案房屋的来源、叶闻汐取得涉案房屋产权的情况、以及叶闻汐之父叶乐天实际居住使用涉案房屋二十余年的事实，叶闻汐对涉案房屋享有的是有负担的所有权，其处分权应受到限制，无权在未取得叶乐天同意的情况下擅自处分涉案房屋。叶闻汐主张其出售涉案房屋不存在与买受人恶意串通及违反公序良俗的情形，但其以明显低于市场价的价格出售涉案房屋，并与买受人约定由买受人负责“劝退”叶乐天搬离涉案房屋及后续问题等、且买卖双方在未实地看房的情况下成交该房屋，叶闻汐对此并无合理解释，故一审法院认为叶闻汐对涉案房屋的处分权应受限制，以及认定叶闻汐在涉案房屋买卖过程中存在与买受人恶意串通和违反公序良俗的情形，具有事实依据和法律依据，并无不当，故叶闻汐之上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。金建伟、丁彩凤主张其一方与叶闻汐就涉案房屋签订买卖合同、补充协议等，并成交该房屋，系善意取得、不存在恶意串通的情形，但对于其一方明知出售人之父叶乐天实际居住于此存在交付障碍却未实地看房、并承诺由其自行“劝退”叶乐天搬离等明显不合常理之情形作出合理解释，故金建伟、丁彩凤之上诉请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，叶闻汐以及金建伟、丁彩凤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人叶闻汐负担50元，上诉人金建伟、丁彩凤共同负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年十一月十八日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……