江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终204号上诉人（原审原告）：张小英，女，1950年8月3日出生，汉族，居民，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：吴斌斌，浙江诚意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:淮安市新安建筑工程有限公司，统一社会信用代码91320826753933163L，住所地江苏省涟水县城安东路**。法定代表人：李兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。原审第三人:淮安市中恒置业发展有限公司，统一社会信用代码9132082678992076x5，，住所地江苏省涟水县中恒国际新城******法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。原审第三人：林永忠，男，1968年1月28日出生，汉族，居民，住浙江省文成县。原审第三人：王时红，女，1970年11月7日出生，汉族，居民，住浙江省文成县。原审第三人：张爱英，女，1954年4月2日出生，汉族，居民，住浙江省文成县。上诉人张小英因与被上诉人淮安市新安建筑工程有限公司（以下简称新安公司），原审第三人淮安市中恒置业发展有限公司（以下简称中恒公司）、林永忠、王时红、张爱英案外人执行异议之诉一案，不服江苏省涟水县人民法院（以下简称涟水法院）作出的（2018）苏0826民初6379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张小英上诉请求：1.撤销涟水法院（2018)苏0826民初6379号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。上诉理由：一、本案所涉房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案涉及的中恒国际新城D26幢102室、103室、104室、105室，A01幢1S03室房屋，早在2014年、2015年间就已签订合法有效的商品房买卖合同，并进行了网签。而新安公司和中恒公司当时尚未发生纠纷，2017年1月16日新安公司才申请强制执行。二、在法院查封之前上诉人己合法占有该不动产。在2015年中恒公司已经向上诉人发出房屋交付通知单，后上诉人又通过代持的方式由林永忠等人将案涉房屋返租给中恒公司，实际上房屋己经交付，上诉人己经将房屋合法占有，而占有行为均在案涉房屋查封前。三、上诉人己支付全部价款。上诉人在一审时就购房款问题己提供相应证据，以证明上诉人因购买本案房屋向第三人中恒公司交付了购房款。特别说明的是，上诉人在中恒公司属于大客户，上述款项均属于认购金，然后根据房屋状况进行选购。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。房屋未进行初始登记，原因并不在上诉人。因中恒公司和新安公司之间诉讼不断，导致案涉房屋至今未能通过验收，自然也办不了房屋登记相应手续，该责任并不在上诉人。综上，上诉人为维护自己的合法权益，特向淮安市中级人民法院提出上诉，恳请贵院依法公正处理，支持上诉人的上诉请求。二审谈话时，上诉人补充上诉理由：一审认定事实存在不妥当，具体为：一审判决书第6页倒数第2行“6月29”应为“6月28日”；第7页倒数第13行“9月23日”应为“10月24日”。被上诉人新安公司答辩称：上诉人张小英阐述以房抵债的观点不能成立。关于294万元，在本案关联案件中已经确认，张小英没有汇过294万多元，其观点不能成立。原审第三人中恒公司、林永忠、王时红、张爱英未向本院提交答辩意见。原告张小英向一审法院提出起诉请求：1.对涟水县中恒国际新城D26幢102室、103室、104室、105室，A01幢1S03室房屋排除执行；2.被告承担案件受理费。事实和理由：涟水法院正在网络司法拍卖的案涉争议房屋，该房屋系原告从第三人中恒公司处购买。原告系实际出资人，通过代持协议让他人签订购房合同。依法，原告应当认定为实际购房人，继续执行该财产将侵害原告的合法权益。原告根据相关法律规定提起执行异议之诉，请求排除对该财产的执行，并立即予以解封。一审查明的事实：新安公司与中恒公司建设工程施工合同纠纷一案，涟水法院于2015年12月5日作出（2015）涟民初字第01963号民事判决书，判决：中恒公司于判决生效后30日内向新安公司支付工程款、保证金、管理费合计8217437.86元。该判决发生法律效力后，由于中恒公司没有按判决书所确定的内容履行，新安公司于2017年1月16日向该院申请执行。该院于2017年4月10日依法作出（2017）苏0826执132-1号执行裁定书，裁定查封中恒公司开发的位于涟水县中恒国际新城D26幢102室、103室、104室、105室，A01幢1S03室房屋，未经法院许可，不得交易、出租、抵押等。被该院所查封的上述房屋为第三人中恒公司所开发，该房屋进行了网签备案，但是未进行预告登记，未进行预告登记的原因是没有经过竣工验收，故该房屋尚不能办理产权过户登记。查封后，在涟水法院依法对房屋进行评估、拍卖过程中,案外人张小英提出异议，认为上述查封的房屋系其购买，异议人系实际出资人，通过代持协议让他人签订购房合同，应当认定案外人张小英为实际购房人，要求立即停止对该房的拍卖，中止执行，解除查封。该院于2018年10月11日作出（2018）苏0826执异115号执行裁定书，裁定驳回案外人张小英的异议请求。张小英不服该裁定，于2018年10月23日向涟水法院提起执行异议之诉。另查明，原告张小英向涟水法院提供《商品房买卖合同》5份，收据5份，主要内容为：2015年5月28日，第三人林永忠与第三人中恒公司签订2份《商品房买卖合同》，该2份合同约定：林永忠购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城D26-102、D26-103室商业用房。同日，第三人中恒公司向林永忠出具2份收据。收据1载明：“收据N00303051，入账日期：2015年5月28日；交款单位：林永忠；收款方式：转账，人民币（大写）陆拾万叁仟柒佰贰拾元整，￥603720元；收款事由：D26-102房款”，中恒公司发票专用章（加盖）。收据2载明：“收据N00303053，入账日期：2015年5月28日；交款单位：林永忠；收款方式：转账，人民币（大写）陆拾万叁仟柒佰贰拾元整，￥603720元；收款事由：D26-103房款”，中恒公司发票专用章（加盖）。2015年5月28日，第三人张爱英与第三人中恒公司签订2份《商品房买卖合同》，该2份合同约定：张爱英购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城D26-104、D26-105室商业用房。同日，第三人中恒公司向张爱英出具2份收据。收据1载明：“收据N00303055，入账日期：2015年5月28日；交款单位：张爱英；收款方式：转账，人民币（大写）陆拾万叁仟柒佰贰拾元整，￥603720元；收款事由：D26-104房款”，中恒公司发票专用章（加盖）。收据2载明：“收据N00303056，入账日期：2015年5月28日；交款单位：张爱英；收款方式：转账，人民币（大写）陆拾万叁仟柒佰贰拾元整，￥603720元；收款事由：D26-105房款”，中恒公司发票专用章（加盖）。2014年9月28日，第三人王时红与第三人中恒公司签订1份《商品房买卖合同》，该合同约定：王时红购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城A01-1S03室商业用房。同日，第三人中恒公司向张爱英出具1份收据，收据载明：“收据N0内0402841，入账日期：2014年9月28日；交款单位：王时红；收款方式：转账，人民币（大写）壹佰壹拾万零伍仟叁佰玖拾捌元整，￥1105398收款事由：A01-1S03房款”，中恒公司发票专用章（加盖）。再查明，原告张小英提供代持委托书3份、商品房售后返租合同3份、房屋交付及租金支付通知单3份、中恒公司出具林永忠、张爱英、王时红的欠条5份。其主要内容为：2015年5月，委托人张小英与受托人林永忠签订了一份代持委托书，内容为：张小英委托林永忠代为持有中恒国际新城D26幢102室、103室房产。委托人有权随时取回或者处置相关房产产权，受托人不得未经委托人同意擅自处分上述房产。委托人张小英在该委托书上签名，日期为2015年5月。该委托书的尾部还注明：收到实际购房人的代持委托书后，即将其所购房屋签至代持人名下。正式办证前仍认定付款人为实际购房人，按照其指示办理签约或改签。第三人中恒公司在该内容上加盖印章。2015年5月，委托人张小英与受托人张爱英签订了一份代持委托书，内容为：张小英委托张爱英代为持有中恒国际新城D26幢104、105室房产。委托人有权随时取回或者处置相关房产产权，受托人不得未经委托人同意擅自处分上述房产。委托人张小英在该委托书上签名，日期为2015年5月。该委托书的尾部还注明：收到实际购房人的代持委托书后，即将其所购房屋签至代持人名下。正式办证前仍认定付款人为实际购房人，按照其指示办理签约或改签。第三人中恒公司在该内容上加盖印章。2014年9月23日，委托人张小英与受托人王时红签订了一份代持委托书，内容为：张小英委托王时红代为持有中恒国际新城A01幢1S03室房产。委托人有权随时取回或者处置相关房产产权，受托人不得未经委托人同意擅自处分上述房产。委托人张小英在该委托书上签名，日期为2014年9月23日。该委托书的尾部还注明：收到实际购房人的代持委托书后，即将其所购房屋签至代持人名下。正式办证前仍认定付款人为实际购房人，按照其指示办理签约或改签。第三人中恒公司在该内容上加盖印章。2015年6月29日，出租人林永忠与承租人中恒公司签订商品房售后返租合同，该合同约定，林永忠将购买的中恒国际D26幢102室、103室商业用房返租给中恒公司，期限自2015年6月30日-2020年6月29日，房屋全部投资经营管理权等委托给中恒公司。中恒公司支付给林永忠的售后返租租金为林永忠购买该房屋时双方约定总价的税后0.83%/月。返租租金的支付方式：林永忠交清购房首付款后，中恒公司将本合同约定的返租期限内的返租租金逐笔支付给林永忠。同日，出租人张爱英与承租人中恒公司签订商品房售后返租合同，该合同约定，张爱英将购买的中恒国际D26幢104室、105室商业用房返租给中恒公司，期限自2015年6月30日-2020年6月29日，房屋全部投资经营管理权等委托给中恒公司。中恒公司支付给张爱英的售后返租租金为张爱英购买该房屋时双方约定总价的税后0.83%/月。返租租金的支付方式：张爱英交清购房首付款后，中恒公司将本合同约定的返租期限内的返租租金逐笔支付给张爱英。2014年9月23日，出租人王时红与承租人中恒公司签订商品房售后返租合同，该合同约定，王时红将购买的中恒国际A01幢1S03室商业用房返租给中恒公司，期限自2014年11月1日-2020年10月31日，房屋全部投资经营管理权等委托给中恒公司。中恒公司支付给王时红的售后返租租金为王时红购买该房屋时双方约定总价的税后0.83%/月。返租租金的支付方式：王时红交清购房首付款后，中恒公司将本合同约定的返租期限内的返租租金逐笔支付给王时红。2015年6月30日，中恒公司向林永忠出具《房屋交付及租金支付通知单》一份，内容为：“尊敬的业主林永忠：您购买的江苏省淮安市涟水县中恒国际新城D26-102、D26-103室已经交付使用，购房款项已经由张小英支付到账。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应的房屋钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。”2015年6月30日，中恒公司向张爱英出具《房屋交付及租金支付通知单》一份，内容为：“尊敬的业主张爱英：您购买的江苏省淮安市涟水县中恒国际新城D26-104、D26-105室已经交付使用，购房款项已经由张小英支付到账。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应的房屋钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。”2014年10月28日，中恒公司向王时红出具《房屋交付及租金支付通知单》一份，内容为：“尊敬的业主王时红：您购买的江苏省淮安市涟水县中恒国际新城A01-1S03已经交付使用，购房款项已经由张小英支付到账。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应的房屋钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。”中恒公司出具给张爱英、林永忠、王时红的欠条5份。其中欠到林永忠代持的D26幢102室房屋租金120261元，期间为2015年6月30日-2017年6月29日，D26幢103室房屋租金120261元，期限为2015年6月30日-2017年6月29日；欠到张爱英代持的D26幢104室房屋租金120261元，期限为2015年6月30日-2017年6月29日，D26幢105室房屋租金120261元，期限为2015年6月30日-2017年6月29日；欠到王时红代持的A01幢1S03室房屋租金330293元，租赁时间为2014年11月1日-2017年10月31日。还查明，关于购房款的支付方式，原告在审理过程中陈述不一致。原告在第一次庭审中陈述：购房款系通过银行转账支付，至于转账记录，因为时间较久，超过三年以上，银行不再向个人客户提供，转账金额约300万元，且购买了不止案涉商品房，原告购房的目的为“炒房”，相关转账凭证在第三人中恒公司2014年7月30日第81号凭证的附件中。涟水法院依法调取第三人中恒公司2014年7月30日第81号凭证。凭证中显示为“调账”，但该凭证并无附件，凭证中记载：总账科目：其他应付款。明细科目：赵烽、张小英。借方金额：2940280元，贷方金额：2940280元。原告认为：81号里没有转账凭证，但是肯定有转账凭证，请容许其再举证。被告认为：由该记账凭证可知，原告方并无向中恒公司支付购房款的转账凭证等证据，且该转账凭证中反映的是其他应付款，是中恒公司对他人的负债才叫应付款，并没有反映出是房价款。2019年2月13日，原告向该院递交调查取证申请书请求法庭调取转账凭证，认为该转账凭证存于中恒公司2008年9月份财务账册第20号会计凭证内。该院根据原告申请调取中恒公司2008年9月份财务账册第20号会计凭证，原告认为：20号会计凭证有汇款凭证；被告认为：记账凭证上记载的是赵烽的应付款，没有原告方主张的购房款记载，至于赵烽跟原告之间有什么账目跟本案没有关联性，2940280元款项署名是赵烽汇来的。原告在该次庭审认可没有书面证据证实该款系张小英及其家人的汇款，原告在庭审中提出赵烽认可该款系张小英及其家人的汇款，但张小英同时明确表示没有书面证据证明赵烽认可该款系张小英支付的事实。涟水法院（2018）苏0826民初5039号案李志凤与新安公司、第三人中恒公司案外人执行异议之诉一案，李志凤称其购买涟水县中恒国际新城小区D01幢115室房屋的购房款系张小英垫付。（2019）苏0826民初1457号案件中，张小英对涟水法院拍卖中恒国际新城小区D32幢1S01室、1S04室、1S05室、1S06室，D33幢101室，D35幢105室、106室、107室共8套房屋提出异议，张小英向涟水法院提供了中恒公司出具的收据，并主张其在2008年9月2日向中恒公司一次性转账2940280元。涟水法院于2019年2月27日作出（2019）苏0826执异17号执行裁定书，裁定驳回张小英的异议请求。张小英不服该裁定，向涟水法院提起案外人执行异议之诉，其诉讼请求被判决驳回。张小英不服上诉至淮安市中级人民法院，淮安市中级人民法院于2019年10月22日作出判决，驳回上诉，维持原判。原告张小英在涟水法院提出执行异议之诉诉讼，案涉房屋总计14套商业用房，其主张购房款项均来源于2008年9月2日向中恒公司一次性转账的2940280元。一审审理中，被告新安公司对代持委托书上张小英签名是否为张小英本人所签要求鉴定，本院依法委托南京师范大学鉴定中心进行鉴定，结论为代持委托书上“张小英”系张小英本人书写，被告新安公司为此支付鉴定费用4560元。涟水法院认为，原告张小英主张应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定处理本案纠纷，但适用该条的前提是不动产已登记在被执行人名下，但本案案涉房屋并未登记在中恒公司、原告张小英或代持人名下，案涉房屋只进行了网签。案外人对被执行人所有的尚未办理产权登记的房屋，主张权利请求排除执行，应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人张小英主张排除对案涉房屋的执行，应当举证证实其已经具备上述第十七条所列条件。张小英主张其于2008年9月2日支付了相应购房款，但双方之间所举证据不能证明原告张小英已支付了购房款，所举证据恰能证实双方之间具备借款关系的特征，且张小英提供的购房合同及收据均无以房抵债的内容，其所提供的证据不足以认定张小英与中恒公司之间存在合法的以物抵债关系。即便原告张小英主张其曾于2008年9月向第三人中恒公司转账约300万元的事实成立，也系其在所购房屋尚不明确的情况下支付的款项，而且在支付款项后时隔长达六、七年才与第三人签订购房合同，明显有悖于常理，也与张小英的投资目的相违背，原告对此亦不能作出合理性解释。另根据第三人中恒公司2014年7月30日的第81号凭证记载，2940280元系“其他应付款”，而非购房款，2008年9月份财务账册第20号会计凭证中虽有汇款凭证，但记账凭证上记载的是赵烽的应付款，没有原告所主张的购房款的记载。张小英未能提供充分证据材料证实其陈述的，系其通过银行转账方式直接支付给中恒公司2940280元，且该事实业经淮安市中级人民法院生效判决所确认。原告张小英主张其已支付案涉房屋的全部购房款，但仅提供第三人于合同签订之日出具的收据，该收据上载明购房款的支付方式为“转账”，张小英未能提供银行转账的付款凭证，也未能提供证据证明其存在支付购房款的事实，且按照原告提供的原告代持人张爱英、林永忠、王时红与第三人中恒公司签订《商品房售后返租合同》中关于返租租金的支付方式约定为“原告交清购房首付款后，第三人将本合同约定的返租期限内的返租租金逐笔支付给原告”，也说明签订返租合同时，张小英尚未交清购房首付款。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告张小英作为提起执行异议之诉的案外人，应对其主张的足以排除执行的诸要素承担举证责任。原告在第一次庭审中陈述购房款系通过银行转账支付，但根据原告申请调取的中恒公司2014年7月30日的第81号凭证中显示为“调账”，且该凭证并无附件，没有反映原告方向中恒公司支付购房款的转账凭证；中恒公司2008年9月份财务账册第20号会计凭证，记账凭证上记载的是赵烽的应付款，亦没有反映原告方主张的购房款，且原告在庭审中认可没有书面证据证实该款系张小英及其家人的汇款，亦认可没有书面证据证明赵烽认可该款系张小英及其家人支付。原告在多次开庭中未能提供充分证据材料证实其陈述的，系其通过银行转账方式直接支付给中恒公司2940280元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张其实际支付了商品房买卖合同中所约定的购房款，但其所提供的证据不能证明其事实主张。第三人张爱英、林永忠、王时红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上，原告张小英主张对案涉房屋享有相应权利，请求排除执行，证据不足，其主张无事实和法律依据。对张小英以其与中恒公司之间存在房屋买卖合同关系，支付全部购房款，且交付占有，并根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，进而主张其享有物权期待权，请求排除本案执行的请求，不予支持。据此，涟水法院于2019年10月23日作出（2018）苏0826民初6379号民事判决书，判决：驳回原告张小英主张的其享有物权期待权，请求排除本案执行的诉讼请求。案件受理费30322元，由原告张小英负担。鉴定费用4560元，由新安公司负担。二审中，上诉人张小英提交以下证据：1.2014年7月1日《债务及购房确认书》复印件，内容为：甲方：中恒公司，乙方：张小英，丙方：赵烽，三方就债权债务确认如下：一、丙方之债权自2008年汇款到甲方账户，甲方承认收悉。甲方承诺自款项到账时起，按照月利息3%计算利息。二、丙方承认，该债权系乙方实际所有。甲方对于丙方之承诺，应转移适用于乙方。三、乙方申请向甲方购买房屋若干，具体房号以签约为准。四、乙方不需另行向甲方支付购房款，甲方应将债务本息冲抵购房款。商品房买卖合同签订后，对应于购房款价值的债务即应消灭，乙方不得要求返还。五、甲方应保证为乙方办理产权证，如在商品房约定的期限届至（或商品房买卖合同签约后1年）不能办理的，逾期一年按照购房款价值的24%向乙方支付违约金。六、甲方为乙方办理产权证后三十日内，即应通知乙方就抵消后的债权债务签订新的确认书。否则乙方有权向甲方主张债权总额的百分之二十的违约金。七、本协议书自签字后立即生效。2.2020年6月21日《通报》复印件，内容为:广大中恒国际业主：中恒国际新城前期因施工单位与开发企业存在经济纠纷，施工单位拒不提供工程施工资料，导致不动产证办理拖延，近期县公安机关对施工单位采取强制措施，施工单位同意提供相关工程施工验收资料。预计27幢多层于2020年8月31日前完成交付备案证明手续，办理不动产权证；5幢高层于2020年12月31日前完成交付备案证明手续，并办理不动产权证。住将派出专人专班，督促开发企业及施工单位加快工作推进。请广大业主理解并耐心等待。特此通报。涟水县住房和城乡建设局、涟水县人民政府涟城街道办事处。张小英称：证据1形成时间在购房合同之前。一审之所以未提交是因为赵烽在国外，张小英自己没有保存。三方对2940280元的认可，一是借款二是有利息，用这个款项购房，最后的结算在房屋产权证办好后30天内，这算是以房抵债的意向书。证据2形成时间2020年6月21日，通过政府调查，没有办证的原因就是施工单位新安公司未提供竣工资料。新安公司质证意见：证据1系复印件，我方不予发表质证意见，真伪无法确认。且该证据应在一审中提供，不能作为新证据。证据2真实性无异议，但与本案无关联性，《通报》中也说明是因为新安公司与中恒公司存在经济纠纷，新安公司也不是全责。中恒公司质证意见：证据1的时间是2014年7月1日，案涉款项是2008年进入公司，原来的来款人是赵烽，中恒公司2014年的入账单将债权人赵烽变更为张小英，按照合理的推测，此确认书就是调账的依据。中恒公司在2008年9月的第20号凭证，有290多万元的转账凭证。中恒公司的账目2014年装订做账，2017年被法院查封，远在本案起诉之前，不存在作假情况。本院审查意见：对于证据1，虽然该材料系复印件，因第三人中恒公司认可该材料的真实性，且与涟水法院在一审中依职权调取的中恒公司2008年9月2日第20号记账凭证及2014年7月30日第81号记账凭证内容相印证。故本院对证据1的真实性予以认可。但该证据只能证明上诉人张小英与第三人中恒公司之间存在债权债务关系，张小英有向中恒公司购房的意向。对于证据2，本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，法院在审查案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应依法审查案外人对案涉房屋未过户有无过错。因通报内容涉及中恒公司开发的房屋未过户原因，故该证据与本案有关联性。本院另查明，2015年6月28日，出租人林永忠与承租人中恒公司签订商品房售后返租合同。2014年10月24日，出租人王时红与承租人中恒公司签订商品房售后返租合同。2020年6月28日，涟水法院作出（2017）苏0826执132-3号执行裁定书，继续查封中恒国际新城D26幢102室、103室、104室、105室，A01幢1S03室房屋，并于2020年7月2日向涟水县住建局送达了（2017）苏0826执132-3号执行裁定书、协助执行通知书，请该局协助查封上述房屋，查封期限为三年，自2020年7月2日起至2023年7月1日止。本院认为，本案争议焦点为：案外人张小英对案涉的涟水县中恒国际新城D26幢102室、103室、104室、105室，A01幢1S03室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据该规定，案外人张小英应当就其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉房屋系被执行人中恒公司开发的商业用房，因该房屋非居住用房，案外人张小英对案涉商铺主张实体权利，其不是商品房消费者。虽然案涉房屋尚未登记在被执行人中恒公司名下，但由于案外人张小英系房屋一般买受人，且上述司法解释系人民法院审查执行异议和复议案件适用的规定，故对案外人张小英的诉讼请求可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审理。关于张小英有无在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同问题。本案中，虽然上诉人张小英分别与林永忠、张爱英、王时红签订了代持委托书，委托林永忠代为持有中恒国际新城D26幢102室、103室房屋，委托张爱英代为持有中恒国际新城D26幢104室、105室房屋，委托王时红代为持有中恒国际新城A01幢1S03室房屋，但上诉人一审提供的《商品房买卖合同》显示案涉房屋买受人为林永忠、张爱英、王时红，案外人张小英非案涉房屋的买受人。故上诉人称其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，无事实依据。关于上诉人张小英有无支付案涉房屋价款问题。本案中，虽然被执行人中恒公司给林永忠、张爱英、王时红的通知单中称案涉房屋的房款已由张小英支付到账，但因中恒公司开具的收据显示案涉房屋房款的交款人分别为林永忠、张爱英、王时红，而非张小英。另外，由于第三人林永忠、张爱英、王时红未向法院提供其向中恒公司支付案涉房屋购房款的证据材料，上诉人提供的《债务及购房确认书》中虽然有张小英向中恒公司购买房屋的内容，但并未明确其所购房屋的房号，亦无张小英用其对中恒公司享有的债权代林永忠、张爱英、王时红支付案涉房屋购房款的内容。故上诉人张小英称其已支付了案涉房屋的全部价款证据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人张小英的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。张小英的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30322元，由上诉人张小英负担。本判决为终审判决。审判长  董国华审判员  黄春丽审判员  刘群英二〇二〇年十一月十六日书记员  庄 行