山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终3905号上诉人（原审原告）:鱼台中达市场管理有限公司，统一社会信用代码91370827MA3C0LJ79G，住所地鱼台县经济开发区**中达商贸城**楼02商铺#。法定代表人：卢刚，经理。委托诉讼代理人：张成，山东邦治律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于永民，男，1971年4月9日出生，汉族，住鱼台县。委托诉讼代理人：刘强，山东英辩律师事务所律师。上诉人鱼台中达市场管理有限公、于永民因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省鱼台县人民法院(2020)鲁0827民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鱼台中达市场管理有限公司上诉请求：一、依法撤销鱼台县人民法院(2020)鲁0827民初128号民事判决，并依法改判支持于永民的一审全部诉讼请求或者依法发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1、于永民主张案涉《商铺租赁合同》期外的占用费用(租金及管理费)主体适格，依法应当予以支持。(1)案涉《商铺租赁合同》的租赁期限截止到2018年9月30日，于永民与案外人孙经坤签订《资产转让合同》的时间是2018年9月28日，根据买卖不破租赁原则，原租赁关系不受影响，于永民是案涉《商铺租赁合同》的签订主体，并且案外人孙经坤也同意于永民主张合同期外的占用费用，另外于永民与案外人孙经坤也在《资产转让合同》中约定，于永民负责为案外人孙经坤处理遗留商户的问题，因此于永民对案涉商铺仍享有出租权利，有权向被上诉人主张无权占用期间的占用费用。(2)原审法院在认定关于于永民要求被上诉人立即搬离租赁房屋、返还房屋，并将租赁房屋恢复原状的问题时，就以于永民是经过案外人孙经坤同意后主张的该项请求，判决支持了该项诉求。同样，于永民主张《商铺租赁合同》约定期限外的占用费用也是经过孙经坤同意，因此也应当支持于永民的该项诉求，而不应当驳回。二、原审法院适用法律错误。原审法院认定事实错误必然导致适用法律的错误，本案中于永民的主体适格，应当依法支持于永民的诉求。于永民辩称，一、鱼台中达市场管理有限公司主张商铺租赁合同期外的占用费，没有事实基础，于法无据。（1）、资产转让合同虽然签署在2018年9月28日，但转让双方的主体均不是鱼台中达市场管理有限公司，即物权或合同均与鱼台中达公司无关，其无权主张期内与到期之后的所谓占用费。转让合同签署后租赁合同即到期，不存在所谓的买卖不破租赁的事实基础，其无权依据租赁合同主张占用费。对于转让合同之间的约定与鱼台中达无关，也与于永民无关，案外人之间的约定无法限制或约束转让合同之外的主体，对本案双方无任何法律效力。（2）、一审法院判决于永民搬离房屋等，属认定事实错误，适用法律错误。（3）、资产转让合同并未按照约定实际转让给案外人，其约定的也不是转让给案外人孙经坤，且约定条件也未实现，本案案涉房屋的所有权人并未发生变动。综上，鱼台中达公司无权主张合同期外的占用费。于永民上诉请求：1、依法撤销鱼台县人民法院（2020）鲁0827民初128号民事判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实及理由：一、一审法院判决认定事实错误。1、本案被上诉人主体不适格，被上诉人不是租赁合同标的物的物权人，也不是使用权的主体。因为物权人为案外人鱼台豪达置业有限公司，而于永民为实际使用权人，所以被上诉人无法以所有权人或使用权人成为租赁合同的相对方。被上诉人仅是物业管理合同的相对方，又因物业管理合同是租赁合同中物业管理权利义务的组成部分，而不是租赁合同主体的组成部分。由此一审法院认定被上诉人具有使用权人的身份，就有对外出租的权利，属认定事实错误。另外，对于租赁合同的签订主体，在甲方处有作为涉案房屋的所有权人鱼台豪达置业有限公司的法定代表人王洪图的签字，中达公司不可能基于鱼台豪达置业有限公司的物权在同一个租赁合同里同时存在两个出租方，鱼台中达市场管理有限公司无法同时成为租赁合同的相对方。从鱼台中达市场管理有限公司开具的租金收据来看均是代收租金，其并不是租赁合同的当事人及相对方，该收据足以证实鱼台中达市场管理有限公司不是涉案租赁合同的出租方。关于合同期内管理费问题，一审法院认定事实错误。首先其计算的起始日期与截止日期均有错误，因为起始日期中达公司主张从2018年5月1日，而于永民的物业费收据中载明物业费交至5月31日，那么起始日期应从2018年6月1日期计算。对于截止日期，因一审法院认定中达公司于2018年9月28日起对涉案商铺已没有所有权、出租权，那么中达公司管理费截止日期应为2018年9月28日止，而不是被上诉人中达公司所主张的2018年9月30日。同时管理费是物业合同纠纷，双方之间具有独立的物业管理合同，一审法院应告知其以物业管理合同纠纷另行主张权益。关于要求于永民立即搬离占用商铺，并将商铺恢复原状的问题。首先，一审法院基于案外人豪达置业有限公司与孙经坤签署的涉案房屋转让协议，在不论转让协议是否真实有效的情况下，物权所有权径直到了案外人孙经坤名下，一审法院径直认定中达公司于2018年9月28日起对涉案商铺已没有所有权、出租权。更为严重错误的是仅仅因为案外人之间的转让协议中约定了让“中达公司应将涉案商铺问题处理完毕后予以交付”，一审法院竟然在中达公司没有所有权、出租使用权的情况下，利用案外人之间的授受，违背事实与法律规定，来限定于永民的权利、义务，认定中达公司居然享有基于物权所有权的相关权益，且案外人亦同意要求恢复原状，让于永民向已没有所有权、出租权的中达公司交付涉案商铺，并恢复原状。在中达公司没有所有权、出租权与于永民没有任何合同约束的情况下，真正能主张房屋返还或恢复原状的主体只能是商铺所有权人豪达置业有限公司。其次，租赁合同第五条第8款、第九条约定的内容存有严重的歧义、损害了承租人于永民的合法权益，同时也与租赁合同第五条第10款、补充协议第一条的约定相违背，补充协议第一条约定承租人品牌店装修须按厂家要求装修，先出图纸再装修，并严格要求了装修费的下线，租赁合同第五条第10款约定“本合同签订后七日内进场装修，装修时必须按照市场装修管理规定进行装修，否则，不享受甲方给予的免租条件并有权解除合同”。再结合装修补贴约定以及“上样前、开业后”支付装修补贴的事实，以上租赁合同条款明确约定了承租人的装修已经出租人的同意，承租人的装修标准与费用在补充协议中出租方也已明确约定，且是只有在出租方验收后，才给与相应的装修补贴，那么于永民“上样品前的”的所有装修均在约定之内，也是应出租人的要求进行的装修，无论是谁都不能要求于永民恢复原状，更何况是案外人物权不明的孙经坤。如果承租人对租赁物改建、改装或者增加附着物行为是出租人同意的，承租人可以不恢复原状，并可以在现有增加价值的范围内向出租人请求偿还必要费用。然而本案不存在私自装修的情形，因为于永民所有的装修及后续补贴都经出租人同意且验收，于永民依法不负有恢复原状的义务。最后，租赁合同第五条第8款、第九条约定系限制承租人的权利，排除出租人的义务，该格式条款严重违背事实、与上下条款约定存有歧义，也未与于永民进行任何解释说明，该条款依法不能产生法律效力。4、租赁合同约定的租赁期间与双方实际签订合同的时间不符，也与中达公司实际交付给于永民租赁房屋正常使用的时间不符。合同签署的时间为2016年10月12日，合同第三条约定的合同期为2016年1月1日至2018年9月30日，2016年4月1日至2018年9月30日，然而合同第五条第十款约定于永民应在本合同签订后七日内进场装修，装修时必须按照市场装修管理规定进行装修，那么按照合同约定于永民接房进场的时间在2016年10月12日后。再结合中达公司在补充协议中明确约定了强制装修及验收合格后上样经营，在中达公司未签字确认之前，涉案房屋并未实际交付和正常使用，强制装修期也不能计算在实际租赁期内，那么涉案房屋未交付和未正常使用期应当从约定的租赁期间内予以扣除。于永民所交付的租赁费、管理费中达公司应当返还或顺延相应租期。二、一审法院判决适用法律错误。第一，一审法院认定中达公司于2018年9月28日起对涉案商铺已没有所有权、出租权，其已没有任何与物权相关的权益，反而在所有的合同到期后，径直让于永民将双铺返还给中达公司，属适用法律错误。第二，《合同法》第二百三十五条规定返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，承租人的装修已经出租人同意、验收、支付装修补贴，符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，承租人可以不恢复原状，一审法院亦属适用法律错误。综上所述，被上诉人主体并不适格，其所诉请也没有任何事实基础与法律依据，一审法院认定事实错误、适用法律错误，严重损害了于永民的合法权益，望二审法院查明事实，撤销一审判决发回重审或依法改判。鱼台中达市场管理有限公司辩称，一、中达公司诉请要求于永民支付租赁及占用相关费用主体适格。1、本案案由是房屋租赁合同纠纷，中达公司经案外人鱼台豪达置业有限公司授权取得案涉商铺的管理权及对外出租的权利，因此，中达公司有权对外出租案涉商铺，并且中达公司在本案中行使权利依据的也是与于永民之间签订的《商铺租赁合同》，因此，中达公司行使的是基于租赁合同关系而产生的请求权，而非基于物权关系，于永民混淆概念。2、王洪图作为案外人鱼台豪达置业有限公司的法定代表人，在中达公司处任职不存在任何法律上的瑕疵，也不能仅以王洪图是案外人鱼台豪达置业有限公司的法定代表人为由认定其系代表案外人鱼台豪达置业有限公司行使权利，案涉《商铺租赁合同》的签订主体是中达公司并且加盖有中达公司的公章，且王洪图系中达公司公司经理，在案涉合同签字也是代表中达公司。3、案涉商铺是由案外人鱼台豪达置业有限公司开发建设，中达公司与商户签订合同也是受案外人鱼台豪达置业有限公司授权，代收租金也合情合理，并不能以此认为中达公司不是案涉《商铺租赁合同》的当事人及相对方，这有违背《合同法》的规定。4、案涉市场虽然已经转让给了案外人孙经坤，但是根据《资产转让协议》的约定，案外人鱼台豪达置业有限公司及中达公司有义务配合案外人孙经坤处理市场内遗留商户的问题，并且案外人孙经坤同意中达公司代表其向遗留商户主张相关权益，于永民占用商铺是事实，不能仅依据案涉市场已经转让，就认定中达公司无权向占用主体主张占用费用。综上所述，中达公司是案涉《商铺租赁合同》的合法当事人，有权依据《商铺租赁合同》向于永民主张合同权利，原审法院基于《商铺租赁合同》支持中达公司的相应诉求符合法律规定。二、《商铺租赁合同》中明确约定了租赁期限、租金以及管理费的相关条款，并且中达公司已经按照合同约定履行了合同义务，按照合同约定中达公司有权要求于永民支付管理费。二、中达公司与于永民之间存在合法有效的《商铺租赁合同》，中达公司要求于永民返还租赁商铺、恢复原状依据的是《商铺租赁合同》而非基于物权。1、《商铺租赁合同》合同第五条第8款约定：“乙方需确保商铺设备设施完好，如有损害照价赔偿或修复否则从乙方保证金中扣除”以及第九条约定：“本合同约定租期届满后，乙方必须在七日内撤离租赁商铺交还甲方。”，作为合同相对方的中达公司有权依据前述条款要求于永民返还租赁的商铺恢复原状，基于的是合同赋予的权利而非是基于物权，而前述两条合同条款完全符合《合同法》规定，并且该合同也是经过于永民审阅并签订的合同，是于永民的真实意思表示。2、2018年9月28日，案涉商铺所在的市场转让给了案外人孙经坤，并签订了《资产转让协议》，协议中第4.1.2条中约定：“甲方应当在转让过程中积极配合乙方，保证乙方顺利接手鱼台中达商贸城。”虽然已经签订了转让协议，约定将案涉市场转让，但转让行为没有完成，并且协议中约定中达公司需要配合案外人孙经坤顺利接手市场。3、《商铺租赁合同》第五条第10款与补充协议约定的装修事宜仅是限制于永民装修质量的标准，而中达公司要求于永民恢复原状的是于永民就两间商铺之间打破的墙体，在于永民装修以及签订合同期间，中达公司仅就装修质量以及标准上对于永民进行了限制，但从未授权将墙体打破，并且在原审庭审中，中达公司也已经明确要求其恢复原状的是打破的墙体以及不符合合同使用要求的破坏部分，而非其所述的装修。四、关于合同签署时间与合同约定的租期不一致的问题，中达公司也在原审庭审中进行了释明，于永民享有装修补贴的优惠政策，为了保证其自身的权益，其申请先入驻进行装修，后签订合同，但是无论是根据《商铺租赁合同》的约定还是根据事实，于永民都是按照合同约定的时间开始占用商铺的，依据合同约定的时间计算费用完全合理。综上所述，原审法院判定支持中达公司的诉求部分事实清楚，适用法律正确。鱼台中达市场管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的两份商铺租赁合同；2、判令被告向原告支付合同期内管理费9656.92元；3、判令被告向原告支付无权占用期间的占用费124574.27元(租金102289.07元和管理费22285.2元)；4.判令被告搬离占用商铺，并将占用商铺恢复原状。一审法院认定事实：2016年10月12日，原告中达公司（甲方）与被告于永民（乙方）签订了两份商铺租赁合同，约定原告将位于鱼台中达家居建材城9号楼共6间（商铺编号为A-01、02、03、05、06、07以及B-01、02、03、05、06、07号，建筑面积共计为742.84平方米）商铺租赁给被告经营帝王洁具和东盛装饰。租赁期限分别为自2016年4月1日至2018年9月30日（满十二个月为一年）和自2016年1月1日至2018年9月30日（满十二个月为一年）。合同第四条约定：1、本合同期内乙方应交第一年租金40670元，剩余时间为免租期。3、物业管理费的收取标准，第一年按壹元/平方/月收取全年物业费，免除第二年的物业费，以后按年度收取物业费，提前7个工作日内交清。第五条第8款约定：乙方需确保商铺设备设施完好，如有损坏照价赔偿或修复否则从乙方保证金中扣除。合同第九条约定：本合同约定租期届满后，乙方必须在七日内撤离租赁商铺交还甲方，逾期不撤离的，视为乙方自动放弃该商铺所有物品，甲方有权自行处理，同时保留法律追诉的权利。第十条约定：双方认定，《中达家居建材城物业管理协议》属本合同的组成部分，双方必须遵守，并愿意接受市场相关的违规处罚。两份合同由原告公司盖章，王洪图签字，被告于永民签名并按捺了手印。2015年12月11日，原被告签订了合同审批表，内容：租金0.15元/㎡/天×2640.36㎡×365天，管理费1元/㎡/月×2640.36㎡×12个月，租赁保证金125000元，第一年租金145569元，管理费31684元，第二年免租金，免管理费，剩余时间免租金，管理费正常收取。备注建材品牌未达到20个以前，免租金。同日，王洪图签字建议引进。租赁商铺到期后，被告未返还原告。另查明，2018年9月28日，鱼台豪达置业有限公司就鱼台中达商贸城(含涉案商铺)与案外人孙经坤签订了资产转让合同。一审法院认为，关于解除原被告签订的两份商铺租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。当事人可以随时要求解除合同。原告据此行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。关于原告主体是否适格的问题。原被告签订的两份商铺租赁合同是双方经协商后签订的，为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该合同约定出租方为中达公司，租赁期限至2018年9月30日止；物业管理费的收取标准为第一年1元/平方/月，免除第二年的物业费，以后按年度收取物业费，提前7个工作日内交清；租期届满后，被告须在七日内撤离租赁商铺交还原告。根据上述合同约定内容足以认定被告系从原告处租赁的涉案商铺，并同意租赁期满向原告交回租赁商铺，根据上述双方合同的约定及合同的相对性，原告向被告主张权利具备事实和法律依据，其主体适格。被告主张涉案商铺所在的鱼台中达家居建材城由鱼台豪达置业有限公司开发建设，所有权归属于鱼台豪达置业有限公司，并已转让给他人，原告主体不适格，该主张与上述事实和合同约定相悖；且涉案商铺的所有权与基于使用权的租赁使用权并不是同一概念，其行使的主体亦可基于其权利主体的约定而有所不同。关于原告要求被告向其支付合同期内管理费9656.92元的问题。根据原被告签订的两份商铺租赁合同、合同审批表，被告拖欠原告合同期内商铺管理费9656.92元{第一年费用被告已结清，剩余时间管理费1元×4个月×742.84㎡+1元×9个月(2018年1月1日至2018年9月30日)×742.84㎡=9656.92}，事实清楚，证据充分，依法应予支持。关于原告要求被告支付无权占用期间的占用费用124574.27元(租金102289.07元和管理费22285.2元)的问题。因鱼台豪达置业有限公司于2018年9月28日将鱼台中达商贸城（包括涉案商铺）转让给案外人孙经坤，原告从2018年9月28日起对涉案商铺已没有所有权、出租权等，原告要求被告给付2018年9月28日后的租赁商铺占用费，不予支持。关于原告要求被告立即搬离占用商铺，并将占用商铺恢复原状的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商铺原告于2018年9月28日起转让给孙经坤，转让时约定了原告应将涉案商铺问题处理完毕后予以交付，现租赁期满，原告要求被告搬离商铺并恢复原状，根据原被告所签商铺租赁合同第五条第8款、第九条的约定，且孙经坤亦同意原告要求被告恢复原状，原告的该项诉讼请求，予以支持。综上所述，被告辩解该案为租赁合同纠纷，原告主张物业管理费于法无据，该辩解与双方的合同约定相悖，不予支持。被告辩解根据原告的广告宣传，双方的租赁合同系长期固定合同，该辩解证据不足，且与其签署的上述合同约定相悖，原告亦不予认可，不予支持。被告所主张的损失赔偿问题，被告并未进行反诉，且原告不予认可，不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告鱼台中达市场管理有限公司与被告于永民签订的两份商铺租赁合同于判决生效之日起予以解除；二、被告于永民于判决生效后三日内支付原告鱼台中达市场管理有限公司合同期内管理费9656.92元；三、被告于永民于判决生效后十日内搬离涉案商铺，并将涉案商铺恢复原状；四、驳回原告鱼台中达市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2984元，由被告于永民负担50元，原告鱼台中达市场管理有限公司负担2934元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、鱼台中达市场管理有限公司是否有权请求解除合同，要求于永民搬离房屋、恢复原状，并主张合同到期后的涉案房屋占用费；二、应否支持鱼台中达市场管理有限公司主张的物业管理费。关于第一个焦点问题，涉案商铺租赁合同系鱼台中达市场管理有限公司以自己名义与于永民签订，约定了双方作为出租方与承租方的权利义务。且该商铺租赁合同不违反法律禁止性规定，应为有效合同。鱼台中达市场管理有限公司依据该协议提起本案诉讼主张相关权利，主体适格。对于鱼台中达市场管理有限公司的各项请求，分析如下：第一，鱼台中达市场管理有限公司与于永民签订的涉案商铺租赁合同现已到期，双方并未续签合同，且于永民未履行继续交纳商铺使用费的义务，故鱼台中达市场管理有限公司主张解除合同，应予支持。第二，在双方商铺租赁合同解除的情况下，鱼台中达市场管理有限公司作为合同的出租方，有权依据合同要求于永民向其返还涉案商铺，故对于中达公司请求于永民向其返还商铺的请求，本院亦予以支持。第三，中达公司请求于永民将涉案房屋恢复原状。但其并未明确其商铺原状具体是什么状态，并且其也未对其原状的状态举证证实，因此，其该项诉讼请求不明确，本院对此不予处理；第四，双方商铺租赁合同到期后，于永民继续使用涉案商铺，依法应认定双方形成不定期租赁关系。鱼台中达市场管理有限公司按照不定期租赁关系向于永民主张合同到期后的房屋占用费，实际应为房屋使用费，依法亦应予以支持。对于房屋使用费的数额，双方签订了二份合同，1、租赁A－1、2、3、5、6、7号商铺的合同，根据合同约定，合同期限为2016年4月1日至2018年9月30日，共计30个月，租金共计40670元，故每个月平均租金应为1356元。在双方没有其他约定的情况下，合同到期后，于永民仍应按照1356元/月向鱼台中达市场管理有限公司支付合同到期后的房屋使用费，直至其向鱼台中达市场管理有限公司返还涉案商铺为止。2、租赁B－1、2、3、5、6、7号商铺的合同，根据合同约定，合同期限为2016年1月1日至2018年9月30日，共计33个月，租金共计40670元，故每个月平均租金应为1232元。在双方没有其他约定的情况下，合同到期后，于永民仍应按照1232元/月向鱼台中达市场管理有限公司支付合同到期后的房屋使用费，直至其向鱼台中达市场管理有限公司返还涉案商铺为止。关于第二个焦点问题，鱼台中达市场管理有限公司依据合同约定向于永民主张物业管理费，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，鱼台中达市场管理有限公司在提起诉讼前应向于永民就物业管理费进行书面催交，但其并未就此举证证实。因此，鱼台中达市场管理有限公司提起本案诉讼主张物业管理费不具备法定要件，本院对其该项请求不予处理，其可待书面催交后另行主张该项权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持山东省鱼台县人民法院(2020)鲁0827民初128号民事判决第一项；二、撤销山东省鱼台县人民法院(2020)鲁0827民初128号民事判决第二项、第三项、第四项；三、于永民于本判决生效后十日内将位于鱼台县商铺（商铺编号为A-01、02、03、05、06、07及B-01、02、03、05、06、07号）返还给鱼台中达市场管理有限公司；四、于永民于本判决生效后十日内向鱼台中达市场管理有限公司支付商铺租赁合同到期后的商铺使用费，分别按照1356元/月的标准自2018年10月1日支付至于永民返还编号为A-01、02、03、05、06、07的商铺之日止，按照1232元/月的标准自2018年10月1日支付至于永民返还编号为B-01、02、03、05、06、07号的商铺之日止；五、驳回鱼台中达市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2984元，由于永民负担50元，鱼台中达市场管理有限公司负担3934元；二审案件受理费100元，由于永民负担50元，鱼台中达市场管理有限公司负担50元。审判长  朱壮男审判员  张 芳审判员  史宝磊二〇二〇年十一月十六日书记员  宋 颖