内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民事判决书（2020）内0702民初2865号原告：李志军,男,1968年l2月22日出生,汉族,住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被告：呼伦贝尔市融诚房地产经纪有限公司,住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市。法定代表人:赵玉灏。委托诉讼代理人：李占满，内蒙古民骄律师事务所律师。原告李志军与被告呼伦贝尔市融诚房地产经纪有限公司（以下简称融诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告李志军、被告融诚公司的委托诉讼代理人李占满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志军向本院提出诉讼请求：判令被告给付2018年4月22日至2020年4月21日期间的租金50400元,并支付逾期利息（按月利率2%，自2019年4月22日至实际给付之日)，诉讼过程中，原告将利息起算点调整为2019年8月20日。事实和理由:2017年4月21日,原、被告签订《东湖墅园美食广场151号租赁合同》，约定原告将自有的××区房屋出租给被告,租期自2017年4月22日至2020年4月21日,约定了租金金额以及给付方式。其中，1、2017年4月22日至2018年4月21日，年租金为21000元；2、2018年4月22日至2019年4月21日，年租金为25200元；3、2019年4月22日至2020年4月21日，年租金为25200元；4、租金按年支付,即本合同生效之日起每年22日之前支付。被告的违约责任是:若被告擅自提前终止本合同,被告需按未履行租期总租金的30%向支付违约金;若被告逾期支付租金,逾期部分按月利率2%计息。现合同已到期,被告一直没有给付第二年租金25200元和第三年的租金25200元,被告已经构成逾期,按照上述约定,被告应给付租金合计50400元并支付逾期利息，故诉至法院。融诚公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。原、被告虽然签订了三年的房屋租赁合同，但由于原告提供的房屋不具备经营条件，不能办理环评、食药监以及营业执照等手续，导致合同目的无法实现。因此我公司在第一年合同期满就向原告发出通知，要求解除合同。我公司当时就把室内所有物品搬离现场，由于原告没有答复，被告又在涉案房屋上张贴通知书，并且在2018年5月11日再次向原告发出彩信，将通知内容告知给原告。因此房屋只租赁了一年，被告不欠原告房租。原告针对其诉讼请求，向本院提交了《海拉尔区棚户区改造房屋征收补偿安置协议》及《租赁合同》。证明原告有权对外出租房屋，租期为三年，被告只给付了一年的租赁费，2018年4月22日至2020年4月21日期间的租金未给付，每年租金为25200元。经质证，被告对《海拉尔区棚户区改造房屋征收补偿安置协议》不认可，认为不能确认真实性，而且该安置补偿协议不是房屋产权证书或不动产权证书，不符合国家有关机关部门申办批准营业场所的条件。对《租赁合同》的真实性无异议，但认为不能证明原告的主张，认为原告不能向被告提供租赁房屋的产权证书，导致被告在经营过程中无法办理消防环评、食品药品监督营业执照等相关手续而被迫停业，无法实现合同目的而解除合同，并且已经通知了原告。被告实际租赁房屋一年，已经将费用全部交给了原告，不欠房屋租赁费，租赁合同第三条约定中明确标注了房屋空置期间不计费用，而2019年5月1日，就已经电话通知停业了，所以房屋空置期间不应该计算费用。本院对真实性予以确认。被告就其抗辩，向本院提交以下证据：1、打印件2页。证明被告在涉案房屋上张贴了解除合同通知，并向原告发送彩信，解除了合同。经质证，原告不认可，认为其没有收到。本院对真实性不予确认。2、证人于正滨证言。证明被告向原告发送彩信，通知原告解除合同，并在涉案房屋张贴解除合同通知书。经质证，原告不认可，认为没有看到解除合同通知，不能证明该通知与涉案房屋有关，证人发送信息的手机号码原告在之前已经不使用了。被告无异议。本院经审查认为，证人证实其于2019年5月11日将解除合同的照片通过发送到号码为131XXXX****的手机上，原告表示该号码在此之前已经不使用了，根据双方签订的租赁合同来看，合同中记载的原告电话号码与诉状中的原告电话号码一致，不是证人证实的接收短信的电话号码，并且从照片内容来看，亦不能证实该解除通知张贴在涉案房屋，故本院对证明目的不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，原、被告签订了《东湖墅园美食广场151号租赁合同》。约定，原告将位于呼伦贝尔市××区（建筑面积31.03平方米）的房屋租赁给被告招商经营使用，租赁期限为3年，自2017年4月22日至2020年4月21日。第一年租金为21000元，第二年及第三年的年租金均为25200元，租金按年支付，自合同生效之日起每年22日前交付。若乙方（被告）擅自提前终止本合同，乙方须按合同未履行租期总租金的30%支付违约金。若乙方逾期支付租金，逾期部分按月利率2%计息。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交付了第一年租金，自第二年起未缴纳租金，原告为此诉至本院。诉讼过程中，被告抗辩称，因涉案房屋没有产权证，被告无法办理消防、环评、食药监等手续，所以于2019年5月1日已在涉案房屋张贴了《解除合同》通知书，与原告解除合同，且被告已将上述通知的内容，以手机彩信的方式发送给原告，故不同意支付此后的租金。本院认为，原、被告签订的《东湖墅园美食广场151号租赁合同》，系原、被告双方真实意思表示，符合房屋租赁合同的构成要件，合同成立并生效。本案争议焦点为：一、被告是否应向原告支付租金；二、违约金的计算方式。针对争议焦点一，被告是否应向原告支付租金。被告抗辩称，其于2019年5月1日，已经以张贴书面通知及发送短信的方式与原告解除了租赁合同，且已将房屋交还原告，故不同意原告诉讼请求。但原告否认收到解除合同通知书，否认被告交还房屋。1、从被告提交的证据内容来看，被告以彩信的方式将解除通知书的照片发送到了号码为131XXXX****的手机上，但原告表示该号码在此之前已经不使用了。因原、被告签订的租赁合同中明确载有原告的电话号码，该号码与诉状中的原告电话号码一致，不是被告举证证实的被发送短信的电话号码，故被告关于其已经通过短信的方式通知原告解除合同的抗辩意见证据不足，本院不予采纳。2、被告抗辩称，其已将该解除合同通知张贴到了涉案房屋。但从被告提交照片内容来看，该照片没有张贴的背景画面，不能证明该解除通知已张贴在涉案房屋，原告对此不认可，故被告该抗辩意见证据不足，本院不予采纳。3、被告抗辩称，其已于2019年5月1日向原告返还了房屋，但未提交证据予以证实，原告对此不认可，本院对该抗辩意见不予采纳。综上，被告提交的证据不足以证实其抗辩意见，原告已向被告交付了房屋，被告未按约定履行支付租金的合同义务，原告要求被告支付2018年4月22日至2020年4月21日期间租金50400元（25200元×2年）的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。针对争议焦点二，违约金的计算方式。双方在租赁合同第七条约定，逾期支付租金按月利率2%支付违约金。本案中，原告主张按月利率2%支付利息的请求实质就是违约金请求，被告对违约金提出抗辩，认为其不应支付。根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及合同法司法解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告未举证证明其因被告违约有其他损失，故原告的损失应认定为利息损失，其主张按月利率2%支付违约金，超出全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%，本院对原告主张超出的部分不予支持。原、被告于2017年4月22日签订合同，约定自合同生效之日起每年22日之前交付租金，根据上述内容能够确定被告应当自每年的租赁之日起向原告交纳租金，第三年租金缴纳日为2019年4月22日，原告主张自2019年8月20日计算违约金未损害被告利益，本院予以支持。被告呼伦贝尔市融诚房地产经纪有限公司向原告李志军支付房屋租金50400元，并支付违约金（以50400元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%，自2019年8月20日至租金付清之日），于本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，减半收取计530元，由被告呼伦贝尔市融诚房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 王园园二○二○年十一月二十三日书记员 兰 松