广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申12212号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赖泽波，男，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：肖亮奇，广东腾翔律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江壮鸿，男，汉族，住广东省汕头市金平区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王玲，女，汉族，住广东省汕头市金平区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：蔡绍业，男，汉族，住广东省汕头市龙湖区。再审申请人赖泽波因与被申请人江壮鸿、王玲、蔡绍业申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省汕头市中级人民法院作出的(2019)粤05民终458号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月8日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。赖泽波提出再审请求：1、撤销汕头市中级人民法院(2019)粤05民终458号民事判决，予以改判支持赖泽波全部诉讼请求，或发回重审；2、本案诉讼费由江壮鸿、王玲、蔡绍业承担。事实和理由如下：（一）一、二审判决遗漏事实，认定事实不清，且适用法律错误，应予改判或发回重审。1、一审判决遗漏多处涉案事实，例如江壮鸿与王玲之间于2018年1月5日签署的《离婚协议书》中关干涉案房产的权属分配），且部分事实选择性认定（一审法院只载明2018年11月29日涉案房产物业费缴交单，遗漏了最重要的2018年3月19日涉案房产物业费缴交单，该证据可以证明涉案房产在查封之时，业主仍为江壮鸿，并不存在交付给第三人管业使用的情况）；更有甚者，一审法院违反事实与逻辑对江壮鸿与蔡绍业之间的房屋处分行为认定为买卖（如肯定了合同备注为委托性质、公证委托出售房屋，却解释为过户需要）。2、《汕头市房地产买卖居间合同》的备注内容明显为房屋委托出售，一审判决也予以认定；江壮鸿与蔡绍业于2018年1月12日前往潮阳区公证处所作的(2018)粤汕潮阳第102号《公证书》内容载明，双方之间对涉案房产的处分为委托出售；赖泽波的委托诉讼代理人于二审诉讼期间提交的聊天记录也显示江壮鸿本人自认在2018年1月29日时，涉案房产仍在委托出售当中。从前述三点可以看出，江壮鸿与蔡绍业之间对涉案房产的处分明确定性为委托出售。在民事诉讼中，经过公证的证据的效力是优于普通证据的，而当事人予以自认的对其不利的事实亦是定案依据之一，故结合事实与证据的情况下，其二人的行为应认定为房屋委托出售，而并非房屋买卖。3、赖泽波在二审诉讼期间提交的证据1、2可以看出，蔡绍业是一名从事房屋中介行业多年的、具备丰富的相关知识的人员，如果如他所说，他与江壮鸿之间的行为是房屋买卖，那为什么当时前往公证处时不做房屋买卖公证，而是房屋委托公证？赖泽波的委托诉讼代理人经前往汕头市公证处及汕头市粤东公证处进行询问，目前房屋买卖公证仍可以办理，而并非蔡绍业单方所说的无法办理。因此，江壮鸿与蔡绍业就房屋的处分行为应当认定为房屋委托出售。4、假设江壮鸿与蔡绍业之间存在房屋买卖关系，但蔡绍业既然经过公证成为江壮鸿的委托代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定：“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。”其至今也没有提交任何证据证明江壮鸿予以同意或追认，那么其将房屋与自己进行买卖是明显违反前述法律强制性规定，依法应认定该行为无效。5、《汕头市房地产买卖居间合同》明确载明涉案房产出售包含室内高档装修以及各种室内家电、装饰品，而涉案房产在2018年年初交易价格为9000元/平方米，前两项结合，涉案房产市场价格将近100万元，而本案中，涉案房产成交价格仅为65万元，明显低于市场价格70%，其房屋买卖行为在此角度上依法也应当认定为无效。6、从涉案房产过户的角度，蔡绍业存在过错，依法不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。赖泽波的委托诉讼代理人向房管交易部门了解得知，一方凭房屋买卖公证手续或房屋委托公证手续就可以在业主本人没有到场的情况下办理过户手续。汕头市公证部门也陈述了前述事实。中介黄晓桦在其一审调查笔录中也承认凭公证委托手续就可以在江壮鸿本人没有到场的情况下办理过户手续。从前述三点可以看出，蔡绍业没有办理过户臀记手续是由于其自身怠于行使权利，对此应承担过错责任，更不能适应上述法律法规。由于该事实直接影响蔡绍业是否在完成过户登记过程中存在过错，赖泽波多次在庭审中陈述。但鉴于前述两个机构的特殊性，赖泽波及其委托诉讼代理人客观上无法进行笔录询问，人民法院应当依职权进行调查取证。但一、二审法院均没有查清，实属认定事实不清。（二）一、二审法院剥夺赖泽波的调查权、知情权，没有将查清的事实告知，属于程序严重违法，依法应发回重审。1、由于江壮鸿与王玲一直拒不出庭，致使很多事实无法清查，赖泽波在一审诉讼期间就蔡绍业是否实际占有使用涉案房产申请调查取证，但均被拒绝。第一次庭审时，各方当事《公证书》存在重大争议，一审法院才予以调查取证，但对赖泽波其他申请内容不予理睬。涉案房产在查封之前水、电均是几乎没有变动，从物业张贴的燃气抄表单等，种种迹象均显示无人居住的痕迹。一审法院多次不理睬赖泽波的调查申请，不单单违反法定程序，更是对一方当事人诉讼权利的剥夺。2、赖泽波在二审开庭前申请传唤中介黄晓桦出庭接受询问。但在开庭时，二审法院却驳回该申请。经赖泽波的委托诉讼代理人在二审开庭后阅卷时方知道一审法院对中介黄晓桦做了调查笔录，而一审法院从没有告知赖泽波及其委托诉讼代理人，致使赖泽波无法发表意见，更加无法考究其真伪。但一审法院作为查清的事实记录在案，二审法院也予以认定。赖泽波认为，这不单单是涉及程序违法，更让人不得不怀疑审判人员是否办“人情案”。（三）关于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定在本案中应当如何适用的问题。1、第三人必须是在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经支付了全部价款。但本案中，蔡绍业仅仅是支付其与江壮鸿约定的65万价格，结合当时的市场正常价格来看，完全不能认定是涉案房产的全部价款。2、第三人必须是在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经实际占有该财产。但蔡绍业所谓的《房地产权证》、缴电卡等完全可以在法院查封后方才交付，目的就是配合江壮鸿、王玲恶意转移财产，逃避债务。物业缴费单的业主栏在法院查封前显示是江壮鸿，而法院查封后才变更为蔡绍业。蔡绍业自始至终没有实质证据证明其在法院查封之前已经实际占有、使用涉案房产，而一、二审法院却据此认定，并将本应是蔡绍业举证责任强行转移到赖泽波身上，认为赖泽波没有相反证据予以推翻。3、第三人对未办理过户登记手续必须没有过错。蔡绍业从一开始选择房屋委托公证而非房屋买卖公证，到后来可以在江壮鸿本人没有到场的情况下完成过户却拒不完成。这一系列事实证明蔡绍业对未办理过户登记手续存在重大过错。4、第三人必须是善意占有该财产的。而从本案蔡绍业与江壮鸿的公证委托出售行为、交易价格、是否实际占有使用房屋等均可看出蔡绍业并非善意。赖泽波书面答辩称：（一）江壮鸿在处分涉案房产时是唯一所有权人，其有权处分涉案房产，且该处分行为合法有效。按照《房地产权证》记载，2012年11月江壮鸿购买位于汕头市金平区。2013年11月江壮鸿与王玲登记结婚。2017年12月31日蔡绍业与江壮鸿签订《汕头市房地产买卖居间合同》，2018年1月2日蔡绍业支付了大部分房款并完成涉案房产的交付。2018年1月5日江壮鸿与王玲办理离婚登记手续，2018年1月12日王玲接受潮阳区公证处的询问时仍表示涉案房产属于江壮鸿的个人财产，其对于江壮鸿将涉案房产出卖给他人无异议。基于上述事实经过可知，涉案房产是江壮鸿的婚前个人财产，并非与王玲的夫妻共同财产。江壮鸿作为涉案房产的唯一所有权人，有权独自处分其个人财产。江壮鸿在将涉案房产出售并交付给蔡绍业之后又擅自约定涉案房产赠与王玲，明显是无权处分，且赠与标的物未交付、未办理过户登记，赠与行为未生效。之后王玲在潮阳公证处接受询问时也明确表示对江壮鸿出卖涉案房产无异议。故江壮鸿作为涉案房产的唯一所有权人，其处分涉案房产的行为合法有效。（二）蔡绍业已全额支付涉案房产的购房款，并实际占有涉案房产，对未办理房产过户登记手续没有过错，故人民法院不得查封涉案房产。2017年12月31日蔡绍业与江壮鸿签订《汕头市房地产买卖居间合同》后，分别于2017年12月31日、2018年1月2日及2018年1月12日分三次通过其妻子林虹的账户向江壮鸿支付全部购房款，该事实有中国民生银行个人账户对账单和江壮鸿开的收据为证。且在2018年1月2日江壮鸿就将涉案房产连同缴电卡、物业管理费（含水费）缴交事项均交给蔡绍业，完成对涉案房产的交付（在江壮鸿于2018年1月2日出具的Ｎ0.823399《收款收据》也有备注“并同时交房”）。2018年11月29日的《大洋红树湾物业收款收据》也显示涉案房产住户为蔡绍业，汕头市大洋红树湾物业红树湾一期客户服务中心向蔡绍业收取了代收城市垃圾处理费、水费、物业管理费等费用。而涉案房产之所以无法办理过户登记是因为2018年1月下旬左右江壮鸿就失联，蔡绍业对此没有过错。（三）蔡绍业与江壮鸿签订的《汕头市房地产买卖居间合同》是合法有效的买卖合同，而非无效合同，更不是居间合同。首先，蔡绍业与江壮鸿在进行涉案房产交易前双方并不相识，蔡绍业是在58同城房产网页上看到关于江壮鸿售房信息，并经房产中介磋商后，双方才签订《汕头市房地产买卖居间合同》。该合同是蔡绍业与江壮鸿双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故赖泽波主张该合同属于无效合同，明显缺乏事实和法律依据。其次，根据合同意思自治原则，蔡绍业与江壮鸿有权自由地对房产的价格进行协商约定，且涉案房产的成交价格符合市场行情，并非赖泽波所说的明显低于市场价格。根据蔡绍业在一审提交的证据ｌ可知，当时58同城房产网页上发布售房信息的出售价格为62万元。因蔡绍业去看房时，有其他三四个人同样有购买意向，蔡绍业为了能够促成交易，最终同意加价到65万元，并经房产中介磋商后，双方最终达成一致意见并签订了《汕头市房地产买卖居间合同》。2018年1月2日江壮鸿在收取了大部分购房款后，将涉案房产连同缴电卡、物业管理费（含水费）缴交事项均交给蔡绍业管理使用，已实际完成涉案房产的交付。再次，赖泽波认为该合同并非买卖合同，而是委托出售合同的观点更是无稽之谈。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第四百零五条之规定，委托人应当预付处理委托事务的费用并向被委托人支付报酬，但从蔡绍业与江壮鸿签订的《汕头市房地产买卖居间合同》内容来看，并不符合委托合同的特征。相反，该合同的核心条款是江壮鸿作为出卖人转移标的物的所有权于作为买受人的江壮鸿，江壮鸿支付价款的性质，完全符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定的买卖合同的定义。由于房产交易涉及诸多手续必须跑交易所，而江壮鸿表示其将要离开汕头无法配合办理过户手续，在这种情况下，房产中介建议江壮鸿办理一个公证委托手续，委托蔡绍业办理有关过户手续，但实际上，在随后蔡绍业持委托书及其他资料要求办理过户手续时，房产交易所并不同意办理，而是要求出卖人江壮鸿必须到场，但此时江壮鸿已经无法联系。显然，导致涉案房产无法办理过户手续的原因在江壮鸿，蔡绍业对此不存在过错。最后，蔡绍业本身从事房地产中介行业并不能限制其可以作为买房人的身份购买房屋，也没有一条法律法规规定房产经纪人不得购买房产。涉案房产是蔡绍业在58同城房产网页看到信息后，经中介黄晓桦磋商后完成的此次交易。在此次交易中，蔡绍业是买方，江壮鸿是卖方，黄晓桦是中介，这在《汕头市房地产买卖居间合同》落款处已充分体现。本院经审查认为，本案为申请执行人执行异议之诉。根据再审申请人赖泽波的再审请求及理由，本案再审审查焦点问题是蔡绍业对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，蔡绍业主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的物权期待权，提供了《买卖居间合同》、银行转账凭证、《收款收据》、缴电卡、物业服务中心出具的《收款收据》等，以证明其主张。经查，上述证据已形成完整的证据链，足以证明蔡绍业在执行法院查封涉案房产前签订了涉案房产的买卖合同、支付了全部的购房款并实际占有使用涉案房产。虽然涉案房产在查封前未办理过户登记手续，但因江壮鸿于2018年1月下旬失联，执行法院于2018年5月裁定查封涉案房产，致使涉案房产未能在上述查封之前办理过户至蔡绍业名下，故不能认定蔡绍业对涉案房产未能及时办理过户存在过错。因此，蔡绍业符合上述司法解释规定可以排除强制执行的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的物权期待权。一、二审判决判令不得执行涉案房产，依据充分，并无不当，本院予以支持。综上，赖泽波的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回赖泽波的再审申请。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  熊 忭二〇二〇年十一月二十三日书记员  黄凯容