南昌铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2020）赣71行终393号 上诉人（原审原告）吴平花，女，1970年9月10日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 上诉人（原审原告）罗文娟，女，1969年5月24日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审被告）南昌市自然资源局，住所地江西省南昌市红谷滩新区碟子湖大道**，统一社会信用代码1360100014510837K。 法定代表人陶志，该局局长。 委托代理人廖荣兴，江西策源律师事务所律师，执业证号13601200620396559。 委托代理人陈建中，江西华昌律师事务所律师，执业证号13601199610714030。 上诉人吴平花、罗文娟因与被上诉人南昌市自然资源局不动产行政登记一案，不服南昌铁路运输法院（2020）赣7101行初274号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，案涉房屋位于江西省南昌市东湖区。2018年4月，南昌市不动产登记局（已变更为被告南昌市自然资源局）向原告吴平花、罗文娟颁发案涉房屋《不动产权证》，载明：案涉房屋属原告吴平花、罗文娟共同共有；权利类型为国有建设用地及房屋所有权，共有宗地面积与房屋建筑面积均为67.58平方米。2019年3月，被告以不动产证属重复发证为由要求原告吴平花、罗文娟交回《不动产权证》予以注销，因原告吴平花、罗文娟未在期限内交还，被告即于2019年4月1日刊登《不动产注销登记公告》，注销了案涉《不动产权证》。 另查明，2003年起，因案涉房屋的原所有权人江西省轻工物资供销公司（以下简称供销公司）与德力西公司发生拖欠货款纠纷，经黑龙江省佳木斯市中级人民法院作出生效的（2003）佳民商初字第81号民事判决后，该院即作出（2005）佳法执字第20-3号《执行裁定书》《协助执行通知书》，将案涉房屋在内的9套厂房及房屋从供销公司名下执行归德力西公司所有。2008年4月22日，德力西公司再与原告吴平花、罗文娟签订《存量房买卖合同》，将案涉房产以20274元卖给原告吴平花、罗文娟，原告吴平花、罗文娟于2008年5月办理《房屋所有权证》，该证载明建筑面积67.58平方米，用途为非住宅，无土地使用情况摘要。 又查明，2004年10月27日，江西江中置业有限责任公司（以下简称江中公司）与原江西省南昌市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，江中公司通过挂牌出让的方式以最高价13.6亿元取得了案涉房屋在内575亩土地使用权，并发放了国有土地使用证。 原审法院认为，首先，我国实行建设用地使用权与地上物一并处分的原则，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条的规定均可体现。本案中，案涉房屋于2003年起因生效裁判文书及执行裁定发生了所有权的转移，虽案外人德力西公司仅办理了房屋所有权登记，未办理土地使用权证，但该房屋项下的土地使用权依据上述法律规定应当归德力西公司所有。同理，若没有2004年政府将案涉土地出让的行政行为发生，德力西公司于2008年将案涉房屋流转给本案原告，按照房地一致的原则，即意味着原告本可获得案涉房屋项下的土地使用权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，物权变动时，要注意保护善意第三人的合法权益。本案中，案涉房屋的土地使用权于2004年10月经公开挂牌程序出让给了江中公司，案外人江中公司属于善意的第三人，其获得的土地证包含案涉房屋的土地。因此，被告作为不动产登记部门，在发现原告获得的案涉房屋的土地登记后，造成案涉土地上存在两个没有共有关系的使用权人，根据时间先后和土地出让的情况，有权作出纠正的注销决定。再次，2018年4月，被告向原告吴平花、罗文娟颁发案涉房屋《不动产权证》，载明案涉房屋权利类型为国有建设用地及房屋所有权，共有宗地面积与房屋建筑面积等内容与客观事实不符。最后，行政机关作出影响行政相对人权益的行政行为，必须遵循正当法律程序，包括事先告知相对人，向相对人说明行为的根据、理由，听取相对人的陈述、申辩，事后为相对人提供相应的救济途径等。虽然现行法律对于行政注销行为相关程序规定中，没有相关的具体要求，但行政机关实施具体行政行为时仍应遵循程序正当原则，充分保障行政相对人的知情权、陈述权及申辩权。本案中，被告在出具的《告知函》及《不动产注销登记公告》中，已经说明了注销的事实、理由及给予申辩权利的期限，已经保证了原告吴平花、罗文娟的相关权利，被告于2019年4月1日对原告《不动产权证》作出的注销登记的行为符合法定程序。 应当提出的是，正是由于政府及行政机关在给江中公司出让该宗土地时，未尽到充分审查义务，忽视了案涉土地的现状和地上房屋所有权登记在他人名下的情况，导致土地登记过程中未妥善解决案涉土地使用权争议问题，造成了房地分离状况，损害了原告的合法权益。对此，原告可对出让土地时未解决房屋权属问题另行主张权利。 综上，被告依职权注销案涉《不动产权证》符合《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，原告吴平花、罗文娟的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，作出判决：驳回原告吴平花、罗文娟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吴平花、罗文娟负担。 上诉人吴平花、罗文娟上诉请求：一、依法撤销南昌铁路运输法院（2020）赣7101行初274号行政判决；二、依法认定被上诉人注销登记行政行为违法并撤销，恢复南昌市东湖区董家窑107号9栋的赣（2018）南昌市不动产权第0075008号、第0075010号《不动产权证》。事实和理由如下：1.一审认定被上诉人可依职权“自主启动”注销登记程序的适用法律法规引用错误。本案中，被上诉人对上诉人已登记生效一年的《不动产权证》进行注销，是不符合《不动产登记暂行条例》第二十八条、《不动产登记暂行实施细则》第十九条和《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，被上诉人真实启动注销登记的原因和理由也不属于可以“自主启动”注销程序的法定事项，被上诉人应采取更正登记的法定程序处理不动产登记中土地使用权登记错误的事项，一审引用《不动产登记暂行条例》第十七条的法律、法规不当。2.一审江中公司对上诉人房屋下的土地使用权不具有善意，不能取得原告房屋对应的土地使用权。江中公司只能受让原告房屋之外的土地使用权，对原告土地范围内的土地使用权受让，不具有善意，其权益不应受法律保护。现南昌市政府出让涉案房产下土地，由江中公司负责征收行为的文件和程序均已过时和失效，而涉案土地现登记在江中公司的承继人昆吾九鼎投资股份有限公司（以下简称昆吾公司）名下，侵害了上诉人继承且拥有土地使用权、土地增值权、被征收补偿权和合法登记权，应当根据时间先后、房屋出让和土地出让的情况，作出纠正错误注销登记的裁定。3.江中公司缴纳土地出让金，并不影响原告取得建设用地使用权的登记。江中公司即使缴纳了土地出让金，并不当然取得了上诉人房屋范围内的土地使用权，只能在对土地上的房屋进行拆迁安置补偿后，才能完全取得。4.一审不应遗漏江中公司承继人昆吾公司作为本案重要利害关系人进入案件审理，一审裁判程序存在瑕疵。5.本案中上诉人合法权益被侵害表现在土地确权登记上，寻求其他救济途径或权利主张与本案的被诉讼主体和请求判定事项完全一致，应在本案中裁定判决。 被上诉人南昌市自然资源局（以下简称市资源局）答辩称，1.一审认定答辩人依职权注销被答辩人赣（2018）南昌市不动产权第0075008号、第0075010号《不动产权证》符合《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，属于认定事实清楚，适用法律法规正确。2004年10月29日，江中公司取得案涉房屋在内的《土地使用权证》，2005年德力西公司依据黑龙江佳木斯法院（2005）佳法执字第20-3号《执行裁定书》《协助执行通知书》取得案涉房屋在内的9套厂房及房屋的所有权，该厂房及房屋的所有权的价值并不包含土地使用权价值，2008年德力西公司再将涉案房屋卖给被答辩人吴平花、罗文娟时，被答辩人吴平花、罗文娟取得的涉案房屋价值同样不包含土地使用权价值。2.江中公司2004年10月通过公开挂牌程序获得包含涉案房屋在内的土地使用权是善意的、合法的。3.根据“一物一权”原则，涉案房屋在内的土地使用权在先登记在江中公司名下，被答辩人也就不可能取得涉案房屋涉及的土地使用权。4.江中公司承继人昆吾公司未参加原审审理，并不影响原审判决。5.被答辩人吴平花、罗文娟若认为其涉案房屋权益受到了损害，可另行主张权利。综上所述，恳请二审法院依法驳回被答辩人吴平花、罗文娟的上诉请求，维持一审判决。 二审中双方当事人均未提交新证据，二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：被上诉人于2019年4月1日对南昌市东湖区董家窑107号9栋颁发的赣（2018）南昌市不动产权第0075008号、第0075010号《不动产权证》的注销登记是否合法。 依照依法行政的基本原则，行政机关一旦发现已经作出的行政行为与客观事实不符，且该行政行为会损害或者可能损害公民、法人或者其他组织的合法权益时，即有义务依法及时改正。本案中，2019年4月1日，被上诉人对案涉房屋颁发了赣（2018）南昌市不动产权第0075008号、第0075010号《不动产权证》，载明案涉房屋为国有建设用地及房屋所有权，共有宗地面积与房屋建筑面积均为67.58平方米，与客观事实不符。被上诉人依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定，依职权注销案涉《不动产权证》符合法律规定。 关于原审遗漏当事人的上诉意见，本院认为本案被诉行政行为系不动产权证注销登记，与昆吾九鼎投资控股股份有限公司并无利害关系。关于原审未对涉案不动产土地性质登记和土地出让金的纠纷问题一并审理裁判的上诉意见，本院认为不属于本案审查的范围。 综上，上诉人吴平花、罗文娟的上诉请求缺乏事实根据和法律依据。二上诉人若认为其涉案房屋权益受到了损害，可另行主张权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吴平花、罗文娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱映红 审 判 员 陈 榕 审 判 员 张庆文 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 刘文娟 书 记 员 陈 坚