江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8622号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈峰，男，1971年1月10日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：王红林，江苏正文人律师事务所律师。委托诉讼代理人：武慧，江苏正文人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张家港市住房和城乡建设局，住所地张家港市杨舍镇人民中路**。负责人：蒋新峰,系该局局长。委托诉讼代理人：冯景善，江苏格致律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚家桢，江苏格致律师事务所律师。上诉人陈峰因与被上诉人张家港市住房和城乡建设局（以下简称张家港住建局）租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初4970号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈峰上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回张家港住建局的迁让主张。2.由张家港住建局承担本案诉讼费用。事实和理由：原审判决事实认定有误，法律适用不当，依法应予纠正。一、张家港市金城物业管理有限公司（以下简称金城公司）系为张家港住建局提供物业服务，并向其上缴代收收益，即金城公司的地位是代理人而非承租人，房屋出租主体仍为张家港住建局。故依租赁合同约定，陈峰承租房屋的租赁权至今并未进行有效转让。二、按租赁合同约定，房屋将以公开拍卖的形式进行出租。该公开拍卖出租行为至今并未由张家港住建局实施，亦未由其委托的金城公司作为代理人实施。张家港住建局在尚未依约实施租赁房屋的公开拍卖出租前，强行驱赶陈峰的行为显系违约。三、陈峰在承租期内并无任何可让张家港住建局行使合同解除权的违法违约事由成立。陈峰有能力按原租赁合同继续履行义务，其在租赁期内经张家港住建局同意增加的装修投入也需要以合理延长租赁期限予以消化。陈峰要求在房屋租赁权尚未依约定进行公开招拍前，按原租赁合同标准继续承租房屋。被上诉人张家港住建局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告张家港住建局向一审法院起诉请求：1.判令陈峰立即迁出承租的位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房，将该房归还张家港住建局；2.判令陈峰支付张家港住建局自2019年10月1日起至实际迁出为止的占有使用费，标准为按照812000元/年计算，至2020年4月30日为473667元；3.本案诉讼费由陈峰承担。反诉原告陈峰向一审法院反诉请求：1.请求确认陈峰就张家港住建局位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房享有优先承租权；2.判令张家港住建局赔偿因其违约行为造成的损失（暂估为50万元，实际损失数额以装修剩余价值评估为准）。一审审理中，陈峰明确第一项诉讼请求为：确认陈峰就张家港住建局位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房享有优先承租权，由张家港住建局按照7号楼5500元/月、6号楼20400元/月的租金标准（其余条款与原合同相同）与陈峰签订房屋租赁合同由陈峰继续承租案涉房屋；第二项诉讼请求为：如果张家港住建局拒绝陈峰继续承租，由张家港住建局赔偿装修损失。一审法院认定事实如下：2013年3月26日，陈峰通过公开拍卖中标张家港住建局（原张家港市民防局）位于张家港市市直机关疏散基地**楼、7号楼除指挥所和会客室以外整体五年使用权。双方签订《张家港市市直机关疏散基地6号、7号房租赁使用合同》，约定：出租房屋性质为人民防空工程，建筑面积6号房约5427平方米，7号房约2493平方米（底楼指挥所及会客室除外）；租赁用途6号楼一层可为茶座、棋牌室等经营场所，二至七层为住所，7号楼为酒店、茶座等。租赁期限共5年，出租方从2013年12月1日起将出租房屋供承租方使用，至2018年12月1日收回。租金标准为31万元/年，五年共计155万元。每年12月1日前一个月内交清当年租金。房屋租赁期内，经出租方同意，承租方可以按需要进行装修，但装修方案需经出租方同意后方可组织施工。承租方私自装修的，自行承担一切责任。合同期满，对房屋装修的处理：移交出租方，且不得拆除已形成附合的装修部分。房租租赁期内，承租方可以按需要改善或增设他物，其范围包括内饰、空调、通风等。合同期满，改善或增设他物处理：非装修设施、可移动物品归承租方，但承租方不得拆除通风设施、灯具、中央空调、卫生设施等影响到装修的物品，保持装修原貌。房租租赁期内，承租方应当保持房屋合同约定的用途，如需变更用途，应报请出租方同意，双方签订补充协议或重新签订合同。合同期满后，该房屋将以公开拍卖的形式进行出租，原租赁人享有优先权。2014年7月1日，原张家港市民防局与陈峰签订《市直机关疏散基地移交协议书》，约定2014年7月1日原张家港市民防局将陈峰拍租的案涉疏散基地6号、7号楼移交给陈峰使用。双方确定承租期至2019年9月30日。2018年11月28日，原张家港市民防局与富城公司签订《江苏省委托拍卖合同》，将包含本案所涉张家港市市直机关疏散基地6号、7号楼在内的张家港市市直机关疏散基地3年经营管理权进行公开拍卖。拍卖公告中明确有资格参加拍卖的是注册地在张家港市有物业管理资质且国资股份占50%及以上的企业，明确拍卖标的中的6号、7号楼以委托人通知的交付日期为准，自2019年1月1日至实际交付日期按7号楼5500元/月、6号楼20400元/月扣除租金。金城公司通过拍卖取得了张家港市市直机关疏散基地的经营管理权。2018年12月10日，原张家港市民防局与金城公司签订《凤凰市直机关疏散基地运营管理合同》，确认金城公司就凤凰市直机关疏散基地向原张家港市民防局提供物业及租赁经营管理服务，服务期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，合同金额为496万元。合同附件乙方（金城公司）的管理目标及要求载明的管理内容包括综合管理、保洁、公共秩序维护、安全防范等事项协助管理、租赁管理、消防管理、工程维护管理等。2019年3月29日，原张家港市民防局向陈峰发出《关于市直机关疏散基地6、7号楼到期不再续租通知书》，明确其与陈峰于2013年签订的《张家港市市直机关疏散基地6号、7号房租赁使用合同》于2019年10月1日到期后不再续租，要求陈峰在2019年10月1日前搬离交还房屋。陈峰于2019年4月8日在上述通知书下方签字“按拍租协议执行”。合同到期后，陈峰未搬离及交还租赁房屋。2020年1月13日、3月3日，张家港住建局委托江苏格致律师事务所向陈峰发出《律师函》，要求陈峰在接到函件后7日内与张家港住建局联系，并在上述期间内办理租赁房屋的交还手续，清退住户。2017年11月2日，因陈峰在承租期间存在堆放垃圾、生活污水外溢、门卫室养狗、消防通道环境卫生较差、破坏绿化带等情形，原张家港市民防局向陈峰发出了张民限改[2017]第14号责令（限期）整改通知单。2018年8月15日，因陈峰在租赁期间存在消防安全隐患未整改到位的问题，原张家港市民防局向陈峰发出了消防安全检查整改通知书。张家港住建局明确根据2018年12月10日金城公司与原张家港市民防局签订的《凤凰市直机关疏散基地运营管理合同》，金城公司取得了包括租赁在内的张家港市市直机关疏散基地的经营管理权，金城公司有权出租、自己经营，金城公司上交原张家港市民防局的款项，是其出租、自营的收益，扣除其对基地整体管理的各项管理费用后的款项。因陈峰在租赁合同到期后未腾退并退还租赁物，引起本案纠纷。一审法院认为，张家港住建局与陈峰之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。张家港住建局与陈峰之间约定的案涉房屋租赁期限已经届满，现张家港住建局要求陈峰腾退并退还租赁房屋，陈峰主张其具有优先承租权，一审法院认为陈峰的主张不能成立，理由如下：首先，根据合同约定，合同期满后，案涉房屋将以公开拍卖的形式进行出租，原租赁人享有优先权。优先承租权并非法定的权利，合同法仅仅规定了承租人的优先购买权，对保障承租人优先购买权的实现，明确了出租人的通知义务。本案中，陈峰主张的优先承租权属于双方的约定权利，优先承租权的行使需要根据双方的约定进行。合同虽然约定了陈峰享有优先承租权，但是合同同时明确合同期满后，案涉房屋将通过公开拍卖的形式进行出租，公开拍卖即存在竞争，最终由综合评分高的投标人中标，而优先承租权的取得应当是在同等条件下，与公开拍卖竞价租赁权的规则不符。张家港住建局委托拍卖公司通过在中国拍卖网上发布拍卖信息进行公开拍卖，符合合同约定的以公开拍卖的形式进行出租，张家港住建局无需通知陈峰案涉疏散基地的拍卖信息，陈峰因其未获得拍卖信息而未报名参加拍卖，不能归责于张家港住建局。其次，张家港住建局是对包括6号楼、7号楼在内的整个疏散基地的整体运营管理权的公开拍卖，竞拍者取得运营管理权后，需要对整个疏散基地进行运营管理，包括物业管理、保洁、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务、租赁管理、消防管理、工程维护管理等，并不属于单纯对租赁事宜的公开拍卖招租，最终中标并与张家港住建局签订合同的主体交纳的费用是在扣除其运营管理费用基础上对整个疏散基地的自营收入（包括出租的收益等），并非单纯的租金，因此不能认定为是张家港住建局通过再次招租的方式出租案涉房屋，张家港住建局无需履行通知义务。最后，张家港住建局2018年11月委托拍卖公司对整个疏散基地运营管理权进行拍卖发布的拍卖公告中，明确了参拍人员的范围是“仅限于注册地在张家港市有物业管理资质且国资股份占50%及以上的企业参拍”，陈峰系个人，不具备上述资质，本身无参与竞拍的资格。张家港住建局未通知其案涉房屋的运营管理权将进行拍卖，并未侵犯其优先权。综上，张家港住建局并未侵害陈峰的优先承租权。张家港住建局要求陈峰迁出位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房并将上述房屋归还，张家港住建局与陈峰之间的租赁合同约定的租赁期限已于2019年9月30日届满，陈峰应当在租赁期限届满后腾退租赁房屋，张家港住建局的上述主张具有事实和法律依据，一审法院予以支持。张家港住建局要求陈峰支付自2019年10月1日起至实际履行之日止的占有使用费，陈峰在租赁合同到期后继续占有使用案涉租赁房屋，损害了张家港住建局的权利，应当支付占有使用费，但是张家港住建局主张的占有使用费的计算标准缺乏事实和法律依据，一审法院调整为按照原租赁合同约定的租金标准31万元/年进行计算。陈峰反诉主张要求确认其对案涉房屋享有优先承租权，并要求与张家港住建局继续签订租赁合同，案涉房屋在合同期限届满后并未就租赁事宜单独进行公开的招租拍卖，张家港住建局对包括案涉租赁房屋在内的整个疏散基地经营管理权的拍卖并未侵犯陈峰的优先承租权。陈峰主张行使优先承租权不符合合同约定的优先承租权行使方式。故对陈峰的上述反诉主张，一审法院不予支持。陈峰要求张家港住建局赔偿装修残值损失，虽然张家港住建局在合同期满前对包括陈峰承租的案涉6号、7号楼在内的整个疏散基地的运营管理权进行了整体拍卖，但是在拍卖时明确了陈峰承租的6号、7号楼可以使用到租赁期限到期，因此并未侵犯陈峰的租赁使用权，陈峰已经依照租赁合同约定的期限使用租赁标的物，双方在租赁合同中对于租赁标的物装修的归属进行了明确约定，陈峰主张赔偿装修残值损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、陈峰于判决生效后30日内腾退位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房屋，并在上述期间内将房屋交还给张家港市住房和城乡建设局。二、陈峰于判决生效后30日内给付张家港市住房和城乡建设局自2019年10月1日起至实际腾退并交还位于张家港市的张家港市市直机关疏散基地6号、7号房屋时止按照31万元/年的标准计算的占有使用费（暂计算至2020年7月31日为258333元）。三、驳回陈峰的反诉诉讼请求。本诉案件受理费4203元，由张家港市住房和城乡建设局负担911元，由陈峰负担3292元。反诉案件受理费减半收取4400元，由陈峰负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，张家港住建局与陈峰之间的房屋租赁合同合法有效。张家港住建局在合同期满前对包括陈峰承租的案涉房屋在内的整个疏散基地的运营管理权进行了整体拍卖，但在拍卖时明确案涉房屋的交付日期以委托人通知的交付日期为准，陈峰在合同约定期限内的租赁权并未受到影响及侵犯。金城公司通过依法拍卖取得了包括案涉房屋在内的整个疏散基地的运营管理权。张家港住建局与陈峰之间的房屋租赁合同约定的租赁期于2019年9月30日届满，张家港住建局明确到期不再续租，故陈峰应当及时腾退案涉房屋，未能腾退的应当支付相应的占有使用费。陈峰要求按原租赁合同标准继续承租案涉房屋，缺乏有效依据，本院碍难支持。综上，陈峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8406元，由上诉人陈峰负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二〇年十一月二十五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。