河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫02民终3484号上诉人（原审原告）：郑州新海韬物业管理有限公司。住所地：郑州市金水区勤工路**。统一社会信用代码：91410105786207088X。法定代表人：孙辉。委托诉讼代理人：孙现元，该公司员工。特别授权。上诉人（原审被告）：朱新超，男，汉族，1987年2月3日生，住河南省开封市祥符区。上诉人郑州新海韬物业管理有限公司（下称新海韬物业）因与上诉人朱新超物业服务合同纠纷一案，不服开封市祥符区人民法院（2020）豫0212民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。新海韬物业上诉请求：1、撤销开封市祥符区人民法院（2020）豫0212民初1493号民事判决，改判朱新超支付新海韬物业2016年5月至2020年5月的物业费6381元；2、本案诉讼费由朱新超负担。事实与理由：1、一审法院按照每平方米0.45元收取物业费错误。按照合同约定，2016年5月至2017年5月物业费应按照0.45元每平方米收取，2017年5月至2020年5月这4年的物业费为0.9元每平方米，朱新超房屋面积131.31平方米，故其共欠付物业费6381元。朱新超答辩称：答辩意见同上诉意见。朱新超上诉请求：1、撤销一审判决，驳回新海韬物业的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由新海韬物业负担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，适用法律不当。2015年冬，朱新超的车在小区内被人砸坏玻璃，造成车内20000元现金被盗，朱新超报警后，警方查看小区内监控，视频不清晰，导致朱新超的财产损失不能得到弥补。新海韬物业应当受《开封市物业管理条例》第四十一条第六项的约束，按照上述规定，新海韬公司应当承担相应的责任。2、新海韬物业同意朱新超自2016年5月至2021年5月期间不缴纳物业费。2020年8月14日新海韬物业代表与朱新超达成协议，愿意朱新超5年不缴纳物业费，以弥补其损失。现在新海韬物业又反悔，是严重违约，二审法院应当责成新海韬物业遵守自己的协议。新海韬物业答辩称：不能因为朱新超东西丢了就不交物业费。新海韬物业向一审法院起诉请求：1、依法判令朱新超给付新海韬物业拖欠2016年5月至2020年5月的物业管理费6381元。2、本案的诉讼费用由朱新超承担。一审法院认定事实：新海韬物业系从事物业管理服务的企业，自2012年为开封市祥符区东方百合小区的业主提供管理服务至今。朱新超系开封市祥符区东方百合小区的业主。2012年5月，朱新超接受建筑面积为131.31平方米的12号楼5单元101室，并向新海韬物业交纳了2012年5月1日至2013年4月30日的物业管理费709元。2014年2月，朱新超与新海韬物业签订了《业主临时管理规约》。2016年，朱新超以自己的轿车在开封市祥符区东方百合小区内被人破坏玻璃而新海韬物业拒绝提供事发当晚的监控视听资料为借口拒绝交纳2016年5月至2020年5月的物业管理费3545元。一审法院认为,新海韬物业与朱新超系物业服务合同关系,新海韬物业为提供服务者，朱新超为接受服务者。新海韬物业的合同义务是提供服务，朱新超的合同义务是按期支付服务费即管理费。朱新超在接受了新海韬物业提供的物业服务管理后，未支付物业管理费，违反了合同义务，应当承担违约责任，即继续履行交纳物业管理费及支付滞纳金的合同义务。关于朱新超的辩解理由是否成立。在《业主临时管理规约》中，双方既没有约定新海韬物业有在小区内安装监控设备的义务的条款，也没有约定在业主的财物受人为破坏盗窃时业主可以不交纳物业管理费等条款，故新海韬物业没有向朱新超提供监控视听资料的法定义务，朱新超的辩解缺乏事实根据，理由不成立，不予采纳。关于物业管理费的数额。在《业主临时管理规约》中，双方未约定物业管理费的计算方法，但新海韬物业在向朱新超收取2012年5月1日至2013年4月30日期间内的物业管理费时，实际收取的数额为709元，在新海韬物业不能提供证据证明双方就物业管理费数额有过协商变更的情况下，应当推定双方共同认可的年交数额为709元，而非新海韬物业所称的1420元。据此认定，朱新超迟延交纳2016年5月至2020年5月期间物业管理费3545元（5年×709元）。新海韬物业请求朱新超给付物业管理费6381元，事实不清，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、朱新超于本判决生效后十日内向郑州新海韬物业管理有限公司给付2016年5月至2020年5月期间的物业服务管理费3545元；二、驳回郑州新海韬物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由朱新超负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理过程中，新海韬物业向本院提交其与开封亭通置业有限公司（开发商）在2011年8月19日所签订的《物业管理服务合同》，该合同补充条款约定：1、多层住宅物业费按建筑面积每平方每月0.45元；2、带电梯住宅物业费按建筑面积每平方米每月0.9元；3、本小区12号楼电梯从交房之日起，五年内新产生的费用由甲方全额支付给乙方，五年内物业费按照条款1收费，五年后物业费按条款2收费；4、前期入住开办费及工资补贴，补贴时间另附清单。朱新超对上述协议的真实性无异议。另查明，朱新超为东方百合小区12号楼5单元101号业主，产权面积131.31平方米。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，朱新超与新海韬物业均对2011年8月19日新海韬物业与开封亭通置业有限公司所签订的《物业管理服务合同》无异议，根据上述合同，可以看出，2017年5月之前针对东方百合小区12号楼物业费应当按照多层住宅每平方每月0.45元收取，2017年5月之后按照每平方米每月0.9元收取，故在2017年5月之后，12号楼的物业费应当按照每平方米每月0.9元收取，朱新超居住在东方百合小区12号楼5单元101号，产权面积131.31平方米，故其2017年5月至2020年5月物业费共计0.9元×131.31平方米×12个月×3年=4254.44元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。新海韬物业未提供证据证明其在2017年5月之前向朱新超催缴物业费，故对于2016年5月至2017年5月的物业费，已经超过法定时效，本院不予支持。朱新超在小区内因汽车被盗产生的财产损失，与本案不是同一法律关系，且在一审审理中未提出反诉，可以另行诉讼。关于朱新超提出新海韬物业已经答应为其减免2021年5月之前的物业费，因双方并未达成协议，且新海韬物业在审理中否认，故对此本院不予确认。综上所述，新海韬物业的上诉请求部分成立，应予支持；朱新超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销开封市祥符区人民法院（2020）豫0212民初1493号民事判决；二、朱新超于本判决生效后十日内向郑州新海韬物业管理有限公司给付2017年5月至2020年5月期间的物业服务管理费4254.44元；三、驳回郑州新海韬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费100元，由郑州新海韬物业管理有限公司负担50元，朱新超负担50元。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年十一月十九日书记员  李锦锋