四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3098号 上诉人（原审被告）:田万明，男，生于1972年6月29日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：郭文平，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：阆中天鸿物业服务有限公司，住所地四川省阆中市较场路西段**附**。 法定代表人：李雪玲，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵刚，四川伊丽达律师事务所律师。 上诉人田万明因与被上诉人阆中天鸿物业服务有限公司（简称天鸿公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田万明上诉请求：一、请求撤销（2020）川1381民初1874号民事判决，驳回天鸿公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由天鸿公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，其认定天鸿公司与田万明之间形成物业服务合同关系属明显错误认定，双方根本没有形成物业服务合同关系。天鸿公司在《前期物业服务合同》中约定服务对象为3,612套住房业主，而田万明不是住房业主，故双方没有形成物业服务合同关系。田万明不是适格主体。田万明在2016年3月30日与阆中市宏誉置业有限公司签订过长安九期（一期）三标段抵房协议，但其后早已将该抵偿的商业用房委托阆中市宏誉置业有限公司转卖给他人。田万明签订抵偿商业用房后不久转卖之前，曾因门窗损坏、垃圾成堆找过天鸿公司，天鸿公司称商业门市不属于其服务对象。二、一审认定按照阆中市国土资源局[2014]172号文件收取物业服务费不符合规定，一审法院酌定每月按0.6元每平方米收取物业服务费，损害了田万明合法权益。 天鸿公司答辩称，田万明应当支付物业费，一审事实清楚，适用法律正确。《前期物业服务合同》是双方意思真实表示，对天鸿公司和全体业主均有约束力，物业管理服务的范围包括小区全部住宅房和商业营业用房。一审认定天鸿公司存在服务质量问题而降低了物业费，免除了利息，天鸿公司考虑到自身问题没有上诉，并在积极改进，更好为业主服务。请求维持一审判决。 天鸿公司向一审法院起诉请求：1、判决田万明向天鸿公司支付2016年4月1日至2019年4月1日的物业费70,502元，并从田万明起诉之日起按年利率6％支付资金占用费至清偿之日止。2、由田万明承担本案诉讼费用。 一审查明：2015年1月16日，阆中市土地储备中心与天鸿公司签订《前期物业服务合同》，约定由天鸿公司对阆中市七里新区长安九期还房项目提供物业管理服务。合同第一条约定：阆中市七里新区长安九期还房项目总建筑面积42万平方米（其中，多层12万平方米，高层30万平方米），3,612套。合同第二条约定委托管理事项：1、房屋建筑主体公共部位维护和管理。2、公共设施设备的维护、管理和运行。3、市政公用设施的维护和管理。4、公共环境（公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、生活垃圾的收集清运。5、交通、车辆行驶及停泊。6、配合和协助当地公安机关进行治安监控和安全巡视等保安工作。7、社区文化娱乐活动。8移交竣工资料、各类图纸、个人档案管理。9、法规和政策规定的其它事项。合同第七条约定管理服务费用：本物业管理服务费收取标准，按阆国土资（2014）172号文件规定向业主收取，物业服务费按年计收。2014年12月24日，阆中市国土资源局阆土资(2014)172号文件对前期物业管理，建议多层住宅按建筑面积收取每平方米0.50元·月物业服务费，高层住宅（电梯）按建筑面积收取每平方米0.80元·月物业服务费。2017年10月，阆中市发展和改革局、阆中市住房和建设局、阆中市还房建设领导小组办公室共同发出阆发改价格（2017）702号文件，该文件第一条规定：“保障性住房（还房小区）物业服务收费标准（按住宅建筑面积计算，每平方米）：多层0.60元，高层1.00元。营业房1.30元-1.80元。”第二条规定：“还房小区政府对空置房（产权属政府所有，未安置的房源）补贴标准（按住宅建筑面积计算，每平方米）：多层0.60元，高层0.80元，营业房0.80元，车位1.00元。2016年3月30日，阆中市宏誉置业有限公司作为甲方与长安九期（一期）三标段作为乙方签订《协议》，约定甲方用存量资产支付乙方长安九期(一期)工程款：一、所签订协议的位置、面积及价格：长安九期（一期）1号楼1层3、4、5、6、7、8、9、10号，面积726平方米，单价7,085元，总价5,143,710元；长安九期（一期）1号楼2层1、2、3、4、5号，面积906平方米，单价5,280元，总价4,783,680元。二、资产商业门市水、电、气等配套设施，由乙方自行申请上户，住宅按正常销售办理，其它事项应遵循该区物业管理规定。三、办理资产商业门市各种证件工本费由乙方承担。四、若办证时间超过政府规定时间，所产生的一切费用由乙方自行承担。五、按收支两条线具实办理。阆中市宏誉置业有限公司在协议上加盖印章，田万明作为乙方签字。田万明称协议签订就委托阆中市宏誉置业有限公司将抵偿的房屋全部卖了。2019年8月，田万明将其中1幢2层2号280.83平方米的房屋转让给田政宇，并办理了不动产权证。田万明没有提供将抵偿的其他营业房卖与他人的证据证明。天鸿公司认为，田万明1,362平方米的营业房按每月每平方米1.20元三年应缴纳物业费70,502元。2019年11月20日，天鸿公司委托代理人通过手机短信向田万明发出催收物业费70,502元的通知，要求田万明到小区物业办公室缴清欠费。田万明未到天鸿公司在小区的物业办公室缴纳物业费。 一审法院认为，2016年3月30日，阆中市宏誉置业有限公司因欠田万明的工程款与田万明签订《协议》，将长安九期（一期）1号楼1层3、4、5、6、7、8、9、10号营业房及2层1、2、3、4、5号营业房抵给田万明，房屋面积共计1,632平方米。天鸿公司请求田万明支付2016年4月1日至2019年4月1日的物业费，田万明于2019年8月将其中1幢2层2号280.83平方米的房屋转让给田政宇，是在天鸿公司主张其欠缴物业费期间之后，且田万明没有提供证据证明其在2016年4月1日至2019年4月1日已将其抵工程所取得的营业房转让给他人，故天鸿物业公司请求田万明缴纳在此期间的物业费，田万明作为本案被告主体适格。阆中市七里新区长安九期还房小区是阆中市土地储备中心修建的还房小区，阆中市土地储备中与天鸿公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。该合同对天鸿公司及长安九期还房小区全体业主均有约束力。天鸿公司对长安九期还房小区进行物业服务，亦是为了小区全体业主的利益，使小区有一个安全、整洁、有序的环境。天鸿公司履行了服务义务，小区业主都应按合同向天鸿公司支付物业费。业主向物业公司支付物业费亦是为了使物业公司更好的提供物业服务。天鸿公司依据与阆中市土地储备中心签订的《前期物业服务合同》，其物业管理服务的范围应包括长安九期还房小区的全部住宅房和营业用房，田万明以工程款抵偿取得的营业用房属于天鸿公司物业管理服务的范围。田万明称其签订以房抵偿工程款的协议签订后就委托阆中市宏誉置业有限公司将抵偿的房屋全部卖了，应认定阆中市宏誉置业有限公司与田万明签订以房抵偿工程款的协议后房屋就交付给了田万明，但田万明没有提供相应的证据证明其已将抵偿取得的营业房全部卖了，田万明与阆中市宏誉置业有限公司签订以房抵偿工程款的协议后就应向天鸿公司缴纳物业费。田万明未缴纳从2016年4月1日至2019年4月1日的物业服务费，天鸿公司代理人通过手机短信向田万明催收田万明仍未支付，现天鸿公司请求田万明支付物业费一审法院予以支持。按照《前期物业服务合同》约定，物业服务费收取标准按阆国土资（2014）172号文件规定向业主收取，而阆中市国土资源局阆土资(2014)172号文件对前期物业管理，建议多层住宅按建筑面积收取每平方米0.50元·月物业服务费，高层住宅（电梯）按建筑面积收取每平方米0.80元·月物业服务费，没有营业房物业费的收取标准。田万明的房屋系营业房，因天鸿公司在物业管理上存在垃圾清扫等服务质量问题，一审法院酌定田万明的营业房按建筑面积每月每平方米0.60元计算物业服务费，田万明营业房的面积1,632平方米按每平方米每月0.60元计算三年的物业服务费为35,251.20元。天鸿公司请求田万明支付欠缴物业费的资金利息，因天鸿公司在物业服务质量上存在问题，其请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决：一、被告田万明在本判决发生法律效力后十日内向原告阆中天鸿物业服务有限公司支付物业费35,251.20元；二、驳回原告阆中天鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取781元，由天鸿公司负担390.50元，田万明负担390.50元。 本院二审期间，当事人双方均未出示新的证据。 本院二审查明的事实与一审无异。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕田万明的上诉请求进行审理。 2016年3月30日，在与阆中市宏誉置业有限公司的《协议》中，田万明作为乙方签字，该协议第二项约定：“资产商业门市水、电、气等配套设施，由乙方自行申请上户，住宅按正常销售办理，其它事项应遵循该区物业管理规定”。故田万明根据该协议获得案涉商品房所有权后，应当根据协议内容遵循该区物业即天鸿公司的管理，向天鸿公司缴纳物业费用。田万明未缴纳物业服务费用，天鸿公司经催告后有权向法院起诉要求田万明缴纳。田万明辩称根据《协议》所得商品房屋已被转卖，但并未提供任何证据证实2016年4月1日至2019年4月1日期间其商铺被转卖，故本院对此辩解不予采信。因此，田万明关于“双方根本没有形成物业服务合同关系。田万明不是适格主体。田万明早已将抵偿的商业用房转卖给他人”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。 根据《前期物业服务合同》第七条第2款之规定，天鸿公司对案涉小区收取物业费的标准为按阆中市国土资源局[2014]172号文件规定收取，故天鸿公司按照阆中市国土资源局[2014]172号文件规定向田万明收取物业服务费用符合合同约定。一审法院考虑到天鸿公司的服务质量及当地实际情况，将田万明的营业房物业服务费酌定为每月每平方米0.60元计算并无不当。田万明关于“一审认定按照阆中市国土资源局[2014]172号文件收取物业服务费不符合规定，一审法院酌定每月按0.6元每平方米收取物业服务费，损害了田万明合法权益”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。 综上所述，田万明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,562元，由田万明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周朝阳 审 判 员 何顺红 审 判 员 刘 苗 二〇二〇年十一月九日 法官助理 张孙昊 书 记 员 陈洋佳