河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5129号原告（反诉被告）：陈显楷，男，1975年12月31日出生，汉族，个体户，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：仝宝霞，河南坤达律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：刘丽丽，女，1980年9月24日出生，汉族，经商，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：胡俊国、宣艳萍，安徽润领律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）陈显楷诉被告（反诉原告）刘丽丽为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈显楷的委托诉讼代理人仝宝霞、刘丽丽的委托诉讼代理人胡俊国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈显楷向本院提出诉讼请求：1、依法确认刘丽丽向陈显楷发出的《解除合同通知》不发生效力，刘丽丽应继续履行《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费用由刘丽丽承担。事实与理由：陈显楷与刘丽丽于2017年7月21日签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：陈显楷将位于洛阳市涧西区上海市场步行街德众商厦的房屋租给刘丽丽使用；租期为2017年8月20日至2023年9月30日。合同签订后，陈显楷按约定将房屋交付给刘丽丽使用。2020年3月5日，陈显楷收到刘丽丽《解除合同通知》一份，刘丽丽以疫情严重为由要求解除合同。陈显楷即复函刘丽丽：新冠疫情及疫情防控措施并没有致使刘丽丽不能实现对租赁房屋的占有、使用的合同目的，不同意解除合同。刘丽丽收到复函后坚持己见，以实际行动表明无意于继续履行租赁合同。为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请求支持陈显楷的诉讼请求。本诉被告刘丽丽辩称，1、2020年3月2日刘丽丽向陈显楷发出了《解除合同通知》，陈显楷已于2020年3月5日收到。2020年4月2日，刘丽丽将涉案租赁房屋腾空，将书面告知函及房屋钥匙以邮寄的方式向陈显楷告知及交付。故刘丽丽解除合同的时间为2020年3月5日，房屋实际返还时间为2020年4月2日，也通过邮寄的方式将告知函及房屋钥匙交还。至此，双方的租赁合同关系已经实际解除。2、在陈显楷发给刘丽丽的书面文件当中，陈显楷要求刘丽丽支付违约金，发函的时间为2020年4月6日，证明陈显楷本人也认可合同已经解除，并依据合同约定要求刘丽丽向其支付违约金50万元。3、刘丽丽解除合同是不可抗力造成的，新冠疫情已定性为不可抗力。刘丽丽依法解除合同，不应当承担违约责任。双方的租金应当据实结算，陈显楷收取刘丽丽的履约保证金20万元也一并予以返还。反诉原告刘丽丽提出反诉请求：1、请求确认刘丽丽与陈显楷2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月5日解除；2、判令陈显楷立即返还刘丽丽房屋租赁合同保证金20万元、租金639698.63元（合计839698.63元），并自2020年4月5日起按年利率6%支付资金占用期间的利息；3、本案诉讼费用由陈显楷承担。事实与理由：2017年7月21日，刘丽丽与陈显楷签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：刘丽丽租赁陈显楷位于河南省××××海市场步行街德众商厦房产用于商业经营；租期为2017年8月20日至2023年9月30日。合同签订后，刘丽丽依约向陈显楷支付了定金20万元（已转化租赁保证金）及相应租金，并开展了经营活动，目前租金已支付至2020年9月30日。2020年1月底，由于受新冠肺炎疫情影响，洛阳市启动公共卫生一级响应，为减少人员聚集，非生活必须的店铺均予以关闭，导致刘丽丽损失惨重。2020年3月2日，刘丽丽向陈显楷发出《解除合同通知》，通知其受疫情这一不可抗力因素的影响损失巨大，已不具备继续经营的能力，不能实现租赁房屋用于商业经营的合同目的，故要求解除涉案合同，陈显楷于2020年3月5日收到通知。2020年4月2日，刘丽丽将租赁房屋腾空并通过邮寄方式将《商铺交还告知函》、房屋钥匙等寄给陈显楷，至此刘丽丽完成房屋交付义务。因此，刘丽丽因新冠肺炎疫情这一不可抗力情形，依据合同法的规定向陈显楷发出解除合同通知，且该租赁房屋已经向刘丽丽交付，租赁合同已实际解除。因新冠肺炎疫情属于不可预见、不可避免且不能克服的不可抗力事件，该事件导致合同不能履行，刘丽丽应当免除责任，故陈显楷应当依照合同约定将租赁保证金及剩余未使用租金返还给刘丽丽。以上纠纷经双方协商无果，特诉至人民法院，请求人民法院依法查明事实，判如所请。反诉被告陈显楷辩称，1、本案不适宜反诉，由于刘丽丽违反合同约定，擅自解约，其反诉请求不应支持。2、刘丽丽应赔偿陈显楷50万元违约金及给陈显楷造成的一切损失，陈显楷对20万元违约保证金及已支付的租金不予退还。综上，刘丽丽的反诉请求不成立，依法应当予以驳回。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案法律事实如下：2017年7月21日，陈显楷与刘丽丽在洛阳市上海市场签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：刘丽丽租赁陈显楷位于河南省××××海市场步行街德众商厦房屋用于商业经营；租赁期限为2017年8月20日至2023年9月30日，其中2017年8月20日至2017年9月30日为刘丽丽的免费装修期；2017年10月1日至2020年9月30日该房屋每年的租赁租金为134万元，2020年10月1日至2023年9月30日该房屋每年的租赁租金为142万元，上述租金包含物业管理费；交房日期为2017年8月20日，合同签订后三个工作日内刘丽丽须交纳20万元作为定金，交房当日刘丽丽需支付首期租金134万元；刘丽丽应每年支付租金一次，提前30天支付下一期的租金，同时陈显楷开具有效收款收据；租赁期间，非本合同规定的情况，刘丽丽中途擅自退租，刘丽丽应向陈显楷支付50万元作为违约金，并赔偿给陈显楷造成的一切损失，另陈显楷不再退还剩余租金及保证金；如合同期内发生不可抗力的因素（如自然灾害、战争、暴乱、政府因素等）导致合同终止，双方互不承担责任，陈显楷退还刘丽丽未使用完的租金和租赁保证金等相关费用；陈显楷指定租金汇入其名下建设银行洛阳西工支行尾号为8037的银行账户。陈显楷与李丽丽在该合同上签名、捺指印。2019年12月，陈显楷与李丽丽签订《补充协议》一份，主要约定：经协商，双方对2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》中的租金进行调整，自2019年10月1日至2020年9月30日止，租金从134万元/年调整为129万元/年。合同签订后，双方均按照合同约定履行各自义务，陈显楷向刘丽丽提供了德众商厦房屋；刘丽丽于2017年8月30日向陈显楷支付了首期租金134万元，于2017年9月9日支付了保证金20万元，并开展了经营活动。刘丽丽已将租金支付至2020年9月30日；支付款项由刘丽丽向本院提交的《收条》、汇款凭证予以证实，陈显楷对此无异议。2020年1月底，由于受新冠肺炎疫情影响，洛阳市启动公共卫生一级防疫预案。为减少人员聚集，非生活必须的店铺均予以关闭，刘丽丽所租赁的房屋无法用于商业经营。刘丽丽为减轻损失，于2020年3月2日向陈显楷发出《解除合同通知》，通知陈显楷：刘丽丽受疫情这一不可抗力因素的影响损失巨大，经营的商铺系服装及小商品系列，春节期间为销售旺季，大量备货积压导致其已不具备继续经营的能力，不能实现租赁房屋用于商业经营的合同目的，故要求解除涉案合同，包括补充协议；刘丽丽根据疫情情况，在合理期限内将租赁房屋腾空并向陈显楷交付，按原租金支付房屋占有使用费直至实际搬迁时止；刘丽丽要求陈显楷于交付房屋之日起三日内将20万元保证金退回刘丽丽的指定账户。陈显楷于2020年3月5日收到该通知。陈显楷于2020年3月12日向刘丽丽发出《关于不同意解除合同的复函》，称不同意解除合同，刘丽丽单方解除合同没有法定及约定理由，新冠肺炎疫情及防控措施没有使刘丽丽不能实现对租赁房屋的占有、使用的合同目的，没有导致合同终止；希望能继续与李丽丽合作。刘丽丽收到该《关于不同意解除合同的复函》后，又于2020年3月20日向陈显楷发出《复函》，再次具体阐述疫情对零售企业造成的影响，刘丽丽虽主观上愿意继续履行合同，但客观上已不能继续经营。2020年4月2日，刘丽丽向陈显楷发出《商铺交还告知函》，告知其已将涉案房屋腾空，连同房屋钥匙向陈显楷交还，还明确了交付当日的水电等配套实施的具体使用记录，以上房屋钥匙及《商铺交还告知函》通过邮寄方式向陈显楷送达。2020年4月6日，陈显楷向刘丽丽发出《关于督请支付违约金的函》，要求刘丽丽于收到该函之日起15日内按照合同约定向其支付50万元违约金。刘丽丽不同意陈显楷的意见，引发本案。本院认为，根据相关法律规定，依法订立的合同，双方当事人均应严格遵照执行。合同的解除亦应当经双方共同协商达成一致意见或依法律程序解除。本案中，双方在履行《房屋租赁合同》的过程中，因发生新冠病毒疫情，系不可抗力导致，致使刘丽丽经营的商场无法正常进行，刘丽丽因此不能继续履行合同，双方应依约解除合同。刘丽丽与陈显楷多次通过信函方式沟通是否解除合同、解除合同的原因、是否有必要解除合同等问题，但刘丽丽最终仍坚持解除合同，并于2020年4月2日向陈显楷发出《商铺交还告知函》，以邮寄方式将涉案房屋钥匙交还，办理房屋水电设施的交接。陈显楷也于2020年4月6日向刘丽丽发出《关于督请支付违约金的函》，要求刘丽丽向其支付50万元的违约金，实际上认可了刘丽丽的解约行为。《房屋租赁合同》事实上已经解除。因发生的疫情系不可抗力，法律同时规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。刘丽丽因疫情期间不能正常经营营业，经济效益受到影响，其提出解除合同的要求符合双方的约定条件。但应给予陈显楷相应的房屋再出租的合理期间，本院酌定为四个月；期间的房租损失应由刘丽丽承担。刘丽丽已向陈显楷支付租金至2020年9月30日，且在双方达成的《补充协议》中已将2019年10月1日至2020年9月30日的租金调整为129万元/年，故陈显楷应向刘丽丽返还二个月的租金共计21.5万元（129万元÷12×2）。刘丽丽单方解除合同，未能依约履行合同义务，故其要求返还20万元保证金的请求，本院依法不予支持。陈显楷的诉讼请求和刘丽丽的其他反诉请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、陈显楷与刘丽丽2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月6日解除；二、陈显楷于本判决生效后十日内向刘丽丽返还房屋租金21.5万元；三、驳回陈显楷的诉讼请求；四、驳回刘丽丽的其他反诉请求。如果陈显楷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，由陈显楷负担；反诉受理费6098元（已减半收取），陈显楷负担1561元，刘丽丽负担4537元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  胡晓光二〇二〇年十一月三日书记员  朱智慧