云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初2240号原告：西双版纳方奇置业有限公司。统一社会信用代码：91532800MA6N039JXR。住所地：云南省西双版纳傣族自治州景洪市曼景兰古城****。法定代表人：李强，职务总经理。委托诉讼代理人：刘晓云、江晓晴子，云南景诚律师事务所律师，特别授权代理。被告：王益群，男，1975年12月24日出生，汉族，身份证住址山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：王家元，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理被告：单宏伟，男，汉族，1989年6月20日出生，身份证住址山西省临汾市尧都区。被告：单建伟，男，汉族，1987年1月9日出生，身份证住址山西省临汾市尧都区。被告：单景伟，男，汉族，1984年1月26日出生，身份证住址山西省临汾市尧都区。被告单宏伟、单建伟、单景伟共同委托诉讼代理人:周晓芳，云南兰云律师事务所律师，特别授权代理。原告西双版纳方奇置业有限公司（以下简称方奇置业公司）诉被告王益群商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院经审理后作出（2019）云2801民初4260号民事判决书。后被告王益群不服提起上诉，二审法院作出（2020）云28民终663号裁定书裁定将本案发回我院重新审理。在审理过程中，经原、被告申请，本院依法追加单宏伟、单建伟、单景伟作为共同被告参加本案诉讼。2020年8月24日，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晓云，被告王益群及委托诉讼代理人王家元，被告单宏伟、单建伟、单景伟共同委托诉讼代理人周晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.解除原、被告于2018年5月23日签订的《房地产独家代理销售合同》；2.被告单宏伟、单建伟、单景伟返还保证金50万元及银行储蓄期间利息；3、被告单宏伟、单建伟、单景伟支付原告律师费27000元；4.本案诉讼费由被告单宏伟、单建伟、单景伟承担。事实和理由：2018年5月23日，原、被告就原告代理销售被告位于景洪市“金山绿水”房地产项目事宜达成协议，约定由原告代被告销售43套商品房，原告于签订合同后向甲方交付保证金50万元，被告负责打造项目小区形象展示和装修样板间，保证金于全合同履行完毕，销量达80%，无违约情形时，本金及在银行存储期间利息予以退还。并约定如遇国家政策调整，导致限购、限贷，要求个税或社保等原因，双方互不承担赔偿责任，双方结清代理佣金等，合同自动解除，对报酬计算，各方其他权利义务等做了相应约定。合同签订后，原告方于2018年6月4日向被告账户支付保证金50万元，并积极履行相应义务。被告怠于履行义务，样板间及小区展示至今未完成。且2018年6月6日，景洪市政府下发景改发（2018）25号《景洪市人民政府的通知》，对商品房销售政策进行了变更，对新建和存量商品房实施了限购政策，致使双方签订合同时销售基础、条件发生巨大变化，也符合双方合同中约定的合同解除条件。此种情况下，虽经原告多方努力，原合同约定的第一时间节点到期时，无法完成约定销售任务，向被告提出解除合同，退还保证金，但被告一直推诿、搪塞，不作正面回应，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法判处。原告当庭表示不要求被告王益群在本案中承担责任。被告单宏伟、单建伟、单景伟共同答辩称：一、原告在诉状中所述与事实不符。首先，在原告和王益群于2018年5月23日签订《房地产独家代理销售合同》后，答辩人方即按照合同的约定履行义务，将自己名下的43套房屋全部交给原告独家代理销售，并且向原告按时足额支付佣金，没有任何违反合同约定的行为。其次，2018年6月6日景洪市人民政府下发的景改发(2018)25号文件，只是对缴纳契税未满两年的新建商品房和存量商品房做出了禁止上市交易的规定，其余限购规定都是针对新建商品房的开发商以及中介机构的，并不适用于本案答辩人名下的43套存量房。另外本案所涉的答辩人名下的43套房屋全都是2012年缴纳契税并办理产权证，所以缴税早就超过了两年，因此也不属于（2018)25号文件所规定的限售房屋的范围，原告在诉状中将自己无法完成销售任务的原因归结为该文件，认为该文件的颁发导致了双反签合同的基础、条件发生巨大变化，而事实是该文件对原答辩人签订的《独家代理销售合同》的履行并没有任何影响，该文件规制的房地产范围就不包含该代理销售合同的标的房产，可见原告完全是为了推卸责任而牵强附会，虚构事实。最后，原告在履行该合同期间从未和答辩人提过要解除合同，实际在2018年6月6日上述文件下发之后，其还于2018年8月份还出售了一套房屋，并从答辩人处获得了803278元的佣金。之后房屋销售跟不上，半年时间节点仅仅售出一套房屋，答辩人便于2018年11月底向其发出律师函，督促其履行合同，但是其并未回复，也未提出要解除合同，直至合同期满，其也从未和答辩人协商解除合同的相关事宜。而由于到期其未完成合同义务，未达到80%的销售指标，存在根本性违约，所以答辩人按照合同约定将其履约保证金罚没，冲抵了违约金。二、原告在履行合同中存在多处违约和违法的行为，依法应该承担相应的责任。首先，按照合同的约定，原告应该是一家合法设立并有效存续的房地产销售代理公司，并取得销售商品房所需的必要证照、批文，而按照法律规定，成立销售代理公司应该有足够数量的取得房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格的人员，但是从原告的工商登记信息来看，原告根本没有配备相关的房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格人员，实际上就是一家没有经营资质和经营能力的皮包公司，所以原告自己首先就违反了自己在合同中的承诺和保证，并违反了相关法律的规定。其次，在签订该合同时，为了获得高额报酬，原告未遵循国家发改委、住建部、纪委建设部等关于房地产中介服务收费的通知中关于中介代理费上限不能超过成交价格的3%的规定，擅自将中介费定为成交价格的7%，并且溢价部分还要收取50%。严重高于市场价格以及相关价格规定（销售一套房屋即获得80多万的代理费），该部分高于法律法规规定的代理费，原告应该返还给答辩人。另外其还违反房地产经纪管理办法的规定，不以中介机构的名义收取代理费，而是要求答辩人将代理费转到私人账户，逃避税收、规避责任，严重违反法律规定和合同约定。再次，为了获得高额的代理费以及溢价款，在合作期内，原告虚抬销售房屋的价格，导致买房者因价格高而不敢购买，答辩人的房子就迟迟无法出售，另一方面原告又属于独家代理，在合同期内答辩人不可能将自己的房屋交给别人代为出售，只能由原告代理，原告抬价的行为直接导致答辩人的房屋在整整一年半的时间只卖出去了一套，剩余42套无一出售，无法回款，给原告带来了很大的时间成本损失以及经济损失。原告最终无法完成销售任务，而且是几乎没有完成任何销售任务，1年半的时间，43套房屋，应该卖出去80%，即32套以上，但是其仅仅卖出去了一套，可见其违约之严重，关键其还不同意尽早解除合同，而是一直把答辩人拴在这份合同中无法重新委托别人出售，最终导致根本性违约的后果。三、原告根本性违约，根据合同约定保证金应该不予退还。在双方签订的合同的违约责任部分，对原告违约和答辩人违约如何承担违约责任都有比较详细的约定，如果答辩人违约，不按期支付佣金超过30日导致合同解除的，答辩人应该承担的违约责任为原告应得房屋佣金的3倍，如果原告违约，到期未达到销售任务的，50万的保证金不退还。该违约条款显然对答辩人很不公平，至少从违约金的设定上答辩人违约成本就比原告违约成本高很多，但是在合同履行过程中，答辩人并没有任何违约，反而是原告多处违约导致没有完成销售任务，答辩人的房子几乎没有卖出去，所以要求答辩人承担50万元的违约金，并将保证金冲抵违约金并无不妥，原告要求退还保证金的诉讼请求不符合事实和法律规定，应该依法予以驳回。被告王益群辩称：同意上述三被告的答辩意见。被告王益群是接受上述三被告的委托且在授权范围内与原告签订合同，原告并非是合同当事人，原告当庭也表示不再要求被告王益群承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告认可真实性的证据材料，即原告提交的证据1-3、证据6-7，被告王益群提交的证据1-4，被告单宏伟、单建伟、单景伟提交的证据1-5，本院依法予以采信并在卷予以佐证。原告提交的证据4照片，拍摄时间、地点均不明确，本院对该组证据不予采信，原告提交的证据5中的房地产经济机构备案证明，加盖了国家行政主管部门印章，本院对真实性予以确认，但该组证据中的房地产经纪人员的教育合格证书，不能证明该工作人员系原告公司的员工。被告提交的证据5微信截图，被告未能提交原始载体予以核对，且聊天人员身份不明确，故本院对该组证据不予采信。根据庭审、认证以及原、被告当庭陈述的事实，本院确认如下法律事实：2018年5月23日，原告西双版纳方奇置业有限公司作为合同乙方与被告单宏伟、单建伟、单景伟作为合同甲方签订《房地产独家代理销售合同》，主要约定：甲方指定王益群代表甲方签订本合同及履行合同细节的所有事宜。甲方委托乙方独家代理销售甲方位于西双版纳景洪市嘎兰北路望天树幼儿园附近的“金山绿水”房地产项目，销售建筑面积共13737.61平方米（具体以产权登记为准），43套商品房的独家销售事宜。甲方向乙方提供项目相关的证照。甲方负责打造项目小区形象展示和装修样板间。乙方截至本合同签订日，乙方已取得代理销售商品房所需的必要证照、批文，有关证照及批准文件持续有效。在售楼道具具备使用条件情况下，乙方将派出不少于5名常驻专业售楼师和1名专案经理，负责销售工作的具体执行。乙方应自签订合同后5个工作日内向甲方交付50万元的保证金。合同自乙方交付保证金之日至2019年10月31日止。本合同代理期限内，乙方应完成本项目总销售率（房屋实际可售房源）的80%，同时乙方应于本合同签订后6个月内完成总销售率40%。保证金待合同履行完毕，乙方完成总销量的80%，没有其他违约情形时，本金及在银行存储期间产生的利息全部返还，若乙方在合同到期日未能完成全部销售义务，视为乙方违约，保证金不予退还。甲方授权乙方代售独栋别墅房产基价为14000元每平方米，代售双拼别墅房产基价为13000元每平方米。乙方按甲方确定的销售基价完成代售，则由甲方按成交合同价款总额的7%向乙方支付佣金，若乙方实际销售成交的代售房销售价格高于甲方确定的基价，则溢价部分由甲方提取50%，乙方提取50%。如因国家政策调整，导致限购、限贷、要求个税或社会保险等原因，双方互不承担赔偿责任。双方结清代理佣金等，本合同自动解除。除上述约定外，原、被告在合同中还约定了其他事项，双方在附件中对代售房源进行了确认。另，原、被告在合同中约定代售的房产于2012年期间取得了房屋所有权证。原告公司于2018年2月注册成立，于2018年9月12日在景洪市住房和城乡建设局登记备案。2018年6月4日、6月5日，原告法定代表人李强通过银行转账向被告王益群账户转入保证金合计50万元。后王益群将该保证金转入了单宏伟、单建伟、单景伟指定人员的银行账户。2018年6月期间，景洪市人民政府印发《进一步促进房地产市场平衡健康发展意见》的通知景政发【2018】25号文件，其中规定：在景洪市中心城区规划区内购买的新建商品房和存量商品房自缴纳契税之日起满两年方可上市交易。房地产开发企业和新建楼盘代理销售中介对同一项目购房者，只能凭购房者本人有效身份证件最多出售两套商品房。景洪市住房和城乡建设局印发了《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》景建发（2018）84号文件，其中规定对辖区内房地产开发企业及中介的违规认购、哄抬房价、虚假宣传等违规行为进行严肃查处。2018年8月，原告代为销售了原、被告在《房地产独家代理销售合同》约定的一套房产。经原、被告结算，该套房产的应付佣金（基价的7%）为472820.6元，应付溢价分成为330457.42元，合计803278元。2018年9月25日，被告单宏伟、单建伟、单景伟向原告指定人员账户支付了上述代售佣金803278元。另，原告为本案诉讼与云南景诚律师事务所签订了2份《民事代理协议》，原告支付了律师诉讼代理费合计27000元。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，现结合本案的主要争议焦点及原告的诉请逐一进行评判:一、关于案涉合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案原、被告签订的《房地产独家代理销售合同》约定合同履行期限至2019年10月31日，故原告现诉请解除该份失效合同已无实际意义，本院对原告的该项诉请不再予以处理。二、原告要求返还保证金及支付利息的诉请能否得到支持。本院庭审已经查明，本案各方当事人也经确认，案涉《房地产独家代理销售合同》（以下简称代销合同）的合同当事人是原告方奇置业公司与被告单宏伟、单建伟、单景伟。原告、上述三被告对被告对收取了原告保证金50万元、原告仅代售了1栋房产未完成双方合同约定的销售目标等事实无异议，双方主要的争议焦点是原告能否以景政发【2018】25号、景建发（2018）84号文件为主要理由适用代销合同中无责任解除合同的相关条款。原、被告在代销合同中约定：如因国家政策调整，导致限购、限贷……,合同自动解除（详见本院事实认定部分）。该合同条款约定内容不明确，导致无法明确景政发【2018】25号及景建发（2018）84号文件的相关内容是否属于上述合同条款约定的“国家政策调整导致限购、限贷”的情形，而合同订立是双方协商一致的结果，合同约定不明的责任应归责于原、被告双方，不适宜采用完全有利于单方的解释。另，虽然原告收取较高代售佣金的行为应予以批评，但三被告囤积房产的行为也不值得提倡，原、被告上述行为均会影响本区域房地产市场的健康发展。综合考虑上述因素，根据公平原则，本院酌情判决被告单宏伟、单建伟、单景伟返还原告保证金25万元。同时鉴于上述原因，本院对原告要求三被告支付保证金利息及律师代理费的诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告单宏伟、单建伟、单景伟于本判决生效之日起三十日内退还原告西双版纳方奇置业有限公司保证金25万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费8800元，由原告负担4400元，被告单宏伟、单建伟、单景伟负担4400元。原告预交的案件受理费本院不再清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李碧云人民陪审员  文万贵人民陪审员  刀洪英二〇二〇年十一月十日书 记 员  黎子翔