江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2880号 上诉人（原审原告）：吴有琴，女，1970年9月21日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 委托诉讼代理人：喻明凡、刘敏，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南昌市容州投资有限公司，住所地：江西省南昌市新建区望城新区320国道南面物华中路两侧，统一社会信用代码：913601225610643460。 法定代表人：李汉朝，执行董事。 委托诉讼代理人：李晓霞，北京大成（南昌）律师事务所律师。 上诉人吴有琴因与上诉人南昌市容州投资有限公司（以下简称容州公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴有琴的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判容州公司向吴有琴支付逾期交房违约金31195.67元；2.一审、二审诉讼费由容州公司承担。事实与理由：一、一审法院认定容州公司实际逾期交房天数错误。1.一审法院认定容州公司逾期交房天数为107天明显错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定，容州公司应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房，实际容州公司向原告交付房屋时间为2020年4月18日，期间逾期天数应为109天并无争议。2.一审法院认定容州公司对涉案项目进行太阳能热水器安装的15天时间可以免除逾期违约责任存在严重错误。3.一审法院认定容州公司因《关于贯彻落实大气污染防治强制性攻关冲刺措施的紧急通知》导致逾期交房20天可以免责，根本不能成立。4.一审法院存在重复计算被上诉人免责天数的情况。容州公司对涉案项目进行太阳能热水器安装的期间在2020年1月3日至18日，该期间已包含在一审法院认定的《关于贯彻落实大气污染防治强制性攻关冲刺措施的紧急通知》导致容州公司逾期交房20天顺延期间之内，不应重复计算。二、一审法院调整违约金标准不符合合同约定和有关规定。1.根据相关规定，容州公司主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。容州公司未举证合同约定违约金过高，一审法院不应调整。一审法院主动调整违约金标准，对吴有琴不公。按照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》规定，法院调整违约金应当考虑合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等。然而一审法院在判决中调整降低违约金仅仅是以容州公司主张的且并不成立的理由为依据，并未充分考虑案件实际情况及相关因素。2.一审法院考虑施工期间降雨量偏多、天气异常，砂石供应，新冠××疫情等原因影响施工进度来调整违约金，与事实不符。 容州公司答辩称：1.加装太阳能热水器是根据南昌市建设委员会临时出台的通知而做出的增加工期的行为，政府环保督查也是政府行为，两者均属于法律上规定的不可抗力，一审法院对此所耽误的工期进行扣除于法有据。2.法院有权根据涉案房屋的实际情况对违约金进行调整，一审法院将本案的违约金标准调整为日万分之一也充分考虑了逾期天数较短，对吴有琴影响较小，且逾期期间处于疫情期间等诸多因素。 容州公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回吴有琴的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由吴有琴承担。事实和理由：一、一审法院对应扣除的天数计算不准确，容州公司逾期交房，实属存在不可抗力的情形。1.一审法院未对涉案住宅因政府政策调整而导致增加的地面保温工序的天数43天予以扣除错误，应予以调整。2.一审法院对政府环保督察导致的停工天数认定为20天，不准确，应调整为22天。3.一审法院未对南昌市环境治理、生态修复工作开展，导致市场混凝土停供，工程停工52天进行确认，明显错误。二、一审法院认定35天为适用不可抗力的天数，但未对疫情的天数进行计算扣除，疫情属于不可抗力，应扣除。 吴有琴答辩称：一、容州公司主张的保温工序施工不构成不可抗力事由，保温工序施工其实是与房屋建设工程施工是同步进行的。二、容州公司所谓政府开展环保督察不构成不可抗力。监管部门对工地进行检查是属于常态化流程，容州公司作为专业的施工公司不可能无法预见。三、容州公司主张政府部门开展环境治理、生态修复工作导致混凝土断供，延误52天工期应当顺延。容州公司提供证据不能证明南昌市全市的混凝土断供，也不能证明混凝土断供系因政府部门开展环境治理、生态修复工作导致。而且，根据容州公司提供《施工日志》显示，项目工地并不存在停工52天情况。四、天气因素属于可以预见、可以克服、可以避免的情况。五、新冠疫情暴发于2020年1月中旬，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。此外，容州公司在2019年12月10日发出公告，预估交房时间就是顺延至2020年4月16日。 吴有琴向一审法院起诉请求：1.判决容州公司向吴有琴支付逾期交房违约金41594.23元（按房款万分之四计算，从2020年1月1日至2020年4月18日）；2.本案诉讼费用由容州公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月10日，容州公司开发的容州港九城二期14＃住宅楼取得了《商品房预售许可证》。2017年8月23日，吴有琴与容州公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由容州公司将其开发的南昌市望城新区房屋出售给吴有琴，房屋交付时间为2019年12月31日前。房屋建筑面积109.28㎡（预测面积），单价为8729.83元／㎡，总价款为953996元。吴有琴应当在签合同前付人民币193996元，剩余房款计人民币760000元办理商业贷款。合同还约定：出卖人（被告）应当在2019年12月31日前交付该商品房。合同第十二条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条规定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万之四的违约金。合同签订后，吴有琴按约向容州公司支付了购房款。 2017年9月12日，南昌市城乡建设委员会、南昌市发展和改革委员会发布洪建发[2017]102号《关于印发〈南昌市推进绿色建筑发展管理工作实施细则〉（2017-2020）的通知》。2017年11月14日，南昌市城乡建设委员会发布洪建发[2017]128号《关于加强建筑节能设计有关工作的通知》。2018年8月13日，容州公司规划和设计建筑节能率、可再生能源利用、绿地率，为此办理了一星级绿色建筑设计标识证书。2019年5月23日至2019年8月21日期间，容州公司对涉案项目进行地面保温层施工。2020年1月3日至18日，容州公司对涉案项目进行太阳能热水器采购及安装，花费工期15天。 2017年12月11日，南昌城乡建设委员会发布《关于贯彻落实大气污染强制性攻关冲刺措施的紧急通知》，容州公司为此停工20日。2018年，南昌市环保专项行动领导小组发布洪环专行字[2018]7号《关于要求对红谷滩新区赣江南大道赣昌沙石码头进行关停取缔的通知》，南昌市砂石供应受影响。2017年至2019年（该楼盘建设施工期间内），降水日数和降水量偏多。 2020年4月14日，容州公司开发的容州港九城二期14#住宅楼工程办理了竣工验收备案。2020年4月9日，容州公司发布《容州港九城项目入伙通知书》，通知吴有琴于2020年4月16日至2020年5月9日办理入伙手续。2020年4月18日，容州公司将吴有琴所购房产实际交付吴有琴使用。 一审法院认为：吴有琴与容州公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴有琴按照合同约定向容州公司支付了全部购房款，容州公司亦应在合同约定的交房日期（2019年12月31日）前将验收合格的房屋交付给吴有琴，容州公司未按约履行，应承担违约责任，故吴有琴诉请要求容州公司支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。容州公司主张因执行《南昌市推进绿色建筑发展管理工作实施细则》，对涉案项目进行太阳能热水器采购及安装，执行南昌城乡建设委员会发布《关于贯彻落实大气污染强制性攻关冲刺措施的紧急通知》导致逾期交房的35天可以免责，上述情形系执行行政命令造成的，故对该主张一审法院予以支持。容州公司主张地面保温层施工、天气异常、砂石供应异常导致逾期交房可以免责，经查，因容州公司不能明确地面保温层施工的具体时间，天气异常及砂石供应异常不属不能预见、不能避免且不能克服的情形，故该主张不予以支持。吴有琴要求容州公司按房款的万分之四计算违约金。经查，双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万之四的违约金，该约定违约金过高，考虑到施工期间降雨量偏多，天气异常及南昌市环保专项行动领导小组发布《关于要求对红谷滩新区赣江南大道赣昌沙石码头进行关停取缔的通知》，导致砂石供应受影响，新冠××疫情影响等原因，实际影响了施工进度，结合吴有琴的实际损失，一审法院酌情将违约金调整为按日万分之一计算。吴有琴称容州公司已于2020年4月18日向吴有琴交付了上述房产，容州公司于2020年4月14日办理了容州港九城二期14＃住宅楼的竣工验收备案，通知吴有琴交房时间为2020年4月16日开始，故容州公司逾期交房天数为107天（2020年1月1日起至2020年4月16日止），扣除容州公司可以免责的35天，容州公司实际逾期交房天数为72天。故容州公司应向吴有琴支付逾期交房违约金为6868.77元（72天×953996元×1?／天＝6868.77元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决：一、南昌市容州投资有限公司在判决生效后十日内支付吴有琴逾期交房违约金6868.77元；二、驳回吴有琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元（已减半收取），由南昌市容州投资有限公司负担210元，由吴有琴负担210元。 二审中，双方当事人未提交新证据。吴有琴向本院提交了案外人熊时立、万燕与容州公司签订的《商品房买卖合同》，证明在《南昌市推进绿色建筑发展管理工作实施细则》文件发布之后，容州公司在与其他购房者签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间仍然是2019年12月31日，说明容州公司已预见到该政策的影响并确定不会延误交房。容州公司以吴有琴未提交《商品房买卖合同》原件予以核实为由对该材料不予确认。容州公司认为根据商品房销售的特点，到房管部门备案的预售合同是不可更改的，出现了不可抗力的事由，也只能通过告知业主，与业主协商进行解决，因此，不同意其证明目的。本院认为该材料为复印件，真实性无法核实，本院不予认定。 对一审判决查明的事实，吴有琴对“2020年1月3日至18日被告对涉案项目进行太阳能热水器采购及安装，花费工期15天。”有异议，认为一审认定该事实的依据是容州公司提供的施工日志，属于单方提供，没有其他证据予以佐证。本院认为，容州公司在一审中提供的《江西省可再生能源建筑应用工程形式检查报告》与施工日志，相互印证，可以认定上述事实，吴有琴的异议不能成立。容州公司对一审查明的事实无异议。本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，吴有琴与容州公司签订的《商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的权利义务。吴有琴已按合同约定向容州公司支付了全部购房款，容州公司则应按照合同约定将验收合格的房屋交付给吴有琴。本案中，合同约定的交房时间为2019年12月31日前，而涉案房屋容州公司于2020年4月14日才办理竣工验收备案，并通知吴有琴于2020年4月18日办理入伙手续。容州公司交房存在延误，违反了合同约定，容州公司应承担相应的违约责任。但根据容州公司在一审中提交的证据，可以证明容州公司因执行《南昌市推进绿色建筑发展管理工作实施细则》，对涉案项目进行太阳能热水器采购及安装，花费了工期15天；因执行南昌城乡建设委员会发布的《关于贯彻落实大气污染强制性攻关冲刺措施的紧急通知》，停工了20天。上述情形导致工期的延后，系执行行政命令，属于不可抗力，按双方签订的合同约定可以免责。容州公司还主张地面保温层施工、天气异常、砂石供应等异常导致逾期交房可以免责，但容州公司不能证明地面保温层施工、天气异常及砂石供应异常属于不能预见、不能避免且不能克服的情形，故该主张本院不予以支持。吴有琴关于执行《南昌市推进绿色建筑发展管理工作实施细则》、《关于贯彻落实大气污染强制性攻关冲刺措施的紧急通知》不影响容州公司按期交房的主张，与事实不符，本院不予采纳。吴有琴还主张应按合同约定计算逾期交房的违约金，但容州公司主张违约金约定过高要求予以调整，综合考虑容州公司的过错程度、合同的履行情况、违约时间的长短等因素，一审法院将违约金标准调整为日万分之一计算，并无不妥，本院予以维持。综上，容州公司逾期交房天数为109天（2020年1月1日至2020年4月18日），一审法院计算有误，本院予以纠正。扣除免责的35天，容州公司实际逾期交房天数为74天，逾期违约金为7059.57元（74天*953996元*1?/天=7059.57元）。 综上所述，吴有琴的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。容州公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1500号民事判决第二项； 二、变更江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1500号民事判决第一项为：南昌市容州投资有限公司在本判决生效后十日内支付吴有琴逾期交房违约金7059.57元； 三、驳回吴有琴的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费840元（吴有琴预交420元，南昌市容州投资有限公司预交420元），由吴有琴负担420元，南昌市容州投资有限公司负担420元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 周中瑞 审 判 员 王革生 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦