广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9194号上诉人（原审被告）：陈少强，男，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李淑媛，女，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：欧冬花，广东华法（三水）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李洁芳，女，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。原审第三人：佛山市三水区西南街欢欢房屋中介所，住所地广东省佛山市三水区。经营者：杨娴欢，女，住广东省佛山市三水区。上诉人陈少强因与被上诉人李淑媛、李洁芳，原审第三人佛山市三水区西南街欢欢房屋中介所（以下简称欢欢中介所）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈少强上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈少强无需向李淑媛支付3万元及利息；2.一、二审案件受理费由由李淑媛、李洁芳负担。事实和理由：（一）一审法院认为李洁芳的行为构成表见代理适用法律错误。1.一审法院以李洁芳基于居间关系取得产权资料认定李淑媛有理由相信其取得委托出售权，进而认定李洁芳代为签订买卖合同的行为构成表见代理，混淆了居间与代理买卖的概念。2.李淑媛未对李洁芳是否有授权尽最起码的核实注意义务，存在过错。3.一审法院认定李洁芳的行为构成表见代理，判决由产权人承担违约责任会造成极坏的社会影响。（二）涉案合同是不能履行的合同。涉案合同约定李淑媛申请贷款的额度高于现行的贷款政策。合同约定的贷款金额不可能履行成功。而且涉案合同约定在银行实际审批数额不足申请的额度时，李淑媛以现金支付给陈少强补差额，但李淑媛只接受补现金1万元，这会导致无论贷款的差额是多少，李淑媛只补一万元，显然不符合实际情况。（三）陈少强未收取过定金，故不适用定金罚则。（四）一审判决支付违约金的同时又支持了违约金的利息，缺乏合同和法律依据。（五）欢欢中介所对合同履行不能具有重大过错。（六）各方对合同履行均有过错，陈少强不应承担所有责任。李淑媛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。李洁芳辩称，对一审判决无异议。欢欢中介所未陈述意见。李淑媛向一审法院起诉请求：1.判令解除李淑媛与陈少强、欢欢中介所签订的《房地产买卖合同》；2.判令陈少强向李淑媛赔偿30000元，并以30000元为本金自起诉之日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3.判令李洁芳在第二项债务范围内承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由陈少强、李洁芳承担。一审法院认定事实：2020年3月16日，李洁芳以陈少强（甲方）代理人的身份与李淑媛（乙方）、欢欢中介所签订《房地产买卖合同》，约定甲方（陈少强）将其所有的位于佛山市三水区XXXXX房产以1020000元的价格卖给乙方（李淑媛），乙方在签订本合同时支付30000元作为购房定金，并承担本次交易所产生的中介费15000元，中介费在签订合同当天支付7500元，待办理不动产权证书当天结清余下中介费7500元。合同双方约定付款方式：由于甲方房屋仍在银行按揭中，甲方因资金周转不足不能偿还银行贷款约530000元，则乙方于银行按揭审批通过当天起7天内乙方要支付100000元给甲方还贷，还贷的金额100000元作为买方购买该房产的首期房款，所剩下甲方自己欠银行贷款由甲方自己负责偿还。合同第六条对违约责任进行了约定：甲方在收取定金后不依照上述指定日期签署合同和提供转移登记时所需资料办理转移登记手续（即不能将上述房地产售予乙方），作甲方中途悔约处理。本合同即告解除，甲方应在悔约之日起三日内如数退回定金再赔偿违约金30000元给乙方，即合共60000元。签订合同时，“甲方”由李洁芳签署“陈少强李洁芳代”字样，“乙方”由李淑媛本人签署，“丙方”由杨娴欢签署并加盖欢欢中介所印章。次日，李淑媛丈夫麦康**按照合同约定，通过支付宝账户分别向欢欢中介所、李洁芳支付宝账户转款7500元、30000元。欢欢中介所向李淑媛出具收据，确认收到中介费7500元，杨娴欢、李洁芳均在该收据上签名确认。李洁芳向李淑媛出具购房定金收据，收款人为“陈少强，李洁芳代”。3月22日，杨娴欢通过微信告知李淑媛，陈少强不认可合同的条款及认为首付过低，不同意出售房屋给李淑媛，同时杨娴欢还表示这次房屋买卖不成，其愿意退回7500元的中介费给李淑媛。3月23日，杨娴欢通过支付宝转账7500元给李淑媛，同日，李洁芳亦将30000元购房定金退回给李淑媛。另陈少强在诉讼中自认其于2020年3月10日到李洁芳经营的房屋中介所，向李洁芳表示想出售涉案房屋，因其急于回老家处理事务，便将涉案房屋钥匙交给李洁芳，方便有意向购买的人可随时参观房屋，陈少强同时将案涉房屋产权证及其个人身份证通过微信转发给李洁芳。陈少强与李洁芳一致确认双方没有签订书面委托合同。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.李洁芳代表陈少强签订案涉《房地产买卖合同》是否构成有权代理或表见代理；2.案涉《房地产买卖合同》的法律效力；3.案涉《房地产买卖合同》是否符合解除的情形；4.李淑媛请求陈少强赔偿30000元是否合理。关于李洁芳是否构成有权代理问题。本案中，李洁芳在未取得陈少强书面同意，未取得出售房屋书面授权委托书的情况下，以陈少强代理人的身份与李淑媛签订房屋买卖合同，并代陈少强署名，属于无权代理行为。关于李洁芳的上述行为是否构成表见代理的问题。表见代理属于无权代理，是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。表见代理必须结合行为人的权利外观判断，能否足以使对方在民事行为发生时，在履行审查义务后有充分理由相信，行为人具有代理他人行使协议签订的权利。首先，李淑媛作为一名普通购房者，基于李洁芳从事房屋中介业务并掌握案涉房屋钥匙，多次带李淑媛前往案涉房屋参观，签订房屋买卖合同时能提供房屋所有权证、房屋所有人的身份证的情况下，足以有理由相信李洁芳已取得涉案房屋的委托出售权。其次，合同约定房屋转让价格为1020000元，结合陈少强事后并未对该转让价格提出异议的情形，可认定合同约定房屋转让价格为合理价格。而且，李淑媛在签订合同后，已依约支付了中介款及购房定金，故可认定李淑媛受让涉案房屋属于善意。因此，一审法院认为李洁芳的上述民事行为已构成表见代理。关于案涉《房地产买卖合同》的法律效力问题。虽然李洁芳签订上述合同系无权代理行为，但对于合同相对方而言构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然李洁芳在签订案涉房屋买卖合同时没有陈少强的书面授权，但由于其行为构成表见代理，具备代理条件，因而李洁芳代陈少强签订案涉《房地产买卖合同》的行为有效。案涉《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不存在法律规定合同无效的情形，因此，一审法院确认案涉《房地产买卖合同》有效，对双方当事人均具有约束力。关于案涉《房地产买卖合同》能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。由于陈少强明确表示不再继续履行合同，因此，李淑媛依照上述规定主张解除案涉《房地产买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持。关于李淑媛请求陈少强赔偿30000元是否合理的问题。由于案涉《房地产买卖合同》已解除，故李淑媛请求违约方按照合同约定返还30000元定金并支付违约金30000元，合理，鉴于李洁芳已返还李淑媛定金30000元，故李淑媛请求陈少强支付李淑媛违约金30000元，合理，一审法院予以支持。但李淑媛请求李洁芳承担连带清偿责任，于法无据，一审法院不予支持。陈少强作为被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除李淑媛与陈少强、欢欢中介所于2020年3月16日签订的《房地产买卖合同》；二、陈少强于判决生效之日起十日内支付李淑媛30000元，并从2020年4月14日起至实际支付全部款项之日止，以30000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；三、驳回李淑媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7125元（李淑媛已预交），由陈少强负担。二审中，陈少强向本院提交了陈少强与李洁芳的通话录音两份。第一份通话录音拟证明李洁芳明知其无权代签合同，为了开单收钱恶意代签合同，而李淑媛明知李洁芳无权代理而签订涉案合同，对合同履行不能存在过错。第二份通话录音拟证明李洁芳及其代理律师、欢欢中介所在一审案件审理中寻找法院内部关系企图摆脱自身责任。李洁芳向本院提交了微信聊天记录截图，拟证明李洁芳已及时把合同签订情况告知陈少强。李淑媛、欢欢中介所没有提交新证据。经审查，陈少强提交的证据1即便能证明李洁芳无权代理，也不能证明李洁芳的行为不构成表见代理，本院对此证据不予采信。陈少强提交的证据2与本案争议问题无关，本院对此证据不予采信。本院对李洁芳提交的证据予以采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：1.经二审庭审中查看李洁芳与陈少强的微信聊天记录，查明以下事实：2019年3月16日签订涉案合同当晚8时许，李洁芳通过微信语音与陈少强通话接近一分钟，其后陈少强通过微信向李洁芳发送了身份证的照片。当晚9时左右，李洁芳通过微信告知陈少强正在打印合同，并发送了现场的照片以及收取款项的截图。陈少强于当晚11时左右回复要求李洁芳将涉案合同给他看一下，后李洁芳把其代陈少强签名的合同、收取定金3万元以及押金1万元的两张收据等拍照发给陈少强，同时要求陈少强把银行卡号发给她。陈少强看到上述消息后，仅询问收据中的1万元是不是维修基金。次日18时许，陈少强向李洁芳发送一份手写的说明，列出其认为合理的出售条件。2.欢欢中介所在二审庭审中陈述，签订合同当晚李洁芳不断与陈少强沟通合同的内容，陈少强当时是认可的。李洁芳还把通话用免提给李淑媛听，三方都在沟通合同如何起草的事宜。陈少强开始时说2万元定金没问题，后来又打电话过来说要3万元，于是合同定金改成了3万元。李淑媛在二审庭审中也陈述刚开始与陈少强沟通好定金是2万元，增加到3万元是陈少强当晚要求的。本院认为，本案的争议焦点在于李洁芳代陈少强签订涉案合同是否对陈少强发生法律效力。首先，涉案合同是在欢欢中介所签订的，本案无证据显示李洁芳为欢欢中介所员工，或李洁芳曾告知李淑媛其以居间人的身份出售涉案房屋，故对李淑媛而言，李洁芳是以陈少强代理人而非居间人的身份与其订立合同。由于李洁芳以陈少强代理人身份持有涉案房屋的钥匙并出示房产证，而且根据各方当事人在庭审中的陈述及微信聊天记录，李洁芳在与李淑媛磋商合同的过程中一直与陈少强电话沟通合同事宜，并现场取得陈少强的身份证的照片用以起草合同，故李淑媛有理由相信李洁芳是受陈少强委托出售涉案房屋。根据合同法第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，即便李洁芳无权代理陈少强出售涉案房屋，其行为也构成表见代理，其代理行为有效，此其一。其二，从涉案合同的订立过程看，李洁芳在起草合同前与陈少强微信语音通话近一分钟后，陈少强把身份证发送给李洁芳。根据一般交易习惯，陈少强理应知道李洁芳正在起草合同并即将签订合同，但陈少强对此未提出异议。李洁芳取得陈少强身份证的照片后，通过微信告知陈少强正在起草合同，并发送了收取款项的截图。根据一般交易习惯，购买房屋的相关款项一般是在签订合同后才收取，故陈少强得知李洁芳已收取合同款项后，理应知悉涉案房屋买卖合同已签订，在此情况下，陈少强并未提出李洁芳无权代其出售房屋或收取款项，反而要求李洁芳把合同发给其查看，可以反映陈少强此时仍对李洁芳代其销售涉案房屋不持异议。其后，李洁芳将其代陈少强签字的合同发给陈少强看，并要求陈少强提供银行卡号，但陈少强在获知李洁芳代其签订合同后也未提出李洁芳无权代其出售房屋，而仅对部分款项是否为物业维修基金提出疑问。直到次日的傍晚6时左右，陈少强仍未主张李洁芳无权代理其签订合同，而仅向李洁芳提出部分合同条款不合理。故从涉案合同的签订过程看，陈少强在涉案合同签订时对李洁芳代其签订合同并不持异议，只是后来由于对部分条款不满意而否认李洁芳有权代其订立合同。因此，李洁芳代陈少强签订涉案合同对陈少强发生法律效力，相应的法律后果应由陈少强承担。其次，由于李洁芳代理陈少强与李淑媛订立的房屋买卖合同有效，陈少强应按合同约定履行其义务。陈少强无正当理由拒绝出售房屋，构成根本违约，根据合同约定，李淑媛有权要求其双倍返还定金。因李淑媛已取回其支付的3万元定金，故陈少强应另行向李淑媛支付3万元。李洁芳作为陈少强的代理人向李淑媛收取3万元定金应视为陈少强已收取该定金，故陈少强以定金未实际支付为由主张不应适用定金罚则缺乏理据，本院不予支持。最后，由于一审法院判令陈少强向李淑媛支付3万元是陈少强因违约而承担的违约责任，该给付义务自一审判决发生法律效力之日起才成立，在此之前李淑媛对该款项不存在资金被占用的利息损失，故一审法院判令陈少强向李淑媛支付该款项自起诉之日起算的利息适用法律有误，本院予以纠正。综上所述，陈少强的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1598号民事判决第一项，二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1598号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1598号民事判决第二项为：陈少强于本判决发生法律效力之日起十日内向李淑媛支付30000元；四、驳回李淑媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7125元，由陈少强负担7109元，由李淑媛负担16元。二审案件受理费558元，由陈少强负担515元，由李淑媛负担43元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十一月十六日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡