江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初5297号原告：曹建良，男，1963年4月15日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区元和秦埂村（8）莲树巷**，现住苏州市相城区。原告：杨培英，女，1963年12月23日出生，汉族，，住江苏省苏州市相城区元和秦埂村（8）莲树巷**现住苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：殷绍双，江苏达源律师事务所律师。被告：苏州中锐华元置业有限公司，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路**元和大厦**。法定代表人：刘阳，总经理。委托诉讼代理人：陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈习飞，江苏新天伦律师事务所实习律师。原告曹建良、杨培英与被告苏州中锐华元置业有限公司（以下简称中锐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法由审判员干文建适用小额诉讼程序审理，后转为适用简易程序独任审判，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告曹建良及原告曹建良、杨培英的共同委托诉讼代理人殷绍双，被告中锐公司的委托诉讼代理人陆耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹建良、杨培英向本院提出诉讼请求，请求法院依法判令被告：1、向原告赔偿逾期办理不动产登记的违约金39120.03元；2、承担本案的诉讼费用。事实与理由，2016年12月22日，原告与被告签订工商备案号05000900420160818的《苏州市商品房买卖合同》，根据合同条款二十二条规定，因被告原因致使原告在约定期限内未取得不动产权证书的，应该按照合同约定的总价款1%向原告支付违约金。原告于2018年5月19日与被告办理房屋交接手续，并同日委托办理房屋产权证。但直至2019年8月8日，原告才取得房屋产权证书，根据双方合同约定，被告已经构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告中锐公司辩称，1、未能按时取得不动产权证书，系因原告自身的原因。案涉房屋于2018年5月19日交付，根据合同约定，不动产权应当于2019年5月14日前登记完成，被告于2019年3月20日完成了包括案涉房屋在内的120户的契税付款，原告委托的办证公司苏州房都房产经纪有限公司（以下简称房都公司）于2019年3月20日完成了材料的报送。2019年5月10日，与案涉房屋内同一批次的其余申报材料属实的107户的不动产权登记完成。原告委托房都公司申报契税时，按照首套房进行申报契税。相城区税务局审核时发现原告家庭名下有3套及以上住房，应当按照房屋总价的3％申报并缴纳税款。2019年5月8日，房都公司接到税务局通知，案涉房屋因原告申报材料不实，无法结算契税。房都公司于2019年5月10日电话联系原告要求原告补充提供办证材料并补缴税款。原告于2019年6月11日至被告处补缴税款。经相城区税务局重新审核并于2019年7月4日出具契税发票，于2019年8月8日取得不动产权证书。因此，如非因原告的过错，案涉房屋的不动产权登记应与同批次的其他业主于2019年5月10日登记完成。2、违约金约定过高，且未造成原告实际损失，应予调整。原告并未因逾期取得不动产权证书而遭受任何经济损失。因此，即便贵院认定被告构成违约，也应对上述约定过高的违约金予以适当下调。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回。经审理查明，2016年12月22日，原告曹建良、杨培英与被告中锐公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定曹建良、杨培英向中锐公司购买相城区纪元路688号琅石名筑17幢308室的商品房，房屋总价为3912003元。本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外，不再作变动。合同第十七条约定，中锐公司于2018年5月25日前将该商品房交付给曹建良、杨培英，不可抗力除外。合同第二十一条约定，买卖双方在该商品房交付使用后，双方委托第三方(由出卖人指定)依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。买受人委托申请办理、申领不动产证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理不动产权证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。合同第二十二条约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日取得不动产证书的，出卖人继续完成申领不动产权证书，并按本合同第四条约定房屋总价款1%向买受人支付违约金。合同对其他相关事项作了约定。商品房买卖合同签订后，曹建良、杨培英按合同的约定缴纳了相应房款。2018年5月19日，买卖双方办理案涉房屋的交付手续，同时签署琅石名筑交房收费明细表，载明原告房屋预测面积207.78平方米，合同总价款3912003元，实测面积199.98平方米，实测总价款3853012元，已付房款3912003元，房款补差-58991元，维修基金21411元，房屋契税首套52541.07元（实测总房价的1.5%，最终缴纳契税金额以地税局实际核定金额为准，多退少补），首套实际应收费用（房款补差+代收费用）14961.07元（-58991+21411+52541.07）。后曹建良、杨培英向中锐公司支付款项14961.07元，同时向中锐公司指定的受托第三方办证单位房都公司支付产证代办费及工本费560元，房都公司开具收据一张。后房都公司在2019年5月接到税务部门通知，经审核，曹建良、杨培英以家庭为单位名下共有3套及以上住房，契税应按照总房价3%缴纳，需补缴税款52541.08元。曹建良、杨培英接到通知后，于2019年6月11日向中锐公司补缴税款52541.08元。再后，案涉房屋于2019年8月8日办理了不动产权属登记，登记权利人为曹建良、杨培英，坐落于相城区元和街道纪元路**琅石名筑****，房屋建筑面积199.98平方米。庭审中，曹建良、杨培英陈述，其在购房时提供了苏州市相城区房管局出具的无房证明，所以中锐公司收了其首套房的税款，交完首套房契税之后因自有的拆迁房屋在2018年12月26日办理了房屋产权证书，房屋坐落在相城区玉成家园22幢1601室和1602室，现出示1601室的房屋产权证原件，庭后提供不动产权证书复印件，证明在购房时没有刻意隐瞒。经质证，中锐公司对不动产权证书真实性无异议，1602室的房屋产权证书由法院审核，拆迁协议应该在交付涉案房屋之前就已经签订了，原告肯定知道有拆迁房的情况，在2018年12月份拿到拆迁房的房产证后应该及时告诉房产经纪公司，这不是被告的责任造成的。曹建良、杨培英认可在2016、2017年左右拆迁的，拆迁房通知办证是2018年11月份。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、工商登记信息、《苏州市商品房买卖合同》、琅石名筑交房收费明细、POS机付款凭证、收据、交付通知书、房屋产权证办理手续确认单、被告提供的营业执照、情况说明及双方当事人的陈述等佐证，本院予以确认。审理中，原告曹建良、杨培英表示其按合同约定的总价款3912003元的1%计算违约金为39120.03元。被告中锐公司除认为不承担违约责任外，另表示该约定的违约金过高，且没有造成原告实际损失，应该调整。本院认为，原告曹建良、杨培英与被告中锐公司签订的《苏州市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。虽然曹建良、杨培英与中锐公司于2018年5月19日办理了房屋交付手续，且曹建良、杨培英于同日向中锐公司支付了按首套房税率计算的契税及房屋维修基金，也向房都公司支付了产证代办费及工本费，但在实际办理不动产权证书的过程中，因曹建良、杨培英家庭名下新增了其他房屋，按三套及以上房屋计算需要补缴税款，而曹建良、杨培英对此未及时通知房都公司或中锐公司，房都公司或中锐公司也是于办证期限即将届满前通知曹建良、杨培英补缴税款，后曹建良、杨培英于2019年6月11日补缴了税款52541.08元。故造成案涉房屋的不动产权证书办出时间延后，并实际于2019年8月8日办理了登记。对此，曹建良、杨培英与中锐公司均负有一定的责任。综合曹建良、杨培英与中锐公司的责任大小及曹建良、杨培英在庭审中对延后办证所造成的具体损失未予举证证明，本院酌情确定由中锐公司承担违约金人民币15412.05元（38530.12元*40%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律规定，判决如下：被告苏州中锐华元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹建良、杨培英违约金人民币15412.05元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022024648）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币389元，由原告曹建良、杨培英负担236元，被告苏州中锐华元置业有限公司负担153元（被告负担之款，原告自愿垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  干文建二〇二〇年十一月二十七日书记员  徐 婷