广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2567号 上诉人（原审被告）：胡焕新，女，1972年9月3日出生，侗族，自由职业，现住柳州市城中区。 委托诉讼代理人：廖宏卫，男，1970年7月20日出生，侗族，住三江侗族自治县，系胡焕新丈夫。 被上诉人（原审原告）：朱达能，男，1981年6月10日出生，汉族，自由职业，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：何舟，广西红盾律师事务所律师。 原审被告：廖宏，男，1963年1月20日出生，侗族，自由职业，住柳江区。 原审被告：侯军荣，男，1974年8月15日出生，汉族，自由职业。住三江侗族自治县。 原审被告：潘驰，男，1974年7月21日出生，侗族，住三江侗族自治县。 第三人（原审第三人）：三江县鑫辉房地产开发有限公司，住所地：三江侗族自治县古宜镇桥**（天江丽都**楼），统一社会信用代码：4502262000015610。 法定代表人：邱明，该公司总经理。 上诉人胡焕新因与被上诉人朱达能、原审被告廖宏、侯军荣、潘驰、第三人三江县鑫辉房地产开发有限公司(以下简称三江县鑫辉房开）排除妨碍纠纷一案，不服广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2018）桂0226民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人胡焕新上诉请求：1.撒销(2018)桂0226民初901号一审民事判决。2.请求法院将此案原告涉嫌犯罪的行为交给三江县公安局立案，通过刑事侦查得出结论后在对此案进行判决。事实和理由：一审法官罔顾事实，无视上诉人在法庭上的答辩和合理诉求。根据《中华人民 共和国物权法》第二十一条第一款规定“当事人签订买卖合同房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”一审法院已确认的法律事实:2014年03月21日，胡焕新与三江县开签订两份《商品房买卖合同》［合同编号:鑫辉（住）1-0173、鑫辉（住）1-0172］，约定由胡焕新向三江县鑫辉房开购买三江县古宜镇桥西南8号天江丽都商住小区4栋2单元201室202室。2014年03月25日，三江县鑫辉房开向胡焕新出具两套涉案房屋的《销售不动产统一发票》。2014年03月26日，胡焕新向三江县地方税务局纳涉案房屋的契税，并取得《税收缴款书》。2014年3月26日，在《商品房预售合同登记备案证明》中两套涉案房屋买受人登记为胡焕新。3月26日胡焕新将上述材料及其他办理房产证所需材料交给房管所是去办理房产证的，同时对涉案房进行预告登记。04月01日原告违反了《物权法》第二十一条第一款规定“预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力〃。胡焕新已经对涉案房屋进行预告登记了，朱达能通过两张假冒“胡焕新”签名和指印的《商品房买卖（预售）合同备案信息变更申请表》将涉案两房的买受人胡焕新非法变更成朱达能，如此行为以己经涉嫌刑事犯罪。胡焕新在一审庭辩中非常明确地提出将此事移交三江县公安局立案，通过刑事侦查得出结论后在对本案进行审理，得出的判决结果才是公平、公证能够让人信服的。一审法院以朱达能已经取得房屋产权证这样的结果，来作为判案的基础，而无视其在取得涉案两房的过程违法，行为已涉嫌犯罪的根源。一审法院做出的判决对胡焕新是极为不公平不合理的，是无法让人信服的。做出的判决无疑是在助纣为虐。事情其实并不复杂，胡焕新买了房子，然后去房管所办理房产证，在办证的过程中朱达能勾结房开、房管所伪造胡焕新签名和手指印把胡焕新的名字换成朱达能的名字，然后堂而皇之的通过所谓“合法”的程序取得了房产证。然后在凭着手中的房产证来起诉胡焕新，要把胡焕新撵出房子。一审法院对朱达能这么简单的套路都不愿意去揭穿，不愿将其涉嫌刑事犯罪的行为交给公安局立案侦查。是什么原因？什么理由？在一审判决书中没有任何解释和说明。事实上是如果把朱达能伪造签名和指印变更房屋买受人的行为交给公安局立案侦查，结论出来后什么问题都清楚明了了。一审法院现在做出的判决怎么让人信服。为此特向贵院提起上诉，请求贵院判如所请。 被上诉人朱达能答辩称：1.被上诉人依法享有涉案两套房屋的物权；2.上诉人擅自处分涉案房屋的行为已经损害被上诉人的合法权益，理应承担法律责任，上诉人在本案中仅仅办理过商品房预售合同登记备案，没有证据证实其已经办理了预告登记，上诉人故意混淆两者的性质和法律效力，目的为了掩盖其侵权的行为。依照《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售合同登记备案属于行政管理制度，不是物权登记，不产生物权的效力，故上诉人对涉案房屋不享有物权；3.被上诉人在履行商品房买卖合同中，依法行使权利，不存在伪造预售合同备案登记表的违反犯罪行为。首先，被上诉人对鑫辉公司一房两卖的情况不知晓，对上诉人与鑫辉公 司的纠纷也没有参与，否则不会与鑫辉公司订立合同并支付房款；其次，根据被上诉人与鑫辉公司订立的《商品房买卖合同补充协议》第一、二条的约定及《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，办理商品房预售合同登记备案的主体是鑫辉公司非购买人朱达能；其三，根据三江县人民法院作出的（2017）桂0226民初137号判决内容，鑫辉公司承认因上诉人未付完房款，是鑫辉公司撤销了上诉人预售合同备案登记，同时也承认涉案房屋并未交付给上诉人，其四，在本案庭前上诉人就所谓伪造预售合同登记表一事已经向三江县公安机关报案，经调查后认为没有犯罪事实并通知上诉人不予受理。综上，被上诉人没有理由和必要对上诉人的预售合同登记备案表的信息予以伪造，且上诉人的该备案登记表对本案性质效力和责任的承担无直接影响。故依法不应该中止审理。 朱达能向一审法院提出诉讼请求：请求法院依法判令：一、胡焕新、廖宏、侯军荣、潘驰共同将朱达能所有的位于三江县房屋停止侵害，排除妨碍，返还财产，恢复原状，交还朱达能。二、胡焕新赔偿房屋占用费，从2014年4月1日起计算至2020年4月，按房屋总面积285.11平方米，前二年每平方米月租15元，此后每年每月租金18元计算。侯军荣、潘驰承担连带赔偿责任。三、本案诉讼费由胡焕新、廖宏、侯军荣、潘驰共同承担。 一审法院确认本案的法律事实如下：2014年3月21日，胡焕新与三江县开签订两份《商品房买卖合同》［合同编号：鑫辉（住）1-0173、鑫辉（住）1-0172］，约定由胡焕新向三江县鑫辉房开购买三江县古宜镇桥西南8号天江丽都商住小区4栋2单元201室及202室。2014年3月25日，三江县鑫辉房开向胡焕新出具两套涉案房屋的《销售不动产统一发票》。2014年3月26日，胡焕新向三江县地方税务局缴纳涉案房屋的契税，并取得《税收缴款书》。2014年3月26日，在《商品房预售合同登记备案证明》中两套涉案房屋买受人登记为胡焕新。 2014年4月1日，朱达能与三江县鑫辉房开签订两份《商品房买卖合同》[合同编号：鑫辉（住）1-0203、鑫辉（住）1-0205]，约定由朱达能向三江县鑫辉房开购买三江县古宜镇桥西南8号天江丽都商住小区4栋2单元201室及202室。2014年4月3日，朱达能通过柳州银行向三江县鑫辉房开支付购房款，三江县鑫辉房开向朱达能出具《收条》，确认收到朱达能购房款9049947元。2016年7月14日，三江县国家税务局向朱达能出具涉案两套房屋的《广西增值税普通发票》，2016年7月15日，朱达能向三江县地方税务局缴纳涉案房屋的契税，并取得《税收缴款书》。2014年4月1日，在《商品房买卖（预售）合同备案信息变更申请表》中买受人变更前为胡焕新，变更后为朱达能，在买受人签名处有“胡焕新”字样的签名和手指印，庭审中，胡焕新对该签名及手指印不予认可，认为不是其本人签名和手指印。2014年4月4日，在《商品房预售合同登记备案证明》中两套涉案房屋的买受人登记为朱达能，2015年1月9日，朱达能取得两套涉案房 屋预购预告登记证。2017年7月6日，涉案两套房屋办理不动产权证，证号分别为：桂（2017）三江侗族自治县不动产权第××号（房屋建筑面积140.98㎡）、桂（2017）三江侗族自治县不动产权第××号（房屋建筑面积144.13㎡），权利人均为朱达能，产权证上均无抵押、查封的记载。 2014年3月9日，胡焕新与廖宏签订《授权委托证明》，胡焕新委托廖宏将两套涉案房屋对外出租。2014年3月29日，廖宏与侯军荣签订《房屋租赁协议》，廖宏将三江县古宜镇“天江丽都”四号楼整二层（包含两套涉案房屋在内）共570平方米出租给侯军荣，租赁期限5年，从2014年9月1日起至2019年8月31日止，2014年8月31日前为装修时间，租金：2014年9月1日至2016年8月31日为每平方米每月15元（月租金8550元）；2016年9月1日至2019年8月31日为每平方米每月18元（月租金10260元）。2019年8月10日，廖宏与潘驰签订《租赁协议书》，廖宏将包含两套涉案房屋在内的4套商品房出租给潘驰，租赁期限5年，2019年9月1日起至2021年8月31日止，月租金为10400元；2021年9月1日至2024年8月31日，月租金为10830元。2015年3月24日、2017年8月29日、2018年9月6日，朱达能分别向侯军荣、潘驰送达《告知函》，侯军荣、潘驰对《告知函》真实性无异议。朱达能认为自己系涉案房屋的合法所有人，胡焕新将涉案房屋出租给侯军荣、潘驰，侵害了自己的合法权益，故诉至一审法院，提出如上请求。 一审法院另查明，胡焕新向一审法院提起民事诉讼，请求其与三江县鑫辉房开签订的商品房买卖合同有效，并要求三江县鑫辉房开协助办理房地产权属证书，一审法院于2017年9月30日作出（2017）桂0226民初137号民事判决，确认胡焕新与三江县开签订的商品房买卖合同有效，驳回了胡焕新的其他诉讼请求。此外，胡焕新于2017年9月13日向一审法院提起行政诉讼，请求确认朱达能的商品房预售合同登记备案证明错误，并为胡焕新办理两套房的不动产权证，一审法院作出（2017）桂0226行初8号行政判决，驳回胡焕新要求三江县房交所纠正商品房预售合同登记备案证明的诉讼请求，同时作出（2017）桂0226行初8号行政裁定，驳回胡焕新要求三江县国土资源局为其办理两套涉案房产不动产权证的起诉。胡焕新不服，向柳州市中级人民法院提起上诉，后申请撤回上诉，柳州市中级人民法院作出（2018）桂02行终139号行政裁定，准许胡焕新撤回上诉。后，胡焕新因涉案房屋行政登记问题，向一审法院提起行政诉讼，一审法院作出（2019）桂0226行初8号行政判决，判决驳回胡焕新要求撤销（2017）三江县不动产权第××号、0000754号不动产权证的诉讼请求。胡焕新不服，向柳州市中级人民法院提起上诉，2020年1月10日，柳州市中级人民法院以胡焕新作为普通债权人不具有该案的原告主体资格为由，裁定撤销一审行政判决，驳回胡焕新的起诉。庭审中，侯军荣、潘驰认可其二人租赁涉案房屋系合伙开办幼儿园。胡焕新、廖宏、侯军荣、潘驰均认可2014年9月1日前免租金，侯军荣、潘驰已交纳2014年9月至2015年6月的租金给胡焕新。庭审中，胡焕新向一审法院提出笔迹和指印鉴定申请，要求对《商品房买卖 （预售）合同备案信息变更申请表》上“胡焕新”的签名及指印和朱达能提供的《授权委托书》、《委托书》上邱明的签名及指印进行鉴定。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、胡焕新、廖宏、侯军荣、潘驰是否应把涉案房屋恢复原状，交还朱达能？2、胡焕新是否应赔偿2014年4月至2020年4月的房屋占用费给朱达能？侯军荣、潘驰是否应承担连带的赔偿责任？ 针对第一个争议焦点，一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。从目前证据看，朱达能与三江县鑫辉房开签订的《商品房买卖合同》为有效合同，朱达能依约支付完毕购房款并取得两套涉案房屋的不动产权证书。虽然胡焕新与三江县开签订的《商品房买卖合同》为有效合同，后办理了商品房预售合同登记备案，但商品房预售合同登记备案属我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定的行政管理范畴的制度，并未赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即商品房预售合同登记备案并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖合同房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”朱达能基于取得涉案房屋的不动产权证，为涉案房屋所有人的事实是客观存在的，非因法定程序，任何人不得妨碍朱达能对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，对妨碍其行使所有权的行为，朱达能有权请求排除妨碍、返还房屋。本案中，胡焕新委托廖宏将涉案房屋对外出租，侯军荣、潘驰认可涉案房屋由其二人从胡焕新处租赁而来并实际管理和使用，故朱达能要求胡焕新、侯军荣、潘驰返还涉案房屋于法有据，一审法院予以支持。而廖宏只是受胡焕新委托出租房屋并签订租房协议，其并未实际占用涉案房屋，故朱达能要求廖宏返还涉案房屋无事实依据，一审法院不予支持。对于房屋是否应恢复原状的问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”本案中，因胡焕新擅自出租行为，导致承租人侯军荣、潘驰在装修时将涉案房屋客厅一侧所有室内隔墙全部打通，故朱达能要求胡焕新、侯军荣、潘驰按其取得的《不动产权证书》中房屋分层平面图，将涉案房屋恢复原状的要求符合法律规定，一审法院予以支持。而廖宏只是受胡焕新委托出租房屋并签订租房协议，其本人并未实际处分涉案房屋，故朱达能要求廖宏将涉案房屋恢复原状无事实和法律依据，一审法院不予支持。 针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，所有权受到侵占或者妨害，如果造成财产损失，所有权人有权请求损害赔偿。对于房屋占用费的计算标准，朱达能请求2014年4月至2016年3月按每平方15元，此后每年按每平方18元计算，即参照2014年3月29日的《房屋租赁协议》标准，一审法院认为该标准符合市场的客观情况，予以支持 。关于房屋占用费的赔偿问题，对于2014年4月至2014年8月间的房屋占用费由谁赔偿的问题，在2014年3月29日的《房屋租赁协议》中，双方约定2014年8月31日前为装修时间，庭审中，胡焕新、侯军荣、潘驰也认可双方约定装修期间免租，一审法院认为，胡焕新无权处分他人财产，致使朱达能的利益遭受损失，而目前并无证据证明，2014年3月29日侯军荣、潘驰承租涉案房屋时明知朱达能是该房屋所有权人，故2014年4月至2014年8月间（共5个月）的房屋占用费应由胡焕新赔偿朱达能。涉案房屋面积共285.11㎡（144.13㎡+140.98㎡），故房屋占用费为：15元/㎡×285.11㎡×5个月=21383.25元。对于2014年9月至2015年6月间的房屋占用费由谁赔偿的问题，庭审中，侯军荣、潘驰陈述该时间段（10个月）的租金已给付胡焕新，胡焕新亦予以认可，故2014年9月至2015年6月的房屋占用费为：15元/㎡×285.11㎡×10个月=42766.5元，应由胡焕新赔偿朱达能。胡焕新共应赔偿朱达能房屋占用费64149.75元（21383.25元+42766.5元）。2015年7月至2020年4月间的房屋占用费由谁赔偿的问题，庭审中，侯军荣、潘驰陈述仅给付胡焕新租金至2015年6月，之后的租金并未给付，故2015年7月至2020年4月间的房屋占用费应由侯军荣、潘驰赔偿朱达能。经核算，2015年7月至2016年3月共9月按15元/㎡计算，2016年4月至2020年4月共48个月按18元/㎡计算，此期间的房屋占用费为：15元/㎡×285.11㎡×9个月+18元/㎡×285.11㎡×48个月=284824.89元。 至于胡焕新提出的鉴定问题，一审法院认为，《商品房买卖（预售）合同备案信息变更申请表》上“胡焕新”的签名及指印是否是其本人签名及指印和《授权委托书》、《委托书》上“邱明”的签名及指印是否是其本人签名及指印并不影响本案的定性问题，故对胡焕新提出的笔迹及指印鉴定申请不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、胡焕新、侯军荣、潘驰于本判决生效后15日内将位于三江县按桂（2017）三江侗族自治县不动产权第××号《不动产权证书》、桂（2017）三江侗族自治县不动产权第××号《不动产权证书》中房屋分层平面图恢复原状，并将该房屋交还给朱达能使用；二、胡焕新于本判决生效后15日内赔偿朱达能2014年4月至2015年6月间房屋占用费64149.75元；三、侯军荣、潘驰于本判决生效后15日内赔偿朱达能2015年7月至2020年4月间房屋占用费284824.89元；四、驳回朱达能的其他诉讼请求。案件受理费6534元，由胡焕新负担1176元，侯军荣、潘驰负担5358元。保全费1828.65元，由胡焕新负担。 各方当事人二审中没有新证据提交，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，朱达能起诉要求腾空坐落于三江县的房产，属于排除妨害纠纷。排除妨害纠纷主要针对的是妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种措施，当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人可以请求排除妨害。本案中，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，其记载的事项受到法律保护。上诉人胡焕新虽与出卖人三江县鑫辉房开签订了《商品房买卖合同》后办理了商品房预售合同登记备案，但该备案为行政上的管理措施，不产生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。朱达能虽与出卖人三江县鑫辉房开签订《商品房买卖合同》的日期在后，但其通过办理不动产登记手续后，取得涉案房产（2017）三江县不动产权第××号、0000754号不动产权证，即取得了涉案房产的物权，具有排他性，其提出排除妨害有事实和法律依据。上诉人胡焕新主张一房两卖属于其他法律关系，即使该事实成立，也应由出卖人承担责任，上诉人胡焕新以此理由侵占朱达能的物权没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院对一审判决予以维持。 综上所述，上诉人胡焕新的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6534元（上诉人胡焕新已预交），由胡焕新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理  何 蓉 代书记员  刘秋琼