广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1335号 上诉人（原审被告）：柯赞，男，1980年6月3日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 委托诉讼代理人：罗以焜，广西汇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张树坚，男，1978年出生，汉族，住广州市番禺区。 被上诉人（原审原告）：郑永冰，男，1975年11月27日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被上诉人（原审原告）：陈丽环，女，1977年5月29日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被上诉人共同委托诉讼代理人：朱爱枝，广东君孺律师事务所律师。 上诉人柯赞因与被上诉人郑永冰、陈丽环房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2305号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1.判决撤销（2020)桂1102民初2305号民事判决，并在查清事实的基础上依法改判驳回被上诉人一审提出的诉讼请求。2.判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决没有认定上诉人延期支付涉案房屋租金是由于不可抗力原因造成的，明显错误。理由如下：①根据上诉人一审提交的两份《营业执照》，上诉人是以广西贺州市力讯节能设备有限公司（以下简称力讯公司）法定代表人的身份与二被上诉人签订《房屋租赁合同》，其履行的是职务行为而非个人行为。在此情况下，应认定实际承租人为力讯公司；②根据上诉人在一审提交的《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》，受新冠疫情影响，从2020年1月至2020年8月力讯公司的营业额为零；③根据上诉人在一审提交的《贺州市八步区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部令》第1号以及广西壮族自治区高级人民法院民一庭关于印发《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》的通知，本案所涉及的新冠肺炎疫情属于不可抗力。2、一审判决认定上诉人违反(2019)桂1102民初1078号民事调解书的约定，并以此来认定具备解除《房屋租赁合同》的条件，是错误的。在庭审过程中，被上诉人明确表示，对2020年5月以前上诉人存在的违约情形不予考虑也不再追究。据此，根据民事权利的处分原则，当事人可以放弃自己的权利，因此本案应当只考虑上诉人延期支付2020年5-7月份的房屋租金是否存在违约的问题，而一审判决却将2020年5月以前上诉人存在的违约情形的因素也考虑进去，明显违反不告不理的原则。二、一审判决认定事实错误导致使用法律错误，判决结果显失公平。如前所述，上诉人延期支付房屋租金是受到不可抗力因素的影响。上诉人认为，在此情况下，应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定判决。一审判决对应该适用的法律没有适用。综上所述，请二审法院撤销一审判决。补充上诉意见：一、尽管本案上诉人不按时支付2020年5月、6月、7月的房租44700元，但也不符双方在人民法院主持下达成《调解协议书》所约定的解除条件。答辩人在2020年8月19日己经全部支付所欠的租金,答辩人并没有构成根本性的违约，另，2020年5月、6月、7月正值冠状疫情，经济萧条，答辩人出现了短暂的支付困难，但这几个月被上诉人并没有催告上诉人缴纳租金，却向法院起诉要求解除双方所签订的《房屋租赁合同》,显然恶意促成条件成就的，根据《合同法》第四十五条之规定，显然是一种“不正当地促成条件成就的行为”，故一审法院判决解除双方所签订的《房屋租赁合同》，缺乏理据。二、本案中，上诉人没有构成根本性的违约，上诉人逾期支付租金的行为并不能导致被上诉人签订合同目的不能实现。三、一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》有悖于公平公正的原则，并且有悖于交易安全。本案中，上诉人租用被上诉人的房屋租期达十年之久，上诉人的装修投入己近佰万元，目前，仅仅是使用三年多的时间，如按一审法院的判决对上诉人是极不公平的，且有悖于交易安全的原则。 被上诉人答辩称，一、本案的上诉，不是原审被告柯赞本人上诉，是他人冒充柯赞上诉，该上诉无效，请二审法院依法追究相关人员的法律责任。一审案件的代理人收到一审判决后，柯赞说只收到过审原原告起诉时法院发过来的短信，没有收到一审判决书，也不知道判决书的内容，根本没有上诉，有答辩人与柯赞的的电话聊天录音可以证实，请法院驳回上诉人的诉讼请求。二、一审判决认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据。根据合同相对性，本《房屋租赁合同》的出租人是答辩人，承租人是柯赞，而不是广西贺州市力讯节能设备有限公司。上诉人与答辩人签订《房屋租赁合同》时，广西贺州市力讯节能设备有限公司根本就没有成立，更不能说是柯赞代表公司与答辩人签订《房屋租赁合同》，上诉人说是广西贺州市力讯节能设备有限公司是承租方没有事实和法律依据。二、上诉人柯赞与答辩人签订《房屋租赁合同》后，上诉人经常没有按照合同约定履行给付租金的义务，答辩人在2019年4月25日，因上诉人没有按时给付房祖，向八步区法院起诉，在法院主持调解，达成（2019)桂1102民初1078号《民事调解书》，《民事调解书》约定2019年8月起的租金每月15日前支付，如在当月的30日前被告柯赞不能支付当月租金，双方签订的《房屋租赁合同》则从次日起解除，被告柯赞在30日内搬离涉案房屋。只要上诉人有一个月的房租超过当月30日支付，就构成根本违约，答辩人就有权利解除《房屋租赁合同》并要求上诉人给付拖欠的房租。四、答辩人没有与广西贺州市力讯节能设备有限公司签订《房屋租赁合同》，答辩人与广西贺州市力讯节能设备有限公司不存在任何法律关系。广西贺州市力讯节能设备有限公司的经营状况如何，与答辩人无关，上诉人不能以广西贺州市力讯节能设备有限公司2020年1月至8月营业额为零为由，对抗其应履行支付房租的理由。广西贺州市力讯节能设备有限公司说2020年1月到8月营业额为零是受新冠疫情影响造成是没有依据的，上诉人以广西贺州市力讯节能设备有限公司没有收入就可以不按时支付房租，没有事实和法律依据。 被上诉人一审诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年7月15日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告腾出租用原告所有的坐落在贺州市八步区的房屋，将涉案房屋交回原告使用;2.判令被告支付2020年5月15日到7月15日三个月的房租44700元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，被上诉人当庭撤回第二项诉讼请求。 一审法院查明事实：2016年7月15日，郑永冰、陈丽环（甲方、出租方）与柯赞（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在贺州市八步区房屋出租给乙方。租期自2016年7月15日至2026年11月14日，从2016年7月15日至2016年11月14日免租金，2016年11月15日至2021年11月14日每月租金为14900元，2021年11月15日至2026年11月14日每月租金为16390元。支付方式：每月15日前支付下一月租金。押金30000元。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。因被告不按时交房租，原告郑永冰、陈丽环于2019年4月25日到该院起诉被告，2019年7月24日经该院主持调解，郑永冰、陈丽环与柯赞自愿达成如下协议：一、原告郑永冰、陈丽环与被告柯赞继续履行2016年7月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告柯赞于2019年7月30日前向原告郑永冰、陈丽环支付2019年7月的租金；2019年8月起的租金每月15日前向原告郑永冰、陈丽环支付；如在当月的30日前被告柯赞不能支付当月租金，原被告双方签订的《房屋租赁合同》则从次日起解除，被告柯赞在30日内搬离涉案房屋。被告柯赞不按时支付2020年5月、6月、7月三个月的房租44700元，直至2020年8月19日才支付给原告。 该院认为，原告郑永冰、陈丽环与被告柯赞于2016年7月15日签订的《房屋租赁合同》及2019年7月24日达成的调解协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行自己的义务。被告柯赞未按约定按时支付2020年5月、6月、7月的租金，直至2020年8月19日才支付给原告，符合双方约定的合同解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告郑永冰、陈丽环主张解除《房屋租赁合同》，请求被告腾出案涉房屋归还原告使用，有事实和法律依据，该院予以支持。对于被告提出其迟延支付租金是受到新冠肺炎疫情影响，属于不可抗力，原告主张解除合同的诉讼请求不能成立的辩驳意见。因2020年3月份贺州市全域调整为低风险区，贺州市3月份已全面复工复产，被告提交的证据不足以证明疫情或者疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少，故对被告的辩驳意见该院不予支持。 综上，判决：一、解除原告郑永冰、陈丽环与被告柯赞于2016年7月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告柯赞应在本案判决生效后三十日内搬离位于贺州市八步区的房屋，将上述房屋归还原告郑永冰、陈丽环。 上诉人认为一审遗漏查明因受到新冠疫情影响所以2020年8月19日才支付租金给被上诉人。被上诉人对一审查明事实没有异议。 上诉人没有新证据向本院提交。被上诉人向本院提交光盘一份，内容是被上诉人打电话给柯赞，柯赞表示没有上诉，证明柯赞一审判决书没有看过，也不知道上诉这件事，上诉这件事非柯赞本人意思表示。上诉人对该证据不予认可，电话说的的可能不上诉不代表不上诉，其次柯赞已经全权委托同事处理此事。 综合诉辩意见，双方当事人对一审查明事实没有异议，本院予以确认。上诉人在2020年8月19日已支付2020年5月、6月、7月三个月的房租44700元租金给被上诉人，被上诉人认可，本院予以确认。 本院组织双方当事人对证据进行质证，虽然上诉人柯赞曾表示不上诉，但并不能证明其未上诉。本案有上诉人的上诉意见、律师的授权委托书，其上诉的事实是成立的。 本院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议履行相关义务。合同的解除有双方协商一致解除、约定解除、法定解除。在房屋租赁合同中双方约定了合同解除的条件，即（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。根据一审事实，上诉人在第一次违约的情况下，被上诉人进行了诉讼，经一审法院调解，上诉人未解除涉案合同，也收取了拖欠的相关租金，但双方在调解协议书中约定的“2019年8月起的租金每月15日前向原告郑永冰、陈丽环支付；如在当月的30日前被告柯赞不能支付当月租金，原被告双方签订的《房屋租赁合同》则从次日起解除，被告柯赞在30日内搬离涉案房屋。”该条款也对双方具有约束力，视为双方补充约定的合同解除条件。 本案诉讼是因上诉人拖欠的2020年5、6、7月的租金44700元引起，该事实是否构成了合同约定的解除条件是本案争议的焦点问题。由于2019年12月开始，新冠疫情开始爆发，为控制疫情发展和传播，国家在各地采取了停产停业的紧急措施，本地也不例外，上诉人1-3月份零收入是客观事实。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，将新冠疫情的发生界定为不可抗力。根据法律相关规定，因不可抗力导致的违约上诉人可以免责。虽然本地3月逐渐放开停产停业的限制，但民众因恐惧并未全面恢复生产经营，经济全面复苏也非一日一月之事，且在新冠疫情爆发期间，谁也无法确定自己所在区域为低风险区，因此5、6、7月期间的经济仍受新冠疫情的影响是不争的事实。同时，上诉人在2020年8月19日已将租金全部支付给被上诉人，上诉人不支付租金的违约事实已不成在。从上诉人的租期为10年，对房屋进行了装修等大量投入，目前才使用3年，而且目前仍在经营中。为维护交易稳定和安全，以及从公平角度考虑，一审解除双方的租赁合同不妥，本院予以纠正，对被上诉人的诉求本院予以驳回。 综上所述，上诉人柯赞的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初2305号民事判决； 二、驳回被上诉人郑永冰、陈丽环的诉讼请求。 一审案件受理费459元（被上诉人已预交），二审案件受理费918元（上诉人已预交），合计1377元，由被上诉人郑永冰、陈丽环负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 凌丽琪 审 判 员 张依传 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 侯美妃 书 记 员 黄诗芬