襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4201号原告：绿地集团襄阳置业有限公司。住所地：襄阳市樊城区内环路卧龙大道**。法定代表人：李煜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴世春、史雪龙，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：黄晶巧，女，1989年8月8日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李青文、赵辉，湖北巨天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告绿地集团襄阳置业有限公司（以下称绿地集团襄阳公司）与被告上海尚瀚商业管理有限公司（以下称上海尚瀚公司）、黄晶巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告绿地集团襄阳公司于2019年6月27日申请撤回了对被告上海尚瀚公司的起诉。原告绿地集团襄阳公司的委托诉讼代理人吴世春、史雪龙，被告黄晶巧的委托诉讼代理人李青文、赵辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿地集团襄阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄晶巧立即腾退绿地缤纷城一层A25号商铺返还给原告；2.判令被告黄晶巧立即支付占有使用费24000元（自2019年1月15日起至腾退返还完毕之日止按每月6059元标准计算）；3.判令被告上海尚瀚公司立即向原告支付违约金500000元；4.本案诉讼费用由被告承担。在审理中，原告变更了诉讼请求，撤回了第三项诉讼请求。事实和理由：2015年8月，原告与上海尚瀚公司签订《租赁合同》，由上海尚瀚公司承租原告所有的缤纷城一至三层房屋，其中一楼租赁期限自2016年9月8日起至2023年4月30日止；二楼至三楼的租赁期限自2016年9月8日起至2028年4月30日止。2018年1月，原告又与上海尚瀚公司签订《补充协议》，约定由上海尚瀚公司承租缤纷城四至五层房屋，租赁期限自2018年1月1日起至2028年4月30日止。原告依约交付了房屋，履行了合同约定的义务。被告上海尚瀚公司承租缤纷城的一至五层房屋后，由其对承租房屋负责整体招商运营及物业管理，并与商户签订商铺出租合同。2017年3月20日，上海尚瀚公司与被告黄晶巧签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》，上海尚瀚公司将缤纷城一层A25号商铺出租给黄晶巧经营服装使用，面积166平方米，租赁期间每月租金6059元。上海尚瀚公司由于多种原因，未能依约向原告履行支付租金的义务，原告多次催要无果。2018年11月30日，原告与上海尚瀚公司签订《缤纷城租赁合同解除协议书》，协议解除了双方签订的缤纷城房屋《租赁协议》和《补充协议》，并约定上海尚瀚公司应于2019年1月15日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。2019年1月15日，原告即告知被告黄晶巧应立即腾退房屋，并于2019年3月20日和21日再次发出《告示》催告其在2019年3月26日前自行腾退房屋返还给原告。然而，被告黄晶巧至今仍占用承租的房屋，拒不腾退。原、被告协商无果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法裁判。被告黄晶巧辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。1.原告主体不适格。原告已将房屋出售给其他业主，原告并非案涉房屋的实际业主，原告无权向被告主张权利，无权要求被告腾退房屋，应当依法驳回其诉讼请求；2.被告依租赁合同使用房屋，原告对被告提起诉讼，被告的主体不适格；3.原告绿地集团襄阳公司与上海尚瀚公司签订的解除租赁合同协议书，根据相关法律规定，应属无效合同，原告与上海尚瀚公司的租赁合同并未解除；4.本案立案的案由是房屋租赁合同纠纷，但是目前原告已经撤回了对上海尚瀚公司的起诉，仅起诉被告，所以本案的案由应当变更为返还原物纠纷，但是原告并非涉案房屋的实际权利人，不享有物权，无权提起本案的诉讼，不具备原告的主体资格。综上，请求依法判令驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明:2015年8月18日，绿地集团襄阳公司（甲方）与上海尚瀚公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将其位于襄阳的绿地缤纷城第一层到第三层的房屋出租给乙方，其中一楼租赁期限自2016年9月8日起至2023年4月30日止，二楼至三楼的租赁期限自2016年9月8日起至2028年4月30日止。合同还对租金标准及支付方式以及合同变更、解除、终止和违约责任处理等事项进行了约定。2018年1月1日，绿地集团襄阳公司（甲方）与上海尚瀚公司（乙方）又签订一份《补充协议》，协议约定：甲方将其位于襄阳的绿地缤纷城第四层到第五层的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日起至2028年4月30日止；并约定该《补充协议》作为《租赁合同》不可分割一部分，与《租赁合同》具有同等法律效力；除该协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分完全继续有效，《租赁合同》对于绿地缤纷城一至三层房屋所作出的约定在该协议中没有涉及的亦适用于四至五层房屋的租赁。2017年7月9日，上海尚瀚公司向绿地集团襄阳公司缴纳租赁保证金634801.2元。随后，上海尚瀚公司将襄阳绿地缤纷城商铺房屋对外租赁。2017年3月20日，上海尚瀚公司（甲方）与黄晶巧（乙方）签订了《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于襄阳市××区内环××与××路交汇处绿地缤纷城内一层A25号商铺出租给乙方作为经营服装品类使用；该房屋的建筑面积为166平方米；租赁期限36个月，自2017年3月28日起至2020年3月27日止；租金按月交付，每月租金6059元，免租期18个月（第一个租约年免租9个月，第二个租约年免租9个月）；合同签订之日，乙方应交付履约保证金12118元（相当于两个月租金）；合同还对装修、开业时间等其他事项进行了约定。被告黄晶巧向上海尚瀚公司缴纳了部分租金、费用后，对承租房屋装修后经营使用。2018年11月30日，绿地集团襄阳公司与上海尚瀚公司签订《缤纷城〈租赁合同〉解除协议书》，以缤纷城自开业以来经营情况始终不佳，上海尚瀚公司管理人员不到位，对现状无法把控，对于招商调整资金短缺为由，双方约定解除于2015年8月、2018年1月签订的襄阳绿地缤纷城一至五层《租赁合同》和《补充协议》，合同履行期限计至2018年11月30日，之后尚未履行的合同内容，终止履行；绿地集团襄阳公司于上海尚瀚公司缴纳完毕全部租金之日起十日内向上海尚瀚公司支付2411106.36元作为补偿金；截止2018年11月30日，上海尚瀚公司已缴纳保证金冲抵欠缴的租金后尚欠绿地集团襄阳公司租金2411106.36元(共计)，以现金形式于本协议生效之日起七日内向绿地集团襄阳公司缴纳；上海尚瀚公司应于2019年1月15日前返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。2019年2月18日，绿地集团襄阳公司将开出的租赁费增值税发票交给上海尚瀚公司，2019年2月20日，上海尚瀚公司向绿地集团襄阳公司开具收到转账的补偿金2411106.36元的收据。2019年3月20日、21日，绿地集团襄阳公司分别以告示、手机短信等方式向黄晶巧等承租商户，送达了腾退房屋通知，通知承租商户：绿地集团襄阳公司与上海尚瀚公司的租赁合同已解除，承租商户于2019年3月26日前向绿地集团襄阳公司腾退商铺。现绿地集团襄阳公司以黄晶巧未向其腾退房屋为由，提起本案诉讼。另查明，原告绿地集团襄阳公司系所涉的绿地缤纷城部分房屋的产权人，另有部分房屋系通过签订《产权商铺委托租赁合同》，接受商铺购买人的委托，由其对商铺统一对外出租经营。本院认为，绿地集团襄阳公司将其拥有产权或授权租赁权的商铺出租给上海尚瀚公司使用，上海尚瀚公司再将商铺出租给黄晶巧使用，并各自签订了租赁合同，其租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。2018年11月30日，绿地集团襄阳公司、上海尚瀚公司以“缤纷城”自开业以来经营情况始终不佳等原因，签订《缤纷城〈租赁合同〉解除协议书》，解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，其解除合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。故绿地集团襄阳公司、上海尚瀚公司解除合同的行为有效，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年11月30日解除。黄晶巧辩称，绿地襄阳公司与尚瀚公司签订《缤纷城〈租赁合同〉解除协议书》应属无效，原被告主体不适格，但黄晶巧、绿地集团襄阳公司所举证据，不足以证明绿地集团襄阳公司、上海尚瀚公司存在故意串通签订解除合同协议，牟取非法利益的情形，绿地集团襄阳公司作为商铺所有权人和授权租赁权人，有权要求占有人腾退，故对黄晶巧的辩称意见，本院不予采信。房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用租赁房屋的合法依据，也是次承租人对租赁房屋有权占有的法律基础。绿地集团襄阳公司与上海尚瀚公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已解除，上海尚瀚公司作为承租人已丧失占有、使用租赁房屋的合法依据，该合法依据的丧失直接导致次承租人黄晶巧对租赁商铺的占有成为无权占有，绿地集团襄阳公司作为房屋所有权人和租赁权人，有权要求无权占有人进行腾退、返还，且现租赁期限已届满，故绿地集团襄阳公司诉请黄晶巧腾退位于襄阳市××区内环××与××路交汇处绿地缤纷城一层A25号商铺，符合法律规定，本院予以支持。绿地集团襄阳公司在其与上海尚翰公司的租赁合同解除后，要求黄晶巧于2019年3月26日腾退返还商铺，而黄晶巧无合法依据占有商铺至今未返还，依法应向绿地集团襄阳公司支付占有使用费。但绿地集团襄阳公司在明知含黄晶巧在内的多个次承租人承租期限未届满，且为经营已支出了装修等费用，贸然解除合同会损害到次承租人利益的情况下，仍坚持与上海尚瀚公司协商解除租赁合同，亦未采取积极有效措施要求上海尚瀚公司协同解决后续矛盾，是造成现阶段矛盾不能化解的原因之一。根据本案实际并综合考虑双方损失，故对绿地集团襄阳公司要求黄晶巧支付占有使用费的诉讼请求不予支持。若黄晶巧认为自己因上海尚瀚公司与绿地集团襄阳公司解除租赁合同产生损失，可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告黄晶巧于本判决生效之日起十日内，将位于襄阳市樊城区内环西路与中原路交汇处绿地缤纷城一层A25号商铺腾退返还给原告绿地集团襄阳置业有限公司;二、驳回原告绿地集团襄阳置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9040元，按原告绿地集团襄阳置业有限公司减少诉讼请求数额后的标的额计取为400元，由原告绿地集团襄阳置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  王建萍审 判 员  匡江山人民陪审员  陈玉琴二〇二〇年十一月六日书 记 员  张夏霖