云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1542号上诉人（原审原告）：朱继光，男，1965年12月16日生，彝族，高中文化，农民，原住云南省武定县狮山镇中沟路南段**，现住云南省武定县。上诉人（原审原告）：赵晓燕，女，1976年4月16日生，汉族，高中文化，居民，，原住云南省武定县狮山镇中沟路南段**现住云南省武定县，系朱继光妻子。二上诉人共同委托诉讼代理人：李益奎，云南华恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘汉兴，男，1972年8月16日生，汉族，小学文化，个体工商户，住，住云南省武定县/div>上诉人朱继光、赵晓燕因与被上诉人刘汉兴房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省武定县人民法院（2020）云2329民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱继光、赵晓燕及二上诉人的共同委托诉讼代理人李益奎、被上诉人刘汉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱继光、赵晓燕上诉请求：一、依法撤销云南省武定县人民法院（2020）云2329民初663号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、一审、二审的诉讼费由刘汉兴承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.一审认定事实错误。武定县狮山镇狮山路19号房屋原建筑为四层，刘汉兴办理了产权证、房产证号：武房权证近字第**。2013年刘汉兴向武定县农村信用合作联社白路信用社贷款，将整栋楼房1-4层作贷款抵押。2014年9月11日，经武定县住房和城乡建设局批准，刘汉兴取得建设工程规划许可证，将原狮山路19号房屋整幢拆除重建盖共七层的楼房。一审法院认定武定县农村信用合作联社白路信用社对新建盖房屋有抵押权错误，原抵押物狮山路19号原四层房屋己经灭失，武定县农村信用合作联社白路信用社并未办理新建盖的七层楼房的抵押物登记，武定县农村信用合作联社白路信用社对新建房屋不享有抵押权。2.一审法院适用法律错误。狮山路19号原四层房屋已拆除，新建房屋经批准建设七层，原抵押物己灭失，原抵押权人对原房屋拆除重建行为均未提异议，也未办理新建房屋的抵押登记，原抵押权人对新建房屋当然不享有抵押权。一审法院依《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十九条、《物权法》第一百九十一条，认定抵押权优先受偿，认定双方签订的《售房合同》和转让行为无效，适用法律错误。被上诉人刘汉兴辩称：本案所涉房屋是2014年重新建盖的，没有办理房屋的产权登记手续，现在该房屋已经被云南省武定县人民法院拍卖了，现无法过户给朱继光、赵晓燕。对一审判决无异议。朱继光、赵晓燕向一审法院起诉请求：一、判令朱继光、赵晓燕与刘汉兴签订的《售房合同》合法有效，武定县狮山镇狮山路19号一楼二号商铺归朱继光、赵晓燕所有；二、由刘汉兴协助朱继光、赵晓燕将武定县狮山镇狮山路19号一楼二号商铺过户登记到朱继光、赵晓燕名下；三、本案诉讼费由刘汉兴承担。一审法院认定事实：朱继光与赵晓燕是夫妻关系。2014年4月15日至2014年10月22日期间，刘汉兴向朱继光、赵晓燕借款，刘汉兴收到借款后，因无力偿还。2015年6月5日，朱继光、赵晓燕与刘汉兴签订《售房合同》，合同约定：刘汉兴将坐落于武定县的楼房一楼二号商铺，面积83.69平方米出售给朱继光、赵晓燕，每平方米20000元，合计1673800元。一次性冲减2015年6月5日前刘汉兴欠朱继光的所有欠款1188000元，三个月内过户给朱继光、赵晓燕，在过户前朱继光、赵晓燕应补付欠款485800元给刘汉兴。合同还对办理过户手续、费用、违约责任作了约定。合同签订后，刘汉兴将武定县狮山镇狮山路19号一楼二号商铺移交给朱继光、赵晓燕使用，双方未办理房产过户手续。另查明，武定县狮山镇狮山路19号房屋原建筑层数为四层，刘汉兴办理了产权证，房房产证号：武房权证近字第**。013年刘汉兴向武定县农村信用合作联社白路信用社贷款，将整幢楼房（1-4层）作贷款抵押。2014年9月11日，经武定县住房和城乡建设局批准，刘汉兴取得建设工程规划许可证，将原狮山路19号房屋整幢拆除后重新建盖共七层的楼房。房屋建好至今，刘汉兴对新建房屋未重新办理产权证。2019年3月1日，武定县狮山镇狮山路19号房屋因刘汉兴欠武定县农村信用合作联社借款被云南省武定县人民法院整幢查封，查封期限为三年。一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定:“本法所称抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，武定县狮山镇狮山路19号房屋原建筑层数为四层，刘汉兴办理了产权证，房产房产证号：武房权证近字第**。13年刘汉兴向武定县农村信用合作联社白路信用社贷款，将整幢楼房（1-4层）作贷款抵押，并办理抵押登记，2015年6月5日，朱继光、赵晓燕与刘汉兴签订《售房合同》，刘汉兴将坐落于武定县的楼房一楼二号商铺出售给朱继光、赵晓燕，在转让时，未经抵押权人同意，且转让所得的价款也未向抵押权人提前清偿债务或者提存，刘汉兴至今未还清武定县农村信用合作联社白路信用社的贷款，抵押权尚未消灭，故2015年6月5日，朱继光、赵晓燕与刘汉兴签订的《售房合同》和转让行为无效，朱继光、赵晓燕主张双方签订的《售房合同》合法有效，武定县狮山镇狮山路19号一楼二号商铺归朱继光、赵晓燕所有，由刘汉兴协助朱继光、赵晓燕将武定县狮山镇狮山路19号一楼二号商铺过户登记到朱继光、赵晓燕名下的理由不成立，证据不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决：驳回朱继光、赵晓燕的诉讼请求。案件受理费19864元，由朱继光、赵晓燕负担（已交）。二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人朱继光、赵晓燕对一审认定事实均无异议，但认为一审遗漏认定2014年9月11日刘汉兴经批准新建的七层房屋并未办理抵押登记。被上诉人刘汉兴对一审认定事实均无异议。对一审认定事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条规定：“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”担保物权属于价值权，担保物权具有物上代位性，无论担保物的状态如何，只要其交换价值没有消失，无论其交换价值存在于何种代位物之上，均为担保物权的效力所及，即承载该交换价值的标的物样态和性质发生改变，担保物权的效力依然及之。本案中，位于武定县房屋设立了抵押权，该四层房屋虽已拆除重建，但在原房屋上设立的抵押权具有物上代位性，抵押权的效力及于新建的房屋这一代位物上。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”之规定，一审法院认定朱继光、赵晓燕和刘汉兴于2015年6月5日签订的《售房合同》和转让房屋行为无效，并无不当。朱继光、赵晓燕的诉讼主张不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19864元，由朱继光、赵晓燕负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  邱德英审判员  晋 芳审判员  刘 莹二〇二〇年十一月十三日书记员  杨 杰