山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2511号上诉人（原审原告）：孙玉奎，男，1969年11月17日出生，汉族，居民，住日照市莒县。委托诉讼代理人：王强东，山东聚祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴晓杰，男，1991年3月10日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。被上诉人（原审被告）：莒县巨义建材有限公司，住所地莒县龙山镇仲沟社区前仲沟村335省道南侧，统一社会信用代码91371122MA3M382F6C。法定代表人：于贞春，总经理。委托诉讼代理人：李越，山东平澜律师事务所律师。上诉人孙玉奎因与被上诉人吴晓杰、莒县巨义建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2020）鲁1122民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙玉奎上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案的一、二审案诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定案件事实不清，适用法律错误，判决结果不当。1、上诉人与被上诉人在2018年6月28日签订的厂房租赁合同第五款第四条约定，被上诉人拖延缴纳租金时问超过协议时间1个月，上诉人有权与被上诉人解除合同，造成的损失由被上诉人全部负担。本案中被上诉人拖欠上诉人2018年租赁费24000元至今，被上诉人没有履行合同中约定的主要义务，构成根本违约，因此上诉人有权解除与被上诉人签订的厂房租赁合同，由此造成的全部损失由被上诉人承担。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同日的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，上诉人出租厂房的目的就是为了获取租金，被上诉人没有按照合同的约定支付2018年租金致使上诉人不能实现合同目的，根据上述规定，本案上诉人完全有权解除与被上诉人签订的厂房租赁合同。2019年度租金是莒县人民法院划扣的，亦不是被上诉人主动履行的合同义务。被上诉人未在租用的土地上投入2000000元搞建设，自租赁至今一直荒芜闲置。综上，被上诉人没有按照合同的约定支付租金违反合同的约定，上诉人有权与被上诉人解除合同。莒县巨义建材有限公司辩称，一、上诉人将厂房租给被上诉人时，没有将厂房内上诉人所有的物品清理带走。被上诉人多次要求清理，上诉人置之不理，无奈被上诉人自费两万元将上诉人的物品妥善安置，因此扣留了24000元的租赁费，理由合法正当，不存在上诉人所述的违约行为，而且在一审时，被上诉人就明确表示愿意支付24000元的租金以解决纠纷，但上诉人不允。二、被上诉人除了本案24000元租金外，其他的都按时缴纳了。因上诉人是其他案件的被执行人，法院要求被上诉人将租金交到法院，被上诉人按照要求主动缴纳，不存在划扣一说。三、被上诉人系当地政府招商引资项目，且自租赁涉案厂房以来投资巨大，如解除房屋租赁合同，被上诉人将蒙受重大损失，对被上诉人来说极为不公平。因此，被上诉人认为一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。吴晓杰未答辩。孙玉奎向一审法院起诉请求：1.请求判令解除与吴晓杰、莒县巨义建材有限公司签订的租赁合同，腾空退还厂房及用地并赔偿拆除设施117100元；2.按每年56000元标准支付自2018年6月28日至退还租赁物期间的拖欠租金；3.评估费用、诉讼费用均由吴晓杰、莒县巨义建材有限公司承担。一审法院认定事实：吴晓杰系莒县巨义建材有限公司股东之一。2018年6月28日，吴晓杰代表莒县巨义建材有限公司与孙玉奎签订了厂房租赁合同。租赁合同一方为孙玉奎与案外人孙玉民，审理中，孙玉民向一审法院出具了声明一份，表示放弃合同份额，由孙玉奎独自享有合同的权利义务。租赁约定莒县巨义建材有限公司租赁孙玉奎所有的位于莒县龙山镇前仲沟村莒县胜达石材有限公司院落约8.3亩，租赁期间为20年。还约定第一个十年（2018年至2028年）租赁费每年56000元，其中土地承包费8000元由莒县巨义建材有限公司直接向前仲沟村集体缴纳，另48000元直接交给孙玉奎。合同签订时，交纳第一年租赁费56000元，以后于每年6月28日交当年租赁费。合同第二个十年（2028年至2038年）租赁费价格以2028年小麦价格为基准（或参照龙山镇2018年闲置厂房每亩的租赁价格）进行上浮。双方于2020年1月6日还签订了补充合同，就莒县巨义建材有限公司拆除孙玉奎的建筑进行了明确统计。租赁期间，莒县巨义建材有限公司可根据自己的经营特点进行改造、建设和添置设备等，费用由莒县巨义建材有限公司自负。合同到期莒县巨义建材有限公司同等条件下优先承租，如不再承租，应补偿因建设拆除孙玉奎的房屋建筑，其余建设由莒县巨义建材有限公司自行处理，孙玉奎不作任何补偿。如莒县巨义建材有限公司因经营原因提前终止合同，应提前半年告知孙玉奎并多付半年的租金，赔偿因莒县巨义建材有限公司建设拆除孙玉奎的房屋建筑价值，莒县巨义建材有限公司所添置的设备、设施由其自行拆除运走。莒县巨义建材有限公司拖延交纳租金超过合同约定时间1个月，孙玉奎可解除合同，造成的损失由莒县巨义建材有限公司负担。合同签订后莒县巨义建材有限公司接受租赁物并拆除原有部分设施进行了改造，投资进行了挖地槽，建钢结构厂房大棚，沿西墙建设了办公室、材料室等其他房屋。合同签订时，孙玉奎在租赁场所中有大量巨石妨碍莒县巨义建材有限公司建设，后莒县巨义建材有限公司将所有巨石进行了搬离，费用由莒县巨义建材有限公司支出。经一审法院现场勘验，孙玉奎现还有部分石料堆积在大门口周围，西边仓库中堆满孙玉奎的废弃办公桌椅及其他废弃设备材料。合同签订后，莒县巨义建材有限公司按约支付给孙玉奎2018年租赁费24000元，村集体应得部分（两年）莒县巨义建材有限公司已按约支付，莒县巨义建材有限公司尚欠2018年租赁费24000元。经核实，因孙玉奎在一审法院有执行未结案件，一审法院对莒县巨义建材有限公司应支付给孙玉奎的租赁费每年48000元已进行了冻结，冻结期限直至执行案件履行完毕时止。2019年孙玉奎应得租赁费48000元，一审法院以（2017）鲁1122执292号执行裁定书已进行了扣划。2020年孙玉奎应得租赁费48000元尚在冻结期限内，一审法院还未进行扣划。经一审法院技术室委托，日照仁和信价格评估有限公司对孙玉奎所有的被莒县巨义建材有限公司拆除设施进行了评估，评估价值为117100元，孙玉奎支出评估费3000元。一审法院认为，关于焦点一，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应信守履行，从而为整个社会创造良好、稳定的营商环境，非经法定事由或双方协商一致，不得擅自解除。对于2018年租赁费，莒县巨义建材有限公司已支付24000元，尚欠24000元。2019年租赁费48000元已被一审法院扣划，2020年租赁费48000元尚在冻结中。故莒县巨义建材有限公司只欠孙玉奎租赁费24000元。莒县巨义建材有限公司的行为虽不符合合同的约定，但非构成合同根本违约。是否按时足额交付租赁费并不必然导致合同无法继续履行，莒县巨义建材有限公司当庭表示愿意继续履行合同且已投入大量人力物力财力并进行了建设。孙玉奎将租赁物交给莒县巨义建材有限公司使用，搬离租赁院落中的巨大石块、搬离仓库中的废弃物、搬运院中堆放的石料是出租方的随附义务，但孙玉奎也未尽到上述义务，也存在违反合同约定行为。综上，莒县巨义建材有限公司已履行大部分给付义务，只是迟延履行小部分，这并不妨碍孙玉奎合同目的的实现，故孙玉奎要求解除合同理由不充分，一审法院不予支持。关于焦点二，孙玉奎虽对莒县巨义建材有限公司拆除其建筑部分进行了价值评估并支付了评估费，但根据租赁合同约定，合同到期莒县巨义建材有限公司同等条件下优先承租，如不再承租，应补偿因建设拆除孙玉奎的房屋建筑。莒县巨义建材有限公司现表示继续履行租赁合同，故孙玉奎无权要求莒县巨义建材有限公司对拆除设施计款117100元进行赔偿，孙玉奎所支出的评估费3000元也应自行负担。关于焦点三，对于2018年租赁费，莒县巨义建材有限公司已支付24000元，尚欠24000元。2019年租赁费48000元已被一审法院扣划，2020年租赁费48000元尚在冻结中。故莒县巨义建材有限公司只欠孙玉奎租赁费24000元。对于应付给村集体的每年8000元，租赁合同约定由莒县巨义建材有限公司直接付给村集体且已给付，故孙玉奎无权主张。吴晓杰代表莒县巨义建材有限公司与孙玉奎签订厂房租赁合同系履行职务行为，莒县巨义建材有限公司予以认可，故孙玉奎要求其承担责任于法无据，一审法院不予支持。综上所述，孙玉奎请求部分有理，合理部分一审法院予以支持。莒县巨义建材有限公司、吴晓杰辩解合理部分，一审法院予以采纳。经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、莒县巨义建材公司于判决生效后五日内给付孙玉奎2018年度租赁费24,000元；二、驳回孙玉奎对吴晓杰的诉讼请求；三、驳回孙玉奎的其他诉讼请求。案件受理费2642元，减半收取1321元（立案时孙玉奎已预交）由孙玉奎负担1051元，由莒县巨义建材公司负担270元。二审中，上诉人提交以下书面证据：一、照片四张及光盘一张，证实被上诉人租赁涉案厂房土地后，一直荒废至今，被上诉人在一审中所称对该土地投入200余万元与事实不符。二、上诉人代理律师向案外人所做调查笔录一份，证实上诉人场内所有物品包括搬迁场内所有石头和石板的搬迁费用均由被上诉人承担。三、电话录音一份，证实上诉人厂内所有物品搬迁产生的费用由被上诉人承担。经质证，被上诉人对证据一有异议，称该两组证据未完全反映厂房的真实情况，被上诉人投入的两百万是包括新建的厂房地基和行政许可等相关费用，并不是全部用于建设厂房。证据二与本案没有关联性。证据三中被上诉人无法确定通话双方的身份情况，且该证据也未说明相关的搬运费用由上诉人承担，且被上诉人已经在一审中向法庭出示了搬运费用的票据，请法院予以核实。上诉人另申请证人张某出庭，证实涉案厂房拆迁费用由被上诉人承担。张某与上诉人系普通朋友关系，不认识被上诉人。张某陈述：2018年左右其在商场遇到上诉人，问起上诉人厂房效益如何，上诉人称厂房要进行拆迁，后其让上诉人在厂房拆迁时给其留一架梁，随后其到厂房时，看到厂房已拆迁，在厂房其遇到一个五十岁左右的人，听该人说厂房拆迁了所有东西都是他们的。其不了解厂房拆迁情况，也不了解上诉人将厂房出租给谁。经质证，上诉人称证人证言能证实厂子的拆迁费用及搬运费用都由承包方也即被上诉人承担。被上诉人称，证人对上诉人与被上诉人之间的情况并不了解其所陈述的事实也是听上诉人所述，与合同所载明的条款不符。本院认证，对上述证据，本院将结合查明事实综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案合同是否应解除的问题。上诉人主张被上诉人拖欠2018年租赁费24000元至今未付，根据合同约定，其有权解除合同。从查明事实看，双方约定的2018年租赁费为48000元，被上诉人已支付24000元，2019年租赁费48000元已由一审法院扣划，2020年租赁费也扣划至一审法院，故自双方签订租赁合同至今，被上诉人仅拖欠租赁费24000元。是否按时足额交付租赁费并不必然导致合同无法继续履行，本案中，被上诉人拖欠部分租赁费的行为虽不符合合同约定，但并未构成合同根本违约，在被上诉人已履行大部分给付义务的情况下，其部分迟延履行行为并不妨碍上诉人合同目的的实现。被上诉人在一、二审庭审中均表示愿意继续履行合同，且自签订租赁合同后被上诉人已投入大量人力物力财力并对租赁房屋进行了改造建设，一审法院根据查明事实以及从维护交易安全和创造良好、稳定的营商环境等方面考虑，未支持上诉人解除合同的请求并无不当。二审中，上诉人虽提交相应证据证实其主张，但其提交的证据仅能说明涉案厂房搬迁费用承担问题，并不能证实被上诉人行为构成根本违约导致涉案房屋租赁合同解除的事实，故对上诉人的上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2642元，由上诉人孙玉奎负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  刘 芳审判员  宋海红二〇二〇年十一月五日书记员  付志娟