福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初6697号 原告:福建花开富贵物业管理有限公司,住所地福州市鼓楼区东大路******,统一社信用码9135010070511231XL。 法定代表人:陈宝增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏威，福建海山律师事务所执业律师。 被告：余坤,男,1981年2月21日出生,汉族,原住福清市龙田镇茶腰村**,现住福清市。 委托诉讼代理人：魏乐和，福建向高律师事务所执业律师。 原告福建花开富贵物业管理有限公司（以下简称花开富贵公司）与被告余坤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏威、被告的委托代理人魏乐和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花开富贵公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2017年1月1日至2020年10月31日的物业服务费13160.6元、公摊水电费1896.2元,并每日按欠款金额的千分之三支付逾期付款违约金至欠款付清止(暂计至2020年10月31日为1000元)。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依法接受福清高华房地产开发有限公司(下称“XX房产公司”)的选聘,为由XX房产公司开发建设的福清市XX街道XXXX小区(以下简称XXXX小区)提供前期物业管理服务,双方于2015年12月31日签订《前期物业服务合同》,约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费,其中高层住宅物业综合管理服务费为每月每平方米1.76元,并约定若业主或物业使用人未按合同约定向原告缴纳物业服务费或公共水电费,每逾期一日应按欠款金额的千分之三向原告支付违约金。被告为XXXX小区的7#XX业主,拥有物业建筑面积162.53平方米,依据物业服务合同约定物业费缴费标准月应缴物业费286.1元。原告依约提供了物业管理服务,但被告拖欠从2017年1月1日至2020年10月31日物业服务费13160.6元、公摊费1896.2元(公摊费原为2233.84元，扣除余坤第一年预交公摊费余额337.6元),合计为15056.8元,经原告数次催讨,被告拒不支付。原告已经依据合同约定履行物业服务义务,被告拖欠物业费的行为明显违反了合同约定,依法应履行交纳物业服务费并支付逾期违约金的义务。恳请判如所诉。 被告余坤辩称，一、原告以物业服务合同关系提起本案诉讼系法律关系错误。根据原告与XX房产公司签订的《福建省前期物业服务合同》服务期限自2013年5月8日至2016年5月7日止，该合同第七条第四款第二项约定“本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由乙方（原告）在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示”，但原告从未公示过，因此原、被告之间的法律关系不属于物业服务合同关系，属于无因管理的法律关系，原告依据已过期的物业服务合同主张物业费没有法律依据。二、原告提供的物业服务也不符合前期物业合同的服务标准。前期物业合同第四条约定，原告应按照一级物业服务标准提供服务，但是原告在综合服务、房屋管理与维养、公共秩序维护、公用设施设备运行维护、公共区域清洁卫生保洁服务和公共区域绿化日常养护服务六个方面都不符合一级物业的服务标准，原告违约在先。同时原告在提供物业服务期间纵容包庇违建行为，侵害了业主的合法权益，甚至还站在违建业主一方，这也是引起本案诉讼的重要原因。三、原告诉请的费用中包括物业服务费及公摊水电费，但原告不仅未将公摊水电费的支出情况予以公示，还存在私自将小区的公摊水、电提供给相邻的“三福龙庭”小区施工使用，以及随意收取公摊水电费的情况，因此，原告主张被告支付公摊水、电费用金额没有证据支持。四、原告主张支付迟延付款违约金没有依据。本案中，原告违约在先，其要求被告支付迟延付款违约金没有依据。另外，原告诉请被告按照每日千分之三的标准支付违约金，不符合公平原则。根据《前期物业合同》第十四条违约责任第一款约定原告承担按日万分之五违约金，而业主却承担日千分之三违约金，因此，该条款的约定显失公平，不具有法律效力。综上，恳请依法驳回原告诉求中不合理的金额。 原告围绕诉讼请求提交了居民身份证、企业信息、前期物业服务合同及其附件、应收费清单、催缴函、寄件单、在管证明、水电公摊分配情况说明、XXXX小区共用电汇总表、水费汇总表、2017年1月至2020年7月期间的公共用水公摊、公共用电、电梯用电公摊费用明细表、2018年1月至2020年9月水电公摊一览表及2018年1月-2020年7月发票、关于2016年度福建省物业管理示范项目公示、福州市人民政府授予福州市最美小区庭院、福清市住房和城乡建设局文件关于对福建花开富贵物业管理有限公司等十家物业公司企业进行通报表扬的通知、福建省物业服务企业信用评价系统、入伙通知书、接楼须知、有线电视初装费诉求单、有线电视费转账凭证、福清市人民政府专题会议纪要、日常物业服务工作照片、视频等证据；被告向本院提供了收款收据（编号×××48、×××41）、缴费通知单、行政处罚详情、照片、政府信息公开、微信聊天记录、照片、视频光盘等证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证；对于双方提供的公摊费用明细材料以及微信聊天记录、照片、视频光盘有争执、异议的证据，本院予以认定如下：原告提供的公摊费用明细材料虽是原告单方制造，但上述材料已经过在小区公告栏公示过，被告未提供证据证明其在此期间对其分摊金额有异议或其他业主有提出异议，本院对上述公摊费用证据予以采信。对于被告提供的聊天记录、照片、视频光盘，因被告未提供聊天记录的原始载体，照片、视频光盘也未能体现出具体拍摄时间以及制作时间，更不足以证明原告在2017年1月1日至2020年10月31日期间卫生等管理都不到位，该视听材料的真实性、合法性，以及证明对象均难以确定，对该视听证据材料本院不予支持。经审理，被告未缴纳的自2017年1月1日至2020年10月31日间的物业费为13158.43元（1.76元／平方＊月×162.53平方×46个月）及公摊水电费1896.2元，本院予以确认。 本院认为，涉案《福建省前期物业服务合同》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。虽然该合同服务期限已届满，但由于XXXX小区至今仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，根据《福建省物业管理条例》第三十四条规定，从有利于小区正常秩序考虑，该前期合同可自动顺延履行，双方仍应遵循执行，且涉案小区所在社区也同意原告继续提供服务。故被告辩称原、被告之间不属于物业服务合同关系，属于无因管理的法律关系，缺乏依据，本院不予采纳。原告事实上为XXXX小区业主提供了物业服务，被告作为小区内业主理应依法缴纳相应的物业服务费用，但被告仅于2015年底在交接房屋时预交一年的物业费及公摊费用，之后四年多以各种借口拒绝缴纳，此种作法明显不妥。即便原告在物业管理有不到位之处，被告亦应当通过法律赋予的权利来保障自身权益，而不应采取拒付全部物业服务费用的消极行为，其行为无形中会对小区物业管理造成诸多不良影响。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”规定，被告应当支付拖欠的13158.43元物业服务费及公摊水电费1896.2元，原告诉请超过的部分，缺乏依据，本院不予支持。原告在提供小区物业服务过程中有存在需要改善与提高的不足地方，其要求被告支付逾期付款违约金，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《物业管理条例》第七条、《福建省物业管理条例》第三十四条的规定，判决如下： 一、余坤于本判决发生法律效力之日起十日内向福建花开富贵物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年10月31日间的物业服务费13158.43元、公摊水电费1896.2元； 二、驳回福建花开富贵物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，减半按计105元收取，由余坤负担（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王统勇 二〇二〇年十一月十七日 书记员  林 星