广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2820号原告：惠州市万钧物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区*************铭泰楼综合楼4层01号，统一社会信用代码：914***********510Y。法定代表人：杨万钧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩玉燕，广东广锐律师事务所律师。被告：陈祖连，男，汉族，1952年2月21日出生，住广东省兴宁市坭陂镇坭陂社区*********，公民身份号码441************397。被告：林冬生，男，汉族，1985年1月25日出生，住广东省惠州市惠城区****************，公民身份号码441************115。原告惠州市万钧物业服务有限公司（以下简称“万钧物业”）与被告陈祖连、林冬生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告万钧物业的委托诉讼代理人韩玉燕到庭参加诉讼，被告陈祖连、林冬生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万钧物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠2017年9月至2019年7月物业管理服务费3484.5元，水费8.2元，水电分摊费230.24元，违约金2254.32元（违约金以欠付费用3484.5元为基数，从逾期之日起，按逾期每天千分之一计算，计算至全部费用缴清之日止），以上暂合计5977.26元（暂计算至2020年4月1日）；2.本案诉讼费、公告费等由两被告承担。事实与理由：原告万钧物业于2016年6月22日与开发商惠州市龙达房产开发有限公司（以下简称“龙达公司”）签订《前期物业服务委托管理合同》，合同约定由龙达公司委托原告对位于惠州市博罗县**********山塘窝九珑山立缘小区提供物业管理服务。合同约定期限自2016年6月23日起至2026年6月22日止。后原告与立缘小区业主委员会经协商一致，于2019年7月31日签订《立缘小区物业管理交接协议》，原告于2019年8月1日退出涉案立缘小区，同时交接协议约定原告有权向立缘小区业主收取截至2019年7月31日的相关欠费。被告是坐落于立缘小区2栋1209号房业主。被告于2014年4月10日完成收楼。根据《前期物业服务委托管理合同》第七条约定：物业管理服务费按高层住宅1.1元/月/平方米收取，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。逾期未交的，乙方按天收取所欠费用的千分之一的违约金。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，被告从2017年9月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，原告多次催收被告均不予缴纳，被告的行为已经构成违约。原告为维护自身合法权益，特依据相关法律法规提起诉讼，恳请法院依法判决。被告陈祖连、林冬生经本院在2020年8月20日《人民法院报》G60版公告送达诉讼材料后，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未于庭前提出答辩意见和提交证据材料。经审理查明，2014年4月10日，被告陈祖连对龙达公司开发的博罗县*************************（建筑面积为137.67平方米）进行了验收。2017年8月15日，涉案房屋转移登记至被告林冬生名下。2016年6月22日，原告万钧物业与龙达公司签订《前期物业服务委托管理合同》，约定：由原告为博罗县**********实施前期物业管理服务；高层住宅物业管理服务费的收费标准为1.1元/平方米/月；每月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交的，按天收取所欠费用的千分之一的违约金等。之后，原告依约提供物业服务，两被告未缴纳2017年9月至2019年7月的物业管理服务费3484.5元（151.5元/月×23个月）、水费8.2元以及公摊水电费230.24元，纠纷成讼。另查明，原告于2019年7月31日与九珑山立缘小区业主委员会、惠州市智慧物业管理服务有限公司签订《立缘小区物业管理交接协议》，三方约定原告于2019年8月1日退出服务上述小区，2019年7月31日以前立缘小区物业服务相关费用由原告收取。以上事实有原告营业执照、被告陈祖连身份证复印件、被告林冬生人口信息、《前期物业服务委托管理合同》、立缘小区业主验房表、不动产登记信息查询结果、未收费明细表、发票、《立缘小区物业管理交接协议》、电话催缴记录等证据及本院的庭审笔录在卷为据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告万钧物业与龙达公司签订《前期物业服务委托管理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。上述合同的约定对立缘小区的全体业主均具有约束力。原告依约提供了物业管理服务，被告林冬生作为涉案房屋的新业主及物业服务实际接受者应向原告支付相应的物业管理服务费等费用。原告主张被告林冬生未缴纳2017年9月至2019年7月的物业管理服务费、水费以及公摊水电费的事实，有《前期物业服务委托管理合同》、不动产登记信息查询结果、发票、电话催缴记录等佐证，本院予以采信。现原告要求被告林冬生支付2017年9月至2019年7月的物业管理服务费3484.5元、水费8.2元以及公摊水电费230.24元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。被告林冬生未依约交纳物业管理服务费，已经构成违约，应支付相应的违约金。《前期物业服务委托管理合同》约定缴纳时间为每月10日前，违约金按每日千分之一计算。本院认为，被告迟延交付物业管理服务费主要造成原告利息的损失，原告主张的违约金计算标准过高，且未提供证据证明其实际损失，本院酌定违约金从2017年9月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告陈祖连的清偿责任问题。根据《广东省物业管理条例》第五十七条规定：“业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。”本案被告陈祖连没有提供证据证明其已将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知涉案房屋的受让人被告林冬生，亦没有通知原告转让涉案房屋情况，应对被告林冬生所欠物业管理服务费、违约金及公摊水电费承担连带清偿责任。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《广东省物业管理条例》第五十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林冬生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理服务费3484.5元及违约金（违约金以每月欠缴金额151.5元为基数，从2017年9月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从每月11日起计算相应月份的违约金）；二、被告林冬生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付水费8.2元以及公摊水电费230.24元；三、被告陈祖连对第一、二判项中被告林冬生欠付的物业管理服务费、违约金及公摊水电费承担连带清偿责任；四、驳回原告惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈祖连、林冬生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  陈晓君人民陪审员  田伟军人民陪审员  刘纯思二〇二〇年十一月九日法官 助理  曾嘉莲书 记 员  朱欣彤