广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初8990号原告：王伟强，男，汉族，1982年4月17日出生，公民身份号码：441************014，住址：惠州市惠城区张屋山1巷**。委托代理人：黄睿、王展业，广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。被告：潘新英（曾用名：潘立雄）,男，汉族，1971年12月11日出生，公民身份号码：442************015，住址：广东省云浮市郁南县*************号。被告：张连花，女，汉族，1976年6月15日出生，公民身份号码：362************927，住址：惠州市惠城区*****************。委托代理人：丁志云，广东梦想律师事务所律师。委托代理人：张送平，广东梦想律师事务所实习律师。原告王伟强与被告潘新英、张连花房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并作出（2018）粤1302民初12778号《民事判决书》，原告王伟强不服一审判决，提出上诉，惠州市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）粤13民终1143号《民事裁定书》，以认定基本事实不清，发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法公开开庭审理本案。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告王伟强诉称，2017年2月23日,原告与两被告签订《二手房屋买卖合同》,第一条约定甲方所售房屋位于惠城区麦地马庄路麦迪新村二期**栋****房,第二条约定甲方所售房屋总金额为650000元,第三条约定付款方式:1、本房屋转让价为人民币65万元，乙方承担房屋买卖过程中的一切费用，包括税费、加急费用等;2、甲方实收人民币57.5万，剩余款项视为乙方的包干费用。如甲方在本合同签订后在一个月内需要对房屋进行回购，为补偿乙方损失，以人民币65万元的价格仅进行回购，并承担所有的过户费，超过上述期限，视为甲方不回购。于同日，原告与两被告去惠州市房产管理局办理转移登记手续，并签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》第四条约定，“双方同意于2017年3月15日由甲方将该房地产交付给乙方使用。”惠州市房产管理局于2017年2月28日向原告颁发不动产权证，涉案房屋完成转移登记。在扣除掉乙方的包干费用后，原告于2017年3月1日向被告潘新英付款36万元、向被告张连花付款21.5万元。2017年5月26日,原告与惠州市供水有限公司签订《委托扣款协议》，约定涉案房屋的水费直接从原告的账户上扣除，并向原告出具《缴费查询卡》;另外，广东电网惠州惠城供电局也向原告出具《缴费查询卡》。在完成一切手续后，两被告仍不向原告交付涉案房屋。原告认为，原告与两被告签订了《二手房屋买卖合同》及《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，明确约定了交付涉案房屋的时问，但两被告至今仍不支付，明显属于违约。故原告特向贵院提起诉讼，望贵院公平公正审理此案，支持原告的全部诉讼请求。一、请求判令两被告继续履行原告与两被告于2017年2月23日签订的《二手房屋买卖合同》。二、请求判令两被告向原告交付位于惠州市麦地马**麦地中坑新时代花园（麦迪新村二期）**栋*****房。三、请求判令两被告承担本案的诉讼费。又于2020年7月23日向本院提交提出变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：一、请求判令解除原告与两被告于2017年2月23日签订的《二手房屋买卖合同》。二、请求判令解除原告与被告于2017年2月23日签订的《广东省房地产买卖合同》。三、请求判令两被告共同向原告退还购房款57.5万元及损失暂定93848.78元（损失以57.5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月1日起计算至实际偿清之日止，暂计至2020年7月20日，合计暂计668848.78元。）。四、请求判令本案的诉讼费用由两被告承担。被告张连花辩称，一、涉案的《广东省房地产买卖合同》、《二手房屋买卖合同》依法属于无效合同，自始至终没有法律效力，答辩人张连花不是上述合同的主体，在答辩人张连花本人不知情、未参与、也未授权委托他人的情况下，被答辩人通过其他女性冒充答辩人本人，假冒和伪造张连花的签名、指印以及一系列房屋转让登记资料的方法将涉案房屋转移至被答辩人，同时支付房款时未按照交易习惯索取收条，不合常理常识，答辩人张连花在本案中是受害者，答辩人张连花没有收到分文款项，无需承担退还购房的责任。1、经法院委托司法鉴定，落款日期为《惠州市房地产权转移登记申请书》、《询问笔录》、《广东省房地产买卖合同（惠州）〈2017〉2000****号》、《具结书》文件上“张连花”的签名不是答辩人张连花本人的亲笔签名，这些文件上“张连花”签名指印不是答辩人张连花本人手指所捺印。这些文件上“张连花”的签名和签名指印均是通过其他女人冒充张连花本人所为。原行政诉讼一审开庭时的惠州市国土资源局提交的相片及视频资料己经证明了王伟强等通过其他女人冒充张连花本人到登记窗口进行假冒和伪造签名及指印的事实（惠州中院行政庭撤销转移登记的该二审案件有相应材料），张连花身份证上的相片与该冒充的女人相貌完全不同，王伟强是明知通过其他女人冒充张连花本人所为，王伟强共同参与了通过其他女人冒充张连花本人整个事件。因此，在答辩人张连花本人不知情、未参与、也未授权委托他人的情况下，通过假冒和伪造张连花的签名、指印以及一系列房屋转让登记资料的方法将涉案房屋转移至王伟强名下的行为是严重的损害她人合法权益的违法行为，该违法行为严重侵害了张连花的合法权益。这是非常明显、非常典型的，实质上和形式上均是违法的行为，如果对被答辩人这样的违法行为进行支持的话，于法于理于情都无法取信于民，也会造成不好的社会效果和社会影响，如果有这样支持的案例，以后谁都可以通过假冒和伪造签名、指印以及一系列房屋转让登记资料的方法将他人的房屋进行过户转移。张连花发现后立即向派出所进行了报案，张连花也已经按原行政诉讼一审开庭时的告知向公安机关报案了，法院可以向麦地派出所进行核实。2、参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第八条“冒名签订房屋买卖合同的效力，出卖人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力。”，涉案的《广东省房地产买卖合同》、《二手房屋买卖合同》是依法无效的。二、被答辩人王伟强引用物权法的善意取得制度不符合该制度的前置条件和主观要素，被答辩人王伟强不符合善意取得的条件。1、被答辩人王伟强辩称其为善意取得，然，根据《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合善意取得构成要件的除外。尽管该条未将“无权处分”作为善意取得的构成要件，但依体系解释，“无权处分”是善意取得制度的适用前提，此后才会涉及相关构成要件是否具备的判断问题。《物权法司法解释（一)》第15条规定，受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权且无重大过失的，应当认定受让人为善意。针对该案案情，对于共同共有的房屋，冒充登记权利人去签订合同办理过户，并非属于无权处分之范畴，实属于欺诈，其性质恶劣之程度远超无权处分。另外，通过伪造答辩人的签名、指印，假冒答辩人本人以及伪造一系列房屋转让登记资料的方法将房屋转移至被答辩人王伟强名下，是严重损害答辩人张连花合法权益的违法行为，答辩人张连花也向公安机关报案了。因此，被答辩人王伟强引用物权法的善意取得制度不符合该制度的前置条件和主观要素。根据案件事实和情形本案是不符合善意取得制度的。3、从庭审调查的房屋买卖事件经过来看，被答辩人王伟强买房经过不符合常理，违背逻辑常理。首先，房屋买卖是一件非常大的事情，买卖双方都应该非常谨慎的，特别是买方，按常理，为了防止可能会招致的麻烦，买方通常会认真且谨慎地查清房屋的“身份”及所有权人的身份，弄清房屋的房龄，实地考察房屋的面积，了解有无出租他人，查看房产证，房产证上有无记载是否存在抵押等情况，到房产局查询房产的产权结果，跟房屋的共同产权人及其家人沟通以核实产权人身份、出售意愿等，然而，从庭审调查的事实，被答辩人王伟强一方的陈述及被答辩人王伟强提供的证据来看，被答辩人王伟强作为买房人没有做买房前的上述准备工作，被答辩人王伟强的做法不符合常理。张连花及小孩一家人一直长期居住生活在涉案房屋，王伟强知道涉案房屋在哪里，王伟强庭审说去过涉案房屋现场看过，其也完全能够找到和联系上张连花，被答辩人王伟强为什么要通过其他女人冒充张连花本人在文件上签“张连花”名和伪造指印呢？这是非常明显的违法串通。其次，“二手房屋买卖合同”的内容及买卖过程不符合常理。被答辩人王伟强庭审调查时说，潘新英因资金周转困难需要用钱，通过朋友介绍的（被答辩人没有证据证明是通过那个朋友），写上如下回购条款，可以保证我们有足够的利润，结合该合同第三条付款方式第二点（手写部分）：甲方（潘新英）实收人民币57.5万，剩余款项视为乙方（王伟强）的包干费用，如甲方在本合同签订后的一个月内需要对房屋进行回购，为补偿乙方损失，以人民币65万元的价格进行回购，并承担所有的过户费，超过上诉期限，视为甲方不进行回购。这些足以说明本案不是正常的房屋买卖关系，中间包含了高利贷的借钱，是为了保障能够还钱而设置的房屋买卖，如果潘新英在一个月内还钱，房屋可以赎回，65万元减去57.5万元等于7.5万元利息，一个月内回购还钱的月利率是一角三分一厘（13.1%)，这是变相的高利贷借钱；合同第四条房屋交付，没有约定房屋的交付期限，这是买方非常关注的房屋交付问题，为什么没有，支付房款的期限和支付方式没有约定，房屋的过户期限没有约定，显然是不符合常理。被答辩人王伟强庭审调查时说，这份“二手房屋买卖合同”不是面签的，是潘新英拿走签好后拿回给他的，显然这是谎言，这种说法不正常，被答辩人王伟强是一个具备完全民事行为能力的正常人，被答辩人王伟强对于签订二手房屋买卖合同这么重大事情完全知道其后果，被答辩人王伟强编制谎言的目的是回避张连花没有在现场面签及通过其他女人冒充张连花的事实而己，回避张连花不知道涉案房屋买卖的事实而己；签订二手房屋买卖合同的时间是2017年2月23日，2017年2月23日通过其他女人冒充张连花本人到惠州市不动产登记局办理不动产转移登记，2017年2月24日不动产登记局作了涉案房屋的土地登记信息审核，2017年2月28日颁发（2017)惠州市不动产权第1029****号《不动产权证书》，2017年3月1日分别转款36万、21.5万，从这一过程看，卖方没有收到一分钱就签订合同，甚至还办理涉案房屋的过户登记，这一做法严重违背常理，让人不可思议，通常房屋买卖是先收取定金，签订合同支付部分房款，办理过户手续时对于剩余房款办理资金托管，过户手续办结后买方领取托管的剩余房款，庭审时答辩人张连花出示了涉案房屋的房地产权共有（用）证和土地使用权证原件，而被告王伟强自始至终没有核实看过，办理转移登记没有被收回注销，这些不符合常理；2017年3月1日分别转款36万、21.5万，本来完全可以付款至潘新英一个账号上，被答辩人王伟强有计划地分别转账支付到两个账号上，办理过户手续时可以通过其他女人冒充张连花本人，为什么在转账付款时不叫上该冒充者，还有如此大额的现金支付没有答辩人张连花出具的收条，转账支付的这些大额的现金都是在3-4天内通过ATM取款取走的，没有在银行柜台通过工作人员取款，这些情形和做法不合常理常识。答辩人张连花完全不清楚该笔款项，更不是张连花取走或转账该笔21.5万元，被上诉人潘新英是可以持有该账户的银行卡并知悉该银行卡的密码；大概从2017年4月13日开始被答辩人王伟强及其指使的人屡次通过停水停电、锁头插入东西、弄胶水520、换锁十几把，上门骚扰、恐吓等非法方式妄图逼迫答辩人及其小孩搬走，张连花带着两个小孩又小，天天提心吊胆，天天没有安宁，担心被答辩人来害我们一家人，答辩人张连花多次向麦地派出所报警，派出所也进行了严重警告，潘新英自2017年4月份开始至今下落不明，无法联系，其老母去世也无法联系到，这些情形和做法不合常理常识。4、对于《广东省房地产买卖合同》、《二手房屋买卖合同》，答辩人张连花自始至终是不知情的，未参与，也未授权他人签订，是被答辩人王伟强等通过其他女人冒充张连花本人到登记窗口进行假冒和伪造签名及指印的，答辩人张连花不认可该份《广东省房地产买卖合同》及《二手房屋买卖合同》，该份《广东省房地产买卖合同》、《二手房屋买卖合同》是依法无效的，导致合同无效的过错责任在于被答辩人王伟强。请求依法驳回被答辩人王伟强对答辩人张连花的所有请求。被告潘新英未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院查明的案件事实经审理查明，被告潘新英与被告张连花系座落于惠州市*****麦地中坑新时代花园（麦地新村二期）**栋****房（房地产权证号：粤房地证字第C391****号）的权属人。原告王伟强向本院提交日期为2017年2月23日，原告王伟强作为买方与卖方为潘新英、张连花签订的《二手房屋买卖合同》及《广东省房地产买卖合同（编号：惠州（2017）20003318号）》，约定买方向卖方购买位于惠城区麦地马庄路麦地新村二期**栋****房（建筑面积：86.84平方米），房屋总金额为65万元（房屋买卖过程中一切费用，包括税费、加急费用等），卖方实收人民币57.5万元，剩余款项实为买方的包干费用，如卖方在本合同签订后的一个月内需要对房屋进行回购，为补偿买方损失，以人民币65万元的价格进行回购，并承担所有的过户费，超过上述期限，视为卖方不进行回购。卖方于2017年3月15日将上述房屋交付给买方使用。2017年2月28日，原告王伟强取得了上述房产的《不动产权证书》[房产证号：粤（2017）惠州市不动产权第10294**]。2017年3月1日，原告王伟强向被告潘新英转账36万元、向被告张连花邮政储蓄银行621************844的账户转账21.5万元，合计57.5万元。2017年4月27日，被告张连花因上述房产过户问题向本院提起行政诉讼，在诉讼过程中，被告向本院提交申请，要求本院对《惠州市房地产权转移登记申请书》、《具结书》、《询问笔录》、《广东省房地产买卖合同》（惠州2000****号）上的“张连花”的签名及指印进行鉴定。广东西湖司法鉴定所于2017年7月18日作出广湖司鉴所（2017）文鉴字第72号《文书司法鉴定意见书》、2017年7月25日作出广湖司鉴所（2017）痕鉴字第011-2号《痕迹司法鉴定意见书》，认定落款日期为2017年2月23日的《惠州市房地产权转移登记申请书》、《询问笔录》、《广东省房地产买卖合同（编号：惠州（2017）2000****号）》、《具结书》四份文件上“张连花”的签名不是张连花本人书写，并认定上述四份文件中“张连花”的指印不是其张连花本人手指所捺印。原告王伟强向本院提交委托扣款协议、缴费查询卡，拟证明被告已为涉案房屋办理水费、电费的缴费手续。被告张连花向本院提交一本通/绿卡通交易明细，拟证明被告张连花对原告转账部分房屋转让款至被告账户并不知情，且没有支取过这些款项。庭审中，原告王伟强称通过朋友介绍认识被告潘新英，被告潘新英因急需要钱用，将涉案房屋卖给原告，买卖房屋时没有与被告张连花接触过，因为两被告是夫妻，所以只与被告潘新英接触了。签订房屋买卖合同时没有看见被告张连花亲自在买卖合同上签字，合同是由被告潘新英拿回去签好之后再拿回来的。被告张连花称之前与被告潘新英是夫妻关系，2020年6月29日法院已判决双方离婚，被告潘新英在2017年4月5日离家去外地上班，到现在都找不到人。以前被告张连花没上班在家带小孩，靠被告潘新英上班来维持生活，一直在涉案房屋居住，之前没有见过原告王伟强，被告潘新英也从未告知被告张连花将涉案房屋出卖给原告王伟强，2017年的4月份一直有人上门来骚扰被告才知道这件事。2017年4月17日被告到房管局查询信息之后才知道房屋已被买卖了，有向房产局提出异议，但房产局让被告走法律程序，被告就进行了行政诉讼，一审判决是撤销，原告方提出上诉，中院裁定中止审理，要等民事案件的判决结果。裁决理由和结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告潘新英签订了《二手房屋买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》，但因被告潘新英未经得涉房产的共同共有人张连花同意即签订合同，被告张连花对涉案房屋的买卖亦不予认可，并向本院就涉案房产起诉潘新英与王伟强房屋买卖合同纠纷一案，本院已认定王伟强就购买涉案房产所签订的《广东省房地产买卖合同》无效，涉案合同无法实际履行，合同目的不能实现。故原告王伟强诉请解除原告与被告签订的《二手房屋买卖合同》及《广东省房地产买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告潘新英应退还购房款36万元给原告，原告在与被告签订合同时，没有尽到慎重注意义务，被告潘新英在未获得涉案房屋共有人被告张连花同意的情况下转卖涉案房屋，在合同签订过程中原、被告双方均存在过错，依法应当各自承担相应的责任。原告诉求的自2017年3月1日起计算至款项退还之日止的利息本院予以支持，利息应以36万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算，另外利息损失由原告自行承担。被告张连花辩称被告潘新英持有被告张连花名下邮政储蓄银行621************844的银行卡并知悉该银行卡密码，被告张连花作为该银行卡的持有人，应履行妥善保管的义务，反之应承担保管不利的后果，故被告张连花应向原告退还购房款21.5万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告王伟强就购买位于惠州市*****麦地中坑新时代花园（麦地新村二期）H栋207房于2017年2月23日所签署的《二手房屋买卖合同》及《广东省房地产买卖合同》[编号：惠州（2017）2000****号]。二、被告潘新英应在本判决生效之日起七日内退还原告王伟强购房款36万元并赔偿利息（利息应当以36万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%，从2017年3月1日起计算至款项付清之日止）。三、被告张连花应在本判决生效之日起七日内退还原告王伟强购房款21.5万元。四、驳回原告王伟强的其他诉讼请求。本案受理费10488.49元（原告已预交5150元），由被告潘新英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张永生人民陪审员  杜 林人民陪审员  兰玲芝二〇二〇年十一月二日法官 助理  黄丽芬书 记 员  张德胜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。