贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8120号上诉人（原审被告）：胡宋明，男，1973年1月4日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：付涛，贵州崇实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王淞义，男，1986年7月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：蒋尚彬，贵州黔鹰律师事实律师。委托诉讼代理人：陈妞，贵州黔鹰律师事务所律师。原审被告：李德菊，女，1981年5月15日出生，汉族，住贵州省修文县。上诉人胡宋明因与被上诉人王淞义、原审被告李德菊房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人胡宋明向本院上诉请求：一、撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决程序违法。本案原告一审诉讼请求为：解除原、被告于2019年11月12日签订的《门面经营权转让协议》（以下简称转让协议），因此被上诉人认为转让协议合法有效。一审如认为转让协议无效，应当行使释明权，若被上诉人在一审法院释明后仍不变更诉讼请求，应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。但一审法院并没有对协议效力问题进行释明，而直接认定转让协议无效，明显属于司法越权，程序严重违法，直接导致上诉人重大诉讼权利丧失。二、一审判决认定转让协议无效，明显属认定事实错误，适用法律错误。1、本案上诉人与被上诉人仅存在经营权转让合同关系，不存在房屋租赁的关系。涉案《商铺租赁合同》的承租人已由上诉人变更为被上诉人，一审判决认定上诉人将涉案房屋租赁给被上诉人，明显认定事实错误。2、上诉人与被上诉人签订的转让协议不存在《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人理由”的情形，转让协议合法有效。一审判决适用上述法律规定认定转让协议无效，明显属于适用法律错误。三、转让协议不存在约定或法定解除事由。被上诉人陈述的关于不得转租等事实属于房屋租赁合同以及房屋转租合同中的事项与转让协议无关。其次，从转让协议没有约定解除的条款，故不存在约定解除的情形。再次，上诉人在签订转让协议后，已按照合同约定履行义务，将案涉商铺经营管理权交由被上诉人全权管理及经营。因此，上诉人不存在违约行为，故涉案合同不存在法定解除的情形。根据上诉人的陈述，上诉人至今仍在正常经营涉案商铺。四、一审判决上诉人退还被上诉人房屋租金150000元、押金20000元、入场费65000元、装修费85000元，明显依据不足。1、转让协议不存在无效或被解除的情形，一审判决上诉人返还被上诉人上述费用明显错误。2、即使转让协议存在无效或解除，并不影响双方纠纷条款解决的效力。根据协议约定，上诉人只应承担赔偿65000元或85000元的责任。3、由于被上诉人已取代上诉人成为涉案房屋的次承租人，根据《商品租赁合同》约定，上诉人所支付的160000元租金、20000元押金、65000元装修费的实际收款人为原审被告李德菊。被上诉人替代上诉人与原审被告李德菊成立租赁合同关系后，被告上诉人是代原审被告李德菊将其已收取上诉人预付的160000元租金、20000元押金、65000元装修费返还给上诉人。因此，即使需要返还预付的160000元租金、20000元押金、65000元装修费，返还的义务人也应当由原审被告李德菊履行，而与上诉人无关。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，程序违法，依法应改判驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人王淞义二审答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告李德菊未作二审陈述。原审原告王淞义向原审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2019年11月12日签订的《门面经营权转让协议》；2.两被告返还原告门面租金、押金、经营权转让费等共计330000元及资金占用费从2019年12月1日按中国人民银行同期贷款利率6%的4倍计算至还本付息止；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院查明事实：涉案商铺坐落于贵阳市云岩区，面积43.58平方米，房屋所有权人为案外人余静，由被告李德菊向案外人余静承租。2019年7月10日，被告李德菊（甲方）与被告胡宋明（乙方）签订《商品租赁合同》约定，甲方涉案门面租赁给乙方，租期为2019年7月15日至2024年7月14日，租金为20000元/月；合同第十一条约定：“（一）由于该商铺是甲方向房产所有人房东承租，因此！甲乙方必须各自遵守，如有陌生人进店询问店里任何情况时，乙方和员工不得透露任何信息！备注；（如果不是乙方透露的信息造成的损失，均由甲方来承担乙方的损失，如因房产所有人房东收回门面，乙方不能正常经营在一年期内甲方赔付乙方的装修费用及设备费的100%，超出一年赔付50%，赔付以真实发票数据为准，乙方装修完成以后应把装修和设备发票复印一份交给乙方保存，为防止后期因赔付额度不满意）”。2019年11月，原告王淞义在该合同乙方处签名。被告胡宋明于2019年11月8日出具收条，载明收到原告王淞义支付老爷爷包点门面订金20000元，余下其它费用约至2019年11月10日当天结清。2019年11月12日，被告胡宋明与原告王淞义（乙方）签订《门面经营权转让协议》，约定：被告胡宋明从2019年11月12日将大营坡百花山路口老爷爷包子店经营管理权交由王淞义全权管理及经营，胡宋明无权干涉。因原合同胡宋明与王淞义共同签字，特注明该门面所有盈利及亏损与胡宋明无关。合作期限为2019年11月15日至2023年7月14日止，合作期间如遇不可抗拒（如自然灾害，政府拆迁，房屋被房东收回）胡宋明不承担乙方任何损失。付款方式为每年按12个月一次性支付。协议期满后仍有门面使用权，乙方还要继续合作，乙方有优先续租权，胡宋明不得干涉王淞义与甲方正常续租。如因房产所有人房东收回门面，导致乙方不能正常经营在一年期内甲方赔付乙方的装修费及设备费的百分之百赔付，超出一年赔付百分之五十，赔付以真实发票为准，赔偿金额65000元。因王淞义进场时花费85000元经营权转让费，胡宋明需保证剩余合同期内王淞义能正常经营该门面，如该门面因胡宋明与甲方产生纠纷导致王淞义不能正常经营该门面，胡宋明需按照85000元赔付王淞义。除此因素外如该门面不能正常经营，从2019年11月12日开始，每年递减25%赔付额度。除此因素外如该门面不能正常经营，胡宋明无需赔付王淞义任何费用。2019年11月12日被告胡宋明出具收条载明：收到王淞圣代王淞义房租160000元，押金20000元，入场费65000元，装修费85000元，共330000元。2019年11月30日，杨帆代表案外人余静（甲方）与原告王淞义（乙方）签订《贵阳市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于贵阳市云岩区房屋出租给乙方使用，租期自2019年12月1日至2022年11月30日止，租金为20000元／月。租赁期限内不得转租、转让、分租，否则无条件收回门面，租期内租金不变、不递增。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.李德菊是否本案适格被告。2.涉案《门面经营权转让协议》的效力；3.原告的诉请是否应予支持。焦点一，李德菊是否本案适格被告。涉案《门面经营权转让协议》由原告王淞义和被告胡宋明签订，王淞义根据该协议约定将租金、押金等支付给被告胡宋明，故被告李德菊并非涉案《门面经营权转让协议》的相对方。虽然，被告李德菊与被告胡宋明签订的《商品租赁合同》中有原告王淞义签名，但庭审中被告李德菊与原告王淞义均自认该签名并非由三方同时商定并签署，而是被告胡宋明将涉案房屋转租给原告，故被告李德菊非本案适格被告。焦点二，涉案《门面经营权转让协议》的效力。在原告与被告胡宋明签订的《门面经营权转让协议》中，明确约定因房屋产权人收回门面导致原告不能经营的情形，被告胡宋明应当对原告进行赔偿。在被告胡宋明与被告李德菊签订的《商品租赁合同》中也明确约定，若不是因胡宋明一方的原因导致房屋被房屋所有权人收回，由被告李德菊向被告胡宋明承担赔偿责任。故应当认定被告李德菊在其明知无转租权的情形下仍将涉案房屋转租给被告胡宋明，而被告胡宋明也在其明知无转租权的情形下将涉案房屋转租给原告王淞义。在原告王淞义承租涉案房屋后，房屋所有权人以与原告王淞义重新签订租赁合同的方式否认了被告李德菊、胡宋明的转租行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，本案所涉《门面经营权转让协议》应属无效。焦点三，原告的诉请是否应予支持。因原告与被告胡宋明签订的《门面经营权转让协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”之规定，原告王淞义根据《门面经营权转让协议》约定支付给被告胡宋明的房屋租金160000元、押金20000元、入场费65000元，装修费85000元共330000元应返还原告王淞义。但原告王淞义与房屋所有权人余静签订的《贵阳市房屋租赁合同》约定租期自2019年12月1日起，王淞义已根据《门面经营权协议》实际使用涉案商铺自2019年11月15日至2019年11月30日止，该期间的租赁费用已由被告胡宋明支付给被告李德菊，故王淞义应支付该期间的房屋占用使用费，根据双方约定的租金标准计算为20000元/月÷30天×15天＝10000元。关于原告主张被告支付的资金占用费，因原告王淞义在明知被告胡宋明无转租权的情形下仍与被告胡宋明签订《门面经营权转让协议》，对此也存在过错，故对原告该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认原告王淞义与被告胡宋明于2019年11月12日签订《门面经营权转让协议》无效；二、被告胡宋明于本判决生效之日起十日内退还原告王淞义支付的房屋租金150000元、押金20000元、入场费65000元，装修费85000元共计320000元；三、驳回原告王淞义其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3125元，原告王淞义负担95元，被告胡宋明负担3030元（案件受理费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付应承担部分的案件受理费）。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，关于涉案《门面经营权转让协议》的性质和效力问题，胡宋明上诉主张《门面经营权转让协议》系经营权转让协议而非房屋租赁合同，经审查，上诉人胡宋明与被上诉人王淞义签订《门面经营权转让协议》约定：由王淞义承租案涉房屋并支付租金，虽然协议名称为“门面经营权转让协议”，但该协议内容实质为房屋租赁合同性质，故本院对胡宋明关于案涉协议性质的上诉理由不予采信。因该协议系未征得房主同意的情况下订立的转租合同，在房主余静明确表示收回房屋的情况下，应当依法予以解除，故对王淞义要求解除其与胡宋明签订的《门面经营权转让协议》的诉请，本院予以支持。原审认为胡宋明在其明知无转租权的情形下将涉案房屋转租给王淞义，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，原审据此确认《门面经营权转让协议》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，王淞义诉请胡宋明退还房屋租金160000元、押金20000元、入场费65000元，装修费85000元共330000元，符合法律规定，原审审查后扣除王淞义实际占用房屋期间占用费10000元，确定由胡宋明返还给王淞义剩余款项320000元，并无不当。关于胡宋明上诉主张其仅应当返还65000元或85000元的诉讼理由，因《门面经营权转让协议》系房屋转租合同的性质，胡宋明擅自转租的行为既损害了房屋所有权人的权利，同时也损害了次承租人王淞义的利益，胡宋明应当据实退还所收取的款项，故本院对胡宋明该项上诉理由亦不予采信。综上，原判认定事实基本清楚，但对于《门面经营权转让协议》效力的认定错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初240号民事判决第二项，即：胡宋明于本判决生效之日起十日内退还王淞义支付的房屋租金150000元、押金20000元、入场费65000元，装修费85000元共计320000元；二、撤销贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初240号民事判决第一、三项；三、解除王淞义与胡宋明于2019年11月12日签订的《门面经营权转让协议》；四、驳回王淞义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3125元，王淞义负担95元，胡宋明负担3030元；二审案件受理费6100元，由胡宋明负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十一月十七日书记员 雷 迪