福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5279号 上诉人（原审被告）：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路**第**之一。 法定代表人：沈木钦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁尧。 被上诉人（原审原告）：黄文，男，汉族，1975年11月29日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑隆，福建天衡联合律师事务所实习律师。 上诉人厦门丹厦房产行销策划有限公司（下称丹厦公司）因与被上诉人黄文居间合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人丹厦公司的上诉请求：1.判令撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人于原审所提出的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并非本案适格被告。同被上诉人签订居间协议的是厦门市湖里区丹厦国贸阳光物业中介服务部，根据合同相对性原则，适格被告应为国贸阳光中介服务部，被上诉人只能向其主张权利，原审法院认定上诉人的主体适格，适用法律错误。二、原审判决确认上诉人应分别向讼争合同买卖双方退还中介费各2万元，超出诉讼请求，请求依法处理。三、被上诉人提起本案诉讼，已经超过诉讼时效。 被上诉人黄文答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 黄文向原审法院提出的诉讼请求：丹厦公司向其退还中介费7万元及相应利息（以银行同期贷款利率为标准，自2015年8月30日起计至2019年8月20日止，以全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计至实际退还之日止）。事实和理由：2015年8月30日，黄文与案外人刘芳经丹厦公司居间介绍签订《房产买卖居间协议书》，约定刘芳将其名下的厦门市思明区洪文七里7号702室房产及地下一层第3#A3号车位出售给黄文，黄文应向丹厦公司支付中介费，办理解押、按揭手续以担保方式进行交易，刘芳应于2015年9月10日前与担保公司签订担保协议，代办费、担保费等由刘芳承担。上述协议签订后，黄文依约履行支付中介费、购房定金等义务。然而，丹厦公司作为专业的中介机构，明知办理解押、按揭手续的担保方式有多种，但未在上述协议中予以明确，导致黄文、刘芳对协议约定的担保方式的理解有争议，上述协议无法履行。2019年7月12日，黄文委托福建天衡联合律师事务所发出律师函，函告丹厦公司：由于约定不明导致协议无法履行，丹厦公司存在过错，应返还中介费。 原审查明，2015年8月30日，黄文（乙方）与案外人刘芳（甲方，由其配偶常文涛代签）及丹厦国贸阳光服务部（丙方，该服务部于2016年2月3日注销）签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将其名下的厦门市思明区洪文七里7号702室房产及地下一层第3#A3号车位出售给乙方，成交价为692万元；乙方应于本协议签订时支付购房定金30万元，2015年9月10日支付312万元（含定金）作为房产解押专款使用，向银行申请商业贷款380万元；上述房产已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，甲乙双方均清楚产权状况；甲方应于2015年9月10日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；办理解押、按揭手续以担保方式进行交易，甲方应于2015年9月10日前与担保公司签订担保协议，代办费、担保费等由甲方承担。上述协议中涉及中介费的约定如下：甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费（详见佣金确认单）；甲乙双方签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方中介费等损失；若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同，中介费已全额支付的，丙方不予返还，中介费尚未支付的，甲乙双方承担连带支付责任。 上述协议签订后，黄文向丹厦公司刷卡支付中介费7万元。丹厦国贸阳光服务部开具收据，确认收到中介费7万元。 因买卖双方在《房产买卖居间协议书》履行过程中发生争议诉至原审法院，原审法院经审理于2016年7月4作出（2016）闽0203民初2417号民事判决，判决内容包括刘芳、常文涛支付黄文中介费35000元及退还黄文定金30万元等。双方不服，提起上诉。厦门市中级人民法院经审理于2016年12月22日作出（2016）闽02民终4512号民事判决，驳回上诉，维持原判。终审判决认定，《房产买卖居间协议书》约定黄文于2015年9月10日支付312万元（含定金）作为房产解押专款使用，而黄文除依约支付购房定金30万元外，未提供有效证据证明其于2015年9月10日备齐282万元（312万元－30万元）；上述协议约定房产处于抵押状态，刘芳应于2015年9月10日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，该时间与黄文支付312万元（含定金）作为房产解押专款使用的时间可能存在实际履行障碍，且双方对约定的“办理解押、按揭手续以担保方式进行交易”的理解存在争议，事后又不能达成一致意见，导致《房产买卖居间协议书》无法继续履行，双方均负有过错，应当各自承担相应的责任。 2019年7月12日，黄文委托律师向丹厦公司发送律师函，要求丹厦公司退还中介费7万元。 审理中，黄文主张：1.《房产买卖居间协议书》是丹厦公司提供的格式合同，该协议和中介费收据上均印有“丹厦房产”的标识，丹厦国贸阳光服务部虽以自身名义与黄文签订协议，但实际代表丹厦公司开展房屋中介服务活动，中介费7万元亦付至丹厦公司账户，居间人的权利义务应由丹厦公司履行；2.黄文直到领取（2016）闽02民终4512号民事判决书才确认《房产买卖居间协议书》无法继续履行是约定不明所致，黄文提起本案诉讼未超过诉讼时效；3.生效判决判令买卖双方各承担一半中介费与丹厦公司返还中介费属于不同的法律关系，不影响黄文向丹厦公司主张返还中介费；4.《房产买卖居间协议书》的解除不属于该协议约定的协商解除情形，不适用该协议的相关约定。 原审法院于庭审过程中要求丹厦公司明确其与丹厦国贸阳光服务部的关系以及为何以丹厦公司的账户收取中介费。丹厦公司在指定期限内未予回复。 原审认为，虽然与黄文签订《房产买卖居间协议书》和向黄文开具中介费收据的主体是丹厦国贸阳光服务部，但丹厦公司提供其账户收取了黄文支付的中介费7万元。现丹厦国贸阳光服务部已注销，丹厦公司未在本院指定期限内明确其与丹厦国贸阳光服务部的关系，亦未举证证明7万元中介费的去向，故黄文提起本案诉讼要求丹厦公司返还中介费并无不当。丹厦公司主张其主体不适格，不予采纳。丹厦国贸阳光服务部已促成买卖双方合同成立，买卖双方应当支付报酬。但是，因《房产买卖居间协议书》约定的付款时间和解押时间可能存在实际履行障碍，且买卖双方对“办理解押、按揭手续以担保方式进行交易”的理解存在争议，事后又不能达成一致意见，导致合同无法继续履行。丹厦国贸阳光服务部作为专业从事房屋买卖居间服务的中介机构，理应为买卖双方提供专业而严谨的居间服务，如实报告有关订立合同的全部事项，避免在合同中出现任何不明确、有歧义的约定。《房产买卖居间协议书》的买卖双方因合同约定不明而无法继续履行，除生效判决认定买卖双方均负有过错外，中介方亦负有过错。综合评判三方的过错以及《房产买卖居间协议书》的履行情况，酌定中介方退还中介费4万元，鉴于生效判决已认定买卖双方各承担一半中介费并判决刘芳、常文涛支付黄文中介费35000元，故中介方应分别向买卖双方退还中介费各2万元。现黄文诉请丹厦公司退还中介费7万元，原审法院在2万元的范围内予以支持，超出部分不予支持。刘芳、常文涛向黄文支付中介费35000元后，可另行向中介方主张权利。因黄文在合同签订过程中负有过错，故其诉请丹厦公司支付利息，不予支持。鉴于厦门市中级人民法院于2016年12月22日作出（2016）闽02民终4512号民事判决对《房产买卖居间协议书》无法继续履行的原因及买卖双方的过错进行认定，故黄文于2019年7月向丹厦公司发送律师函要求退还中介费并于此后提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，对丹厦公司提出的诉讼时效抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门丹厦房产行销策划有限公司于判决生效之日起七日内退还黄文中介费2万元；二、驳回黄文的其他诉讼请求。一审案件受理费1902元，由黄文负担1450元，由厦门丹厦房产行销策划有限公司负担452元。 经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为，丹厦公司上诉主张的诉讼主体问题及诉讼时效问题，原审判决已对此作了充分阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。关于原审判决所确定的中介费用承担问题，《房产买卖居间协议书》的买卖双方因合同约定不明而无法继续履行，生效判决已经认定买卖双方均负有过错。对此事实，应予认定。而本案仅涉及房产中介费用的承担问题，原审综合评判三方的过错以及《房产买卖居间协议书》的履行情况，酌定中介方退还中介费4万元，并无不当。根据该认定，原审仅支持黄文2万元的退还请求，有事实依据。至于另一方当事人是否提起退还中介费的主张，并不影响本案过错责任的认定，故上诉人丹厦公司主张本案处理超出诉讼请求范围，没有事实依据，其上诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费300元，由上诉人厦门丹厦房产行销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （纪荣典） 二〇二〇年十一月十九日 书记员（ 陈虹 羽） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。