黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初1891号原告：刘伟利，女，1974年6月3日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被告：任龙，男，1988年5月21日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告刘伟利与被告任龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟利向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法履行合同；2.判令被告立即向原告支付租金12万元，并支付自2020年5月15日以后租金及自2020年5月15日起至租金给付完毕之日止的滞纳金（滞纳金按每日月租金的2%计算）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2016年4月15日租用原告商服，约定租赁期限为5年，自2016年4月15日起至2021年4月14日止，合同约定如有续租，被告应一次性全款交齐房租。因疫情原告通知被告其可免交1个月房屋，至2020年5月15日交齐下一年房屋12万元。原告多次催要租金，被告对免去1个月房租不满意，一直拖延至今。后原告多次告知被告因疫情持续时间不定，告知被告可终止合同，搬出所租房屋，被告仍拒绝搬走也不交纳租金。原告于2020年5月15日报警，公安机关出警。原告为维护自身合法权益故诉至法院提出上述诉讼请求。被告任龙辩称，同意原告提出的第一项诉讼请求，同意继续履行合同。但因疫情影响，自2020年1月24日政府责令停工至2020年7月3日才让复工，这种情况属于不可抗力，在停业期间，被告与原告谈过几次，被告得知案涉房屋是贷款房，遂表示愿意承担该房屋疫情停业期间的贷款利息以作补偿，但原告只同意免去一个月的租金，导致双方协商不一致。1月至7月此房屋一直没有投入使用，原告将房子租赁给被告，因政府行政管控责令停工，而无法提供被告持续正常使用房屋，所以被告不应该支付相应的租金，要求减免停业期间的租金。原告要求给付租金及滞纳金是不合理的，被告与原告已经合作将近5年，每年的租金都如期给付，从未拖欠。这次是因为疫情导致的不可抗力，原告给让的一月租期被告认为不合理，所以导致租金没有如期给付，不存在支付滞纳金的情形。原告刘伟利围绕诉讼请求依法提交了不动产权证书复印件一份、房屋租赁合同复印件一份以及微信截图打印件一份。本院对上述证据中的不动产权证书复印件、房屋租赁合同复印件予以确认并在卷佐证，对其他证据的真实性予以确认。被告任龙依法提交了微信截图打印件一份、黑龙江省应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部办公室《关于在常态化疫情防控条件下调整负面清单的通知》复印件一份、照片4张以及照片打印件3张。本院对上述证据中的微信截图打印件、黑龙江省应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部办公室《关于在常态化疫情防控条件下调整负面清单的通知》复印件予以确认并在卷佐证，对其他证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年3月28日，刘伟利与任龙签订房屋租赁合同，将其与金宏林共同所有的位于大庆市××区××号XXXXXXX号、XXX号楼商服10出租给任龙使用，租赁期限为5年，自2016年4月15日起至2021年4月14日止。双方约定第一年租金为12万元，任龙应一次性付清当年租金，如有续租，需要提前一个月支付下一年房租，具体价格刘伟利应以市场房价为准，否则，刘伟利有权将房屋收回。在租赁前3年期间，每年房租随市场价格涨幅额不得高于5000元，涨幅比例不超过4%，均由市场价格而定，后2年房租随行就市。租赁期间的水、电、取暖、燃气、电话、物业及其它由任龙产生的费用由任龙负担，同时任龙须在供暖期10月15日交清物业取暖费，如延期刘伟利有权向任龙进行追索，影响任龙的正常运营刘伟利不承担责任。双方还约定在房屋租赁期间，任龙逾期未交付租金的，每逾期一日，刘伟利有权按月租金的2%向任龙加收滞纳金。双方已履行了4年合同。自2020年1月24日起至2020年6月23日止即5个月期间，因新型冠状病毒××疫情有权机关采取防控措施，任龙用于租赁案涉房屋所经营的XX无法经营。任龙未按约定支付租赁期限内第5年的租金。双方就租金事宜协商未果，刘伟利为维护自身合法权益故诉至法院提出诉讼请求：1.判令被告依法履行合同；2.判令被告立即向原告支付租金12万元，并支付自2020年5月15日以后租金及自2020年5月15日起至租金给付完毕之日止的滞纳金（滞纳金按每日月租金的2%计算）；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，任龙表示同意继续履行房屋租赁合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于刘伟利要求任龙依法履行合同的诉讼请求，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘伟利与任龙签订书面合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立且生效。在5年的租赁期限内双方已经实际履行了4年，合同不存在约定解除事由，且双方当事人均同意继续履行案涉合同，故本院对该项诉讼请求予以支持。关于刘伟利要求任龙立即支付租金12万元的诉讼请求，本案中，双方约定年租金为12万元，即每月租金是1万元，刘伟利实际主张的是自2020年4月15日起至2021年4月14日止1年的租金。结合任龙所举证据，任龙主张其复工日期为2020年7月3日，但其未提交相应证据予以证实。任龙所提供的复工通知落款日期为6月20日，而刘伟利在庭审中认可任龙的复工日期为6月24日，故本院认定任龙复工日期为6月24日，任龙因新型冠状病毒××疫情无法经营期间自2020年1月24日起至2020年6月23日止，为5个月。鉴于任龙租用案涉房屋用于经营XX，该5个月正值新型冠状病毒××疫情防控期间，任龙无法使用房屋正常经营，对此，本院本着现实情况及公平原则，双方共度时艰，由任龙按照合同约定的每月房租1万元的50%向刘伟利支付该5个月的房屋租金。因任龙已经支付自2019年4月15日起至2020年4月14日止的租金，该5个月横跨2个租金年度，故本院将该5个月计算在合同租期的第5个年度，经计算，任龙应支付的租金为1万元/月×7个月（12个月-5个月）+1万元/月×50%×5个月=95000元。故本院对该项诉讼请求予以支持95000元。关于刘伟利第2项诉讼请求中要求任龙支付2020年5月15日以后租金的部分，本院认为，按照合同关于租赁期限与截至起诉之日合同实际履行情况，刘伟利有权主张的租金是合同中的最后一个年度的租金，截至2020年4月14日止。关于租金，本院予以支持的就是上述95000元，对于这个请求本院不予支持。关于刘伟利第2项诉讼请求中要求任龙支付自2020年5月15日起至租金给付完毕之日止的滞纳金（滞纳金按每日月租金的2%计算）的诉讼请求，本院认为，关于任龙是否应当支付滞纳金的问题，首先要判断任龙是否存在逾期支付租金的行为。如果未发生疫情，任龙按照合同应于2020年4月15日一次性支付租金，如前所述任龙因疫情无法营业长达5个月，本院认为任龙应支付租金日期应自2020年4月15日起延后5个月，应为2020年9月15日，本院认为，如果任龙未按该日期及时足额支付租金，则构成违约，成立逾期支付租金的行为，则应按照合同约定向刘伟利支付滞纳金。考虑到双方在合同中明确约定了滞纳金，要尊重当事人的意思自治，守护契约精神的同时，还要考量违约金的相关规定即根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院认为，任龙违约行为给刘伟利造成的损失实际是利息损失，故本院酌定滞纳金的支付标准为刘伟利利息损失的30%，即以应支付租金95000元为基数，按年利率24%，自2020年9月16日起计算至租金给付完毕之日止所得数额的30%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告任龙应当继续履行其与刘伟利于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告任龙于本判决生效后立即向原告刘伟利一次性支付自2020年4月15日起至2021年4月14日止的租金95000元；三、被告任龙于本判决生效后立即向原告刘伟利一次性支付自2020年9月16日起至租金给付完毕之日止的滞纳金（以届时实际所欠租金为基数，按年利率24%，自2020年9月16日起计算至租金给付完毕之日止所得数额的30%）；四、驳回原告刘伟利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告刘伟利负担525元，被告任龙负担2175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  包珊珊人民陪审员  蔡振香人民陪审员  乔 丽二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  荣立红