四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0522民初2878号 原告：泸州川源房地产开发有限公司，住所：合江县合江镇符信路********。统一社会信用代码：91510522560719427D。 法定代表人：赵家贵，董事长。 委托诉讼代理人：徐文燕，四川万盛行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴江。 被告：泸州福多啦百货有限公司，住，住所：合江县合江镇菜坝社区少岷北路**川源第一城商业**负****一社会信用代码：91510522399761070A。 法定代表人：庾文江，总经理。 原告泸州川源房地产开发有限公司与被告泸州福多啦百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序于2020年9月24日、11月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐文燕、吴江到庭参加诉讼，被告泸州福多啦百货有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 泸州川源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原、被告的《房屋租赁合同》；2．请求判决被告支付原告租金4,254,900元（2017年7月1日起计算至2020年6月30日止）和从2020年7月1日起至交房之日止的租金；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于合江川源第一城B座负二层2号商铺，面积为7800平方米，租赁期间为20年，从2013年2月1日至2033年1月31日。双方签订合同后，被告将该商铺装修为福多啦超市开始营业。后双方因房屋租赁合同产生纠纷，经合江县人民法院作出（2016）川0522民初1307号民事判决书，判决被告支付原告从2014年8月1日至2017年6月30日的租金2,182,441.4元。原、被告双方均上诉至泸州市中级人民法院，泸州市中级人民法院作出（2018）川05民终1602号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年6月30日后被告仍正常营业，既不支付租赁费，也不将租赁房屋腾退给原告。为维护原告合法权益，特诉至法院请求依法判决。 泸州福多啦百货有限公司未到庭参加诉讼，其向法院提交书面答辩辩称，一、合江县人民法院作出的（2016）川0522民初1307号生效民事判决书已经依法确认被告在履行租赁合同中无违约行为，且投资巨大，解除合同会给被告造成巨大损失，原告须采取有效措施解决房屋存在的各种问题，但原告拒不履行义务，导致被告损失扩大，以达到其通过解除合同逃避义务的目的；二、自（2016）川0522民初1307号案件起诉到被告申请强制执行至今，原告违约在先却拒不进行纠正和补救，拒不履行生效判决文书确定的义务，被告不应向原告支付租金；三、本案及前案中，被告无任何违约行为，且原告拒不履行生效判决书确定的义务，故被告不应承担任何诉讼费用及违约相关责任；四、原告系恶意诉讼，生效判决书认定被告拒付租金的合法性以及原告自始违约的严重性，但未判决原告先行纠正违约行为等义务，却要求被告支付租金很明确，在原告拒不纠正违约、补救义务时被告可自行采取必要措施，纵容了原告的恶意违约，造成原告仍可提出本案诉求，逃避法定义务；五、租赁房屋未通过竣工验收，存在严重漏水等重大违约问题，导致被告受损严重。原告主张按验收合格房屋标准支付租金严重违背客观事实，明显过高，被告未履行该义务造成的后果应由其自行承担，应按案涉房屋现状调整房屋租金。另外，原告自2017年7月1日起至今的恶意违约行为，已导致被告无法经营而倒闭，损失远超出前案所判总额，被告有意提起反诉或者另案起诉，但无力支付巨额诉讼费用。综上，原告恶意违约在先，且在强制执行过程中原告仍拒不履行义务，导致被告倒闭后原告仍恶意提起本诉以达到逃避法律责任和义务的目的，本诉的事实理由均不成立，应驳回原告的诉讼请求。 本院依据原、被告提供的证据，结合原告陈述、被告答辩，查明以下事实：2012年9月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将自有的合江川源第一城B座负二层2号商铺出租给被告，面积7800平方米；租赁期间为20年，即2013年2月1日至2033年1月31日；原告应于2012年9月30日前将租赁房屋交付被告进行装修；租赁期内租金标准分段计算，即2013年2月1日至2014年7月31日为免租期，2014年8月1日至2017年7月31日为15元/平方米，2017年8月1日至2020年7月31日为16元/平方米，2020年8月1日至2023年7月31日为17元/平方米……租金每季度交纳一次，被告提前10日缴纳下一季度的租金；合同签订3日内，被告应向原告支付定金50万元，在免租期结束后定金转为房屋租金；原告保障提供的租赁房屋及其两台平板电梯、中央空调、消防（喷淋、烟感报警、强排烟、防火分区隔离等）设施验收合格；原告应对租赁房屋及其配套设备进行定期检查，及时维修，并自行承担相关费用，以确保安全正常使用；被告商场外休闲广场由被告负责管理并独家使用（用于商场促销活动）；违约金为年租金的30%，如违约金不足以弥补守约方的实际损失的还应承担损失赔偿责任；被告逾期未支付租金的，应按日以欠交租金总额的5‰向原告支付逾期履行违约金，逾期15日仍未缴纳租金的，原告有权解除合同，被告还应承担合同约定的违约金。合同签订后，被告按约向原告支付了定金50万元，并于2012年9月20日进入租赁房屋进行装修。2014年1月20日，被告按约将租赁房屋作为超市开始营业，2014年6月4日正式营业。自被告超市试营业以来，租赁房屋漏水问题逐渐显现，近几年愈发严重。租赁房屋漏水问题出现后一直未能解决，被告超市的商铺部分不能出租，部分退租，被告因此一直未向原告交纳房屋租金。2014年6月，原告又将租赁合同约定应由被告独家使用的商场外休闲广场租赁给他人从事商业经营。2015年下半年，超市入口处原告安装的天棚玻璃部分爆裂，致原告提供的电梯停运，后来又出现原告提供的空调停运，但原告均未及时进行修理，租赁房屋的电梯、空调不能使用。 2016年3月18日，原告向本院提起诉讼，请求解除原、被告之间的租赁合同；被告按合同约定向原告支付租金至合同解除时止；被告向原告支付违约金421,200元。被告提起反诉，要求原告赔偿损失、支付违约金……本院于2018年8月28日作出（2016）川0522民初1307号民事判决书，判决：一、被告向原告支付租金3,595,000元。二、原告赔偿被告因房屋漏水造成的损失991,358.6元。三、原告向被告支付违约金421,200元。四、上述一、二、三项品迭后，被告还应向原告支付款项2,182,441.40元，限本判决生效后十五日内支付。五、原告于30日内对出租房屋的中央空调、平板电梯、玻璃天棚进行维修，逾期未维修，被告可自行维修，维修产生的合理费用由原告负担。后原、被告均向四川省泸州市中级人民法院提起上诉，四川省泸州市中级人民法院于2019年2月27日作出（2018）川05民终1602号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后原告于2019年4月8日向本院申请执行。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项（在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；）、第二百二十六条（承租人应当按照约定的期限支付租金……）规定，被告以原告恶意违约在先，且拒不履行相应义务，导致被告倒闭为由，未按合同约定向原告支付自2017年7月1日至今的租金，原告有权请求解除合同并主张被告支付租金。本院在（2016）川0522民初1307号案件中已认定原、被告签订的《房屋租赁合同》为有效合同，有效的合同对双方当事人具有约束力。该案生效判决书判项五已对出租房屋的中央空调、平板电梯、玻璃天棚的维修问题作出处理，即在原告逾期未履行维修义务的情况下，被告可自行维修予以救济。被告怠于履行该义务而仍以原告未履行维修义务拒付租金，缺乏法律依据，其所持该辩解理由不能成立，本院依法不予以采纳。按照合同约定，被告未按时向原告支付租金，已构成违约，故对原告主张被告支付租金的请求，本院依法予以支持。诉讼中，被告辩解原告自2017年7月1日起至今的恶意违约行为，已导致被告无法经营而倒闭，损失远超出前案所判总额。由此可见，虽双方约定的合同期限尚未届满，但双方已经不可能再实现继续履行合同的目的。为维护双方当事人的合法权益，双方签订的《房屋租赁合同》应当予以解除，其租金按合同约定计算至原告提起诉讼之月前止。被告主张原告给其造成了损失，因未在本案中提起反诉，被告可另案进行主张。被告泸州福多啦百货有限公司经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，但不影响本院依据查明的事实依法作出判决。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泸州川源房地产开发有限公司与被告泸州福多啦百货有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告泸州福多啦百货有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告泸州川源房地产开发有限公司从2017年7月1日起至2020年8月31日止的租金4,742,400元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44,740元，减半收取22,370元，由被告泸州福多啦百货有限公司负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 赵廷清 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 李 佳 书 记 员 黄 霞