江西省上饶市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣11行终141号上诉人（原审原告）张伯平，男，1967年10月21日出生，汉族，江西省铅山县人，住江西省铅山县。委托代理人叶华辉，江西金纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）铅山县自然资源局，住所地江西省铅山县河口镇狮江大道城西，统一社会信用代码11360924MB18405387。法定代表人丁芳水，系该局局长。委托代理人詹田均，系该局法律顾问。原审第三人王伯成，男，1961年11月6日出生，汉族，江西省铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人夏建林，男，1970年9月8日出生，汉族，江西省铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人黄丽萍，女，1969年12月13日出生，汉族，江西省铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人伊永剑，男，1965年7月18日出生，汉族，江西省铅山县人，住江西省铅山县。原审第三人舒红卫，女，1966年9月5日出生，汉族，江西省铅山县人，住江西省铅山县。上诉人张伯平因与被上诉人铅山县自然资源局、原审第三人王伯成、夏建林、黄丽萍、伊永剑、舒红卫房屋行政登记一案，不服上饶市广信区人民法院（2020）赣1121行初17号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，涉案房屋坐落于铅山县××社区××路××室，该房屋原不动产登记所有权人为夏建林、黄丽萍。2017年1月3日，夏建林、黄丽萍出具委托书：委托人夫妇有七套房屋均坐落在铅山县××社区××路××室…房屋所有权证××（××）××县不动产权第0001666号…该房现欲出售，因委托人事务繁忙，不能亲自办理出售上述房屋所需的相关手续，故委托王伯成为我们的合法代理人，全权代理我们办理以下事项：1、代为办理上述房屋过户等相关手续；2、代为到国土部门办理上述房屋的土地分割过户手续；3、代为到房管部门、不动产登记部门办理上述房产过户登记相关手续；4、代为办理房屋所有权转移登记手续；代理人王伯成在上述代理权限内实施的法律行为及所产生的法律后果，我们均予以认可。代理期限二〇一七年一月三日至二〇一七年七月三日止，受托人无转委托权。同日，江西省铅山县公证处对该份委托书出具了（2017）赣饶铅证内字第2号公证书予以公证。2017年3月3日，王伯成代理夏建林、黄丽萍向铅山县不动产登记中心提出办理不动产转移登记申请，将涉案房屋转移登记至伊永剑、舒红卫。2017年3月27日，铅山县不动产登记中心向伊永剑、舒红卫核发赣（2017）铅山县不动产权第0000837号不动产权证。另查明，2014年2月9日，案外人陈小敏（甲方）与张伯平（乙方）签订一份协议书：一、甲方一地块位于铅山县金鸡山基督教堂边，该地原已发集体土地证、规划许可证。现由甲方负责建房，并办理相关部门手续。二、甲方将一单元二楼按成本价1,200元每平米转让给乙方，甲方原欠乙方人民币壹拾柒万陆仟柒佰元作为房款抵扣，多退少补，按实际面积。该单元三楼按低于市价以每平方米2,000元转让给乙方，乙方二、三楼为复式楼…三、乙方负责自行交契税，但土地费用、出让金等已含房款。四、自即日起，甲方原欠款不再承担任何利息…。现张伯平居住在涉案房屋内。原审法院认为，《不动产登记暂行条例》（2019年修订前）第七条第一款规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。原铅山县不动产登记中心具有不动产登记职权。现因机构改革，原铅山县不动产登记中心职责整合，组建铅山县自然资源局。故铅山县自然资源局具有作出本案行政行为的法定职权。本案争议焦点为：铅山县自然资源局（原铅山县不动产登记中心）核发赣（2017）铅山县不动产权第0000837号不动产权证的房屋行政登记行为是否合法。《不动产登记暂行条例》（2019年修订前）第十五条规定：当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。第十六条规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料…。第十七条规定：不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人…。王伯成受夏建林、黄丽萍委托办理涉案不动产转移登记手续，系双方真实意思表示。原铅山县不动产登记中心受理夏建林、黄丽萍不动产转移登记申请后，经审查相应材料齐全、符合法定形式，核发不动产权证，该具体行政行为符合法律规定。《不动产登记暂行条例》（2019年修订前）第十九条规定：属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形…。涉案房屋系夏建林、黄丽萍申请转移登记，不属于首次登记，铅山县自然资源局到现场进行核查不属于转移登记的必经程序。故张伯平主张铅山县自然资源局审查过程中未到现场进行核查，没有尽到审慎审查义务的意见，不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外…。夏建林、黄丽萍经物权登记取得了坐落于铅山县××社区××路××室房屋的所有权，其将该房屋转移登记给伊永剑、舒红卫，属对自己所有的财产行使处分权。张伯平虽主张其从案外人陈小敏手中购得涉案房屋，但至今未取得该房屋的所有权。张伯平主张对涉案房屋的权属，属于民事法律关系调整，不属于本案审查范围，应另行主张权利。综上所述，铅山县自然资源局（原铅山县不动产登记中心）于2017年3月27日向伊永剑、舒红卫核发赣铅山县不动产权第0000837号不动产权证证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回张伯平的诉讼请求。上诉人张伯平不服一审判决，向本院提起上诉称，一、本案最重要的基本事实包括上诉人张伯平从实际房屋权利人陈小敏处购得房屋并装修入住，以及第三人伊永剑夫妻与夏建林夫妻之间的房屋买卖系第三人王伯成主导的一起虚假交易，而原审法院对上述基本事实未予认定，从而影响整个案件的判决结果。2017年3月3日，第三人王伯成超越代理权限范围，制造虚假交易事实，将本该登记在张伯平名下的房屋登记在第三人伊永剑、舒红卫名下。铅山县人民法院执行异议之诉和广信区法院审理的另外两件行政诉讼案件，可以清楚地确认，无论是房屋名义所有权人夏建林夫妇还是实际所有权人案外人陈小敏，都与第三人伊永剑、舒红卫没有买卖案涉房屋的事实。第三人伊永剑本人对该事实也予以认可，曾多次陈述办理转移登记的目的是以伊永剑夫妻名义，为王伯成办理银行贷款，并将该房屋用于抵押。上述事实，才是本案的关键事实，必须查明并认定。同时，该事实系铅山县人民法院赣11**民初1437号判决书已经查明和认定的事实。然而，原审法院在审理本案时仅作形式上的审查，未考虑作出任何行政行为都必须依赖于基础证据的真实性、合法性。因此，上诉人认为，二审应当查明并认定以上涉案事实。二、原审判决忽略登记行为基础证据的虚假性，从而适用法律出现错误，导致判决不当，上诉人认为，被上诉人转移登记的行政行为因为缺乏基础证据，所以应当予以撤销。上诉人一直关注且再三强调的是，被上诉人在作出房屋行政登记行为的过程中，其依赖的交易事实的证据不真实、不合法、不充分。上诉人在庭审过程中也多次强调，此次提起撤销移转登记的行政诉讼，并非追究被上诉人的过错，只为纠正第三人王伯成、伊永剑等提供虚假材料行为本身导致的错误办理移转登记的行政行为。基于以上事实，第三人王伯成、伊永剑等在非真实买卖的情况下，转移案涉房屋，而且是在明知侵害张伯平合法权益的情况下转移，意味着该登记行为已缺乏事实基础和主要证据。《房屋登记办法》《不动产登记条例》等均规定申请人应当提供真实、合法的材料。在现有证据足以证明系王伯成、伊永剑恶意串通，提供虚假、违法的房屋移转登记材料，损害上诉人合法权益，且涉案行政行为已经不符合实体要件的情形下，原审判决依然拘泥于登记行为本身的形式要件，坚持认为该行政行为证据确凿，与客观事实不符，有违法律规定。本案，既然王伯成、伊永剑等提交的登记材料虚假，不存在真实交易，足以认定行政行为的主要证据不足，从而丧失登记基础，该登记行为自然应予撤销。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判撤销被上诉人作出的转移登记行为。被上诉人铅山县自然资源局答辩称，一、虽然三个案件中，撤销了两个，但是判决撤销的案件并没有认定这个房子就是上诉人的，撤销是因为程序错误，且撤销的判决也阐述了上诉人应通过民事诉讼确认，本案一审判决也阐述应通过民事诉讼确权。二、上诉人提起的执行异议之诉也明确需通过民事诉讼确权。上诉人对首次登记有异议，应当起诉夏建林，本案是转移登记，上诉人起诉转移登记等同于认可夏建林具有权属。原审第三人夏建林无异议。原审第三人王伯成、黄丽萍、伊永剑、舒红卫未提交书面意见。本案在二审审理期间，上诉人张伯平向本院提交两份证据，1.2020年5月22日原审第三人伊永剑出具的情况说明，2.2020年6月22日原审第三人王伯成、伊永剑、陈小敏出具的承诺书，两份证据共同证实原审第三人王伯成等人为达到办理贷款的目的，制造了虚假房屋交易，众人均认可房屋实际购买人是上诉人，从而证实被诉房屋行政登记行为缺乏证据、应予撤销。被上诉人铅山县自然资源局发表如下质证意见：该两份证据属于证人证言，证人未到庭作证，且该证人证言在一审审理期间已经作了陈述，不属于新证据，与本案不存在关联性。原审第三人夏建林发表质证意见称，其不清楚，也未在承诺书中签字。本院经审查认为，证据1属于伊永剑的个人陈述，伊永剑作为本案诉讼参加人，本应到庭陈述或提供书面答辩意见，但其经一审法院及本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼活动，上诉人以证人证言形式提交的原审第三人伊永剑的陈述，无法核实真实性，本院不予采信；同理，证据2系王伯成等人的个人陈述，王伯成及伊永剑均为本案诉讼参加人，伊永剑一二审均未到庭参加诉讼活动，王伯成二审未到庭，一审中表述转移登记行为系合法行为，与承诺书中表述不符，因其二审未到庭无法核实真实性，而陈小敏的证人证言，因其未到庭参加诉讼，无法核实真实性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，行政行为存在主要证据不足、适用法律法规错误、违反法定程序、超越、滥用职权及明显不当等情形之一的，人民法院应当判决撤销或部分撤销行政行为。据此，人民法院应当围绕行政机关作出行政行为是否事实清楚、证据充分、程序合法及适用法律法规正确等方面，审查行政行为的合法性。本案中，原审第三人夏建林、黄丽萍作为案涉房屋的证载所有权人，将案涉房屋转移登记给原审第三人伊永剑、舒红卫，系对其自有财产的处分，原审第三人王伯成接受原审第三人夏建林、黄丽萍的委托，代为办理案涉房屋的转移登记手续，属于出让方真实意思表示。原审第三人伊永剑、舒红卫作为受让方共同到场申请办理不动产转移登记，符合《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日起施行）第十四条之规定。根据《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日起施行）第十六条、第十八条之规定，申请人应当对申请材料的真实性负责，不动产登记机构应当查验不动产状况与申请登记的不动产状况是否一致、相关材料与申请登记内容是否一致及登记申请是否违反法律规定。本案中，原审第三人应当对申请材料的真实性负责，而被上诉人作为登记机关查验了出让方及受让方递交的申请材料，认为相应材料齐全、符合法定形式、信息一致，予以核发不动产权证，已尽审慎审查义务，并无不妥。因此，被上诉人颁发案涉不动产权证的行政行为，事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确，并无不当，原审法院判决确认该行政行为合法，处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张伯平负担。本判决为终审判决。审判长 王 鹿审判员 余细花审判员 韩 欢二〇二〇年十一月三十日书记员 李 娴