广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初3814号原告：区润科，男，1942年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**************，公民身份号40************。委托诉讼代理人：区伟方，男，1974年1月1日出生，住广东省佛山市高明区****，现住广东省佛山市高明区**************，系原告的儿子。被告：李国华，男，1981年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市高明区********，公民身份号码440************。原告区润科诉被告李国华租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月10日依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人区伟方，被告李国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金22500元，违约金1935元，合共24435元；2.判令被告归还两套电动卷闸门的电机及齿轮配件，将卷闸门恢复原状可以正常使用；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、原告于2018年3月26日将仙村开发区的商铺出租给被告使用，双方并签订一份《仙村商铺租赁合同》。被告从2020年1月1日开始至2020年7月15日，共拖欠租金22500元（其中2020年1月、2月、3月每月租金为3300元，4月、5月、6月每月租金为3600元,7月1日至15日租金为1800元），违约金为1935元[2020年1月违约金为440元（3300×20%÷12月×8月）；2月违约金385元（3300×20%÷12月×7月）；3月违约金330元（3300×20%÷12月×6月）；4月违约金300元（3600×20%÷12月×5月）；5月违约金240元（3600×20%÷12月×4月）；6月违约金180元（3600×20%÷12月×3月）；7月上半月违约金60元（1800×20%÷12月×2月）]，总金额为24435元。二、被告于2020年7月15日至16日搬迁期间将两套电动卷闸门的电动机及齿轮配件拆走，使到本商铺的两个卷闸门无法开关。为维护原告的合法权益不受侵害，请人民法院依法判决。被告李国华辩称，2020年2月、3月属于新冠肺炎疫情期间，租金应当减半。2020年5月25日至7月25日期间，商铺门前封闭修路，过往车辆无法通行，此段时间原告应当减免租金。关于两套电动卷闸门问题，电动卷闸门的电机坏了，拿去修理，修理店的师傅说无法修理，需要更换新的电机才能使用电动卷闸门。电动卷闸门是被告租用原告的商铺后，自己安装上去的。在诉讼中，原告举证如下：原、被告的《身份证》；《仙村商铺租赁合同》；《土地证》；《微信聊天记录截图》《李国华租金清单》《李国华欠商铺租金清单》《图片》。本院对当事人提供的证据作如下认证：对原告提供的证据1、3，被告没有异议，故本院对原告提供的证据1、3予以确认。对原告提供的证据2，被告有异议，但没有提供相反的证据推翻，故本院对原告提供的证据2予以确认。对原告提供的证据4，被告有异议，本院需结合其他案件事实才能确认。经审理查明，2018年3月26日，原告与被告签订一份《仙村商铺租赁合同》，合同约定，原告将位于佛山市高明区**************的商铺出租给被告使用。租赁期从2018年4月1日起至2023年3月31日止，第一、二年租金为每月3300元，第三、四年租金为每月3600元，第五年租金为每月3900元。合同还约定，若租用期未满，甲方（指原告）需要或政府需在规定时间建设二层或以上混凝土商铺建筑时，收回土地使用的，甲方提前三至六个月通知乙方（指被告），扣除欠款后退回押金，不作任何补偿。合同约定付款方式：租赁期间每月3号前交付当月的租金。乙方应按时交纳租金，如超期缴交，每迟一天，每天加收所欠款项2%的滞纳金，超期一个月及以上的，甲方有权收回商铺，终止合同，并且不退回押金。双方签订合同后，被告依约向原告交付了13000元押金（其中3000元是水电费押金）。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。争议的焦点为：一、原、被告双方签订的《仙村商铺租赁合同》的效力及押金如何处理；二、新冠肺炎疫情期间的租金或房屋使用费应否减免；三、涉案商铺的卷闸门应否恢复正常使用。关于原、被告签订的《仙村商铺租赁合同》的效力及押金处理问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，涉案房屋只有土地使用证并没有建设工程规划许可证，是属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故原告与被告签订的《仙村商铺租赁合同》是无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。原、被告约定的违约责任对双方没有法律约束力，原告收取了被告的押金13000元在合同终止后应返还给被告或抵付欠款。故原告主张被告支付违约金缺乏依据，其主张本院不予支持。关于新冠肺炎疫情期间的商铺使用费应否减免问题。被告归还商铺给原告后，在使用商铺期间应当支付使用费。被告拖欠2020年1月、2月、3月、4月、5月、6月及7月份15天的租金未付。在涉案商铺地区，2020年2月、3月仍然是疫情防控时期，对于该时间段的租金，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或收入明显减少，继续按原租赁合同支付租金明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，被告在疫情期间导致经营收入明显减少，继续按租赁合同约定的金额支付租金对被告明显不公平。根据公平原则，本院酌定被告在2020年2月的使用费减半收取，3月份减1000元计算，其余按合同约定计收。经审核，被告共欠原告商铺使用费19850元（其中1月3300元、2月1650元、3月2300元、4月3600元、5月3600元、6月3600元、7月1800元），原告请求超过部分本院不予支持。关于涉案商铺的卷闸门应否恢复正常使用问题，本案中，被告在承租前商铺并没有电动卷闸门，被告承租后才装上电动卷闸门的，电动卷闸门属于商铺的装修设施，与商铺已形成了附合的装修物，按法律规定，租赁合同无效时，已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。本案中，原、被告终止合同后，被告并没有把电动卷闸门拆除，也没有要求原告折价补偿。因此，原告要求被告将电动卷闸门恢复可正常使用的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李国华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告区润科支付商铺使用费19850元；原告区润科应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李国华退回商铺押金13000元；驳回原告区润科的其他诉讼请求。案件受理费411元，减半收取205.5元（原告已预交），由被告李国华负担。原告多预交的受理费205.5元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费205.5元，由被告在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  吴文初二〇二〇年十一月十六日书记员  陈欣琪