广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26086号原告：周泽森，男，1991年10月26日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区****************2*，公民身份号码440************656。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914********21259XF。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区桂城街道***，机构代码78296670-6。负责人：邵铭均。原告周泽森诉被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司），第三人佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人朱笑玲，被告溢汇盛公司和三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告溢汇盛公司、三溢同利公司退还物业租赁使用费121226.27元予原告；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人奕东经济社与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与被告溢汇盛公司、三溢同利公司签订《补充协议》约定由被告溢汇盛公司享有和承担三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下的权利义务。2017年6月13日，原告与被告溢汇盛公司签订《物业租赁合同》，约定：租赁物业位于佛山市南海区************************，建筑面积39平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为289731元，原告应于2017年6月13日前付清首期租赁使用费149731元，剩余租赁使用费办理银行贷款，被告溢汇盛公司应于2018年10月31日前交付租赁物。同日，原告与被告溢汇盛公司签订《补充协议》，约定：除原告已支付首期租赁使用费149731元，剩余租赁费140000元变更付款方式为分60期于每月15日前支付，每月付2334元加上手续费770元，即每月支付3104元。《物业租赁合同》、《补充协议》签订后，原告向被告溢汇盛公司支付了首期款149731元，供款27期合计83808元，及支付尾款76982元，共支付310521元。原告认为《物业租赁合同》约定的使用期超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，原告在合同有效期内应支付的对价为289731元×7305÷11161=189632.2元，原告已付首期款149731元、供款83808元及尾款76982元，合计付款310521元，超出部分120888.8元，被告溢汇盛公司应予退还。另因房屋质量问题，被告逾期交房，直至2018年11月13日才向原告交付房屋，逾期13天，被告溢汇盛公司应退13天租金289731×13÷11161=337.47元。被告溢汇盛公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，两被告应对《物业租赁合同》及《补充协议》的义务承担连带责任。第三人是涉案物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼。被告溢汇盛公司、三溢同利公司共同辩称，一、被告溢汇盛公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。二、涉讼租赁合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的，是双方真实意思表示，合法有效。原告是在完全清楚涉案租赁合同关于租赁期等约定内容的情况下，经过充分考虑才决定接受租赁条件，双方据此签订的涉案租赁合同对双方均有法律约束力，双方应当按照合同约定继续履行。三、被告溢汇盛公司已经按照涉案《物业租赁合同》约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此予以确认接收了该物业。针对涉案物业的逾期交付问题，原被告双方已经确定采用物业管理费抵扣违约金的方式进行结算并已经实际结算完毕，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费。四、自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由被告溢汇盛公司概括承受，被告三溢同利公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，被告三溢同利公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律上的关联性。虽然被告三溢同利公司是被告溢汇盛公司的出资人，但是被告溢汇盛公司并非被告三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。况且，原告提供的证据不能证明该两家企业存在“混同”的事实，也未能提供两被告应承担连带责任的法律依据。涉案合同的签订主体、实际履行人、物业使用费的收款人及涉案项目、物业的投资建设方均是被告溢汇盛公司，被告三溢同利公司并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求被告三溢同利公司承担涉案合同项下的任务义务。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人奕东经济社未作陈述。原告与被告溢汇盛公司、三溢同利公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告与两被告对对方证据的真实性均无异议，本院对全部证据的真实性予以确认并在卷佐证。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证权利。诉讼中，本院向原告及两被告出示了本院从另案中调取的两份复函，分别为《佛山市自然资源局南海分局关于（2019）粤0605民初6097号之一函的复函》及《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6097号的复函》，原告及两被告对上述两份复函无异议。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：溢东广场1座已取得建设工程规划许可证，并已办理竣工验收备案。涉讼物业位于佛山市南海区************************。2017年6月13日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉讼物业；乙方在签订本合同之前已清楚本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权，并非所有权，且已知悉该物业属于在建工程；该物业租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行的前提下，上述租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日。赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水、电费等能源费，同时关于物业的使用权仍应按照本协议约定执行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方。涉讼物业租赁期限内的租赁使用费为289731元；甲方应当在2018年10月31日前将物业交付给乙方使用；乙方未在甲方通知期限内接收该物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日（两者以较早为准）将该物业交付乙方使用。同日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方确认，该物业首期租赁使用费（含定金）149731元，于签订《物业租赁合同》当日付清（含定金）；剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月/期内付清，每月支付2334元，须于每月15号前支付；乙方应向甲方支付分期手续费合计770元/月。2018年11月13日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼物业符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按照现状接收该物业。同日，原告签署《确认函》，确认同意被告溢汇盛公司就延期交付涉讼物业提出的违约金处理办法，自愿选择按物业已付款项金额的万分之一/天结算，截止2018年11月11日，折算物业管理费2个月（不满一个月按一个月计算），并额外赠送一个月物业管理费，最终可抵扣物业管理费3个月；原告同意以上处理结果，并不以任何理由或方式向被告溢汇盛公司提出其他处理要求。另查明，被告溢汇盛公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），其唯一股东为被告三溢同利公司。诉讼中，原、被告确认原告已支付租赁使用费289731元，包括首期款149731元，分期款63018元及尾款76982元,并支付分期付款手续费20790元。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告一次性支付一定对价、被告溢汇盛公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。涉讼《物业租赁合同》约定的租赁期限为20年，从约定交付物业之日（2018年10月31日）起计算，同时约定在原告按照合同约定履行的情况下，赠送原告免租赁使用费使用期至2049年5月21日。由此可知，原告支付一定的对价实际获得涉讼物业的使用期限实际上应从合同约定交付物业之日起计算至2049年5月21日，已超出法律规定的二十年租赁期限限制，超出二十年租赁期限部分的约定内容依法应属无效约定，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业租赁合同》约定的租赁使用费289731元实际应为原告获得涉讼物业2018年10月31日至2049年5月21日期间使用权的对价。现上述《物业租赁合同》关于2038年10月31日至2049年5月21日期间的租赁约定为无效约定，被告溢汇盛公司因此取得的相应对价款项应当返还予原告。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼物业的对价为189632.2元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故289731×7305÷11161≈189632.2），而原告已支付租赁使用费289731元，故被告溢汇盛公司应当返还100098.8（289731-189632.2）元予原告。根据涉讼《补充协议》的约定，除首期租赁使用费149731元外，原告分期支付剩余物业租赁使用费时应当按月支付分期付款手续费，该手续费属于原告采取分期付款支付方式的对价。原告在支付尾款76982元之前实际支付的首期款及分期款为212749（289731-76982）元，已经超出上述核定2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼物业的对价189632.2元。故原告多支付的10期[（212749-189632.2）÷2334≈9.9，取整为10]分期付款手续费共7700（770×10）元，被告溢汇盛公司应当退还予原告。原告诉请的租赁使用费及手续费超出以上核定数额的部分，本院不予支持。此外，原告与被告溢汇盛公司在涉讼《确认函》中已就后者逾期交付涉讼物业的违约责任处理问题达成一致，即采取抵扣物业管理费的方式支付违约金，故原告在本案中再基于同样的违约事实主张被告溢汇盛公司向其退还逾期交付期间的租金，显然缺乏理据，本院不予支持。至于被告三溢同利公司本案的责任承担问题，经审查，被告三溢同利公司作为被告溢汇盛公司的唯一股东，未能举证证明其财产独立于被告溢汇盛公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告三溢同利公司应当对被告溢汇盛公司的本案债务承担连带责任。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项107798.8元予原告周泽森；二、被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司上述第一项确定的债务承担连带清偿责任;三、驳回原告周泽森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费1362.27元（原告已预交），由被告佛山市溢汇盛投资有限公司、佛山市三溢同利置业投资有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1362.27元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十一月十八日书记员 李和仪