广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10672号上诉人（原审被告）：李涛,男，汉族，住湖北省*****************，公民身份号码420************031。委托诉讼代理人：何明芳，广东林天律师事务所律师。委托诉讼代理人：伦韵珊，广东林天律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁彩凤，女，汉族,住广东省佛山市顺德区乐从镇*********，公民身份号码440************149。委托诉讼代理人：龙静,北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人李涛因与被上诉人梁彩凤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初14679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李涛上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由梁彩凤承担。事实与理由：（一）一审判决认定李涛尚欠2019年2月租金19967元属于认定事实错误。一审法院认定梁彩凤于2020年1月8日收取李涛通过案外人金某支付的10000元，且梁彩凤在庭审中明确同意该笔款项抵扣李涛所欠2019年2月的租金，因此应在李涛所欠2019年2月租金中扣除10000元。一审判决认定李涛仍拖欠2019年2月份租金19967元，未扣除梁彩凤收取的10000元款项并以此计算滞纳金，与事实不符。（二）李涛与梁彩凤并未就承租佛山市禅城区*********金融中心第*层***房签订《租赁合同》，双方未明确约定承租该***房的租金、租赁税、物业管理费、水电费等公摊费用及滞纳金事宜。梁彩凤亦未提供任何证据证明双方确认涉案***房适用《佛山市九鼎国际租赁合同》的各项约定，其依据《佛山市九鼎国际租赁合同》向李涛主张涉案***房的租金、租赁税、物业管理费、水电费等公摊费用且按年利率24%标准计算滞纳金缺乏事实和法律依据。一审法院在梁彩凤未举证的情况下推断涉案***房的租金、租赁税、物业管理费、水电费等公摊费用及其滞纳金直接适用《佛山市九鼎国际租赁合同》的约定条款，否定当事人的意思自治，免除梁彩凤的举证责任，显属不公。（三）一审法院认定李涛自2019年2月1日至7月31日占有涉案物业属于认定事实错误。本案在审理过程中，法官当庭拨打梁彩凤电话，梁彩凤明确承认将涉案物业上锁，但只承认上锁三天。结合李涛的陈述可以确认梁彩凤将涉案物业上锁是客观事实，但梁彩凤对其上锁日期、上锁天数应承担相应的举证责任，但梁彩凤未能举证证明其只上锁三天的主张，应承担举证不能的不利后果。因梁彩凤无法举证证明上锁的期间，结合本案现有证据也无法证明涉案物业自2019年2月1日至2019年7月31日期间由李涛所占有，故李涛不应支付在此期间的租金、物业管理费、水电费等公摊费用。（四）李涛的财产被公安机关查封应认定为不可抗力，应免除李涛相应的责任。根据梁彩凤提供的各项证据可以证明李涛自2016年承租涉案物业以来一直按时支付租金及各项费用，从未出现故意拖欠的情况。结合李涛向梁彩凤出具的《保证》可以证明李涛不存在故意拖欠租金的主观故意。在李涛承租涉案物业期间，其及配偶的财产非因李涛涉嫌违法犯罪的原因被公安机关查封，导致李涛无力按时支付租金、租赁税、物业管理费、水电费等公摊费用。李涛及配偶的财产被查封并非因李涛涉嫌犯罪所导致，李涛与梁彩凤签订涉案租赁合同时无法预见本人及配偶的财产会被公安机关查封，且查封行为受国家强制力保障实施，李涛客观上无法克服。因公安机关查封财产导致李涛无法按约定按时履行金钱给付义务，并非李涛故意违约，符合《合同法》第一百一十七条第二款的规定不可抗力的情形，应免除李涛相应的责任。被上诉人梁彩凤辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李涛的上诉理由没有事实和法律依据，应当全部予以驳回。（一）李涛在一审时已同意涉案房屋租金按照庭审调查确认的事实据实结算。（二）涉案***房虽未签订租赁合同，但其履行始终按照《佛山市九鼎国际租赁合同》的条款予以履行。从梁彩凤提交的《租金支付流水》可知，涉案***房的租金与涉案6*7-6*0房的租金是同时支付（均显示为同一笔流水），支付时间、金额、上涨幅度、物业费、租赁税等均与《租赁合同》的约定相同，且李涛庭审中也自认租金和相关税费均在涉案物业合并计算。如2016年11月，李涛按照《租赁合同》约定应向梁彩凤支付涉案6*7-6*0房租金12823元，但李涛却向梁彩凤支付的租金数额为15974元，可见梁彩凤当月取得了涉案***房所有权，李涛实际上也租赁并占有该房，故李涛当月还向梁彩凤支付了3151元作为涉案***房的租金。李涛于2019年6月5日向梁彩凤出具的《保证》载明“现本人李涛保证在本月25日前支付差欠梁彩凤和陈某莹九鼎国际605-610房的租金和其他费用……若不能按时支付，视为本人解除合同并承担违约责任”，其在保证中也自认涉案6*6-6*0房为同一个租赁合同。可知，李涛一直根据《租赁合同》的约定向梁彩凤支付涉案6*6-6*0房的租金、租赁税和物业费，租金的上涨也是按照合同的约定进行，李涛实际履行的就是《租赁合同》，这是双方通过实际履行予以确认的。故一审判决李涛承担涉案***房拖欠费用的租金及物业费、税费及滞纳金，符合《租赁合同》的约定，不违反双方的意思自治，梁彩凤已尽到举证责任。（三）一审判决认定李涛自2019年2月1日至7月31日占有涉案物业，事实清楚。李涛对其主张没有提供任何证据予以支持。但李涛向梁彩凤提供的《保证》可以证明2019年6月25日前，双方的租赁合同尚未解除，且李涛在原审中通过电话向法庭陈述，其2020年1月8日才取走有用的家具，说明在2020年1月8日前，李涛仍占有涉案物业；根据《租赁合同》约定，梁彩凤有单方解除权，梁彩凤确认合同解除之日为2019年7月30日，是行使单方合同解除权，也有权要求李涛支付2019年2月至2019年7月31日期间的租金、物业费、税费等及滞纳金。（四）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。李涛提出其与配偶与涉嫌犯罪的其他人有业务往来而被公安机关查封相关的财产，显然不构成导致涉案《租赁合同》不能履行的不可抗力因素，因其自身行为产生的法律结果，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。梁彩凤向一审法院提出诉讼请求：1.判令李涛支付拖欠梁彩凤的租金、租赁税、物业管理费及水电费等公摊费用共计173440.10元（其中租金129782元、租赁税7220.40元、物业管理费及水电费等公摊费用36437.70元）;2.判令李涛按应付金额的24%向梁彩凤支付违约滞纳金，计至支付时止，暂计至2020年6月1日为43581.44元；3.判令本案诉讼费全部由李涛承担。一审法院认定事实：梁彩凤于2015年12月通过购买方式取得于佛山市禅城区季华六路3号一区******第*层6*7-6*0房房屋的所有权，后于2019年11月将该房屋所有权转让予他人。另外，梁彩凤于2016年9月通过拍卖方式所得佛山市禅城区****路*号*区***鼎金融中心第六层***房的所有权（该6*6-6*0房以下统称为“涉案物业”）2016年3月3日，梁彩凤（出租方,甲方）与李涛（承租方，乙方）签订《租赁合同》，就甲方将涉案物业中的6*7-6*0房房产出租给乙方作办公用途的事宜作了约定，其中部分主要内容如下：1.租赁期：四年，自2016年3月10日至2020年3月9日止；2.租金和租赁税：租金每年递增5%，2018年3月1日至2019年2月28日的租金为16028元／月，2019年3月1日至2020年2月28日的租金为17630元／月；乙方应于本合同签订之日向甲方支付首月租金，之后每月的租金于当月5日前支付。租金不包括租赁税、物业服务费、水费、电费、公摊费用。其他因使用租赁房产而产生的税费和缴纳义务由乙方负责；3.物业管理费及水电费等公摊费用：乙方使用租赁房产期间所发生的水费（含排污费）、电费、室内空调使用产生的电费以及公摊费用等其他费用均由乙方承担。甲方需向乙方提供大厦管理服务中心有效合法发票、缴费通知单，乙方应按照甲方和本大厦服务管理中心签订的《物业服务合同》和规定，将上述费用直接缴纳至甲方提供的收费账户；4.违约责任：乙方逾期支付租金或本合同规定的其他费用的，每逾期一天，乙方按每日应付款项金额的0.5%向甲方支付违约滞纳金。乙方逾期三十天仍未支付应付款项的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房产，没收租赁保证金，并向乙方追讨拖欠的应付款项。《租赁合同》签订后，梁彩凤将约定的租赁物交付李涛使用。李涛在承租6*7-6*0房的同时，也在承租605-***房。2016年9月，梁彩凤通过拍卖竞得***房，从2016年11月15日起梁彩凤向李涛收租。2019年6月5日,李涛向梁彩凤出具《保证》，载明“现本人李涛保证在本月25日前支付差欠梁彩凤和陈某莹九鼎国际6*5-6*0房的租金及其他费用，若特殊情况未能支付差欠全款也承诺支付差欠全款的50%以上，若不能按时支付，视为本人解除合同并承担违约责任”。庭审中，经询问，梁彩凤陈述称：租赁双方未就***房的租金签订书面协议，双方仅口头约定***房2019年2月份的租金按照50元／平方米计算，计3939元，从2019年3月起租金递增5%，递增后租金为4333元／月。李涛直至2020年1月8日才搬离涉案物业。庭审中，经一审法院要求，李涛代理人当庭拨打李涛本人电话，李涛本人通过电话陈述：***房的租金是在涉案物业中合并计算的，2019年1月份前李涛需要支付的租金和租赁税是26500元／月。李涛支付租金和相关税费至2019年1月份，从2019年2月份起就再未支付。2019年3月份左右，李涛的公司没有经营，人都走了，梁彩凤于当月将涉案物业上锁，但是李涛仍有一些家具在涉案物业中，李涛也没有其他地方可以存放，李涛当时走的时候委托梁彩凤将家具卖掉，但梁彩凤卖不出去。后来李涛跟梁彩凤说要取回部分有用的家具，剩余的由梁彩凤当废品处理，梁彩凤要求李涛支付10000元，于是李涛于2020年1月8日向梁彩凤支付了10000元并取走了有用的家具。2020年1月8日，李涛通过案外人金某的银行账户向梁彩凤支付了10000元。庭审中，梁彩凤表示同意将该款抵扣李涛所欠的2020年2月份的租金。另查明，佛山创意产业园投资有限公司九鼎国际城物业分公司向梁彩凤发出物业费用明细清单，要求梁彩凤支付涉案物业自2019年1月31日至2019年7月31日期间的物业管理费、水电费等公摊费用共计48437.70元。梁彩凤于2019年9月6日缴交了该费用。梁彩凤书面陈述称，该缴交的费用中有12000元为其他人产生的、与李涛无关的电费。再查明，梁彩凤于2019年3月7日至2019年7月5日期间缴交了涉案物业自2019年3月1日至2019年7月31日期间的租赁税7220.37元。又查明，梁彩凤起诉后，一审法院于2020年6月23向李涛送达了起诉状副本。以上事实，有梁彩凤举证的《租赁合同》、不动产权证书（***房为原件、6*7-6*0房为复印件）、拍卖成交确认书、物业费用清单、物业费用缴纳发票、税收完税证明、房产交易申报单、税收缴款书，李涛举证的微信对话记录及转账记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》是梁彩凤、李涛双方的真实意思表示，合法有效，双方应诚实全面履行，否则应承担相应责任。兹就双方争议的事项分析评述如下：一、关于租金及其滞纳金。梁彩凤诉请李涛支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金及滞纳金，李涛则抗辩认为无需支付。对此，首先，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则，当事人应就其主张的事实提供证据加以证明，否则该主张不能成立。本案李涛主张梁彩凤于2019年3月左右就将涉案物业上锁，梁彩凤否认，李涛也未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，其该抗辩意见，一审法院不予采纳。其次，虽然李涛向梁彩凤出具《保证》中使用了“若不能按时支付，视为本人解除合同并承担违约责任”的陈述，但李涛作为承租方本应依约支付租金而未付租金，已经构成违约，其作为违约方并无单方解除合同之权利。在梁彩凤、李涛双方未协议一致的情况下，涉案《租赁合同》不因李涛在《保证》中陈述解除。最后，根据梁彩凤、李涛双方之陈述，涉案物业自2019年2月1日至2019年7月31日期间由李涛所占用，李涛依法依约当然负有支付该期间租金之义务。关于租金的标准。梁彩凤主张涉案物业不含税租金为2019年2月的租金为19967元（折算租金标准为50元／月／平方米）、2019年3月至7月的租金21963元／月（折算租金标准为55元／月／平方米），而李涛主张2019年1月含税租金为26500元（涉案物业每月应交租赁税约为1203.4元，即不含税租金为25296.6元，梁彩凤主张的租金标准未超过李涛之所主张，且与《租赁合同》约定之租金单价吻合，一审法院予以认定。据此租金标准，李涛应付梁彩凤2019年2月1日至2019年7月31日之租金合计为129782元。关于租金滞纳金。《租赁合同》约定李涛应予每月5日前支付当月租金，每逾期一天，李涛按每日应付款项金额的0.5%向梁彩凤支付违约滞纳金。诉讼中，李涛调整为按照年利率24%标准，从每月租金逾期之日起计算滞纳金，未超出双方合同约定，一审法院予以支持。暂计至2020年6月1日,李涛应付梁彩凤的租金滞纳金为35172.96元。之后李涛仍应按照年利率24%的标准向梁彩凤支付滞纳金至租金实际清偿之日止。序号租金月份租金（元）滞纳金起计时间滞纳金截止时间滞纳金利率标准滞纳金（元）12019年2月199672019/2/62020/06/0124%/年6416.0622019年3月219632019/3/66647.4732019年4月219632019/4/66193.5742019年5月219632019/5/65754.3152019年6月219632019/6/65300.4062019年7月219632019/7/64861.14总计12978235172.96二、关于租赁税。《租赁合同》约定租赁税由李涛负担，梁彩凤举证证实其已经缴交涉案物业于2019年2月至2019年7月应负担的租赁税7220.37元，梁彩凤有权要求李涛支付。三、关于物业管理费、水电费等公摊费用及其滞纳金。《租赁合同》约定李涛须承担承租涉案物业期间所产生的物业管理费、水电费等费用，现李涛未支付2019年2月至2019年7月期间的该费用而由梁彩凤代为支付，梁彩凤依约有权向李涛追偿。根据梁彩凤举证的物业费用清单及发票以及梁彩凤的陈述，该费用为36437.70元。至于上述费用的滞纳金。《租赁合同》约定李涛未依约支付相关费用的，应按每日0.5%支付滞纳金，现梁彩凤调整为按照年利率24%标准计算滞纳金，未超出合同约定，一审法院予以支持。至于滞纳金的起算时间，涉案《租赁合同》约定梁彩凤需向李涛提供大厦管理服务中心有效合法发票、缴费通知单，李涛应按照梁彩凤和本大厦服务管理中心签订的《物业服务合同》和规定，将上述费用直接缴纳至梁彩凤提供的收费账户。现梁彩凤未举证证明其在起诉前已经履行上述合同约定的通知义务，故滞纳金的起算时间应从梁彩凤通知之日，即本案起诉状副本送达给李涛次日2020年6月24日起算。梁彩凤主张的滞纳金超出的部分，一审法院不予支持。四、关于李涛提出的不可抗力抗辩意见。李涛提出因其与配偶与涉嫌犯罪的其他人有业务往来而被公安机关查封相关的财产，构成导致合同不能履行的不可抗力。《合同法》第一百一七条第二款规定不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，即使李涛所述事实，其因自身行为所产生的法律结果，不属于上述法律所规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。对该抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条的规定，判决：一、李涛在判决发生法律效力之日起十日内向梁彩凤支付自2019年2月1日至2019年7月31日期间所欠的租金129782元以及滞纳金（滞纳金的计算方式：暂计至2020年6月1日为35172.96元，之后以未付租金为基数，按照年利率24%的标准计算至租金实际清偿之日止）；二、李涛在判决发生法律效力之日起十日内向梁彩凤支付租赁税7220.37元；三、李涛在判决发生法律效力之日起十日内向梁彩凤支付物业管理费、水电费等公摊费用36437.70元及其滞纳金（滞纳金的计算方式：以未付费用为基数，从2020年6月24日起，按照年利率24%的标准计算至费用实际清偿之日止）；四、驳回梁彩凤的其他诉讼请求。如李涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2278元（梁彩凤已预交），由梁彩凤负担88元，李涛负担2190元。双方当事人在二审期间未提交新证据。经审理，本院对一审查明的除“2020年1月8日，被告通过案外人金某的银行账户向原告支付了10000元。庭审中，原告表示同意将该款（10000元）抵扣被告所欠的2020年2月份的租金”以外的事实予以确认。另查明：2020年1月8日，李涛通过案外人金某的银行账户向梁彩凤支付了10000元。庭审中，梁彩凤表示同意将该款抵扣李涛所欠的2019年2月份的租金。李涛在一审庭审中陈述，李涛和其妻子因与涉嫌犯罪的案外人有业务往来而被公安机关查封账户，导致无法支付本案租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方当事人的诉辩意见，本院对李涛的上诉请求、事实和理由分析如下：李涛于2019年6月5日出具的《保证》载明，李涛承诺在2019年6月25日前支付涉案物业的欠付租金及其他费用，如不能按时支付，视为其解除合同并承担违约责任。因本案并无其他证据证明《租赁合同》的解除时间，故根据该《保证》内容可以合理推定在2019年6月25日前双方均未提出解除合同，李涛亦实际占有使用涉案物业。《保证》关于解除合同的内容系附条件的解除，在李涛未按时支付欠付租金和其他费用这一解除条件成就时，解除权人梁彩凤并未行使解除权，故《租赁合同》并未因《保证》所述内容发生解除的效力。双方确认李涛于2020年1月8日才搬离涉案物业，故一审根据梁彩凤的主张判令李涛支付2019年2月至7月的租金、租赁税、物业管理费、水电费，理据充分，本院予以确认。李涛辩称梁彩凤在2019年2月即对涉案物业上锁，导致李涛此后不能使用涉案物业，但未提供充分证据证明其主张，梁彩凤亦陈述只上锁半天后就解锁，且如李涛的该主张属实，那么李涛在此情况下仍于2019年6月5日出具《保证》承诺支付欠付租金及其他费用，显然不符合常理，故本院对李涛的该主张不予采信。关于欠付租金数额，已查明李涛于2020年1月8日通过案外人向梁彩凤支付了10000元，梁彩凤同意抵扣2019年2月的租金。李涛上诉主张应从一审判决认定的欠付租金129782元中予以扣除，梁彩凤对此亦确认，故本院对李涛的该上诉主张予以支持。李涛欠付梁彩凤2019年2月的租金应为9967元，租金总额应为119782元；滞纳金基数亦应作相应调整，截至2020年6月1日，2019年2月租金的滞纳金应为3152.3元，滞纳金总额应为31909.19元。一审对此处理有误，本院予以纠正。关于***房欠付租金、物业管理费、水电费的滞纳金，虽然双方就***房未签订书面的租赁合同，但在实际履行过程中，李涛一直是将***房和其他物业的租金及其他费用合并支付，且在《保证》中承诺承担违约责任的物业范围包括***房，可见双方均是按照其他物业的合同约定来履行***房的权利义务，故一审按照其他物业的违约责任标准计付***房欠付租金、物业管理费、水电费的滞纳金，并无不当，本院予以维持。李涛主张其因案外人涉嫌犯罪而被公安机关查封财产，导致不能履行合同义务，此属于不可抗力，应免除其支付本案租金和相关费用以及滞纳金的责任。但是，李涛并未提供证据证明其主张，并且即使其主张属实，亦是因其个人行为造成，并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不属于法律规定的不可抗力。故本院对李涛的该主张不予支持。综上，李涛的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持对不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初14679号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初14679号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初14679号民事判决第一项为：李涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁彩凤支付自2019年2月1日至2019年7月31日期间所欠的租金119782元以及滞纳金（滞纳金计算方式：暂计至2020年6月1日为31909.19元，之后以未付租金为基数，按照年利率24%的标准计算至租金实际清偿之日止）；四、驳回梁彩凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2278元，由梁彩凤负担227.8元，李涛负担2050.2元。二审案件受理费4430元，由李涛负担4146.48元，由梁彩凤负担283.52元。审判长吴行政审判员姜欣欣审判员吴媛媛二○二○年十一月二十七日法官助理黄清怡书记员杨思韫