西安市碑林区人民法院民事判决书(2019)陕0103民初10555号 原告：汶博，男，1986年4月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：朱媛媛，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：李帅，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告：陕西中益进出口有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：王才明，该公司董事长。委托代理人：张宪华，陕西海孚法律事务所法律工作者。原告汶博诉被告陕西中益进出口有限公司(以下简称中益公司)物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汶博的委托代理人朱媛媛、李帅，被告中益公司的委托代理人张宪华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汶博诉称：原告与案外人陕西新型房地产公司签订《房屋买卖合同》一份，购买了该公司位于西安市碑林区XX路XX广场XX座XX号XX幢XX单元XX室。后将本案所涉房屋对外出租，直至2019年3月承租人告知原告房屋的面积与房屋所有权证所载的面积不符，原告现场查看，发现被告通过拆除10602室与被告所有房屋10603室共用墙体而另行筑墙的方式，侵占了原告的房屋3.6m×5.1m的专有部分使用面积，侵权行为持续至今，经原告多次交涉未果，故诉至法院，要求：1、判令被告立即拆除其在原告所有的西安市碑林区XX路XX广场XX座XX号XX幢XX单元XX室内搭建的拆改墙，并将其侵占的10602室3.6m×5.1m面积部分(18.36平方米)恢复原状并返还原告；2、判令被告赔偿因侵害原告物权而给原告造成的经济损失56099元；3、本案诉讼费由被告承担。被告中益公司辩称：1999年11月8日，陕西省土产进出口公司就购买位于XX路XX广场XX座XX号XX幢XX单元XX层XX层房屋与陕西省新型房地产开发有限公司签订商品房购销合同(编号：Ａ-6-Ａ.Ｂ.Ｃ.Ｄ.Ｅ.Ｆ.Ｇ.Ｈ)，建筑面积共1419.7平方米，总价款为5350000元整。陕西省土产进出口公司及新型房地产公司签章确认合同生效。合同签订后，2000年12月12日陕西中益进出口有限公司成立，陕西省土产进出口公司作为原始股东将上述签订的商品房购销合同的债权债务转给陕西中益进出口有限公司承担。为此八个自然人股东分别与银行签订了借款合同以及分期付款协议，履行了支付全部房款的义务，至2008年2月18日本息全部结清，而汶博没有支付一分钱房款。陕西中益公司已故法定代表人薛小平生前将中益公司房产中建筑面积292.69平方米的房屋让给汶博无偿租用。后薛小平病故，2010年汶博拿着“有关陕西恒兴果汁饮料有限公司与陕西省出产进出口公司房产结算的证明”说薛小平将汶博租用的292.69平方米已经于2001年3月20日以物抵债给陕西恒兴果汁饮料有限公司，陕西中益进出口有限公司对此完全不知情，2001年以后给银行按揭还贷一直都是中益公司在支付包括汶博租用部分的全部房产的贷款。汶博办理的房产证显示315.39平方米，比以物抵债的292.69平方米多出22.7平方米，系汶博多占中益公司的物权部分，更谈不上汶博经济损失56099元，故汶博纯属虚假诉讼，请求法院依法驳回汶博的全部诉请。经审理查明：原告汶博与陕西新型房地房公司约于1998年之后签订了《商品房买卖合同》一份(无显示具体购买时间)，约定由原告汶博购买该公司位于西安市碑林区XX路XX广场XX座XX号XX幢XX单元XX室的房屋一套，建筑面积为：172.48平方米，套内面积为：138.8平方米，之后本案原告一直占有、使用至今。该房屋原告于2010年4月15日取得了《中华人民共和国房屋所有权证》，记载房屋座落：西安市碑林区XX路XX号XX广场XX座XX幢XX单元XX室，房屋分层分户平面图显示：在本案所涉房屋的南侧有一处3.6Ｘ5.1平方米的长方形面积为本案所有面积，房屋所有权证号为：西安市房权证碑林区字第110XXXXXXX－25－1－10602－1号（不动产权证号为：110XXXXXXX－25－1－1－10602－1），建筑面积为：172.48平方米。本案审理中，原告申请鉴定，事项：“对原告所有的位于西安市碑林区XX路XX号XX广场XX座XX号XX幢XX单元XX室现有实际使用部分的套内面积进行测量。”请求被告承担本案鉴定费用。后经西安市中级人民法院委托西安市科信房地产测量有限责任公司作出房屋建筑面积测绘报告，结果为：本案所涉房屋套内建筑面积为：121.81平方米；并附房屋平面示意图一份。房屋平面示意图显示：在本案所涉房屋的南侧有关于一处3.6Ｘ5.1平方米的长方形面积已丢失。本案鉴定原告支付鉴定费1000元。而本案被告中益公司所有的10603室北侧与上述10602室南侧相连。10603室平面图显示：与北邻相邻之处确有一块5.1Ｘ3.6平方米的面积不属于其所有。另查明：陕西省土产进出口公司于2001年3月20日出具《有关陕西恒兴果汁饮料有限公司与陕西省土产进出口公司房产结算的证明》一份，写明：“我公司在此特做证明：经与陕西恒兴果汁饮料有限公司协商，我公司同意将名下所属西安市XX路XX号XX中心XX层XX户房产过户至恒兴果汁饮料有限公司。有关房产的款项由我公司所欠恒兴果汁业务往来贷款处结算。该处房产的总价值为1176073.00。人民币大写：壹佰壹拾柒万陆仟零柒拾叁元整，(其中包括购房款：1102973.00，共摊费用：8760.00，银行利息：64340.00)。房产总建筑面积为：292.69M²。”（根据户型图G、H两户实际面积为315.39M²。而实际结算面积为292.69M²。）本案审理期间，被告中益公司作为原告向西安铁路运输法院提起行政诉讼：“要求撤销：西安市房权证碑林区字第110XXXXXXX－25－1－10602－1号房屋的所有权证；要求本案诉讼费用由被告承担。”后西安铁路运输法院作出(2019)陕7102行初3206号行政裁定书，裁定驳回了中益公司的起诉。后西安铁路运输中级法院作出（2020）陕行71行终842号行政裁定书，维持了上述一审裁定书。关于本案所涉界墙，被告公司于1999年至2002年间与新型房地产公司签订了装修合同，为案外人新型房地产公司受被告委托所砌。上述事实有《商品房买卖合同》、《有关陕西恒兴果汁饮料有限公司与陕西省土产进出口公司房产结算的证明》、《中华人民共和国房屋所有权证》、房屋面积测绘成果书及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二条规定：“……本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”本案汶博所有的房屋已经明确拥有《中华人民共和国房屋所有权证》，而原告举证的《有关陕西恒兴果汁饮料有限公司与陕西省土产进出口公司房产结算的证明》能够明确证明其具有一定合法来源，在无明确相反证据的前提下，应以《中华人民共和国房屋所有权证》所记载的内容为准；《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案通过对比分析原、被告的相邻关系，及经西安市科信房地产测量有限责任作出房屋建筑面积测绘报告并附房屋平面示意图，与《中华人民共和国房屋所有权证》所附房屋分层分户平面图进行比对后，显示：在本案所涉房屋的南侧有一处3.6Ｘ5.1平方米的长方形面积为本案原告所有房屋的面积，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十三条规定：“下列事实当事人无须举证证明：……(四)、根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……”又据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”故结合本案证据综合判断，被告中益公司确实侵占了原告汶博方的房屋面积。原告汶博对其财产有看护不当的行为，不应在房屋垒界墙、收房时不关注自身面积，导致本案纠纷的发生，亦不应在拥有房屋所有权证时对其房屋面积重大不足不及时主张权利，导致纠纷的延续，故本案所涉诉讼费及鉴定费及后续拆部分界墙及垒界墙的费用应由原告汶博自行承担。关于原告诉请要求被告赔偿因侵害原告物权而给原告造成的经济损失56099元一节，结合本案实际情况，原告并不清楚具体何时因何导致垒界墙的错误行为发生，本案被告亦无恶意侵占的意图，故对原告该项诉称不予支持。故依据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条之规定，判决如下：一、被告陕西中益进出口有限公司于本判决生效后十日内返还原告汶博房屋套内面积18.36平方米(5.1Ｘ3.6米)：具体以本案卷内所附《房屋面积测绘成果书》与西安市碑林区XX路XX广场XX座XX幢XX单元XX室房屋《中华人民共和国房屋所有权证》（西安市房权证碑林区字第110XXXXXXX－25－1－10602－1号）中所载分层分户平面图间差额处为准；二、驳回原告汶博的其余诉讼请求。对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。本案诉讼费1202元，鉴定费1000元，原告汶博已预交，由其自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   傅 妮人 民 陪 审 员      闫  玲人 民 陪 审 员      顾建锋    二○二○年十一月九日  书  记  员   赵孜旎1