大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6489号原告：薛琴，女，1972年3月27日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李树艳，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：檀月，辽宁昭明律师事务所实习律师。被告：肖祖阁，男，1982年10月7日出生，汉族，住河北省冀州市。被告：刘宇飞，男，1983年11月18日出生，汉族，住大连市甘井子区。原告薛琴与被告肖祖阁、刘宇飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛琴及其委托诉讼代理人李树艳、檀月，被告肖祖阁、刘宇飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。薛琴向本院提出诉讼请求：1.判令薛琴、肖祖阁之间的租赁合同自2020年2月22日解除；2.判令肖祖阁腾退租赁房屋；3.判令肖祖阁按每月3000元支付自2020年2月23日至实际腾退房屋之日止的房屋租赁费，截止至2020年7月22日为1.5万元；4.判令肖祖阁支付租赁期间欠缴的热水费2200元、物业费损失1188.55元；5.判令刘宇飞支付欠付的热水费4200元（自2014年2月至2017年8月）；6.判令肖祖阁、刘宇飞共同承担违约金1万元。事实和理由：2014年2月22日，薛琴与刘宇飞签订了《普通房屋租赁合同》，约定薛琴将其位于大连市沙河口区房屋租赁给刘宇飞居住，租金每月2700元，租期为一年，直2015年2月22日期满后，双方未再签订合同，但一直由刘宇飞继续租住，并按该《普通房屋租赁合同》的约定继续履行，由刘宇飞按合同约定支付租金。2017年8月，刘宇飞告知薛琴，该房屋由肖祖阁继续租用，并由肖祖阁按《普通房屋租赁合同》的约定向薛琴支付租金。租金改为每月3000元，年付。之后，该房屋便一直由肖祖阁租赁，最后一次的租金交至2020年2月22日。该房屋在租赁期间，刘宇飞拖欠热水费4200元（自2014年2月至2017年8月），肖祖阁拖欠热水费2200元（自2017年8月至2019年5月31日）。2020年2月22日至2020年7月22日物业费每月237.71元，五个月共计1188.55元；房屋实际占有使用费每月3000元，五个月共计15000元。2020年2月22日，肖祖阁所交租金期满后，其表示不再进行租赁，薛琴多次要求肖祖阁履行房屋交接，但肖祖阁拒绝履行，并且以各种理由拒不搬出其个人物品，导致薛琴无法进入房屋，无法查点房内财产情况，也不能正常使用该房屋，肖祖阁的个人物品未能迁出，其占用房屋至今，长达五个月之久。为维护薛琴的合法权益，故诉至法院。肖祖阁辩称，不同意薛琴的诉讼请求。1.肖祖阁不具备本案的诉讼主体资格。房屋不是我个人租的，是我公司大连星海雅阁酒店管理有限公司（以下简称“星海雅阁公司”）承租，房租也是我通过公司账户支付给薛琴。我和薛琴、刘宇飞都没有签订合同，刘宇飞租赁的房子由其父亲经营民宿，后经营不善转租给我公司。我是代表公司和薛琴进行的商谈，开始每月租金2800元，后来改为3000元。2.没有证据证明我公司履行的是薛琴与刘宇飞签订的《普通房屋租赁合同》，薛琴主张违约金无事实和法律依据。薛琴有案涉房屋的备用钥匙，随时可以进入房屋收房，但是薛琴不履行收房手续，系其怠于行使权利。薛琴已经主张实际占用期间的租金损失，再主张违约金构成重复主张，故违约金不应得到支持。3.星海雅阁公司在解除与薛琴的协议之前已经将其所有的财产清理完毕。4.薛琴自2020年2月22日与星海雅阁公司解除合同至今未对房屋内财产进行清点，也未与刘宇飞核实，造成其自认为案涉房屋闲置现状，系其自身原因造成。综上，请求依法驳回薛琴的全部诉讼请求。刘宇飞辩称，不同意薛琴的诉讼请求。薛琴主张的热水费已经超过诉讼时效，我父亲告诉我说不欠薛琴任何钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋所有权证、微信聊天记录、普通住宅租赁合同、热水费催缴单、物业费催缴单、中国建设银行个人活期账户交易明细、大连市增值税普通发票等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：薛琴系沙河口区星河路******房屋的产权人。2014年2月22日，薛琴（甲方）与刘宇飞（乙方）签订了《普通住宅租赁合同》，合同约定租赁期限为壹年，自2014年2月23日起至2015年2月22日止；月租金为2700元；乙方在租赁期内物业费、采暖费等费用甲方承担，水、电、数字电视使用费、热水费、宽带费等费用乙方承担。合同第九条约定：甲方双方任何一方如未按本合同的条款执行，由违约方赔偿另一方人民币壹万元整。补充条款约定：甲方要求乙方不得做日租酒店类营业场所。合同签订后，刘宇飞一直租用案涉房屋直至2017年8月21日，合同期限届满后双方再未续签租赁合同。自2017年8月22日起，案涉房屋由肖祖阁承租，肖祖阁与薛琴也未签订书面租赁合同，但双方均认可租赁期间的物业费由薛琴承担。2017年8月22日至2019年2月21日期间的房屋租金标准为2800元/月，2019年2月22日起，房屋租金调整为3000元/月。肖祖阁是星海雅阁公司的法定代表人，房屋租金是通过肖祖阁及星海雅阁公司的账户转给薛琴，租金支付至2020年2月22日，但肖祖阁至今未将案涉房屋腾退给薛琴。另查明，案涉房屋热水费为100元/月，欠缴日期为2012年9月1日至2019年5月31日，欠缴金额为8100元；物业费为5.40元/平方米，2020年3月21日至2021年3月20日期间的物业费共计2852.50元，薛琴已于2020年7月17日缴纳给物业公司。本院认为，虽然薛琴与肖祖阁未签订《房屋租赁合同》，但肖祖阁使用案涉房屋并支付租金，薛琴收取租金，均系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，故薛琴与肖祖阁之间成立房屋租赁合同关系。关于肖祖阁辩称其不具备本案的诉讼主体资格一节。本院认为，肖祖阁在承租案涉房屋时，并未告知薛琴其行为是代表星海雅阁公司，也没有向薛琴出具星海雅阁公司的营业执照或授权委托书等文件，故肖祖阁的行为应认定为其个人行为，而非代理行为或职务行为，故本院对肖祖阁的该节抗辩不予采信。关于薛琴与肖祖阁之间租赁合同解除时间一节。本院认为，依据《合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，薛琴与肖祖阁对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同。根据双方提供的微信聊天记录来看，2020年3月22日至2020年4月20日期间，双方一直就是否续租、房屋能否交付反复进行协商，但协商未果。而庭审中，薛琴表示直到2020年4月20日肖祖阁才明确表示不租案涉房屋，肖祖阁对此没有异议，因此本院确认双方租赁合同的解除日期为2020年4月20日。合同解除后，肖祖阁应当将房屋腾退给薛琴，故本院对薛琴的该项诉讼请求予以支持。虽然肖祖阁辩称其在2020年2月4日已向原告发出通知不再继续支付房租，但其仅表示疫情期间的房租不予支付，并称在以后支付房租的时候会相应扣除，故本院认为该通知并没有通知薛琴解除合同的意思表示，因此对肖祖阁该节抗辩不予采信。关于肖祖阁应否向薛琴支付房屋租赁费一节。本院认为，在租赁关系尚未解除之前，肖祖阁继续占用案涉房屋，故应当承担房屋租赁费。在租赁关系解除后，肖祖阁未及时腾退房屋，亦应当承担房屋占有使用费，故本院对薛琴的该项诉讼请求予以支持。因双方未以书面形式约定逾期腾退房屋的租金标准及占有使用费计算标准，故薛琴以双方实际履行的租金标准3000元/月计算，有理有据，本院予以支持。关于薛琴主张肖祖阁支付热水费一节。肖祖阁认可其应当承担热水费，但辩称其已于2018年8月21日通知薛琴安装热水器，不再支付热水费，故不同意承担热水费。本院认为，根据双方的微信聊天记录，能够证明薛琴知晓并同意肖祖阁安装热水器，而薛琴作为房主，有义务办理热水停用手续，或者明确告知并配合承租人办理，否则加重了承租人的义务。故本院认为肖祖阁应当承担2017年8月22日至2018年8月21日期间的热水费1200元（100元/月×12个月），超出部分应由薛琴承担。关于薛琴主张肖祖阁支付物业费一节。本院认为，因租赁期间的物业费一直由薛琴负担，现肖祖阁已承担房屋占有使用期间的费用，故薛琴再要求肖祖阁承担案涉房屋的物业费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于薛琴主张刘宇飞支付热水费一节。本院认为，依据《民法总则》第一百八十八条第一款之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。本案中，薛琴于2020年10月27日申请追加刘宇飞作为本案被告参加诉讼，并向刘宇飞主张2014年2月至2017年8月期间的热水费，且薛琴当庭明确表示刘宇飞搬出之后从未向其主张过热水费，故本院认为薛琴的该项主张已经超过了三年诉讼时效，不应予以保护，因此对薛琴的该项诉讼请求，本院不予支持。关于薛琴主张肖祖阁、刘宇飞共同承担违约金1万元一节。本院认为，薛琴与刘宇飞之间的租赁关系已于2017年8月解除，且薛琴也从未要求过刘宇飞支付违约金，故薛琴对刘宇飞的该项主张超过了诉讼时效。由于薛琴与刘宇飞之间并未签订书面租赁合同，也未约定违约责任，故薛琴主张刘宇飞承担违约金1万元无事实及法律依据。因此，本院对薛琴的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告薛琴与被告肖祖阁之间的房屋租赁合同关系于2020年4月20日解除；二、被告肖祖阁于本判决生效后十日内向原告薛琴腾退房屋，并自2020年2月23日起按每月3000元的标准支付房屋占有使用费至房屋腾退之日止；三、被告肖祖阁于本判决生效后十日内向原告薛琴支付热水费1200元；四、驳回原告薛琴的其他诉讼请求。案件受理费255元（原告已预交），由原告负担152元，由被告肖祖阁负担103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年十一月十九日书记员  王志伟附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。