濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初6898号原告：于振亮，男，汉族，199011月19日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：陈勇，濮阳市经济技术开发区律政法律服务所法律工作者。被告：濮阳市泽鲁置业有限公司。住所地濮阳市京开大道与卫都路交叉口西300米路南。统一社会信用代码：914109005962655433。法定代表人：王祥华，该公司经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梦悦，河南长庚律师事务所实习律师。原告于振亮诉被告濮阳市泽鲁置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院经过审理于2019年9月16日作出（2019）豫0902民初7233号民事判决，依法驳回了原告于振亮的诉讼请求。宣判后，于振亮不服原审判决提起上诉。濮阳市中级人民法院经过审理认为原审认定事实不清，于2020年5月26日作出（2019）豫09民终2603号民事裁定，撤销本院（2019）豫0902民初7233号民事判决；将本案发还本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于振亮的委托诉讼代理人陈勇、被告濮阳市泽鲁置业有限公司（以下简称泽鲁公司）的委托诉讼代理人白占玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于振亮向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告承担违约赔偿金24542.23元；2、本案各项诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于濮阳市东湖方舟小区18号楼1单元28层2803号住宅一套出售给原告，并约定2017年10月31日前交房，原告如约向被告支付了房款共计557778元。但被告2018年10月18日才向原告交付涉案房产(即:通知原告领钥匙)。在原告领钥匙的过程中，被告自己意识到自身存在交房违约，便强迫原告签署逾期交房免责谅解书，如原告拒绝签字，被告就不向原告缴纳房屋钥匙。原告领取钥匙后发现涉案房产基础设施安装严重不到位，如天然气、暖气管线等均未安装。根据合同第十四条约定，被告最迟应该在交房后的180日免责展期届(即:2018年4月15日)前将涉案房产的天然气管线接通、并达到使用条件，但本案被告直到2018年11月21日才为原告接通天然气。自2018年4月17日至2018年11月21日被告的逾期天数已达到219天。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十四条;商品房买卖合同《补充协议》第十七条之规定，原告认为被告的行为已构成严重违约，应当根据被告的逾期天数，结合涉房产总价款的数额，按照日万分之二的计算标准向原告承担违约赔偿责任。综上所述，为维护原告合法权益，现依法将其诉至贵院，恳请贵院依法支持原告诉讼请求，判如所请。被告泽鲁公司辩称，一、原告主张被告天然气逾期达到使用条件，没有事实基础。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，天然气、通讯弱电在房屋交付后180日内达到使用条件;《商品房买卖合同》附件四第十七条约定，因市政公共配套的不确定性，买受人同意给予免责展期180天。原告办理交房手续的时间顺延360天才是被告达到使用条件的时间，被告不存在逾期的情形。二、被告于2018年6月10日取得濮阳市东湖方舟一期天然气工程竣工验收证书，工程质量评定为合格。涉案小区天然气工程竣工验收合格表明被告已经履行合同义务，符合合同约定的达到使用条件。退一步讲，即使法院认为被告天然气逾期达到使用条件，截止日期也只能计算至2018年6月10日。三、《商品房买卖合同》第十四条约定，关于基础设施、公共配套建筑包括水、电、路、排水、天然气、通讯弱电、暖气等相关设施，并不单指天然气。附件四第十七条约定的违约金也不是仅针对天然气，而是针对上述所有基础设施及公共配套建筑而言，也就是说假定天然气逾期达到使用条件，违约金数额也不应按照附件四第十七条约定的标准计算，而应参考天然气仅占合同约定的配套设施的八分之一进而按照违约金数额的八分之一来计算。四、退一步讲，即使法院认定被告天然气逾期未达到使用条件并给原告造成损失，那么原告主张损失或主张违约金的权利，也已通过其出具的谅解函明确放弃。原告出具的谅解函并非如原告诉状中所说被强迫签署，谅解函形成的背景是涉案小区业主代表与被告在濮阳市房管局领导的参与及主持下经过多次调解，达成的一致意见，被告给予业主物业管理费的优惠，业主签署谅解函并就合同约定的事项不再向被告主张任何权利，因此原告无权提起本案诉讼。综上所述，被告认为应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年原、被告签订商品房买卖合同一份，合同编号为NO：00120247。合同主要约定：一、原告购买被告开发建设的现代商贸广场（东湖方舟）018号1单元28层0903号房屋，商品房预售许可证号为2015-019号；房屋单价5064.26元，建筑面积110.14平方米，总价款557778元。二、该商品房买卖合同第八条约定了交房时间为2017年10月31日前；因不确定因素，约定交付期限可免责展期180天。三、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、路、排水在房屋交付使用时；2、天然气、通讯、弱电在房屋交付后180日内；3、暖气在具备接通市政主管网条件后360日内。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因市政公共配套的不确定性，买受人同意给予免责展期180天；2、若展期届满仍未达到使用条件，出卖人应按照本合同第九条“逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的处理方式承担违约责任；3、在免责展期届满后30天仍未达到使用条件的，买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（双方签订的商品房买卖合同及其补充协议均没有时间落款）。另查明，濮阳市东湖方舟一期天然气工程（涉案房屋中）于2017年5月10日开工；竣工日期2018年6月10日；工程量描述：居民用户2398户，户内挂表2398户、远程表2398户；施工验收合格后，燃气设施的保全责任由建设单位负责。该证书下方，建设单位、设计单位、监理单位、施工单位分别签字盖章。2017年10月18日，泽鲁公司向原告于振亮交付房屋。双方办理业主入住房屋验收，2017年10月18日双方办理了各种物业缴费手续。又查明，本案原告向被告出具“谅解函”，该谅解函没有落款时间，主要内容：“濮阳泽鲁置业有限公司：我是贵公司东湖方舟项目18号楼1单元28层2803号房屋业主。就贵公司交房时间与合同约定时间存在差异事宜，我认为，贵司能够全力以赴，排除大气污染防治实施蓝天工程停工的影响，抢时间，赶进度，加班加点，实现确定的预期交房实属不易。对此，作为业主能够予以接受并予以谅解，同意不再就合同约定事项再向贵公司提出任何权利要求。”2017年10月16日，在市房管局领导主持下，本案被告与该小区业主代表签署谅解备忘录，该备忘录主要内容为：“1、物业管理费2元/㎡，每年一次交清一年物业管理费送两个月；2、经全部业主确认并同意不使用新风吸尘系统，可不缴纳此项使用费用，作为业主能够予以接受并予以谅解，同意不再就合同约定事项再向贵公司提出任何权利要求，并放弃向开发商提出其他要求的一切权利”。上述“谅解函”出具及谅解备忘录签署后，业主已按照约定享受了开发商及其物业公司一年优惠两个月物业费的待遇。又查明，2018年11月14日，本案原告与濮阳华润燃气有限公司签订了一份“居民用户供用气合同”。本院认为：按照原、被告双方签订的合同约定，本案争议房屋的正常交付时间应当是2017年10月31日前，如遇不确定因素，约定交付期限可免责展期180天。2017年10月16日之前，涉案小区购房业主与被告因房屋交付问题产生矛盾并发展到市房管局解决的局面，这里面的真实原因本案证据中并不显示，本院不予评判，但从双方合同约定及我市大气环境达标问题的现实，双方已预见到在涉案房屋建设中出现的不确定因素或不可抗力会影响到工程进度，进而影响交付房屋的期限。现实中工程工期的延长不但耽误业主入住房屋，同时也会对房屋建设方造成巨大的经济损失，这不应当是开发商追求的，在没有证据证明房屋延期建设或交付系开发商人为因素造成的情形下，大气污染治理应当是主要原因，故双方应遵循合同的约定。原告主张被告向原告交付房屋的时间是2018年10月18日，但从双方签订的“东湖方舟项目业主入住房屋验收表业主签字时间为2017年10月18日”，按照合同约定，被告向原告交付房屋的期限并未超过双方约定的最后期限。关于涉案房屋交付后其中涉及燃气设施是否达到标准问题，2018年6月10日，涉案房屋的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位进行了濮阳市东湖方舟一期天然气工程验收，燃气工程验收为合格，本案原告购买的房屋亦属于本次验收的一期工程2398户之一，也就是说于2018年6月10日，开发商已按合同约定将交付的房屋中燃气设施合格安装完毕，具备通气条件。结合双方签订的两份补充协议的约定，其中补充协议第十七条1、3约定，原被告交付房屋、设施的最后时间应为约定时间加上交付展期最长时间。2018年6月10日，濮阳市东湖方舟一期天然气工程验收合格，已具备了燃气使用交付条件。符合通气条件和通气是两个不同的概念。“天然气达到使用条件”应为天然气工程竣工验收时，而非天然气公司向用户送气时。用户何时使用天然气取决于用户与燃气公司的约定，也可能受制于燃气公司的其他规定，如签订供气合同、用户入住率、供气方的检测要求、供气方要求房屋装修符合居住条件才可申请供气等因素决定。退一步说，涉案当事人中有一户与燃气公司签订的供气合同时间为2018年10月19日，假如此时即符合通气条件的时间，这批案件中最早交付房屋的时间是2017年10月18日，也就是本案中的交付时间，按照合同及补充协议中的约定，展期13个月，即到2018年11月18日达到燃气使用条件，亦不构成违约。而实际上2018年10月19日，个别业主已使用上了天然气。因为是同一期房屋的同一项工程，不可能出现2398户逐户分别达到天然气使用条件，就像办房产证一样，一批开发的房屋有一户办理了房产证，足以说明该批次房屋都具备了办理房产证的条件，至于办理的早晚取决于业主。还有一些因素也应当考虑，如业主接受房屋的早晚、装修房屋的早晚、使用房屋的早晚、申请燃气公司通气并与之签订供气合同的早晚、每栋楼入住率是否达到燃气供应条件等。按照合同约定的交房期限（不考虑展期）刚过，业主即与开发商发生矛盾，最后经市房产局领导做工作，原被告达成了协议并予以谅解，该谅解函和谅解备忘录并非双方针对涉案房屋的某一项内容协商处理的结果，而应当包括涉案房屋及其交付的全部内容，被告按照约定对案涉业主均每年优惠2个月的物业费，且已经履行，双方应按照谅解备忘履行各自的义务。本案原告的通气时间为2018年11月14日，双方的合同义务早已履行完毕，原告也亦享受了每年两个月的物业优惠，双方的争议已经协商解决。另根据《河南省城镇燃气管理办法》的相关规定，燃气经营企业向个人提供供气服务，要与燃气用户依法签订供用气合同，即燃气用户要向燃气经营公司申请、签订供用气合同后，方可开通个人使用天然气。本案中原告与天然气公司于2018年11月14日签订供用气合同，在涉案房屋所在的小区天然气工程竣工后，通气时间及条件由原告与燃气公司协商决定，非被告可提供的服务。综上，对被告的逾期交房等一系列行为原告已经谅解并获得了每年两个月的物业优惠，故对原告的请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，原告要求被告支付天然气未接通的违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告于振亮的诉讼请求。案件受理费414元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  胡爱国人民陪审员  杨 丽二〇二〇年十一月十七日书 记 员  吴淑琴