河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0825民初2963号原告：郭继红，女，1967年12月20日出生，汉族，住温县。原告：马文胜，男，1968年9月13日出生，地址同上。（二原告系夫妻关系）二原告委托诉讼代理人：马璐璐，河南鲲之鹏律师事务所律师。被告：温县远大房地产开发有限公司，住所地：温县慈胜大街中段，统一社会信用代码：914108255583178080.法定代表人：张鹏，执行董事。委托诉讼代理人：陆永鹏，河南豫星律师事务所律师。原告郭继红、马文胜与被告温县远大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭继红、马文胜及其委托诉讼代理人马璐璐、被告温县远大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆永鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭继红、马文胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿二原告房屋差价款67830元(135,66m*600元)、延期交房违约金28312.59元[192天×(491538元×0.3‰)]、补偿金10000元。2、本案的诉讼费等其他实现债权的费用由被告承担。事实与理由:2018年5月7日,原告购买了位于温县××大街西侧、北××路南侧的远大理想城(三期)5号楼1502号的房屋,合同约定:房屋建筑层数地上16层，地下**，当时考虑到顶层夏天会比较闷热,冬天阴冷,并且时间久了容易漏水,因此原告选择了15层,但当原告收房时,却意外发现5号楼一共只有15层,而原告所买的房子竟然变成了顶层。并且当时购买位于15层的房屋单价为3623.31元/平方米,而众所周知顶层往往更便宜些,按照往常的市场价来算,顶层要比次顶层每平方米便宜500元左右。因此按照合同约定,被告擅自变更合同,未按照约定开发建造楼房,导致原告来能取得协议所约定的房屋,开发商应当赔偿原告房屋差价并且赔偿损失。此外,商品房预售合同的第一条“项目建设依据”第四款约定:建设工程施工合同约定的开工时间为:2016年4月11日,建设工程施工合同约定的竣工时间为:2018年4月11日。该合同第八条“交付期限”中约定出卖人应当于2019年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备“该商品房经验收合格”条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任。被告按照约定应于2019年6月30日前将原告购买被告的房屋交付给原告,但实际交房日为2020年1月8日,被告的行为已违反了《商品房预售合同》的约定,理应按照《商品房预售合同》的约定条款向原告交付房屋并承担违约责任。综上所述,为保护购房者的合法权益,特诉至法院。被告温县远大房地产开发有限公司答辩称，1、原告购买答辩人房屋所建楼层为十六层是客观存在的，电梯可以到达，原告购买的商品房为十五层不是顶层，假使没有第十六层，根据双方签订的商品房预售合同附件《合同补充协议》第七条第二款的规定，答辩人也不构成违约；2、答辩人不能按期交付房屋是因为不可抗力原因造成，答辩人不存在违约行为，所以不应当承担违约责任。综上，应驳回原告的诉讼请求。根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点：1、被告是否存在交付房屋的差错；2、被告是否存在违约行为。原告郭继红、马文胜围绕争议焦点提交如下证据，1、原告郭继红、马文胜身份证复印件及被告温县远大房地产开发有限公司工商登记信息一份，证明原被告双方主体信息,是适格当事人证据；2、商品房预售合同一份，证明原被告于2018年5月7日签订了合法有效的商品房买卖合同,双方对购买房产的位置、面积、单价及违约责任作等出约定。3、河南省增值税普通发票一份，证明原告按照约定共支付房价491538元。4、涉案房产临街小区的《商品房预售合同》两份，证明同时间的临街小区的顶层及次层房屋单价相差每平方米300元,众所周知小区的顶层与次层的房屋单价不同,经询问发现2018年温县房价,平均顶层比次层要便宜每平方米500元。5、涉案房产的物业所开具的《收据》一份，证明涉案房屋实际交付时间为2020年1月8日。被告质证：对1号证据无异议；对2号证据真实性无异议，但不完整，未提供补充协议；对证据3无异议；对证据4不能客观证明原告的证明指向，所有楼层高低不一样，虽然相近，但价格都不一样；对证据5无异议。被告提交证据如下：1、商品房预售合同一份；证明双方商品房买卖约定的权利义务；2、录像刻录光盘一份；证明双方争执房产有十六层。3、政府环保要求停工文件、微信截图一份，证明政府治理环保要求停工时间232天。原告质证称，对证据1真实性无异议，对证明指向有异议，在合同的补充协议里第七条及第十一条，并且根据被告所提交的证据及政府下发文件时间，不能证明被告所交房时间是不可抗力的因素或是政府下达。对2证据真实性无异议，对证据指向有异议，所谓的十六层并不真实存在，没有房管局的备案，并且客观上也不能再去建设和投入使用；对证据3真实性无异议，证明指向有异议，政府停工时间及其他通知里显示时间2017年1月14日所出具，但案涉合同的签订时间为2018年，作为房地产一方，其应知道2017年5月4日到5月6日有红色通知和其他紧急通知，这些通知的时间最迟到2018年3月15日，其这些治理时间发生在合同所签订之前，并不影响到商品房预售合同第八条的交付期限。微信聊天记录的发生时间也都是在签订合同之前，不能证明延期交房是受政府的影响。证据的分析与认定：对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据将在本院认为部分予以综合评析。依据当事人的陈述和有效证据，本院确认的案件事实如下：原告郭继红、马文胜系夫妻关系。2018年5月7日，二原告和被告温县远大房地产开发有限公司签订商品房预售合同一份，合同约定买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为焦作市温县房管局，商品房预售许可证号为温房预售证温第2018002号；二原告购买被告开发的第5号楼1502号房，房屋代码为19066，商品房总价款491538元，二原告首付被告房款191838元。余款300000元以公积金办理按揭方式付款。合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格等，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可推定予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，合同第五条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十条规划设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸影响……。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。远大理想城三期住宅楼于2018年4月11日完工。合同第八条约定出卖人应当于2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告实际交房日为2020年1月8日。因被告逾期交房的违约金及房屋差价问题双方协商未果，形成纠纷。2018年5月7日，原、被告双方又签订一份补充协议，协议第七条，对设计变更作了补充规定：1、……2、……②不影响该房屋的质量或使用功能，经过规划部门批准或经设计单位统一的变更。……出卖人不构成违约。第十一条，因政府治理环保要求停工的、交房时间顺延。另查明：2016年11月18日以后，温县住房和城乡建设局多次下发《关于启动焦作市重污染天气应急预案红色预警的紧急通知》，要求各建设、施工单位在通知时间内根据预警级别，所有工作停止一切施工活动，或者停止土石方施工等；2017年9月8日，温县住房和城乡建设局下发《关于做好全县建筑工地扬尘污染防治工作的紧急通知》，要求各施工单位在不力天气期间采取相应的响应措施，所有工地停止土石方开挖、回填等施工活动，时间分别为：9月11日至9月22日，10月15日至10月31日，2017年11月15日至2018年3月15日，后焦环攻坚办（2018）107号文件、301号、312号文件，住建局等文件，要求停止施工，2018年5月7日－5月9日3天，2018年6月6日－6月8日2天；9月29日－10月11日3天，10月31日－11月11日1天，11月10日－15日6天；11月16日1天；11月18日－11月23日6天；12月9日－12月12日4天；12月28日1天；2019年3月14日、3月19日、3月23日、4月8日、4月18日、5月5日、5月26日－6月2日8天，2018年5月7日以后通知停工时间共计41天。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告郭继红、马文胜和被告温县远大房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》以及补充协议，双方意思表示一致，符合法律规定，属有效合同。合同签订后，原告方依约履行了付款义务，但被告未按照合同约定的期限向原告方交接房屋。并就所交房屋发生争执。原、被告争议的主要焦点是：1、被告迟延交房是否不可抗力造成，是否应承担违法责任的问题；2、被告所交房屋是否符合合同约定，是否有差错。“中华人民共和国合同法”第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案在履行合同的过程中，政府部门实施“大风扬尘管控”等行政行为是被告无法预见、亦无法避免并不能克服，应属于无法预见，合同履行前的行政行为，不属于无法预见，应属不可抗力。根据政府部门环境治理的通知停工构不成合同违约，不应承担违约责任。按照合同约定，被告应在2019年6月30日前交付原告房屋，但实际交付房屋时间为2020年1月8日。被告逾期交付房屋时间共计192天，扣除停工时间41天，被告应承担违约责任的时间为151天。原告郭继红、马文胜支付被告房款491538元，被告应支付原告违约金（491538元×0.3‰×151天）22267元。按照双方签订的合同及协议，原告购买被告的5号楼应为16层，而原告购得为15层，而被告提供的5号楼的16层为景观层，而不是实际意义上合同规定的16层。本身原告购得的房不是顶层，而现在由于被告设计的问题，而将16层变更成了顶层，与合同的要求不完全相符，虽说双方签订的补充协议对变更设计做出约定，而被告不构成违约，但实际情况是不是顶层存着房价的实质性差异和诸多不便，从公平角度来讲，被告应当退还差价款，根据相邻楼顶层与相邻层的差价300元左右。本院根据实际情况斟定为每平方米补差价300元。被告应补交原告房屋差价款（135.66㎡×300元）40698元。在违约方面，被告不存在重大过错和重大过失，因为被告已在违约和房屋差价方面对二原告作出补偿。原告要求被告支付补偿金10000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决如下：一、被告温县远大房地产开发有限公司应支付原告郭继红、马文胜违约金22267元。在判决生效后10日内履行。二、被告温县远大房地产开发有限公司应支付原告郭继红、马文胜房屋差价款40698元。在判决生效后10日内履行。三、驳回二原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2422元，减半收取1211元，由被告温县远大房地产开发有限公司负担1200元，由二原告郭继红、马文胜负担11元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行。如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。逾期本院将依法不予强制执行。审判员  周长军二〇二〇年十一月二十三日书记员  郭 珂