四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1386号上诉人（原审原告）：北京恒昌惠诚信息咨询有限公司，住所地:北京市石景山区古城大街特钢公司**（首特创业基地**）****。统一社会信用代码：91110107589076381P，法定代表人：宋伟。委托诉讼代理人：李铮，上海市汇业（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张潇云，女，汉族，生于1994年8月15日，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：任蜀红（系张潇云的母亲），汉族，生于1968年6月2日，住四川省达州市通川区。被上诉人（原审被告）：杨潇，女，汉族，生于1980年7月19日，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：杨波，四川省达州市达川区法通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：段庆红，女，汉族，生于1972年9月27日，住四川省达州市达川区。上诉人北京恒昌惠诚信息咨询有限公司（以下简称恒昌咨询公司）因与被上诉人张潇云、杨潇、段庆红房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒昌咨询公司上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人退还上诉人未使用期间的房屋租金56356元。事实及理由：1.上诉人所举证据充分证明上诉人已提前告知被上诉人的代理人《房屋租赁合同》将于2019年10月13日解除。2.《房屋租赁合同》第十四条约定了上诉人享有单方解除合同的权利，无需对方同意，“提前3个月通知”仅仅是上诉人行使解除权的方式和解除合同后双方应当履行的手续，被上诉人拒收钥匙、拒签解约协议，严重违约。3.一审对被上诉人拒收钥匙的法律后果的认定错误。恒昌咨询公司向一审法院起诉请求：1.判令三被告共同返还原告未使用租房押金及租赁保证金共计人民币56356元及利息；2.判令三被告据原告已支付费用向原告开具普通增值税发票；3.本案诉讼费由三被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：第一项诉讼请求56356元，只包括了原告未使用的四个月的房屋租金，并没有包括租赁保证金，不要租赁保证金，三被告应当退还房屋租金。一审法院认定事实：2016年12月21日，皮丰银（甲方）与恒昌咨询公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，于2017年5月4日，皮丰银（甲方）与恒昌咨询公司（乙方）签订《补充协议》，约定由于甲方装修时间延长且于2017年2月14日交房至乙方使用，现租赁期变更为2017年2月14日至2018年2月13日。合同签订后,双方均按照该合同的约定履行了相应的义务。2017年10月25日，陈亚丽、杨潇、张潇云（甲方）与恒昌咨询公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定甲方将坐落在达川区华蜀南路443号城市坐标酒店13-A2、A11、A10（房屋所有权人分别人陈亚丽、杨潇、张潇云）的房屋出租给乙方，租赁期自2018年2月14日起至2019年8月13日。2019年7月1日，张潇云、杨潇（甲方）与恒昌咨询公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同中约定：该房屋坐落于四川省达州市达川区华蜀南路443号城市坐标13-A10-A11号，房屋所有权人：张潇云、杨潇。租赁期自2019年8月14日至2021年8月13日。经甲乙双方协议一致，可以解除本合同。乙方因自身合理的业务调整需求而提前退租的，应提前3个月书面通知甲方，甲乙双方签署相关解约协议并互不追究任何违约责任。乙方需支付甲方一个月租金作违约金，甲方退还乙方全部租赁保证金及乙方未使用的房屋租金。合同签订后，原告恒昌咨询公司支付了租赁期内半年租赁费共计84534元，2019年9月30日代开了四川增值税专用发票，其中购买方名称为北京恒昌惠诚信息咨询有限公司，价税合计84534元。已交费租赁时间为2019年8月14日至2020年2月13日。2019年8月20日，原告恒昌咨询公司制作了房屋退租通知书，庭审中，三被告均否认收到了该房屋退租通知书，原告亦未提交证据证实向三被告或代理人冉小强、皮丰银送达了该房屋退租通知书。原告恒昌咨询公司称于2019年10月13日从租赁房屋中搬出并于2019年10月15日将两间房屋的钥匙邮寄给被告的委托代理人冉小强,根据邮件信息显示对方拒收，但三被告予以否认此事实。原告恒昌咨询公司于2020年3月4日将两间房屋的钥匙邮寄给被告的委托代理人冉小强，根据邮件信息显示对方已收到该邮件。庭审中，被告杨潇认可冉小强于2020年3月4日收到了快递信封，确认收到两间房屋钥匙。现原告以被告拒不退还未使用房屋租金的行为属于严重违约行为，诉讼来院。一审同时查明：一、2017年3月2日，张潇云(售房人)与段庆红（购房人）签订了《房屋买卖合同》，将达川区三里坪街道华蜀南路443号（城市坐标酒店）13-A10号房屋出售给段庆红，后办理了房屋所有权变更登记，现该房屋为段庆红单独所有；达川区三里坪街道华蜀南路443号（城市坐标酒店）13-A11房屋为杨潇单独所有。二、2020年2月25日，被告方委托代理人冉小强通过银行转账的方式向原告恒昌咨询公司转款7009.10元。针对该款，原告认可收到了该款，但是不清楚该款的性质。一审法院认为，原告恒昌咨询公司与被告张潇云、杨潇签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告于2017年2月14日至2018年2月13日租赁被告房屋。租期届满前，原告与被告杨潇、张潇云名义（实为冉小强、皮丰银代理杨潇、段庆红）于2019年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定原告于2019年8月14日至2021年8月13日租赁被告房屋，原告恒昌咨询公司按照合同约定支付了半年租金84534元。鉴于案涉租赁房屋其中张潇云房屋【达川区三里坪街道华蜀南路443号（城市坐标酒店）13-A10号房屋】已于2017年3月2日出售给段庆红，段庆红知晓冉小强、皮丰银代理其出租房屋并已收取房租的事实，以及杨潇从开始到庭审均知晓冉小强、皮丰银代理其出租房屋并已收取房租的事实，杨潇和段庆红均系默认冉小强、皮丰银的代理行为，故2019年7月1日双方签订《房屋租赁合同》合法有效。原告恒昌咨询公司诉称于2019年10月13日已从租赁房屋中搬出，并于2019年10月15日将两间房屋的钥匙邮寄给被告的委托代理人冉小强,根据邮件信息显示对方拒收，但三被告均否认此事实，且邮件上没有载明邮寄的物品名称。原告恒昌咨询公司诉称：于2020年3月4日将两间房屋的钥匙邮寄给被告的委托代理人冉小强，根据邮件信息显示对方已收到该邮件，庭审中，被告杨潇认可冉小强于2020年3月4日收到了该快递信封，确认收到钥匙。根据双方于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》第14.5条约定:“乙方因自身合理的业务调整需求而提前退租的，应提前3个月书面通知甲方，甲乙双方签署相关解约协议并互不追究任何违约责任。乙方需支付甲方一个月租金作违约金，甲方退还乙方全部租赁保证金及乙方未使用的房屋租金”，原告在因自身合理的业务调整需求而提前退租的，应当按照合同的约定提前3个月书面通知甲方并签署相关解约协议。本案中，原告未提交充分证据证实其于退租前3个月书面通知房屋所有权人或委托代理人，并签署相关解约协议，故原告恒昌咨询公司于2020年3月4日将两间房屋的钥匙邮寄给被告的委托代理人冉小强，被告确认收到原告恒昌咨询公司邮寄的钥匙，2020年3月4日应视为原告与被告杨潇、段庆红双方同意并在事实上解除了《房屋租赁合同》的时间，原告恒昌咨询公司支付的从2019年8月14日至2020年2月13日租金84534元系双方解除《房屋租赁合同》之前依约原告应当支付的房租，故原告要求三被告共同返还未使用租金56356元的诉讼请求，没有事实依据，理由依法不能成立，不予支持。关于原告的第二项诉讼请求要求三被告据原告已支付费用向原告开具普通增值税发票，因被告杨潇在庭审中提交了相应的普通增值税发票，原告也予以认可，故对原告的第二项诉讼请求，不予支持。综上，原告的诉讼请求依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告北京恒昌惠诚信息咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费604元，由原告北京恒昌惠诚信息咨询有限公司负担。二审中，上诉人恒昌咨询公司提供一份公证书作为新证据，拟证明2019年10月13日上诉人已经搬离租赁房屋并将房屋交还，且被上诉人的代理人冉小强拒收钥匙。杨潇质证认为，公证书中的短信内容杨潇不知情，杨潇是一审才知道2020年3月4日房屋已退租。张潇云质证认为，自己在2017年3月就将房屋卖给段庆红的，退租不知情。对上诉人提供的公证书的真实性本院予以认定，其是否达到证明目的，本院将结合全案证据综合认定。二审经审理，对一审查明的事实予以认定。另查明，恒昌咨询公司向电力公司和水务集团交纳了杨潇房屋的水、电费至2019年10月。恒昌咨询公司未提供交纳张潇云房屋（实为段庆红房屋）的水电费票据。2019年10月15日-2020年3月2日，上诉人恒昌咨询公司员工陈兰兰与被上诉人委托代理人冉小强进行了手机短信往来，主要内容为:恒昌咨询公司要求解除合同并告知房屋已于2019年10月13日退租，冉小强以公司应对房屋进行清理、恢复原状、结清物业费后再协商解决退租事宜进行回复。恒昌咨询公司于2020年5月7日向达川区人民法院提起上诉。本院认为，上诉人恒昌咨询公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第十四条“合同的解除条款”中第14.5条约定:“乙方（上诉人）因自身合理的业务调整需求而提前退租的，应提前3个月书面通知甲方（被上诉人），甲乙双方签署相关解约协议并互不追究任何违约责任……”，该约定不属租赁合同约定的上诉人享有单方行使解除权的八种情形之一，约定的“应提前3个月书面通知甲方，甲乙双方签署相关解约协议”系协议解除非法定解除，即双方当事人应意思表示一致方可解除合同，故恒昌咨询公司上诉称该约定系其单方行使解除权的特别约定、无需被上诉人同意的理由不能成立，本院不予支持。上诉人恒昌咨询公司虽在租赁期内表达了解除合同的意思，但因不享有解除权，被上诉人对解除合同表示了异议，故不能以恒昌咨询公司的单方意思表示认定租赁合同在2019年10月13日已解除,且未按约定提前3个月通知。至2020年3月4日，恒昌咨询公司向被上诉人的代理人冉小强邮寄了房屋钥匙，冉小强予以接收未提出异议，应为双方达成一致同意解除合同。故一审认定2020年3月4日应视为双方同意并在事实上解除了《房屋租赁合同》的时间正确。上诉人恒昌咨询公司支付的从2019年8月14日至2020年2月13日租金84534元系双方解除《房屋租赁合同》之前依约应当支付的房租，其要求退还租金56356元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，北京恒昌惠诚信息咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1208元，由上诉人北京恒昌惠诚信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘全明审判员  刘 伟二〇二〇年十一月十三日书记员  冉香凝