福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0428民初1135号 原告：三明阳光房产经纪有限公司，住所地：福建省三明市水南三华南路3-2，统一社会信用代码：3504285633997569。 法定代表人：陈丽华，总经理。 委托诉讼代理人：杨孔豪，福建三华律师事务所律师。 被告：梁宪文，男，1998年12月5日出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：肖水芳，福建枫桦（将乐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤有华，福建枫桦（将乐）律师事务所律师。 第三人：梁德生，男，1969年10月5日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告三明阳光房产经纪有限公司（以下简称：阳光房产）与被告梁宪文、第三人梁德生居间合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂于2020年10月9日转为普通程序，并于2020年10月28日公开开庭进行了审理。二次开庭原告阳光房产委托代理人杨孔豪，被告梁宪文委托诉讼代理人肖水芳、汤有华到庭参加诉讼、第三人梁德生经本院传唤传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光房产向本院提出诉讼请求：1.梁宪文支付阳光房产中介费13900元；2.梁宪文支付阳光房产违约金4170元；3.梁宪文支付阳光房产因主张本权利产生的律师费用4000元；4.本案诉讼费用由梁宪文承担。事实和理由：2020年3月2日，梁宪文委托阳光房产居间购买房产，双方经协商一致签订了《房产地购买居间协议书》，该协议书约定居间方提供的服务内容、居间方收费标准、违约责任等条款。2020年3月2日、3日，阳光房产工作人员带梁宪文分别看了位于日照东门水木玉华东苑的4套房源，其中包括位于日照东门水木玉华东苑8#楼1701室房产，梁宪文及梁德生（梁宪文父亲）选定了日照东门水木玉华东苑8#楼1701室房产并与卖方达成了成交意向。然而，梁宪文为了逃避支付中介费，以其父亲梁德生的名义私下与卖方成交并办理了过户手续。为维护阳光房产的合法权益，故诉至法院。在本案审理过程中，阳光房产变更诉讼请求为：1.梁宪文支付阳光房产中介费18000元；2.梁宪文支付阳光房产违约金5400元；3.梁宪文支付阳光房产因主张本案权利产生的律师代理费4000元；4.本案诉讼费用由梁宪文承担。 梁宪文辩称，一、阳光房产的起诉无事实和法律依据，梁宪文没有任何违约行为。居间协议书是原告制作的格式合同，没有具体的标的房屋、房屋价款及付款方式等内容，没有任何指向性与确定性，合同性质上仅为成交后应当签订具体合同的预约性合同。2020年3月2-3日，阳光房产没有就涉案房屋撮合双方达成书面或口头合意，仅提供房源信息及看房，其要求支付中介费没有合同依据及事实依据。3月3日，阳光房产沟通卖方最低售价136万元被告无法接受，被告就没有再要求撮合了阳光房产也没有继续工作。因此，居间协议已实际终止。二、阳光房产起诉自相矛盾、逻辑混乱。阳光房产起诉与在庭上陈述及变更诉讼请求等事实，可证明其起诉依据的事实互相矛盾。居间协议书是3月2日看完涉案房屋满意签的，可3月3日阳光房产又带被告看了3套房屋（包含本案涉案房屋），阳光房产在作虚假陈述。另被告与父亲一同看房，从未也没必要假借看房名义给家属提供房源信息和节省中介费。三、居间协议书与看房书属于霸王条款，依法应当认定无效。涉案房屋并不属于独家代理，阳光房产与被告之间签订的格式居间合同关于排除其他中介公司竞争、限制被告及近亲属选择权利的条款，应属无效条款。条款约定被告及近亲属在阳光房产无法撮合成交的情况下仍不得寻找其他中介公司提供中介服务的内容明显违反合同法第四十条、第四百二十七条规定，应当认定为无效条款。综上，请求驳回阳光房产的诉讼请求。 梁德生未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2020年1月7日，涉案房产所有权人肖荣英与阳光房产签订《房地产销售代理合同》，肖荣英将其自有产权的位于将乐县玉华东苑8#1701室以总价139万元委托阳光房产销售。代理期限12个月，自2020年1月7日起至2021年1月6日止。 2020年3月2日，梁宪文作为甲方与阳光房产作为居间方签订《房地产购买居间协议书》一份，约定甲方为乙方提供房源信息，为乙方购买提供居间服务。甲方有权利要求乙方免费带看房源，甲方应本着诚信原则，甲方（包括甲方配偶、父母、子女、兄弟姐妹）不得在看房后自行与业方联系并私自交易规避应支付的服务报酬，不得披露房源信息给他人。乙方向甲方提供房源使甲方与卖方达成成交意向的，视为居间服务完成，甲方向乙方支付成交价1%中介费。经乙方提供的房源信息，或借甲方之名实际为他人获取信息的，不论甲方于何时以何种方式进屋居住，或如双方签订交易协议后单方或双方毁约的，均视为乙方完成义务，原约定佣金必须支付乙方。双方另约定违约责任，乙方为甲方提供房源信息后，甲方为逃避中介费不在乙方洽谈成交，而通过其他途径在任何时间与房源方成交（卖方）成交，均视为乙方介绍成交，甲方必须向乙方支付该房地产实际成交总额的2%的款额的中介费，另需承担对方主张权利所产生的一切费用。委托期限自双方签署之日起生效，直至乙方居间成交功或双方书面同意终止协议之日止失效。2020年3月2日、3月3日，阳光房产带梁宪文看了包括涉案房产在内的四套房产，其中涉案房产看了两次，梁宪文在看房协议书上签字，看房书另写明中介费及违约事项。2020年3月3日，梁宪文与梁德生看中涉案房产后，到阳光房产办公室进行谈价。阳光房产工作人员电话联系业主肖荣英房价为136万元，梁宪文、梁德生表示无法接受该价钱。 2020年3月4日，梁德生到将乐县佰年房产经纪有限公司(以下简称：“佰年房产”)询问涉案房产信息，佰年房产工作人员在联系卖方谈价后，双方以132.6万元成交。同日，梁德生作为乙方与肖荣英作为甲方、佰年房产作为丙方居间方签订《不动产买卖合同》一份，肖荣英将涉案房产以132.6万元卖给梁德生，双方另约定其他事项。2020年3月10日，梁德生支付佰年房产代办费、评估费、担保费、贷款手续费共计14700元，佰年房产出具收条一份。现涉案房产所有权人已变更至梁德生、吴连妹名下。另双方在不动产登记中心备案的《存量房买卖合同》约定的成交价为90万元。 阳光房产为本案委托律师代理费为人民币4000元。 另查明，梁德生与梁宪文是父子关系。 上述事实有原告提供的《房地产销售代理合同》、《房地产购买居间协议书》、《看房书》、《委托代理合同》、发票、转账凭证、《不动产登记资料查询结果证明》，被告提供的《不动产买卖合同》、《收条》、《户籍证明》、佰年房产出具的说明，证人余某的证言等证据及双方在庭审中的陈述证实，本院予以确认并在卷佐证。梁德生未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。 本院认为，阳光房产与梁宪文签订的《房地产购买居间协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。阳光房产为梁宪文提供房源信息、看房业务并为被告将房价由139万元谈至136万元，已履行其合同义务，梁宪文对价格无法接受另行在其他中介成交的行为，已构成违约。根据协议约定视为阳光房产介绍成交，梁宪文应支付房产实际成交总额的2%的中介费，并承担阳光房产主张权利所产生的一切费用。涉案房产的实际成交价格为132.6万元，现阳光房产以不动产登记中心备案的90万元作为成交价格的2%要求支付违约金计18000元及律师费4000元，不违反法律规定，本院予以支持。因本案双方约定违约责任为中介费及律师费，原告另要求30%的违约金5400元无法律依据，本院不予支持。关于被告辩称本案居间协议是格式合同，应属无效的意见，本院认为房地产居间协议书系中介公司拟定的格式合同，系争第3.4条系关于客户跳开中介的违约责任条款，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。关于被告辩称原告未促成合同成立，不应收取中介费的意见，本院认为双方的居间协议约定如有违约行为视为阳光房产介绍成交，另被告在3月3日接受原告工作人员的斡旋工作后第二日便到其他中介进行询问，未给阳光房产斡旋的足够时间与机会，也未通知阳光房产终止双方的居间合同，同时其在佰年房产的谈价行为是在阳光房产136万元的基础上进行的，故对其辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、梁宪文应于本判决生效后十五日内支付三明阳光房产经纪有限公司居间费18000元； 二、梁宪文应于本判决生效后十五日内支付三明阳光房产经纪有限公司律师费4000元； 三、驳回三明阳光房产经纪有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费485元，减半收取242.5元，由被告梁宪文负担175元，由三明阳光房产经纪有限公司负担67.5元。 如果梁宪文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  汤燕琴 人民陪审员  邹志永 人民陪审员  郭晓云 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  吴颖超 附相关法律条款 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。