河南省驻马店市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫17行终185号上诉人（原审第三人）朱宝书，男，1964年2月16日生，汉族，户籍地新蔡县，住所地新蔡县。被上诉人（原审原告）王淑坤，女，1952年4月4日生，回族，住新蔡县。被上诉人（原审第三人）王振国，男，1964年2月16日生，回族，住新蔡县。被上诉人（原审第三人）河南新蔡农村商业银行股份有限公司，住所地新蔡县古吕镇北湖路中段。法定代表人闵伟，董事长。委托代理人高峰，该公司工作人员。委托代理人赵令琦，河南另奇律师事务所律师。原审被告新蔡县自然资源局。法定代表人薛建华，局长。委托代理人李延章、李小超，该单位工作人员。上诉人朱宝书因房屋行政登记一案，不服河南省新蔡县人民法院作出的（2020）豫1729行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人朱宝书，被上诉人王淑坤、王振国，被上诉人河南新蔡农村商业银行股份有限公司的委托代理人高峰、赵令琦以及原审被告新蔡县自然资源局的委托代理人李小超、李延章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告王淑坤与第三人王振国系夫妻。1997年第三人王振国取得新国用（1997）字第389号国有土地使用证，并于同年在该土地上建房，2006年11月13日，王振国取得房屋所有权证，即新蔡县ＮＯ××63号房产所有权证。该证载明所有权人王振国，住址新蔡县古吕镇西城街新临路西段南侧，产号3773，面积309.75㎡，使用性质住、营业。该房分南北两部分，面南三间两层，面北三间两层，其中面北一层三间为临街门面，面南面北两部分面积基本相同均为150余平方米，总面积309.75㎡。2006年11月6日，王振国与朱宝书签订契约，王振国将面北门面一楼一间、楼上三间以10万元的价格卖给朱宝书。2006年11月14日，第三人王振国向被告新蔡县自然资源局申请私有房屋所有权登记，登记种类为换证。2007年7月26日被告为其颁发了新蔡县房权证2006字第**房屋所有权证，该证载明房屋所有人王振国，房屋坐落古吕镇西城街新临路西段南侧，建筑面积154.87㎡，附记此房屋属个人集资单位统一征地后于97年自建房屋，四至为北至朱宝书，南至路，西至杨心田，东至吴岩。2006年11月14日，第三人朱宝书向被告新蔡县自然资源局申请私有房屋所有权登记，登记种类为变更登记，2011年2月28日被告为其颁发了新蔡县房房权证2006字第**屋所有权证，该证载明房屋所有人朱宝书，房屋坐落古吕镇西城街新临路西段南侧，建筑面积153.30㎡，附记此房屋属2006年购买王振国的房屋，四至为北至公路，南至王振国，西至杨心田，东至吴岩，用途为营宿房。至此，原王振国的房产证变更为两个房产证，分别被王振国和朱宝书所持有。原告王淑坤以其于2019年五一前后得知第三人朱宝书取得上述房产证，以该证严重侵犯了其合法权益为由诉至法院，要求依法撤销被告为第三人朱宝书颁发的房屋所有权证。另查明，1999年8月27日第三人王振国以新蔡县ＮＯ××63号房产所有权证项下房产作为抵押向第三人新蔡农商银行申请贷款130000元，到期未还被诉至法院。2004年12月6日双方经法院达成（2005）新民二初字第006号民事调解书，达成如下协议：”被告王振国欠原告新蔡县新城农村信用合作社款130000元及利息（利息按双方约定的利率计算，自借款之日起至还款之日止），被告王振国愿意用其作抵押的房产中的东边数第一、二间第一层门面房作价13万及利息以物抵给原告。原告同意”。2004年12月26日王振国将抵押房产中的东边数第一、二间第一层门面房实际交付给新蔡县新城农村信用合作社。2007年4月30日，王振国就该笔贷款又向新蔡县城市信用社还款本金50000元。2019年6月21日第三人新蔡农商银行向第三人发放了该笔借款下余捌万元本金及利息的逾期贷款催收通知书。又查明，2006年11月7日第三人朱宝书与新城信用社（现统称为河南新蔡农村商业银行股份有限公司）签订了租赁合同，新城信用社将门面房二间（一层）租给朱宝书，租期50年，从2006年11月7日起至2056年11月7日止，租金柒万元。该租赁合同中的二间（一层）门面房与2004年12月26日，王振国以房抵债并实际交付给新蔡农商银行东边数第一、二间第一层门面房系同一房屋。该房屋与朱宝书2006年11月6日“契约”中购买的王振国门面一楼一间、楼上三间共同构成第三人朱宝书新蔡县房权房权证2006字第**所有权证项下房屋，即本案涉案房屋。多年来该房屋被朱宝书实际占有使用。原审法院认为：1.关于原告起诉是否超过起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。原告于2019年五一前后得知被诉行政行为的存在，于2019年7月1日诉至法院，并未超过该条规定的起诉期限。第三人朱宝书关于2006年和至少2007年原告就应当知道被诉行政行为存在的主张，因提供相关证据不足，不予支持。2.关于是否应中止本案审理。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定,“当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，原告未提起买卖契约无效的民事诉讼，故本案不适用该条规定，不应中止诉讼。3.关于被诉行政行为是否合法。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。本案中,被告作为本县房产行政主管部门,对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记，《房屋登记办法》第三十三条之规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中,当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时,提交了上述法律、法规、规章确定应当提交的材料,因此在审查申请材料的完备性方面,被告作出的行政登记并无不当。关于登记机构在行政登记中的职责，该登记办法第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。本案中,被告虽收到完备的申请材料,但并未对相关材料真实性进行查验，致使在一层两间门面存在争议的情况下而为朱宝书颁发了涉案房屋所有权证，将产权有争议的一层两间门面登记给朱宝书，未尽到行政登记中合理审慎的审查职责，导致被诉行政行为事实不清，主要证据不足，原告请求撤销，予以支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项之规定,判决撤销被告新蔡县自然资源局为第三人朱宝书颁发的新蔡县房权证房权证2006字第**有权证。上诉人朱宝书上诉称：原审法院认定王淑坤于2019年五一前后得知被诉行政行为的存在没有任何事实依据，仅凭的是王淑坤的陈述。在新蔡县自然资源局提供的证据中，王振国换证后的房产证领取人是“王素坤”，而根据王淑坤提供的结婚证可知“王素坤”和“王淑坤”是同一个人，即2007年7月26日领取王振国房产证时系本案原告王淑坤领取的，该房产证的面积是154.87平方米，在此时王淑坤就应当知道剩余的房屋出售给了上诉人。上诉人和王振国办理房产登记时是一块去的，王淑坤也在场，如果王淑坤对房产登记有异议，应当在六个月内提起诉讼。且从2006年起上诉人就在使用涉案房屋，王淑坤也未提出任何异议，可见，王淑坤在2019年7月才提出行政诉讼明显超过诉讼时效。原审判决本院认为部分第二点引用了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，该条明确规定，当事人以作为房屋登记行为的基础的买卖等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，正是原告及第三人王振国认为房产登记档案中2006年11月6日签订的《房地产买卖契约》不真实引起的行政诉讼，原审判决却以原告未提起民事诉讼为由认为不适用上述司法解释明显不当。正是因为本案应当先解决民事纠纷，在原告未提出民事诉讼的情况下，应当视为原告对自己权利的放弃，并不能以行政诉讼代替民事诉讼，直接认定《房地产买卖契约》无效，所以原审判决适用法律错误，本案应当中止审理。行政机关办理登记时符合法律规定，尽到了审查义务。在王振国向信用社借款以房抵债时，其所建房屋是没有办理房产证的，直到2006年11月13日，王振国才取得了面积309.75平方米的两套房屋的房产证。2006年11月14日，上诉人基于和王振国的买卖契约向登记部门申请房产登记，在申请材料齐全，且王振国持有两套房屋309.75平方米的房产证的情况下，登记部门完全有理由相信其真实性。给上诉人办理变更登记并无不当。且《房屋登记办法》是在2008年7月1日施行的，不能适用本案，本案在2006年申请登记应当适用《城市房屋权属登记管理办法》的规定，而非《房屋登记办法》。本案涉案的两间房屋在(2005)新民二初字第006号民事调解书中已经明确，是用以物抵债的形式冲抵王振国的13万元借款及利息，调解书生效后，王振国和信用社的债权债务关系已经消灭，王振国没有义务再偿还借款，信用社也没有权利向王振国追要借款。原审判决认为如果上诉人全部买下王振国一层三间门面也不需要和信用社在2006年11月7日签订“租赁合同”，不可能再支付租赁费与事实不符，仅是一种推测。毕竟当时涉案房屋在信用社手中，没有信用社同意上诉人也不可能得到房屋，只能和信用社签订了名为租赁，实为买卖的合同。王振国和信用社之间的借款纠纷和上诉人无关，也不是行政诉讼审理范围。综上，原审认定事实、适用法律错误，应当予以撤销。被上诉人王淑坤答辩称，一审判决结果正确，请求予以维持。理由如下：1.领房产证的签名非本人所签，在信用社还有王振国的债务未结清的情况下，不可能把房子卖给朱宝书。被上诉人系2019年5月21日才得知抵押的债务尚未还清，同年6月21日王振国收到了银行的催收通知书，上诉人于2019年7月1日起诉并不超期。2.朱宝书2006年11月6日和王振国签订了两个契约，门面一间二楼三间的契约上诉人知道，另外一个三间两层的契约朱宝书并没有给付王振国房款，朱宝书欺骗王振国说已经从信用社买走了这两间，让王振国过了户。被上诉人只有三间两层房子，不可能卖掉四间，又卖给朱宝书六间。3.新蔡县自然资源局没有尽到审查义务，办理过户前没有查清两间房屋系抵押状态就按照朱宝书提供的错误信息办理了房产证。4.涉案两间门面房已经抵押给信用社，朱宝书和王振国没有权利买卖。被上诉人王振国同被上诉人王淑坤的答辩意见。被上诉人河南新蔡农村商业银行股份有限公司答辩称：本案经过多次审理，一审判决书认定事实清楚、证据确凿、程序合法，上诉人的上诉理由均不能成立依法应当予以维持。关于王淑坤起诉是否超过时效，应当从其知道权利被侵害之日。被上诉人王淑坤和答辩人一样都是被上诉人和王振国蒙蔽的，涉案房屋的确有部分是合法转让给上诉人的，可以办理过户登记。但是本案过户登记的房屋有一部分王振国冲抵给了河南新蔡衣村商业银行股份有限公司朱宝书明知，在这样的情况下，仍然与王振国签订转让协议并办理过户登记，显然属于恶意串通损害第三人利益的无效合同行为。本案并不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的应当中止的适用条件。房屋登记机构不仅仅是形式审查更应当是实质审查。关于答辩人在与王振国签订以房抵债后，又曾向王振国追要债务一事，答辩人承认确有不当之处，答辩人再次重申，以房抵债协议的法律效力答辩人认可，而且坚持相关房屋权属属于答辩人并表示绝不再会发生类似不当行为，答辩人与朱宝书之间的合同就是租赁性质，不可能是上诉人所谓的买卖性质。综上，答辩人请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告新蔡县自然资源局同意上诉人朱宝书的上诉意见，补充意见如下：一审判决适用法律错误，房屋登记办法是2008年7月1日实施的，而本案转移登记为2007年，房屋登记办法还没实施，以前实施的城市房屋管理登记办法一直适用到2008年到6月30日，是客观存在的事实。根据最高院的司法解释，房屋转移登记，应当告知当事人。本案涉及到上诉人与被上诉人的合同效力问题，面积不一致问题和贷款问题，以上三个法律关系均没处理。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请房屋登记的，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，上诉人朱宝书与被上诉人王振国于2006年11月6日签订了涉案六间房屋中一层一间及二层三间共四间的买卖契约；2006年11月7日，朱宝书又与新城信用社签订了其涉案房产中下余一层两间的租赁合同。前述买卖契约与租赁合同涉及的房屋共同构成了朱宝书被诉房产证下的两层六间房屋。及至申请办理房产登记时，朱宝书在明知涉案房屋权属来源部分系租赁新城信用社的情况下，又提交了于2006年11月6日与王振国签订的前述全部房屋的房地产买卖契约，虚构了其全部房屋均系购买自王振国的事实以利于申请登记，属隐瞒真实情况。在颁证机关已经尽到合理审慎审查义务的情况下，朱宝书应当承担其未能提供真实登记材料的不利后果。一审法院依法撤销其房屋所有权证正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。诉讼费50元，由上诉人朱宝书负担。本判决为终审判决。审判长  孟令华审判员  程海龙审判员  马国中二〇二〇年十一月九日书记员  王莞婷