广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初23515号原告：佛山兴兆物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区体育路**夹层。法定代表人：许培辉委托诉讼代理人：何贤景，系该公司员工。委托诉讼代理人：欧阳健祥，系该公司员工。被告：赵彬，女，1970年11月18日出生，汉族，住广东省遂溪县。被告：吕天霖，男，1968年2月8日出生，布依族，住贵州省兴仁县。原告佛山兴兆物业管理有限公司与被告赵彬、吕天霖物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。本院于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告佛山兴兆物业管理有限公司的委托诉讼代理人欧阳健祥、周卓君，被告赵彬到庭参加诉讼；本院于2020年11月23日公开开庭进行了审理，原告佛山兴兆物业管理有限公司的委托诉讼代理人何贤景，被告赵彬、吕天霖到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告佛山兴兆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费12566.4元、摩托车位管理费1056元、对讲机维护费264元、公用水电费1040.2元，摩托车位公用电费89元，其他收费554.03元，以及从欠费之日起计算的违约金17025.53元，总计32835.46元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系佛山市顺德区龙江镇金翠峰豪园********业户，原告系该小区之物业管理公司。被告拖欠原告自2015年1月至2020年5月龙江镇金翠峰豪园****02房的物业管理费12566.4元、摩托车位管理费1056元、对讲机维护费264元、公用水电费1040.2元，摩托车位公用电费89元，其他收费554.03元，以及从欠费之日起计算的违约金17025.53元，总计32835.46元。经多次催要还没有交纳，原告现向法院提起诉讼，请求判如所请。被告赵彬答辩称，1.原告请求2015年以来的物业费和摩托车位管理费、对讲机维护费以及违约金，已过两年诉讼时效；2.原告不履行合同约定所承担的物业管理义务和质量标准，存在管理人员配备不齐且无相关资质、小区的环境卫生状况没有改善、小区内的设施不完善、小区的绿化被破坏、违反建造、小区门口堆满垃圾、、地下车库管理混乱信息公示栏常年不更新等问题，且原告不按照法律规定签订新合同，被告合法行使不安抗辩权，拒缴物业管理费。因原告违约在先，关于违约金的主张明显违背公平原则；3.2015年3月10日原告通过银行两次扣费共420.8元，2015年6月12日原告通过银行扣费249.4元，2017年10月13日原告通过银行扣费210.4元，原告存在重复扣费及乱收费的行为。被告吕天霖答辩称，其与本案没有关系。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明的事实如下：被告吕天霖、赵彬与原告签订《顺德区前期物业管理服务协议书》，约定由原告对被告物业所在的顺德区龙江镇金翠峰豪园物业提供前期物业管理服务。《顺德区前期物业管理服务协议书》约定物业服务费用由被告按其总建筑面积交纳，具体标准为以住宅套内面积1.2元/月/平方米，被告房屋的总建筑面积为118.47平方米，每月应缴物业费142元。被告应于每月10日前向原告缴付当月物业管理费，未按约定缴付物业管理费的，应按欠费总额每日千分之五的标准向原告支付违约金。2012年1月6日，原告向佛山市顺德区发展规划和统计局备案，将物业管理费调整至1.6元/平方米/月，已售摩托车位管理费8元/个/月。2009年，被告赵彬、吕天霖自愿离婚，涉案房产于2012年7月4日变更登记于被告赵彬一人名下。2015年3月10日，原告通过银行两次扣费共420.8元；2015年6月12日原告通过银行扣费249.4元；2017年10月13日原告通过银行扣费210.4元，上述共880.6元。原告认为被告从2014年8月已经开始欠费，2015年3月10日扣除的420.8元是2014年8月和2014年10月的两笔欠费，2015年6月12日扣除的249.4元是2014年9月的欠费，2017年10月13日扣除的210.4元是2014年12月的欠费。被告赵彬称其已通过现金支付了上述月份的费用，但无法提供收据。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。首先，关于原告诉请被告支付物业管理费是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”佛山兴兆物业管理有限公司主张被告自2014年11月开始欠交物业管理费，其2015年3月10日、2015年6月12日、2017年10月13日分别通过银行扣取物业管理费，可视为诉讼时效的中断。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行。原告于2020年8月19日向本院提起诉讼，2015年9月之前的物业管理费等费用已过诉讼时效，故原告诉请被告支付2015年9月前欠的物管费，本院不予支持。其次，原告诉请被告支付2015年10月至2020年5月期间的物业管理费，根据被告赵彬提供的证据，在前述期间，被告吕天霖与被告赵彬已离婚，且涉案房屋登记在被告赵彬一人名下，故原告诉请被告吕天霖支付物业管理费，本院不予支持。最后，被告赵彬与原告签订的《顺德区前期物业管理服务协议书》是合同双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方应按照合同约定履行己方义务。签订《顺德区前期物业管理服务协议书》后，原告为被告赵彬所有的房屋、摩托车位等提供了物业服务，按约应收取物业管理费及其他支出的费用。被告赵彬认为原告未依约履行管理责任，导致存在管理人员配备不齐且无相关资质、小区的环境卫生状况没有改善、小区内的设施不完善、小区的绿化被破坏、违反建造、小区门口堆满垃圾、、地下车库管理混乱信息公示栏常年不更新等问题,因此原告无权收取物业管理费。对此，本院认为，物业服务企业对小区的多个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、交通秩序、公共环境卫生等，其作为物业管理公司提供的服务也具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，因此，业主应缴纳物业管理费。至于被告提出的物业服务瑕疵问题，业主应积极通过小区的业主委员会与物业公司进行交涉，物业公司也应主动自我检查服务情况和征询业主的意见，不断提升服务质量以满足业主的需求。另外，业主可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，通过正当程序向物业服务企业另行主张权利。被告赵彬未按《顺德区前期物业管理服务协议书》的约定向原告支付物业管理费及其他费用，已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付拖欠的物业管理费12566.4元，扣除2015年9月之前的物业管理费1904元，本院仅支持10652.4元。被告赵彬提供银行流水证明原告通过银行扣款扣取了物业管理费，但被告未能证明该三笔费用属于2015年10月之后的物业管理费，故本院不予扣除。原告诉请被告支付拖欠的摩托车位管理费1056元、对讲机维护费264元、公用水电费1040.2元，摩托车位公用电费89元，其他收费554.03元，扣除2015年9月之前的费用后，本院仅支持摩托车位管理费896元、对讲机维护费224元、公用水电费724.6元，摩托车位公用电费56.6元，其他收费344.59元。《顺德区前期物业管理服务协议书》约定被告未按期缴纳物业管理费，应当按欠费总额每日千分之五支付违约金，本院认为该约定高于原告的实际损失，且原告提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院依法仅支持违约金2409.57元，关于原告超出该部分的数额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告赵彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山兴兆物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费10652.4元、摩托车位管理费896元、对讲机维护费224元、公用水电费724.6元，摩托车位公用电费56.6元，其他收费344.59元以及违约金2409.57元，以上总计15307.56元；二、驳回原告佛山兴兆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310.45元，由被告赵彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄俞璇二〇二〇年十一月二十三日书记员  张捷云书记员  郭佩诗