浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2860号上诉人（原审被告）：陈亚平，女，1986年10月30日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人（原审被告）：林峰，男，1986年5月6日出生，汉族，住浙江省嘉善县。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄建中，嘉兴市秀洲区秀洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：顾慧淙，男，1988年9月1日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。被上诉人（原审原告）：厉璐慧，女，1988年5月24日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陶佳思旺，浙江嘉洲律师事务所律师。上诉人陈亚平、林峰因与被上诉人顾慧淙、厉璐慧房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈亚平、林峰上诉请求：撤销原判，改判驳回顾慧淙、厉璐慧全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，《商品房屋转让合同》中陈亚平、林峰的主要义务系交付案涉房屋，学区是否占用系合同的附随义务，陈亚平、林峰未构成根本违约。一审认定“顾慧淙、厉璐慧购买房屋的目的是为了其小孩能够在该学区就读……顾慧淙、厉璐慧签订合同的目的不能实现，符合法定解除的条件”，存在错误。本案中，无论从合同的内容和还是合同的性质来看，该合同中陈亚平、林峰的主要义务系交付房屋及车库，合同的附随义务是该房屋无户口、学区未用。一审混淆了该合同的主要义务和附随义务，陈亚平、林峰同意履行合同的主要义务，即同意将案涉房屋依合同价转让给顾慧淙、厉璐慧。一审中，顾慧淙、厉璐慧对该房屋是否占用了学区名额的认识与陈亚平、林峰是一致的，签订合同时均认为区分该房屋的学区名额是否被占用的基本条件是该房屋内有户口，并要求实际居住。陈亚平、林峰及小孩的户口一直在嘉善，并未迁入该套房屋内，基于双方一致的认识才签订了案涉合同，而陈亚平、林峰的小孩能就读于嘉兴市实验小学的根本原因在于小孩是体育特长生，系特招进入该校就读，此种情况下是否占用学区名额，教育行政部门的政策在2019年该校招生时未予明确，招生政策只明确了辖区内须有房屋、有户口且实际有居住的情况下才可以就读于嘉兴市实验小学，而且招生政策每年有不同的变化，但不等于四年之后的招生政策仍会像2019年的招生政策。虽陈亚平、林峰在签订合同后的第二天了解到根据2019年的招生政策该套房屋的学区名额已被占用，那也是陈亚平、林峰依据诚实信用原则履行了应尽的告知义务，为了避免四年后顾慧淙、厉璐慧的小孩可能会无法就读嘉兴市实验小学，但这仅仅是可能无法就读，不等于一定不能就读，还需看招生时当年教育行政部门出台的具体政策，但这恰恰成了一审判决陈亚平、林峰根本违约的理由。二、一审在认定上述事实错误的基础上，适用法律错误。一审在认定上述事实有误的情况下适用了《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条，担保法等相关规定认定顾慧淙、厉璐慧签订该合同的根本目的无法实现，支持其以陈亚平、林峰构成根本违约为由要求双倍返还的定金的诉请，系适用法律错误。顾慧淙、厉璐慧辩称，因陈亚平、林峰违约造成合同无法继续履行，请求驳回陈亚平、林峰的全部上诉请求。顾慧淙、厉璐慧向一审法院起诉请求：1.解除顾慧淙、厉璐慧与陈亚平、林峰之间的《商品房屋转让合同》；2.陈亚平、林峰双倍返还购房定金余款5万元；3.陈亚平、林峰承担本案诉讼费和保全费。一审法院经审理认定事实：2020年7月6日，顾慧淙、厉璐慧（乙方）与陈亚平、林峰（甲方）在嘉兴市××房××路分公司（以下简称“千居公司”）的居间下，签订《商品房屋转让合同》一份，约定由乙方购买甲方坐落于嘉兴市××幢××室的房屋及105Ｃ车库。双方就价款、税费承担、违约责任等事项进行了约定，其中第三条第一款约定，乙方向甲方支付5万元作为购房定金；第九条第一款约定，甲方签字违约时，应及时通知乙方和中介公司，并在违约之日起五日内双倍返还乙方购房定金；第十五条约定，甲方承诺房屋无户口，学区未用。当天，厉璐慧向陈亚平支付定金5万元。7月24日，陈亚平向厉璐慧转账5万元，备注为退还定金。当天，厉璐慧和林峰通过手机短信交涉，顾慧淙、厉璐慧表示，陈亚平、林峰签约时承诺学区未用，第三天却跟中介说学区已使用，也没有直接联系厉璐慧和顾慧淙，存在过错，导致厉璐慧和顾慧淙的购房目的无法实现，要求解除合同，并由陈亚平、林峰承担违约责任，应双倍返还定金10万元。陈亚平、林峰则表示其并未违约，签合同时对学区使用情况存在误解，该房屋内确实没有户口，故一直以为学区没有占用，次日核实后即第一时间告知了顾慧淙、厉璐慧及中介，并非恶意欺瞒，但顾慧淙、厉璐慧一直不予理睬，顾慧淙、厉璐慧现有权选择继续履行合同或解除合同，陈亚平、林峰都愿意配合。千居公司出具的《情况说明》内容包括：“7月8日，林峰电话告知我公司该房屋学区已被占用，我司遂将以上内容告知顾慧淙。”一审法院经审理认为，顾慧淙、厉璐慧与陈亚平、林峰于2020年7月6日签订的《商品房屋转让合同》自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈亚平于7月24日将收取的5万元购房定金退还厉璐慧，厉璐慧随后和林峰短信交涉过程中提出要求解除合同，林峰未反对，表示顾慧淙、厉璐慧有权选择继续履行合同或解除合同，陈亚平、林峰都愿意配合，但对于是否应当承担违约责任双方存在分歧。鉴于陈亚平、林峰当庭表示，若顾慧淙、厉璐慧坚持要求其承担违约责任，则不同意解除合同，故双方就合同的解除并未达成一致，不属于协议解除。一审认为，顾慧淙、厉璐慧购买该房屋的目的是为了其小孩能够在该学区就读，由于陈亚平、林峰的疏忽，未提前知晓该房屋的学区资格已经被使用，顾慧淙、厉璐慧签订合同的目的不能实现，符合法定解除合同的条件，故对顾慧淙、厉璐慧主张解除合同的诉请予以支持，解除时间为顾慧淙、厉璐慧短信通知到达陈亚平、林峰之日起，即2020年7月24日。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。陈亚平、林峰在签订合同前疏于对关键事项进行核实，导致不能按照约定履行债务，从而使顾慧淙、厉璐慧购房的目的不能实现，应当承担违约责任，即双倍返还顾慧淙、厉璐慧定金。虽然陈亚平、林峰在签订合同后经确认案涉房屋的学区资格已占用，及时将有关情况向房屋中介千居公司告知，遵循了诚实信用原则，值得肯定，但该行为不能改变其违约的事实，且作为购房人的顾慧淙、厉璐慧在履行合同过程中并无过错，亦未违约，故对陈亚平、林峰的答辩意见不予采纳。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决：一、顾慧淙、厉璐慧与陈亚平、林峰于2020年7月6日签订的《商品房屋转让合同》自2020年7月24日起解除；二、陈亚平、林峰于判决生效之日起十日内返还顾慧淙、厉璐慧双倍定金中的剩余部分5万元。案件受理费1050元，减半收取525元，保全申请费520元，合计1045元，由陈亚平、林峰负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，顾慧淙、厉璐慧签订合同的目的系为小孩能在该房学区就读，且合同中明确约定“房屋无户口、学区未用”，故学区是否被占用直接关系其合同目的的实现。陈亚平、林峰作为出卖方，应当全面履行合同义务，在签订合同前即应履行关于学区是否被占用的核实义务，保证案涉房屋学区未被占用，但后经核实学区已被占用，顾慧淙、厉璐慧的小孩无法在案涉房屋学区就读，其签订合同的目的不能实现。陈亚平、林峰系在签订合同后核实房屋学区被占用的情况，并不能据此免除其违约责任的承担，故一审依据合同法第九十四条判令解除合同以及陈亚平、林峰承担违约责任正确。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。据此，陈亚平、林峰应双倍返还定金共10万元，因其已返还5万元，故一审判令其返还顾慧淙、厉璐慧剩余部分5万元正确。陈亚平、林峰上诉认为学区是否占用属于合同的附随义务，其并未构成根本违约故不应承担违约责任的上诉理由不能成立。综上，陈亚平、林峰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈亚平、林峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年十一月三十日法官助理  王旖辰书 记 员  赵婉沁书 记 员  胡玉婷