广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3302号上诉人（原审被告）：陈林强，男，1972年12月16日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*********，公民身份号码：440************415。上诉人（原审被告）：陈林兴，男，1964年8月21日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区***21*2*****，公民身份号码：440************416。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈海萍，广东韬宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李华辉，男，1992年8月13日出生，汉族，住广东省湛江市*************，公民身份号码：440************133。委托诉讼代理人：侯东岳，广东海东律师事务所律师。上诉人陈林强、陈林兴因与被上诉人李华辉房屋买卖合同纠纷一案，不服湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈林兴，上诉人陈林强、陈林兴的共同委托诉讼代理人陈海萍，被上诉人李华辉的委托诉讼代理人侯东岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈林强、陈林兴共同上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回李华辉的全部诉讼请求；3、改判一审、二审的全部诉讼费用、保全费用由李华辉承担。事实和理由：1、一审法院认定案涉《房屋买卖合同》有效是错误的。陈林兴签订案涉《房屋买卖合同》未经案涉房屋产权人陈林强的书面同意。陈林兴陈述称，陈林强向其口头表示有合适的价格可以将308房卖出、陈林兴在签订合同第二天就告诉陈林强、陈林强同意把308房卖给李华辉。陈林强没有确认陈林兴的上述陈述，一审法院认定双方属于委托代理关系、认定案涉《房屋买卖合同》有效，均是错误的。作为交易标的金额巨大的房屋买卖合同，李华辉应该知道让陈林强出具书面委托书给陈林兴或者让产权人陈林强在案涉《房屋买卖合同》签名予以确认。2、如二审法院认定案涉《房屋买卖合同》有效，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，该合同属于附解除条件合同。依据合同第十六条之约定，如案涉的房屋买卖无法在3个月完成交易，陈林强、陈林兴无需按合同约定继续履行合同。该约定真实合法，具有约束力，目的是为了保证案涉的房屋买卖能在一定期限内完成，保证陈林强、陈林兴能在一定期限内解决经济周转困难。据此案涉《房屋买卖合同》于2017年7月11日后已失效。3、李华辉存在严重违约行为，非陈林强、陈林兴主观过错导致合同无法在3个月完成，李华辉应承担违约责任。依据案涉《房屋买卖合同》约定，办理银行按揭贷款是李华辉的义务，陈林强、陈林兴多次要求李华辉及时办理银行按揭手续，再支付首付款24万元用于还清贷款。李华辉怠于履行自己的义务。没有按合同约定在3个月履行案涉房地产的交易，导致案涉的《房屋买卖合同》在约定自合同签订之日3个月后自动失效，所产生的法律责任应由李华辉自行承担。双方约定3个月交易期限，是为了促进双方及时履行合同义务，保证在合理时期以合理的价格出售。现李华辉基于房地产升值的考虑，才于2019年11月1日提起诉讼，不符合案涉合同约定的目的。4、根据李华辉在一审中提供何应德与陈林兴的通话记录，何应德作为李华辉的案涉308房买卖委托代理人，何应德通过电话形式多次表示其与陈林强、陈林兴签订的房屋合同解除，要求陈林强、陈林兴赔偿10万元并返还定金5万元，是其真实意思表示。何应德作为李华辉的委托代理人，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条第二款之规定，李华辉应对何应德的代理行为承担民事责任。何应德和陈林兴已就案涉的房地产的解除达成合意，陈林强、陈林兴不需承担继续履行合同的责任，只需赔偿10万元并返还定金5万元。李华辉辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈林强、陈林兴的上诉请求，维持原判。事实和理由：1、根据陈林强在公安机关所作的口供，可以证明陈林强与陈林兴之间存在委托代理关系。2、案涉《房屋买卖合同》是否属于附解除条件的合同，由法院依法审查。即使该合同属于附解除条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，案涉《房屋买卖合同》已经生效，陈林强、陈林兴应该履行过户的义务。3、从双方的聊天记录来看，只是双方沟通协商的过程，并没有达成最终协议。4、湛江市公安局霞山分局复议协议书载明：该房屋抵押给建设银行，没有还清贷款。再次贷款的前提是首次贷款已经还清，这需要产权人陈林强的配合，否则李华辉无法申请贷款。一审、二审庭审中，陈林强、陈林兴多次表示因房屋价格问题不肯配合办理过户，要求解除合同。故李华辉并非故意逾期办理银行按揭，而是无法办理。李华辉向一审法院起诉请求：1、确认李华辉与陈林强2017年4月11日签订的案涉《房屋买卖合同》有效；2、判令陈林强、陈林兴在一个月内提供房屋按揭手续资料并协助李华辉办理房屋按揭手续；3、陈林强、陈林兴按照案涉《房屋买卖合同》约定办理房屋过户手续；4、本案诉讼费用由陈林强、陈林兴承担。2020年3月23日，李华辉变更诉讼请求为：1、确认李华辉与陈林强2017年4月11日签订的案涉《房屋买卖合同》有效；2、判令陈林强、陈林兴继续履行与李华辉签订的案涉《房屋买卖合同》，并于15日内配合李华辉办理房屋过户手续（李华辉于办理过户手续的当日一次支付剩余75万元购房款及负责过户所需的一切费用）；3、本案诉讼费用由陈林强、陈林兴承担。一审法院认定事实：陈林强与陈林兴是同胞兄弟，湛江市开发区*******海逸华轩商住楼的海逸轩308房（以下简称308房）的房产权利人为陈林强。李华辉是308房的租户。2017年4月11日，卖方：陈林强，委托代理人：陈林兴与买方：李华辉，委托代理人何应德签订一份案涉《房屋买卖合同》，该合同第一条：1.买卖之房屋（以下简称该物业）地址为湛江市开发区*******海逸华轩商住楼的海逸轩308房。2.建筑面积为167.47平方米（应以房产证面积为准），建筑结构以《房地产权证》为准。3.卖方拥有该物业为独家所有，有抵押。第二条：卖方持有该物业之权属证明（房产证号：粤房地证字第**），同时卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第三条：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币捌拾万元整（小写）¥800000元整，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，且成交价已包含该物业之煤气初装费、有线电视初装费、已缴付物业维修基金、收楼费等相关费用。第四条：买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等予以认可。第五条：本次交易所产生税费按照卖方之税费由买方负责，买方之税费由买方负责。如在签约后发生法律变更或产生新税费，买卖双方按政府规定各自负责承担风险。第六条：卖方交付该物业予买方使用之日期为交齐楼款当天；卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）。第八条：卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。第十五条：本合同一式两份，各份内容必须一致，持有情况如下：卖方一份，买方一份，具有同等法律效力。本合同自双方签署之日生效。第十六条：双方约定的其他事项（对合同条款的修改或补充）：1、买房现为卖方的租户，租金为4000元/月，买方自2017年3月10日起不再交租，自本合同签订之日起三个月内（即2017年4月11日至2017年7月11日）如果买卖交易不成功，卖方则退还买方所交的定金人民币伍万元整给买方，继续交租。卖方/卖方代理人：陈林兴，买方/买方代理人：何应德在案涉《房屋买卖合同》签名并捺手印。合同附件第2条银行按揭付款约定：（1）签订本合同时支付定金人民币伍万元整（¥50000.00元整）。房款余额人民币柒拾伍万元整（¥750000.00元整），买方须在年月日前交付给卖方。（2）办理按揭手续，提供齐全办理银行贷款所需要的资料等（包括签署有关文件/合同）。（3）银行经审批出具同意贷款书后，买卖双方在房管局部门出具成功受理本次交易的递件回执当天买方将首期楼款（含定金）人民币贰拾肆万元整（¥240000.00元整）支付给卖方。（4）楼价余款（即申请贷款额）人民币伍拾陆万元整（¥560000元整）于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付。交易手续需在前完成，如因房地产交易中心、房管局或银行原因导致延迟则时间相应延迟。同日，陈林兴收到何应德交付的购房款定金5万元。签订上述合同及附件后，李华辉、陈林强因房屋买卖发生纠纷，何应德于2019年5月14日向湛江市公安局霞山分局控告陈林兴合同诈骗。湛江市公安局霞山分局经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案，何应德不服《不予立案通知书》并申请复议。湛江市公安局霞山分局于2019年9月4日作出湛霞公刑复字[2019]04号《刑事复议决定书》，经审查认为：308房是陈林强名下的房屋，属于家庭购买，由陈林强、陈林兴和陈林权三兄弟共同拥有。从2012年3月开始，陈林兴将该房屋租给申请人何应德居住。2017年4月11日，经陈林强口头委托，陈林兴和何应德签订了案涉《房屋买卖合同》，将该房屋以80万元卖给何应德，合同上注明该房屋有抵押，何应德向陈林兴支付了伍万元定金。由于该房屋已经抵押给建设银行还没有还清贷款，陈林兴就要求何应德再支付24万元的首付款用于还清贷款，但是何应德拒绝付款，所以无法办理房产证过户手续。陈林兴和陈林强愿意将伍万元定金还给何应德，也愿意按照案涉《房屋买卖合同》进行赔偿，但双方一直无法达成协议。在签订履行合同中，陈林兴没有虚构事实、隐瞒真相，也没有非法占有目的，属于合同纠纷，决定维持原决定。再查明：2020年3月12日《不动产登记资料查询结果证明》显示308房无抵押、无查封。根据李华辉的申请，一审法院于2020年3月16日作出（2019）粤0891民初2253号民事裁定书，裁定如下：查封被申请人陈林强名下所有的位于湛江开发区海滨二路29号海逸华轩商住楼海逸轩308房（产权证号C27998**），财产保全金额以80万元为限。案件申请费4520元，李华辉已预交。一审法院经审理认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点是：一、案涉《房屋买卖合同》是否成立并生效。二、李华辉要求陈林强、陈林兴继续履行案涉《房屋买卖合同》并配合办理产权转移手续有何依据。关于案涉《房屋买卖合同》是否成立并生效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条第一款规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”陈林强的委托诉讼代理人在庭审中提到陈林强口头与陈林兴说可以将308房卖掉，陈林兴亦承认陈林强向其作出过有合适的价格可以将308房卖出的意思表示。湛江市公安局霞山分局出具的湛霞公刑复字[2019]04号《刑事复议决定书》审查查明：2017年4月11日经陈林强口头委托陈林兴和何应德签订了案涉《房屋买卖合同》。陈林兴在第一次庭审中承认其作为案涉《房屋买卖合同》的代理人在签订合同第二天就告诉陈林强，陈林强同意把308房卖给李华辉。综上，上述证据之间能够相互印证，陈林强与陈林兴之间存在委托代理关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”的规定，陈林兴作为陈林强的委托代理人，有权代理陈林强与李华辉的代理人何应德签订案涉《房屋买卖合同》，陈林强作为被代理人应对代理人陈林兴的代理行为承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”据此，案涉《房屋买卖合同》是买卖双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，李华辉与陈林强之间的房屋买卖合同成立并生效，应受法律保护。关于李华辉要求陈林强、陈林兴继续履行案涉《房屋买卖合同》并配合办理产权转移手续的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”李华辉已依约向陈林强支付定金，陈林强应按照约定履行义务，承担继续履行责任。由于陈林兴是陈林强的委托代理人，其无需对案涉《房屋买卖合同》的权利义务承担责任。因此，李华辉关于陈林强继续履行案涉《房屋买卖合同》并配合办理产权转移手续的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。由于308房无抵押情况，双方没有约定房款余额75万元的支付时间，故李华辉请求在办理房产转移手续当日一次性支付房款余额75万元，一审法院予以支持。案涉《房屋买卖合同》第五条约定，本次交易所产生税费按照卖方之税费由买方负责，买方之税费由买方负责。故308房的办理房产转移手续所需的一切费用均由李华辉负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认李华辉与陈林强于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》有效；二、陈林强于判决发生法律效力之日起一个月内协助李华辉办理房屋位于湛江开发区海滨二路29号海逸华轩商住楼海逸轩308房产权登记手续，由李华辉承担办理房产转移手续所需的一切费用；李华辉须在办理产权登记转移手续完毕当日一次性支付剩余房款75万元给陈林强；三、驳回李华辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，财产保全案件申请费4520元，合计16320元，均由陈林强负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院对上诉请求以外的部分不予审理。综合各方当事人在二审中的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：1、陈林强与陈林兴之间是否存在委托代理关系及《房屋买卖合同》是否有效；2、李华辉是否存在逾期办理银行按揭手续的违约行为；3、《房屋买卖合同》是否属于附解除条件的合同；4、合同双方是否已协商一致解除合同。关于陈林强与陈林兴之间是否存在委托代理关系及《房屋买卖合同》是否有效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”，第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，陈林兴以其同胞兄弟陈林强的代理人身份，与李华辉的委托代理人何应德签订案涉《房屋买卖合同》。陈林强、陈林兴上诉主张陈林强没有委托陈林兴出售涉案308房，案涉《房屋买卖合同》属于无效合同。综合本案现有证据和当事人的陈述，一审庭审时，陈林强的委托诉讼代理人的陈述、陈林兴的陈述与湛江市公安局霞山分局作出的湛霞公刑复字[2019]04号《刑事复议决定书》查明的事实相互印证。陈林强虽然对其委托陈林兴出售房屋的事实不予认可，但未能提交任何证据推翻上述证据，一审法院据此认定陈林强与陈林兴之间存在委托代理关系并无不当。一审法院对此已作详细论述，该论述正确，本院不予赘述。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条关于“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式”的规定，除法律另有规定的情况之外，民事法律行为并非必须采用书面形式，也可以采用口头形式。陈林强以缺乏书面授权委托书为由上诉主张其与陈林兴不存在代理关系，该理由缺乏法律依据，本院不予采纳。案涉《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不存在法律规定的合同无效情形，依法成立并生效。陈林兴代理陈林强签订案涉《房屋买卖合同》，所产生的法律后果依法由被代理人陈林强承担。陈林强以其没有委托陈林兴出售案涉308房为由，上诉主张案涉《房屋买卖合同》无效，该上诉主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于李华辉是否存在逾期办理银行按揭手续违约行为的问题。陈林强、陈林兴上诉主张李华辉存在逾期办理银行按揭手续的违约行为，致使双方未能在3个月内完成交易。李华辉对此不予认可，并反驳称由于陈林强未履行结清案涉房屋原有贷款的义务、未履行协助义务，导致李华辉未能办理银行按揭手续，双方未能在3个月内交易成功。经查，依据案涉《房屋买卖合同》第一条、第八条的约定，签订该合同时案涉308房有抵押，卖方即陈林强负责在办理交易过户前解除抵押。依据案涉《房屋买卖合同》附件的约定，双方约定付款方式为银行按揭付款，买方支付定金后，第二笔款项24万元应于银行经审批出具同意贷款书后、房管局部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付。案涉《刑事复议决定书》查明：“由于该房屋已经抵押给建设银行还没有还清贷款，陈林兴就要求何应德再支付24万元的首付款用于还清贷款，但是何应德拒绝付款，所以无法办理房产证过户手续”。在双方尚未办理银行按揭手续，房管部门尚未成功受理之前，陈林强、陈林兴要求何应德先支付24万元用于还清贷款缺乏依据，李华辉、何应德拒绝支付并不违反合同约定。双方因此产生争议，未能继续履行合同。李华辉主张其因陈林强不配合导致未能办理银行按揭手续，该主张与合同的约定及公安机关认定的事实相互印证，具有高度盖然性，而陈林强、陈林兴未能提交相反证据予以推翻，故本院对李华辉的上述主张予以采信。因陈林强不履行配合义务导致李华辉未办理银行按揭手续，李华辉对此不存在过错，不属于违约方，无需承担违约责任。关于《房屋买卖合同》是否属于附解除条件的合同的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条是第三章“合同的效力”的组成部分，解决的是当事人对合同的效力约定附条件的问题，所附条件分为附生效条件和附解除条件两类，法律后果是合同生效或者失效。《中华人民共和国合同法》第九十六条是第六章“合同的权利义务终止”的组成部分，解决的是一方当事人主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除的问题，法律后果是合同的权利义务终止。案涉《房屋买卖合同》第十六条约定：如自合同签订之日起3个月内买卖交易不成功，陈林强则退还李华辉定金5万元，并继续交租。从该协议约定的内容来看，是对合同履行过程中出现特定情形时如何处理作出的约定，实质是关于解除合同的约定，显然不是对合同的效力设定条件。陈林强、陈林兴上诉主张《房屋买卖合同》属于附解除条件的合同，是对法律条文的错误理解，本院不予支持。根据上述九十六条第一款的规定，一方当事人解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而陈林强、陈林兴并未向李华辉一方发出解除通知，陈林强、陈林兴上诉主张《房屋买卖合同》已于2017年7月11日解除的理由显然不成立，本院不予支持。关于合同双方是否已协商一致解除合同的问题。陈林强、陈林兴上诉主张其与买方已经口头达成解除合同协议，李华辉对此不予认可，陈林强、陈林兴仅以李华辉一审时提交的何应德与陈林兴的通话录音中2018年1月21日、26日、29日、30日何应德部分陈述为证。从通话整体内容来看，2018年1月何应德与陈林兴就案涉《房屋买卖合同》的继续履行、解除等问题进行了多次商讨。在商讨的过程中，虽然何应德曾要求陈林兴一方赔偿10万元并返还定金5万元，但陈林兴未表示同意，而是答复称能否减少金额、双方再商量等。据此，何应德与陈林兴并未作出一致同意解除《房屋买卖合同》的意思表示。陈林强、陈林兴未能提交证据证明其与李华辉一方已经口头达成解除合同协议，该上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，陈林强、陈林兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理11800元（上诉人陈林强、陈林兴已预交），由陈林强、陈林兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 张智敏审 判 员 麦江梅审 判 员 陈小红二〇二〇年十一月十日法官助理 吴春蕾书 记 员 陈彩华附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。