云南省富宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2628民初978号原告：富宁家和物业管理有限公司，住所地云南省文山州富宁县新华镇龙城小区**。统一社会信用代码：91532628MA6K63C70L。法定代表人：饶尉光，任公司总经理。委托诉讼代理人：韦云贵，云南玉泉律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黎圆圆，女，1982年7月12日出生，壮族，系公司员工，住云南省文山州富宁县，代理权限为特别授权代理。被告：梁荣滇，男，1983年3月25日出生，壮族，住云南省文山州富宁县。委托诉讼代理人：黎振文，云南圆合圆律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。被告：云南恒建伟业房地产开发有限公司，住所地云南省，住所地云南省文山州富宁县房管所**统一社会信用代码：91532628577281564P。法定代表人：颜平，系公司总经理。委托诉讼代理人：林井高，云南青龙律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。原告富宁家和物业管理有限公司（以下简称“家和物业公司”）与被告梁荣滇、云南恒建伟业房地产开发有限公司（以下简称“恒建伟业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，被告梁荣滇向本院申请追加恒建伟业公司作为本案的共同被告参与诉讼，于2020年9月23日再次公开开庭审理了本案，原告家和物业公司的委托诉讼代理人韦云贵、黎圆圆、被告梁荣滇及其委托诉讼代理人黎振文、被告恒建伟业公司的委托诉讼代理人林井高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决梁荣滇、恒建伟业公司向家和物业公司支付物业管理服务费及滞纳金共计11139.95元（物业服务费按每月1.8元/㎡计算为2950.98元，滞纳金按每日5‰计算为8188.97元，暂从2017年10月1日算至2020年3月30日）。2.本案诉讼费由梁荣滇、恒建伟业公司承担。事实和理由：2013年8月9日，案外人梁志才、岑玉芬与富宁县壮风水韵项目建设工作指挥部签订《富宁县壮风水韵项目建设房屋征收补偿协议（产权调换）》，通过征收安置取得壮风水韵A区1层26号房屋，建筑面积为46.23平方米。2016年10月19日，案外人梁志才与梁荣滇签订协议书，自愿将涉案房屋赠与梁荣滇。梁荣滇与恒建伟业公司签订《合同补充协议》，该协议第五条约定，梁荣滇同意由恒建伟业为梁荣滇选聘物业服务企业，由梁荣滇承担物业服务费。恒建伟业公司与梁荣滇签订《壮风水韵前期物业管理服务合同》，双方约定自2016年7月21日开始，由家和物业公司向恒建伟业开发的富宁县壮风水韵小区商住楼提供物业管理服务，直至首次业主会确定物业管理服务企业并签物业管理服务合同之日止。梁荣滇接收物业后与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》，其中约定：独立商铺物业管理服务费标准为每月1.8元/㎡，及逾期交纳物业服务费的每日应按拖欠金额的千分之五交纳滞纳金。但令人意料不到的是，梁荣滇享受了家和物业公司的物业管理服务，却拒不缴纳物业服务费，在家和物业公司多次催收下仍不缴纳。综上所述，梁荣滇作为小区的业主，接受了家和物业公司提供的物业服务，应按双方的合同约定缴纳物业服务费，梁荣滇拒不缴纳物业服务费的行为已严重侵害了家和物业公司的合法权益，家和物业公司为维护自身合法权益，故向人民法院提起诉讼，提出如上诉讼请求。梁荣滇辩称，一、梁荣滇不应当承担家和物业公司诉求的物业管理服务费。1.壮风水韵目前前期物业管理服务费应该由开发建设方恒建伟业公司承担，本案应该追加其为被告。首先，恒建伟业公司开发的壮风水韵项目至今未验收合格，违反了《建筑法》第六十一条关于未经验收建筑工程不得交付使用之强制性规定。恒建伟业公司不但把未经验收的项目交付，而且违反了《物业管理条例》第二十条等规定，未通过招投标选聘或经行政机关批准选聘物业服务企业。恒建伟业公司与家和物业公司所签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》违反《合同法》第五十二条第（二）、（五）项之规定，属无效合同，不具有任何法律效力，对梁荣滇不具有约束力。其次，恒建伟业公司未按期向梁荣滇交付验收合同的产权，产权归属仍然属于恒建伟业公司。壮风水韵项目消防、土建等未进行验收，无法完整验收合格交付梁荣滇使用，责任完全在恒建伟业公司，其应自行承担前期物业服务费用。同时，根据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条规定，物业服务管理费在业主委员会未成立前，应该由开发建设单位支付，而壮风水韵业主委员会于2019年10月才成立。因此，本案应当将恒建伟业公司追加为被告，未完整交付房产前的物业前期服务费应该由恒建伟业公司承担。2.恒建伟业公司交房时的“合同补充协议”第五条强行约定梁荣滇接受物业服务企业起草的所谓“物业服务合同”，并作为交房前提条件。该“合同补充协议”第五条系恒建伟业公司与家和物业公司恶意串通损害梁荣滇利益，其违法交房及违法自行选聘物业企业等均违反法律、行政法规的强制性规定，不产生法律效力，对梁荣滇不具有约束力。3.梁荣滇或业主委员会未与家和物业公司签订《物业管理服务合同》，双方未约定任何物业管理服务事项及费用等，家和物业公司主张每月1.8元/㎡物业服务费等事项行为违法，且对梁荣滇不具有任何约束力。4.梁荣滇于2016年9月7日支付“物业服务费”、垃圾清运费、装修押金等并不意味梁荣滇认可并接受家和物业公司的行为和主张。如前述，家和物业公司和恒建伟业公司的违法交房、违法选聘行为无效，对梁荣滇不具有约束力。富宁县住建局在2016年行政管理过程中已经确认家和物业公司收取物业服务费行为违法违规，并责成将该费用返还业主（梁荣滇）。现在，家和物业公司非但未返还违法收取的“物业服务费”，还将该违法违规行为作为支持其诉求的“理由和依据”，不应当得到认可。同时，梁荣滇将另行通过程序催讨其违法收取的“物业服务费”。二、家和物业公司诉求梁荣滇承担“滞纳金”不当。所谓的“滞纳金”是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以新的给付义务的方法，具有法定性、强制性和惩罚性的特点，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。家和物业公司无权设定“滞纳金”，并向梁荣滇提出承担“滞纳金”的主张。综上所述，家和物业公司起诉梁荣滇支付物业服务费及“滞纳金”没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其诉求，以维护梁荣滇的合法权益。恒建伟业公司辩称，一、恒建伟业公司与梁荣滇于2016年7月7日办理交房手续时，恒建伟业公司已经告知其应交纳的物业服务费用，并将《前期物业服务合同》《业主公约》等相关资料交给梁荣滇。交房时房屋具备商住的条件。二、恒建伟业公司与家和物业公司签订《物业管理服务合同》明确了双方权利和义务，约定物业服务费用的收取应由家和物业公司自行负责，自负盈亏，不得以收取不到业主费用而向恒建伟业公司要求补贴。综上所述，交房时房屋完全具备商住的条件。恒建伟业公司与家和物业公司签订的《前期物业服务合同》均符合《物业管理条例》的第二十一条、第二十三条、第二十五条、第四十一条和《云南省物业服务收费管理实施办法》第二条、第十八条、第十九条，恳请法庭依法驳回家和物业公司诉恒建伟业公司承担物业服务费的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁荣滇提交的《业主委员会备案证明》复印件，家和物业公司及恒建伟业公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认证如下：1.家和物业公司提交的《富宁县壮风水韵项目建设房屋征收补偿协议（产权调换）》《安置房确认书》《壮风水韵回迁安置房产权变更申请书》复印件，用以证明2013年8月9日，案外人梁志才、岑玉芬与富宁县壮风水韵项目建设工作指挥部签订《富宁县壮风水韵项目建设房屋征收补偿协议（产权调换）》，通过征收安置取得壮风水韵A区1层26号房屋，建筑面积为46.23平方米的事实。经质证，梁荣滇对该组证据无异议。恒建伟业公司对该份证据的证据真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能证明待证事实，予以采信。2.家和物业公司提交的《协议书》复印件，用以证明2016年10月19日，案外人梁志才与梁荣滇签订协议书，自愿将涉案房屋赠与梁荣滇的事实。经质证，梁荣滇对该组证据无异议。恒建伟业公司对该份证据的证据真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能证明待证事实，予以采信。3.家和物业公司提交的《物业管理服务协议》复印件、《业主公约》复印件，用以证明梁荣滇接收物业后与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》，其中约定：独立商铺物业管理服务费标准为每月1.8元/平方米，及逾期交纳物业服务费的每日应按拖欠金额的千分之五交纳滞纳金的事实。经质证，梁荣滇对该组证据的证据三性有异议，需要家和物业公司提供合同原件核查。恒建伟业公司未按法定程序选聘物业企业，且前期物业服务费用按规定应当由开发建设方恒建伟业公司承担，梁荣滇或业主委员会未与家和物业公司签订《物业管理服务协议》，未约定物业服务费用和滞纳金。恒建伟业公司认为该组证据与其无关。本院认为，该组证据与家和物业公司提交《收据》相互印证梁荣滇在接收回迁的商品房时与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》以及《壮风水韵交房流程单》，明确接受家和物业公司提供物业服务，其应按照协议支付家和物业公司物业服务费，但家和物业公司未能提交《物业管理服务协议》中政府关于滞纳金收取相关规定，故对待证事实予以部分采信。4.家和物业公司提交的《收据》复印件，用以证明梁荣滇曾于2016年10月19日向家和物业公司缴纳物业服务费及垃圾清理运费1070元、缴纳装修押金2000元，梁荣滇以其实际行为表示接受家和物业公司为其提供的物业服务的事实。经质证，梁荣滇对该份证据有异议，认为不能证明待证事实，不予认可，家和物业公司无权收取物业服务费。理由是（1）恒建公司选聘物业企业违法；（2）家和物业公司收取物业服务费违反《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条之规定；（3）富宁县住建局已经责成家和物业公司消除违法行为，并退回收取的物业服务费。恒建伟业公司认为该组证据与其无关。本院认为，该份证据能与家和物业公司提交的《物业管理服务协议》复印件、《业主公约》复印件相互印证，梁荣滇接受了家和物业公司提供物业服务，予以采信。5.家和物业公司提交的《物业服务费欠费明细表》复印件，用以证明梁荣滇拖欠家和物业公司的物业管理服务费，暂从2017年10月1日算至2020年3月30日，物业服务费按每月1.8元/㎡计算为2950元，滞纳金按每月5‰计算为8188.97元，共计11139.95元的事实。经质证，梁荣滇对该份证据的证据三性有异议，认为该证据系家和物业公司单方行为，不予认可，所待证事实不成立。理由是：（1）恒建公司选聘物业企业违法；（2）家和物业公司收取物业服务费违反《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条之规定；（3）梁荣滇或业主委员会未与家和物业公司签订《物业管理服务协议》，未约定物业服务费用和滞纳金，家和物业公司无权收取物业服务费和滞纳金。恒建伟业公司认为该组证据与其无关。本院认为，该证据与本案查明的事实能证明梁荣滇从2017年10月1日至2020年3月30日止未向家和物业公司交纳物业服务费费，但不能证明需要交纳滞纳金，故对待证事实予以部分采信。6.家和物业公司提交的《物业服务合同》复印件两份，用以证明家和物业管理有限公司的物业收费标准符合市场价格。经质证，梁荣滇对该份证据有异议，认为该证据与本案不具有关联性，且不具有对比性，因为恒建伟业公司交付房屋并没有经过竣工验收。恒建伟业公司对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，该份证据来源合法，虽恒建伟业公司交付的房屋没有经过竣工验收，但梁荣滇实际上已经接受了家和物业公司提供的物业管理服务，庭审中梁荣滇也不能提供其认为合理的物业服务管理费具体金额，而家和物业公司提供的两份物业服务合同所提供的物业管理服务与家和物业公司提供的物业管理服务类似，故该两份物业服务合同所约定的物业服务费价格可以作为本案中家和物业公司主张的物业服务费是否合理的参考，故与本案有关联性，予以采信。7.梁荣滇提交的《会议纪要》复印件，用以证明（1）恒建公司交房、选聘物业企业的行为违法；（2）家和物业公司收取梁荣滇物业服务费违反《文山州壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条之规定，应退还给梁荣滇；（3）富宁县住建局责成家和物业公司消除违法行为，并退回收取的物业服务费。经质证，家和物业公司对该份证据的证据三性不予认可，根据云南省物业收费管理实施办法的规定，家和物业公司有权合法收取物业服务费。恒建伟业公司对该份证据的合法性及客观性有异议，该会议纪要所使用的依据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》已经被废止，会议决定无依据，不能作为定案依据。本院认为，该份证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，虽富宁县住房和城乡建设局在2016年8月1日出具该会议纪要时恒建伟业公司选聘物业企业的行为违法，但在2016年9月21日富宁县住房和城乡建设局作出了《富宁县住房和城乡建设局关于同意选聘富宁县家和物业管理有限公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业的批复》（富住建复〔2016〕33号），在该批复中同意恒建伟业公司选聘家和物业公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业，同时，富宁县住房和城乡建设局在2016年8月1日出具该会议纪要时其所依据的《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》并未废止，故对该份证据本身予以采信，对其待证事实部分采信。8.梁荣滇提交的《壮风水韵前期物业管理服务合同》复印件，用以证明（1）恒建伟业公司与家和物业公司签订《壮风水韵前期物业管理服务合同》；（2）前期物业服务费应当由恒建伟业公司承担；（3）恒建伟业公司与家和物业公司所签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》违反《合同法》第五十二条第（二）、（五）项及《物业管理条例》第二十四条之规定，属于无效合同，不具有任何法律效力，对梁荣滇不具有约束力。经质证，家和物业公司对该份证据的证据三性无异议，对待证事实第（1）点无异议，对（2）、（3）点有异议，不予认可，前期物业服务管理合同具有涉他性，家和物业公司实际上是在为梁荣滇提供服务，由梁荣滇来支付物业服务费是合法合理的，而且这份合同内容并不违反法律的任何强制性规定，是完全合法有效，对家和物业公司、梁荣滇以及恒建伟业公司均具有约束力。恒建伟业公司对该份证据的证据三性无异议，但对待证事实有异议，该合同合法有效，明确了恒建伟业公司与家和物业公司的权利义务，收取物业服务费由家和物业公司自行负责，与恒建伟业公司无关。本院认为，该份合同是双方当事人自愿签订，对合同双方当事人发生效力，合同虽涉及约定由小区业主交纳物业服务费及物业服务费标准的内容，但不属于《合同法》第五十二条第（二）、（五）项规定的情形，合同不属于无效合同，同时也不能直接证明前期物业服务费应当由恒建伟业公司承担，故对于该份证据本身予以采信，对其待证事实予以部分采信。9.恒建伟业公司提交的《壮风水韵交房流程单》复印件、《业主房屋移交验收表》复印件、《梁荣滇身份证》复印件、《富宁家和物业管理有限公司入伙文件签署发放确认表》复印件、《富宁家和物业管理有限公司壮风水韵业主登记表》复印件、《收费确认书》复印件、《业主公约》的签约页复印件、《房屋装饰装修管理协议》签约页复印件、《物业管理服务协议》签约页复印件，用以证明梁荣滇于2016年10月18日办理交房手续时，家和物业公司已经告知应缴纳的物业服务费，并将《前期物业服务协议》《业主公约》《收房确认书》等相关材料交给梁荣滇，交房时，房屋已经具备商住条件。经质证，家和物业公司对该份证据无异议。梁荣滇对该份证据的真实性无异议，但对证据列举的《业主公约》的签约页、《房屋装饰装修管理协议》签约页、《物业管理服务协议》签约页有异议，该签约页不具有完整性，梁荣滇没有签订这三份协议，并且恒建伟业公司交付房屋时房屋没有进行竣工验收，并不具备交房条件。本院认为，虽梁荣滇主张没有签订《业主公约》《房屋装饰装修管理协议》《物业管理服务协议》，但庭审中梁荣滇认可《业主公约》的签约页、《房屋装饰装修管理协议》签约页、《物业管理服务协议》签约页上的签字是其本人签字，而《壮风水韵交房流程单》上已经明确载明发放文件包含了《房屋装饰装修管理协议》《前期物业服务合同》及发放《业主手册》等文件，《富宁家和物业管理有限公司入伙文件签署发放确认表》也载明了梁荣滇已经收到《业主公约》《房屋装饰装修管理协议》《物业管理服务协议》等文件，故对于该份证据予以采信。10.恒建伟业公司提交的《壮风水韵前期物业管理服务合同》复印件，用以证明恒建伟业公司与家和物业公司签订《壮风水韵前期物业管理服务合同》明确双方权利义务，约定物业服务费的收取应由家和物业公司自行负责，自负盈亏，不得以收取不到业主费用而向恒建伟业公司要求补贴。经质证，家和物业公司对该份证据无异议。梁荣滇对该份证据的真实性无异议，对待证事实及合法性有异议，其所签的合同违反了相关的物业规定，应当由恒建伟业公司自行承担前期物业服务费。本院认为，该份合同是双方当事人自愿签订，对合同双方当事人发生效力，合同虽涉及约定由小区业主交纳物业服务费及物业服务费标准的内容，但不属于《合同法》第五十二条第（二）、（五）项规定的情形，合同不属于无效合同，同时也不能直接证明前期物业服务费应当由恒建伟业公司承担，故对于该份证据本身予以采信，对其待证事实予以部分采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月9日，案外人梁志才、岑玉芬与富宁县壮风水韵项目建设工作指挥部签订《富宁县壮风水韵项目建设房屋征收补偿协议（产权调换）》，通过征收安置取得壮风水韵A区1层26号房屋，建筑面积为46.23平方米。后案外人梁志才与梁荣滇签订协议书，自愿将涉案房屋赠与梁荣滇（梁志才与岑玉芬分别是梁荣滇的父亲和母亲）。2016年8月9日，恒建伟业公司与家和物业公司签订《壮风水韵前期物业管理服务合同》，合同约定壮风水韵前期物业管理服务合同期限自2016年7月21日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费交纳时间为业主收到入伙通知书之日按年全额交纳，物业服务收费标准为住宅14层以下（含14层）1元/㎡/月；住宅**以上1.1元/㎡/月；商业、写字楼1.8元/㎡/月；商业综合楼另行协商。2016年10月18日，梁荣滇在恒建伟业公司提供的《壮风水韵交房流程单》业主确认栏中签字确认，该《壮风水韵交房流程单》中包含物业服务费用（独立商铺：按1.8/㎡/月）及物业资料（包含《前期物业服务合同》《房屋装饰装修管理协议》、发放《业主手册》、签署《钥匙托管声明》）等内容。2016年10月19日，梁荣滇在《业主房屋移交验收表》《富宁家和物业管理有限公司入伙文件签署发放确认表》《富宁家和物业管理有限公司壮风水韵业主登记表》《收房确认书》《签约页》《签约页》《签约页》上签字确认。《富宁家和物业管理有限公司入伙文件签署发放确认表》上载明发出文件包含《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《前期物业服务协议》《业主公约》《业主手册》《房屋装修装饰管理协议》《壮风水韵交房流程单》及钥匙。同日，梁荣滇向家和物业公司交纳一年的物业服务费979元、垃圾清理运费91元、装修押金2000元。因家和物业公司认为梁荣滇作为小区业主，接受了家和物业公司提供的物业服务合同但未按照合同约定交纳物业服务费的行为侵害了其公司的合法权益，为此特向法院起诉要求梁荣滇支付物业服务费2950.98元（从2017年10月1日至2020年3月30日止）及滞纳金8188.97元（按每日5‰计算）。另查明，1.2016年8月1日富宁县住房和城乡建设局作出《壮风水韵项目建设及前期物业管理工作会议纪要》，会议指出：一是壮风水韵项目存在违规交房行为。二是壮风水韵项目建设业主不重视项目建设管理。三是壮风水韵项目前期物业管理选聘不符合规定。四是富宁家和物业管理有限公司存在违规收取物业服务管理费的行为。会议决定：一是……二是……三是壮风水韵项目建设单位要于2016年8月15日前向县住建局提出选聘前期物业管理企业申请，经住建局审批后方能与所选聘企业签订委托管理服务合同。要将建筑物周围人行道管理服务纳入约定范围。四是富宁家和物业管理有限公司要严格执行《物业管理条例》《云南省物业服务收费管理实施办法》《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》等相关规定，立即停止违规收取物业服务管理费行为，将已收取的物业服务管理费如数退回购房业主，消除影响社会稳定因素。2.2016年9月21日富宁县住房和城乡建设局作出了《富宁县住房和城乡建设局关于同意选聘富宁县家和物业管理有限公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业的批复》（富住建复〔2016〕33号），在该批复中同意恒建伟业公司选聘家和物业公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业，负责小区前期物业管理服务。明确前期物业服务管理费由恒建伟业公司与家和物业公司协商确定并由恒建伟业公司自行支付。3.《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》（文政发〔2010〕73号）于2018年1月22日废止。4.2019年10月26日富宁县壮风水韵小区成立了业主委员会，但未重新选聘物业服务公司。5.富宁县壮风水韵小区一期未通过验收，小区业主未能办理房屋不动产权证书。6.富宁县住房和城乡建设局没有出台住房前期物业服务收费标准定价。本院认为，1.关于家和物业公司与梁荣滇之间的物业服务合同是否成立并生效的问题。本案中，虽梁荣滇主张家和物业公司未能提供双方签订的《物业管理服务协议》的完整协议，不认可与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》，但庭审中梁荣滇认可2016年10月19日其在家和物业公司提供的《物业管理服务协议》第七页签约页上签字。经查明，家和物业公司提供给壮风水韵小区业主签字的《物业管理服务协议》是同样的格式合同，虽本案中家和物业公司未能提供完整的《物业管理服务协议》，但恒建伟业公司提交的《富宁家和物业管理有限公司入伙文件签署发放确认表》上载明梁荣滇在接收房屋时就已经收到物业公司发出的《物业服务管理协议》，并按照该协议约定的物业服务费交纳了一年的物业服务费。因此，2016年10月19日家和物业公司与梁荣滇签订了《物业服务管理协议》，该协议是双方在平等、自愿的条件下签订的，是双方真实的意思表示，且协议内容不违反国家法律、行政法规的规定，故该协议依法成立并生效。2.关于梁荣滇与恒建伟业公司是否应当向家和物业公司支付物业服务费及滞纳金共计11139.95元的问题。首先，依照《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，恒建伟业公司在2016年10月19日将涉案房屋交付给梁荣滇，家和物业公司根据与恒建伟业公司签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》，在恒建伟业公司交付房屋时与梁荣滇签订了《物业管理服务协议》，并按照协议约定为梁荣滇提供前期物业管理服务。梁荣滇作为该壮风水韵小区的业主，在接受物业管理服务后，有义务按照协议约定向物业公司支付物业服务费用。其次，依照原《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》（2018年1月22日废止）第三十条第一款规定：“本办法所称的前期物业服务管理是指业主委员会尚未组成前，开发建设单位选聘物业企业实施的物业服务管理。开发建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务管理合同。前期物业服务管理费用，由开发建设单位与物业企业协商确定，物业服务管理费在业主委员会未成立前，由开发建设单位支付。”本案中，壮风水韵小区业主委员会成立的时间是2019年10月26日，而家和物业公司收取物业服务管理费的时间是2016年10月19日，管理暂行办法废止时间是2018年1月22日，则从2016年10月19日至2018年1月22日期间家和物业公司所收取的物业服务费应受该管理暂行办法的约束。同时根据2016年8月1日富宁县住房和城乡建设局作出的《壮风水韵项目建设及前期物业管理工作会议纪要》及2016年9月21日富宁县住房和城乡建设局作出的《富宁县住房和城乡建设局关于同意选聘富宁县家和物业管理有限公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业的批复》（富住建复〔2016〕33号）的要求，家和物业公司应当将已经收取的物业服务费退回购房业主，前期物业服务费由恒建伟业公司与家和物业公司协商确定并由恒建伟业公司自行支付。故梁荣滇应当支付家和物业公司物业服务费的期间是从2018年1月23日至业主委员成立时的2019年10月26日止，但由于业主委员会成立后并未另行聘请物业管理企业并签订新的物业管理合同，故从2019年10月26日至家和物业公司主张的2020年3月30日期间的物业服务还是由家和物业公司提供，因此梁荣滇应当支付家和物业公司物业服务费的期间是从2018年1月23日至2020年3月30日止，恒建伟业公司应当支付物业服务费的期间是从2016年10月19日至2018年1月22日止，物业服务费的收费标准应当按照分别各自签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》及《物业管理服务协议》约定的1.8元/㎡/月价格予以认定。综上所述，梁荣滇应当支付家和物业公司物业服务费2164元（1.8元×46.23㎡×26个月）。但鉴于家和物业公司未按照会议纪要要求退回梁荣滇已经交纳的2016年10月19日至2017年10月19日的物业服务费979元，庭审中家和物业公司同意在本案中对应当退回的物业服务费与应当收取的物业服务费相互折抵，且梁荣滇在答辩中已经明确表示要对应当退回的物业服务费另行通过诉讼方式进行主张，则为节约司法资源，减轻当事人诉累，在本案中予以折抵，折抵后梁荣滇应当支付家和物业公司物业服务费1185元。恒建伟业公司应当支付家和物业公司物业服务费1248元（1.8元×46.23㎡×15个月），但因家和物业公司主张支付物业服务费的期间是从2017年10月1日至2020年3月30日止，则在本案中恒建伟业公司只应当支付家和物业公司2017年10月1日至2018年1月22日期间的物业服务费333元（1.8元×46.23㎡×4个月）。最后，因家和物业公司与恒建伟业公司签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》中并未约定逾期交纳物业服务费需支付滞纳金的内容，故恒建伟业公司不应当向家和物业公司支付滞纳金。同时，虽家和物业公司与梁荣滇签订的《物业管理服务协议》约定逾期交纳物业服务费按照政府规定收取滞纳金，但家和物业公司未能提供相关政府规定作为收取滞纳金的依据，故对于家和物业公司主张按照每日5‰的标准收取滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，对于家和物业公司主张要求梁荣滇和恒建伟业公司支付物业服务费2950.98元的诉讼请求，本院予以支持由梁荣滇支付1185元，恒建伟业公司支付333元，超出部分不予支持；对于主张要求梁荣滇和恒建伟业公司支付滞纳金8188.97元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款，第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由梁荣滇支付富宁家和物业管理有限公司物业服务费1185元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、由云南恒建伟业房地产开发有限公司支付富宁家和物业管理有限公司物业服务费333元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回富宁家和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由富宁家和物业管理有限公司负担68元，由梁荣滇负担8元，由云南恒建伟业房地产开发有限公司负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决书规定的义务，享有权利的当事人可在判决书规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判长  陈晓丽审判员  赵显萍审判员  徐 艳二〇二〇年十一月十三日书记员  李陈凌