云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1111号上诉人（原审被告）：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省澄江市右所镇矣旧村委会（澄华路9KM处）。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：者家喜，男，1972年6月10日生，彝族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李鸿超，云南典传律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）因与被上诉人者家喜房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澄江市人民法院（2020）云0422民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博，被上诉人者家喜的委托诉讼代理人李鸿超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。湖畔圣水公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审对租赁合同因解除而未履行这一事实不予查明，导致错误判决。本案距2016年7月1日合同解除已有4年，在特定时间点审理合同是否于2016年7月1日解除已无意义。一审中上诉人已明确若被上诉人对合同解除的效力有异议，应在三个月内向人民法院起诉，但被上诉人在三年后租赁合同届满时都未向法院主张权利，故本案应适用关于租赁合同解除及异议的相关法律规定及司法解释。二、被上诉人主张租金给付的前提是合同尚在履行状态，但根据上诉人向法院申请调取的诸多证据，可知上诉人已于2016年3月22日发出《解约通知书》，2016年6月30日在云南信息报登载《公告》，明确表示自2016年7月1日起租赁合同不再履行，且确实未履行。一审对调取的证据只字不提，并照抄第一批次13件再审判决和第二批次69件二审判决，作为本批次案件事实，有违诉讼法第7条规定。三、本案系租赁合同履行纠纷，而非租金给付纠纷，2016年7月1日起租赁合同因上诉人依据合同第十一条第2款约定行使单方解除权而终止履行，被上诉人依据租赁合同获取租金的权利已不能实现。且上诉人只有2016年7月1日解约不履行租金合同一个行为存在，不存在2016年7月1日至2019年6月27日为期三年的延付或拒付租金的行为。故本案诉讼时效应从2016年7月1日起算三年的诉讼时效，并于2019年6月30日届满，被上诉人于2020年4月、5月起诉，已过3年的诉讼时效期间。一审判令上诉人向被上诉人支付2年租金错误。四、一审第一次庭审中，被上诉人明确第二项诉讼请求中年租金20%的违约金对应的违约行为系2016年7月1日前，之后变更为2018年7月1日至2019年6月27日止，第二次庭审中又明确为2016年7月1日前，对方当事人的请求，应以第一次意思表示为准，一审支持违约金错误。另，在另案的生效判决中，以2016年7月1日至2019年6月27日期间，案件一直在诉讼，是否需要支付租金尚不明确为由，未支持迟延支付租金的违约金。本案未参照生效判决的观点，以被上诉人主张的违约金未超诉讼时效为由支持了该期间年租金20%的违约金不当。且如果被上诉人是针对2016年7月1日之前主张年租金20%的违约金，则已过一年的诉讼时效；如主张的是2016年7月1日至2019年6月27日期间的违约金，则应以生效判决观点进行认定。五、即使解约通知不发生解除合同的效力，也不能以此否定2016年7月1日至2019年6月27日期间合同未履行的客观事实，一审法院不能在上诉人未使用租赁房屋的情况下，判令上诉人向被上诉人支付租金。且上诉人已通知被上诉人收回房屋，系被上诉人未及时回复，也未采取适当措施防止损失扩大，并在四年时间里怠于行使权利，此行为有违诚实信用原则和公平原则。者家喜答辩称，同意驳回上诉，维持原判。者家喜向一审法院起诉请求：1.由湖畔圣水公司向其支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金99299元（486762元×6.8%×3年）；2.由湖畔圣水公司向其支付迟延支付租金的违约金8028元（违约金分两部分计算，第一部分的违约金按银行同期贷款利率计算：①湖畔圣水公司于2014年7月30日支付2014年7月1日至12月31日的租金，逾期30天；湖畔圣水公司于2015年1月20日支付2015年1月1日至6月30日的租金，逾期20天，上述两段期间共逾期50天的违约金为486762元×6.8%÷2×5.6%÷365天×50天＝127元；②湖畔圣水公司于2016年7月5日支付2015年7月1日至12月31日的租金，逾期370天，该段期间的违约金为486762元×6.8%÷2×5.25%÷365天×370天＝881元；③湖畔圣水公司于2016年7月5日支付2016年1月1日至6月30日的租金，逾期186天，该段期间的违约金为486762元×6.8%÷2×4.75%÷365天×186天＝400元。第二部分按年租金的20%计算：486762元×6.8%×20%＝6620元），违约金总计8028元；3.由湖畔圣水公司赔偿其不能免费入住酒店造成的经济损失13500元（150元/天×30天×3年），以上三项请求合计120827元；4.本案诉讼费由湖畔圣水公司承担。一审法院认定的事实：湖畔圣水公司系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由湖畔圣水公司成立的下属分公司。2010年7月26日，湖畔圣水公司与者家喜签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，购买湖畔圣水公司开发的湖畔圣水1幢第A座第10层1006号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为38.6平方米，房屋总价款为486762元。合同签订后，者家喜向湖畔圣水公司支付了全部购房款。2010年8月1日，者家喜作为甲方、湖畔圣水公司作为乙方又签订了《湖畔圣水租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水1幢第A座第10层1006号商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……；二、租赁期限：自2010年8月1日至2019年6月27日……；四、租金回报：1.在租赁期间，乙方每年度按照《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担）。在每次租金支付前，乙方应置备关于甲方应得租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。甲方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其它税款或收费等，乙方有权代扣代缴。乙方代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2010年8月1日至2010年12月31日的租金13875元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于当年度1月1日前10日内支付给甲方，每年度下半年固定租金，乙方应当于当年度的7月1日前10日内支付给甲方。乙方应当先付租金后使用租赁房屋……七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天；……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。业主免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有，甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿。甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》、《抚仙湖悦椿度假酒店管理规定》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求。因乙方或酒店管理方原因，导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金……十一、其他：……2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任；……4.……,本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方；……”。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。另外，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》中的《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定：“……因承租方或酒店管理方原因，导致出租人不能完整使用免费入住时间时，经出租人提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延。”合同签订后，者家喜将房屋交由湖畔圣水公司管理使用。在房屋租赁期间，湖畔圣水公司按合同约定向者家喜支付了合同签订之日至2016年6月30日的租金。2016年3月22日，湖畔圣水公司通过EMS向者家喜寄送了《解约通知书》，通知自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月30日，湖畔圣水公司在《云南信息报》上公告通知包括者家喜在内的业主，自2016年7月1日起到湖畔圣水公司处办理领取租金、违约金、接收房屋等手续，但者家喜未到湖畔圣水公司处办理上述手续。2016年7月5日，者家喜收到湖畔圣水公司支付2015年7月1日至2016年6月30日的税后租金。2017年6月13日，一审法院立案受理了案号为（2017）云0422民初525号者家喜起诉湖畔圣水公司房屋租赁合同纠纷一案，因该案的审理必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，一审法院于2017年7月4日裁定将该案中止诉讼。该案恢复诉讼后，者家喜将其诉讼请求变更为要求湖畔圣水公司向其支付2016年7月1日至2019年6月27日三年的租金99299.46元，支付违约金32072.14元（违约金的起算时间自2016年7月1日起分段计算至租金支付完毕之日止），并赔偿不能提供免费入住造成的经济损失18000元。之后一审法院对该案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。庭审结束后，2019年9月20日，者家喜向一审法院申请撤回起诉，该院作出（2017）云0422民初525号之二民事裁定，准许者家喜撤回起诉。2020年4月27日，者家喜又再次向一审法院提起诉讼，要求湖畔圣水公司支付2016年7月1日至2019年6月27日共三年的租金、违约金及赔偿不能免费入住所造成的经济损失。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、双方签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除；二、者家喜主张租金、违约金及赔偿不能免费入住造成的经济损失是否超过诉讼时效；三、湖畔圣水公司是否应向者家喜支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金、违约金及赔偿不能提供免费入住产生的经济损失？如应支付，租金及违约金的金额如何确定；如应赔偿，不能免费入住造成的经济损失如何认定。关于焦点一，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定：“本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任。”湖畔圣水公司依据该条的约定提出因公司在合同履行过程中连年亏损，属巨大商业风险，解除合同条件已成就。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。湖畔圣水公司主张抚仙湖悦椿度假酒店自开业后每年都是亏损，但并没有提供证据证明在合同履行过程中实际发生了什么商业风险，本案现有证据不能认定湖畔圣水公司主张符合双方合同约定的出现巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营的情形，故湖畔圣水公司主张出现巨大商业风险的依据不充分，湖畔圣水公司行使单方解除权的条件并未成就，故双方签订的《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日并未解除。关于焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三)权利人提起诉讼或申请仲裁。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，2017年6月13日，者家喜提起诉讼时是基于《房屋租赁合同》解除后要求湖畔圣水公司赔偿各项经济损失，但者家喜已在法庭辩论结束前变更其诉讼请求，主张《房屋租赁合同》继续履行，并要求湖畔圣水公司支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金，逾期支付租金产生的违约金，并赔偿不能免费入住所造成的经济损失。2019年9月20日，者家喜申请撤回起诉，一审法院于当日作出准许撤诉的裁定。根据上述法律和司法解释规定，者家喜向湖畔圣水公司主张权利的诉讼时效期间自2019年9月20日起重新计算。现者家喜再次向一审法院提起诉讼，要求湖畔圣水公司向其支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金没有超过法定的诉讼时效。对于者家喜主张2014年7月1日至2016年6月30日期间逾期支付租金产生的违约金，者家喜分别主张2014年7月1日至12月30日逾期支付30天，2015年1月1日至6月30日逾期支付20天，对者家喜所提两段租金共计逾期50天的违约金的请求，因者家喜第一次提起诉讼时没有主张该权利，故该时间段的违约金已超过法定的诉讼时效，对其主张该时间段的违约金，不予支持。者家喜于2016年7月5日收到湖畔圣水公司支付2015年7月1日起至2016年6月30日的租金，者家喜向湖畔圣水公司主张该两个时间段的逾期支付租金的违约金，在第一次起诉时已主张权利，故该两个时间段的违约金没有超过法定的诉讼时效，对者家喜主张的该两个时间段逾期支付租金产生的违约金，予以支持。对于者家喜要求湖畔圣水公司赔偿2016年7月1日至2019年6月27日期间共90天不能免费入住造成的经济损失，因者家喜第一次起诉时只要求湖畔圣水公司赔偿60天不能免费入住造成的经济损失，现主张赔偿90天，其中有30天超过法定诉讼时效，一审法院支持60天。关于争议的焦点三，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。（一）关于租金的给付，依据合同约定，湖畔圣水公司应在约定的期限内向者家喜支付租金。对于者家喜主张公司向其支付自2016年7月1日起至2019年6月27日止3年的租金共计99299元（486762元×6.8%×3年），予以支持；（二）根据合同的约定，湖畔圣水公司逾期支付租金的行为，已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的责任。对者家喜主张第一部分的违约金，因2014年7月1日至2015年6月30日期间逾期支付租金产生的违约金已超过法定的诉讼时效，故对该部分诉讼请求，不予支持。对于者家喜主张2015年7月1日至2016年6月30日期间逾期支付租金产生的违约金，没有超过法定的诉讼时效，予以支持。2015年7月1日至2015年12月31日的租金15089元（486762元×6.8%÷2）湖畔圣水公司应于2015年7月1日前10日内支付，2016年1月1日至2016年6月30日的租金15089元应于2016年1月1日前10日内支付，而公司于2016年7月5日才向者家喜支付了上述两期的税后租金，其行为已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的义务。本案中，湖畔圣水公司于2016年7月5日支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金时，逾期已远远超过60日，对该违约行为，除应承担逾期付款利息外，还应支付当年租金的20%作为违约金。违约金分两部分计算，第一部分自逾期之日起按银行同期贷款利率分段计算，第二部分以当年度应得租金的20%计算。其中第一部分自逾期之日起按银行同期贷款利率计算：2016年7月5日支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金，逾期天数为370天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.25%计算为803元（15089元×5.25%÷365天×370天）；2016年7月5日支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金，逾期天数为186天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率4.75%计算为365元（15089元×4.75%÷365天×186天）；以上分段计算的违约金共计1168元（803元＋365元）。第二部分按者家喜当年应得租金的20%计算违约金，该部分违约金为6619元（486762元×6.8%×20%）。以上两部分违约金合计7787元（1168元＋6619元）；（三）《湖畔圣水租赁合同》合同期限已届满，现湖畔圣水公司已没有经营抚仙湖悦椿度假酒店，根据《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项的约定，者家喜也不能向公司申请延期，者家喜已不能实现免费入住相同档次酒店的合同目的，因此，湖畔圣水公司应承担由此给者家喜造成的损失。者家喜要求湖畔圣水公司赔偿2016年7月1日至2019年6月27日期间90天不能免费入住造成的经济损失，其中有30天超过诉讼时效，有60天未超过诉讼时效，支持60天。现根据相同地段酒店参照相同档次酒店客房的价格，酌情确定的标准为150元/天，60天的损失共计9000元（150元/天×60天）。综上，一审法院判决：“一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告者家喜支付2016年7月1日至2019年6月27日期间的租金共计99299元；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告者家喜支付违约金7787元；三、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告者家喜不能免费入住酒店造成的经济损失9000元；四、驳回原告者家喜的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，二审查明的案件事实与一审认定的事实相一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩主张，总结本案争议焦点为：一、双方租赁合同是否于2016年7月1日解除？二、者家喜主张租金、违约金及未能免费入住相同档次酒店的损失的诉讼请求是否超诉讼时效？关于焦点一，湖畔圣水公司主张，其公司在合同履行过程中连年亏损，属巨大商业风险，解除合同条件已成就，且已向者家喜邮寄《解约通知书》，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已于2016年7月1日解除。经审查，依据双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定“本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任。”湖畔圣水公司行使单方解除权的条件是出现了不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险。湖畔圣水公司向者家喜寄送的《解除通知书》中载明解除合同的理由是市场需求、经济形势等客观因素发生了重大变化，导致酒店无法继续经营，即将进行重大调整，并未载明是因发生巨大商业风险而解除合同。且湖畔圣水公司提交的证据不能充分证明酒店在经营过程中存在连年亏损，该亏损系因巨大商业风险所致。因此，湖畔圣水公司不享有单方解除权，出租人接到《解约通知书》后未提起诉讼，并不发生合同解除的效力。一审法院认定双方签订的《湖畔圣水租赁合同》未于2016年7月1日解除并无不当，本院予以维持。关于焦点二，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》约定，上半年固定租金于当年度1月1日前10日内支付，下半年固定租金于当年度的7月1日前10日内支付，该约定并非订立合同时即产生的分期给付债务，而是在持续履行合同中持续定期发生的债务，各期债务履行期限届满后均为独立债务，如因每一期租金的支付发生纠纷，诉讼时效应从该期债务履行届满次日起算。关于者家喜起诉要求湖畔圣水公司支付自2016年7月1日至2019年6月27日期间的租金，因2016年7月1日至12月31日的租金应于2016年7月1日前支付，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条延付或者拒付租金诉讼时效期间为一年的规定，就上述租金提出主张的诉讼时效于2017年7月1日届满；2017年1月1日至6月30日的租金应于2017年1月1日前支付，依据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院主张民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，主张上述租金的诉讼时效于2020年1月1日届满。但因者家喜于2017年6月13日提起的诉讼中，已明确向湖畔圣水公司主张了租金等权利，诉讼时效中断，后其于2019年9月20日申请撤回起诉，故诉讼时效期间自2019年9月20日起重新计算。据此，者家喜要求湖畔圣水公司支付2016年7月1日起至2019年6月27日止3年的租金的主张未超过诉讼时效，原判确认应支付租金的金额为99299元（486762元×6.8%×3年）正确，本院予以维持。湖畔圣水公司上诉认为本案诉讼时效应从2016年7月1日起算三年，已于2019年6月30日届满，故本案已过诉讼时效的主张与法律规定不符，本院不予采信。对于者家喜主张2014年7月1日至2016年6月30日期间逾期支付租金产生的违约金，者家喜主张的逾期支付2014年7月1日至2015年6月30日期间租金的违约金，因者家喜第一次提起诉讼时没有主张该权利，故该时间段的违约金已超过法定的诉讼时效。其主张的逾期支付2015年7月1日至2016年6月30日期间租金的违约金，因第一次起诉时已主张，故未超过法定的诉讼时效，原判确定该期间的违约金为1168元正确，本院予以维持。另一部分违约金系依据合同约定要求按逾期当年度应得租金的20%计算，因湖畔圣水公司至今仍未支付2017年7月1日至2019年6月27日的租金，其公司应按合同约定支付该部分违约金，原判支持该部分违约金6619元并无不当。湖畔圣水公司上诉主张者家喜的请求存在反复，应依据其首次的主张进行审理，且同类案件的生效判决驳回了业主关于按年租金20%计算违约金的主张，本案对该项请求也不应支持。经审查，庭审辩论终结前变更诉讼请求系当事人依法享有的权利，原判依据当事人变更后的请求进行审理并无不当。关于同类案件的生效判决结果能否作为本案审理依据的问题，因另案起诉时合同尚在履行期间，而本案起诉时合同已期满终止，原判依据查明的事实进行处理并无不当。湖畔圣水公司该主张不成立，本院不予采信。关于未能免费入住相同档次酒店的损失，因合同期限已届满，湖畔圣水公司不再经营抚仙湖悦椿度假酒店，湖畔圣水公司因其自身原因导致者家喜不能免费入住相同档次酒店，应承担由此给者家喜造成的损失。原判根据诉讼时效期间的法律规定，支持了2017年7月1日至2019年6月27日期间不能免费入住相同档次酒店造成的损失9000元（150元/天×60天）并无不当。综上，湖畔圣水公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2622元，由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年十一月十六日书记员 简昱佳