浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3824号 上诉人（原审原告、反诉被告）：象山县出入境检验检疫局综合技术服务中心，住所地象山县丹东街道兴盛路**。 法定代表人：陆琛，该中心主任。 委托诉讼代理人：周东升，浙江昊大律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：董炯，男，1971年9月22日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：徐峰，浙江知仁律师事务所律师。 上诉人象山县出入境检验检疫局综合技术服务中心（以下简称检疫中心）、董炯因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省象山县人民法院于2020年7月17日作出的（2020）浙0225民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人董炯在审理期间申请撤回上诉，本院已裁定准许。本案现已审理终结。 检疫中心上诉请求：撤销原判第三项,请求二审对到期后(2019年8月1日后)的月租金按7.8万元/月或者接近市场价的合理金额予以支持,对原审判定的按2.833万/月(34万元/年)直接予以改判。事实与理由：一审对于到期后(2019年8月1日后)占有房屋使用费的月租金,以34万元/年(月租2.833万元)认定不当;我方认为应该以目前市场价格7.8万元/月或者接近市场价的合理金额来计算,才符合法律规定。 董炯辩称，一审法院关于租金计算方式采取三年平均计算方式，我们认为也是错误的，应当按照合同法司法解释，我们认为合同是无效的，应当是参照上一次合同的租金价格1万元每月租金标准进行计算。 检疫中心向一审法院起诉请求：1.解除检疫中心、董炯签订的《租赁合同》，终止双方之间的租赁关系；2.董炯对其承租的坐落于象山县的餐饮大楼和会议中心两处房产向检疫中心清场出屋，恢复原状，腾退返还；3.董炯支付拖欠租金51.87万元；（期内租金5万元；期外自2019年8月1日暂计至2020年1月31日，暂计6个月，要求计至实际出屋为止；标的2600平方米，按市价每平方米1元／天计算，月租金按7.8万元／月计；5万元／月＋7.8万元／月×6个月＝51.8万元）。 董炯向一审法院提起反诉请求：被反诉人退还反诉人多支付的租金427000元及利息损失（以427000元为基数，自2020年1月31日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审法院审理查明，2014年1月8日，检疫中心、董炯签订《象山金纬大酒店委托经营责任考核协议》一份，检疫中心将象山金纬大酒店委托给董炯经营，委托期一年，从2014年1月1日至2014年12月31日，其中2013年8月1日至12月31日的亏损暂时缓交，约定上交利润每月10万元，不足由董炯自行补足，定于每月10日缴纳，并对超出利润分成作了约定等。7月30日，检疫中心、董炯签订《金纬大酒店承包经营合同书》一份，约定承包期限为2014年8月1日至2015年7月31日止，承包金为40万元，并确认检疫中心移交给董炯净营运资金218637元，承包期满后归还，以及其他相关权利和义务等。2017年7月31日，检疫中心、董炯签订《承包经营终止协议》一份，载明“鉴于甲乙双方分别于2013年12月30日和2014年7月30日签订《金纬大酒店承包经营合同书》，约定甲方将象山金纬大酒店承包给乙方经营，承包经营期间为2014年1月1日至2017年7月31日，现经双方友好协商，一致同意提前终止上述《承包经营合同》，并就相关终止事项达成如下约定，以资共守”，其中约定协议签订之日即为终止，双方不承担违约责任，合同签订后一个月内双方结清债权债务清算，合同第三条劳动用工的约定第一项“承包经营期间内因劳动关系产生的一切责任均由乙方自行承担，与酒店无关。承包经营期前的相关劳动责任由酒店承担。现双方协商一致，乙方承诺在33万元的经济补偿金范围内，于2017年7月15日前完成所有酒店员工终止劳动关系相关事宜，且协助酒店与所有劳动者签订终止劳动关系的相关法律文书，……”、第二项“乙方承诺，上述33万元的经济补偿金由其先行垫付，用于支付员工终止劳动合同后所产生经济补偿金等一切费用”，第四条租赁第一项“双方同意，乙方协助甲方清算完毕酒店承包期间的债权债务、以及协助酒店与全体劳动者终止劳动关系、且酒店完成清算注销后，甲方将其位于宁波市象山县××街道××路××号××大楼和会议中心两处房产租赁给乙方使用，双方约定年租金为50万元”、第二项“双方明确，甲方已经收到乙方提前支付的租金50万元，如酒店最终无法与员工终止劳动关系、无法清算完毕且注销，则甲方应当无息退还乙方已支付的租金50万元，双方不再签订租赁协议”、第三项“待乙方完成上述第二条（清算义务）和第三条（劳动用工约定），双方另行签订租赁合同。乙方垫付的33万元经济补偿金，则在租金中直接抵扣”，该协议尚有宁波浙片海旅游发展有限公司作为丙方加盖印鉴。2017年8月1日，检疫中心、董炯签订《租赁合同》一份，约定检疫中心将象山县象山金纬大酒店餐饮大楼和会议中心两处房产租赁给董炯，建筑面积为2594平方米，租期自2017年8月1日至2019年7月31日止，年租金为50万元，其中载明“乙方于次年4月30日之前支付租金500000元（大写伍拾万元整）。即第一年租金50万元，乙方已支付33万元，乙方尚应支付17万元，于2018年4月30日之前支付，第二年租金于2019年4月30日支付”，并约定董炯应在合同签订时缴纳保证金50万元，以及其他权利和义务、违约责任等。2017年10月30日，检疫中心、董炯及宁波浙片海旅游发展有限公司签订《补充协议》一份，其中第一条载明“甲方将其位于宁波市象山县××街道××路××号××大楼和会议中心两处房产租赁给乙方使用，双方约定年租金为50万元。由甲方与乙方另行签订《房屋租赁合同》”、第三条“甲方和丙方同意，原双方于2017年8月3日签订的《租赁合同》的承租方变更为董炯个人，承租方的权利和义务均由董炯承继，自甲乙双方签订的《租赁合同》之日起，原租赁合同终止”，宁波浙片海旅游发展有限公司在协议上加盖印鉴。2017年11月14日，董炯出具《情况说明》，其中载明“1、截止2017年9月19日，象山金纬大酒店欠董炯金额40万元，董炯欠象山局服务中心金额709146.88元，现象山局服务中心同意40万元直接抵扣，抵扣完毕后，象山局服务中心对董炯享受309146.88元债权。2、象山局服务中心同意追加17万元作为支付解除员工的劳动补偿金，直接从象山局服务中心对董炯享受309146.88元债权里抵扣，现董炯尚欠象山局服务中心139146.88元。3、另外象山金纬大酒店委托董炯处理所有员工解除劳动合同的劳动补偿金33万元（见承包经营终止协议和租赁合同，此款项在第一年租金支付时抵扣，即2018年4月28日）。追加17万元一并作为支付解除员的劳动补偿金。金纬酒店实际支付所有员工解除合同应补偿劳动补偿金合计为50万元（17万元＋33万元）。董炯对上述内容以后不得再提异议或主张任何权利，以后涉及金纬大酒店员工的任何诉求都由董炯负责承担”。2018年3月22日，检疫中心、董炯又签订《租赁合同》一份，约定检疫中心将象山县金纬大酒店餐饮大楼和会议中心两处房产租赁给董炯，租金为每月10000元，租期自2018年3月1日至2019年7月31日止，共17个月。2019年4月25日，检疫中心发函给董炯告知《租赁合同》于2019年7月31日到期后不再续租。7月30日，检疫中心再次通知董炯将按期收回出租的房屋，请按时搬离。10月18日，检疫中心又一次通知董炯，付清拖欠的租金5万元，并再次要求董炯搬离承租的房屋。12月11日，检疫中心第四次通知董炯搬迁承租的房屋，并限收函3日内付清拖欠租金5万元。董炯收函后，未搬离涉案的房屋，并对承租部分进行了维修。另查明，2017年5月26日、5月31日，董炯支付象山金纬大酒店分别为40万元、10万元。2017年8月1日，检疫中心、董炯双方签订《租房协议》一份，约定租期自2017年8月1日至2019年7月31日，年租金为50万元，以及其他权利和义务等。自2018年6月13至11月29日止，董炯支付检疫中心租金6万元，检疫中心开具增值税票据6张。一审法院认为，关于本案租赁合同的有效性问题。董炯称检疫中心出租的房屋无产权证书，本案租赁合同无效。本案中涉及的房屋系象山县检验检疫局的房屋，该局系国家行政机关，其所有的房屋系经规划批准建造，董炯也并没有提供违章建筑用以出租的证据，故董炯有关无产权证书房屋用于出租，导致检疫中心、董炯租赁合同无效的辩称，不予采信。本案中，涉及到检疫中心、董炯多个租赁合同，均系双方真实意思的表示，故其相关租赁合同合法有效。关于本案租赁合同欠付租金的问题。根据2017年7月31日的《承包经营终止协议》，董炯为检疫中心垫付象山金纬大酒店职工解除劳动关系的经济补偿金为33万元。检疫中心、董炯双方又明确自2017年8月1日起由董炯租赁象山金纬大酒店餐饮和会议中心二处房产，年租金为50万元，并在2017年10月30日的《补充协议》中予以进一步明确。同样2017年8月1日的《租房协议》也明确了董炯承租的房屋年租金为50万元，租期均自2017年8月1日至2019年7月31日止。因此，董炯称上述租赁合同签订的年租金为40万元的辩称，不予采信。2017年7月31日的《承包经营终止协议》第四条租赁中约定检疫中心已明确收到董炯的租金50万元，结合董炯提供的银行汇单，即2017年5月26日、5月31日分别支付检疫中心40万元和10万元，二者能相互印证。根据2017年11月14日的《情况说明》的第一条得出检疫中心对董炯享有债权309146.88元，第二条规定检疫中心追加17万元作为支付解除员工劳动关系的劳动补偿金，从上述第一条抵扣后董炯欠检疫中心为139146.88元，第三条明确了检疫中心支付职工劳动补偿金为50万元，只是其中的33万元在租金中抵扣。鉴于情况说明由董炯出具给检疫中心，检疫中心对此也无异议，因此，该情况说明实则是检疫中心、董炯双方相关租费等截止于2017年9月29日的结账。由于检疫中心、董炯又在2018年3月22日重新签订租赁合同即自2018年3月1日至2019年7月31日的租金按每月1万元，则该段时间的租金共计为17万元。据此，可以确定2017年8月1日至2018年3月1日的租金按年租金50万元计，该段时间租金为：50万元÷12个月×7个月＝291666.67元，则检疫中心截止2019年7月31日按合同可计的租金为：291666.67＋170000＝461666.67（元）。董炯在2018年6月13至11月29日又支付检疫中心6万元租金，由此可得董炯实付检疫中心租金为：330000＋60000＝390000（元），上述款项相抵扣后，则董炯应付检疫中心租金为：461666.67元－390000元＝71666.67元。董炯将2017年5月26日、5月31日分别支付检疫中心40万元和10万元作为支付2017年8月1日之后的租金，与2017年11月14日的《情况说明》不相符。鉴此，董炯并没有多付检疫中心的租费，董炯的反诉请求不能成立，对此不予支持。现检疫中心主张董炯支付50000元的租金，并不加重董炯的负担，对此予以支持。关于本案的合同是否解除。检疫中心、董炯在2018年3月22日签订的租赁合同中约定租期至2019年7月31日，且在合同到期前2019年4月25日、7月30日检疫中心以合同到期不续签租赁合同告知董炯，以后又以董炯欠付租金为由通知董炯搬迁承租的房屋，检疫中心的上述行为符合法律规定，因为合同到期后依法解除，董炯应当履行搬迁义务，现没有搬迁显然无相关依据，故检疫中心要求董炯从承租房屋搬迁的请求，理由正当，依法应予支持。关于董炯在租赁合同到期后的占有使用费问题。董炯在2019年7月31日租赁合同到期后，鉴于检疫中心不同意续租，故双方之间租赁合同应当在该日终止租赁关系，此后董炯占用检疫中心的房屋没有相关依据，损害了检疫中心的合法权益，对此应承担侵权赔偿责任，检疫中心主张董炯承租的房屋到期后的占有使用费，符合法律规定。检疫中心主张应当按市场的租赁价格月租金7.8万元（年租金93.6万元）计算占有使用费，但是检疫中心并没有提供相关证据予以证明，且在举证期内也未申请对此进行评估，对此不予采纳。结合检疫中心、董炯双方于2018年3月22日签订的《租赁合同》约定的年租金12万元、2017年8月1日租赁合同约定年租金为50万元，以及董炯陈述的年租为40万元，加以平均计算为年租金34万元［（12＋50＋40）÷3］，宜确定2019年8月1日之后的占有使用费按年租金34万元计算，该费用考虑到新冠病毒疫情的影响因素，该院采纳董炯的意见，确定可扣除二个月的占用费：340000÷12×2＝56666.66（元）。关于房屋腾退后恢复原状的问题。检疫中心并没提供承租房屋的原状如何，对此难以支持，涉及租赁后装修，应当按照合同或者租赁法律关系确定。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：一、董炯向象山县出入境检验检疫局综合技术服务中心承租的象山县象山金纬大酒店餐饮大楼和会议中心处腾退出屋，定于本判决生效后十五日内履行完毕；二、董炯支付象山县出入境检验检疫局综合技术服务中心房屋租金50000元，款定于本判决生效后十五日内履行付清；三、董炯支付象山县出入境检验检疫局综合技术服务中心房屋占有使用费（自2019年8月1日至实际腾退之日止，按年租金34万元计算），款定于腾退后五日内付清（应扣除其中的56666.66元）；四、驳回象山县出入境检验检疫局综合技术服务中心的其他诉讼请求；五、驳回董炯的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费8980元，减半收取4490元，由象山县出入境检验检疫局综合技术服务中心负担1612元，董炯负担2878元；本案反诉诉讼费3852.5元，由董炯负担。 二审中，董炯向本院提交以下证据：证据1.中华人民共和国象山出入境检验检疫局于2017年10月30日出具的证明一份，证明涉案房屋是没有产权证书的。证据2.2014年1月3日、1月6日由董炯上交的涉案约定的租赁保证金50万元支付。 检疫中心经质证，对证据1的真实性有异议，但是对证明的内容没有异议。证据2中2014年1月3日的30万元收条没有写保证金，且收款人是宁波金纬，不是检疫中心。2014年1月份时当时董炯经营考核，接下来是承包，2014年1月到7月过渡，即使当时有保证金，也已经结算。金纬大酒店在2017年已经注销，董炯可以向金纬大酒店主张。对20万元的款项，是中国银行现金取款的凭条，检疫中心没有收到这笔款项，与本案没有关联。 检疫中心向本院递交了关于董炯租赁涉案房屋期间或者使用期间同类地段租金鉴定申请，因该鉴定申请与本案无意义，本院未予准许。 本院经审查认为，检疫中心对董炯提交的证据1内容真实性无异议，本院予以确认。证据2中未显示与检疫中心存在关系，故与本案缺乏关联，本院对此不作认定。 本院对原判认定事实予以确认。 本院认为，涉案房屋虽未有相应产权证书，但双方当事人签订涉案房屋租赁合同后，上诉人董炯已实际使用该房屋，故原判参照检疫中心、董炯双方签订的《租赁合同》约定，酌情确定2019年8月1日之后的占有使用费按年租金34万元计算，并考虑到新冠病毒疫情的影响因素，确定扣除二个月的占用费，基本合理。上诉人检疫中心上诉提出要求2019年8月1日后的月租金按7.8万元/月或者接近市场价的合理金额计算,因双方之间就此曾有相应合同约定，故检疫中心该主张理由不足，本院不予采信。 综上所述，检疫中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8980元，由上诉人象山县出入境检验检疫局综合技术服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年十一月三十日 书记员  潘芬芬