上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10116号上诉人（原审原告）：崔奎，男，1976年10月7日出生，汉族，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：崔帅帅，上海融孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙桂春，男，1960年9月7日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：宋舟锋，上海市为平律师事务所律师。上诉人崔奎、上诉人孙桂春因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92155号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔奎上诉请求：撤销一审判决第一项，改判孙桂春返还崔奎租金57,460元。事实和理由：崔奎向孙桂春租赁上海市浦东新区XX路XX号10亩土地（以下简称系争场地），但自2019年5月28日起崔奎即无法正常使用该场地，崔奎和孙桂春签订的租赁合同应于该日解除。案外人余某12019年8月1日起收回系争场地，故孙桂春无权向崔奎收取自该日起的租金。鉴于崔奎向孙桂春支付租金至2019年8月31日止，故2019年5月28日至同年7月31日期间租金，按一审认定孙桂春应向崔奎返还其中25%即19,960元，2019年8月1日至同年8月31日的已付租金37,500元，孙桂春应全额返还，上述合计57,460元。诉讼费用亦应按比例分担。请求二审法院支持崔奎的上诉请求。孙桂春上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回崔奎要求孙桂春返还租金的一审诉讼请求。事实和理由：孙桂春和崔奎就系争场地签订土地租赁合同，崔奎在2019年6月1日起停止业务的过错责任应由其自行承担。合同履行过程中崔奎擅自将系争场地的使用改为房屋出租，获取非法租金，该过错责任亦应由其承担。余某2在2019年9月1日与案外人马某签订出租合同，但崔奎与孙桂春之间的合同并未终止，一审法院亦未判决支持崔奎要求解除合同的诉请，故不存在孙桂春多收取租金的情形。请求二审法院支持孙桂春的上诉请求。崔奎、孙桂春均不同意对方的上诉请求。崔奎向一审法院起诉请求：1、判令崔奎、孙桂春之间的租赁合同于2019年5月28日解除；2、判令孙桂春返还崔奎2019年5月28日至2019年8月31日期间的租金117,123元；3、判令孙桂春赔偿崔奎损失170,000元。一审法院认定事实如下：2018年8月20日，崔奎（乙方）与孙桂春（甲方）就系争场地签订租赁合同，约定乙方在租用期间内，做好卫生工作及安全工作，合法经营。甲方负责办理合法经营的相关手续，保证土地正常使用，如遇有关部门干扰，由甲方负责处理。甲方提供水电（含原有房屋）供乙方使用，并承诺乙方可在场地内放置集装箱及移动厂棚。租期期间自2018年8月20日至2021年8月20日，租金45万元/年，每年租金起算日期9月1日，半年一付，8月30日付半年租金22.5万元。后崔奎向孙桂春支付第一年租金45万元。孙桂春系上海XX有限公司（以下简称XX公司）的法定代表人。2017年6月30日，上海市再生资源回收利用行业协会向XX公司颁布再生资源回收经营资格证书。孙桂春在案涉租赁合同履行期间曾向崔奎出借过上述资格证书。为证明其自2019年5月28日起无法正常使用系争场地，崔奎向一审法院提交上海市公安局浦东分局惠南派出所于2019年5月30日出具的检查意见通知书、惠南镇市场监督管理所及其他职能部门出具的整改通知书各一份。检查意见通知书载明：系争场地废品回收站整个场地在高压线下非法经营，没有消防设施，民警会同老板现场检查，情况属实。联合整改通知书载明：你处涉及违法建筑、违法经营、违法排污、破坏环境卫生等违法行为，要求即日开始停止一切经营活动、拆除一切经营设施、集装箱、彩钢棚。限你在2019年6月20日前完成整改搬离工作。一审法院认为，孙桂春认可上述证据的真实性，故一审法院对其证据效力予以确认，可以证明因违法建筑、违法经营、违法排污及消防原因，自2019年6月1日起崔奎无法在系争场地上经营废品回收业务。一审中，孙桂春为证明其有权对外出租系争土地，提交其与案外人余某1于2018年7月15日就浦东新区XX路XX号10亩土地签订的租赁合同，约定租期为2018年8月1日至2021年8月1日。崔奎为证明孙桂春与案外人的上述租赁合同已解除，提交案外人马某（崔奎称马某为其儿媳）与案外人余某2就系争场地签订的租赁合同，约定租期为2019年9月1日至2022年9月1日，案外人余某1在合同担保人处签字署名。因双方当事人称余某1对于系争场地的租赁情况知情，故一审法院要求余某1对上述两份租赁合同作出说明，余某1称上述两份合同的租赁场地同一，并称其受案外人余某2委托与孙桂春就系争土地签订合同，于2019年8月中旬左右从孙桂春处收回土地后再向马某出租。一审法院认为，上述两份证据经与案外人核实真实性，故对其证据效力予以确认，可以证明系争土地为孙桂春从案外人处承租而来，案外人于2019年8月15日前后收回系争场地，于2019年9月1日向崔奎出租系争场地。一审法院认为，双方当事人均确认崔奎为向孙桂春承租系争场地以经营废品回收业务而签订租赁合同，故案涉租赁合同的性质为土地租赁合同。崔奎提出其无法正常使用场地，因合同目的无法实现而主张合同解除，孙桂春提出系争场地仍可正常使用故合同应继续履行。一审法院认为，系争土地为孙桂春从案外人处承租而来，现案外人于2019年8月15日前后向孙桂春收回场地，故崔奎、孙桂春之间的租赁合同也相应解除，一审法院对崔奎主张解除合同的诉请不予支持。因案外人已收回场地，故崔奎不再负有向孙桂春返还场地的义务。关于返还部分已付租金的诉请，崔奎称因孙桂春未能按约提供废品回收的相应证照致使其从2019年5月28日起无法正常使用场地，故孙桂春应返还该日起至合同解除期间的租金。本案中，崔奎提交的证据显示因违法经营、环境污染和消防问题及违法建筑原因被有关职能部门责令停业。关于违法经营的问题，崔奎选择废品回收作为其经营业态，但不具备相应资质，应对自身经营风险有所预见；而孙桂春向崔奎出借场地并出借相应经营证书，同样应当预见到崔奎可能因资质不符而无法经营的风险，故对此问题双方均负有过错。关于消防和环境污染问题，崔奎作为承租人实际使用系争场地经营废品回收业务，但未配备相应消防设施并造成环境污染，该过错应自行承担。关于违法建筑的问题，双方均未能提供证据证明违法建筑系由哪方搭建，一审法院认为，即使违法建筑系由孙桂春提供，崔奎在签约时知晓场地情况，在租赁期间实际使用违法建筑，也未曾向孙桂春提出过异议，故崔奎对此问题也应承担主要过错。综上，崔奎对于2019年6月1日起至租赁合同解除期间其无法正常使用场地承担主要过错，孙桂春承担次要过错。崔奎未提供证据证明其在2019年6月1日之后向孙桂春返还系争场地，而其在停业后仍在场地上居住，故其仍应支付2019年6月1日至案涉租赁合同解除之日（2019年8月15日）期间的租金，一审法院根据双方的过错比例酌情认定其应支付上述期间的租金为7.5万元，故孙桂春应返还崔奎上述期间的租金18,750元。崔奎已付租金中包含2019年8月16日至同月20日期间的租金，因案外人于2019年8月15日从孙桂春处收回场地，故孙桂春还应向崔奎返还上述期间的租金6,164元。综上，孙桂春应向崔奎返还租金共计24,914元。至于崔奎主张孙桂春赔偿损失的诉请，因其未提交有效证据证明其损失情况，又因崔奎对无法正常使用系争场地承担主要过错，故对其诉请不予支持。一审法院审理后，于2020年5月20日依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、孙桂春于判决生效之日起十日内向崔奎返还租金24,914元；二、驳回崔奎其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,606元，减半收取计2,803元，由崔奎负担2,592元，由孙桂春负担211元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，崔奎、孙桂春均确认，崔奎向孙桂春支付租金付至2019年8月31日止。本院认为，孙桂春与崔奎签订的《土地租赁合同》系双方真实意思，合法有效，对签约双方均有法律约束力。合同履行过程中，崔奎使用系争场地经营废品回收站，涉及在高压线下违法经营、违法建筑、违法排污、破坏环境卫生及无消防设施等问题，被行政部门责令停止经营并整改搬离。之后，崔奎并未向孙桂春主张解除合同并向孙桂春交还系争土地，故崔奎主张其被责令停止经营并整改搬离时合同即解除，本院不予采信。至2019年8月15日左右系争土地的出租人从孙桂春处将土地收回后又向马某出租，至此崔奎和孙桂春之间的合同实际无法继续履行，故一审法院确认双方所签《土地租赁合同》于2019年8月15日解除，于法有据，崔奎的一审诉讼请求明确要求解除合同，一审判决应在判决主文中予以明确。孙桂春主张双方合同可以继续履行，缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除前崔奎应按合同约定向孙桂春支付租金，但鉴于相关部门责令崔奎在系争土地停止经营并整改搬离，客观上对崔奎充分使用系争土地造成影响，对此，崔奎和孙桂春各应承担相应过错责任。一审综合考虑系争土地使用情况、双方当事人过错、平衡双方利益，酌情确定由崔奎承担主要过错，孙桂春承担次要过错，并确认崔奎应付2019年6月1日至2019年8月15日期间租金为75,000元，本院认为并无不当，故孙桂春应返还崔奎该期间租金18,750元。双方于二审中均确认租金应自2018年9月1日起算，崔奎已向孙桂春支付整年租金至2019年8月31日，故2019年8月16日至同年8月31日期间租金为18,750元，该款孙桂春亦应返还崔奎。综上，孙桂春应返还崔奎租金共计37,500元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92155号民事判决；二、确认崔奎与孙桂春于2018年8月20日签订的《租赁合同》于2019年8月15日解除；三、孙桂春于本判决生效之日起十日内向崔奎返还租金人民币37,500元；四、驳回崔奎其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5,606元，减半收取计2,803元，由崔奎负担2,437元，孙桂春负担366元；二审案件受理费1,070元，由崔奎负担425元，孙桂春负担645元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年十一月二十五日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……