河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5254号原告：张国锋，男，汉族，1988年4月26日出生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：赵晓阳，河南松皓律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张宇宁，河南松皓律师事务所执业律师。被告：赵海坡，男，汉族，1977年6月8日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：任亚涛，河南松盛永进律师事务所执业律师。被告：候秋玲，女，汉族，1976年9月23日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：任亚涛，河南松盛永进律师事务所执业律师。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，董事长。委托诉讼代理人：王宏华，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王波，系该公司员工。原告张国锋诉被告赵海坡、候秋玲、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国锋及其委托诉讼代理人赵晓阳，被告赵海坡、候秋玲的共同委托诉讼代理人任亚涛，被告懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华、王波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张国锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.判令被告赵海坡、候秋玲共同向原告支付违约金17.4万元；3.判令被告赵海坡、候秋玲、懿皇公司共同向原告支付2万元；4.判令被告赵海坡、候秋玲、懿皇公司共同赔偿原告损失132295元；5.本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2020年5月13日，原告与被告赵海坡、候秋玲以及被告懿皇公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，就原告购买被告赵海坡、候秋玲位于洛阳市××西区××军××号房屋的相关事宜进行约定。合同约定“卖方于2020年5月20日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，并在接到抵押权人还款通知后15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。”合同签订当日，原告向被告懿皇公司支付了2万元费用，同时按照约定进行银行面签并将17万元首付款交至贷款银行监管账户。但被告赵海坡、候秋玲首先是不履行抵押注销登记义务，随后又将房屋解押当日再次进行抵押，其二人根本没有履行合同的诚意，且其二人最终又将涉案房屋出卖并过户给案外人王丽争名下，已经构成一房二卖，违背诚实信用原则且构成根本违约。被告懿皇公司不仅不向原告如实告知被告赵海坡、候秋玲不解押的事实，也不如实告知涉案房屋已经出卖的事实，更没有履行居间服务合同中应尽的义务，其应当与被告赵海坡、候秋玲共同承担违约责任。现合同目的已不能实现，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。赵海坡、候秋玲辩称：1.答辩人在履行合同过程中不存在违约行为。答辩人在2020年5月20日就已将60万元的银行贷款偿还，还准备了15万元用于偿还剩余的房产抵押贷款，说明答辩人有足够的诚意将涉案房屋卖给原告。合同未能履行的根本原因是原告的个人征信存在问题，不符合银行贷款的条件，致使其贷款申请无法得到批准，不能进行银行的贷款流程。答辩人2020年5月20日偿还银行的款项是向案外人李普朝高息拆借的过桥资金，原本打算在取得房屋价款后及时向李普朝偿还，但答辩人却得知原告在银行的贷款无法获得批准，答辩人出售房屋以获得房款的合同目的无法实现。因此，答辩人才在李普朝的要求下于2020年5月29日将涉案房产抵押给李普朝作为借款的担保。但答辩人该项行为并非不愿意履行合同，而是因为原告无法获取银行贷款，导致答辩人对原告履行合同的能力产生了怀疑，因此答辩人上述行为并非违约，而是在履行不安抗辩权。2.2020年5月底之后，答辩人一直催促中介公司通知原告办理贷款手续，假设原告能够通过银行的贷款审批，答辩人当然会继续履行合同义务，但原告对此却一直没有任何表示。答辩人无奈之下于2020年6月19日向原告以及中介公司发出律师函，明确要求对方及时履行合同付款义务，否则合同将予以解除，但原告及中介公司对于律师函并未答复，更未履行付款义务。在此种情况下，答辩人为保护自身合法权益才将涉案房屋卖给第三方。3.根据上述事实及相关法律规定，答辩人在合同履行过程中并不存在违约行为，双方的房产交易没有成功是由于原告的违约行为所致。原告不能按照合同约定办理银行贷款手续，无法向答辩人支付房款，其无权要求答辩人履行合同，更无权向答辩人主张巨额赔偿，且原告并没有经济损失，故答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。懿皇公司辩称：1.原告所述签订合同的事实属实，合同签订后，我公司共收取原告各项费用共计2万元，其中包括中介服务费17000元和贷款服务费3000元，但本案导致合同无法履行的根本原因是卖方违约，我公司已促成房屋买卖合同的成立，根据合同约定及相关法律规定，我公司收取的17000元中介服务费不应退还。至于贷款服务费3000元，由于合同已无法履行，我公司同意退还。2.合同签订后，我公司积极配合买卖双方履行合同，面签通过后，原告将17万元首付款交至银行监管账户进行监管，但由于卖方迟迟不予将涉案房屋解押才导致合同不能继续履行，故原告要求解除合同，我公司表示同意。但卖方所作的一房二卖的行为，我公司并不知情，更谈不上有任何过错，且根据合同约定，赔偿责任应当由违约方承担，我公司与卖方并不构成共同违约，在合同履行过程中我公司没有任何过错，因此我公司不应承担赔偿责任，也不应承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2020年5月13日，张国锋（买方）与赵海坡、候秋玲（卖方）以及懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定：“卖方拟转让房产坐落于洛阳市××西区××军××4-502，房产证号：洛房权证市字第**，国有土地使用权证号：洛市国用（2014）第04011760号，房产用途为住宅，产权性质为商品房，产权登记建筑面积为129.4㎡。卖方房屋现处于抵押状态，卖方于2020年5月20日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后15个工作日内日还清贷款、办理抵押注销登记手续。该房产转让总价款为85万元整，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年5月22日前面签，面签受理后3日内支付首付款17万元整至贷款银行监管账户，预计贷款金额67万元整。卖方应当于收到银行尾款后3日内将该房产交付给买方，若卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。居间方在本合同签订时向买方收取佣金17000元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外。”三方在上述合同后的《附件一》中另行约定“签订合同当天，买方向居间方支付代办贷款服务费3000元、代办过户服务费2000元、代收银行评估费4250元、按揭服务费6700元。”随后，张国锋（买方）又与赵海坡、候秋玲（卖方）签订《补充协议》一份，约定“房屋实际成交价格为87万元整，买方于卖方房屋档案查询后，未出现其他权利负担，由买方向卖方支付购房定金2万元整，此房实际交房时间为双方过户完毕后。”2020年5月14日，张国锋向懿皇公司转款2万元，懿皇公司向其出具收款凭证予以确认。2.张国锋向本院提交中国工商银行托管资金凭证、涉案房屋的《房屋业务历史信息》、赵海坡与案外人王丽争签订的《存量房买卖合同》各一份。张国锋称，上述《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及《附加协议》签订后，其与赵海坡、候秋玲于2020年5月18日到工商银行进行面签，并于次日将17万元首付款存入工商银行托管资金专用账户内。但其随后得知赵海坡、候秋玲并未按照合同约定履行注销抵押登记的义务，而是将涉案房屋于2020年5月29日从案外人常军民处解押后的当日又将涉案房屋抵押给案外人李普朝，并将涉案房屋于2020年6月28日从案外人李普朝处解押后又于2020年7月3日与案外人王丽争签订《存量房买卖合同》将涉案房屋以100万元的价格出卖给了案外人王丽争。赵海坡、候秋玲二人根本没有履行合同的诚意，其二人不仅未履行合同约定的办理房屋解押的义务，更是构成了一房二卖，已构成根本违约，各方共同签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及《附加协议》亦因其二人的违约行为无法得到实际履行，故张国锋有权要求解除合同并要求其二人对此承担违约责任。现因赵海坡、候秋玲的上述转卖行为导致张国锋存至工商银行托管资金专用账户内的17万元首付款无法取出，其二人转卖房屋价格与涉案合同中约定的成交价格又存在差额，且懿皇公司未如实告知其二人未解押以及再次出卖房屋的事实，更未履行作为居间方应尽的义务，因此懿皇公司应当与赵海坡、候秋玲共同承担违约责任，应当共同向张国锋退还购房定金2万元，并共同支付上述17万元首付款产生的利息及涉案房屋的转卖差价。3.赵海坡、候秋玲向本院提交赵海坡的农业银行卡、候秋玲的民生银行卡交易明细清单各一份，并提交律师函一份。其二人称，将房屋抵押给案外人李普朝系因张国锋违约在先，因张国锋的个人征信存在问题，不符合银行贷款条件，导致张国锋的贷款申请迟迟无法得到批准，从而无法支付剩余的购房款。2020年6月19日，其二人向张国锋以及懿皇公司发送律师函，明确告知张国锋因其征信问题无法通过贷款审批从而无法支付剩余房款的事实，并要求其支付房款或提供担保，否则合同将予以解除，但张国锋并未有过任何回复，也未履行付款义务。在此种情况下，其二人才将涉案房屋卖给了第三方，且实际转卖房款为86万元并非100万元。因此，其二人在合同履行过程中并不存在违约行为，不应承担违约责任，至于张国锋诉求的定金，其二人并未实际收取，因此也没有义务返还。对此，张国锋称其并未收到过律师函，且自己的个人征信并无问题，以上均系赵海坡与候秋玲为自己的违约行为寻找的托词。赵海坡、候秋玲及其共同委托诉讼代理人在立案后向本院申请调查取证，申请调查张国锋的个人信用报告，经调查，张国锋的个人征信无异常。4.张国锋向本院提交谈话录音文字版两份、其好友姜双利的证言一份以及其妻子赵坊坊与懿皇公司员工的微信聊天记录一份。张国锋称，各方在签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定房屋成交价款为85万元，其在与赵海坡、候秋玲签订的《补充协议》中又约定房屋实际成交价格为87万元，且其于签订合同当晚即向懿皇公司支付了2万元，懿皇公司亦出具收款凭证予以确认，因此上述2万元应系购房定金。合同签订当天，张国锋好友姜双利也在场，可以证明懿皇公司当时明确表示收取的2万元是支付给赵海坡、候秋玲的购房定金，暂时由懿皇公司代为保管，如果合同正常履行，该2万元折抵房款。且在上述录音以及与张国锋妻子赵坊坊的微信聊天中，懿皇公司及其工作人员张小雅亦承认上述2万元系购房定金，张小雅还在2020年8月5日的微信聊天中告诉赵坊坊涉案房屋仍在出卖。因此，懿皇公司作为居间方，未及时将上述2万元定金转付给赵海坡、候秋玲，且未向张国锋告知其二人将房屋再次抵押以及一房二卖的事实，其应当与赵海坡、候秋玲承担连带责任。对此，懿皇公司向本院提交《优惠申请单》以及《业务收费明细表》各一份，并称其公司确实收取了张国锋2万元，但该款项并非购房定金，而是中介服务费17000元和贷款服务费3000元，现因赵海坡、候秋玲违约导致合同无法履行，其公司同意退还贷款服务费3000元，但其公司已促成买卖合同的成立，在合同履行过程中并不存在任何过错，因此有权根据合同约定不予退还所收取的17000元中介服务费。且其公司并没有张小雅这名员工，对于赵海坡、候秋玲所作的一房二卖的行为并不知情，更谈不上有任何过错，因此其公司不应与赵海坡、候秋玲承担连带赔偿责任。本院认为，张国锋与赵海坡、候秋玲、懿皇公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及《附加协议》系各方当事人的真实意思表示，本院予以确认，合同当事人均应按照合同约定主张权利、履行义务。在上述合同中，各方均确认涉案房屋处于抵押状态，赵海坡、候秋玲作为卖方应当办理抵押注销登记手续，但其二人却并未按约办理上述抵押注销登记手续，将涉案房屋解押后再次抵押，并最终在合同尚未解除的情况下将涉案房屋转卖给案外人王丽争。庭审中，其二人辩称合同无法履行系因张国锋个人征信存在问题无法获取银行的贷款审批，并称其二人曾向张国锋发送律师函，未得到张国锋任何回复才将房屋转卖。经本院调查，张国锋个人征信并无异常，且张国锋庭审中否认曾经收到过律师函，故本院对于其二人的上述辩称不予采信。赵海坡、候秋玲将涉案房屋解押后再次抵押，并在合同尚未解除的情况下将涉案房屋转卖的行为构成根本违约，上述违约行为系导致涉案房屋买卖合同无法履行的根本原因，故张国锋有权要求解除合同，并要求其二人承担违约责任。对于张国锋诉求的2万元定金的退还，该款项实际由张国锋支付给懿皇公司，但懿皇公司称该2万元并非购房定金，而是由中介服务费17000元和贷款服务费3000元构成，因懿皇公司提供的《优惠申请单》以及《业务收费明细表》并不足以证明其主张，本院结合本案现有证据、查明的事实以及法庭调查及询问的相关情况，对于懿皇公司的上述辩称不予采信。上述2万元应系张国锋支付的购房定金，因赵海坡、候秋玲并未实际收到上述款项，故该2万元应当由懿皇公司向张国锋退还。但本案中，因懿皇公司作为居间方，在合同签订及履行过程中并不存在过错，赵海坡、候秋玲转卖房屋的行为系导致合同无法履行的根本原因，故懿皇公司不承担违约责任，张国锋的损失应当由赵海坡、候秋玲承担。对于张国锋诉求的违约金，因违约金并非实际损失，亦非懿皇公司因经纪活动造成的直接损失，且赵海坡、候秋玲系实际违约方，故本院根据权利与义务的对等原则认为违约金应当由赵海坡、候秋玲承担。关于违约金的具体数额，合同中虽约定违约金为涉案房屋成交价的20%，但该约定过高，本院酌定调整至房屋成交价的5%，即43500元，由赵海坡、候秋玲向张国锋支付。对于张国锋的第四项诉讼请求，张国锋称其所要求赔偿的132295元损失包括两部分，一部分是因赵海坡、候秋玲的违约行为导致其存至工商银行托管资金专用账户内的17万元首付款无法取出，上述资金产生的利息按照一年期贷款市场报价利率暂计算至起诉之日为2295元，另一部分是转卖房屋造成的13万元的转卖差价。本院认为，本案中本院已明确了赵海坡、候秋玲因其违约行为应向张国锋支付的违约金数额，张国锋诉求的利息损失亦因赵海坡、候秋玲二人违约行为所致，故其该项诉求金额应包含在赵海坡、候秋玲实际应承担的违约金内，对于张国锋的该项主张本院不予支持。至于张国锋要求赵海坡、候秋玲向其支付转卖房屋造成的13万元的转卖差价，因无法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张国锋与被告赵海坡、候秋玲、洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告张国锋退还购房定金2万元；三、被告赵海坡、候秋玲于本判决生效后十日内向原告张国锋支付违约金43500元；四、驳回原告张国锋的其他诉讼请求。如被告赵海坡、候秋玲、洛阳懿皇房产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为2090元，由被告赵海坡、候秋玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇二〇年十一月十八日书记员  齐英萍