安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初2670号原告（反诉被告）：石敏，男，1982年10月18日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告（反诉被告）：黄银兰，女，1985年6月10日出生，汉族，住安徽省宿松县。两原告共同的委托诉讼代理人：邓立岗，安徽文征律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴强，男，1974年2月16日出生，汉族，住安徽省宿松县。被告（反诉原告）：张燕，女，1982年10月10日出生，汉族，住安徽省宿松县。两被告的共同委托诉讼代理人：夏复田，安徽人人律师事务所律师。原告石敏、黄银兰与被告吴强、张燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案，2020年6月28日，吴强、张燕提出反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年7月10日、10月16日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告石敏、黄银兰及其共同委托诉讼代理人邓立岗，被告吴强及其与张燕的共同委托诉讼代理人夏复田到庭参加诉讼；第二次庭审，黄银兰及其与石敏的共同委托诉讼代理人邓立岗、被告吴强及其与张燕的共同委托诉讼代理人夏复田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石敏、黄银兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告继续履行合同，立即向两原告交付房地产。2、依法判令两被告自2020年5月29日起每日向两原告交付500元的违约金，至房产交付之日止。事实与理由：2019年10月21日，两原告经过宿松县吉祥房地产经纪服务有限公司（以下简称吉祥经纪公司）居中介绍，购买了两被告位于宿松县孚玉镇工农社区方园新村X-X号房地产，2019年10月21日双方同吉祥经纪公司一起签订了《房屋买卖合同》，房地产总价款116万元，当日两原告向两被告交付了5万元定金，11月1日原告按约向被告支付了45万元，至此首付款50万元付清。随后双方按约办理变更登记手续，2020年5月8日宿松县不动产中心向两原告颁发《不动产权证书》。根据约定，剩余房款由两原告向银行申请按揭款支付给两被告。2020年5月28日，两原告将剩余房款66万元转账支付给两被告，两被告应当在当天将交易房地产交付给两原告。此后原告多次催促两被告交房，两被告拒不交付。根据《房屋买卖合同》第七条第一款的规定，两被告不按时交房每逾期一天，应当支付500元的违约金。综上，两被告的行为违背合同约定，严重损害两原告的合法权益，故起诉。吴强、张燕答辩及反诉称，2019年10月21日，经吉祥经纪公司居间服务，原、被告签订《房屋买卖合同》，将位于宿松县孚玉镇工农社区方园新村X-X号（松房证字第2007XXXX号）房产及占地范围内[松国用（2005）第XXX号]土地使用权以116万元对价出让给原告，其中建筑面积312.75㎡，占地面积约120㎡（以测量为准）。合同签订后，居间人与原告滥用被告信任，瞒天过海，串通一气，违反被告真实意思表示，超合同约定的土地面积近20㎡骗取不动产权物权转移登记的同时，致反诉人分割后的国有土地使用权灭失，侵害被告物权。被告为此与原告反复交涉，以拒绝交房方式行使先履行抗辩权，但原告一意孤行，将被告诉诸贵院，故反诉要求1、解除双方2019年10月21日签订的《房屋买卖合同》；2、判令原告恢复案涉房屋的登记原状。石敏、黄银兰对吴强、张燕的反诉答辩称，1、原、被告均是完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同符合法律法规的规定，不存在解除的事实和法律依据。2、不动产登记是国家职权机关依法作出的行政登记行为，被告反诉称“恢复房屋的登记原状”这一说法不符合法律规定，被告如果认为不动产权证书办理错误或者认为不动产登记机关的行政行为侵害了其合法权益，应当提请行政复议或者行政诉讼。因此被告的此项反诉请求不成立。3、不动产登记证书土地使用面积139.54㎡，在120㎡的基础上增加19.54㎡的面积，是房屋买卖时双方约定，是在办理不动产登记证时两被告自己的指定和确认。4、原、被告的房屋买卖不涉及被告其他土地的权属问题，假使被告存在其他土地权属问题也与原告无关，与本案无关，不在本案审理范围。被告所述事实错误，反诉请求不符合法律规定，请依法驳回其反诉请求。针对各自主张的事实，双方当事人提交了相应的证据，双方提交的证据及相对方的质证意见如下：一、石敏、黄银兰提交的证据：1、石敏、黄银兰身份证复印件，证明原告身份信息及主体适格；2、吴强、张燕身份证复印件，证明被告身份信息及主体适格；3、《房屋买卖合同》、案涉房屋原产权证，证明两原告购买两被告的宿松县孚玉镇工农社区方园新村X-X号房地产，两被告应当在收到全部房款之日将交易房产交付给两原告，两被告逾期交房，应自逾期之日起按日向两原告支付500元的违约金；4、吴强出具的收条两张、银行转账记录四份，证明两原告按约向两被告支付了116万元的房款；5、宿松县城镇国有土地事务所非税收入收缴电子化客户缴款通知书及转账记录，证明两原告缴纳了12.5809万元土地出让金；6、皖（2020）宿松县不动产权第000XXXX号不动产权证书，证明两原告依法享有宿松县孚玉镇工农社区方园新村X-X号的房地产的物权；7、案涉房屋照片两张，证明交易房地产的实际状况；8、吉祥经纪公司出具的证明一份，证明不动产权证中确定的土地使用面积139.54㎡是两被告同意和确认的。被告对证据1、2、4、7无异议，对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，理由是该房屋合同约定的建筑面积与产权办理登记的面积不符，原告在办理产权登记过程中超面积申报是产权登记办理错误的主要原因，被告不构成逾期交付。对证据5、6的合法性有异议，涉及到的土地面积和合同面积不符，原告在办理房地产权属登记的时候虚报了相关物权信息，因此达不到其证明目的。对证据8的客观性有异议，对证明目的有异议，该证据不能对抗双方签订的房屋买卖合同。二、吴强、张燕提交的证据：1、二被告身份证复印件，证明二被告的身份；2、《房屋买卖合同》，证明房屋交易项下的土地面积是房屋占地面积120㎡；3、原产权证复印件，证明原有的不动产登记的原状，其中土地面积是296㎡；4、原告受让后办理产权登记的资料一组，证明原告在办理不动产权登记的时候侵占了被告合同外的登记土地面积，违反了合同约定；5、吴强与吉祥经纪公司工作人员的通话录音及录音整理文字，证明在交易前被告附条件一定要确保交易房屋之外的土地面积180㎡要办证，所以原告称被告同意将19.54㎡登记在原告名下不属实；6、结婚证复印件，证明涉案的不动产登记时间在两被告结婚之前，属于吴强的婚前个人财产。石敏、黄银兰对证据1、3、6无异议；对证据2、4的证明目的有异议，认为原、被告在交易中有两次口头约定，第一次是不能确定19.54㎡是否能办证的时候，口头约定这个面积能办证就办，第二次是不动产登记中心工作人员测绘的时候，两被告现场指定和确认界址，将19.54㎡纳入办证范围，实际上是对书面合同的一次补充，原告不存在违约行为；对证据5的真实性、完整性有异议，通话的主体不明确，不能达到被告的证明目的，证据形式不合法，作为录音证据，应当经得对方的同意和许可，没有经过对方同意和许可不能作为定案依据，从相关内容来看，即使是真实的，本案被告也存在严重过错，没有将买卖房屋及其他土地上建筑情况告知中介公司，被告与中介公司的这种行为与原告没有关系，原告也不知情。本院在审理过程中，为查明事实，向宿松县不动产登记中心调取了案涉房屋办理不动产权证的相关办证资料，双方当事人对该证据均无异议，本院予以采信并作为本案定案证据。对原、被告提交的证据，本院经审查认为，对相对方均无异议的原告提交的证据1、2、4、7，被告提交的证据1、3、6，本院予以采信。原、被告均提交的《房屋买卖合同》系双方签订，双方对该证据的三性均无异议，双方有争议的系根据该合同约定谁是该合同违约方的问题，就该问题本院将在后文详述，本院对该组证据予以采信。原告提交的证据5、6，本院认为，该两组证据系相关行政机关在其行政职权范围内所作，属合法有效的通知书及不动产权证书，本院对该两组证据予以采信，对于是否能达到原告主张的对案涉房屋依法享有物权的证明目的本院将在后文详述。原告提交的证据7，该组证据根据民事诉讼证据规则的规定应属于证人证言，从程序上来说，出具证明的吉祥经纪公司相关负责人未出庭接受质询，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据规则》中证人应当出庭作证接受当事人质询的规定；从内容上来说，吉祥经纪公司出具的该证明内容与其及原、被告三方签订的《房屋买卖合同》中的内容相矛盾，其陈述的指界和面积都是由吴强和张燕指定也与界址签章表中仅有石敏、黄银兰签名的事实不相符，该组证据从程序及内容上均不符合证据的真实性、合法性及关联性要求，本院对该组证据不予采信。原告对被告提交的证据4的真实性无异议，该组证据亦与本院调取的部分证据相同，本院对真实性、合法性予以采信，对于被告的证明目的，本院将在说理部分详述。被告提交的证据5，该录音通话的内容与吴强的当庭陈述能够相互印证，能够证实吴强与吉祥经纪公司就交易房屋占地面积之外的约180㎡土地的土地使用权证被注销以后无法办证的问题进行沟通协商未果，期间吴强同石敏、黄银兰也就案涉房屋进行过退房、退款的协商亦未果的事实，但该组证据无法达到吴强主张的进行交易前附条件一定要确保交易房屋之外的土地面积180㎡要办证的证明目的，且该土地是否能够办证是行政机关的管理权限，故本院对原告的证明目的不予采信，对该组证据予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定本案如下事实：2019年10月21日，吴强、张燕作为甲方与乙方石敏、黄银兰（乙方受托人余传勇）、丙方（居间方）吉祥经纪公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定该合同买卖的房屋位于宿松县孚玉镇工农社区方园新村，建筑面积312.75㎡，土地划拨证：296㎡（甲方出让其中约120平方给乙方、房屋建筑所占面积及院子面积）；房屋总售价为人民币116万元，乙方于2019年10月21日支付购房定金5万元给甲方，其中1万元作为交易保证交给丙方，甲方将该房屋的产权证及相关权属证书原件存放于丙方，用于产权过户，以物件收据为准；甲乙双方选择的付款方式为2019年11月1日前支付首付房款50万元整（含定金）（暂封存于银行，待银行审批贷款后由乙方支付给甲方），剩余房款66万元由乙方申请银行按揭支付给甲方；丙方接受甲乙双方的委托，提示甲乙双方提供相关的文件资料；丙方对甲乙双方提供的文件资料和出具的凭证应妥善保管；丙方应及时安排甲乙双方进行交接，提醒结清约定费用；甲乙双方未按合同约定及时提供材料或未按时履行付款义务的或甲乙双方未按合同约定的条款履行其他合同义务的，每逾期一日由违约方向守约方及丙方支付500元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方及丙方有权解除本合同，并要求违约方向守约方及丙方支付总房价款20%的违约金及2%中介费；补充：甲方收到乙方首付款之日负责结清该房屋银行贷款并解除抵押；甲方在收到全部房款之日交房给乙方；房屋后过道（即本案中双方合同约定的120㎡之外的19.54㎡），乙方享有使用权、通行权，没有所有权。合同还约定了双方其他的权利义务。吴强、张燕在合同甲方（卖方）栏签名，余传勇作为乙方受托人在乙方（买方）栏签名并代石敏、黄银兰签名。合同签订后，石敏、黄银兰于2019年10月21日向吴强、张燕支付购房定金5万元，2019年11月1日支付购房首付款45万元，吴强向石敏、黄银兰出具了收条。此后吴强、张燕依约将案涉房屋的相关产权证书原件等材料交付吉祥经纪公司以办理房屋产权转移登记事宜。2019年11月15日，宿松县不动产登记中心对案涉房屋进行地籍调查，地籍调查表中注明案涉房屋的使用权人为石敏、黄银兰，权利性质为出让，土地权属来源证明材料为松国用（2005）第XXX号，宗地面积139.54㎡，石敏、黄银兰作为指界人在界址签章表上签名。2019年12月6日，张燕出具“放弃声明”一份，内容为“本人吴强、张燕位于宿松县孚玉镇工农社区方园新村（地号：X-XX-XXX）原土地面积为296㎡，现土地面积约139.54，本人自愿放弃剩余面积156.46㎡，以测绘为准。”该声明书中吴强、张燕二人的签名均系张燕所签。此后，因对放弃156.46㎡土地使用权有异议，吴强多次同吉祥经纪公司联系解决未果，吴强遂表示不愿再出卖案涉房屋，并同石敏、黄银兰协商退款事宜未果。2020年5月8日，石敏、黄银兰向宿松县城镇国有土地事务所交纳土地出让金12.5809万元后取得土地使用权面积为139.54㎡、房屋建筑面积为312.75㎡的案涉房屋的不动产权属证书。2020年5月28日，石敏、黄银兰通过银行转账的方式向吴强、张燕支付剩余房款66万元，该款被吴强以“未看到已经办理产权转移登记的不动产权证”为由退回，2020年6月8日，石敏、黄银兰再次向吴强银行账户转款66万元。现石敏、黄银兰以吴强、张燕未按合同约定交付房屋为由提起诉讼，吴强、张燕以石敏、黄银兰将超合同约定的土地面积19.54㎡的土地办理了不动产转移登记，并致使其所有的分割后的国有土地使用权灭失为由提起反诉要求解除合同。另查明，案涉房屋坐落于宿松县孚玉镇工农社区方园新村X-X号，该房屋坐落的土地总使用面积为296㎡，吴强于2005年9月22日取得该宗土地的土地使用权证（性质为划拨），2007年8月3日，吴强取得案涉房屋的房地产权证。在案涉房屋产权转移登记手续办理过程中，上述吴强的权证被注销。案涉房屋坐西朝东，在房屋西边的院子外有一公共通道，吴强、张燕在该通道处沿房屋的南、北界址延伸各做了一院子门，将该通道以作自用。石敏、黄银兰在进行产权登记时，将该通道面积19.54㎡纳入了产权证面积内。再查明，吴强与张燕于2010年3月31日登记结婚。在本案审理过程中，本院就本案进行了多次调解，并同宿松县不动产登记中心一同进行调解，但均未果。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，本院对该合同的效力予以认定。我国合同法规定，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故双方对上述合同应依约履行。根据双方当事人的诉辩意见以及本院查明的事实，本案的争议焦点为1、案涉《房屋买卖合同》未能继续履行应当如何归责（原、被告双方有无违约行为，是否需要承担违约责任）？2、合同是否应继续履行？首先，合同未完全履行的归责问题。本院认为，案涉《房屋买卖合同》未能继续履行的原因主要系原、被告双方对已经办理了不动产转移登记中确定的土地使用面积有争议。吴强在案涉房屋处享有296㎡土地的划拨使用权以及房屋所有权。根据双方签订合同的约定，吴强、张燕将该房屋以及房屋所在的120㎡的土地使用权转让给石敏、黄银兰，且在合同中以加黑字体补充约定房屋后过道，石敏、黄银兰享有使用权、通行权，没有所有权。该约定中的所有权应指登记的土地使用权。此后，吴强依约将296㎡的国有土地使用权证等相关办证资料交付给居间方吉祥经纪公司以便办理不动产转移登记手续。2020年5月8日，宿松县不动产登记中心向石敏、黄银兰颁发了土地使用面积为139.54㎡的不动产权证，其中将合同中约定的过道19.54㎡的土地登记在该产权中确定的面积内。但根据双方合同的约定，吴强、张燕转让的仅为120㎡的房屋及土地使用权，且对于过道的土地使用权问题进行了明确约定，但在办理产权登记的过程中，该过道19.54㎡的土地面积被登记在石敏、黄银兰的不动产权证书范围内，即该过道的物权属石敏、黄银兰所有，这显然有违双方合同的约定。现本案原、被告双方均认为对方违约，被告认为原告违反其真实意思表示，将超过合同约定19.54㎡的土地面积办理了不动产物权转移登记，致使其分割后的国有土地使用权灭失，侵害了其物权，构成了违约。根据查明的事实，案涉房屋在办理不动产权转移登记过程中，是由石敏、黄银兰对房屋的四址进行指界，此后宿松县不动产登记中心的地籍调查表中确定的案涉房屋宗地面积为139.54㎡，即石敏、黄银兰指界的行为导致最终办理的不动产权属证书中载明的房屋土地使用权面积为139.54㎡，该行为显然构成违约。石敏、黄银兰主张指界时吉祥经纪公司以及吴强、张燕均在场，吴强、张燕同意将过道19.54㎡的土地使用权出让并一并办理不动产权属证书，但对该主张石敏、黄银兰未提交证据证实，吴强、张燕对此不予认可，在本院调取的证据中亦不能体现，故本院对其该项主张不予认可，认定石敏、黄银兰在案涉房屋的交易过程中存在违约行为。原告认为其已经将合同中约定的房屋价款支付完毕，被告拒不交房构成违约。本院认为，原告方交付的房屋价款系120㎡土地及房屋的价款而非139.54㎡土地及房屋的价款，现有的不动产权属证书中确定了石敏、黄银兰享有的系占地面积为139.54㎡建筑物的物权，这与吴强、张燕出卖房屋的初衷不相符，也不符合合同的约定，未确保吴强、张燕的合法权益，不利于实现合同目的，依据我国合同法第六十七条之规定，被告在其未予出卖的19.54㎡土地使用权被登记在买受人名下的前提下，有权拒绝交付房屋，但其自身在办理房屋产权转移登记手续过程中未尽合理的审慎注意义务导致最终办理的不动产所有权证不符合合同的约定，其对合同未能顺利履行亦应承担部分责任。虽然我国法律规定，房屋系经登记来确定其所有权，但是本案中案涉房屋登记在石敏、黄银兰名下的基础是双方签订的《房屋买卖合同》，基于双方签订的该合同才能发生之后的物权转移登记，现在该合同中双方约定转让的土地使用权面积为120㎡，而最终办理的不动产权所有证载明的宗地面积与合同约定的不一致，故石敏、黄银兰依据该产权证主张其所有权的意见本院不予采信。综上，本院认为，原、被告双方对合同最终未能顺利履行均有责任，不能完全归责于一方，故本院对原告要求被告交付房屋并支付违约金的诉讼请求不予支持。其次，关于合同应否继续履行的问题。本院认为，纵观案涉房屋交易的全过程，房屋交易的双方至本案起诉时实际上已经履行了大部分的合同义务，石敏、黄银兰支付了合同约定的全部房款，吴强、张燕也配合办理了产权转移登记手续。对有争议的19.54㎡的土地，本院也同宿松县不动产登记中心多次协调解决，但因当事人的不配合而未果。本院认为，房屋买卖交易属于合同双方的重大事项，在双方均履行了合同大部分义务的情况下，贸然解除有效且生效的合同不利于维护交易的稳定性和公平性。本案合同双方应就争议问题另行协商一致，尽快履行合法有效的房屋买卖合同。吴强、张燕对其提出的同吉祥经纪公司约定将120㎡土地使用权分割后的176㎡的土地办理相关权属证书才出卖案涉房屋的抗辩，举证不力，本院不予采信。对于吴强、张燕主张的因原告行为致使其分割后的国有土地使用权灭失的意见，本院认为，石敏、黄银兰的违约行为仅系在指界时将过道指定在交易范围内，该行为并不能导致吴强、张燕分割后的国有土地使用权灭失，张燕向宿松县不动产登记中心出具的放弃声明系根本原因，故本院对吴强、张燕的该项主张亦不予采信，其要求解除合同的理由不符合合同法的相关规定，也不符合双方合同约定，吴强、张燕在合同未能最终履行的障碍能够消除的情况下消极应对，违反诚实信用原则，本院对其依据上述理由要求解除案涉合同的反诉请求不予支持。对于吴强、张燕要求石敏、黄银兰恢复案涉房屋登记原状的诉讼请求，本院认为，房屋登记系行政机关在其职权范围内进行的行政行为，在石敏、黄银兰办理不动产权属证书的过程中，需要本案原、被告共同办理相关事宜，若吴强、张燕有异议，可通过另外的途径予以救济，故本院对该项反诉请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，判决如下：一、驳回本诉原告石敏、黄银兰的诉讼请求。二、驳回反诉原告吴强、张燕的诉讼请求。本诉案件受理费减半后收取150元，由石敏、黄银兰负担；反诉案件受理费150元，由吴强、张燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吕芳二〇二〇年十一月九日法官助理殷琪书记员柴斌附相关法律条文:一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。