福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3061号 原告：程岩芳，女，1975年12月9日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：丁永峰、张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 被告：福州金岸房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县竹岐乡竹西村湖头**。 法定代表人：郑勇喜，项目总经理。 委托诉讼代理人：郑白玲，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘学铨，福建创富律师事务所执业律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司闽侯县支行，，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道学院路** 负责人：邱观炳，行长。 委托诉讼代理人：潘清泉、侯实习，福建国富律师事务所执业律师。 原告程岩芳与被告福州金岸房地产开发有限公司（以下简称金岸公司）、第三人中国农业银行股份有限公司闽侯县支行（以下简称农行闽侯支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程岩芳的委托诉讼代理人张梅凤及被告金岸公司的委托诉讼代理人刘学铨、郑白玲，第三人农行闽侯支行的委托诉讼代理人侯实习到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程岩芳向本院提出诉讼请求：1.判决解除程岩芳、金岸公司于2018年4月17日签订的关于福建省福州市闽侯县××乡××村福州恒大山水城Ｂ地块ＢXXX＃楼XX双拼住宅房产的《商品房买卖合同》；2.判决金岸公司退还程岩芳购房款3666709元及利息（其中首付款1466709元自2018年4月25日起至首付款退还之日止，按银行贷款利率计算利息；按揭贷款220万元自2018年7月1日起至按揭贷款全部退还之日止,按银行贷款利率计算）；3.判决金岸公司向程岩芳支付违约金36667.09元（按已付款3666709元的1%计算）；4.判决金岸公司赔偿程岩芳经济损失（自2018年12月30日起至全额购房款退还之日止,按购房款总额3666709元的每天万分之五计算）；5.判决金岸公司支付程岩芳因本案支出的律师费20000元；6.本案诉讼费由金岸公司承担。 事实与理由：2018年4月17日程岩芳与金岸公司签订一份《商品房买卖合同》，约定程岩芳购买金岸公司开发的位于福建省福州市闽侯县××乡××村福州恒大山水城Ｂ地块Ｂ-XX＃楼XX双拼住宅房产，建筑面积345.42平方米，购房款总金额为3666709元。程岩芳依约交付首付款1466709元，按揭贷款220万元。合同第八条约定“出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……”合同第九条约定:“出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。”但金岸公司在逾期超过180日仍不符合各项约定交房条件，无法达到国家和地方人民政府的有关规定标准，根本无法交付使用。因此，根据合同约定，金岸公司已构成根本违约，程岩芳有权提出解除合同，金岸公司退还程岩芳购房款，并赔偿程岩芳购房款的利息损失、违约金及无法使用房屋的经济损失等。合同附件六合同补充协议第八条第六项规定“买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的每天万分之五向出卖人支付房屋使用费……”根据对等原则,金岸公司逾期超过180天无法交房,导致合同解除的,自合同约定2018年12月30日交房之日起至全额购房款退还程岩芳之日止,金岸公司应按购房款总额的每天万分之五向程岩芳支付无法使用房屋造成的经济损失。 金岸公司辩称，案涉房屋于2018年12月26日通过五方验收。2018年12月27日，消防备案合格，房屋符合法定交付条件。金岸公司在房屋符合法定交付条件之后，通知程岩芳于2019年6月26日到金岸公司处接收房屋，因程岩芳原因而未收楼，其责任应由程岩芳承担，其不享有解除权。即使程岩芳享有解除权，其要求违约金按银行利息计算没有合同依据。依照合同约定,程岩芳在金岸公司逾期180天后，选择解除合同的，其违约金为已付房款的1%。同时，按照法律规定，只有在因退款而逾期付款的情况下才会参照银行同期贷款利率进行计算相应的违约金。本案中，程岩芳于2019年10月24日向金岸公司发出解除通知书,即使该解除通知书，达到解除的效果，其逾期付款的利息也应当至少从该时间之后开始计算。关于律师费，双方没有约定律师费的承担，律师费属于非必要的支出，不应得到支持。 农行闽侯支行述称，程岩芳与金岸公司是否应该解除《商品房买卖合同》与农行闽侯支行无关，在《个人购房担保借款合同》解除前，程岩芳仍应按照《个人购房担保借款合同》的约定履行还款义务，金岸公司亦仍应承担阶段性连带担保责任。本案中，农行闽侯支行与程岩芳签订《个人购房担保借款合同》后，农行闽侯支行已经按照合同约定履行发放贷款义务，并且办妥以农行闽侯支行为抵押权人的抵押预告登记手续。故在《个人购房担保借款合同》解除前，程岩芳仍应按照《个人购房担保借款合同》的约定履行还款义务，金岸公司亦仍应按照约定承担阶段性连带担保责任。如果因程岩芳与金岸公司签订的《商品房买卖合同》被解除,导致程岩芳与农行闽侯支行签订的《个人购房担保借款合同》同时被解除后,程岩芳、农行闽侯支行应当共同向农行闽侯支行支付剩余按揭贷款本金及利息，并向农行闽侯支行支付提前归还金额一个月的贷款利息。 农行闽侯支行与程岩芳签订的借款合同对程岩芳的还款责任做了明确约定，合同第十二条约定:“借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷,均与贷款人无关,本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。”第十三条约定:“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的,贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时,借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户,用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人,借款人应承担本合同项下其他剩余债务;如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人,借款人应承担本合同项下全部债务。”、第五条约定：“借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。”根据上述约定,即使借款合同被解除,程岩芳仍负有承担购房贷款剩余本息的义务,且金岸公司应当将程岩芳结欠借款本息及相关费用直接支付给农行闽侯支行。综上所述，如果《个人购房担保借款合同》被判决解除,应依法判令程岩芳与金岸公司共同偿还我行贷款本金2114926.9元及利息（利息按《个人购房担保借款合同》约定计付至贷款实际还清之日止），并向农行闽侯支行支付提前归还金额一个月的贷款利息。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月17日，程岩芳与金岸公司签订《商品房买卖合同》，约定程岩芳向金岸公司购买由其开发的位于福建省福州市闽侯县××乡××村××号金湖水岸（恒大山水城）ＢXX＃楼XX双拼住宅房产，建筑面积345.42平方米，购房款总金额为3666709元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……合同第九条约定，出卖人逾期交房，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第五条约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。（一）如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的…… 《商品房买卖合同》签订后，程岩芳于2018年4月25日付清首付款1466709元。程岩芳于2018年5月15日取得案涉房屋的不动产预告登记证明。2018年5月21日，程岩芳与农行闽侯支行签订《个人住房担保借款合同》，同时，金岸公司作为保证人在该合同上签章。合同约定，程岩芳向农行闽侯支行借款2200000元用于购买案涉房屋，金岸公司为程岩芳的借款承担阶段性担保责任，程岩芳提供案涉房屋作为抵押。《个人住房担保借款合同》签订后，农行闽侯支行于2018年7月1日将借款2200000元支付到金岸公司账户，至此，程岩芳付清全部购房款。 2019年10月22日，程岩芳向金岸公司发出《解除合同通知书》，告知金岸公司因其在2019年7月份房屋仍未验收，逾期超过180日仍不符合各项约定交房条件，无法达到国家和地方人民政府的有关规定标准，已构成违约，因此通知金岸公司解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求金岸公司在收到本通知书之日起15日内退还购房款并赔偿购房款的利息损失及违约金等。该通知书于2019年10月24日签收。 2020年6月2日，金岸公司向程岩芳发出《福州恒大山水城敦促收楼通知书》，载明：您所购买的B-06#幢02现已竣工多时，我司于2018年12月30日通知您到销售中心办理收楼手续。小区楼宇已交付使用，但您未按我司通知时间前来办理收楼，现再次通知您于2020年6月7日前来验收楼房。程岩芳至今未与金岸公司办理收房手续。 审理中，程岩芳向本院提交了一份案涉房屋的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，该报告显示，案涉房屋竣工验收时间为2019年7月15日，金岸公司对该份证据的真实性无异议。金岸公司向本院提交了另一份竣工验收时间为2018年12月26日的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》。该两份竣工验收报告均明确诉争房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格。金岸公司向本院提交的《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明，案涉房屋于2018年12月27日完成消防验收备案。2019年9月2日、10月14日，有金岸公司业主在12345便民（惠企）服务平台上咨询金岸公司恒大山水城项目BXX~BXX#、BXX#~10#楼验收情况。2018年12月是否达到交房条件。闽侯县住房和城乡建设局答复：恒大山水城B05#~B09#楼（含案涉房屋在内）房屋于2019年7月15日由建设单位组织单位工程质量竣工验收。 另查明，程岩芳为本案支出律师费20000元。 本院认为，程岩芳与金岸公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，金岸公司应当在2018年12月30日前将符合约定条件的商品房交付程岩芳使用，逾期交房超过180天，程岩芳有权解除合同。金岸公司抗辩称案涉房屋项目在建设过程中遭受台风、暴雨和大暴雨等恶劣天气影响导致工期延误，交房时间应于顺延。但金岸公司并未提交证据证明已经履行《商品房买卖合同》第八条约定的书面告知义务，且未能提供施工日志、监理日志、施工进度表等证据材料佐证其顺延交房的主张,该抗辩意见本院不予采纳。金岸公司抗辩称案涉房屋已于2018年12月26日通过竣工验收，于2018年12月27日通过消防备案，在合同约定的交房时间前已符合交房条件。但从在案证据来看，案涉房屋存在两份竣工验收报告，时间分别为2018年12月26日以及2019年7月15日。闽侯县住房和城乡建设局对业主的诉求件答复称案涉房屋于2019年7月15日由建设单位组织单位工程质量竣工验收。虽然2018年3月19日以后施行的《城市房地产开发经营管理条例》已将“房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请”的规定删除，房地产开发主管部门亦不是工程项目的验收主体、不参与工程项目验收，但房地产开发主管部门对本行政区域内房地产开发经营活动负有监督管理职责。金岸公司于2018年12月26日组织竣工验收后，又再次于2019年7月15日组织竣工验收。经本院要求金岸公司对前后组织两次竣工验收原因进行说明，金岸公司称因第一次组织验收时闽侯县工程质量监督站未到场，故组织第二次验收，未对其他原因进行说明。经核对，2019年7月15日的竣工验收报告在完成设计项目情况、竣工验收实施情况中的通风与空调工程、电梯安装工程、以及工程质量保证资料评定、观感质量评定中等几部分内容更为完善。且金岸公司于2019年8月9日将第二次竣工验收报告提交闽侯县建设工程质量监督站，闽侯县建设工程质量监督站对包括案涉房屋在内的楼栋实施质量监督的起止时间为2016年7月18日至2019年7月15日。因此，案涉房屋竣工验收时间应当以2019年7月15日的竣工验收报告为准。金岸公司于2018年12月20日向程岩芳发出了交房通知，但金岸公司发出该通知时，房屋并未具备交房条件。金岸公司具备交房条件时（2019年7月15日），已逾期交房超过180日，程岩芳行使解除权的条件已经成就。金岸公司在程岩芳发出解除合同通知后，在三个月期限内未提出异议，应当认定程岩芳与金岸公司签订的《商品房买卖合同》及附件已经于2019年10月24日解除。合同解除后，金岸公司应向程岩芳退还已收取的全部购房款3666709元，并向程岩芳支付合同总价款1%的违约金36667.09元。程岩芳要求金岸公司返还购房款利息，符合法律规定，本院予以支持，但利息标准应分段计算：2019年8月20日前，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。程岩芳主张因金岸公司逾期交房致其无法使用房屋而经济损失及购房款利息损失，要求金岸公司按照日万分之五标准赔偿该经济损失。关于利息损失，程岩芳已提出诉求，本院已予支持，且金岸公司已承担相应违约责任，至于程岩芳主张的逾期交房导致的损失等，无事实和法律依据，本院不予支持。程岩芳向金岸公司发出解除合同通知后，金岸公司未配合办理相关手续并将购房款返还程岩芳，以致发生本案纠纷，程岩芳因此支出律师费20000元，该费用属合理支出，现程岩芳要求金岸公司支付该项损失，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、程岩芳与福州金岸房地产开发有限公司于2018年4月17日签订的有关闽侯县竹岐乡竹西村张厝65号金湖水岸（恒大山水城）B06#楼02双拼住宅房产的《商品房买卖合同》于2019年10月24日解除； 二、福州金岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向程岩芳退还购房款3666709元及利息（利息标准应分段计算：2019年8月20日前，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部退还之日止；其中1466709元的利息自2018年4月26日起计算；其余2200000元的利息自2018年7月2日起计算）； 三、福州金岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向程岩芳支付违约金36667.09元； 四、福州金岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向程岩芳支付律师费20000元； 五、驳回程岩芳其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36134元，减半收取计18067元，由福州金岸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年十一月三十日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。