黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终437号上诉人（原审被告）：张仲义，男，1969年4月4日出生，汉族，双鸭山市宝林煤炭销售有限责任公司销售员，户籍地黑龙江省延寿县，现住黑龙江省庆阳。委托诉讼代理人：李景学，男，1954年3月14日出生，汉族，双鸭山市宝林煤炭销售有限责任公司法律顾问，住黑龙江省绥化市北林区，由双鸭山市宝林煤炭销售有限责任公司推荐。被上诉人（原审原告）：哈尔滨农垦宾致物业管理有限公司，住所地黑龙江省延寿县庆阳农场。法定代表人：高银山，该公司经理。委托诉讼代理人：张同超，该公司副经理。上诉人张仲义因与被上诉人哈尔滨农垦宾致物业管理有限公司（以下简称宾致物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，于同年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人张仲义及其委托诉讼代理人李景学，被上诉人宾致物业公司的委托诉讼代理人张同超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张仲义上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回宾致物业公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由宾致物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.黑龙江省绥化农垦法院（2016）黑8105民初214号民事判决认定鑫祥小区建筑面积为12628平方米，而一审判决认定鑫祥小区建筑面积为18735.2平方米，两份判决认定建筑面积不一致。2.宾致物业公司在张仲义不知情的情况下，按黑龙江省庆阳农场（以下简称庆阳农场）的指令开始供热。宾致物业公司所用的锅炉为十吨锅炉，距离鑫祥小区3公里，且该公司负责供热的小区有十余个，因此供热不能达标，鑫祥小区的暖气片被冻裂，住户均以电器供暖设备取暖，宾致物业公司三年期间无法向住户收取热费。鑫祥小区居民在冰冷的环境下度过自2014年2月至2015年4月15日不到两个供暖期，应鑫祥小区全体居民要求，张仲义自行购买安装了锅炉，于2016年11月8日对鑫祥小区进行供暖，故一审法院判决张仲义承担2013年至2016年三个供暖期的热费与事实不符。二、一审判决认定张仲义为鑫祥小区开发人错误。张仲义仅是鑫祥小区的投资人，其投资是受庆阳农场委托，项目所有人为庆阳农场。张仲义不具有开发建设资质，根据法律规定，不能认定张仲义为开发人，一审判决认定张仲义为开发主体无事实和法律依据。鑫祥小区自2014年1月竣工后，所有回迁户及买受人均已入住，一审法院按张仲义提供的部分《购房合同》认定事实，属于认定事实错误。三、宾致物业公司系庆阳农场的下属单位，一审法院采信庆阳农场工作人员的证人证言，违反法律规定。张仲义与宾致物业公司未签订供热合同，双方不存在供热合同关系，一审法院判决张仲义对未出售房屋承担缴纳热费的责任不当。四、张仲义提供的黑龙江省哈尔滨农垦公安局庆阳派出所出具的《扣押清单》能够证明2014年之前66套房屋已被出售的事实，一审法院不予采信违反法律规定。宾致物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。宾致物业公司向一审法院起诉请求：1.张仲义给付2013年至2016年度取暖费1,686,168.00元、滞纳金123,090.00元，合计1,809,258.00元；2.由张仲义承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月2日，张仲义以黑龙江省绥化农垦荣华房地产开发有限责任公司的名义，与庆阳农场签订《协议书》，开发庆阳路南侧住宅项目。同年5月17日，张仲义在没有黑龙江省绥化农垦荣华房地产开发有限责任公司授权的情况下，开始建设鑫祥小区，建筑面积为18735.2平方米，2013年12月竣工后即开始以抵顶、拆迁产权调换及商品房售卖等形式对外出售，购房人及回迁户已陆续入住。另查明，宾致物业公司于2008年2月29日成立，经营范围包括物业管理及生活饮用水供应，未取得供热资质。鑫祥小区建成后，宾致物业公司未与房屋所有人及业主，房屋建设的开发人签订书面供热合同。2013年末开始，宾致物业公司在庆阳农场要求下，为鑫祥小区进行供暖，取暖费按延寿县物价监督管理局延价格字[2012]4号文件规定的建筑面积每平方米30.00元收取。一审法院认为，本案中宾致物业公司虽未取得供热资质，但已实际为鑫祥小区提供供热服务，其与鑫祥小区业主之间存在事实上的供热合同关系。宾致物业公司对张仲义举示的《抵房协议书》、《拆迁产权调换协议书》、《回迁协议》及《购房合同》的真实性无异议，亦认可案涉小区自2013年竣工后即对外销售，购房人已实际入住的事实，仅辩称张仲义未按规定将入住用户及售出房屋的信息提供给供热单位，张仲义仍为用热主体，应缴纳热费，因宾致物业公司并未举证证实房屋开发人必须将出售房屋及购房人的信息报给供热单位，故不予支持。供用热力合同是双向有偿服务合同，供热单位向热力用户提供热力，热力用户向供热单位支付热费。案涉小区已售出房屋的热费应由实际享受热力服务的用户缴纳，宾致物业公司在未提供充分证据证实鑫祥小区所有房屋均由张仲义实际使用的情况下，要求张仲义给付2013年至2016年度取暖费及滞纳金1,809,258.00元的诉讼请求于法无据，不予支持。张仲义提供鑫祥小区已出售、回迁及顶账合同共计75份，其中有8份重合，2份为2016年5月以后签订，其余65份合同的签订时间在宾致物业公司主张的供热时段内。其中2013年形成的合同为30份，涉建筑面积3958.585平方米，张仲义应承担2013-2014年供热期热费面积为14776.615平方米（18735.2平方米-3958.585平方米）；2014年形成的合同为33份，涉建筑面积4050.18平方米，张仲义应承担2014-2015年供热期热费面积为10726.435平方米（18735.2平方米-3958.585平方米-4050.18平方米）；2015年形成的合同为2份，涉建筑面积168.705平方米，张仲义应承担2015-2016年供热期热费面积为10657.73平方米（18735.2平方米-3958.585平方米-4050.18平方米-168.705平方米）。张仲义2013-2016年三个供热期应承担的热费总面积为36160.78平方米，按每平方米30.00元计算，供热费应为1,084,823.40元。对于宾致物业公司主张的上述本金部分，予以支持，对超出部分不予支持。因双方未签订供热合同，且未对违约金进行约定，故对宾致物业公司主张的滞纳金，不予支持。关于张仲义提供的黑龙江省哈尔滨农垦公安局庆阳派出所2014年7月24日《扣押清单》中涉及的66套房屋，因张仲义未能证实与之相对应的房屋购买人、购买时间及房屋面积，无法确认该66套房屋热费的承担情况，故不予认定。张仲义可在核实确定实际热力用户后，根据出售、回迁及顶账时间另行主张权利。综上，判决：一、张仲义于判决生效后十日内一次性给付宾致物业公司2013年至2016年度供热费1,084,823.40元；二、驳回宾致物业公司的其他诉讼请求。案件受理费21,083.00元，由宾致物业公司负担6,520.00元，张仲义负担14,563.00元。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，本案存在以下焦点问题：1.张仲义对鑫祥小区未出售房屋应否承担缴纳热费的责任；2.一审判决认定供热面积是否正确；3.一审判决认定供热时间是否正确。关于张仲义对鑫祥小区未出售房屋应否承担缴纳热费责任的问题。宾致物业公司提供的黑龙江省绥化农垦法院（2016）黑8105民初214号民事判决认定张仲义是鑫祥小区的实际开发人，根据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条“新建房屋未交付购房人使用前的热费，由建设单位交纳”的规定，张仲义对鑫祥小区未出售房屋应承担缴纳热费的责任。关于一审判决认定供热面积是否正确的问题。宾致物业公司提供图纸证实鑫祥小区实际建筑面积为18735.2平方米，张仲义对该图纸的真实性无异议，且一审法院庭审时询问鑫祥小区的建筑面积，张仲义陈述就是宾致物业公司起诉的面积，故一审判决按建筑面积18735.2平方米计算供热面积并无不当。关于一审判决认定供热时间是否正确的问题。鑫祥小区于2013年12月竣工后即开始以抵顶、拆迁产权调换及商品房售卖等形式对外出售，购房人及回迁户陆续入住，且张仲义在上诉状中自述鑫祥小区自行供暖时间是2016年11月8日，故一审判决认定张仲义应给付2013-2016年三个供热期的热费并无不当。综上，张仲义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,563.00元，由上诉人张仲义负担。本判决为终审判决。审判长 苏 倡审判员 叶长清审判员 张 婷二〇二〇年十一月二十三日书记员 吕晓军