湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10140号原告：袁小棋，女，1974年4月11日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈兰芳，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：曹辉，女，1978年7月3日出生，汉族，住长沙市开福区。被告：湖南卓伴教育咨询有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路**蔚蓝小区******，统一社会信用代码：91430104MA4Q1P0P6U。法定代表人：刘惠。被告湖南卓伴教育咨询有限公司委托诉讼代理人：曹辉，女，汉族，1978年7月3日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告袁小棋与被告曹辉、湖南卓伴教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁小棋及其委托诉讼代理人陈兰芳，被告湖南卓伴教育咨询有限公司的委托诉讼代理人即被告曹辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁小棋向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金14万元整；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月12日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告长沙市岳麓区××路××号××小区××期××号房给被告，租期为2018年11月1日至2026年10月31日，包含2个月15天的免租期。租金为首年每月6600元，从租期第二年起每年递增5%。租金支付方式为前3年按季度支付，后5年按半年支付，每次房租到期，应提前15日以银行转账的方式预付下一次房租。并约定自合同签订之日起，双方如未按合同执行，需赔付对方30万元。合同签订后，被告多次迟延支付租金，并改变105号房的内部构造，将105房的楼梯拆除，改造105房的水电线路，致使105房与相邻的106房水电混合。2020年3月30日，被告告知原告不再续租，方违约解除合同，给原告造成了巨大损失，如出租广告费、物业费、闲置期间租金、免租期租金、租金差价等损失共计14万有余。原告认为，被告错误评估自身能力，经营不善，改造涉案门面的空间构造和水电输送线路，导致105号与106号现在只能捆绑出租，。原告造成了较大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，依法判决。被告辩称，根据租赁合同的时间，2018年9月10日租赁107、108号门面，9月12日租赁105、106号门面，在租赁时间从2018年11月1日起，实际交房时间为2019年1月2日，按照合同如期交房，两个月的装修期及一个月的空置期，可以与学校开学的时间相吻合，但因原告推迟交房导致被告无法招收学生，2019年9月开始招收学生。导致了被告大半年没有收入，并未欠缴原告房租。2019年12月底因经营困难联合四个租户与原告协商降低房租。结果是106、107、108号房东都来了，105未来，107、108同意降租，106协商未果，2020年1月8日已经给105号交了2020年第一个季度的房租，金额为19800元。学校是1月13日放寒假，2月中旬学生上学就可以收学费缴纳4-6月房租，但因疫情影响学校未按期开学，3月18日向四个房东申请减租免租，而107、108称需与家人协商，106一直在协商，但105拒绝协商。3月底教育局发布通知4月7日第一批部分学生复学，4月13日第二批学生复学，而小学是等通知，另幼儿园与培训机构要求等通知，且教育局通知禁止一切托管行为，因此托管联盟机构联合向长沙市政府上访与申诉。在该种情况下，没有办法缴纳租金，房东一直在催租，同时2020年3月31日收到房东的商户收房告知书，限4月5日搬离商铺，4月2日又声称可免租1个月，但需马上缴纳未交的房租，但因无法缴纳房租，所以协商未果。4月3日叫来物业公司强迫缴纳2020年1-3月的物业管理费，4月3日将1-3月物业管理费缴纳至房东，4月5日原告将商铺收回。现房东已将房屋租赁出去，现房内装修保持被告的装修状态，被告仅拆走了中央空调。经审理查明：2018年9月12日，被告曹辉（乙方）与原告袁小棋（甲方）签订《房屋租赁合同（商业）》，约定原告将其名下位于长沙市岳麓区××路××号××小区××期××号房出租给被告，用途为教育。合同第二条约定租赁时间8年，从2018年11月1日至2026年10月31日止。甲方应于2018年11月1日将门面交付给乙方，供乙方场地装修。按实际交房时间推算起租8年租期。租金为首年每月6600元，从租期第二年起每年递增5%。为保证乙方在租赁期间内，不违反合同约定，在签订合同之日，一次性支付押金10000元整。若合同期满，乙方无违约行为，甲方将押金全数归还乙方；若因乙方违约导致合同终止的，押金不予退还；若因甲方违约导致合同终止的，甲方需双倍返还押金给乙方。第五条违约责任约定，乙方必须按时交付租金、押金，如有拖欠，按拖欠额每日收取拖欠金额10%的违约金。2、乙方对其租赁期间添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施，应在租赁期满后3日内搬离，每逾期一日，乙方应按500元／日向甲方支付该房屋占用使用费。第八条约定，1.免租期2个月15天，前3年按季度支付，后5年按半年支付。3.租金，第一年月租金6600元，第二年月租金6930元，第三年月租金7270元，第四年月租金7740年，第五年月租金8240元，第七年月租金9610元，第八年月租金10378元。2018年9月12日，原告收到被告支付的房屋租金10000元，并向被告出具了收据。2019年1月18日，被告向原告支付了装修楼梯的押金10000元，装修过程中将105商铺及106商铺的水电进行了合并。庭审中，原被告双方对租金缴纳至2020年3月15日没有异议，但被告因疫情原因未及时缴纳下一季度租金，期间双方就免租及退租事宜多次协商未达成一致。2020年3月18日，被告向原告提交了免租申请，但原告未同意。2020年3月31日，原告向被告发出《商铺收回告知书》，载明因被告拖欠租金，且不再承租，当日即解除房屋租赁合同，需在2020年4月5日内办妥清铺手续。此后，被告搬离房屋并拆除了部分装修设备。2020年8月15日，原告将涉案房屋再次出租。原告认为被告提前退租造成房屋空置，且合并水电及拆除装修过程中对原告房屋进行了损坏，房屋价值减损，原告再次出租的平均租金降低，据此要求被告承担违约责任，并补缴装修免租期的租金、空置期物业费、原告重新招租支出的广告费用及重新出租的差额租金。双方多次协商未果，故诉至法院。另查明，被告曹辉系被告湖南卓伴教育咨询有限公司员工，被告曹辉与原告签订房屋租赁合同，租赁房屋用于开展托管教育业务。以上事实有原告提交的《涉案门面产权证书》、《房屋租赁合同（商业）》、《汇款记录》、《聊天记录》、《告知》、《门面租赁合同》，被告提交的《门面租赁合同》、《租赁合同》、《营业执照》、《食品安全卫生证》、《品牌加盟》、《聊天记录》、《支付房租记录》、《申请减免房租》、《学校通知》、《照片》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为,被告曹辉与原告袁小棋签订《房屋租赁合同（商业）》为双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力,各方均应履行合同权利和义务。就原告袁小棋的各项诉讼请求,本院逐一予以说明。本院认为曹辉此前均按期足额缴纳了租金，并未拖欠租金。考虑到2020年春季新冠肺炎疫情的影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。对于原告主张因被告提前退租造成空置，诉请空置期租金、物业费及重新招租的广告费用，本院认为原告此前已于2020年3月31日向被告送达《商铺收回告知书》，载明当日即解除房屋租赁合同，被告已于2020年4月5日前搬离。故对于原告诉请的包含免租期、空置期租金、物业费及重新招租的广告费用部分的违约金，本院不予支持。原告诉请被告支付原告重新出租损失的租金差额，本院认为没有事实及法律依据。对于原告诉请的商铺结构及水电修复费，被告此前已向原告缴纳了10000元的租赁押金以及装修涉案房屋时拆除楼梯所交的10000元押金，共计20000元押金，原告并未予以抵扣，被告亦未提交证据证实在交还房屋时对105、106房的水电进行了分离，对本案所涉租赁房屋楼梯进行了恢复，本院认为被告向原告缴纳的押金已能弥补原告该部分的损失，故被告提出的要求退押金的抗辩意见不予采纳。关于原告主张的2020年3月15日至2020年4月14日的租金，本院认为经庭审查明，被告租金已经交至2020年3月15日，且原告认可被告已经于2020年4月5日搬离，原告要求被告支付2020年3月15日至2020年4月14日的租金无事实依据，关于2020年3月16日至2020年4月5日期间的租金，考虑到本案实际情况，本院酌情支持2911元，对超出部分依法不予支持。关于原告要求被告湖南卓伴教育咨询有限公司承担责任的诉讼请求，本院认为本案所涉租赁合同系原告袁小棋与被告曹辉所签，被告湖南卓伴教育咨询有限公司不是案涉租赁合同当事人，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判决被告曹辉在本判决生效之日起五日内日支付原告袁小棋2020年3月16日至2020年4月5日期间的房屋租金2911元；二、驳回原告袁小棋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告袁小棋承担600元，被告曹辉承担950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十一月三日法官助理林青曼书记员解秋阳