广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8860号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟，男，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：刘清华，广东品杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄婷，女，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：赵彩燕，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁茜欣，广东新法擎律师事务所实习律师。原审第三人：广州市同立房地产代理有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：黄某1。上诉人刘伟因与被上诉人黄婷、原审第三人广州市同立房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2256号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘伟上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判黄婷向刘伟支付定金30000元、违约金43500元、中介费3500元、按揭评估费3900元，总共80900元；2.判令一审和二审诉讼费由黄婷承担。事实与理由：刘伟没有违约行为，黄婷明示毁约和实际不履行合同约定，应当承担违约责任。一审判决引用《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》和《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中的规定，前者是部门规范性文件，后者是地方规范性文件，都并非国家的法律和行政法规，合同约定的首期款没有达到30%并不会导致合同无效，本案合同合法有效，当事人应依法履行。合同没有约定应当达到总房价30%的首期款是买方、卖方和中介方三方协商结果，如违反了相关规范性文件，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条之规定，只需补正即可。本案中，黄婷从没跟刘伟提到补齐首期款这一请求，一审法院认定刘伟违约错误。2019年9月6日本案三方当事人一起到佛山市众联按揭咨询有限公司办理房屋价格评估申请，刘伟、黄婷共同签名确认，第三人评估公司进行评估，并非刘伟单方可以控制评估价。且申请评估程序本身就是要求得到价格的过程，评估价格高低事前并不清楚，评估结果应予接受。10月29日案涉房屋评估价格为59万元，浦发银行表示同意最高可贷款39万元。需要说明的是，39万元只是银行批准额度，实际上双方实际能申请贷款金额应该比39万元低，但黄婷就不配合到银行签字申请贷款。此外，即使是贷款不能批下来，按本案买卖合同附件第“2.按揭贷款”第（3）款“贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方”之约定，买方完全可以自筹现金交付差额405000元给卖方，不存在履行不能问题，按揭贷款不会成为房屋买卖交易障碍。但黄婷在10月31日明确表示不出售案涉房屋，本应在过户之前进行的涂销手续一直未履行，属《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定的拒绝履行，在刘伟发送催促履行函后，黄婷仍以实际行动表明不履行合同义务，且表示“如果按照房价59万交易的话，可以配合办理贷款申请、交易过户手续”，很明显，黄婷是因评估价为59万元，高于合同约定价格才拒绝履行合同义务，因此应承担相应违约责任，一审判决错误，请二审法院依法查明事实，维护刘伟合法权益。被上诉人黄婷答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回刘伟的上诉请求。一、一审判决认定刘伟未按规定及交易惯例向黄婷足额支付案涉房屋首付款，已属违约，无权要求黄婷支付任何违约金等费用，认定事实清楚，适用法律正确，刘伟的上诉请求没有任何事实依据和法律依据，应予以驳回，维持原判。（一）一审判决认定刘伟与黄婷签订的《买卖合同》是买卖双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，并无不妥，黄婷予以认同。（二）2019年7月1日刘伟与黄婷签订《买卖合同》，成交价为435000元，同时刘伟支付3万元定金，剩余405000元由刘伟申请以银行按揭贷款方式支付；房产证过户时间为2019年10月20日前。合同签订后，刘伟未在约定过户时间前支付首付款及网签，仅支付了3万元定金。一审判决根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》等规定，认定刘伟将405000元通过银行按揭贷款支付，属于首付款比例明显不符合上述规定。同时，根据房屋买卖交易惯例，首套房必须支付不低于总房价的30%首付款，而刘伟支付的3万元仅是定金，不是首付款。既然刘伟无法支付首付款给黄婷，导致合同无法实现目的，黄婷有权不予过户，因此本案是刘伟违约在先。一审判决认定刘伟未按规定补足首付款，对案涉交易未能完成负有过错，事实认定清楚。二、刘伟无法证明其已获得贷款银行正式贷款审批或与贷款银行已签订贷款合同，黄婷有理由相信刘伟无法履行合同。同时，刘伟是通过“高评高贷”方式骗取银行高额贷款，该行为已属违法。现有证据中，刘伟仅提交网上同贷书的不完整截图，无法证明其已获得贷款银行正式贷款审批，且无法证明该同贷书截图来源，一审判决不予采纳该证据，并无不妥。因此，黄婷无法获悉刘伟是否真正已向贷款银行申请了贷款及贷款是否能审批下来，黄婷有理由相信刘伟无法履行双方买卖合同。即使刘伟是获得了贷款银行初步贷款审批，但根据截图内容，贷款银行同贷金额是39万元。再根据双方买卖合同约定成交额是43.5万元，刘伟是不可能依据双方买卖合同获得高达39万元贷款，明显刘伟未按买卖合同第三条约定买卖双方必须向银行、房管局等政府部门如实申报成交价，不然不会导致以43.5万元成交价而获得39万元的贷款。同时，直接证明刘伟存在以“高评高贷”方式获得高额贷款，该行为违法。黄婷无法接受刘伟该骗贷的违法行为，因此解除本买卖合同。原审第三人广州市同立房地产代理有限公司述称，黄婷签订本案买卖合同时即清楚刘伟欲按银行评估价的七成贷款支付，后银行同意审批贷款额度39万元，系银行根据市场评估价作出，不存在欺骗银行行为，且银行同贷书作出时黄婷也同意办理提前还贷赎楼。后黄婷不同意按合同约定价格出售房屋，要求按银行评估价57万元进行交易，刘伟未予同意，在广州市同立房地产代理有限公司及刘伟均发函要求黄婷履行提前还贷手续后，黄婷均予以拒绝，本案黄婷理亏于刘伟。刘伟向一审法院提出诉讼请求：1.解除刘伟、黄婷及第三人签订的房屋买卖合同；2.黄婷向刘伟返还定金3万元，支付违约金43500元、中介费3500元、按揭评估费3900元、律师费1万元，共计90900元；3.黄婷承担案件诉讼费、保全费。黄婷向一审法院提出反诉请求：1.黄婷没收刘伟支付的定金3万元；2.刘伟向黄婷支付违约金11500元；3.本诉及反诉的诉讼费用由刘伟承担。一审法院查明：2019年7月1日，刘伟（买方）、黄婷（卖方）及广州市同立房地产代理有限公司（经纪方）签订《买卖合同》，约定买方向卖方购买位于佛山市南海区案涉房屋和车位，成交价435000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为过户当天；签订本合同时支付3万元作为定金，405000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付；房产证过两年后一周内过户；等等。同日，刘伟向黄婷支付了1万元。次日，刘伟向黄婷支付了2万元，向广州市同立房地产代理有限公司支付了中介费3500元。刘伟于2019年7月11日向众联公司支付了评估订金200元，于2019年9月6日支付评估费3700元。2019年7月26日，刘伟告知黄婷同贷书的贷款金额为39万元。2019年10月31日，黄婷向刘伟表示拒绝出售涉案物业。2019年11月5日，刘伟通过微信向黄婷发送《履约催告函》，要求黄婷于2019年11月20日前办理过户手续及交付涉案物业。黄婷表示刘伟按照59万元的3成支付首付款，可以办理过户。涉案物业登记在黄婷名下，登记日期为2017年10月13日，至2020年1月16日尚未涂销抵押登记。另查明，刘伟委托律师提起案件诉讼，支出律师费1万元。2020年4月17日，黄婷表示同意解除上述合同。一审法院认为，刘伟、黄婷及广州市同立房地产代理有限公司签订的《买卖合同》既包含了刘伟、黄婷之间围绕涉案物业的买卖合同关系，也包含广州市同立房地产代理有限公司向刘伟、黄婷提供居间服务的居间合同关系，属混合合同。现刘伟、黄婷就涉案物业买卖事宜发生纠纷，法院在案件中仅对刘伟、黄婷关于涉案物业的买卖合同关系进行审查处理。上述合同中关于涉案物业买卖事项的约定是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘伟仅向黄婷支付了3万元，双方约定剩余405000元通过银行按揭贷款支付，首付款比例明显不符合《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）第二条“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定”及《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办〔2016〕52号）中“居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例不低于30%”的规定，刘伟未按上述规定补足首付款，而黄婷要求按照59万元进行交易亦不符合双方合同的约定，因此，刘伟、黄婷对涉案交易未能完成均负有过错，均无权单方面解除合同。现刘伟起诉主张解除合同，黄婷于2020年4月17日表示同意解除合同，即双方达成了解除合同的合意，法院据此认定双方合同于2020年4月17日解除。双方合同现已解除，故黄婷所收取的定金3万元应返还予刘伟。如前所述，刘伟、黄婷对于交易未能完成均负有过错，故对刘伟主张违约金、中介费、按揭评估费、律师费的请求及黄婷主张违约金、没收定金的请求，法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘伟与黄婷于2019年7月1日签订的《买卖合同》中关于刘伟与黄婷权利义务的约定于2020年4月17日解除；二、黄婷应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金3万元予刘伟；三、驳回刘伟的其他诉讼请求；四、驳回黄婷的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4043元、财产保全费929元，合共4972元，由刘伟负担2695.75元，黄婷负担2276.25元。反诉受理费418.75元，由黄婷负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为案涉房屋买卖合同关系中，何方为违约方，应承担何种违约责任。本案中，刘伟与黄婷签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。《买卖合同》约定案涉房屋的成交价为435000元，签订合同时支付定金30000元，405000元通过银行按揭贷款方式支付。现刘伟已按照合同约定支付了定金，并将银行贷款审批通过的信息告知了黄婷，黄婷在知悉上述情况后并未提出异议，但其后又要求刘伟按照590000元购买案涉房屋并支付首付三成，综合上述情形可知，刘伟在案涉房屋买卖关系中并不存在违约行为，系黄婷违反合同约定拒绝按《买卖合同》的约定履行合同义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。黄婷主张刘伟虚造首付款支付流水，高估高贷的行为不符合规定，刘伟违约在先。对此，本院认为，《买卖合同》中关于房价、定金的约定是双方当事人协商一致的结果，并非刘伟单方意思表示，且根据黄婷提交的微信聊天记录显示，黄婷对刘伟提出的虚造首付款支付流水并未提出异议，而是后期才要求刘伟按照评估价590000元的三成支付首付款，故黄婷主张刘伟的行为构成违约理据不足，本院依法不予支持。关于违约金的金额问题，《房屋买卖合同》约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。”现黄婷违约，应退还刘伟已支付的定金30000元，并向刘伟支付违约金43500元（435000元×10%），但考虑到本案中约定的首付款比例确不符合《中国人民银行、中国银行业监督委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》等政策的规定，刘伟对此亦存在一定过错，本院酌定黄婷向刘伟支付违约金30000元，刘伟主张超出部分，本院依法不予支持。刘伟主张的中介费3500元，按揭评估费3900元无合同依据，本院亦不予支持。综上，刘伟的上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2256号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2256号民事判决第三项；三、黄婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘伟支付违约金30000元；四、驳回刘伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4043元、财产保全费929元，合共4972元，由刘伟负担1691元，由黄婷负担3281元；二审案件受理费1072.5元，由刘伟负担440.5元，由黄婷负担632元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十一月二十三日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏