陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民再182号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安龙湖兴城置业有限公司，住所地西安市。 法定代表人：邓仕祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王磊，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）:宋志强，男，1978年3月29日出生，汉族，住榆林市，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王慧平，男，1979年9月2日出生，汉族，现住榆林市XX堡县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵孝琴，女，1981年2月11日出生，汉族，住榆林市XX堡县，系王慧平之妻，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 再审申请人西安龙湖兴城置业有限公司（以下简称龙湖公司）与被申请人宋志强、王慧平、赵孝琴案外人执行异议之诉一案，不服榆林市中级人民法院（以下简称榆林中院）（2019）陕08民终571号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月15日作出(2020)陕民申1192号民事裁定书,裁定提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人龙湖公司委托诉讼代理人王磊、井琦,被申请人宋志强、王慧平到庭参加诉讼，被申请人赵孝琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙湖公司再审请求：1、请求撤销榆林中院（2019）陕08民终571号民事判决书；2、确认再审申请人为西安市灞桥区XX路**龙湖香醍漫步**房屋的所有权人；3、判令被申请人承担本案原一、二审及再审的诉讼费。事实与理由：1、原二审判决对于案涉房产（西安市灞桥区XX路XX号龙湖香醍漫步231-11318号房产）权利的认定适用法律确有错误。案涉不动产登记在龙湖公司名下，非本案的被执行人。案涉不动产是由于赵孝琴债务纠纷导致被查封，对赵孝琴适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行保护也不符合该条保护无过错买受人的基本宗旨。赵孝琴所签订的房屋买卖合同已经合法解除，赵孝琴的物权期待不可能转化为现实物权。2、本案中，不动产登记薄记载的权利人是龙湖公司，本案龙湖公司排除执行的依据主要是不动产登记簿。二审判决认为赵孝琴系案涉房屋所有权人属于认定事实错误，商品房预售合同备案登记不能作为认定房屋所有权归属的依据，根据物权法定原则，龙湖公司才是案涉房屋不动产登记簿登记的合法所有权人。《西安市房屋登记簿》“所有权状况”一栏中“所有人名称”显示为“西安龙湖兴城置业有限公司”，登记时间为2016年2月5日，这说明龙湖公司早在2016年2月5日就已经对自建的商品房完成了所有权登记。赵孝琴就案涉房屋进行了商品房预售合同的备案登记，不产生登记请求权的物权效力，二审法院认定预售合同备案登记属于“预登记”显然属于事实认定错误，以此认定案涉房屋属于赵孝琴所有更属法律适用错误。3、龙湖公司合法解除原《商品房买卖合同》，赵孝琴取得案涉房屋所有权的期待权已经消灭，人民法院对案涉房屋进行预查封的基础已经不存在，应当立即停止执行，并解除预查封。 宋志强辩称，陕西省榆林市横山区人民法院（以下简称横山区法院）受理龙湖公司执行异议后并未通知自己，直接作出裁定（执行异议裁定），剥夺了其诉讼权利，程序违法。被执行人赵孝琴按照与龙湖公司的约定支付了购房的首付款，并办理了预售备案登记。且在2014年9月19日，向农行兴庆路支行贷款12万元用以支付案涉房屋剩余购房款，据此，赵孝琴已经全部支付案涉房屋的购房款。如果赵孝琴不是案涉房屋的业主，龙湖公司为什么会向赵孝琴交房？龙湖公司在明知赵孝琴对案涉房屋已经逾期偿还按揭贷款的情况下，仍将房屋交付给赵孝琴，而且赵孝琴已经将房屋购房款全部支付给龙湖公司。现在应该将房子拍卖处置，协商如何归还相应的欠款，不能因为龙湖公司的权益来影响其他人的债权。 宋志强向一审法院起诉请求：1、依法撤销横山区法院（2018）陕0803执异11号执行裁定；2、依法对本案案涉执行标的即位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产（商品房买卖合同登记号Y14078484）继续执行；3、判令被告负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年6月26日，赵孝琴与龙湖公司签订《商品房买卖合同》（备案号为Y14078484），赵孝琴购买龙湖公司开发的位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房。合同签订后龙湖置业进行了商品房预售合同备案登记。后由于赵孝琴拖欠农行按揭贷款，农行遂将龙湖公司诉至西安市碑林区人民法院，请求判令龙湖公司对贷款合同项下的按揭贷款本息承担连带保证责任。西安市碑林区人民法院作出（2017）陕0103民初4698号民事判决，判决由龙湖公司对赵孝琴贷款合同项下的按揭贷款本息承担连带保证责任。龙湖公司于2017年11月27日代赵孝琴向农行偿还按揭贷款本息122649.58元，并负担执行费826元。龙湖公司与赵孝琴签订的《商品房买卖合同》补充协议附件六第四条第3款约定：“如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解除条件或其他原因，导致贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带保证责任，出卖人有权单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费、诉讼产生的费用等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金。”据此，龙湖公司于2017年12月17日向赵孝琴发出《商品房买卖合同解除通知书》，并于2018年1月16日向西安市灞桥区人民法院提起诉讼，请求确认备案号为Y14078484《商品房买卖合同》解除。2018年10月8日，西安市灞桥区人民法院作出（2018）陕0111民初1627号民事判决书，判令龙湖公司与赵孝琴签订的《商品房买卖合同》（备案号Y14078484）于2017年12月14日解除，赵孝琴将案涉房屋返还龙湖公司。2016年3月21日，横山区法院作出（2016）陕0823执774号执行裁定书，预查封了赵孝琴在西安市灞桥区XX路XX号的房产（商品房预售许可证号：201XXXX、合同号：Y14078484、房号：31-11318）。另查明，西安市房屋登记簿记载位于西安市灞桥生态区浐河西路31幢11318号房产的所有人为龙湖公司，权属证号（不动产权证书号）1200108017-1-0-31-11318～0，登记时间2016年2月5日。 一审法院审理认为:本案争议的焦点是案外人龙湖公司是否系位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产（商品房预售许可证号：201XXXX，合同号：Y14078484）的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据西安市房屋登记簿的记载，案涉房屋的所有人为案外人龙湖公司，登记时间为2016年2月5日，并非被执行人赵孝琴。案外人龙湖公司与赵孝琴签订的《商品房买卖合同》虽进行了预售商品房备案登记，但不动产权属的最终确定应以不动产登记簿记载为准。依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条关于“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议，应当对涉案商品房主张享有所有权或者其他足以阻止执行的实体权利。”被告龙湖公司对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉请依法撤销横山区法院（2018）陕0803执异11号执行裁定书；准许执行（2016）陕0823执774号执行裁定书的执行，无事实及法律依据，不予支持。被告赵孝琴、宋志强经合法传唤未到庭应诉，是对自己诉讼权利的处分，依法承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告宋志强的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告宋志强负担。 宋志强不服横山区法院(2018)陕0803民初1345号民事判决，向榆林中院提起上诉。上诉请求：1、撤销横山区法院（2018）陕0803民初1345号民事判决，依法改判并支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 榆林中院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 榆林中院认为，本案争议的主要焦点是上诉人对案涉房产是否可以继续执行。 被上诉人称依据不动产物权登记生效的法定原则，案涉房屋登记在上诉人名下就属于上诉人所有。经审查，2014年6月26日，赵孝琴与龙湖公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后龙湖公司进行了商品房预售合同备案登记，原审被告交付首付款及银行按揭款，实际已经占有案涉房屋，被上诉人向西安市XX中心申请并就案涉房屋进行了初始登记，赵孝琴作为案涉房屋的买受人对案涉房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。被上诉人以其系案涉房屋的登记所有权人排除执行没有依据，不应予以支持。 上诉人称其与赵孝琴的商品房买卖合同已经生效判决解除，赵孝琴仅享有在按期办理完结合同撤销登记备案手续后，对已付房款余额享有债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，一审法院第一次保全案涉房屋的时间是2016年3月21日，而上诉人解除商品房买卖合同的民事判决书作出的时间是在2018年10月8日，系在查封之后作出，该条法律规定法院查封执行标的后，被上诉人主张对执行标的的实体权利，故上诉人要求继续执行该房产的请求应予支持，被上诉人主张依据已经生效的判决要求排除执行的主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人所持部分上诉理由应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销横山区法院（2018）陕0803民初1345号民事判决；二、准许执行西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产（商品房买卖合同登记号Y14078484）。三、驳回上诉人宋志强的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元，由原审被告王慧平、赵孝琴负担，二审案件受理费100元，由原审被告王慧平、赵孝琴负担。 本院再审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院再审认为，本案争议的焦点问题是：本案系因诉争房屋被查封后，龙湖公司以法院判决解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，能否阻却一审法院对诉争房屋的执行。 （一）赵孝琴对人民法院查封房屋享有的权利性质。《中华人民共和国物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，赵孝琴虽然与龙湖公司就案涉房产签订《商品房买卖合同》并办理了商品房预售合同备案登记,但该备案登记是行政管理行为，而非不动产登记行为，并不产生物权效力。赵孝琴依据该合同享有的是物权变动请求权，即其在满足房屋过户条件时方可请求办理房屋过户登记。 （二）人民法院的查封能否限制龙湖公司行使合同解除权。首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，赵孝琴向龙湖公司购买诉争房屋，并办理了商品房预售合同备案登记。2016年3月一审法院对案涉房屋进行查封，故查封的效力限制的是赵孝琴处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制赵孝琴、龙湖公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》约定了龙湖公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺龙湖公司的合同解除权。其次，龙湖公司依据其与赵孝琴签订的《商品房买卖合同》的约定，向西安市灞桥区人民法院提起诉讼，请求确认解除上述合同。西安市灞桥区人民法院作出判决，解除了案涉《商品房买卖合同》，该判决已发生法律效力。即赵孝琴享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭。 （三）龙湖公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。龙湖公司依据诉争房屋被查封后，西安市灞桥区人民法院作出的解除其与赵孝琴商品房买卖合同的判决，排除宋志强执行申请，应否得到支持。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定，即“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”而龙湖公司提交的案涉西安市灞桥区人民法院的判决书并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言，案涉判决书的主文是确认解除案涉《商品房买卖合同》，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，龙湖公司提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等五证，足以证明龙湖公司为诉争房屋的开发企业。在案涉西安市灞桥区人民法院的判决书确认龙湖公司与赵孝琴之间的《商品房买卖合同》解除后，作为诉争房屋所有权人的龙湖公司请求解除人民法院对诉争房屋的查封，应予以支持。龙湖公司以诉争房屋所有权人身份提起本案诉讼，主张对诉争房屋享有所有权，而二审判决错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条的规定，本院予以纠正。 综上所述,龙湖公司的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项,《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定,判决如下: 一、撤销榆林市中级人民法院（2019）陕08民终571号民事判决; 二、维持陕西省横山区人民法院（2018)陕0803民初1345号民事判决。 一审案件受理费3300元,二审案件受理费100元,由王慧平、赵孝琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 张 工 审 判 员 贾文军 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 叶永全 书 记 员 张瑜莹 1