西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初14017号 原告：李王超，男，1987年12月4日出生，汉族，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：张振芳，北京市中银（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余清平，北京市中银（西安）律师事务所律师。 被告：陕西省建秦房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区。 法定代表人：谌乾生，总经理。 委托诉讼代理人：许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。 原告李王超与被告陕西省建秦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李王超委托诉讼代理人张振芳、余清平，被告陕西省建秦房地产开发有限公司委托诉讼代理人许薇、李媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李王超向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因不符合交付标准致原告无法按期收房的租金损失即自2019年11月18日至起诉日15000元以及按3000元/月计算起诉日至实际交房之日的租金；2、判令被告返还原告多支出的增值税30722元；3、判令被告赔偿因虚假承诺导致原告多支出的房屋价款损失143340元（具体金额根据鉴定结果调整）；4、判令被告赔偿因房屋面积误差导致原告多支出的房屋价款损失51864元（具体金额根据鉴定结果调整）；5、判令被告对不符合标准的项目进行整改（整改清单见附件一），并由被告承担自约定交房之日起至实际完成整改之日止的物业费用（包括公摊电费、物业费、电梯费、暖气费）；6、本案所有诉讼费用由被告承担。案件审理中，原告增加诉讼请求：1、判令被告向原告返还因违约抬高房价导致的经济损失5405元（具体计算依据见附件）；2、判令被告返还原告多支出的房屋增值税2668元（具体计算依据见附件）。事实和理由：2018年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y18074513），合同约定原告购买位于西安市北辰大道碧桂园凤凰城C地块三期（北区）xxx号洋房住宅一套，房屋面积共143.34平方米，其中套内面积114.93平方米，分摊共有建筑面积28.41平方米。房屋单价为12966.02元/平方米，总价款为1858550元（含增值税184180.63元）。依合同约定，原告所购房屋为洋房，物业费按照洋房标准1.8元/平方米收取。原告买房之前，曾多次在被告销售人员的带领下参观了解被告设置的同户型样板房。据销售人员介绍，原告所购的房屋为高端洋房，“一梯两户、电梯入户、子母防盗门”等设备与样板房室外门厅一样，多次强调“所见即所得”，小区实行人车分流，可以最大限度保障业主安全。后原告收到被告邮寄的《期楼收楼通知书》，要求原告前往案涉房屋所在地验收房屋并办理商品房交接手续。原告到达现场后发现拟交付的房屋跟样板房差距巨大，备案价13464元/平方米，成交价为12966.02元/平方米的“洋房”做工极其粗糙，不仅室内装修质量和标准大幅下降，最让原告不能接受的是承诺的子母防盗门变成最普通的防盗门，门厅宽度只有1.2米左右严重缩水，所谓的电梯门入户更是遥无踪影，取而代之的是仅能勉强容纳两人并排乘坐的无障碍电梯，与其大肆宣扬的高端品质“洋房”有天壤之别。门口的水井房、电井房不但跟原来承诺以及样板房外门厅展示的位置不同，且其本身设置距离入户门过近，存在极大安全隐患。房屋本身存在很多问题：入户门划痕明显、客厅阳台两侧窗户被实墙代替、卫生间窗户变窄、墙体平整度不够、墙面有污染、门体划伤、木地板起灰、窗扇型材破损多处，其他如胶条破损、插座歪斜、除胶污染、卫生间及厨房台面划伤、柜门破损、电线裸露等小问题多达上百条。小区未实行人车分流，人行道和车行道共用一条道路，存在很大安全隐患。原告收到《期楼收楼通知书》后及时前往验房，发现多处问题需要整改，入户门、外窗、墙面均存在问题，且被告在约定的查验交付之日未提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料，房屋不具备法定和约定的交付条件。原告遂向被告反映了房屋存在的问题及拒收原因。截止起诉前，上述问题未得到有效解决，致使原告无法收房。原告索要房屋实测技术报告，被告委托物业公司以一张建筑物实测分户明细表搪塞，其中套内建筑面积（实测）与预测数据分毫不差，原告通过其他渠道看到本项目5号楼的房产测绘成果报告中应用的所谓建筑物实测分户平面图与实际相差很大，不符合实际情况。原、被告签订《西安碧桂园凤凰城认购书》，约定原告购买案涉房屋，房屋单价为12966.02元/平方米，总价款为1858550元（已含被告当时应缴11%税率的增值税），付款方式为“期楼洋房按揭三个月96折（首付30%）”，即原告在3个月内办理完所有的付款手续即可享受9.6折优惠。原告已按认购书第四条约定付款时间支付了房款并办理了按揭贷款，被告收到全部房款。西安市发展与改革委员会提供的《西安市新建商品住房价格申报表》显示原告所购房屋备案价为13467元/平方米，根据国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知（发改价检[2011]548号）第九条规定，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。被告应明码标价预售价为13467元/平方米，但违反合同约定未按明码标价的价格的9.6折向原告销售房屋，导致原告多支出5405元，应承担因违约给原告造成的经济损失。商品房买卖合同附件十二第十四条约定，双方一致同意并知悉该商品房不含增值税房价为1674369.37元，增值税为184180.63元（税率为11%），现原告所购房屋的增值税发票显示，所购房屋的增值税率为9%，原告有权要求被告返还多支出的房屋增值税。综上所述，原告基于对被告销售人员的承诺，被告展示的样板房以及碧桂园品牌的信任，遵循诚实信用原则，原告有理由相信被告应当交付跟样板房相同结构功能及质量的房屋，但被告实际交付的房屋与样板房所示及销售人员售房时的承诺差距过大，虚假宣传、误导消费的行为不但侵害了原告作为消费者的知情权、选择权等合法权益，更因其以高档洋房品质为噱头将仅仅符合国家最低标准的普通住宅以高达12966.02元/平方米的价格出售给原告，造成原告巨额财产损失，故依据《中华人民共和国合同法》及司法解释，《中华人民共和国物权法》及司法解释，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律法规诉至法院，请求判如所请。 被告陕西省建秦房地产开发有限公司辩称，案涉房屋已符合《商品房买卖合同》约定及法定的交付条件，合同系双方自愿签署，合法有效，双方均应全面遵守合同约定。被告已于合同约定交付日前取得案涉房屋《房屋测绘成果报告》以及《竣工验收备案表》，符合合同约定以及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的交付条件。原告无权主张无法按期收房的租金损失。案涉房屋达到交付条件后，被告通过EMS方式向原告寄送《期楼收楼通知书》，原告无故不接收房屋相关后果应自行承担。即便被告逾期交付房屋，原告亦无权主张租金损失，合同已对逾期交付的违约责任作出约定。已有部分业主接收案涉房屋，原告接收房屋后亦不再产生任何损失，被告不应赔偿任何款项。原告无权主张被告退还增值税，房价是双方合意，合同第六条明确约定了房屋的单价及总价款，双方无任何争议，除合同第十三条约定的面积差异处理外，房屋总价款不因任何因素予以调整，增值税率变更系国家政策原因，被告不存在恶意和任何过错，合同补充协议第十四条约定案涉商品房不含增值税房价、增值税以及适用税率仅系为计税便利而将相应金额进行罗列，不具有降税即降价的意思表示。本案中纳税义务人为被告，而非原告，税务政策调整直接作用于纳税义务人，产生的后果由被告承担，与原告无关，原告该请求无任何事实和法律依据。被告不存在虚假承诺，原告称被告作出“电梯入户、一梯一户、设备跟样板房室外门厅一模一样”承诺，并无任何事实依据。原告无权主张位于室外门厅即专有面积之外的“设备”，且门外水井门、电井门等均处于常闭状态，即便与样板房不一致也不会对原告造成任何损失。根据原告签署的《签约特别提示》，被告已告知原告如其所购房屋描述或承诺未体现在合同或与合同约定不一致的，应向监管人员了解清楚。合同附件十二以及附录三均约定案涉房屋交付标准以商品房买卖合同约定为准。原告要求被告承担相关损失无任何事实和法律依据。关于“人车分流”问题，被告已取得《建设工程竣工验收规划合格证》及《竣工验收备案表》，小区建设现状与总平面图一致，原告无权要求被告整改，小区车行道与人行道仅有小段重合区域，且被告已修建人行道沿，事实上已经实现人车分流。案涉房屋已取得西安市房产测量事务所有限公司（曾用名西安市房产测量事务所）出具的《房屋测绘成果报告》，面积应以该报告为准，原告无任何证据证明测量事务所资质或测量程序不符合法律规定即认为测绘结果与实际情况不符，无任何事实和法律依据。即便测绘成果报告存在重大失误，根据《房产测绘管理办法》第二十一条规定应由县级以上房地产行政主管部门作出相应处罚，系行政法律关系，不属于人民法院管辖范围。原告主张被告抬高房价对其造成经济损失无任何依据，房屋总价系双方协商一致，且原告认可成交价格系在备案价之内，被告不存在违反政府限价政策。原告要求对不符合标准的项目进行整改并支付自合同约定交房之日至实际完成整改之日物业管理费的请求不应得到支持。原告提出的拆除华府门口北侧商铺一栋，将车辆入口移出门外系需对公共区域进行整改，并非专有面积，合同亦无相关约定，原告无权要求整改。原告主张涉及需对专有区域整改的部分，即便属实也不影响居住，原告无权要求被告承担物业费，原告需对专有区域存在问题承担举证责任，即使存在问题属实，亦不影响居住使用，不能作为拒收房屋的理由。房屋已通过规划验收不存在卫生间窗户与施工图纸不符的问题，关于原告提出的漏筋、入户门偏斜、上下门框咬合存在问题、空鼓、地砖不合格、墙面不平整、阴阳角、墙面裂痕、污染、划痕等问题即便属实，也不属于商品房买卖合同司法解释第十二条、第十三条以及合同附件十二第五条第五款约定的房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，原告无权拒收房屋，仅能要求被告承担保修责任。被告的装修标准符合合同约定，不存在违约情形。原告的主张均不能成立，应驳回原告所有诉讼请求。 经审理查明，2018年5月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（备案号为Y18074513），约定：原告购买被告坐落于西安市浐灞生态区灞浦三路以南北辰大道以西碧桂园凤凰城C地块三期（北区）项目xxx号房屋，该商品房的房产测绘机构为西安市房产测量事务所，预测建筑面积共143.34平方米，其中套内建筑面积114.93平方米，分摊共有建筑面积28.41平方米。该商品房层高为2.9米。该商品房单价为每平方米12966.02元，总价款为1858550元，买受人必须在签订合同时付总房价款的51.58%即958550元，买受人必须在2018年2月28日之前付总房价款的48.42%即90万元。合同第九条约定，商品房交付条件为，交付该商品房时已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定了基础设施设备、公共服务及其他配套设施设备的交付条件。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年11月17日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起X日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已将按照约定时间和交房条件交付了本合同项下的商品房，自交付之日（或视为交付之日）起，该房屋损毁、灭失等风险及维护责任，应交纳的物业服务费、水电费及采暖费等与该房屋有关的费用由买受人承担，保修期亦从次日起计算。合同第十六条第（二）款约定，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照下列方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行出卖人按照合同附件十二补充协议第五条约定承担责任。第（三）款装饰装修及设备标准，该商品房应当使用功能合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。具体装饰装修及相关设备标准的约定详见附件六。合同第十七条约定，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。附件十二补充协议约定，第一条第二款双方一致同意，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时可计产权面积的每层的实际层高大于或等于2.9米的，则买受人对该商品房的层高没有异议，并同意接受。第五条关于该商品房交付条件与交接手续。1、该商品房的交付条件以本条约定为准，该合同第九条第一款第1项约定的该商品房交付时应当符合的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的具体标准为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件六约定交付标准进行交付。5、该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第十四条第1项买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1674369.37元，增值税为184180.63元（税率为11%），故买方应向卖方支付的总房价为1858550元。第2项，不包含在合同约定的该商品房的全部房价款中，买受人应另支付给出卖人的税费详见本补充协议附录一，附录一列明税费中无增值税。原告签署的签约特别提示载明，被告禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺；故若在购房洽谈中，被告工作人员就原告所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请原告在签署合同前向监签人员了解清楚，被告将对所提到的问题进行解释。合同签订后，原告支付全部购房款，陕西增值税普通发票载明原告购买的案涉房屋税率9%，税额153458.26元，价税合计1858550元。 另查，2019年8月22日，西安市自然资源和规划局出具建设工程竣工规划验收合格证。2019年9月，被告取得案涉房屋所在楼宇的《房产测绘成果报告》。2019年10月15日，西安浐灞生态区行政审批服务局出具《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉房屋通过竣工验收。被告提交了《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》。案涉项目7号楼3-17层平面图（竣工图）、1号楼1层平面图（竣工图）显示，房屋屋外通向楼梯防火门设计为乙级，水井、电井门为丙级。2019年8月19日，案涉项目3号楼楼梯出屋面防火门规格型号为乙级防火门经检测合格。案涉项目建设与总平面规划图一致。原告提供的商品房房源价目清单显示案涉房屋单价为13464元/平方米，房屋总价为1929930元。庭审中，原、被告均认可原告尚未收房。原告未提供房屋验收现场问题记录单。 案件审理中，原告向本院提出鉴定申请，申请鉴定范围：1、案涉商品房客厅观景阳台与样板房观景阳台的结构差异；2、商品房卫生间窗洞尺寸与施工图纸窗洞尺寸的差异；3、商品房入户门前过道宽度与样板房入户门前过道宽度之间的差异；4、商品房电井、水井与样板房电井、水井之间的位置差异；5、商品房入户门与电井门开合时的相互影响；6、客梯电梯井道内壁的净宽净长以及电梯轿厢外沿离电梯井道内壁的距离；7、消防电梯（无障碍电梯、急救电梯）电梯井道内壁的净宽净长以及电梯轿厢外沿电梯井道内壁的距离；8、商品房对应自然层层高。原告向本院提出建筑面积测绘申请，对房屋建筑面积及公摊建筑面积申请测绘。 以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、陕西增值税普通发票、《签约特别提示》、总平面图规划图、西安市规划局建设工程竣工规划验收合格证、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房产测绘成果报告》、《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》、7号楼3-17层平面图（竣工图）、1号楼1层平面图（竣工图）、河南省建筑工程质量检测测试中心站有限公司检测报告以及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告履行付款义务，被告应按合同约定准时向原告交付符合约定标准的房屋。案涉房屋已于2019年10月15日通过竣工验收备案，于2019年11月17日已符合约定的交付条件。原告主张不符合合同第十一条第四款约定，存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，屋面、墙面、地面渗漏、开裂、墙面倾斜度高、门窗翘裂、五金件损坏问题，现有证据不能证明被告交付房屋时存在影响居住使用的质量问题，原告亦未提供证据证明产生租金损失。依据双方约定出卖人无需承担逾期交房责任，故原告要求被告赔偿租金损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张防火门不符合设计图纸，未提供充分证据证明其主张，本院不予支持。合同约定房屋总价款的计价方法为建筑面积乘以建筑面积每平方米单价，除合同第十三条约定的存在面积差异原因进行调整外，未有其他变动房屋总价款的约定。合同附件补充协议列明增值税额、税率、不含增值税房价及原告应支付房屋总价款，系双方在固定房屋总价款的基础上，适用当时税率11%得出不含税价，并非对房款或计价方式的变更，不具有降税即降价的意思表示。增值税系以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。被告作为开发商销售商品房后，发生了增值税应税销售行为，系增值税纳税义务人，适用的增值税税率由11%降为9%后，被告缴税金额、种类对于房屋总价款、不产生任何影响，且双方已按约定固定总价款进行了履行，被告因增值税税率降低，提高不含税价款的开票行为，未违反双方关于总价款的约定，亦未加重购房者的义务和风险。原告要求退还因税率调整而形成的税款差额的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。双方签订的合同第九条、第十一条明确被告交付原告的房屋条件，同时该合同附件载明：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该条明确约定展示样板房不作为商品房的交付标准，因此，样板房不构成案涉房屋买卖合同的组成部分，不应视为被告为签订合同而提出的要约，对被告不具有约束力。原告依据样板房作为对比提出的鉴定申请范围，本院不予准许。原告申请鉴定范围中商品房入户门与电井门开合时的相互影响、两部电梯井道内壁的净宽净长以及电梯轿厢外沿电梯井道内壁的距离无合同依据，且涉及案外人权益，本院不予准许鉴定。原告申请鉴定范围中商品房卫生间窗洞尺寸与施工图纸窗洞尺寸的差异及商品房对应的自然层层高，本院予以准许，但原告表示应以样板房作为鉴定依据，只准许鉴定该两项与原告实际损失差价较大，原告不愿继续申请鉴定。故原告主张赔偿被告虚假承诺致使多支出的房屋价款损失，无事实和法律依据，本院不予支持。原告仅以预测报告与实测报告面积一致，实测报告面积与西安市规划局建设工程竣工测量报告单测量结果不一致为依据提出建筑面积测绘申请，实际面积应以不动产登记机关确权面积为准，现尚未办理产权登记，原告申请建筑面积测绘依据不足，不予准许，原告主张因面积误差导致多支出的房屋价款损失，证据不足，不予支持。原告已按商品房买卖合同约定支付购房款，并认可备案单价高于合同约定单价，即备案价并不等同合同价，现原告主张被告违约并赔偿以备案价享受9.6折优惠与合同价之间差额的经济损失，理据不足，本院不予支持。原告要求被告对不符合标准的项目进行修复，并承担自约定交房之日至实际完成整改之日的物业费用。案涉项目建设与总平面规划图一致，被告已取得西安市规划局建设工程竣工规划验收合格证、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原告主张车辆出入口移至小区外，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。原告其余要求整改修复的项目，依据不足，本院不予支持。原告提出的问题并非房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的问题，故原告要求赔偿逾期交付房屋物业费损失的请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十二条、第十三条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李王超的诉讼请求。 案件受理费5035元（原告已预交），由原告李王超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 呼延莉 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 杨 晏 书 记 员 李雅婷