贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6420号上诉人（一审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：彭冬华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：周丹，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201811069891。委托诉讼代理人：余鹍，贵州本芳律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：刘杰，男，汉族，1982年8月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：熊蕾，女，穿青人，1984年12月30日出生，住贵州省毕节市织金县。上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城公司）因与被上诉人刘杰、熊蕾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审原告刘杰、熊蕾一审诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理毕节市七星关区三板桥街道茶亭村毕节市商品综合批发大市场二期第B4幢1层9号，房号为(B4)1-9商品房所有权证书，并将权属证书交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交付产权登记文书的违约金暂定44,605.44元(违约金计算以原告已付购房总款309,760元为基数，按日万分之二的违约金标准从2018年1月31日计算至办理房屋产权登记之日止);3.判令被告承担本案诉讼费用。一审认定事实：2013年10月19日，原告刘杰、熊蕾作为买受人，被告鑫城房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于毕节市七星关区，房号为（Ｂ4）1-9，用途为商业用房；建筑面积38.72平方米，套内建筑面积36.96平方米，总房款309760元。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用230元，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款309760元及维修基金、契税、房屋登记、交易手续等费用。被告已将案涉房屋交付原告使用，2019年1月12日，被告以短信方式通知原告办理不动产登记相关事宜，并载明原告需提交：双方身份证原件、结婚证、户口本、购房合同、购房收据、发票、房屋证明等，原告在庭审中表示未收到该短信。2019年8月2日，被告取得毕节市商品综合批发大市场二期幢亲笔首次登记审查意见，载明：毕节市鑫城房地产开发有限公司修建的毕节市商品综合批发大市场（二期）Ｂ1-Ｂ9幢项目，现已开发完成，同意办理该项目不动产登记。案涉房屋系该范围内，已具备办证条件。一审法院认为：综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已向缴纳了涉案房屋的办证费和开户费。庭审中，被告出具毕节市商品综合批发大市场二期幢亲笔首次登记审查意见。证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理毕节市七星关区三板桥街道茶亭村毕节市商品综合批发大市场二期第B4幢1层9号，房号为(B4)1-9商品房所有权证书的诉讼请求，应予以支持，对原告要求被告将案涉房屋的不动产权属证书交付给原告的诉讼请求，因案涉房屋的不动产权属证书尚未办理完毕，被告将办证的相关文书提交到办证部门，何时能办证，不是被告所能掌握和控制的，故只有办证部门办好不动产权属证书后，被告才能将不动产权属证书交付给原告，现交付条件还不具备，故原告的该诉讼请求，不予以支持；在被告为原告办证时，原告需提交相关办证所需资料及缴纳相关税费，被告才能为原告办理案涉房屋的不动产权证，否则，被告不能为原告办证。对双方争议的焦点2，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，应予以支持。对被告以违约金计算应以原告有损失为前提的抗辩理由，不予以支持；涉案房屋未在合同约定的期限内取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，应予以支持。又根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2018年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房初始登记，已违反合同的约定，故被告应按合同约定支付原告违约金，合同条款对违约金的计算有相应约定，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为应以原告存在损失为前提计算违约金，认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调低。经释明后，原告要求被告支付违约金的诉讼请求为：已付购房总款309,760元为基数，按日万分之二的违约金标准从2018年1月31日计算至办理房屋产权登记之日止。因双方在商品房买卖合同中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.02%的标准计算，对违约金计算的截止日期，双方合同约定被告应于2018年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。计算违约金的起始时间为被告违约金之日，即2018年1月31日的次日为2018年2月1日，对违约金的截止日期，原告主张至被告办理产权登记之日，被告主张至通知原告之日，即2019年1月12日。因双方的合同约定委托办证，故被告将办理转移登记有关文书交付原告的义务转化为通知原告提交相关办证资料的义务。但被告于2019年8月2日才具备办证条件，其于2019年1月12日的短信通知不能视为其已尽到通知的义务，只有被告具备办证条件后，履行完毕通知原告提交相关资料为原告办理案涉房屋的不动产证书之日才尽到通知义务。本案于2020年6月11日开庭审理，视为原告尽到通知的义务，因此，计算违约金的截止时间应为2020年6月11日。对原告诉讼请求超过部分，不予以支持，对被告主张至2019年1月12日的意见，不予采纳。因此，对违约金的计算，支持以原告已付购房款309,760元为基数，按日0.02%的标准从2018年2月1日起计算支付至2020年6月11日止，共计860日，即为53,278.72元（309,760元×0.02%×860=53,278.72元），原告诉讼请求超过部份，原告不能提供证据证明，不予以支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持；无事实及法律依据的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司在原告刘杰、熊蕾缴纳完毕相关税费和提交办证所需相关文书之日起九十日内为原告刘杰、熊蕾办理涉案房屋不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘杰、熊蕾逾期办证违约金53,278.72元（违约金以309,760元为基数，按日0.02%的标准从2018年2月1日起计算支付至2020年6月11日止，共计860日）；三、驳回原告刘杰、熊蕾的其他诉讼请求。案件受理费458元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。上诉人鑫城公司上诉请求：撤销原判第二项并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.原判认定事实及适用法律错误。原判认定因上诉人是于2019年8月2日才具备办证条件，其于2019年1月12日对被上诉人作出的短信通知不能视为其已尽到通知的义务；但事实上，上诉人作出短信通知的时间应为2020年1月12日，原判对于上诉人作出短信通知时间的错误认定。因上诉人事实上是在具备了办证条件的情况下短信通知的被上诉人，其短信通知已然尽到了通知的义务。基于此，本案中计算违约金的截止时间应该是上诉人具备了办证条件的情况下短信通知被上诉人的时间，即2020年1月12日。原判错误的认定计算违约金的截止时间为2020年6月11日，属于适用法律错误。2.违约金以已付购房款为基数、按日0.02%的利率计算，标准过高，应予以减少。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，违约金应以实际发生的损失作为基础来进行衡量。但本案被上诉人自始未能有效证明其所遭受的实际损失，基于此，适当减少违约金的计算标准对于上诉人而言显得更为公平。应参照遵义、安顺地区已经对商品房买卖合同中关于逾期办证的违约金进行了大幅度下调的情况适当减少违约金的计算标准才更公平。被上诉人刘杰、熊蕾辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，上诉人向本院提交了中国电信股份有限公司毕节七星关区分公司销售服务部出具的短信流水清单一份，拟证明：上诉人向被上诉人发送短信通知其提交办证资料的时间为2020年1月12日，案涉违约金应截止到2020年1月12日。因上诉人一审举证的短信上未显示年份，上诉人一审主张的通知时间为2019年1月12日有误，应根据该证据予以更正。被上诉人质证认为：对内容的真实性予以认可，但达不到证明目的，因为该短信清单不能证明上诉人已经收到该短信，不能证明上诉人已经履行了告知义务，且因短信上没有具体的联系人和联系方式，上诉人的售楼部已不存在，被上诉人无法根据通知去提交办证资料。本院经审查认为，该证据客观真实，与待证事实相关联，采信作为定案证据。经审理查明：2020年1月12日，上诉人以短信方式通知被上诉人办理不动产登记相关事宜。本院对一审认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.违约金标准应否调整；2.一审认定的违约责任期间是否恰当。关于焦点1，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形。在双方当事人已对违约金进行约定的情况下，出于对合同当事人意思自治的尊重，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，应当对双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，但上诉人未尽到该举证责任，故一审根据双方约定的约金标准计算违约金并无不当。上诉人与被上诉人的合同纠纷系独立的民事纠纷，与其他案件没有法律上的关联性，上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，不予采纳。关于焦点2，根据双方合同约定，上诉人应于2018年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。结合被上诉人同意委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记约定，上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务转已转化为取得初始登记后通知被上诉人提交办证资料的义务。根据双方履行情况，上诉人在2019年8月2日符合办证条件后，于2020年1月12日尽到了通知义务，违约责任期间应截止到2020年1月12日。被上诉人辩称上诉人的售楼部不在原址，其无法向上诉人提交办证资料，但其未能举证证明该主张，对该意见本院不予采纳。一审认定事实及判决结果有误，予以纠正。故，上诉人应向被上诉人支付的逾期办证违约金应为44047.87元（违约金以309,760元为基数，按日0.02%的标准，从2018年2月1日起计算到2020年1月12日）。综上所述，上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误及判决结果有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2285号民事判决第一项、第三项，即：“被告毕节市鑫城房地产开发有限公司在原告刘杰、熊蕾缴纳完毕相关税费和提交办证所需相关文书之日起九十日内为原告刘杰、熊蕾办理涉案房屋不动产权证书；驳回原告刘杰、熊蕾的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2285号民事判决第二项为：上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人刘杰、熊蕾逾期办证违约金44047.87元。三、驳回上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费458元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司负担415月，被上诉人刘杰、熊蕾负担43元；二审案件受理费916元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司负担830元，被上诉人刘杰、熊蕾负担86元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十一月十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印