湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初3289号 原告：胡冬梅，女，1970年1月31日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王崇求，湖南湘天律师事务所律师。 被告：湖南新中弘实业发展有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区荷塘乡政府办公楼****（岳塘经开区）。 法定代表人：王海轩，系该公司董事。 委托诉讼代理人：陶婷，女，1991年12月8日出生，汉族。 原告胡冬梅与被告湖南新中弘实业发展有限公司（以下简称“新中弘公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡冬梅的委托诉讼代理人王崇求、被告新中弘公司的委托诉讼代理人陶婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡冬梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告首付款260624元，按揭款101524.89元；3、判决被告退还原告契税20425元、维修基金5287元、物业费5106元；4、判决被告支付原告违约金36226.73元（以260624元为基数，按照日利率万分之一自2018年3月31日计算至2018年12月31日为4691.23元，按照日利率万分之二自2019年1月1日暂计算至2020年8月31日为31535.5元，后续违约金以日利率万分之二计算至被告退还全部房款之日止）；5、依法判决后续按揭款由被告负责向案外人北京银行股份有限公司偿还；6、依法判令被告承担诉讼费。庭审过程中，原告将其第二项诉讼请求变更为：“依法判令被告返还原告购房款510624元”，并撤回第五项诉讼请求。事实和理由：2017年6月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买中国（中部）岳塘国际商贸城第A3座地下一层B0103100号商铺，总价款510624元，原告以按揭方式支付房款，其中，首付款为260624元，按揭款为250000元。合同签订之后，原告于2017年5月4日支付了定金10万元，同年6月6日支付了剩余首付款160624元，并于2017年7月26日与第三人签订了《揭款、抵押及开发商保证合同》办理了按揭，除了第一期按揭贷款为2147.97元，后续每期按揭贷款金额为2760.47元，从2017年8月15日开始支付按揭，截至2020年8月15日，原告已支付按揭款101524.89元。合同约定被告应于2018年3月31日前将符合合同约定的商铺交付原告，但被告至今仍然未交付。原告于2020年4月1日向被告发出解除合同的通知，后又于2020年5月26日委托湖南湘天律师事务所向被告发送律师函，明确要求解除合同，但被告始终未予答复。由于被告未按合同约定按期交付商铺，导致双方合同根本目的无法履行，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护其自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告新中弘公司辩称：1、根据《商品房买卖合同》第十条约定，答辩人在新冠肺炎疫情期间延期交房，属于遭遇不可抗力，答辩人在此期间延期交房，应免除违约责任。2、本案所涉《商品房买卖合同》不存在解除的法定或约定事由。首先，原告签署《商品房买卖合同》的主要目的已达成。原告在签订《商品房买卖合同》当天，就与项目商业运营方湖南省泓岳商业管理有限公司（以下简称泓岳公司)签订了《商业经营合作协议》，明确原告购买商铺目的是出租获得经营性回报。泓岳公司同意按合作起始日2018年4月1日开始计算经营回报，前三年为免回报期，自2021年4月1日起泓岳公司每年向原告支付固定经营回报51709元，故原告签署《商品房买卖合同》的主要目的已实现。此外，虽然答辩人逾期交房，但《商品房买卖合同》约定逾期超过180日以上时，买受人不解除合同。现答辩人已于2020年6月通过省级媒体《潇湘晨报》公告及短信方式通知原告交房时间，但原告至今未前来办理收房手续。因此，原告因答辩人逾期交房而要求解除合同依据不足。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证据内容及双方当事人的质证意见参见法庭笔录。对原告胡冬梅提交的证据2、新中弘公司专用收款收据，被告新中弘公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1、《商品房买卖合同》，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认可，《商品房买卖合同》约定被告应在2018年3月31日前交付商品房，而被告庭审时承认并未按约定期限交付商品房，故该证据能够证明被告存在逾期交房违约行为，本院对其关联性予以认可；证据3、个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同、短信记录、银行流水，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认可，该证据可以证明原告与被告、案外人签订了按揭贷款合同，截至2020年8月15日，原告已支付按揭款101524.89元，故本院对该证据的关联性亦予以认可。证据4、催交房通知书、邮寄单、投递记录，证据5、律师函、邮单、投递记录，根据投递记录可知，系他人代签收该催交房通知书以及律师函，故本院对该证据的关联性不予以认可。对被告新中弘公司提交的证据6、《商业经营合作协议》，原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认可，该协议载明经营回报的起算日期为2018年4月1日，前三年无需支付经营回报，自2021年4月1日起鸿岳公司每年向原告支付固定回报51709元，故本院对该证据的关联性予以认可。证据7、2020年6月2日发行的《潇湘晨报》第6927期，该证据能够证明被告已经告知原告涉案房屋的交付时间，故本院对该证据的关联性予以认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月6日，原告胡冬梅与被告新中弘公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告胡冬梅向被告新中弘公司购买位于中国（中部）岳塘国际商贸城第A3座地下一层B0103100号房屋，建筑面积为45.97平方米，该商品房的用途为商业，房屋的价款总额为510624元；付款方式及期限为原告于2017年6月6日前将首付款260624元存入指定监管账户，余款250000元于2017年6月13日前办理银行按揭；被告应在2018年3月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。该合同的附件四《补充协议》约定的逾期交房的违约责任为被告逾期180日内交房，自最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告同意不解除合同，自逾期第181日起，每逾期一日，被告按已付房款的万分之二向原告支付违约金，违约金总额不超过已付房款的百分之二。同日，原告与泓岳公司签订《商业经营合作协议》，约定原告将其购买的位于中国（中部）岳塘国际商贸城第A3座地下一层B0103100号的商铺提供给泓岳公司经营管理，合作期限为20年，自2018年4月1日至2038年3月31日止。经营回报的计算方式为第一年至第三年为免回报期；第四年至第十年，泓岳公司每年向原告支付的经营回报为51709元；第十一年至第二十年，若每年实际收取租金低于51709元，该租金作为经营回报全部归原告所有，若每年实际收取租金超过51709元，但低于64636元，在泓岳公司按照51709元/年的标准向原告支付经营回报后，剩余部分作为经营管理费用，若每年实际收取租金超过64636元，则泓岳公司按该年度实际收取租金的80%的标准向原告支付经营回报，余下20%的租金作为该年度原告须向泓岳公司支付的经营管理费用。合同签订后，原告于2017年5月4日向被告新中弘公司支付了定金10万元，同年6月6日支付了首付款160624元。同年7月26日，原告与被告新中弘公司以及案外人北京银行股份有限公司签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，就购房余款250000元办理了按揭，但被告新中弘公司未能根据《商品房买卖合同》的约定按期向原告胡冬梅交付房屋。原告认为，被告未按期交付商品房的行为构成严重违约，导致无法实现合同目的，为维护其自身合法权益，遂诉至人民法院，提出如诉称所述之请求。 另查明，1、涉案《商品房买卖合同》已经于2017年7月14日办理网签备案手续，涉案房屋已经于2020年4月30通过竣工验收，已达到合同约定的交房条件。2、2020年6月2日，被告通过《潇湘晨报》发布公告，告知了涉案房屋的交付时间。 本院认为，本案的争议焦点为原告能否单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》？原告胡冬梅与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。原告单方要求解除《商品房买卖合同》，应当符合单方解除合同的条件或具有可以解除合同的法定情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告在合同中并未明确约定，被告逾期交房，原告可以解除合同，故可以视为双方在合同中并未约定原告可以单方解除合同的条件。因此，原告不能根据合同行使约定的单方解除权。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，虽然被告未能如期交房，但原告购买商铺的目的是用于出租，从而获得经营回报。根据原告与案外人泓岳公司签订的《商业经营合作协议》可知，原告所购买的商铺是交给泓岳公司进行经营管理，由泓岳公司向其支付经营回报。根据《商业经营合作协议》约定，合作起始日2018年4月1日开始计算经营回报，因此，原告的收益不会因为被告逾期交房而受影响，被告的违约行为也不会导致不能实现合同目的。另外，涉案房屋已经于2020年4月30通过竣工验收，已达到合同约定的交房条件，且涉案《商品房买卖合同》已经于2017年7月14日办理网签备案手续，故本案不具有可以解除合同的法定情形，原告不能行使法定解除权。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款510624元、契税20425元、维修基金5287元、物业费5106元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。根据涉案《补充协议》约定：“被告逾期180日内交房，自最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告同意不解除合同，自逾期第181日起，每逾期一日，被告按已付房款的万分之二向原告支付违约金，违约金总额不超过已付房款的百分之二。”因涉案房屋买卖合同约定的交房时间为2018年3月31日前，而被告于2020年6月2日才通过《潇湘晨报》第6927期告知涉案房屋的交付时间。本案中，原告于2017年5月4日向被告新中弘公司支付了定金10万元，同年6月6日支付了首付款160624元，因此，被告应以原告已付款金额260624元为基数，按照日利率万分之一的标准自2018年4月1日起至2018年9月28日向原告支付违约金4691.23元，并按照日利率万分之二的标准自2018年9月29日起向原告支付违约金至被告实际交房之日为止，但违约金总额不超过已付房款260624元的百分之二即5212.48元。因此，被告应承担的违约金总金额为9903.71元（4691.23元+5212.48元），故对于原告要求被告以260624元为基数，按照日利率万分之一自2018年3月31日计算违约金至2018年12月31日，按照日利率万分之二自2019年1月1日计算违约金至被告退还全部房款之日止的违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。被告辩称其在新冠肺炎疫情期间延期交房，属于遭遇不可抗力，被告在此期间延期交房，应免除违约责任的辩解意见，因《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定,当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任，本案被告逾期交房一年有余才发生不可抗力事件，故被告的该辩解意见与法律规定不符，本院不予采纳。被告辩称本案所涉《商品房买卖合同》不存在解除的法定或约定事由，被告逾期交房并未导致原告无法实现合同目的的辩解意见，理由成立，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南新中弘实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告胡冬梅违约金9903.71元； 二、驳回原告胡冬梅的其他诉讼请求。 本案案件受理费7740元，减半收取3870元，由原告胡冬梅负担3000元，被告湖南新中弘实业发展有限公司承担870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 胡 聪 玲 二〇二〇年十一月十日 法官助理 曹   兴 书 记 员 曹兴（兼）