河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民初184号原告：杨治国，男，汉族，1978年11月16日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：张书凯，河南定鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳艳，河南定鼎律师事务所实习律师。被告：河南省洛宁县银矿，住所地河南省洛阳市洛宁县下峪乡铁炉坪。法定代表人：贾玉杰，该矿矿长。委托诉讼代理人：公小旭，男，汉族，1962年8月5日出生，住河南省洛宁县。系该矿职工。被告：洛阳市帝富房地产开发有限公司，住所地河南省洛宁县永宁大道。法定代表人：王建鑫，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝鲁军，男，汉族，1967年11月5日出生，住河南省洛阳市西工区。系该公司员工。委托诉讼代理人：张效东，男，汉族，1958年10月16日出生，住重庆市万州区。系该公司员工。原告杨治国与被告河南省洛宁县银矿（以下简称洛宁银矿）、洛阳市帝富房地产开发有限公司（以下简称帝富公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨治国及其委托诉讼代理人张书凯、张艳艳，被告洛宁银矿的委托诉讼代理人公小旭，帝富公司的委托诉讼代理人郝鲁军、张效东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨治国向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决洛宁银矿和帝富公司立即将洛宁县永宁大道南侧帝富·白银广场1幢4层、5层房产（以下简称涉案房产）移交给杨治国；2.依法判决洛宁银矿和帝富公司自2020年5月6日起每天赔偿杨治国损失5000元，直至将涉案房产交付杨治国之日止；3.本案诉讼费用由洛宁银矿和帝富公司承担。事实与理由：由于帝富公司拒不履行人民法院调解书约定的义务，杨治国向人民法院申请执行，人民法院于2019年将涉案房产进行评估拍卖。后人民法院将涉案房产以物抵债给杨治国。杨治国曾多次与帝富公司协商，要求其尽快还款，可暂不办理过户手续，但其不予理会，也没有向杨治国或人民法院提出过任何有关租赁的异议。杨治国筹集80多万元，于2020年4月7日将涉案房产过户至其名下。2020年4月26日人民法院在帝富广场张贴公告，要求占用涉案房产的用户与杨治国联系承租事宜。2020年5月6日，洛宁银矿以承租人的名义提出执行异议，要求继续使用已抵偿给杨治国的涉案房产中的部分房产至2033年3月31日。后人民法院裁定中止对涉案房产的移交占有。1.帝富公司和洛宁银矿伪造借款关系以及交付租金的证据。租房协议中称“2010年10月帝富公司借洛宁银矿600万元”，帝富公司以借款本息抵顶涉案房产十九年零五个月租金，且租金已交至2033年3月31日。租房协议中所称的借款并不存在，系双方恶意串通捏造的虚假事实，没有任何证据予以证明。且洛宁银矿在执行异议庭审中所提交的证据仅能证明其与帝富公司之间存在投资关系。经查询，洛宁银矿系帝富公司的股东，出资额600万元，其提交的向帝富公司支付600万元的凭证，也证明其所称借款600万元是虚假的。2.帝富公司与洛宁银矿伪造租房协议的签订日期。租房协议标注的日期为2013年6月30日，此时涉案房产五楼的面积为1695.48㎡，而租赁协议所写的面积为1848.95㎡，该面积系2015年10月30日测定的面积。由此可以推断其所提交的租房协议是在杨治国对涉案房产的抵押权权设立之后伪造的，目的是对抗杨治国的抵押权。因此，根据相关法律规定，该租赁协议是无效的。3.租赁协议约定的租金明显低于市场价格。与租赁协议所称的房产同为四楼的另外16件房产是帝富公司租赁给保险公司使用的，该部分房产租金为每平方米35元/月，但涉案房产的租金却为每平方米7元/月，相差悬殊。4.涉案房产目前的实际占有人为洛宁县白银商务酒店有限公司，而非洛宁银矿。该酒店是由四个自然人出资设立的，其财产是私有财产，而洛宁银矿是洛宁县供销社下属的集体企业，其所有资产为集体财产。洛宁银矿为阻止杨治国对涉案房产的执行，与该酒店恶意串通称，该酒店是其下属企业，与事实不符。5.（2020）豫03执异103号执行裁定存在明显错误。首先，杨治国在异议审查期间已提交洛宁银矿与帝富公司恶意串通伪造租房协议的证据，足以证明该租赁协议是伪造的。其次，洛宁银矿提出的异议只是要求继续占有使用涉案85套房产中的69套房产，并没有要求对全部抵债房产终止移交。该执行裁定却裁定将涉案85套房产全部中止移交，侵害了杨治国的合法权益。综上，请求依法支持杨治国的诉讼请求，以维护杨治国的合法权益。帝富公司辩称，2013年初，帝富公司委托河南华创设计院，对涉案房产进行了图纸更改，由上海毅实洛阳分公司施工加固，2013年5月完工并结算。当时因为加固和变更导致施工面积变大，且当时面积已固定为1848.95㎡。帝富公司与洛宁银矿的借贷关系是真实有效的，有相关凭证予以证明。帝富公司欠洛宁银矿款项，因此，帝富公司把涉案房产租给洛宁银矿，并签订租赁协议。租赁协议签订时没有抵押，且是双方自愿的。洛宁银矿辩称，1.洛宁银矿属于洛宁县工商合作社，属于矿上企业。2010年9月30日，洛宁银矿借给帝富公司600万元，帝富公司给洛宁银矿出具相关手续。2012年1月6日，洛宁银矿出具证明一份，说明帝富公司与洛宁银行之间存在借贷关系。2013年4月30日，洛宁银矿的记账凭证上记载有收到帝富公司支付的利息，充分说明双方之间存在借贷关系。2.2013年6月30日，洛宁银矿与帝富公司签订租房协议，帝富公司将涉案房产租赁给洛宁银矿开办酒店。该协议是基于双方借贷关系产生的，以借款和利息抵顶房租，该协议经过长期协商，系双方真实意思表示，且协议签订时，涉案房产并未做任何抵押。洛宁县供销合作社于2020年6月17日出具的证明以及洛宁银矿2016年1月3日出具的证明、洛宁县白银商务酒店于2019年8月1日出具的证明及该酒店记账凭证（缴纳洛宁银矿医保、社保和生育保险发票）、2012年7月25日，洛宁县社保中心参保人员通讯地址申报表，均能证明洛宁县白银商务酒店属于洛宁银矿投资开办的企业。对于600万元借款的性质，记账时是按照投资款记载的，但实际是借款，帝富公司支付给洛宁银矿利息。洛宁银矿并未参与帝富公司分红，也并非帝富公司的股东，双方之间属于借贷关系。关于涉案房产五楼的面积问题，是帝富公司经过测定且经过双方确认后才确定的面积。2013年对房屋进行改造时，房屋改造图纸上确定的面积就是如此。关于租金差距问题，双方的借款自签订借款合同后，就不再支付利息，房租是双方协商确定的，不存在压低房租的情形。关于洛宁县白银商务酒店由四个自然人注册，该四人属于洛宁银矿管理人员，为方便注册由该四人代表洛宁银矿进行注册，实际是由洛宁银矿全额出资的。洛宁银矿与帝富公司不存在串通逃避执行的行为。人民法院作出的（2020）豫03执异103号和（2020）豫03执异103之一号裁定认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。杨治国的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：一、杨治国取得涉案房屋所有权的事实2014年1月21日，洛宁县房地产管理所为杨治国办理了“宁房2014他字130147号”他项权证，载明：房屋他项权人为杨治国，房屋所有权人为帝富公司，抵押物为在建工程，房屋坐落为洛宁县永宁大道白银广场××、××、××层部分房产，面积为5086.44平方米。附记显示2017年2月21日，解押三层房产，四五层依然抵押。帝富公司与杨治国签订房产抵押合同，该合同仅显示抵押面积，未显示房产具体坐落。杨治国与帝富公司借款合同纠纷一案，本院于2015年1月12日作出（2014）洛民四初字第88号民事调解书，确认帝富公司应于调解书限定的日期前分期向杨治国支付借款本金共计1000万元、利息共计234.834万元、追偿费用8万元；如帝富公司逾期履行，杨治国有权申请拍卖、变卖帝富公司抵押给杨治国的75套房产并对所得价款优先受偿。后因帝富公司未按期履行义务，杨治国向本院申请执行。本院于2016年4月18日立案执行。执行过程中，因帝富公司暂无还款能力，杨治国于2016年10月17日向本院申请终结本次执行程序，本院于2016年10月19日作出（2016）豫03执123－1号执行裁定，终结本次执行程序。2019年1月4日，杨治国以帝富公司具备还款能力为由向本院申请恢复执行。本院决定恢复执行后，于2019年1月15日作出（2019）豫03执恢11号执行通知书，责令帝富公司三日内将执行款1446万元及执行完毕时相应的利息交至本院，并负担本案执行费81860元。本院于2020年1月10日作出(2019)豫03执恢11号之二执行裁定，裁定：“一、洛阳市帝富房地产开发有限公司名下位于洛阳市××新区××大道南侧××白银广场××、××房产以第二次拍卖保留价11202179元，交付申请执行人杨治国抵偿所欠债务。上述财产自本裁定送达申请执行人杨治国时转移。二、申请执行人杨治国可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续”。2020年4月7日，杨治国取得帝富白银广场1幢401-440、501-545共85套房产的不动产权证。本院拍卖涉案房产网页截屏照片显示本院拍卖涉案房产时注明涉案房产存在租赁的事实，涉案房产由实际使用人进行了不同程度的装修。2020年4月26日，本院作出(2019)豫03执恢11号公告，责令帝富公司向杨治国交付位于洛宁县新区××大道南侧××白银广场××、××共××房产。自公告之日起，要求占据上述房产的公司和个人与房产所有人杨治国联系承租事宜，如不继续承租则应在规定时间内将所占据的房屋腾出。洛宁银矿向本院提起书面异议，要求撤销改公告，由其公司继续占有涉案房屋。2020年7月22日，本院作出（2020）豫03执异103号执行裁定，裁定：“中止对洛阳市洛宁县新区永宁大道南侧帝富白银广场1幢4层、5层部分房产的移交占有”。二、洛宁银矿与帝富公司经济往来及签订租赁协议情况2010年9月21日、25日，洛宁银矿分别向帝富公司汇款350万元、250万元，在汇款凭证回单的附加信息及用途一栏处均标注为投资款。帝富公司分别出具了收到洛宁银矿350万元、250万元的收据。洛宁银矿2010年9月30日的记账凭证显示，付投资帝富公司款项600万元。2012年1月6日，帝富公司出具证明一份称，2010年9月21日协议帝富公司向洛宁银矿借款900万元，一年满付450万元（期限2011年9月21日）。因暂时资金紧张只能付300万元，剩余150万元同意有偿使用（月息2%），从2011年9月22日起计息到还款之日止。洛宁银矿2013年4月27日出具的收据及2013年4月30日的记账凭证显示，收到帝富公司投资款利息10万元。洛宁县市场监督管理局存档的帝富公司股东出资信息显示：“河南省洛宁银矿2012年6月前实缴出资600万元，持股比例为75%。杨强军2012年6月前实缴出资200万元，持股比例为25%”。2012年7月7日，帝富公司的公司章程显示：股东洛宁银矿、杨强军于2012年7月5日签订并签署本章程。公司注册资本800万元，实收资本800万元。股东洛宁银矿、杨强军及其出资情况同帝富公司股东出资信息一致。该公司章程由洛宁银矿加章、法定代表人签字及杨强军签字。2017年2月23日，帝富公司召开股东会议，经代表公司表决权100%的股东同意，会议审议并通过以下事项：1.股份转让，将原法人杨强军股份200万元转让给李治兴。2.股份转让，将原股东洛宁银矿600万元转让给李治兴。3.公司类型由其他有限公司变更为一人有限公司。4.免去杨强军原执行董事兼总经理职务，免去李守红监事职务。5.股东由洛宁银矿、杨强军变更为李治兴。同日，洛宁银矿与李治兴签订《出资转让协议》，洛宁银矿自愿将其在公司出资的600万元全部转让给李治兴，李治兴自愿接受，出资转让于2017年2月23日完成。从出资转让完成之日起，洛宁银矿不再享受和承担出资转让部分的权利和义务。李治兴承认公司章程，并享受和承担公司股东的权利和义务。2013年6月30日，帝富公司与洛宁银矿签订《租房协议》，主要内容为：2010年10月，帝富公司借到洛宁银矿600万元，商定月息1%，截止2013年6月经双方算账确认减去期间已偿还的本息，帝富公司共计欠洛宁银矿482.4万（本金400万元、利息82.4万元）。由于帝富公司资金困难，无力偿还所欠款项，经双方协商同意，将帝富公司所建的白银广场商业房产四楼部分房产及五楼整层房产租给洛宁银矿用于宾馆经营。租金抵顶帝富公司所欠洛宁银矿的款项。1.租房面积：四楼从中间电梯到西全部房间共计24间，面积1107.932平方米；五楼整层共计45间，面积1848.95平方米。四、五楼共计69间，面积约2956平方米。（最终以房管部门实测面积为准）2.租金及抵顶欠款期限：租金按每月每平方米7元计算，年租金248304元。租金顶抵欠款年限共计19年零5个月。帝富公司同意给洛宁银矿3个月装修期，时间从2013年10月1日起到2033年3月31日止。3.从合同签订之日起，房屋租金已由帝富公司欠款一次性抵清，双方债权债务两清。4.洛宁银矿的宾馆装修必须经消防部门批准备案。装修资金由洛宁银矿自筹。5.合同签订后，宾馆的装修投资及经营管理权归洛宁银矿。2020年6月18日，帝富公司出具《关于白银广场商业四、五楼改造的说明》，称洛宁县白银广场项目商业四、五楼原设计为单面办公用房。2013年初，因为无力偿还洛宁银矿借款，经协商双方形成以租抵债意向。根据双方的协商意见，由帝富公司将四、五楼的单面房加固改造成双面房，出租给银矿用于酒店经营。帝富公司从2013年5月份开始对房屋进行加固改造，6月份与洛宁银矿签订租房协议后，继续按照双方的协商意见对房屋进行改造施工，2015年初改造基本完工后由洛宁银矿装修。洛宁银矿提交了洛宁县白银商务酒店有限公司2019年2月25日缴纳税费的缴款单及增值税发票。2020年7月1日，郑州市第一建筑工程集团有限公司出具情况说明，称2013年1月，帝富公司要求其公司对原设计的帝富·白银广场项目四、五楼进行部分变更（即原办公变宾馆），该公司与2013年5月按要求进行了加固施工图纸设计变更。三、其他事实洛宁县供销社出具证明显示：洛宁银矿系洛宁县供销社下属集体企业，2008年根据县政府矿山整合要求，将所属矿山有偿转让，为安排下岗职工，洛宁银矿四名管理人员代表银矿登记注册成立洛宁县白银商务酒店有限公司。洛宁县白银商务酒店有限公司实际为洛宁银矿投资成立的企业，其目的是为安置银矿的下岗职工，保证洛宁银矿职工医疗、养老保险缴纳，酒店使用的房产由洛宁银矿无偿提供。洛宁银矿提交了洛宁县白银商务酒店有限公司装修费用部分单据、现状照片、历年缴纳社保金等财务凭证及银矿职工名单、白银宾馆职工名单、纳税凭证、涉案房屋改造前后设计图纸等证据以证明其在本院查封前即租赁、占有、使用涉案房产。又查明，帝富公司出具的“关于白银广场商业四、五楼改造的说明”显示，因帝富公司无力偿还洛宁银矿借款，双方形成以租抵债意向，帝富公司同意将其公司白银广场项目商业四、五楼出租给洛宁银矿用于酒店经营，因该房产原设计为单面办公用房，按照双方达成的意向，帝富公司在2013年5月份开始对四、五楼房屋进行加固改造，6月份签订租房协议后，帝富公司继续对房屋进行改造施工，2015年初改造基本完工后由洛宁银矿装修。2015年10月30日，洛阳市锦帆规划设计有限公司洛宁分公司出具《白银广场房屋面积实测报告》，对白银广场房屋面积进行了测算。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且对该举证证明责任应当采取较为严格的标准进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，洛宁银矿提交了汇款凭证、收据、租房协议及相关说明，以证明在涉案房屋被人民法院查封之前其已经与帝富公司签订租房协议，已经支付租金并实际占有使用的事实。但该汇款凭证上附加信息及用途注明为投资款，洛宁银矿的记账凭证也显示付投资帝富公司款项600万元，且洛宁县市场监督管理局存档的帝富公司股东出资信息显示，2012年6月洛宁银矿成为帝富公司的股东，帝富公司的法定代表人也由洛宁银矿委派。2017年2月23日，帝富公司的股东由洛宁银矿变更为李治兴。根据洛宁银矿提交的证据，本院不能认定洛宁银矿与帝富公司之间系借款关系，洛宁银矿是用借款顶抵涉案房产租金，已支付涉案房产租金的事实。洛宁银矿称其公司在帝富公司持有股份及派人担任帝富公司的法定代表人，是为了保证出借款项的安全，其并未参与帝富公司任何经营及盈亏，但其提交的证据不能证明该事实。洛宁银矿的答辩理由缺乏事实依据，本院不予采纳。洛宁银矿所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，其对涉案房产不享有阻止移交占有的权利。杨治国要求帝富公司和洛宁银矿将其所有的位于洛阳市××新区××大道南侧××白银广场××、××房产移交占有的诉讼请求成立，本院予以支持。关于杨治国要求洛宁银矿和帝富公司自2020年5月6日起每日赔偿起损失5000元，直至将涉案房产交付之日止的请求，本院认为，涉案房产目前一直由洛宁县白银商务酒店有限公司实际占有使用。本院在拍卖涉案房产时已注明涉案房产存在租赁，且本院发出腾房通知后洛宁银矿以承租人的名义提起执行异议，在涉案房屋租赁权尚有争议的情况下，不应支持杨治国要求赔偿其损失的诉讼请求。综上所述，杨治国要求将洛宁县永宁大道南侧帝富·白银广场1幢4层、5层部分房产移交占有的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下：一、不停止对杨治国所有的位于洛阳市洛宁县新区永宁大道南侧帝富白银广场1幢4层、5层房产的移交占有。二、驳回杨治国的其他诉讼请求。案件受理费16950元，由河南省洛宁银矿负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫03执异103号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十一月二十四日书记员 苏彦辉