上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11174号上诉人（原审被告）：舒晓，男，1981年7月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：邹彪，男，1982年7月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈辉，上海市尔立律师事务所律师。上诉人舒晓因与被上诉人邹彪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初5078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人舒晓上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：涉讼房屋厨房改成卧室，煤气管道在朝北卧室内，被上诉人明知朝北房间用作婴儿房，涉讼房屋存在安全隐患；上诉人没有接收过房屋，也没有居住过，双方系无责任地解除合同。被上诉人邹彪辩称，其不清楚房屋的改造情况，其仅对租来的涉讼房屋进行简单粉刷和装修；煤气管道在墙内，已通过加门消除安全隐患；上诉人不接收房屋，系单方面解除合同，故其认为一审判决正确，要求维持原判。邹彪向一审法院起诉，请求判令：1、确认双方之间于2018年10月29日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月3日解除；2、舒晓向邹彪支付违约金人民币（下同）63,000元。一审法院认定事实：上海市徐汇区XX路XX号XX公寓XX室房屋产权人为朱某、石某所有。2018年7月，朱某、石某委托邹彪出租系争房屋，委托权限包括代为签订房屋租赁合同、代为办理租客入住的相关手续和相关事宜等。同月25日，朱某、石某（甲方）与邹彪（乙方）签订《资产管理合同》，约定甲方同意乙方将系争房屋转租给第三方，但禁止群租，仅限于一个家庭居住，仅限居住使用，第三方不可将房屋再转租等条款。原审又认定，2018年10月29日，邹彪（出租方、甲方）与舒晓（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租系争房屋居住使用，租期自2018年11月3日起至2020年11月2日，2018年11月3日至2019年11月2日为固定期，在固定期内若乙方提前退房，甲方将扣除租赁保证金作为违约金，2019年11月3日至2020年11月2日为非固定期，在非固定期内甲方双方如需提前解除合同，须提前二个月通知对方，即租赁满十个月后甲乙双方有权在给予对方不少于二个月的书面通知的情况下提前终止本合同，故租赁期内最早退租而无需承担违约责任的日期为2019年11月2日；月租金为每月31,500元，支付时间为每月3日之前支付下一月的租金，如发生逾期支付的，甲方有义务提醒乙方支付租金，如提醒后乙方仍未支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金0.5%支付违约金；在本合同签署后两个工作日内及甲方交付房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即63,000元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向守约方支付数额相当于2个月租金的违约金，给对方造成损失，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，导致一方无法居住或危及乙方安全的；（六）、乙方不支付租金超过15日个工作日的；合同签订后及租赁期间，非本合同3.1条规定的情况下甲乙任何一方擅自解除本合同，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，若支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿等条款。附加条件：甲方根据乙方要求增加以下项目：次次卧：热水器烧煤气在次次卧造成严重安全隐患-解决方案？物品清单待入住确认，入住日期待确认。原审另认定，2018年11月3日，邹彪向舒晓发出催款通知，要求舒晓尽快支付租房押金及2018年11月3日起至2018年12月2日止的租金。2018年11月8日，舒晓回函告知其单方面认定合同无效，原因如下：1、甲方未能提供合法房屋委托证明，包括涉外关系证明；2、合同中租赁关系，代理关系以及公司和个人关系不清；3、现有房屋结构改造后，存在明显安全隐患，并未排除；综上，我方认定合同无效，对合同的无法执行，不承担任何责任和损失。2018年12月3日，邹彪向舒晓发出解约通知函，内容是：根据您与邹彪先生签订的《上海市房屋租赁合同》9-2第六条违约责任约定，“乙方不支付租金超过15个工作日的，判定为乙方违约”，由于从2018年11月8日合同签订至今，一直没有收到乙方的任何款项，故现正式通知您，您与邹彪先生签订的《上海市房屋租赁合同》正式解除。舒晓确认于2018年12月4日或5日收到。原审中，邹彪确认曾经通知过舒晓验收交接房屋，但舒晓拒绝。舒晓确认邹彪确实通知过其交房，但签订合同后，舒晓查看了相关资料，发现系争房屋违法搭建，故在接到邹彪催缴租金及押金的函件后既未支付上述款项又向邹彪发出书面函件，告知租赁合同无效，拒绝接收房屋。邹彪确认舒晓于2018年12月5日收到解约通知函。系争房屋确实是系争房屋的产权人改造过房屋，将朝北向厨房改移至隔壁厅内，邹彪是二房东，并不知道产权人改建事宜。另外，2018年11月3日，舒晓应该入住，整个11月份均等待舒晓入住；12月份处理舒晓解约事宜，系争房屋始终处于空置状态；直到2019年1月底才出租出去，实际损失已经超过二个月违约金数额。一审法院认为：邹彪与舒晓签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案中，邹彪在合同签订之前已经将系争房屋的上海市房地产权证交由舒晓核看，舒晓亦看房两、三次。而且，舒晓在签订合同前已经发现系争房屋朝北房屋有改造，并在合同附加条件中舒晓列明该改造需增加解决方案，在原审庭审中舒晓亦承认双方曾经协商在改造处增设一道门。上述行为表明，签订合同时舒晓是有继续履行合同的目的，邹彪未向舒晓故意隐瞒改造房屋事实。邹彪出租的系争房屋有合法的权证，并且已经交由舒晓核查，邹彪出租又有产权人的书面授权并委托权限中包括转租给第三人。系争房屋虽经改造，但并不影响舒晓租赁目的的实现，导致舒晓无法居住。在原审庭审中，舒晓辩称系争房屋租房是为了其一家三口居住，舒晓孩子尚只有六个月，朝北房屋原预想给婴儿居住，系争房屋是三房一厅，足以满足舒晓一家三口居住需要，正如舒晓所述，其可以通过增设设施及调换房间居住使得合同能够继续履行。舒晓的上述辩称并未造成租赁合同无效的后果。舒晓以合同无效为由抗辩支付租金及押金无事实及法律依据，一审法院无法采信。2018年11月3日，舒晓收到邹彪发出的催款通知后，拒绝支付租金及押金；邹彪于2018年12月3日以舒晓拒绝支付租金超过15个工作日为由向舒晓发出解约通知函，舒晓亦于2018年12月5日收到。故邹彪要求确认于2018年12月5日解除合同并支付违约金，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。原审中，舒晓以邹彪无实际损失为由提出违约金过高的抗辩，虽然舒晓辩称系争房屋厨房存在擅自改造管道的问题并未发生合同无效的法律后果，但一审法院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度酌情判处舒晓承担的违约金数额。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定,于二〇二〇年八月十二日判决：一、确认双方之间于2018年10月29日签订的关于上海市徐汇区XX路XX号XX公寓XX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月5日解除；二、舒晓于判决生效之日起十日内支付邹彪违约金31,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计687.50元，邹彪负担331.25元，舒晓负担356.25元。二审中，上诉人出示微信截图一组，旨在证明其对合同主体的异议；被上诉人认为签约当事人为被上诉人本人，而非公司。本院认为，上诉人出示之材料不能证明其主张，不具有证据效力。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点在于房间内存在煤气管道是否成为舒晓不接收房屋、不支付租金的合法理由？对此本院评述如下：首先，承租房屋时，舒晓核看过产权证并看房多次，其明知房屋结构，并且，依据其具备的生活常识，其理应对于该房间是否适合婴儿居住具有准确判断；其次，双方在合同中关于“次次卧：热水器烧煤气在次次卧造成严重安全隐患-解决方案？物品清单待入住确认，入住日期待确认”的约定进一步反映出邹彪没有隐瞒房屋状况，双方均愿意在此基础上继续履行合同；再次，有煤气管道的房间不适于用作卧室，但并不影响实现储物等其他功能。综上而言，本案中，舒晓拒付租金已构成违约，理应承担相应的违约责任。本院还需指出的是，原审法院考虑合同实际履行状况、损失程度、双方责任诸因素对于违约金作出的调整合理妥当，本院予以认同。综上所述，上诉人舒晓关于撤销一审判决第二项的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币587.50元，由上诉人舒晓负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月二十六日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……