天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3418号上诉人（原审原告）：安治英，女，1968年2月22日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：安志秀（系安治英之姐），住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杨顺国，天津万钧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津滨海开元房地产开发有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西五道**汇津广场**楼**。法定代表人：侯海兴，总经理。委托诉讼代理人：赵明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马云鹏，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人安治英因与被上诉人天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称开元公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初7015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。安治英上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持安治英一审诉讼请求或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由开元公司承担。事实和理由：一、一审将开元公司提供的宣传册认定为要约邀请,没有法律依据。开元公司向安治英提供的宣传册中明确写明“连廊设计保证中户型全明通透”“一品更上一品”,即安治英购买的三期中户型房屋的品质要比一、二期更好,且为全明通透型房屋。同时,开元公司的工作人员也让安治英参观了一、二期房屋，安治英正是基于开元公司的宣传资料和对开元公司开发的一期、二期房屋状态的认知,安治英才同意以高于边户的价格购买了中户型房屋。但收房时才发现交付的房屋不仅不如一、二期,而且中户型房屋的卫生间、厨房根本无光可透、更无法通风,与开元公司在购房前提供的宣传及承诺不符。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。而本案中,开元公司的宣传册中明确载明,连廊保证中户型“全明通透”的承诺,就是对房屋明确具体的说明,同时,它还对房屋价格的确定起着决定性作用,因此,该宣传内容依法应为要约,应视为合同内容,应对双方有约束力。二、开元公司的连廊设计存在缺陷，根据民用建筑实际通知和民用建筑实际统一标准以及天津市绿色建设设计标准等规范，开元公司的设计影响空气的对流也遮挡了阳光，建筑的基本标准是设置防护栏，而实际设置的是实体墙，连廊的外墙净空高是135厘米，内廊的净空高是120厘米，所以折光率外墙70%内墙60%，严重影响采光，和宣传是相违背。而且开元公司违反绿色建筑设计标准，违反节材节能的要求，销售的一期、二期及现在的四期都是边户高于中户。开元公司明知房屋连廊存在问题,但在对外宣传时,却故意隐瞒设计上的缺陷,并对外承诺连廊保证中户型房屋“全明通透”，属于虚假宣传。三、一审法院错误认定“房主在收房时未提出异议”缺乏事实依据。涉案房屋在交付时,是先让房主在收房通知书上签字,然后缴纳一定的费用，然后才能拿到钥匙,才能看到房屋的具体现状。房主于2019年12月16日看到房屋后,第一时间就找开发商讨说法，又分别于2019年12月21日和28日,广大业主又集体找开发商表达诉求,要求退房,并在《解除合同通知书签字表》上签字。一审审理期间，开元公司在听到安治英诉求之后曾经对七楼和八楼进行了改造，而改造的事实证明开元公司已经意识到了虚假宣传的问题以及连廊的涉及对住户的影响。开元公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。事实和理由：安治英与开元公司签订的补充协议中明确声明，商品房宣传册及围挡广告属于要约邀请，且前期宣传的广告语明确表明，前期宣传不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。因此一审判决关于销售时的宣传册已载明仅作为要约邀请的认定正确无误。宣传过程中不存在任何的欺诈和虚假宣传行为。全明通透是指所有房屋开窗通透，屋内所有房屋全部设置窗户斜通风，因此宣传语是明确的，并非承诺连廊设计完全无遮挡。此外，开元公司的设计符合国家有关规范要求，不存在设计偏差。房屋的价格经过有关部门的公示备案，定价也是根据市场的供需关系来确定的，安治英是在充分了解价格、房屋价格及房屋实际情况的情况下，自主自愿地与开元公司签订了相关的合同，开元公司不存在任何的欺诈的情况。安治英向一审法院起诉请求：1.判令变更《商品房买卖合同》第二条商品房销售单价为21012元，退还安治英多付的购房款234980元；2.本案诉讼费用由开元公司承担。一审法院认定事实：2018年8月2日，安治英与开元公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定安治英购买开发区天韵轩9号楼-1-802号房屋，建筑面积117.49平方米，每平方米23012元，总房款2703680元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《商品房买卖合同补充协议（附件六）》第1条约定，甲乙双方确认：双方的权利、义务以及该商品房的交付标准和条件，均以买卖合同及本补充协议的约定为准。甲方在签订买卖合同及本补充协议前因销售商品房提供的路牌广告、广告效果图、制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均属于要约邀请，其中所述内容或展示效果并不作为该商品房的交付标准和条件，亦不作为买卖双方权利义务的依据。甲方向乙方提供的所有其他资料及销售人员的口头承诺均不作为买卖合同的内容，不具有法律效力。合同签订后，安治英依约交纳了购房款，开元公司取得相关交付证书。根据开元公司提供的《天津市房屋建筑工程施工图设计文件》审查合格书可以证实，涉案房屋所在小区的设计合格。一审法院认为，安治英与开元公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行己方义务。合同中已载明销售时的宣传材料仅作为要约邀请，并未就户外连廊做出特别约定。当事人对自己的主张，有责任提供证据。安治英提供的现有证据不足以认定开元公司在涉案房屋销售过程中存在虚假宣传的行为。根据开元公司提供的《天津市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》，可以证实涉案房屋户外连廊设计符合相关规范，不存在设计失误导致违约的情形。安治英以重大误解订立合同为由主张变更合同价款，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：“驳回原告安治英的全部诉讼请求。案件受理费2412元（减半收取），由原告负担”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。安治英提交四期宣传资料及售价三页，证明四期房型和涉案房屋的连廊设计是一致的，但中户的价格多数低于边户价格，少数与边户价格相同。洽商函一份，证明施工过程中对连廊设计进行了变更，但是并未通知安治英。光盘及照片，证明开元公司认可对7楼的连廊进行改造，开元公司认识到连廊设计存在问题。商品房买卖合同两份，证明一期和三期是同一个项目，因为坐落位置是一致的，只是开发的时间不同。开元公司对宣传册的真实性、合法性认可，对价格表的真实性、合法性不予认可，关联性、证明目的均不认可。开元公司开发的项目建设规模、容积率、设计理念、开发思路、目标客户等方面均不相同。每个项目的承包方、建设方、设计方、监理方也都不同，价格是受市场供需关系调控因素所影响，不具有可比性。对洽商函的真实性、合法性认可，证明目的不予认可，根据补充协议，开发商有权根据实际情况自行决定公共设施部分进行设计调整，而无须通知安治英。认可光盘及照片的真实性、合法性，对证明目的不认可，开元公司一再强调设计是符合法律规定质量合格，不存在设计瑕疵或者质量瑕疵。商品房买卖合同的真实性、合法性认可，证明目的不予认可，同证据一的质证意见。开元公司提交一星级绿色建筑设计标识证书，证明案涉项目达到了天津市一星级绿色建筑设计的水平，符合节能环保和绿色相关的标准。安治英对真实性认可，不认可证明目的，整体的室外保温采暖等方面的节能达到要求了，并不等于中户采光达到了相关要求。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉商品房买卖合同的价款是否具备可撤销或变更的法定情形。安治英以开元公司宣传手册中“一品再上一品”“连廊设计保证中户全明通透”的宣传语系虚假宣传，且连廊设计存在缺陷为由，主张与开元公司签订的《天津市商品房买卖合同》是在受到开元公司欺诈，在重大误解的情况下签订的，要求人民法院变更合同价款。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同补充协议（附件六）》第1条明确约定销售时的宣传材料仅作为要约邀请，不作为该商品房的交付标准和条件，亦不作为买卖双方权利义务的依据。双方合同中并未就户外连廊做出特别约定，安治英提供的现有证据不足以证实开元公司承诺连廊设计无遮挡，亦不足以证实开元公司在销售过程中存在虚假宣传的行为。开元公司提供的《天津市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》可以证实连廊设计符合相关规范，不存在设计不合格的情形。关于房屋的价格，安治英应当是在充分了解房屋价格及房屋的情况下，自愿与开元公司签订的合同，开元公司亦不存在欺诈行为。关于是否存在重大误解的问题，重大误解是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的，误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。安治英与开元公司签订的《天津市商品房买卖合同》，购买商品房，开元公司“一品再上一品”“连廊设计保证中户全明通透”等宣传语不足以导致安治英的利益受到较大的损失，或者达不到安治英订立合同的目的。安治英的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，安治英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2412元，由上诉人安治英负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十一月十七日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……