广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4898号上诉人（原审被告）：梁文斌（曾用名黄文斌），男，1995年2月25日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区*************。委托诉讼代理人：雍雪林，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婉靖，广东刘志均律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：袁海群，女，1989年11月26日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区**********。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商（广州）律师事务所律师。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区******，统一社会信用代码914***********547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李杰，该公司员工。委托诉讼代理人：廖雯文，该公司员工。上诉人梁文斌因与被上诉人袁海群、原审第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初24305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁文斌上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项之内容，并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定梁文斌未按合同约定于2019年9月1日前办理抵押公证。但双方又约定了另行委托担保公司赎楼方案，变更了补充协议中的时间节点。一审遗漏这一重要事实，导致本案认定梁文斌构成违约，与事实不符。1.2019年8月30日乐有家公司提出另行委托担保公司赎楼的方案，该方案得到了梁文斌、袁海群的一致同意，在一审庭审中有乐有家公司出具的补充情况说明、微信聊天记录等为证，应当予以认定。梁文斌认为，既然双方对履行合同的方式达成合意，则2019年8月30日扣款完毕的内容已作相应变更，一审判决对此认定有误。2.另行委托担保公司赎楼的方案，系双方在履行过程中产生的新问题，双方针对问题也在协商中，并不适用《二手房买卖及居间服务合同》中约定的赎楼费用由梁文斌自行承担的情形，但因各种原因并未达成一致。但实际上，在此之前，袁海群对于履约一直拖延，且已明确提出解除合同的要求，导致双方交易目的无法实现。因此，梁文斌认为，对于造成解约的后果，系袁海群的过错，一审未作相应认定对梁文斌不公平。二、一审判决解除合同、返还定金及利息、支付违约金及律师费的判决内容，缺乏法律依据，对梁文斌极不公平。一审判决梁文斌承担相当于总房款20%的违约金，属于违约金过高，应予相应调低。本案中袁海群仅产生了购房资金的利息损失，与判决的166000元相距甚远。梁文斌认为，在双方交易中，梁文斌因此遭受了极大损失，但却背负违约金、律师费等巨额赔偿责任，判决内容显然有悖法律规定，请二审法院予以纠正。三、一审认定中介提出另行委托担保公司赎楼，因赎楼费用产生分歧，属于事实认定错误。二审中乐有家公司提交的情况说明更改了该事实，明确袁海群同意承担赎楼费用，足以证明双方对于赎楼费用没有分歧。四、一审遗漏重要交易细节。8月30日至9月2日期间，梁文斌多次要求袁海群出面解决问题，但袁海群故意拖延不见面，在8月30日早上梁文斌还找到乐有家公司沟通，袁海群仍然不出面，梁文斌只好报警。在双方9月1日的聊天记录中，乐有家公司还告知梁文斌在与袁海群男朋友做工作，但9月2日袁海群答复不同意做买付保，提出让梁文斌退回定金，故袁海群在9月1日之前一直同意办理相关手续，之后反悔是极不诚信的，9月2日袁海群主动提出解约是违约行为。五、曾用名问题，因本案交易是专业中介参与完成的，曾用名问题直接影响交易进度及过户手续，但乐有家公司在2019年8月29日才告知梁文斌，乐有家公司存在严重过错。乐有家公司应当在交易初始就审核并告知，其未尽该职责，是导致本案未完成的重要原因，梁文斌保留向乐有家公司索赔的权利。六、梁文斌一直诚意履约，梁文斌卖房是为了偿还债务，没有理由像一审判决所述的违约问题，由于本案交易未实现，梁文斌母亲只好变卖另一套房产，损失了4至5万元以解决资金周转问题。七、一审适用法律错误，双方2019年8月8日签订补充协议第6条对于违约责任进行重新约定，若卖方违约，买方有权解除交易，卖方在24小时内退回定金。该补充协议关于违约责任的约定是针对原合同违约责任的变更，双方对于付款时间、定金数额、交房时间做了变更。故即使梁文斌存在违约，也应当适用补充协议的违约责任条款，故一审判决违约金及律师费是缺乏法律事实依据的，违约金也过高，袁海群无实际损失，梁文斌才存在实际损失。袁海群辩称：一、一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。二、梁文斌主张袁海群拖延违约的事实不存在，双方曾住在一个小区，因梁文斌无钱赎楼产生本次纠纷，是梁文斌数次违约，从2019年4月11日签订合同之后因梁文斌无钱赎楼，之后补签两份协议，该两份协议均是解决赎楼问题，但梁文斌并未在约定时间节点完成赎楼义务。三、袁海群不存在不同意梁文斌赎楼的事实，袁海群给了梁文斌充足时间完成更名赎楼，据袁海群了解，办理姓名变更只需要3个工作日。四、乐有家公司属于专业代理公司，对于双方交易时间节点做了明确约定，梁文斌二审补充提交的微信记录等证据在一审未提交，袁海群不认可该证据的真实性。乐有家公司已充分履行义务，为解决双方争议，双方补签了两份协议，一审乐有家公司的情况说明已阐明是梁文斌无钱赎楼数次违约导致交易失败。五、2019年8月8日补充协议第6条不是对原合同违约条款的变更，双方没有变更违约责任的意思表示，该条款只是加重了梁文斌违约责任，加快定金的退还时间，是增加违约条款，不是变更违约条款。乐有家公司二审未到庭发表意见。梁文斌于2019年9月11日向一审法院起诉请求：1.解除袁海群与梁文斌、乐有家公司于2019年4月11日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：NO.50301054691）中袁海群与梁文斌二手房买卖合同部分及2019年7月19日签订的《补充协议》、2019年8月8日签订的《补充协议》、《提前交房协议》；2.梁文斌返还袁海群购房定金35000元及利息（利息以35000元为本金，自2019年4月11日起每日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止,暂计至2019年9月6日共625.92元）；3.梁文斌支付袁海群违约金166000元（违约金计算方法：以转让总价款的20%计，即房屋转让总价款830000×20%）；4.梁文斌支付袁海群因本案诉讼所产生的律师费10000元；5.梁文斌支付袁海群因本案诉讼所支出的保函费用1500元。一审法院认定事实如下：1.2019年4月11日，买方袁海群、卖方梁文斌、居间方乐有家公司共同签订《二手房买卖及居间服务合同》（编号：No50301054691）、《交易节点确认书》、《信息告知书》。《二手房买卖及居间服务合同》约定：买卖双方交易的房地产位于中山市*********************；房屋现状：买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易，卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任，该房产产权现状为由抵押；转让价款：该房地产转让总价款为830000元，转让总价款包含附件清单所列交付的附属设备、装饰装修、相关物品等价值，以及卖方已支付的装修费、维修基金与水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费；交易定金：该房产交易定金共计80000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金30000元，本合同签订后50个工作日内再向卖方支付定金50000元，定金支付方式如下：（1）定金托管，买卖双方同意将定金30000元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，买卖双方同意经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押物查封状态后的五个工作日内居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户，（2）定金互转，买卖双方已明确知晓未选择资金托（监）管将面临的风险（包括但不限于：卖方可能无法取得全部房款；买方可能无法取得房屋所有权，亦无法追回已经支付的房款等），仍选择由买方将定金50000元直接支付给卖方，并自愿承担由此产生的资金风险和不利后果；付款方式:买卖双方协议一致约定买方以按揭付款的方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；税费承担:经买卖双方协商，交易税费及其他费用（包括本交易履行过程中因政策调整而须交纳的新增税费）由买方承担，若因卖方房产逾期供楼或断供导致多处的利息或赎楼费用，由卖方承担，对于符合税费减免条件的买卖双方应积极配合办理减免手续，若因其中一方不配合导致多出的费用，由不配合方承担；房产交付:该房地产所附着的户口，卖方承诺于2019年8月1日前迁出，逾期则依本合同约定承担违约责任；交付保证金：买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留10000元，作为交付保证金交由居间方托管；居间服务：鉴于居家方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意支付全额佣金，买方应支付佣金21165元，佣金应在签订本合同时付清；违约责任：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；收款账号：卖方户名黄文斌、账号尾号为1777，买方户名袁海群、账号尾号为9700。梁文斌在上述合同的“卖方”处签字捺印，乐有家在上述合同的“居间方”处加盖业务专用章，袁海群在上述合同的“买方”处签字捺印。上述合同下方附有《收据》，载明：兹收到买方袁海群交付购买位于中山市*********************房地产的定金30000元。梁文斌在《收据》“收款人（卖方）”处签字捺印，收款日期2019年4月11日。2019年5月1日，袁海群通过银行转账的方式向梁文斌支付5000元购房定金。梁文斌向袁海群出具《收据》（编号No1114588）一份并交由袁海群收执，收据载明：今收到袁海群购置中山市*********************部分定金5000元。梁文斌在《收据》的“经办人”处签字捺印。2019年7月3日，梁文斌向袁海群送达《通知书》，载明：关于中山市*********************房产交易中的赎楼问题，本人梁文斌在此通知买方，由于签合同时协定的用买付保的赎楼方式无法进行，现决定自行另外贷款赎楼，在赎楼过程中产生的费用另外协商，筹集赎楼资金大概需要两个月时间，特此通知。梁文斌在《通知书》的“通知人”处签字，落款日期2019年7月3日。2019年7月19日，梁文斌与袁海群签订《补充协议》，约定卖方与买方通过经纪方居间服务于2019年4月11日签订了关于中山市*********************物业的《二手房买卖及居间服务合同》，为进一步明确各方权利义务，作如下补充：1.经双方协商，卖方把房产证原件交于居间方监管，卖方配合居间方到国土部门查档后确定该房产只有一押后（一押具体金额以银行通知为准），在银行扣款前一日（以银行通知为准），买方转款伍万元定金至卖方账户；2.经双方协商，买方用首期款壹拾柒万元整（小写：170000.00元）给卖方赎楼，但是卖方要在赎楼前三日到国土局查档确定该房产只有一押欠款后，买方在银行扣款前一日转款给卖方供楼账户，卖方承诺该笔款项只用于该房产一押赎楼，否则视为卖方违约；3.经双方协商，卖方必须在2019年9月1日前农业银行欠款扣款完毕，否则视为卖方违约，承担一切后果；4.经双方协商，卖方必须在2019年8月5日前提前交房给买方入住；5.经双方协商，原合同约定买方支付居间方佣金21165元整，现先预支给卖方帮忙赎楼，过户前由卖方支付居间方佣金，否则产生后果由卖方负责。梁文斌、袁海群分别在补充协议的“卖方”、“买方”处签字捺印。2019年8月8日，买方袁海群、卖方梁文斌、居间方乐有家公司共同签订《补充协议》，约定：卖方与买方通过经纪方居间服务于2019年4月11日签订了关于中山市*********************物业的《二手房买卖及居间服务合同》，为进一步明确各方权利义务，作如下补充：1.经双方协商，卖方把房产证原件交于居间方监管，卖方配合居间方到国土部门查档后确定该房产只有一押后：一押具体金额以银行通知为准），在银行扣款当天（以银行通知为准），买方转款肆万伍仟元整（小写：45000.00元）定金至卖方账户；2.经双方协商，买方用首期款壹拾柒万元整（小写：170000.00元）给卖方赎楼，但是居间方需和卖方一起在赎前三日到国土局查档确定该房产只有一押欠款后，买方在银行扣款前一日转款给卖方供楼账户，卖方承诺该笔款项只用于该房产一押赎楼，否则视为卖方违约，并退还首期款和赔偿双倍定金给买方；3.经双方协商卖方必须在2019年9月1日前农业银行欠款扣款完毕；4.经双方协商，卖方必须在2019年8月8日前提前交房给买方入住；5.经双方协商，为了保证买方资金安全，卖方必须办理抵押公证给买方，再交付首期款，买方不接受提前转账给卖方，只接受银行手动扣款，赎楼过程中产生的费用卖家自行承担，以上所有费用共贰拾壹万伍仟元整(215000.00元)需要在卖方筹集足够赎楼的资金的情况下，买方才会转账给卖方；6.经双方协商，以上任何一条若卖方未达成，视为卖方违约，买方有权解除本次交易，卖方须在24小时内退还买方所有定金。若到一押解押前一日（以银行通知为准），卖方通知买方，买方须配合赎楼，否则买方违约；7.除本协议中明确所修改的条款之外，原合同的其他条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。袁海群、梁文斌、乐有家公司的代表彭卓城分别在协议的“买方”、“卖方”、“居间方”处签字捺印。同日，签订上述《补充协议》的同时，买方袁海群、卖方梁文斌、居间方乐有家公司共同签订《提前交房协议》，约定：卖方与买方通过经纪方居间服务于2019年4月11日签订了关于中山市*********************物业的《二手房买卖及居间服务合同》，为进一步明确各方权利义务，作如下补充：交房日期变更为2019年8月8日前交房。协议还约定了其他内容。2019年9月4日，梁文斌通过ems邮寄的方式向袁海群在上述《二手房买卖及居间服务合同》中书写的通讯地址明月苑69幢602送达《通知书》，EMS物业信息查询显示该邮件于2019年9月7日退回妥投。《通知书》载明：基于2019.8.8签订的协议，需9.1日前完成公证抵押协定；由于中介方明知道本人（卖方）改过名字，房产证是曾用名而不去确认是否能公证抵押的情况下，促成买卖双方签订协议，到8月29号本人（卖方）约买方去抵押，并询问需要带什么证件，中介方才查询并且知道曾用名无法公证抵押，导致现无法在9月1日前完成，需要更改房产证才能继续完成协议；现通知买方以下两点处理方法：1.中介方提出由担保公司保障买方资金安全继续履行协议，2.由中介费协同业主前往国土局更改房产证名字继续履行协议；8月30日至9月1日期间多次要求三方面谈解决问题买方一致没有出来处理现正式通知买方清买家务必在收到本通知3日内给出明确答复，如没有收到明确书面答复视为买方放弃交易按原合同违约处理，并且追究本人（卖方）一切损失。梁文斌在《通知书》的“通知人”处签字。之后，袁海群以梁文斌未履行合同义务为由，以其诉称之事实与理由主张实体权利如上，遂成本讼。2.一审庭审中，袁海群、梁文斌均确认梁文斌已将涉案房屋换锁，导致袁海群无法使用。袁海群主张梁文斌的换锁时间为2019年9月1日，梁文斌主张其换锁时间为2019年9月7日。3.乐有家公司提交《情况说明》及《补充情况说明》，载明：2019年5月18日袁海群申请办理按揭贷款手续。2019年6月20日，银行批复同意袁海群的贷款申请。2019年6月24日，梁文斌将其征信报告提交给乐有家公司，乐有家公司发现其征信不良，无法采用原约定方式赎楼，并将相关情况第一时间告知梁文斌、袁海群。经乐有家公司协调，为保证袁海群资金安全，梁文斌、袁海群同意“梁文斌注销案涉房屋二押后，将案涉房屋抵押给袁海群，袁海群在此基础上可付款给梁文斌用于赎楼”的方案。2019年7月19日，梁文斌、袁海群再次签署补充协议，约定案涉房屋房产证监管在乐有家公司处，梁文斌须确定案涉房屋仅为一次抵押状态，袁海群在此基础上同意在银行扣款当天支付定金5万元给梁文斌，并用首期款17万元帮梁文斌赎楼，梁文斌须于2019年8月5日前将案涉房屋提前交付给袁海群，并在2019年9月1日前将案涉房屋的“一押”扣款完毕。2019年8月8日，梁文斌、袁海群签署补充协议，约定案涉房屋房产证监管在乐有家公司处，梁文斌须确定案涉房屋仅为一次抵押状态，向袁海群办理抵押公证，并于2019年8月8日前将案涉房屋提前交付给袁海群。在此基础上，袁海群在梁文斌筹足赎楼资金的情况下将21.5万元（定金4.5万元、首期款17万元）支付给梁文斌。同日，双方签署《提前交房协议》和《交房确认书》，约定案涉房屋交房日期变更为2019年8月8日，知悉提前交房风险的并声明白担风险。2019年8月30日，梁文斌存在“姓名变更”的情况，无法按照补充协议约定的期限向袁海群及时办理抵押公证，乐有家公司提出“另行委托担保公司赎楼”的方案，但双方就赎楼费用承担产生分歧，以上方案未能达成一致。4.袁海群为追索本案债权，委托广东雅商律师事务所律师作为本案代理人，并因此支出了律师费10000元，广东雅商律律师事务所开具了10000元的律师费发票。5.袁海群提交《诉讼财产保全责任保险保单》一份，载明：被保险人名称（保全申请人）袁海群，财产保全被申请人梁文斌；保险金额212500元；保险责任财产保全申请人袁海群因与被申请人梁文斌房屋买卖合同纠纷一案，向法院提出财产保全申请，，如申请人财产保全申请错误致使被申请人遭受损失，经法院判决由申请人承担损害赔偿责任，保险人负责赔偿；保险起见本保单自担保之日起生效，至保全损害之债权诉讼时效届满时终止；保费1500元。6.中山市不动产登记资料查询结果载明：权利人黄文斌；房地产坐落中山市*********************，不动产权证号国（2015）易2401224，粤房地字证第0215025047号；抵押信息：抵押权人中国农业银行股份有限公司中山南朗支行，登记时间2015年5月15日。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》、《提前交房协议》是各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案《二手房买卖及居间服务合同》约定“交易定金：该房产交易定金共计80000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金30000元，本合同签订后50个工作日内再向卖方支付定金50000元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担”及于2019年8月8日签订的《补充协议》约定“3.经双方协商卖方必须在2019年9月1日前农业银行欠款扣款完毕……5.经双方协商，为了保证买方资金安全，卖方必须办理抵押公证给买方，再交付首期款，买方不接受提前转账给卖方，只接受银行手动扣款，赎楼过程中产生的费用卖家自行承担，以上所有费用共215000元需要在卖方筹集足够赎楼的资金的情况下，买方才会转账给卖方”。袁海群已按合同约定在签订二手房合同后支付了定金35000元，梁文斌未按合同约定于2019年9月1日前办理抵押公证，已构成违约。再者，梁文斌将涉案房屋交付袁海群后，在未依法解除合同的情况下，单方换锁，该行为应属违约行为。因此，袁海群据此诉请解除关于房地产买卖合同部分及其补充协议、提前交房协议，并要求梁文斌返还购房定金35000元及利息、支付转让总价款20%的违约金166000（830000×20%＝166000元）及律师费10000元，符合双方合同约定，理据充分，一审法院予以支持。至于利息的起算时间应从梁文斌违约之日即2019年9月2日起算。关于涉案保函费，因双方签订房屋买卖合同未约定违约方需承担对方的保函费，保函费亦非必要支出，且袁海群没有举证证明双方就该事项达成一致协议，故袁海群的该项诉求理据不足，一审法院依法不予支持。另外，梁文斌以其方并没有违约行为，双方只是就进行抵押公证等费用无法达成一致意见，其方也多次约谈袁海群商讨未果，袁海群具有违约行为并导致其方利益损失为由提起抗辩。首先本案无法继续履行是基于梁文斌未就曾用名事宜变更涉案房地产权利人，办理抵押公证是为了赎楼，应属赎楼事宜，按照双方《二手房买卖及居间服务合同》约定赎楼费用由卖方自行承担，故梁文斌的辩解理据不足，一审法院不予采纳；其称袁海群具有违约行为并导致其方利益损失，但其并未在本案诉讼中提起反诉，故一审法院不作处理，梁文斌可另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除袁海群与梁文斌于2019年4月11日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（编号：No50301054691）中有关二手房买卖合同部分，解除袁海群与梁文斌于2019年7月19日签订的《补充协议》，解除袁海群与梁文斌、乐有家公司于2019年8月8日签订的《补充协议》及《提前交房协议》；二、梁文斌于一审判决发生法律效力之日起七日内向袁海群返还定金35000元及利息（利息计算方法：以35000元为基数，从2019年9月2日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、梁文斌于一审判决发生法律效力之日起七日内向袁海群支付违约金166000元；四、梁文斌于一审判决发生法律效力之日起七日内向袁海群支付律师费10000元；五、驳回袁海群的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4496元，诉讼保全费1582元，合计6078元（袁海群已预交），由袁海群负担43元，梁文斌负担6035元并于一审判决生效之日起七日内径付袁海群。梁文斌二审向本院提交如下证据：1.刘玉娟与梁文斌的微信聊天记录截图，拟证明乐有家公司于2019年8月29日才告知梁文斌，因房产证原名字为黄文斌，无法办理二押；2.彭卓城与梁文斌的微信聊天记录截图，拟证实2019年8月31日梁文斌与乐有家公司明确赎楼是时间问题，不存在费用无法协商一致，根据乐有家公司陈述，袁海群不配合买付保业务导致交易无法完成，乐有家公司于2019年9月2日向梁文斌提出要么自己赎楼要么退定金，已明确提出解约；3.户口本；4.房产证；5.房地产买卖合同（No.2013044）；6.借条；7.房地产买卖合同（No.2013999）；8.收据；9.税费承诺书；10.借记卡账户历史明细清单。上述证据3至10拟证实梁文斌加急转卖其母亲名下房产，为此损失了5万元，梁文斌在积极履约，没有违约行为。袁海群对梁文斌提交的上述证据质证如下：对于证据1、2，确认真实性，不确认合法性、关联性，该证据对语音的翻译和聊天记录只截取了部分，均是2019年8月底的内容，且语音翻译不准确，无法证明梁文斌的观点，梁文斌两次签订补充协议表示其明知需要自筹钱赎楼。对证据3至10真实性、合法性、关联性均不确认，梁文斌母亲与本案无关，珠海房产与中山无联系，梁文斌母亲交易该房产与梁文斌无关，据悉，梁文斌已经被刑事拘留，其母亲卖房目的不是解决本案钱款问题。袁海群二审向本院提交微信聊天记录截图1页、光盘1张。拟证实梁文斌在2019年9月3日前将涉案房屋大门锁更换。梁文斌对袁海群提交的上述证据质证如下：真实性、合法性、关联性均不确认，袁海群称所建立的群是为了诉讼且有两位律师，该视频无法看出是否换锁或该锁是梁文斌更换，该视频是乐有家公司单方录制，不能证明其待证事实。梁文斌在9月4日曾向袁海群邮寄一份文件，要求袁海群给予明确答复，内容是希望继续履行合同。本院另查明：梁文斌、袁海群于2019年4月11日签订的《二手房买卖及居间服务合同》中第十条“违约责任”第1点条款如下：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。”2019年4月11日，梁文斌、袁海群又签订《交易节点确认书》，其中约定：卖方确定该房产的赎楼方式为卖方自行筹集资金赎楼：卖方须提前筹集资金并向欠款银行提交提前还款申请；买方意向贷款金额为人民币伍拾捌万元整（小写：￥580000元）（具体贷款金额以银行批复为准），并于2019年5月30日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的资料，配合银行办理按揭贷款手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文件，双方均不得借故拖延，不足部分由买方办理递件过户前支付；买方须于办理递件过户之前支付首期款（不含定金）人民币壹拾柒万元整（小写：￥170000元）至买卖双方约定的银行账户；赎楼产生的相关费用，包括赎楼担保费及服务费，提前还款罚息，短期借款利息由卖方承担。上述确认书另有约定其他条款。本院再查明：乐有家公司委托诉讼代理人李杰二审向本院提交一份《情况说明》，主要内容如下：2019年8月30日，梁文斌存在“姓名变更”的情况，无法按照补充协议约定的期限向袁海群及时办理抵押公证，乐有家公司提出“另行委托担保公司赎楼”的方案，但双方就赎楼费用承担产生分歧，以上方案未能达成一致。乐有家公司所述“赎楼费用承担产生分歧，以上方案未能达成一致”是指“双方没有落实另行委托担保赎楼、赎楼费用承担”等问题没有提到实质落实。协商过程中，买方同意承担赎楼费用，但是卖方要求办手续处理，否则买方将房屋交出，双方不欢而散。上述情况说明下方由李杰签名并按指印，但没有加盖乐有家公司公章。对于该份情况说明，梁文斌称：对其主要内容无意见，但乐有家公司在一审中的说明与该情况说明不一致，本案关键事实是8月30日至9月3日期间梁文斌与乐有家公司多次交涉要求袁海群办理手续，即去担保公司办理赎楼相关手续，但乐有家公司在该情况说明中对细节没有做相应说明；梁文斌开庭前希望乐有家公司出庭，但乐有家公司不同意，仅交了情况说明。袁海群称：8月30日至9月3日期间，袁海群确实同意垫付赎楼费用，但前提是梁文斌需要将涉案房屋办理二押至袁海群名下，袁海群才同意垫付赎楼款并办理赎楼手续；该情况说明没有加盖乐有家公司公章，应当以第一份情况说明为准。本院又查明：2019年8月23日，乐有家公司人员“玉娟”通过微信聊天方式询问梁文斌“梁先生，房产证拿到了吗”；2019年8月26日，梁文斌回复“明天可以了，证拿了”。当天，梁文斌咨询上述工作人员称“我搬家身份证漏了，用其他证件可以吗”、“驾驶证、结婚照、澳门出入证”、“还是办一个临时身份证”，该工作人员回复“杨先生，你那个没有办法做抵押，因为你的姓名（与）那个不一样，已经把所有资料我已经拿过去问了，就包括你拍给那些照片给我的，我就去问，不能做不能办，二办抵押需要换证，但是换证面临一个问题，你的房子还有欠款，国土局换不了证，必须把欠款还清才能换证，然后客户那边他不做二押，他不会同意帮你这边赎楼”、“所以说赎楼这块你们看一下怎么样？还得让你自己想办法不不然的话，你们只能和平的出来协商，看怎么处理啦”。2019年8月31日，乐有家公司工作人员“A小彭”通过微信聊天方式联系梁文斌称“昨天你都跟我说了，如果做赎楼这笔钱是谁给，你说是不是我给，我要跟客户说这个情况，说服客户给这笔钱，你又搞这个事情出来”；当天梁文斌回复“你自己都不承认错，你还怪我干什么”、“现在是钱的问题吗，是时间问题和态度问题，你们态度都不摆正”。2019年9月1日，“A小彭”又联系梁文斌“梁生，你发短信女客户吧，诚恳点，反正又不是用嘴巴说，最紧要她肯配合做这个买付保，什么事情都解决了”；当天梁文斌回复“你跟客户沟通好了没，到底是什么情况，星期五约到今天，都三天时间了，买还是不买应该考虑好了吧”、“9点半了，我现在正式通知你们不给时间买家拖了，8月30号到今天9月1号，3天时间，你跟买家怎么沟通的我不知道，我只知道买家一直没回复，也不出来处理，也不给明确答复”、“明天下午4点我去你们公司拿钥匙，你们通知买家交钥匙吧”、“后续解除合同跟责任问题，我会交给律师处理，你们通知你们法务部吧”；“A小彭”回复“女客户男朋友在跟她疏导，让她考虑一个明天给答复，买或者不买，明天早上就能给你答复了”；2019年9月2日，“A小彭”联系梁文斌称“黄生来消息了，要么自己赎楼要么就退定金，不做赎楼公司那个买付保了，如果不退就约个时间当面谈这个定金的问题”。梁文斌、袁海群二审均确认：签订合同及补充协议时，袁海群已清楚黄文斌已更名为梁文斌一事；按照国土局规定，办理产权登记更名之前，梁文斌需要先还清按揭贷款；本来按揭贷款是26万元，当时已经还了4年了，2019年8月30日左右本金还剩23万多元。除上述事实外，一审查明认定的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。梁文斌、袁海群与乐有家公司于2019年4月11日签订的《二手房及居间服务合同》、《交易节点确认书》，以及此后三方分别于2019年7月19日及同年8月8日签订的两份《补充协议》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案纠纷起因是卖方梁文斌未按2019年8月8日《补充协议》约定在2019年9月1日前将涉案房屋办理抵押公证至袁海群名下。袁海群认为梁文斌上述行为构成违约，而梁文斌则认为双方于2019年8月30日已同意将上述约定变更为“另行委托担保公司赎楼”，其无需再履行将房屋办理抵押公证至袁海群名下的约定，故不存在违约行为。本院认为，根据梁文斌二审期间提交的其与乐有家公司工作人员之间的微信聊天记录，结合乐有家公司一、二审提交的情况说明以及袁海群、梁文斌诉讼期间陈述反映，因梁文斌身份证姓名与涉案房屋权属证书上所载权属人姓名（黄文斌）不一致、须先还清银行贷款注销抵押登记后才能办理房产更名及抵押公证手续，故2019年8月29日至9月2日期间，袁海群、梁文斌在乐有家公司工作人员的协调下曾就赎楼款支付事宜又再一次进行协商。在此过程中乐有家公司提出“另行委托担保公司赎楼”的方案，梁文斌、袁海群确曾表示接受上述方案，且袁海群也确曾表示同意帮梁文斌垫付赎楼费用，即梁文斌、袁海群确曾就变更涉案合同后续履行条款形成初步意向。但全面分析梁文斌与乐有家公司该期间的微信记录，结合各方当事人诉讼过程中陈述反映，梁文斌、袁海群实际从未就合同条款变更后包括赎楼费用支付方式、时间及房屋抵押公证手续、过户手续办理等在内的重要履行内容协商一致，且梁文斌在2019年9月1日首先作出解除合同、要求袁海群交钥匙的意思表示。上述事实足以证实梁文斌、袁海群未能最后达成协商一致的补充变更协议，双方履行合同行为仍应受此前签订的2019年4月11日《二手房及居间服务合同》、2019年7月19日《补充协议》及2019年8月8日《补充协议》中相关条款的约束，即梁文斌仍应按2019年8月8日《补充协议》的约定在2019年9月1日前将涉案房屋办理抵押公证至袁海群名下。梁文斌至今仍未履行该合同义务，明显已超出合同约定期限，结合其又于2019年9月上旬在未协商一致的情形下单方换锁收回房屋的事实，一审法院认定梁文斌的行为构成违约并无不妥，本院予以维持。其次，2019年4月11日《二手房及居间服务合同》、2019年7月19日《补充协议》及2019年8月8日《补充协议》签订后，袁海群已依约向梁文斌支付定35000元。按照上述合同及补充协议约定，袁海群此后应于银行划扣赎楼款当天向梁文斌支付剩余定金45000元及首期款170000元，而付款前提系梁文斌须先将涉案房屋抵押公证给袁海群且梁文斌须筹集足够赎楼资金。但如前所述，梁文斌至今仍未履行2019年8月8日《补充协议》约定的将涉案房屋办理抵押公下至袁海群名下的合同义务已构成违约，即袁海群支付剩余定金及首期房款的条件未成就，其至今未支付该部分款项不构成违约。而现有证据未能反映袁海群存在拖延履行合同义务等违约情形，梁文斌亦未对此进一步举证，故本院对梁文斌关于袁海群违约的主张不予采信。在梁文斌单方违约的情况下，根据2019年8月8日《补充协议》约定，袁海群有权行使合同单方解除权，且梁文斌应向袁海群退还定金。故一审法院支持袁海群的诉讼请求，判决解除梁文斌与袁海群之间的房屋买卖合同关系及判决梁文斌向袁海群退还定金35000元，并无不妥，本院予以维持。但袁海群要求梁文斌支付上述定金的相应利息，该主张理据不充分，本院不予支持。一审对此处理有误，本院予以纠正。由于梁文斌至今仍未履行上述将涉案房屋办理抵押公证至袁海群名下的合同义务，逾期履行早已超过十五个工作日，在此情况下，依据2019年4月11日《二手房及居间服务合同》约定，袁海群可选择要求梁文斌返还定金或支付转让总价款20%的违约金，并要求承担袁海群因维权所支出的律师费、诉讼费等。故袁海群要求梁文斌支付律师费10000元，且已提交相应民事案件委托代理合同及发票予以证明，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。至于违约金金额问题。袁海群依据上述合同约定要求梁文斌支付违约金166000元（830000×20%），现梁文斌称合同中约定的违约金标准过高、要求对违约金进行相应调整。本院认为，综合考虑袁海群已付定金数额、梁文斌曾将房屋交付袁海群使用近一个月等合同实际履行情况、市场交易价格波动及当事人实际损失等因素，梁文斌要求调低约定违约金标准的主张合理，本院酌定违约金额以100000元为宜。另外，2019年8月8日《补充协议》中“经双方协商，以上任何一条若卖方未达成，视为卖方违约，买方有权解除本次交易，卖方须在24小时内退还买方所有定金”的约定，仅系对定金的退还期限作进一步明确补充约定，该条款并未变更双方于2019年4月11日《二手房及居间服务合同》中约定的前述违约责任承担问题。梁文斌认为签订2019年8月8日《补充协议》后其无须再承担违约金及律师费的主张，理据不充分，本院不予支持。最后，关于梁文斌上诉所称乐有家公司未及时提醒其姓名变更影响交易进度及相关手续办理问题，属其与乐有家公司之间的居间合同关系范畴，而本院处理的系梁文斌与袁海群之间的二手房屋买卖合同关系，两者并非同一，故本院对梁文斌上述意见不作审查，如梁文斌认为乐有家公司未尽居间人义务导致其损失，其可另行向乐有家公司主张权利。综上所述，上诉人梁文斌的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初24305号民事判决；二、解除袁海群与梁文斌于2019年4月11日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（编号：No50301054691）中有关二手房买卖合同部分，解除袁海群与梁文斌于2019年7月19日签订的《补充协议》，解除袁海群与梁文斌、乐有家公司于2019年8月8日签订的《补充协议》及《提前交房协议》；三、梁文斌于本判决发生法律效力之日起七日内向袁海群返还定金35000元；四、梁文斌于本判决发生法律效力之日起七日内向袁海群支付违约金100000元；五、梁文斌于本判决发生法律效力之日起七日内向袁海群支付律师费10000元；六、驳回袁海群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4496元，诉讼保全费1582元，合计6078元（袁海群已向一审法院预交），由袁海群负担1945元，由梁文斌负担4133元（梁文斌于本判决发生法律效力之日起七日内迳付袁海群）；二审案件受理费4496元（梁文斌已向本院预交），由袁海群负担1416元（袁海群于本判决发生法律效力之日起七日内迳付梁文斌），由梁文斌负担3080元。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年十一月十六日书记员  易嘉璇廖博睿