甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1002民初3909号 原告：金和平，男，汉族，1964年10月6日出生，农民，住庆阳市西峰区。 被告：罗玄，男，汉族，1989年8月2日出生，居民，住庆阳市西峰区。 原告金和平与被告罗玄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金和平、被告罗玄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金和平向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并立即腾退所租赁房屋；2、判令被告支付原告租赁期内之房屋腾退之日止的租赁费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年4月15日，经原、被告协商同意，被告罗玄自愿租赁原告位于庆阳市西峰区民族南路恒美C组团3号裙楼*室楼房两间，租期三年，自2019年5月15日起至2022年5月14日止，租赁费每年80000元。双方约定的租赁费支付方式为：合同签订之日起第一年每半年结算一次，合同第二年起，每年5月15日前交清当年全年房租。合同履行过程中，被告罗玄仅支付了第一年的半年房租费40000元，下剩至今房租费经原告多次催要，被告分文未付。租赁期内，由于整体楼层入住率低致使不能实现整体供暖，鉴于此种情况，被告提出由我方在原两相电基础上向业务申报三项动力电源供应，由其自行安装空调解决供暖问题，对此，原告积极配合并按照约定实施。整个租赁期内，原告尽到了全部义务，但被告却不履行合同约定的交纳租赁费义务，经原告索要无果，现诉至法院，请求公正判决。 被告罗玄辩称：1、原告要求解除合同无事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求；双方合同中虽未对暖气供应问题进行约定，按照交易习惯，保证房屋正常使用是出租人的义务，现原告向被告交付的房屋存在瑕疵，且在签订租赁合同时，并明确告知被告，被告有权要求原告先履行自己的义务后被告再支付租金义务，故被告不存在违约，解除合同对被告显失公平。2、请求判令原告减免被告的部分房屋租金。被告租赁房屋为开办培训学校，但因暖气未供应，且因新冠肺炎疫情影响导致被告资金周转困难营业收入大幅度下降，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，2020年1月底至5月底因国家控制新冠肺炎疫情期间，被告停业，应当免除被告的违约责任，并免除租赁费。3、2019年11月至2020年3月底，因供暖问题，造成营业损失63350元，为解决供暖而购置设备费13377元，取暖燃油费4000余元，共计80727元，应由原告负担，或者在应付房屋租赁费中予以抵扣。4、现合同期限并未届满，被告愿意继续履行合同，支付下欠房屋租金，对于租金支付情况，请求法院调解，调解不成请求考虑相关因素依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房屋买卖合同、户口簿、房屋装修三方协议等证据予以佐证，本院认定事实如下： 2019年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（出租人）：金和平。乙方（承租人）：罗玄，经甲乙双方协商，达成如下协议。一、甲方将其所有的西峰区民族南路恒美C组团三号裙楼三楼420平方米房屋租给乙方，租期三年，即从2019年5月15日至2022年5月14日止。二、乙方租用期间，每年租金人民币捌万元（￥80000元），合同第一年每半年结算一次，从合同第二年起，每年5月15日前一次性交清当年全年房租。合同期内不调整房租。期满后甲方根据市场变化和周边同类情况酌情调整房租。三、甲方必须保证房屋产权明确，无任何纠纷，并向乙方提供房屋产权证明复印件，如因房屋产权问题而对乙方经营造成影响，因此造成乙方的经济损失需由甲方承担。四、乙方可使用三楼以上的楼梯间和屋顶，甲方不得进行任何形式的额外收费。乙方不得私自改造屋顶及结构，不得影响他人及公共环境。五、因房屋处于毛坯状态，甲方需进行必要的基础设施完善工作（如楼梯扶手、楼梯铺砖、暖气安装等）。六、在租赁期间，乙方必须保证房屋主体结构完整，遵守国家法律法规合法经营，若因违规违法经营造成的损失或者其他后果，均由乙方承担责任。七、租赁期间，若遇任何原因导致甲方提前收回房屋，甲方需双倍退还乙方已交租金，并且补偿乙方的全部经济损失。八、合同期内以及合同期满，未征得甲方同意，乙方不得以任何理由转让他人经营，否则，甲方有权即刻收回房屋，终止合同。九、合同期满后，乙方应在期满之日将房屋完整交付甲方，并且保证房屋原结构和经营期间的装饰装修维持原状，不能破坏和损毁。十、乙方在使用期间必须遵守城市环境卫生及城市管理方法的有关规定，保持环境卫生整洁，并承担水、电、暖、物业等各类费用，但不承担由房屋结构或质量问题而造成的基础设施损坏维修更换费用。十一、任何乙方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担。十二、本合同在履行中若发生争议，双方按《合同法》规定的条款执行，也可以向有管辖权的人民法院起诉。十三、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。十四、未尽事宜，双方协商补充。甲方：金和平，乙方：罗玄（盖章），签约时间：2019年4月15日。合同签订后，被告向原告缴纳半年的租金40000元，此后再未向原告缴纳租金，经原告索要，被告均以原告交付的房屋无暖气拒付租金，故原告起诉至本院。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。被告作为该房屋的实际承租使用、收益人，理应按照合同约定履行自己的义务，被告未按照合同约定履行支付租赁费属违约行为，应承担违约责任，根据《房屋租赁协议》第十一条约定，原告有权解除合同。被告提出原告交付房屋未供暖故拒付租赁费，但双方签订的合同中并未约定以供暖为条件向原告支付租赁费，故被告以此作为抗辩支付租赁费的理由本院不予支持，因此对原告要求被告支付租金的请求成立，本院予以支持。关于被告提出其租赁房屋开办学校，但遭遇新冠肺炎疫情造成经营收入下降请求减免房屋租赁费的意见，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据全国新冠肺炎疫情确诊趋势，2020年1月底至2020年3月底为疫情高发期，此期间应当作为房租减免期间，审理中，被告虽未提交证据证明其经营收入明显下降，但考虑到此次新冠肺炎疫情期间的防控措施导致部分营业损失的事实确实客观存在，综合考虑减少被告的部分房屋租赁费用较为公正，故2020年1月底至2020年3月底的房租费减半收取较为合理。对于被告以新冠肺炎疫情防控为由免除违约责任的请求，因被告自签订合同至今仅支付了半年租赁费，新冠疫情防控期间过后被告仍未向原告缴纳租赁费用，故对被告此项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告金和平与被告罗玄于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》，并由被告罗玄向原告金和平腾退所租赁房屋。 二、被告罗玄按照年租金80000元标准支付2019年11月16日至实际腾退房屋之日的房屋占用费； 三、免除被告罗玄新冠肺炎疫情防控期间应交的租赁费6667元（执行时自应交租赁费中予以扣除）。 以上给付内容，限本判决生效后15日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1350元，由被告罗玄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 张宗和人民陪审员慕新玳人民陪审员陈党平 二〇二〇年十一月五日 书记员 任         京         旭