文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申6441-6458号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：麦凤彩等18人（各案再审申请人身份信息详见附表）。委托诉讼代理人：赖敬锋，广东正美律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄达翔，广东正美律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：东莞市嘉房房地产开发有限公司（曾用名：东莞市中信凯旋城房地产开发有限公司），住所地：广东省东莞市黄江镇公常路****。法定代表人：庄勇。再审申请人麦凤彩等18人因与被申请人东莞市嘉房房地产开发有限公司（以下简称嘉房公司）商品房预售合同纠纷系列案，不服广东省东莞市中级人民法院（2020）粤19民终1045-1062号等民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。麦凤彩等18人申请再审称，一、二审认定事实和适用法律错误。（一）嘉房公司在宣传资料的显著位置表示房屋“可拓展面积约83㎡”并出具详细示意图，足以认定为是一个明确承诺，对购房决策和房屋价格有重大影响。宣传手册上虽印有“上述拓展改造示意图在探讨该户型的拓展空间，并不代表发展商对此作出承诺”，但字体极小，该虚假宣传免责条款严重违背诚实信用原则应属无效。一、二审判决认定嘉房公司对“可拓展面积约83㎡”的宣传不构成具体确定的承诺是错误的。（二）一、二审判决认定《商品房买卖合同补充协议》第二条为非免责条款及有效错误。该条款约定开发商发布的广告、沙盘、模型及签约后的一切承诺均不构成合同的一部分，明显免除了开发商的责任，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。嘉房公司未在格式合同中就该免责条款向各申请人尽提醒注意和详细说明义务，该条款无效。（三）依照上述司法解释第三条规定，嘉房公司广告宣传中的“可拓展面积约83㎡”应视为要约，构成合同一部分，对双方有约束力。嘉房公司因没有向规划部门申请合法拓展手续导致各申请人无法合法加建构成违约，应当赔偿因此造成的损失。据此，请求依法再审本案。本院经审查认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案的主要争议焦点为：嘉房公司在宣传单上载明的涉案房产“可拓展面积约83㎡”是否属于合同内容。嘉房公司在销售涉案房屋时宣传单载明“可拓展面积约83㎡”，但宣传单底部亦载明“上述拓展改造示意图在探讨该户型约可拓展空间，并不代表发展商对此作出承诺。示意图及标注尺寸仅供参考。该户型的平面图及交付标准以最终签订的《商品房买卖合同》为准，拓展改造由客户处理。”同时，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条明确约定，买卖双方的权利义务及出卖人有关该项目的一切承诺的依据均以主合同及本协议的约定为准；出卖人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、各种形式的广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供与本项目有关的信息都不作为确定出卖人与买受人权利义务的依据；买受人对以上内容已经完全知悉并认可。因此，二审判决认定嘉房公司对“可拓展面积约83㎡”的宣传不构成具体确定的允诺，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的视为要约的构成要件，于法有据。上述合同条款属于对合同内容和双方权利义务的进一步明确，各申请人亦分别在补充协议中房屋平面图下方签字确认，二审判决认定各申请人关于上述合同条款为无效免责条款的主张不能成立，亦无不妥。综合以上分析，各申请人主张嘉房公司对“可拓展面积约83㎡”的宣传构成合同内容，该公司存在违约行为应承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据。综上，各申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回麦彩凤、陈芳、王军、赵海东、谢宛杏、许小红、穆玉琴、韩金华、陈文、雷鸣天、卜丽娇、宋宗军、张德中、王道明、王雪兰、吴丽苹、邵波、张志军的再审申请。审判长  王振宏审判员  许 娟审判员  张扬云二〇二〇年十一月××日书记员  陈小晖附：申请人身份信息列表            序号              申请再审案号              二审案号              申请人基本情况                  1              (2020)粤民申6441号              （2020）粤19民终1045号              麦凤彩，女，汉族，1966年4月12日出生，住广东省深圳市南山区。                  2              （2020）粤民申6442号              （2020）粤19民终1046号              陈芳，女，汉族，1978年6月3日出生，住广东省深圳市南山区。                  3              （2020）粤民申6443号              （2020）粤19民终1048号              王军，男，汉族，1978年10月3日出生，住广东省深圳市福田区。                  4              （2020）粤民申6444号              （2020）粤19民终1047号              赵海东，男，汉族，1975年11月22日出生，住广东省深圳市南山区。                  5              （2020）粤民申6445号              （2020）粤19民终1049号              谢宛杏，女，汉族，1984年7月27日出生，住广东省深圳市福田区。                  6              （2020）粤民申6446号              （2020）粤19民终1050号              许小红，女，汉族，1976年9月23日出生，住江西省南昌市进贤县。                  7              （2020）粤民申6447号              （2020）粤19民终1051号              穆玉琴，女，汉族，1974年1月21日出生，住广东省深圳市宝安区。                  8              （2020）粤民申6448号              （2020）粤19民终1052号              韩金华，女，汉族，1977年7月13日出生，住广东省深圳市罗湖区。                  9              （2020）粤民申6449号              （2020）粤19民终1053号              陈文，女，汉族，1978年10月9日出生，住湖南省浏阳市沙市镇。                  10              （2020）粤民申6450号              （2020）粤19民终1054号              雷鸣天，男，汉族，1973年10月13日出生，住广东省深圳市南山区。                  11              （2020）粤民申6451号              （2020）粤19民终1055号              卜丽娇，女，汉族，1981年12月19日出生，住湖南省阮江市。                  12              （2020）粤民申6452号              （2020）粤19民终1056号              宋宗军，男，汉族，1968年11月28日出生，住广东省深圳市宝安区。                  13              （2020）粤民申6453号              （2020）粤19民终1057号              张德中，男，汉族，1978年9月10日出生，住广东省深圳市罗湖区。                  14              （2020）粤民申6454号              （2020）粤19民终1058号              王道明，男，汉族，1965年11月5日出生，住广东省深圳市福田区。                  15              （2020）粤民申6455号              （2020）粤19民终1059号              王雪兰，女，汉族，1984年6月2日出生，住江西省上饶市上饶县。                  16              （2020）粤民申6456号              （2020）粤19民终1060号              吴丽苹，女，汉族，1977年5月30日出生，住广东省深圳市宝安区。                  17              （2020）粤民申6457号              （2020）粤19民终1061号              邵波，男，汉族，1993年6月10日出生，住广东省深圳市福田区。                  18              （2020）粤民申6458号              （2020）粤19民终1062号              张志军，男，汉族，1980年10月23日出生，住广东省深圳市福田区。