广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8821号上诉人（原审被告）：刘振强，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：李金荣，广东华法（三水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦英莲，女，壮族，住广西来宾市兴宾区。委托诉讼代理人：余敏莹，广东禅都（三水）律师事务所律师。原审被告：佛山市三水区大塘镇永丰股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市三水区。负责人：刘国强。上诉人刘振强因与被上诉人韦英莲及原审被告佛山市三水区大塘镇永丰股份合作经济联合社（以下简称永丰合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘振强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韦英莲的全部诉讼请求。事实和理由：一、刘振强不存在违约及造成韦英莲损失的行为，无需返还履约保证金和租金。（一）双方在洽谈出租事宜时，刘振强没有对韦英莲作出过任何承诺，刘振强依约交付土地给韦英莲使用已尽合同义务。（二）曾某雄的证言不可信。刘振强与证人曾某雄共同从上一手刘灏转租过来后原封不动转租给韦英莲，转租细节是曾某雄与韦英莲恰谈，在收取了韦英莲60000元押金后，把其中的33600元支付给刘灏作为押金外，余款刘振强与曾某雄平分。而实际上曾某雄既与刘振强转租涉案土地给韦英莲，又与韦英莲合伙承租涉案土地，曾某雄与韦英莲双方除合伙承包涉案土地外，还有其他长期合伙经营事项。本案中，曾某雄与韦英莲具有利害关系，其证言和录音对话中，明显掩盖与韦英莲合伙的事实，并推卸其承担责任的事实。本案中仅有与本案具有利害关系的曾某雄的证言证明刘振强作出承诺，并无其他证据予以佐证，故不足以证明刘振强明确作出承诺。二、行政处罚与刘振强无关，其损失不应由韦英莲承担。（一）根据协议书第六条第7点“乙方应遵守国家法律法规和政府有关部门的规定，自觉接受监督”的约定，韦英莲应知对涉案土地进行大面积的建设和硬底化必须要申请行政审批，且韦英莲在大塘镇养殖多年，熟悉当地的政策，其违反行政法规造成的后果应由其本人承担。（二）评估报告对涉案土地相关建筑物的价值认定缺乏客观性，不能作为定案依据。1.涉案建筑物现场已无实物可供勘查，评估公司以韦英莲与不存在委托关系的第三方评估公司所谓的现场勘查手稿作为评估依据，缺乏事实和客观性。2.建筑物的成新率认定为65%有违客观性。根据评估报告，猪舍物为竹枝棚架，特点为成本低和使用年限短，至发生行政处罚时已使用3年多，成新率远低于65%，应认定为20%为宜。3.活动板房为可迁移和循环利用建筑，评估报告并没有显示存在活动板房拆除残留件，该板房不存在损失，不应计算损失价值。韦英莲辩称，一、韦英莲在其他土地上曾经与曾某雄存在合作关系，但与本案无关。本案中曾某雄与刘振强也存在中介分佣金的合作关系，故无法证实曾某雄的证言是不可信的。根据曾某雄提供的证明与出庭作证的证言及关于曾某雄与刘振强的电话聊天记录可知，刘振强有作出过2000多平方米是可以搭棚养猪的承诺，故韦英莲才承包签约。结合上述证据可知，曾某雄证言不是属于孤证可以证实刘振强是有向韦英莲作出过可以搭棚养猪的承诺。二、如果涉案土地是一般农用地，依法无需审批即可搭棚养殖，并不会造成被强拆的后果。且行政处罚决定系因韦英莲擅自改变林地用途，而非违法建设、违章建筑及永久性破坏土地，故刘振强的上诉意见没有法律依据。三、一审法院委托的评估机构是具有合法资质的专业评估机构，评估机构现场勘查时活动板房已经被拆除，拆除痕迹明显，但并不等于韦英莲没有损失。永丰合作社未提出陈述意见。韦英莲向一审法院提出诉讼请求：1．刘振强向韦英莲返还协议履约金60000元和2019年5月1日至8月31日期间的租金20000元，并赔偿利息损失（以80000元为本金，自拖欠之日起至全部实际返还之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2．刘振强、永丰合作社连带赔偿韦英莲损失257140.95元；3.本案诉讼费由刘振强、永丰合作社负担。一审诉讼过程中，韦英莲变更第2项诉讼请求为：刘振强、永丰合作社连带赔偿韦英莲建筑物损失249119.92元、缴纳的罚款33697.95元、鉴定费3804元。韦英莲增加1项诉讼请求：确认韦英莲、刘振强签订的《土地承包协议书》于2019年6月4日解除。一审法院认定事实：韦英莲经曾某雄的介绍向刘振强承租土地。2016年8月14日，韦英莲（乙方）与刘振强（甲方）签订《土地承包协议书》，约定承包的土地位于烂园岗北便（土名），面积24亩，乙方承包土地用于发展农业种养植使用，不得用作其他用途，承包期限自2016年9月1日至2042年12月31日止，承包价60000元/年，承包款分年交付，实行先交款后耕养，在签订协议之日，乙方向甲方缴交协议履约金60000元，乙方无违约行为，由甲方10天内返还合同履约金给乙方（合同履约金不计利息）。承包期内，乙方不得将（土地）用作非农建设，不得开采和出售地下资源，不得对（土地）进行永久性破坏。承包期满，乙方要将承包（土地）交回给甲方，交回（土地）时，地上的临时建筑或种植的农作物、遗弃的杂物等乙方要在20日内全部迁移清理好。承包期内，乙方不准养殖牛蛙、埃及塘鲺和禽畜死体进行喂养，不准焚烧污染环境或产生有毒有害气味的垃圾。承包期内，乙方应遵守国家法律法规和政府有关部门的规定，不得进行非法经营活动，并自觉接受政府有关部门的监督。永丰合作社有在上述协议上盖章确认。协议签订后，韦英莲向刘振强交纳了履约金60000元，也交纳了2019年的租金60000元。承租前，刘振强向韦英莲表示可搭建2000平方米棚舍养猪，期间韦英莲搭建有猪舍、饲料池、水池等用于养猪。2019年4月29日，佛山市自然资源局三水分局向韦英莲发出《林业行政处罚听证权利告知书》，该局以韦英莲未经批准在林地上搭建养殖棚舍，违反了《中华人民共和国森林法》第十八条第一款、《中华人民共和国森林法实施条例》第十六条第一项的规定，拟对韦英莲作出行政处罚，韦英莲有申请听证的权利。上述告知书于4月30日向韦英莲送达。2019年6月3日，韦英莲向刘振强邮寄《解除合同和交接土地通知书》，主要内容：“合同签订前，贵方在明确知悉本人承包合同的目的是搭棚养猪的前提下，多次告知本人可以在涉案土地上搭棚养猪，却从没有披露土地性质为林地。本人于2019年4月底收到佛山市自然资源局三水分局作出的责令本人恢复原状的告知书，才知悉涉案土地的性质为林地，因土地性质无法实现合同目的，特通知解除本人与贵方签署的《土地承包协议书》，贵方向本人退还履约金60000元和租金20000元，贵方与本人办理土地交接手续。”刘振强于6月4日收取上述通知书。2019年6月25日，佛山市自然资源局三水分局向韦英莲发出《林业行政处罚决定书》，主要内容：“经调查，韦英莲在未有办理林地征占手续的情况下于2017年在三水区大塘镇永丰村委会“石溪岗”有林地涉嫌被非法占用，林地范围内搭建了数个养殖棚舍并硬底化，属于擅自改变林地用途的违法行为。根据调查报告显示，被擅自改变林地用途的森林类别为商品林，林种为一般用材林，被改变用途林地面积3.37亩（2246.53平方米）。现对当事人韦英莲作出在90天内恢复原状（恢复林业种植条件）和罚款33697.95元的行政处罚。”上述告知书于7月10日向韦英莲送达。韦英莲于7月19日交纳了罚款33697.95元。经佛山市价格事务所有限公司评估，在涉案土地上活动板房（住人）、住人屋、料房、猪舍、饲料池、水池、上猪台、黑膜沼气池、过滤池的市场价格为249119.92元。韦英莲支出了评估费用3804元。一审法院认为，韦英莲与刘振强签订的《土地承包协议书》，协议书约定土地用于发展农业种养植使用，未违反法律法规的规定，属合法有效合同。期间，韦英莲搭建棚舍养殖生猪，而涉案土地为林地，佛山市自然资源局三水分局以韦英莲未有办理林地征占用手续，非法占用林地搭建数个养殖棚舍并硬底化，擅自改变林地用途，对其作出了行政处罚。在签订合同前，刘振强明确向韦英莲表示可以搭建2000平方米棚舍养猪，现行政部门对韦英莲作出了行政处罚，韦英莲不能再进行养殖，其搭棚养殖生猪的目的难以实现，现韦英莲诉请解除合同，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”韦英莲于2019年6月4日向刘振强发出了解除合同的通知，一审法院确定双方的合同于该时解除。合同解除后，刘振强收取韦英莲的履约金60000元，应予退还给韦英莲。刘振强已收取了韦英莲2019年的租金，即从2018年9月1日至2019年8月31日的租金，韦英莲在2019年6月4日通知刘振强解除合同，一审法院酌定刘振强需退还韦英莲三个月的租金15000元，韦英莲主张过高部分，一审法院不予支持。刘振强作为出租方，没有向韦英莲披露土地为林地的性质，且向韦英莲承诺可搭建2000平方米的棚舍养猪，以致韦英莲搭建棚舍，因改变了林地用途而受到行政处罚。韦英莲称若涉案土地为一般农用地，依法无需审批即可搭棚养殖，并不会造成被强拆的后果。对此一审法院认为，《中华人民共和国畜牧法》第三十七条的规定：“国家支持农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织建立畜禽养殖场、养殖小区，发展规模化、标准化养殖。乡（镇）土地利用总体规划应当根据本地实际情况安排畜禽养殖用地。”根据上述的规定，畜禽养殖用地也应当在乡（镇）土地利用总体规划下进行安排，韦英莲作为承租方，也是养殖专业户，对承租土地的性质和规划也应有审慎注意义务，其未经办理相关的手续而搭建棚舍和硬底化，被改变用途林地面积2246.53平方米，韦英莲也应承担一定的过错。综合双方的过错情况，对于韦英莲造成的损失，一审法院酌定刘振强需承担70%的赔偿责任。经评估，韦英莲在涉案土地相关建筑的价值249119.92元、韦英莲支出的评估费用3804元、韦英莲缴纳的行政罚款33697.95元，合共286621.87元，刘振强承担70%赔偿责任即200635.31元。涉案合同由韦英莲与刘振强签订，永丰合作社在合同上盖章确认转租的事实，其并非租赁合同的相对方，且也没有证据证明永丰合作社有准许韦英莲搭棚和硬底化等改变土地用途的行为，韦英莲主张永丰合作社承担赔偿责任，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国畜牧法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、韦英莲与刘振强于2016年8月14日签订《土地承包协议书》已于2019年6月4日解除；二、刘振强须于判决发生法律效力之日起十日内向韦英莲退还履约金60000元、租金15000元及支付利息（以75000元为本金，自2019年7月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算,自2019年8月20日起至实际清偿款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、刘振强须于判决发生法律效力之日起十日内赔偿韦英莲损失200635.31元；四、驳回韦英莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3399元，由韦英莲负担844元，刘振强负担2555元。二审期间，刘振强、韦英莲、永丰合作社未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、刘振强应否退还履约金60000元、租金15000元并支付相应利息予韦英莲；二、刘振强应否赔偿损失200635.31元予韦英莲。一、关于刘振强应否退还履约金60000元、租金15000元并支付相应利息予韦英莲的认定问题韦英莲与刘振强签订的《土地承包协议书》约定涉案土地用于发展农业种养植，该合同系双方平等、自愿协商的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审韦英莲提交的2019年7月10日曾某雄与刘振强的对话录音资料与证人曾某雄出庭作证证言相吻合，证明了刘振强曾对韦英莲表示可以在涉案土地搭建养殖棚舍养殖生猪。韦英莲在涉案土地搭建棚舍养殖生猪，因涉案土地为林地，佛山市自然资源局三水分局以韦英莲未办理林地征占用手续，非法占用林地搭建养殖棚舍，违反了《中华人民共和国森林法》及《中华人民共和国森林法实施条例》的相关规定，对其作出了行政处罚。韦英莲不能再进行养殖活动，其搭建棚舍养殖生猪的目的难以实现，于2019年6月4日向刘振强发出解除合同的通知，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”一审确认韦英莲与刘振强签订的《土地承包协议书》于2019年6月4日解除并无不当，本院予以维持。《土地承包协议书》第五条协议履约保证金约定，韦英莲向刘振强缴交协议履约金60000元，若协议终止，韦英莲无违约行为，由刘振强10天内返还合同履约金给韦英莲。如前所述，韦英莲因合同目的无法实现，有权解除合同。韦英莲不存在违约行为，刘振强应依《土地承包协议书》约定将60000元履约金予以返还。刘振强向韦英莲收取了2018年9月1日至2019年8月31日的租金，《土地承包协议书》自韦英莲通知之日即2019年6月4日解除，一审据此酌定刘振强需退还韦英莲三个月的租金15000元并无不当，本院予以维持。二、关于刘振强应否赔偿损失200635.31元予韦英莲的认定问题涉案土地的建筑物因未办理林地征占手续，被佛山市自然资源局三水分局认定为属于擅自改变林地用途的违法行为，并对韦英莲作出了恢复原状和罚款33697.95元的行政处罚。刘振强作为出租方，在签订《土地承包协议书》时未如实向韦英莲披露涉案土地为林地的性质，且向韦英莲承诺涉案土地可搭建棚舍养猪，以致韦英莲投入资金搭建棚舍，改变涉案土地性质而受到行政处罚，故其应对韦英莲因此而遭受的损失承担责任。韦英莲作为养殖专业户，对承租土地性质和规划负有审慎义务，其未办理相关的手续而搭建棚舍和硬底化，自身也存在过错。一审法院依法委托佛山市价格事务所有限公司评估认定韦英莲在涉案土地上搭建活动板房、住人屋、料房、猪舍、饮料池、水池、上猪台、黑腊沼气池、过滤池等建筑物的价值为249119.92元，加上韦英莲支出评估费3804元、行政罚款33697.95元，以上损失共计286621.87元。一审法院综合韦英莲、刘振强的过错情况，酌定刘振强承担70%的赔偿责任，计200635.31元并无不当，本院予以维持。综上，刘振强上诉理由不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5435元，由上诉人刘振强负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月二日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力