云南省富宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2628民初980号原告：富宁家和物业管理有限公司。住所地：云南省文山州富宁县新华镇龙城小区**。统一社会信用代码：91532628MA6K63C70L。法定代表人：饶尉光，任公司总经理。委托诉讼代理人：韦云贵，云南玉泉律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黎圆圆，女，1982年7月12日出生，壮族，系公司员工，住云南省文山州富宁县，代理权限为特别授权代理。被告：郭世贵，男，1977年11月13日出生，汉族，自由职业，住云南省文山州富宁县。委托诉讼代理人：黎振文，云南圆合圆律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。被告：云南恒建伟业房地产开发有限公司。住所地：云南。住所地：云南省文山州富宁县房管所**统一社会信用代码：91532628577281564P。法定代表人：颜平，任公司总经理。委托诉讼代理人：韦盛华，云南青龙律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。原告富宁家和物业管理有限公司（以下简称“家和物业公司”）与被告郭世贵、云南恒建伟业房地产开发有限公司（以下简称“恒建伟业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，被告郭世贵向本院申请追加恒建伟业公司作为本案的共同被告参与诉讼，本院于2020年9月24日第二次公开开庭审理了本案，原告家和物业公司的委托诉讼代理人韦云贵、黎圆圆，被告郭世贵的委托诉讼代理人黎振文、被告恒建伟业公司的委托诉讼代理人韦盛华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决郭世贵、恒建伟业公司向家和物业公司支付物业管理服务费及滞纳金共计53202.36元（物业费按每月1.8元/㎡计算为14093.34元，滞纳金按每日5‰计算为39109.02元，暂从2017年10月1日算至2020年3月30日）；2.本案诉讼费由郭世贵、恒建伟业公司承担。事实和理由：2016年8月18日，郭世贵与恒建伟业公司签订《商品房购销合同》，购得恒建伟业公司开发的壮风水韵项目A组第8至9号商铺第1-2层A1114号房屋，面积为217.49平方米。同年9月26日，郭世贵与恒建伟业签订《合同补充协议》，该协议第五条约定，郭世贵同意由恒建伟业为郭世贵选聘物业服务企业，由郭世贵承担物业服务费。恒建伟业公司与郭世贵签订《壮风水韵前期物业管理服务委托合同》，双方约定自2016年7月21日开始，由家和物业公司向恒建伟业开发的富宁县壮风水韵小区商住楼提供物业管理服务，直至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日止。郭世贵接收物业后与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》，其中约定：独立商铺物业管理服务费标准为每月1.8元/㎡，及逾期交纳物业服务费的每日应按拖欠金额的千分之五交纳滞纳金。但令人意料不到的是，郭世贵享受了家和物业公司提供的物业管理服务，却拒不缴纳物业服务费，在家和物业公司多次催收下仍不缴纳。综上所述，郭世贵作为小区的业主，接受了家和物业公提供的物业服务，应按双方的合同约定缴纳物业服务费，郭世贵拒不缴纳物业服务费的行为已严重侵害了家和物业公司的合法权益，家和物业公司为维护自身合法权益，故向人民法院提起诉讼，提出如上诉讼请求。郭世贵辩称，一、郭世贵不应当承担家和物业公司诉求的物业管理服务费。1.壮风水韵项目前期物业管理服务费应该由开发建设方恒建伟业公司承担，本案应该追加其为被告。首先，恒建伟业公司开发的壮风水韵项目至今未验收合格，违反了《建筑法》第六十一条关于未经验收建筑工程不得交付使用之强制性规定。恒建伟业公司不但把未经验收的项目交付，而且违法了《物业管理条例》第二十条等规定，未通过招投标选聘或经行政机关批准选聘物业服务企业。恒建伟业公司与家和物业公司所签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》违反《合同法》第五十二条第（二）、（五）项规定，属无效合同，不具有任何法律效力，对郭世贵不具有约束力。其次，恒建伟业公司未按期向郭世贵交付验收合同的产权，产权归属仍然属于恒建伟业公司。壮风水韵项目消防、土建等未进行验收，无法完整验收合格交付使用，责任完全在恒建伟业公司，其应自行承担前期物业服务费用。同时，根据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条规定，物业服务管理费在业主委员会未成立前，应该由开发建设单位支付，而壮风水韵业主委员会于2019年10月才成立。因此，本案应当将恒建伟业公司追加为被告，未完整交付房产前的物业前期服务费应该由恒建伟业公司承担。2.恒建伟业公司交房时的“合同补充协议”第五条强行约定郭世贵接受物业服务企业起草的所谓“物业服务合同”，并作为交房前提条件。该“合同补充协议”第五条系恒建伟业公司与家和物业公司恶意串通损害郭世贵利益，其违法交房及违法自行选聘物业企业等均违反法律、行政法规的强制性规定，不产生法律效力，对郭世贵不具有约束力。3.郭世贵或业主委员会未与家和物业公司签订“《物业管理服务合同》”，双方未约定任何物业管理服务事项及费用等，家和物业公司主张每月1.8元/㎡物业服务费等事项行为违法，且对郭世贵不具有任何约束力。4.郭世贵于2016年9月26日支付“物业服务费”、垃圾清运费、装修押金等并不意味认可并接受家和物业公司的行为和主张。如前述，家和物业公司和恒建伟业公司的违法交房、违法选聘行为无效，对郭世贵不具有约束力。富宁县住建局在2016年行政管理过程中已经确认家和物业公司收取物业服务费行为违法违规，并责成将该费用返还业主（郭世贵）。现在，家和物业公司非但未返还违法收取的“物业服务费”，还将该违法违规行为作为支持其诉求的“理由和依据”，不应当得到认可。同时，郭世贵将另行通过程序催讨其违法收取的“物业服务费”。二、家和物业公司诉求郭世贵承担“滞纳金”不当。所谓的“滞纳金”是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以新的给付义务的方法，具有法定性、强制性和惩罚性的特点，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。家和物业公司无权设定“滞纳金”，并向郭世贵提出承担“滞纳金”的主张。综上所述，家和物业公司起诉郭世贵支付物业服务费及“滞纳金”没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其诉求，以维护郭世贵的合法权益。恒建伟业公司辩称，一、恒建伟业公司与郭世贵于2016年9月26日办理交房手续时，恒建伟业公司已经告知其应交纳的物业服务费用，并将《前期物业服务合同》《业主公约》等相关资料交给郭世贵。交房时房屋具备商住的条件。二、恒建伟业公司与家和物业公司签订《物业管理服务合同》明确了双方权利和义务，约定物业服务费用的收取应由家和物业公司自行负责，自负盈亏，不得以收取不到业主费用而向恒建伟业公司要求补贴。综上所述，交房时房屋完全具备商住的条件。恒建伟业公司与家和物业公司签订的《前期物业服务合同》均符合《物业管理条例》的第二十一条、第二十三条、第二十五条、第四十一条和《云南省物业服务收费管理实施办法》第二条、第十八条、第十九条规定，恳请法庭依法驳回家和物业公司诉恒建伟业公司承担物业服务费的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了书面证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭世贵提交的《业主委员会备案证明》（复印件），家和物业公司及恒建伟业公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认证如下：1.家和物业公司提交的证据：1号证据：《商品房购销合同》（复印件），用以证明2016年8月18日，郭世贵与恒建伟业公司签订《商品房购销合同》，购得恒建伟业开发的壮风水韵项目A组第8-9幢第1-2层1114号商铺，面积为217.49平方米的事实。经质证，郭世贵对该组证据三性有异议，认为恒建伟业公司将被告的房产另销售他人，导致合同签订后房产归属未定。恒建伟业公司对该份证据的证据真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能证明待证事实，予以采信。2号证据：附件：《合同补充条款》（《商品房购销合同》第14页，复印件），用以证明：2016年9月26日，被告与恒建伟业签订《合同补充条款》，该条款第十二条约定，被告同意由恒建伟业为被告选聘物业服务企业，由被告承担物业管理费的事实。经质证，郭世贵对该证据的三性均有异议，认为“合同补充协议”强行约定郭世贵接受“物业服务”，并作为交房前提条件。系恒建伟业公司与家和物业公司恶意串通损害郭世贵利益，属于无效行为。恒建伟业公司对该证据无异议。本院认为，该补充协议来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，系郭世贵自愿签订，是其意思真实表示，且协议内容未违反法律强制性规定，故对该证据以及待证事实予以采信。3号证据：《业主公约》、《物业管理服务协议》、《壮风水韵交房流程单》复印件，用以证明：被告郭世贵接收物业后与原告签订了《物业管理服务协议》，其中约定，独立商铺物业管理服务费标准为每月1.8元/平方米，及逾期交纳物业管理费的每日应按拖欠金额的千分之五交纳滞纳金的事实。经质证，郭世贵对该组证据的三性有异议，认为需要家和物业公司提供合同原件核查，(1)恒建伟业公司未按法定程序选聘物业企业，且前期物业费按规定应当由开发建设方恒建伟业公司承担；②郭世贵或者业主委员会未与家和物业公司签订《物业管理服务协议》，未约定物业费用和滞纳金。恒建伟业公司对该组证据无异议。本院认为，该组证据与家和物业公司向本院提交的5号证据相互印证，能证明郭世贵在接收购买的商品房时与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》以及《壮风水韵交房流程单》，明确接受家和物业公司提供物业服务，其应按照协议支付家和物业公司物业费，但双方未约定滞纳金，故对待证事实予以部分采信，部分不采信。4号证据：《收据》复印件，用以证明：被告郭世贵曾于2016年9月26日向原告缴纳物业费及垃圾清理运费5133元，缴纳装修押金2000元，被告以其实际行为表示接受原告为其提供的物业服务的事实。经质证，郭世贵对该份证据提出异议，认为不能证明待证事实，不予认可，家和物业公司无权收取物业服务费。理由是：（1）恒建公司选聘物业企业违法；（2）家和物业公司收取物业服务费违反《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条之规定；（3）富宁县住建局已经责成家和物业公司消除违法行为，并退回收取的物业服务费。恒建伟业公司对该组证据无异议。本院认为，该份证据能与家和物业公司提交的《物业管理服务协议》复印件、《业主公约》复印件相互印证，郭世贵接受了家和物业公司提供物业服务，予以采信。5号证据：《物业服务费欠费明细表》（复印件），用以证明：被告郭世贵拖欠原告的物业管理服务费，暂从2017年10月1日算至2020年3月30日，物业费按每月1.8元/㎡计算为14093.34元，滞纳金按每月5‰计算为39109.02元，共计53202.36元的事实。经质证，郭世贵对该份证据的证据三性有异议，认为该证据系家和物业公司单方行为，不予认可，所待证事实不成立。理由是：（1）恒建公司选聘物业企业违法；（2）家和物业公司收取物业服务费违反《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条之规定；（3）梁荣滇或业主委员会未与家和物业公司签订《物业管理服务协议》，未约定物业服务费用和滞纳金，家和物业公司无权收取物业服务费和滞纳金。恒建伟业公司对该份证据无异议。本院认为，该证据与本案查明的事实能证明郭世贵从2017年10月1日至2020年3月30日止未向家和物业公司交纳物业服务费费，但不能证明需要交纳滞纳金，故对待证事实予以部分采信。6号证据：《壮风水韵前期物业管理服务合同》，用以证明原告与开发商签订有前期物业管理服务合同。经质证，郭世贵对6证据的三性提出异议，认为：（1）恒建公司与原告签订《壮风水韵前期物业管理服务合同》，该合同约定损害被告合法权益；（2）前期物业管理服务费应当由恒建公司承担；（3）恒建公司与原告所签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》违反《合同法》第52条第（2）（5）项及《物业管理条例》第24条之规定，属于无效合同，不具有任何法律效力，对答辩人不具有约束力。恒建伟业公司对该份证据无异议。本院认为，6号证据《壮风水韵前期物业管理服务合同》，其证明内容与本案有关联性，予以采信。7号证据：《物业服务合同》复印件两份，用以证明家和物业管理有限公司的物业收费标准符合市场价格。经质证，郭世贵对该证据有异议，认为该证据与本案不具有关联性，且不具有对比性，因为恒建伟业公司交付房屋并没有经过竣工验收。恒建伟业公司对该证据无异议。本院认为，该份证据来源合法，虽恒建伟业公司交付的房屋没有经过竣工验收，但郭世贵实际上已经接受了家和物业公司提供的物业管理服务，庭审中郭世贵也不能提供其认为合理的物业服务管理费具体金额，而家和物业公司提供的两份物业服务合同所提供的物业管理服务与家和物业公司提供的物业管理服务类似，故该两份物业服务合同所约定的物业服务费价格可以作为本案中家和物业公司主张的物业服务费是否合理的参考，故与本案有关联性，予以采信。2.郭世贵提交的证据：2号证据：富宁县住房和城乡建设局《会议纪要》（复印件），用以证明：（1）恒建公司交房、选聘物业企业的行为违法；（2）家和物业公司收取郭世贵物业服务费违反《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条之规定，应退还给郭世贵；（3）富宁县住建局责成家和物业公司消除违法行为，并退回收取的物业服务费。经质证，家和物业公司对该份证据的证据三性不予认可，认为根据云南省物业收费管理实施办法的规定，家和物业公司有权合法收取物业服务费。恒建伟业公司对该份证据的合法性及客观性有异议，该会议纪要所使用的依据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》已经被废止，会议决定无依据，不能作为定案依据。本院认为，该份证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，虽富宁县住房和城乡建设局在2016年8月1日出具该《会议纪要》时恒建伟业公司选聘物业企业的行为违法，但在2016年9月21日富宁县住房和城乡建设局作出了《富宁县住房和城乡建设局关于同意选聘富宁县家和物业管理有限公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业的批复》（富住建复〔2016〕33号），在该批复中同意恒建伟业公司选聘家和物业公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业，同时，富宁县住房和城乡建设局2016年8月1日出具该会议纪要时其所依据的《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》并未废止，故对该份证据本身予以采信，对其待证事实部分采信。3号证据：《壮风水韵前期物业管理服务合同》（复印件），用以证明：（1）恒建伟业公司与家和物业公司签订《壮风水韵前期物业管理服务合同》；（2）前期物业服务费应当由恒建伟业公司承担；（3）恒建伟业公司与家和物业公司所签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》违反《合同法》第五十二条第（二）、（五）项及《物业管理条例》第二十四条之规定，属于无效合同，不具有任何法律效力，对郭世贵不具有约束力。经质证，家和物业公司对该份证据的证据三性无异议，对待证事实第（1）点无异议，对（2）、（3）点有异议，不予认可，认为前期物业服务管理合同具有涉他性，家和物业公司实际上是在为郭世贵提供服务，由郭世贵来支付物业服务费是合法合理的，而且这份合同内容并不违反法律的任何强制性规定，是完全合法有效，对家和物业公司、郭世贵以及恒建伟业公司均具有约束力。恒建伟业公司对该份证据的证据三性无异议，但对待证事实有异议，认为该合同合法有效，明确了恒建伟业公司与家和物业公司的权利义务，收取物业服务费由家和物业公司自行负责，与恒建伟业公司无关。本院认为，该份合同是双方当事人自愿签订，对合同双方当事人发生效力，合同虽涉及约定由小区业主交纳物业服务费及物业服务费标准的内容，但不属于《合同法》第五十二条第（二）、（五）项规定的情形，合同不属于无效合同，同时也不能直接证明前期物业服务费应当由恒建伟业公司承担，故对于该份证据本身予以采信，对其待证事实予以部分采信。3.恒建伟业公司提交的证据：1号证据：《商品房销售合同》及补充协议、《壮风水韵交房流程单》，用以证明：（1）郭世贵于2016年10月18日办理交房手续时，原告已经告知应缴纳的物业费用，并将《前期物业服务协议》、《业主公约》、《收房确认书》等相关材料交给郭世贵，云南恒建伟业公司于2016年9月7日将房产交付给郭世贵；（2）郭世贵明确同意由恒建伟业公司选定的物业服务企业管理物业，保证与物业服务企业签订《物业服务合同》，并保证按约定交纳物业服务费用；（3）恒建物业公司交房时该房产已经具备商住条件。经质证，家和物业公司对该份证据无异议。郭世贵对该份证据的真实性无异议，但对证据列举的《业主公约》的签约页、《房屋装饰装修管理协议》签约页、《物业管理服务协议》签约页有异议，认为该签约页不具有完整性，并且恒建伟业公司交付房屋时房屋没有进行竣工验收，并不具备交房条件。本院认为，虽郭世贵主张没有签订《业主公约》《房屋装饰装修管理协议》《物业管理服务协议》，但庭审中郭世贵认可《业主公约》的签约页、《房屋装饰装修管理协议》签约页、《物业管理服务协议》签约页上的签字是其本人签字，而《壮风水韵交房流程单》上已经明确载明发放文件包含了《房屋装饰装修管理协议》及发放《业主手册》，《业主手册》又包含了《物业管理服务协议》和《业主公约》的内容，故对于该份证据予以采信。2号证据：《壮风水韵前期物业管理服务合同》复印件，用以证明：恒建伟业公司与家和物业公司签订《壮风水韵前期物业管理服务合同》明确双方权利义务，约定物业服务费的收取应由家和物业公司自行负责，自负盈亏，不得以收取不到业主费用而向恒建伟业公司要求补贴。经质证，家和物业公司对该份证据无异议。郭世贵对该份证据的真实性无异议，对待证事实及合法性有异议，认为其所签的合同违反了相关的物业规定，应当由恒建伟业公司自行承担前期物业服务费。本院认为，该份合同是双方当事人自愿签订，对合同双方当事人发生效力，合同虽涉及约定由小区业主交纳物业服务费及物业服务费标准的内容，但不属于《合同法》第五十二条第（二）、（五）项规定的情形，合同不属于无效合同，同时也不能直接证明前期物业服务费应当由恒建伟业公司承担，故对于该份证据本身予以采信，对其待证事实予以部分采信。根据庭审举证、质证及认证，本院确认本案如下法律事实：2016年8月18日，郭世贵与恒建伟业公司签订《商品房购销合同》，购得恒建伟业公司开发的位于富宁县房屋，面积为217.49平方米。同年9月26日，郭世贵与恒建伟业签订《合同补充协议（条款）》，该协议第12条约定，郭世贵同意由恒建伟业为郭世贵选聘物业服务企业，由郭世贵承担物业服务费。2016年8月9日，恒建伟业公司与家和物业公司签订《壮风水韵前期物业管理服务委托合同》，合同约定壮风水韵前期物业管理服务合同期限自2016年7月21日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费交纳时间为业主收到入伙通知书之日按年全额交纳，物业服务收费标准为住宅14层以下（含14层）1元／㎡／月；住宅**以上1.1元／㎡／月；商业、写字楼1.8元／㎡／月；商业综合楼另行协商。2016年9月26日，郭世贵在恒建伟业公司提供的《壮风水韵交房流程单》业主确认栏中签字确认，该《壮风水韵交房流程单》中包含物业服务费用（独立商铺：按1.8／㎡／月）及物业资料（包含《前期物业服务合同》《房屋装饰装修管理协议》、发放《业主手册》、签署《钥匙托管声明》等内容。同日与家和物业公司签订了《业主公约》《物业管理服务协议》，其中约定：独立商铺物业管理服务费标准为每月1.8元／㎡，及逾期交纳物业服务费的每日应按拖欠金额的千分之五交纳滞纳金。当日，郭世贵向家和物业公司预交了2016年10月1日至2017年9月30日的物业费4698元、垃圾清运费435元、装修押金2000元。签订协议后，家和物业公司按照合同约定提供物业服务。但之后郭世贵却拒不支付物业费，在家和物业公司多次催收下仍不支付。家和物业公司认为，郭世贵作为小区业主，接受了家和物业公司提供的物业服务，但未按照合同约定交纳物业服务费，其行为侵害了公司的合法权益，为此特向法院起诉要求郭世贵、恒建伟业公司支付物业管理服务费及滞纳金共计53202.36元（物业费按每月1.8元／㎡计算为14093.34元，滞纳金按每日5‰计算为39109.02元，从2017年10月1日算至2020年3月30日）。另查明，1.2016年8月1日，富宁县住房和城乡建设局作出《壮风水韵项目建设及前期物业管理工作会议纪要》，会议指出：一是壮风水韵项目存在违规交房行为。二是壮风水韵项目建设业主不重视项目建设管理。三是壮风水韵项目前期物业管理选聘不符合规定。四是富宁家和物业管理有限公司存在违规收取物业服务管理费的行为。会议决定：一是……二是……三是壮风水韵项目建设单位要于2016年8月15日前向县住建局提出选聘前期物业管理企业申请，经住建局审批后方能与所选聘企业签订委托管理服务合同。合同要将建筑物周围人行道管理服务纳入约定范围。四是富宁家和物业管理有限公司要严格执行《物业管理条例》《云南省物业服务收费管理实施办法》《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》等相关规定，立即停止违规收取物业服务管理费行为，将已收取的物业服务管理费如数退回购房业主，消除影响社会稳定因素。2.2016年9月21日富宁县住房和城乡建设局作出了《富宁县住房和城乡建设局关于同意选聘富宁县家和物业管理有限公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业的批复》（富住建复〔2016〕33号），在该批复中同意恒建伟业公司选聘家和物业公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业，负责小区前期物业管理服务。明确前期物业服务管理费由恒建伟业公司与家和物业公司协商确定并由恒建伟业公司自行支付。3.《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》（文政发〔2010〕73号）于2018年1月22日废止。4.2019年10月26日富宁县壮风水韵小区成立了业主委员会，但未重新选聘物业服务公司。5.富宁县壮风水韵小区一期未通过验收，小区业主未能办理房屋不动产权证书。6.富宁县住房和城乡建设局没有出台住房前期物业服务收费标准定价。7.富宁县丰尚国际财富中心小区与富宁县硕丰金座小区与本案涉及的富宁县壮风水韵小区同属高层商住一体小区，富宁县丰尚国际财富中心小区所选聘的物业服务公司收取的商业用户物业服务费为包含商业1.2元/㎡/月及平均分担电梯维护费和电梯年检费；富宁县硕丰金座小区选聘的物业服务公司授权的商业用户物业服务费为2元/㎡/月。本院认为，本案当事人主要争议焦点为：1.家和物业公司与郭世贵之间的物业服务合同是否成立并生效；2.郭世贵与恒建伟业公司是否应当向家和物业公司支付物业服务费及滞纳金共计53202.36元。针对上述争议焦点，评判如下：1.关于家和物业公司与郭世贵之间的物业服务合同是否成立并生效的问题。本案中，虽郭世贵主张家和物业公司未能提供双方签订的《物业管理服务协议》的完整协议，不认可与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》，但庭审中郭世贵认可2016年9月26日其在家和物业公司提供的《物业管理服务协议》签约页上签字。经查明，家和物业公司提供给壮风水韵小区业主签字的《物业管理服务协议》是同样的格式合同，虽本案中家和物业公司未能提供完整的《物业管理服务协议》，但恒建伟业公司提交的《富宁家和物业管理有限公司入伙文件签署发放确认表》上载明郭世贵在接收房屋时就已经收到物业公司发出的《前期物业服务协议》，并按照该协议约定的物业服务费交纳了一年的物业服务费。因此，2016年9月26日家和物业公司与郭世贵签订了《前期物业服务协议》，该协议是双方在平等、自愿的条件下签订的，是双方真实的意思表示，且协议内容不违反国家法律、行政法规的规定，故该协议依法成立并生效。2.关于郭世贵与恒建伟业公司是否应当向家和物业公司支付物业服务费及滞纳金共计53202.36元的问题。首先，依照《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，恒建伟业公司在2016年9月26日将涉案房屋交付给郭世贵，家和物业公司根据与恒建伟业公司签订的《前期物业服务合同》，在恒建伟业公司交付房屋时与郭世贵签订了《物业管理服务协议》，并按照协议约定为郭世贵提供前期物业管理服务。郭世贵作为该壮风水韵小区的业主，在接受物业管理服务后，有义务按照协议约定向物业公司支付物业服务费用。其次，依照《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》（2018年1月22日废止）第三十条第一款规定：“本办法所称的前期物业服务管理是指业主委员会尚未组成前，开发建设单位选聘物业企业实施的物业服务管理。开发建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务管理合同。前期物业服务管理费用，由开发建设单位与物业企业协商确定，物业服务管理费在业主委员会未成立前，由开发建设单位支付。”本案中，壮风水韵小区业主委员会成立的时间是2019年10月26日，而家和物业公司收取物业服务管理费的时间是2016年10月19日，管理暂行办法废止时间是2018年1月22日，则从2016年10月19日至2018年1月22日期间家和物业公司所收取的物业服务费应受该管理暂行办法的约束。同时根据2016年8月1日富宁县住房和城乡建设局作出的《壮风水韵项目建设及前期物业管理工作会议纪要》及2016年9月21日富宁县住房和城乡建设局作出的《富宁县住房和城乡建设局关于同意选聘富宁县家和物业管理有限公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业的批复》（富住建复〔2016〕33号）的要求，家和物业公司应当将已经收取的物业服务费退回购房业主，前期物业服务费由恒建伟业公司与家和物业公司协商确定并由恒建伟业公司自行支付。故郭世贵应当支付家和物业公司物业服务费的期间是从2018年1月23日至业主委员成立时的2019年10月26日止，但由于业主委员会成立后并未另行聘请物业管理企业并签订新的物业管理合同，故从2019年10月26日至家和物业公司主张的2020年3月30日期间的物业服务还是由家和物业公司提供，因此郭世贵应当支付家和物业公司物业服务费的期间是从2018年1月23日至2020年3月30日止，恒建伟业公司应当支付物业服务费的期间是从2016年10月19日至2018年1月22日止，物业服务费的收费标准应当按照分别各自签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》及《物业管理服务协议》约定的1.8元/㎡/月价格予以认定。综上所述，郭世贵应当支付家和物业公司物业服务费10179元（1.8元/㎡/月×217.49㎡×26个月）。但鉴于家和物业公司未按照《会议纪要》要求退回郭世贵已经交纳的2016年10月19日至2017年10月19日的物业服务费4698元，为节约司法资源，减轻当事人诉累，在本案中予以折抵，折抵后郭世贵应当支付家和物业公司物业服务费5481元。恒建伟业公司应当支付家和物业公司物业服务费5872元（1.8元/㎡/月×217.49㎡×15个月）,但因家和物业公司主张支付物业服务费的期间是从2017年10月1日至2020年3月30日止，则在本案中恒建伟业公司只应当支付家和物业公司2017年10月1日至2018年1月22日期间的物业服务费1566元（1.8元/㎡/月×217.49㎡×4个月）。最后，因家和物业公司与恒建伟业公司签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》中并未约定逾期交纳物业服务费需支付滞纳金的内容，故恒建伟业公司不应当向家和物业公司支付滞纳金。同时，虽家和物业公司与郭世贵签订的《物业管理服务协议》约定逾期交纳物业服务费按照政府规定收取滞纳金，但家和物业公司未能提供相关政府规定作为收取滞纳金的依据，故对于家和物业公司主张按照每日5‰的标准收取滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，对于家和物业公司主张要求郭世贵和恒建伟业公司支付物业服务费14093.34元的诉讼请求，本院予以支持由郭世贵支付5481元，恒建伟业公司支付1566元，超出部分不予支持；对于主张要求郭世贵和恒建伟业公司支付滞纳金39109.02元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款，第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、由郭世贵支付富宁家和物业管理有限公司物业服务费5481元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、由云南恒建伟业房地产开发有限公司支付富宁家和物业管理有限公司物业服务费1566元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回富宁家和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，由富宁家和物业管理有限公司负担983元，由郭世贵负担113元，由云南恒建伟业房地产开发有限公司负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决书规定的义务，享有权利的当事人可在判决书规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判长  赵显萍审判员  黄慈宁审判员  徐 艳二〇二〇年十一月十日书记员  农昊樽