浙江省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙行终1675号上诉人（原审原告）余平君，男，1968年7月24日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。被上诉人（原审被告）宁波市奉化区人民政府，住所地浙江省宁波市奉化区锦屏南路**。法定代表人胡永光，区长。委托代理人朱志宏，浙江求是行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宁波市人民政府，住所地浙江省宁波市鄞州区宁穿路**。法定代表人裘东耀，市长。委托代理人顾忠平、毛莹。余平君诉宁波市奉化区人民政府（以下简称奉化区政府）房屋行政补偿及宁波市人民政府（以下简称宁波市政府）房屋行政复议一案，浙江省宁波市中级人民法院于2020年8月4日作出（2020）浙02行初140号行政判决。余平君不服，向本院提出上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2019年8月5日，奉化区政府作出奉征补［2019］50号房屋征收补偿决定。该决定认定，因南山路中段危旧房屋改造公共利益需要，奉化区政府于2018年5月29日作出《宁波市奉化区人民政府关于南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上房屋征收决定》及《宁波市奉化区人民政府关于南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》），并于同日予以公告。房屋征收部门为宁波市奉化区房屋征收办公室（以下简称奉化征收办），征收实施单位为宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所。被征收房屋评估比准价为9780元／平方米，产权调换房屋的评估比准价格为9550元／平方米。余平君的房屋位于南山路中段危旧房屋改造征收项目的房屋征收范围内，证载建筑面积57.1平方米，附属用房建筑面积5平方米，核定房屋征收建筑面积60.55平方米，附属用房建筑面积5.06平方米。房屋用途为住宅，该房屋系砖混结构。经宁波奉化锦溪房地产估价有限公司（以下简称锦溪公司）评估，被征收房屋的评估价值643727元。经协商，余平君与奉化征收办未达成征收补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省条例》）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《补偿办法》）以及《补偿方案》等相关规定，决定如下：一、如余平君选择货币补偿，余平君可得被征收房屋评估价值643727元、货币补偿补助148058元，一次性补偿搬迁费18165元，6个月临时过渡费7266元，合计可得货币补偿金额为817216元；二、如余平君选择产权调换，征收部门提供位于××路××地块（暂名）的期房一套，最终产权调换住宅房屋建筑面积向最接近建筑面积87.52平方米的套型上靠（最终以交付时实际测绘面积为准），按照规定结算房屋差价，余平君另可获得一次性补偿搬迁费18165元。如余平君选择自行过渡的，临时安置费按每月20元／平方米计发，征收部门需向余平君支付36330元临时安置费。如余平君不选择自行过渡的，征收部门提供位于奉化区××幢××室××房，建筑面积约48.76平方米；三、因余平君未在规定期限内选择补偿方式，按照上述第二项内容执行。余平君于该决定书送达之日起5日内按该决定办理房屋征收补偿相关事宜并搬迁，将被征收房屋移交奉化征收办。余平君不服，申请行政复议。宁波市政府于2020年4月8日作出甬政复决字［2019］249号行政复议决定，决定维持奉征补［2019］50号房屋征收补偿决定。余平君向原审法院起诉称：征收决定被判决违法后，奉化区政府未采取任何补救措施，该征收决定不能作为征收补偿决定的前置行为。被诉行为剥夺了原址回迁选择权。评估机构选定未经被征收人协商。评估应当入户调查，一户一档，调查结果应由被征收人签字确认并公示，奉化区政府未提供证据证明按照上述程序评估，明显违法。评估报告认定的面积存在严重错误。根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，评估报告有效期的规定不符合有效期不得超过一年的规定。征收补偿决定作出时间与评估报告作出时间相距超过一年，且该短时间内房屋价格变化较大。附属小间登记用途为住宅，应按照住宅补偿。评估机构未接受委托已经开始评估，程序违法。本案应当适用先补偿、后搬迁的规定。综上，请求法院撤销奉征补[2019]50号房屋征收补偿决定和甬政复决字（2019）249号行政复议决定。原审法院经审理查明：因南山路中段危旧房屋改造需要，奉化区政府于2018年5月29日作出奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定并于同日发布征收决定公告，决定对项目范围内国有土地上的房屋实施征收。同日，奉化征收办发布《关于宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）自行协商选定房地产价格评估机构的通告》，告知被征收人协商选定评估机构。6月9日，奉化征收办发布《关于报名参加宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）房屋征收评估的通告》，告知评估机构进行报名。因被征收人未能在规定时间内协商选定房地产评估机构，奉化征收办于同月11日发布评估机构报名结果通告和投票选定评估机构的通知，告知被征收人候选评估机构及投票选定涉案房屋征收项目的评估机构等事宜。同月15日，浙江省宁波市奉化公证处公证确定锦溪公司为涉案房屋征收项目的房地产评估机构。同月20日，锦溪公司出具两份房地产估价报告，确定宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）被征收住宅用房的评估比准价格为9780元/平方米，西河小区（暂定名）住宅产权调换评估比准价为9550元/平方米。宁波市奉化区南山路74号504室房屋登记在余平君名下，证载建筑面积57.1平方米，附属用房建筑面积5平方米，核定房屋征收建筑面积60.55平方米，附属用房建筑面积5.06平方米，超容土地面积2.23平方米，用途为住宅。证载土地使用权面积42.6平方米。锦溪公司出具的编号奉锦估2018第5-056号房地产评估报告，确定余平君的涉案被征收房屋评估总价值643727元，其中附属小间11638元、装修和附属物评估金额21021元、超容土地评估金额13086元。余平君收到房地产评估报告后提出复核评估。2018年12月3日，锦溪公司出具复核答复意见书，维持该评估报告结论。余平君不服，宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会出具[2019]11号技术鉴定意见书，维持了评估报告结果，但要求评估机构对装修遗漏项另行出具补充估价报告。因余平君的原因，锦溪公司无法对该遗漏项进行调查评估。奉化征收办与余平君就补偿事宜经协商未能达成补偿协议，奉化征收办报请奉化区政府作出征收补偿决定。2019年7月4日，奉化区政府作出《关于征求补偿决定方案意见的通知》并向余平君进行送达，告知余平君选择补偿方式，如余平君逾期未选择补偿方式，补偿方式由补偿决定确定。余平君未在规定期限内选择补偿方式。2019年8月5日，奉化区政府作出奉征补[2019]50号房屋征收补偿决定书，并向余平君进行了送达。余平君不服该征收补偿决定，提出复议申请。宁波市政府受理复议申请后，经依法中止并恢复审理，于2020年4月8日作出甬政复决字[2019]249号行政复议决定，决定维持奉征补[2019]50号房屋征收补偿决定。另查明，奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定被原审法院作出的（2018）浙02行初147号行政判决确认违法，浙江省高级人民法院作出的（2019）浙行终1769号行政判决维持了该判决。原审法院认为，根据《征补条例》第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”的规定，因奉化征收办与余平君在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，根据奉化征收办的报请，奉化区政府具有作出被诉征补决定的法定职权。奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定虽被生效判决确认违法，但其效力依然保留，可以作为本案被诉房屋征收补偿决定前置性依据。余平君提出的奉化区政府尚未作出补救措施因而涉案征收决定不能作为被诉行为前置性依据的主张缺乏法律依据，该院不予支持。关于被诉房屋征收补偿决定是否侵犯余平君回迁权的问题，该院作出的（2018）浙02行初147号行政判决已经认定奉化区政府提供的产权调换房屋并不违反《征补条例》的规定，本案中不再重复赘述。奉化征收办于2018年5月29日发布《关于宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）自行协商选定房地产价格评估机构的通告》，告知被征收人协商选定评估机构。被征收人未能在规定时间内协商选定房地产评估机构，余平君以评估机构选定未经被征收人协商为由主张评估机构选定违法，于法无据，该院不予支持。同年6月9日，奉化征收办发布《关于报名参加宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）房屋征收评估的通告》，告知评估机构进行报名的做法符合法律规定。奉化征收办通知被征收人进行投票，根据投票结果，锦溪公司获得超过征收范围内所有征收人50%以上的票数。上述投票过程经浙江省宁波市奉化公证处公证，因此奉化征收办确定锦溪公司为涉案房屋征收项目的房地产评估机构程序合法。根据《补偿办法》第十二条的规定，被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。本案中，相关部门经测绘后对被征收房屋的实际面积进行了核定，核定面积不小于证载面积。奉化区政府以该核定结果认定可补偿面积符合法律规定且有利于保障余平君的征收利益。余平君认为可补偿面积认定及附属用房认定错误，于法无据，该院不予支持。《房地产抵押估价指导意见》第二条规定，本意见适用于各类房地产抵押估价活动。本案所涉征收补偿行为不属于抵押估价活动，故不适用该指导意见。因此，余平君根据该指导意见所提出的评估报告超过有效期的主张不成立。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。虽然在案证据能够证明评估机构进行了实地查勘、调查，但奉化区政府未能证明在评估程序中被征收人在实地查勘记录上签字或盖章确认，也未提供相关见证记录。奉化区政府在作出被诉房屋征收补偿决定时未全面审查房屋评估程序中的相关事项，存在瑕疵，该院予以指正。锦溪公司因余平君原因无法调查、评估被征收房屋装修遗漏项，无法出具补充报告，但被诉征收补偿决定明确表示实施强制执行时由评估机构另行评估确定被征收房屋的装修价值，房屋征收部门按照评估确定的装修价值另行给予货币补偿。综上，锦溪公司作为经法定程序确定的涉案项目的评估机构，其按照相关规定确定的房屋评估价值在无充分证据否定其合法性的情况下，应予认可。余平君认为奉化区政府违反“先补偿、后搬迁”的规定。该院认为，“先补偿、后搬迁”不适用于行政机关作出征收补偿决定程序，余平君的该主张没有法律依据，不予支持。余平君对复议程序没有异议，宁波市政府收到复议申请后，依法进行受理、中止审理、恢复审理并及时作出行政复议决定，程序合法。案涉复议决定决定维持被诉征收补偿决定认定事实清楚，适用法律正确。综上，原审法院认为，被诉征收补偿决定及行政复议决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。余平君要求撤销被诉征收补偿决定及行政复议决定理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，原审法院判决驳回余平君的诉讼请求。原审案件受理费50元，由余平君负担。余平君上诉称：一、依据《征补条例》相关规定，补偿决定作出的前提是存在合法有效的征收决定，然本案所涉征收决定，人民法院已经确认违法。补偿决定作出的根本前提已经确认违法，原审判决却认为违法的征收决定是奉化区政府作出补偿决定的合法依据，明显违法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条的规定，案涉征收决定被确认违法后，人民政府应该采取补救措施，从而弥补给被征收人带来的损害。本案政府在征收决定被确认违法后又作出征收补偿决定，未能实现行政诉讼监督行政机关依法行政、保障行政相对人合法权益的目标。对于征收决定确认违法判决中已经明确的征收补偿款项未足额存储、安置房源现状土地及规划不符合法律规定等情况，奉化区政府直到原审判决作出时也未提交采取补救措施纠正违法行为的证据。原审判决以案涉征收决定未被撤销为由认定征收决定合法有效，属认定错误。二、原审认定本案不属于先补偿后搬迁情形，属于事实认定不清、证据依据不足、适用法律错误。根据《征补条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。此处的“对被征收人给予补偿后”应当做限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或补偿决定确定的款项已交付（或依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（或提存凭证与钥匙）。这在最高人民法院（2018）行再202号行政判决书中也有体现。本案中奉化区政府作出的征收补偿决定书违反了上述法律规定，依法应予撤销。三、奉化区政府征收补偿过程房屋评估违法。（一）奉化区政府在原审中提交的用来证明评估机构选择的公证书本身违法，不符合《公证程序规则》第52条规定。本案公证书明显并未对投票现场进行全程监督，也无法证明现场投票选择评估机构的实际情况，上诉人在原审开庭前依法向法院提出申请，请求原审法院依法调查，要求公证人员、评估人员出庭参与庭审，但被原审法院拒绝。现有证据无法证明评估机构选取的合法性。（二）评估程序违法，其作出的评估报告不能成为作出涉案补偿决定的依据。按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、第十六条的规定，房屋征收部门以及评估机构应当采取入户调查的方式对于上诉人房屋相关情况进行调查登记，并且应当对现场房屋及其附属物分单元和类别进行拍照、录像、编号、建立档案，做到一户一档，并且对于调查结果应当由参与人员以及被征收人员的签字确认，并且对于评估结果应当进行公示，奉化区政府未提供证据证明其依法按照上述程序进行评估，其评估程序并非瑕疵，而是明显违法。四、上诉人房屋面积确定错误。奉化区政府认定房屋面积未遵循法定程序，补偿确定的房屋面积小于上诉人实际面积，应当依法纠正。上诉人的房屋实际面积与权证书记载不一致，征收部门确定的补偿面积明显错误，在上诉人提出之后未经有关专业部门勘察测绘，修改相关数据，上诉人对此不服。征收补偿决定中，将上诉人房产证上依法登记为住宅的房屋按照附属房进行补偿，违反建筑面积认定规则以及相关法律规定。上诉人对依法享有住宅使用权的房屋面积，应当依法按照房屋建筑面积认定办法，以及宁波市房屋建筑面积测量认定的相关规定，按照登记性质与实际情况予以合法的安置补偿和认定。五、产权调换房源估价结果未在合理期限内依法送达上诉人。奉化区政府未告知上诉人房屋的工程进度、户型结构、土地权属以及规划许可等相关信息，上诉人也未收到用于产权调换房屋的评估结果。奉化区政府在原审判决前也没有提交相应的证据，用于结算的被征收房屋评估价格明显低于周边房屋市场价格，用于产权调换房屋的市场价值未提交政府对于价格的特别规定或以评估方式确定的产权调换房屋评估结果，甚至连产权调换房屋的朝向坐落门牌号码都不能确定。上诉人被征收房屋所在区域地块位置与政府选定安置房所在区域明显具有较大差异。公开出让地价悬殊，但在评估基准价格上基本相同，未能体现市场评估的公平合理原则。奉化区政府作出的补偿决定安置房源及住宅装修补偿结果等均不明确。对于证据不足、认定事实错误、违反法定程序的行政行为，应当依法予以撤销。综上，请求撤销原审判决，继续审理或将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。奉化区政府辩称：一、答辩人作出的奉政房征决［2018］第8号房屋征收决定虽然已经被法院的生效行政判决确认违法，但是，行政判决并未作出无效认定或撤销该征收决定，该征收决定的效力仍然保留，可以作为本案被诉房屋征收补偿的前置性依据。二、针对上诉人提出的货币补偿未交付或提存、产权调换用房未交付，奉化区政府违反“先补偿、后拆迁”原则等问题，均不适用于奉化区政府作出房屋征收补偿决定程序，应当予以驳回。三、关于评估机构选定的说明。本案中涉及的评估机构的选定符合《征补条例》、《省条例》的相关规定评估机构由被征收人多数投票选定，并经过公示公证。该公证程序正当，内容合法，未被撤销。故上述选取方式合法有效。四、在本案的征收评估程序中奉化区政府进行了实地查勘、调查，并存有实地查勘的影像视听资料，评估过程程序合法正当，符合《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。五、在本案的征收评估程序中房屋测绘公司对本案所涉房屋进行了实地测绘和勘察，勘察结果经不动产登记中心进行了确权认定。故房屋测绘结果合法有效。上诉人所述的房屋面积差异等与事实情况不符。六、针对上诉人所述产权调换房源估价结果的送达问题的说明。本案中评估机构以2018年5月29日即征收决定公告日公示了宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上房屋征收补偿方案。其中就上诉人所述的产权调换房源的估价结果为房地产估价公司经过调查取得且在征收决定的公告中进行了准确的说明。本案涉及的房屋安置区块落实在宁波市奉化区××路××长汀路以南、淑浦路以西、印象奉化以北（原西河小区区块），同属锦屏街道行政区域范围内，两者与街道办事处地点间距相差无几，同处奉化城区中心地段且周边有学校医院商业综合体农贸市场公交客运中心等城市配套设施，更是未来打造的奉化城西生态文化城。安置地块落实情况符合《征补条例》、《省条例》的相关规定。该安置地块属于奉政房征决［2018］第8号房屋征收决定的附件中关于补偿方案的内容，该附属内容已经在之前的审理中二审认定合法有效。故据此作出的安置方案也合法有效。七、关于各项补偿事项的情况说明。奉化区政府在《房屋征收补偿决定书》中已经对上诉人释明了相关的选择权和各类补偿费用，上诉人可以选择货币补偿或者产权房屋调换的补偿方式。上述补偿方案是依法确认的合法有效的补偿方案。故据此作出的各项补偿事项均符合各项法律法规。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。宁波市政府辩称：一、答辩人作为奉化区政府的上一级人民政府作出行政复议决定书主体适格。二、答辩人作出行政复议决定书程序合法。三、答辩人作出行政复议决定书认定事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确。根据《征补条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，奉化区政府作为作出房屋征收决定的县级人民政府，有权按照征收补偿方案作出补偿决定。奉化区政府作出的补偿决定书，认定事实清楚，适用法律正确。首先，被征收房屋建筑面积认定合法有据。根据《补偿办法》第十二条第一款规定，被征收房屋的建筑面积按照被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定。上诉人房屋所有权证记载房屋建筑面积57.1平方米，附属用房5平方米；土地权证登记面积42.6平方米；核定房屋征收建筑面积为60.5平方米，附属用房建筑面积5.06平方米，超容土地面积2.23平方米，符合规定。其次，被征收房屋价值评估符合规定。由于被征收人无法协商选定评估机构，奉化区征收办在公证机构的见证下，由被征收人投票选定评估机构，符合《省条例》第十八条及《补偿办法》第二十五条、第二十六条、第二十七条规定。上诉人被征收房屋价值由依法选定的评估机构评估得出，并进行了初步公示，分户评估报告经征收部门送达了上诉人，上诉人要求复核，复核结果经宁波市房屋征收评估专家委员会技术鉴定后予以维持，该程序符合《省条例》第十九条及《补偿办法》第二十九条、第三十条规定。被征收房屋价值评估符合规定。再次，补偿决定给予上诉人的各项补偿符合规定。奉化区政府在补偿决定中向上诉人提供了货币补偿、房屋产权调换两种补偿方式，各项补偿补助标准等内容明确、具体，符合《宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上房屋征收补偿方案》等规定。此外，补偿决定书认定由于上诉人原因，评估机构无法调查评估装修遗漏项价值，待另行评估后予以补偿，符合《省条例》第三十三条第三款规定。奉化区政府作出补偿决定前，征求了上诉人对补偿决定方案意见；因上诉人逾期不选择补偿方式，奉化区政府作出补偿决定并送达上诉人，同时在征收范围内予以公告，符合《省条例》第三十二条、第三十三条等规定，程序合法。综上，请求驳回上诉人上诉请求，维持原审判决。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据材料。经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据上诉理由、请求，答辩意见，结合原审判决要点，二审围绕“一、奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定能否作为案涉征收补偿决定的依据；二、评估机构的选定程序是否合法；三、评估程序和评估结果是否合法适当；四、房屋可补偿面积的确定是否正确；五、是否违反‘先补偿，后搬迁’原则及其他问题”进行了审理。评析如下：一、关于奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定能否作为案涉征收补偿决定的依据。经查，奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定虽被生效判决确认违法，但并未被撤销，仍具有法律效力，可以作为作出被诉房屋补偿决定的前置性依据，原审判决对此认定正确。上诉人关于涉案房屋征收决定被确认违法后，奉化区政府未采取补救措施，因而涉案房屋征收决定不能作为被诉房屋补偿决定依据的主张，没有法律依据，本院不予支持。二、关于评估机构的选定程序是否合法。奉化征收办在2018年5月29日发布通告，告知被征收人协商选定评估机构。因被征收人未在规定时间内协商选定评估机构，奉化征收办通知被征收人进行投票，并根据经公证处公证的投票结果确定锦溪公司为评估机构，程序合法。经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，除非有相反证据足以推翻公证证明。上诉人就公证所提异议，尚不足以推翻公证证明。三、关于评估程序和评估结果是否合法适当。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。本案中，虽然现有证据可以证明评估机构进行了实地查勘调查，但是，奉化区政府未能举证证明在评估程序中上诉人在实地查勘记录上签字或盖章确认，也未提供相关见证记录。可见，奉化区政府未全面审查房屋评估程序，工作存在瑕疵，原审法院已予以指出。另，因上诉人原因，锦溪公司无法调查评估被征收房屋的装修遗漏项，案涉征收补偿决定也明确在实施强制执行时由评估机构另行评估确定被征收房屋的装修价值，由房屋征收部门按照评估确定的装修价值另行给予货币补偿。该处理方式能有效保障上诉人的合法权益。四、关于涉案房屋可补偿面积的确定是否正确问题。《补偿办法》第十二条第一款规定，被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。案涉房屋证载建筑面积57.1平方米，附属用房建筑面积5平方米；核定后的房屋征收建筑面积60.55平方米，附属用房建筑面积5.06平方米。按照较大的核定面积确定可补偿面积，有利于保障上诉人的征收利益。上诉人对上述面积认定所提异议不能成立。五、关于本案是否违反“先补偿，后搬迁”原则及其他问题。本案属于房屋征收补偿决定案件，不存在违反“先补偿、后搬迁”原则的问题。关于产权调换房源问题。锦溪公司对宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）的房屋评估比准价格进行了评估后，奉化征收办将评估比准价格进行了张贴公告。本案中，征收部门经与上诉人协商，在无法达成协议的情况下，报请奉化区政府作出补偿决定。后奉化区政府向上诉人发送《关于征求补偿决定方案意见的通知》，告知可以对补偿决定方案提出意见并在货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式间作出选择，保障了上诉人的选择权。在仍未能达成补偿协议的情形下，奉化区政府作出被诉补偿决定，依法送达上诉人，程序合法。案涉房屋征收补偿决定已保障了被征收人的合法权益，符合《征补条例》的相关规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余平君负担。本判决为终审判决。审判长  樊清正审判员  马国贤审判员  刘家库二〇二〇年十一月二十七日书记员  刘 芳