福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初5158号 原告：高婷婷，女，1995年1月6日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告：高鲁，男，1968年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告：鲁亚珠，女，1947年2月9日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告高婷婷、鲁亚珠共同委托诉讼代理人：高鲁，男，1968年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 三原告共同委托诉讼代理人：杨永辉，福建大道之行律师事务所律师。 被告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玲玲，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 第三人：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住，住所地福建省厦门市思明区长青路**第**之一一社会信用代码91350200737897027C。 法定代表人：沈木钦，该公司董事长兼总经理。 原告高婷婷、高鲁、鲁亚珠与被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（简称新新公司）、第三人厦门丹厦房产行销策划有限公司（简称丹厦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，于2019年11月1日作出（2019）闽0521民初7605号民事判决，被告新新公司不服，提起上诉，泉州市中级人民法院于2020年6月3日作出（2019）闽05民终304号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2020年7月24日立案后，通知丹厦公司为本案第三人参加诉讼，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高鲁及三原告共同委托诉讼代理人杨永辉、被告新新公司的委托诉讼代理人杨玲玲到庭参加诉讼，第三人丹厦公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高婷婷、高鲁、鲁亚珠向本院提出诉讼请求：判令被告立即退还其向原告多收取的购房款143217元，并按月利率0.6%支付自2017年4月30日起至退还购房款之日止的利息。事实和理由：原告高婷婷是原告高鲁的女儿，原告鲁亚珠是原告高鲁的母亲。2017年3月22日，三原告在泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际售楼处，以原告鲁亚珠的名义与被告签订《商品房认购协议书》1份，认购新新·蓝郡国际1号楼C梯1001号房，并约定：原告全款付清675747元（含定金20000元），涉及购房具体事项和条件均以《商品房买卖合同》及其附件为准，认购书在双方签订《商品房买卖合同》后即失效，由被告收回作废。签订协议书的同时，原告向被告支付675747元（现金支付定金20000元，用原告高鲁的银行卡通过POS交易向被告支付655747元），被告向原告开具1份交款单位为原告鲁亚珠的定金20000元的收据和1份交款单位为原告鲁亚珠的房款655747元的收据。2017年4月30日，三原告在新新·蓝郡国际售楼处，以原告高婷婷的名义与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告以每平方米5618元、总金额532530元的价格向被告购买涉讼房屋，付款方式为一次性付款。双方并办理了商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请。同日，被告以为原告办理房产证为由，向原告收走了《商品房认购协议书》、定金收据、房款收据、《商品房买卖合同》原件。2018年12月21日，原告取得了新新·蓝郡国际1号楼C梯1001号房屋不动产权证。鉴于《商品房认购协议书》只确定认购资格，成交价格应以《商品房买卖合同》约定的价款为准，故被告应将其多收取的购房款143217元返还给原告。 被告新新公司辩称，一、为了快速售出房子回笼资金以及营销策略，被告委托第三人作为“蓝郡国际”楼盘分销服务公司，委托期限自2017年2月15日至2017年5月30日。第三人推介的客户均到蓝郡楼盘签订合同，经被告确认的有效客户，其本人或者其配偶、直系亲属、关联企业在委托期限内或期限终止后一个月内购买本项目服务销售范围内房产的，视为第三人服务销售成功，由被告向第三人按比例支付佣金。被告与第三人有签订书面合同，但因涉及商业秘密不作为证据提供。二、被告的销售模式有自销和渠道代理，渠道代理商没有现成的认购协议书，故借用被告的认购协议书。本案的《商品房认购协议书》是原告与第三人签订的，协议书左上角注明“丹厦公司”。原告对第三人作为被告的分销代理是知情的，对购房款中包含渠道代理费也是知情的。《商品房认购协议书》中对姓名、身份证号码、通讯地址、定购价、房屋总价款、房屋位置、付款方式等均明确约定，该协议是原告与第三人之间的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应当认定合法有效。原告已经按照协议书约定履行付款义务，其持有并接受该认购协议书约束。原告作为成年人，认购协议书与商品房买卖合同的差额并不影响其对合同是否包含应当支付给第三人的渠道代理费作出判断。原告需要提供证据证明其与第三人的关系，其持有证据无正当理由拒不提交，故被告主张原告与第三人议定675747元是包括应付给第三人费用后的综合价格应当予以支持。三、购房款675747元是原告与第三人议定好的价格，包含代理佣金143217元，系原告支付给渠道代理商即第三人的渠道代理费，由被告代为收取、代为支付，第三人作为代理商不可以收取任何费用。被告公司提交的《付款审批单》《中国农业银行结算业务申请书》《增值税发票》足以证明被告向第三人支付涉案房产分销佣金，若如原告所称直接找被告购买，是被告的客户，被告没有理由支付高额分销佣金给第三人。第三人作为代理商，必须谋求利益，该利益体现在代理费用。若将被告支付给第三人的143217元认定是被告多收取的购房款，则涉讼商品房的实际成交价格应变更为389313元，单价为4107.11元，远低于6000-7000元/m2的市场价格。 第三人丹厦公司未作陈述。 为查明案件事实，本院要求原、被告对涉讼房产的销售细节进行补充陈述。 原告高婷婷、高鲁、鲁亚珠称，为购房投资，原告到泉州看房。被告的工作人员赵小芬接待原告，称很多人包大巴到蓝郡国际抢购房子、市场价约每平方米七千多元、购房价格以正式的购房合同为准。《商品房认购协议书》的双方是原、被告，与第三人无关。即使如被告所述，原告经过第三人购买涉讼房产、由第三人代理以被告名义与原告签订合同，第三人的代理行为后果也应由被告承担。被告称其委托第三人销售的房屋还有该楼盘的其他房产，但其提供的付款审批单系被告与第三人分销佣金结算，没有注明是哪个房产的佣金，也无注明是多少套房屋的佣金。且原告要求返还的143217元与被告支付给第三人的金额相差2490元。按照正常市场行情，佣金为购房款的1.5%-2%，被告主张143217元为佣金，则过高。 被告新新公司称，第三人具体代理销售多少套房产不清楚，存在代理销售除涉讼房产以外的房产。因为涉及商业秘密，被告只能提供涉讼房屋的佣金及票据。143217元是涉讼商品房的佣金，该比例根据市场行情调整，由原告与第三人议定好价格再加上购房款一起支付给被告，不存在过高的问题。被告提供的发票金额140727元与佣金143217元存在2490元的差额是因为被告支付给第三人佣金是先开票后付款，开票后又产生广告、促销、办公用品等其他费用应予扣减，该差价不影响被告向第三人支付佣金的事实。 双方当事人争议的焦点：涉讼143217元的款项性质。 双方围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人丹厦公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。1、被告对原告提供的证据即厦门市公安局杏林派出所出具的人员基本信息、《商品房认购协议书》、定金收据、房款收据、银行卡账单、《商品房买卖合同》及附件、（网上）登记备案申请表、不动产权证真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。2、被告提供的《付款审批单》系其单方制作，对其真实性无法确认。被告提供的中国农业银行结算业务申请书、增值税发票来源合法，因第三人丹厦公司未予否认且各证据可相互印证，故对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告高婷婷是原告高鲁的女儿，原告鲁亚珠是原告高鲁的母亲。被告新新公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。第三人系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产中介服务等。 2017年3月22日，被告（甲方）、原告鲁亚珠（乙方）签订《商品房认购协议书》1份，载明：1、乙方向甲方认购商品房的基本情况：1幢C梯1001号，建筑面积94.79m2。2、计价方式与价款：按照建筑面积计算，单价为7178.88元/㎡，总金额675747元。3、付款方式：在签订本认购以书时一次性向被告支付。4、本认购书为预约签约协议，双方均应按本认购书的约定履行签约义务；乙方应于2017年3月22日与甲方签订《商品房买卖合同》；涉及购房具体事项和条件均以《商品房买卖合同》及其附件为准，甲方已将《商品房买卖合同》及附件张贴在售楼中心公告栏上，乙方已审阅并同意按上述《商品房买卖合同》及附件的内容与甲方签约，届时双方同意不得调整或修改合同文本所列条款；本认购协议书在双方签订《商品房买卖合同》后即失效等。5、违约责任：如乙方未经甲方同意未能在本认购书约定的期限与甲方签订《商品房买卖合同》并支付房款，则视为乙方放弃认购，甲方对于乙方支付的定金不予退还，且有权单方解除本认购协议书，将本认购书约定的商品房另行出售他人而无需通知乙方。乙方签订本认购书的买受人名字和签订《商品房买卖合同》买受人名字应一致，可允许增加买受人真系亲属，但需要提供该真系亲属身份证明并经被告认可后方可添加；未经甲方书面同意，乙方将本认购书的权利、义务部分或全部转让给第三人的行为对甲方没有约束力。协议书左上角备注“丹夏1#C1302更为1#C1001”。原告高鲁亦在该合同落款处乙方签字。 入账日期2017年3月22日、ＮＯ：0882044号收据载明金额20000元、收款事由为1001定金；ＮＯ：0882043号收据载明金额655747元、收款事由为1001房款；两份收款均载明交款单位为原告鲁亚珠，并加盖被告财务专用章。其中655747元通过原告高鲁的账户（账号6222××××1095）ＰＯＳ机交易转账至被告账户。 2017年4月30日，原告高婷婷与被告签订（合同编号为×××53）《商品房买卖合同》及附件1份，主要约定：原告高婷婷向被告购买其开发建设的位于泉州台商投资区××号楼××梯××号房，总金额532530元，付款方式为一次性付款等。同日，该《商品房买卖合同》进行（网上签约）登记备案申请，2017年5月31日经泉州台商投资区管理委员会国土与交通运输局予以备案登记。原告高婷婷于2018年12月21日取得涉讼商品房的不动产权证书，编号闽（2018）泉州台商投资区不动产权第0003745号。 2017年7月20日，被告向第三人支付140727元。第三人向其开具相同总计金额为140727元的增值税普通发票。 本院认为，第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉讼《商品房认购协议书》虽对商品房基本情况、计价方式、价款、付款方式进行约定，但不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的包括交付使用条件及日期等在内的商品房买卖合同主要内容，应认定系预约，其目的在于保证商品房买卖合同的订立，不为正式的商品房买卖合同。第二，《商品房认购协议书》约定乙方一次性向被告支付定金675747元、备注“全款付清”、乙方应于2017年3月22日与被告签订《商品房买卖合同》、乙方签订本认购书的买受人名字和签订《商品房买卖合同》买受人名字一致、相关权利义务应以《商品房买卖合同》及其附件约定的为准等。而涉讼房产的《商品房买卖合同》签订于2017年4月30日、买受人变更为原告高婷婷、价款变更为532530元，被告在该合同上签章，故应认定原告高婷婷与被告以《商品房买卖合同》及其附件形成双方真实的关于涉讼房产的买卖意思表示，并变更了《商品房认购协议书》的部分约定，包括买受人及价款。而原告鲁亚珠、高鲁基于认购协议支付的房款应认定系代原告高婷婷支付。因此，原告高婷婷要求返还被告在认购阶段多收取的价款143217元，理由充分，应予支持。被告辩称原告与渠道代理商即第三人议定涉讼购房款为655747元、143217元系被告代为收取应支付给第三人的渠道代理费，但又以涉及商业机密为由拒绝提供双方的合同、拒绝陈述第三人收取代理费的比例，应承担举证不能的法律后果，故对其主张不予采纳。 综上，本院认为，原告高婷婷与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告鲁亚珠、高鲁于2017年3月22日代原告高婷婷预支付购房款675747元，多支付购房款143217元。故原告高婷婷请求被告退还多收取的购房款143217元，事实和理由充足，应予支持。而原告鲁亚珠、高鲁并非商品房买卖合同的一方当事人，且确认所支付款项用于原告高婷婷购买的涉讼房产，故其请求返还购房款，主体不适格，不应支持。鉴于被告多收取原告高婷婷购房款143217元，占用原告的资金，客观上给原告造成了利息损失，故原告请求被告支付自签订《商品房买卖合同》之日即2017年4月30日起至退还购房款之日止的利息损失，于法有据，应予支持。但其请求的利息损失应调整自2017年4月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。第三人丹厦公司经本院传票传唤未到庭，不影响案件的审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告高婷婷购房款143217元及利息（自2017年4月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 二、驳回原告高婷婷、高鲁、鲁亚珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3645元，由原告高婷婷、高鲁、鲁亚珠负担95元，多预交的3550元予以退回；被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担3550元，于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄钕婷 人民陪审员  庄云杰 人民陪审员  余燕婷 二〇二〇年十一月十三日 法官 助理  周 璇 书 记 员  张 璐 速 录 员  何夏妮 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行能知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。