浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0122执异53号 异议申请人（案外人）：陶鲁，男，1975年3月2日出生，回族，住安徽省淮南市寿县。 被申请人（申请执行人）：王雷，男，1982年1月16日出生，汉族，户籍地河南省信阳市平桥区，住浙江省杭州市余杭区。 被申请人（被执行人）：杭州昌元置业有限公司。住所地浙江省桐庐县分水镇东斋东路****幢**。 法定代表人：冷清长，经理。 委托代理人：郎丽洁，女，1991年3月30日出生，住浙江省桐庐县。 本院在执行申请执行人王雷与被执行人杭州昌元置业有限公司（以下简称昌元公司）请求确认人民调解协议效力一案中，异议申请人陶鲁对执行标的提出书面异议。本院于2020年10月22日受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议申请人陶鲁异议称：异议人于2018年4月4日购买昌元公司开发的杭州市桐庐县××镇××路××号××室商铺，已支付房款29.3万元（余款银行按揭，但由于昌元公司原因至今未按揭），购房后双方进行了房屋交接,由于昌元公司的原因致使此商铺迟迟未过户到异议人名下。贵院在执行（2020）浙0122执1272号案中查封了该商铺，故异议请求解除对上述房产的查封和执行。 异议申请人陶鲁为证明其异议主张已向本院提供：《浙西旅游购物中心认购书》、《浙江省商品房买卖合同》、《分水国际笔业城委托经营管理协议》、《收据》、《交房确认书》各一份，《付款凭证》四份等证据。 被申请人（即被执行人）昌元公司辩称：异议申请人所述情况属实，其于2018年4月4日在浙西旅游生活广场购买1－191号商铺，并全款付清价款，该商铺已属异议申请人所有，故我公司同意异议申请人的异议。 经审查查明：王雷与昌元公司请求司法确认人民调解协议一案，本院于2020年1月19日作出（2020）浙0122民特71号之一民事裁定。裁定生效后，因义务人昌元公司未按裁定确定自觉履行义务，权利人王雷于2020年6月15日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行［案号为（2020）浙0122执1272号］，执行标的为退还购房款315000元等。在该案执行过程中，本院于2020年6月24日依法首先查封昌元公司名下的杭州市桐庐县××镇××路××号××室商铺［以下简称案涉商铺，权属证号为浙（2019）桐庐县不动产权第0010563号］等多间商铺。 另查明：2015年11月17日，昌元公司取得其公司开发建设的桐庐分水笔业博览中心商品房屋桐售许字（2015）第042号《商品房预售证》。 2018年3月26日，认购人陶鲁与出售方昌元公司签订《浙西旅游购物中心认购书》一份，约定：标的物为1－187商铺,建筑面积为33.26平方米；原始总价为794330元，优惠16%后总价为667237元，实付款583700元；认购人已于2018年3月26日缴纳定金50000元；签订此认购书后，认购人应在2018年3月31日前携此认购书、认购人身份证原件、购房定金收据、首期房款及买房要求的其他资料（包括按揭资料）到出售方签订《商品房买卖合同》，付款方式为银行按揭，签订完《商品房买卖合同》后，定金自动转入首期房款中。 2018年4月3日，甲方陶鲁与乙方桐庐分水笔业城管理有限公司、丙方昌元公司签订《分水国际笔业城委托经营管理协议》一份，约定：就甲方预定或购买的一层191号建筑面积为33.26平方米（最终以房管测绘部门测绘的文件为准）的商铺一间今后委托乙方经营管理；委托期限10年（自2018年10月1日起至2028年9月30日止），甲方同意在本协议委托期限内将该房屋出租管理的一切事项全部委托给乙方（包括代理交房等相关手续），并同意乙方有权以乙方的名义从事出租管理及优化经营的一切活动；委托期限内分为A、B二阶段，A阶段为共同培育期，自2018年10月1日起至2020年9月30日止，在此二年期间内，甲方同意本时段内租金全部由乙方用于培育市场，同时在此阶段内出租、管理、营销所产生的费用由乙方承担，甲方不负责此阶段内所有的费用支出及债权债务；B阶段为实际租金收益期，自2020年10月1日起至2028年9月30日止；无论该物业先于或迟于2018年10月1日开业，均从2018年10月1日起计算委托期限。 2019年4月10日，出卖人昌元公司与买受人陶鲁及其妻子许占霞签订合同编号为2019330122YS0267534的《浙江省商品房买卖合同》一份（网签，桐庐县住房和城乡建设局备案），约定：买受人以总价款58.3万元购买案涉商铺（位于第**，建筑面积33.26平方米，单价每平方米17528.56元），付款方式为买受人应于本合同签署之日支付首付款29.3万元，剩余房款29万元银行按揭；出卖人应当在2019年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。 陶鲁于2018年3月26支付宝转帐给业务员李霞交付定金50000元，2018年4月4日刷银行卡支付房款10万元、13.9万元和支付宝转帐给业务员李霞支付房款4000元，合计支付首付款29.3万元，余款29万元按合同约定银行按揭，但由于昌元公司的原因至今未办理按揭。对未交付的房款29万元，昌元公司承诺按照人民法院的要求交付执行。 2018年4月4日，昌元公司出具给陶鲁收到1－191房29.3万元的收据一份。 2019年5月31日，昌元公司办理案涉商铺浙（2019）桐庐县不动产权第0010563号产权证书一本。 2019年6月28日，昌元公司向陶鲁发出《交房通知书》，载明：由昌元公司开发的“中国分水笔业博览中心”项目于2019年6月28日交付使用，请你在七天内带相关资料到我司售楼中心处办理收铺手续，如你未能在约定时间内前来办理相斗手续，则视为我司已实际将该商铺交付使用。 本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，案涉商铺至今仍登记在昌元公司名下，法院在对被执行人昌元公司财产采取强制措施时将案涉商铺予以查封，并无不当。 其次，执行异议审查主要是形式审查。案涉商铺于2020年6月24日被本院查封。而异议申请人陶鲁与昌元公司就案涉商铺在法院查封前的2019年4月10日已签订合法有效的书面买卖合同；且陶鲁在2018年4月4日前已按照合同约定支付价款29.3万元，对剩余价款当事人承诺按照人民法院的要求交付执行；并在法院查封之前双方已交付商铺（案涉商铺实际为买卖后返租经营，交房通知后应当视为交付）；因昌元公司未配合办理等不能完全归责于异议人的原因而未办理产权过户登记。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人的异议理由成立，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，故对异议人的异议请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对杭州昌元置业有限公司开发的并登记在杭州昌元置业有限公司名下的位于杭州市桐庐县××镇××路××号××室商铺［权属证号为浙（2019）桐庐县不动产权第0010563号］的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  姚丽华 人民陪审员  沈宇黎 二〇二〇年十一月二十日 代理书记员  庐 茜 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。