广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终9180号上诉人（原审原告）：吴敏娟，女，汉族，1972年11月13日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：祁泳予，广东禅信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄友斌，男，汉族，1993年3月17日出生，住广东省阳山县岭背镇。委托诉讼代理人：李智就，广东科东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈建周，男，汉族，1993年3月30日出生，住广东省阳山县岭背镇。委托诉讼代理人：李智就，广东科东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李功望，该公司总经理。委托诉讼代理人：李智就，广东科东律师事务所律师。上诉人吴敏娟因与被上诉人黄友斌、陈建周、佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司（以下简称盛世嘉誉公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初7644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴敏娟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司向吴敏娟支付违约金100000元及赔偿三个月租金45360元；2.本案一、二审诉讼费由黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司承担。事实与理由：第一，一审判决对吴敏娟因黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司违约所造成的损失范围认定错误。1.根据我国合同法第一百一十三条的规定，违约方赔偿损失的范围包括合同履行后可以获得的利益，经计算若涉讼《商业街商铺租赁合同》履行完毕吴敏娟尚有利益286680元可得，吴敏娟仅按照合同约定要求黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司承担违约责任并未超过该损失范围。2.黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司单方解除合同给吴敏娟造成的损失远不止24000元。吴敏娟按租赁行业管理给予黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司装修免租期，现黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司中途违约，吴敏娟除寻找新租户产生空租期的租金损失外，在与新租户签订合同时也需按惯例给予装修免租期，参照涉讼合同约定的租金标准，免租期租金损失达30000元，更不用说其他如中介费、空租期管理费等损失。第二，一审法院没有尊重当事人之间的意思自治，放纵黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司的违约行为。1.根据我国民法总则第五、第六、第七条规定，涉讼租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其中第十五条违约条款是对双方擅自解除合同或终止合同所约定的违约责任是一致的，合同条款是双方充分沟通协商的结果，表达了双方的意愿，对双方均平等、公平，并未加重任何一方的责任和义务，双方均应恪守约定。2.黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司作为房地产行业从业者，对于房地产交易、租赁事宜十分清楚，对免租期这一行业惯例同样了解，在签订合同时可预见其违约行为对吴敏娟造成的空租期租金、免租期租金、中介费及管理费等损失，而约定违约金的目的正是威慑双方不要轻易违约、保证合同顺利履行。一审法院无视双方的约定，降低了黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司的违约成本，对吴敏娟不公。3.黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司擅自解除终止涉讼合同，存在一定的恶意。黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司在向吴敏娟送达的《提前解除商业街商铺租赁合同通知书》中称解除合同的理由都是业务规划调整，但其实际于2020年1月在涉讼商铺附近承租了新的铺位，两个铺位之间的步行距离仅约130米，表明其擅自中止租赁关系存在明显恶意，应按合同约定向吴敏娟支付赔偿金和违约金，以弥补吴敏娟的损失并惩罚其恶意违约行为。第三，一审仅判决吴敏娟无需退还租赁保证金24000元明显不当。根据我国合同法第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，违约金的金额可以超过实际造成的损失，但一般不超过造成损失的百分之三十。如前所述，吴敏娟因黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司的违约行为造成的损失除了可得利益损失还包括空租期租金、新租户免租期租金、免租期管理费和中介成本等损失，远远不止24000元，即便一审判决认定约定的违约金过分高于造成的损失，也应在适当范围内调整，一审判决认定24000元明显过低。黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。且在二审法庭调查前涉讼商铺已经重新出租。吴敏娟向一审法院起诉请求：1.吴敏娟不予退还租赁保证金24000元；2.黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司向吴敏娟支付违约金100000元；3.黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司向吴敏娟赔偿三个月租金共45360元；4.黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司承担案件全部诉讼费用。一审法院查明事实：涉讼商铺已经办理不动产权证，登记权属人为吴敏娟。2016年8月17日，吴敏娟（甲方）与黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司（乙方）签订《商业街商铺租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租予乙方作商业用途使用；租期从2016年8月18日至2021年8月17日；合同期满不得将商铺内装修损坏、拆迁；甲方应于2016年8月18日将商铺交付乙方使用，装修期为2016年8月18日至10月11日（装修期免租）；从签订合同日起管理费、水电费、煤气费等相关费用由乙方负责；2016年8月18日至2017年8月17日月租金为12000元，2017年8月18日至2018年8月17日月租金为12960元，2018年8月18日至2019年8月17日月租金为14000元，2019年8月18日至2020年8月17日月租金为15120元，2020年8月18日至2021年8月17日月租金为16330元；租赁期间，需要交纳的税费以及乙方使用商铺而产生的一切费用由乙方负责支付，物业管理费及其租赁税由乙方负责；租金每月为一期，乙方必须在每月12号前交清当年当月的租金至甲方指定的收款账户；合同签订之日，乙方必须缴交租赁保证金24000元给甲方，如乙方未按本同约定承租该商铺，则甲方没收定金，甲方将商铺交付乙方使用之日，定金转为租赁保证金；租赁期满双方均同意续约，该保证金可转为下期租赁合同保证金；双方中其中一方不愿续约，且乙方无违反本合同条款，甲方应在期满后且乙方自行搬离完毕并结清所有费用后一个月内将保证金24000元无息退还乙方。该合同第十条为“合同的解除、变更和终止条件”，具体约定为：“1.租赁期限内，甲、乙双方均不得无故终止合同。2.租赁合同期满或双方约定的合同终止条件出现，双方可终止本合同。3.租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的必须提前两个月以书面通知另一方，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方，同时应赔偿承租方由此造成的损失（包括但不限于装修投入、遣散员工工资、补偿金等），双方一致确认损失额为人民币拾万元整（100000.00元）；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间承租方需照常缴交租金。”第十五条为“违约责任”，具体约定为：“1.如若甲方擅自解除或终止合同应赔偿乙方三个月的租金，应承担乙方的损失，损失的数额以本合同第十条第3项双方确认的损失额为准；2.如若乙方擅自解除或终止合同，则乙方要赔偿三个月的租金给甲方，另需支付人民币拾万元整（100000.00元）作为违约金。”同日，吴敏娟出具《收据》，确认收到黄友斌承租涉讼商铺的的保证金24000元。2019年11月14日，黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司向吴敏娟邮寄《提前解除商业街商铺租赁合同通知书》，主张由于公司业务规划调整，将于2020年1月17日提前解除《商业街商铺租赁合同》，自解除之日起不再租赁涉讼商铺，2019年11月18日至2020年1月17日两个月的通知期间会照常缴纳租金和水电费，要求吴敏娟及时办理商铺清退手续，收回商铺重新出租，以防止损失扩大。该邮件于同月16日妥投。2019年11月26日，吴敏娟委托广东禅信律师事务所向黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司邮寄律师函，主张不同意提前解除合同，要求黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司继续履行合同，否则将没收保证金，并要求黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司承担支付三个月租金及违约金等违约责任。该邮件于同月30日妥投。2020年3月24日，吴敏娟提起本案诉讼。庭审中，吴敏娟主张其于2020年1月18日收回涉讼商铺，黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司主张其于2020年1月17日将涉讼商铺返还予吴敏娟；双方确认涉讼商铺2020年1月17日之前的租金及其他费用均已经支付完毕。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。吴敏娟与黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司签订的《商业街商铺租赁合同》是其真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自变更或解除合同。《商业街商铺租赁合同》第十条虽然标题为“合同的解除、变更和终止条件”，但其内容既包含了有无法定或约定的解除、变更和终止条件下解除、变更和终止合同的情形的约定，也包含了无解除、变更和终止条件下解除、变更和终止合同的程序及违约责任的约定。本案中，黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司于合同约定的租赁期限内单方提前要求解除合同，且不具备法定或约定的解除、变更和终止条件，明显已经构成违约，依法依约应承担相应的违约责任。黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司按照《商业街商铺租赁合同》第十条的约定作提前通知是其应履行的合同义务，并不改变其单方提前解除合同的违约认定。因此，黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司辩称其根据《商业街商铺租赁合同》第十条第3项的约定履行提前通知解约手续即不构成违约理据不足，一审法院不予采纳，吴敏娟主张黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司构成违约理据充分，一审法院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现《商业街商铺租赁合同》因黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司违约而解除，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期可得利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定吴敏娟无须退还黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司的租赁保证金240000元，黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司也无需再承担其他违约责任，具体理由如下：第一，《商业街商铺租赁合同》第十条已经对黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司在无法定或约定的解除、变更和终止条件下单方提前解除合同的程序及违约责任作了明确约定，即提前两个月以书面通知，出租方有权没收全部保证金，在通知期间承租方需照常缴交租金。该约定一方面保障了出租方有足够的时间重新招租，另一方面两个月的解约缓冲期及没收保证金的约定亦足以弥补出租方因承租方提前解约可能存在的可预见范围内的空租期损失及重新招租成本，且承租方亦放弃其承租期间装修投入权益。该约定合法合理，应予遵照执行，黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司根据该约定承担违约责任，已足以弥补其提前解约的违约行为给吴敏娟造成的可预见损失，至于吴敏娟主张商铺空置至今的损失，已经超出双方签约时可预见的范围，且商铺能否出租，亦受多种因素影响，其超出合理期间的空置损失，不属于本案违约责任核定的考量范围。第二，《商业街商铺租赁合同》第十五条为“违约责任”的约定，其约定的违约责任与第十条约定的违约责任应为并列关系，而非包含关系。首先，第十五条关于违约责任的约定并不考虑违约方是否按照约定履行提前告知及是否依约支付通知期间的租金费用的情形。众所周知，违约方是否履行上述义务，对守约方能否及时止损有着至关重要的作用，效果亦截然不同。因此，依照公平原则，两者应区分对待，吴敏娟主张不区分对待于理不合。其次，民事活动应遵循和倡导诚实信用原则。因此，即便双方主张对《商业街商铺租赁合同》第十条、第十五条关于违约责任的关系存在争议，亦应本着鼓励诚实信用履行通知义务、及时止损的原则进行解释，而非反其道而行之。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从损失的角度上讲，因黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司提前解约，吴敏娟作为出租方，其存在的可预见的损失主要表现为收回商铺重新招租、出租的成本、空租期的损失，一般不会出现如《商业街商铺租赁合同》第十条约定的装修投入、遣散员工工资、补偿金等损失。因此，在无充分的证据证明因黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司单方提前解约给吴敏娟造成的可预见的损失的确切金额的情况下，亦不适宜简单完全适用《商业街商铺租赁合同》第十五条第2项约定的违约责任。综上所述，一审法院对吴敏娟诉请无需退还黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司交纳的租赁保证金24000元予以支持，对吴敏娟的其他诉讼请求不予支持，故依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：吴敏娟无需退还黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司交纳的《商业街商铺租赁合同》项下的租赁保证金24000元；驳回吴敏娟的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费3687.2元，减半收取计1843.6元（吴敏娟已预交），由吴敏娟负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司是否应向吴敏娟支付违约金及赔偿三个月租金。吴敏娟上诉主张，一审判决黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司支付的租赁保证金归其所有远不能弥补其合同未履行部分租金收益（即预期利益），空租期、装修免租期租金收益，空租、免租期管理费以及中介成本等损失，且涉讼合同的违约条款是双方当事人的真实意思表示，一审应尊重双方的约定，判决黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司向吴敏娟支付100000元违约金及三个月租金的赔偿款。本院认为，如一审所述，黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司作为承租人无法定或约定解除权，系单方违约。但在黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司主张违约金过高的情形下，尊重当事人意思表示自治原则亦应兼顾公平原则与诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司承担责任应以违约所造成的损失为限。黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司已于2020年1月向吴敏娟返还涉讼商铺，在吴敏娟可将涉讼商铺另行出租且自认已于同年8月另行出租的情况下，至此，2020年8月后涉案合同未履行部分因已出租收益并不属于吴敏娟的预期利益损失，吴敏娟关于该部分租金收益作为其预期利益属于因黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司违约造成的损失明显与事实和法律不符，本院不予支持。此外，针对黄友斌、陈建周、盛世嘉誉公司在其涉讼租赁保证金归吴敏娟所有后无需再承担其他违约责任的问题，一审判决已经进行了详细的分析和论述，本院予以认可并不再赘述。吴敏娟的相关上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。吴敏娟的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3207.2元，由上诉人吴敏娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月二十日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣