浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终2306号 上诉人（原审被告）：杨晓东，男，1974年3月8日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 被上诉人（原审原告）：张国强，男，1952年9月15日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 上诉人杨晓东因与被上诉人张国强房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初1215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨晓东上诉请求：撤销原判，改判驳回张国强的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，案涉房屋存在严重缺陷导致不能按合同规定日期办理过户手续。案涉合同第一条第四项并没有“申请”二字，申请手续由合同第六条规定，在实际履行中案涉房屋南边存在违章建筑，在该违章建筑拆除后濮院三改一拆办才出具无违章的证明，但房产登记部门认为濮院三改一拆办出具的证明效力低，要求桐乡市有关部门出具证明。此外张国强和前妻离婚诉讼涉及案涉房屋北面的储物间，张国强隐瞒有关情况，导致房屋未按合同约定于2019年12月6日过户给杨晓东，属于严重违约。一审认为只要递交过户资料就可以免除出卖人对房屋过户的有关责任，与案涉合同第十条的约定相悖。根据合同第十条约定，张国强未按本合同约定期限交接房地产或因张国强原因造成该房地产无法过户超过10天的，张国强应向杨晓东支付3倍定金金额的违约金，并返还定金。无法过户超过十天的起算日应该是2019年12月6日，最迟2019年12月16日之前过户，就算自2019年12月16日起算，最迟应该在2019年12月26日前过户。按一审认定，过户日无法确定，免除了张国强的过户义务。张国强违约在先，杨晓东的付款期限正常合理。二、录音可以证明双方已就后续问题达成新的约定，但一审适用法律错误。录音中张国强主动要求杨晓东再支付20000元，杨晓东提出再支付10000元，张国强没有明显反对，2020年1月23日杨晓东支付了10000元给张国强，张国强从未对该10000元提出异议，应该认定双方已就逾期付款达成约定。张国强在起诉时将录音里涉及的10000元减去变成270000元，如新达成的合同没有成立并生效，张国强的诉求应为280000元并将10000元直接退回给杨晓东或通过其他方式索取。 张国强辩称：张国强于2019年12月6日去房产交易中心办理手续，但因案涉房屋的房产证和土地证是分开的，办理过户要通过土管局、规划测量局、房产局把房产证和土地证两证合一之后才能够交易。案涉房屋不存在违章搭建，案涉房屋的房产证、土地证上均标注了储藏室。张国强不存在拖延过户手续的违约行为，房产新政策影响了案涉房屋的过户时间。案涉房屋不涉及张国强和前妻的共同财产。张国强与杨晓东也未就剩余280000元达成新的协议，张国强提出杨晓东再支付20000元，但杨晓东只支付了10000元。 张国强一审诉讼请求：一、判决杨晓东向张国强支付购房款270000元；二、本案诉讼费用由杨晓东承担。 一审法院经审理认定：张国强与杨晓东于2019年12月5日签订《房地产买卖合同》一份，合同约定张国强将其所有的坐落于桐乡市××街××小区房屋一套（房产证号：桐字第0××2号）出售给杨晓东。张国强保证转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）已如实陈述房地产状况、设备、装饰情况和相关关系，杨晓东对张国强上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房产。双方协商一致，同意案涉房产转让价款为5000000元，协议签订之日杨晓东支付购房定金100000元，杨晓东直接支付给张国强，张国强应出具收条或以转账记录为证，双方同意确定过户后，定金直接转为首付款。杨晓东先付100000元定金，2019年12月6日再付2900000元整。双方同意剩余2000000元12月6日至12月16日计息2分，若12月16日未付清房款，价格按5280000元计算，如拖延利息仍按2分计算。12月6日办理房产转产手续，如违约100000元定金由张国强所有。双方确认，在2019年12月16日之前，双方共同向房地产交易中心（若无产权证明的双方约定共同前往合法的办理地点）申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以当地房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。张国强承诺，在杨晓东或委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于张国强故意拖延或者不及时提供相关材料的，杨晓东按照合同第十条追究张国强的违约责任。杨晓东逾期未付款的，张国强应书面、电话或短信催告杨晓东，自收到张国强书面、电话或短信催告之日起十日内，杨晓东仍未付款的，张国强有权单方解除合同，并书面、电话或短信通知杨晓东，自收到通知之日起十日内杨晓东未提出异议，合同即行解除，张国强有权追究杨晓东的违约责任并没收定金。张国强未按合同约定的期限交付房地产或因张国强原因造成该房地产无法过户超过十日的，双方同意张国强向杨晓东支付3倍定金金额的违约金，并返还定金。2019年12月5日，杨晓东支付定金100000元并通过银行转账给杨晓东2000000元；2019年12月6日转给张国强900000元。案涉房屋于2019年12月31日过户到杨晓东名下。2020年1月16日，杨晓东转账给张国强2000000元。后张国强与杨晓东电话进行交涉，张国强要求杨晓东支付20000元，杨晓东仅支付10000元。 张国强称，双方签合同是在2019年12月5日，在12月6日早晨就在办证中心申请办理过户手续，办证中心要求提供三改一拆办出具的无违章建筑证明。张国强于12月7日上午到濮院三改一拆办去办理无违建证明并于当日上午十点拿到证明，下午和杨晓东就去了办证中心，在办理过程中房管所要求提供建设局、土管局、测绘局的证明，因为房产证办理的比较早，要把这些证件合成一本不动产证明，手续在12月23日前全部办完。2019年12月23日双方又去房管中心，房管所又要提供桐乡市三改一拆办出具的无违建证明。12月27日桐乡市三改一拆办和濮院镇三改一拆办去现场查看，桐乡市三改一拆办出具证明是在12月30日。双方于12月31日上午去办理的过户。杨晓东称张国强所称的案涉房屋存在违章建筑是在欺骗法庭。 以上事实由《房地产买卖合同》、银行转账记录、濮院镇三改一拆办出具的证明、不动产产权情况表、电话录音及双方当事人陈述为证。 一审法院经审理认为，杨晓东与张国强签订的《房地产买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应当依照合同的约定全面履行义务。杨晓东称案涉房屋有违建，张国强未能告知，导致在2019年12月6日未能办理过户，张国强未履行过户义务，违约在先，因此杨晓东未按约定的时间付款。此外，张国强与杨晓东已电话进行沟通，张国强明确表示不按合同约定的“逾期付款则按528万履行”，要求杨晓东再支付20000元，杨晓东已支付10000元张国强已接受，双方对此已达成了新的协议，杨晓东最多支付10000元。一审法院认为，根据桐乡市濮院镇三改一拆办出具的证明，案涉房屋并不存在违建情况。按照合同第二条的约定，剩余的2000000元12月6日至12月16日计息两分，若12月16日未付款价格按5280000元计算房款。杨晓东未在2019年12月16日支付剩余2000000元房款，且双方在确定房款支付方式时并未约定其他条件，也未表明在过户成功后才支付剩余房款。按合同约定，双方应于2019年12月6日办理房产转产手续，根据查明的事实，双方已于2019年12月6日向房管部门提交材料申请办理过户手续。合同第六条双方确认在2019年12月16日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，亦表明双方并未确定2019年12月6日应成功办理完成过户手续。至于双方的电话录音是否达成一个新的协议，一审法院认为，根据杨晓东提供的录音，张国强要求杨晓东支付20000元，杨晓东称“我来看看”，杨晓东并未表示同意且其只支付给张国强10000元，不能认定杨晓东认可该条件，张国强此后亦不认可，难以得出双方对20000元已达成一致意见。综上，对杨晓东的抗辩理由，一审法院不予采纳。杨晓东未在2019年12月16日前付清剩余房款，则其应当按照约定的5280000元支付房款，扣除其已支付的10000元，尚应支付270000元。现案涉房屋已过户到杨晓东名下，张国强要求杨晓东立即支付270000元房款，请求正当，予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：杨晓东于判决生效之日起十日内支付张国强房款270000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取2675元，由杨晓东负担（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：6228××××7361，逾期缴纳将移送执行）。 二审中，张国强提供以下新证据：濮院镇三改一拆办的证明和案涉房屋的不动产权证书，证明张国强于2019年12月6日去办理交易手续，没有拖延过户的事实。 杨晓东质证认为：真实性认可，过户时桐乡市房地产交易中心对濮院镇出具的证明不认可，要求桐乡市三改一拆办重新测绘测量，案涉房屋于2019年12月23日才完成测量并于同月31日过户，案涉房屋不能过户到杨晓东名下，张国强存在违约。 本院认证意见：真实性予以认定，但证明事项应以证据本身所反映的内容为准。 杨晓东未提供新证据。 本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。另认定，2019年12月20日案涉房屋不动产权证经核准登记于张国强名下。 本院认为，案涉《房地产买卖合同》第二条约定，双方同意确定过户后，定金直接转为首付款……双方同意剩余2000000元12月6日至12月16日计息2分，若12月16日未付清房款，价格按5280000元计算，如拖延利息仍按2分计算。12月6日办理房产转产手续，如违约100000元定金由张国强所有。第六条约定，双方确认于2019年12月16日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。根据案涉合同约定，双方应在12月16日前申请办理转让过户手续，杨晓东也应在12月16日前付清房款，双方约定的房款支付期限与申请办理过户的期限均一致，故双方就案涉房屋买卖合同约定的本意为杨晓东支付剩余购房款时案涉房屋应能于12月16日前办理过户手续。“若12月16日未付清房款，价格按5280000元计算”系双方关于逾期付款违约责任的约定，案涉房屋于12月16日前办理过户手续时杨晓东应支付剩余购房款，若未按期付款，杨晓东应支付张国强违约金280000元。因房产登记部门要求提供无违章建筑证明且案涉房屋的房产证与土地证需先合并为不动产权证才能过户，2019年12月20日案涉房屋不动产权证经核准登记于张国强名下，案涉房屋于2019年12月31日才过户至杨晓东名下，故本案双方事实上无法在2019年12月16日前办理转让过户手续，杨晓东未在12月16日前付清房款也不能全部归责于杨晓东，故张国强主张应按5280000元计算购房款，本院难以支持。 根据案涉合同约定的本意，案涉房屋办理过户时应付清购房余款，案涉房屋于2019年12月31日过户至杨晓东名下后，杨晓东应当基于诚信原则及时支付剩余购房款，但杨晓东于2020年1月16日才付清购房款，其应承担相应的违约责任。案涉合同约定的违约金过高，本院酌情予以调整，考虑到本案实情并结合杨晓东12月31日之后逾期付款的事实、过错程度及张国强的实际损失，本院酌定杨晓东应赔偿张国强逾期付款损失50000元，扣除已付10000元，杨晓东尚需支付40000元。 综上所述，杨晓东的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初1215号民事判决； 二、杨晓东于本判决生效后十日内支付张国强40000元； 三、驳回张国强的其他诉讼请求。 如果未按上述期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2675元，由杨晓东负担397元，张国强负担2278元；二审案件受理费5350元，由杨晓东负担793元，张国强负担4557元。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭 灿 审 判 员  倪 勤 审 判 员  王世好 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  葛依依 书 记 员  孙 旭 书 记 员  王家慧