江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4528号上诉人（原审原告）：昆山伊斯摩利斯房地产有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇玉桥路**博富科技大厦**楼**，统一社会信用代码913205836696330459。法定代表人：李勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛伟旗，北京尚左律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽，北京尚左律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：昆山恒升博泰物业管理有限公司,住所地,住所地江苏省昆山市花桥镇玉桥路**博富科技大厦物业办公室会信用代码91320583570358848T。法定代表人：赵洪文，该公司总经理。委托诉讼代理人：胥加强，江苏超耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏艳梅，江苏超耀律师事务所律师。上诉人昆山伊斯摩利斯房地产有限公司（以下简称伊斯摩利斯公司）因与昆山恒升博泰物业管理有限公司（以下简称恒升博泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初8549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伊斯摩利斯公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由恒升博泰公司承担。事实和理由：一、原审法院以盖章代替意思表示真实，错将争议合同文本认定为上诉人的真实意思表示。一审中，赵洪文表示争议合同文本形成时，李冰是伊斯摩利斯公司的代理人，代表伊斯摩利斯公司与恒升博泰公司的法定代表人赵洪文就物业服务合同期限进行协商变更。说明争议合同文本从形式上是不真实，其使用的签章页是双方认可的合同，伊斯摩利斯公司没有在争议合同尾页上签字盖章，系恒升博泰公司伪造的合同。基于李冰的身份，其有可能私下接触到伊斯摩利斯公司公章，要认定诉争合同是伊斯摩利斯公司授权李冰签订的，就应当审查李冰是否有签订合同的合法授权。双方曾经在2012年5月8日签订补充协议，将认可合同期限变更为2013年6月1日零时起至2018年5月31日止，即使双方真的要对物业服务期限进行变更，也应当是对补充协议期限的变更。二、一审法院至物业管理科调查，物业管理科确认了备案合同系对原合同的到期延续。调查时未有合同原件或复印件，仅凭工作人员的口头说明就认定争议合同真实，明显不当。备案是存档备查，物业服务合同不以备案为生效要件，物业管理科没有权利决定合同是否真实有效。物业科工作人员的调查属于证人证言，诉争合同与备案登记表上关于物业公司法定代表人的记载不一致，一审法院以备案之合同文本存在的事实推论出备案合同真实有效，法律适用不当。2018年5月31日之后恒升博泰公司之所以能够继续提供物业服务，在于认可合同第20条约定，“在合同延续期间，甲方决定不再委托乙方的，应提前三个月通知乙方”。对此应理解为期限届满后由固定期限合同变为无固定期限合同，在自动延续期间上诉人享有约定解除权。不能以此认定为伊斯摩利斯公司对诉争合同的实际履行。恒升博泰公司辩称：一、双方的合同期限已经变更为至业委会成立时止，是双方的真实意思表示，合法有效，有双方在变更页进行盖章确认。赵洪文、李冰与赵云霞在2015年11月9日签订了股权转让合同，赵洪文取得恒升博泰公司公章、财务章，于2015年12月初开始管理恒升博泰公司。原合同期限为2012年6月1日至2017年5月31日，2016年3月交房时合同实际履行期限只有1年，因此恒升博泰公司赵洪文找了伊斯摩利斯公司副总李冰协商变更期限，李冰说要请示领导，过了几天之后李冰联系赵洪文称领导同意了，后李冰带着赵洪文一起到了伊斯摩利斯公司财务副总郭海元(伊斯摩利斯公司一审代理人)的办公室，由郭海元把公章给李冰，李冰当场在合同期限变更页盖了章。该变更合同真实有效，是双方真实意思的表示，并不存在偷盖、李冰自己签订合同的情况。物业合同变更是用的原来的合同文本，只是对合同期限变更，原来合同文本的法定代表人是李冰。变更时合同第8页签章页的内容并没有变化和变更，所以还是用的原来合同的签章页。二、关于补充协议，赵洪文在2015年11月受让的恒升博泰公司，其没有看到过这份补充合同，股权受让交接时赵洪文也未取得过合同专用章，加盖在该份补充协议书上的章赵洪文不清楚。在恒升博泰公司发函索要物业费后，伊斯摩利斯公司也只提出期限为2012年6月1日至2017年5月31日的合同，没有提过这份补充合同。三、变更之后的前期物业合同已经于2017年8月4日在昆山市住房和城乡建设局物业管理科进行了备案，该备案真实有效。四、根据涉案小区业主满意度调查，恒升博泰公司在涉案小区的物业服务得到了业主的认可。恒升博泰公司向涉案小区的业主进行了满意度调查，涉案小区有349户业主，210户业主对恒升博泰公司的物业服务很满意，并且同意续聘被恒升博泰公司继续提供物业服务，有调查问卷为证。(剩余业主的为租户或空置房，联系不上，因此未能进行调查。)五、伊斯摩利斯公司作为开发商，无权要求恒升博泰公司移交物业给其，其请求应当被驳回。伊斯摩利斯公司向一审法院起诉请求：1.判令恒升博泰公司立即移交物业管理权，撤出物业，向伊斯摩利斯公司移交物业管理用房和物业管理的全部档案资料；2.判令恒升博泰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月18日，伊斯摩利斯公司（甲方）与恒升博泰公司（乙方）签订《昆山市前期物业管理委托合同》，约定甲方通过招投标方式将昆山博富科技大厦委托乙方实行物业管理服务。物业名称：昆山博富科技大厦，物业类型：高档写字楼，坐落位置：昆山花桥国际商务城核心区内。总建筑面积：47486平方米；其中写字楼34997.4平方米，商铺3888.6平方米，停车库8600平方米。委托管理服务期限：物业管理服务期限为五年，自2012年6月1日起至2017年5月31日。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费15万元,用于购买相关办公用品和设备,所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有.所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方35万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。该合同第十八条约定，甲方在购房者购房时明确购房者除前期物业管理费、电梯水泵运行费外应缴纳：1、装修垃圾清运费8元每平米；2、汽车车库物业管理费150元每月；3、汽车车位物业管理费120元每月。如乙方违反甲方与购房者的约定，擅自收费或擅自提高收费标准，甲方承诺返还购房者擅自收费部分或超出标准的部分的款项由乙方承担。第十九条约定，乙方违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同第六条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。逾期未整改且严重违约的，甲方可另行选聘物业公司，并报当地物业管理行政主管部门备案。第二十条约定，本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方和业主委员会。本合同期满，甲方或业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。合同自动延续期间，甲方或业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方或业主委员会。第二十一条和第二十二条项下物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方或业主委员会要求乙方提前撤离外，乙方应当应甲方的要求为甲方提供3个月的过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，由乙方收取；3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。一审另查明，2016年5月21日，伊斯摩利斯公司与恒升博泰公司签订《博富科技大厦物业承接查验协议书》，明确该协议作为前期物业服务协议的补充协议，现场查验时间为2016年5月18日至5月31日。恒升博泰公司依约为涉案物业提供物业服务。2012年6月6日，该份合同经昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案，该备案证明中载明：一、项目名称：昆山博富科技大厦；二、委托单位：昆山伊斯摩里斯房地产有限公司；三、项目地址：昆山市花桥镇玉桥路368号；四、总建筑面积38886平方米；五、物业服务合同期限：2012.6.1-2017.5.31。另查明，一审庭审中恒升博泰公司向一审法院提交了一份《昆山市前期物业管理委托合同》（以下简称恒升博泰公司提供的物业合同），该合同也形成于2011年7月18日，不同的是恒升博泰公司提供的物业合同中关于委托管理服务期限，约定为物业管理服务期限自2012年6月1日起至业委会成立时止。该份合同伊斯摩利斯公司不予认可，认为恒升博泰公司提供的该合同并非真实的合同，该份合同系恒升博泰公司将原2011年7月18日签订的伊斯摩利斯公司提供的物业服务协议中替换了最后一页与第一页，因此恒升博泰公司处原合同的最后一页缺失。恒升博泰公司陈述，其提供的物业服务协议确实系将2011年7月18日签订的伊斯摩利斯公司提供的物业服务协议中替换，但实际替换的是首页，当时由于原恒升博泰公司关系要好故合同签署草率，变更的第一页上由伊斯摩利斯公司与恒升博泰公司盖章予以确认。此外，该份合同于2017年8月4日在昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案。审理过程中，一审法院前往昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案进行调查，该单位工作人员所作询问笔录中陈述，两份合同备案均系真实的，且恒升博泰公司提供的合同系对原有合同的到期延续，但在该单位备案的后一份合同与恒升博泰公司提供的一致，最后一页为彩打页，恒升博泰公司认可该情况，并作出解释，其替换合同的经过，如上所述。一审另查明，2018年11月19日，伊斯摩利斯公司向恒升博泰公司发出书面通知，该通知中载明“我公司决定，自2019年2月20日起不再委托你公司为昆山博富科技大厦提供物业管理服务。请你公司接到通知后按约定做好物业交接工作。”2018年11月20日，恒升博泰公司向伊斯摩利斯公司寄送回执单，其中载明“我司已收到贵司2018年11月19日寄送的合同解除通知，但贵司的通知违反了物权法和物业管理条例等相关法律，按照江苏省物业管理条例，博富科技大厦项目前期物业管理合同已在昆山市住建局物管科备案，并且前期物业管理合同未到期贵司无权随意解除。自2016年3月1日至今贵司未依约缴纳空置房物业费，我司起诉，贵司才发出解除通知，综上认为贵司无权解除前期物业管理合同。”一审庭审中伊斯摩利斯公司陈述恒升博泰公司没有对二号楼提供服务，除此目前还在小区内服务，恒升博泰公司陈述目前仍在对小区提供物业服务。双方均明确业委会尚未成立。本案中伊斯摩利斯公司认为双方前期物业服务协议已到期并发出解除合同通知故提出诉请，双方协商未果故诉至法院。以上事实由前期物业服务协议、物业服务移交用房证明、物业共用设备验收移交表、不动产权证、物业交接记录、解除合同通知、昆山市前期物业管理协议选聘审批表、备案表、不动产权证、解除通知、回执单、证人证言等证据以及到庭当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：伊斯摩利斯公司与恒升博泰公司双方对2011年7月18日双方签订的《昆山市前期物业管理委托合同》均不持异议，本案中，双方的争议焦点为恒升博泰公司提供的起止时间为2012年6月1日起至业委会成立时止的前期物业管理委托合同是否真实有效。首先，二份合同均在昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案，恒升博泰公司提供的前期物业管理合同存在，一审法院前往该备案部门进行询问，该部门确认了备案合同系对原合同的到期延续；其次，事实履行方面，本案审理中恒升博泰公司仍就涉案物业进行服务，原恒升博泰公司未就第一份到期合同重新签订合同，恒升博泰公司提供的起止时间为2012年6月1日起至业委会成立时止的前期物业管理委托合同备案时间与伊斯摩利斯公司提供的双方认可的第一份前期物业服务合同到期时间基本吻合；再次，恒升博泰公司举证的起止时间为2012年6月1日起至业委会成立时止的前期物业管理委托合同中时间内容不一致的页面，伊斯摩利斯公司与恒升博泰公司双方均有盖章，伊斯摩利斯公司未能举证证明该公章并非其公章，综上，恒升博泰公司举证的起止时间为2012年6月1日起至业委会成立时止的前期物业管理委托合同经相关部门备案且实际履行，该合同系真实有效。伊斯摩利斯公司与恒升博泰公司双方均明确目前现有业委会并未成立，且伊斯摩利斯公司并未根据相关法律规定及合同约定选聘新的物业服务单位，故对伊斯摩利斯公司的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《江苏省物业管理条例》第三十一条之规定，判决：驳回伊斯摩利斯公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由伊斯摩利斯公司负担。二审中，伊斯摩利斯公司提交如下证据：证据1、博富科技大厦项目前期物业管理补充合同及付款凭证，证明2012年5月8日，双方对2011年7月订立的物业合同期限变更为2013年6月1日至2018年5月31日止，上诉人支付了约定的2012年度前期管理咨询服务费用。证据2、（2017)苏0583民初14013号判决、公司准予变更登记通知书，证明2016年4月27日，李冰将持有的被上诉人股权转让给赵洪文，法定代表人由李冰变更为赵洪文。李冰与物业公司存在重大利益。证据3、(2019)苏05民终8735号庭审笔录及判决书摘录，证明争议合同文本是由李冰与以赵洪文为代表恒升博泰公司制做的，此时赵洪文明知李冰已经不再是伊斯摩利斯公司法定代表人，但争议合同文本首页仍记载法定代表人为李冰。按照争议合同文本的记载，李冰代表恒升博泰公司与伊斯摩利斯公司法定代表人李勇签订；而按照恒升博泰公司庭审陈述，该合同是由李冰在没有伊斯摩利斯公司授权的情况下与恒升博泰公司的代表赵洪文修改了原合同，但修改后的合同所记载的恒升博泰公司法定代表人又是李冰。两份合同内容有多处不一致，说明争议合同为恒升博泰公司与李冰非法制作。生效判决对物业费的范围及支付标准采纳了2012年备案合同文本第九条的约定计算，未依据2017年备案合同。证据4、企业信用信息公示报告，证明李冰不是伊斯摩利斯公司高级管理人员，未经合法授权不能代表伊斯摩利斯公司对外签订合同。证据5、李冰劳动合同，证明2013年至2014年李冰在伊斯摩利斯公司担任行政职务，2014年到2017年离职，李冰在公司担任销售总监职务，从事房屋销售工作。恒升博泰公司质证意见为：对证据1、在前案双方的物业费纠纷中恒升博泰公司没有认可该份补充协议，对三性不予认可。对证据2、真实性认可，证明目的不认可。2015年11月9日，赵洪文与李冰、赵云霞签订股权转让合同，在签订股权转让合同之后，李冰把恒升博泰公司的公章、财务章交付给赵洪文，2015年12月初就由赵洪文管理被上诉人公司，是赵洪文代表恒升博泰公司与伊斯摩利斯公司签订的合同，并非是李冰个人签订的合同，不存在偷盖公章的行为。对证据3、庭审笔录摘录，对真实性不认在该案中，法院并没有对双方合同的争议作出认定，伊斯摩利斯公司举证证明目的里面的称法院对2017年的备案合同不予认可，没有依据。对证据4、真实性认可，证明目的不认可。李冰是上诉人公司的销售副总，从该证据中可以看出郭海元是伊斯摩利斯公司董事，且是财务副总，保管着公章，两人代表伊斯摩利斯公司与恒升博泰公司签订变更合同的行为是职务行为，是双方真实意思的表示，变更合同合法有效。对证据5、三性不予认可，证明目的不予认可。恒升博泰公司提交如下证据：证据1、股权转让合同，证明2015年11月19日赵洪文与李冰、赵云霞签订了股权转让合同，李冰、赵云霞将恒升博泰公司的股权全部转让给了赵洪文，由赵洪文实际控制和管理恒升博泰公司。证据2、付款申请费用报销单和对应的发票、收款收据，赵洪文在恒升博泰公司费用报销单上核准签字，证明股权转让合同签订后，赵洪文成为恒升博泰公司实际控制人和管理人，由赵洪文代表恒升博泰公司与伊斯摩利斯公司洽谈合同期限变更事宜，并签订了变更期限的合同。伊斯摩利斯公司质证意见为：对证据1、股权转让合同真实性不能确认，但证据2，可以确认赵洪文与李冰在2015年11月9日签订过《股权转让合同》事实，根据该合同第三条第一款以及(2017)苏0583民初14013号判决查明的事实，赵洪文在2016年4月27日起才是伊斯摩利斯公司法定代表人。对证据2真实性、合法性、关联性均不认可，伊斯摩利斯公司从来没有授权李冰或其他第三人与赵洪文签订争议物业合同。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为，二审争议焦点为：起止时间为2012年6月1日起至业委会成立时止的前期物业管理委托合同对伊斯摩利斯公司是否具有约束力。首先，关于合同真实性。恒升博泰公司作为提交合同的一方，关于合同形成过程称争议合同系将2011年7月11日《昆山市前期物业管理委托合同》原第二页进行更改，也即载有“起止时间为2012年6月1日起至业委会成立时止”的该页，双方加盖公章。恒升博泰公司在一审时提交该份证据以后，伊斯摩利斯公司对于真实性提出异议，后一审法院要求其庭后提交说明，伊斯摩利斯公司在庭后的说明中仍表示真伪无法确定，但未就真伪进行明确态度。二审中，伊斯摩利斯公司又提交了鉴定申请。本院认为，伊斯摩利斯公司在一审时未就其提出的真伪异议提出鉴定，二审中再提交申请，应承担相应不利后果，本院依法认定争议合同第二页伊斯摩利斯公司公章真实有效。其次，伊斯摩利斯公司提出李冰无权代表公司在争议合同上加盖公章。《中华人民共和国合同法》第三十二条关于合同成立时间规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”据此争议合同上页加盖伊斯摩利斯公司公章时合同即已成立。且案涉争议系合同纠纷，公章为对外加盖，公章应是公司意思的表示，具有产生如行使代表权或者代理权一样的后果。公章加盖权限及程序属公司内部管理问题，伊斯摩利斯公司主张基于李冰的身份及李冰与恒升博泰公司的关联，该合同非公司真实意思表示依据不足，其他也未有充分证据证明存在影响合同效力的因素，因此不能否定争议合同对于伊斯摩利斯公司的约束力。最后，签订前期物业管理委托合同时，伊斯摩利斯公司是作为建设单位与恒升博泰公司签订，伊斯摩利斯公司对案涉物业内的房产进行了出售，恒升博泰公司与其他业主之间也已形成物业服务合同关系，且尚在履行过程中。争议合同截止时间为“至业委会成立时止”，伊斯摩利斯公司也系案涉物业内业主，且也在向恒升博泰公司缴纳物业费。双方关于物业服务合同继续履行存有分歧的情形下，可以依据相关程序成立业主委员会，从而决定前期物业管理委托合同是否继续履行。综上，伊斯摩利斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人昆山伊斯摩利斯房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十一月十一日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。