广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初3371号原告：清远市源美物业管理有限公司，住所地广东省清远市清新区*********景源都汇售楼部及商铺首层B12-13号之一，社会信用代码统一识别号：91441803MA4UMFGP9Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：谭玉华，男，1963年1月29日出生，汉族，住址广东省清远市清新区太和镇玄真社区*委会石场路东一巷**，公民身份号码：441************017。由清远市清新区太和镇建设社区*民委员会推荐参加诉讼。委托诉讼代理人：向家瑶，女，1993年8月16日出生，汉族，住址广东省清远市清城区************，公民身份号码：441************229。清远市源美物业管理有限公司员工。被告：李建杨，男，1978年4月9日出生，汉族，住址广东省清远市清新区**********************2B，公民身份号码：440************914。被告：刘小玲，女，1979年8月6日出生，汉族，住址广东省清远市清新区**********************2B，公民身份号码：441************023。原告清远市源美物业管理有限公司（以下简称源美物业公司）与被告李建杨、刘小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告源美物业公司的委托诉讼代理人谭玉华、向家瑶到庭参加诉讼，被告李建杨、刘小玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李建杨、刘小玲支付未支付的物业管理费4396.08元；2.判令被告李建杨、刘小玲支付拖欠的水费292.4元、公摊电费366.24元、垃圾费220元及其它分摊费272.3元；3.本案的诉讼费用由被告李建杨、刘小玲承担。事实和理由：被告李建杨、刘小玲于2010年10月1日与清远市清新区景源投资置业有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于清远市清新区***********************，面积为152.43平方米，总价款为621855元整，并约定了相关权利义务关系，2012年3月11日李建杨、刘小玲到场收楼并于同日与开发商委托的清新县兴源物业管理有限公司（以下简称兴源物业公司）签订了《物业管理服务协议》，约定了相关权利义务关系。2016年3月28日，兴源物业公司退场，随后依据该小区开发商清远市清新区景源投资置业有限公司的委托将物业管理移交给原告。截止至2020年7月31日，被告拖欠原告物业管理费4396.08元、水费292.4元、公摊电费366.24元、垃圾费220元及其他分摊费151.41元。经原告多次催收，被告拒不支付相关款项。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告李建杨、刘小玲答辩称：一、我是与兴源物业公司签订物业管理服务协议的，与原告没有发生任何法律关系，根据合同相对性的原则，我只与兴源物业公司形成物业管理服务合同关系，原告不具诉讼主体资格；二、兴源物业公司将景源都汇小区物业管理服务业务私下移交给原告，没有经过我同意，也没有经过业委会的批准，是无效的，我要求原告即时退出景源都汇的物管业务；三、原告管理水平差，粗暴对待业主，收费不合理，从不公示分摊费用的项目及计算依据，属于乱收费，综上，原告起诉我无事实及法律依据，应依法予以驳回。原告源美物业公司为证明其主张，提交了以下证据：证据1营业执照，证明原告的主体资格；证据2居民身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；证据3商品房买卖合同，证明被告购买位于本小区商品房；证据4房屋验收交接表，证明被告已收楼；证据5物业管理服务协议，证明被告与兴源物业管理有限公司的权利义务关系；证据6委托书，证明原告被委托为本小区前期物业服务企业；证据7协议，证明兴源物业公司已将物业管理权移交给原告；证据8公示照片，证明原告多次公示催收欠费。被告李建杨、刘小玲没有提交证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，被告李建杨、刘小玲未予质证，视为其放弃质证权利，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：清远市清新区景源都汇（以下简称景源都汇）小区位于清远市清新区*********，小区建筑总面积约19万平方米，现有业主971户。小区开发商清远市清新区景源投资置业有限公司委托了兴源物业公司作为小区的前期物业公司，由该公司为景源都汇提供前期物业服务。被告李建杨、刘小玲是景源都汇峰景居1号楼2单元2B的业主，单元建筑面积为152.43平方米，*012年3月11日,李建杨、刘小玲与兴源物业公司签订了《物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务关系。2016年3月20日，兴源物业公司与源美物业公司签订《协议》一份，言明因兴源物业公司的服务合同到期，由源美物业公司接管为该小区提供物业服务，源美物业公司于2016年3月28日正式进驻景源都汇小区接管，原在兴源物业公司任职的人员由源美物业公司接手安排工作，原工资、职位不变，开发商清远市清新区景源投资置业有限公司出具委托函，同意并委托原告源美物业公司接管该小区。源美物业公司接管后，未与业主重新签订物业管理服务协议，继续沿用2015年兴源物业公司与业主签订的《物业管理服务协议》，其中合同第四章第六条物业管理费用约定，物业服务费用由乙方即业主按其拥有物业的建筑面积交纳，即按乙方签订的房屋购买合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），物业服务费用按月交纳，业主应在每月五日前履行交纳义务，具体标准如下：住宅1.2元/平方米/月，商铺2元/平方米/月；公用水电费分摊标准是按广东省政府《关于规范全省城镇住宅小区物业管理收费中公用水电分摊问题的通知》粤价1997（173）号文件规定收取，含路灯用电费用、园林、水泵、消防系统、安防系统及通风系统用水用电量、备用电源的发电等。第七条约定其他有偿服务费用，是指受关部门委托，甲方即物业服务企业供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准由双方约定。庭审中原告表示每月每户固定10元的垃圾费，小区是由保洁人员上门收垃圾，该费用由物业公司代交给环卫部门,维修对讲门费用和电梯维修费用是按实际开支分摊的。2019年公共分摊是指小区大型维修费用的分摊，如装修淤泥清运、备用电源、二次供水、安防用品等费用，景观水池水费分摊按每户每年125元收取。对于景观水池水费分摊按每户每年125元部分，庭后原告作了补充说明，原告于2017年和2018年按每户每年收取景观水池费125元，该125元包括了小共的消防设施维修分摊、公共用水分摊、电梯维修分摊、监控设备维修分摊等五项分摊费用，2017年和2018年，原告并无另外收取其他分摊费用，2019年开始取消了每年每户的125元分摊，改为按小区实际发生的公共费用在扣除小区公共收费后再进行分摊，2019年期间，小区住户共971户，发生各项公共费用合计177265.3元，扣除小区公共收入（含广告、快递柜租金、泳池租金等）合计31200元后，2019年每户公共分摊为150.43元。自原告源美物业公司进驻小区以来，物业管理质量得到绝对多数的业主肯定和支持，对于少部分业主的欠费情况，源美物业公司在起诉前，曾在小区正门（东门）、每栋楼的入户大堂和各电梯间公示，公示期满后曾电话或上门通知的方式进行催收。根据原告2020年8月4日公示的《2020年严重欠费业主名单公示》，峰景居二号楼一单元29B即被告李建杨、刘小玲户截至2020年7月31日止欠费如下：物业管理费合计4396.08元，水费292.4元、垃圾费220元、电费分摊366.24元、景观水池分摊125元、维修对讲门分摊27.92元、电梯维修分摊119.38元、2019年的公共分摊150.43元，公摊费用合计1301.37元、欠费合计5697.45元。另查明，景源都汇业主委员会于2019年8月16日经主管部门清远市清新区住房和城乡建设局备案成立。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据法律规定和合同约定，业主均应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案的争议焦点有：一、原告源美物业公司的诉讼主体资格；二、公摊费用是否实际发生。一、原告源美物业公司的诉讼主体资格问题。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，原告源美物业公司于2016年3月28日正式接管景源都汇小区，接管前与前手物业公司平等签订协议，同时获得开发商的授权和委托，而当时小区业委会尚未成立，仍属于前期物业服务期间，原告接管小区，亦是为小区业主的共同利益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告诉讼主体适格，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、公摊费用是否实际发生。本案中，源美物业公司沿用前手物业公司与业主签订的《物业管理服务合同》，并提供了相应的服务，李建杨、刘小玲作为小区业主，在合理期限内未交纳物业费，属于违约行为，应当支付拖欠的物业管理费用，并应按合同约定承担支付滞纳金的违约责任。根据合同约定，住宅1.2元/平方米/月计收，双方无异议，按单元建筑面积计收。对于公摊费用，原告进行了补充说明，并且诉前进行了公示和催收，该部分费用是实际发生，并已由原告先行垫付，根据合同约定和公平原则，应由业主共同分摊。被告李建杨、刘小玲一户单元建筑面积为152.43平方米，根据合同约定，物业管理费按建筑面积1.2元/平方/月计算，每月需支付物业管理费187.76元。其他公摊费用已进行公示，公示李建杨、刘小玲应负担公摊费用为1301.37元，原告诉讼请求主张为1150.94元，以其诉讼请求为准，应负担的公摊费用确认为1150.94元。综上所述，原告源美物业公司的主体适格，其主张的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百三十九条的规定，判决如下：一、被告李建杨、刘小玲在本判决生效之日起七日内支付拖欠的2019年1月1日至2020年7月31日前的物业管理费合计4396.08元给原告清远市源美物业管理有限公司；二、被告李建杨、刘小玲在本判决生效之日起七日内支付拖欠的2020年7月31日前公摊的公摊费用合计1150.94元给原告清远市源美物业管理有限公司。上述一、二项款项合计5547.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（已预交），由李建杨、刘小玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  莫彩云二〇二〇年十一月三十日书记员  李 程附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附2：清远市清新区人民法院执行款账户信息户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行清远清新支行。账号：7146********。