贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7252号上诉人（原审被告）：贵州环宇智策文化传媒有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区凤凰村凤凰翠堤**楼******。法定代表人：王荟锋，执行董事。委托诉讼代理人：李倩、张敏，贵州好时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司，，住所地贵州省贵阳市云岩区大营坡鹿冲关路**中大国际******法定代表人：黄卫民，执行董事。委托诉讼代理人：何镜君、刘丽霞，贵州时格律师事务所律师。原审被告：平涛，男，1983年5月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：贵州永辉超市有限公司云岩区第四分公司，住所地，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区**团******和**会信用代码：91520103MA6HJXU40C。负责人：黄德顺。原审第三人：贵州鑫泰诚汽车服务有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区**团******和**会信用代码：91520100MA6HN3WU64。法定代表人：罗明珠上诉人贵州环宇智策文化传媒有限公司（以下简称环宇智策公司）因与被上诉人贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司（以下简称宏利聚丰公司）、原审原告平涛、原审第三人贵州永辉超市有限公司云岩区第四分公司、贵州鑫泰诚汽车服务有限公司房屋租赁纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。二审诉讼中，因双方当事人申请调解宽限期，本院依法扣除审理期限，并在调解宽限期满后恢复案件审理，现已审理终结。环宇智策公司向本院上诉请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定被上诉人与小区业主就停车场等问题产生纠纷对上诉人只有一个月的影响，属于认定事实错误。案涉合同约定支付首期租金的时间是2019年6月30日前，但在2019年6月12日被上诉人便与小区业主发生纠纷，且虽然《承诺书》中提及场地停车场整改需要一个月，但实际停车场整改直到2020年2月份才竣工，在此期间，上诉人的承租人因此问题一直无法正常经营，造成上诉人无法收租，且因此赔偿次承租人损失，是被上诉人违反在先。根据案涉合同的约定由于被上诉人的原因导致上诉人无法依约支付租金时，上诉人不应当承担违约责任。相反，被上诉人还应当赔偿上诉人的损失；2、一审判决认定上诉人应当支付违约金是认定事实错误。如前述，被上诉人违约在前，上诉人根本不应当承担违约责任。即便上诉人需要承担违约责任，则被上诉人主张的违约金过高，应当依法调减。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，合同双方约定的违约金超过损失的30%被认定为过高，而根据被上诉人的《民事起诉状》可以认定，被上诉人的损失为279368元，其30%应为83810.4元，上诉人与被上诉人在案涉合同中约定3个月的租金作为违约金明显过高，应依据《合同法》第一百一十四条第二款之规定适当减少，而一审判决支持2个月租金作为违约金明显过高；3、被上诉人平涛不承担连带责任。原告违约在先，被告不存在违约行为，因此平涛不应当承担连带责任。二、一审程序违法。被上诉人申请对上诉人采取了保全措施，但直到收到判决书，上诉人才得知被上诉人申请了保全，至今，无论是上诉人还是代理人均没有收到一审法院作出的保全裁定书，这属于严重程序违法，上诉人不应当承担任何保全费用。三、一审判决适用法律不当。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条与《合同法》之规定，应当将违约金调减至不高于损失的30%，而一审支持的违约金显然已经超过损失的30%，适用法律不当。被上诉人宏利聚丰公司二审答辩称：原审适用法律正确，事实清楚，判决正确。原审被告平涛未作二审陈述。原审第三人贵州鑫泰诚汽车服务有限公司二审答辩称：我们交了房租的，其他不太清楚。原审第三人贵州永辉超市有限公司云岩区第四分公司未提交答辩意见。经一审法院审理查明，2018年7月27日李国成（甲方）与原告宏利聚丰公司（乙方）签订《合伙经营房屋合同》，约定李国成将贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区D组团5栋1层1号房屋，与乙方以合伙方式进行合伙经营；合伙期限为2018年8月1日至2025年7月31日止。2019年1月26日原告宏利聚丰公司（甲方）与被告环宇智策公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：1.租赁场地为坐落于贵阳市云岩区渔安安井回迁安置区D组团5栋1层1号，计租面积2793.68平方米，其中临街部分243.08平方米，内铺2550.6平方米。2.租赁期限，临街部分自2019年2月1日至2020年12月31日，内铺部分为2019年2月1日至2023年12月31日。3.甲方承诺放弃2019年2月1日至2020年2月1日期间该租赁场地的任何租金收入，2020年2月1日起开始计租。4.租赁费用采取先付后用的形式按季支付。签订合同之日支付定金20000元，2019年6月30日前支付首期租赁费419052元及1个月租金139684元作为押金。5.根据本合同的约定按时向甲方交纳租赁费用，如乙方逾期交纳前述费用的（因甲方原因造成乙方延期支付的除外），自第八个工作日起，每逾期1日，乙方按应付款项的千分之五向甲方支付逾期违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。6.乙方在不改变房屋主体结构的前提下，可以根据经营需要对租赁场地进行改建或装修。甲方同意乙方可以部分分租租赁场地，全部转租的需征得甲方书面同意。7.合同终止或届满时无续租的，乙方应于10日内将设施设备及可移动物品搬离本场地并将场地清洁完毕后交还甲方，在该期间内乙方无须支付租赁费用，但需支付实际使用的水、电、物业管理费等费用。8.本合同任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约。经守约方书面催告后，违约方仍未纠正或补救违约行为的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，否则从第八个工作日起视为逾期），且逾期超过30日的，守约方有权单方解除本合同，违约方应向守约方支付相当于违约时3个月的租赁费用的违约金，若前述违约金不足以弥补守约方因此而遭受的损失的，违约方还应负责赔偿守约方的所有损失。合同签订后，被告环宇智策公司于2019年1月28日向原告宏利聚丰公司通过银行转账20000元，附言“履约保证金”。合同签订后至案件庭审之日，被告环宇智策公司一直使用案涉房屋。2019年1月29日，环宇智策公司（甲方）与贵州永辉超市有限公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定环宇智策公司将案涉部分房屋（计租面积540平方米）出租给贵州永辉超市有限公司作第四分店使用，租赁期限自2019年2月1日至2023年12月31日。2019年6月8日，环宇智策公司与第三人鑫泰诚公司签订《租赁合同》，将案涉部分房屋（计租面积845平方米）出租给第三人鑫泰诚公司使用，租赁期限自2019年6月8日至2020年6月8日。2019年7月8日，宏利聚丰公司向环宇智策公司出具承诺书，载明：因D5地下停车场及物业问题，对鑫泰诚公司造成严重影响。物业公司对地下停车场进行整改一个月左右。整改期间，按鑫泰诚公司出具的2016年6月至停车场竣工当月的月报表和日报表，以利润平均值损失赔偿鑫泰诚公司。如不履行此承诺，鑫泰诚公司将此笔赔偿金冲抵下月房租。2019年8月1日，宏利聚丰公司向环宇智策公司出具《函告》，载明：有业主与宏利聚丰公司所发生的一切法律关系与环宇智策公司无关，如因业主与宏利聚丰公司产生的法律纠纷及损失由宏利聚丰公司承担。2019年12月23日，宏利聚丰公司（甲方）与环宇智策公司（乙方）签订《补充协议》，约定：1.因租赁合同中地下停车场的整改，现附条件甲方给予乙方四个月免收租赁费的优惠，即免收2020年至2023年最后一个自然月的租金。2.乙方在履行本协议过程中，有违约行为的，免收租赁优惠同时丧失，不再享受，本协议自动失效。3.《租赁合同》中约定乙方应于2019年6月30日前，向甲方支付的首期租赁费419052元及押金139684元。在签订本协议之日起三个工作日内，乙方向甲方支付首期租赁费和押金558736.00元（包含之前已付的两万）。4.本协议经双方签章，在乙方向甲方支付首期全部租赁费和押金时生效。因环宇智策公司未支付租金及押金，上述补充协议未能生效。2020年1月17日，被告环宇智策公司向原告宏利聚丰公司出具《还款承诺书》，载明因受市场经营影响，资金困难，未按约定支付租金，就未支付的租金以及后期的租金支付，作出如下承诺：2020年1月31日，支付250000元；2020年2月10日，支付150000元；2020年2月21日，支付150000元；2020年，以及2020年以后的租金按照《租赁合同》约定方式、期限履行。环宇智策公司任何一次未按照上述期限、金额履行本承诺，自愿接受宏利聚丰公司追究违约责任的法律后果。被告平涛自愿为环宇智策公司承担连带保证责任，并签字确认。因环宇智策公司未足额支付租金，原告宏利聚丰公司分别于2020年1月10日、2月29日、3月10日、4月7日向第三人鑫泰诚公司及贵州永辉超市有限公司送达《告知书》，告知第三人其解除与环宇智策公司的租赁合同关系，收回租赁使用权。截止本案开庭时，环宇智策公司仍未向原告足额支付2020年2月1日起的租金及押金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告宏利聚丰公司与被告环宇智策公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，原告宏利聚丰公司与被告环宇智策公司应当按照合同约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原告宏利聚丰公司与被告环宇智策公司在《租赁合同》明确约定，环宇智策公司应于2019年6月30日前支付首期租赁费419052元及1个月租金139684元作为押金，但仅在支付20000元保证金后逾期30日仍未按时足额支付，已构成违约，原告有权单方面解除合同。虽原告未举证其在起诉前向被告进行通知，但通过一审法院向被告送达起诉状时，解除合同的意思表示已到达被告。因此，原告关于解除于2019年1月26日原被告双方签订的《租赁合同》的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，原告主张被告将案涉商铺返还，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，予以支持。关于原告宏利聚丰公司要求解除《补充协议》的诉请，根据《补充协议》第四条约定“本协议经双方签章，在乙方向甲方支付首期全部租赁费和押金时生效。”因被告环宇智策公司并未向原告宏利聚丰公司支付首期全部租赁费，故该《补充协议》并未生效，原告要求解除《补充协议》的诉请，一审法院不予支持。关于被告主张原告与小区业主就停车场等问题产生纠纷，导致本案第三人无法正常营业，被告无法收取租金的抗辩意见。被告提交原告出具的涉及D5地下停车场整改的《承诺书》，该承诺书中所提及自2019年6月12日影响鑫泰诚公司使用停车场一个月时间，同时也在原、被告双方签订的《补充协议》中明确了因物业停车场施工对双方造成一定影响，原告提出了附条件的免收租赁费优惠，虽该《补充协议》未生效，但被告因停车场施工影响使用房屋的事实得以确认，一审法院支持免除一个月房屋租金。此外，经查明，被告仅向原告支付20000元保证金，但对其称已支付的139684元押金，未提供银行流水予以佐证，应承担举证不能的责任。据此，对于原告要求被告环宇智策公司支付租金279368元(从2020年2月1日到起诉之日，即起诉状落款时间2020年3月31日)及以每日4656元支付返还房屋之前的使用费的诉请，一审法院调整租金279368元的计算时间为2020年3月1日至4月30日），并从5月1日起以每日4656元的标准支付房屋占有使用费，直至房屋返还之日止。关于被告环宇智策公司提出疫情情况请求对租金进行一定减免的意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。原被告双方签订的《租赁合同》约定，被告应在2019年6月30日前支付首期租赁费419052元及1个月租金139684元作为押金。新冠肺炎疫情于2020年1月底爆发，不可抗力发生在被告迟延履行后。对被告环宇智策主张减免租金的意见，一审法院不予支持。关于原告宏利聚丰公司主张被告环宇智策公司支付违约金419052元的诉请。依据合同约定，违约方应向守约方支付相当于违约时3个月的租赁费用即419052元作为违约金。环宇智策公司在享受免租期带来的合同利益时，未按期支付租金及押金，违反诚实信用原则，其应承担相应的违约责任。从查明的事实中看出，环宇智策公司在免租期内使用房屋时遇到一定阻碍，宏利聚丰公司未能完全履行合同期间保证房屋符合合同用途的义务，也存在一定的违约责任。一审法院酌情地按2个月租赁费279368元计算违约金（419052元÷3个月×2个月＝279368元）。为减少当事人讼累，对于环宇智策公司已支付的20000元保证金进行扣减，即违约金为259368元。关于被告平涛对环宇智策公司的债务承担连带责任的诉请，被告平涛作为连带责任担保人在《还款承诺书》上签字捺印，符合《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司与被告贵州环宇智策文化传媒有限公司2019年1月26日签订《租赁合同》；二、被告贵州环宇智策文化传媒有限公司自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区D组团5栋1层1号房屋腾退给原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司；三、被告贵州环宇智策文化传媒有限公司、被告平涛自本判决生效之日起十日内向原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司支付房屋租金279368元，并从2020年5月1日起以每日4656元的标准计算房屋占有使用费，直至房屋返还之日止；四、被告贵州环宇智策文化传媒有限公司、被告平涛自本判决生效之日起十日内向原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司支付违约金259368元；五、驳回原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10786元，减半收取计5393元，保全费5000元，共计10393元。由原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司负担1549元，被告贵州环宇智策文化传媒有限公司、被告平涛共同负担8844元（案件受理费、保全费已由原告预交，二被告在履行本判决时直接给付原告）。二审中，上诉人环宇智策公司向本院提交如下证据：平涛与途虎养车的聊天记录。证明停车场整改至2019年11月份还是没有完成。被上诉人宏利聚丰公司质证称：一、不认可是新证据，一审时就有的；二、无原始载体，证据的三性不予认可；三、关于停车场整改的事实，一审已经认定并且作适当的调整，达不到证明事项。原审第三人贵州鑫泰诚汽车服务有限公司质证称：不认可这个证据，是我们已经装修的时间，是不对的。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人环宇智策公司与被上诉人宏利聚丰公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。《租赁合同》约定：环宇智策公司应于2019年6月30日前支付首期租赁费419052元及押金139684元，后因停车场装修影响租赁房屋经营而由双方签订《补充协议》确定在环宇智策公司支付首期租金及押金的情况下减免相应租金，但环宇智策公司逾期仍未履行付款承诺，已构成违约，现宏利聚丰公司诉请解除《租赁合同》，符合法律规定，本院予以确认。依据合同约定，环宇智策公司未按期支付租金及押金，构成违约，则应向守约方支付相当于3个月的租赁费用即419052元作为违约金。但在合同履行过程中因停车场装修造成通行受阻，影响租赁房屋的正常使用和承租人的正常经营，宏利聚丰公司未能保证租赁房屋符合合同用途，亦存在违约行为，一审法院根据双方违约行为性质和违约程度等情形确定由环宇智策公司支付违约金279368元（419052元÷3个月×2个月＝279368元），该违约金标准仍然过高。因违约金一方面可弥补守约方因对方违约行为所造成的损失，另一方面违约金具有惩罚违约方任意违约行为之目的，考虑案涉租赁合同约定的免租期限较长，而解除合同以后至实际归还房屋期间的房屋占用费仍由环宇智策公司承担，从平衡双方合同权利义务关系考虑，本院酌情确定违约金为一个月的租金即139684元，抵扣押金2万元后，环宇智策公司还应支付违约金119684元。综上，原审判决认定事实基本清楚，但原审确定违约金标准过高，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初290号民事判决第一、二、三项，即：一、解除贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司与被告贵州环宇智策文化传媒有限公司2019年1月26日签订的《租赁合同》；二、被告贵州环宇智策文化传媒有限公司自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区D组团5栋1层1号房屋腾退给原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司；三、被告贵州环宇智策文化传媒有限公司、被告平涛自本判决生效之日起十日内向原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司支付房屋租金279368元，并从2020年5月1日起以每日4656元的标准计算房屋占有使用费，直至房屋返还之日止；二、撤销贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初290号民事判决第五项；三、变更贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初290号民事判决第四项为:贵州环宇智策文化传媒有限公司、平涛自本判决生效之日起十日内向贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司支付违约金119684元；四、驳回原告贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10786元，减半收取计5393元，保全费5000元，共计10393元。由贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司负担1549元，贵州环宇智策文化传媒有限公司、平涛共同负担8844元；二审案件受理费7688元，由贵州环宇智策文化传媒有限公司负担5695元，贵阳宏利聚丰企业管理咨询有限公司负担1993元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十一月十三日书记员 雷 迪