重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初20254号原告：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同****楼****，统一社会信用代码91110116802596504P。法定代表人：邹明，经理。委托诉讼代理人：尹伯群，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：邱方丽，女，1982年2月5日出生，汉族，住重庆市江**。原告北京首万物业服务有限公司与被告邱方丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京首万物业服务有限公司的委托诉讼代理人尹伯群，被告邱方丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北京首万物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年3月1日至2020年6月30日期间的物业服务费17733.83元以及逾期交纳物业服务费产生的违约金3546.77元（欠付物业服务费金额的20%）；2.判令被告支付2015年7月至2020年6月期间的公摊电费223.86元。事实和理由：原告与重庆首创新石置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为首创·鸿恩国际生活区提供物业服务，物业服务费的交纳标准为2.3元/月/平方米，合同对物业服务费的交纳时间和违约责任进行了约定。原告如约提供物业服务，被告未支付前述期间的费用。原告催收未果，故提起本案诉讼。被告邱方丽辩称，对原告主张的物业服务费的期间有异议，被告于2015年6月接房并交纳了一年的物业服务费，欠费的具体金额不是很清楚。对原告主张的公摊电费的期间和金额均无异议。被告不应承担违约金，且违约金标准过高。《前期物业服务合同》上没有物业公司的签章，且合同已经到期，未续签新的合同；原告的工作人员有催缴物业服务费，但被告与其多次进行协商后均未得到物业管家的回复。原告提供的物业服务不到位，存在诸多问题：小区一楼住户住改商严重破坏公共绿地，业主多次向原告反映未果，且前述现象越来越严重；公共区域清洁不到位，随处可见垃圾，绿地杂草丛生，绿化植物内随处可见长期未清理的杂物；小区人行门禁及车辆出入门禁形同虚设，保安随意放外来人员进入小区；小区消防通道长期停放车辆，存在安全隐患；小区内监控很多处于关闭状态，损坏后也未及时修理；业主反映的维修问题原告不积极维修处理，推诿责任。涉诉房屋楼上存在群组现象，向原告反映一直未处理，因楼上业主乱倒水，导致涉诉房屋不能开窗，以前开窗时导致涉诉房屋的主卧室地板被浸泡，原告亦未出面解决，被告自行找工人进行维修。涉诉房屋的密码锁曾经故障，被告联系原告借梯子，但原告前台工作人员态度恶劣，不愿意出借，被告就向隔壁邻居借。被告交纳的装修保证金2000元应当抵扣物业服务费。综上，原告收取的物业服务费应当打折。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《前期物业服务合同》与备案证明、物业服务授权委托书、名称变更通知、物业服务证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、不动产登记中心登记信息查询结果、能耗公摊发票与计算明细、能耗公摊每月公示照片，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：律师函、EMS寄件单及投递详情、缴费通知单张贴照片，该组证据均系原件且载明地址为涉诉房屋，本院予以确认；物业服务报告及违规行为整改通知单均为原件，且与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月19日，北京金网络物业管理有限公司（2016年12月12日，变更登记为北京首万物业服务有限公司）与重庆首创新石置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为涉诉小区提供前期物业管理服务，并对原告提供的物业服务的主要内容进行了约定；物业服务费的收费标准按照建筑面积计算，洋房住宅2.3元/月/平方米；物业服务费首期按半年交纳，此后按季度交纳，业主或者物业使用人应在每季度前三十日内履行交纳义务；公共区域照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；合同期限自2012年12月20日起至业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订或续聘的物业服务合同生效时，本合同自行终止；业主或物业使用人违反本合同约定，如未能如数交纳物业服务费的，应当从当日起按每日万分之五的标准向原告支付违约金。涉诉房屋位于重庆市江北区大石坝红原路90号17幢2单元3-2，属于洋房住宅，被告系该房屋的产权人，房屋建筑面积为149.27平方米。原告于2018年12月8日、2020年6月8日在案涉房屋门口张贴缴费通知单，并于2020年4月向涉诉房屋所在地址寄送律师函进行欠付催收。现该小区未成立业主委员会。庭审中，原告陈述该区域内的物业服务费实际是按照2.3元/月/平方米进行收取，被告举示了一组照片，拟证明原告的物业服务存在不到位之处，小区内存在的绿化环境差和住该商的问题以及涉诉房屋因楼上漏水墙体被浸湿的问题。本案在审理过程中，原告向本院提交申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。原告举示的证据反映出其对小区实施了日常管理，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对被告辩称的涉诉房屋由于楼上漏水被浸湿的问题，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，并不及于业主专有部分，被告针对前述问题可向相关责任人主张权利。关于被告用装修保证金抵扣物业服务费的抗辩，因其并未举证证明装修保证金的交纳情况及符合抵扣的情形，对该抗辩本院不予采纳。关于涉诉小区内住改商及绿化被破坏的问题，因原告并无强制执法权，从其举示的整改通知书等证据其已经履行相应的管理义务，且从被告举示的照片可以看出，原告在相关区域已经进行提示。被告虽然有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修和管理义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上所述，涉诉房屋2016年3月1日至2020年6月30日期间（共计52个月）的物业服务费的金额为17852.69元（149.27平方米×2.3元/月/平方米×52个月），原告主张该期间的物业服务费的金额为17733.83元系其权利的处分，本院予以支持。关于公摊电费。合同约定公共区域照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，本案中，原告举示发票和公示公告证据足以证明公摊电费已实际交纳并在小区内进行了公示公告，被告对原告主张的公摊电费的期间和金额均无异议，故原告要求被告支付2015年7月至2020年6月期间的公摊电费223.86元的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿撤回违约金的诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规之规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邱方丽于本判决生效之日起五日内向原告北京首万物业服务有限公司支付2016年3月1日至2020年6月30日期间的物业服务费17733.83元；二、被告邱方丽于本判决生效之日起五日内向原告北京首万物业服务有限公司支付2015年7月至2020年6月期间的公摊电费223.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338.2元，减半收取计169.1元，由被告邱方丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇二〇年十一月九日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露