上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12102号上诉人（原审原告）:上海泽哲文化创意有限公司，住所地上海市金山区张堰镇松金公路******。法定代表人：丁瑞勇，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞雪洁，上海明伦（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷进弟，女，1989年3月10日出生，汉族，住福建省建阳市。上诉人上海泽哲文化创意有限公司（以下简称泽哲公司）因与被上诉人雷进弟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人泽哲公司上诉请求：撤销一审判决第二至四项，改判：1.被上诉人支付上诉人2020年2月8日至2020年7月7日止的租金4万元、物业费1.5万元；2.被上诉人支付上诉人违约金3.3万元。事实和理由：一、一审判决认定房屋租赁合同于2020年7月16日解除，但判决租金计算至2020年6月11日，没有事实和法律依据。被上诉人发送解除合同通知属于单方法律行为，不产生合同解除的后果，双方也未办理房屋交接手续，上诉人无义务收回房屋，故一审酌情调整租金和物业费没有依据。即使一审判决租金及物业费计算至2020年6月11日，也少算了一个月。二、一审判决被上诉人支付的违约金过少，远不能弥补上诉人的实际损失。被上诉人雷进弟辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求二审维持原判。泽哲公司向一审法院提出诉讼请求：1.雷进弟支付2020年1月8日至2020年6月7日的租金40,000元；2.雷进弟支付2020年1月8日至2020年6月7日的物业管理费15,000元；3.雷进弟支付违约金8,000元；4.泽哲公司没收被押金33,000元。一审庭审中，泽哲公司增加诉讼请求：5.解除双方之间的租赁合同；调整租金和物业管理费计算时间为2020年2月8日起至2020年7月7日止；违约金调整为33,000元，撤回要求没收押金的诉讼请求。一审法院认定事实：2019年9月7日，泽哲公司（出租方、甲方）与雷进弟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于上海市徐汇区XX路XX号2号楼B14档口，甲方作为该房屋的转租人与乙方建立租赁关系，租赁期限为2019年9月21日到2021年9月20日。乙方按每月为一个付款周期支付租金，租金8,000元/月，物业费为3,000元/月。乙方应于到期日前15天前向甲方支付后1个月的租金，逾期向甲方支付租金的，乙方除需继续向甲方支付尚未支付的当期租金外，还应按每逾期一日承担逾期支付当期租金的千分之五的标准向甲方支付违约金。乙方应向甲方支付租赁履约保证金33,000元，甲乙方双方的租赁关系终止时，甲方应将收取的房屋履约保证金在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。乙方未按约定日期支付保证金或租金，超过7日仍未支付的，甲方可以单方面解除本合同。违反合同擅自提前解除本合同的一方，应向另一方按保证金同等金额支付违约金，如还给对方造成损失的，而其支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿守约方因此造成的损失与违约金的差额部分。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，雷进弟向泽哲公司支付了首笔租金及押金33,000元。2019年11月，雷进弟支付11,000元。2019年11月10日，泽哲公司曾发函给雷进弟，要求雷进弟支付2019年11月8日至2020年1月7日的租金16,000元及2019年11月8日至2020年2月7日的物业费9,000元，并表示2020年1月8日至2020年2月7日开业推广减免，免收租金8,000元。雷进弟于2019年12月7日又支付14,000元。雷进弟对泽哲公司调整诉讼请求后租金和物业费的起算时间没有异议，但认为自2020年2月起未能正常经营使用，故应酌情扣减相应的费用。此后雷进弟未再向泽哲公司支付租金等费用，泽哲公司曾多次通过微信向雷进弟发出催款通知书，要求其支付2020年1月起的租金和物业费。2020年6月11日，雷进弟通过微信向泽哲公司发出房屋租赁合同解除通知书，认为泽哲公司自疫情发生以来没有提供符合餐饮的正常经营场所，致使其无法正常经营，且自2020年5月23日起停水，故雷进弟行使单方解除合同，要求泽哲公司返还押金。雷进弟提供一组照片和录音光盘，证明租赁房屋的现状及雷进弟已经于2020年5月27日搬离房屋。泽哲公司认为雷进弟与物业人员的录音与本案无关，对照片的真实性认可，但无法证明雷进弟搬离房屋的时间，泽哲公司在接到雷进弟解除合同的短信后知道其已经搬离了系争房屋，但具体是哪一天搬走的，泽哲公司并不清楚。还查明，泽哲公司于2020年7月7日提出增加诉讼请求，要求解除双方签订的租赁合同等，雷进弟于2020年7月16日收到了法院送达的诉状副本等。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。泽哲公司与雷进弟签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现在合同履行过程中，雷进弟未按约支付租金等费用，其行为构成违约，泽哲公司有权提出要求解除合同，现雷进弟亦表示同意解除合同，法院确认双方签订的租赁合同于2020年7月16日雷进弟收到诉状副本之日解除。泽哲公司知晓雷进弟发出解除通知时已经搬离房屋，其应及时收回房屋减少损失，故其主张雷进弟搬离之后的租金缺乏依据。考虑到因疫情影响，雷进弟未能正常使用房屋，其未支付租金确系事出有因，本着出租人和承租人在疫情期间共克时艰，共担风险的原则，对泽哲公司主张的费用，根据公平原则等，由一审法院酌情予以调整。一审法院审理后判决：一、上海泽哲文化创意有限公司与雷进弟就上海市徐汇区XX路XX号2号楼B14档口签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；二、雷进弟于判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司2020年2月8日至2020年6月11日止的租金24,000元；三、雷进弟于判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司2020年2月8日至2020年6月11日止的物业费9,000元；四、雷进弟于判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司违约金8,000元；五、雷进弟履行完毕上述二、三、四项义务当日，上海泽哲文化创意有限公司返还雷进弟保证金33,000元；六、上海泽哲文化创意有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,040元，由上海泽哲文化创意有限公司负担500元，雷进弟负担540元。本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，各方亦无异议，本院依法予以确认。本院认为，二审双方争议焦点为被上诉人应向上诉人支付租金、物业费、违约金的金额如何确定。上诉人泽哲公司与被上诉人雷进弟签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同履行过程中因被上诉人逾期支付租金等费用，上诉人提出解除合同，现一审判决租赁合同于2020年7月16日解除，双方均无异议，本院予以维持。合同解除后被上诉人应结清欠付上诉人的租金及物业费用，同时还应承担合同解除的违约责任，支付上诉人违约金。考虑到被上诉人经营的是餐饮，确实受到2020年初开始发生的疫情影响而长时间无法正常经营之情形，故其于2020年6月11日前搬离系争房屋事出有因，且通知了上诉人，一审计算被上诉人支付租金和物业费至2020年6月11日止，并无不当，上诉人要求计算至2020年7月7日，本院不予采纳。同时基于上述情形，一审根据公平原则酌情调整租金、物业费及违约金数额合法、合情，亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人泽哲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,800元，由上诉人上海泽哲文化创意有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  孔美君审判员  顾克强二〇二〇年十一月二十四日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……