浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初5237号原告（执行案外人）：蔡如意，女，1998年4月8日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：陈美玲，苍南县为民法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）:浙江万邦塑业有限公司，统一社会信用代码91330326749043491G，住所地平阳县萧江镇立后村、凤头村。法定代表人:温正特。委托诉讼代理人：林光涨、陈华，苍南县民族法律服务所法律工作者。被告（被执行人）:章锦党，男，1967年5月6日出生，汉族，住苍南县。第三人（执行案外人）：黄陈农，女，1969年2月6日出生，汉族，住苍南县。原告蔡如意与被告浙江万邦塑业有限公司（以下简称万邦塑业）、章锦党及第三人黄陈农案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告蔡如意的委托诉讼代理人陈美玲，被告万邦塑业的委托诉讼代理人林光涨到庭参加诉讼。被告章锦党及第三人黄陈农经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。原告申请的证人徐某出庭陈述，现已审理终结。原告蔡如意起诉称：1.判令停止对坐落于苍南县××镇××公寓××单元××室房屋的执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年农历3月6日，原告母亲金书环为原告购买坐落于苍南县××镇××公寓××单元××室房屋［土地证号：苍集用（2004）字第16-1**］，价款248000元，并与章锦党、黄陈农签订了卖尽契，金书环当即付清全部购房款，章锦党将土地证交给原告母亲。原告对该房屋进行管理居住使用至今。此后，因案涉房屋系集体土地至今未能办理过户手续，原告并无过错。现涉案房产因章锦党债务纠纷于2020年8月13日被法院作出的（2020）浙0327执2713号之三执行裁定拍卖，同年8月27日，原告向法院提出执行异议，同年9月2日，被法院裁定驳回异议。被告万邦塑业答辩称：1.涉案房产土地属于集体所有，原告不是该集体成员，即使房屋买卖真实，也应视为不合法买卖；2.原告没有提供实际交付购房款项的证据；3.没有证据证明买卖契约由被告章锦党和黄陈农亲自签字；4.依据《物权法》第九条规定，不动产应以登记为生效要件，未经登记不发生法律效力。被告章锦党及第三人黄陈农未作答辩。原告蔡如意在举证期限内，提供了下列证据材料：1.原告身份证，用于证明原告的主体资格；2.被告人口信息、企业登记信息，用于证明被告主体资格；3.《卖尽契》和钱库镇西路村委会证明，用于证明原告向被告章锦党、黄陈农购买涉案房屋并依约支付全部购房款的事实；4.土地证、户口本、水电费明细清单，用于证明被告章锦党、黄陈农将土地证交付原告的事实以及原告购买涉案房屋后占有使用至今的事实；5.（2020）浙0327执2173号之三执行裁定书，用于证明涉案房屋被法院查封的事实；6.（2020）浙0327执异79号执行裁定书、送达回证，用于证明原告提出执行异议被法院裁定驳回的事实。本院依据原告蔡如意的申请，准许证人徐某出庭作证。证人徐某在庭审中陈述：其系原告蔡如意的姨父，当时蔡如意父亲意外死亡获赔了一笔款，为了相互照顾，其介绍蔡如意购买其楼下即钱库镇钱金公寓二单元401室房屋，他们以24万元左右的价格向章锦党购买了该套房屋，章锦党和黄陈农及他们儿子均有签字，当时在场还有村干部，其还让章均洋村委会盖章，蔡如意母亲当场现金支付了全部购房款的事实。两被告及第三人黄陈农在举证期限内均无向本院提供证据材料。被告章锦党及第三人黄陈农未到庭，视为放弃质证权利。原告提供的证据，经庭审出示质证，被告万邦塑业对原告提供的证据1、2、5、6均没有异议，对证据3契约的真实性有异议，认为被告章锦党出卖的四间房屋的契约签名均不相同，是否系本人所签存疑，且村委会在契约上盖章不知是何用意；对证据4真实性无异议，关联性有异议，认为土地证只能证明案涉房屋系章锦党所有，水费明细地址显示钱金公寓2401，并非401，用户名是金书环，并非蔡如意，即使拥有水电费户名也不能证明房屋发生买卖；对证人徐某的证言有异议，认为证人与原告系亲戚，证明力较弱；原告对证人证言无异议。本院认为，被告万帮塑业无异议的证据1、2、5、6系国家职能部门出具的证件或相关文书，对其证明力予以确认；对被告万邦塑业有异议的证据，本院分析如下。证据3契约与证人徐某的证言能相印证，有章锦党夫妇及家人的签字或捺印以及章均洋村委会盖章，在被告章锦党及黄陈农未提出异议且被告万邦塑业未提供足以推翻该契约真实的情况下，对证据3的真实性应予认定，关于被告万邦塑业提出章锦党四份契约笔迹不同的问题，本院认为笔迹是否相同未经专业部门鉴定无法判断，再者契约由不同的执笔人书写，出卖人和买受人在自己名字上捺印也符合本地的交易习惯，即使四份契约笔迹不同，也不能就此认定契约的虚假。故在被告万邦塑业既未申请笔迹鉴定又未提供充分证据推翻契约是章锦党本人签名或捺印的情况下，本院对证据3的证明力予以确认；证据4中水费明细地址显示2401室，原告已作了合理解释2401室系2单元401室的简写（案涉房屋并非24层高的建筑），电费地址书写明确即钱金公寓二单元401室；关于用户名，因购房时蔡如意系未成年人，故用户名填写其母亲金书环，该解释符合常理，故对证据4的证据力予以确认。证人徐某的证言与证据3相印证，且其关于原告购房资金的来源及当场现金支付的证言与村委员的证明及契据中明确买方交出钱币，双方当日清点无误相印证，故对其证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年农历3月6日，章锦党、黄陈农签订了《卖尽契》，将坐落于钱库镇钱金公寓二单元401室商品房以人民币24.8万元的价格出卖给蔡如意，蔡如意方依约付清购房款，章锦党将土地证[土土地证号：苍集用（2004）字第16-1**交给蔡如意，蔡如意方对该房屋进行管理居住使用至今。目前案涉房产仍登记在章锦党名下。另查明：本院在执行万邦塑业与章锦党买卖合同纠纷一案时，于2020年8月13日作出（2020）浙0327执2173号之三执行裁定书，裁定拍卖或变卖登记在被告章锦党名下坐落于苍南县××镇××公寓××单元××室房产，原告于2020年8月27日向本院提起执行异议，2020年9月2日，本院作出（2020）浙0327执异79号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，章锦党、黄陈农订立了《卖尽契》，将登记在章锦党名下的案涉房屋转让给原告，该买卖均系双方真实意思表示，内容合法，不违反法律、法规强制性规定，而原告依约支付全部价款并实际占有、使用管理该案涉房屋，该《卖尽契》合法有效。本案现有证据足以表明原告对案涉房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，且尚无证据表明案涉房屋未办理变更登记系原告蔡如意过错所致，故应认定原告蔡如意已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对该案涉房屋的强制执行的民事权益。因此，原告提出停止对案涉房屋执行的请求，理由正当，本院予以支持。被告万邦塑业关于原告与章锦党房屋买卖不真实，以及涉案房产土地属于集体所有，买卖不合法等答辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。审理过程中，原告自愿承担本案诉讼费，系其自由处分民事权利的合法行为，并未违反相关法律、法规规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行坐落于苍南县××镇××公寓××单元××室房屋［土地土地证号：苍集用（2004）字第16-1**案件受理费5050元，由蔡如意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0327执异79号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈雪雪人民陪审员  吴圣潘人民陪审员  刘 荣二〇二〇年十一月二十八日代书 记员  汤苗苗?相关法律条文链接：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条…。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。