湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0502民初75号原告：刘盛杰，男，1962年9月26日出生，汉族，住邵阳市双清区。委托诉讼代理人：贺新年，邵阳市双清区法律援助中心律师。被告：唐红霞，女，1957年8月12日出生，住邵阳市双清区。委托诉讼代理人：刘细梅，湖南湘涛律师事务所律师。原告刘盛杰与被告唐红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法由审判员王**适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要变更为普通程序，由审判员王**担任审判长，与人民陪审员李重秋、刘洁依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘盛杰及其委托诉讼代理人贺新年，被告唐红霞及其委托诉讼代理人刘细梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘盛杰向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2014年8月25日签订的《门面买卖合同书》；2、判令唐红霞返还刘盛杰购买门面价款940,000元；3、判令唐红霞承担违约责任，并赔偿刘盛杰违约金141,000元；门面使用交付延迟六个月损失30,000元，门面加夹层及装修损失117,000元，水电立户损失12,000元，共300,000元；4、本案诉讼费用等全部有关费用由唐红霞承担。被告唐红霞答辩要点：1、唐红霞并未违反双方签订的买卖合同条款，唐红霞于2015年12月已将门面交付给刘盛杰，刘盛杰也已将门面出租给他人，如刘盛杰要求唐红霞退还房款，应当将门面租金退还给唐红霞；2、本案案涉门面国土证已办好，产权证一直在办理中，并非因门面存在产权纠纷和债权、债务纠纷导致不能办理产权证，唐红霞一直积极为刘盛杰办证提供相应的材料和有关部门的手续，但因政策等原因导致产权证一直未办理好，刘盛杰无理由要求解除合同，更无理由要求唐红霞承担违约金；3、刘盛杰因资金未完全到位，没有按照约定期限来领取门面钥匙和付清余款，自身也有违约，且唐红霞在2015年12月将门面交付给刘盛杰使用，刘盛杰现要求唐红霞赔偿门面延迟交付损失已经超过3年诉讼时效；4、案涉门面已经出租，装修由租户进行，刘盛杰要求唐红霞支付装修损失及水电立户损失没有依据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年8月25日，刘盛杰与唐红霞签订《门面买卖合同书》，合同约定刘盛杰向唐红霞购买位于邵阳市××建材城××期××栋××单元××层门面两间（不含夹层，编号为619号、620号），门面价格为每间490000元，两间门面共计款项为980000元；签订本合同时，刘盛杰向唐红霞付清购门面总款的70%共计686000元，在房屋竣工后，交门面钥匙时，付购门面余款274000元，在办理国土证、房产证手续前10天，付清全部购门面尾款20000元。关于唐红霞方的责任，合同约定唐红霞保证销售的门面没有产权纠纷和债权、债务纠纷，因唐红霞原因造成该门面不能办理产权证、国土使用证，由唐红霞退还全部房款，并处以房款的15%作为违约金；唐红霞负责办理一切承建的有关部门报建手续包括规划局、建设局、质检办及超层罚款等手续及费用全部由唐红霞承担，刘盛杰概不负责；唐红霞负责协助刘盛杰办理房产证、国土证过户及分户手续（双方办证及一切正当税费全部由刘盛杰承担）；唐红霞保证2015年6月30日前，经有关部门（包括消防、规划）验收合格后将门面交给刘盛杰，如不能按时交门面，唐红霞将赔付刘盛杰每月5000元。关于刘盛杰方的责任，合同约定刘盛杰在接到唐红霞领取门面钥匙通知10天内，刘盛杰必须将购买门面应付余款付清给唐红霞，并领取门面钥匙，否则属于刘盛杰违约，唐红霞有权拒交门面钥匙，刘盛杰已交购门面款50%作为违约金扣除给唐红霞，剩余50%退还给刘盛杰，属刘盛杰自动放弃购买权，同时该合同自行终止，唐红霞有权将此门面另卖他人。《门面买卖合同书》的附加条款为：唐红霞应在2017年9月1日（最迟到2018年9月1日）前为刘盛杰提供办证所需有关部门的手续，并协助刘盛杰办理好产权证及国土证手续。合同签订当日，刘盛杰向唐红霞支付了686,000元购房款。后因刘盛杰当时资金紧张且考虑到唐红霞延期交付门面，双方协商将《门面买卖合同书》中第二条第二款中的“交门面钥匙时，付购门面余款贰拾柒万肆仟元人民币，在办理国土证、房产证手续前10天，付清全部购门面尾款贰万元整”修改为“交门面钥匙时，付购门面余款贰拾伍万肆仟元人民币，在办理国土证、房产证手续前10天，付清全部购门面尾款肆万元整”。2015年12月31日，刘盛杰按照合同约定向唐红霞支付了254,000元购房款，唐红霞向刘盛杰交付案涉门面，刘盛杰于2016年3月将该门面出租。因唐红霞未能向刘盛杰提供合同约定的办理房产证所需资料，案涉门面至今未能办理产权证，刘盛杰遂诉至本院，酿成本案纠纷。另查明，邵阳纺织建筑设计院出具的《建材城一期金家院子6栋唐红霞、姚健辉、何飞跃、肖巧云等人私房建筑设计说明》第一条第二款显示“该住宅楼总层数为5层，建筑面积为4064平方米，总用地面积为576平方米。”；而湖南四兴工程检测咨询有限公司出具的《房屋建筑结构检测鉴定报告》中第三条工程概况显示“唐红霞、刘兴杰等16户私宅位于邵阳市双清区，共7+1F层……”。再查明，本院向邵阳市不动产登记中心去函核实唐红霞权属登记办理情况，邵阳市不动产登记中心于2020年7月7日向本院回函，注明唐红霞已向邵阳市不动产登记中心集成收件窗口提供了国土证、规划红线图、房屋测绘报告，尚有办证所需的国土规划综合验收报告、房屋质检验收报告未提交。2020年9月，唐红霞向本院提交了《房屋建筑结构检测鉴定报告》复印件。刘盛杰办理不动产登记需以唐红霞坐落于双清区××路建材城××期所建房屋的不动产登记为前提。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘盛杰与唐红霞签订的《门面买卖合同书》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，且门面已经交付，应当合法、有效，双方均应全面履行合同约定的义务。虽然唐红霞未能在合同约定的时间内即2018年9月1日前，向刘盛杰提供办理案涉房屋房产证所需材料，已构成违约，但根据庭审查明的事实，刘盛杰在签订合同时明知唐红霞出售的门面不同于一般商品房，却对唐红霞是否具备建房资质、房屋能否进行产权登记等合同相关事宜未予审查，未尽审慎注意义务，其接收门面后已将门面出租并获取租金收益，已实现合同的主要目的，且案涉门面产权证唐红霞仍在办理中，故对刘盛杰要求解除《门面买卖合同书》及唐红霞返还刘盛杰购买门面价款940,000元的诉讼请求，不予支持。关于刘盛杰主张的违约金，因唐红霞确未按合同约定的期限，向刘盛杰提供办证所需资料并协助刘盛杰办理产权证，且案涉合同并未约定逾期协助办证违约金，本院认为参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，应由唐红霞向刘盛杰承担协助办理房屋权属证书迟延的违约金89,483元[以刘盛杰已付购房款940,000元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，自2018年9月1日计算至刘盛杰取得房屋权属证书之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]。关于刘盛杰要求唐红霞支付迟延交付门面6个月损失30,000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，案涉门面交付时间为2015年12月30日，刘盛杰在门面交付后未要求唐红霞赔偿损失，而于2020年1月9日向本院起诉主张权利，该项权利已超过三年的诉讼时效，故不予支持。对刘盛杰要求唐红霞支付门面夹层及装修损失117,000元、水电立户损失12,000元的诉讼请求，因其未提供实际损失的证据予以证明，且刘盛杰在审理过程中自述门面装修系租户进行，故刘盛杰的该项诉讼请求应不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告唐红霞于本判决生效之日起十日内向原告刘盛杰支付协助办理房屋权属证书迟延的违约金89,483元[违约金暂自2018年9月1日起计算至2020年11月19日止。违约金以刘盛杰已付购房款940,000元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，自2019年8月20日至原告刘盛杰取得房屋权属证书之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]；二、驳回原告刘盛杰的其他诉讼请求。如未在生效判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,960元，由原告刘盛杰承担14,000元，由被告唐红霞负担1960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  王 芳人民陪审员  李重秋人民陪审员  刘 洁二〇二〇年十一月三十日法官助理林香香书记员王峰附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。