广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7008号上诉人（原审被告，反诉被告）：梁秀丽，女，汉族，1985年1月7日出生，公民身份号码：440************428，住址：广东省高州市***********。被上诉人（原审原告，反诉被告）：施胜芳，女，汉族，1987年9月19日出生，公民身份号码：360************829，住址：江西省九江市湖口县***********。委托诉讼代理人：林鸿宇，系该被上诉人丈夫。上诉人梁秀丽与被上诉人施胜芳因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁秀丽上诉请求：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院民事判决书2020粤13**民初5932号中第二和第三判决，并且改为施胜芳违约，梁秀丽有权没收施胜芳的租房押金。二、判决施胜芳支付房屋占用费，以及房屋占用期所发生的物业管理费。占用期2020年3月13日起至2020年5月27日，总计2个月14天，占用费以租金为标准总计为6166元，物业费截止至2020年5月19日费用为472.5元，合计：6638.5元。三、被上诉人支付墙体修补费用2300元，煤气灶清洁费380元房屋搞卫生清除垃圾100元，合计2780元。事实与理由：一、双方于2019年8月6日经地产中介公司（惠州市益诚联合房地产有限公司）介绍，签订了《房地产租赁合同》，约定租房用途仅为办公，不得转租，租期一年。签订了租房合同后，并于当天交了2把钥匙和1个门禁卡给被上诉人施胜芳，对方将办公所需要的一切物品也搬进去了，正常投入使用，在租赁期2020年3月12日前，租金也正常交付。但自2020年3月13日起，施胜芳一直拖欠租金到现在。上诉人梁秀丽通过微信、短信、电话多次向施胜芳和她的老公林鸿宇先生催交房租，3月25日在门口上也贴出了《通知》催交房租，上诉人还通过物业与其沟通，若续租请让她交清租金，若不租请被上诉人搬出屋内的个人物品，交回房子。施胜芳以要起诉上诉人为由拒不交租金也不搬走，物业的门禁卡和房子的钥匙也一直不肯归还，无理占有上诉人的房子，直至2020年5月27日才将物品搬走。物品全部搬走后，拖欠物业管理费，房屋卫生一概不管，占用费直至上诉日也分文未付。二、关于法院在《查明的案件事实》中提到的部份聊天记录，本上诉人认为事实不全，存在断章取义，没有关联到聊天记录的上下全文来理解，没有问清事情的起因及来龙去脉。首先上诉人想说明的是：被上诉人明显撒谎，3月8日当天搬运的生活物品根本就不是被上诉人施胜芳的个人物品，这些全是群聊中一位叫【姜丰+教练】女士的物品。当时被上诉人施胜芳还处于居家隔离中，她打电话告诉上诉人说，她要把房子转租给她的合伙人也就是群聊中叫【姜丰+教练】女士，要上诉人协助新租客搬运她们的居家生活用品进入到房子里，以后她们一家三口在里面生活，租金以后由【姜丰+教练】女士交给上诉人，转租合同等上诉人回深后再补签。群聊中叫【姜丰+教练】女士在聊天记录中也多次明确了自己是新租客的身份，并寻问上诉人：“我接着租用，有什么异议吗”，还向上诉人保证不会弄脏房子准时交租。上诉人因新的租客租房用途是居家，而原租客施胜芳租房用途是办公，两者租房用途不一样而不同意转租。在我明确表达不同意转租后，施胜芳才改口欺骗我说这些生活物品是她的，企图蒙混过关。被上诉人的老公林鸿宇在微信里向我表达过生意难做老婆又怀孕，想要转租。我在2月27日微信聊天中曾同意过他的请求，但得知他找的新租客【姜丰+教练】是用于居家后，我也在微信里明确回复了她“我现在不同意转租了”。至于一审法院提到的上诉人回复的聊天记录“那你就请律师去告我违约算了吧，当时租的时候已经说的非常明白，仅限办公：我开公司就是开公司，不住的，重点是当初已经申明过，仅限办公，不住”。都是群聊中，上诉人针对回复新租客【姜丰+教练】的，告诉她不转租给她的原因是因为她要用于居家住宿。我们自此至终从没签过正式转租合同。上诉人拒绝的是被上诉人施胜芳转租，而且在微信和电话里也多次说明如果是她个人物品可以随便搬运，更从没阻止过被上诉人施胜芳对房屋的使用。此事件过后，被上诉人从未交还过钥匙和门禁卡，在一审笔录中也承认多次自由进出租房，也从没向上诉人提出过解约，被上诉人施胜芳的进出及使用一切正常。是被上诉人因怀孕和疫情影响导致无心经营，不想使用租赁物，和上诉人没任何关系。另外一审笔录中，被上诉人也承认了在房子的墙上打了很多洋钉，破坏了墙体。现依据合同规定，并提供了损坏的现场照片，请求法院支持上诉人的第三项请求。综上所述，请求法院重新审理案件，并依据事实和合同，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人施胜芳答辩称：原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判外，并判定上诉人需额外赔偿被上诉人20454元人民币。原审原告惠施胜芳向原审法院起诉请求：1.判决被告违约所签订的房地产租赁合同。2.判决被告归还租房押金，即5000元。3.判决被告依照合同上“四、租赁双方权利与义务”的第五点，偿付从2020年2月份起自2020年7月份共6个月的房屋租金做为违约金，即2500元×6个月=15000元。4.判决被告因为不履行合同且态度极为恶劣，缴回原告之前所交6个月得租金所得，作为补偿原告时间、经济和精神上的损失，即2500元×6个月=15000元。5.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加了诉讼请求，要求解除双方于2019年8月6日签订的《房地产租赁合同》。原审反诉原告梁秀丽向原审法院反诉请求：1.被反诉人支付截止到实际搬出个人物品交回房屋之日止所拖欠的租金、水电费、物业管理费、煤气费，并按所拖欠费用总和每月2%追加滞纳金。现暂计至2020年5月18日，拖欠费用明细：3月15日-5月18日租金：5000元，物业管理费312.6元，合计：5321.6元。2.被反诉人违约，请求支持反诉人合法没收租房押金5000元作为违约金，并勒令被反诉人立即清出个人物品以及终止合同。3.被反诉人负责修好损坏的推拉门把手，对打满钉子的严重脏污的墙体恢复原貌，以及深度清洁煤灶和油烟机，清完个人物品后搞好卫生归还房子。或者按市场报价赔偿给反诉人自行修补和清洁。把手损坏1个（市场报价50元/个），修补重刷墙体5000元，市场煤气灶油烟机清洁费380元/次，搞卫生100元/次，物品搬离房屋所需人工费1000元。合计：4430元。4.本案受理费和被反诉人诉讼费用全由被反诉人承担。原审法院认定事实：2019年8月6日，原告作为承租人、被告作为出租人，案外人惠州市益诚联合房地产有限公司作为居间人，三方签订《房地产租赁合同》，约定被告以月租金2500元/月的价格将其所有的位于惠州市仲恺高新区*********号房出租给原告使用，租用期自2019年8月13日至2020年8月13日，每月13日前支付当月租金；押金为5000元；若出租房未按本合同约定的时间向承租方提供租赁房屋，则承租方无需支付迟延期间的租金，出租方还应将延迟期间内承租方应交租金数额作为违约金偿付给承租方。双方还对其他事项进行了约定。2020年4月13日，原告以被告违约赔偿损失为由诉至原审法院，请求判如所请。庭审中，双方一致确认原告自2020年3月起未向被告支付租金及物业费。另查，原告称被告以案涉租赁物不得用于住宅为由拒绝原告进入使用，并提交了微信聊天记录截图予以佐证。其中，原告丈夫与被告的聊天记录显示，原告丈夫称“现在我东西要上楼，请梁小姐告知一下物业；如果不放行违约的就不是我们这边了”；被告回复“那你就请律师去告我违约算了吧；当时租的时候已经说的非常明白，仅限办公；我开公司就是开公司，不住的，重点是当初已经申明过了，仅限办公，不住”。被告对上述证据的真实性予以确认，但辩称其没有拒绝原告进入，物业公司阻拦是因为疫情原因实行临时管控，与其无关。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告依约缴交了租金，被告亦应按照合同约定交付案涉租赁物给原告使用。从双方签订的合同来看，原、被告并未约定排除租赁房产的住宅用途；又根据原告提交的被告确认其真实性的微信聊天记录显示，被告以原告变更约定用途为由拒绝原告进入，导致原告不能使用案涉租赁物，合同目的无法实现，故原告主张解除合同，返还押金5000元的诉讼请求，原审法院予以支持，被告主张没收押金的反诉请求，原审法院不予支持。基于合同解除的认定，被告反诉主张原告限期腾房，原审法院亦予以支持。虽被告辩称其没有拒绝原告进入，物业公司阻拦是因为疫情原因实行临时管控，与其无关，但并未提交相应的证据予以反驳，故对其上述抗辩意见，原审法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告拒绝原告进入案涉租赁物导致合同解除，过错在被告，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。但原告主张违约金标准过高，原审法院酌定为5000元。因原告已主张违约金，其再要求被告赔偿经济、精神等损失属于重复主张，原审法院不予支持。2020年3月起原告并未使用租赁物，故被告主张原告支付此后租金的反诉请求，没有理据，原审法院不予支持。另，被告并未举证证明原告存在损坏屋内设施的情形，故被告主张原告支付修复费、清洁费的反诉请求，原审法院亦不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告施胜芳与被告梁秀丽于2019年8月6日签订的《房地产租赁合同》。二、被告梁秀丽应于本判决生效之日起的五日内向原告施胜芳返还押金5000元。三、被告梁秀丽应于本判决生效之日起的五日内向原告施胜芳支付违约金5000元。四、原告施胜芳应于本判决生效之日起的十日内将位于惠州市仲恺高新区陈江天益城3#4单元2701号的房屋腾空返还给被告梁秀丽。五、驳回原告施胜芳的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告梁秀丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费775元，由原告施胜芳负担575元，被告梁秀丽负担200元；反诉受理费已减半收取为111元，由被告梁秀丽负担。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：2020年3月份期间，被上诉人丈夫林鸿宇二审作为诉讼代理人出庭承认从台湾回来，疫情期间物业公司不让其搬东西入住。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。出租人和承租人签订的《房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。该租赁合同签订后，承租人入住了该房产。2020年3月份期间，双方发生争议，承租人的丈夫林鸿宇二审期间也承认疫情期间物业公司不让其搬东西入住，故并非上诉人违约阻止上诉人及其亲属入住，而是疫情期间必要的防控措施导致被上诉人难以占有使用租赁物，故原审认定上诉人故意违约的依据不足，因此原审判处上诉人承担违约责任予以纠正。同时，基于疫情期间的特殊原因，被上诉人不能实际占有使用租赁物，上诉人诉求被上诉人支付租金、水电费、物业管理费等诉求也不应支持。上诉人诉求没收押金的没有理据，不应采纳。上诉人的其他上诉无理，不应采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5932号民事判决第一、二、四、六项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5932号民事判决第三、五项；三、驳回施胜芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费266元（梁秀丽预交），由梁秀丽承担123元，由施胜芳承担143元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十一月二十三日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩