中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申6019号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京居然之家投资控股集团有限公司，住所地北京市朝阳区安外北四环东路**。 法定代表人：汪林朋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晓，女，该公司法务经理。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司，，住所地安徽省马鞍山市雨山经济开发区九华西路**佳达科技园** 法定代表人：崔岳，该公司总经理。 再审申请人北京居然之家投资控股集团有限公司（以下简称居然之家公司）与被申请人马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司（以下简称煜凯丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（2020）皖民终296号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 居然之家公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。事实与理由：（一）案涉租赁合同已经终止，原审判决认为租赁合同没有解除，属于事实认定错误。本案中，居然之家公司除了于2018年5月向煜凯丰公司发送解除合同的通知之外，还采取了一系列行动导致租赁合同履行已无可能，包括关闭居然之家马鞍山店，从租赁物业撤场，拆除店招和LOGO，清理办公用品，与商户解约并清场，向煜凯丰公司交还租赁物业等，以及在马鞍山市雨山区工商局和税务局分别办理了闭店备案手续，最后还在马鞍山市乃至安徽省内多家有影响力的报纸上公告解约及闭店事宜。至此，居然之家公司已实际撤场，以实际行为终止了合同，使租赁合同在客观上已无履行可能。根据租赁合同第15.2条第（3）项约定（即一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止），结合本案事实情况，案涉租赁合同已经终止。根据双方租赁合同的约定，居然之家公司支付的费用中，百分之六十为租金，百分之四十为设备维护费及物业管理费。居然之家公司自2018年6月撤场后，租赁物业长期空置、大门紧闭，没有使用该房屋及空调、电梯等设备，原审判决判令居然之家公司继续支付房屋空置期间的租金和设备维护费物业费，显失公平。（二）原审判决在本院认为的说理部分，错误适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）第48条“违约方起诉解除”的规定，机械地适用了《会议纪要》来审查违约方的合同解除权，却缺乏对合同实际履行情况和客观事实的全面分析和考量，属适用法律错误。本案事实与《会议纪要》第48条所述情形并非一致。《租赁合同》第15.2条约定：一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止。在合同双方明确约定了合同终止条件的前提下，不应再适用《会议纪要》规定的合同解除权问题。本案合同已终止是一个事实状态，居然之家公司通过腾退物业，于行政机关处办理关店备案，向社会进行公告等多种形式，达到了合同终止的目的和事实状态，且这一事实状态为政府及公众所认可。在此背景下探讨合同解除权的问题已无法律意义。本案居然之家公司无论是向煜凯丰公司发送解除合同通知，还是关店行为，均发生在《会议纪要》出台前的2018年。居然之家公司为及时止损，做出了符合理性人标准的商业决定，并结合当时的法律规定及司法实践，对自身法律行为后果有适度考量及相应的承受能力。原审法院作为中立裁判方，亦应结合本案背景事实，对如何平衡当事人双方利益予以充分考量，而非简单教条地适用《会议纪要》，作出明显对一方不公的判决，况且煜凯丰公司就物业空置期间造成的损失扩大也有过错。（三）双方签署的和解协议应认定为有效。原审判决认为，居然之家公司在庭审中提供的两份证据，即煜凯丰公司授权石岩与居然之家公司全权处理与申请人解约后的补偿事宜的授权委托书以及受托人与申请人之间签署的和解协议两份原件，因协议中约定“本协议经双方法定代表人或授权人签字并加盖公章后生效”，煜凯丰公司未加盖公章，所以未生效。但石岩并非一般受托人，是煜凯丰公司的高管和实际控制人，其身份煜凯丰公司当庭认可。其授权的范围清晰、明确，包括了双方解约后的补偿事宜。双方租赁合同约定，任何一方提前终止合同，应赔偿对方六个月的租金。根据合同约定的租金标准，六个月的租金为800余万元，经历四个来月的数次协商谈判，双方同意将赔付金额确定为大约20个月的租金即2500万元。居然之家公司已经签字盖章，除留一份石岩签字的存档外，其余四份交由石岩带走盖章，其承诺十天内盖章寄回，后煜凯丰公司反悔未再盖章寄回。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为了自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已经成就”，本案完全符合上述情况。煜凯丰公司一方面不否认授权书和受托人签约的事实和真实性，另一方面又故意不盖章返还，阻止合同生效成就，违反诚实信用原则。居然之家公司认为，煜凯丰公司故意阻止条件成就，双方签署的和解协议已经生效。 本院经审查认为，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同是否业已终止；2.双方签署的和解协议的效力问题。 关于案涉租赁合同是否业已终止。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，居然之家公司以经营不善为由向煜凯丰公司发函，要求解除租赁合同，但使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，而居然之家公司作为违约方，并不享有上述单方通知解除权。如居然之家公司认为租赁合同继续履行下去将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉的方式向法院提出解除案涉租赁合同的诉讼请求，故居然之家公司向煜凯丰公司发送解除合同的通知，不能产生解除双方之间租赁合同的法律后果。案涉租赁合同亦不存在其他法律规定或者当事人约定终止的其他情形。居然之家公司主张其根据案涉租赁合同第15.2条第（3）项约定（即发生不可抗力或一方违约导致合同无法履行的，租赁合同终止）通过撤场腾退物业、于行政机关处办理关店备案、向社会进行公告等多种形式，达到了合同终止的目的和事实状态，对此本院认为，对上述条款的解读，应根据该条款的语境，结合诚实信用原则及鼓励交易等合同法基本原则，进行有利于守约方的体系解读，即：守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷（案涉租赁合同约定的合同租期为20年），不利于经济秩序的稳定。 关于双方签署的和解协议的效力问题。一审诉讼期间，煜凯丰公司授权石岩与居然之家公司草签《和解协议》，该协议第四条约定“本协议经双方法定代表人或授权签字并加盖公章后生效”,因双方法定代表人均没有在该协议上签字并加盖单位印章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于合同成立时间的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，故该协议未成立和生效。居然之家公司主张煜凯丰公司恶意阻止合同生效，对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条关于合同生效条件的规定（“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”），系针对已成立的附条件合同而言，因双方法定代表人的签字和盖章是《和解协议》成立的要件，并非《和解协议》所附生效条件，而案涉《和解协议》未成立，故居然之家公司关于煜凯丰公司恶意阻止合同生效的主张不能成立。 综上，居然之家公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回北京居然之家投资控股集团有限公司的再审申请。 审判长 孔 玲 审判员 李相波 审判员 关晓海 二〇二〇年十一月十七日 法官助理刘平安 书记员袁正明