广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32502号上诉人（原审原告）：黄燕青，女，1979年2月5日出生，汉族，身份证住址：江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：黄志丹，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘颖，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：君豪实业发展（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区沙头街道新沙社区新沙路**君临天下******左侧。法定代表人：曲莉珊，执行董事。委托诉讼代理人：刘宏斌，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何昌喜，广东广和律师事务所律师。上诉人黄燕青因与被上诉人君豪实业发展（深圳）有限公司（以下简称君豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初34517号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄燕青上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持黄燕青的诉讼请求;二、判令君豪公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定君豪公司提供了适租商铺，事实认定错误。案涉商铺因基本楼宇结构原因，无法实现黄燕青合同目的，存在无法补救的根本瑕疵。1、黄燕青向君豪公司承租商铺，合同经营范围已明确约定为烧烤、生蚝夜宵。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”君豪公司作为出租人，负有保持租赁物符合约定用途的法定义务。黄燕青在正常经营活动中被深圳市福田区环境保护和水务局给予关闭商铺的行政处罚。根据《中华人民共和国大气污染防治法》相关规定，深圳市福田区环境保护和水务局认定涉案商铺属于商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层，新建产生油烟的餐饮项目为法律绝对禁止。该查处事由是涉案商铺楼宇基本结构决定的，属于无法整改的根本性瑕疵，黄燕青无法通过任何方式完成整改。一审判决未将君豪公司对租赁房屋没有尽到法定审查义务，导致该具有根本瑕疵的涉案房屋无法实现黄燕青合同目的的基本事实予以认定，属于事实认定错误。2、一审法院根据涉案合同约定，黄燕青因装修及经营所引起的政府部门相关经济及行政查处由黄燕青解决，认为黄燕青在实际经营涉案商铺过程中涉嫌在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层新建产生油烟的餐饮项目而被行政机关予以行政处罚的不利后果应自行承担，回避了涉案商铺具有无法整改的根本性瑕疵的基本事实。根据合同约定，黄燕青因装修及经营所引起的政府部门相关经济及行政查处由黄燕青自行全权解决，是指可归责于黄燕青日常经营行为而引起的相关行政查处。而本次被行政查处的事由是商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层新建产生油烟的餐饮项目，该事由是由涉案商铺楼宇基本结构造成，属于不可补救的根本性瑕疵，合同双方并未事先考虑该情况存在，并就该情况责任划分事先达成合意。一审判决依据双方约定的合同条款字面意思径直认定不利后果由黄燕青承担，未准确认定君豪公司提供的涉案商铺具有无法整改的根本瑕疵。3、一审法院根据约定，黄燕青已检查房屋内所有设置及安全情况，同意现状交付，君豪公司亦按现状交付了用途为商业的涉案商铺，据此认定君豪公司已按合同约定提供了适租的商铺，属于认定错误。本案商铺是否适租，取决于商铺是否能够实现《房屋租赁合同》约定的合同目的。黄燕青同意现状交付的基础是，检查房屋内所有设置及安全情况。该检查着重于屋内设备是否满足餐饮生产的一般性条件以及生产经营的安全情况，而涉案商铺具有上述无法补救的根本性瑕疵，该事项并未在黄燕青现场检查的范围之内。黄燕青与君豪公司订立租赁合同时，已明确告知君豪公司经营范围并列入合同，因此，君豪公司对于涉案商铺是否能够实现合同目的负有更高的注意义务。一审法院仅根据黄燕青对涉案商铺经过现场检查确认，即认定该商铺符合合同目的的适租商铺，未准确认定涉案商铺具有基于楼宇基本结构存在的根本瑕疵，根本无法实现合同目的的基本事实。二、一审法院认定黄燕青单方提出提前解除合同构成违约，事实认定错误。如上述所言，本案违约方应为君豪公司，违约的根本原因在于君豪公司未能提供符合合同目的的租赁房屋，君豪公司构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。黄燕青因此具有法定解除权。黄燕青在明确涉案商铺具有根本性瑕疵无法整改后，向君豪公司提出解除合同，是行使法定权利，并非擅自解除合同。一审法院认定该解除行为构成违约，事实认定错误。君豪公司在黄燕青行使法定解除权后，应承担因其提供的租赁物具有根本瑕疵导致合同目的无法实现的违约责任。君豪公司辩称，一、黄燕青对涉案商铺能否满足自身经营业态负有审查义务。黄燕青租赁涉案商铺的经营范围为烧烤、生蚝夜宵等会产生油烟的特殊餐饮服务项目，对经营场所有特殊要求，黄燕青作为从事餐饮行业多年且营业多家分店的经营者，在承租涉案商铺时也己经去现场查看，实地考察，对涉案商铺的现状及周围环境是了解的，其自身应对租赁物的用途及能否实现合同目的负有审查义务。君豪公司对涉案商铺能否满足黄燕青的经营业态没有审查义务，而且，君豪公司作为出租方，没有义务也没有能力进行审查。二、租赁合同约定因装修及经营引起政府部门相关经济和行政査处以及经营烧烤、生蚝的排烟问题，由黄燕青自行负责。黄燕青在使用涉案商铺经营烧烤、生蚝过程中，因涉嫌在商业综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建产生油烟的餐饮服务项目，被深圳市福田区环境保护和水务局予以关闭涉案商铺的行政处罚后，黄燕青应自行协调并消除影响，在黄燕青协调未果而导致涉案店铺无法经营烧烤、生蚝的不利后果应由黄燕青自行承担，与君豪公司无关。三、君豪公司按照合同约定向君豪公司交付了涉案商铺。租赁合同附页第四条约定：黄燕青已检查房屋内所有设置及安全状况，同意房屋交付条件为房屋现状交付。涉案商铺属于取得房产证的物业，不存在质量、消防不合格的情况，不存在商铺基本结构瑕疵。君豪公司按照现状向黄燕青交付了用途为商业的涉案商铺，且涉案商铺所在的裙楼尚有其他餐饮店在经营，因此，君豪公司己经按照涉案租赁合同约定向黄燕青提供了适租的商铺，君豪公司己完成了作为出租人的义务，合同未能继续履行是黄燕青自身经营项目所致，黄燕青单方面解除租赁合同，构成违约。四、租赁合同第十一条的约定，不是对承租人经营业态的保证。《深圳市房屋租赁合同书》第十一条约定：君豪公司应保证交付的商铺及其附属设施能够实现租赁目的，君豪公司保证对商铺享有完全所有权并保证其安全性符合有关法律、法规或者规章的规定。该条约定是对业主拥有对租赁物的所有权、出租权及租赁房屋安全性能够满足租赁合同第六条约定的商业用途的保证，是对租赁物出租权的保证，其目的是保证承租人在租赁期间，不会因为出租人对租赁物出租权的权利瑕疵而丧失承租权，而不是对承租人经营业态的保证。尽管经营业态问题不是君豪公司的责任，君豪公司为了支持黄燕青改变经营业态，已经给黄燕青增加了三个月的免租期（2019年1月15日至2019年4月14日）。黄燕青向一审法院起诉请求：一、判决解除黄燕青与君豪公司签订的《房屋租赁合同》；二、判决君豪公司双倍返还黄燕青租赁押金140188元（70094×2），返还黄燕青进场费60000元，返还黄燕青租金35047元；三、判决君豪公司赔偿黄燕青投入的装修费184780元；四、判决君豪公司赔偿因其未能提供符合合同约定的商铺而使黄燕青受到行政处罚的财产损失10万元；五、判令君豪公司承担本案诉讼费、保全费等费用。后，黄燕青撤回第四项诉讼请求。一审法院查明事实，深圳市福田区新洲路与福华路交汇处国都高尔夫花园翠逸阁一层的权利人为君豪公司，用途为商业。2018年10月12日，深圳市壹家投资有限公司向黄燕青出具收款收据，确认收到黄燕青交来高尔夫商铺一期1号铺进场费6万元、租赁押金70094元、2018年12月15日至2019年1月14日租金35047元。2018年10月15日，黄燕青（承租方、乙方）与君豪公司（出租方、甲方）签署《深圳市房屋租赁合同书》约定，甲方将位于深圳市福田区方使用，建筑面积共计152.38平方米，建筑物总层数9；商铺权利人为君豪公司；月租金总额为35047元；乙方应于2018年10月15日前交付第一个月的租金35047元；乙方应于每月15日前向甲方交付当月租金；乙方租用商铺的期限自2018年10月15日至2023年10月14日止；商铺用途为商业，未经甲方书面同意乙方不得将商铺用于其它用途；甲方应于2018年10月15日前将商铺交付乙方使用，并办理有关移交手续；交付商铺时，双方应就商铺及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认；甲方交付商铺时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金70094元；租约期满乙方按合同约定迁离出租屋、乙方按时交租，无拖欠费用、乙方结算所有费用、乙方转租行为经甲方书面同意并转租期限不得超过本合同约定的租赁期限时依约结束，迁离出租屋后，甲方向乙方返还租赁保证金；租期未满，乙方未得到甲方书面同意转租私自转让或乙方单方要求提前解除合同的甲方可不予返还租赁保证金；甲方应确保交付的商铺及其附属设施能实现租赁目的，甲方保证对商铺享有完成所有权并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定；甲方提供的店铺应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患。商铺的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准。乙方应严格按照政府职能部门规定的安全、消防、治安、环保卫生等规定或标准使用商铺，并有义务保证商铺在使用过程中不存在任何的安全隐患；乙方因装修及经营所引起的政府部门相关经济及行政查处由乙方自行全权解决，直至消除负面影响，如乙方不妥善解决政府查处消除负面影响的，甲方有权采取相关措施强制要求乙方消除负面影响或收回商铺；乙方已检查房屋内所有设置及安全状况，同意房屋交付条件为房屋现状交付；乙方经营范围为烧烤，生蚝夜宵；乙方已知并同意甲方将该房租委托至深圳市壹家投资有限公司管理，委托权限为合同的签订、收取租赁保证金、租金；关于乙方排烟问题，经甲乙双方协商，乙方可在1号商铺左侧外墙脚设置排烟通道，乙方负责烟道所在区域的环境保持干净卫生，乙方需保证所排出烟道对楼上居民不影响或影响较小，如乙方排烟问题造成居民投诉，乙方有义务对居民投诉进行调解并消除投诉。2018年12月17日，深圳市福田区环境保护和水务局出具深福环水责改字（2018）1013号责令改正违法行为决定书载明，深圳市蚝味轩餐饮管理有限公司新洲分店（以下简称蚝味轩新洲店）在未配套设立烟道的商业综合楼以及与居住层相邻的商业楼层新建产生油烟的餐饮服务，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十二条第二款的规定，责令停止违法行为。2018年12月25日，黄燕青委托深圳市二轻环联检测技术有限公司对涉案房屋内的烟油排放口的油烟进行检测，结果评价为合格。2019年1月15日，深圳市蚝味轩餐饮管理有限公司向君豪公司提出免租申请，以对该商铺进行环境改造及更改经营模式为由申请减免2019年1月15日至2019年4月14日的租金。2019年2月21日，深圳市福田区环境保护和水务局向蚝味轩新洲店出具《行政处罚听证告知书》载明，经检查，该单位登记地址1楼为经营场所，2楼以上为住宅，中间无夹层，现场进行炒菜，涉嫌在商业综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建产生油烟的餐饮服务项目。12月17日，我局执法人员开具责令改正违法行为决定书，要求15日内完成整改，2019年1月9日，我局现场复查，发现该单位仍在从事产生油烟的餐饮项目，未按要求进行整改，拟对你单位作出拟予以关闭，并拟对你单位处以罚款10万元的行政处罚。2019年3月1日，深圳市蚝味轩餐饮管理有限公司向君豪公司提出《合同解除申请》称，门店已于2019年1月-2月停止对外营业并配合整改经营项目，现已被相关执法部门勒令关闭，现请求与君豪公司解除租赁合同，并退回进场费、商铺押金。2019年3月11日，深圳市福田区环境保护和水务局下发《听证通知书》，决定依据蚝味轩新洲店的申请召开行政处罚听证会。2019年3月19日，蚝味轩新洲店出具《行政处罚陈述申辩书》载明，蚝味轩新洲店对于涉案房屋投入资金60余万元进行装修，涉案房屋周边也有其他餐饮商铺如沙县小吃、至尊披萨、上海馄饨铺等，蚝味轩新洲店造成的环境污染程度小，社会危害小，情节显著轻微，并积极进行整改活动。2019年3月20日，君豪公司出具《告知函》载明，同意免除2019年1月15日至2019年4月14日的租金，现店铺处于闭店未经营状态，请于2019年3月24日前回复是否继续履行双方签订的租赁合同，如履行，请回复开店营业时间，如无意继续承租店铺，请尽快回复撤场时间。君豪公司庭审时称该告知函即同意解除涉案租赁合同。2019年3月25日，黄燕青委托广东华商律师事务所向君豪公司出具《律师函》载明，君豪公司作为出租人，应负有提供符合合同目的的租赁房屋的义务，应对租赁物的用途和合同目的的实现具有相应的判断和认识，君豪公司未能提供符合合同约定用途的房屋，构成根本违约，现正式提出与君豪公司就合同解除和赔偿事宜进行协商。黄燕青为证实其损失，另向该院提交了资产评估报告、室内装饰工程合同、收据等予以佐证。另查，深圳市蚝味轩餐饮管理有限公司除了在涉案商铺经营新洲分店外，另还有公司直营店及海滨广场分店、景田店两家分店在经营。庭审时，黄燕青确认其承租涉案商铺之前有去现场看过，听证的结果是责令关闭，涉案商铺所在的裙楼还有其他餐饮在经营，也是没有夹层存在。君豪公司称黄燕青于2019年3月1日向君豪公司申请解除合同后君豪公司同意解除合同。一审法院认为，黄燕青与君豪公司签署的《深圳市房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。本案争议焦点为君豪公司是否提供了适租的商铺。首先，黄燕青的经营范围为烧烤、生蚝夜宵等会产生油烟的特殊餐饮服务项目，对经营场所有特殊要求，黄燕青作为从事餐饮行业多年且营业多家分店的经营者，在承租涉案商铺时已去现场查看，对涉案商铺的现状及周围环境是了解的，其自身应对租赁物的用途及能否实现合同目的负有审查义务。其次，涉案合同约定，君豪公司因装修及经营所引起的政府部门相关经济及行政查处由君豪公司自行全权解决，直至消除负面影响，故黄燕青在经营涉案商铺过程中，因涉嫌在商业综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建产生油烟的餐饮服务项目，被深圳市福田区环境保护和水务局予以关闭涉案商铺的行政处罚后，应自行进行协调并消除影响，在黄燕青协调未果而导致涉案店铺无法经营的不利后果应由其自行承担。最后，涉案合同约定，黄燕青已检查房屋内所有设置及安全状况，同意房屋交付条件为现状交付，君豪公司亦按现状向黄燕青交付了用途为商业的涉案商铺，且涉案商铺所在的裙楼尚有其他餐饮店在经营，据此，君豪公司已按涉案合同约定向黄燕青提供了适租的商铺，君豪公司已完成了作为出租人的义务，合同未能继续履行系因黄燕青自身经营项目所致，黄燕青单方提出提前解除合同，已构成违约，涉案租赁合同在黄燕青提出解除并经君豪公司同意后实际解除。如上所述，黄燕青已构成违约，其无权要求君豪公司双倍退还租赁押金，同理，其请求君豪公司承担装修损失亦无事实和法律依据，该院不予支持。黄燕青向君豪公司支付了6万元进场费，但合同并未明确该进场费是何种费用，君豪公司亦未在本院指定期限内对该费用的性质进行核实，君豪公司收取该6万元进场费无合同依据，应向黄燕青退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认黄燕青与君豪公司签署的《深圳市房屋租赁合同书》已解除；二、君豪公司应于判决生效之日起十日内向黄燕青退还进场费60000元；三、驳回黄燕青的其他诉讼请求。如果双方未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由黄燕青负担6514元，由君豪公司负担1086元。黄燕青变更诉讼请求对应的诉讼费1400.15元，该院依法退还黄燕青。本院经审理查明，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，首先，黄燕青租赁案涉房产用于经营餐饮项目，该项目对于经营场所有特殊要求，黄燕青应当是明知的。在承租案涉房产时，黄燕青已经现场查看，并同意按当时状况交付房产，应视为黄燕青对于君豪公司交付案涉房产符合其使用用途没有异议。其次，黄燕青与君豪公司约定：“黄燕青负责烟道所在区域的环境保持干净卫生，黄燕青需保证所排出烟道对楼上居民不影响或影响较小，如排烟问题造成居民投诉，黄燕青有义务对居民投诉进行调解并消除投诉”。在租赁案涉房产开展经营过程中，因油烟排放不符合规定，有关行政部门作出处罚，按约定应由黄燕青自行承担责任。据此，黄燕青诉称因君豪公司交付的房产不适租，被行政机关处罚，导致黄燕青无法实现合同目的，没有依据。综上所述，黄燕青的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6514元（已由黄燕青预交），由黄燕青负担。本判决为终审判决。审判长 王    伟审判员 李  小  丽审判员 黄  国  辉二〇二〇年十一月二十日书记员 冯建辉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。