贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初12699号原告何烨欣，女，汉族，1979年4月17日生，住贵州省贵阳市南明区。原告覃国志，男，壮族，1971年7月3日生，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人王晓红、莫骐亦，贵州一策律师事务所律师。被告贵州恒旭房地产开发有限责任公司，地址：贵州省贵阳市南明区新华路**富中国际广场6D。法定代表人郭筱丹，该公司总经理。委托代理人吴旭梦，贵州新瑞林阳律师事务所律师。委托代理人罗阳，贵州新瑞林阳律师事务所实习律师。原告何烨欣、覃国志诉被告贵州恒旭房地产开发有限责任公司（以下简称恒旭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何烨欣及其原告覃国志的共同委托代理人王晓红、莫骐亦，被告恒旭公司的委托代理人吴旭梦、罗阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何烨欣、覃国志向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效后五日内协助原告办理贵阳市南明区房屋的不动产权登记证书；2、请求判令被告支付原告逾期办证违约金（以购房总款人民币267099元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，自2016年12月31日起至被告向产权登记机关提供齐全备案资料时止，暂计至2020年8月5日为31660元）；3、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告出资购买被告位于贵阳市南明区，且约定了商品房的具体位置、面积、房价款数额及缴款时间、房屋具体交付时间、办理房屋所有权证时间及逾期办理房屋所有权证时间违约责任等。合同签订后，原告依约履行合同义务交清了购房款，合同中约定被告应当于2016年12月31日前，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但时至今日，被告仍未将需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告无法取得不动产权属登记证书，构成违约，应当向原告支付逾期办证违约金，为维护原告合法权益，提起诉讼，请支持原告的全部诉请。被告恒旭公司辩称，1、被告在2018年7月10日就向贵阳市住建局房地产交易中心递交了商品房备案登记资料，住建局交易中心已受理该备案登记案件。但由于政策原因，相关职能部门一直未予办理，最后政府发文决定按照“历史遗留原因”处理原告的办证事宜，被告承诺尽快协助原告办理完毕案涉房屋的不动产权属登记。请求法院驳回原告的第一项诉请；2、被告对于逾期办证无故意或重大过失，是由于政策原因导致的逾期办证。贵阳市住建局房地产交易中心已于2018年7月10日受理了被告递交了商品房备案登记，被告已履行《商品房买卖合同》第十五条第二款规定：“出卖人应于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的义务，原告不能办理权属登记是政策原因所致。被告不存在根本性违约，不应支付违约金。即使判决被告支付违约金，也应当按照合同约定支付。根据《商品房买卖合同》第十五条第二款第三项约定：“买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之五向买受人支付违约金”。原告要求按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算违约金无事实和法律依据。3、逾期办证的原因是政策调整，故本案诉讼费不应由被告承担，即使承担，也只能承担按照合同支付的逾期办证违约金部分的诉讼费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年8月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：购买位于贵阳市南明区房屋；建筑面积67.62平方米；商品房单价为每平方米3950元，总价267099元；交房期限为2015年12月31日；出卖人应当在商品房交付使用后365日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：3、买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之五向买受人支付违约金，若国家对经济适用房住房政策调整，办理时间顺延等。合同签订后，原告通过办理银行按揭向被告支付全部购房款267099元。2015年12月31日，被告向原告交付其购买的房屋，但原告至今未能办理该房屋的权属登记。另查明，对于涉案房屋未能办理权属证书的原因，根据2018年2月12日的贵阳市国土资源局文件“筑国土资登请[2018]188号”《贵阳市国土资源局关于贵州恒旭房地产开发有限责任公司申请办理不动产权登记相关事宜的请求》载明：该地块内有未拆迁完毕的房屋，因此不能办理国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记。2018年7月10日，贵阳房地产交易中心向被告出具《收件收据》，载明，收到申请人贵州恒旭房地产开发有限责任公司提交的商品房备案登记材料：登记申请表、规划红线图、规划单体图、测绘队联系函、测绘报告、符合房产测量规范的房屋分层分户平面图、楼层表。2018年9月26日的贵阳市不动产登记中心文件“筑不动产登专议[2018]7号《贵阳市不动产登记中心关于‘美树阳光’项目办理不动产登记有关问题专题会议纪要》载明：该项目在满足消防和房屋质量安全的前提下，由住建部门按照历史遗留问题处理并备案后，市不动产登记中心给购房群众直接办理不动产权登记。2018年11月1日，贵阳市建筑工程质量监督站向贵阳市住房和城乡建设局行业监管处出具《关于“美树阳光”项目23-25栋建设有关问题的情况说明》，载明：23-25栋基础分部工程于2014年9月30日验收合格、23-25栋主体结构工程于2014年10月30日验收合格、23-25栋节能工程于2015年9月29日验收合格；建设单位组织设计、地、地勘理、施工单位于2016年4月7日对该项目进行了单位工程竣工验收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合同有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，被告未在合同约定的时间内完成办理涉案房屋权属证书所需要的备案登记义务，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据政府相关部门的文件，涉案房屋现已能办理不动产权登记。被告在庭审中亦陈述其现在正在向政府相关职能部门申请办理涉案房屋的不动产登记备案工作，完成后业主持由被告出具的权属转移登记手续即可到贵阳市不动产登记中心进行权属登记。原告请求被告协助办理涉案房屋的不动产权产登记手续，本院予以支持，但因涉案房屋数量较多，本院确定被告履行义务的期限为判决生效后的30天以内。原告请求被告按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准支付逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告签订的《商品房买卖合同》已约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：3、买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之五向买受人支付违约金，若国家对经济适用房住房政策调整，办理时间顺延。”原、被告在合同中已明确约定了逾期办证的违约金为已付购房款的千分之五，双方均应按照合同约定执行。原告主张约定的违约金标准过低，但未提交证据证明约定的违约金低于造成的损失，本院对此不予支持。根据双方合同约定的标准，被告应付的违约金为267099元×5‰=1335.5元，本院对原告请求的违约金在此范围内予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第十八条规定，判决如下：贵州恒旭房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内完成位于贵阳市南明区房屋的不动产登记备案并出具房屋权属转移登记手续，协助何烨欣、覃国志办理该房屋的不动产权属登记；贵州恒旭房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向何烨欣、覃国志支付逾期办证违约金1335.5元；三、驳回何烨欣、覃国志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元减半收取296元，由贵州恒旭房地产开发有限责任公司负担50元，何烨欣、覃国志负担246元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  黎敏二〇二〇年十一月十日书记员  吴钦