福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初1185号 原告：漳州盛达房地产开发有限公司，住所地：福建省漳州市芗城区胜利西路**（红星美凯龙负**），统一社会信用代码：91350602796078793R。 法定代表人：李再旺，总经理。 委托诉讼代理人：周霖蔚，福建罡言律师事务所律师。 被告：刘文亮，男，1988年10月31日出生，汉族，住福建省建瓯市。 法定代理人：刘文钦，男，1967年10月8日出生，汉族，系刘文亮父亲，住福建省建瓯市。 原告漳州盛达房地产开发有限公司与被告刘文亮商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告漳州盛达房地产开发有限公司（以下简称“盛达房地产公司”）的委托诉讼代理人周霖蔚，被告刘文亮的法定代理人刘文钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛达房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的编号350600010001032018018868《〈商品房买卖合同〉及补充协议》；2、判令原告收回漳州市芗城区胜利西路368号漳州××广场××号商铺；3、判令被告配合原告办理编号350600010001032018018868《〈商品房买卖合同〉及补充协议》的撤销合同备案手续；4、判令被告向原告支付违约金106000元；5、判令由被告承担本案案件受理费。事实和理由：2018年10月17日，原、被告双方签订一份编号350600010001032018018868《〈商品房买卖合同〉及补充协议》，被告向原告购买位于漳州市芗城区胜利西路368号漳州××广场××号商铺，总价款伍拾叁万元（￥530000元）。根据《商品房买卖合同》第六条第3项约定：“付款方式及期限：买受人于2018年10月18日前支付人民币：贰拾柒万元整（￥270000元），余款人民币贰拾陆万元（￥260000元）通过银行办理银行按揭贷款的方式向出卖人支付。具体内容详见本合同附件六。”2018年10月23日，原、被告与漳州冠旭达物业管理有限公司签订一份《借款补充协议》，由于被告资金欠缺，为了能顺利购买漳州红星·美凯龙全球家居生活广场Ｄ4058号商铺，被告通过向原告借款人民币壹拾壹万壹仟元（小写：111000元）用于支付部分首付款，因此，实际上首付款27万元，被告仅实际支付15.9万元。上述合同签订后，原告根据合同办理备案手续，并且向被告发出《通知函》通知被告提供办理银行按揭贷款所需材料，但被告未在限定期限内提交。原告又通知《律师函》的形式通知被告，但被告至今未予以提供任何办理银行按揭贷款所需的材料。原告认为，被告的行为已经构成违约，根据《〈商品房买卖合同〉及补充协议》的约定，原告有权要求解除合同，收回被告所购买的房产，并要求被告承担违约责任。为此，特提起诉讼。 刘文亮辩称，因被告是××残疾人，属限制民事行为能力人，其没有能力购买房子，是被卖房子的那些人骗的，被告签订本案的合同是无效的。被告交了229000元，原告应全额退款。 本院经审理对主要事实认定如下： 1、2018年10月17日，盛达房地产公司与刘文亮签订一份编号350600010001032018018868《商品房买卖合同》，刘文亮向盛达房地产公司购买位于漳州市芗城区胜利西路368号漳州××广场××号商铺，总价款伍拾叁万元（￥530000元）。该合同第六条第3项约定“付款方式及期限：买受人于2018年10月18日前支付人民币：贰拾柒万元整（￥270000元），余款人民币贰拾陆万元（￥260000元）通过银行办理银行按揭贷款的方式向出卖人支付。具体内容详见本合同附件六。”同日，盛达房地产公司向刘文亮开具价税合计270000元的增值税普通发票，并向漳州市房产交易中心申请商品房买卖合同网上备案，2018年10月25日漳州市房产交易中心予以办理合同备案。2018年10月23日盛达房地产公司与刘文亮、漳州冠旭达物业管理有限公司签订《借款补充合同》约定：盛达房地产公司作为出借人向刘文亮借款111000元用于刘文亮购买位于漳州“红星广场”项目4层Ｄ4058单元商铺，漳州冠旭达物业管理有限公司系刘文亮所购买上述房屋受托经营管理方。2019年6月28日盛达房地产公司委托福建罡言律师事务所向刘文亮发出律师函，并由福建省漳州市佳信公证处对邮寄送达的内容及过程进行公证，该律师函于2019年7月1日妥投。另外，刘文亮未实际占有、使用涉案商铺。 2、2005年9月27日刘文亮经福建省福州神经××防治院出院诊断为紧张型分裂症。2012年6月4日，刘文亮经福建省建瓯市××院出院诊断为精神分裂症（未定型）。2012年6月5日，中国残疾人联合会签发残疾人证：刘文亮为精神残疾人，残疾等级贰级，监护人刘文钦，残疾人证号××，有效期十年。2018年11月4日，刘文亮在厦门仙岳医院门诊检查“接触被动，疑存言语性幻听，被害妄想，被跟踪感，情绪欠稳，情感平淡，自知力缺乏”等等，医生建议住院系统治疗，防意外，防冲动，家属商量后拒绝住院。2018年11月7日刘文亮因涉嫌强制猥亵、侮辱妇女罪被厦门公安局海沧分局刑事拘留。2019年1月16日因无刑事责任能力予以释放。2020年7月21日福建省建瓯市人民法院作出（2020）闽0783民特35号民事判决，判决刘文亮为限制民事行为能力人。 以上事实,有原告提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同网上备案申请书、借款补充合同、律师函、公证书，被告提供的增值税普通发票、病历材料、残疾人证、释放证明、民事判决书、及双方当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条规定“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为,或者与其年龄智力、精神、健康状况相适应的民事法律行为有效,实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的必备要件之一，限制民事行为能力人所签订的与其年龄智力、精神、健康状况不相适应的合同在主体资格方面是有瑕疵的，当事人缺乏完全的缔约能力、代签合同的资格和处分能力，该类合同须经法定代理人同意或追认后有效。本案中,根据刘文亮法定代理人刘文钦提供的病历材料、残疾人证、释放证明、民事判决书可以证明刘文亮患有精神疾病，自知力缺失，为精神贰级残疾，系限制民事行为能力人。刘文亮和盛达房地产公司签订涉案商品房买卖合同时间为2018年10月17日，据2018年11月4目厦门市精神卫生中心、厦门仙岳医院病历材料记载“据刘文亮家属介绍刘文亮16年前经多家医院住院治疗，诊断为精神分裂症，近3年来停药，大多懒散在家，近1周来，患者乱跑，见异性会去拥抱，做亲的动作等等”，两者相距时间较短,结合该类精神疾病的特性，本院足以确信刘文亮在签订涉案商品房买卖合同期间其病情处于不完全缓解期具有高度可能性。而涉案商品房买卖合同履行环节多,标的额大,法律关系复杂,刘文亮属精神贰级残疾人，自知力缺失，社会功能受损严重,民事行为能力受限,不具有相应的签订及履行该合同的民事行为能力，刘文亮的法定代理人刘文钦拒绝追认,涉案商品房买卖合同欠缺民事行为能力等有效合同的构成要件,故涉案商品房买卖合同应归无效。 合同无效自始无效,故不存在合同解除的问题。因涉案商品房买卖合同已办理合同备案，盛达房地产公司诉请刘文亮配合其办理撤销合同备案手续，应予以支持。合同无效的法律后果为因该合同取得的财产予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的,应当各自承担相应责任。本案中,盛达房地产公司并未主张合同无效及损害赔偿，刘文亮提出合同无效返还购房款的抗辩，但未提出具体的反诉请求。有关合同无效的损害赔偿及价款等的返还，相关当事人可另案主张。盛达房地产公司其余诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，判决如下： 一、刘文亮应于本判决发生法律效力之日起一个月内协助漳州盛达房地产开发有限公司办理编号350600010001032018018868《商品房买卖合同》的撤销合同备案手续； 二、驳回漳州盛达房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费9100元，由刘文亮负担100元，漳州盛达房地产开发有限公司负担9000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林清标 人民陪审员  黄国锋 人民陪审员  陈 莉 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  王惠敏 附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十五条限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。 相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《中华人民共和国合同法》 第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五十三条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。