河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民初1135号原告：郑州全福德餐饮管理有限公司。法定代表人：侯志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦芳芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段梦远，北京观韬中茂（郑州）律师事务所实习律师。被告：恒丰银行股份有限公司郑州分行。负责人：杨中，该行行长。委托诉讼代理人：陈湘，河南鲲之鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓旗，河南鲲之鹏律师事务所律师。第三人：河南纺联置业有限公司。法定代表人：朱晓林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李会军，河南有道律师事务所律师。原告郑州全福德餐饮管理有限公司（以下简称全福德公司）与被告恒丰银行股份有限公司郑州分行（以下简称恒丰银行郑州分行）、第三人河南纺联置业有限公司（以下简称纺联公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告全福德公司委托诉讼代理人秦芳芳、段梦远，被告恒丰银行郑州分行委托诉讼代理人陈湘及第三人纺联公司委托诉讼代理人李会军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告全福德公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告对位于黄河路36号1幢第2层、第5层、第7层至第12层房产享有阻止移交占有的合法租赁权；2.判决停止对上述房产的强制执行（限期搬离）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年原告即开始承租第三人名下位于外贸纺织大厦（下称外贸大厦）第一层、第二层开办全福德酒店。2009年因第三人无力投入资金对已投入使用十几年的外贸大厦老旧设备及装修进行更新，导致大部分楼层出现断租现象，其遂与原告开始谈判整租事宜，并于同年3月31日签订租赁合同。该合同约定原告承租外贸大厦1层至4层、7层至12层共计10层物业面积，租赁期限为16年（2009年9月1日-2025年8月31日），租金标准为前5年每年156万，此后每5年递增6万元（其中部分租金系按照第三人要求在合同中约定为物业费等项目，但实际上在原告承租外贸大厦期间并未入住任何一家物业公司，一直系原告自行管理）。合同签订后，原告按照合同第五条约定，投入数百万资金对大厦的房间、大门及道路、前后院停车场、观光电梯等进行了改造和升级，拆除更新了大厦的中央空调设备和消防监控系统。2015年3月23日，原告与郑州人民医院签订了含案涉房屋在内的房屋租赁合同（2015年3月24日在河南省黄河公证处进行了公证）。在此期间原告为保证上述租赁合同的正常履行，于2015年3月4日原告解除了2012年与承租人苏玉勤的租赁合同（外贸大厦第一层局部、第八至十二层），并为此支付了400万元补偿款。后为满足郑州人民医院延长租期及扩大租赁面积的需求，原告与第三人于2015年7月10日更新了原租赁合同（合同号FL09-06，将原租赁合同第4层调整为第5层；微调部分不适用条款），同时签订补充协议（合同号FL15-04，租期延长至2030年8月31日；延长期的租金调整增加为每年174万元；原告支付搬迁补偿款60万元）。2016年9月，第三人将案涉房产抵押给被告；2017年9月5日郑州市中级人民法院作出（2017）豫01执保213号协助执行通知书查封了第三人名下位于房屋占用范围内的土地使用权；2020年5月28日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01执恢106号限期搬离公告；原告为此依法提出执行异议后，郑州市中级人民法院于2020年8月25日作出（2020）豫01执异513号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。综上可知，原告在案涉房产被抵押及查封之前已与第三人签订了合法有效的租赁合同，合同约定的租金标准系基于原告承租的时间、面积以及原告对大厦改造投入的情况下确定的，该租金标准及递增范围系在正常范围之内。此外，原告承租期间一直按时缴纳水电及房屋租金，且在不违反原租赁合同约定的情况下通过自持或次承租人的持续占有使用以获取合法收益，根据法律规定，原告依法享有阻止移交占有的合法租赁权。恒丰银行郑州分行辩称：我们无法确定合同的签订时间及双方是否提供有效的转账凭证证明支付租金，因此，恒丰银行郑州分行无法确认原告提供的租赁合同的真实性。即便涉案合同真实,原告与第三人之间签订的租赁合同租金畸低，显失公平,涉案租赁合同应该为无效合同。第三人纺联公司述称：支持原告全福德公司的诉讼主张，应继续履行合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：恒丰银行郑州分行与纺联公司、河南商贸集团有限公司、河南省化纤毛麻进出口有限公司、河南粮油食品进出口集团有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2017）豫01民初第5199号民事判决书，判决：一、河南商贸集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还恒丰银行郑州分行借款本金人民币116992009.94元及计算至2017年9月26日的利息、罚息、复利共计139969.42元。以后的利息以借款本金116992009.94元为基数，自2017年9月27日起按照双方合同约定计付至实际清偿之日止；二、河南商贸集团有限公司于本判决生效之日起十日支付恒丰银行郑州分行律师代理费30万元；三、河南粮油食品进出口有限责任公司以其名下位于的房产（具体产权证号以本院查明部分载明为准），对河南商贸集团有限公司上述判决第一项、第二项下债务承担抵押担保责任，恒丰银行郑州分行对上述抵押的房产拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；四、河南省化纤毛麻进出口有限公司以其名下位于的房产（具体产权证号以本院查明部分载明为准），对河南商贸集团有限公司上述判决第一、二项下债务承担抵押担保责任，恒丰银行郑州分行对上述抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、纺联公司以其名下位于的房产（具体产权证号以本院查明部分载明为准），对河南商贸集团有限公司上述判决第一、二项下债务承担抵押担保责任，恒丰银行郑州分行对上述抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、河南粮油食品进出口集团有限责任公司、纺联公司、河南省化纤毛麻进出口有限公司承担抵押担保责任后，有权向河南商贸集团有限公司进行追偿。纺联公司、河南商贸集团有限公司、河南省化纤毛麻进出口有限公司、河南粮油食品进出口集团有限责任公司均不服，向河南省高级法院提起上诉，河南省高院于2019年2月26日作出（2018）豫民终1241号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案审理过程中，本院依据恒丰银行郑州分行的申请，于2017年9月4日作出（2017）豫01财保29号民事裁定书，裁定冻结被申请人纺联公司、河南商贸集团有限公司、河南省化纤毛麻进出口有限公司、河南粮油食品进出口集团有限责任公司银行存款117562957.74元或查封、冻结其相应价值的财产。2017年9月5日本院作出（2017）豫01执保213号协助执行通知书查封纺联公司名下位于产权证号：郑房权证号、郑房权证号第**、郑房房权证号第**、房权房权证号第**、权证房权证号第**、证号房权证号第**、号第房权证号第**、第×房权证号第**的用范围内的土地使用权。该判决生效后，经恒丰银行郑州分行申请，本院于2019年3月18日立案执行，案号为（2019）豫01执498号。2019年4月9日本院作出（2019）豫01执498号执行裁定书，裁定评估纺联公司名下位于（产权证号分别为：郑房权证号第×房权证号第**、××房权证号第**、×号房权证号第**、号、房权证号第**、、郑房权证号第**、郑房房权证号第**、房权房权证号第**、及房房权证号第**）使用权。后裁定终结本次执行程序。2020年5月28日恢复执行，案号为（2020）豫01执恢106号。本院作出（2020）豫01执恢106号限期搬离公告。全福德公司提出异议，2020年8月25日，本院作出（2020）豫01执异513号执行裁定，驳回其异议请求。全福德公司向本院提起案外人执行异议之诉。2009年3月31日，全福德公司与纺联公司签订《房屋租赁合同》，约定：（一）由全福德公司承租纺联公司位于楼房（建筑面积合计约8580平方米），租赁期限自2009年9月1日起至2025年8月31日止。租金按月交纳，具体为：2009年9月1日至2014年8月31日，每年租金81万元整，每月租金6.75万元。2014年9月1日至2019年8月31日，每年租金84万元整，每月租金7万元。2019年9月1日至2025年8月31日，每年租金87万元整，每月租金7.25万元。（二）合同签订生效后，全福德公司将对租赁场地进行装修设施等方面的投资，包括楼层及房间装修改造、大门道路及道路、前后停车场、空调设备、观光电梯等，全福德公司总投资额不低于400万元，前两年投资不低于200万元。在全福德公司承租期间，纺联公司不提供冷气暖气供应，全福德公司自行承担其承租楼层的供冷供暖及与供冷供暖相关的水电费用。如全福德公司投资未到位，视为乙方违约，合同到期后，全福德公司上述投资无偿归甲方所有。（三）全福德公司根据需要可进行转租经营，转租期不得超出本合同租期。如本合同提前解除，纺联公司有权在下列方式中任选其一：转租合同规定的全福德公司的权利义务由纺联公司继承或者收回转租的第三方使用的房屋。转租双方的权利义务即债权债务纠纷与纺联公司无关。合同期满，纺联公司继续出租本合同约定的房屋，在同等条件下，全福德公司有优先承租权，但全福德公司须在合同期满前两个月和纺联公司签订续约合同。（四）全福德公司另需向纺联公司缴纳设备及装修折旧费、物业费，具体为2009年9月1日至2014年8月31日，每年费用75万元，2014年9月1日至2019年8月31日，每年费用78万元，2019年9月1日至2025年8月31日，每年费用81万元，该费用每月与房租一并交纳。2015年3月4日，全福德公司与苏玉勤签订《解除租赁合同协议书》，约定双方于2012年12月27日及2014年5月14日签订的，关于苏玉勤向全福德公司承租的位于，建筑面积4300平方米的第一层局部、八层至十二层及814平方米的第四层的《房屋租赁合同》，租期于2022年6月30日届满。现双方约定自2015年3月5日解除，全福德公司应在2015年3月13日前一次性支付苏玉勤补偿款400万元整，苏玉勤在大厦的所进行的固定装修归全福德公司无偿所有，由全福德公司自行处置，苏玉勤在租赁期间添置的可移动物品归其所有，苏玉勤应在2015年3月6日前将该物品搬离该大厦。2015年3月23日，全福德公司与郑州人民医院签订《房屋租赁合同》，由全福德公司将位于院的外贸大厦分两期出租给郑州人民医院。第一期为第一层局部（300平方米）、四层、八至十二层，建筑面积为5186平方米，租赁期限自2015年3月6日起至2024年9月31日止；第二期为五、六、七层，建筑面积为2443平方米，租赁期限自2015年8月1日起至2024年9月31日止，实际日期以甲方交付乙方使用日期为准。房屋租金按每天1.6元每平方米，第一期房屋面积为5186平方米，每年租赁费人民币300万元；第二期租赁房屋面积2443平方米，每年租赁费用人民币140万元。2015年3月24日，该租赁合同经河南省黄河公证处于2015年3月24日出具（2015）郑黄证经字第1117号公证书对全福德公司与郑州人民医院于2015年3月23日签订《房屋租赁合同》的行为进行公证。2015年7月10日，全福德公司与纺联公司签订《补充协议》（合同号：FL15-04），约定双方将上述租赁合同的租赁期限延期五年，延长期的租赁费用为每年房租为90万元，设备折旧费及物业费等每年84万元，合计174万元，本协议签订后10日内，全福德公司向纺联公司支付搬迁补偿款60万元。2015年7月13日，全福德公司与郑州人民医院签订《房屋租赁补充协议》，约定双方于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》中郑州人民医院承租的外贸大厦一层局部、四层至十二层房屋租赁期限延期至2030年8月31日，郑州人民医院在原租金的基础上再以物业费管理形式每年向全福德公司支付30万元，共计15年（自2015年起至2029年）。协议并约定，全福德公司将具有租赁经营权的外贸大厦五、六、七层出租给郑州人民医院，租赁期为16年，即2015年9月1日中2030年8月31日，租赁面积以房产证载明为准，郑州人民医院于协议签订后一周内补偿全福德公司搬迁补偿款150万元，全福德公司于2015年9月1日前交付五、六、七层，五、六、七层租赁单价为每平方米每天1.6元，租金每满四年递增一次，每次递增20%，自计租日起一周内付一年房租人民币140万元，以后每半年交纳一次，每次支付人民币70万元。全福德公司保证具有外贸大厦一层局部、四层至十二层在2024年9月31日至2030年8月31日之间的租赁经营权和转租权。2015年10月29日，全福德公司与郑州人民医院签订《房屋租赁协议》，约定全福德公司将具有租赁经营权的外贸大厦一层局部、二至三层的2332平方米的房屋租赁给郑州人民医院使用，租期15年，自2015年11月1日起至2030年8月31日止，一层100平方米租赁单价为每平方米每天8元，二层（1207平方米）、三层（1025平方米）租赁单价为每平方米2.1元，一、二、三层年租金合计为2002828元。全福德公司提交了由纺联公司向其出具的自2009年至今的记账凭证、发票等证明其支付租金的事实,提交了合同等证据证明全福德公司分别于2009年、2010年对外贸大厦包括电梯、空调等设施进行了投资改造。全福德公司亦提交了郑州人民医院向其送达的工作联系函，证明郑州人民医院2015年对案涉争议房屋进行了装修。另查明，2016年8月9日，恒丰银行郑州分行与纺联公司签订编号为2016恒银郑高抵字第001708090022号《最高额抵押合同》一份，主要约定：纺联公司为商贸公司与恒丰银行郑州分行签订的2016恒丰郑综字第001708090011《综合授信额度合同》约定的自2016年8月9日至2017年8月9日期间发生的最高额117000000元贷款，以其所有的位于（产权证号分别为：郑房权证、郑房权证的房产提供抵押担保。抵押担保范围包括借款本金及利息、罚息、复利、违约金和抵押权人实现债权的费用及各项税费，抵押权人实现债权和抵押权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、财产保全费、执行费、律师代理费等。抵押人已经提供符合贷款人规定的股东会（或股东大会）关于同意提供担保的决议。保证期间为合同约定的债务履行期限届满之日起两年。恒丰银行郑州分行并办理了抵押登记，取得他项权证。再查明，案涉争议房屋现作为郑州人民医院的医疗经营用房在正常使用。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，全福德公司已与纺联公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定全福德公司的租赁期限自2009年9月1日至2030年8月31日，且全福德公司有转租权，全福德公司又在2015年和郑州人民医院签订《房屋租赁合同》，将案涉争议房屋转租给郑州人民医院，租赁期限自2015年8月至2030年8月31日，2015年郑州人民医院对案涉争议房屋进行装修作为医疗经营用房投入使用，现恒丰银行郑州分行虽不认可全福德公司提交的房屋租赁合同的真实性，但其未提交证据证明其主张。恒丰银行郑州分行与纺联公司签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记在郑州人民医院装修案涉争议房屋之后，案涉争议房屋作为郑州人民医院的医疗经营用房是对外公开经营的场所，恒丰银行郑州分行签订抵押合同并办理抵押登记，查看抵押物的现状并评估抵押物的价值时，应当能够注意到抵押财产已出租的客观事实。因此，全福德公司认为其在案涉争议房屋设定抵押权及人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的主张，本院予以支持。恒丰银行郑州分行认为案涉租赁合同不真实的抗辩意见，本院不予采信。全福德公司提交的合同、发票及银行转账凭证等证明其对案涉争议房屋进行改造投资的事实，亦可以佐证全福德公司收取租金差价具有合理性，恒丰银行郑州分行认为租金畸低，显失公平，合同应当被认定无效的抗辩理由，缺乏依据，本院亦不予采信。综上所述，承租人全福德公司的租赁期至2030年8月31日结束，全福德公司请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的请求，应当予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：不得要求郑州全福德餐饮管理有限公司在2030年8月31日前强制搬离黄河路36号1幢第2层、第5层、第7层至第12层房产。案件受理费71650.00元，由被告恒丰银行股份有限公司郑州分行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫01执异513号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  鲁金焕审判员  徐国庆审判员  钟晓奇二〇二〇年十一月二十四日书记员  刘红玉