广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3558号原告：广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司。住所地：广东省四会市东城区**********。统一社会信用代码：914************240。负责人：徐正海，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘景超、谷伦国，均系该公司职员。被告：谭佩霞，女，汉族，1984年11月20日出生，住广东省四会市****************，公民身份号码：441************244。委托诉讼代理人：谭桂森，男，汉族，1980年1月27日出生，住广东省四会市城中区***********，公民身份号码：441************610。系被告谭佩霞的丈夫。原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司（以下简称“海伦堡物业公司”）诉被告谭佩霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理，原告海伦堡物业公司的委托诉讼代理人潘景超、谷伦国及被告谭佩霞的委托诉讼代理人谭桂森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业公司诉称：原告是四会市海伦堡房地产开发有限公司委托的四会市东城区*********的物业管理单位，被告是该海伦堡花园2*栋**03室商品房的业主，该房屋建筑面积为59.94平方米。被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：被告须按月向原告缴纳物业管理服务的有关费用包括水电费、污水处理费、生活垃圾费及其他相关费用；物业管理费按建筑面积计收，每月每平方米1.8元，被告需在每月10日前缴交前述费用；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的前期物业管理服务。然而，被告从2019年10月起却一直未依约按时足额缴纳物业管理费。虽经原告多次催收，被告一直未予支付物业管理费及其他应缴纳费用，截至2020年7月31日，被告已累计欠费共计人民币2005.97元。被告未按照协议的约定向原告支付物业管理服务相关费用的违约行为，给原告造成了较大的经济损失。鉴于以上事由，原告为维护自身的合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，诉至本院，请求判令：1、被告立即向原告支付自2019年10月起至起诉之日止所拖欠的物业管理费、水费、污水处理费、生活垃圾费和滞纳金，暂计为人民币1932.48元（具体如下：管理费以房屋建筑面积为单位，按每月1.8元/平方米，暂计至2020年7月为1078.9元；管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2020年7月31日为510.43元；水费、污水处理费、生活垃圾费暂计至2020年6月30日为343.15元）；2、被告承担本案的诉讼费。被告谭佩霞答辩称：被告要确认原告是不是广州海伦堡物业公司，原告有没有相关证明，因为服务协议约定物业费是不能转让第三方。被告欠缴物业费的原因是物业公司提供的各种服务不好。诉讼中，原告举证如下：1、被告的身份证复印件；2、前期物业服务协议；3、核准变更通知；4、欠费明细表；5、寄送的律师函及快递单。经质证，被告对原告提交的证据没有异议，经本院审核，原告提交的证据具有真实性、合法性，与本案相关联，能够证明本案相关事实，本院予以认定。综上证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：原告海伦堡物业公司（乙方）与被告谭佩霞（甲方）于2016年10月17日签订的《前期物业管理服务协议》，合同约定：甲方所购的物业位于四会海伦堡3*栋*单元03号，建筑面积为59.94平方米；乙方对房屋共用部位，公共设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；高层住宅（带电梯）的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取，以银行划扣形式缴付；每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；甲方未按时交纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠款金额3‰的滞纳金；受有关部门或单位的委托，乙方可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；乙方违约，如乙方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；甲方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金；双方还约定了其他事宜。原告主张被告自2019年10月起未依约足额缴纳物业管理费，经其多次催收后，被告仍一直未予支付物业管理费及其他应缴纳费用，截至2020年7月31日，被告已累计欠费共1932.48元（费用包括：管理费以房屋建筑面积为单位，按每月1.8元/平方米，暂计至2020年7月为1078.9元；管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2020年7月31日为510.43元；水费、污水处理费、生活垃圾费暂计至2020年6月30日为343.15元）。被告庭审中辩称其不愿意缴纳物业费的原因是原告提供的物业服务存在问题。被告对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间、逾期缴纳物业管理费的滞纳金计算标准及水费、污水处理费、生活垃圾费的金额均未有提出异议。另查明，2020年4月15日，原告向被告书面催缴物业管理费，并提供了快递单予以佐证。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，原、被告均应全面履行约定的权利义务。原告依约向被告提供了相应的物业服务，就享有要求被告依约支付物业管理费的权利。缴纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，原告为被告提供了物业管理服务，被告未能举证证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交物业费的正当理由，被告应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告主张的物业服务费的计价面积（59.94㎡）、计价标准（1.8元/㎡/月）、逾期缴纳物业服务费的期间（2019年10月至2020年7月共10个月），合计共1078.9元，以及暂计至2020年6月30日的水费、污水处理费、生活垃圾费合计为343.15元，被告均未提出异议。故原告主张被告应向其支付2019年10月到2020年10月的物业服务费1078.9元、暂计至2020年6月30日的水费、污水处理费、生活垃圾费共343.15元，理据充分，本院予以支持。关于滞纳金问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。滞纳金应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。原告于2020年4月15日向被告邮寄了催收物业服务费律师函后，被告仍未有交纳拖欠的物业服务费，故滞纳金应从2020年4月16日起计算。因《前期物业管理服务协议》已约定被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金。被告对约定的滞纳金计付标准没有提出异议，故2019年10月至2020年7月的物业管理费的滞纳金，从2020年4月15日起算至被告缴清相应的物业管理费之日止，每日按欠费总额的3‰计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告谭佩霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司支付2019年10月至2020年7月的物业管理费1078.9元、水费、污水处理费、生活垃圾费共343.15元（暂计至2020年6月30日）及逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金（以1078.9元为本金，按照每天3‰的标准，从2020年4月15日起计至缴清相应的物业管理费之日止）。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由被告谭佩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇二〇年十一月九日书记员  范嘉斌