江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5294号原告：孙宜治，男，1960年3月21日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘佃军，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。被告：连云港市碧桂园房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区滨河大道**。法定代表人：谢金雄，董事长。委托诉讼代理人：张梦媛，公司员工。原告孙宜治与被告连云港市碧桂某房地产开发有限公司（以下简称碧桂某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙宜治及其委托诉讼代理人刘佃军、被告碧桂某公司的委托诉讼代理人张梦媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙宜治向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告1073263元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月30日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将位于海州区卖给原告，该商品房建筑面积137.58平方米，房屋总价款为1073263元。在销售过程中，被告销售人员向原告宣传、承诺一楼房屋带花园，即入户门前的一块绿地，购买一楼房屋的业主拥有该块绿地的使用权，可以围起来作为家庭花园使用。后经了解，碧桂某小区的总平面规划及竖向设计图证明小区并未规划私人花园，小区内绿地均为公共绿地。2019年4月4日，海州区市场监督管理局市监案字（2019）044号行政处罚决定书认定被告在销售碧桂某小区一楼时，对商品房的性能、用途等作引人误解的虚假宣传，属于欺诈行为。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国合同法》及相关规定，原告向贵院起诉，请求支持原告诉求。被告碧桂某公司辩称，商品房买卖合同是买卖双方权利义务的来源依据，原、被告双方签订的认购书明确约定花园面积为0，且商品房买卖合同中并未包含花园内容，原告已在买卖合同中签字确认，表明其明确认可所售房屋的面积和范围。其次，原告所述营销人员向其承诺赠送入户花园，并无证据证明，且营销人员的流动性和盈利性决定其无法代表被告的行为。如以营销人员口径作为权利义务来源，一方面降低了买卖合同的法律效力，另一方增加了被告责任的不确定性，在原、被告之间形成权利义务不对等。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，被告无赔偿义务和责任。本案当事人围绕诉讼请求，原告提交了商品房买卖合同、购房发票、不动产权证书、海州区市场监督管理局海市监案字（2019）044号行政处罚决定书、虚假广告、协议书、房屋构造照片等证据，被告举证了认购书、商品房买卖合同、违规行为整改告知书、协议书、收条等。本院依法组织双方当事人进行举证与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年10月，被告碧桂某公司在销售连云港碧桂某小区商品房时，碧桂某公司销售人员向购房户宣传、承诺一楼房屋带花园，购买一楼房屋的业主拥有一楼入户门前一块绿地的使用权。碧桂某公司在微信公众号上发布宣传广告，标注：连云港碧桂某…….稀缺精装修电梯洋房1#载誉加推！特赠送花园农场……。碧桂某公司销售人员与购房户的微信聊天中也宣传一楼有花园，面积不等。2015年10月25日，原告孙宜治与被告碧桂某公司签订《连云港碧桂某认购书》一份，约定原告孙宜治认购被告开发的连云港碧桂某第16#楼1单元1-101室，建筑面积137.58平方米（其中套内建筑面积117平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.58平方米），花园面积为0平方米（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准）。2015年10月28日，原告孙宜治与被告碧桂某公司签订正式的《商品房买卖合同》，约定孙宜治购买被告碧桂某公司开发的上述第16#楼1单元1-101室房屋，建筑面积137.58平方米，单价7801.01元，总价1073263元。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款1073263元。2017年11月中下旬，被告碧桂某公司向原告交付房屋。房屋交付时，房屋入户门即在房屋南侧，房屋南侧有一块绿地，该绿地由绿植围起来，绿地上有石材小路通向房屋入户门。接收房屋后，原告即对上述绿地搭建围栏。此后因楼上业主投诉，连云港市城市管理行政执法局责令孙宜治停止上述行为，并拆除了围栏。2019年4月20日，原告孙宜治（乙方）与被告碧桂某公司（甲方）签订《协议书》一份，约定：一、甲乙双方协商一致，由甲方对所购商品房入户门前公共绿地以绿篱方式予以围蔽并恢复公共绿地，乙方予以配合；公共绿地的恢复费用及绿篱围蔽费用由甲方承担。乙方承诺公共绿地恢复及绿篱修复后不再擅自改建、改造，不得损毁公共绿地。二、为营造良好适居环境、化解社区矛盾，甲方同意以代乙方支付捌仟陆佰贰拾陆元住宅、车位物业服务费及现金捌仟陆佰贰拾陆元方式予以补偿。上述物业管理费在本协议签订后捌个月内由甲方一次性支付该商品房所在园区的物业服务公司，作为乙方的该商品房应付的住宅、车位物业服务费直至抵扣完为止。三、本协议签订后，乙方保证不就该商品房公共绿地（协议书上此处后面还有“权属”两字，但被笔涂掉）、原擅自围蔽公共绿地围栏的拆除等事宜向甲方或碧桂某集团下任何公司主张任何索赔。（协议书上此处后面还有“也不得向行政机关及法院主张任何权利”，已被笔涂掉）。四、甲乙双方知悉并确认：甲方对乙方进行补偿是基于维护小区秩序、社会秩序及化解小区业主间的矛盾等原因而做出的让步。（协议书上此处后面还有“并非甲方对公共绿地有关事宜的承认”，已被笔涂掉）。双方对本协议约定的所有内容均予以严格保密，不向任何第三人进行披露。五、若乙方违反本协议书上述约定或阻碍、不予配合绿篱及公共绿地的恢复施工，甲方有权将绿篱拆除或终止绿篱修建，同时乙方应向甲方支付/元违约金。六、本协议经甲乙双方签字或盖章生效。一式贰份。诉讼中，原、被告双方一致确认上述被涂掉的部分在双方签订协议时即被涂掉。上述协议书签订后，被告碧桂某公司履行了向原告付款义务，并用绿篱将原告门前绿地重新围栏起来。目前，原告仍在门前绿地上进行植树、种花。另查明，2019年4月1日，海州区市场监督管理局作出海市监案字（2019）044号行政处罚决定书，查明：一、碧桂某公司于2015年10月开始销售位于连云港市海州区滨河大道1号碧桂某小区商品房，在销售过程中，当事人销售人员向消费者宣传、承诺一楼房屋带花园，即入户门前的一块绿地，面积不等，购买一楼房屋的业主拥有该块绿地的使用权，可以围起来作为私家花园使用。至2016年9月，当事人仍在进行上述销售、宣传活动。至2017年10月，当事人销售人员与消费者的交流汇总，当事人销售人员仍承诺房屋前后绿地为一楼业主花园，并拍有相关照片发送至消费者微信。二、当事人在微信公众号上发布有广告图片一张，标注内容为：“连云港碧桂某…….稀缺精装修电梯洋房1#载誉加推！特赠送花园农场，限量18席……发展商：碧桂某控股”，因上述“花园农场”一事，该局于2018年6月4日送达当事人询问通知书一份，限期内当事人未能提供相关情况说明。三、碧桂某小区物业于2017年4月发放至业主并签名的《连云港碧桂某临时管理规约》，其中第二节第五条第九项内容为：“业主的花园为本园区整体环境的重要组成部分，业主和物业使用人应护理好花园植物，花园内植物高度和宽度以不影响相邻业主为宜；如有需要，业主或其他物业使用人可另行委托物业服务股份企业提供有偿花园护理服务”。四、当事人于2017年11月向业主交付房屋，后碧桂某小区物业发放《告知书》至一楼业主，内容为：“……在装饰装修过程中，未经城乡规划行政主管部门批准，自行扩建花园围栏。……现我中心就上述有关事项告知阁下，并要求阁下立即停止施工……”，要求一楼业主不得搭建花园。五、根据当事人提供的滨河大道1号碧桂某小区《总平面规划及竖向设计图》及一楼业主提供购房合同内的《房屋平面图》，当事人在小区内并未规划私人花园，小区内绿地均为公共绿地。六、当事人向业主交付房屋后，楼上业主与一楼业主因搭建花园一事产生矛盾，双方均前往新浦街道上访。该局认为碧桂某公司的上述行为，属于对其商品的性能、用途等作引人误解的虚假宣传，欺骗、误导消费者的行为，并产生了较大规模的不良影响。碧桂某公司向购买一楼商品房的消费者宣传“一楼赠送花园”、“一楼业主拥有花园使用权”，使消费者对商品产生错误的认识，进一步影响其购买决策，并产生了发生误解的事实。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款的规定，决定对碧桂某公司进行处罚，责令碧桂某公司停止违法行为，并处罚款18万元。处罚决定书作出后，碧桂某公司未提起复议，也未提起行政诉讼。本院认为，原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，被告在微信公众号发布广告宣传“特赠花园农场”；销售人员销售宣传1楼有花园，面积不等；在交付房屋时，碧桂某物业服务中心张贴公告对首层花园洋房铁艺大门及护栏安装进行规范。海州区市场监督管理局海市监案字（2019）044号行政处罚决定书也查明被告碧桂某公司在销售碧桂某小区时销售人员向消费者宣传、承诺一楼房屋带花园，购买一楼房屋的业主拥有该块绿地的使用权，可以围起来作为私家花园，并认定碧桂某公司的上述行为属于对其商品的性能、用途等作引人误解的虚假宣传，欺骗、误导消费者的行为。从上述事实可以看出，被告碧桂某公司在销售房屋时宣传、承诺赠送入户花园，但原告在接收房屋后，又被连云港市城市管理行政执法局责令停止围栏施工，并被强制拆除已施工部分，原告无法实现将该花园围栏起来独占使用的目的。在此情况下，原、被告双方于2019年4月20日签订《协议书》，就绿地围栏的处理进行约定，约定被告碧桂某公司向原告支付8626元物业服务费及8626元现金，同时约定原告保证不就该商品房公共绿地、原擅自围蔽公共绿地围栏的拆除等事宜向碧桂某公司主张任何索赔。该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效。现协议书已实际履行，原告已收到被告碧桂某公司支付的款项，原告再向被告主张索赔，违反协议书约定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙宜治的诉讼请求。案件受理费14459元（原告已预交），由原告孙宜治负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 长  钱 永人民陪审员  张刘霞人民陪审员  刘永新二〇二〇年十一月三十日书 记 员  张 冉法律条文和上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。