黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0202民初2510号原告：北疆集团齐齐哈尔南苑物业有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区民航路**。法定代表人：王思山，该公司副总裁。委托诉讼代理人：于东，该公司经理。委托诉讼代理人：刘天宇，该公司职员。被告：刘强，男，汉族，1971年12月5日出生，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。原告北疆集团齐齐哈尔南苑物业有限公司（以下简称南苑物业公司）与被告刘强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南苑物业有限公司委托诉讼代理人于东、刘天宇，被告刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南苑物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币25,043.87元以及截止至2020年9月10日所产生的违约金37,756.23元，总计：62,800.00元。二、判令被告承担本案诉讼费用。原告为向北疆雅苑小区提供物业管理服务的物业公司，原告与北疆雅苑小区业主委员会签订了物业管理委托合同。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。受益人按房屋面积每年向原告支付物业管理费用，缴费时间截止至每年的12月31日，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一缴纳违约金。被告系上述北疆雅苑小区1号楼4号商服的业主，物业面积为281.55平方米，按约定应当向原告缴纳从2010年度至2020年度的物业管理费人民币25,043.87元，但在长达10年的时间里，被告在享受物业服务的同时却一直拒绝交物业费，截至2020年9月10日产生违约金人民币37,756.23元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务,但被告却不履行自己的缴费义务。根据物业管理条例第7条第5项，业主缴纳物业费为应尽义务,原告多次催缴未有效果，故诉至法院。刘强辩称，期间没有催过我缴纳物业费，没有工作人员去过，物业费包括什么，物业管理内容包括什么，我们业主享有的待遇是什么不清楚,要求给付滞纳金没有法律依据，滞纳金比物业费还高。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1:被告欠物业费明细，证实从2010年5月1日至2020年9月30日，所欠的物业费本金及所产生的违约金。被告质证要求出示物业费依据，根据物业服务合同约定，本院对2016年后欠缴数额给予认定。原告提交的证据2：入户协议书，证实被告的身份适格。被告质证入户协议书不是被告所签。因此证据为复印件，本院不予认定。原告提交的证据3：物业服务管理合同4份，证实原告与被告的法律关系。被告质证物业合同上体现的是北疆物业有限公司和起诉的南苑物业有限公司不一样。原告对此证据没有异议，本院对此证据给予认定。原告提交的证据4：2019年齐齐哈尔市物业管理条例及物业管理条例（2018修正），证实业主应当履行合同义务，交纳物业费及逾期违约金按不超过日千分之一计算。被告质证齐齐哈尔市物业管理条例是2019年7月1日开始实施，原告从2010年计算违约金不符合规定，应从2019年计算。原告提交材料系物业管理相关规定，属适用的法律依据，虽然齐齐哈尔市物业管理条例是2019年颁布，物业管理条例为2018年修订，但物业管理条例是2003年颁布，根据合同法及物业管理条例规定原告要求从逾期时支付违约金请求可以支持。根据双方当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告系北疆雅苑小区**楼**商服的所有权人，该商服面积为281.55平方米。2009年4月28日齐齐哈尔市龙沙区北疆雅苑小区业主委员会与齐齐哈尔北疆物业有限公司签订物业管理服务合同；2015年11月14日北疆雅苑小区业主委员会与齐齐哈尔北疆物业有限公司南苑分公司签订了物业管理服务合同；2016年9月1日齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道办事处北疆雅苑业主委员会与北疆集团齐齐哈尔南苑物业有限公司签订了物业服务合同，合同期限自2016年9月1日至2019年8月31日止，共三年。物业合同约定，商业物业按0.91元/月/平方米计算。物业服务费用按年交纳，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起，每日按欠交款项的3‰交纳滞纳金。2019年9月1日齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道办事处北疆雅苑业主委员会与北疆集团齐齐哈尔南苑物业有限公司签订了物业服务合同，合同期限自2019年9月1日至2022年8月31日止，共三年。物业合同约定，商业物业按0.91元/月/平方米计算。物业服务费用按年交纳，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起，每日按欠交款项的1‰交纳滞纳金。经调查，齐齐哈尔北疆物业有限公司于1998年注册成立，目前登记状态为存续，齐齐哈尔北疆物业有限公司南苑分公司为其分公司，现已注销；北疆集团齐齐哈尔南苑物业有限公司于2016年4月6日注册成立，目前登记状态为存续。本院认为，齐齐哈尔北疆物业有限公司、齐齐哈尔北疆物业有限公司南苑分公司与本案原告并非同一主体，故对原告请求的2009年与2015年北疆雅苑小区业主委员会分别与上述两公司签订的物业管理服务合同及期间的物业费、违约金本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与北疆雅苑小区业主委员会签订的物业服务合同对该小区业主具有约束力。2016年9月1日至2020年9月30日，被告作为该小区业主与原告南苑物业公司形成了物业服务合同关系，原告已经提供了物业服务，被告亦享受到原告的服务，被告应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费。对于南苑物业公司要求被告交纳物业费中的2016年9月1日至2020年9月30日四年物业费共计12,439.26元的请求，本院给予支持。关于违约金部分，2016年9月1日签订的物业服务合同中约定的违约金按每日欠交款项的3‰交纳、2019年9月1日签订的物业服务合同中约定的违约金按每日欠交款项的1‰交纳，原告要求按每日欠交款项的1‰计算，违约金标准过高。根据合同法逾期付款损失的相关规定，2016年9月1日至2019年8月19日本院按照中国人民银行同期贷款一年期利率4.35%予以支持，2019年8月20日至2020年9月10日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率4.25%予以支持，违约金合计819.60元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘强于本判决生效之日起十日内支付原告北疆集团齐齐哈尔南苑物业有限公司物业管理费12,439.26元以及违约金819.60元（截止至2020年9月10日），总计13,258.86元。二、驳回原告北疆集团齐齐哈尔南苑物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,370.00元，减半收取计685.00元,由被告刘强负担144.62元、由原告北疆集团齐齐哈尔南苑物业有限公司负担540.38元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  刘鑫磊二〇二〇年十一月二十三日书记员  王 坤