河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6252号上诉人（原审原告）：南阳市钟表厂。住所地河南省南阳市新华西路**。法定代表人：张军，任该厂厂长。委托诉讼代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**宾，河南汉冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙黎，女，1982年3月21日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。被上诉人（原审原告）：刁磊，男，1981年7月8日出生，汉族，住址同上，系孙黎之夫。上诉人南阳市钟表厂因与被上诉人孙黎、刁磊确认合同无效纠纷一案不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南阳市钟表厂上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持南阳市钟表厂一审诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由孙黎、刁磊承担。事实和理由：一、本案房屋买卖行为违反法律、行政法规效力性强制规范。1.《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条规定:“集体企业依照法律规定实行民主管理。职工(代表)大会是集体企业的权力机构,由其选举和罢免企业管理人员,决定经营管理的重大问题。集体企业实行厂长(经理)负责制。集体企业职工的民主管理权和厂长(经理)依法行使职权,均受法律保护”。南阳市钟表厂系集体性质企业,涉案房产买卖未经职工(代表)大会审议决定,违反了行政法规的强制性规定；2.涉案房产土地属国有划拨土地,房产买卖未经政府审批,未经土地部门批准也未缴纳土地使用权出让金,违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金”，也违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定法条中的用语是“必须”,即必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事同纠纷案件若干问题的指导意见》指出,强行性规范通常以“应当”、“必须”、“不得”等用语提醒当事人必须严格遵守而不得随意以协议交易改变；在合同的有效和无效取决于一个法律条文是否属于强行性规范时,仅仅以条文的措辞或用语作为区分或判断标准是不够的。案涉的法律规定属于效力性强制规定,违反该规定导致合同效力绝对无效。最高人民法院发布的指导案例及司法观点本案应当适用；一审人民法院认为上述规定是管理性规定,并不导致合同无效错误。二、该房屋并非善意取得。孙黎、刁磊在办理房产登记时,伪造南阳市钟表厂的上级主管部门南阳市卧龙区二轻集体工业联社的公章,骗取不动产登记部门的登记,完全是恶意占有,绝非善意取得。三、类案的判决结果对本案有参考意义。一审法院已裁判的案件与本案结果大相径庭，不能保证裁判结果的统一。孙黎、刁磊辩称，一、涉案房屋买卖协议系双方真实意思表示，不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效合同。1.南阳市钟表厂张军作为当时南阳市钟表厂的厂长负责人，在协议上签字、加盖公章，并与孙黎、刁磊共同对协议进行了公证，依据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条规定依法行使职权的行为，应当视为南阳市钟表厂真实意思表示，孙黎、刁磊作为普通交易相对人，应对此享有信赖利益。南阳市钟表厂本次关于合同无效的主张和陈述，不仅与其在另案中自认的事实相悖，且没有事实和法律依据。2.涉案房屋买卖协议早己履行完毕并过户，南阳市钟表厂的关于确认合同无效的诉讼请求无事实基础。南阳市钟表厂主张合同无效所依据的《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条等法律、法规均不是法定的合同无效条款；二、南阳市钟表厂提出“孙黎、刁磊在办理房产登记时,伪造的上级主管部门南阳市卧龙区二轻集体工业联社的公章,骗取不动产登记部门的登记,完全是恶意占有,绝非善意取得”，没有任何事实根据。三、南阳市钟表厂提交的最高人民法院案例不是“指导性案例”，不能成为裁判依据；该份判决书的案例与本案事实不同，无参考指导意义。南阳市钟表厂向一审法院起诉请求：一、确认南阳市钟表厂与孙黎、刁磊于2005年12月2日签订的位于南阳市××房产(房产证号:10××**)《买卖房产协议书》无效;南阳市钟表厂退回购房款，孙黎、刁磊返还房屋；二、本案诉讼费由孙黎、刁磊负担。一审法院认定事实：南阳市钟表厂系南阳市卧龙区集体所有制企业。南阳市钟表厂于1993年5月7日依据原计划委员会宛市计基字第（1993）44号文件征用该宗土地662平方米，用于综合营业楼建设，该宗土地位于南阳市××路××号，南阳市钟表厂在该宗土地的房屋建筑面积900.89平方米，房屋所有权证号为：宛市房字第**，该房屋土地性质为国有划拨土地。该宗土地一直未办理土地使用权证。南阳市钟表厂位于南阳市××区××号有临街楼门面房。2005年12月2日，孙黎（买方）与南阳市钟表厂（卖方）达成买卖房产协议书，通过南阳市公证处进行了公证。内容为：卖方愿将新华路68号门面房一间（门面房西头数第二间）作价贰拾捌万元（包括该房产份额的土地使用权），双方达成协议如下：一、付款及交房时间办法：该协议签订时，一次性付清，公证时房款已付清，由卖方协助该房的现承租与买方协助承租事宜；二、如该处房产以后办理产权时，由卖方负责办理过户并承担费用；三、该处房产交付后，产生的水、电、卫生等费用及意外风险由买方负责；四、该处房产的尺寸应按间隔墙中心线为准分界；五、本协议必须双方签字，公证后生效。买方孙黎签字并捺指印，卖方南阳市钟表厂法定代表人张军签字并加盖公章。2010年3月22日，经南阳市房产管理局登记，孙黎和刁磊以按份共有的形式办理了卧龙区新华路68号一层门面房一间的房屋所有权证（房产证号为宛市房权证字第**），建筑面积为38.8平方米。因南阳市钟表厂用房产权证抵押在原工商银行陆续借贷流资款本金263700元，一直没有能力归还，后银行将其对南阳市钟表厂债权转让给中国长城资产管理公司郑州办事处。后中国长城资产管理公司郑州办事处又将该债权转让给刘发强，2007年6月8日，刘发强又将上述债权（计算至2007年4月30日的本息合计450839.10元、其中本金263700元、表外利息117810.24元，孳生利息69328.8元）转让给案外人孙心宽，转让对价为286000元。一审法院认为，一、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。二、2005年12月，南阳市钟表厂与孙黎、刁磊签订房屋买卖合同并进行了公证。双方签订房屋买卖协议后，孙黎、刁磊履行了支付对应房款义务，且已经办理了房屋产权登记手续，故孙黎、刁磊属于争议房屋的产权所有人；三、孙黎、刁磊购房争议房屋时系与南阳市钟表厂自愿协商，支付了对应价款，且已办理房产登记，属于善意取得；南阳市钟表厂在出售房屋时未经职代会同意，属于南阳市钟表厂管理方面的瑕疵，与孙黎、刁磊无关，南阳市钟表厂不能把自己管理方面的过错行为归咎于孙黎、刁磊；故该理由不能成立；四、合同是市场化配置资源的主要方式，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，要根据诚实信用原则，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会的构建。本案中，南阳市钟表厂据以主张合同无效援引的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，均不属于上述“效力性强制性规定”的范畴，未经政府部门批准和未缴纳土地出让金，并不直接导致合同无效。因此，南阳市钟表厂据此认定合同无效，理由及法律依据不足，一审法院不予支持；一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决：驳回南阳市钟表厂的诉讼请求。诉讼费5500元，由南阳市钟表厂负担。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于涉案房产买卖协议效力问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让划拨土地需经审批和缴纳土地使用权出让金的规定，是为了加强对城市房地产和土地市场的管理，维护市场交易秩序，保障房地产权利人和土地流转人的合法权益，是政府行政管理上的需要。转让土地使用权，改变土地用途需经政府相关部门批准，缴纳土地出让金等具体规定主要是为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产领域的一种管理和监督行为。上述法律法规只规定受让人改变土地用途的，必须向行政主管部门申请批准、补交土地出让金，并未规定划拨土地不得转让。因此，上述规定是以保障房屋交易产权清晰，有利于对房地产市场交易秩序的管理和监督为立法目的，应属管理性的强制性规范。《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》中关于集体企业的内部决策的相关规定亦属于管理性规定。因此，南阳市钟表厂关于涉案房产买卖协议因未经职工大会审议、转让划拨土地未经批准、未补交土地出让金，违反了法律法规的强制性规定而无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。二、南阳市钟表厂上诉称“孙黎、刁磊在办理房产登记时,伪造的上级主管部门南阳市卧龙区二轻集体工业联社的公章,骗取不动产登记部门的登记,完全是恶意占有,绝非善意取得”，但未提供证据证实，不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由南阳市钟表厂负担。本判决为终审判决。审判长  郭晓普审判员  刘建华审判员  李 舸二〇二〇年十一月二十七日法官助理刁艳书记员马赟赟