福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民再2号 原审原告：福建群盛集团有限公司德化分公司，住所地德化县浔中镇凤池街。统一社会信用代码：91350526691937109B。 法定代表人：林玉燕，该分公司经理。 委托诉讼代理人：周贞晏，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 原审被告：许志天，男，1972年11月28日出生，汉族，德化县人，住德化县。（现羁押于永安监狱） 原审被告：邓丽真，女，1974年12月29日出生，汉族，德化县人，住德化县。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司德化支行，住所地：德化县浔中镇群盛.翰林府邸****108-1、108-2、2层247－1店面，统一社会信用代码：91350526856427917C。 负责人：万云峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：郑良耀，该支行职员。 委托诉讼代理人：陈小兰，该支行公司律师。 原审原告福建群盛集团有限公司德化分公司（以下简称：群盛公司）与原审被告许志天、邓丽真、原审第三人中国建设银行股份有限公司德化支行（下简称：德化建行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月9作出（2018）闽0526民初1045号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年6月23日作出（2020）闽0526民监2号民事裁定，再审本案。本院于2020年7月16日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原审原告委托诉讼代理人周贞晏，原审被告许志天、邓丽真，原审第三人委托诉讼代理人郑良耀、陈小兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审群盛公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的编号为201400603的《商品房买卖合同》；2.要求被告将涉案房屋腾空并返还原告；3.要求被告向原告偿还由原告代付的银行按揭款12614.18元（截止2017年12月26日）；4.要求被告向原告支付违约金49133.20元；5.要求被告将涉案房屋的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》返还给原告；6.要求被告将涉案房屋的编号为“德国用（2016）第70731号的《房屋所有权证》返还给德化县不动产登记中心依法注销并承担房屋所有权证转移登记所缴纳的税费；7.被告承担本案诉讼费。庭审中，群盛公司自愿放弃要求第5项诉讼请求，即要求许志天、邓丽真将涉案房屋的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》返还给群盛公司的诉讼请求。 本院原审认定案件事实：一、2014年3月12日，群盛公司与许志天、邓丽真编号为201400603的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，约定许志天、邓丽真向群盛公司购买址在德化县第二实验小学西侧群盛.翰林府邸第3幢2501室套房一套，面积117.14平方米。总房价人民币982664元。首付购房款516664元，余款466000元由许志天、邓丽真向第三人德化建行申请按揭贷款，并由群盛公司承担连带责任保证以及交房时间违约责任等条款。二、《合同补充协议》第四条第3款约定：在出卖人保证期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款或其它原因导致贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权向买受人追偿或解除合同。买受人应在出卖人承担保证责任后向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关一切费用和直接及间接损失，还应在出卖人发生解除通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归还出卖人所有，出卖人不予以任何经济补偿。《合同补充协议》第四条第2款第（2）项还约定，解除合同，收回房产，买受人已付房款在扣除解除合同所产生的一切税费及支付给出卖人购房款5%违约金后由出卖人无息退回。三、2014年5月4日，许志天、邓丽真因购房资金不足向德化建行申请个人住房公积金贷款466000元，期限18年，自2014年5月26日至2032年5月26日止。2014年5月7日，许志天、邓丽真与德化建行签订一份“个人住房借款合同”，合同签订后，借款双方于2014年5月9日办理预购商品房抵押权预告登记手续。四、借款后，至2017年11月26日，许志天、邓丽真累计已有4期未能如期履行向德化建行缴交贷款本金及利息，其中借款本金尚欠353597.31元、利息3847.96元。2018年1月5日，德化建行向德化县人民法院提起诉讼，德化县人民法院作出（2018）闽0526民初204号民事判决书。五、2017年12月26日，德化建行扣划群盛账户内的资金12614.18元用于偿还许志天、邓丽真借款本金及利息。六、涉案商品房已交房并办理编号为“德国用（2016）第70731号”的土地使用权证。 本院原审认为，群盛公司与许志天、邓丽真签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同有效。合同签订后，许志天、邓丽真未能按合同约定如期履行向德化建行缴交贷款本金及利息的合同义务，已构成违约，根据群盛公司与许志天、邓丽真签订的《合同补充协议》第四条约定，群盛公司要求解除双方签订的编号为201400603的《商品房买卖合同》，并将涉案房屋腾空返还群盛公司。应予支持。群盛公司要求许志天、邓丽真偿还由群盛公司代付的银行按揭款12614.18元（截止2017年12月26日），并支付违约金49133.20元；群盛公司要求许志天、邓丽真将涉案房屋编号为“德国用（2016）第70731号”的土地使用权证返还给德化县不动产登记中心依法注销并承担房屋所有权证转移登记所缴纳的税费，符合合同约定和法律规定，也应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决如下：一、解除福建群盛集团有限公司德化分公司与许志天、邓丽真签订的编号为201400603的《商品房买卖合同》。二、许志天、邓丽真应于本判决生效后三十日内将址在德化县第二实验小学西侧群盛.翰林府邸第3幢2501室套房一套腾空返还给福建群盛集团有限公司德化分公司。三、许志天、邓丽真应偿还由福建群盛集团有限公司德化分公司代付的银行按揭款12614.18元（截止2017年12月26日），并支付违约金49133.20元给福建群盛集团有限公司德化分公司，限本判决书生效后十五日内支付。四、许志天、邓丽真应在本判决生效后十五日内将涉案房屋编号为“德国用（2016）第70731号”的土地使用权证返还给德化县不动产登记中心依法注销并承担房屋所有权证变更登记所缴纳的税费。 许志天再审辩称，对群盛公司的诉讼请求及事实理由均没有意见，由法院依法判决。 邓丽真再审辩称，对群盛公司的诉讼请求及事实理由均没有意见，但案涉套房是共同财产，属于她的财产应判归她所有。 德化建行再审辩称，对群盛公司的诉讼请求及事实理由均没有意见。同时要求许志天、邓丽真归还借款，群盛公司承担保证责任。 针对上述请求，群盛公司再审提供如下证据：1.《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）一份，证实两被告具体身份信息，原、被告双方就案涉商品房面积、价款、付款方式、按揭贷款和违约责任，合同解除等进行详细约定；2.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，证实原告为被告向第三人银行按揭贷款提供连带责任保证；3.销售不动产统一发票一份，证实被告应向原告支付的购房款总额为982664元；4.公司存款扣款通知书、个人贷款还款凭证各一份，证实因两被告违约，原告被第三人从账户中扣划12614.18元用于偿还借款本息；5.《土地使用权证》一份，证实案涉商品房已依法办理土地使用权证到两被告名下；6.德化法院（2018）闽0526民初204号、1045号民事判决书各一份，证实原、被告双方就房屋买卖等权利义务进行约定，被告向第三人借款并由原告提供连带责任保证等；7.当庭提供客户专用回单八份、账户扣划凭证一份，证实截至今日原告累计为两被告偿还第三人银行欠款本息413142.33元。许志天、邓丽真质证认为，对上述证据真实性、来源合法性均无异议，由法院依法认定；德化建行质证认为，对证据1-6和7中客户专用回单的真实性、来源合法性均无异议，证据7中扣划凭证由法院依法认定。 许志天、邓丽真均没有提供证据，德化建行提供原审已提供的德化法院（2018）闽0526民初204号民事判决书，与群盛公司提供的一致。 本院再审认为，上述证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。 本院再审认定事实如下：一、2014年3月12日，群盛公司与许志天、邓丽真签订编号为201400603的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）各一份，约定许志天、邓丽真向群盛公司购买址在德化县第二实验小学西侧群盛.翰林府邸第3幢2501室套房一套，面积117.14平方米。总房价人民币982664元。首付购房款516664元，余款466000元由许志天、邓丽真向第三人德化建行申请按揭贷款，并由群盛公司承担连带责任保证以及交房时间违约责任等。 二、《合同补充协议》第四条第3款约定：在出卖人保证期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款或其它原因导致贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权向买受人追偿或解除合同。买受人应在出卖人承担保证责任后向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关一切费用和直接及间接损失，还应在出卖人发生解除通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归还出卖人所有，出卖人不予以任何经济补偿；《合同补充协议》第四条第2款第（2）项还约定，解除合同，收回房产，买受人已付房款在扣除解除合同所产生的一切税费及支付给出卖人购房款5%违约金后由出卖人无息退回。 三、2011年8月9日，群盛公司与德化建行签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定群盛公司就其开发的座落于德化县第二实验小学西侧群盛.翰林府邸项目所属之住房或商业用房房产出售，群盛公司为所有因买房与德化建行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，保证期间为2011年8月9日至2031年8月9日期间，…等；2014年5月4日，许志天、邓丽真因购房资金不足向德化建行申请个人住房公积金贷款。同月7日，双方签订一份《个人住房借款合同》，约定贷款金额466000元，期限219个月，自2014年5月7日至2032年5月7日止，…等。合同签订后，借款双方于2014年5月9日办理预购商品房抵押权预告登记手续，德化建行为预告登记权利人。同月26日，德化建行向许志天、邓丽真发放贷款466000元。 四、贷款发放后，许志天、邓丽真未能如期履行向德化建行缴交贷款本金及利息，群盛公司也未履行保证责任。2018年1月5日，德化建行向德化县人民法院提起诉讼，德化县人民法院作出（2018）闽0526民初204号民事判决书，判决许志天、邓丽真应偿还德化建行借款本金353597.31元及利息，群盛公司承担连带清偿责任，群盛公司承担保证责任后，有权向许志天、邓丽真追偿。2017年12月26日，德化建行扣划群盛账户内的资金12614.18元用于偿还许志天、邓丽真借款本金及利息。截至今日，群盛公司累计为许志天、邓丽真偿还德化建行欠款本息413142.33元。 五、涉案商品房已交房并于2016年7月14日办理编号为“德国用（2016）第70731号”的土地使用权证，土地使用权人为许志天、邓丽真。诉讼中，群盛公司承认案涉商品房的《房屋所有权证》已办理到许志天、邓丽真名下。 本案争议的焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）是否有效，是否能够解除？ 本院再审认为，《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）系群盛公司与许志天、邓丽真双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应依合同的约定履行。 群盛公司已交付案涉房屋给许志天、邓丽真，不动产权属也已办理至许志天、邓丽真名下，许志天、邓丽真在群盛公司提供担保下向德化建行贷款并支付了购房款，合同约定的双方主要义务已履行完毕，不存在合同解除的问题。另外，本院作出的（2018）闽0526民初204号民事判决已生效，判决确认群盛公司在承担保证责任后可向许玉天、邓丽真追偿，现群盛公司已履行了连带清偿责任，可以根据生效判决向许志天、邓丽真行使追偿权，以实现其合法权益。 因此，本案中存在的商品房买卖合同关系和个人住房借款担保合同关系皆是独立的合同关系，商品房买卖合同已履行完毕，现群盛公司以许志天、邓丽真违约为由要求根据合同约定行使合同解除权，该合同解除请求权不具有优先性，该请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。 综上，本院再审认为，群盛公司关于解除与许志天、邓丽真签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不能成立，群盛公司基于合同解除的基础上要求许志天、邓丽真返还房屋、偿还代偿款、支付违约金等诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。诉讼中，群盛公司自愿放弃要求许志天、邓丽真将涉案房屋的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》返还给群盛公司的诉讼请求，属自愿处分，不违反法律规定，可以准许。许志天、邓丽真违约给群盛公司造成的其它损失，群盛公司可以根据合同约定向法院另行主张。原审判决确有错误，应予撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销（2018）闽0526民初1045号民事判决书各项判决。 二、驳回福建群盛集团有限公司德化分公司的诉讼请求。 案件受理费14200元，由福建群盛集团有限公司德化分公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  林文敬 审判员  施小容 审判员  李 平 二〇二〇年十一月二十日 书记员  康丁岚 附：一、主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。