上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9322号上诉人（原审被告）：杭州肌动科技有限公司，住所地浙江省杭州市上城区外海西湖国贸大厦**。法定代表人：潘剑，经理。委托诉讼代理人：刘琼，浙江五联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海佳质资产管理有限公司，住所，住所地上海市浦东新区宣桥镇南六公路****-45div>法定代表人：石福梁，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人杭州肌动科技有限公司（以下简称肌动公司）因与被上诉人上海佳质资产管理有限公司（以下简称佳质公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初28263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人刘琼、被上诉人委托诉讼代理人洪维争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肌动公司上诉请求：撤销原判，改判驳回佳质公司一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：1.肌动公司从未接触过佳质公司，一直与物业公司联系，肌动公司停止营业时向物业公司提供了材料，2018年8月30日搬离设备是按照物业公司的指示，并不是特意选择深夜搬离，一审认定肌动公司未与佳质公司沟通擅自搬离设备行为不当是错误的。2.肌动公司设备损坏，穷尽办法也无法修复，只能搬离现场，返回厂家维修，一审认定肌动公司无法证明设备损坏且无法现场修复有误。3.佳质公司阻挠肌动公司维修设备，导致肌动公司无法正常经营，肌动公司有权解除合同。一审忽略肌动公司依法解除合同，仅根据肌动公司欠付租金就否定了肌动公司的合同解除权。4.肌动公司认为合同解除时间是2018年9月11日。佳质公司辩称：不同意肌动公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.一审认定事实清楚，本案纠纷发生原因是肌动公司经营不善，不能支付租金，且希望提前解约。肌动公司的理由均不成立，其称其只与物业公司联系，不符合常识。肌动公司自认其停止营业时曾与物业公司沟通，证明其不想继续经营。2.关于机器设备维修的问题，肌动公司没有证据证明设备必须送往德国维修。肌动公司一审提供的证据理赔材料，证明其设备损坏得到了理赔和维修，其设备通过维修可正常运行，设备损坏只是壳体损坏，没有大问题。肌动公司提供的微信记录显示，只有部分机器损坏，且只是程序问题，不需要去德国维修。故肌动公司抗辩理由不能成立。3.肌动公司坚称，其在2018年9月11日解除了合同，但实际上肌动公司没有合同解除权，微信记录显示是肌动公司希望在没有解除权的情况下单方提出撤场，并向佳质公司提出撤场申请，且称对于应付未付租金，暂时没法批下来，希望先走撤场的流程，肌动公司的撤场未经佳质公司同意。一审认定合同解除时间正确。4.合同中关于违约金的约定是双方真实意思表示，违约金不存在过高的情形。佳质公司向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同关系于2018年11月27日解除；2.判令肌动公司支付自2018年9月1日至2018年11月27日的租金人民币（以下币种相同）170,748元；3.判令肌动公司支付逾期支付租金违约金（计算方式为以59,130元为基数，按日千分之一的标准，分别从2018年8月26日、9月26日、10月26日起算至肌动公司实际支付之日止）；4.判令肌动公司支付享受的租金优惠118,260元；5.判令肌动公司支付自2018年11月28日起至2018年12月4日止的房屋占有使用费13,608元；6.判令肌动公司支付违约金250,290元；7.佳质公司收取的押金275,805元不予返还；8.判令肌动公司支付房屋复原费116,620元；9.判令肌动公司支付自2018年9月1日至2018年11月27日的推广费14,034.08元；10.判令肌动公司支付推广费滞纳金（计算方式为以4,860元为基数，按日千分之一的标准，分别从2018年8月26日、9月26日、10月26日起算至肌动公司实际支付之日止）。一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX大道XX号XX广场的产权人为佳质公司。2018年5月，佳质公司（甲方、出租方）、肌动公司（乙方、承租方）、XX公司（丙方、物业管理方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租的物业为XX大道XX号XX广场地上一层L104B单元（以下简称涉案房屋），租赁面积为243平方米。交房日暂定为2018年3月15日，甲方将在具备交房条件后提前10个工作日通知乙方具体交房日，并以该通知上载明的交房日为准，交房日、起租日、开张日、租赁期限等届时亦相应提前或顺延。租期3年，自交房日起至2021年3月14日止。起租日为2018年5月15日，开张至迟不晚于2018年5月15日。房屋用途为用作“XX”品牌健身体验。甲方并不保证该房屋适用作任何乙方指定的特别用途。合同6-2约定乙方应当在上一个历月25日之前向甲方支付当月基本含税租金。合同第6-3约定如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述租金折扣，乙方需在接到甲方通知后5日内向甲方补交前述租金折扣。合同附表二约定，租赁期内，乙方需向甲方支付含税租金，其中基本含税租金为自交房日起第1年，该房屋的日含税租金单价为8元/每平方米，月租金为56,314.29元，月含税租金为59,130元。乙方根据本合同第6-2条支付的首笔基本租金：199,824.89元，首笔基本含税租金：209,816.13元，折扣后乙方实际需支付的基本含税租金为91,556.13元。租赁押金为相当于该房屋3个月第一年基本含税租金及含税物业管理费，金额为275,805元。合同9-18条约定，乙方应在开张日开始对外营业，且应在租赁期内维持该房屋于甲方指定的营业时间内营业。合同第10.1约定，在本合同终止或提前终止时，除非甲乙双方另有约定，乙方应将该房屋良好清洁地交还甲方，并还须同时符合以下所有条件：（1）该房屋应恢复至本合同约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态（自然损耗除外）；……。合同第10.4条约定，乙方未能按照本合同规定恢复该房屋状态的，乙方同意由甲方代为施工，相关费用由乙方承担，甲方亦有权将该等费用直接从租赁押金中扣除，不足部分仍应由乙方补足。合同第13.3条约定，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，甲方无需对乙方承担任何责任，且无需退还乙方已经支付的租赁押金，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时（即本合同提前终止当月）3个月基本含税租金和含税物业管理费之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的其他损失：……（5）乙方逾期支付任何应付费用（包括含税租金、租赁押金、公用事业费用、含税物业管理费、其他费用）超过14日的；……(11)如乙方在未得到甲方事先书面同意之情况下连续七个工作日或累计三十个工作日暂停营业或未按照本合同所述营业时间的要求营业的，或乙方威胁暂停营业或擅自解除本合同；（12）自开张日起，除经甲方事先同意外，乙方中断、停止其业务或乙方无法提供正常的商品或服务的；……。合同第16.2条约定，除非另行明确规定，通知送达时间应按以下方式确定：……（2）邮寄的，送达时间为投寄后第4个工作日；在寄往境外的情况下，送达时间为投寄后第7个工作日；通知发送的各方地址和传真号码载明于附表四。合同附件三对房屋交付时的状态做了约定。2018年8月17日，佳质公司、肌动公司和案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订《房屋租赁合同之补充协议》，变更原《租赁合同》的部分条款内容，物业管理方变更为A公司，自2018年7月1日起，该房屋的含税物业管理费单价变更为120元/每平方米，即月含税物业管理费变更为29,160元。三方同意，自2018年9月1日起，将上述物业管理费拆分为两部分：其中含税物业管理费调整为100元/每平方米，即每月物业管理费为24,300元；推广费为20元/平方米/月，即4,860元/月。上述调整后的含税物业管理费支付至乙方委托的管理公司即丙方指定账户，推广宣传费支付至乙方指定账户。2018年11月23日，佳质公司向肌动公司发出《解约函》，载明因肌动公司怠于履行租金等任何应付款项的支付义务超过14日，佳质公司有权解除《租赁合同》并向贵方主张相应违约责任。自函件邮寄后第4个工作日，贵我双方签署的《租赁合同》即告解除，且贵方已支付的保证金275,805元作为违约金我司将予以没收。请贵方收到本函后7日内向我司付清《租赁合同》项下约定的如下款项：1.支付至合同解除日止的租金177,390元、物业管理费98,415元、推广费14,580元、公共事业费9,492.5元、房屋占用费7,776元、逾期支付租金所涉违约金11,766.87元及其他费用9,144.15元。2.根据《租赁合同》第13.3条约定支付违约金275,805元。3.请贵方按照租赁合同约定将商铺恢复至约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态，配合我司尽快办理相关商铺返还手续并最迟于合同解除日之次日返还商铺。如贵方未在上述规定期限内返还商铺的，根据《租赁合同》的约定，我司将于2018年12月4日下午14:00前往该商铺，开启门锁，腾空该商铺，请贵司授权人员准时前往该商铺，清点该商铺的物件并承担因腾空该商铺所产生的相关费用。接送上述解约函的快递显示，寄送地址为附表四所列的送达地址，快递改退批条显示2018年11月27日，肌动公司拒收。2018年12月4日，佳质公司根据《解约函》所载时间委托物业管理人进入涉案房屋，对物品进行了清点和清理，收回了涉案房屋。上海市金茂律师事务所何妍蕾、俞烨松律师出具律师见证书。2019年1月，佳质公司与案外人上海B有限公司（以下见证B公司）拆除复原工程合同，约定复原费金额为116,620元，同年4月29日，佳质公司支付了上述复原费。一审庭审中，双方均确认肌动公司自2018年9月1日起未再向佳质公司支付租金。肌动公司为证明其设备确需全部运送至德国维修、其曾于2018年8月30日搬离设备用于维修遭到佳质公司和物业公司阻拦的情况以及肌动公司于2018年9月11日提出解除合同的请求，向法庭提交了微信聊天记录、证明、邮件等材料，佳质公司认可上述材料的真实性，但表示肌动公司在未支付租金，也未履行搬运物品手续的情况下，于深夜搬离设备，佳质公司无法核实相关情况，故进行了阻拦。至于2018年9月11日肌动公司提出解除合同，佳质公司认为肌动公司无权单方解除合同，佳质公司也未同意与肌动公司解除合同。对于肌动公司提交的邮件、发票等材料的真实性，佳质公司均不予认可。佳质公司为证明肌动公司搬离设备违反合同约定且未履行必要的申请手续，向法庭提交了微信聊天记录、照片、租户手册，肌动公司对微信聊天记录的真实性予以认可，并表示已经履行了必要的申请手续，对其余证据材料的真实性均不予认可。一审法院认为，佳质公司与肌动公司及XX公司、A公司之间签订的《租赁协议》及其附件、补充协议、系各方真实意思表示，且于法不悖，合同属合法有效，合同双方均应恪守。现双方均主张解除三方签订的《租赁协议》中涉及佳质公司、肌动公司之间的租赁合同关系，但对于租赁关系的解除原因和过错则各执一词。为此，肌动公司抗辩称合同无法履行系因佳质公司委托的物业管理公司不同意其将损坏的设备搬离涉案房屋所致。对此一审法院认为，首先，根据双方合同，肌动公司应于2018年8月25日支付下个月的租金。在上述期限前，双方并未发生设备搬离的纠纷，肌动公司未按约定支付租金已构成违约。其次，肌动公司在未与佳质公司进行沟通的情况下，擅自停止营业，并于2018年8月30日深夜搬离全部设备，其行为并不符合合同约定，确有不当。再次，肌动公司亦无充分有效证据证明设备损坏无法现场修复，且损坏的设备已经与德国公司联系妥当需运送至德国进行维修。综上，肌动公司的抗辩事由不能成立，肌动公司违反合同约定未按期支付租金，显属违约，根据合同约定应以2018年11月29日视为送达的时间作为双方租赁合同关系解除的时间。合同解除后，肌动公司除应支付佳质公司自2018年9月1日至2018年11月29日的租金及2018年11月30日至2018年12月4日的房屋占有使用费、推广费外，还应承担相应的违约责任。关于支付租金折扣118,260元，佳质公司的该项诉请具有合同依据，予以支持。关于没收押金，佳质公司依据合同13-3的约定要求没收押金，予以支持。关于解约违约金，一审法院根据合同履行情况、佳质公司的实际损失等酌情调整为15万元。关于复原费，佳质公司提供了合同、付款凭证等材料予以证明，对此予以采信。关于逾期付款违约金，一审法院根据肌动公司的履约情况酌情调整为2,500元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○二○年六月十六日作出判决：一、确认上海佳质资产管理有限公司与杭州肌动科技有限公司之间的租赁合同关系于2018年11月29日解除；二、杭州肌动科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司自2018年9月1日起至2018年12月4日止按月租金59,130元为标准计算的房屋租金和占有使用费；三、杭州肌动科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司租金折扣118,260元；四、杭州肌动科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司解约违约金15万元；五、杭州肌动科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司逾期付款违约金2,500元；六、上海佳质资产管理有限公司收取的租赁押金275,805元不予返还；七、杭州肌动科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司复原费116,620元；八、杭州肌动科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海佳质资产管理有限公司推广费14,034.08元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,920元，由上海佳质资产管理有限公司承担3,000元；由杭州肌动科技有限公司承担10,920元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新的证据。本院认为，肌动公司违反合同约定未按期支付租金超过14天，佳质公司有权解除租赁合同。肌动公司逾期支付租金在先，且未充分举证说明公司设备损坏无法现场修复，需运送至德国进行维修，其作为违约方无权解除合同，肌动公司提出合同解除时间是2018年9月11日，依据不足，本院不予采信。关于违约金，逾期付款违约金与解约违约金对应不同的违约行为，可以同时计算。双方在租赁合同中就根本违约责任约定为支付解约违约金及没收押金二种方式，在肌动公司根本违约的情况下，一审法院根据合同履行情况、双方过错程度及佳质公司的损失状况，将双方约定的解约违约金酌情调整为15万元，并无明显不当，本院予以确认。综上，肌动公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,346元，由杭州肌动科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十一月二十五日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……