云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初1882号 原告：曹某，男，1993年7月1日生，汉族，祥云县人，中专文化，农民，住祥云县。 委托诉讼代理人：杨兴慧，云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：张某1，男，1976年7月13日生，汉族，祥云县人，初中文化，农民，住祥云县，现住大理市。 第三人：张某2，女，1982年12月10日生，汉族，祥云县人，小学文化，农民，住祥云县。 原告曹某与被告张某1、第三人张某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告曹某及其委托诉讼代理人杨兴慧，被告张某1及第三人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹某向本院提出如下诉讼请求：1．判令解除原告及第三人于2020年6月27日签订的《租房合同》；2．判令被告立即返还原告支付的租金8000元；3．判令被告支付原告修建租赁场地支出费用16178元；4．判令被告支付违约金50000元；5．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系同村人，2020年6月27日，原告承租了被告位于祥云县的房屋用于经营打棉抽丝工作，因当时被告不在本地，故被告委托其妹妹即本案第三人代其和原告签订了《租房合同》，合同约定租赁期限为10年，从2020年6月27日起至2030年6月27日止，租金前五年每年8000元，后五年每年10000元。合同第六条还约定：乙方租期未满时，甲方不得以任何借口收回房屋，如强制收回房屋，甲方全部退回租金。甲乙双方如有毁约，毁约方必须赔偿另一方50000元的毁约费用。租赁合同签订后，被告将房屋钥匙交付给原告，并建议原告更换门锁，原告更换门锁后，请工人将场地废旧物品进行归纳整理，对使用位置进行地板硬化，将机械设备运送至租赁场地，雇请师傅安装、调试设备，前期工作已完成。2020年7月6日，被告突然告知原告其不将房屋继续出租给原告了，并在租赁房屋大门上加装了一把锁，原告为减少损失，提出愿意支付20000元的租金，但被告不同意继续出租给原告，迫使原告不得不另行寻找适合的场地进行租赁，另行雇请师傅安装、调试设备，给原告造成了非常严重的经济损失。为了维护原告的合法权益，故诉至本院。 被告张某1辩称，原、被告系同村人，且关系较好。原告与被告协商租房事宜，因被告不在祥云，故委托第三人代被告与原告签订合同。但签完合同后，据被告了解，实际跟被告租用房屋的是曹庸，而不是原告，至于原告与曹庸是合伙还是其他关系被告不清楚，但原告存在欺骗行为，没有告知被告房屋是由曹庸使用。现原告要求解除双方的租房合同，如房屋实际由原告使用则被告愿意继续履行合同，否则被告要求解除合同。但被告不应返还原告8000元的租金，被告从未说过不将房屋继续租给原告，修建租赁场地支出的费用也应由原告承担，原告修建场地也是为了自己使用。违约金被告不应支付，因为违约方是原告。原告开始租场地时与他人发生争吵，为此派出所出警两次，两次都通知了被告。后经被告询问，才知晓出租场地的钥匙由曹庸持有，被告拿不到钥匙，担心场地内的物品丢失，才重新找了把锁将大门锁起。 第三人张某2述称，除被告所说的以外，第三人补充一点，原告要求返还的8000元租金，被告已于2020年7月份转账给原告，但原告没有收，而且被告及第三人没有更换过出租房屋的大门锁。 为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交了如下证据：A1、原告身份证复印件1份，欲证实原告的身份情况及诉讼主体资格；A2、房屋租赁合同原件1份，欲证实原告与被告的委托代理人张某2签订了合法有效的《租房合同》，并对租赁期限及违约责任等事项进行了约定；A3、微信聊天截图复印件1份，欲证实原告按照《租房合同》支付了租金以及被告收到租金10天后拒绝将场地出租给原告的事实；A4、基地费用开支清单、去哪儿网（天津）国际旅行社有限公司发票打印件各1份，欲证实原告承租场地后，对场地进行清理、打水泥地板、雇请师傅到场地调试机器设备等的开支情况；A5、经原告申请本院向祥云县公安局刘厂派出所调取的询问笔录3份，欲证实原告租赁场地后被告存在违约的事实。 被告向法庭提交了如下证据：B1、微信聊天截图复印件1份，欲证实原、被告签订房屋租赁合同后，原告转账支付被告租金8000元，后原告不愿意继续租房，被告将租金转还原告，但原告拒收的事实。 本院为查明案件事实，到本案租赁房屋进行现场勘查，形成证据：C1、草图1份、照片打印件1份，证实本案租赁房屋的基本情况及原告对租赁房屋的修建情况。 上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据：A1、A2、A3、B1、C1，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据本院认定如下：证据A4达不到其证明目的，本院不予确认；证据A5虽达不到其证明目的，但能够反映案外人曹庸与曹光永于2020年7月5日发生吵打导致原、被告在履行租房合同中发生争议的事实。 根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：原、被告系同村人，双方关系较好，第三人系被告妹妹。2020年6月份，原告欲向被告承租其位于祥云县的房屋用于经营打棉抽丝，经双方协商，2020年6月27日，因被告不在祥云，便委托第三人张某2代其与原告签订《租房合同》，合同中出租方为张某2（甲方），承租方为曹某（乙方），合同约定乙方承租甲方位于祥云县的房屋；房屋租赁期限共十年，自2020年6月27日起至2030年6月27日止；房屋租金前五年为每年8000元，后五年为每年10000元；房屋租期未届满前，甲方不得以任何借口收回房屋，否则应退回乙方全部房屋租金，双方如有违约，应向对方支付50000元的违约金。合同签订当日，原告将第一年的房租8000元微信转账给被告，第三人代被告将出租房屋钥匙交由原告。此后原告雇请工人打扫、整理了承租房屋，并在承租房屋的西北侧（靠卫生间处）硬化了面积约168平方米的水泥地面。原告修整承租房屋期间，因案外人曹光永在该出租房屋门口倒土夹石导致曹光永与曹庸发生吵打进而报警，此后被告在该出租房屋大门上加装了一把锁，原告未再进入出租房屋。 另查明，被告出租房屋的土地系被告与他人置换的承包地，置换后被告在该地上建盖了彩钢瓦房屋并围成一院，用于堆放建筑工程材料等。该房屋建盖未办理建房审批手续，也未办得相应产权证照。此前，张某1将该房屋的部分提供给案外人曹光永使用。原告陈述曹庸与其系合伙关系。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《租房合同》中出租方虽写为第三人，但结合本案案件事实，该合同实际出租人为被告，原、被告之间形成了房屋租赁合同关系，被告出租给原告的房屋没有任何行政审批许可手续，该房屋至今尚未取得合法产权证，被告也不能提供该屋具有合法报建及产权归属的有效证据，被告将该房屋出租给被告使用，违反了房屋租赁的有关规定，故双方所签订的《租房合同》，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，《租房合同》无效，被告因该合同收取的租金8000元应予返还原告。原、被告在《租房合同》中未对原告装修租赁场地相关事项进行约定，原告承租房屋后雇请工人打扫整理了场地并硬化了面积约168平方米的水泥地面，现租赁合同无效，考虑到该部分水泥地面现已无拆除的价值及必要，故原告硬化水泥地面支出的费用由双方各自按照导致合同无效的过错分担，其余损失由原告自行承担。被告违反法律规定出租该房屋有过错，原告在租赁该房屋时，不审查该房屋的产权状况，造成合同无效，亦有过错，故原告硬化水泥地面支出的费用，由被告承担70%的责任，由原告承担30%的责任。原告硬化水泥地面支出的费用，本院酌情予以支持8000元，根据前述分析和认定，该费用由被告承担5600元，由原告自行承担2400元。因原、被告之间签订的《租房合同》无效，不受法律保护，原告请求被告支付违约金50,000元，没有合法依据，本院不予支持。因合同无效，原告要求解除双方的合同及被告辩称愿意继续履行合同的主张，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、第三人张某2代被告张某1与原告曹某于2020年6月27日签订的《租房合同》无效； 二、被告张某1于本判决生效后十五日内返还原告曹某租金人民币8000元； 三、被告张某1于本判决生效后十五日内支付原告曹某硬化水泥地面费用人民币5600元； 四、驳回原告曹某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币827元，由原告曹某负担248元，由被告张某1负担579元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审 判 员 史有梅 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 杜能军 书 记 员 杨智杰