河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初7382号原告：原现安，男，1980年12月29日出生，汉族，住河南省延津县。委托诉讼代理人：丁蒙蒙，河南权辞律师事务所律师。委托诉讼代理人：单乾鹏，河南权辞律师事务所实习律师。被告：盛亮亮，男，1991年8月17日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：王少严，河南程功律师事务所律师。原告原现安与被告盛亮亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原现安的委托诉讼代理人丁蒙蒙、单乾鹏，被告盛亮亮及其委托诉讼代理人王少严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签署的《租赁合同》已于2020年4月19日解除；2.依法判令被告向原告支付拖欠的租金32743.2元及违约金9822.96元；3.依法判令被告承担本案律师费8000元；4.依法判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月12日原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定被告向原告租赁位于荥阳市豫龙镇××路与杜鹃路交叉口向××西（清华大溪地9号院17号楼）一楼110号大门南一层商铺楼梯通道、二楼110、111、112号房屋（以下简称“该房屋”）。租赁期为3年，即自2018年08月01日起至2019年07月31日，房租月租金标准为11694元；自2019年08月01日起至2020年07月31日，房租月租标准为12278.7元；自2020年08月01日起至2021年07月31日,房租月租标准为12892.6元。合同还对租金支付方式、违约责任等内容进行了约定。2018年6月12日，原告如约向被告交付了该房屋。被告在支付了2018年8月1日至2020年1月31日期间的房屋租金后未经协商擅自退租，直至2020年4月20日，原告才得以将该房屋另行出租，被告应支付2020年2月1日至2020年4月20日的租金32743.2元。被告拖欠租金的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，根据合同约定，乙方应向甲方支付违约金9822.96元。原告为维护自身合法权益，支付律师费8000元，根据合同法第113条的规定，也属于原告的损失，被告应当承担。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、原、被告之间签署的《租赁合同》解除的时间不是2020年4月19日，应为2020年2月1日。1、双方之间存在房屋租赁合同法律关系，租赁期限为固定期限(2018年8月1日-2021年7月31日，租期为3年)，合同第二页第七条合同的变更、解除与终止中第1款约定：双方可以协商变更或者终止合同；第6款因不可抗力因素导致合同不能履行的，合同终止。2、在租赁合同的建立、履行和变更解除过程中，被告一直与何志涛进行沟通联系，包括准备租赁涉案房屋时联系人也是何志涛，水电费、物业费、部分房租和房屋押金都是何志涛代为收取，包括在签订租赁时都是由第三人何志涛拿着原告签字的合同来找被告签署的，被告认为在本案中何志涛就租赁合同作出的相关意思表示行为构成对原告的表见代理。在合同履行中的意思表示均得到了原告的追认和认可，其实际上也行使了原告在合同中主要的权利，履行了主要的义务。在2020年1月13日时，因被告与其他合伙人就利用所租赁房屋是否继续经营武术培训产生分歧，被告退出，各方签署了协议书证明一份，被告向何志涛告知了变更房屋租赁合同的意思表示，对方知晓后表示同意及认可，双方系按照第七条第一款之规定变更或终止了合同的履行。故此双方租赁合同的解除期限应为2020年2月1日。原告在诉状中自认被告不拖欠2020年1月31日之前的房屋租金和水电物业费用，故在2020年2月1日起，双方租赁合同已经终止，被告已不存在支付租金的义务，违约金的计算也没有合同依据。请驳回原告的第二项诉讼请求。二、双方租赁合同解除的原因系因新冠肺炎导致的不可抗力而终止，双方互不承担责任。1、如果认为双方合同并非于2020年2月1日终止，那么就涉及因合同履行期内，突发新冠肺炎疫情的不可抗力而导致合同终止的问题。该疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，郑州市自2020年2月3日起加大疫情防控力度，该防控措施严重影响到被告对涉案房屋的正常商业使用，但该情况的发生实属不可归责于被告之事由。被告未按约向原告缴纳租金系由疫情原因引起的临时交不起房租，在2020年1月31日之前的租金及水电物业等费用，被告已经按照合同约定全额支付。此外，在该期间原告已经将涉案的房屋另行出租给了王赛赛，王赛赛于2020年3月份就向原告支付了租金等费用。实际解除的时间也是在原告收取的王赛赛租金时就已经解除。2.依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款之规定，《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》中关于合同解除、责任承担以及关于租赁合同的相关规定等，事实上，2020年4月19日之后，涉案的商铺还处于不能经营的状态，直到6月份才得以复工，被告没有按照约定支付租金系因疫情或者疫情原因导致的防控，致使原经营的店铺无正常经营，没有营业收入。故此，请求法院能够本着公平原则减免被告2020年2月份之后的房租，因考虑到原告作为出租人因疫情不可抗力导致的防控也有损失，被告愿意以租赁合同设立时交付的一个月租金11694元折抵原告的租金损失。因双方合同第十一条免责条件第一款、第四款的约定，双方的租赁合同不能继续履行的原因或造成的损失，双方互不承担责任。故关于违约金和律师费的诉讼请求，请法院依法予以驳回。综上，被告认为，原告诉称的请求并没有事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求或根据实际情况按照公平原则进行判决，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：原告与郑州清华大溪地置业有限公司签订商铺租赁协议，原告承租该公司部分商铺，原告在得到该公司许可后，将所承租的商铺中的部分商铺进行分租。2018年6月12日原、被告签订《租赁合同》，原告将清华大溪地9号院17号楼一楼38.14平方米和二楼241.5平方米房屋租赁给被告，约定：租赁期为3年，自2018年8月1日至2021年7月31日；房租标准为2018年8月1日起至2019年7月31日每月租金为11694元，2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为12278.7元，2020年8月1日至2021年7月31日每月租金为12892.6元；房租支付方式为每6个月支付一次，第一次交租金加保证金计81858元（其中包括前六个月的租金70164元，保证金11694元），上期租金到期前30天支付下期租金；违约责任中约定被告拖欠房租和其他费用十天以上的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按合同总租金的20%向原告支付违约金；等等。合同签订后，被告按约向原告及何志涛交纳租金及保证金等费用，原告对于何志涛代收相关费用的行为予以认可，原告交纳租金至2020年1月31日。2020年1月13日原告向何志涛要求变更房屋租赁合同。2020年3月24日原告与案外人王赛赛签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给了王赛赛。案外人王赛赛于2020年3月18日、2020年3月21日、2020年3月23日向原告微信转款各5000元，并注明系部分房租，原告收到上述款项，并告知案外人王赛赛与何志涛（何主任、涛哥）沟通。原告诉王赛赛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理，原告在该案诉状中称“2020年3月24日原告如约向被告（王赛赛）交付了房屋”。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。在涉案租赁合同的签订、履行过程中，何志涛多次参与，且得到了原告的实际认可，其行为构成表见代理，被告于2020年1月13日向何志涛要求变更房屋租赁合同，原告于2020年3月18日收取案外人王赛赛租金，原告的行为表明对被告变更房屋租赁合同的认可，至此，双方之间的租赁合同实际解除，被告应继续支付租金至2020年3月18日计19408.27元，鉴于疫情的影响，本院酌定被告承担该租金的70%计13585.79元，该费用与被告所交纳的保证金11694元抵扣后，被告应支付原告1891.79元。被告在租赁期内，提前要求解除合同，应承担相应的违约责任，合同中违约金约定过高，本院酌定被告支付原告违约金3000元。关于原告主张的律师费，双方无此约定，且不是必须支出的费用，故本院不予支持。原告主张的合同解除时间与其在和王赛赛的诉讼中的表述自相矛盾，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告原现安与被告盛亮亮签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除；二、被告盛亮亮于本判决生效之日起十日内支付原告原现安租金1891.79元及违约金3000元，共计4891.79元；三、驳回原告原现安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取532元，由原告原现安负担432元，被告盛亮亮负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王慧芳二〇二〇年十一月二十七日书记员  李圆圆