福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终1371号 上诉人（原审被告）:蓝启高,男,1960年7月25日出生,畲族,住南平市建阳区。 被上诉人（原审原告）:邵武市光辉物业有限责任公司,住所地邵武市西湖丽景**附**。 法定代表人:涂光辉,执行董事。 上诉人蓝启高因与被上诉人邵武市光辉物业有限责任公司(以下简称光辉物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服南平市建阳区人民法院(2020)闽0703民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后,依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝启高上诉请求：撤销一审判决，改判蓝启高向光辉物业公司支付水电费2.63元和物业服务费993.82元。事实与理由：光辉物业公司在协议期间不履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，在业主多次反应物业管理混乱的情况下，仍未整改。如：9号楼楼下公共草坪开垦为私人菜地，部分业主占用9号楼楼下公共区域饲养野兔、鸡、鸭等，部分业主在8号楼楼下公共区域饲养蜜蜂，1号、2号、3号楼1楼业主占用公共区域作为私人花园，2号楼1单元楼顶加盖，且导致楼下下水道溢水，2号楼楼道、小区共同区域垃圾堆放未清理，1号、2号楼楼道入口玻璃破裂未修缮。综上，请求二审依法支持蓝启高的上诉请求。 光辉物业公司辩称，一审认定事实清楚，蓝启高的上诉请求不能成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 光辉物业公司向一审法院起诉请求:1.蓝启高支付物业服务费2041.2元,水电费64元,合计2105.2元;2.蓝启高支付违约金612.36元(按所欠物业费的30%计算);3.蓝启高承担光辉物业公司委托律师的代理费1000元；4.本案诉讼费由蓝启高承担。 一审法院认定事实:蓝启高系南平市建阳区建平大道936号西区华府小区2号楼10502室的业主,建筑面积121.55㎡。2015年1月16日,蓝启高与福建海景投资管理有限公司签订《福建省前期物业服务合同》,预交物业费1500元、公共水电费100元、电梯费200元。2016年4月1日光辉物业公司与福建顺景房地产开发有限公司签订《福建省物业服务合同》,约定:本合同期限为3年,自2016年4月1日起至2019年3月30日止;物业服务费:多层住宅0.6元/月/平方米、高层住宅0.8元/月/平方米;业主应于每月25日前向乙方支付物业服务费;经乙方催缴,未能按时足额支付物业服务费,应当按照物业费日千分之三标准向乙方支付违约金,并承担乙方为主张权利所支出的所有费用,包括但不限于法院诉讼费,公告费,诉讼委托人的代理费,复印费,交通费等。该协议对双方权利和义务、物业管理服务范围、物业管理服务质量、违约责任等条款均进行了约定。合同签订后,光辉物业公司为西区华府小区提供物业服务。蓝启高于2016年12月12日交物业费1000元,2017年5月10日交物业费513元,2018年8月24日交电梯年检费62元、公共水电费300元。光辉物业公司合同期满,蓝启高共拖欠物业服务费共计1987.64元(121.55㎡×0.8元×36月-1000元-513元),水电费2.63元(232.28元+335.15元+35.2元+62元-100元-200元-362元)。光辉物业公司多次催收无果,遂诉至法院,支付诉讼代理费1000元。 一审法院认为,蓝启高与福建海景投资管理有限公司签订《福建省前期物业服务合同》、光辉物业公司与福建顺景房地产开发有限公司签订《福建省物业服务合同》,均系双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。光辉物业公司按约定为蓝启高所居住的小区提供物业服务,蓝启高作为业主应按约向光辉物业公司交纳物业服务费,逾期构成违约应承担违约责任。光辉物业公司主张蓝启高支付拖欠的物业服务费的诉讼请求,符合规定,故予以支持。关于光辉物业公司要求蓝启高支付违约金的诉请,根据合同约定,违约金按拖欠物业费的日千分之三收取,计算标准过高,光辉物业公司自愿将计算标准调整为拖欠物业费的30%计算,系其对自身权利的处分,且未违反法律规定,故予以支持(1987.64元×30%=596.29元)。光辉物业公司要求蓝启高支付水电费64元,一审法院予以支持2.63元。光辉物业公司要求蓝启高支付其为追索本案借款而支出的律师费1000元,因《福建省物业服务合同》中对此已作明确约定,且该约定未违反法律规定,故予以支持。蓝启高辩称,光辉物业公司服务不到位,其提供的证据不足以证明其主张,故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款,《最高人民法院关于的解释》第九十条规定,判决：一、蓝启高应于判决生效之日起十日内支付光辉物业公司物业服务费1987.64元、水电费2.63元、违约金596.29元；二、蓝启高应于判决生效之日起十日内支付光辉物业公司律师代理费1000元；三、驳回光辉物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元,减半收取计25元,由蓝启高负担。 二审期间，当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.蓝启高应向光辉物业公司支付的物业服务费具体数额；2.蓝启高是否应承担违约金596.29元和光辉物业公司为本案诉讼支出的代理费1000元。关于焦点1，蓝启高上诉主张因光辉物业公司未尽物业服务职责，故应减少物业服务费，蓝启高仅应支付物业服务费993.82元。经审查，蓝启高于本案中所提交的证据不足以证实其主张的光辉物业公司未尽物业服务职责的事实，故依照《中华人民共和国民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，蓝启高应承担举证不能的不利后果，故对蓝启高要求减少物业服务费的上诉请求，本院不予支持。关于焦点2，根据《福建省物业服务合同》的约定，蓝启高应于每月25日前向光辉物业公司支付物业服务费。经光辉物业公司催缴,未能按时足额支付物业服务费,应当按照物业费日千分之三标准支付违约金,并承担光辉物业公司为主张权利所支出的所有费用,包括但不限于法院诉讼费,公告费,诉讼委托人的代理费,复印费,交通费等。因蓝启高未依照合同约定向光辉物业公司支付物业服务费，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，光辉物业公司要求蓝启高承担违约金和律师费有事实和法律依据，依法应予支持。蓝启高的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人蓝启高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由蓝启高负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱文如 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇二〇年十一月十三日 书记员  叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。