文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0240民初1162号原告：马世应，男，1953年11月04日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：邹代荣，（系马世应之妻），1954年3月19日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告：周普佑，男，1971年08月12日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。第三人：刘成玉，男，1965年5月8日出生，住重庆市石柱土家族自治县。第三人：马泽发，男，1964年11月16日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告马世应与被告周普佑、第三人刘成玉、马泽发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，于2020年10月30日依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告马世应及其委托诉讼代理人马普泽、被告周普佑及其委托诉讼代理人刘志伟和第三人刘成玉、马泽发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马世应向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告购房款36000.00元及利息（从2018年6月1日起按年利率百分之六计算至付清之日止）；2.被告支付原告违约金20000.00元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，马世应变更请求为：被告支付购房款26000.00元，利息以26000.00元为基数按照拆借罚息利率计算，被告支付违约金10000.00元，诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2015年3月4日将位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）处周普佑自己购买的房屋顶楼（属六楼）的盖瓦楼层以52000.00元的房屋总价出售给周普佑。于当日签订了房屋买卖协议，在协议中明确了付款时间，至今被告只向房屋共有权人马泽发支付了16000.00元，还欠原告36000.00元的购房款尚未支付，原告曾多次向被告追偿，但被告置之不理。2020年3月16日，马世应和马泽发签订顶楼分割协议，约定平均分割26000.00元。为维护公民的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。周普佑辩称，1.原告以及本案第三人马泽发共同为甲方与乙方周普佑确实于2015年3月4日签订合同，标的就是案涉房屋的顶楼部分，该房屋建设没有相关手续，同时该房屋的顶楼应当归属于整栋楼的业主，甲方无权处理该顶楼，办理产权证是规避法律问题，该合同是无效合同，顶楼的权利人不是该合同的出售人；2.房款支付问题：因为另外一套房屋与本案原告主张的顶楼出卖人收款人都是原告的配偶，所以2015年签订合同后陆续付款并未区分哪一笔款是支付哪一套房屋，除开马泽发有个6000.00元和10000.00元，其他都是马世应的配偶收取，因此原告主张的仅支付马泽发16000.00元不属实；3.原告的诉讼请求不成立，包括违约金，合同本身无效，不存在违约金的问题；4.涉案房屋存在质量问题；5.如果成立被告违约，要求调整违约金。请求驳回原告的全部诉讼请求。刘成玉述称，刘成玉只出名修房。马泽发述称，马泽发签字的收条属实，周普佑还欠马泽发10000.00元，对合同草稿纸不认可，对150000.00元的合同不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2013年6月24日，刘成玉取得了位于石柱县的乡村建设规划许可证，建设规模为建筑面积170㎡（5层）。之后，马世应与马泽发在该规划许可证的位置上修建6层楼的房屋。2014年4月2日，重庆佳维建设工程质量检测有限公司受马泽发委托对刘成玉、赖顺凡、刘金成、谭明华联建房结构安全性出具鉴定报告：综合评定刘成玉、赖顺凡、刘金成、谭明华联建房现阶段安全性等级定为Asu级（安全性符合本标准对Asu级的要求，不影响整体承载，可能有极少数一般构件应采取措施）。该鉴定报告描述刘成玉、赖顺凡、刘金成、谭明华联建房为六层建筑，顶层为阁楼，其中砌体结构构件检测仅包括1-5层墙体。2014年12月12日，马世应与周普佑签订《房屋买卖协议》，约定：马世应将位于石柱县龙沙镇玉龙街农贸市场第五楼房屋一套（面积约130平方米）及门面一间以200000.00元的房屋总价出售给周普佑，周普佑分期付款，签订合同时支付40000.00元，于2015年12月12日前付60000.00元，2016年12月前再付60000.00元，余款在2017年12月前付清，被告暂扣10000.00元作为原告办理房屋户主房产证的保证金，该房产证办好后被告付清该保证金10000.00元。2015年3月4日，马世应与马泽发作为甲方，与周普佑作为乙方签订《购房协议》，约定：甲方将位于石柱县处周普佑自己购买的房屋顶楼（属六楼）的盖瓦楼层卖给乙方，此房屋有三室一厅一厨一卫，外有空坝阳台，属砖混结构，共计人民币伍万贰仟元（52000元）的价格出售给乙方，主体结构不能改变。其中第3条约定：此房不办理房屋产权证，乙方不论任何时候都无权要求甲方办理房屋产权证。第4条约定付款方式为：甲方交房时，由乙方通过现金和转账方式支付给甲方购房款。购房款分三次付清，第一次支付一万元，第二次于2015年上半年之内付清总购房款的一半，余下三年付清。第5条约定：本协议自双方签字之时生效，生效后任何时候任何一方不得违约，若一方违约支付另一方二万人民币的损失。协议签订后，周普佑入住该处房屋的五楼和六楼。周普佑向马泽发支付房屋价款16000.00元，马泽发出具领条两张；马世应（或由其妻子邹代荣）收到周普佑部分房款后，分别向周普佑出具收条五张：2014年12月12日为40000.00元、2015年2月13日为30000.00元、2016年1月2日为90000.00元、2017年1月24日为10000.00元、2017年7月26日为150000.00元，其中2016年1月2日的收条载明：“今收到周普佑购买马世应房屋款合计小写￥90000.00（大写玖万元整）收款人：邹代荣”，2017年7月26日收条载明：“今收到周普佑交来购房款壹拾伍万元整.（原收条作废）收款人马世应”。2020年3月16日，马世应和马泽发签订《售房款分割协议》，约定：马世应和马泽发共同将坐落于石柱县龙沙镇玉龙街农贸市场右边（滨河小区）自建房屋顶楼（属六楼）卖给周普佑的售房款52000.00元平均分割各得26000.00元，若周普佑未按时支付购房款则分别单独向周普佑追索分割的购房款和违约金10000.00元。本院认为，依据刘成玉取得的乡村建设规划许可证，载明建设规模为建筑面积170㎡（5层），但马世应与马泽发在该规划许可证的位置上修建第六层的房屋，现无证据证明该第六层的房屋取得完备的建设规划许可等手续，且重庆佳维建设工程质量检测有限公司出具的鉴定报告仅对刘成玉、赖顺凡、刘金成、谭明华联建房的1-5层墙体进行砌体结构构件检测，第六层的房屋墙体无砌体结构构件检测数据，则马世应与马泽发修建的第六层房屋属于违规修建。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，2015年3月4日，马世应与马泽发作为甲方，与周普佑作为乙方签订的《购房协议》违反国家关于房屋修建的强制性规定，且该《购房协议》可能存在侵害涉案整栋房屋其他业主的建筑物共有部分的权利，周普佑抗辩主张该《购房协议》无效，本院予以支持。则马世应现依据该无效的《购房协议》向周普佑提出本案诉讼主张，本院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回马世应的全部诉讼请求。案件受理费700.00，由马世应负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  周凌云人民陪审员  谭金春人民陪审员  朱永兰二〇二〇年十一月二十日（院印）书 记 员  朱 邹