山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终3336号上诉人（原审被告）：李建强，男，1978年2月21日出生，汉族，祁县人，现住祁县。被上诉人（原审原告）：卢艳俊，男，1981年11月4日出生，汉族，祁县人，现住祁县。被上诉人（原审原告）：任巧燕，女，1984年7月12日出生，汉族，祁县人，现住祁县。上诉人李建强因与被上诉人卢艳俊、任巧燕合同纠纷一案，不服祁县人民法院（2020）晋0727民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李建强上诉请求：请求二审法院依法撤销原判发还重审或依法改判上诉人不承担二被上诉人主张的租金88000元。上诉理由：一审法院对本案的事实认定是错误的，被上诉人无权向上诉人主张所谓的租金。第一，上诉人与被上诉人所签订的经营权转让协议，约定的是转让品牌电动车的经营权而非房屋转租协议，否则与被上诉人与房东张建明签订的租赁协议期限5年（即自2017年8月1日至2022年7月31日止）的约定相互矛盾，该转租协议的期限显然超过原房屋租赁协议的期限，这显然是无效的。因此，该经营权转让协议关于五年期限显然指的是经营权转让的协议，而非关于租房五年期限。上诉人之所以支付被上诉人第一年的租金及第二年的租金，原因在于合同予以明确约定且被上诉人已经向张建明交纳，但对于之后的租金双方并未明确约定由上诉人向被上诉人支付。因此，一审法院认定该经营权转让协议是关于房屋租赁的协议故以所谓的合同约定认定上诉人向被上诉人支付租金与事实不符。第二，被上诉人至今并未向张建明交纳所谓的88000元的房租，因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付房租88000元是错误的。而由于被上诉人并未向房东交纳下年租金，故一审法院判决上诉人向被上诉人交纳租金属于不当得利。由于涉案房屋系被上诉人向房东张建明租赁并转租给上诉人（2017年12月25日至2019年7月31日），而被上诉人与张建明在合同中有不得转租的约定，否则房东有权收回房屋。而在庭审中上诉人虽陈述房东对于转租事宜知情，但是由于房东并未在本案中参加诉讼，因此，一审法院依据上诉人在本案中的陈述显然不能认定房东对转租事宜是知情从而剥夺房东解除租赁协议的权利。而且更为关键的是根据该经营权转让协议，如房东强制收回使用权，被上诉人却不承担责任，如被上诉人恶意未向房东交纳下年的租金，那么上诉人将存在被赶出房屋而被上诉人却不承担责任的可能性。事实上是被上诉人也未向张建明支付相应的租金，如果上诉人将88000元租金支付被上诉人，但被上诉人却未支付张建明的话，必将导致房东据此收回房屋。如此，一审法院已经将上诉人置于十分危险的境地，完全无视对上诉人的保护。因此，上诉人认为租金应当由上诉人向房东直接支付，如此既保护了上诉人的合法权益，也不会损害被上诉人的合法权益。被上诉人卢艳俊、任巧燕共同辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.上诉人认为被上诉人与其签订的合同系经营权转让协议，认识错误。本协议标题确系《经营权转让协议》，判定合同的性质，不止看标题，更应看该合同的约定内容，该合同第二条约定：“乙方需给付甲方房租28840元，……房租截止日为2018年7月31日，次年的房租费用，乙方需提前一个月付给甲方。”本条的约定是关于房租的约定，所以上诉人认为仅仅系经营权转让协议认识错误。2.上诉人对第一年、第二年的租金按照44000元/年已经实际履行，足以说明，上诉人对《经营权转让协议》中约定向被上诉人每年支付44000元的租金约定是非常清楚的，也是其真实意思表示。3.上诉人以《经营权转让协议》期限为五年，超过房东张建明与被上诉人签订《商铺租赁合同》期限为由抗辩其支付租金的义务，是抵赖行为。两个合同期限未重合，不能改变上诉人向被上诉人支付房租的义务，至多是2022年8月1日至2022年12月24日期间上诉人应当继续向被上诉人支付租金，还是直接向房东支付的问题，这个问题届时系被上诉人与房东之间的合同关系，届时被上诉人会通知上诉人。二、上诉人认为2019年-2021年度的房租88000元，不应当支付被上诉人，是对法律的曲解，一审法院认定事实清楚，适用法律适当。1.被上诉人是《商铺租赁合同》的相对人，非上诉人，基于合同的相对性原则，上诉人无权直接向房东支付租金。2.关于转租事宜在两次庭审中均已清楚，房东系知情的，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律适当，请求二审法院驳回上诉人的诉请，维持原判。一审原告卢艳俊、任巧燕向一审法院起诉请求：1.要求李建强支付2019年-2021年度的房租88000元；2.要求李建强承担违约金10000元。一审法院认定事实：卢艳俊与任巧燕系夫妻关系。2017年8月1日，卢艳俊（乙方）与出租人张建明（甲方）签订商铺租赁合同，该合同第三条第二项载明：租赁期限为五年，自2017年8月1日起到2022年7月31日止。第四条第四项载明：租赁期间，乙方不得对本商铺及甲方提供的设施进行任何方式的抵押、外租、外借，如乙方确实需要转租时，必须征得甲方同意。2017年12月25日，卢艳俊、任巧燕（甲方）与李建强（乙方）签订《经营权转让协议》，协议载明：一、甲方将其位于祁县的台铃电动车专卖店的经营权交给乙方，包括店内所有现有车辆、配件、电子屏等物品（不包括台铃三轮配件、雅猫配件和长江三轮配件），共计人民币226388元，乙方在合同签订时已付给甲方壹拾陆万元整，剩余66388元，分两次付清，第一次于2018年1月10日前付10000元，剩余56388元于2018年2月10日前全部付清，乙方给甲方打欠款条作为欠款证据。二、乙方需付给甲方房租28840元，甲方义务提供房屋的使用权，如房东强制收回房屋的使用权，甲方不承担一切责任。房租截止日期为2018年7月31日，次年的房租费用，乙方需提前一个月付给甲方。三、为了更好的经营和管理，乙方从2017年12月5日接手开始，不得出售台铃以外的其他品牌电动车，必须保证为台铃电动车专卖店，并签订保证书，如违约则要赔偿甲方10000元违约金。祁县范围之内的零售和售后服务由乙方经营和售后，甲方销售过的车辆，乙方无偿为顾客售后服务，是如有出厂超过保修期但销售未超保修期的，乙方负责该售后的所有费用。乙方经营期间的所售车辆由甲方供货，库存现有车辆为先。十、本合同有效期为五年，五年后再行续订，双方签字后生效。2017年12月25日，李建强为卢艳俊出具保证书一份，该保证书载明：“本人李建强在保证经营台铃电动车专卖店期间不经营除台铃品牌电动车之外的电动车（卢艳俊所经营其他品牌除外），如违反本约定，交卢艳俊10000元罚金。保证人：李建强，2017.12.25。”合同签订后，卢艳俊、任巧燕如约将电动车专卖店交付给李建强经营。李建强支付了2017.12至2018.7.31的房租28840元、2018.8.1至2019.7.31的租金44000元。2019.8.1至2020.7.31租金44000元和2020.8.1至2021.7.31的租金44000元，李建强未交付。另查明，2019年3月12日，卢艳俊被台铃厂家淘汰。李建强改台铃电动车为小刀电动车继续经营。一审法院认为，《经营权转让协议》是卢艳俊、任巧燕与李建强在自愿平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，卢艳俊、任巧燕、李建强双方均应恪守履行。根据该协议的约定，上述合同转让的不止有经营权，还包括卢艳俊与出租人张建明签订的《商铺租赁合同》中支付房租租金的义务。合同履行过程中，卢艳俊、任巧燕按照约定将经营权及店内所有现有车辆、配件、电子屏等物品交付李建强，李建强按照协议约定支付了转让费226388元及2018年8月1日至2019年7月30日的房租44000元。关于卢艳俊的转租行为，卢艳俊与出租人张建明签订的《商铺租赁合同》第四条第四项约定：“租赁期间乙方不得对本商铺及甲方提供的设施进行任何方式的抵押、外租、外借，如乙方确实需要转租时，必须征得甲方同意”，在第一次庭审及本次庭审中，卢艳俊、任巧燕、李建强均知晓出租人张建明向卢艳俊、任巧燕索要房租的事实，且出租人张建明未对转租行为提出异议。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合司无效的，人民法院不予支持”，故卢艳俊、任巧燕与李建强签订的《经营权转让协议》有效。关于卢艳俊、任巧燕能否主张2019年-2021年度的房租88000元，李建强在合同实际履行过程中在得知卢艳俊与出租人张建明《商铺租赁合同》内容的情况下，仍然同意继续受让支付房屋租金的义务，故对李建强辩称的《经营权转让协议》没有明确约定第三年的租金的辩解该院不予采纳，李建强仍应继续支付2019年-2021年度的房租。因李建强与出租人张建明不存在直接的房屋租赁关系，故李建强应将2019年-2021年度的房租88000元支付给卢艳俊、任巧燕。关于卢艳俊、任巧燕要求李建强停止销售台铃品牌电动车以外的电动车并承担违约金10000元的诉求，因卢艳俊、任巧燕、李建强双方签订的《经营权转让协议》第三条约定：“为了更好的经营和管理，乙方从2017年12月5日接手开始，不得出售台铃品牌以外的其他品牌电动车，必须保证为台铃电动车专卖店，并签订保证书，如违约则要赔偿甲方壹万元违约金。”李建强于2019年4月改台铃电动车为小刀电动车继续经营，是卢艳俊于2019年3月12日被台铃厂家淘汰后实施的行为该行为是由于卢艳俊、任巧燕不具备出售台铃品牌电动车专卖店的资格导致双方签订的经营权转让协议无法履行所实施的行为，此行为并无过错，也不属于违约行为，故该院对卢艳俊、任巧燕要求李建强承担违约金10000元的诉讼请求不予支持。一审判决：一、限李建强于判决生效后十日内支付卢艳俊、任巧燕租金88000元；二、驳回卢艳俊、任巧燕的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：李建强应否支付卢艳俊、任巧燕租金88000元。经查证，卢艳俊、任巧燕（甲方）与李建强(乙方）签订的《经营权转让协议》第二条约定“乙方需付给甲方房租28840元，甲方义务提供房屋的使用权，如房东强制收回房屋的使用权，甲方不承担一切责任。房租截止日期为2018年7月31日，次年的房租费用，乙方需提前一个月付给甲方”，可以认定双方在达成本协议内容时，李建强知悉卢艳俊、任巧燕并非案涉商铺的所有权人，但同意由卢艳俊、任巧燕向其收取房屋租金，李建强也依据本协议向卢艳俊、任巧燕支付租金至2019年7月31日。该协议约定合同有效期为五年，现卢艳俊、任巧燕向李建强主张2019年8月1日至2021年7月31日的租金88000元，该期间亦在《商铺租赁合同》的期限内，依法依约均应支持。现李建强以卢艳俊（承租方）与张建明（出租方）签订的《商铺租赁合同》关于转租的约定提出抗辩，显然突破了合同的相对性原则，现出租方张建明未对李建强与卢艳俊、任巧燕签订的《经营权转让协议》提出异议，且在2017年12月25日后张建明继续向卢艳俊而非李建强收取租金的情况下，本案诉争的租金款项仍应由卢艳俊、任巧燕向李建强收取。此外，李建强提出卢艳俊、任巧燕收取其租金后，若卢艳俊未向商铺出租方交纳的话，必将导致房东据此收回房屋，将置其于危险境地的问题，卢艳俊当庭答复若出现该情形，其愿意退还李建强商铺未使用期间的租金。对于其余事实，一审进行了详细的分析和认定，本院不再赘述。综上所述，上诉人李建强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人李建强负担。本判决为终审判决。审判长 段 锋审判员 许 俊审判员 胡庆刚二〇二〇年十一月十七日书记员 李嘉欣