广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2985号上诉人（原审被告）：黄春，男，1969年2月12日，汉族，公民身份号码440************311，住湛江市霞山区**************。委托诉讼代理人：郭汴阳，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林倩容，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴敬谊，男，1962年10月10日出生，汉族，公民身份号码440************956，住湛江市霞山区******之二104房。被上诉人（原审原告）：王桂忠，女，1964年7月28日出生，汉族，公民身份号码440************049，住湛江市霞山区******之二104房。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所律师。原审被告：唐海燕，女，1970年10月13日，汉族，公民身份号码440************52X，住湛江市霞山区********。上诉人黄春因与被上诉人吴敬谊、王桂忠及原审被告唐海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄春的委托诉讼代理人郭汴阳，被上诉人吴敬谊、王桂忠共同的委托诉讼代理人周婷到庭参加诉讼。原审被告唐海燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄春上诉请求：1.撤销（2020）粤0803民初1001号民事判决第二、三项，改判黄春向吴敬谊、王桂忠返还购房款18000元，驳回吴敬谊、王桂忠的其他诉讼请求（不服金额为234000元）；2.本案一、二审案件受理费由吴敬谊、王桂忠承担。事实和理由：一、本案证据未能证明吴敬谊、王桂忠已向黄春支付了购房款84000元，一审判决凭主观想象认定吴敬谊、王桂忠已向黄春支付了购房款84000元，违反“以事实为依据”的基本判案原则。事实上，黄春仅收到购房款18000元，一审判决黄春向吴敬谊、王桂忠返还购房款84000元没有任何事实依据。（一）吴敬谊、王桂忠仅向黄春支付购房款18000元。黄春与吴敬谊、王桂忠是朋友关系，虽然《房屋转让协议书》第二条约定吴敬谊、王桂忠支付4万元即可入住涉案房屋，但当时吴敬谊、王桂忠以资金一时周转不来，而新房入伙的日子已到为由，要求黄春先让其入住涉案房屋，其后资金回笼定会支付房款。黄春念在大家朋友一场，听信了吴敬谊、王桂忠的话，让其先入住涉案房屋。但吴敬谊、王桂忠入住涉案房屋后，一直拖延支付房款的时间，直至2004年，在黄春多次催讨后，吴敬谊、王桂忠才于2004年1月21日支付了8000元，于2004年9月9日支付了10000元，黄春共计只收到吴敬谊、王桂忠支付的购房款18000元。（二）一审法院凭想象认定黄春已收齐购房款没有依据。1.一审法院认为黄春“未收到首付款即将104房交给吴敬谊、王桂忠居住不合常理”，明显没有考虑到此事发生在2000年以及双方是朋友关系这个关键情节。20年前，人与人之间还是以诚信为本的，再加上双方是朋友关系，黄春在收到首付款之前先让吴敬谊、王桂忠入住房屋是完全符合情理的。一审法院以世风日下的当代思想观念来判断当年的案情，明显缺乏理性。2.吴敬谊、王桂忠确实是通过现金的形式向黄春支付购房款，而且黄春每收到一笔房款就会给吴敬谊、王桂忠开具一张收据，这是双方的交易习惯。因此，正如一审法院从交易习惯来推断黄春收到购房款的情况一样，黄春在2004年收到两笔购房款都有开具收据的习惯，如果吴敬谊、王桂忠确实在2000年至2002年分几笔向黄春支付购房款，那么，黄春肯定也有向其开具收据，但吴敬谊、王桂忠却未能提供相应的收据来证明其已付清房款的情况。3.一审法院认为“吴敬谊、王桂忠占有使用104房将近20年，黄春、唐海燕若仅收到小部分首付款而不向吴敬谊、王桂忠主张权利不合常理”，一审法院该推论明显不能成立。如果吴敬谊、王桂忠确实已于2004年付清了房款，同时其亦占有使用涉案房屋十多年，一直没有要求黄春办理房屋过户手续，更加不符合常理。实际上，交付房屋给吴敬谊、王桂忠居住后，黄春时常催促其付清房款，但其都以各种借口拖延，黄春念在大家朋友一场，一直给时间其筹款。而且当时黄春的经济还是比较宽裕的，因此，也没有着急通过法律途径来解决此事，同时也考虑到吴敬谊、王桂忠只有涉案房屋这一唯一住所，即使通过诉讼方式来解决这一纠纷，也很难收回涉案房屋，因此，也只是口头上让吴敬谊、王桂忠尽快想办法付清房款，以致于事情没有得到妥善解决。4.吴敬谊、王桂忠提交的通话录音不能作为黄春已收到房款84000元的证据。由于吴敬谊、王桂忠一直没有付清房款，且黄春近几年来做生意经营不善，欠了不少外债，在债权人周国强的要求下被逼于2014年将涉案房屋过户给周国强，之后，涉案房屋又被拍卖，竞卖人林振亮取得了房屋所有权，开始要求吴敬谊、王桂忠搬迁。吴敬谊、王桂忠提交的通话录音只是双方多次通话中的其中一次，在此之前，吴敬谊、王桂忠已多次打电话要求黄春出面解决涉案房屋问题。因为吴敬谊、王桂忠面对林振亮及法院的搬迁压力，情绪非常激动，多次扬言要采取极端的手段对待黄春，因此，在电话沟通过程中，黄春采取安抚的方式来应答。在2018年7月27日的通话过程中，“王桂忠：我是不是给了你八万四?黄春：是啊是啊?王桂忠：我给了八万四你，但是还差你四千元是不是了。黄春：这个不用说了，这个说什么都没有用了，现在给一千或二十万都没有用了。现在我和他说什么都会帮你搞掂了，行不?”从对话的语境，很明显可看出，黄春说“是啊是啊”，只是一个语气词，并不是对收到房款八万四千元的确认，而是因为不想刺激吴敬谊、王桂忠，不想在收到房款多少的问题上争论，并表明现在没有必要再纠结到底收到多少房款，表态会出面解决当下的困境。因此，一审法院单凭这个通话录音即认为黄春收到房款84000元，明显依据不足。二、吴敬谊、王桂忠未按合同约定付清购房款，已构成违约，其无权要求黄春向其承担违约责任。吴敬谊、王桂忠未依约付清购房款，违约在先，正是吴敬谊、王桂忠的违约行为导致了黄春资金周转困难，才导致现在的局面，因此，吴敬谊、王桂忠无权要求黄春向其承担违约责任，其因自身违约造成的损失应由其自行承担。三、退一步讲，即使黄春存在违约，一审判决的违约金也明显过高，黄春应承担的违约金应不高于吴敬谊、王桂忠已付购房款的30%，即不超过5400元（18000元×30%）。吴敬谊、王桂忠仅向黄春支付了18000元购房款，按照《房屋转让协议书》第七条“如有违约，必须按所付房款总值两倍赔偿给对方”的约定，即使认定黄春是违约方，那也仅应以实际收到的房款18000元作为计算违约金的基数。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，黄春应承担的违约金应不高于吴敬谊、王桂忠已付购房款的30%，即不超过5400元。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误，请求二审法院支持黄春的上诉请求。被上诉人吴敬谊、王桂忠答辩称：一、黄春在一审时没有否认现金收款，也没有否认录音所陈述的收到84000元房款的事实。若黄春没有收到84000房款，为何其十多年都没有催收房款？黄春主张王桂忠在电话里以会采取极端手段来威胁黄春，并没有任何依据。在黄春和王桂忠的通话录音中，黄春多次表示已收到房款84000元，并承诺会尽快还款及承担违约金。故黄春主张吴敬谊、王桂忠未付清房款违约在先没有任何依据。二、吴敬谊、王桂忠已交付房款给黄春，黄春在收到房款后违背诚信，转手将房子转卖给他人，导致吴敬谊、王桂忠现在没有房子居住，84000元房款也没有收回，实际损失远远超过一审法院判决的金额。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。原审被告唐海燕未提交书面意见。吴敬谊、王桂忠起诉请求：1.解除吴敬谊、王桂忠与黄春、唐海燕于2000年12月10日签订的《房屋转让协议书》；2.黄春、唐海燕退还吴敬谊、王桂忠已支付的房款共计88000元及利息（从2004年9月10日起按银行同期定期利率支付至还清之日止）；3.黄春、唐海燕赔偿176000元违约金给吴敬谊、王桂忠；4.本案诉讼费由黄春、唐海燕承担。一审法院查明事实：吴敬谊和王桂忠是夫妻关系。吴敬谊、王桂忠与黄春、唐海燕是朋友关系。2000年12月10日，吴敬谊、王桂忠（乙方）与黄春、唐海燕（甲方）签订《房屋转让协议书》（以下简称“协议书”），约定：“一、乙方以88000元购买甲方拥有的湛江市***************（以下简称104房）。二、乙方首期付款40000元给甲方即可入住104房，三、余款48000元分三年付款，即2001年底前付10000元,2002年底前付20000元，2003年底前付18000元。四、乙方2002年底前付清20000元后，甲方必须将104房的房产证交给乙方，并协助乙方办理房产证的变更手续。五、如因各种原因无法办妥房产证的变更，双方按如下两种办法中的其中一个办法执行：1.乙方拒付余款18000元，甲方退回乙方已交付的房款70000元及利息（按同期定期利息），乙方同时退回104房给甲方；2.甲方的房屋使用权归乙方拥有，直至该住宅楼拆迁，因拆迁所得的各种赔偿及补贴归乙方所有，甲方不得有任何争议。六、乙方在住房使用期间，甲方的一切债权债务不得将该房作抵押、出租或重复转让，由此发生的一切纠纷由甲方承担，与乙方无关。七、双方从协议签字之日起生效，如有违约，必须按所付房款总值两倍赔偿给对方。”吴敬谊、王桂忠表示签订协议后，吴敬谊、王桂忠向黄春、唐海燕支付了现金40000元，并入住104房；此后于2001年、2002年、2004年1月2日、2004年9月9日分别支付了10000元、20000元、8000元（有收据）和10000元（有收据）。黄春仅确认收到吴敬谊、王桂忠现金支付的18000元。因未办理房屋过户手续，吴敬谊、王桂忠向黄春、唐海燕取回了4000元。后因案外人要求吴敬谊、王桂忠返还104房，王桂忠致电黄春问“我是不是给了你84000？”，黄春回答“是啊是啊。”另查明，黄春、唐海燕于1993年3月17日登记结婚。上述104房是黄春于1998年6月26日购买的房改房。黄春与唐海燕于2012年2月13日在湛江市霞山区民政局办理离婚登记手续，《离婚协议书》中约定104房所有权归男方黄春所有。再查，黄春因与案外人周国强之间的债务，于2014年11月将上述房产转让给周国强并办理房产过户登记。又因周国强与案外人张秀莲存在债务纠纷，上述房产被张秀莲申请法院拍卖。2017年8月11日，案外人林振亮以258480元（评估价359000元）的最高价竞得。案外人林振亮取得104房所有权后，以吴敬谊为被告提起返还原物纠纷，一审法院于2018年9月18日作出（2018）粤0803民初1106号民事判决，判令吴敬谊在判决生效之日起十五日内搬离、腾空104房，并将该房屋返还给林振亮。吴敬谊不服提起上诉，湛江市中级人民法院于2018年12月14日作出（2018）粤08民终2610号民事判决，维持一审判决。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据吴敬谊、王桂忠的诉讼请求和黄春、唐海燕的答辩意见，本案争议的焦点是：1.吴敬谊、王桂忠与黄春、唐海燕是否存在违反合同约定的情形；2.唐海燕是否需要承担责任；3.违约金是多少。关于吴敬谊、王桂忠与黄春、唐海燕是否存在违反合同约定的情形。吴敬谊、王桂忠与黄春、唐海燕签订协议书，系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同，当事人均应按合同的约定履行自己的义务。首先，吴敬谊、王桂忠有支付购房款的义务。协议书约定支付首付款4万元即可入住，吴敬谊、王桂忠主张其当日支付首付款4万元并入住104房，虽未能提供收据但事实入住104房，黄春、唐海燕抗辩未收到首付款即将104房交给吴敬谊、王桂忠居住不合常理；吴敬谊、王桂忠在2004年两次以现金支付购房款，可见双方之间有通过现金支付的交易习惯，且数额不大；吴敬谊、王桂忠占有使用104房将近20年，黄春、唐海燕若仅收到小部分首付款而不向吴敬谊、王桂忠主张权利不合常理，且在双方的通话中黄春对质问吴敬谊、王桂忠是否已经支付84000元给予确认的答复，故对黄春未收齐购房款的抗辩不予采信。其次，黄春、唐海燕有协助办理房屋过户的义务。吴敬谊、王桂忠已按约定付清房款，黄春、唐海燕未协助办理房屋过户，反而将房屋转卖给案外人，导致104房被法院拍卖，由案外人林振亮依法取得所有权，导致不能实现合同目的，故是黄春、唐海燕违反合同约定。由于104房已经由案外人经司法拍卖依法取得所有权，合同已无法继续履行，黄春也同意解除合同，故对吴敬谊、王桂忠主张解除协议书的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故对吴敬谊、王桂忠请求黄春、唐海燕返还购房款84000元并支付从2004年9月10日起按银行同期定期利率计的利息主张，予以支持。关于唐海燕是否应当承担违约责任的问题。吴敬谊、王桂忠与黄春、唐海燕签订协议书时，黄春、唐海燕是夫妻关系，黄春、唐海燕作为甲方共同在协议书上签名确认该买卖事实，故该合同对唐海燕具有法律约束力，唐海燕应当按合同约定履行义务。即使黄春、唐海燕在2012年协议离婚并约定104房归黄春所有，根据合同相对性的原则，也不能据此免除唐海燕的合同责任。故吴敬谊、王桂忠主张唐海燕、黄春共同承担违约责任，符合法律规定。关于黄春、唐海燕应当承担的违约责任多少问题。因黄春、唐海燕的违约行为导致合同无法继续履行，故黄春、唐海燕应承担违约责任。协议书中约定违约方应按所付房款总值两倍赔偿给守约方，是双方真实的意思表示，且湛江市市区的房价在这将近二十年的时间内有了较高的增长，吴敬谊、王桂忠所主张的违约金计算方式计得的违约金168000元（84000元×2）也低于104房拍卖价258480元，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条第三款“合同无效或者被撤销的，一方因房产价值波动受到的损失，由当事人按照各自的过错程度承担。合同解除的，守约方因房产价值波动受到的损失，由违约方赔偿”的规定，故黄春、唐海燕应赔偿吴敬谊、王桂忠违约金168000元。关于租金问题。黄春仅提交了2015和2018年房屋租赁市场指导价，但该段时间104房的所有权已经转给周国强或林振亮，黄春未提交证据证实104房由其所有的具体时间，且黄春、唐海燕也未提出反诉，故本案中对租金问题不予处理，黄春、唐海燕可另案主张权利。唐海燕经一审法院合法传唤，不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除吴敬谊、王桂忠与黄春、唐海燕于2000年12月10日签订的《房屋转让协议书》；二、限黄春、唐海燕在判决发生法律效力之日起十日内返还吴敬谊、王桂忠购房款84000元并支付从2004年9月10日起至付清之日止按银行同期定期利率计算的利息；三、限黄春、唐海燕在判决发生法律效力之日起十日内赔偿吴敬谊、王桂忠违约金168000元；四、驳回吴敬谊、王桂忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费2630元，吴敬谊、王桂忠负担90元，黄春、唐海燕负担2540元。（受理费吴敬谊、王桂忠已预付）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对黄春上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人黄春的上诉请求和理由，及被上诉人吴敬谊、王桂忠的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、吴敬谊、王桂忠是否支付了84000元房款给黄春。根据吴敬谊、王桂忠提交的通话录音，王桂忠问黄春“我是不是给了你84000？”，黄春回答“是啊是啊”，且王桂忠在该次通话中还多次提及其已支付了84000元给黄春的事实，而黄春对此并未提出任何异议，并表明会积极帮助王桂忠处理涉案房屋的纠纷。由此可见，黄春在上述通话中已确认其收到吴敬谊、王桂忠84000元购房款的事实。黄春上诉主张其在上述通话中的应答，是为了安抚王桂忠的激动情绪，并非确认其已收到84000元房款，明显理据不足，本院不予采信。根据上述录音内容，并结合双方在《房屋转让协议书》中约定吴敬谊、王桂忠需支付4万元首期款后方可入住涉案房屋，吴敬谊、王桂忠已在涉案房屋居住近20年，而黄春未能提供证据证明其在此期间曾向吴敬谊、王桂忠催收房款等事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条“人民法院应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，一审判决认定吴敬谊、王桂忠已支付了84000元房款给黄春并无不当，本院予以确认。黄春关于吴敬谊、王桂忠仅支付18000元房款、违约在先的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、黄春、唐海燕应支付多少违约金给吴敬谊、王桂忠。吴敬谊、王桂忠已按照合同约定支付房款，而黄春又将涉案房屋转卖给他人，导致涉案房屋被法院拍卖，并由案外人林振亮取得房屋所有权，涉案合同目的已无法实现，黄春、唐海燕构成根本违约，故应承担相应的违约责任。如前所述，吴敬谊、王桂忠已支付84000元房款给黄春、唐海燕，故根据涉案《房屋转让协议书》关于“如有违约，必须按所付房款总值两倍赔偿给对方”的约定，黄春、唐海燕应按已付房款84000元的两倍支付违约金。另外，从涉案房屋于2017年8月11日被拍卖时其评估价为359000元可见，按已付房款84000元的两倍支付违约金并未超过吴敬谊、王桂忠的实际损失。故一审判决判令黄春、唐海燕支付168000元违约金给吴敬谊、王桂忠并无不当，本院予以维持。黄春关于其只应按已付18000元房款30%的标准支付违约金的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄春的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4810元，由黄春负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十一月五日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。