江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4826号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶小平，女，1980年5月12日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴诗平，男，1972年8月16日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。上诉人叶小平因与被上诉人吴诗平房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2020）赣0703民初4426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶小平上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决中的三、四、五项，查清事实予以改判或重审；2、请求法院依法判令上诉人从2019年8月6日起按1000元每月向被上诉人交纳房租，截止2020年9月30日，租金（占用费）共计11536元（1000元／月12个月366天422天2300元）；3、请求法院依法判令被上诉人退还上诉人押金5000元；4、请求法院依法判令被上诉人退还上诉人2019年8月6日至2019年8月31日租金3419元（4000元／月12个月365天26天）；5、上述第2项与第3项、第4项相抵后，由上诉人叶小平向被上诉人吴诗平支付租金（占用费）3117元。事实和理由：1、原判决酌定自2019年8月6日起月租金按2700元计算，超过了市场未搬迁时的价格水平一倍。当时周边市场的租金价格每月每平方米约20元左右，按总计面积来衡量，案涉店铺原4000元／月【110平米（地面经营面积）67.87平米2层（二楼住房面积33.935）】27.8元／平米，这是位置好的价格，位置偏的价格就低了，20元每平米为当时周边店铺租金的基本（大体）行情。现酌定2700元／月67.87平米（一楼、二楼面积合计）40元／平米，单价高出市场未搬迁时基本行情一倍。市场搬迁后，周边店铺以每月每平米约15元的价格至今难以租出去。因此，上诉人认为应该做个市场调查重新核定这个租金价格以彰显公平公正。2、违约金酌定被上诉人退还上诉人押金2000元，合同中并未对相应的违约责任进行约定，也未对押金5000元除不计算利息外的其他处理约定。3、一审中上诉人要求赔偿因拆棚重新整理商品，商品搬迁损坏，商品挤压，无法经营等损失，一审法院以未对此进行约定为由不予任何支持，与上述2中的违约金的酌定处理对比，未免有失不公。所以，上诉人认为，押金5000元应该全额退还。4、对违约的异议：首先被上诉人提供的租赁物发生了根本性改变，提供不了合同中约定的租赁物在先，再加上市场拆除后原告租金定的高于市场行情太多，且当时没有商量余地，且合同上写的是每年4000元，致使续交租金疆持状态，又加上损失赔偿无望，上诉人蒙受巨大损失，先市场拆除、道路的升级改造致使店铺无法经营，后新冠××疫情的影响无法开业，再是案件的审理阶段，于情于理不服，于法不公。上诉人作为本案的受害者长期未付租金并不是其主观恶意，也并非完全系原被告一人责任。被上诉人吴诗平未提交书面答辩状。被上诉人吴诗平向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》并于本案判决生效后三日内搬离并腾空租赁物；2、判令被告支付自2019年9月1日起至解除房屋租赁之日止的租金（截止2020年5月31日产生租金为36000元）。上诉人叶小平向一审法院反诉请求：1、依法撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失20000元；3、判令反诉被告返还反诉原告租金4000元、押金5000元及相关设施转让款32800元。一审法院认定事实，2018年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有的位于南康区城西农贸市场的房屋（除去店面最右上角摊位）出租被告。该房屋有两层，建筑面积为67.87平方米，其中一楼商铺由被告经营超市，二楼由被告居住。租期自2018年9月1日至2023年8月31日止，每月租金为4000元，押金5000元，签订合同时一次性付清一年租金，须提前一个月付租金。双方还约定，若因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失，租金根据市场行情随之而改变。租赁期间，未经原告同意，被告不得擅自转租、转借房屋。被告拖欠租金三个月或者空置店面三个月，原告可以终止合同，收回房屋。双方还对其他事项进行了约定。后被告缴纳押金5000元和一年租金48000元，原告依约定将案涉房屋交付给被告使用。为迎接创建国家卫生城市检查，南康区市场物业管理局对南康区城西农贸市场进行了市场搬迁升级改造，并于2019年8月初对原破旧棚顶市场进行了拆除，2019年8月6日，案涉店面前的钢架棚被拆除。2019年9月，赣州市南康区市政管理处对城西农贸市场周边道路进行了道路及排水提升改造工程，2019年11月完成砼路面浇筑，2020年1月完成沥青铺设。在本案审理过程中，被告陆续将案涉商铺内的货物及相关设施搬离，尚有部分货架未搬离。被告至今将案涉商铺锁住，未将案涉商铺交还给原告。另查明，案涉房屋有两层，建筑面积为67.87平方米。2018年8月前，案涉一楼商铺由原告用于经营超市。原告与被告相识多年，2018年8月，原、被告就案涉商铺租赁事宜进行了协商。后原、被告达成一致，原告将该超市内的货物以及相关设施（洗衣机、验钞机、热水器、净水器、货架等）转让给被告。原告将案涉房屋租赁给被告后，一楼由被告经营超市，二楼由被告居住。被告得知城西农贸市场要搬迁后，与原告进行了协商，原告表示自农贸市场搬迁之日内月租金变更为3000元，可重新签订合同，可转租、分租。2020年4月，原告要求被告支付租金，被告要求原告退房租、押金，并要求原告处理店面里的物品，后双方未达成一致。一审法院认为，原、被告于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》系经过双方共同协商后签订，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。案涉合同载明：“若因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失，租金根据市场行情随之而改变”，可知双方在签订合同时均已明知案涉租赁物存在被拆除或改造的可能，被告也未提供充分证据证明在签订合同时原告已知城西农贸市场会搬迁且隐瞒该事实。因此，被告以原告隐瞒事实、存在欺诈违约要求撤销合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。原告要求解除合同，被告也表示合同目的无法实现，故一审法院对原告要求解除合同并要求被告在本判决生效后三日内搬离、腾空租赁物的诉讼请求予以支持。被告要求原告赔偿其重新整理商品、商品挤压，无法经营等损失，但其未提供证据证明其损失情况，且双方未约定因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋需要赔偿损失，故一审法院对被告要求原告赔偿其损失20000元的诉请不予支持。被告支付给原告的相关设施转让款32800元，系双方之间的买卖合同关系，与本案租赁合同关系无关。且被告已将相关设施搬离，其要求原告退还该款，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。原告出租给被告的租赁物不仅包括商铺、住房，还包括商铺前的钢架棚以及帐篷摊位，后钢架棚及帐篷摊位因政府行为被拆除，导致被告的使用面积减少，应相应减少租金。结合城西农贸市场搬迁及案涉商铺周边市场行情，一审法院酌定自2019年8月6日起月租金按2700元计算。被告主张不支付案涉商铺前的道路提升改造期间的租金，于法无据，一审法院不予支持。因受新冠××疫情影响，对被告经营、使用案涉店面造成一定影响，一审法院酌定减免该期间被告租金2300元。因此，2018年9月1日至2020年5月31日之间的租金为68822元（4000元／月×12月÷365天×339天＋2700元／月×12月÷365天×299天-2300元）。被告已支付租金48000元，故截至2020年5月31日，被告还应支付原告租金20822元（68822-48000）。因被告至今未将案涉商铺交还给原告，故其应自2020年6月1日起按月租金2700元计付租金至其将商铺交还给原告之日止。原告认可收取被告押金5000元，其辩称押金已与被告已付的货款相抵扣，但其未提供证据证明，一审法院对原告该辩解意见不予采信。被告以原告违约为由要求原告退还押金5000元，被告未提供充分证据证明原告存在违约行为。被告长期未付租金，系被告违约，被告应承担相应违约责任，一审法院酌定由原告退还被告押金2000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告吴诗平、被告叶小平2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告叶小平于本判决生效后三日内搬离、腾空租赁物；三、由被告叶小平支付原告吴诗平截至2020年5月31日的租金20822元，并自2020年6月1日起至搬离、腾空租赁物日止按2700元／月计付租金（占用费）给原告；四、由反诉被告吴诗平退还反诉原告叶小平押金2000元；五、上述第三、四项相抵后，由被告叶小平支付原告吴诗平租金18822元，并自2020年6月1日起至搬离、腾空租赁物之日止按2700元／月计付租金／占用费给原告；六、履行期限：限被告叶小平于本判决生效后三日内履行完毕；七、驳回反诉原告叶小平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费800元，减半收取400元，反诉受理费672.50元（已减半收取），合计1072.50元，由原告吴诗平负担208元，由被告叶小平负担864.50元。本院二审期间，被上诉人提交在一审法院已提交的通话录音的文字整理材料，经上诉人质证，其认可有该事实，被上诉人和其爱人商谈过租金问题。因当事人认可该事实，本院对该通话录音予以确认。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉合同并未约定按面积计算租金，合同约定的租赁物为城西农贸市场×××店面，出租给上诉人作店面使用。且该市场存在多年，上诉人原也向被上诉人供过贷，对该市场现状应有了解。即使上诉人考虑因可使用商铺外面积经营而租赁，租金可能适当更高，但按常理被上诉人仅能就其有产权的商铺进行出租，其无权出租商铺外面积，上诉人把地面经营面积加入计算原租赁行情不当。房屋租赁合同中出租人的主要义务是交付租赁物，被上诉人按合同约定需交付的租赁物为城西农贸市场×××店面，已完成其应承担的合同义务。承租人使用租赁物进行经营，在经营中因市场拆除、道路的升级改造、新冠××疫情等原因导致经营困难的风险，属承租人经营风险，该经营风险不应由出租人承担，上诉人据此提出的要求被上诉人赔偿损失的诉讼请求亦无法支持。且案涉合同亦约定若因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，租金根据市场行情随之而改变。正因合同约定了租金根据市场行情随之改变，一审判决才据合同约定对租金予以酌减，在双方当事人对市场行情存在争议，又未提交充足证据证实的情况下，一审判决根据合同履行情况，酌减原租金的30%以上，同时也考虑到了新冠××疫情的影响，对租金予以酌减并无不当。上诉人长期未付租金，存在违约行为，但被上诉人并未提出要求上诉人承担相应违约责任的诉请，一审判决超出被上诉人的诉请，酌定上诉人承担3000元违约金的违约责任，仅需退还2000元押金不当，上诉人请求被上诉人退还5000元押金的上诉理由能够成立，本院予以纠正。综上所述，上诉人叶小平的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）规定，判决如下：一、维持江西省赣州市南康区人民法院（2020）赣0703民初4426号民事判决第一、二、三、六、七项；二、变更江西省赣州市南康区人民法院（2020）赣0703民初4426号民事判决第四项为：由被上诉人吴诗平退还上诉人叶小平押金5000元；三、变更江西省赣州市南康区人民法院（2020）赣0703民初4426号民事判决第五项为：一审判决第三项与本判决第二项相抵后，由上诉人叶小平支付被上诉人吴诗平租金15822元，并自2020年6月1日起至搬离、腾空租赁物之日止按2700元/月计付租金（占用费）给被上诉人。一审案件受理费1072.5元，二审案件受理费377元，共计1449.5元，由上诉人叶小平负担1166.5元，由被上诉人吴诗平负担283元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月三十日书 记 员  刘玉华代理书记员  雷 娜