江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4755号上诉人（原审原告）：江阴市三元石业有限公司，住所地江阴市镇澄路**。法定代表人：韩兴云，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱国双，江苏维一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏德兆亿钢管有限公司，住，住所地江阴市五星路**/div>法定代表人：范燕清，该公司总经理。委托诉讼代理人：余忠平，江苏振强律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈艺，江苏振强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴市夏港街道三元村村民委员会，住所地，住所地江阴市镇澄路**iv>法定代表人：袁耿骅，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：梁俏娜，江苏春申律师事务所律师。上诉人江阴市三元石业有限公司（以下简称三元公司）、江苏德兆亿钢管有限公司（以下简称德兆亿公司）因与被上诉人江阴市夏港街道三元村村民委员会（以下简称三元村委）排除妨害纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初14026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。三元公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判德兆亿公司在2个月内搬离，占用费增加3149708元并按每年252万元计算至实际迁出之日，三元村委承担连带责任。事实和理由：1.一审法院未查清同地区实际租金标准，一审认定的租赁合同租金远低于正常市场行情。2.一审给予德兆亿公司6个月的搬迁时间过长。3.三元村委在徐君才的带领下，利用韩兴云失去人身自由将涉案房屋以低价出租给德兆亿公司，明显是共同侵权，而非无因管理。二审中，三元公司明确三元村委构成无因管理，不向三元村委主张责任。德兆亿公司辩称：1.其并不存在恶意情形，因三元公司法定代表人外出躲债，经债权人、村委协商，由其承租涉案房屋，租金用于归还三元公司的对外债务。2.其并非不支付租金，之前已经付了33万元，因为有了纠纷，所以暂停支付待法院确认。因三元公司还结欠其法定代表人范燕清95万元及利息，范燕清已将该笔债权转让给其，其要求直接抵扣。3.关于租金标准，一审认定清楚正确，其在使用时涉案房屋为空置，三元公司不存在所谓的租金损失，且其也非恶意占有。4.关于搬迁时间，三元公司起诉距其实际占有已经超过一年，丧失了返还请求权。三元村委辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，运用法律正确，三元公司歪曲事实，上诉理由不成立，三元村委系无因管理，无需承担任何责任，请求驳回三元公司的上诉。德兆亿公司上诉请求：撤销一审判决，将一审判决第二项改为德兆亿公司支付三元公司占有使用费1518000元及按每年102万元计算的占有使用费。事实和理由：1.2017年7月31日的租赁合同系办理工商登记之用，该合同第十三条约定仅办理有关企业登记使用，与2018年4月26日的租赁合同相比在租赁时间、租金标准、支付方式上都有不同。2.其作为钢管厂需进行环评，而环评直到2017年11月才出结果，涉案房屋内存放这三元公司的石材，直至2018年5月才搬走，故不可能在2017年7月使用。3.三元公司要求支付的系占有使用费，一审法院也认定租赁合同无效，故应从实际占有时起算费用。三元公司辩称：对于一审认定的占用费的起算点没有异议，对于租金的标准同其上诉意见，请求法院予以调整。三元村委辩称：德兆亿公司的上诉与三元村委没有直接关系，请求法院根据事实依法判决。三元公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令三元村委、德兆亿公司立即从所占用的江阴市五星路588号厂房及办公楼腾空后返还给其；2.判令三元村委、德兆亿公司共同赔偿占用厂房及办公楼给其造成的损失5664357元（计算至2019年8月15日，自2019年8月16日起至实际返还之日止按照每月21万元计算）；3.本案的诉讼费用及保全担保费用由三元村委、德兆亿公司承担。一审法院经审理查明：2010年6月28日，江阴宗承钢铁有限公司（以下简称宗承钢铁）与三元村委签署租赁合同一份，约定：宗承钢铁将其三元村锦舫公司东侧、五星路北侧，甲方西侧的工业用地22963平方米出租给三元村委。2010年7月1日，三元公司登记设立，发起人为韩兴云与徐学文。2010年6月29日，三元村委与三元公司签署租赁合同一份，约定：三元村委将其三元村锦舫公司东侧、五星路北侧，甲方西侧的工业用地22963平方米出租给三元公司。2010年7月22日，三元公司与夏港建筑安装工程总公司（以下简称夏港建筑公司）签署建设工程施工合同一份，约定：三元公司将其江阴市夏港镇三元村标准车间土建、室外工程发包给夏港建筑公司施工。同日，三元公司与江阴市长泾波纹瓦公司（以下简称波纹瓦公司）签署建设工程施工合同一份，约定：三元公司将其江阴市夏港镇三元村标准车间、屋顶钢结构工程发包给波纹瓦公司施工。上述房屋建造完成后，三元公司即进行生产经营。2013年11月25日，韩兴云与徐学文签署解除合作协议书一份，约定：在2011年3月，经协议双方当事人协商，共同出资成立三元公司以及与生产相配套的其它子公司或独立公司。由于在经营中出现了种种问题和一些不利因素，现经双方协商决定解除合作协议，并将有关事项商定协议如下：一、原三元公司及其它子公司或独立公司所有的一切债权债负由韩兴云承担。三元公司及其它子公司或独立公司股东变更为韩兴云。二、现有的四跨车间和两幢办公楼分以中心为准各得一半，东侧由韩兴云分得，西侧由徐学文分得。经双方协商，西侧车间和办公楼徐学文应支付700万元给韩兴云。车间北面的临时房韩兴云使用两年，期满归还给徐学文。门口出入通道共同使用。三、韩兴云应支付叁佰万元，作为合作三年共同经营期间的回报，并归还三元公司原投资款伍佰万元整，两项共计800万元给徐学文四、西侧两跨中的设备，以及可利用材料于2014年1月底前全部由韩兴云移到东侧车间。五、双方车间所租用的土地款每半年支付18万元。即每半年（每年的6月底与12月底）韩兴云必须支付给徐学文9万元，由徐学文支付给村委。（土地增值税另外计算）六、西侧车间另行安装电度表，所用电费每月由徐学文按实际使用电费支付给韩兴云。再由韩兴云支付给宗承钢铁。也可与宗承钢铁协商后各自交付。七、四跨车间中间的隔墙由徐学文承担，产权归徐学文。八、湖北咸宁投资980万元由韩兴云最迟在2014年底前负责全部归还结清投资款，(除韩兴云、徐学文各60万元和吴建忠50万元不计利息外），利息计算日期为2013年1月1日起按年利率10%计息。九、为减少开支双方商定长江村做的工程款约300万元由徐学文负责回收，并用于今年支付湖北投资款的利息和归还部分投资款。十、以上协议一式两份，双方签字待变更三元公司股东、等其它子公司股东后生效。审理中，三元公司陈述上述协议系其法定代表人韩兴云受胁迫签署。后三元公司的股东变更为韩兴云、唐玉娣。恒炅公司占用了协议约定的厂房及办公楼。2016年，三元公司的法定代表人韩兴云为避债离开江阴。2017年5月，德兆亿公司登记设立，其工商登记材料中附有2017年7月31日三元村委与德兆亿公司签署的租赁合同一份，约定三元村委将江阴市五星路588号房屋约8000平方米出租给德兆亿公司经营。租赁期限为2017年7月31日起至2020年7月30日止。租金标准为每年80万元。2018年4月26日，三元公司民间债主委员会将三元公司的左侧两跨车间（约8000平方米）、东侧办公楼1-3层（两层右侧班半层已租赁的除外）约1250平方米出租给德兆亿公司经营。租赁期限为自2018年6月1日起至2027年5月31日止。第一年租金为828000元，第二、第三年租金为102万元。租金每三年协商一次，汇入盛昌账户。同日，三元村委与德兆亿公司签署租赁合同一份，约定三元村委将三元公司的左侧两跨车间（约8000平方米）、东侧办公楼1-3层（两层右侧班半层已租赁的除外）约1250平方米出租给德兆亿公司经营。其余约定与民间债主委员会的约定一致。合同签订后，德兆亿公司即使用租赁厂房；德兆亿公司通过银行转账向盛昌交付了租金33万元。一审法院认为，物权法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，三元公司在宗承公司租赁的土地上修建的构筑物未取得相应的建造审批手续，从性质上看不属于合法建造行为，不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记，当然三元公司也不能取得相应的物权。但上述房屋由三元公司建造完成，在被有权机关拆除之前三元公司有权占有、使用。2016年三元公司的法定代表人为避债离开江阴，三元村委及三元公司的债权人将三元公司的厂房出租给德兆亿公司，将收取的租金偿还三元公司债务，构成无因管理。但三元公司的法定代表人韩兴云出现后，无因管理行为结束。且管理结束后，管理人应当向受益人报告管理事务的情况。管理人管理事务取得的财产，应当及时转交给受益人。本案的争议焦点是：一、三元公司是否有权要求德兆亿公司腾空其承租的厂房；二、三元公司主张的占有使用费能否得到支持。对于第一个争议焦点：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无论是三元村委还是三元石业民间债主委员会与德兆亿公司签署的租赁合同均无效，德兆亿公司占有并继续使用涉案房屋的依据已不存在。三元公司作为占有权人有权要求德兆亿公司从其所占用的江阴市五星路588号厂房及办公楼中搬离。但考虑到德兆亿公司正处于生产经营过程中，其搬迁的难度较大，需要一定的准备及搬迁时间。法院予以综合考虑后确定德兆亿公司的搬迁期限为6个月。对于第二个争议焦点：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，三元公司主张合同约定的标准过低，但未提供证据证明。且即使合同约定的租金标准低于市场标准，无因管理人除非具有恶意或重大过失，否则不负赔偿责任。根据德兆亿公司签署的租赁合同确定其应支付的占有使用费为2514667元，即80万元*10月/12月+828000元+102万元。扣除已付租金33万元，尚应支付2184667元。并承担自2020年6月1日起至实际迁出之日止按照每年102万元支付的占有使用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出判决：一、德兆亿公司应于判决发生法律效力之日起6个月内从其所占用的江阴市××路××号厂房及办公楼中搬离；二、德兆亿公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付三元公司占有使用费2184667元，并承担该款自2020年6月1日起至实际迁出之日止按照每年102万元计算的占有使用费；三、驳回三元公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51450元、保全费5000元，合计56450元，由三元公司负担27150元，由德兆亿公司负担29300元。二审中，各方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。德兆亿公司提供：1.照片及视频，证明在2018年2月6日涉案房屋内还存有大量石材，其不可能在2017年7月30日就使用涉案房屋；2.城港开委发（2018）12号文件，证明其与三元村委在租赁合同中约定的租金标准符合市场行情；3.（2020）苏0281民初1077号民事判决书及债权转让协议，证明三元公司结欠其法定代表人范燕清的债务要与涉案租金债权一并抵扣。三元公司质证称：证据1不是原始视频载体，真实性无法确认，德兆亿公司于在2017年7月30日前在涉案房屋进行了工商登记，实际租赁期限与实际使用时间以及如何使用房屋没有必然联系；证据2的真实性无法确认，即使真实，这份证据针对的是集体资产，与本案土地厂房性质不同；证据3与本案没有关联性，德兆亿公司一审中没有提出行使抵销权，即便要行使，也是要在执行过程中处理。三元村委质证称：证据1、2的三性无异议；证据3的真实性无异议，对于关联性有异议，本案中行使抵销权会损害其他债权人的利益，不应在二审中直接抵销。另查明：江阴市环境保护局于2017年11月22日对德兆亿公司在五星路588号建设汽车及工程机械钢管加工项目作出了环境影响报告表批复。以上事实，有照片及视频、政府文件、民事判决书、债权转让协议、环保批复及当事人陈述予以证实。本案二审的争议焦点为：一、租金计算的起算点及标准如何认定；二、一审认定的6个月搬离时间是否合理；三、三元公司与德兆亿公司之间的债权债务能否在本案中一并抵销。关于争议焦点一，本院认为：三元村委与德兆亿公司共签订了两份租赁合同，第一份为2017年7月31日签订并以此为起算日的合同，第二份为2018年4月26日签订并以2018年6月1日为起算日的合同。虽然第一份租赁合同载明系办理工商登记之用，但德兆亿公司正是以该份租赁合同于当时在承租的涉案房屋内注册成立，并于2017年11月22日取得环保批复，说明德兆亿公司通过租赁涉案房屋已经获得了公司成立、手续办理等方面的使用价值，否则其就无法在涉案房屋内注册成立并开展后续的手续办理、生产经营等活动。因此，即便如德兆亿公司二审举证所言案涉房屋于2018年2月才开始腾空、其在此之后才实际投入生产经营，但并未妨碍德兆亿公司在第一份租赁合同签订时对涉案房屋的使用。因此，2017年7月31日签订的租赁合同也是合同双方的真实意思表示，一审按此约定的起算日计算费用，并无不当，本院予以确认。关于费用标准，鉴于第二份租赁合同约定的租金起算日为2018年6月1日，一审对此之后的费用按该份合同确定、对此之前的按第一份合同确定，符合两份租赁合同的约定，也不违反法律的强制性规定，本院予以确认。三元公司认为租金标准过低，但未能举证证明；同时鉴于三元村委系无因管理替三元公司出租以便清偿三元公司的债务，三元公司亦没有证据证明三元村委对租金标准的约定存在过错或与德兆亿公司存在恶意串通，故对三元公司的意见，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为：德兆亿公司系生产型企业，一方面企业整体搬离需要一定的时间，另一方面也需要另寻场所以供继续经营的时间，因此一审酌定6个月较为合适，所作自有裁量并无不当。三元公司认为只需2个月时间，并未提供证据证明，本院不予采信。关于争议焦点三，本院认为：虽然德兆亿公司二审中提供证据证明范燕清将通过法院诉讼确认的其对三元公司的债权转让给了德兆亿公司，但该主张超出了一审审理范围，且涉及案外人的利益，故应由当事人另行处理，本案中不予理涉。综上，三元公司和德兆亿公司的上诉意见缺乏依据，本院均不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33801元，由上诉人三元公司负担24570元、德兆亿公司负担9231元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二○年十一月二十日书记员  程夫栎