广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民初230号原告（执行案外人）：龚永，女，汉族，1980年1月11日出生，住贵州省余庆县*************，公民身份号码522************521。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨联文，男，1975年4月20日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证M****。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。第三人（被执行人）：欧阳志坚，男，汉族，1964年2月17日出生，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************417。第三人（被执行人）：欧阳建锋，男，汉族，1988年8月25日出生，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************41X。委托诉讼代理人：刘转英，广东一杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何耀文，广东一杰律师事务所律师。原告龚永诉被告杨联文，第三人欧阳志坚、欧阳建锋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本案于2020年9月10日公开开庭审理，原告龚永及其委托诉讼代理人田海波，被告杨联文的委托诉讼代理人吴国强到庭，第三人欧阳志坚、欧阳建锋经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚永诉称，请求:1.依法撤销本院作出的（2020）粤06执异5号执行裁定书；2.判令继续履行原告与第三人签署的《租赁合同》，应阻止将位于广东省佛山市顺德区***************平方米场地（以下简称涉案房产）交付给佛山市乐丰物业管理有限公司（以下简称乐丰公司）；3.被告承担本次诉讼费用。事实和理由：本院作出的（2020）粤06执异5号执行裁定书适用法律错误，裁定不当，依法应当予以撤销，具体理由如下：原告与第三人欧阳志坚于2018年4月1日，就涉案房产签订了一份为期60个月的《场地承包经营合同》，根据合同约定原告租用期限为2018年5月1日到2023年4月30日，其中原告方以前期投入装修费用折抵前三年租金，后两年按照经营利润30%或保底1500元标准支付租金。合同签订后，原告先后投入354600元用于装修改造及购置经营设备。由于第三人无法清偿被告欠款双方形成诉讼，涉案房产于2018年10月15日被查封，2019年11月6日案外人乐丰公司以28598360元价格竞得第三人所属的涉案房产。目前，案外人强行要求原告搬离涉案房产所在的经营场所。原告认为，涉案房产是原告通过承包合同合法取得了五年租赁经营权并为此支付了巨额费用，尽管该房产已经被人民法院拍卖给案外人，但原告享有的租赁权同样应当受到法律保护，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。但在本案中，人民法院在拍卖涉案房产过程中，并没有对原告主张的租赁权做去除处理。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。在本案中，原告签署《承包经营合同》的时间是2018年4月1日，而法院查封时间是在2019年10月。抵押在先查封在后的情况下，原告主张带租交付的请求具有充分的事实和法律依据。综上所述，本案核心就是原租赁合同是否继续对抵押物买受人具有约束力的问题，原审法院仅仅依据物权法第一百九十条规定，而忽略了在物权法颁布后实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定情形，导致原告合法权益未能得到及时保护，因此请本院依法查封案件事实，按照诉请作出判决。被告杨联文答辩称，被告是涉案房产的抵押权人，于2017年11月27日办理了抵押登记，是依法实现担保物权。在执行过程中，乐丰公司依法竞得涉案房产后，法院已经将涉案房产交付给乐丰公司使用。原告所提出的异议应当向乐丰公司主张或本案的第三人主张，被告方并非适格被告。原告的诉求二也是要求第三人承担相应的义务，被告也无权处理原告所主张的诉求。再一步说，原告于2018年4月1日与本案的第三人签订场地承包合同签订合同的时间是在被告方抵押登记之后，根据物权法的相关规定原告与第三人的租赁关系不能对抗抵押权的行使，请求法院依法驳回原告的诉求。第三人欧阳建锋答辩称，一、佛山市顺德区****号在被司法拍卖前一直用于经营佛山市顺德怡和假日酒店有限公司，该公司是由欧阳志坚个人独资设立，与欧阳建锋无关。欧阳建锋不了解佛山市顺德怡和酒店有限公司的经营状况，并且欧阳建锋也不认识原告龚永。欧阳建锋不知道龚永是否与欧阳志坚签订过《场地承包经营合同》。现由于联系不到欧阳志坚了解情况，欧阳建锋不能核实龚永的陈述及提交的资料是否属实。二、由于欧阳建锋对龚永所述事由不知晓，也无法向欧阳志坚核实情况，所以对于龚永所提交的证据材料，欧阳建锋无法确定其真实性、合法性和关联性。因此只能由法院依职权审查龚永所提交的证据材料。原告龚永向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件、残疾证，被告身份信息，拟证明原被告双方主体适格。2.场地承包经营合同，拟证明场地承包经营合同是在2018年4月1日由原告与第三人当时的涉案房产的所有人欧阳志坚签署的。合同约定的租赁期为60个月，证明原告在涉案房产被人民法院查封以前已经以承包合同的形式取得了承租权。3.工程结算书以及相应的付款明细，证明原告在承租了涉案房产以后为此支付了巨额资金，投入了巨额资金进行装修，购置各种经营设备，一共是384650元。4.（2020）粤06执异5号执行裁定书及送达回证，拟证明原告曾经以案外人的形式向本院提出了执行异议，本院作出裁定依法驳回了原告的异议申请。送达回证证明原告是在法定期限内就执行裁定提起了本案的诉讼。被告杨联文质证称，关于证据1主体信息真实性予以确认。关于证据2承包合同，因为是第三人与原告签订，真实性、合法性无法确认，关于关联性，从合同中看，双方签订的时间是2018年4月1日，也的确是在被告抵押之后，所以原告的租赁关系也不能抵抗被告的抵押权。关于证据3工程结算书以及付款明细，被告也无法核实，而且该证据都是原告自己制作的，被告无法确认，对“三性”不予确认。关于证据4执行裁定书的真实性确认。经审查，本院对原告提交的证据1、4的真实性、合法性和关联性予以确认，对于证据2、3的认定在本院认为部分一并论述。被告杨联文、第三人欧阳建锋未向本院提交证据。第三人欧阳志坚未进行答辩亦未向本院提交证据。经审理查明，申请人杨联文与第一被申请人欧阳志坚、第二被申请人欧阳建锋民间借贷纠纷仲裁一案，中国广州仲裁委员会于2018年9月7日作出（2018）穗仲中案字第22676号裁决书，裁决：（一）欧阳志坚、欧阳建锋偿还杨联文借款本金3300万元及相应利息；（二）杨联文对欧阳志坚、欧阳建锋提供的抵押物佛山市顺德区******2号[不动产登记证明号为粤（2017）顺德区不动产证明第1****1号，以下简称2号房产]、佛山市顺德区****27号[不动产登记证明号为粤（2017）顺德区不动产证明第1******2号]拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权；（三）欧阳志坚、欧阳建锋补偿杨联文律师费524400元；（四）本案仲裁费253982元，由欧阳志坚、欧阳建锋承担。该裁决书于2018年9月11日发生法律效力。因欧阳志坚、欧阳建锋未履行生效法律文书确定义务，杨联文向本院申请强制执行，本院于2018年10月9日立案，案号为（2018）粤06执1250号。在执行过程中，本院于2018年10月16日查封了2号房产，查封期限为三年。2019年3月4日，本院作出（2018）粤06执1250号公告，内容如下：本院决定评估、拍卖包括2号房产在内的财产。如处理上述财产涉及你（你单位）权益的，应于本公告发布之日起七日内提出。逾期，本院将依法处理上述财产。该公告于2019年3月26日张贴于2号房产。后本院摇珠选定深圳市国策房地产土地估价有限公司（以下简称国策公司）为评估机构，对包括2号房产在内的财产进行估价。2019年6月27日，国策公司出具深国策估字FFS[2019]0****SF号《房地产估价报告》，其中2号房产在价值时点2019年3月26日的市场价值为51068500元。2019年11月5日10时0分到2019年11月6日10时0分（延时的除外）本院在淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上拍卖欧阳志坚、欧阳建锋所有的2号房产，买受人乐丰公司于2019年11月6日以28598360元的最高出价竞得2号房产。2019年11月15日，乐丰公司将竞买成交款28598360元汇入本院执行款账户。在执行期间，欧阳建锋向广东省中山市中级人民法院申请撤销（2018）穗仲中案字第22676号裁决书，该院于2019年9月30日立案。经审查，广东省中山市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）粤20民特243号民事裁定书，驳回欧阳建锋的申请。该裁定书于2019年12月2日生效后，本院于2019年12月10日作出（2018）粤06执1250号之二执行裁定书，裁定：一、解除对欧阳志坚、欧阳建锋共同共有的2号房产的查封；二、2号房产及相应的其他权利归乐丰公司所有，上述财产权自本裁定书送达乐丰公司时起转移；三、作废欧阳志坚、欧阳建锋共同共有的2号房产的原产权证，注销他项权证；四、乐丰公司（统一社会信用代码9144****28）可持本裁定书到房地产登记管理机构办理产权变更登记手续。该裁定书及相应的协助执行通知书本院于2019年12月13日送达佛山市自然资源局顺德分局，另于12月19日将裁定书送达乐丰公司。2019年12月底，本院从上述拍卖款中支付国策公司评估费51360元，并退付杨联文28512309.65元。现该拍卖款尚余34690.35元未作处置。2020年1月3日，本院将2号房产交付乐丰公司。原告龚永于2019年12月11日向本院提交了《执行异议申请书》，提出异议，本院经审查作出（2020）粤06执异5号执行裁定书，原告不服，遂提起本案诉讼。另查明，2号房产由欧阳志坚、欧阳建锋共同共有，属于本案所涉债务的抵押物，于2017年11月27日办理抵押登记，抵押权人为杨联文，不动产登记证明号为1******-1。再查明，龚永向本院提交了甲方欧阳志坚与乙方龚永于2018年4月1日签订的《场地承包经营合同》一份，约定：甲方将涉案房产交给乙方出资装修，并拥有该店场地5年使用权，原则经营规定的沐足、按摩、理疗、艾炙等休闲养生服务项目；乙方负责出资金装修改造更新场地的设备，自主经营、自付盈亏，签约人有独立自主管理权，店铺收支账在乙方账户上由乙方自主操作使用开支，但甲方对每月交费和应发工资有知情监督权；租用期限合约期为60个月（开始营业日计），由2018年5月1日起到2023年4月30日合同期满止，店内设施归甲方所有；甲方每月1号收取乙方上月的水电杂费，经营期间属行业政府规定的费用乙方承担，装修后现况的设施用品用具乙方使用，损坏自行维修，日常用品用具的维护按约定做法；前三年所有收益归乙方分摊装修改造费用，后二年利润的30%或保底4500元归甲方作租金；店铺内设定签约人龚永为负责人和责任代表，负责对口甲方，日常经营活动受政府部门条例约束，一经违反产生违规处罚由经营者自负。本院认为，因被告杨联文系香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件，被告杨联文在庭审中明确表示对适用内地法律没有异议，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，本案应适用中华人民共和国内地法律。本案的争议焦点为涉案房产是否应当带租交付给买受人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，原告龚永主张其与第三人欧阳志坚于2018年4月1日签订涉案房产的《场地承包经营合同》，而涉案房产已于2017年11月27日办理了抵押登记，属于抵押权设立后才出租的财产，因此，根据上述法律规定，原告所主张的租赁关系即使成立，也不能阻止抵押权人杨联文实现其抵押权，人民法院亦有权去除该租赁关系后进行拍卖变卖处理，该租赁关系对涉案房产的受让人乐丰公司也不具有约束力。因此，原告请求继续履行原告与第三人签署的《租赁合同》，阻止交付涉案房产的诉讼主张，依法应不予支持。至于原告主张应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，请求继续履行租赁合同，阻止向受让人乐丰公司交付涉案房产。本案原告主张的租赁关系虽成立于本院对涉案房产查封之前，但系成立于抵押权设立后，该规定应当结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定予以适用，本案中显然并不能单独适用，原告的主张亦不应当得到支持。至于原告提交的工程结算书以及相应的付款明细，与本案争议焦点无关，本案中不予审查。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告龚永的诉讼请求。案件受理费475元，由原告龚永承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 黎健毅审 判 员 冼富元审 判 员 陈秀武二〇二〇年十一月三十日法官助理 周相聪书 记 员 黄榕霞