广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2255号 上诉人（原审被告）：应再会，男，1962年7月3日出生，汉族，个体户，住西林县第二开发区。 委托诉讼代理人：罗志彬，广西桂百律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁运干，广西同望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司，住所地：西林县八达镇新兴路**。 法定代表人：刘建坤，职务：董事长。 委托诉讼代理人：陆汉宁，该公司员工。 上诉人应再会因与被上诉人西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服西林县人民法院（2020)桂1030民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年10月12日召集当事人到庭进行法庭调查。上诉人应再会的委托诉讼代理人罗志彬、梁运干，被上诉人西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司的委托诉讼代理人陆汉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 应再会上诉请求：一、请求二审法院撤销西林县人民法院(2020)桂1030民初496号民事判决第一项,并依法改判驳回被上诉人的请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清,证据不足。1、2014年5月5日上诉人与被上诉人签订租赁合同,约定上诉人承租被上诉人面积为7000平方米的商场用于经营超市,租金以28元/平方米/月计算,但事实上被上诉人提供给上诉人使用的商场面积只有6570.36平方米,而不是7000平方米。实际使用面积已有时任被上诉人的项目负责人刘满华一同签字认可,为此,上诉人多付部分租金被上诉人应当退还或充抵上诉人目前尚欠的租金。虽然上诉人按7000平方米支付租金,但均属上诉人错误认识所作的错误行为。一审判决忽略被上诉人项目总管负责人签字认可事实,以没有第三方测量凭证等为由,确认合同约定面积为实际履行面积属于对案件事实的错误认定,对于约定面积与实际面积不符一事,审判机关应当认定双方签字认可的面积,并以实际面积计算租金,作出公正判决。2、本案上诉人并没有恶意违约,不应当承担任何的违约惩罚性责任。上诉人与被上诉人签订租赁合同时,双方都已充分预见到合同一方可能因为特殊原因而提前终止合同履行的情况,而在上诉人提前解除合同时,也并没有让被上诉人造成任何的经济损失,所以一审判决不支持上诉人的充抵请求,直接判决上诉人的1176000元保证金归被上诉人所有的行为属不公的判决行为。事实上,双方合同约定不予退还保证金的情况是上诉人恶意违约并让被上诉人造成等值经济损失情况下的约定,而本案上诉人提前终止合同是因为上诉人遭遇多种困难所致,继续履行合同会对上诉人造成更大的损失。合同是基于公平原则基础而诚实信用达成的,提前解除合同是上诉人对自己止损的善良举止,具有社会普遍正义可包容性,如果视同恶意违约并惩处上诉人的话将不符合合同法的立法本意,无法做到权利的平衡,而被上诉人获得上诉人的保证金将成为无依据取得财产,不尽符合市场经济交易原则。所以上诉人的保证金属于被上诉人的不当得利财产,应当归还上诉人。一审判决不支持上诉人对保证金的归还请求和充抵请求属对案件事实的错误认定,判决缺乏公平公正性。3、对于水电费一事,上诉人并未欠有17664.5元之多。一审被上诉人提供的都是自行制作的单据,没有水电部门出据的正式发票,与现实水电费交纳情况不符,而单据中的签字亦不是上诉人所签,上诉人也没有委托任何人签字和认可,为此一审判决对被上诉人偏听偏信,判由上诉人承担支付被上诉人水电费17664.5元没有任何的事实与法律依据。4、事实上,2017年度上诉人已交了7万元的租金给被上诉人,租金通过被上诉人项目负责人刘满华的账号支付的,一审上诉人已提供了微信聊天及转账记录佐证,但一审法院没有向被上诉人核实并相应为上诉人剔减亦属对案件事实认定不清行为。二、一审法院判决适用法律错误。因为一审法院认定事实存有诸多方面错误,故导致本案关联性地适用法律错误。合同法从来以平等及诚信为宗旨,一审判决没有从合同法的平等理念审理此案,没有平衡双方权利义务作判决属于适用法律错误。三、1、被上诉人未提供符合合同的场地,本身属于违约,算租金的错误此予以纠正。本案的实际租期应顺延至从被上诉人提供合格的场地之日,即从2015年3月6日起算。双方签订的《超市场地租赁合同》已明确约定,被上诉人提供的场地符合国家建筑规范的标准,并提交相关的资料协助上诉人装修和验收,如未按时提供合格场地的免租期顺延。实际上,百色市公安消防支付出具的《建设工程消防验收意见书》时,已是2015年3月6日,正是因为如此,如没有这份合格的消防验收意见书,无法办得执照,因此上诉人在租赁场地上营业的“西林县华联生活超市有限公司尚品物美超市(已注销)”在2015年3月25日才正式取得营业执照,而该超市在西林县市场监督管理登记的营业期限也是自2015年3月25日才开始正是因为被上诉人提供的场所不符合消防验收要求,才导致上诉人的营业时间延后,据此,本案免租期顺延至消防验收合格之日2015年3月6日,不仅符合合同约定,也符合公平的原则。因此,本案的总租期计算为:租期自2015年3月6日至合同解除之日2018年2月1日,共为2年10个月26天。上诉人交清前两年租金后,仅交了1000000元。根据前述实际面积,10个月26天的租金为:6570.36平方米×28元/月×11月+6570.36平方米×28元/月÷30天/月×26天=2183111.62元,扣减已支付的1000000元,尚欠租金应为1183111.62元。故被上诉人提出尚欠的租金为2039600元,已远远高于实际尚欠的租金,请二审对此予以纠正。2、上诉人在超市中尚有装修未拆除,目前被上诉人以现状对外招租,由于上诉人装修投入巨大,目前尚有余值,该价值将为被上诉人招租提供巨大的利益,如本案能如以上上诉人计算的租赁面积、租期计算本案拖欠的租金的,上诉人可以与被上诉人友好协商处理装修余值的问题,否则上诉人将可能另案起诉主张被上诉人补偿装修余值。综上所述,一审判决认定事实及适用法律均有错,为维护上诉人的合法权益,请二审法院依法明判并支持上诉人的上诉请求。 西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司答辩称，一、原审法院认定事实清楚,证据充分,应予维持。1、被上诉人与上诉人签订的《超市场地租赁合同》是双方意思真实的表示,是合法有效的,双方都应该遵守，既然合同约定租赁面积是7000平方米,上诉人未按合同约定邀请有资质机构来测绘勘验,也按照7000平方米支付租金,就是承认这个面积。合同第十条约定了欠租金3个月,被上诉人有权解除合同、有权不退保证金,上诉人还要承担30%的违约金,上诉人已经超过3个月未支付租金,已经造成根本性的违约,就要为自己的违约承担责任,最主要是被上诉人突然不经营也不办理相关手续就停业,公司不能招商也不敢招商,给被上诉人造成不可估量的损失。2、刘满华只是商场管理人员之一,既不是老板也不是法定代表人,代表不了公司做出决策,上诉人口头说有刘满华签字确认面积的证据,没有原件,一审已经质证,不予采信,我们也对其三性有异议。上诉人还提供了两份付款给刘满华的“网上银行电子回单”,被上诉人没有收到该款项,被上诉人不予认可,该证据既不是银行回单,也没有任何说明,不能证明该款作为租金,不排除他们之间存在其他法律关系。3、上诉人没有到水电部门申请独立水电表,那么肯定由被上诉人代收代缴,既然双方已经签字确认使用度数,就没有可质疑的。二、1、消防验收并不影响超市的开业和营业，这与本案无关。2、装修部分，上诉人在没有解除合同前就走了，水电费的单子也没签，租金也不交，装修部分根据合同第8条第5款，不予补偿。三、原审法院适用法律正确,程序合法,上诉人的上诉理由不能成立。原审法院在判决中适用了《合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《民事诉讼法》第六十四条,【最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释】第九十条的规定是正确的,原审法院在法律适用上并无不妥。基于以上的事实与理由,被上诉人认为一审法院认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立,恳请二审法院在审理后,驳回上诉人的诉讼请求,依法维持原判。 西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2014年5月5日签订的《超市场地租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠租金2039600元及以1352000元为基数，自2016年11月1日起按银行同期贷款利率计算利息，截止到被告付清拖欠租金之日止；以687600元为基数，自2017年11月1日起按银行同期贷款利率计算利息，截止到被告付清拖欠租金之日止；3、判令被告向原告支付拖欠的水电费19090.3元及以19090.3元为基数，自2018年2月5日起按银行同期贷款利率计算，截止到被告付清拖欠租金之日止。4、判令被告赔偿原告经济损失500万元；5、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实:2014年5月5日，原告西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司与西林县旺达华联生活超市签订《超市场地租赁合同》。2014年5月7日被告按照合同约定通过银行汇款向原告支付了保证金和定金350万元，其中保证金为1176000元，剩下的2324000元已作为第一年度的租金。被告还支付了第三年度的部分租金100万元，剩余租金尚未支付。2018年1月25日，被告签字确认尚欠2018年1月份水电费17664.5元。2018年2月1日，原告向被告发出关于解除租赁合同的函，被告无异议，同意解除双方签订的《超市场地租赁合同》。 另查明，应再会为西林县旺达华联生活超市法定代表人，西林县旺达华联生活超市已经注销登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1．租赁的场地实际面积为多少平方米；2．被告尚欠原告多少租金；3．原告要求被告承担水电费19090.3元是否有依据；4．原告要求被告赔偿500万元损失是否有事实和法律依据；5．被告已经支付的保证金和定金352万元是否应当冲抵拖欠的租金和应当赔偿原告的损失。关于争议焦点1，原被告双方签订的《超市场地租赁合同》，是双方真实意思表示，其行为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《超市场地租赁合同》中约定原告将位于西林县平方米的场地租赁给被告使用，被告向原告支付租金。被告主张租赁的场地实际面积为6570.36平方米，并不是合同中约定的7000平方米，被告方一直按照租赁场地的实际面积向原告缴纳租金，但被告没有提供相关的证据证实经第三方测绘机构对租赁场地进行测量实际面积为6570.36平方米，因此，对被告主张租赁实际面积为6570.36平方米，一审法院不予支持，租赁的场地面积以双方签订的《超市场地租赁合同》中注明的场地租赁面积7000平方米为准。 关于争议焦点2，被告辩称原告将租赁场地交付被告使用时并未达到合同约定的交付标准，因此免租期应当顺延至2015年2月份，但被告没有提交相关证据证实原告交付的场地未到达约定标准。原告已经依照合同约定，将租赁场地交付给被告使用，被告按照合同约定向原告缴纳350万元，其中保证金1176000元，定金2324000元已经作为第一年度的租金，被告已经依照合同约定向原告方支付了2014年11月1日至2016年10月31日的租金，且也支付了第三年度（2016年11月1日至2017年10月31日）的部分租金100万元，剩余租金未支付，根据双方签订的《超市场地租赁合同》，被告应当支付尚欠原告的租金2039600元。 关于争议焦点3，被告确认在租赁期间产生的水电费17664.5元，因此被告应当支付水电费17664.5元，超过部分一审法院不予支持。 关于争议焦点4，根据双方签订的《超市场地租赁合同》第十条第二款的约定，由于被告没有按时向原告支付租金，存在违约行为，被告应当按照合同剩余租期租金的30%向原告支付违约金。双方已经明确约定出现违约行为时，违约方给对方造成损失的需向对方支付违约金。现原告要求被告赔钱经济损失500万元，但没有提供证据证实因被告的行为给原告造成的实际经济损失。因此，对于原告要求被告赔偿经济损失500万元，一审法院不予支持。 关于争议焦点5，根据双方签订的《超市租赁合同》中第十条第二款约定，被告应在2016年11月1日支付第三年度租金给原告，但被告仅支付100万元，剩余租金尚未支付，2017年12月27日，原告向被告发出催缴函后，被告也并没有支付剩余租金。被告已经欠缴租金3个月以上（含3个月），并经催缴无效的，依照合同约定，原告可提前解除双方签订的《超市场地租赁合同》，被告交纳的1176000元保证金不予退还。因此被告主张缴纳的1176000保证金抵扣尚欠原告的房屋租金，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告应再会在本判决生效之日起十五日内向原告西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司支付拖欠的租金2039600元及以1352000元为基数，自2016年11月1日起按银行同期贷款利率计算利息，截止到被告付清拖欠租金之日止；以687600元为基数，自2017年11月1日起按银行同期贷款利率计算利息，截止到被告付清拖欠租金之日止；二、被告应再会在本判决生效之日起十五日内向原告西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司支付拖欠的水电费17664.5元及以17664.5元为基数，自2018年2月5日起按银行同期贷款利率计算利息，截止到被告付清拖欠租金之日止；三、驳回原告西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费30605元，由原告西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司负担21685元，被告应再会负担8920元。 本院二审期间，应再会向本院提交以下新证据： 证据1、刘满华2016.1.15出具的字据。用于证实超市场地实际面积为6570.36平方米； 证据2、建设工程消防验收意见； 证据3、国家企业信息公示系统查询报告； 证据2-3，用于证实本案免租应延期至2015年3月6日,实际租期从2015年3月6日开始计算； 证据4、民事起诉状复印件；用于证实因为一审法院未认定被上诉人公司管理人员刘满华收取的租金7万元,上诉人已着手另案起诉其不当得利； 证据5、《施工承包合同》复印件； 证据6、《中央空调购销、安装合同》复印件； 证据7、《商用冷库冷柜销售合同》复印件； 证据8、《电梯销售及安装合同》复印件； 证据9、《扶梯井道及雨棚施工工程协议书》复印件； 证据10、《购销合同》复印件； 证据5-10，用于证实上诉人为租赁场地投入巨大的装修装饰,目前该装修装饰仍在租赁场地中,被上诉人以现状对外招租； 证据11、现场照片一组。用于证明上诉人为超市安装了水电、空调、冷库、电梯、雨棚、天桥、展示柜等装修装饰的设施设备,上诉人仅利用了不到三年的时间,该批设施设备目前状况良好,被上诉人以此现状对外招租,获利很大,而上诉人对此损失巨大。 西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司质证认为，对证据1、无原件核对，对三性不予认可，真实性不认可，如果是对外业务并无公司公章认定。证据2、真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据仅是消防认定，不影响上诉人开业。证据3、关联性有异议，不影响上诉人开业。证据4、与本案无关。证据5-11、与本案无关，装修部分应按合同处理，上诉人要撤走或如何应按双方签订的合同约定第10条协商，不是本案审理范围。对上诉人提交的2张付款凭证，三性有异议，网上银行付款是可以退回的，有没有到账不清楚。 本院二审期间，西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司无新证据向本院提交。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审查明事实均无异议，故对一审法院查明的事实本院予以确认。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、涉案合同是否有效。2、一审法院按照7000平方米计算涉案场地的租金有无事实和法律依据，上诉人要求从2015年3月涉案场地通过消防验收后开始计算场地租期有无事实和法律依据。3、上诉人要求把1176000元保证金充抵涉案场地的租金是否应予支持。4、一审法院认定上诉人拖欠水电费17664.5元有无事实和法律依据。5、2017年上诉人是否向被上诉人支付了70000元租金。 本院认为，关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订的《超市场地租赁合同》系双方真实意思的表示，合同未违反法律法规的强制性禁止性规定，属于合法有效的合同。 关于争议焦点二，合同签订后，被上诉人按合同约定将涉案场地交付上诉人，上诉人也使用场地进行经营，实现了合同目的，在上诉人租赁场地经营期间均是按照7000平方米计算涉案场地的租金向被上诉人交付租金，一直未提出异议，应视为上诉人认可按此标准缴纳租金，故对上诉人主张按租赁的场地面积为6570.36平方米交付租金的上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人要求从2015年3月涉案场地通过消防验收后开始计算场地租期的问题。在双方签订的租赁合同中已经约定从合同签订之日起的半年免租期，且上诉人并无证据证明其经营使用场地受到因未通过消防验收而被妨碍，故上诉人提出从2015年3月涉案场地通过消防验收后开始计算场地租期的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于争议焦点三，按照合同约定，上诉人违反合同约定提前终止合同的，则上诉人无权要求被上诉人返还租赁保证金。而本案系被上诉人先向上诉人发出关于解除租赁合同的函，双方协议同意解除合同，并非上诉人提前终止合同，上诉人应承担拖延交付租金的违约责任，但被上诉人并无依据不退回上诉人的保证金，故上诉人提出1176000元保证金应当充抵涉案场地的租金的上诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院判决因上诉人违约而被上诉人不用退回保证金有误，本院予以纠正。冲抵后上诉人尚欠被上诉人第三年度（2016年11月1日至2017年10月31日）租金为：2352000元-1000000元-1176000元=176000元。故本案上诉人尚欠被上诉人的租金为：176000元+687600元（2017年11月1日—2018年2月5日租金）=863600元。 关于争议焦点四，上诉人拖欠水电费17664.5元的单据上有上诉人签字确认，虽然上诉人否认是其签名，但其未提出要求对签名进行笔迹鉴定，也没有提供证据推翻水电费单据的真实性，故本院对上诉人不同意支付拖欠水电费17664.5元的上诉主张，不予支持。 关于争议焦点五，由于被上诉人一、二审中均明确否认收到该70000元租金，而上诉人亦无证据证明收款人刘满华将收到的70000元作为租金交给被上诉人，上诉人表示将就此另案诉讼，故本院建议上诉人另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下: 一、维持西林县人民法院（2020)桂1030民初496号民事判决第三项； 二、变更西林县人民法院（2020)桂1030民初496号民事判决第一项为：上诉人应再会在本判决生效之日起十五日内向被上诉人西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司支付拖欠的租金863600元及利息损失；（利息计算，以176000元为基数，自2016年11月1日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清租金时止；以687600元为基数，自2017年11月1日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清租金时止。） 三、变更西林县人民法院（2020)桂1030民初496号民事判决第二项为：上诉人应再会在本判决生效之日起十五日内向被上诉人西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司支付拖欠的水电费17664.5元及利息损失。（利息计算，以17664.5元为基数，自2018年2月5日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清水电费时止。） 上述债务，义务人应于本案判决指定履行期限内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向西林县人民法院申请执行。 一审案件受理费30605元，由上诉人应再会负担13095.30元，被上诉人西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司负担17509.70元；二审案件受理费23116元，由上诉人应再会负担9703.65元，被上诉人西林县欧艺农贸市场投资管理有限公司负担13412.35元。 本判决为终审判决。 审判长  郭承峙 审判员  凌文楼 审判员  罗翠航 二〇二〇年十一月十七日 书记员  何 映