上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11760号上诉人(原审被告、反诉原告）：刘凯，男，1994年10月16日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：王成，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈伟章，男，1987年1月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈荧章，男，1984年2月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：姚卫国，上海市东策律师事务所律师。上诉人刘凯因与被上诉人沈伟章、沈荧章房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初51379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘凯上诉请求，请求撤销一审判决第二、三、四、五、七项，改判支持其原审时要求沈伟章、沈荧章支付其解除合同违约金13,000元的反诉请求。事实和理由：沈伟章、沈荧章未按约提供完善的房屋致其经营受到影响，无法实现履行合同的目的。其在搬走前已多次要求沈伟章、沈荧章对房屋进行修缮，但沈伟章、沈荧章一直未进行妥善处理而违约在先，故其自承租房屋搬走系保障自身的权利，不构成违约。原审法院将违约责任归结于其，属认定事实错误。沈伟章、沈荧章辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回刘凯的上诉请求，维持原判。沈伟章、沈荧章向原审法院提出诉讼请求：1.解除其与刘凯签订的《上海市租赁合同》；2.刘凯支付其2020年1月3日至5月2日的欠付租金53,333元，支付逾期支付租金的利息损失，以53,333元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月20日起计算至2020年5月20日止；3.刘凯支付其为刘凯垫付的2019年6月5日至2020年5月4日的物业管理费1,980元；4.刘凯支付其违约金13,000元。刘凯提起反诉请求：1.沈伟章、沈荧章支付其解除合同的违约金13,000元；2.沈伟章、沈荧章返还其押金13,000元。原审法院查明，沈伟章、沈荧章系上海市浦东新区XX镇XX路XX、XX、XX号房屋（以下简称系争房屋）登记的产权人，房屋为店铺，建筑面积129.50平方米。2019年6月4日，沈伟章、沈荧章（出租方、甲方）与刘凯（承租方、乙方）签订《上海市租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，用作商业使用；租赁期限自2019年6月5日起至2024年7月4日止，年租金16万元，首期付6个月，以后按每6个月结算一次，提前15天支付下次房租，另付押金13,000元；合同第五条押金及其他费用，乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费、物业费应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；合同第六条甲方义务，租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；合同第七条乙方义务，乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过15天，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；合同第九条违约处理，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金13,000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金（押金不得抵用房屋租金使用）；合同补充条款，甲方同意乙方免租期壹个月。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，刘凯在系争房屋内经营，设立名为上海市浦东新区航头镇铠驰汽车维修店的个体工商户（现已将注册地址迁出系争房屋处），支付沈伟章、沈荧章租金至2020年1月2日（其中2019年6月5日至7月4日系免租期），另付押金13,000元。2020年1月3日起的租金（应于2019年12月20日前支付），刘凯未支付。2020年4月底5月初刘凯搬离系争房屋，双方未办理交接手续。2020年5月3日沈伟章、沈荧章自行收回房屋。另查明，系争房屋2019年1月至12月物业管理费2,330.40元，2020年1月至8月物业管理费1,553.60元（折合每月为194.20元）。前述费用沈伟章、沈荧章已缴纳。刘凯向原审法院提交照片一组，刘凯称该组照片系2020年3月左右拍摄于系争房屋，证明房屋在沈伟章、沈荧章修缮后的状态，照片显示房屋的墙面、天花板处有渗水痕迹。经庭审质证，沈伟章、沈荧章表示该组照片系修缮前的状态，在刘凯反映渗水情况后，沈伟章、沈荧章已进行了修缮，房屋墙面的渗水迹象不影响刘凯经营，2020年4月已修缮完毕，此后刘凯却不告而别。审理中，刘凯称因房屋内有渗水问题，经与沈伟章、沈荧章沟通后双方对租金延期支付达成一致，后又遇新冠疫情而影响经营，故刘凯未付租金。沈伟章、沈荧章否认同意延付租金，另称疫情期间刘凯正常经营。沈伟章、沈荧章与刘凯确认涉案合同于2020年5月3日解除。沈伟章、沈荧章同意将押金退还刘凯，在刘凯应付款中抵扣。关于物业费，沈伟章、沈荧章诉请按每月198元计10个月（免租期一个月的物业费未计算在内）。原审法院认为，沈伟章、沈荧章与刘凯就系争房屋签订的《上海市租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。沈伟章、沈荧章、刘凯确认前述合同于2020年5月3日解除，原审法院予以认可。但沈伟章、沈荧章、刘凯对合同解除的原由各执一词。原审法院注意到，刘凯本应于2019年12月20日支付下期（2020年1月3日起）租金，刘凯称沈伟章、沈荧章同意其延期支付，沈伟章、沈荧章对此予以否认，故对刘凯的辩称意见原审法院不予采纳。沈伟章、沈荧章作为出租人，负有对屋内附属设施修缮的义务，刘凯称因房屋内存在渗水而沈伟章、沈荧章未能修复，进而影响其经营。然刘凯提供的照片并不能完全证明系争房屋在2019年12月20日前已经存在渗水问题而致使涉案合同无法履行、刘凯有权拒付租金。从庭审查明事实反映，沈伟章、沈荧章就墙面渗水进行过维修。退一步讲，即便房屋内存在渗水，承租人可以要求出租人维修或在出租人拒绝维修的情况下自行维修后向出租人主张相关的费用。但目前刘凯并未举证证明其已经尽了前述相关义务。另涉案租金应付之时，新冠疫情尚未爆发。直至2020年5月初，刘凯仍未支付沈伟章、沈荧章应付租金，在未通知沈伟章、沈荧章的情况下擅自搬离系争房屋、不再履行合同，刘凯的行为已构成了根本违约，其应当承担合同提前解除的违约责任。合同解除后，2020年1月3日至5月2日的欠付租金53,333元，刘凯应予支付。刘凯逾期付款，给沈伟章、沈荧章造成了利息损失，沈伟章、沈荧章诉请刘凯支付利息损失，原审法院予以支持。涉案租赁合同系刘凯违约而解除，沈伟章、沈荧章诉请刘凯支付解除合同的违约金13,000元，符合合同约定，原审法院予以支持。关于物业管理费，根据合同约定，承租期间的物业管理费应由刘凯承担。物业费标准为每月194.20元，诉请中的计算金额（每月标准）有误，原审法院予以更正。经原审法院核算沈伟章、沈荧章诉请的10个月物业管理费金额应为1,942元，应由刘凯承担。沈伟章、沈荧章同意退还刘凯租赁押金，原审法院予以准许，本案中一并处理。刘凯反诉主张的违约金请求，无事实依据，原审法院不予支持。原审法院遂作出判决：一、沈伟章、沈荧章与刘凯签订的《上海市租赁合同》于2020年5月3日解除；二、刘凯于判决生效之日起十日内支付沈伟章、沈荧章2020年1月3日至2020年5月2日的租金53,333元；三、刘凯于判决生效之日起十日内支付沈伟章、沈荧章逾期支付租金的利息损失，以53,333元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自2019年12月20日起计算至2020年5月20日止；四、刘凯于判决生效之日起十日内支付沈伟章、沈荧章解除合同违约金13,000元；五、刘凯于判决生效之日起十日内支付沈伟章、沈荧章物业管理费1,942元；六、沈伟章、沈荧章于判决生效之日起十日内退还刘凯租赁押金13,000元(在刘凯支付沈伟章、沈荧章的应付款项中抵扣）；七、驳回刘凯的其余反诉请求。本诉案件受理费1,540元，减半收取计770元，由沈伟章、沈荧章负担70元，刘凯负担700元。反诉案件受理费减半收取计225元，由沈伟章、沈荧章和刘凯各半负担112.50元。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院审理中，刘凯提交下列证据作为新的证据：1、录音文稿一份，欲证明其多次与出租方沟通要求解决系争房屋漏水问题，出租方认可房屋存在漏水问题并承诺过未修好将不收取租金。2、短信截图，证明因出租方未履行房屋修缮义务而致其经营受到影响，其明确告知出租方不再维持双方的租赁关系。沈伟章、沈荧章则认为刘凯提交的证据材料均非新的证据且对真实性持有异议。录音文稿所载明的通话时间系在涉案房屋修缮之前；其并未收到短信。本院经审查后认为，上述证据材料所涉及的双方均为刘凯与沈伟章、沈荧章之母陆某，即使上述证据材料的真实性无异议，也因沈伟章、沈荧章否认授权陆某代为办理房屋租赁事宜而对沈伟章、沈荧章无拘束力。此外，录音文稿所记载的通话时间系发生于涉案房屋修缮之前；短信所反映的时间系发生于涉案房屋已修缮之后，内容仅反映刘凯表示不再租赁系争房屋，并无陆某的回应。鉴于刘凯提交的上述证据不能证明其主张的事实成立，故本院均不予采信。本院认为，沈伟章、沈荧章与刘凯签订的《上海市租赁合同》系签约当事人真实意思表示，于法不悖，签约双方均应切实按约履行。对系争房屋所存在的漏水问题，沈伟章、沈荧章作为出租人已经履行了修缮义务，刘凯理应按约履行支付租金的义务。刘凯在未通知沈伟章、沈荧章的情况下擅自搬离系争房屋，理应承担提前解除租赁合同的违约责任。刘凯称因系争房屋漏水致其经营受到影响，并未提供相关的证据佐证，故本院不予采信。原审法院根据本案查明的事实依法所作判决，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘凯的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,592元，由上诉人刘凯负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年十一月三十日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……