福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0782民初917号 原告：福建武夷山农村商业银行股份有限公司，住所地武夷山市环岛西路**，统一社会信用代码91350700MA2XR1RJ8W。 法定代表人：郑子才，董事长。 委托诉讼代理人：俞慧，女，1989年5月8日出生，汉族，住武夷山市环岛西路**。 委托诉讼代理人：彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。 被告：詹长雄，男，1984年2月3日出生，汉族，住建瓯市。 被告：彭小娟，女，1985年9月10日出生，汉族，，住武夷山市 被告：杜章旺，男，1976年3月19日出生，汉族，，住武夷山市 被告：李芸，女，1980年1月22日出生，汉族，，住武夷山市 第三人：王荣生，男，1951年7月1日出生，汉族，，住武夷山市 第三人：姜金胜，男，1963年5月15日出生，汉族，，住武夷山市 第三人：李?仔，男，1952年4月7日出生，汉族，，住武夷山市 第三人：陈爱英，女，1972年8月27日出生，汉族，，住武夷山市 第三人：刘易宝，男，1979年2月12日出生，汉族，，住武夷山市 第三人：刘育平，男，1978年3月1日出生，汉族，，住武夷山市 以上第三人共同委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 以上第三人共同委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所实习律师。 原告福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被告詹长雄、彭小娟、杜章旺、李芸，第三人王荣生、姜金胜、李?仔、陈爱英、刘易宝、刘育平金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人俞慧、彭俊仁，第三人的共同委托诉讼代理人詹祝权到庭参加诉讼，被告詹长雄、彭小娟、杜章旺、李芸经依法传唤未到庭参加诉讼。期间，本案因等待其他案件审理结果，裁定中止诉讼，现已审理终结。 农商行向本院提出诉讼请求：1.詹长雄、彭小娟立即清偿借款本金255万元，截止2018年3月12日的利息1322258.78元以及自2018年3月13日起至借款清偿之日止按合同约定计算的利息；2.杜章旺、李芸对上述借款承担连带清偿责任；3.如上述被告不能清偿借款，则原告对抵押的房产拍卖、变卖或者折价后的价款享有优先受偿权；4.本案的诉讼费用由上述被告承担。事实和理由：詹长雄和彭小娟，杜章旺和李芸分别系夫妻关系。2014年4月2日，詹长雄、杜章旺、李芸分别与原告下属崇安信用社签订《借款合同》和《抵押合同》，约定由崇安信用社供给詹长雄350万元贷款，用于林业生产，借款期限至2015年4月1日，贷款利率为固定月利率9‰。詹长雄以坐落于××街××号××层××层××房屋提供抵押担保；杜章旺、李芸以坐落于××街××号××层××房屋，XX街X号X层XX房屋，XX路XX号X幢X层房屋，XX街XX号X层XX房屋提供抵押担保。上述房屋，均办理了抵押登记。同年4月4日，杜章旺、李芸向崇安信用社出具《承诺书》，承诺对詹长雄的上述贷款除提供抵押担保之外，还承担连带清偿责任。合同签订后，崇安信用社依约向詹长雄发放贷款350万元，之后詹长雄陆续偿还部分本金及利息，但余款却一直拖欠未还，为此原告诉至法院。 詹长雄、彭小娟、杜章旺、李芸既未出席法庭审理也未提交书面答辩状。 第三人王荣生、姜金胜、李?仔、陈爱英、刘易宝、刘育平陈述意见，1.2006年10月，杜章旺、李芸在××街××号××新区××栋××楼，之后陆续对××街××号××层××层××房屋与第三人等购房者签订售房协议书。协议签订后，第三人等依约支付了房价款并陆续于2007年底左右办理了交房手续。2013年底至2014年初，杜章旺、李芸为了贷款与詹长雄等人恶意串通提供虚假集资建房分割协议等材料，向登记机关骗取权属登记，将涉案房产权属登记在詹长雄名下，并向农商行贷款。现前述原登记在詹长雄名下的产权证已被生效判决所撤销，且认定第三人签订的购房协议合法有效。因此，詹长雄只是形式上与农商行签订《借款合同》《抵押合同》，实质是出借自己的姓名签署相关合同，配合杜章旺获取银行贷款，故《抵押合同》欠缺意思表示真实这一要件而无效。2.本案农商行主张的抵押权设立于2014年，而第三人早在2006年即签订了购房合同并于2007年合法占有涉案房屋，且农商行在办理贷款过程中，对直接涉及抵押的多套房产没有进行调查核实，对明显有人居住的情况视而不见，显然构成重大过失或者过错，其不能善意取得涉案房产的抵押权，不能对抗第三人的生存权益和物权期待权。因此，农商行主张对抵押的××街××号××层××层××房产（房他证20XXXXX3号、20XXXXX4号）拍卖、变卖或者折价后的价款享有优先受偿权，不能成立，应予驳回。 农商行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.结婚证、借款合同、抵押合同、房权证、土地使用权证、房他证、处置抵押物同意书、承诺书、共同还款确认书，证据2.借款借据，证据3.贷款明细帐、还款凭证，证据4.民事裁定书。上述证据均经法庭质证，第三人王荣生等人认为，对证据1～3的证明对象有异议，真实性无法确认；对证据4的真实性无异议，但与本案无关。詹长雄、彭小娟、杜章旺、李芸经依法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证权利。在没有相反证据的情形下，本院认为，上述证据中除涉及××街××号××层××层××房屋的抵押合同及武夷山字第20XXXXX3号、20XXXXX4房他证不予采信外，其余证据本院均予以确认真实及其证明效力，理由见下文分析。 王荣生等人围绕陈述意见依法提交了以下证据：证据1.协议书、收款收据，证据2.确认协议书合法有效的民事判决书、生效证明书，证据3.撤销房产土地登记的行政判决书、生效证明书，证据4.受理案件通知书、民事起诉状，证据5.王昇小区涉诉房产权属信息及状态统计表，证据6.涂销抵押权民事判决书。上述证据均经法庭质证，农商行认为，对证据1的真实性、合法性均有异议；对证据2～4的真实性、合法性无异议，但证明对象不成立；对证据5的真实性无法确认；对证据6的真实性无异议，但该案尚未作出终审有效判决。詹长雄、彭小娟、杜章旺、李芸经依法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证权利。在没有相反证据的情形下，本院认为，上述证据中除证据5的真实性无法确认外，其余证据本院均予以确认真实及其证明效力。 詹长雄、彭小娟、杜章旺、李芸在举证期限内未向本院提交证据。 上述证据结合庭审中到庭当事人的陈述，本院确认的法律事实如下：詹长雄与彭小娟，杜章旺与李芸分别系夫妻关系。2014年4月2日，詹长雄与农商行原下属崇安信用社签订《借款合同》，约定詹长雄向农商行借款350万元，期限自2014年4月2日起至2015年4月1日，月利率9.0‰，贷款逾期自逾期之日起按合同利率加收50%计收利息，还款方式为按月结息，到期还本等。同日，詹长雄和杜章旺、李芸分别以抵押人身份与农商行原下属崇安信用社签订六份《抵押合同》，詹长雄以坐落于××街××号××层××层××房屋提供抵押担保；杜章旺、李芸以坐落于××街××号××层××房屋，XX街X号X层XX房屋，XX路XX号X幢X层房屋，XX街XX号X层XX房屋提供抵押担保。同月4日，杜章旺、李芸和詹长雄共同出具《处置抵押物同意书》和《承诺书》，承诺为保证崇安信用社债权的充分实现，愿积极配合处置抵押物。当日，双方为上述房屋办理了抵押登记，崇安信用社取得房他证武夷山字第20XXXX**（抵押债权数额120万元）、20XXXX4（抵押债权数额30万元）、××（抵押债权数额80万元）、××（抵押债权数额25万元）、20XXXX05（抵押债权数额80万元）、20XXXX0（抵押债权数额15万元）共六本他项权证。亦在当日，杜章旺、李芸另出具一份《承诺书》，承诺为詹长雄向崇安信用社的贷款承担连带清偿责任，彭小娟另出具一份《共同还款确认书》，确认同意作为借款人的共同还款人承担共同还款责任。上述合同签署并办妥抵押登记后，农商行依约向詹长雄支付借款350万元。借款后，詹长雄陆续还款，于2015年7月8日偿还本金95万元，农商行即相应解除了XX路XX号X幢X层和XX街XX号X层XX房屋的抵押，截止2018年3月12日詹长雄偿还了利息582192.81元，仍尚欠借款本金255万元、利息1322258.78元未还，之后未再还款，为此农商行诉至本院。 另查明，2006年10月杜章旺在武夷山市××广场××街××号××新区××街××栋××楼，王昇为工地具体的施工管理人，杜章旺、王昇在武夷山市××道××号设立售楼部，聘请售楼人员。之后，王昇先后与王荣生等21户签订了位于××街××号房产的售房协议书。其中，王荣生于2007年4月13日与王昇签订协议书，购买××街××号××房屋及一个杂物间，总价款218000元，并于当年入住；姜金胜于2007年5月30日与王昇签订协议书，购买××街××号××房屋，总价款208000元，并于当年入住；李?仔于2007年7月21日与王昇签订协议书，购买××街××号××房屋及一个杂物间，总价款230000元，并于当年入住；陈爱英于2009年10月16日与王昇签订协议书，购买××街××号××房屋，总价款233000元，并于当年入住；刘易宝于2007年4月8日与王昇签订协议书，购买××街××号××房屋及一个杂物间，总价款214000元，并于当年入住；刘育平于2007年4月19日与王昇签订协议书，购买××街××号××房屋及一个杂物间，总价款202000元，并于当年入住。 2013年12月，依据孙德勇与81位自然人（其中包括杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄）签字的国有土地使用权集资建房用地合同及2013年4月15日形成的［2013］30号武夷山市人民政府专题会议纪要精神，杜章旺、杜丹悦、詹长雄、周凤林共同签署了分割协议，办理了××街××号的房屋所有权证及土地使用权证，詹长雄办理了其中的六层房产及XX、XXX、XX、XXX房产的房产证。 再查明，2017年1月6日，本院对王荣生所购买的××街××号××房屋作出（2016）闽0782民初790号民事判决书，确认王荣生与王昇签订的《协议书》合法有效，2017年9月18日南平市中级人民法院对该案上诉作出（2017）闽07民终607号民事判决书，维持原判；2017年1月6日，本院对姜金胜所购买的××街××号××房屋作出（2016）闽0782民初791号民事判决书，确认姜金胜与王昇签订的《协议书》合法有效，2017年9月6日南平市中级人民法院对该案上诉作出（2017）闽07民终620号民事判决书，维持原判；2017年1月6日，本院对李?仔所购买的××街××号××房屋作出（2016）闽0782民初792号民事判决书，确认李?仔与王昇签订的《协议书》合法有效，2017年9月6日南平市中级人民法院对该案上诉作出（2017）闽07民终621号民事判决书，维持原判；2017年1月6日，本院对陈爱英所购买的××街××号××房屋作出（2016）闽0782民初793号民事判决书，确认陈爱英与王昇签订的《协议书》合法有效，2017年9月6日南平市中级人民法院对该案上诉作出（2017）闽07民终608号民事判决书，维持原判；2017年1月6日，本院对刘易宝所购买的××街××号××房屋作出（2016）闽0782民初794号民事判决书，确认刘易宝与王昇签订的《协议书》合法有效，2017年9月6日南平市中级人民法院对该案上诉作出（2017）闽07民终609号民事判决书，维持原判；2017年1月6日，本院对刘育平所购买的××街××号××房屋作出（2016）闽0782民初797号民事判决书，确认刘育平与王昇签订的《协议书》合法有效，2017年9月6日南平市中级人民法院对该案上诉作出（2017）闽07民终622号民事判决书，维持原判。 2017年1月6日，本院对王荣生所购买的××街××号××房屋分别作出（2016）闽0782行初14号、35号行政判决书，撤销登记在××街××号房屋所有权证、土地使用权证中对詹长雄的权利登记。2017年8月29日、9月1日，南平市中级人民法院对该两案上诉分别作出（2017）闽07行终70号、49号行政判决书，维持原判；2017年1月6日，本院对姜金胜所购买的××街××号××房屋分别作出（2016）闽0782行初15号、36号行政判决书，撤销登记在××街××号房屋所有权证、土地使用权证中对詹长雄的权利登记。2017年8月29日、9月1日，南平市中级人民法院对该两案上诉分别作出（2017）闽07行终71号、50号行政判决书，维持原判；2017年1月6日，本院对李?仔所购买的××街××号××房屋分别作出（2016）闽0782行初16号、37号行政判决书，撤销登记在××街××号房屋所有权证、土地使用权证中对詹长雄的权利登记。2017年8月29日、9月1日，南平市中级人民法院对该两案上诉分别作出（2017）闽07行终72号、51号行政判决书，维持原判；2017年1月6日，本院对陈爱英所购买的××街××号××房屋分别作出（2016）闽0782行初17号、38号行政判决书，撤销登记在××街××号房屋所有权证、土地使用权证中对詹长雄的权利登记。2017年8月29日、9月1日，南平市中级人民法院对该两案上诉分别作出（2017）闽07行终73号、52号行政判决书，维持原判；2017年1月6日，本院对刘易宝所购买的××街××号××房屋分别作出（2016）闽0782行初18号、39号行政判决书，撤销登记在××街××号房屋所有权证、土地使用权证中对詹长雄的权利登记。2017年8月29日、9月1日，南平市中级人民法院对该两案上诉分别作出（2017）闽07行终74号、53号行政判决书，维持原判；2017年1月6日，本院对刘育平所购买的××街××号××房屋分别作出（2016）闽0782行初21号、42号行政判决书，撤销登记在××街××号房屋所有权证、土地使用权证中对詹长雄的权利登记。2017年8月29日、9月1日，南平市中级人民法院对该两案上诉分别作出（2017）闽07行终77号、56号行政判决书，维持原判。 本院认为，债务应当清偿。詹长雄与农商行原下属崇安信用社签订《借款合同》，且崇安信用社依约将350万元借款汇入詹长雄账户，借款后詹长雄亦陆续偿还本金95万元、利息582192.81元，有借款借据、贷款明细帐、还款凭证等佐证，足以证明《借款合同》成立并且实际履行，依法具有法律效力。但詹长雄在借款后，仅偿还部分本息，剩余本息未能按照合同约定的期限偿还，已构成违约，应当承担民事责任。又因崇安信用社不具有独立民事主体资格，其权利应当由农商行享有。因此，农商行诉请詹长雄偿还拖欠的借款本金，并支付按照合同约定标准计算的利息、罚息，合法有据，应予支持。彭小娟为詹长雄的上述借款出具《共同还款确认书》，具有共同还款的意思表示，该笔债务应当认定为其夫妻的共同债务，故农商行诉请彭小娟承担共同还款责任，应予支持。杜章旺、李芸出具《承诺书》，承诺为詹长雄的上述借款承担连带清偿责任，权利义务明确，故农商行诉请杜章旺、李芸承担连带清偿责任，应予支持。 杜章旺、李芸以坐落于××街××号××层××房屋，XX街X号X层XX房屋，XX路XX号X幢X层房屋，XX街XX号X层XX房屋为上述借款提供抵押担保，办理了抵押登记，且无第三人提出权利异议，本院依法应予确认该部分抵押的法律效力。由于詹长雄偿还了本金95万元，农商行相应解除了XX路XX号X幢X层和XX街XX号X层XX房屋的抵押，故农商行对该两处房屋不再享有优先受偿权，但对××街××号××层××房屋，XX街X号X层XX房屋，农商行在该部分房屋的抵押价值范围内仍享有优先受偿权。 詹长雄以坐落于××街××号××层××层××房屋为上述借款提供抵押担保的时间为2014年4月2日，而早在此之前，王昇于2007年4月13日将其中的601房屋出售给王荣生，于2007年5月30日将XX房屋出售给姜金胜，于2007年7月21日将XX房屋出售给李?仔，于2009年10月16日将604房屋出售给陈爱英，于2007年4月8日将XX房屋出售给刘易宝，于2007年4月19日将XX房屋出售给刘育平。2017年1月，本院对王荣生、姜金胜、李?仔、陈爱英、刘易宝、刘育平所购买的上述房屋分别作出民事判决，确认上列第三人与王昇签订的《协议书》合法有效，本院亦作出行政判决，撤销登记在上列第三人所占有的上述房屋所有权证、土地使用权证中对詹长雄的权利登记，这些判决经二审后均维持原判并已经发生法律效力。因此，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，詹长雄自上列行政判决书生效时起已经丧失了对上述房屋的物权，由此导致詹长雄以上述房屋设定的抵押成为无源之水、无本之木，即詹长雄以××街××号××层××层××房屋设定的抵押登记应另案予以涂销，王荣生、姜金胜、李?仔、陈爱英、刘易宝、刘育平作为消费者购房人的生存权以及居住利益应优先予以保护，农商行主张对该部分房屋拍卖、变卖或者折价后的价款享有优先受偿权，本院不予支持。 詹长雄、彭小娟、杜章旺、李芸经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、詹长雄、彭小娟应于本判决生效之日起十日内共同偿还福建武夷山农村商业银行股份有限公司借款本金255万元，截止2018年3月12日的利息1322258.78元以及自2018年3月13日起至借款清偿之日止按合同约定标准计算的利息、罚息（以农商行系统生成数据为准）； 二、杜章旺、李芸对上述借款承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向共同债务人詹长雄、彭小娟追偿； 三、福建武夷山农村商业银行股份有限公司有权请求人民法院拍卖、变卖杜章旺、李芸抵押的坐落于××街××号××层××房屋（他项权证××），XX街X号X层XX房屋（他项权证××），并对上述抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿； 四、驳回福建武夷山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37778元，由詹长雄、彭小娟、杜章旺、李芸经共同负担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐 欢 人民陪审员  柯龙福 人民陪审员  周 翔 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  陈婧婕 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。