黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4425号上诉人（原审原告反诉被告）：哈尔滨五六七漫天地购物广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西大直街****。法定代表人：赵蒙蒙，董事长。委托诉讼代理人：任春山，黑龙江佳鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛俊娜，黑龙江佳鹏律师事务所律师。（未到庭）被上诉人（原审被告反诉原告）：哈尔滨洋口袋电子商务股份有限公司，住所地哈尔滨市香坊区华茂大道**。法定代表人：李欣，董事长。委托诉讼代理人：郑海勇，男，1973年8月18日生，朝鲜族，该公司总经理，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李艳玲，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人哈尔滨五六七漫天地购物广场有限公司（以下简称五六七公司）因与被上诉人哈尔滨洋口袋电子商务股份有限公司（以下简称洋口袋公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。五六七公司上诉请求：撤销（2019）黑0103民初11325号民事判决,改判支持五六七公司全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.关于双方租赁合同解除的时间，一审法院认定事实错误，合同实际解除的时间应为2019年1月24日。五六七公司没有直接同意洋口袋公司的撤店申请，而是告知洋口袋公司支付五六七公司20万元违约金，并非是双方已达成合意解除了合同，而是附条件解除，只有该条件成就时，双方租赁合同才能得以解除，否则，条件未成就，租赁合同就依然有效，双方仍应继续履行。而洋口袋公司在收到函件后，并没有向五六七公司支付违约金即擅自撤场强行离开，解除条件未成就，租赁合同未解除。而后五六七公司依照租赁合同第十四条第二款第二项行使解除权，于2019年1月24日通过短信方式向洋口袋公司发出解除合同的通知，自洋口袋公司收到通知时合同正式解除。2.双方租赁合同于2019年1月24日解除，洋口袋公司无权要求五六七公司返还已缴纳的3万元租金。3.一审判决既已认定洋口袋公司构成违约，其理应按照合同约定支付五六七公司违约金。只要洋口袋公司存在违约行为，即使不按照补充协议约定判定洋口袋公司支付20万元违约金，也应当按照2018年6月28日签订的租赁合同第十五条第一款之规定支付违约金费用。但一审法院在判项中却没有提及洋口袋公司应支付违约金，更没有写明洋口袋公司既违约又不赔付五六七公司违约金的具体理由。4.五六七公司为将洋口袋公司所承租商铺恢复原状支付了95200元拆除费用，有权要求洋口袋公司偿还。首先，对于洋口袋公司遗留在商铺内的所有装修装饰，在合同解除后，双方之间并非是保管关系。按照合同约定，视为洋口袋公司放弃了商铺内所有装修装饰及相应物品的所有权，五六七公司有权对遗留物品进行处置。其次，洋口袋公司提供的物品清单与实际情况不一致，绝大多数设备及物品均已搬离，遗留在商场的仅为少部分无法移动或价值较低的物品。洋口袋公司应为其自身的不作为行为负责。最后，因洋口袋公司在接到合同解除的通知后迟迟没有采取恢复商铺原状的行为，五六七公司为避免更大损失，雇佣工人对商铺进行拆除，该笔费用也系必须发生的费用，五六七公司有权向洋口袋公司追偿。洋口袋公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，双方合意解除租赁经营协议书的时间为2018年12月28日。首先，租赁经营协议书是五六七公司提供的，是格式条款合同。根据《中华人民共和国合同法》第40条规定，租赁经营协议书第14条第二款第一项，应属于单方强制性的排除了洋口袋公司以经营亏损这一合理理由解除该合同的主要权利，故该条款属于无效。其次，从本案的事实可见，洋口袋公司郑海勇自2018年12月7日起就开始联系五六七公司的领导，双方进行了有关降低租金以及洋口袋公司撤柜的充分协商和合意，2018年12月28日，五六七公司向洋口袋公司作出书面回复，并没有拒绝洋口袋公司的撤柜申请，双方合意解除租赁经营协议书的时间应为2018年12月28日。再次，2018年12月28日，五六七公司对洋口袋公司作出书面回复后，先是对洋口袋公司租赁区域停电，导致洋口袋公司实际已无法继续经营使用，之后拦截洋口袋公司的销售人员及顾客，不要洋口袋公司继续对外销售商品，阻止洋口袋公司的工作人员进入，最后将洋口袋公司价值人民币70余万元的办公家具、电脑、办公设备等无故扣压至今。五六七公司于2019年1月24日发函行为，完全是出于其公司利益和起诉的目的而做出。2.五六七公司应当退还洋口袋公司预付的2019年1月份的租金。2018年12月3日，洋口袋公司按照原合同约定，向五六七公司预付了2019年1月份的租金3万元，之后因五六七公司将租金从每月3万元猛涨到每月12万元，远远超出洋口袋公司的实际经营收益，故才向五六七公司提交书面的撤柜申请。洋口袋公司自2018年12月28日就没有继续占有使用租赁场地，故五六七公司无权收取洋口袋公司预付的2019年1月份租金3万元。3.洋口袋公司无违约行为，不应向哈尔滨567漫天地购物广场有限公司支付违约金。首先，洋口袋公司多次向五六七公司及有关负责人提交撤柜申请，最终经双方合意，洋口袋公司才撤出租赁场地，因此洋口袋公司并未违约。其次，五六七公司主张的20万元违约金，其依据是双方签订的补充合同第七条。2018年12月28日，双方已经合意解除了经营租赁经营协议书，洋口袋公司已经撤柜完毕。补充合同实际上未履行，五六七公司就无权依据该份补充合同的约定，要求洋口袋公司支付20万元违约金。再次，一审判决基于公平原则判决五六七公司不退还洋口袋公司已缴纳的保证金4万元，作为对五六七公司的经济补偿，洋口袋公司为了息事宁人，才没有对一审判决提起上诉。4.洋口袋公司不应支付五六七公司的拆除费用。首先，五六七公司并未对洋口袋公司原租赁区域进行任何的拆除和恢复原状工作。再次，五六七公司没有其他证据能够佐证拆除工作的实际实施，以及向对方支付任何报酬的相关证据。五六七公司向一审法院起诉请求：1.解除五六七公司与洋口袋公司签订的租赁经营合同书补充协议；2.洋口袋公司支付五六七公司欠付违约金20万元；3．洋口袋公司支付五六七公司商铺拆除费用95200元。一审法院认定事实：2017年12月21日出租方五六七公司（合同甲方）与承租方洋口袋公司（合同乙方）签订《租赁经营合同书》，约定甲方同意乙方提供哈尔滨市南岗区西大直街34号1层五六七漫天地购物广场商铺，租赁经营期限为2017年12月21日至2020年12月20日。2018年6月28日出租方五六七公司（合同甲方）与承租方洋口袋公司（合同乙方）重新签订《租赁经营合同书》，约定“第一条租赁范围。甲方同意乙方提供哈尔滨市南岗区西大直街34号1层五六七漫天地购物广场商铺。第三条租赁经营的期限及装修期。租赁经营期限为2017年12月21日至2020年12月20日。第六条保证金。保证金的用途：在根据本合同或法律规定，乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、管理费、公用事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金）时，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项。在本合同租赁期限内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予返还保证金。第八条商铺装修。租赁期限内，乙方若需要对该商铺进行分隔、改建、增设／移动固定设施设备等工程，则乙方及其选定的装修公司应与甲方或管理公司另行签订装修管理协议，就有关该商铺的装修及相关事项作出具体约定，该协议作为本合同的组成部分之一。乙方应在装修期内完成所有装修工程，在通过甲方验收及政府相关部门的消防、竣工验收后方可开始正式营业。”后双方又签订《补充协议》，约定“第三条租金形式：2018年7月1日至2018年12月31日，乙方需支付甲方3万元／月的费用；自2019年1月1日起，按基础租金与提成租金两者取其高方式收取租金。基础租金：4．5元／天／㎡；提成租金：月销售流水150万元（不包含150万元）以下，整体按销售额流水8％抽成计算租金；月销售流水150万元（包含150万元）—500万元（包含500万元），按15．6万元／月租金标准支付；月销售流水500万元（不包含500万元）以上，整体按销售额流水3％抽成计算租金。第七条自2019年1月1日起，如乙方平均月销售未达至100万元／月，则乙方可单方撤店，同时需赔付甲方20万元（此款为终止合同需支付的全部违约金），作为赔付甲方在此期间予以的支持及优惠政策。”洋口袋公司分别于2017年5月2日、2017年10月27日向五六七公司交纳装修保证金20000元、合同保证金40000元。双方对2018年12月31日前的租金无异议。洋口袋公司于2018年12月3日交纳了2019年1月份的部分租金3万元。因双方对2019年之后的租金数额意见不一致，2018年12月28日洋口袋公司向五六七公司发函申请撤柜。同日，五六七公司向洋口袋公司回复，内容主要有“贵司于2018年12月28日（本日）来我司申请撤柜，按合同约定，贵司在撤店前需赔付我司合同约定违约金，作为赔付我司在合作期间予以的支持及优惠政策，现望贵方于1日内按约定将违约金交至我司财务部，交付相应款项后，方可进行撤柜动作，如未按上述约定执行，我司将按合同约定第十条第10款执行，即若乙方拖欠任何应付费用、款项、违约赔偿金的，乙方同意甲方可扣押乙方的商品、其他财产或应付给乙方的任何款项直至乙方付清欠款，或直接将该等扣押商品、财产以市场可以接受的任何价格进行变卖作为抵偿乙方应履行之上述费用、款项、违约赔偿金等缴纳义务，或者将应付乙方之款项直接抵扣乙方欠款，并可就不足部分继续向乙方追偿。”洋口袋公司于2018年12月28日撤柜，但在洋口袋公司准备撤柜并促销商品时，五六七公司阻拦顾客购买商品，与顾客、洋口袋公司发生冲突。2019年1月24日五六七公司发函给洋口袋公司，内容有“贵司在未经我司同意的前提下，于2018年12月28日私自蛮横，强行撤场，并于2018年12月31日前已将店内货品全部撤离，现针对上述事宜，我司特通知如下：1.双方签订租赁合同书，期限自2017年12月21日至2020年1月20日，在此期间，贵司于2018年12月28日提交撤场申请，按合同约定及补充协议已违约，我司亦在2018年12月28日发函证明，贵司在撤店前需赔付我司在合作期间予以的支持及优惠政策，即赔付违约金20万；2.关于合同保证金部分，按合同第十五条第一款约定，乙方逾期不支付或不足额支付租金、管理费、保证金等任何费用超过15日的，我司有权不予返还保证金；3.因贵司严重违约，我司根据合同第十四条第2款第2．2条终止本合同；4.关于终止合作，撤场后续事宜，根据合同第十三条第一款所述，本租赁期限提前终止，乙方应于合同终止后1日内撤离商铺内的全部乙方物品，将商铺按照甲方交付乙方的状态交还甲方，每延期一日，应按照最后一期保底租金的两倍标准支付商铺占用费，延期交还超过5日，甲方有权自行收回该商铺，现望贵司自发函之日起2日内交还我司商铺，逾期仍未交付，为减少我司损失，我司将聘请专业的工程拆除人员进行商铺拆除，直至恢复原状，由此产生的费用我司将一并向你方追偿。”一审法院认为，五六七公司与洋口袋公司于2018年6月28日签订的《租赁经营合同书》变更了双方于2017年12月21日签订的《租赁经营合同书》。因此，五六七公司与洋口袋公司应按2018年6月28日签订的《租赁经营合同书》及《补充协议》全面履行义务。洋口袋公司提出2018年6月28日签订的《租赁经营合同书》及补充协议与2017年12月21日签订的《租赁经营合同书》中两份合同书的洋口袋公司公章不一致，不认可2018年6月28日签订的《租赁经营合同书》及补充协议的真实性，并提出鉴定申请。庭审时，一审法院向洋口袋公司释明要求洋口袋公司说明2017年12月21日签订的《租赁经营合同书》中法定代表人李欣与2018年6月28日签订的《租赁经营合同书》中的法定代表人李欣是否是同一人签字，如果洋口袋公司对2018年6月28日签订的《租赁经营合同书》真实性有异议，一审法院准许对两份《租赁经营合同书》的李欣签字是否是同一人鉴定。洋口袋公司未向一审法院提出李欣是否是同一人签字的鉴定申请。故一审法院对2018年6月28日签订的《租赁经营合同书》及补充协议予以采信。对洋口袋公司的抗辩主张，一审法院不予支持。关于五六七公司的第一项诉请。洋口袋公司于2018年12月28日撤场，证明洋口袋公司于2018年12月28日单方解除合同，后五六七公司亦同意解除合同。双方实际上已解除《租赁经营合同书》及补充协议，故对五六七公司的第一项诉请，一审法院不予支持。关于五六七公司的第二项诉请。五六七公司主张洋口袋公司支付违约金20万元，依据是补充合同第七条“自2019年1月1日起，如乙方平均月销售未达至100万元／月，则乙方可单方撤店，同时需赔付甲方20万元（此款为终止合同需支付的全部违约金），作为赔付甲方在此期间予以的支持及优惠政策”。洋口袋公司于2018年12月28日单方解除合同，双方的合同并未履行至2019年1月。五六七公司依据上述合同条款主张洋口袋公司支付20万元，一审法院不予支持。关于五六七公司的第三项诉请。五六七公司提交的证据不足以证明已实际发生商铺拆除费用，且根据五六七公司的回函称其聘请专业的工程拆除人员进行商铺拆除，而五六七公司提交的《五六七漫天地购物广场拆除工程合同》的施工方系个人唐喜财，未能证明唐喜财系专业的工程拆除人员。故对五六七公司的第三项诉请，一审法院不予支持。关于洋口袋公司主张五六七公司返还装修保证金20000元、合同保证金40000元、2019年房租30000元问题。洋口袋公司在经营期间，五六七公司并未对洋口袋公司的装修提出异议，故双方解除合同后，五六七公司应返还洋口袋公司装修保证金20000元。《租赁经营合同书》约定“在本合同租赁期限内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予返还保证金”，本案洋口袋公司单方解除合同，构成违约，故洋口袋公司主张返还合同保证金40000元，一审法院不予支持。洋口袋公司于2018年12月28日撤场，2019年并未占有租赁商铺。故五六七公司应返还洋口袋公司交付的2019年房租30000元。洋口袋公司的第二项反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。判决：一、原告（反诉被告）哈尔滨五六七漫天地购物广场有限公司于判决生效后七日内支付被告（反诉原告）哈尔滨洋口袋电子商务股份有限公司装修保证金20000元、房屋租金30000元；二、驳回原告（反诉被告）哈尔滨五六七漫天地购物广场有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）哈尔滨洋口袋电子商务股份有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉租赁合同解除时间问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2018年12月28日，洋口袋公司向五六七公司发函申请撤柜，实为解除案涉租赁合同的意思表示，并于当日撤柜，系以自己的行为表明不再履行案涉租赁合同。五六七公司没有拒绝洋口袋公司的撤柜申请，而是回函洋口袋公司需交付相应款项后，方可进行撤柜动作，且亦未请求人民法院或仲裁机构确认洋口袋公司的申请撤柜函的效力。因此，依据前述规定，案涉租赁合同的解除时间应为2018年12月28日。自2018年12月28日开始，洋口袋公司就没有继续占有使用租赁场地，故五六七公司应当返还洋口袋公司预付的2019年租金3万元。一审中，洋口袋公司反诉要求五六七公司返还其已缴纳的保证金4万元，一审判决未支持洋口袋公司的该项反诉请求，亦是对案涉租赁合同的解除对五六七公司的经济补偿的考量。关于拆除费用，洋口袋公司举示证据不足以证明洋口袋公司原租赁区域拆除工作实际发生，一案判决对此未予支持并无不当。综上所述，哈尔滨五六七漫天地购物广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5728元，由哈尔滨五六七漫天地购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二〇年十一月十日法官助理张智慧书记员于文娟