山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4607号上诉人（原审被告）：济宁龙灏置业有限公司，住所地济宁市汶上县经济开发区，统一社会信用代码：91370830575487390P。法定代表人：吴万龙，董事长。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆书信，山东中昊律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈赟，男，1992年1月25日出生，汉族，住山东省泗水县。上诉人（原审第三人）：杨甘露，女，1993年1月8日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：宋恩珍，山东圣泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪成民，女，1957年9月9日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：赵相强，山东济信律师事务所律师。原审第三人：贾梅良，男，1970年1月2日出生，汉族，住汶上县。原审第三人：李惠，女，1984年9月1日出生，汉族，住汶上县。上诉人济宁龙灏置业有限公司、陈赟、杨甘露与被上诉人汪成民、原审第三人贾梅良、李惠因房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2020）鲁0830民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济宁龙灏置业有限公司上诉请求：一、撤销（2020）鲁0830民初365号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序严重违法，应当依法裁定撤销一审判决发回重审。一审判决在案件调查中已经查明，认定汪成民之子王进与徐本旭签订《房屋买卖合同》，约定徐本旭将汶上县房屋及1-222号储藏室以总价446000元价格转让给王进，又查明徐本旭是以向贾梅良、李惠支付了约300000元的购房款取得的涉案房屋。对于上述内容，龙灏公司坚决不认可，即使按照一审判决查明的所谓“事实”，涉案房产的流转及价格如下：贾梅良、李惠——徐本旭（30万元）——王进（44.6万元），本案中虽然汪成民提交了龙灏公司出具的涉案房屋《认购协议》及配套收据，但该《认购协议》及配套收据载明的615584元房屋认购价格等基本信息与一审判决所查明的王进支付给徐本旭446000元房款的“事实”完全不符，贾梅良、李惠以30万元的不足实际价值50%的价格将涉案房产转让给徐本旭的“事实”，且汪成民也明确承认并没有向龙灏公司支付过任何款项，那么其所持有的收据就没有证明其向龙灏公司支付房款的证明效力，又鉴于龙灏公司与贾梅良、李惠之间存在民间借贷关系，龙灏公司也提交了大量有效证据证明龙灏公司向贾梅良、李惠及其指定人员出具过《认购协议》及配套收据用于还款担保的事实，且徐本旭作为涉案房屋“转让”环节的一方当事人，法院应当重点审查徐本旭是否对涉案房屋有处分权，徐本旭与王进或汪成民的所谓“转让”是否真实合法有效，需要徐本旭到庭予以确认，法院应当依法追加徐本旭为本案当事人参加诉讼，但一审法院却遗漏了这一重要当事人，应当发回重审。二、一审判决对本案基本事实认定错误，汪成民、徐本旭与龙灏公司之间既不存在房屋买卖关系也不存在民间借贷关系，贾梅良、李惠与龙灏公司之间只存在民间借贷关系，龙灏公司出具的《认购协议》及配套收据也仅是为民间借贷提供的担保，贾梅良、李惠不能改变其无权处分涉案房屋的事实。原告持有并据以起诉的隆兴华府《认购协议》及配套收据来自贾梅良、李惠。经过法庭调查可以认定该《认购协议》及配套收据就是龙灏公司向贾梅良、李惠出具的民间借贷担保，具体事实与理由如下：1、龙灏公司与贾梅良、李惠之间存在民间借贷关系，而且双方对于民间借贷往来一直未进行最终结算，但是根据龙灏公司所提交的支付给贾梅良、李惠的还款总计达到2264.4426万元，远远超过贾梅良、李惠出借给龙灏公司的本息之和，因此不可能再存在贾梅良所称的龙灏公司用隆兴华府小区房产抵顶借款的情况。2、对于贾梅良、李惠收取龙灏公司的超额部分还款龙灏公司已经依法起诉要求返还，法院业已依法受理，如果龙灏公司诉贾梅良、龙灏案审理查明并不存在“以房抵债”的情况，那么本案的判决就更加不能成立，一审判决对龙灏公司与贾梅良、李惠的民间借贷事实不予调查就仅以《认购协议》认定房屋买卖关系，势必会造成不同判决对于同一事实的不同认定，造成错案。3、龙灏公司在庭审中提交了贾梅良、李惠出具的《保证书》中明确记载“贾梅良、李惠明确承认龙灏公司向其出具的隆兴华府小区《认购协议》和《收据》作为抵押担保，并保证将认购协议和收据返还，否则出现的一切责任由贾梅良、李惠承担”的事实，贾梅良对于该《保证书》质证时虽然称“用于与刘淑英债权转让，与本案涉案房产无关联性”，但是该《保证书》上明确了龙灏公司向其出具的隆兴华府小区《认购协议》和配套收据是作为抵押担保的事实。该保证书已被（2019）鲁08民终4708号民事裁定书采信。4、龙灏公司提交了贾梅良与龙灏公司一审代理律师林礼善的微信聊天记录，贾梅良在聊天中明确承认“这是当时和第三方的协议、房款和吴总没有关系、所有的款项、收据都是我出具的、吴总没有收第三方的钱，也好说、他们给了我一部分钱，问题是我（贾梅良）和吴总的协议不是真正的买卖关系、当时我们也急于筹备资金，所以就把房子卖给他们了、第三方想买”，进一步证实龙灏公司出具的《认购协议》是借贷担保而非以房抵债。5、贾梅良认可龙灏公司共向其出具16套房源的认购协议书和收据，在龙灏公司处共折抵借款10880600元，该16套房屋全部出售给了第三方。暂且不论是否存在“以房抵债”的事实，仅从贾梅良自己的陈述就可以看出，涉案的房屋就是借款的担保，显然第三人贾梅良、李惠对涉案房屋没有处分权。第三人处分涉案房屋时龙灏公司并不知情（见第三人与林礼善的聊天记录）。被上诉人主张从第三人处购买的涉案房产，亦没有将购房款交付给龙灏公司，龙灏公司进行更名的行为是应第三人要求进行的，更名行为本身没有改变涉案房屋的担保属性，所以龙灏公司与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。综合上述分析，龙灏公司已经提交了充分的证据证明其向贾梅良、李惠出具的《认购协议》及配套收据就是为民间借贷提供的担保，贾梅良、李惠无权处分涉案房屋，而龙灏公司配合将《认购协议》及配套收据更名为汪成民的行为也是对担保的延续，没有证据证明龙灏公司更名行为是出卖涉案房屋的真实意思表示，龙灏公司与被上诉人之间没有建立房屋买卖合同关系。但是一审判决却以“上述证据不能证明第三人贾梅良、李惠向原告汪成民借款并用涉案房屋向原告提供担保”为由不予采信。龙灏公司一直强调的是龙灏公司与贾梅良、李惠之间的关系是民间借贷，而贾梅良、李惠与徐本旭之间是否存在民间借贷关系，与汪成民之间是否存在借贷关系与龙灏公司均无关，一审判决为了实现判决支持汪成民的目的，故意曲解了龙灏公司所提交证据的证明事项。三、一审判决在未对贾梅良、李惠借贷合法性进行实体审查前，就客观上认定了“以物抵债”的合法性完全错误。1、基于龙灏公司与贾梅良、李惠是民间借贷基础法律关系的事实，退一步讲即使按照贾梅良“以房抵债”的虚假陈述分析，双方在未进行最终结算前，根据《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）第45条“当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提前诉讼”之规定，法院不能直接认定“以房抵债”成立，而是应当根据原债权债务进行审理，综合审查借款本金、利息及偿还本金、利息的数额，以房抵债折抵了多少本金、利息，利息是否合法、是否包含高额利息，资金来源是否合法等基本情况后再予以认定（见最高人民法院2015民一初字第180号，最高人民法院指导案例第70号）。一审法院对这些问题没有审查就按照房屋买卖关系进行审理显然是错误的。2、本案审理中龙灏公司为证明已经偿还贾梅良、李惠的借款本息向法院提交了2264.4426万元银行转账凭证，证明已经超额归还了贾梅良、李惠借款本息。显然贾梅良主张以16套房屋折抵了10880600元的借款与事实不符。第三人贾梅良、李惠没有提交证据证明存在以房抵债的事实。贾梅良、李惠也没有提交任何证据证明双方还有未结欠款，甚至未提交任何向龙灏公司支付借款本金的证据，事实上就是不敢让法院进一步审查借款事实，如果进一步审查肯定会查明借款已还清甚至已收取的还款中还包含大量不合法利息，就无法实现利用担保的《认购协议》及收据骗取龙灏公司房产的非法目的。一审判决恰恰变相的帮助贾梅良实现了这一非法目的，在未对借贷合法性进行实体审查的情况下就以所谓“原告以被告认可的方式支付了购房款”的理由认定了“以物抵债”的合法性。四、一审判决认定龙灏公司足额收取了购房款是错误的。1、一审法院以上诉人出具认购协议书和收款收据的行为来认定上诉人认可徐本旭收取房款的行为及被上诉人已支付购房款是错误的。被上诉人、第三人均没有向上诉人支付购房款，显然不存在足额支付购房款。2、一审法院没有调查徐本旭是否向第三人支付购房款及支付购房款的数额、方式导致事实不清。五、一审判决结果与济宁中院基于相同事实和法律关系作出的生效判决截然相反，出现了同案不同判的情况。部分持有《认购协议》及配套收据的人员在本案一审判决前已经提起了诉讼，经过汶上法院一审、济宁中院二审作出生效判决，均驳回了要求依据《认购协议》签订合同交付房屋的请求。六、涉案房屋的更名行为都是基于龙灏公司与贾梅良、李惠之间的借贷行为而发生的。综上所述，一审判决程序严重违法，认定基本事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以纠正。陈赟、杨甘露认可龙灏公司的上诉请求。汪成民答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。贾梅良答辩称，一、坚持一审庭审期间的质证意见。二、同意被上诉人的答辩意见。三、贾梅良认为上诉人的请求于法无据，虽然贾梅良与龙灏公司之间曾经有过民间借贷关系，但是也不能影响本案房屋买卖合同的成立。龙灏公司与被上诉人达成房屋买卖协议的行为是一种正常合理合法的行为。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。陈赟、杨甘露上诉请求：一、撤销原审判决第一、三项，改判驳回汪成民的诉讼请求；二、确认陈赟、杨甘露与济宁龙灏置业有限公司签订的《隆兴华府认购协议书》为有效合同，陈赟、杨甘露对汶上县的占有为合法占有；三、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由，一审判决认定事实有错误，适用法律错误。一、一审判决将济宁龙灏置业有限公司与贾梅良、李惠之间民间借贷合同担保法律关系认定成买卖合同关系明显错误。第三人贾梅良答辩中认可其双方存在民间借贷关系、贾梅良出具的16套隆兴华府购房手续作为贷款合同担保的保证书、贾梅良与林礼善的微信聊天记录、济宁龙灏置业有限公司与贾梅良、李惠还款2000余万元的转账记录等，完全可以确认济宁龙灏置业有限公司与贾梅良、李惠之间所签订的《隆兴华府认购协议书》系民间借贷合同的担保。这一事实也已被已生效的(2019)鲁08民终4708号、(2020)鲁08民终801号终审判决所确定。第三人贾梅良主张是以欠款抵购房款，应当举证证明债权已届清偿期限、债权期限届满后双方所达成的以物抵债协议、关于主债权本金及利息计算不违反国家规定的数额及情况。一审法院认定汪成民向济宁龙灏置业有限公司支付了购房款且合同已经实际履行系明显错误。贾梅良、李惠主张的是用借款折抵购房款，但无任何证据证实，充分说明贾梅良、李惠未实际支付购房款，而汪成民未向济宁龙灏置业有限公司支付购房款是各方不争的事实。二、1、将上诉人与济宁龙灏置业有限公司合法有效且实际履行的商品房买卖合同认定为无效合同。一审判决以合同违反《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”为由，认定为违反法律的强制性规定而无效，属于错误理解法律和错误适用法律。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》和《九民会议纪要》均明确：只有违反效力性强制规范的合同才能认定无效，而违反行政管理性强制规范的合同不能一概认定无效，而要分别实际情况，其中只是限制物权，转移或者标的交付履行的管理性规范，不能作为认定合同无效的依据。房屋被查封只是表明房屋暂时无法转移占有或者物权，查封解除后还可以转移物权，即便是无法转移物权，也只是表明出卖方违约无法履行合同，而不能认定合同无效。根据法律规定，汪成民与济宁龙灏置业有限公司商品房买卖合同才是无效合同：因其基础法律关系是民间借贷，以房屋买卖作为民间借贷的担保，借贷是主合同，名为房屋买卖的合同是从合同。主合同权利义务履行完毕或者无效，作为担保的从合同即失去效力或者无效。本案因济宁龙灏置业有限公司与第三人贾梅良之间的借贷主合同效力未进行审核，作为从合同的房屋买卖合同效力还无法确定，至多属于效力待定合同。2、判决结果违反法律规定无法履行。涉案房屋既然已经查封，查封期限至2022年5月12日，一审判决于生效后三十日内强制交付涉案房屋即与查封房屋的裁定相矛盾，根本无法履行。一审判决明知存在上述情况而作出判决，明显错误。3、判决结果违反物权优先原则。上诉人已经通过合法有效的合同完成了对涉案房产的合法占有。汪成民只是对济宁龙灏置业有限公司享有合同债权，且该债权的合法性仍存疑。《物权法》专编规定了占有，确认了占有是一项物权性质的民事权益，具有物权属性。根据物权优先原则，上诉人合法取得的占有权益或者状态受物权法优先保护，被上诉人仅凭合同取得的债权不能对抗上诉人的合法占有物权权益。济宁龙灏置业有限公司同意陈赟、杨甘露的上诉请求。汪成民答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。贾梅良答辩称，同意汪成民的答辩意见。鉴于龙灏公司在汶上县人民法院对涉案房屋查封期间又擅自出售给本案第三人，请求法庭依法追究其犯罪行为。李惠在二审中未提交书面答辩意见。汪成民向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付汶上县隆兴华府19号楼1单元402室及1-222号储藏室,并签订《商品房买卖合同》；2.判令被告赔偿原告购房损失；3.诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2016年3月1日，第三人贾梅良与被告济宁龙灏置业有限公司就位于汶上县签订《隆兴华府认购协议书》。2016年7月25日，被告济宁龙灏置业有限公司与案外人徐本旭就汶上县签订《隆兴华府认购协议书》，将上述房屋认购协议书中的买受人由贾梅良变更为徐本旭。第三人贾梅良、李惠收取案外人徐本旭购房款约300000元。后案外人徐本旭将上述房屋委托济宁中都房产经纪有限公司出售。2017年2月22日，原告之子王进与案外人徐本旭在济宁中都房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定徐本旭将其持有的汶上县出售给原告之子王进。2017年6月20日，原告汪成民（乙方、买受人）与被告济宁龙灏置业有限公司（甲方、出卖人）就汶上县签订《隆兴华府认购协议书》，将上述房屋认购协议书中的买受人由徐本旭变更为汪成民，该认购协议约定被告济宁龙灏置业有限公司将其开发的位于汶上县以560384元的价格、储藏室1-222以55200元的价格出售给原告，约定的付款方式为一次性付款，全款金额为615584元，还约定“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》，签订购房合同后准备相关贷款资料15日内积极配合甲方去银行办理按揭手续。如果乙方不予配合，甲方有权不再另行通知将该房屋另行出售，并扣除乙方所交首付款的20%作为违约金，剩余款项不计利息退还乙方。”同日，被告向原告出具收到原告购房意向金615584元的收据一份。2017年2月22日，原告之子王进通过济宁中都房产经纪有限公司向案外人徐本旭支付购房款246000元。2017年6月20日，原告汪成民通过济宁中都房产经纪有限公司向案外人徐本旭支付购房款200000元，共计通过济宁中都房产经纪有限公司向案外人徐本旭支付446000元。原告汪成民另支付房屋中介费4460元。被告一直未就涉案房屋与原告签订《济宁市商品房预售合同》。2019年6月3日，被告济宁龙灏置业有限公司与第三人陈赟、杨甘露就汶上县签订《隆兴华府认购协议书》，将上述房屋出售给第三人陈赟、杨甘露，当日第三人交付定金10000元。2019年11月22日，第三人陈赟、杨甘露向被告财务人员李树德转账630000元，被告出具收据一份，收据日期记载2019年6月3日。被告济宁龙灏置业有限公司与第三人陈赟、杨甘露未签订《商品房买卖合同》，但将涉案房屋交付第三人陈赟、杨甘露。另查明，被告济宁龙灏置业有限公司与第三人贾梅良、李惠之间存在借贷关系。原告汪成民与第三人贾梅良、李惠之间不存在借贷关系，原告汪成民与被告济宁龙灏置业有限公司之间也不存在借贷关系。在本院受理的（2019）鲁0830民初2791号原告王磊诉被告吴万龙、济宁龙灏置业有限公司、吕治芳民间借贷纠纷一案中，经王磊申请，本院于2019年5月10日作出民事裁定书，冻结被告吴万龙、吕治芳、济宁龙灏置业有限公司名下的银行存款29400000元或查封相应价值的财产。2019年5月13日，本院将涉案房屋汶上县予以查封。经查询，涉案房屋无合同备案信息。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告汪成民与被告济宁龙灏置业有限公司签订的认购协议书仅对涉案房屋的位置、单价、付款方式进行了约定，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等主要内容未进行约定。同时，结合该协议书明确载明的“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》……”，原告汪成民与被告济宁龙灏置业有限公司之间签订的《隆兴华府认购协议书》真实自愿且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其合法有效，该认购协议书并非商品房买卖的本约合同，而是预约合同。对于原告交付房款的问题，根据双方当事人陈述及举证情况，本案中第三人贾梅良将其持有的汶上县隆兴华府19号楼1单元402室及1-222号储藏室更名给案外人徐本旭，案外人徐本旭又通过济宁中都房产经纪有限公司将该涉案房屋出卖与本案原告汪成民并办理了更名手续，原告汪成民将购房款实际支付给案外人徐本旭，原告汪成民具有购买房屋的真实意思表示，被告济宁龙灏置业向原告出具了涉案房屋的认购协议及收款收据，应认定被告济宁龙灏置业认可徐本旭收取房款的行为，且被告济宁龙灏置业有限公司按照其与原告签订的认购协议约定的房款总数向原告出具了收款收据，应认定被告济宁龙灏置业认可收到了原告房款615584元，即对于被告济宁龙灏置业来说，其已足额收取了涉案房屋的购房款，原告已经履行完毕了支付购房款的房屋买卖合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告济宁龙灏置业在未按照认购协议的约定签订《济宁市商品房预售合同》（本约合同）时，原告就已经履行了本约合同，那么在原告与被告济宁龙灏置业之间事实上成立了商品房买卖合同，双方之间存在商品房买卖合同法律关系。被告辩解其与原告汪成民之间不存在房屋买卖合同关系，第三人贾梅良、李惠称其从原告汪成民处借款，要求被告更名，以向原告提供担保。但被告提交的保证书、受案回执、微信聊天记录、银行记录及统计表、录音及笔录并不能证实第三人贾梅良、李惠向原告汪成民借款并用涉案房屋向原告提供担保，也不能推翻原被告之间建立商品房买卖合同关系的事实。经本院审查，原告汪成民与第三人贾梅良之间不存在借贷关系，原告汪成民与被告济宁龙灏置业有限公司之间也不存在借贷关系。原告汪成民系通过济宁中都房产经纪有限公司向案外人徐本旭购买涉案房屋，在被告济宁龙灏置业有限公司办理更名手续的是原告汪成民与案外人徐本旭，原告汪成民与第三人贾梅良并无直接关系，第三人贾梅良也未要求被告将涉案房屋更名到原告汪成民名下，故被告上述辩解明显不成立，本院不予采信。原告已经以被告认可的方式支付了购房款，支付房款的义务已履行完毕，被告应履行向原告交付房屋的义务，对于原告要求交付房屋的诉讼请求应予支持。关于被告济宁龙灏置业有限公司与第三人陈赟、杨甘露于2019年6月3日签订的《隆兴华府认购协议书》效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。该规定为法律的强制性规定。涉案房屋已于2019年5月13日被本院依法查封，并通知了被告济宁龙灏置业有限公司。被告明知上述情况仍然在涉案房屋被查封后与第三人陈赟、杨甘露签订认购协议书违反了上述强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，被告济宁龙灏置业有限公司与第三人陈赟、杨甘露签订的认购协议书无效。对于第三人陈赟、杨甘露与被告济宁龙灏置业有限公司之间的权利与义务，属于另外一个法律关系，双方可另行解决。综上所述，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求本院不予支持，对第三人陈赟、杨甘露主张涉案房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、被告济宁龙灏置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告汪成民交付汶上县。二、驳回原告汪成民的其他诉讼请求。三、驳回第三人陈赟、杨甘露的诉讼请求。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，龙灏公司主张，龙灏公司与贾梅良之间存在民间借贷关系，涉案认购协议书、收据是向贾梅良、李惠借款的抵押担保，其主张的依据为贾梅良、李惠出具的保证书。经审查，贾梅良、李惠系夫妻关系，龙灏公司与贾梅良、李惠之间存在民间借贷关系。双方对借款及还款数额曾进行过部分清算，贾梅良将其部分债权转让给案外人，其中2015年1月转让给案外人王宪秋3000000元，2015年1月转让给案外人赵培刚1900000元，2019年5月29日转让给案外人刘淑英5500000元。对于以上债权转让的事实双方当事人均予以认可。2019年6月25日贾梅良、李惠向龙灏公司出具保证书的背景就是贾梅良将其债权5500000元转让给案外人刘淑英之后，保证书内容为“济宁龙灏置业有限公司、吴万龙借用贾梅良、李惠二人资金，向贾梅良、李惠出具了汶上县隆兴华府小区和汶上县龙灏世家小区的住宅楼及门面房认购协议书和收据作为抵押担保，转让给刘淑英伍佰伍拾万元整，现贾梅良、李惠不能将作为抵押担保的认购协议书和收据返还给济宁龙灏置业有限公司、吴万龙，因此出现的一切责任由贾梅良、李惠负担。贾梅良、李惠在保证人处签字，刘淑英在证明人处签字。”贾梅良主张，该担保书中涉及的作为抵押担保的认购协议书和收据，只与转让给案外人刘淑英的5500000元债权有关，与2016年3月1日龙灏公司向其出具的16套房源认购协议书和收据无关。在本案中，2016年3月1日，贾梅良与龙灏公司就涉案房屋签订《隆兴华府认购协议书》。2016年7月25日，济宁龙灏置业有限公司与案外人徐本旭就涉案房屋签订《隆兴华府认购协议书》，将上述房屋认购协议书中的买受人由贾梅良变更为徐本旭。贾梅良、李惠收取案外人徐本旭购房款约300000元。2017年2月22日，汪成民之子王进与案外人徐本旭在济宁中都房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定徐本旭将涉案房屋出售给王进。2017年6月20日，汪成民与济宁龙灏置业有限公司就涉案房屋签订《隆兴华府认购协议书》，将上述房屋认购协议书中的买受人由徐本旭变更为汪成民，同日，龙灏公司向汪成民出具收到购房意向金615584元的收据。汶上县公安局刑事侦查大队在办理龙灏公司所报案件时，龙灏公司与贾梅良均向汶上县公安局刑事侦查大队提交了相关证据材料。在本案一审庭审中，原审法院向各方当事人出示复印自汶上县公安局刑事侦查大队的贾梅良与龙灏公司签订的涉案房屋的认购协议书、收款收据，以及李惠向龙灏公司出具的收到10880600元的收据存根。龙灏公司对其与贾梅良签订的认购协议书、出具的收款收据的真实性没有异议，并认可是其向汶上县公安局提供。经二审审查，2016年3月1日龙灏公司向贾梅良出具的收款收据记帐联标注“改名作废”，认购协议书改名为徐永旭，客户变更申请单记载，原名贾梅良变更为徐永旭。2016年7月25日龙灏公司向徐永旭出具的收据记帐联标注“李惠付款、作废、改汪成民”，同时在收据联中注明作废字样。贾梅良主张，其向汶上县公安局刑事侦查大队提交的李惠出具的收到10880600元收据存根，系16套房源收据上载明的款项总和，是龙灏公司以16套房屋抵付借款本息10880600元，李惠向龙灏公司出具收款收据，收据联已交给龙灏公司。虽然在原审庭审中龙灏公司否认收到以上收款收据，结合另案王春花、陈培培案件中龙灏公司向贾梅良出具的收款收据记帐联标注的内容，以及龙灏公司更改认购协议书姓名、重新出具收款收据的事实，足以认定2016年3月1日龙灏公司向贾梅良出具的16份认购协议书及收据，系龙灏公司以房抵债。龙灏公司主张，其与贾梅良之间存在民间借贷关系，涉案认购协议书、收据是向贾梅良、李惠借款的抵押担保。龙灏公司的该主张与其2016年7月25日向徐永旭出具的收据记帐联标注“李惠付款、作废、改汪成民”的内容不符，该收据的记帐联为龙灏公司留存且是龙灏公司提供，依据收据上所记载的内容，足以认定涉案房屋系龙灏公司以房抵债，贾梅良将以房抵债的涉案房屋另行出售。因涉案认购协议书及收据系龙灏公司向汪成民出具，结合汪成民与龙灏公司签订认购协议书、龙灏公司两次变更买受人、出具收款收据的事实，以及以上查明的保证书的内容、出具保证书的时间背景、以及案外人刘淑英在保证书作为证明人签字的事实，龙灏公司主张涉案认购协议书、收据是向贾梅良、李惠借款的抵押担保，证据不足且与查明的事实不符。依据以上查明的事实，足以认定贾梅良与龙灏公司之间存在民间借贷法律关系。贾梅良主张双方经部分结算后，以16套房屋抵偿借款本息10880600元。涉案房屋系龙灏公司以房抵债，贾梅良对涉案房屋享有处分权。涉及该16套房源的案件为买受人与龙灏公司之间的房屋买卖合同纠纷。2016年3月1日折抵的10880600元，应视为龙灏公司已偿还的借款本息，对于双方之间的借款及还款数额，可依据双方提供的相关证据，根据法律规定进行另行清算。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，龙灏公司与汪成民签订认购协议书，龙灏公司按照其与汪成民签订的认购协议约定的价款向汪成民出具了收款收据,涉案房屋经过两次更名，应视为龙灏公司认可贾梅良、李惠收取的资金为涉案房款,可认定龙灏公司已经足额收取了涉案房屋的购房款,汪成民已经履行完毕支付购房款的房屋买卖合同义务,所以汪成民与龙灏公司之间成立了商品房买卖合同,基于汪成民支付房款义务已经履行完毕,龙灏公司应该交付房屋。关于龙灏公司与第三人陈赟、杨甘露于2019年6月3日签订的《隆兴华府认购协议书》的合同效力及履行问题,属于陈赟、杨甘露和汪成民履行房屋买卖合同的顺位争议,陈赟、杨甘露可以根据事实和法律规定另寻救济。本案经本院审判委员会讨论，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。综上，济宁龙灏置业有限公司、陈赟、杨甘露的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19912元，由上诉人济宁龙灏置业有限公司负担9956元，陈赟、杨甘露负担9956元。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十一月三十日书记员  翟梦若