山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执复187号 复议申请人（利害关系人）：马某某，男，汉族，住平度市。 委托代理人：周某、梅某某，山东文康律师事务所律师。 申请执行人：于某某，男，汉族，住平度市。 被执行人：王某某，男，汉族，住平度市。 被执行人：赵某某，女，，汉族，住平度市。 被执行人：青岛揽桥建材有限公司，住所地：平度市大泽山镇东辛旺村。 法定代表人：王某某，经理。 复议申请人马某某不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203执异92号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法立案受理，并组成合议庭审查，现已审查终结。 青岛市市北区人民法院（下称执行法院）在执行申请执行人于某某与被执行人王某某、赵某某、青岛揽桥建筑有限公司典当纠纷一案【执行案号（2016）鲁0203执1602号，后恢复执行，案号（2019）鲁0203执恢166号】中，对被执行人王某某名下位于平度市同和街道办事处胶平路245号1-2层2-9号房产进行了拍卖。案外人马某某提出书面异议称：2014年3月27日，异议人与王某某签订租赁协议，约定王某某将其名下位于平度市同和街道旅游公司前排2-9门市（胶平路245号1-2层2-9号房产）租赁给异议人当仓库使用，租赁期限自2014年3月27日至2034年3月26日。异议人将租金全部支付给王某某，并通过修缮、装修房屋，缴纳物业、水电费等证据证明自签订协议之日起，已实际占有该房产。异议人作为承租人，对拍卖房产享有优先购买权。但法院在拍卖过程中，从未通知异议人拍卖事宜，侵害了异议人的优先购买权。综上，该拍卖程序严重违法，严重损害了异议人的合法权益，请求撤销。 申请执行人于某某称，涉案房屋拍卖已经依法告知、通知案外人，拍卖程序符合法律规定，案外人清楚涉案房屋执行和拍卖的全部过程。拍卖前，法院在涉案房屋张贴查封公告和拍卖公告，告知权利人可以主张权利。评估时，案外人开门配合了房屋的评估工作。抵债后，法官到该房张贴腾房公告时，案外人表示三天内腾一半房屋，其余在2019年12月底前腾出。后案外人反悔，以种种理由拒绝腾迁。其次，即使案外人有租赁协议，但其未在公告期限内主张权利，也应视为其放弃了该权利。综上，案外人恶意侵占涉案房屋，无租赁权，无优先购买权，请求依法驳回异议并责令其腾空房屋。 执行法院查明，1、山东中泰创展典当有限公司（以下简称中泰公司）与王某某、赵某某、青岛揽桥建筑有限公司典当纠纷一案，市北法院于2016年1月作出（2015）北民初字第1866号民事判决，判令王某某偿还中泰公司当金600万元及相应的利息、典当综合服务费、违约金；赵某某、青岛揽桥建筑有限公司对上述承担连带清偿责任；中泰公司对王某某所有的位于青岛平度市同和街道办事处胶平路245号1-2层2-9号房产享有优先受偿权，有权对抵押的财产经协商折价或以拍卖、变卖抵押物取得的价款优先受偿债务；驳回中泰公司其他诉讼请求。 2、判决生效后，中泰公司向市北法院申请执行，市北法院以（2016）鲁0203执1602号立案。后恢复执行，案号（2019）鲁0203执恢166号。2018年5月，中泰公司将本案债权转让，执行法院依法变更于某某为本案申请执行人。 3、涉案房屋位于平度市同和街道办事处胶平路245号1-2层2-9号，登记在被执行人王某某名下。 4、2016年6月，执行法院作出（2016）鲁0203执1602号执行裁定书，并向平度市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封王某某名下该涉案房产，查封期限自2016年8月31日至2019年8月30日止。 5、2018年8月10日，执行法院制作查封公告，内容为：关于申请执行人山东中泰创展典当有限公司与被执行人王某某、青岛揽桥建筑有限公司、赵某某典当纠纷一案，执行法院已依法查封被执行人王某某名下位于平度市同和街道办事处胶平路245号1-2层2-9号房产，现该房屋均已进入执行程序。若上述房屋存在相关权利人，权利人可自本公告之日起十五日内向执行法院主张。并附联系人、电话。 2018年8月17日，办案人至涉案房屋张贴上述查封公告并拍照。异议人在规定期限内，未向执行法院主张其承租权。 6、2018年9月25日，执行法院委托山东弘裕土地房地产评估有限公司对涉案房产市场价值进行评估。2019年3月8日、2019年5月8日，执行法院在淘宝网人民法院网络司法拍卖平台两次发布拍卖公告。 2019年6月17日，执行法院作出执行裁定书，裁定：一、将被执行人王某某所有的位于平度市同和街道办事处胶平路245号1-2层2-9号（2号综合楼）房产作价10517140元，交付申请执行人于某某抵偿债务。二、申请执行人于某某可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。三、在办理本裁定第一条规定的过户登记手续时，解除对被执行人王某某位于平度市同和街道办事处胶平路245号1-2层2-9号（2号综合楼）房产的查封。2019年6月21日，执行法院向平度市不动产登记中心发出协助执行通知书，请求该中心协助办理上述裁定书内容。 执行法院认为：1、异议人马某某以法院拍卖侵害其优先购买权为由提出执行异议，执行法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 2、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条规定，网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。本案中，执行法院在涉案房产拍卖前，已发布查封公告并张贴于涉案房屋，敦促权利人主张权利。异议人未在规定时间内向执行法院主张其承租权。因此，异议人主张执行法院在拍卖过程中，从未通知其拍卖事宜、侵害了其优先购买权，该主张没有事实依据。后执行法院对涉案房屋进行评估、发布拍卖公告等执行行为，均符合法律规定。因此，异议人主张执行法院拍卖程序违法没有事实依据。综上，异议人要求撤销拍卖的异议请求，不予支持。综上，执行法院作出（2020）鲁0203执异92号执行裁定，驳回异议人马某某的异议请求。 复议申请人马某某不服，向本院申请复议，请求本院撤销执行法院作出的（2020）鲁0203执异92号执行裁定。事实与理由：原审裁定认定事实不清，异议人作为承租人，享有对拍卖房产享有优先购买权。但本案在拍卖过程中从未通知过异议人拍卖事宜，侵害了异议人的优先购买权，该拍卖程序严重违法，应予撤销。根据本案执行依据（2015）北民初字第1866号民事判决内容可知，案涉租赁协议签订时间为2014年3月27日，而该房产于2014年7月8日才签订《房地产最高额抵押典当合同》。本案租赁在前，抵押在后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，异议人认为本案拍卖应遵循“买卖不破租赁”的原则，退一步讲，即使涉案房产所有权转移也应保护承租人的租赁权益。 申请执行人于某某未答辩。 本院查明，原裁定查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，从本案已查明的事实看，执行法院在涉案房产拍卖前，已发布查封公告并张贴于涉案房屋，敦促相关权利人主张权利。复议申请人未在规定时间内向执行法院主张其承租权。现复议申请人要求撤销网络拍卖的异议请求，因不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的六种情形，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人马某某的复议申请，维持青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203执异92号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十一月十九日 书记员  刘聪慧