河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初6051号原告:杜红梅，女，汉族，1980年12月1日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：易卫峰，河南怡和律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告:南阳市景弘置业有限公司，住所地南阳市梅溪路**。统一社会信用代码：91411300732479512M。法定代表人：史玉敏。委托诉讼代理人：周付义，河南博音律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杜红梅与被告南阳市景弘置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜红梅及其委托诉讼代理人易卫峰、被告南阳市景弘置业有限公司的委托诉讼代理人周付义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜红梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方2014年5月12日签订的二份府院一号财富广场金街定购协议书；2、判令被告返还原告已付购房款1635340元；3、判令被告向原告支付预期利益损失817630元；4、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告要求追加判令被告赔偿因其违约给原告造成的实际损失。事实和理由：原、被告双方于2014年5月12日共签订二份府院1号财富广场金街订购协议书，原告购买被告开发的位于南阳市××蠡路与××路向东××米北侧××层××商铺××层××号商铺。后原告按协议约定先后向被告支付购房首付款1635340元，双方约定剩余房款办理银行按揭贷款手续，但因被告开发的商铺以上住宅手续不完备，造成原告购买的1层27号商铺和1层27A号商铺无法办理按揭和房产登记备案手续。后原告多次找被告要求办理房产登记备案手续，被告均以住宅手续正在完备为理由推脱，后原告得知自己所购商铺因被告与第三人诉讼于2017年6月份已被卧龙区人民法院以（2017）豫1303执3045号民事裁定书裁定查封，并在2019年通过法院进行二次拍卖，2020年6月29日南阳市中级人民法院以（2020）豫13执保15号再次对原告所购买商铺进行查封。原告在知道该商铺被卧龙区法院执行查封及南阳市中级人民法院查封后已向法院提出执行异议，被卧龙区人民法院以原告需具有：已签订合法有效的书面合同；已支付全部购房价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；实际占有涉案房屋；对涉案房屋未办理过户登记不存在过错；要求四个条件同时具备缺一不可，方可对涉案房屋享有足以阻却强制执行的实体权利为由驳回原告的异议请求。现因被告原因，原告购买商铺的目的无法实现，已严重侵害了原告的合法权益，请求法院依法解除双方签订的定购房协议书并返还原告已支付的购房款。原告在2014年5月12日购买商铺时与被告签订了府院1号财富广场商铺回购合同，约定对于原告所购买的府院1号财富广场1层27号商铺和1层27A商铺被告同意于2019年9月1日至2019年9月30日期间经原告申请按优惠后总房款的150%的价格进行回购，现因被告原因，双方约定的权利义务未能按期履行，造成原告所签订回购商铺合同的预期利益无法实现，故被告应遵循协议约定，依法赔偿原告预期利益损失。特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辨称：1、原被告之间签订的买卖协议我方予以认可，但在协议签订后，因原告原因而造成无法办理按揭手续，被告所拥有房屋在2016年已具备按揭条件，并多次通知原告，但原告拒不配合。因此未办理成按揭手续。在此过程中，被告方并不存在过错，双方之间所签订的回购协议，前提条件是原告方已经支付了全部房款，现造成无法回购的原因是原告方既不能办理按揭手续，也未按合同约定支付全部房款。综上，被告不存在过错，请求法庭驳回原告诉请。原告围绕自己的诉讼请求向本院提交以下证据：1、府院一号财富广场金街定购协议书2份，证明原被告之间订立有房屋买卖协议。2、府院一号财富广场商铺回购合同2份，证明原告购买商铺后，被告承诺于2019年9月1日至9月30日以150%的价款对原告所购买的房屋予以回购。3、收据，证明被告收到原告购房款，原告已按约定履行了交付房屋价款义务。4、银行流水，证明原告已向被告履行了支付房款的义务。5、南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303执异68号执行裁定书、南阳市中级人民法院（2020）豫13民初41号民事裁定书、查封公告，证明原告所购买的房屋因第三人诉讼被法院查封，并于2018年12月4日和2019年1月25日经卧龙区法院两次拍卖，现该房屋已履行不能。6、被告于2016年5月13日取得预售许可证的文字材料1份。7、被告业主李清记、惠文风、白丽、李清明的证明材料1组，证明被告对案涉楼盘商铺均未办理按揭贷款手续。被告质证称：对第一组证据真实性无异议，在协议签订时，被告方所售卖房屋已达到交付使用的条件，在该协议中，被告方不存在违约行为；对第二组真实性无异议，但回购的前提条件是原告已支付全部购房款，并在合同约定期限内向被告提出书面申请、现原告无证据证实其履行了前两项约定。因此，证明方向有异议；对第三组、第四组均无异议；对第五组真实性无异议，对证明方向有异议，原告所购买房屋在2016年5月1日已达到办理按揭条件，但原告未配合被告办理按揭手续，卧龙区法院的查封时间为2017年，中院的查封时间为2020年，在查封之前的时间段内，原告所购买房屋完全可以进行转移登记。对第六、七组的真实性无异议，但未办按揭过错在原告拒不配合，且其他购房者也有部分已办理按揭手续。被告没有向本院提交证据。上述证据，经双方当事人质证，对双方无异议证据本院予以确认，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2014年5月12日，原、被告双方签订二份府院1号财富广场金街定购协议书，双方约定原告购买被告开发的位于南阳市××蠡路与××路向东××米北侧××层××商铺××层××号商铺。协议订立后，原告按协议约定于2014年3月至2016年5月1日先后向被告支付购房首付款及部分购房款共计1635340元，双方约定剩余房款以银行按揭贷款方式支付。同日，原告与被告又签订了府院1号财富广场商铺回购合同二份，约定对原告所购买的府院1号财富广场1层27号商铺和1层27A商铺，被告同意于2019年9月1日至2019年9月30日期间经原告申请按优惠后总房款的150%的价格进行回购。此后，双方并未办理银行按揭贷款手续及回购。另查，原告所购买的商铺于2017年被卧龙区人民法院以（2017）豫1303执3045号民事裁定书裁定查封，杜红梅对该查封提出异议，2019年5月30日南阳市卧龙区人民法院作出（2019）豫1303执异68号执行裁定书，驳回了杜红梅的异议请求。2020年6月29日南阳市中级人民法院以（2020）豫13执保15号再次对原告所购买商铺进行查封。本院认为，原告杜红梅与被告南阳市景弘置业有限公司在平等、自愿的基础上签订的《府院一号财富广场金街定购协议书》，系双方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性效力规定，协议合法有效。双方应按照合同的约定及时、全面履行自己的义务。关于双方违约情况的认定，案涉合同双方约定的下余房款付款方式是按揭贷款，南阳市景弘置业有限公司及杜红梅应相互配合按照合同的约定办理相关按揭贷款手续。诉讼中，原告称因被告的相关房权手续不完备，致无法办理按揭手续，而南阳市景弘置业有限公司辩称“是原告原因造成无法办理按揭手续”。双方关于对方违约的争执，原告提交了相关证据但不能充分证明其主张，被告则未提交相关证据予以证明其主张，故对合同履行中按揭贷款未能办理的原因仅凭现有证据，不能查明认定。但原告所购买房屋因被告与第三人纠纷已经被两级法院分别依法查封，导致双方合同无法继续履行，合同目的无法实现，且截止诉讼，被告仍未能采取有效措施解除查封，排除双方合同履行不能的障碍，其行为已构成根本违约。现原告要求解除案涉的二份《府院一号财富广场金街订购协议书》，理由正当，符合相关法律规定，本院予以支持。关于原告诉称因被告原因致使《府院一号财富广场商铺回购合同》无法履行，被告应对原告支付预期利益损失的请求，本院认为，根据双方回购合同的约定，回购合同系附条件合同，需满足以下条件：回购系“鉴于乙方（原告）将根据所签订的《商品房买卖合同》押有商铺的合法产权”，并由乙方于2019年9月1日至2019年9月30日期间向被告甲方书面申请，并提供其已付清自己为获得该商铺完全产权所应付的费用的证明方予以回购。经审理查明，原、被告双方并未签订《商品房买卖合同》，原告亦自始未取得案涉商铺的合法产权，更未在约定期间向被告书面申请回购，且至今未付清房款，故该回购协议为附条件协议，条件未成就，不发生效力。原告该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因违约造成的实际损失问题，本院认为，根据相关法律规定，案涉房屋被查封，合同无法继续履行，合同目的无法实现，根据相关法律规定，原告有权解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应返还原告已支付的购房款，同时，应按中国人民银行同期贷款基准利率赔付原告每笔购房款自支付之次日起至应返还的购房款实际给付之日止的占用期间的利息损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杜红梅与被告南阳市景弘置业有限公司2014年5月12日签订的两份《府院1号广场金街定购协议书》；二、自本判决生效后十日内，被告南阳市景弘置业有限公司返还原告杜红梅购房款1635340元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算至给付之日止。其中，5万元自2014年3月25日起计付，10万元自2014年4月14日起计付，10万元自2014年4月21日起计付，1372295元自2014年5月13日起计付，13045元自2016年5月2日起计付）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13212元，由被告南阳市景弘置业有限公司负担8808元，原告杜红梅负担4404元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  付新二〇二〇年十一月十九日书记员  刘阳