江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0602民初3186号原告：鹰潭市苏嘉物业有限公司，统一社会信用代码91360602784121547L，住所地江西省鹰潭市月湖区天洁东路**水岸华府小区****。法定代表人：施丽。委托诉讼代理人：梁想，男，汉族，1997年4月14日出生，系公司员工，特别授权代理。被告：李冬平，男，汉族，1967年12月10日出生，住江西省鹰潭市月湖区。原告鹰潭市苏嘉物业有限公司（以下简称原告）与被告李冬平（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁想和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付水岸华府小区13栋2单元302室物业管理费3753元及车库2-30号车库管理费5533元，违约金1659.9元，共计7192.9元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。原告诉称的事实与理由：被告为水岸华府小区13栋2单元302室业主，建筑面积为101.12平方米。根据原告与被告于2011年2月21日签订的《鹰嘉·水岸华府前期物业管理服务协议》约定，由原告为该小区提供物业服务，约定物业费服务费单价为每月每平方米0.65元，化粪池清运费用每户每月2.5元，车库管理费用每月20元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2016年1月1日起停止缴纳物业费，截止至2020年7月31日，欠费月数为55个月，每月物业费为70.784元；被告于2016年1月1日起停止缴纳化粪池清运费，截止2020年7月31日，欠费月数为55个月；被告于2013年3月1日起停止缴纳车库管理费，截止2020年7月31日，欠费月数为89个月；被告欠缴费用共计5533元。同时，按约定被告从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳违约金，基于被告的违约行为，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金1659.9元。综上，各项请求金额合计7192.9元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费及化粪池清运费和车库管理费，被告拖欠物业费及化粪池清运费和车库管理费的行为已影响到原告对整个小区的正常管理，严重影响了原告正常的管理服务工作。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，请求贵院依法判如所请。被告辩称：原告要赔偿我的东西，车库涨水，地上有，地上有很大的洞出去，堵住了，电视机和车子都报废了；车子撞到了我，从西门进来的时候被刮到了。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：一、原告营业执照复印件一份、法定代表人身份证明及身份证复印件各一张、被告身份证复印件各一张，证明原、被告的诉讼主体资格；二、《鹰嘉·水岸华府前期物业管理服务协议》，证明原、被告的合同关系及依法提供服务的事实，物业费收费标准；三、欠费统计表，证明被告欠缴日期及欠缴金额；四、书面催缴记录，证明原告积极催被告缴纳物业费的事实以及被告明知仍拒交。被告未向本院提交证据。被告对原告提交的证据一、二无异议，对证据三主张地下车库没人打扫，无人管理；对证据四主张不知道、不懂。被告对其主张并未提交证据予以证明，本院不予采纳；对原告提交的证据，经审查，符合证据要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：被告为水岸华府小区13栋2单元302室房主，房屋建筑面积为101.12平方米。原告与被告于2011年2月21日签订《嘉鹰·水岸华府前期物业管理服务协议》，协议约定：开发商通过招投标方式选定原告为水岸华府小区的物业管理公司。物业管理服务费按建筑面积计算，每12个月提前收取一次，多层住宅暂定0.65元/月/㎡,高层住宅暂定1.2元/月/㎡,商业物业暂定1.5元/月/㎡；已出售的固定停车位每月按20元/辆收缴停车管理服务费，每6个月提前收取一次；租赁的临时停车位，每月按60元/辆收取停车费，每6个月提前收取一次；化粪池清运费30元/户·套·年，每12个月提前收取一次。被告违反协议约定，不按时缴纳物业管理费用和其他费用的，除应如数补缴外，每逾期一天承担应交未交部分千分之三的违约金；原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告及时改正，并清退多收费用等内容。自2016年1月1日起，被告未按约定交纳物业服务费和化粪池清运费，截止至2020年7月31日，欠费月数为55个月，经计算，被告欠交物业管理费为3615.04元（101.12平方米×0.65元×55个月），被告欠交化粪池清运费为137.5元（2.5元×55个月）；自2013年3月1日，被告未按约定交纳车库管理费，截止至2020年7月31日，欠费月数为89个月，欠交车库管理费1780元（20元×89个月）。虽经原告多次催促均无果，特诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告与被告签订的《嘉鹰·水岸华府前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照执行。原告依约履行了物业管理服务职责，被告作为业主，理应及时履行交纳物业服务费的义务。现被告未按约定交纳物业服务费，构成违约，应承担相应的民事责任，故原告诉请判令被告交纳欠缴的物业服务费，有事实与法律依据，本院予以支持。物业服务费用的交纳，系物业公司对小区卫生环境及公共设施进行维护的基本费用，业主拒绝交纳该费用势必导致小区管理的混乱；而物业公司也应加强对小区的物业管理服务水平，为广大业主提供一个良好的生活居住环境。被告辩称，地上有，地上有很大的洞排不出去，堵住了，导致水库涨水，电视机和车子都被淹，在小区里车子撞到了被告。本院认为，车库进水这是开发商设计施工不科学导致的，且被告未能提交证据证明其损失的发生与原告的行为具有因果关系；而关于车子撞到被告，本院认为，被告应该向侵权人另行主张其权利，故被告的辩驳意见，本院不予采纳。根据双方约定，经计算，被告自2016年1月1日至2020年7月31日尚欠物业服务费为3615.04元（具体计算：101.12平方米×0.65元×55个月）、化粪池清运费为137.5元（具体计算：2.5元×55个月），被告自2013年3月1日至2020年7月31日尚欠车库管理费1780元（具体计算：20元×89个月），合计人民币5532.54元。据此，原告诉请被告支付截止至2020年7月31日的物业管理费3753元以及车库2-30号车库管理费5533元，系计算错误，本院不予以支持。原告诉请判令被告支付违约金1659.9元。本院认为，原、被告关于逾期支付物业服务费和其他费用的违约金收取标准在《嘉鹰·水岸华府前期物业管理服务协议》中有约定，现原告酌情要求被告承担违约金的金额低于双方约定的数额，因此，原告的该项诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告李冬平于本判决生效之日起十日内支付原告鹰潭市苏嘉物业有限公司自2016年1月1日至2020年7月31日的物业服务费、化粪池清运费分别为3615.04元、137.5元，自2013年3月1日至2020年7月31日的车库管理费1780元，共计人民币5532.54元；二、被告李冬平于本判决生效之日起十日内支付原告鹰潭市苏嘉物业有限公司逾期交纳物业管理费和其他费用的违约金1659.9元；三、驳回原告鹰潭市苏嘉物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告李冬平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆卫华二〇二〇年十一月三日法官助理周有区书记员张韩月附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:（一）遵守管理规约、业主大会议事规则;（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金;（五）按时交纳物业服务费用;（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。