宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0213民初2791号 原告：毛维娜，女，1989年1月20日出生，汉族，户籍所在地宁波市奉化区，现住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：江云天，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋婷婷，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：孙宝根，男，1972年2月4日出生，汉族，住宁波市奉化区。 原告毛维娜与被告孙宝根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。因本案疑难复杂，本院于2020年9月30日裁定转为普通程序独任审理。并于2020年11月11日再次开庭审理了本案。原告毛维娜及其委托诉讼代理人江天云、蒋婷婷到庭参加第一次庭审、原告的委托诉讼代理人江天云到庭参加第二次庭审，被告孙宝根经本院合法传唤无正当理由未到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。 原告毛维娜提出诉讼请求：一、要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；二、要求被告协助原告到宁波市奉化区××庙街道××村股份经济合作社办理房屋过户备案手续（包括在原拆迁签协议上做好备注），及水、电、燃气等过户手续。原告于2020年9月29日撤回了第二项诉讼请求。 被告孙宝根未提出答辩。 本院经审理，认定事实如下：2012年8月29日，奉化市统一征地服务所（甲方）与萧王庙街道青云村（乙方）签订奉统征协字(2012)第150号征地补偿安置协议一份，协议载明甲方向乙方征收土地面积2.3838公顷。2012年12月21日，奉化市统一征地服务所（甲方）与萧王庙街道青云村（乙方）签订奉统征协字(2012)第269号征地补偿安置协议一份，协议载明甲方向乙方征收土地面积0.4522公顷。2014年1月14日，浙江省人民政府同意奉化市萧王庙街道青云村农村土地综合整治项目，核准项目拆旧区建设用地复垦面积2.1796公顷，征收集体土地2.8473公顷。2016年7月3日，被告与奉化市萧王庙街道青云村股份经济合作社签订房屋拆迁协议一份，约定被告孙宝根分得安置房屋二套。其中一套位于安置小区13幢2单元503室。2016年9月7日，中共奉化市委、奉化市人民政府发布了《关于规范农村宅基地管理和农居房建设的实施意见》，该意见附件1中第三条载明“本办法所称农居房是指各镇人民政府（街道办事处）、村集体经济组织为解决农民住房困难，以划拨方式取得国有土地使用权或集体拨用方式取得集体建设用地使用权，统一规划、涉及、建造、分配的公寓式住房”，第十条载明“其中城镇小区型以集中建造的公寓式住宅为主，提供新增建设用地保障，土地使用权类型为国有划拨”等内容。该意见附件2奉化市中心城区农民建房分类汇总表中载明青云属城镇小区型。 2019年12月8日，原告毛维娜（乙方）被告孙宝根（甲方）签订房屋买卖合同一份。约定甲乙双方在平等自愿基础上，就位于甲方所有的浙江省宁波市奉化区××庙街道××村××小区××幢××单元××室（包括楼下车库及车位）房屋买卖达成一致意见。该房屋总价款人民币80万元，包括该房屋（含车库、车位）及其装修等附属设施。乙方于2019年12月8日将购买以上房屋的定金人民币100000付给甲方，于2020年4月5日前付清余款人民币700000元后，甲方将该房屋产证相关资料、房屋钥匙等交付乙方，并办理好相关水电、燃气等过户手续，村里办结过户手续、签好协议。如乙方未在2020年4月5日前付清全款的，定金不予退还。房价按800000元成交，不得调整。如甲方提高房价、退还乙方2倍定金。甲方保证该房屋无抵押、债权等纠纷，如有，均由甲方自行处理，与乙方无关。甲乙双方及其配偶、子女对以上内容均无异议，均由甲、乙双方全权处理。原告于同日通过银行向被告汇款100000元，被告就上述款项出具收条一份。2020年3月7日，原告向被告汇款700000元支付了剩余房款。原告母亲现已占有案涉房屋，但该房屋目前无法办理不动产权属证书。因被告孙宝根不配合原告至青云村村委会办理相应手续，故原告诉至法院。 以上事实由原告提供浙江省农村土地综合整治项目审批意见书、征地补偿安置协议二份、《中共奉化市委奉化市人民政府关于规范农村宅基地管理和农居房建设的实施意见》、房屋拆迁安置协议、房屋买卖合同、收据、转账凭证、原告当庭陈述为证。被告孙宝根未向本院提供证据。被告孙宝根经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃到庭答辩及质证的权利。 本院认为，原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。理由如下：第一，当事人从事民事法律行为应当遵守诚实信用原则和公平原则。本案中无证据证明双方当事人在合同签订时没有完全民事行为能力，也无证据证明被告签订合同并非出于真实的意思表示，且双方当事人对于案涉房屋价格的约定并未明显高于或低于市场价，故可以认定房屋买卖合同是原被告在平等自愿的基础上签订的。 第二，虽案涉房屋所在的土地性质为国有划拨，目前无法办理房地产权属证书，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条明确,以划拨方式取得土地使用权的房地产,可以缴纳土地使用权出让金办理土地使用权出让手续,或者转让后缴纳转让房地产所获收益中的土地收益,故该法未否定以划拨方式取得土地使用权的房地产买卖合同在民法上的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项有关“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,目的在于规范房地产市场交易秩序,保障交易安全,确保政府有关税收征管等,此当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施,而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。因此,违反该法条的规定转让房地产,仅仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵,即不动产权属证书办理上的不便，并非效力性强制性规定,不影响原被告签订的合同效力。 第三，即便被告孙宝根就案涉房屋与原告毛维娜签订房屋买卖合同系无权处分，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”之规定,被告孙宝根是否有权处分案涉房屋并非判断合同效力的法定事由，房屋买卖合同应当认定为有效，但房屋买卖合同有效并不当然产生物权变动的结果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告毛维娜和被告孙宝根签订的关于浙江省宁波市奉化区萧王庙街道青云行政村青云小区13幢2单元503室的房屋买卖合同有效。 案件受理费11800元，由被告孙宝根负担（限被告于本判决生效后十日内缴纳至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  宋莉欢 二〇二〇年十一月三十日 书记员  竺笑笑 ? 附： 一、本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条：人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。 人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。