湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1851号上诉人（一审原告）：张炳海，男，1976年11月12日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：张海华，阳新县阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：佘金凤，女1955年7月10日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：张琴，湖北元初律师事务所律师。一审第三人：杨红华，男，1966年5月8日出生，汉族，住黄石市下陆区老下陆东方花园**。一审第三人：董亮，男，1976年1月16日出生，汉族，住黄石市。一审第三人：黄石市隆昌煤机有限公司，住所地:黄石市西塞山区华家屯**。法定代表人：杨红华，总经理。上诉人张炳海因与被上诉人佘金凤、一审第三人杨红华、董亮、黄石市隆昌煤机有限公司（以下简称隆昌公司）执行异议之诉一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2020）鄂0203民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张炳海上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实和理由：2015年3月19日，杨红华、贾嘉萍将案涉房屋出卖给其，当天其与杨红华、贾嘉萍签订了房屋买卖合同，并依约支付了24万元购房款。此后，其对该房屋进行了装修，并出租给了他人居住。该房屋在其购买后由其占有，物业费也是其交纳的，只是没有过户而已。其占有房屋后找过杨红华办理过户，当时杨红华、贾嘉萍都在江西省做生意，所以直至法院查封时没有办理过户，没有办理过户的原因并非其所致。一审法院以推理方式认定案涉房屋未过户系其造成，与事实不符。此外，案涉房屋属于杨红华与贾嘉萍共同共有，且已转让与其，一审法院在查封该房屋时就严重侵害了其和贾嘉萍的合法权益。一审判决将执行裁定作为依据错误。佘金凤辩称：1.案涉房屋在查封时仍登记在杨红华名下，张炳海并非案涉房屋的所有权人，无权排除其对该房屋的执行。2.张炳海没有履行合理注意义务，怠于行使权利，对此后产生的交易风险、未能办理过户手续存在过错，故无权请求排除其对案涉房屋的执行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨红华述称：其以24万元的价格将案涉房屋出卖给张炳海是事实。由于张炳海购买案涉房屋后，其还要在案涉房屋居住一年，所以案涉房屋的过户一直没有办理。张炳海向一审法院起诉请求：1.请求解除对杨红华位于经济开发区××路××号房屋的查封（证号201307283）；2.本案诉讼费用由佘金凤承担。一审法院认定事实：2013年4月10日，杨红华与共有人贾嘉萍取得位于经济技术开发区××路××号房屋，该房屋面积为51.51平方米，产权证书黄房权证经字笫201307283号，房屋登记所有权人为杨红华、贾嘉萍共同共有。2015年3月19日，张炳海与杨红华、贾嘉萍签订《房屋买卖合同》，约定由杨红华、贾嘉萍将上述房屋以总价24万元的价格转卖给张炳海，并免费让杨红华、贾嘉萍居住两年，如张炳海需要办理房屋过户和转卖，杨红华、贾嘉萍有义务提供应有的证件和配合办理相关手续。当日张炳海向杨红华转账24万元。2018年7月12日，一审法院受理了佘金凤诉杨红华、董亮、隆昌公司合同纠纷一案，佘金凤于2018年7月24日向一审法院申请财产保全，一审法院于同年7月28日查封了杨红华位于经济技术开发区××路××号（不动产权证号：201307283）的房屋，上述案件经审理，一审法院作出（2018）鄂0203民初880号民事判决：一、杨红华、董亮支付佘金凤股权转让款129万元，并支付相应违约金；二、杨红华、董亮支付佘金凤生活费8.7万元；三、隆昌公司对杨红华、董亮上述债务承担连带清偿责任；四、杨红华、董亮支付佘金凤律师代理费2万元。因杨红华、董亮、隆昌公司不服并上诉黄石市中级人民法院，2019年7月24日，黄石市中级人民法院作出（2019）鄂02民终1006号民事判决，驳回上诉，维持原判。后因杨红华、董亮、隆昌公司未履行生效法律文书所确定的义务，佘金凤遂向一审法院申请强制执行。在执行过程中，张炳海认为该房产应属于异议人财产，遂向一审法院提出执行异议，一审法院经审查，于2020年4月22日作出(2019)鄂0203执异36号执行裁定书，驳回异议人张炳海的执行异议。故张炳海提起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张炳海与杨红华、贾嘉萍于2015年3月15日签订《房屋买卖合同》，由杨红华、贾嘉萍将其共同共有位于经济开发区××路××房产以24万元价格出售张炳海，该房屋在双方交易时已取得房屋所有权证，具备办理过户登记条件，但直至2018年7月28日案涉房屋被法院查封，仍未办理过户手续，故张炳海提出执行异议的诉求，不符合上述司法解释第二十八条第(四)项非因买受人自身原因未办理过户登记之情形。因此，对张炳海要求解除对杨红华位于经济技术开发区××路××号房屋查封的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回张炳海的诉讼请求。案件受理费80元，由张炳海负担。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合四个条件且其权利能够排除执行的，人民法院才能认定异议成立。这四个条件其中之一为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张炳海虽然提供了购买案涉房屋的买卖合同以及付款凭证，但案涉房屋并未办理过户登记，一直登记在被执行人杨红华名下。因此，判断案涉房屋未办理过户的原因，直接影响本案的处理结果。从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购买房屋，导致无法办理过户登记。三是消极不行使登记权利。例如，为了避税、逃避债务、拖拉消极、可以办理不积极主张权利等。张炳海与杨红华、贾嘉萍于2015年3月15日签订《房屋买卖合同》，由杨红华、贾嘉萍将其共同共有位于经济开发区××路××房产以24万元价格出售张炳海，该房屋在双方交易时已取得房屋所有权证，具备办理过户登记条件。但直至2018年7月28日，案涉房屋被一审法院查封，杨红华仍然未办理过户登记。在房屋出售长达三年多时间内，张炳海未提供证据证明其要求办理房屋过户登记并主张了相关权利，应当认定其在合理时间内未积极行使办理过户登记手续的权利，因其怠于行使该权利而导致逾期办证，故一审判决认定其对于逾期办证自身存在过错正确。因此，张炳海对案涉房屋提出的执行异议，不符合上述司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定条件，其应当承担相应不利后果，对其异议应予驳回。综上，张炳海的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张炳海负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年十一月三十日书记员  彭柏豪