河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2604号上诉人（原审原告）：浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司。住所地：开封市集英街中段**开元华庭小区内会所**。统一社会信用代码：91410200668859288P。法定代表人：张小芹，总经理。委托诉讼代理人：侯文博，河南汴睿律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：鲍金成，河南汴睿律师事务所实习律师，特别授权。上诉人（原审被告）：杜瑞，女，汉族，1974年7月18日生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：李松，河南瀛开律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：张晓玲，河南瀛开律师事务所实习律师。特别授权。上诉人浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司（以下简称开元公司）与上诉人杜瑞物业服务合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。开元公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判或者发回重审；2、本案诉讼费由杜瑞负担。事实与理由：1、河南省高级人民法院认定了开元公司在另案中对杜瑞承担了相应的赔偿义务，故不应再赔偿其他经济损失。2、一审法院作出的判决有失偏颇，在小区百分之八十业主已经缴纳物业费的前提下，本案一审判决会影响其他业主缴纳物业费的积极性，物业服务需要物业费来支撑，最终损害的是全体小区业主的利益。3、一审法院判决杜瑞缴纳物业费的期间有误，其欠费时间应当从2015年4月1日计算，一审法院从2015年10月1日开始计算错误，应予纠正。杜瑞答辩称：对开元公司上诉的答辩意见同杜瑞的上诉意见。杜瑞上诉请求：1、依法撤销开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初1324号民事判决，改判驳回开元公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由开元公司负担。事实与理由：1、开元公司擅自解除合同、停止服务并且造成杜瑞损失，停止服务后无权利依据合同向杜瑞主张物业费。在杜瑞与开元公司损害赔偿纠纷一案中，庭审中举证的物业公司工作人员录音、证人证言以及其他相关证据已经形成完整的证据链条，能够充分证明开元公司擅自解除合同，拒绝履行服务义务的事实，河南省高级人民法院（2019）豫民再467号民事判决书依法查明，开元公司于2015年11月12日擅自停电，并推定停电原因系物业公司没有正确履行合同造成。依据《中华人民共和国合同法》的规定，解除合同是形成权，依据单方意思成立生效，据此事实，开元公司已经单方解除合同并拒绝履行合同义务，开元公司没有权利向杜瑞主张物业费。2、开元公司在履行《前期物业服务合同》过程中存在拒绝履行合同义务的违约行为并造成杜瑞损害，违约在先，无权主张违约金。开元公司在履行合同期间采取非法手段停止向杜瑞提供物业服务，此行为违反了《前期物业服务合同》的规定，业主未按照合同交纳物业服务管理费的，物业服务企业应当依法催缴，不得擅自解除合同停止服务，开元公司单方解除，并停止服务违约在先，无权向杜瑞主张物业费的违约金。3、开元公司对杜瑞的房屋至今长达五年无法正常居住使用负有直接责任，无权向杜瑞主张物业费及违约金。杜瑞提起诉讼后，开元公司利用不正当手段进行诉讼，导致杜瑞申诉至河南省高级人民法院并作出（2019）豫民再467号民事判决书，才查明事实，过程长达五年，致使杜瑞至今仍无法装修乃至正常入住使用。杜瑞不应当缴纳物业费及违约金。开元公司答辩称：对杜瑞上诉的答辩意见同开元公司的上诉意见。开元公司向一审法院起诉请求：依法判令杜瑞支付开元公司开元华庭小区2015年4月1日至2020年12月31日的物业费19102.65元、违约金29864.36元。一审法院认定事实，开元公司和河南开元名都置业有限公司于2016年7月5日签订前期物业服务合同，由开元公司为开元华庭小区提供物业服务。杜瑞作为该小区F4-1-1604（建筑面积173.03㎡）的业主收楼时间为2014年10月1日，并于同日按照1.6元/㎡交纳一年物业费3322元。河南省高级人民法院于2019年9月17日出具（2019）豫民再467号民事判决书，就双方的财产损坏赔偿纠纷进行判决，该判决书认定了双方之间签订的《前期物业服务合同》合法有效，同时认定开元公司未正确履行合同约定的物业服务义务，负有主要责任，应当承担赔偿责任。一审法院认为，河南省高级人民法院民事判决书认定了《前期物业服务合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。杜瑞收楼时间为2014年10月1日，故杜瑞交纳的3322元物业费应认定为2014年10月1日至2015年9月30日期间的费用，结合物业合同中明确约定“物业服务费按年度预交”，杜瑞拖欠物业费的时间应为2015年10月1日至2020年12月31日。因河南省高级人民法院民事判决书中认定开元公司未正确履行合同约定的物业服务义务，故对于杜瑞应交纳的物业费一审法院酌定按照80%计算应是13953.14元。对于开元公司要求的违约金，因合同约定标准过高，一审法院酌定为4000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杜瑞于本判决生效之日起十日内支付浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司物业费13953.14元、违约金4000元；二、驳回浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为512.09元，由浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司负担324.09元，杜瑞负担188元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于杜瑞与开元公司所签订的《前期物业服务合同》是否解除的问题，在河南省高级人民法院（2019）豫民再467号民事判决书中认定杜瑞与开元公司之间所签订的《前期物业服务合同》合法有效，该案件虽然解决的是杜瑞与开元公司之间财产损害赔偿纠纷，但是所涉及的《前期物业服务合同》与本案系同一合同，杜瑞在本案中抗辩开元公司擅自解除《前期物业服务合同》拒绝给杜瑞提供服务的理由与河南省高级人民法院（2019）豫民再467号民事判决书中的抗辩理由一致，本院审理过程中杜瑞所提供的证据也系双方在河南省高级人民法院案件中所提出并经过质证的证据，上述判决系生效判决，杜瑞与开元公司对于河南省高级人民法院（2019）豫民再467号民事判决书均不持异议，故对于杜瑞与开元公司所签订的《前期物业服务合同》的效力本院予以确认，且该合同双方并未解除，杜瑞仍然应当按照上述合同约定交纳相应的物业费。关于本案争议物业费起算时间，开元公司主张2014年4月1日通知杜瑞收房就应当计算物业费，但是其并未提交在2014年4月1日其通知杜瑞收房的依据，故一审法院按照杜瑞实际收房时间2014年10月1日开始计算物业费并无不当；杜瑞收房时间为2014年10月1日，其交纳的3322元物业费应认定为2014年10月1日至2015年9月30日期间的费用。因《前期物业服务合同》中约定物业费应当按年度预交，故杜瑞欠付开元公司物业费的期间为2015年10月1日至2020年12月31日共计17441.42元。因河南省高级人民法院（2019）豫民再467号民事判决书认定在杜瑞装修过程中开元公司物业服务存在一定瑕疵，故一审法院酌定杜瑞按照80%交纳2015年10月1日至2020年12月31日期间的物业费13953.14元，并无不当。物业服务是一个长期的、持续性的行为，开元公司应当在判决后积极改善，上述缴费比例仅适用于本案所确定的收费期间，且个案情况不同，本案收费比例对于小区其他业主的物业费缴纳并无参照意义。关于违约金的问题，按照上述查明事实，杜瑞自2015年10月1日欠费，河南省高级人民法院（2019）豫民再467号民事判决书认定2015年11月杜瑞家中停电，杜瑞与开元公司之间发生纠纷，故杜瑞欠费在先，双方发生矛盾在后，且其与开元公司财产损害赔偿一案已经另行处理，已有生效判决确定开元公司赔偿杜瑞损失，至今已经五年，杜瑞一直未予缴纳相应的物业费，应当承担相应的违约责任，一审法院根据《前期物业服务合同》所约定的违约金比例适当酌减为4000元，亦无不当。综上所述，开元公司、杜瑞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由杜瑞负担249元，浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司负担575元。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年十一月三十日书记员  李锦锋