广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1426民初866号原告：张忠明，男，1970年2月27日出生，汉族，住址：广东省平远县*******************。公民身份号码：441************633。原告：余秋萍，女，1971年10月25日出生，汉族，住址：广东省平远县*******************。公民身份号码：441************840。委托诉讼代理人：张忠明，男，原告余秋萍的丈夫，本案原告之一。被告：平远县远源房地产开发有限公司，住所：广东省平远县大柘镇黄沙，统一社会信用代码：914********790932J。法定代表人：叶伟兴，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：杨文胜，男，1969年1月19日出生，汉族，现住广东省梅州市*********。公民身份号码：441************014。系原告公司员工。原告张忠明、余秋萍与被告平远县远源房地产开发有限公司（以下简称远源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告张忠明、余秋萍，被告远源公司的委托诉讼代理人杨文胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张忠明、余秋萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任，向原告支付违约金人民币13686+82853=96539元；以及自2020年7月8日起至车库不动产权证交付之日止，按日计算向原告支付车库全部房价款168400元的万分之六的办证违约金2.由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告两人之间为夫妻关系，是商品房共同买受人，被告是房地产开发公司。原告与被告于2016年8月15日签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：201631679和201631094，以下简称合同）约定：一是原告以456200元的价格购买被告在平远县***********的一套房产；二是原告以168400元的价格购买被告在平远县****************车库。所购房产、车库已按合同约定分别于2016年7月31日交付和15日交付，原告也已付清购房款并于2017年1月16日入住。但根据合同约定，被告在房屋产权登记办证方面构成严重违约，依法应向原告承担违约责任。根据合同第二十条约定，买受人未能在商品房交付之日600日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；车库则是在应完成房屋产权登记之次日起至实际完成登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金。由此，被告必须在交房后600日届满时的2018年3月23日和2018年4月7日前为原告办妥并交付套房和车库的不动产权证，而被告向原告出示的套房不动产权证书复印件显示的登记日期是2019年3月25日，原告实际取得该不动产权证书复印件的是2019年5月1日，逾期超过一年。车库的不动产权证书原告至今未取得。被告已构成严重违约，损害了原告潜在的利益，应向作为买受人的原告支付如下违约金：一是套房，按房价款456200的3%即13686元；二是车库，暂计至2020年7月7日逾期820天，168400×万分之六×820天=82853元，两项合计13686+82853=96539元。综上所述，被告订立合同后未全面履行或履行不符合约定，违反诚实、信用原则，构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，造成原告不应有的损失，依法应当向原告承担违约责任，并赔偿原告由此造成的损失。请求人民法院判准上述诉求，维护原告的合法权益。被告远源公司提交了书面答辩状辩称：一、答辩人已按照合同约定为原告办理了房屋所有权证书，不存在答辩人未为原告办理房屋所有权证书的事实。因为：1、答辩人在2016年8月签订合同后，答辩人已到平远县国土资源局为原告办理了不动产权登记证明，该不动产登记证明实际上就是房屋所有权证书，此事实有答辩人向法院提交的权利人为原告的不动产权登记证明书为证。从该不动产登记证明书可以证实答辩人已为原告办理了房屋所有权证书，因此从答辩人为原告办理不动产登记证明书之日起，该房屋产权权属已由国家机关对外公示为权属人属原告所有。2、原告也向平远县房地产管理局以权利人中国农业银行股份有限公司平远县支行办理了不动产权登记抵押登记证明，如果答辩人未为原告办理权属证明，则原告根本不可能到银行办理抵押登记，也不可能向银行贷款。3、不动产权登记证明是属于双方买卖合同中第20条约定的答辩人为原告办理房屋所有权证书。答辩人所办理的不动产权证明书是政府机关为原告方颁发的权属证书。二、公司合同约定600天是依据办证职能部门的工作日的默认，按合同规定自预告登记日起至届满之次日起，至拿到房屋所有权证的日期计算是否超期。综上所述，答辩人认为答辩人与原告签订商品房买卖合同后，已为原告到国土部门办理了不动产权登记证明，从不动产权登记证明出具之日起，该权属已转移给原告，且原告也据此将该权属到银行办理了抵押登记。所以，不动产权登记证明依法应当认定为答辩人已为原告办理了房屋所有权证书，原告现向法院起诉要求答辩人承担违约责任依法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告补充答辩称，原告的房屋不动产权出证是2019年3月25日，按照当时机构改革，房管和国土资源局合并为自然资源的时候，从2018年9月至2019年8月机构改革时的时间有所顺延。另认为违约金过高，车库应一般定性为日万分之0.5比较合理，套房认为是1%比较合理。经审理查明：2016年8月15日，原告张忠明、余秋萍作为买受人，被告远源公司作为出卖人，双方共同签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：201631679），两原告自愿以456200元的价格购买被告开发的位于平远县**********************。合同第十一条约定“交付时间和手续”：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定“房屋登记”：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同……。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。2016年8月15日，原告张忠明、余秋萍作为买受人，被告远源公司作为出卖人，双方共同签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：201631094），两原告自愿以168400元的价格购买被告开发的位于平远县******************车库。合同第十一条约定了“交付时间和手续”：出卖人应当在2016年8月15日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定了“房屋登记”：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金。2.买受人不退房……。合同签订后，2017年4月5日，涉案房屋预告登记成立，证号为粤（2017）平远县不动产证明第0000880号；2017年8月27日，涉案车库预告登记成立，证号为粤（2017）平远县不动产证明第0000835号。2016年7月31日，涉案房屋交付给原告使用；2016年8月15日涉案车库交付给原告使用。2019年3月25日，平远县国土资源局颁发了涉案房屋的不动产权证书，证号为粤（2019）平远县不动产权第0003394号。2018年9月4日，平远县国土资源局颁发了涉案车库的不动产权证书，证号为粤（2018）平远县不动产权第0004464号。2020年6月12日，平远县自然资源局出具《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》，证实：2018年9月至2019年8月，鸿禧中心城16号楼、18号楼、19号楼、20号楼、21号楼，属于鸿禧中心城二期项目，于2016年11月18日完成了规划核实。2018年9月至2019年8月，鸿禧中心城作为县主要领导自然资源资产离任审计项目，由广东省审计厅进行审计，后又由梅州市纪委对存在问题进行核查，远源公司按要求用一段时间进行重新核实、配合解决与答复相关问题。2019年上半年县级政府部门进行机构改革，因人员、档案、数据、职能整合等原因，办理不动产登记申请受理业务时间在此期间有所顺延。以上事实，有经开庭质证的：原告提交的《商品房买卖合同》、涉案房屋的不动产权证书复印件、广东省增值税普通发票；被告提交的预告登记证明、平远县自然资源局情况说明，涉案车库的不动产权证书复印件、情况说明；以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务，如违约则应按约定承担违约责任。本案主要争议焦点为：预告登记问题、600天工作日还是自然日问题、办证期限是否顺延与被告公司是否逾期办证问题、违约金计算问题。关于预告登记问题。被告所提已于2017年4月5日、2017年8月27日分别为涉案房屋、车库进行了预告登记即是办理了所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，可见，预告登记证并非等同于不动产权证，原、被告双方合同约定“商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书”是办理不动产权证书，故被告所提上述辩解意见，理由不足，不予支持。关于合同约定的600天办证期限是自然日还是工作日问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条均约定“买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”，由此可见，双方约定的办证期限并未约定是以工作日计算，故被告所提依据职能部门工作日的默认辩解意见，理由不足，不予采纳。关于办证期限是否顺延与被告公司是否逾期办证违约金问题。按照原、被告双方约定，原告按合同交纳各种费用，具体办证事宜由被告公司实施，但政府行政部门是否及时办理、何时办理出证事宜，并非被告公司能够控制，而平远县自然资源局出具情况说明，证实在2018年9月-2019年8月期间因政府原因被告公司工作受影响及政府部门办证行为有所顺延。经查，涉案房屋虽约定为2016年7月31日前向买受人交付该商品房，被告亦认可按合同约定的日期已向原告实际交付，但合同签订之后合同的条款才对原、被告双方具有约束力，故交付之日起600日内取得房屋的所有权证书的起算日应从原、被告签订合同之日即2016年8月15日开始、涉案车库交付时间为2016年8月15日。因此，原告应在2018年4月7日前取得房屋及车库的所有权证书，此办证截止时间在2018年9月之前，不应适用上述顺延期限。涉案房屋不动产权证书于2019年3月25日颁发、车库不动产权证书于2018年9月4日颁发，被告存在逾期办理涉案房屋、车库所有权证书的事实，故应承担逾期办证的违约责任向原告支付违约金。关于违约金计算问题。涉案房屋约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”，故被告应向原告支付涉案房屋所有权证书逾期办理违约金为456200元×3%=13686元；涉案车库约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金”，该合同签订后，被告按照约定交付了车库，原告也顺利办理了银行贷款，逾期办证并不影响原告对车库的使用，原告亦未举证证明逾期办证对其造成的具体损失数额，结合本案实际情况，合同约定的违约金计算标准日万分之六计算过高，本院依法予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”之规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，可调整为每日按起诉时一年期贷款市场报价利率年利率3.85%确定涉案房屋逾期办证违约金标准。涉案车库逾期办证超期150天，故涉案车库的逾期办证违约金为168400元×3.85%÷365天×150天=2664.41元，对原告请求超过部分，本院依法予以调整。对被告认为违约金过高，应一般定性为日万分之0.5、套房认为是1%的意见，理由不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告平远县远源房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十五日内向原告张忠明、余秋萍支付逾期取得平远县*********************房房屋所有权证书的违约金人民币13686元及支付逾期取得平远县******************车库所有权证书的违约金人民币2664.41元。二、驳回原告张忠明、余秋萍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2213.48元，减半收取1106.74元（原告已预交），由原告张忠明、余秋萍负担919.74元，被告平远县远源房地产开发有限公司负担187元并于本判决生效之日起十五日内径行支付给原告张忠明、余秋萍。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 廖会平二〇二〇年十一月二十六日法官助理 曾 海书 记 员 刘梦平