吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初2111号原告（反诉被告）：刘海林，男，1968年2月10日生，汉族，户籍所在地吉林省珲春市，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：郭娟，吉林何晓明律师事务所律师。被告（反诉原告）：周佳琪，女，1976年8月1日生，汉族，户籍所在地吉林省白城市，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：何杉，吉林法护律师事务所律师。原告（反诉被告）刘海林与被告（反诉原告）周佳琪租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海林向本院提出诉讼请求：1、判令周佳琪立即支付拖欠的房屋租金140000元，对应的租期为2020年5月1日至2020年10月30日；2、判令周佳琪支付违约金42000元。事实与理由：2015年10月11日，我与周佳琪签订《房屋租赁合同》，约定周佳琪租赁我沿河街号珲春市××楼、建筑面积360㎡的门市房，租期8年，从2015年11月1日至2023年10月30日。租金每年30万元，每年的10月1日支付下一年度租金。2019年夏天，周佳琪提出生意不好要求降低年租金，经双方协商一致，将年租金变更为28万元。2019年10月1日，周佳琪在应支付下一年度租金28万元时仅支付了半年租金14万元，对应的租期为2019年11月1日至2020年4月30日。周佳琪拖欠租金的行为已经违反了双方《房屋租赁合同》的约定，属于违约，应该承担违约责任。《房屋租赁合同》第七条第1项约定的违约责任是：周佳琪违约应承担未付租金总额每日10％的违约金，酌情参照该条款，结合周佳琪给我带来的损失，要求周佳琪按照未支付租金额14万元的30％支付违约金，即42000元。周佳琪辩称，不同意支付剩余14万元房屋租金及42000元违约金。我确与刘海林签订了房屋租赁合同，合同约定2018年11月1日后租金随行就市。2019年9月，双方将2019年11月1日至2020年4月30日半年租金调整为14万元，并约定到期前对之后租金及是否继续承租另行协商，并没有被答辩人所述将年租金变更为28万元一事。2020年初应受新冠疫情影响，致我多月无法正常经营，案涉房屋区域内商铺租金大幅下降，月租金均价已不足一万，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第六条，承租非国有房屋用于经营疫情或者疫情防控措施，导致承租人没有营业收入，或者营业收入明显减少。继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。承租人请求减免租金、延长租期或者延长支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策，进行调解，调解不成应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。因受疫情影响刘海林主动为我减免了两个月房租。我在起诉前早已腾出涉案房屋，双方不可能继续履行合同，其主张的房屋租金应当视为主张赔偿损失。同时被答辩人要求答辩人支付违约金，依据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十八条，当事人依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数以不超过实际损失为限，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。综上，答辩人认为被答辩人要求答辩人支付2020年5月1日至2020年11月1日租金14万元，违反了房屋租赁合同中租金随行就市的约定，是导致合同不能履行的直接原因。且在答辩人多次表示不继续承租并腾迁后，拒收房屋钥匙导致损失扩大，应当由其个人承担责任。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。周佳琪向本院提出反诉请求，判令解除我与刘海林之间的《房屋租赁合同》。事实与理由：2015年10月11日，我与刘海林签订《房屋租赁合同》，我承租刘海林沿河街号老地下商场西侧门市房一、二楼，建筑面积360平方米，约定租赁期限8年。2015年11月1日至2018年10月30日年租金30万元，2018年11月1日以后租金随行就市。2019年9月，我找刘海林表示不想在继续承租房屋。经双方协商，由我继续承租房屋6个月，自2019年11月1日至2020年4月30日，租金调整为14万元，租赁期限届满双方解除《房屋租赁合同》，我遂向刘海林支付14万元租金并继续使用房屋。2020年3月，因受新冠肺炎疫情影响刘海林为我减免两个月租金，即租赁期限延长至2020年6月31日。租期届满后,我多次找刘海林协商腾房均遭拒绝，导致我使用房屋期限超出双方约定时间。我无奈按照现房屋租赁市场价格1万元向被告通过微信转账方式支付了一个月的租金并完成腾迁，但刘海林未收取租金亦拒绝领取房屋钥匙。庭审中，周佳琪变更诉讼请求为：确认刘海林与周佳琪之间的房屋租赁合同于2020年7月24日解除。刘海林辩称，一、双方从未协商一致解除过房屋租赁合同，而是根据2015年10月11日签订的《房屋租赁合同》第二条“2018年11月1日以后租金随行就市”的约定协商一致降低了年房租金，将房租从每年的30万元，降低为28万元，《房屋租赁合同》一直有效，该合同并未解除。二、答辩人同意免2个月房租的前提条件是双方需要继续履行租赁合同，如果合同已经解除，双方就不在存在合同关系，不存在减免的问题，2020年初爆发新冠肺炎疫情，答辩人考虑到疫情对各行各业的影响，体谅商户经营的实际困难,于2020年3月9日主动提出为周佳琪减免1个月房租，后来周佳琪提出请求再减免1个月，答辩人也默认同意了，但这些减免都是基于《房屋租赁合同》继续履行的基础上，答辩人考虑到双方的租赁合同租期为8年，还有3年半要履行，所以同意了周佳琪减免2个月租金的要求。周佳琪在反诉状中陈述的已经约定了解除日期为2020年4月30日,答辩人同意到期后再减免2个月房租，没有事实依据，也不符合日常生活的常理。三、答辩人同意解除合同，但解除合同的原因是周佳琪以实际行动表明不履行合同，属于周佳琪根本违约，周佳琪应承担违约责任本案《房屋租赁合同》并未到期，答辩人也考虑到因为疫情实体行业受到影响而同意减免2个月租金，做到了出租人应尽的最大义务和道义。而周佳琪在未与答辩人协商一致的情况下，擅自腾空房屋，使答辩人的房屋空置，客观上造成答辩人的房屋在租赁市场上没有竞争力的表象，为答辩人继续出租增加了难度，给答辩人造成了房屋空置损失。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实：1.案涉房屋租金的行情，双方均提供了附近其他门市的租赁情况，但均不能证明疫情后附近门市的租赁行情。2.房屋租赁合同是否在2019年协商一致到2020年4月20日解除。因双方对2019年协商过合同解除条件陈述相悖，且2020年3月9日周佳琪向刘海林发送的微信内容（内容为：“好的，谢谢刘哥能给我延一个月，现在人太少了费用太高了，实在太难做下去了，所以我在考虑房费到期我到底要不要做下去呢，提前和刘哥打声招呼你好有个准备，不管怎样都谢谢刘哥一直以来的支持和理解，谢谢”），本院确定双方对如何解除租赁合同并未达成一致意见。3.对于涉案房屋具体交付时间。根据双方当事人的陈述，2020年7月24日，周佳琪已经通知刘海林腾房完毕，让其取钥匙，但刘海林一直没有取走门市钥匙。本院认为，周佳琪承认刘海林及刘海林承认周佳琪的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”、第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”、第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，新冠肺炎疫情爆发，而受疫情爆发影响导致周佳琪门店客流骤减，刘海林同意免除周佳琪两个月房租，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》的规定，故合意免除的二个月租金不应计算至逾期交房的租金中。在疫情进入常态后，周佳琪的经营虽有减少，已经变为正常的商业风险。周佳琪单方解除合同，腾出涉案房屋，于2020年7月24日通知刘海林，已经以自己的行为明确表示不履行主要债务，应当承担违约责任，即损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，及合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故周佳琪认为受到疫情影响，不应支付剩余租金的请求本院不予支持。周佳琪在刘海林提起诉讼后，向本院反诉确认已经与刘海林解除房屋租赁合同，在该反诉状送达刘海林时，该房屋租赁合同解除，即2020年9月10日。本案中，房租租赁合同履行可以获得的利益，应为双方合意免除的房租以外的剩余四个月房租，即93333元；刘海林要求周佳琪按照未支付租金额14万元的30％支付违约金42000元的主张及周佳琪认为不应支付违约金的主张，本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条的规定，违约金超过实际造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的，故该违约金应予以调整，即调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%。故双方的主张本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告刘海林与被告周佳琪之间的房屋租赁合同于2020年9月10日解除；二、被告周佳琪于本判决发生法律效力后立即向原告刘海林支付房屋租金93333元；三、被告周佳琪于本判决发生法律效力后立即向原告刘海林支付违约金（违约金以本金93333元，自欠付租金之日2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算至本判决第二项内容清偿之日）；四、驳回原告刘海林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，减半收取计1970元，由原告刘海林负担960元，被告周佳琪负担1010元；反诉费50元，由反诉被告刘海林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 金帅龙 二〇二〇年十一月六日书记员 孟祥斌