广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初8984号原告：张连花，女，汉族，1976年6月15日出生，公民身份号码：362************927，住址：惠州市惠城区*****************。委托代理人：丁志云，广东梦想律师事务所律师。委托代理人：张送平，广东梦想律师事务所实习律师。被告：王伟强，男，汉族，1982年4月17日出生，公民身份号码：441************014，住址：惠州市惠城区张屋山1巷**。委托代理人：黄睿、王展业，广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。被告：潘新英（曾用名：潘立雄）,男，汉族，1971年12月11日出生，公民身份号码：442************015，住址：广东省云浮市郁南县*************号。原告张连花与被告王伟强、潘新英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并作出（2018）粤1302民初12426号《民事判决书》，被告王伟强不服一审判决，提出上诉，惠州市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）粤13民终1140号《民事裁定书》，以认定基本事实不清，发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法公开开庭审理本案。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告张连花诉称，原告张连花与潘新英系夫妻关系,座落于惠州市*****麦地中坑新时代花园（麦迪新村二期）H栋207房是原告张连花与潘新英的夫妻共同财产,粤房地证字第C3914***号房地产权证及粤房地共证字第C0636****号房地产权共有（用）证登记的权属人为潘新英、张连花,张连花是涉案房屋的共有（用）人。涉案房屋是原告及小孩家人唯一的生活处所,原告及小孩一家人长期居住生活在该房屋有十多年时间。2017年4月13日和14日有两个陌生人二次来到原告家，要找原告丈夫潘新英，讲潘新英欠他们的钱，原告说不知道，一直打不通潘新英电话。又过了几天，原告的哥哥提醒原告，要去房产局查询一下房子。到房产局经过查询才得知涉案房屋已登记在他人名下，原告听后感觉莫名其妙，精神上深受刺激，原告与王伟强素不相识，原告对该房过户在王伟强名下毫不知情、蒙在鼓里，原告没有办理任何过户手续。经查询才得知2017年2月28日涉案房屋已过户登记到王伟强名下,原告当场问被告工作人员,其本人毫不知情，自己没有亲自到场签名，也没有委托他人到场签名办过户手续，自己的房子怎么会过户到王伟强名下，被告工作人员没有解释。原告认为,是他人通过伪造原告的签名、指印,假冒原告本人以及伪造一系列房屋转让登记资料的方法将房屋转移至王伟强名下的。原告认为登记机关在办理转移登记的行政工作中未尽到审慎的审查义务，二被告在房屋所有人张连花没有亲自到场的情况下仅凭伪造签名、文件就将房屋转移至王伟强名下，严重侵害了原告合法权益。原告依法向公安机关报案,同时原告为维护自己合法权益，于2017年4月向惠城区法院提起行政诉讼，在行政诉讼过程中，经法院委托，广东西湖司法鉴定所作出的广湖司鉴所（2017）文鉴字第72号文书司法鉴定意见书鉴定意见为:落款日期同为2017年2月23曰的《惠州市房地产权转移登记申请书》、《讯问笔录》、《广东省房地产买卖合同（惠州＜2017＞20003318）号》、《具结书》等四份文件上“张连花”手书签名与张连花样本签名书写习惯本质不同，不是同一人书写。广东西湖司法鉴定所作出的广湖司鉴所（2017）痕鉴字第011-2号痕迹司法鉴定意见书鉴定意见为:日期为2017年2月23日的《惠州市房地产权转移登记申请书》、《讯问笔录》、《广东省房地产买卖合同（惠州＜2017＞20003318）号》、《具结书》四份文件中“张连花”签名上的指印不是张连花本人手指所撩印。惠城区人民法院（2017）粤1302行初68号行政判决书审理查明是被告通过其他女性假冒原告本人到惠州市不动产登记局伪造原告的签名、指印，以及伪造系列房屋转让登记资料的方法将房屋转移至王伟强名下的。（2017）粤1302行初68号行政判决书认为惠州市国土资源局注销案涉《房地产权证》、《房地产权共有（用）证》，并办理《不动产权证》，行政行为的证据不足、不真实，应依法予以撤销，被告王伟强以“善意取得”来对抗原告的诉讼请求，（2017）粤1302行初68号行政判决书认定本案不符合“善意取得”的条件，对此不予支持。（2017）粤1302行初68号行政判决书作出了撤销判项（具体详见该判决书），被告王伟强提起上诉，惠州市中级人民法院（2018）粤13行终77号行政裁定书认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据，裁定本案中止诉讼。原告为此依据我国《民事诉讼法》等有关规定，具状法院，望判如前所请。一、判令甲方签章为潘新英、张连花与乙方签章为王伟强就座落于惠州市*****麦地中坑新时代花园（麦迪新村二期）**栋***房于2017年2月23日签订合同编号:惠州（2017）2000****号的《广东省房地产买卖合同》依法无效,且不成立。二、判令落款日期同为2017年2月23日的《惠州市房地产权转移登记申请书》、《讯问笔录》、《具结书》依法无效，且不成立。三、本案诉讼费用由被告承担。被告王伟强辩称，原告实际收到了被告王伟强支付的购房款215000元，一直未对该款项提出异议，且至今仍未表示愿意将该款项返还被告王伟强，更未付出实际行动，以上足以认定原告认可二手房屋买卖合同及广东省房屋买卖合同的条款，也实际享有了该合同条款的权利，否则原告应向被告王伟强退还购房款，而不能既不交付房屋，又不退还购房款，所以经认定原告认可了二手房屋买卖合同，即广东省房屋买卖合同，该合同应当有效。被告潘新英未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院查明的案件事实经审理查明，原告张连花与被告潘新英系座落于惠州市*****麦地中坑新时代花园（麦地新村二期）**栋****房（房地产权证号：粤房地证字第C391****号）的权属人。被告王伟强向本院提交日期为2017年2月23日，被告王伟强作为买方与卖方为潘新英、张连花签订的《二手房屋买卖合同》及《广东省房地产买卖合同（编号：惠州（2017）20003****号）》，约定买方向卖方购买位于惠城区麦地马庄路麦地新村二期**栋****房（建筑面积：86.84平方米），房屋总金额为65万元（房屋买卖过程中一切费用，包括税费、加急费用等），卖方实收人民币57.5万元，剩余款项实为买方的包干费用，如卖方在本合同签订后的一个月内需要对房屋进行回购，为补偿买方损失，以人民币65万元的价格进行回购，并承担所有的过户费，超过上述期限，视为卖方不进行回购。卖方于2017年3月15日将上述房屋交付给买方使用。2017年2月28日，被告王伟强取得了上述房产的《不动产权证书》[房产证号：粤（2017）惠州市不动产权第10294**]。2017年3月1日，被告王伟强向被告潘新英转账36万元、向原告张连花转账21.5万元，合计57.5万元。2017年4月27日，原告张连花因上述房产过户问题向本院提起行政诉讼，在诉讼过程中，原告向本院提交申请，要求本院对被告提供的《惠州市房地产权转移登记申请书》、《具结书》、《询问笔录》、《广东省房地产买卖合同》（惠州2000****号）上的“张连花”的签名及指印进行鉴定。广东西湖司法鉴定所于2017年7月18日作出广湖司鉴所（2017）文鉴字第72号《文书司法鉴定意见书》、2017年7月25日作出广湖司鉴所（2017）痕鉴字第011-2号《痕迹司法鉴定意见书》，认定落款日期为2017年2月23日的《惠州市房地产权转移登记申请书》、《询问笔录》、《广东省房地产买卖合同（编号：惠州（2017）2000****号）》、《具结书》四份文件上“张连花”的签名不是张连花本人书写，并认定上述四份文件中“张连花”的指印不是其张连花本人手指所捺印。原告向本院提交一本通/绿卡通交易明细，拟证明原告对被告王伟强转账部分房屋转让款至原告账户并不知情，且没有支取过这些款项。被告王伟强向本院提交委托扣款协议、缴费查询卡，拟证明被告已为涉案房屋办理水费、电费的缴费手续。庭审中，原告称之前与被告潘新英是夫妻关系，2020年6月29日法院已判决双方离婚，被告在2017年4月5日离家去外地上班，到现在都找不到人。以前原告没上班在家带小孩，靠被告潘新英上班来维持生活，一直在涉案房屋居住，之前没有见过被告王伟强，被告潘新英也从未告知原告将涉案房屋出卖给被告王伟强，2017年的4月份一直有人上门来骚扰原告才知道这件事。2017年4月17日原告到房管局查询信息之后才知道房屋已被买卖了，有向房产局提出异议，但房产局让原告走法律程序，原告就进行了行政诉讼，一审判决是撤销，被告方提出上诉，中院裁定中止审理，要等民事案件的判决结果。被告王伟强称通过朋友介绍认识被告潘新英，被告潘新英因急需要钱用，将涉案房屋卖给被告王伟强，买卖房屋时没有与原告接触过，因为原告与被告潘新英是夫妻，所以只与被告潘新英接触了。签订房屋买卖合同时没有看见原告亲自在买卖合同上签字，合同是由被告潘新英拿回去签好之后再拿回来的。裁决理由和结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告张连花与被告潘新英为涉案房产的共有权属人，被告王伟强在购买涉案房产时应得到共有人的同意。被告王伟强提交其与潘新英、张连花签订的《广东省房地产买卖合同》经广东西湖司法鉴定所认定合同上“张连花”的签名和指印不是张连花本人书写及张连花本人手指所捺印，且原告对于该买卖行为不予认可，被告王伟强虽将部分购房款转至原告名下的账户，但付款后既未要求原告出具收款收据，也无证据证明该行为已得到原告的认可，被告王伟强亦未举证证明其已尽到谨慎注意的义务，故原告诉请涉案的《广东省房地产买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张2017年2月23日的《惠州市房地产权转移登记申请书》、《讯问笔录》、《具结书》依法无效、且不成立，上述材料的效力问题是属于书面证据材料效力认定范畴，不是民事法律关系和民事诉讼范畴，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告王伟强就购买位于惠州市*****麦地中坑新时代花园（麦地新村二期）H栋207房于2017年2月23日所签署的《广东省房地产买卖合同》[编号：惠州（2017）2000****号]无效。二、驳回原告张连花的其他诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交2150元），由被告王伟强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张永生人民陪审员  杜 林人民陪审员  兰玲芝二〇二〇年十一月二日法官 助理  黄丽芬书 记 员  张德胜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。