陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终12434号 上诉人（原审被告）：陕西华龙建工集团有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：白光磊，该公司副董事长。委托诉讼代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭令公，男，1989年2月10日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王漠，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩丽，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。上诉人陕西华龙建工集团有限公司（以下简称:华龙公司）因与郭令公房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，郭令公与华龙公司签订《商品房买卖合同》，约定郭令公购买华龙公司开发的位于西安市碑林区XX路立交西南角【暂定名：碑林区XX城中村改造项目DK-3（华龙·太乙城）】第4幢1单元9层10908号商品房，该商品房建筑面积53.8平方米，房屋总价378322元整。华龙公司应当在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付郭令公使用。同时，合同第十五条关于产权登记的约定部分载明：华龙公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案。如因华龙公司的责任，郭令公不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即郭令公不退房，每逾期一日，华龙公司按照已付房价款的万分之一向郭令公支付违约金。合同签订后，郭令公按照合同约定向华龙公司交纳购房款378322元。2015年7月27日，华龙公司向郭令公交付了涉案房屋。其后，华龙公司向郭令公出具涉案房产的销售发票。郭令公、华龙公司一致认可依据合同约定涉案房产最后办理房产证的时间为2018年6月12日。因华龙公司至今未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，未能协助郭令公取得房屋所有权证，郭令公提起本案诉讼。本案审理过程中，华龙公司对于其抗辩涉案房屋房产证未办妥系政府行为造成的事实，提交《关于DK-3项目1、2、3号楼设计方案变更的函》、《关于XX城中村改造项目加建问题处理的申请》、《西安市城改办主任办公室会议纪要》、《关于碑林区XX城改项目DK-3加建面积办理手续问题的申请》、《关于碑林区XX城改项目DK-3加建面积办理手续的情况说明》等证据的复印件，予以证明。在原审法院审理的与本案同类案件即（2020）陕0103民初1109号安艳维与本案华龙公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，华龙公司向原审法院提出调查取证申请，申请法院前往西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心对上述证据原件进行调查取证。经查证，华龙公司提交的上述证据属实。2012年5月29日，西安市碑林区城中村改造办公室向华龙公司出具《关于DK-3项目1、2、3号楼设计方案变更的函》，载明：“DK-3项目工程3号楼原设计方案为31层，2011年5月18日在贵公司召开的项目协调会上，我部要求将其变更为33层，而且提出桩基及主体结构设计按33层的荷载要求设计，贵公司与设计院均无异议。”2017年7月25日，西安市碑林区城中村改造办公室向市城改办提出《关于XX城中村改造项目加建问题处理的申请》，申请对DK-3地块3号楼加建部分补办相关手续。2018年1月18日，西安市城中村（棚户区）改造办公室召开年度第2次主任办公会，该会议纪要载明：“会议讨论研究了综合执法监察支队提请审议的关于碑林区XX城XX村XX楼违建部分处理事项的请示。综合执法监察支队意见：1、鉴于2012年5月我办已对DK-3未批先建行为作出了行政处理，结合碑林区城改办《关于XX城中村改造项目加建问题处理的申请》碑城改字【2017】52号及企业承诺‘对超建面积在该项目DK-6的审批指标中予以核减，确保容积率不突破原规划审批’等实际，建议对该项目DK-3中3#楼违建行为免于罚款，由开发企业陕西华龙建工集团有限公司作出书面检查，综合执法监察支队作出免于罚款决定书。2、由碑林区XX村XX楼违建部分补办审批手续问题向市政府进行专题报告。3、为妥善解决遗留问题，由开发企业按照市政府2016年第18次专项问题会议纪要‘能够通过消防审核和建筑质量检验、日照风险可控、未占压红线和绿线、配套设施完善的项目，市规划局可补办相关规划手续’的要求进行整改，并结合碑林区政府向市政府专题报告结论，由规划处补办相关手续。4、按照市政府2016年第18次、第62次专题问题纪要，对该项目DK-3规划审批部分先行进行规划验收和竣工备案，加建部分整改到位补办手续后再进行验收……”2019年6月19日，西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心向碑林区政府作出情况说明，请碑林区政府协调有关部门，对DK-3加建部分补办相关城建手续。目前，关于华龙公司规划变更致使项目无法验收的问题，西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心及有关单位正在积极协调解决。郭令公诉至原审法院称，其与华龙公司签订《商品房买卖合同》，约定其购买华龙公司建设开发的预售商品房一套，位于西安市碑林区XX路立交西南角【碑林区XX城中村改造项目DK-3（华龙·太乙城）】第4幢1单元9层10908号商品房。其依约支付了购房款，且已办理完收房手续，但华龙公司至今未能办妥涉案房产权属证书，华龙公司拖延办理房屋产权证的行为，严重侵犯了其的合法权益，故其提起本案诉讼，请求：1、请求依法判令华龙公司将办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助其办妥位于西安市碑林区XX路立交西南角[碑林区XX城中村改造项目DK-3（华龙.太乙城）]第4幢1单元9层10908号房屋产权证书；2、请求依法判令华龙公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金（违约金以已付房款378322元为基数自逾期办证之日起按照日万分之一的标准计算至华龙公司将办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助其办妥房屋产权证书之日止）；3、请求依法判令本案诉讼费由华龙公司承担。华龙公司辩称，一、其公司未能在合同约定期限内向产权登记机关提交相应资料备案，系因政府行为造成DK-3项目设计方案变更，致使项目验收手续无法办理，并非其公司违约，郭令公要求其公司支付违约金没有合同依据，应予驳回。二、关于办理房屋产权证书一节，配合郭令公办理并提交相应的资料备案，是其公司的合同义务，其公司在取得行政机关批准的各项补办手续之后，将按照合同约定配合郭令公办理房屋产权证书。原审法院认为，郭令公与华龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。郭令公已依约履行交付房款的合同义务，华龙公司于2015年7月27日向郭令公交付了涉案房屋。根据合同约定，华龙公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案。如因华龙公司的责任，郭令公不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，华龙公司按照已付房价款的万分之一向郭令公支付违约金。华龙公司至今未履行合同约定的上述备案义务，构成违约。现郭令公要求华龙公司继续履行合同约定的上述备案义务，并要求华龙公司支付以已付房款378322元为基数，自逾期办证之日即2018年6月13日起按照每日万分之一的标准计算至华龙公司将涉案房产办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助郭令公办理房产证书之日止的违约金之诉讼请求均符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。对于华龙公司认为其未能履行办证义务系因政府行为造成，其不应承担违约责任的抗辩理由，首先，涉案房产项目规划变更始于2012年，华龙公司与郭令公签订商品房买卖合同之时，理应充分考虑项目规划变更这一情节，与郭令公约定合理的办证时间，约定后，即应守约履行。其次，根据华龙公司提交证据之会议纪要中提及的“……由开发企业按照市政府2016年第18次专项问题会议纪要‘能够通过消防审核和建筑质量检验、日照风险可控、未占压红线和绿线、配套设施完善的项目，市规划局可补办相关规划手续’的要求进行整改，并结合碑林区政府向市政府专题报告结论，由规划处补办相关手续……”可知，华龙公司所交证据，并不能充分证明政府行为是造成其违约的唯一、根本原因，且华龙公司亦未能就相关部门要求其进行整改的内容及结果进行举证或作出合理说明，完全排除其自身因素。故华龙公司之抗辩意见，原审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告郭令公购买的位于西安市碑林区XX路立交西南角【暂定名：碑林区XX城中村改造项目DK-3（华龙·太乙城）】第4幢1单元9层10908号房屋办理权属登记需要由被告陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案,并协助原告郭令公取得房屋权属证书；二、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭令公违约金（以378322元为基数，自2018年6月13日起按照每日万分之一的标准计算至被告陕西华龙建工集团有限公司将涉案房产办理权属登记需要由被告陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告郭令公取得房屋权属证书之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由被告陕西华龙建工集团有限公司负担（此款原告郭令公已预交，由被告陕西华龙建工集团有限公司在支付上述款项时一并支付原告郭令公）。宣判后，华龙公司不服，向本院提起上诉称，一、西安市碑林区城改办对涉案DK-3项目规划进行变更是其公司未能将办理房产证所需材料报产权登记机关备案的根本原因，一审法院以规划变更不是根本原因，进而认定其公司承担责任属于事实认定错误。二、按照房屋买卖合同的约定，因出卖人的责任导致买受人未能按期取得房产证的，承担相应的违约责任，按照本案中已经查明的事实显示责任不在其公司，不应判决其公司支付违约金。三、即使法院认为其公司应当承担责任，也不应按照合同约定的违约责任判决，应对违约金予以下调。四、一审法院在明知目前规划手续仍未补办完毕，以及规划手续办理完毕仍需进行各项验收、竣工备案等程序的情形下，判决其公司于判决生效之日起60日内提交资料不具备可操作性，请二审法院据实调整为规划手续补办完毕六个月之内提交。综上，请求：一、将（2020）陕0103民初1141号民事判决第一项改判为：“被告陕西华龙建工集团有限公司于西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中补办完毕XX城中村改造项目DK-3规划手续之日起六个月内，将原告郭令公购买的位于西安市碑林区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋办理权属登记需要由被告陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案”；二、撤销（2020）陕0103民初1141号民事判决第二项；三、本案一、二审诉讼费由郭令公承担。郭令公辩称，一、华龙公司与其签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。二、华龙公司的上诉理由系其与第三人之间的纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，华龙公司的上诉理由不能免除其按合同约定应承担的违约责任。三、华龙公司要求提交资料的时间改判为规划手续补办完毕后6个月内无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。华龙公司与郭令公签订商品房买卖合同的具体时间双方已无法确定，但均认可是于2014年、2015年左右签订的。西安市碑林区城中村（棚户区）改造办公室的文件显示，涉案DK-3地块3号楼变更规划，是因为政府团购房房源紧张、不能满足分房要求。本院认为，华龙公司与郭令公签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同虽未标注有签约时间，但双方均认可是2014年、2015年左右签约，而西安市碑林区城改办在2011年就已要求华龙公司变更规划，也即在华龙公司与郭令公签订合同时，华龙公司就已明知其公司实际建设的房屋与规划不符。在此背景下，双方在签约时作出了关于华龙公司于交房后720个工作日提交备案资料的约定，为华龙公司留出了较长的合理履约期限。因此，华龙公司在未能依约提交备案资料的情况下，应依法承担相应违约责任。另一方面，根据西安市碑林区城中村（棚户区）改造办公室的文件，涉案DK-3地块3号楼之所以变更规划，是因为政府团购房房源紧张、不能满足分房要求所致，而西安市碑林区城改办要求变更规划是向开发商提出的要求，不应归属于政府的行政行为。因此，华龙公司关于其公司不能完成备案登记系因政府行政行为所导致故不应承担违约责任的理由，显然不能成立。关于违约金的给付标准问题。涉案房屋已交付由郭令公居住使用，且郭令公也未能提交华龙公司逾期提交资料给其造成损失的相关证据，故本院本着以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人过错程度以及预期利益等相关因素综合衡平的原则，酌情认定华龙公司承担的违约金标准下调按已付房价款日万分之零点六计付为宜。此外，依据合同的全面履行原则，华龙公司仍应继续履行其将备案资料提交产权登记机关的合同义务。综上所述。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初1141号民事判决第一项；二、变更西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初1141号民事判决第二项为：陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付郭令公违约金（以378322元为基数，自2018年6月13日起按照每日万分之0.6的标准计算至陕西华龙建工集团有限公司将涉案房产办理权属登记需要由陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助郭令公取得房屋权属证书之日止。）；三、驳回郭令公其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；陕西华龙建工集团有限公司预交的306元二审案件受理费，由陕西华龙建工集团有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十一月二十日  书 记 员  刘 燕 子  1