上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6279号上诉人（原审被告暨反诉原告）：上海诺菱房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区奉浦大道**第****。法定代表人：王天云，执行董事。委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琦绿，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：上海瑶智教育科技有限公司，住所地上海市，住所地上海市长宁区水城南路******诉讼代表人：上海瑶智教育科技有限公司管理人。委托诉讼代理人：朱阐峰，上海市新闵律师事务所律师。上诉人上海诺菱房地产经纪有限公司（以下简称诺菱公司）因与被上诉人上海瑶智教育科技有限公司（以下简称瑶智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初22543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人诺菱公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回瑶智公司的本诉请求，支持诺菱公司的反诉请求。事实与理由：首先，本案系因瑶智公司存在消防、教育资质和私自发放预售卡等多个违约行为，导致诺菱公司单方行使约定解除权。瑶智公司应自行承担由此造成的不利后果。根据一审查明事实，直至合同解除日，瑶智公司仍未通过涉案租赁场地的消防验收且受到消防部门的处罚，此为诺菱公司单方解除合同理由之一；瑶智公司在不具备开业资质及条件的情况下擅自对外营业，违反合同约定，此为诺菱公司单方解除合同理由之二；瑶智公司私自发放储蓄卡，违反《单用途商业预付卡管理办法》及双方合同约定，造成诺菱公司极大经营风险，此为诺菱公司单方解除合同理由之三。基于上述事实，诺菱公司也已具备法定解除权。瑶智公司主张诺菱公司解除合同有过错不成立。至于诺菱公司用推车挡住租赁场地入口，实际并不影响瑶智公司进入场地和进行整改，且诺菱公司给予了瑶智公司充分的整改时间。一审法院酌定诺菱公司支付瑶智公司装修损失缺乏法律依据且显失公平。事实上，一审判决对本案合同的订立时间、场地交付时间、租金计算等事实认定均有误。其次，诺菱公司的反诉请求第一项为确认本案合同于2017年11月22日解除，然一审法院不顾诺菱公司的充分理据未对该项诉请予以处理。一审认定的合同解除时间2017年11月15日缺乏事实与法律依据。现因瑶智公司的违约行为导致租赁场地停业整改，造成的诺菱公司损失应由瑶智公司承担。其中包括了瑶智公司欠缴场地使用费、物业费，逾期支付的违约金；场地占有使用费和免租期损失等。据此，瑶智公司预缴的履约保证金诺菱公司有权不予返还。最后，一审判决适用法律亦有误。被上诉人瑶智公司答辩称，本案合同解除错在诺菱公司。诺菱公司多次欺骗承租人是不争的事实。由于诺菱公司强制关闭租赁场地、违约解除合同，导致瑶智公司无法正常施工及开业。事实上，诺菱公司未提供过任何资料帮助瑶智公司办理消防手续，显然违约。至于营业资质与发放消费卡是否有违法律，应由行政机关判断，并非诺菱公司违约解除合同的理由。瑶智公司在本案中无过错，不应承担诺菱公司要求的费用。现不同意诺菱公司的上诉请求。瑶智公司向原审法院的起诉请求：1.诺菱公司退还全部租金及押金1,153,668.21元;2.诺菱公司赔偿装修损失1,165,000元;3.诺菱公司赔偿因非法解除合同造成的瑶智公司损失31,950元。审理中，瑶智公司明确诉请如下：1.诺菱公司退还全部租金及押金（租赁保证金）共计1,153,668.21元;2.诺菱公司赔偿装修损失1,165,000元（相关物品损失包含其中）;3.诺菱公司赔偿因非法解除合同造成的瑶智公司损失31,950元；4.诺菱公司应支付退还的租金及押金的利息（以1,153,668.21元为基数，按照同期银行贷款利率计算）；5.诺菱公司支付聘请律师费用30,000元。诺菱公司向原审法院的反诉请求：1.双方签订的合同于2017年11月22日解除；2.瑶智公司向诺菱公司支付拖欠涉讼场地空置损失200,346元（2017年9月1日至同年11月22日期间欠付的承包费127,838.24元及物业费72,508.33元）及逾期违约金；3.瑶智公司赔偿诺菱公司律师费损失50,000元、涉讼场地占用费385,520元（自2017年11月23日起至2018年1月24日止，按每月管理费加上物业费。2018年1月24日为诺菱公司与案外人洽谈涉讼场地合作之日）、免租期损失559,626元;4.诺菱公司没收瑶智公司支付的履约保证金440,165.25元（法院如认为不能没收再行抵扣）。原审法院认定事实：2017年3月13日,杭州A有限公司（乙方）受瑶智公司的委托与诺菱公司（甲方）签订租赁及管理合同。租赁合同约定：瑶智公司租赁上海XX路XX号3F-XJH-14-15商铺。之后，诺菱公司未向瑶智公司交付上址商铺。2017年8月5日，瑶智公司（乙方）与诺菱公司（甲方）就涉讼场地签订合同。合同约定，乙方承包涉讼场地作为拉斯科品牌经营艺术培训品类使用。乙方开业须符合以下条件：场地的装修经甲方验收合格。本合同签订时，乙方必须提交合法有效的证照和文件。乙方在涉讼场地进行任何活动之前，应自行向政府有关部门办理并取得所有必要的执照、批准或许可证。乙方必须确保该等执照、批准或许可证在本合同约定的使用期限内完全有效，及在各方面符合该等执照、批准或许可证的规定。装修工程结束后，乙方装修工程须经市或区消防、质监部门验收通过，并将有关竣工验收证明及全套竣工资料（含电子档）报甲方备案，方可正式对外营业；如果乙方违反本合同中的有关规定导致甲方行使合同解除权的，则甲方除有权解除本合同外还可以扣留所有押金作为违约金。乙方同意参加甲方统一营销所采用的电子消费卡系统，具体事项双方另行协商并签署相关协议（见附件）。乙方在本合同有效期内所实施的一切行为应遵守法律、法规，尊重商业道德，不得从事任何将对甲方产生不利影响的行为。如因乙方的行为导致甲方的名誉、经济利益等受损，乙方应补偿甲方所受损失并立即采取措施停止不当行为并消除影响；违约责任7.3乙方有下列行为之一，甲方有权书面通知其更正，乙方应在接到通知后应立即予以更正，乙方拒绝更正或在接到通知后10日内未完成更正的，甲方有权单方面解除合同并收回涉讼商铺，若因此而给甲方造成损失，则甲方有权向乙方追偿。如乙方拒绝赔偿因其违反本合同约定而导致的赔付义务，甲方有权从履约保证金中相应扣减，不足部分，仍有权要求乙方继续偿付：超过本合同约定的期限未符合开业条件或未开业。擅自改变涉讼场地用途，或者从事违法或不道德的活动。乙方因在经营过程中存在违法行为而被追究行政或刑事责任的。乙方存在其他影响或者可能影响甲方声誉、损害或者可能损害甲方利益的行为。如乙方违反上述规定除依约赔偿违约金和相应损失外，亦须赔偿甲方因此所产生的费用，包括但不限于律师费、调查费、交通费、向权利方支付的赔偿款、行政机关的罚款、诉讼费用等及商誉损失和其它损失。对上述费用及损失，甲方有权从乙方已缴纳的保证金/押金中扣除或将留置于商铺内的乙方财产作价赔偿。如果乙方未在甲方许可的时间内将涉讼场地恢复至商铺交付时的状态，而使得甲方遭受损失的，包括但不限于甲方因此所需支付新的广告费、佣金、商铺空置费及法律费用，乙方应全额赔偿此类各项损失。合同附表约定如下：交付日暂定为2017年6月1日，具体日期以甲方向乙方发出的交付通知书上载明的日期为准。装修期自交付日起计60日。开张日为2017年9月1日，与拆除围挡日两者取前，但最终日期以甲方向乙方发出的开张通知书上载明的日期为准（如有）。截止以上任一条件符合开张之日，若未满交付日起60日则装修期提前终止。租赁期自交付日起至2022年5月31日止。自开张日起该房屋的第一年场地承包和管理费用：自开张日起至2018年5月31日每日每平方米使用面积13.25元，包含每月场地承包费和管理费用为167,292元……；物业管理费每月每平方米使用面积35元,每月19,250元……；乙方有义务向上海市有关部门取得与该房屋有关的包括但不限于质检、消防、卫生的任何批文、批准或者许可（若有），并自行承担所发生的一切相关费用；附表八5、甲方应协助提供使用、经营、管理、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、安保、广告及其他规定的申请报批手续，并向乙方提供办理申请报批手续所需的现有文件、图纸、资料、用印盖章等，甲方对此协助不另收费，因报批产生的相关费用由乙方承担。第九条甲乙双方于本合同签订之前的所有合同均解除，且双方就合同的履行、解除均无异议。乙方因合同向甲方支付费用1,017,468.33元（截至2017年6月26日止），上述款项均直接转入本合同款项，及上述款项包含了乙方从开张之日起一个月的承包和管理费用167,292元、履约保证金740,165.25元、物业管理费38,500元（从施工装修期之日起二个月）、装修押金2万元、围挡费2万元、以上共计费用985,956.91元……。第十条若乙方向其顾客出售任何形式的销售凭证（包括但不限于预付卡、储值卡、兑换券、提货券等），乙方必须向甲方提供该销售凭证在商务部门的备案信息，若乙方不能提供前述备案信息，在得到相关部门的允许营业认可前提下，甲方有权调高履约保证金的数额。第十二条本合同生效之日起，甲乙双方就打浦桥日月光XJH14-15所签署的所有合约失效；紧急消防通道按甲方原建筑设计。甲方负责免费向商铺内提供喷淋、消火栓、火灾自动报警、防排烟（大使用面积商铺）等各消防系统的接口，乙方负责商铺内消防设施改造需有商场原有消防施工单位（上海消防）负责施工，乙方未经甲方同意不得自行改动商铺内消防设施。涉讼场地合同签订后，诺菱公司向瑶智公司交付了涉讼场地，瑶智公司进场装修完毕并对外营业。2017年11月10日，上海市长宁区公安消防支队以瑶智公司未向其报批装修设计为由向瑶智公司出具了一份《罚款缴纳通知书》。2017年11月13日，涉讼场地的大门被关闭，瑶智公司的工作人员微信联系诺菱公司的工作人员询问场地被关的原因，诺菱公司工作人员答复：瑶智公司有几个问题需要解决。1、消防；2、教育资质；3.预售证。消防虽不是诺菱公司责任，但诺菱公司当前会全力协助……。当日，诺菱公司的工作人员又以微信的方式向瑶智公司的工作人员发送一份《通知函》，主要内容为：瑶智公司自相关合同签订至今，仍未提交教育相关资质证明，现请瑶智公司收到本函起3日内向诺菱公司出示教育相关资质的书面原件，并提供一套复印件供诺菱公司存档。2017年11月22日，诺菱公司向瑶智公司发出了一份《合同解除通知函》，主要内容为：瑶智公司对外销售储值卡；瑶智公司因消防未验收至2017年11月21日不具备开业条件；瑶智公司受到消防罚款3万元的行政处罚。诺菱公司根据合同的相关约定单方面解除合同收回涉讼场地，并扣留所有押金作为违约金。2017年11月30日，上海市长宁区公安消防支队以瑶智公司未按规范设置排烟设施向其出具了一份《建设工程消防验收意见书》。2017年12月2日，诺菱公司发函要求瑶智公司搬离涉讼场地的物品。如瑶智公司收到函件后的3日内未搬离，诺菱公司将清理现场，所有遗留物品作遗弃物处理。2018年7月21日，瑶智公司的人员前往涉讼场地与诺菱公司人员发生争执。审理中，诺菱公司确认收到瑶智公司支付的1,153,668.21元钱款，但认为其中的300,000元已返还了居间人孙颖。原审审判人员于2019年5月5日勘查了涉讼场地，诺菱公司确认涉讼场地以外相联通建筑系违章建筑已被拆除。诺菱公司自认涉讼场地于2018年1月25日租赁给案外人。2020年3月5日，审判人员前往上海市长宁消防救援支队（以下简称消防支队）询问了涉讼场地相关消防审查事宜。消防支队回复主要内容如下：《罚款缴纳通知书》是针对瑶智公司未将涉讼场地装修设计报批消防支队出具的（设计图纸应先报消防）。之后，消防支队就涉讼场地内已完成的装修进行消防验收仍发现未合格，我队再出具了《建设工程消防验收意见书》。之后，瑶智公司还有20天的整改期，至于是否整改消防支队上海市长宁消防救援支队不知晓。消防支队还回复：涉讼场地的消防出租前是通过的，瑶智公司要经营幼儿教育，其在装修设计完成后就应当向消防支队报批，消防支队会根据经营的业态进行审查的，批准后瑶智公司应按图纸施工，即使出租人未提供涉讼场地的消防设施设备，瑶智公司在装修设计时也能将消防的设施设备进行设计、安装，消防验收最终也是能通过的。另查明，瑶智公司与案外人上海B有限公司（以下简称B公司、装修施工方）等因涉讼场地的装饰装修发生诉讼（终审案号2019沪01民终13417号），该判决书确认涉讼商场总工程款1,165,000元，瑶智公司已付工程款750,000元,瑶智公司尚欠工程款415,000元,其中23,000元为消防批文费用，B公司同意扣除。该判决书还确认B公司从涉讼场地内取走的物品包括一台冰箱、一台电脑显示器、一台电脑和2台打印机，上述物品法院酌定折价金额为5,000元。原审法院认为：双方就涉讼场地签订合同具有房屋租赁合同的法律特征，予以确认。合同订立后具有法律效力，双方均应按约履行。审理中，诺菱公司以瑶智公司违法发放储值卡、涉讼场地未通过消防审查、瑶智公司擅自开业、瑶智公司未取得教育资质或证照等为由行使合同解除权。对此，双方签订的合同并未约定瑶智公司不能发放储值卡，即使瑶智公司发放了储值卡亦不适用合同相关解除条款；消防的罚款处罚书出具于2017年11月10日，诺菱公司主张合同解除前还以微信方式承诺协助瑶智公司整改消防，但无证据显示诺菱公司就消防进行了协助配合。根据诺菱公司提供的微信记录，涉讼场地当时已被关门，瑶智公司客观上无法进行消防整改。基于上述事实，诺菱公司仍据此主张合同解除的日期为2017年11月22日，显然诺菱公司未按租赁合同约定的十天的更正期限即行使了合同解除权；至于瑶智公司就涉讼场地经营是否取得了符合相关教育资质或证照的争议。瑶智公司经营行为是否符合相关法规及行政规定最终应由相关国家主管部门认定，诺菱公司的认定不具有效力。审理中，诺菱公司亦未提供证据证明瑶智公平公司因上述原因受到相关政府部门处罚而影响诺菱公司出租涉讼场地的证据。综上所述，诺菱公司以上述理由行使合同解除权缺乏合同及法律依据，且瑶智公司未妨碍诺菱公司实现合同的租赁目的，因此不支持诺菱公司提出的第1项及免租期损失等反诉请求。诺菱公司2017年11月16日起已收回涉讼场地，诺菱公司仍主张该日之后的场地占用费用损失、逾期违约金等反诉请求，不予支持。诺菱公司主张的律师费损失、保证金不予返还的反诉请求不符合合同约定及法律依据，亦不予支持。依据现有证据可证实，瑶智公司主张的合同解除日之前发生了涉讼场地关门的情况，瑶智公司据此主张双方签订的合同于2017年11月15日解除符合法律规定，予以确认。合同虽未明确约定开张日，但依据装修时间再结合合同相关的约定认为涉讼场地应已于2017年9月1日对外营业。综上所述，瑶智公司应付两个半月的租金及物业费共计466,355元。确认瑶智公司支付两个半月的租金及物业费，瑶智公司主张的第4项利息不予支持。诺菱公司辩称30万元返还了居间人孙颖，该返还行为未得到瑶智公司的确认或授权，不予采信。诺菱公司收回的涉讼场地系新装修完毕，生效判决书中已确认B公司取走的物品价值5,000元，故该笔钱款应在瑶智公司主张的装修损失中扣除。判决书中还确认装修总工程款中还包含23,000元消防批文相关费用，该费用亦不归属于装修总工程款。结合瑶智公司的经营时间以及消防未通过审核原因等因素，酌定诺菱公司应支付瑶智公司装修损失762,300元，据此支持瑶智公司主张的该部分装修损失。诺菱公司主张瑶智公司搬走了涉讼场地所有可移动物品，拆除了空调的内外机的事实缺乏证据予以证实，不予采信。瑶智公司主张的其他损失缺乏证据证实，且在经营过程中发生的，并非合同解除直接导致，因此不予支持。瑶智公司主张的律师费用损失与合同约定不符，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，于2020年3月31日作出判决：一、上海诺菱房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内向上海瑶智教育科技有限公司退还钱款687,313.21元；二、上海诺菱房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内向上海瑶智教育科技有限公司支付装修损失762,300元；三、驳回上海瑶智教育科技有限公司提出的其余本诉请求;四、驳回上海诺菱房地产经纪有限公司提出的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,845元，由上海瑶智教育科技有限公司负担9,585元，由上海诺菱房地产经纪有限公司负担16,260元。反诉案件受理费11,428.50元，由上海诺菱房地产经纪有限公司负担。本案二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点在于涉案房屋租赁合同的解除过错在谁？瑶智公司诉请的装修费损失等各项费用有无依据？诺菱公司反诉的各项请求能否得到支持？本院认为，首先，诺菱公司主张合同解除权的缘由在于瑶智公司在消防、经营资质及发放预售卡方面存在问题。然其一，就消防问题，虽然合同约定取得消防批文是瑶智公司的义务，但诺菱公司亦应协助办理消防等申请报批手续。目前尚无证据证明诺菱公司在瑶智公司申请消防批文的过程中提供过材料或是给予了协助。从双方的微信记录及庭审表述可知，诺菱公司在瑶智公司收到相关行政处罚时并非积极配合瑶智公司继续履行合同，而是以推车档门、关闭租赁场地等消极方式应对。事实上，根据消防部门的回复，消防部门给予了瑶智公司20天的整改期；而如瑶智公司按照消防验收意见书进行整改，验收最终是能通过的。但因诺菱公司的上述消极行为客观上使得瑶智公司在消防验收方面无法顺利通过。且，即使按照合同约定就承租方存在违法行为而被追究行政处罚时，诺菱公司应在书面通知后给予10日的更正期。本案中显然诺菱公司未按约定给予该等时间即提前解除合同。其二，关于瑶智公司是否具备开业资质和条件，并不以诺菱公司认定为准。实际上，瑶智公司在本案合同履行期未因资质问题受到过主管机关的处罚或是影响诺菱公司实现其租赁合同目的。故诺菱公司以此为由解除合同理据不充分。其三，根据涉案合同第十条之约定，即便瑶智公司未经备案和允许前提下发放销售凭证，诺菱公司有权调高履约保证金的数额而不是解除合同。综上，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中根据在案证据和查明事实诺菱公司单方解除租赁合同理由与依据均不充分，租赁合同无法继续履行责任在诺菱公司，相应不利后果亦由其承担。其次，诺菱公司诉称原审法院认定的合同签订时间、场地交付时间和租金计算均有误。然就本案合同系补签目前依据不足。按照合同约定，租赁场地的交付及开张营业均应具备相应通知书，但审理中诺菱公司自认实际未出具过此等通知。因此，原审法院基于涉案合同之约定、瑶智公司已支付款项及实际使用涉诉场地的时间即2020年9月1日至11月15日，认定诺菱公司返还多余租金计算无误。原审法院基于相关生效判决结合瑶智公司的经营时间及消防未通过等多种因素，酌定诺菱公司承担部分装修费损失亦无明显不妥。至于瑶智公司诉请的违法解除损失及租金利息、律师费等缺乏依据，原审不予支持正确，本院予以认同。再次，关于诺菱公司的反诉请求，诺菱公司虽于2017年11月22日向瑶智公司发出了合同解除通知函，但从诺菱公司提供的微信记录可知，2017年11月13日其就单方关闭涉诉场地大门导致瑶智公司工作人员微信询问缘由。其后也无证据表明瑶智公司顺利进入到租赁场地，故瑶智公司认为合同于11月15日解除与法不悖，原审法院未支持诺菱公司关于合同解除的相关诉请无不妥。基于本案合同解除责任在诺菱公司，诺菱公司要求瑶智公司承担的相关租赁场地空置损失、逾期违约金、律师费、场地占用费、免租期损失及没收瑶智公司履约保证金的请求均理据不足，本院难以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决可予维持。诺菱公司的上诉请求不能成立，予以驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币37,273.50元，由上海诺菱房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 唐建芳审判员 严佳维二〇二〇年十一月二十六日书记员 俞少琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第十条人民法院审理民事案件，依照法律规定实行合议、回避、公开审判和两审终审制度。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……