文书内容重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0118民初6376号原告（反诉被告）：阳易明，女，汉族，1969年4月24日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：张莲，重庆新源律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：李泽树，男，汉族，1966年4月14日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：周晶，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者（特别授权）。第三人：易遵议，男，汉族，1969年11月29日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：周晶，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者（特别授权）。第三人：重庆骏耀房地产顾问有限公司，住所地重庆市永川区汇龙大道****楼**，统一社会信用代码91500118798001992T。法定代表人：毕小伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王晓丽，女，汉族，1984年4月3日出生，住重庆市永川区，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：夏福美，女，汉族，1978年10月29日出生，住重庆市永川区，系该公司员工。原告（反诉被告）阳易明与被告李泽树（反诉原告）、第三人易遵议、第三人重庆骏耀房地产顾问有限公司（以下简称骏耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳易明及其委托诉讼代理人张莲，第三人易遵议及其被告李泽树的共同委托诉讼代理人周晶，第三人骏耀公司的委托诉讼代理人王晓丽、夏福美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）阳易明向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款102500元；2、判令被告支付原告违约金153600元；3、判令被告赔偿原告损失13500元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年5月18日签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定原告购买被告所有的位于重庆市永川区飞龙路XXX号XX幢XX-X号的房屋一套。合同签订后，原、被告双方又签订了《补充协议》一份，协议对原房屋买卖合同约定的首付款的付款期限进行了变更。《房屋买卖合同》及《补偿协议》签订后，原告一直按照双方约定履行相关义务，办理了房屋的按揭手续并提前支付了部分首付款。被告在双方约定的首付款期限未到期的情况下，多次向原告及中介公司告知，案涉房屋已经卖给他人，且不可能将房屋出售给原告，拒不返还已支付的相关费用。原告多次联系被告协商继续履行合同相关事宜，但被告均不予理睬，且拒不履行合同义务。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）李泽树辩称：双方未对合同约定的首付款时间协商变更，系原告未履行合同义务，被告并未违约，案涉房屋亦未出售他人，请求驳回原告的诉讼请求；原告是违约方，其未按时支付首付款，构成根本违约。并向本院提出诉讼请求：1、判令解除三方于2020年5月18日签订的《房屋买卖合同》，合同标的额为768000元；2、判令原告支付被告违约金153600元；3、判令原告赔偿被告无理查封房屋造成的损失57800元；4、本案反诉费由原告承担。原告（反诉被告）阳易明针对反诉请求辩称：系被告在约定付款期限内拒绝将房屋出售给原告，违约在先，故原告不承担任何违约责任，因被告违约且拒不协商也不履行合同义务造成双方签订的合同无法履行，原告已事先告知被告解除合同，被告主张无依据且违约金过高。第三人易遵议陈述：原告所称约定首付款延期支付至2020年7月10日，只是原告方的单方承诺，被告方未同意，也未放弃追究原告违约责任的权利，其他与李泽树的辩论意见及诉称意见相同。第三人骏耀公司陈述：原、被告于2020年6月22日在其公司签订了补充协议，双方约定首付款支付日期延至2020年7月15日。本院经审理查明事实如下：2020年5月18日，李泽树作为甲方（出卖方），阳易明作为乙方（买受方），骏耀公司作为丙方（居间方），签订了《房屋买卖合同》一份。该合同约定李泽树将位于重庆市永川区飞龙路置城荣华府XX-XX-X的房屋一套出售给阳易明，房屋总价款为768000元，房屋交易相关税费由阳易明负担。合同第三条约定：“委托事项及服务费：甲、乙双方共同委托丙方为其提供促成房屋买卖等服务，本合同经甲、乙双方签订成立，服务行为完成，丙方应按购房总款的2%（甲、乙双方各1%）收取服务费柒仟柒佰元整（小写：￥7700.00）。经甲乙双方协商，该服务费由甲、乙双方在签订合同时支付，逾期支付，双方按应付服务费金额的一倍承担违约金。在本合同履行过程中，如因甲、乙双方任何一方原因造成合同无法履行，双方仍应支付丙方服务费，而后其中一方有权向违约方追偿。乙方若需丙方提供银行按揭贷款服务，自行承担其贷款相关费用。甲方须无条件配合乙方及丙方办理银行按揭。”第四条约定：“付款方式及期限：（以下所有款项以相应的收条及收据为准）第一次于2020年5月18日支付定金贰万元整（小写：￥20000.00），第二次于2020年6月18日之前支付房叁拾肆万捌仟元整（小写：￥348000.00），第三次于银行支付给甲方肆拾万元整，小写￥400000.00，具体贷款金额以银行审核为准。”合同第六条逾期付款或逾期交房的违约责任约定：“甲、乙双方任何一方未按本合同规定的时间支付房款、办理房屋产权过户及交付房屋，每逾期一日，均应按房屋总价款万分之五向对方支付违约金，逾期超过10个工作日，即视为不履行合同，对方有权解除合同，届时将由违约方按房屋总价款的20%向对方支付违约金，同时还应按房屋总价款的1.5%支付丙方违约金，三方对此条款均无异议。”截至2020年6月18日，原告未付清约定款项，后三方又签订了《补充协议》一份，载明：“乙方从2020年5月20日起支付甲方首付款利息按1分计算至首付付清为止。”该《补充协议》未注明落款时间。庭审中，原、被告对第三人骏耀公司的委托诉讼代理人陈述《补充协议》签订协议时间为2020年6月22日均无异议。同时查明，合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元，并由第三人易遵议向原告出具了收条一张。6月2日，原告通过杨太常农业银行尾号1679账户向第三人易遵议支付了20000元，6月23日又向第三人易遵议支付了60000元。6月23日，原告以相同付款方式另向第三人易遵议支付了2500元。另查明，2020年7月4日，第三人易遵议与第三人骏耀公司工作人员在微信聊天中表示案涉房屋已经另行出售。还查明，2019年12月11日，李泽树、胡锡芳作为委托人，易遵议作为受托人，签订了《房屋授权委托书》一份，约定委托人全权委托受托人出售位于重庆市永川区飞龙路XXX号XX-XX-X号房屋一套，委托事项具体为：“1、办理签订房屋的买卖合同，办理过户手续及收取全部房款和缴纳相关税费等相关事项；2、我们委托人已将该房屋及所有产权已一并交于受托人，受托人可自行出资对该房屋进行装修，我们完全同意并认可。3、在办理所有相关手续时，若确需要我们出面配合的，请受托人提前告知，我们将完全给以配合办理。4、受托人就上述委托事项所签订的相关法律文书，我们均予以认可，特此授权委托。”又查明，位于重庆市永川区飞龙路****XX-X的房屋现登记所有权人为被告李泽树。原告于2020年7月9日向本院申请诉前财产保全，本院于同日以（2020）渝0118执保391号案立案受理。执行过程中，于2020年7月9日作出（2020）渝0118执保391号执行裁定书，对该房屋予以登记查封。原告为此支出保全费1920元。本院认为，依法成立的合同受法律的保护。原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》及《补充协议》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照约定全面履行自身义务。李泽树、胡锡芳与第三人易遵议签订《房屋授权委托书》亦合法有效，双方形成委托合同关系。合同当事人可以协议解除合同或者通过行使法定解除权解除合同，本案审理过程中合同当事人均表示要求或同意解除合同，故对被告（反诉原告）主张解除三方于2020年5月18日签订的《房屋买卖合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还房款100000元的请求，符合法律规定，本院亦予以支持。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金153600元无合同依据，本院不予支持。原告（反诉被告）客观上未能按照合同约定期限全面履行付款义务，被告（反诉原告）向其提出解除合同无明显过错，原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）违约在先的理由不能成立，其主张被告（反诉原告）赔偿已支付中介费和按揭费13500元于法无据，本院不予支持。原告（反诉被告）根据补充协议向被告（反诉原告）单独支付2500元，具有迟延付款的补偿性质，亦属双方协商一致后的真实意思表示，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还该2500元有违契约精神，本院不予支持。三方签订《补充协议》及原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付利息2500元，足以说明原告（反诉被告）在履约过程中积极履行自身义务，并无主观过错，三方虽未就变更合同内容达成明确的书面协议，但签订《补充协议》应视为被告（反诉原告）认可原告（反诉被告）在合理期限内延迟付款，故原告（反诉被告）尚不构成根本违约，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）根本违约为由主张其支付解除合同违约金153600元的请求不能成立，本院不予支持。原告（反诉被告）申请诉前财产保全并无不当，且被告（反诉原告）诉称因查封遭受损失57800元并无依据，其主张原告（反诉被告）赔偿查封房屋损失57800元的请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第七十八条、第九十三条、第一百三十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告阳易明、被告李泽树、第三人重庆骏耀房地产顾问有限公司于2020年5月18日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；二、由被告李泽树于本判决生效之日起3日内退还原告阳易明100000元；三、驳回原告阳易明的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李泽树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5344元，减半收取计2672元，由原告阳易明负担1681元，由被告李泽树负担991元；保全费1920元，由被告李泽树负担。反诉案件受理费4470元，减半收取计2235元，由被告李泽树负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 郭显奇二〇二〇年十一月五日法官助理 夏建飞书 记 员 李林泽