湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4807号 支持起诉机关：长沙市望城区人民检察院。 原告：孟小芳，女，1978年4月14日出生，汉族，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段**。 法定代表人：王洪辉。 委托诉讼代理人：王燕莎，湖南唯楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王璐，湖南唯楚律师事务所实习律师。 原告孟小芳与被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。支持起诉机关长沙市望城区人民检察院指派检察人员吴昊出庭支持起诉,原告孟小芳的委托诉讼代理人李双红、被告富基公司的委托诉讼代理人王燕莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孟小芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期办妥初始产权登记，并限期为原告办妥不动产权登记证书；2、判令被告向原告支付违约金3696元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求第1项自愿撤回，将第2项变更为被告向原告支付逾期办证违约金10000元人民币。事实与理由：原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于长沙市望城区××道××段××号××栋××单元××层××号房屋，房屋总价款为369656元，原告已支付全部房款及税费，被告于2014年12月30日交房。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》第二十条第二款约定“在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋产权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证”，原告在按照合同约定的方式履行了付款义务后，被告迟迟未办理栋产权证和房屋产权证，经原告多次催告，均无果。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护合法权益，故提出上述诉请。 被告富基公司辩称，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。1、因“两证合一”政策的实施导致涉案《商品房买卖合同》所约定的办理房屋所有权证和国有土地使用权证的义务无法客观实际履行；2、被答辩人诉请答辩人支付违约金既无事实依据，也无法律依据；3、即使法院认定答辩人应当承担违约责任，也应按照《商品房买卖合同》的约定标准，即自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金执行。《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准未超过法律规定的上限，合法有效，双方均遵照执行。按照合同约定违约金仅为1774元。 本院查明案件事实如下： 2012年11月24日，原告孟小芳（买受人）与被告富基公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区××道××段××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积90.16平方米，总房价369656元；银行按揭方式付款，首期房款为119656元；交房时间为2014年12月30日前。该合同第二十条约定：在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记，取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。该合同附件七《补充协议》第十一条第5项约定：如因买受人或者产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房屋产权证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房屋产权证书的责任。《补充协议》第十四条约定：《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 2012年11月13日，原告支付首付购房款119656元，被告向原告开具了该119656元的销售不动产统一发票。原告与中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行签订了25万元的《个人一手住房贷款合同》后，中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行向被告支付了25万元的按揭贷款。原告已按照合同约定金额支付了全部合同款项。 2013年1月21日，原告向被告缴纳了契税7393.12元，2012年12月9日，原告缴纳了物业专项维修基金10819元。 2014年12月30日，被告向原告交付了案涉房屋。2020年9月17日，被告为原告办理了案涉房屋不动产权证书。 另本院在审理被告富基公司类似案件中已查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理房屋产权证和国有土地使用权证。 以上事实，有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、销售不动产统一发票（自开）、契税缴纳凭证、湖南省物业专项维修资金专用收据，被告提交的不动产权证书，及庭审笔录等予以在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。本案中，双方当事人争议的焦点为被告是否存在逾期办证的违约行为？如被告存在违约行为，应承担怎样的违约责任？ 第一、关于被告是否存在违约行为。根据原、被告在《商品房买卖合同》第二十条的约定“在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记；在取得栋产权证后365个工作日内申请办理原告所购买房屋的房屋所有权证”可知，被告应当在房屋交付后730个工作日内完成房屋所有权证办理申请。但被告没有提交证据证明其于2014年12月30日交房后，依照合同约定履行了办理涉案房屋栋产权证和房屋所有权证的义务，且在“两证合一”政策于2016年8月即已经在望城区实施之后，至今仍未申请办理涉案房屋的不动产权登记证书，其完成期限已经超出合同约定，属于违约，应当承担违约责任，所超出期间应当计入违约时间。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤，该步骤的简化，客观上只会缩短了原有的办证登记时间，并不会由此增加被告的负担。虽然原、被告在《商品房买卖合同》第二十条中约定“被告应在取得栋产权证后365个工作日内申请办理原告所购买房屋的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内申请办理土地使用权证”，但新规施行后，原、被告就权证办理事宜的约定并没有进行协商变更，办证义务承担主体仍为被告，在办证步骤已经简化后，被告仍应当按照前述730个工作日的合同约定期限办理相关手续。根据本院查明的事实可知，长沙市望城区虽然从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，但从2016年8月8日即已开始办理不动产统一登记业务，期间中断的时间只有一周，并不足以影响被告按照合同约定的期限履行办证义务，被告不能据此免责。故被告辩称其没有违约的抗辩意见，本院不予采纳。 第二、关于被告应负担违约金的数额。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。在无法确定守约方客观损失的情况下，对违约金的约定过高或者过低，均会导致对违约方的惩罚不适度，而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，双方在合同中约定，每日按已付房款的0.01‰支付违约金，原告主张逾期办证违约金为10000元，但原告并未提交证据证明其因被告违约造成的实际损失，本院根据合同总金额及逾期的天数，结合当事人过错、预期利益、是否实际造成损失等综合因素，并参考本院类似案件的裁判尺度，酌情确定被告逾期办理房屋产权证的违约金为3696.56元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孟小芳支付逾期办理房屋权属证书的违约金3696.56元； 二、驳回原告孟小芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告湖南富基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  秦相会 二〇二〇年十一月二日 法官助理  陈 潇 代理书记员  张涛丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。