渭南市临渭区人民法院民事判决书(2020)陕0502民初2554号原告：侯王猛，男，1989年2月22日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：程仰川，渭南市前进法律服务所法律工作者。被告：渭南众鑫安房地产开发有限责任公司，住所地陕西省渭南市房。法定代表人：朱超毅，系公司总经理。委托诉讼代理人：王进宏，陕西泰普律师事务所律师。原告侯王猛与被告渭南众鑫安房地产开发有限责任公司（下称众鑫安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通易程序，公开开庭进行了审理。原告侯王猛及其委托诉讼代理人程仰川、被告委托诉讼代理人王进宏到庭参加诉讼，被告法定代表人朱超毅经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告侯王猛向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告返还定金40000元，返还购房款173618元，以上合计213618元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告众鑫安公司在国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证（下称五证）未办理齐全的情况下，对原告谎称五证齐全，于2018年5月5日与原告签订《祥景花园4号楼认购协议书》，约定从被告处购买位于祥景花园小区4#楼0704室，预测房屋总面积94.1平方米，房屋总价款336878元。并约定原告向被告缴纳定金20000元，原告选择按揭付款方式，优惠后326809元，协议签订5日内交付房款的30%计106809元，剩余220000元办理按揭贷款。协议签订后，原告以现金形式向被告交付了定金20000元，由被告出具定金收据一份，后又按约将除定金外的86809元汇入被告指定的账户，被告于2018年5月10日向原告出具收款收据一份。现原告因被告未办齐五证，依法应向原告双倍返还定金及首付款为由，诉至法院，请求被告承担相应违约责任。被告众鑫安公司辩称：1、本案为商品房预约合同纠纷，并非原告的立案案由预售合同纠纷，二者有本质区别，预售为正式买卖合同，再不需要买卖合同；2、原、被告商品房认购协议书是双方真实意思表示，其内容合法有效受法律保护，该协议应继续履行；3、原告请求返还定金和购房款属单方解除合同的行为，按照认购书中的规定，一方单方解除合同定金不予退回；4、认购书中未明确约定办理按揭贷款的时间，不存在被告违约的情况；5、认购书继续履行有利于保护原告的权益。 原告侯王猛就其主张向本院提交证据如下：1、身份证复印件，与其他证据相印证，证明原告主体适格；2、《认购书》，证明被告主体适格，该《认购书》是被告实现印成的格式条款，载明了标的物的坐落位置、小区名称、楼层、户号、预测面积等详细内容，根据最高院相关规定，该认购书应视为商品房买卖合同，原告诉讼时效存在；3、定金收据一份，证明双方签订认购书之日，所收取原告的20000元性质为定金，同时证明原告诉讼时效的存在；4、首付款收据一份，证明原告严格按照合同约定，于签约之日起5日内，一次性支付房款，原告未违约，原告诉讼时效存在；5、银行单一份，证明原告于合同签订之日其5日内向被告通过银行转账支付了首付款，原告未违约，且与首付款首付形成证据链，合同上写的4号楼，但目前只盖了1号楼盖9层，其他楼还未开始动工。被告众鑫安公司对原告证据质证意见如下：对原告证据真实性均无异议，证明目的有异议，《认购书》性质为预售合同，不需要再签订买卖合同，《认购书》第四条第三项明确，不存在一年内交房的情形，原告的主张不能成立。被告众鑫安公司就其主张向法院提交证据如下：渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初282号民事调解书，证明案由为商品房预售合同。本院结合当事人陈述对双方提交的证据予以综合认定。经审理查明，2018年5月5日，原告侯王猛与被告众鑫安公司签订《认购协议书（祥景花园4号楼）》一份，约定原告从被告处购买位于祥景花园小区4#楼0704室房屋一套，该房屋预测建筑面积94.1平方米，总价款336878元；就房款支付约定乙方（原告）向甲方（被告）缴纳房前确认金20000元，并就付款方式约定选择银行按揭付款，合计优惠10069元，优惠后房价款共计326809元，乙方（原告）于协议签订后5日内付清首批房款30%（106809元），余款220000元办理按揭贷款；该《认购协议书》第四条另约定“乙方签订本协议后，应在甲方要求时间内签订《商品房（预售）买卖合同》，并办理银行按揭手续。甲乙双方签署《商品房（预售）买卖合同》后本《认购协议》自动作废。若有不一致之处，以《商品房（预售）买卖合同》为准。”协议签订当日，原告如约向被告支付20000元购房定金，被告出具“收款收据”一份，并由其工作人员签字、加盖公司印章确认；原告后又以银行转账方式向被告支付购房首付款86809元（上述20000元定金用以冲抵房款），被告出具“收款收据”，签字盖章确认。但双方此后并未签订《商品房（预售）买卖合同》，涉案房屋所在项目至今亦未能完工。2020年6月2日，原告以被告未依法五证（取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）为由诉至本院，要求被告双倍返还定金及所付购房款，庭审中，被告亦承认其未能取得商品房预售许可证。另查，根据被告当庭所述，众鑫安公司至今确未能办理商品房预售许可证。本院认为，根据相关法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定（包括交付使用条件及日期等内容）的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合本案，原、被告所签订《认购协议书》中明确了所购房屋的坐落、价款及付款方式等基本情况，但未约定具体交付条件及日期、违约责任等商品房买卖合同中应具有的主要条款，且双方在《认购协议书》中明确约定原告应在被告所要求的时间内签订《商品房（预售）买卖合同》，并说明签订合同后协议书作废。由此可见，本案当事人2018年5月5日所签《认购协议书》不符合法律规定的可视为商品房买卖合同的条件，加之双方意思表示均说明此后将另行签订买卖合同，故该《认购协议书》仅可理解为签订《商品房买卖合同》的预约合同，而被告根据协议书约定向原告收取的20000定金亦当视为双方后期签订《商品房买卖合同的》担保。根据庭审查明事实，原、被告于2018年5月签订《认购协议书》，至今仍未按协议书约定签署《商品房买卖合同》，原告所购房屋所在项目至今亦未完工；原告诉求被告退还所付定金及房款之意思表示所基于的前提即是解除所签《认购协议书》。因此，在预约合同目的显然无法达成且原告要求解除该合同的情况下，应认定《认购协议书》解除。关于原告所缴纳定金20000元，根据相关法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案原、被告签订认购协议后，因被告未能如期取得商品房预售许可证而致双方无法签订《商品房买卖合同》，此后果显系被告过错造成，故依法应由其向原告双倍返还所付定金；关于已付房款86809元，因《认购协议书》已解除，原、被告间权利义务关系自然终止，被告应将此笔款项如数返还原告。根据法律规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明情形的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本文所论，当事人双方所签《认购协议书》并非商品房买卖合同，故对其依此法律规定要求对方返还房款的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、限被告渭南众鑫安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日其十日内向被告侯王猛返还房屋首付款86809元及双倍定金40000元，合计126809元；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费4504元，由原告侯王猛承担2252元，剩余2252元由被告渭南众鑫安房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。   审  判  长       张文娟人民陪审员       冯文智人民陪审员       苏文军 二0二0年十一月二十六日  法官助理       孙杨一书 记 员     师  睿 1