四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初3884号 原告：攀枝花市金泰物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市**炳草岗大街**，统一社会信用代码：91510400555750964E。 法定代表人：蔡炜，经理。 委托诉讼代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师，执业证号：××。 被告：郑继波，男，1975年1月7日出生，汉族，户籍地:四川省盐边县，现住攀枝花市**。 原告攀枝花市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）与被告郑继波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金泰物业公司的委托诉讼代理人刘德玉，被告郑继波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费6656元;2.判令被告向原告支付为其垫付的生活垃圾处理费396元；3.判令被告向原告支付违约金6765元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告金泰物业公司将第1项诉讼请求中物业服务费金额变更为7289.85元，起止时间为2017年1月1日至2020年10月31日；第2项诉讼请求中生活垃圾处理费金额变更为420元，起止时间为2015年1月1日至2020年10月31日；第3项诉讼请求中违约金金额变更为2313元。事实和理由：被告购买了位于攀枝花市东区××路××号××栋××号房屋（建筑面积105.65㎡），并于2014年1月10日与原告签订了《前期物业服务协议》，该合同约定物业费收费标准为：住宅1.04元／平方米·月，公共能耗0.46元／平方米·月，共计1.5元／平方米·月。合同同时约定了业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之三的标准承担违约金的违约责任。被告接收了位于攀枝花市东区××路××号××栋××号房屋后，依照《前期物业服务协议》的约定，按158.48元／月标准向原告交纳2016年12月31日前的物业服务费，但未按《前期物业服务协议》的约定交纳2017年1月1日至2019年3月8日期间的物业管理服务费。 2019年3月，原告与攀枝花市东区公园大地业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为公园大地业主提供物业服务，服务期限为2019年3月9日至2022年3月8日，业主按住宅1.5元／平方米·月标准支付物业服务费，同时约定了业主未足额按时交纳物业服务费、代收代缴费用，业主承担违约期间的未交纳金额的0.07%／日的违约金。但被告未依照《物业服务合同》约定向原告交纳2019年3月9日至2020年10月31日期间的物业管理服务费。 同时，依据《攀枝花市物价局关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》[攀价费（2007）115号]和《生活垃圾清运处置委托合同》的规定，被告应交纳自2015年1月1日至2020年10月31日期间的生活垃圾处理费420元。 综上，原告认为，双方签订的《前期物业服务协议》、原告与公园大地业主委员会签订的《物业服务合同》，均合法有效，对双方具有约束力。原告享有的合同权利依法应当受保护，被告依法应当履行支付物业服务费的义务。被告拒交物业服务费、生活垃圾处理费的行为已违反了合同约定，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。 被告郑继波辩称，原告强迫被告签订物业合同，不签就不能领取房屋钥匙。原告没有依法履行合同约定的义务，任何人都可以自由进出小区，小区的环境也是脏、乱、差；原告利用小区的一些公共设施获取收益，从未进行财务公示；原告对小区乱搭乱建行为没有进行有效地监管；原告收取物业费拒不出具正式发票。因为原告不按合同约定履行义务，被告才暂时没有交纳物业服务费，是原告违约在先。综上，被告不同意原告的诉讼请求。 原告金泰物业公司围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据： 1.工商营业执照、法定代表人身份证明及身份证，拟证明原告是本案的适格主体，原告拥有从事物业服务适格的资质； 2.《前期物业服务协议》，拟证明被告所购公园大地小区1栋11-5号住宅所在区域由原告提供物业服务，并约定了物业费等费用计算标准，该协议于2019年3月9日到期，在有效期限内，原告依照合同履行服务义务，被告未按照合同约定交付2017年1月1日至2020年2月28日期间的物业费，未缴纳2015年1月1日至2020年2月28日期间生活垃圾处理费； 3.《公园大地小区业主委员会备案表》、《物业服务合同》，拟证明公园大地小区业主委员会与原告签订了物业服务合同，合同期限为2019年3月9日至2022年3月8日共3年，约定了物业费的收费标准、违约责任等权利义务，被告未依照合同约定缴纳2019年3月至2020年10月31日期间的物业服务费和生活垃圾处理费； 4.攀价费（2007）115号文件，拟证明攀枝花市居民住户每月应缴纳的生活垃圾处理费6元，并由原告统一垫付； 5.原告向被告催收物业费的通知5份，拟证明原告多次向被告催收物业费和生活垃圾处理费； 6.2016年、2018年、2019年、2020年原告与攀枝花市东区综合行政执法局签署的《生活垃圾清运处置委托合同》，拟证明原告已按攀枝花物价局攀价费（2007）115号文件规定，代缴了公园大地小区的生活垃圾清运处理费。 7.原告缴纳2015年及2017年生活垃圾处理费票据（复印件），拟证明2015年至2017年期间，原告代缴了小区的垃圾清运费。 本院组织当事人进行了质证。经质证，被告郑继波对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3中业主委员会备案表的真实性无异议，但认为《物业服务合同》签订程序不合法，合同并没有生效；对证据5的真实性有异议，被告没有收到原告的催收通知；对证据6的真实性无异议，但是原告未出具2015年和2017年的相关合同；对证据7的真实性有异议，证据是复印件看不清内容。本院对上述证据认定如下：对被告无异议的证据1、5，本院予以采信；对证据2、3、4、6的真实性予以确认，但对证据的证据力不予确认；证据7系复印件，且内容不能清晰反应原告拟证明的事实，故对证据7的证明力不予确认。 被告郑继波围绕其辩解意见依法向本院提交了如下证据： 1.照片30张，拟证明公共安全方面、环境卫生方面、排污方面、消防安全方面、楼道维护方面、公共收益方面、小区违章搭建方面，原告不按合同约定履行义务，不作为； 2.物业费收据1张，拟证明原告不出具正规发票； 3.视频2份，拟证明原告对小区树木被砍不知情，不按合同履行义务，被告对业委会与原告续签合同并不认可； 4.聊天记录，拟证明原告与业委会签的物业合同，某些业委会成员并不知情，程序不合法。 本院组织当事人进行了质证。经质证，原告金泰物业公司对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，但认为达不到被告的证明目的；对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，收据不是正式发票，不构成被告拒交物业费的依据；对证据3的真实性无法确定，不能达到被告拒交物业费的目的；对证据4的关联性有异议，不能以此否认物业服务合同的效力。本院对上述证据认定如下：对证据1、3的真实性予以确认，但是照片及视频不能反应小区物业管理客观状况，对其证明力不予确认；对证据2、4的真实性予以确认，对其证明力不予确认。 依据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月10日，郑继波与金泰物业公司双方结合位于攀枝花市东区××路××号××幢××号的物业实际情况签订了《前期物业服务协议》，对双方的权利与义务、前期物业管理服务的内容与质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。 2019年3月，攀枝花市公园大地业主委员会成立。2019年3月，攀枝花市公园大地业主委员会与金泰物业公司签订了《物业服务合同》，双方对各自的权利义务、物业服务标准、物业服务费收费标准、合同履行期限等事项进行了明确约定。 郑继波向金泰物业公司交纳了位于攀枝花市东区××路××号××幢××号的房屋2015年1月10日至2016年12月31日期间的物业服务费3757元。后，金泰物业公司多次向郑继波催收2017年1月1日之后的物业服务费及2015年1月1日之后的生活垃圾清运费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，“金泰·公园大地”小区业主委员会与金泰物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。郑继波与金泰物业公司基于郑继波委托金泰物业公司对位于攀枝花市东区××路××号××幢××号的房屋进行物业管理而签订的《前期物业服务协议》。物业服务企业收取物业费的相对人应当是其从事物业服务的物业管理区域内的业主或与业主约定交纳物业服务费的物业使用人，即是与物业服务企业之间存在物业服务合同关系，依据法律规定或合同约定受物业服务合同约束的相对方，且物业服务企业应当区别不同物业的性质和特点，由业主与物业服务企业在合同中的约定收取物业服务费。若金泰物业公司按照《前期物业服务协议》及《物业服务合同》的约定实际为“金泰·公园大地”小区业主提供了物业管理服务，其才有权向小区业主即小区房屋的所有权人或与业主约定交纳物业服务费的物业使用人收取物业服务费。我国不动产实行登记制度，不能以当事人的自认作为认定不动产的权属及性质的依据，故，本案双方当事人的自认、郑继波与金泰物业公司签订的《前期物业服务协议》以及郑继波曾经向金泰物业公司缴纳过物业服务费的收据均不证实郑继波是攀枝花市东区××路××号××幢××号房屋的所有权人及房屋性质、建筑面积，亦不能证实郑继波系公园大地小区的业主。本案中，金泰物业公司仅依据其与郑继波签订的《前期物业服务协议》及其与公园大地业主委员会签订的《物业服务合同》向郑继波主张物业服务费，但其既未举证证明郑继波是案涉房屋的所有权人以及房屋的性质和面积，也未举证证明其已按照合同约定履行了合同义务。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”，金泰物业公司提交的证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利后果。故，金泰物业公司主张郑继波以1.5元／平方米／月的标准按房屋建筑面积105.65平方米交纳2017年1月1日至2020年10月31日期间物业服务费7289.85元、违约金2313元，证据不足，本院不予支持。 金泰物业公司提交的关于其代缴“金泰·公园大地”小区生活垃圾处理费票据均系复印件，其内容不清晰，不能证实其已代缴“金泰·公园大地”小区2015年至2020年期间生活垃圾清运费的事实且其未提交2015年、2017年代缴“金泰·公园大地”小区生活垃圾处理费的依据，故，金泰物业公司主张郑继波支付其垫付的生活垃圾处理费420元，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《物业管理条例》第六条第一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回攀枝花市金泰物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费146元，减半收取计73元，由攀枝花市金泰物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  何春丽 二〇二〇年十一月三日 书记员  杨 博