福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5123号 上诉人（原审被告）：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：林庆明，总经理。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张漩，女，1985年8月7日生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：柯伟锋，福建瀛坤律师事务所律师。 上诉人惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）因被上诉人张漩商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 惠元公司上诉请求：变更一审判决第一项为：惠元公司应于判决生效之日起十日内向张漩支付逾期交房违约金11343.47元，即违约金应当扣减5225.63元。事实和理由：一、受新冠疫情影响的38天逾期交房，惠元公司不应承担责任。案涉工程2020年1月20日即具备交房条件，惠元公司本可在春节后通知业主收房。惠元公司具备履约能力。受疫情防控措施的影响，为避免聚集性疫情、危及公共卫生安全，不宜办理交房手续。最高人民法院相关指导意见提出应综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，对因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任；因疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求变更履行期限的，人民法院应结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。新冠疫情为前所未有的挑战，公共卫生健康高于业主的合同权利，防疫责任不宜苛责于一方当事人。受新冠疫情影响的38天逾期交房，惠元公司不应承担责任。二、一审判决认定交房时间为2020年3月24日，与合同约定和交房通知书的通知内容不符，违约金计付的截止时间应以惠元公司通知张漩的实际交房时间为准。交房通知书的前后内容体现业主应按其所购买的楼栋所载明的交房期间办理收房手续，不能得出一审判决认定的最迟办理时间为2020年3月24日的结论。张漩所购买的和涛阁交楼时间为2020年3月21日，违约金计算应截止至当日。一审判决认定收房时间2020年3月24日，违约金多计算3天，金额多计算382.26元。 张漩辩称，导致本系列案件发生的原因是惠元公司缺乏资金，拖欠第三方的材料款、施工方工程款等，施工所需的材料无法及时到位，施工方经常因工程款问题而停工，导致张漩购买的案涉房产所在楼盘迟迟无法竣工及验收。惠元公司通知交房，将不合格的房产交付给张漩，是为了逃避支付逾期交房违约金的责任。一、新冠疫情的爆发属于不可抗力。根据合同法第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。新冠疫情的爆发在惠元公司逾期交房之后，不属于可顺延交房的情形。二、交房通知书系惠元公司单方拟定，不具有合理性，对张漩不具有强制约束力。且交房通知书载明可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行与惠元公司预约收房时间，亦体现通知交房最后一天为2020年3月24日。 张漩向一审法院提出诉讼请求：1.判令惠元公司立即向张漩支付逾期交房违约金15422元（以1274545元为基数，自2019年11月16日起按每日万分之一暂计算至2020年3月15日，具体计算至案涉房产符合交房条件且被告实际交付之日止）；2.惠元公司承担本案的诉讼费（保全费、诉讼财产保险费、担保费等）。 一审法院认定事实：2014年11月14日，张漩与惠元公司签订一份合同编号为03182343的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，张漩购买惠元公司在厦门市同安区××层××室商品房，建筑面积127.48平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米9998元，总金额为1274545元。同时合同第八条第一款约定，出卖人应当在2017年12月31日前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用，后因惠元公司未能在合同约定期限内交房，张漩于2018年9月14日向一审法院提起诉讼，要求惠元公司支付逾期交房违约金，后双方达成和解，惠元公司同意支付张漩补偿金30617元，同时惠元公司承诺，若在2019年11月15日之前未能按商品房买卖合同约定的交付条件通知张漩交房，则自2019年11月16日起按合同总价款的日万分之一向张漩支付逾期交房违约金，每季度最后一天通过转账的形式支付违约金，至交房为止。若惠元公司未按前述约定支付违约金，则张漩有权另案起诉。后惠元公司依约支付张漩补偿金30617元，但未能在2019年11月15日之前交房，亦未向张漩支付后续逾期交房违约金，张漩遂于2020年4月9日向一审法院提起诉讼。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年5月起，惠元公司因变压器、配电站选址等问题被国网（厦门）供电有限公司要求整改。后案涉商品房于2020年1月14日经过消防验收合格，2020年1月20日，经五方验收合格，至此案涉商品房及车位具备法定交付条件。 2020年3月8日，惠元公司向张漩发出交房通知书，通知其于2020年3月16日至2020年3月24日办理交房，其所购买的案涉商品房所在和涛阁具体交房时间为2020年3月21日，同时说明若其事务繁忙，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行预约收房时间，但是惠元公司不承担前述通知交房期限之后的逾期交房违约责任。张漩于2020年3月10日收到该交房通知书后，拒绝与惠元公司办理交房手续。截止至本庭开庭前，双方尚未办理交房手续。 庭审中，惠元公司表示认可双方之前对于逾期交房违约金的约定，同时提出其交房有受到新冠疫情的影响，应酌情予以扣减。 一审法院认为，双方对于逾期交房违约金达成的和解约定系双方真实的意思表示，并违反法律的强制性规定，一审法院予以确认。惠元公司未能在约定的时限内向张漩交付讼争商品房，理应按照约定向张漩支付逾期交房违约金。同时案涉商品房等已于2020年1月20日具备交房条件，2020年3月8日惠元公司通知张漩办理收房手续，最迟办理时间为2020年3月24日，张漩于2020年3月10日收到该通知却未前往办理，故一审法院依法认定收房时间为2020年3月24日，惠元公司应向张漩支付2019年11月16日至2020年3月24日的逾期交房违约金。因双方合同约定的交房时间系2017年12月31日，和解约定的最后交房时间为2019年11月15日，新冠肺炎疫情发生在2020年1月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任......当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故对该事由一审法院不予考虑延期。惠元公司应付逾期交房违约金为16569.1元（1274545元×0.0001×130天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：惠元公司应于判决生效之日起十日内向张漩支付逾期交房违约金16569.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，适用简易程序减半收取107元，由惠元公司负担。 对一审判决查明的事实，除惠元公司提出一审判决遗漏查明其上诉陈述的相关事实，张漩提出一审判决遗漏查明惠元公司认可燃气、绿化等正在整改外，其余事实双方当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕惠元公司的上诉请求进行审理。 关于惠元公司上诉主张的其对疫情影响的逾期交房38天不承担责任。因惠元公司在疫情发生前已存在违约行为，故其以不可抗力为由主张顺延交房缺乏依据，一审判决未予支持于法有据。惠元公司该上诉主张本院不予采信。 关于惠元公司上诉主张的逾期交房违约金计付的截止时间应以惠元公司通知张漩的实际交房时间为准。虽惠元公司发出的交房通知书载明张漩所在楼栋办理交房时间为2020年3月21日，但该时间安排系惠元公司为避免交房现场拥挤，有序办理交付的工作安排，交房通知书已明确载明和谐天下一、二区交房时间为2020年3月16日至2020年3月24日，同时说明若业主事务繁忙，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行预约收房时间。故一审法院认定收房时间为2020年3月24日并无不当，惠元公司该上诉主张本院不予采信。 综上所述，惠元公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由惠元（厦门）房地产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （陈璟） 二〇二〇年十一月二十日 代书记员（ 林忻忻） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。