河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初3335号原告：李春霞，女，1970年4月出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：李雪川，男，汉族，1967年11月7日出生，住河南省通许县。系李春霞丈夫，代理权限:特别授权。委托诉讼代理人：徐瑞彬，河南子健律师事务所律师。执业证号：14102199210103767，代理权限：特别授权。被告：河南奥兰房地产开发有限公司，住所地：沈丘县商务中心区县城东环路南段（奥兰未来城）。统一社会信用代码：9141162407269875K。法定代表人：高伟成，职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘常虹，河南裕恒律师事务所律师。执业证号：14116201010795331，代理权限：特别授权。原告李春霞与被告河南奥兰房地产开发有限公司（以下简称：奥兰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春霞的委托诉讼代理人李雪川、徐瑞彬、被告奥兰房地产公司委托诉讼代理人刘常虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证（奥兰未来城小区第二幢1单元2401户）；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（按日万分之0.5计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月，原告向被告支付530373元购买被告开发建成的奥兰未来城小区第二幢1单元2401号房产一套，2016年12月31日被告将房屋交付原告使用。2017年3月11晶，原告向被告交纳了办理房产证的费用17548元，并支付该房屋契税及维修基金等费用，原告多次敦促被告为其办理房屋所有权证未果，被告已违反了双方所签订的合同。原告为维护其合法权益，提起诉讼。本案在开庭审理过程中，原告将诉讼请求变更为请求法院判令被告立即为原告开具销售不动产发票，并办理房屋所有权证（奥兰未来城小区第二幢1单元2401户）；按购房款的百分之0.5一次性支付违约金2651.86元。奥兰房地产公司辩称，原告并未向被告支付任何房款，涉案房屋系被告因欠河南首创投资担保有限公司借款，双方达成以房抵债协议，涉案房屋系其中一套。被告与河南首创签订的协议明确约定，抵债房产作价3000元/㎡，如河南首创以高于此价格将房产转让第三方，所产生相关税费由河南首创承担，河南首创以4100元/㎡价格转让与原告，产生的税费河南首创并未支付。故被告不应承担任何责任，无义务为原告开具销售不动产发票，办理房屋所有权证。原告李春霞为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、合同书。证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，并对相关权利、义务进行了约定。二、收据。证明被告同意债权转让，转让后收到了原告的购房款530373元的事实。三、收据。证明被告收取李春霞办证费用17548元。四、确认单。证明2017年3月11日，被告向李春霞交付了涉案房屋，原告李春霞交付了房款、水电费、物业费等费用。五、转账流水单。证明原告李春霞的丈夫李雪川向河南首创投资担保公司出借款项980000元，李春霞与首创公司有债权债务关系存在的事实。六、协议。证明原告李春霞与河南首创公司订立债权转让协议，在被告奥兰房地产公司购房的事实。被告奥兰房地产公司对原告提交的证据质证意见为，对第一组证据真实性无异议，对举证目的有异议。异议理由同答辩意见。对第二组证据真实性无异议，但被告并未实际收到原告所缴纳的任何房款。对第三、四组证据形式上无异议，但相关费用被告均未实际收取。对第五组证据与本案无关，不予质证。对第六组证据真实性无异议，但该协议所约定涉案房产价格已经超过本案被告与第三方河南首创所签订协议，约定单价在河南首创或本案原告未补齐超出涉案房产单价不动产税之前，被告无义务为本案原告办理相关的房产证件。被告奥兰房地产公司向本院提交以下证据：一、协议书、以房抵债清单。证明涉案房产系被告因欠河南首创投资担保有限公司借款，双方达成以房抵债协议。涉案房屋系抵债房屋，其中一套根据被告与第三方河南首创所签订协议书第五条规定，及以房抵债住宅清单约定，涉案房产抵债房产作价为每平方米3000元，根据协议书第六条约定，如河南首创投资担保有限公司以高于此价格转让于第三方。超出抵债单价部分产生的所有税费由河南首创投资担保有限公司承担。原告未向被告支付任何房款，即差额税费。原告应向河南首创主张责任。原告对被告提交的证据质证意见，对第一组证据真实性不了解，该协议李春霞没有签字，对其没有约束力。如协议约定缴纳税费是真实的，双方签订合同时应明确税费的增加数额，但原、被告双方并未约定增加部分税额由谁承担。对第二组证据清单真实性无异议，原告实际占有了2401房屋，但李春霞是按平方米4100元进行了抵账。本案经开庭审理认定事实如下：1.2015年10月10日，甲方河南首创投资担保有限公司、乙方河南奥兰机械设备制造有限公司与丙方河南奥兰房地产开发有限公司，三方对甲、乙双方之间的贷款纠纷及相关事宜经充分协议，自愿达成并签订了《协议书》，协议第五条记载：“上述50000000元欠款，由丙方以房产抵债的方式代乙方清偿完毕。丙方以其开发的沈丘县奥兰未来城小区的商铺2054.72平方米（每平方米12000元/人民币），住宅8448.27平方米（每平方米3000元/人民币）抵偿上述50000000元欠款…”，第六条记载：“甲方有权将抵债的房产处理给第三人（客户），甲方确定具体客户后，由丙方与客户签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件。但甲方与客户确定的房价高于第五条约定抵债单价的，超出抵债单价部分产生的所有税费由甲方承担，甲方应当在丙方办税前将应缴税款支付给丙方，否则丙方不予办理完税手续。……”。2.2016年1月12日，甲方李春霞（案外亦有两名债权受让方）、乙方杨正帅（债权转让方）与丙方河南首创投资担保有限公司（原债权转让协议保证方）签订了《商品房充抵债务协议》，协议主要内容记载：“…乙方、丙方承诺自愿以沈丘县澳兰未来城项目商品房充抵本协议第一条确认之债务；甲方或甲方指定客户与澳兰公司签订《商品房买卖合同》并予以备案为充抵实际履行依据；充抵债务实际履行完毕后，债权债务消朱。…经甲方选定：（1）自愿以2号楼24层01号房屋充抵乙方债务，用途为（住宅），…上述商品房充抵债务的价格为4166/平方米，充抵债务金额为530373元…。”3.原告李春霞与被告河南奥兰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同对涉案房屋的相关权利义务等进行了约定。4.2015年2月19日，被告河南奥兰房地产开发有限公司向原告李春霞出具了收据，收据记载：“收款方式：转账530373元收款事由：奥兰未来城…（该住房系河南首创投资担保有限公司的抵债房屋，我公司未收取李春霞款项，房款由李春霞与河南首创投资担保有限公司结算）”。5.2017年3月11日，河南奥兰房地产开发有限公司向李春霞出具收据，收据记载：“收款方式：现金17548收款事由：奥兰未来城2-1-2401代收办证费用。6.2017年3月11日，河南奥兰房地产开发有限公司向李春霞出具交房确认单。另查明，涉案房屋已交付。庭审中，本院要求原告在限定时间内提交其变更诉求的第一项法律依据，其回答没有法律依据，三个工作日内以书面形式答复，逾期后，原告未能提交。本院认为，本案系债权转让引起的系房屋买卖合同纠纷。原告李春霞与案外人（河南首创投资担保有限公司）签订了《商品房充抵债务协议》，故原告李春霞以债权转让的形式取得了被告河南奥兰房地产开发有限公司所开发的房产一套（2-1-2401），且双并签订了《商品房买卖合同》，并对相关涉案房屋的权利义务进行了约定，本院予以确认。原告李春霞实际占有涉案房屋后，因该房产的产权登记相关事宜未能办理，现原告李春霞诉求1要求被告河南奥兰房地产开发有限公司为其开具销售不动产发票，并办理房屋所有权证，被告对该诉求持异议，依据相关法律规定办理房屋产权登记证书是相关法律规定的行政部门具有的职权，被告作为房地产开发公司（出卖方）仅具有协助原告李春霞（××）办理房屋产权登记证书的义务，而开具销售不动产发票只是协助办理义务内容之一，且案外人河南首创投资担保有限公司或原告李春霞未按转让协议约定将应缴税款支付给被告。故依法原告李春霞的诉讼请求1因证据不足，且无法律依据，本院不予支持。关于原告李春霞诉讼请求2的问题，依据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定记载：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金…。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……。”依据《合同法》意思自治的原则，涉案原、被告双方对涉案房屋办理房产权属登记进行了约定，故原告李春霞的诉讼请求2应当依照双方的约定，即被告河南奥兰房地产开发有限公司应当向原告李春霞支付（已付房款530373元×0.5%）违约金2651.86元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告河南奥兰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李春霞违约金人民币2651.86元；二、驳回原告李春霞其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414元，由原告李春霞负担364元，由被告河南奥兰房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  王超宇人民陪审员  陈心东人民陪审员  李可照二〇二〇年十一月二十七日法官助理马瑞丽书记员刘婷杰