广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终480号上诉人（原审原告）：魏继革，男，汉族，1969年10月10日出生，住揭阳市榕城区*****************。身份证号码：460************718。上诉人（原审原告）：林惜英，女，汉族，1970年11月19日出生，住揭阳市榕城区*****************。身份证号码：440************521。二上诉人共同的委托诉讼代理人：郑郁郸，广东圣桥律师事务所律师。二上诉人共同的委托诉讼代理人：邢尔跃，广东圣桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁建明，男，1954年11月3日出生，住揭阳市榕城区*****委临江北路三合兴一座1/2号。身份证号码：440************01X。被上诉人（原审被告）：林丽玲，女，汉族，1960年12月6日出生，住揭阳市榕城区*****委临江北路三合兴一座1/2号。身份证号码：440************92X。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈秀燕，广东冠法律师事务所律师。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈敏妮，广东冠法律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：袁建初，男，汉族，1965年1月2日出生，住揭阳市榕城区*****************分之十四号。身份证号码：440************039。委托诉讼代理人：葛志坚，广东谨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛荣智，广东谨信律师事务所律师。上诉人魏继革、林惜英因与被上诉人袁建明、林丽玲、袁建初房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，魏继革、林惜英及其委托诉讼代理人郑郁郸、邢尔跃，袁建明及袁建明、林丽玲的委托诉讼代理人陈秀燕、陈敏妮，袁建初的委托诉讼代理人葛荣智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏继革、林惜英上诉请求：1.撤销一审判决，并依法予以改判。2.本案一切诉讼费用由袁建明、林丽玲、袁建初共同承担。事实和理由：一、一审法院在没有查明本案事实和对证据进行实质性审查的情况下，单凭袁建明、林丽玲的单方之词就径自驳回魏继革、林惜英的全部诉讼请求，导致判决错误。具体理由如下：第一，一审法院仅凭《不动产权证书》上登记的涉案房屋权利人为袁建明、林丽玲为由，没有仔细审查本案的事实部分，也不再对本案的证据进行实质性审查，就直接驳回魏继革、林惜英的全部诉讼请求，属于认定事实不清和适用法律错误。从本案的事实和证据看，魏继革、林惜英在购买涉案房屋时是有签订《转让房屋协议书》，并就该份协议书办理了公证手续并向涉案房屋的集资统建部门即广东省揭阳市榕城运输发展总公司开具转让证明，之后魏继革取得涉案房屋的《不动产权证书》原件并实际占有房屋。结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”可见，只要是符合特定条件的，不办理过户登记是不影响房屋所有权的转移，更加不会影响《转让房屋协议书》的效力，魏继革、林惜英要求确认上述协议书合法有效和房屋所有权的问题实质上与是否办理过户登记是没有直接的因果关系。一审法院在没有查明上述各种事实，以及对《转让房屋协议书》等证据进行审查和确认效力的情况下，仅凭我国实行房屋所有权登记发证制度就驳回魏继革、林惜英的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据。第二，关于本案关键证据《转让房屋协议书》、《公证书》和录音材料的效力，一审法院的认定也与事实不符及违反法律规定。关于《转让房屋协议书》及《公证书》的效力问题，一审法院的认定完全错误。一审判决称“魏继革、林惜英有义务审查合同相对方的身份，否则应对其行为承担相应的法律后果”，这一认定明显违背法律规定及本案的事实，也与本案其他证据相矛盾。本案的《转让房屋协议书》并非仅仅双方签名的协议书，而是在国家公证机关公证下的协议书。一审法院对于协议书有做公证这个问题完全没有涉及和认定。魏继革与袁建明、袁建初均不认识，当时在通过中介介绍准备购买涉案房屋时，袁建初就以屋主袁建明的身份与其交接，因其手中持有房屋的产权证原件、身份证及户口本原件以及购买房屋的收据原件，加上其与袁建明为同胞兄弟，长相上又辨别不出，加上中介也介绍该人就是屋主袁建明，因此魏继革相信其为袁建明并没有过错，也完全符合常理。在简单接触后双方约定到公证机关办理公证，公证机关作为国家公证部门，对办理公证的人员身份及房屋权属情况具有查明查清的义务，当时连公证机关也查明并认定签订《转让房屋协议书》的人就是袁建明并就此公证了双方的签订过程。在公证书出来后，双方到集资统建部门办理手续时，该部门也认定袁建初就是袁建明并开具了转让证明。在此情况下，魏继革作为一个普通公民，又如何能够去辨别并审查出其为袁建初而不是袁建明呢？一审判决仅简单认定“魏继革、林惜英有义务审查合同相对方的身份”，但却没有阐述该如何审查，也没有指出魏继革、林惜英在哪个地方没有审查存在过错。而且一审法院也完全没有考虑到本案公证书的效力问题。根据法律规定：“已为有效公证文书所证明的事实，当事人无须举证证明”。试问以本案的实际情况，在所有原件在袁建初手中的情况下，在中介及公证机构、集资统建部门均认定其就是袁建明的情况下，作为老百姓的魏继革还能怎么审查呢？也因为上述规定，所以一审时魏继革、林惜英才会凭公证书予以起诉。一审法院对魏继革、林惜英的上述要求完全没有结合本案的事实情况，也违反了法律的规定。事实上，本案中袁建初的行为已符合表见代理的情形。《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，袁建初没有代理权，但其却冒认袁建明的身份，并持有袁建明的身份证、户口本以及涉案房屋的产权证和收款收据，使魏继革及公证部门均认定其为袁建明本人，并与其签订《转让房屋协议书》公证书，并依约全额缴纳了符合市值的房款，魏继革对此完全是善意的，且魏继革已经实际取得《不动产权证书》原件并占有了房屋，因此魏继革和袁建初的民事行为已经具备了民事行为的有效要件，其行为符合表见代理的规定，该代理行为有效。另外，关于袁建明和袁建初的录音材料，是关系到本案房屋权利人袁建明、林丽玲是否有委托袁建初转让涉案房屋的问题，关系到袁建初在本案中是否构成诈骗的问题。对该问题，袁建初在一审阶段已经提供了录音材料予以证实，也当庭播放了录音原始载体，并提供了录音材料的文字翻译，该录音材料符合法律规定的形式。而袁建明一方在一审阶段对录音材料的质证却是含糊其辞，既没有承认也没有直接否认录音中的声音是否其本人，只是一直以听不清为由来抗辩，明显就是在故意混淆事实。对此，一审法院不但没有责令袁建明一方必须明确录音中的身份，也没有进而对录音中其他人孙某1、孙某2进行调查质询，更没有询问袁建明一方是否对证据进行司法鉴定，就直接忽略录音材料在本案中的关键作用，以录音材料无法体现委托事项为由而不予支持，导致本案认定事实不清。第三，从本案的事实部分特别是发生事情的时间点也可以看出，袁建明、林丽玲在一审阶段陈述的很多事实都是违背客观事实和逻辑思维的，他们也没有提供证据证明陈述内容的真实性。但一审法院仍在没有证据可以采信的情况下认可对方的意见，导致判决错误。从本案的事实和证据看，《转让房屋协议书》是在2003年签订的，之后的十几年中袁建明、林丽玲对此均没有提出异议，也没有对《不动产权证书》进行挂失，更没有上门催讨房屋。直到2018年，林丽玲突然以租客的身份上门租赁房屋，达到霸占房屋的目的后，再以虚假理由重新办理了《不动产权证书》，以此来达到侵占房屋的目的。袁建明、林丽玲在一审过程中声称他们十几年来都不清楚房屋已经转让、不清楚是谁转让房屋，甚至是十几年都没有回到揭阳的说法明显违背常理。如果他们真的不知道房屋已被转让的话，为什么在2018年不直接报警处理？不直接向法院起诉要求魏继革、林惜英退还房屋？不直接向魏继革、林惜英亮明身份要求退回房屋？不向袁建初主张权利？而是采取隐瞒身份租赁房屋的方法先占有房屋后，又虚构理由向房管部门报失房产权证后再另外办证。这一系列的操作明显可以看出他们早就知道房屋已属于魏继革、林惜英所有，也知道是袁建初代他们转让了房屋，只是现在为了达到毁约的目的才会侵占房屋，他们的行为与其在庭审中的抗辩明显违背客观事实和常理。但一审法院在这种情况下，却没有从依法查明事实，辨别案件是非的情况出发，还原涉案房屋买卖的事实，只是机械的套用法律对案件进行草率认定，导致判决结果严重错误。二、一审法院的审理程序也严重错误，并导致判决结果对魏继革、林惜英不公。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”根据上述规定，即便法院认为《转让房屋协议书》公证书是无效的，也不得直接驳回魏继革、林惜英的全部诉讼请求，而应当以合同无效继续进行审理。一审法院虽有向魏继革、林惜英进行释明，但在释明后并没有将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理，也没有继续组织开庭针对该问题进行辩论就直接予以判决，明显违反上述法律的规定，请二审法院依法予以纠正。三、一审法院在判决中擅自认定袁建初的行为不构成诈骗，完全不符合法律规定。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，属于民事案由，而袁建初的行为是否构成诈骗是属于刑事范畴，应先由公安部门立案侦查并经法院依法判决后才能确定是否涉嫌犯罪。而一审法院在审理民事案件的过程中，在没有经侦查、审查起诉及审理的情况下，就直接在《民事判决书》上认定袁建初的行为不构成诈骗，以此剥夺了魏继革、林惜英日后继续追讨或控告、举报、报案的权利，以民事判决认定他人不构成刑事犯罪，完全违背了法律规定。袁建明、林丽玲答辩称：一、一审判决认定涉案《房屋转让协议书》对袁建明、林丽玲不发生法律效力，合法、合理。第一，袁建初并非代表房屋所有权人对涉案房屋进行处分，其是直接冒用袁建明的名义将涉案房屋出卖给魏继革、林惜英，此类行为应属于无权处分行为。加之袁建明及林丽玲从未同意袁建初转让涉案房屋，依据《合同法》的规定，涉案《房屋转让协议书》不能被确认为有效合同。第二，涉案房屋所在的土地属于划拨土地，依据《城市房地产管理法》的规定，转让划拨土地上的建筑物，应当报政府审批同意。魏继革、林惜英与袁建初转让涉案房屋并未报批，据此签订的《房屋转让协议书》已经违反法律法规的禁止性规定，应属无效。二、魏继革、林惜英一审诉请确认涉案房屋归其所有，毫无法律依据。依据《物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，涉案房屋登记于袁建明、林丽玲的名下，在未进行转移登记的情况下，房屋所有权人仍为袁建明、林丽玲。三、袁建明、林丽玲没有协助魏继革、林惜英过户的义务。诸如前述，涉案《房屋转让协议书》属无效合同，对袁建明、林丽玲没有任何约束力，故此，袁建明、林丽玲没有协助魏继革、林惜英过户的义务。四、一审判决程序正当。第一，一审法院在庭审中有将涉案民事行为效力作为焦点问题进行审理，也让魏继革、林惜英针对该焦点发表了辩论意见。魏继革、林惜英在《上诉状》中称一审法院未针对该问题进行辩论就直接予以判决，不符合事实。第二，魏继革、林惜英在上诉状中所引用的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第53条是2020年5月1日才生效的法律规定，不能适用于本案。本案庭审时间发生于上述法律文件生效之前，根据2002年4月1日生效的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定，一审法院已经依法告知魏继革、林惜英变更诉讼请求，袁建明、林丽玲的诉讼权利已依法得到保障，一审判决并未有违反程序的情况。袁建初答辩称：一、一审法院认定袁建初向魏继革、林惜英出卖涉案房屋系无权处分属于对事实的认定错误。本案的事实是揭阳市榕城运输发展总公司在1995年采用集资建房形式，将天福路74号旧房改造成8层楼房，袁建初于1996年3月27日与该公司签订《集资建房协议书》，集资购买该楼703、704房二套，同日袁建初向该公司付清二套房的购房款。揭阳市榕城运输发展总公司也向袁建初出具了0000355号和0000363号两张收款收据，以证明袁建初已合法购得该两套房产(其中的703房即是涉案房屋)。事后袁建初的胞兄袁建明得知袁建初购得该两套房屋后，即向袁建初表示自己想要一套，要求袁建初转让一套给他，出于兄弟情义，袁建初同意胞兄的要求，向揭阳市榕城运输发展总公司申请将703房的登记人更改为袁建明，但过后袁建明一直未向袁建初付清房款，也未交房装修。2003年魏继革和林惜英通过朋友找到袁建初要求购买703房，因袁建初购房时也向他人借款，而袁建明一直没有付清房款，为筹集资金归还借款，袁建初遂致电袁建明问其703房要不要？如不要，袁建初就要将该房转让给他人，袁建明当即表示自己无能力付清房款，明确同意袁建初卖掉703房，并且将自己以及妻子的身份证、户口本原件寄回给袁建初，让袁建初办理转让房屋手续。袁建初遂与魏继革和林惜英商定房价款72500元，双方于2003年12月29日签订了《转让房屋协议》，次日袁建初携房屋所有权证原件和袁建明夫妻的有效身份证户口本原件，同魏继革、林惜英到揭阳市公证处办理房屋转让公证，魏继革和林惜英向袁建初付清了购房款，袁建初也将房屋和产权证原件一并交付给了魏继革和林惜英。为协助魏继革和林惜英办理房产过户手续，袁建初到揭阳市榕城运输发展总公司开具过户证明给魏继革和林惜英，催促他们尽快办理过户登记，但魏继革和林惜英却迟迟不到房管部门办理过户，致使后因政策改变该房无法过户。以上事实有袁建初一审提供的集资建房协议书、收款凭单、转让房屋协议书公证书、过户证明为证，足以认定袁建初是703房的实际产权人，袁建明仅为该房屋的名义产权人。因此一审法院对该事实不予认定属于认定事实错误，袁建初出卖703房给魏继革和林惜英属于有权处分，房屋买卖行为成立，《转让房屋协议》合法有效。二、本案中不存在表见代理，袁建初对涉案房屋是完完全全的有权处分。如前所述，袁建明并未向袁建初履行购买房屋的付款义务，袁建初与袁建明之间的房屋买卖合同并未成就，买卖行为并未生效，所以该房屋的产权证原件才一直在袁建初处存执，房屋出卖前也一直由袁建初占有使用。袁建初客观上实实在在是该涉案房屋的实际产权人，袁建明仅是名义产权人，袁建初出卖该房屋行为属于有权处分。袁建明因不是真正产权人，对该房没有出资，所以才会以租房的方式违法强占房屋，可以理解袁建明之举是因为穷困潦倒人穷志短所为，这在一审袁建初提供的录音材料中袁建明亲自表述“今天走到这一步是万不得已的事，真是走投无路，如果不是这样，我也就不会做这种事”足以证明。另外，录音内容也证实了袁建初与魏继革和林惜英在2003年买卖房屋的时候有告知过袁建明，袁建明明确知悉该事，如若袁建明真为房屋的所有权人，他不可能在得知自己房屋被卖事后却并未在合理期限内采取任何的救济措施，而是直到十五年后才以虚假补办房产证，用租赁的方式强占房屋，如此行为违背常理也不符合逻辑，由此可印证了袁建初是该涉案房屋的真正产权人，也再次证明了袁建初与魏继革和林惜英买卖该房屋系有权处分，不是表见代理。三、本案中袁建初并不存在任何的违法行为，更不存在所谓的诈骗行为。首先，通过以上的论述可以清晰得知，袁建初为该涉案房屋的真正实际产权人，出卖房屋属于有权处分，合法有效。其次，在买卖该房屋时魏继革和林惜英向袁建初付清了购房款后袁建初即向魏继革和林惜英实际交付了房屋和产权证书，并且还积极的催促魏继革和林惜英办理房屋过户手续，是魏继革和林惜英因个人原因迟迟不肯办理房屋过户手续才会祸起萧墙。再之，因袁建明为名义产权人，袁建初在出卖房屋的时候向袁建明清楚告知，袁建明也明确表示同意，并且将身份证户口簿原件寄回给袁建初办理卖房手续，该事实各方当事人均清楚知悉。而且，自2018年案发之后，本案各方当事人多次报警，袁建初也多次配合警方调查，做了大量的询问笔录，均被公安机关认定为不构成刑事犯罪，魏继革和林惜英方才无奈提起民事诉讼。所以，袁建初并不具有诈骗的主观故意、犯罪行为和危害结果，因此，一审法院认定袁建初的行为不构成诈骗理由充分、合理合法。综上所述，一审法院认定事实部分不清，审查证据不客观公正全面，魏继革和林惜英的上诉部分有理，但也部分失实，恳请二审法院依法查明本案事实，作出公正的裁判。魏继革、林惜英向一审法院起诉，请求判令：1.确认魏继革、林惜英与袁建明于2003年12月29日签订的《转让房屋协议书》合法有效，并确认位于揭阳市榕城区***************屋（产权证号：粤房地证字第**）属于魏继革、林惜英所有。2.袁建明、林丽玲立即协助魏继革、林惜英办理上述房屋的产权变更手续。3.袁建明、林丽玲立即停止对上述房屋的侵占，在判决生效五日内搬离上述房屋并将房屋恢复原状交还魏继革、林惜英。4.袁建明、林丽玲立即向魏继革、林惜英支付自2019年1月1日起计至袁建明、林丽玲搬离房屋之日止的占用费用，按每月1100元的标准计算（暂计至2019年12月30日为13200元）。5.本案一切诉讼费用由袁建明、林丽玲共同承担。一审法院认定事实：2003年12月29日,袁建初以袁建明（甲方）的名义与魏继革、林惜英（乙方）签订《转让房屋协议书》，约定：约定甲方将其位于揭阳市榕城区***************屋（房地产权权证号：粤房地证字第：粤房地证字第**转让价款53000元，乙方已于2003年12月29日前交给甲方；甲方已将转让的房屋的产权证件在收清房款时交给乙方存执。上述协议经揭阳市公证处公证。同日，袁建初以袁建明的名义向魏继革、林惜英出具收款凭据，收到购房款72500元(该购房款由袁建初收取和支配)。袁建初也将上述房屋及《房地产权证》交与魏继革、林惜英占有、使用。诉讼中，袁建初提出其为涉案房屋的实际产权人，袁建明仅为名义产权人，其与魏继革、林惜英签订《转让房屋协议书》时有口头告知袁建明，袁建明同意卖房的，并提供集资建房协议书、收款凭单、袁建明的身份证复印件及袁建初录制的录音资料，证明袁建明同意卖房及委托袁建初办理公证事宜。袁建明提出涉案房屋为其委托袁建初购买，因此，袁建初持有袁建明的身份证及《房地产权证》，但袁建初不持有林丽玲的身份证原件，袁建初提供的林丽玲身份证复印件系伪造的，录音资料不具备证据的合法性，且也无法体现袁建初的主张。2018年7月袁建明、林丽玲以承租人的身份租赁涉案房屋，并居住至今。袁建明、林丽玲对袁建初与魏继革、林惜英签订的《转让房屋协议书》表示从不知情，也不同意。另查明，袁建明、林丽玲于1988年10月29日登记结婚。袁建明主张其长期居住在广州，2018年准备回家养老时才发现涉案房屋被袁建初转让。此后，袁建明向有关部门申请补办涉案房屋的产权登记手续，揭阳市国土资源局于2018年7月18日颁发了粤（2018）揭阳市不动产权第0003685号《不动产权证书》，权利人为袁建明、林丽玲。魏继革、林惜英表示其签订协议时并不清楚与其签订协议的人系袁建初，《转让房屋协议书》中甲方“袁建明”的签名为袁建初代签的。再查明，诉讼中，经一审法院释明，魏继革、林惜英坚持其诉讼请求，认为双方签订《转让房屋协议书》合法有效，如果法院判决无效，则袁建初构成诈骗，要求将本案的有关案件材料移送公安机关。上述事实，有魏继革、袁建明、袁建初的身份证、转让房屋协议书及公证书、不动产权证书及庭审笔录等为证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。我国实行房屋所有权登记发证制度，不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明。根据《不动产权证书》，涉案房屋的权利人为袁建明、林丽玲。袁建初主张其为涉案房屋的实际产权人，袁建明仅为名义产权人，但袁建初提供的证据不足以证明其主张，且遭袁建明否认，法院不予采信。袁建初主张其签订协议时，有口头告知袁建明，袁建明同意卖房，提供了录音资料予以证明，袁建明对该证据的来源及内容均提出异议，否认其同意转让涉案房屋。涉案房屋的权利人为袁建明、林丽玲，根据袁建初提供的录音资料无法体现涉案房屋的权利人委托袁建初转让涉案房屋，因此，袁建初的该项主张依据不足，不予支持。袁建初并非涉案房屋的权利人，也未能提供证据证明其与魏继革、林惜英签订《转让房屋协议书》时取得房屋权利人的授权，或签订后得到房屋权利人的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……”的规定，袁建初以袁建明的名义与魏继革、林惜英签订的《转让房屋协议书》的行为构成无权代理，该协议书对袁建明不发生法律效力。因此，魏继革、林惜英要求确认《转让房屋协议书》合法有效，并据此提出的其他诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，予以驳回。诉讼中，魏继革、林惜英认为双方签订《转让房屋协议书》合法有效，如果法院判决无效，则袁建初构成诈骗，要求将本案的有关案件材料移送公安机关。首先，袁建初虽冒用袁建明的名义与魏继革、林惜英签订《转让房屋协议书》，但袁建初在收取魏继革、林惜英购房款后也将涉案房屋及产权凭证交与魏继革、林惜英占有、使用；其次，魏继革、林惜英系成年人，具有完全民事行为能力，在签订协议时有义务审查合同相对方的身份，魏继革、林惜英在没有核实袁建明身份的情况下与袁建初订立《转让房屋协议书》，魏继革、林惜英应对其行为承担相应的法律后果，因此，魏继革、林惜英主张袁建初的行为构成诈骗，理由依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，判决：驳回魏继革、林惜英的全部诉讼请求。案件受理费1612元，由魏继革、林惜英负担。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院另查明：1.1996年3月27日，袁建初与揭阳市榕城运输发展总公司（以下简称运输公司）签订《集资建房协议书》，约定袁建初自愿以集资形式向运输公司定购位于榕城区天福路74号临街新建楼房第七层703、704号二套房，建筑面积195.05平方米，每平方890元，房屋总价款173594元，一次性交款按房屋总价款优惠10%。每户收水电安装费3800元，交房时一次性付清；公证费由双方各负担一半；契证费、手续费由袁建初负担。同日，袁建初向运输公司支付了86234元。1996年５月８日，袁建初又向运输公司支付７万元。袁建明将其身份证原件通过货车司机交给袁建初用于办房产证。1996年11月28日，703、704号房登记在同一产权证上，产权证号为1579023号，建筑面积165.01平方米，权属人为袁建明。2003年4月14日，703号、704号房的产权证分拆为两个，703号房的《房地产权证》证号为：粤房地证字第Ｃ0683592号，704号的《房地产权证》证号为：粤房地证字第Ｃ0683593号。2.袁建明打电话委托袁建初卖掉704号房。2003年５月９日，袁建初以“袁建民”的身份与陈素华签订《转让房屋协议书》，将704号房转让给陈素华，转让价款为８万元，并办理了公证手续。袁建初以“袁建明”的身份与陈素华一起去办理了房屋过户手续。袁建初陈述袁建明将其身份证原件通过货车司机交给袁建初。但袁建明否认当时将身份证原件给袁建初。3.袁建初以“袁建明”的身份与魏继革、林惜英签订《房屋转让协议书》，并在协议书落款处签上“袁建明”的名字。魏继革、林惜英当时也以为签合同的人就是袁建明。703号房的实际交易价格为72500元。魏继革、林惜英受让703号房后对该房进行了装修并入住至2015年。后委托黄某某将703号房出租。2018年6月24日，林丽玲、黄某某签订了《房屋租赁合同》，约定：黄某某将703号房的居住使用权出租给林丽玲作为居住使用，月租金1100元，租赁期限从2018年7月1日至2019年7月1日，每六月一付，林丽玲一次性付给黄某某租金6600元。合同签订后，袁建明、林丽玲入住703号房。4.2018年5月14日，袁建明在报纸上公告《遗失声明》，声明其遗失703号房的房屋所有权证一份（产权证号：粤房证字第0683592），声明作废。2018年6月26日，袁建明重新办理了703号的不动产权证，证号为：（2018）揭阳市不动产权第0003685号，权利人：袁建明、林丽玲。2019年６月30日，魏继革到703房准备收取房租时，发现袁建明、林丽玲以租客身份居住在703号房。双方因权属问题产生纠纷，魏继革、林惜英向一审法院提起本案诉讼。5.袁建初向一审法院提交了2018年11月9日、2019年7月25日的二份对话录音，袁建明二审庭审时承认录音是其和袁建初之间的对话录音，但主张录音是袁建初录制并剪辑的，录音中也没有体现袁建明卖703房的事情。经审查，二份录音显示，袁建明承认有打电话给袁建初把两套房子卖了把钱还给别人，袁建明主张虽然房子卖了但没有办理过户手续就不能算卖，房子还在他的名下，所以他要把房子要回来。6.诉讼过程中，林丽玲向一审法院提交了其本人三张身份证原件，一张为1986年12月31日签发，有效期限20年；一张为1995年12月31日签发，有效期限20年；一张为2006年12月8日签发，有效期限：长期。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：2003年12月29日的《转让房屋协议书》是否有效？魏继革、林惜英要求袁建明、林丽玲协助办理涉案房屋的产权变更手续的理由是否成立？魏继革、林惜英要求袁建明、林丽玲搬离涉案房屋，并支付自2019年1月1日起至袁建明、林丽玲搬离涉案房屋之日止，按每月1100元计的占用费，理由是否成立？关于2003年12月29日的《转让房屋协议书》是否有效的问题。第一，从704号房的转让过程看，袁建明通过打电话的方式委托袁建初把704号卖掉，从签订合同到办理房屋过户手续，袁建初均是以“袁建明”的身份进行的。合同办理公证及房屋办理过户手续，均需当事人提交身份证原件核对。704号房的转让合同已经办理了公证手续、也办理了过户手续，袁建初关于袁建明将其身份证原件通过货车司机交给袁建初办理公证及房产过户手续的陈述，与袁建明将其身份证原件通过货车司机交给袁建初办理房产证的做法相符，本院予以采信，因此，可以确认袁建初当时有向相关部门提交袁建明的身份证原件，袁建明否认将身份证原件交给袁建初，与事实不符，本院不予采信。第二，从形式上看，703号房的转让与704号房的转让形式相同，袁建初以“袁建明”的身份在2003年12月29日的《转让房屋协议书》上签名并办理了公证。袁建初关于袁建明以打电话的方式委托袁建初把703号房卖掉，并把身份证原件通过货车司机转交给袁建初的主张，符合袁建明的习惯做法。袁建明虽然否认该主张，但袁建初提交的录音显示，袁建明有打电话给袁建初把两套房子卖了把钱还给别人。袁建明主张录音被袁建初剪辑过，但未能提交证据予以证实，又不申请鉴定，故本院对袁建明该主张不予采信。第三，袁建明、林丽玲主张其2018年从广州回来后才知道703号房被袁建初卖掉，但却没有找袁建初要说法或要回房产证，而是向房屋登记机关隐瞒真实情况，谎称703号的产权证遗失而向房屋登记机关申请补办了703号房的产权证。袁建明、林丽玲也没有找买受人魏继革、林惜英要回703号房，而是通过租赁的方法占有703号房。袁建明、林丽玲的上述做法有悖常理，故，本院对其主张不予采信。综上分析，可以确认袁建明有打电话委托袁建初把703号房卖掉，有将身份证原件交给袁建初，故袁建明主张2003年12月29日的《转让房屋协议书》无效的理由不成立，本院不予支持。协议书的内容不违反法律法规的强制性规定，故应确认2003年12月29日的《转让房屋协议书》有效。关于魏继革、林惜英要求袁建明、林丽玲协助办理涉案房屋的产权变更手续的理由是否成立的问题。2003年12月29日的《转让房屋协议书》有效，魏继革、林惜英已支付了购房款72500元，对703号房进行了装修并入住多年，也持有该房屋的房屋所有权证，即绝大部分的合同义务已履行，只是没有办理房屋的产权变更手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，魏继革、林惜英要求袁建明、林丽玲继续履行《转让房屋协议书》，协助办理涉案房屋的产权变更手续，理由成立，应予以支持。袁建明、林丽玲在明知703号房已转让给魏继革、林惜英，袁建初已把该房的房屋所有权证交给魏继革、林惜英的情况下，却向房屋登记机关隐瞒真实情况，谎称703号的产权证遗失而向房屋登记机关申请补办了703号房的产权证，违反了诚实信用原则。关于魏继革、林惜英要求袁建明、林丽玲搬离涉案房屋，并支付自2019年1月1日起至袁建明、林丽玲搬离涉案房屋之日止，按每月1100元计的占用费，理由是否成立的问题。魏继革、林惜英委托黄某某出租703号房。2018年6月24日，林丽玲与黄某某签订租赁合同，以承租人的身份入住703号房，租赁期限为1年，月租金1100元，租赁合同的期限早已届满，袁建明、林丽玲只付了六个月的租金，至今仍居住在703号房。故魏继革、林惜英要求袁建明、林丽玲搬离703号房，并按租赁期间的租金标准即每月1100元支付自2019年1月1日起至袁建明、林丽玲搬离涉案房屋之日止的占用费，理由成立，应予以支持。综上所述，一审判决适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。魏继革、林惜英的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销广东省揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202民初1933号民事判决。二、袁建明、林丽玲应于本判决生效之日起十日内搬离榕城区天福路74号临街新建楼房第七层703号房。三、袁建明、林丽玲应于本判决生效之日起十日内协助魏继革、林惜英办理位于榕城区天福路74号临街新建楼房第七层703号房的过户手续。四、袁建明、林丽玲应向魏继革、林惜英支付占用榕城区天福路74号临街新建楼房第七层703号房期间的占用费（占用费计算：自2019年1月1日起至袁建明、林丽玲搬离榕城区天福路74号临街新建楼房第七层703号房之日止，按每月1100元计）。五、驳回魏继革、林惜英的其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1612元，二审案件受理费1612元，均由袁建明、林丽玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹秋玲审 判 员 陈树城审 判 员 吴海燕二〇二〇年十一月十二日法官助理 陈培蓉书 记 员 黄楚昭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。