新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初1826号 原告（反诉被告）：王小丽，女，1968年10月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：张燕，新疆新石律师事务所律师。被告（反诉原告）：博乐市吉祥盛房地产开发有限公司，住所地新疆博乐市团结路与锦绣路交汇处（宏博星城小区**楼**）。法定代表人：闫建学，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵世平，男，1961年6月20日出生，汉族，该公司法务部职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。第三人：阿塔西，男，1963年9月8日出生，蒙古族，原博乐市新都汇物业服务有限公司实际所有人，住新疆维吾尔自治区博乐市。委托诉讼代理人：李绍彦，博乐市宏维法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）王小丽与被告（反诉原告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司（以下简称吉祥盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，被告吉祥盛公司要求追加阿塔西为本案第三人，2020年11月6日、11月25日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王小丽及委托诉讼代理人张燕，被告吉祥盛公司的委托诉讼代理人赵世平，第三人阿塔西的委托诉讼代理人李绍彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王小丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告办理不动产登记证书；2、本案诉讼费由被告负担。2016年9月27日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人为被告吉祥盛公司，买受人为原告王小丽；原告购买被告所开发的博乐市吉祥盛商业广场1幢1-05号商业用房，房屋建筑面积66.906平方米，套内建筑面积63.34平方米。房屋每平方米12300元，总价款为822943.80元。双方约定原告于2016年9月30日前支付首期房价款人民币422943.60元，占全部房价款的50%，余告示40万元向博乐市农商银行申请贷款支付。合同签订后，原告以现金方式支付房款250125.6元，以涉案房屋2017年1月1日至2019年12月30日的三年租金收益折抵房款172818.20元，原告已经按照合同约定向被告支付首付款422943.80元。由于房地产政策及被告公司经营状况的变化，致使原告未能办理贷款。后双方因房款支付、办理房屋不动产登记问题诉至法院。2017年11月22日，博乐市人民法院（2017）新2701民初2710号民事判决认定《商品房买卖合同》合法有效。2018年被告通过诉讼提出解除合同上述《商品房买卖合同》。博乐市人民法院作出（2018）新2701民初2340号民事判决书判决原被告双方解除2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》。原告王小丽不服判决上诉至博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院，博州中院作出（2019）新27民终406号民事判决书判决驳回王小丽的上诉请求。2020年，原告向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起再审申请，该院作出（2020）新民再38号民事判决书，判决：一、撤销博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2019）新27民终406号民事判决和博乐市人民法院（2018）新2701民初2340号民事判决；二、王小丽与博乐市吉祥盛房产开发有限公司2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》继续履行；三、驳回博乐市吉祥盛房地产开发有限公司的本诉请求；四、驳回王小丽的其他诉讼请求。现该判决已生效，但被告拒绝接受原告剩余购房款，并对原告的房屋进行断电处理，导致原告无法正常使用或出租房屋。原告多次要求被告接受剩余房款40万元，并要求被告协助原告办理网签备案登记手续及房屋不动产登记证书，均遭到拒绝。原告无奈向法院提起诉讼，请求在法院的主持下对40万元剩余房款进行提存，支持原告的诉讼请求。吉祥盛公司答辩并反诉称，我方不同意原告的诉讼请求，原告只支付了房款25万余元，并非原告陈述的42万元。双方合同虽然是在2016年签订的，但实际并未履行，原告在支付了15万元购房款后还向被告借款10万元，原告在仅仅支付了15万元之后向案外人签订了委托经营管理合同，该合同也是在2016年9月27日签订的，该合同是投资的7%返还三年租金，原被告之间的纠纷已经在法院确认为有效合同，原告一直说被告房屋有问题，实际上消防的问题是2017年的问题。从程序上说，再审剥夺了被告上诉的权利，再审所出具的证据是原告在一、二审未出具的证据，作为合同的相对方原告跟案外人签订的委托租赁合同，没有经过案外人的质证，第三人虽然已经注销了，但该公司为独资公司，人还是可以找到的，高院的判决书中原告没有出示其与第三人之间的合同，但未经质证高院对该证据进行了认定。综上，应驳回原告的请求并提出反诉要求反诉被告赔偿反诉原告的损失260974元，并承担本案反诉费。庭审中，反诉原告吉祥盛公司将反诉请求确定为：要求反诉被告支付剩余房款520292元并赔偿损失260974元。反诉被告王小丽针对反诉原告的反诉请求答辩如下：不同意反诉原告继续增加诉讼请求，上一次开庭时已经要求其提供反诉状，本诉中原告已经同意将40万元交付法院进行提存。反诉原告中陈述的数额120292元应该进行另案诉讼，法庭已经要求被告固定自己的反诉请求也给了相应时间，但反诉原告由于自己的失误导致反诉请求不明确，所以不同意反诉原告的反诉请求。第三人阿塔西陈述，针对本案本诉部分和反诉部分陈述意见：对原、被告之间的关系与第三人无关，其他问题在质证的时候再陈述。经审理查明，2016年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人：博乐市吉祥盛房地产开发有限公司，买受人：王小丽；建筑面积66.906平方米，套内建筑63.34平方米，为一层5号商铺。每平方米12300元，总价款为822943.8元，签订合同时买受人向出卖人支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。贷款方式：买受人于2016年9月30日前支付首期房价款人民币422943.8元，占全部房价无法无天的50%，余款400000元向博乐市农商银行申请贷款支付。双方约定全部房价款存入以下账户，名称为博乐市吉祥盛房地产开发有限公司，开户银行账号为博乐市农商银行账号，账号为×××。逾期付款，除不可抗力，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2016年10月30日之前向买受人交付商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人一次性赔偿买受人5000元。2016年6月5日，吉祥盛公司向王小丽出具收据一份，内容“今收到王小丽购房保证金50000元。”2016年9月27日，原告吉祥盛公司向被告王小丽出具收据一份，内容为：“今收到王小丽首付款100125.6元。”2017年12月13日，王小丽向吉祥盛公司的账号×××存入100000元。以上合计250125.6元。2016年9月27日，原告王小丽与被告吉祥盛公司签订《垫付款协议书》，协议书约定：“乙方（王小丽）在甲方（博乐市吉祥盛房地产开发有限公司）处购买吉祥生活广场1层5号房，根据合同约定应交首付款422943.8元，现已交322943.8元，尚欠100000元，为使合同有效履行并办理乙方按揭贷款手续，双方协商就甲方向乙方垫付购房款，达成如下协议：一、甲方同意给乙方垫付乙方购买位于甲方博乐市××层房的房款100000元，并由乙方出示借条一张；二、甲方向乙方垫付购房款期限从2016年9月20日至2017年12月30日，在垫付期间，乙方不承担利息；三、乙方必须按期归还甲方垫付的购房款，如按期不还，应从甲方向乙方垫付购房款之日起，按照月息20‰向甲方承担垫付款利息；四、在乙方未付清垫付款之前，甲方有权不向乙方交付所有购房手续；五、任何一方违约，应向对方承担贰万元的违约金。同日，原告王小丽向被告吉祥盛公司出具借条一份，内容为：“今有王小丽现借到博乐市吉祥盛房地产开发有限公司现金100000元，约定2017年12月30日前还清”。借款人王小丽。同日，案外人博乐市新都汇物业服务有限公司与王小丽签订《委托经营管理合同》，合同约定：“甲方（王小丽）自愿将其投资的位于新疆博乐市吉祥盛商业广场商业用房1F-5号铺，委托乙方（博乐市新都汇物业服务有限公司）经营管理，管理期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月30日。合同约定期限为三年，按甲方实际支付投资款总额的7%支付年收益，每年支付一次，备注：在首付款时一次性支付三年收益822943.8×21%=172818.198顶房款。任何一方不满一年要求提交解除此合同视为违约，违约方应向守约方支付商业用房投资总额30%的违约金，本合同及双方签署的20160101号《商品房买卖合同》于一方提出退还投资款的要求达到对方之日解除”。合同还约定了其他权利义务。2018年，博乐市吉祥盛房地产开发有限公司作为原告，王小丽作为被告向博乐市人民法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。庭审中，王小丽提起反诉，要求双方继续履行合同，办理不动产登记证书，赔偿反诉原告经济损失87500元及违约金5000元。经本院审理，于2019年2月13日作出（2018）新2701民初2342号民事判决书，判决：一、解除原告（反诉被告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王小丽于2016年9月27日签订《商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司于本判决生效后的十日内向被告（反诉原告）王小丽返还购房款250125.6元；三、驳回反诉原告王小丽的反诉请求。宣判后，王小丽对判决不服向博州中级人民法院提起上诉，博州中院于2019年11月8日作出（2019）新27民终406号民事判决书，判决：一、维持博乐市人民法院（2018）新2701民初2342号民事判决第一项、第三项【即：一、解除原告（反诉被告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王小丽于2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》、三、驳回反诉原告王小丽的反诉请求。】；二、撤销博乐市人民法院（2018）新2701民初2342号民事判决第二项【即：原告（反诉被告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内向被告（反诉原告）王小丽返还购房款250125.6元】。宣判后，王小丽对（2019）新27民终406号民事判决不服向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，高院于2020年5月30日作出（2020）新民再38号民事判决书，判决：一、撤销博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2019）新27民终406号民事判决和博乐市人民法院（2018）新2701民初2342号民事判决；二、王小丽与博乐市吉祥盛房地产开发有限公司2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》继续履行；三、驳回博乐市吉祥盛房地产开发有限公司的本诉请求；四、驳回王小丽的其他反诉请求。为此，王小丽向本院提起诉讼，要求被告吉祥盛公司协助王小丽办理房屋不动产登记证书。另查明，博乐市新都汇物业服务有限公司为个人独资公司，成立于2016年6月7日，2018年10月22日注销，股东为阿塔西一人。上述事实，由原告提供工商登记档案2份、《商品房买卖合同》、收据2份、现金缴款单1份、借条1份、垫付款协议书1份、《委托经营管理合同》、授权委托书、中国农业银行交易明细清单、（2017）新2701民初2710号民事判决书、（2018）新2701民初2342号民事判决书、（2019）新27民终406号民事判决书、（2020）新民再38号民事判决书及被告提供《商品房买卖合同》、短信聊天记录、（2018）新2701民初60号民事裁定书、（2017）新2701民初2710号民事判决书及第三人提交《委托经营合同》、《房屋租赁合同》以及原、被告陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。本案争议焦点：1、吉祥盛公司是否应当为王小丽办理涉案房屋1F-5号铺的《不动产权证书》；2、反诉原告吉祥盛公司要求反诉被告王小丽赔偿损失260974元的反诉请求是否成立。一、关于吉祥盛公司是否应当为王小丽办理涉案房屋1F-5号铺的《不动产权证书》。本院认为，吉祥盛商业广场项目已于2016年1月25日取得《商品房预销售许可证》【编号新建房许字（2016）001号】，双方当事人于2016年9月27日签订的涉案《商品房买卖合同》应为有效。该合同签订后，王小丽以现金方式支付房款250125.60元，以涉案房屋2017年1月1日至2019年12月30日的三年收益折抵房款172818.20元，故王小丽在2019年12月31日付清合同约定的首付款422943.80元。由于当地房地产政策规定的变化，王小丽因为不是博乐市人而无法申请商业贷款，故王小丽至今没有交付余款40万元。作为博乐市房地产开发企业的吉祥盛公司，具有获悉当地房地产政策变化的地域优势；王小丽不是博乐市人，吉祥盛公司仍然与其签订《商品房买卖合同》，应当对于王小丽无法申请商业贷款的可能性有所预判，故对王小丽最终无法通过申请贷款支付余款40万元，吉祥盛公司负有一定的责任。本案中，王小丽至今未支付余款40万元，吉祥盛公司至今未取得吉祥盛商业广场项目的《不动产权证书》并无法办理涉案房屋产权证是客观事实，双方当事人均存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，吉祥盛公司的主要合同义务是交付房屋和办理《不动产权证书》，王小丽的主要合同义务是足额支付购房款，现王小丽要求法院提存40万元购房款视为足额支付房款，被告吉祥盛公司理应为原告王小丽办理《不动产权证书》。故对原告王小丽的主张本院予以支持。二、反诉原告吉祥盛公司要求反诉被告王小丽赔偿损失260974元的反诉请求是否成立。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失260974元的计算是由两部分构成：其中一部分是反诉原告认为除了（2020）新民再38号民事判决书中确定的40万元外，反诉被告仍欠反诉原告房款12万元。对该12万元欠款除反诉原告口头陈述外，未提供证据予以证实，本院不予采信。第二部分是基于反诉被告认为反诉原告共计欠房款520929元，按委托经营合同约定的7%计算4年损失（2016年11月1日-2020年10月30日）为145860.12元作为反诉被告王小丽延迟付款所承担违约责任。因双方在履行合同的过程中，经自治区高级人民法院作出（2020）新民再38号民事判决书确定，双方均有违约行为。故对反诉原告吉祥盛公司要求反诉被告王小丽赔偿损失260974元的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告（反诉被告）王小丽办理位于新疆博乐市吉祥盛商业广场商业用房1F-5号铺的不动产登记证书；二、驳回反诉原告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费70元，由被告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司负担；反诉费2608元，由反诉原告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。                    审判员 陈月二〇二〇年十一月二十八日                  书记员 赵雯元注：申请执行期限为本判决书生效后履行期间届满之日起二年内。