山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终3274号 上诉人（原审被告）：徐龙会，男，1985年10月9日出生，汉族，农民，住郓城县丁里长镇石庄村。 委托诉讼代理人：郭志勇，男，1976年2月4日出生，汉族，住郓城县。 被上诉人（原审原告）：郓城县丁里长镇石庄村民委员会。住所地：郓城县丁里长镇石庄村。 法定代表人：石建瑞，村主任。 委托诉讼代理人：陈立保，郓城顺民法律服务所法律工作者。 上诉人徐龙会因与被上诉人郓城县丁里长镇石庄村民委员会（以下简称村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2019）鲁1725民初5147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人徐龙会及委托诉讼代理人郭志勇，被上诉人村委会的委托诉讼代理人陈立保参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人徐龙会上诉请求：1.撤销原判，发回重审或查明事实改判。2.一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定案涉院落东侧的房屋是2017年12月份建设是错误的，没有任何事实证据。当时建设三间堂房时证人石某1为村支部书记，证人李某为承建人，他们均证实案涉院落东侧房屋是与三间堂房一起建设的。2.一审法院判决说理内容错误，不能服众。一审期间被上诉人没有提供证据推翻证人石某1、李某的证言，一审法院以被上诉人不认同证言内容为由不予采信证人证言，难以让人信服。证人证言的内容不是要经过被上诉人同意才能认定的。3.本案案由为房屋租赁合同纠纷，一审法院认定了合同有效，被上诉人一审的诉状诉请中是要求拆除的违约建筑，事实与理由中也是依据双方房屋租赁合同第五条约定，一审法院却以被上诉人提起停止侵害之诉为由驳回诉讼时效的适用。本案是合同之诉，不是物权的侵权之诉，事实上双方的合同中约定了上诉人对院落的使用权，不存在侵权的事实。4.一审法院适用法律错误。上诉人既不存在迟延履行债务的情形，不存在违约造成被上诉人不能实现合同目的的情形。被上诉人合同目的为发展经济增加村民收入，上诉人不存在违约行为。房屋和棚房当时是经过被上诉人的同意才搭建的，这也符合当时签订的租赁合同的有关事项，该合同尚未履行完毕，被上诉人私自终止合同，应向上诉人支付当时搭建三间房屋和棚房的费用及剩余五年的经营损失。5.被上诉人陈述上诉人私自搭建违建房屋不属实，上诉人在经营饭店过程中没有接到任何有关职权部门要求拆除的书面通知。综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误，判决理由错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人村委会答辩称，1.上诉人建设涉案所述的房屋和棚房未经村委会任何人同意，不符合案涉租赁合同的约定。2.合同履行期间发现上诉人的搭建行为，乡镇、村多次制止并责令拆除，但上诉人一直未拆除。3.近几年，上诉人搭建行为确实影响了村委会规范化建设，影响了村的环境卫生，该事实群众多次向市委市政府、县委及其他部门反映情况，也给村里工作造成了很大困难，县信访局派人到镇政府并结合村向上诉人做工作，问题一直未得到解决，故而起诉。 村委会向一审法院起诉请求：1.解除双方2015年6月15日签订的房屋租赁合同，拆除违约建筑物，恢复原状，返还土地；2.诉讼费由徐龙会承担。 一审法院认定事实：2015年6月15日，纠纷双方签订石庄村委集体房屋租赁合同，将坐落于郓赵路去刘李路南，西邻翻建的村委，东邻门头房，南邻集体空宅，北邻刘李东西路(街)，堂房共三间，房前院东侧租赁给徐龙会，租赁期限10年，自2015年6月15日至2026年2月28日止，一次性支付租金45000元。合同第五条约定，乙方在租赁期间维护好房子及院子的使用权利，未经村委会支部同意，在院内乱搭乱建，影响村容卫生形象，村委会有权终止合同。2017年12月份徐龙会未经村委会同意在租赁的院落东南搭建3间砖瓦结构房屋和钢结构大棚房约130平方米。 一审法院认为，纠纷双方签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行自己义务。徐龙会未经村委会同意在租赁土地上建造房屋及其他附着物，违反合同约定，属合同违约，村委会有权按合同约定解除合同。合同解除后，村委会有权要求恢复原状，徐龙会在租赁土地上所建房屋及附着物应自行拆除，未履行合同租金应退还徐龙会。徐龙会提供证人石某1、李某出庭作证，证实所建房屋经村委会同意，村委会不承认，证人系个人意见，不能代表村委会意思表示，对证人证言不予采信。村委会系提起停止侵害之诉，不适用诉讼时效的规定，对徐龙会该主张不予支持。故村委会诉请应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决：一、解除郓城县丁里长镇石庄村民委员会与徐龙会2015年6月15日签订的《石庄村委的集体房屋租赁使用合同》。二、徐龙会自行拆除其在租赁土地上的所建所有附着物，返还郓城县丁里长镇石庄村民委员会租赁房屋及土地。三、郓城县丁里长镇石庄村民委员会退还徐龙会租金24750元。上述二、三项于判决生效后十日内相互履行。案件受理费100元，由徐龙会负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请证人石某1出庭作证，证人述称，2015年6月15日，其担任村委会支部书记，涉案房屋比较破旧，村里商量进行改造，由村里出资一部分，上诉人预交租金，用这两部分钱进行改造，改造好后交由上诉人使用，考虑到房屋有个装修期，所以2015年6月15号签订的合同到8月1号才生效。签合同时该处主房已经差不多盖好，配房紧接着也盖起来了，之后棚也盖好了；签合同前上诉人一次性先交了45000元，配房和棚房都是上诉人自己拿钱建设的，上诉人建房和棚房的时候，证人、会计、村委会主任都知道这事，都同意；涉案合同是村委会主任签的，证人也在场，当时乡里包村的和司法所的人也在。证人李某述称，2015年东屋是证人建的，上诉人给的工钱，当时搭建房屋的时候村委会都知道，盖完堂屋后又接着盖的东屋，农村建房口头说一下就行了，没有书面协议。证人徐某述称，其系上诉人的哥哥，当时参与了建房，搭建房屋的时候村委会都知道。另提交当时的村会计石某2书面证言一份，证人在家打工倒不开班来出庭。 被上诉人质证称，证人石某2的书面证言因其未出庭，不能证明是真实意思。证人徐某与上诉人是亲兄弟，有利害关系。证人李某所述不属实，证人石某1是当时的村领导，但作了虚假陈述，四证人均没有书面证据，仅是口头陈述，该陈述与案涉房屋租赁合同不一致。在没有对原合同有任何书面变更修改内容，也没有与全村8个村民代表进行协商变更修改的情况下，证人证言与合同内容相抵触，所证内容不能成立，不能作为本案定案依据。 被上诉人提交证明一份，拟证明上诉人存在违反约定，未经被上诉人许可在出租范围内存在乱搭乱建行为，影响了村规划建设和对脏乱差的治理。上诉人质证称，对该证明有异议，该部门不能证明搭建不规范，证明上的公章不是公安机关所备案的公章，该证明的真实性具有争议，不符合法律规定。 本院认为，案涉租赁合同合法有效，案涉合同第一条约定的租赁物为三间堂房及房前院东侧；第五条约定，上诉人在租赁期间维护好房子及院子的使用权利，不准不经村委会支部同意，在院内乱搭乱建，影响村容卫生形象，被上诉人有权终止合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，上诉人主张案涉院内搭建的东屋及棚房系经被上诉人同意所建，其申请出庭的证人所作证言不能代表村委会支部决议，不能证明本案争议的建筑物系经过村委会支部事先同意或被上诉人事后追认所建设，被上诉人依据合同约定请求解除合同，并要求恢复原状，符合合同约定及法律规定。被上诉人的诉请属于在合同履行完毕之前依据合同约定行使解除权，上诉人提出的诉讼时效抗辩，没有法律依据。一审查明的该建筑物的建设时间以及认定本案属于提起停止侵害之诉，认定事实存在瑕疵，但判决结果并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人徐龙会负担。 本判决为终审判决。 审判长  田佰旺 审判员  朱晨曦 审判员  史春雷 二〇二〇年十一月三十日 书记员  武文静