浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2772号 上诉人（原审原告）:潘从彪，男，1968年3月14日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：褚康强，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐能权，浙江太安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨定君，男，1967年12月31日出生，汉族，住宁海县。 被上诉人（原审被告）：董惠丽，女，1969年11月28日出生，汉族，住宁海县。 上述两被上诉人的委托诉讼代理人：薛淼冰，宁海县天河法律服务所法律工作者。 上述两被上诉人的委托诉讼代理人：鲍睿，宁海县天河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：姜回英，女，1945年9月3日出生，汉族，住宁海县。 法定代理人：薛志达，男，1976年1月23日出生，汉族，住宁海县。 上诉人潘从彪因与被上诉人杨定君、董惠丽、姜回英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2019）浙0226民初6145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 潘从彪上诉请求：撤销一审判决第三项，改判杨定君、董惠丽返还宁海县××街道××村两间平房（××村××,土地证号:宁集建1995字第8&tim**;×6号;其中土地面积64平方米）拆迁补偿款中可安置面积补偿费673920元和货币安置补助178730元。事实和理由：1.一审法院认为“杨定君、董惠丽的可安置面积与涉案房屋的土地面积无关”是错误的。根据拆迁办法规定,可安置面积按被拆迁房屋合法建筑面积1:1确定或按合法土地面积1.8容积率换算,如安置面积少于低限标准的可选择低限标准安置。杨定君一家根据低限标准安置可补偿600平方米,而涉案房屋土地面积46平方米远远少于600平方米,故杨定君选择以低限标准安置。杨定君选择以何种方式安置补偿,与涉案房屋土地面积有直接关系。2.从拆迁法规政策文件看,本案所涉土地己经合并计算在杨定君户头上,相应的拆迁利益已由杨定君领取。根据《宁海县征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》和《宁海县××街道××村改造模拟拆迁实施方案》规定：以直系家庭为单位计算安置人口，被拆迁人合并计算可安置面积，包括已卖出的面积未达到低限安置标准的,被拆迁人可选择低限安置标准,但以低限安置标准补偿的可安置面积必须合并计算己出卖土地的拆迁安置面积。本案中,杨定君土地面积0平方米,其母姜回英296.04平方米,如果按面积安置整个家庭只有296.04＊1.8＝532.87平方米（含薛某、薛志达户）。而按低限标准则是杨定君安置600平方米加上姜回英120平方,共有720平方米（含532.87平方米）。这是任何人都会选择的简单算法。因此,杨定君将位于宁海县××街道××村××号房屋（土地证号:宁集建1995字第8&tim**;×6号）卖给潘从彪,该房屋中的土地面积46ｍ,拆迁时安置补偿利益已计算在杨定君户头上。依据拆迁文件规定,上述出卖的46平方米可土地安置面积补偿费为673920元、货币安置补助费为168480元等计算在杨定君的拆迁补偿款中。3.潘从彪一方补偿也是基于《宁海县征收集体所有土地房屋拆迁实施办法》和《宁海县××街道××村改造模拟拆迁实施方案》规定依法依规取得,是其应有的权利。原审法院以假设潘从彪持有涉案土地并不增加拆迁补偿款的前提条件是不能成立的。本案农村集体土地使用权根本无法过户,客观上无法增加到潘从彪户头。所以一审法院这种假设是没有任何法律意义的。4.本案房屋买卖合同是有效的,依法享有该房屋拆迁带来的相应权益或价值。而且双方合同中也明确如果涉案房屋拆迁、该房屋的拆迁利益由潘从彪享有。一审法院判决合同合法有效,却判决不享有该拆迁利益,这是相当荒唐的。潘从彪2008年出价11.6万元购买涉案房屋,2020年判决享有涉案房屋补偿款1万多,即便算上事后的装修款及搬迁费等也就9万多，十多年前购买的房屋出现亏本是无法想象的。杨定君和潘从彪己协商好上述房屋的拆迁补偿条件,由杨定君支付给潘从彪上述房屋土地拆迁补偿款,潘从彪才同意搬离房屋并由拆迁办拆掉该房屋。否则,涉案房屋在没有拆迁安置补偿的情况下怎么可能被拆除？ 杨定君、董惠丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。拆迁补偿安置协议书已明确潘从彪与杨定君、董惠丽都选择了保障安置，按照每个基准户进行安置。即使涉案房屋登记在潘从彪名下，潘从彪的拆迁补偿面积也不会增多，杨定君、董惠丽的拆迁补偿面积也不会减少。杨定君、董惠丽没有享受到涉案房屋拆迁安置带来的相应利益，杨定君、董惠丽领取的评估价与涉案房屋无关，潘从彪要求返还相应的补偿费用，没有事实和法律依据。潘从彪应该向宁海县跃龙鹏程城市开发建设投资有限公司（以下简称鹏程公司）主张该涉案房屋拆迁安置补偿款，而非要求杨定君、董惠丽补偿。 姜回英未答辩。 潘从彪一审诉讼请求：1.确认潘从彪与杨定君、董惠丽签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》有效；2.判决杨定君、董惠丽、姜回英返还潘从彪因位于宁海县××街道××村朝东的两间平房（房屋地址××村××，土地证号：宁集建1995字第8&tim**;×6号）拆迁所取得的拆迁权益904173元｛①被拆迁房屋评估价值41000元（已领取）；②可安置面积补偿费673920元（64平方米×1.8×5850元／平方米）；③货币安置补助178730元［（41000元＋673920元）×25%］；④临时过渡补贴费4230元（47平方米×15元／平方米×6个月）；⑤搬家补贴费9400元（47平方米×200元／平方米）；⑥签约搬迁奖励费34560元（64平方米×1.8×300元／平方米）；⑦提前搬迁奖励费3333元｝；3.本案诉讼费、保全费由杨定君、董惠丽、姜回英负担。 一审法院认定事实如下：潘从彪、杨定君、董惠丽、姜回英均系宁海县××街道××村村民。杨定君、董惠丽为夫妻关系，杨定君与姜回英为母子关系。2008年5月28日，潘从彪与杨定君、董惠丽签订《房屋买卖合同》一份，合同抬头姜回英、杨定君为转让方（甲方），潘从彪为受让方（乙方）；合同落款处出让人（甲方）由杨定君、董惠丽签字，受让人（乙方）由潘从彪签字。双方在合同中约定，一、房屋户名：姜回英，土地证号：宁集建1995字第8&tim**;×6号，房屋地址：××村××（地籍调查表记载的编号为×××-2），现购买其中朝东的两间平屋，建筑面积约43平方米，房屋四至：东自墙（走廊），南东段自墙（走廊）西段与杨兴贤共墙，西自墙，北与甲方共墙，乙方享有与甲方同等的共有面积部分的使用权；二、……如遇拆迁，尚未办理转户，乙方所有的房屋拆迁费归乙方所有，甲方应无条件将乙方所有的土地使用权划分给乙方……四、本房屋成交价格为116000元，签约日一次性付清，不得拖欠。杨定君在合同底部备注“姜回英同意杨定军出售，直接收益人收款人杨定军”。同日，潘从彪与杨定君、董惠丽签订《房屋买卖补充协议》一份，约定乙方所买房屋的土地总面积确定为64平方米，日后旧村改造，房屋统一拆迁情况下，乙方所买房屋面积加上共有面积分摊后如不足64平方米，面积由甲方房屋总面积里补足，如超出64平方米，超出部分归甲方所有。合同签订之后，杨定君、董惠丽将房屋交付给潘从彪并一直由潘从彪小舅子严家芝居住。2018年1月30日，姜回英、薛某（姜回英丈夫）与鹏程公司签订《拆迁补偿安置协议书》一份，双方约定被拆迁房屋坐落在双水村，合法土地总面积296.04平方米，合法建筑总面积228.48平方米，1.土地证号：8&tim**;×6（权证人：姜回英，土地面积：128.2平方米，分摊面积75.28平方米）；2.土地证号：8&tim**;×4（权证人：薛某，土地面积：35.8平方米，分摊面积24.42平方米）；3.土地证号：8&tim**;×7（权证人：姜回英，土地面积：19.32平方米，分摊面积13.02平方米）。本拆迁户有家庭成员2人，应安置人口2人，基准代0个，选择货币安置方式安置，可安置面积为120平方米；被拆迁房屋评估价值33176元，可安置面积补偿费702000元（120平方米×5850元／平方米），货币安置补助183794元（735176元×25%），临时过渡补贴费20563元（228.48平方米×15元／平方米.月×6个月），搬家补贴费45696元（228.48平方米×200元／平方米），签约搬迁奖励费159861元（532.87平方米×300元／平方米），被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款5285元，提前搬迁奖励费10000元，以上补偿金额合计1160375元。涉案两间平屋经评估，建筑面积47.08平方米，房屋、附属物及装修的补偿费共计41841元，已由严家芝领取。三间楼房的补偿费由姜回英的三个儿子分别领取。2018年1月30日，杨定君与鹏程公司签订《拆迁补偿安置协议书》一份，双方约定被拆迁房屋坐落在双水村，合法土地总面积0平方米，合法建筑总面积0平方米，本拆迁户有家庭成员7人，应安置人口7人，基准代1个，选择货币安置方式安置，可安置面积为384平方米（扣除甬临北线120平方米面积，120平方米×1.8＝216平方米）；被拆迁房屋评估价值49691元，可安置面积补偿费2246400元（384平方米×5850元／平方米），货币安置补助574023元（2296091元×25%），临时过渡补贴费0元，搬家补贴费0元，签约搬迁奖励费0元，被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款4158元，提前搬迁奖励费10000元，以上补偿金额合计2884272元。 2018年1月1日，潘从彪与鹏程公司签订《拆迁补偿安置协议书》一份，双方约定被拆迁房屋坐落在双水村，合法土地总面积286.9平方米，合法建筑总面积443.86平方米，1.土地证号：8&tim**;×8（权证人：潘某，土地面积：161平方米，分摊面积／平方米）；2.土地证号：8&tim**;×1（权证人：潘某，土地面积：83平方米，分摊面积42.9平方米）。本拆迁户有家庭成员6人，应安置人口6人，基准代2个，选择货币安置方式安置，可安置面积为720平方米；被拆迁房屋评估价值235761元，可安置面积补偿费4212000元（720平方米×5850元／平方米）货币安置补助1111940元（4447761元×25%），临时过渡补贴费39947元（443.86平方米×15元／平方米·月×6个月），搬家补贴费88772元（443.86平方米×200元／平方米），签约搬迁奖励费154926元（516.42平方米×300元／平方米），被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款186931元，提前搬迁奖励费20000元，以上补偿金额合计6050277元。 另查明，根据《宁海县××街道××村改造模拟拆迁实施方案》规定：……二、模拟拆迁安置对象含被拆迁人和应安置人口。被拆迁人是指模拟拆迁范围内具有合法产权房屋的产权人。应安置人口是指具有本村常住户口且为本村经济合作社的社员……三、被拆迁房屋用地面积和建筑面积认定。集体建设用地土地使用权证、房屋所有权证载明的土地面积和房屋建筑面积……五、住宅用房补偿安置方式为调产安置和货币安置二种，其可安置面积按被拆迁房屋合法建筑面积1：1确定或按合法土地使用权面积1.8容积率换算，但人均可安置面积最高不得超过建筑面积150平方米……应安置人口以直系家庭为单位，合并计算的可安置面积未达到以下标准的，按以下标准确定（以下简称低限安置标准）：1.每户人均建筑面积不足60平方米的按60平方米确定可安置面积；2.有未婚儿子的夫妻或已婚未育夫妻为基准代，每个基准代再增加建筑面积180平方米；适用低限安置标准时，有下列情形的应当合并计算其住宅用房：1.被拆迁人另有集体所有土地住宅用房的（包括已出卖、赠与或析产的）……㈡货币安置。拆迁住宅用房实行货币安置，其补偿安置适用下列规定：1.被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿；2.住宅用房可安置面积的补偿资金按5850元／平方米结算。3.被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加200%的比例给予补偿。七、房屋拆迁补贴、补助、奖励。㈠房屋拆迁补贴。住宅用房补贴标准：1.临时过渡补贴费，按被拆迁房屋合法建筑面积15元每平方米每月计发，选择货币安置方式的计发6个月；2.搬家补贴费，拆迁住宅用房造成被拆迁人搬迁的，对其搬家、水电设施、电话移机、有线电视移机、电子防盗门、电脑网络、空调移机、太阳能热水器等其他搬迁造成的损失，按被拆迁住房合法建筑面积每平方米200元标准给予一次性的搬家补贴，不足10000元的按10000元计发……㈡房屋拆迁补助。1.货币安置补助。对住宅用房被拆迁选择货币安置的，按本方案第五条货币安置条款补偿金额的25%给予货币安置补助……㈢房屋拆迁奖励。住宅用房奖励标准：1.拆迁住宅用房，被拆迁人在搬迁期限内签约并完成搬迁的，按合法建筑面积或者1.8容积率计算的建筑面积每平方米给予300元签约搬迁奖励费，从高给予补偿，每产权户低于20000元的按20000元计发。签约搬迁奖励费在被拆迁房屋腾空验收后支付。2.拆迁住宅用房，被拆迁人在搬迁期限内提前搬迁的，按户给予提前搬迁奖励。提前二个月完成搬迁的按每户给予10000元奖励，提前一个月完成搬迁的按每户给予5000元奖励。 一审法院认为，首先，关于合同效力。1.潘从彪与杨定君、董惠丽买卖的房屋系集体土地，而双方均为该涉案土地所在的村集体经济组织成员，其签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定；2.虽然涉案房屋的土地证登记在第三人名下，但根据地籍调查表记载，审批时包括杨定君、董惠丽家庭人口为七人，即杨定君、董惠丽为该房屋的共有人，且潘从彪占有使用房屋近10年，其他共有人包括第三人对此以及潘从彪领取涉案房屋的补偿费从未提出异议；3.现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，“一户一宅”的规定属行政调整的范畴，并不影响涉案房屋买卖行为本身的效力。综上，潘从彪请求确认双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》有效，该院予以支持。其次，关于承担责任的主体。虽然《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》抬头处的出卖方分别是姜回英、杨定君和杨定君，但落款处均为杨定君、董惠丽，购房款也由杨定君收取，故房屋的实际出卖人系杨定君、董惠丽，应当由杨定君、董惠丽承担合同约定的义务，潘从彪要求第三人承担责任的请求，该院不予支持。第三，关于拆迁利益返还问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，潘从彪与杨定君、董惠丽应当按照约定履行自己的义务。本案潘从彪以买卖的形式从杨定君、董惠丽处购得涉案房屋且未能过户，按照拆迁方案其因不是产权人不能与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，但潘从彪可参照拆迁方案的相关规定确定其利益。涉案房屋、附属物及装修的补偿费共计41841元，应当归潘从彪所有，杨定君、董惠丽对此没有异议，潘从彪已实际领取，该院予以确认。因潘从彪与杨定君、董惠丽及第三人均选择了低限安置，即潘从彪户有家庭成员按每人60平方米，每个基准代再增加180平方米，6人2个基准代，可安置面积为720平方米；杨定君、董惠丽户有家庭成员7人1个基准代，扣除未列入拆迁范围的120平方米（按1.8容积率计算为216平方米），实际可安置面积为384平方米；第三人户有家庭成员2人，基准代0个，可安置面积为120平方米。综上，上述三户的可安置面积与涉案房屋的土地面积无关，即无论将该土地面积登记到哪户名下，都无法改变该户的可安置面积，且杨定君、董惠丽及第三人也未从中享受到相应的利益；货币安置补助的计算基数系由被拆迁房屋评估价值与可安置面积补偿费金额组成，而杨定君、董惠丽领取的被拆迁房屋评估价值与涉案房屋无关，故潘从彪要求杨定君、董惠丽返还该房屋相对应的可安置面积补偿费和货币安置补助依据不足，该院不予支持。临时过渡补贴费和搬家补贴费的计算基数为被拆迁房屋合法建筑面积，虽然杨定君、董惠丽该两项补贴费均为0元，但实际计算在第三人名下，作为承担合同义务的一方，杨定君、董惠丽应予以返还。涉案房屋的建筑面积为47.08平方米，相应的临时过渡补贴费为4230，元（47平方米×15元/平方米×6个月），搬家补贴费为9400元（47平方米×200元/平方米）。同理，以被拆迁房屋合法土地面积为计算基数的签约搬迁奖励费杨定君、董惠丽也应予返还，涉案房屋已被拆除，土地面积无法测量，但双方在签订《房屋买卖补充协议》时约定，房屋的土地总面积确定为64平方米，如不足64平方米，面积由杨定君、董惠丽补足，故该院确定签约搬迁奖励费为34560元（64平方米×1.8×300元/平方米）；提前搬迁奖励费是按户给予的，潘从彪分为两户已领取20000元，其要求杨定君、董惠丽返还该项奖励费该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决如下：一、确认潘从彪与杨定君、董惠丽于2008年5月28日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》有效；二、杨定君、董惠丽应返还潘从彪被拆迁房屋、附属物及装修的补偿费共计41841元，临时过渡补贴费4230元，搬家补贴费9400元，签约搬迁奖励费34560元，合计90031元，已支付41841元，尚需支付48190元，限于判决生效后十五日内付清；三、驳回潘从彪的其他诉讼请求。如果杨定君、董惠丽未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12432元，由潘从彪负担11738元，杨定君、董惠丽负担694元。财产保全费5000元，由潘从彪负担4735元，杨定君、董惠丽负担265元。潘从彪于判决生效之日起十五日内向该院申请退费；杨定君、董惠丽于判决生效之日起七日内向该院交纳应负担的诉讼费。 二审中，潘从彪提交《情况说明》一份，拟证明：1.涉案房屋的拆迁利益已经计算在杨定君、董惠丽的拆迁补偿中；2.双方已经约定由杨定君、董惠丽将拆迁补偿费付给潘从彪，潘从彪同意杨定君、董惠丽的直系家属按照低限标准安置；3.杨定君、董惠丽违反约定并未支付涉案房屋拆迁安置补偿费，经村里调解后仅愿意支付46万元。杨定君、董惠丽经质证后认为：对该份证据真实性、合法性、关联性均有异议,出具该份证据并非双水村的负责人，据双水村的书记周国良所说，其从未见过该份情况说明，也未签字。该份情况说明的前提是合同无效，而双方签订的房屋买卖合同是有效的，村里也没有组织过双方调解，杨定君、董惠丽并未享受到涉案房屋拆迁带来的相应利益。姜回英未发表质证意见。本院经审查认为，经办人陈仁法并非双水村负责人，且其事后对《情况说明》内容的真实性予以否认，对于该份证据，本院不予采信。 杨定君、董惠丽、姜回英未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案中潘从彪与杨定君、董惠丽及姜回英均选择低限安置，低限安置标准根据人口数及基准代确定可安置面积，即潘从彪与杨定君、董惠丽及姜回英的可安置面积不因涉案房屋的土地面积而增减。货币安置补助受被拆迁房屋评估价值与可安置面积补偿费金额影响，杨定君、董惠丽领取的被拆迁房屋评估价值并非基于涉案房屋而领取，因此，一审法院未予支持潘从彪要求杨定君、董惠丽返还该房屋相对应的可安置面积补偿费和货币安置补助的诉讼请求，并无不当，本院亦不予支持。潘从彪称其已经与杨定君协商好涉案房屋的拆迁补偿条件,由杨定君支付给潘从彪补偿款,但潘从彪并未提供相应证据，本院不予采信。 综上所述，潘从彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12432元，由上诉人潘从彪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年十一月二十七日 代书记员 项凌燕