广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7398号上诉人（原审原告，反诉被告）：周晓艳，女，1984年11月28日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县*************，公民身份号码为362************849。委托诉讼代理人：戴晓利，广东广和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市**镇环冈社区***********期多层公寓A1-A5栋商铺77号。统一社会信用代码：914***********298D。法定代表人：王某1，总经理。委托诉讼代理人：周家慧，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：陈雅丽，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。被上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段。统一社会信用代码：91441********61792。法定代表人：王某1。被上诉人（原审被告）：惠州市友房房地产经纪有限公司。住所地：广东省惠州市*********************商场。统一社会信用代码为914***********048X。法定代表人：张超，总经理。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧霭琳，广东彰晨律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：惠州商祺实业有限公司，住所地广东省惠州市河南岸演达1路石湖苑******，统一社会信用代码为91441302MA4WAFGU6Y。法定代表人：胡平平，总经理。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧霭琳，广东彰晨律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市百富物业管理有限公司，住所地广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段，统一社会信用代码为914***********930M。法定代表人：黄某1。上诉人周晓艳因与被上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）、惠州市友房房地产经纪有限公司（以下简称友房公司）、惠州商祺实业有限公司（以下简称商祺公司）及原审第三人东莞市百富物业管理有限公司（以下简称百富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周晓艳向一审法院起诉请求：1.景宏公司、友房公司、商祺公司向周晓艳返还多支付的房款124465元及利息（自2018年12月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为7841元）；2.景宏公司配合周晓艳办理产权登记手续；3.富盈公司对案涉债务承担连带责任；4.诉讼费由景宏公司、富盈公司、友房公司、商祺公司共同负担。景宏公司一审反诉请求：1.周晓艳支付剩余房款420000元；2.周晓艳支付逾期付款违约金1960元（以280000元为基数，按每日万分之五从2018年11月30日计至2018年12月13日，共14天）；3.判令周晓艳支付利息（按每月3360元从2019年8月起计算至实际付清房款之日止，暂计至2020年3月为26880元）；4.周晓艳支付逾期付款违约金（以420000元为基数，按每日万分之五从2020年1月7日起计算至实际付清房款之日止，暂计至2020年3月13日为13860元）；5.反诉费用由周晓艳负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、限周晓艳在判决发生法律效力之日起三日内向景宏公司支付购房款420000元；二、限周晓艳在判决发生法律效力之日起三日内向景宏公司支付利息：以420000元购房款为本金，按月利率0.8%，从2019年8月1日起计算至实际清偿之日止；三、限周晓艳在判决发生法律效力之日起三日内向景宏公司支付逾期付款违约金：1.第二期购房款的逾期付款违约金为392元；2.第三期购房款的逾期付款违约金以420000元为本金，按每日万分之一，从2020年5月30日起计算至实际清偿之日止；四、驳回周晓艳的全部诉讼请求；五、驳回景宏公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2946元，由周晓艳负担(已预交)；反诉受理费4120.25元，景宏公司已预交，由景宏公司负担137.25元，由周晓艳负担3983元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初792号民事判决。周晓艳上诉请求：1.撤销一审判决第一至四项；2.改判周晓艳无需向景宏公司支付购房款420000元及其利息、逾期违约金；3.景宏公司、富盈公司、友房公司、商祺公司向周晓艳返还多支付的房款124465元及利息（利息自2018年12月14日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为7841元），并由景宏公司配合周晓艳办理产权登记手续，富盈公司对案涉债务承担连带责任；4.本案一、二审诉讼费由景宏公司、富盈公司、友房公司、商祺公司负担。事实与理由：（一）《商品房买卖合同》及《商品房合同备案登记证明书》均是在东莞市*******的交易网上进行网签的，是经过官方认可的合同，具有公证的性质，有较高的法律效力。在没有其他相反证据的情况下，应以前述两份文件约定的条款为准，因此应以该合同约定的合同总价1414549元为准。《富盈商业中心认购书》没有原件，不应予以采纳。（二）一手房买卖是没有中介费、服务费，商祺公司也未就此提供配套服务，周晓艳缴纳的只能是房款而非团购费。（三）《富盈商业中心委托经营管理协议》并非周晓艳签名确认，周晓艳从未签过此协议，周晓艳在一审表示同意履行该协议，其前提是案涉的三年租金是需要支付给周晓艳或用于抵扣购房款的。景宏公司出尔反尔，不允许周晓艳抵扣房款也并未支付该笔款项给周晓艳，属于违约。如若抵扣后，周晓艳多付了购房款124465元给景宏公司。被上诉人景宏公司辩称，坚持一审的反诉及答辩意见。被上诉人友房公司、商祺公司共同辩称，商祺公司接受景宏公司的委托销售案涉商铺，促成周晓艳与景宏公司交易，并收取团购费及代理佣金，不存在需要退回的问题。周晓艳主张《富盈商业中心委托经营管理协议》不是其本人签名，其没有提出其他证据予以证明也没有进行鉴定，应不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。被上诉人富盈公司未提出答辩意见。原审第三人百富公司未提出陈述意见。二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人周晓艳上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审阶段的争议焦点为：一、周晓艳是否存在多付购房款124465元的事实；二、周晓艳应否向景宏公司支付剩余购房款420000元及其利息、逾期付款违约金；三、景宏公司应否配合周晓艳办理产权登记手续；四、富盈公司应否对案涉债务承担连带责任。关于争议焦点一。周晓艳在案涉购房过程中，共计支付过两笔款项：一是商祺公司收取的70000元“团购服务费”；二是景宏公司收取的购房款994549元（714549元+280000元）。周晓艳在二审中主张，其支付的70000元“团购服务费”应算作是购房款，《委托经营协议书》约定的百富公司三年返租474465元也应当于购房款中扣减，如此计算，那么周晓艳多支付了购房款124465元[（994549元+70000元）-（1414549元-474465元）]。本院对此分析认定如下：因案涉商铺在销售过程中，景宏公司采取了优惠促销的营销方式，故先对景宏公司的购房款计算公式予以介绍。案涉《富盈商业中心认购书》虽没有原件，但周晓艳认可认购书载明的成交价，其仅对优惠的扣减方式提出异议。一审法院综合本案证据材料，认定周晓艳与景宏公司实际达成了该认购书中的约定，与本案事实吻合，本院予以确认。认购书中明确载明，约定的原房价为2126939元，成交价为1414549元；从原价优惠折扣为成交价的计算公式为，原房价2126939元减去团购优惠15000元及百富公司三年返租474465元后，再按6个99折计算，得出成交价1414549元。周晓艳享受了“交70000元扣减150000元购房款”的优惠，该优惠来自于周晓艳向代理销售方商祺公司支付70000元的“团购服务费”，来购买该优惠资格，此为常见的商业促销模式。周晓艳主张其多支付了70000元的购房款，该理解偏差之处在于，周晓艳将其为获取优惠资格而支付的对价，理解为购房款成交价的一部分。此种理解显然混淆了两个概念。周晓艳为获取购房款的优惠而支付对价，向代理销售方商祺公司支付的70000元“团购服务费”，不应计入购房款成交价。故周晓艳并无多支付购房款70000元。周晓艳虽否认《委托经营协议》上为其签名捺印，但其同意履行该协议，故该协议对周晓艳具有约束力。根据《富盈商业中心认购书》的约定，三年返租474465元系从原房价2126939元中扣减，而不是周晓艳所理解的从成交价1414549元中扣减。周晓艳要求在成交价上再次重复享受474465元优惠的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据以上分析，可以认定周晓艳并无多支付购房款124465元。关于争议焦点二、三、四。根据以上分析，周晓艳应支付的优惠后的房价款为1414549元，其实际已支付994549元，两相扣减，周晓艳尚欠420000元房款未付。一审法院据此判令周晓艳继续履行付款义务，并按《商品房买卖合同》的约定支付利息及逾期付款违约金，经核算，正确无误，本院予以支持。因周晓艳拖欠房款，景宏公司行使先履行抗辩权，在周晓艳付清房款前，景宏公司有权拒绝配合其办理案涉商铺的转移登记手续。周晓艳诉请景宏公司配合办理案涉商铺的转移手续，及要求富盈公司对案涉债务承担连带清偿责任，缺乏事实基础，本院不予支持。另，周晓艳在二审中提出调查取证申请，要求本院调取案涉商铺预售时的备案价格，经审查，该申请事项与本案审理无关联性；周晓艳另提出笔迹鉴定申请，要求对案涉《委托经营协议》中的“周晓艳”签名及捺印真伪进行鉴定，因周晓艳已明确表示同意履行该协议，再行鉴定并无必要性，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，本院对周晓艳的申请不予准许。综上所述，上诉人周晓艳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9952.94元，由上诉人周晓艳负担（已预交7323.58元，应补交2629.36元）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年十一月九日书记员  徐烨榆附录相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。