山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民终486号上诉人（原审被告）：崔某，现住山西省高平市。被上诉人（原审原告）：山西长平建材家居广场有限公司。诉讼代表人：山西唐韵律师事务所，系山西沃土房地产开发有限公司及其关联公司破产管理人。委托诉讼代理人：李某，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴某，山西唐韵律师事务所实习律师。上诉人崔某因与被上诉人山西长平建材家居广场有限公司（以下简称长平公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成王东任审判长、许文杰主审、赵凯参加合议的合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔某、被上诉人长平公司委托诉讼代理人李某、柴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔某上诉请求：依法撤销山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初195号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：第一，一审判决上诉人欠付租金而解除合同与事实不符。一审判决解除双方租赁合同的理由是上诉人欠付租金，但被上诉人却未提交证据。客观事实是2019年5月后，被上诉人便没有经营者，交纳租金无人负责，不存在拖欠租金的情形。一审判决解除合同无事实和法律依据。如解除合同，被上诉人对租赁期间的装修费应予以赔偿，在对相关费用（包括被上诉人停水、停电造成的损失）没有处理之前，不同意解除合同。第二，一审判决对物业费部分未查清事实是造成判决错误的原因。双方在租赁合同中明确约定，出租房不收取物业费。第三，一审判决驳回上诉人要求退回5000元质保金的诉求是错误的。长平公司现进入破产重整阶段，而非破产清算阶段，对于长平公司债权进行保护，对于应退回的质保金人为割裂是错误的，质保金应予以退回。长平公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间的租赁合同；2.判令被告立即腾出占用的长平建材市场11#8号商铺；3.判令被告支付截至2019年9月9日前欠付的租金10000元，以及物业费1640元，并按每平米每月23元支付租金至腾退商铺之日止；4.诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1.判令解除原被告之间的租赁合同；2.判令被告立即腾出占用的长平建材市场11#8号商铺；3.判令被告支付截至2019年9月9日前欠付的租金10000元，以及物业费1640元，并按每平米每月23元支付租金至腾退商铺之日止，以及按每平米每月1元支付同期物业费；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：自2017年7月17日起，被告与长平建材公司先后签订《长平建材家居广场租赁合同》、附加协议等相关租赁合同，约定由被告承租位于长平建材市场11#8号商铺进行经营，租赁面积136.66平方米，租赁单价为23元/平米/月，租赁合同中双方的租赁期限是2017年9月10日至2020年9月9日，合同内租金总额以每年签订的附加协议为准。在2017年签订的附加协议中双方约定，被告第一年享受9个月的免租期，第二年享受6个月的免租期，第三年享受9个月的免租期。故2017年9月10日至2018年9月9日的租金为136.66×23×3=9430元，2018年9月10日至2019年9月9日的租金为136.66×23×6=18859元。根据被告提供的收据，被告于2017年7月17日缴纳租金9430元，2019年2月25日缴纳租金8859元，在2017年7月17日缴纳质保金5000元。关于物业费双方在之前的合同中未做约定。另查明，2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重整。作为该破产企业的管理人，破产管理人在被告的租期届满后，与被告多次协商，双方未对相关费用达成一致意见。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》及相关的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行合同。本案中，根据双方约定的租金及被告提供的证据，被告2018-2019年应当缴纳租金18859元，实际缴纳8859元，尚欠10000元未予缴纳。根据《长平建材家居广场租赁附加协议》第七条的约定，“在合同期内，乙方未按合同规定的时间向甲方足额缴纳租金及其他费用，甲方有权单方面解除或终止租赁合同、滞留乙方店铺内所展示商品、并限时撤场，同时享有继续追缴乙方所欠租金及其他费用的权利。”故在被告欠付租金的情况下，原告有权要求解除合同并要求其限时撤场，对原告要求解除合同和要求被告腾退房屋的诉请，本院予以支持。关于欠付的租金，因被告并无证据表明其已足额缴纳2018-2019年的租金，故截止至2019年9月9日欠付的租金10000元被告应予支付。2019年9月10日后，因被告继续占用房屋，故应按照协议约定的租赁单价计算占房费用至腾退房屋止。关于物业费，虽双方未在合同中予以明确约定，但从与本案关联的其他系列案件的相关证据中，可以看出，长平建材市场有收取一定物业费的记录，且在被告租赁期间原告确实提供了一些物业管理服务，故本院综合相关情况，酌情认定物业费为500元。关于被告要求用质保金进行折抵房租的抗辩，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条的规定，债权人在破产请求受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。因原告已于2018年5月8日进入破产程序，本案中诉争的租金、物业费等发生于破产受理之后，故对被告要求折抵的请求不予支持。判决：一、解除原告山西长平建材家居广场有限公司与被告崔某之间的租赁合同；二、被告崔某于本判决生效后十日内腾出占用的长平建材市场11#8号商铺；三、被告崔某于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司2019年9月9日前的租金10000元，2019年9月10日起按23元/平米/月的标准支付占房费用至腾退房屋止；四、被告崔某于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司物业费500元；五、驳回原告山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长平建材家居广场租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行。根据合同约定，在上诉人欠付租金时，被上诉人有权要求解除合同并限时撤场。由于上诉人未按时足额交纳租金，被上诉人要求解除合同和要求上诉人腾退所租商铺，合法有据，一审予以支持并无不当。上诉人主张不存在拖欠租金，但其提供的证据不足以证明其足额交纳租金。故对其据此认为合同不应解除的主张，不予以支持。根据被上诉人提交的证据可证明2018-2019年的租金尚欠付10000元，上诉人应予以支付。对于2019年9月10日后至腾退商铺期间，上诉人仍占有使用该商铺，故应按约定租赁单价予以交纳租金。关于物业费应否交纳的问题。双方签订的《长平建材家居广场租赁合同》系格式合同，该合同第4条关于物业管理费一项，关于收取物业费的标准和费用，均以横叉划掉。这种情况下应做出对提供格式合同一方不利的解释。对于租户自愿交纳的，视为双方达成一致。对于租户不愿缴纳的，视为就此问题没有约定。因为对于租赁合同而言，租金的项下有包含物业费的可能，一审判决基于被上诉人有收取物业费的记录判令上诉人缴纳，属于事实认定错误，该判项应予撤销。关于质保金进行折抵的问题。因被上诉人已于2018年5月8日进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条的规定，债权人在破产请求受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵消。本案中诉争的租金发生于破产受理之后。故根据法律规定，成立在破产受理之后的债务不能和在先的质保金折抵。关于质保金，属于被上诉人对上诉人所负的债务，上诉人应及时申报债权以保障自身权益。综上，崔某的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初195号民事判决第一、二、三项；二、撤销山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初211号民事判决第四、五项；三、驳回山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费91元，由山西长平建材家居广场有限公司负担10元，崔某负担81元。二审案件受理费62.05元，由山西长平建材家居广场有限公司负担10元，崔某负担52.05元。本判决为终审判决。审判长 王 东审判员 赵 凯审判员 许文杰二○二○年十一月四日书记员 高丽云