上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7950号上诉人（原审原告）：许民，男，1971年10月14日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审原告）：王琦，女，1963年7月3日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审原告）：许德华，男，1944年10月20日生，汉族，住上海市松江区。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：胡晶晶，上海金垚律师事务所律师。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：陈俊洁，上海金垚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱才民，男，1963年10月10日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：朱新妹，女，1967年5月11日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：朱庆峰，女，1988年10月3日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：金尧鹂，男，1987年8月13日生，汉族，住上海市松江区。上列四被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱平，上海开伦律师事务所律师。上诉人许民、王琦与许德华因与被上诉人朱才民等四人房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初19454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许民、王琦与许德华上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项。2.确认各方对合同解除的后果自付50%的过错责任。3.确认涉案房屋的市场价为4,500,000元。4.扣除涉案房屋应归属于上诉人一方独享的土地增值利益之外，上诉人一方向被上诉人一方支付的赔偿金数额应调整确认为460,000元。5.对被上诉人一方未能在3日内将涉案房屋返还予上诉人一方的月房屋使用费用应调整为12,000元。事实与理由：1.上诉人虽在一审庭审中表示过房屋现在价格可能为5,500,000元,但这是在对比市场价格标准下进行的预估,并没有考虑到在本案中根据现有证据,涉案房屋是建于集体土地之上且未办理合法用地手续的房屋,根本不能在市场上进行正常流通,且实际价格应远低于一般市场价格的情形,故5,500,000元的表述系上诉人在重大误解状况下作出的预估，一审法院不能以此为依据确认房屋现在的价格。即使认定5,500,000元系上诉人在一审中对房屋现在价格的自认,然在被上诉人于第一次庭审中主张涉案房屋价格在5,500,000元左右之后,又在最后一次庭审中主张价格在5,800,000元左右的反悔行为未提出相应依据佐证其合理性时,一审法院确定房屋现在价格为5,600,000元,系认定不当。2.本案房屋建造使用的土地属于集体土地,该部分价值应归于土地使用权人,即该土地上的集体经济组织成员共同享有,由于涉案合同无效且被上诉人并非集体经济组织成员,增值部分中的土地价值增值部分不应归予被上诉人所有。3.一审判决称双方当事人在庭审中一致确认了装饰装修费损失为400,000元,但上诉人并不认可,也不可能获悉被上诉人所花费的具体装饰装修费数额,且被上诉人亦未提供有效单据等证据证明该数额,请求二审法院重新确定装饰装修费损失的数额。4.一审判决中认为根据被上诉人的说法,涉案房屋全部出租则租金可能超出10,000元,故应以高于每月10,000元的价格确定涉案房屋的占用费。5.上诉人与被上诉人对造成合同无效均有同等的主观过错,应承担同等的过错责任。但作为买受人的被上诉人在一审审理过程中并没有提出反诉请求主张合同无效后的赔偿损失,一审法院仍就该部分超出诉讼请求范围的内容进行审理并径行作出判决,代替行使了被上诉人的起诉权,一审法院的判决有违处分原则。6.一审法院判定若上诉人未在指定期限内支付款项，需要支付高额的资金占用费，但却未判令被上诉人一方支付同时间段的占用房屋的费用，使此时间段的双方权利义务明显不对等。被上诉人朱才民等四人辩称，一审法院查明事实清楚，请求二审法院维持一审法院的判决。许民、王琦与许德华向一审法院起诉，请求判令于2014年7月18日签订的购房协议无效；判令朱才民等四人搬离并返还上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号，许民、王琦与许德华可向朱才民等四人返还购房款2,660,000元。一审法院经审理，查明：2013年，许德华名下位于上海市松江区XX乡XX村XX生产队的宅基地实施动拆迁，该宅基地立基人口为包括许德华、许民在内的6人。2013年11月29日，许民与上海XX公司签订了上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议一份，就上述宅基地的拆迁补偿等作了约定。2013年12月2日，许民与上海市松江区新桥镇中心村建设管理委员会签订了一份《XX小区二期农民动迁住宅付款协议书》，约定许民认购房型E,建筑面积为236.85平米，价格394,457元。2013年12月4日，许民抽签确定购买的动迁安置房屋为上海市松江区XX镇XX公路XX弄（XX小区二期）门牌XX号（以下简称“涉案房屋”），并交纳了全部购房款。2014年7月18日，许民、许德华、王琦作为转让方，朱才民、朱新妹、金尧鹂、朱庆峰作为受让方，双方签订了一份《房屋及宅基地使用权转让协议书》，约定转让方将涉案房屋及宅基地使用权转让给朱才民、朱新妹、金尧鹂、朱庆峰，价格为2,660,000元；转让方将房款全部付清之日把房屋交给受让方，若今后政府准许办理产权证及房产证过户手续，转让方必须无条件协助受让方办理该房屋所需的一切相关手续，其房屋及宅基地所产生的费用均由受让方负责，与转让方无关；今后如遇政府动迁，其权利义务归受让方所有；转让方不得以任何理由赎回该宅基地土地使用权及房屋所有权，若赎回则必须按协议总房款的六倍支付给受让方。合同签订后，朱才民等即按照约定支付了所有购房款，许民一方则按照约定将涉案房屋交付给了朱才民一方。后许民称涉案房屋系唯一住房，出售后现无处居住，且家人患病生活困难，故诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效，退房退款。另查明，涉案房屋所占用的土地为集体土地，涉案房屋在建造时未办理用地手续，建造好之后一直未办理产权证。一审法院认为，依据土地管理法的规定，集体所有土地的使用权不得出让、转让；或者出租用于非农业建设，该规定属于有关合同效力的强制性规定。依据合同法规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，许民一方将涉案房屋及所占用的宅基地使用权一并转让给朱才民一方，虽然现有证据并不能证明涉案房屋所占用的土地属于宅基地，但确属集体土地无疑，且至今未办理合法用地手续，故双方当事人所签订的《房屋及宅基地使用权转让协议书》因违背法律的强制性规定而归于无效。许民、王琦与许德华应向朱才民一方返还购房款2,660,000元。关于双方过错的比例，由于许民、王琦与许德华在签订《房屋及宅基地使用权转让协议书》时明知涉案房屋不能交易，但仍然与朱才民等四人签订转让协议，且向朱才民等四人保证永远不赎回房屋所有权和土地使用权，故其应当承担主要责任，该责任比例确认为80%；朱才民等四人对涉案房屋能否正常上市交易没有尽到应有的注意义务，应当承担次要责任，该责任比例确认为20%。关于房屋增值部分的处理。最后一次庭审中许民一方主张涉案房屋现在的价格是5,500,000元左右，朱才民等四人主张价格在5,800,000元左右。考虑到朱才民等四人于第一次庭审中主张涉案房屋价格在5,500,000元左右，为了减轻当事人诉累，故不再委托第三方机构予以评估，酌定涉案房屋现在的价格为5,600,000元。对于超出原购房款的房屋增值部分2,940,000元，由许民一方向朱才民等四人支付其中的80%赔偿款即2,352,000元。关于朱才民一方的装饰装修损失。双方当事人在庭审中一致确认涉案房屋返还后朱才民一方的装饰装修损失为400,000元，按过错比例，许民一方应当赔偿朱才民等人其中的80%即320,000元。关于许民一方应承担的资金占用费和朱才民一方应承担的房屋占用费的处理。对于诉讼之前的购房款占用费和房屋占用费，由于双方同意互相抵销，互不主张，故予以准许。对于判决生效之后当事人履行义务之前的购房款占用费和赔偿款占用费，朱才民等人主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，合理合法，予以准许。对于判决生效之后当事人履行义务之前的房屋占用费，许民一方在庭审中主张每月按照10,000元计算，朱才民等四人则主张按照6,000元计算，原因是现在将二楼和阁楼出租，租金是6,000元。按照朱才民等四人的说法，涉案房屋全部出租则租金可能超出10,000元，故确定房屋占用费为每月10,000元。关于购房款、赔偿金和房屋返还的先后顺序。根据双方交易完成的时间、许民一方起诉的原因、《房屋及宅基地使用权转让协议书》的相关约定及查明的事实情况，考虑到判决之后可能的强制执行，从公平角度出发，应当由许民一方先向朱才民等四人支付购房款、赔偿金，朱才民等四人随后向许民一方返还涉案房屋。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，判决：一、确认许民、王琦、许德华与朱才民、朱新妹、朱庆峰、金尧鹂于2014年7月18日就上海市松江区XX镇XX公路XX小区XX弄（XX小区二期）门牌XX号房屋所签订的《房屋及宅基地使用权转让协议书》无效；二、许民、王琦、许德华于判决生效之日起30日内支付朱才民、朱新妹、朱庆峰、金尧鹂购房款2,660,000元、赔偿金2,672,000元，合计5,332,000元；三、若许民、王琦、许德华未履行第二项义务，则应向朱才民、朱新妹、朱庆峰、金尧鹂支付资金占用费（以欠付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付之日至实际清偿之日止）；四、朱才民、朱新妹、朱庆峰、金尧鹂于许民、王琦、许德华履行支付全部购房款、赔偿金等义务后3日之内将上海市松江区XX镇XX公路XX小区XX弄（XX小区二期）门牌XX号房屋返还给许民、王琦、许德华；五、若朱才民、朱新妹、朱庆峰、金尧鹂未履行第四项义务，则每月向许民、王琦、许德华支付房屋占用费10,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,080元，减半收取14,040元，由许民、王琦、许德华负担7,020元（已付），由朱才民、朱新妹、朱庆峰、金尧鹂负担7,020（于判决生效之日起七日内交付法院）。二审审理期间，上诉人许民一方提供一组由相关房屋中介公司正在介绍出售的、小区区域属于松江新桥、距离涉案房屋约三公里距离的五套商品房房屋资料。该房屋资料显示2005年建成的高楼层共6层，单价23,055元/平；2006年建成共16层的低楼层，单价25,900元/平；2007年建成共16层的低楼层，单价23,538元/平；年代暂无数据的低楼层共3层别墅，单价为27,810元/平；2011年建成共14层的低楼层单价28,888元/平。上诉人许民一方认为中介公司展示出售的上述商品房的均价可以作为一个供法院参考的数值，以比对不能正常出售的涉案房屋的合理数值区间。经质证，被上诉人朱才民一方认为上诉人提供的房屋资料与涉案房屋没有比对性，故不具有参考性。经审查，本院认为上诉人许民一方提供的五套房源虽未明确标示出房屋的具体地址，但标示的区域“松江-新桥”与涉案房屋相近，其中尚有一套别墅毛坏房与涉案房屋的类型相似，与本案当事人争议的关于涉案房屋价值的问题有关联，故本院对该组证据材料予以采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误。本院另查明：在一审法院公开开庭审理中，许民、王琦与许德华于一审法庭辩论终结前增加了一项诉请，诉请的内容是要求朱才民等人支付房屋占用使用费每月1万元，计算占用的时间系自朱才民等人搬入起至搬离日止。审理中，双方同意将法院判决之前的房款占用期间产生的费用和房屋占有使用费互相抵销。对于朱才民等人于购买涉案房屋后的装饰装修现存价值的问题，许民一方在一审法院进行第二次公开开庭审理中对装修费用的问题产生争议，在法庭休庭之后，双方当事人进行了核对。在法庭恢复审理继续开庭审理时，双方当事人向法院当庭确认涉案房屋内的装饰装修现存价值为40万元。该庭审笔录由双方当事人核对无误后签字确认。本院认为，依据查明的事实，涉案合同因违反法律法规强制规定而归于无效，对于合同解除后的法律后果，一审法院综合合同签订时各方的意思表示内容，确认由明确表示过不以任何理由赎回的许民一方对房屋买受人据以支付约定的房屋购买款并进而进行装修所产生的损失负担80%的过错责任，该确认方式于法无悖，本院对此予以认同。至于涉案房屋现可参照的市价数值问题，本院注意到一审法院对涉案房屋的可确认的市价问题，曾先后进行过二次询问，期间间隔时间约五月有余。通过二次开庭审理笔录记载的内容，可查见许民一方对涉案房屋可参照的市价陈述有较大的波动，第一次开庭审理时陈述的价格为500万，第二次则确认为550万。从许民一方的陈述内容来看，涉案房屋实际存在着较大的升值空间，而许民一方在向法院做此陈述前显然应是进行了充分的询价了解，并不如其现在所述仅仅是一个预估而已。一审法院于审理时出于降低当事人损失的意图，按当事人各自主张的价格以酌情的方式确认涉案房屋价值为560万，该处理方式并无不当。即使参照上诉人一方于本院审理期间向本院提供的证据材料中反映出的与涉案房屋相距三公里的在售房屋的单价，一审法院酌定的价格亦未出现如上诉人一方所述过于宽松的情形。故综合前述情形，本院对上诉人一方要求将涉案房屋的可确认的市价调整为450万的上诉请求不予支持。关于房屋占有使用费的数额确认问题，依据查明的事实，房屋占有使用费月均数额为1万元、计算时间自被上诉人一方搬入起至搬离之日止的诉讼请求，系由上诉人一方于一审法院审理期间提出。被上诉人一方并未在一审法院审理期间予以确认。一审法院于审理后综合当事人的陈述，通过辩析朱才民一方辩称内容的方式，确认了许民一方该诉请主张的合理性。现上诉人于二审审理期间再行要求调高该费用支付的价款，因该变更诉讼请求的行为未在一审法庭辩论终结前实施，故本院对上诉人主张的该上诉请求不予支持。关于朱才民一方主张的装修费损失应否在本案中一并处理的问题，虽依据查明的事实，朱才民一方在一审审理期间并未向法院提出反诉的请求，但因朱才民一方自与许民一方签订涉案合同后，已实际对该房屋进行了装修，且该装修现有的40万元的残值价格亦得到了许民一方的确认，故基于一次性解决纠纷的目的，本院认同一审法院针对涉案房屋内装修费处理的方式，许民一方针对此节费用所持异议内容本院不予采纳。关于上诉人持有异议的履行顺序的问题，本院认为，依据查明的事实，对于涉案合同的解除双方均有一定的过错，故在判令上诉人一方给付的是金钱给付义务时，依据法律规定一旦当事人不依判决指定的时间履行，其将要负担加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴于逾期负担的加倍支付迟延履行期间的债务利息实际已兼具补偿性和惩罚性的功能，故在无法律强制规定或当事人约定的情形下，再行判令上诉人许民一方负担逾期期间的给付资金占用费，确实会实际形成双方权利义务的不对等。据此，本院对上诉人上诉主张的该节异议内容予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初19454号民事判决主文第一、二、四、五项；二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初19454号民事判决主文第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28,080元，减半收取14,040元，由许民、王琦、许德华负担7,020元（已付），由朱才民、朱新妹、朱庆峰、金尧鹂负担7,020（于本判决生效之日起七日内交付法院）。二审案件受理费28,080元，由许民、王琦、许德华负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 丁 慧审判员 马 丽审判员 陈 敏二〇二〇年十一月十八日书记员 王晓翔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。四、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。