广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10222号上诉人（原审原告、反诉被告）：赖焯南，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：林晓，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢丽玲，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭全葵，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人赖焯南因与被上诉人郭全葵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初10340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖焯南上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令郭全葵向赖焯南支付2020年2月租金2126元及逾期支付违约金23.39元（违约金每日按逾期付款总额的万分之二计算至清偿之日止，从2020年2月6日起暂计至2020年4月1日）；3.判令郭全葵向赖焯南支付2020年3月租金2126元及逾期支付违约金11.06元（违约金每日按逾期付款总额的万分之二计算至清偿之日止，从2020年3月6日起暂计至2020年4月1日）；4.判令郭全葵向赖焯南支付2020年2月承租商铺的公摊费、管理费、电费合共1376.2元（含公摊费255.12元、管理费1020.48元、电费100.6元）；5.判令郭全葵向赖焯南支付2020年3月承租商铺的公摊费、管理费合共493.78元（含公摊费127.56元、管理费366.22元）；6.判令郭全葵向赖焯南支付提前解除合同违约金12756元；7.判令赖焯南没收郭全葵保证金4252元；8.判令赖焯南无需返还装饰装修残值3000元；9.一审诉讼费、上诉费由郭全葵承担。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”即使疫情属于不可抗力，但根据双方的聊天记录及相关证据显示，郭全葵没有及时通知赖焯南其无法履行合同，亦没有告之其返回顺德后需要隔离无法履行合同，郭全葵未履行通知义务。赖焯南于2020年3月25日与郭全葵协商给予郭全葵租金优惠，郭全葵没有回复并于第二天告知赖焯南解除合同，致使赖焯南没有及时将商铺再次出租，给赖焯南造成损失。郭全葵提供了相关高速加油记录证明其于2020年3月25日已经从湖北返回广东，并于3月26日到涉案商铺自行强行清空了商铺内物品并交还钥匙，即郭全葵没有被隔离，是可以履行合同的。郭全葵没有在合理期限内提供证据证实其不能复工，提前解除合同给当事人造成了损失，所以郭全葵应承担提前解除合同违约金6个月租金即12756元的违约责任。二、因郭全葵提前解除合同，赖焯南直至2020年6月1日才能将商铺出租，对赖焯南的损失应包含2020年2月至5月共4个月的实际损失。郭全葵没有履行通知义务，没有尽到减轻赖焯南损失的义务，因此2月至5月的损失应由郭全葵承担。2019年9月14日，赖焯南与郭全葵签订的《盈信城市广场业主商铺出租合同》第四条3约定“保证金是以确保郭全葵履行本合同的所有条款。”郭全葵没有按照合同约定提前解除合同保证金应由赖焯南没收，方能弥补赖焯南2020年4月、5月的租金损失。三、郭全葵未与赖焯南协商便提前解除合同并自行搬离了商铺已经构成违约，向盈信物业管理处交还钥匙视为其放弃相关装修。根据合同第十一条3约定：“提前解除合同的，乙方应向甲方支付6个月租金作为违约金，并按当时现状交还该商铺。”郭全葵违约在先，按现状交还商铺，商铺内的装修应归赖焯南所有，赖焯南不应向郭全葵返还3000元。郭全葵辩称，因受疫情原因的影响，其不能正常履行合同，其主观上不存在恶意违约。郭全葵一直在微信上与赖焯南协商涉案租金减免事宜，但赖焯南态度生硬亦不予回复。赖焯南向一审法院提出本诉诉讼请求：1.郭全葵向赖焯南支付2020年2月租金2126元及逾期支付违约金23.39元（违约金每日按逾期付款总额的万分之二计算至清偿之日止，从2020年2月6日起暂计至2020年4月1日）；2.郭全葵向赖焯南支付2020年3月租金2126元及逾期支付违约金11.06元（违约金每日按逾期付款总额的万分之二计算至清偿之日止，从2020年3月6日起暂计至2020年4月1日）；3.郭全葵向赖焯南支付2020年2月租赁商铺的公摊费、管理费、电费合共1376.2元；4.郭全葵向赖焯南支付2020年3月租赁商铺的公摊费、管理费合共493.78元；5.依法判令郭全葵向赖焯南支付提前解除合同违约金12756元；6.赖焯南没收郭全葵保证金4252元；7.本案诉讼费由郭全葵承担。郭全葵向一审法院提出反诉诉讼请求：1.郭全葵所缴纳的保证金4252元与赖焯南诉请进行抵扣；2.赖焯南向郭全葵支付花费在衣柜及装修的款项12200元；3.本案诉讼费由赖焯南承担。一审法院认定事实:2019年9月14日，赖焯南与郭全葵签订《盈信城市广场业主商铺出租合同》，约定郭全葵承租赖焯南位于佛山市顺德区***********************商铺，租赁期限从2019年10月1日起至2020年9月30日止，每月租金2126元，每月1至5号为收租期，合同保证金4252元（该款郭全葵已缴纳）。郭全葵未按合同约定支付租金的，每逾期一日，按逾期付款总额的万分之二向赖焯南支付违约金。如郭全葵非因约定或者法定理由，提前解除本合同的，郭全葵应向赖焯南支付6个月租金作为违约金。郭全葵花费10400元添置衣柜，花费1800元添置门头及灯箱广告。郭全葵支付涉案商铺2020年1月物管费、租金后于2020年春节前回湖北老家。2020年3月下旬，郭全葵回到龙江。2020年3月26日，郭全葵向赖焯南发微信表示因从湖北回来无法复工，不再租赁涉案商铺，要求赖焯南租赁给他人。2020年2月公摊费255.12元，管理费1020.48元，2020年1月电费100.6元。2020年3月公摊费127.56元，管理费366.22元尚未支付。另查，赖焯南系佛山市顺德区***********************商铺业主。一审法院认为，本案争议的焦点在于郭全葵在解除租赁合同过程中的过错问题。2020年3月下旬，郭全葵回到龙江。郭全葵作为湖北人因防控措施无法立即复工，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。郭全葵主张减轻其责任的抗辩于法有据，一审法院予以支持。赖焯南认为郭全葵违反合同的约定属于违约解除合同的诉请于法无据，一审法院不予支持。赖焯南主张要求郭全葵支付6个月房租的违约损失，综合考虑到本案的情况，一审法院酌定郭全葵应当承担的违约金为2000元。赖焯南诉请没收郭全葵的保证金于法无据，一审法院不予支持。郭全葵所欠的2020年2月公摊费255.12元，管理费1020.48元，2020年1月电费100.6元。2020年3月公摊费127.56元，管理费366.22元应当予以支付。2020年2月至3月的租金，考虑到郭全葵并未实际使用，一审法院酌定郭全葵应当按照每月1000元的标准支付租金。郭全葵反诉所称的，其在店铺留下的衣柜及灯箱等，合计花费12200元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”涉案商铺的装修经过赖焯南同意，现因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，一审法院酌定为3000元，赖焯南现在继续出租涉案物业，亦继续利用上述装修，故赖焯南应当向郭全葵返还3000元。综上，赖焯南本诉部分，郭全葵应当支付的款项为2020年2月-3月租金合计2000元，2020年1月-3月的公摊水电费等合计1869.98元，郭全葵应当承担的违约金为2000元。抵扣郭全葵缴纳的保证金4252元，还应支付2000元+1869.98元+2000元-4252元=1617.98元。赖焯南应当向郭全葵返还装修损失3000元，合计应当返还1382.02元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、赖焯南应于判决发生法律效力之日起十日内向郭全葵支付款项人民币1382.02元；二、驳回赖焯南的其他诉讼请求；三、驳回郭全葵的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费189.56元，由郭全葵负担；反诉受理费105.65元，由郭全葵负担。二审期间，赖焯南向本院提交2020年4月22日赖焯南与陈亚秘签订的《盈信城市广场业主商铺出租合同》复印件一份，拟证明赖焯南于2020年6月1日才将涉案商铺再次出租。本院依法组织当事人进行了质证。经审查，赖焯南提交的上述证据与本案实体处理无关，本院不予采信。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：涉案合同解除应否减轻郭全葵的合同责任。对此，本院作如下分析：经查明，郭全葵于2020年春节前回湖北老家，2020年3月下旬回到龙江，3月26日郭全葵向赖焯南发微信表示因从湖北回来无法复工，不再租赁案涉商铺。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”郭全葵2020年春节前回湖北后于2020年3月下旬方回到龙江，此期间因受新冠疫情影响，无法返粤正常复工，确属不可抗力，主张减轻其合同责任的抗辩于法有据，一审予以支持并无不当。2020年2月至3月，郭全葵并未实际使用涉案租赁物，一审酌定郭全葵按照每月1000元的标准支付租金，并承担违约金2000元并无不当。赖焯南诉请没收保证金于法无据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。涉案房屋2020年2月公摊费255.12元、管理费1020.48元，2020年1月电费100.6元，2020年3月公摊费127.56元、管理费366.22元，一审已判令郭全葵全额支付，超出部分赖焯南无证据证实，一审不予支持并无不当，本院予以维持。郭全葵称其在店铺留下的衣柜及灯箱等共花费12200元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”涉案商铺的装修经赖焯南同意，现因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，一审酌定3000元，赖焯南继续出租涉案物业，亦继续利用上述装修，一审判令赖焯南应向郭全葵返还3000元并无不当，本院予以维持。综上，赖焯南上诉请求不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费454.11元，由上诉人赖焯南负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月二十六日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力