广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终832号上诉人（原审原告）：陈泽清，男，汉族，1981年3月1日出生，住汕头市金平区***********1*****，公民身份号码440************030。被上诉人（原审被告）：汕头市天诚物业管理有限公司，住所地汕头市****************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：肖映，女，系该司经理。上诉人陈泽清因与被上诉人汕头市天诚物业管理有限公司（以下简称天诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2020）粤0507民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈泽清及天诚物业公司的委托诉讼代理人肖映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈泽清上诉请求：1.撤销汕头市龙湖区人民法院（2020）粤0507民初176号民事判决，发回重审或对查清事实后予以判决；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在一审开庭前的答辩期内无提交证据及书面答辩意见，在庭审时提交了如下证据：1.《委托物业管理协议书》；2.《绿茵庄物业管理权移交确认书》；3.表决结果公告；4.《复函》。一、原判决违反法定程序，影响到案件正确判决。由于被上诉人在答辩期内无提交任何证据，当庭提交的证据，造成上诉人无法提交纸质答辩意见，也无法有效提出质证意见。在庭审中，上诉人对《委托物业管理协议书》提出了合法性异议，明确表示其合约签署方违反了《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的禁止性规定。对表决结果公告证据的真实性提出异议，明确陈述该证据“无具体表决人名字及所占房产面积”，上诉人认为此公告为虚构事实所用证据；对表决结果公告证据的关联性提出异议，陈述“该证据公示落款为物业管理处，而非业主或者业委会”，法规采用的方式为应该是合同或者约定，而表决仅仅是表示过程并无实际约定结果，同时物业管理处无权组织住户进行表决，对于表决的结果也与是否同意收费无关，其仅仅是一个调整价格的表决；在被上诉人无合法收费依据的情况下，调整价格根本是于法无据。在庭审中由于被上诉人无在答辩期限内提交证据，未完成有效的证据交换，证据4《复函》并无在庭审中当庭质证，反而在休庭后要求上诉人进行质证，上诉人表示合法性存在异议，理由是绿茵庄已经存在过一届业委会，开发商无权委托其他物业公司进行物业管理。上诉人在庭审中补充提交了证据：110报警记录，证明对方强迫交易、强迫上诉人缴纳停车费；及视频证据，证明被上诉人雇佣社会无关人员强行抱走上诉人，以拖走上诉人车辆，以达到强迫收费的目的。上述两证据也并未在判决中出现、引用。综上所述，原审判决并未对上诉人的质证意见进行引用及评判，而直接认可对方提交的证据来认定事实，实质上构成原判决认定事实的主要证据未经质证，所以原判决违反法定程序，影响到案件正确判决。二、原判决认定事实错误。被上诉人提交的证据1为物业委托合同，该合同为三方合同，其一方为本小区开发商、其二方为本小区原物业管理单位、其三方为被上诉人，绿茵庄于1998年至2003年之间正常运行过一届业委会，根据《物权法》及《物业管理条例》等有关法律规定，小区的产权归属已经从开发商（汕特总）转移至全体业主，开发商签署的委托合同已经侵犯了小区业主的权利，开发商签署的合同对绿茵庄小区业主无约束力，而小区原物业管理单位签署委托物业管理转让合同，该行为已经违反了《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的禁止性规定，该委托合同属于违法合同。根据《中国物业管理条例》、《广东省物业管理条例》（2008年修正本）、及《汕头经济特区物业管理条例》等法律法规中，除了前期物业及业委会委托物业外，并无其他形式的物业服务类型。法院认定物业合同有效并认定被上诉人作为绿茵庄小区的物业服务企业，属于认定事实错误。三、原判决认定基本事实不清。被上诉人使用证据3欲证明其收费权利符合《转发关于开放住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费有关问题的通知》（汕龙发改[2015]30号）“一、住宅小区机动车停放保管服务费收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或者使用人通过合同或者其他方式约定”的相关规定，原审法院认定：“绿茵庄小区业主对被告收取小区停车费的标准调整亦进行了表决”。上诉人认为：1）对于该表决的确实发生的事实，被上诉人并无提供其他佐证，既无表决人的具体名字，也无表决人的所占房产面积，不符合合同法有关“当事人”的定义，不具备确切“当事人”，更无表决过程的照片或者录像等构成佐证；2）仅仅凭借一张被上诉人自制的表决结果，加盖社区居委会公章，社区居委会仅仅是一个社会组织，在《物权法》及《物业管理条例》有关规定中，其盖章并无法定效力地位，表决上的签收时间也存在造假可能，一审法院并未排除该可能性，居委会印章的证明力仅限于纸张本身，对于纸张内具体内容无力证明；3）该表决仅仅是针对价格变动行为仅仅包括“130元/月至150元/月”，而非对应于（汕龙发改[2015]30号）中所规定的“通过合同或者其他方式约定”的相关规定，该表决并非同意是否进行收费的意愿表达；4）表决非合同或合约，对停车利益为含有利益分配的约定，仅仅表决无法实现利益分配。因此仅仅具有表决结果不足证明具有合同或者约定事实，也就是不存在实际合同或合约文件。因此该证据3无法确凿证明存在表决事实，更无法证明签署合同或约定的存在，证据3为被上诉人为了捏造事实所存在的自制证据。证据3缺乏证明其合法收费的基本事实具备确凿证据，所以原判决认定基本事实不清。四、原判决适用法律错误。一审法院认定：“被告作为绿茵庄小区的物业服务企业，为该小区提供了包括停车管理服务的物业管理服务，有权向绿茵庄小区业主收取包括停车费在内的物业管理服务费”，根据《物业管理条例》及汕头市物价局《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》汕价[2011]265号的规定，物业收费中的车位管理费是针对自有产权的车位，而本诉讼的车位收费为小区内公共路面车位，是包括保管服务在内的停放保管服务费，两者不同。根据《物业管理条例》“第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，“第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。被上诉人利用小区共有路面进行停车收费，应该与小区业委会或者双过半业主签订专项合同，换言之，假设被上诉人具有合法物业委托合同，在没有专项合同的情况下，依然无权对小区公共车位进行收费。因此一审法院适用《合同法》有关规定是错误的，应当根据《物业管理条例》认定被上诉人在绿茵庄不具备合法的物业管理资格。同时，原审法院的上述认定逻辑结论是与有关法规、司法解释（法释〔2009〕8号第五条）及立法精神相违背的错误结论。综上所述，请求撤销原判，发回一审法院重审或查清事实后予以判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人天诚物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、原审判决不存在违反法定程序的情形。2012年11月8日，汕头经济特区房地产开发总公司（以下简称汕特开发总）经报上级主管部门批准，将其下属汕头经济特区置业发展公司（以下简称汕特置业公司）管理的绿茵庄小区委托被上诉人管理，并签订《委托物业管理协议书》及《绿茵庄管理权移交确认书》，由汕特置业公司移交管理权，服务期限直至绿茵庄小区新的小区业主委员会成立之日止，内容不违反法律、法规强制性规定，被上诉人以独立法人资格受建设单位委托对绿茵庄提供物业服务，并不属于《物业管理条例》第四十条规定的禁止情形，上诉人提出的异议没有法律依据。2012年11月23日，被上诉人与汕特开发总、汕特置业公司公告《致绿茵庄住宅区业主公开信》，拟委托被上诉人替换汕特置业公司进入绿茵庄小区为住户提供物业服务，无收到异议。首先，发改主管部门对于物业服务收费和车辆停放保管服务收费实行不同管理项目，上诉人质疑的开发商委托绿茵庄物业管理事项与其本案一审诉讼请求无关。其次，被上诉人自2013年进驻绿茵庄提供物业服务至今已超过8年，原物业行政主管部门汕头市房地产管理局、汕头市龙湖区****办事处和汕头市龙湖区****绿茵庄社区居民委员会均出函证明被上诉人绿茵庄区域物业服务事实和资格，被上诉人在一审中亦对物业管理和运营权利的来源进行了说明。上诉人提出的“110报警……证明被上诉人雇佣社会无关人员强行抱走上诉人……”等异议，与本案无关，对于上诉人的不当言论，被上诉人保留追究其法律责任的权利。二、原审判决不存在认定事实错误。首先，上诉人质疑的物业委托合同问题与其本案一审诉讼请求无关；其次，被上诉人受建设单位委托对绿茵庄进行服务，经建设单位上级主管部门批准，合同依法签订，被上诉人依照合同委托约定提供服务，物业行政主管部门和当地街道和社区居委均认可被上诉人物业服务资格，一审法院认定事实清楚。三、原审判决不存在认定基本事实不清。第一，《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条明确了“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，并经双过半同意；当物业管理区域已成立业主大会决定事项时，应当依照《物业管理条例》第十二条的规定形式进行。由于绿茵庄现无业主大会，2016年1月20日，绿茵庄管理处对调整绿茵庄车辆停放服务费小区业主表决符合《物权法》、《物业管理条例》的规定，且公示期无异议，并抄送了汕头市龙湖区****绿茵庄社区居民委员会，该程序符合法律法规的相关规定，征得了相关主体的同意，不属于上诉人表述的“擅自”情形。第二，根据《不动产登记条例》第二十七条及《广东省物业管理条例》第六十七条的规定，表决结果公示注明表决人姓名、表决人所占房地产面积不符合法律法规要求。第三，上诉人对社区居委和被上诉人自制表决结果的陈述缺乏相关证据，仅为主观推测，对此不当言论被上诉人保留追究其法律责任的权利。四、原审判决不存在适用法律错误。首先，根据龙湖区绿茵庄住户的房屋产权登记信息，住户所拥有的公摊面积仅限该住户楼体内的共有面积，并未包括小区内各独立楼体外的共用部分面积，即绿茵庄的道路、车位等楼体外的公共区域并非全体业主共同所有，从建设投入和权属认定的角度，在签订《委托物业管理协议书》及《绿茵庄管理权移交确认书》之时，应属国有资产，被上诉人对该部分资产实施管理和运营的权利来源是与国有资产管理部门下属单位签订的相关协议。加之被上诉人已按法定程序对涉及业主共同决定事项进行了表决，且公示无异议，被上诉人收取车辆保管服务费的权利来源明确且合法。其次，上诉人提出利用小区路面进行停车收费，即使程序正当完整，也必须“签订专项合同”，于法无据。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。陈泽清向一审法院起诉请求：1.判令天诚物业公司退还陈泽清自2017年7月至2019年12月的车辆停放保管服务费，共30个月，每月150元，共4500元；2.判决天诚物业公司与陈泽清的车辆停放保管服务收费合同违法。一审法院认定事实：2011年10月11日，汕特开发总、汕特置业公司与天诚物业公司签订《委托物业管理协议书》，约定：汕特开发总、汕特置业公司委托天诚物业公司提供包括“绿茵”在内的7个物业小区的物业管理服务；物业管理的内容为《汕头市物业服务收费管理办法》所列举的提供物业服务的内容；委托期限从2011年11月1日起至2015年10月31日止。2012年11月19日，汕特开发总、汕特置业公司与天诚物业公司签订《绿茵庄物业管理权移交确认书》，约定：自2012年11月29日15时开始，绿茵庄物业服务管理权由汕特置业公司移交给天诚物业公司；因天诚物业公司在移交时无法一并完成原该小区车辆智能（汽车）出入卡的更换，经双方商议，原汕特置业公司发放的车辆智能（汽车）出入卡由车主过渡使用至2013年1月31日止，期间天诚物业公司应积极与车主办理车卡更换，至2013年1月31日无论旧卡是否完全更换完毕，2013年2月1日起一律停止使用，过渡期间该小区车辆的管理、保管责任完全由天诚物业公司负责承担。2012年11月23日，汕特开发总、汕特置业公司与天诚物业公司共同出具《致绿茵庄住宅区业主的公开信》，提出拟委托天诚物业公司替换汕特置业公司进入绿茵庄小区为住户提供临时物业服务，直至绿茵庄小区新的小区业主委员会成立之日止。天诚物业公司是一家按国家规范设立的物业管理公司，具备三级物业管理资质。天诚物业公司愿意依约进入绿茵庄小区进行物业管理，为全体业主提供有偿服务，同时郑重承诺：天诚物业公司进入小区进行管理后，将竭力维持现有服务等级标准，保证在原有基础上提升服务质量，搞好环境卫生、小区安全及整治小区停车秩序，与全体业主共同创造一个幽雅、舒适、安全的文明小区环境；保障全体业主的合法权益，积极配合社区及全体业主，待小区重新成立业主大会和业主委员会之后，接受业主委员会的挑选。2016年1月20日，天诚物业公司绿茵庄管理处出具《关于调整绿茵庄固定车辆停放服务费小区业主表决结果公告》，内容为：“根据汕龙发改（2015）30号《转发关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费有关问题的通知》的精神，为保障小区业主权益，加强小区车辆疏导和停放管理，绿茵庄全体业主对调整绿茵庄固定车辆停放服务费问题进行了表决，表决结果公告如下：一、表决事项：物业管理处拟定于2016年起将固定停车收费由原来130元/月调整为150元/月（物业管理处定于2016年4月1日起将固定停车收费由原来130元/月调整为150元/月）。二、表决时间：2015年12月15日至2016年1月14日。三、表决结果：绿茵庄小区业主投票人数共2765票，建筑总面积为262000㎡。本次表决共回收有效投票1549票，其中，同意调整绿茵庄固定车辆停放服务费表决事项的有1484票（占小区业主投票面积63.3%）。根据《物权法》、《物业管理条例》有关规定，绿茵庄小区全体业主表决通过物业管理处定于2016年4月1日起将固定停车收费由原来130元/月调整为150元/月”。2016年3月18日，汕特开发总向天诚物业公司出具《复函》，同意天诚物业公司将上述物业服务管理期限延长至小区成立业主委员会止。一审法院另查：陈泽清是汕头市龙湖区绿茵庄****房的权属人。诉讼期间，陈泽清提出：天诚物业公司自2017年7月至2019年12月，对陈泽清停放在绿茵庄小区的车辆进行收费，每月收取150元，收取30个月的车辆停放保管服务费共4500元。一审法院认为，汕特开发总、汕特置业公司与天诚物业公司签订《委托物业管理协议书》及《绿茵庄物业管理权移交确认书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。根据本案查明的事实，汕特开发总、汕特置业公司与天诚物业公司对绿茵庄小区车辆停放服务管理并未违反相关规定，绿茵庄小区业主对天诚物业公司收取小区停车费标准的调整亦进行了表决，故天诚物业公司作为绿茵庄小区的物业服务企业，为该小区提供了包括停车管理的物业管理服务，有权向绿茵庄小区业主收取包括停车费在内的物业管理服务费。因此，陈泽清应向天诚物业公司支付停车费。陈泽清要求天诚物业公司退还自2017年7月至2019年12月的车辆停放保管服务费共4500元、判决天诚物业公司与陈泽清的车辆停放保管服务收费合同违法的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于天诚物业公司提出的抗辩意见，理由成立的，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：驳回陈泽清的诉讼请求。一审案件受理费50元，由陈泽清负担。二审期间，陈泽清向本院提交下列证据材料：1.政府信息依申请查询结果，用以证明天诚物业公司没有合法物业合同备案；2.相关判例，用以证明立法精神；3.绿茵庄小区业委会换届过程中其他事项信访后街道出具的事项答复，用以证明绿茵庄小区已经存在过第一届业主委员会；4.陈泽清的身份证，用以证明其主体资格；5.证人陈辉坤的证言，用以证明天诚物业公司在提价过程中存在欺诈行为，通过口头告知，针对临时车辆停放的提价获得部分业主签名同意，而后将该同意内容列为固定车辆停放进行提价，该行为针对多位业主。经质证，天诚物业公司对陈泽清提交的证据1-4均没有异议；对证人证言认为不符合事实，绿茵庄的临时停车位和固定停车位提价的征询是在不同阶段，临时停车位提价的征询意见在先，而且有向当地的发改部门核实过，绿茵居委也有备案，之后才是固定车位的提价。另外，陈泽清向本院提交申请调查取证申请书，申请本院依职权调查天诚物业公司提交的证据《关于调整绿茵庄固定车辆停放服务费的小区业主表决公告结果》中所涉及表决事实的真伪以及原始公告的真实内容。本院就陈泽清上述申请事项依法向天诚物业公司了解相关情况，天诚物业公司于2020年9月9日向本院提交《关于绿茵庄停车费调整情况的说明》（二审天诚物业公司提交的证据五），内容载明：“我司于2015年12月15日至2016年1月14日就绿茵庄小区‘固定停车收费由130元/月调整为150元/月’征询全体业主，表决通过并将《关于调整绿茵庄固定车辆停放服务费的小区业主表决公告结果》抄送龙湖区新津街道绿茵庄社区居民委员会，公示期无异议。2016年1月汕头市龙湖区发改局接群众反映，还就上述征询事项进行了调处，并校对了业主征询意见表，明确认定我司不存在违规调价的情况。因调价时间至今四年多，经手主办人员已多次调整，目前我司仅保存有社区居委盖章认定的《关于调整绿茵庄固定车辆停放服务费的小区业主表决公告结果》。同时我司按有关规定在小区物业管理处公示栏公示了收费标准（附图）。”天诚物业公司还向本院提交另外六份证据：证据一汕头市龙湖区****办事处出具的证明；证据二广东省收费许可证（收费单位：汕头经济特区置业发展公司）；证据三广东省经营服务性收费许可证（副证）编号：DBBF060（1-1）（收费单位：汕头经济特区置业发展公司）；证据四协议书；证据六致绿茵庄住宅小区业主的公开信；证据七收费标准，上述证据用以共同证明合同的合法性和收费的合法性。经质证，陈泽清认为：天诚物业公司没有提交证据清单，没有证明对象，对七份证据的关联性无法质证。证据一真实性认可，合法性不认可，行政机关是无权认定私人财产的管理事项，只能认定该事实，所以行政机关出具此与本案无关联，关联性是该证明仅可证明被上诉人在绿茵庄有从事物业管理服务，而无法证明其在绿茵庄提供物业管理服务的合法性，更加无法证明被上诉人具有在绿茵庄提供该物业管理服务的合法性，更无法证明被上诉人具有在绿茵庄收取停车费的主体资格，该证明的时间也与本案无关，另外，该证明不是物业管理条例或者发改委相关规定的法定文件，证据二收费许可证的真实性和合法性认可，关联性不认可，首先时间与本案无任何关联，第二是收费主体与本案无关，第三是违反行政许可中禁止转让的法律规定，证据三广东省经营服务性收费许可证（副证），质证内容与证据二相同，证据四协议书在一审质证过，对于其真实性认可，合法性不认可，原行为已经侵犯了绿茵庄全体小区业主共有的公共场地所有权、处分权、收益权，关联性与其证明目的无关，置业公司出具的许可证与本案被上诉人收取停车费的行为无关，证据五、证据六、证据七按相关法律仅可作为被上诉人的陈述意见，我方不予质证。以上证据均不符合物业管理条例中对停车进行收费及发改委有关停车收费的法定条件。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明，天诚物业公司提交的广东省收费许可证载明收费单位为汕头市经济特区置业发展公司（绿茵庄小区），发证时间为2011年5月30日，有效期至2014年5月30日，其中关于露天停车场小车车辆停放保管服务费的收费标准为130元/月。广东省经营服务性收费许可证（副证）载明（绿茵庄）物业管理服务费包括：卫生、绿化、保安、公共设施、公共照明、管理等六项服务。另，根据《汕头市发展和改革局关于规范机动车停放保管服务收费有关问题的通知》（汕市发改【2016】206号）的相关规定，自2016年6月1日起，住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者依法与业主或者使用人通过合同或其他方式约定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的主要争议焦点为天诚物业公司应否退还陈泽清2017年7月至2019年10月的车辆停放保管服务费4500元及天诚物业公司是否有权向陈泽清收取车辆停放保管服务费。本案中，天诚物业公司二审提交的广东省收费许可证及广东省经营服务性收费许可证（副证）可以证明陈泽清所居住的绿茵庄小区原物业公司汕特置业公司获得相关行政部门许可，有权向业主或使用人收取车辆停放保管服务费，其中小车的车辆停放保管服务费为130元/月。另外，绿茵庄小区收取的物业管理服务费的相关服务项目并不包括为业主提供停车场地、设施及为车辆提供保管与服务，汕特置业公司对于物业管理服务费与车辆停放保管服务费是各自分开独立收取。而在汕特置业公司将绿茵庄小区的服务管理权移交给天诚物业公司时，双方已明确约定2013年1月31日后小区车辆的管理、保管责任完全由天诚物业公司负责承担。因自2016年6月1日起，汕头市住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，不再实行政府定价。天诚物业公司将原先固定车位收费标准为130元/月提升至150元/月亦通过征询全体小区业主表决通过，相关表决结果也有予以公示并抄送绿茵庄社区居民委员会备案。天诚物业公司在为绿茵庄小区业主或使用人提供停车场地、设施及为车辆提供保管服务且对此承担责任的同时，依法有权向相关业主或使用人收取车辆停放保管服务费。且陈泽清自2017年7月至2019年10月实际也有接受天诚物业公司提供的车辆停放保管服务，对此陈泽清也有支付相应的车辆停放保管服务费，双方之间形成事实服务关系，陈泽清现要求天诚物业公司退还该期间其已支付的车辆停放保管服务费4500元及确认双方之间的车辆停放保管服务收费合同违法理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人陈泽清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已预交），由上诉人陈泽清负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 林思浩审 判 员 翁汉光二〇二〇年十一月三日法官助理 范晓武书 记 员 郑海艺