广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初11259号原告：深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司，地址：珠海市香洲区*************，统一社会信用代码：914************1X5。法定代表人：严某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：余宁，该公司员工。委托诉讼代理人：林国萍，该公司员工。被告：徐鸿燕，女，汉族，1985年6月26日出生，身份证住址：珠海市香洲区************，身份证号码：340************623。委托诉讼代理人：胡伟锋，男，汉族，1981年7月23日出生，身份证住址：珠海市香洲区**********，身份证号码：362************214，系徐鸿燕的丈夫。原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司（下称“万科物业珠海分公司”）与被告徐鸿燕物业服务合同纠纷一案，本院立案后,被告于2020年8月14日向本院申请追加珠海市万有引力房地产有限公司（下称“万有引力公司”）为本案被告，本院审查后认为被告与万有引力公司的纠纷与本案不是同一法律关系，遂未准许。本院对本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告双方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计3650.55元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2016年8月15日向珠海市万有引力房地产有限公司（下称“万有引力公司”）购买了位于珠海市香洲区***************。珠海市万有引力房地产有限公司于2018年9月30日向被告发放了商品房交付使用通知书，通知要求被告按照商品房买卖合同的约定到珠海万科城市中心物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及《商品房买卖合同》附件七第四条约定，被告按住宅高层2.98元/平方米/月的标准于每月15日前向原告交纳当月物业服务费，逾期一日，应交纳欠费总额0.05%的违约金。但从2018年10月1日至2019年8月31日止，经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相关物业服务费及违约金。综上，原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院依法判准诉请。原告提交如下证据：1.《珠海市万科城市**前期物业服务合同》；2商品房买卖合同；3催缴函、律师函快递单、律师函；4.《欠费清单（含违约金）》。被答辩称：一、2018年10月2日，被告已按照商品房买卖合同约定，如期到珠海万科城市中心物业服务中心办理收楼手续，但由于原告的责任，致使房产交付手续未办妥。2018年10月2日，在办理房屋交付手续过程中，原告工作人员硬性要求业主必须先缴纳3个月以上的物业管理费才给房屋钥匙。为此，被告当场提出了异议并交涉，认为原告没有依据和理由要求业主必须先交物业费才给钥匙，但原告工作人员坚称这是公司的规定，执意要求被告必须按他们的要求做，否则不继续办理收楼手续，致使房产交付手续无法办妥。被告认为，原告将缴纳物业管理费与移交房屋钥匙、办理房产交付手续捆绑一起的行为缺乏法律依据，也没有相应的合同条款予以支撑，房产买受人有权予以拒绝。原告这种不当做法直接导致买受人无法取得房产钥匙及办理房产交付手续，客观上已损害了买受人的合法权益。同时，由于房产交付手续无法继续办理,2018年10月至2019年8月期间，涉案房产实际上仍由开发商及原告占有。期间，被告未妥收涉案房产，未曾享受过原告提供的物业服务，也未曾与原告签订其它类似的物业服务合同，故期间的物业管理费不应该由被告承担。(详见证据1：交付通知书、收费通知书及交付过程录音录像)。二、因房屋质量间题，开发商整改修复时间过长，造成涉案房产事实上已逾期交付，依据相关合同条款，原告所诉请的物业管理费应由开发商承担。被告于2016年向万有引力公司购买云峰路188号12栋3203房，签订《商品房买卖合同(预售)》，该合同第十一条第(一)款约定：“出卖人应于2018年9月30日前向买受人交付该房”；第十一条第(三)款第2项约定：“房屋若有屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题，由出卖人自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”。在2018年10月2日办理交付手续的过程中，开发商工作人员及我方均已发现、确认并记录了墙面裂缝、玻璃中空污染、墙面大面积凹凸不平等房屋质量问题。此后，由于开发商落实修复的进度过慢，直至2019年8月份才基本修复完成。被告认为，房产质量存在问题和修复时间过长，同样导致涉案房产直至2019年8月份才交付完成。同时，根据原告与开发商(万有引力公司)签订的《珠海万科城市中心前期物业合同》第十八条明确约定：“因甲方(万有引力公司)原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业费由甲方缴纳。”故被告认为，原告所诉请的物业管理费应由开发商万有引力公司承担。(详见证据2：预售合同、质量问题及修复记录)。三、涉案房产于2019年8月24日交付被告后，同日被告与原告签订《物业服务协议》，之后被告一直正常履行缴纳物业管理费义务。涉案房产质量问题整改修复完成后，被告于2019年8月24日前往珠海万科城市中心物业服务中心办理收楼手续，签订《万科城市中心前期物业服务协议》，上述协议十六条规定“本协议自签订之日起生效”。同时，为积极履行2019年8月以后的缴纳物业费义务，被告一直在积极主动和万科物业沟通协商，推动原告把2019年8月之前的有争议的物业管理费先挂账，以便被告缴纳之后的物业费。从2019年9月份以来，被告一直按时履行缴纳物业管理费的义务。(详见证据3：交付签收单及前期物业协议)。被告提交如下证据：1.商品房买卖合同；2.验房进展（微信公众号截图）；3.商品房交付使用通知书、客户钥匙/物品签收单；4.《珠海市万科城市**前期物业服务协议》；5.光盘一张；6.录音录像的整理文字；7.商品房买卖合同（预售）附件。经本院审理查明：2016年4月18日，原告与万有引力公司签订了一份《珠海万科城市中心前期物业服务合同》。合同约定，万有引力公司委托原告对万科城市中心提供前期物业服务，期限自2016年4月18日至合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，并对合同期限提前终止或到期后继续延长期限的情形作出了约定。合同约定，业主按其物业的建筑面积交纳物业服务费，其中高层住宅按每月每平方米2.98元支付，上述收费不含公摊水电费，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付三个月的物业服务费，此后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交月份的10日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。2016年8月15日，被告向万有引力公司购买了位于珠海市香洲区***************（建筑面积89.33平方米），并签订《商品房买卖合同（预售）》。《商品房买卖合同（预售）》第二十一条前期物业管理约定：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为万科物业珠海分公司；（二）物业服务时间从2016年4月30日至2019年9月30日；（三）物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为2.98元/月/平方米（建筑面积）。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务实施前期物业管理，遵守临时管理规约。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。2018年9月15日，万有引力公司出具《商品房交付使用通知书》，通知被告于2018年9月30日-10月3日到万科城物业服务中心办公室办理房屋交接手续。2018年10月2日，相关各方到现场办理涉案房屋交接手续。被告称，在办理房屋交接手续过程中，原告工作人员硬性要求被告必须先缴纳3个月以上的物业管理费才能给付涉案房屋钥匙，其当场提出异议并交涉，认为原告提出上述硬性要求缺乏法律依据，也没有相应的合同条款支撑；另外，被告及万有引力公司工作人员现场发现涉案的房屋存在“墙面裂缝、中空玻璃内部污染、客厅墙面涂料色差”等房屋质量问题，被告要求万有引力公司对房屋存在的问题进行整改。万有引力公司验房工程师对验房存在的涉案房屋质量问题进行登记，并同意整改。2019年8月24日，被告前往万科城市中心物业服务中心办理收楼手续，并在《客户钥匙/物品签收单》上签名确认收到房产钥匙及相关物品，同日与原告签订《万科城市中心前期物业服务协议》。约定万科物业珠海分公司为被告所购买的上述房产所在万科城市中心小区提供物业管理服务。《万科城市中心前期物业服务协议》第三条物业服务费用第一款约定高层物业服务费标准为2.98元/月/平方米；第四款约定甲方（即徐鸿燕）应自开发商的交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，甲方应自实际交付之日起交纳物业服务费）；第七款约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方（即万科物业珠海分公司）交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。庭审时，被告认为2018年10月至2019年8月期间未交纳物业管理费，起因系涉案房屋存在质量问题需万有引力公司落实修复致使其于2019年8月才实际收楼，故该期间的物业管理费应由房产开发企业万有引力公司承担，并认为房屋质量还是次要问题，原告要求被告预交3个月的物业管理费是没有依据的。本院认为，原告与万有引力公司签订了《珠海万科城市中心前期物业服务合同》为万科城市中心提供物业管理服务，原告有权根据合同约定向万科城市中心的业主收取物业服务费。被告认为办理涉案房屋收楼手续，需预缴三个月的物业服务费，无合同条款支撑，拒绝办理房屋交接手续。但上述合同第十八条规定，物业服务费从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付（三个月）的物业服务费。被告提出的无合同条款支撑理由不成立，其于2018年10月2日前往万科城物业服务中心办理房屋交接手续的时间应视为涉案房屋交付时间。被告是涉案房屋的业主，原告为被告所购买房产所在小区的前期物业服务企业，原告要求被告按约定物业服务费标准支付2018年10月至2019年8月共计11个月的物业服务费2928.2元（89.33㎡×2.98元/㎡×11个月），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。鉴于被告未交纳2018年10月至2019年8月期间的物业服务费系因所购买的房产处于问题整改中，依据公平原则，原告主张被告支付违约金，本院不予支持。被告如认为万有引力公司所交付的房产存在质量问题损害其相关权益，可另循其他合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告徐鸿燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司支付物业服务费2928.2元；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告徐鸿燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  袁海平二〇二〇年十一月二十四日书记员  吴华强李祯阡