天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3105号上诉人（原审被告）：力高（天津）地产有限公司，住所地天津滨海旅游区**楼****。法定代表人：黄恒政，董事长。委托诉讼代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙东亚，女，1981年3月15日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：任海燕，天津大有律师事务所律师。上诉人力高（天津）地）地产有限公司下简称力高公司）因与被上诉人孙东亚商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。力高公司上诉请求：一、撤销一审判决,改判驳回孙东亚的全部诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费由孙东亚承担。事实和理由：一、孙东亚购房目的已经实现,其不享有合同解除权。双方签订商品房买卖合同后,孙东亚给付了全部房款,涉诉房屋已竣工验收备案并已取得了准入证,力高公司已经按照合同约定标准(附件一平面图已经明确标注有水箱)向孙东亚交付了房屋,涉案商品房买卖合同已经履行完毕,没有出现约定或法定的合同解除事由,因此,孙东亚不享有合同解除权。且,双方在合同中并未约定“加盖二层”的内容,力高公司也没有承诺房屋高度,是否加盖、何时加盖均系孙东亚自愿行为。双方合同约定的价款均按照合同载明的房屋面积进行的计价,孙东亚所购商品房计价面积不包括该“加盖二层”的内容。同时,孙东亚室内并非无法加盖二层,因其房屋为顶楼、屋顶为坡顶,本身房屋高度就不一致,目前仅因部分区域不适合加盖二层,孙东亚以此为由解除合同不应认定为无法实现合同目的。二、一审法院认定事实错误。孙东亚提交录音证据形成在房屋交付之后,不能达到证明力高公司销售人员销售涉案房屋时作出了允诺和说明的目的,也不能真实反映销售时的客观真相。而双方在购房时签署合同中的房屋平面图明确标注了水箱的存在,力高公司已履行了告知义务,该设计并不违反设计规范要求,已经规划验收。且,双方合同中有明确约定(未经甲方书面授权委托的工作人员的言论及未经甲方盖章确认的文字均不具备要约条件,不构成合同的组成部分或该商品房交付标准。买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准)口头承诺不具备要约的条件,双方应以合同约定为准。同时,房屋系大价值财产,孙东亚作为完全民事行为能力人,在签订涉案房屋合同之前应仔细审查房屋的面积、户型等内容。《商品房买卖合同》当中已包含了房屋平面图这一附件,孙东亚理应知晓该平面图与力高公司销售的同楼层其他房屋之间的差异。在力高公司不认可录音证据的情况下,一审法院对该口头承诺的认定是错误的。再者,孙东亚列举其涉案房屋与力高公司销售的其他同位置房屋存在不同,那是因为孙东亚购买的房屋价格、位置及户型确实与其他房屋不同,但力高公司交付的房屋与双方签署的合同约定内容是一致的,因合同的相对性原则,力高公司只要交付的房屋与双方合同约定的交房标准一致即可,与其他房屋无关。第三，如双方均存在过错,不应由力高公司单方承担责任。合同中明确标注了水箱的存在,力高公司并不存在任何违约行为,不应该承担违约责任,且孙东亚也存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任,本案应由双方各自承担相应责任,而非由力高公司承担。综上所述,一审判决认定事实不清,侵害了力高公司的合法权益,力高公司恳请二审法院依法查明事实,支持力高公司的上诉请求,以维护力高公司的合法权益,维护法律的公平、公正和尊严。孙东亚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙东亚向一审法院起诉请求：1．判令解除孙东亚与力高公司间的《天津市商品房买卖合同》，并返还孙东亚已付购房款1,449,910元；2．依法判令力高公司偿还孙东亚违约金及其他损失20,000元；3．依法判令力高公司配合孙东亚办理房屋解除相关手续；4．本案诉讼费由力高公司承担。一审法院认定事实：2018年5月中旬，孙东亚到力高公司销售部看房，销售人员董丽丽接待了孙东亚，向孙东亚介绍了畅海苑的小洋房，并称小区内洋房顶层高5.6米，可收房后加盖二层。2018年6月24日，孙东亚与力高公司签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定：孙东亚购买力高公司开发建设的坐落在天津市滨海新区××道××道××号楼××号房屋（顶层），建筑面积133.62平方米，房屋总价款1449910元。其中合同中的7ａ层平面图载明有水箱间，并就水箱间的长、宽进行标记，未能体现水箱间的高度及坐深。合同附件六的补充协议约定：孙东亚在签署合同之前，已充分了解力高公司就项目发布的广告、宣传材料、楼盘模型、媒体或网络信息之内容均为要约邀请；除力高公司明确书面授权委托外，力高公司工作人员对本项目或该商品房所作的任何陈述、承诺或判断等言论以及未经力高公司盖章确认的文字都不构成力高公司的意思表示。合同签订后，孙东亚于2018年6月6日向力高公司支付购房款299910元，于2018年12月12日支付购房款750000元，其余房款400000元以贷款方式于2019年2月21日支付给力高公司。2019年11月20日，孙东亚在接到力高公司交房通知后验房，发现房屋的房顶建有水箱间，房屋局部高度不足5.6米。就此，孙东亚与力高公司员工张学伟沟通，并录音留存，沟通内容可显示出力高公司承认未向孙东亚尽到告知义务，致使孙东亚没有充分了解案涉房屋的实际情况，而购买了因房屋顶部建有水箱间而致使房高不足5.6米的房屋。一审法院认为，孙东亚、力高公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于孙东亚诉请解除案涉商品房买卖合同并返还购房款的问题。孙东亚在销售人员的介绍下，为购买房高为5.6米且能够加盖二层的房屋，而与力高公司签订商品房买卖合同，现案涉房屋因顶部建有水箱间而致使房高不足5.6米，无法加盖二层。案涉合同的平面图中虽载明了水箱间的存在，但由于未载明高度和坐深，不能体现出水箱间对案涉房屋房高的影响。另，案涉合同中虽就宣传材料、工作人员承诺等内容的效力进行了约定，但该条款并不能免除力高公司应就商品房情况进行全面告知的这一基本义务，并且力高公司关于房屋高度的允诺对案涉商品房买卖合同的订立有重大影响。综上，因力高公司未能尽到告知义务，交付的商品房的实际情况与其允诺不符，而致使孙东亚欲购买房高为5.6米且能够加盖二层房屋的目的无法实现，孙东亚可以请求解除合同。合同解除后，孙东亚亦可以要求力高公司返还全部购房款。故，对孙东亚该项诉请，一审法院依法予以支持。关于孙东亚诉请的违约金及其他损失的问题。力高公司虽有违约行为，但案涉合同中已载明水箱间的存在，孙东亚在知晓该内容的情况下，应当更为审慎地确定房屋状况，孙东亚就其损失的发生亦具有一定过错。一审法院综合考量孙东亚损失、合同约定、双方过错、履约情况等因素，确定力高公司承担的违约责任如下：自2018年6月7日（孙东亚支付首笔购房款之次日）起至2018年12月12日（支付第二笔购房款之日）止，以299,910元为基数，按日万分之一的标准计付违约金，违约金金额为5,638.31元（299,910元×0.0001/天×188天）；自2018年12月13日起至2019年2月21日（支付剩余购房款之日）止，以1,049,910元为基数，按日万分之一的标准计付违约金，违约金金额为7,349.37元（1,049,910元×0.0001/天×70天）；自2019年2月22日起至实际返还全部购房款之日止，以1,449,910元为基数，按日万分之一的标准计付违约金。关于孙东亚诉请力高公司配合办理房屋解除相关手续的问题。案涉商品房买卖合同解除后，当事人可以要求恢复原状，该过程必定需要孙东亚、力高公司双方相互配合，于不动产登记管理部门等单位处，办理房屋解除后的相关手续。故，对孙东亚该项诉请，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：“一、解除原告孙东亚与被告力高（天津）地）地产有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》、被告力高（天津）地）地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙东亚购房款1,44910元并给付违约金（自2018年6月7日起至2019年2月21日止的违约金12,987.68元；自2019年2月22日起至实际返还购房款之日止，以1,449,910元为基数，按日万分之一的标准计付）；三、被告力高（天津）地）地产有限公司协助原告孙东亚办理房屋解除相关手续、驳回原告孙东亚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,824元，由被告力高（天津）地）地产有限公司负担本院二审期间，力高公司提交以下证据：1.六份涉案房屋户型结构以及上方水箱平面图，证明孙东亚在签署商品房买卖合同时已经明知房屋上方存在水箱，附图中对水箱的大小进行了明确约定。2.一审判决后力高公司到与孙东亚户型相同的其他房屋内，就户内挑高业主自行搭建夹层的现状照片，证明是否搭建夹层系业主自主行为，其搭建后夹层本身不具有居住使用功能。孙东亚质证认为，对证据一的真实性认可，证明目的不予认可。对证据二的真实性予以认可，证明目的不予认可。孙东亚向本院提交案涉楼盘价格表，证明有水箱的房屋和无水箱的房屋在价格上并无明显差异。力高公司质证认为真实性不予认可，需要核实且与本案无关联性。本院的认证意见是，力高公司提交的水箱平面图不能显示水箱的坐深，对证明目的不予采信。力高公司提交的与孙东亚户型相同的其他房屋内照片，不能证明孙东亚房屋顶层经改造后不具有居住使用功能，对证明目的不予采信。孙东亚提交的证据系复印件，对真实性不予确认。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，二审的争议焦点是孙东亚与力高公司签订的商品房买卖合同是否应当解除；力高公司是否应当向孙东亚返还购房款并给付违约金。虽然案涉合同中的平面图可以显示案涉房屋之上存在水箱，但未载明水箱高度和坐深，不能直观表明水箱对案涉房屋面积的影响。二审中，力高公司对孙东亚之夫与力高公司工作人员之间的通话录音的真实性予以认可，录音内容能够证明双方就该问题存在多次交涉，力高公司认可在销售时未就该水箱对孙东亚房屋面积的影响尽到全面告知和提示义务。据此，孙东亚的购房目的无法实现，其主张解除合同，依据充分，一审判决解除双方签订的商品房买卖合同并无不当。合同解除后，力高公司依法应当向孙东亚返还购房款。关于违约金问题，一审综合按照孙东亚已付款为基数，按照日万分之一的标准分段计算违约金，已经考虑到孙东亚的损失、合同约定、双方过错、履约情况等因素，并驳回了孙东亚关于损失20,000元的主张，力高公司所提本案应由双方各自承担相应责任,而非由力高公司承担的理由并不成立。综上所述，力高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,648元，由力高（天津）地）地产有限公司负担/div>本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二〇年十一月四日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……