天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4148号上诉人（原审被告、反诉原告）：纪珍亮，男，1984年5月15日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：林辉，天津智聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜永风，男，1984年7月10日出生，汉族，住天津市东丽区。上诉人纪珍亮因与被上诉人杜永风房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。纪珍亮上诉请求：1．撤销一审判决第一项,改判杜永风支付租金40000元并赔偿房屋内物品损失10000元，并驳回杜永风一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由杜永风承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1.一审判决仅以杜永风提交的自己取款的银行凭证、取款的时间和微信转账交付房租的时间相吻合就认定杜永风已经交付了全部的房租是对事实错误的认定。2.一审判决仅以杜永风否认拆改了水电路,和现场已经被破坏无法进行勘验,就不予认定杜永风在承租期间对水电路进行了拆改更是对事实认定的不清。3.一审判决对关于杜永风陈述2014年以20000万元的价格购买了房屋内所有物品的事实认定不清。4.纪珍亮于2019年12月将收取的物业费缴纳给天津市滨城建设开发投资有限公司,一审判决认定为2020年7月6日才缴纳也是对事实认定不清。杜永风辩称，请求驳回上诉，维持原判。杜永风向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年5月2日签订的《商业用房租赁合同》，纪珍亮立即退还保证金20000元、物业费4590元、疫情房租补贴费20000元，共计44590元；2.诉讼费用由纪珍亮承担。案件审理期间，因双方签订的租赁合同于2020年6月28日到期，双方已经办理了交接，杜永风撤回了第一项诉讼请求。纪珍亮向一审法院提出反讼请求：1.判令杜永风支付欠缴的房屋租金101041元；2.判令杜永风对涉诉房屋内拆改的水路、电路等恢复原状；3.判令杜永风支付涉案房屋内物品的损失10000元；4.判令杜永风返还涉案房屋的水卡和电卡、2012年至2015年的暖气费发票；5.全部诉讼费用由杜永风承担。庭审中纪珍亮撤回了要求杜永风返还水卡、电卡的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年11月20日纪珍亮作为出租方，杜永风作为承租方签订了《商用房租赁合同》，纪珍亮将从天津市滨城建设开发投资有限公司承租的坐落于天津市东丽区××号楼××号房屋租赁给杜永风使用，租赁面积150平方米，租赁期限自2012年12月1日至2013年11月30日，租赁费为12万元。合同到期后，双方续签了租赁合同。2018年5月2日双方续签了最后一份《商用房租赁合同》，合同期限自2018年12月28日至2020年6月28日，每年房屋租金为130000元，2014年纪珍亮收取杜永风保证金20000元。商业用房租赁合同附则第三条约定：“（1）、乙方在收到甲方交付的商品房后，可按照经营的业态进行室内装修，不得拆改、变更房屋结构及设施，（2）、如果乙方需要修改、变更房屋结构及设施（水电路），应及时通知甲方到场，并按专业部门规定要求执行，如违反以上要求保证金20000元不予退还”。租赁期间的物业费、暖气费、水电费均有杜永风负责缴纳。2012年纪珍亮向杜永风交付租赁房屋时，一并将屋内的物品交给杜永风使用，2014年杜永风向纪珍亮支付了20000元购买了屋内物品。2019年12月13日纪珍亮收取杜永风2018年至2020年三年的物业费4590元。2020年7月6日纪珍亮向天津市滨城建设开发投资有限公司缴纳2018年、2019年物业费3060元。杜永风已经缴纳了2014年11月15日至2020年3月期间的暖气报停费用。杜永风承租期间2012年12月1日至2014年3月前的暖气报停费未缴纳。庭审中纪珍亮认可在2013年12月至2014年期间自己使用了部分涉诉房屋，同意承担部分暖气报停费用。另查，2020年4月22日，纪珍亮与天津市滨城建设开发投资有限公司签订了房租减免补充协议，因为疫情根据相关政策规定，甲方为纪珍亮减免房租13960.16元。2020年4月25日，纪珍亮与杜永风签订了房租减免协议，经双方协商给杜永风减免房租13959元。纪珍亮未将减免的房租款给付杜永风。再查，在案件审理期间，涉案房屋的租赁合同于2020年6月28日到期，杜永风与纪珍亮在2020年6月28日办理了房屋交接手续，双方签订的《商品用房租赁合同》终止。一审法院于2020年8月10日到涉案房屋进行勘验时，发现涉案房屋已经被纪珍亮转租后开始进行装修，原来的现场已经被破坏，无法进行查验杜永风承租期间是否拆改了水电路。一审法院认为，杜永风与纪珍亮自2012年12月建立租赁合同关系，双方于2018年5月2日签订的《商品用房租赁合同》及其附则，是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定。应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。针对杜永风的诉讼请求：1.关于要求解除双方于2018年5月2日签订的《商品用房租赁合同》的诉讼请求，该合同在本案审理期间已经到期，纪珍亮与杜永风在2020年6月28日已经办理了交接手续，对此双方均无争议，杜永风在案件审理期间，要求撤回该项诉讼请求，故予以照准。2.关于要求纪珍亮退还保证金20000元的诉讼请求，被告纪珍亮认可收取了杜永风保证金20000元，但认为杜永风在承租房屋期间，违反合同的约定，未征得纪珍亮的同意将水电路进行了拆改，并向本院提供照片予以证明。杜永风否认拆改了水电路。纪珍亮对于该事实未能进一步提供证据予以证明，现涉诉房屋已经被纪珍亮转租他人并已经开始装修，原始现场已经被破坏，无法对现场进行勘验确认。故现有证据不能证明杜永风在承租期间对水电路进行的拆改，纪珍亮的抗辩理由不能成立，纪珍亮应当退还杜永风保证金20000元，杜永风的该项诉讼请求，予以支持。3.关于要求退还物业费4590元的诉请，经审查，纪珍亮已经向天津市滨城建设开发投资有限公司缴纳2018年、2019年物业费3060元。双方签订的《商品用房租赁合同》到期日为2020年6月28日，2020年1月1日至6月28日期间的物业费765应当由杜永风承担，杜永风对此无异议，据此纪珍亮多收取的物业费765元应当退还杜永风。4.关于疫情减免房租补贴的诉讼请求，庭审中，纪珍亮提供了双方在2020年4月25日，签订了房租减免协议，纪珍亮同意为杜永风减免房租13959元。杜永风对该减免数额予以认可，故一审法院对此予以照准。针对纪珍亮的反诉请求：1.关于要求杜永风支付欠缴的房屋租金101041元的请求，经开庭审理，双方均认可自2018年12月至2020年6月28日期间的房屋租金为195000元。杜永风当庭提供的支付宝转账凭证和银行交易明细等证据，证明通过支付宝转账给付纪珍亮房屋租金155000元，支付现金40000元。纪珍亮对转账的155000元房屋租金予以认可，对支付的现金40000元不予认可，经审查，杜永风在2018年5月3日转账50000元、2018年9月29日转账80000元、2018年11月3日转账25000元。共计155000元。2018年5月3日和9月29日杜永风的妻子陈情情分别在银行自动取款机取款20000元（均有取款记录）。取款时间与给付房屋的转账时间相吻合，另外双方签订的《商品用房租赁合同》约定，房屋租金自合同签订之日支付，该合同于2018年5月2日，该合同的期限自2018年12月28日至2020年6月28日，杜永风提供的证据证明在该合同履行前已经将房屋租金全部给付了纪珍亮，对于支付的40000元现金均有银行的取款凭证，且与转账时间相吻合，应当认定杜永风已经支付了全部房屋租金，纪珍亮的该项诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。2.关于要求杜永风对涉诉房屋内拆改的水路、电路等恢复原状的请求，在案件审理期间，纪珍亮已经将涉诉房屋转租他人，并已经进行装修，无法对房屋进行勘验，无法确认拆改事实是否存在，也无需恢复原状，故纪珍亮的该项诉讼请求，不予支持。3.关于要求杜永风支付涉案房屋内物品的损失10000元的请求，庭审中，杜永风认可在2012年承租该房屋时纪珍亮将屋内的物品一并交给杜永风使用，杜永风认为已经在2014年给付纪珍亮屋内物品款20000元，对此纪珍亮予以认可，但认为屋内物品价值80000元，纪珍亮认可在2020年6月28日双方进行交接时，屋内的物品已经不是最初交给杜永风的物品了。已经无法确认屋内物品的价值。现要求杜永风支付10000元的屋内物品款，纪珍亮未能提供相关证据证明屋内物品的价值，故对该项诉讼请求不予支持。4.关于要求杜永风支付2012年至2015年暖气费的请求，在案件审理期间，经一审法院与供热站进行核实，涉诉房屋的暖气一直处于报停状态，应该缴纳暖气报停费用，每年1223.92元。供暖费是按每年的供暖期进行收取，供暖期为每年的11月15日至转年的3月15日，经查，在杜永风承租期间，2012年11月15日至2013年3月15日、2013年11月15日至2014年3月15日未缴纳暖气报停费用，自2014年11月15日至2020年3月15日期间的暖气报停费用已经缴纳。杜永风同意缴纳2012年11月15日至2013年3月15日期间的暖气报停费用1223.92元。对于2013年11月15日至2014年3月15日期间的暖气报停费用问题，庭审中纪珍亮认可在此期间自己使用部分涉诉房屋，现因涉诉房屋已经转租并正在进行装修，无法确定纪珍亮使用的具体面积，据此一审法院酌定该年度的暖气报停费用由纪珍亮、杜永风均担，各承担611.96元。杜永风将承担的费用交给纪珍亮，由纪珍亮向供热部门进行缴纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）纪珍亮于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）杜永风保证金20000元、物业费765元、疫情期间减免房租款13959元，共计34724元。二、原告（反诉被告）杜永风于判决生效后十日内向被告（反诉原告）纪珍亮支付2012年11月15日至2014年3月15日期间涉诉房屋的暖气报停费1835.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原、被告双方其他诉讼请求。案件受理费减半收取457元，被告（反诉原告）纪珍亮负担356元，原告（反诉被告）杜永风负担101元。反诉费1260元，原告（反诉被告）杜永风负担25元，被告（反诉原告）纪珍亮负担1235元。”本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。纪珍亮提交的照片欲证明杜永风对房屋内水电进行了拆改，杜永风不认可其证明目的。本院对其证明目的不予确认。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.纪珍亮是否应当向杜永风返还保证金20000元；2.纪珍亮是否应当减免房租13959元；3.杜永风是否以现金方式支付了租金40000元；4.杜永风是否应当赔偿纪珍亮物品损失10000元。关于纪珍亮是否应当向杜永风返还保证金20000元的问题。首先，纪珍亮提交的证据不足以证实杜永风在未通知纪珍亮的情况下对案涉房屋进行了水电路拆改。租赁关系存续期间，纪珍亮曾与杜永风共用案涉房屋，各自进行经营。且双方自2012年成立租赁关系直至一审诉讼，纪珍亮均未对杜永风拆改水电提出过异议。其次，保证金属于违约金的性质，纪珍亮也未提交证据予以证实因杜永风进行水电拆改，导致其产生相应损失，且纪珍亮已将案涉房屋另租他人，他人已进行装修，故纪珍亮主张不应向杜永风返还保证金20000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于纪珍亮是否应当减免房租13959元的问题。纪珍亮自述减免租金系因受新冠疫情影响，天津市滨城建设开发投资有限公司对纪珍亮给予疫情期间房租减免的政策，纪珍亮已经享受到天津市滨城建设开发投资有限公司对其减免房租的政策，已减免租金13959元。纪珍亮与杜永风签订了房租减免协议，经双方协商给杜永风减免房租13959元，依照约定，纪珍亮应向杜永风减免房租13959元。虽说双方约定在下一个交租期内进行扣减，但这仅是对租金减免履行方式的时间约定。该租金减免系因为新冠疫情，根据相关政策规定产生，而新冠疫情发生于双方租赁期内，故杜永风要求按约定减免房租13959元应予支持。关于杜永风是否以现金方式支付了租金40000元的问题。根据双方自述，租赁期内杜永风曾以现金方式支付过租金，纪珍亮并未出具收条，该事实双方均不持异议。杜永风陈述其以现金方式支付了40000元租金，符合双方的交易习惯，且杜永峰提交了现金取款凭证，与支付租金的时间及租金数额均完全吻合，一审法院认定杜永峰以现金方式支付了租金40000元并无不当，本院予以维持。关于杜永风是否应当赔偿纪珍亮物品损失10000元的问题。双方均认可在租赁期内，纪珍亮将案涉房屋内物品交于杜永风使用。租赁期内，纪珍亮认可已收取杜永风屋内物品款20000元，但认为屋内物品价值为80000元，杜永风认为物品价值20000元，已由其全部购买。双方对于屋内物品的价值各执一词，但均未提交证据予以证实具体价值，现纪珍亮要求杜永风赔偿其屋内物品损失10000元缺乏相关依据，本院难以支持。综上所述，纪珍亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元，由上诉人纪珍亮负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十一月二十九日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……