浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初8616号 原告：台州利标化妆品有限公司，住所地：温岭市城东街道阳光大道****西面，统一社会信用代码913310813077176711。 法定代表人：陈顺飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁博，浙江台温律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江治中，浙江台温律师事务所律师。 被告：林云国，男，1979年2月3日出生，汉族，住温岭市。 原告台州利标化妆品有限公司（以下简称利标公司）与被告林云国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理，并于2020年10月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告利标公司的特别授权委托诉讼代理人梁博、被告林云国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉请：1.解除原、被告于2017年2月8日签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠的房屋租金85000元并支付自2020年3月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息损失；3.判令被告支付由原告垫付的物业管理费18504元并支付自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息损失。审理过程中，原告变更第2项诉请为判令被告支付拖欠的房屋租金85000元并支付自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息损失；变更第3项诉请为判令被告支付由原告垫付的物业管理费18504元并支付自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息损失。事实和理由：2017年2月8日，被告因经营需要向原告租赁了原告合法拥有的位于温岭市城东街道阳光大道210号14楼西面的房屋并签订了房屋租赁合同。合同约定了租赁期为6年，按年支付房屋租金及物业费，前三年年租金为158000元，后三年年租金为170000元，在征得原告书面同意后方可转租以及相关违约条款等内容。2020年3月份，被告本应依据合同约定支付2020年度房屋租金170000元，但被告逾期未付且更未支付对应的2020年度物业费。待原告前往租赁房屋准备当面向被告催收时发现被告早已将该房屋擅自转租给他人，且向租户收取了相关物业费却不转交物业公司。尔后，原告于2020年5月8日向被告发送了解除合同通知函并要求被告即时搬离所承租房屋，但被告拒绝搬离、拒绝支付所欠租金与物业费并拒收了前述函件。综上，被告拖欠租金及物业费、擅自转租等行为已严重违约，原告的诉请合理合法，望法院判如所请。 被告林云国辩称，对签订房屋租赁合同及房租已支付至2020年4月7日的事实并无异议。但被告有预交了12000元的物业管理费。被告转租房屋原告是同意的。原告于2019年12月3日就向被告出具了解除租赁合同通知书，因为当时被告的房租已经支付到了2020年的4月7日，故被告要求租赁到2020年4月7日。后被告转租的一半房屋于2020年4月7日已经搬离，剩下的一半房屋的次承租人吴丹丹是一直在与原告沟通的，本来想直接向原告续租的，但因原告要求其承租全部房屋，双方并未谈拢，后该一半房屋也于2020年6月5日搬离了的。被告在2020年3月份时就已明确告知过原告不会再租赁其房屋了的，原告应当自己积极收回房屋另行招租，其延迟重新出租，与被告无关。另，今年疫情期间的房租应当免除。 当事人围绕诉讼主张向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对签订房屋租赁合同、租金已经交付到2020年4月7日以及原告曾于2019年12月3日出具解除租赁合同通知书的事实均无异议，本院予以确认。双方争议的事实主要在于：1.被告2018年1月15日交付给原告法定代表人陈顺飞的12000元款项的性质。被告主张是预付的物业管理费，原告主张是被告应承担的税款，并提交了纳税证明。被告质证认为原告交付的是城镇土地使用税、房产税，并非原告说的租赁税，且缴纳主体是原告，被告并未要求原告开票，故就算需要支付税款，也与被告无关。本院经审查认为，双方的房屋租赁合同中4-4条约定“上述租金不含税、水、电、暖、物业、通讯、设施等费用，该部分费用由乙方自行承担”，应当理解若涉及到税款，应由乙方也即本案被告承担。从该笔款项支付的时间、金额和双方提交的证据来看，被告的理由过于牵强，原告的主张更为合理，该款项应为被告支付给原告税款。2.被告腾退房屋的时间及有无通知原告验收。被告主张其一半房屋于2020年4月7日腾退，另一半于2020年6月5日腾退，并提交了其与次承租人的房屋租赁合同和房屋租赁解除合同、微信聊天记录、电费退还领款单、用电情况表。原告主张上述证据并不能证明被告的待证事实。本院经审查认为，在双方没有另行约定的情况下，被告应当将房屋整体腾退交付并通知原告验收，被告主张2020年6月5日最后腾退，经本院与该部分房屋次承租人吴丹丹电话核实，其陈述是在2020年6月10日左右搬离，该时间与原被告提交的用电情况表基本符合，结合原告提供的另一半房屋的用电情况表，本院酌情确定被告对涉案房屋的腾退时间为2020年6月10日。另，被告未能举证证明其已通知原告对房屋进行验收。3.涉案房屋重新租赁的时间。原告主张涉案房屋于2020年10月4日重新租赁，并提交了房屋租赁合同。被告质证对该房屋租赁合同其并不知情，无法确认真实性。本院经审查认为，原告提交的房屋租赁合同与用电情况表能相互印证，能够证明涉案房屋于2020年10月4日重新租赁的事实。 综上，本院认定案件事实如下：2017年2月8日，原告法定代表人陈顺飞与被告林云国签订了房屋租赁合同一份，合同对房屋座落、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行了约定。后被告将上述房屋分两部分转租给他人。涉案房屋租金已支付至2020年4月7日，物业管理费已支付至2019年度。2019年12月3日，原告以被告未经原告书面同意转租为由向被告发送了解除租赁合同通知书。因被告房租已支付至2020年4月7日，被告主张应租赁到该期限。后双方就房屋租赁事宜进行协商但未果。2020年5月8日，原告再次向被告邮寄解除合同通知函，但被告未签收。2020年6月10日，涉案房屋最后一半腾退，但被告未通知原告验收。2020年10月4日，原告将涉案房屋重新租赁。 本院认为，涉案房屋为原告所有，案外人陈顺飞作为原告的法定代表人，其代表原告就涉案房屋签订的租赁合同，该合同的主体应为原告，权利义务应为原告所有。原被告双方签订的房屋租赁合同系双方自愿，内容合法，应当认定为有效。被告承租之后应当按约履行合同义务。因被告违约转租房屋，原告有权解除合同，合同自通知到达被告时解除，故应当认为双方的房屋租赁合同已于2019年12月解除。本院已就合同解除时间及后果向双方释明，双方表示已充分表达意见，不要求再次组织庭审。合同解除后，被告应当及时腾退租赁房屋，因被告已支付租金至2020年4月7日，被告主张继续使用至该期限，而后原告亦未采取其他措施要求被告腾退，应当认为原告默许了被告继续占有使用该房屋的行为。被告主张其在2020年3月份时因双方无法谈拢已明确告知原告其不会再承租涉案房屋，故自3月份至6月份吴丹丹搬离时，原告有足够的时间重新招租。本院认为，被告于2020年6月10日腾退了最后一半的房屋，应当向原告交付并通知原告验收，但被告怠于履行通知义务，原告在通知被告解除合同后亦怠于行使收回房屋的权利。综合考虑双方的过错，对2020年6月11日至2020年10月3日的房屋空租损失及物业管理费，本院酌情确定由原被告各半承担。参照2020年租金170000元和物业管理费5月1日前按3.5元每平方每月、5月1日后按3元每平方每月的标准计算，被告应支付原告2020年4月8日至6月10日的房屋占有使用费29808.22元、2020年1月1日至6月10日的物业管理费11687.04元、空租期间的空租损失及物业管理费26780.82元和3733.36元，以上共计72009.44元。被告主张疫情期间的租金免除，本院酌情确定免除被告一个月的房屋租金，按2019年租金158000元的标准计算计13166.67元。以上相抵，被告尚需支付给原告58842.77元。现原告主张被告支付自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息损失，该要求合理，本院予以支持。 综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下： 一、确认原告台州利标化妆品有限公司与被告林云国2017年2月8日签订的房屋租赁合同于2019年12月解除。 二、被告林云国于本判决生效之日起十日内支付给原告台州利标化妆品有限公司房屋占有使用费、空租损失及物业管理费共计58842.77元及自2020年9月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取1185元，由原告台州利标化妆品有限公司承担549元。由被告林云国承担636元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 审 判 员 梁必静 二〇二〇年十一月三十日 代书记员 叶青星