四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17321号 上诉人（原审原告）：李龙中，男，1972年4月19日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨芹，四川北新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都泽瀚置业有限公司，住所地：四川省成都市新都区新都镇电子路**第******。 法定代表人：陈志宇，总经理。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳丹，四川科信律师事务所律师。 原审第三人：方云飞，男，1990年9月7日出生，汉族，住 四川省丹棱县。 原审第三人：陈洁，女，1989年12月3日出生，汉族，住四川省丹棱县。 委托诉讼代理人：方云飞（陈洁之夫），男，1990年9月7日出生，汉族，住四川省丹棱县。 上诉人李龙中因与被上诉人成都泽瀚置业有限公司（以下简称泽瀚公司）、原审第三人方云飞、陈洁执行异议之诉一案，不服四川省成都市新都区人民法院作出的（2020）川0114民初2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李龙中上诉请求：撤销四川省成都市新都区人民法院作出的（2020）川0114民初2506号民事判决，依法改判对李龙中申请的案号为（2018）川0114执3215号执行一案的案涉执行标的房屋予以继续执行。事实和理由：李龙中申请执行方云飞、陈洁的房屋，系登记备案，该登记具有对抗性和公示性，案涉房屋属于方云飞、陈洁的财产。如果直接确认泽瀚公司拥有案涉房屋的所有权将损害李龙中的权益。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人泽瀚公司辩称，案涉房屋虽然预告备案登记在方云飞、陈洁名下，但合同备案属于行政管理行为，对物权的变动发生效力。预告登记权利人并不当然取得预告登记房屋所有权。只有在办理房屋产权证后才是房屋的所有权人。在《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效，买受人不再享有相应的物权期待权。根据发生法律效力的民事判决确认的事实，方云飞、陈洁与泽瀚公司签订的《商品房买卖合同》已经解除。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人方云飞、陈洁述称，述称意见与李龙中上诉意见一致。 李龙中向一审法院起诉请求：1.请求判决对李龙中申请的案号为（2018）川0114执3215号执行一案的案涉执行标的房屋予以继续执行；2.案件的诉讼费由泽瀚公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月9日，李龙中与方云飞、陈洁民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2018）川0114民初3479号民事判决书，判令：“被告方云飞、陈洁于判决生效之日起十日内支付原告李龙中借款本金130603元及利息，利息以本金130603元为基数，从2016年3月11日起按照年利率24%计算至判决确定履行之日止；若未按照判决确定的期间履行给付金钱义务，利息计算至本金付清时止；二、被告方云飞、陈洁于判决生效之日起十日内支付原告李龙中垫付的房屋按揭月供款7200元”。后方云飞、陈洁未履行上述支付义务，李龙中申请强制执行，一审法院在执行过程中，将备案登记在被执行人方云飞、陈洁名下的案涉房屋予以查封，查封期限为三年。后泽瀚公司以自己系案涉房屋所有权人为由提出执行异议，一审法院于2020年3月4日作出（2020）川0114执异44号执行异议裁定：裁定中止对位于成都市新都区××镇××道××号××幢××单元××层××号房屋的执行。李龙中不服（2020）川0114执异44号裁定书，提起诉讼。 一审法院另查明： 一、2015年9月9日，方云飞与泽瀚公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定泽瀚公司将案涉房屋出售给方云飞、陈洁，房屋总价为410603元，方云飞采用贷款方式付款，于2015年9月9日前支付首期购房款130603元（占总价款的31.5%），余款280000元，由方云飞向中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称农行高新支行）办理按揭贷款，并选择20年按揭贷款方式付款。《商品房买卖合同补充协议》第一条第2项B款约定：“d.买受人未按期足额偿还银行贷款本息：若买受人连续三个月不能按时足额偿还贷款本金及利息，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金），同时出卖人有权收回房屋另行销售或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋处置后所得价款优先受偿，买受人因此受到的损失包括但不限于装修损失等，由买受人自行承担”。 二、2016年2月5日，案涉房屋备案登记在方云飞、陈洁名下。 三、2016年2月5日，方云飞、陈洁作为借款人、抵押人，泽瀚公司作为保证人与农行高新支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定农行高新支行向方云飞、陈洁提供借款280000元，借款期限240个月，泽瀚公司为方云飞、陈洁的借款承担连带保证责任。此后，方云飞、陈洁未按时足额偿还贷款本息，2019年3月5日，农行高新支行向方云飞、陈洁及泽瀚公司发出《贷款提前到期通知书》，要求方云飞、陈洁及泽瀚公司偿还贷款。2019年3月21日，泽瀚公司通过邮政快递向方云飞、陈洁寄送《解除商品房买卖合同通知书》，并于2019年5月13日代方云飞、陈洁向农行高新支行偿还完毕全部贷款本息。 四、2019年6月18日，泽瀚公司与方云飞、陈洁商品房买卖合同纠纷一案，一审法院作出（2019）川0114民初3326号民事判决书，认定《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已于泽瀚公司的《解除商品房买卖合同通知书》到达方云飞、陈洁时解除，判令由泽瀚公司单方面办理成都市新都区××镇××道××号××幢××单元××层××号房屋的商品房买卖合同签约备案登记（合同签约备案号305974，登记在方云飞、陈洁名下）的注销手续。但泽瀚公司称因案涉房屋上有法院的查封，不能办理注销手续。 一审法院认为，关于生效裁判文书已认定的事实，一审法院予以确定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，本案的争议焦点系泽瀚公司是否是案涉房屋的权利人，该权利是否可以排除执行。对此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更以登记为生效要件，本案案涉房屋的原所有权人系泽瀚公司，方云飞与泽瀚公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》后，仅办理了备案登记，未办理过户登记，故方云飞、陈洁尚未取得案涉房屋的所有权。并且方云飞、陈洁在履行房屋买卖合同和购房借款合同的过程中，未按约按期足额偿还借款本息，严重违反合同约定，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》未实际履行完毕，并已经解除。方云飞、陈洁也无法基于房屋买卖合同而取得案涉房屋。 关于李龙中称案涉房屋的首付款130603元系其代方云飞、陈洁直接支付给了泽瀚公司的，并且泽瀚公司与李龙中达成过回购协议。对此，一审法院认为，首先李龙中未提供证据证明其主张，其次不论首付款或按揭款是否是由李龙中已支付，均不影响案涉房屋所有权的权利归属，本案系执行异议之诉，李龙中主张的代付房款系另一法律关系，其可另案起诉。综上，一审法院认为本案案涉房屋的所有权人系泽瀚公司，其足以排除案涉房屋的执行。 据此，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回李龙中的全部诉讼请求。案件受理费200元，由李龙中自行承担。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人李龙中的上诉理由、被上诉人泽瀚公司的答辩意见以及原审第三人方云飞、陈洁的述称意见，本案争议的焦点为：泽瀚公司对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。针对焦点问题，本院评判如下： 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”以及《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，泽瀚公司与方云飞、陈洁签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，方云飞、陈洁作为买受人，对案涉房享有物权期待权，即在具备过户登记条件的情况下，可以请求泽瀚公司办理过户手续，在方云飞、陈洁未办理过户登记前，其尚未取得案涉房屋的所有权。而本案中，根据已经发生法律效力的民事判决确认的案件事实，泽瀚公司与方云飞、陈洁之间的《商品房买卖合同》已经解除，方云飞、陈洁不再享有案涉房屋的物权期待权，也无法基于双方签订的《商品房买卖合同》取得案涉房屋。故案涉房屋的实际权利人仍然系泽瀚公司，泽瀚公司对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。李龙中的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，李龙中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7450元，由上诉人李龙中负担。 本判决为终审判决。 审判长 滕 洁 审判员 周 文 审判员 崔俊安 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 周 涵