广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1521号上诉人（原审原告）：何英旺。上诉人（原审原告）：陈清秀。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄诗林，广东诚优律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林欣。被上诉人（原审被告）：林梦香。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：叶永洪，广东义致律师事务所律师。原审第三人：林伟松。上诉人何英旺、陈清秀因与被上诉人林欣、林梦香，原审第三人林伟松房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2020）粤1426民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。何英旺、陈清秀上诉请求：1、撤销广东省平远县人民法院（2020）粤1426民初548号民事判决；2、改判支持何英旺、陈清秀的一审诉讼请求；3、案件受理费由林欣、林梦香负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。林欣、林梦香并未向何英旺、陈清秀支付50万元购房款。1、林欣、林梦香在一审中主张2018年6月4日、2018年6月19日、2018年6月28日转给何英旺的三笔款属于购房款，但何英旺、陈清秀在一审中已向法庭提交了三份借据及2018年7月至8月期间向林欣的转账记录，证明该三笔转账款是何英旺向林伟松借钱，并按林伟松的要求将款项还至林欣的账户。如果该三笔款项是购房款的话，何英旺怎么可能在2018年6月28日获得林欣转账的钱后在2018年7月4日又开始陆续向林欣的账户转账47500元，这明显不符合常理。因此，一审法院认定该三笔款为购房款属于认定事实错误。2、2019年4月11日的252000元是何英旺向林伟松的借款，不属于购房款，一审法院认定该款为购房款亦属于认定事实错误。3、何英旺、陈清秀从未收到林欣、林梦香支付的20500元现金，林欣、林梦香在一审时未提供任何证据证明已经支付了20500现金的事实，应当承担举证不能的不利后果。二、一审法院未查清上诉人向林欣转账的47500元款项的性质，属于认定事实不清。三、林欣、林梦香一致主张已全部支付购房款，应提供相应证据予以证明，否则应承担举证不能的责任。林欣、林梦香辩称：何英旺、陈清秀的上诉请求无任何事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。1、双方之间签订了房屋买卖合同，林欣、林梦香并支付了购房款，三笔转账合计227500元以及252000元借款转为购房款，最后一笔是双方在办理房产证时付的20500元现金，这些有相关的证据证实。同时在买卖合同中，双方约定了付清款项后何英旺、陈清秀交付相关的房屋产权证明及资料并办理过户手续，林欣、林梦香是在付清最后一笔款项后，与何英旺、陈清秀在房管部门办理了过户手续。2、在房屋过户登记到林欣、林梦香名下后，何英旺、陈清秀提出暂无房屋居住，要求将房屋返租，双方又签订了一份房屋租赁合同，何英旺、陈清秀支付了押金和第一个月租金后，就未另外支付租金，为此，林欣、林梦香将何英旺、陈清秀起诉至平远县人民法院和梅州市中级人民法院，梅州市中级人民法院（2020）粤14民终1015号民事判决已经明确何英旺、陈清秀应将房屋腾退给林欣、林梦香。3、何英旺、陈清秀提到的何英旺与林伟松之间的债权债务关系与本案没有关联性，对此林伟松也向一审法院作了明确的陈述。4、何英旺、陈清秀如认为房屋买卖合同以及过户手续有瑕疵，也应当向人民法院确认将过户后的房产证予以撤销。综上，请求二审法院依法裁判。林伟松述称：1、林伟松作为中间人，与本案没有关系。2、何英旺、陈清秀的钱款都支付给了林欣、林梦香，林伟松与何英旺之间从2012年至今存在多笔借贷关系，也与本案无关。何英旺、陈清秀向一审法院起诉请求：1、判令林欣、林梦香履行合同支付尚欠何英旺、陈清秀的购房款50万元；2、滞纳金按月息2分计算，50万元×0.2×14个月=14万元；以上两项合计64万元；3、本案受理费由林欣、林梦香负担。一审法院查明，何英旺、陈清秀系夫妻关系，林欣、林梦香系夫妻关系，林梦香系林伟松的妹妹。2019年4月19日，何英旺、陈清秀作为甲方，林欣、林梦香作为乙方，双方签订了《不动产买卖合同》，合同约定：甲方自愿将平远县****************（第五层）不动产转让给乙方，转让金额为人民币500000元，并约定款项付清后甲方将该《国有土地使用证》、《房地产权证》或《不动产权证书》及房屋有关资料交给乙方，并协助乙方办理不动产过户手续。2019年4月28日，双方为涉案房屋办理了不动产过户登记手续，平远县国土资源局向林欣、林梦香颁发了《不动产权证书》【权利人：林梦香、林欣，不动产权证号：粤（2019）平远县不动产权第0****6号】。何英旺、陈清秀主张合同签订后，林欣、林梦香未按合同约定向其支付任何购房款。林欣、林梦香则主张购房款其分别于2018年6月4日通过银行转账从林欣账户转账给何英旺账户87500元；于2018年6月19日通过银行转账从林欣账户转账给何英旺账户90000元；于2018年6月28日通过银行转账从林欣账户转账给何英旺账户50000元，合计转账了227500元；另外2019年4月11日，林欣将290000元交给林伟松，委托林伟松帮忙办理从银行赎出涉案房屋房产证事宜，但实际赎证用了252000元；办理涉案房屋不动产权证转移登记当天付了20500元现金给何英旺、陈清秀。林欣、林梦香为证明自己的主张，分别向一审法院提交了2018年6月4日、2018年6月19日、2018年6月28日的转账单、2019年4月11日陈清秀向林伟松出具的内容为：“今借到林伟松的现金人民币：大写贰拾伍万贰仟元整，小写（252000元正）用与邮政银行拿房产证：**花园**栋**”的借据一份及2019年4月11日的账户交易明细查询。林伟松确认因2019年4月11日当天未能赎出房产证，故叫陈清秀先出具一张借据，又因系其帮林欣、林梦香办理相关事宜，故让陈清秀将该借据写到其名下，后该款已转化为购房款，且借据原件已交还给何英旺、陈清秀。对林欣、林梦香所提交的上述证据，何英旺、陈清秀质证认为：林欣分别于2018年6月4日、2018年6月19日、2018年6月28日转账给何英旺的三笔款项并非是林欣、林梦香向何英旺、陈清秀支付的购房款，而是何英旺向林伟松的借款，其中2018年6月4日的转账是在事先扣除了利息12500元后，林伟松要求林欣将87500元转给何英旺，当天何英旺、陈清秀向林伟松出具了一张向林伟松借款100000元的《借据》；2018年6月19日的转账是在事先扣除了10000元利息后，林伟松要求林欣将90000元转给何英旺，当天何英旺、陈清秀向林伟松出具了一张向林伟松借款100000元的《借据》；2018年6月28日的转账，在2018年12月15日何英旺、陈清秀向林伟松转写了一张向林伟松借款70000元的《借据》，该《借据》中包含了本金50000元及产生的利息20000元；2019年4月11日陈清秀出具给林伟松的《借据》，实际也是向林伟松的借款。何英旺、陈清秀还主张，上述向林伟松的借款何英旺已全部偿还清楚，其中一部分转给了林欣，一部分转给了林伟松，一部分转给了林伟松指定的陈文，另外用车库抵对了100000元。何英旺、陈清秀为证明自己的主张，还向一审法院提交了《借据》三张、2019年4月19日何英旺、陈清秀与林伟松夫妇签订的《不动产买卖合同》、银行转账单和微信转账单等。根据何英旺、陈清秀提交的银行转账单及微信转账单记载：2018年9月6日至2018年10月15日期间，何英旺分三次转给微信昵称为“水”的共10500元，何英旺称“水”即为林伟松；2018年5月9日、2018年9月10日通过微信转给林伟松15000元；2018年9月25日至2018年10月22日通过银行转账转给林伟松30000元；2018年11月6日至2019年6月16日期间分九次转给案外人陈文共56000元；2018年7月4日至2018年8月20日期间分六次转给林欣共47500元；何英旺向林伟松的其他转账行为则均发生在林欣向何英旺转账之前。2019年4月19日，何英旺、陈清秀与林伟松签订《不动产买卖合同》，将其自有车库以100000元的价格卖给林伟松。对何英旺、陈清秀所提交的上述证据，林欣、林梦香及林伟松质证认为：何英旺与林伟松之间是否存在借贷关系与本案无关；林欣转给何英旺的款项是林欣、林梦香预付给何英旺、陈清秀的购房款。另外林欣表示何英旺转给其的47500元，因时间太久已记不清转账原因，其余均与本案无关。一审法院另查明，2019年5月8日，在林伟松的出面沟通下，由林伟松带着林欣事先签好名的《房屋租赁合同》与陈清秀签订，该合同约定由何英旺、陈清秀租赁已登记至林欣、林梦香名下的涉案房屋，租金为每月1200元，以每月8-13号为付租日，如何英旺、陈清秀未按时向林欣、林梦香支付租金，超期缴交每日2%的滞纳金，签订合同时林欣、林梦香收取何英旺、陈清秀押金2000元，如何英旺、陈清秀中断租赁合同，则押金无需返给何英旺、陈清秀，期满后如无违约，林欣、林梦香返还押金给何英旺、陈清秀，租赁期间的水费、电费、卫生费以及其他由于何英旺、陈清秀居住而产生的费用由何英旺、陈清秀负担。2020年4月8日，林欣、林梦香以合同签订后何英旺、陈清秀支付了一个月租金后便拖欠租金及水电费、物业管理费等为由向一审法院提起了诉讼，一审法院作出（2020）粤1426民初270号民事判决书后，何英旺、陈清秀不服判决已提起上诉，该案尚在处理中。一审诉讼期间，何英旺、陈清秀于2020年6月22日向一审法院申请诉讼保全，申请查封林欣、林梦香名下位于广东省平远县*********************，面积121.15平方米【证号为：粤（2019）平远县不动产权第0****6号】，保全金额以50万元为限，并提供浙商财产保险股份有限公司深圳分公司诉讼财产保全责任保险作为担保。一审法院于2020年6月28日作出了（2020）粤1426民初548号民事裁定书，裁定查封林欣、林梦香名下位于广东省平远县*********************的房屋【不动产权证号：粤（2019）平远县不动产权第0****6号】，查封期限为三年，查封期间该房产不得转让、买卖、出租、抵押。一审法院认为，本案争议的焦点是林欣、林梦香是否仍欠何英旺、陈清秀购房款500000元未支付给何英旺、陈清秀。何英旺、陈清秀主张双方于2019年4月19日签订《不动产买卖合同》后，林欣、林梦香至今仍未向其支付过任何购房款。林欣、林梦香则主张其已分别于2018年6月4日、2018年6月19日、2018年6月28日及2019年4月11日向何英旺、陈清秀支付了购房款共479500元，剩余购房款20500元其于办理不动产权证转移登记之日现金支付给了何英旺、陈清秀。虽然何英旺、陈清秀主张林欣于2018年6月4日、2018年6月19日、2018年6月28日转给其的三笔款项以及2019年4月11日的252000元实际均是其向林伟松的借款，并通过向林伟松、林欣、案外人陈文转账及车库抵对的方式还清上述借款，但林欣、林梦香及林伟松均予以否认，而2019年4月11日的借据中已注明是用于向银行取回涉案房屋的房产证，林欣、林梦香及林伟松皆认可该借据中的款项是由林欣交予林伟松去办理房屋过户手续，并将该借款转为购房款，且根据何英旺、陈清秀所提交的证据反映，2018年6月林欣向何英旺转账后，何英旺转给林欣、林伟松及案外人陈文合计为159000元，加上车库价款100000元，总共259000元，并不能证明何英旺、陈清秀关于已偿还479500元借款的主张，何英旺、陈清秀亦无证据证明其转给林伟松及案外人陈文的款项就是偿还的涉案款项，且其与林伟松之间在2018年之前已有频繁的经济交往。故何英旺、陈清秀主张理由不足，证据不充分，不予采纳。双方在签订《不动产买卖合同》后，何英旺、陈清秀已将涉案房屋所有权转移至林欣、林梦香名下，如果何英旺、陈清秀在林欣、林梦香未向其支付任何购房款的情况下便同意将涉案房屋所有权转移至林欣、林梦香名下，不符合房屋买卖的一般交易习惯，且根据双方签订的《不动产买卖合同》第三条转让价款中约定“甲乙双方议定该宗不动产转让价格总金额为人民币50万元整,款项付清后，甲方将该《国有土地使用证》、《房地产权证》或《不动产权证书》及房屋有关资料交给乙方，并协助乙方办理不动产过户手续。”该条已明确约定对涉案房屋所有权转移登记的先行条件是购房款500000元付清后才办理。综上所述，何英旺、陈清秀在签订合同后便将涉案房屋转移登记至林欣、林梦香名下，说明双方对购房款的支付情况已无异议。故何英旺、陈清秀的诉请因无充足的证据支持，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回何英旺、陈清秀的全部诉讼请求。案件受理费10200元，减半收取为5100元（何英旺、陈清秀已预交），诉讼保全费5000元，合计10100元，由何英旺、陈清秀负担。二审中，何英旺、陈清秀提交何英旺与林伟松的微信聊天记录光盘一份，拟证明林欣向何英旺转账的三笔款项系何英旺2018年向林伟松出具三张借条中的款项，系林欣按照林伟松的指示转账给何英旺。经质证，林欣、林梦香认为：1、这些通话内容均是何英旺与林伟松之间的债权债务关系以及利息的统计等，并没有提到林欣，更加没有提到何英旺陈述的林伟松指示林欣转账的行为，与本案没有关联性。2、从语音中可以体现何英旺与林伟松之间的借款基本上都是整数，但是林欣汇给何英旺的款项与聊天记录提到的款项数目对不上。3、何英旺、陈清秀认为存在所谓的砍头息，但并未提供证据证明。林伟松认为其与何英旺、陈清秀存在多笔借贷关系，何英旺、陈清秀提交的材料与本案无关。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，一审法院作出（2020）粤1426民初270号民事判决后，何英旺、陈清秀不服上诉，本院经审理后作出（2020）粤14民终1015号民事判决，判决驳回何英旺、陈清秀的上诉，维持原判。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点是：何英旺、陈清秀主张合同签订后林欣、林梦香未按合同约定向其支付50万元购房款能否得到支持。本案中，林欣、林梦香认为其50万元购房款系由如下几笔构成：1、林欣分三次向何英旺的转账227500元；2、陈清秀向林伟松出具的252000元借条；3、20500元现金。对于林欣分别于2018年6月4日、2018年6月19日、2018年6月28日向何英旺转账的三笔款项227500元。何英旺、陈清秀上诉主张该三笔款项并非交付本案购房款，而是何英旺向第三人林伟松借钱，林伟松指示林欣将借款本金转给何英旺。首先，何英旺与林伟松之间一直有频繁的借贷关系，2018年6月4日、2018年6月19日两张借条载明月息两分，何英旺、陈清秀主张该两张借条存在月息1角的高息及砍头息，但并未提供证据证明。其次，2018年12月15日的借条载明的时间与转账时间不一致，转账金额亦与借条载明的金额不一致，何英旺亦未提供证据证明该借条为转写的借条。第三，林欣的转账没有备注，三张借条上无任何林伟松指示林欣付款以及预先扣除利息等备注，何英旺二审提交的微信聊天记录中亦没有明确提到林伟松在涉案三张借条涉及的借贷关系中指示林欣转账一事，何英旺亦没有其他证据证明林伟松在涉案三张借条涉及的借贷关系中指示林欣转账以及该三张借条与该三笔转账有关。第四，2018年6月4日转账以及2018年6月19日转账虽与何英旺提交的两张借条载明的时间一致，但该三张借条原件均在何英旺手中收执，何英旺承认借条手写内容均为何英旺自己手写，借条上没有林伟松的笔迹，林伟松亦对该借条不予认可，认为借条系何英旺伪造。综合上述事实，何英旺、陈清秀主张该三笔款项并非交付本案购房款，依据不足，不予采信。对于陈清秀向林伟松出具的252000元借条。何英旺、陈清秀承认当时向林伟松借钱以此向邮政储蓄银行赎回涉案房产证，且承认收到该笔借款，何英旺、陈清秀认为其已经向林伟松偿还该笔借款，其中一部分转给了林欣，一部分转给了林伟松，一部分转给了林伟松指定的陈文，另外用车库抵对了100000元。经查，何英旺、陈清秀提交的车库买卖合同并没有提到抵对涉案252000元借款一事，亦没有其他证据证明何英旺、陈清秀向林欣、林伟松、陈文的转账即为偿还该笔借款，林伟松对此予以否认，并在一、二审中确认该笔借款已经转化为林欣、林梦香的购房款。故，林欣、林梦香主张该笔款为购房款之一，理由充分，予以采信。对于剩余的20500元现金。林欣、林梦香表示系过户当天现金支付。经查，该笔款项虽无收款收据，但涉案房屋买卖合同约定“款项付清后甲方将该《国有土地使用证》、《房地产权证》或《不动产权证书》及房屋有关资料交给乙方，并协助乙方办理不动产过户手续”，双方亦已于2019年4月28日办理了不动产过户登记手续。同时，根据已经发生法律效力的一审法院作出的（2020）粤1426民初270号民事判决和本院作出的（2020）粤14民终1015号民事判决查明的事实，何英旺、陈清秀在2019年5月8日又与林欣、林梦香签订《房屋租赁合同》，约定何英旺、陈清秀向林欣、林梦香返租涉案房屋，并由陈清秀在合同中手写备注：租赁期为2年，何英旺、陈清秀亦已经缴交了一个月的租金。故林欣、林梦香主张剩余购房款20500元其于办理不动产权证转移登记之日现金支付给了何英旺、陈清秀，符合房屋买卖合同约定及二手房买卖付款惯例，予以采信。因此，综合上述事实和双方提交的证据，何英旺、陈清秀提供的证据不足以证实林欣、林梦香未支付50万购房款，且何英旺、陈清秀亦无法对双方合同约定先付款再过户且在未收到任何购房款的情况下，将涉案房屋过户到林欣、林梦香名下，又再向林欣、林梦香返租涉案房屋这一明显不符合房屋买卖一般交易习惯一事作出合理解释，故一审法院未支持何英旺、陈清秀的诉讼请求，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人何英旺、陈清秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元（该款已由上诉人何英旺、陈清秀预交），由上诉人何英旺、陈清秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二〇年十一月二十七日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花