上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8916号上诉人（原审原告）：杨纪刚，男，1977年10月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵敬国，上海市信本律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强，上海市信本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王文静，女，1973年12月16日出生，汉族，户籍地安徽省阜南县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：郑西学（系王文静的丈夫），汉族，户籍地安徽省阜南县，现住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：郑西学，男，1978年6月24日出生，汉族，户籍地阜南县，现住上海市闵行区。上诉人杨纪刚与被上诉人王文静、郑西学（以下简称王文静方）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初9969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨纪刚上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持杨纪刚一审诉讼请求，即判令王文静方双倍返还定金20万元。事实和理由：1、一审法院推定双方应于2020年1月4日之前签订示范文本买卖合同，与事实不符。因房屋存在银行贷款王文静方尚未清偿，需用杨纪刚支付首付款先偿还贷款。房屋中介未能提供示范合同文本，直到2020年1月7日才在杨纪刚要求下提供，对于房屋租客放弃优先购买的声明王文静方亦始终未能提供，该些系签订示范合同的前提。根据双方聊天记录，王文静方向银行预约还款时间为2020年1月15日，由此可知双方当事人对签订示范文本买卖合同的时间顺延至2020年1月15日已达成一致意见。2、之后双方仍未能签订示范合同，系因对税费承担发生争议。杨纪刚自始至终都认为税费应当双方各自承担，王文静方认为税费应由杨纪刚承担。实际杨纪刚最早于2020年1月7日通过微信向中介工作人员提出，王文静方对双方原约定好的合同条款提出了实质性变更，故不具备签署示范合同的条件，故不能签订示范合同的责任在王文静方。综上，双方未能签署示范合同及未能支付首期房款的原因在于王文静方违约造成，其应向杨纪刚承担双倍返还定金的责任。请求二审法院支持杨纪刚的上诉请求。王文静方辩称：不同意杨纪刚的上诉请求。一审法院查明的关于杨纪刚构成违约的事实清楚，法律适用正确，程序正当合法。杨纪刚未积极履行合同，未依合同约定支付首付款，已构成根本违约，无权主张双倍退还定金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨纪刚向一审法院起诉请求：1、判令杨纪刚与王文静于2019年12月28日签订的《房屋买卖合同》依法解除；2、判令王文静方双倍返还定金20万元；3、本案诉讼费、财产保全费由王文静方承担。一审法院认定事实如下：王文静与郑西学系夫妻关系。位于上海市闵行区XX路******房屋（以下简称系争房屋）经核准登记权利人为王文静，共有情况为单独所有。2019年12月28日，王文静作为出卖方（甲方）与杨纪刚（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：甲乙双方通过上海XX有限公司（以下简称居间方）居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，具体状况如下：1.1坐落：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室；1.2权利人王文静。2.总房价款：该房屋转让价款为6,100,000元。3.签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后＿天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称示范合同）。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。4.付款方式4.1首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）4,270,000元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。4.2第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款1,830,000元。6.交房及尾款：甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后30天内于2020年2月28日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。7.交易过户：甲、乙双方应于2020年1月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。9.税费负担：根据有关规定需要向税务机关或房地产交易管理部门缴纳的交易税费承担：□甲、乙各自承担；□全部由甲方承担；□全部由乙方承担。10.7本合同中出现以“□”选择的情形时，务必进行勾选。若未勾选，则视为以该条款项下第一项约定为准。10.8本合同中出现“＿天”形式，请务必填写具体履行期间。若未填写，则一律视为“七天内履行义务”。11.定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证的所有产证原件交居间方保管且依约提供全套产调资料后，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。12.违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。尾部出卖方（甲方）处签有王文静方（代）字样，买受方（乙方）处由杨纪刚签名。一审中，郑西学陈述该合同系其代王文静所签，王文静知晓且同意出售系争房屋。同日，杨纪刚通过银行转账向王文静建设银行账户支付定金10万元。郑西学出具收款收据，载明：兹收到由杨纪刚直接支付给本人的款项计人民币100,000元整（大写：壹拾万元整）。本人确认，上述款项系杨纪刚用于购买上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房地产的部分房价款。2020年1月3日，杨纪刚、张某出具《委托书》，载明：我们委托人系夫妻关系，现我们欲以贷款方式购买位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋。因我们现在成都，不方便亲自办理购房手续，特委托受托人苏文峰为我们的代理人，代为办理以下事项：……三、代为签订上述房屋的买卖合同（包括定金协议），办理网签、缴纳购房款或首付款，代为办理核税、减免税费的相关手续，代缴相关的税、费（包括签署诚信保证书、承诺书等），签署相关的文件。2020年1月6日，四川省成都市锦江公证处出具《公证书》，载明：兹证明申请人杨纪刚、张某于二○二○年一月三日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺右手拇指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2020年1月10日，王文静经由上海XX有限公司的工作人员向杨纪刚通过微信发函，载明：XX路XX弄XX号楼0701号房屋所有人王文静。因上述房屋买卖交易事宜，您我双方于2019年12月28日签订了《房屋买卖合同》（合同编号为CSZ-20196016）。按该合同第4条第4.1款约定，您应于2019年12月30日前（含当日）支付该房屋交易的首付款（人民币427万，大写：肆佰贰拾柒万），并于2020年1月30日前完成交易过户手续。截至今日，您未履行按时足额支付首付款的合同义务，已构成违约。本着诚实守信和积极善意原则，我正式通知您尊重并遵守合同约定，依法继续履行本合同。如您方收到本通知之日起两日内，依然未履行前述合同义务并与我沟通合同履行过程中的细节，我方将视为您构成根本违约，我方有权解除本合同且已收定金不退……2020年1月11日，杨纪刚通过微信向王文静发函，载明：XX路XX弄XX号楼0701室房屋买卖合同的买受人……我方为履行合同做好了各种准备尤其是着手进行公证手续。我正式通知贵方，如贵方收到本通知之日起两日内，依然未履行前述合同义务并与我沟通合同履行过程中的细节，我方将鉴于贵方已构成根本违约，我方有权解除本合同且为履行本合同所支付的所有款项贵方均应返还并承担违约责任……一审法院另查明，杨纪刚第一次提出税费负担问题时间为2020年1月7日，通过微信向上海XX有限公司的工作人员提出。在王文静方于2020年4月9日向法院提交的书面民事答辩状中，王文静方请求法院确认并解除《房屋买卖合同》（合同编号：CSZ-20196016）。一审中，杨纪刚提供了其与工商银行的工作人员之间的2019年12月30日至2020年1月3日期间的微信聊天记录，旨在证明其为履行涉案房屋买卖合同做了充分准备，向工商银行的工作人员咨询办理贷款事宜。对此，王文静方对真实性无异议，但不认可杨纪刚的证明目的，杨纪刚是签订房屋买卖合同之后后悔才不愿意购买系争房屋；杨纪刚另提供了其与郑西学之间的微信聊天记录，旨在证明其与郑西学于2020年1月2日就系争房屋买卖细节问题还在进行协商。对此，王文静方对真实性均无异议，但认为其与杨纪刚约好2019年12月30日要去签网签合同，但杨纪刚未按照约定前往交易中心进行网签，杨纪刚已经违约在先。2020年1月2日，杨纪刚是为了和其老婆沟通房子买不买的事情通过微信向郑西学询问贷款事宜。根据王文静方提供的上海XX有限公司的工作人员程某与杨纪刚之间的微信往来显示：2019年12月29日，程某：“杨哥，买房也是看缘分的，一切都是最好的安排，好好和嫂子说一下，任何房子都没有十全十美！不能太纠结”；2020年1月5日：“杨哥，房东今天过来找我们了，不知道您和家人现在怎么考虑的？毕竟也这么几天过去了！马上也快过年了，行我们继续往前还来得及，不行大家好说好散”；2020年1月7日，杨纪刚：“之前租客签过放弃优先购买的声明么”“还有，你先把网签合同发给我看一下可以么”“把合同内容都填好发给我看看”，程某回复：“好的，我叫我们后台编辑好先发个样张给你”，杨纪刚：“什么时候发给我”，程某：“中午左右吧，我已经给我们后台讲过了，他们弄好后我就发给你”“杨哥，好了，你看下，有问题联系我”，杨纪刚：“大概看了，他的贷款大概380W么？所以剩余的应该过户当日支付”，程某：“他的欠款部分应该在390万不到一点，剩余部分我们是过户当日支付”，杨纪刚：“还有咱们税费是各付哈”，程某：“税费是你支付的，房东是到手价”“这个现在上海没有各付的房东，都是到手价，带您看之前就有讲过”，杨纪刚：“当天咱们没谈这个事情哈，你只是大概算了一下总的税费”，程某：“这个谈过的，当时我还给你算过他的税费”，杨纪刚：“是算过总的多少，但没谈具体怎么支付，我刚才看合同里面也没有写”，程某：“我想我们在带你看房之前就已经给你讲过吧”，杨纪刚：“没有”“而且你当时不是说总的税费才30W左右么”“本身也有很多是税费各付的”，程某：“整个上海各付各税的没有几个”“整个商务区也没有一套房子是各付各税”“税费明细我可以发给你在看下，当时给你算过在办公室”，杨纪刚：“是算过，只是总的多少，没有讨论怎么支付”，程某：“房东明确也说过是到手价，连中介费都是您支付的，现在给兄弟讲没讨论怎么支付”，杨纪刚：“当时的合同也没有约定，我当然就认为各付了”，杨纪刚：“合同是你起草的，当然以合同为准”，程某：“杨哥，我也理解你觉得这个事情你做了冲动的决定，和嫂子闹的不开心，但房子本身是没有任何问题的，楼层，价格，又带租约，你的第一感觉没有错！另外，一个合同非要去扣字眼，抓漏洞，我想没有一个合同是完美的！合同其实就是君子约定”，杨纪刚：“现在我已经和她沟通好了，委托公证也做了”“买卖房屋这么大的事如果只靠口头约定那就完蛋了”“照你这样说合同根本就不用了”，程某：“杨哥，其实我们当时说30号签约，咱们也没有履行，按照你这样讲的话，你已经违约了”，杨纪刚：“合同上有约定么”“我怎么就违约了呢”，程某：“对呀，你现在讲的不也是我们没有约定的内的呀！都是口头约定”“我们当时是不是说过30号签正式买卖合同”，杨纪刚：“没有啊”“按合同执行啊”，程某：“合同执行什么？税费各付吗”，杨纪刚：“对啊”；2020年1月8日，杨纪刚：“卖家什么意见呢”，程某回复：“房东一直在等你回复时间呢”，杨纪刚：“我随时可以啊，只有条件满足”“我的公证委托都做好了”，程某：“合同约定这个月底前交易过户，现在已经来不及了”，杨纪刚：“怎么来不及？就算最晚15号还款，一个星期抵押权证后就可以过户了”“反正我现在所有手续都准备完毕，只要按照之前的合同条款执行，我这边随时签约，时间肯定没问题，当时拖到后面也就不是我的问题了”。诉讼中，王文静方另提供了程某与杨纪刚之间的通话录音，旨在证明2019年12月29日，程某与杨纪刚沟通，杨纪刚表示不想购买系争房屋，要求被告退还一半定金。对此，杨纪刚对真实性无异议，但对被告陈述的录音的时间不予认可，其认为被告提交的优盘文件上显示的数字是20200109，杨纪刚据此推测是2020年1月9日形成的录音；录音内容围绕的是税费承担问题，杨纪刚与程某的微信往来中一直强调税费是各付各的。王文静方还提供了2019年12月30日杨纪刚与郑西学之间的谈话录音，旨在证明杨纪刚签订房屋买卖合同没有经过其老婆同意，其老婆知道后很生气，故杨纪刚表示不想购买系争房屋，所以定金不要了。录音第7分24秒，杨纪刚说“退我一半吧”。对此，杨纪刚对录音真实性不予认可，王文静方提供的文字整理稿称系电话录音，但根据录音内容显示为杨纪刚与郑西学在车内的谈话录音，且文字整理稿与录音内容不符，该录音只是两人之间谈话的一小部分。纵观整个录音，双方重点谈的是如何各自履行合同的事情，杨纪刚提出退一半前提是杨纪刚的老婆不同意购买，但此次谈话之后，杨纪刚回到成都当面做通了老婆的工作，愿意购买系争房屋。在市场谈判交易过程中存在多次交涉很正常。一审中，经王文静方申请，上海XX有限公司的工作人员陈某出庭作证称，2019年12月28日，杨纪刚与郑西学在其公司业务员居间下就购买系争房屋达成了一致意见，并于当天签订了居间协议及房屋买卖合同。双方约定系争房屋价款为上家到手价是610万元，税费由下家承担，并于次日签订网签合同。然而，2019年12月29日，因为杨纪刚的老婆对系争房屋的房价有点反悔，就提出合同关于房屋买卖的税费约定不明。其公司业务员认为是因为杨纪刚的老婆不同意这个价格购买系争房屋，双方在签订房屋买卖合同时对于税费是谈好由杨纪刚承担的。一审庭审后，陈某向法院提交情况说明一份，载明：关于居间协议，是由离职工作人员传过来的，现经分行核实无法查到原件，在此情形下，无法复制，该份证据仅作为法院参考使用。关于网签时间未勾选的原因：经核实，是因为当时卖家存在抵押贷款，合同约定是买家网签当日支付首付款用来还抵押贷款，买家害怕卖家收到款项后不及时还款，因此其提出需要上家先行跟抵押权人即银行约好还贷时间，当天进行网签支付首付，当天即划款还贷。基于需要先跟银行预约还贷时间，因此当时就网签时间未勾选。后卖家及时跟银行预约了，确认可以在2019年12月29日还贷，卖家也将该情况告知了买家，双方对于2019年12月29日签署网签合同是无争议的。关于税费的约定，当时买卖双方对于税费是约定清楚的，税费均由买家承担，双方对此没有争议。协议拟定完后，双方也对于协议内容进行了查看，基于本身对税费也没有争议，因此双方没有就此提出异议。一审中，杨纪刚表示其无法继续履行房屋买卖合同，在提起本案诉讼后，其已将资金用于在加拿大购房。2020年6月4日，杨纪刚向法院递交情况说明一份，载明：其认为系争房屋由王文静与郑西学于婚姻关系存续期间购入，属于夫妻共同财产，故对于本案的诉讼请求仍以民事起诉状为准，不撤回对郑西学的起诉，有关郑西学的最终责任承担由法院依法裁判。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨纪刚与王文静签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案争议的主要焦点是违约责任由谁负担、房屋买卖合同是否应继续履行的问题。关于合同履行情况。首先，就签订示范文本买卖合同时间。王文静方主张双方口头约定应于2019年12月30日签订，但并未就此提供相应证据予以佐证，一审法院对此不予采信。根据双方于2019年12月28日签订的《房屋买卖合同》约定，甲、乙双方同意于本合同签署后＿天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；结合合同第10.8条约定，本合同中出现“＿天”形式，若未填写，则一律视为“七天内履行义务”。据此推定，双方应于2020年1月4日之前签订示范文本买卖合同。从杨纪刚与上海XX有限公司工作人员往来微信聊天记录显示，王文静方一再要求杨纪刚按约签订示范文本买卖合同，但杨纪刚并未按照约定前往居间方处签订。其次，就首付款支付时间。根据双方于2019年12月28日签订的《房屋买卖合同》约定，首期房价款应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日支付。结合前述，双方约定签订示范合同时间为2020年1月4日，杨纪刚也应于该日支付首付款。然而，根据在案证据，杨纪刚除支付10万元定金外，并未按约支付首付款。再次，就税费负担问题。杨纪刚认为双方签订的合同约定税费应为各自负担，王文静方辩称其当时约定到手价610万元，税费应当由杨纪刚负担。一审法院认为，王文静方虽辩称双方在签署《房屋买卖合同》前就税费由杨纪刚负担达成一致意见。但从杨纪刚与上海XX有限公司工作人员微信聊天记录、通话录音，以及杨纪刚与郑西学谈话录音看，杨纪刚从未认可税费全部由其负担。根据双方签订的《房屋买卖合同》，税费负担一栏双方并未进行勾选；结合合同第10.7条约定，本合同中出现以“□”选择的情形时，若未勾选，则视为以该条款项下第一项约定为准。合同第9条税费负担第一项约定为甲、乙方各自承担。因此，王文静方抗辩称其为到手价一节，一审法院不予采信。但是，根据已查明事实，杨纪刚首次提出税费负担问题时间为2020年1月7日，该日期迟于《房屋买卖合同》约定签订示范文本买卖合同时间以及支付首期房价款时间。因此，合同履行过程中，杨纪刚存在先违约的情形。2020年1月4日之后，双方虽围绕税费负担问题等进一步沟通，但是杨纪刚提出的税费负担问题等理由不足以构成杨纪刚未按约签订示范文本买卖合同及支付首期房价款的合理抗辩。关于杨纪刚提出的其为履行合同所作的公证、向银行咨询贷款等事项，从时间来看，上述事项均发生在合同约定的签订示范文本买卖合同及支付首期房价款之前，故杨纪刚为履行合同所做的上述准备并不能反驳杨纪刚存在的违约行为。故涉案房屋买卖合同履行过程中，杨纪刚未按约签订示范合同文本及支付首期房价款的行为构成先违约。关于合同应否继续履行。一审法院认为，王文静方提交的书面民事答辩状中明确同意解除涉案房屋买卖合同。现合同约定的签订示范文本买卖合同时间已过，且杨纪刚陈述资金已经用于他处购房，此行为致使双方之间的房屋买卖合同不能继续履行。一审法院考虑合同无继续履行的可能，故确认解除杨纪刚与王文静签订的房屋买卖合同。至于郑西学的责任，涉案房屋买卖合同中出卖方（甲方）一栏填写为王文静，且系争房屋产权登记为王文静单独所有，王文静与郑西学对此均确认系争房屋属于王文静一人所有，故一审法院推定郑西学系作为王文静的委托代理人签订的房屋买卖合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据前述，因杨纪刚未能按照涉案房屋买卖合同约定签订买卖合同示范文本及支付首期房价款，其行为已构成违约，杨纪刚已支付王文静的定金100,000元，王文静不需返还。故对杨纪刚要求王文静方双倍返还定金之诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，于2020年6月19日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除杨纪刚与王文静于2019年12月28日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：CSZ-20196016）；二、驳回杨纪刚的其余诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，财产保全费1,520元，共计3,670元，由杨纪刚负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，杨纪刚提交郑西学自行录制的视频资料，证明郑西学系于2019年12月29日到建设银行预约于2020年1月20日还贷，故双方签订示范合同也应为2020年1月20日。王文静方对该视频的真实性并无异议，该视频是郑西学于2019年12月29日在建设银行录制的，证明王文静方积极履行合同。实际上双方口头约定签订示范合同的日期为2019年12月30日前，故王文静方在此之前先预约平安银行在2019年12月29日还贷并通知了中介和杨纪刚，但杨纪刚当时已对购房事宜反悔，并表示要求郑西学返还定金的一半。之后王文静方预约平安银行在2020年1月7日、8日还贷，当天可以签约，但杨纪刚又提出税费问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人均应恪守合同约定全面履行各自义务。王文静与杨纪刚就系争房屋所签《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。现双方就一审法院判决合同解除均无异议，本案二审争议焦点在于王文静方是否应承担双倍返还定金的违约责任。根据合同约定，双方同意于本合同签署后__天内前往居间方签订示范合同，虽未在空格内填写具体天数，但合同另有约定，出现未填写天数的，则一律视为“七天内履行义务”。据此，合同约定的签订示范合同时间最迟为2020年1月4日，而杨纪刚并未于该日前出面签订示范合同。况且从本案在案证据来看，自2020年1月5日起中介公司工作人员及王文静多次催促杨纪刚签订示范合同，但杨纪刚均未前往签约，亦未按约在签订示范合同当日支付首付款。杨纪刚称系因双方因税费承担问题未达成一致，故未前往居间处签约，但鉴于其首次提出税费问题已是在2020年1月7日，已超过双方约定签订示范合同之日，再结合杨纪刚于《房屋买卖合同》签订后不久即向中介工作人员表达出其不想购买系争房屋的意思表示。据此，一审法院判定杨纪刚未按合同约定签订示范合同及支付首期房价款的行为构成先违约，于法有据，本院予以认同。杨纪刚主张王文静方违约的依据不足，本院不予采信。现鉴于双方合同已然解除，王文静方已收取杨纪刚的定金100,000元无需返还，杨纪刚要求王文静方双倍返还定金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨纪刚的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人杨纪刚负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年十一月二十五日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……