广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9178号上诉人（原审原告，反诉被告）：蔡学琼，女，汉族，1975年8月5日出生，住广东省佛山市南海区************************，公民身份号码512************600。委托诉讼代理人：许洋，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁学军，广东本华律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李丽华，女，汉族，1986年9月13日出生，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码450************226。上诉人蔡学琼因与被上诉人李丽华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。蔡学琼上诉请求:1.撤销一审判决第三项、第五项、第六项、第七项，改判支持蔡学琼的全部诉请，驳回李丽华的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由李丽华承担。事实和理由：一、蔡学琼无须赔偿李丽华的装修损失。1.双方签订的租赁合同第七条第4项规定，李丽华在经营过程中不得污染周边的环境（包括空气和噪声污染等）。然而李丽华安装排烟筒的行为构成了对周边环境的污染，造成周边居民投诉，其违反合同约定，构成违约，其后果应由其自行承担，与蔡学琼无关。2.蔡学琼将涉案商铺出租给李丽华用作餐饮行业使用，并不意味着涉案商铺必然可以安装排烟筒，因为做餐饮并不必然需要安装排烟筒，李丽华需要安装排烟筒应征求环保部门的意见方可进行。若涉案商铺不能安装排烟筒，李丽华完全可以从事无需安装排烟筒就可以进行的相关餐饮项目。也就是说，做餐饮行业与安装排烟筒没有必然联系。3.蔡学琼交付给李丽华的涉案商铺是可以正常使用的，因为做餐饮行业与安装排烟筒没有必然联系。一审法院认为无法安装排烟筒，李丽华就无法正常使用的认定是错误的，并不是没有安装排烟筒就无法从事餐饮行业。4.李丽华安装排烟筒是想扩大作餐饮行业的项目范围，属于其自身高层次商业诉求，并不是从事餐饮行业的必要条件。蔡学琼也没有在合同中承诺涉案商铺可以安装排烟筒，故能否安装排烟筒是李丽华经营的商业风险范围，不是合同的约定事项，其能否安装的风险应由其自行承担，与蔡学琼无关。5.在2019年3月至9月，李丽华在没有排烟筒的情形下，依然正常经营并交纳租金，可见没有排烟筒，李丽华完全可以从事餐饮行业。后来生意惨淡，是其可预见的商业风险，与是否安装排烟筒完全没有关系。二、在合同履行过程中，均是李丽华违约，蔡学琼不存在违约行为，故合同保证金应予以没收，不予退回。三、一审法院无权调整租金标准，租金应按每月15000元的标准计付。四、一审法院滥用自由裁量权，酌定装修损失为18万元没有事实依据。五、一审法院违反不告不理原则，李丽华并未反诉要求调整租金。六、合同中有明确约定不得污染周边环境，李丽华应自行承担责任。李丽华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。合同约定出租方应提供适合餐饮经营的场所，且相关法律规定餐饮商铺经营时一定要安装烟筒，但在安装时，一手房东告知不可以安装，蔡学琼也不帮忙解决问题，故只能往地下排，导致后期经营无法正常进行。蔡学琼向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方之间的租赁合同，李丽华向蔡学琼支付2019年10月至2020年2月拖欠的租金55500元，并从2020年3月1日起至返还租赁房屋之日按每月15000元标准计付租金予蔡学琼；2.李丽华向蔡学琼支付2019年3月1日至2020年3月2日拖欠的电费17910元及以17910元为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按年利率6%计算的利息；3.李丽华支付以2000元、8500元、15000元为本金分别从2019年10月1日、2019年11月1日、2019年12月1日起至实际清偿日止按日百分之五计算的滞纳金及以拖欠的租金55500元为本金按年利率24%从2019年12月3日起至实际清偿之日止的违约金；4.李丽华向蔡学琼返还涉案商铺；5.本案诉讼费由李丽华承担。李丽华向一审法院提出反诉请求：1.解除蔡学琼、李丽华于2019年2月1日签订的《佛山市商铺租赁合同》；2.蔡学琼退还租赁保证金3万元；3.蔡学琼向李丽华赔偿损失60万元；4.本案诉讼费由蔡学琼承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区**********屋登记为麦某、黎某等人共有，共六层，其中麦某占有六分之一份额，房屋用途为住宅，房地产权证号为粤房地证字第C7****68号。2017年6月1日，蔡学琼（乙方）与麦某（甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区***************全层租给乙方使用，此合同为续租合同，租赁期为2017年6月1日起至2027年5月31日；乙方可以自由转租承租地给第三方；等等。2019年2月1日，蔡学琼（甲方）与李丽华（乙方）签订《佛山市商铺租赁合同》，约定甲方将位于佛山**沐足保健中心地址佛山市南海区****************局部两个门面的商铺出租给乙方用作餐饮行业，建筑面积约270平方米；租赁期限从2019年3月1日至2027年5月31日止，2019年3月1日至2021年5月31日每月租金15000元，每三年递增10%；租金按月支付，每月1号为缴纳租金期，若不按时缴纳租金，每日按租金的百分之五收取乙方滞纳金；双方签订合同后，乙方需向甲方交纳保证金3万元，甲方应在租期满或解除合同之日将保证金无息全额退回乙方；甲方依照合同约定将商铺及水电等附属设施交付乙方使用，甲方必须保证商铺可正常提供给乙方使用；乙方在经营过程中不得污染周边的环境（包括空气和噪声污染等）；水费电费按水电局费用收取；等等。2019年2月20日，李丽华与钟炳全签订《餐厅装修合同》，约定工程地点位于佛山市南海区****************，总建筑面积170平方米，开工日期2019年2月20日，竣工日期2019年4月10日，装饰装修人工费用45万元，付款方式分5次工程完成付款等。钟炳全向李丽华开具了5张收据，确认已收取装修、材料等费用共45万元。李丽华在上述商铺经营餐饮，安装了向下排放的排烟设施，于2019年4月25日支出19800元，并采购了空调、微波炉、餐椅、厨具等物品。因排烟设施的噪音、排烟问题被邻近住户投诉，李丽华要求安装朝上排放的排烟设施，但房东麦某不同意李丽华上述要求。截至2019年11月19日，李丽华尚欠蔡学琼电费19833元未付。李丽华分别于2019年11月21日、23日支付了电费1000元、1500元。2019年11月30日，李丽华向蔡学琼提出因烟囱问题没有得到解除，无法经营或转让，无法使用，房租也无法交。李丽华拖欠蔡学琼20**年11月租金10500未付，之后亦未再支付租金。李丽华主张解除上述《佛山市商铺租赁合同》的反诉状于2020年3月26日送达至蔡学琼，但李丽华要求在双方纠纷处理完后再返还涉案商铺。蔡学琼于2020年4月15日提出解除上述《佛山市商铺租赁合同》，李丽华于同日获悉。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，蔡学琼、李丽华签订的《佛山市商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蔡学琼、李丽华约定涉案租赁物由李丽华承租用作餐饮行业，李丽华要求安装朝上的排烟设施并未超出餐饮行业的合理经营需要，但应保证油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染，而据蔡学琼提交的房地产权证，涉案租赁物的用途为住宅，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”的规定，涉案租赁物不能用作产生油烟、异味、废气的餐饮项目，且房东不同意李丽华安装朝上的排烟设施，即涉案租赁物并不能满足李丽华的经营需要。蔡学琼作为出租方、李丽华作为承租方，均应对涉案租赁物的规划用途及实际状况进行充分了解，双方在未作充分了解的情况下签订涉案合同并约定涉案租赁物用于经营餐饮行业，故双方对涉案合同无法履行均有责任，均无权单方面解除合同。现李丽华提起反诉主张解除合同，蔡学琼于2020年4月15日亦提出解除合同，即双方达成了解除合同的合意，故一审法院认定上述合同于2020年4月15日解除。双方合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，李丽华应将涉案租赁物返还予蔡学琼。李丽华主张蔡学琼退还保证金3万元，符合双方合同的约定，一审法院予以支持。关于租金的问题，李丽华因排烟问题被邻近住户投诉，并于2019年11月30日向蔡学琼提出无法经营，结合蔡学琼提交的水电费通知单、电费发票，可见排烟问题确对李丽华的经营造成了影响，但李丽华提出解除合同后却不同意向蔡学琼返还涉案租赁物，综合以上情况，一审法院酌定由李丽华支付2019年11月租金10500元及自2019年12月1日起至实际返还涉案租赁物之日止按每月7500元的标准计算的租金予蔡学琼，对蔡学琼超出部分主张，一审法院不予支持。关于蔡学琼主张逾期支付租金的滞纳金、违约金问题，如前所述，蔡学琼对涉案合同无法履行亦负有责任，故对蔡学琼该部分请求，一审法院不予支持。关于蔡学琼主张的电费，根据蔡学琼提交的证据，截至2019年11月23日李丽华尚欠蔡学琼电费17333元未付。蔡学琼主张之后增加了用电量824千瓦时，并提供了相关电表数据佐证，李丽华未能提供充分证据予以反驳，故一审法院对蔡学琼该主张予以采纳。关于电费单价问题，结合双方合同约定及相关电费通知单，蔡学琼主张按电费通知单的单价0.70016875元/千瓦时计算电费，一审法院予以支持。因此，李丽华应向蔡学琼支付电费17910元（17333元+0.70016875元/千瓦时×824千瓦时=17910元）。关于蔡学琼的利息主张，因蔡学琼对涉案合同无法履行亦负有责任，且双方通过本案才确定电费金额，故对蔡学琼该部分请求，一审法院不予支持。关于李丽华主张的装修、购买设备及员工工资损失60万元，因员工工资属于李丽华进行经营的合理支出，李丽华所购买的设备并非形成附合的装饰装修物，在双方合同解除合同后李丽华所购买的设备仍属于李丽华，可由李丽华自行处理，并未造成李丽华损失，故对李丽华主张的工资、设备损失，一审法院不予支持。双方合同没有对已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，蔡学琼、李丽华对于涉案合同无法履行均负有责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，结合李丽华的装修情况及使用情况，一审法院酌定由蔡学琼赔偿装修损失18万元予李丽华，对李丽华超出部分主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认蔡学琼与李丽华于2019年2月1日签订的《佛山市商铺租赁合同》于2020年4月15日解除；二、李丽华于判决发生法律效力之日起十日内返还上述《佛山市商铺租赁合同》项下位于佛山市南海区****************局部两个门面的商铺予蔡学琼；三、李丽华于判决发生法律效力之日起十日内支付租金10500元及自2019年12月1日起至上述第二项判决实际履行之日止按每月7500元的标准计算的租金予蔡学琼；四、李丽华于判决发生法律效力之日起十日内支付电费17910元予蔡学琼；五、蔡学琼于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金3万元予李丽华；六、蔡学琼于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失18万元予李丽华；七、驳回蔡学琼的其他诉讼请求；八、驳回李丽华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计9560.67元（蔡学琼已预交），反诉受理费9560.67元（李丽华已预交9648.42元），由蔡学琼负担9560.67元，李丽华负担9560.67元。对李丽华多预交的87.75元，在判决发生法律效力后经其申请，一审法院予以退还。本院二审期间，李丽华未向本院提交新证据，蔡学琼向本院提交了一份交接书，拟证明2020年6月30日李丽华将涉案商铺的钥匙交还给蔡学琼。李丽华质证称，确认该证据的真实性。故本院对该证据的真实性予以确认。经查明，李丽华于2020年6月30日将涉案商铺的钥匙交还予蔡学琼。另，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人蔡学琼与被上诉人李丽华的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案合同的解除；2.李丽华应支付的租金标准；3.蔡学琼是否有权没收保证金；4.蔡学琼是否应赔偿装修损失。关于涉案合同解除的问题。蔡学琼上诉主张其对涉案合同的解除没有过错。本院认为，根据涉案合同第二条“甲方同意将坐落在佛山**浴足保健中心地址：佛山市南海区****************局部两个门面，商铺出租给乙方用作餐饮行业。”之约定，出租人蔡学琼应确保涉案商铺能够用作餐饮行业使用。但因涉案商铺性质实为居民住宅，并不适宜开展餐饮服务项目，出租人蔡学琼在明知涉案物业属性的情形之下与承租人签订涉案合同存在过错，同时承租人李丽华亦未尽到应有的审慎审查义务，以致涉案商铺不能安装朝上的排烟措施，加上邻近住户投诉，导致涉案商铺无法继续经营，合同目的无法实现，双方当事人对此均有过错。关于李丽华应支付租金标准的问题。蔡学琼上诉主张涉案商铺可以正常使用，李丽华应依照合同约定的标准支付租金。本院认为，如上所述，双方当事人对涉案合同的解除均有过错，一审法院根据涉案商铺的经营情况及双方的过错程度酌定由李丽华支付2019年11月租金10500元及自2019年12月1日起至实际返还涉案租赁物之日止按每月7500元的标准计算的租金予蔡学琼公允合理，本院予以维持。至于利息、滞纳金、违约金的问题，一审法院已有充分论述，本院不再赘述。关于蔡学琼是否有权没收保证金的问题。本院认为，双方当事人对涉案合同的解除均有过错，涉案合同解除后，蔡学琼应将李丽华交纳的保证金予以退还，蔡学琼要求没收保证金的诉请缺乏事实依据。关于蔡学琼是否应赔偿装修损失的问题。蔡学琼上诉主张无需赔偿装修损失18万元。本院认为，鉴于李丽华已提交初步证据证明其投入的装修损失，在蔡学琼未有充分证据推翻的情况下，蔡学琼应承担举证不能的不利后果。另，虽然涉案合同已经解除，但双方并未在合同就装修损失作出约定，对涉案合同的签订均有过错，故双方应就准备履行合同的装修共担风险。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，综合考量涉案合同的履行情况、双方的过错程度、涉案商铺的装修情况，根据公平原则和诚实信用原则酌定蔡学琼赔偿李丽华装修损失18万元较为妥当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。蔡学琼的上诉请求于法无据，本院不予支持。鉴于二审期间双方已就部分判项履行完毕，本院予以改判。该案系因出现新的事实而改判，不属于错案。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2127号民事判决第二项、第七项；二、维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2127号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项、第八项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2127号民事判决第三项为：李丽华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金10500元及自2019年12月1日起至2020年6月30日止按每月7500元的标准计算的租金予蔡学琼；四、驳回蔡学琼的其他诉讼请求。二审案件受理费8545元，由上诉人蔡学琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月二十日法官助理 黄宗宗书 记 员 卢瑶璇