甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3883号上诉人（原审原告）：朱雅莉，女，1963年5月17日出生，汉族，住兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：潘桂兰，女，1968年10月11日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：黄天昌，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘利平，甘肃正天合律师事务所律师。原审第三人：兰州宇虹房产中介有限公司，住所地：兰州市七里河区孙家台小区**楼**商铺。法定代表人：韩国宏，该公司总经理。上诉人朱雅莉因与被上诉人潘桂兰、原审第三人兰州宇虹房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱雅莉上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人存在违约行为，应当承担违约责任。本案中上诉人、被上诉人及第三人签订的《房屋买卖合同》第四条中约定：“由被上诉人先支支付房屋首付款30万元，其中20万元于2018年10月1日支付，剩余首付款10万元于次年补齐···被上诉人在2019年10月1日开始支付余款···”从合同条款的文义理解可以确定2019年10月1日是确定首付款和房屋余款的时间节点，被上诉人10月6日才将房屋首付款补齐，已构成违约。后上诉人与被上诉人在沟通分期付款的过程中，被上诉人明确表示让上诉人做好“五年十年二十年一期的准备”，明确拒绝履行付款义务，依照《合同法》第一百零八条规定，上诉人可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。二、一审法院对“一年一期，分十期付”符合被上诉人向上诉人支付首付款时的交易习惯，符合当地普通居民分期购房的交易习惯认定错误，该认定违反现行法律规定。涉案房屋的现状是由被上诉人交由第三人出租，第三人对被上诉人收取中介费和房屋代管费用，双方之间存在经济利益关系，不能排除第三人对案件事实虚假陈述，其陈述可信度极低，不能单独作为认定案件事实的根据。《房屋买卖合同》条款没有对分期付款期限的明确约定。上诉人与被上诉人只涉及本案一次交易，没有形成交易习惯，而双方约定的两笔首付款的金额都远高于每期付款，首付款的约定并不适用于余款支付，故本案分期付款期限约定不明不能依照交易习惯予以确定。依照《合同法》第六十二条第（四）项规定，上诉人可以随时要求被上诉人履行付款义务。三、一审法院的判决显然违背公平原则。按照一审法院的判决结果，自2018年上诉人向被上诉人交付房屋后，被上诉人不仅享有涉案房屋增值的财产权益，还享有涉案房屋对外出租的租金收益，而对于上诉人在2018年出售的房屋价值77万元，在2029年才能全部享有，显然对上诉人一方不公平。综上请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。潘桂兰辩称，分期付款的约定为每期一年，分十年付清。（一）从合同约定的第二年支付第一笔房款的事实来看，本案合同履行期限为10年。涉案合同于2018年签订，其中对于约定的10期付款进行了约定：“于次年10月1日起开始支付”。因此，双方约定在合同签订之日起一年以后支付第一笔房款，而不是签订后即支付第一笔房款，因此，根据双方时隔一年以后才开始支付第一期房款的约定，可以认定双方是约定了按年支付10期房款，本案合同的履行期限为10年。（二）根据涉案房屋交易价远远超出市场行情的事实，可认定本案履合同行期限为10年。涉案房屋的交易价为77万元，上诉人在庭审中承认涉案房屋是超出市场价卖给被告的，且根据第三人的陈述也可得知本案合同交易价77万元是远远超出该地块房地产市场交易行情的，而被上诉人“不走寻常路”的选择该交易价，就是鉴于双方约定10年履行期的交易条件。因此，上诉人利用被上诉人10年的履行条件将涉案房屋卖出了远远高于市场行情的价格，被上诉人虽然承担了高价，但利用10年的履行期缓解了自身的经济压力，该权利义务关系是完全对等的，是符合市场行情，符合市场交易习惯的。被上诉人就是鉴于双方均明知的上述交易条件，为了避免多此一举，才未在合同内赘述10年的履行期。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。兰州宇虹房产中介有限公司未进行陈述。朱雅莉向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付剩余房款42.3万元；2.判令被告向原告支付违约金7.7万元；3.判令被告向原告支付律师费3万元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月28日，朱雅莉、潘桂兰及兰州宇虹房产中介有限公司签订了《房屋买卖合同》（三方合同），合同约定，朱雅莉将位于兰州市七里河区××小区××号楼××单元××室的房屋以总价77万元出售给潘桂兰，潘桂兰向朱雅莉先支付首付款30万元,首付款分两次付清，2018年10月1日付款20万元，于次年补齐剩余首付款10万元，余款由潘桂兰采用无息分期付款的形式支付给朱雅莉，潘桂兰在2019年10月1日开始支付余款，每期付款4.7万元，共分十期付清。合同签订后，潘桂兰于2018年10月1日前向原告支付了首付款20万元，于次年10月6日向原告支付了剩余首付款10万元，于2019年9月27日向原告支付了余款的第一期款项4.7万元。另查明，位于兰州市七里河区××小区××号楼××单元××室的房屋为原告的母亲刘秋菊原有的房屋产权拆迁时，产权调换就地安置所得。2012年4月20日，刘秋菊及其配偶朱**民与其长子朱雁、长女朱雅莉、二女儿朱雅菁、三女儿朱雅琴、四女儿朱雅雯签订《给赠协议》，将位于兰州市七里河区××小区××号楼××单元××室的房屋的所有权赠与长女朱雅莉及孙子候家鑫，朱雅莉对该房屋有处置权。一审法院认为，本案当事人争议的焦点为《房屋买卖合同》中被告支付余款的条件是否成就，被告是否构成违约。在《房屋买卖合同》中约定，余款由被告采用无息分期付款的形式支付给原告，被告在2019年10月1日开始支付余款，每期付款4.7万元，共分十期付清，但对分期付款的期限约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。被告及第三人当庭陈述，在签订合同时，原、被告及第三人约定一年一期，分十期付清余款，虽没有其他证据证明，但合同签订后，被告依约在2018年10月1日前向原告支付了首付款20万元，于次年向原告支付了剩余首付款10万元，被告及第三人的陈述“一年一期，分十期付清”符合被告向原告支付首付款时的交易习惯，也符合当地普通居民分期购房的交易习惯。故本案合同约定的余款的付款期限可以确定为一年一期，分十期付清余款。因此，被告支付第二笔余款的付款期限未到，付款条件尚未成就，被告的行为不构成违约。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百三十条的规定，判决：驳回原告朱雅莉的诉讼请求。案件受理费减半收取4550元，由原告朱雅莉负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为《房屋买卖合同》中约定分期付款的期限问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，朱雅莉、潘桂兰及兰州宇虹房产中介有限公司签订了《房屋买卖合同》，该合同约定了首付款及余款分十期付款，未约定分期期限。朱雅莉收到第一期款项后，要求潘桂兰按月支付第二期款项，而潘桂兰认为双方约定的是按年支付第二期款项。此时双方就付款期限发生争议，未达成补充协议。因朱雅莉、潘桂兰之间系二手房交易，并无统一的交易习惯可参照，故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，仍无法确定支付期限。在此情况下，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条（四项）规定，朱雅莉可随时要求潘桂兰履行付款义务，但应当给潘桂兰必要的准备时间。据此，朱雅莉起诉要求潘桂兰支付剩余房屋符合法律规定。因双方当事人对合同约定理解不一，在双方未达成付款期限的情形下，潘桂兰并未构成违约，故对朱雅莉要求潘桂兰承担违约责任的请求，本院不予支持。综上所述，朱雅莉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初152号民事判决；二、潘桂兰于本判决生效后六个月内向朱雅莉支付购房款376000元；三、驳回朱雅莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费13650元，上诉人朱雅莉负担6825元，被上诉人潘桂兰负担6825元。本判决为终审判决。审 判 长 张煜枫审 判 员 张秉德审 判 员 冯稼耘二〇二〇年十一月十六日法官助理 车卓为书 记 员 丁姝文