浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初5053号原告：吴祖汉，男，1979年1月24日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：陈小琴，女，1982年1月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。上述二原告共同委托诉讼代理人：黄嘉盈，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地浙江省苍南县灵溪镇塘北东路**（**）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽、顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告吴祖汉、陈小琴与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告吴祖汉、陈小琴的共同委托诉讼代理人黄嘉盈及被告永安公司的委托诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴祖汉、陈小琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金57629元（自2017年1月1日起至2017年10月3日止，以1044010元为基数，按日利率万分之二计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金56376.54元（自2017年1月1日起至2017年9月27日止，以1044010元为基数，按日利率万分之二计算）。事实和理由：2014年3月25日，原告与被告签订了关于晨光尚品园4幢304室房屋的商品房买卖合同，房屋总价款为1044010元，原告业已按照合同约定履行了房款的交付义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前交房。出卖人如果未按期交房并且逾期超过90日后，买受人有权要求出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。2017年10月3日，原告才在被告的通知下，前往办理了交房手续。故被告行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。永安公司辩称：一、被告逾期交房不可归责于被告，政府文件证明涉案小区建设过程中存在诸多客观原因导致不能如期竣工，故应驳回原告的诉讼请求。二、若需要支付逾期交房违约金，违约金起算应为2017年7月1日，因为政府已与被告重新约定竣工时间为2017年6月30日。三、若需要支付逾期交房违约金，依照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，计算基数应为995641元。四、原告在2017年9月22日向被告发出交房通知书，通知载明当月27日已经具备交房条件，诉讼时效至2020年9月26日，本案逾期交房责任的诉讼时效已经超过。吴祖汉、陈小琴共同向本院提交了如下证据材料：1.《商品房买卖合同》、不动产权证书，证明原、被告建立房屋买卖关系及对双方权利义务作出相关约定的事实；2.购房发票、银行签约单（补充提交），证明原告已履行了支付购房款义务的事实；3.交付流转单，证明被告逾期交房的事实；4、缴纳诉讼费用通知书（补充提交），证明原告于2020年9月14日就本案提起诉讼的事实。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料，1.《苍南县人民政府县长办公会议纪要》，证明工期滞后由于诸多客观因素造成，并与苍南县国土资源局达成于2017年6月30日之前竣工的协议；2.《商品房买卖合同补充协议》，证明原告购房款为995641元的事实；3.凭证、车位优惠券，证明原告共领取8万元优惠的事实。原、被告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告的证据1真实性无异议，但认为《商品房买卖合同》对逾期交房免责事由进行了约定，被告无需承担违约责任。被告对原告的证据2真实性无异议，但认为双方已将购房款变更为995641元，且原告存在支付购房款违约的情况。被告对原告的证据3、4三性无异议。原告对被告的证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该会议纪要是被告与土地出让方达成的，原告并未参与，不能作为被告的免责事由，也不能以此作为被告逾期交房的起算时间。原告对被告的证据2、3真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，相关优惠是被告因垃圾中转站给予原告的优惠，而非房价优惠。本院认为，对于被告对原告提供的证据材料中的真实性、三性无异议的部分，即原告的证据1-4，本院予以确认并在卷佐证，可作为认定本案相关事实的依据。对于被告的证据1能否证实其存在逾期交房免责的事由，此亦本案争议焦点，本院将结合相关书证内容于说理部分予以阐述。至于被告的证据2，结合被告的证据3，可以证明原告领取了相应优惠，但该证据无法证明被告的待证事实，其与被告的证据3同样与本案处理无实质关联性，故本院对被告的证据2、3均不予认定。结合本院认定的证据及当事人的陈述，经审理认定事实如下：2014年3月25日，原告吴祖汉、陈小琴与被告签订了合同编号为201490008250036的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园4幢304号房，合同建筑面积89.77平方米，约定价款1045641元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。签订《商品房买卖合同》后，原告支付首付款315641元，并于2015年7月办理按揭贷款手续，贷款金额为730000元，原告按照合同约定全额支付购房款合计1045641元。后被告通知原告于2017年9月27日起交房，实际交房面积为89.63平方米，被告退还购房面积差价1631元并向原告开具金额为1044010元的增值税发票，涉案房屋现已转移登记至原告名下。另查明，原告向本院提起诉讼的时间为2020年9月14日，本院以（2020）浙0327民初5053号案号立案。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交房条件的商品房交房原告，但被告实际于2017年9月27日交房，客观上已构成逾期交房。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点可归纳如下：一、关于被告逾期交房是否存在免责事由的问题。永安公司主张其逾期交付的诸多客观原因属于《商品房买卖合同》第九条约定的原因。本院认为，永安公司提供的〔2018〕4号苍南县人民政府县长办公室会议纪要，仅载明“因诸多客观因素造成项目工程滞后”，不足以证明其逾期交付的事由属于商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事由，故永安公司据此主张免责的理由不能成立。基于上述分析，被告永安公司抗辩其承担违约责任应从2017年7月1日开始计算违约金，亦无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告主张的逾期交房违约金计算基数应按《商品房买卖合同补充协议》变更后的总房价计算的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋总价为1045641元，原告按照该总房价标准支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，永安公司亦按前述总房价标准收取了银行发放的按揭贷款。交房时，永安公司按照实际减少的面积向原告退还了差价，结算时，永安公司向原告出具的购房发票，也记载购房款为减去面积误差后的1044010元。此外，双方《商品房买卖合同补充协议》所载明的优惠附有一定条件，原告需在房屋交付时垃圾中转站尚未搬离的前提下，才享有优惠，否则优惠需退还永安公司。故被告该项主张，理由不能成立，本院不予支持。三、关于被告主张的逾期交房违约责任的诉讼时效已经超过的问题。因原告于2020年9月14日即向本院提起诉讼主张权利，故被告关于本案超出三年法定诉讼时效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，本院对被告逾期交房房屋的违约事实予以确认，其应当依照合同约定支付相应违约金，即自2017年1月1日起至2017年9月27日止合计270天的逾期交房违约金，原告有权主张以购房款1044010元为基数，按每日万分之二计算，即270天×1044010元×0.0002=56376.54元。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付吴祖汉、陈小琴逾期交房违约金56376.54元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1209.4元，减半收取计604.7元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 苏上浩二〇二〇年十一月三十日代书记员 罗 青相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。