上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10665号上诉人（原审被告）：赵绍明，男，1944年5月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：上海船舶工艺研究所，住所地上海市徐汇区中山南二路**。法定代表人：王国忠，所长。委托诉讼代理人：吴颖，上海市光明律师事务所律师。上诉人赵绍明因与被上诉人上海船舶工艺研究所（以下简称船舶研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初12717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵绍明上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：上诉人不同意搬离，也没有能力搬离上海市徐汇区XX路XX号-11临沿街门面房（以下简称系争房屋）。20年前，上诉人因被上诉人招商引资住进系争房屋，在与被上诉人签订合同后就一直居住其中。最初被上诉人让上诉人帮忙看管房子、值班，后来上诉人将系争房屋用于经营电脑维修。20年来，上诉人花了大量精力经营，找来客户，从最初每月工资人民币300元（以下币种同），到现在每月能赚2000元。上诉人还将动迁所得款全数投入。现在系争房屋涨价了，被上诉人将系争房屋出租每月租金可达1万多元，因此被上诉人才要求上诉人搬离。上诉人只想靠继续经营还点本，维持生活，上诉人也无其他可居住房屋，因此被上诉人要上诉人搬离是没有道理的。被上诉人船舶研究所辩称，不同意上诉人赵绍明的请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人的主张没有事实和法律依据。被上诉人与上诉人之间是租赁关系，上诉人生活困难和租赁关系解除没有关联，上诉人应向有关部门反映解决。上诉人也不是被上诉人公司的员工，被上诉人没有安置上诉人的义务。船舶研究所向一审法院起诉请求：1、依法判决确认《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；2、依法判决赵绍明支付2016年12月至2019年11月间按每年18,000元计算的房屋租金73,500元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年12月1日开始计算至实际支付日)；3、依法判决赵绍明支付从2019年12月1日起算暂计算至2020年3月9日为10,945元，实际计算至房屋返还日房屋占用使用费[按《资产评估报告》(中联评报字[2019]第2219号)标准的2倍，即每日109.45元，每月3,329.10元]；4、依法判决赵绍明腾空并返还上海市徐汇区XX路XX号-11临沿街门面房之房屋；5、案件诉讼费由赵绍明承担。审理中，船舶研究所于2020年7月30日向法院申请撤回第2项诉讼请求，待核实数额后，另行起诉。一审法院认定事实：中国船舶工业集团公司第十一研究所于1998年7月7日取得上海市徐汇区临时建设工程规划许可证，搭建地址为XX路XX号，使用期限为二年，临时建筑的房屋为商店337平方米，围墙2.6米高度、长度42米。上海市XX路XX号房屋的所有权人为中国船舶工业集团公司第十一研究所。2016年1月4日，中国船舶工业集团公司第十一研究所（以下简称十一研究所、甲方）与赵邵明（乙方）签订房屋租赁合同，约定，1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市XX路XX号沿街面房，使用面积22平方米，房屋用途为办公。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公房使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。3.1房屋租赁期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。3.2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前二个月，向甲方提出续租要求，经甲方同意后按3.3条款行。3.3自2017年元月起本合同转为无固定期合同(即租赁期按月计算)。若需终止租赁合同，甲乙双方只需提前一个月以书面形式告知对方，则不作为违约，并且双方互不承担法律和经济责任。4.1甲、乙双方约定，该房屋年租金总计18,000元。4.2自本合同正式签订生效之日十天内，乙方向甲方一次性支付全年租金。5.1甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1,500元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。7.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返租房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米三元向甲方支付该房屋占用期间的使用费。7.2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。9.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……6)乙方逾期不支付租金超过壹个月的。合同签订后，赵绍明向船舶研究所支付保证金1,500元。2019年10月15日，船舶研究所向赵绍明发出房屋租赁合同终止通知书，要求赵绍明于2019年11月30日前搬离所租赁的房屋。赵绍明收到后，未答复。另查明，上海船舶工艺研究所原名为中国船舶工业总公司船舶工艺研究所；现提交的2016年12月2日取得事业单位法人证书的名称为上海船舶工艺研究所（中国船舶工业集团公司第十一研究所）。以上事实，除双方庭审陈述外，另有房屋租赁合同、上海市徐汇区临时建设工程规划许可证、房产证、短信截图、《房屋租赁合同终止通知书》和EMS快递单、律师函、EMS快递单及送达等证据证实，一审法院依法予以确认并在卷佐证。船舶研究所出示的资产评估报告，经质证，赵绍明表示不予认可，一审法院认为，该评估系船舶研究所单方面委托，故不予认定。一审审理过程中，法院会同船舶研究所、赵绍明进行调解，船舶研究所提出，赵绍明在2020年6月底前搬离系争房屋，同意免2020年6月的房屋占用费，但赵绍明以没有搬迁地址为由予以拒绝，致使双方调解不成。庭审中，赵绍明提出，1999年进入系争房屋时，该房屋是毛坯房，只有卷帘门。自二十年前进入系争房屋就开始帮船舶研究所招商引资，赵绍明现在无处可去，如果要赵绍明搬离就是死路一条。赵绍明称自己每年支付租金就是投资，已经投资了十几万，现在已经没有积蓄了。一审法院会同双方于2020年7月10日进行现场勘查，赵绍明承租系争房屋现进行电脑维修、堆放物品，房间后半部上搭建阁楼，做居住使用，除卷帘门外装修均是赵绍明自行装修，系入住时装修，已20多年。一审法院认为，根据船舶研究所提供的于1998年取得的临时建设工程规划许可证可反映，系争房屋为临时搭建物，有效期为2年，该建设工程规划许可证早已失效，故船舶研究所将未取得合法房地产权证的系争商铺出租给赵绍明使用，违反了我国相关法律、法规的禁止性规定，双方间于2016年签订的一年租期之租赁合同应属无效，赵绍明继续使用系争房屋，双方建立事实上的租赁关系的行为仍属无效，故船舶研究所要求判决《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除之诉讼请求，法院不予支持。根据无效合同的处理原则，因无效合同所取得的财产应予返还，并依据当事人的过错程度各自承担合同无效所产生的损失；故船舶研究所要求赵绍明腾空并返还系争房屋之诉讼请求，法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鉴于船舶研究所单方面委托相关单位进行资产评估，故船舶研究所依据《资产评估报告》要求按每日房屋使用费109.45元的标准支付房屋使用费之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持，但赵绍明应按每月1,500元的标准向船舶研究所支付自2019年12月起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。为避免累讼，赵绍明已支付的保证金在案件中一并解决，由船舶研究所返还给赵绍明。船舶研究所撤回部分诉讼请求，并无不当，法院予以准许。一审法院审理后作出判决：一、赵绍明于判决生效之日起二十日内腾空上海市徐汇区XX路XX号-11沿街门面房，上述房屋由上海船舶工艺研究所收回；二、赵绍明于判决生效之日起十日内向上海船舶工艺研究所支付自2019年12月1日起至实际返还房屋之日止按每月1,500元计算的房屋使用费；三、驳回上海船舶工艺研究所的其余诉讼请求；四、上海船舶工艺研究所于赵绍明履行完毕上述主文确定付款义务的当日返还租赁保证金1,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,991元，减半收取计995.50元，由上海船舶工艺研究所负担819.70元，赵绍明负担175.80元。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋没有合法房地产权证，船舶研究所将该房屋出租给赵绍明违反法律禁止性规定，双方所签房屋租赁合同应属无效。故赵绍明占有使用系争房屋缺乏依据，一审法院判决赵绍明腾空系争房屋，并由船舶研究所收回该房屋并无不当，本院予以认同。赵绍明以其20年来花费大量精力、投入大量积蓄经营系争房屋，现已无力搬走为由，不同意搬离的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，赵绍明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币351.60元，由上诉人赵绍明负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十一月二十三日书记员  张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……