福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6522号 上诉人（原审原告）：福州万隆房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇红江路**金山工业集中区浦上工业区****楼****。 法定代表人：薛叶贵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邓志煌，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张静，女，1968年4月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福州万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人张静房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万隆公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法改判为支持万隆公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决法律适用错误，导致判决结果违反当事人意思自治原则、契约精神和商事规则，应予纠正。一、诉争《商品房买卖合同》应予解除。2008年3月20日万隆公司与张静签订的《商品房买卖合同》，因购房需要张静于2008年4月向银行借款430000元，万隆公司承担连带保证责任。后因张静拖欠银行贷款，2010年9月19日，（2010）鼓民初字第5257号民事判决判令张静应当返还建行鼓楼支行借款本金、利息和实现债权的律师费用，万隆公司对上述债务承担连带责任。前述判决生效后，张静仍未主动履行还款义务。2019年3月12日，因法院强制执行，万隆公司替张静偿还剩余购房款本金、利息、诉讼费、执行费等共计347723.17元，该案现已执行终结。张静的行为已严重违约，根据诉争合同附件六第五条第二项约定及案件事实，万隆公司可以单方解除《商品房买卖合同》，收回案涉房屋所有权。二、一审判决法律适用错误。1．本案系合同纠纷，应优先适用《合同法》相关规定，一审判决适用法律原则，有违公平、公正。如前所述，张静的行为严重违约，符合合同约定的解除条件，根据《合同法》第九十三条规定，诉争《商品房买卖合同》应予解除。2．本案不存在可直接适用法律原则的情形。张静从房价微涨拖延到房价大涨仍不履行还款义务，即使房价巨增有违公平原则，亦系因张静恶意长久拖欠银行按揭款造成，应由其承担不利后果。且在诉争合同有明确约定情况下，一审判决选择适用法律原则，有违法律规定。即使依公平原则来确定各方权利和义务，本案也应解除合同。综上，张静恶意违约，逃避债务，加之房价巨增系市场因素导致的，并非万隆公司有意追求的结果，诉争《商品房买卖合同》应予解除。 张静未作答辩。 万隆公司向一审法院起诉请求：1．判令解除万隆公司、张静于2008年3月20日签订的《商品房买卖合同》；2．判令张静配合万隆公司办理诉争房产预售登记及抵押权登记的注销手续并判令张静向万隆公司返还福州市鼓楼区××路××号房屋；3．判令张静向万隆公司支付房屋总价款30%的违约金共计人民币184484.7元并赔偿万隆公司因解除合同所支出的律师费用120000元。 一审法院认定事实：2008年3月20日，万隆公司、张静签订《商品房买卖合同》，约定张静向万隆公司购买福州市鼓楼区××路××号，总价款614949元，买受人于2008年2月24日之前支付不少于30%的购房款184949元，剩余房款430000元由出卖人协助买受人向银行申请按揭贷款支付。该合同附件六《合同补充协议》第五条第2项约定，在出卖人为买受人承担银行担保期间，若买受人累计三个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方面解除合同，买受人必须无条件配合办理房屋相关注销手续，否则出卖人有权采取法律措施给予收回房屋并进行处理，同时买受人应向出卖人支付房屋总价款30%的违约金，处理房屋所得款项用于支付相关费用（包括评估费、税费、诉讼费、律师费、产权过户费、出卖人代付款款项以及买受人所应支付的滞纳金、违约金等其他所有费用）后，将剩余购房款退还给买受人。中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行与张静、万隆公司于2008年4月18日签订《个人住房借款合同》，约定张静以其所有的坐落于福州市鼓楼区××路××号房产及该房产的土地使用权为抵押物向中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行贷款430000元，万隆公司承担保证责任。2010年9月19日，中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行向福州市鼓楼区人民法院起诉张静、万隆公司，请求判令张静返还借款本金398774.55元、利息445.7元以及该行为实现债权支出的律师费10658元；同时确认该银行对抵押物享有优先受偿权；万隆公司对上述债务承担连带还款责任。福州市鼓楼区人民法院于2010年9月19日作出（2010）鼓民初字第5257号民事判决书，判决如下：1．张静应于本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行借款本金398774.55元、利息445.7元（暂计至2010年8月31日，之后利息依合同约定计算）以及中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行为实现债权支付的律师费用10658元；2．中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行有权申请对张静设定的抵押物（坐落于福州市鼓楼区××路××号房产及该房产的土地使用权）折价、拍卖、变卖，从所得价款中优先受偿；3、福州万隆房地产开发有限公司应对张静的上述债务承担连带责任。2019年3月12日，万隆公司履行了上述判决确认的借款本金289483.5元、借款利息37502.17元、律师费用10658元、执行费6102元，诉讼费3799.5元，以上合计347723.17元，该案现已执行终结。2019年3月14日，万隆公司向张静发出《解除商品房买卖合同》通知，告知其解除《商品房买卖合同》。另查，万隆公司为实现债权支出律师费用120000元。 一审法院认为，根据担保法的有关规定，万隆公司履行保证责任后，有权向张静追偿。张静未按时返还银行贷款本息也未及时向万隆公司归还银行的全部扣款等相关费用存在违约，但由于诉争房产价格的巨增，如果按照《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条第2项约定履行，会造成万隆公司、张静之间权利义务的失衡，有悖于民法总则的公平原则。因此，对万隆公司主张的解除《商品房买卖合同》，收回诉争房产之诉请，一审法院不予支持，但张静应承担违约责任，向万隆公司赔偿违约金，按照房屋总价款的30%即184484.7元计付，并赔偿万隆公司其他各项损失，包括万隆公司履行（2010）鼓民初字第5257号民事判决书所承担的347723.17元，万隆公司为诉讼支出的律师费用120000元。张静经一审法院公告传唤，公告期届满未到庭，依法缺席审理和判决。根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、张静于本判决生效之日止十日内返还福州万隆房地产开发有限公司347723.17元；二、张静于本判决生效之日起十日内赔偿福州万隆房地产开发有限公司违约金184484.7元及万隆公司因诉讼所支出的律师费120000元；三、驳回福州万隆房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费9949元，保全费5000元，公告费560元，均由张静承担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院确认一审法院查明的主要事实清楚。 本院认为，万隆公司与张静之间签订的按照《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。张静未如期向银行偿还借款，一审法院于2010年9月19日作出（2010）鼓民初字第5257号民事判决，判决：1．张静应于本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行借款本金398774.55元、利息445.7元（暂计至2010年8月31日，之后利息依合同约定计算）以及中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行为实现债权支付的律师费用10658元；2．中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行有权申请对张静设定的抵押物（坐落于福州市鼓楼区××路××号房产及该房产的土地使用权）折价、拍卖、变卖，从所得价款中优先受偿；3、福州万隆房地产开发有限公司应对张静的上述债务承担连带责任。2019年3月12日，万隆公司履行了上述判决确认的借款本金289483.5元、借款利息37502.17元、律师费用10658元、执行费6102元，诉讼费3799.5元，以上合计347723.17元。张静不按时归还按揭款项，判决生效后仍不履行判决确定的义务，存在严重的违约行为，应自行承担违约责任。根据《商品房买卖合同》附件《合同补充协议》中关于“买受人累计三个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方面解除合同，收回买受人购买的房产”的约定，万隆公司上诉提出要求解除案涉《商品房买卖合同》、张静配合其办理讼争房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续并返还房屋的诉请于法有据，本院予以支持。一审法院判决不予解除案涉合同，适用法律错误，本院予以纠正。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉《商品房买卖合同》解除后，双方当事人均有权要求恢复原状，即万隆公司有权收回讼争房屋，张静有权要求万隆公司返还其已经支付的购房首付款和向银行按揭款支付的购房款合计614949元。案涉《商品房买卖合同》约定，买受人违约的，应当以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按合同约定总价款的30%比率给付违约金并支付律师费等费用，因诉争房产价格增值较大，本院判决解除案涉合同并返还房屋，房屋增值权益归于万隆公司，判决支持30%违约金会造成万隆公司、张静之间权利义务的较大失衡；同时，万隆公司签订《委托代理合同》支出代理费120000元，该代理合同对合同相对方为有效合同，但由张静支付的律师代理费金额仍应由法院依法审查，经综合考虑本案整体案情，本院认定张静应向万隆公司支付违约金61495元及律师代理费20000元，万隆公司其他诉求，不予支持。 综上所述，福州万隆房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8555号民事判决； 二、福州万隆房地产开发有限公司与张静2008年3月20日签订的《商品房买卖合同》及其附件解除； 三、张静应于本判决生效之日起十日向福州万隆房地产开发有限公司返还福州市鼓楼区××路××号房屋并协助办理该单元的商品房买卖合同备案注销和预告登记注销的手续； 四、福州万隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还张静购房款614949元； 五、张静应于本判决生效之日起十日内返还福州万隆房地产开发有限公司347723.17元； 六、张静应于本判决生效之日起十日内向福州万隆房地产开发有限公司支付违约金61495元及律师费20000元； 七、驳回福州万隆房地产开发有限公司一审其他诉讼请求和二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费9949元，保全费5000元，公告费560元，二审案件受理费9949元，均由张静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 林 颖 书 记 员 王 惠