贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5836号上诉人（原审被告）:贵州绅达房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县金龙新区，统一社会信用代码：91520521584115501U。法定代表人：方争明，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：李道义，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：崔仁静，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李悦，男，1971年9月4日出生，壮族，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）:杜丽平，女，1978年10月15日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人贵州绅达房地产开发有限公司（以下简称：绅达房开公司）因与被上诉人李悦、杜丽平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人绅达房开公司上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。上诉事实及理由：一、一审认定《商品房买卖合同》对上诉人逾期90日后提交商品房转移登记文书的违约责任未约定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“上诉人逾期提交办理商品房转移登记的有关文书超过90日的，双方同意按第一种方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”上述合同条款对双方的权利义务已经进行了明确约定，一审判决上诉人支付逾期提交商品房转移登记文书的违约金错误。二、一审认定被上诉人起诉的逾期交房违约金未超过诉讼时效适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2015年11月30日，实际交房日期为2019年11月29日，而被上诉人于2020年4月3日才向大方县人民法院提起诉讼，应受三年诉讼时效的限制，即从起诉之日2020年4月3日向前计算至2017年4月4日，2017年4月4日之前的债权已超过诉讼时效。被上诉人李悦、杜丽平二审未作答辩。原审原告李悦、杜丽平一审起诉请求：１.判令被告向原告支付2015年12月1日起至2019年11月29日的逾期交房违约金130014.85元；2.判令被告向原告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款297041元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止）；３.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月15日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于大方县顺德办事处的绅达国际豪庭A3栋2单元16层5号房出卖给二原告，建筑面积为105.73平方米，套内建筑面积为87.27平方米，合同第十一条约定出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：１、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十二条第二项约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记为：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：１、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金……。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：１、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记……。《商品房买卖合同》签订后，原告通过按揭的方式向被告支付了全部购房款，被告于2019年11月29日交付涉案商品房，但至今未将办理商品房转移登记的有关文书交与二原告。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。二原告依合同约定向被告支付了购房款，被告未按合同约定期限交付商品房，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，二原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。《商品房买卖合同》约定的交房日期为2015年11月30日，实际交房日期为2019年11月29日，逾期交房违约金从2015年12月1日计算至2019年11月28日共计1458天，违约金为129928.36元（297047元×1458天×3÷10000）。对被告辩称的已超过3年诉讼时效的意见，《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金的时间为商品房实际交付之日，涉案商品房于2019年11月29日交付，原告于2020年4月3日提起诉讼，未超过3年诉讼时效期间，故对被告的该抗辩意见不予采纳。对被告要求调减的意见，根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，民事活动遵循自愿原则，且被告亦未提供证据证明逾期交房违约金的标准约定过高，故对被告的该意见不予采纳。对原告要求支付逾期提交商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》第二十二条只约定日期超过90日以后，买受人可退房，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人，并按照银行同期活期存款利率支付利息，对买受人不退房的应如何承担责任并未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，二原告要求按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。对被告辩称的已超3年诉讼时效的意见，《商品房买卖合同》约定的按日计算违约金为继续性债权，违约金总额每天都在变化，每日均有新的债权形成，其诉讼时效期间应分别计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定，依照其规定”的规定，原告起诉之前即2020年4月3日前三年之前即2017年4月3日前的债权已超过诉讼时效，故二原告主张的违约金可从2017年4月4日开始计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。因最高人民法院在全国法院民商事审判工作会议纪要中指出，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行业间拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故对原告要求的办理商品房转移登记有关文书的违约金从2017年4月4日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至交付之日止的违约金按全国银行业间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条之规定，一审法院判决：被告贵州绅达房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向原告杜丽平、李悦支付逾期交房违约金129928.36元；并以297041元为基数，从2017年4月4日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行业间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。案件受理费1450元，由被告贵州绅达房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定，取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。本案中双方就上诉人逾期超过90日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任仅约定了被上诉人要求退房的情形，但对被上诉人未退房的情形未作约定，结合被上诉人的诉请，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，符合法律的规定。故对上诉人关于不应支付逾期提交商品房转移登记文书的违约金的上诉理由，本院不予采纳。案涉合同对逾期交房的违约金计付方式进行了约定，并明确于实际交房之日起60日内支付，上诉人于2019年11月29日实际交房，故其支付逾期交房违约金的期限应当为2020年1月28日之前。因双方约定了违约金的具体履行时间，故诉讼时效期间应当从履行期限届满之日起算，一审判决并无不当，本院予以确认。上诉人关于被上诉人2017年4月4日之前的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间的上诉理由，本院不予采纳。另外，本案审理期间，上诉人以其进入重整程序，被上诉人向其申报债权未由，申请中止本案审理。经审查，贵州省大方县人民法院2020年6月15日裁定受理贵州盛通建设工程有限公司对上诉人的破产重整申请，并指定贵州贵达（毕节）律师事务所为管理人，现管理人已接管上诉人财产。按照《中华人民共和国企业破产法》第二十条：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行”之规定，上诉人申请对本案中止审理不符合该规定，本院不予准许。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人贵州绅达房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年十一月六日书记员 高 进