河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6812号上诉人（原审原告）：刘帅洋，男，汉族，1999年8月1日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：张国茹，河南星眸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张卫东，男，汉族，1971年4月4日出生，住河南省伊川县。上诉人（原审被告）：董伟芳，女，汉族，1972年4月15日出生，住河南省伊川县。原审第三人：洛阳伊霞置业有限公司（下称伊霞置业），住所地：洛阳市伊川县城关镇顺城街西段。法定代表人：李峰娃。委托诉讼代理人：吴社卿，公司员工。上诉人刘帅洋、上诉人张卫东、董伟芳与原审第三人洛阳伊霞置业有限公司（下称伊霞置业）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省伊川县人民法院(2020)豫0329民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人刘帅洋及其委托诉讼代理人张国茹、上诉人张卫东、董伟芳，原审第三人伊霞置业委托诉讼代理人吴社卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘帅洋上诉请求：1、撤销原判依法改判或发回重审。2、一审二审案件受理费及评估费由二被上诉人承担。庭审中明确上诉请求为对方返还房款317400元。按照三方在一审指定的评估机构评估房屋溢价损失赔偿有355488元，并且承担一审、二审诉讼费用对方。事实和理由：1、上诉人和被上诉人形成事实上的房屋买卖关系。2017年10月董伟芳通过网上发布卖房信息,被上诉人的卖房信息是要约,我按合同要约中明示的房屋位置、价格、面积交付了双方认可的全部购房款后履行了买房人的义务,双方形成了事实上的房屋买卖关系,房款交付后对方告知所售房屋是其抵账所有,称第三人伊霞置业不能按时偿还借款抵给他们十套房子,双方就十套房子签订了商品房认购书,为了对方顺利转卖，约定对方卖出房子后交给第三人每套房6000元费用。第三人可以同新的买房人更换认购书。伊霞置业只是按其和张卫东的约定在张卫东卖出房屋后和我更换了认购书并没有收取房款,伊霞置业更换签订的认购书上的房屋价格和第三人卖给张卫东的价格一致，和上诉人交付给的房款也不相符,房屋价款第三人和张卫东另行结算，和我与被上诉人买卖房屋的实际房款无关。原审第三人和我签订的认购书并非双方真实意思的表示,只是履行和被上诉人买卖房屋的后续义务,我和原审第三人并没有实际的房屋买卖。我交纳房款后,被上诉人至今未交付所购房屋。2.被上诉人应赔偿因合同无效造成上诉人的损失355488元。被上诉人通过网上出卖所诉房屋时隐瞒实情在出卖房屋时有过错,致使我的房屋买卖合同被认定无效。合同无效使我失去了以相同成本同他人缔结同类房屋买卖合同的机会,客观上造成了无法获取的房产及相应的投资收益，故将该房产的溢价(升值)部分作为上诉人的损失并不违反法律规定,且符合公平、诚实信用原则,所诉房屋的溢价损失(增值)上诉人赔偿损失应予支持。张卫东、董伟芳共同上诉请求：1、撤销原判，改判第一项判决改判为返还被上诉人购房款297400元;撤销原判第二项或将本案发回重。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决上诉人承担支付被上诉人房款损失计算按年利率24%计付的认定无事实和法律依据。双方之间并不存在任何法律关系,我只是作为中间人。涉案房屋是被上诉人与本案第三人签订的“商品房认购书”,双方已经形成了法律上的关系。涉案房屋不能交付是由于第三人的原因，一审法院判决让我承担支付月息2分的数额于法无据,其次,一审法院依据被上诉人提交的电话录音，作为收到2万元现金购房款没有事实和法律依据。刘帅洋辩称：虽然双方未签订合同，但是已经构成事实上的房屋买卖关系。我按照对方在网上发布的卖房信息所述的房屋的位置、面积、价格向对方交纳了全部房款317400元，其中2万元是现金支付给董伟芳的。在一审中答辩人提供了和董伟芳的电话录音，董伟芳当庭认可录音是真实的，对录音中其说的话是认可的。因为对方的过错是我不能取得所购的房屋，对方的行为确实给我造成了实际损失，应予赔偿。董伟芳、张卫东共同辩称：双方不存在任何法律关系。我们只作为中间人，涉案房屋，对方和第三者已经签订了商品认购书，并且我还支付了5000元钱。认购书与过户费，我买这房子是我抵款的，抵账的钱还是我赔钱，卖了一套房子我赔十几万。涉案房屋不能交付，是由于第三人的原因造成的。一审法院判决我们承担月息二分于法无据。一审法院依据电话录音没有事实和法律依据。我们已经把房子过户给刘帅洋，房本刘帅洋也拿走了。伊霞置业述称：一审他们签了合同，是董伟芳把房子放在网上，刘帅洋却是把钱打给他了。公司没有见刘帅洋一分钱，所以说公司只是中介。刘帅洋一审原告诉讼请求：1、确认原告和被告张卫东、董伟芳房屋买卖无效，判令被告返还购房款317400元；2、赔偿原告因房价上涨造成的损失共355488元，原房款加损失费总计672888元；3、案件受理及评估费由二原告承担（评估费10665元）。一审法院认定的事实：第三人伊霞置业开发栖霞华庭商品房，第三人借有张卫东、董伟芳款，后以栖霞华庭10套房子抵款并签订10份《栖霞华庭商品房认购书》，后被告在网上发布销售这10套房子。原告看到消息后欲购买，2018年4月8日给付被告购房款317400元。经原被告及第三人协商，第三人与原告签订了《栖霞华庭商品房认购书》，房价款为372647元，签字日期落款2016年4月29日。原告未付款给第三人。后原告得知第三人伊霞置业开发的栖霞华庭楼盘证件不全，没有销售许可证，无法办理登记备案手续，诉讼来院。诉前原告对房屋因房价上涨造成的损失申请评估，洛阳市价格事务有限公司2020年5月22日出具结论书，评估损失金额为355488元。另查明，原被告未签订房屋买卖合同；第三人现在仍无销售许可证。一审法院认为，原告与第三人签订的《栖霞华庭商品房认购书》，其主要内容符合买卖合同要件，应为房屋买卖合同；因第三人未取得商品房预售许可证书，该合同属无效合同。原告购买居住用房，系生活中的重大事项，存在审慎注意义务，第三人明知自己没有预售许可证书，仍签订合同，双方缔约行为均有过失。该合同相当于双方实际并未履行。原告诉求和被告张卫东、董伟芳的房屋买卖无效，证据不足，不予支持。该案实际是合同权利的变更和转让过程中产生的纠纷。被告收取原告房款，将合同权利转让给原告，经第三人同意，原告与第三人又签订合同，该合同属无效合同，被告合同权利转让行为存在过错，至于被告与第三人签订《栖霞华庭商品房认购书》的效力问题，不在本案审理范围，本案不予评价。本案原告诉求被告退还房款，理由正当，应予支持。原被告未签订房屋买卖合同，原告诉求按评估结论赔偿间接损失金额355488元，理由不足，但被告应赔偿占用原告资金的利息损失，本院酌定按年利率24%从2018年4月8日给付。被告认为自己没有责任，双方无法达成调解意见。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第八十条、第一百三十条、第一百三十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:一、被告张卫东、董伟芳于本判决生效后十日内返还原告刘帅洋购房款317400元。二、被告张卫东、董伟芳于本判决生效后十日内支付占用原告购房款317400元的利息损失。损失计算按年利率24%计付，从2018年4月8日至实际给付完毕之日止。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5318元,原告承担2400元，二被告承担2918元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理期间，刘帅洋围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，刘帅洋与伊霞公司签订的《栖霞华庭商品房认购书》，因伊霞公司未取得商品房预售许可证书，该合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中张卫东、董伟芳与刘帅洋均未审查伊霞公司是否取得商品房预售许可证书，对导致合同无效的后果均有过错，一审法院参考刘帅洋申请所做的因房价上涨造成的损失，酌定按民间借贷允许的最高利率计算刘帅洋的损失，无明显不当。鉴于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已将受保护的利率上限作出修改，本院酌定以参照刘帅洋起诉时即2020年6月5日的一年期贷款市场报价利率四倍计算为宜。综上所述，刘帅洋的上诉请求不能成立，应予驳回；张卫东、董伟芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持河南省伊川县人民法院(2020)豫0329民初1731号民事判决第一项；二、变更河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初1731号民事判决第二项为：张卫东、董伟芳于本判决生效后十日内支付占用刘帅洋购房款317400元的利息损失。损失计算按全国银行间同业拆借中心发布的2020年6月5日的一年期贷款市场报价利率四倍计付，从2018年4月8日至实际给付完毕之日止；三、驳回刘帅洋其他诉讼请求。一审诉讼费负担按原判决执行。二审案件受理费7092元，由刘帅洋负担6792元，由张卫东、董伟芳负担300元。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十一月十七日书记员  常冰莹