黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1770号上诉人（原审被告）：王馨彤，女，1989年12月20日出生，汉族，现住黑龙江省大庆市让胡路区，委托诉讼代理人：王立波，广东深远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘博，男，1989年7月2日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区，委托诉讼代理人：赵玉华，黑龙江中庆律师事务所律师。原审被告：程浩，男，1987年9月5日出生，汉族，现住黑龙江省大庆市让胡路区，委托诉讼代理人：王立波，广东深远律师事务所律师。上诉人王馨彤因与被上诉人刘博、原审被告程浩房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王馨彤上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人不承担返还被上诉人定金3万元的法律责任，不服金额为3万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人没有给付过上诉人及程浩定金3万元，被上诉人及中介公司没有将定金交给上诉人，因此不应适用定金罚则。一审法院认定房屋买卖合同无效，但又判令上诉人承担责任存在矛盾，请求二审法院依法改判。被上诉人刘博辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人已经出具本人签名的定金收条，被上诉人将定金交付给中介方的行为视为交给了上诉人。中介只是代为保存，中介不是定金的所有人，定金的所有人是上诉人。上诉人是完全民事行为能力人，签订案涉合同系自愿、真实的意思表示，故合同对双方均有约束力。案涉纠纷发生系由于上诉人签订合同后认为房屋价格过低违约造成，故请求二审法院维持原审判决。原审被告程浩述称，一、程浩不同意卖房，也没有委托上诉人卖房。因为房屋没有产权证致使很多约定无法实现，相当于不可抗力。在上诉人拿回房屋买卖合同后，程浩曾和上诉人找到中介和买方说房主不同意卖房将合同作废；二、无权代理导致合同无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，没有取得预售许可证的买卖合同无效。请求二审法院改判上诉人不承担返还3万元定金，诉讼费由被上诉人承担。原审原告刘博向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告双倍返还原告购房定金30000元，即60000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告王馨彤与被告程浩系夫妻关系。2019年12月5日，原告刘博与被告王馨彤在大庆市安居远大房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，约定被告程浩出售位于大庆市××中心××室房屋，房屋面积90.42平方米，房屋总价款488000元；签订合同时原告支付定金30000元；交房日期为2020年1月6日前；逾期超过五天未履行合同义务的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）；原告知悉该房屋产权人为被告程浩，现产权人委托被告王馨彤做为代理人代为出售该房屋；定金收据收款不处有“程浩代王馨彤”字样并捺手印，被告所持合同收据处约定定金暂存中介方。合同尾部被告王馨彤在卖方委托代理人处签字并捺印，原告刘博在买方处签字并捺印。庭审中，原告陈述《房地产买卖合同》被告程浩的签字是由被告王馨彤代签，被告程浩本人并未在现场，在协商房屋价格过程中，被告王馨彤多次与被告程浩通话协商。二被告对被告王馨彤代被告程浩签字无异议。被告程浩知晓售房价格后不同意出售房屋。二被告不同意履行合同。另查明，涉案房屋系被告程浩于2014年11月11日购买，尚未办理房屋所有权证。二被告于2016年12月2日登记结婚。再查明，原告于2020年1月14日在大庆市安居远大房地产经纪有限公司处取走定金30000元。一审法院认为，被告王馨彤作为完全民事行为能力人，其与原告刘博签订《房地产买卖合同》是其真实意思表示，无无效和可撤销事由，故合同成立且有效，被告王馨彤应受合同约束。故对二被告主张合同无效的抗辩意见，不予采信。因被告明确表示不同意履行合同，故对原告要求解除《房地产买卖合同》的请求，予以支持。涉案房屋所有权人为被告程浩，在原告与被告王馨彤签订合同时被告程浩未参与，无书面授权，事后也未追认，且各方当事人均认可合同中被告程浩的签字是由被告王馨彤代签，足以确认合同系被告王馨彤作为无权代理人以被告程浩的名义订立的。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。关于原告主张被告程浩知晓被告王馨彤签订合同等事实，因原告未提供充分的证据予以佐证，故对原告的该项主张，不予支持。故《房地产买卖合同》对被告程浩不发生效力。因合同约定卖方违约，则双倍返还定金，该约定不违反相关法律规定，故被告王馨彤作为无权代理人应当承担双倍返还定金责任。因2020年1月14日原告已取走定金30000元，故被告王馨彤还应返还原告30000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告刘博与被告王馨彤于2019年12月5日签订的《房地产买卖合同》；二、被告王馨彤于本判决生效后五日内返还原告刘博定金30000元；三、驳回原告刘博的其他诉讼请求。案件受理费650元，由原告刘博负担325元、被告王馨彤负担325元。二审期间，上诉人王馨彤和原审被告程浩均未向本院提交新证据。被上诉人刘博向本院提交视频资料光盘复制件一份，内容为2019年12月11日上诉人在中介公司协商处理案涉纠纷一事过程的视频。欲证明原审被告程浩对房屋买卖是知情的，上诉人认可违约的事实，故意不取走定金，也证实卖房为上诉人夫妻双方真实意思表示。上诉人王馨彤质证称，该视频资料不属于新证据，在一审中已提交过。原审被告程浩质证称，该份视频可证明无权代理导致合同无效。本院认为，上诉人提交的视频资料并非原始载体，无法确认其真实性，且该证据并不符合二审新证据的法定形式，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审判决一致。本院认为，首先，一审判决并未认定案涉合同无效，一审判决在第4页中的文书论理部分明确指出“无无效和可撤销事由，合同成立且有效，被告王馨彤应受合同约束。”故上诉人在上诉状中陈述的“一审法院已认定房屋买卖合同无效”的说法不能成立。其次，上诉人主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，没有取得预售许可证的买卖合同无效。案涉房屋买卖合同并非房地产开发企业与购房人之间的房屋买卖合同，因此该规定并不适用于本案。根据《最高人民法院》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，上诉人王馨彤作为完全民事行为能力人，对自己的行为应当依法承担相应的法律责任，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款等相关法律规定作出的判决符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人王馨彤负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  王 刚审判员  刘宏博二〇二〇年十一月十八日法官助理曹利伟书记员桂博文附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。