贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0522民初5471号原告:中国农业银行股份有限公司黔西县支行，住所地贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道中段**。统一社会信用代码：91520522215530738J。法定代表人：瞿正平，系该支行行长。委托代理人（特别授权）：黄竹娜。被告：张应国，男，1980年12月5日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被告：贵州皓轩房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省毕节市黔西县原城关镇十六街安居园**一社会信用代码：91520000065792627Q。法定代表人：张启云，系该公司负责人。委托代理人：张强。原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行（下称农行黔西支行）与被告张应国、贵州皓轩房地产开发有限公司（下称皓轩公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告农行黔西支行的委托代理人黄竹娜、被告张应国、被告皓轩公司的委托代理人张强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行黔西支行诉称：2015年6月1日，被告张应国因购被告皓轩公司开发位于黔西县住房，自愿以该房屋作抵押，向原告申请贷款30.8万元。同年8月25日，被告与原告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：520200120150043302）（下称《借款合同》），约定原告向被告发放贷款308000元，借款期限25年，还款方式为以一个月为周期的分期还款，分300期偿还借款本息。合同签订后，双方就抵押房屋于2015年9月9日办理了抵押权预告登记（黔西房预城关镇字第××号）。同年9月11日，原告向被告如数发放了贷款308000元。借款后，被告未按约定偿还借款本息，出现多次逾期情形，原告有权提前收回贷款本息，并提前行使担保物权，取得抵押物的优先受偿，并要求被告皓轩公司承担质押担保及连带保证责任。原告现诉至法院请求判决：一、被告偿还借款本金275185.36元及至借款本金还清之日止的利息、罚息、复利和违约金（暂计算至2020年8月24日止期间所欠的本息共计275803.38元）；二、原告对被告张应国提供的借款抵押物有优先受偿权；三、被告皓轩公司对被告张应国所欠债务本息承担质押担保及连带保证责任；四、案件受理费由二被告负担。原告农行黔西支行于举证期限内向法庭提交下列证据：1、《营业执照》、法定代表人身份证明书及身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。2、被告张应国的身份证、户口登记簿、婚姻状况声明书及婚姻登记记录证明、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《贷款发放通知单》及借款凭证，证明被告张应国向原告贷款用以购买被告皓轩公司开发的房屋，并用该房屋提供抵押担保的事实。3、原告农行黔西支行与被告皓轩公司于2018年5月8日签订的《一手房贷款业务银企合作协议》、皓轩公司的《营业执照》及法定代表人身份证复印件，用以证明被告皓轩公司为涉案借款提供连带责任保证担保和动产质押担保的事实。4、《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＦ022）黔西房预城关镇字第××号预抵押登记证、黔西县商品房预售合同登记表，用以证明被告张应国以其所购商品房作为抵押向原告申请贷款并已办理预抵押登记的事实。被告张应国对原告所诉借款的事实无异议，但表示具体的借款金额未统计过，扣除被告已偿还的款项及皓轩公司被扣划的保证金，截止目前的借款本金不应是原告主张的金额。请求法庭查明事实明判。被告张应国于举证期限内未向法庭提交证据。被告皓轩公司对原告起诉的事实和理由无异议，要求按合同办事。请求法庭依法裁判。被告皓轩公司于举证期限内也未向法庭提交证据。经庭审质证，被告张应国、皓轩公司对原告提交的全部书证无异议。上述书证材料来源合法、内容真实，并能相互印证证明原告主张的案件事实，应作为定案依据予以采信。经审理查明：2015年6月1日，被告张应国因购被告皓轩公司所开发位于黔西县.水怡花都1幢2单元8层1号（1-2-8-1号）住房，自愿以该房屋作抵押，向原告申请贷款308000元。同年8月25日，双方签订《个人购房担保借款合同》（下称《借款合同》），约定原告向被告发放贷款308000元，借款期限25年（2015年9月10日至2040年9月9日），正常执行利率为5.665%，逾期执行利率为8.4975%.还款方式为以一个月为周期的等额本息还款，分300期偿还借款本息。合同签订后，双方就抵押房屋于2015年9月9日办理了抵押权预告登记（黔西房预城关镇字第××号）。同年9月11日，原告向被告如数发放了贷款308000元。本合同项下借款采用阶段性保证担保＋抵押方式担保。阶段性保证担保的期限为借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时为止。被告张应国为借款人和抵押人、原告农行黔西支行作为贷款人，被告皓轩公司作为保证人在《借款合同》上签名盖印。2018年5月8日，原告与被告皓轩公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》（编号：20180508），约定原告为被告皓轩公司的购房人提供购房贷款，被告皓轩公司为购房人的个人住房贷款提供连带责任保证担保及保证金质押担保，担保范围为购房人与原告所签《借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利和违约金及诉讼（仲裁）、律师费等为实现债权的费用。被告皓轩公司为个人住房贷款提供担保的，应按原告向合作项目发放的个人住房贷款发放金额的5%交纳保证金，并存入保证金专户，被告皓轩公司以该保证金专户内的资金为其所担保的债务设定动产质押担保。在保证责任期间，借款人未按合同约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从保证金账户中划收相关款项。借款后，被告按约定履行了部分还款义务，便出现多次逾期还款情形，未再按约定履行还款义务。其间，原告从被告皓轩公司预留的保证金账户扣划了部分资金用于偿还涉案借款。原告经多次催讨无果，现具状诉至法院，请求如上所判。另查明，被告张应国所购并用于抵押的商品房目前仍未办理正式抵押登记手续。截止2020年11月18日，涉案贷款未结清本金总金额为1913.48元，提前还本金额为273270.2元，还本总金额为275183.68元；未结清正常息总金额为3699.55元，罚息总金额为16.14元，复利总金额为31.33元，提前还息金额为327.32元，还息总金额为4074.34元。还款总金额为279258.02元。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，被告因购房所需，经申请与原告签订的《借款合同》，属双方的真实意思表示，合同关于利息、罚息等约定不违反法律和行政法规的强制性规定，也未违反国家金融部门对借贷利率的限制性规定，应为合法有效。该合同对双方均有法律上的约束力，双方均应按合同约定行使权利并全面履行义务。合同签订后，原告按约定向被告如数提供了借款，其合同项下的出借义务即告履行，被告应按约定履行还款义务。被告借款后仅向原告偿还部分借款本息，尚欠原告的大部分本金及利息、罚息、复利等并未偿还和支付，按照双方《借款合同》的约定，原告可要求被告提前履行还款义务，向其偿还所欠借款本金并支付相应的利息、罚息，故对原告关于由其偿还所欠借款本金并支付所欠利息、罚息等的诉求，因于法有据，应予支持。被告以其所购商品房为案涉债务设定抵押担保，且已办理抵押权的预告登记，但预告登记不能等同于正式登记，在未办理正式的抵押登记手续前，债权人对抵押物享有的只是一种期待性的权益，抵押权并未成立并生效，原告对案涉抵押物不具有优先受偿权，故对原告关于确认对借款抵押物享有优先受偿权的诉求，本院暂不予支持。被告皓轩公司基于其向原告提供阶段性质押担保责任的约定，可继续在其提供的保证金范围内对原告承担质押担保责任。皓轩公司承担质押担保责任后，原告的债权若仍有未清偿部分，按照原告与其签订的《一手房贷款业务银企合作协议》的约定，由被告皓轩公司对涉案涉借款本息的剩余部分承担连带清偿责任。保证期限至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时为止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条；《中华人民共和国婚姻法》第四十一条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条；《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告张应国于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行借款本金275183.68元，支付利息、罚息、复利4074.34元，并以本金275183.68元为基数，从2020年11月19日起按双方借款合同的约定计付利息、罚息、复利至全部款项偿还完毕之日止；二、被告贵州皓轩房地产开发有限公司就本判决第一项确定的债务本息对原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行承担质押担保责任及连带清偿责任，保证期限直至被告张应国取得房地产权利证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行为抵押权人的抵押登记手续时为止；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行的其他诉讼请求。案件受理费2719元，由被告张应国和贵州皓轩房地产开发有限公司负担。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子文档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。审判员  张光辉二〇二〇年十一月十九日书记员  文珍福