柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初4056号 原告：柳州市普利华房地产开发有限责任公司，住所地：柳州市航鹰大道**，统一社会信用代码：9145020070875967XB（1-1）。 法定代表人：刘加才，总经理。 委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林子渊，广西汇力律师事务所律师助理。 被告：熊怀，男，1986年4月6日出生，壮族，身份证住址：广西柳江县。 委托诉讼代理人：罗海华，广西网盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文杰，广西网盾律师事务所实习律师。 被告：柳州市群信建筑工程有限公司，，住所地：柳州市航鹰大道**魅力首座**统一社会信用代码：91450200MA5N17D71N。 法定代表人：熊怀，执行董事兼总经理。 原告柳州市普利华房地产开发有限责任公司诉被告熊怀、柳州市群信建筑工程有限公司租赁合同 -2- 纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告柳州市普利华房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人江盼、被告熊怀及其委托诉讼代理人罗海华、张文杰，被告柳州市群信建筑工程有限公司的法定代表人熊怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年11月13日签订的《商铺租赁合同》;2、判令被告将位于柳州市腾退返还给原告;3、判令被告向原告支付租金及占用费（租金计算至合同解除之日止;占用费从合同解除之日起计算至被告将商铺腾退返还给原告之日止，租金（占用费）暂计至2020年4月30日为236111元）;4、判令被告向原告支付违约金（违约金以拖欠的租金为基数，按照月利率2%计算，自租金拖欠之日起计至被告支付完毕相应租金之日止，暂计至2020年1月10日为22624.1元）；5、判令被告向原告支付因该纠纷产生的律师费9715元;6、本案诉讼费用由被告承担。以上各项合计268450.1元。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令原被告于2017年11月13日签订的商铺租赁合同于2019年5月23日解除。 事实与理由：2017年11月13日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于柳州市出租给被告经营使用。其中，2018年2月23日至2019年2月22日，魅力首座6-109号商铺的月租金为7187元；6-210号商铺的月租金为5355元。2019年2月23日至2020年2月22日，魅力首座6-109号商铺的月租金为8455元；6-210号商铺的月租金为6300元。租金支付方式为每月10日前支付当月租金，租赁期限为2017年11月23日至2026年2月22日。合同签订后，原告依约将相应租赁门面提供给被告经营使用，但被告自2018年12月份起便拒绝支付租金，经原告多次催讨租金，被告均不予支付。根据《商铺租赁合同》第十五条的约定，若被告逾期超过30天未按合同交纳租金的，原告有权解除合同。被告未依约履行付租义务侵犯了原告的合法权益，根据合同约定，原 -3- 告有权立即解除合同、收回场地和门面并要求被告承担违约责任。故为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告熊怀辩称，1、同意租赁合同在2019年5月23日已经解除，并且在解除日原告已经接手了商铺上了锁，因此再要求支付租金和占用费没有事实和法律依据。2、商铺的实际使用人有三个公司，应当由公司承担租金和占用费。本案的责任应当由被告2承担，不应当由被告1承担。3、本案租赁物面积有误，实际面积只有235.05平方米，合同上写有300.79平方米与事实不符。4、被告缴纳了租赁保证金44000元，应当抵扣租金或返还。5、本案行管占用费由于原告自行锁门，扩大的损失应当由原告自行承担。6、在疫情期间的租金应当减免。 被告柳州市群信建筑工程有限公司辩称，与被告熊怀答辩意见一致，本案的责任应该由被告2承担。 原、被告围绕诉讼请求以及辩称依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人之间无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人之间不予认可的证据，本院将综合当事人的相应陈述以及证据在本院认为部分中予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月13日，原告柳州市普利华房地产开发有限责任公司作为甲方（出租方）、被告熊怀作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于柳州市方用于开办门业经营场所，商铺结构为钢砼结构，建筑面积为300.79平方米（含卫生间）。合同第三条约定租赁期限自2017年11月23日至2026年2月22日止；其中2017年11月23日至2018年2月22日为甲方给乙方的装修期，期间免收租金；租金从2018年2月23日起开始计收；合同期满，在同等条件下，乙方可以优先续租；商铺交付时间为乙方足额交纳保证金后五日内。第四条约定6-109号商铺自2018年2月23日起至2019年2月22日，租金为59.5元／㎡／月， -4- 该商铺实收租金为7187元；6-210号商铺自2018年2月23日起至2019年2月22日，租金为29.75元/㎡/月，该商铺实收租金为5355元；第二年起，即2019年2月23日起，6-109号商铺租金为70元/平方米/月，该商铺实收租金为8455元；6-210号商铺租金为35元/㎡/月，该商铺实收租金为6300元；第三年起每年在上一年度月租金金额的基础上，每年递增6%，物业税等国家规定的相关税金由乙方支付（即不含税，因开发票所产生的税费及其他税费由乙方承担）。如甲方没能按时交付商铺，则往后推延合同期。乙方按月缴纳租金，以现金交纳方式于每月10号前足额交纳给甲方，先交租后使用。第五条约定乙方在合同签订时应交纳商铺租赁保证金，保证金是商铺三个月租金即44000元；合同期满，如乙方无违反经营，损坏租赁商铺结构、拖欠租金或其他费用的，甲方在乙方水电费、物业管理费结清后10日内不计息退回；乙方无正当理由提前终止合同的，保证金不予退回；在合同期限内，如乙方存在违约行为，甲方有权没收保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方仍有权向乙方追偿。第十五条约定乙方未按合同交纳租金的，除足额补交租金外，还应承担每逾期一日按月租金的5%计的违约金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，甲方选择解除合同的，乙方交纳的保证金不予退还，乙方应于5日内无条件腾空交还商铺，乙方逾期的，视为放弃置于租赁商铺内物品的所有权，甲方有权随意处置；甲方选择继续履行合同的，乙方除足额补交租金外，还应承担每逾期一日按月租金的10%计的违约金。第十八条约定因履行本合同产生纠纷导致诉讼的，败诉方应负担胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费。《商铺租赁合同》后附两张房屋分层分户平面图。 庭审中，原告自认已收到被告交纳的押金44000元。原告陈述被告交纳租金至2018年12月，但被告只交纳了部分租金，还欠租金2000元。被告熊怀辩称租金交纳至2019年1月，但只交纳了部分租金2542元。 另查明，原告委托广西汇力律师事务所于2019年5月20日向被告熊怀发出律师函，其中载明：“……你应当于每月10日前足额交纳该月租金。因你逾期超过30天未按合同交纳租金已经构成严重合同违约，根据《商铺租赁合同》第十五条的约定，现郑重函告你与柳州市普利华房地产开发有限责任 -5- 公司于2017年11月13日签订的《商铺租赁合同》解除，并请你于2019年5月31日前向柳州市普利华房地产开发有限公司缴清合同解除前欠付的租金（截止2019年4月30日为55593元）。……”。该律师函通过邮政EMS邮寄给被告熊怀，被告熊怀于2019年5月23日签收。 又查明，2019年12月27日，魅力首座物业服务中心在处理案涉租赁场地同一栋楼的突发事件时，因需要进入案涉租赁场地才能进行维修，魅力首座物业服务中心在联系原告后将案涉场地大门的钥匙锯开进入维修。 原告在庭审中称魅力首座物业服务中心破锁维修后，由于担心案涉门面里面的财物失窃，为案涉门面加了新锁，钥匙至今仍然在物业处。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告熊怀共同签订的《租赁合同》，是其真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。原告诉请案涉《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除，被告对此亦认可，根据当事人自愿原则，本院确认原告与被告熊怀于2017年11月13日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除。 关于本案的责任承担一节。庭审中，被告柳州市群信建筑工程有限公司以其是案涉场地的实际使用人为由，自愿承担本案责任，系当事人对自己民事权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。至于其辩称因其是案涉租赁场地实际使用人，所以本案责任不应当由被告熊怀承担，本院认为，《商铺租赁合同》系原告与被告熊怀签订的，根据合同相对性原则，本案的法律责任应当由被告熊怀承担，且原告在诉状及庭审中也要求被告熊怀承担本案的法律责任，并不因被告柳州市群信建筑工程有限公司自愿承担本案责任就免除被告熊怀的责任。对被告柳州市群信建筑工程有限公司的辩称，本院不予采信。故本案责任应由两被告共同承担。 关于原告诉请被告退还位于柳州市节。本院认为，在合同解除后，被告应当向原告交还租赁场地。本案中，原告主张被告于2019年5月23 -6- 日收到原告解除合同的律师函后，至今没有向原告交付案涉租赁场地。被告辩称案涉场地已经退还原告，根据合同违约责任的约定，在解除合同2019年5月23日之后的五日内已经归还，并称原告已将案涉场地上锁。根据庭审查明的事实，案涉场地的锁系魅力首座物业服务中心在2019年12月27日处理突发事件时锁上的，并非原告所锁。双方签订的《商铺租赁合同》第十五条违约责任约定为：“逾期超过30日，甲方有权解除合同，甲方选择解除合同的，乙方交纳的保证金不予退还，乙方应于5日内无条件腾空交还商铺，乙方逾期的，视为放弃置于租赁商铺内物品的所有权，甲方有权随意处置。”该条约定仅是对原告在享有单方合同解除权后，乙方逾期腾空交还商铺的，视为乙方放弃置于租赁商铺内物品的所有权，而并非是视为乙方已向原告退还商铺。故对被告的辩称，本院不予采信。对原告要求被告退还位于柳州市的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告诉请的租金及占用费一节。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告仅支付租金至2018年12月，且2018年12月的租金尚欠2000元，本案合同2019年5月23日解除，被告应向原告支付2018年12月至2019年5月22日的租金67539元。被告辩称其已经支付租金至2019年1月，并且1月的租金支付了2542元。本院认为，被告未提交证据证明支付了2018年12月及合同解除前的租金，故被告应当向原告支付2018年12月至2019年5月22日的租金。至于被告辩称租金计算方式有误，案涉租赁场地的面积在柳州市自然资源和规划局登记的面积为235.05㎡，在案涉合同则标注为300.79平方米，认为应当按照235.05㎡计算租金，之前多交纳的租金应予抵扣或返还。根据双方提交证据显示，《商铺租赁合同》后附的两张房屋分层分户平面图与航鹰大道12号魅力首座6栋《房产测绘成果》的两张房屋分层分户平面图，两者除“一层平面图”一致外（109号商铺面积120.79㎡），“二层平面图”中的“210”标注的面积明显不同。《商铺租赁合同》后附的“二层平面图”中的“210”标注的面积明显大于《房产测绘成 -7- 果》标注的面积，《商铺租赁合同》后附的“二层平面图”中的“210”面积实际包含了隔壁“209”的部分面积。本院认为，被告在签订《商铺租赁合同》时，对其所租赁的门面面积有了解、核实的义务，且被告在合同签订后亦按合同约定的租金标准向原告交纳了一年多的租金，其当时并未提出过异议，被告的辩称没有事实依据，本院不予支持。故被告应当向原告按合同约定的租金标准支付2018年12月至2019年5月22日的租金67539元（2018年12月租金2000元+2019年1月租金12542元、2019年2月租金13016元+2019年3月租金14755元+2019年4月14755元+2019年5月1日至2019年5月22日的租金10471元）。 关于原告诉请的房屋占用费一节，本院认为，根据《商铺租赁合同》的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告应向原告支付2019年5月23日至2020年4月的房屋占用费168572元（2019年5月23日至2019年5月31日租金4284元+2019年6月租金14755元+2019年7月14755元+2019年8月14755元+2019年9月14755元+2019年10月14755元+2019年11月14755元+2019年12月14755元+2021年1月14755元+2020年2月14968元+2020年3月15640元+2020年4月15640元），之后的房屋占用费，按6-109商铺每月租金8962元的标准及6-210商铺每月租金6678元的标准（该标准计算截止至2021年2月22日，之后按在上一年度月租金金额的基础上，每年递增6%的标准），从2020年5月1日计算至被告实际向原告返还租赁商铺时止。 关于原告诉请的逾期支付租金的违约金一节。本院认为，根据《商铺租赁合同》第十五条的约定：“乙方未按合同交纳租金的，除足额补交租金外，还应承担每逾期一日按月租金的5%计的违约金。”本案中，原告的实际损失为被告逾期支付租金所造成的资金占用损失，本院认为，虽然原告已经以该约定的 -8- 违约金过高为由而自行将违约金调整为以被告欠付的租金的为基数，按月利率2%来计算，但以上述方式计算的违约金数额已过分高于原告的实际损失，故截止2019年8月19日，本案的违约金应参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%为利率进行计算，被告逾期支付2018年12月租金2000元，违约天数从2018年12月11日计算至2019年8月19日为252天，违约金计算为90.1元（2000元×6.525%×252天÷365天）。被告逾期支付2019年1月租金12542元，违约天数从2019年1月11日计算至2019年8月19日为221天，违约金计算为495.51元（12542元×6.525%×221天÷365天）。被告逾期支付2019年2月租金13016元，违约天数从2019年2月11日计算至2019年8月19日为190天，违约金计算为442.10元（13016元×6.525%×190天÷365天）。被告逾期支付2019年3月租金14755元，违约天数从2019年3月11日计算至2019年8月19日为162天，违约金计算为427.31元（14755元×6.525%×162天÷365天）。被告逾期支付2019年4月租金14755元，违约天数从2019年4月11日计算至2019年8月19日为131天，违约金计算为345.54元（14755元×6.525%×131天÷365天）。被告逾期支付2019年5月1日至2019年5月22日租金10471元，违约天数从2019年5月11日计算至2019年8月19日为101天，违约金计算为189.06元（10471元×6.525%×101天÷365天）。以上违约金共计1989.62元。之后违约金以67539元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为利率计算，计算至实际付清时止，对原告超出该部分的诉请，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付律师费9715元一节。本院认为，双方在《商铺租赁合同》中约定“因履行本合同产生纠纷导致诉讼的，败诉方应负担胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费。”现原告因本案诉讼支付律师代理费9715元，有代理合同及收费票据为证，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、 -9- 第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告柳州市普利华房地产开发有限责任公司与被告熊怀于2017年11月13日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除。 二、被告熊怀、被告柳州市群信建筑工程有限公司向原告柳州市普利华房地产开发有限责任公司腾空并返还位于柳州市。 三、被告熊怀、被告柳州市群信建筑工程有限公司向原告柳州市普利华房地产开发有限责任公司支付2018年12月至2019年5月22日的租金67539元。 四、被告熊怀、被告柳州市群信建筑工程有限公司向原告柳州市普利华房地产开发有限责任公司支付场地占用费168572元（暂计至2020年4月），之后的房屋占用费，按6-109商铺每月租金8962元及6-210商铺每月租金6678元的标准（该标准计算截止至2021年2月22日，之后按在上一年度月租金金额的基础上，每年递增6%的标准），从2020年5月1日计算至被告实际向原告返还租赁商铺时止。 五、被告熊怀、被告柳州市群信建筑工程有限公司向原告柳州市普利华房地产开发有限责任公司支付逾期支付租金的违约金1989.62元（暂计至2019年8月19日），之后违约金以67539元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为利率计算，计算至实际付清时止。） 六、被告熊怀、被告柳州市群信建筑工程有限公司向原告柳州市普利华房地产开发有限责任公司支付律师费9715元。 七、驳回原告柳州市普利华房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 -10- 案件受理费18806元（原告已预交），由被告熊怀、被告柳州市群信建筑工程有限公司负担。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  兰柳毅 人民陪审员  陆红华 人民陪审员  刘 杏 二〇二〇年十一月十二日 -11- 书 记 员  韦宜慧 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约 -12- 金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 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