贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔06民终1664号上诉人（原审被告、反诉原告）：段玖元，男，1953年9月19日出生，汉族，贵州省铜仁市人，现租住贵州省铜仁市碧江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：段洲刚（段玖元之子），男，1979年10月10日出生，汉族，贵州省铜仁市人，现租住贵州省铜仁市碧江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：段亚平（段玖元之女），女，1983年7月26日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：万其云（段玖元之妻），女，1954年7月18日出生，汉族，贵州省铜仁市人，现租住贵州省铜仁市碧江区。共同委托诉讼代理人：张岳，贵州泽富律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭凌，女，1987年3月13日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张洪文，男，1976年5月9日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。共同委托诉讼代理人：马军，贵州乾锦律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。原审第三人：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市延安中路**。法定代表人：唐江虎，公司董事长。委托诉讼代理人：郭永，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何兵，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。原审第三人：铜仁市碧江区政府土地收购储备与开发整理中心，住所地贵州省铜仁市为民服务中心。法定代表人：万亚彪，该中心主任。上诉人段玖元、段洲刚、段亚平、万其云因与被上诉人彭凌、张洪文及原审第三人贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥公司）、铜仁市碧江区政府土地收购储备与开发整理中心（以下简称土地收储中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初787号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段玖元、段洲刚、万其云及委托诉讼代理人张岳，被上诉人彭凌、张洪文共同委托诉讼代理人马军，原审第三人虹祥公司委托诉讼代理人郭永到庭参加诉讼。原审第三人土地收储中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。段玖元、段洲刚、段亚平、万其云上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判支持上诉人的一审反诉请求；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《回迁房买卖合同》属于效力待定的合同。2018年6月12日，土地收储中心（拆迁人）及其委托代理人骐源公司与上诉人段玖元、段洲刚、段亚平（被拆迁人）签订《房屋拆迁协议书》，2019年2月上诉人与被上诉人签订《回迁房买卖合同》。虹祥公司作为回迁安置主体，未与土地收储中心达成任何拆迁安置协议，也没有签订回迁房框架协议。上诉人与被上诉人签订的《回迁房买卖合同》上没有虹祥公司签章，其合同效力至今没有得到虹祥公司书面认可或者书面追认。后上诉人与土地收储中心在《房屋拆迁协议》第七条上备注变更回迁房号，同样亦未得到虹祥公司的签章同意，《回迁房买卖合同》明显属于效力待定的合同。《情况说明》加盖的是没有独立法人资格虹祥公司铜仁分公司的公章，且无相关负责人签名，不具有证据的三性要素，不能作为证据采信。一审判决认定《回迁房买卖合同》可以继续履行明显缺乏事实和法律依据，属认定事实、适用法律错误。二、假设《回迁房买卖合同》有效，因被上诉人严重违约行为和合同目的无法实现，已于2020年1月17日上诉人通知被上诉人解除《回迁房买卖合同》。侯兴蓉于2018年9月29日、9月28日转账支付上诉人70万元购买4-2702号回迁房，朱友莲于2018年9月28日转账支付上诉人90万元购买4-2502号回迁房（房屋单价为5650元/㎡），剩余4-3101、4-3104两套回迁房由被上诉人购买。被上诉人支付了房屋首付款100万元，剩余房款一直未支付。2019年1月25日被上诉人彭凌之夫皮仅金发送房屋买卖合同版本给上诉人段洲刚，从该合同内容上被上诉人明知剩余房款42万元由其支付，到了约定的付款时间，上诉人多次和被上诉人协商付清尾款，但被上诉人以需要和侯兴蓉、朱友莲共同协商将尾款42万元付清，为此侯兴蓉、朱友莲、彭凌、张洪文建立了微信群讨论付款事项。后因政府规划调整不允许虹祥公司修建房屋超过26层，导致合同约定的4-3101、4-3104两套房屋客观事实上无法履行交付，上诉人将变更事实通过微信告知了被上诉人，被上诉人没有提出要求将约定购买的4-3101、4-3104变更为现上诉人重新签订的4-26-1、4-26-2两套房屋，加上被上诉人违约拒绝付清42万元尾款，上诉人特依据《回迁房买卖合同》第三条第二款第一项：“余下的由乙方在2019年7月31日前支付”和第五条第二款：“逾期超过3个月时，即视为乙方不履行本《合同》，甲方有权解除《合同》，并追究乙方的违约责任”的约定和本案购买的标的物已客观事实上不存在，合同属于根本性无法履行，于2020年1月17日发出《合同解除通知书》，并于当日已送达给被上诉人，被上诉人在收到该通知书15日内没有提出任何异议，故《回迁房买卖合同》已因被上诉人的违约行为依法解除，该解除合同通知书依法具有法律效力，被上诉人要求继续履行效力待定的合同缺乏事实和法律依据。三、《回迁房买卖合同》无法履行。因政府规划调整不允许虹祥公司修建超过26层房屋，导致被上诉人购买的4-3101、4-3104两套房屋客观事实上无法履行合同，履行交付《回迁房买卖合同》约定的房号根本不存在。《回迁房买卖合同》未约定购买房屋无法交付事由的条款，也未约定出现无法交付的房屋，双方必须签订补充条款或者补充变更新的房屋条款。根据本案实际情况，如果需要继续履行《回迁房买卖合同》，双方须重新协商、补充、变更合同的相关条款，一审判决没有明确双方将履行交付哪两套房屋，该判决不符合本案客观事实无法履行。被上诉人彭凌、张洪文辩称，上诉人系被拆迁户，其将回迁安置四套房屋中的两套房屋出卖给被上诉人，双方签订的《回迁房买卖合同》合法有效，不存在效力待定的情形。不管是规划前的回迁房屋或是因规划调整后的回迁房屋，虹祥公司对于回迁安置给上诉人的事实不持异议，虹祥公司未在《回迁房买卖合同》上加盖公章，不影响合同的效力，不属于效力待定的合同。被上诉人已支付购房款100万元，剩余房款按照《回迁房买卖合同》约定应当在交房三日内支付，加之另外两套回迁房屋的面积没有确定，导致被上诉人无法确定还需支付多少购房款，被上诉人支付购房余款的条件尚未成就，不存在逾期付款，被上诉人没有违约行为。锦江壹品因规划调整楼层缩减，调整后的4-26-1、4-26-2房屋是被上诉人与上诉人重新协商一致选择的房号，且虹祥公司对调整房号回迁安置给上诉人无异议，故上诉人与被上诉人签订的《回迁房买卖合同》可以继续履行，不存在合同目的无法实现的情形，请求驳回上诉，维持原判。虹祥公司述称，《情况说明》系虹祥公司铜仁分公司出具，虹祥公司对该证真实性无异议，同意将锦江壹品4-26-1、4-26-2两套房屋回迁安置给上诉人。现该房正在修建，交付房屋时间以虹祥公司通知为准，本案由人民法院依法判决。彭凌、张洪文向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方于2019年2月12日签订的《回迁房买卖合同》，在第三人向其交付锦江壹品4-26-1号、4-26-2号房屋时立即移交给原告并协助办理该房屋的所有权转移登记手续；2.确认原告仅向被告支付第二期第一笔购房款173716.50元；3.被告按照《回迁房买卖合同》约定向原告支付违约金100万元；4.本案诉讼费、保全费和保险费等费用均由被告承担。审理过程中，彭凌、张洪文明确其诉讼请求为：1.判令原告与四被告继续履行双方于2019年2月12日签订的《回迁房买卖合同》；2.四被告在第三人虹祥公司向其交付坐落于铜仁市碧江区锦江壹品4栋4-26-1号、4-26-2号房屋的当日交付给原告；3.被告按照《回迁房买卖合同》约定向原告支付违约金100万元；4.本案诉讼费、保全费和保险费用均由被告承担。彭凌、张洪文当庭表示放弃其诉状中的第二项诉讼请求即要求确认原告仅向被告支付第二期第一笔购房款173716.50元的诉求。并表示保留要求被告协助原告办理案涉房屋产权转移登记的诉求。一审法院认定事实：2009年8月28日，原铜仁市国有土地资源局（现碧江区自然资源局）作为出让人与买受人虹祥公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施；本合同项下出让宗地编号为GP-09-10，宗地总面积25999㎡，其中出让宗地面积为25999㎡［其中批发零售用地（加油站除外）677㎡、商务金融用地677㎡、住宅用地24645㎡］；出让宗地坐落于曹家园片区，平面界址为东至锦江、南至铜仁军分区、西至贵州维盛房地产开发有限责任公司用地、北至锦江；出让宗地用途为批发零售用地（加油站除外）、商务金融用地、城镇住宅用地；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为4000万元；本合同项下宗地用于非工业项目建设，受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于9984万元；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2011年2月28日之前开工，在2014年2月28日之前完工；本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对该宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响；该宗地成交价款含地上建筑物、构筑物和其他附着物的拆迁补偿费、过渡费及回迁安置费、拆迁代办费，含占用军分区95㎡土地的补偿价款，含征用农村集体土地的征地三费，不含市政道路工程建设费、场地平整工程费、耕地占用税以及其他相关税费等；根据铜仁市房屋拆迁安置中心提供的《曹家园片区房屋拆迁摸底数据概算表》，该宗地范围内涉及拆迁个人约95户，总拆迁建筑面积约32568㎡（具体面积以签订的房屋拆迁协议书为准），由市房产事业局、环北办事处等单位组织实施拆迁安置工作，在2010年12月30日之前完成全部拆迁工作，铜仁市人民政府将净地交给竞得人使用；该宗地范围内建、构筑物一部分采取异地拆迁安置，竞得人需负责异地安置区的“七通一平”，一部分就地回迁，铜仁市人民政府按1500元／㎡的价格向竞得人购买住房，用于回迁安置，回迁面积按实际需求的数量为准；竞得人须按铜仁地区城市规划管理委员会批准的《贵州铜仁曹家园项目规划及建筑方案》进行修建。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2018年6月12日，土地收储中心作为拆迁人与委托代理人骐源公司、被拆迁人（即段玖元、段洲刚、段亚平）签订《房屋拆迁协议书》，约定段玖元、段洲刚、段亚平(乙方)房屋坐落在曹园路，拆迁房屋总建筑面积987.58㎡；安置方式为原地回迁，回迁位置在锦江壹品小区内，回迁房为电梯房；回迁房超面积部分按拆迁补偿安置方案30㎡内按2300元／㎡购买，30㎡外按市场价；根据拆迁方案规定，给予乙方回迁房百分之五十的奖励即乙方回迁房面积为：987.58㎡×1.15=1135.72㎡；乙方为失地农户，按其房占地面积给予百分之三十商铺折换成房屋面积即：197㎡×30%＝59.1㎡；乙方还房总面积为：1135.72㎡＋59.1㎡＝1194.82㎡；回迁房号为：其中共有房600㎡住宅，已与虹祥公司置换成门面和车位，剩余面积为段玖元个人单独所有，回迁房号为4-2502、4-2702、4-3101、4-3104，上述四套房源以实测面积为准，补差款由段玖元个人承担。2019年2月12日，被告段玖元、万柒（其）云作为甲方与甲方关联人（段洲刚、万其云）、乙方即彭凌、张洪文签订《回迁房买卖合同》，约定：甲、乙双方在合法、自愿、平等协商的基础上就4-3101号和4-3104号两套房产的转让事宜达成如下协议：房屋坐落于铜仁市碧江区，虹祥公司开发的锦江壹品项目，房号为4号楼31层1号（4-3101）和4号楼31层4号（4-3104），两套房屋户型以跃层下层（上层）平面图红线标注部分（平面图附后），建筑面积和套内面积均以实测报告为准；房屋属于甲方的拆迁安置回迁房，甲方出售该房屋的所有权依据为段玖元、段洲刚和段亚平三人共同作为被拆迁人与土地收储中心（委托代理人为骐源公司）签署的《房屋拆迁协议书》，该协议书中载明还房总面积为1194.82㎡，其中共有的600㎡已置换成门面和车位，剩余面积594.82㎡为段玖元个人单独所有，回迁房号为4-2502、4-2702、4-3101、4-3104，上述四套房源以实测面积为准，补差由段玖元个人承担；甲方承诺：向乙方如实陈述该房屋状况和其他具体情况，如有虚假或者隐瞒，造成乙方利益受损，由甲方承担所有责任；甲方的亲属（相关人员）均同意将该房屋出售给乙方，如因此产生纠纷导致无法办理过户手续等违约情况，由甲方承担所有责任；甲方出售给乙方的两套住房总价款由以下两项构成：第一项：302万元补差款，该补差款是指在段玖元、段洲刚和段亚平三人共同作为被拆迁人与土地收储中心签署的《房屋拆迁协议书》中，归段玖元个人单独所有的有四套房，房号为4-2502、4-2702、4-3101、4-3104，乙方拟购买4-3101号和4-3104号两套房屋；4-2502号和4-2702号两套房已由甲方另行出售，其中4-2502号房的出售单价为5650元／㎡，4-2702号房的出售单价为5850元／㎡；甲、乙双方约定，待房开商交房后，根据实测面积，计算出4-2502号和4-2702号两套房的总房款，然后乙方在4-2502号和4-2702号两套房总房款的基础上补足302万元；第二项：超出594.82㎡之后的面积补差款，该款是指《房屋拆迁协议书》中约定归段玖元个人单独所有的4-2502、4-2702、4-3101、4-3104四套回迁房应还面积为594.82㎡，甲乙、双方约定，待房开商交房以后，根据实测面积，该四套回迁房超出594.82㎡之后的面积补差款由乙方支付。在计算超面积补差款时，甲方之前出售的4-2502和4-2702两套房不享受段玖元、段洲刚和段亚平三人共同作为被拆迁人与土地收储中心签署的《房屋拆迁协议书》中约定的超面积补差政策，而是根据实测面积，用实际面积乘以单价据实计算总房款，4-2502、4-2702、4-3101、4-3104四套房超面积补差优惠政策全部由乙方购买的4-3101号和4-3104号两套房享受；房款乙方分二期付给甲方，第一期：乙方于2019年2月15日前支付甲方第一期房款100万元，甲方一致同意将款项存入段玖元在铜仁农村商业银行股份有限公司开设的账号为62×××47账户中，甲方收到款项后应当在三日内出具收据给乙方；第二期：在交付房屋三日内，乙方支付以下两笔房款：第一笔支付302万元的补差款，即就是302万元扣除之前已经支付的第一期100万元房款和4-2502号、4-2702号两套房据实计算的总房款，余下的部分由乙方在2019年7月31日前支付；第二笔支付超出594.82㎡之后的面积补差款，即按照《房屋拆迁协议书》约定的优惠政策计算出超出594.82㎡部分的面积补差款；甲方在房开公司正式交房当日即向乙方交付房屋；除不可抗力等特殊情况外，甲、乙双方不得解除合同，甲方如未按本合同约定将案涉房屋交付乙方，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任，每逾期一天，甲方按累计已付款的0.1%向乙方支付违约金，逾期超过30日，则视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，并追究甲方的违约责任；乙方如未按合同约定的时间付款，其应自本合同约定的应付款限期第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过3个月时，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告彭凌于2019年2月13日、张洪文于2019年2月14日通过银行转账的方式向被告段玖元支付房款100万元。案涉房屋所处项目因规划调整，虹祥公司开发建设的锦江壹品4号楼由最高层31层降至26层，总楼层减少5层。被告段玖元、段洲刚、段亚平与第三人土地收储中心签订的《房屋拆迁协议书》中约定的原四套回迁房号4-2502、4-2702、4-3101、4-3104分别变更为4-25-2、4-23-4、2-26-1、4-26-2四套房。对回迁房号发生变更，经征得被拆迁人段玖元同意，段玖元于2020年1月15日在该《房屋拆迁协议书》中签字予以认可。第三人虹祥公司作为案涉回迁房安置主体，其表示虹祥公司铜仁分公司出具的《情况证明》的内容虹祥公司予以认可。《情况说明》主要载明以下内容：“2018年6月12日，段洲刚、段玖元、段亚平与土地收储中心签订的《房屋拆迁协议书》中明确的回迁房号为4-3101、4-3104号两套房屋由我司负责向回迁户交房；后因规划调整，4号楼从31层降至26层，总楼层减少5层，我司拟将原回迁给段洲刚、段玖元、段亚平的其中两套房屋相应递减5层，变为4-26-1、4-26-2号房；按照新规划后的同位置递减5层的楼房号，即《房屋面积测绘报告》中的4号楼26层1号房和4号楼26层2号房，该房号的变更在2020年1月15日也征得被拆迁户段玖元的认可，并在《房屋拆迁协议书》第七条中进行了备注。”案涉回迁房所处4号楼工程尚在建设中，未竣工。庭审中，原告表示放弃其诉状中第二项诉求即要求确认原告仅向被告支付第二期第一笔购房款173716.50元，同时表示对要求被告协助原告办理案涉房屋产权转移登记的诉求保留诉权。一审法院认为，本案争议焦点：1、原、被告签订的《回迁房买卖合同》是否合法有效；2、该合同应否继续履行，该合同目的是否不能实现，应否予以解除；3、被告应否向原告履行交房义务；4、合同履行过程中，被告是否存在违约，应否向原告承担违约责任。关于焦点一，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告彭凌、张洪文与被告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云在平等自愿的基础上签订的《回迁房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，予以确认。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案原、被告理应继续履行双方签订的《回迁房买卖合同》，任何一方不得擅自变更或者解除合同。庭审中，被告提出因规划调整，导致原告所购房屋事实上已不能履行，双方合同目的已无法实现，同时提出原告仅支付了首期房款100万元，逾期未向被告支付购房余款42万元构成违约，被告已于2020年1月17日向原告送达书面解除合同的通知，原告在收到解除合同通知后未在15日内提出异议。对此，该院认为，《回迁房买卖合同》约定及庭审中四被告表示，案涉回迁房属被告段玖元个人单独所有。经庭审查实，案涉项目发生规划调整，作为拆迁征收主体的土地收储中心及作为回迁安置主体的虹祥公司，均表示因规划调整，经征得被拆迁人段玖元同意，案涉回迁安置房号由《拆迁协议书》中约定的4-3101、4-3104号两套房变更为4-26-1、4-26-2号两套房，对此，段玖元在该《拆迁协议书》中签字确认，且对回迁安置房号的变更段玖元不持异议。庭审中，虹祥公司明确表示案涉房屋目前尚在建设中，尚未竣工，该公司后续能够交付给被告。故，案涉标的物即原告所购房屋不存在不能履行的情况，原、被告的合同目的能够实现。故对被告提出案涉房屋交付不能的辩解理由，没有事实和法律依据，不予采纳。对被告提出原告逾期支付购房余款构成违约的问题，该院认为，根据案涉《回迁房买卖合同》第三条对房款支付方式的约定，第二期房款双方约定“在交付房屋三日内之内，乙方（原告）支付以下两笔房款：……”。案涉房屋尚未交付，且案涉房屋购房余款需依附于案外人的购房款项据实计算得出。即使按被告的理解认为原告构成违约，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第46条规定，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。本案原、被告签订案涉合同后，双方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，保障交易安全，全面履行合同约定的义务。因此，案涉《回迁房买卖合同》的目的能够实现，不具备合同解除条件，原、被告应当继续履行。故，对原告彭凌、张洪文要求履行该合同的诉讼请求，予以支持，对反诉原告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云要求解除该合同的反诉请求，予以驳回。关于焦点三，案涉房屋尚在建设中，目前尚不具备交付使用条件，且该房屋交付与否依附于虹祥公司向被告履行交房义务之后，现交房期限尚不能确定，处于待定状态。现原告要求交付房屋，其该项主张尚不具备条件，待条件成就后，被告应积极向原告履行交房义务，原告对此可另行主张权利。关于焦点四，在合同履行过程中，因案涉房屋规划调整，房号发生变更，且该房屋至今尚不具备交付条件。该现实状况非原、被告意志所能左右。原告主张被告违约，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应提交充分证据足以证明被告存在违反合同约定的行为，至本案作出判决前，原告提交的证据不足以证明其主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告彭凌、张洪文应承担举证不能的不利后果。故，对原告彭凌、张洪文要求被告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云支付违约金100万元的诉讼请求，依法予以驳回。庭审中，原告彭凌、张洪文表示放弃其诉状中第二项即要求确认原告仅向被告支付第二期第一笔购房款173716.50元的诉求，同时表示对要求被告协助原告办理案涉房屋产权转移登记的诉求保留诉权，此系原告对诉权的处分，符合法律规定，予以准许。对本案诉讼费、保全费的负担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第六条第一项、第二项“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费：”及第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，该院根据本案当事人双方诉求胜、败诉情况对诉讼费及保全申请费由当事人进行分担。原告彭凌、张洪文申请保全产生的保险费，此系原告为申请保全提供担保所产生的费用，该部分费用应当由原告自行承担。综上所述，对本诉原告彭凌、张洪文要求继续履行与本诉被告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云签订的《回迁房买卖合同》，于法有据，予以支持。对反诉原告段玖元、段洲刚、段亚平、万其云要求解除该《回迁房买卖合同》的反诉请求，予以驳回。对本诉原告、反诉原告的其他诉讼请求，依法予以驳回。第三人土地收储中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法对本案进行缺席判决。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）彭凌、张洪文与被告（反诉原告）段玖元、段洲刚、段亚平、万其云继续履行双方于2019年2月12日签订的《回迁房买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）彭凌、张洪文的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）段玖元、段洲刚、段亚平、万其云的反诉请求。本诉案件受理费40350元，已减半收取计20175元，反诉案件受理费6900元，保全申请费5000元，合计32075元，由原告（反诉被告）彭凌、张洪文负担20000元，被告（反诉原告）段玖元、段洲刚、段亚平、万其云负担12075元。二审审理查明：2020年1月14日被上诉人彭凌之夫皮仅金与上诉人段玖元之子段洲刚通话，内容为：……段：“明天我可以把他们两家面积照下来给你看，选择的楼层照样给你看，你们多得40平方米”。皮：“如果是事实，我跟我朋友商量，我们是否多得面积，我们需要确认、需要协商落实吧？现在房号是4号楼的26层1和2号，不是原来的1号和4号了”。段：“对、对，如果你们要。我明天去选1和2号，如果我选了就不能改哈”。皮：“当然，在房开商那里，需要我们两套补多少是我们与房开商谈，与你们没关系”。段：“对”。皮：“我们后天回来处理这件事情”。段：“可以，但明天要我去落实房号，你们不要咋办”？皮：“肯定要，我们房款都交了100万元在你们那里，对不对”？段：“对，你说的房屋位置与3号楼相邻，那我明天就跟你们定起，靠3号楼前面两套我喊他们标好”。2020年1月15日在《房屋拆迁协议书》七、安置方式的空白处备注“根据不动产预测报告现更改房号为（4-25-2、4-23-4、4-26-1、4-26-2）四套房屋”，上诉人段玖元在备注处签字捺印确认。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、《回迁房买卖合同》是否属于效力待定合同；2、被上诉人行为是否构成违约；3、《回迁房买卖合同》应否继续履行，该合同目的是否不能实现，应否予以解除。关于焦点一。原铜仁市国有土地资源局（出让人）与虹祥公司（买受人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，虹祥公司取得曹家园片区宗地总面积25999㎡的国有建设用地使用权，原铜仁市人民政府按1500元／㎡价格向虹祥公司购买住房用于回迁安置。上诉人属于曹家园片区的被拆迁户，其与土地收储中心签订的《房屋拆迁协议书》虽然没有加盖虹祥公司公章，但虹祥公司对该公司开发建设的锦江壹品4栋中的四套住房用于安置上诉人的事实无异议。在规划调整缩减锦江壹品4栋楼层后，亦同意将原回迁安置给段玖元的4-3101、4-3104号两套房屋调整为4-26-1、4-26-2。上诉人段玖元与被上诉人经平等协商，自愿将回迁安置给其的4-3101、4-3104号两套房屋出卖给被上诉人，双方为此签订的《回迁房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。且在二审庭审中，虹祥公司再次当庭表示同意将安置给上诉人段玖元4-3101、4-3104号两套回迁房调整为4-26-1、4-26-2，上诉人仅以虹祥公司未在《回迁房买卖合同》上盖章，《情况说明》系虹祥公司铜仁分公司出具为由，主张《回迁房买卖合同》系效力待定合同，本院不予采纳。关于焦点二。根据《回迁房买卖合同》约定，被上诉人购买上诉人两套回迁房房款由两项构成，第一项是302万元补偿款，第二项超出594平方米之后的面积补差款。而第一项302万元补差款是指上诉人分别以5650元/㎡出卖4-25-02回迁房和以5850元/㎡出卖4-27-02回迁房，待房开商交房后根据实测面积计算出上述房屋总价款，用302万元减去总价款的余额。房款支付方式为：第二期房款在交付房屋三日之内支付下列两笔房款，第一笔是302万元的补差款，即：302万元扣除第一期已支付的100万元和4-25-02号、4-27-02两套房据实结算的总房款，余下的在2019年7月31日支付。从上述合同内容可知，不管是从房款构成，还是第二期房款交付方式，均应在房开商交房后，根据上诉人段玖元出卖案外人两套回迁房面积据实结算房屋价款，用302万元－被上诉人第一期购房款100万元－上诉人出卖案外人两套回迁房屋价款，被上诉人支付剩余房款，即：第二期房款。现案涉房屋正在修建，至今尚未交付，且上诉人出卖案外人两套回房屋房面积和价款未确定，无法确认被上诉人交纳第二期购房款的数额，被上诉人交纳第二期购房款的条件尚未成就，其未在2019年7月31日支付第二期购房款，不构成违约。至于上诉人提出双方约定的第二期购房款是42万元，被上诉人应当在2019年7月31日交纳的理由与《回迁房买卖合同》约定不符，其以被上诉人逾期付款构成违约，主张解除双方签订的《回迁房买卖合同》，本院不予支持。关于焦点三。上诉人将虹祥公司修建的锦江壹品4-3101、4-3104号回迁房出卖给被上诉人，双方签订了《回迁房买卖合同》。因政府规划调整，锦江壹品商住楼楼层缩减，从原来的31层降为26层，4-3101、4-3104号回迁房不能修建。虹祥公司经与上诉人协商，上诉人段玖元同意将4-3101、4-3104回迁房变更为4-26-1、4-26-2，土地收储中心对双方调整两套回迁房屋的事实亦无异议，上诉人段玖元于2020年1月15日在《房屋拆迁协议书》重新签字确认4-26-1、4-26-2为上诉人段玖元回迁房屋的房号。可见，上诉人段玖元同意并接受4-26-1、4-26-2为其回迁安置的房屋。上诉人段玖元得知回迁给其的4-3101、4-3104号房屋不能修建，即与购买该房的被上诉人协商。从双方协商内容看，上诉人经与被上诉人再三确认后，并经虹祥公司同意，将4-3101、4-3104回迁房调整为4-26-1、4-26-2，上诉人段玖元在《房屋拆迁协议书》重新签字确认回迁房号为4-26-1、4-26-2。根据上述事实可以表明，《房屋拆迁协议书》载明的回迁房4-26-1、4-26-2是上诉人与被上诉人共同协商议定，上诉人将4-26-1、4-26-2两套回迁房出卖给被上诉人是其真实意思表示，被上诉人亦同意购买调整后的回迁房，并要求继续履行买卖合同。现虹祥公司证实锦江壹品商住楼建成后能够交付4-26-1、4-26-2回迁房，根本不存在不能履行不能交付房屋的事实。结合锦江壹品商住楼地处铜仁市中心，三面环水，近年来房屋售价涨幅较大的客观事实，上诉人要求解除《回迁房买卖合同》有违诚实信用原则。上诉人段玖元与被上诉人经平等协商达成《回迁房买卖合同》，被上诉人已按照合同约定支付购房款100万元。因政府规划调整，上诉人与被上诉人共同协商将回迁房屋4-3101、4-3104号调整为4-26-1、4-26-2。即便双方未签订调整房号的《回迁房买卖合同》，但双方订立的买卖合同可以继续履行，买卖房屋的合同目的能够实现，一审判决上诉人继续履行与被上诉人签订的《回迁房买卖合同》并无不当。综上所述，段玖元、段洲刚、段亚平、万其云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人段玖元、段洲刚、段亚平、万其云负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓慧审判员  田亚勇审判员  王电赏二〇二〇年十一月二日书记员  龚 雯