重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终1964号上诉人（原审原告）：肖波，男，1972年11月4日出生，汉族，重庆市巴**人。委托诉讼代理人：潘胜龙，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：古承天，重庆君知奇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐其斌，男，1973年10月9日出生，汉族，重庆市忠县人。委托诉讼代理人：丁世忆，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪龙，重庆泰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆乐声商业有限公司，住所地重庆市忠县忠州大道巴王路**，统一社会信用代码91500233208157509M。法定代表人：万大华，执行董事兼总经理。上诉人肖波与被上诉人徐其斌、重庆乐声商业有限公司（以下简称乐声公司）合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院(2019)渝0233民初4347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖波上诉请求：1、撤销(2019)渝0233民初4347号民事判决，改判支持上诉人肖波在一审中提出的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人之间签订的《房屋租赁补充协议书》约定的抵偿条件下的年租金标准系明显低价，符合法律关于恶意串通损害第三人合法权益的认定情形。徐其斌在签订《租赁补充协议》时明知案涉房屋上已经被设定抵押权。案涉房屋在2014年10月因释放部分抵押物而呈现的注销抵押登记信息，进一步证明徐其斌与乐声公司存在恶意串通甚至倒签《房屋租赁补充协议书》的行为。二、《房屋租赁补充协议书》性质为附条件的债务抵偿协议，并不能约束案涉房屋的受让人即新的合法所有权人肖波。徐其斌自认签署《房屋租赁补充协议书》的真实意思并非续租，而是为债务担保，租赁并非双方真实意思。《房屋租赁补充协议书》内容不符合法律规定的租赁合同基本条款要求，且在签订后，并不存在租金的支付及结算事实，更印证双方真实意图并非建立租赁关系。三、即便《房屋租赁补充协议书》不存在效力问题，徐其斌对此享有的租赁权亦不能对抗上诉人肖波基于抵押权实现而享有的物权。案涉房屋虽前后办理两次抵押登记，但均系同一抵押权，具有延续性，所担保的债权始终是同一笔，不存在为新债权另设抵押权的问题。显示发生在2014年10月15日的注销登记仅有物权变动的外观事实，并不具有抵押权消灭或放弃的合意，不能达到抵押权消灭的法律后果。因原先合同约定的租期2018年7月31日届满，故《房屋租赁补充协议书》中约定的延长租期，对应的占有案涉房产的时间为2018年8月1日，远晚于抵押合同签订及抵押登记时间。四、即使延长租期有效且可对抗抵押，但延长租期租金抵偿债务的约定亦无效或不能实际履行，徐其斌仍应向房屋所有权人肖波支付租金或占有使用费。租金抵偿债务，且抵偿延长租期内全部租金，明显系恶意串通顺害第三人利益的行为。即使租金抵偿债务的约定不存在无效，抵偿行为也因抵偿条件成就时出租人没有处分全部延长租期内租金的权利而无法完成全部抵偿。徐其斌辩称，一、一审事实认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。具体而言：1.虽然已抵押的房产不得处分，但根据法律规定，并不影响合同的效力；2.签订《房屋租赁补充协议书》的双方当事人并无恶意串通损害第三人利益及其他法定无效的情形；3.案涉房屋是租赁在先，抵押在后，上诉人自身存在过错，未尽到审慎义务，应自行承担相应后果；4.租金的价格并不明显低于市场价，200万的借款本金加每年24%的利息标准，抵偿的租金年限合理。二、上诉人对案涉房屋也是来源于以物抵债，与买卖并无本质差别，“买卖不破租赁”的法律原则在本案中仍应当遵守。本案中是先租后抵，租赁合同能够当然的约束抵押权。物权变动是以登记为准，已经注销的抵押权自然丧失法律效力，不存在上诉人所谓的抵押权的延续。肖波向一审法院提出诉讼请求：1、确认二被告之间显示签约时间为2014年9月15日的《房屋租赁补充协议书》（涉及延长租期13年，期间租金总额200万元）无效；2、判令被告徐其斌立即腾空并向原告返还位于忠县忠州镇巴王路20号[不动产权证号为渝（2019）忠县不动产权第x号]的房屋；3、判令被告徐其斌向原告支付从2019年1月2日起至实际向原告返还前述房屋之日止的房屋占有使用费（以35万元/年为标准计算，暂计算至2019年8月1日止为233333.33元）；4、判令被告承担本案诉讼费用。乐声公司在一审中经合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，二审中亦未到庭参加诉讼，也无书面意见提交。一审法院认定事实：徐其斌、蒋桂英系夫妻，万大华、熊芙蓉系夫妻。2011年5月12日，乐声公司（合同甲方）与徐其斌（合同乙方）签订了房屋租赁协议，约定：1、租赁物位于忠县忠州镇巴王路20号（重庆市乐声商业城二楼）约1650平方米；2、租期为7年，租金为35万/年，协议签订后，甲方给予乙方二个月装修期，从2011年8月1日正式计算租金，至2018年7月31日止；3、本协议签订时，乙方向甲方一次性支付首年年度，之后，每年度届满之前壹个月，乙方向甲方支付下年度租金。合同签订后，徐其斌支付了三年的租金105万元，乐声公司交付了涉案租赁物，徐其斌占有该租赁物至今。2014年9月15日，乐声公司（合同甲方）与徐其斌（合同乙方）签订了房屋租赁补充协议书，约定：1、将原租期7年延长至20年，即2011年8月1日至2031年7月31日；2、租期内租金不变，不随市场和其他因素而调整；3、乙方分四次借给甲方人民币2000000.00元，利息按双方约定的利率执行，利息用于抵扣甲方的租金，每年算一次账，多退少补。若到期甲方未将借款及利息归还给乙方，则借款及利息转化为所剩租期的全部租金，即乙方在租期内不再给甲方支付租金，甲乙双方对租金的多少不得追究。乐声公司加盖了公章，其法定代表人万大华及被告徐其斌分别签字。徐其斌、蒋桂英共向万大华账号xxx转款共计1935000元，其中：2013年10月16日，蒋桂英向万大华转款485000元，2013年10月24日，徐其斌再次向万大华该账号转款485000元，万大华、熊芙蓉于2013年10月20日向徐其斌出具借条一张：今借到徐其斌人民币大写壹佰万元正（¥1000000元），2015年春节前还清，月息3%，借款人万大华，熊芙蓉。2013年12月19日，徐其斌向万大华转款480000元，万大华、熊芙蓉同日出具借条一张：今借到徐其斌人民币大写伍拾万元正。¥500000.00元，三个月内还清，月息4%，2015年春节前还清。2014年9月15日，万大华、熊芙蓉向徐其斌出具借条一张，今借到徐其斌人民币大写伍拾万元正。¥500000.00元，月息3%，春节前还清本息（2015年春节）。2014年9月16日，徐其斌再次向万大华该账号转款485000元。2014年7月28日，重庆浩丞聚服装有限公司（以下简称浩丞聚公司）与重庆市北部新区海侨小额贷款有限公司（海侨贷款公司）签订借款合同，由海侨贷款公司向浩丞聚公司贷款2000万元。同日，乐声公司与海侨贷款公司签订抵押合同，约定将忠县忠州镇巴王路20号四套房屋（x房地证（押）x字第x号）为浩丞聚公司与海侨公司的借款合同做抵押担保，该担保为第二顺位抵押，第一顺位抵押是中信银行，第一顺位抵押担保主债权金额为1500万。中信银行抵押登记于2014年8月5日注销，海侨公司成为第一顺位抵押权人。因抵押物价值高于债权，为释放超额抵押物，2014年10月15日13：54分，海侨公司注销乐声公司原设定抵押的四套房屋抵押权人登记，并于同日16：27分以x房地证（押）x字第x号对涉案房屋（x房地证x字第x）重新办理了抵押登记。其余三套房产于2014年10月15日16：09分被设定抵押权登记。2014年10月20日，浩丞聚公司委托乐声公司向海侨公司偿还借款900万元。因借款到期未全部归还，海侨公司向重庆仲裁委员会申请仲裁。2016年6月23日，重庆仲裁委员会以（2016）渝仲字第529号裁决书裁决：一、被申请人重庆浩丞聚服装有限公司自收到本裁决书之日10日内，偿还申请人重庆市北部新区海侨小额贷款有限公司借款本级8877074元及利息；二、申请人重庆市北部新区海侨小额贷款公司对被申请人重庆乐声商业有限公司名下忠县忠州镇巴王路20号房产（x房地证（押）x字第x号）享有抵押权，在被申请人不清偿上述债务时，申请人有权以该抵押物折价或以拍卖、变卖的价款在上述第（一）项及应承担的仲裁费用范围内有限受偿；三、被申请人重庆乐声商业有限公司、万大华、万晋丞、罗浩对被申请人重庆浩丞聚服装有限公司的第（一）项裁决款项承担连带清偿责任。后，海侨贷款公司申请执行，重庆市第一中级人民法院以（2016）渝01执990号案件立案受理。2017年5月31日，重庆市第一中级人民法院委托重庆鑫凯源资产评估房地产土地估价有限公司对乐声公司的抵押房产进行评估，评估价格为7629900元。2017年10月10日，重庆市第一中级人民法院在京东网对乐声公司抵押房屋进行拍卖，拍卖公告中特别提示：标的房屋目前存在租赁并正在使用，租赁期限为2011年8月1日至2031年7月31日，且出租房已收取租赁期全部租金。租赁人徐其斌享有优先购买权。后经一拍、二拍及变卖，抵押房屋流拍。海侨贷款公司向重庆市第一中级人民法院申请以物抵债，抵债金额为6103920元。2018年7月31日，海侨贷款公司（甲方）与肖波（乙方）签订了债权转让协议，约定将海侨贷款公司享有的（2016）渝仲字第529号裁决书确认的全部债权转让给肖波，肖波支付债权受让对价款880万元。2018年10月18日，重庆市第一中级人民法院以（2018）渝01执异521号执行裁定书裁定：变更肖波为该院（2016）渝01执990号案件的申请执行人。2019年1月2日，重庆市第一中级人民法院以（2016）渝01执990号之三裁定书裁定：将被执行人乐声公司名下的位于忠县忠州镇巴王路20号房产（x房地证x字第x号）房屋以610.392万元交付申请执行人肖波抵偿被执行人乐声公司所负本案相应义务，上述不动产所有权自本裁定送达申请执行人肖波时起转移。2019年2月22日，肖波取得涉案房产为渝x忠县不动产权第x号的不动产权证。2019年8月1日，肖波向徐其斌发出律师函，要求徐其斌交还涉案房屋并交付租金。另查明：涉案房屋原产权证号为x房地证x字第x号，2014年10月13日变更登记为x房地证x字第x号。一审归纳本案三个争议焦点并分别评判如下：一、关于肖波是否具备提起确认合同无效之诉的主体资格问题根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定“起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。作为民事案件的起诉条件，当事人与案件所具直接利害关系，应理解为案件事实径行对当事人主张的权益产生影响，当事人可作为争议法律关系的一方主体。根据肖波的诉请内容，其系基于债权转让取得涉案房屋的所有权，徐其斌与乐声公司签订的《房屋租赁补充协议书》对其房屋的权益产生了影响，故肖波具有提起确认合同无效之诉的主体资格。二、关于徐其斌与乐声公司之间签订的《房屋租赁补充协议书》的效力问题根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。肖波并未提供证据证实徐其斌在签订《租赁补充协议书》时候明确知晓涉案房屋已抵押给海侨公司，借款本金193.5万元及按法律规定的利息抵作的租金远远超过二被告约定的每年租金35万元。肖波陈述《房屋租赁补充协议书》系倒签，但在法院询问其是否鉴定时，肖波明确表示不予鉴定。肖波提供的证据不足以证明二被告存在恶意串通，损害其利益的行为。徐其斌与乐声公司签订《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议书》，系双方真实意思表示，二被告约定房屋租赁从2011年8月1日至2031年7月31日，徐其斌支付了三年租赁105万后，以借款本金193.5万元及利息抵作余下17年的租金，不违反法律、行政法规的强制性规定。其内容包括了租赁物的名称、数量、租赁期限、租赁及支付方式，且乐声公司交付了租赁物，根据徐其斌庭审中提交的水电费发票及双方陈述，徐其斌一直实际占有和使用涉案房屋，故《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议书》、租金抵偿约定合法有效。关于《房屋租赁补充协议书》是否能对抗抵押权的问题根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权的有效存在；抵押权登记设立在前而租赁权在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。就本案而言，徐其斌与乐声公司2011年8月1日签订《房屋租赁协议》，2014年9月15日签订《租赁补充协议书》。2014年7月28日乐声公司与海侨公司签订《抵押合同》，2014年7月30日办理了抵押登记，2014年10月15日13：54分办理了四套房屋注销抵押，同日16：27分重新办理了涉案房屋（一套）的抵押登记。涉案房屋是《房屋租赁合同》在前，《抵押合同》在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，不动产抵押采取登记成立主义，抵押权自登记成立时设立。海侨公司第一次即2014年7月30日的抵押登记在2014年10月15日13：54分注销，抵押物注销登记显示了海侨公司对乐声公司用作抵押的四套房屋设定的抵押权已经消灭的事实，已产生抵押权消灭公示效力。第二次抵押权的设立时间为2014年10月15日16：27分，海侨公司对案涉房产所享有的抵押权于2014年10月15日变更登记后生效，该抵押权在二被告签订《房屋租赁补充协议书》之后，故涉案房屋的抵押权在租赁权之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有被执行人不动产时，应当符合以下情形：一、承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二、承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。徐其斌承租该房屋完全符合上述情形。同时，涉案房产评价房地产估价结果报告中亦明确注明“估价对象在价值时点已出租使用，租赁期限2011年8月1日至2031年7月31日”，其评估价格应当是考虑了租赁关系，且涉案房屋拍卖时也已注明乐声公司已收取租赁期全部租金，肖波在债权转让以物抵债时，已明知涉案房屋是带租拍卖后流拍，故《房屋租赁补充协议书》能够约束房屋受让人肖波，被告徐其斌的租赁权可以对抗海侨公司的抵押权。徐其斌已将借款本金193.5万元及利息抵作17年租金，徐其斌无需再向肖波支付租金。被告乐声公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任，其相应法律后果由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决：驳回原告肖波诉讼请求。案件受理费12334元，由原告肖波负担。本院二审期间，上诉人肖波提供了四份涉及万大华及乐声公司的刑事裁判文书，拟证明万大华涉及非法吸收公众存款、逃税罪，在同一时间段内万大华有强烈的资金吸收需求，佐证其处置案涉房屋租赁事宜时存在恶意。经组织质证，被上诉人徐其斌对其真实性合法性无异议，但对关联性不予认可。本院审查认为，上诉人肖波提供的证据系生效裁判文书，本身真实合法，可作为新证据采信，但不能单独直接证明案涉《房屋租赁补充协议书》因签约的双方当事人在签约时存在恶意串通损害第三人利益的情形而无效，只能够证明万大华及其任法定代表人的重庆市万华房地产开发有限责任公司在2007年至2014年期间因存在比较强烈的资金需求，实施了非法吸收公众存款的行为，触犯了刑法。本院二审另查明：2007年至2014年期间，万大华及其任法定代表人的重庆市万华房地产开发有限责任公司非法吸收公众存款1100余万元，用于公司项目投资及公司日常开支。案发后，万大华及重庆市万华房地产开发有限责任公司均被生效裁判定罪并判处刑罚。在万大华与徐其斌的民间借贷法律关系中，存在计付砍头息以及明显超过法定民间借贷利率保护上限利息的情形。2017年5月31日，在对案涉房屋的估价报告中，特别提示“根据评估人员现场调查了解，估价对象已经出租使用，租赁期限2011年8月1日至2031年7月31日，且出租方已收取租赁期内全部租金，根据评估目的，本次评估价值未扣除出租方已收取的剩余租期内的租金，在此提醒报告使用者注意。”案涉房屋在2014年10月11日存在核心关键信息的变更登记事项，案涉房屋的不动产登记簿显示，2014年10月11日，安涉房屋因“房屋名称变更登记”导致房屋产权证号变更，由原他项权证证号中的“x”变更为“x号”。案涉抵押权前后两份他项权证内容上载明的案涉房屋性质和用途也发生变化，由“其他用房”变更为“商服用房”。从不动产登记中心的业务办理流程而言，先将原先四套房屋一起设定的抵押权予以注销，再重新办理其中一套房屋即案涉房屋的抵押权登记，更为便捷。经本院二审查明的其他基本事实与一审查明事实一致。本院认为，根据查明事实，虽然案涉房屋上原先设立的抵押权在2014年10月15日办理抵押权注销登记之后重新办理抵押权登记，但在当事人之间并无放弃抵押权的真实意思表示，抵押权所担保的主债权金额、抵押权人、抵押人、债务人、抵押财产具有同一性。同时，基于抵押权作为担保物权的性质和功能，案涉房屋上在同一日完成的抵押权注销登记及重新抵押登记，具有相互衔接性和延续性，缔约双方之间具有延续抵押权的真实意思及实质目的。徐其斌在2014年9月15日与乐声公司签订《房屋租赁补充协议书》时，对于案涉房屋上于2014年7月28日设立抵押的情况应当知晓，故前述抵押权的延续并不影响抵押不动产承租人徐其斌对房产权利负担状况的判断。本案中，徐其斌可以并且只能根据2011年5月12日与乐声公司签订的七年期房屋租赁协议提出合理合法的抗辩，其依据“买卖不破租赁”原则对案涉房屋享有的能对抗房屋新所有权人的权利截止时间为2018年7月31日。落款时间为2014年9月15日的《房屋租赁补充协议书》中延长租期的部分内容，系案涉房屋上的抵押权设立之后形成，并且真实意思是乐声公司将其应得案涉房屋使用权收益作为其不能按期偿还所欠徐其斌借款本息债务时的替代给付履行方式，实质上是约定债务人以其房屋使用权抵偿借款本息的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，《房屋租赁补充协议书》的性质应为债权债务合同，并非房屋租赁合同，即便合法有效，其效力也只及于该协议双方当事人，徐其斌只能依据借贷关系向乐声公司主张债权，不能据此要求根据《中华人民共和国合同法》的相关规定主张适用“买卖不破租赁”原则，故其就案涉房屋并不享有可对抗房屋合法所有权人肖波的权利。肖波通过合法受让方式已于2019年1月2日取得案涉房屋的所有权，有权要求徐其斌立即腾空并返还房屋，并从2019年1月2日起支付相应的房屋占有使用费，具体标准可参照徐其斌原先与乐声公司之间租赁案涉房屋的租金标准。综上所述，根据二审中新证据所查明的事实综合分析，肖波的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市忠县人民法院(2019)渝0233民初4347号民事判决；二、徐其斌于本判决生效后立即腾空并返还肖波位于忠县忠州镇巴王路20号[不动产权证号为渝x忠县不动产权第x号]的房屋；三、徐其斌于本判决生效后立即支付肖波从2019年1月2日起至实际返还前述房屋之日止的房屋占有使用费（以35万元/年为标准计算）；四、驳回肖波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12334元、二审案件受理费24668元，由被上诉人徐其斌、重庆乐声商业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  黄文革审判员  刘红霞二〇二〇年十一月十六日书记员  李 蕾