江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣07执异84号案外人(异议人)：上犹县房屋征收管理办公室,住所地：上犹县水南大道**，统一社会信用代码：123607257994700299。法定代表人：蓝流芳。委托诉讼代理人：雷训东，系该办公室副主任。申请执行人（申请保全人）：刘敬恒，男，汉族，1961年9月6日生，住上犹县。委托诉讼代理人：方军，江西泓越律师事务所律师，特别授权。被执行人（被保全人）：刘小军，男，汉族，1972年12月14日生，住上犹县。被执行人（被保全人）：江西鼎诚房地产开发有限公司，住，住所地：上犹县东山镇下西村路粮食大厦**一社会信用代码：91360724756794066R。法定代表人：刘学宗。在本院执行刘敬恒与刘小军、江西鼎诚房地产开发有限公司（下称鼎诚公司）借款合同纠纷一案财产保全中，案外人上犹县房屋征收管理办公室（下称上犹县征收办）因不服本院对被保全人鼎诚公司开发的位于上犹县“幸福港湾”×栋1-××2室、1-××1室、2-××1室、2-××1室、2-××2室、3-××2室共6套房屋的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人上犹县征收办称，请求依法撤销(2019)赣07执保7号协助执行通知，解除对鼎诚公司开发的位于上犹县“幸福港湾”×栋1-××2室、1-××1室、2-××1室、2-××1室、2-××2室、3-××2室共6套房屋的查封。主要事实和理由是：2013年，上犹县政府为解决拆迁户的安置，决定由该县政府以团购方式向鼎诚公司购买位于“幸福港湾”一期商品房44套、杂间44间。2013年2月28日，案外人与鼎诚公司签订了购买该44套房屋、44间杂间的《购房协议书》，并按合同约定支付了上述房屋的价款。现上述房屋政府已移交给了拆迁安置户，安置户已入住。但因房屋被查封，这些安置户无法办理产权登记，遂向上犹县政府反映，要求尽快解决。据此，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定提出异议，请依法裁定。为证明上述事实，案外人提供了以下证据材料：1.2013年1月10日和2月5日上犹县政府常务会议纪要（摘要）；2.《购房协议书》；3.上犹县政府采购“幸福港湾”商品安置户明细表；4.交纳购房款的转账凭证；5.部分案涉房屋住户交纳水、电费或供用水合同的票据等。本院查明，刘敬恒与刘小军、鼎诚公司借款合同纠纷一案,本院作出（2018）赣07民初324号民事判决后，刘敬恒不服提起上诉，江西省高级人民法院于2019年9月19日作出（2019）赣民终458号民事调解书，确认刘小军尚欠刘敬恒本息2273.9332万元，鼎诚公司以其所持赣州银行股权转让款1800万元及其所有的上犹县“幸福港湾”第一期××栋101商铺折价473.9332万元予以偿还；刘小军、鼎诚公司如未依约履行，则刘小军偿还上述借款本息2273.9332万元，并以借款本金1500万元为基数，自2019年11月6日起应按月利率2%计息计算到清偿之日止。因刘小军、鼎诚公司未履行该生效调解确认义务，刘敬恒向本院申请执行，本院立执行案号为（2020）赣07执271号。本案诉讼中，本院作出（2019）赣07执保7号民事裁定，裁定冻结刘小军、鼎诚公司的账户资金、房产及持有的赣州银行股权等价值2300万元的财产。2019年2月1日，本院依据该裁定向上犹县房产局发出（2019）赣07执保7号协助执行通知，查封了鼎诚公司开发的位于上犹县“幸福港湾”含×栋1-××2室、1-××1室、2-××1室、2-××1室、2-××2室、3-××2室6套房屋在内的相关房屋，且为首封。案外人得知后，遂以前述理由提出异议。另查明，位于上犹县水南庵背的“幸福港湾”商住小区系鼎诚公司开发的房地产项目。上犹县政府为解决该县水南大道西延工程、旅游文化城项目拆迁户的房屋安置，经该县政府常务会议决定，同意由该县政府以团购的方式购买鼎诚公司开发的“幸福港湾”一期商品房44套、杂间44间用作拆迁户的产权调换房，以安置拆迁户，并授权案外人上犹县征收办牵头负责具体落实。2013年2月28日，案外人与鼎诚公司就购买前述房屋及杂间签订《购房协议书》，约定44套商品房总面积共计4209.17㎡（其中37套小户型，单套面积89.74㎡，位于×号楼**的**；7套大户型，单套面积126.97㎡，位于×号，位于×号楼**的**468元/㎡，房屋总价14597401.56元；44间杂间，总面积851.97㎡，单价3900元/㎡，杂间总价3322683元。上述44套商品房、44间杂间总计房价1792万元。该协议还就房产面积确定、付款时间及方式、交房时间等作出约定。协议订立后，案外人通过该县财政局分别于2013年3月18日、5月14日和6月20日先后三次共向鼎诚公司共支付购房款1612.8万元。交房时经核算，因44间杂间面积由协议购买的851.97㎡变更为实际购买的397.47㎡，故上述44套商品房、44间杂间的总价款也由原协议的1792万元变更为1613.193452万元，尚结欠3934元。上述房屋及杂间交付后，案外人交付给了相应的拆迁安置户。其中，本案所涉的6套商品房安置的拆迁户为：蔡斐（1-××2室）、蓝开忠（1-××1室）、杨心辉（2-××1室）、谢光宗（2-××1室）、赖绍辉（2××2室）、赖香勇（3××2室）。本院认为，本案争议的焦点为案外人对案涉查封的6套房屋主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照已登记的不动产，依照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉的6套房屋系鼎诚公司开发的“幸福港湾”一期楼盘中的房产，根据上述司法解释规定，鼎诚公司系该案涉房产的权利人。基于鼎诚公司又系本案被执行人且未能履行生效法律文书确定义务，故本院对该案涉房屋有权予以执行。基于案涉的6套房屋系上犹县政府因县城改造为解决拆迁户产权对调而向鼎诚公司团购的房屋，故案涉房屋系案外人为安置拆迁户居住需要所购的居住用房。因此，案外人对案涉房屋主张的权利要排除执行，其异议的事由必须符合《异议复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。本案中，在本院查封案涉房屋前，案外人已与鼎诚公司签订了含6套案涉房屋在内的《购房协议书》（该协议书虽不是正式的商品房买卖合同，但系双方的真实意思表示，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，故该协议应当认定为合法有效的商品房买卖合同）；已支付了全部购房价款；所购房屋也交付给相应的拆迁安置户。故案外人对案涉房屋提起的异议，符合上述《异议复议规定》第二十九条的规定，其权利能够排除本案执行。综上，上犹县征收办的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。如案外人、当事人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：中止对江西鼎诚房地产开发有限公司开发的位于上犹县水南庵背“幸福港湾”×期×栋1-××2室、1-××1室、2-××1室、2-××1室、2-××2室、3-××2室共6套房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈小奇审判员  李 鸿审判员  何树明二〇二〇年十一月二十六日书记员  刘 珍