甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终3041号上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州金士豪贸易公司，住所地甘肃省兰州市城关区南昌路**。法定代表人：魏玉龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：金建峡，甘肃天问律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑承英，甘肃天问律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃省合作房地产开发有限公司，住，住所地甘肃省兰州市城关区九州中路**/div>法定代表人：许新科。该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢雪茹，甘肃正天合律师事务所实习律师。上诉人兰州金士豪贸易公司（以下简称：金士豪公司）因与被上诉人甘肃省合作房地产开发有限公司（以下简称：合作公司）返还原物纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金士豪公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由合作公司承担。事实和理由：一审判决根据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权登记设立的规定认定诉争10亩土地已完成土地使用权转让，对金士豪公司请求返还10亩土地不予支持错误。根据物权区分原则，不动产物权变动合同与物权变动登记系两个不同的法律事实，合同为物权变动的原因，登记为物权变动的结果。双方基于合同约定对转让的34.435亩土地及对诉争10亩土地进行托管，导致一并过户到合作公司名下，一审判决混淆物权变动的原因及结果的关系。金士豪公司的诉讼请求为以评估价确定诉争10亩土地的价格，并书面申请进行鉴定评估，并非要求按照每亩249800元确定最终价格，一审判决曲解金士豪公司的诉讼请求。2005年11月1日双方签订《国有土地使用权转让协议书》第四条约定金士豪公司前期已支付九州办500000元，支付城关区土地局131460元，此款由合作公司给付金士豪公司，一审判决认为金士豪公司未提供上述631460元的付款凭证从而未予确认错误。合同签订时合作公司未要求金士豪公司提供付款凭证，故一审未提交，但该合同约定应被支持。合作公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。双方签订的一系列合同及交付、付款、登记的行为表明转让土地系双方真实意思表示，现已完成转登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权登记设立的规定，合作公司合法取得本案10亩土地的使用权。一审判决按照双方合同约定及履行的标准确定欠付土地转让款并无不当。该10亩土地已经登记在合作公司名下，且已开发建设，大量业主入住，不具备返还条件。虽然双方曾约定合作公司应支付前期土地费用631460元，但后续合同已经对此进行变更，约定转让所发生的费用按照国家和当地政府规定办，由双方承担，金士豪公司亦未提交付款凭证，且该笔款项超出诉讼请求范围，不应被支持。金士豪公司向一审法院起诉请求：1.判令合作公司返还金士豪公司位于兰州市城关区××开发区××号地块中的土地10亩；若不能返还合作公司以每亩24.98万元的价格赔偿损失249.8万元（暂定每亩24.98万元，判决以评估价为准）；2.本案诉讼费、鉴定费由合作公司承担。合作公司向一审法院提出反诉请求：1.判决金士豪公司向合作公司返还超付的建设用地使用权转让金1602614元；2.判决金士豪公司向合作公司支付资金占用费750656元（以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准计算，从2011年6月4日起开始起算，暂计至2019年6月3日，2019年6月3日以后的资金占用费继续主张至本息付清之日止。）；3.判决金士豪公司向合作公司开具11799863元的建设用地使用权转让金的发票；4.本案本诉、反诉诉讼费等由金士豪公司承担。一审法院认定事实：1994年8月25日，金士豪公司与兰州市城关区九州经济开发区管理委员会签订《国有土地使用权出让合同书》，兰州市城关区九州经济开发区管理委员会将位于兰州市城关区九州经济开发小区17号地块的土地5.84公顷（合87.64亩）出让给金士豪公司，土地用途为综合用地，并约定在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，后金士豪公司于2005年11月30日取得了上述土地的国有土地使用证（兰国用（2005）第Ｊ137号）。2005年8月10日，金士豪公司（甲方）与合作公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定金士豪公司将上述17号地块中的34.435亩土地使用权转让给合作公司，土地转让金为每亩249800元，土地转让金共计约8601863元，乙方按约定见到管办新签协议后向管办付3924960元。该笔资金到位后凭管办的收据，乙方向甲方换取收据并支付人民币575040元用于办理转让手续，10日内乙方向甲方再支付人民币1000000元。见到甲方土地证15日内乙方向甲方支付人民币1101863元，余款在甲方办理过户手续之日后同乙方签订借款合同。乙方在本合同规定日内，支付4500000元后，甲方将土地移交给乙方，乙方开始地基勘探、规划、设计等前期工作，支付到6601863元后，进行施工，否则不得施工，而且有权解除合同，并可请求乙方赔偿。2005年11月1日，金士豪公司（甲方）、合作公司（乙方）签订了《国有土地使用权转让协议书》，约定双方就位于兰州市城关区××开发区××号土地（面积:87.64亩南面的44.435亩，即九州中路北面约155米，南面70米，东西约187.5米）。一、甲方与兰州市城关区九州经济开发区管委会办公室（简称九州办）签订的17号地87.64亩土地出让合同（每亩出让金为壹拾万元整）交乙方壹份。二、甲方将44.435亩土地全部的税费凭证交给乙方。三、甲方尚欠九州办44.435亩土地出让金3924960元，由乙方付给九州办后办理土地使用权证。四、因甲方前期已支付九州办50万元，支付城关区土地局131460元，此款由乙方付给甲方。五、因甲方原价转让经协商达成如下条款:1、乙方同意聘甲方经理魏玉龙为总公司顾问，月薪贰仟元。2、乙方以建设成本价优惠甲方一套面积为100平方米的住房。此协议一式陆份，双方各持叁份，双方法人签字盖章即生效，未尽事宜可后产生补充协议。2005年12月2日，金士豪公司、合作公司又签订《关于土地转让的补充协议》，约定：一、原土地转让协议的面积、价格、付款方式不变；二、同意将剩余10亩土地过户到甘肃省合作房地产开发公司托管，所有权归兰州金士豪贸易公司。魏玉龙的10亩土地过户所发生的费用由金士豪公司承担；三、新签订的土地转让合同只作办手续所用，价格为每亩人民币10万元；四、转让所发生费用按国家和当地政府规定办;五、办理手续的费用暂由甘肃省合作房地产开发公司垫付，最后结算时长退短补。2005年12月3日，金士豪公司、合作公司在兰州市城关区××小区××室签订了《兰州市城镇国有土地使用权转让合同书》，合同约定金士豪公司向合作公司转让九州中路，面积为26353.6平方米（合39.53市亩）土地，每平方米150元，转让总金额3953040元。根据上述《关于土地转让的补充协议》的约定，新签订的土地转让合同只作办手续所用，故《兰州市城镇国有土地使用权转让合同书》双方并未实际履行。2006年3月10日，金士豪公司、合作公司签订了《借款协议书》一份，约定金士豪公司同合作公司于2005年8月10日签订了国有土地使用权转让合同，合同中第十条规定：“余款在金士豪公司办理土地过户手续之日后同合作公司签订借款合同”。双方于2006年3月10日协商一致将余款1000000元借给合作公司使用。在2008年的3月11日按1700000元还给金士豪公司，如不能按期偿还，以合作公司在此开发的商品房顶付，价格不得高于市场价。以上协议签订后，金士豪公司于2016年2月16日将上述九州经济开发区17号土地44.435亩土地使用权过户至合作公司名下,产权证号为兰国用（2006）第Ｊ155号。合作公司向金士豪公司支付了土地转让金款项共计11297261元。现金士豪公司认为44.435亩土地中的10亩属于让合作公司托管，现合作公司应将托管的10亩土地使用权返还给金士豪公司，双方协商无果，故金士豪公司诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方于2005年8月10日签订的《国有土地使用权转让合同》、2005年11月1日签订的《国有土地使用权转让协议书》、2005年12月2日签订的《关于土地转让的补充协议》、2006年3月10日签订的《借款协议书》，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的约束力。现双方对兰州市城关区××开发区××号地块44.435亩土地中的10亩土地是托管还是转让产生分歧，依2005年8月10日双方签订的《国有土地使用权转让合同》约定，金士豪公司向合作公司转让了兰州市城关区××开发区××号地块的34.435亩土地使用权转，土地转让金共计约8601863元。后于2005年12月2日双方又签订的《关于土地转让的补充协议》，该协议中约定“金士豪公司同意将剩余10亩土地过户到合作公司托管，所有权归兰州金士豪贸易公司”。但协议签订后，金士豪公司于2006年2月16日将上述九州经济开发区17号土地44.435亩土地使用权过户至合作公司名下,产权证号为兰国用（2006）第Ｊ155号，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故上述44.435亩（包括10亩）土地已发生了物权的变更的效力，合作公司对该44.435亩（包括10亩）土地享有物权，结合金士豪公司合作公司签订的一系列合同及金士豪公司向合作公司过户登记的行为，金士豪公司、合作公司之间并未产生土地使用权托管行为而是产生了土地使用权转让的行为，故对于金士豪公司诉请合作公司返还涉案的10亩土地的诉讼请求，不予支持。对于合作公司已经支付的土地转让金数额，一审庭审中金士豪公司对合作公司已支付土地转让金10363863元无异议，对2019年4月1日魏玉龙出具的收条中载明的933398元、2019年4月1日金士豪公司合作公司签订的《房款顶付土地款的协议》中载明的“顶付款932004元”、2010年11月4日由许新科及其财务部人员出具的凭证中载明的“应收营业税、城建税、教育税附加合计473102元”是否支付存在异议，对九州房款349525元是否应在合作公司已经支付的款项中扣除存在异议。2019年4月1日的收条中载明今收到许新科经理人民币933398元，能够证明合作公司向金士豪公司支付了土地转让款933398元的事实；2019年4月1日金士豪公司、合作公司签订的《房款顶付土地款的协议》，协议中约定房款顶付土地款932004元，但合作公司并未提交款项已经支付的凭证，故不予采信；2010年11月4日合作公司法定代表人许新科与该公司财务人员书写的凭证，不能证明合作公司向金士豪公司已经支付了土地转让款473102元的事实。对于兰州市城关区九州中路合作新村129号楼第7幢4单元802号房款349525元是否应在合作公司已经支付的款项中扣除，庭审中合作公司辩称其未提交该部分房款收据，也未将该款计算在已实际支付的款项中，该房款与本案无关且金士豪公司主张应在合作公司已经支付的款项中扣除没有事实与法律依据，不予支持。故截止2011年6月4日合作公司向金士豪公司已经支付了土地转让金共计11297261元。对于转让涉案的土地应支付的土地转让金数额。金士豪公司依双方于2005年11月1日签订的《国有土地使用权转让协议书》第四条中约定“因甲方前期已支付九州办50万元，支付城关区土地局131460元，此款由合作公司付给金士豪公司”，主张合作公司还应向金士豪公司支付631460元，因金士豪公司并未提供已经支付该631460元的付款凭证，故不予支持。依2005年8月10日双方签订的《国有土地使用权转让合同》约定，土地转让金为每亩249800元，金士豪公司在诉请中也主张“若不能返还土地，合作公司以每亩24.98万元的价格赔偿损失”，故以每亩24.98万元计算，涉案的44.435亩土地的土地转让金为11099863元（44.435亩×249800元）。又2006年3月10日，金士豪公司合作公司签订的借款协议书中约定“双方于2006年3月10日协商一致将余款1000000元借给合作公司使用。在2008年的3月11日按1700000元还给金士豪公司，如不能按期偿还，以合作公司在此开发的商品房顶付，价格不得高于市场价”，一审庭审中合作公司对2018年3月11日按1700000元支付无异议，认为该70万元为双方约定的利息，故合作公司除支付44.435亩土地的土地转让金11099863元外，还应支付70万元利息，共计为11799863元。现合作公司已向金士豪公司支付土地转让金11297261元，合作公司尚欠金士豪公司土地转让金502602元（11799863元-11297261元）未支付。综上所述，对于合作公司反诉请求金士豪公司向合作公司返还超付的建设用地使用权转让金及资金占用费的请求，因本案中并不存在合作公司超付土地转让金的情形，不予支持。对于合作公司要求金士豪公司向合作公司开具11799863元的建设用地使用权转让金的发票的反诉请求，收取土地转让金并开具相应数额的发票是金士豪公司在税法上的义务，无论是否在合同中明确约定，要求收到款项后开具相应数额的发票都是合作公司的权利，因前述金士豪公司应当向合作公司支付的土地转让金总额中包括双方约定的70万元的利息，故该70万元不属于金士豪公司应当开具发票的范围之内，加之金士豪公司从未向合作公司开具过土地转让金发票，且合作公司尚欠金士豪公司土地转让金502602元未支付，故金士豪公司应在合作公司支付502602元的同时一并向合作公司开具11099863元（11799863元-700000元）的发票。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告甘肃省合作房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告兰州金士豪贸易公司支付土地转让金502602元；二、原告兰州金士豪贸易公司于本判决生效后十日内向被告甘肃省合作房地产开发有限公司开具11099863元的土地转让金发票；三、驳回原告兰州金士豪贸易公司的其他诉讼请求；四、驳回被告甘肃省合作房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费26784元，由原告兰州金士豪贸易公司承担21427元，由被告甘肃省合作房地产开发有限公司承担5357元。反诉费12813元，由原告兰州金士豪贸易公司承担1000元，由被告甘肃省合作房地产开发有限公司承担11813元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金士豪公司提交兰州市城关区××小区××室于1994年12月14日出具金额为250000元的收据一份，于1995年1月10日出具金额为250000元的收据一份，收款事由均为土地出让金。兰州市城关区城乡规划土地管理局于1995年1月12日出具的收据两份，收费项目为土地管理费，金额分别为50000元、81460元。以上证据证明金士豪公司已缴纳2005年11月1日签订的《国有土地使用权转让协议书》第四条约定的前期费用合计631460元。合作公司质证认为上述款项系金士豪公司受让87.64亩土地时产生的费用，并非向合作公司转让44.435亩土地产生的费用，且关于土地转让手续费已在后续合同中重新约定，对上述证据的证明目的有异议。合作公司提交兰州市城关区人民政府于2006年2月16日颁发的兰国用（2006）第Ｊ155号国有土地使用证一份及编号2005-97建设用地规划许可证等建设手续一组，证明诉争10亩土地与其他土地共计44.435亩已登记于合作公司名下，合作公司已开发建设，不具备返还条件。金士豪公司质证对真实性无异议，对证明目的有异议，认为依据合同约定合作公司不享有该10亩土地的所有权，且目测该部分土地上仅有临时建筑，并未开发建设，具备返还条件。本院经审查认为，金士豪公司的举证具备真实性、合法性要件，本院予以采信。合作公司举证的国有土地使用权证书真实有效，应予采信，但一审判决已查明认定该部分事实，本院不再重复认定。合作公司举证的建设规划手续一组，因其中并未显示诉争10亩土地上的建设情况，与本案缺乏关联性，不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：兰州市城关区××小区××室于1994年12月14日向金士豪公司出具金额为250000元的收据一份，于1995年1月10日出具金额为250000元的收据一份，收款事由均为土地出让金。兰州市城关区城乡规划土地管理局于1995年1月12日向金士豪公司出具的收据两份，收费项目为土地管理费，金额分别为50000元、81460元，四份收据合计金额为631460元。一审判决认定“1994年8月25日，金士豪公司与兰州市城关区九州经济开发区管理委员会签订《国有土地使用权出让合同书》”的合同一方主体名称有误，应为“兰州市城关区××小区××室”。一审判决认定“2005年12月3日，金士豪公司、合作公司在兰州市城关区××小区××室签订了《兰州市城镇国有土地使用权转让合同书》”的合同签订时间有误，应为2005年12月2日。一审判决认定“金士豪公司于2016年2月16日将上述九州经济开发区17号土地44.435亩土地使用权过户至合作公司名下”的过户时间有误，应为2006年2月16日。此外，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为1.返还土地的诉讼请求有无法律依据及履行条件；2.若不能返还，欠付土地转让款的金额应如何认定。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，合作公司于2006年成为诉争10亩土地使用权的登记权利人，对该10亩土地系有权占有而非无权占有。虽然双方曾于2005年12月2日约定金士豪公司将该10亩土地过户到合作公司托管，金士豪公司保留所有权，但是之后金士豪公司作为原权利人将该10亩土地的使用权变更登记至合作公司名下，具备物权变动的意思表示，发生物权变动的法律效果，故金士豪公司不再享有该10亩土地的使用权或其他物权权益，其诉请返还土地于法无据，本院不予支持。关于欠付土地转让款的金额，因双方于2005年签订的《国有土地使用权转让合同》约定每亩土地转让金为249800元，继而完成交付及过户登记，故应以合同订立时约定的价格确定每亩土地转让金。金士豪公司申请通过鉴定评估方式以现今价格确定土地转让金，与合同订立及履行时间不符，有违交易惯例及公平原则，故对其鉴定评估申请不予准许。包括诉争10亩土地在内双方转让土地面积共计44.435亩，每亩248900元，合计11099863元（44.435亩×249800元/亩）。此外，双方于2005年11月1日签订《国有土地使用权转让协议书》第四条约定合作公司支付金士豪公司前期费用合计631460元，金士豪公司一审未举证付款凭证等证明存在631460元前期费用的事实，其二审期间举证相关行政部门出具的收据，可以证明该笔费用的发生。双方明确约定该笔款项应由合作公司支付给金士豪公司，合作公司应当如约履行付款义务。合作公司辩称双方后续另行约定土地转让手续费的承担已变更了前述约定，本院认为，前述约定系金士豪公司向相关行政部门支付的前期费用，与本案双方间的土地转让手续费系不同款项，不应认为对前述约定的变更，合作公司的该辩称不能成立。后双方于2006年3月10日签订《借款协议书》约定合作公司另外支付金士豪公司利息700000元，故合作公司应付金士豪公司土地转让费11099863元、前期费用631460元、利息700000元，合计12431323元。二审期间，双方对合作公司已付款11297261元均无异议，故合作公司欠付土地转让款应为1134062元（12431323元-11297261元）。综上所述，因金士豪公司二审中提交新的证据，其上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1718号民事判决第二项、第四项及诉讼费负担部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1718号民事判决第一项、第三项；三、甘肃省合作房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向兰州金士豪贸易公司支付土地转让款1134062元；四、驳回兰州金士豪贸易公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费26784元，由兰州金士豪贸易公司负担16784元，甘肃省合作房地产开发有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员  白丽娟审判员  李文军二〇二〇年十一月十七日书记员  段鸿燕