福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2683号 原告：融信（平潭）投资发展有限公司，住所地福建省平潭县岚城乡上楼村上楼**融信大卫城****楼。 法定代表人：朗辉，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。 被告：陈朦朦，女，1990年10月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：中国农业银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地，住所地平潭县城关下埔庄**iv> 负责人：周敏。 原告融信（平潭）投资发展有限公司（以下简称融信公司）与被告陈朦朦、第三人中国农业银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称农业银行平潭分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融信公司委托诉讼代理人王毅、被告陈朦朦到庭参加诉讼，第三人农业银行平潭分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融信公司向本院提出诉讼请求:1.确认融信公司与陈朦朦签订的编号为20160903的《商品房买卖合同》已于2020年3月20日解除；2.判令陈朦朦配合融信公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，并返还合同项下位于福建省平潭县平潭综合试验区××路北侧（××××西侧）××幢××室房产（简称诉争房产）；3.融信公司向陈朦朦支付代为清偿的银行按揭款项124118.7元（该款项暂计至2020年3月31日，具体金额以第三人实际扣收金额为准）及相应利息（以25921.28元为基数从2019年6月30日起，以25916.18元为基数从2019年8月29日起，以12921.05元为基数从2019年9月30日起，以25916.17元为基数从2019年11月29日起，以20520.41元为基数从2020年2月28日起，以12923.61元为基数从2020年3月31日起，均按日万分之五计算至款项还清之日止）；诉讼过程中，融信公司于2020年6月30日被扣划37486.21元，本项诉请变更为：融信公司向陈朦朦支付代为清偿的银行按揭款项161604.91元及相应利息（以每次扣款金额为基数，按日万分之五自扣款之日计算至款项还清之日）；4.陈朦朦支付融信公司为实现本案债权支出的律师代理费10000元及案涉房产二次销售费用10000元；5.陈朦朦立即向融信公司支付购房总价20%的违约金328856.8元；6.第3、4、5项诉请款项与应返还陈朦朦购房款相互抵销，剩余购房款项中按揭贷款部分直接支付给农业银行平潭分行，剩余款项返还陈朦朦；7.陈朦朦承担本案诉讼费、公告费、财产保全费5000元、财产保全保险1000元等融信公司实现本案债权的费用。事实和理由：2016年3月17日，融信公司与陈朦朦签订了编号为20160903的《商品房买卖合同》，约定陈朦朦向融信公司购买诉争房产，购房总价为1644284元，其中首付款为414284元,剩余购房款1230000元以银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件四第四条第8点约定,若因陈朦朦未及时还本付息，而导致贷款银行向融信公司扣收贷款本息或费用的，陈朦朦应于融信公司发出的还款通知之日起10日内到融信公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至陈朦朦向融信公司实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，陈朦朦应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至陈朦朦向融信公司实际还清款项之日止的利息。陈朦朦累计2个月不交或少交按揭款项，或未按约向融信公司归还全部款项并支付相应利息的，融信公司有权解除合同，陈朦朦应承担融信公司主张权利产生的费用。2016年4月13日，融信公司、陈朦朦与农业银行平潭分行签订《个人购房担保借款合同》,约定向农业银行平潭分行贷款1230000元用于支付剩余购房款，合同同时约定，融信公司为陈朦朦的贷款提供阶段性连带保证，担保期限至陈朦朦取得房地产权属证书，并办妥农业银行平潭分行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。 上述合同签订后，陈朦朦向融信公司支付了全额购房款，并办理了《商品房买卖合同》的备案登记，融信公司于2017年3月14日向陈朦朦交付了诉争房屋。但陈朦朦逾期偿还银行按揭贷款，导致农业银行平潭分行向融信公司扣收贷款本息，自2019年6月30日至2020年6月30日，共计161604.91元。融信公司于2020年3月6日发函要求陈朦朦偿还融信公司代垫款及违约金，陈朦朦至今未予以履行，其行为已构成违约。融信公司于2020年3月17日向陈朦朦送达《销售合同解除函》,解除融信公司于陈朦朦签订的《商品房买卖合同》。 另，根据《商品房买卖合同》附件十一第二十条的约定，因陈朦朦违约导致融信公司解除买卖合同，融信公司有权将该商品房另行销售，并要求陈朦朦按购房款总价的20%支付违约金以及融信公司为实现债权及出卖人为行使解除权而产生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、二次销售费用1万元等)，且陈朦朦应将房屋返还融信公司并配合融信公司办理合同备案登记注销等相关手续。 陈朦朦辩称，陈朦朦没有收到《及时偿还贷款催告函》和《销售合同解除函》，签收人不是陈朦朦，陈朦朦对此不知情。融信公司的销售员于2019年有电联告知过还款，但因当时没有还款能力，有要求通融。2020年春节期间融信公司销售员再次电联告知要签收邮件，在签收前还款。因陈朦朦资金出现问题，没有还款能力。融信公司起诉之后双方有协商，2020年7月30日已偿还30000元，希望融信公司能够给陈朦朦半个月左右时间筹钱还款。 农业银行平潭分行未作陈述。 融信公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，农业银行平潭分行经本院传唤未到庭，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利。陈朦朦对融信公司提交的证据无异议，故本院对融信公司提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月17日，陈朦朦作为买受人与融信公司作为出卖人签订编号20160903的《商品房买卖合同》，约定：陈朦朦以总价1644284元购买融信公司开发的诉争房产，陈朦朦应支付首付款414284元，剩余款项1230000元办理银行按揭贷款，融信公司应于2017年11月30日前交房。合同附件四补充协议第四条第8点约定：若因买受人未及时还本付息，而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应于出卖人发出的还款通知之日起10日内到融信公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息(按日万分之三的标准计算)；在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计2个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖人归还全部款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，也有权在不解除主合同的前提下要求买受人返还出卖人为买受人扣收的一切费用并支付出卖人为实现债权而产生的一切费用。合同附件十一第二十条约定：如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权将该商品房另行销售，并要求买受人按购房款总价的20%支付违约金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及出卖人为行使解除权而产生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、二次销售费用1万元等)均由买受人承担。 合同签订后，陈朦朦依约支付首付款414284元，并于2016年4月13日作为借款人与贷款人农业银行平潭分行、保证人融信公司签订《个人购房担保借款合同》，由陈朦朦向农业银行平潭分行申请按揭贷款1230000元，融信公司为陈朦朦的按揭贷款提供担保，农业银行平潭分行发放贷款1230000元至指定的融信公司账户。融信公司于2017年3月14日交付案涉房产，案涉《商品房买卖合同》已备案登记。贷款发放后，陈朦朦逾期还款，导致融信公司自2019年6月30日至2020年6月30日被农业银行平潭分行扣划按揭贷款本息共计161604.91元，其中：2019年6月30日扣划25921.28元、2019年8月29日扣划25916.18元、2019年9月30日扣划12921.05元、2019年11月29日扣划25916.17元、2020年2月28日扣划20520.41元、2020年3月31日扣划12923.61元、2020年6月30日扣划37486.41元。2020年3月6日，融信公司向合同约定的陈朦朦的地址邮寄《及时偿还贷款催告函》，要求陈朦朦偿还代垫的款项。2020年3月17日，融信公司向合同约定的陈朦朦的地址邮寄《商品房买卖合同解除函》，通知陈朦朦解除案涉《商品房买卖合同》并要求偿还代垫款项及配合办理备案注销相关手续。2020年7月30日，陈朦朦向融信公司偿还30000元。 本案审理过程中，融信公司于2020年7月2日向本院提出诉讼财产保全申请，申请对登记在陈朦朦名下诉争房产予以保全。本院依法作出（2020）闽0128民初2683号民事裁定书对诉争房产财产予以诉讼保全。 另查明，融信公司委托福建名仕律师事务所代理本案诉讼，并实际支付了律师代理费10000元。 本院认为，在商品房预售合同中，买受人的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付房屋和协助办理权属登记。在本案中作为买受人的陈朦朦采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而作为出卖人的融信公司亦交付了案涉房产，此时双方均按合同约定履行了主要义务，案涉合同主要目的已实现。案涉合同虽然约定了陈朦朦逾期还款超过两个月且不支付融信公司代其偿还贷款本息的，融信公司有权解除案涉合同，但解除合同已失去基础和前提，且陈朦朦逾期还款金额为161604.91元，已偿还30000元，逾期还款金额未超过购房总价款的10%，未构成根本违约。且在本案庭审时，融信公司与陈朦朦共同确认陈朦朦已对案涉房产进行装修并入住。据此，融信公司以陈朦朦存在的一般违约行为为由主张解除与陈朦朦签订的《商品房买卖合同》有违诚实信用的原则，亦不利于维护市场交易的稳定，故对融信公司提出解除合同及注销合同备案登记、要求陈朦朦承担违约责任并支付二次销售费用的诉讼请求，本院不予支持。至于融信公司要求陈朦朦偿还被农业银行平潭分行划扣款项161604.91元及以此代偿款项为基数分别自扣划之日起至还清款项之日止按日万分之五计算的利息，系其在向农业银行平潭分行承担保证责任后即享有对陈朦朦的追偿权，亦符合合同约定，于法有据，本院予以支持，但应扣除已偿还部分。诉讼过程中，陈朦朦于2020年7月30日偿还30000元，陈朦朦主张还本金，而融信公司主张偿还利息及违约金，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应先偿还利息。为此,本院认定该款项先偿还利息，剩余款项偿还本金。全部代偿款项分别自代偿之日起按日万分之五计算至2020年7月30日利息为17526元，故2020年7月30日偿还的30000元，其中本金12474元、利息17526元，即截止2020年7月30日，利息已结清，尚欠本金为161604.91元-12474元=149130.91元。 另融信公司尚主张陈朦朦偿还其支出的律师代理费10000元，因陈朦朦未能按时足额支付银行按揭贷款而引起本案纠纷，故对融信公司的该项诉讼请求本院亦予以支持。融信公司亦主张财产保全保险费由陈朦朦承担，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十一条规定，判决如下： 一、陈朦朦应于本判决生效之日起十日内向融信（平潭）投资发展有限公司支付代为清偿的银行按揭款项149130.91元及相应利息（以149130.91元为基数，按日万分之五自2020年7月31日计算至款项还清之日止）； 二、陈朦朦应于本判决生效之日起十日内支付融信（平潭）投资发展有限公司为实现本案债权支出的律师代理费10000元； 三、驳回融信（平潭）投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19598元、保全申请费5000元，由陈朦朦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李小洪 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  陈虹燕