江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初6516号原告：宜兴市三星养殖有限公司，住所地宜兴市丁蜀镇林家村。法定代表人：汤敏良(已去世)，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐伟，宜兴市丁蜀法律服务所法律工作者。被告：赵余，男，1971年3月22日生，汉族，住宜兴市。被告：王平，男，1970年11月2日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：王洪明，宜兴市南方法律服务所法律工作者。第三人：王体君，男，1983年5月5日生，汉族，住宜兴市。原告宜兴市三星养殖有限公司(以下简称三星公司)与被告赵余、王平，第三人王体君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理。依法由审判员潘永强适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告三星公司的委托诉讼代理人唐伟，被告赵余，被告王平及其委托诉讼代理人王洪明，第三人王体君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三星公司诉称：赵余、王平未按租房协议约定付清租金，后王平又将租赁房屋等转租给王体君经营，故诉至法院请求判令赵余、王平支付结欠租金137500元，解除2009年1月1日签订的租房协议，责令赵余、王平、王体君交付租赁房屋，支付自2020年1月1日起至本案所涉房屋实际交付之日止按年租金3万元计算的房屋使用费。被告赵余辩称：其原与王平合伙租赁属实，后退出合伙由王平一人租赁，对三星公司的诉请予以否认。被告王平辩称：对结欠租金13.75万元无异议，应扣除为三星公司垫付土地使用费82800元，不同意解除房屋租赁协议，2020年租金只能按25000元计算。第三人王体君述称：对三星公司诉请无异议。经审理查明：2009年1月1日，被告赵余作为乙方与汤敏良作为甲方就厂房租用签订租房协议1份，载明：甲方将陶渊村的厂房约350平方米、场地约1600平方米，办公用房约150平方米租给乙方，租金在合同签字生效日一并交清，以每年的一月一日为准，年月租金3万元，其中乙方在甲方投资基础建设，搭建厂房10万元(双方认可)按每年5000元在上交款中逐年扣除(乙方投资基础建设，厂房归甲方所有)。租用期限为2009年1月1日起至2028年12月31日，乙方在租用期内所有设备、设施归乙方所有，甲方不得干预使用。租用期内一方违约应赔偿另一方1万元。2016年7月27日，王平与王体君签订厂房租赁合同1份，合同约定由王平将陶渊村厂房出租给王体君，期限自2016年9月1日至2021年9月1日，月租金7万元，共计12.4万元。又查明：1998年6月22日，宜兴市工商行政管理局作出关于吊销私营企业营业执照的决定，载明三星公司未按照规定时间参加1997年度年检，未到注册地工商所补办年检手续和接受处罚，根据有关法规规定，决定吊销其营业执照。再查明：本院于2017年9月25日立案受理张晓蕾与王平、孙亚萍租赁合同纠纷一案，民事诉状载明：2009年1月1日张晓蕾丈夫汤敏良（已病故）与赵余签订三星公司厂房及场地租赁合同租赁给赵余及王平，赵余租赁后与王平合伙生产经营陶土原料加工，赵余经营后一年退股，由王平独立生产经营。根据双方签订租赁合同年租金30000元，扣除王平自行基建5000元，每年交付租金25000元。2010年至2012年王平按合同交付租金25000元。2013年交付租金期限时王平拒付，多次催要未果，2014年2月份报警，王平妻子孙亚萍在派出所承诺付款，并出具承诺书，如不履行承诺，终止合同。目前王平、孙亚萍未履行承诺，并且将厂房转租他人。根据相关法律规定特向人民法院提起诉讼，判令立即支付拖欠租金105000元，违约金10000元，合计115000元，并解除2009年1月1日双方签订的租赁合同。并提供署期2016年7月27日王平与王体君签订厂房租赁合同1份。张晓蕾于2018年3月19日提出撤诉申请，署期2018年3月19日本院（2017）苏0282民初9976号民事裁定书载明准许张晓蕾撤诉。本院于2020年1月8日立案受理三星公司与赵余、王平，第三人王体君房屋租赁合同纠纷一案，民事起诉状载明：三星公司拥有坐落丁蜀镇林家村房屋若干，于2009年1月1日与赵余签订1份租房协议，约定将包括上述房屋在内的厂房350平方米，场地约1600平方米，办公用房出租给赵余，年租金3万元，以每年一月一日为准，且允许赵余投资基础建设，搭建厂房10万元，按每年5000元在上交款中扣除，但厂房归三星公司，租赁期限为2009年1月1日起止2028年12月31日，后赵余与王平合伙生产经营陶土原料加工，王平按约支付租金25000元，但于2013年产生欠付租金10000元，2014年起未付，三星公司报警处理仍未按约履行，甚至于2019年7月27日王平又将上述房屋转给王体君。三星公司法人代表张晓蕾于2019年9月向法院起诉，后撤诉。现结欠租金160000元，经催要未果，诉至法院支持诉请即支付租金160000元，解除2009年1月1日的租房协议，责令交付租赁房屋。审理中，赵余、王平均确认由其二人共同向三星公司租赁，至2010年2月赵余退股转给王平，由王平继续经营并支付租金，赵余未与三星公司签订退租协议。王平提供宜兴市收款收据，说明于2013年2月28日以交纳土地年租金名义交款2万元，于2013年12月19日以交纳土地年租金名义交款1万元，2016年12月21日、2017年12月12日、2018年12月30日、2019年12月20日分别交13200元，合计82800元。三星公司称2019年7月份才知道王平与王体君签订的厂房租赁合同，不认可租赁行为，故向公安机关报警处理。案涉所在丁蜀镇陶渊村村民委员会称原三星公司使用村土地，向村交土地租金，由于三星公司倒闭，后续使用土地则应交相应土地租金，所以王平、王体君直接向村里交土地租金，按三星公司所在土地面积1886平方米收取租金。由于时间、人员变动，村里只反映王平交租金计3万元，从2016年至2019年每年王体君交租金13200元。经核算止2019年12月31日共结欠租金137500元。2020年7月17日，三星公司撤回对赵余、王平、王体君的起诉，署期2020年7月17日本院（2020）苏0282民初533号民事裁定书载明：准予三星公司撤回起诉。审理中，当事人均确认租赁厂房包括进门右2间平房、左二屋房屋及建筑面积260平方米建筑。王平称其租赁期间共投资407830元用于翻建新建厂房、浇注道路、翻盖彩钢板屋面、电线电路安装等。同时，其与王体君签订厂房租赁合同中约定年租金7万元，不是月租金，系笔误。因赵余退出，又汤敏良于2012年10月去世，向三星公司交付租金则与三星公司法定代表人汤敏良妻子张晓蕾联系，其未书面告知张晓蕾转租事宜。三星公司称该投资基础建设系租赁方按协议而产生费用，认可按约定租赁方投资基础建设搭建厂房10万元。由于王平、孙亚平未按承诺给付租金，张晓蕾于2017年7月间向王平催要租金中发现王平向王体君转租，而王体君向张晓蕾出示与王平签订的租赁合同，由张晓蕾拍照保存，故于2017年9月以张晓蕾名义向法院起诉要求要求解除2009年1月1日签订的租房协议，不认可王平向王体君转租。以上事实，有租房协议、厂房租赁合同、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉2009年1月1日租房协议系赵余因与王平合作作为承租人与汤敏良作为出租人就三星公司厂房租用而签订，不违反法律规定应予成立，双方均应按租房协议约定内容履行各自义务。又承租人未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持。按王平审理中自述由于赵余退出，王平继续经营并履行支付租金，同时三星公司法定代表人汤敏良去世，向三星公司交付租金则与张晓蕾联系。又三星公司称由于王平、孙亚平未按承诺给付租金，张晓蕾于2017年7月间向王平催要租金中发现王平转租，而王体君向张晓蕾出示与王平签订的租赁合同，由张晓蕾拍照保存，于2017年9月以张晓蕾名义向法院起诉要求要求解除2009年1月1日签订的租房协议。对此王平无书面告知张晓蕾转租事宜。由此，本院可确认三星公司对王平转租厂房不认可。三星公司要求解除2009年1月1日签订的租房协议诉讼请求应予支持。由于赵余、王平二人原共同向三星公司租赁，至2010年2月赵余退股转给王平，由王平继续经营并支付租金，赵余未与三星公司签订退租协议。赵余、王平及第三人王体君均负有返还租赁房屋、场地之义务。本院认为按照案涉租房协议约定承租方在出租方投资基础建设，搭建厂房10万元(双方认可)按每年5000元在上交款中逐年扣除(承租方投资基础建设，厂房归出租方所有)。租用期限为2009年1月1日起至2028年12月31日，承租方在租用期内所有设备、设施归承租方所有，出租方不得干预使用。现由于案涉租房协议解除，故对于承租方搭建厂房费用按租赁期限比例退还，计算为45000元。同时，对2020年1月1日起至实际返还租赁房屋、场地之日止期间，房屋使用费可按年租金3万元计算，由赵余、王平向三星公司支付，对王平与王体君之间因转租事宜在本案中不予理涉。王平向案涉所在丁蜀镇陶渊村村民委员会支付土地使用费82800元，该土地使用费按丁蜀镇陶渊村村民委员会意见应由三星公司交纳，对王平辩称该垫付土地使用费82800元应予扣除意见应予支持。综上，赵余、王平应向三星公司支付剩余租金9700元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除案涉2009年1月1日赵余与汤敏良签订的租房协议。二、赵余、王平、王体君于本判决发生法律效力之日起十日内向三星公司返还租赁房屋、场地。三、赵余、王平于本判决发生法律效力之日起十日内向三星公司支付结欠租金9700元。并支付自2020年1月1日起至房屋、场地实际交付之日止按年租金30000元计算的房屋使用费。四、驳回三星公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1525元（已减半收取），由三星公司负担525元，赵余、王平负担1000元。赵余、王平负担的案件受理费已由三星公司垫付，赵余、王平于本判决生效之日起十日内向三星公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  潘永强二〇二〇年十一月三日书记员  徐 妍