福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4679号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张育和，男，1967年3月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈伟,福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林永标,福建闽鹭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵广梅，女，1972年1月3日出生，汉族，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：吴文求,北京京师（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢闽松,北京京师（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人张育和因与被上诉人赵广梅房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民5868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张育和上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回赵广梅一审全部诉讼请求并支持张育和一审全部反诉请求。事实和理由：一、原审法院认定案涉租赁合同无效是错误的。案涉租赁物经厦门市规划局于2012年10月29日以厦规函【2012】398号复函同意罚款保留，在该复函中，厦门市规划局明确说明“同意罚款暂时保留，但不予补办相关规划手续”，此后，厦门市湖里区城市管理行政执法局于2013年2月26日以厦湖城执罚【2012】384号《行政处罚决定书》，处罚款120816.7元。厦门市建材制品厂于2013年3月5日缴纳该罚款。因此，案涉租赁物虽未取得建设工程规划许可证，但厦门市规划局之已明确同意保留，应视为取得规划许可，有权对外出租使用。故案涉租赁合同有效。2018年5月9日的告示并非正式的搬迁公告，且告示的内容也与规划局罚款保留的意见相矛盾。二、退一步假设，即便认定讼争合同无效，赵广梅仍应依法支付占用费。一审法院以城管部门“温馨提示”张贴时间作为赵广梅终止使用租赁物的时间，该认定是错误的。现有证据足以证明赵广梅自合同签订之日起至2018年9月27日期间实际占用案涉房屋，其依法应支付该期间的占用费。三、张育和于二审提交证据证明赵广梅代表其他七家租户在2018年6月30日与东荣社区委员会签订了搬迁奖励协议书，结合赵广梅在2018年9月27日向张育和告知其实际搬离案涉房屋的事实可以证实赵广梅一直有使用案涉房屋。应当以2018年9月27日作为赵广梅实际搬离的时间。 赵广梅答辩称，一、案涉房屋未取得建设工程规划许可证，系违法建筑物，案涉合同无效。1.行政处罚措施并不能代替建设工程规划许可。即便案涉房屋的行政处罚行为已经执行完毕，但无论是2012年的《复函》《行政处罚决定书》还是2018年的《责令拆除违法建设决定书》《温馨提示》皆明确案涉房屋未取得建设工程规划许可证，系违法建筑物。我国法律并未规定行政处罚措施能代替建设工程规划许可，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉合同应为无效。2.张育和在上诉状明确指出，2012年厦门市规划局的复函为“暂时保留”而非永久保留。退一步讲，即便在暂时保留期签订的合同有效，但经厦门市湖里区城市管理行政执法局于2018年3月27日对案涉房屋作出了《告知书》（厦湖城执拆[2017]5号），2018年4月4日又作出了《责令拆除违法建设决定书》（厦湖城执拆（2017）年5号），已经明确了案涉房屋将予以拆除的事实，案涉合同亦应为无效。二、赵广梅自始至终从未入驻张育和的违章建筑，张育和要求支付占用费的请求缺乏事实依据。一方面，合同签订后，赵广梅经过张育和同意对所承租的房屋进行装修，5月初装修完毕，5月9号政府便发布要求拆除的告示，赵广梅据此不得已搬迁至临时选取的地址，因而从未入驻张育和的违章建筑。另一方面，赵广梅本着友好协商、和平解决的态度，为了配合张育和向政府索赔装修以及拆迁费用，才将少部分物件搬至张育和的违章建筑内，期间没有任何人员的入驻，不存在赵广梅使用房屋的事实。 赵广梅向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认张育和与赵广梅签订的《房屋租赁合同》无效，张育和向赵广梅返还租金65250元；2.张育和向赵广梅赔偿租赁中介费9800元、房屋装修款140525元及转租损失18000元；3.张育和向赵广梅支付租金占用利息（按未返还租金65250元，自2018年3月31日起按年利率6%计至全部款项结清之日止）；4.张育和立即向赵广梅支付律师代理费5000元。 张育和向一审法院提起反诉，请求判令：1.赵广梅向张育和支付租金42775元；2.赵广梅向张育和支付物业管理费每月每平方米1元，公维金每个月2000元，合每月2750元，共5个月合计13750元；3.赵广梅向张育和支付水电费1653.94元。 一审法院认定事实：2018年3月20日，张育和与赵广梅签订《房屋租赁合同》，约定：张育和将位于厦门市湖里区××路××号××层××层局部房屋出租给赵广梅，租赁房屋面积计750平方米，每平方米29元；租赁期限自2018年3月20日起至2024年11月30日止，赵广梅按季度缴付租金，张育和让出50天作为赵广梅的装修期（即免租金50天）；每月租金21750元，赵广梅应于签署本合同当日支付30000元作为租金保证金；物业管理费为每平方1元／月，公维金2000元／月；赵广梅应于次月5日前交清上月水电费；张育和应于2018年3月20日前将房屋交付赵广梅；若在租赁期间内，租赁房屋遇到政府拆迁、被征收或被强制拆除，租赁房屋中关于一次及二次装修部分的补偿归张育和所有，关于搬迁费、员工补偿部分归赵广梅所有；租赁期间，赵广梅有权将租赁房屋转租给第三方使用，但必须事先书面向张育和申请，并提供第三方书面确认，征得张育和的书面同意后方能转租；本合同有效期间，该房屋依法或按政府有关部门规定被列入拆迁、征用、收储等范围内的，或政府行为或政府建设，本合同自相关通知（包括但不限于拆迁、征用、收储公告）要求的搬迁时间终止，在乙方将租赁物如期完好归还张育和后，张育和无息退还押金及已收取的剩余租期的租金，赵广梅应在相关公告要求的时间内腾退房屋交还张育和等。合同签订后，赵广梅依约支付了租金65250元和租金保证金30000元。 2018年4月31日，张育和与赵广梅签订补充协议更改租赁期限为2018年5月1日至2025年6月30日，更改“若在租赁期间内，租赁房屋遇到政府拆迁、被征收或被强制拆除，租赁房屋中关于一次及二次装修部分的补偿归张育和所有，关于搬迁费、员工补偿部分归赵广梅所有”为“若在租赁期间内，租赁房屋遇到政府拆迁、被征收或被强制拆除，租赁房屋中关于一次及二次装修部分的补偿，由张育和申请。申请到的补偿款按五五分成比例进行分配。关于搬迁费、员工补偿部分归赵广梅所有”。 2018年5月9日，厦门市湖里区城市管理行政执法局在××路××号张贴“温馨提示”，告知仙岳路8-5号的各位承租户，仙岳路8-5号的房屋已被认定为违法建筑，一旦符合强制拆除条件，区行政执法部门将依法对该房屋进行拆除，建议各位承租户于2018年5月31日前自行完成企业搬迁工作，腾空所承租的房屋，否则可能承担不必要的损失。 2018年5月27日，张育和向赵广梅转账30000元。 赵广梅为本案支付了律师代理费5000元。 张育和提交了一张《厦门增值税普通发票》，载明供电电费和违约金合计1653.94元，用户为厦门市建材制品厂，2018年10月抄表电费等。 另查明，厦门市湖里区城市管理行政执法局于2018年4月4日出具厦湖城执拆（2017）5号《责令拆除违法建设局决定书》，认定厦门市建材制品厂未经规划行政主管部门许可，未取得规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证，擅自在厦门市湖里区仙岳路8号桥头堡文创园进行建设，系违法建筑物。厦门市建材制品厂于2018年5月11日提起行政复议申请，厦门市湖里区人民政府对上述复议不予采纳，维持了上述决定书。 在赵广梅与张育和的微信聊天记录中，赵广梅于2018年3月26日向张育和询问讼争房屋的产权性质时，张育和告知赵广梅讼争房屋有规划局给出的罚款保留意见书，可以办理手续；赵广梅于2018年5月14日开始向张育和要求退还押金和房租、要求配合其向中介方退还中介费等并表示会配合张育和向政府争取装修索赔及搬迁费用，张育和表示需赵广梅配合、共同克服。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现讼争房屋已被认定为违法建筑物，故讼争合同无效。张育和辩称即使合同无效，赵广梅也应按租金标准支付房屋占有使用费，赵广梅提供了微信聊天记录予以证明其并未实际使用讼争房屋，于2018年5月24日搬入部分物件只是为了配合张育和向政府争取装修索赔及搬迁费用，本院认为，根据讼争合同约定张育和给予了赵广梅50天作为装修免租期，自2018年3月20日起算50日时间正好为2018年5月9日，该日厦门市湖里区城市管理行政执法局已在××路××号张贴“温馨提示”告知各租户讼争房屋已被认定为违法建筑，之后赵广梅开始向张育和要求退还押金和房屋租金并与张育和配合争取拆迁政策，故可认定赵广梅在2018年5月9日前使用讼争房屋无需支付房屋占有使用费，之后赵广梅并未实际使用讼争房屋亦无需支付房屋占有使用费，故赵广梅诉求张育和返还租金65250元，有事实和合同依据，本院予以支持，张育和反诉赵广梅支付租金42775元，本院不予支持。赵广梅主张张育和按年利率6%支付租金占用利息，有事实依据，本院予以支持。 赵广梅诉求张育和赔偿中介费9800元和律师代理费5000元，没有合同和法律依据，本院不予支持。 赵广梅诉求张育和赔偿房屋装修款140525元及转租损失18000元，因张育和对赵广梅提供的合作伙伴入住协议、收条、工程结算单及收据的真实性不予确认，该些证据系赵广梅单方提供，而赵广梅未提供其他证据予以证明，故赵广梅的上述诉求因证据不足，本院不予支持。 张育和反诉赵广梅应支付物业管理费和公维金合计每月2750元，本院按赵广梅实际使用50天予以计算，赵广梅应支付物业管理费和公维金合计4583.3元，该部分法院予以支持。 张育和反诉赵广梅支付水电费1653.94元，因张育和提交的发票并无法确认其代缴电费的具体使用时间和使用用户，即是否均应由赵广梅负担，故张育和的上述反诉请求因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张育和与赵广梅签订的《房屋租赁合同》无效；二、张育和应于本判决生效之日起十日内返还赵广梅租金65250元并支付租金占用利息（以65250元为基数，按年利率6%自2018年3月31日起计至实际返还之日止）；三、赵广梅应于本判决生效之日起十日内向张育和支付物业管理费和公维金合计4583.3元；四、驳回赵广梅的其他诉讼请求；五、驳回张育和的其他反诉请求。 本案一审案件受理费4865元，由张育和承担；反诉案件受理费1255元，由张育和承担1230元，赵广梅承担25元。 二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。同时，张育和认为一审判决遗漏查明赵广梅于2018年9月27日通过微信告知张育和其于当日搬出案涉房屋的事实。对此，赵广梅陈述，其确于2018年9月27日发微信告知张育和当天搬走，但是那是因为之前应张育和要求，为了配合张育和，才留下部分东西在案涉房屋内，才没有把东西全部搬走。 二审中，张育和提交《山水健康步道项目（湖里段）企业搬迁奖励协议书》、山水健康步道项目（湖里段）企业搬迁协议审核意见表、山水健康步道项目（湖里段）付款审核意见表、山水健康步道项目（湖里段）企业现场照片、营业执照、租赁合同、身份证复印件、授权委托书，以上证据共同证明赵广梅实际使用讼争房屋用于经营并据此领取搬迁奖励。 赵广梅质证认为，确认证据真实性，这正好符合案涉租赁合同的约定。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕张育和的上诉请求进行审理。 首先，关于合同的效力。根据厦门市规划局2012年10月29日厦规函【2012】398号《关于厦门市建材制品厂违法建设处理意见的复函》、厦门市湖里区城市管理行政执法局2013年2月26日厦湖城执罚【2012】384号《行政处罚决定书》可以认定，讼争房屋系未取得规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证而擅自建设的建筑物。虽然厦门市规划局在复函中明确“同意罚款暂时保留，但不予补办相关规划手续”，厦门市湖里区城市管理行政执法局亦做出罚款和要求进行整改的决定，但采取对违建者进行罚款并暂时保留违法建筑物的措施并不意味着改变了违法建筑物未取得建设工程规划许可证的性质，因此，张育和就该讼争房屋与赵广梅订立的租赁合同，仍应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定为无效合同。张育和称厦门市规划局复函同意保留即应视为取得了规划许可，主张讼争租赁合同有效，缺乏法律依据，不能成立。 其次，从双方的微信往来可以确定，赵广梅并未实际入驻使用讼争房屋，其搬入部分物品系为顺利取得安置款项且已事先告知张育和，因此，赵广梅陈述其于2018年9月27日发微信告知张育和当天搬走的物品是之前为安置需要而放置于讼争房屋内的物品，可与之前的微信相印证，本院予以采信。免租期满后，赵广梅未使用讼争房屋，张育和收取的租金应予退还。赵广梅装修房屋期间虽是免租期，其仍应支付这段时间的物业管理费和公维金。张育和以赵广梅2018年9月27日微信及赵广梅签订的《山水健康步道项目（湖里段）企业搬迁奖励协议书》等，证明赵广梅实际使用讼争房屋用于经营至2018年9月27日，证据不足，本院不予支持。至于1653.94元水电费，张育和未举证证明系赵广梅使用，其要求赵广梅承担，本院不予支持。 综上，张育和的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由张育和负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年十一月二十日 书记员（ 陈 源 ） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。