广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8106号上诉人（原审被告）：岑劲乐，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：刘毅坚，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：王锡华，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：广东凤梧树教育科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：岑某。四上诉人的共同委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。四上诉人的共同委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄倚虹，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：丁富林，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立涛，广东兴顺律师事务所律师。原审被告：卢少茜，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈曙光，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奇奇，广东广捷律师事务所实习律师。上诉人岑劲乐、刘毅坚、王锡华、广东凤梧树教育科技有限公司（以下简称凤梧树公司）因与被上诉人黄倚虹、原审被告卢少茜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回黄倚虹的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由黄倚虹负担。事实和理由：（一）岑劲乐、刘毅坚、王锡华并非本案适格被告。（二）黄倚虹已全部承继案涉合同权利义务，依约应免除承租人的租金。（三）黄倚虹在拍卖时未尽审慎义务，应自担风险，无权将风险转嫁给承租人。（四）黄倚虹违法行使合同解除权，依法不发生合同解除的效力，承租人无需支付租金、违约金及返还案涉商铺。（五）黄倚虹主张承租人支付按金的诉讼时效已经届满，丧失胜诉权。（六）2020年2月以后，凤梧树公司已经搬离了案涉商铺。黄倚虹辩称，（一）岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司是《租赁合同》中的共同承租人，均是本案的适格被告。（二）岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司提交的《协议书》应为其伪造。即使并非伪造，因岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司未向执行法院递交该《协议书》，也没有在司法拍卖期间提出执行异议，该《协议书》对通过司法拍卖取得案涉商铺的黄倚虹也不发生效力，岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司应按《租赁合同》约定的租金标准支付租金。（三）案涉商铺司法拍卖并未影响岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司对案涉商铺的使用，其应按合同约定继续支付租金。因岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司未支付租金构成违约，黄倚虹有权解除合同并要求返还房屋、支付租金。（四）黄倚虹要求岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司支付按金，并未超过法定的诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。黄倚虹向一审法院起诉请求：1.确认解除岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司租赁顺德区某居民委员会某岸居民小组某胜中路某新城某花园*-7号商铺的《租赁合同》，并立即向黄倚虹返还某畔花园*-7号商铺；2.判令岑劲乐、刘毅坚、王锡华按每月17640元的标准向原告支付自2019年10月起至实际交还商铺之日止的租金（暂计至2019年12月为52920元）；3.判令岑劲乐、刘毅坚、王锡华向黄倚虹支付拖欠租金的利息（按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，暂以52920元为基数，暂计至2019年12月10日为215.16元）；4.判令凤梧树公司对上述租金本息承担共同清偿责任；5.判令岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司、卢少茜向黄倚虹交付租赁按金35280元，且无需退还；6.判令岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司按每月2196.17元标准向黄倚虹支付自2019年12月起至商铺交还之日止的物业管理费（暂计至2020年3月为8784.68元）；7.判令岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司向黄倚虹支付代付物业管理费的利息损失（自物业管理费实际支付之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，暂以8784.68元为基数从2020年3月30日起计算）。一审法院认定事实：佛山市顺德区某居民委员会某岸居民小组某胜中路某新城某花园4、5号商铺原登记在王锡华名下。佛山市顺德区某居民委员会某岸居民小组某胜中路某新城某花园3、6、7号商铺原登记在王锡华、卢少茜名下。2016年5月31日，王锡华、卢少茜作为出租方（甲方）与承租方岑劲乐、刘毅坚、王锡华（乙方）签署《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市顺德区某居民委员会某岸居民小组某胜中路某新城某花园*-7号商铺（以下简称案涉商铺）租给乙方用于成立凤梧树公司，租金每月17640元；租赁期限自2016年6月1日至2020年12月31日；本合同一经签订，乙方在当天需按初始每月的租金标准交付两个月的租金即35280元作为按金；乙方必须每月5号前按时支付租金，超过十天仍未支付的，则视为乙方违约；甲方租金为实收租金，租赁税、物业管理费、水电费以及其他由经营所产生的一切相关税项及收费由乙方承担；在租赁期间，如甲方提前终止合同，甲方无息退还乙方所交按金，并按乙方已交按金金额向乙方支付违约金；如乙方提前终止合同及出现违约事项，乙方所交按金甲方不予退回。凤梧树公司于2016年6月30日由岑劲乐、刘毅坚、王锡华设立。凤梧树公司在该合同上盖章确认。因王锡华未履行生效法律文书确定的义务，一审法院依法于2019年9月4日至2019年9月5日在某宝网司法拍卖（变卖）网络平台上对案涉商铺进行拍卖。拍卖公告中载明拍卖标的为带租约拍卖，租赁期限至2020年12月31日，租金标准为每月17640元，标的物自买受人承接租赁关系之日起所产生的租金归买受人收取。黄倚虹竞得案涉商铺。2019年9月18日，一审法院作出（2019）粤0606执恢485号之五执行裁定，裁定案涉商铺所有权转移给买受人黄倚虹。案涉商铺均已于2019年10月8日转移登记在黄倚虹名下。黄倚虹于2019年11月13日向岑劲乐、刘毅坚、王锡华发出《催告函》，要求签订租赁合同并支付2019年10月、11月的租金。同日，黄倚虹将该函件送至案涉商铺。黄倚虹收到佛山市某科物业服务有限公司顺德某城湾畔物业服务中心2020年3月27日出具的《催缴函》，催缴案涉商铺自2019年12月至2020年3月产生的物业服务费8784.68元及违约金186.67元。黄倚虹于2020年3月29日缴纳了该8784.68元，佛山市某科物业服务有限公司顺德某城湾畔物业服务中心开具了相应的增值税发票。另查明，岑劲乐、王锡华、凤梧树公司向一审法院提交了王锡华与凤梧树公司2019年5月4日签署的《协议书》，载明：由于案涉商铺被法院查封拍卖，影响凤梧树公司店铺经营，造成了损失，王锡华应承担赔偿责任；因凤梧树公司前期投入了大量的资金用于装修，现合同期未满搬迁会造成重大损失，为了弥补损失王锡华承诺给予凤梧树公司免租期一年，自协议签订之日起计算。凤梧树公司及王锡华均在该《协议书》上签名盖章确认。再查明，王锡华与卢少茜于1985年10月25日结婚，2018年10月24日离婚。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点在于：1.双方主体是否适格；2.《租赁合同》应否解除；3.违约责任如何承担。一、双方主体是否适格第一，王锡华、卢少茜于2016年5月31日与岑劲乐、刘毅坚、王锡华签署《租赁合同》。故该《租赁合同》的出租人为王锡华、卢少茜，承租人为岑劲乐、刘毅坚、王锡华。现案涉商铺所有权发生变动，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”之规定，黄倚虹得以继受原出租人王锡华、卢少茜的权益。黄倚虹有权作为出租人向承租人主张权利，黄倚虹的主体适格。黄倚虹已取得不动产权登记证书，岑劲乐、王锡华、凤梧树公司关于其取得所有权程序不合法的问题，并非本案审查范畴，岑劲乐、王锡华、凤梧树公司应另循法律途径解决。岑劲乐、王锡华、凤梧树公司关于其与黄倚虹之间不存在租赁合同关系以及黄倚虹主体不适格的抗辩无理，一审法院不予采纳。第二，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。岑劲乐、刘毅坚、王锡华为设立凤梧树公司签订《租赁合同》，岑劲乐、刘毅坚、王锡华以自己的名义作为承租人签订合同，凤梧树公司成立后对《租赁合同》予以确认，黄倚虹有权要求岑劲乐、王锡华、刘毅坚、凤梧树公司承担合同责任，《租赁合同》的合同责任的承担主体应为岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司。岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司作为本案被告，主体适格。岑劲乐、王锡华、凤梧树公司关于岑劲乐、王锡华并非承租人的抗辩无理，一审法院不予采纳。第三，《租赁合同》约定承租人应向出租人缴纳按金。卢少茜作为原出租人，如收取按金，负有向新的出租人即黄倚虹交回按金的义务，故卢少茜的主体适格。二、《租赁合同》应否解除根据《租赁合同》约定，承租人应于每月5号前支付租金17640元。岑劲乐、王锡华、刘毅坚、凤梧树公司理应按约定向黄倚虹支付租金。虽然王锡华与凤梧树公司签订《协议书》约定免除案涉商铺自2019年5月4日至2020年5月4日期间的租金，但是自黄倚虹取得案涉商铺所有权后，黄倚虹享有案涉商铺的收益权，王锡华无权处分黄倚虹的权益，该部分处分行为对黄倚虹无效。岑劲乐、王锡华、凤梧树公司主张根据《协议书》已免除缴纳租金的义务的抗辩无理，一审法院不予采纳。岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司未按约交付租金，已违反《租赁合同》约定，黄倚虹主张解除《租赁合同》有理，一审法院予以支持。《租赁合同》自解除合同的通知到达岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司之日即2020年2月29日解除。《租赁合同》既已解除，岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司理应向黄倚虹返还案涉商铺。二、违约责任如何承担第一，关于租金的问题。岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司尚欠黄倚虹2019年10月至今的租金及占用费，事实清楚，证据充分，黄倚虹主张岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司支付租金52920元（暂计至2019年12月）有理，一审法院予以支持。对于之后的租金及占用费应按每月17640元的标准计算至实际交还商铺之日止。第二，关于物业费的问题。根据《租赁合同》的约定，案涉商铺的物业服务费应由承租人承担。黄倚虹提交的证据可以证实其已代为缴纳了案涉商铺2019年12月至2020年3月期间的物业服务费8784.68元，岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司应向黄倚虹返还该费用。黄倚虹主张岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司向其支付该费用有理，一审法院予以支持。对于之后的物业服务费，因物业服务合同相对方系物业服务机构，黄倚虹并无直接收取该款项的依据，黄倚虹主张岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司直接按每月2196.17元的标准向其缴纳物业服务费并无理据，一审法院不予支持。第三，关于按金的问题。《租赁合同》约定承租人应于签订合同之日支付按金35280元。黄倚虹有权要求岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司按合同约定履行交付按金的义务。王锡华、卢少茜虽无收取按金，但无证据证明各方已变更《租赁合同》中关于按金交付的约定，亦无证据证明该行为对黄倚虹发生法律效力。故黄倚虹要求岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司向其支付按金35280元有理，一审法院予以支持。根据《租赁合同》，承租方违约的，按金不予退回。故该按金黄倚虹无需退还。卢少茜并未收取按金，因此不具有向黄倚虹返还的义务。该债务并非用于卢少茜、王锡华夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，不属于夫妻共同债务。故黄倚虹主张卢少茜支付按金35280元并无理据，一审法院不予支持。由于上述按金足以弥补黄倚虹的损失，对黄倚虹主张的租金及物业服务费的利息的诉讼请求均不予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、王锡华、卢少茜与岑劲乐、刘毅坚、王锡华2016年5月31日签署的《租赁合同》于2020年2月29日解除；二、岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司于判决发生法律效力之日起三十日内向黄倚虹返还位于佛山市某区某街道革某和社区居民委员会某岸居民小组某胜中路某新城某花园3、4、5、6、7号商铺；三、岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄倚虹支付租金52920元（暂计至2019年12月，之后的租金及占用费应以每月17640元的标准计算至实际交还上述商铺之日止）；四、岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄倚虹支付按金35280元，该按金黄倚虹无需退还；五、岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄倚虹支付物业服务费8784.68元；六、驳回黄倚虹的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6662.8元，由黄倚虹负担2.8元，由岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司负担6660元。本院二审期间，岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司围绕上诉请求提交了以下证据：1.核准变更登记通知书两份、营业执照一份，拟证明凤梧树公司已于2020年2月搬离案涉商铺并于2020年7月10日变更了注册地址；2.判决书一份，拟证明生效判决认定与案涉合同类似的合同的签订主体为公司；3.股权转让协议，拟证明刘毅坚于2017年1月9日将股份转让给了朱某利、王锡华，其作为本案被告，主体不适格。黄倚虹、卢少茜未提交新证据。经审查，岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司在二审中提交的证据1仅能证明凤梧树公司已于2020年7月变更工商注册地址，无法证明凤梧树公司已于2020年2月搬离案涉商铺；证据2与本案无关联性，本院不予采信；证据3仅能证明刘毅坚已不再是凤梧树公司的股东，无法证明刘毅坚作为本案被告主体不适格，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2017年1月9日，刘毅坚将其在凤梧树公司的股份转让给朱某利、王锡华。再查明，2020年7月10日，经佛山市某区市场监督管理局核准，凤梧树公司的法定代表人朱某利变更为岑劲乐，住所地由“佛山市某区某街道办事处某社区居委会某岸居民小组某胜中路某新城某花园*-7号商铺”变更为“广东省佛山市某区某街道某星社区某洲大道中*号某佑城三层**号商铺”。二审中，黄倚虹确认其于2020年9月17日接收案涉商铺。二审期间，经本院释明，黄倚虹请求选择岑劲乐、刘毅坚、王锡华承担合同责任，放弃就案涉合同向凤梧树公司主张权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司作为本案被告，主体是否适格；案涉合同是否应予解除；岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司是否应向黄倚虹支付租金、物业服务费；黄倚虹诉请交付按金是否已过诉讼时效。关于第一个争议焦点。因岑劲乐、刘毅坚、王锡华作为凤梧树公司的发起人，以自己的名义作为承租人签订《租赁合同》，黄倚虹通过司法拍卖的方式取得案涉商铺所有权、取代了原出租人的地位，故依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”之规定，黄倚虹应在岑劲乐、刘毅坚、王锡华与凤梧树公司二者之中择其一请求承担合同责任。二审中，经本院释明，黄倚虹请求由岑劲乐、刘毅坚、王锡华承担合同责任，故应由岑劲乐、刘毅坚、王锡华承担合同责任，三人作为本案被告，主体适格。即使刘毅坚已经不再是凤梧树公司的股东，但其作为合同相对方，仍然应当承担合同责任。岑劲乐、刘毅坚、王锡华上诉主张，三人作为本案被告主体不适格，理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定凤梧树公司与岑劲乐、刘毅坚、王锡华共同承担合同责任，适用法律错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。《租赁合同》约定，承租人应于每月5号前支付租金，逾期十天，出租人有权随时收回案涉商铺。2019年10月8日，案涉商铺转移登记至黄倚虹名下，但岑劲乐、刘毅坚、王锡华至今仍未支付2019年10月起的租金，构成违约。一审判决认定黄倚虹有权解除案涉合同，并确认案涉合同自解除合同的通知到达岑劲乐、刘毅坚、王锡华之日即2020年2月29日解除，有事实和法律依据，本院予以维持。无论凤梧树公司与王锡华签订的《协议书》是否真实可信，也仅能约束合同相对方，对黄倚虹并无约束力。岑劲乐、刘毅坚、王锡华以《协议书》已免除案涉商铺自2019年5月4日至2020年5月4日的租金为由，上诉主张无需向黄倚虹支付2019年10月起的租金，理由不能成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点。因岑劲乐、刘毅坚、王锡华拖欠黄倚虹自2019年10月起的租金或占用费，故本院判决岑劲乐、刘毅坚、王锡华以每月17640元的标准向黄倚虹计付占有、使用案涉商铺期间的租金或占用费。根据《租赁合同》的约定，案涉商铺的物业服务费由承租人承担。一审中，黄倚虹提交的证据证明其已代为缴纳案涉商铺2019年12月至2020年3月期间的物业服务费8784.68元，故本院判决岑劲乐、刘毅坚、王锡华应向黄倚虹返还前述费用。凤梧树公司无需承担前述债务。关于第四个争议焦点。黄倚虹通过司法拍卖取得案涉商铺的所有权，案涉商铺于2019年10月8日转移登记至黄倚虹名下后，黄倚虹方得知原权属人并未收取合同约定的租赁按金。2019年12月11日，黄倚虹提起本案诉讼，请求承租人交付按金，并未超过法定的三年诉讼时效。《租赁合同》约定，承租人违约的，按金不予退还。因岑劲乐、刘毅坚、王锡华未按时交纳租金构成根本违约导致合同解除，黄倚虹诉请承租人支付按金并无需退还按金，理据充分，本院予以支持。岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司上诉主张黄倚虹诉请交付按金已超过法定的诉讼时效，于法无据，本院不予支持。二审中，黄倚虹确认其已接收案涉商铺，一审判决岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司向黄倚虹返还案涉商铺已无必要，本院对该判项予以撤销。综上所述，岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司的上诉请求部分成立，予以支持；岑劲乐、刘毅坚、王锡华、凤梧树公司的上诉请求部分不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4907号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4907号民事判决第二项、第六项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4907号民事判决第三项为：岑劲乐、刘毅坚、王锡华应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄倚虹支付租金52920元（暂计至2019年12月，之后的租金及占用费以每月17640元的标准计至实际交还案涉商铺之日止）；四、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4907号民事判决第四项为：岑劲乐、刘毅坚、王锡华应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄倚虹支付按金35280元，该按金黄倚虹无需退还；五、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4907号民事判决第五项为：岑劲乐、刘毅坚、王锡华应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄倚虹支付物业服务费8784.68元；六、驳回黄倚虹的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6662.8元，由黄倚虹负担2.8元，由岑劲乐、刘毅坚、王锡华负担6660元。二审案件受理费13325.6元，由岑劲乐、刘毅坚、王锡华负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月四日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰