江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8850号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山瀚硕企业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇宝益路****房，统一社会信用代码91320583MA1N3QWU65。法定代表人：丁影，该公司经理。委托诉讼代理人：乔莉、李冰之，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山及成通讯科技有限公司，，住所地江苏省昆山经济技术开发区洪湖路**统一社会信用代码913205837550932177。法定代表人：吴春梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄勤，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁东飚，广东加通律师事务所律师。上诉人昆山瀚硕企业管理有限公司（以下简称瀚硕公司）因与被上诉人昆山及成通讯科技有限公司（以下简称及成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初5633号民事判决，向本院提起上诉。上诉人瀚硕公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，依法改判或发回重审，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审遗漏必须参加诉讼的当事人，上诉人与被上诉人除《宿舍租赁合同》之外，还补充签署了《原租户承接协议》，被上诉人明知昆山琉明光电有限公司等次承租人实际占用涉案租赁物的现状，要求上诉人负责腾退，上诉人实际无法履行。2.被上诉人违约单方解除合同，合同约定的履行保证金低于目前给上诉人造成的损失，应酌情增加赔偿金额。3.上诉人与被上诉人签订的《宿舍租赁合同》合法有效，被上诉人不享有单方解除权，无权单方确定解除日期。原审认定双方于2019年2月22日解除租赁合同缺乏依据。被上诉人及成公司答辩称：1.昆山琉明光电有限公司等次承租人不属于必要共同诉讼人。2.上诉人未提供额外60万元损失的证据，其要求增加赔偿金无事实依据。3.涉案《宿舍租赁合同》约定出租方及成公司在承担赔偿责任的前提下享有单方解除权，一审认定租赁合同于2019年2月22日解除正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。及成公司向一审法院起诉请求：1.请求判决确认及成公司、瀚硕公司之间的《宿舍租赁合同》(合同编号：昆山及成3C201612001)已于2019年2月22日解除；2.请求判决瀚硕公司向及成公司支付所拖欠的租金，暂算至2019年2月22日为960.44万元；后将该部分诉请金额变更为168万元；3.请求判决瀚硕公司承担本案的诉讼费用；4.责令瀚硕公司将租赁房屋腾退给及成公司。瀚硕公司提出反诉请求：1.判令及成公司支付赔偿金人民币140万元；2.判令及成公司返还保证金人民币140万元；3.判令及成公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明事实如下：2016年12月20日，及成公司（甲方）与瀚硕公司（乙方）签订《宿舍租赁合同》，约定，1.甲方自愿将坐落在昆山经济技术开发区洪湖路681号的两幢宿舍楼出租给乙方使用,实际面积以房产证登记为准(占地13333平方米,含辅助房建筑面积约30000平方米),甲方保证租赁物无债权纠纷，乙方对甲方出租的宿舍楼作了充分了解,自愿承租该宿舍楼。2.租赁期限为五年，自2017年1月1日至2022年1月31日，其中2022年1月1日至2022年1月31日为免租期，租赁期限届满前3个月乙方需提出是否续租。3.乙方向甲方缴纳10万元用电保证金（在意向保证金中抵扣）；乙方向甲方缴纳10万元用水保证金，保证在2017年12月25日前到账。4.合同履行保证金：80万元，在意向保证金中抵扣；资产保证金40万元，分二批到账，第一批10万元由意向保证金中抵扣，第二批30万元于2017年12月25日前到账，资产保证金在租赁合同结束后30天内甲方视租赁物交还情况，进行清算后无息返还给乙方，若此费用超出此保证金，乙方续补足。5.原租户承接：甲方负责东栋（1号）宿舍楼部分客户：一家客户租赁三个楼层的清偿事项及相关费用（乙方允许甲方为了妥善处理此事而发生交付时间的延迟）；应乙方要求，甲方协助乙方承接其他所有客户，双方签订《原租户承接协议》；应乙方要求，甲方代收取原租户的租金、物业管理费、水电费、维修费等费用，并在收到以上约定的相关费用后5日内汇入乙方指定账户（扣除所需支付的税金、佣金等费用，乙方享有此类费用的知情权），若甲方未按约定时间汇入，乙方可在下期租金中扣除应汇入的各项费用。11.经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物内的宿舍、店铺转租，但转租部分的管理由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。乙方应在转租合约中列明，若本合同终止，乙方与受转租户的转租合约同时终止；12.1在租赁期限内，若甲方提前终止合同，须提前通知乙方，并按合同约定的履行保证金金额赔偿给乙方，并退还乙方原先支付的履行保证金。12.2在租赁期限内，若遇乙方不按合同约定按期交纳租金，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。租金每拖欠一日，乙方应向甲方支付日违约金为合同总价的千分之五。12.3若遇到乙方欠交租金超过25天，甲方有权提前解除本合同（不承担违约责任），在甲方以书面通知方式通知乙方（包括受转租户）之日起，本合同自动终止，甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租户的财产），并在解除合同的书面通知发出之日起5日后且乙方未补交租金，甲方将从乙方缴纳的各项保证金中扣除，若各项保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权将申请拍卖留置财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，并有权诉之于法律要求乙方补足。12.4未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同，如乙方需提前解约，须提前3个月书面通知甲方且履行以下手续：交还租赁物、交情终止承租前的租金；乙方按合同缴纳的各项保证金作为支付甲方的违约金。14、本合同提前终止或租赁期满，甲乙双方未达成续租合同的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日搬离租赁物，并将其返还给甲方，乙方逾期不搬离或不返还租赁物的，应按四倍租金向甲方支付租金。若甲方不接受乙方支付的四倍租金，有权强行收回租赁物。2016年12月21日，及成公司通知瀚硕公司变更租金支付的账户，将租金支付至吴凌名的账户。同日，瀚硕公司支付100万元，其中履约保证金80万元；瀚硕公司支付2017年1月至4月租金160万元；2018年1月-4月租金168万元；收据记载2017年12月4日，瀚硕公司支付押金40万元；2017年5月至8月租金160万元；2018年9月至12月租金168万元；其余只有汇款凭证，总计2017年1月1日至2019年4月租金，瀚硕公司共计1011万元，押金140万元（含履约保证金80万元），共计1151万元。2018年2月5日，瀚硕公司（乙方）、及成公司（甲方）、昆山琉明光电有限公司签订《押金转让协议》，约定甲方与丙方签订宿舍租赁合同，期限自2018年1月18日至2020年1月17日止，丙方支付宿舍押金56500元，因宿舍由乙方维护管理，故甲方现将丙方支付的宿舍押金转让给乙方，乙方收取甲方转让其宿舍押金后，甲方与丙方无任何押金关系，甲方按原合同代收丙方其房租水电费并支付给乙方，丙方退租，乙、丙自行结算，与甲方无关。2018年9月14日、2018年9月17日，及成公司发函，由于及成公司股东已由李炯、罗凤变更为珠海及成通讯科技股份有限公司、新加坡及成企业公司、香港及成有限公司，法定代表人由李炯变更为吴春梅，及成公司的实际控制人已发生变更。但由于原股东李炯、罗凤没有将各承租人的原始租赁合同和交付租金的相关原始凭证办理移交，已经影响到各承租人的合法权益。实控人及及成公司为了下一步与各承租人继续友好合作，为保障各承租人的正当利益，通知各承租户限期携带原始租赁合同及复印件、2018年9月份之前支付租金原始凭证(银行转帐凭证、收据等)及复印件到及成公司南门保安室登记；通知各承租户暂停交付租金及其他相关费用，待收到及成公司另行通知后再付款。2018年9月19日，及成公司发布公告，告知瀚硕公司于公告之日起携带合同原件及复印件、已付租金的凭证原件及复印件到公司；公告之后的租金支付至珠海及成通讯科技股份有限公司，现金缴纳的，交予公司员工胡明。若上述事项未履行，公司视租赁合同解除，有权收回房屋，并采取有效措施防止损失进一步扩大，因此造成的一切不利后果由责任人自行承担。2018年10月10日，及成公司发布公告，如果在上述时间内瀚硕公司及其他租户不能及时提供相关租赁合同等文件和资料，二个月后，本公司将各承租户同意解除合同，各承租户应即时腾空所有占用的房屋。届时，若不能即时腾退房屋的，公司将停水停电，并且继续追讨贵单位非法占用期间的全部损失。及成公司愿意承担因合同解除后的一切法律责任。2018年10月31日，瀚硕公司回复及成公司，对公告内容不予认可，因为股权变动不应影响合同履行，涉及的原始租赁合同及有关租金支付的原始凭证，在签订合同后双方都有留存和备份，瀚硕公司不负有任何义务向及成公司再行提供；《通知函》中第二条所提及到请各承租人暂停交付租金及其它相关费用事宜，瀚硕公司表示认可。2018年11月1日，及成公司通知瀚硕公司付款账户，对于支付至其他账户，公司不予认可。2018年11月7日，及成公司向瀚硕公司承诺，合同有效存续期间，公司内部股权转让不会对双方合作带来任何的不便和问题，不再以任何形式为理由停水停电或终止合同；承诺双方此前的合作中，瀚硕公司支付的用电保证金、用水保证金、履约保证金、资产保证金等所有相关费用，公司会遵照已签署的合同中约定的内容来认可和执行；承诺在安全保障、电梯维护、卫生管理、房屋结构等出现问题，公司将按合同约定执行等。2018年11月7日，及成公司告知瀚硕公司公司的收款账号，瀚硕公司盖章确认。2018年11月22日，及成公司在昆山日报发布《公告》，通知瀚硕公司《宿舍租赁合同》将于三个月后终止。2018年12月2日，瀚硕公司发函不同意解除，要求按照合同约定继续履行。2019年1月2日，瀚硕公司发函，就以下事项与及成公司沟通，1.关于打款变更账号，要求委托书中的各租户改为瀚硕公司，其他内容不变，并限期书面提供，若逾期，下期相关费用按租赁合同原约定账号打款；2.发票谁开具;3.昆山琉明光电有限公司已于2018年11月1日违约退租，退租后还有9月、10月租金96493.44元、8月-10月水电费41382.3元，合计137876.64元，此笔费用应按合同约定于次月5日打入瀚硕公司，应尽快安排；4.昆山琉明光电有限公司退租后，截止至2018年12月31日，未与瀚硕公司进行交接，导致瀚硕公司损失，如贵司无法按时完成交接，仍需支付占有使用费。以上事实由《宿舍租赁合同》、公告、通知函、沟通函、代收款委托书、《昆山日报》公告、汇款凭证、银行回单、原租户承接协议、押金转让协议、收据、当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为，及成公司与瀚硕公司签订的《宿舍租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守。及成公司根据合同约定提前三个月通知瀚硕公司解约，并自愿承担解约违约金，符合双方约定，且瀚硕公司庭审中抗辩同意解除并腾退房屋，一审法院予以支持，故双方之间的《宿舍租赁合同》一审法院确定于2019年2月22日解除，瀚硕公司腾退涉案租赁房屋。关于及成公司主张支付欠付的租金，一审法院认为，通过瀚硕公司的举证，提供的汇款凭证以及收据可证实其在合同解除之前已全部缴纳租金，不存在拖欠，故一审法院对及成公司的该项诉讼请求不予支持。合同解除后至腾退之前的占有使用费，及成公司未主张，一审法院不予理涉。关于第三方昆山琉明光电有限公司解除合同退租相关事宜,可另案主张。关于瀚硕公司反诉请求，根据双方合同12.1条约定，“在租赁期限内，若甲方提前终止合同，须提前通知乙方，并按合同约定的履行保证金金额赔偿给乙方，并退还乙方原先支付的履行保证金。”根据收据显示，瀚硕公司支付的履约保证金为80万元，故依约，及成公司提前解除合同，应赔偿履约保证金80万元，并退还其余保证金60万元及履行保证金80万元，共计220万元。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、昆山及成通讯科技有限公司与昆山瀚硕企业管理有限公司签订的《宿舍租赁合同》于2019年2月22日解除，昆山瀚硕企业管理有限公司于合同解除之日腾退位于昆山经济技术开发区洪湖路681号的两幢宿舍楼。二、昆山及成通讯科技有限公司于判决生效后十日内支付昆山瀚硕企业管理有限公司赔偿金80万元。三、昆山及成通讯科技有限公司于本判决生效后十日内退还昆山瀚硕企业管理有限公司押金140万元。四、驳回昆山及成通讯科技有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费19920元，保全费5000元，由昆山及成通讯科技有限公司负担。反诉案件受理费14600元，由昆山瀚硕企业管理有限公司负担2400元，昆山及成通讯科技有限公司负担12200元。二审中，瀚硕公司提交《工程装修合同》一份、银行付款流水17张，证明瀚硕公司与案外人丁浩签订工程装修合同，工程总价款共计130万元，实际向丁浩支付工程款130万元。及成公司对证据发表质证意见为：该证据不属于二审新证据，对证据的真实性、关联性均不予认可。二审另查明：及成公司于2016年12月21日向瀚硕公司开具100万元的保证金收据，载明收取瀚硕公司押金（履约保证金80万、水电保证金10万、资产保证金10万）。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，及成公司与瀚硕公司2016年12月20日签订的《宿舍租赁合同》合法有效。合同约定瀚硕公司承租及成公司二幢宿舍楼，并约定双方在承担违约责任的前提下可以提前解除合同，其中对于甲方即及成公司承担的违约责任是退还瀚硕公司合同履行保证金并赔偿瀚硕公司履行保证金。因涉案《宿舍租赁合同》约定的合同履行保证金及瀚硕公司向及成公司交纳的履约保证金均为80万元，故及成公司赔偿瀚硕公司80万元即可提前解除合同。瀚硕公司关于及成公司应赔偿其140万元保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。及成公司于2018年11月22日函告瀚硕公司合同于三个月之后解除，向一审法院起诉第一项本诉诉请为确认涉案《宿舍租赁合同》已于2019年2月22日解除，瀚硕公司一审庭审答辩同意及成公司该项诉请，一审法院据此确认涉案《宿舍租赁合同》于2019年2月22日解除，并无不当。合同解除，则及成公司依据合同相对性要求瀚硕公司腾退涉案房屋，合法有据，应予支持。瀚硕公司将涉案房屋转租，次承租人与及成公司并无直接合同关系，故次承租人在本案中不属于必要共同诉讼人，涉及其腾退的问题可另行处理。瀚硕公司二审提供的证据对本案不具证明力，其以此为由上诉要求调整违约金，本院不予支持。及成公司向本院提起上诉，但未预交二审案件受理费，本院依法按其自动撤回上诉处理。综上，瀚硕公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由上诉人昆山瀚硕企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十一月二十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。