陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终12121号 上诉人（原审被告）:西安海荣房地产集团有限公司。住所地：西安市。法定代表人:郑青海，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:李小娟，陕西信邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:孙乐顺，男，1957年XX月XX日出生，汉族，住西安市未央区。原审被告：甘肃铸伟建设工程公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区（铭园酒店对面）。法定代表人：顾海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：张昌生，男，1968年5月10日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省原县。委托诉讼代理人：顾继安，男，1976年7月22日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省庆阳市西峰区。原审被告：西安三建建设有限公司。住所地：西安市。法定代表人：朱晓忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：康军杰，男，1957年5月5日出生，汉族在，住西安市碑林区。上诉人西安海荣房地产集团有限公司（以下简称：海荣公司）因与被上诉人孙乐顺，原审被告甘肃铸伟建设工程公司（以下简称：铸伟公司）、西安三建建设有限公司（以下简称：三建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初4817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年10月25日，海荣公司（甲方）与铸伟公司（乙方）签订了《联合建设管理合同》，约定双方共同建设西安市未央区XX城XX路XX城XX村XX号楼及XX号楼，12号楼双方另行协商；海荣公司提供建设用地，提供项目的规划总平面审批手续和设计、施工图纸；铸伟公司负责按照海荣公司提供的设计施工图纸施工，自行承担本项目地下和地上施工范围内全部工程内容和建设费用等。6、9号楼住宅面积共计约89668平方米，铸伟公司按照每平方米2700元向海荣公司支付费用，共计24210.36万元。另约定，铸伟公司所涉及楼位的全部商品房必须以海荣公司名义对外销售，签订商品房买卖合同；6号9号楼商品房原则上由铸伟公司自行销售，海荣公司配合办理合同签订等手续，铸伟公司按照总销售额（合同备案价格）的千分之二向海荣公司支付相关销售手续办理费用。海荣公司协助铸伟公司办理所销售房屋的银行按揭手续，负责办理房屋分户产权证，并为购房人出具正式的购房发票……2013年3月31日，铸伟公司与孙乐顺签订了《西安九如御内部认购协议书》，约定孙乐顺认购西安九如御9号楼22001号房屋，优惠后总价431874元，孙乐顺应于2013年3月13日前付70%房款，计301874元，并于2013年4月30日前到指定地点签订商品房买卖合同，同时办理银行按揭。孙乐顺于2013年3月13日向铸伟公司支付认购款301814元，剩余认购款13万元于2014年3月30日支付完毕。2015年4月，铸伟公司向孙乐顺交付了房屋；2015年4月1日，孙乐顺向海荣公司缴纳了11640.6元维修基金，并在物业处办理了装修手续。因未签订正式的商品房买卖合同，故孙乐顺至今未缴纳契税。三建公司是该项目的总包方。西安市住房保障和房屋管理局市房发[2017]77号《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》中明确规定购买商品住房时购房人按照合同约定，将购房款存入预售资金监管账户，开发企业与资金监管银行核对进账情况，由监管银行将进账信息录入预售资金监管系统并确认是房地产开发企业将网签合同提交备案的前置程序之一。另查明，XX小区XX城改项目，位于西安市XX区XX路XX号，该项目9号楼22001室房屋已经完成了初始登记，登记在海荣公司名下，未备案销售。庭审中，孙乐顺明确其要求铸伟公司为其办理房产证实际上是要求铸伟公司配合其将其认购的房屋登记在其名下。孙乐顺诉至原审法院称，其与妻子为投靠子女，于2013年在XX城XX路XX号楼XX单元XX室商品住房一套，其分两次将房款全额汇至铸伟公司账户，并与铸伟公司签订了《九如御内部认购协议书》。2015年收房时其将大修基金交付给了海荣公司。在之后的6年中，其多次催促铸伟公司要求兑现承诺与其签订正式的商品房买卖合同，铸伟公司均以各种理由推脱，故诉至法院，请求：1、铸伟公司依据2013年《海璟九如御内部认购协议》，兑现承诺，与其签订正式《商品房买卖合同》，办理房产证；2、本案诉讼费由铸伟公司、海荣公司、三建公司承担。海荣公司辩称，其公司与孙乐顺之间不存在合同关系，应当驳回孙乐顺对其公司的诉讼请求。就涉案房屋其公司与孙乐顺未签订商品房买卖合同或相关的认购协议，孙乐顺也未向其支付购房款，双方就涉案房屋未形成商品房买卖的合意，故其没有与孙乐顺签订商品房买卖合同及为孙乐顺办理房产证的义务。铸伟公司辩称，孙乐顺请求其公司依据2013年签订的内部认购协议签订正式的商品房买卖合同及办理相关房产证事宜，其公司根本无法办到，且没有事实和法律依据。其公司仅是建筑公司，2011年基于联建协议将海荣公司和其公司联建的房屋出售给孙乐顺进行筹资用于该项目。协议签订后，其公司履行了相应的义务，将房屋建成，孙乐顺已于2015年入住该房屋并将相关费用交给了海荣公司。现孙乐顺要求其公司和孙乐顺签订商品房买卖合同，其公司无法办到。其公司承认收取了孙乐顺的房款，但是随着西安市房管部门规定的出台，签订正式的商品房买卖合同必须有银行流水，否则不能备案和办理房产证。孙乐顺购买房屋时仅和其公司签订了协议，随着客观情况的变化，孙乐顺要求海荣公司与其签订合同铸伟公司无异议，法院也无权判决作为建筑公司的其公司与孙乐顺签订商品房买卖合同。其公司目前陷入困局，没有资金入账来让孙乐顺的房屋得到行政机关的认可，唯一的办法就是孙乐顺退回房屋，其公司出售后给孙乐顺退回房款，并按照协议约定的标准支付孙乐顺同期银行贷款利息。三建公司辩称，其公司与孙乐顺不存在任何合同关系及经济往来，孙乐顺起诉其公司无法律依据，应当依法驳回孙乐顺对其公司的诉讼请求。其公司仅是海璟九如御项目的施工企业，与海荣公司签订的建设工程施工承包合同已于2015年履行完毕。其公司与海荣公司不存在任何抵押、抵顶事宜，更不存在出售，与孙乐顺无任何认购关系。原审法院认为，孙乐顺与铸伟公司签订的《西安九如御内部认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效协议。根据铸伟公司与海荣公司的联建协议约定，铸伟公司有权出售涉案房屋，因涉案房屋的预售证等证件办理在海荣公司名下，故铸伟公司须以海荣公司的名义对外销售。铸伟公司虽未以海荣公司名义与孙乐顺签订认购协议，但铸伟公司与海荣公司的约定不能对抗非合同当事人的孙乐顺。孙乐顺已经支付了全部认购款，铸伟公司亦已将房屋交付孙乐顺使用，孙乐顺向海荣公司缴纳了专项维修基金，虽孙乐顺未与铸伟公司或海荣公司签订正式的商品房买卖合同，但铸伟公司与孙乐顺之间已经形成了事实上了商品房买卖关系。海荣公司作为预售许可证的权利人，基于与铸伟公司的联建协议，有义务配合办理网签，负责办理房屋分户产权证，并为购房人出具正式的购房发票等，以配合孙乐顺将涉案房屋登记转移登记至其名下。考虑到签订合同不适于强制履行，且涉及房屋管理部门的流程，故关于孙乐顺请求铸伟公司与其签订正式的商品房买卖合同的诉讼请求原审法院依法不予支持，但孙乐顺已与铸伟公司形成了事实上的房屋买卖关系，海荣公司应当协助、配合孙乐顺将位于西安市XX区XX路XX号XX号楼XX室房屋转移登记至孙乐顺名下。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，原审法院遂判决：一、西安海荣房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内协助、配合原告孙乐顺将位于西安市XX区XX路XX号XX号楼XX室房屋产权转移登记至原告孙乐顺名下。二、驳回原告孙乐顺的其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元（原告已预交），现由被告西安海荣房地产集团有限公司承担，并于本判决生效之日起三十日内支付原告孙乐顺。宣判后，海荣公司不服，向本院提起上诉称，一、其公司与孙乐顺之间无合同关系，判令其公司协助、配合孙乐顺办理涉案房屋的产权转移登记手续无事实及法律依据。孙乐顺未核实的情形下，与铸伟公司签订认购协议形成事实上的商品房买卖合同关系，其自身亦存在重大过错。二、根据西安市住房保障和房屋管理局颁发的《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住雳交易政策有关问题的实施细则》之规定，在未办理涉案房屋的商品房买卖合同网签备案手续、未将涉案房屋的购房款转入资金监管账户内，其公司无法协助、配合孙乐顺完成房屋产权转移登记，原审判决即便生效也将无法履行或执行。综上，请求：1、依法撤销 (2020)陕0112民初4817号民事判决，改判驳回孙乐顺的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由孙乐顺承担。孙乐顺辩称，1、我团购海荣公司房屋在2013年，铸伟公司与海荣签订了联建合同，购房款都是打入铸伟公司账户，铸伟公司是得到海荣公司的授权才进行销售的。海荣公司理应进行内部购房协议中铸伟公司未进行的法律义务。海荣公司所述的我有过错与事实不符；2、海荣公司辩称的无法履行是为了抬高销售价格，海荣公司具有重大过错。3、海荣公司向房管局提交资金监管账户等是履行合同义务的一部分，这也是合同约定的义务。铸伟公司述称，房子已经交给孙乐顺了，办证需要海荣公司协助孙乐顺。三建公司向本院提交了书面答辩意见，称：基于其公司没有参与孙乐顺与海荣公司及铸伟公司内部购房及他们之间的资金往来，故其公司不发表答辩意见。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，从铸伟公司与海荣公司的联建协议约定看，两公司约定铸伟公司有对外销售涉案商品房的权利。而且，孙乐顺从公示的商品房预售许可证所载明的内容，应能知晓海荣公司系案涉房屋的预售单位及铸伟公司系受海荣公司委托代理预售案涉房屋的事实，且孙乐顺支付了全部房款，案涉房屋也实现了交付。因此，案涉商品房的买卖行为应是铸伟、海荣两公司的共同意思表示，且本案存在海荣公司委托其合作伙伴铸伟公司代理预售案涉商品房的事实及法律关系，海荣公司认为铸伟公司的售房行为与其无涉的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”的规定，海荣公司作为委托铸伟公司销售案涉房产的委托人，案涉铸伟公司的售房行为，应在孙乐顺与海荣公司之间产生合法、有效的合同约束力，海荣公司应依法承担相应法律责任。综上，原审判决正确，应予维持。海荣公司的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。西安海荣房地产集团有限公司预交的100元二审案件受理费，由西安海荣房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董   凡审 判 员  肖  晓  通审 判 员  辛      娟 二○二○年十一月三日  书 记 员  范 致 远      1