广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终6796号上诉人（原审原告）：杨伟棉，男，汉族，1961年11月5日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：龙卫铭，北京市慧丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市万科中心城房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：李聪冲，男，该司工作人员。上诉人杨伟棉因与被上诉人佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称万科公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22175号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨伟棉上诉请求：1.撤销一审判决，支持杨伟棉的一审诉讼请求；2.万科公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院根据佛山市自然资源局某分局出具的复函认定案涉合同及拆迁置换的行为不属于拆迁安置行为错误。案涉房屋位于某村，是在政府部门批准的拆迁项目内，同一地点、同一时间被万科公司拆除。虽然杨伟棉与万科公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》的时间因补偿数额存在分歧而迟于其他村民，但在合同特别补充条款已明确约定，万科公司从2010年10月25日起支付临时安置补助费给杨伟棉。因此，案涉房屋的拆迁及回迁应与同一区域其他被拆迁房屋一样，属于拆迁安置行为。二、万科公司在没有依照《城市房屋拆迁管理条例》取得房屋拆迁许可证的情况下，按照拆迁安置的方式与杨伟棉签订《房屋拆迁安置补偿合同》《佛山万科广场回迁房协议》，并承诺承担办理产权登记的义务和费用，存在过错，一审法院驳回杨伟棉的诉讼请求，有违公平原则。三、杨伟棉与万科公司均确认《房屋拆迁安置补偿合同》真实有效，所争议的是办证时间和违约金数额，一审法院未归纳案涉事实是否属于拆迁的争议焦点，杨伟棉没有举证不能。一审法院有权主动审查合同效力，但不能否定拆迁事实。万科公司辩称，万科公司已完成回迁房屋的首次登记手续，但由于税务及不动产等相关部门认为杨伟棉与万科公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》的时间是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后（即在2011年1月21日之后）,不能将其认定为拆迁安置补偿行为，不能办理产权登记手续，即使申请按照商品房交易的形式办理转移登记手续，也将受到佛山市禅城区的限购政策的限制。因此，并非万科公司不协助其办理回迁房屋的产权登记手续，而是无法完成办理，无法协助。杨伟棉向一审法院起诉请求：1.万科公司向杨伟棉支付迟延办证违约金8025.36元（暂从2017年5月28日起暂计算17个月，应计算至万科公司协助办证完毕时止，按照临时安置补助费每月944.16元的50%计算）；2.万科公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，杨伟棉增加诉讼请求：万科公司协助杨伟棉办理案涉回迁房不动产权登记手续。一审法院认定事实：2012年12月11日，杨伟棉（被拆迁人）、万科公司（拆迁人）、案外人某股份合作经济社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由万科公司征拆杨伟棉的相关房屋，杨伟棉的合法产权房屋面积为41.72平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为41.72平方米，每月临时安置补助费为667.52元。万科公司应为返还的物业（应返还面积部分）办理房地产产权证，杨伟棉须予以配合，办理房地产产权证所产生的费用由万科公司承担，若杨伟棉不配合，则相关的费用由其自理。同日，杨伟棉（被拆迁人）、万科公司（拆迁人）、案外人某股份合作经济社（见证方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由万科公司征拆杨伟棉的相关房屋，杨伟棉的合法产权房屋面积为17.29平方米，其选择物业补偿的合法产权房屋面积为17.29平方米，每月临时安置补助费为276.64元。该合同其他内容与上述《房屋拆迁安置补偿合同》内容基本一致。后，杨伟棉与万科公司签订《佛山万科广场回迁房协议》，双方确认杨伟棉可回迁的合法产权面积为70.81平方米，其选择的回迁房为：万科广场六期1座2802房。回迁房总套内面积为71.48平方米，超过可回迁面积0.67平方米，所需支付的增购面积款项为4107元。上述《佛山万科广场回迁房协议》就产权登记问题于第六条约定如下：万科公司应当在商品房交付后720日内具备办理房产证条件（即取得《商品房所有权初始登记通知书》资料），因万科公司原因造成逾期提供资料的，万科公司需自逾期之日起每日按已付增购房款万分之一向杨伟棉支付违约金，万科公司承担延迟办证违约责任的金额不超过合同金额的1%。具备办证条件后，杨伟棉必须在万科公司通知的时间内签署一切必需的资料，并向万科公司提交办理商品房产权登记手续需要的全部资料及缴纳相关增购部分税费，否则导致延迟办证的责任由杨伟棉承担。2017年2月27日，佛山市禅城区国土城建和水务局就包含案涉回迁房在内的某号某座的商品房出具《商品房首次登记确权清单》，并确认上述商品房首次登记申请事项已办理完毕。据一审法院依职权向佛山市自然资源局某分局调查，该单位作出复函，主要如下：“一、根据来函的附件《佛山万科广场回迁房协议》中的回迁房万科广场某房的门牌地址是佛山市禅城区某房，经查，开发公司已申请办理商品房首次登记，权利人是佛山市万科中心城房地产有限公司；二、根据来函附件两份《房屋拆迁安置补偿合同》均签订于2012年12月11日。根据佛山市禅城区人民政府工作会议纪要，2011年1月21日前万科中心城公司对原有村民房屋的拆除、安置补偿行为属于事实的拆迁安置行为；2011年1月21日后万科中心城公司对原有村民房屋的拆除、安置补偿行为不认定为拆迁安置补偿行为。故杨伟棉不能办理征拆房屋补偿产权登记。三、根据佛建管函某号《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》限购政策的相关文件，征拆房屋补偿产权登记未纳入住房限购范围。杨伟棉若申请办理买卖转移登记，其属于佛山市禅城区的限购对象，其本人有无购房资格，要查看杨伟棉及其家庭成员（配偶、未成年子女）在查询时点上“佛山市房产信息查询系统”记载的住房登记套数是否符合限购政策的规定。本市户籍居民家庭（配偶、未成年子女）在本市可拥有两套住房。杨伟棉若符合上述规定，则可以办理上述不动产的买卖转移登记。……”诉讼中，杨伟棉、万科公司均确认：杨伟棉已向万科公司支付完毕案涉回迁房的增购房款，万科公司已将回迁房交付予杨伟棉使用。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。杨伟棉与万科公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及《佛山万科广场回迁房协议》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于杨伟棉主张万科公司协助办理案涉回迁房不动产权证书的诉请。根据一审法院依职权调取的佛山市自然资源局某分局的复函，万科公司于2011年1月21日后对原有村民房屋的拆除、安置补偿行为不被认定为拆迁安置行为。案涉两份《房屋拆迁安置补偿合同》均签订于2012年12月11日，故杨伟棉不能办理征拆房屋的补偿产权登记。本案中，杨伟棉明确主张万科公司协助办理案涉回迁房的不动产权证书，据上述复函的意见，杨伟棉不能办理该补偿产权登记手续。故，一审法院对杨伟棉的该项诉请依法予以驳回。关于杨伟棉主张万科公司支付迟延办证违约金的诉请。因案涉回迁房未符合办理补偿产权登记的条件，故一审法院于本案中对杨伟棉主张的迟延办证违约金不作处理。因杨伟棉的诉讼请求未获支持，杨伟棉提出对邮递单（第一联）收件人签名进行笔迹鉴定的申请一审法院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回杨伟棉的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由杨伟棉负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同引起的纠纷。二审争议焦点为万科公司应否协助杨伟棉办理征拆房屋补偿产权登记手续并承担迟延办证违约金。依据佛山市自然资源局某分局的复函，杨伟棉、万科公司双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》《佛山万科广场回迁房协议》及拆迁置换房屋的行为，不应认定为拆迁安置行为。因此，案涉回迁房不符合办理征拆房屋补偿产权登记的条件，杨伟棉依据《房屋拆迁安置补偿合同》《佛山万科广场回迁房协议》请求万科公司协助办理征拆房屋补偿产权登记手续客观上履行不能，法院不予支持。一审法院对杨伟棉请求万科公司支付逾期办证违约金不作处理并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨伟棉负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十一月二十七日法官助理 邱雪碧书 记 员 肖玲玲