江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣民申1511号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：徐晓红，女，1971年10月1日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：江西交通科技大楼物业管理中心。住所地江西省南昌市东湖区抚河北路**。法定代表人：王芬，系该中心经理。再审申请人徐晓红因与被申请人江西交通科技大楼物业管理中心（以下简称科技大楼物管中心）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院作出的（2020）赣01民终368号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。徐晓红申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项和第十一项之规定申请再审，请求：1、维持二审判决第一项、第四项；2、撤销二审判决第三项、第五项；3、判决科技大楼物管中心退还徐晓红2016年电梯运行电费预付款354元人民币；4、本案诉讼费用由科技大楼物管中心承担。事实和理由：（一）原判决认定徐晓红应按0.81元/m2．月的标准支付科技大楼物管中心2017年11月1日至2019年6月30日的物业费2,389.4元，其中涵盖0.3元/m2．月电梯运行费以及认定徐晓红2016年的电梯运行电费预付款354元为电梯运行费的基本事实缺乏证据证明。1、科技大楼物管中心只对所辖办公用房及其进驻单位按市场化管理提供物业服务，并不是大楼附属住宅物业服务的选聘企业，与建设单位和住宅业主委员会或业主未签定物业服务合同，即无经营该住宅物业权利。徐晓红与科技大楼物管中心之间唯2016年成立事实物业服务合同关系，2017年开始，徐晓红便谢绝科技大楼物管中心提供物业服务及其预付新一年物业费的邀请，双方均明确原有关系终结。根据我国《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第九条、第十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，在本案情形中，徐晓红可以自行管理建筑物及其附属设施，也有自主选择物业服务、物业服务者和服务方式，以及不接受科技大楼物管中心的劣质服务或无约服务等强行交易的权利，人民法院对科技大楼物管中心索要本案物业服务合同权利义务终止后的物业费的无理诉求，依法应予驳回。2、科技大楼物管中心提供的南昌市物价局核发编号W080029号公共性物业服务收费备案手册载明对未纳入物业费的电梯运行费用的规定是物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布，而不能按定额物业费收取。然而，科技大楼物管中心违反规定，显然不是按电梯运行实际支出分摊费用：既无涉案电梯运行实际支出凭据，也无分摊该实际支出的约定和公布，其实质就是超标准的物业费。涉案住宅共78户，绝大多数住户始终不认可科技大楼物管中心的坐地起价收费的事实物业服务；只有少数住户预付2019年物业费，认可2019年与科技大楼物管中心之间的事实物业服务关系，但绝不等同认可科技大楼物管中心的违规收费行为，也不代表徐晓红在内全体住户意愿，不是违规收费的理由，更不能成为原二审判决认定徐晓红应按0.81元/m2．月的标准向科技大楼物管中心支付2017年11月1日至2019年6月30日物业费2,389.4元的事实依据，故，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于物业服务企业违反规定擅自扩大收费范围，提高收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持的规定，原审应当驳回科技大楼物管中心的无理诉求。3、科技大楼物管中心预收徐晓红2016年物业费的同时，又预收了2016年12个月的电梯运行电费354元，为的是预防可能受到市供电公司局部停电影响时，由科技大楼物管中心自行提供电梯应急电源服务的专项电费预付款，完全独立于应收交的物业费之外。因当年未发生由科技大楼物管中心自行提供或转供电梯运行应急电源服务的事实，于是，根据诚实信用的民事行为基本原则和《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十三条关于经营者以预收款方式提供服务的，未按照约定提供的，应当按照消费者的要求退回预付款的规定，法院本应支持徐晓红退回该电梯运行电费预付款的反诉请求。（二）原判决超出科技大楼物管中心的诉讼请求。科技大楼物管中心关于物业费的诉讼请求原文是：请法院“判令被告支付原告拖欠的物业费2,389.4元”即诉求徐晓红替科技大楼物管中心偿付物业债务，科技大楼物管中心是涉诉物业费债务人。然而，原审却判决徐晓红向科技大楼物管中心支付物业费2,389.4元，科技大楼物管中心则判成了债权人。本院经审查认为，本案系物业服务合同纠纷，审查重点在于二审法院判决徐晓红按照0.81元/㎡·月向科技大楼物管中心支付2017年11月1日至2019年6月30日的物业费2,389.4元以及判决科技大楼物管中心无需向徐晓红返还2016年电梯运行费354元是否存在错误。首先，关于本案物业服务合同是否已经于2016年底解除的问题。徐晓红申请再审称由于科技大楼物管中心存在物业服务过错给其造成重大损失，其于2017年开始便谢绝科技大楼物管中心的物业服务，双方均明确原有关系终结。经查，本案中科技大楼物管中心虽未与徐晓红签订书面物业服务合同，但实际上为案涉房屋所在的交通科技大楼提供了物业管理服务，徐晓红作为案涉房屋的业主，与科技大楼物管中心之间存在事实物业服务关系，根据《物业管理条例》规定，物业服务企业的解聘需要业主共同决定，而徐晓红作为业主之一，仅以科技大楼物管中心存在物业服务过错给其造成重大损失为由认为可以解除与科技大楼物管中心的物业服务合同，不符合法律规定，且其也没有提供科技大楼物管中心同意解除与其合同的证据，因此，本案物业服务合同并未于2016年底解除，徐晓红应当向科技大楼物管中心缴纳2017年11月1日至2019年6月30日的物业费。其次，关于物业费的收取标准，双方争议的焦点在于科技大楼物管中心按照0.3元/㎡·月收取电梯运行费是否有事实和法律依据，《江西省物业管理条例》第五十六条规定，电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。电梯设备运行费用物业服务企业可以要求业主分摊。经查，科技大楼物管中心在二审期间提交了《公共性物业服务收费备案手册》载明住宅服务费是0.51元/㎡·月（不含电梯设备运行费），以及37位业主缴纳电梯运行费清单并附有发票，上述证据可以证明科技大楼物管中心可以根据电梯运行情况适当合理收取电梯运行费用，且科技大楼物业中心按照0.3元/㎡·月收取电梯运行费得到了部分业主认可，应当认定科技大楼物管中心是以约定的收费方式向相关业务分摊电梯运行费，因此，科技大楼物管中心按照0.3元/㎡·月收取电梯运行费有事实和法律依据。第三，关于科技大楼物管中心是否应当退还徐晓红2016年已缴纳的电梯运行费354元。徐晓红申请再审称该354元系其预交的电梯应急电源服务专向电费，因2016年未发生由科技大楼物管中心自行提供或转供电梯运行应急电源服务的事实，科技大楼物管中心应当退还该笔费用。经查，徐晓红对于上述费用的性质，并未提供有效证据予以证明，依法不应得到支持，二审法院判决驳回其该项诉讼请求并无不当。另，二审判决并不存在超出当事人诉讼请求的情况，本院对徐晓红的该项申请再审理由不予审查。综上，徐晓红的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回徐晓红的再审申请。审判长  田甘霖审判员  李 彬审判员  吕淑瑾二〇二〇年十一月二十日书记员  刘 晗