广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初2433号 原告：合浦县南珠物业服务有限公司，住所地：合浦县廉州镇定海中路**伟恒˙御珠广场****房。统一社会信用代码：914505217420691545。 法定代表人：张立珽，总经理。 委托诉讼代理人：苏庆，广西作一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶红萍，广西作一律师事务所律师。 被告：朱广梅，女，汉族，1985年11月15日出生，户籍地：广西合浦县，现住现住广西合浦县。 原告合浦县南珠物业服务有限公司（以下简称“南珠物业”）与被告朱广梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏庆、陶红萍以及被告朱广梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南珠物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业服务费1941.1元，垃圾处理费329元，公共水电费235元，公共维修基金388.22元，滞纳金868元，合计3761.32元。事实和理由：被告是荣好凤凰城小区3-3-301号房屋的业主，原告与合浦县荣好房地产开发有限责任公司于2010年6月18日签订《荣好凤凰城小区前期物业管理服务合同》，约定原告为荣好凤凰城小区提供物业服务。2014年10月30日，原、被告签订《荣好凤凰城前期物业管理服务协议》，被告应当于每月5日前向原告交纳物业管 理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告履行了合同约定的相关义务，但2016年8月起被告未按协议约定交纳物业管理服务费。经原告多次催缴，被告拒不交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告朱广梅辩称，原告在凤凰城小区怠于履行物业服务，小区环境脏乱，经业委会多次催告不进行整改。2016年10月12日，经业委会选聘了新的物业公司，并签订了新的《物业管理服务合同》，前期物业服务合同已终止。原告没有证据证明所欠物业服务费是哪个月的，其他费用也不明确。请求驳回原告的诉讼请求。 综合本案证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告朱广梅系荣好凤凰城3幢3单元301号房屋业主，该套房屋建筑面积为82.6平方米。2010年6月18日，荣好凤凰城小区的开发建设单位合浦县荣好房地产开发有限责任公司与原告合浦县南珠物业服务有限公司签订了《荣好凤凰城小区前期物业管理服务合同》，约定委托原告对荣好凤凰城小区进行前期物业管理服务。服务期限自2011年1月1日起至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日止。合同第七条约定住宅房屋物业管理服务费步梯房按购房面积每月每平方米0.50元由业主交纳，公共水电费每月每户5元，电梯费2、3楼每月每户18元，其余楼层每月每户30元，七楼以上每月每户用水加压费10元。生活垃圾处理费与政府同步由业主交纳。于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业服务管理费的从逾期之日起按每天应交物业管理服务费。2014年10月30日，被告与原告又签订《荣好凤凰城前期物业管理服务协议》，约定:物业管理服务费步梯房按购房面积每月每平方米0.50元由业主交纳,电梯维保、养护、年检费，2、3楼一梯两户的每户每月28元，一梯两户内的每户每月25元，其余楼层每上一层加收1元，公共水电费按实际发生额按户分摊，七层以上每户每月交纳加压费10元，公共维修资金每月每平方米收取0.1元，代收费于当月1-5号收取。业主逾期交纳物业服务管理费的从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。另合同还对其他事项进行了约定。物业服务合同签订后，原告即对荣好凤凰城小区提供物业管理服务。因服务质量问题业主与物业公司发 生纠纷，于2016年10月12日，经业委会选聘了新的物业公司并签订了新的物业服务合同。原告曾于2019年6月10日提起诉讼请求被告支付2016年8月至2019年6月期间的物业费及其他费用，本院作出判决后，原告不服提起上诉，在二审审理期间，原告申请撤回了一审和二审的起诉。原告于2020年8月10日重新起诉，请求被告支付2016年8月至2020年6月的物业费及其他费用。 以上事实有当事人在庭审中的陈述、原告提交《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《入伙手续书》、《物业服务费等费用催缴通知单》、快递单、快递签收回执单、物业收费通知单、情况说明、北海市中级人民法院民事裁定书、生效证明书，被告提交的新物业服务合同、合浦县住建局的函等以及经本院依职权向北海市中级人民法院调取的《撤诉申请书》、《撤诉申请同意书》为证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告南珠物业与荣好凤凰城小区的开发建设单位合浦县荣好房地产开发有限责任公司签订的《荣好凤凰美地业主与物业公司前期物业管理服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括被告在内的小区内的全体业主均具有约束力。被告作为该小区的业主，接受了原告提供物业服务，应按合同约定的物业管理服务费标准交纳费用。关于原告请求的2016年8月至2019年6月期间的物业费及其他费用的诉讼请求部分，经本院审查认为属重复起诉，依照《最高人民法院关于的解释》第二百零八条、三百三十八条的规定，对该部分的诉讼请求，已裁定驳回了原告的起诉。因业主对原告的服务不满，小区业委会召开业主大会，依法定程序重新选聘了新的物业服务企业，于2016年10月12日签订了新的物业服务合同已生效，前期物业服务合同于2016年10月12日终止。根据《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，因原、被告之间 的物业服务合同已于2016年10月12日终止。因此，原告请求2016年10月13日以后的物业费及其他合同约定的费用，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 驳回原告合浦县南珠物业服务有限公司的诉讼请求。 本案受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由原告负担（已交）。 本判决为终审判决。 审 判 员 李媛媛 二〇二〇年十一月六日 代书记员 陈莉莉 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第十条第二款物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。