重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初3556号原告：张寒秋，女，汉族，1988年6月30日出生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：张也，北京德恒(重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶于权，北京德恒(重庆）律师事务所律师。原告：杨东泽，男，汉族，1986年4月23日出生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：张也，北京德恒(重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶于权，北京德恒(重庆）律师事务所律师。被告：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路****商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。法定代表人：王洪辉，执行董事。委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区星光大道**，统一社会信用代码91500000902911225T。负责人：雷财华，行长。委托诉讼代理人：严令，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖洋，重庆华栋律师事务所律师。原告张寒秋、杨东泽与被告重庆远香房地产开发有限公司（以下简称远香公司）、第三人招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称招行重庆分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法由审判员田秀荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张寒秋、杨东泽及其委托诉讼代理人张也、陶于权，被告远香公司的委托诉讼代理人何军，第三人招行重庆分行的委托诉讼代理人严令、廖洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张寒秋、杨东泽向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告于2018年3月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、依法判决解除原告与第三人于2018年3月22日签订的《个人购房借款及担保合同》《抵押贷款合同》；3、依法判决被告立即向原告返还已支付的购房款883186元及资金占用费82799元，利随本清（以88316元为基数，自2018年3月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场基准利率暂计算至2020年1月21日，为82799元）；4、依法判决被告立即向原告赔偿已支付的契税39769元及资金占用费3320元，利随本清（以39769元为基数，自2018年5月30日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场基准利率暂计算至2020年1月21日，为3320元）；5、依法判决被告立即向原告赔偿已支付的房屋大修基金及印花税11073元及资金占用费1038元，利随本清（以11073元为基数，自2018年3月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场基准利率暂计算至2020年1月21日，为1038元）；6、依法判决被告向原告支付违约金220719元；7、依法判决被告赔偿原告已偿还的按揭贷款本息164776元及资金占用费6836元，利随本清（以已偿还的本金为基数，自每一期还款的次日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场基准利率暂计算至2020年1月21日，为6836元）；8、依法判决原告未向第三人偿还的按揭贷款本息由被告承担清偿义务；9、依法判决被告向原告支付律师费76120元；10、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年3月16日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的××号房，合同约定了交房日期、逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按约支付了房款，履行了合同项下的全部义务。2018年3月22日，二原告作为借款人与第三人签订了《个人购房借款及担保合同》。2019年9月30日，被告告知无法按约定的时间交付房屋，被告行为已构成违约。为维护合法权益，遂来起诉，请求判如所请。被告远香公司辩称，1、案涉项目全部通过竣工验收、规划验收等，符合合同居住等目的，项目整体已经交付，合同目的可以实现，不存在解除必要性；2、竣工备案证书客观上是延期取得，是因为业主方的超出合同外的升级诉求原因导致的，客观上延长交付条件；3、业主及代表通过多种方式向建委领导施加压力，导致政府不能按时出具竣备证书；4、我方一直善意履行合同，增加了巨额费用及时间，房屋品质及交付条件有了提升，时间上违约是多种因素造成，不存在恶意，是显著轻微违约，且提升了品质，根据九民会议纪要应审查是否轻微决定是否解除合同；5、案涉项目大部分是交付状态，轻微违约判令解除，将影响稳定交易；6、违约金过高，与损失不相当，即使要支付，应调整；利息契税交易费用包含在违约金中，不应主张；律师费没有依据；7、车位约定交付时间2019年12月31日，起诉是2020年1月20日，在2020年2月底才有解除权，提起诉讼时没有解除权，解除权是形成权，是无效解除。第三人招行重庆分行述称，原被告的纠纷由法院审理查明，贷款合同项下第三人的义务已经全部履行完毕，第三人不同意解除贷款及抵押合同。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对商品房买卖合同、支付凭证、个人购房贷款担保合同、抵押贷款合同、契税支付凭证、大修基金印花税凭证、银行流水、解除通知、备案登记证、竣工规划核实确认书、建设工程消防验收意见书、交付通知的公证书的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；远香公司举示的业主群短信、与案外人签订的合同与本案无关，对上述证据的关联性本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月16日，以远香公司为甲方，张寒秋为乙方签订了一份《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，主要内容是乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区××号，总成交金额为2207186元；乙方于签订本合同之日向甲方支付首期房款883186元，余款1324000元于签订本合同之日向银行申请办理银行按揭贷款；属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第九条逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日的，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金；补充协议第六条约定：逾期交房超过90日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之二的违约金；乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同。合同还对其他方面进行了约定。2018年3月22日，以招行重庆分行为贷款人，张寒秋、杨东泽为借款人，张寒秋为抵押人签订了一份《个人购房借款及担保合同》，主要内容是：借款人购买案涉房屋向贷款人贷款1324000元，贷款期限从2018年3月22日至2048年3月22日。招行重庆分行与张寒秋签订了《抵押贷款合同》。2018年4月2日，招行重庆分行将1324000元转入远香公司账户。张寒秋支付了首付款883186元、2018年5月29日缴纳了契税39769.12元、2018年3月16日缴纳了大修基金11007元、印花税66.2元。2019年12月31日，××项目（6#楼、9-17#楼、44-48#楼、65#及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。2020年1月17日，××项目（18-43#、2#门岗及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。张寒秋按月向招行重庆分行偿还贷款本息，截止起诉日共计偿还164776元。2020年1月19日，张寒秋向远香公司工商登记地址邮寄了《关于解除及补充协议的通知》，主要内容是：逾期交房已经逾期超过90日，按约我方享有约定解除权……本通知达到之日起，正式解除我方与你公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。同日，张寒秋、杨东泽向招行重庆分行寄送了《关于解除》的通知。2020年1月22日，远香公司向张寒秋寄送了《××交付通知书》，通知张寒秋于2020年1月24日前来办理房屋交付手续。原告陈述未收到该份通知书。庭审中，原告陈述：合同约定了2019年9月30日交房，宽限三个月后未交房，被告不是轻微违约。本院认为：原告张寒秋与远香公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。按原告与被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告应当于2019年9月30日前向原告交房，逾期超过90日，即至2019年12月29日，如被告还未履行交房义务，原告即具有合同解除权。而被告于2020年1月22日才向原告发出《××交付通知书》，逾期交房已超过90日。原告按合同的约定，有解除合同的权利。张寒秋已于2020年1月19日向远香公司寄送了《关于解除及补充协议的通知》，远香公司收到后，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，对于原告张寒秋要求解除原告与被告于2018年3月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”本案第三人未提出诉讼请求，本案对《个人购房借款及担保合同》《抵押贷款合同》不予处理。故对于二原告请求判令解除与第三人于2018年3月22日签订的《个人购房借款及担保合同》以及原告与第三人于同日签订的《抵押贷款合同》的诉讼请求，在本案中本院不予处理。对二原告请求依法判决原告未向第三人偿还的按揭贷款本息由被告承担清偿义务的诉讼请求，在本案中本院不予处理。对二原告请求依法判决被告赔偿原告已偿还的按揭贷款本息164776元及资金占用费的诉讼请求，在本案中本院不予处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，远香公司应退还原告支付的购房款，故对原告张寒秋请求判令返还已支付的购房款883186元的诉讼请求，本院予以支持。原告张寒秋支付的契税39769.12元、大修基金11007元、印花税66.2元，系被告已代原告向相关收取部门缴纳，无退还的义务，故对原告张寒秋要求被告退还其契税39769元、大修基金11007元、印花税66.2元及相应的资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。二原告并未举示律师费的相关证据，要求被告支付律师费76120元的诉讼请求，本院不予支持。《重庆市商品房买卖合同》中约定了解除合同被告应按已付房价款百分之10支付违约金，远香公司虽抗辩违约金过高，但并未举证证明，原告已付房款为2207186元，故对原告张寒秋请求判令支付违约金220719元的诉讼请求，本院予以支持。因张寒秋请求了违约金，本院也予以了主张，对张寒秋请求判令被告支付已付房款的资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。因原告杨东泽并非是《重庆市商品房买卖合同》的合同相对方，对于原告杨东泽请求判令远香公司向其承担退还房款及支付资金占用损失、违约金等的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告张寒秋购房款883186元；二、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张寒秋违约金220719元；三、驳回原告张寒秋的其他诉讼请求；四、驳回原告杨东泽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24457元，减半收取12228.5元，保全费5000元，由被告重庆远香房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  田秀荣二〇二〇年十一月十六日书记员  马晓苒