黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9945号上诉人（一审原告）：薛晶，女，1974年1月3日出生，汉族，黑龙江省中医药科学院科员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张锐峰，黑龙江龙骁律师事务所律师。委托诉讼代理人：关善韬，黑龙江圣通律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：徐树鹏，男，1973年1月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张文君，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘英哲，女，1974年8月10日出生，汉族，职业不详，住哈尔滨市香坊区。上诉人薛晶因与被上诉人徐树鹏、刘英哲案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初6985号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭行了审理。上诉人薛晶及其委托诉讼代理人张锐峰、关善韬，被上诉人徐树鹏及其委托诉讼代理人张文君到庭参加诉讼，被上诉人刘英哲经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。薛晶上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初6985号民事判决书、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110执异46号执行裁定书、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初6002号民事裁定书，解除对哈尔滨市南岗区东大直街146号l栋2单元17层1708号房屋（房屋所有权证书编号：哈房权证南字第**）的查封；2.一、二审诉讼费，由徐树鹏、刘英哲承担。事实与理由：1.案涉房屋由薛晶实际占有。一审庭审中王某作为证人参加庭审，薛晶与王某均认可在签订《房屋买卖居间服务合同》过程中双方之间的代理关系。一审判决否认王某代薛晶与刘英哲所签《房屋买卖居间服务合同》真实性与客观事实不符。一审判决在否定《房屋买卖居间服务合同》的同时，又认可薛晶与刘英哲之间交易的真实性，并将该合同约定内容作为认定事实部分及判决说理部分的依据自相矛盾。因案涉房屋未办理权属转移登记，故物业管理部门、电力部门登记的产权人姓名无法变更为薛晶，一审判决忽视了这一客观事实，否定缴费人刘英哲的电费、物业费、供热费票据不能作为薛晶实际占有案涉房屋的证据，未认定薛晶在案涉房屋被查封前己合法占有案涉房屋。2.案涉房屋未能办理权属转移登记系刘英哲原因造成，并非薛晶的原因。《房屋买卖居间服务合同》签订当日，刘英哲到公证处办理了公证委托，并向公证处出示了离婚证原件，但离婚证原件及户口簿原件并未交付给薛晶，故薛晶无法办理案涉房屋权属转移登记手续。薛晶曾向房产登记部门申请办理案涉房屋权属转移登记手续，但不动产登记部门以缺少刘英哲离婚证及户口簿原件为由拒绝接收材料。不动产登记部门审核材料后发现不符合登记条件不出具住何书面材料，薛晶无证据符合客观事实。另外，薛晶购得案涉房屋后，案涉房屋先后被尚志市人民法院、香坊区人民法院查封，薛晶被诉讼所累，案涉房屋也几乎处于连续查封状态，无法办理权属转移登记是客观事实。一审判决否定尚志市人民法院判决与本案关联性系认定错误，尚志市人民法院裁定的案件事实与本案相同，香坊区人民法院作出截然相反裁定，裁判尺度的不同一，损害了人民法院生效法律文书的权威性。徐树鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。在《房屋买卖居间服务合同》订立、案涉房屋的占有、购房等款项的支付、履行办理权属登记等过程中，薛晶及其相关人员都是在弄虚作假、虚假交易，不是真实的房屋买卖交易，是试图阻止和对抗对案涉房屋的执行。关于《房屋买卖居间服务合同》的问题。一、薛晶提出执行异议的申请理由“2016年2月25日，三方共同签订《房屋买卖居间服务合同》”与该合同的签订时间2016年2月17日不符。二、签订合同的日期与公证的日期同为2016年2月17日，薛晶在一审庭审中称“签订合同第二日办理公证”，从2016年2月17日公证的时间推定签订合同的时间应为2016年2月16日。合同日期为2016年2月17日与公证日期相同显然合同日期是后加上的，由此可见合同的虚假性。三、关于合同形式存在的问题：1.无合同编号。2.薛晶提交的合同文本是三联的首联，一审第1次庭审笔录中证人王某证明“本联应留存于中介公司”。3.合同上没有案涉房屋产权证号，应填写的重要事项没有填写。4.合同上没有中介公司的公章，也没有中介公司人员签名，这也是买卖合同非常重要的不可或缺事项之一，之所以无所顾忌的很随意，只能用合同不是真实有效作定论。换言之，房地产交易不是自由市场上的蔬菜买卖，一手钱一手货，而是极其复杂、繁琐的，涉及交易安全、政府监管、登记备案等相关法律程序在其中。如此的简化和省略就是造假，而不是真实交易，是为了欺骗人民法院，损害当事人合法利益，换取非法利益。5.合同上有王某代薛晶的签名和薛晶的身份证号，却无代签人王某的身份证号。四、关于定金约定为合同总价款的10%，47000元，而实际是5000元，由此可以认定，无论是合同中所加5000元，还是刘英哲签收的5000元都是后加工的、虚假的、不真实的。由于当时房屋价格起落的非常大，5000元定金对交易安全、合同的履行根本发挥不了作用。5000元定金是随意加的，并不是为了履行真正的买卖合同而订立定，目的就是为了阻止本案的执行，其本意对定金的多少都无所谓，达到目的就行。五、关于全额交付房款的问题。按房屋买卖交易惯例，交付房款应留有余地。因当时该房屋对外出租未腾出，基于此就更不应交付全额房款。薛晶本人也是作房中介的经纪人，这是一个常识，不应在一个月后才房屋腾出的情况下，提前支付全款。因此，房屋买卖交易是虚假的，只要达到非法目的即可。六、薛晶本身是房屋中介公司经营者，按常理直接与刘英哲交易即可，其为了避开自己绕了一大圈，还得花中介费用，加入繁琐的交易流程和复杂的经办手续，去与其他中介公司交易，其实就是为了制造一个像真正交易的假象对抗徐树鹏的执行案件。七、关于薛晶与刘英哲相识问题。薛晶与刘英哲早就相识，薛晶在笔录中陈述不认识是撒谎。八、薛晶称“中介没带其看交易的房屋，之前看过该房屋”，更加说明薛晶与刘英哲早就相识，而且关系密切，可推定薛晶为刘英哲经营房屋，刘英哲在此处有两套房屋。九、关于中介费的约定和实际交付问题。薛晶多次撒谎，始终是自相矛盾，不能自圆其说。十、关于王某代薛晶在合同上签字问题。薛晶丈夫替其办理房产交易，作为薛晶本人也是经营房屋买卖的业内人士，委托别人去办有悖常理。关于房屋实际占有或交付问题。1.案涉房屋的房主并非薛晶，其是该房屋的托管人。2.薛晶在一审庭审中称“在该房屋中时住时不住”，而物业公司出具的《证明》却是“薛晶一直居住”，相互矛盾，就是一个虚假《证明》。都在撒谎，谎中带谎，已经到了无谎不说的地步。3.物业经理王占峰证明，刘英哲并没有隐匿而找不到。关于房屋购房款的问题。1.案涉房屋价款总额为47万，而银行流水、5000元定金《收条》只体现44万元，另外的3万元无任何凭据，因此交易不真实，可推定薛晶与刘英哲有经营上的往来或其他交易上的，包括债权、债务上的经济往来，且交易付款流水并无交易名目的5000元定金都打了《收条》，而30000元购房款现金却不打《收条》，体现出薛晶与刘英哲是虚假的非正常交易。2.定金《收条》5000元的日期是2015年1月14日，与2018年8月13日香坊区人民法院证据交换笔录记载的“收完定金5000元以后几天内就把全款付了”不符，而实际付款时间是2016年2月25日，时间相差多月。因此，付款存在虚假性。关于办理更名过户非本人原因的问题。薛晶称“刘英哲收房款后一直隐匿至今联系不上”，事实并非如此，（1）薛晶提交的案涉房屋所在物业公司的《证明》试图证明薛晶本人在此居住，但是物业公司的王占峰经理却说不认识薛晶，认为房屋的业主为刘英哲，如果找物业公司对外开证明，必须是业主本人，该《证明》是刘英哲为薛晶亲自或与薛晶共同找物业公司开出的，说明两人之间能随时联系上或随时见面，无隐匿而找不到的事实。（2）关于办理房屋过户手续需刘英哲离婚证及户口原件的问题。薛晶说刘英哲至今没有送来离婚证，2016年2月17日，薛晶与刘英哲签订《房屋买卖居间服务合同》后直至香坊区人民法院查封案涉房屋档案有一年之久。据薛晶称“是因刘英哲未提交离婚证及户口原件所致”。但是，在此期间没有任何证据体现薛晶就此向刘英哲主张过配合办理相关过户登记手续的权利。（3）关于薛晶等人办理公证书时，公证处的询问笔录中询问的案涉房产出售给谁、出售的价格等问题，刘英哲对不可回避的问题都不作正面回答。显然，其与薛晶交易虚假，这是一个脱口而出的问题，合同与公证的时间是相同的，都是当日作出的，根本用不着去回忆。因此，案涉房屋未办理过户登记的原因完全在于薛晶本人，薛晶与刘英哲，包括房屋中介公司在内是在共谋造假进行虚假交易。（4）一审法院认定“薛晶未提供证据证明无法办理过户登记的原因系刘英哲未提供离婚证。2016年2月17日，薛晶与刘英哲签订《房屋买卖合同》至一审法院查封案涉房屋前长达一年之久的时间里，薛晶均未向刘英哲主张权利要求其配合更名过户，薛晶怠于行使权利所造成的不利后果理应由其自行承担”正确。综上，请求二审法院驳回薛晶的上诉，维持一审判决。刘英哲未到庭，亦未提交书面答辩意见。薛晶向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）黑0110执异46号民事裁定书、（2016）黑0110民初6002号民事裁定书，解除对哈尔滨市××街××单元××号房屋（房屋所有权证书编号：哈房房权证南字第**）查封；2.诉讼费由徐树鹏、刘英哲承担。一审法院认定事实：2016年2月17日，薛晶从刘英哲处购买其名下位于南岗区××街××单元××号房屋，并于当日在创佳房地产中介公司签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同中约定：薛晶以470000元购买刘英哲名下位于南岗区××街××单元××室房产；其更名过户税费、住房维修基金、贷款费用由薛晶承担；合同签订当日，必须交付全额房款10%的定金人民币五千元；房屋交接日期为2016年3月19日，并约定2016年2月17日前往哈尔滨公证处，待取到公证书后，由薛晶将剩余房款全部给付给甲方；刘英哲承诺由1709室购房者将1708室和1709室间隔开；现1708室正出租，如果不能提前搬出，需要刘英哲将押金退还给薛晶，由薛晶在到期时再退给承租方。合同尾部甲方处有刘英哲签字、手印及身份证号码，乙方处有“王某代薛晶签”字样、手印及薛晶身份证号，合同背面写明需刘英哲提供离婚证及户口本。同日，刘英哲前往哈尔滨市哈尔滨公证处办理公证委托手续，全权委托孙红霞为其代理人，代为查询个人房产登记情况的档案，代为办理刘英哲名下位于南岗区××街××单元××室房产（房屋所有权证号：哈房房权证南字第**）提前还贷、取他项权利证书、注销抵押登记、领取注销抵押登记后的房屋所有权后，在符合国家相关法律法规政策的条件下，再办理上述房产的出售、变更过户、代为办理水、电、煤气、物业、有线电视、数字电视、电话等过户手续，签署相关文件等。薛晶自认孙红霞为薛晶亲属。2016年2月23日，哈尔滨市哈尔滨公证处出具《公证书》。2016年2月25日，由薛晶配偶孙洪丰账户（招商银行账号62×××25）向刘英哲名下账号（62×××29）转账八笔，每笔50000元，共计400000元。同日，从孙洪丰上海浦东发展银行账号中汇出35000元。2017年2月3日，徐树鹏向一审法院申请财产保全，请求对刘英哲名下坐落于哈尔滨市××街××单元××号房屋信息档案予以查封。2017年2月10日，一审法院作出（2016）黑0110民初6002号民事裁定书，裁定查封刘英哲名下位于哈尔滨市××街××单元××号房屋信息档案，薛晶向一审法院提出异议，一审法院于2018年8月13日作出（2018）黑0110执异46号执行裁定书，驳回了薛晶的异议请求。经查，案涉房屋（哈尔滨市××街××单元××号房屋）物业登记产权人为刘英哲，物业费缴费登记人仍为刘英哲。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，一审法院于2017年2月10日作出（2016）黑0110民初6002号民事裁定书，并于2017年5月25日查封案涉房屋。薛晶提交的案涉房屋电费票据、供热费票据、物业费票据均显示2017年度缴费人为刘英哲，无法证明薛晶已在一审法院查封案涉房屋前合法占有该不动产。薛晶称因刘英哲未提供离婚证致使无法办理更名过户手续，依据薛晶与刘英哲签订的《房屋买卖服务合同》背面备注显示，薛晶于签订合同当日已知刘英哲婚姻状况，签订合同第二日办理公证委托时，刘英哲亦提供了离婚证。现薛晶未提供证据证明其向房产登记部门申请办理案涉房屋的更名过户手续，亦未提供证据证明无法办理过户登记的原因系刘英哲未提供离婚证。自2016年2月17日薛晶与刘英哲签订《房屋买卖合同》至一审法院查封案涉房屋前，长达一年之久的时间里，薛晶均未向刘英哲主张权利要求其配合更名过户。薛晶怠于行使权利所造成的不利后果应由其自行承担。因此，不能认定薛晶已于一审法院查封案涉房屋前已合法占有该房屋，不能认定薛晶非因自身原因未办理过户登记。故薛晶的诉讼主张，一审法院不予支持。判决：驳回薛晶的诉讼请求。案件受理费100元，由薛晶承担。本院二审期间，薛晶围绕上诉请求依法提交了四组证据，证据一：哈尔滨市××街××单元××号房屋水费缴费清单1页，交纳水费微信截图（5份），银行交易流水（7页）；电费用户缴费明细（2页），交纳电费微信截图20页，银行卡交易明细（21页）。拟证明：自2016年3月起，哈尔滨市××街××单元××号房屋的水费、电费由薛晶实际缴纳，房屋由薛晶实际占有使用。证据二：薛晶与哈尔滨上和物业管理有限公司置地广场管理处工作人员张宇涛聊天截图、转账明细、薛晶交纳物业费票据及物业管理有限公司出具的证明。拟证明：薛晶实际缴纳了哈尔滨市××街××单元××号房屋2017-2019年度物业管理费、电梯费及制冷基础费，该房屋由薛晶实际占有使用。证据三：薛晶淘宝账户交易详单（6页）。拟证明：自2016年4月薛晶网上购物收货地址均是案涉房屋地址，证明薛晶在该期间内实际占有使用案涉房屋。证据四：薛晶到南岗区不动产交易中心办理房屋权属转移登记视频，领取的存量房交易信息采集表及办理房屋权属转移登记所需材料清单。拟证明：薛晶办理案涉房屋权属转移登记手续过程中因缺少刘英哲离婚证原件这一必备材料致使薛晶无法办理房屋权属转移登记手续，并非薛晶自身怠于办理房屋权属转移登记手续。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房屋水费虽是薛晶的丈夫孙洪丰支付，但2016年6月9日的交易时间为02:13:18、2016年9月24日的交易时间为02:08:38，且2017年3月23日交款金额8.00元、2017年6月23日交款金额6.70元、2017年9月11日交款金额3.35元；案涉房屋电费自2016年3月起基本是按欠款数额交款。薛晶举示交纳案涉房屋水、电费的证据不符合常理和交易习惯，上述证据存在瑕疵，不能证明“薛晶实际占有使用案涉房屋”的待证事实，本院不予采信。张宇涛书写加盖哈尔滨上和物业管理有限公司置地广场管理处公章的《证明》，没有该单位负责人签名、盖章，不符合单位证明材料形式要件的规定，且《证明》内容“1708室现使用人薛晶往年交纳过两笔费用”系主观推断的“交款人为使用人”，该《证明》及聊天截图、转账明细、物业管理费《收据》、电梯费及制冷基础费《收据》仅能证明支付上述费用记载为薛晶，不能证明其实际占有使用案涉房屋的待证事实，本院不予采信。薛晶淘宝账户交易订单虽是案涉房屋的地点，但没有购买商品明细，该订单不能证明薛晶实际占有使用案涉房屋的待证事实，本院不予采信。薛晶举示视频光盘没有举示该视频的原始载体，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款关于提交视听资料的原件原则，本院不予采信。二审中，徐树鹏未提交证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案的焦点是薛晶是否占有使用案涉房屋，以及未办理案涉房屋过户登记是否非因买受人自身原因。一、二审诉讼中，薛晶举示证明其占有使用案涉房屋的证据存在瑕疵，未形成完整的证据链条，不能明确证明其占有使用案涉房屋的待证事实，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对薛晶的该项主张不予支持。关于案涉房屋办理过户登记问题。案涉房屋的权利状态为“单独所有”，房屋产权登记部门虽有“若婚姻状态为离婚，则需提供离婚证”的要求，但薛晶未举示房屋产权登记部门对刘英哲系离婚状态出卖产权为单独所有房屋不予办理过户登记的相关证据，且办理房屋产权过户登记并非是齐全相关材料相互配合进行办理一种形式，权利人亦可通过其他途径实现自己的权利，本案中，薛晶与刘英哲签订《房屋买卖合同》至一审法院查封案涉房屋前的一年时间里，既没有薛晶曾要求刘英哲配合办理案涉房屋过户登记的证据，也没有薛晶通过其他途径要求刘英哲履行义务的事实，故一审认定“薛晶怠于行使权利所造成的不利后果应由其自行承担”并无不当，本院亦予以认定。综上所述，薛晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人薛晶负担。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  王爱军审判员  张 宇（）二〇二〇年十一月十六日法官助理张恭允书记员张春天