河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5432号上诉人（原审原告，反诉被告）胡慧敏，女，1969年6月4日出生，汉族，住安阳市殷都区。上诉人（原审被告，反诉原告）陈彦青，女，1970年11月25日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：李玉洁，河南商歌律师事务所律师。上诉人胡慧敏因与上诉人陈彦青租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院作出的（2020）豫0505民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡慧敏上诉请求:一、撤销殷都区法院（2020）豫0505民初2087号民事判决书第三项;二、变更殷都区法院（2020）豫0505民初2087号民事判决书第二项，增加租赁费及保管费;三、一二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判令上诉人支付被上诉人拆迁补偿费10000元错误。1、被上诉人承租上诉人房屋后仅对房屋进行粉白，并未进行较大装修。2、租赁期间遇有拆迁，适当补偿，因被上诉人逾期未交纳租金，双方租赁关系于2017年3月27日已解除，故拆迁补偿与被上诉人无关。二、原审判令上诉人赔偿幼儿园物品损失费26000余元错误。1、涉案房屋内被上诉人物品不是上诉人扣留，而是被上诉人不腾清。在上诉人换锁后，被上诉人数次拿取物品，上诉人均予以配合，原审诉讼中对此事实被上诉人均已承认。2、被上诉人既不交租金又不腾房，上诉人积极响应政府拆迁工作，且在原审诉讼中也征询当时的承办法官意见，才将涉案房屋内物品搬清，故幼儿园物品损失应由被上诉人自负。三、原审判令上诉人赔偿被上诉人经营损失10000元错误。1、首先原审查明被上诉人在承租涉案房屋期间未取得办学许可证，支持其经营损失，就是支持无证经营。2、幼儿园在2017年2月底即没有学生，没有学生哪有经营收入。四、原审判令被上诉人支付上诉人租赁费20000元错误。双方约定租金每月2200元，上诉人直至拆迁一直占用涉案房屋，应按约定支付租金。五、原审未支持上诉人物品保管费错误。被上诉人对涉案房屋物品不予腾清，上诉人为配合拆迁将物品搬离保管，故被上诉人应支付上诉人保管费。陈彦青辩称，一、本案是因对方违约与侵权造成的，与拆迁无大关联，对方提出是因为拆迁引起本案是想推卸自己的违约和侵权引起的一系列责任。合同约定是持续有效的,在问题没解决单方提出解除合同是无效的。另外，立案时胡慧敏单方才提出解除合同,所以一审法院判决2017年5月27日起解除合同是错误的。胡慧敏在2017年5月27日强硬的私自将小院的门锁更换,为了便于调解此事，陈彦青以拉东西为由给胡慧敏提出要钥匙,胡慧敏坚决不给，这才引起该纠纷。二、胡慧敏在租赁合同签约不到一年就要取消合同约定,严重损害陈彦青的合法权益，其行为存在欺诈，法院应该支持陈彦青的转让费与装修费和经营损失费。陈彦青是有证经营者,有些证件是因为配合前幼儿园拆迁被扣押停发的,其中还在经营期内的卫生许可证,也是在办学许可证的基础上办理的,即使新的场地不够办幼儿园,需要转型，也给房屋出租人胡慧敏无关。上诉人在租赁期间的实际经营收入是远高于河南永信资产评估事务所评估的113600元，因此,陈彦青幼儿园要求的经营损失160000元是应得的。三、胡慧敏违约在先,还私自将陈彦青的物品拉走，是胡慧敏的侵权行为造成物品的损毁、丢失的。因此,胡慧敏应当赔偿陈彦青物品损失和相关事宜构成的刑事责任。在经常长期停电无法经营情况下,造成原有生源流失的同时,又无法招收新的生源,引起了各方面不良口碑和无形伤害。因此,胡慧敏的一系列行为导致幼儿园无法正常经营,胡慧敏应赔偿陈彦青所有的经济损失72000元+160000元+80000元+4000元=316000及利息。陈彦青上诉请求:一、依法撤销安阳市殷都区人民法院（2020）豫0505民初2087号民事判决书。二、依法判决被上诉人胡慧敏赔偿上诉人陈彦青经济损失共计312000元及利息;或者发回重审，并追究被上诉人胡慧敏2018年5月8日雇凶伤人的刑事责任。三、一、二审各项诉讼费用及鉴定评估费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审认定事实错误。2016年4月6日殷都区红杉树幼儿园因拆迁急需搬迁。上诉人陈彦青与被上诉人胡慧敏和涉案小院上家承租人李梅花共同协商后,上诉人在交于李梅花36000元的转让费后搬入涉案小院。同年10月上诉人与被上诉人又重新签订了租房合同，同月底涉案小院原用电方无理给涉案小院停电20多天，并不让上诉人再使用;上诉人陈彦青只有通知被上诉人完善用电，被上诉人胡慧敏派人,用上诉人陈彦青之前红杉树幼儿园的用电证将电路改为了安钢用电，为了以后幼儿园能正常长期经营，也出于与被上诉人能真诚合作愉快的原则上，上诉人陈彦青在本该被上诉人出资完善用电义务的情况下承担了该项资金2210元，2017年2至4月份上诉人为涉案小院缴纳了电费且房屋租金也都已交付,其中电费在1月9日放假前预交了200元，之后春节幼儿园放假是不用电的,2017年2月底至5月涉案幼儿园停电3个多月;2月底上诉人陈彦青发现停电后，向被上诉人胡慧敏提出完善用电,对方不但没有履行责任,而且还在上诉人无法运营造成很大损失的情况下要求交纳4至5月份的房费。因上诉人考虑到家中有病人,不想与对方纠缠，特向被上诉人胡慧敏提出推后一个月房租来避免此纠纷,在这么低的要求下，对方却强势的不但不同意,还在与上诉人协商期间，未经上诉人同意私自将门锁更换，后上诉人以要拉东西为由给被上诉人索要钥匙，上诉人坚决不给，造成协商搁置僵持;同时被上诉人不负责任的行为，造成幼儿园不能正常经营。一审法院认定上诉人违约是错误的，应该是被上诉人违约,并依法判决被上诉人胡慧敏赔偿上诉人陈彦青各项经济损失。二、(2020)豫0505民初2087号民事判决书第一项判决错误。根据上诉人与被上诉人2016年10月12日签订的《租房合同》是持续生效的，所以单方解除合同是无效的，而且这个问题是在2018年9月份对方上诉期间才提出的，一审法院认定2017年5月27日合同解除是错误的。三、(2020)豫0505民初2087号民事判决书第二项判决错误，上诉人不存在违约，也不存在赔偿的说法，上诉人陈彦青不应为被上诉人胡慧敏的违约及过激行为负责。四、(2020)豫0505民初2087号民事判决书第三项判决错误。被上诉人未经上诉人同意偷偷分前后两次将上诉人的财物拉走,并没有妥善保存,已经导致物品损毁,丧失了使用价值,被上诉人应照物品原价赔偿，且在河南永信资产评估事务所评估的现存物品中,因被上诉人的行为造成大部分物品已不存在，被上诉人应当赔偿自身过及行为造成的相应损失,而不应当按已损坏原物价值承担。五、上诉人的幼儿园有相应的资质和营业执照,因之前的幼儿园拆迁变更地址,所以营业执照的地址尚未变更至案涉小院。河南永信资产评估事务所评估的经营损失是根据相同或类似的幼儿园的一般经营情况评估鉴定的,因此该评估的经营损失是有一定的客观性的;上诉人在租赁期间的实际经营收入是远高于河南永信资产评估事务所评估的113600元。因此，上诉人要求的经营损失160000元是合理的。转让费也是原上家的装修费和本幼儿园的装修费，是基于与被上诉人的合同承诺而产生的,这些损失应由被上诉人赔偿给上诉人。六、在经常长期停电情况下,无法正常经营,造成原来生源流失的同时，没有新的生源。恢复用电后，被上诉人又私自更换门锁，导致上诉人不能正常经营，引起了对幼儿园的不良口碑。因此，被上诉人的一系列行为导致上诉人无法正常经营，被上诉人应当赔偿上诉人所有损失及利息。胡慧敏辩称，上诉人陈彦青的上诉理由缺乏事实依据，不能成立，双方是租赁合同，陈彦青违约逾期不交租赁费，无理由不腾房，涂改合同。其在上次租赁拆迁中打官司得到好处，本次租赁中又想故伎重演，恳请二审法院查明事实，依法作出公正判决。胡慧敏向一审法院起诉请求:1.判令解除原被告双方所签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付租金33000元；3.判令陈彦青支付原告因保管物品而担负的租赁费共计63600元（自2018年11月1日至2019年11月1日）；4.判令陈彦青支付原告因保管物品而担负的租赁费共计47700元（自2019年11月2日至2020年8月1日）及搬离物品的费用5000元。5.本案诉讼费用由被告全部承担。陈彦青向一审法院提出反诉请求：1.判决胡慧敏赔偿损失152000元，并按年利率6%支付自2017年6月1日起至支付完毕赔偿款之日止的利息；2.判决胡慧敏赔偿陈彦青16个月的基本经营收入损失共计160000元，并按年利率6%支付自2017年3月1日起至支付完毕赔偿款之日止的利息；3.判决胡慧敏赔偿陈彦青鉴定费4000元；4.本案的全部反诉费用由胡慧敏承担。一审法院认定事实：2015年10月1日，胡慧敏由李丽芳作为代理人（甲方）与李梅花（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定主要内容：一、甲方将坐落在安钢职工总医院对面独院(10间平房),面积253㎡,租给乙方作为养老院使用；二、租用期限从2015年10月1日起至2016年9月30日止,到期后另订合同(如有特殊情况经双方协商后另行执行)；三、房屋租金2200元/月,壹年壹交，提前两个月交下年房租,否则合同作废。如逾期未交清房租按每月3%的滞纳金加收房租,超期十天以上，甲方有权收回房屋使用权；五、乙方所用电费、水费、卫生费、治安费等相关费用由乙方负责；六、租房期间在不影响房屋整体质量的前提下，经甲方同意,乙方可以对房屋进行局部改动。租期满后,乙方不得拆除对房屋进行的改造；七、乙方租房期间应由乙方自己经营,不得随意转让与别人。如需转让他人经营,必须事先征得甲方同意。如自行转让造成甲方损失，乙方必须承担所有损失,并按所承担的损失金额三倍赔偿与甲方。如下年情况有变,提前一月通知对方,若无意外,到期后乙方有权优先续签合同。2016年4月11日，胡慧敏（李丽芳作为其代理人）、李梅花、陈彦青在该合同上共同加注：同意此房转让给幼儿园使用，租期到时，由幼儿园与我们联系重新签订租赁合同。同年4月10日，李梅花出具收条，载明收到此院转让费36000元，之后，陈彦青开始使用该房屋,其接手之日至2016年10月12日的租金由李梅花支付。2016年10月12日，胡慧敏由李丽芳作为其代理人作为出租方（甲方）与陈彦青作为承租方（乙方）签订租房合同一份，主要内容：1.房屋地址：安钢医院对面南胡同里一独院(10间平房)；2.期限从2016年10月1日起至2017年3月31日止，到期后甲方如若不重建房屋合同持续生效，如需重建提前3个月通知乙方；3.租金每月2200元，按季度付款，提前5-10天付款，转入建行胡慧敏账号；4.所有电费、水费、卫生费等相关费用由乙方负责；5.租房期间在不影响房屋整体质量前提下，经甲方同意乙方可对房屋进行改造，如若不用后，乙方不得拆除对房屋的改造；6.租房期间应由乙方自己经营，不得随意转让，如需转让必须事先征得甲方同意……9.因幼儿园属于教育性质，为配合乙方办理各类证件，另签订合同一份，但房屋租赁合同以此合同为准。之后，因陈彦青要求，双方在该合同下方补充注明：如遇政府搬迁，按政府赔偿的装修费用补偿此房的装修费用，补偿给乙方（暖气、水电等）。合同签订后，陈彦青继续使用该房屋，双方认可，陈彦青按合同交纳租金至2017年3月底，之后房租未付。2017年2月到3月，双方因案涉房屋问题停电问题对租金支付发生争议。胡慧敏称，2017年3月，陈彦青打电话称安钢需统一换电，停电一个月，因陈彦青不交下季度的租金，在多次催交后，仍未交，2017年5月27日无奈换锁；陈彦青称，2017年2月底自己发现没电了，经了解是安钢改用市供电而停电，直至2017年5月底又重新来电，据此其认为2017年4月、5月因停电不能使用该房屋，要求减免该租金，胡慧敏不同意减免，双方就此发生纠纷。2017年5月12日，双方就合同解除问题进行短信沟通。2017年5月27日，胡慧敏将小院门锁更换，之后陈彦青拉走部分物品。2018年4月26日，胡慧敏短信通知陈彦青三天内将租赁房屋内物品搬清，陈彦青短信回复称该要求不合理，原协议有效，房屋维修好可以通知其继续使用。胡慧敏称，其于2018年5月以短信方式通知陈彦青三日内腾空物品,陈彦青未予以回应，其就让工人进行了搬离。胡慧敏认可，有部分物品因无法搬运未全部搬离。2018年5月8日，胡慧敏作为承租方（乙方）与杨利军作为出租方（甲方）签订仓库租赁合同，约定甲方将位于安钢五区八号楼地下室的仓库租赁给乙方使用，期限1年，自2018年5月8日至2019年5月7日，租金每月5000元，每月10日之前支付。2019年5月8日，双方再次签订仓库租赁合同，租赁期自2019年5月8日至2020年5月7日，其他内容与原协议一致。2019年6月5日到2020年7月29日，胡慧敏分别从自己账户或通过李丽芳账户向杨利军转账现金若干。2018年11月1日，胡慧敏作为承租方（乙方）与孙保增作为出租方（甲方）签订车库租赁合同，约定甲方将龙安区人民检察院4号楼车库租赁给乙方存放物品使用，租赁期为2018年11月1日起至2020年6月30日止，租金为每月300元，乙方应于2018年11月1日一次性支付给甲方。胡慧敏称2018年11月21日政府通知搬迁,要求在12月1日之前搬清，其微信通知陈彦青后未果，就委托别人进行了搬离。原告胡慧敏举证的拆迁补偿明细表显示，拆迁房屋装修补偿10928.8元，附属物补偿17327.2元（其中含暖气片16组，50元/组，800元，空调6台12**元，太阳能1套200元）。陈彦青主张赔偿损失152000元，包括支付李梅花转让费和装修费各36000元，含毁损在内的物品损失80000元。本案原审中，陈彦青申请对幼儿园所有物品价值以及2017年3月至2018年7月共计16个月的幼儿园的基本经营收入进行评估鉴定，经法院委托，河南永兴资产评估事务所于2019年9月24日就案涉陈彦青经营幼儿园的所有物品价值以及2018年7月共计16个月的幼儿园基本经营收入项目出具了永信评报字[2019]94号资产评估报告，评估结论为：幼儿园的所有物品市场价值25232元，2017年3月至2018年7月幼儿园基本经营收入113600元。陈彦青为此垫付鉴定费4000元。双方认可该评估报告中的物品清单系双方与评估机构一起到胡慧敏租赁的仓库中清点后形成，不包括陈彦青主张的毁损物品。物品清单中包括暖气片3组计154元，空调7个计7484元。该物品清单中的物品目前均在胡慧敏租赁的仓库中存放。另查明，安阳市殷都区教育体育局于2014年1月1日为陈彦青颁发了民办学校办学许可证，名称：殷都区红杉树幼儿园，地址：安钢**，负责人：陈彦青，有效期：2014年1月1日—2014年12月31日，同年7月8日，殷都区民政局为其颁发非企业单位登记证书。后因办学地址需要拆迁，陈彦青为搬迁需要与胡慧敏签订了租赁合同，在陈彦青后续办证过程中，由于租赁场地面积不达标，有关部门未予办理新的办学许可证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。对于本诉，原、被告签订的租赁协议是双方真实意思表示，为有效协议，协议约定租赁期限从2016年10月1日起至2017年3月31日止，到期后甲方如若不重建房屋合同持续生效，从双方就后续租金交付协商经过可知，自2017年4月起，该租赁协议继续有效，双方均应按协议内容履行，陈彦青未按协议约定按期缴纳后续的租赁费已构成违约，胡慧敏于2017年5月27日未经陈彦青同意将租赁房屋换锁，致使陈彦青无法继续使用，无法实现合同目的，也构成违约。胡慧敏诉求解除合同，陈彦青也同意解除，故该租赁合同自2017年5月27日起解除。胡慧敏诉求陈彦青支付2017年4月-2018年6月的租金，对2017年4月1日至2017年5月27日陈彦青实际使用期间的房屋租金4107元于法有据，法院予以支持，其他租金证据不足法院不予支持。胡慧敏诉求陈彦青支付物品保管支出的租赁费111300元及搬离物品费用5000元，因陈彦青逾期缴纳租金构成违约，且在违约后未及时腾清房屋，自2017年5月28日至2018年5月8日胡慧敏单方搬清之日，客观上给胡慧敏造成了一定损失，但鉴于胡慧敏单方换锁行为也存在违约，法院酌定参照合同约定租赁费标准认定损失数额为20000元，陈彦青应予赔偿，对胡慧敏诉求超出部分，鉴于双方就租赁合同的履行产生争议后，本应依法解决，在双方未达成一致的情况下，胡慧敏未经陈彦青同意将其物品搬迁，且其诉称的物品保管支出的租赁费远大于案涉房屋的实际租赁费，客观上属于扩大损失之行为，故对超出部分数额诉求，于法无据，法院不予支持。陈彦青辩称，案涉房屋2017年2月底发生停电，直到2017年5月中旬恢复通电，胡慧敏未尽到维修义务，导致停电三个月无法使用，其属于违约在先，对此，法院认为，根据双方就停电问题的分别陈述可知，双方均明确为知道导致停电行为发生的主要原因是供电方安钢根据政府工作安排对供电方式进行改造，从安钢直供改为市政统一供电，作为房屋的出租方，胡慧敏固然有义务保证被租赁房屋正常用电，但安钢供电改造发生停电非胡慧敏之主观过错所直接导致，即使胡慧敏因此违约，也不足以据此减轻陈彦青拒付租金的违约责任，故对陈彦青的该辩称意见，法院不予采纳。陈彦青反诉请求胡慧敏赔偿损失和基本经营收入及利息，其中损失中的转让费鉴于双方合同未做约定，法院不予支持；诉求装修费36000元，参照双方合同约定，如遇政府搬迁，按政府赔偿的装修费用补偿此房的装修费用，补偿给乙方（暖气、水电等），鉴于案涉房屋在陈彦青租赁前已存在部分装修，对装修费法院参照拆迁补偿数额酌情支持10000元；对诉求的含毁损在内的物品损失80000元，其中对毁损物品，鉴于其对毁损物品具体损失未充分举证，但胡慧敏认可有包括幼教大型器具在内的部分物品未搬离，法院对此酌定损失数额为1000元，对现有物品损失，参照评估清单和评估意见，幼儿园的所有物品市场价值为25232元，其中包括暖气片154元，鉴于双方认可暖气片的产权归胡慧敏，对剩余25078元以及酌定毁损物品损失1000元共计26078元应由胡慧敏赔偿，赔偿后上述物品胡慧敏不再返还；陈彦青反诉请求胡慧敏赔偿16个月的基本经营收入损失160000元及利息,对此法院认为，陈彦青虽在案涉房屋中从事幼教活动，但是其举证的办学许可证的办学地址非本案案涉房屋，双方认可陈彦青租赁胡慧敏房屋后，在重新办证期间，由于场地面积不达标，未获政府批准，双方也认可在胡慧敏对案涉房屋换锁时，幼儿园已没有学生，故换锁之后已不属于正常经营活动，对2017年4月1日至2017年5月27日共56天，尽管陈彦青未取得办学许可证，但仍在实际使用案涉房屋，存在一定的经营损失，考虑到其自身存在违约，法院参照评估报告，酌定损失数额为10000元，对超出部分，法院不予支持；鉴于陈彦青存在违约行为，对其诉求上述损失的利息法院不予支持；陈彦青反诉请求胡慧敏赔偿鉴定费4000元，由于双方对本案纠纷均存在过错，法院酌定双方各承担2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经法院审判委员会讨论决定，判决：一、原告（反诉被告）胡慧敏与被告（反诉原告）陈彦青于2016年10月12日签订的房屋租赁合同自2017年5月27日起解除；二、被告（反诉原告）陈彦青于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）胡慧敏房屋租金4107元，赔偿损失20000元，共计24107元。三、原告（反诉被告）胡慧敏于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）陈彦青装修费损失10000元，物品损失26078元，经营损失10000元，鉴定费2000元，共计48078元。四、驳回原告（反诉被告）胡慧敏的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陈彦青的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3286元，由原告（反诉被告）胡慧敏负担2756元，被告（反诉原告）陈彦青负担530元；反诉费3510元，由原告（反诉被告）胡慧敏负担450元，被告（反诉原告）陈彦青负担3060元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡慧敏提交：照片12张，用于证明在一审立案以后，政府拆迁之前，胡慧敏通知陈彦青搬迁，陈彦青不搬迁，胡慧敏才将物品妥善搬到仓库里。陈彦青认为，该证据是第二次搬迁拍的照片，一审中对胡慧敏存放的陈彦青幼儿园物品进行过评估，但照片中的物品并没有存放在胡慧敏安置之前物品的地方，评估报告中也没有照片中的物品，因此我们有理由相信照片中的物品已经被丢弃或者损毁，应当由胡慧敏赔偿。陈彦青提交：外用电证、外用电协议、外用电申请表及二连单据两张，用于证明第一次停电时，陈彦青为了友好合作长期租赁，将其之前幼儿园的用电证借用到案涉租赁房屋处以保证案涉房屋正常用电，该义务是胡慧敏的合同义务，陈彦青代为履行是为了长期租赁，并且本次维修用电的产生的费用也应当由胡慧敏承担。胡慧敏认为，给她房屋的时候用的是邻居的电，后因为她欠费，才改为安钢电路。电改没有影响屋内用电，停电是陈彦青的原因造成的。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，二上诉人签订的租赁协议是双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。关于违约责任的认定问题，虽然双方签订的租赁协议约定租赁期限从2016年10月1日起至2017年3月31日止，但协议约定到期后甲方如若不重建房屋合同持续生效，自2017年4月起，租赁协议继续有效，双方均应按协议内容履行，陈彦青未按协议约定按期缴纳后续的租赁费构成违约，胡慧敏未经陈彦青同意将租赁房屋换锁，致使陈彦青无法继续使用，无法实现合同目的，也构成违约，一审中双方均同意解除合同，故一审判决该租赁合同自2017年5月27日起解除正确，本院予以维持。关于租赁费问题，因双方签订的租赁合同自2017年5月27日起解除，胡慧敏诉求2017年5月27日以后租金不应予支持，一审认定2017年4月1日至2017年5月27日陈彦青实际使用期间的房屋租金4107元，存在事实和法律依据，胡慧敏主张2017年5月27日之后的租赁费，本院不予支持。关于装修费损失问题，陈彦青主张装修费损失36000元，因双方签订的协议约定，如遇政府搬迁，按政府赔偿的装修费用补偿此房的装修费用，补偿给乙方（暖气、水电等），一审法院参照双方合同约定及拆迁补偿数额，酌定装修费损失为10000元，酌定数额合理，符合本案实际情况，本院予以维持。关于物品损失问题，对于现有物品损失，参照河南永兴资产评估事务所认定的幼儿园所有物品市场价值25232元的意见，扣除暖气片价值154元，认定现有物品损失为25078元正确；对于毁损物品，因陈彦青未提供充分证据予以证明，胡慧敏也认可存在部分物品未搬离，一审法院酌定损失数额为1000元，符合本案实际情况，故一审法院认定胡慧敏应当赔偿的物品损失为26078元正确，本院予以维持。关于经营损失的问题，因陈彦青举证的办学许可证的办学地址非本案案涉房屋，双方也认可在胡慧敏对案涉房屋换锁时幼儿园已没有学生，且换锁之后不属于正常经营活动，一审法院对2017年4月1日至2017年5月27日的实际经营损失，参照评估报告酌定的损失数额为10000元，数额合理，本院予以维持。关于物品保管费的问题，本案中虽然陈彦青逾期缴纳租金构成违约，且在违约后未及时腾清房屋，应当赔偿给胡慧敏造成的损失，但胡慧敏单方换锁行为也存在违约，且诉称的物品保管支出的租赁费远大于案涉房屋的实际租赁费，属于扩大损失之行为，一审法院充分考虑双方的过错程度及实际损失数额，参照合同约定的租赁费标准，酌定损失为20000元，数额合理，对于超出部分，本院不予支持。关于陈彦青提出的追究胡慧敏雇凶伤人的刑事责任的意见，不属于民事案件的受案范围，陈彦青应向公安机关报案处理。综上所述，上诉人胡慧敏、陈彦青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7585元，由上诉人胡慧敏负担1605元，陈彦青负担5980元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  刘永刚二〇二〇年十一月二十六日书记员  楚世龙