福建省将乐县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0428执异31号 案外人：张鲁根，男，1980年11月1日出生，汉族，住福建省将乐县。 申请执行人：将乐县农村信用合作联社，住所地：福建省将乐县水南三华南路**。统一社会信用代码：913504281559807018。 法定代表人：谢海平，该社理事长。 被执行人：胡妍冰，女，1979年8月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：夏涛，男，1973年9月17日出生，汉族，住浙江省云和县。 被执行人：三明夏华房地产开发有限公司，，住所地：福建省将乐县古镛镇新将北路**楼**商场**统一社会信用代码：913504286911918522X。 法定代表人：夏涛。 在本院执行申请执行人将乐县农村信用合作联社（以下简称将乐信用社）与被执行人胡妍冰、夏涛、三明夏华房地产开发有限公司（以下简称夏华地产）金融借款合同纠纷一案中，案外人张鲁根对本院依法拍卖的被执行人夏华地产坐落于将乐县古镛镇新将北路11号（夏华商厦）1号店面117-1、119-1及2层店面209、211、214、217、（共7间）商业营业用房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张鲁根称，夏华地产法定代表人夏涛因公司经营需要，于2011年9月29日至2013年2月3日期间，分四次分别向张鲁根借款80万元、47万元、24.5万元、117万元，共计268.5万元。后因夏华地产无偿还欠款本息的能力，经协商并经夏华地产所有股东同意，用公司坐落于夏华商厦的13间商铺（编号：113、116、117-1、118-1、119-1、209、211、213、214、217-220）出租给张鲁根抵借款本息，并于2013年3月1日签订租赁合同，租赁期限自2013年3月1日至2033年2月30日止。根据物权法第190条规定，设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。合同法第230条规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖人之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的效力。案涉房屋正处于其承租期内，且租赁合同签订时间先于夏华地产债权人获得抵押权的时间，其具有优先购买权，本次拍卖未通知其行使优先购买权，忽视了张鲁根的合法权益，因此拍卖程序不合法，应予以中止。故张鲁根向本院提出书面异议，请求中止对夏华地产公司坐落于福建省将乐县古镛镇新将北路11号（夏华商厦）1号店面117-1、119-1及2层店面209、211、214、217（共7间）商业营业用房的拍卖。 案外人张鲁根提供了以下证据：1、执行通知书、执行裁定书各一份；2、《租赁合同》一份；3、借条4张、银行历史交易明细4张；4、身份证明。 将乐信用社称，一、本案不存在合法有效的房屋租赁合同，张鲁根物权以租赁合同阻却案涉房屋物权变动，更不能要求法院停止对案涉房屋的强制执行和拍卖。张鲁根与夏华地产签订的《租赁合同》约定夏华地产以在一定期限内让渡其对涉案房产使用权为代价以租抵债，以租金偿还夏华地产法定代表人夏涛个人向张鲁根借款产生的债务，双方形成的是合同之债，而非合同法第212条规定的出租人与承租人之间订立的房屋租赁合同关系，该租赁合同仅对签约双方具有法律约束力，不能以此对抗第三人。租赁合同中没有夏华地产公司法定代表人夏涛的签名，没有全体股东的授权，而夏华地产公司没有经过董事会决议同意擅自处分公司资产的行为，损害了其他人的合法权益，不应得到支持。租赁期限长达20年，且未约定每年租金多少，明显存在有意逃避债务的嫌疑。案涉财产在2017年11月17日已经过法院首次拍卖，其中3间店铺已拍卖成功，张鲁根全程配合，未提出租赁合同一事。因此，从租赁合同的签订以及内容，均可体现其并非合法有效地租赁合同，将乐信用社质疑合同签订时间的真实性。二、张鲁根现有证据无法证明其在2013年4月17日之前以及目前实际占有使用该案涉房屋。将乐信用社对案涉房屋的抵押权办理抵押登记手续，并取得了他项权证，依法享有优先受偿权。虽然张鲁根主张于2013年3月1日即开始履行租赁合同，但未提供任何证据予以证明，也未提供证据证明已根据《租赁合同》约定，经夏华地产同意后将案涉房屋转租他人，亦未提交任何收取租金、支付水电费、物业管理费等证据。因此，张鲁根并未实际占有使用案涉房屋。将乐信用社在贷前调查时除130-132号店面租赁给苏宁电器外，其余抵押物均未出租。三、张鲁根并未支付租金，无权要求法院确认从2013年3月1日至2033年2月30日止对案涉房屋享有合法使用权。四、张鲁根将款项出借给夏涛个人，而夏涛知识夏华地产股东之一，无权处分夏华地产资产来归还个人外债，严重损害了其他股东的利益和抵押权人的利益。五、将乐法院第一时间就向夏华地产张贴工改，并告知了该公司的管理人员张鲁根，摇号中签的评估公司进入现场评估时也及时告知了张鲁根，张鲁根陈述未在合理期限内通知承租人的事实不存在。综上，将乐信用社认为，张鲁根提交了证据不足以证明其占有使用案涉房屋，对案涉房屋不享有足以对抗执行的权益，不能对抗将乐信用社已办理登记的抵押权，应驳回张鲁根的异议请求。 本院查明，将乐信用社与胡妍冰、夏涛、夏华地产金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月4日作出（2016）闽0428民初1172号《民事调解书》，确认双方达成的调解协议。协议约定：胡妍冰、夏涛于2016年12月30日前归还将乐信用社借款本金200万元及至2016年12月30日止欠付的利息、罚息2912927.62元；于2017年5月31日前归还将乐信用社剩余借款本金700万元及至2017年5月31日止按照合同约定计算的利息及罚息；将乐信用社对夏华地产用于抵押的位于福建省将乐县古镛镇新将北路11号店面享有有限受偿权；因胡妍冰、夏涛未按调解协议履行，将乐信用社于2017年3月9日申请法院强制执行，本院依法查封案涉抵押财产即将乐县古镛镇新将北路11号店面（包含1层店面117-1、118-1、119-1、130、131、132及2层店面209、211、214、217），并启动司法拍卖，店面130、131、132拍卖成功，后该案于2018年9月3日终结执行。本院于2020年7月7日恢复案件执行程序，并于7月28日查封前述剩余7间店面，7月29日委托福建华泰房地产评估咨询有限公司对前述资产进行评估后，于10月9日启动司法拍卖程序。 另查明，夏华地产（作为甲方）与张鲁根（作为乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定因夏涛无力偿还张鲁根借款268.5万元及相应利息，夏华地产经协商并经所有股东同意将公司坐落于夏华商厦的13间商铺（编号：113、116、117-1、118-1、119-1、209、211、213、214、217-220）出租给张鲁根，以租金抵付夏涛借款和利息，租赁期限自2013年3月1日至2033年2月30日止。 本院认为，张鲁根虽提出其与夏华地产签订了《租赁合同》，但该份合同除了对租赁对象及租赁期限进行了简单约定外，对租赁物用途、租金及其支付期限和方式等重要条款均未进行明确约定，不符合租赁习惯和常理。合同落款处除加盖公司公章外并无法定代表人夏涛的签章，形式上亦不符合法律规定。其次，该租赁合同的签订源于夏华地产法定代表人夏涛尚欠张鲁根借款268.5万元及利息未归还，张鲁根既未提供证据证明该笔借款与夏华地产有何法律关系，也未提供夏华地产全体股东同意将公司所有的13间商铺出租给张鲁根以抵付夏涛尚欠借款本息的相关决议。因此，张鲁根提供的证据及本案掌握的现有证据均不足以证实夏华地产与张鲁根租赁的真实性及具体情况。 综上，张鲁根提出的中止对夏华地产座落在福建省将乐县古镛镇新将北路11号（夏华商厦）1号店面117-1、119-1及2层店面209、211、214、217（共7间）商业营业用房的拍卖的执行异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人张鲁根的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  蔡惠斌 审判员  张丽新 审判员  张 宾 二〇二〇年十一月三十日 书记员  郑水凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。