江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2329号上诉人（原审原告）：张小英，女，1950年8月3日出生，汉族，居民，住浙江省文成县。委托诉讼代理人:刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:淮安市新安建筑工程有限公司，住所地江苏省涟水县城安东路**。法定代表人：李兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。原审第三人:淮安市中恒置业发展有限公司，，住所地江苏省涟水县中恒国际新城******法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。原审第三人：李志凤，男，1964年10月24日出生，汉族，居民，住浙江省温州市文成县。委托诉讼代理人：许士广，江苏群汇知缘律师事务所律师。上诉人张小英因与被上诉人淮安市新安建筑工程有限公司（以下简称新安公司），原审第三人淮安市中恒置业发展有限公司（以下简称中恒公司）、李志凤案外人执行异议之诉一案，不服江苏省涟水县人民法院（以下简称涟水法院）作出的（2019）苏0826民初7996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张小英上诉请求：1.请求撤销涟水法院（2019）苏0826民初7996号民事判决或依法改判支持上诉人一审诉请；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已全部支付案涉房屋购房款。根据一审法院查明事实，早在2008年，上诉人张小英就已向第三人转账约300万元用于投资购房。2014年7月，中恒公司、赵烽以及原告三方约定，张小英向中恒公司购买若干房产，731150元债权用于抵充案涉房屋房款，所购房屋由李志凤代为持有。该约定中虽未明确该债权具体指向哪一处房屋，但是该笔债权已有明确具体的几幢房屋，且该房屋价值与该债权是一一对应。因此，对于张小英以及支付案涉房屋应无异议。二、上诉人已通过代持的方式获得案涉房屋所有权。在借名买房的情况下，案外人对房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，即使案外人对于借名登记具有过错，但其所应承担的只是行政管理上的责任，而不致在私法上丧失对房屋的所有权。本案中，张小英通过代持的方式享有案涉房产的所有权，因此，对其提出的被执行人名下的房屋归其所有，并要求停止执行的诉请，法院应予支持。三、案外人付款时间与占有房屋时间均在法院查封前。上诉人张小英投资中恒公司，由李志凤代持购买案涉房产，与赵烽、中恒公司三方达成协议的时间，均远远早于被上诉人与第三人中恒公司产生纠纷的时间。因此，上诉人不可能预料到也不应该预料到从第三人处投资购买的房产会产生纠纷，所以，上诉人在房屋买卖的交易过程中未能有足够的警惕，直到购买的房屋被法院查封，才通过提起案外人执行异议和诉讼的方式保障自身权利。四、上诉人基于对案涉房屋的所有权，足以排除被上诉人的执行。根据上述事实，张小英通过李志凤代持的方式，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，通过返租的方式，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并且通过债权冲抵方式支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并非因买受人自身原因未办理过户登记，而是由于被上诉人与第三人纠纷不断，导致无法过户。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张小英是案涉房产实际权利人，足以排除执行。综上，原审认定事实不清，判决有误，请求法院依法改判支持上诉人一审诉请或发回重审，以保障上诉人合法权益。被上诉人新安公司答辩称：同一审答辩意见，请求维持原判，驳回上诉。原审第三人中恒公司述称：我方认为张小英完成了付款。原审第三人李志凤述称：我方无新意见，关键是款项支付。原告张小英向一审法院提出起诉请求：1.请求法院撤销（2019）苏0826执恢212号执行裁定；2.请求排除对涟水县中恒国际新城小区D01-115室的执行，并确认该房屋所有权人为张小英；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年8月，原告向第三人中恒公司转账约300万元，用于购房投资。因张小英是第三人中恒公司的大客户，故一直采取的是预约订购，即取整不取零的方式购房。2014年7月1日，中恒公司、张小英与赵烽就债务及购房达成协议，约定张小英向中恒公司购买若干房产，以抵充债务。2015年2月11日，原告与李志凤签订代持委托协议，约定由李志凤代为持有涟水县中恒国际新城D01-115室房产。2015年2月15日，房产代持人李志凤与中恒公司签订商品房买卖合同，约定由李志凤购得中恒国际新城D01-115室房产。同时中恒公司出具李志凤交款741150元的收据。2015年3月12日，李志凤与中恒公司签订商品房售后返租合同，约定李志凤将中恒国际新城D01-115室房产返租给中恒公司。2015年3月16日，中恒公司出具《房屋交付及租金支付通知单》，约定李志凤已实际占有房屋并享受相应租金收益。2019年9月27日，涟水法院作出（2019)苏0826执恢212号执行裁定，对中恒国际新城D01-115室房产进行拍卖。2019年11月20日，原告向该院提出执行异议申请。2019年12月9日，该院作出执行裁定书，裁定驳回原告申请。原告已经支付案涉房产对价，并通过李志凤代为持有该房产，李志凤持有案涉房产期间，通过与中恒公司签订回购协议的方式，实际占有案涉房产，而未办理过户原因均在中恒公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，申请人是案涉房产实际权利人，足以排除执行。综上，恳请涟水法院停止对案涉房产执行，并确认原告为案涉房产所有权人。一审查明的事实：新安公司与中恒公司建设工程施工合同纠纷一案，涟水法院于2017年7月3日作出（2017）苏0826民初472号民事判决：中恒公司于本判决生效后10日内支付给新安公司售房款人民币14456028元。该判决发生法律效力后，根据新安公司申请，涟水法院于2017年10月10日向中恒公司发出执行通知书。因中恒公司未按规定期限履行义务，该院于2017年11月6日依法作出（2017）苏0826执2948号执行裁定书，裁定查封中恒公司开发的位于涟水县中恒国际新城D01幢101室、102室、308室、115室及D09幢1S102室、1S103室商铺。第三人李志凤提出异议后，本院于2018年8月13日驳回第三人李志凤的异议请求。本院驳回其诉讼请求后，李志凤提起上诉。2019年7月16日，淮安市中级人民法院作出（2019）苏08民终1583号民事判决书，认定李志凤提供的证据尚不能证明其向被执行人中恒公司实际支付了全部房款，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回上诉，维持原判。2018年9月29日，涟水法院裁定终结本次执行程序。2019年5月16日，涟水法院决定恢复对中恒公司的执行，执行案号为（2019）苏0826执恢212号。2019年9月27日，该院作出（2019）苏0826执恢212号执行裁定书，裁定拍卖被执行人中恒公司实际所有的网签在他人名下的包括案涉房屋在内的位于涟水县中恒国际新城房屋。2019年11月15日，该院立案审查原告对案涉房屋提出的异议。2019年12月9日，该院作出（2019）苏0826执异127号执行裁定书，驳回案外人张小英的异议请求。另查明，2015年2月15日，第三人李志凤与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：李志凤购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城D01幢115室商品房。同日，第三人中恒公司向李志凤出具收据，载明：“入账日期：2015年2月15日；交款单位：李志凤；收款方式：转账，人民币（大写）柒拾肆万壹仟壹佰伍拾元整￥741150；收款事由：D01-115房款”。收据加盖中恒公司发票专用章。第三人李志凤与第三人中恒公司签订的《商品房买卖合同》显示：中恒国际新城D01幢115室房屋为商业用房，建筑面积为148.23平方米，售价为741150元，买受人应于签订合同的当日一次性付清全部房款和代收代办费用。出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。2015年3月16日，中恒公司向李志凤出具《房屋交付及租金支付通知单》一份，内容为：“尊敬的业主李志凤：您购买的江苏省淮安市涟水县中恒国际新城D01-115室房屋已经交付使用，购房款项已经由张小英支付到账。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应的房屋钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日支付。淮安市中恒置业发展有限公司。2015年3月16日”该通知下方盖有中恒公司印章。原告举证的代持委托书载明：委托人：张小英受托人：李志凤，因本人原因，现委托李志凤代为持有中恒公司开发位于涟水县的中恒国际新城D01-115室房产。委托人有权随时取回或者处置相关房产产权，受托人不得未经委托人同意擅自处分上述房产。委托人张小英在该委托书上签名，日期为2015年2月11日。原告举证的《债务及购房确认书》载明：赵烽之债权自2008年汇款到第三人中恒公司账户，第三人中恒公司承认收悉。第三人中恒公司承诺款项到账起按月利率3%计算利息，原告申请购买房屋若干，具体房号以签约为准，乙方不需另行向第三人中恒公司支付购房款，第三人中恒公司应将债务本息冲抵购房款。商品房买卖合同签订后，对应与购房款项的债务即应消灭，原告不得要求返还。涟水法院在执行新安公司与中恒公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张小英对该院拍卖中恒国际新城D32幢1S01室、1S04室、1S05室、1S06室，D33-101室，D35幢105室、106室、107室房屋不服提出异议。在该案审查中，案外人张小英向该院提供了中恒公司出具的收据，并主张其在2008年9月2日向中恒公司一次性转账2940280元。该院于2019年2月27日作出（2019）苏0826执异17号执行裁定书，裁定驳回张小英的异议请求。张小英不服该裁定，向涟水法院提起案外人执行异议之诉。该院于2019年6月26日作出（2019）苏0826民初1457号民事判决书，判决驳回张小英的全部诉讼请求。涟水法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据上述司法解释规定，案外人张小英在诉讼中请求法院解除对案涉房屋的查封措施，应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，第三人李志凤虽然与第三人中恒公司签订了房屋买卖合同，原告主张第三人李志凤代其持有案涉房屋。张小英未办理案涉房屋的所有权登记手续，因此原告张小英并未享有案涉房屋的所有权。故原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。关于案外人张小英对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。该院认为，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提之一为案涉房屋“登记在被执行人名下”，而案涉房屋尚未登记在被执行人中恒公司名下，故审理本案依法不适用该规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,即：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条文中人民法院不得查封的前提是第三人已经支付全部价款。第三人李志凤虽然于执行法院查封案涉房屋前与被执行人中恒公司签订了房屋买卖合同和房屋返租协议，中恒公司也向李志凤出具了收到购房款的收据、《房屋交付及租金支付通知单》和租金欠条等材料，但（2019）苏08民终1583号生效民事判决书认定，第三人李志凤并未提供充分证据证明李志凤已全部支付了案涉房屋的购房款，最终判决驳回原告的诉讼请求。本案诉讼中，原告提供了仅有其署名代持委托书试图证明房屋的所有权人为原告张小英，原告张小英与第三人李志凤约定由第三人李志凤代持有中恒国际新城案涉房屋，从而明确张小英具有诉讼主体资格。原告还提供了债务及购房确认书试图证明双方约定由张小英向中恒公司购买若干房产，以抵充相应债务，证明原告已就案涉房产支付相应对价。但是《商品房买卖合同》付款方式栏内并未明确购房款由张小英代付，上诉人提供的收据显示的收款方式为转账亦未明确案涉房屋的购房款以张小英对中恒公司享有的债权抵冲。案涉房屋购房款明确为741150元，但债务及购房确认书中仅明确原告与第三人中恒公司及赵烽之间约定以若干房屋抵充2008年汇款债务，各方亦未就张小英的债权抵充案涉房屋741150元进行具体结算，明确中恒公司原欠张小英多少债务，帮李志凤垫付房款多少，尚欠多少。况且第三人李志凤在其提起的案外人执行异议之诉过程中，并未提到本案从原告主张的代持关系及债务及购房确认书，亦与常理不符。因此，原告在本案中举证的代持协议及购房确认书，并不能证明原告已经全部支付了案涉房屋的购房款。对于原告主张的代持关系。该院认为，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，其系房屋实际所有权人为由提起异议之诉要求排除人民法院执行的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案中，原告主张的代持关系，本质上系借名买房的关系。原告方在庭审中明确案涉房屋买卖整个权利外观上应是李志凤的，李志凤也具有相应的房屋买卖物权期待权，至于房屋的真实所有关系是李志凤和张小英之间的约定。因此，即使原告张小英与第三人李志凤之间存在其所主张的代持关系，原告张小英仅因其与李志凤之间的约定对李志凤取得相应权利，并未取得足以对抗不特定主体的物权或者期待物权。综上所述，原告要求排除对案涉房屋执行并确认所有权的诉讼请求，该院不予支持。据此，涟水法院于2020年6月19日作出（2019）苏0826民初7996号民事判决书，判决：驳回原告张小英的诉讼请求。案件受理费11212元，由原告张小英负担。二审中，上诉人张小英提交以下证据：1.2008年9月2日，赵烽通过中国建设银行江苏省分行营业部向中恒公司汇款2940280元款项的票据复印件。2.中恒公司2008年9月2日第20号记账凭证复印件，内容为：摘要为赵烽款，总账科目为其他应付款，明细科目为赵烽，贷方金额为2940280元。3.中恒公司2014年7月30日第81号记账凭证复印件，内容为：摘要为调账的，总账科目为其他应付款，明细科目为赵烽，借方金额为2940280元，明细科目为张小英，贷方金额为2940280元。4.个人活期明细查询表复印件，内容为：客户账号为12900299801********，交易日期为2008年9月2日，借方发生额为2940280元。新安公司质证意见：第20号和第81号记账凭证同一审质证意见。另外提供的证据与本案无关联性，不能达到证明目的。中恒公司质证意见：赵烽的294万元债权，系经张小英同意转出，也在公司账目2014年调出，赵烽也有权将债权转让给张小英，除非侵害到赵烽的其他债权人利益，才能由其他债权人申请撤销，否则该民事行为有效。张小英对中恒公司享有该笔债权，与张小英是否直接支付给中恒公司该笔款项并无关联性。李志凤质证意见：对证据三性无异议。本院审查意见：对于上诉人提供的4组证据，因涟水法院在审理原告张小英诉被告新安公司，第三人中恒公司、林永忠、王时红、张爱英案外人执行异议之诉一案中，已依职权调取了中恒公司第20号和第81号记账凭证，并进行了质证，且该4组证据的内容与上诉人一审中提交的《债务及购房确认书》内容相印证。故本院对其真实性予以认可，但该4组证据只能证明上诉人张小英与第三人中恒公司之间存在债权债务关系。本院另查明，2019年10月11日，涟水法院作出（2019）苏0826执恢212号执行裁定，继续查封中恒国际新城D01幢115室房屋，并于同日向涟水县住建局送达了（2019）苏0826执恢212号执行裁定书、协助执行通知书，请该局协助查封上述房屋，查封期限为三年。本院认为，本案争议焦点为：1.案外人张小英对案涉的涟水县中恒国际新城D01幢115室房屋是否享有所有权；2.案外人张小英对案涉的涟水县中恒国际新城D01幢115室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于案外人张小英对案涉的涟水县中恒国际新城D01幢115室房屋是否享有所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，原审第三人李志凤虽然与原审第三人中恒公司签订了房屋买卖合同，上诉人张小英主张第三人李志凤代其持有案涉房屋，但案涉房屋至今未登记在上诉人名下，上诉人张小英并未享有案涉房屋的所有权。上诉人张小英要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求无事实和法律依据。关于案外人张小英对案涉的涟水县中恒国际新城D01幢115室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据该规定，案外人张小英应当就其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉房屋系被执行人中恒公司开发的商业用房，因该房屋非居住用房，案外人张小英对案涉商铺主张实体权利，其不是商品房消费者。虽然案涉房屋尚未登记在被执行人中恒公司名下，但由于案外人张小英系房屋一般买受人，且上述司法解释系人民法院审查执行异议和复议案件适用的规定，故对案外人张小英的诉讼请求可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审理。第一，关于张小英有无在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。本案中，虽然上诉人张小英与李志凤签订了代持委托书，委托李志凤代为持有中恒国际新城D01幢115室房屋，但因上诉人一审提供的《商品房买卖合同》显示案涉房屋买受人为李志凤，案外人张小英不是案涉房屋的买受人。故上诉人称其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，无事实依据。第二，关于张小英有无支付案涉房屋价款问题。本案中，虽然被执行人中恒公司给李志凤的通知单中称案涉房屋的房款已由张小英支付到账，但因上诉人张小英一审提供的中恒公司开具的收据显示案涉房屋房款的交款人为李志凤，而不是张小英。另外，由于第三人李志凤未向法院提供其向中恒公司支付案涉房屋购房款的证据材料，上诉人提供的《债务及购房确认书》中虽然有张小英向中恒公司购买房屋的内容，但并未明确其所购房屋的房号，亦无张小英用其对中恒公司享有的债权代李志凤支付案涉房屋购房款的内容。故上诉人张小英称其已支付了案涉房屋的全部价款证据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人张小英的诉讼请求不符合《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，其对案涉房屋不享有所有权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。张小英的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下；驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11212元，由上诉人张小英负担。本判决为终审判决。审判长  董国华审判员  黄春丽审判员  刘群英二〇二〇年十一月十六日书记员  庄 行