黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1029号 原告：李泓源，男，1977年3月8日出生，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：于慧明（系原告李泓源的哥哥），住穆棱市八面通镇。 被告：梁诚，男，1970年6月19日出生，住穆棱市八面通镇。 第三人：穆棱市正圆房地产开发有限公司，住所地穆棱市八面通镇民主委。 法定代表人：梁栐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李李，女，该公司出纳。 第三人：梁栐，男，1970年7月18日出生，住穆棱市八面通镇。 原告李泓源与被告梁诚、第三人穆棱市正圆房地产开发有限公司（以下简称正圆公司）、梁栐申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月13日公开开庭审理了本案，原告李泓源的委托诉讼代理人于慧明，被告梁诚，第三人正圆公司的委托诉讼代理人李李到庭参加诉讼，第三人梁栐经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李泓源向本院提出诉讼请求：请求准许对登记在第三人正圆公司名下的位于穆棱市八面通镇民主委XX家园X区X号楼XXX号、黑（2018）穆棱市不动产权第0008362号XXXX室、面积30.20平方米房屋的执行。事实和理由：牡丹江市爱民区人民法院（以下简称爱民区法院）于2019年11月21日对原告与第三人正圆公司、梁栐民间借贷纠纷一案作出（2014）爱执字第202-5号执行裁定书，依法查封登记在第三人正圆公司名下的位于穆棱市八面通镇民主委XX家园X区X号楼XXX号、面积30.20平方米房屋。被告对执行标的提出书面异议，爱民区法院于2020年9月24日作出（2020）黑1004执异43号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。原告认为，被告的异议理由不成立，不能排除法院对案涉房屋的执行。被告在书面执行异议中陈述，被查封房屋在2018年7月当地政府即允许办理不动产登记，而案涉房屋被查封的时间是2019年11月21日。被告在长达一年多的时间里不办理房屋过户登记，系自身原因导致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因此被告的异议理由不成立，不能排除对案涉房屋的执行。故原告诉至法院，请求如上。 梁诚辩称，一、原告称被告没有办理不动产登记是自身原因导致的，其主张没有事实和法律依据，其诉请应予驳回。依据不动产登记规定，办理案涉车库的不动产登记必须以本案第三人正圆公司将办理产权登记的资料报产权登记机关备案及向买受人提供正规合同及收据为前提，被告曾多次到第三人正圆公司要求换正规合同及收据以便办理产权登记，第三人正圆公司至今也没提供。现被告手中仍是原始合同和收据，无法办理不动产登记，充分证明案涉车库没有办理产权登记不是被告自身原因造成，而是第三人不履行义务造成的。二、被告在2019年11月21日前与第三人正圆公司已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款并合法占有该房屋，由于第三人正圆公司没给被告更换合同和收据导致未能办理过户登记，故案涉车库依法属于排除执行的情形，原告的诉请不符合法律规定，应予驳回。 正圆公司述称，被告的车库是2010年12月23日交全款现金购买的。2018年7月穆棱市房产处在八面通镇XX家园X区院内粘贴公告，通告小区业主15个工作日内到穆棱市产权处办理产权证，并公告每户住宅和车库的实测面积，被告看到公告后找到正圆公司提出车库的购房面积与实测面积不符合，要求复测，因2014年10月至2019年12月正圆公司法定代表人因其他原因在外地居住，没有及时与房产处沟通复测，致使被告无法更换机打收据及合同，致使其至今未能办理房屋产权证。 本案争议焦点：一、被告是否享有排除强制执行案涉车库的民事权益；二、原告的诉讼请求是否合理合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举示（2014）爱商初字第238号民事调解书复印件一份，爱民区法院调查取证介绍信复印件一份、不动产查档证明复印件一份、（2014）爱执字第202-5号执行裁定书及送达回证复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告举示如下证据：证据一、商品房买卖合同复印件一份、收据复印件两份（均与原件核对无异）。证明被告与第三人正圆公司进行实际交易并交纳房款。 原告对该组证据的形式要件没有异议，但认为该合同当中出卖人法定代表人没有签字，所以对该份商品房买卖合同不予认可。 第三人正圆公司没有异议。 本院认为，原告与第三人正圆公司对该组证据形式要件无异议，本院予以采信；该组证据能够证明2010年12月23日被告与第三人正圆公司签订案涉车库商品房买卖合同，被告交纳购房款及供热费的事实，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，案涉商品房买卖合同由买受人签字及出卖人盖章，符合法定的成立要件，对原告的抗辩理由，本院不予支持。 证据二、穆棱市亿阳热力收费处出具的证明一份、正圆公司出具的证明一份。证明案涉车库自2011年至2020年一直是由被告使用并交纳供热费，被告没有办理房屋过户手续是由正圆公司的原因导致的。 原告有异议，供热费不能证明房屋的产权归属，对于正圆公司出具的证明有异议，因为被告与第三人梁栐存在亲属关系。 第三人正圆公司没有异议。 本院认为，穆棱市亿阳热力收费处出具的证明与正圆公司出具的收据能够相互印证，证明被告于2011年至2020年期间交纳案涉房屋供热费的事实，本院予以确认。对正圆公司出具证明的形式要件，本院予以采信；对其证明问题将综合全案予以论述，在此不再赘述。 证据三、执行裁定书复印件一份（与原件核对无异）。证明执行裁定的裁决结果正确，被告的异议成立。 原告对形式要件没有异议，但是对中止原告的执行有异议。 第三人正圆公司没有异议。 本院认为，对该份证据的形式要件，本院予以采信；对证明问题将综合全案予以论述，在此不再赘述。 正圆公司未向法庭举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月23日，正圆公司与梁诚签订商品房买卖合同，约定梁诚购买位于穆棱市八面通镇民主委XX家园X区X号楼X号、建筑面积31.92平方米车库，总价款25000元。梁诚支付了全部购房款，正圆公司出具收款收据。正圆公司于2011年将案涉车库交付梁诚，梁诚占有使用至今。XX家园X号楼X号车库与XX家园X号楼XXX号车库（预售面积为31.92平方米、竣工面积为30.20平方米）为同一车库。2018年梁诚得知案涉车库可以办理产权证照后，遂要求正圆公司更换正式收据及合同以便办理过户登记，但正圆公司至今没有更换收据和合同，亦未协助梁诚办理房屋过户登记。 李泓源与正圆公司、梁栐民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月11日作出（2014）爱商初字第238号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、正圆公司于2014年9月14日前一次性偿还李泓源借款3050000元；二、梁栐对上述款项承担连带清偿责任…。2014年9月16日，李泓源向本院申请强制执行。2019年11月21日本院作出（2014）爱执字第202-5号执行裁定书，将被执行人正圆公司所有的位于民主委X家园小区A区1号楼6户、民主委福满家园小区A区2号楼（17户）及红新委福顺嘉园小区1号楼（2户）共计25户房屋产籍档案予以查封，包括案涉位于穆棱市八面通镇民主委XX家园X区X号楼XXX号、黑（2018）穆棱市不动产权第0008362号XXXX室、面积30.20平方米房屋。梁诚向本院提出案外人执行异议申请，请求解除对案涉房屋的查封。2020年9月24日本院作出（2020）黑1004执异43号执行裁定书，裁定：“中止对登记在穆棱市正圆房地产开发有限公司名下的位于穆棱市民主委XX家园X区X号楼XXX号、黑（2018）穆棱市不动产权第0008362号XXXX室、面积30.20平方米房屋的执行。”李泓源不服向本院提出申请执行人执行异议之诉。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，梁诚与正圆公司于2010年12月23日签订商品房买卖合同，梁诚按约定支付全部购房款并实际占有案涉车库，且上述行为均发生在本院（2014）爱执字第202-5号执行裁定书作出之前。 关于梁诚是否属系自身原因未办理过户登记的问题。一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2018年梁诚得知案涉车库可以办理产权过户登记后，遂要求正圆公司更换正式收据和合同以便办理过户登记，但因案涉车库预售面积与竣工面积不符的问题，正圆公司至今没有更换收据和合同，导致梁诚至今无法办理产权过户登记。因梁诚已向出卖人正圆公司提出了办理过户登记的请求，可以认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，综上，梁诚享有排除强制执行案涉车库的民事权益。 综上所述，对原告李泓源请求准许执行案涉车库的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告李泓源的诉讼请求。 案件受理费425元，由原告李泓源负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判长 时 维 审判员 尹洪明 审判员 邓卫平 二〇二〇年十一月三十日 书记员 李稳桥