山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6361号上诉人（原审被告）：太原市鑫通达农副产品市场有限公司，住所地太原市小店区小店通达街**。法定代表人：李旭美，总经理。委托诉讼代理人：姜雪婷，山西泽润律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅红丽，山西泽润律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姚志远，男，汉族，自由职业，住太原市。上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司（以下简称“太原鑫通达公司”）与被上诉人姚志远因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。太原鑫通达公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项中“支付该款项自2015年1月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及从2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息”；2、改判全部驳回被上诉人主张的利息及违约金。3、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院认为：“关于原告主张的利息及违约金，双方在合同中虽未明确约定，但本案合同签订后，原告履行了付款义务，被告至今未能按照约定将商铺交付原告使用，被告长期占用原告的资金，必然给原告造成一定的损失故本院酌定被告支付原告自2015年1月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及从2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。”是错误的。1、被上诉人提供的《商铺租赁协议》和《商铺租赁补充协议》中并未对违约金和利息进行约定，被上诉人主张的利息和违约金没有合同依据，一审法院酌定的利息也没有合同依据。2、上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司于2020年6月底更换了股东和法定代表人，原公司股东已全部更换，且公司股东变更后，公司事务并未交接完毕，上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司对于被上诉人起诉的事实不清楚。综上所述，一审法院判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。被上诉人姚志远辩称，一、上诉人认为合同中没有对违约金约定，但和劳动保险租房户签订一个延期协议，明确市场延迟开业，同意在原本的基础上给六个月的补偿，说明市场由于自身的原因没有开业，并且按照相关法律规定，不履行合同，应当承担民事责任。由于上诉人拖延退还租金并给被上诉人造成一些经济损失。二、上诉人说市场更换了股东和法定代表人，现在上诉人对业主起诉的事实不清楚与事实不符。三、双方签订的协议合法有效，上诉人收了租金，但未按协议约定开业，一直拖延到现在五年了，本金也没退还，也没有补偿损失，原定的铺位已经到面目全非，进行了重新装饰，找不到原铺位，上诉人现在又重新招商，要开始收下一批业主的租金，市场已经改命名为新潮塘生活广场重新开张。请求驳回上诉，维持原判。姚志远在一审的诉讼请求：1.依法判决被告支付原告租金及预订金共计100000元及利息（自2015年1月6日至2020年2月27日，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，并继续计算至付清全部款项为止）；2.请求法院依法判决被告支付原告违约金，自2015年1月6日至2020年7月27日，按中国人民银行同期贷款利率标准1.95倍计算，并继续计算至付清全部款项为止；3.本案诉讼费由被告承担。一审查明，2014年12月19日，原告姚志远（乙方）与被告（甲方）签订了《预订商铺协议书》，约定乙方预订甲方通达综合市场2幢2层F-35、F-47、F-48号商铺，预订金共30000元整。协议签订后，原告姚志远即于当日向被告支付了预订金30000元，被告亦向原告出具相应的收款收据。2015年1月6日原告（乙方/承租方）与被告（甲方/出租方）签订了编号为049、050的两份《商铺租赁协议》，编号049的《商铺租赁协议》约定原告承租被告建设的位于太原市××区交叉口往东50米小店交通局对面的太原市鑫通达综合市场第2号楼2层F-47号商铺，套内面积13.48平米，租赁期限五年，甲方给予乙方六个月的免租期，免租期自鑫通达综合市场开业之日起算，租金总额为49505元，乙方应于2015年1月6日向被告支付35000元，余款4505元在甲方电话通知之日起七日内一次性付清，并最终签订正式《商铺租赁合同》，已交订金自动转化为租金。编号050的《商铺租赁协议》约定原告承租被告建设的位于太原市××区交叉口往东50米小店交通局对面的太原市鑫通达综合市场第2号楼2层F-48号商铺，套内使用面积13.48平米，租赁期限五年，甲方给予乙方六个月的免租期，免租期自鑫通达综合市场开业之日起算，租金总额为50382元，乙方应于2015年1月6日向被告支付35000元，余款5328元在甲方电话通知之日起七日内一次性付清，并最终签订正式《商铺租赁合同》，已交订金自动转化为租金。同日，原、被告还签订了《商铺租赁补充协议》，约定进场时间为2015年6月30日前，由于甲方原因造成逾期交付，逾期超过30个工作日，乙方有权解除该租赁协议，甲方在接到乙方退铺通知后30个工作日将乙方所缴纳的租金全额退还乙方；如乙方要求继续履行协议的，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方根据已交订金按照银行同期定期存款利率计算并支付乙方违约金。协议签订后，原告即于当日向被告支付了租金70000元，被告亦向原告出具相应的收款收据两张。至今被告未能按约定向原告交付商铺，原告多次找被告及相关部门协商未果，故原告诉至本院，要求被告退还租金100000元并支付违约金。庭审中，被告陈述其公司股东已全部变更，现在正在交接中，上述商铺现仍不具备交付使用条件。所确认的上述事实有《预订商铺协议书》、《商铺租赁协议》、《商铺租赁补充协议》、收据及庭审笔录等在案佐证，可以采信。一审判决认为，原、被告签订的《预订商铺协议书》、《商铺租赁协议》及《商铺租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已向被告交纳了涉案商铺的租金100000元，但被告至今未向原告交付商铺，现在涉案商铺的租赁期限已过，被告应全额退还原告租金，故原告要求被告退还租金100000元的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。关于原告主张的利息及违约金，双方在合同中虽未明确约定，但本案合同签订后，原告履行了付款义务，被告至今未能按照约定将商铺交付原告使用，被告长期占用原告的资金，必然给原告造成一定的损失，故本院酌定被告支付原告自2015年1月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及从2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原市鑫通达农副产品市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告姚志远租金100000元，并支付该款项自2015年1月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息及从2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司与被上诉人签订的《预订商铺协议书》《商铺租赁协议》《商铺租赁补充协议》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。被上诉人已向上诉人交纳了涉案商铺的租金，但上诉人至今未向被上诉人交付商铺，已构成违约。双方在合同中虽未明确约定利息，但本案合同签订后，被上诉人履行了付款义务，上诉人至今未能按照约定将商铺交付被上诉人使用，使被上诉人无法从事经营活动，且长期占用被上诉人的资金，必然给被上诉人造成一定的损失，一审法院酌情由上诉人从实际收到被上诉人款项次日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息或按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，并无不当。公司是企业法人，应以其全部财产对公司的债务承担责任。公司股东和法定代表人变更，公司主体不变，并不影响公司的债权债务，被上诉人是与上诉人签订租赁合同，不是和公司的股东或法定代表人个人签订的，公司事务是否交接完毕，不影响上诉人对外承担责任。至于新旧股东之间的内部约定，不得对抗第三人。上诉人承担责任后，可向相关责任人追偿。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费488元，由上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二Ｏ二Ｏ年十一月二十五日书记员 赵梓余