贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6649号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦,贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼,贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王贵林，男，汉族，1962年10月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：陈道静，女，白族，1963年3月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权)：王涛，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权)：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）因与被上诉人王贵林、陈道静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：从双方签订的《商品房买卖合同》来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，并将授权事项明确于《委托办理权属登记协议书》，上诉人方能履行合同义务，上诉人未授权的情况下，上诉人无法履行义务，故上诉人就逾期交付办理商品房转移登记有关文书不存在违约。即使认定上诉人违约，一审判决的违约金标准也过高，应结合被上诉人的实际损失进行调整，因被上诉人未举证证明其实际损失，本案违约金应以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。被上诉人王贵林、陈道静答辩称：上诉人的上诉请求于法无据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。王贵林、陈道静向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金暂计60,000元（以1,017,949元为基数，从2018年8月29日起至2019年7月20日止，按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；2.判令被告支付原告逾期交房违约金129,686.70元（以1,017,949元为基数，按日万分之二，从2018年7月29日起计算至2020年4月26日）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积191.34平方米，套内建筑面积162.39平方米，总价款1017949元,买受人应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款310661元，余款700000元以银行按揭支付。第十一条：出卖人应当在2018年7月28日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第／种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。第二十二条房屋登记：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年8月28日前,取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。《补充协议》约定：关于转移登记，按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定：三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必需的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。协议还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款1017949元。2017年12月30日，涉案房屋取得竣工验收备案表。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心向被告出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，载明：南山碧桂园二期1-13幢项目符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2019年7月20日，被告以短信方式通知原告提交办理商品房转移登记的材料。2020年4月26日，被告将涉案房屋交付给原告。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。原告已履行完毕购房款的支付义务，被告应按合同约定交付涉案房屋给原告，以及取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交房的违约金，以及支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金的请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金的认定问题。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2018年7月28日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第/种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。被告于2020年4月26日将涉案房屋交付给原告，逾期交房的时间已超过90日，而双方在《商品房买卖合同中》并未对逾期交房超过90日后的违约金计算标准进行约定，经释明，双方同意对逾期交房的违约金计算标准按照已付房价款的日万分之一点五进行计算。被告逾期交房时间为2018年7月29日至2020年4月26日，共计637天。故逾期交房违约金为：97,265.03元（1,017,949元×0.015%×637天=97,265.03元）。对原告主张的逾期交房违约金129,686.70元,予以支持97,265.03元，超出部分不予支持。涉案房屋虽于2017年12月30日取得竣工验收备案表，但竣工验收备案表只能证明涉案房屋竣工且经验收合格的事实，并不能证明被告通知原告交房，原告拒收房屋的事实。对被告关于不应支持逾期交房违约金的抗辩主张，不予采纳。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的认定问题。《商品房买卖合同》第二十二条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2018年8月28日前,取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。故被告应当自约定日期届满之次日，即2018年8月29日开始向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门为原告办理商品房转移登记并通知原告，原告应当缴纳办证所需税费并将办理产权转移登记所需相关材料交付给被告。本案中，被告具备办理商品房转移登记的条件后，于2019年7月20日以短信方式通知原告提交办理产权登记的资料，该通知号码为原告签订合同时预留的电话号码，对被告的通知行为予以确认。故2019年7月20日应认定为被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间。原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算起止时间为：2018年8月29日起至2019年7月20日止。被告未能交付办理商品房转移登记的有关文书的时间已超过180日，而双方在《商品房买卖合同》中并未对逾期超过180日后的违约金计算标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额1,017,949元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的请求，应以原告已付购房款1,017,949元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年8月29日起计算至2019年7月20日止。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王贵林、陈道静逾期交房的违约金97,265.03元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王贵林、陈道静逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款1,017,949元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年8月29日起计算至2019年7月20日止。三、驳回原告王贵林、陈道静的其他诉讼请求。案件受理费1,447元，由原告王贵林、陈道静负担362元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1,085元。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定，取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人未能履行文书交付义务，系其未能取得商品房所有权初始登记，不具备该义务履行条件所致，与被上诉人是否签署《委托办理权属登记协议书》无涉。上诉人将其违约行为归咎于被上诉人未签署《委托办理权属登记协议书》明确授权事项，缺乏事实依据，其据此主张不承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。本案中双方未就上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，结合被上诉人的诉请，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，符合法律的规定。对上诉人主张本案违约金应予调减为按中国人民银行同期同贷款利率计算的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2170元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十九日书记员 赵 莉