四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初4711号 原告:任彬,男,汉族,生于1993年9月26日,住四川省江油市。 委托诉讼代理人：常芸珲，四川胡云律师事务所律师。 原告:王文文,女,汉族,生于1992年10月23日,住四川省江油市。 委托诉讼代理人：常芸珲，四川胡云律师事务所律师。 被告：江油碧桂园房地产开发有限公司,住所地四川省江油市城区华月路西段**溪山美郡**********，统一社会信用代码91510781MA64BQW57N。 法定代表人：刘浩。 委托诉讼代理人：冯敏，该公司员工。 委托诉讼代理人：王益，该公司员工。 原告任彬、王文文诉被告江油碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“江油碧桂园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，由审判员邹艾岑依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告王文文、原告任彬、王文文的委托诉讼代理人常芸珲、被告江油碧桂园公司的委托诉讼代理人冯敏、王益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告任彬、王文文提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定向原告交付江油市××路××段××号××期××幢××单元××楼××号房屋；2.被告向原告支付自2020年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以房屋的总价款金额，按照日万分之五计算，暂计算至2020年6月20日为92111.07元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月18日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买江油市××路××段××号××期××幢××单元××楼××号房屋。该房屋预测建筑面积为115.09平方米（套内建筑面积103.89平方米,分摊共有建筑面积为11.2平方米）；按照套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米10309.55元,总价款为1071059.00元。关于商品房交付及逾期交房责任,《合同》第十八条约定被告应该在2019年12月31日前向原告交付该商品房，第十九条逾期交房责任第（一）款第1项第（2）小项约定被告交房逾期在90日后,原告有权解除合同,如果原告要求继续履行合同的,合同继续履行,被告按全部房价款万分之五每日向原告支付违约金。合同签订后,依约向被告支付了331059.00元的首付款,剩下740000.00元尾款原告通过向中国工商银行申请贷款的方式进行了支付。2019年12月中旬,原告收到被告邮寄的《期楼收楼通知书》（以下简称《通知书》）,《通知书》要求原告于2019年12月31日前往被告处收房。原告在约定日期到达被告处准备收房时,发现涉案房屋还未完工,被告也无法向原告提供《建筑工程竣工备案表》,根本达不到交房条件。为此,原告与被告工作人员进行交涉,被告工作人员承认涉案房屋确实无法交付,让原告等待通知。截止目前,被告还是未通知原告收房,原告为此多次前往涉案房屋查看,发现涉案房屋施工及质量存在很大的问题,并且一直处于停工状态。原告就该问题多次同被告进行沟通,但是被告对原告的沟通一直进行敷衍,没有任何实际行动。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，遂向法院起诉。 被告辩称，案涉房屋已于商品房买卖合同约定的交付日期前具备了约定的交付条件，已经取得了交付所需的面积实测报告及竣工验收报告书等，且也在交付日前向原告寄送了收楼信，原告因自身原因拒绝收房；原告并未证明案涉房屋存在主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响居住使用的情形，原告不应拒绝收房；原告主张的违约金过高，应予以调整。 经审理查明：2018年8月18日，原告任彬、王文文与被告江油碧桂园公司签订了《碧桂园.绵州府认购书》，原告认购江油市乾元路北段99号绵阳碧桂园绵州府1栋洋房。 同日，原告任彬、王文文（买受人）与被告江油碧桂园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》及补充协议。约定：原告以贷款方式付款，购买江油市××路××段××号××期××幢××单元××楼××号商品房，规划用途为住宅；该商品房的预测建筑面积共115.09平方米，其中套内建筑面积103.89平方米、分摊的共有建筑面积11.2平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币10309.55元，总价款人民币1071059.00元；付款方式及期限：商业贷款方式付款，买受人于2018年8月18日前支付首期房价款331059.00元，占全部房价款的30.91%，余款740000.00元向中国工商银行申请贷款支付，期限25年；出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计；该商品房交付给买受人时需已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，经过更换、修理，仍严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应书面通知出卖人。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按合同附件补充协议第五条的约定承担责任；出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理商品房的交接手续，买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点；买卖双方同意按下列流程办理该商品房的交接手续：1.核实买受人身份……2.查验房屋状况……3.确认房屋建筑面积及相关费用结算……4.办理房屋占有、使用的交接手续……。出卖人和买受人承诺在合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效，任何根据合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递送达对方等内容。双方在合同中约定了通讯地址。原告在合同上签名捺印，被告在合同上加盖公司合同专用章。 合同附件补充协议载明：“第五条关于该商品房交付条件与交付手续：1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告及工程质量分户验收结果表不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照本补充协议附录二《装饰和设备标准的约定》的交付标准进行交付……4、该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人无法使用的房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用。如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任……。第六条关于逾期交付责任除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%……第十八条补充协议的效力……2、双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3、本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同”。原告在补充协议上签名捺印，被告在补充协议上加盖公司合同专用章。 合同签订前后，原告按约向被告支付了购房款首付款331,059.00元，并通过在银行贷款方式支付了剩余的房款740,000.00元。 签订《商品房买卖合同》时，原告任彬、王文文（乙方）与被告江油碧桂园公司（甲方）签订《家私电器交接表》，乙方自愿同意且承诺：甲方对附带的家私电器不承担更换、维修、退货等任何责任，乙方不就该附带的家私电器问题向甲方主张任何权利；甲乙双方一致确认交接表所列家私电器已由乙方查验可正常使用，双方已交接完毕并由乙方实际接收，乙方对已接收的家私电器没有任何异议；并载明了相应的清单。 2018年12月20日，被告江油碧桂园公司制作碧桂园.绵州府一期《竣工验收结算报告》，相关单位签章确认验收合格。 2019年1月14日，江油鼎旺科技服务有限公司出具《房屋面积测绘报告》，对碧桂园.绵州府一期1#楼进行测绘并签章确认。 2019年3月21日，碧桂园.绵州府一期取得了《竣工验收备案书》。 2019年12月10日，被告制作了《期楼收楼通知书》，通知原告与被告预约收楼手续的办理时间。原告于2019年12月20日左右收到该收楼通知，由于原告所购房屋为精装样板房，房屋存在墙纸不平、墙面渗水、橱柜缺损、位于橱柜内下水管道洞口未封闭、酒柜部分玻璃破损、整个房间的物品乱堆放、门框被拆除等质量问题，未达到交付条件，原告要求被告对质量问题进行整改，并对房屋现状拍摄视频。 2020年10月12日，本院组织原、被告查看案涉房屋的整改进展情况，仍未完成整改，主要存在：橱柜未处理、位于橱柜内部下水管道洞口未封闭、酒柜部分玻璃破损、主次卧墙体部分浸水等问题，被告承诺在十天内进行整改。之后，并未整改完毕。 2020年11月6日，本院组织原、被告再次查看房屋的整改情况，次卧的墙体浸水部分墙纸已更换，酒柜破损玻璃已更换，橱柜面板已安装。仍然存在未整改完毕的情况，主要是：橱柜未按原装修状态镶嵌炉灶、位于橱柜内部下水管道洞口未封闭、次卧墙体部分仍渗水、餐厅外平台处的下水管道堵塞返水、入户防盗门变形致开关困难、次卧电线线头裸露等问题，原告提出电饭煲未在该房屋内。至今，被告未提交证据证明案涉房屋已经完成整改，达到精装样板房的交房条件。 以上事实有：原告的居民身份证复印件、被告的企业信用信息公示系统、《碧桂园·绵州府认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》、补充协议、银行转账凭证、收据、《个人购房借款/担保合同》、还贷情况明细、照片、《家私电器交接表》、视频光盘，现场勘验笔录、照片及原、被告陈述等证据证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告已经取得建设行政主管部门商品房预售许可，签约行为是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，不损害社会公共利益，属有效合同，应受法律保护。 合同签订后，原告按约支付定金、首付款，并办理按揭贷款付清全部房款，全面履行了付款义务。案涉房屋是被告提前精装修的样板房，双方在合同中约定的交房时间为2019年12月31日。2019年12月10日，被告向原告发送收房通知，原告12月20日左右到达现场查看，发现房屋存在多处严重质量问题，不具备入住条件，要求被告整改，双方未办理交房手续。截止2020年9月初，被告仍未完成整改，也未通知原告办理房屋移交手续。在诉讼过程中，被告承诺在十天内对相关问题进行整改，但被告至今未整改完毕，未履行交房义务，已构成违约，应当按约承担逾期交房违约责任。 被告抗辩称，案涉房屋已经竣工验收合格，即符合交房条件，并向本院提交了2018年12月20日的《竣工验收报告》、2019年1月14日《房屋面积测绘报告》、2019年3月21日的《竣工验收备案书》佐证，即使有证据证明“碧桂园·绵州府”一期通过竣工验收，也不能证明案涉房屋基础设施已经安装到位，原告以高于小区同类房屋的价格购买精装样板房，其目的是为了即时入住，不需要再进行装修，原、被告约定的交房条件并非房屋通过竣工验收，而是符合精装样板房标准，满足入住条件。因此，对被告的抗辩意见不予采纳，被告应当向原告履行交付房屋的，并支付违约金的违约责任。 按照《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，逾期交房超过90日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之五的违约金，但违约金总额最高不超买受人已付购房款的15%。被告辩称违约金过高，但经审理查明，被告在通知原告收房后，并未达到精装样板房标准，无法达到交房入住的条件，此后被告并未整改完毕。在诉讼过程中，被告承诺在一定期限内整改完毕，但在承诺的期限届满后，至今仍未整改完毕，被告应当按照合同约定承担违约责任。鉴于被告逾期交房已经超过311日，若按原告已付购房款1,071,059.00元的日万分之五计算违约金，每日约535.53元，必将超过原告遭受的实际损失，应当进行调整。本院确定违约金的计算方式为合同总金额的15%，即160,658.85元（1,071,059.00元×15%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、由被告江油碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告任彬、王文文交付江油市乾元路北段99号碧桂园.绵州府（碧桂园.绵州府一期）1幢2单元房屋； 二、由被告江油碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告任彬、王文文支付逾期交房违约金160,658.85元； 三、驳回原告任彬、王文文的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15,269.00元，减半收取7,634.50元，由被告江油碧桂园房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 邹艾岑 二〇二〇年十一月六日 法官助理 梁 杉 书 记 员 杨莉君