云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初6196号原告云南省昭通监狱。统一社会信用代码：11530000015134060P。负责人刘开乔。住所地：云南省昭通市昭阳区。委托代理人冯岗勇、袁彬（未到庭），云南勤业律师事务所律师（特别授权）。被告侯玲，女，汉族，1965年3月26日生，初中文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人邓成钟，云南昭闻律师事务所律师（特别授权）。原告云南昭通监狱诉被告侯玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南昭通监狱委托代理人冯岗勇、被告侯玲及其委托代理人邓成钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南昭通监狱诉称，原告2010年9月28日与被告签订了《监狱土地出租合同》（以下简称合同），将原告290亩（补充协议调整为270亩）土地（其中：耕地53亩，果园109亩，荒地128亩）的土地出租给被告使用，租赁期限为30年，自2011年2月1日至2041年1月31日。合同明确约定用途为“种植、养殖经营”。根据《中华人民共和国合同法》第241条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”上述合同中关于租赁期限为30年的约定已经超过法定最高期限，是不符合法律规定的，超出部分应属无效。同时，被告承租后，将秃顶用于合同内约定外的用途，改变了用地性质。此外，被告未经原告同意将土地提供给他人使用，给原告造成了严重不良影响。综上，被告发生严重违约行为，按合同约定应承担相应违约责任并应纠正。特向贵院提起诉讼，望贵院依法审理查明案件事实后，支持原告的全部诉讼请求。请求：一、确认2020年9月28日原告与被告签订《监狱土地出租合同》约定的租赁期限超过20年的部分无效，即租赁期限2031年2月1日至2041年1月31日的部分无效。2、判令被告向原告支付改变租赁用途、擅自提供给他人使用的违约金150000元。3、判令被告纠正改变租赁用途及提供给他人使用的违约行为，将土地自用于“种植、养殖经营”。4、本案的案件受理费、邮寄费、公告费、保全费等一切诉讼费用由被告承担。被告侯玲辩称，一、2010年9月28日，答辩人与被答辩人签订《监狱土地出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，应得到全面完整的履行。2010年9月28日，答辩人与被答辩人签订了《监狱土地出租合同》，双方就合同性质、出租土地情况、租用土地用途、租用期限、租金多少、付款方式、约定事项、违约责任、争议解决方式等进行了约定。其中租用土地用途约定：答辩人租用的土地用于符合环保规定的地面种植、养殖或国家法律法规允许的经营范围；并且还约定：不准用于砂石料开采或回填方出售，但可以开采自用（注：只能用于答辩人租用土地的范围内）。租用期限约定:共计30年，自2011年2月1日至2041年1月31日止(注:优惠租期4个月）。约定事项明确：答辩人不得私自将该土地转租和分租给其他人员；答辩人进行房屋建设、工栅修建的，在租赁期满后，其所有权转给被答辩人；由于木材加工厂前期合同未到期，待2020年1月之后，被答辩人在移交给答辩人使用。违约责任明确：若其中任何一方违约，除按上述条款赔偿外，还需向对方支付15万元的违约金。以上约定均为双方真实意思表示，并且不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，应得到全面完整的履行。二、被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。首先，关于本案的租赁期限作如下说明：一方面，被答辩人起诉时，有效期限应从起诉时予以计算，系在《合同法》规定的20年内；另一方面，即便有效期限的起点以所谓2011年2月1日开始计算，《合同法》确实也有20年最长租赁期限规定，但根据《规范国有土地租赁若干意见》第四条之规定：国有土地可以根据具体情况实行短期租赁或长期租赁，其中长期租赁由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限，而土地出让最低年限都是40年，30年约定的有效期限也是合法的。其次，关于本案的租用土地用途作如下说明：一方面，合同明确约定可以用于种植、养殖或国家法律法规允许的经营范围，而非仅限于种植、养殖；另一方面，答辩人除种植、养殖范围外的相关项目，也是依法申请，并获得政府相关部门审批允许才开展的。再次，关于本案的违约责任作如下说明：一方面，答辩人不存在擅自给他人使用的行为，除种植、养殖范围外的相关项目也是自己的合作项目；另一方面，若谈到违约，真正应该承担违约责任的是被答辩人本人（注：木材加工厂至今未移交或补充协议关于李世荣家坟墓迀移问题等）。最后，关于本案的受理费、邮寄费、公告费、保全费作如下说明：一方面，邮寄费、公告费、保全费是多少不清楚；另一方面，包括诉讼费在内的相关费用，因被答辩人无法提供出充分证据证实自己的主张，应由其承担举证不能的法律后果。三、答辩人保留向被答辩人进一步索赔并且追责的权利。为什么这么说呢？因为自双方签订合同以来，尤其是其中关于30年租用期限的确定，答辩人才投入重金（注：基于市场价评估，各项资金合计6千万之多）发展种植、养殖或国家法律法规允许的经营范围。在此过程中，一方面，种植、养殖的大力发展，让荒山荒地变成绿水青山，进而为被答辩人创造一个好的形象；另一方面，国家法律法规允许的经营，充分利用了闲置土地，增加了政府的税收收入。但是，直到现在，答辩人的成本远远还没有找回，从过错上来讲，被答辩人具有直接的重大过错，因此必须保留对其进一步索赔并且追责的权利。综上所述，答辩人认为，其与被答辩人签订《监狱土地出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，应得到全面完整的履行；被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据；鉴于被答辩人具有直接的重大过错，必须保留进一步对其索赔并且追责的权利。特此，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人的答辩意见。原告云南昭通监狱向本院提交如下证据：一、云南省昭通监狱《组织机构代码证》复印件1份、昭市国用（99）字第1103号《国有土地使用证》复印件1份，证明原告的诉讼主体资格，原告有权出租土地；二、《监狱土地出租合同》原件1份、云南悟同律师事务所《律师函》原件1份、土地现场使用的现状照片打印件1份，证明2010年9月28日，原告云南省昭通监狱与被告侯玲签订了《监狱土地出租合同》，合同约定不得将土地转租分租给其他人员，租赁用途为地面种、养殖经营，双方任何一方违约的违约方需向对方支付150000元的违约金。被告存在改变租赁的使用用途并转租给他人使用的违约行为；三、案件受理费支付凭证原件1份，证明原告为实现债权向法院提起诉讼，为此支付了案件受理费3300元。经质证，被告侯玲对原告提交的证据一三性及证明目的均无异议；对证据二合同三性无异议，但无法达到原告的证明目的，1、相反该证据进一步佐证该租用的土地不仅用于种植养殖的经营，还用于国家符合法规允许的养殖经营，2、也进一步佐证了，不得将该土地转租或分组，但允许个人或相关合同项目；3、同时可以佐证在租赁期满后答辩人在同等条件下享有有限租用权；4、基于合同内容能够看出，关于在租用土地上修建建筑物的事项，进一步佐证了被告修建建筑物系得到原告的同意并且支持的；对证据二律师函三性均不认可，现场照片三性无异议，但达不到原告证明目的；对证据三三性无异议，但达不到原告证明目的。本院认为，原告云南昭通监狱提交的第一组证据能够证明原告的主体资格及其原告对该土地有使用权，本院予以采信；第二组证据能够证明原告与被告签订的合同及其相关约定，及该土地的现状，本院予以采信；第三组证据能够证明原告预交了本案诉讼费3300元的事实，本院予以采信。被告侯玲向本院提交如下证据：一、被告身份证复印件1份，证明被告主体资格；二、合同签订前后的土地照片各5张、民办非企业单位登记证书复印件及照片3张，证明被告严格按照合同约定，在该租赁土地种植、养殖；租赁土地的情况（注：合同签订前基本是荒山，合同签订后已经变成绿水青山）；三、云南省昭通监狱关于侯玲租用昭通监狱四监区土地一事达成的补充协议1份、证明1份、申请1份，营业执照4份、绿化合作协议1份、合作协议1份，证明被告严格合同约定，经营了国家法律法规允许（依法获得审批）的个人或合作项目；原告对此知情，并且予以同意；被告不存在擅自提供他人使用，更不存在违约行为；四、投入资金情况表，证明自原、被告签订合同以来，被告投入巨大资金开展相关项目，保留对原告进一步索赔并且追责的权利。经质证，原告云南昭通监狱对被告侯玲提交的证据一三性均无异议；对证据二三性予以认可，但原告认为该证据刚好也能证实被告将土地用于合同约定外的种植和养殖用途，最为明显的就是修建了大量的永久性的建筑，与种养殖合同约定用途相冲突；对证据三补充协议真实性合法性认可，但与本案无关，该协议是约定其他补偿事项，并非是履行本案涉案的纠纷合同和关联事项，《证明》三性予以认可，但认为该证明实际上即2011年5月11日份出租的土地性质是果园、土地、荒地，用途需要是国家法律法规允许的，在该证明中已经在再次载明，二根据土地管理法及云南省土地管理条例，进行了严格的土地用途规定，本案中被告所用的土地不符合土地使用的规定，属于不合法的行为，《申请》的三性予以认可，但我方认为该申请中，被告申请的是我单位变电申请用电，并非被告所称的合作项目的建设；营业执照4份三性予以认可，但原告认为该四份营业执照中从经营范围来看当中的盈耀驾校、吉顺驾校、云南励拓建设公司均与本合同约定的相冲突，并非养殖、种植经营；合作协议3份三性予以认可，1、土地的合作属于租赁合同中的重大变更事项，被告在未经原告同意的情况下，被告对外进行了收取固定收益的出租，原告对此并不知情，更为经原告的同意，属于对原告土地进行处置的重大行为，2、原告对合作协议对应的事项在不知情的情况下，对相应的合同效力不予追认，3、相应的合作协议明确记载本案被告在相应的合作中是收取了相应费用的，其核心依然是转租、分租的行为；对证据四资金使用情况三性均不予认可，1、相应的投入并非被告履行租赁合同产生的费用，应由被告自行承担投资的风险及责任，2、在该证据中已在此说明被告改变租赁用途，3、该证据也说明被告存在向多个主体进行转租的违约行为。本院认为，被告侯玲提交的第一组证据能够证明被告的身份信息，本院予以采信；第二、三组证据能够证明被告承租土地后的相关经营情况，本院予以采信；第四组证据与本案无关联性，本院不予采信。通过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年9月28日原告云南昭通监狱与被告侯玲签订《监狱土地出租合同》，双方约定了租赁期限为30年，自2011年2月1日起至2041年1月31日止。租赁用途为“只能用于符合环保规定的地面种植、养殖经营或国家法律规定允许的项目经营，不准许用于砂石料开采或填方出售，但可以开采自用”。被告租赁该土地后，在该土地上种植树木、果树、玉米，经营沥青搅拌站，与案外人合伙经营盈耀驾校、吉顺驾校、昭通市浩宇赛鸽竞翔养殖中心、云南励拓建设公司做混凝土灌装生产。现原告起诉来院，请求：一、确认2020年9月28日原告与被告签订《监狱土地出租合同》约定的租赁期限超过20年的部分无效，即租赁期限2031年2月1日至2041年1月31日的部分无效。2、判令被告向原告支付改变租赁用途、擅自提供给他人使用的违约金150000元。3、判令被告纠正改变租赁用途及提供给他人使用的违约行为，将土地自用于“种植、养殖经营”。4、本案的案件受理费、邮寄费、公告费、保全费等一切诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《监狱土地出租合同》系双方真实意思表示，但双方约定租赁期限30年违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，故该租赁期限超过20年，超过部分即“2031年2月1日至2041年1月31日”部分无效，故原告主张确认2020年9月28日原告与被告签订《监狱土地出租合同》约定的租赁期限超过20年的部分无效，即租赁期限2031年2月1日至2041年1月31日的部分无效，本院予以支持。关于原告主张被告向原告支付改变租赁用途、擅自提供给他人使用的违约金150000元的主张，因合同部分无效不影响合同其余部分效力，原被告双方签订的《监狱土地出租合同》明确约定了租用土地的用途“只能用于符合环保规定的地面种植、养殖经营或国家法律规定允许的项目经营，不准许用于砂石料开采或填方出售，但可以开采自用”，原告提交的证据不能证明被告存在违约使用租用土地，同时被告所提交的证据足以证明其经营的项目并非系国家未允许经营的项目，故原告的该主张不能成立，本院不予支持。关于原告主张被告支付邮寄费、公告费、保全费的主张，因原告未提交证据证明，本院不予支持。关于原告主张被告承担案件受理费3300元的主张，本院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以，当事人之间如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于原告主张被告承担案件受理费的主张，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告云南昭通监狱与被告侯玲于2010年9月28日签订的《监狱土地出租合同》约定的租赁期限超过20年的部分无效，即租赁期限2031年2月1日至2041年1月31日的部分无效；二、驳回原告云南昭通监狱其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告云南昭通监狱负担825元，由被告侯玲负担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  龚勋二〇二〇年十一月五日书记员  周镝