云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初2629号原告：中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行，住所地：云南省玉溪市红塔区东风中路**。统一社会信用代码：91530402713454117H。法定代表人：郑萍华。职务：行长。委托诉讼代理人：宋祥，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：周树珍，女，1971年10月16日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：云南汇海（集团）房地产开发有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦**。统一社会信用代码：915304027998673255。法定代表人：周海燕。职务：执行董事。原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行与被告周树珍、云南汇海（集团）房地产开发有限公司（以下简称汇海房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋祥到庭参加诉讼，被告周树珍和被告汇海房地产公司法定代表人周海燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告周树珍、汇海房地产公司于2011年7月29日签订的53020520110022443的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告周树珍立即连带偿还原告借款本金20271.27元及截至2020年3月25日的利息（含逾期罚息及复利）281.41元，本息共计20552.68元，2020年3月26日之后的利息（含逾期罚息及复利），按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算并清偿；3.判令被告汇海房地产公司对第2项诉讼请求中列明的借款本息承担连带保证责任；4.判令原告对抵押物（坐落于汇海佳苑******被告周树珍的房屋）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.判令由各被告承担本案律师代理费1000元；6.判令由各被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告周树珍因向被告汇海房地产公司购买商品房向原告申请贷款，于2011年7月11日填写了个人住房贷款申请表、借款人自愿还款承诺书、自愿抵押承诺书。被告汇海房地产公司于同日签署了个人住房贷款推荐保证函。经原告审核同意后，原、被告于2011年7月29日共同签订了编号为53020520110022443的《个人购房担保借款合同》一份，在该合同中原告系贷款人、被告周树珍系借款人及抵押人、被告汇海房地产公司系保证人。该合同主要约定：借款金额10万元；借款用途购买房产；借款期限自2011年7月29日起至2021年7月28日止，共计120个月；借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十五。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款划入商品房出卖人的账户，账号：24×××68；本合同的还款方式为等额本息还款法，按月还款；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款；抵押人同意以房产设定抵押，抵押物暂作价人民币147320元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；本合同项下债务履行期届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；借款人以坐落于汇海佳苑Ｂ幢4单元302号的房产作抵押的；由保证人汇海房地产公司提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续；保证方式为连带责任保证，保证期间为每期还款日起二年；本合同争议解决方式为，由贷款人所在地人民法院管辖。该合同还对其它事项作具体明确的约定。上述合同签订后，原告于2011年7月29日将全部借款本金10万元划入了商品房出卖人即汇海房地产公司的账户。借款凭证载明执行利率为5.9925%，逾期利率为8.98875%。贷款发放后，被告周树珍应于每月29日偿还当月应还的贷款本息，但被告周树珍于2020年2月28日归还部分还款之后未再还款。按合同约定，被告逾期还款，原告可以要求解除合同，提前收回全部借款。另外，被告汇海房地产公司作为保证人在个人住房贷款推荐保证函及合同上签字，按约定应承担连带保证责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，望依法判决。被告周树珍、汇海房地产公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、身份证。证明：被告周树珍的身份情况。二、企业信用信息报告。证明：被告汇海房地产公司的工商登记情况。三、个人房地产贷款申请表。证明：二被告向原告申请贷款。四、商品房购销合同。证明：二被告之间的房屋买卖合同关系。五、个人购房担保借款合同。证明：原告与被告周树珍之间的借款合同关系、原告与被告汇海房地产公司之间的保证合同关系、原告与被告周树珍之间的抵押合同关系及具体合同约定。六、同意房产抵押承诺书。证明：被告周树珍愿意抵押的意思表示。七、借款人自愿还款承诺书。证明：被告周树珍愿意还款的意思表示。八、借款凭证。证明：原告已经依约发放贷款10万元。九、还款明细。证明：贷款发放之后，被告周树珍偿还借款本息的情况。十、业务凭证。证明：截止2020年10月29日被告周树珍欠付本息的情况。十一、发票。证明：原告支出本案律师费1000元。二被告未向法庭举证。被告周树珍、汇海房地产公司未到庭参加诉讼，也未向本庭提交证据，视为自动放弃举证、质证的权利。对原告提交的上述证据，经审查，本院予以确认。根据本院确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实与原告诉称一致。另查明：1.截止2020年10月29日，被告已还清逾期本息，现尚欠借款本金9243.94元；2.《个人房屋抵押借款合同》约定的周树珍提供抵押的坐落于玉溪市红塔区的房屋，至今未办理抵押登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》依法成立并生效。原告已按合同约定向周树珍发放了借款，而周树珍作为借款人未按合同约定按时足额履行还本付息义务，其行为已构成违约，原告提出解除与二被告签订的《个人购房担保借款合同》并由被告周树珍偿还所欠本息的诉讼请求，符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持，但因截止2020年10月29日，被告已还清逾期本息，仅欠借款本金9243.94元，故对原告主张的欠款本息，本院仅对尚欠的本金及2020年10月30日至本院确定的还款日期间按合同期内利率计算的利息，予以支持。对原告主张的律师代理费，符合合同的约定且原告已提交证据证明该费用已实际产生，故对该诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。”根据上述规定，被告汇海房地产公司作为被告周树珍向原告借款而提供阶段性保证担保责任的保证人，在对《个人购房担保借款合同》约定的抵押房产办理抵押登记手续前，仍有义务在其保证担保范围内对上述借款本息、律师费承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向被告周树珍追偿。原告对周树珍提供抵押的房产主张的抵押权，因该房产至今未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故原告的主张不成立，本院不予支持。被告汇海房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果和责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条（二）项、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、第四十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行与被告周树珍、云南汇海（集团）房地产开发有限公司于2011年7月29日签订的编号为53020520110022443的《个人购房担保借款合同》；二、由被告周树珍于本判决生效之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行清偿借款本金9243.94元及2020年10月30日至本院确定的还款日期间、按合同期内利率计算的利息，若逾期，则以所欠款项为基数、按合同约定的利率（以LPR公布的同期市场贷款利率为基准利率）计付逾期罚息和复利至欠款清偿之日；三、由被告周树珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行为实现债权而支出的律师代理费1000元；四、由被告云南汇海（集团）房地产开发有限公司对本判决第二至三项确定的借款本息、律师代理费，在被告周树珍提供抵押的房产的抵押登记手续办理完毕、原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书以前承担连带保证责任,承担保证责任后，有权向被告周树珍追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元、公告费600元，由被告周树珍、云南汇海（集团）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审 判 员 赵 琦人民陪审员 朱 江人民陪审员 彭云忠二〇二〇年十一月二十三日书 记 员 陈 琪