上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7387号上诉人（原审原告）：叶行忠，男，1963年7月12日出生，汉族，住浙江省天台县。被上诉人（原审被告）：上海紫旺房地产开发经营有限公司，住所地上海市闵行区银春路****。法定代表人：陈少东，总经理。委托诉讼代理人：邹博君，上海市衡平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海紫旺电器有限公司，住所地上海市闵行区江川，住所地上海市闵行区江川路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈少东，执行董事。委托诉讼代理人：陈晓虹，上海市衡平律师事务所律师。上诉人叶行忠因与被上诉人上海紫旺房地产开发经营有限公司（以下简称紫旺房产公司）、上海紫旺电器有限公司（以下简称紫旺电器公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初8545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶行忠上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：有效协议应当履行，不能履行的应予补救，不能补救的应等价赔偿；涉讼房屋市场价每平方米人民币（下同）2万多元，在上诉人拿不到房子的情况下，被上诉人理应按市场价赔偿损失。被上诉人紫旺房产公司辩称，其与上诉人间没有建立过合同关系；协调小组向所有客户发过通知，告知业主前来处理，并明确了一揽子方案的原则，然上诉人拖延至今，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人紫旺电器公司辩称，一揽子方案考虑了整个群体的公平公正；原审法院分段判决占用费合情合理，故其认为一审判决正确，要求维持原判。叶行忠向一审法院起诉，请求判令：紫旺电器公司、紫旺房产公司继续履行协议，及时结算交付XX城XX号129商铺和201、301房屋，并过户至叶行忠名下。原审诉讼中叶行忠变更诉讼请求为：1.解除叶行忠与紫旺电器公司于2003年4月26日签订的协议书和补充协议书；2.紫旺电器公司、紫旺房产公司赔偿房屋相应的市场价值4,797,600元。一审法院认定事实：2003年4月26日，叶行忠（作为乙方）与紫旺电器公司（作为甲方）签订了《协议书》一份，约定：“现根据双方需求，乙方对进行电器城联建房地基位置进行确认，并经甲乙双方友好协商，达成如下协议：一、建设位置：1.建设用地位于上海市闵行区江川路南侧。东临紫顺大道、西至祥云路、南靠小河、北朝江川路大街；2.乙方认购位置，位于第****1间，单价每间228,000元；……三、产权证件：1.土地性质为国有，土地出让金由甲方支付；2产权证为绿证（二证合一）；3、使用年限为50年；四、产权证办理时间及费用：1.房屋建筑工程经竣工验收合格交付乙方后，由甲方为乙方登记造册统一代办《土地房屋产权证》……3.甲方为乙方代办《土地房屋产权证》的契税、登记费、评估费、印花税、工本费等由乙方自理；五、联建房建筑结构：XX城建筑为五层，坐北朝南，建筑结构为框架结构或二层至五层为砖砼结构，一层楼高3.8米，二至五层楼高2.9米。每间占地面积为47.88平方米，二层以上住房每套面积为95.76平方米；六、施工与管理：……3.联建房施工管理，由甲方收取乙方代建管理费，收费标准按建筑面积每平方米5元计；4.建房设计费按照国家标准由甲方垫付后，根据实际建筑面积分摊，由乙方负责；5.联建房施工计划于2003年8月开工，2004年12月竣工……八、资金结算：1、地价款支付方式分三期支付，根、地价款支付方式分**支付间，地价款共计228,000元。，地价款共计2280%，计60,000元；第二期付款时间在一个月内付30%，计70,000元；第三期余款40%，计98,000元在甲方土地使用证批复后一周内付清；2、建房款分三期支付：第一期建房款在甲方施工许可证批复后一周内支付80,000元，第二期建房款在主体工程封顶时支付50,000元；第三期余款在办理工程竣工决算后，一个月内由甲方负责与乙方结算余款……十一、违约责任：1、甲方负责联建房项目施工，如不能按招投标施工合同工期内完工，甲方向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付总金额的每日3‰计算赔偿；2、甲方负责配套的附属设施，如不能在房建工程竣工验收合格后六个月内完成，影响乙方经营使用，按乙方已付总金额的每日3‰计算赔偿金；3、乙方逾期支付各项资金，须缴滞纳金，滞纳金按应缴款金额的每天3‰标准累加计算。逾期时间超过一个月，甲方视乙方违约，甲方不再另行催告乙方，甲方有权作出处理或不予乙方保留原地基，乙方不存在任何异议。”同日，叶行忠（协议乙方）与紫旺电器公司（协议甲方）还达成《补充协议》，约定：“一、‘房屋土地产权证’的办理，甲方根据乙方要求，按照上海市房屋土地管理局沪价房（1998）138号《关于在全市范围实施基准地价的公告》规定，土地转性为国有商业出让，使用年限为40年。土地转性费用乙方承担每间30,000元（即在原地基价的基础上另加收），收款时间：甲方在办理转性手续时通知乙方收取；二、甲方如不能届时办理产权证时，乙方如有要求，甲方退还乙方全部金额，并按银行规定支付贷款利息；三、原协议中关于每间联建房的建筑总面积：包括一层商铺面积47.88平方米，二层以上有两套住房，每套住房面积96平方米（具体按交房时的实际建筑面积测算为准）；四、关于建筑造价问题补充：甲方根据国家建筑定额有关规定，进行招投标。如果乙方在审阅设计图纸后，对造价有疑问的，可以进行咨询，或提出退款，甲方按乙方所交金额全部退还乙方。”上述协议签订后，叶行忠向紫旺电器公司支付了第一期地基款60,000元（2003年4月26日支付）、第二期地基款70,000元（2004年3月5日支付）、联建房地基转商业出让金30,000元(2004年3月5日支付)、第三期地基款98,000元（2004年12月30日支付）、建筑资金首付款80,000元（2004年12月30日支付）、第二期的建房款50,000元（2006年7月26日支付），总计388,000元。原审另认定，2003年7月8日，上海市房屋土地资源管理局向紫旺电器公司发出《行政处罚听证告知书》，载明：“你单位于2003年2月至5月，未经依法批准，擅自与胡某等51人以联建名义签订建房协议，非法转让土地使用权。该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定。依据，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条规定，我局决定对你单位作出以下行政处罚：处以没收违法所得二十万元。”原审还认定，2003年9月，紫旺电器公司与周某1投资注册了紫旺房产公司。位。位于本市闵行区XX路**上海XX城共有**旺房产公司已于2006年7月取得三至七期的预售许可证，尚未取得一、二期的预售许可证。原审又认定，2010年3月15日，上海市闵行区马桥镇人民政府出具了《关于XX城项目问题一揽子解决原则方案》1份，载明：“XX城项目由紫旺房地产公司开发，原定于2007年上半年交房，但由于诸多原因迟迟无法竣工，导致房屋至今无法交付，项目目前处于停工状态；紫旺房地产公司法定代表人周某1亦因涉嫌非法吸收公众存款案被公安机关立案侦查，现已逮捕；由于项目停工，且紫旺房地产公司严重资不抵债，无法完成配套工程，无法按期交房，购买该项目房屋的购房人、前期的参、联建者和民间借贷放贷者等数千相关当事人为解决各自的问题不断上访，要求政府对紫旺项目予以关注，并协调解决；闵行区政府对群众反映的紫旺项目问题高度关注，已责成有关单位深入调查，并将在此基础上依法进行分类、分批、分步一揽子解决。……对紫旺项目的相关当事人，实行分类、分批、分步骤解决：1、签订商品房预售合同并办理了预告登记的当事人、签订商品房预售合同（标的房屋取得预售许可证），未办理预告登记的当事人以交付房屋为原则；2、参建联建（合同）协议当事人以终止履行、返还本金为原则；3、一房二卖的当事人以预告登记的享有优先权为原则；4、非法吸收公众存款案涉案当事人以归还本金为原则；5、对外借款包括银行以归还本金为原则；6、工程款以清偿应付工程及材料款为原则。”原审再认定，2010年6月17日，紫旺房产公司、紫旺电器公司及案外人上海XX有限公司向叶行忠发出《通知》1份，载明：“鉴于您曾就‘XX城’项目签订联建协议，因后续资金未及时到位，导致工程无法及时竣工，紫旺房产公司的法定代表人亦于2009年底因涉嫌非法吸收公众存款案被逮捕。政府对紫旺项目问题高度关注，责成有关单位深入调查，形成对紫旺项目问题一揽子解决方案，上海XX有限公司对紫旺项目进行托管，清理债权债务和善后工程。根据上海公安部门转来调查材料表明，紫旺电器公司已向您发通知告知，紫旺项目已由上海紫旺房地产开发经营有限公司建设，您原与紫旺电器公司签订的《协议书》已无法履行。紫旺房产公司已于2004年12月取得紫旺项目施工许可证，2005年至2006年紫旺项目主体结构封顶。据查明的资料，未见您支付后续款项的凭证。现依据一揽子解决方案，对紫旺项目中联建协议处理通知如下：1、对签订的联建协议终止履行，由各方签订《和解协议》，紫旺房产公司负责退还相关当事人已付钱款，并对已付钱款按每年利率10%给予资金占有使用费；2、联建协议终止后，给予该批当事人按紫旺项目恢复销售的房屋平均价（可按9,500元/平方米左右计，一房一价）的9.2折重新购买该项目内一套房屋的优惠购买政策（购买者仅限原参联建协议签订方本人，且优惠购买申请期限至2010年8月31日止）。3、对已付钱款及资金占有使用费支付（或结算）时间安排……”叶行忠称其在收到该份通知后至紫旺房产公司进行商谈，但对该方案有异议，双方最终未能达成一致。原审还认定，2007年2月7日，紫旺房产公司与案外人陆某签订商品房预售合同一份，将其名下坐落于本市XX路XX弄XX_XX单号129室店铺出售给陆某。现该商铺登记权利人为陆某。2009年1月18日，紫旺房产公司与案外人胡某签订商品房预售合同一份，将其名下坐落于本市XX路XX弄XX号XX层XX室的店铺出售给胡某。2009年2月24日，紫旺房产公司与案外人吴某签订商品房预售合同一份，将其名下坐落于本市XX路XX弄XX号XX层XX室的店铺出售给吴某。上述两店铺登记的权利人仍为紫旺房产公司。紫旺房产公司原审庭审中称上述三套房屋的房款均已付清，另外两套房屋未能过户是由于之前存在刑事案件及银行抵押，导致房屋未能过户登记。一审法院认为：叶行忠与紫旺电器公司签订的《协议书》、《补充协议》约定联建，从其具体内容看，实为叶行忠出资获取紫旺电器公司建造的房屋，故双方间实为房屋买卖合同。考虑到双方对房屋位置、价款及支付方式等均已作出相关约定，且叶行忠已支付了部分购房款，上述协议书已具备了买卖合同的主要内容，应当被认定为商品房买卖合同。紫旺电器公司为实际履行该合同，与他人设立了紫旺房产公司。案涉XX城项目实际也由紫旺房产公司开发，紫旺房产公司亦取得了案涉项目房屋的预售许可证，故案涉《协议书》、《补充协议》有效，对双方具有拘束力。因涉案楼盘规划发生过变更，该《协议书》签订时的项目平面图与涉案楼盘最终总平面图在整个楼盘布局上存在较大变化。双方在合同履行过程中又无法协商确定符合交付条件的房屋室号，因此在无法确定《协议书》约定之标的物的情形下，双方签订的《协议书》客观上已无法继续履行，故叶行忠要求解除双方签订的《协议书》，于法有据，一审法院予以支持。《协议书》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于叶行忠已支付的购房款，紫旺电器公司、紫旺房产公司均愿意返还，一审法院予以确认。对于叶行忠主张的损失赔偿，案涉XX城项目在紫旺房产公司、案外人周某1、周某2涉嫌非法吸收公众存款罪后，相关部门为维护众多平等债权人之利益而形成了“紫旺项目一揽子解决方案”，紫旺房产公司、紫旺电器公司亦于2010年6月通知叶行忠并提出了具体的解决方案。因此，叶行忠应当明知其与紫旺电器公司签订的《协议书》已无法继续履行，其作为守约方应及时在合理的期限内行使解除权并主张损失赔偿以避免自身损失的扩大，叶行忠至今才行使解除权，并要求以目前的房屋市场价格为基础主张赔偿，且叶行忠对于其主张的具体损失亦未提供充分有效的证据予以证明，故对于叶行忠的主张，一审法院难以支持。现紫旺电器公司、紫旺房产公司愿意支付自付款之日起按年利率10%计算至2010年5月31日止的资金占用费，一审法院予以支持。考虑到该购房款实际仍由紫旺电器公司、紫旺房产公司占用，故紫旺电器公司、紫旺房产公司仍应支付按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的自2010年6月1日起至实际支付之日止的资金占用费。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，于二〇二〇年三月二日判决：一、叶行忠与紫旺电器公司于2003年4月26日签订的《协议书》及《补充协议》解除；二、紫旺电器公司、紫旺房产公司于判决生效之日起十日内返还叶行忠购房款388,000元；三、紫旺电器公司、紫旺房产公司于判决生效之日起十日内支付叶行忠至2010年5月31日止的资金占用费223,792.78元，并以房款388,000元计自2010年6月1日起至实际返还房款之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的资金占用费；四、驳回叶行忠的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45,180.80元、财产保全费1,810元，合计46,990.80元，由叶行忠负担36,990.80元，紫旺电器公司、紫旺房产公司负担10,000元。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、光盘录音，旨在证明涉讼房屋房价为每平方米2万多元；2、政府优惠政策的复函，旨在证明其是政府招商而来，不存在协议无效的问题。被上诉人紫旺电器公司发表如下质证意见：证据1：真实性无法确认，房屋目前不能销售，没有市场价；证据2：真实性无法确认，关联性不认可。被上诉人紫旺房产公司同意紫旺电器公司的质证意见。本院认为，证据1不具有证明力；证据2与本案争议事实无直接关系，故均不具有证据效力。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，紫旺房产公司向本院出具书面意见，同意按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率（LPR）计算2019年8月20日起至实际返还房款之日止的资金占用费。本院认为，本案双方间的协议客观上已无法履行，原审法院判决解除协议并由紫旺房产公司、紫旺电器公司返还购房款、支付相应的资金占用费合理妥当，可予维持。本院同时认为，2010年，上海市闵行区马桥镇人民政府针对涉讼项目出具了一揽子解决原则方案，叶行忠对此明知，其理应采取合理措施避免损失扩大，故本案中，叶行忠以房屋目前的市场价来计算其损失，依据不足，显难成立。本院需要指出的是，自2019年8月20日起，资金占用费应以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为计算标准，原审表述有误，对此本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初8545号民事判决第一、二、四项；二、变更上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初8545号民事判决第三项为：上海紫旺电器有限公司、上海紫旺房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶行忠至2010年5月31日止的资金占用费223,792.78元，并支付以房款388,000元为本金，自2010年6月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际返还房款之日止的资金占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45,180.80元、财产保全费1,810元，合计46,990.80元，由叶行忠负担36,990.80元，上海紫旺电器有限公司、上海紫旺房地产开发经营有限公司负担10,000元。二审案件受理费38,330.94元，由叶行忠负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月二十四日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。