江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7014号上诉人(原审被告)：张文潮。被上诉人(原审原告)：徐爱珍。委托诉讼代理人：周红芳，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱珂叶，江苏世纪天合律师事务所实习律师。上诉人张文潮因与被上诉人徐爱珍房屋租赁合同纠纷一案不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文潮上诉请求：撤销一审判决,依法改判。事实和理由：1.《合同法》第九十四条规定的是法定解除权，当发生规定的法定解除情形时，任何一方可单方面解除合同。根据《合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中张文潮已经电话告知徐爱珍明确表明不再履行，且通知过徐爱珍后，就未再使用该租赁物。2.根据《合同法》第九十六的规定，第二年房租未付前张文潮已经电话通知徐爱珍饭店不再经营，要求进行交接。按照合同约定张文潮应该支付租金至2016年6月底。3.一审认定租赁物的交接时间为2019年10月15日，缺乏事实依据。一审中徐爱珍提供的证人杨某,4陈述2016年7月开始就委托其所在公司进行整体出租。故张文潮不应支付2016年7月后的占有使用费。徐爱珍怠于行使权力，由此造成的扩大损失应由其自行承担。4.徐爱珍陈述其曾多次向张文潮催讨租金，但缺乏证据领予以证明。5.本案的诉讼时效应当自张文潮通知徐爱珍不再履行合同时起，即2016年6月开始计算，且诉讼时效应当按一年计算。据此，本案已经超过诉讼时效。另，根据案涉租赁合同的约定，三年房租均约定的各自的交款时间。三年的房租应当分别计算诉讼时效。徐爱珍二审未答辩。徐爱珍向一审法院起诉请求：1、判令张文潮立即支付房租金46200元、物业费6869元，支付违约金10000元。2、判令张文潮将承租房屋恢复原状后返还徐爱珍，并自2018年7月9日起计算占用费至张文潮搬离之日止（按每月2016元计算）。一审法院认定事实：坐落于常熟市黄河路**佳和商业中心****房屋系徐爱珍及杨国祥共同共有。2015年7月8日，以徐爱珍为出租方（甲方）、张文潮为承租方（乙方），双方签订了《商铺租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落地址为佳和广场4幢107室，商铺面积约54.52平方米。租赁期限为3年，自2015年7月8日至2018年7月8日，本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期内的租金，由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定。租赁金额为第一年20000元，从第二年开始每年递增10%。付款方式为现金汇款，甲乙双方自签订本合同后半个月内，乙方一次性向甲方支付全年的房租，第二年至第三年的房租要提前半个月交。乙方必须按约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金壹万元整。承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方需恢复各店面的隔断结构。另外，双方就租赁的其他事宜作了明确具体的约定。双方签订合同之后，张文潮将涉案房屋用于从事餐饮经营。期间，张文潮向徐爱珍支付了自2015年7月8日至2016年7月7日租金20000元。张文潮拖欠第二年、第三年租金未付，并拖欠2016年10月1日-2019年9月30日的物业费6869元未付。一审庭审中，张文潮陈述，当时其和房东阐明不租了，让徐爱珍过来做交接一直没做;后张文潮也看过，门口也有贴出租告示，张文潮以为不付租金徐爱珍要来找，但徐爱珍一直没找张文潮，饭店也不经营了,房屋内东西没有搬走，没有和徐爱珍办理交接，也没有书面解除租赁手续。徐爱珍确认，张文潮实际向其交接涉案房屋之日为2019年10月15日。一审法院认为，徐爱珍与张文潮签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方在合同中对租金的履行时间及金额有明确约定，张文潮交纳了2015年7月8日至2016年7月7日的租金后，未能按约交纳租金，构成违约。现徐爱珍要求张文潮支付自2016年7月8日起至2018年7月8日止的租金共计46200元，物业费6869元，以及违约金10000元的诉讼请求，符合双方合同约定，合法有据，一审法院予以支持。张文潮认为其已于2016年7月口头告知徐爱珍不再租赁房屋的抗辩意见，未得到徐爱珍确认，张文浩未能提供任何证据证明徐爱珍同意提前解除租赁合同，因本案系张文潮违约，因此张文潮不具备提前解除权，张文潮认为其已提前解除合同的意见，于法无据，一审法院难以支持。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。审理中，双方未能一致确认涉案房屋被张文潮处理的情况，徐爱珍也未对原状问题提供依据，且房屋已经实际交接，故徐爱珍要求张文潮将承租房屋恢复原状后返还的诉讼请求，缺乏依据，一审法院难以支持。徐爱珍要求张文潮支付自2018年7月9日起至张文潮实际交接之日即2019年10月15日止，按每月2016元(即年租金24200元)计算房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。张文潮抗辩的本案已经超出法律规定的诉讼时效的意见，因本案中双方签订的租赁合同在2018年7月到期，且双方之间始终未进行结算，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，本案的诉讼时效为三年；徐爱珍委托他人进行招租，是一种止损行为，同时徐爱珍也并未实际接收房屋，故张文潮的抗辩意见，缺乏依据，一审法院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、张文潮于判决发生法律效力之日起十日内给付徐爱珍自2016年7月8日起至2018年7月8日止的租金46200元、物业费6869元，以及房屋占有使用费31191元（自2018年7月9日起至2019年10月15日止按年租金24200元计算），合计84260元。二、张文潮于判决发生法律效力之日起十日内给付徐爱珍违约金10000元。三、驳回徐爱珍的其他诉讼请求。案件受理费2156元减半收取1078元，由张文潮负担。二审中张文潮提供证据如下：1.照片两张，显示有“房东直租”的招租广告。2.申请执行人毛亚招与被执行人张文潮2019年9月29日的执行笔录一份。徐爱珍发表质证意见如下：1.对照片的拍摄时间无法确认，证明目的亦不明确。2.执行笔录上没有任何人的签字，真实性无法确认，笔录内容与本案无关联性。3.上述证据在一审判决之前张文潮已向一审法院提交，徐爱珍已经对此进行质证，该些证据并非是二审的新证据。二审中徐爱珍提供以下证据：1.物业费催缴通知单一份,证明2016年10月1日至2019年9月30日期间,物业费单价为3.5元/平方米，面积54.52平米，共计物业费金额为6870元。2.微信聊天记录。证明2019年3月张文潮让徐爱珍的委托人杨某,4联系张文潮的合伙人查总处理租赁事宜。张文潮直至2019年3月18日仍未将案涉房屋钥匙交还徐爱珍。2019年7月19日张文潮表示其一直联系不上合伙人查总。2019年11月27日徐爱珍向张文潮发送律师函，张文潮收到后对律师函中的金额未表示异议，仅表示没有106号商铺。徐爱珍认为以上聊天记录可以证明张文潮并未明确表示不租赁商铺，因张文潮一再拖延，导致徐爱珍产生较大损失。张文潮质证认为：其不清楚杨某,4的身份，并无必要与其交涉。其停止使用房屋后，徐爱珍在3年时间里均为向其主张权利，后突然向其主张权利不合常理。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，徐爱珍与张文潮签署的《商铺租赁合同》约定租赁期限为2015年7月8日至2018年7月8日。张文潮仅向徐爱珍支付了2015年7月8日至2016年7月7日的租金，后未再支付任何租金。张文潮虽主张其2017年7月就未再使用商铺，但未能提供充分证据予以证明，本院对其主张碍难采信。一审认定张文潮应支付徐爱珍2016年7月8日至2018年7月8日期间的租金46200元并无不当，本院予以维持。张文潮未按期支付租金，已构成违约，徐爱珍主张违约金10000元，具有合同依据，二审中张文潮未对一审认定的违约金提出异议，本院对徐爱珍主张的违约金10000元予以支持。案涉《商铺租赁合同》于2018年7月8日到期终止，合同终止后，徐爱珍有权向张文潮追讨2016年7月8日至2018年7月8日的租金，并要求张文潮返还房屋。徐爱珍主张张文潮实际使用房屋至2019年10月15日，但未能提供充分证据予以证明。且在《商铺租赁合同》到期的情况下，张文潮既未支付后两年的租金，又未主动与徐爱珍办理房屋交接手续，徐爱珍具有及时止损的义务。因徐爱珍怠于行使权利，造成的扩大损失应由其自行承担。本院酌情认定《商铺租赁合同》到期后的合理交接期限为3个月，张文潮应当向徐爱珍支付2018年7月9日至2018年10月8日期间的占有使用费6048元（20000元/年×110%×110%÷12×3）。关于徐爱珍主张的物业费，本院亦支持至2018年10月8日。徐爱珍主张的2016年10月1日至2019年9月30日的物业费为6869元，根据二审中徐爱珍提供的物业费催费通知单，经核算，张文潮还应支付徐爱珍物业费2016年10月1日至2018年10月8日（共计737日）的物业费4688元。关于本案的诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案《商铺租赁合同》约定房租分期支付，最后一期房租的支付时间为2017年6月23日，故本案诉讼时效应当自2017年6月23日起算。根据《中华人民共和国民法通则》，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，即至2018年6月22日。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。据此应当认定本案的诉讼时效为三年，即2017年6月23日至2020年6月22日。徐爱珍于2020年2月18日提起诉讼，未超过诉讼时效。张文潮关于本案超过诉讼时效的抗辩意见不能成立，本院予以驳回。综上，一审判决认定事实不清，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初1533号民事判决第二项；二、撤销江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初1533号民事判决第一项；三、张文潮于本判决发生法律效力之日起十日内给付徐爱珍自2016年7月8日至2018年7月8日的租金46200元、2018年7月9日至2018年10月8日的占有使用费6048元、2016年10月1日至2018年10月8日的物业费4688元，合计56936元；四、驳回徐爱珍的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2156元，减半收取为1078元，由徐爱珍负担312元，由张文潮负担766元。二审案件受理费元2156，由徐爱珍负担625元，由张文潮负担1531元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十一月三十日书记员  陈闵悦