广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7978号上诉人（原审原告）：东莞市小微生态科技有限公司，住所地广东省东莞市*****************，统一社会信用代码***************。法定代表人：焦义红。委托诉讼代理人：谢梦琪，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广发，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：佛山市鑫恒益资产管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码914406********M。法定代表人：张放。被上诉人（原审被告）：张放，男，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码440************856。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱婉媚，广东捷顺律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨靖尧，广东捷顺律师事务所律师。上诉人东莞市小微生态科技有限公司（以下简称小微公司）因与被上诉人佛山市鑫恒益资产管理有限公司（以下简称鑫恒益公司）、张放房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初3324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小微公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判鑫恒益公司向小微公司支付违约金10万元、张放对鑫恒益公司的债务承担连带责任；2.本案一、二审诉讼费由鑫恒益公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致实体判决错误，请求二审法院查清本案事实，依法改判。1.本案的基本事实，2017年9月11日，小微公司与鑫恒益公司签订《天安物业租赁合同（二层）》，合同约定由小微公司租用鑫恒益公司所有的坐落于佛山市南海区某某某城*栋*区****之*、****之*的物业。合同签订后，鑫恒益公司将涉案房屋交付小微公司，此后小微公司均按期缴纳每月租金。2018年11月，在没有任何预兆的情况下，张放无故要求小微公司增加租赁押金，否则小微公司要将涉案租赁物内的物品搬离都需要经其审核才能搬出。2018年12月19日，小微公司因经营需要，准备调换办公室家具时，受到张放的干涉，无奈下报警，在警方及物业公司的协调下才顺利解决。然而，当天晚上6点左右，在小微公司不拖欠任何租金、水电费、管理费的情况下，张放派人强行将小微公司的员工赶走，并将涉案房屋大门锁上。协商无果后，20日早上，在小微公司报警协调下，张放才允许员工带走个人物品。因鑫恒益公司无故锁住涉案房屋，导致小微公司的诸多客户产生公司资金出现问题的误解，造成小微公司巨大的经济损失。2.一审判决未将鑫恒益公司存在未解除涉案合同却单方收回涉案房屋的行为认定为根本违约行为，属于认定事实严重错误。在涉案合同未被解除的情况下，鑫恒益公司无权收取涉案房屋。本案中，鑫恒益公司于2018年12月19日收回涉案房屋时，未拖欠租金且涉案合同未被解除。根据《天安物业租赁合同（二层）》第七条第二款第三项约定，鑫恒益公司收回涉讼房屋的前提是应先解除涉案合同，但根据一审时小微公司与鑫恒益公司提交的双方微信聊天记录及手机短信聊天记录可知，鑫恒益公司无故要求小微公司增加押金并询问是否继续承租房屋时，小微公司均明确表示继续承租并履行给付租金之义务，且鑫恒益公司也一直接受小微公司给付的租金。2018年12月19日，鑫恒益公司在未通知小微公司解除涉案合同的情况下，突然无故单方锁门，收回涉讼房屋。根据《律师函》证据可知，直至2019年1月19日，在鑫恒益公司收回涉讼房屋一个月的情况下，其才通过律师函向上诉人发出催告的通知，且该律师函还表明若经催告后仍不履行，鑫恒益公司才收回涉讼房屋并解除涉案合同，此后双方还就解除涉案合同的问题进行协商。由此可知，鑫恒益公司存在未解除涉案合同却先单方收回涉讼房屋的行为。第二，鑫恒益公司单方收回涉讼房屋的行为，属于根本违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，将涉讼房屋交付于小微公司使用是鑫恒益公司的根本合同义务，也是小微公司签订涉案合同的合同目的，故2019年12月19日鑫恒益公司在未解除涉案合同的情况下，单方收回涉讼房屋的行为属于根本违约行为。一审法院未将鑫恒益公司存在未解除涉案合同却单方收回涉讼房屋的行为认定为根本违约行为，属于认定事实严重错误。二、一审判决适用法律严重错误，小微公司已提交充分证据证明鑫恒益公司存在未解除涉案合同却单方收回涉讼房屋的根本违约行为，且一审法院判决也认定该事实。一审判决依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决驳回小微公司的全部诉讼请求，属于适用法律严重错误。本案中小微公司提交了《报警回执》《锁门照片》以及小微公司与鑫恒益公司的员工代表的短信记录证据，用以证明2019年12月19日鑫恒益公司存在未解除涉案合同却单方收回涉讼房屋的根本违约行为。一审判决在认定事实部分也确认了“庭审中，1.原告陈述被告于2018年12月19日将涉讼租赁物上锁，同月20日原告打110电话报警，同月21日去派出所进行报案，后张放派员工开锁让原告员工将私人物品拿走后重新上锁”这一事实，该事实明显表明鑫恒益公司存在未解除涉案合同却先单方收回涉讼房屋的根本违约行为。一审判决自相矛盾地适用《民事诉讼法》第六十四条，认为小微公司未举证证明鑫恒益公司存在根本违约行为从而判决驳回小微公司的全部诉讼请求，但鑫恒益公司存在根本违约行为却已在一审法院认定事实部分予以确认，显而易见一审判决适用法律错误。综上，鑫恒益公司存在未解除涉案合同却单方收回涉讼房屋的根本违约行为，一审判决未正确对该行为进行定性，属于认定事实严重错误。同时，一审判决适用法律与认定事实自相矛盾，属于适用法律严重错误。请求二审法院依法认定鑫恒益公司存在违约行为，依法改判。鑫恒益公司、张放共同答辩称，一、一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。二、小微公司存在根本违约行为，鑫恒益公司有权单方解除合同。鑫恒益公司与小微公司就涉案租赁物的租赁合同期限从2017年10月1日起，双方约定租金先缴后用、按月支付，每月1日前支付当月租金，乙方(即小微公司)必须依约缴纳租金及其他费用，如拖欠租金累计超过15天视为违约，甲方有权单方解除合同并收回租赁物，且保证金不子退回。1、小微公司严重迟延交付租金：在双方履行合同过程中，小微公司从承租次月开始就一直拖延支付租金，几乎每个月都拖欠着租金，在承租了短短一年时间内，累计逾期的天数竞达到了150天，小微公司的行为是严重违反了双方合同的约定，已构成根本违约。而且，小微公司一直以各种借口拖欠租金。早在2018年1月份，鑫恒益公司就可以按合同处理，单方解除与小微公司的租赁合同并追究其滞纳金、没收保证金，但本着友好合作的心态，鑫恒益公司一再给予其机会，没有选择在第一时间解除合同。但小微公司变本加厉，迟延履行的情况越发严重，而且还出现了其他违约行为：租赁合同第三条第11项中明确约定，“甲方出租的物业已经装修，并附电器和家具……”，即，鑫恒益公司向小微公司提供的租赁物是带装修、带家具和电器的。小微公司一直在使用着鑫恒益公司的物品，但小微公司多次冒用鑫恒益公司的名义偷偷搬走甚至欲强行搬走鑫恒益公司的物品，几次被物管公司拦下才没有得逞。除此外，小微公司至今未支付2018年12月份水、电费。三、双方事实上已就解除租货关系达成合意。据鑫恒益公司所知，小微公司经营状况堪忧，因此一直拖延租金，且还有拖欠工人工资、股东提股等情形。加上小微公司冒用鑫恒益公司名义搬走鑫恒益公司的家具、电器的行为，鑫恒益公司基于不安抗辩权要求小微公司多支付半个月租金作为保证金，或先将2019年1、2月租金支付，系合情合理。但小微公司一直称自己没有违约，不同意支付。在2019年1月18日，鑫恒益公司委托律师事务所向小微公司出律师函，函件中明确告知小微公司应在2019年1月20日前向鑫恒益公司付拖欠的租金及违约金，否则将直接收回租赁物，小微公司收到函件后没有支付过任何款项；鑫恒益公司多次就租货问题催促小微公司作出意思表示，但小微公司一直没有给过明确的解决方案。小微公司既不愿意支付租金、拒绝承认自身违约行为，又不明确解除双方合同，实际上是小微公司一直在拖着鑫恒益公司，使得涉案租货物无法正常出程，收取租金，鑫恒益公司才是受损方。在2019年2月18日，鑫恒益公司再次询问小微公司是否继续承租，小微公司已明确表示不再承租，并认为双方已实际上解除了租赁合同。此后，鑫恒益公司也有将解除租赁合同的协议发送给小微公司，但因就部分条款有争议，双方没有签订书面的解除协议。从双方的聊天记录中关于发送律师函、发送房屋租赁解除协议书的前后时间所涉及的聊天内容也有反映:小微公司已没有任何要继续承租的意思表示，其对于解除双方租赁合同这一点并无提出任何异议，仅就确定违约责任、保证金处理等问题提出意见，可见单就解除租赁合同关系这一个问题，双方是直是没有争议的。因此，实际上在2019年2月18日前，双方的租赁合同已经解除。此后，鑫恒益公司就有权将租赁物重新出租。小微公司已曾表示不再承租，也认为租赁合同已解除，鑫恒益公司也曾向小微公司发出过解除合同文件，小微公司没有反对解除事宜，此后小微公司也没有再支付过租金，或者就继续履行合同进行过任何协商，这些情形足以说明即使双方没有签订书面解除协议，即使双方未就违约责任等其他问题达成一致意见，也不影响双方租赁关系已经结束的事实认定。因为，双方均已用行动明示了不再履行合同。更何况，小微公司的违约行为是确定的事实，鑫恒益公司是有权单方解除合同的。综上所述，小微公司才是根本违约的一方，不存在小微公司主张的鑫恒益公司擅自将租赁物出租给第三方使用的情形，更不存在小微公司未违反合同约定但鑫恒益公司单方解除合同的情形，小微公司无权要求鑫恒益公司、张放向其支付违约金。小微公司的主张没有任何事实和法律依据，请求依法驳回其全部上诉请求，维持原判。小微公司向一审法院起诉请求：1.鑫恒益公司、张放向小微公司支付违约金10万元；2.本案诉讼费由鑫恒益公司、张放承担。一审法院认定事实：佛山市南海区*********天某某某新城*栋****室、****室为鑫恒益公司单独所有，土地/房屋用途为工业用房。2017年9月11日，小微公司（乙方）、鑫恒益公司（甲方）签订《天安物业租赁合同（二层）》（以下简称“涉案合同”），约定：甲方将位于天安数码城*栋*座****之*、****之*的物业（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方；租赁期限为四年，自2017年10月1日至2021年9月30日止；2017年10月1日至2019年9月30日，每月乙方应付租金为4万元，2019年10月1日至2021年9月30日，每月乙方应付租金为4.4万元；物业租金以先缴后用为原则按月支付，乙方需在每月1日缴纳当月租金；双方约定2017年9月10日至9月30日为免租期，计租时间从2017年10月1日开始；管理费由甲方支付；本合同签订之日，乙方需一次性交付二个月租金的保证金8万元、水电费保证金1.5万元及首月租金4万元共13.5万元，9.5万元的保证金在乙方全面履行合同义务、无违法违约或拖欠税费等前提下，双方合同解除或终止之日起二十日内由甲方向乙方无息返还；甲方出租的物业已装修，并附电器和家具（附资产清单），乙方可使用相关设施，在甲方同意其装修方案的前提下进行二次装修，装修费和附带资产的维护维修费用由乙方负责；租赁合同期满或在租赁期间乙方违约，或经双方同意提前解除合同，乙方应于解除合同之日起三日内将租赁物和附带资产交付给甲方；乙方须依约缴纳租金和其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，如拖欠租金累计超过15天，视为违约，甲方有权解除合同并收回租赁物，且保证金不予退回；甲方有下列违约情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方除无息全额退还保证金外，还须向乙方支付违约金10万元：1.在合同有效期内，乙方未违反合同约定的情况下，甲方单方解除合同；2.在合同有效期内，甲方擅自将租赁物出租给第三方使用；3.在合同有效期内，乙方未违反任何约定的情况下，甲方拒绝收取租金的；乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物，保证金不退，乙方还须向甲方支付违约金10万元：1.在合同有效期内，甲方未违约情况下，乙方单方解除合同；2.乙方将租赁物整体或部分转租给第三方的；3.乙方私自更改公司或法人的；4.乙方将租赁物及相关的权利抵押、质押的；等等。2019年1-2月，小微公司和鑫恒益公司的代表分别通过短信、微信沟通了涉讼租赁物及支付租金的情况。小微公司的员工短信询问鑫恒益公司代表“现在你锁门我怎么做”，鑫恒益公司代表回复“你把1、2月租金缴了就能开门了，如果不租也说一下，我们大家尽快清场”。2019年1月18日，鑫恒益公司向小微公司发送律师函，列明了截至2018年12月，小微公司每月支付租金的日期，累计逾期天数68天，要求小微公司于2019年1月20日前支付逾期支付租金的违约金，否则鑫恒益公司将收回涉讼租赁物，解除涉案合同。小微公司收到该律师函。后小微公司与鑫恒益公司未就小微公司是否继续租赁涉讼租赁物达成一致意见。2019年2月25日，鑫恒益公司代表向小微公司代表发送短信要求签订解除涉案合同的协议，小微公司代表回复“可以：合同发来看看”，鑫恒益公司代表发送了合同，小微公司代表回复“是你锁住了我公司的门，并不是我方违约，按约定，你应该把保证金退还给我”。庭审中，1.小微公司陈述鑫恒益公司于2018年12月19日将涉讼租赁物上锁，同月20日小微公司打110电话报警，同月21日去派出所进行报案，后张放派员工开锁让小微公司员工将私人物品拿走后重新上锁。鑫恒益公司、张放陈述2018年12月20日报警是因为小微公司当日将涉讼租赁物内的家具搬离，小微公司被物管拦下后报警。2.小微公司确认每月支付租金逾期的天数与鑫恒益公司主张的一致。3.鑫恒益公司陈述小微公司租赁的****号铺于2019年5月已出租给案外人，****号铺仍处于上锁状态。4.小微公司、鑫恒益公司确认未就涉讼租赁物的租金等费用进行结算。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。小微公司和鑫恒益公司签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。小微公司主张根据涉案合同的约定，在合同有效期内，在小微公司未违约的情况下，鑫恒益公司单方解除合同或擅自将涉讼租赁物出租给第三人，鑫恒益公司须向小微公司支付10万元违约金。根据小微公司员工和鑫恒益公司的代表之间的微信、短信沟通记录可知，双方虽然就涉案合同的履行情况、小微公司是否违约存在分歧，但对于解除涉案合同已经达成一致意见。在此情况下，鑫恒益公司将涉讼租赁物出租给案外人并未违反涉案合同的约定。小微公司据此主张鑫恒益公司、张放支付10万元违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回小微公司的全部诉讼请求。一审案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取1150元（小微公司已预交），由小微公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查，本院除对一审法院认定的事实予以确认外，本院另查明：鑫恒益公司在二审诉讼中主张小微公司拖欠租金的时间，分别为2017年11月拖欠7天，2017年12月拖欠5天，2018年1月拖欠8天，2018年3月拖欠13天，2018年4月拖欠22天，2018年5月拖欠30天，2018年6月拖欠1天，2018年8月拖欠1天，2018年9月拖欠10天，2018年10月拖欠15天。2018年11月累计拖欠15天，2018年12月拖欠7天，2019年1月拖欠16天，累计拖欠租金180天。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案小微公司与鑫恒益公司签订的涉讼合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审判决对此认定正确，本院对此予以确认。本案争议的焦点为本案鑫恒益公司是否存在违约行为，小微公司请求鑫恒益公司及张放支付违约金10万元是否合法有据，是否应予以支持。本案中，小微公司上诉主张一审判决未将鑫恒益公司存在未解除涉案合同却单方收回涉案房屋的行为认定为根本违约行为，属于认定事实严重错误，在涉案合同未被解除的情况下，鑫恒益公司无权收取涉案房屋。鑫恒益公司则辩称小微公司严重迟延交付租金及多次冒用鑫恒益公司的名义偷偷搬走甚至欲强行搬走鑫恒益公司的物品，至今未支付2018年12月份水、电费。对此，第一，根据本院查明的事实，鑫恒益公司在二审诉讼期间主张小微公司严重迟延交付租金，其中，2017年11月拖欠7天，2017年12月拖欠5天，2018年1月拖欠8天，2018年3月拖欠13天，2018年4月拖欠22天，2018年5月拖欠30天，2018年6月拖欠1天，2018年8月拖欠1天，2018年9月拖欠10天，2018年10月拖欠15天。2018年11月累计拖欠15天，2018年12月拖欠7天，2019年1月拖欠16天，累计拖欠租金180天，由此可见，小微公司在涉案合同履行过程中，长期未按照双方的约定按期缴纳租金，且拖欠租金累计天数远超双方约定的15天。第二，根据本院查明的事实，一审诉讼庭审中，小微公司陈述鑫恒益公司于2018年12月19日将涉讼租赁物上锁，同月20日小微公司打110电话报警，同月21日去派出所进行报案，后鑫恒益公司法定代表人张放派员工开锁让小微公司员工将私人物品拿走后重新上锁。鑫恒益公司及张放陈述2018年12月20日报警是因为小微公司当日将涉讼租赁物内的家具搬离，小微公司被物管拦下后报警。第三，根据本院查明的事实，2019年1-2月，小微公司和鑫恒益公司的代表分别通过短信、微信沟通了涉讼租赁物及支付租金的情况。小微公司的员工短信询问鑫恒益公司代表“现在你锁门我怎么做”，鑫恒益公司代表回复“你把1、2月租金缴了就能开门了，如果不租也说一下，我们大家尽快清场”。第四，2019年1月18日，鑫恒益公司向小微公司发送律师函，要求小微公司于2019年1月20日前支付逾期支付租金的违约金，否则鑫恒益公司将收回涉讼租赁物，解除涉讼合同。小微公司收到该律师函，后小微公司与鑫恒益公司未就是否继续租赁涉讼租赁物达成一致意见。第五，2019年2月25日，鑫恒益公司代表向小微公司代表发送短信要求签订解除涉讼合同的协议，小微公司代表回复“可以：合同发来看看”，鑫恒益公司代表发送了合同，小微公司代表回复“是你锁住了我公司的门，并不是我方违约，按约定，你应该把保证金退还给我”。第六，在一审诉讼期间，鑫恒益公司陈述小微公司租赁的****号铺于2019年5月已出租给案外人，****号铺仍处于上锁状态。综合上述事实，首先，双方在涉讼合同中明确约定，乙方须依约缴纳租金和其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，如拖欠租金累计超过15天，视为违约，甲方有权解除合同并收回租赁物，且保证金不予退回，该约定合法有效，因鑫恒益公司长期存在拖欠租金的现象，违反了双方关于拖欠租金累计不得超过15天的约定，鑫恒益公司按照约定依法享有解除合同的权利。其次，因小微公司存在长期拖欠租金的违约行为以及未和鑫恒益公司沟通并向其告知具体原因，将涉讼租赁物内的家具搬离，也导致了双方对合同是否继续履行产生争执。再次，鑫恒益公司于2019年1月18日向小微公司发送律师函，要求小微公司于2019年1月20日前支付逾期支付租金的违约金，否则鑫恒益公司将收回涉讼租赁物，解除涉讼合同。小微公司收到该律师函，双方未就小微公司是否继续租赁涉讼租赁物达成一致意见，鑫恒益公司代表才于2019年2月25日向小微公司代表发送短信要求签订解除涉讼合同的协议。且事实上，如鑫恒益公司在一审诉讼期间陈述，小微公司租赁的*****号铺于2019年5月出租给案外人，****号铺仍处于上锁状态。因此，小微公司上诉主张鑫恒益公司单方收回涉案房屋的行为为根本违约行为，理据不成立，本院不予采纳，小微公司请求鑫恒益公司及张放支付违约金10万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，小微公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人东莞市小微生态科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月三十日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫