江西省安义县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0123民初1501号原告（反诉被告）：周小毛，女，1962年4月24日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。被告（反诉原告）：南昌绿地潦河置业有限公司，住所地：江西省南昌市安义县。法定代表人：李景斌，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李鑫，系江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁骏，系江西豫章律师事务所律师。原告周小毛与被告南昌绿地潦河置业有限公司（以下简称“绿地潦河置业”）房屋买卖合同纠纷、反诉原告绿地潦河置业与反诉被告周小毛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周小毛、被告（反诉原告）绿地潦河置业的委托诉讼代理人袁骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周小毛向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《绿地国际花都购房定购单》；2.判令被告绿地潦河置业退还原告周小毛已付房款504802元（含定金50000元），并赔偿原告周小毛资金占用利息（从2018年6月30日至2020年8月8日利息57132.92元，其中404802元从2018年6月30日起算利息为51949.59元，100000元从2019年10月2日起计算利息为5183.33元；从2020年8月8日起至房款退清之日止；以上利息均按年利率6%计算）；3、本案诉讼费由被告绿地潦河置业承担。事实与理由：2018年5月，被告绿地潦河置业的置业顾问王燕告知原告周小毛：按其当时年龄（1962年4月出生、56周岁）购买商铺能够向银行申请按揭贷款9年年限。原告周小毛得知此信息后，基于对被告绿地潦河置业的置业顾问的信任，于6月底交纳了首付款404802元，并与被告绿地潦河置业签订了《绿地国际花都购房定购单》。但随后原告周小毛联系与被告绿地潦河置业有合作关系的邮政储蓄银行、农业银行、建设银行申请按揭贷款时，却被告知年龄太大不具有按揭贷款资格。原告周小毛无奈自2018年7月起口头、书面多次向被告绿地潦河置业提出解除认购协议、退还已付房款的要求，被告绿地潦河置业提出剩余房款一次性付清，但原告周小毛难以短时间内支付商铺余款，现款购买绿地国际花都商铺已不可能。在被告绿地潦河置业多次催告“尽快缴纳剩余房款，否则被认定违约，扣除定金50000元”的情况下，原告周小毛不得已在2019年10月东拼西凑又缴纳了100000元。为此，原告周小毛曾向安义县消费者协会投诉，消费者协会进行了调查协调并确认了以上事实，但调解未果。被告绿地潦河置业辩称：1、原、被告签订的《绿地国际花都购房定购单》以及《绿地国际花都项目客户签约确认单》均为双方真实意思表示且合法有效，其上均提示被告绿地潦河置业关于按揭贷款办理应以国家或银行核定为准，且双方均对按揭贷款无法办理之情况的处理方式予以明确，因此按揭贷款无法办理的情况不影响案涉协议的履行；2、原告周小毛自认在被银行拒贷后且被告绿地潦河置业书面催告其签订购房合同后仍拒不履行案涉各协议之约定，导致案涉房屋的《商品房买卖合同》至今仍未签订，不属于不可归责双方之原因导致购房合同未能订立，依法应按案涉定购单之约定承担相应的违约责任；3、原告周小毛存在拒不付清购房款、拒不签订购房合同已构成严重违约，应承担相应的违约责任。综上，原告周小毛的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告周小毛的全部诉讼请求。反诉原告绿地潦河置业向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉原告绿地潦河置业没收反诉被告周小毛支付的购房定金共计人民币50000元；2、请求判令本案的诉讼费用等全部费用由反诉被告周小毛承担。事实与理由：2018年6月30日，反诉原、被告双方签订了编号为“1800716”的《绿地国际花都购房定购单》，约定反诉被告周小毛定购反诉原告绿地潦河置业开发的房屋，购房款共计人民币865378元（其中定金共计人民币50000元），以贷款形式支付，若银行拒贷则转为一次性付清等内容，后反诉被告周小毛向反诉原告绿地潦河置业支付了购房首付款及购房定金共计人民币404802元，但反诉被告周小毛却未依约办理完毕按揭贷款及前往售楼部签订购房合同。后因反诉被告周小毛被银行拒贷，反诉被告周小毛依约应付清剩余购房款，但反诉被告周小毛至今仍未付清购房款。且反诉被告周小毛于2020年8月17日向安义县人民法院提起诉讼请求解除定购单，其前述逾期付款及明示不再履行定购单、请求解除定购单之行为已构成严重违反定购单之约定，根据定购单之约定，反诉原告绿地潦河置业有权没收定金。反诉被告周小毛辩称，该纠纷系因反诉原告绿地潦河置业的置业顾问的误导所致，其无法继续履行合同的责任应当由反诉原告绿地潦河置业承担，反诉原告绿地潦河置业理应退还50000元定金和全部购房款以及就此产生的逾期利息。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，原告周小毛与被告绿地潦河置业签订一份《绿地国际花都购房定购单》，双方约定所购房屋为坐落安义县魁星路558号绿地国际花都商1栋109室商铺，建筑面积59.95平方米，单价为14435元/平方米，总价为865378元，定金50000元，付款形式贷款。双方签订购房定购单后，于同日签订一份《绿地国际花都项目客户签约确认单》，最终确定所购房屋单价为13424.55元/平方米，总价为804802元；约定卖方对《商品房买卖合同》已做充分合理的说明，买方确认对《商品房买卖合同》的条款（含附件）清楚且无异议，并同意依照上述公示样本签订正式文本；双方约定买受人支付购房定金50000元后应于2018年6月30日前携带本签约确认单、产权登记名义人之身份证，签约应付款404802元及办理按揭所需资料（贷款客户）至售楼部签订《南昌市商品房买卖合同》，银行按揭客户应于2018年7月5日前提供完银行按揭所需资料，剩余房款400000元应于2018年7月19日前付清。（注：上述银行按揭客户的首付比例及贷款材料、额度、年限、利率等均以国家政策及银行核定为准，若经银行核定需补交贷款材料或购房首付款的，则客户应在3天内补齐材料或首付款，逾期未补齐的视为违约，卖方有权解除购房协议并扣除定金。）；买方同意在规定期限内如无法办理公积金贷款的将无条件接受转为商业贷款或一次性付款，如无法办理商业贷款的则无条件接受转为一次性付款。双方亦约定买方未在上述期限内完成签约、付款及提供按揭材料的，视为违约，被告绿地潦河置业有权解除认购书或购房合同；可不经催告将该套房屋另售并按约扣除你方定金或违约金。原告周小毛于2018年6月30日向被告绿地潦河置业交付了购房首付款404802元（含定金50000元）。原告周小毛向被告绿地潦河置业交付定金及首付款后以其年满55周岁不具备按揭贷款资格而被银行拒贷为由没有办理剩余购房款的银行按揭贷款手续。被告绿地潦河置业于2018年11月20日向原告周小毛发出《尽快提供完整按揭资料签订购房合同的催告函》，经被告绿地潦河置业催告，原告周小毛又向被告绿地潦河置业交付了购房款100000元，原告周小毛向被告绿地潦河置业交付购房款共计504802元。上述事实有原、被告双方提供的《绿地国际花都购房定购单》、《绿地国际花都项目客户签约确认单》，绿地控股集团有限公司出具的收据、绿地控股集团股份有限公司的房款交款确认单证实，确认单及定购单均有双方盖章、签名，经由原、被告双方庭审确认，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《绿地国际花都购房定购单》、《绿地国际花都项目客户签约确认单》均系双方真实意思表示，且双方签订的《购房定购单》、《客户签约确认单》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房首付款，应当认定双方之间的房屋买卖合同关系依法成立、合法有效、受法律保护。原告周小毛按约分别于2018年6月30日、2018年11月20日向被告绿地潦河置业支付定金、首付款404802元及购房款100000元的事实，有原、被告双方提供的《绿地国际花都项目客户签约确认单》、绿地控股集团有限公司出具的收据、绿地控股集团股份有限公司的房款交款确认单证实，双方均无异议，本院予以认定。原告周小毛称其被银行拒绝办理按揭贷款、被告绿地潦河置业在销售过程中误导消费者，造成原告周小毛在错误理解下作出意思表示，在举证期限内未提供相应证据证明，其庭后提供的录音证据经被告绿地潦河置业质证持有异议，该录音证据亦无被告绿地潦河置业的置业顾问误导原告周小毛剩余购房款以银行按揭方式支付银行能够办理贷款的相关内容，本院不予认定。原告周小毛就双方认购协议因被告绿地潦河置业误导作出错误意思表示，无法办理房屋银行按揭贷款致使认购协议目的无法实现，从而主张合同解除权，但依照原、被告所签署的《绿地国际花都项目客户签约确认单》的约定“如无法办理商业贷款的则无条件接受转为一次性付款”，原告周小毛应当按照双方约定一次性付清全部购房款，双方已成立的房屋买卖合同仍可继续履行。原告周小毛作为违约方单方请求解除合同，被告绿地潦河置业不同意解除合同，需要同时具备主观上必须是非恶意的、继续履行合同对其显失公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则这三个条件，原告周小毛因无法获得银行按揭贷款要求解除合同虽不存在主观恶意，但继续履行合同并不会对其显失公平，在原告周小毛未找到替代的履行方式保障守约方履行利益的实现情况下，被告绿地潦河置业坚持继续履行合同，不应当认定被告绿地潦河置业违反了诚信原则，故其单方主张解除双方房屋买卖合同于法无据，本院不予支持。原告周小毛称其被银行拒贷后向被告绿地潦河置业申请退回购房款，并按照被告绿地潦河置业的要求填写了退款申请，未提供任何证据证明，证据不足，不予采信。由于原、被告之间的房屋买卖合同关系已经依法成立，原告周小毛无法定单方解除权，在被告绿地潦河置业未主张解除双方房屋买卖合同的情形下，原告周小毛要求被告绿地潦河置业返还购房款、定金及相应利息的请求，依照相关法律及相关司法解释规定，本院不予支持。反诉原告绿地潦河置业反诉要求没收反诉被告周小毛缴纳的定金50000元，由于定金系双方为成立房屋买卖合同关系所作的担保，在双方之间的合同目的无法实现的情形下，反诉原告绿地潦河置业有权没收。反诉原告绿地潦河置业未主张解除合同，双方之间的买卖合同并非不能履行，合同目的仍可实现，故其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、驳回原告周小毛的诉讼请求。二、驳回反诉原告南昌绿地潦河置业有限公司的反诉请求。案件受理费9420元，减半收取4710元，由原告周小毛负担，反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由反诉原告南昌绿地潦河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  付忠良二〇二〇年十一月十八日法官助理肖晶书记员廖静琳