江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初5199号原告：江阴中广璜金房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320281592509344U，住所地江阴市璜土镇澄路**。法定代表人：张建龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱朝华，江阴市石庄法律服务所法律工作者。被告：吴利明，男，1976年9月10日生，汉族，住江阴市。被告：徐玉琴，女，1977年4月14日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：吴利明，徐玉琴丈夫。本院于2020年6月3日受理了原告江阴中广璜金房地产开发有限公司（以下简称中广璜金公司）与被告吴利明、徐玉琴房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员储振宇分别于2020年9月1日、2020年11月3日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中广璜金公司的委托诉讼代理人朱朝华，被告吴利明、徐玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中广璜金公司诉称：2014年，因公司资金困难，他公司与吴利明、徐玉琴商定，双方签订虚假的商品房买卖合同，由吴利明、徐玉琴向银行办理贷款，所贷款项由他公司使用。2014年11月25日，他公司与吴利明、徐玉琴就江阴市龙城福地31单元3201号房屋签订虚假的商品房买卖合同1份，并办理了合同网签手续。双方另签订补充协议1份，约定上述商品房买卖合同仅为吴利明、徐玉琴向银行贷款所用。后吴利明、徐玉琴从银行贷款202000元，该款实际由他公司使用。为此，他公司向吴利明、徐玉琴支付了佣金3000元。嗣后，他公司向银行归还了部分贷款。2015年9月，因他公司控股股东江阴兰星房地产开发有限公司(以下简称兰星公司)经营不善，导致他公司难以维持正常运行，一度中止了向银行还贷。他公司由新股东张建龙、蔡玉娣接手后，又向银行归还了部分贷款。他公司曾要求吴利明、徐玉琴返还房屋，两人所还贷款由他公司予以返还，但被吴利明、徐玉琴拒绝。为此，他公司于2019年8月5日将吴利明、徐玉琴诉至江阴市人民法院（以下简称江阴法院）。江阴法院审理后认为，他公司与吴利明、徐玉琴签订虚假的商品房买卖合同，以吴利明、徐玉琴的名义向银行贷款，所贷资金由他公司实际使用，双方的行为涉嫌犯罪。2019年12月，江阴法院作出（2019）苏0281民初11735号民事裁定书，驳回了他公司的起诉，并将案件移送公安机关侦查。2020年5月13日，江阴市公安局作出不予立案通知书，认为他公司通过与他人签订虚假商品房买卖合同获取银行贷款的行为不需要追究刑事责任。目前，吴利明、徐玉琴仍拒绝向他公司返还房屋。他公司认为，案涉商品房买卖合同系为办理银行贷款而签订的虚假合同，属于无效合同。为此，他公司特诉至法院，请求判令:1、他公司与吴利明、徐玉琴于2014年11月25日就江阴市龙城福地31单元3201号房屋签订的商品房买卖合同无效；2、吴利明、徐玉琴返还他公司房屋；3、他公司返还吴利明、徐玉琴所还房屋贷款；4、吴利明、徐玉琴协助他公司办理江阴市龙城福地31单元3201号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续；5、案件受理费由吴利明、徐玉琴承担。中广璜金公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、江阴法院（2019）苏0281民初11735号民事裁定书及江阴市公安局不予立案通知书各1份，证明：（1）他公司曾于2019年8月5日以相同事由将吴利明、徐玉琴诉至法院，法院审理后认为，他公司与吴利明、徐玉琴签订虚假的商品房买卖合同，以吴利明、徐玉琴的名义向银行贷款，所贷款项由他公司实际使用的行为涉嫌犯罪，故驳回了他公司的起诉，并将案件移送公安机关侦查；（2）2020年5月13日，江阴市公安局出具不予立案通知书，认为他公司、吴利明、徐玉琴的上述行为不需要追究刑事责任；2、商品房买卖合同1份，证明：（1）他公司与吴利明、徐玉琴于2014年11月25日签订商品房买卖合同，约定吴利明、徐玉琴向他公司购买江阴市龙城福地31单元3201号房屋，双方已办理房屋买卖备案登记；（2）该合同系虚假合同，是他公司为获取银行贷款与吴利明、徐玉琴签订的；3、他公司与吴利明签订的补充协议1份，协议的主要内容为：（1）协议抬头为“江阴兰星房地产开发有限公司”；（2）为配合他公司办理贷款，吴利明提供相关资料，并与银行签订贷款协议；（3）贷款房屋为“31-3201号”；（4）贷款所需款项及月还款由他公司支付：首期款306175元；贷款200000元；（5）为办理贷款所签订的购房合同仅作贷款使用，不作为正式购房的依据。贷款还清后，吴利明须配合他公司完成案涉商品房的备案撤销事宜，吴利明不得以任何理由要求他公司支付款项；（6）所有贷款事宜所涉及的权利、义务及由此产生的法律责任均由他公司承担，与吴利明无关；4、他公司工商登记资料1份，证明案涉商品房买卖合同签订当时，他公司系兰星公司全资控股子公司；5、个人住房借款合同1份，证明吴利明、徐玉琴于2015年1月30日向建设银行江阴支行贷款202000元，该款直接汇给他公司，由他公司实际使用；6、吴利明出具的内容为“今有吴利明收到江阴中广璜金房地产开发有限公司购房佣金（人民币）三千元，大写叁仟圆。收款人：吴利明2015年2月3日”的收条1份，证明因吴利明、徐玉琴出面为他公司向银行贷款，他公司于2015年2月3日向吴利明支付了佣金3000元；7、内容为“因公司资金困难，需找外来人员帮忙做公司的房屋贷款。每笔贷款做成至银行放款后，佣金为伍仟元，在公司发放的佣金的基础上，佣金的分配由办公室执行。（注：必须有贷款本人及介绍人来领取）特此说明江阴兰星房地产开发有限公司销售部同意钱建东（签字）2014年12月8日”的情况说明1份，证明他公司原法定代表人钱建东在2014年12月的时候同意找外来人员帮忙向银行贷款，可每人支付佣金5000元作为报酬；8、汇款凭证14份，证明他公司分别于2015年2月16日、2015年3月3日、2015年3月26日、2015年4月（具体日期看不清）、2015年5月22日、2015年6月26日、2015年7月27日、2015年10月26日、2015年11月26日、2015年12月25日、2016年1月29日、2016年2月26日、2016年3月25日、2016年4月26日向吴利明银行卡汇款1465元、530元、1981元、1985元、1985元、1985元、1985元、1985元、1985元、1985元、1985元、1985元、1985元、1985元，合计25811元；上述款项系每月应向银行归还的贷款，当时吴利明的银行卡在他公司，银行直接从吴利明的银行卡中扣款，该情况证明案涉商品房买卖合同系他公司为向银行贷款而签订；9、银行电子回执、对账单及个人贷款结清证明各1份，证明他公司于2020年8月21日向建设银行江阴支行还贷146910.79元，代吴利明提前还清了房屋贷款。被告吴利明、徐玉琴辩称：案涉商品房买卖合同合法有效，他俩每月向银行归还房屋贷款，已归还到2020年8月，金额70000元左右，请求驳回中广璜金公司的诉讼请求。吴利明、徐玉琴未提供证据。对中广璜金公司提供的证据，吴利明、徐玉琴发表了以下质证意见：1、对江阴法院（2019）苏0281民初11735号民事裁定书及江阴市公安局不予立案通知书的真实性无异议，民事裁定书、不予立案通知书均未认定商品房买卖合同无效；2、对商品房买卖合同的真实性无异议，该合同是正规合同；3、对补充协议不予认可，协议是无效的，第一，他没有拿到该补充协议；第二，协议约定，房屋贷款由中广璜金公司归还，但中广璜金公司没有还贷，构成违约；第三，协议主体兰星公司与本案无关；第四，该协议不规范，是中广璜金公司伪造的，如上面只有他一个人的签名，他妻子徐玉琴并未签名；协议没有落款时间，贷款金额也与实际贷款金额不一致；4、对中广璜金公司的工商登记资料，他俩不看，也看不懂，商品房买卖合同是他俩与中广璜金公司签订的，不知道兰星公司与中广璜金公司是什么关系；5、对个人住房借款合同无异议，贷款金额为202000元，资金由中广璜金公司使用；6、对收条无异议，3000元钱他俩收到了，但该款并非佣金，而是中广璜金公司支付的购房优惠金；7、对情况说明不予认可，他俩从未见过，上面也没有他俩的签名；8、对汇款凭证无异议，吴利明的银行卡原先的确放在了中广璜金公司，用于归还贷款。后因中广璜金公司倒闭，吴利明就去办了一张新卡，卡号变了，但账户未变；9、对银行电子回执、对账单及个人贷款结清证明的真实性无异议，他俩收到银行还贷信息了，但他俩是每月还贷的，中广璜金公司向银行提前还款并未得到他俩同意，他俩并不知情。审理中，中广璜金公司陈述的主要内容为：1、他公司与吴利明签订补充协议时，预估贷款金额为200000元，后实际贷到了202000元；2、补充协议是他公司与吴利明在2014年11月25日订立商品房买卖合同的同时签订的；3、补充协议的抬头的确写的是“兰星公司”，兰星公司当时是他公司的全资控股股东；4、情况说明上的佣金金额5000元与吴利明所出具收条上的佣金金额3000元不同的原因是，他公司找了一批人做贷款，中间有介绍人，介绍人拿了佣金2000元，做贷款的人实际拿了3000元；5、江阴市龙城福地31单元3201号房屋的确在房管部门进行了网签，网签是为了后续办理银行贷款；6、根据银行还贷清单，他公司共还贷172721.79元，吴利明、徐玉琴则向银行归还了2015年8月、9月及2016年5月至2020年7月的贷款84024.12元；7、他公司以江阴市龙城福地31单元3201号房屋为吴利明、徐玉琴的银行贷款进行了抵押担保；8、案涉商品房买卖合同签订后，除贷款外，吴利明、徐玉琴未向他公司支付过房款；9、江阴市龙城福地31单元3201号房屋尚未办理产权登记手续，至今仍在他公司手中；10、补充协议上未写落款时间对协议的效力并无影响；11、因经营不善，他公司有一段时间无力偿还贷款，故未能及时还贷。他公司运营正常后，便与吴利明、徐玉琴协商还贷及商品房买卖合同解除事宜，但双方未能达成一致意见；吴利明、徐玉琴陈述的主要内容为：1、补充协议上“吴利明”的签名看着像吴利明所写，但吴利明记不清了；2、对补充协议上“吴利明”的签名是否系其本人所写，吴利明表示不申请司法鉴定；3、江阴市龙城福地31单元3201号房屋已在房管部门网签，该房屋应属他俩所有；4、他俩向银行归还了2015年8月、9月及2016年5月至2020年7月的贷款共计84024.12元（含2016年7月罚息11.3元）；5、中广璜金公司以江阴市龙城福地31单元3201号房屋为他俩向银行的贷款作了抵押担保；6、案涉商品房买卖合同签订后，他俩仅向中广璜金公司支付了贷款，其他购房款未支付，因为中广璜金公司不要他俩支付；他俩要付，中广璜金公司也不接受；7、江阴市龙城福地31单元3201号房屋尚未办理产权登记手续，至今未向他俩交付；8、他俩从未收到中广璜金公司要求返还房屋的通知，如果中广璜金公司在2015年、2016年、2017年让他俩返还房屋，他俩肯定会返还，因为当时房价尚未涨价，而现在房价上涨了，他俩当然不同意返还了；9、中广璜金公司未向银行归还房贷，该行为应视为其已默认案涉商品房归他俩所有。根据中广璜金公司、吴利明、徐玉琴的举证质证，本院对中广璜金公司提供的证据及本案相关事实作如下认证：1、对中广璜金公司的工商登记资料，其真实性应予确认，本院对中广璜金公司在案涉商品房买卖合同签订当时系兰星公司全资控股子公司的事实予以认定；2、对本院（2019）苏0281民初11735号民事裁定书及江阴市公安局不予立案通知书，因吴利明、徐玉琴对其真实性无异议，本院予以确认；3、对商品房买卖合同，吴利明、徐玉琴对其真实性无异议，本院予以确认；对该商品房买卖合同的效力问题，本院在下文详述；4、对补充协议，本院予以认定，可作为本案证据使用，理由如下：（1）吴利明、徐玉琴虽对补充协议的真实性不予认可，但因吴利明明确表示协议上仅他一个人签了字，徐玉琴并未签字，故本院对吴利明在补充协议上签字的事实予以确认；退一步说，吴利明表示协议上“吴利明”的签字看上去像他所写，他记不清了，但又对该签字是否其本人所写不申请司法鉴定，吴利明对此应承担举证不能的法律后果，本院依法认定协议上“吴利明”的签字系其本人所写；（2）补充协议的抬头为“兰星公司”、吴利明、徐玉琴称其不持有补充协议及补充协议上未有落款时间等情况对补充协议的效力均无影响；（3）对补充协议中贷款金额200000元与实际贷款金额202000元不一致的情况，中广璜金公司表示，补充协议中的贷款金额系预估值。对此，本院认为，因中广璜金公司的解释具有合理性，结合预估贷款金额与实际贷款金额相差无几；补充协议的重点系强调购房合同仅作贷款所用等情况，本院对中广璜金公司的解释予以采信；（4）因吴利明与徐玉琴系夫妻关系，故吴利明在补充协议上的签字对徐玉琴具有法律约束力；5、对个人住房借款合同，因吴利明、徐玉琴无异议，本院予以确认；6、对吴利明出具的收条，因吴利明对其真实性无异议，本院予以确认。对该3000元的性质，因收条明确载明系“佣金”，且中广璜金公司在吴利明、徐玉琴至今未付首付购房款的情况下反而向其支付优惠金明显违反常理，本院确认该款系佣金；7、对情况说明，因不影响本案事实的认定，本院不作认定；8、对汇款凭证、银行电子回执、对账单及个人贷款结清证明，因吴利明、徐玉琴无异议，本院予以确认，并认定中广璜金公司、吴利明、徐玉琴分别向银行归还了贷款172721.79元、84024.12元；9、对案涉商品房买卖合同的效力问题，本院认为，案涉商品房买卖合同系中广璜金公司为获取银行贷款而与吴利明、徐玉琴所签订，房屋买卖并非双方当事人的真实意思表示，合同应认定无效，具体理由如下：1、中广璜金公司与吴利明、徐玉琴签订虚假的商品房买卖合同以获取银行贷款，因可能涉嫌犯罪，本院依法移送公安机关侦查。但经审查，公安机关认为中广璜金公司的行为不构成犯罪，故本院依法对本案按民事纠纷进行审理；2、除贷款202000元外，吴利明、徐玉琴至今未向中广璜金公司支付购房款，该情形明显不符合常理；3、吴利明、徐玉琴向银行贷款后，却由中广璜金公司在2015年2月至2016年4月期间通过放在该公司吴利明的银行卡向银行进行还贷，该情况亦明显违反常理。之后，中广璜金公司虽曾一度中断向银行还贷，由吴利明、徐玉琴向银行归还了部分贷款，但该情况并不能改变房屋买卖并非双方真实意思表示及合同无效的性质；况且，中广璜金公司对中断还贷事由进行了合理解释，即公司经营出现问题，导致无力还贷；双方就案涉商品房也未达成新的真实的买卖合意；4、吴利明、徐玉琴在庭审中陈述，如果中广璜金公司在2015年、2016年、2017年让他俩返还房屋，他俩肯定会返还，因为当时房价还没有上涨，现在房价涨了，他俩当然不同意返还了。本院认为，吴利明、徐玉琴的陈述从一个侧面表明案涉商品房买卖合同即系为贷款而签订，如果房价不上涨，吴利明、徐玉琴是同意返还房屋的；5、补充协议所载“乙方（吴利明）为配合甲方（中广璜金公司）贷款的办理，提供所需资料并与银行签订贷款协议”“为办理该项贷款所签定的购房合同仅作贷款所用，不作为正式购房的依据，在贷款还清后乙方（吴利明）须配合甲方（中广璜金公司）完成该套住宅的备案撤销事宜”及吴利明收到中广璜金公司佣金3000元的事实，进一步充分证明了案涉商品房买卖合同系为中广璜金公司向银行贷款所签订，并非吴利明、徐玉琴向中广璜金公司购买房屋的真实意思表示。根据上述证据，本院查明本案以下事实：为获取银行贷款，中广璜金公司与吴利明、徐玉琴于2014年11月25日签订商品房买卖合同1份，约定吴利明、徐玉琴购买中广璜金公司开发的江阴市龙城福地31单元3201号房屋，双方办理了合同网签手续。中广璜金公司与吴利明另签订补充协议1份，协议的主要内容为：1、为配合中广璜金公司办理贷款，吴利明提供相关资料，并与银行签订贷款协议；2、贷款房屋为“31-3201号”；3、贷款所需款项及月还款由中广璜金公司支付，贷款金额200000元；4、为办理贷款所签订的购房合同仅作贷款使用，不作为正式购房的依据。贷款还清后，吴利明须配合中广璜金公司完成案涉商品房的备案撤销事宜，吴利明不得以任何理由要求中广璜金公司支付款项；5、所有贷款事宜所涉及的权利、义务及由此产生的法律责任均由中广璜金公司承担，与吴利明无关。2015年1月30日，吴利明、徐玉琴与建设银行江阴支行签订个人住房借款合同1份，向该银行贷款202000元，江阴中广璜金房地产开发有限公以江阴市龙城福地31单元3201号房屋为该借款进行了抵押担保。后贷款202000元汇入中广璜金公司账户，由中广璜金公司实际使用。2015年2月3日，中广璜金公司支付吴利明、徐玉琴购房佣金3000元，作为两人帮助中广璜金公司从建设银行江阴支行获取贷款的报酬。2015年2月至2016年4月，中广璜金公司通过吴利明的银行卡向建设银行江阴支行归还贷款25811元。因中广璜金公司经营出现问题，吴利明、徐玉琴向建设银行江阴支行归还了2015年8月、9月及2016年5月至2020年7月的贷款，共计84024.12元。2020年8月21日，中广璜金公司向建设银行江阴支行还贷146910.79元，还清了江阴市龙城福地31单元3201号房屋全部贷款。2020年6月3日，中广璜金公司将吴利明、徐玉琴诉至本院，形成本案诉讼。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、个人住房借款合同、（佣金）收条、还贷汇款凭证、还贷银行电子回执、对账单、贷款结清证明及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。以合法形式掩盖非法目的的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，中广璜金公司与吴利明、徐玉琴签订虚假的商品房买卖合同，其真实目的是为了获取银行贷款，房屋买卖并非双方真实意思表示。因此，根据法律规定，中广璜金公司与吴利明、徐玉琴签订的商品房买卖合同应认定无效。合同无效后，对吴利明、徐玉琴已归还建设银行江阴支行的贷款84024.12元，中广璜金公司应予返还。江阴市龙城福地31单元3201号房屋因并未实际交付吴利明、徐玉琴，故吴利明、徐玉琴无需向中广璜金公司返还。吴利明、徐玉琴如认为中广璜金公司对合同无效存在过错，并造成其损失，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（三）款、第五十八条之规定，判决如下：一、江阴中广璜金房地产开发有限公司与吴利明、徐玉琴于2014年11月25日就江阴市龙城福地31单元3201号房屋签订的商品房买卖合同无效。二、江阴中广璜金房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内返还吴利明、徐玉琴已向银行归还的贷款84024.12元。三、吴利明、徐玉琴应于本判决发生法律效力之日起15日内协助江阴中广璜金房地产开发有限公司办理江阴市龙城福地31单元3201号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续。四、驳回江阴中广璜金房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元(江阴中广璜金房地产开发有限公司已预交)，由吴利明、徐玉琴负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴中广璜金房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  储振宇二〇二〇年十一月十六日书记员  顾敏芳附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条【民事法律行为有效要件】具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。