上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初14111号原告：田利民，男，1966年12月25日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。原告田利民与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日组织原、被告进行证据交换，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告田利民及其委托诉讼代理人魏璐，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人戚俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田利民向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2019年6月28日起至2020年6月27日止的租金14,010.45元以及逾期支付租金违约金(以欠付租金为基数，自逾期之日起，按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止)。事实和理由：原告将位于上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)345室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，双方签订租赁合同，约定2019年3月28日至2020年3月27日，月租金为2,425.78元；2020年3月28日至2021年3月27日，月租金为2,548.72元。租金每二个月支付一次，应在每二个月之首月3日前将本期租金支付给原告。同时，合同还约定了逾期支付租金按欠付租金的千分之五向原告支付滞纳金的违约责任。现被告拖欠原告自2019年6月28日起的租金，2019年6月28日至2019年8月27日的违约金应自2019年6月3日起算，以后各期违约金的起算日依次类推。原告多次催告未果，遂诉至法院，请求判如所请。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，对于原告主张的拖欠租金的期间及金额无异议，但被告向原告等小业主租赁房屋后转租给案外人经营如家酒店，经营方为上海剑泉酒店管理有限公司(以下简称剑泉公司)，在疫情期间，剑泉公司向被告提出减免租金的要求并拖延2020年2月、3月的租金，现希望法院减免被告上述期间的租金。对于原告所主张的违约金起算时间有异议，根据合同约定，被告应于每两个月之首月3日前支付本期租金，以2019年6月28日至2019年8月27日租金为例，被告应于2019年7月3日前支付，而非原告主张的2019年6月3日前，故此期违约金的起算日应为2019年7月3日，往后各期违约金的起算日依次类推。关于违约金标准，原告主张按日万分之五计算，希望法院考虑到被告经营困难的因素予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、银行流水、(2019)沪0105民初18597号民事调解书、《房屋租赁合同》、营业执照、《关于疫情期间请求减免房租的请求函》等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告系涉讼房屋产权人，该房屋建筑面积为31.32平方米。原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)；租金标准约定为：2008年9月28日至2010年3月27日期间每月为1,475.14元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月为1,557.09元；2011年3月28日至2012年3月27日每月为1,639.04元；2012年3月28日至2013年3月27日每月为1,720.99元；2013年3月28日至2014年3月27日每月为1,811.15元；2014年3月28日至2015年3月27日每月为1,901.30元；2015年3月28日至2016年3月27日每月为1,999.64元；2016年3月28日至2017年3月27日每月为2,097.98元；2017年3月28日至2018年3月27日每月为2,204.53元；2018年3月28日至2019年3月27日每月为2,311.05元；2019年3月28日至2020年3月27日每月为2,425.78元；2020年3月28日至2021年3月27日每月为2,548.72元；租金为每两个月支付一次(即每两个月为一期)，乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向甲方支付滞纳金；若逾期支付30天则视为乙方根本违约，甲方有权单方面提出解除租赁合同，并没收乙方已支付的押金；甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付给上海巍立行房地产咨询有限公司相当于半个月租金额的中介费，甲方实际收到半个月租金；物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，原告将涉讼房屋交付给被告。另查明，2015年4月23日，被告(甲方、出租方)与卓建根(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市长宁区剑河路XXX-XXX号一楼大厅、二楼、三楼出租给乙方，建筑面积为一楼大厅100平方米，二楼、三楼2,850平方米；租赁期限自2015年8月1日起至2021年3月27日止；年租金合计为2,700,000元，该房屋租金两年内不变，自第三年起，每两年租金金额在前一年的基础上递增5%，合同租赁期为五年。卓建根系剑泉公司的法定代表人，剑泉公司住所地位于上海市长宁区剑河路******，****，****。2020年6月17日，剑泉公司发出《关于疫情期间请求减免房租的请求函》，载有如下内容：今年年初突如其来的疫情，让酒店的生意一落千丈，……但由于疫情爆发酒店没有生意，经过大家的商量考虑到水电煤成本，故决定2月1日起酒店暂停营业，直至3月1日开始酒店才开始正常营业，……同样也恳请贵司从大局出发响应政府号召，给我司酒店提供适当房租减免以及减半的政策。又查明，2019年8月28日，本院作出(2019)沪0105民初18597号民事调解书，载明：被告应向原告支付自2017年12月28日起至2019年6月27日止的房屋租金14,353.51元，自2019年9月起每月支付5,000元至还清之日止。2019年7月26日，被告支付1,399.38元；2019年8月28日，被告支付1,399.38元；2019年9月26日，被告支付6,399.38元；2019年10月28日，被告分别支付1,399.38元、5,000元；2019年11月28日，被告分别支付1,399.38元、5,000元；2019年12月24日，被告支付752.89元；2020年1月21日，被告支付1,399.38元；2020年2月27日，被告支付1,399.38元；2020年3月27日，被告支付1,399.38元；2020年5月28日，被告支付699.69元；2020年6月29日，被告支付699.69元。审理中，原、被告确认2019年9月26日所支付的6,399.38元中有5,000元、2019年10月28日所支付的一笔5,000元以及2019年11月28日所支付的5,000元中有4,353.51元，合计14,353.51元，系针对18597号案件调解书中被告应向原告支付的2017年12月28日起至2019年6月27日止的租金，故2019年6月28日至2020年6月27日期间，被告已付的租金总计13,993.80元，尚欠14,010.471元未支付。原告表示，其在计算被告上述期间每期欠付的租金时，仅保留小数点后两位且未四舍五入，故最终主张被告欠付的租金总额为14,010.45元。被告表示，被告为涉讼房屋所在大楼提供物业服务，在疫情期间未对大楼采取过特殊措施，涉讼房屋用于经营如家酒店，剑泉公司系自己决定暂停营业。本院认为，原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应定期向原告支付租金，但是，被告并未按约履行，故本院对原告要求被告支付2019年6月28日至2020年6月27日期间欠付租金的主张予以支持。依据本院查明的情况，被告欠付上述期间的租金14,010.471元，本院经核算认定该金额已扣除5%的税，原告按其计算方式，现仅主张14,010.45元，系其自行处分权利，并无不当，本院予以支持。被告提出，因为疫情影响，希望减免2020年2月及3月的租金。对此，根据被告所述，其作为涉讼房屋所在大楼的物业服务公司，在疫情期间未对大楼采取过特殊措施，也无在案证据证明疫情对被告使用涉讼房屋造成影响，况且，被告承租涉讼房屋的用途系转租，且在疫情发生前即已存在违约的行为，故本院对被告的上述抗辩难以采信。因被告长期逾期支付租金，构成违约，其应依约向原告支付逾期付款违约金。关于违约金的起算日，合同约定，鉴于免租期为六个月，2008年9月28日至2009年9月27日的租金支付方式为每两个月之首月3日前向原告支付一个月租金，原告同意被告在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付给上海巍立行房地产咨询有限公司相当于半个月租金额的中介费，据此可以认定，第二次租金2008年11月28日至2009年1月27日期间，应于2008年12月3日支付；合同另外约定，租金每两个月支付一次，被告应于每两个月之首月3日前支付本期租金，逾期支付租金超过5天，原告有权向被告收取滞纳金，该滞纳金实为针对被告逾期支付租金的违约金；综合以上因素，本院认定，2019年6月28日至2019年7月27日期间的租金，被告应于2019年6月3日前支付，2019年7月28日至2019年9月27日期间的租金，被告应于2019年8月3日前支付；而被告拖欠自2019年6月28日起的租金，鉴于被告按应付日主张违约金的起算日，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许，故2019年6月28日至2019年7月27日期间的违约金自2019年6月3日起算，2019年7月28日至2019年9月27日期间的违约金自2019年8月3日起算，往后各期依次类推。关于违约金的计算标准，合同约定为日千分之五，原告自愿降低至日万分之五的标准进行主张，另被告提出希望适当予以调整，本院考虑到合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素，酌定以日万分之四为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)345室房屋向原告田利民支付自2019年6月28日起至2020年6月27日止的租金差额14,010.45元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告田利民支付逾期支付租金的违约金(以2019年6月28日至2019年7月27日期间欠付租金差额905.11元为本金，自2019年6月3日起算；以2019年7月28日至2019年9月27日期间欠付租金差额1,810.22元为本金，自2019年8月3日起算；以2019年9月28日至2019年11月27日期间欠付租金差额1,810.22元为本金，自2019年10月3日起算；以2019年11月28日至2020年1月27日期间欠付租金差额1,810.22元为本金，自2019年12月3日起算；以2020年1月28日至2020年3月27日期间欠付租金差额3,209.60元为本金，自2020年2月3日起算；以2020年3月28日至2020年5月27日期间欠付租金差额2,743.49元为本金，自2020年4月3日起算；以2020年5月28日至2020年6月27日期间欠付租金差额1,721.59元为本金，自2020年6月3日起算；均按每日万分之四的标准，计算至实际支付之日止)；三、驳回原告田利民的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.26元，因本案适用简易程序审理，减半收取计75.13元，由被告上海锦鹤投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇二〇年十一月三十日书记员 范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。