江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8255号上诉人（原审被告）：苏州华韬房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇天华城花园**楼**。法定代表人：王本升，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘威，上海普盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山明华塑胶有限公司，，住所地江苏省昆山市千灯镇吴桥村法定代表人：朱首英，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐勇强，江苏传承律师事务所律师。上诉人苏州华韬房地产经纪有限公司（以下简称华韬公司）因与被上诉人昆山明华塑胶有限公司（以下简称明华公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初20583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华韬公司上诉请求：撤销一审判决第三项；由明华公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决事实认定不清，华韬公司不存在违约行为，不应向明华公司支付违约金。1.华韬公司、明华公司签订的租赁合同所涉厂房所在土地的使用权人系案外人昆山唐佳精密机械有限公司（以下简称唐佳公司），违章搭建并不存在于明华公司租赁的房屋上，而是存在于唐佳公司的其他厂房之上。整个过程中华韬公司一直积极协商处理违章搭建事宜，诉争《房地产租赁合同》中有关因土地证范围内有违章搭建的原因导致环评办不下来，承担全部损失等约定，系案外人唐佳公司向明华公司承诺的内容。因违章搭建并不存在于华韬公司租赁的房屋上，华韬公司也无法控制拆除违章搭建的具体时间，责任不能完全归咎于华韬公司。2.华韬公司将诉争房屋另行出租给他人不构成违约，明华公司租赁房屋后迟迟不愿入驻，华韬公司多次与其沟通，均无法达成一致，华韬公司在确认明华公司不会继续租赁房屋的情况下才将房屋出租给他人。3.华韬公司与明华公司在诉争房屋另租他人之前已就解约事宜达成一致，华韬公司同意退还明华公司全部租金，并已向其退还70000元，这也充分证明了双方房屋租赁合同已经解除，华韬公司不存在违约行为。综上，请求二审法院支持华韬公司的上诉请求。明华公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回华韬公司的诉讼请求，并依法更正华韬公司支付明华公司违约金94860元（三个月租金），本案的一、二审诉讼费用由华韬公司承担。2.华韬公司实质是恶意诉讼拖延时间。3.一审法院判决的违约金数额不准确，明华公司主张华韬公司支付违约金94860元（租金31620元/月*3月），不是24860元。因华韬公司已经违约，明华公司再三催讨下华韬公司才支付了70000元，明华公司将该款项认定为支付了部分违约金，因此94860元扣除已支付的70000元，还需赔偿违约金24860元。一审法院将华韬公司已支付的70000元认定为返还租金及押金，而明华公司认为是给付了部分违约金。一审法院曲解了明华公司的实际诉请，将华韬公司给付的70000元计算了两次，对明华公司不公平，请求二审法院更正。明华公司向一审法院起诉请求：1.判令解除明华公司与华韬公司于2019年10月31日签订的房地产租赁合同；2.判令华韬公司退还明华公司已支付的租金与押金共计252960元和利息（以252960元为基数从2019年11月5日起按银行同期同档基准贷款利率计算至实际付款之日）；3.判令华韬公司支付明华公司违约金24860元；4.判令华韬公司承担本次诉讼的律师代理费16000元；5.诉讼及保全费用由华韬公司承担。一审法院认定事实：2019年10月31日，明华公司、华韬公司签订了一份《房地产租赁合同》，约定华韬公司将座落在昆山市千灯镇景唐南路338-4号厂房一楼出租给明华公司，租赁期限自2019年10月31日至2025年11月10日止，年租金379440元。双方还约定，房地产租赁期间，如华韬公司提前终止合同而违约，应提前两个月书面告知明华公司并赔偿明华公司三个月租金；租赁期间，如明华公司提前退租而违约，应提前三个月书面告知华韬公司并赔偿华韬公司三个月租金作违约金。在该合同的补充条款，双方特别约定了如因出租方土地证范围内有违章建筑的原因导致环评办不下来的，华韬公司要承担明华公司方全部损失，并及时退还房租和押金。合同签订前，明华公司已经支付了30000元定金，合同签订当日，明华公司又支付了222960元（含押金），合计252960元。之后，明华公司称因为诉争厂房所在厂区内有违章建筑导致无法办理环评手续，故要求华韬公司解除合同、退还款项。2019年12月11日，华韬公司向明华公司转款70000元，剩余款项双方协商未果，遂引起本案纠纷。一审另查明，诉争厂房系华韬公司向案外人唐佳公司承租，该厂房所在土地的使用权人系唐佳公司。2019年11月1日，明华公司方向华韬公司发送微信信息，要求华韬公司退还已经支付的252960元，华韬公司表示会表明违章拆除时间。2019年11月7日，在明华公司代理人与华韬公司王涛的通话中，华韬公司对明华公司所称的因存在违章建筑导致无法办理环评手续的说法表示认可，并明确承诺了拆除违章建筑的时间为一个月。一审又查明，2019年12月1日，华韬公司与案外人昆山贝砂机械有限公司签订一份《房地产租赁合同》，将本案涉案厂房出租给案外人，约定的租赁期限自2019年12月1日起至2021年11月30日止。之后，华韬公司又出具了一份《合同生效确认书》，载明：甲乙双方在签订景唐南路338-4号厂房合同时，因前租客原因，未能及时确定生效，即日起合同正常履行生效。华韬公司法定代表人王本生还手写注明了生效日期为2019年12月1日。一审再查明，明华公司为一审诉讼支出律师费16000元。一审法院认为：明华公司、华韬公司之间订立的合同,系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依法履行各自义务。双方在《房地产租赁合同》中明确约定因出租方土地证范围内有违章建筑的原因导致环评办不下来的，华韬公司要承担明华公司全部损失，并退还房租和押金，现华韬公司对涉案厂房所在厂区内存在违章建筑且无法办理环评手续的事实予以认可，虽然华韬公司在和明华公司的沟通过程中承诺将拆除上述违章建筑，但华韬公司并未举证证明违章建筑是否真正拆除；同时，华韬公司还在2019年12月初将涉案厂房另行出租他人，华韬公司的行为已经构成违约，明华公司有权解除双方之间的租赁合同。华韬公司已经在2019年12月11日退还了70000元，双方并未签订书面的解除协议，综合本案实际情况，一审法院认定合同解除的时间为2019年12月11日。关于明华公司已经支付的款项，华韬公司应当退还给明华公司，扣除华韬公司已经支付的70000元，华韬公司还应向明华公司支付182960元（252960元-70000元）。关于违约金，结合本案华韬公司的实际违约情况，参照合同中关于提前解约违约金为三个月租金的具体约定，明华公司所主张的违约金24860元金额适当，一审法院对此予以支持。关于明华公司所主张的逾期付款利息，其与违约金均具有对违约方的惩罚性和对守约方损失的弥补性，一审法院已经对违约金作出认定，对逾期付款利息不再支持。关于律师费，双方合同中并未明确约定，一审法院对此依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，一审法院判决如下：一、昆山明华塑胶有限公司与苏州华韬房地产经纪有限公司签订的《房地产租赁合同》于2019年12月11日解除。二、苏州华韬房地产经纪有限公司应于判决生效后十日内返还昆山明华塑胶有限公司款项182960元。三、苏州华韬房地产经纪有限公司应于判决生效后十日内支付昆山明华塑胶有限公司违约金24860元。四、驳回昆山明华塑胶有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5334元，由昆山明华塑胶有限公司负担1334元，苏州华韬房地产经纪有限公司负担4000元。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，华韬公司确认，2019年12月1日与案外人昆山贝砂机械有限公司签订房屋租赁合同时，尚未与明华公司明确解除租赁合同。以上事实，由当事人陈述及二审调查笔录予以佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，2019年10月31日，明华公司与华韬公司签订《房地产租赁合同》，后因承租厂房所在厂区内有违章建筑导致明华公司无法办理环评手续，明华公司要求退还租金等款项。2019年12月1日，华韬公司将诉争厂房另行出租给案外人昆山贝砂机械有限公司。2019年12月11日，华韬公司向明华公司转账70000元，剩余款项双方协商未果，明华公司起诉要求解除合同、退还租金、押金并支付相应违约金。本案二审争议焦点在于，华韬公司在诉争《房地产租赁合同》履行过程中是否存在违约行为，违约金如何计算。华韬公司上诉认为，明华公司承租厂房内并无违章搭建，而在唐佳公司其他厂房上，诉争合同补充条款系唐佳公司承诺内容，华韬公司无法控制违章搭建拆除具体时间；华韬公司与明华公司多次沟通，其迟迟不愿入驻，华韬公司在确认明华公司不会继续承租房屋情况下将诉争房屋出租给他人，不构成违约。对此本院认为，明华公司与华韬公司签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方应依法履行合同约定的义务。诉争租赁合同第十条补充条款约定，出租方土地证范围内有违章建筑，导致环评办不下来，甲方要承担乙方的全部损失，并及时退还房租和押金。结合查明事实，明华公司确因诉争厂房所在厂区内存在违章建筑而无法办理环评手续，华韬公司无法履行合同约定的义务，构成违约。华韬公司认为该补充条款系案外人唐佳公司所作承诺，没有事实和合同依据，本院不予采信。现华韬公司在未与明华公司解除租赁合同情况下又将诉争厂房另租他人，亦构成违约。一审判令诉争租赁合同解除并认定由华韬公司向明华公司返还租金、押金，并无不当，应予维持。关于违约金，明华公司虽对此持有异议，但未就此提出上诉，此外考虑到明华公司尚未实际入驻诉争厂房，现有证据亦不足以证明其实际损失，一审法院认定违约金数额为24860元，在合理裁量范围之内，本院予以维持。综上，上诉人华韬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元，由上诉人苏州华韬房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十一月二十日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。