河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3236号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯军莉，女，1991年2月18日出生，汉族，现住河南省沁阳市。上诉人（原审被告、反诉原告）：张空军，男，1979年8月5日出生，汉族，现住河南省沁阳市。上诉人（原审被告、反诉原告）：成芳芳，女，1982年8月11日出生，汉族，现住河南省沁阳市。上诉人冯军莉与上诉人张空军、成芳芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2020）豫0882民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人冯军莉、张空军、成芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯军莉上诉请求：撤销原审判决，改判张空军、成芳芳立即配合其办理案涉房屋过户手续；诉讼费用由张空军、成芳芳负担。事实与理由：1、对方经中介公司介绍证明转让房屋，双方签订了房屋转让协议，后对方因急用于用钱，让先支付35万元按揭贷款当中的6万元并将房屋交付。从而，张空军、成芳芳收到提前支付的6万元以后交付了房屋钥匙。这才是双方口头协商变更的结果，原审判决认为全额支付购房款不正确。2、根据合同约定，冯军莉享有要求对方配合办理房屋过户手续义务的先履行抗辩权，只有在对方配合办理房屋过户手续以后，才能办理房屋按揭贷款，并用按揭贷款向对方支付剩余房款。冯军莉已经按照合同和变更后的结果履行相应义务，对方应当立即配合办理手续。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，应予改判。对冯军莉的上诉，成芳芳、张空军辩称，对方的上诉请求、理由不能成立，原审判决虽然没有支持二人的诉讼请求但有一定的道理；不同意给对方过户，对方多次说不要房子了。张空军、成芳芳上诉请求：改判冯军莉立即搬离涉案房屋，停止侵占他人财产、恢复原状；诉讼费用由冯军莉负担。事实与理由：1、当时张空军出差在外，成芳芳一人在家，在冯军莉、中介的催促下，当事人于晚上签订了房屋买卖合同，而根据法律规定，没有产权证的房屋是不允许进行交易的，所以本案房屋买卖合同无效。2、根据双方的约定，交易未完毕买房人不能入住。3、冯军莉曾经多次提出退房。对张空军、成芳芳的上诉，冯军莉辩称，双方签订合同以后她支付了首付款、定金以及银行按揭贷款当中的6万元，张空军、成芳芳给了她钥匙，并主动联系，粉刷了墙面，让她入住。合同签订以后不能毁约，双方合同约定就是以银行按揭分期贷款付款。房价上涨对方让补差价，她不同意，对方就用各种方式让退房。冯军莉向一审法院起诉请求：1、张空军、成芳芳立即配合她办理位于沁阳市××小区××楼××单元××楼东户办理过户手续。2、诉讼费由张空军、成芳芳承担。张空军、成芳芳向一审法院反诉请求：1、解除双方于2019年3月31日签订的房屋转让协议，冯军莉搬出占用的该房，并赔偿占用一年的房屋租金15,000元。2、反诉费由冯军莉承担。一审法院认定事实：2019年3月31日，冯军莉与张空军、成芳芳经房产中介介绍，协商签订了《沁阳市沁水湾27号楼2单元3楼27-2-3户认购书》、《房屋转让协议书》各一份，约定成芳芳、张空军（出售方、甲方）将其所有的位于沁阳市沁水湾27号楼2单元3楼东户房屋出售给冯军莉（乙方、受让方），该房屋面积为114.13平方米，房屋交易价款共计45万元，包含已有的装饰装修及甲方已交的所有开口费、初装费、维修基金及配套设施、储藏室等全部作价。协议约定：签订合同当日，乙方向甲方支付定金2万元。该房产已经设定抵押，抵押金额约10万元，解押方式为用买方首付款解押，于2019年4月30日办理抵押注销手续。关于付款方式，双方一致同意办理银行按揭贷款，乙方于2019年4月15日前支付甲方首付款10万元（含定金），余款35万元以银行按揭贷款形式支付，甲方负责配合乙方办理银行按揭贷款等手续。银行批下款2天内办理过户手续，乙方并于不动产证出证3天内办理银行抵押手续。乙方拿到权证后，将剩余35万元房款付给甲方。甲方在收到乙方全款时，应当将房屋的水电物业管理费等费用一并结清并于结清当天交房。关于违约责任，协议约定至房屋转让合同签订之日，甲乙双方不得违约，甲方不得拒售此房、转售此房。若有一方无故违约，按房款总额的30％承担违约金。该协议第九条约定乙方交够10万元首付款三个月内，甲方办好甲方的不动产证。协议还对税费承担等事项作出了约定。认购书、房屋转让协议书签订后，冯军莉于2019年3月31日向张空军、成芳芳支付定金2万元、同年4月1日，支付购房款6万元、同年4月8日支付购房款2万元，以上冯军莉共支付购房首付款10万元。后张空军、成芳芳因急需用钱，双方协商后，冯军莉又于2019年6月12日、7月9日以微信转账方式二次共支付购房款6万元。张空军、成芳芳在收到6万元购房款后即于7月9日当天将房屋钥匙交付给冯军莉，冯军莉遂搬入涉案房屋居住至今。在冯军莉居住期间，张空军、成芳芳于2019年9月份对该房屋墙面进行了粉刷翻新。2020年1月17日，张空军取得了案涉房屋（2020）沁阳市不动产权第0000275号的不动产权证。在一审审理过程中，双方分别提交了证明其主张的微信聊天记录、通话记录。张空军与冯军莉的丈夫刘家明于2019年8月5日的通话记录内容显示：张空军说：你啥时候搬出去，一手搬出来一手给钱，搬出去把钥匙给我，站那里不离位把钱给你。刘家明答：我不傻，钱不给我我会给你搬，可能不可能。张空军说：我要是把钱给你，你要是不搬怎么办？刘家明答：你能告我不能，那是你的房，你们两个怎么搞不懂这呢，钱给我，我敢不给你搬？张空军称：我的意思是说，我拿着钱，让中介去，你只要搬出去把钥匙给我，我当场给你钱或者我把钱交给中介。我把钱先给你，你再搬出去，那也是不可能的事，你说的是不对的。刘家明答：那中呀，就这样办。冯军莉与成芳芳2019年8月10日微信聊天记录内容显示：成芳芳问：你们确定不要房吗？不要了？冯军莉答：嗯。成芳芳问：能不能帮忙拍几张室内的图片，有几个人想看房子。冯军莉答：12号前把钱给完我，我给你钥匙，合同作废。冯军莉与成芳芳2019年11月29日微信聊天记录显示：成芳芳问：墙面翻新我也做过了，你看现在怎么办？冯军莉答：当时你老公不愿意，有啥给中介说吧。成芳芳问：现在先不给中介说，你是怎么想的？咱们要是商量好了，中介走个手续就行了。把你的想法说出来听听。冯军莉答：房产证不是快办下来了。成芳芳答：说是快了，但是具体时间不知道。从7月份我给你腾房到现在4、5个月了，你一分钱没给，我还在还房贷。冯军莉因认为对方未按合同约定协助办理房屋过户手续，于2020年6月23日提起本案诉讼。张空军、成芳芳提起反诉，要求解除合同。一审审理过程中，法院征求张空军、成芳芳是否变更反诉请求为要求对方支付剩余购房款的意见，张空军、成芳芳明确表示不变更。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。冯军莉与张空军、成芳芳于2019年3月31日签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方已形成房屋买卖合同关系，均应按合同约定，并遵循诚信原则全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，双方在2019年3月31日签订的房屋转让协议中约定，冯军莉于2019年4月15日前支付首付款10万元，张空军、成芳芳于同年4月30日前用首付款办理房产解押手续。交纳首付款3个月内，张空军、成芳芳办理好其不动产权证。剩余房款35万元冯军莉以按揭贷款的方式支付。张空军、成芳芳在收到全额购房款后交付房屋。合同签订后，冯军莉按约支付了首付款10万元。后因张空军、成芳芳急需用钱，冯军莉又分别于2019年6月12日、7月9日两次支付了购房款6万元，张空军、成芳芳于7月9日将涉案房屋钥匙交付给冯军莉。由此可见，双方在履行房屋买卖合同过程中，已变更了关于支付房款、交付房屋的约定内容。合同变更系双方协商一致的结果，对双方均具有约束力。关于冯军莉的诉讼请求应否支持问题，本案中，冯军莉作为买受人，全额支付购房款是其主要合同义务。鉴于双方对合同有关内容进行了变更，张空军、成芳芳已于2019年7月9日将房屋交付，且冯军莉也居住至今。但截至目前仍未将剩余29万元购房款支付，冯军莉并未全面履行其主要合同义务。在此情况下，冯军莉仅依据原合同的约定要求对方协助履行房产过户义务，理由不足，其诉讼请求不予支持。关于张空军、成芳芳的反诉请求应否支持问题，本案中，张空军、成芳芳作为出卖人，交付房屋是其主要合同义务。在房屋买卖合同履行过程中，其二人经与冯军莉协商，在收到冯军莉另行支付的6万元购房款后，于2019年7月9日将案涉房屋交付，是履行其主要合同义务的行为。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，虽然双方曾因是否退房、退款等产生争议并进行了多次沟通，但并未形成解除合同的合意。故张空军、成芳芳反诉要求解除双方于2019年3月31日签订房屋转让协议，冯军莉搬出房屋并赔偿其占用一年的房屋租金15,000元的反诉请求无事实根据与法律依据，不予支持。一审法院判决：一、驳回原告冯军莉的诉讼请求。二、驳回反诉原告张空军、成芳芳的反诉请求。案件受理费减半收取25元，由原告冯军莉负担。反诉费188元，由被告张空军、成芳芳负担。本院二审期间，冯军莉围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。冯军莉提交微信聊天记录3页，以证明是对方主动交付钥匙、让她入住的，还问有没有贷款资质，让提交征信等资料。张空军、成芳芳质证认为，证据显示的内容是双方的聊天记录，但不能证明是二人主动给的钥匙，询问对方征信是因为担心对方不具备贷款资格。对上述证据本院认证如下：书证显示了双方围绕房屋买卖进行交涉的事实，内容不能显示成芳芳主动交付钥匙、让冯军莉入住；能够证明成芳芳询问冯军莉的征信，冯军莉未予回应的事实。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，一、本案双方的主要争议在于房屋买卖协议的具体履行。冯军莉以协议为依据，要求张空军、成芳芳配合其办理房产过户手续，而一方面，双方合同约定的是“银行批下款2天内办理过户手续”，冯军莉没有证据证明银行已批下其贷款，其要求对方办理过户手续不符合协议约定；另一方面，双方并未严格按照房屋买卖书面协议履行约定的内容，而是对付款时间、付款方式、房屋交付等协议内容进行了实际变更，期间，双方还发生了解除不解除合同、如何解除合同的协商和争议；冯军莉不能证明双方重新约定她有权不须办理银行贷款手续就要求对方为其办理过户手续。因此，冯军莉的原审诉讼请求不能成立，原审不予支持并无不当。二、双方自愿签订房屋买卖协议，形成了房屋买卖合同关系，该行为不违反强制性、禁止性法律规定，协议依法成立并生效，张空军、成芳芳以法律规定没有办理房屋产权证房屋不能交易为理由主张合同无效不能成立。鉴于冯军莉依据双方的房屋买卖协议和履行当中的口头变更约定，提前入住房屋，有一定的合同依据，不构成对张空军、成芳芳的侵权，张空军、成芳芳主张没有交易完成冯军莉不能居住与查明的事实不符，双方自愿达成了房屋买卖合同，不得随意解除，在合同尚未完全履行、不完全符合解除合同条件的情况下张空军、成芳芳要求解除合同，原审判决不予支持并无不当。综上所述，冯军莉和张空军、成芳芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人冯军莉负担50元，由张空军、成芳芳负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二〇年十一月三日书记员 刘           颖