广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初11060号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区天河东路****。法定代表人：周松，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，男，1991年6月28日出生，系该司员工，联系地址。被告：黄晶晶，女，1988年3月4日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告黄晶晶屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人陈静佳到庭参加诉讼。被告黄晶晶经本院合法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的JF20180523LW0002号《住房租赁合同》(房屋长租权转让协议书)；2.判令被告退还原告已支付的剩余期限租金共计人民币499420.41元(以日租金173.29元，剩余期限从合同解除之日起计至2028年7月23日)；3.判令被告向原告支付违约金284669.63元，违约金以剩余期限租金为基数，按每月千分之六的标准，从合同解除之日起计至2028年7月23日(不足一个月的按一个月计算)；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月23日，原告与被告签署《住房租赁合同》(房屋长租权转让协议书)，约定原告承租被告位于广州市荔湾区宝华路135号2707房的房屋(下称“涉案房屋”)。租赁期限为2018年5月24日至2028年7月23日，总租金为人民币643424元。租赁期限内，被告应保证原告使用涉案房屋不受任何第三方干扰或影响；且被告承诺严格履行已存在的抵押担保中相关借款合同、担保合同的义务，以确保不影响原告的租赁权利。否则原告有权单方解除本合同，并要求被告退还剩余期限租金及支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部租金。租赁期限内，自2019年5月13日起，因被告个人债务原因导致涉案房屋陆续被多家法院查封，而且部分案件已进入执行程序，影响原告对涉案房屋的使用，被告已严重违反了合同的相关约定。被告黄晶晶未答辩，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2018年5月23日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋长租权转让协议书（住房租赁合同）》（合同编号：JF20180523LW0002），约定：甲方将其名下位于广东省广州市荔湾区宝华路135号2707房（以下简称案涉房屋）出租给乙方，不动产权证号为粤（2017）广州市不动产权第00264712号；房屋建筑面积122.14平方米；房屋为被告独有，已办理产权证，不存在纠纷，不存在司法查封。租赁期限自2018年5月24日至2028年7月23日，空置期为两个月，空置期内甲方不向乙方收取租金。租金采取一次性付款，乙方在甲方交付房屋之日起10个工作日内向甲方支付租金的100%，即人民币643424元，同日甲方应向乙方支付相当于租金总额的2%即人民币12868.48元作为押金，及相当于租金总额的1%的即人民币6434.24元作为房屋维修基金。甲乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除。押金用于支付甲方交付房屋日前产生但未缴清的应付费用，乙方应于甲方交付房屋后三个月内，在扣除上述甲方应付费用后通过支票或银行转账方式无息退还给甲方；房屋维修基金用于乙方代为支付甲方在租赁期内应承担的房屋维修费用；租赁期届满或本合同终止、解除的，若实际支付的房屋维修费用少于房屋维修基金的，则乙方无需退还甲方剩余房屋维修基金；若实际发生的房屋维修费用超过房屋维修基金的，则乙方自愿承担超过部分的房屋维修费用。甲方应在2018年5月24日前将房屋交付给乙方。第五条第（二）款甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响。第五条第（三）款甲方保证，在签署本合同前已如实、完整地向乙方披露房屋的情况，包括但不限于房屋性质与权属、房屋纠纷、担保情况、司法查封、房屋租赁、债权债务等，并保证前述情况均不影响乙方的租赁权和本合同的履行；第（四）项若房屋在本合同签署前存在抵押担保等情形的，则甲方保证房屋出租已取得抵押权人等有权第三方的同意，并承诺严格履行相关合同义务，保证不影响乙方租赁权和本合同的履行。第六条第（一）款第3项：租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提起90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方的租赁权。若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同。第六条第（二）款第3项：自房屋交付之日起，乙方排他地享有对房屋进行占有、使用和收益权；甲方同意乙方在租赁期限内有权对房屋另行分租、转租或进行其他处分行为。第七条第（三）款第2项因甲方违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；第3项甲方违反本合同第五条的约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；第7项甲方违反本合同任何约定、声明、承诺、保证，且在乙方限期内仍未予纠正的，乙方有权单方解除本合同。依据本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限的租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限[剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算]，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失。第八条第（一）款任何与本合同有关的事宜，或由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至本合同记载的地址(包括但不限于传真、电子邮件、微信、联系地址等)。(二)微信、短信、传真、电子邮件、邮寄、任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄方式，在寄出后第3日将被视作已送达，邮政局的邮件发送记录将作为有效证明；等等。同日，被告出具《声明书》（上述合同附件4），载明：本人黄晶晶将广州市荔湾区宝华路135号2707房物业交付广州建方房屋租赁管理有限公司时，房屋处于抵押状态，上述物业为黄晶晶提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，权利人为上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，权利种类是抵押权，权利范围是全部，债权数额4480000元。本人同意将该物业按本合同约定出租给建方公司。本人承诺出租该物业已经取得抵押权人的同意，并承诺按时、足额向抵押权人偿还贷款本息且不得发生任何违约行为。若因本人原因导致发生任何影响建方公司租赁权的情形，本人应当立即书面通知建方公司并按本合同约定或法律法规的规定承担相应的经济和法律责任。原告于2018年5月28日向被告支付租金624121.28元。2018年9月21日，原告将押金12868.48元返还至被告账户。2018年5月23日，原告与案外人单家荣就案涉房屋签订房屋租赁合同，租赁期限为2018年5月24日至2019年7月31日，2018年5月24日至2018年5月31日租金为1446元，2018年6月1日至2018年7月31日租金为5600元，2018年8月1日至2019年7月31日租金为每月5800元。原告在其与单家荣的租赁合同到期后收回案涉房屋。庭审中，原告述称：2019年9月左右发现案涉房屋张贴了法院的公告，后来查询得知案涉房屋已经进入执行拍卖程序，因出租时需要跟租客披露房屋的具体信息，导致现在案涉房屋无法再出租。2020年9月7日，原告向被告在《房屋长租权转让协议书（住房租赁合同）》中记载的通讯地址邮寄《解除合同通知书》，因被告拒收，邮件于2020年9月9日被退回。《解除合同通知书》主要内容为：黄晶晶女士，近日，经我司工作人员核查发现，您因未能严格履行已存在的抵押担保中相关借款合同、担保合同的义务……。根据合同约定，我司有权解除合同，并要求你退还剩余期限的租金，且要求您支付违约金，基于上述事实与理由，特通知您:1、我司将于本通知书发出之日起，解除与您签署的JF20180523LW0002号《住房租赁合同》（房屋长租权转让协议）；2、请您于收到本通知书之日，退还我司剩余期限租金共计499420.41元；3、请您于收到本通知书之日，向我司支付违约金284669.63元。另查，案涉广州市荔湾区宝华路135号2707房，建筑面积122.14平方米，由被告单独所有，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，权利登记日期为2017年12月15日，债权数额448万元。截止2020年10月26日，案涉房屋的不动产登记查册表上显示房屋有如下查封信息：2019年5月13日广州市荔湾区人民法院查封该业7.9%产权份额；2019年8月9日广州市天河区人民法院轮候查封该业；2019年9月17日广州市荔湾区人民法院查封该业73%产权份额；2020年3月30日广州市南沙区人民法院轮候查封该业；2020年9月10日广州市越秀区人民法院轮候查封该业。本院认为：被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的证据均为原件或与原件核对无异、或可相互佐证的复印件，具备客观性，且和本案相关联，本院均予采信并在卷佐证。原、被告双方签订的《房屋长租权转让协议书》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张解除涉案《房屋长租权转让协议书》的诉请。经查，案涉房屋自2019年5月开始被查封限制，后续又被其他法院轮候查封，且房屋被司法查封导致原告无法成功出租案涉房屋取得收益，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以采信，被告的上述行为已违反双方合同第五条第（二）、（三）、（四）款的约定，原告据此有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及双方合同第七条的约定单方解除案涉《房屋长租权转让协议书》，本院依法予以支持。原告根据合同约定的地址于2020年9月7日向被告邮寄发出《解除合同通知书》，按照合同第八条第（一）（二）款约定，2020年9月10日视为送达，故本院确认案涉《房屋长租权转让协议书》于2020年9月10日解除。协议解除后，原告应将案涉房屋交还给被告，因被告下落不明造成原告无法交还案涉房屋所产生的房屋空置损失，由被告自行承担。关于原告主张被告退还剩余期限租金及支付违约金的诉请。依据涉案《房屋长租权转让协议书》第七条第（五）款的约定，被告因其违约行为致合同解除，原告依约有权主张被告退还剩余期限租金及支付违约金。依据上述合同约定及租赁期限、合同解除时间，被告应向原告退还2020年9月10日至2028年7月23日的租金。原告主张剩余租期租金按173.29元/日计算未超过合同约定的租金标准，本院依法予以支持；经核算，被告应向原告退还的2020年9月10日至2028年7月23日租金为498035.46元（173.29元×2874天）。因被告违约导致合同解除，原告依约有权要求被告支付违约金，原告要求被告依照合同约定按剩余期限的租金×6‰×剩余期限计付违约金，因原告未举证证明其因被告的违约行为导致的实际损失，该约定的违约金标准计付显属过高，本院依据公平原则酌定被告应向原告支付各项违约金、损失总额调整为按租金总额的20%计算，为128684.8元。对于原告主张多余上述数额部分予以驳回。被告黄晶晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告黄晶晶于2018年5月23日签订的《房屋长租权转让协议书（住房租赁合同）》于2020年9月10日解除；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黄晶晶向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金498035.46元；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黄晶晶向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金128684.8元；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告广东建方房屋租赁管理有限公司将广州市荔湾区宝华路135号2707房交还给被告黄晶晶；五、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5820元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司1170元，由被告黄晶晶负担4650元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年十一月二十七日书记员  龙滋霖曾芳