广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1929号 上诉人(原审原告)：北海明业房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区北海市北部湾西路明业大厦**。统一社会信用代码：914505006194443507。 法定代表人：王明光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：薛健，女，1966年2月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。 监护人：薛汉忠（系薛健父亲），男，1938年3月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫传萍，广西启迪律师事务所实习人员。 上诉人北海明业房地产开发有限公司（以下简称明业公司）因与上诉人薛健商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明业公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持明业公司的全部诉讼请求。 事实和理由：一审法院认定薛健已交纳129,438元购房款，还有尾款11,562元没有交清属于认定事实不清、证据不足、适用法律错误。从双方在一审中提交的所有证据来看，薛健主张其已交清购房款是没有证据证实的。而一审法院在认可薛健无法证实已经履行了付款义务的前提下，仅仅凭借明业公司在办证将近十四年后才起诉，有悖常理来推断薛健已经支付了大部分购房款129,438元过于草率。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释【2001】33号第五条的规定，对于合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中明业公司给予薛健办理房产证是明业公司的义务，履行这一义务并不需要以买受人交付完购房款作为前提条件，更不能直接推论买受人履行了给付义务。故明业公司认为一审法院直接推论认定薛健已经支付了大部分购房款129,438元，而驳回明业公司的诉讼请求有失公平。 薛健辩称：一、薛健已依约付清全部购房款141,000元给明业公司，明业公司利用薛健精神失常的劣性地位，滥用诉权提起本案诉讼，目的完全是为了对冲薛健诉北海永安物业服务有限公司物权保护纠纷案，并谋取非法利益。二、明业公司的诉讼请求违背“物权优于债权”原则，依法不应支持。三、明业公司对涉案合同的解除权已消灭，人民法院依法驳回其诉讼请求。四、明业公司对本案的起诉已超过法律规定的诉讼时效，人民法院应驳回其诉讼请求。综上，薛健已按照合同约定全部支付购房款141,000元及相关办证税费。涉案合同以及房屋交易过户已于2006年完成。因此，人民法院应当驳回明业公司的上诉，维护法律的公平正义，保护房产业主的合法权益。 薛健上诉请求：将一审判决认定“合同签订后，薛健先后共支付了129,438元房款给明业公司”的事实，纠正为“合同签订后，薛健已支付了全部房款141,000元给明业公司”。 事实和理由：薛健对一审法院判决“驳回明业公司的诉讼请求”的结果无异议。但一审判决认定“合同签订后，薛健先后共支付了129,438元房款给明业公司”的事实是错误的，事实上薛健已付清了全部房款141,000元给明业公司。根据双方于2005年3月1日签订的《商品房买卖合同》第六条“买受人于2005年3月1日支付房款2万元，于2005年3月8日支付房款69,438元,于2005年9月1日支付房款4万元，房款11,562元于办理房产证时交清”的约定，并结合明业公司于2006年10月30日为薛健办理完毕房产证的事实，据此足可证实薛健至少已付清2005年3月1日、3月8日和9月1日三期的房款共129,438元。而第四期房款（尾款）11,562元约定于办理房产证时交清，并非薛健领取房产证时交清。现实中开发商销售商品房的交易习惯是买受人付清全部购房款及办证费用，开发商才开始为买受人申请办理房产证，并在买受人向开发商领取房产证时根据最终测算面积与合同约定面积之差进行购房款结算“多退少补”。据此证实薛健也付清了第四期房款（尾款）11,562元及办证费用，亦即薛健付清合同约定的全部购房款141,000元。于此，明业公司才将涉案房产办至薛健名下。另一方面，房地产登记机构也只会在薛健的全部购房款票据和完税凭证齐全的情况下，才会完成涉案房产的过户登记，为薛健办理房产证。此举，完全符合当时商品房销售的交易习惯和登记机构的政策规定。另外，明业公司14年多以来，从不向薛健主张支付欠付房款的事实，亦印证了根本不存在薛健欠付房款的事实。综上所述，薛健已付清全部购房款141,000元及相关办证税费。涉案合同以及房屋交易已于2006年完成。另外，需要说明的是，薛健作为原告起诉北海永安物业有限公司、北海银滩明珠大酒店有限公司物权保护纠纷一案【（2020)桂0503民初144号】之前的2019年，明业公司的工作人员曾向薛健家属在不同的场合提出回购房屋的要求，可见明业公司利用其优势地位长期扣押薛健的房产证。现又利用薛健精神失常的劣势地位而恶意诉讼，企图谋取非法利益。综上，一审判决正确，但认定“合同签订后，薛健先后共支付了129,438元房款给明业公司”的事实错误，为维护薛健的合法权益,特提出上诉，恳请二审法院依法予以纠正。 明业公司辩称，在合同中买方对其履行了付款义务负有举证责任，薛健没有提供任何证据证明支付了价款，一审法院查明事实认定薛健支付了129,438元，只是一种推测，并不是依据事实证据，薛健对其履行了合同义务需要继续承担举证义务。本案明业公司是否过诉讼时效，需要证据，不能靠推测。一审查明是错误的，没有任何证据。 明业公司向一审法院起诉请求：1.解除明业公司与薛健在2005年3月1日签订的《商品房买卖合同》；2.薛健把位于银滩镇××田村××沙龙××明珠酒店公寓××号房（价值141000元）（不动产权证号：桂（2019）北海市不动产权第××号）过户退还至明业公司名下。 一审法院判决：驳回明业公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1,560元，由明业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。薛健提交如下证据：北海市房屋权属转移登记申请书，拟证明薛健与明业公司于2006年9月25日共同到不动产登记部门办理案涉房屋的权属转移登记手续。明业公司质证认为，对证据的三性没有异议，对证明内容有异议，过户手续内容不能证明薛健履行了支付购房款义务，也不能免除其对已支付购房款的举证责任。本院认为，薛健提交的证据与本案具有一定的关联性，可以作为认定案件事实的参考依据。 一审查明“合同签订后，薛健先后共支付了129,438元房款给明业公司”有误，现有证据无法查实薛健支付涉案房屋购房款的金额，本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，薛健与北海永安物业管理有限公司（以下简称永安公司）于2005年3月1日签订了《明珠酒店公寓返租协议》，将涉案房屋委托给北海永安物业管理有限公司统一经营管理，每月租金705元，期限为2005年10月1日至2008年9月30日止。 本院认为，明业公司上诉主张薛健没有履行合同主要的支付购房款的义务，明业公司仅收到64,100元，签订商品房买卖合同的目的无法实现，薛健构成根本性违约，应解除涉案商品房买卖合同并将房屋过户至明业公司名下。本院认为，薛健与明业公司于2005年3月1日签订《商品房买卖合同》，同日还与北海永安物业管理有限公司签订了《明珠酒店公寓返租协议》，涉案房屋已在2006年10月30日过户至薛健名下，并办理了不动产权证，虽无证据显示具体的交付时间，但明业公司自认其收到的64,100元中包含上述永安公司返租的款项，足以证明永安公司已依据上述《返租协议》对涉案房屋进行统一经营管理，据此，涉案商品房买卖合同已实际履行。明业公司在将近十五年的时间内均未要求薛健支付涉案房屋欠付的购房款，亦不能提交相关的财务凭据证明其所收取的购房款数额，明业公司利用其作为开发商的优势地位，以薛健欠付房款为由，随意推翻双方达成合意且已实际履行的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，故其主张不予支持。 综上所述，明业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；薛健所提上诉理由部分成立，本院对其理由成立部分予以支持，对其理由不成立部分予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,120元，由上诉人北海明业房地产开发有限公司负担（已交纳），上诉人薛健预交的诉讼费3,120元由本院予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 包 蓉 书 记 员 庞芳婷