浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初5236号原告（执行案外人）：陈启由，男，1969年2月23日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：陈美玲，苍南县为民法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）:浙江万邦塑业有限公司，统一社会信用代码91330326749043491G，住所地平阳县萧江镇立后村、凤头村。法定代表人:温正特。委托诉讼代理人：林光涨、陈华，苍南县民族法律服务所法律工作者。被告（被执行人）:章锦党，男，1967年5月6日出生，汉族，住苍南县。原告陈启由与被告浙江万邦塑业有限公司（以下简称万邦塑业）、章锦党案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告陈启由及其委托诉讼代理人陈美玲，被告万邦塑业的委托诉讼代理人林光涨到庭参加诉讼。被告章锦党经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。原告申请的证人陈某出庭陈述，现已审理终结。原告陈启由起诉称：1.判令停止对坐落于苍南县××镇××路××号房屋的查封；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年10月15日，原告与被告章锦党签订了卖房契约，被告章锦党将坐落于苍南县××镇××路××号（现门牌号为188号）一层东首第一间房屋［土地证号：苍集用（2004）字第16-118号］以598**元的价格出售给原告，原告依约支付了全部购房款，章锦党将土地证交付给原告，原告对该房屋进行管理居住使用至今，因案涉房产系集体土地不能办理过户手续，以至至今未能办理过户手续，原告并无过错。现涉案房产因章锦党债务纠纷于2020年7月15日法院作出的（2020）浙0327执2173号执行裁定查封及拍卖，2020年8月27日，原告提出执行异议，同年9月2日被法院裁定驳回异议，为此特提起诉讼。被告万邦塑业答辩称：一、涉案房屋买卖真实性存疑：1、交易价格59800元明显低于市场价；2、没有款项交付凭证；3、原告没有其他证据佐证双方之间买卖的真实性，在卖房契约中，载明陈某、章锦党两人卖了3间房子，一般情形下，买卖房屋是一对一买卖，不可能将三间房子写在一个契约，且同一时间买房的价格也有差别，陈某两间卖116800元，章锦党一间卖59800元；4、契约上的签字因章锦党没有到庭，不能证实是其本人签字，其四份卖尽契上的签名笔迹不尽相同。且卖尽房产一般会要求产权人或家属签字，这里只有章锦党一人签字。二、根据《物权法》第9条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。而涉案房屋系集体划拨土地，若是本村村民可以过户，原告未过户存在过错。被告章锦党未作答辩。原告陈启由在举证期限内，提供了下列证据材料：1、身份证，用于证明原告主体资格；2、被告人口信息、企业登记信息，用于证明被告主体资格；3、买卖契约，用于证明原告向被告章锦党购买涉案房屋，原告依约支付购房款的事实；4、土地证、电费明细清单，用于证明被告章锦党将土地证交付原告以及原告购买涉案房屋后占有使用至今的事实；5、（2020）浙0327执异81号执行裁定书、送达回证，证明原告提出执行异议被法院裁定驳回的事实；6、苍南县钱库镇章均洋村民委员会证明，证明涉案房屋门牌号现为钱南东路188号的事实。本院依据原告陈启由的申请，准许证人陈某出庭作证。证人陈某在庭审中陈述：其和原告陈启由系同村人，坐落于钱南东路284、286号原是其从章锦贺等人处购买，当时其还租了被告章锦党坐落于钱南东路288号房屋。2005年期间，其欲将自己所有的两间房屋出卖给陈启由，章锦党知道后就将钱南东路288号房屋一起出卖给陈启由，价格大概每间5、6万元左右，时间太久记不清楚了。三间房屋一起出卖，当时代笔和证人是村里的章锦和与章某，其和章锦党均在场，其和章锦党都是自己签字或按印，购房款三间都是现金支付的事实。两被告在举证期限内均无向本院提供证据材料。被告章锦党未到庭，视为放弃质证权利。原告提供的证据，经庭审出示质证，被告万邦塑业对证据1、2、5没有异议。对证据3有异议，认为章锦党没有到庭质证，对契约的真实性无法确认，契约上的三间房子价格相差较大，并且两个卖主一起出让房屋不符常理。对证据4的真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明原告的待证事实，且电费明细记载的地址是钱南东路184-188号，不能证明缴纳的是288号的电费。证据6是村里出具的证明，无法证明门牌的情况。对证人陈某证言存疑，认为证人证言比较笼统，不可采信。原告对证人陈某的证言无异议，认为可以证明原告购买了案涉房屋并支付了全部购房款的事实。本院认为，被告无异议的证据1、2、5系国家职能部门颁发的有效证件或裁判文书，对其证明力予以确认。对被告有异议的证据及证人证言，本院分析如下：证据3系被告章锦党和证人陈某共同签订的将章锦党所有的案涉房屋一间及证人陈某所有的相邻另外二间房屋一起出售给原告所有，对此证人陈某在庭审中作了认可并陈述了原告已支付了全部购房款，证人陈某的陈述与卖尽契中记载款附契付清相印证，而被告章锦党东首第一间房价59800元与陈某第二、三间房价116800元平均每间房价相差1000余元并未违反一房一价的房屋市场交易规则，也符合市场交易中边间房屋一般比中间房屋价高的习惯。且证据3与证人证言能相印证，虽章锦党与陈某一起出让房屋在市场交易中不常见，但这并未违法相关法律或市场交易的禁止性规定，同时，该情况也更显示了该契约的真实性。故对证据3及证人证言的证明力予以确认。证据4电费明细虽显示地址是184-188号，但结合原告购买的三间房屋（另二本土地证地址284、286号），以及证据6系基层组织出具的对案涉房屋的基本情况所作说明，上述证据能相印证，达到民事证据的高度盖然性，可以证实原告购买的288号目前系188号，而原告一直占有使用的事实，故对证据4、6的证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月15日，原告与章锦党、陈某签订了卖房契约，约定将坐落于钱库镇钱南东路（钱金公寓）商住楼一层东首第一间章锦党第二、三间陈某等三间卖尽给陈启由为业，章锦党东首第一间计价人民币59800元，陈某东首第二、三间合计人民币116800元整随契付清，原告依约支付了全部购房款。章锦党将案涉房屋土地证［土地证号：苍集用（2004）字第16-1**］交付给原告，原告对该房屋进行管理居住使用至今。目前案涉房产仍登记在章锦党名下。另查明：本院在执行万邦塑业与章锦党买卖合同纠纷一案时，于2020年7月15日作出（2020）浙0327执2173号执行裁定、协助执行通知书，查封了登记在被告章锦党名下坐落于苍南县××镇××路××号，又于同年8月4日作出（2020）浙0327执2173号之一执行裁定，裁定拍卖或变卖上述案涉房屋。2020年8月27日原告向本院提起执行异议，2020年9月2日，本院作出（2020）浙0327执异81号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，陈启由与章锦党订立《卖尽契》，该买卖系双方真实意思表示，内容合法，不违反法律、法规强制性规定，而原告依约支付全部价款并实际占有、使用该案涉房屋，该《卖尽契》合法有效。本案现有证据足以表明原告对案涉房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，且尚无证据表明案涉房屋未办理变更登记系原告陈启由过错所致，故应认定原告陈启由已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对该案涉房屋的强制执行的民事权益。因此，原告提出停止对案涉房屋执行的请求，理由正当，本院予以支持。被告万帮塑业关于房屋买卖不真实，原告购买价格明显低于市场价以及未办理房产变更登记存在过错等答辩意见，均无提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。原告自愿承担本案诉讼费，系其自由处分民事权利的合法行为，并未违反相关法律、法规规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行坐落于苍南县××镇××路××号房屋［土土地证号苍集用（2004）字第16-1**。案件受理费2900元，由陈启由负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0327执异81号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈雪雪人民陪审员  李悌斌人民陪审员  许新阳二〇二〇年十一月二十七日代书 记员  汤苗苗?相关法律条文链接：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条…。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。