贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初5281号原告：汤镇嵘，男，2001年8月4日生，汉族，湖南省新邵县人，湖南水利水电学院学生，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：汤海军，男，1973年11月22日生，汉族，湖南省新邵县人，个体户，系原告汤镇嵘之父，住贵州省紫云自治县麒龙城市广场**，代理权限：特别授权。被告：安顺合力房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区华西办事处玉碗井村（清黄高速南出口旁），统一社会信用代码：91520400082781196P。法定代表人：李林法,系该公司总经理。委托诉讼代理人：段文梅，女，1992年7月13日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。原告汤镇嵘诉被告安顺合力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤镇嵘的委托诉讼代理人汤海军、被告安顺合力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人段文梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤镇嵘向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理购买的位于安顺市合力城Ａ区转移登记手续并将有关文件交付原告；2、判令被告按照原告已付购房款总额434019元为基数，按日万分之二支付原告从2017年6月28日起至2020年9月2日逾期违约金100952.82元，并判令被告支付剩余逾期违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：ＨＬＤＣ-2015-00199。合同约定：被告将其开发的安顺市合力城Ａ区房屋售予原告，该房屋建筑面积38.12平方米，成交总价434019元。同时，合同还约定“被告应于2017年6月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；如出卖人不能在前述前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定办理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，原告按照合同约定一次性向被告交付了全部购房款，同时也缴纳了相关办证税费。可时至今日，被告仍未能为原告办理房屋产权证，在此期间，原告曾多次催促，但是被告均未予理睬。综上所述，被告逾期办理房屋产权证的行为已严重违反双方所签《商品房买卖合同》的约定，已严重侵害到原告的合法权益，构成根本违约。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，以维护法律的公平正义。被告安顺合力房地产开发有限公司辩称，涉案项目的土地处于查封状态，我方会尽快为原告办理商品房登记的手续；原告起诉的违约金过高，请求法院按照同类型案件进行调整。原告围绕其诉讼请求向本院提交了原告身份证、商品房买卖合同、委托招商运营合同、接铺费用清单、交付手续确认单、商铺验收表、委托招商运营书、收款收据两张在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月，原告的监护人汤海军、谢金花以原告的名义与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺南出口安紫公路与龙宫大道交叉口东南角安顺南出口棚户区房屋，房号为Ａ5-1-8，所购商品房建筑面积为38.12㎡，总房价款434019元。合同约定购房款在2016年5月5日前一次性付款。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定，出卖人（即被告）承诺于2017年6月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约在2016年5月5日向被告支付了购房款434019元、购铺契税及开户款18012元。庭审中，双方确认房屋已按合同约定交付给原告。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，原告诉至本院，提出如前所请。庭审中，被告自认原告购买的上述商品房因土地被查封，暂不具备办理不动产登记证书的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效；被告至今未按合同约定期限为原告办理商品房转移登记手续，已构成违约；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…”的规定，被告应承担相应的违约责任。被告提出原告主张的违约金过高要求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因涉案《商品房买卖合同》约定：“出卖人（即被告）承诺于2017年6月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）”。故被告应从2017年6月29日起承担逾期办证违约责任。由于涉案房屋早已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，综合本案情况，酌情将逾期办证违约金的支付标准调整为按已付购房款434019元为基数，以日万分之0.15计算至被告交付案涉房屋不动产权证之日止；暂计算至2020年11月30日共计1249天的违约金为434019元×1249天×0.0015%＝8131.3元。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告立即向其交付房产登记手续，现因该房屋尚不具备办理商品房转移登记手续的条件，故对原告的此项诉讼请求本院暂不予支持，原告可在办理商品房转移登记手续条件成就后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告安顺合力房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告汤镇嵘2017年6月29日至2020年11月30日的逾期办证违约金人民币8131.3元。二、由被告安顺合力房地产开发有限公司从2020年12月1日起，以购房款人民币434019元为基数，按日万分之0.15支付原告汤镇嵘逾期办证违约金至商品房转移登记的有关文书交付原告汤镇嵘之日止。三、驳回原告汤镇嵘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2370元，减半收取人民币1185元，由原告汤镇嵘承担人民币25元，由被告安顺合力房地产开发有限公司承担人民币1160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇二〇年十一月三十日法官助理张彦书记员张彦