广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1622民初1244号原告：龙川县泰华城实业发展有限公司，住所地龙川县新城规划区**小区泰华城****。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：曾庆凡，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄柳云，广东鹏浩律师事务所律师。被告：余运强，男，1976年9月14日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区***********，公民身份号码440************113。原告龙川县泰华城实业发展有限公司与被告余运强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙川县泰华城实业发展有限公司的委托诉讼代理人黄柳云，被告余运强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年8月5日签订的租赁位于龙川县******泰华城B区12栋负一层01商铺的《商铺租赁合同》，被告应于租赁合同解除后立即腾空、搬离租赁房屋，并将租赁房屋返还原告；2、判令被告向原告支付租金，自2017年4月1日起计至返还租赁房屋之日止，计至起诉之日止的租金为994175元；3、判令被告向原告支付物业管理费，自2019年4月1日起计至返还租赁房屋之日止，计至起诉之日止的物业管理费为52325元；4、判令被告向原告支付2019年8月至2019年12月期间的水费3184元；5、判令被告向原告支付2019年10月至2020年2月期间的电费、电损分摊7287元；6、判令被告向原告支付解除合同的违约金78487.5元（月租金35元∕平方米×计租面积747.5平方米×3）；7、判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金，以拖欠租金总额的30%计算为298252.5元；8、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月5日签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于龙川县******泰华城B区12栋负一层01商铺出租给被告作合法的商业经营用途（蒸汽火锅），租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止。涉案商铺建筑面积为650㎡，计租面积为747.5㎡、租金标准为2016年9月1日至2019年8月31日止，月租金为35元/平方米；2019年9月1日起，租金按市场价格调整，但甲方承诺月租金不超过55元/平方米。2016年9月1日至2017年2月28日止、2017年9月1日起至2018年2月28日止为免租期。同时约定租金按月支付，被告在每月10日前将租金一次性交付到原告指定的账户；如被告未如期交付足额租金时，每逾期一天，原告有权按被告实欠租金累计总额的0.5%加收滞纳金；被告累计拖欠租金超过60天的，原告可按照本合同第四条约定提前终止合同、收回商铺。租赁合同同时约定了涉案商铺的物业管理费、电话费、宽带及经营活动产生的一切费用全由被告负责。合同约定物业管理费标准为按建筑面积747.5平方米计算，2016年11月1日至2021年8月31日期间按5元/平方米计，3737.5元/月。原告依约向被告交付了涉案商铺后，被告未依约向原告支付租金及物业管理费，经原告多次催收未果，原告认为，被告未向原告支付租金及物业管理费的行为已构成违约，按合同约定，被告还需支付滞纳金，由于合同约定按日0.5%的标准计算滞纳金过高，现调整为按被告所欠租金总额的30%支付滞纳金。另，《商铺租赁合同》期限届满后，被告仍一直使用涉案商铺，根据《合同法》相关规定，原、被告签订的《商铺租赁合同》继续有效，转为不定期租赁合同。现为了保护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼。被告辩称：原告于2019年8月至12月间将涉案商铺上锁，上锁后，原告接管涉案商铺，答辩人无法进入。具体意见为：一、答辩人同意解除合同，但是因为原告在两年前已将涉案商铺上锁，涉案商铺已经实际交还给原告；二、答辩人同意支付2017年4月1日起至原告对涉案商铺上锁期间的租金，但是不同意支付原告对涉案商铺上锁之后的租金；三、不同意支付原告主张的物业管理费，因为答辩人在原告对涉案商铺上锁之前一直都按时缴纳物业管理费，没有拖欠的情况，上锁之后的物业管理费答辩人不同意支付；四、原告把涉案商铺上锁后，答辩人无法进入商铺，上锁之后发生的水电费与答辩人无关，不同意支付；五、答辩人不同意支付解除合同的违约金；六、答辩人不同意支付逾期支付租金的滞纳金。本院经审理认定事实如下：2016年8月5日，龙川县泰华城实业发展有限公司为甲方，被告余运强为乙方签订《商铺租赁合同》，主要约定：第一条：甲方将其位于龙川县******泰华城B区12栋负一层01商铺，租赁给乙方作合法的商业经营用途（蒸汽火锅），若乙方确需改变经营范围，必须经甲方书面同意，甲方对所出租的物业具有合法产权或出租权。第二条：租赁物业建筑面积为650㎡，计租面积为747.5㎡。第三条：甲乙双方商定，租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止。第四条：乙方有如下情形之一时，甲方有权提前终止合同，收回商铺。1、乙方利用该商铺从事非法活动或损害公共利益的；2、乙方擅自改动租赁商铺承重结构、危及商铺整体安全的；3、乙方拖欠租金累计超过30天的；4、未经甲方书面同意擅自将租赁物转租给第三方的。……第六条：甲乙双方商定租金：2016年9月1日起至2019年8月31日止，租金为35元∕平方米∕月，2019年9月1日起，租金按市场价格调整，但甲方承诺月租金不超过55元∕平方米。2016年9月1日起至2017年2月28日止为免租期；2017年9月1日起至2018年2月28日止为免租期。……第八条：乙方未如期交付足额租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金累计总额的0.5%加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过60天的，甲方可按本合同第四条提前终止合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项或以乙方保证金抵欠款，直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。第九条：订立本合同后乙方向甲方交纳人民币伍万元整（￥50.000元整）的保证金，后甲方将商铺交由乙方使用，合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方需在10天内将该保证金一次性退还乙方（不计利息）。第十条：合同期内，该商铺的物业管理费、水电费、电话费、宽带及有线电视等费用及经营活动产生的一切费用全由乙方负责。乙方应按有关规定如期足额缴交上述应缴费用，如因乙方欠费或罚款造成有关管理部门向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴，期满之前乙方没结清以上费用甲方有权在乙方保证金中扣除。不足部分，甲方有权继续向乙方追缴所欠费用，直至抵清所欠全部款项为止。……第十五条：单方严重违反本合同约定的，致使守约方不能实现本合同目的，守约方有权提前解除合同。违约方必须在10天内向守约方赔付相当于当月租金3倍的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予足额赔偿损失费。……第二十三条，费用：物业管理费按建筑面积747.5平方米计算，2016年11月1日至2021年8月31日按5元/平方米，3737.5元/月。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将涉案商铺交给被告作经营酒楼使用。因被告于2017年4月起开始拖欠租金，于2019年4月起先后拖欠物业管理费、水电费，原告遂委托广东鹏浩律师事务所于2019年8月22日向被告发出律师函催收租金和物业管理费，并于2019年12月对涉案商铺实施停电、停水和上锁措施。2020年1月起，原告停止经营，经协商未果。至2020年4月28日，原告向被告发出《交款通知书》，要求被告缴交2017年4月1日起的租金、2019年4月1日起的物业管理费、2019年8月至12月份的水费、2019年10月至2020年2月份的电费等。2020年6月23日，原告向本院提起诉讼。另查明，涉案商铺的房地产权属人是龙川泰华实业有限公司。本案审理期间，龙川泰华实业有限公司出具《证明》，确认原告有权以出租人的身份处理涉案商铺的相关租赁事宜（含诉讼）。原、被告双方自签订合同后未调整过租金标准，一直执行第一阶段的租金标准。以上事实有原告提供的营业执照复印件、被告身份证复印件、《商铺租赁合同》、《证明》、《律师函》及其邮单送达信息、《交款通知书》及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利和义务。涉案商铺租赁合同虽未期满，现原、被告一致同意解除该合同，本院予以支持。租赁合同一旦解除，被告负有将租赁物腾空并交回给原告的义务，故原告要求被告腾退涉案商铺的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。从原告提供的《交款通知书》可以看出，被告对涉案商铺的租金已交至2017年3月份，物业管理费已交至2019年3月份，电费已交至2019年9月份，水费已交至2019年7月份、2019年8月至12月份未交水费，2020年1月份起未产生水费。据此，可推定涉案商铺于2020年1月份起停止经营。结合原、被告双方的陈述，可认定被告停止经营是由于原告对涉案商铺实施停电停水和上锁措施造成。根据《商铺租赁合同》第四条的约定，原告有权在被告拖欠租金累计超过60天时提前终止合同并收回商铺，但原告在被告拖欠租金累计超过60天时，一直未按合同约定在合理期限内提前终止合同并收回商铺，且在实施停电停水措施数月后才提起诉讼，扩大了租金损失。因此，被告停止经营商铺期间的租金的损失应由原告自负。综上，原告主张被告支付租金、物业管理费均应计至2019年12月31日为止。被告拖欠租金期限应从2017年4月1日起计算至2019年12月31日止共33个月，剔除免租金期6个月，共计27个月，租金应计706387.5元（35元/平方米/月×747.5平方米×27个月）。原告请求超出的部分，本院不予支持。自2019年4月起至2019年12月，被告未缴交物业管理费为33637.5元（5元/平方米/月×747.5平方米×9个月），原告请求超出部分，本院不予支持。原告请求被告支付水费3184元、电费7287元，被告认可未交纳，且该费用基于被告的经营活动实际产生，双方约定由被告负担，该诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付解除合同违约金78487.5元的问题。《商铺租赁合同》第十五条约定：“单方严重违反本合同约定的，致使守约方不能实现本合同目的的，守约方有权提前解除合同。违约方必须在10天内向守约方赔付相当于当月租金3倍的违约金。”本案被告长时间拖欠租金，构成严重违约，使原告不能实现本合同目的，而对商铺实施停电停水和上锁措施，可视为原告提前解除合同。原告主张被告支付相当于当月租金3倍的违约金78487.5元（35元/平方米/月×747.5平方米×3倍），符合双方约定，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期支付租金滞纳金的问题。《商铺租赁合同》第八条约定：“乙方未如期交付足额租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金累计总额的0.5%加收滞纳金。”被告拖欠租金累计706387.5元，按合同约定日0.5%的标准计算，每日滞纳金为3531.94元，如此计算，违约金数额高于拖欠租金总额。原告认为合同约定的滞纳金计算标准过高，主动调低滞纳金计算标准为按被告所欠租金总额的30%计付。至2019年12月31日止，被告拖欠租金累计706387.5元，按被告所欠租金总额的30%计算滞纳金为211916.25元（706387.5元×30%）。被告提出原告对涉案商铺停水停电并上锁，造成被告无法经营使用涉案商铺，因此拒绝承担租金、违约金、物业管理费、水电费和滞纳金的抗辩，未提供充分证据证实其主张，故被告的抗辩，理据不足，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项，判决如下：一、解除原告龙川县泰华城实业发展有限公司与被告余运强于2016年8月5日签订的《商铺租赁合同》，被告余运强向原告龙川县泰华城实业发展有限公司腾退涉案商铺；二、被告余运强应支付给原告龙川县泰华城实业发展有限公司租金706387.5元；三、被告余运强应支付给原告龙川县泰华城实业发展有限公司物业管理费33637.5元；四、被告余运强应支付给原告龙川县泰华城实业发展有限公司水费3184元、电费及电损分摊7287元；五、被告余运强应支付给原告龙川县泰华城实业发展有限解除合同的违约金78487.5元；六、被告余运强应支付给原告龙川县泰华城实业发展有限公司滞纳金211916.25元；七、驳回原告龙川县泰华城实业发展有限公司的其他诉讼请求。上述判项限在本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18304元，减半收取计9152元，由原告龙川县泰华城实业发展有限公司负担3000元，由被告余运强负担6152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审 判 员 吴向东二〇二〇年十一月十九日法官助理 蓝 珊书 记 员 袁 敏