天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初5735号原告：巢双凤，女，1957年7月27日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：高原，北京禾午律师事务所律师。被告：天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路**。法定代表人：金洪哲，职务经理。委托诉讼代理人：白筱靖，该公司职员。被告：深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司，住所地天津市河**南京路**金皇大厦**。负责人：金治国，职务总经理。委托诉讼代理人：房玉龙，天津张盈（武清）律师事务所律师。被告：深圳市房多多网络科技有限公司，住所地，住所地深圳市南山区科技园中区科苑路**科兴科学园******iv>法定代表人：李建成，总经理。原告巢双凤与被告天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称天津合生房地产公司）、深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司（以下简称房多多天津公司）、深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称深圳房多多公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巢双凤的委托诉讼代理人高原、被告天津合生房地产公司委托诉讼代理人白筱靖、被告房多多天津公司委托诉讼代理人房玉龙到庭参加诉讼，被告深圳房多多公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巢双凤向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除巢双凤与天津合生房地产公司于2018年6月23日签订的《京津新城东部项目认购书》及《商品房认购协议书》；2.请求判令天津合生房地产公司返还巢双凤购房款252339元；3.请求判令房多多天津公司返还巢双凤会员服务费60000元；4.请求判令天津合生房地产公司、深圳房多多公司对第三项诉讼请求承担连带责任；5.请求被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年6月，巢双凤认购了天津合生房地产公司开发的房屋一套，在签订《京津新城东部项目认购书》后，向天津合生房地产公司支付了20000元定金。之后，天津合生房地产公司告知巢双凤还必须支付60000元的会员费才可以购买所选房屋。巢双凤于是又签订了《房多多会员增值服务协议》及《商品房认购协议书》，同时向房多多天津公司支付了60000元会员费。向天津合生房地产公司支付购房款232339元。截止至今，根据《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，巢双凤不符合天津市购房条件，没有购房资格，天津合生房地产公司在巢双凤购房时亦知晓其没有购房资格。现《商品房认购协议书》因政策原因无法继续履行，合同目的无法实现。同时房多多天津公司收取了巢双凤60000元会员费，但并未提供任何会员服务，巢双凤也未享受到任何优惠。60000元会员费实际是天津合生房地产公司对购房款的变相加价，多收取购房款。天津合生房地产公司辩称，不同意巢双凤的全部诉讼请求。双方的合同是自愿签订，且巢双凤不能证明其没有购房资质，合同应继续履行。巢双凤主张解除合同，应按合同约定支付10%的违约金。房多多天津公司的电商费，与天津合生房地产公司无关，天津合生房地产公司不应承担连带责任。房多多天津公司辩称，不同意巢双凤针对本答辩人的诉请。1.巢双凤与天津合生房地产公司之间是商品房买卖合同关系，与房多多天津公司是服务合同关系，不应该在同一诉讼中解决。2.巢双凤未取得在津购房资格系其自身原因导致，根据双方增值服务协议约定，会员增值服务费不予退还。深圳房多多公司未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月23日巢双凤与天津合生房地产公司签订了《京津新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》，购买京津新城嘉园9-1103号商品房。《京津新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》约定了房屋的价款、面积、单价及付款方式等，该房屋建筑面积55.43平方米，套内面积45.04平方米。《京津新城东部项目认购书》第二条：单元价格该房地产原价格为552339元，乙方选择嘉园AC区小户型按揭付款方式，获8.91折优惠，优惠后总房价为492339元，建筑面积单价为8882.18元。第四条：付款计划1.乙方于签署本认购书时交付定金20000元；签署认购书之日起15日内交付首付款，即房款的30%（147702元）及第三条所述综合费用；2.乙方于2018年9月21日前交付104637元（总房价的21.5%）余款240000元由乙方申请商品房担保贷款的方式向甲方支付。双方签订协议后，巢双凤按照《京津新城东部项目认购书》的约定于2018年6月23日缴纳了定金20000元，及购房款127702元，于2019年4月23日缴纳购房款104637元。《商品房认购协议书》第二条：买受人因受户口或贷款问题限于限购政策暂不具备商品房网上签约备案条件，现承诺将在2020年9月10日前达到网上签约备案条件。经买受人申请，鉴于买受人实际情况，双方同意先行签订本认购协议，待买受人具备签订商品房网上签约备案条件再行签订正式的《商品房买卖合同》，作为明确双方权利义务的依据。第五条签订网上备案合同第二款如在本协议签订24个月内，买受人仍不具备签约备案所需条件时，买受人可以申请退房，买受人提出退房申请并经出卖人同意后，双方按照下列原则处理：商品房未交付买受人，买受人提出退房的，买受人应当向出卖人缴纳总房款10%作为违约金。签订认购协议当日，巢双凤在售楼现场与房多多天津公司签订了《房多多会员增值服务协议》，在缴纳了60000元增值服务费后，成为房多多天津公司的会员，在购买该房屋时享受60000元的优惠。双方签订认购协议后，巢双凤未能取得在津购房资格，双方未能签订《商品房买卖合同》。另查，本案为系列案件之一，在本案庭审结束后，本院审理的其他买受人与天津合生房地产公司、房多多天津公司商品房预售合同纠纷案件中，原告向本院提供了在天津合生房地产公司销售现场张贴的《京津新城项目房地产代理销售合同》照片的打印件，本庭组织各方当事人对该证据进行了质证，巢双凤、房多多天津公司、深圳房多多公司对该合同未提出异议，天津合生房地产公司认为该合同真实存在但并未实际履行，并提交了销售现场张贴的本公司销售人员照片及姓名等，说明销售人员为本公司职员，而非房多多天津公司的人员，但对销售现场张贴《京津新城项目房地产代理销售合同》的行为不能作出合理的解释。本院认为，现场张贴的销售人员的照片及销售人员与买受人的微信聊天截图等不足以证明该合同未实际履行，且将合同内容张贴于销售现场的目的就是要向买受人明示双方的关系，故对该合同的真实性本院予以采信。合同约定甲方为天津合生珠江房地产开发有限公司，乙方为深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司。主要内容为：1.4乙方代销房屋建筑范围：代理期限范围内取得销售许可证的所有房屋。2.1甲方委托乙方进行本项目全程独家代理销售，并以甲方的名义销售，甲方不再自行销售或另行委托第三方代理销售。2.2双方约定本项目代理期限自本合同签订之日起至2018年12月31日。4.1佣金结算方式。乙方佣金为销售提成，每月按套结算。每个月代理费点位按照同比例回款金额计提。5.1.4甲方享有本项目销售房屋价格、数量及对外销售资料审核确认权，但甲方不干涉乙方的正常销售秩序。甲方在收到乙方递交的推广计划、营销方案或专业意见时，应在7日内给予反馈意见。如未有反馈意见的，则视甲方未审核通过。5.2.1乙方应根据本项目的开发进度和销售目标，组织市场调研、产品策划、销售执行等工作，并在甲方规定日期内无偿向甲方提交相关报告方案。5.2.2常驻案场之专业销售团队由乙方派驻。5.2.3未经甲方书面同意，乙方不应变更甲方提供的合同文本、另行与购房人达其他协议或超越甲方授权向购房人作出任何额外承诺或虚假陈述，否则由此给甲方或任何第三方造成的经济损失由乙方自行承担。以上事实，有双方当事人陈述、《京津新城东部项目认购书》、《商品房认购协议书》、《房多多会员增值服务协议》、《京津新城项目房地产代理销售合同》、缴费票据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。巢双凤与天津合生房地产公司签订的《京津新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，未违反有关法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的陈述和质证认证情况，本院对各方的以下争议焦点分析评判如下：一、巢双凤与天津合生房地产公司签订的《京津新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》是否应当解除、购房款如何返还。巢双凤与天津合生房地产公司签订的《商品房认购协议书》中记载内容表明，签订认购书时双方均知晓买受人巢双凤不具备在津购房的条件，并约定了巢双凤取得购房资格的期限及逾期不能取得购房资质的处理条款。可见天津合生房地产公司在签订合同时即已预见到巢双凤不能取得购房资格的后果。现巢双凤因不具有在津购房资格，无法签订《商品房买卖合同》，签订认购书的合同目的无法实现，对其提出解除《京津新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》及返还购房款的请求，本院予以支持。天津合生房地产公司主张如解除合同，巢双凤需按照合同约定支付总房款10%的违约金。在双方签订认购书时，天津合生房地产公司作为房地产开发公司显然比买受人更了解本地区的房地产限购政策，在明知巢双凤不具有购房资质的情况下，仍与其签订认购书，并在合同中约定买受人在签订认购书后24个月不能取得购房资格，买受人可以提出退房申请，但应支付总房款10%的违约金，该约定显然对买受人不公，因此天津合生房地产公司要求买受人支付10%违约金的主张本院不予支持。天津合生房地产公司应返还巢双凤已付定金、购房款共计252339元。二、房多多天津公司是否应返还巢双凤增值服务费。根据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的相关规定。房多多天津公司在代理天津合生房地产公司公司对外销售房屋过程中，除向天津合生房地产公司收取佣金外，不得另行收取费用。房多多天津公司明知自己为天津合生房地产公司公司代理销售房屋，仍通过与巢双凤签订《房多多会员增值服务协议》的形式收取增值服务费，违反了上述规定，房多多天津公司应将收取的巢双凤增值服务费60000元予以退还。三、天津合生房地产公司是否应对房多多天津公司返还增值服务费承担连带责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”。天津合生房地产公司与房多多天津公司为代理销售关系，双方签订的《京津新城项目房地产代理销售合同》明确约定常驻案场销售团队由房多多天津公司派驻，其销售方案由天津合生房地产公司审核确认，并约定房多多天津公司未经天津合生房地产公司书面同意不得与购房人达成其他协议。可见买受人在销售现场与房多多天津公司签订的《房多多会员增值服务协议》，天津合生房地产公司应当知晓并同意。天津合生房地产公司明知且放任房多多天津公司违规收取增值服务费行为的发生，其应对房多多天津公司返还增值服务费承担连带责任。四、深圳房多多公司是否应对房多多天津公司返还增值服务费承担连带责任。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。由此可见，法律规定法人对其分支机构的民事责任承担补充责任。巢双凤要求深圳房多多公司对房多多天津公司返还增值服务费承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。深圳房多多公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除巢双凤与天津合生珠江房地产开发有限公司签订的《京津新城东部项目认购书》和《商品房认购协议书》。二、天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还巢双凤购房款252339元。三、深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司于本判决生效之日起十日内返还巢双凤服务费60000元。四、天津合生珠江房地产开发有限公司对深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司应返还巢双凤增值服务费60000元承担连带责任。五、驳回巢双凤其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052********）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5986元，减半收取计2993元（巢双凤已预交），由天津合生珠江房地产开发有限公司负担2500元、深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司负担493元（给付时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  葛振伟二〇二〇年十一月十八日书记员  李 慧附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。