湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘民申2259号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：长沙湘浩房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区马益顺巷****。法定代表人：熊丽娟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩将，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨，湖南联合创业律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：长沙泰鑫实业有限公司，住所，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路**div>法定代表人：巢霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨承月，北京市齐致律师事务所律师。再审申请人长沙湘浩房地产开发有限公司（以下简称湘浩公司）因与被申请人长沙泰鑫实业有限公司（以下简称泰鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院(2019)湘01民终10472号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。湘浩公司申请再审称：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）二审法院仅根据《企业往来询证函》认定申请人欠被申请人款项，认定证据明显不足，亦与事实严重不符。1993年12月，泰鑫公司的前身即企业家活动中心与湘浩公司签订《联合建房协议书》，约定双方共同开发石子冲项目，双方投资比例均为50%，企业家活动中心需按协议要求将投资金额按时到位，湘浩公司负责组织项目施工。湘浩公司将项目建成至今，泰鑫公司一直未与湘浩公司进行该项目结算，湘浩公司多次派财务人员送达清理核对双方往来对账的函件，均被泰鑫公司视而不理。后湘浩公司委托湖南远诚联合会计师事务所对双方往来账务进行审计。审计完成后，会计师事务所向泰鑫公司邮寄了两份“欠贵公司118.3万元”及“欠贵公司231.2万元”的企业往来询证函，但只要结合询证函后附的附件便可知，审计报告载明的一级科目为“预收工程款”，即该款项是泰鑫公司按照《联合建房协议》投入的资金，而且根据审计结果，泰鑫公司应向湘浩公司支付444.35万元合作建房款。根据审计报告显示，1993年10月23日至1997年12月30日湘浩公司仅收到泰鑫公司预付工程款159.5万元，泰鑫公司还欠付湘浩公司联合建房款284.85万元。湘浩公司如果真的欠泰鑫公司钱，不会三番五次向泰鑫公司提出核对账目，并将湘浩公司委托所作的审计结果交给泰鑫公司，这严重违背基本逻辑。原审法院仅依据询证函认定湘浩公司欠付泰鑫公司款项，明显与事实不符。（二）湘浩公司并未欠付泰鑫公司款项，泰鑫公司也从未通知湘浩公司抵销，泰鑫公司主张欠款冲抵购房款不能成立。原审法院以“鉴定结论不影响本案的处理”拒绝湘浩公司的书写时间鉴定申请，严重影响泰鑫公司是否支付购房款余款认定。二、原判决法律适用错误。（一）原审法院认为被申请人请求申请人协助其办理案涉房屋所有权转移登记的权利属于物权请求权，不适用诉讼时效，属于法律适用错误。泰鑫公司仅支付了案涉房屋的购房定金，从未支付全款，不动产所有权人自始至终为湘浩公司。泰鑫公司基于《购房合同》所享有的权利为债权请求权，债权请求权受诉讼时效限制，其时隔十多年请求履约，已过诉讼时效，原审法院以物权请求权认定泰鑫公司的请求未过诉讼时效是错误的。（二）原审法院认为申请人在长达十五年的时间内未对被申请人主张权利，就应当协助被申请人办理案涉房屋转移登记，为法律适用错误。湘浩公司一直在积极主张权利，泰鑫公司在未支付购房款的情况下，无论其占有房屋是十五年，还是更久，其均不能取得房屋所有权人的地位，其也无权要求湘浩公司协助其办理案涉房屋产权转移登记。（三）原审法院将被申请人是否支付全部购房款的举证责任错误地分配给申请人。湘浩公司已提交三份审计报告证明了《企业往来询证函》所载明的往来款并非泰鑫公司支付的购房款，而是湘浩公司与企业家活动中心的石子冲项目投资款。泰鑫公司是否支付了全部购房款应由其进一步举证证明，法院不应将该事实的举证责任分配给湘浩公司。（四）申请人一审期间提起的要求被申请人支付石子冲项目欠付投资款444.35万元的请求与泰鑫公司要求湘浩公司协助其办理基于《购房合同》中约定的房屋产权转移登记的债权请求之间具因果关系，符合我国法律关于反诉请求的规定，应当合并审理，原审法院告知申请人另行起诉，为法律适用错误。（五）二审法院在泰鑫公司未主张诉讼时效的情况下主动适用诉讼时效，违反了法律规定。综上，请求依法再审并予改判。泰鑫公司提交意见称：一、泰鑫公司请求办理涉案房屋第六、七层房屋不动产权证的诉讼请求属于物权请求性质，不适用诉讼时效，申请人关于泰鑫公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的理由不能成立。二、泰鑫公司已经足额支付了购房款。购房定金50万元泰鑫公司如数按期支付，有湘浩公司出具的收款收据为证；其余购房款已用债务抵销的方式支付且已经双方结算完毕。自泰鑫公司2008年12月28日在湘浩公司通过湖南远诚联合会计师事务所发来的两份《企业往来询证函》上签署同意将湘浩公司欠款冲抵本案房屋购房款的意见并于2009年1月将签署了该债务抵销意见的询证函送达给湘浩公司后，在逾十年期间，湘浩公司再也未提其他结算要求，也没有再向泰鑫公司催讨过购房款，其反诉请求中也没有要求泰鑫公司支付购房款的诉求，足以证明湘浩公司是认可泰鑫公司不欠购房款这一事实的。即使泰鑫公司欠付湘浩公司房款，湘浩公司现在主张该房款也早已超过诉讼时效。三、原审审理程序合法，原审从未拒绝湘浩公司的鉴定申请，而且依法委托了鉴定机构，只是因为债务抵销意见的形成时间远远超出了鉴定机构可以鉴定的极限，根本无法鉴定。四、湘浩公司称其已收回房屋、合同已经解除的理由不能成立。一审法院（2016）湘0111民初277号民事判决已查明泰鑫公司是委托公司原股东熊丽娟代为管理涉案房屋六、七楼，并代收租金。该租赁合同手写内容很明确“此房租赁合同从2013年7月1日起的一切责权利转交熊丽娟”，即仅仅涉及“此房租赁合同的一切责权利转交熊丽娟”，且根据租赁合同的终止期限，移交给熊丽娟的责权利自然于2014年3月9日终止。该合同并不涉及房屋所有权的处置问题，也没有涉及《购房合同》的解除问题。而且，该租赁合同是泰鑫公司签订的，也证明了上述房屋产权属于泰鑫公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故即使泰鑫公司没有支付或迟延支付购房款，在过去十多年后，湘浩公司的解除权也已消灭，其无权再解除购房合同。至于泰鑫公司对房屋后续租赁及租金如何实现的问题是泰鑫公司与其原股东熊丽娟个人之间的法律关系，并非与湘浩公司之间的法律关系，不属于本案的审理和考虑范围。五、湘浩公司请求判决泰鑫公司支付石子冲项目欠款284.85万元，不符合法定的反诉条件，原审法院不予审理符合法律规定。而且，合作建房行为发生在1993年，房屋在1995年分配完毕，湘浩公司时隔二十多年再诉请要求支付欠付投资款也明显超过了法定的最长时效。综上，请求依法驳回再审申请。本院经审查认为，湘浩公司法定代表人熊丽娟亦系泰鑫公司股东，双方虽于1993年签订了《联合建房协议书》并对该项目进行了合作建房，但该项目在1994年已完工且已实际分配房屋后，双方并未形成书面结算依据以明确具体债权债务或通过诉讼与仲裁以确认彼此权利义务。双方于2003年3月签订《购房合同》时，也仅载明了总建筑面积、具体均价、交房时间与办证时间以及购房定金50万元的支付时间与方式等，对于每一楼层的具体面积与单价以及定金之外的余款金额、支付时间与方式等，则没有在合同中予以明确，只是约定“交房前双方进行一次初步结算（含过去的结算合同），交房后10日内双方进行结算付清（留100000元房产证保证金）”。而在实际履行过程中，湘浩公司也仅于2004年1月3日向泰鑫公司交付了案涉楼房的第6、7层并开具了一张《交接单》，在该交房前后，双方没有按约在交房前进行初步结算，以及在交房后10日内进行结算付清。故在双方因《购房合同》产生争议后，对于合同是否生效、双方是否已履行合同义务、是否构成违约、应否支付违约金、能否认定合同已协议解除等，只能根据双方在合同履行过程中的具体行为进行综合判断。原审据此认定事实和进行处理，并无不当。至于本案双方所争议的湘浩公司反诉请求是否应当与泰鑫公司本诉请求合并审理、泰鑫公司所提具体诉求是属于债权请求权还是属于物权请求权以及请求办理涉案房屋所有权转移登记能否支持、能否适用诉讼时效规定、能否认定《购房合同》已经双方协议解除等，一、二审法院根据双方的诉辩主张及所提供的证据，逐一进行了充分论述，经审查，二审判决认定事实清楚，适用法律正确且说理充分，本院予以确认。湘浩公司向本院申请再审，既没有新的事实与理由，也没有新的证据佐证自己的主张，其再审申请理由不能成立。综上，湘浩公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定：驳回长沙湘浩房地产开发有限公司的再审申请。审判长  曾英煌审判员  王典良审判员  罗 斌二〇二〇年十一月九日法官助理罗婷玉书记员邓驰