江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8258号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州明湖房地产开发有限公司，住所地江苏省张家港保税区纺织原料市场**。法定代表人：李广田，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海万鲸实业有限公司，住所地上海，住所地上海市闵行区庙泾路****>法定代表人：苏文贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊思，上海恒杰律师事务所律师。上诉人苏州明湖房地产开发有限公司（以下明湖公司）因与被上诉人上海万鲸实业有限公司（以下简称万鲸公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明湖公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回万鲸公司的本诉诉请，支付明湖公司的反诉诉请。2.本案诉讼费用由万鲸公司负担。事实和理由：一、关于本诉部分，一审判决证据不足，诉争《客户确认单》合法性存疑。诉争《客户确认单》系万鲸公司、明湖公司现场员工串通虚构，明湖公司对该《客户确认单》合法性提出异议，并告知一审法院已就万鲸公司涉及刑事犯罪事实进行报案，公安机关正在调查中。故本案不应在公安机关调查结果未出、《客户确认单》合法性存疑情况下判决。二、关于反诉部分，一审认定事实有误。明湖公司已提供涉案房屋购房人回访电话录音视频，涉案房屋购房人承认其购房未经万鲸公司居间介绍，系自行到访，根据《项目销售居间合同》约定不属于万鲸公司的有效客户，不应当支付酬金。上述购房人回访电话录音也可印证《客户确认单》合法性存疑，故万鲸公司应根据《项目销售居间合同》约定承担违约责任。一审法院未认定万鲸公司在销售过程中存在欺诈且未支持明湖公司反诉诉请有误。综上，请求二审法院支持明湖公司上诉请求。万鲸公司辩称，不同意明湖公司的上诉请求。明湖公司所谓涉嫌欺诈、诈骗的事实未经公安机关认可，公安机关在明湖公司报案后也进行了调查，包括对部分客户的走访和笔录调查，均未发现明湖公司陈述的欺诈、诈骗事实。万鲸公司一审提供证据足以说明万鲸公司诚信履行合同，每一个客户都有邀约记录，且到访前都经过明湖公司的确认和备案登记，整个流程不存在欺诈和作弊行为。明湖公司所谓报案且认为万鲸公司欺诈，主要是为拖延支付居间佣金。且从全国法院系统可查到，和明湖公司有关的关联公司，在珠海、北京、苏州，都用类似方式来达到拒付佣金的目的。综上，请求驳回上诉，维持原判。万鲸公司向一审法院起诉请求：1.明湖公司支付万鲸公司已结算售房居间费1243837.5元；2.明湖公司支付万鲸公司未结算售房居间费1900000元；3.明湖公司按照本金3098284.5元，以同期银行贷款利率4.75%计算，(从2020年1月25日起算，到明湖公司实际归还给付日)向万鲸公司支付拖欠利息。明湖公司向一审法院反诉请求：1.万鲸公司返还违约所得763227.94元并支付违约金1526455.88元，合计2289683.82元；2.万鲸公司承担反诉费用。一审审理中，明湖公司增加一项反诉请求：万鲸公司返还其已支付的5-101室30%的酬金98012.64元。一审法院认定事实：2019年7月3日，明湖公司（甲方）与万鲸公司（乙方）签订《项目销售居间合同》，约定：甲乙双方经友好协商，就乙方向甲方提供居间服务，促成石榴世家院子项目商品房销售等相关事宜，订立本合同，以供双方共同遵守。项目坐落于张家港市北侧，项目建设用地规划用途为住宅，规划总建筑面积约77400.68平方米。合同期限自2019年7月1日起至2019年9月30日止，本项目在合同期内提前售罄，或至约定期限届满，本合同自行终止。本合同期限届满，甲方需要乙方继续提供居间服务的，双方应另行签订居间合同。合同第五条意向客户确认约定：1.甲方负责建立《意向购房客户数据库》，并将来源于各销售渠道及自行到访的意向购房客户信息即时登记至客户数据库中，并将其作为判断、确认客户来源的依据；2.乙方首次带领意向购房客户到甲方售楼处看房时，须填写《客户确认书》，甲方收到乙方提交的《客户确认书》后，应即时在客户数据库中对乙方推荐的客户进行检索，并根据检索结果做出相应处理：（1）若经检索乙方推荐的客户信息未存在于客户数据库中的，甲方应即时将该客户信息登记至客户数据库中，并委托甲方现场负责人在《客户确认书》上签字确认，《客户确认书》一式两份，甲、乙双方各持一份，该《客户确认书》经甲方现场销售负责人签字确认后，其载明的意向购房客户即成为乙方推荐的有效意向客户；（2）若经检索乙方推荐的客户信息已存在于客户数据库中的，即视为该客户已属其他渠道的有效意向购房客户，甲方对乙方推荐的该客户不再给予确认，该客户成交后甲方无须向乙方支付居间酬金；（3）若经检索乙方推荐的客户信息与客户数据库中的已有客户信息部分重合的，甲、乙双方应与客户数据库中已有客户信息的提供方共同核定客户的相关信息，并在准确鉴别客户身份的基础上遵照时间优先的原则确定客户的最终归属；……5.乙方推荐的有效客户成交后，甲方应将该客户的相关成交信息反馈给乙方，以便于乙方内部确认业绩及与甲方结算居间酬金；……7.本合同期限内，乙方推荐的有效意向客户如自甲方确认之日起30天内未与甲方签订商品房认购书或商品房买卖合同并支付定金或首付款的，则该客户不再属于乙方推荐的有效意向购房客户，前述期限届满以后该客户成交的，甲方无须向乙方支付居间酬金，但前述期限届满前，甲方书面同意乙方推荐客户延期认购或签约以及本合同另有约定的除外。合同第六条居间成交标准约定：乙方推荐的有效客户与甲方就本合同项下的任一套商品房签订商品房买卖合同并完成备案登记、付清合同房价款（房款全额到达甲方账户）的，即视为乙方居间促成了该套商品房的交易，甲方即应按本合同之约定向乙方支付该套商品房的居间酬金。合同第七条居间报酬的支付标准第（二）项支付进度约定：1.对于按揭贷款的客户，乙方居间成交的客户与甲方就本项目某套商品房签订商品房买卖合同草签合同并付清约定的首期房款及交齐贷款资料，甲方向乙方预付该套商品房对应的居间酬金的30%；该套商品房转正式签约（完成网签备案）且该客户付清约定的全部房款，甲方向乙方支付该套商品房对应的居间酬金的70%；2.对于一次性付款的客户，乙方居间成交的客户与甲方就本项目某套商品房签订商品房买卖合同（完成网签备案）并付清约定的全部房款，甲方向乙方支付该套商品房对应的居间酬金的100%。合同第八条居间报酬的结算方式第1项约定为按月结算，每月5日前由乙方统计上月其居间促成的商品房交易成果件合同约定甲方上月应支付的居间酬金金额，并向甲方出具“居间成果与居间酬金确认单”，甲方自收到前述“居间成果与居间酬金确认单”之日起5日内对居间成果与居间酬金进行确认或提出修改意见，若乙方延迟提交确认单或提交的确认单存在错误的，居间酬金的支付时间相应顺延，双方对居间成果与居间酬金确认无误后20日内，甲方将上月应支付的居间酬金支付给乙方。合同第九条诚信承诺第6项约定：乙方承诺：在本合同履行过程中，不与该项目自行到访客户或第三人串通，将该自行到访客户登记为乙方推荐客户，若乙方违背前述承诺的，每出现一次，乙方应向甲方支付10万元违约金，同时甲方有权单方解除本合同，合同解除后，剩余未付居间酬金不再支付。合同第十二条约定：乙方推荐的有效客户成交后退房（包括但不限于其商品房买卖合同解除、终止、撤销或无效的情形）的，甲方无须向乙方支付该商品房的居间酬金等。双方在合同中还对其他事项作出了约定。后双方又分别在2019年10月18日、2019年12月2日续签了两份《项目销售居间合同》。上述合同签订后，万鲸公司即对约定项目进行销售。后万鲸公司制作了《张家港世家院子项目销售酬金明细表》交予明湖公司确认，明细表载明万鲸公司销售的13-505、19-503、13-503、17-106、19-103、18-503、19-105、16-502、18-504等9套房屋的本期结算佣金合计为1243837.05元，明湖公司员工田金花、廖小意、曹公越于2020年1月9日分别在明细单中签字确认。明湖公司认为该明细表仅是万鲸公司按照合同约定提交成交明细给其审核，其员工在表上签字仅为签收，并非对内容的认可，故不予认可该明细表中的酬金总额。为证明其销售了13-505、19-503、13-503、17-106、19-103、18-503、19-105、16-502、18-504和5-101、20-106、20-505、16-101、18-501、7-101、16-105、19-505、19-504、13-105等19套房屋及18-104、20-503、20-504等3套房屋，万鲸公司提交了上述房屋的由明湖公司员工严宏达等人签字确认的客户确认单、商品房买卖合同、明湖公司出具的封房条、居间聊天记录等证据。明湖公司对客户确认单及商品房买卖合同的真实性没有异议，但认为其中13-105室商品房买卖合同的签订时间为2020年3月11日，20-106室的商品房买卖合同系草签，购房人尚未与其签订正式商品房买卖合同并完成备案登记，也没有付清房款，16-101室没有确认单，其余确认单均是其现场员工与万鲸公司串通虚构，系违法犯罪行为形成的虚假证据，其已向公安机关报案，5-101室购房人尚未付清房款；对封房条的真实性没有异议，但其认为封房条并非是对万鲸公司客户的认定，而是为了锁定房源，有效客户应当依据合同约定的客户确认单；对聊天记录不予认可，聊天记录仅是关于看房的预通知，是否构成有效客户应以客户确认单为准。万鲸公司认可16-101室没有客户确认单，原因是当天其负责人不在现场，确认单遗失了，但该房封房条上明湖公司已签字确认是其出售；认可5-101室仅支付了60%的购房款项，但原因是明湖公司封盘，购房人不敢再付尾款；认可20-106室购房人仅支付30%的首付款，但近日会将贷款材料送往银行办理贷款。一审审理中，双方一致确认双方签订的《项目销售居间合同》已解除。明湖公司确认上述19套房屋中，除5-101室及20-106室房款未付清外，其余17套房屋均已出售完毕，其已收到全部购房款，并对万鲸公司主张的佣金数额不持异议。万鲸公司认可已收到明湖公司支付的18-104、20-503、20-504的佣金及19-504室（一审笔误，应为19-503室）40%的佣金、7-101室30%的佣金，合计763227.94元；认可已收到5-101室30%的佣金98012.64元；开具了购买方为明湖公司、价税合计总金额为2554510.64元的增值税专用发票。以上事实，有当事人提交的居间合同、酬金明细表、购房合同、客户确认单、封房条、聊天记录以及一审法院庭审笔录等证据材料予以证实。一审法院认为，万鲸公司与明湖公司签订的项目销售居间合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。万鲸公司提交的客户确认单、商品房买卖合同、封房条等证据能够证明万鲸公司完成了除5-101室及20-106室外17套房屋的居间销售，且明湖公司也确认收到上述17套房屋的全部购房款，故明湖公司应按照合同约定支付万鲸公司上述17套房屋的居间酬金。关于5-101室及20-106室的佣金，因购房人至今未缴清房款或未提供贷款资料，故合同约定的佣金支付条件尚未成就，万鲸公司要求支付该两套房屋的佣金依据不足，一审法院对此不予支持，万鲸公司可待相应条件成就后再主张权利。明湖公司对万鲸公司主张的酬金数额不持异议，万鲸公司也开具了相应数额的发票，故明湖公司应支付万鲸公司上述17套房屋的佣金2554510.64元（3098284.5元-228696.16元-315077.7元）。关于万鲸公司主张的利息，一审法院酌定明湖公司支付以上述酬金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月21日起计算至实际履行之日止的利息。关于明湖公司的反诉请求，一审法院认为万鲸公司提交的各套房屋的销售证据完整充分，且均有明湖公司相关人员的确认，无明显不合常理之处，而明湖公司提交的证据并不能直接证明万鲸公司在销售过程中存在欺诈情形，故一审法院对明湖公司主张的事实难以认定，对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，一审法院判决：一、苏州明湖房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万鲸实业有限公司居间酬金2554510.64元及利息（以2554510.64元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月21日起计算至实际履行之日止）。二、驳回上海万鲸实业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回苏州明湖房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费31951元、保全费5000元，合计36951元，由上海万鲸实业有限公司负担6927元，由苏州明湖房地产开发有限公司负担30024元。苏州明湖房地产开发有限公司应负担部分限其于判决生效之日起十日内直接缴纳至一审法院诉讼费账户；反诉案件受理费12559元，由苏州明湖房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，明湖公司陈述：1.公安机关就明湖公司员工、万鲸公司串通虚构交易事宜目前还在调查中，尚未正式立案。2.明湖公司电话回访的购房人不愿意出庭作证。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，万鲸公司、明湖公司签订《项目销售居间合同》，由万鲸公司向明湖公司提供居间服务，促成石榴世家院子项目商品房销售等相关事宜。万鲸公司因居间费事宜诉至法院，明湖公司反诉请求万鲸公司返还违约所得并支付违约金等。本案二审争议焦点在于，万鲸公司是否有权向明湖公司主张居间费用。对此本院认为，万鲸公司提交了客户确认单、商品房买卖合同、明湖公司出具的封房条、居间聊天记录等证据佐证其已完成的销售情况并据此主张明湖公司支付居间报酬，符合双方签订的《项目销售居间合同》约定。明湖公司虽对诉争客户确认单不予认可，且主张万鲸公司与明湖公司员工串通虚构交易，并提交购房客户电话回访记录等，但万鲸公司于一审中已提交反驳证据，且经本院询问，明湖公司明确接受回访的购房人不能出庭接受询问，故仅依据上述电话回访记录等不足以达到明湖公司的证明目的，故明湖公司主张其不应向万鲸公司支付居间报酬且由万鲸公司向其返还违约所得并支付违约金等观点，依据不足，本院不予支持。关于公安机关调查事宜，明湖公司未向本院提交公安机关立案的相应材料，其要求本案待公安机关调查结束后处理，未提供相应法律依据，本院不予准许。综上，上诉人明湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57069元，由上诉人苏州明湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十一月十日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。