河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8416号上诉人（原审被告）：张红献，男。委托诉讼代理人：李梦辉、郭海曼，河南君信合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳赢顺市场管理有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区古城路**金泰盛唐至尊**综合楼****。法定代表人：吴达武，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雅斌，河南晟阳律师事务所律师。原审被告：杨利，女。上诉人张红献因与被上诉人洛阳赢顺市场管理有限公司（以下简称赢顺公司）、原审被告杨利租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张红献上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人日常管理非常粗暴，经常因为收费问题在上诉人场所大闹并多次发出书面解除租赁关系通知，直接影响了上诉人已出租商户的日常经营并导致租户流失。2020年初因受疫情影响商场停工，复工后被上诉人因各种无理费用对上诉人租赁场所停水停电，导致上诉人经营不下去。2020年6月上旬上诉人已明确向被上诉人表示自2020年7月1日不再继续租赁，并表示其商城的租户可以与被上诉人签订租赁合同，被上诉人一审诉状中对此事实认可。2020年7月1日之后，被上诉人陆续与一楼的商户签订租赁协议并收取房租，该事实一审判决已查明认定。因此，被上诉人签订新的租赁协议的行为系以实际行为表示与上诉人解除租赁合同关系，双方租赁关系已于2020年6月底协商解除。二、上诉人曾向被上诉人缴纳3万元履行保证金，一审判决未予以查明。上诉人与被上诉人签订的《盛唐灯饰城租赁合同》第七条约定，上诉人应向被上诉人缴纳3万元作为履约保证金，如上诉人未按合同约定支付租金、管理费、违约金或其他应付款项，可以履约保证金抵充，剩余部分返还上诉人。赢顺公司答辩称，一、上诉人张红献向盛唐灯饰城商户收取租金、电费后，未按合同约定向被上诉人交纳，且未经被上诉人同意擅自撤离商铺，上诉人的行为已构成违约，并导致盛唐灯饰城无法正常经营，故被上诉人按照双方租赁合同的约定向上诉人发出书面通知，上诉人未在30日宽限期内交纳租金等费用，故一审判决解除双方之间租赁合同并无不当，判决上诉人承担宽延期一个月的租金及之前的水费、违约金也符合法律规定。二、按照租赁合同第7.1条约定，上诉人缴纳的3万元系履约保证金，其意义在于保证上诉人按照租赁合同约定履行义务。租赁合同第18.6条约定，除本合同有特别约定外，因乙方（上诉人）违反合同约定导致提前终止合同的，乙方已缴纳的各项款项（含租金、押金）等，甲方有权不予退还。本案系上诉人违约导致，按照上述规定，被上诉人有权不退回履约保证金。另外，一审中，上诉人未就履约保证金主张权利，二审中提出已超出二审审理范围，不应予以处理。杨利未提交意见。赢顺公司向一审法院提出诉讼请求：判令解除原被告双方于2016年10月11日签订的《盛唐灯饰城租赁合同》；判令二被告共同向原告支付拖欠的租金、管理费、空调费、水费、电费合计30928.74元；判令二被告共同向原告支付逾期交款的违约金479.4元；判令二被告共同承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：2006年洛阳市洛龙区古城乡人民政府与洛阳天基地产有限公司签订商品房预售合同，洛阳市洛龙区古城乡人民政府购买了位于洛阳市洛龙区盛唐至尊小区20#楼底层商业用房。2013年8月10日洛阳市洛龙区古城乡街道办事处（原洛阳市洛龙区古城乡人民政府）与洛阳海选城百货有限公司签订商业用房租赁合同书，洛阳海选城百货有限公司作为承租方租赁了上述房产，之后洛阳海选城百货有限公司又将上述房产转租给原告赢顺公司，由赢顺公司对外租赁经营管理。2016年10月11日，赢顺公司作为甲方系出租方与被告张红献作为乙方系承租方签订了《盛唐灯饰城租赁合同》一份，约定：被告张红献承租原告位于洛阳市洛龙区××大道与××交叉口盛唐灯饰城一楼区域，租赁面积为783.36平方米，租赁期限为5年，自2016年10月15日起至2021年10月14日止；第1至第2年，租金为每月每平方米60元，第3年租金为每月每平方米65元，第4至第5年，租金为每月每平方米68.9元；市场管理费为每月每平方米5元，自2017年3月15日起开始计算租金及管理费，该费用按季度支付，前一支付周期到期前15个工作日内，支付下期费用，逾期交纳的，每延迟一天，按照应付金额的万分之五支付违约金等等。2017年10月21日，被告张红献向原告出具承诺书，被告张红献委托被告杨利来处理盛唐名汇商城与原告的有关的一切事宜，并负全部责任及合同约定的全部条款。上述合同签订后，原告向被告张红献交付了约定的商铺，被告张红献用于经营盛唐名汇商城。2020年6月8日，原告向被告杨利彩信送达了交纳第三季度租金和管理费的商家联系函，要求交纳自2020年7月1日至2020年9月30日租金和管理费171270.90元，要求于2020年6月15日前交清，但被告杨利一直未交纳。2020年7月2日，原告在盛唐名汇商城门口张贴通知，要求被告杨利尽快交纳租金，并告知自通知发出之日起30日内仍未交纳的，原告将依法解除《盛唐灯饰城租赁合同》。2020年7月3日，原告又通过邮政快递向被告杨利邮寄了该通知，快递被拒签退回。按照合同约定，自2020年7月3日发出通知30日内未交纳租金可以解除合同，至2020年8月2日30日届满，被告杨利未交纳租金。原告要求两被告支付一个月租金和管理费为57890.3元，空调费7050.24元，2020年5月16日至2020年7月31日期间的水电费11373.2元，以上合计为76313.74元，扣除800元优惠和后来被告租赁的场地实际占用商户向原告交纳的44585元，剩余应缴金额为30928.74元。一审法院认为，2016年10月11日，原告赢顺公司作为甲方系出租方与被告张红献作为乙方系承租方签订的《盛唐灯饰城租赁合同》，应系双方真实意思表示，该合同内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。双方应按该合同享有权利和履行义务。据该合同约定，作为承租方的被告张红献未按期交纳租金，逾期30日，原告可以要求解除合同，并支付违约金。2020年7月3日，原告再次向被告张红献委托人员告知交纳租金及相关费用，被告张红献仍未在原告指定的期限内交纳，原告诉求解除双方于2016年10月11日签订的《盛唐灯饰城租赁合同》并要求支付一个月租金和违约金符合双方合同约定和法律规定。被告张红献无正当理由未到庭参与诉讼，视为放弃对原告起诉抗辩和质证的权利，对原告针对被告张红献的诉求和相应证据予以采信。综上所述，原告诉求解除2016年10月11日签订的《盛唐灯饰城租赁合同》，以及要求被告张红献支付租金、管理费、空调使用费、水电费共计30928.74元及违约金479.4元，证据充足，理由充分，应予支持；原告其他诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，当庭判决如下：一、2016年10月11日，原告洛阳赢顺市场管理有限公司作为甲方系出租方与被告张红献作为乙方系承租方签订的《盛唐灯饰城租赁合同》即日起予以解除。二、被告张红献于判决生效后十日内向原告洛阳赢顺市场管理有限公司支付租金、管理费、空调使用费、水电费共计30928.74元及违约金479.4元。三、驳回原告洛阳赢顺市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元（已减半收取），由被告张红献负担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。另查明：1.2016年10月11日赢顺公司与张红献签订的《盛唐灯饰城租赁合同》中约定，张红献应在合同签署后7个工作日内交纳3万元作为履约保证金，如果张红献未按合同约定支付租金、管理费、违约金或其他应付款项，或张红献违反合同约定造成赢顺公司或第三方损失，赢顺公司可以扣留、没收等额的履约保证金，张红献按合同约定交还租赁场所并缴清所有费用、逾期付款违约金并完全履行合同其他义务后30个工作日内，甲方将剩余保证金无息返还；赢顺公司为张红献提供水、电、通信、保安等配套服务，张红献应支付市场管理费用，……上述费用按季度交纳，前一支付周期到期前15个工作日内支付下期费用；赢顺公司为张红献经营提供必备的水、电、热力等公用设施，由张红献直接向相关部门缴纳或由赢顺公司代为收取；赢顺公司物业和空调使用费按9元/m2另行收取，供暖费按25元/m2另行收取，……，上述费用按季度交纳，前一支付周期到期前30个工作日内支付下期费用；合同终止，张红献应在合同终止之日起15个工作日内将租赁场所和赢顺公司交给张红献保存的物业管理资料和工程资料交还，并自行承担费用拆除、搬离其所有设施设备，双方按房屋交接清单对租赁场所进行验收，如有损坏，张红献应负责修复并承担费用或赔偿损失等。当日，张红献向赢顺公司交纳合同押金3万元。2.张红献与赢顺公司签订租赁合同后，将场地进行了分租。2020年7月1日，赢顺公司（甲方）与在场地内实际经营的商户（乙方）分别签订了《协议书》，该协议书中“协议签订背景”载明：“2016年10月11日，张红献（杨利）与甲方签订《盛唐灯饰城租赁合同》，租赁甲方房屋用于经营盛唐名汇商城，租赁期限为2016年10月15日起至2021年10月14日止。之后，张红献（杨利）将盛唐名汇商城中商铺转租给乙方。2020年6月起，张红献（杨利）多次表示不再管理盛唐名汇商城，且拒不向甲方交纳租金、管理费、水电费、空调费，严重影响了盛唐名汇商城的正常经营。为保证乙方正常经营，经甲乙双方充分协商，达成协议如下”。赢顺公司称从商户处收取的44585元。3.赢顺公司称，其诉请给付的租金、管理费、空调费为2020年7月费用；赢顺公司2020年6月底发现张红献撤走；2020年6月8日要求张红献缴纳下期费用，张红献后表示不愿干了，赢顺公司要求其办理解除合同相关手续但张红献一直未到公司办理。本院认为，2020年6月8日赢顺公司通知张红献缴纳下期费用后，张红献表示不愿意进行经营，后赢顺公司在2020年6月底已发现张红献搬离，并于2020年7月1日与原张红献分租的商户分别签订了协议，双方租赁合同已实际于2020年6月底解除，2020年7月后张红献未再进行经营，不存在拖欠租金等费用的情形，赢顺公司收取的张红献合同押金3万元亦未退还，赢顺公司主张张红献违约并要求张红献多支付一个月租金费用的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，故不能成立。张红献搬离时因双方并未对租赁的房屋履行交验手续，对于租赁合同解除后的相关问题，双方可另行处理。对于张红献的上诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初5171号民事判决；二、驳回洛阳赢顺市场管理有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费293元（已减半收取），二审案件受理费585元，均由洛阳赢顺市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二〇年十一月二十三日书记员  刘伟琳