江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初603号 原告：过凤英，女，1955年12月24日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：程子怡，江西撼唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹晨，江西撼唐律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁，统一社会信用代码：91360105MA35L1BT1Y。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李薇，该公司员工。 原告过凤英与被告南昌恒富置业有限公司（以下简称“恒富公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告过凤英委托诉讼代理人程子怡，被告恒富公司委托诉讼代理人李薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告过凤英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告已支付的336717元购房款；2、判令被告向原告支付资金占用期间的利息暂计23963.03元(以336717元为基数，自2019年6月1日起暂计算至2020年8月1日利息为23963.03元，剩余利息按年利率6％计算至款项全部清偿之日止)；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月6日，原告在被告处购买坐落于南昌恒大林溪府8层花园洋房48栋3单元401室的房屋。2019年1月6日，原告向被告付款102078元；2019年4月4日，原告向被告付款100000元；2019年5月2日，原告向被告付款134639元。原告向被告共计付款336717元，被告均出具了收据给原告。双方间一直未签订房屋买卖合同，故原告于2019年6月开始向被告主张退房退款。被告一直刻意拖延退款时间，直至今日分文未退。后来原告得知案涉房屋被告已经另行出售，经原告多次与被告协商退款未果，无奈遂诉至人民法院。望判如所请。 被告恒富公司辩称，本案中原、被告于2019年1月6日签订《林溪府商品房认购书》，约定原告购买其南昌恒大林溪府楼盘48#3-401号房。原告并于同日与被告签订了《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，约定原告以分期付款的方式购买案涉房屋。其中房屋总价为1085578元，原告需在2019年1月6日前支付首期房款65578元，2019年4月5日前支付房款60000元，2019年7月5日前支付房款110000元，2019年10月5日前支付房款110000元，2020年1月5日前支付房款740000元。装修总价款为656500元，原告需在2019年1月6日前支付价款36500元，2019年4月5日前支付价款40000元，2019年7月5日前支付价款70000元，2019年10月5日前支付价款70000元，2020年1月5日前支付价款440000元。签订合同后，原告按照合同约定向其支付房款及装修款合计336717元，其他剩余款项均未支付，系原告违约，被告没有任何违约情形，被告多次通过电话、微信联系原告要求其履行合同义务，并向原告寄送了律师函，但原告始终未履行合同义务。被告有权依据原告向其出具的还款承诺书没收原告所付房款，原告应自行承担逾期未付款造成的一切后果。综上所述，本案系原告违约，原告并不享有解除权，请求法庭驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证，对于当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告所举银行转款凭证，被告确认金额准确，但转款人非原告本人，故对其关联性有异议。本院经核查，上述款项均系由原告口头委托其儿媳等为其代付。为此，对被告对该组证据的关联性异议不予采信；对原告所举其儿媳等与被告相关人员的聊天记录，被告对其三性均有异议。本院认为，虽该证据的真实性存在不确定性，但结合其他证据及庭审陈述等本院对其部分予以采信。对于被告所举认购书、购房合同、室内装修委托合同及购房确认书、还款承诺书，原告当庭否定上述文件非其本人签字、捺印。本院认为，首先，其诉状中陈述的购房及购房时间、支付购房款的时间等行为可证明其与被告存在合同关系；其次，其在申请对合同等文件的签字、捺印进行鉴定后，又申请撤回，应视为其自认该组证据的真实性，故其关于真实性的异议不成立；对于被告所举《律师函》及EMS回单，原告否定其收到该函件。本院认为，该函的发送结合被告庭后补充提交的中国邮政EMS查询情况，应确认已“妥投”。故对原告的该异议本院亦不予支持。 对于本院庭审中当庭要求被告补充提供其与原告所签《无理由退房协议书》，被告坚持其未与原告签订。同时，其补充提交一空白的格式化协议书文本以证明即便其签订，协议书约定的退房也是有前提的，原告违背了该前提条件，也不享有该退款权利。原告对此表示异议。本院认证认为，该退房条件的约定并不违反国家法律强制性规定，原告自身作为成年人，若签署协议，则理应遵守协议的相关约定。至于被告列举的“宋江涛”因介绍原告购买案涉房屋而收取其公司支付的佣金，因其属另一法律关系，本院在此不作评述;对于被告补充提交的对涉案房屋另售的《商品房买卖合同》，原告质证认为该合同证明属被告根本性违约。对此，本院认证认为，结合双方举证，双方间房屋买卖关系自2019年9月下旬《律师函》限期届满之日起已处实际解除状态，被告在此后对该房产进行另行处置并无不当。因此，原告异议不成立。 根据当事人的举证和陈述，本院确认如下事实：2019年1月6日，原被告双方签订《林溪府商品房认购书》，确定原告向被告购买坐落于湾里区房屋。同日，双方还分别签订了该房的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》。其中商品房买卖合同约定原告以分期付款方式购买案涉房屋，房屋单价每平方米人民币8598.64元，总价为人民币1085578元。原告需分别于2019年1月6日前支付首付款人民币65578元；同年4月5日前支付房款人民币60000元、7月5日前支付房款人民币110000元、10月5日前支付房款人民币110000元，2020年1月5日前支付房款人民币740000元。该商品房买卖合同中第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。 案涉装修合同约定：案涉房屋原告自愿委托被告对该房屋统一装修升级，委托服务总包干价为人民币656500元，由原告采取分期付款方式分别于2019年1月6日前支付价款人民币36500元，同年4月5日前支付价款人民币40000元、7月5日前支付价款人民币70000元、10月5日前支付价款人民币70000元，2020年1月5日前支付价款人民币440000元。该合同在第四条双方权利义务第3项约定：甲方应按本合同规定的时间付款，选择分期付款的，如甲方未能按规定日期付款，每逾期一天，甲方须按未付款总金额的万分之一计算，向乙方支付违约金。甲方逾期180天仍未按约定全额支付的，乙方有权选择解除本合同，乙方解除合同的，甲方按已付款的50%向乙方支付违约金，同时甲方与乙方就该房屋买卖签订的《南昌市商品房买卖合同》及其补充协议一并解除；第五条违约责任条款约定：合同双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金。合同签订当天，原告向被告支付购房及装修款计人民币102078元；2019年4月4日支付被告两份合同期款计人民币100000元；2019年5月2日支付被告两份合同期款计人民币134639元。之后原告无其他付款记录。上述累计实际向被告支付人民币336717元（已扣除优惠金额5361元）。 另查明，被告出具的空白《无理由退房协议书》约定：如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时候，乙方享有无理由退房的权利。 还查明，2019年9月20日被告向原告发送有关限期履行性质的《律师函》，原告于2019年9月23日亲笔予以了签收。被告补充提交的2020年5月2日，被告对案涉房屋已另行出售处理。 上述事实，有原、被告提交的原、被告身份信息、银行转款凭证16笔、《收据》、聊天记录、《林溪府商品房认购书》、《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、购房确认书、还款承诺书2份、《律师函》及EMS凭证、恒房通推荐界面截图1张、恒房通佣金奖励明细表1张、被告庭审后补充提交的2020年5月2日被告另行销售的《商品房买卖合同》、空白《无理由退房协议书》以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案中，原告既主张其未签订上述涉案房屋的购房等合同，又放弃对相关合同等文件中涉及的签名、捺印进行司法鉴定甄别。因此，结合原告提供的付款、聊天记录等证据，本院应认定双方存在房屋买卖、委托装修合同关系。原告提供的聊天、微信记录虽不能完全证明其有关举证目的，但结合庭审中双方陈述，应认定其已明确标示放弃对购房等合同的履行。同时，被告在原告方逾期履行案涉期款，于2019年9月下旬，以《律师函》形式进行对原告逾期行为进行函告、限期缴纳，并告知限期内不予解决，将依据合同约定，对案涉房屋给予解除合同的处理后，就此，在原告仍未履行合同到期款项的情况下，于2020年5月对案涉房屋另行进行的销售，上述双方行为相结合，应认定双方当事人关于解除合同的意思表示一致，并确认双方的商品房买卖合同及附属的室内委托装修合同关系自2019年9月下旬《律师函》限期结束之日起，已处实际解除状态。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。即双方购房及委托装修合同解除后，被告应退回原告支付的购房及装修款人民币336717元。至于导致案涉合同不能履行的责任，即便双方签有《无理由退房协议书》，原告也因违反协议约定的无理由退房条件，加之原告并未提供充足证据证实双方在2019年7月5日付款期前协议解除了合同。因此，合同的履行不能显然是由于原告自身的违约行为造成，根据双方签订的两份合同的约定，原告理应向被告支付相应的违约金。鉴于两份合同中约定的违约金额均过高，对此，本院结合在案证据、合同的履行情况、违约方过错程度、违约的时间长短等综合因素，酌情确定原告按房屋总价款（含装修合同价款，其中扣除优惠金额）人民币1736717元的1%计算违约金为人民币17367元。该款在被告应退购房及装修款中予以扣减，即确认被告应返还原告购房、装修款人民币319350元。至于原告诉请被告资金占用期间的利息损失，因本纠纷系原告自身违约造成，故本院不予支持。 综上，本院确认原、被告双方《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》已处于实际解除状态；原告逾期支付购房及装修合同款项是导致合同解除的主要原因，理应承担相应的违约责任。为此，依据《中华人民共和国合同法》 第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用 >的解释》第九十条 规定，判决如下： 一、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告过凤英购房及装修款合计人民币319350元； 二、驳回原告过凤英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3355元，由被告南昌恒富置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 胡信昌 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 胡 萍 书 记 员 熊雅珺