江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初7748号原告（反诉被告）：鞠金林，男，1969年12月11日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：孙康乐，江苏金路律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小娟，江苏金路律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：王晓梅，女，1971年4月11日生，蒙古族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：孙康乐，江苏金路律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小娟，江苏金路律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：南京金宣公寓管理有限公司，住所地在南京市秦淮区明匙路****。法定代表人：候庆江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田树泽，男，该公司员工。原告鞠金林、王晓梅与被告南京金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）暨反诉原告金宣公司反诉反诉被告鞠金林、王晓梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鞠金林及鞠金林、王晓梅的共同委托诉讼代理人孙康乐、陈小娟，被告（反诉原告）金宣公司的委托诉讼代理人田树泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞠金林、王晓梅向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的南京市房屋出租委托代理合同于2020年5月6日解除；2、判令被告支付173天免租期租金共计37662.50元；3、判令被告支付合同违约金13100元；4、判令被告赔偿损失共计39450元。事实与理由：原、被告于2018年2月5日签订南京市房屋出租委托代理合同一份及补充协议两份。约定被告承租原告位于南京市玄武区××的房屋，期限自2018年2月6日至2026年2月5日共计8年，免租期240天，租金每月6550元；并明确合同期内原告或被告提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金200%支付违约金。合同签订当天，原、被告办理了房屋交接手续，被告经验收后交接了案涉房屋。2020年4月14日，被告以公司经营不善为由向原告发出告知函，要求解除租赁合同。被告的租金支付至2020年5月5日，之后未再支付房租。因被告提前终止合同，依据合同约定，被告应支付200%月租金的违约金。此外，由于被告未履行满8年的合同期限，故应支付相应免租期租金37662.50元以及被告提前终止合同致房屋至今未对外出租等房屋损失共计39450元（包括拆除隔间、恢复房屋的费用以及空置三个月的损失）。原、被告曾多次协商无果，故诉至法院，要求判如所请。被告金宣公司辩称：1、案涉房屋的实际解除时间和交接时间均为2020年4月23日；2、合同明确第一年的免租期为8个月，该房屋交付时为毛坯房无法对外出租，所以被告不应承担免租期费用；3、合同提前解除是因疫情问题，小区封闭导致我司无法出租房屋，故不应追究违约责任，我司不应承担违约金和所谓损失。反诉原告金宣公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告间签订的南京市房屋出租委托代理合同于2020年4月23日解除；2、判令被反诉人退还反诉人剩余房屋租金2665元；3、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失55000元。事实与理由：反诉原、被告于2018年2月5日签订南京市房屋出租委托代理合同，约定被反诉人将持有的房屋委托反诉人进行装修配置家具对外出租。合同履行过程中，反诉人并无恶意违反合同约定，但因疫情原因，相关机构采取了小区封闭、控制人员进入、拒绝外埠人员居住等措施导致合同无法继续履行，经双方协商互不追究违约责任，并于2020年4月23日解除合同、交还房屋，且房屋产生的水电费已全部结清。反诉人支付的房租到2020年5月5日，被反诉人应当退还2020年4月23日至2020年5月5日的租金2665元，还应赔偿合同解除给反诉人带来的装修损失55000元。现提出反诉，要求判如所请。反诉被告鞠金林、王晓梅辩称：1、案涉房屋虽然是4月23日交接，但机械钥匙一直没有交还，不能视交接日为解约日；2、被告的房租支付至2020年5月5日，合同解除时间亦为当日，故反诉原告主张退还房租没有依据；3、反诉原告对案涉房屋进行装修系其为实现合同目的而为、合同的解除也是反诉原告提出来的，所以装修费用和所谓损失不应由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提供了合同、微信记录、照片、转账记录、收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：原告鞠金林、王晓梅于2016年5月29日与南京鼎坤房地产开发有限公司签订预售合同，购买位于南京市玄武区××的不动产。2018年2月5日，原告鞠金林、王晓梅就实际购得的南京市玄武区××与被告金宣公司签订南京市房屋出租委托代理合同，约定该房原始格局为5室2厅1厨1卫，用于分租，分租间数5间。被告的出租代理权限为：代原告出租房屋并办理与承租人间的洽商、联络、签约事项；代原告办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代原告向承租人收取租金；代原告向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期限自2018年2月6日至2026年2月5日共8年。本合同约定的房屋代理期中免租期，被告免费使用，无需向原告支付租金，第一年240天。每月租金6550元（含税），被告将各期租金划入原告账户的日期为：第一次2018年2月6日19650元、第二次2018年5月6日0元、第三次2018年8月6日0元、第四次2018年11月6日6550元，以此类推。原告允许被告或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。经双方协商一致，可终止本合同；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。出租代理期内，原、被告需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。房屋交割清单上未列明的物品，如有损坏及丢失情况，被告不负任何责任。合同签订当日，原告即向被告交付房屋并签订房屋交割清单。清单中仅注明钥匙一把。2019年5月19日，原、被告又签订补充协议，约定2019年6月6日至2021年2月5日期间的月租金由原6550元变更为6150元。2020年2月24日，原、被告双方又通过电子方式签订补充协议一份，明确2020年2月6日至2020年5月5日期间的预期收益由18450元变更为12300元，即减免被告一个月房租。2020年4月13日，原告鞠金林与被告金宣公司的“傅”通过微信就案涉合同的提前终止进行了沟通。原告表示在违约责任未明确的情况下不愿收房。为此，2020年4月14日，被告金宣公司通过微信向被告出具告知函，载明鉴于疫情不可抗力情况，相关机构均采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外阜人员居住等措施。新冠病毒肺炎疫情导致我司无法正常经营您房屋，使我司重大亏损超过正常风险抵抗范围。根据实际情况及委托合同要求，我司与您间签订的南京市房屋出租委托代理合同无法继续履行，为避免双方损失扩大，我司曾多次通知解除，现我司再次正式通知您：我司解除与您签订的南京市房屋出租委托代理合同，请您于2020年4月16日11时至标的房屋现场与我司办理相关交接手续。后续问题由双方协商解决。鞠金林在微信中表示贵司田总之前从来没有说过提前解除合同的事情，但可以16号进行交接，同时请明确违约责任承担意见；关于里面家具家电，在有凭证便于维修的前提下，可以留下用以抵扣贵司部分违约金。鞠金林还提醒要结清水电、别忘了大门钥匙、门禁卡，但对方表示时间长了，钥匙只能找找看。原、被告双方实际于2020年4月23日就案涉房屋进行了交接，并明确水电费已结清、钥匙未交、该房密码已改。审理中，双方均认可，被告所缴纳的房租对应的使用期限至2020年5月5日，期间的水电费均已结清。此外，原、被告为证明提前退房给各自造成的损失，提供了下列证据：1、原告提供微信转账凭证，包括于2020年7月12日向“小可爱”转账400元，备注为××清洁费；于2020年5月27日向“小紫朝阳府”转账600元，备注为××换锁。被告认为上述转账和本案无关。2、案涉房屋的照片，照片显示家具家电均已搬离、房屋基本空置，地面有，地面有垃圾此主张，该照片证明因提前退房导致房屋迄今空置。被告认为该照片对应的是交接时的现场照片。3、被告提供2018年3月1日的装修收据一份，金额为55000元，收据明确为××的毛坯装修含三个卫生间、五个卧室、木地板地面、墙面，收据加盖“南京市利民油漆五金店”公章。原告认为对毛坯房的装修不可能花费这么多。本院认为，原告鞠金林、王晓梅与被告金宣公司签订合同，约定由原告将其购买的房屋交由被告使用和收益，被告向原告支付固定租金。因此，双方间合同虽名为委托代理合同，但合同性质实质为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。案涉合同约定的租期自2018年2月6日至2026年2月5日，现被告提前退租，其行为已违反合同约定，构成违约，应由被告承担相应违约责任。被告辩称提前终止系因疫情导致的意见，本院认为，新冠肺炎疫情对案涉合同的履行产生一定的影响，但综合本案的租赁期限、租赁房产的性质等因素，尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行；且本案中，双方协议由原告减免被告一个月房租，因此，对被告的辩解意见，本院不予采信。对于案涉合同的解除时间，本院认为，案涉合同因被告原因终止履行，双方于2020年4月23日办理房屋交接手续，原告于当日收回房屋，案涉合同应自该日解除。对于原告主张，被告未交还机械钥匙故合同解除之日应以2020年5月5日为准的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的免租期租金，本院认为，合同约定了第一年免租期为240天，因原告提供免租期前提为被告承租房屋8年，现被告实际承租至2020年4月23日即解除合同，故免租期亦应按比例折抵，折抵后免租期外的租金应由被告负担。现原告主张该部分房租37662.50元未超过按比例折抵后计算金额，对原告的该项诉讼请求，本院应予以支持。被告辩称免租期系案涉房屋由被告装修而给予的意见，因无证据证实，故本院不予采信。对于原告主张的违约金13100元，本院认为，案涉合同系因被告提前退租导致，故被告应按约定支付200%的月租金计12300元（6150元×2个月）。对于原告主张的损失39450元，原告陈述该损失包括房屋空置的损失、恢复房屋原状的损失以及清扫、换锁等损失。对此，本院认为，首先，由于违约金以补偿为主，兼具惩罚性，对同一违约事实，实际损失未超出违约金的，当事人不能同时主张违约金和损失赔偿。其次，原告主张的恢复房屋原状的损失，因案涉房屋的装修系经原告许可后装修，合同未约定终止履行后需由被告恢复原状，故对原告主张的该项损失，本院不予支持。对于原告主张的清洁费用，根据照片显示，房屋交接时屋内虽留有部分垃圾，但并未到需请专人清理的程度，故原告主张的该项费用，本院不予支持。对于原告主张的换锁损失，因锁具更换系因被告未能退还房屋钥匙所致，故该部分损失应由被告予以赔付。关于原告主张的房屋空置损失，因案涉租赁合同系被告违约解除，被告应当对房屋空置产生的损失向原告承担赔偿责任。以上，被告应向原告赔偿房屋空置损失和锁具更换费用，但由于合同约定的违约金与原告的上述损失大体相当，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告主张的退还2665元租金的请求，本院认为，房租的收取应以被告实际租用房屋期间计算，现案涉房屋已于2020年4月23日交还原告，之后未实际使用期间的房租（自2020年4月24日至2020年5月5日）共计2460元应由原告退还被告。对于反诉原告主张55000元装修损失的诉讼请求，因合同解除系承租人即被告违约所致，案涉房屋装修残值损失应由反诉原告自行承担。综上，原、被告间租赁合同于2020年4月23日解除；被告应给付原告免租期房租37662.50元、违约金12300元；原告应退还被告房租2460元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告鞠金林、王晓梅与被告南京金宣公寓管理有限公司于2018年2月5日签订的南京市房屋出租委托代理合同于2020年4月23日解除；二、被告南京金宣公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告鞠金林、王晓梅免租期内房租37662.50元、违约金12300元；三、反诉被告鞠金林、王晓梅应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告南京金宣公寓管理有限公司租金2460元。四、驳回原告鞠金林、王晓梅的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告南京金宣公寓管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1028元，由原告鞠金林、王晓梅共同负担458元，被告金宣公司负担570元；本案反诉案件受理费621元，由反诉原告金宣公司负担595元，由反诉被告鞠金林、王晓梅共同负担26元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王剑锋二〇二〇年十一月九日法官助理 朱 丹书 记 员 栾昕然