湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10371号上诉人（原审被告）:陈玉华，女，1969年8月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：曾宪荣，男，1962年9月9日出生，汉族，系陈玉华之夫，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：浏阳市天晟物业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市锦程大道香槟现代城****。法定代表人：余意，董事长。委托诉讼代理人：杨飞跃，湖南鼎忠律师事务所律师。上诉人陈玉华与被上诉人浏阳市天晟物业管理有限公司（以下简称天晟公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初7905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。陈玉华的委托诉讼代理人曾宪荣，天晟公司的委托诉讼代理人杨飞跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈玉华上诉请求：1、撤销浏阳市人民法院（2020）湘0181民初7905号判决或者发回重审；2、请求上级法院帮陈玉华追回商贸城开发商欠的房款。事实和理由：上诉人虽在浏阳市国际花炮商贸城购买了商铺，但是五栋二号，不是一栋二号，而且与商贸城购房合同二份都不一样。上诉人与东信置业有限公司所购房屋，因开发商没有履行合同，在2016年8月30日之前办理产权证，且房屋质量太差，误差太大，装修期间主梁两头相差5到6厘米墙面凹凸相差几厘米，不好装修，协商不成，最后开发商同意退房，但是房款一直没退，而且房屋维修基金也已交，所以从2015年至今，一直是东信置业有限公司与物业交涉。根据合同法、物权法、物业管理条例规定，物业合同是无效合同，物业公司与谁签的，在哪签的，上诉人一概不知。现因房屋质量太差，漏水，发霉，都是无通风口和消防通道造成的，因此无法入住。根据物业管理条例，应由物业公司派维修人员维修。而天晟公司推脱是商贸城的原因。被上诉人天晟公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人自认为房屋已经退回，但至今为止案涉房屋仍由上诉人管理使用，房屋问题属于开发商的责任，与被上诉人没有关系，一审判决应予维持。天晟公司向一审法院起诉请求：1、判令陈玉华立即支付天晟公司物业管理费2966.54元及计算至实际清偿之日止的违约金660元（违约金按照年利率24%计算，计算至2020年3月17日暂定为660元）；2、本案诉讼费由陈玉华负担。一审法院认定事实：天晟公司系一家经批准从事物业服务的公司。2019年1月1日，浏阳市国际花炮商贸城业主委员会（甲方）与天晟公司（乙方）签订《物业管理服务合同》1份，合同约定：一、物业管理区域包括公共部位的维修、养护和管理，共用设施设备的养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序维护、安全防范等事项的管理等；二、物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，甲方委托乙方收费的标准为商铺门面按1.5元/月、平方米计算，商铺层楼按0.5元/月、平方米计算，垃圾清运费96元/年计算；三、委托服务管理期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。此外，合同还对物业服务标准、合同双方权利与义务、违约责任等进行了详细约定。陈玉华系浏阳市国际花炮商贸城业主一期102号商铺业主，102号商铺门面面积82.78平米，商铺层楼面积212.75平米，合计295.53平米。陈玉华因拖欠了天晟公司2019年度的物业管理服务费及环卫费，并经天晟公司催缴后仍未交纳，天晟公司遂诉至一审法院，要求判如所请。另查明：1、诉讼过程中，天晟公司陈述浏阳市东信置业有限公司向其移交的《浏阳国际花炮商贸城业主信息表》中载明了各房屋的商铺门面面积和商铺层楼面积，天晟公司即据此收取物业管理服务费的。2、天晟公司主张环卫费（垃圾清运费）为200元/年，但未向一审法院提交相关依据。3、陈玉华辩称涉案房屋漏水情况一直未得到解决，不同意交纳物业费，天晟公司称，整个商贸城房屋不止陈玉华家出现漏水现象，现在开发商一直在维修中。4、陈玉华未提交涉案房屋已退回开发商的相关证据。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案天晟公司与浏阳市国际花炮商贸城业主委员会签订的《物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对商贸城业主及物业公司均具有约束力。天晟公司为浏阳市国际花炮商贸城提供了物业服务，陈玉华作为该小区业主，理应按约定向天晟公司交纳相应的物业服务费用，故天晟公司要求陈玉华支付物业服务费2767元（商铺门面面积82.78平米×1.5平米/月×12月＋商铺层楼面积212.75平米×0.5平米/月×12月，四舍五入）的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。对于天晟公司主张环卫费按照200元/年的标准收取的诉请，因《物业管理服务合同》中明确约定为96元/年，天晟公司对其主张并未提供相应依据证明，故对天晟公司的该项主张不予支持，一审法院依法认定本案环卫费为96元。对于天晟公司主张违约金的诉请，因《物业管理服务合同》中并未对业主逾期交纳物业费约定违约金，故对天晟公司的该项主张不予支持。陈玉华未提交证据证明涉案房屋已退回开发商，陈玉华以未收到开发商的退房款为由拒交物业费的证据不足，其辩解理由不成立，一审法院不予采信。一审法院判决：一、陈玉华于本判决生效之日起三日内支付浏阳市天晟物业管理有限公司2019年度物业管理服务费2767元、环卫费96元，合计2863元；二、驳回浏阳市天晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人拒交物业费的抗辩理由是否成立。上诉人认为，上诉人与开发商就案涉房屋的购房合同因开发商未按期办理产权证和房屋质量问题，开发商已同意退房；天晟公司未与上诉人签订物业合同；房屋漏水问题物业公司推脱系开发商责任，基于上述事实不应支付物业费。经查，上诉人称案涉房屋开发商已同意退房，但未提交证据证明，故其以退房为由拒交物业费，本院不予支持。关于《物业管理服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，案涉物业服务合同系浏阳市国际花炮商贸城业主委员会与天晟公司签订，该合同对作为业主的陈玉华具有约束力，其以非合同当事人为由拒交物业费，本院不予支持。关于房屋漏水问题，上诉人一审提交了房屋的照片，照片显示房屋内因漏水导致发霉，天晟公司在一审庭审认可该事实，并称已经上门查看、登记并将问题反馈给开发商，但未提交证据证明。本院认为，天晟公司作为物业服务企业，对于业主反映的房屋漏水问题应当进行处理，天晟公司未提交证据证明其对漏水问题进行了处理，其提供的物业服务存在瑕疵，本院根据天晟公司提供物业服务的瑕疵情况，酌定物业费按上诉人应交物业费的80%，即2213.6元（2767×80%）收取。一审法院对环卫费的认定并无不当，本院予以维持。上诉人还上诉要求追回商贸城开发商所欠房款，该诉请不属于本案物业服务合同纠纷的审理范畴，上诉人应另行起诉。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初7905号民事判决第二项；二、变更湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初7905号民事判决第一项为陈玉华于本判决生效之日起三日内支付浏阳市天晟物业管理有限公司2019年度物业管理服务费2213.6元、环卫费96元，合计2309.6元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由陈玉华负担20元，浏阳市天晟物业管理有限公司负担5元，二审案件受理费50元，由陈玉华负担40元，浏阳市天晟物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年十一月二日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。