江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初9047号原告：高鹏，男，1990年4月28日生，汉族，住南京市秦淮区。原告：戴明月，女，1989年9月14日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：高鹏，戴明月之夫。被告：常玉芳，女，1949年10月29日生，汉族，住南京市秦淮区。原告高鹏、戴明月与被告常玉芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高鹏、被告常玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高鹏、戴明月向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告地下室、车位的损失（暂定100000元）及相应的契税损失，此损失为预估损失，实际损失按约定以评估鉴定价值为准；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年7月23日，原告与被告签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定由高鹏、戴明月购买常玉芳名下的南京市秦淮区房屋，合同总价款为4200000元，其中明确该价款除房屋外，还包含了一间具有使用权的地下室、两个具有使用权的车位。合同签订后，原告依约支付合同款，被告将房屋过户至原告名下。但在房屋过户后，被告才告知原告合同中约定的使用权车位已被其借给他人使用，并承诺交房时能收回，但交房至今被告也未能收回车位交给原告。因车位被占用原告无法停车，2020年7月22日及2020年7月23日连续两次引发警情，但民警及物业管理人员到场后均表示被告无法证明自己是使用权人故不作处理，车位占用人也明确表示其并未向被告借用车位，该车位甚至地下室都是公用的，被告不具有完全的使用权。至此，原告才知受到了被告的隐瞒和欺骗，如果购房之初被告说明上述标的房屋不带地下室及两个停车位的不受干涉的使用权，原告根本不会考虑以上述成交价格购买该套房屋。被告的行为违背了诚实信用原则和合同约定，导致原告行使权利受阻，原告为维护自身权益，只得具状贵院，望贵院查明事实，依法判决。常玉芳辩称，双方在购买房屋时，我自始自终都讲地下室和车位是不合法的，我在没有搬走的时候就让他把车子停过来，我让二楼的人同意他停车。现在他还扣了我10000元钱，要我赔钱是不可能的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高鹏、戴明月提交了原被告签订的《南京市存量房屋买卖合同》、不动产权证书、原告与被告的微信聊天记录、户口押金尾款收条、车位现场照片、接处警记录、停车收费标价牌、契税发票以及被告与前房主、前房主与开发商的房产交易登记合同等证据。常玉芳提交了户口押金尾款收条、2020年7月23日的谈话笔录。本院从南京市不动产档案管理中心调取了原被告备案的《南京市存量房买卖合同》（编号2019073478）。上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月23日，常玉芳（甲方）和高鹏、戴明月（乙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定：常玉芳将坐落为南京市秦淮区成套住宅房屋（建筑面积127.87平方米，房屋所有权证号为：宁房权证秦转字第**）出售给高鹏、戴明月；甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；甲方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；甲乙双方同意，交易房屋总价款（包含家具家电、装饰装修和配套设施等）计为人民币4200000元，房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一；乙方于2019年7月23日将定金人民币50000元自行支付给甲方；乙方于过户前向甲方支付首付款人民币2220000元；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款人民币1900000元；甲方同意乙方自留尾款人民币30000元整，其中户口迁移保证金人民币10000元整，在该房屋所有户籍关系迁出并清空时，乙方自行支付给甲方，物业交割保证金人民币20000元整，在房屋交付时，乙方自行支付给甲方。双方还通过在合同上勾选的方式达成其他约定：关于房屋车位的约定为“有，使用权车位，此房价包含车位。在房屋交付时，甲方一并交付此车位，如乙方不能获得此车位使用权的，每逾期一日，甲方应当按日计算向乙方支付总房价款万分之五的违约金，直至乙方获得使用权为止”；关于房屋地下室／储藏室的约定为“有，使用权地下室／储藏室，此房价包含地下室／储藏室。在房屋交付时，甲方一并交付此地下室／储藏室，如乙方不能获得此地下室／储藏室使用权的，每逾期一日，甲方应当按日计算向乙方支付总房价款万分之五的违约金，直至乙方获得使用权为止”。2019年8月30日，常玉芳和高鹏、戴明月又就南京市秦淮区房屋买卖签订《南京市存量房买卖合同》（编号2019073478），并提交备案。当日，南京市规划和自然资源局向高鹏、戴明月颁发了苏（2019）宁秦不动产权第××号不动产权证。高鹏当庭自认2019年12月31日，常玉芳交付了南京市富丽山庄13幢X室房屋及一把地下室钥匙。截至2020年4月3日，常玉芳收到高鹏、戴明月购房款4190000元，常玉芳表示“另有10000元车位问题解决后主张”。另查，常玉芳和高鹏、戴明月在《南京市存量房屋买卖合同》中约定的“使用权车位、使用权地下室”均无任何权属证明，对此高鹏当庭承认在签订合同时已知悉。“使用权车位”系在南京市上自行划设的停车位置，位于案涉“地下室”对外开立的南门口，该处至小区道路边缘有前后停放两辆小车的位置。2019年12月13日、14日，高鹏、戴明月通过微信向常玉芳反映二楼邻居要求他们挪动已停放在该车位的私家车，方便其共同停放、进出。常玉芳表示会去协调。2020年7月22日下午、7月23日上午，南京市富丽山庄13幢XX室居民汪金义和戴明月因车位停车纠纷分别拨打“110”电话报警。2020年7月23日下午，常玉芳、高鹏、汪金义在富丽山庄物业管理办公室进行了协商，并由高鹏起草“谈话笔录”一份，其中明确“汪金义对高鹏、戴明月使用地下室表示认可且无异议，至于地下室门口的坡道能否停车，现搁置争议，待后续解决”。常玉芳、高鹏、汪金义分别在谈话笔录上签名，并且汪金义手写备注“坡道停车随时可移位”。该谈话笔录还由富丽山庄物业管理负责人季学香作为见证人签名。2020年10月27日下午，本院邀请季学香一起组织常玉芳、高鹏、戴明月、汪金义在富丽山庄物业管理办公室进行调解，季学香表示可以做汪金义工作，让他以后不在坡道车位停车。但高鹏、戴明月在要求法院或物业出具确认其对车位可以自由使用，没有其他人使用和干涉的材料未果后，拒绝了此调解意见。本院认为，常玉芳和高鹏、戴明月签订《南京市存量房屋买卖合同》，将南京市秦淮区房屋出售，并办理过户，不违反法律规定。但双方在合同中对“使用权车位、使用权地下室”的约定，不能对抗第三人对车位、地下室主张权利。高鹏、戴明月在签订《南京市存量房屋买卖合同》时已经了解“使用权车位、使用权地下室”没有任何权属证明，确切地知道“使用权车位、使用权地下室”存在权利瑕疵，只能就现状进行交付，故无权要求常玉芳对“使用权车位、使用权地下室”承担权利瑕疵担保责任。高鹏、戴明月并未举证证明邻居汪金义阻止其在地下室门口的坡道车位停车，相反汪金义在双方因停车纠纷协商时，已书面承诺“坡道停车随时可移位”，为高鹏、戴明月提供停车便利，因此可以认定高鹏、戴明月已经可以实际使用车位。至于高鹏、戴明月和汪金义在使用车位过程中的纠纷，属于相邻法律关系，应由相邻双方本着互谅互让的原则妥善处理。案件审理过程中，经本院组织调解，高鹏、戴明月拒绝接受“让汪金义以后不在坡道车位停车”的方案，显然超出了案涉《南京市存量房屋买卖合同》约定的当事人权利义务。综上所述，对于高鹏、戴明月的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告高鹏、戴明月的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取为1150元，由高鹏、戴明月负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  蒋华强二〇二〇年十一月二十五日见习书记员  刘 琦