河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10461号 上诉人（原审被告）：兰静波，男，1990年7月8日出生，汉族，住邢台沙河。 被上诉人（原审原告）：傅吉磊，男，1984年2月10日出生，汉族，住石家庄市新华区。 上诉人兰静波因与被上诉人傅吉磊房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初5657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案行了审理。上诉人兰静波、被上诉人傅吉磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 兰静波上诉请求：一、请求撤销原审判决，驳回被上诉人的请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于长安区法院审查承租人拖欠出租人房租事项没有查清事实真相。1、按租赁协议期限是12个月，自2019年6月4日至2020年6月3日止计算，协议第三条第2条表明以甲方实际收到为准，合同履行期间，乙方在所付租金使用完 —1— 毕前十日内，将下期租金支付给甲方。按此理解，乙方已将房租缴到2020年5月3日，乙方于2020年5月12日搬离出租房屋，其中1100元为押金足以抵扣2020年5月12日搬离之前的房租。多余的未退还。因疫情期间不可抗力因素有至少3个月未居住房屋，甲方本应适当减少租金。据租房协议第六条3条在乙方承租期间，非乙方原因造成的该房屋及其附属设备设施损坏，甲方负有修缮义务。甲方没有及时修缮房屋，影响房屋的正常使用，乙方有权解除合同。搬离房屋是因甲方马桶损坏没有及时修缮产生水费存在争议无法解决，乙方有权搬离解除合同。因此乙方属于合法合理解除合同。上诉人表示：一审认定的承租人拖欠出租人一个月房租事项认定不合理。事实，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。既然未解除合同即视为同意所支付的租金（此项乙方曾与甲方电话沟通确定过）。因此不存在违约拖欠甲方房屋租金及违约金。二、关于拖欠水费事项。高远森霖城物业服务中心出具《水费催缴函》在2019年8月份抄录水表底数为44吨，在2020年5月11日抄录水表底数为658吨，此数据严重异常，试问家庭正常用水9个月怎能使用615吨水（期间至少3个月未使用水）。对此本人曾向物业讨要说法，但物业通过现场勘查了解表示是马桶漏水导致。因此本人认为对此导致的后果是因房主的马桶破旧导致，产生水费本该甲方承担。因疫情原因至少有3个月未居住，本人对漏水及水费并不知情。物业水费收取本没有明确固定时间缴 —2— 纳，本人在2019年6月入住到2020年5月12日搬离之前并未收到物业水费的通知。上诉人表示：一审认定的被告承担水费2900.88元不合理，事实，物业通过现场勘查了解确认是马桶漏水导致的，本人认为产生水费本该甲方承担。三、关于更换锁芯事项。租赁时甲方给予的本就是装修使用钥匙，甲方另有3把钥匙可以打开房门，办理后乙方曾与甲方沟通过此事项。本人认为甲方故意撬开门锁，目的为了让乙方多承担经济费用。上诉人表示：一审认定的搬离后未交接导致原告撬门收回房屋不合理。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，上诉人为维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请二审法院查清事实后依法判决。 傅吉磊答辩称：一、上诉人的诉讼请求不成立，因为当初有国大的合同，既然签订了合同就应按照合同履行，违反合同的哪条约定，就应该按照该条的法律规定处理。二、房租问题，在审我方已经提交了相关证据，证明了拖欠了多长时间，按照合同约定已经拖欠一个月，这个与终止合同没有关系，因为终止合同是在违约之后。三、上诉人入住前所有设施都是完好的，是上诉人使用造成的损坏，因为上诉人没有跟我反映过有损坏问题。四、水费问题，物业是8月份开始抄水表，拖欠水费并非是我造成的，有证人和中介人证明，都是设备完好才签订的合同。五、锁芯问题，我当时打电话联系过上诉人，让其把钥匙送过来，但是上诉人到月底也没有给我送来，所以我 —3— 报警，通知物业，要强制换这个锁芯。六、一审已经把房屋押金扣除了。 傅吉磊向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金1100元；2、租赁期间共计水费2920元；3、未按照合同约定支付租金的违约金为1980元；4、更换锁芯费用420元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月4日，原、被告签订国大地产房屋租赁合同，编号为2086905，租赁期限自2019年6月4日至2020年6月3日止，租金1100元/月，按照合同第11条其他约定事项中的第2条之规定，被告在租满三个月（即2019年9月4日）后，应交付剩余9个月的租金9900元整。实际情况是被告在2019年9月8日未按照合同约定，用支付宝向原告支付了8个月的租金8800元，剩余1个月租金被告以种种理由拖欠，按合同第9条违约约定，第2条违约处理中，拖欠房租1个月以上的，被告应向原告支付年租金15%的违约金。原告多次通知被告缴纳房屋租赁及各项费用，但被告以种种理由拖延，至今仍未交付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望依法判决。 一审法院认定事实：一、位于石家庄市长安区高远森林城（**）14号住宅楼01单元3302号房屋系以原告与其妻王泽的名义共同购买。2019年6月4日，原、被告及新华区宏越国大房产经纪服务部签订《房屋租赁合同》，约定：“出租人（甲方）：傅吉磊……承租人（乙方）：兰静波…… —4— 居间方（丙方）：河北国大房地产经纪有限公司紫庭二营业部……第一条房屋基本情况：1、甲方自愿将坐落在新华区高远森林城14号楼1单元3302室的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意租赁该房屋。……第二条租赁期限1、该房屋租赁期限共12个月，自2019年6月4日至2020年6月3日止。……第三条租金及支付时间1、该房屋月租金为人民币1100元整。2、该房屋租金按年支付，首期房租支付时间为2019年6月4日，以甲方实际收到为准。合同履行期间，乙方应当在所付租金使用完毕前十日内，将下期租金支付给甲方（首期租金未按本款规定支付的，不能作为乙方拒绝按本款规定期间、金额支付租金的抗辩理由）。3、租金起算时间为：本合同签订次日或2019年6月4日（如填写的，以填写内容为准）。4、乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此房屋，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。……第五条租房押金及其他费用1、为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并支付首期租金时向甲方支付人民币（大写）壹仟壹佰元整作为该房屋押金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿费用上，剩余部分甲方应及时足额返还给乙方。2、乙方承担租赁期内电话 —5— 费、水费、电费、煤气费、物业管理费和暖气费等实际发生的费用，若有特殊约定则从其约定。第六条租赁条件……3、在乙方承租期间，非乙方原因造成的该房屋及其附属设备、设施损坏（含自然损耗），甲方负有修缮义务。甲方没有及时修缮房屋，影响房屋的正常使用的，乙方有权解除本合同。……第九条违约的处理……2、乙方违约的处理……拖欠房租壹个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金15%的违约金，且甲方有权解除合同。若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方可据实追索乙方责任。租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费及物业管理费等有关费用达壹个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方应及时向甲方补齐押金并承担造成的一切后果。……第十一条……2、三个月期满后交齐剩余9个月的房租（9900元）。3、物业费乙方自付、暖气费乙方自付、物业费多到期后自负……”上述合同签订后，被告于同日向原告转款4400元，后于2019年9月8日向原告转款8800元。被告于2020年5月12日搬离租赁房屋，原告于2020年5月31日收回租赁房屋。2020年5月13日，河北石家庄高远˙森林城物业服务中心出具《水费催缴函》：“尊敬的：高远˙森林城14号楼1单元3302室王泽、傅吉磊业主您好！你的水费已欠费！森林城物业服务中心在2019年8月份抄录水表底数为：44吨，在2020年4月份抄录水表底数累计为：533吨，应业主要求，物业服务中心工作人员在2020年5月11日抄录水表底数 —6— 累计为：659吨。在此期间业主从未缴纳水费。根据石家庄市水费收费标准每吨：4.74元。截至2020年5月11日您使用656吨水，因供水设备故障，每户减免3吨，您共使用656吨水，水费共计3109.44吨。……”二、原告称双方合同约定有押金1100元，被告第一次给付的4400元包括押金1100元，该押金1100元未退给被告；被告第二次在2019年9月8日支付了8800元，根据合同约定被告应在2019年9月4日交纳租金，但晚了4天才交，且少交1个月的租金；《水费催缴函》可以证明被告在租赁期间一直没有交水费，截止到2020年5月11日水费共计3109.44元，水表在2019年8月份抄底数为44吨，被告于2019年6月份租赁房屋时双方未看水表，因之前原告进行过装修，该44吨水应由原告负担，故主张被告支付水费2920元；被告交纳了2019年9月份至2020年9月份的物业费，原告曾于2020年2月24日转给被告500元用于支付原告应负担的物业费，物业费每月是176.8元；因被告走时把原告的房屋钥匙都带走了，给被告打电话，被告一直没有给，原告报警后，在中介、物业及朋友在场的情况下，于2020年5月31日将门锁撬开并更换锁芯，花费420元；被告拖欠2019年9月4日以后的租金，应支付9900元，实际支付8800元，根据合同约定，主张年租金15%的违约金即1980元；并提供证人徐某、王某出庭作证。诉讼期间，王泽出具声明，同意由原告就本案纠纷提起诉讼。以上事实有《房屋租赁合同》、备 —7— 案合同、不动产票据、通知、《水费催缴函》、转款记录、收款收据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，本院予以确认，原、被告均应按合同约定享有权利并履行义务。关于被告是否拖欠租金，根据原、被告合同约定，被告在签订合同当天向原告交纳的4400元包括押金1100元，被告应在“三个月期满后交齐剩余9个月的房租（9900元）”，但被告在2019年9月8日向原告交纳8800元，尚欠1个月的租金1100元未交，直至被告搬离租赁房屋，所欠房租仍未交纳，现原告主张被告交纳，本院予以支持；被告虽于2020年5月12日搬离出租房屋，但并未与原告进行交接，也未将钥匙交还原告，导致原告于2020年5月31日将门锁撬开收回房屋，故被告应将租金交纳至该日，租金应为1100元÷30天×26天=953.33元。根据物业公司出具的《水费催缴函》，被告在租赁期间未交纳水费，且根据双方合同约定，租赁期间的水费应由被告负担，故原告主张被告交纳欠付的水费，本院予以支持；被告虽称系原告屋内的马桶漏水导致巨额水费，但从双方合同内容显示，原告向被告交付租赁房屋时，房屋内的马桶是完好的，被告也无证据证实在发现马桶漏水后及时通知原告 —8— 且原告拒不修理，故对被告主张应由原告自行承担漏水的损失，本院不予支持；根据物业公司出具的《水费催缴函》，实际欠缴水费共计3109.44元，原告自认应负担44吨，故减去44吨×4.74元=208.56元后，被告应向原告支付水费2900.88元。因被告在合同履行期间，存在逾期交纳租金的情形，故原告主张被告按照合同约定支付违约金1980元，理据充分，本院予以支持。关于原告主张的更换锁芯费用420元，因被告拒不向原告归还钥匙，导致原告自行破门更换门锁并产生损失，该费用被告应予承担。关于被告所称多交的物业费，从原告提供的转款记录可显示，原告已将被告多负担的部分转给被告，故本院不予处理。被告已交纳的押金1100元，应予以扣除。被告兰静波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利。判决：被告兰静波于本判决生效之日起十日内给付原告傅吉磊房屋租金953.33元、水费2900.88元、违约金1980元、更换锁芯费用420元，在扣除被告兰静波已交纳的押金1100元后，被告兰静波应给付原告傅吉磊各项费用共计5154.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告兰静波负担（上述费用原告已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，有一、二审庭审笔录 —9— 及相关证据材料在案证实。 本院认为，上诉人兰静波、被上诉人傅吉磊签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。根据合同约定，上诉人应分两次缴纳租金13200元，但其并未依约交齐全部租金，其违约行为应赔付被上诉人违约金，一审法院依据租赁合同的约定及其已缴纳的房租结合其实际租赁时间计算其应补交金额为953.33元，并认定其应支付违约金1980元并无不妥。上诉人主张与被上诉人电话协商把押金转到房租上，故其并未违约不应支付违约金，但上诉人未提交证据予以证明，被上诉人对此亦不予认可，故其主张理据不足，本院不予支持。因被上诉人搬离出租房屋后拒不向上诉人归还钥匙，导致上诉人自行破门更换门锁并产生损失420元，一审法院认定该费用由上诉人承担亦无不当。 根据双方合同约定，租赁期间的水费应由上诉人负担，故一审法院对被上诉人主张上诉人交纳欠付的水费予以支持是正确的，上诉人上诉主张巨额水费系因被上诉人提供的马桶漏水所致，但从双方合同内容显示，被上诉人交付租赁房屋时，房屋内的马桶并无问题，虽然双方约定自然损坏被上诉人方负有修缮义务，但因出租屋内的设施在租赁期间均由租赁人使用并掌握，故上诉人亦有及时发现并通知被上诉人损坏情况的义务，如此大量的漏水问题，上诉人应当有所察觉并及时通知被 —10— 上诉人，但其并未积极履行自己的义务，故上诉人主张应由被上诉人自行承担漏水损失理据不足，本院不予支持。一审法院根据物业公司出具的《水费催缴函》结合双方的用水情况，认定上诉人应向被上诉人支付水费2900.88元理据充分，本院予以认定。 综上所述，兰静波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元。由上诉人兰静波负担。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  薛金来 审判员  李 莉 二〇二〇年十一月三十日 书记员  郄张雨