渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初4844号原告（反诉被告）：孙鑫，男，汉族，1990年4月19日出生，住渭南市临渭区，现住渭南市临渭区，居民。委托诉讼代理人：孙旋，系原告孙鑫之兄。被告（反诉原告）：姚亦登，男，汉族，1969年1月13日出生，住渭南市临渭区，渭南师范学院教师。委托诉讼代理人：曹晓英，陕西赛高律师事务所律师。委托诉讼代理人:张**，陕西赛高律师事务所实习律师。原告（反诉被告）孙鑫与被告（反诉原告）姚亦登房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由审判员韦平适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙鑫及其委托诉讼代理人孙旋和被告（反诉原告）姚亦登及其委托诉讼代理人曹晓英到庭参加诉讼，被告（反诉原告）姚亦登另一委托诉讼代理人张**未到庭参见诉讼。本案现已审理终结。孙鑫向本院提出本诉请求：1. 依法判令姚亦登向孙鑫支付租金12000元； 2.案件受理费100元由姚亦登承担。事实和理由：姚亦登为开办教育培训学校，在2020年1月1日，孙鑫与姚亦登签订《房屋租赁合同》，合同约定：姚亦登承租孙鑫位于渭南市临渭区XX大街XX号XX酒店XX座XX、XX号的房屋，进行教育培训经营，期限12个月，自2020年1月1日-2020年12月31日止，每月房租按2400元计算。2020年6月1日，姚亦登向孙鑫发出《解除合同的通知书》，但双方并未签订《终止合同协议书》，故而双方签订的租赁合同依然有效，并且应当继续履行。根据租赁合同约定：姚亦登向原告缴纳了2020年7月31日前的房租和4000元押金，2020年8月1日-12月31日期间的房租，姚亦登应当在2020年7月1日前支付，但姚亦登实际并未支付，并且强制占有房屋钥匙及电卡不予归还。为维护孙鑫的合法权益，无奈孙鑫现诉至贵院。姚亦登辩称，孙鑫的诉请不能成立，因为姚亦登租房的目的在于办学校，但是后来向教育局递交办学申请的时候教育局认为姚亦登所租房屋不符合办学要求文件规定，所以教育局于2020年8月27日向姚亦登送达校外培训机构停办通知书，所以根据上述事实，姚亦登 5月份口头向孙鑫提出解除合同，姚亦登的理由是租房合同目的不能实现，姚亦登于2020年6月30日和7月1号分别通过微信群向孙鑫发送了合同解除通知，2020年6月30日和7月1号孙鑫也收到该通知并愿意解除合同，双方并对相关事项进行了协商，但并未达成一致意见。孙鑫于2020年7月1日口头告知姚亦登三天之内将房子里的家具搬离。姚亦登于2020年7月6日将可以搬离的家具已搬离，但固定的设施没有拆除，搬完当天姚亦登将钥匙交给了孙鑫委托的人。姚亦登认为该合同于2020年7月1日孙鑫收到通知时已经解除，故孙鑫的诉请依法不能成立，请依法驳回孙鑫的诉请。姚亦登向本院提出反诉请求：1.请求确认孙鑫和姚亦登在2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；2.反诉费用50元由孙鑫负担。事实与理由：2020年1月1日，姚亦登与孙鑫签订《房屋租赁合同》，租赁期限一年，用于学生教育培训。由于2020年1月25日全国发生疫情，不能复工复产，疫情期间，临渭区教育局发文要求所有校外培训机构一律停止培训，所以2020年2月到5月租赁的房屋一直空闲。2020年6月底，临渭区教育局口头通知姚亦登，根据规定姚亦登租赁孙鑫的房屋不符合临渭区教育培训机构的设置标准，2020年8月27日，临渭区XX中心校向姚亦登送达了《校外培训机构停办（取缔）通知书》。因姚亦登的租赁房屋的合同目的不能实现，2020年7月1日，姚亦登微信向孙鑫发送《解除合同通知书》，孙鑫收到后，同意解除合同，扣除押金后，限定姚亦登三日内搬离。2020年7月5日，姚亦登将房屋内家具搬离，并将钥匙交给代强的亲戚。根据相关法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月1日解除，姚亦登也已将房屋和钥匙交付孙鑫，双方之间再没有任何纠纷。孙鑫反诉辩称，姚亦登反诉陈述事实与本诉答辩事实互相矛盾，对姚亦登主张的合同目的不能实现不予认可，姚亦登的反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院对证据的证明力予以认可。根据本院认定的证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：2020年1月1日，孙鑫作为出租方（甲方）与姚亦登作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定“甲方将自有的坐落在渭南市临渭区XX公寓XX座XX、XX的房屋出租给乙方使用；租赁期共12个月，甲方从2020年1月1日起将出租房屋交付乙方使用至2020年12月31日；甲乙双方约定月租金1200元，按每半年交纳给甲方。每半年提前一个月支付房租。在租赁期间，乙方逾期未缴纳房租，甲方有权按月租金的2%向乙方收滞纳金；在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，因乙方问题需提前终止合同的，乙方在甲方的押金将不需退还，在终止合同签订前，本合同仍有效。”等内容。同日，姚亦登向孙鑫交纳租房押金（恢复墙体押金）4000元，另外，姚亦登向孙鑫交纳了2020年7月31日前的房租，双方同时约定“剩余8-12月房费于6月31日支付”。孙鑫向姚亦登交付承租房屋后，姚亦登对房屋进行了装修并摆放相关办公用品。2020年6月30日，姚亦登微信孙鑫称“我不租了”，孙鑫回复称“合同写的提前2个月，你现在不租的话把墙给我恢复了，然后再补交一个月房费”。2020年7月1日，姚亦登再次微信孙鑫称“鉴于今年的特殊情况，公司严重亏损，无法为继。股东们决定不再租您的房子”，孙鑫仍回复称“合同写的提前2个月，你现在不租的话把墙给我恢复了，然后再补交一个月房费”。2020年7月5号至7号期间，姚亦登将租赁房屋内的空调、投影仪、课桌凳等办公用品搬离。2020年8月14日，姚亦登与孙鑫就租赁房屋“还原到以前的样子”问题发生争吵导致报警，辖区解放路派出所处警。2020年8月27日，临渭区XX中心校书面通知姚亦登“停止教育培训活动”。2020年9月3日，孙鑫将姚亦登诉至本院成讼。另查，涉案租赁房屋位于渭南市临渭区XX公寓XX座XX层，姚亦登承租该房屋目的为开办教育培训学校。根据临渭区教育局文件要求，姚亦登开办教育培训机构所需房屋不得超过六层。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。孙鑫与姚亦登于2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同为有效合同。该合同约定“在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍有效”，2020年6月30日和7月1日，姚亦登向孙鑫提出解除合同，但至今双方并未签订“终止合同书”，故《房屋租赁合同》并未解除，仍为有效合同。但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在2020年8月27日，临渭区XX中心校书面通知姚亦登停止教育培训活动时，姚亦登的合同目的已不能实现，姚亦登可以要求孙鑫解除《房屋租赁合同》，同时考虑双方履行涉案合同的情况以及姚亦登对涉案房屋进行了装修的事实，本院认为，《房屋租赁合同》应当于本案庭审之日予以解除较为妥当，姚亦登应当向孙鑫支付截止合同解除之日的房租并将房屋恢复原状向孙鑫予以返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姚亦登限本判决书生效后七日内支付原告（反诉被告）孙鑫从2020年8月1日至2020年10月21日按照2400元/月计算的房租并承担应付房租2%的滞纳金；二、原告（反诉被告）孙鑫与被告（反诉原告）姚亦登《房屋租赁合同》自2020年10月21日解除，被告（反诉原告）姚亦登限本判决书生效后七日内将租赁房屋恢复原状并返还原告（反诉被告）孙鑫；租赁房屋返还之日起三日内，被告（反诉原告）姚亦登支付原告（反诉被告）孙鑫从2020年10月22日起至租赁房屋返还孙鑫之日止按照2400元/月计算的房屋占用费（扣除7日返还房屋的期间）；三、原告（反诉被告）孙鑫限本判决书生效后十五日内退还被告（反诉原告）姚亦登押金4000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）孙鑫的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）姚亦登的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）孙鑫负担20元，由被告（反诉原告）姚亦登负担30元；反诉费50元，由被告（反诉原告）姚亦登负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审 判  员   韦  平 二0二O年十月二十九日 法官 助理       郝亮亮书  记  员   张  莹