安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1406号 上诉人（原审被告）：陈建文，女，1966年6月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王发明，淮北市辰光法律服务所法律服务者。 委托诉讼代理人：李卫星，男，1974年5月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系陈建文表弟。 被上诉人（原审原告）：淮北市颐莫尚物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区南黎路**古镇社区**。 法定代表人：刘淑华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵照，安徽安港律师事务所律师。 上诉人陈建文因与被上诉人淮北市颐莫尚物业服务有限公司（以下简称颐莫尚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈建文及其委托代理人王发明、李卫星，被上诉人颐莫尚物业公司的委托诉讼代理人赵照均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈建文上诉请求：1.撤销原判，改判陈建文不向颐莫尚物业公司支付物业费。2.一、二审诉讼费用由颐莫尚物业公司承担。事实和理由：1.陈建文作为被告的主体不适格。陈建文与颐莫尚物业公司从未签订过《物业服务合同》，双方均不是合同相对方，颐莫尚物业公司无权向陈建文提起本案诉讼。2.颐莫尚物业公司提交的4份《物业服务合同》存在虚假，签订程序上严重违法，属于无效合同。3.颐莫尚物业公司物业服务不到位，存在违约行为，收取物业费没有收费许可，不符合物业管理规定。4.本案超过诉讼时效，颐莫尚物业公司诉讼请求不应得到支持。 颐莫尚物业公司辩称，1.颐莫尚物业公司成立在案涉物业服务合同签订之前，合同盖有业主委员会的章或分别由当地社区或者居委会进行委派签订合同，合同签订的程序合法，合同依法有效。2.陈建文提供的证据及物业公司在个别方面存在服务瑕疵，不能构成不缴纳物业费的理由。3.物业公司通过打电话、上门催要、贴通知单等方式一直向业主追索，并且拖欠物业费是继续性债权，物业公司一直在服务，并不存在超过诉讼时效的情形。4.颐莫尚物业公司收费具有法律依据，标准符合法律规定。 颐莫尚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈建文支付物业费及违约金11934元（从2012年1月9日至2020年12月31日共计108个月，计122.78㎡×0.75元×108个月=9945元，违约金1989元）；2.诉讼费、律师代理费以及本案产生的其他费用均由陈建文承担。 一审法院认定事实：2012年1月8日，南黎花园小区业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称南黎花园，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.35元/㎡、高层住宅为每月0.75元/㎡，业主应于物业进驻之日起交纳物业服务管理费用，合同期限自2012年1月9日至2014年1月8日等。 2014年1月6日，李桥社区与颐莫尚物业公司签订了《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2014年1月9日至2015年1月8日等。 2015年1月9日，南黎花园业委会与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于每季度初交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金，合同期限自2015年1月9日至2018年1月8日。 2018年4月8日，南黎路社区筹备组与颐莫尚物业公司签订《物业服务合同》，约定：物业名称为南黎花园小区，物业服务费由业主按其建筑面积交纳，多层住宅为每月0.4元/㎡、高层住宅为每月0.8元/㎡，业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准支付违约金，合同期限自2018年1月8日至2021年1月7日。 上述物业服务合同另对物业公司的服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用维护、违约责任等进行了约定。 陈建文系南黎花园小区1栋401室业主，其房屋建筑面积为122.77㎡。陈建文自2012年1月9日起未能交纳物业服务费，颐莫尚物业公司催要未果。 一审法院认为，颐莫尚物业公司自2012年1月9日起至今在南黎花园小区提供物业服务，双方存在物业服务合同关系。颐莫尚物业公司主张物业服务费按照每月0.75元/㎡计算，符合法律规定，予以支持。双方约定物业服务费于每季度初交纳。经核算，截至该案诉前调解立案之日2020年3月6日，陈建文应交纳自2012年1月9日至2020年3月31日的物业服务费9091.12元（122.77㎡×0.75元/㎡×98个月+122.77㎡×0.75元/㎡÷30天×22天）。颐莫尚物业公司主张物业服务费9945元，对于超过9091.12元部分，不予支持。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，如果颐莫尚物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，陈建文可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、陈建文于判决生效后十日内支付淮北市颐莫尚物业服务有限公司自2012年1月9日至2020年3月31日的物业费9091.12元；二、驳回淮北市颐莫尚物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费98元，减半收取计49元，由陈建文负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈建文提交以下证据:证据1.业主委员会人员名单、业主委员会备案表，拟证明业主委员会成员不是真正的业主，无权代表业主签订物业服务合同。证据2.私营企业注册信息表、查询单，拟证明颐莫尚物业公司在未成立之前签订的物业服务合同，不具备主体资格，合同无效。证据3.收款收据，拟证明陈建文曾经交纳物业费事实。证据4.拍摄的照片，拟证明颐莫尚物业公司没有全面履行合同义务，违约在先，存在重大服务瑕疵。证据5.物业费备案函、物业价格登记表，拟证明颐莫尚物业公司在未向物价部门备案的情况下先行收费，系违法行为。证据6.（2014）相民二初字第00749号民事判决书、（2015）淮民二终字第00010号裁定书，拟证明业主起诉颐莫尚物业公司物业服务合同无效，被淮北市中级人民法院裁定撤销原判、发回重审的事实。证据7.颐莫尚物业公司张贴的承诺书，拟证明颐莫尚物业公司没有兑现承诺的服务及价格。 颐莫尚物业公司质证意见：证据1的真实性请法庭予以核查，证明目的不认可，签订合同时，颐莫尚物业公司与业主委员会签订合同的内容及主体没有问题。证据2真实性无异议，达不到证明目的，公司可以在成立过程中签订相应的文件。证据3与本案不具备关联性，陈建文缴费日期是2009年，当时颐莫尚物业公司也不是涉案小区的物业服务公司。证据4真实性请法庭审核，物业公司对小区内违搭违建无执法权，颐莫尚物业公司向当地的城管部门进行了反映。证据5真实性无异议，对证明目的不予认可，颐莫尚物业公司收费符合法律规定。证据6不具有关联性。证据7真实性不确定，没有公司的公章，关于减免物业费，由于陈建文没有交费，不存在减免的问题。 本院认证意见：对于陈建文提交的证据1、4、7，真实性无法核实，不予认定；证据2、3、5、6，其中证据3、6与本案无关联，且达不到证明目的，证据2、5达不到证明目的，本院均不予采信。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉的物业服务合同是否成立并生效；2.颐莫尚物业公司是否存在违约行为；3.本案起诉是否超过诉讼时效。 关于焦点1，本案共涉及四份物业服务合同，其中2012年1月8日及2015年1月9日由南黎花园小区业主委员会与颐莫尚物业公司签订的物业服务合同，合同签订主体合法，该2份合同依法成立并生效。关于2014年1月6日及2018年4月8日分别由相山区任圩街道办事处李桥社区居民委员会、任圩街道办南黎路社区筹备组与颐莫尚物业公司签订的《物业服务合同》，该两份合同是案涉小区居委会在当地街道办的指导下，代行业委会职责签署的物业服务合同，符合相关规定，因此该两份合同亦合法有效。上述四份合同对陈建文及所在小区的业主具有约束力，陈建文应当按照该合同约定交纳物业费。陈建文上诉主张合同签订主体不适格、签订程序违法及合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。 关于争议焦点2，如前所述，案涉《物业服务合同》均依法成立并生效，物业公司及小区业主均应按照合同内容履行义务，颐莫尚物业公司对陈建文居住的小区提供了物业管理服务，陈建文应按照合同约定的标准履行交纳物业服务费的义务。颐莫尚物业公司提供的服务项目和质量如与合同约定标准差距明显的，陈建文可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用。本案二审中，陈建文提交了其拍摄的照片，拟证实颐莫尚物业公司未能提供合同约定的物业服务，但上述照片拍摄时间及地点均无法核实，也不足以支持其要求减免或不支付物业费的主张，一审判决陈建文按照合同约定的标准支付物业费，并无不当，应予维持。 关于争议焦点3，颐莫尚物业公司一审中提交的催费通知单等证据，能够证明其持续向陈建文主张权利，陈建文也未提出其他证据证明颐莫尚物业公司怠于主张权利，故本案并未超过诉讼时效。陈建文关于本案起诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 综上所述，陈建文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费98元，由陈建文负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春茹 审判员  范向阳 审判员  李 森 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理董建文 书记员胡雨桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 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