长春市二道区人民法院民事判决书（2020）吉0105民初2640号原告：吉林省正茂房地产开发有限公司。法定代表人：高某委托诉讼代理人：孙某，吉林全策律师事务所律师。被告：刘某，户籍地吉林省延吉市，经常居住地长春市南关区。原告吉林省正茂房地产开发有限公司与被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正茂地产的委托诉讼代理人孙某，被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正茂地产向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即向原告返还长春市东环城路5688号正茂生产资料市场项目第2栋129号商业房屋；3.判令被告立即向原告支付自2011年8月2日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（以鉴定结论为准）；4.诉讼费由被告承担。事实及理由:2009年6月5日，原、被告签订《正茂生产资料交易市场门市房内部认购协议书》，被告认购位于长春市东环城路5688号正茂生产资料市场项目的第2栋23号门市房，建筑面积89.22平方米，合同第二条约定：乙方签订本协议书，同意支付定金人民币10万元，交付该门市房全款或分期及按揭首期款时，乙方支付的订金转为该门市房总价款或分期及银行按揭首期款；第三条约定：银行按揭付款，乙方认购的门市房每平方米建筑面积单价为5880元，该门市房总价款为524613.6元，首期款占总价款的50.44%，即264613.6元需在签订本认购书后7日内交清，其余房款将办理银行按揭贷款，在乙方具备按揭贷款条件时，甲方协助客户办理按揭贷款手续。合同第六条约定，具备签订证实商品房买卖合同时乙方拒绝的，则乙方无权要求甲方返还乙方已收取的定金。认购协议书签订后，被告交纳了定金10万元及首付款164613.6元，原告于2011年8月2日向被告交付23号房。2011年8月，原告与被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，因房屋排号原因原2栋23号序号改为129号，建筑面积为87.36平方米。合同第四条第1款约定，该商品房单价为每平方米5880元，总金额513677元，第六条约定买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式按揭。现被告就涉案129号房实际是用经营9年多，但购房尾款249063.4元至今未付，原告多次与被告协商要求其支付房屋尾款，现银行也无法办理按揭贷款，但被告一直以各种理由拒付房屋尾款，导致《商品房买卖合同》实际无法继续履行，故原告诉至法院。刘某辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，开始我买房子的时候是原告公司给我们办理按揭贷款，由于公司原因导致房屋交付使用推迟一年，我和原公司有约定，房屋交付时办理按揭，然而在我办理交付使用时该公司没有跟我们办理按揭贷款，因为当初关于产权有争议，从那一刻起一直到现在我没有接到该公司的任何指示性文件，按照常理如果对方在交付使用时该住户没有办理按揭是不给办理入住的，后来该公司给办理入住时没有提出任何办理按揭的异议，在2011年我的个人征信及我爱人的个人征信都没有问题能办理按揭贷款，直至2016年该房屋我通过买卖给第三方时，因产权原因、该开发公司的原因不能更名至第三方名下，该公司也没有提出办理按揭手续，现在我方要求该房屋正常办理按揭手续我同意，或者按照银行的结算方式我可以每个月交给该开发公司；关于返还房屋我不同意，由于上述不是我方原因导致贷款办不下来，我方不同意返还房屋；关于占有费是由于该公司导致贷款下不来我不同意支付占有费。本院经审理认定事实如下：（一）2009年6月5日，正茂公司与刘某签订《正茂生产资料交易市场门市房认购协议书》（以下简称“认购协议书”），约定：1.刘某认购位于长春市东环城路5688号正茂生产资料市场项目第2栋23号门市房，建筑面积89.22平方米；2.协议第三条约定：银行按揭付款：乙方认购的门市房每平方米建筑面积单价为5880元，该门市房总价款为524613.6元，首期款占总价款的50.44%，即264613.6元，需在签订本认购书后7日内交清，其余房款将办理银行按揭贷款，在乙方具备按揭贷款条件时，甲方协助客户办理按揭贷款手续。2009年6月5日，刘某向正茂公司交纳订金10万元。2009年6月11日，刘某向正茂公司交纳首付款164613.6元。2011年8月2日，于某出具承诺书一份，载明“积极配合办理贷款手续，如因买方原因不能办理贷款，买方将付清尾款，2栋23号”刘某称于某系其妻子，对该承诺书无异议。（二）2011年6月15日，涉案房屋取得预售许可证。（三）2011年8月2日，正茂公司向刘某交付房屋。（四）2011年8月23日，正茂公司与刘某签订《商品房买卖合同》，刘某向正茂公司购买位于长春市二道区东环城路5688号吉林省正茂生产资料交易市场2幢129号房，建筑面积87.36平方米，合同约定该商品房单价为每平方米5880元，总金额人民币513677元，第六条约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式按揭。”庭审中，正茂公司与刘某均认可认购协议书与商品房买卖合同中的房屋为同一处房屋。（五）2020年8月3日，正茂公司向刘某发出催款函一份，载明：“刘某：您与我公司在2011年8月23日签订了《商品房买卖合同》购买了正茂生产资料市场2栋29号门市，该房屋已经于2011年8月2日交付您使用，截止至发函之日，您尚欠剩余房款￥260000元（大写：贰拾陆万元整）未缴纳，现我公司正式通知您，请你收到此函后3日内与我公司取得联系，办理相关房产手续并缴纳剩余房款。否则，我司将采取相应的法律手段就您拖欠房款行为追究相应的法律责任，烦请您积极配合。”（六）案外人中国银行股份有限公司长春南部新城支行与长春市上益商贸有限公司、刘某、于某金融借款合同纠纷一案，长春市南关区人民法院于2019年7月9日作出（2019）吉0102民初2783号民事裁定书，裁定：冻结被申请人上益商贸、刘某、于某金融机构存款520万元或查封、扣押其他等值财产。在保全过程中，长春市南关区人民法院于2019年7月23日查封了刘某购买的本案涉案房屋的产籍。本院认为，本案争议焦点为原告诉求是否有相应的事实依据以及法律依据。正茂地产与刘某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规关于效力性的强制规定，应认定为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中的被告刘某为中国银行股份有限公司长春南部新城支行诉长春市上益商贸有限公司、刘某、于某金融借款合同案件的被执行人，其与正茂公司签订的《商品房买卖合同》已办理了备案手续，故长春市南关区人民法院将该房屋进行了预查封。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权。预查封的目的就是使被执行人保有这个债权，以便将来实现这个债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被预查封，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极的履行，不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同。主张行使法定解除权的，应根据案件具体情况依法审理认定。社会资源的流转有利于社会财富的增加，基于此，合同法的基本价值取向是鼓励交易，所以，除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现，人民法院在个案中判断是否应当解除双方当事人之间的合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合个案情况在利益平衡的基础上具体考量。在交易相对人存在一般违约的情况下，尤其是如果解除合同将导致社会财富的不当浪费时，不宜支持当事人解除合同。本案中，《商品房买卖合同》中约定了刘某以按揭贷款方式支付房款，但庭审中，正茂公司并未举证证实《商品房买卖合同》签订后，系由于刘某原因导致无法办理银行按揭贷款，刘某已经支付了购房首付款，双方并未对剩余房款交付时间进行约定，案涉房屋于2011年8月2日交付，至2020年8月3日正茂公司向刘某发出催款函，整九年时间，正茂公司并未举证其在此期间向刘某主张解除合同或要求交纳剩余房款。该房屋于2011年8月23日进行了合同备案，2019年7月23日被长春市南关区人民法院查封，2020年8月3日正茂公司向刘某发出催款函，2020年10月11日，正茂公司向本院提起诉讼。案涉《商品房买卖合同》被预查封在先，正茂公司行使解除权在后，即使现在由于刘某的原因导致涉案房屋被查封无法办理银行按揭贷款，正茂公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，主张合同目的无法实现，但涉案房屋已经实际交付使用近十年，如果此时解除了合同不仅会使合同目的无法实现，甚至会损害第三人的利益，不符合当事人缔约时的初衷和尽量使合同有效的立法目的，并且从请求权利保护先后顺序来讲，其他债权人请求权利保护在先，正茂公司行使合同解除权在后，其不能损害其他债权人利益。因此在目前情况下，相较解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他社会问题。同时，正茂公司可以按照约定向刘某主张剩余房款，以实现合同目的。经本院庭审释明正茂公司，案涉房屋已经被其他法院进行查封，你方是否变更诉讼请求要求被告支付剩余房款，正茂公司不同意变更。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回吉林省正茂房地产开发有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9046元，减半收取计4523元，保全费3088元，由吉林省正茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 赵 爽二〇二〇年十一月三十日书记员 李方旭