湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3831号上诉人（反诉原告、原审被告）：钱易，女，1989年3月9日出生，回族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市襄安居房产经纪有限公司，住所地襄阳市樊城区前进路**新华游乐园门面房。法定代表人：赵小荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋涛，男，该公司监事。委托诉讼代理人：宋江波，湖北瀛本律师事务所律师。原审被告：刘艺（与钱易系夫妻关系），男，1988年7月30日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。上诉人钱易因与被上诉人襄阳市襄安居房产经纪有限公司（下称襄安居公司）、原审被告刘艺居间合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初4308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人钱易，被上诉人襄安居公司的法定代表人赵小荣及其委托诉讼代理人蒋涛、宋江波接受本院询问。本案现已审理终结。钱易上诉请求：1.撤销襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初4308号民事判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.赵小荣作为二手房交易的签订人和当事人，应当作为必要共同被反诉人，一审法院却没有追加。2.一审法院认定事实部分存在错误。第一、上诉人于2019年12月21日上午联系中介第一次看房，并于当天下午签订了二手房交易购房合同。一审法院认定上诉人签约时对房屋充分了解，亲自审查该房的产权相关权属等信息资料有误。第二、一审法院认定上诉人、刘艺与案外人郑毅夫妻于2020年1月1日签订《房屋买卖合同》、上诉人、刘艺填写了《抵押物委托评估承诺书》以及二人出具《个人消费贷款调查报告》不属实，上诉人从未签订过该合同，也未填写过该承诺书。第三、仅凭被上诉人提供的微信红包记录，没有评估票据，不足以认定评估机构进行了评估。2020年4月15日卖方发函解除合同，不会再配合贷款，因此一审法院认定被上诉人协助办理贷款手续，证据不充分。3.买卖双方以及被上诉人三方签订的《房屋买卖（置换）合同》，首付款的支付时间不明确，导致买卖双方因首付款的时间问题发生纠纷，并引发诉讼，最终导致交易失败，合同解除，对此被上诉人作为专业的中介机构，负有责任。同时，合同关于权责约定不对等，只约定了被上诉人享有的权利，没有约定其应承担的义务。4.被上诉人没有按合同约定履行其义务，存在违约行为，并导致买卖双方交易解除，其诉请应予驳回。襄安居公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。刘艺未发表述称意见。襄安居公司向一审法院起诉请求：1.依法判令钱易、刘艺立即支付居间报酬18000元及贷款费用5000元，共计23000元；2.本案诉讼费用由钱易、刘艺承担。刘艺、钱易向一审法院反诉请求：1.要求襄安居公司返还已支付的中介费5000元整，并赔偿造成的误时误工费5000元整，精神损失费30000元整；2.房屋中介涉嫌欺诈，请法院依法追究其责任，以免在社会上祸害他人；3.本案诉讼费用由襄安居公司承担。一审法院认定事实：2019年12月21日，郑毅作为甲方，刘艺、钱易作为乙方，襄安居公司作为丙方，三方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在襄阳市樊城区前进路29号（广锦乐居广场）2幢2单元8层3室房屋（不动产权证书：鄂（2019）襄阳市不动产权第0023323号）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，且亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息。甲方保证该房屋权属无争议、无涉诉或查封、被占用等其他限制物权的情形，保证该房产符合国家及襄阳市房产上市的有关规定及政策；二、甲乙双方协商后的实际成交价格为77万元；三、签订本合同时乙方向丙方交纳中介服务费23000元，乙方贷款需向丙方支付贷款费用5000元（包括评估费、贷款服务费、抵押手续费等）；四、1.乙方于2019年12月21日交3万元作为购房定金交给甲方，甲方将原不动产权证原件暂存于丙方；2.补充：此房涉及向银行提前还贷的贷款余额及相应利息、手续费等均由甲方负责结清（包括未及时还款产生的违约金及罚息）。甲方若需要乙方支持还贷，在友好协商的基础上，在银行通知还款日，甲乙丙三方到所在银行办理还款，乙方负责还款金额为22万元，此款可冲抵购房款，只能用于甲方还款，不能挪作他用，甲方在签订本合同一个月内完成还清贷款并注销抵押所有手续，保证房屋正常过户；五、1.丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递双方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理过户手续；4.甲方在转让该房屋时，若房屋处于出租状态，甲方应将房屋出租情况告知乙方，甲方承诺已经与承租方进行有效沟通，承租方亦已主动放弃优先购买权；六、2.甲方须征得其他所有与该房屋有利害关系的所有人和共有人同意。签订本合同后，甲方不得以其他与该房屋有利害关系的人未同意出售该房屋为理由拒绝或拖延履行合同，否则视为违约；3.贷款过程中，甲方反悔，不予配合办理贷款手续，甲方违约。若乙方终止贷款行为，或乙方资料不齐备，不属实或征信度不够等个人原因或银行放贷不足等造成贷款未果，则乙方须在七日内补齐所差房款，继续履行该合同，否则乙方违约，甲方有权解除合同，乙方承担全部违约责任等。合同签订当日，郑毅出具《承诺函》，载明：共有人徐慧慧同意依据居间协议的买卖条件出售房屋，且保证徐慧慧能按居间协议约定与买受方签订合同及履行相关义务，否则郑毅返还定金3万元，支付违约金20万元，并向中介公司支付居间补偿费3万元等。郑毅向襄安居公司交纳5000元押金，担保交房结清水电物业所有费用，并将案涉房屋产权证件交给襄安居公司保管。刘艺、钱易向襄安居公司交纳5000元中介费，向郑毅交付30000元购房定金。12月22日，襄安居公司的员工赵小荣要求钱易于次日到行政服务中心做房屋查询。12月23日，赵小荣向钱易和刘艺介绍首付和贷款的金额。12月26日，刘艺再次实地仔细查看房屋。12月27日，赵小荣要求刘艺准备银行贷款的相关资料。刘艺表示钱易没有请到假，没时间准备资料。2020年1月1日，郑毅、徐慧慧与钱易、刘艺签订《房屋买卖合同》，约定：2020年2月20日付首付款30万元，剩余房款47万元通过银行按揭贷款支付等。1月3日，赵小荣催促刘艺准备资料初审。1月15日的《押品价值简化评估表（房产）》载明“借款人名称刘艺，经办机构襄城支行，估价对象坐落于襄阳市前进路29号广锦乐居广场2幢2单元8层3室的房产；认定依据为湖北远达房地产估价有限公司出具评估单价为每平方米10781元，评估总价77.22万元等”。1月17日，襄安居公司的员工蒋涛要求刘艺支付首付款，赵小荣要求刘艺去银行签字。同日，刘艺、钱易填写了《抵押物委托评估承诺书》，载明“自愿委托评估机构湖北远达房地产估价有限公司对抵押物进行评估，并承担相关的全部评估费用等”。1月20日，刘艺、钱易填写了《中国邮政储蓄银行个人消费贷款业务申请表》，申请住房贷款。1月21日，赵小荣、蒋涛要求刘艺和钱易备好相关资料，去银行递交，确定好主借款人，办理后期还款的邮政储蓄卡。刘艺表示“已经和媳妇确定了，9点可以到那里”。3月21日，赵小荣将案涉房屋的不动产权证发给“评估远达齐艳玲”，要求其对房屋进行评估。3月22日，蒋涛要求刘艺将钱易的收入证明送到银行审批过户，准备好首付款和中介费。刘艺回复：“行，知道了”。3月25日的《个人消费贷款调查报告》载明“刘艺、钱易申请贷款金额47万元，抵押物价格77万元，评估机构全称：湖北远达房地产估价有限公司，评估报告编号：鄂远达2020-0778号，本次贷款建议授信47万元等”。3月27日，钱易将收入证明送到银行。4月1日，赵小荣要求刘艺补近三个月的工资流水，准备办理过户。刘艺回复“好，知道了”。4月8日，刘艺要求三方会谈。4月12日，蒋涛表示：“刚才房主让我跟你说，你一直不按合同履行责任，下个星期他直接起诉你，你只能等着收法院的传票了”、“房主找好律师了，很快你们就会收到律师函，解除合同，房主定金不退，房子重卖，接下来就是我要起诉你，因为我们合同里的义务该履行的都做到了，我需要追回我的劳动所得”。5月9日、7月2日，湖北远达房地产估价有限公司的员工齐艳玲要求赵小荣支付因房屋评估产生的费用，赵小荣向齐艳玲发送了红包，金额未显示。一审法院另查明，2020年4月15日，湖北瀛本律师事务所接受郑毅委托，向钱易、刘艺出具《律师函》，载明：1.解除郑毅与钱易、刘艺签订的《房屋买卖（转换）合同》；2.合同解除后，定金不予退还，同时保留追究钱易、刘艺应承担的相关责任等。5月14日，刘艺、钱易向本院起诉郑毅、徐慧慧和襄安居公司，要求郑毅、徐慧慧退还3万元定金。6月23日，刘艺、钱易撤回对襄安居公司的起诉，并与郑毅、徐慧慧达成调解协议：郑毅、徐慧慧在签订本协议时一次性退还刘艺、钱易购房定金8000元，款项支付后案结事了，双方互不纠缠等。一审法院还查明，2020年1月10日，襄阳市樊城区社会保险办事处出具《收入证明》，载明：刘艺系我单位正式在职员工，已在我单位工作1年，担任科员职务，该同志月总收入为0.76万元，年收入为9.1万元。2020年3月26日，襄阳市第一人民医院出具《职业及收入证明》，载明：钱易系我单位合同制职工，在我单位工作6年，其税后月收入为3000元（含工资、奖金和分红）。一审法院认为，襄安居公司与刘艺、钱易，案外人郑毅在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖（置换）合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同事实上包含钱易、刘艺与郑毅、徐慧慧的房屋买卖合同关系，钱易、刘艺与襄安居公司的居间合同关系。襄安居公司已按居间合同约定向刘艺、钱易报告了订立合同的机会，并促成刘艺、钱易与郑毅、徐慧慧签订了房屋买卖合同，完成了居间服务，刘艺、钱易应按合同约定支付报酬。刘艺、钱易辩称，案涉房屋处于抵押状态、存在质量问题，襄安居公司存在欺诈行为。一审法院认为，根据《房屋买卖（置换）合同》，襄安居公司已明确告知郑毅的房屋处于抵押状态，钱易、刘艺同意到银行还款冲抵购房款，办理解押手续；根据微信聊天记录，钱易、刘艺多次对房屋进行了实地查看，知晓房屋的质量情况，也知道房屋有租户承租，故襄安居公司不存在欺诈。刘艺、钱易辩称，襄安居公司的员工怂恿钱易、刘艺签订阴阳合同、办理假离婚，破坏二人夫妻感情；襄安居公司强迫钱易、刘艺在空白供款证上签字、按手印，强迫在指定银行办理信用卡，否则就不协助办理房贷。一审法院认为，当事人对自己主张的事实应当提供证据证明，但钱易、刘艺未能提供，应当承担举证不能的法律后果，故对钱易、刘艺的该辩解意见不予采纳。刘艺、钱易辩称，郑毅不履行合同，襄安居公司未尽到应尽的义务，导致合同解除。一审法院认为，钱易、刘艺认为是郑毅和襄安居公司的原因导致合同解除，但未提供证据证明；且钱易、刘艺未在合同约定的时间向郑毅支付房屋首付款，郑毅出具《律师函》解除合同后，钱易、刘艺起诉郑毅要求退还定金3万元，但在调解后同意只退还8000元，因钱易、刘艺违约导致合同解除的可能性更大，故对钱易、刘艺的该辩解意见不予采纳。襄安居公司已促成合同的订立，且对合同的解除不存在过错，但考虑到后续协助双方办理产权转移登记手续、房屋价款交接、房屋交付等工作未实际履行，故一审法院酌情支持已付5000元之外的居间报酬8000元。襄安居公司要求支付贷款费用5000元。一审法院认为，根据合同约定，贷款费用包括评估费、贷款服务费和抵押手续费，因评估未完整实施、抵押未实际办理，但考虑到襄安居已履行了部分义务，故一审法院酌情支持2000元。刘艺、钱易要求襄安居公司返还中介费5000元，对该诉讼请求不予支持。钱易、刘艺要求襄安居公司赔偿其误时误工费5000元。一审法院认为，钱易、刘艺未举证证明其多次请假导致扣罚工资和全勤奖，且请假的原因是购买房屋，属于为自身利益产生的费用，与襄安居公司无关，故对其该诉讼请求不予支持。钱易、刘艺要求襄安居公司赔偿精神损失费3万元。一审法院认为，其未举证证明襄安居公司的行为导致其精神遭受痛苦，且现行有效的法律并未规定合同纠纷中的精神损失费，故对其该诉讼请求不予支持。钱易、刘艺认为襄安居公司涉嫌欺诈，要求追究其责任。一审法院认为，该诉讼请求不明确具体，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、钱易、刘艺向襄阳市襄安居房产经纪有限公司支付居间报酬8000元；二、钱易、刘艺向襄阳市襄安居房产经纪有限公司支付因贷款产生的费用2000元；三、驳回钱易、刘艺的全部诉讼请求。上列应付款项，于判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费依法减半收取188元，反诉案件受理费依法减半收取400元，共计588元，由钱易、刘艺负担。二审中，上诉人提交了新证据，分别为证据一、交易房屋的抵押权登记信息，拟证实交易房屋有产权瑕疵；证据二、其签字的空白的贷款资料，拟证实被上诉人和银行涉嫌欺诈；证据三、其与银行经理周晓燕的微信往来，拟证实自己与银行沟通办理房贷，被上诉人没有协助其办理贷款手续。被上诉人对证据真实性均无异议，但对证明目的均有异议。本院对证据的真实性予以确认。一审法院所认定的事实，钱易认为部分事实认定有误。一是钱易是否在签约时对房屋充分了解，亲自审查房屋产权信息资料。该节事实是三方签订的合同中载明的内容，一审法院只是照抄合同内容，没有对该事实的真伪予以评判。与此同时，钱易本人也陈述签约前被上诉人确实带其看过房，从合同约定的其付22万元还清银行贷款，由卖方注销抵押手续的内容来看，也能反映出钱易当时签约时是知晓交易房屋属于抵押状态的。抵押房屋在不损害抵押权人利益的情况下进行交易，法律并不禁止，因此钱易称交易房屋存在产权瑕疵，襄安居公司存在欺诈行为，本院不予采信。二是钱易与刘艺二人是否于2020年1月1日签订《房屋买卖合同》、填写《抵押物委托评估承诺书》以及出具《个人消费贷款调查报告》，经查，上述三份书证均由二人签名并捺印，二人一审庭审质证时对三份书证真实性也不持异议，故其二审作出反言，不予支持。三是襄安居公司是否协助钱易、刘艺办理贷款以及评估手续。襄安居公司一审中提交了其与银行经理、其与评估公司员工的微信聊天记录、其和钱易、刘艺的微信聊天记录以及银行审批贷款的资料，足以认定襄安居公司在房屋评估和办理房贷时履行了部分协助义务。一审法院认定的事实，与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案钱易、刘艺作为买方与卖方以及襄安居公司三方签订了案涉的房屋买卖合同，之后钱易、刘艺与卖方又单独签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，钱易和刘艺等依合同约定支付了购房定金和部分中介费，提交了相关资料办理房贷手续，襄安居公司也多次就房贷事宜与钱易、刘艺二人沟通，以上事实可以反映襄安居公司不仅促成了买卖双方签订房屋买卖合同，而且襄安居在房屋评估以及办理房贷方面履行了部分协助义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依照案涉合同的约定，钱易、刘艺在合同签订时即应支付中介费23000元和贷款费用5000元，在二人未能举证证实襄安居公司故意隐瞒或提供虚假情况，损害其利益的情况下，其负有按约支付报酬和贷款费用的义务。鉴于房屋买卖合同最终被解除，后续的房屋过户等手续亦未实际办理，一审法院根据襄安居公司提供服务内容，对襄安居公司一审诉请的居间报酬和贷款费用，适当予以酌减，并无不当。上诉人钱易主张襄安居公司欺诈、违约，要求驳回襄安居公司的诉讼请求，本院不予支持。赵小荣是襄安居公司的法定代表人，与钱易、刘艺缔约的合同相对方为襄安居公司，赵小荣履行的是职务代表行为，其不是合同当事人。据此，钱易上诉主张一审应追加赵小荣为反诉被告，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，钱易的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由钱易负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇二〇年十一月二十日书记员 袁江龙