福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0102执异135号 异议人（案外人）：福建省安特房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城中大道三信城市家园综合楼**，统一社会信用代码：91350300669293263F。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托代理人：陈智光，福建厦龙律师事务所律师。 委托代理人：孟晓燕，福建厦龙律师事务所实习律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司福州分行，住所地：福州市鼓楼区五四路**东煌大厦**，统一社会信用代码：913501006650709272。 负责人：何宏，行长。 委托代理人：兰润芳，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托代理人：郑荞，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被执行人：李秀华，女，汉族，1975年4月29日出生，住福建省仙游县。 被执行人：王启福，男，汉族，1975年6月19日出生，住福建省仙游县。 被执行人：吴瑞桃，女，汉族，1976年9月12日出生，住福建省仙游县。 被执行人：蔡加新，男，汉族，1967年5月29日出生，住福建省仙游县，现住福建省仙游县。 被执行人：刘杰，男，汉族，1973年11月08日出生，住福建省仙游县。 被执行人：林志坚，男，汉族，1969年9月13日出生，住福建省仙游县。 被执行人：魏金椿，男，汉族，1969年12月25日出生，住福建省。 被执行人：蔡朝忠，男，汉族，1973年1月2日出生，住福建省仙游县。 被执行人：肖智勇，男，汉族，1978年10月28日出生，住福建省仙游县。 被执行人：福建省亿泉融资担保有限公司，住所地，住所地：福建省仙游县榜头镇龙腾村梅橺**会信用代码：9135032256539983XL。 法定代表人：蔡加新。 被执行人：仙游县大福工贸有限公司，住所地：福，住所地：福建省仙游县度尾镇塘边十字街工业园区用代码：91350322553249076C。 法定代表人：王启福。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司福州分行与被执行人王启福、吴瑞桃、李秀华、蔡加新、刘杰、林志坚、魏金椿、蔡朝忠、肖智勇、福建省亿泉融资担保有限公司、仙游县大福工贸有限公司借款合同纠纷一案【（2020）闽0102执恢248号】，异议人福建省安特房地产开发有限公司对本院查封被执行人李秀华名下位于仙游县××街道××御景园）xx幢XX的房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已经审查终结。 异议人福建省安特房地产开发有限公司的异议请求：1、申请中止福州市鼓楼区人民法院做出（2020）闽0102执恢248号执行裁定书的执行；2、解除对李秀华名下位于仙游县××街道××御景园）XX幢XX的房产的查封。 事实与理由：申请执行人平安银行股份有限公司福州分行申请的李秀华名下位于仙游县××街道××御景园）XX幢XX的房产，李秀华仅在涉案房产上设立预告登记，没有完成本登记，涉案房屋不属于李秀华所有。 一、鼓楼区人民法院对办理了房屋预告登记的涉案房屋进行查封，查封的是李秀华享有在本登记完成之前的要求安特公司履行《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利，不能对抗安特公司本身享有的所有权及其物权。 2014年12月24日，李秀华与安特公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2××7）及附件，购买了位于仙游县××街道××御景园）ＢXX幢XX的房产。在合同履行过程中，由于李秀华长期逾期偿还银行贷款，导致中国银行仙游分行长期从安特公司划扣贷款本息，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六，安特公司有权单方解除合同。 依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定可知，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得预告登记房屋的所有权。因此，预告登记的效力不影响真正所有权人安特公司对涉案房屋的权利主张。本案中，鼓楼区人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是李秀华享有的在本登记完成之前的要求安特公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而平安银行福州分行对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当涉案房屋完成本登记（产权人为李秀华），平安银行福州分行才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。 二、安特公司享有《商品房买卖合同》的法定解除权并提起主张，李秀华享有的涉案房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对涉案房屋的预告登记亦归于失效。 2014年12月24日，李秀华与安特公司签订《商品房买卖合同》后，自2016年3月起，李秀华多次逾期支付贷款本息，导致中国银行股份有限公司直接从安特公司账户扣划用于偿还李秀华贷款本息。目前被执行人李秀华尚欠安特公司贷款本息1884145.35元及违约金376829.07元。根据双方签订的《商品房买卖合同》的《附件六：合同补充协议》第二条第9款约定：“……买受人累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内（自出卖人被第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，双方确认出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余额归还给买受人（不计利息）。”因被执行人未归还按揭贷款的期限已远超三个月，安特公司享有单方解除《商品房买卖合同》的权利。此外，因李秀华长期逾期还款行为导致《商品房买卖合同》因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的，依据《合同法》第九十四条规定，安特公司享有法定解除权，可依法解除《商品房买卖合同》。安特公司基于法定解除权，将于近日启动相关诉讼程序，请求解除与被执行人李秀华签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2××7）及附件。 综上所述，鼓楼区人民法院查封涉案房屋的效力是禁止被执行人李秀华处分财产，且法律并无明确规定与被执行人李秀华发生交易关系的合同相对人安特公司的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。故非因法定事由，不能剥夺出卖人安特公司的合同解除权。安特公司基于李秀华不能实现主要债务导致合同目的无法，实现享有对涉案房屋的法定解除权，且安特公司决定主张该权利。李秀华尚未办理房屋本登记，仅办理预告登记，预告登记实质上是物权变动请求权，并非享有涉案房屋所有权，涉案房屋所有权仍然属于安特公司所有。因此，安特公司现行使法定解除权，解除《商品房买卖合同》，使得李秀华享有的涉案房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对涉案房屋的预告登记亦归于失效。除此之外，基于预告登记效力，鼓楼区人民法院对涉案房屋的查封为预查封，只有在房屋登记真正在李秀华名下时，即完成本登记时，预查封才能转为正式查封，故平安银行福州分行对预查封涉案房屋享有的权利为债权给付请求权，不能对抗安特公司享有的物权所有权。安特公司身为案外人，法院将安特公司的财产予以执行，明显错误。现特依《民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，切实维护异议人的合法权益。 申请执行人对异议人福建省安特房地产开发有限公司提出的异议发表如下意见： 一、根据法律规定，李秀华作为签订商品房买卖合同的买受人，在已经履行合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。能够产生排除效力的实体权利主要包括四类，即所有权、物权期待权、特殊的担保物权和租赁权及用益物权。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》精神，登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权，仅享有物的登记请求权或者交付请求权，但与一般债权仅是向相对人的请求权不同，法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权、甚至是抵押权执行的效力，该种权利即为物权期待权。最后，本案中李秀华作为签订买卖合同的买受人，在已经履行合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。李秀华在合同签订后通过银行按揭贷款支付了购房款，应视为其与异议人的商品房买卖合同关系成立。涉案房屋2014年已在仙游县不动产登记局办理商品房买卖合同备案，该合同备案登记具有对外的公示效力，李秀华对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当李秀华成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。 二、异议人享有的商品房买卖合同解除权不能阻却本案执行程序。首先，本案项下，李秀华作为签订商品房买卖合同的买受人，其享有物权的期待权具有排除执行等物权效力，当李秀华成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。其次，案涉房产已在异议人行使解除权之前被人民法院查封，且截至目前异议人享有的解除权亦未经法律生效文书确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，故异议人享有的商品房买卖合同解除权不能阻却本案执行程序。 综上，案外人所提的执行异议缺乏事实与法律依据，且损害了申请人的合法权益，不应当得到法律的支持。恳请法院经审理后，依法裁定驳回异议。 本院查明：本案的执行依据为（2017）闽0102民初8857号民事判决书，判决如下：“一、被执行人王启福、吴瑞桃于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司福州分行偿还借款本金人民币2245565.86元及利息、罚息和复利合计人民币152552.61元（暂计至2017年10月21日，之后的利息、罚息和复利按合同约定计算至实际还款之日止）。二、被执行人王启福、吴瑞桃于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司福州分行偿还律师费人民币1000元。三、被执行人李秀华、蔡加新、刘杰、林志坚、魏金椿、蔡朝忠、肖智勇、福建省亿泉融资担保有限公司、仙游县大福工贸有限公司对上述款项承担连带清偿责任。”2018年1月18日，本院依据申请执行人的诉讼保全申请作出（2017）闽0102民初8857号《民事裁定书》，裁定查封案涉房产。本案后进入执行阶段，2020年6月10日，本院做出（2019）闽0102执4768号之一《执行裁定书》，拍卖被执行人李秀华名下位于仙游县××街道××御景园）ＢXX幢XX号（产权证号码：2××7）的房产。 另查明，2014年12月29日，被执行人李秀华与异议人福建省安特房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房产。2015年3月31日，李秀华就案涉房产办理预购商品房预告登记，2020年9月7日，异议人以被告李秀华违约，商品房买卖合同的目的不能实现为由，向仙游县人民法院起诉解除案涉房产的商品房买卖合同，该案尚在审理中。 本院认为，首先，异议人于2020年9月7日向法院起诉，而案涉房产于2018年1月18日即被本院依法查封，本院查封行为在前，异议人起诉在后，异议人关于解除案涉房产查封的异议请求，不符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”能够产生排除效力的实体权利主要包括四类，即所有权、物权期待权、特殊的担保物权和租赁权及用以物权。异议人福建省安特房地产开发有限公司系在案涉房产已被预查封情况下才主张行使合同解除权，其合同解除权的行使实质上已影响到《商品房买卖合同》之外的第三人权益的实现，而异议人福建省安特房地产开发有限公司的合同解除权及要求购房人李秀华返还房产请求权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人平安银行股份有限公司福州分行对被执行人李秀华所享有的债权。且在案涉房产被本院查封在前，异议人福建省安特房地产开发有限公司在本院查封前并未行使合同解除权并有生效判决所确认，其亦不能据此对抗在先的法院之预查封。故异议人福建省安特房地产开发有限公司以此为由请求排除对案涉房产的强制执行的异议主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人福建省安特房地产开发有限公司的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 审 判 员  张太洲 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  李 榕 书 记 员  景 云 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。