贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5817号上诉人（原审原告）：赵波，男，1971年8月4日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，户籍地贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省遵义市播州区。委托代理人：蔡伟，贵州慕远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎小菊，女，1975年12月23日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被上诉人（原审被告）：蒙凯，男，1979年12日13日出生，汉族，贵州省大方县人，住贵州省大方县。上诉人赵波与被上诉人黎小菊、蒙凯房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵波上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审;2.本案一审、二审案件受理费、保全费、保全担保费由二被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，综合本案事实，本案争议焦点无疑是“被上诉人蒙凯的代理行为是否真正得到被代理人黎小菊追认的问题？”上诉人认为被代理人（本案被上诉人黎小菊）已经予以追认。故应当按照《民法总则》第六条的规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。2018年上诉人与被上诉人蒙凯因工程款未按期支付，自愿与上诉人签订《简易房屋买卖合同》，合同约定被上诉人愿以位于遵义市遵义县（现播州区）共青大道保利未来城市Ａ2地块21号楼3-1-2号房，房屋结构为：混合结构；房产登记面积：221.29平米；房屋权属证号：00××**，卖于上诉人，以此抵扣拖欠上诉人的工程款，总金额为910000元（大写玖拾壹万元整）。因该房屋有按揭款未付，故双方同意先暂时不用过户，但上诉人需要每月按期缴纳按揭款至房屋登记人被上诉人黎小菊银行账户内。因该房屋登记在被上诉人黎小菊名下，经上诉人电话核实被上诉人黎小菊，黎小菊电话回复内容为：“该房屋就是蒙凯的，当时就是他付的钱，所以这个房屋由他说了算”，据此上诉人与被上诉人黎小菊签订了《简易房屋买卖合同》，签字由被上诉人蒙凯代签。上诉人从被上诉人蒙凯处获得了一份公证书，是被上诉人黎小菊向蒙凯出具的，其委托内容为：一、代为办理接收该房屋的相关手续；二、代为到房地产办理上述房屋的产权证；根据该份公证书时间显示为2018年4月23日，其和上诉人签订的《简易房屋买卖合同》的时间，即2018年5月1日具有高度盖然性，上诉人完全具备作为善意相对人的条件，相信被上诉人蒙凯具备了合法的代理资格，也得到了被代理人黎小菊的追认，上诉人作为普通的公民，不具备法律上相关专业的基础知识，基于对以上证据信任便开始向被上诉人黎小菊的银行账户按期支付房屋按揭款，支付时间长达一年半之久，且为每月足额支付，上诉人也在每次支付的按揭款中注明了该款为购买该房屋的按揭款，即房款。现房屋可以办理过户手续后，二被上诉人却迟迟不予办理过户，导致上诉人的合法权益受到侵害，根据《合同法》规定，上诉人与其签订的《简易房屋买卖合同》不违反法律的禁止性规定，且系各方真实意思表示，理应认定为有效。关于“被上诉人蒙凯的代理行为是否真正得到被代理人黎小菊追认的问题？”上诉人的观点与二被上诉人之间存在较大争议，应该着重认定本案争议各方的现实支付行为，实际履行情况，综合加以认定其已得到被代理人黎小菊的追认，不应单方认定被代理人一个月内未明确表示追认就视为未予追认，上诉人支付了近一年半的按揭款，被代理人作为收到该款的接收人，完全有足够的且合理的时间对该款的收到作出表示，不能因为房屋价格上涨或其他原因导致被上诉人不予履行其应当履行的义务，这也违背民事主体从事民事活动的初衷，既诚实信用原则。故本案应当依据《民法总则》第六条的规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。综合判定各方权利义务，更能做到法律效果与社会效果的统一，以维护守信人的合法权益。二、本案涉案房屋虽已过户他人，但不必然导致上诉人就此失去对该房屋享有所有权的可能，涉案房屋在一审诉讼中办理的过户手续，上诉人有理由怀疑系被上诉人与案外人恶意串通侵害上诉人的合法权益。在一审诉讼中，上诉人为防止被上诉人转移或隐匿财产，于2020年4月15日向一审法院申请诉中财产保全，并提交了中国平安保险公司出具的担保函，一审法院于2020年4月17日出具民事裁定书，裁定保全二被上诉人名下的财产及银行账户，且要求为立即执行，上诉人在提请财产保全时一并提交了涉案房屋的不动产登记信息，但据上诉人得知，该房屋却在2020年5月13日办理了房屋的过户登记手续，导致上诉人本应享有的合法权益受到侵害。在此期间，上诉人也多次提示购买该房屋的案外人，提示你所购买的该房屋现上诉人已在提起诉讼，但据购买该房屋的案外人透露，系被上诉人与其在2020年2月份左右签订的房屋买卖合同，至于过户的问题在5月份是因为需等待银行审查后支付按揭款，上诉人提起诉讼的时间是2019年12月，被上诉人明知涉案房屋在诉讼过程中，仍然与案外人签订房屋买卖合同，案外人也在知情该诉讼的前提下与其发生交易，双方的房屋买卖合同是否真实？是否系被上诉人为了转移或隐匿相关财产？另上诉人的代理律师在诉讼前已依法向二被上诉人发出过律师函，希望二被上诉人予以积极出面处理，否则上诉人将通过诉讼途径以维权，律师函出具的时间是2019年11月18日，根据邮寄回单显示被上诉人黎小菊已签收，被上诉人蒙凯未签收退回，为此上诉人完全有理由相信此房屋买卖行为系二被上诉人为转移或隐匿财产与他人签订的，因一审法院也未及时采取保全措施，使得被上诉人的房屋交易得以完成。根据民法精神，民事主体从事民事活动应当本着诚实守信的原则，但从本案的判决来看，确没有体现这一基本的民法精神，反而给失信人以合理空间。被上诉人黎小菊、蒙凯二审未答辩。赵波向一审法院起诉请求：一、依法确认原被告于2018年5月1日签订的《简易房屋买卖合同》有效；二、依法判令两被告协助办理房屋产权登记手续；三、本案案件受理费由两被告承担。一审法院认定事实：贵州省黔西县公证处于2018年4月23日出具公证书，载明：“公证事项：委托书。兹证明黎小菊于二0一八年四月二十三日到我出，在本公证员的面前，在前面的委托书上签字、捺手印，并表示知悉委托的法律和法律后果”，所公证的委托书载明：“委托人黎小菊购买贵州省遵义县共青大道保利未来城市Ａ2地块21号楼3-1-2号房屋（见商品房买卖合同：合同编号2016410427）需委托代为办理接收房屋的相关事宜，因委托人黎小菊没有时间，不能亲自办理上述房屋产权过户登记的相关事宜，现黎小菊全权委托蒙凯为黎小菊的代理人，代办事项如下：一、代为办理接收该房屋的相关手续；二、代为到房地产办理上述房屋的产权证；受托人其权限范围内签署的一切文件委托人均予以认可”。2018年5月1日，卖方黎小菊与卖方赵波签订《简易房屋买卖合同》，约定：卖方将坐落于贵州省遵义市遵义县房屋以910000.00元的价款出售给买方；付款方式为：在蒙凯未支付给赵波的工程款里划扣（工程款金额以双方实际结算和认可的金额为准）；卖方于本合同签订之日起将该房屋交付给买方；产权过户登记约定：双方协商暂时不用过户，买方在签约后每月1号前按时将月供房款打入卖方账户以供银行划扣，直至过户完成后结束，卖方不能以任何理由拒绝配合买方办理产权过户手续，卖方除收取上述房屋售价总金额外，均不承担任何费用，其他费用均由买方负责。该《简易房屋买卖合同》落款处卖方（或代表）处为“蒙凯（代）”。《简易房屋买卖合同》签订后，赵波以银行转账的方式支付了售卖房屋的按揭款16期共计70640.00元。一审法院认为，黎小菊向蒙凯出具委托书，委托赵波代为办理其购买的位于贵州省遵义市遵义县房屋的接房、办理房屋产权证事项，赵波在知晓该委托的情况下，于2018年5月1日与蒙凯签订《简易房屋买卖合同》，约定蒙凯用该房屋抵偿工程款。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条的规定，蒙凯超越代理权与赵波签订的《简易房屋买卖合同》没有得到黎小菊的追认，故该《简易房屋买卖合同》无效，赵波请求确认该合同有效并办理房屋产权变更登记手续，不予支持。赵波主张其支付的争议房屋按揭款中有两次系微信转账给蒙凯，但其所举证据不能证明该主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，对赵波该主张，不予采信。赵波与蒙凯之间的工程款问题，赵波可另行主张；赵波垫付的房屋银行按揭款项，可另行主张。综上，为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告赵波的诉讼请求。案件受理费30.00元（已减半收取），由原告赵波承担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黎小菊向蒙凯出具委托书，委托赵波代为办理其购买的位于贵州省遵义市遵义县房屋的接房、办理房屋产权证事项，赵波在知晓该委托的情况下，于2018年5月1日与蒙凯签订《简易房屋买卖合同》，约定蒙凯用该房屋抵偿工程款，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条的规定，蒙凯超越代理权与赵波签订的《简易房屋买卖合同》没有得到黎小菊的追认，故该《简易房屋买卖合同》无效。即使本案得到了黎小菊的追认，因《简易房屋买卖合同》实际是债务履行期限届满前的以物抵债协议，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，《简易房屋买卖合同》违反了禁止流押的规定，也应无效。综上所述，上诉人赵波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人赵波负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十一月十七日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿