内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终411号上诉人（一审原告）：中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司。负责人：陈向阳，副总经理。委托诉讼代理人：那日苏，内蒙古融兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告)：杨全胜，男，汉族，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。一审被告：锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司。法定代表人：武悦栋，执行董事兼经理。上诉人中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（以下简称长城内蒙古分公司）因与被上诉人杨全胜、一审被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司（以下简称盛通公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院（2019）内25民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长城内蒙古分公司的委托诉讼代理人那日苏，被上诉人杨全胜到庭参加诉讼。一审被告盛通公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。长城内蒙古分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.准许执行盛通公司名下锡林浩特市那达慕大街香榭丽舍楼盘编号5号楼2单元1202室房屋；3.本案一、二审案件受理费由杨全胜负担。事实和理由：一审判决认定事实不清,适用法律不当。（一）案涉房屋系新开发商品房,房屋的物权尚未转移,房屋的所有权人仍然是盛通公司。（二）房屋所有权人盛通公司是根据《中华人民共和国公司法》依法注册成立的房地产开发企业。（三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”另外《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此,本案中杨全胜依法应承担举证证明其符合上述法律规定的构成条件，举证不能时,承担举证不利法律后果。一审判决在杨全胜举证不能情况下驳回长城内蒙古分公司诉讼请求错误。杨全胜辩称，（一）杨全胜符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且支付了全部购房款。2015年8月11日，杨全胜与盛通公司签订债务抵账协议书，盛通公司将案涉房屋用于债务抵顶给杨全胜，基于此有效抵债协议，债权人债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为房款，即债权人在抵债额度内支付了房屋的全部价款。2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。呼和浩特市中级人民法院于2015年8月13日裁定查封案涉房屋，而杨全胜于2015年8月11日已合法拥有案涉房屋，且于2015年5月11日交清装修保证金、垃圾清运费、物业费等，收房装修并入住至今，合法占有案涉房屋。3.非因杨全胜原因未办理过户登记，杨全胜已于2015年8月11日成为案涉房屋所有人，案涉房屋登记在杨全胜长子杨帆名下，尚未办理过户登记非因房屋所有人导致的不能登记状态，不影响杨全胜长子杨帆享有对案涉房屋所有权，且此房是杨帆的唯一住房，并于交房当年装修入住至今。因此根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》第十七条“第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封，扣押，冻结"之规定，人民法院应予支持中止执行。（二）长城内蒙古分公司未在锡林浩特市房产局办理他权项登记，即抵押权未确立，根据最高人民法院司法解释，购买商品房优先于工程抵债房，工程抵债房优先于其他债权抵押房的顺序，杨全胜对案涉房屋权利优于长城内蒙古分公司，其作为一般债权人和第三顺序人，无权查封案涉房屋。盛通公司提交意见述称，杨全胜为盛通公司承建工程，因盛通公司无法按约支付杨全胜工程款，故盛通公司与杨全胜签订房屋抵顶协议，因盛通公司当时自身原因未能办理案涉房屋的网签合同，但案涉房屋于签订抵顶协议之日起已交付杨全胜，且杨全胜已使用。鉴于本案事实，案涉房屋所有权人为杨全胜，并非盛通公司。长城内蒙古分公司向一审法院起诉请求：准许执行盛通公司名下的位于锡林浩特市××街。一审法院认定事实如下：盛通公司与长城内蒙古分公司于2014年6月9日签订了合同编号为中长资(呼)合字[2014]58号《抵押合同》,合同在呼和浩特市青城公证处办理了赋予强制执行效力的债权文书公证,公证书编号为(2014)呼青证内字第4100号,双方在合同中明确约定抵押担保的范围、抵押期间、抵押权人的权利及违约责任等具体条件。抵押人盛通公司自愿将在建工程为其与长城内蒙古分公司签订编号为中长资(呼)合字[2014]55号《债务重组协议》项下发生的债务提供抵押担保。2015年7月17日应长城内蒙古分公司的申请,呼和浩特市青城公证处出具了编号为(2015)呼青证·执字第43号执行证书。由于盛通公司一直未履行生效法律文书确定的义务,长城内蒙古分公司于2015年7月20日向内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院申请强制执行。内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院于2015年8月13日作出(2015)内呼执字00129号执行裁定书,裁定查封国有土地使用权登记在盛通公司名下,位于锡林浩特市××路北侧,权证号为:锡国用字(2011)第**、锡国用字(2012)第00873号2宗土地的国有土地使用权;查封盛通公司所有的香榭丽舍项目在建工程1-5号楼共计442套房屋。2015年8月13日呼和浩特市中级人民法院给锡林浩特市房产局下达《协助执行通知书》,执行查封盛通公司名下的香榭丽舍项目在建工程1-5号楼共计442套房屋,查封期限为三年,时间自2015年8月13日起至2018年8月13日止。由于盛通公司涉案较多,该公司位于那达慕大街香榭丽舍项目1-5号楼共计442套房屋存在被不同法院交叉查封的事实(2015年7月23日被内蒙古锡林浩特市人民法院予以保全查封，2016年3月1日再次被该院予以轮后查封，2016年10月12日被江苏省常州市武进区人民法院保全查封),经一审法院与呼和浩特市中级人民法院书面请示报告内蒙古自治区高级人民法院,内蒙古自治区高级人民法院于2018年4月8日作出(2018)内执协2号执行决定书,决定长城内蒙古分公司申请执行盛通公司、武悦才、武悦栋、李玉英、程玉红公证债权文书一案由一审法院执行。2018年7月16日长城内蒙古分公司申请对盛通公司名下的房产进行续封,一审法院作出(2018)内25执117号执行裁定书,裁定继续查封位于盛通公司名下的位于“香榭丽舍”1-5号楼共计419套房查封期限为三年,自2018年8月10日至2021年8月9日止。2018年8月10日一审法院向锡林浩特市房产局下发《协助执行通知书》，杨全胜向一审法院提起执行异议，认为其购买并实际占有了案涉房屋,并要求中止对锡林浩特市那达慕大街香榭丽舍楼盘5号楼2单元1202室房屋产权查封。后一审法院作出(2019)内25执异6号执行裁定书,裁定中止对锡林浩特市那达慕大街香榭丽舍楼盘5号楼2单元1202室房屋的执行,长城内蒙古分公司不服该裁定提起诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为杨全胜所享有的民事权益是否能够排除人民法院的强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，2015年8月11日盛通公司就案涉房屋抵顶给杨全胜并签订了《债务抵顶协议书》,该时间早于人民法院查封之前；按照协议约定，杨全胜支付了全部房款且根据其提供的物业费明细,垃圾清运费,装修保证金,维修基金,电视入网费等票据可以证明杨全胜人民法院查封之前实际占有案涉房屋,因盛通公司名下的香榭丽舍项目的房屋被人民法院查封，导致杨全胜无法办理过户登记手续，对此，杨全胜不存在过错。综合以上情形,人民法院不得查封案涉房屋,杨全胜具有排除强制执行的民事权益。综上所述,长城内蒙古分公司的诉讼请求,一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、三百零八条、三百一十一条的规定,判决：驳回长城内蒙古分公司的诉讼请求。案件受理费100.00元,由长城内蒙古分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为杨全胜对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，盛通公司与杨全胜于2015年8月11日签订了《债务抵顶协议书》，将案涉房屋抵顶给杨全胜，该抵顶协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同。杨全胜按照《债务抵顶协议书》的约定支付了全部房款，盛通公司为杨全胜出具了收据。《债务抵顶协议书》是杨全胜与盛通公司在2015年8月11日签订，且杨全胜提供的物业费明细,垃圾清运费,装修保证金,维修基金,办证费，电视入网费等票据，因此案涉房屋在法院查封之前，杨全胜已签订了《债务抵顶协议书》，并实际占有使用该不动产。案涉房屋至今未能办理过户登记是因盛通公司名下的香榭丽舍项目的房屋被法院查封，导致杨全胜无法办理过户登记手续，并非杨全胜的原因，杨全胜作为无过错的不动产买受人，对案涉房屋已产生合理信赖的物权期待权，故一审判决驳回长城内蒙古分公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上，长城内蒙古分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8878.57元，中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司。本判决为终审判决。审判长 裴彪审判员 徐澎审判员 刘杨二〇二〇年十一月二十八日书记员 胡爽