湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初2014号 原告：宜昌市建筑业协会，住所地宜昌市西陵区夷陵路**，统一社会信用代码51420500503606629T。 法定代表人：陶加林，该协会会长。 委托诉讼代理人：温建波，湖北楚贤律师事务所律师。一般授权代理。 被告：张世红，女，1973年1月12日出生，汉族，住宜昌市。 委托诉讼代理人：谭建春，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。 原告宜昌市建筑业协会诉被告张世红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告宜昌市建筑业协会的委托诉讼代理人温建波、被告张世红及其委托诉讼代理人谭建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜昌市建筑业协会向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告张世红双方之间的房屋租赁合同法律关系于2020年7月31日解除;2、判令被告张世红向原告支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的房屋租金35000元:3、判令被告张世红按照7000元/月的标准向原告支付自2020年8月1日起至实际退还租赁房屋之日止(即2020年8月17日)的房屋占有使用费3966.7元;4、判令被告张世红向原告支付因逾期交纳租金而应支付的违约金21000元;5、判令被告张世红承担原告因本案而支出的法律服务费6000元；6、本案诉讼费用由被告张世红承担。事实和理由：2019年5月28日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,被告承租原告所有的坐落于宜昌市××××号,产权证号为宜房字第××号的房屋。合同约定租金标准为7000元/月,租赁期限为2019年6月1日至2020年5月31日。合同第六条约定租金从2019年6月1日起计,并于2019年6月5日支付本月租金,以后应在每月五日前付清当月的租金。合同第38条约定“乙方(被告张世红)逾期支付应支付租金,自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方(原告宜昌市建筑业协会)支付违约金,但违约金累计不超过3个月的租金。乙方(被告)如拖欠租金达60天以上,甲方(原告)有权收回房屋并追究乙方(被告)违约责任。”同时,合同第40条约定“如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的,则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。”由于被告张世红迟迟未向原告交纳《房屋租赁合同》约定的2020年2月至5月租期内的租金,原告多次催收,并派人到被告在承租房屋开设的烟酒店送达《通知》,要求被告在2020年6月1日前一次性交清拖欠租金。2020年7月7日,原告向被告送达《律师函》,通知被告自2020年7月31日解除与被告之间的不定期租赁合同,并应于2020年7月31日前结清拖欠的租金35000元,同时要求被告结清租赁房屋水电气费用,将房屋交还原告。但是,被告至今仍旧拖欠原告租金35000元,且直至2020年8月17日,被告才将租赁房屋及钥匙交于原告。 被告张世红辩称，一、从2020年1月份起因新冠××疫情的影响，直至四月份才允许复工复产，此次疫情属于不可抗力。二、为帮助企业、个体工商户复工复产，切实减轻租户的租金负担和困难，《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新冠××疫情支持中小微企业共渡难关若干政策措施的通知》《宜昌市人民政府办公室关于印发应对新冠××疫情支持中小微企业共渡难关若干政策措施的通知》均规定，“对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。对已与国有企业签订合同的中小微企业，确因疫情影响，无法按时履行合同义务的，可以适当延长合同履行期限，具体延长期限由双方协商后重新确定。”《宜昌市支持个体工商户复工复产十条政策措施》规定，“对承租国有资产类经营用房的个体工商户免收3个月房租，再减半征收6个月房租。国有控股的混合所有制企业以及涉及其他非国有股东的实施主体，国有股东要加强与非国有股东的沟通，依法依规决策。鼓励疫情期间各类市场主体发展载体减免承租个体工商户房租。疫情期间为个体工商户减免租金的大型商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方，当年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免。”三、答辩人承租了原告名下位于康庄路××号门面房屋，并登记为个体工商户，从事烟酒生意经营。该处房屋的宜房字第××号房屋所有权证上产权性质为“全民”。因受疫情影响，答辩人有权根据上述政策和规定享受“免收3个月房租，再减半征收6个月房租”，以及“延长合同履行期限”的待遇。但是对答辩人多次提出的减免申请，原告作为该国有房屋的承接主体却不顾政策规定和合同约定，未给予答辩人租金减免和延期交纳房租，反而以送达《通知》和《律师函》的方式强硬要求答辩人腾退房屋、索要租金，致使答辩人无法经营和失业，并且持有的货物无处经营、无法出售、不断贬值。四、原告于2020年5月25日向答辩人送达的《通知》和2020年7月7日张贴的《律师函》，所发表的意见是不合理不合法的，也不符合双方房屋租赁合同的约定，已构成根本性违约。原告认为双方签订的《房屋租赁合同》“租期将于2020年5月31日到期”是违背该合同第4条约定的。虽然双方签订的房屋租赁合同上约定的租赁到期日是2020年5月31日，但合同第4条约定了合同应顺延的情形有“发生不可抗力事由的”。而在租赁期限内就发生了“新冠××疫情”不可抗力事由，所以，双方合同租期应顺延。按照国家对疫情影响的认定及防控措施的持续时间，合同至少应顺延3个月，即至少要延到2020年8月31日到期。据此，原告所认为的2020年5月31日是合同到期日、不再续租，以及律师函上所说的合同到期日、不定期租赁合同和2020年7月31日解除合同，均是错误的言论，是向答辩人发出的根本性违约行为。五、根据我国《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，以及该《房屋租赁合同》第30、33条约定的：因不可抗力双方或一方不能履行或不能完全履行本协议约定的有关义务时，双方相互不承担违约责任、返还已支付的租金，以及其他有关问题按国家相关规定处理。所以，在发生新冠××疫情的不可抗力事件后，答辩人无需承担不可抗力期间的租金，更无需承担违约责任。同时，按照国家规定，答辩人享有“免收3个月房租，再减半征收6个月房租”惠民政策的权利。六、答辩人有原告未先履行合同义务的抗辩权和原告事先违约的不安抗辩权。一是根据《房屋租赁合同》第8条的约定，原告在收取租金时从未向答辩人提供合法有效的收款票据。二是根据该合同内容：双方租赁房屋必须执行《合同法》、国家和当地政府对房屋租赁的规定，以及发生不可抗力后顺延租期和按国家相关规定处理等约定，原告不仅不依法依约向答辩人顺延合同、减免租金，反而通知答辩人解除合同、腾退房屋、索要租金和追究违约责任。因此，在原告事先违法违约的情况下，答辩人不仅无法支付租金，而且有权拒付租金。七、在《房屋租赁合同》的第38条与第39条中约定的违约金计算标准不同，明显权利义务不对等，此第38条约定承租方承担的违约金标准过高，每日违约金数额达到了每日租金的100%，依法应予减少到与出租方违约时一样的标准。所以，此第38条约定属于原告减轻自己责任加重对方责任的故意免责约定，该条款根据合同法的规定属于无效条款，原告不能据此适用。八、在原告的多种方式威逼下，答辩人已于2020年7月1日请搬运工腾退了房屋，之后未再使用。原告未积极收取房屋并加以利用，未采取措施防止损失扩大，应自行承担相应责任。另外，答辩人从2020年4月份开始也多次通知书面和微信方式向原告申请减免租金，并且，答辩人在向宜昌市国资委、财政局和住建局反映情况，请求协调处理双方租金争议问题时，原告却恣意起诉至法院，实属恶意诉讼。对原告事先违约行为给答辩人造成的损失和违约责任，答辩人要求抵销相应租金并保留要求其赔偿损失的权利。综上所述，本案是因发生新冠××疫情的不可抗力事件后，原告未按合同约定，也未按合同法不可抗力免责规定和政府租金减免政策，给予答辩人减免租金和延期租赁合同而引发的纠纷和诉讼，原告应对其违法违约行为自行承担相应的责任。答辩人请求法院驳回其不合理、不合法的诉请。 经本院审理查明，2019年5月28日,宜昌市建筑业协会（出租方，甲方）与张世红（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》,张世红承租宜昌市建筑业协会所有的坐落于宜昌市××××号房屋（房屋所有权证号：宜房字第××号，面积75㎡）。合同约定，租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日，发生不可抗力事由、经双方协商一致并书面更改的租期顺延；租金标准为7000元/月；租金从2019年6月1日起计,并于2019年6月5日支付本月租金,以后应在每月五日前付清当月的租金；租赁期间，乙方因正常经营需要的煤气费、水电费、电话费等由乙方承担。同时，合同中对双方权利义务均作出了约定，其中第25条约定“根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件……”第26条约定“租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失”。合同第九部分，对不可抗力因素进行了约定，第30条“因不可抗力，甲乙双方或乙方不能履行或不能完全履行本协议约定的有关义务时，甲乙双方相互不承担违约责任。……在不可抗力影响消除后的合理时间内，一方或双方应当继续履行合同。”第31条“不可抗力影响如持续2个月以上，任一一方均有权单方面终止合同。”双方对违约责任进行了明确约定，第36条约定，“任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15日内对此确认或提出书面异议或补充说明。如果在15日内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。……违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。”第38条约定，“乙方逾期支付应支付租金,自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金,但违约金累计不超过3个月的租金。乙方如拖欠租金达60天以上,甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任。”合同第40条约定，“如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的,则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。” 2020年4月28日，张世红书面申请要求宜昌市建筑业协会免除其疫情期间3个月的房租、减半收取6个月房租。 2020年5月25日,宜昌市建筑业协会出具《通知》，称双方签订的《房屋租赁合同》租期将于2020年5月31日到期，张世红拖欠4个月的租金，合计21000元（因疫情影响，2月份、3月份的房租减半收取），宜昌市建筑业协会不再与张世红续租，要求张世红于合同到期之日前一次性交清拖欠的房租并搬离房屋，否则将收回房屋并追究违约责任。2020年7月7日，宜昌市建筑业协会委托湖北民基律师事务所向张世红发出《律师函》，通知其自2020年7月31日解除与张世红的不定期租赁合同，要求张世红于2020年7月31日前，结清拖欠的租金35000元并结清租赁商铺的水电煤气等费用，将租赁房屋恢复原状交还宜昌市建筑业协会。若张世红逾期腾退，视为放弃租赁场地内所有财物的所有权，宜昌市建筑业协会将自行或委托第三方清退，不对场内财物承担保管义务，相应的清退费用由张世红承担，因清退造成的经济损失，宜昌市建筑业协会不予承担。双方不定期租赁合同解除后，宜昌市建筑业协会将按233元/日的租金标准主张商铺占用费。该《律师函》张贴在诉争房屋外墙。 2020年8月13日，张世红书面回复《通知》《律师函》内容，认为宜昌市建筑业协会在没有厘清法律关系和责任承担之前，不要再向其发出任何不符合法律和政策的意见；宜昌市建筑业协会的上述意见是违约、违法行为；因受疫情影响，按照合同约定，张世红有租期顺延的权利、不存在违约行为，应享受“前3个月免租、后6个月半租”政策，其应承担的租金仅从2020年5月1日起减半收取至其搬离之日；其已于2020年7月1日搬离诉争房屋。张世红的《通知》于当日送达给宜昌市建筑业协会工作人员。2020年8月14日，张世红再次书面申请按照国家规定享受“前3个月免租、后6个月半租”政策。2020年8月17日,张世红将租赁房屋及钥匙交予宜昌市建筑业协会。 同时查明，张世红申请证人出庭，拟证明其已于2020年7月1日搬离诉争房屋，并于7月9日欲将房屋钥匙交予宜昌市建筑业协会未果。 另查明，1、宜昌市建筑业协会系社会团体法人。2、诉争房屋的产权性质系“全民”。3、被告张世红在诉争房屋内经营烟酒生意。4、宜昌市建筑业协会与湖北楚贤律师事务所签订《委托代理合同》，支付法律服务费6000元。 上述事实有《房屋租赁合同》《通知》《律师函》《委托代理合同》、证人证言、庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，双方房屋租赁关系明确，合同系双方真实意思表示、不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应按照合同约定享受各自的权利、履行各自的义务。被告张世红自2020年2月1日起未缴纳租金，本案争议焦点:1、双方合同解除时间；2、疫情期间租金收费问题；3、被告张世红是否违约应支付违约金。 双方当事人对于解除租赁合同无异议，对合同解除时间有异议。原告认为，应根据合同约定于2020年5月31日解除，而被告未腾退房屋、继续占用房屋，自2020年6月1日起双方系不定期租赁合同关系，原告有权随时要求解除合同关系，双方的不定期租赁合同关系自原告向被告出具律师函、函告要求解除时解除，即双方于2020年7月31日解除了不定期租赁合同关系。被告称其已于7月1日搬离诉争房屋、未交房的原因在于原告怠于收取房屋钥匙所致，同时根据政策及合同约定，双方的租赁关系应顺延，顺延时间为3个月，因此合同到期日应为2020年8月31日,因其已于7月1日搬离诉争房屋，因此双方合同解除时间应为2020年7月1日。本院认为，新冠××疫情属于不可抗力，根据双方签订的租赁合同中“遇不可抗力事件应顺延”的约定，双方的租赁时间理应顺延，因双方在合同中并未规定顺延时间，经协商亦未达成一致意见，应视为双方自2020年6月1日起形成不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁合同，双方均可以在给予对方合理期限内随时要求解除。原告宜昌市建筑业协会于2020年7月7日通过发送《律师函》的形式要求解除合同，并给予被告张世红合理的搬离时间，未违反法律规定。被告张世红辩称因不可抗力双方的租赁关系应顺延3个月至2020年8月31日，又称其已于7月1日搬离、合同解除时间应为2020年7月1日，其意见自相矛盾，实则并未有继续租赁该房屋的意愿。同时，被告主张未交还钥匙的原因在于原告宜昌市建筑业协会怠于收回钥匙，该意见本院不予采纳。即便被告张世红确已于7月1日搬离，但是并未将诉争房屋交还，结合房屋内仍有被告张世红欲抵押给原告的货物可知，诉争房屋并未搬空，是否具备交房条件原告无法自行认定，从生活实际看，应以钥匙持有人交还房屋钥匙为准，被告称其多次让原告来拿钥匙、原告怠于收取的意见，本院亦无法支持，交还钥匙的主动权在被告处。因此，原告宜昌市建筑业协会主张双方于2020年7月31日解除不定期租赁合同的意见，本院予以采纳。原告宜昌市建筑业协会与被告张世红不定期租赁合同于2020年7月31日解除。 被告张世红自2020年2月1日至2020年7月31日，均未交纳房屋租金，应按照每月7000元的标准支付租金。被告主张适用《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新冠××疫情支持中小微企业共渡难关若干政策措施的通知》《宜昌市人民政府办公室关于印发应对新冠××疫情支持中小微企业共渡难关若干政策措施的通知》《宜昌市支持个体工商户复工复产十条政策措施》中“对承租国有资产类经营用房的个体工商户免收3个月房租，再减半征收6个月房租。”的政策，因原告宜昌市建筑业协会系社会团体法人，诉争房屋是全民性质，被告张世红租赁该房屋经营烟酒生意，符合相关政策规定。因此，原告宜昌市建筑业协会应免除被告张世红2020年2月至4月的房屋租金，并减半收取2020年5月至7月的房屋租金。因此，被告张世红应支付原告宜昌市建筑业协会房屋租金10500元（7000元/月×3个月÷2）。双方不定期租赁合同关系自2020年7月31日解除，被告张世红于2020年8月17日将诉争房屋的钥匙交付给原告宜昌市建筑业协会，应支付期间房屋占用费1983元（7000元/月÷30天×17天÷2）。以上合计12483元。 关于违约问题，双方合同中有明确约定，“因不可抗力，甲乙双方或乙方不能履行或不能完全履行本协议约定的有关义务时，甲乙双方相互不承担违约责任。”因疫情原因影响被告张世红的正常经营，被告张世红一直积极联系原告宜昌市建筑业协会要求减免租金，虽然双方并未能达成一致意见，但是其协商过程不应视为违约行为，因此双方相互不承担违约责任，原告宜昌市建筑业协会主张的违约金，本院不予支持，同时原告宜昌市建筑业协会主张因被告张世红违约产生的律师费亦无法得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告宜昌市建筑业协会与被告张世红房屋租赁合同于2020年7月31日解除； 二、被告张世红于本判决生效之日起七日内支付原告宜昌市建筑业协会房屋租金等合计12483元； 三、驳回原告宜昌市建筑业协会其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费725元，由原告宜昌市建筑业协会负担669元、被告张世红负担56元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  龚万青 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王玉华