江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8116号上诉人（原审被告）：倪佳佳，男，1986年7月30日出生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。被上诉人（原审原告）：李立，男，1987年7月14日出生，汉族，住江苏省张家港市。原审第三人：张家港市金茂资产管理有限公司，住所地张家港市杨舍镇港城大道**（金茂大厦）B3201。法定代表人：陆文朝，该公司董事长。原审第三人：张家港市杨舍东城鑫盛通房产信息咨询服务部，住，住所地张家港市杨舍镇沙洲东路**梁丰大厦**/div>经营者：祁海龙，男，1979年4月30日出生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人倪佳佳因与被上诉人李立、原审第三人张家港市金茂资产管理有限公司（以下简称金茂公司）、张家港市杨舍东城鑫盛通房产信息咨询服务部（以下简称鑫盛通服务部）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初13567号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人倪佳佳上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定内容前后矛盾，既认定所谓实际使用费是由于被上诉人不催告上诉人清场反而要求上诉人支付租金，又因诉讼需要对涉诉房屋进行评估才导致清场周期变长，要求上诉人承担所谓的实际使用费。二、合同第五条第4项确实约定上诉人解除合同时应当搬离其物品，上诉人确实也已经搬离了其认为不在损失范围内的物品，所有滞留在租赁物中的物品均是上诉人认为要求被上诉人赔偿损失的，该批物品的残值应当归属于被上诉人。一审法院一方面迟迟不作出认定损失的工作，另一方面不管是不是损失项下的物品都要上诉人拿走，没有公平心和责任感。三、双方合同在2019年8月31日已经解除。9月28日被上诉人回函不同意解除合同并要求租金，但却在后期沟通中拿不出任何能够保障上诉人继续承租的书面文书。10月2日上诉人对被上诉人再次发函，确认双方租赁关系已经受到所有权人影响不可能继续履行了，但之后被上诉人再无回应。10月12日上诉人拆除自己的设备，并将房屋交接给被上诉人，被上诉人对此表示无异议。10月15日上诉人就将争议赔偿问题提交法院，要求法院确定哪些是赔偿范围内的物品，因此不可能存在至2020年2月14日的实际使用费。被上诉人李立二审未作答辩。原审第三人金茂公司、鑫盛通服务部二审未作答辩。原审原告李立向一审法院起诉请求：1.判令倪佳佳支付租金58708元；2.判令倪佳佳支付因延期支付租金产生的滞纳金(自2019年10月6日起，按76.8元/日计算至实际履行完毕之日)；3.本案诉讼费用由倪佳佳承担。一审诉讼过程中，李立变更第1项诉讼请求为：判令倪佳佳支付从2019年9月1日至2020年2月14日的租金58663元，并明确放弃第2项诉讼请求。一审法院认定事实如下：张家港市xx路与xx交叉口东南xx大厦xx室的房屋所有权人为金茂公司。鑫盛通服务部与金茂公司于2017年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定鑫盛通服务部向金茂公司租赁上述房屋中的部分房屋，租期从2017年10月1日至2020年9月30日，租赁期限三年，保障二年，第三年起，如金茂公司需处置该资产，提前半年通知承租方，承租方无条件搬离；任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。祁海龙是鑫盛通服务部的经营者。祁海龙将鑫盛通服务部向金茂公司租赁的、上述房屋中的2-7号房屋（以下简称涉诉房屋）又转租给李立。祁海龙与李立于2017年10月15日签订《房屋租赁协议书》，约定的租赁期间为2017年11月15日至2020年11月14日。李立租赁涉诉房屋后，又将其中的一半房屋转租给倪佳佳。2018年1月6日李立（甲方、出租人）与倪佳佳（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于张家港巿xx路xx大厦xx号房屋（以下简称涉诉房屋）转租一半给乙方使用，面积约120平方米；二、租期3年，自2018年2月15日至2020年11月15日；三、1、每年租金128000元，每年租金应在下一个租赁周期开始前三个月支付；2、略；房租（屋）隔断费用由甲乙双方各承担一半，金额由乙方承担，甲方部分费用在乙方承担租金内扣除，其余布线，门头等费用有双方各自承担；3、略。四、租赁期间水电费、管理费、电话费和维修费的缴交办法：1、物业管理费：乙方自行向物业管理有限公司缴纳；2、水电费：乙方每月或定期自行缴纳，乙方承租房屋的用电由乙方缴纳，该楼层公共水电费由乙方按承租房屋的面积进行分摊；3、电话费：乙方自行申请室内直拨的电话线路，费用每月由乙方自行向有关部门缴交；4、维修费：乙方在使用出租房屋过程中，如出租房屋结构设施出现妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应通知甲方，维修费由双方协商确定；在租赁期间政府对租赁屋征收的任何税项，都由乙方按照对于面积比例承担；五、甲、乙双方的权利及义务：1、乙方应依约交纳租金及其他费用，如无故拖欠，甲方应立即通知乙方，并给乙方不少于五个工作日的宽限以便乙方及时支付租金或相关费用。如果乙方无正当理由仍然未在宽限期内支付此等款项的，甲方可按每天年租金总额万分之六向乙方加收滞纳金，如一个月仍未支付该等款项的，甲方有权收回房屋，并有权没收租赁房租押金；2、3、略；4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状态下(自然折旧、非因乙方原因造成的损坏除外)交给甲方；乙方应将自己带来的可移动的一切物品搬离(包括家具、空调等)；5、租赁期满后或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉并执行；6、略；7、甲方保证，拥有对租赁房的绝对的所有权、使用权，绝对有权按本合同规定将租赁房屋出租给乙方，而租赁房屋不受任何第三方或其他的权利所影响或牵制，如果任何第三方对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房受损失，则甲方必须赔偿乙方所蒙受的一切损失；8、略；9、甲方必须积极配合乙方提供必要的原始材料，以便乙方完成工商登记；六、七略；八、租赁期间，如有第三方涉及房屋租赁问题，导致乙方无法经营，甲方承担乙方一切损失；九、略。合同签订后，李立即将自己租赁的涉诉房屋中的一半（面积即合同中约定的约120平方米）交付给倪佳佳使用。倪佳佳也按约支付了第一年租金。倪佳佳在上述房屋中进行装修，在房屋中间进行了隔断，隔断费用16000元由倪佳佳与李立各半负担。因此，李立应负担的8000元隔断费用，已经在倪佳佳应付给李立的租金中直接折抵。倪佳佳装修完毕后，在租赁房屋中开设“鲜炉季”餐厅。2018年6月11日金茂公司发出退租公告，通知：“一、对有关承租户与本公司签订的租赁合同在2019年6月1日前到期的，到期后将不再续租。二、对有关承租户与本公司签订的租赁合同在2019年6月1日以后到期的，将于2019年6月1日提前解除合同，不再续租。”为此，李立与倪佳佳于2018年12月5日又达成补充租房协议，约定：“房租租期：第一年房租为2018年2月15日至2019年2月15日(已缴清)；第二年2019年2月15日至2019年6月1日(3.5个月)，房租为3.73万。整年房租为12.8万。后续如果乙方在房租租期内，出现拆迁等情况，乙方的所有应收赔款都归乙方所得。房租（屋）隔断赔款双方平分。”之后，倪佳佳按约支付了至2019年6月1日的租金给李立，并继续使用涉诉房屋。2019年6月6日金茂公司又发出通告：“根据2018年6月11日退租公告，原定于2019年6月1日之前与承租户提前解除租赁合同，不再续租，但根据承租户的诉求及清场工作的进度情况，现延期到2019年8月31日前解除租赁合同，在此期间的租金正常支付……”。因此，2019年6月1日后，倪佳佳继续使用涉诉房屋，并付清了至2019年8月31日的租金给李立。之后，倪佳佳与金茂公司及李立等未能就搬迁补偿事宜达成一致意见。为此，2019年9月24日，倪佳佳委托江苏崇安律师事务所向李立发出律师函，要求李立在接到律师函后三日内与倪佳佳就租赁合同解除后的赔偿事宜进行磋商。2019年9月28日李立委托江苏国之泰律师事务所回复律师函给倪佳佳，提出：第二年租金128000元应在2019年2月15日前三个月支付，但截至发函之日，倪佳佳支付第二年租金为69298元，尚欠58702元未支付，要求倪佳佳在接到律师函后5日内支付拖欠租金。2019年10月2日倪佳佳向李立发函，认为双方之间的《房屋租赁合同》已经因李立原因在2019年8月31日解除，要求李立与倪佳佳详谈赔偿事宜，否则将以法律途径追究李立的民事责任。之后，李立与倪佳佳无法达成协商意见。为此，倪佳佳于2019年10月11日提起诉讼。倪佳佳并于2019年10月12日将涉诉房屋的钥匙交还给李立，但对在涉诉房屋中的装修及可移动设备等均未拆除及搬离。2019年10月12日倪佳佳将涉诉房屋的钥匙交还给李立时，李立回复“OK”,并未对倪佳佳交还钥匙的情况提出异议。一审法院于2019年10月15日立案受理了倪佳佳的起诉，案号为（2019）苏0582民初13312号（以下简称13312号案件）。倪佳佳在13312号案件中起诉要求确认与李立之间的《房屋租赁合同》已于2019年8月31日解除，并要求李立赔偿其投入涉诉房屋的装修、不可移动设备、加盟费及保证金的损失376685元。李立则在2019年10月17日提起本案诉讼，一审法院于2019年10月18日立案受理。上述事实，有2017年10月1日及2018年1月6日《房屋租赁合同》、关于金茂公司所有涉诉出租房屋的不动产登记簿查询记录及不动产产权证、祁海龙与李立签订的房屋租赁协议书、鑫盛通服务部关于祁海龙转租房屋给李立的说明、2018年6月11日金茂公司的退租公告、2019年6月6日金茂公司的通告、2018年12月5日补充租房协议、2019年9月24日及9月28日律师函，2019年10月12日的微信聊天记录，涉诉房屋及周边照片，以及当事人庭审陈述佐证。一审审理中，李立与倪佳佳均陈述，在2019年10月12日前，李立、倪佳佳多次到金茂公司商谈搬迁补偿事宜，在最后一次与金茂公司协商时，金茂公司的经办人陶晓波告知李立、倪佳佳“你们要走的就走，不走的可以继续使用”。但因为倪佳佳提出要出一份公告等要求，被陶晓波赶了出来，没有协商成功。李立与倪佳佳也确认至今涉诉房屋可以正常使用，不论李立、金茂公司还是祁海龙等均未阻拦倪佳佳对涉诉房屋的使用。倪佳佳认为不能继续使用涉诉房屋是因为在与金茂公司的协商中，金茂公司曾经表示最晚到8月31日搬离；且金茂公司出了退租公告后，导致倪佳佳店内职员辞职、周边多家商家搬离，涉诉房屋周边的人流量不如以前，给经营造成了很大损失。2020年5月23日倪佳佳将涉诉房屋中其自行添加的、其认为需要搬离的装修及购买设备、物品搬离涉诉房屋，并与李立在该日对涉诉房屋进行了交接。涉诉房屋周边确有几家租赁户已经搬离。上述事实，有当事人庭审陈述及2020年5月20日现场调查笔录及现场拍摄照片佐证。一审法院认为，李立与倪佳佳之间的房屋租赁合同约定的转租期限超过鑫盛通服务部向金茂公司租赁期限的部分无效。李立与倪佳佳之间房屋租赁合同的其他约定是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定履行各自的权利义务。倪佳佳认为与李立之间的合同在2019年8月31日解除没有事实依据。倪佳佳最早要求解除合同、并要求李立赔偿损失是在2019年9月24日的律师函中提出，但李立回函并未同意解除合同，反而要求倪佳佳继续履行合同，支付租金，因此不论是2019年8月31日还是9月24日均不能作为双方合同的解除之日。但是，在2019年10月12日倪佳佳将涉诉房屋的钥匙交还李立时，李立回复“OK”并未提出异议，因此，一审法院认为李立至此时同意解除合同，双方的房屋租赁合同于2019年10月12日解除。至合同解除时，倪佳佳尚欠2019年9月1日至2019年10月12日的租金14739元（128000元÷365天×42天），该租金倪佳佳应支付给李立。在合同第五条第4项明确约定：租赁期满或合同解除，乙方（即倪佳佳）必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状态下(自然折旧、非因乙方原因造成的损坏除外)交给甲方（即李立）；乙方应将自己带来的可移动的一切物品搬离(包括家具、空调等)。该约定应认定为租赁合同中的结算、清理条款。在合同解除时，应按该合同约定进行清理。倪佳佳在2019年10月12日交还涉诉房屋钥匙，但是未及时清场，李立即使拿到钥匙也无法实际使用涉诉房屋，涉诉房屋仍处于倪佳佳的实际占有中。直至2020年5月23日倪佳佳才对涉诉房屋中其认为需要的物品进行了清理，并将涉诉租赁房屋归还李立。因此，从2019年10月12日至2020年2月14日期间，倪佳佳应承担继续占用涉诉房屋期间的占有使用费。李立在2019年10月12日接收了倪佳佳归还的钥匙，明知双方之间的租赁合同已经无法继续履行，之后不催告倪佳佳清场却又要求倪佳佳继续履行合同、支付租金并提起本案诉讼，又因诉讼需对倪佳佳在涉诉房屋中的装修等投入进行评估，导致了倪佳佳清场的周期变长，因此，李立对2019年10月12日至2020年2月14日期间占有使用费也存在扩大损失的责任。一审法院认为酌情由李立自行承担50%的占有使用费损失。因此，倪佳佳应支付李立租金为14739元、占有使用费为21962元[（58663-14739）÷2]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百六十三条规定，判决：一、倪佳佳应支付李立租金14739元、房屋占有使用费21962元，共计36701元，限判决生效后十日内履行。二、驳回李立的其他诉讼请求。案件受理费1267元，由李立负担549元，由倪佳佳负担718元。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，李立与倪佳佳之间的房屋租赁合同约定的转租期限超过鑫盛通服务部与金茂公司租赁期限的部分无效，其他约定合法有效，双方应按约履行。倪佳佳认为其与李立之间的租赁合同在2019年8月31日已经解除，但倪佳佳最早要求解除合同是在2019年9月24日律师函中提出，李立回函并未同意解除合同。2019年10月12日倪佳佳将涉诉房屋的钥匙交还李立，李立接收钥匙且未提出异议，应视为同意解除合同，故一审法院认定双方的房屋租赁合同于2019年10月12日解除，并无不当。倪佳佳应支付李立至合同解除日的租金。倪佳佳虽在2019年10月12日向李立交还房屋钥匙，但未及时清场，李立无法实际使用涉诉房屋，房屋仍处于倪佳佳继续占用状态，直至2020年5月23日倪佳佳才将涉诉房屋中其认为需要的物品进行了清理，并将涉诉房屋归还李立，故倪佳佳应承担相应的占有使用费。但合同解除后李立未催告倪佳佳清场，且因诉讼中需对倪佳佳在涉诉房屋中的装修等投入进行评估，导致倪佳佳清场周期变长，李立对占有使用费损失的扩大也存在一定过错，一审法院酌定由李立自行承担50%的占有使用费损失，并无不当。倪佳佳主张其不应承担占有使用费，依据不足，本院不予支持。综上，倪佳佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费718元，由上诉人倪佳佳负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年十一月二十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。