广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8673号上诉人（原审被告)：唐永发，男，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：邹克强，广东蜀粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：李秀枝，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：东莞市***地产咨询服务有限公司，住所地广东省东莞市万江区。法定代表人：王某1。被上诉人（原审被告)：东莞市***地产咨询服务有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：卢某1。被上诉人（原审被告)：东莞市***地产咨询服务有限公司佛山南海分公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：卢某1。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：卢玉婷，广东格方律师事务所律师。上诉人唐永发因与被上诉人李秀枝、东莞市***地产咨询服务有限公司（以下简称惠居公司）、东莞市***地产咨询服务有限公司佛山分公司（以下简称惠居佛山分公司）、东莞市***地产咨询服务有限公司佛山南海分公司（以下简称惠居南海分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。唐永发上诉请求：1.撤销一审判决第二项与第三项或将本案发回重审；2.改判惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司承担各方的相关损失；3.判决本案一审、二审所有诉讼费用由惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司承担。事实与理由：一审诉讼文件（诉状、传票）送达错误，一审判决案由归纳错误，一审判决认定事实不清，适用法律错误，证据认定处理错误、导致判决结果错误。唐永发为了维护自身的合法权益依法提起上诉，请二审法院依法查明事实，正确适用法律，将本案发回重审或对一审判决依法改判。一、一审民事判决向唐永发送达诉讼材料及开庭传票的送达地址及送达方式是错误的，导致唐永发丧失了应有的诉讼权利，收到判决书前未收到起诉状和开庭传票。一审判决查明的事实是唐永发并未接收涉案楼房，但一审法院是通过在涉案房屋门口张贴传票的方式送达传票，该送达行为应认定为无效送达。因此，本案程序上存在错误，应发回重审。二、本案应定性为房屋经纪合同纠纷，涉案《房地产买卖合同》签署方是买卖双方及房产经纪商三方，实质上是一份房产经纪（居间）合同，唐永发也应是本案一审原告。本案房屋买卖双方都是零首付购房方案的受害者，双方之间不存在相互违约的事实。因此，李秀枝实际要起诉的是惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司。三、一审判决认定事实错误。（一）唐永发是因为相信惠居南海分公司可以零首付付款买房才签署相关文件购房及交纳15000元房产中介费用的。（二）相关的合同及补充协议，都是惠居南海分公司的工作人员要求唐永发签署的。（三）录音证据也证明中介工作人员对所谓高贷的主导推动，录音内容显示中介工作人员还教授李秀枝，当银行问起成交价格时不能说实际成交价格100万元，要说138万元，还教授李秀枝欺骗银行。（四）李秀枝首先去寄售放房，后来还同意各方努力做零首付购房，各方均应对零首付购房有可能失败有心理预期。四、唐永发缴纳了中介费15000元，房屋成交的各种税费几万元，唐永发是房屋不能零首付成交的实际受害者，不是相关合同的违约人。且律师费并不属于必要费用，一审判决认定唐永发支付律师费是错误的。五、双方都是在惠居南海分公司引导下违规操作，双方相互都负有过错，相互之间说不上任何违约责任。李秀枝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唐永发的上诉请求没有正当理由及法律依据，唐永发是在拖延时间，是在歪曲一审有关送达的事实，企图进一步损害李秀枝的利益，唐永发至今未支付买楼的对价款给李秀枝，也不肯将案涉房产变更至李秀枝名下，唐永发的目的是想以3万元代价将李秀枝的房产变更至唐永发名下后贷款逃离骗取李秀枝巨额资产。综上，请二审法院维持原判，驳回唐永发的上诉请求。惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司辩称，惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司不同意唐永发的全部诉讼请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，在一审过程中，惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司收到法院传票及文书后，有联系冯某某，询问这个纠纷如何处理，当时已将李秀枝起诉之事告知冯某某，因此，唐永发是知悉本案的，所以唐永发的上诉请求没有依据，请二审法院驳回唐永发的全部诉讼请求，维持原判。李秀枝向一审法院起诉请求：1.唐永发将位于佛山市南海某某新城区***********************的房屋返还给李秀枝；2.唐永发协助李秀枝将位于佛山市南海某某新城区***********************的房屋的所有权变更至李秀枝名下，并承担变更所有权而产生税费；3.唐永发向李秀枝支付违约金100000元；4.唐永发向李秀枝支付律师费70000元、担保费2000元、中介费5000元；5.唐永发向李秀枝支付搬家费10000元；6.唐永发承担本案诉讼费用；7.惠居公司、惠居佛山分公司、惠居南海分公司对上述1-6项债务承担连带责任；8.唐永发支付以1000000元为本金按年利率6%从2019年4月1日起至实际支付款项日止的利息予李秀枝。一审法院认定事实：位于佛山市南海某某新城区***********************的房屋于2013年7月16日登记在李秀枝名下,于2019年5月16日变更登记在唐永发名下，不动产权证号为粤（2019）佛南不动产权第0xxxx6号。2019年4月1日，李秀枝（卖方，甲方）与唐永发（买方，乙方，冯某某作为代理人签名）及惠居公司南海分公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于佛山市南海某某新城区***********************的房屋出售给乙方；物业总楼价为1000000元；物业交付时间为卖方收到全部楼款后30天内；签订合同时乙方支付定金30000元，买方应在签订合同30日内办理按揭贷款手续；剩余970000元楼款于过户完成并办妥他项权证登记后，由银行直接划入卖方银行账户，银行实际贷款额与原贷款额之差额由买方取得房地产交易中心受理回执当天支付；因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行合同义务的，逾期未超出十五天的，违约方须按每日总楼价的1‰向守约方支付违约金，逾期超过十五天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金，或守约方解除合同，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；等等。合同签订后，李秀枝收取了唐永发的定金30000元。2019年5月14日，李秀枝（卖方）与唐永发（买方）签订一份《补充协议》，买方承诺房屋尾款于2019年6月25日前由贷款银行放款至卖方账户，贷款银行如果在2019年6月25日前未放款至卖方账户，买方则需补交首付款200000元至卖方账户。2019年8月9日，李秀枝提起本案诉讼。诉讼中，李秀枝确认银行未发放贷款至其账户，未收取除定金外其他房款。李秀枝是在2019年5月中旬搬离上述房屋，但房屋尚未实际交付给唐永发。另查明，2019年6月25日查询时，上述房产于2019年6月办理了抵押权人为中国银行股份有限公司某某支行的抵押登记。2020年1月15日查询时，上述房屋无抵押登记情况。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。李秀枝、唐永发、惠居公司南海分公司签订的《房地产买卖合同》为各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。至法庭辩论终结时止，李秀枝主张唐永发只支付了30000元定金，唐永发作为付款方，对付款情况未提出反驳意见或提供反驳证据，一审法院对李秀枝该主张予以采信。涉讼房屋于2019年5月16日转移登记到唐永发名下，已远远超出合理付款期限，唐永发逾期付款行为已构成根本违约，李秀枝现主张将涉讼房屋转移登记回李秀枝名下合法合理，一审法院依法予以支持。因转移登记产生的税费金额尚未确定，李秀枝须先行垫付相关费用后才可办理转移手续，一审法院在本案中对李秀枝主张唐永发承担变更所有权产生的税费的诉讼请求不予支持，李秀枝可先行垫付相关费用后再另行追偿。李秀枝确认涉讼房屋尚未交付，一审法院对其主张唐永发返还该房屋的诉讼请求不予支持。合同约定李秀枝交房时间为收到全部房款后30天内，即唐永发对李秀枝在收到全部购房款前搬离涉讼房屋的行为不可预见，李秀枝产生的搬家费属于自行产生的扩大损失，一审法院对其请求唐永发支付搬家费10000元的诉讼请求不予支持。唐永发未支付购房款已构成根本违约，李秀枝依照合同约定要求其支付违约金100000元符合合同约定，一审法院依法予以支持，但考虑到唐永发已支付了定金30000元，该款项应予扣减，即本案中唐永发尚应支付违约金70000元予李秀枝。违约金属于法院酌情赔偿项目，李秀枝另行从2019年4月1日起按年利率6%计算利息没有事实与法律依据，一审法院不予支持。李秀枝律师费支出属于必然产生的损失，由于李秀枝未提供充分有效证据证明支付律师费金额，一审法院酌情确定唐永发赔偿律师费40000元，李秀枝请求超出部分一审法院不予支持。李秀枝支出的担保费2000元并非必然产生的诉讼成本，一审法院对其主张唐永发赔偿该款项的诉讼请求不予支持。房屋买卖合同并未约定李秀枝需支付中介费，李秀枝也未提供支付记录以证明实际支付该费用，一审法院对李秀枝请求唐永发赔偿中介费5000元的诉讼请求也不予支持。惠居公司、惠居公司佛山分公司、惠居公司南海分公司属于中介方，李秀枝未提供合法有效证据中介方存在重大过错导致其产生损失，一审法院对其主张该惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司在本案中承担责任的诉讼请求不予支持。唐永发经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、唐永发应于判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于佛山市南海某某新城区***********************的房屋[不动产权证号为粤（2019）佛南不动产权第0xxxx6号]转移登记至李秀枝名下的手续；二、唐永发应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金70000元予李秀枝；三、唐永发应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费40000元予李秀枝；四、驳回李秀枝其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费15676.5元、财产保全费5000元，合计20676.5元（李秀枝已预交），由李秀枝负担976.5元，唐永发负担19700元。唐永发应于判决生效后十日内向一审法院交纳案件受理费19700元，逾期，一审法院将依法强制执行。李秀枝多预交的受理费19700元在判决生效后经李秀枝书面申请，一审法院予以退还。二审期间，唐永发向本院提交如下证据：1.《惠居佛山分公司收取中介费的收据》两张，拟证明惠居佛山分公司在2019年4月1日及2019年5月14日共收取唐永发的中介费15000元，但至今还未完成中介义务；2.《南海区税务局的POS单存根》，拟证明唐永发因办理房屋过户支付税费20700元；3.《唐永发向中国银行股份有限公司某某支行缴纳80元的不动产登记费凭证》，拟证明中国银行股份有限公司某某支行在办理抵押登记后，却没有发放贷款给唐永发。经质证，李秀枝认为唐永发提交的上述证据与李秀枝无关，李秀枝并不知情。惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司对唐永发提交的上述证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可，认为上述证据形成时间是2019年，并非在二审期间产生的新证据，不能作为审案依据，惠居佛山分公司已促成李秀枝、唐永发签署案涉房屋买卖合同，惠居佛山分公司根据案涉房屋买卖合同第八条约定收取中介费用，有事实依据和法律依据。李秀枝、惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司均未向本院提交新证据。经审查，唐永发提交的上述证据有原件核对，本院对其真实性予以确认，但上述证据不足以认定其适格履行合同约定的支付购房款义务，对其关联性本院不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，李秀枝提起本案诉讼后，一审法院根据唐永发案涉《房地产买卖合同》确定的地址及电话，唐永发在上诉状，在送达地址确认书上确认的地址、电话，以及唐永发电话沟通中确认其他地址向唐永发邮寄有关法律文书。此外，还将传票张贴涉案房屋门口。二审期间，唐永发向本院递交《调查取证申请书》，向本院申请到中国银行股份有限公司某某支行调取案涉借款抵押贷款合同、合同解除协议。经审查，本院认为，涉案房屋已于2019年5月16日转移登记至唐永发名下，唐永发并无证据证实在合同约定的期限内亦向该银行办理抵押贷款并获得银行审批，亦无证据反映银行不予批准其抵押贷款系李秀枝原因所致，其申请本院调查的事项不影响其责任承担认定，对此本院不予准许。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”围绕着唐永发的上诉请求，二审审查的焦点为：1.一审法院关于本案送达程序是否违法,应否发回重审；2.唐永发履行案涉《房地产买卖合同》过程中，是否构成违约。如构成，一审法院关于其责任承担认定是否合理；3.唐永发主张如其应承担违约责任，责任主体为惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司理据是否充分。关于争议焦点一。唐永发上诉主张，一审法院关于本案送达程序违法，未向其送达相关材料即缺席审理，构成程序违法。经本院查明，一审法院受理本案后，已依法向唐永发在其签署的合同确认的地址、经常居住地、户籍所在地邮寄送达有关法律文书，唐永发经法院传票传唤未出庭，现主张一审法院送达程序违法，应发回重审缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二。唐永发上诉主张，其受惠居南海分公司欺骗可以0首付买房才签署相关文件购房及缴纳中介费用，相关合同及补充协议都是惠居南海分公司工作人员要求才签署，本案房产抵押贷款不能办理导致合同无法履行应视为各方都有预期都该接受，不应认定其违约并承担违约责任。经审查,本院认为，唐永发与李秀枝就涉案房屋买卖所签订的《房地产买卖合同》系各方经平等自愿协商后签订，内容未违反国家法律法规强制性规定，依法对各方具有约束力。唐永发本案中就案涉《房地产买卖合同》签订后未能依约履行付款义务问题提出上述抗辩事由，并未能提供有效的证据佐证，李秀枝也不予认可，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依法应承担举证不能法律后果，对其上述意见，本院不予采纳。涉案房屋产权已变更至唐永发名下，唐永发尚未支付完毕上述购房款，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”李秀枝诉请唐永发承担《房地产买卖合同》约定的违约责任正当合法，唐永发上诉主张其无需承担违约责任理据不足，本院不予支持。对于唐永发应支付的违约金及涉及律师费认定问题，一审法院已作出详细的论析，该认定符合案涉《房地产买卖合同》约定，本院予以确认不再赘述。唐永发上诉主张无需支付违约金及律师费理据不足,本院不予支持。关于争议焦点三。唐永发上诉主张，如其应对李秀枝的损失承担赔偿责任，责任承担的主体为惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司。对此本院认为，惠居南海分公司为案涉《房地产买卖合同》的居间方，唐永发认为其受居间方欺骗才签订该合同并无证据证实，亦未能证明居间方具有《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”之情形。故此，唐永发上诉主张应对李秀枝承担赔偿责任的主体惠居南海分公司、惠居公司、惠居佛山分公司缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，唐永发的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人唐永发负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月十三日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋