广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8223号上诉人（原审被告）：冯伟明，男，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇*****，公民身份号码440************394。上诉人（原审原告）：邝祖桂，男，汉族，住广东省云浮市新兴县***************，公民身份号码441************192。上诉人冯伟明因与邝祖桂租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初4948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯伟明上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.本案一、二审诉讼费用由邝祖桂负担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律不当。冯伟明与邝祖桂签订的房屋租赁合同第二条约定房屋用途为居住用途，但邝祖桂在未经冯伟明同意的情况下将房屋作为仓库用途，存放大量来路不明的二手音像设备，严重违反双方签订的租赁合同，应按合同第九条第二款对邝祖桂的违约行为作处理。请求二审法院依法改判、支持冯伟明的上诉请求。邝祖桂在二审期间未发表答辩意见。邝祖桂向一审法院起诉请求：1.解除邝祖桂与冯伟明的租赁合同；2.冯伟明退回已付租金20000元，并赔偿邝祖桂损失79000元，合计99000元；3.冯伟明承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月20日，冯伟明（甲方）与邝祖桂（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于大沥镇**********号的不动产（建筑面积约1300平方米）出租予乙方居住使用；除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；在合同期内乙方在不损害甲方利益的前提下，经甲方同意才可将该楼房转租给第三者，办理好有关手续，由甲方与第三者签订转租合同，乙方一次性支付手续费2000元予甲方；租赁期限为2019年11月1日至2025年10月31日；租金7000元/月，三年后递增5%；押金16000元；租金按月转账支付，其中2019年9月签约时，乙方将首次支付租金23000元（一个月房租7000元和押金16000元），每月5日前必须交付房租；租赁期内若甲方（无理）终止合同需赔偿三倍保证金给乙方。同日，邝祖桂向冯伟明支付20000元，冯伟明向邝祖桂交付了涉讼租赁物其中两层的钥匙，交付时该租赁物有另外两层由冯伟明向案外人出租中，未交付予邝祖桂。2019年9月29日，邝祖桂搬入涉讼租赁物。当日冯伟明微信告知邝祖桂称其家人对出租该租赁物意见不一致，考虑将该租赁物拆掉重建。邝祖桂表示其承租涉讼涉讼租赁物需要实施很多工程，要求冯伟明抓紧与家人协商。2019年10月18日，邝祖桂微信询问冯伟明能否向其出租涉讼租赁物，不出租应赔偿违约金。冯伟明表示按合同办事只能返还押金给邝祖桂，现在还不是租赁期，不算违约。邝祖桂回复称其还要出去找仓库，很麻烦。2019年11月8日，邝祖桂与冯伟明协商涉讼租赁事宜，冯伟明表示家人已经同意出租，租金需要上调，但未明确上调幅度，邝祖桂也未表态是否同意接受该条件承租。2019年12月21日，冯伟明通过微信要求邝祖桂在2020年1月1日之前清空涉讼租赁物。2020年1月9日，邝祖桂微信联系冯伟明要求将租赁物中的物品搬离，后经协商，冯伟明同意邝祖桂于次日将租赁物中的物品搬离。2020年1月10曰，邝祖桂将其仍存放在涉讼租赁物中的物品搬离，并通过微信告知冯伟明。2020年1月17日，邝祖桂提起本案诉讼。庭审中，双方确认邝祖桂承租涉讼租赁物系用于经营租赁业务，一楼作为仓库使用；冯伟明陈述涉讼租赁物中**号登记的土地使用权人是冯伟明，**号登记的土地使用权人是冯伟明的哥哥，**号登记的土地使用权人是冯伟明的弟弟，但未能提供上述土地上盖建筑物相关规划报建材料；邝祖桂陈述其主张的搬迁费是其搬迁存放在涉讼租赁物内的音响设备的车费和人工费，无书面证据证明，但邝祖桂与冯伟明的微信聊天记录反映邝祖桂确有将音响设备搬入涉讼租赁物，后又连夜搬走的情形；邝祖桂陈述租住酒店费用是因为档口不能住人，故其与搭档在酒店居住产生的支出，其中邝祖桂住了一个月，邝祖桂的搭档住了一个半月，按每晚70元/人计算，亦无书面证据。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。邝祖桂与冯伟明签订《房屋租赁合同》，约定邝祖桂向冯伟明承租涉讼租赁物。因冯伟明未能提交证据证明其根据《房屋租赁合同》出租予邝祖桂的租赁物有办理规划报建手续并经竣工验收合格，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的《房屋租赁合同》因违法法律的强制性规定而无效。因无效合同无从解除，故邝祖桂诉请解除租赁合同没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效合同自始没有法律约束力，当事人根据无效合同取得的财产按照相互返还、折价补偿的方式进行清算，过错方则根据其过错程度承担缔约过失责任。本案中，邝祖桂与冯伟明签订《房屋租赁合同》前，未对涉讼租赁物在法律上是否适租进行审查，均负过错责任，但冯伟明作为出租方，其在未经其他权属人同意即与邝祖桂签订《房屋租赁合同》，对该《房屋租赁合同》的无效及无法履行应负较大的过错责任，故一审法院根据双方的签约、履约情节，酌情确定邝祖桂与冯伟明按3:7承担《房屋租赁合同》无效及无法履行的过错责任，并据此结合邝祖桂的诉请进行清算如下：首先，根据双方的约定及庭审阐述，邝祖桂承租涉讼租赁物系为了装修之后对外出租经营，并作仓库使用，双方对签约后至2019年10月31日为装修期亦无异议，但由于冯伟明出租涉讼租赁物未经其他权属人同意，并要求邝祖桂暂停装修工作，至邝祖桂退出涉讼租赁物之日止，装修工作并未实际实施。因此，邝祖桂承租涉讼租赁物装修后用于转租的合同目的无法实现，该租赁物客观上也仅发挥了从2019年9月29日至2020年1月10日期间的仓库功能，且该功能的效益亦因前述转租功能无法实现而受到影响，就此直接的责任方在冯伟明。基于此，一审法院依照公平原则，酌情确定邝祖桂就其使用涉讼租赁物作为仓库，应向冯伟明支付的对价为3000元，故冯伟明应返还17000元予邝祖桂，邝祖桂诉请超出以上核定的，一审法院不予支持。其次，因《房屋租赁合同》无效，且邝祖桂也未严格按照《房屋租赁合同》的约定付款，故邝祖桂无权援引合同条款要求冯伟明承担违约责任。因关于《房屋租赁合同》无效及无法履行的损失，邝祖桂并未提交有效的证据证明其确切的损失项目及金额，冯伟明也未予认可，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，邝祖桂应承担举证不能的不利后果。同时，本案为租赁合同纠纷，邝祖桂主张精神损失没有依据，一审法院不予支持。但是，邝祖桂与冯伟明的微信聊天记录反映，邝祖桂确因本案租赁存在不必要的搬迁费用支出，以及相应的租赁及装修准备和人力成本损失，故一审法院综合双方的举证与陈述，依照公平原则，酌情判令冯伟明就其过错，应赔偿损失6000元予邝祖桂，邝祖桂关于损失赔偿的诉请超出以上核定的，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、冯伟明应于判决发生法律效力之日起十日内返还17000元予邝祖桂；二、冯伟明应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿6000元予邝祖桂；三、驳回邝祖桂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4815元（邝祖桂已预交），由邝祖桂负担1104.25元，由冯伟明负担3710.75元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予邝祖桂，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为:本案为租赁合同纠纷。本案二审争议的的焦点为冯伟明是否应向邝祖桂返还17000元并赔偿损失6000元。本案中，邝祖桂与冯伟明签订的《房屋租赁合同》，因冯伟明未能提交证据证明其根据《房屋租赁合同》出租予邝祖桂的租赁物有办理规划报建手续并经竣工验收合格，一审判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定双方签订的《房屋租赁合同》因违法法律的强制性规定而无效，处理正确，本院予以确认。本案中，邝祖桂与冯伟明签订《房屋租赁合同》前，未对涉讼租赁物在法律上是否适租进行审查，均负过错责任，但冯伟明作为出租方，其在未经其他权属人同意即与邝祖桂签订《房屋租赁合同》，对该《房屋租赁合同》的无效及无法履行应负较大的过错责任，故一审判决根据双方的签约、履约情节，酌情确定邝祖桂与冯伟明按3:7承担《房屋租赁合同》无效及无法履行的过错责任，处理并无不当，本院予以确认。首先，关于冯伟明是否应向邝祖桂返还17000元的问题。本案中，根据双方的约定及庭审阐述，邝祖桂承租涉讼租赁物系为了装修之后对外出租经营，并作仓库使用，双方对签约后至2019年10月31日为装修期亦无异议，但由于冯伟明出租涉讼租赁物未经其他权属人同意，并要求邝祖桂暂停装修工作，至邝祖桂退出涉讼租赁物之日止，装修工作并未实际实施。一审判决认为邝祖桂承租涉讼租赁物装修后用于转租的合同目的无法实现，该租赁物客观上仅发挥了从2019年9月29日至2020年1月10日期间的仓库功能，且该功能的效益亦因前述转租功能无法实现而受到影响，就此直接的责任方在冯伟明，依照公平原则，一审判决酌情确定邝祖桂就其使用涉讼租赁物作为仓库，应向冯伟明支付的对价为3000元，冯伟明应返还17000元予邝祖桂，处理并无不当，本院予以维持。其次，关于冯伟明是否应向邝祖桂赔偿损失6000元的问题。本案中，根据邝祖桂与冯伟明的微信聊天记录反映，邝祖桂确因本案租赁存在不必要的搬迁费用支出，一审判决综合双方的举证与陈述，依照公平原则，酌情判令冯伟明就其过错，应赔偿损失6000元予邝祖桂，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，冯伟明的上诉请求，理据不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人冯伟明负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十一月十日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫