上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11085号上诉人（原审被告、反诉原告）：郁阳，女，1968年6月17日生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴微，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东宁，宁夏辅德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海亿星置业有限公司，住所地上海市奉贤区城乡路******。法定代表人：王益伟，执行董事。委托诉讼代理人：方英，上海方英律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑海博，上海方英律师事务所律师。上诉人郁阳因与被上诉人上海亿星置业有限公司（以下简称亿星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初5895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郁阳上诉请求：撤销原判第一、二、三、四、六项，改判驳回亿星公司一审诉讼请求，支持其一审反诉请求。事实与理由：1.郁阳没有在涉案合同上盖其私章，也没有委托他人盖章，合同不成立。郁阳交的购房款是针对上海市奉贤区XX路XX号XX大厦10层1001室（以下简称1001室）而不是上海市奉贤区XX路XX号XX大厦8层801室（以下简称801室）。2.双方之间不存在合法有效的合同，关于合同真实性的举证责任应由亿星公司承担。一审判决合同有效，要求郁阳支付余款和逾期违约金没有依据。亿星公司辩称：不同意郁阳的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：亿星公司一审中已经举证证明双方就买卖801室达成合意，而不是1001室。举证责任承担问题适用的前提是案件事实不清、真伪不明，一审在案证据已经能够证明双方就买卖801室达成合意，亿星公司无需再举证。关于签订书面合同，一审认定双方之间存在书面合同是正确的。郁阳在上诉状中称合同无效，与其上诉理由自相矛盾。亿星公司向一审法院起诉请求：1.确认亿星公司、郁阳之间的《上海市商品房出售合同》有效；2.判令郁阳向亿星公司支付购房余款350,000元；3.判令郁阳配合亿星公司办理过户手续；4.判令郁阳向亿星公司支付违约金，违约金的计算方式为：以350,000元为基数，支付自2015年11月1日起至郁阳实际清偿日止，每日的违约金为350,000元的万分之三（即每日为105元）。郁阳向一审法院提出反诉请求：1.确认亿星公司与郁阳之间的关于801室的《上海市商品房出售合同》不成立；2.亿星公司返还郁阳购房款350,000元以及支付自2015年8月16日起至2019年8月19日止、按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，以及自2019年8月20日起至实际清偿之日日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率计算的利息。一审法院认定事实如下：2013年4月19日，亿星公司（甲方、卖方）与郁阳（乙方、买方）签署《上海市商品房预售合同》，约定郁阳购买亿星公司预售的上海市奉贤区XX路XX大厦XX号10层1011室（以下简称1011室）房屋，规划用途为办公，建筑面积138.12平方米。郁阳在合同乙方处签字，并加盖有“郁阳”私章。该房屋，郁阳已全额支付购房款，亿星公司已交付并办理产权登记。2015年4月29日，郁阳委托案外人“杭某”通过POS机刷卡方式支付亿星公司1,100,000元，支付现金800元，亿星公司开具总金额为110,800元的收据交付郁阳委托的案外人“杭某”，收款事由为“XX大厦801#”。2015年10月28日，郁阳委托案外人“杭某”通过POS机刷卡方式支付亿星公司239,200元，亿星公司开具总金额为239,200元的收据交付郁阳委托的案外人“杭某”，收款事由为“XX大厦801#”。2017年6月20日，亿星公司委托律师向郁阳发送律师函，称双方签订了801室房屋的《上海市商品房出售合同》，郁阳已经支付房款350,000元，催讨郁阳继续履行合同义务，支付购房尾款。郁阳签收该律师函。2019年12月23日，亿星公司委托律师向郁阳发送律师函，称依据亿星公司和郁阳签订的关于801室房屋的《上海市商品房出售合同》，郁阳尚欠亿星公司购房款350,000元，催讨郁阳继续履行合同义务，支付购房尾款。郁阳签收该律师函。双方有争议的事实为801室房屋的买卖合同关系是否成立。亿星公司为证明其诉称的事实，反驳郁阳诉称的事实，提供了下列证据：1.801室房屋《上海市商品房出售合同》（编号：201500132989），证明合同已经成立，且郁阳存在逾期付款以及应承担违约责任的事实；2.1011室房屋《上海市商品房预售合同》，证明801室房屋《上海市商品房出售合同》上盖有“郁阳”字样的私章与1011室房屋《上海市商品房预售合同》上盖有“郁阳”的私章是相同的私章，从而证明双方之间关于801室房屋的《上海市商品房出售合同》成立；3.1001室房屋《上海市商品房预售合同》，证明亿星公司于2012年10月30日将1001室房屋出售给案外人钱某，不可能再于2015年将该房屋出售给郁阳。郁阳为证明其诉称的事实，反驳亿星公司诉称的事实，提供了下列证据：1011室房屋《上海市商品房预售合同》及801室房屋《上海市商品房出售合同》，1011室房屋与801室房屋属同一楼盘，销售房屋使用了相同的合同文本，但两份合同对比发现：801室房屋合同上并无郁阳的签字，只有“郁阳”私章，且该私章非郁阳本人加盖，证明801室合同并非郁阳本人签订，且801室房屋上并未加盖亿星公司的私章，双方并未就购买801室房屋意思表示达成一致，涉案合同并不成立。经当庭质证，郁阳对亿星公司提供的证据1的真实性和关联性均有异议，认为“郁阳”私章非郁阳本人加盖，其称在签订1011室房屋《上海市商品房预售合同》时加盖了其本人的私章，虽然两份合同上“郁阳”私章疑似同一私章，但其本人未在系争《上海市商品房出售合同》上加盖过该私章，也未委托“杭某”在系争合同上加盖其私章，其在2013年签订了1011室房屋《上海市商品房预售合同》后将该私章遗失在亿星公司的售楼处。对证据2、3的真实性无异议，对关联性有异议，认为证据2不能证明证据1的合同成立，亿星公司在带看房屋时，证据3的房屋是空置的，郁阳并不知道该房屋已经出售给他人。亿星公司对郁阳提供的证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明郁阳的证明目的，1011室房屋上加盖了“郁阳”的私章，是依法成立的合同，同样系争房屋的合同也是依法成立的合同。结合当事人的质证意见，一审法院对亿星公司提交的证据2、3的真实性予以确认，对郁阳提交的证据的真实性予以确认。一审法院认为，在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。本案中，双方对合同关系是否成立存在争议。郁阳对亿星公司提供的证据1的《上海市商品房出售合同》中“郁阳”私章的真实性不认可，亿星公司应承担证明双方合同关系成立的举证责任，但并不等同于亿星公司承担直接证明其提交的证据1中“郁阳”私章真实性的举证责任。理由如下：首先，结合本案查明的双方无争议的证据和事实，郁阳委托“杭某”分别于2015年4月29日、2015年10月28日两次支付房款时，亿星公司均开具了收据，郁阳的代理人“杭某”也收到了收据，该两份收据上明确记载收款事由是“XX大厦801#”，可见，亿星公司的意思表示是向郁阳出售XX大厦XX室房屋。其次，郁阳在提起反诉时，向一审法院提交了《请示报告》《情况说明》两份证据，以证明双方的缔约过程。一审法院在开庭前将该两份证据交换给亿星公司。一审庭审中，郁阳撤回上述两份证据，认为是过程性文件，不予当庭出示。但亿星公司在庭审中对该两份证据的真实性和关联性均予认可，并提出，亿星公司确如该《情况说明》所述，在郁阳支付首付款350,000元之后，亿星公司将801室房屋所产生的租金给付郁阳。《请示报告》记载；“董事会：现有客户郁阳（已认购1011室）购买XX大厦801室，面积40.04平方米，单价18,850元每平方米，总价742,742元，现按17,483元每平方米成交，总价700,000元。请董事会批复。”亿星公司在该请示报告上签章，落款时间为2015年4月16日，且有“同意按此执行”，“彭国兴”等人签字。《情况说明》记载，“现有客户郁阳认购XX大厦801室，已于2015年4月29日签订商品房合同。鉴于801室已经租赁出去（租金2,000元），经双方协商决定，客户郁阳在交清首付人民币350,000元以后，XX大厦801室自首付交清后所产生的租金归客户郁阳所有。（备注：客户需尽快办理贷款手续付清剩余房款）”。亿星公司签章，落款时间为2015年7月22日。郁阳确认其代理人“杭某”收到该《请示报告》和《情况说明》。一审法院认为，该《请示报告》和《情况说明》反映了亿星公司和郁阳的缔约过程，《请示报告》发生在郁阳付第一笔房款之前，《情况说明》发生在郁阳付第一笔和第二笔款之间，显然，该两份材料佐证了亿星公司作出的意思表示是将XX大厦801室出售给郁阳。再次，依据上述双方在缔约过程中所产生的书面材料，亿星公司在作出向郁阳出售801室的意思表示后，郁阳支付了购房款。一审庭审中，郁阳称亿星公司将收据、《上海市商品房出售合同》《请示报告》《情况说明》等书面材料交付给其代理人“杭某”，其在起诉前才从“杭某”处拿到上述材料，看到收据上等记载的是801室。一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。亿星公司的《请示报告》发生在郁阳支付第一笔购房款之前，且郁阳认可，按照生活常识，“杭某”在代理其支付购房款后，亿星公司应当出具收据，也已经收到收据。收据上明确记载收款事由是“XX大厦801#”。在代理人“杭某”收到上述收据后，郁阳并未提出异议，亿星公司催款以及向其出具了《情况说明》后，其又支付了第二笔购房款，故“杭某”的上述行为对郁阳发生效力。另，郁阳并未举证证明亿星公司在其支付购房款之前向其作出过要出售1001室房屋的意思表示，也未举证证明其向亿星公司作出过要购买1001室房屋的意思表示。故，无法认定郁阳支付的350,000元购房款系其支付1001室房屋的预付款。一审庭审中，郁阳认可，在其支付第二笔购房款之后几个月内，收到了亿星公司给付的因房屋出租产生的每月2,000元租金。显然，郁阳以自己的行为对亿星公司出售801室的意思表示作出承诺，双方意思表示一致。第四，亿星公司确认801室《上海市商品房出售合同》非郁阳本人加盖“郁阳”私章，而是郁阳代理人于2015年4月29日当日持“郁阳”私章所为。郁阳称，其仅是委托其代理人“杭某”支付购房款，并未委托其代理人签订合同。一审法院认为，亿星公司提交了1011室房屋《上海市商品房预售合同》，以证明该合同上的“郁阳”私章与801室房屋《上海市商品房出售合同》上“郁阳”的私章相同。郁阳认为两个合同上的“郁阳”私章相似，但不是同一枚，其私章于1011室房屋《上海市商品房预售合同》签订之时遗失在亿星商务大厦的售楼处。一审法院认为，结合前述认定，郁阳以自己的行为对亿星公司出售801室的意思表示作出承诺，因此，否定801室《上海市商品房出售合同》上“郁阳”私章真实性的举证责任，应分配给郁阳。经一审法院释明，郁阳未申请鉴定，应承担举证不能的法律后果。另，郁阳称其代理人“杭某”无权代理其签订合同。一审法院认为，亿星公司出具的《情况说明》上已明确记载“郁阳认购XX大厦801室，已于2015年4月29日签订商品房合同”，且郁阳代理人已经收到了加盖“郁阳”私章的《上海市商品房出售合同》，后郁阳又支付了第二笔购房款，收取了《情况说明》中亿星公司承诺给付的租金，即使代理人“杭某”超越代理权限签订合同，郁阳也以自己的行为进行了追认，代理人“杭某”持“郁阳”私章签订合同的行为应对郁阳发生效力。综上，一审法院认定亿星公司提交的证据1中801室的《上海市商品房出售合同》的真实性、合法性和关联性，并据以认定亿星公司主张的事实，即亿星公司（甲方、卖方）与郁阳（乙方、买方）之间关于801室的买卖合同关系成立。该合同约定，甲方已取得了奉贤区1602100870001002地块土地使用权，投资建造的亿星商务大厦商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证（大产证），证书号：奉2014014506。乙方向甲方购买奉贤区XX路XX号XX室，建筑面积40.04平方米，单价17,482.52元，总房价款700,000元。付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款：即乙方于2015年4月29日与甲方签约，并付首付房款110,000元；2.于2015年8月15日前支付房款240,000元；3.2015年10月30日前支付房款350,000元。甲方在收到乙方全部房价款之日起7日内，向乙方交付该房屋，该房屋交付的标志为交钥匙。该房屋交付之日起，风险责任由甲方转移给乙方。甲、乙双方商定，2015年10月30日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。……乙方未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。……该合同网上签订时间为2015年4月29日10时6分8秒。乙方签章处，加盖有“郁阳”私章。另，涉案奉贤区XX路XX号XX室房屋登记权利人为亿星公司，核准登记时间为2014年10月24日。亿星公司确认在其向郁阳出售之前，该房屋已经出租给案外人，租赁期限为一年，现该房屋处于空置状态。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，亿星公司与郁阳之间签订的《上海市商品房出售合同》不存在合同无效事由，应属合法有效。合同中对付款时间，房屋交付以及办理产证等主要权利义务进行了约定，双方应依约全面履行合同义务，即郁阳向亿星公司支付购房款，亿星公司将房屋实际交付郁阳，并协助办理产权过户手续。郁阳在支付购房首付款后逾期支付购房尾款，显属违约，应承担继续履行并承担赔偿损失等违约责任。故亿星公司要求郁阳支付购房款350,000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。郁阳全额支付房价款后，亿星公司应依约履行交付房屋以及办理产权过户手续的义务。故对亿星公司要求郁阳配合办理产权过户手续的诉讼请求，予以支持。合同中约定了逾期付款情形下违约金的计算方式，即从逾期之日起，按每日万分之三计算违约金，郁阳不同意支付违约金，请求减免，但未提供调低违约金的依据。故对亿星公司主张按照合同约定计算方式计算的违约金，一审法院认为，于法有据，应予支持。合同中并未约定违约方需承担非违约方因要提起诉讼保全而向保险公司支付的保费损失，且该保费非亿星公司行使债权的必要费用，故对该诉讼请求，一审法院认为，于法无据，不予支持。郁阳反诉主张双方合同关系不成立、返还房价款及支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○二○年七月九日作出判决：一、确认上海亿星置业有限公司与郁阳签订的编号为20152132989的《上海市商品房出售合同》有效；二、郁阳于判决生效之日起十日内给付上海亿星置业有限公司房价款350,000元；三、郁阳履行上述第二项的义务后七日内，协助配合上海亿星置业有限公司将坐落于上海市奉贤区XX路XX号XX室房屋的产权变更登记至郁阳名下，上海亿星置业有限公司将上述房屋交付于郁阳；四、郁阳于判决生效之日起十日内支付上海亿星置业有限公司以350,000元为基数，自2015年11月1日起至实际清偿之日止，按每日万分之三计算的违约金；五、驳回上海亿星置业有限公司其余诉讼请求；六、驳回郁阳全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,000元，减半收取计4,500元，保全费3,120元，合计7,620元，由郁阳负担。反诉案件受理费7,750元，减半收取计3,875元，由郁阳负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，亿星公司与郁阳之间签订的关于801室房屋的《上海市商品房出售合同》上有郁阳的私章，郁阳提出私章非其本人所盖，但未提供充分证据予以证明，根据两份收据、《请示报告》《情况说明》、郁阳收取801室房屋租金及1001室房屋已经出售等证据，可以认定郁阳购买的是801室房屋而不是1001室房屋，双方签订的合同成立且有效，亿星公司作为守约方可以要求郁阳继续履行合同，并追究郁阳的违约责任。综上，郁阳的上诉请求不能成立，应予驳回。另，一审判决主文第一项中的合同编号存在笔误，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初5895号民事判决第二、三、四、五、六项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初5895号民事判决第一项；三、确认上海亿星置业有限公司与郁阳签订的编号为201500132989的《上海市商品房出售合同》有效。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9,000元，减半收取计4,500元，保全费3,120元，合计7,620元，由郁阳负担；反诉案件受理费7,750元，减半收取计3,875元，由郁阳负担。二审案件受理费12,875元，由郁阳负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十一月二十五日书记员 章逸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……