黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终539号上诉人(原审原告)：吴凤琴，女，1979年7月23日出生，汉族，农民，住集贤县。被上诉人(原审被告)：黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司，住所地双鸭山市经济开发区邑楼大道东侧。法定代表人：刘红山，公司董事长。委托诉讼代理人：仲济雷，男，1975年4月15日，汉族，黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司员工，住双鸭山市尖山区。上诉人吴凤琴因与被上诉人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省双鸭山市四方台区人民法院（2020）黑0505民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴凤琴、被上诉人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司委托诉讼代理人仲济雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴凤琴上诉请求：1、请求二审人民法院依法改判支持上诉人在原审中提出原审被告承担向原审原告支付已付房款1倍的赔偿责任;2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对原审判决一、二、三、四项无异议，仅对原审未支持原审被告承担向原审原告支付已付房款1倍的赔偿责任持有异议。上诉人认为应当依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项之规定，上诉人的这项上诉请求应当得到支持。然而原审适用该解释第十九条之规定，没有支持上诉人要求被上诉人承担已付房款1倍的赔偿责任。上诉人认为，该解释第十九条仅仅适用商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。实际上此条适用超过约定期间或者法定期限不能办理房屋所有权登记的这种情况。上诉人在原审中已经举出涉案房屋被抵押登记，而且处于法院执行状态,不能办理房屋所有权登记是因抵押和执行，而非因在约定期限或者法定期限不能办理所有权登记。因此，原审判决是偷换概念，错误适用法律规定。为维护上诉人的合法权益，依据《民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，请求二审依法改判支持上诉人的上诉请求。黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司辩称，上诉人的请求与理由是单方片面之词，一审判决适用法律正确，判决公平公正，请求维持原判。吴凤琴向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令解除原告与被告之间签订的商品房买卖合同；二、请求人民法院依法判令被告返还给原告已付房款157501元，同时向原告支付利息（按照央行基准利率及市场利率一年期从2014年5月8日起计算至实际给付之日止）。三、请求人民法院依法判令被告承担向原告支付已付房款1倍的赔偿责任；返还裝修保证金2000元。四、本案案件受理费由被告承担。增加诉讼请求：一、请求人民法院依法准许申请人增加被申请人返还电表和垃圾费和空气开关电度表、漏电开关的钱1110元。二、增加的诉讼费由被申请人承担。一审法院认定事实如下：2012年原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于集贤县欧蓓莎中俄国际建材家居广场第A27号0027幢27号65.96m房屋一处，合同约定价款为257501元；合同约定房屋交付日期为2013年12月31日。合同约定商品房交付之日起90日内被告将权属登记资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，买受人可以选择退房，也可以选择出卖人支付违约金。合同签订后，原告分五次向被告交付房款157501元，余款因原告得知所购买的房屋被抵押没有交纳。2014年5月31日，被告与原告签订房屋验收单，被告将房屋交付原告。因所购买的房屋被被告抵押，原告无法办理产权证，原告起诉至法院，要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另查明，2014年4月14日，双鸭山市益峰家具建材有限公司在兴业银行哈尔滨分行贷款2000万元，被告欧蓓莎公司用284户房屋进行了抵押担保，因借款人双鸭山市益峰家具建材有限公司到期无法偿还借款，双鸭山市中级人民法院于2018年8月5日将被告抵押的284户房屋进行了查封，其中包括原告购买的房屋。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，通过庭审调查，当事人所举证据及相应陈述查明，原、被告双方就本案诉及房屋签定了相应的买卖合同，该合同依法成立并已发生法律效力。双方在合同中约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，买受人可以选择退房。由于被告在与原告签定了买卖合同，将房屋交与原告后，又将该房屋进行抵押，导致原告长期不能办理过户手续，不能在合同约定的期间内取得相应房地产权属证书，是由于出卖人即被告的原因所致。因此，根据最高院商品房买卖纠纷的解释第19条的规定，买受人即原告要求解除合同和赔偿损失的诉讼请求，依法应予支持。根据法律规定，亦是基于公平原则，本案合同解除后，双方分别取得的财产应当予以返还。原告要求返还购房款的请求依法应予支持，但其取得的房屋依法应当返还给被告。由于系被告的原因导致合同解除，原告要求被告给付相应利息损失的请求依法应予支持。由于原告已经取得了房屋，并实际占有该房屋，且被告可以通过偿还第三人的欠款解除对房屋的相应抵押而消除房屋办理过户手续的障碍，另因法院虽查封了该房屋，并没有采取进一步的处置措施，因此，原告现已取得并实际占有的本案所及房屋情况，并非最高院商品房买卖纠纷的解释第8条规定所界定的“导致房屋买卖合同目的不能实现，无法取得房屋”情况，据此，其有关要求被告给付一倍已付房款的请求，依法不应支持。被告辩解的房款没交齐，不能办理产权证的意见，因涉诉房屋被被告抵押，暂时无法办理产权证是事实，与房款是否交齐无关。判决如下：一、解除原告吴凤琴与被告黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同；二、被告黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告购房款157501元及资金占用期间的利息（以157501元为计算基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2014年5月8日起计算至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至给付之日止的利息）；三、被告黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告装修保证金2000元，返还垃圾处理费、预交电费、空气开关、漏电开关、电度表款1110元；四、原告吴凤琴于本判决生效后10日内返还从被告黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司处所购买的房屋；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6055元，由被告黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人吴凤琴与被上诉人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司签订商品房买卖合同约定因出卖人的原因导致买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，买受人可以选择退房。因被上诉人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司将案涉房屋进行抵押，故一审法院判决解除双方商品房买卖合同并返还购房款及收取的相关款项正确。吴凤琴上诉主张由被上诉人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司给付1倍已付房款。上诉人吴凤琴认可其已于2014年5月31日取得并实际占有案涉房屋，一审法院据此并结合全案综合认定吴凤琴主张不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所界定的“导致房屋买卖合同目的不能实现，无法取得房屋”情况，对吴凤琴此项请求未予支持正确。综上所述，吴凤琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6055元，由上诉人吴凤琴负担。本判决为终审判决。审判长 高山峰审判员岳明审判员王甜甜二〇二〇年十一月二日书记员 高      欣      宇