陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0922民初1460号原告：石泉县梦想小镇企业管理咨询有限责任公司。法定代表人：马东君，经理。被告：石泉县千百惠服装店。经营者:张莉。被告：张莉，女，汉族，陕西省石泉县人。二被告委托代理人:阮仕文，石泉县“148”法律服务所法律工作者。原告石泉县梦想小镇企业管理咨询有限责任公司（以下简称梦想小镇公司）与石泉县千百惠服装店、张莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告石泉县梦想小镇企业管理咨询有限责任公司法定代表人马东君与被告石泉县千百惠服装店经营者、张莉及其委托代理人阮仕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梦想小镇公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令终止原告与被告2017年4月21日签订的《门面房租赁协议》，解除租赁关系；2、被告石泉县千百惠服装店支付拖欠原告的房屋租金29000元(计算至2020年10月9日），付清至其从石泉县向阳路中段宏盛楼对面门面房搬离之日；3、被告张莉对支付租金承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月21日，原告梦想小镇公司与被告石泉县千百惠服装店签订《门面房租赁协议》，原告将位于石泉县向阳路中段宏盛楼对面的四间门面房出租给被告石泉县千百惠服装店。按照合同约定，每年租金36万元，被告石泉县千百惠服装店应于每年4月16日前一次性付清该门面房本年度房租费。在承租该门面房后，被告存在多次逾期支付租金的行为。原告在2020年4月16日后多次要求被告石泉县千百惠服装店支付本年度租金，但其以各种理由拖延支付租金。被告于2020年7月支付2021年度（2020年5月16日至2021年5月15日）租金115000元，未按约定一次性付清租金。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，被告石泉县千百惠服装店逾期支付房屋租金，租赁协议终止，原告有权收回房屋。被告张莉作为石泉县千百惠服装店的经营者对支付租金应承担连带责任，故诉至法院，请求依法判决。被告石泉县千百惠服装店、张莉辩称，1、原告以被告未交清租金为由要求解除租赁协议，不符合事实，与法律相悖。原告与被告签订的《门面房租赁协议》，租期为5年，自2017年5月15日至2022年5月14日，被告交清了2017年5月15日至2021年5月14日的房租、押金以及水电卫生费用，2020年5月15日至2021年5月14日的房屋租金因2020年1月发生新冠疫情，无法营业，无收入，经济周转困难。被告与原告协商后，经原告同意于2020年6月29日、7月1日、7月4日向原告支付了15万元房屋租金，根据《合同法》第227条，租金未支付或延迟和逾期不支付的法律后果规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据法律的相关规定及解释，承租人有正当理由拒付租金的情况：一是发生不可抗力或意外事件，致使租赁物无法使用；二是因承租人自身出现意外状况，暂不能及时给付到期租金的，可以请求适当延缓支付。最高人民法院出台的《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》针对涉新冠肺炎疫情民事案件，要求依法准确适用不可抗力规则，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案被告因新冠疫情原因，延迟交付租金有正当理由，被告以此为由要求解除租赁合同没有法律依据。2、被告在租金到期之前已与原告协商分期支付租金，原告同意并收取了租金，但原告在被告房屋租赁期内，于2020年9月1日采取锁门砸门的违法行为，导致被告无法正常营业，造成被告的损失应由原告赔偿，被告将另案起诉。3、原告诉讼请求中提出被告支付了115000元，要求被告支付拖欠的租金29000元与事实不符。被告实际支付的租金是15万元，截止原告2020年9月1日锁门，还多1个月的房租，被告不存在拖欠房租的情况。原告租赁石泉县税务局公产房，属于国有资产，涉案房屋是原告转租给被告的，原告拖欠税务局的房租，该房屋产权不是原告的，原告无权起诉被告。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告梦想小镇公司为证明诉讼主张，向本院提供了以下证据：证据一、营业执照；证据二、法定代表人马东君身份证；证据三、门面房租赁协议。证据四、2020年租金支付情况；证明2020年共收到140000元租金，其中25000元是2019年未支付的租金，2020年被告实际支付租金115000元。证据五、与张莉的微信聊天记录；证据六、房屋租赁合同一份、《项目委托管理运营协议》、交款收据三张。被告石泉县千百惠服装店、张莉对原告梦想小镇公司提交的证据一、证据二、证据三真实性、合法性、关联性均无异议，对证据四、证据五证明目的有异议，被告2019年租金全部交清了，2020年交付的140000元租金，原告出具的有收条，被告有转账记录。对证据六中的三张收据真实性、关联性不认可，《项目委托管理运营协议》与本案无关。被告石泉县千百惠服装店、张莉为证明其辩称事由，向本院提供了以下证据：证据一、身份证；证据二、营业执照；证据三、2017年6月23日至2020年租金收据；证据四、2020年2月10日省政府为打赢抗疫阻击战推进经济平稳发展22条措施。证明被告应享受租用国有用房，租金减免政策；证据五、房屋租赁合同，证明被告租用的房屋是国有资产；证据六、转款凭证三张。原告对被告石泉县千百惠服装店、张莉提供的证据一、证据二、证据三真实性无异议，对证据四政策无异议，但证明目的有异议，对证据五内容无异议，对证据六无异议。对上述双方当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，原告梦想小镇公司（甲方）与被告石泉县千百惠服装店（乙方）签订《门面房租赁协议》，协议主要约定：“第一条租赁房屋地址及期限、租金甲方将合法拥有的位于石泉县向阳路中段宏盛楼对面门面房四间出租给乙方。出租期限为五年，自2017年5月15日至2022年5月14日止（合同签订日到2017年5月15日为装修期），租金及支付方式：每年租金为三十六万元整（￥360000.00元），乙方每年于4月15日前交清本年度房租费。（另外预交贰万元押金，在合同到期乙方不在续租并结清所有费用后甲方退还乙方）。第四条合同变更、解除与终止……3.甲乙双方有下列行为之一的，甲乙方均有权终止解除本协议：①乙方逾期不交房屋租金，甲方有权收回转让房屋，同时终止本租赁协议。②因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补。”2017年6月23日，原告收到被告交纳的租金与押金共380000元。2018年9月18日，原告出具收据，收到被告租金360000元(含购物卡40000元)，2019年9月18日，原告出具收据，收到被告租金360000元(含购物卡30000元)，2020年7月18日原告收到被告租金140000元，另收到原告购物卡10000元。再查明，2017年3月22日，出租方石泉县地方税务局（甲方）与承租方石泉县大学生创业协会（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于石泉县城关镇向阳路中段，面积共五层约900平方米（一层门面四间）出租给乙方，租期为五年，自2017年6月1日至2022年6月1日止（2017年3月22日——2017年5月31日为装修期），该房屋房租每年270000元，合同落款署名甲方为石泉县税务局，乙方为马东君。另查明，2017年4月20日，石泉县大学生创业协会（甲方）与石泉县梦想小镇企业管理咨询有限责任公司（乙方）签订《项目委托管理运营协议》，甲方将“石泉县教育行业孵化基地”项目委托给乙方管理运营，项目建设地址为石泉县城向阳路中段原地税局直属分局办公楼（宏盛楼对面）。乙方同意接受甲方委托，对“石泉县教育行业孵化基地”项目进行管理运营。合同期限为5年（2017年6月1日至2022年6月1日止），乙方不收取甲方管理费，但乙方承担房屋租赁费贰拾柒万元（￥270000.00）.委托项目所产生的收益或亏损全部归乙方负责。本院认为，原、被告双方签订《门面房租赁协议》是当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为有效合同，依法成立的合同受法律保护，双方应按协议约定行使权利并履行义务。由于2020年1月下旬发生新型冠状肺炎疫情这一突发公共卫生事件，致多个行业停业，被告石泉县千百惠服装店亦受到影响。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见（一）》第二条、第三条规定，新冠肺炎疫情系不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力的情形。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见（二）》第5点“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”在被告未构成根本违约的情况下，原告仅以逾期支付租金为由请求解除租赁合同，对被告明显不公，故原告请求解除《门面房租赁协议》理由不充分，本院不予支持。原告提出被告拖欠29000元房租，在庭审中经双方对账确认被告已付清2020年5月15日至2020年10月15日的房租，该诉讼请求无事实依据，其主张不成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告石泉县梦想小镇企业管理咨询有限责任公司的全部诉讼请求。本案案件受理费525元，减半收取262.5元，由原告石泉县梦想小镇企业管理咨询有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。审 判 员  孙 斌二〇二〇年十一月二十七日法官助理  钟家艳书 记 员  李红怡