济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初2645号 原告（反诉被告）：刘晓云，男，1942年3月10日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘堃（刘晓云之子），男，1981年12月21日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰律师事务所律师。 被告：李莎，女，1982年2月19日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王如飞，山东易济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚学荣，山东易济律师事务所实习律师。 原告刘晓云与被告李莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案。诉讼过程中，被告李莎提起反诉，本院审查后予以准许并决定与本诉合并审理。审理中，被告（反诉原告）李莎申请对涉案房屋的价值进行司法鉴定，本院审查后予以准许并委托鉴定机构进行了价值评估。本院依法适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘晓云的委托诉讼代理人刘堃、张钦博，被告（反诉原告）李莎及其委托诉讼代理王如飞、尚学荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘晓云向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告双方于2013年11月5日签订的《二手房买卖合同》；2.请求法院依法判令被告将济南市槐荫区德裕家园二区3号楼1单元xxxx室房屋腾空并返还被告；3.请求法院依法判令被告将其本人及其亲属户籍从济南市槐荫区德裕家园****楼****房屋迁出；4.案件诉讼费等费用由被告承担。 事实与理由：2013年11月5日，原告刘晓云与被告李莎签订《二手房买卖合同》，约定原告以42.5万元价格将济南市槐荫区德裕家园二区3号楼1单元xxxx室房屋(以下简称涉案房屋)出售给被告。涉案房屋系拆迁安置房，被拆迁房屋济南市槐荫区南大槐树街36号、40号、42号房由原告在内的12人共同共有，根据共同共有人的内部约定，其中一套安置房即涉案房屋由原告单独所有，被告在签订《二手房买卖合同》前对涉案房屋的上述情况是知晓的。原告收到被告支付的38万元购房款后将涉案房屋交付被告，随后被告将户籍迁入户籍迁入并一直占有使用至今。安置主体济南旧城开发投资集团有限公司和房屋登记机关济南市槐荫区房屋征收服务中心称无法将产权登记到原告个人名下，即将涉案房屋产权由原告变更给被告的前提亦不具备。得知此情况后，原告在2015年3月份告知被告终止合同，全额退还其购房款，并要求其搬离房屋，被告置之不理。被告于2019年7月5日向法院提起诉讼，要求原告为其办理过户登记并支付违约金，案件经两审终审认定：将涉案房屋所有权办理到李莎名下在法律层面不具备可履行性，对其办理过户登记的诉求不予支持；但要求刘晓云以李莎已付购房款38万元为基数，自2016年7月3日起按照相关贷款利率的1.95倍向李莎支付违约金。鉴于将涉案房屋所有权办理到被告李莎名下在法律层面不具备可履行性，且如果不解除《二手房买卖合同》，按照已生效判决的违约金计算方式，在6年后即2026年，原告刘晓云向被告李莎支付的违约金总额将超过已收到的38万元购房款，形成作为买房人的李莎一直占有使用房屋，而作为卖房人的刘晓云需要反过来向买房人支付款项的荒唐结局。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，恳请法院判如所请。 李莎辩称，我与刘晓云签订的房屋买卖合同属有效合同，我已经履行合同所约定的全部义务，不存在任何违约行为，故刘晓云不享有法定的合同解除权，故本案的诉讼费应该由刘晓云自行承担。 李莎向本院提出反诉请求：1.依法解除其与刘晓云之间签订的《二手房买卖合同》；2.判令刘晓云返还购房款425000元；3.判令刘晓云赔偿损失（具体数额待鉴定后确定）；4.案件受理费、评估费等一切诉讼费用由刘晓云承担。 事实与理由：我与刘晓云房屋买卖合同纠纷一案，槐荫法院业已受理。因刘晓云已明确表示不履行双方签订的房屋买卖合同，不再转让涉案房屋，其行为已构成根本性违约，从而导致我无法实现合同目的，给我造成了巨大的经济损失。现我为维护自身的合法权益，特提起以上反诉请求，请依法裁决。 诉讼过程中，李莎将其第2项反诉请求变更为返还购房款380000元；第3项诉讼请求明确为赔偿损失477398元；增加一项诉讼请求要求刘晓云返还45000元借条原件并明确其鉴定费为9000元。 刘晓云针对反诉辩称，一、刘晓云同意解除双方签订的《二手房买卖合同》。二、法院生效判决已认定李莎实际支付的购房款为38万元，如合同解除且李莎腾空房屋并迁走户口后，刘晓云同意返还给李莎。三、刘晓云不应向李莎赔偿损失：一是，刘晓云在双方签订和履行合同中不存在过错和违约行为。双方签订合同前刘晓云已将涉案房屋真实客观情况告知李莎，并向李莎出具了涉及房屋的全部材料，李莎对“房屋系拆迁安置房、未取得房产证”等情况是明知的。且根据刘晓云在内的12名原房屋共同所有人内部约定，涉案房屋归刘晓云所有，但济南旧城开发投资集团有限公司和济南市槐荫区房屋征收中心要求涉案房屋进行所有权分户登记应首先登记至12名共有人名下，现房屋未进行分户登记，不具备为李莎办理过户的前提条件。因此，刘晓云在合同签订时没有隐瞒任何信息，涉案房屋未进行分户登记不是刘晓云过错或违约导致的，现双方也都要解除合同，不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条有关出卖人赔偿买受人损失的情形，刘晓云对合同解除不应承担责任。二是，李莎没有因为双方签订履行合同产生任何损失。自2013年11月5日双方签订《二手房屋买卖合同》后，李莎即搬入涉案房屋占有使用至今，按照市场价每年2万租金或占有使用费计算，截止目前涉案房屋已为李莎创造收益或节约资金达14万元。而且李莎一家在2013年12月2日将户口迁入户口迁入房屋，因此得以顺利入学，李莎没有因此而遭受任何损失。三是，李莎在双方签订履行合同中存在过错。法院生效判决已认定李莎对房屋无法及时办理所有权登记存有重大疏忽大意(原案一审判决第16页)。因此，李莎应为未能办理过户登记手续承担相应的过错责任。四是，法院生效判决认定的刘晓云须向李莎支付违约金的数额已足以赔偿其损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”退一万步讲将，即便法院认定刘晓云在双方签订和履行合同中存在过错，且李莎因此遭受了相关损失，鉴于基于同一事实和法律关系，法院生效判决已认定刘晓云向李莎支付相应违约金，且李莎已向法院申请划扣冻结刘晓云15万元财产并已部分执行，该违约金足以弥补其全部损失。综上，请求人民法院依法驳回其要求刘晓云赔偿损失的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘晓云向本院提交《二手房买卖合同》、《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》、《安置房差价交款通知单》、《迁入证》、《房款欠条》、户籍信息户籍信息、9）鲁0104民初3675号《民事判决书》、（2020）鲁01民终2081号《民事判决书》，经本院委托，山东明和房地产评估经纪有限公司（以下简称明和公司）出具《房地产估价报告》，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘英华生于1899年，其妻吴英、殷郁芬（一夫二妻）分别生于1898年、1922年。三人分别于1978年、1972年及1988年死亡。三人死亡后在济南市槐荫区南大槐树南街36号、40号、42号遗有房屋15间（以下简称36号房屋、40号房屋及42号房屋）。三人的继承人为其子女刘集云、刘意凌、刘卓云、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘德云、刘美云、刘秀云。刘集云于1979年死亡，其妻子为赵淑凤，子女为刘书江、刘书庄。1991年，刘意凌、刘卓云、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘德云、刘美云、刘秀云、赵淑凤、刘书江、刘书庄通过原济南市槐荫区公证处，公证继承了上述15间房屋。该公证处为此出具了（1991）济槐证民字第511号公证书。2003年，36号房屋、40号房屋、42号分别进行了所有权登记，三处房产登记的所有权人均为刘曼云，刘意凌、刘卓云、刘晓云、刘少云、刘凌云、刘曼云、刘静妍、刘美云、赵淑凤、刘书江、刘书庄为11个共有权人。 2009年6月2日，济南市旧城改造投融资中心（以下简称旧投中心）作为甲方，原济南市槐荫区拆迁办公室（即现征收中心）作为代理人，“刘曼云（刘晓云）”作为乙方，双方签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，约定甲方因实施中大南街棚改项目需拆除乙方所有的位于南大南街36号房屋，该房屋建筑面积18平方米。乙方在甲方提供的安置房中选择的是中大南小区3号楼xxxx室（现为经四路602号1、3号楼3#1-xxxx室）（以下简称xxxx室房屋），建筑面积55.60平方米，须交差价款162838.80元。该协议还约定了其他内容。协议乙方落款处仅有刘曼云的签字。 2009年5月11日，xxxx室房屋的回迁安置选房卡记载的被拆迁人为“刘曼云（刘晓云）”产权人（承租人）或委托人签字处由刘晓云签名捺印。 2013年11月5日，刘晓云与李莎签订《二手房屋买卖合同》一份，该合同抬头卖方（甲方）手写为刘曼云、刘晓云，买方（乙方）为李莎、桑林，居间方（丙方）为济南天润房地产经纪有限公司（以下简称天润公司），合同约定甲方以425000元的价格将xxxx室房屋卖予乙方。签订合同时交付1万元定金，签订合同三十日内支付房款（含定金）38万元，剩余房款45000元，由乙方在办理房屋过户手续时支付。合同第十一条违约责任第5款约定任一方未按合同约定办理相关过户手续的，每迟延一日，应向相对方支付总房款万分之五的违约金；逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付房屋总价款10%的违约金。第8款约定，以上违约金数额不能弥补守约方损失的，违约方除承担违约责任外，还应赔偿给守约方遭受的损失。第十二条约定甲方因欠德裕家园房款物业16万元，未能拿到钥匙，乙方知情并同意支付用首付款为甲方领取钥匙。下证后甲方必须积极的为乙方办理更名，过户等一切手续。该条还约定乙方在知情刘曼云未到场，未出示身份证的情况下签订合同。甲方落款处由显示为刘晓云签名捺印，乙方由李莎签名捺印，并由天润公司盖章由经办人签字。签订该合同当日李莎向刘晓云支付定金1万元，于2013年11月15日支付购房款15万元，并由刘晓云之子刘堃以刘晓云和刘曼云的名义手写了15万元的收条。 2013年11月30日，刘晓云向其出具了42.5万元全款收条并由刘晓云代签了刘曼云的名字，其实际已付款为38万元。李莎称，因刘堃急于卖房，欺骗刘晓云款项已经全部付清，刘晓云才出具了全款的收到条。因实际尚有45000元房款未付，其又2014年5月20日向刘堃出具了一张45000元的欠条。该欠条内容为：“今欠刘琨（房主儿子）垫付房屋余款肆万伍仟元整（?45000），此余款于房产证过户完成后付清（济南市德裕家园2区3号xxxx室），此余款为总房款（425000）的房产证过户押金（?45000）。”刘晓云对此表示认可，并称在李莎腾房及迁出户口的情户口的情况下，李莎返还该欠条。 出具全款收条后，刘晓云向李莎交付了xxxx室房屋，李莎并于2013年12月2日将自己的户口迁入户口迁入该房屋。年5月6日，xxxx室房屋取得了所有初始登记，登记的所有权人为济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧城集团）。李莎自认该房屋可以办理所有权分户登记的时间为2016年7月3日。 2019年7月5日，李莎将刘晓云、刘曼云、旧城集团、济南市槐荫区征收服务中心（以下简称征收中心）诉至本院，要求刘晓云、刘曼云协助其办理xxxx室房屋的所有权转移登记手续，并要求刘晓云、刘曼云按照总房款日万分之五的标准自2016年7月3日起向其支付逾期办证的违约金。本院审理后作出（2019）鲁0104民初3675号民事判决书，认定与李莎存在xxxx室房屋买卖合同关系的为刘晓云，刘曼云非合同主体。xxxx室房屋系通过拆迁36号房屋产权调换所得，而36号房屋系刘晓云、刘曼云等12人共有的房屋，在无证据证明刘晓云向李莎出售该房屋经过了其他所有共有人同意的情况下，xxxx室房屋暂不具备由刘晓云取得所有权登记并向李莎转移所有权登记的条件，李莎要求刘晓云向其转移xxxx室房屋所有权登记的诉讼请求，本院未予支持。另，刘晓云将不具备完全处分权的房屋出售给李莎构成违约，应当向李莎承担合同约定的逾期办证的违约责任，但因违约金约定过高，本院将违约金标准调整为以38万元为基数，自2016年7月3日起参照贷款利率的相应标准计算至该案件法庭辩论终结之日，即2019年11月15日。因法庭辩论终结后，刘晓云是否能够取得完全的处分权无法确定，在该日之后的违约金，本院在该案中未予支持。李莎及刘晓云均对该判决不服，均向济南市中级人民法院提起了上述。该院审理后，作出（2020）鲁01民终2081号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。 李莎提交的反诉状送达刘晓云的时间为2020年5月18日。经李莎申请，本院委托明和公司对xxxx室房屋在2020年5月18日的价值进行了司法鉴定。经评估，此时该房屋价值为902398元。李莎为此支出鉴定费9000元。李莎同意在合同刘晓云退款的情况下迁移户口。 本院认为，2013年11月5日，刘晓云与李莎签订的《二手房屋买卖合同》的实际双方当事人为刘晓云与李莎，刘曼云并非合同当事人的这一事实，已经生效判决确定，对该事实在本案中，本院亦应予以确认。李莎、刘晓云作为合同当事人，均应当按照该合同的约定履行各自的义务。 李莎的主要义务为按约定支付购房款，而刘晓云的主要义务则为交付房屋及为李莎办理该房屋的所有权登记手续。按照合同约定，刘晓云在李莎支付38万元购房款后，在涉案房屋具备分户条件时即应当积极为李莎办理该房屋的所有权转移登记手续。生效判决已经认定，2016年7月3日起，刘晓云未能为李莎办理所有权登记的行为构成逾期办证的违约行为，刘晓云应当承担相应的违约责任。 现刘晓云及李莎均提出了解除双方之间房屋买卖合同关系的请求。本院认为，李莎并不存在违约行为，刘晓云作为违约方并无合同解除权，刘晓云要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，本院不予支持。在刘晓云未能在前述案件后完善其对涉案房屋的处分权，且其在本案中明确表示不再履行合同的情况下，李莎取得涉案房屋所有权的合同目的已经无法实现，且刘晓云逾期办证的行为已经超过了合同约定的15日的履行期限，李莎有权基于约定解除权及法定解除权的行使，解除双方之间的房屋买卖合同关系。合同解除权作为形成权，合同的解除自享有合同解除权的一方当事人所发出的解除合同的意思表示到达对方时生效。本案中，李莎在反诉状中明确表示要求解除合同，故应当以反诉状送达刘晓云的时间，即2020年5月18日作为确认双方房屋买卖合同解除的时间点。因此，本院确认李莎与刘晓云于2013年11月5日签订的有关xxxx室房屋的《二手房屋买卖合同》于2020年5月18日解除。 合同解除后，合同当事人负有相互返还的后合同义务。即刘晓云应当向李莎返还已付购房款38万元，李莎应当向刘晓云返还其所占有的xxxx室房屋。故本院对刘晓云要求李莎腾还房屋的诉讼请求，及李莎要求刘晓云退还购房款的反诉请求，均予以支持。 关于房屋差价损失。李莎基于对刘晓云能够取得xxxx室房屋完全处分权的信任，与刘晓云签订了涉案房屋买卖合同，签订该合同后，最终取得该房屋的所有权属于李莎的合理期待权。但因刘晓云违约，未能取得该房屋的完全处分权，导致李莎的期待落空。因此，在李莎行使合同解除权解除房屋买卖合同时，涉案房屋的增值利益应当归李莎所有。经鉴定，涉案房屋在合同解除时的价值为902398元，双方买卖该房屋的价值为425000元。李莎因此产生了477398元的可预期的房屋增值损失，刘晓云应当予以赔偿。李莎要求刘晓云赔偿其房屋增值损失477398元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。李莎为此支出的鉴定费9000元亦应由违约方刘晓云承担。 关于李莎出具的45000元欠条。该欠条虽然向刘堃出具，但其内容实际为解决xxxx室房屋45000元尾款进行出具，相关的欠款实际为李莎与付刘晓云之间的欠款。刘晓云的质证陈述表明了其持有该欠条的事实。现双方房屋买卖合同已经解除，双方之间已不存在45000元的欠付购房款。该欠条所基于的事实已不存在，李莎要求刘晓云予以返还该欠条原件的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。 关于刘晓云要求李莎迁移户口的诉户口的诉讼请求。同意在刘晓云退款的情况下迁移户口，李莎也应当在退还房屋后迁移户口，但因户口能否户口能否迁移、并非民事纠纷，其该项请求本院在本案中不予处理。双方可在案后自行协商解决。 刘晓云还提出了其在本案中应承担的违约责任，与（2019）鲁0104民初3675号判决其应承担的违约责任均基于同一事实和法律关系，其不应承担双重违约责任的答辩意见。李莎则称，其本案所主张的损失赔偿是基于刘晓云根本违约导致合同无法履行情况下所造成的房屋增值损失，而原案件中其所主张的为刘晓云逾期办证产生的违约金，两者并不冲突。本院认为，无论是李莎在之前案件中主张的逾期办证违约金，还是本案中所主张的房屋增值损失，均是基于刘晓云未能按照合同约定取得涉案房屋的处分权所产生的违约责任。只是李莎在前述案件中未选择解除合同，选择了继续等待刘晓云能否取得完全的处分权。而在本案中，李莎选择了接受刘晓云向其表示的无法取得完整处分权，合同无法继续履行的事实，并行使了合同的解除权。因此，李莎对刘晓云逾期办证的违约行为只能选择一种双方约定的违约责任承担方式。 双方合同第一十条第5款的约定，任一方未按合同约定办理相关过户手续的，每迟延一日，应向相对方支付总房款万分之五的违约金；逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付房屋总价款10%的违约金。第8款约定，以上违约金数额不能弥补守约方损失的，违约方除承担违约责任外，还应赔偿给守约方遭受的损失。按照上述合同约定，在合同不解除的情况下，刘晓云承担的违约责任为在违约期限内，按日以总房款的万分之五支付违约金。在合同解除的情况下，李莎有权向刘晓云主张的违约责任为总房款10%的违约金及李莎所产生的损失。李莎所产生的房屋增值损失本院已经对其予以支持，按照合同约定，李莎在解除合同的情况下还有权要求刘晓云赔偿其42500元的违约金。但李莎在本案中没有主张合同解除情况下的该违约金，而是坚持要求刘晓云承担（2019）鲁0104民初3675号判决所确定的违约金标准，要求刘晓云承担该违约金。其此种行为表明，虽然其在本案中没有主张总房款10%的违约金，但其并未放弃该部分违约金的金钱权利。因此，本院认为，如刘晓云已经按照（2019）鲁0104民初3675号案件所确定的违约金标准（包括2019年11月15日之后至2020年5月18日合同解除之日期间逾期办证的违约金）履行了义务，其支付的违约金未超过42500元的部分应当计算为其应向李莎支付的解除合同的违约金，超过42500元的部分应在其应赔偿李莎的房屋增值损失477398元之内进行折抵。 另，（2019）鲁0104民初3675号案件中，本院调整违约金标准时系以李莎已付购房款38万元的利息损失作为确定损失的依据。李莎在该案件中选择的为继续履行合同，刘晓云的办证义务与李莎的付款义务具有一定的对等性，刘晓云在不能办证的情况下，占有李莎的购房款没有依据，故相关购房款的利息损失可确定为逾期办证时的损失，进而进行违约金的调整。但在本案中，李莎主张的损失为房屋的增值损失，该损失并非实际损失，而是假设李莎可取得所有权登记的情况下，可预期的损失。该损失是以李莎能够取得所有权登记为前提的预期损失。既然该损失以李莎取得所有权登记为前提，李莎所支付的购房款也应在此情况下认定为刘晓云的有权占有。故在赔偿了房屋增值损失的情况下，不应再将已付购房款的利息损失计入李莎的损失范围内。因此，本院在确定前后两个判决违约责任的抵扣时，未将已付购房款利息损失和房屋增值损失作为李莎可一并主张的损失进行核算。 关于房屋的腾还时间。房屋的腾还与刘晓云履行本院确定的上述金钱给付债务具有对等性，本应同时履行。但鉴于金钱给付具有即时履行性，而房屋的腾还则需要在金钱债务清偿后的合理时间内方可履行完毕，故本院酌定李莎在刘晓云履行本院确定的金钱给付义务完成后的二十日内将xxxx室房屋腾还刘晓云。 关于刘晓云提出的李莎居住涉案房屋享有的相应的租金收益，相关收益应当折抵李莎所受损失的答辩意见。本院认为，李莎居住使用涉案房屋系基于双方房屋买卖合同的约定产生，李莎相对于刘晓云，对涉案房屋的占有权源于合法有效合同的约定。李莎在房屋买卖合同履行过程中并不存在违约行为，其不负有在刘晓云授权居住的情况下向刘晓云支付房屋的占有使用费用并折抵刘晓云应承担的违约责任的义务。本院对刘晓云提出的该答辩意见，不予采纳。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认刘晓云与李莎于2013年11月5日签订的有关济南市槐荫区德裕家园二区3号楼1单元xxxx室房屋的《二手房屋买卖合同》于2020年5月18日解除； 二、刘晓云于本判决生效之日起十日内将收取的上述房屋的购房款380000元退还李莎； 三、刘晓云于本判决生效之日起十日内向李莎赔偿房屋增值损失477398元【李晓云已按（2019）鲁0104民初3675号判决所确定的违约金标准履行的超过42500元部分，应在该损失中进行相应的抵销】； 四、刘晓云于本判决生效之日起十日内向李莎赔偿鉴定费9000元； 五、刘晓云于本判决生效之日起十日内将李莎于2014年5月20日出具的一张45000元的欠条原件返还李莎； 六、李莎于刘晓云履行本判决第二项、第三项、第四项的付款义务后二十日内，向刘晓云腾还济南市槐荫区德裕家园二区3号楼1单元xxxx室房屋； 七、驳回刘晓云的其他诉讼请求； 八、驳回李莎的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7675元，减半收取计3837.50元，由刘晓云负担3000元，由李莎负担837.50元；反诉案件受理费6457元，由李莎负担1457元，由刘晓云负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年十一月三十日 书记员  官静