江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0282民初8199号原告（反诉被告）：江苏省无锡市宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会，住所地宜兴市徐舍镇烟山村下庄村，统一社会信用代码54320282K11704981B。法定代表人：吴洪，该村委会书记。委托诉讼代理人：陶勇，宜兴市氿西法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：景国新，男，1977年3月16日生，汉族，住宜兴市。原告（反诉被告）江苏省无锡市宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会(以下简称烟山村委)与被告（反诉原告）景国新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）烟山村委的诉讼代理人陶勇，被告（反诉原告）景国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟山村委向本院提出诉讼请求：1、判令景国新立即支付2019年租金11000元及逾期还款利息（以11000元，自2019年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告立即支付2020年租金13400元（3.35亩*4000元/亩）及逾期还款利息（以12000元，自2020年1月1日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令景国新承担违约金2400元（计算2年）；4、本案诉讼费由景国新承担。诉讼过程中，烟山村委撤回对诉讼请求第一项的主张，并将诉讼请求第三项违约金的金额调整为1200元（2020年度违约金）。事实与理由：双方于2015年12月20日签订房屋租赁合同1份，约定租赁期限为10年，租金12000元/年，后双方于2019年重新确认面积为3.35亩，租金调整为4000元/亩/年。但景国新在合同履行过程中时有拖欠，至今尚欠租金24400元，构成违约，并经其多次催要至今未付。被告景国新辩称，其没有违约，其和烟山村委协商过，且有承诺书；2020年12月31日才要交租，现在还没有到其交租的时间；涨租金是烟山村委违约，要求烟山村委承担违约金12000元；造成了其不必要的损失，要求烟山村委赔偿其该部分损失5000元。反诉原告景国新向本院提出诉讼请求：1、判令烟山村委返还房屋必要的维修费42660元及利息（以42660元自2016年12月31日起至付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、房屋危旧影响正常使用（到处漏水、瓦片、砖块掉落、混凝土开裂掉落、钢筋外露锈蚀）要求烟山村委进行必要的维修（不漏水、不危险）；3、疫情对长毛兔严重影响，请求2020年12月30日应交租金免除。事实和理由：双方协商签订合同时，烟山村委书记让其先进场后签订合同，所租房屋是80年代初建的房屋，已是危旧破房，围墙部分倒塌，门窗已烂，所以书记让其先进场使用再签订合同，其前期对房屋门窗、路、墙面、屋面进行维修，维修了十几万元，签订合同交付房屋时，是其维修的现状。反诉被告烟山村委辩称，景国新的理由不成立，没有相应的依据，诉请部分也不成立；反诉请求第一项既没有事实依据，也没有法律依据，反诉请求第二项中所有部分都妥善解决了，否则景国新也不会在2019年补交2017、2018年的上交款，反诉请求第三项是景国新自我经营管理问题，疫情与本案无关，与其也没有关系，所以景国新的反诉请求不能成立。本院经审理认定事实如下：宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会作为出租人与承租人景国新签订落款时间为2015年12月20日的《房屋租赁合同》1份，约定：出租标的物为宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会将坐落在蒋家浜自然村西的原鲸西村村部房屋19间，约2460平方米以现状出租给景国新，该范围内的土地同时租赁给景国新使用（详见双方签字认可的资产清单）；租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止；租金为每年12000元人民币（含土地租金）；宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会于签订本合同10日内将所出租的房屋以现状交付给景国新，景国新于签订本合同时，一次性付清第一年度的租金，2017年12月31日前付清第二年度的租金，以此类推，即年套年提前一年交清上一年度的租金；出租标的物的用途为在景国新承租期内景国新不得在所租赁的房屋和土地范围内从事违法或违反政府规定和影响群众生产、生活的活动，若宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会发现或群众举报景国新从事以上活动，宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会可随时终止本合同，租金不予返还，由此造成的所有损失均有景国新自行承担，与宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会无关；在景国新承租期内，景国新不得改变土地使用性质；在景国新承租期内，景国新对所承租的建筑物负责修理，所有修理费用均由景国新承担，与宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会无关，若景国新对所承租的建筑物进行改造或装修应事前征得宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会的同意后方可实施，所有费用均由景国新承担，租赁期满，改造部分、装修物景国新不得拆除，财产所有权归宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会，宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会不给予景国新任何经济补偿；在景国新承租期内，因景国新所承租的标的物的产权发生争议，由宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会负责解决；在景国新承租期满前10日内，景国新应将所承租的所有标的物按双方签字认可的资产清单，平面图移交给宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会，如有损坏、短少，景国新应按重置价赔偿给宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会；违约责任为违约方向守约方支付违约金12000元；本合同未尽事宜，双方协商解决等内容。后景国新在宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会出具的《原鲸西村部房屋四址及库存物平面图及库存清单》上签字确认。2018年6月22日，宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会名称变更为烟山村委。2020年9月23日，景国新向烟山村委交纳租金1.1万元，2019年度租金已经结清。上述事实，有烟山村委提供的《房屋租赁合同》、收款收据、缴款单及本院庭审笔录等证据在卷佐证。审理中，烟山村委为证明其诉讼请求，还提供了以下证据：证据1、徐舍镇土地使用情况调查四方确认表1份，载明：土地权利人名称为景国新，土地面积为2233.14平方米。烟山村委据此主张土地租赁面积为2233.14平方米，折合3.35亩。景国新质证后认为，其合同面积小于实际使用面积，根据村委主张，租金应该减少，如果村委涨租金就是违约，应赔偿其违约金12000元。证据2、宜兴市国土资源局宜土发【2016】12号关于公布《宜兴市集体经营性建设用地年租金指导价标准》的通知，该通知载明：外围区域四级工业用地标准为6元/年/平方米。烟山村委据此主张租金标准应按该标准调整。景国新质证后认为，该证据与其无关，其与烟山村委有合同约定。证据3、明细账1份，载明：景国新共支付烟山村委租金2.5万元，应付租金4.94万元，尚余租金2.44万元。景国新质证后认为，根据双方合同约定，其不欠烟山村委钱。审理中，景国新为证明其反诉请求第一项其在签订《房屋租赁合同》前修理了部分物品，支出修理费45600元，提供了以下证据：证据1、丁国行出具的证明1份，载明：“围墙里填臭油塘和填路石料15车，每车500元，挖机50小时×120元/小时，合计13500元。”证据2、姜余永出具的证明1份，载明：“我在2014年7月份前到烟山村小工厂进行维修，维修内容如下：①21个窗1.5米×0.9米=220元×21只=4620元，1个窗1.5米×1.5米=340元，1个窗0.5米×0.9米=150元，1个窗0.8米×0.9米=150元，②铝合金门3个，1米×2米=500元×3个=1500元，1个，8米×2米=4500元，1个，5.6米×2米=2000元，1个，3.5米×2米=1500元，1个，1.2米×2米=800元，合计15560元。”证据3、丁国元出具的证明1份，载明：“我在2014年5月份前对烟山村西渚村小工厂维修，维修内容如下：1、围墙2.2米高×18米=4500元整，2、水泥场地150㎡=6000元整，3、对厂房修理3000元整，合计13500元整。”烟山村委质证后认为，根据法律规定，证人证言必须由证人本人到庭作证，现证人未到庭作证，上述证明不能作为证据使用，同时证明上所列费用都发生于2014年，在双方签订合同之前，与本案无关。本院认为，烟山村委与景国新之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。烟山村委与景国新签订的《房屋租赁合同》明确约定“景国新于签订本合同时，一次性付清第一年度的租金，2017年12月31日前付清第二年度的租金，以此类推，即年套年提前一年交清上一年度的租金”，故2020年度租金应由景国新于2020年12月31日前支付，本案中烟山村委主张景国新支付2020年度租金的条件尚未成就，因此，烟山村委提出的景国新支付2020年度租金及逾期付款利息，并承担违约金1200元（2020年度）的本诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于景国新提出的判令烟山村委返还房屋必要的维修费42660元及利息的反诉主张，本院认为，景国新提供的丁国行、姜余永、丁国元出具的证明均属于证人证言，证人应到庭作证，因丁国行、姜余永、丁国元均未到庭作证，故对上述三份证明的证明力本院不予确认，同时，景国新的维修行为发生于本案《房屋租赁合同》签订前，景国新也未提供证据证明双方对该维修费用承担的约定，因此，景国新的该反诉请求证据不足，本院不予支持。关于景国新提出的房屋危旧影响正常使用（到处漏水、瓦片、砖块掉落、混凝土开裂掉落、钢筋外露锈蚀）要求烟山村委进行必要的维修（不漏水、不危险）的反诉请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”双方签订的《房屋租赁合同》明确约定“在景国新承租期内，景国新对所承租的建筑物负责修理，所有修理费用均由景国新承担”，故承租期内租赁房屋的维修义务及修理费用均应由景国新承担。景国新要求烟山村委承担维修义务，于法无据，本院不予支持。关于景国新提出的疫情对长毛兔严重影响，请求2020年12月30日应交租金免除的反诉请求，因景国新对此未能提供证据予以证明，故对景国新的该反诉请求，本院不予支持。综上，景国新的反诉诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回江苏省无锡市宜兴市徐舍镇烟山村村民委员会的本诉诉讼请求。二、驳回景国新的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费259元（已减半收取），由烟山村委负担；反诉案件受理费477元（已减半收取），由景国新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  褚学超二〇二〇年十一月二十六日书记员  邵 珏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。