福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0923民初1088号 原告：张奕灿，男，1967年12月16日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：孙翔。 被告：屏南县房地产综合开发公司，住所地屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼**。 法定代表人：张瑾，经理。 委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。 原告张奕灿与被告屏南县房地产综合开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张奕灿的委托诉讼代理人孙翔、被告屏南县房地产综合开发公司的委托诉讼代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张奕灿向本院提出诉讼请求：判决屏南县房地产综合开发公司按日计算向张奕灿支付从2017年11月23日起至房屋所有权登记之日止的全部房价款386664元万分之一的违约金。事实及理由：2016年7月27日，张奕灿与屏南县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，张奕灿购买屏南县房地产综合开发公司开发建设的屏南县东环中路××××号房，房屋总价款386664元，张奕灿分别于2016年7月20日付房价款86664元、2016年9月13日付房价款170000元、2016年12月8日付房价款130000元；合同约定屏南县房地产综合开发公司应当在2016年12月31日前向张奕灿交房，屏南县房地产综合开发公司于2016年11月23日交房，但屏南县房地产综合开发公司未履行协助办证义务；屏南县房地产综合开发公司将蟠龙小区保障房一层及二层部分面积出售给中国银行作为办公场所，改变了原定的土地用途。因屏南县房地产综合开发公司的原因，以致张奕灿至今未能取得房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十七条（二）款规定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……”。根据该规定，张奕灿未能在屏南县房地产综合开发公司交房后365日内取得房屋权属证书，屏南县房地产综合开发公司应当自交房后第366日起按日向张奕灿支付全部房价款386664元万分之一的违约金，直至实际完成房屋所有权登记之日为止。屏南县房地产综合开发公司在2016年11月23日交房，违约金应当从2017年11月23日起计算。综上所述，张奕灿特依法起诉，请求人民法院支持其诉讼请求。 屏南县房地产综合开发公司辩称，违约金的计算时间应从商品房交付之日起第366日起计算，其它没有异议，由法院依法判决。 张奕灿围绕诉讼请求依法提交了：证据一《商品房买卖合同》，证明2016年7月27日，张奕灿与屏南县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，张奕灿购买屏南县房地产综合开发公司开发建设的屏南县东环中路××××号房，房屋总价款386664元；《商品房买卖合同》第十七条（二）款规定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……”。证据二增值税普通发票3张，证明张奕灿分别于2016年7月20日付房价款86664元、2016年9月13付房价款170000元、2016年12月8日付房价款130000元；证据三交房通知书，证明屏南县房地产综合开发公司于2016年11月23日交房。屏南县房地产综合开发公司对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月27日，张奕灿与屏南县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、张奕灿购买屏南县房地产综合开发公司位于屏南县××段××小区××房××号××商品房，房屋总价款386664元。二、买受人应当在2016年7月18日前支付首期房价款人民币86664元，占全部房价款的20%；余款人民币300000元向宁德市住房公积金中心屏南办事处申请贷款支付。三、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。张奕灿于2016年7月20日付款86664元、2016年9月13日付款170000元、2016年12月8日付款130000元，付清全部房价款。屏南县房地产综合开发公司于2016年11月23日交房。案涉房产至今未办理权属登记。 本院认为，张奕灿与屏南县房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同，双方均应全面履行合同的义务。合同签订后,张奕灿已向屏南县房地产综合开发公司交付了全部房屋价款,屏南县房地产综合开发公司应当按照合同约定与张奕灿共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但屏南县房地产综合开发公司未按合同约定的期限完成协助办理所有权转移登记手续，导致张奕灿未能在约定的期限内取得房屋所有权证书，屏南县房地产综合开发公司的行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的起算时间问题。合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，案涉房产于2016年11月23日交房，故违约金应从2017年11月23日开始计算。张奕灿主张从2017年11月23日起至房屋权属登记之日止按全部房价款386664元的万分之一按日计算违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告张奕灿支付从2017年11月23日起至房屋权属登记之日止按日计算的全部房价款（386664元）万分之一的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费749元，由被告屏南县房地产综合开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  苏枝贵 人民陪审员  宋秀娟 人民陪审员  杨代炼 二〇二〇年十一月五日 法官 助理  包振华 书 记 员  孙巧玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。