上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11913号上诉人（原审被告）：林少勉，男，1977年7月10日出生，汉族，户籍地福建省莆田市秀屿区，现住江苏省苏州市。被上诉人（原审原告）：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区漕宝路******。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。上诉人林少勉因与被上诉人上海镌新企业管理有限公司（以下简称镌新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林少勉的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、镌新公司向林少勉归还人民币（下同）60,480元保证金；三、镌新公司向林少勉归还上海市闵行区XX广场XX路XX弄XX号B1-10/8的商铺（以下简称涉案商铺）内物品；四、案件受理费由镌新公司承担。林少勉在二审庭审中明确上诉请求为：一、撤销一审判决第一项，改判镌新公司与林少勉签订的《租赁合同》于2017年2月28日解除；二、撤销一审判决第二项，租金应算至2017年2月28日；三、撤销一审判决第三、四、五、六项；四、镌新公司向林少勉返还60,480元保证金。事实与理由：一、镌新公司自身存在管理问题，涉案商铺未按约定时间开业，且生意惨淡；二、镌新公司于2017年2月擅自停水停电、锁门，导致林少勉无法经营，《租赁合同》解除日期应为2017年2月或3月；三、镌新公司存在非法侵占林少勉财物的情形。被上诉人镌新公司坚持一审辩称意见，不同意林少勉的上诉请求，故要求驳回上诉，维持原判。镌新公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认镌新公司与林少勉签订的《商铺租赁合同》于2018年3月1日解除；二、林少勉向镌新公司支付自2017年1月10日起至2018年2月28日止的租金268,136.40元；三、林少勉按每月19,572元的标准向镌新公司支付自2018年3月1日起至2018年5月31日止的房屋占用费58,716元；四、林少勉向镌新公司支付租金逾期付款违约金（计算方式：以52,844.40元为本金、按照每日1‰的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以58,716元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以58,716元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以58,716元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以39,144元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止）；五、林少勉向镌新公司支付合同解除损失赔偿金39,144元；六、林少勉按每月5,640元的标准向镌新公司支付自2017年1月1日起至2018年2月28日止的综合物业服务费76,440元；七、林少勉向镌新公司支付综合物业服务费逾期付款违约金（计算方式：以16,380元为本金、按照每日1‰的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以16,380元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以16,380元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以16,380元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以10,920元为本金、按照每日1‰的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止）；八、本案诉讼费用由林少勉承担。一审法院认定事实：2015年11月17日，上海镌新企业管理有限公司（出租方，甲方）与林少勉（承租方，乙方）签订《XX广场商铺租赁合同》。主要约定内容如下，1.1甲方将涉案商铺出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积按套内建筑面积计为84平方米。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。2.1乙方承诺租赁场所仅作为XX，品牌XX，业态：配套-鞋包/珠宝配饰/化妆品/精品-黄金珠宝-之用途。2.2该广场由上海镌新企业管理有限公司进行统一的商业物业管理服务。3.1甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自本合同第3.5条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准开始计算）。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁季度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满三个月为一个租赁季度；本合同所称“租赁月度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度。3.2甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年1月5日。乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整。交付时，租赁场所应达到的交付条件为达到本合同附件2所述的交付条件。3.5乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于该广场统一开业日（该统一开业日暂定为2016年6月18日，如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日，如甲方或经营管理公司另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准；但甲方应至少提前一个月书面通知乙方）。若乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业,除仍应支付租金、综合物业服务费（或物业服务费）及其他费用外，乙方每逾期一日应按照本合同第4.1条约定的最后一个租赁年度日租金2倍的金额作为违约金。4.1租赁期限内，租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：第1年，租金标准为245.83元/平方米/月，月租金额为20,650元；第2、3年，租金标准为295元/平方米/月，月租金额为24,780元。4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。4.4.1甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。甲乙双方经协商同意乙方在第一个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起2个租赁月度届满后之次日起缴交。在第一个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为24,780元。甲乙双方经协商同意乙方在第二个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起0个租赁月度届满后之次日起缴交。在第二个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为24,780元。自第3个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.2乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方预付49,560元租金（该预付租金的金额不得低于本合同第4.1条约定的最后一个租赁年度两个完整月的租金之和），该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。4.4.3乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金。乙方应于每个自然季度末月的25日前或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。租赁起始日当个自然季度的扣除预付租金后的租金差额由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。如乙方应付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付。日租金=当年度年租金额/360天。4.5乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方预付10,920元综合物业服务费（或物业服务费）（该预付管理费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和），该预付管理费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费（或物业服务费）直至全部抵减完毕。4.6乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业服务费（或物业服务费）。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方或经营管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费（或物业服务费），如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。租赁起始日当个自然季度的扣除预付的综合物业服务费（或物业服务费）差额由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方或经营管理公司支付。4.8根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业服务费（或物业服务费）或其他乙方应向甲方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付60,480元作为履约保证金。5.2履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在合同期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方。（1）乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），按本合同约定退还租赁场所。（2）乙方应在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。12.1无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，并将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。乙方于迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的设施设备。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方应签署书面交接书。12.3若乙方承租的租赁场所系由多个商铺组成，且甲方交付租赁场所时，该多个商铺之间存在隔墙的，则乙方在退还租赁场所前，应将该多个商铺之间的隔墙予以恢复，除非甲方书面同意乙方不必恢复。12.5乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方有权采取停止能源（水、电、气）供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施，并有权采取任何措施进入该租赁场所，对该租赁场所内的物品进行变卖后，将该租赁场所另行出租，变卖所得收益将被用于支付乙方拖欠的租金、综合物业服务费（或物业服务费）及其他费用、违约金等一切乙方应向甲方支付的款项，乙方不得就甲方的该等行为向甲方主张任何权利。如有剩余，将退还给乙方，但如不足以弥补甲方及经营管理公司损失的，甲方及经营管理公司有权就不足部分向乙方追偿。12.5.1该租赁场所内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行进行处置。12.6对于租赁场所内乙方遗留的其他物品及货品，甲方有权在采取任何措施进入租赁场所，将该等物品及货品搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存。如自该等物品及货品被搬离后的15日内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品，甲方上述行为产生的一切费用，均由乙方承担，甲方在保留其于本合同项下没收履约保证金的权利的同时，可将上述费用作为乙方的债务向乙方追偿。季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品，甲方可进行及时处理，不受本款约定时间的限制。12.7若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金200%的标准向甲方支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算；同时还应向甲方支付占用期间的综合物业服务费（或物业服务费）及其他费用；且甲方及其委托方仍有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方占用租赁场所而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方或其委托方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因迟延向新租户交付该租赁场所而承担的违约责任等）。13.1本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。13.2如乙方违反本合同的约定，则甲方有权通知乙方改正。自甲方发出通知之日起超过7日，乙方仍未改正的，则甲方有权对租赁场所采取停止能源（水、电、气）供应或采取其他措施而不必承担任何赔偿责任，且乙方应承担因此发生的一切损失和费用。13.3除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1）发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2）乙方逾期超过30日未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费（或物业服务费）或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）；……。13.4如有第12.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，及要求乙方按本合同第十一条的约定退还租赁场所。13.5双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。13.8在乙方违约情况下，甲方为了避免损失进一步扩大，甲方有权接受乙方补交的租金或其他款项，甲方该等行为不视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方补交的租金或其他款项与合同约定不符时，甲方接受该等金额不足的租金或其他款项的行为，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，不影响甲方按照本合同约定向乙方追索相关欠费的权利。此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。16.3任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：（1）如通过人员递送，在实际交付时（收件人应书面签收）；（2）如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12时（北京时间）；（3）如以传真发出，则为收件人确认收到传真之时。倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认，赁期限内，租赁场所也是乙方有效机通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。林少勉于该合同中留存的地址为其户籍地址。前述合同签订后，镌新公司向林少勉交付涉案商铺。据镌新公司一审庭审陈述，林少勉向镌新公司支付了履约保证金50,064元、经营保证金5,000元、装修保证金5,000元。租赁期内，林少勉于2016年8月24日注册成立上海XX有限公司第一分公司，登记的负责人为林少勉，企业地址为，企业地址为上海市闵行区XX路****B1-10/82017年12月13日注销。2018年2月28日，镌新公司于涉案商铺张贴《解约函》一份，表示，镌新公司与林少勉曾于2015年11月15日签署了《XX广场商铺租赁合同》，后镌新公司与林少勉及上海XX有限公司签署了《租赁合同主体变更协议》及后续相关补充协议。双方已实际履行了租赁合同，上海XX有限公司应按租赁合同约定按时向镌新公司支付租金、综合物业服务费、电费、水费及其他各项费用。然虽经镌新公司及物业管理公司多次催告，截止目前仍拖欠如下款项：（1）、2017年1月1日至2018年2月28日期间之租金268,136.40元；（2）、2017年1月1日至2018年2月28日期间之综合物业服务费76,440元；上述欠付的款项合计344,576.40元。该拖欠款项的行为已严重违反了租赁合同的相关约定，并给镌新公司及物业管理公司造成了严重损失。为此，根据租赁合同之相关约定，现正式函告：一、自2018年3月1日起，双方签署的租赁合同解除；二、已付未用的履约保证金75,504元不予退还;三、请于2018年3月8日前支付租金268,136.40元、综合物业服务费76,440元及逾期付款违约金、合同解除赔偿金，并按照租赁合同约定结清其他款项;四、请于2018年4月1日或之前，按租赁合同相关约定将商铺交还镌新公司，并应于2018年4月1日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还商铺及或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的，则应按租赁合同相关约定支付占用费及/或违约金，届时镌新公司有权自行收回商铺，并且镌新公司还有权自行处理商铺之装修及贵方遗留物品，镌新公司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利（包括但不限于赔偿我司所有损失）。一审法院另查明，上海XX有限公司成立于2010年10月18日，林少勉系该公司唯一自然人股东兼法定代表人。该公司于2019年5月28日注销。一审审理中，镌新公司表示至今，就涉案商铺，林少勉缴付租金共计39,144元、综合物业服务费共计20,202元。一审审理中，镌新公司还向一审法院提交以下证据材料：1、2016年7月22日，上海镌新企业管理有限公司（出租方，甲方）与林少勉（承租方，乙方）签订的《XX广场商铺租赁合同之补充协议一》，主要约定内容为：一、原合同第4.1条修改如下:第1个租赁年度，租金标准为194.17元/平方米/月，月租金额为16,310元；第2、3年，租金标准为233元/平方米/月，月租金额为19,572元。二、原合同第4.4.1条变更如下：甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。甲乙双方经协商同意乙方在第一个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起2个租赁月度届满后之次日起缴交。在第一个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为人民币16,310元。自第二个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1条约定的租金标准向甲方支付租金。三、本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。本协议未约定事项，仍应以原合同约定执行。若本协议与原合同存在不一致之处的,则应以本协议为准。2、上海镌新企业管理有限公司（出租方，甲方）、林少勉（原承租方，乙方）与上海XX有限公司（新承租方，丙方）签订的《租赁合同主体变更协议》，主要约定内容为：甲、乙方于2016年7月23日就乙方承租七宝XX广场编号为B1-10/8商铺签署《XX广场商铺租赁合同》及其附件。现经甲乙丙三方协商确认，自本协议生效之日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方承继履行，丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同，且乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任，甲方同意上述乙方对丙方的转让行为。就镌新公司提供的前述两份证据材料，经一审法院庭审质证，林少勉表示真实性不予认可，并非其签字、捺印。而镌新公司亦未能提供该两份证据材料的原件。一审法院认为：镌新公司与林少勉就涉案商铺租赁事宜签订的《商业街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。现镌新公司认为林少勉欠付自2017年1月起的租金、物业费并构成违约，故要求解除合同。对林少勉是否存在拖欠以及欠付租金、物业费的具体金额，林少勉仅简单表示不清楚，并未提供反驳证据予以证明其已付租金、物业费的实际情况，至于林少勉所辩称的镌新公司于2017年2、3月擅自停水停电、锁门导致林少勉无法经营的意见，林少勉亦未提供相应的证据材料予以证明，故一审法院认为林少勉无正当理由欠付租金、物业费之事实存在，镌新公司依此要求解除合同，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，根据涉案租赁合同16.3约定“乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效的通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉”，现鉴于镌新公司于2018年2月28日在涉案商铺张贴《解约函》告知林少勉涉案租赁合同于2018年3月1日解除，依据合同约定，可视为镌新公司的解约意思表示送达林少勉，故一审法院确认涉案租赁合同于2018年3月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就镌新公司主张的租金，根据涉案租赁合同4.4.1约定“乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起2个租赁月度届满后之次日起缴交。在第一个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为24,780元。甲乙双方经协商同意乙方在第二个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起0个租赁月度届满后之次日起缴交。在第二个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为24,780元。自第3个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1条约定的租金标准向甲方支付租金”，现镌新公司自愿降低至19,572元/月的标准计算租金，此系镌新公司的诉讼权利，又鉴于林少勉未就其实际交付租金情况提供相应的证据材料，故就镌新公司诉请主张的自2017年1月10日起至2018年2月28日止的租金268,136.40元，一审法院予以支持。就镌新公司主张的自2018年3月1日起至2018年5月31日止的房屋占用费，一审法院认为，镌新公司于一审庭审时表示在其张贴《解约函》前，林少勉已停止营业。虽然林少勉未能与镌新公司办理交接手续，但镌新公司对林少勉停止营业的情况明确知晓，应当积极采取适当措施防止损失的扩大。且本身涉案租赁合同第12.5条、第12.5.1条、第12.6条均赋予了镌新公司自行收回房屋的权利及处置林少勉留置物品的权利，故若未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故就该项诉请，一审法院不予支持。至于镌新公司所称的“林少勉未恢复原状，视为林少勉仍占用涉案商铺”的意见，一审法院认为镌新公司的该意见并无合同依据，一审法院不予采纳。就镌新公司主张的租金逾期付款违约金，鉴于林少勉逾期付款的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。镌新公司主张逾期付款违约金，符合双方合同约定，但对于违约金的计算标准，林少勉不予认同，一审法院在尊重双方约定的基础上，同时考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、镌新公司实际损失的大小等综合因素，酌定调整为每日万分之四。故林少勉应当支付的租金逾期付款违约金的具体计算方式如下：以52,844.40元为基数、按照日万分之四的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以39,144元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止。就镌新公司主张的合同解除损失赔偿金39,144元，及没收履约保证金50,064元之意见，一审法院认为，鉴于导致合同解除的责任在于林少勉，故镌新公司提出前述请求及意见，符合合同约定，一审法院予以支持。就镌新公司主张的综合物业服务费，鉴于林少勉并未向一审法院提交反驳镌新公司诉请意见的证据材料，故对镌新公司主张的该项诉请，一审法院予以支持，林少勉应按每月5,640元的标准向镌新公司支付自2017年1月1日起至2018年2月28日止的综合物业服务费共计76,440元。就镌新公司主张的综合物业服务费逾期付款违约金，如租金逾期付款违约金之意见，对违约金标准，一审法院调整为每日万分之四，故林少勉应支付的综合物业服务费逾期付款违约金具体计算方式为：以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以10,920元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止。就镌新公司主张的经营保证金5,000元、装修保证金5,000元，因无合同依据，一审法院不予支持，鉴于镌新公司同意在本案中一并处理，故为避免讼累，由镌新公司将该两笔保证金退还林少勉。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,于2020年8月21日判决：一、上海镌新企业管理有限公司与林少勉签订的《商铺租赁合同》于2018年3月1日解除；二、林少勉于判决生效之日起十日内向上海镌新企业管理有限公司支付自2017年1月10日起至2018年2月28日止的租金268,136.40元；三、林少勉于判决生效之日起十日内向上海镌新企业管理有限公司支付租金逾期付款违约金（具体计算方式如下：以52,844.40元为基数、按照日万分之四的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以58,716元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以39,144元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止）；四、林少勉于判决生效之日起十日内向上海镌新企业管理有限公司支付解除合同损失赔偿金39,144元；五、林少勉于判决生效之日起十日内向上海镌新企业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2018年2月28日止的综合物业服务费76,440元；六、林少勉于判决生效之日起十日内向上海镌新企业管理有限公司支付综合物业服务费逾期付款违约金（具体计算方式为：以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2016年12月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年3月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年6月26日起至该款付清之日止；以16,380元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年9月26日起至该款付清之日止；以10,920元为基数、按照日万分之四的标准计算自2017年12月26日起至该款付清之日止）；七、上海镌新企业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还林少勉经营保证金5,000元、装修保证金5,000元；八、驳回上海镌新企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币4,698.84元，由上海镌新企业管理有限公司负担280.24元，由林少勉负担4,418.60元。二审中，林少勉提交新的证据材料：照片若干，证明其未搬走其放置在涉案商铺内的东西。镌新公司认为林少勉在撤场时只有两个保险柜没有搬走，因此镌新公司将两个保险柜放在角落保管，2020年9月10日林少勉向镌新公司处领走保险柜，镌新公司向林少勉出具了开门单。经审查，林少勉提供的证据材料与本案关联性不足，本院在本案中不作认定。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，根据双方的租赁合同，承租方有欠缴租金等违约行为存在的情况，镌新公司有权依照合同约定解除双方的租赁合同，现镌新公司的解约行为符合合同约定，一审法院确认双方租赁合同于2018年3月1日解除，于法有据，本院依法予以维持。林少勉提出由于镌新公司停水停电造成无法经营，双方的租赁合同已经于2017年2月或3月解除，但未提供有效证据予以证明，一审法院不予采信，本院亦同。租赁合同解除后，承租方欠缴的租金及物业服务费依然需要支付。双方租赁合同4.4.1中约定租金标准为24,780元，现镌新公司诉请的租金标准为19,572元。虽然，镌新公司提供的补充协议系复印件，林少勉在一审、二审期间对是否认可该补充协议的意见不断变化，但即使根据该补充协议的内容“承租方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日2个租赁月度届满后次日起缴交”，故承租方应承担的12个月年租金195,720元应于10个月内支付，相当于每月租金19,572元。因此，一审法院支持镌新公司主张的支付欠付租金、物业服务费的诉请，于法有据，本院依法予以维持。由于承租方欠付租金、物业服务费而违约造成租赁合同解除，承租方不仅应当承担解约违约责任，亦应当承担逾期支付租金、物业服务费期间的违约金，一审法院酌情支持镌新公司违约责任的诉请，于法有据，本院依法予以维持。林少勉提出要求镌新公司返还履约保证金，但根据租赁合同5.3约定，镌新公司有权没收该履约保证金作为承租方应当承担的解约损害赔偿，一审法院予以支持，本院亦同。另，林少勉提出应当返还保险箱等物件，镌新公司亦同意返还，双方可自行交接，但其并非本案审处范围。综上所述，上诉人林少勉的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,837.2元，由上诉人林少勉负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十一月二十六日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……