广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终11558号上诉人（原审被告）：蔡燮勤，男，1964年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中铁建南方建设投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：蒋汉祥，董事长。委托诉讼代理人：欧阳昌运，广东科东律师事务所律师。上诉人蔡燮勤因与被上诉人中铁建南方建设投资有限公司（以下简称中铁建南方公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初10939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月9日判决：“一、确认原告中铁建南方建设投资有限公司与被告蔡燮勤于2016年11月7日签订的《物业租赁合同》于2020年3月24日解除；二、被告蔡燮勤应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租金及管理费共270223.9元及支付利息（以270223.9元为本金自2020年5月9日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告中铁建南方建设投资有限公司；三、驳回原告中铁建南方建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计20028.04元，由原告负担17351.36元，被告负担2676.68元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”蔡燮勤不服上述判决，向本院提起上诉，主要上诉的事实与理由是：一审适用法律错误，中铁建南方公司单方面解除合同并不发生法律上的后果，即不能导致双方签订的《物业租赁合同》发生解除的法律后果。一审法院已认定中铁建南方公司于2020年3月24日搬离涉案租赁物并单方面提出解除合同是一个违约行为，即该行为无法合同约定依据且无法律依据，并非是一个法律行为。《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条已规定了合同的约定解除和法定解除的情形，中铁建南方公司单方面解除合同的行为明显不符合上述法律规定，故其单方面发出解除通知并不发生合同解除的法律效力。虽然中铁建南方公司自行搬离了案涉租赁物，但租赁合同仍未被解除，蔡燮勤也未实际收回场地，故中铁建南方公司自行搬离案涉租赁物是其自身对租赁物的处分权，其即使没有在案涉租赁物内办公，其仍须按租赁合同约定支付租金和管理费。再者，中铁建南方公司已向蔡燮勤交付租金至2020年6月30日，其并非是无法继续履行合同，而是已实际履行了合同；在中铁建南方公司已先行履行交付租金义务，且无合同约定和法定解除合同的情形下，在2020年4月至6月期间蔡燮勤根本无权收回案涉租赁物，也就无权处分案涉租赁物进行再招租，故2020年4月至6月的租金和管理费仍应由中铁建南方公司承担。直至2020年7月16日，因中铁建南方公司无按照合同约定支付2020年下半年租金，其逾期支付租金超过15日，蔡燮勤依据合同约定主张合同解除，故中铁建南方公司应支付租金和管理费至2020年6月30日，即蔡燮勤无须向中铁建南方公司返还2020年4月、5月、6月的租金和管理费。综上，一审适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持蔡燮勤的诉讼请求。上诉请求是：一、依法撤销一审判决第一项，改判确认蔡燮勤与中铁建南方公司于2016年11月7日签订的《物业租赁合同》于2020年7月16日解除；二、依法撤销一审判决第二项，改判蔡燮勤无须向中铁建南方公司退回租金及管理费和支付利息；三、本案一审、二审的诉讼费用全部由中铁建南方公司承担。中铁建南方公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，蔡燮勤的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法驳回蔡燮勤全部上诉请求，予以维持原判。第一，中铁建南方公司已于2020年3月24日搬离涉案租赁物，将符合“物品清空、卫生打扫干净”交楼条件的租赁物交付给蔡燮勤。蔡燮勤一方的负责人胡某某与中铁建南方公司负责人李某某核对水电表度数并签订书面物业交接手续。中铁建南方公司于2020年3月26日发函给蔡燮勤将租赁物交付给蔡燮勤的事情以及请求蔡燮勤退还2020年4月至6月预付的租金及管理费。蔡燮勤也确认中铁建南方公司在2020年3月24日搬离涉案租赁物并向中铁建南方公司回复函。因此，中铁建南方公司在2020年3月24日已将涉案租赁物交付给蔡燮勤，双方的租赁合同关系已终止，不再产生后续的租金费用。第二，中铁建南方公司将涉案租赁物交付蔡燮勤之前，蔡燮勤已将涉案租赁物大门的钥匙更换，中铁建南方公司已无法自由进入涉案租赁物，涉案租赁物已处于蔡燮勤的控制和支配之中，应认定为蔡燮勤已实际收回涉案租赁物。蔡燮勤更换涉案租赁物大门钥匙的行为可以认定蔡燮勤同意解除双方签订的《物业租赁合同》。第三，中铁建南方公司于2020年3月24日搬离涉案租赁物后，蔡燮勤实际收回了涉案租赁物并控制支配案涉租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”中铁建南方公司搬离租赁物后，蔡燮勤完全可以重新进行招租，避免损失的扩大。且蔡燮勤也确认中铁建南方公司已于2020年3月24日搬离涉案租赁物，因此对于损失的扩大应由蔡燮勤自行承担。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”损失的认定应以实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人的过错程度以及预期可得利益等综合因素进行认定。一审认定中铁建南方公司单方解除合同存在违约行为，中铁建南方公司也承担了没收保证金209719.8元的违约责任。蔡燮勤作为出租方，其存在的可预见损失主要表现为空租期的损失。中铁建南方公司承担被没收巨额保证金的违约责任，已足以弥补中铁建南方公司提前解除合同给蔡燮勤造成的可预见损失。况且，中铁建南方公司是因疫情影响导致机构改革才被迫解除合同，根据合同公平原则也应考虑到中铁建南方公司的特殊情况，对中铁建南方公司的责任予以减轻。蔡燮勤主张不予退还中铁建南方公司预交的2020年4月至6月的租金270223.9元，有违公平原则，加重了中铁建南方公司的经济损失。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案租赁合同纠纷。针对本案二审的争议焦点，本院论述如下。蔡燮勤上诉主张中铁建南方公司单方面解除合同并不发生法律上的后果，双方签订的《物业租赁合同》应于2020年7月16日解除，2020年4月至6月的租金和管理费应由中铁建南方公司承担，蔡燮勤无需向中铁建南方公司返还2020年4月至6月的租金和管理费及支付利息。对此，本院认为，蔡燮勤与中铁建南方公司双方均确认中铁建南方公司在2020年3月24日已搬离涉案租赁物，双方签订的《物业租赁合同》之后已无继续履行的可能，故一审法院认定《物业租赁合同》在2020年3月24日解除正确。而2020年4月至6月期间，中铁建南方公司已搬离涉案租赁物，蔡燮勤有权收回租赁物并对涉案租赁物进行重新招租，但其直至2020年7月份才将中铁建南方公司牌照拆除，对于2020年4月至6月期间的损失扩大部分应当由其自行承担，且中铁建南方公司自行搬离并终止租赁合同，蔡燮勤没收了中铁建南方公司的保证金，已足够弥补租赁物空置期的损失。故一审法院在查清事实的基础上，判决蔡燮勤向中铁建南方公司退还2020年4月至6月期间的租金和管理费及支付利息并无不当，本院予以维持。蔡燮勤的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，蔡燮勤的上诉请求缺乏理据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5353.36元，由上诉人蔡燮勤负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 进审 判 员  张 莹审 判 员  禤敏婷二〇二〇年十一月十八日法官助理  李敏娜书 记 员  李安安