广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3951号 上诉人（原审被告）：柳州市柳北区大雀山美食园，住所地：广西壮族自治区柳州市柳**胜利路**。统一社会信用代码：92450205MA5NXX082X。 经营者:邓世龙，男，汉族，1988年2月20日出生，柳州市柳北区大雀山美食园业主，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：吕静，柳州市万和法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：黄馨，女，1993年11月7日出生，壮族，民生银行职员，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：周冰，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。 上诉人柳州市柳北区大雀山美食园（以下简称美食园）因与被上诉人黄馨房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 美食园上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者改判。2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》无效事实不清。1.被上诉人在完全了解《租赁合同》情况下签订的合同，根据合同第一条第三项的约定，被上诉人已充分了解案涉房屋的现状，并愿意按现状承租，双方签订的合同为有效合同。2.柳州市柳北区城市管理执法局立案调查认定的违法建筑为胜利路12号15栋西面的建筑物，与案涉房屋无关。3.依据双方签订的《租赁合同》第八条第一项的约定，被上诉人对案涉房屋进行装修前应向上诉人提出书面申请，其装修方案获得上诉人同意后方可进行装修，但被上诉人在装修前未向上诉人申请并获得批准，其装修损失应由被上诉人承担。4.一审法院认定双方签订的《租赁合同》无效，却又认定被上诉人依据上诉人“付2送2”的优惠已支付2020年1月至4月的租金，一审法院这一认定自相矛盾。被上诉人于2019年10月25日已使用租赁房屋，应从上述时间起向上诉人支付房屋租金。二、一审法院仅仅依据被上诉人提供的《商铺店面装修合同》、销货清单及发票认定被上诉人的装修各项费用合计38435元，这一事实认定不清，证据不足。1.装修资质认定不清。与被上诉人签订装修合同的柳州市柳北区奥美体育用品商行并不具备房屋装修的资质和能力。2.被上诉人实际支付装修款项金额认定不清。被上诉人提供销货清单及发票作为案涉房屋的装修费用凭证，并不能证明柳州市柳北区奥美体育用品商行已实际购买了相关装修材料，且单价虚高，亦未能提供购买相关装修材料的进项发票予以佐证。3.被上诉人装修款项的支付方式认定不清。4.被上诉人代理人在庭审质证装修合同时说法自相矛盾，即可证实被上诉人签订虚假《商铺店面装修合同》，恶意串通他人，企图通过诉讼方式侵害上诉人的合法权益。三、被上诉人请求上诉人承担5000元律师费的主张于法无据，应予驳回。1.被上诉人与他人假借订立合同，恶意串通骗取装修费，并通过诉讼形式主张赔偿责任获取非法利益，构成虚假诉讼。2.《中华人民共和国民事诉讼法》没有规定当事人提起民事诉讼必须委托律师，律师费的支出不是必然的。此费用应由被上诉人自行承担。3.被上诉人请求上诉人承担5000元律师费的主张违反《广西壮自治区律师服务收费标准》。 黄馨辩称，一、关于确认租赁合同无效。一审判决确认上诉人和被上诉人订立的《租赁合同》无效是有法律依据的，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，上诉人没有证据证实其出租给被上诉人的房屋取得了建设工程规划许可证，一审判决正确。一审判决考量了合同双方导致合同无效的过错程度，判决双方对损失各承担80%和20%的责任，符合实际情况。一审法院参照《租赁合同》对租金的约定，认定被上诉人已支付租金到2020年4月，判决公正。二、关于赔偿装修损失。上诉人收取保证金并退还，说明上诉人知道被上诉人要装修并且在装修完毕验收后认可了被上诉人的装修没有问题，不存在违约情况。上诉人将案涉房屋另行租予他人，实际上上诉人已经在利用被上诉人原有装修了。对于装修项目价值，上诉人在一审没有提出鉴定，应认可被上诉人在一审提交的证据。三、关于律师费的承担。本案律师费现已经实行市场调节价，被上诉人支出5000元律师费不违反法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。 黄馨向向一审法院起诉请求：1.确认黄馨与美食园订立的合同编号（2019）A-1号《租赁合同》无效；2.判令美食园退还黄馨水电保证金3000元、合同保证金8400元；3.判令美食园赔偿黄馨装修损失38435.8元；4.判令美食园赔偿黄馨律师费损失5000元；5.该案诉讼费用由美食园承担。 一审法院认定事实：2019年7月5日，柳州市柳升置业有限公司作为甲方与作为乙方的广西有料贸易有限公司签订合同编号（2019）Ａ-3号《租赁合同》，主要约定甲方将位于柳州市（机加工车间）、16栋（锅炉房）、17栋（盐皮仓）西面1-10格、14栋（准备车间）北面1-16格，东南面1-8格、附属设施（配电房、门卫室等）合计面积约为6200平方米出租给乙方，租赁期限十年，从2019年7月6日至2029年10月5日止等。2019年10月6日，柳州市柳升置业有限公司作为甲方与作为乙方的广西有料贸易有限公司签订《补充协议》，约定甲方同意乙方可将租赁场地招商出租和转让。 2019年7月10日，广西有料贸易有限公司与邓世龙签订合同编号（2019）A-1号《转租合同》，主要约定广西有料贸易有限公司将其承租柳州市柳升置业有限公司以上场地出租给邓世龙，租赁期间从2019年7月10日至2029年10月5日止。2019年10月9日，广西有料贸易有限公司与邓世龙系经业者的美食园签订《补充协议》，约定广西有料贸易有限公司同意美食园将租赁场地招商出租和转让，邓世龙在该《补充协议》落款处签名。 2019年10月24日，黄馨与美食园签订立合同编号（2019）A-1号的《租赁合同》。该合同主要约定：美食园将位于柳州市平方米出租给黄馨；第一年每月租金为2800元，第二年每月租金为2940元，以此类推，每隔一年租金递增5%；合同签订后三日内，黄馨应向美食园交纳合同保证金、水电保证金；租赁期间产生的水费、电费、物业费由黄馨承担;美食园应提供租赁房屋房产证的复印件，协助黄馨办理经营所需要的证照及提供相关资料；黄馨与美食园任何一方违反合同，均根据《合同法》的有关规定及本合同约定承担违约责任；如因履行合同发生争议，违约方需承担对方因提起诉讼所支出的评估费、诉讼费和律师费。 合同签订后，黄馨向美食园支付了水电保证金3000元、合同保证金8400元、装修保证金1000元（该款美食园已于2019年12月3日退还黄馨），支付租金5600元（根据美食园“付2送2”的优惠，黄馨已向美食园支付2020年1月到4月的租金）。之后，黄馨对承租的门面进行装修。黄馨就其装修门面提供《商铺店面装修合同》、销货清单及发票证实其装修行为。黄馨提供的销货清单载明：：地砖支出8730元吊顶支出2910元，墙纸支出4531元，厨房隔断支出7630元，，地脚线支出959元水电支出8730元，腻子支出2265元，门头招牌支出1880元，灯具支出800元，以上各项合计38435元。装修后，黄馨用于经营“柳州市柳北区小胖胖食品经营部”。此后，黄馨得知美食园用于出租的柳北区的美食园未取得建设工程规划许可证，已于2019年美食园柳北区执法局立案查处。黄馨认为美食园隐瞒自己出租的门面未取得建设工程规划许可证的事实，使黄馨在不知情的情况下与其订立了三年的租赁合同，造成黄馨的装修损失，且与美食园协商处理无果，故引发该案纠纷。黄馨为该案诉讼支出律师费5000元。另，至开庭结束时，美食园未能提供租赁物取得建设工程规划许可证，黄馨经营的“柳州市柳北区小胖胖食品经营部”于2020年4月28日注销登记。黄馨已清空场地其可移动的财产。黄馨与美食园双方对于门面装修的价值均不同意申请司法鉴定。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因美食园至今无证据证实涉诉房屋取得建设工程规划许可证，故黄馨与美食园之间的房屋租赁合同无效。因合同无效，取得财产的一方，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。美食园在签订合同时未如实告知涉案房屋的真实情况违反了诚实信用原则，应当承担合同无效的相应责任。另一方面，房产管理部门已向社会公开房产查询信息，双方在签订合同时，即使美食园未如实告知涉案房屋的相关情况，黄馨作为承租方也具备自己查询清楚的能力及条件，故其应在未尽到谨慎注意义务的范围内承担合同无效的责任而酌情减轻美食园的责任。故黄馨主张美食园退还水电保证金3000元、合同保证金8400元的诉请，该院予以支持。黄馨主张美食园赔偿装修损失38435.80元的诉请，由于黄馨对承租的房屋进行的装修是与租赁门面形成附合的装饰装修物，且美食园不同意折价使用，黄馨拆除之后基本无法另做他用。考虑黄馨已实际使用装修后的房屋数月，对装修价值予以折价80%，再根据黄馨与美食园双方的过错责任，对黄馨主张的房屋装修损失就房屋装修的现有价值的80%由美食园承担，黄馨承担20%为宜。对于门面装修的价值，由于黄馨与美食园双方均未对门面装修价值申请司法鉴定，故该院以黄馨提供的证据材料载明其装修支出费用38435元确定装修损失。即黄馨主张的装修损失24598.40元（38435元×80%×80%）予以支持，超出部分不予支持。黄馨主张美食园赔偿师费损失5000元的诉请，尽管租赁合同无效，但合同中“如因履行合同发生争议，违约方需承担对方因提起诉讼所支出的评估费、诉讼费和律师费”的约定系独立存在的有关解决争议方法的条款应属于有效条款，该案合同无效系美食园出租的房屋未取得建设工程规划许可证造成的，故黄馨主张美食园赔偿其因该案诉讼支出的诉讼的律师费5000元的80%即4000元应予以支持，另黄馨支出的律师费的20%由其个人承担。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、黄馨与美食园订立合同编号（2019）A-1号的《租赁合同》无效；二、美食园应退还黄馨水电保证金3000元、合同保证金8400元；三、美食园应赔偿黄馨装修损失24598.40元；四、美食园应赔偿黄馨律师费损失4000元；五、驳回黄馨其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为585元（黄馨已预交），由美食园负担427元，黄馨负担158元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人二审提交的柳州市柳北区大雀山美食园视频光盘和十二张柳州市柳北区大雀山美食园照片，本院认为，涉诉房屋是否已经被行政执法部门处罚并不影响本案所涉租赁合同效力的认定，故本院对上诉人提交的上述证据不予认定。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、合同的效力；二、赔偿装修损失的金额如何确定；三、上诉人应否承担律师费。 关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，由于被上诉人未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证，案涉租赁合同应认定无效。上诉人提交了租赁场地视频及照片，认为被行政执法部门处罚认定的违章建筑不是案涉房屋，因此认为案涉房屋未因没有建设工程规划许可证而被处罚，不是违章建筑，双方租赁合同有效。本院认为，在一、二审诉讼中，被上诉人一直未能提供案涉租赁房屋的建设规划许可证，依照上述司法解释的规定，本案租赁合同应认定为无效。案涉租赁房屋是否被行政执法局处罚并不影响本案租赁合同效力的认定。 关于争议焦点二，对于本案租赁合同被认定无效，主要是因为上诉人明知案涉房屋未办理建设规划许可证，仍将房屋出租给被上诉人使用，上诉人应承担主要过错责任；被上诉人在签订租赁合同时未能尽到谨慎审查的义务，亦具有一定过错。一审法院按照上诉人承担80%、被上诉人承担20%的比例分担双方各自应承担的责任比例，并无不当，本院尊重一审法院的自由裁量权，予以维持。上诉人对于被上诉人提交的装修损失方面的证据提出异议，但上诉人未能举证证实该装修费用存在哪些不合理之处，且双方均未同意申请对装修损失进行评估鉴定，一审法院根据被上诉人提交的证据以及房屋已实际装修的事实，酌情按被上诉人使用装修后房屋的时间进行折算后确定装修损失大小，并无不当。上诉人如对被上诉人提交的装修损失方面的证据材料不予认可的，完全可以通过提交证据予以反驳或向法院申请对装修损失进行评估鉴定来确定装修损失大小，但上诉人既未申请鉴定，亦未提交相应证据予以反驳，故其异议不成立。 关于争议焦点三，双方在2019年10月24日签订的《租赁合同》第十六条虽然约定了违约方需承担对方因提起诉讼所支出的律师费的内容，但本案租赁合同被认定为无效，该约定亦相应无效。被上诉人依据该约定诉请上诉人承担律师费，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，美食园的上诉请求部分成立，本院予以支持；不成立部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初3356号民事判决第一、第二、第三项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初3356号民事判决第四、第五项； 三、驳回黄馨的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取585元（黄馨已预交），由柳州市柳北区大雀山美食园负担385元，黄馨负担200元；二审案件受理费1170元（柳州市柳北区大雀山美食园已预交），由上诉人柳州市柳北区大雀山美食园负担770元，被上诉人黄馨负担400元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十一月十九日 书记员 谭 玉