江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终2593号上诉人（原审原告、反诉被告）:南昌天奥酒店有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区沿江南路与建设路交叉口（第**），统一社会信用代码：91360104MA35KFA00A。法定代表人：刘斯旺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：严至国，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:南昌鸿坤房地产开发有限公司，住所，住所地：江西省南昌市青云谱区井冈山大道**社会信用代码：91360104MA35KR1N4J。法定代表人：王洪伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李浩挺，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖杰，江西豫章律师事务所律师。上诉人南昌天奥酒店有限公司（以下简称天奥公司）与上诉人南昌鸿坤房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天奥公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持天奥公司一审全部诉请；2.本案的一、二审诉讼费用由鸿坤公司承担。事实与理由：（一）鸿坤公司逾期欠付租金，占有租赁房屋，应当承担天奥公司因此产生的房租损失。天奥公司在鸿坤公司违约拖欠租金的情况下，依法催告并向法院起诉主张合法权利，不存在未尽到采取适当措施义务的情况；而鸿坤公司至今未移交房屋钥匙，且在法院尚未判决合同解除前，天奥公司不具备重新出租给第三方等减损条件。（二）一审法院有关免除一个半月租金和鸿坤公司不承担违约责任的认定不当。1.房屋租金应否减免，应由双方协商确定，且案涉房屋系天奥公司向第三方承租，在天奥公司未获得第三方房租减免的前提下，一审法院认定免除鸿坤公司一个半月租金实属不当。2.一审法院认定新冠××疫情具有时限性，对解除合同不构成实质性影响，租赁合同可以继续履行，但鸿坤公司表明不愿继续履行合同，存在违约行为。一审判决其不承担违约责任，违反公平原则。（三）一审法院对天奥公司提出返还租赁房屋的诉请未依法处理。鸿坤公司辩称,1.鸿坤公司因疫情以及房屋漏水等原因提出解除合同申请，符合合同第八条约定的解除条件和法定的因不可抗力解除合同条件，应当认定双方合同于2019年5月8日解除，此后房屋租金、占有费用不应当由鸿坤公司承担。2.鸿坤公司实际在2020年5月1日返还了涉案房屋。鸿坤公司的员工于4月11日以微信方式向天奥公司的员工提出退租申请，且鸿坤公司于5月8日向天奥公司邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》。鸿坤公司在5月1日交还房屋时，天奥公司的员工在微信中予以认可。且其员工已拿到房屋钥匙，并对水电表抄表核对，此后天奥公司的员工将钥匙再次给付鸿坤公司。随后鸿坤公司归还钥匙时，天奥公司的员工多次拒收，鸿坤公司只能通过邮寄方式将钥匙返还，但并不代表鸿坤公司后续继续占有房屋。鸿坤公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回天奥公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费由天奥公司承担。事实与理由：一审判决对房屋租赁合同解除时间认定错误，应当以天奥公司收到解除合同通知书的时间（2020年5月8日）认定合同解除时间。鸿坤公司因新冠疫情的不可抗力影响行使合同约定解除权，在得到天奥公司认可的前提下搬空了场地，且双方已对租赁期间的水电费进行了核对。天奥公司辩称，1.一审法院认定疫情消除后租赁合同是可以继续履行的，鸿坤公司不具有单方解除房屋租赁合同的权利，鸿坤公司于5月8日向天奥公司邮寄的函件无法作为双方解除合同的依据。2.天奥公司在一审结束之后的9月份才收到鸿坤公司的房屋钥匙。天奥公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2019年3月4日签署的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告位于南昌市710平方米的租赁房屋；3.判令被告支付原告欠付租金173108.65元（暂计算至2020年5月31日的欠付租金为173108.65元，此后租金按房屋租赁合同约定的标准计算至租赁房屋返还之日）；4.判令被告支付原告逾期支付租金违约金（暂计算2020年4月30日的违约金为11597元，此后的违约金按房屋租赁合同约定应付金额为基数，按照每日千分之一的标准计算至欠付租金付清之日）；5.判令被告支付原告违约金91218元（已扣除130000元保证金）；6.判令被告支付原告水费232.5元、电费4532元；7.判令被告支付原告为实现债权而承担的律师费16000元；8.本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。鸿坤公司向一审法院反诉请求：1.判令天奥公司返还鸿坤公司房屋租赁保证金130000元；2.本案的反诉费用由天奥公司承担。一审法院认定事实：一、坐落于青云谱区沿江南路与建设路交叉口（第**）的房屋所有权人为泰丰财日置业（江西）有限公司，2014年9月20日，由泰丰财日置业（江西）有限公司（甲方）与江西省中西亚旅游集团有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将该房屋出租给乙方，甲方同意乙方根据自身利益对外全部和部分转租。2016年8月9日，由江西省中西亚旅游集团有限公司（甲方）与刘斯旺（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将坐落于南昌市青云谱区沿江南路与建设路交叉口的房屋出租给乙方。2017年3月8日，经江西省中西亚旅游集团有限公司（甲方）、刘斯旺（乙方）、天奥公司（丙方）三方协商，签订《补充协议》一份，约定三方同意将合同的乙方变更为丙方，原合同乙方的责任、权利、利益、义务均由丙方承担。二、2019年3月4日，以天奥公司为甲方（出租方），以鸿坤公司为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将坐落于南昌市建设路333号1楼710平方米的门面房出租给乙方用于房地产销售、办公，房屋租赁期限从2019年3月4日起至2024年4月30日止，2019年5月1日前为甲方给予乙方装修免租期。该房屋租金本着“先付后用”的原则，第一年（2019年5月1日至2020年4月30日）每年的税后租金为人民币515460元整，第二年开始每年递增3%，2020年5月1日至2021年4月30日年租金为人民币530923元。房租每隔三个月支付一次，乙方收到相应票据后七天内支付费用。第一期租金即人民币128865元在签订合同时支付并由甲方开具相应票据。乙方应向甲方支付人民币130000元的租房履约保证金，甲方收到后向乙方开具收据。合同期满后，如果乙方无欠费及无违约行为，并且乙方按时交还出租房屋的，租房履约保证金在7日内由甲方全额无息退回给乙方；如果乙方中途违约或中途退租，租房履约保证金甲方不予退还。合同履行期内，如甲方原因导致本合同无法继续履行而被解除的，甲方应当赔偿给乙方租赁期五个月租金金额、装修及设施设备投入等相应损失。在租赁期内，如乙方无故未按合同约定支付租金，乙方每延迟一天向甲方支付应付金额的千分之一的违约金，甲方可以在乙方交付的租房保证金中直接扣除，乙方应当在10天以内向甲方补足租房保证金，否则视为乙方违约。如乙方无故延迟逾期支付超过15天仍未支付租金或者擅自转租的，则甲方有权向乙方书面要求解除合同，收回租赁房屋，在缴清所有房租水电费的前提下，并由乙方支付当期五个月租金额的违约金（扣除保证金后再补足剩余金额）。因不可抗力的原因，导致房屋损毁和造成承租方损失时，双方互不承担责任。因不可抗力的原因造成，不能完全履行合同，视客观情况解除合同、变更合同、延迟履行合同，双方不承担责任。本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同守约方或第三方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金，并承担因此而产生的包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费、公告费等。三、合同签订之后，鸿坤公司依约向天奥公司支付了房屋租赁保证金130000元，天奥公司也依约向鸿坤公司交付了涉案租赁房屋，鸿坤公司向天奥公司支付了至2020年1月房屋租金。2020年4月11日，鸿坤公司的公司员工在与天奥公司的公司员工通过微信联系时提出了《退租申请》，主要内容如下：租赁房屋的销售部入门口经常漏水或者办公场所经常停电，严重影响公司形象，经多次要求维修一直未修好。2020年2月因疫情影响公司经营，公司无力承担房租。公司预计2020年5月初搬离办公场所，所以提出退租申请，希望退回保证金。2020年5月8日，鸿坤公司向天奥公司寄送了《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容如下：房屋租赁期间，我公司所租赁房屋的销售部入门口经常漏水以及办公场所经常停电，该情况严重影响我公司的正常经营。我公司多次要求维修，却一直未维修好。现又因2020年的新冠疫情不可抗力原因，严重影响我公司售楼部的经营，无法达到租赁场地的目的，导致该租赁合同无法继续履行，我公司已于2020年5月1日腾空搬离租赁房屋。因上述原因，我公司根据《房屋租赁合同》第八条以及《合同法》的相关规定，现正式通知如下：1、解除双方于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》；2、请贵公司退还我公司所支付的履约保证金130000元；3、请贵公司立即收回租赁房屋，否则，我公司不承担由此产生的任何责任及损失。并且，鸿坤公司于2020年5月1日从涉案的租赁房屋内腾空搬离。一审法院认为，天奥公司与鸿坤公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，双方当事人争议的焦点为：一、鸿坤公司是否有权基于疫情等原因解除房屋租赁合同以及房屋租赁合同解除的时间；二、鸿坤公司是否应当向天奥公司支付租金、违约金以及金额问题；三、天奥公司是否应当向鸿坤公司返还保证金130000元的问题。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，在天奥公司与鸿坤公司之间的《房屋租赁合同》履行过程中我国发生了新冠××疫情，为了保护公众健康，我国政府也采取了相应疫情防控措施，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能客服的不可抗力，但随着我国政府强有力防控措施的实施，新冠××疫情在我国得到迅速控制，新冠××在南昌市的发生也存在一定的时限性，并非对解除合同构成实质性的影响，在疫情消除之后，双方的房屋租赁合同可以继续履行，在此情况下，鸿坤公司再以新冠××疫情为原因主张解除合同显然与当时的客观情况不符，对于鸿坤公司提出的“因为租赁房屋多处漏水漏电、私自开设大门以及消防等原因导致其公司而不能正常经营”的抗辩意见也没有提供相应的证据予以证实，理应由鸿坤公司承担举证不能的法律后果，故一审法院对其该项抗辩意见不予支持，故鸿坤公司不具有单方解除房屋租赁合同的权利。但在鸿坤公司发出《解除房屋租赁合同通知书》并从涉案租赁房屋腾空搬离后，天奥公司也向一审法院提出起诉，要求解除与鸿坤公司之间的房屋租赁合同，以实际行动表明不愿意再与鸿坤公司继续履行房屋租赁合同，在鸿坤公司收到天奥公司的起诉状之后的2020年7月7日，双方的《房屋租赁合同》事实解除，故本案中的房屋租赁合同解除的时间为2020年7月7日。对于2020年7月7日以后的房租损失，虽然鸿坤公司因为不可抗力的原因而违约，在鸿坤公司已经履行通知义务后天奥公司本应负有采取适当措施防止损失扩大的义务，但其未尽到该项义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，2020年7月7日以后的房租损失天奥公司无权主张。关于争议焦点二，鸿坤公司向天奥公司支付房屋租金至2020年1月，2020年1月之后的房屋租金至租赁合同解除时即2020年7月7日为止的房屋租金应由鸿坤公司向天奥公司予以支付，但在合同履行过程中发生新冠××这一不可抗力，对于鸿坤公司签订房屋租赁合同的目的造成了一定的影响，关于房屋租金减免情况双方也不能达成一致意见，一审法院根据本案实际情况酌情减少鸿坤公司应支付的一个半月的房屋租金，故鸿坤公司向天奥公司应支付的租金为515460元／年÷12个月×（3个月-1.5个月）＋530923元／年÷12个月×2个月＋530923元／年÷12个月÷30天×7天＝163243.16元。对于天奥公司所主张的违约金、律师费损失，由于在合同履行过程中确实发生了新冠××这一不可抗力事件，根据原、被告双方在《房屋租赁合同》中“因不可抗力的原因，导致房屋损毁和造成承租方损失时，双方互不承担责任。因不可抗力的原因造成，不能完全履行合同，视客观情况解除合同、变更合同、延迟履行合同，双方不承担责任”的约定，鸿坤公司无须向天奥公司承担责任，故一审法院对于天奥公司所主张的违约金、律师费损失均不予支持。关于争议焦点三，鸿坤公司向天奥公司应支付的租金共计为163243.16元，鸿坤公司已向天奥公司支付的房屋租赁押金130000元可以折抵该项债务，扣除鸿坤公司已经支付的房屋租赁押金130000元，鸿坤公司还应向天奥公司支付房屋租金33243.16元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十九条第一款规定，判决：一、由被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司支付房屋租金33243.16元；二、驳回原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5750元（原告已经预交），减半收取2875元，财产保全费用2020元，以上共计4895元由被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司承担2447.5元，此款限被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付，由原告（反诉被告）南昌天奥酒店有限公司承担2447.5元。本案反诉费用1450元（反诉原告已预交并已减半收取），由被告（反诉原告）南昌鸿坤房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天奥公司提供以下证据，1.协议书、付款凭证，以证明天奥公司按约向其出租人江西省中西亚旅游集团有限公司支付了房屋租赁期间（包含疫情期间）的房屋租金；2.协商函及寄送函件快递面单、派件信息和寄送函件视频光盘，以证明天奥公司曾向江西省中西亚旅游集团有限公司寄送协商函要求减免疫情期间租金，但未获回复也未获得相应的租金减免；3.鸿坤公司退还钥匙的寄件面单及派件信息，以证明鸿坤公司于2020年9月17日才向天奥公司寄还案涉房屋的钥匙，鸿坤公司应当承担自房屋租赁合同解除后继续占用案涉房屋的损失。鸿坤公司对以上证据均不予认可。本院认为，天奥公司提交的证据1、2与本案无关联，本院不予采信；证据3可以证实鸿坤公司于2020年9月17日向天奥公司寄还案涉房屋的钥匙，鸿坤公司是否应承担其他损失的问题后文阐述。对一审查明的相关事实，本院予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，本案归纳争议焦点并评述如下：（一）双方租赁合同何时解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同并应通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。鸿坤公司在租赁合同履行期限届满之前，以受到新冠××疫情不可抗力影响为由主张解除合同，天奥公司不予认可。本院认为，新冠××疫情确属不可抗力，但并不必然导致合同解除，还应结合合同履行期限、履行内容、疫情影响程度及因果关系等因素综合考虑。本案中，双方约定的租赁期限于2024年4月30日届满，鸿坤公司于2020年5月8日要求解除合同，此时本地疫情防控措施已取得一定成效，社会经济活动已逐步恢复，虽然疫情及疫情防控措施对鸿坤公司的经营行为产生了一定影响，但该影响尚未达到令案涉合同目的不能实现的程度，故鸿坤公司主张双方于2020年5月8日解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。因鸿坤公司未按约缴纳租金，后天奥公司提起诉讼要求解除合同，双方已无继续履行合同之意愿，一审判决以鸿坤公司收到诉状之日确定为合同解除时间，符合法律规定。（二）违约责任的认定。首先，鸿坤公司应支付合同解除前欠付的房屋租金，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，一审判决调减一个半月的租金，并无不当。关于解除合同后的租金损失，经查，鸿坤公司已于2020年5月1日腾退搬离房屋，并及时告知天奥公司其将终止履行合同，且双方就水电费进行清点核算，天奥公司此后未采取适当有效措施防止房屋空置损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，本院对该部分损失不予支持。其次，关于天奥公司主张的违约金、律师费等上诉请求。经查，案涉合同第8.2条约定：因不可抗力的原因造成不能完全履行合同，视客观情况解除合同、变更合同、延迟履行合同，双方不承担责任。因天奥公司确系受到新冠××疫情的影响以致未能履行相应的合同义务，一审判决不予支持天奥公司主张的违约金、律师费，符合合同约定，本院予以确认。综上所述，天奥公司、鸿坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5882.76元，由南昌天奥酒店有限公司负担5251.68元，由南昌鸿坤房地产开发有限公司负担631.08元。本判决为终审判决。审 判 长  黄 荔审 判 员  黄燕萍审 判 员  刘玉秋二〇二〇年十一月十九日法官助理  陈**丽书 记 员  邓兵兵