安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1125民初6022号 原告：陈东，男，1988年4月4日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：刘旭，安徽曙春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司开臣，安徽丰乐律师事务所律师。 被告：王贤安，男，1982年3月25日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：黄如杰、缪阳，安徽远泰律师事务所律师。 原告陈东与被告王贤安房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈东及其委托诉讼代理人司开臣，被告王贤安及其委托诉讼代理人黄如杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈东向本院提出诉讼请求：一、请求确认2020年5月24日原告解除通知合法有效。在诉讼过程中国，原告明确该项诉请为要求解除原、被告于2019年10月15日签订的买卖合同；二、判令被告向原告赔偿违约金7万元；三、判令被告立即腾空搬离滁州市××路××号(祥生××)××幢××单元××室房屋并退还钥匙，并自2020年5月25日起，按每月1000元，支付该房屋的占有使用费至腾空搬离并交付钥匙时止；四、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年10月15日原、被告通过第三方中介公司签订“房屋买卖方合同”，约定原告将位于滁州市××路××号(祥生××)××幢××单元××室房屋，作价人民币94.38万元出售给被告，后被告陆续支付定金及房款共计30万元。2019年12月16日双方就房款支付事宜签订补充协议，约定第三笔40万元购房款在原告房产证办下来后支付，剩余房款在双方办理过户手续时一次性支付。2020年1月7日原告房产证颁发后及时通过中介联系被告要求其履行付款义务，经无数次催促，被告仍不予理睬，无奈原告于2020年5月24日通知被告解除该房屋买卖合同。现就被告的违约行为给原告造成的损失向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明案件事实,判如所请。 被告王贤安辩称：一、原告无权单方解除与被告签署的房屋买卖合同。合同的解除分为约定解除和法定解除，前者需要有双方书面约定，后者需要有法定事由的出现。具体到本案，原、被告双方签署的房屋买卖合同并未约定一方具有单方解除合同的权利，也没有出现原告有权单方行使合同解除权的法定事由。因此，原告物权单凭一纸通知就解除与被告之间的房屋买卖合同；二、原告无权向被告主张违约金。被告在本次履行与原告签署的房屋买卖合同过程中，不存在任何的违约行为，无需向原告支付违约金。无论是根据双方签署的买卖合同，还是后来的补充协议，被告均是按照协议约定履行了按时付款义务，没有任何违约行为。相反，原告既不按照约定接收被告付款，又至今拒不配合办理房屋过户手续的行为才是严重违反合同约定的行为，应按照合同约定向被告承担违约责任；三、原告无权要求被告搬离涉诉房屋。被告装修并入住涉诉房屋是按照合同的约定合法行使自身权利。涉诉房屋及钥匙系原告按照双方约定自愿交付被告，对于被告装修原告也从未提出任何异议，被告装修并入住房屋合理合法。相反，原告在被告正常入住期间武断多次对被告及家人进行滋扰，甚至砸门换锁破坏被告装修的行为才是严重的违法违约行为，请法庭明察；四、原告应立即将房屋过户至被告名下完成交易，且被告保留向原告追究合同违约责任以及损失的权利；五、自双方签署合同至今，原告多次对被告居所进行滋事骚扰，并对屋内设施进行破坏，原告的行为给被告及家人身心带来巨大伤害，被告已经就此多次报警。现被告要求原告立即停止非法行为，并保留追究原告违约金及造成被告损失等法律责任的权利。综上所述，原告无权单方解除与被告签署的房屋买卖合同，无权要求被告支付违约金，更无权要求被告搬离涉诉房屋，请法庭查明事实，依法裁判。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格； 证据二、房屋买卖合同及房屋买卖协议，证明双方存在房屋买卖关系，合同第十条及房款补充协议约定期限内被告未付款，已经构成违约，逾期按照交易价的15%承担违约责任，原告主张是7万元； 证据三、房产证原件一份，证明原告为涉案房屋的所有权人，2020年1月7日办理了房产证，被告未按照约定支付40万元购房款已经构成违约； 证据四、客户还款明细单，证明房屋逾期未支付导致产生相应的利息损失，自2020年1月7日至开庭时总共是32000元； 证据五、解除买卖合同通知书及微信聊天记录一份，证明被告逾期付款，2020年5月4日通知被告解除合同，并被告的中介方胡某通知了被告； 证据六，原告申请证人黄某与胡某出庭作证。黄某出庭证明：证人是滁州精诚房产工作人员，原、被告的房屋合同，我公司没有在上面盖章，但实际作为原告的中介方参与，证人本人是后期在原被告产生矛盾是参与的，前期是李晓雨参与的。房产证大约在疫情期间下来的，房屋合同约定了付款时间，但被告未按约定付款，双方洽谈很多次均未成功。合同约定房产证出来以后，被告将剩下的40万元支付给原告，如果支付以后，与原被告双方一起去银行解封过户；胡某出庭证明：证人与被告是同学关系，案涉房屋的中介公司是精诚房产，当时是我作为被告代理人代被告在买卖合同上签字的。被告将40万元交给我，原告不愿意收钱，隔了一天我就将钱给被告了。房屋产权证被告没有看到过，当时在疫情期间，我通过微信大约2020年2月25日微信截图给他看过。案涉房屋是按揭房，在银行抵押有欠款的事情被告是知道的，我跟他说过。第二份房款协议是原告本人书写的，2万元是转给我，我转给对方中介，对方中介转给原告本人的。我是被告的代理人在签订第一份协议，后期5万元，是原告担心被告不买房子了，要求多付5万元定金要求被告付的。 被告王贤安就原告所举证据发表如下质证意见： 对证据一的三性无异议； 对证据二的三性真实性无异议，但对证明目的不予认可，房屋买卖协议签订后，被告均按照合同约定履行了自己的义务，同时向法庭陈述，房屋买卖合同约定的定金为2万元。2019年10月15日被告依约缴纳了2万元，此款是通过中介胡某，也是被告的代理人将原告缴纳的，同时原告担心被告不购买此房屋，在约定的时间未到之前又向被告索要5万元，被告也是按照原告的要求支付了5万元，同时对于买卖合同约定的交房当天向原告支付的价款，被告也是按时予以缴纳。由于此房为期房，也是按揭房，原告方提供的银行账号也与银行按揭账号不一致，同时原告方购买此房也是仅仅支付了房款总价不到30%，所以对于40万元，被告方无法确认被告支付之后，原告是否能够向银行还款，故被告方将40万元转入原告代理人也是中介胡某账户，但原告方违约不愿意将此房屋出卖，故原告是违约方，被告没有违约； 对证据三，原告从未向被告出示此房产证，虽然该房产证登记机构是2020年1月7日，但看附记中时间是2020年7月29日，我们有理由相信2020年1月7日原告是拿不到此房产证的； 对证据四，客户还款明细真实性无异议，但此笔损失与被告无关，该利息是由于原告向银行按揭贷款承担的利息与被告无关，原告应当自行承担； 对证据五，被告认为原告无权单方解除此合同； 对证据六中黄某的证言质证如下：证人对之前房屋买卖合同如何协商达成不知情，通过被告的询问其所述也与事实不符，我方提交的证据中，2万元的定金为证人公司收取并不是原告收取，故之后的双方协商发生矛盾其相关证言不能作为定案依据，原告出卖的房屋也是按揭房屋，并未向被告告知；对证人胡某的证言质证如下：证人即是中介也是被告的代理人，被告通过证人支付了2万元，同时也向证人支付了40万元，证人作为代理人完全可以向原告方支付，而本案中是原告不接受此笔款项并不是被告未支付；通过被告提供的收条一份是2019年10月15日的收条，一份是原告本人2020年3月12日的收条，而被告是2020年4月2日向证人转款相差时间并不长，这也充分说明本案的发生是原告违约不想卖此房屋造成的。 被告王贤安为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、《房屋买卖合同》，证明原被告双方于2019年10月15日通过张仕勇、胡某夫妻经营的中介公司滁州福联房地产有限公司就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋价格943800元； 证据二、《房款协议》，证明原、被告双方对于此前《房屋买卖合同》中房款的支付方式进行了调整并签订了房款协议； 证据三、2019年10月15日2万元微信转账记录及收条，证明被告于2019年10月15日通过向中介公司胡某转账2万元定金，原告向被告出具2万元收条； 证据四、2020年3月12日原告向被告出具的收条及5万元、23万元银行转账记录；证明截止到2020年3月12日，被告累计向原告支付了30万元购房款（含2万元定金、5万元房款、23万元房款），原告于当天向被告出具了总收条30万元； 证据五、2020年4月2日40万元转账流水，证明被告于2020年4月2日通过向中介公司胡某转账向原告交付40万元房款，但经中介与原告协商，原告不想卖房而不收款，后中介无奈将40万元转回被告账户； 证据六、物业公司收款收据及水电费发票，证明被告已经就涉案房屋装修入住的事实。 原告对被告王贤安所举证据发表如下质证意见： 对证据一，对房屋买卖合同的真实性无异议，双方确实签订了房屋买卖合同，但合同中对房款的支付时间明确约定在交付钥匙之后，三日内被告方将涉案房款支付给原告本人； 对证据二，房屋协议中对房款的支付时间是大证下来后，支付给原告本人，并不存在所谓的转给中介或者银行，被告猜测性说原告不将此款交付银行无相关证据证明； 对证据三，对2019年10月15日2万元微信转款记录及收条真实性无异议； 对证据四，对2020年3月12日原告出具的借条5万元、23万元银行转款记录，真实性无异议； 对证据五，对2020年4月2日40万元转账流水的真实性及证明目的不予认可，被告已经改变房屋买卖合同以及补充协议的支付方式，对于合同是根本性更改，已经构成严重违约，房屋买卖合同及房款协议并没有明确要求将款项支付给中介； 对证据六，物业公司收款收据及水电费发票，真实性无异议，证明目的不予认可，原、被告之间房屋买卖协议没有完成，被告属于侵权行为，合同并未约定被告可以再交付钥匙后擅自装潢及入住，其行为已经构成损害原告房屋所有权的利益，原告将追究其相关法律责任。 原、被告双方围绕案件事实进行了举证、质证，对无异议的证据，本院依法予以确认，对有异议的证据，本院将根据案件审理查明的事实综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：2019年10月15日，原告陈东与被告王贤安签订一份《房屋买卖合同》，载明：甲方（出售人）陈东；乙方（买受人）王贤安。一、甲方自愿将坐落于××路××号(祥生××)××幢××单元××室的房地产（房屋所有权证号），1套，建筑面积126.44平方米，出售给乙方。甲方保证该房地产产权清晰、完整、无任何纠纷，并承担由此而引起的全部民事责任。二、乙方对甲方房屋现状及附着设施已充分了解认可，自愿购买。双方议定房屋出售价为人民币玖拾肆万叁仟捌佰元整，包括内部附着设施所有。三、付款方式与期限：乙方于2019年11月15日，支付给甲方购房定金20000元整，（大写）贰万元整，过户后抵作房款。四、丙方在协助甲乙双方签订本合同时，为甲乙双方提供房屋买卖交易中介服务，甲乙代理费各按成交价的1%，在乙方负首付款时交付给丙方。否则，丙方有权拒绝办理过户手续，并不承担责任。乙方有权决定该房产权人姓名，若乙方要求作声明委托公证，甲方必须无条件配合签字并提供公证处所需要的相关材料，否则视为违约。五、房屋过户与交付期限：…；六、违约责任：…；陈东本人在该合同甲方（卖方）处签字，被告王贤安的代理人胡某在该合同乙方（买方）处签署“王贤安”，并在乙方下方代理人处签字，丙方滁州福联房地产咨询有限公司、陆仕勇均签章。王贤安对胡某在上述合同上签字予以认可。截至原告起诉之日，涉案房屋在银行尚有60余万元贷款未予偿还。 另查明，原、被告双方后于2019年12月16日对涉案房款如何给付共同确认一份房款协议，该协议载明：“今收到王贤安，身份证购买祥生××××栋××单元××第一笔购房款￥50000元（伍万元整）；第二笔￥230000元（贰拾叁万元整）购房款于2020年1月5日到甲方陈东银行账户，剩余第三笔400000元（肆拾万元整）购房款于大证下来转到陈东银行账户。剩余房款于办理过户手续当天一次性支付给甲方（陈东），甲方陈东在此期间无理由配合过户等相关手续。甲方：陈东；乙方：王贤安；2019.12.16；甲方账号：62×××78。在中国农业银行合肥市阜阳路支行”。原、被告均在上述房款协议上签字确认。 再查明，原、被告在合同签订《房屋买卖合同》当日，被告转给其中介方胡某20000元，后胡某将该20000元转交给原告方中介李晓雨，并由李晓雨向被告出具收条一张。后被告又分别于2019年12月21日向原告支付50000元、2020年1月16日支付230000元。2020年3月12日，原告陈东向被告王贤安出具收条一张，载明：“今收到王贤安购买祥生××××幢××单元××室总房款叁拾万元整（￥300000），分三次支付（贰万定金、追加伍万定金，共计柒万，转房主陈东农行账户贰拾叁万）。收款人：陈东；2020年3月12日”。原告取得涉案房屋产权证后，其中介方通过胡某催要40万房款，后被告分别于2020年4月2日、3日分别向胡某账户转账两笔20万元，胡某收到该40万房款后即联系原告方中介，因与原告未谈妥后，胡某于4月8日将该笔款项退还给被告。2020年5月24日，原告通过其中介方通过微信向被告中介方胡某发出“通知书”拍照件，后胡某将该图片通过微信转给被告，该“通知书”载明：“王贤安同志：因您未履行房屋祥生××幢××单元××室买卖协议及补充协议，已造成严重违约，本人不再将名下此房出售于你并将此房重新挂牌出售，如有异议，请尽快去法院起诉，彻底解决此事。通知人：陈东，2020年5月24日。” 又查明，涉案房屋现已取得不动产权证，登记时间为2020年1月7日。原告因从他人处借款将该房再次设定抵押，并于2020年7月29日将涉案房屋办理抵押登记。被告从原告处拿到钥匙后即装修入住，现被告方在涉案房屋中居住使用。 本院认为：原告陈东与被告王贤安之间形成房屋买卖合同关系，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现原告以被告违约为由要求解除双方签订的买卖合同请求，被告辩称未违约，不同意解除合同，愿意继续履行合同，但原告方坚持要求解除合同。原告在其诉状中称其在房产证颁发后及时通过中介联系被告要求其履行付款义务，经无数次催促，被告仍不予理睬。庭审中，证人胡某陈述被告于2020年4月份将40万元房款交给其，因原告拒收房款，故其将房款又退给被告，原告对此并未否认。该情形不足以认定被告以实际行动拒不履行支付房款义务，故不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形。根据审理查明，原、被告双方并未在案涉合同中明确具体的付款方式，根据交易习惯，购房者通过房产中介将房款交予售房者符合情理，并不违背正常的交易规则，且被告已经实际支付30万元购房款给原告，并取得房屋钥匙装修入住。原告应当及时接受被告支付的房款，还清该房屋在他处的抵押贷款，配合被告办理房产过户手续。原告主张被告违约要求其支付违约金70000元，因其未能提供证据证明，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告陈东的诉讼请求。 本案受理费1550元，减半收取775元，由原告陈东负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  宋伶辉 二〇二〇年十一月二十八日 法官助理  翟丽丽  书记员  陈静 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。