河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初6784号原告陶某，男，汉族，1985年11月5日生，住河南省罗山县。委托代理人陈卫国，河南精锐律师事务所律师。被告河南耀华天晨建筑工程有限公司。法定代表人赵承明，该公司经理。委托代理人孔涛，河南申威律师事务所律师。被告杨某强，男，汉族，1974年5月12日生，住信阳市浉河区。原告陶某诉被告河南耀华天晨建筑工程有限公司、杨某强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陶某的委托代理人陈卫国，被告河南耀华天晨建筑工程有限公司的委托代理人孔涛到庭参加了诉讼，被告杨某强经传票传唤，没有正当理由而未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告陶某诉称，2015年1月17日，我与被告河南耀华天晨建筑工程有限公司签订《“弘成鼎盛”自愿认购协议书》，协议约定我认购被告河南耀华天晨建筑工程有限公司建设的刘家湾安置小区第八号楼一单元九层902室，房款总额为317400元，付款方式为在本协议签订时预付保证金150000元，该认购协议书有被告河南耀华天晨建筑工程有限公司项目部签章及被告杨某强签章。随后，我应被告要求陆续支付购房款270100元。2020年7月10日，我与被告杨某强签订《金上海湾二期2、4号楼房屋转让协议》，协议约定转让方杨某强用金上海湾二期4号楼二单元603室转换原刘家湾小区的协议房屋，同时，还约定如果我要安置房屋，原付购房款270100元首付款，如果我不要该房屋，退房款时按定期存款利率计算利息。后因被告不能交付房屋，经双方协商后，双方同意解除先后签订的两份协议，被告退还购房款。我多次催讨退款，但是，被告拖延不予退还，故诉至法院，请求依法判令1、解除双方所签订的认购协议书；2、被告退还购房款270100元并支付占用资金利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告河南耀华天晨建筑工程有限公司辩称，一、原告诉称2015年1月17日与被告河南耀华天晨建筑工程有限公司签订《“弘成鼎盛”自愿认购协议书》与事实不符。原告所诉的刘家园小区的房屋是由信阳豫申园房地产开发有限公司所开发建设，由我公司与杨某强共同合作承建。豫申园公司与我公司及杨某强签订《建设工程施工合同》及《补充协议》，约定由豫申园公司开发建设的房屋抵偿全部工程款。我公司与杨某强签订《施工内部合同》，约定由我公司出技术、管理等，杨某强出资金，双方共同合作完成刘家园项目建设。但在合作中，杨某强未经我公司知晓擅自私刻一个“刘家园项目部”的章子，并用该章对外签订合同。故此，杨某强个人违法私刻印章的行为就由其个人承担，其以该私刻的印章对外签订合同的行为后果也应由其个人负责。因此，原告诉称是与我公司所签房屋认购协议与事实不符，而是与杨某强个人所签订的协议。二、原告诉请我公司返还其购房款270100元及利息没有事实依据。首先，前已所述原告是与杨某强个人所签订的房屋认购协议，其购房款是交给了杨某强个人，并没有交给我公司，故应由杨某强个人返还该购房款。与本案有数个同类案件，均判决由杨某强个人承担还款责任，本案应当同案同判。其次，原告称已于2020年7月10日与杨某强重新签订《金上海湾二期2、4号楼房屋转让协议》，用金上海湾的房屋置换刘家园的房屋，已说明原告已与杨某强重新达成新的协议，替代原来刘家园的认购协议，原认购协议已经双方协商解除，且退还房款或交付新的房屋的义务由杨某强个人承担，故再与我公司无关。综上所述，特提出以上答辩意见，认为原告起诉我公司是错误的，应起诉杨某强个人返还购房款，请求法院依法查明事实，公正判决。被告杨某强未到庭参加诉讼，但向法庭提交答辩状辩称，一、同意解除并收回《“刘家园小区”自愿认购协议》、《“弘成鼎盛”自愿认购协议书》、《“金上海湾”二期4号楼二单元603室置换原刘家园小区房屋的协议》；二、原告所诉情况属实，按照协议约定履行退还购房款270100元义务，支付占用资金利息。三、本案《自愿认购协议》没有能如期履行事出有因，主要是房地产开发商信阳豫申园房地产开发有限公司《建设工程施工合同》严重违约，将本案涉房屋私自出卖他人所致。我也是受害者，与豫申园公司的维权诉讼正在另案进行中。经审理查明，2013年1月至5月期间，被告杨某强挂靠被告河南耀华天晨建筑工程有限公司，承建由信阳市豫申园房地产开发有限公司开发建设的刘家园安置小区7#、8#楼工程，工程施工完成后，未进行竣工验收。2015年1月17日被告杨某强以河南耀华天晨建筑工程有限公司平桥区刘家湾安置小区7#-8#楼项目部的名义，与原告陶某签订一份《“弘成鼎盛”自愿认购协议书》，将刘家湾安置小区第八号楼一单元九层902室出售给原告陶某，协议签订后，原告陶某向被告杨某强支付了购房款，截止到2016年6月7日共计270100元。《“弘成鼎盛”自愿认购协议书》加盖有“河南耀华天晨建筑工程有限公司平桥区刘家湾安置小区7#-8#楼项目部”印章，同时被告杨某强亦加盖了其私人印章。被告杨某强收取购房款后，向原告陶某出具了收据，收据上加盖了“河南耀华天晨建筑工程有限公司平桥区刘家湾安置小区7#-8#楼项目部”印章。后因被告杨某强与开发商之间发生纠纷，案涉房屋无法交付给原告陶某，经过协商，被告杨某强与原告陶某又于2020年7月10日签订了一份《金上海湾二期2、4号楼房屋转让协议》，被告杨某强用金上海湾二期4号楼二单元603室置换原购刘家湾安置小区第八号楼一单元九层902室，并约定：还约定如果原告陶某要此房屋，原付购房款270100元首付款，余款另行支付；如果原告陶某不要该房屋，7-8月份返还其购房款的一半，剩余一半于9月底前付清，加上利息一并付清（总付款要加上银行定期利息）。另约定原购买刘家湾安置小区第八号楼一单元九层902室的《“弘成鼎盛”自愿认购协议书》作废。《金上海湾二期2、4号楼房屋转让协议》签订后，被告杨某强仍不能交付房屋，但是，又不履行退还房款的义务，原告陶某催讨未果，遂向本院提起诉讼。另查明，被告杨某强签订《“弘成鼎盛”自愿认购协议书》时所加盖的“河南耀华天晨建筑工程有限公司平桥区刘家湾安置小区7#-8#楼项目部”印章，被告河南耀华天晨建筑工程有限公司表示系被告杨某强在未经该公司授权的情况下私自刻制，其公司不知情、不认可。上述事实有当事陈述、《“弘成鼎盛”自愿认购协议书》、《金上海湾二期2、4号楼房屋转让协议》、购房款收据等证据在卷佐证。本院认为，被告杨某强未举证证明其刻制的“河南耀华天晨建筑工程有限公司平桥区刘家湾安置小区7#-8#楼项目部”印章经被告河南耀华天晨建筑工程有限公司授权许可，事后，河南耀华天晨建筑工程有限公司明确表示不知情、不认可，因此，应当认定被告杨某强刻制印章的行为，系个人行为，不属于其履行该工程项目负责人职务的行为。另外，原告陶某及被告杨某强没有证据能够证实被告杨某强的卖房行为与被告河南耀华天晨建筑工程有限公司之间具有表见代理的客观表象，且事后被告河南耀华天晨建筑工程有限公司对被告杨某强签订房屋买卖协议的行为不予追认，因此，该协议约定的权利义务仅在原告陶某与被告杨某强之间有效，对其双方具有约束力，对被告河南耀华天晨建筑工程有限公司不发生效力。况且，原告陶某与被告杨某强在《“弘成鼎盛”自愿认购协议书》无法履行后，又重新签订了《金上海湾二期2、4号楼房屋转让协议》，在新协议中已明确废止了原合同，因此，原告陶某要求被告河南耀华天晨建筑工程有限公司承担责任的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。应由被告杨某强按照《金上海湾二期2、4号楼房屋转让协议》履行义务，但是，被告杨某强仍无法履行该协议，且双方均同意解除该协议，本院应当予以许可。但是，合同的解除并不影响结算条款的效力，因此，被告杨某强应当按照该协议的约定退还原告陶某的购房款并承担利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陶某与被告杨某强签订的《金上海湾二期2、4号楼房屋转让协议》；二、被告杨某强于本判决书生效后十日退还原告陶某购房款270100元，并自2016年6月7日起按同期银行贷款利率计算利息至2019年8月20日，此后利息按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至还清之日止；三、原告陶某的其它诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费5352元，减半收取2676元，由被告杨某强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院，并预交上诉费，逾期未预交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤诉处理。审判员  何俊二〇二〇年十一月十日法官助理段月姣书记员陈翔