湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0105民初8555号 原告(反诉被告)：长沙金霞开发建设有限公司，住所地湖南省长沙市开福区捞刀河乡政府内。 法定代表人：李一萌。 委托诉讼代理人：龙峤崧，湖南吉顺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭建，男，汉族。 原告(反诉被告)长沙金霞开发建设有限公司（以下简称金霞公司）诉被告（反诉原告）彭建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。代理书记员易瑞洁担任庭审记录工作。金霞公司的委托诉讼代理人龙峤崧，彭建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金霞公司向本院提出本诉诉讼请求：一、请求法院解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号：201800402010）及补充协议。二、请求法院判决原告收回涉案房屋，判令被告协助原告办理解除合同及房屋更名手续。三、判令被告向原告支付违约金57,504元。四、判令本案诉讼费、公告费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2018年5月23日，被告与原告签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号：201800402010），约定由被告向原告购买房屋，被告应当在2018年5月23日前支付房款115,008元；于2018年9月27日前支付楼款172,512元；于2019年3月27日前支付楼款172,512元；于2019年9月27日前支付楼款345,023元；于2020年3月27日前支付楼款345,022元。截至原告起诉之日，被告仅向原告支付了第一期房款115,008元。尚欠原告1,035,069元到期楼款未支付。根据《长沙市商品房买卖合同》附件七第三条2款：“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有”，现被告已逾期付款超过180日，应向原告支付违约金57,504元，将房屋移转给原告并协助原告办理注销合同备案等取消交易手续。现为维护原告的合法权益，特此依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定向贵院提起诉讼，望依法判决。 彭建本诉辩称，1、我们在签订购房合同时是在2018年5月23日，签订合同时还另外签订了一份《无理由退房协议》，在该协议签订后，只要我们交了第一期的首付款，在交房之前任何时候都可以提出退房，而且原告方会无理由将房款退还，我会配合开发公司办理相关的更名手续；2、在签订完合同一周后我就提出了要办理退房，要原告来处理退房的手续，对方的销售顾问（薛艳杰）以各种理由来推辞；3、可以配合原告办理房屋的更名手续，同时要求原告将我已付的本金全部退回，我同意解除合同，但本金必须全额退还给我，我还不要求要利息什么的，诉讼费也应由原告承担。 彭建反诉诉称，一、请求法院判令彭建解除与金霞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号：201800402010）及补充协议；二、请求法院判令金霞公司按《无理由退房协议书》办理无理山退房退款手续，在五个工作日内退还彭建已支付的首期房款115,008元；三、判令双方在办理解除《长沙市商品房买卖合同》所需车费，误工费等由金霞公司按实际支出全额承担；四、判令本案诉讼费、公告费、保全费、保全担保费由金霞公司承担。事实与理由：2008年5月23日彭建与金霞公司在签订《长沙市商品房买卖合同》（编号：201800402010）的同时签订了一份《无理由退房协议书》，明确乙方享有无理由退房的权利。从交纳首付房款一周后至今，彭建多次通过电话、短信及微信等方式通知恒大御景半岛销售顾问：薛艳杰，要求办理退房退款手续，但都以各种理由，推诿不给予办理，同时解说就算退房，所交纳房款也要三年之后才可以退还到个人账号，存在欺诉行为。截至今日所有恒大御景半岛10户型业主，因长沙金霞开发建设有限公司私自更改房屋内部结构增设立柱和实际套内面积差异大于3%等销售存在欺诈行为，已组建微信维权，对恒大御景半岛进行起诉，要求退房退款，部分业主已经办理退房退款。现为维护彭建的合法权益，特此诉讼，请人民法院依据《中华人民共和国消费者合法权益法》及《中华人民共和国民事诉讼法》给予判决。 金霞公司反诉辩称，按照无理由退房协议办理退房是不合理的。彭建的情形不符合无理由退房协议中约定的条件；我方同意解除《长沙市商品房买卖合同》（编号：201800402010）及补充协议，但彭建应当按照合同约定支付违约金；本案的诉讼费等费用以及解除合同所需费用应当由彭建承担。 经审理查明： 一、2018年5月23日，金霞公司（出卖人）与彭建（买受人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号：201800402010）以及补充协议各一份，商品房买卖合同主要约定，由彭建向金霞公司购买由金霞公司开发的恒大御景半岛xxxx房屋；单价为13,115.26元/米，合同价款为1,150,077元；采用分期付款的方式进行付款，于2018年5月23日前支付房款115,008元；于2018年9月27日前支付楼款172,512元；于2019年3月27日前支付楼款172,512元；于2019年9月27日前支付楼款345,023元；于2020年3月27日前支付楼款345,022元；……买受人逾期付款的违约责任条款第7.1.2约定，逾期付款超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；……。合同附加七即补充协议第3.2条约定，如买受人分期付款、买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，……。 2018年5月23日，彭建与金霞公司签订了《无理由退房协议书》一份，该协议书的主要内容是，鉴于甲乙双方于2018年3月27日签订恒大御景半岛楼盘幢xxx房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕……。 上述《商品房买卖合同》以及补充协议签订后，彭建向金霞公司支付了第一期房款115,008元。 2018年12月5日，金霞公司向彭建发出《还款提示函》，该函要求彭建按合同约定付清2018年9月27日之前应付的楼款172,512元。 上述事实有《商品房买卖合同》、补充协议、《无理由退房协议书》、《还款提示函》、发票、当事人陈述、庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同应当全面履行。金霞公司与彭建签订的《商品房买卖合同》、补充协议、《无理由退房协议书》系当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方应当恪守履行各自的合同义务。现双方均在本诉及反诉中均提出了解除《商品房买卖合同》、补充协议的请求，本院予以认可；《无理由退房协议书》是双方签订的，但是其内容即合同条款却对退房设置了若干条件，如乙方必须履行到期义务即彭建要交齐合同价款等，该合同内容与合同名称严重不符合，尤其是《无理由退房协议书》是与《商品房买卖合同》同一时间签订，故本院认为，该《无理由退房协议书》是填写式，且有合同编号，应当是格式合同，其条款为格式条款，合同的主要条款排除了乙方的主要权利，为无效条款，彭建可以行使无理由退房的权利。故，彭建在未交齐房款的情况下可以要求退房，彭建在履行《商品房买卖合同》中没有违约行为，金霞公司要彭建支付违约金没有事实依据，本院对该诉求不予支持，但是彭建应当配合金霞公司办理相关的解除合同及房屋的更名手续，相关解除、更名的费用（即由相关行政职能部门收取的费用）由金霞公司承担，其他的费用本院不予认可；同时，金霞公司应当向彭建退还已经收取的房款115,008元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)长沙金霞开发建设有限公司与被告（反诉原告）彭建签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号：201800402010）及补充协议； 二、原告(反诉被告)长沙金霞开发建设有限公司可以收回向被告（反诉原告）彭建出售的恒大御景半岛xxxx房屋；被告（反诉原告）彭建在本判决生效之日起10日内协助原告(反诉被告)长沙金霞开发建设有限公司办理上述房屋的解除购房合同以及房屋更名等手续；由此产生的解除、更名的费用由原告(反诉被告)长沙金霞开发建设有限公司承担； 三、原告(反诉被告)长沙金霞开发建设有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付被告（反诉原告）彭建购房款115,008元； 四、驳回原告(反诉被告)长沙金霞开发建设有限公司的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）彭建的其他反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1,238元，因适用简易程序减半收取619元，由原告(反诉被告)长沙金霞开发建设有限公司承担219元，被告（反诉原告）彭建承担400元；本案反诉受理费1,300元，由原告(反诉被告)长沙金霞开发建设有限公司承担900元，被告（反诉原告）彭建承担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘 伟 二〇二〇年十一月二十七日 代理书记员  易瑞洁