福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0803民初2024号 原告：郑晓华，女，1983年9月6日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：卢浩兰。 被告：张荣树，男，1982年5月21日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 原告郑晓华与被告张荣树房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑晓华及其委托诉讼代理人卢浩兰、被告张荣树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑晓华向本院提出诉讼请求：1.判令解除郑晓华与张荣树于2020年8月21日订立的《认购（定金）协议》；2.判令张荣树向郑晓华支付双倍定金40000元。事实和理由：张荣树拥有座落在永定区××镇××路××号××＃××室房屋，面积125.79平方米。2020年8月21日，张荣树经与郑晓华协商后，张荣树同意将该房屋卖给郑晓华，价款、定金及首付款、尾款的支付方式谈妥后，双方签订了《认购（定金）协议》。协议第二条约定：“甲、乙双方约定上述房产认购总价计人民币伍拾肆万柒仟零肆拾陆元整（￥547046）。签订本协议时，乙方支付甲方认购定金人民币贰万元整（￥20000），甲方开具收定金收据，待签署正式买卖合同完毕时，该款项转为购房首付款。”第三条第2项约定：“办理银行贷款：首付款（含购房定金）共计人民币壹拾陆万柒仟零肆拾陆元整（￥167046）在签订买卖合同时支付，剩余购房款人民币叁拾捌万元整（￥380000）由乙方通过办理商业贷款支付。”第四条约定：“甲、乙双方约定于2020年9月5日前，携带相关材料签订正式买卖合同，甲乙双方任何一方未经对方书面同意逾期未与对方签订合同或相关材料不齐或拖欠购房首付款，均属违约行为，守约方有权终止本协议，并向违约方索赔等同于定金数额的违约金。” 郑晓华按照约定在订立《认购(定金)协议》当日通过手机向张荣树支付20000元定金。张荣树收取定金后又向郑晓华提出其买房时的办证费和订立《认购（定金）协议》之前的2000多元物业管理费要郑晓华承担，郑晓华认为不合理，不同意张荣树的要求。2020年9月3日，郑晓华发微信给张荣树，内容是：“张总，房子的首付款我已准备好了，我们什么时候下永定办理房子过户，这两天你安排一下时间。”张荣树回微信说：“那你现在费用是不是全部你出。”张荣树的意思是不认同《认购（定金）协议》的约定，即张荣树不按《认购（定金）协议》约定履行合同义务。郑晓华认为，张荣树与郑晓华签订《认购（定金）协议》后又提出不合理的理由拒绝履行合同义务，张荣树已违约，按照约定郑晓华有权解除《认购（定金）协议》。根据《中华人民共和国合同法》第115条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，张荣树依法应当向郑晓华返还双倍定金。 张荣树辩称：张荣树没有违约，不同意返还定金。定金是郑晓华与张荣树一开始谈好的，首付217,000多元，张荣树实收220,000元，其他费用买方承担。中介列好费用清单给郑晓华看过了，费用包含交房、办证、物业、过户等费用共计三万多元。还没给定金的时候就协商好了，所有费用由郑晓华承担。费用不清楚，定金可以不要付，是郑晓华反悔不买了，郑晓华违约。郑晓华给张荣树发微信，是套张荣树的话。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 郑晓华提交了以下证据： 1.《认购（定金）协议》1份，拟证明原、被告之间为明确各自的权利义务就房屋买卖于2020年8月21日订立协议。张荣树质证后无异议。 2.《电子回单》1份，拟证明郑晓华已按《认购（定金）协议》约定向张荣树支付20000元定金。张荣树质证后无异议。 3.《微信聊天记录截图》1页，拟证明郑晓华按约定在2020年9月5日之前的9月3日，通过微信告知张荣树首付款已准备好，要求张荣树安排时间办理过户，张荣树回复的内容明显与《认购（定金）协议》约定的条款不符。张荣树质证后对真实性无异议，认为一开始讲好了张荣树实收220,000元，所有费用郑晓华出，但郑晓华现在过桥费和交房钱都不愿意出，说什么费用都让张荣树出；在中介那里就说了有什么费用，还在微信上面故意问，这有什么意义呢。 张荣树未提交证据。 本院向张辉凤核实原、被告协商购房的经过时制作《问话笔录》1份，张辉凤在笔录中陈述：“2020年8月21日，诺达装饰的老板打电话给我说有朋友要买房子，双方已经谈好了，让我过去代办过户和按揭贷款，我过去后有好几个人在那。房东说首付加按揭给22万元就好，剩下的费用买方出，我清楚房东张荣树还没有办证，我有帮房东列一个总的费用清单大概三万多，给到郑晓华，清单内容：办证费用大概八千多、物业费七千多、过户一万三千多，其他就没什么费用了。郑晓华有问了一下物业费怎么要七千多，我就说交房到现在有免一年的物业费，还要交两年的物业费。郑晓华看了清单后才签的认购协议，当天交了两万定金，第二天上午张荣树到我这让我帮忙办证，交办证费用八千三百多，钱直接交到开发商的账户。过了几天郑晓华老公跟张荣树两个人找到我问物业费为什么要这么多，我有跟他们说物业费怎么算的，七千多有包含装修保证金2,000元、垃圾清运费440元、预收水费500元、预收水电公摊500元、2019年3月至2021年3月31日的物业费（1812元/年）共3,624元扣掉1,057元（2020年9月到2021年3月的物业费）后剩余2,567元，现场谈了以后张荣树说出一千元物业费，其他都是买方出。再后来具体怎么协商的我也不太清楚。” 郑晓华质证后认为，①根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款、第69条规定，张荣树未依法申请证人出庭作证，该问话笔录不属于法院依职权调取证据的范畴；②若张辉凤所说各项金额原、被告都认可，就应当在合同中约定，但合同中并无约定，足以证明郑晓华不认可张辉凤所列各项金额，即张辉凤自行列出的各项金额，并不是原、被告协商的内容，所以不可能在合同中约定。由此可见，该问话笔录及内容不能作为本案定案依据；③对张辉凤陈述内容的真实性有异议，张辉凤没有陈述全部事实，没有把自己列的所有费用说出来，还有倒板费、评估费、银行保险这些费用笔录里面没有体现，可以看出张辉凤偏向张荣树，排除了各项不合理费用，不能作为本案定案依据。 张荣树质证后对真实性无异议，认为张辉凤算出的金额为三万七八左右的费用有给郑晓华看过，看过后才付的定金，因为郑晓华赶着要去厦门，所以先给张荣树20,000元定金，让张荣树房子不要卖；第二天张荣树去交房，郑晓华丈夫打电话给张荣树说2020年8月20日之前的物业费不应由他出，他们商量后，一人出一点物业费，张荣树出一千，郑晓华出一千五；后来郑晓华的丈夫又去问别的中介，中介告诉他物业费、交房费、办证费、过桥费都要卖方出，所以郑晓华就反悔了，张荣树就说定金没有退还。 以上证据，本院认定如下：郑晓华提交的证据1、2，张荣树质证后无异议，予以确认；证据3，张荣树质证后对真实性无异议，该证据系郑晓华与张荣树的微信聊天记录，拟证明的事实是否成立应结合本院对张辉凤所作《问话笔录》予以认定，根据微信聊天记录的内容、张辉凤在笔录中的陈述及原、被告质证意见，可以认定郑晓华与张荣树签订《认购（定金）协议》前，张辉凤将案涉房屋的物业费、交房费、办证费、过户费等共计三万多元列成清单给郑晓华看过，但《认购（定金）协议》签订后，郑晓华与张荣树就案涉房屋的物业费、交房费、办证费等费用应由谁承担的问题产生争议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年8月21日，张荣树（甲方）、郑晓华（乙方）签订《认购（定金）协议》，主要内容为：“甲方同意将坐落于：永定区××镇××路××号××＃××室房产出售给乙方。建筑面积：125.79平方米。……第二条，甲、乙双方约定上述房产认购总价计人民币伍拾肆万柒仟零肆拾陆元整（￥547046）。签订本协议时，乙方支付甲方认购定金人民币贰万元整（￥20000）。甲方开具收定金收据，待签署正式买卖合同完毕时，该款项转为购房首付款。第三条，甲、乙双方就付款方式达成意向，按如下第2条约定的付款方式支付房款……2.办理银行贷款，首付款（含购房定金）共计人民币壹拾陆万柒仟零肆拾陆元整（￥167046），在签订买卖合同时支付，剩余购房款人民币叁拾捌万元整（￥380000）由乙方通过办理商业贷款支付。具体贷款金额以银行审批为准，如贷款金额不足乙方应补足首付款，如因乙方银行征信问题无法贷款，由乙方自行承担解决。……第四条，甲、乙双方约定于2020年9月5日前，携带相关材料签订正式买卖合同，甲乙双方任何一方未经对方书面同意逾期未与对方签订合同或相关材料不齐或拖欠购房首付款，均属违约行为，守约方有权终止本协议，并向违约方索赔等同于定金数额的违约金。第五条，根据相关政策法规该不动产交易所产生的一切税费经双方协商由乙方承担，如涉及析产、赠与、继承、离异或其他行为产生偶然所得税由甲方承担。第六条，违约责任，1.经双方签字后，若甲乙双方任何一方改变买卖意向或违反本协议之约定，违约方应在履行之日起第3日内返回定金并赔付另一方等同于定金数额的违约金……第七条，本认购协议有效期自2020年8月21日至2020年9月5日；本认购协议有效期内，未经乙方允许，甲方不得转卖乙方所认购房屋。第八条，本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份。房屋买卖合同签订后，本认购协议书约定条款自动失效，以房屋买卖合同约定为准。本认购协议自甲、乙双方法定代表（本人）或委托代理方（人）签字后生效。甲方（签章）：张荣树，乙方（签章）：郑晓华，2020年8月21日。”当日，郑晓华向张荣树给付定金20000元。 郑晓华与张荣树签订《认购（定金）协议》前，案外人张辉凤将案涉房屋的物业费、交房费、办证费、过户费等共计三万多元列成清单给郑晓华看过，但《认购（定金）协议》签订后，郑晓华与张荣树就案涉房屋的物业费、交房费、办证费等费用应由谁承担的问题产生争议。郑晓华主张，其不认可张辉凤所列各项费用，及合同未约定前述各项费用由郑晓华承担。张荣树则主张，还没给定金的时候就协商好了，所有费用由郑晓华承担。在审理过程中，郑晓华、张荣树均表示上述协议无法继续履行。 本院认为，郑晓华与张荣树就房屋买卖事宜进行协商后签订《认购（定金）协议》，约定了房屋价款、付款方式及给付定金20,000元等事宜，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方形成房屋买卖合同关系。关于案涉房屋的物业费、交房费、办证费等费用应由谁承担的问题。虽然协议签订以前，案外人张辉凤将案涉房屋的物业费、交房费、办证费、过户费等共计三万多元列成清单给郑晓华看过，但原、被告签订的《认购（定金）协议》仅约定不动产交易所产生的一切税费由郑晓华承担，未约定物业费、交房费、办证费由谁承担，且张荣树未提交充分的证据证明郑晓华明确表示同意承担前述所有费用，故张荣树主张未付定金时即协商好案涉房屋的物业费、交房费、办证费等所有费用由郑晓华承担，依据不足，不予采信。因《认购（定金）协议》未约定物业费、交房费、办证费由谁承担，对此双方无法达成补充协议，未能在2020年9月5日前签订正式买卖合同，且在本案审理过程中均表示协议无法继续履行，故郑晓华要求解除其与张荣树于2020年8月21日签订的《认购（定金）协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，予以支持。因郑晓华与张荣树未能就案涉房屋物业费、交房费、办证费等由谁承担的问题协商一致，导致正式买卖合同未能订立，该事由不可归责于当事人双方，故张荣树应当将定金20,000元返还郑晓华。郑晓华要求张荣树返还双倍定金，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除郑晓华与张荣树于2020年8月21日签订的《认购（定金）协议》； 二、张荣树应于本判决生效之日起五日内向郑晓华返还定金20,000元； 三、驳回郑晓华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取计400元，由郑晓华负担200元，张荣树负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  俊  飞 二〇二〇年十一月三日 书记员 卢雯菁(代) 附注： 本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。