上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10257号上诉人（原审原告、反诉被告）:章国庆，男，1957年10月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）:杨广英，女，1984年7月29日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人章国庆因与被上诉人杨广英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人章国庆上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持其在一审中的全部本诉请求,并驳回杨广英在一审中的全部反诉请求。事实和理由：（一）关于本诉部分：1.双方就上海市松江区XX镇XX路XX号1层房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》时，杨广英并未告知其涉案房屋不能再办独立的营业执照；2.上述房屋租赁合同载明商铺面积20平方米，签约时，其虽然实地看过房，但因急于签约开店营业，故没有测量，后发现面积仅15平方米；而杨广英作为房东，不可能不知涉案房屋面积为15平方米，却不如实告知其，存在欺骗；3.涉案房屋刚交付时，边上有门洞，与杨广英经营场所的外厅互通，而杨广英在自己的经营场所还有一道门，可锁住，故外人可通过该门洞随便出入涉案房屋，因此其装修时，按照惯例，封了该门洞，杨广英却要求装修师傅拆除封墙，恢复原状，杨广英还要求装修师傅将杨广英的店招名称安装在章国庆的店招框内，使得其实际无独立的店铺。综上所述，其认为其所承租的涉案房屋已经完全改变了使用权和经营权的性质，违背了其承租该房屋的真实意愿，故其行使合同撤销权、要求杨广英退还全部租金和押金、并赔偿装修损失和中介费损失，一审未予支持不当；（二）关于反诉部分：1.其开业经营后不久，遇到疫情，一直亏本，遂要求杨广英退还押金，其不再经营，杨广英不同意，还要求其支付违约金，故其在2020年3月底离开后，未将钥匙还给杨广英，目的是让杨广英早日退还押金，故不同意支付2020年3月31日以后的房屋使用费；2.其不存在违约，而是对方违约，故不同意支付违约金。被上诉人杨广英辩称，一审判决正确，不同意章国庆上诉请求及事实和理由，请求二审维持原判。章国庆起诉请求:1.确认其与杨广英签订的商铺租赁合同无效；2.杨广英返还其商铺装修费人民币(以下币种相同)25,000元、租金30,000元、押金5,000元、中介费2,500元，合计62,500元。一审中，章国庆变更第一项诉讼请求为要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》，并明确第二项诉讼请求为要求杨广英返还其2019年10月1日至2020年3月31日租金30,000元及押金5,000元，赔偿其装修费损失25,000元及中介费损失2,500元。杨广英提出反诉，请求判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.章国庆将房屋恢复原状后，向其返还房屋；3.章国庆支付其自2020年4月1日起实际返还房屋之日止的租金、占有使用费，按每月5,000元标准计算；4.章国庆支付其提前解约违约金10,000元。一审中，杨广英明确第一项反诉请求为确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；第二项反诉请求为章国庆清空房屋后，将房屋按现状返还给其。一审法院认定：2017年12月6日，案外人上海XX有限公司注册成立，注册地址为上海市松江区XX镇XX路********，法定代表人为杨广英，经营范围为美容店、家政服务。上海市松江区XX镇XX路XX号1层系合法建筑，登记的房屋类型为店铺，建筑面积为60.03平方米。2019年7月10日，杨广英的合伙人陈某与案外人王某签订《房屋租赁合同》，约定陈某自案外人王某处承租上海市松江区XX镇XX路XX号1层（建筑面积为60.03平方米），租期自2019年8月1日起至2022年7月31日止，租赁用途为女子养生会馆。2019年9月18日，章国庆作为承租方与杨广英作为出租方签订《房屋租赁合同》。第一条约定出租的涉案房屋建筑面积约为20平方米，是毛坯房。第三条约定租期为2019年10月1日至2022年7月31日。第四条约定第一年的月租金（税后）为5,000元，先付后用，每三个月支付一次，章国庆应于每期租金支付期前十天向杨广英支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则章国庆按应付租金的10%另行支付滞纳金，超出十个工作日则视为章国庆违约，杨广英有权收回房屋，将房屋内物品视为垃圾清理。第五条约定章国庆在签订合同当日向杨广英支付房屋租赁保证金5,000元，租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由章国庆承担的费用外，剩余部分无息归还章国庆。第七条约定除杨广英同意章国庆续租外，章国庆应在本合同的租期届满、解除或终止时恢复该房屋交付时原有状态，并返还该商铺，商铺内如留有装潢、余物，则视为章国庆放弃所有权；若杨广英或杨广英委托他人拆除章国庆留在商铺内的装潢、余物而产生相关的费用由章国庆承担。第八条约定章国庆不得分租该房屋，转让该房屋需得到杨广英的同意，由承租方与杨广英签订租赁协议。第十条约定租期内，非本合同规定的情况，章国庆中途擅自退租的，章国庆应按当期月租金的两倍向杨广英支付违约金，若违约金不足抵付杨广英损失的，章国庆还应负责赔偿；杨广英可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由章国庆另行支付。第十一条约定杨广英配合章国庆办理营业执照，若不是因为杨广英原因未帮章国庆办理成功的，造成章国庆任何损失由章国庆自行承担与杨广英无关；章国庆与杨广英双方各自经营自己的项目，双方店内的客户相互之间无任何关系，若因为自己店内客户章国庆给自己造成的损失都由自己承担。第十三条约定章国庆与杨广英在签订本合同时，具有完全的民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。之后，杨广英将涉案房屋交付给章国庆，由章国庆对涉案房屋进行装修，并开业经营至2020年3月31日；章国庆向杨广英支付了保证金5,000元及2019年10月1日至2020年3月31日的租金30,000元。2020年2月2日，章国庆发微信问杨广英能否给其减免两个月房租，杨广英回复：“老板！我的房东没有给我免呢”“我们也要关门，房租也一样在付”，章国庆称：“你把这个发给房东，问问能不能减免”，杨广英回复：“嗯”。2020年2月27日，章国庆发微信：“杨经理在吗”。2020年2月28日，杨广英发微信：“在吗”，章国庆回复：“在”，杨广英问：“张老板你是确定好做到3月底结束是吧？那按照合同规定是有违约金的？”“你看一下合同吧”，章国庆回复：“我已经看过了，因为这次是特殊情况，所以不能完全按合同操作，而且这份合同是有缺陷的，没有包含特殊情况和提前退出的条款”，杨广英回复：“是这样的呢，特殊情况大家各自都在承担损失，我的损失不比你小，我们按照合同执行”“我跟我的房东在谈他们也是按照合同来执行的，没有按照特殊情况来跟我谈的呢”“大家都是在损失，天灾不可控”，章国庆回复：“我现在是按常规提前一个月告知你也是可以的，并且你也答应马上去五八同城挂单”，杨广英回复：“不用再说了，按照合同来，大家都一样”，章国庆回复：“这个合同有缺陷的”“对我是不公平的”。2020年4月1日，杨广英发微信问章国庆：“老板你好！房子你已经不租了，麻烦你把钥匙给我们，里面小门我们是互通的，我里面有很多货品，你这不租了就要把钥匙给我们，不然到时候万一东西丢了这个算谁的”。2020年5月10日，杨广英方给章国庆发信息：“章先生你好，我是XX路XX号的店铺，你之前要求解除租赁合同，但至今为止房屋钥匙尚未交还，房屋也未进行交接，发信息你也不回，导致我们至今也无法正常使用房屋。另外你提前解约不但要将我们的房屋恢复原样还需要支付提前解约的违约金。请尽快前来办理交接手续，并将房屋恢复原样！”，章国庆回复：“我已向人民法院提起诉讼，请等待人民法院开庭通知”，杨广英方回复：“既然已经退租，请你退还钥匙给我们，把房屋恢复成原样。你的东西堆在房间一个多月了，一直没有清理，影响到我们再使用。麻烦3天内清理干净”，章国庆回复：“请你先把押金退还给我，我可以把钥匙给你”“请保持原样，起诉已进入法律程序，否则将承担法律责任”。2020年6月11日，杨广英方发短信给章国庆：“章先生你好！我是XX路XX号的店铺，6月3号开庭时你已在法庭上同意一周内把东西清理空并归还钥匙，今天已经11号了，这边还没有来清空，我们已经从你把门锁着到现在就无法自己使用已经两个多月了，还有就是洗衣通联系我说你这边告知他们让他们来清理费用找我结算，这边你不租了那房子你要恢复原样并交接给我的，我们按照法官判决处理，谢谢！”章国庆回复：“6月7日洗衣通公司人员与你联系，打算8号过去清空，你说不但橱柜要拿掉，里面的墙面、地面、天、地面要恢复原状，这是不可能的，这和你在法庭上的承诺不符，所以我无法执行，只能等法院判决以后再说吧。而且这些拆除也是需要费用的，你自己考虑一下吧”。杨广英回复：“我不知道你们怎么对接的，我没有这样说过，恢复原样东西清空就好，你不租了当然是你要把房子清空还给我，我到现在无法自己使用”“请按照法官判决执行，请把钥匙交还”“请明天把钥匙归还”。2020年6月28日，杨广英方发短信给章国庆：“章先生，这边房子下个月我们要自己用，法官判决后你也一直没有来清理，现在我们自己来清理也不需要你恢复原样，里面的东西跟你确认一下是不是都不需要了？我们的空置期到6月底，请你把钥匙快递给我们，谢谢！请回复”“章先生给你2天时间，30号不回复信息视为你已经同意我们自行拆除，谢谢”。章国庆回复：“这个商铺系诉讼标的物，请你在诉讼程序结束之前，不要随便动用与改变房屋的现状，否则你将承担因此而引起的法律后果，谢谢！”。2020年7月1日，章国庆与杨广英协商一致当日办理房屋交接，由杨广英当日自行收回涉案房屋，杨广英有权处置章国庆遗留在涉案房屋内的物品。一审审理中，章国庆与杨广英一致确认涉案房屋是XX号商铺中分隔出来的一部分；章国庆承认其也从未向杨广英询问过涉案房屋的建筑面积或既有营业执照办理情况，也未实测过涉案房屋的面积，但章国庆预估是15至20平方米，觉得涉案房屋面积合适。第一次庭审过程中，章国庆与杨广英在一审法院的主持下，章国庆与杨广英就房屋返还达成一致意见：章国庆于庭审结束后一周内将遗留在涉案房屋内的物品搬走，清空涉案房屋后，将涉案房屋按现状返还给杨广英，双方办理房屋交接手续。第二次庭审过程中，章国庆与杨广英确认仍未办理涉案房屋的返还交接手续，章国庆提出因为6月8日“洗衣通”公司的人员上门清空房屋，但杨广英提出除清空房屋以外，还要求章国庆将涉案房屋恢复至房屋出租时的初始状态，这是对章国庆的刁难；杨广英予以否认，称其未要求章国庆恢复原状，反而是章国庆提出由杨广英支付拆除涉案房屋内柜子的费用五千元左右，还要求杨广英配合去报备拆除，双方协商无果。第二次庭审过程中，针对房屋返还，章国庆认为杨广英赔偿给其造成的全部损失后，章国庆愿意返还房屋钥匙，要等人民法院判决后再返还房屋；杨广英表态愿意退让，只要章国庆将房屋钥匙返还，杨广英愿意自负费用，清空房屋。第二次庭审结束后，经一审法院主持，章国庆与杨广英就涉案房屋返还再次达成一致意见：由杨广英自行进入涉案房屋，收回涉案房屋，章国庆放弃涉案房屋内遗留的柜子、吧台等物品的权利，章国庆与杨广英同意2020年7月1日杨广英收回涉案房屋。一审法院认为，争议焦点之一：《房屋租赁合同》的效力如何？章国庆主张的合同撤销权是否成立？关于是否构成合同欺诈导致合同撤销，结合法律规定，具体到本案中应为：第一，章国庆是否因杨广英故意欺瞒而与杨广英签订《房屋租赁合同》，第二，该《房屋租赁合同》的签订是否违背章国庆真实意思，第三，章国庆是否因签订及履行该份合同而遭受损失。对此，一审法院认为，首先，章国庆的真意或本意就是租赁一个面积在15至20平方米的沿街商铺用于经营洗衣店的项目；其次，章国庆虽然不能在涉案房屋上注册商主体，办理独立营业执照，但这并不影响章国庆实际经营、使用房屋；第三，关于涉案房屋的建筑面积及既有营业执照办理情况，杨广英既无欺瞒可能，也无欺瞒必要，因为章国庆可通过实地测量、去有关部门查询、向杨广英或中介询问等多种途径获知，但章国庆自认其从未就此向杨广英询问过，而且章国庆目前提交的证据也无法证明杨广英在这两方面向章国庆进行了欺瞒。综上，一审法院认为章国庆在实地查看过涉案房屋后，经过综合考量，认为涉案房屋是符合其预期的理想店铺，因此选择租赁涉案房屋，章国庆接收涉案房屋后，开设洗衣店经营至2020年3月底，之后章国庆自己选择不再经营，不再使用涉案房屋。因此本案并不构成因杨广英欺诈导致合同撤销的情况。关于是否构成显失公平而导致的合同撤销，一审法院认为在签约时，章国庆与杨广英是平等主体，杨广英不存在某方面明显优于章国庆的专业优势；虽然合同中就章国庆与杨广英的权利、义务约定各异，也未约定章国庆享有合同解除权，但一审法院认为合同内容系章国庆与杨广英自愿协商后确定，因此一审法院认为本案也不构成法律上的因合同显失公平而导致的合同撤销。综上《房屋租赁合同》合法有效，章国庆要求撤销《房屋租赁合同》一审法院不予准许，章国庆据此要求杨广英返还租金、押金及赔偿装修损失、中介费损失，一审法院也难以支持。争议焦点之二：杨广英主张解除合同是否成立？合同解除的原因是什么？章国庆在2020年2月底向杨广英提出经营至2020年3月底，之后不再租赁涉案房屋，杨广英同意，并自4月初开始催促章国庆将涉案房屋返还给杨广英，但之后聊天记录显示双方就押金退还、房屋返还、违约责任等问题协商无果，故章国庆起诉至一审法院。因此，杨广英在本案中提起反诉要求解除《房屋租赁合同》，并要求确认该份合同于2020年3月31日解除，一审法院依法予以确认，并确认系因章国庆提前解约导致的合同解除，但双方当时就合同解除后果并未协商达成一致。争议焦点之三：合同解除后果的处理。杨广英按租金标准主张合同解除后、房屋返还前的占有使用费，具有事实依据及法律依据，一审法院予以准许。依法，在合同解除后章国庆应当立即向杨广英返还涉案房屋。关于房屋占有使用费计算的起始时间，一审法院认为虽然章国庆自2020年4月1日起不再经营，不再使用涉案房屋，但未向杨广英返还涉案房屋，因此房屋占有使用费的计算自2020年4月1日起。关于截止时间，自2020年4月初，杨广英几次三番要求章国庆返还涉案房屋，一审法院也在案件审理过程中多次组织双方办理房屋返还交接手续，章国庆虽然同意，但态度反复，章国庆的反复、拒绝、推拖导致2020年7月1日章国庆才最终向杨广英返还了涉案房屋。至于章国庆称因为杨广英刁难导致第一次庭审结束后未办理房屋返还手续，对此杨广英否认，章国庆又未能提供证据予以证明，一审法院难以采信。现在杨广英自愿将截止时间确定为2020年6月30日，一审法院予以准许。根据合同约定，因章国庆提前解约，应支付相应违约金，故杨广英要求章国庆支付提前解约违约金，具有合同依据，一审法院依法予以支持。杨广英同意将押金在应付费用中予以抵扣，具有合同依据，予以准许。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、确认章国庆与杨广英之间于2019年9月18日就上海市松江区XX镇XX路XX号1层内建筑面积约为20平方米的房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、章国庆于判决生效之日起十日内支付杨广英2020年4月1日至2020年6月30日房屋占有使用费10,000元（已扣除押金5,000元）；三、章国庆于判决生效之日起十日内支付杨广英提前解约违约金10,000元；四、驳回章国庆的全部本诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,443元，减半收取计721.50元，由章国庆负担，反诉案件受理费减半收取150元，由章国庆负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，双方在《房屋租赁合同》第十条（二）中约定：乙方（指章国庆）未征得甲方（杨广英）书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状、赔偿损失。二审中，章国庆明确，其请求撤销《房屋租赁合同》，是由于其订立该合同时存在重大误解，以及双方订立该合同时显失公平。本院认为，本案双方的争议焦点为：（一）章国庆请求撤销双方签订的《房屋租赁合同》是否符合法律规定？（二）双方合同解除后章国庆应否支付2020年4月1日至6月30日的房屋使用费和解约违约金？关于争议焦点（一），章国庆称其与杨广英签订《房屋租赁合同》时存在重大误解，主要是指涉案房屋不能办理独立的营业执照，以及合同约定出租房屋的面积与其现自己测量的面积不符，少了5平方米，而杨广英应知上述情况却未在签约时如实告知，故其签约存在重大误解。对此本院认为，双方签约时，双方在《房屋租赁合同》中载明出租房屋“建筑面积约20平方米”，而现在章国庆所称其测量的面积15平方米应为实际使用面积，按照一般的生活经验，房屋实际使用面积确实要小于房屋的建筑面积，更何况该合同载明的建筑面积还是大约的数值，而章国庆在签约时，已实地看过房，双方在合同中约定房屋的租金系按套计算，而非按每平方米单价计算，故章国庆以其测量涉案房屋使用面积为15平方米为由主张签约时存在重大误解，或者主张杨广英存在欺诈，理由均不能成立，本院不予支持。关于办理独立的营业执照问题，本院认为，取得营业执照的目的是为了开店经营，涉案房屋原系杨广英承租的两处门牌号码房屋(房屋相连)中的一处，两处门牌号码已经由杨广英用于办理营业执照，但在章国庆承租涉案房屋欲开设洗衣店后，杨广英的营业执照增加了经营项目，以便于章国庆经营。在章国庆经营过程中，并未发生因无独立的营业执照而被市场管理部门处理的情况。章国庆已经实际开业经营至2020年3月31日，之后其自行决定不再经营，并非因为无其名下独立的营业执照造成无法继续经营，故其以涉案房屋未能办出独立的营业执照为由，主张签约时存在重大误解，或者主张杨广英存在欺诈，理由亦不能成立，本院不予支持。章国庆另主张签约时存在显失公平的情形，主要指的是杨广英利用房东身份的优势，在其装修时不允许其封边门，以及在章国庆店招中加杨广英店名等，对此本院认为，根据双方在《房屋租赁合同》中的约定，章国庆装修未征得杨广英的书面同意或者超出书面同意范围和要求装修房屋或者增设措施的，杨广英可以要求章国庆恢复原状、赔偿损失，故杨广英不同意章国庆封边门符合双方约定；杨广英在章国庆店招上加字，即使属实，也并未超出上述条款的约定,同时,上述装修问题并未影响章国庆对涉案房屋的承租使用。因此，章国庆要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》，理由均不符合相关法律的规定，一审未予支持并无不当。关于争议焦点（二），本院认为，章国庆要求提前解约并自行搬离涉案房屋，却未将钥匙还给杨广英，杨广英实际仍不能使用涉案房屋，故章国庆搬离后至将钥匙实际交还杨广英期间的房屋使用费仍应由章国庆负担。章国庆所称不还钥匙是为了让杨广英尽快归还押金，因双方约定押金用于抵充合同约定由章国庆承担的费用，余额无息归还，故章国庆的免责理由不能成立。合同因章国庆违约而解除，故章国庆应承担违约责任，按照合同约定支付相当于两个月租金数额的违约金计10,000元。章国庆认为其不存在违约行为，与事实不符，本院不予支持。综上所述，章国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,593元，由上诉人章国庆负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年十一月二十六日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……