文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初1769号原告（反诉被告）：赵计梅，女，1982年3月30日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：叶鹏，江苏长威律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦月，江苏长威律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏寄美，女，1954年3月10日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：李晟佳，系夏寄美女儿。委托诉讼代理人：王毅，江苏唐城律师事务所律师。赵计梅与夏寄美房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赵计梅、夏寄美及其各自委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵计梅向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月30日终止；2.被告退还原告押金5000元；3.被告支付本案律师费4000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月26日，赵计梅与夏寄美签订《商铺租赁合同》一份，约定：赵计梅承租夏寄美的联谊花园宜福苑70幢105室商铺，租期从2017年12月1日至2019年11月30日；签订租赁合同时，赵计梅给付夏寄美押金5000元，此款在双方租赁期满后退还给赵计梅；本合同在履行中，因双方出现争议，双方未能协商解决通过诉讼解决的，相关的诉讼费用包括但不限于律师费、交通费等费用由败诉方承担。2019年9月，赵计梅电话告知夏寄美不再继续承租该商铺。2019年11月29日，赵计梅又电话告知夏寄美不再继续承租该商铺，要求其尽快来收房，同时退还押金。现房屋租赁期限已到，双方租赁关系已终止，赵计梅多次电话、短信催促夏寄美收房退押金，但夏寄美迟迟不来收房，也不退还押金，反而以赵计梅未退房为由诉至法院，因其无故缺席庭审，法院按其自动撤诉处理。为此，赵计梅为维护其合法权益，特向贵院起诉，请依法裁判。被告夏寄美辩称，1.2019年11月2日，夏寄美到案涉房屋处询问赵计梅是否续租，发现赵计梅擅自张贴转租广告，赵计梅向夏寄美表示不再续租但要求转租，夏寄美不同意转租。租赁期满后，夏寄美在案涉房屋外墙张贴出租广告被赵计梅撕毁。2019年12月15日，双方报警处理，但因赵计梅的无理要求未能达成调解。2019年12月20日，夏寄美诉讼至广陵法院，诉前调解未果。因邮递员的原因，夏寄美未能收到开庭传票和民事裁定。2020年4月，赵计梅结清水电费。2020年6月24日，双方办理交房。原来的定期租赁合同转为了不定期租赁合同，直至2020年6月24日办理交接后终止。2.租赁合同约定了相关押金的处理条款，夏寄美有权将押金直接替代履行相关水电物业费，赵计梅要求先退押金再交房屋纯属胡搅蛮缠。合同约定合同期满前赵计梅应及时腾房，未腾房的，夏寄美有权锁门，房屋内物品归夏寄美所有。而租赁期满后，案涉房屋内仍有部分物品，该物品应当归夏寄美，房内物品更换所有人就是违约的后果。物品已被赵计梅搬走，因此押金不应再退还，除非赵计梅先退还上述物品给夏寄美。赵计梅占有使用房屋直至2020年6月24日，赵计梅应当赔偿夏寄美相关损失，该损失也可以与押金相抵消，夏寄美不再退还。综上，请求驳回赵计梅的全部诉讼请求。反诉原告夏寄美向本院提出诉讼请求：1.判决赵计梅将扬州市联谊花园70幢105室的商铺腾让交给夏寄美执管；2.判决赵计梅支付夏寄美房屋使用费40000元（2019年12月1日-2020年6月24日）；3.判令赵计梅支付夏寄美律师费5000元；4.本案的诉讼费由赵计梅承担。诉讼中，夏寄美撤回第一项反诉请求。事实和理由：2017年11月26日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，约定：租期从2017年12月1日至2019年11月30日；承租方未经同意不得转租等。2019年11月2日，夏寄美发现赵计梅擅自张贴转租广告，夏寄美不同意转租，双方协商未果后报警处理。合同到期后，夏寄美多次要求赵计梅腾房。2019年12月15日，夏寄美再次前往案涉房屋要求赵计梅腾房，但赵计梅仍拒绝腾房，经报警后公安机关要求司法途径解决。2020年1月，夏寄美向广陵法院起诉赵计梅，因邮寄员过错导致夏寄美未能出庭参加审理，法庭按撤诉处理。2019年12月赵计梅仍然继续缴纳案涉房屋的电费，2020年4月赵计梅仍然继续缴纳案涉房屋的电费。直至2020年6月24日前双方交接案涉房屋时，赵计梅仍使用案涉房屋。请求法院支持夏寄美的反诉请求。反诉被告赵计梅辩称，1.本诉和反诉是两个法律关系，夏寄美无权在本案中提起反诉，应该另案起诉。2.房屋租赁期满后，赵计梅多次要求夏寄美前来收房，夏寄美并没有来收房，产生的不利后果应由其自行承担。2019年12月1日赵计梅打电话要夏寄美收房，夏寄美当天并没有前来与赵计梅协商交房事宜，直到2019年12月15日才出现；赵计梅于2019年12月26日短信通知其房屋已腾空并要求夏寄美再来收房，夏寄美从此对此事置之不理。按照合同约定，逾期腾房的也视为交房，且客观情况下在2019年12月24日后赵计梅对涉案房屋再也没有使用和控制，因不知夏寄美的住所无法交付房屋钥匙，因此夏寄美要求赵计梅支付房屋使用费没有任何事实和法律依据。夏寄美在收到赵计梅收房通知后，恶意不来收房造成的相关不利后果均由其自行承担，无权向赵计梅主张律师费。请求驳回夏寄美的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年11月26日，夏寄美（甲方）、赵计梅（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：夏寄美将位于扬州市广陵区房屋（110平方米）租赁给赵计梅用于经营早点、超市；租期从2017年12月1日至2019年11月30日，租金第一年65000元，第二年70000元；使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。第五条第4款约定：签订本租赁合同时，乙方给付甲方押金5000元，此款在双方租赁期满后，甲方退还给乙方。如乙方未按时缴纳租赁房屋产生的相关费用，甲方有权直接以该款替代履行，具体数额多退少补。第七条第4款约定：擅自将房屋转租、转让或转借，利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时，甲方有权提前解除合同，并由乙方承担违约金，违约金为按照当年的壹整年租金计算。第九条第2款约定：双方合同期满终止、其他原因合同终止或甲方有权单方解除合同通知送达到乙方后，乙方应当在/日内腾出房屋，如逾期未能及时腾房，视为乙方已经腾房完毕，甲方有权直接收回并使用租赁房屋，更换房屋门锁。如果租赁房屋内存在乙方财产，视为乙方对租赁房屋内遗留财产的放弃，甲方在回收房屋后直接获得房屋内的所有财产所有权。因双方出现争议，双方未能协商解决通过诉讼解决的，相关的诉讼费用包括不限于律师费、交通费等费用由败诉方承担。手书补充条款：1.若承租方续租，提起两月通知甲方；若甲方不再租给承租方，提起两月通知乙方。2.若承租方未履行完两年合同，此押金5000元不退。合同签订后，赵计梅向夏寄美缴纳了房租及押金5000元。租期届满前，赵计梅向夏寄美表示不再续租。2019年11月2日，因赵计梅要转租夏寄美不同意，双方发生争执。2019年12月1日，赵计梅电话通知夏寄美接收房屋、退还押金然后就搬走；夏寄美要求赵计梅把涉及案涉房屋的事情清理掉。2019年12月15日，夏寄美到案涉房屋与赵计梅交涉，案涉房屋仍由赵计梅占有经营，赵计梅称夏寄美什么时候退还押金就立马搬走；夏寄美称租期届满赵计梅就应当立马搬走，查验房屋、结清费用后再行退还押金。双方发生争执，报警后出警民警现场调解未果。赵计梅陈述其于2019年12月24日将案涉房屋腾空，于2019年12月26日短信通知夏寄美收房、退押金，但夏寄美没来接收。2019年12月23日，夏寄美向本院提交诉状，要求赵计梅腾让房屋并赔偿损失。经调解未果，于2020年1月2日本案受理，因夏寄美未到庭参加诉讼故该案按撤诉处理。2020年4月，赵计梅结清了案涉房屋的水电费用。2020年6月24日，经本院组织，赵计梅将案涉房屋钥匙交付夏寄美。另查，案涉房屋近期水费如下：抄表日期2019年10月15日，用水量38吨，水费142.5元；抄表日期2019年12月15日，用水量35吨，水费131.25元、违约金1.97元；抄表日期2020年4月15日，用水量5吨，水费金额17.8元。案涉房屋近期电费如下：收费日期2019年10月，电费1047元；收费日期2019年12月，电费746元、违约金7元；收费日期2020年1月，电费667元、违约金4元；收费日期2020年4月，电费431元（抄表时间2019年12月31日）。赵计梅未能提供其在租赁期限届满时已将水电费用缴清的证据，通过上述证据可以认定在租赁期限届满时赵计梅未能将水电费用缴清或向夏寄美支付。又查，赵计梅与江苏长威律师事务所签订委托代理合同，支付了法律服务费4000元。夏寄美与江苏唐城律师事务所签订委托代理合同，支付了法律服务费5000元。对有争议的证据，本院认定如下：赵计梅提供了2019年12月29日电话拨打记录，欲证实当天向夏寄美沟通交房退押金事宜，夏寄美辩称不能证实当天赵计梅要求夏寄美收房的事实。赵计梅提供的证据能证明当天其拨打了夏寄美的电话，但不能证明通话内容有沟通交房退押金，故对赵计梅的意见不予采纳。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。夏寄美提起反诉符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款、第二款规定要求，故本院决定合并审理。租赁期限届满，合同的权利义务终止。租赁合同约定的租期届满前，双方均表示不再续租，合同的权利义务因期限届满而终止。尽管承租人赵计梅客观上继续使用了租赁物，但夏寄美对此提出异议，双方未达成继续使用租赁物的合意，不能认定双方形成了不定期租赁关系。本院认定双方签订的《商铺租赁合同》于2019年11月30日因租赁期限届满而终止。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，并按照合同约定缴清水电等相关费用。根据交易习惯及合同约定，赵计梅应当将租赁物腾空让尽经夏寄美验收后交其执管，且缴清相关费用后再行退还押金。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。2019年12月1日，赵计梅通知夏寄美收房退押金，但届时赵计梅尚未腾空房屋亦未结清相关水电费用，赵计梅要求先退押金后腾房无法律依据，故夏寄美有权拒绝履行退还押金的要求。房屋租赁合同期限届满，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。赵计梅辩称根据《租赁合同》第九条第2款规定，逾期腾房视为已经腾房完毕，故不存在逾期腾房的行为。该款项应当理解为租期届满时，承租人未能及时腾房亦不再使用房屋、亦不阻碍出租人收房的情形下，出租人实际接收了房屋视为承租人腾房完毕。2019年12月15日，夏寄美到案涉房屋沟通房屋交接事宜，赵计梅仍在占有经营中，赵计梅要求先退押金后腾房拒不配合交接房屋，该要求无法律依据，致使夏寄美无法收回房屋并使用。况且此后赵计梅将案涉房屋物品已经搬离，夏寄美并未实际获得房屋内遗留物品，对赵计梅亦不产生侵害。故对赵计梅的该意见不予采纳，不能否定其逾期退房占有房屋的事实，其应当支付房屋的占有使用费。赵计梅陈述其于2019年12月24日将租赁物腾空并提供了照片予以证实，2019年12月26日通知夏寄美收房；夏寄美辩称当天房屋未腾空不能收房，此后直至2020年6月24日期间未到案涉房屋处查看。根据赵计梅提供的照片看出，案涉房屋基本腾空，符合交接条件，夏寄美应当及时接收房屋避免损失的扩大；尽管双方实际于2020年6月24日交接了案涉房屋钥匙，但不能否定赵计梅于2019年12月26日通知夏寄美收房的法律效果，夏寄美完全有条件查看案涉房屋是否腾空满足交付的条件；夏寄美称赵计梅实际使用房屋直至2020年4月，对此赵计梅予以否认，夏寄美提供的证据不足以证明其主张，故对该意见不予采纳。夏寄美没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故房屋占有使用费计算至2019年12月26日，参照第二年租金标准计算为4986.3元。2020年4月，赵计梅结清了案涉房屋水电费用。此时，夏寄美应当将押金退还赵计梅。根据《租赁合同》第五条第4款约定，夏寄美有权直接以押金替代履行相关费用，具体数额多退少补。夏寄美辩称物品已被赵计梅搬走，因此押金不应再退还。在赵计梅搬走物品腾空房屋前夏寄美并未实际回收房屋，故其不能根据合同约定获得房屋内的所有财产所有权，且该条款加重了承租人的责任，属无效的格式条款，故对夏寄美的抗辩意见不予采纳。扣减掉赵计梅应当支付的占有使用费，夏寄美应当退还赵计梅押金13.7元。双方各自支付的法律服务费，综合当事人的过错程度、获得支持金额相当等因素，双方各自负担，不再向对方赔付。夏寄美撤回要求赵计梅将扬州市联谊花园70幢105室的商铺腾让交付执管的诉求，系真实的意思表示，不违反法律规定，本院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条的规定，判决如下：一、夏寄美与赵计梅签订的《商铺租赁合同》于2019年11月30日终止；二、夏寄美于本判决发生法律效力起十日内退还赵计梅押金13.7元；三、驳回赵计梅其他的诉讼请求；四、驳回夏寄美其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费为25元，由夏寄美负担；反诉案件受理费为463元，由夏寄美负担438元，由赵计梅负担25元（案件受理费夏寄美、赵计梅均已预交，各自预交的案件受理费可退还金额相抵后不再退还，亦不用再向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 王涛二〇二〇年十一月三日法官助理 康冰书 记 员 郭伟