河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1468号上诉人（原审被告）：灵宝市金沪置业有限责任公司，住所地河南省灵宝市尹溪北路金都首府门面房**。法定代表人：张锁兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宁波，河南华灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张江平，男，1978年7月18日出生，汉族，住河南省灵宝市。上诉人灵宝市金沪置业有限责任公司因与被上诉人张江平商品房销售合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2020）豫1282民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人灵宝市金沪置业有限责任公司的委托诉讼代理人刘宁波，被上诉人张江平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人灵宝市金沪置业有限责任公司上诉请求：不服灵宝市人民法院(2020)豫1282民初2144号民事判决第二、三项判决内容,请求依法改判。事实和理由：1、一审判决适用法律错误,导致判决第二项内容错误。上诉人不能及时办理房产证的原因是行业政策的变更、主管部门办公场所搬迁、房地产体制改革等客观原因不能正常办公而引起的，金都首府项目从建设到竣工验收,刚好处于建筑行业新老规范更新交替时期,小区的消防、绿化等各项验收标准是按老的标准要求设计建设,验收时是按新的验收标准要求验收,出现了许多错位问题,需要协调解决影响公司的各项工作进度。双方的合同没有约定,未能按期取得房屋权属证书的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,不是上诉人的原因导致被上诉人未能按期取得房屋权属证书的,上诉人不应承担法律责任,再者根据该条的规定,违约金是参照逾期贷款利息计算的,而不是按照年息6%计算的。2、双方合同约定“产权登记面积与合同约定面积发生差异,多退少补,产权登记面积与合同约定面积的差异,以产权登记面积为准。”本案的房屋还没有进行产权登记,面积误差还无法计算,应等产权证办出后,才能确定房屋误差面积。由于房屋没有进行产权登记,误差款的退还时间还没有确定,判决上诉人支付房屋误差款的利息也没有依据。二审诉讼中，上诉人对于一审判决违约金按照年息6%的计算标准不再提出上诉。被上诉人张江平辩称：1、上诉人不能及时办理不动产证的原因及理由与被上诉人毫无关系，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，应赔偿被上诉人不能如期取得不动产证所造成的一切损失。2、双方合同约定“产权登记面积与合同面积发生差异，多退少补，产权登记面积与合同约定面积差异，以产权登记面积为准”。被上诉人提供的灵宝市房产管理局购房合同备案证明和灵宝市不动产第00000465号产权证明能够确定购房面积。张江平一审诉讼请求：1、依法判令灵宝市金沪置业有限责任公司30日内将办理房屋权属登记的资料提供给产权登记机关,为张江平办理房屋产权证书；2、判令灵宝市金沪置业有限责任公司承担从2014年9月1日起因逾期办理房屋产权证书产生的违约金(以已支付房款1,480,000元为基数,按照年利率6%从2014年9月1日起计算至灵宝市金沪置业有限责任公司为张江平办理好房屋产权证书之日止);3、判令灵宝市金沪置业有限责任公司返还房屋面积误差款61359元及利息（利息按年利率6%自2014年9月1日起计算至款付清之日止；4、案件受理费由灵宝市金沪置业有限责任公司负担。一审法院认定事实：2014年1月6日，张江平购买灵宝市金沪置业有限责任公司开发建设的金都首府1号楼商铺4号（1﹟楼商-4号）房屋一套，合同约定建筑面积248.44㎡，总价1,480,000元，折算每平方米5957.2元。张江平与灵宝市金沪置业有限责任公司签订商品房买卖合同一份（合同编号GF﹣2000﹣0171）。合同签订后，张江平于2014年3月31日前已经付清购房款。按照合同约定，灵宝市金沪置业有限责任公司应在2014年2月底前交付房屋，并在交付房屋后180日内为张江平办理产权登记，但未约定违约责任。灵宝市金沪置业有限责任公司2014年2月28日已经交付房屋，但未能在合同约定的期限内为张江平办理产权证书。2017年灵宝市金沪置业有限责任公司为该套房屋办理初始登记后，张江平就多次要求灵宝市金沪置业有限责任公司及时办理转移登记，但时至今日灵宝市金沪置业有限责任公司都未履行。在协商办理产权证书过程中，灵宝市金沪置业有限责任公司向张江平提供了初始登记的房产证书复印件，记载面积为238.14㎡，与双方约定的误差10.3㎡。按照合同约定，对于面积误差双方实行多退少补。经调解，双方未能达成协议。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,为有效合同。灵宝市金沪置业有限责任公司向张江平交付房屋后，应当按照约定给张江平办理房屋权属证书，因灵宝市金沪置业有限责任公司方面的原因,张江平至今未能取得房屋权属证书,灵宝市金沪置业有限责任公司应承担相应的违约责任。关于逾期办证的违约金,合同未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,由于出卖人的原因,买受人未能按期取得房屋权属证书,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同约定在交付房屋后180日内为张江平办理产权登记，故违约金起算日期应为2014年9月1日。关于房屋面积误差，双方合同约定面积为248.44㎡，灵宝市金沪置业有限责任公司向张江平提供的不动产权登记登记面积为238.14㎡，按照合同约定，对于面积误差双方实行多退少补，灵宝市金沪置业有限责任公司应退还张江平面积误差款61,359元，因灵宝市金沪置业有限责任公司怠于退还，应从2014年9月1日起计算资金占用期间的利息。灵宝市金沪置业有限责任公司辩称房屋面积误差是以产权登记面积为准，由于张江平的产权登记证还没有发放出来，所以误差的面积暂时无法确认，理由不当，不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决：一、灵宝市金沪置业有限责任公司应在本判决生效后30日内为张江平办理房屋产权证书；二、灵宝市金沪置业有限责任公司应支付张江平逾期办证违约金(以1,480,000元为基数,按照年利率6%从2014年9月1日起计算至灵宝市金沪置业有限责任公司为张江平办理好房屋产权证书之日止);三、灵宝市金沪置业有限责任公司应退还张江平面积误差款61,359元及利息（利息以61,359元为基数，自2014年9月1日起至2019年8月19日按照年利率6%计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9752元，由被告灵宝市金沪置业有限责任公司负担。本院二审审理期间，被上诉人张江平提交河南增值税发票一份，拟证明：本案不动产面积已经确定。上诉人灵宝市金沪置业有限责任公司质证意见：对发票真实性没有异议，但这份发票和本案没有关联性。本院对上述证据认证如下：双方当事人对该证据真实性无异议，本院对上述证据予以采信。该发票证明的不动产面积与一审查明面积一致。本院二审经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为：关于金沪公司应否承担逾期办理房屋权属证书违约责任问题。金沪公司与张江平签订的《房屋买卖合同》合法有效，按照合同约定，灵宝市金沪置业有限责任公司应在2014年2月底前交付房屋，并在交付房屋后180日内为张江平办理产权登记。上诉人金沪公司未按约为张江平办理产权登记，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，上诉人应当承担违约责任。上诉人主张不能及时办理房产证不是上诉人原因造成，上诉人不应承担违约责任。对于该主张，上诉人在诉讼中并未提交证据予以证明，本院对该上诉理由不予支持。关于本案争议房屋面积误差问题。双方在协商办理产权证书过程中，金沪公司向张江平提供了初始登记的房产证书复印件，记载面积为238.14㎡，与双方约定的误差10.3㎡。二审经法庭询问，该初始登记房产证书的房屋面积是金沪公司委托测绘。张江平依据金沪公司提供的房屋面积数据主张权利，应当予以支持。综上所述，上诉人金沪公司上诉理由不能成立。一审判决适用认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9752元，由上诉人灵宝市金沪置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二〇年十一月二十六日法官助理周珊书记员徐钊