河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1969号 上诉人（原审被告）：李晓英，女，1989年9月25日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：王新宇，河北纵腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张家口市宣化景运房地产开发有限公司，住所地张家口市宣化区皇城桥西街**院**楼**底商。 法定代表人：王春民，公司执行董事。 委托诉讼代理人：李赵红、杨振兴，北京德恒（太原）律师事务所律师。 上诉人李晓英因与被上诉人张家口市宣化景运房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2020）冀0705民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李晓英及其委托诉讼代理人王新宇，被上诉人张家口市宣化景运房地产开发有限公司委托诉讼代理人李赵红、杨振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李晓英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张家口市宣化区景运房地产开发有限公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定双方未约定付款时间显然错误。首先，双方在2014年3月4日《商品房买卖合同》第七条“1、一次性付款；2、分期付款；3、按揭付款；4、其他方式”等四种付款方式中选择一次性付款方式，从合同文意和合同内容不难判断合同中的一次性付款指的必然是合同签订时一次性付清全部付款。其次，2018年10月16日被上诉人的起诉状中明确自认“房款总价429216元，付款方式为一次性支付，合同签订后被告一直没有交付付款”，从该起诉状的陈述中也不难判断被上诉人也认可一次性付清房款是合同签订时。第三、被上诉人在本案起诉状陈述“然而，合同签订后被告始终未交付任何购房款，期间原告多次通知被告缴纳房款并希望尽快协商解决，但始终无果”，显然，被上诉人也认为一次性付清付款的时间是合同签订之日。第四、(2018)冀0705民初2693号民事判决已经明确认定交付房款的时间是合同签订之日，并由此认定解除权发生时间为2014年3月4日，张家口市宣化景运房地产开发有限公司未在法定期限内主张解除权而被驳回诉讼请求。双方在合同中约定了房款429216元一次性付清，无论是从交易习惯，还是合同条款都可以确定付款时间是合同签订之日即2014年3月4日，而尤为关键的是这个事实已由生效的民事判决做出认定。二、2018年《催款通知》应为新的要约，不能作为诉讼时效起算时间。2018年5月l8日张家口市宣化景运房地产开发有限公司作出《催款通知书》，于2018年6月20日以公证方式向李晓英送达，一审认定该《催款通知》系被上诉人向上诉人主张《商品房买卖合同》，但事实上被上诉人在该通知中要求上诉人按每平米7500元支付购房款，单价从每平米3200元变成了7500元，显然不是对原有合同权利的主张而是新的要约，对此，(2018)冀0705民初2693号民事判决也做出了明确认定。三、一审适用法律错误。双方2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》约定了一次付清房款同时约定了2013年9月15日交付房屋，本案一审判决也认定被上诉人于2013年9月l5日就已交付房屋，那么一次性付清房款就不属于不能确定履行期限，一审依据《合同法》第六十二条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条显然不当，双方签订合同当日即为一次性付款的时间，2014年3月4日也是被上诉人主张房款时效起算时间，被上诉人只有证据证明其在2018年6月份向上诉人主张权利，按照《民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条的规定超过了诉讼时效，其主张应予驳回。四、本案实为顶账房屋，被上诉人重复主张购房款有悖诚信。双方2014年3月4日签订合同，2013年9月15日交付房屋，这个事实被上诉人当庭认可，一审也予以明确认定，签订合同半年前被上诉人就已经将房屋交付，而且双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定“自房屋交付之日起，与该房屋有关的一切风险责任随之转移给买受人”，同时双方选择一次性付清房款而不是按揭付款，因此涉案房屋是抵账房屋，张家口市宣化景运房地产开发有限公司在与李晓英签订合同之前早就以抵顶工程款的方式收回了房款，被上诉人在诉求解除合同败诉后再起诉要求给付购房款实在有悖诚信。 张家口市宣化景运房地产开发有限公司辩称，李晓英的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张家口市宣化景运房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告购房款429216元，并承担自2014年3月5日起至2019年12月9日止逾期付款违约金180700元，共计609916元。以及自2019年12月10日之日起至实际金额付清应付款之日止的违约金；2、诉讼费用依法由被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月4日，景运房地产公司与李晓英签订编号为201204403350101的《商品房买卖合同》，合同约定李晓英购买景运房地产公司开发的宣化区柳园北街2号院中区33号楼1单元1-501室，建筑面积共134.13平米，商品房价款为每平米3200元，总金额为429216元。合同第六条约定，付款方式为一次性付款，未约定付款时间。合同第七条买受人逾期付款违约责任第1条第（2）款约定，逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付款万分之二的违约金。第八条交付期限为出卖人应当在2013年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格，并符合本合同约定商品房交付买受人使用。经查，在2013年9月15日前景运房地产公司将合同约定的商品房屋交付于李晓英。李晓英未向景运房地产公司支付购房款。2018年6月20日景运房地产公司向李晓英公证送达催收房款通知书。2018年10月16日景运房地产公司向宣化区人民法院提起诉讼要求解除其与李晓英签订合同编号为201204403350101的《商品房买卖合同》，后宣化区人民法院作出（2018）冀0705民初2693号判决书驳回景运房地产公司的诉讼请求。另查，案涉房屋至今未办理过户登记。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。景运房地产公司已履行了交付房屋义务，买受人李晓英应依约一次性支付房款。根据《合同法》六十二条第（四）项的规定，当事人就履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中景运房地产公司与李晓英签订的《商品房买卖合同》，未约定支付房款的时间，根据景运房地产公司提供的公证书可确定其向李晓英主张给付房款行使权利的时间为2018年6月20日。李晓英应在2018年6月20日收到催收房款通知书时向景运房地产公司支付购房款。收到催收房款通知书后李晓英未履行支付购房款的义务已构成违约。关于李晓英抗辩景运房地产公司的主张已过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》不能确定履行期限的合同，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。故李晓英在2018年6月20日收到催收房款通知书后未履行支付购房款义务时，诉讼时效起算。2018年10月26日景运房地产向宣化区人民法院起诉要求与李晓英解除合同导致诉讼时效中断，诉讼时效重新起算。景运房地产公司在2019年12月23日向法院提起诉讼时，本案未过诉讼时效期间。李晓英主张案涉房屋系通过张岭抵帐所得，无证据证实，法院不予支持。关于原告景运房地产公司主张李晓英支付违约金的诉求，符合法律规定，依法予以支持。原告主张违约金的起算时间自2014年3月5日起至2019年12月9日，法院认为违约金的起算时间应为李晓英违约之日即2018年6月21日，依照双方签订《商品房买卖合同》约定按日支付逾期应付款万分之二计算违约金共计46012元。判决：一、李晓英于判决生效十日内给付张家口市宣化景运房地产开发有限公司购房款429216元以及自2018年6月21日至2019年12月9日的违约金46012元（以429216元为基数，按日万分之二计算），共计475228元。2019年12月10日起的违约金按照应付款万分之二计算至全部还清之日。二、驳回张家口市宣化景运房地产开发有限公司其他诉讼请求。 本院二审期间，李晓英向本院提供新证据五份，一是(2017)冀07民终2571号民事判决，拟证明张岭与张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司之间存在以房抵账的情形；二是张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司和张家口市宣化景运房地产开发有限公司企业信息，拟证明嘉源公司与景运公司实质为一个公司；三是程海江建设银行流水一份，拟证明李晓英丈夫程海江2014年2月27日给张岭雇员韩轩转款352000元；四是韩轩证明材料及韩轩身份证以及要求韩轩出庭作证，拟证明韩轩代表张岭收取房款352000元和在签订合同当日李晓英向张岭给付100000现金的事实；五是李晓英与程海江结婚证复印件，拟证明李晓英与程海江系夫妻。景运公司的质证意见为：首先表明一个统一的共性意见：对方现阶段提供的证据材料，均不属于法定举证期限内所提供的材料，我方统一不认可这些证据的效力和证明力。具体的质证意见如下：一、对于张家口中院(2017)冀07民终2571号民事判决书：1、真实性认可；2、但是证明目的不成立。首先，对方所述的该判决第七页中本院审理查明部分陈述的是“张岭在二审中称，因嘉源公司欠张岭的工程款……”，对方所谓的张岭与嘉源公司存在以房抵债情形属于张岭自述情况，而非法院明确认定的事实，且张岭自始至终未提供任何有效证据证明嘉源公司欠其工程款。其次，该案审理的核心问题是张岭与嘉源公司之间所签合同是否属于套取银行贷款性质而无效，而张家口中院却以“嘉源公司不能证明自己不欠张岭工程款”而认定嘉源公司欠张岭工程款事实确凿。案件中张岭自始连拖欠工程款的金额都没有明确过，法院轻易支持了其认为欠工程款和以房顶帐的观点。最后，请求法庭仔细查阅该判决书及相关案卷材料，张岭所述的欠工程款一直围绕“山东能动源丰公司”展开，因为工程施工肯定以公司名义开展的，而非个人，所以根本不可能是嘉源公司直接拖欠张岭本人工程款。退一步讲，即使嘉源公司因施工拖欠了山东能动源丰公司工程款，根据公司独立法人的性质，也并不等于嘉源公司拖欠张岭工程款。综上，无论何种角度，该判决书均不能明确证明嘉源公司拖欠张岭工程款，更不能证明与张岭之间存在以房顶帐的情形。再退一步讲，该判决书中所述的房屋属于嘉源公司开发的临街商铺，与本案中张家口市景运房地产公司开发销售给李晓英的住宅房屋完全是两回事，该判决书与本案并无直接关联。二、对嘉源公司的企业信息和景运房地产公司的企业信息的质证意见：1、真实性认可；2、但是证明目的明显错误。根据两张企业信息，可以看出：两个公司从名称、信用代码、法定代表人、地址、股东等等方面均不一致，而且至今两个公司完全有效且独立存续，不能得出“实质为一个公司”的结论。三、对程海江的银行流水的质证意见：1、对真实性不予认可；2、对证明内容不认可。首先，该明细表看不出与程海江有什么关联；其次，明细中2014年2月27日支付的35.2万元款项的性质并不明确，不能认定属于向韩轩支付购房款，完全也可以理解为向韩轩出借款或者还款，更何况款项金额与购房合同中的购房款42万多也不符合，不能随便找一笔资金往来就认定为支付购房款。四、对韩轩的证明材料及其出庭作证证言的质证意见：对韩轩证明材料的内容不认可。首先，韩轩是否为山东能动公司职员的身份并不明确，对方并未提供任何证明韩轩身份的证据材料，我方完全有理由怀疑对方捏造了这个人的身份。其次，即使认可韩轩在山东能动公司工作，其陈述的是“张岭将从宣化景运公司抵账回来的房屋出售给李晓英由我办理”，与之前对方所述的“嘉源公司欠款与张岭存在顶账关系”完全不对，可见韩轩明显在说谎，恳请法庭深入查明是否存在作伪证的情形。再次，证言中也未说清楚哪一主体与公司存在以房顶帐关系，究竟是山东能动源丰公司还是张岭个人，这两个法律主体是两回事。再说一个山东能动公司的职工怎么对张岭个人的顶账甚至再销售房屋的情况了解的这么清楚，甚至还能代收款，完全不符合基本逻辑。最后，既然是代接收购房款，怎么才接收一部分，可见完全是对方捏造的证据链。五、对李晓英与程海江的结婚证复印件的质证意见：1、见原件的话，真实性予以认可，否则不认可。2、与本案无关。六、结合对方所提交的证据材料，特向法庭提示一个情况：根据我方掌握和了解的司法裁判情况，程海江于2017年就其与张岭之间的民间借贷260万元纠纷向张家口宣化区人民法院起诉胜诉并申请了强制执行，可见程海江与张岭之间此前存在巨额的借款行为，所以我方有理由相信程海江于2014年2月27日所支付的35.2万元款项属于向张岭出借款，而非捏造的购房款。本院合议庭对李晓英提供的上述证据的意见为：上述证据不能直接证明山东能动源丰公司及其法定代表人张岭与景运房地产公司存在以房抵债的合意，即不能证明双方之间存在以房抵债的协议或者合同。李晓英丈夫程海江向韩轩转账支付的款项，没有该款项的用途，亦不能直接证明该款项系向景运房地产公司支付的购房款。韩轩出庭作证陈述李晓英在与景运房地产公司签订合同后的当日，在景运房地产公司售楼部外面给付张岭购房款现金100000元，没有该款项的来源和张岭的收款凭证，故本院对李晓英提供的上述证据的证明目的不应采信。景运房地产公司向本院提供《关于景运公司向李晓英交房情况的说明》一份，用以说明本案合同中约定的交房时间在先，而签订合同和付款时间在后的问题。经景运房地产公司代理人向公司具体办理交房事宜的工作人员核实并了解了相关情况，特说明如下：一、景运房地产公司所述的“交房”，是指将李晓英所购房屋连同其他同一批签署购房合同的业主一并移交给了物业公司。后续工作是由物业公司具体负责对接，向业主收缴房屋的各项代收费用（如房本代办费、入户费、装修押金、物业费等）、办理相关交接手续同时正式将房屋钥匙移交给业主，但是办理交接手续之前物业公司应该核查业主房款缴纳情况，业主需持景运房地产公司开具的正式购房发票和通知单才能与物业公司办理房屋钥匙交接手续。二、本案中，李晓英一直未缴纳购房款，物业公司多次催促李晓英缴纳物业费及缴纳相关领钥匙费用正式办理交接手续，期间也让李晓英到景运房地产公司商讨房款支付情况并开具证明（仅有一次会面时公司进行了录音取证，见录音证据），但李晓英以“合同中没有明确约定付款时间但明确约定了交房时间”为由一直以各种借口拖延付款义务。景运房地产公司因此也始终未向李晓英开具证明。三、签订合同之后不久，景运房地产公司核查相关情况时发现李晓英早已强行破坏案涉房屋原有门锁，自行换锁，以此不合法的方式实际控制了涉案房屋。鉴于其实际并不居住，景运房地产公司一直也未采取强制手段予以应对，毕竟购房合同约定了交房时间。李晓英对景运房地产公司的情况说明的质证意见为：该情况说明是其单方的陈述，不属于证据范畴，单方陈述的事实需要证据来证实才可以认定为案件事实，我们对此当中所陈述的事实不予认可，因为实际房子属于顶账房，双方的房屋买卖合同是2014年3月4日，合同约定交房时间是2013年9月l5日，合同约定是后签订合同先交房，顶账房在签订合同之前已经交给了施工方叫张岭，双方的买卖合同本质上是为完成后续的不动产登记而不是真实的商品房买卖关系。本院合议庭对景运房地产公司提供的该情况说明的意见为：该情况说明在证据性质上属于当事人陈述的性质，结合本案双方签订的《商品房买卖合同》内容、李晓英在本院庭审中陈述景运房地产公司并未按照合同约定在2013年9月15日向其交房，而是在签订合同当日即2014年3月4日拿到了案涉房屋的钥匙的事实，本院对景运房地产公司主张的先交房后签订合同的事实不予采信。 本院查明，李晓英在与景运房地产公司签订《商品房买卖合同》的当日即2014年3月4日接收房屋拿到了案涉房屋的钥匙。本院查明的其他事实与原审无异。 本院认为，李晓英上诉称一审判决认定双方未约定付款时间显然错误。因付款时间依法是《商品房买卖合同》的必要条款，双方应当在合同中明确约定。本案双方在合同第七条约定“1、一次性付款；2、分期付款；3、按揭付款；4、其他方式”等四种付款方式中选择一次性付款方式，该约定是对付款方式的约定，不能认定为双方是对付款时间的明确约定。景运房地产公司在2018年10月16日起诉状陈述“房款总价429216元，付款方式为一次性支付，合同签订后被告一直没有交付付款”，和景运房地产公司在本案起诉状陈述“然而，合同签订后被告始终未交付任何购房款，期间原告多次通知被告缴纳房款并希望尽快协商解决，但始终无果”，应认定为景运房地产公司要求李晓英支付房款的行为，不能认定为双方约定的付款时间是合同签订之日。李晓英主张在(2018)冀0705民初2693号民事判决中，已经明确认定交付房款的时间是合同签订之日即2014年3月4日，因该判决作出的时间为2018年12月28日，不能以此时间作出的判决认定的付款时间作为认定本案付款时间的依据，本院对李晓英主张本案的《商品房买卖合同》确定的付款时间是合同签订之日即2014年3月4日的上诉理由不予支持。李晓英上诉称景运房地产公司向其送达的2018年《催款通知》应为新的要约，不能作为诉讼时效起算时间。因该《催款通知》的内容中虽然有景运房地产公司单方对房屋单价变更的内容，但其中亦有“我公司多次电话通知你交纳购房款，你均未予答复……，现我公司明确通知你，于收到本通知之日起十日内按照……，如你未能按照上述时间交纳，我公司将……”的表述，故该《催款通知》的性质应认定为景运房地产公司向李晓英催要案涉房屋购房款的通知，一审判决以此时间认定本案购房款的诉讼时效起算时间，并依法认定本案景运房地产公司的起诉未超过诉讼时效期间具有事实依据，本院对李晓英的该项上诉理由不予支持。李晓英上诉称本案实为顶账房屋，景运房地产公司重复主张购房款有悖诚信。因李晓英主张案涉房屋是其与张岭购买的顶账房，景运房地产公司的房款已经以其房屋抵顶欠付张岭款项的方式实现，但其提供的证据中没有景运房地产公司与张岭之间关于以房抵债的协议或者合同，也没有李晓英与张岭之间签订的购房协议。其提供的证明其向张岭支付购房款的证据，亦不足以认定系向张岭支付购房款的事实，故本院对李晓英主张其购买的房屋是张岭与景运房地产公司顶账房的事实难以认定。本案李晓英与景运房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同对双方发生法律效力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，景运房地产公司向李晓英交付了房屋，李晓英应当按照合同约定向景运房地产公司支付购房款。对于李晓英与张岭之间因购买案涉房屋发生的纠纷，双方可另行解决。 综上所述，李晓英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9899元，由李晓英负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  施 洋 ——