安徽省宿州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)皖13民终3448号 上诉人（原审被告）：徐海燕，女，1971年3月14日出生，汉族，户籍地安徽省灵璧县，现住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：杜朋超，安徽刘金莲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦(市建委)**。 法定代表人：赵萍，该公司经理。 委托诉讼代理人：张泽国，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。 上诉人徐海燕因与被上诉人宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称元一公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐海燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定元一公司于2019年8月23日向徐海燕邮寄解除合同通知书错误。徐海燕至今未收到元一公司送达的解除合同通知书。元一公司一审当庭并未提供邮寄存根原件，一审法院组织对复印件进行质证不符合法律规定，且仅凭元一公司从网络下载的查询单号推定徐海燕收到解除合同通知无事实和法律依据。元一公司提供的邮寄存根复印件无徐海燕签字，也未注明邮寄内容，亦未显示代收人与徐海燕的关系，达不到元一公司举证该份证据的证明目的。2.一审法院要求元一公司庭后补交原件并另行组织质证程序违法。且一审法院庭审后并未书面通知徐海燕到庭质证，一审法院在徐海燕未质证的情况下将该证据作为本案定案依据程序违法。3.商品房买卖合同并无解除必要性。依据法律及司法解释规定，合同解除有约定解除和法定解除，具体至本案，双方约定解除合同的条件并未成就。而双方签订商品房买卖合同的目的已经实现，主要权利义务履行完毕。徐海燕已经装修入住六年，也按照约定向元一公司支付了购房款（包含银行按揭贷款），案涉合同也不存在法定解除情形。另，徐海燕自愿在尽可能短的时间内按照约定向元一公司支付所有逾期款项，继续履行合同。 元一公司辩称，1.元一公司与徐海燕在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同及补充协议，双方均应适当、全面履行合同义务。按照约定徐海燕按期偿还贷款系履行合同的基本义务，依据元一公司提供的证据及人民法院查明事实，徐海燕未按约定按期支付购房款导致元一公司作为阶段性担保人被银行划扣剩余购房款及利息，徐海燕行为构成根本违约且符合合同约定的解除条件，故一审法院判决解除商品房买卖合同有事实及法律依据。2.元一公司在承担阶段性担保责任后按照约定向徐海燕送达解除合同通知书，该通知书载明徐海燕违约的事实及处理方案，徐海燕在收到通知书合理期限内未履行合同义务，双方解除合同的条件已经成就。3.元一公司多次通过电话通知徐海燕解决其未按期交纳购房款问题，在徐海燕不予配合的情况下元一公司两次通过特快专递的方式邮寄解除合同通知，该通知已经送达给徐海燕本人，一审法院当庭查询了快递单号确认徐海燕签收的事实，故徐海燕主张未收到解除合同通知书与事实不符。 元一公司向一审法院起诉请求：1.判决解除元一公司与徐海燕签订的编号为201315252的商品房买卖合同，并返还房屋；2.判决徐海燕协助元一公司办理解除预抵押、解除预告登记、解除备案登记手续；3.判决徐海燕承担违约金35720.8元及本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年10月23日，元一公司与徐海燕签订商品房买卖合同（合同编号201315252、房屋编码3413020210000400040803）并于2013年10月30日办理登记备案手续，合同约定徐海燕向元一公司购买元一·公园道一号第7幢1单元803号预售商品房，建筑面积为94.25平方米，单价每平方米3790元，总价计357208元。合同签订时徐海燕支付首付款107208元，余款250000元以银行按揭方式支付。合同附件四补充协议约定：“1、…:A、买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，出卖人履行担保责任的，出卖人有权将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚款、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)向买受人追偿，买受人应在出卖人告知或相关催款函件送达之日起3日内向出卖人支付上述款项,且自出卖人实际履行担保责任之日起，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。B、买受人没有按本项第A小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，出卖人有权扣除代买受人向按揭银行支付的全部款项，并有权要求买受人承担相当于总房价款10%的违约金……” 合同签订后徐海燕办理了按揭贷款手续，自2019年4月份始，徐海燕未按约定偿还按揭贷款，2019年6月中国工商银行从元一公司的保证金账户中扣划201694.1元用于清偿贷款。元一公司于2019年8月23日向徐海燕邮寄解除合同通知书。 一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。元一公司与徐海燕签订的商品房买卖合同补充协议中约定，买受人未按期支付银行按揭贷款的，出卖人承担担保责任并有权对遭受的全部损失（包括但不限于本息、罚款、赔偿金、诉讼费、律师费等）向买受人追偿，买受人应在出卖人告知或相关催款函件送达之日起3日内向出卖人支付上述款项；买受人延迟付款达30日，出卖人可解除合同，有权扣除代买受人向按揭银行支付的全部款项,并有权要求买受人承担相当于总房价款10%的违约金。徐海燕辩称元一公司要求解除合同的条件不成就，出卖人没有证据证明催款行为，且元一公司提供解除合同通知的邮寄方式属程序违法，未提供经本人签收，不产生合同解除效力。元一公司虽未提供经本人签收的存根，但根据查询单号能够证明确已签收，且该解除合同通知书里写明徐海燕违约的事实，能够达到告知的目的，故，对于徐海燕辩称不予支持。综上，徐海燕逾期未支付银行按揭贷款的行为，符合合同约定的解除合同并支付违约金的情形，故，元一公司要求解除与徐海燕签订的商品房买卖合同并返还房屋、协助办理解除预抵押、解除预告登记、解除备案登记手续并承担承担违约金35720.8元的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除元一公司与徐海燕于2013年10月23日签订的商品房买卖合同（合同编号201315252、房屋编码3413020210000400040803），徐海燕返还元一·公园道一号第7幢1单元803号房屋；二、徐海燕协助元一公司办理解除预抵押、解除预告登记、解除备案登记手续；三、徐海燕于判决生效之日起十五日内支付元一公司违约金35720.8元。案件受理费7194元，减半收取计3597元，由徐海燕负担。 本案二审期间，当事人均未提交证据。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，徐海燕与元一公司签订的商品房买卖合同及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。徐海燕自2019年4月未按照约定偿还按揭贷款，2019年6月中国工商银行自元一公司保证金账户划扣201694.1元用于偿还徐海燕房屋贷款。徐海燕存在违约，且因其违约行为导致元一公司未能足额获得案涉房屋的购房款。元一公司有权依据补充协议的约定向徐海燕主张权利。按照附件四补充协议约定，元一公司履行担保责任的，有权向徐海燕追偿。徐海燕收到催款函后三日内未向元一公司支付上述款项的，迟延达30日的，构成严重违约，元一公司有权选择立即解除合同。从元一公司提供证据显示，其在保证金账户被划扣后向徐海燕邮寄送达了解除合同通知书。虽徐海燕否认收到元一公司邮寄的解除合同通知书，但从元一公司提供的快递存根及查询信息显示，该公司按照徐海燕在商品房买卖合同所留地址及电话邮寄解除合同通知，显示该快递已经被签收，徐海燕认为该地址并非其居住地址，但未能提供证据证明其已告知元一公司居住地址发生改变的事实。故一审法院认定元一公司已经向徐海燕邮寄送达了解除合同通知并无不当。从元一公司提供的解除合同通知内容看其公司并未要求徐海燕先行支付被划扣款项及承担违约责任，而是直接通知解除合同。虽元一公司在解除合同通知书中表述多次通过电话与函件催促徐海燕，但徐海燕不予认可，元一公司也未能提供证据证明在保证金账户被银行划扣后向徐海燕追偿相应款项及要求其承担违约责任。鉴于商品房买卖合同签订后徐海燕交纳了首付款，房屋交付后徐海燕进行装修并入住数年，至2019年4月前也一直按照约定交纳按揭贷款，且本案审理期间，徐海燕也多次表示愿意按照约定承担违约责任，继续履行合同。考虑到上述因素，结合元一公司在未告知或发出催款函的情况下直接通知解除合同也不符合双方约定的合同解除程序，故元一公司现直接要求解除合同条件尚未成就，该公司起诉应予驳回，一审法院进行实体判决不当，本院予以纠正。 综上，徐海燕上诉理由虽不能成立，但一审法院对本案进行实体判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定，裁定如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初565号民事判决； 二、驳回宿州元一公园道房地产开发有限公司的起诉。 宿州元一公园道房地产开发有限公司公司预交的一审案件受理费7194元予以退回；徐海燕预交的二审案件受理费7194元予以退回。 本裁定为终审裁定。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理仰芮 书记员夏春秋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。