江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1493号上诉人（原审被告）：王群，女，1974年4月20日出生，汉族，个体户，住江西省九江市浔阳区。上诉人（原审被告）：陈文生（系王群丈夫），男，1968年9月17日出生，汉族，公司职员，住江西省九江市开发区。共同委托诉讼代理人：王恺源（系王群父亲），男，1938年9月25日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。被诉人（原审原告）：吴祥华，女，1978年10月15日，汉族，个体户，住江西省九江市浔阳区。原审被告：曹千明，男，1990年10月13日出生，汉族，中联建设集团股份有限公司职员，住江西省九江市濂溪区。上诉人王群、陈文生因与被上诉人吴祥华、原审被告曹千明租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王群、陈文生上诉请求：一、撤销一审判决第一项即“被告王群、陈文生应于本判决生效后三日内向原告吴祥华返还装修补偿款53,379元及搬家费1200元”；二、本案受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，缺乏证据，导致判决错误。1、上诉人的门店因政府拆迁，经与拆迁办多次协商最终确定上诉人净得补偿款787,062元，一审已提交录音证据证明拆迁办为了凑足787,062元，虚增装修补偿款32,493元。2、2018年1月20日曹千明与吴祥华签订店面转让合同，上诉人王群作为房东签字只是表示同意双方转让，其所达成的条款与房东无关，故王群签字时没有看内容。但王群回家后将该合同给家人看，发现第七条不对，第二天重新签订了一份合同，将原合同的第七条删除，并且三方均亲笔签字认可，这是不争事实。两份店面转让合同的第一条都是同一内容即“并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务。”被上诉人在起诉状中也认同该条款，一审法院也认同该条款。且王群与曹千明的门面租赁合同第十条如下：“在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其他原因需要拆除房屋，其租赁费按实际适用时间计算，本合同即终止。乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求。”3、关于门面拆除，法律对此有明确规定，合同内容不违反法律、法规、强制性规范。对于店面转让合同条款中有“遇国家征用拆迁店面，有关补偿款归乙方”绝无仅有，理所当然遭到出租方王群的反对，故第二天签名第二份店面转让合同，将第一份店面转让合同的第七条删除。但被上诉人将第一份作废的店面转让合同偷偷保存。一审法院不查清事实，仅凭曹千明一句话就认定第一份已作废的店面转让合同作为判决依据，违反常理和法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力导致合同不能履行，出租方不承担违约责任。拆迁补偿款属于该门面所有权人房东的补偿金，他人无权分割。吴祥华辩称，上诉人的上诉请求明显不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉。1、答辩人接手案涉店面时，曹千明因生意不景气店面仅租用近五个月，经三方于2018年元月20日协商一致，并于元月21日三方签订转让协议，答辩人交6万元人民币给曹千明，以弥补其所交的装修费（此装修费也是曹千明在租该门店时王群收受的自营店面装修金，曹千明在一审提供了付款记录），该转让协议明确店面内的装修、装饰及所有物料设备都归吴祥华所有，以及遇国家征用拆迁的有关补偿归吴祥华所有。事实证明答辩人所交的6万元装修费最终进了上诉人口袋。2、王群同意曹千明将门面转让给答辩人，转让协议是三方共同签订，故无法否定转让协议内的义务和权利，即使王群拿出另一个版本的转让协议（曹千明和答辩人均认定是作废的，而王群刻意留着）内容也同样明确该门店装修及门店内所有设备归答辩人所有。3、王群同意门面转租给吴祥华，2018年元月21日在签订转让协议基础上同时再签订案涉店面的租赁合同，合同期限为三年。拆迁正式公告是2019年元月20日，征收工作在半年内完成，即征收时间从起征到征收结束都在租赁合同有效期内，答辩人要求相关补偿合法合情合理。4、自2018年12月12日征收公告意见稿颁布后，答辩人多次与上诉人协商补偿事宜，但此后上诉人隐瞒答辩人在2019年5月底签了征收协议，答辩人因未得到任何补偿进行信访，信访局建议答辩人起诉房屋产权人。5、征收公告对于店面承租人的相关补偿范围，与上诉人和项目部签订的补偿协议中均包括装修补偿、搬迁费、过渡费、附属物补偿，即上诉人领取了答辩人在征收条款中应得补偿，也再次说明上诉人再次收取装修等费用补偿。6、答辩人按政策规定领取应得补偿款是合法行使权利，一审判决的补偿款远未达到答辩人的付出总和，答辩人仅仅是挽回些损失。吴祥华向一审法院起诉请求：1、依法判令三被告立即返还原告交付店面租赁转让金6万元；并由三被告承担连带清偿责任；2、由被告（一、二）退还原告交付的门店租赁押金3000元，补偿原告新增店面装修、装饰费20,732元、店面搬迁过渡损失费2000元、二年租约经营可得利润损失18万元、共计人民币202,732元；3、本案诉讼费用由两被告承担。后吴祥华变更诉讼请求为：要求被告王群、陈文生支付住改非补偿金205,702.50元，搬迁费1200元，过渡费4345元、装修补偿款53,379元、附属物补偿2180元、搬迁奖6000元，共计272,806.50元。一审法院认定事实：被告王群、陈文生系夫妻关系，其夫妇有坐落在九江市浔阳区70平方米的门店（产权证登记所有权人为陈文生）。租赁给了被告曹千明使用。2018年1月21日，被告曹千明为甲方、原告吴祥华为乙方、被告王群为产权方（房东），三方签订了《店面转让合同》一份，合同约定：1、门面产权方（房东）同意甲方（即被告曹千明）于2018年元月21日前将位于门面的租赁使用权转让给乙方（即原告吴祥华）使用。并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。该门面使用面积为70平方米。2、门面转让给乙方后，乙方与房东重新签订门面租赁合同。转让后门面店铺的装修、装饰及所有物料设备都归乙方所有。3、乙方在2018年元月21日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币大写陆万元整（￥60000元），上述费用已包括甲方的装修／装饰／设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用……7、遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。8、如果合同签订前政府已下令拆迁店铺，甲方退偿全部转让费，赔还装修损失陆万元，并支付转让费的15%的违约金。原被告三方在甲方、乙方、房东处签名。同日，原告吴祥华（乙方）与被告王群（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：门面每月租金3000元，同时交纳押金3000元；租赁期限为三年，自2018年元月21日起至2021年元月21日止，到期后在同等条件下原告有优先租赁权，同时约定：如果合同签订之后政府明令拆迁店铺，或者市政建设导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租金和押金给乙方。合同还对双方租赁的其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告曹千明支付门面转让费60000元；向被告王群交付了租房押金3000元和半年房租，并在门面原有的基础上进行了装修，并在此经营九江市视觉动力传媒广告业务。2019年1月19日，九江市浔阳区人民政府发布房屋征收公告，大中路西片区旧城（棚户区）改造项目，涉案的门面在旧城改造范围内。原告看到拆迁公告后，与被告王群、陈文生协商拆迁补偿事宜未果，故诉来一审法院。另查：被告陈文生与九江市浔阳区房产管理局签订了浔阳区大中路西段（棚户区）改造房屋征收货币补偿协议书，协议补偿内容为：1.房屋补偿411405元、2.货币补偿安置补助费102851元、3.搬家费1200元、4.过渡费4345元、5.住改非补偿159868元和45834元、6.装修补偿53379元、7.附属物补偿2180元、8.搬迁进度奖6000元，共计787062元，该补偿款于2020年1月已发放给被告陈文生。一审法院认为，原告吴祥华与被告王群、曹千明三方在平等自愿基础上签订的店面转让合同，合法有效，具有法律约束力，三方均应按照合同约定履行自己的义务。原告与被告王群提交的店面转让合同虽然不同，但经庭审质证被告曹千明认为原告提交的转让合同系三方真实履行的合同，故一审法院采信原告提交的店面转让合同，该合同第七条约定：遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方（原告），故该店铺的装修补偿53,379元及搬家费1200元，应归原告所有，被告王群及陈文生应向原告返还该项费用。被告王群、陈文生已提交证据证实该店铺在出租给原告之前就已经在从事经营业务，不是原告将涉案房屋进行住改非，住改非补偿、过渡费、搬迁奖、附属物补偿均系对产权人进行的补偿，故原告要求被告返还以上几项补偿款，不符合法律规定，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王群、陈文生应于本判决生效后三日内向原告吴祥华返还装修补偿款53,379元及搬家费1200元；二、驳回原告吴祥华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5241元，由被告王群、陈文生负担1165元，由原告吴祥华负担4076元。二审中，上诉人王群、陈文生提供两份证据，证据一为南昌永佳房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋装修价格测算表、附属物价格测算表，用以证明拆迁办给案涉房屋评估的装修费用为18,706元；证据二为王群、曹千明于2017年8月22日签订的《门面租赁合同》，用以证明被上诉人没有资格获得国家补偿款，此前和曹千明的租赁合同对此有明确约定，即店面转让合同第一条约定被上诉人享有曹千明原房屋租赁合同中的权利义务。被上诉人吴祥华质证认为，证据一中的评估公司身份有异议，没有公章，该评估是初评，征收评估应以复评报告为准，故该份证据无效；证据二即房屋租赁合同是上诉人与曹千明签名，被上诉人接手门面时该合同已经终止，不能说明问题。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据一中并无评估机构签章，无法证明该证据来源合法，当事人确认的征收补偿方案及案涉房屋征收补偿协议书中未明确以该评估机构评估报告作为房屋补偿依据，故对该证据不予采信。关于证据二的真实性、合法性，吴祥华对此未持异议，应予确认。对该证据关联性及其证明目的，需结合本案事实及其他证据，评定后予以采信。本院查明，王群与曹千明于2017年8月22日签订《门面租赁合同》，合同主要内容为：1、曹千明承租王群的案涉门面，租赁期间从2017年9月1日起至2020年9月1日；2、在合同期内，如果王群同意曹千明将房屋使用权交付给第三者，本合同对曹千明与房屋使用权者继续有效；3、在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其他原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止。曹千明要积极配合不得向王群提出任何要求。如因不可抵抗的自然灾害，使双方或任何一方造成经济损失的，任何一方均不得向对方提出索赔要求。本院查明的其他相关事实与一审法院查明事实基本一致，应予确认。本院认为，围绕双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：曹千明、吴祥华及王群签订的两份《店面转让合同》效力问题，即吴祥华以其提交的《店面转让合同》第七条约定要求王群、陈文生返还装修补偿款等费用的诉请能否成立。对此，本院认为，第一，两份店面转让合同中的三方签署人对各自签名均不持异议，合同均约定自三方签字之日起合同生效，因合同签署一方的最后落款时间均为2018年元月21日，故两份合同成立、生效时间为同一日。第二，两份合同内容均未对另一份合同条款或合同效力作出否定的意思表示，且合同签署人均未在法定期限内向法院或仲裁机构申请撤销任一合同。基于此，两份合同均为当事人自愿签订，系各自真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。两份合同的不同之处应当认定为是对合同内容的相互补充，而非否定或修改。上诉人二审提交王群与曹千明的《房屋租赁合同》，不具有推翻三方共同签订的《店面转让合同》的证明效力，且两份《店面转让合同》第二条均约定的“门面转让给乙方（即吴祥华，下同）后，乙方与房东重新签订门面租赁合同，转让后门面店铺的装修、装饰即所有物料设备都归乙方所有”，亦能反映合同第七条中“遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方”的当事人真实意思表示。故吴祥华诉请要求王群、陈文生夫妇返还装修补偿款等费用有事实依据。征收补偿协议书中约定装修补偿以评估报告为准，上诉人未能提供充分证据证明装修补偿金与评估价款不一致的情形下，一审以征收补偿协议书载明的53,379元认定装修补偿费并无不当。一审根据相关证据及合同约定确认案涉房屋征收补偿款中的装修赔偿53,379元及搬家费1200元归吴祥华所有，理据充分，应予维持。综上所述，王群、陈文生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1194元，由上诉人王群、陈文生负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇二〇年十一月五日书记员 刘 楷