河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10681号 上诉人（原审原告）：崔书某，男，1954年10月7日出生，汉族，住石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：牛云某，男、1964年6月22日出生，汉族，住石家庄市桥**。 被上诉人（原审被告）：黄某，男，1973年12月2日出生，壮族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：鲍锋云，河北广拓律师事务所律师。 上诉人崔书某因与被上诉人黄某土地租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市栾城区人民法院（2020）冀0111民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔书某上诉请求：1、依法撤销（2020）冀0111民初1267号案判决，改判《土地租赁合同》解除或发回重审。2、依法判令被上诉人承担违约金51200元、租金损失92000元，合计143200元。3、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误判决不公。本案事实是上诉人2014年5月6日将从苏邱村委会承包的24.38亩废窑坑地，平整建设围墙库房办公房后出租给被上诉人并与被上诉人签订了《土地租赁合同》。合同约定承租形式：为公司承租，经营期限：自2014年5月6日至2033年5月5日止，共19年。租金：自2014年5月从12.5万元至2033年5月的22万元不等。合同生效后履行中，被上诉人至起诉之日止，始终未能完善代理权手续。使签订的合同长期处在一种效力待定合同。土地租赁的实际使用人：河北建业预拌混凝土有限公司称未与上诉人签订《土地租赁合同》，如有问题找合同签订人（黄某）去，以至于上诉人起诉之日前的六年间为包括环保污染问题在内的合同期限、租金事宜不能解决，全部由上诉人被动承担。而被上诉人却始终不见踪影。2019年本案所涉《土地租赁合同》所依据的“甲方与苏邱村临时占地协议”，发生了合同约定的政策性变更，使本合同难以履行。至2020年4月30日经多方打听才找到了被上诉人并电话通知：要求被上诉人前来对《土地租赁合同》进行协商、修改和补充，并在苏邱村委会公告栏处、租赁土地的大门口以张贴通知方式告知了被上诉人。催告被上诉人在一个月内完善合同代理权相关手续及变更合同事宜。逾期自行承担不利责任。被上诉人知悉告知后的沉默和不作为恰恰证明了被上诉人在操作合同代理权陷阱，造成民事权利能力和民事行为能力的主体不确定，民事责任无人来承担。本案情形符合《民法总则》第一百三十七条、第一百三十九条、《合同法》第四十八条、第九十三条、第九十四条规定的情形。一审法庭故意模糊了上诉人事实主张和证据法律效应，在被上诉人没有提供有效反证据的情况下以“公司承租不影响该合同的效力也不符合效力待定合同的构成要件”为由，驳回了上诉人的诉讼，是在为被上诉人谋利。一审法院故意违背事实和法律作枉法裁判，属认定事实不清，适用法律错误判决不公。二、上诉人有新证据足以推翻一审判决，应改判解除或发回。新证据1.黄某答辩状。证明目的：①证明被上诉人（黄某）自相矛盾的答辩，是在操作合同代理权陷阱，造成民事权利能力和民事行为能力的主体不确定，民事责任无人承担，让上诉人蒙受损失。②证明：合同签订后六年间被上诉人未被追认代理。被上诉人答辩状自称：作为股东（黄某）签订租赁合同，不违反合同约定，并不影响合同成立及效力，合同中并未约定承租主体必须为公司和合同履行时土地租赁的实际使用人，河北建业预拌混凝土有限公司称：“未与上诉人签订《土地租赁合同》，如有问题找合同签订人（黄某）去”的行为，违反《民法总则》第一百六十一条、一百六十八条、一百七十一条之规定，此事实恰恰证明了被上诉人在操作合同代理权陷阱，造成民事权利能力和民事行为能力的主体不确定，民事责任无人承担，让上诉人蒙受损失。新证据2.告知、通知。证明目的：①证明被上诉人的沉默和不作为属于默认和合同违约。②证明：土地租赁的实际使用人：河北建业预拌混凝土有限公司（被代理人）拒绝追认代理，被上诉人（黄某）签订的合同无效。上诉人有证据证明。无论是签合同的自然人黄某、还是租赁土地实际使用人河北建业预拌混凝土有限公司，上诉人都以告知的形式告知了，在代理未被追认的事实面前，一审法院故意违背事实和法律作驳回了上诉人的诉讼，让上诉人承担因政策性变动，以及经济发展带来的物价增涨琴原因造成的损失，无法无据。依据《土地租赁合同》第7条第1款约定：在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。守约的另一方依法有权解除合同。新证据3.石家庄市委、市政府［2019］-32的通知。证明目的：证明合同承包租赁费过低期限过长显失公平违规。本案所涉《土地租赁合同》在履行到第6年时，遇石家庄市委、市政府［2019］-32实施《关于开展清理农村集体经济合同专项行动实施意见》的通知，实施意见二、清理范围和重点6类问题第（2）款：承包租赁费过低或期限过长；实施意见三、阶段步骤：第（三）项第（2）款：对承包租赁费过低、显失公平、群众意见较大的，通过协商进行适当调整；承包集体机动地超过5年的，根据《河北省农业土地承包条例》有关规定予以纠正。依据此通知苏邱村委会对上诉人的《临时占地协议》进行了调查了解整改并签订了《占地补充协议》。以上此情形，就是《土地租赁合同》第6条第3款约定“本合同履行中。如因不可抗力或因政策规定不允许乙方经营，致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任”。一审法院驳回诉讼的判决不公。新证据4、市场调查三楷搅拌站年租金130万证明。证明目的：合同承包租赁费过低、显失公平、违规。三楷搅拌站位于栾城区，与本案所涉土地租赁场地相隔直线距离只有200米。租用面积20亩，面积小于少于本案土地租赁场地。年租金却达130万。本案所涉土地租赁场地24.38亩。年租金却是18万。租金悬殊相差巨大、显失公平。依据石家庄市委、市政府［2019］-32实施《关于开展清理农村集体经济合同专项行动实施意见》的通知和有关规定应予以纠正。三、依法判令被申请人承担违约金51200元、租金损失92000元，合计143200元。被上诉人六年间始终未能完善代理权手续，对上诉人的善意告知、通知表现为沉默、不作为属于合同违约在先。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的2%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。故违约金为：2021年5月6日至2033年5月5日未到期承租金额2560000元的2%即51200元。租金损失为：2019年3月1日至2020年7月1日（共16个月）占地费调整后每亩3000元。即3000元÷12个月＝250元／月×16个月＝4000元／月×23亩＝92000元，合计143200元。另：上诉人考虑到本合同已履行6年，雇佣工资虽有拖欠，但租赁费支付正常。为保证双方利益，故合同已履行的互不追究。为响应政府政策调整将起诉撤销合同变更为解除合同。另行规范签订合同。综上，恳请中级法院依法撤销（2020）冀0111民初1267号案判决，改判《土地租赁合同》解除或发回重审支持上诉人的诉求，以维护上诉人的合法权益。 黄某答辩称，崔书某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由：2014年5月6日黄某与崔书进签订租赁合同，合同中指定了租金的收款人为崔宁某，系崔书某的儿子。在合同是2014年5月6日签订至今的六年期间，均是由黄某按照合同约定的租金向崔宁某支付，并没有存在延期或未足额支付租金的情况。2014年5月21日河北建业预拌混凝土有限公司在工商办理注册登记黄某为该公司的股东及法人代表，该承租的土地用于该公司的经营至今，从承租的主体集成书的形式均符合合同的约定，崔书某在2019年2月28日与苏邱村委会签订占地补偿协议，将所租赁的土地的租金由每年300上涨为每年每亩3000，基此崔书某每年向村委会是2019年起应交纳的租金是55800元，一年给崔书某216000元，在租金上涨后我们主动承担了崔书某向村委会交纳的上涨部分，2019年村委会给他涨租金，在涨的基础上承担了一半。按照合同第五条约定，在合同有效期内甲方不提高租金，但是我方主动的崔书某与村委会所签订合同，上涨部分租金自动承担了一半，我方并不存在违反合同约定的情形，更不存在违约行为的发生。按照合同第七条的约定，只有在乙方未足额交纳租金的情况下，甲方有权单方解除合同，而本案中黄某并不存在合同约定的违约情形也不存在法定的作为出租方租金合同目的不能实现的情形的发生，对崔书某要求解除合同，既不符合合同约定也不符合法律的规定。黄某按期足额向交纳租金没有违约情形的发生，不应向崔书某支付租金、违约金。对于上诉提出的石家庄市政府的文件问题解释一下：我派我股东跟他们去协商，才有了一年多给他三万多的补偿，也是经过协商的，我们当时合同是真实表达，但是后来我们考虑这种情况，我们酌情又给他一年多加了几万元钱，实考虑到他个人的情况上涨，因为当时我们给他确实多，我们另一个股东去找他们，这个连续履行了两年，从2019年我给他一次今年又给了他，他接受了，我都打到那个账号上。上诉人所称其他搅拌站租金高的问题，我们附近有三个三个搅拌站是不一样的，一个搅拌站比我们的租金低，另一个搅拌站比我们的高，因为租赁的基础不一样，人家是带机器设备租赁，所以租金较高。我是先以个人名义租赁土地，然后才成立公司进行工商注册，我是法定代表人，后来另一个股东任法定代表人，我是监事，公司一共就我们两个股东。 崔书某向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告签订的《土地租赁合同》解除，原告不承担责任；2、依法判令被告承担违约金51200元、租金损失92000元，合计143200元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：经审理查明,2014年5月6日，原告崔书某作为甲方与被告黄某作为乙方签订《土地租赁合同》，约定“黄某租赁原告崔书某位于石家庄市栾城区块儿，土地性质为建设用地，承租形式为公司承租，承租期限为19年（自2014年5月6日起至2033年5月5日止），在合同履行过程中，如因不可抗力或因政策规定不允许乙方经营致使合同难以履行时，合同可以变更或解除，双方不承担责任，合同还规定了租金、租金的给付方式、双方权利义务、违约责任等条款。另查明，该涉案土地为河北建业预拌混凝土有限公司所用，该公司成立于2020年5月21日，黄某为该公司股东。合同中指定的收款账号系原告儿子崔宁某的银行账号，合同签订后，被告均以个人名义按照合同约定向该账号上缴纳租金，2020年4月29日，被告向指定的账号转款18万元，用于交纳2020年5月6日到2021年5月5日期间的租金。该涉案土地，系原告于2005年5月1日占用苏邱村的窑坑地，占地时间为30年，每年交纳占地费300元，并与村委会签订了《临时占地协议》，后该窑坑被填平。2019年2月28日，原告与苏邱村委会又签订了一份《占地补充协议》，确定占地亩数为14.48平方米，将占地费每年300元调整为每年每亩3000元，自2019年3月1日起执行。原告向苏邱村委会交纳的占地费调整后，被告在原应交租赁费的基础上，于2019年4月29日又给了被告3.6万元、2020年4月17日又给了被告3.5万元。期间，原告就完善和变更手续及签订补充协议与被告电话联系，并通过张贴通知的形式告知被告，其通知内容：“承租方黄某，你与崔书某签订的土地租赁合同，尚有完善及变更的手续。通知你多次无果。即日起30日内协商办理。逾期自行承担责任。通知人崔书某2020年5月1日”。 一审法院认为，1、关于合同的效力问题。原、被告之间签订的《土地租赁合同》，虽在负责人栏中签写的负责人姓名不一，但其合同内容相同，出租方也显示为原告，且原告与崔宁某为父子关系，指定收款人账号的名称也是崔宁某，双方已按合同履行多年，应视为此合同系双方真实意思表示，合法有效，对其效力，本院予认定。效力待定合同是指已成立的合同因欠缺一定的生效要件，其生效与否尚未确定，须经补正方可生效，在一定的期限内不予补正则视为无效合同。本案双方所签订的合同中，虽表明承租形式为“公司承租”，但并未约定“完善代理权手续”是本合同的生效要件，且合同第九条约定经双方签章后生效，故“公司承租”这句话不影响该合同的效力。况且该土地也实际为公司租赁，只是被告作为公司股东，并以个人名义交纳的租赁费。退一步讲，即便约定了生效要求，如在一定期限内不予补正，应为无效合同，无效合同自始就没有法律效力，谈不上解除。2、合同是否具有解除的要件。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告所提交的证据，均不符合以上解除要件。虽双方在合同中约定也约定了解除条件，但调整租赁费不属政策规定不允许经营致本合同同无法继续履行的情形，且被告自2019年起，连续两年也多给了原告一定的租赁费，被告并未违约，故对原告要求解除合同并要求被告赔偿违约金的请求本院不予支持。原告称未收到被告所给付的租赁款项，因原告将租金打入了合同约定的账户，该账户户主崔宁某系原告之子，多年来原告并未提出过异议，可以推断原告对被告支付租金的行为是已知并认可的，并且原告称账户已挂失也没有提供相应的证据，本院对原告的意见不予采纳，综上，原告的请求没有事实和法律依据，属证据不足，应当予以驳回其诉讼请求。鉴于本案的实际情况，租期长，市场价格波动较大，为了使合同便于履行，双方应友好协商，达成共识，避免矛盾的发生。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回原告崔书某的诉讼请求。案件受理费3244元，减半收取计1622元，由原告崔书某负担。 本院二审期间，上诉人提交的新证据的名称、证明目的已经在上诉状中进行了论述，被上诉人也在二审庭审中答辩意见中进行了质证。 本院查明的其他事实同一审法院查明的事实一致。 本院认为，石家庄市委、市政府[2019]-32《关于开展清理农村集体经济合同专项行动实施意见》的通知所调整的合同是上诉人与村委会签订的承包合同，其效力并不及于上诉人与被上诉人的租赁合同。上诉人与村委会已经续签了租赁合同，尚未到期，故其以此为理由要求解除与被上诉人的租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人为了成立公司，先以个人的名义签订租赁合同，然后再成立公司且本人任法定代表人，故上诉人以被上诉人个人签订合同，但承租方式为公司租赁为由请求租赁合同无效，理据不足，不予支持。《土地租赁合同》，指定收款人账号的名称是崔宁某，双方已按合同履行多年，应视为此合同系双方真实意思表示，合法有效，被上诉人并不拖欠上诉人的租赁费用，原审被告自2019年起，连续两年也多给了原审原告一定的费用，上诉人称是治理污染的费用，被上诉人不认可，被上诉人崔宁某出具的收条上注明的是土地使用费，故对上诉人的理由不予认可。综上，一审法院对原告要求解除合同并要求被告赔偿违约金的请求不予支持符合法律规定。 综上所述，崔书某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,244.0元由上诉人崔书某负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  王 婷 审判员  李荣水 二〇二〇年十一月三十日 书记员  张天洋 附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审。 当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 ——