广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9348号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈春燕，女，1995年12月24日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县******，公民身份号码450************922。委托诉讼代理人：张勇，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：关慧雅，广东晟晨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：廖明霞，女，1973年11月15日出生，汉族，住重庆市北碚区**********，公民身份号码510************322。委托诉讼代理人：陈豪发，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁俊芳，广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市鸣仁物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********************，统一社会信用代码914******DC13。法定代表人：黄素迎。委托诉讼代理人：陈豪发，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁俊芳，广东力创律师事务所律师。上诉人陈春燕因与被上诉人廖明霞、佛山市鸣仁物业管理有限公司（以下简称鸣仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初6928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈春燕上诉请求：1.撤销一审判决，判令廖明霞退还陈春燕已付房款155000元；2.一、二审诉讼费由廖明霞承担。事实和理由:一、本案是因廖明霞、鸣仁公司的违约行为导致案涉合同无法实际履行，陈春燕不存在违约行为，不应承担违约责任。八成按揭付款是黄某对陈春燕的承诺也是陈春燕买房前提条件，黄某未兑现该承诺。陈春燕不仅未逾期付款反而提前支付了部分购房款，不存在任何违约。廖明霞、鸣仁公司未及时办理还贷导致合同无法实际履行。二、一审判决对本案定金金额认定错误，应当根据合同约定认定而不能依收款收据记载的内容认定定金金额。案涉合同已约定购房定金为30000元，70000元为购房款而并非定金。三、一审判决廖明霞、鸣仁公司无需返还100000元定金以弥补其损失有失公允。陈春燕已尽合理通知义务，反倒是廖明霞、鸣仁公司拒收通知，也未与陈春燕进行善后沟通，产生的损失应由其自行负担。廖明霞、鸣仁公司声称遭受损失并反诉，但未提交证据证明损失。即使陈春燕存在违约，在扣除三万定金后也足以弥补其损失。廖明霞、鸣仁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求予以维持。陈春燕向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈春燕与廖明霞、鸣仁公司签订的《房地产买卖合同》；2.廖明霞向陈春燕返还购房款155000元；3.本案案件受理费及其他诉讼费用由廖明霞、鸣仁公司承担。廖明霞向一审法院提出反诉请求：1.解除廖明霞与陈春燕签订的《房地产买卖合同》；2.陈春燕向廖明霞支付迟延履行违约金1208150元（以房屋总价款1655000元为基数，自2019年4月29日起，按日千分之二支付迟延履行违约金至实际办理房屋权属变更登记之日止，暂计至2020年4月27日为1208150元）。一审法院查明：一、2019年2月15日，廖明霞出具授权委托书，委托廖明英处理2302号房屋的管理、出售等事宜。2019年3月2日，廖明霞出具房屋买卖委托书，委托黄某代理出售2302号房屋的相关事项。具体内容如下，“1.在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续，代为签署以上房屋的买卖合同；2.代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；3.代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；4.协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；5.代为收取相关售房款”。二、2019年4月29日，陈春燕、黄某与鸣仁公司签订《房地产买卖合同》。该合同列明当事人如下：廖明霞为出卖人（甲方），黄某为代理人（甲方），陈春燕为买受人（乙方），鸣仁公司为中方介（丙方）。该合同约定如下内容：经丙方介绍，甲方自愿将2302号房屋出售给乙方，成交价1655000元。乙方在签订合同当天付清定金30000元，于签订按揭贷款合同支付70000元，余款1555000元通过按揭贷款支付。2019年8月1日前申请办理权属登记手续，如因相关部门、银行审批流程等原因导致延迟则相应顺延。该合同第九条第2款关于乙方违约责任约定如下：“2.1、本合同签订后，乙方不按合同约定支付定金的视为违约，乙方必须按本合同规定赔偿甲方定金，甲方可单方解除合同。2.2、若乙方违约，甲方收取的定金不予返还，本合同自动解除。2.3、若乙方不按期支付款项或办理相关手续的视为违约，在甲方同意乙方延迟履约的情况下，甲方有权要求乙方自本合同签订之日起，至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。”三、2019年4月19日，陈春燕向邱某转账支付40000元。2019年4月22日，陈春燕向邱某转账支付60000元。2019年4月29日，黄某向陈春燕出具收款收据，确认收到30000元。2019年5月7日，黄某向陈春燕出具收款收据，确认收到定金70000元。廖明霞在庭审中述称，对于陈春燕向邱某支付的100000元，廖明霞仅收到其中30000元。陈春燕分别于2019年6月28日、2019年9月6日、2019年11月7日通过周某的银行账户向廖明霞转账支付35000元、10000元、10000元，合计55000元。四、2020年1月19日，陈春燕委托广东晟晨律师事务所陈勇律师向廖明霞发出律师函，要求解除《房地产买卖合同》，并要求廖明霞返还购房款155000元。该律师函一份按廖明霞身份证住址寄出，一份寄给黄某，一份寄给廖明英，分别因“无法联系收件人”、“无联系电话”、“上门无人”被退件。2020年3月23日，陈春燕诉至一审法院。审理过程中，廖明霞对陈春燕提起反诉。庭审中，廖明霞、鸣仁公司表示同意解除《房地产买卖合同》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。对于本案，分析如下：一、《房地产买卖合同》是否应予解除。《房地产买卖合同》约定陈春燕以1655000元向廖明霞购买房，则陈春燕负有向廖明霞支付购房款的义务。陈春燕主张黄某承诺按陈春燕条件可以申请1320000元按揭贷款支付约八成的购房款，但后来黄某表示按揭贷款最多只能支付1150000元，即约七成的购房款。但首先，陈春燕未能举证证明黄某曾向陈春燕作出上述承诺，也未能举证黄某或者廖明霞承诺陈春燕以自有资金支付的金额最多仅为335000元。其次，廖明霞仅委托黄某代理出售2302号房屋事项，其中涉及按揭贷款的也仅是“协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件”。陈春燕也述称黄某除了是廖明霞的房屋买卖代理人，还是陈春燕的按揭代办人，为陈春燕提供代办按揭贷款服务。故即使黄某作出上述承诺，也并非以廖明霞代理人的身份作出，对廖明霞不产生法律效力。最后，陈春燕能够获得的按揭贷款金额由银行审核认定。陈春燕在购买房屋时理应审慎考虑其经济能力。对按揭贷款不足以支付购房款的部分，陈春燕作为买方负有以自有资金或通过其他途径补足支付的义务。直至本案庭审结束，陈春燕未取得银行出具同贷书。陈春燕述称无法按成交价约八成的金额获得按揭贷款，但也不同意按成交价约七成的金额申请按揭贷款。陈春燕上述行为表明已不再履行付款义务，导致合同无法继续履行。廖明霞抗辩其尚未注销2302号房屋的抵押登记，是由于陈春燕未继续办理按揭贷款手续，一审法院予以采纳。因此，在《房地产买卖合同》履行过程中，廖明霞不构成违约，陈春燕构成违约。对于廖明霞主张解除廖明霞与陈春燕之间的房屋买卖合同，一审法院予以支持。陈春燕对合同没有解除权，但廖明霞、鸣仁公司在2020年6月4日庭审中表示同意解除《房地产买卖合同》，因此一审法院确认该合同自该日起解除。二、廖明霞是否应向陈春燕返还购房款。陈春燕主张已经向廖明霞支付购房款155000元，廖明霞对收到其中85000元予以承认，故一审法院对该事实予以认定。对于2019年5月7日收款收据所载70000元，廖明霞抗辩没有收到。虽然陈春燕并非直接向廖明霞支付该70000元，而是转账支付给邱某；但廖明霞确认收到的85000元中，有30000元同样并非直接向廖明霞支付，也是转账支付给邱某，说明陈春燕与廖明霞之间有通过邱某转交购房款的支付方式。同时，廖明霞委托黄某代为收取购房款，而黄某已经向陈春燕出具收款收据确认收到该70000元，应视为陈春燕已经履行该70000元的支付义务。因此，对于陈春燕主张已经向廖明霞支付购房款155000元，一审法院予以认定。该155000元中，2019年4月29日收款收据虽然没有载明该日支付的30000元是否属于定金，但该30000元的金额、支付日期均与《房地产买卖合同》对于定金的约定相符，故可以认定该30000元属于定金。虽然《房地产买卖合同》约定定金为30000元，但2019年5月7日收款收据记载该日支付的70000元为定金。该收款收据由黄某出具，由陈春燕持有，故应认定二人同意将该70000元约定为定金。因此，陈春燕向廖明霞支付的购房款155000元中，共有100000元属于定金。如前所述，陈春燕构成违约，根据《房地产买卖合同》约定，廖明霞有权不予返还已经收取的定金。对于廖明霞抗辩无需向陈春燕返还定金100000元，一审法院予以采纳。对于其余已经支付的购房款55000元，因《房地产买卖合同》已经解除，廖明霞应向陈春燕返还。因此，对于陈春燕主张廖明霞返还购房款155000元，一审法院仅支持其中55000元，超出部分不予支持。三、陈春燕是否应向廖明霞支付迟延履行违约金。《房地产买卖合同》第九条第2.3款约定，廖明霞在同意陈春燕迟延履行合同的情况下，有权要求陈春燕按日利率千分之二支付迟延履行违约金。本案中，廖明霞提出了解除合同的诉讼请求，《房地产买卖合同》也已因解除而终止履行，故该合同第九条第2.3款并不适用于认定陈春燕如何承担违约责任。同时，廖明霞已经收取定金100000元且无需再向陈春燕返还，该定金100000元足以弥补廖明霞因陈春燕违约造成的损失。因此，对于廖明霞主张陈春燕按日利率千分之二支付迟延履行违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、确认陈春燕、廖明霞与鸣仁公司于2019年4月29日签订的《房地产买卖合同》自2020年6月4日起解除；二、廖明霞于判决发生法律效力之日起十日内向陈春燕返还购房款55000元;三、驳回陈春燕的其他诉讼请求；四、驳回廖明霞的其他反讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计1700元，陈春燕已预交。反诉受理费减半收取计7836.68元，被廖明霞已预交。上述费用合共9536.68元，由陈春燕负担1100元，廖明霞负担8436.68元。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.陈春燕的行为是否构成违约。2.廖明霞应向陈春燕退还多少购房款。关于陈春燕的行为是否构成违约的问题。陈春燕上诉称黄某未兑现八成按揭付款的承诺，陈春燕不存在违约行为，不应承担违约责任。本院认为，案涉《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对各方当事人均具有法律约束力。案涉合同约定，陈春燕在签订合同当天付清定金30000元，于签订按揭贷款合同支付70000元，余款1555000元通过按揭贷款支付。本案中，陈春燕至今未取得银行出具同贷书，且以无法按成交价约八成的金额获得按揭贷款为由拒绝按成交价约七成的金额申请按揭贷款，导致案涉合同无法继续履行，已违反案涉合同约定，构成违约，理应承担违约责任。陈春燕称黄某承诺可以申请房价八成作为按揭贷款，但并未提交相应证据证明黄某曾作出上述承诺或廖明霞存在其他违约行为，故本院对此辩解不予采纳，一审法院认定陈春燕构成违约并判令解除案涉合同，于法有据，本院予以维持。关于廖明霞应向陈春燕退还多少购房款的问题。陈春燕上诉称一审判决对定金金额认定错误，购房定金为三万元，七万元为购房款而并非定金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同解除后，廖明霞按合同约定有权不予退还定金，但应当退还剩余的购房款。对于各方争议的定金金额问题。经核查，虽然案涉合同第四条约定陈春燕在签订合同当天支付人民币30000元作为定金，但黄某于2019年4月29日向陈春燕出具的收款收据，只是载明确认收到30000元，并未明确该30000元的性质属于定金，而黄某于2019年5月7日向陈春燕出具的收款收据则明确载明：现收到买家陈春燕交来乘购该物业之定金款项人民币70000元。综观该两份收款收据均由黄某出具、陈春燕持有，且合同各方在起诉前均未对两份收款收据载明的内容均未提出异议，根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金合同以实际交付定金之日起生效”及《最高人民大院关于运用若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”之规定，定金具有给付设立的性质，故本院认定合同各方已通过实际履行将案涉合同约定的定金变更为人民币70000元，对于陈春燕关于定金为30000元及廖明霞关于定金为100000元的主张，均与法不符，有失公允，本院不予支持。因陈春燕共计已向廖明霞支付155000元，扣减合同定金70000元后，廖明霞应向陈春燕返还购房款85000元。综上所述，陈春燕的部分上诉请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初6928号民事判决第一、四项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初6928号民事判决第二、三项；三、廖明霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈春燕返还购房款85000元；四、驳回陈春燕的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取计1700元，反诉受理费减半收取计7836.68元，合共9536.68元，由陈春燕负担900元，廖明霞负担8636.68元。二审案件受理费2300元，由陈春燕负担1035元，由廖明霞负担1265元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十一月十八日法官助理 彭振宇书 记 员 卢瑶璇