广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2601号上诉人（一审原告、反诉被告）：杨小波，男，1975年12月4日出生，汉族，户籍所在地江西省樟树市************。居民身份证号码：362************335。上诉人（一审原告、反诉被告）：蒋小龙，男，1977年3月21日出生，汉族，户籍所在地江西省吉安市新干县***************。居民身份证号码：362************413。两上诉人共同委托诉讼代理人：何雅，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：何灶旺，男，1955年8月23日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区*************。居民身份证号码：440************714。委托代理人：张眷和，男，1980年10月3日出生，汉族，住珠海市斗门区****************。居民身份证号码440************072。系何灶旺的外甥。上诉人杨小波、蒋小龙与上诉人何灶旺土地租赁合同纠纷一案，双方均不服珠海市斗门区人民法院(2018)粤0403民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨小波、蒋小龙的上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判杨小波与蒋小龙向何灶旺支付租金33693元；2.何灶旺承担二审诉讼费用。事实和理由如下：一审法院在判决书第17页最后一段至第18页第一段中认定“根据原告的付款记录凭证，以及何灶旺在《函告》中的确认，本院认定原告共支付了租金430000元”错误，杨小波与蒋小龙实际已支付何灶旺租金550000元，剩余33693元租金未付。一、一审判决第12页最后一段查明2018年10月13日，何灶旺函告杨小波、蒋小龙就交付租金情况承认截至发函之日止，杨小波共支付租金20万元（原有猪栏每年10万元，2013年8月1日至2015年8月1日，共2年）。并且，一审判决第14页中间部分查明，何旺灶发给杨小波、蒋小龙的《函告》中明确“在收到本《函告》之日起5日内，向本人支付原有猪栏的租金10万元（2017年8月1日至2018年8月1日），并按约定支付后开发猪场的租金10万元（2017年9月1日至2018年9月1日），合计租金20万元”，何灶旺承认杨小波与蒋小龙只未付2017年至2018年新猪栏和旧猪栏的租金共20万元。可见，何灶旺承认已收到杨小波与蒋小龙支付2013年8月1日至2015年8月1日的租金共200000元。二、杨小波与蒋小龙在2015年9月4日至2017年10月23日向何灶旺支付转账租金330000元。一审判决书第10页查明，在2015年9月4日，杨小波与蒋小龙分两次向何灶旺转账100000元，在2016年8月3日向何灶旺转账100000元，在2017年9月4日向何灶旺转账100000元，在2017年10月17日和2017年10月23日两次向何灶旺转账30000元，上述一共向何灶旺转账支付租金330000元。三、何灶旺儿子何建维收到杨小波与蒋小龙支付现金20000元。一审判决第14页中间部分查明，何旺灶发给杨小波、蒋小龙的《函告》中明确“此款可以与本人儿子何维建向蒋小龙借款2万元交纳鱼塘电费相抵销”，何灶旺对其儿子借杨小波与蒋小龙2万元的事实承认，并且杨小波与蒋小龙也有多次向何灶旺的儿子转账的记录。并且，在何灶旺回复杨小波与蒋小龙的《函告》中对于杨小波与蒋小龙向何灶旺儿子预支5万元的事实予以确认（因为杨小波与蒋小龙支出时，未到租金交纳时间，所以称为预支款项）。综上，杨小波与蒋小龙在租赁合同履行期间已经向何灶旺（包括其儿子何维建）支付租金550000元，剩余租金33693元未支付。何灶旺辩称，答辩意见与上诉意见一致。何灶旺上诉请求：1.撤销一审判决，请求二审法院依法改判；2.一、二审诉讼费用由杨小波和蒋小龙承担。事实和理由：一、一审法判决第17页关于涉案《大皇石猪场租赁合同》的解除时间认定错误。事实上，该问题包括三个时间界限：1.蒋小龙、杨小波、何灶旺与斗门区乾务镇政府签订补助协议书，于2018年7月17日在搬迁项目补助表上签名确认补助的项目和费用。2.双方在2018年9月30日前拆除和清理了猪场，搬迁了猪只。杨小波、蒋小龙虽然从涉案土地撤走猪场，但仍留下运输车辆、生产工具、杂物等继续占用何灶旺的办公区和生活区至今。杨小波、蒋小龙并未将案涉土地交还给何灶旺自行使用。3.双方于2018年12月领取补助款。基于以上事实，涉案租赁合同解除的实际时间应为2018年9月30日。二、一审判决租金的计算方式错误。如前所述，双方在2018年7月17日签名确认补助项目和费用后，于2018年9月30日前拆除清理猪场，但蒋小龙、杨小波仍继续占用何灶旺的办公区和生活区至今，未将案涉土地交还给何灶旺，自行使用。因此租金应如下计算：1.2018年9月30日租赁合同解除前，何灶旺原有猪场租金从2013年8月1日至2018年8月1日租金共为50万元，2018年8月2日至2018年9月30日租金为100000元÷365天/年×60天＝16438元。新猪栏租金从2017年9月1日至2018年9月1日的租金为10万元，合计616438元。2.2018年9月30日后杨小波、蒋小龙仍继续占用何灶旺的办公区和生活区至今。至2019年5月30日缴纳诉讼费时为200000÷365天/年×242天＝132602元。以上租金合计616438+132602＝749040元，扣除杨小波、蒋小龙已支付租金40万元，尚欠349040元。一审判决认定蒋小龙、杨小波共支付租金43万元，明显错误。蒋小波、杨小龙分别于2017年10月17日转账2万元、2017年10月23日转账1万元给何灶旺的儿子，用于猪场因“天鸽”台风受损而进行修缮。一审判决却认定这是蒋小龙、杨小波支付的租金，不符合生活交易习惯。况且涉案租赁合同第一条、第二条，明确约定租金“每年一付”，蒋小龙、杨小波在以往转账支付租金时会备注转账用途为“租金”。结合涉案租赁合同第二条中“猪栏由乙方自行改造及维护，费用由乙方承担”的约定，2017年8月23日，猪场因天鸽台风受损，蒋小龙、杨小波因忙于养猪和收猪未能到处购买建材和组织工人施工，请求何灶旺代为安排相关修缮工作，并分两次转账3万元给何灶旺的儿子，何灶旺一审提交了收据17张，一审法院未予采纳，请求二审法院查清该事实。退一万步来说，即使一审判决认定此3万元属于租金，再进行扣减。蒋小龙、杨小波拖欠的租金也应该为349040－30000元＝319040元。基于何灶旺在一审反诉第三次庭审时明确变更为25万元，属于何灶旺对诉讼权利的处分，一审判决应当判令蒋小龙、杨小波向何灶旺支付租金250000元，而非153693元。三、一审判决认定违约金的约定实属何灶旺对蒋小龙、杨小波新建猪栏补偿款，适用法律错误。1.众所周知，国家征收是指国家基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权，并给予适当补偿的行政行为。征收时需要依据法律规定的权限和程序，其法定的条件、原则、强制性程度、构成要件、补偿依据和标准，均明显区别于案涉猪场的清理搬迁补助。2.既然一审判决认定案涉猪场的清理搬迁补助属于不可抗力的情形，不存在违约责任。况且根据合同意思自治原则，结合涉案租赁合同第一条、第二条的约定，何灶旺以原有800多棵二十多年的荔枝树、龙眼树的收益，新猪栏四年半的租金收益，原有猪场半年的租金收益等作为对价交付给蒋小龙、杨小波进行开发和改造及维护，费用由蒋小龙、杨小波承担。蒋晓波、杨小龙为避免支付这些补偿，才自愿对案涉猪场开发和改造维护，费用其自行承担，建好猪栏之后，四年半内何灶旺不得向蒋小龙、杨小波收取任何费用，四年半后所建猪栏归何灶旺所有。所指四年半后即从2017年9月1日开始，蒋小龙、杨小波所建猪栏由何灶旺租给其二人，双方之间关于所建猪栏的权属问题，作了既附条件又附期限的特别约定，这是合同的宗旨。3.结合相关法律及司法解释，违约金是当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方一定数额的金钱或者金钱以外的财产，即必须以违约为前提条件。违约金不能直接等同于补偿款，违约金中的补偿性不适用于案涉的新建猪栏。一审判决主观臆断的认定，该违约金的约定实属何灶旺对蒋小龙、杨小波新建猪栏的补偿款，难以服众，没有理据。一审判决对此适用法律错误，妄视何灶旺在合同签订后至新猪栏建设好期间的合法收益以及案涉猪场的清理搬迁后至合同届满时超过200万元的租金收入，有悖公平原则和合同意思自治原则。杨小波和蒋小龙辩称，一、何灶旺在一审反诉中请求确认案涉合同于2018年7月17日解除有事实和法律依据。由于政府发布通告的行为导致不可抗力出现，在2018年7月17日与乾务镇政府签订补助登记表同意搬迁后，双方均无法继续养猪，合同目的无法实现，杨小波与蒋小龙已经撤场，所以合同已经解除。二、租金计算至2018年7月17日有事实和法律依据，因为在7月17日后合同目的无法实现而导致解除，对于转账给何灶旺儿子的款项，详见一审法院查明的事实和杨小波、蒋小龙的上诉意见。三、斗门区政府发布通告的政府行为是不可抗力的一种情形，由于不可抗力属于法定解除合同的条件，在合同解除后，何灶旺获得政府的附着物补偿，该补偿的附着物猪栏主要是杨小波与蒋小龙开发建设，而且在案涉合同中对履行时间有约定，所以在合同因不可抗力解除后，何灶旺应按合同约定补偿杨小波与蒋小龙50万元。综上，请求法院依法驳回何灶旺反诉请求。杨小波、蒋小龙向一审法院起诉请求：判令何灶旺赔偿杨小波、蒋小龙违约金500000元，补偿杨小波、蒋小龙猪苗损失费356120元，退回押金500000元，合计1356120元。何灶旺向一审法院反诉请求：1.确认《大石皇猪场租赁合同》已于2018年10月20日(庭审中变更为2018年7月17日）解除；2.杨小波、蒋小龙向何灶旺支付租金200000元（第二次庭审时变更为300000元及利息，第三次庭审时明确为250000元）；3.杨小波、蒋小龙返还何灶旺代为垫付的修缮费20005元。一审法院认定事实：2000年1月1日，珠海市斗门区******经济合作联社（甲方）与何灶旺（乙方）签订《耕地承包合同》，约定甲方将大石皇山地总面积35亩发包给乙方承包种果树，承包期限20年即从2000年1月1日至2020年12月31日止，每年每亩承包金100元，合计每年承包金为3500元。何灶旺后又在承包土地旁边开荒开发了近200亩。2013年6月1日，珠海市斗门区******民委员会（甲方）与何灶旺（乙方）签订《土地承包合同》，约定甲方将乾北村大角冲立成围山边土地租给乙方承包，承包期限18年即从2013年6月1日至2031年5月31日止，18年租金合计38000元，由乙方在签合同前一次性缴交。该承包土地与大石皇山地相连。2013年1月31日，何灶旺（甲方）与杨小波（乙方）签订《大皇石猪场租赁合同》，约定：1.甲方将山上住房后面所有土地（100亩）及山下土地（15亩）租给乙方养猪（约7000头），由乙方开发养猪。期限为15年。猪栏由乙方自行建造，费用由乙方承担。建好猪栏之后的四年半时间内甲方不得向乙方收取任何费用，建好猪栏之后经四年半后所建造的猪栏归甲方所有。所指四年半后（即2017年9月1日）开始，乙方所建猪栏由甲方租给乙方。每年租金为十万元，支付方式为每年一付；2.另甲方原有猪栏租给乙方使用，每年租金为十万元，支付方式为每年一付。猪栏由乙方自行改造及维护，费用由乙方承担。起租日为甲方全部清场之日起，（即2013年8月1日）开始收取租金。3.按甲乙双方事先约定，甲方负责修一条水泥路进猪场，另把原猪场门口填平，排水沟修好，其费用由甲方承担。4.合同签订之日，乙方向甲方交付押金五十万元，同时甲方开好收据给乙方。十二年后租金在押金中扣取。5.在建好猪栏四年半之内如果当地居民或政府部门干涉造成乙方不能正常养猪，甲方必须赔偿给乙方猪栏建造费3800元/间（以猪栏内空14平米为标准，另赔偿猪苗损失费，退回全部押金。在乙方正常养猪的情况下，村委、政府部门不得对乙方进行罚款或收取其他任何费用）。6.在四年半至十五年之间，如遇国家征收或甲方不履行合同，甲方必须向乙方赔偿违约金五十万元，并补偿猪苗损失费，另退回押金和已交的未到期租金。7.在合同期内如果乙方不租甲方猪栏，甲方有权不退押金。8.在合同期内，甲方必须保证乙方三通（水、电、路）及生产经营许可证等相关证件到期后的更换及办理。如果乙方出现水源不够的情况，甲方山下那条大河必须无条件给乙方补给水源......11.乙方交付给甲方的押金到账后，合同即生效。2013年2月1日，杨小波通过银行转账500000元给何灶旺。同日，何灶旺出具《押金收条》给杨小波，载明：今收到杨小波交来湾口大石皇猪场押金500000元。2013年9月15日，何灶旺办领了《种畜禽生产经营许可证》，单位名称湾口村大石皇猪场。2015年9月4日，蒋小龙分两笔通过银行转账100000元给何灶旺。2015年9月6日，何灶旺出具《收据》，载明：今收到蒋小龙交来大石皇猪场2015年8月1日-2016年8月1日地租100000元。2016年8月3日，蒋小龙通过银行转账交付租金100000元给何灶旺。2017年9月4日，蒋小龙通过银行转账100000元给何灶旺。2017年10月17日和23日，蒋小龙通过银行分别转账20000元和10000元给何灶旺。2017年10月，涉案猪场受到台风破坏。何灶旺购买材料并请人进行了修缮，称是蒋小龙要求其帮修缮，尚欠其修缮费20005元。2018年6月1日，珠海市斗门区人民政府发出《关于珠海市斗门区畜禽养殖禁养区、限养区和适养区区划的通告》，通告禁养区是指县级以上地方人民政府依法划定的禁止建设养殖场或禁止建设有污染物排放的养殖场的区域，斗门区的禁养区总面积占全区总面积的91.96%，明确禁养区内禁止畜禽养殖场（户）的存在，已建的畜禽养殖场、养殖小区、养殖户，由辖区人民政府责令限期关闭或搬迁。2018年7月，珠海市斗门区乾务镇人民政府（甲方）与何灶旺（乙方）签订《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》，约定甲方依法对乙方位于湾口村大石皇山上（地名）地上的养殖场等实施清理搬迁补助，如果乙方在2018年10月1日（含）至2018年10月31日（含）自行搬迁畜禽并清理栏舍完毕的，甲方支付补助款总额的90%即2271461.40元；经乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作小组现场核实，乙方于2018年10月30日前已经搬迁清理完毕；乙方必须确保本协议涉及的畜禽、栏舍产权清晰，无争议、无抵押、无查封，被补助前发生的债权、债务以及由此引起的经济纠纷和法律责任与甲方无关，由乙方自行负责；本次补助协议签订后，乙方不得在乾务镇辖区范围内再进行畜禽的养殖活动。2018年7月，珠海市斗门区乾务镇人民政府（甲方）与蒋小龙（乙方）签订《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》，约定甲方依法对乙方位于湾口村大石皇（地名）地上的养殖场等实施清理搬迁补助，如果乙方在2018年10月1日（含）至2018年10月31日（含）自行搬迁畜禽并清理栏舍完毕的，甲方支付补助款总额的90%即517104元；经乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作小组现场核实，乙方于2018年10月30日前已经搬迁清理完毕；乙方必须确保本协议涉及的畜禽、栏舍产权清晰，无争议、无抵押、无查封，被补助前发生的债权、债务以及由此引起的经济纠纷和法律责任与甲方无关，由乙方自行负责；本次补助协议签订后，乙方不得在乾务镇辖区范围内再进行畜禽的养殖活动。2018年7月17日，何灶旺在《乾务镇辖区畜禽养殖场清理搬迁项目补助登记表》签名，确认28个砖混结构猪舍补偿共计2523246元，肉猪（25公斤以上）5只的搬迁费补偿共计600元。同日，蒋小龙在《乾务镇辖区畜禽养殖场清理搬迁项目补助登记表》签名，确认母猪4只、肉猪（25公斤以上）4623只、肉猪（25公斤以下）350只、白鸽100只的搬迁费补偿共计574560元。2018年10月13日，何灶旺函告杨小波、蒋小龙：杨小波先生于2013年1月31日与本人何灶旺签订《大石皇猪场租赁合同》，双方就租赁年限、租金、猪场维护之义务等问题达成协议，现就杨小波与蒋小龙交付租金（履行主要债务）的情况总结如下：1.截至发函之日止，杨小波共支付租金20万元（原有猪栏每年10万元，2013年8月1日至2015年8月1日，共2年）；2.2016年5月，本人曾多次催促杨小波履行交付租金，还与杨小波面谈此事。杨小波当时明确表示，其不再租赁“大石皇猪场”，“大石皇猪场”已由蒋小龙正式接手，由蒋小龙负责交付租金。事后，本人到“大石皇猪场”，要求蒋小龙交付租金；蒋小龙表示其刚正式接手，不久后蒋小龙便交付了原有猪栏的租金10万元（2015年8月1日至2016年8月1日租金）。3.2017年8月23日，“大石皇猪场”遭受超强台风“天鸽”的吹袭，猪舍的屋顶、铁硼、铁皮、猪栏等出现不同程度的毁损。事后，本人致电杨小波商议灾后维护与修复问题，杨小波回复直接找蒋小龙处理，并再次明确了其不再租赁“大石皇猪场”，由蒋小龙负责交付租金和负责猪场的维护。本人随后致电蒋小龙，并说明了杨小波的回复；蒋小龙立即表示猪场由其负责维护与修复，但因其忙于养猪和收购斗门镇某一猪场而未能到处购买建材和组织工人施工，为此请求由本人代为购买建材和安排工人进行修缮猪场，全部费用由蒋小龙承担。本人考虑到蒋小龙的繁忙，同意9月底或10月初开始代为购买建材和安排工人进行修缮，故答应蒋小龙的请求。4.蒋小龙于2017年9月4日交付了原有猪栏的租金10万元（2016年8月1日至2017年8月1日租金）。5.2018年5月份，本人多次到“大石皇猪场”，要求蒋小龙交付租金，蒋小龙却以种种理由推诿。同期，本人也多次要求杨小波交付租金。遵守合约精神履行义务，但万无想到的是，杨小波却置之不理。另外，关于杨小波与蒋小龙履行猪场维护义务的情况如下：本人于2017年10月10日开始代蒋小龙购买建材和安排工人进行修缮猪场，蒋小龙于同年10月中、下旬共预付了3万元（其中17日预付2万元和23日预付1万元）给本人；猪场猪栏修缮共花费50005元（本人代为垫付修缮费用，共计20005元），本人完成修缮猪场后也将相关费用通知蒋小龙，蒋小龙表示同意支付。鉴于以上事实情况，特向杨小波、蒋小龙先生明确以下三点：一、杨小波事实上2016年已转租猪场给蒋小龙，且蒋小龙向本人承认已支付45万元转让费给杨小波；为此，请杨小波、蒋小龙必须遵守各方相关合约的精神，按约定履行义务，做到“有约必守”，在收到本《函告》之日起5日内，向本人支付原有猪栏的租金10万元（2017年8月1日至2018年8月1日），并按约定支付后开发猪场的租金10万元（2017年9月1日至2018年9月1日），合计租金20万元。二、请杨小波、蒋小龙必须遵守各方相关合约的精神，按约定履行义务，在收到本《函告》之日起5日内，向本人支付因“天鸽”受损而灾后本人代为垫付修缮费用20005元（此款可以与本人儿子何健维向蒋小龙借款2万元交纳鱼塘电费相抵销；若蒋小龙同意抵销，则在收到本《函告》之日起5日内以书面同意书为准）。三、杨小波、蒋小龙已迟延履行主要债务，经多次催告并经本《函告》催告后，若在5天的合理期限内杨小波、蒋小龙仍未履行的，本人明确依照《合同法》及相关法律规定，依法解除杨小波与本人何灶旺2013年1月31日签订的《大石皇猪场租赁合同》，由此产生不利的法律后果，由杨小波、蒋小龙自行承担，本人将依法追究杨小波、蒋小龙违约等法律责任。2018年10月21日，杨小波、蒋小龙向何灶旺复函：我们在2018年10月18日收到您寄来的函件，对于您撰函提出的事实，根据实际情况，我们回复如下：一、对杨小波支付租金20万元的事实无异议；对蒋小龙在2016年5月交付10万元的事实无异议，对蒋小龙在2017年9月支付10万元的事实无异议。四、对台风“天鸽”造成猪栏损失，首先，根据《大石皇猪场租赁合同》的约定蒋小龙和杨小波对新的猪栏负责建设，并且新建设的猪栏在2017年9月1日开始何灶旺收取蒋小龙和杨小波的租金，何灶旺应承担修缮的义务；其次，蒋小龙和杨小波没有委托何灶旺对猪栏进行修缮；最后，何灶旺只是对其原有猪栏的修缮，并没有对蒋小龙和杨小波的新建猪栏进行修缮，新建猪栏是杨小波和蒋小龙自行维修。当时是何灶旺及其儿子何健维无钱维修其自有猪栏，何灶旺向蒋小龙预支5万元租金用于维修其原有猪栏。所以，5万元应当抵扣租金。五、杨小波与蒋小龙是共同合作经营大石皇猪场，双方各自占有相应的股份，并且共同享有《大石皇猪场租赁合同》的权利义务，杨小波并没有退出猪场，何灶旺所述的杨小波以45万元转让给蒋小龙后退出的情况并不是事实。六、2018年6月5日政府通过《珠海市斗门区畜禽养殖禁养区、限养区和适养区区划修编》后，涉案猪场是属于限养区，不是搬迁的猪场，是已存在的猪场。通过完善相关设施猪栏仍然可以继续经营，但是何灶旺没有按规定进行完善继续履行合同，而是选择放弃改造，并在2018年7月左右同意政府对猪场进行拆除搬迁。杨小波和蒋小龙知道后多次向何灶旺沟通，提出要求何灶旺继续履行合同的剩余年限，但是何灶旺不予理睬，并且何灶旺对蒋小龙进行非法恐吓和威胁，强行把杨小波和蒋小龙经营的猪场拆除，这种行为不止是违反合同的行为。杨小波和蒋小龙认为何灶旺在2018年8月1日前选择不履行合同的行为应按合同约定赔偿违约金、补偿猪苗损失费、退回押金和已交的未到期的租金。综合以上的事实，何灶旺在缴交合同租金之前先强行拆除猪场等不履行合同的行为已经违反合同约定侵害了其合法权益，应当赔偿所有的损失。如果何灶旺在收到函之日起5个工作日的合理期限内不履行相应的赔偿义务将通过法律程序维护合法权益。一审法院认为，何灶旺与杨小波于2013年1月31日签订《大皇石猪场租赁合同》，约定何灶旺将其承包的土地及原有猪栏租给杨小波养猪，由杨小波再自行建造新猪栏开发养猪，期限十五年，该合同是在平等、自愿的基础上订立的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。杨小波与蒋小龙均确认双方合伙经营大石皇猪场，在涉案猪场的经营中共享权益、共担责任，在本案中应作为共同原告和反诉共同被告。2018年6月1日，珠海市斗门区人民政府发出《关于珠海市斗门区畜禽养殖禁养区、限养区和适养区区划的通告》，涉案猪场属于禁养区，须限期清理搬迁，该情形应属于不可抗力。杨小波、蒋小龙确实无法继续养猪，杨小波、蒋小龙和何灶旺所签订的《大皇石猪场租赁合同》的合同目的无法实现，杨小波、蒋小龙和何灶旺后均与珠海市斗门区乾务镇人民政府签订了补助协议书，于2018年7月17日在《乾务镇辖区畜禽养殖场清理搬迁项目补助登记表》签名确认补助的项目和费用，后拆除清理了猪场，搬迁了猪只，领取了补助款，杨小波、蒋小龙已从案涉土地撤场，杨小波、蒋小龙已收回案涉土地自行使用，视为双方已经以实际行为解除了合同。何灶旺反诉请求确认《大皇石猪场租赁合同》于2018年7月17日解除，有事实和法律依据，一审法院予以支持。在2018年7月17日《大皇石猪场租赁合同》解除前，杨小波、蒋小龙应按约定向何灶旺支付租金。根据合同的约定，从2013年8月1日至2017年8月1日的租金共400000元，2017年8月1日至2017年9月1日的租金为100000元÷12＝8333元，2017年9月1日至2018年7月17日，租金共计200000元÷365天/年×320天=175360元，合计583693元。根据杨小波、蒋小龙的付款凭证，以及何灶旺在《函告》中的确认，一审法院认定杨小波、蒋小龙共支付了租金430000元。何灶旺称其中30000元属猪场修缮费，没有证据证实，且“天鸽”台风后猪栏按约定归何灶旺所有，理应由何灶旺负责维护，故一审法院不予采信。综上，杨小波、蒋小龙尚欠何灶旺租金153693元，依法应承担清偿责任。因《大皇石猪场租赁合同》已解除，且杨小波、蒋小龙和何灶旺均对返还押金500000元无争议，故杨小波、蒋小龙诉讼请求判令何灶旺返还押金500000元有事实和法律依据，一审法院予以支持。《大皇石猪场租赁合同》约定“在四年半至十五年之间，如遇国家征收或甲方不履行合同，甲方必须向乙方赔偿违约金五十万元，并补偿猪苗损失费，另退回押金和已交的未到期租金关于原告诉请的违约金500000元”，本来国家征收或本案中的政府划定禁养区限期清理搬迁畜禽养殖场所，如前文所述，属于不可抗力的情形，不存在违约责任。但是，因涉案合同约定了杨小波、蒋小龙新建的猪栏经四年半后（即2017年9月1日后）归何灶旺所有，何灶旺亦据此约定在畜禽养殖场清理搬迁中获得了政府的附着物补偿，而双方约定新建猪栏经四年半后归何灶旺所有的本意是双方履行合同至15年期满，故该“违约金”的约定实属何灶旺对杨小龙、蒋小龙的新建猪栏补偿款，符合公平原则，合法有效。杨小波、蒋小龙诉请判令何灶旺支付“违约金”即新建猪栏补偿款500000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持；同理，因在2017年9月1日后，原有猪栏和新建猪栏的权属人均为何灶旺，“天鸽”台风后猪栏的修缮当然应由何灶旺负责，亦因何灶旺的修缮，才在畜禽养殖场清理搬迁中得到政府的清点确认及补偿，故何灶旺反诉请求判令杨小波、蒋小龙返还修缮费20005元没有法律依据，且没有提供充分证据证实修缮费的支出，故一审法院不予支持。至于杨小波、蒋小龙诉请判令何灶旺补偿猪苗损失费，因如前文所述属于不可抗力，不存在违约责任；又因杨小波、蒋小龙已经获得了政府的搬迁费补偿；再因杨小波、蒋小龙诉称猪苗损失没有提供充分的证据证实，故该诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、确认杨小波、蒋小龙和何灶旺所签订的《大皇石猪场租赁合同》于2018年7月17日解除；二、何灶旺于判决发生法律效力之日起五日内向杨小波、蒋小龙返还押金500000元并支付“违约金”即新建猪栏补偿款500000元；三、杨小波、蒋小龙于判决发生法律效力之日起五日内向何灶旺支付租金153693元；三、驳回杨小波、蒋小龙的其他诉讼请求；四、驳回何灶旺的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费17005元，保全费5000元，合计22005元（杨小波、蒋小龙已预交）由杨小波、蒋小龙负担5800元，何灶旺负担16250元；一审反诉受理费4650元（何灶旺已预交），由何灶旺负担370元，由杨小波、蒋小龙负担4280元。二审期间，双方均未提交证据。本院经审理查明，二审法庭调查中，何灶旺述称其与蒋小龙、杨小波的养殖设施实际是2018年9月30日全部拆完，蒋小龙、杨小波述称其2018年10月7日搬迁完毕，但遗留了一些没用的旧设备和旧车在涉案场地未予清理。双方确认各自实际是按补助总额的90%领取搬迁补偿款。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，2018年7月，何灶旺、蒋小龙分别与珠海市斗门区乾务镇政府签订《乾务镇辖区畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》，该协议约定本次补助协议签订后，何灶旺、蒋小龙不得在乾务镇辖区范围内再进行畜禽养殖活动，且2018年7月17日，何灶旺、蒋小龙各自在搬迁补助项目登记表上签名确认，因此根据上述补助协议书的约定，蒋小龙、杨小波在此之后不能进行养殖，即蒋小龙、杨小波与何灶旺的租赁合同实际无法继续履行，故一审法院认定双方的租赁合同于2018年7月17日解除，并无不当。至于蒋小龙、杨小波在此之后有无及时清场交回场地予何灶旺，属于实际占用的问题，何灶旺据此主张双方租赁合同尚未解除，缺乏法律依据，不应采纳。关于蒋小龙、杨小波应向何灶旺支付的租金及占用费数额。如上分析，涉案租赁合同于2017年7月17日解除，故蒋小龙、杨小波应支付2013年8月1日至2018年7月17日期间的租金，经计算，旧猪场租金应为496164元（100000×4年＋100000÷365×351天），新猪场租金为87671元（100000÷365×320天）。因双方合同解除，何灶旺理应给予蒋小龙、杨小波合理的搬迁时间，根据何灶旺、蒋小龙分别与珠海市斗门区乾务镇政府签订《乾务镇辖区畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》的约定，如果何灶旺等在2018年9月30日前自行搬迁畜禽并清理栏舍完毕，政府支付补助款总额的100%，故本院认为蒋小龙、杨小波理应在2018年9月30日在搬迁完毕交还场地，逾期则应当向何灶旺支付占用期间的占用费。根据双方二审庭审陈述，并结合双方确认各自实际是按补助总额的90%领取搬迁补偿款这一事实，本院认为蒋小龙、杨小波自2018年9月1日至10月7日期间属于逾期占用，应向参照租金标准向何灶旺支付占用费，共20273元（200000÷365×37天）。对于何灶旺主张此后直至本案一审缴纳诉讼费期间的占用费，本院认为，蒋小龙、杨小波称其2018年10月7日搬离后仅是遗留了一些旧设备和一辆旧车在涉案场地，何灶旺主张蒋小龙、杨小波此后仍在涉案场地居住，未提供证据证明，故本院不予采纳，因此何灶旺仅以现场遗留有一些旧设备和一辆旧车为由导致其无法出租给他人使用，理由不充分，本院不予支持。即使涉案场地遗留有一些旧设备和一辆旧车，在其通知蒋小龙、杨小波搬离无果的情形下，何灶旺依法亦理应先及时清理，以避免损失扩大，故何灶旺主张2018年10月7日之后的占用费，本院不予支持。综上，本院认为蒋小龙、杨小波总共应支付何灶旺租金和占用费共计604108元（496164元+87671元+20273元）。关于蒋小龙、杨小波已付的租金数额。双方对于2015年9月4日综上所述，一审判决认定清楚，适用法律正确，但因出现新的事实，故本院予以改判。周莉莉上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初704号民事判决；二、珠海横琴钜联实业有限公司于本判决生效之日起五日内向周莉莉退还购房款10万元；三、驳回周莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2952元，由周莉莉负担1968元，珠海横琴钜联实业有限公司负担984元。二审案件受理费5905元，由周莉莉负担3937元，珠海横琴钜联实业有限公司负担1968元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  李 灵审判员  王 芳二〇二〇年十一月××日书记员  程 敏