湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1424号上诉人（原审被告）：蔡斌斌，男，1983年11月8日出生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：丁在元、张春雷，湖北丰年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：松滋市融翔商贸有限责任公司，住所地：湖北省松滋市新江口镇玉岭南路西段**（中央天城商业****）。统一社会信用代码：91421087326054914K。法定代表人：周昌明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冉永海，系该公司职工。委托诉讼代理人：周刚顺，湖北松之杰律师事务所律师。上诉人蔡斌斌因与被上诉人松滋市融翔商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2019）鄂1087民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人丁在元、张春雷，被上诉人的委托诉讼代理人冉永海、周刚顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡斌斌上诉请求：依法撤销湖北省松滋市人民法院(2019)鄂1087民初43号民事判决,驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决将房屋出租人的适租义务转稼给承租人,属于适用法律错误。一审判决认为“本案在双方签订上述合同及补充协议过程中,共同约定将负一层作为商铺使用,违反规定将负一层应为停车库及设备用房的使用性质，不符合住建部《商品房屋租赁管理办法》的相关规定致使被告蔡斌斌装修后无法使用的后果，系原、被告双方共同过错造成”。上诉人认为，适租义务系出租人应当保证出租的房屋在租赁期问符合约定用途,让承租人通过使用租赁物以实现合同约定的使用和收益目的。而一审判决以双方在合同中约定了被上诉人将房屋负一层出租给上诉人用于商业经营，即认定双方共同改变了房屋的用途，应承担混合过错责任，属于适用法律错误。理由是,根据《中华人民共和国合同法》的规定以及租赁合同的特点要求,概括起来出租人对于承租人应负担如下法定义务:1.交付义务。出租人的第一义务是按合同约定交付租赁物,由承租人对租赁物进行占有、使用和收益.2.适租义务。出租人应保证出租的房屋在租赁期间符合约定用途,让承租人通过使用租赁物以实现合同约定的使用和收益目的，例如约定以营业为目的而租赁房屋的,出租人不得交付仅适于居住或其它用途的,而不适于营业的房屋。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。3.维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”，即在双方没有就房屋维修另行约定的情况下,出租人应当履行房屋的维修义务.如果出租人未履行维修义务的，则承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。4.权利瑕疵担保义务。房屋租赁期间,出租人应保证对租赁房屋享有出租、处分等权利，若因第三人主张权利，致使承租人不能正常使用租赁物的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。5.租赁物的瑕疵担保义务。出租人应保证租赁房屋无瑕疵，若租赁房屋危及承租人的安全或健康的，即使承租人在订立合同时明知该房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。综上分析，出租人在签订房屋租赁合同时，首先应保证出租房屋适合承租人商业经营之条件，告知出租人可能影响商业经营的情形。排除承租房屋的障碍,满足承租人的条件。然而,一审判决违背法理，将出租人的适租义务转稼给承租人，将承租房屋不适租的情形，认定是双方的混合过错所造成,显然属于适用法律错误。二、一审判决上诉人支付所欠租金785239.5元,属于认定事实不清。1.如前所述，既然租赁房屋的适租义务是被上诉人的法定责任，因其租赁房屋的负一层不适租，上诉人在装修过程中被相关行政部门责令停止，并未实际经营使用,依法不应当支付租金。2、因被上诉人未履行租赁房屋适租义务，致使上诉人不能实现房屋租赁合同的目的，被上诉人构成根本违约,上诉人有权解除合同，当然不需要交纳租金。三、原告主体不适格,依法应当裁定驳回起诉。1.一审中,被上诉人诉称其受茂隆恒融实业集团(松滋)有限公司的委托与上诉人签订房屋租赁合同，房屋租赁合同的实体权利和义务的主体均系茂隆恒融实业集团(松滋)有限公司。因此，房屋租赁合同直接约束的是茂隆恒融实业集团（松滋)有限公司和上诉人。被上诉人作为代理人，不具有原告的主体资格。2.同一房屋租赁合同产生了两起民事纠纷，一起是本案被上诉人诉上诉人的房屋租赁合同纠纷，另一起是上诉人诉茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司的房屋租赁合同纠纷。两起民事案件系同一诉讼标的物，同一法律关系，同一民事纠纷,同一诉讼案由,由同一法院的同一审判长审理。但两份判决的房屋出租人，却是两个不同的主体，与法理和常理相悖。3.本起民事纠纷的两份判决,可能会损害承租人的合法权益。根据《民事诉讼法》相关规定，原告和被告互负同一类债务,依法可以抵销。但本案的出租人与承租人互负债务却无法行使抵销权。因为,两份判决的案涉房屋出租人是两个不同的诉讼主体,一个出租人只享有判决债权,另一个出租人仅负有债务，特别是负有债务的主体茂隆恒融实业集团(松滋)有限公司负债巨大,濒临破产,无法履行判决所确定的债务。而被上诉人松滋市融翔商贸有限责任公司享有判决所确定的债权，并可拒绝行使两份判决确定的债权和债务的抵销。最终将导致上诉人必须履行判决义务，而无法实现判决权利。综上所述，被上诉人没有履行租赁房屋适租义务,导致上诉人无法实现合同的目的，已构成根本违约。一审判决认定上诉人与被上诉人承担混合过错责任,并支付房屋租金,没有事实及法律依据，且原告主体不适格,请求二审法院依法撤销一审判决,驳回被上诉人的一审诉讼请求。松滋市融翔商贸有限责任公司辩称，1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定负一层做商业使用，上诉人同样具有审查义务，因此一审判决上诉人也具有一定过错事实清楚，具有法律依据。2、关于上诉人提出的不应支付租金，一审判决确定上诉人应该支付的租金785239.5元属于负一层以外的租金，法院认定事实正确。即使租赁合同无效，也是负一层。3、关于被上诉人诉讼主体资格，资产所有人已经将该资产的管理、处分收益权全部委托给被上诉人，因此被上诉人主体适格。4、关于上诉人提到涉及到两个案件，另一个案件是上诉人作为原告的案件，起诉时被告有资产所有人及被上诉人，诉讼中上诉人撤回对被上诉人的起诉，导致两个案件权利义务主体不一致。综上，上诉人的上诉不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请维持一审判决。松滋市融翔商贸有限责任公司向一审法院起诉请求：请求法院依法判决被告立即支付下欠原告2018年11月1日至2019年10月31日期间房屋租金170万元。支付原告违约金459000元。一审法院认定事实：一、关于原被告双方所签订的租赁经营合同及补充协议的效力问题。双方所签订合同的系双方真实意思表示，合同系有效合同，但上述合同中将负一层作为商铺出租，因该工程“为湖北省松滋市中央广场，建筑功能及层数：底下2层，地上，地上**一至三层为商业，二区一至十三层为住宅，地下一，地下****为停车库及设备用房。其建筑设计负一层为停车库及设备用房，现原告将其作为商铺出租给被告，系改变房屋设计用途,违反消防法的规定。本合同第一条1.1“乙方向甲方承租鑫泰·中央广场商业楼负一层至三层商铺（下称该商铺），该商铺租赁建筑面积约6500平方米，以现状附图交付为准，面积误差不以违约论处”，该条中将负一层作为商铺出租的约定可以依法解除。综上，原告松滋市融翔商贸有限责任公司与被告蔡斌斌所签订的《租赁经营合同书》除第一条1.1及《补充协议》中将负一层作为商铺（计算商铺面积）出租的约定可以依法解除外，原被告所形成的上述房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人均应全面履行。二、关于负一层调整成格子铺形所投入的资金约定来看，并未约定乙方（被告）在调整成格子铺形的装修行为须征得甲方（原告）同意，结合本案实际情况，被告在对负一层调整成格子铺形施工，原告并未予以制止，可视为原告对被告就负一层调整成格子铺形的认可。其后，负一层格子铺形因松滋市公安消防大队于2018年9月4日向其制作送达《责令限期改正通知书》，该通知书责令该购物广场于2018年9月20日前改正。此后，被告未就该责令限期整改通知书的整改内容予以整改。对于将负一层调整成格子铺形所造成的损失，原被告均有过错，对其装饰工程（鑫泰·中央广场商业楼负一层装饰工程）损失，经湖北五环宏达建设工程项目管理有限本公司进行司法鉴定，其出具的鄂宏价鉴（2020）第4-1号《工程造价鉴定意见书》载明：“工程造价：1549300.05元；大写：壹佰伍拾肆万玖仟叁佰元零伍分”。对此鉴定意见予以采信。对其上述装饰工程损失，本案被告蔡斌斌已另案向本院提起民事诉讼，本院已在另案中依法作出判决。三、关于本案被告下欠原告房屋租金及违约金问题。按原被告所签订《租赁经营合同书》约定，被告应予2018年9月1日前，向原告交清第二期租赁年度租金，即从2018年11月1日起至2019年10月31日的租金220万元，但被告仅交付租金60万元，被告下欠原告租金160万元。本案原告所收取的租金220万元为负一层至地上三层的租金之和，因双方未约定每层租金金额。在庭审中，双方未能协商确认已缴纳负一层租金金额，依照双方当事人确认的负一层商铺面积2863.41㎡在整体商铺租赁总面积6571.41㎡中所占比例为43.57%，可推算出负一层租金（每个交纳租金年度）为958540元（2200000元×43.57%），每月租金为79878.33元（958540元÷12个月）。“鑫泰·中央广场”商业楼系取得《建筑工程规划许可证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》等多项审批手续的合法建筑，原被告双方因此所形成的上述房屋租赁合同法律关系合法有效，住建部《商品房租赁管理办法》规定：违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租，但本案原被告在签订合同时共同约定将负一层作为商铺使用，违反规定改变负一层作为停车库及设备用房的使用性质，致使被告蔡斌斌不能按照合同约定使用负一层（作为商铺）实现合同目的。由于原被告双方的混合过错，致使负一层作为商铺出租的约定本院在另案审理时已解除。其中主要责任在于出租方原告松滋市融翔商贸有限责任公司。故，对其租金损失可由原告自行承担60%即575124元（958540元×60%）。对于负一层的租金被告只承担383416元，其每月负一层租金为31951元。依照双方约定的每一个租金缴纳年度（2018年11月1日至2019年10月31日止）租金2200000元计算，每月租金183333元。被告蔡斌斌从2018年11月1日至2019年3月15日的负一层租金实际应缴纳的租金为143779.5元（31951元×4.5个月）;其一至三层的租金为1241460元，每月租金为103455元。至2019年10月31日止，被告蔡斌斌应向原告缴纳租金为1385239.5元。冲减期间已缴纳租金600000元，被告尚欠原告租金785239.5元（截止2019年10月31日止）。本案因负一层的装饰工程不符合消防部门的消防安全标准而停止经营。但原告主张按合同第十条10.4条约定，因乙方（被告未能按时支付租金，每逾期一日须按拖欠金额的千分之三向甲方（原告）支付违约金。结合本案实际情况，民事主体在民事交往中应当遵循公平原则。鉴于本案原被告在履行合同中均有违约行为，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。审理中查明，原松滋市鑫泰实业有限责任公司对“鑫泰·中央广场”报送的规划方案于2014年7月经松滋市城乡规划局批准，该工程建筑功能基层数规划为：“底下层，地上1，地上**至三层为商业，二区一至十三层为住宅，地下一层，地下****为停车库及设备用……”于2015年6月取得“鑫泰·中央广场”建设项目编号为鄂规工程**《建设工程规划许可证》取得“鑫泰·中央广场”综合楼工程编号为42242201507304701号《建设工程施工许可证》，于2016年1月取得“鑫泰·中央广场”项目标号为鄂松商预字（2016）05号湖北省商品房预售许可证书，于2017年9月22日取得编号为松公消竣备字（2017）第0066号松滋市公安消防大队《建设工程验收消防备案凭证》。同时查明，在本案审理过程中，原被告均认可被告蔡斌斌实际承租的“鑫泰·中央广场”商业楼负一层建筑面积为2863.41㎡，一层商铺建筑面积为267.1㎡，二层、三层商铺建筑面积均为1720.45㎡，合计建筑面积为6571.41㎡。另查明，本院因本案被告蔡斌斌另案（2019）鄂1087民初547号对解除上述合同提起诉讼，对负一层商铺的房屋租赁合同自2019年3月15日解除。一审法院认为，对于原被告双方所签订的《租赁经营合同书》、《补充协议》的效力确认，因原告所出租的房屋“鑫泰·中央广场”商业楼系取得《建筑工程规划许可证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》等多项审批手续的合法建筑，原、被告双方由此所形成的上述房屋租赁合同法律关系合法有效。本案在双方签订上述合同及补充协议过程中，共同约定将负一层作为商铺使用，违反规定将负一层应为停车库及设备用房的使用性质，不符合住建部《商品房子里管理办法》的相关规定，致使被告蔡斌斌不能按照合同约定使用负一层（作为商铺）实现合同目的，导致负一层作为商铺出租并按合同约定由被告蔡斌斌装修后无法使用的后果，系原被告双方共同过错造成，其主要责任在于原告出租方违规出租。承租方蔡斌斌对租赁标的物的使用性质审查失误，对此承担次要责任。故对原告要求被告按合同约定支付所欠租金，应减除原告对负一层所应自行承担的租金损失。对于原告要求被告承担违约金，在合同的履行过程中双方均有违约行为，系混合过错，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。因其双方对负一层的房屋租赁合同部分已于2019年3月15日解除，故，被告向原告所支付的负一层租金时间只能计算至2019年3月15日止。综上，被告蔡斌斌应向原告支付截止2019年10月31日所欠房屋租金785239.5元。对原告的部分请求予以支持。对被告不能成立的辩称理由予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条第（三）项、第十一条第（三）项及《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条、参照住建部《商品房屋租赁管理办法》第六条第（三）项规定，判决如下：一、由被告蔡斌斌向原告松滋市融翔商贸有限责任公司支付截止2019年10月31日所欠租金785239.5元。于本判决发生法律效力之日起五日内履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24072元，诉讼保全申请费5000元，合计29072元，由原告松滋市融翔商贸有限责任公司负担8722元，由被告蔡斌斌负担14185元。二审查明，一审法院审理的原告蔡斌斌与被告茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司房屋租赁合同纠纷一案（2019）鄂1087民初547号民事判决已生效，二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，一审法院（2019）鄂1087民初547号民事判决认定，“关于被告茂隆恒融松滋公司诉讼主体是否适格问题。因松滋市融翔商贸有限责任公司在（2019）鄂1087民初43号房屋租赁合同纠纷一案中披露，其系接受‘鑫泰·中央广场’房地产产权人原松滋市鑫泰实业有限公司（被告茂隆恒融松滋公司前身）的授权委托从事‘鑫泰·中央广场’房地产销售、商铺租赁（包括负一层商铺）等管理事务，而法律规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。因此原告蔡斌斌有权选择委托人被告茂隆恒融松滋公司作为相对人主张其权利，被告茂隆恒融松滋公司在本案中诉讼主体适格。”该生效判决确定了上诉人蔡斌斌与被上诉人松滋市融翔商贸有限责任公司的委托人茂隆恒融实业集团（松滋）有限公司房屋租赁合同的权利义务关系。本案系同一房屋租赁合同所产生的讼争，也应由生效判决认定的诉讼主体来主张相关的权利。否则，将导致同一权利义务由不同主体来享有和承担，而使人民法院生效裁判无法冲抵。被上诉人松滋市融翔商贸有限责任公司再在本案中主张相关权利已无依据。综上所述，蔡斌斌的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销松滋市人民法院（2019）鄂1087民初43号民事判决；二、驳回松滋市融翔商贸有限责任公司全部诉讼请求。一审案件受理费24072元，诉讼保全申请费5000元，合计29072元，二审案件受理费24072元，均由松滋市融翔商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  全 华审判员  陶齐学二〇二〇年十一月十六日法官助理江媛书记员邱爽