广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2822号上诉人（原审被告）：广东金地集团股份有限公司，住所地广东省湛江市湛江经济技术开发区海静路**。法定代表人：徐迟，董事长。委托诉讼代理人：肖亮，上海东霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南省交通规划勘察设计院有限公司，住所地湖南省长沙市望城区**********。法定代表人：万剑平，董事长。委托诉讼代理人：龚佳妮，湖南人和人律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜天雨，湖南人和人律师事务所律师。上诉人广东金地集团股份有限公司（以下简称“金地集团公司”）因与被上诉人湖南省交通规划勘察设计院有限公司（以下简称“湖南交勘院公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金地集团公司的委托诉讼代理人肖亮，被上诉人湖南交勘院公司的委托诉讼代理人龚佳妮、杜天雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金地集团公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0891民初1109号民事判决，并依法改判驳回湖南交勘院公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由湖南交勘院公司承担。事实和理由：一、由于本案法律关系本质上属于以房抵债协议，属于以物抵债协议的一个类别，不同于一般的商品房买卖合同纠纷。而一审法院错误地将本案界定为一般的商品房买卖合同纠纷，导致错误地适用相关法律条文，并在诉讼时效及案件实体法律处理结果方面存在错误，故其所作判决理应撤销。首先，本案《商品房购销合同》是基于双方抵债而签订，故并不属于正常商品房买卖合同，而属于以房抵债协议。湖南交勘院公司的请求权是基于以房抵债协议所形成的权利，依据最高人民法院的指导意见，该权利不属于物权期待权或物权性质的请求权，而属于一般债权性质的请求权，应受诉讼时效的相关约束。现湖南交勘院公司起诉已经超过诉讼时效期间，应依法应驳回其诉讼请求。一审法院错误地将湖南交勘院公司请求权理解为物权性质的请求权，导致其对诉讼时效做出错误认定结果。关于买房人或受让人的权利是属于物权性质还是债权性质，最高人民法院有两则相关的指导意见，即关于商品房买卖合同中买受人权利性质的指导意见，及关于以物抵债协议中受让人权利性质的指导意见。按关于商品房买卖合同的指导意见，湖南交勘院公司的请求权不满足其适用条件和构成要件，不构成物权性质的请求权。对商品房买卖合同中买房人的权利性质，最高人民法院的相关指导意见如下：“一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。”【索引：《中国民事审判前沿》2005年第1集，第218页，最高人民法院民事审判一庭编】。最高人民法院的上述指导意见，其适用对象为商品房买卖合同，且买受人的权利要构成物权性质的请求权，必须满足两点要件：(1)出卖人已经将房屋交付于买受人；(2)买受人已实现对房屋的占有。本案所涉合同，本质上属于以物抵债协议，不同于一般的商品房买卖合同，故根本就不应适用上述指导意见界定湖南交勘院公司的权利性质。而且，湖南交勘院公司在最初提交的起诉状中自认房屋未交付、金地集团公司占有房屋。另外，一审期间金地物业公司也证明房屋实际未交付。退一步讲，就是从单纯的房屋买卖合同的角度，湖南交勘院公司的请求权也不满足该指导意见上述两要件：交付及占有，故也不构成物权性质的请求权。由于本案本质上属于以房抵债协议，属于以物抵债协议的一个类别，适用最高人民法院关于以物抵债的指导意见，更为贴切本案实际情况。按该以物抵债的指导意见，湖南交勘院公司请求权属于一般债权性质的请求权。对于以物抵债协议中，债权人的权利性质，最高人民法院的相关指导意见如下：“以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而基于以物抵债而拟受让抵债物的受让人，在完成交付或者登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。”且最高人民法院在相关裁判文书中明确指出：“基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。”“依据抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。”【案例索引：（2016)最高法民申3620号，《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》】。该则关于以物抵债协议的指导意见，明确包含如下几点：1、以物抵债协议的合同目的是消灭金钱债务，并不是以物权变更为合同目的；2、以物抵债只是对原金钱债务的履行方式，不产生基于买卖合同的物权期待权；3、在抵债物物权合法变更前，受让人依据以物抵债协议取得的权利不足以优先于一般债权；4、抵债物的物权变更的时间点，按物权法确定，即：非登记公示的动产以完成交付为准，不动产等以登记公示为物权变动方式的物，以完成登记为准。在本案中，以房抵债协议属于以物抵债协议的一个类别，房屋属于不动产，须以登记公示才产生物权变动，在案涉房屋完成过户登记转移物权之前，不论其是否交付或是否转移占有，湖南交勘院公司的请求权均不足以优先于一般债权，按举重释轻的规则，湖南交勘院公司的请求权显然不构成期待物权，充其量只是一般债权。既然湖南交勘院公司基于以房抵债协议所形成的请求权不构成期待物权或物权性质的请求权，而仅仅是一般债权性质的请求权，就应当适用诉讼时效的规定，而湖南交勘院公司起诉时早已超过法定诉讼时效期间，故应驳回其诉讼请求。其次，案涉商品房购销合同，本质上属于以房抵债协议，依据最高人民法院关于以物抵债协议的指导意见，在债务人（金地集团公司）拒绝履行时，债权人（湖南交勘院公司）要求继续履行或主张所抵之房屋归自己的，应驳回诉请。而一审法院由于对本案法律关系定性错误，导致其形成错误的实体处理结果。如前所述，最高人民法院对以物抵债协议所产生的权利性质的指导意见是：“以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而基于以物抵债而拟受让抵债物的受让人，在完成交付或者登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。”【案例索引：（2016）最高法民申3620号，《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》】。对如何处理债权人要求履行以物抵债协议，最高人民法院民一庭在载于《民事审判指导与参考指导性案例》中的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文中发表意见为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。【索引：见《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》，载《民事审判指导与参考.指导性案例》2014年第2辑，总第58辑，第121页】。按照最高法的上述指导意见，债权人基于抵债协议所取得的权利只是一般债权，不是基于买卖关系而产生的物权期待权，债权人要求继续履行抵债协议的，法院应驳回其诉讼请求。故本案中，在金地集团公司拒绝履行时，应直接驳回湖南交勘院公司的诉讼请求。综上，由于湖南交勘院公司的请求权系基于以房抵债协议形成，其性质属于债权性质，应受诉讼时效的约束；在债务人反悔时，该类权利所能获得司法救济仅限于法院释明及变更诉求后可继续审理的救济，否则即应驳回其诉请。故无论从时效角度，还是对该请求权的实体处理角度，本案均应驳回湖南交勘院公司的诉讼请求。二、一审法院在房屋是否交付这一事实认定上，明显违反证据规则及民事诉讼的自认规则，以及“以事实为准绳”的基本司法原则，错误地以视同事实取代客观事实，导致其作出错误的事实认定。按照湖南交勘院公司的自认及现有证据，依法应认定本案事实：金地集团公司未将案涉房屋交付给湖南交勘院公司，湖南交勘院公司至今未占有案涉房屋。首先，湖南交勘院公司关于案涉房屋未交付未占有的陈述，已经构成民事诉讼中的自认行为，应按照禁止反言的规则，依法认定房屋未交付未占有的事实。湖南交勘院公司在起诉状（落款日期为2019年5月29日)中，作如下陈述：“诉讼请求：1、要求金地集团公司向湖南交勘院公司实际交付位于湛江开发区海景路183号金地花园11栋xx、xxxx两套商品房。……湖南交勘院公司因当时负责平乐跨海大桥工程的相关工作人员正值涉案，未有立即前去办理房屋产权证。……金地集团公司应当将前述两套房屋实际交付给湖南交勘院公司，并协助办理相关房屋产权证登记手续。……金地集团公司持续非法占有湖南交勘院公司房屋，严重侵犯了湖南交勘院公司的财产权益。”湖南交勘院公司的上述陈述，已经构成民事诉讼中的自认，证明湖南交勘院公司已经承认两点案件事实：1、金地集团公司未将案涉两套房屋交付给湖南交勘院公司，否则湖南交勘院公司不会提出要求交付的请求；2、金地集团公司持续占有案涉房屋，即湖南交勘院公司未占有案涉房屋。对湖南交勘院公司承认的上述两点案件事实，金地集团公司也认可，即房屋未交付，房屋仍然由金地集团公司占有。而且，湖南交勘院公司的自认行为，是湖南交勘院公司在本案所提交的全部证据的基础之上作出，尽管湖南交勘院公司在第一次庭审后向法院提交《变更诉讼请求申请书》，依据民事诉讼法第13条关于当事人有权处分民事权利和诉讼权利的规定，将诉讼请求变更为请求判决金地集团公司将案涉房屋过户到湖南交勘院公司名下，但该申请书仅仅是减少关于交付的诉讼请求，并不能推翻湖南交勘院公司在起诉状中的上述自认内容。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第七十四条以及《关于适用的解释》第九十二条的规定以及最高法相关裁判规则，对湖南交勘院公司自认事实，按照禁止反言的规则，应依法认定金地集团公司未将案涉房屋交付给湖南交勘院公司，湖南交勘院公司也未占有案涉房屋。其次，湖南交勘院公司提交的《房屋交付使用证明》，并不能证明房屋已经交付。该《房屋交付使用证明》的接受主体为湛江市金地物业服务有限公司（以下简称“金地物业公司”），不是湖南交勘院公司，不代表金地集团公司向湖南交勘院公司交付。该证明来源不合法，是发送给金地物业公司的，湖南交勘院公司对其取得的途径也没有给出合法说明，故该证据不应采信。该证明的日期为2001年7月18日，从通知发送之日也已过诉讼时效期间。从该证明的使用流程看，如果已经交付的话，应该原件给金地物业公司，但原件在湖南交勘院公司手上，故该证明反证了房屋实际上并没有交付，即房屋没有转移占有，这与金地集团公司提交的证据即金地物业公司的证明，能相互印证，证明金地物业公司并没有向湖南交勘院公司交付房屋。更为重要的是，该证明的内容也不是交付房屋。该证明的文本内容为“望贵公司给予办理有关房屋使用交接手续”，从行文内容明显可以看出，通知金地物业公司的内容并不是委托金地物业公司代表金地集团公司办理交接手续，而是通知金地物业公司办理与房屋使用交接有关的手续，即物业登记等手续。故这份证明的内容说明，该证明充其量只是便于收房人办理房屋交付之后的物业登记相关手续的文件，并不是金地集团公司向湖南交勘院公司发出的房屋交付通知书，不能取代金地集团公司向湖南交勘院公司交付房屋的行为，也不应发生房屋交付使用的后果。而且，该证明只是通知金地物业公司协助办理物业手续的意思表示，金地物业公司已经证明其实际上未办理，在实际履行情况与意思表示的内容不一致时，应以实际履行情况确定相关法律后果，即房屋实际未交付，相关物业手续也未办理。至于《催缴物业费的通知》，金地集团公司不确认该证据的真实性，而且金地物业公司与金地集团公司是相互独立的法律主体，其意思表示对金地集团公司不产生任何法律后果。三、一审法院在证据审查及事实认定方面，存在其他诸多错误，故其判决也应撤销。1、关于湖南交勘院公司提交的《关于促请办理商品房产权证的通知》，在没有原件的情况下，金地集团公司对其真实性不予认可，而一审法院却以金地集团公司未提交反驳证据为由，对该证据予以采信，明显违反证据规则的规定。2、关于湖南交勘院公司提交的《催缴物业费的通知》，系金地物业公司的错误认识，并不能代表金地集团公司的意思表示。3、关于湖南交勘院公司提交的（2000）湘刑二终字第25号《刑事判决书》，其牵涉的是xxxx房，与本案不具有关联性，且其所抵的债务与本案债务不同，即基础法律关系明显不同，该房屋占有状况与本案也不一致，一审法院认定该证据与本案有关联性，明显错误。4、关于湖南交勘院公司提交的金地物业公司向业主发出通知的照片，金地物业公司不是案涉当事人，也并不是对湖南交勘院公司发出的通知，一审判决认定该证据与本案有关联性，明显错误。5、关于金地集团公司提交的金地物业公司出具的《证明》，具有真实性、合法性、关联性，但一审法院却无任何法律依据地否定该证据，显然错误。6、关于湖南交勘院公司提交的《房屋交付使用证明》，一审法院在未对该证据是否采纳作出认定意见的情况下，在事实认定部分突然认定金地集团公司发出该《房屋交付使用证明》，显然违反了证据规则的规定。四、根据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条、第45条的规定，对于原债务履行期限届满之前达成的以物抵债协议，不予保护；对于在债务履行期限届满之后达成的以物抵债协议，只构成债权性的权利，仍然要受到诉讼时效的约束。本案中，金地集团公司与湖南交勘院公司是在原债务履行期限届满之前达成的以物抵债协议，故湖南交勘院公司的诉讼请求不应受到保护。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判驳回湖南交勘院公司的全部诉讼请求。被上诉人湖南交勘院公司答辩称：一、本案双方签订的《商品房购销合同》合法有效，一审法院认定本案涉及房屋买卖合同关系，确定案由为房屋买卖合同纠纷系适用法律正确。1、湖南交勘院公司与金地集团公司先前存在勘察设计合同关系，因金地集团公司拖欠湖南交勘院公司勘察设计费，双方达成“以房抵债”合意，并就海静小区11栋xx、xxxx房及配套设施签订了《商品房购销合同》及《商品房补充协议》，对房屋交付、过户、违约责任等事项进行了约定，金地集团公司财务部出具《收款收据》，注明“海湾大桥设计费抵海静11栋xx、xxxx房款”，即双方的房屋买卖合同是在金地集团公司拖欠湖南交勘院公司勘察设计费的情况下，经重新协商一致和对账，将拖欠的勘察设计费转为已付购房款，重新建立商品房买卖合同关系。这是在金地集团公司难以清偿债务时，通过将金地集团公司所有的商品房出售给湖南交勘院公司即债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，应对双方具有约束力。2、在我国现行法律法规体系中，并未明确规定“以房抵债”协议属于实践性合同还是诺成性合同，且我国合同法体系中以诺成性合同为原则，以实践性合同为特例。因本案双方也未明确约定将物权变动作为“以物抵债”协议的生效要件，故应遵循民事意思自治原则，在双方达成房屋买卖合意后即应认定合同生效，在《最高人民法院公报》2020年第3期【（2018）最高法民申1774号】中，亦表明了同样观点，即确认意思自治和相应房屋买卖合同的合法有效。加之湖南交勘院公司已经控制占有案涉房屋，案涉房屋已经交付，可见双方之间的房屋买卖交易已经部分履行，更应认定本案合同合法有效。3、一审法院对于本案法律法规的适用正确。一方面，双方已经达成案涉房屋买卖交易的合意，签订了相应《商品房购销合同》，且湖南交勘院公司支付购房款项的义务已履行完毕，适用《城市房地产开发经营管理条例》等关于商品房买卖的相关法律法规并无不当。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”之规定，本案中双方签订了《商品房购销合同》并出具房款收据，已形成将欠付勘察设计费转化为已付购房款的合意，而湖南交勘院公司一审诉求也是金地集团公司为案涉房屋办理过户，故依法可以适用《中华人民共和国合同法》和其他法律法规中关于商品房买卖的法律法规。综上，双方签订的《商品房购销合同》系合法有效，一审法院对于本案法律关系的认定和法律的适用正确。二、金地集团公司已交付案涉房屋，金地集团公司及下属金地物业公司均对此进行了确认，一审法院认定事实正确。1、金地集团公司认为“湖南交勘院公司在起诉状中自认房屋未交付”系混淆事实。首先，湖南交勘院公司在一审诉讼中要求的交付为完全意义的交付，包括金地集团公司需要完整办理移交房屋资料、查验房屋质量、办理产权证件等所有开发商售房的必需流程，以防业主权利不完整或者受损。现金地集团公司只交付房屋，金地集团公司的房屋权利处于不完整的状态。其次，在诉讼过程中，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”之规定，湖南交勘院公司在一审中已经合法变更诉讼请求，仅要求办理案涉房屋产权登记，不符合自认内容应明确具体的条件。最后，法院也结合证据查明案件事实，即案涉房屋已经交付，故此金地集团公司主张的“湖南交勘院公司自认房屋未交付”明显与事实相悖，也有违《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第三款的规定。2、金地集团公司已向湖南交勘院公司交付房屋，湖南交勘院公司已实际控制管理和占有案涉房屋。一审法院认定事实清楚“2001年6月26日，金地集团公司向湖南省交通规划勘察设计院发出《关于促请办理商品房产权证的通知》，通知湖南省交通规划勘察设计院作为湛江金地花园11幢xx、xxx、xxxx房客户，尽快在2001年8月30日前到金地集团公司经营部领取办房产证资料。2001年7月18日，金地集团公司经营部向金地物业公司发出《房屋交付使用证明》，称湖南省交通规划勘察设计院购买的滨海居住区海静小区金地花苑第11栋xx、xxx、xxxx号房及首层Bl、B2、All号单（汽）车房已付清购房款项，请金地物业公司给予办理有关房屋使用交接手续……2018年11月28日，金地物业公司向湖南交勘院公司发出《催缴物业费的通知》，称xx、xxxx两套商品房从签订购房合同至今欠物业费、维修资金、垃圾处理费共46123.44元，并附该司开户银行及账号。湖南交勘院公司收到通知后，未缴付上述费用”。金地集团公司以上一系列行为，以及金地集团公司持股80%的物业公司向湖南交勘院公司催收物业费的行为，均表明金地集团公司已接受和确认案涉房屋业主系湖南交勘院公司，因此湖南交勘院公司已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。3、按《商品房购销合同》约定，应视为金地集团公司已向湖南交勘院公司交付房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，金地集团公司与湖南交勘院公司在《商品房购销合同》第八条中明确约定：“甲方在接到乙方发出的房屋交付通知书后10天内，须与乙方办理房屋验收和交接手续，若甲方逾期不办理，则视为该房屋已交付使用”，该项约定系双方真实意思表示，也属于房地产行业内开发商订立条款的交易习惯，故湖南交勘院公司收到金地集团公司发出的《房屋交付使用证明》以及《关于促请办理商品房产权证的通知》之后，亦能视为案涉房屋已交付给湖南交勘院公司，该项认定在司法实践大量案例中有所体现，应予支持。4、与案涉xx、xxxx房情形一致的同一楼栋xxx房，在其他生效刑事判决中已认定为被实际控制占用，故xx、xxxx房也已交付。湖南省高级人民法院[2000]湘刑二终字第25号《刑事判决书》对同一楼栋xxx房屋的认定情况亦佐证了案涉xx、xxxx房屋已由湖南交勘院公司实际占有控制。在该判决书上第16页显示：“住房已以张家莹名义办理了购房合同，虽未办理产权登记，但被雷、张实际控制占有，应以既遂论处，并对该房金额认定为该刑事涉案被告受贿既遂金额。”xx、xxx、xxxx房系海静金地花园11栋的不同楼层房屋，均未办理产权登记，上述房屋的买卖均采用同一方式签订《商品房购销合同》，由湖南交勘院公司签章作为购房方，并通过金地集团公司对湖南交勘院公司负有的设计费欠款（海湾大桥设计费、金地大厦设计费）抵扣应付购房款。xx与xxxx房屋由湖南交勘院公司使用，而xxx房实际使用人即为湖南省高级人民法院[2000]湘刑二终字第25号《刑事判决书》涉案受贿被告，也是湖南交勘院公司曾经的工作人员。即刑事判决书中认定交付的xxx房与本案中的xx、xxxx房情形一致，上述房屋的缔约主体、合同样式、房款来源、房屋使用方均相同相似或具有紧密关联，故本案中的xx、xxxx房亦应认定为湖南交勘院公司已实际控制占有房屋。三、金地集团公司多年前作出出售房屋的意思表示，现已经交付房屋，却因房价上涨而拒绝交易有违诚信，其应基于公平原则和诚实信用原则，依约履行过户义务。1、金地集团公司依法应当继续履行《商品房购销合同》。参照《关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》(“九民纪要”）第44条第1款“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”的规定，湖南交勘院公司与金地集团公司签订《商品房购销合同》并交付房屋后，金地集团公司不享有拒绝履行《商品房购销合同》的法定权利，对于本案《商品房购销合同》的履行应当尊重缔约双方当时的真实意思表示，鼓励交易。即本合同系合法有效且应当依法完全履行的。2、双方已达成房屋买卖合意，且案涉房屋已由湖南交勘院公司管理占有,金地集团公司依约应当继续办理案涉房屋过户。本案涉及的交易系发生在90年代，在金地集团公司欠付湖南交勘院公司设计费的情况下，金地集团公司承诺以经营价转让房屋的方式抵扣湖南交勘院公司债务，并将xx、xxxx房作价77.8万元抵扣。基于民事意思自治原则，并可参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》二十五“当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持”的规定。金地集团公司作出的转让房屋的意思表示真实具体，应严格遵守其意思表示，况且金地集团公司已经交付案涉房屋，湖南交勘院公司以及支付房款，各自履行了《商品房购销合同》的主要义务，也对债务履行方式变更为出卖房屋再次进行了确认，故其应当继续履行《商品房购销合同》第十条约定的办理房产证的义务。因房价涨跌损益而选择是否履行合同义务，明显有违诚实信用原则。3、金地集团公司因房价的上涨而拒绝转让房屋有违公平原则。案涉房屋在双方合意转让时价格为77.8万元，截至今日合计已涨价至约200万元。金地集团公司主张湖南交勘院公司的合法救济途径仅为主张履行原债务，而原债务为90年代的117万元，与案涉房屋的现行市场价格相比，明显湖南交勘院公司承担了相当大的损失，金地集团公司却将因违约行为而获取额外利益，故金地集团公司的主张明显有违公平原则，不应支持。基于当时双方建立交易的真实意图与湖南交勘院公司对房屋的使用需求，湖南交勘院公司有权选择房屋这一相对优良的资产清偿债务，有利于债权人合法权益的保护，也有利于债权人、债务人之间的法律价值平衡。四、金地集团公司关于诉讼时效的主张与事实不符，于法无据。1、湖南交勘院公司要求办理过户不应适用诉讼时效的规定。根据最高人民法院民一庭关于“出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定”的倾向性意见，结合前述案涉房屋已经由湖南交勘院公司控制管理、占有的各项情况，可以认定“案涉房屋已交付”的事实，即湖南交勘院公司请求金地集团公司办理过户登记的请求权具有物权性质，不应适用诉讼时效的规定。2、金地集团公司已放弃诉讼时效抗辩的权利。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”根据《商品房购销合同》第五条约定，案涉房屋本应于1997年交付，当时适用的诉讼时效为2年，即截止至1999年诉讼时效期间已届满。然金地集团公司仍于2001年向湖南交勘院公司发出《关于促请办理商品房产权证的通知》，要求购房人配合办理房产证，也曾作出《房屋交付使用证明》，此举构成对房屋出售债务的承认，应当适用前述规定，即金地集团公司通过发函确认的行为放弃了诉讼时效的抗辩权，即该诉讼时效主张不应得到支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，金地集团公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回金地集团公司的全部上诉请求，维持原判。湖南交勘院公司起诉请求：1.金地集团公司向湖南交勘院公司实际交付位于湛江开发区海景路183号金地花园11栋xx、xxxx两套商品房，并协助办理相关房屋产权证登记手续。（xx号房暂定价值为100万元整，xxxx号房暂定价值为100万元整，两套房合计200万元整）；2.金地集团公司承担本案的全部诉讼及保全费用。诉讼过程中，湖南交勘院公司变更其诉讼请求为“1.金地集团公司将其抵给湖南交勘院公司的位于湛江开发区海景路183号金地花园11栋xx、xxxx两套商品房过户到湖南交勘院公司名下；2.诉讼费、保全费由金地集团公司承担”。一审法院查明事实：1992年11月21日，湛江金地股份有限公司（作为委托方/甲方）与湖南省交通规划勘察设计院（作为承包方/乙方）签订《湖南省建设工程勘察设计合同》，约定由乙方对湛江市平乐跨海大桥工程地质进行初步勘察，勘察工程定金25万元，勘察费依实际工作量计算并由乙方向甲方提交结算通知单，甲方核定后一周内一次性付清。合同签订后，湖南省交通规划勘察设计院进行了勘察设计，并于1993年5月25日向湛江金地股份有限公司发出《勘察设计费结算付款通知单》，通知其拨付设计费余额1866770元，并附件《湛江海湾大桥勘察设计费结算表》《湛江海湾大桥工程地质勘察费结算表》，该公司未能付清上述设计费。1996年12月10日，湖南省交通规划勘察设计院（作为买方/甲方）与金地集团公司（作为卖方/乙方）签订两份《商品房购销合同》，分别约定：第二条约定成交商品房11栋xxx房，单车库A11/成交商品房11栋xx房、xxxx房，汽车库B1、B2；xxx房金额254902.5元、A11单车库金额48496元，合计314398.5元/xx房金额249238元、xxxx房金额249238元，B1汽车库金额139050、B2汽车库金额118530元，合计778056元；第五条约定楼房交付使用日期分别为1997年12月30日前/1997年5月30日前；第八条约定甲方在接到乙方发出的房屋交付通知书后10天内须与乙方办理房屋验收和交接手续，若甲方逾期不办理，则视为该房屋已交付使用。同日，双方还签订《商品房补充协议》，约定原合同中售房总金额尚未包括其他配套项目预售款11000元，甲方按原合同规定一次性交足11000元。1996年12月11日、1997年8月28日，金地集团公司财务部分别出具《收款收据》，分别载明收到湖南省交通规划勘察设计院交来房款778056元/314398.5元，分别备注“海湾大桥设计费抵房款，海静11#-xx、xxxx、B1、B2/（金地大厦设计费抵）海静11#xxx254902.5，A1148496，配套11000”。2001年6月26日，金地集团公司向湖南省交通规划勘察设计院发出《关于促请办理商品房产权证的通知》，通知湖南省交通规划勘察设计院作为湛江金地花园小区11幢xx、xxx、xxxx房客户，尽快在2001年8月30日前到金地集团公司公司经营部领取办房产证资料。2001年7月18日，金地集团公司经营部向金地物业公司发出《房屋交付使用证明》，称湖南省交通规划勘察设计院购买的滨海居住区海静小区金地花苑第11栋xx、xxx、xxxx号房及首层B1、B2、A11号单（汽）车房已付清购房款项，请金地物业公司给予办理有关房屋使用交接手续。2017年8月21日，金地物业公司向湖南省交通规划勘察设计院发出《催缴物业费的通知》，称xx、xxx、xxxx三套商品房从1996年1月至2016年12月欠物业费、维修资金、垃圾处理费共69183.18元，请接通知后派人到该司办理缴费事宜。湖南交勘院公司称收到通知后与金地物业公司说明xxx房的历史来源，要求核减掉xxx房的物业管理费。2018年11月28日，金地物业公司向湖南交勘院公司发出《催缴物业费的通知》，称xx、xxxx两套商品房从签订购房合同至今欠物业费、维修资金、垃圾处理费共46123.44元，并附该司开户银行及账号。湖南交勘院公司收到通知后，未缴付上述费用。金地物业公司于2019年7月18日出具《证明》，称其从未向湖南交勘院公司办理过xx房、xxxx房屋的交接手续，也从未向其他第三人办理过xx房、xxxx房屋的交接手续；金地集团公司的委托诉讼代理人肖亮于2019年10月17日向一审法院出具《情况说明》，称xx房、xxxx房竣工后未进行初始登记，目前属于金地集团公司所有，由金地集团公司使用。再查明，（2000）湘刑二终字第25号刑事判决查明，湖南交勘院公司请求金地集团公司将其商品房抵扣所欠海湾大桥设计费及金地大厦项目中尚未付清的欠款，金地集团公司同意后办理了xxx房的购房手续；该判决书审理认为，xxx房已办理了购房合同，虽未办理产权登记，但已被该刑事涉案被告实际控制占有，应以既遂论处，并对该房金额认定为该刑事涉案被告受贿既遂金额。另查明，湖南省交通勘察设计院于2017年5月3日经核准变更登记名称为湖南省交通勘察设计院有限公司；湛江金地股份有限公司于1993年7月28日经核准变更登记企业名称为广东金地集团股份有限公司。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于本案的管辖，双方在合同约定如有纠纷，应向湛江市工商局经济合同仲裁委员会申请仲裁。基于湖南交勘院公司向一审法院起诉、金地集团公司应诉且未对一审法院受理本案提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，视为放弃仲裁协议，一审法院对本案继续审理。本案争议焦点：1.涉案xx房、xxxx房是否已交付；2.湖南交勘院公司请求金地集团公司将涉案xx房、xxxx房过户至其名下应否支持；3.湖南交勘院公司的起诉是否超过诉讼时效。1.关于涉案xx房、xxxx房是否已交付的问题。双方签订的《商品房购销合同》第八条明确约定湖南交勘院公司在收到金地集团公司发出的房屋交付通知书后10天内不办理房屋验收和交接手续，视为房屋已交付使用。而金地集团公司在2001年6月26日发出《关于促请办理商品房产权证的通知》，金地集团公司经营部于2001年7月18日向物业公司发出《房屋交付使用证明》，请物业公司给予办理有关房屋使用交接手续。2017年8月21日、2018年11月28日，金地物业公司两次向湖南交勘院公司发出《催缴物业费的通知》催缴xx房、xxxx房从签订合同至今的物业费、维修资金、垃圾处理费。上述一系列证据显示的事实可以证明，金地集团公司已明确向湖南交勘院公司通知交付房屋，而湖南交勘院公司在收到通知后至今未办理房屋验收和交接手续，依双方合同约定，视为xx房、xxxx房已交付。2.关于湖南交勘院公司请求金地集团公司将涉案xx房、xxxx房过户至其名下的问题。双方合同虽未明确约定出卖人代为办理所有权转移登记，出卖人仍负有协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，湖南交勘院公司请求金地集团公司过户即协助转移登记，应予支持。3.关于湖南交勘院公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。基于涉案xx房、xxxx房屋已交付，现湖南交勘院公司作为买受人请求出卖人即金地集团公司办理房屋所有权转移登记，出卖人提出诉讼时效抗辩，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，判决：广东金地集团股份有限公司于判决生效之日起十日内将位于湛江开发区海景路183号金地花园11栋xx房、xxxx房过户至湖南省交通规划勘察设计院有限公司名下。案件受理费228000元，由广东金地集团股份有限公司负担。二审期间，金地集团公司与湖南交勘院公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：二审庭审中，金地集团公司确认2001年7月18日的《房屋交付使用证明》上的公章是真实的。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对金地集团公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人金地集团公司的上诉请求和理由，及被上诉人湖南交勘院公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于湖南交勘院公司与金地集团公司之间是何法律关系的问题。从本案查明的事实来看，金地集团公司与湖南交勘院公司已就涉案房屋的买卖签订了涉案《商品房购销合同》，双方在合同中对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务内容作出了明确约定，而金地集团公司也已出具《收款收据》确认收到湖南省交通规划勘察设计院交来的房款。虽然上述房款是以金地集团公司欠湖南交勘院公司的工程勘察设计费抵扣的，但双方并非是通过签订涉案《商品房购销合同》的方式为金地集团公司欠湖南交勘院公司的工程勘察设计费提供担保，而是将原来的欠款转变为购房款，湖南交勘院公司具有实际向金地集团公司购买涉案房屋的真实愿意，金地集团公司亦有向湖南交勘院公司出售涉案房屋的真实意愿。因此，湖南交勘院公司与金地集团公司之间是房屋买卖合同关系。金地集团公司关于其与湖南交勘院公司之间不属于房屋买卖合同关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于涉案房屋是否已交付的问题。金地集团公司与湖南交勘院公司在《商品房购销合同》第八条中明确约定：“甲方在接到乙方发出的房屋交付通知书后10天内，须与乙方办理房屋验收和交接手续，若甲方逾期不办理，则视为该房屋已交付使用。”上述约定是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故对双方均具有约束力。金地集团公司已于2001年7月18日出具《房屋交付使用证明》，虽然该《房屋交付使用证明》的通知对象是金地物业公司，但从该证明中“望贵公司给予办理有关房屋使用交接手续”的内容，及该《房屋交付使用证明》原件是由湖南交勘院公司持有可见，金地集团公司已通过上述方式通知湖南交勘院公司直接与金地物业公司办理涉案房屋的交接手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，湖南交勘院公司在收到上述《房屋交付使用证明》后，不论其是否与金地物业公司办理了涉案房屋的交接手续，按照涉案《商品房购销合同》第八条的约定，均应视为涉案房屋已交付给湖南交勘院公司使用，湖南交勘院公司应享有房屋交付使用后的权利及承担房屋交付使用后的相应义务。至于湖南交勘院公司在提起本案诉讼时关于金地集团公司未交付涉案房屋的陈述，并不能改变依照法律规定对涉案房屋是否已交付的认定。故金地集团公司以湖南交勘院公司曾自认涉案房屋未交付为由，主张应认定涉案房屋并未交付，本院不予采纳。三、关于湖南交勘院公司请求金地集团公司办理涉案房屋的过户手续，是否已超过了法律规定的诉讼时效的问题。如前所述，涉案房屋已交付给湖南交勘院公司，故湖南交勘院请求金地集团公司办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。一审判决对金地集团公司关于诉讼时效的抗辩不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，金地集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由广东金地集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十一月十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。