安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8843号 上诉人（原审原告、反诉被告）：贺涛，男，1989年8月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：毛成战，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘辉，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：许绪芳，女，1976年4月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：彭根，安徽王良其律师事务所律师。 上诉人贺涛因与被上诉人许绪芳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2020)皖0104民初10045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 贺涛上诉请求：请求依法撤销一审判决第三项，并依法改判许绪芳赔偿贺涛68.4万元。事实与理由:1、贺涛一审提供的2020年5月21日的录音证据可以证明许绪芳以“房价上涨、不能完成置换、必须加价10万元”为由拒绝继续履行合同，导致贺涛不得不要求解除合同并请求赔偿，可以认定案涉合同因许绪芳违约定导致无法履行，许绪芳应当承担违约责任；2、贺涛在合同解除过程中不存在过错，2020年5月21日，许绪芳明确表示不再继续履行合同，贺涛此时已具备付款能力，并明确向许绪芳表示可以现金补足商业贷款部分，一审法院认定双方共同导致合同解除没有事实依据；3、因许绪芳违约，给贺涛造成30万元房价上涨利益损失，一审判决没有给予违约方应有的惩罚，有违公平原则。双方合同已对违约条款进行约定，许绪芳应当向贺涛支付68.4万元违约金；4、双方在2020年4月1日未进行资金托管系受疫情影响，贺涛不存在过错，且许绪芳于2020年4月18日接受贺涛37万元房款的行为视为“愿意继续履行合同”，因此合同恢复到正常履行状态。 许绪芳辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回贺涛上诉，维持原判。事实与理由：1、根据双方合同约定，贺涛应于2020年4月1日准备好相应的款项，2020年4月3日，许绪芳主动以个人资金先行结清案涉房屋剩余贷款，截至2020年4月16日，贺涛因个人原因贷款仍未通过银行审批，后逾期超过15日，该问题仍未解决，许绪芳有权单方解除合同。2、2020年5月21日的录音形成的原因系许绪芳已于之前表示要解除合同，录音内容已可证明许绪芳先前已提出解除合同。3、根据双方合同约定，2020年4月1日前办理过户，许绪芳应在办理过户当天拿到100万元，但贺涛于该日并未准备相应的购房款，系因贺涛违约。4、贺涛主张的30万元房屋差价损失没有事实与法律依据。 贺涛向一审法院起诉请求：1、判令解除许绪芳、贺涛之间的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》；2、判令许绪芳返还贺涛37万元购房款；3、判令许绪芳返还贺涛定金5万元；4、判令许绪芳赔偿贺涛逾期违约金15390元；5、判令许绪芳赔偿贺涛解除合同违约金684000元；6、判令许绪芳承担本案的诉讼费、保全费。 许绪芳向一审法院提出反诉请求：1、判令解除许绪芳、贺涛之间的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令贺涛依法向许绪芳支付违约金264000元3、本案诉讼费用由贺涛承担。 一审法院认定事实：2019年12月1日，出卖人（甲方）许绪芳与买受人（乙方）贺涛签订《存量房买卖合同》一份，约定：甲方将其名下位于合肥市蜀山区学府公馆1幢1705房屋出卖给乙方；转让价款3420000元；附件四付款协议约定：乙方同意2020年4月1日前将人民币1368000元整（包含购房定金）存入托管账户；甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币1602000元整，向住房公积金中心贷款人民币450000元整；合同还进行了其他约定。 同日，出卖人（甲方）许绪芳与买受人（乙方）贺涛、居间方签订《补充协议》一份，第四条约定：甲方确认，乙方已于买卖合同签订前向甲方支付定金人民币伍万元，该定金在乙方签订并履行买卖合同后抵做房款，如甲方不签订或不履行买卖合同，应双倍返还定金；如乙方不签订或不履行买卖合同，甲方收取的定金不予退还等；第十一条约定：甲乙双方中若有任何一方未按照买卖合同及本协议中约定及时全面履行自己的义务（包括但不限于签署文书、提供资料、缴纳费用、支付房款等交易相关义务），则每逾期一日，违约方应按买卖合同约定总房款的0.03%向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则应按买卖合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金；协议还进行了其他约定。 2020年4月3日，许绪芳向杭州银行股份有限公司合肥分行结清了案涉房屋的剩余按揭贷款429831.96元，并办理了抵押注销手续。 2020年4月18日，贺涛向许绪芳支付购房款370000元。 后因双方就履行合同首付款数额、时间未能达成一致。2020年7月23日、27日，贺涛代理人毛成战向许绪芳发出的《律师催告函》，言明于2020年8月3日双方办理首付款托管手续，并办理产权过户、贷款等。 2020年7月27日，许绪芳向贺涛出具《函告》，言明：直至2020年4月18日，你方仍未能解决贷款资信问题，也未能筹集足够购房资金，本人已经明确表示拿回房产证，至2020年5月上旬，因你方仍未能解决相关问题，无法支付购房款，本人依据合同约定再次表示要求解除合同，并通过中介告知；因而，双方之间的房屋买卖未能达成交易，系因你方单方一再严重违约等。 一审法院认为，贺涛与许绪芳自愿签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当切实履行。双方在履行过程因首付房款的交付时间等协商不成，现双方均要求解除合同，故双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议自贺涛诉请解除合同时即2020年8月27日解除。合同解除后，许绪芳应当返还贺涛已支付的定金50000元及已付购房款370000元，合计人民币420000元；贺涛的上述诉请，于法有据，该院予以支持。贺涛诉请，合同解除系因许绪芳违约造成，故合同解除后，许绪芳应赔偿逾期违约金15390元，解除合同违约金684000元；许绪芳反诉称，合同解除系因贺涛违约造成，故合同解除后，贺涛应解除合同违约金264000元；该院认为，导致合同解除的原因系双方均未依约履行合同，且协商不成，综合考虑双方的过错大小，互不承担违约责任较为公平，故双方诉请对方承担违约责任的请求，该院均不予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、贺涛与许绪芳2019年12月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2020年8月27日解除；二、许绪芳应于本判决生效后十日返还贺涛支付的定金及购房款合计人民币420000元；三、驳回贺涛的其他诉讼请求；四、驳回许绪芳的反诉请求。案件受理费14874.5元，减半收取7437.25元，保全费5000元，合计12437.25元；由贺涛负担7770.75元，许绪芳负担4666.5元；反诉费2630元，由许绪芳负担。 二审中，贺涛提交以下证据：证据一、贺涛的余利宝资产证明，证明目的：2020年4月1日贺涛的余利宝金额为1329018.52元，截至2020年5月21日，余利宝余额991865.06元，徽商银行卡余额732657.93元，贺涛的嫂子中国银行卡余额43万余元，拟证明贺涛在2020年5月21日有支付首付款的能力。证据二、本案中介与许绪芳的聊天记录，拟证明许绪芳在2020年3月26日-4月14日在辽宁省出差，案涉房屋贷款结清证明，许绪芳于2020年4月15日才发给中介，在2020年4月8日中介还在向许绪芳催要结清证明。在2020年4月15日前，因为许绪芳的原因导致不能办理房屋过户手续及资金托管手续。许绪芳质证认为，证据一、真实性无异议，证明目的有异议，贺涛提交的该份证据表明2020年4月1日其只准备了1329018.52元，仅占购房款总额的三分之一，恰恰能够证明当时贺涛完全不具备支付相应首付款存入托管资金的能力，且该证据也不能证明其银行审批贷款没有问题，对于2020年5月21日该份资金证明，该资金虽然达到了支付购房款的能力，但许绪芳在该日前已经要求解除合同，至于贺涛的嫂子中国银行流水与本案毫无关系，不能认为是其准备的购房款；对证据二、真实性无异议，证明目的有异议。许绪芳与中介的聊天记录足以证明该期间许绪芳在合肥，贺涛在贷款结清证明后也从未通知许绪芳办理过户手续支付相应购房款，即使在2020年4月18日的双方当面沟通中，其也未表示可以按照约定支付首付款存入托管资金，办理过户手续。本院对上述证据真实性予以确认。双方当事人对一审判决认定的均无异议的事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为贺涛与许绪芳之间的违约责任如何认定。许绪芳与贺涛签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。《存量房买卖合同》附件四《付款协议》第四条约定：“贺涛于2020年4月1日前将人民币（大写）壹佰叁拾陆万捌仟元整（包括购房定金）存入托管账户”。本案中，贺涛与许绪芳签订合同时，案涉房屋尚有370000元贷款未结清，2020年4月3日，许绪芳结清房屋剩余贷款，2020年4月7日，杭州银行股份有限公司合肥分行出具《贷款结清证明》，根据贺涛二审提供的资产证明可以认定贺涛已具备支付房屋首付款的能力，案涉房屋自此具备资金托管和过户条件。2020年4月18日，贺涛将上述370000元支付给许绪芳，许绪芳予以接受，视为双方对《存量房买卖合同》约定的资金托管和过户日期的更改，故贺涛与许绪芳应于2020年4月18日当天办理案涉房屋资金托管和过户手续，逾期则构成违约。二审审理过程中，为调查2020年4月18日当天双方就案涉房屋交易协商情况，本院向曾为贺涛、许绪芳办理案涉房屋交易手续的中介业务员张霖进行了解，张霖称“当时许绪芳要求贺涛提前给100万元，许绪芳当时称其需要用钱，贺涛当时没同意。当时我要求双方去办理资金托管和过户后，因许绪芳对贺涛贷款资质提出质疑，要求贺涛提供银行审批贷款通知单才同意进行资金托管和过户”，贺涛对张霖上述陈述予以认可。综合全案，本院认为，《补充协议》第七条约定“若贷款未审批通过或审批额度不足乙方申请额度的，乙方应以现金或转账形式补齐差价款，继续履行合同”，许绪芳以贺涛未能提供银行贷款审批手续为由拒绝配合贺涛办理案涉房屋资金托管和过户，构成违约；根据双方在《补充协议》第十三条的约定：“甲乙双方约定2020年4月1日前过户，过户当天许绪芳可拿壹佰万圆整……”，许绪芳有权在过户当天要求贺涛支付100万元，贺涛拒绝支付构成违约，许绪芳与贺涛亦未提供证据证明双方已就新的资金托管与过户时间达成一致，故一审认定贺涛、许绪芳均未依约履行合同并依据双方过错大小判决双方互不承担违约责任并无不当，本院予以维持。贺涛主张房屋已涨价，因未提供证据证明上涨金额，且本案系因双方违约导致合同解除，对贺涛主张的房屋涨价利益，本院不予支持。 综上，贺涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10640元，由贺涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  马枫蔷 审判员  王 莉 二〇二〇年十一月十八日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。