云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1985号原告：周凯旋，男，1995年6月28日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告：李耀芳，女，1975年2月6日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：徐刚，云南德和政律师事务所，特别授权代理。被告：昆明恒嘉房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市北京路延长线金康园****。法定代表人：杨崇仁。被告：昆明恒嘉房地产开发有限公司安宁分公司。营业场所：安宁市万辉星城紫荆堡11幢1-201号。负责人：徐云昆。两被告共同委托诉讼代理人：李康鸣，云大法律服务所，特别授权代理。原告周凯旋、李耀芳与被告昆明恒嘉房地产开发有限公司（以下简称“恒嘉公司”）、昆明恒嘉房地产开发有限公司安宁分公司（以下简称“恒嘉分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告周凯旋、李耀芳的委托诉讼代理人徐刚，被告恒嘉公司的委托诉讼代理人李康鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凯旋、李耀芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的商品房购销合同；2.两被告退还原告购房款2200000元；3.两被告向原告支付违约金379200元；4.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：两原告与被告恒嘉公司在2018年7月30日签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告恒嘉公司将其开发的位于安宁市始甸村委会的“西山水岸运动休闲度假中心一期”45栋1-3层2号房出售给两原告，房屋总价款为2200000元，同时也在合同中约定了被告逾期交房的违约责任（第九条第一款第二项和第三项）。合同签订当日，原告一次性支付给被告房款2200000元，两被告给原告出具了收据并办理了商品房买卖合同备案（备案号：ＡＮ2018073009431）手续。原被告双方在商品房购销合同中约定的具体交房时间为2018年12月31日，但时至今日被告仍然不能交房，2019年11月原告曾给被告发出催告函，希望被告能尽快交房，被告对此却置之不理。现依法起诉，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告恒嘉公司、恒嘉分公司辩称，原、被告双方签订房屋购销合同属实，我公司由于诸多原因确实未按合同约定时间交房，我公司从未回避。但依据原、被告双方签订的《商品房购销合同》第九条，甲方逾期交房的违约责任：第一款第（三）项约定：“自本合同约定的交房时间期限届满后的次日起90天后，甲方因向乙方支付商品房房款总额5%的违约金，本合同继续履行”，根据该约定，如果出现了逾期交房，超过合同约定交房期限90天以上的，我公司应承担的违约责任是向购房者支付房商品房房款总额5%的违约金，同时合同继续履行。我公司应承担的违约责任并不包括原告方享有合同解除权，即双方约定合同继续履行，故原告方的第一项诉讼请求，要求解除合同不符合双方的合同约定。其次，我公司逾期交房超过90天之后，基于双方合同约定，我公司应承担的违约责任是按房屋总款5%支付违约金，即向购房者支付110000元（2200000元＊5%）的违约金，原告主张379200元违约金无合同约定。在2020年8月原告提出解除合同时，我公司同意退给购房款2200000元及110000元的逾期交房的违约金，因银行要求先完成撤销房屋预售备案登记，才能付款，双方对支付时间未达成共识，故诉至法院。现请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：原告李耀芳、周凯旋系母子关系。2018年7月30日，两原告与被告恒嘉公司签订了《商品房购销合同》（合同编号0053）及《合同补充协议》，约定被告恒嘉公司将其开发的位于安宁市始甸村委会的“西山水岸运动休闲度假中心（一期）”45栋1-3层2号房（套内建筑面积201.18平方米）出售给两原告。《商品房购销合同》约定房屋对价为2200000元，一次性付款。原告李耀芳、周凯旋于2018年7月30日通过银行转账50000元、于2018年7月30日通过银行转账2150000元，云南农信签购单对应的收款人商户名：昆明恒嘉房地产开发有限公司。清款后，被告出具了收据予以确认，收条钤章为“昆明恒嘉房地产开发有限公司安宁分公司财务专用章”。原、被告双方签订的《商品房购销合同》第七条“交付期限约定”：“甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列（一）种方式处理：（一）自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按下列（2）种约定承担违约责任。…（2）甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。原告李耀芳、周凯旋于2019年11月28日向被告恒嘉公司发出催告函，提出逾期交房已长达十个月，催告1.恒嘉公司在一个月内向催告人交付标准房屋，应承担违约责任；2.若恒嘉公司不能交付房屋，催告人将会按照合同法的规定依法行使合同解除权。原、被告双方签订的合同于2018年7月30日在网上进行商品房买卖合同登记备案（合同登记号AN2018073009431）。另查明，被告恒嘉公司、恒嘉分公司系母公司与分公司的关系。认定上述事实，除原、被告的当庭陈述外，还有原告提供的证据：1.《商品房购销合同》附商品房买卖合同登记备案表（合同登记号：AN2018073009431）；2.《合同补充协议》；3.催告函；4.原告送达催告函照片；5.收取房款收据及云南农信签购单持卡人存根。被告提供的证据：1.《商品房购销合同》附商品房买卖合同登记备案表在卷予以证实。本院认为，原告李耀芳、周凯旋与被告恒嘉公司签订的《商品房购销合同》，系当事人真实意思表示，权利义务关系明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，合同双方应按约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，原告李耀芳、周凯旋已于2018年7月30日付清全部购房款，已履行《商品房购销合同》的买受人全部义务，被告恒嘉公司理应按约定履行交付购买的商品房义务。被告恒嘉公司庭审中自述目前仍交付不能，致使原告李耀芳、周凯旋的购房目的落空，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告李耀芳、周凯旋具有法定的合同解除权，被告答辩意见不符合法律规定，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，本案原告李耀芳、周凯旋已行使解除权，被告恒嘉公司在庭审中认可双方已进行过协商，故合同应已解除，因合同解除的时间不明确，本院在本案中予以明确，以原告李耀芳、周凯旋于2019年11月28日向被告恒嘉公司发出催告函之后的三个月内，于2020年2月27日解除。被告恒嘉公司应向原告李耀芳、周凯旋退还购房款2200000元，原告的该两项诉讼主张，有事实及法律依据，本院予以支持。本案双方自行协商合同解除后的权利义务时，未达成共识，故向本院起诉，因双方未约定书面解除事项，故行使法定解除权时，应依据法律规定确定违约金数额或者损失赔偿额。本院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，本院酌情参考《商品房购销合同》第八条“乙方逾期付款的违约责任”，乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列第（三）项：“自本合同约定的应付款时限的次日起90日后，乙方应向甲方支付商品房总房款5%的违约金，且甲方有权解除合同”的约定，按商品房总房款5%的违约金计算原告李耀芳、周凯旋的损失赔偿额。原告主张按合同约定的继续履行合同为前提计算违约金的，不符合本案适用条件，本院不予采信。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。本案与原告李耀芳、周凯旋签订合同的相对人系被告恒嘉公司，购房款项也是支付至被告恒嘉公司，故原告周凯旋、李耀芳要求恒嘉分公司承担民事法律责任无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告周凯旋、李耀芳与被告昆明恒嘉房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》（合同编号0053）及《合同补充协议》自2020年2月27日解除；二、由被告昆明恒嘉房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内退还原告周凯旋、李耀芳购房款2200000元；三、由被告昆明恒嘉房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内支付原告周凯旋、李耀芳损失赔偿额110000元；四、驳回原告周凯旋、李耀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27434元，减半收取13717元，保全费5000元，原告周凯旋、李耀芳已缴纳，由原告周凯旋、李耀芳自行负担1954元，被告昆明恒嘉房地产开发有限公司负担16763元（并入第二款执行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判或逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  冯琳琳二〇二〇年十一月三十日书记员  高 喆