山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2328号 上诉人（原审原告、案外人)：济南优再社家具制造有限公司，住所地山东省济南市天桥区大桥镇东营村村东，实际经营地山东省济南市历下区山大路**大舜天成小区**楼**。 法定代表人：沈宝宏，董事长。 委托诉讼代理人：陈延伟，国浩律师（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：济南农村商业银行股份有限公司，住所地，住所地山东省济南市历下区转山西路**（奥体金融中心**）iv> 法定代表人：马立军，董事长。 委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付英行，山东国曜律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：山东大舜天成置业有限公司，住所地，住所地山东省济南市长清区五峰山镇政府院内iv> 法定代表人：刘中胜，董事长。 上诉人济南优再社家具制造有限公司（以下简称优再社公司）因与被上诉人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、原审第三人山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 优再社公司上诉请求：1.撤销一审判决书，改判支持优再社公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由农商银行承担。事实和理由：一、本案一审认定的事实不清。（一）关于租赁权。1.租赁权的设立及存续期间。优再社公司提交的10份《房屋租赁合同》证明，（1）济南优策造境艺术设计有限公司（以下简称优策造境公司）租赁情况如下：自2010年4月6日开始，承租105房间自2010年4月6日至2016年6月30日，租赁仓库自2013年7月1日至2016年6月30日，租赁108房间自2013年7月1日至2016年6月30日，租赁109房间自2015年5月1日至2018年4月30日。优再社公司提交的准予注销登记通知书证明，优策造境公司于2016年10月31日已注销。（2）优再社公司租赁情况如下：租赁105房间自2016年7月1日至2027年3月31日，租赁仓库自2016年7月1日至2027年3月31日，租赁108房间自2016年7月1日至2027年3月31日，租赁104房间自2017年4月1日至2027年3月31日，租赁205、206房间自2017年11月1日至2027年10月31日。（3）服务于Ｕ＋品牌的三个公司的延续情况：优再社公司一审提交的大量证据中均显示，无论是优策造境公司还是优再社公司，均是围绕着Ｕ＋品牌的运营、生产、推广等，服务Ｕ＋品牌，以二公司名义签署的租赁合同、承租的场地也是服务Ｕ＋品牌：优策造境公司、优再社公司均为Ｕ＋品牌创始人沈宝宏和谭晓慧实际控制，在优再社公司提交的租赁费缴纳证明中也可以看出多笔房租都是由谭晓慧个人账户支付，一审中优再社公司的证人刘某（济南大舜天成物业管理有限公司总经理）也表达过，“Ｕ＋自2010年就在大舜天成租赁，关于租赁合同沈总和谭总选择用哪个公司签，也都是Ｕ＋在这里用，承租的房租自2010年至今都是为了做Ｕ＋的展厅。”优再社公司在一审时提交的租金支付情况及房屋使用情况、2010年山东电视台报道Ｕ＋展厅开业视频、水电物业车位、Ｕ＋商标注册变更、博客微博运营等证据证明，涉案房屋是由服务于Ｕ＋品牌的公司在占有使用，包含了签约的优策造境公司、优再社公司，及注册在涉案房屋105室上的济南优加公司。（4）虽然优策造境公司与优再社公司为独立的法人单位，但均服务于Ｕ＋品牌，Ｕ＋品牌对房屋的占有、使用是持续性的，通过10份租赁合同、水电物业车位缴纳、员工社保缴纳、品牌运营推广等证据可以明显看出，即便先后签订了十份租赁合同，但租赁日期连续未曾中断，期限未届满。Ｕ＋品牌也一直实际占有、使用并向大舜公司缴纳租金、水电物业车位等费用，几个公司共同服务一个品牌属于商业战略范畴的问题，一审法院仅看到合同签约主体，进而完全否认优再社公司的租赁权，属于认定事实错误，应当依法纠正。（5）即便仅依据以优再社公司为承租人签署的租赁合同也可证明涉案房屋均处于租赁期内，租赁合同尚未履行完毕。以优再社公司为承租人签署的合同中，105房间的租赁合同签订于2016年7月1日，仓库的租赁合同签订于2016年7月1日，108房间的租赁的租赁合同签订于2016年7月1日，104房间的租赁合同签订于2017年3月3日，205和206房间的租赁合同签订于2017年10月27日，均早于抵押权设立的时间2017年12月29日。2.涉案房屋的使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款的规定，优再社公司主张租赁权能够阻却执行需满足的条件是，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同、占有使用该不动产的两个条件。根据以上论述，优再社公司已经在查封之前签订了合法有效的书面租赁合同。根据优再社公司一审提交的租金支付、公司设立、员工社保缴纳、2010年山东电视台对Ｕ＋展厅开业报道、商标网站博客等证据，均可得出优再社公司承租涉案房屋后，依法缴纳租金及各项费用，并实际占有、使用涉案房屋。因此，在优再社公司具备书面租赁合同且实际占有使用涉案房屋的情况下，一审法院应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》支持优再社公司的诉讼请求，阻却房屋交付程序。（二）抵押权的设立时间是2017年12月29日。1.济南市中级人民法院（2018）鲁01民初601号民事判决认定，济南农商行流借字（2017）年第Ｄ-043号《流动资金借款合同》项下的《最高额抵押合同》，于2017年12月29日，办理抵押权登记。2.（2018）鲁01民初601号民事案件中，农商银行在民事起诉状中亦陈述无论是主权利还是从权利的抵押权均设立于2017年12月29日。3.（2019）鲁01执异1332号执行裁定书认定，涉案抵押权设定于2011年9月19日属于认定事实错误。该执行裁定依据的是济房他证历字第0571**他项权证，该他项权证记载登记日期为2011年9月19日，且借款合同关系开始于2011年。对此，根据优再社公司在一审中提交的《房屋权属状况信息》及房屋信息档案可知，农商银行与借款人的债权债务关系虽形成于2011年，但借款合同中约定的借款期限并非自2011年至2017年，而是先后签订了多份合同，档案中也包括多份成立在先的合同。根据档案中2014年12月13日的《借款结清证明》、2018年《注销证明》，至少在2014年和2018年，涉案房屋的抵押权并非一直存续，中间存在多次设立、注销的过程。且档案中济房房他证历字第0571**项权证右上角盖有“注销”二字，即设立于2011年9月19日的抵押权早已注销。4.2017年12月29日的《流动资金借款合同》证明，涉案抵押权所属的主债权设立于2017年12月29日，借款合同约定借款用途为借新还旧。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第57条的规定，贷款到期后，借款人与贷款人订立新的借款合同，将新贷用于归还旧贷，旧贷因清偿而消灭，为旧贷设立的担保物权也随之消灭。贷款人以旧贷上的担保物权尚未进行涂销登记为由，主张对新贷行使担保物权的，人民法院不予支持，但当事人约定继续为新贷提供担保的除外。2017年12月29日签订的借款合同，属于新的债权债务关系，2017年12月29日设立的抵押权亦是为新的债权债务关系而存在的从属权利，2017年之前的债权债务关系和抵押权均已消灭。因此，涉案抵押权设立于2017年12月29日。5.一审法院也认定，涉案抵押权为“重新设立”的抵押权，并非一直延续，且根据案件基本事实，涉案抵押权“重新设立”的日期2017年12月29日，优再社公司已经与原审第三人签订了书面租赁合同、实际占有使用涉案房屋，且租赁权设立时间为2017年3月3日及2017年10月27日，抵押权设立于2017年12月29日，因此租赁权设立在先、抵押权设立在后，根据法律规定，在租赁期内优再社公司享有的租赁权依法阻却执行法院向受让人移交占有涉案房屋，足以阻却强制执行程序。（三）一审判决认定承诺书真实有效明显错误，且农商银行存在伪造证据的行为。1.根据优再社公司在一审时提交的准予注销登记通知书，优策造境公司已于2016年10月31日注销，而《承诺书》上手写的日期为2017年8月29日，日期明显矛盾，在优策造境公司早已于2016年注销的情况下，根本无法在2017年8月29日的承诺书上盖章。且一审法院认为优再社公司“怀疑农商银行造假，未提供证据证实”明显错误，准予注销登记通知书即为优再社公司针对此《承诺书》提交的证据，能够证明《承诺书》的形成时间并非2017年8月29日，而是早于优策造境公司的注销时间，即《承诺书》至少形成于2016年10月31日前。同时，《承诺书》“对优再社公司是有效、有约束力的”也仅及于《承诺书》形成时的抵押权，而不得及于新设立的抵押权，即涉案抵押权设立时，优再社公司并未签署上述《承诺书》。2.涉案房屋存在多次抵押权设立-注销的程序，在涉案抵押权设立之前，2016年8月29日亦重新签订过借款合同并设立过抵押权，农商银行提交的《承诺书》是伪造的、虚假的。3.《承诺书》并非当事人的真实意思表示，《承诺书》为银行系统办理抵押登记时的制式文件，仅为办理贷款使用，对当事人不具有约束力。二、一审判决适用法律错误。本案适用“买卖不破租赁”原则，及《中华人民共和国物权法》第一百九十条条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，人民法院需审理认定租赁权与抵押权的设立时间、租赁物的实际占有使用情况。但一审判决并未适用上述法律规定对案件进行事实认定及说理。一审判决已经审理认定优再社公司与大舜天成在2017年3月3日及2017年10月27日签订租赁合同，且尚在租赁期内；已经审理认定涉案抵押权存在多次“重新设立”的情况，且涉案抵押权“2017年重新设立”。综上，一审判决错误，应当予以纠正。 农商银行辩称，一、应以法院委托的评估机构作出的房地产评估报告中的租赁合同确定涉案房产的租赁期限，租赁起始期限均在人民法院查封房屋之后。二、优再社公司2017年8月29日出具承诺书，保证如农商银行需要通过拍卖、变卖处置涉案房产，双方自动解除租赁合同，优再社公司将在农商银行处置变现该房地产之前一个月内腾空房屋，该承诺合法有效。该承诺中载明的腾房义务，包括涉案借款合同项下的每一次贷新还旧以及重新办理抵押登记后的抵押权实现。涉案房产已于2011年9月19日办理抵押登记，抵押权设立后一直存续到现在，济南市中级人民法院（2018）鲁01民初601号民事判决书也已确认农商银行对涉案房产享有优先受偿权。 优再社公司向一审法院起诉请求：1.确认优再社公司对坐落于济南市历下区××路××号××号楼××房产的租赁合法有效，优再社公司有权继续租赁涉案房屋，保障优再社公司在承租期内合法占有上述房产；2.中止对（2018）鲁01执1178号执行案件中坐落于济南市历下区××路××号××号楼××房产的执行；3.解除（2018）鲁01执1178号执行案件中对坐落于济南市历下区××路××号××号楼××房产的限期腾房强制措施；4.确认农商银行在（2018）鲁01执1178号执行案件中侵害优再社公司的优先购买权和承租权，总标的额为400万元；5.农商银行承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明事实：一、本案形成经过。一审法院在审理农商银行历下支行与凯利斯公司、大舜天成、刘某等5人金融借款合同纠纷一案中，2018年4月18日作出（2018）鲁01民初601号民事裁定，冻结凯利斯公司、大舜天成、刘某等5人银行存款5800万元或查封、扣押其相应价值的财产。该案中，凯利斯公司是借款人，大舜天成、刘某等5人是保证人，同时大舜天成还是抵押人，以其名下房产证号为历字第0××5号项下位于历下区××路××号××号楼××房产作为抵押。2018年4月20日一审法院作出（2018）鲁01民初601号协助执行通知书，查封大舜天成名下房产证号为历字第0××5号项下位于历下区××路××号××号楼××的房产，查封期限三年（2018年4月20日至2021年4月19日）。2018年8月23日一审法院作出（2018）鲁01民初601号民事判决，判决：凯利斯公司负有偿还本金及利息的责任；农商银行历下支行对大舜天成抵押的坐落于历下区××路××号××号楼××，证号为济房权证历字第0××5号证项下41套房产（包含涉案6套房产和一个仓库）在5460万元本金及733398.03利息范围内享有优先受偿权；大舜天成、刘某等5人承担连带责任。 上述判决生效后，进入执行程序，执行案件案号是（2018）鲁01执字第1178号。在该执行案件中，2019年6月21日一审法院作出裁定将申请执行人农商银行历下支行变更为农商银行，对上述抵押的41套房产经过评估拍卖，济南市旭融达房产销售合伙企业竞买取得。 一审法院2019年6月28日作出（2018）鲁01执1178号执行裁定书，裁定：一、大舜天成名下历字第0××5号房产证记载的位于历下区××路××号××号楼××房产的所有权归买受人旭融达合伙企业所有，该房产的所有权自裁定送达买受人旭融达合伙企业时起转移。二、买受人旭融达合伙企业可持裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续，并自行缴纳有关税费。同日，一审法院作出（2018）鲁01执1178号协助执行通知书，将上述房产过户给买受人旭融达合伙企业所有。2019年10月15日一审法院作出（2018）鲁01执1178号限期腾房通知书，通知各租赁户【115、201、213房间除外（因未到租赁期）】于2019年11月15日前将租赁房屋腾空。优再社公司提出执行异议被驳回，优再社公司不服执行异议裁定向一审法院提起诉讼，形成本案。 二、关于涉案房产租赁情况。优策造境公司于2010年4月起租赁105号房产直到2016年6月30日，2013年7月1日起租赁108号房产及库房直到2016年6月30日，2015年5月1日起开始租赁109号房产，租期到2018年4月30日。但是，2016年10月31日，优策造境公司注销。 优再社公司自2016年6月25日起开始租赁105、108号房产及库房，租期至2018年6月30日；2017年3月3日优再社公司与大舜天成签订租赁合同，承租104、105、108、109号房产及库房，租期10年，自2017年4月1日至2027年3月31日；2017年10月27日又与大舜天成签订租赁合同，租赁205、206房产，租期10年，自2017年11月1日至2027年10月31日。 三、涉案房产抵押情况。上述41套房产最早办理的抵押是2011年9月16日，是大舜天成为凯利斯公司借款提供担保，将其41套房产办理抵押。后该款项未偿还，2012年9月10日办理展期，至2013年7月5日，仍用41套房产作抵押。2013年8月流动资金借款合同，并办理抵押合同，将上述41套房产重新办理抵押登记；2015年8月28日重新设立借展字（2015）年底D-010借款展期协议，重新办理相应的抵押登记。2016年8月29日重新设立流借字（2016）年第D-006号流动资金借款合同，同时办理形成抵押合同并依法登记。2017年重新设立流借字（2017）年第D-043号流动资金借款合同，同时签订抵押合同并办理抵押登记。该次借款合同到期未偿还，农商银行起诉形成（2018）鲁01民初601号民事案件。 四、其他事实。2017年8月29日大舜天成、大舜天成物业管理有限公司、优策造境公司、优再社公司四家单位共同向农商银行历下支行承诺：“借款人凯利斯公司向贵行申请房地产抵押担保贷款人民币5460万元，设定抵押的房地产系大舜天成（下称出租方）所有，大舜天成委托大舜天成物业管理有限公司（下称出租方）签订房屋租赁合同，现已出租给优再社公司（下称承租方），出租方与房地产承租方现共同郑重承诺：一、抵押期限届满，如贵行需要通过拍卖、变卖等方式对该房地产进行变现时，出租方与承租方自动解除房地产租赁合同，承租方保证在贵行处置变现该房地产之前一个月内腾空房屋，积极配合贵行处置手续的办理。对提前解除租赁合同造成承租方损失的，由出租方向承租方承担全部赔偿责任。二、出租方和承租方如违反上述承诺，对贵行造成损失的，租赁双方共同向贵行承担全部赔偿责任，相互承担连带赔偿责任。”四个单位均在该承诺书上加盖了公章。 一审法院认为，本案争议焦点问题是优再社公司就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，即其主张的租赁权能否阻却执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，优再社公司主张对涉案房地产享有的租赁权阻却执行，需要提供证据加以证实，否则承担举证不能的法律后果。本案中，优再社公司该主张的主要理由是：租赁权最早设立于2010年4月6日，在抵押权和法院查封之前，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，租赁权应该受保护。其为证实该主张，优再社公司提供了十份租赁合同及租金缴纳凭证、物业费、水电费等凭证及承租企业的工商登记信息等证据。 根据一审法院查明的事实，十份租赁合同的承租方不是同一主体，分别是优策造境公司、优再社公司。其中，优策造境公司是最早的承租方，共签订五份租赁合同，截止日期是2018年4月30日。优再社公司自2016年6月25日起开始承租，优再社公司起诉主张优策造境公司是其前身，与其都是服务U+品牌而设立的公司，具有延续性，股东、法人一致。但是根据优再社提供的企业工商登记信息看出，该两家公司分别是独立的法人单位，优策造境公司已经于2016年10月31日注销，优再社公司成立于2012年1月11日，没有证据证实优策造境公司是优再社公司的前身，也没有证据证实优策造境公司注销后其债权债务由优再社公司承继，因此，优再社公司的主张，与事实不符，不予支持。 2017年8月29日承诺书明确记载：“抵押期限届满，如贵行需要通过拍卖、变卖等方式对该房地产进行变现时，出租方与承租方自动解除房地产租赁合同，承租方保证在贵行处置变现该房地产之前一个月内腾空房屋，积极配合贵行处置手续的办理”。该书面承诺加盖了优再社公司的公章，通过该承诺书得知，优再社公司明知涉案房产有抵押并承诺房产变现时积极配合腾空房屋，该承诺真实有效，一审法院予以认定。优再社公司以承诺书上加盖了济南优策造境设计艺术有限公司公章为由，怀疑农商银行造假，未提供证据证实；且济南优策造境设计及艺术有限公司是否加盖公章、公章是否真实，均不影响优再社公司自身加盖了公章的效力，承诺书对优再社公司是有效、有约束力的，因此，优再社公司违反承诺主张租赁权阻却执行，无法律依据和事实依据，一审法院不予支持。 综上，优再社公司起诉主张证据不足，其请求不予支持。执行异议裁定正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四四十四条，中华人《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，一审法院判决：驳回济南优再社家具制造有限公司的诉讼请求。案件受理费38700元，由济南优再社家具制造有限公司负担。 本院二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，优再社公司主张权利的主要理由是其租赁权最早设立于2010年4月6日，该租赁权设立于涉案房屋的抵押权设立和法院查封之前，依据该规定，优再社公司有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。本院认为，1.在租赁主体问题上，优策造境公司和优再社公司是经营U+品牌、隶属于共同实际控制人的关联公司，优再社公司是涉案房屋的承租人。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，是法律赋予承租人的民事权利。但是，当事人明示对该项权利予以放弃的行为，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。3.农商银行提交的《承诺书》，载明出具日期为2017年8月29日，加盖了优策造境公司和优再社公司的公章。优再社公司主张优策造境公司早就在2016年10月31日被注销，不可能于2017年8月29日在《承诺书》上加盖公章，并申请对《承诺书》的形成时间进行鉴定。因《承诺书》上是否有优策造境公司加盖公章均不影响对优再社公司具有约束力的认定，故对该鉴定申请本院不予准许。4.优再社公司出具《承诺书》后，涉案抵押物所担保的借款到期，借贷双方和抵押担保人重新签订了贷新还旧的借款合同和抵押合同，对原抵押登记进行了注销并重新办理了抵押登记。优再社公司主张《承诺书》的效力不能及于上述重新办理登记的抵押权。本院认为，优再社公司在出具的《承诺书》中，概括性的承诺抵押期限届满，如贵行需要通过拍卖、变卖等方式对该房地产进行变现时，出租方与承租方自动解除房地产租赁合同，承租方保证在贵行处置变现该房地产之前一个月内腾空房屋，积极配合贵行处置手续的办理。优再社公司出具该承诺书时，借款合同和抵押担保合同已经进行了多次的重新签订。优再社公司没有限制该承诺对抵押期限届满后重新签订贷新还旧的借款合同并重新办理登记后的效力。涉案抵押权虽经过多次注销登记和重新办理登记，但担保的主债权均是同一笔借款到期不能偿还事实基础上贷新还旧的借款合同，故应当认定《承诺书》的效力及于对该笔贷款项下的所有重新签订的贷款合同和对应的抵押担保合同。农商银行在收到优再社公司的《承诺书》后重新签订了贷新还旧的借款合同并重新办理了抵押登记，客观上延长了优再社公司使用租赁房屋的时间，没有损害优再社公司的利益。 综上所述，优再社公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38700元，由上诉人济南优再社家具制造有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  康 靖 审 判 员  郑元文 审 判 员  安景黎 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  吕 静 书 记 员  周涵宇