江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3948号上诉人（原审被告）：胡本旺，男，1964年2月20日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。上诉人（原审被告）：吴玉兰，女，1964年8月4日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。上诉人（原审被告）：胡龙志，男，1989年6月17日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。上诉人（原审被告）：胡龙风，女，1988年6月20日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：王万东（受胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风共同授权委托），男，1962年1月10日生，汉族，住山东省寿光市。被上诉人（原审原告）：郑桂香，女，1984年10月7日生，汉族，户籍所在地河南省太康县，现住江苏省苏州市吴中区。原审原告：郝尚印，男，1984年8月16日生，汉族，住河南省太康县，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：杨斌（受郑桂香、郝尚印共同委托），江苏政纬律师事务所律师。原审被告：琚赚全，男，1980年6月7日生，汉族，住江西省上饶市余干县。上诉人胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风因与被上诉人郑桂香，原审原告郝尚印，原审被告琚赚全排除妨碍纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）（2019）苏0206民初6632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风上诉请求：撤销一审判决，依法改判。1.判令郑桂香支付违约金5.8万元；2.判令郑桂香赔偿维权损失6.8万元；3.判令郑桂香赔礼道歉。事实与理由：2016年3月4日经其与郑桂香充分协商签订房屋买卖合同，将其坐落无锡市惠山区金都花园62号1702室房产（以下简称涉案房屋）出售给郑桂香，合同签订之日郑桂香支付定金1万元。因为其急于卖房的目的是急用这笔钱，按照约定一个月期限，郑桂香办好购房手续，其这笔卖房款就能起作用，过期计划就失败。郑桂香违约的行为给其造成损失，其无奈提出解除合同。然而惠山法院作出的（2016）苏0206民初6077号民事判决却要求继续履行合同，其不服，向无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）提出上诉，二审维持原判。其不服，向无锡中院提出申诉，无锡中院没有依法公正的再审该案。虽然郑桂香申请法院强制过户，取得不动产权是依据枉法的判决，没有法律效力，所以该房产仍有其占据。为此郑桂香提起本案排除妨碍的诉讼，一审法院没有认真审查案件事实，判令其腾空房屋、赔偿损失、支付租金，属于适用法律错误。其出售涉案房屋，目的是急用这笔钱用于购买住宅商铺，由于中介服务不到位，造成郑桂香违约，郑桂香违约的行为给其造成不可估量的损失。被上诉人郑桂香辩称，一审判决依据的事实和法律依据是真实有效的，其没有任何过错，应当维持原判。上诉人胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风的诉讼请求在2016年的关联案件一审、二审和再审当中已经进行了处理，在本案中不宜再提。并且，所有的诉讼请求并没有事实和法律依据。不应当予以支持。原审原告郝尚印述陈，同意郑桂香的意见。原审被告琚赚未作陈述。郑桂香、郝尚印向一审法院起诉请求：1、判令胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风立即腾空、迁出涉案房屋，并将该房屋交给郑桂香、郝尚印；2、判令胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风赔偿租金损失(自2018年2月24日起至房屋实际交付之日止，每月按2800元计算)；3、判令琚赚全赔偿租金损失22400元(自2018年2月24日至2018年10月21日，每月按2800元计算)，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风对琚赚全的该赔偿责任承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2016年3月4日，以胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风为甲方，郑桂香为乙方，在无锡存房房地产经纪有限公司的居间服务下，签订《无锡房屋买卖居间合同》一份。合同约定：甲方将金都花园62-1702房屋出售给乙方；总价68万元；付款方式：合同签订当日支付定金1万元，过户签字当日支付首付款20万元，剩余房款46万元办理商业贷款，乙方办理产权抵押后由银行直接支付给甲方；产权过户日期：2016年3月30日前；甲方承诺于拿到全款腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方；乙方于甲方房屋交付当时，乙方确认物业交割清楚、之前的各项费用结清、确认户口迁出后，当日向甲方支付1万元。合同签订当日，郑桂香支付了1万元定金。后双方因合同的履行发生争议，郑桂香于2016年10月12日起诉至惠山法院，诉讼请求：在其支付首付款20万元后，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风配合其办理金都花园62-1702房屋的过户手续，过户完成后，郑桂香立即支付尾款47万元。2017年4月6日，惠山法院作出（2016）苏0206民初6077号民事判决：郑桂香于判决发生法律效力之日起十日内向胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风支付首付款20万元，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于首付款付清之日配合郑桂香办理涉案房屋的过户手续，郑桂香过户完成后十日内向胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风支付尾款47万元。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风不服一审判决，上诉至无锡中院。2017年11月1日，无锡中院作出（2017）苏02民终2964号民事判：驳回上诉，维持原判。之后，郑桂香至法院申请对金都花园62号1702室房产强制执行过户。2017年12月19日，郑桂香将20万元缴纳至法院。后经法院强制执行，2018年2月24日，金都花园62号1702室不动产权登记至郑桂香、郝尚印名下。郝尚印系郑桂香丈夫。经法院执行局通知，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风到目前为止未至法院领取该20万元。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风不服二审判决，进行申诉。2018年5月17日，无锡中院作出（2018）苏02民申64号民事裁定：1、本案由该院另行组成合议庭再审；2、再审期间，中止原判决的执行。2019年6月21日，无锡中院作出（2018）苏02民再18号民事判决：维持（2017）苏02民终2964号民事判决。之后，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风至法院申请对郑桂香应付的47万元尾款进行执行。2020年4月26日至2020年4月27日，郑桂香向法院执行局缴清了其应支付的47万元尾款及相应利息、执行费等费用。2020年5月1日，法院执行局向胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风邮寄了《通知书》，要求胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风到法院领款。经查询，该邮件于2020年5月2日由“家人代收”。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风在2020年5月13日法院开庭笔录中陈述：惠山法院执行局已经通知我们去领款了，但现在还没有领。琚赚全在庭审中陈述：2017年11月-12月签订租赁合同，租赁期限1年，到2018年9月就搬走不再承租了。租赁房屋的时候胡本旺将房产证出示过的。一审中，郑桂香提交中介网站网页，证明案涉房屋月租金金额。法院询问其是否对案涉房屋月租金金额进行鉴定，郑桂香表示不申请鉴定，月租金金额由法院酌情认定。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风陈述案涉房屋月租金金额大概为2000元。关于案涉房屋，目前由胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风占有。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风在2020年4月22日的笔录中陈述：案涉房屋现在空在那里，没有人住，里面有硬装，没有家电家具。以上事实，由上述所列各项证据及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：法院（2016）苏0206民初6077号民事判决书判决郑桂香向胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风支付首付款20万元，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于首付款付清之日配合郑桂香办理金都花园62-1702的过户手续，郑桂香过户完成后十日内向胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风支付尾款47万元。该判决经二审、再审，已发生法律效力。郑桂香已将20万元和47万元及相应利息等费用向法院执行局缴清，金都花园62-1702也已于2018年2月24日登记到郑桂香、郝尚印名下。《无锡房屋买卖居间合同》约定“甲方承诺于拿到全款腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方；乙方于甲方房屋交付当时，乙方确认物业交割清楚、之前的各项费用结清、确认户口迁出后，当日向甲方支付1万元。”从该约定可以看出，郑桂香在未支付尾款47万元时，其是无权要求出售方迁出、交房的。但郑桂香已于2017年12月19日向法院缴纳了首付款20万元，已于2020年4月27日向法院缴清了其应支付的47万元尾款及相应利息、执行费等费用，法院执行局也通知了胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风领取款项。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风在郑桂香付清所有房款后的合理期限内应腾房、迁出，将房屋交给买受人。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风经法院执行局通知而未领取20万元的首付款和47万元尾款，不影响其应履行的交房义务。另外，因郑桂香已履行完支付全部购房款的义务，不动产权证也已登记到郑桂香、郝尚印名下，郑桂香、郝尚印已取得该房屋的物权，目前胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风对该房屋已处于无权占有的状态，故胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风应腾空房屋、迁出，并将房屋交给郑桂香、郝尚印。因胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风逾期将房屋交给郑桂香、郝尚印，故其应向郑桂香、郝尚印赔偿租金损失。考虑到需给予胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风一定的领款期限和准备交房的期限，法院认定胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风逾期交房的起算时间为自2020年5月16日起。郑桂香、郝尚印主张2800元/月的租金损失，未提交充分依据，也未申请鉴定，应承担举证不利的法律后果，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风陈述案涉房屋月租金大概为2000元，该月租金金额在合理范围，故法院认定胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风需向郑桂香、郝尚印赔偿租金损失（自2020年5月16日起计算至房屋实际交付之日止，按2000元/月计算）。关于郑桂香、郝尚印要求琚赚全赔偿租金损失22400元、胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风对琚赚全的赔偿责任承担连带清偿责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。对郑桂香、郝尚印超出合理范围的请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于判决生效之日立即腾空、迁出涉案房屋房屋，并将该房屋交给郑桂香、郝尚印；二、胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于判决生效之日立即向郑桂香、郝尚印赔偿租金损失（自2020年5月16日起计算至将涉案房屋房屋实际交给郑桂香、郝尚印之日止，按2000元/月计算）；三、驳回郑桂香、郝尚印的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11580元（已由郑桂香、郝尚印预交），由郑桂香、郝尚印负担1459元，由胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风负担10121元。经郑桂香、郝尚印同意，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风应负担的10121元，法院不再向郑桂香、郝尚印退还，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于判决生效之日立即将10121元支付给郑桂香、郝尚印。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：一审中，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风提起反诉请求：1.撤销郑桂香要求其交付房屋的请求，并赔偿损失暂计54000元；2.郑桂香赔偿其租金损失22400元；3.郑桂香赔偿自合同签订之日起到2016年3月30日之前及合同宽限期到2016年5月13日终止等，判决生效后未付清购房款的违约责任及给其造成的经济及精神损失。后，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风在一审法院2020年5月13日最后一次庭审中表示只提一个反诉请求，即要求判决双方之间的房屋买卖合同终止，其他的反诉请求全部放弃。一审承办法官在庭审中对胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风进行法律释明，告知案涉房屋买卖合同能否终止的诉请，之前的生效法律文书已经作出房屋买卖合同继续履行的判决，反诉请求系重复诉讼，根据一事不再理的原则，本案不予受理。胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风于2019年11月20日另行起诉郑桂香、无锡存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，要求：1、解除2016年3月4日签订的《无锡房屋买卖居间合同》；2、（2016）苏0206民初6077号案件的受理费10600元、（2017）苏02民终2964号案件的受理费10600元、该两案的律师费3万元、误工费2万元，由郑桂香、存房公司赔偿；3、（2018）苏02民再18号案件的鉴定费4500元，由郑桂香、存房公司赔偿；4、判令郑桂香、存房公司赔偿未按约履行《无锡房屋买卖居间合同》的违约金680000×10%＝68000元；5、判令郑桂香、存房公司赔偿郑桂香未支付67万元房款给其造成的经济损失70万元。惠山法院作出于2020年7月20日（2019）苏0206民初7758号民事判决，驳回胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风的诉讼请求。以上事实，有一审庭审笔录和（2019）苏0206民初7758号民事判决书在卷佐证。本院认为：上诉应当针对一审的事实部分和法律适用提出上诉请求和事实理由。一审中胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风提出反诉要求郑桂香赔偿违约金等损失后，又在一审庭审辩论终结前撤回其反诉请求。现胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风上诉在二审重新增加其应在一审中提出反诉请求，其上诉请求超出一审判决审理的范围，且胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风该上诉请求已另行起诉，相关诉请在其他关联案件已由法院作出实质上处理，其上诉请求属于重复诉讼，故本院对胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风的上诉请求不予处理。综上所述，胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10121元，由上诉人胡本旺、吴玉兰、胡龙志、胡龙风负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十一月十二日书记员  汪丽敏