山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终3664号上诉人（原审被告、反诉原告）：李赛楠，女，汉族，1998年12月26日生，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：谭宝华，山东德联邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：德州大壮实业有限公司，住所地德州经济开发区104国道南。法定代表人：文爱武，董事长。委托诉讼代理人：刘洪雷，山东高行律师事务所律师。委托诉讼代理人：时新英，山东高行律师事务所律师。上诉人李赛楠因与被上诉人德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李赛楠上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；对于反诉部分违约金应当计算至被上诉人实际交房之日。2.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、对于本诉部分原判决认定事实错误，适用法律错误，所依据的证据是虚假证据。被上诉人起诉所依据的不是双方签字认可的《德州市商品房买卖合同》，而是被上诉人单方输入房管系统的可以随意更改和撤销的合同，该合同不是房管部门系统中的网签备案合同，不具有法律效力。被上诉人所提交的所谓的四方验收报告表系伪造，在一审开庭后上诉人曾经向德州经济技术开发区质监站调取该楼房信息，被告知没有查到该楼房信息，被上诉人并没有向质监站报送该工程质量验收报告表，并且该报告表盖章时间和落款时间不是同一时间形成的。该商品房至今未经综合验收合格，没有办理房屋建筑工程竣工验收备案表，达不到法律规定的房屋交付条件，也无法办理房屋产权手续。故涉案房屋不符合《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第四十条规定，未达到法律规定的房屋交付条件。对于原审判决所依据的（2020）鲁14民终656号民事判决书，上诉人已经向山东省高级人民法院提出再审申请，所以（2020）鲁14民终656号民事判决书属于效力待定的判决书。二、上诉人一直按照合同及法院判决履行义务，在合同履行过程中未存有任何过错。双方网签合同后，被上诉人管理缺失，同时丢失四份合同，而且未按法律规定进行合同备案，仅剩上诉人手中保管的唯一一份签字合同，造成双方的合同纠纷，被上诉人存在重大过错。在未经法院判决前，上诉人只能按照双方仅有的一份签字合同履约执行，剩余房款买受人自交房前付清，不存有任何过错，也不应该承担任何违约责任。即使按照被上诉人认可的合同，被上诉人应在四方验收后按合同约定向上诉人发出书面交房通知，同时在上诉人未按合同付款的情况下，向上诉人发出催款通知、律师函。而实际上被上诉人五六年没有任何通知，这完全违背常理。而且上诉人在这期间多次联系被上诉人，也是在2019年的诉讼中首次见到被上诉人提交的未有施工方签章的竣工验收报告表，因此无论如何被上诉人都存在严重过错。即使根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，被上诉人至今未办理综合验收，未取得竣工备案表，无法办理产权登记手续，存在重大瑕疵，按照法律法规存在严重过错。三、被上诉人公司出现危机，无法经营，曾多次进行股东和法人变更，进行资产重组重新经营。被上诉人的楼房迟迟不能完工，达不到法律规定的交房条件，并且被上诉人公司出现危机，无法经营，上诉人根据双方签订的《德州市商品房买卖合同》约定交房前交付余款，在此期间被上诉人从来没有向上诉人催要过房款，直至今天起诉被上诉人也没有向上诉人索要房款。根据《合同法》第六十八条上诉人可以中止履行。上诉人作为善意的买房人只能信赖自己手里持有的由双方签字盖章的《德州市商品房买卖合同》。根据合同第十一条约定，至今上诉人也没有收到被上诉人的书面交房通知书，也没有口头的交房通知。四、如前所述，上诉人的行为不构成违约，依法不应当承担违约责任。即使认定上诉人未交付房款的行为构成违约，被上诉人所主张的违约金也高于剩余交房款。根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，答辩人可以请求人民法院予以适当减少。五、被上诉人至今未交付房屋，对于反诉部分违约金应计算至被上诉人实际交房之日。综上，望法院支持上诉人的上诉请求。大壮公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉主张缺乏事实与法律依据，依法应当驳回其上诉请求。一、关于房管局的网签备案合同。网签备案合同系买卖双方在打印签字纸质合同之前，经双方合意后录入网签系统的。网签合同的内容应与最终签字确认的内容一致。上诉人一审提交的纸质合同左下角显示的标号与答辩人提交的网签合同的标号一致，反应的就是买卖双方在签订合同时的真实意思表示。上诉人所称的加盖备案专用章的合同并非网签合同，而是商品房预售合同签订后由房地产开发商向房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续的合同，但商品房预售合同登记备案与否不影响合同效力。且根据合同第二十条约定，双方对合同内容达成新合意，应按照合同约定在附件四补充，而非手改合同内容。上诉人未提交证据证明手动改写部分经答辩人确认，因此上诉人应承担举证不能的后果。二、关于竣工工程质量验收报告表。合同第八条明确约定，涉案商品房交付条件为四方验收合格。答辩人一审提交加盖了四方公章的质量验收报告表，证明2013年9月1日涉案房屋已验收合格。上诉人没有证据就臆断该验收表系伪造，有违诚信原则。综合验收合格并非法定的交房条件，本案合同交付条件的约定符合法律规定。且上诉人在签订合同时即明知合同约定，现称不具备交房条件，有违诚信原则。三、关于上诉人应当承担的违约金。1.本案不存在违约金过高的情形。李赛楠违反《商品房买卖合同》第七条的约定，迟延交付剩余房款，按照合同约定及法律规定应当承担逾期付款的违约金。2.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条“违约金过高标准及举证责任”规定，李赛楠逾期支付剩余房款，大壮公司通知交房后亦未积极配合办理收房手续，其行为对于双方履行合同、顺利实现合同目的存在严重过错，按照上述规定不应当认定为违约金过高。且李赛楠如主张违约金过高，应当提出相应证据予以证明。3.违约金分为赔偿性违约金与惩罚性违约金，本案合同约定的违约金显然系惩罚性违约金，目的是约束双方的行为、督促双方履行合同约定，具有担保合同相对方履约的作用，若按照李赛楠主张调整违约金，则其担保履约的作用就不复存在，不但会导致合同相对人通过违约金条款达到救济的目的无法实现，而且会损害交易中的诚实信用。四、关于李赛楠所称其他事项。1.（2020）鲁14民终656号民事判决书的效力问题：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条规定，李赛楠向山东省高级人民法院提起再审申请，目前该案在再审审查阶段，再审审查不影响原判决的效力。2.双方合同义务的履行问题：根据真实有效的合同，李赛楠负有在先的履行义务，大壮公司享有先履行抗辩权。李赛楠在交付剩余房款的履行期限届满后，迟至2020年5月19日才一次性付清剩余房款，且付清尾款后大壮公司已将具备交付条件的房屋交付给物业，并于6月4日向被答辩人收取暖气开户费与天然气开户费并开具收据，6月25日物业通知李赛楠前去办理交房手续。此后物业多次通知李赛楠代理人验收房屋，李赛楠至今未收房。李赛楠迟延履行交付剩余房款的义务，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。相反，大壮公司在收到剩余房款后即积极办理交房事宜，不存在怠于履行合同义务的行为。3.自2013年至2017年大壮公司由于资金链断裂而进行资产重组亦非事实。实际上2015年之前大壮公司一直正常经营，系2015年起出现经营危机并经资产重组后2017年起已重新正常经营，且资产重组并非一定会影响具体项目的建设及验收，李赛楠的主张毫无事实与法律的依据。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，李赛楠的上诉主张缺乏事实与法律的依据，请驳回上诉。德州大壮实业有限公司向一审法院起诉请求：依法判令李赛楠向大壮公司支付逾期付款的违约金，至剩余房款实际付清之日。违约金暂计算至2020年3月31日，金额为494960.33元（大写：肆拾玖万肆仟玖佰六十元叁角叁分）。李赛楠向一审法院反诉请求：1.依法判令大壮公司交付李赛楠所购楼房德州市东风东路2555号南外海?江南水郡B25号1单元1-3层104号，户型（四室二厅）的楼房；2.依法判令大壮公司支付迟延交房违约金27647元（自2020年5月19日起至2020年6月30日合计41天），诉讼期间的违约金按上述标准计算至实际交房之日；3.本案反诉费由大壮公司承担。一审法院认定事实：2012年7月4日，大壮公司作为出卖人与买受人李赛楠签订合同编号为大壮201200041的德州市商品房买卖合同，约定买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为德州市房产管理中心，商品房预售许可证号为2011-317。李赛楠所购房屋坐落于东风东路2555号外海江南水郡Ｂ区。合同第四条约定：出卖人与买受人约定按套（单元）计算方式计算该商品房价款，该商品房单价为（人民币）每平方米8316.32元，总金额（人民币）大写：贰佰贰拾肆万柒仟柒佰叁拾陆元整。合同第六条约定付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款，买受人于签订商品房买卖合同当日向出卖人支付购房款计1000000.00元整（大写：壹佰万元整），剩余款项1247736.00元整（大写：壹佰贰拾肆万柒仟柒佰叁拾陆元整），买受人于2012年7月10日前付清（其中合同中此部分有手改内容，内容如下：买受人于交房前付清），逾期未交本公司另行出售此房，已交款项不予退还。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2012-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除了本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条、第二十一条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同第二十二条约定本合同连同附件，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人一份，买受人一份，房产登记部门各一份。第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。合同最后盖有大壮公司合同专用章及其法定代表人印章，买受人李赛楠签字。2013年6月6日，大壮公司出具盖有财务专用章的收据一份（NO.9012231），载明李赛楠向大壮公司付款人民币（大写）柒拾伍万元整，收款事由为B25-1-104房款；2017年3月6日，大壮公司出具盖有财务专用章的收据一份（NO.0632247），载明李赛楠向大壮公司付款人民币（大写）壹佰万元整，收款事由为房款（B25-1-104），原交款人李晓光，原交款日期2011年9月2日。另查明，外海江南水郡B组团25#楼于2013年9月1日经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位四方验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件。2020年5月19日李赛楠已支付剩余房款497736元。一审法院认为，大壮公司主张李赛楠应支付其逾期付款违约金，结合大壮公司提交的竣工工程质量验收报告表显示，涉案房屋于2013年9月1日完成四方验收，已达到交房条件，李赛楠的付款行为据合同约定应于2012年7月10日前完成，李赛楠在达到交房条件而未予付款的行为违反合同约定，应支付大壮公司逾期付款的违约金，大壮公司在诉状中注明的违约金数额及计算方式符合合同约定及法律规定，一审法院予以认可，李赛楠应予支付大壮公司逾期付款违约金494960.33元。李赛楠在反诉中主张大壮公司交付涉案房屋，并支付逾期交房的违约金，结合双方签订的房屋买卖合同中第十一条交接的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，庭审中大壮公司未向一审法院提交关于房屋交接手续中提及的书面材料，大壮公司未能证实其已履行交房义务，大壮公司应将具备交付条件的房屋交付李赛楠，并承担逾期交房的违约金，李赛楠主张的违约金数额及计算方式符合合同约定及法律规定，一审法院予以认可，大壮公司应予支付李赛楠逾期交房违约金27647元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、李赛楠于本判决生效后十日内支付德州大壮实业有限公司逾期付款违约金494960.33元；二、德州大壮实业有限公司于本判决生效后十日内按照合同约定向李赛楠出示合同第八条规定的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并由李赛楠签署房屋交接单，双方完成房屋交付；三、德州大壮实业有限公司于本判决生效后十日内支付李赛楠逾期交房违约金27647元。本诉案件受理费4362元，由李赛楠负担；反诉案件受理费246元，由德州大壮实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。上诉人提交证据如下：受理通知书两份，证明李赛楠不服（2020）鲁14民终656号民事判决、孙爱芝不服（2020）鲁14民终647号民事判决均向山东省高级人民法院申请再审且省高院已立案，该两份判决书属于效力待定的判决书，不应作为定案的依据。大壮公司质证意见为：对两份受理通知书的真实性无异议，但依据我国诉讼法两审终审的规定，二审法院作出判决后即生效，不能仅仅因为上诉人提出了再审，就否定原一、二审判决的效力。本院对上述证据认证如下：该两份受理通知书系由山东省高级人民法院作出，被上诉人亦予以认可，对该受理通知书本院予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李赛楠因不服本院作出的（2020）鲁14民终656号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院已立案审查。孙爱芝因不服本院作出的（2020）鲁14民终647号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院已立案审查。本院二审查明的事实与一审查明一致。本院认为，大壮公司提交的网签合同是双方当事人的真是意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合同有效，双方当事人均应依约履行。理由如下：首先，本院作出的（2020）鲁14民终656号民事判决已生效，该判决中认定本案中大壮公司提交的网签合同的效力，虽然李赛楠对该判决申请再审，但尚未进入再审程序，该判决仍为生效判决。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。其次，大壮公司提交的网签合同与李赛楠提交的纸质合同合同编号相同，合同内容中打印部分相同，仅李赛楠提交的合同中有手写改动部分，李赛楠未提交证据证明手写改动部分是合同签订前双方达成合意进行的修改，亦未提交证据证明是合同签订后双方达成了新的合意，亦可以印证大壮公司提交网签合同的真实性，双方均应依约履行。关于李赛楠是否应支付违约金及违约金的具体数额。根据大壮公司提交的网签合同约定，买受人交齐尾款的时间是2012年7月10日前，出卖方交房时间为2012年10月31日，交付房屋并不是支付尾款的前提，李赛楠在合同约定的时间未实际交付剩余购房款1247736元构成违约，应按照约定承担违约责任。关于违约金是否过高。本院认为，双方约定“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，换算成年利率为10.95%，未超过法律保护的最高利率限制。考虑到李赛楠未按约定支付购房款必然导致大壮公司的融资成本增加，且李赛楠并未提交证据证明违约金过分高于损失，不应调整违约金具体数额。一审法院按照合同约定支持违约金具体数额并无不当，应予维持。关于李赛楠未支付购房款是否符合法律规定中止履行的情形。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。根据大壮公司提交的竣工工程质量验收报告表显示，涉案房屋于2013年9月1日完成四方验收，已达到交房条件。李赛楠未提交证据证明在2013年9月1日前，大壮公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，在2013年9月1日之后，即使大壮公司出现经营状况恶化，因房屋已经可以交付，不存在丧失履行能力的情形，李赛楠亦不能中止履行合同义务。李赛楠主张四方验收报告是虚假证据，未提交证据予以证明，本院不予采信。关于一审法院计算大壮公司应支付李赛楠的违约金的截止时间是否正确。2013年9月1日案涉房屋经四方验收合格，已经达到交付条件，至2020年5月19日上诉人付清尾款，大壮公司未能交房应当支付违约金。一审法院计算大壮公司因延期交房应支付李赛楠的违约金截止时间并无不当，应予维持。关于诉讼期间的逾期交房违约金，上诉人可再行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8724元，由上诉人李赛楠负担。本判决为终审判决。审判长  王善文审判员  郑卫华审判员  高世民二〇二〇年十一月三十日法官助理刘立琛书记员陈艳