广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初1989号原告：李润成，男，1958年2月11日出生，住澳门永定街。委托诉讼代理人：徐窝对，江门市江海区外海街道法律服务所法律服务工作者。被告：刘建华，男，1980年6月10日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。第三人：欧国豪，男，1994年11月21日出生，汉族，住广东省吴川市。第三人：郑小梅，女，1993年3月25日出生，汉族，住广东省恩平市。第三人：胡俊祥，男，1995年12月29日出生，汉族，住广东省五华县。第三人：蓝集思，男，1984年10月5日出生，瑶族，住广西省河池市都安县。第三人：杨柳心，女，1982年4月15日出生，汉族，住广东省台山市。第三人：刘桂华，女，1997年9月9日出生，汉族，住广东省南雄市。原告李润成与被告刘建华租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月16日进行第一次公开开庭审理，审理中发现需要追加第三人，第一次庭审后本院依法追加欧国豪、王朝辉、郑小梅、胡俊祥、蓝集思、杨柳心、刘桂华为本案第三人，于2020年10月29日进行第二次公开开庭审理，原告李润成及其委托诉讼代理人徐窝对、被告刘建华参加两次庭审，全部第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，第三人王朝辉于第二次庭审前已搬离案涉租赁物，本院予以其退出诉讼。本案现已审理终结。原告李润成向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告立即支付房屋租金人民币62500元及滞纳金1440元（滞纳金按每天万分之五计算至还清之日止）给原告；3.判令由于被告违约，被告缴交的押金38000元归原告所有；4.判令被告由于违反或未履行合同约定，应赔偿违约金人民币20000元给原告；5.本案诉讼费用全部由被告承担。原告于第二次庭审中变更第1项诉讼请求中的62500元为88000元。本院查明事实一、2019年8月7日，原告李润成与被告刘建华签订《房屋租赁合同》，李润成为出租方，刘建华为承租方。出租房屋位于江门市江海区**********巷3号，面积680平方米，共6层16个小型套房，该房屋用途为承包租赁；合同约定租赁期自2019年8月15日起至2025年8月14日止；每月租金为11000元，租赁押金为38000元，租赁期满三年后，三年递增百分之十或以上，须每月5日前支付当月租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方5天的宽限期，如从宽限期第6天开始出租方有权向承租方每天按实欠租5%加收滞纳金。2019年8月25日，原、被告双方签订协议，对《房屋租赁合同》作如下变更：租赁期更改为2019年8月22日至2025年9月21日止；从2019年8月22日至2019年9月21日止为1个月的免租期；租金须于每月租赁首日算起5日内缴交，即至每月26日止，每月27日起开始计算滞纳金，每日收取每月租金的百分之五的滞纳金。二、《房屋租赁合同》签订后，被告依约支付38000元押金给原告，原告依约将租赁物交由被告承租。被告与第三人欧国豪、王朝辉、郑小梅、胡俊祥、蓝集思、杨柳心、刘桂华分别签订《租房合同》，将案涉租赁物分开转租，其中，与欧国豪签订的《租房合同》从2020年7月15日起租期6个月；与刘桂华签订的《租房合同》从2020年7月15日起租期12个月。庭审中双方确认，被告已支付2020年8月之前的水电费与2020年3月22日之前的租金给原告，自2020年3月22日起的租金尚未支付给原告。另查明，案涉房屋所在宅基地于1976年建成有砖木结构的房屋（以下简称“旧房屋”），旧房屋的产权人为李润成、李润添，其中李润成占97%份额，李润添占3%份额。2018年6月21日，李润添与李润成签订《权益转让协议书》，李润添将旧房屋3%的所有权权益转让给李润成。2018年，旧房屋因日久失修需拆下重建，原告向麻三村民委员会报建，麻三村民委员会出具说明，载明重建高度不超4.5层，四边飘线不超0.30，化粪池步级在线内，并须办理报批手续。2019年建成新房屋，即为案涉房屋。2020年10月28日，麻三村民委员会出具《证明》，证明案涉房屋产权属原告李润成所有，房屋建筑面积650平方米，楼高5层，楼房总高度为15.30米，内建有16间套房。以上事实有《房屋租赁合同》及其补充协议、《收据》、被告与各第三人签订的《租房合同》、旧房屋的《不动产权证书》《权益转让协议书》《房屋四置图》、麻三村民委员会出具的《证明》、庭审录音录像等予以证实。本院裁判理由本案属租赁合同纠纷，双方争议及本院认定如下：有关双方签订的《房屋租赁合同》效力的问题。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”、参照多省城乡规划条例有关在村庄规划确定的宅基地范围内建设农村村民住宅需要由城市、县城乡规划主管部门或者其委托的乡、镇人民政府核发乡村建设规划许可证的规定，以及依据《房屋四置图》所载麻三村民委员会有关重建房屋必须办理报批手续的说明，案涉房屋建设之前应当申请乡村建设规划许可证。原告在一审法庭辩论终结前未提交乡村建设规划许可证，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效，相应地，被告与各第三人之间签订的转租合同也无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，双方签订的《房屋租赁合同》自始不具有法律约束力，无需解除，被告也无需向原告支付滞纳金、违约金。原告有关解除双方签订的房屋租赁合同、支付滞纳金及违约金的请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告已支付的38000元押金应由原告返还给被告，同时，被告不应继续占用案涉房屋，被告与各第三人应及时返还案涉租赁物给原告。2020年7月15日，被告同第三人欧国豪、刘桂华分别签订《租房合同》，将案涉房屋转租，至今被告仍在使用案涉房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告应当自2020年3月22日起，至返还租赁物之日止，按11000元/月的标准支付房屋占用费给原告。被告至今未支付2020年3月22日起的房屋占用费给原告，原告存在相应利息损失，被告还应向原告支付利息，每月房屋占用费的利息均以11000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。计息期间自当月27日起，计算至实际支付房屋占用费之日止，即2020年3月22日-2020年4月21日房屋占用费的利息自2020年3月27日起，2020年4月22日-2020年5月21日房屋占用费的利息自2020年4月27日起，以此类推，均计算至实际支付房屋占用费之日止。本院裁判结果根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘建华于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁物给原告李润成；二、被告刘建华于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用费（自2020年3月22日起，计至返还租赁物之日止，按11000元/月的标准计算）及其利息（每月房屋占用费的利息以11000元为基数，自当月27日起，计至实际支付房屋占用费之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告李润成；三、原告李润成于接收租赁物之日返还押金38000元给被告刘建华；四、驳回原告李润成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11720元，适用简易程序减半收取为5860元（已由原告李润成预交），由原告李润成负担2930元，被告刘建华负担2930元。原告李润成多预交的案件受理费2930元，由本院予以退回；被告刘建华应向本院补缴案件受理费2930元。如不服本判决，原告李润成可在判决书送达之日起三十日内，被告刘建华可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 方畅威二〇二〇年十一月二十六日法官助理 郑淑靖书 记 员 冯玉婵