广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26010号原告：黄伟城，男，1987年11月28日出生，汉族，住广东省深圳市南山区*****科技园工业大厦东606A，公民身份号码441************630。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告黄伟城诉被告佛山市溢汇盛投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理，原告黄伟城，被告的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年5月29日签订的《物业租赁合同》中约定的物业租赁期限超出20年的部分无效；2.被告立即返还租赁使用费49805元并支付利息（利息以49805元为本金，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）予原告；3.被告立即退还手续费29260元并支付利息（利息以29260元为本金，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）予原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月，原告在被告销售人员的接待下，前往被告的销售中心进行了解咨询被告位于佛山市南海区溢东广场酒店2座22层06号物业。当时被告的销售人员跟原告宣传声称案涉楼盘有31年的产权，在整个介绍过程中都是使用“出售”、“购买”的字眼来进行宣传，而且声称只要征信没问题就可以办理按揭抵押，整个过程中均没有提及出租字眼。原告一直以为该楼盘是一个拥有31年产权的公寓。在被告的多次宣传下加上现场热烈气氛的渲染，原告当场支付了高额定金。2017年5月29日被告的工作人员已经将全部打印好的格式合同拿给原告签字，由于现场十分多人，被告一致催促原告赶紧签名，原告在没有充分审阅合同的情况下，就在被告指定的地方签字捺印。原告按被告的要求签订了《物业租赁合同》及《补充协议》，出租期限为31年，原告为此需要支付租赁使用费合共289681元，原告在签订上述合同的当天支付了首期款149681元，剩余的价款140000元，分60期支付，每期支付本金2334元，每期手续费为770元。截至起诉时，原告已支付了38个月的本金88692（2334×38）元、手续费29260元（770×38）。直至起诉前，原告得知（2018）粤0605民初23765判决后，发现自己购买的涉讼房屋2座2206室实际上没有产权，仅仅是租赁回来，而且有效期只有20年，剩余的11年自始无效。被告故意隐瞒该事实并违法与原告签订超过合同法规定的20年最长租赁期限的《物业租赁合同》，并一次性收取31年的物业租赁使用费，此行为对原告的权利造成严重侵害，剩余的11年使用权无法得到保障，也造成了原告巨大财产损失。因此，原告要求按（2018）粤0605民初23765号生效判决，认定原告与被告签订的《物业租赁合同》及《补充协议》约定超出20年的部分无效，并退回原告已支付超过20年的租赁费用及利息。另外，原告与被告签订《补充协议》中约定分期付款手续费合计770元/月，分60个月/期支付，所谓手续费实质为金融服务费。被告并非金融机构，也没有金融机构相关的资质，变相收取金融服务费属于违法行为，因此，原告要求被告全额退回原告已支付的手续费及利息。被告辩称，一、被告与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。二、涉讼租赁合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的，是双方真实意思表示，合法有效。原告是在完全清楚涉案租赁合同关于租赁期等约定内容的情况下，经过充分考虑才决定接受租赁条件，双方据此签订的涉案租赁合同对双方均有法律约束力，双方应当按照合同约定继续履行。三、被告已经按照涉案《物业租赁合同》约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此予以确认并接收了该物业，原告无权要求退还已支付的租赁使用费及手续费。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。双方对对方提供证据的真实性均无异议。本院经审查对全部证据的真实性予以确认并附卷佐证。诉讼中，本院向双方出示了本院从另案中调取的两份复函，分别为《佛山市自然资源局南海分局关于（2019）粤0605民初6097号之一函的复函》及《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6097号的复函》，原、被告对上述两份复函无异议。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：溢东广场2座已取得建设工程规划许可证。涉讼物业位于佛山市南海区*******************。2017年5月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉讼物业；乙方在签订本合同之前已清楚本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权，并非所有权，且已知悉该物业属于在建工程；该物业租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行的前提下，上述租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日。赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水、电费等能源费，同时关于物业的使用权仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方。涉讼物业租赁期限内的租赁使用费为289681元；甲方应当在2018年8月31日前将物业交付给乙方使用；乙方未在甲方通知期限内接收该物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日（两者以较早为准）将该物业交付给乙方。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方确认，该物业首期租赁使用费149681元，于签订《物业租赁合同》当日付清（含定金）；剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月/期内付清，每月支付2334元，须于每月15号前支付；乙方应向甲方支付分期手续费合计770元/月，分60个月/期支付。2018年12月29日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼物业符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按照现状接收该物业。诉讼中，原、被告确认原告已支付租赁使用费238373元及38期分期付款手续费29260（770×38）元。其中，租赁使用费238373元包括首期款149681元，分期款88692元。本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》约定原告一次性支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。涉讼《物业租赁合同》约定的租赁期限为20年，从约定交付物业之日（2018年8月31日）起计算，同时约定在原告按照合同约定履行的情况下，赠送原告免租赁使用费使用期至2049年5月21日。由此可知，原告支付一定的对价获得涉讼物业的使用期限实际上应从合同约定交付物业之日起计算至2049年5月21日，已超出法律规定的二十年租赁期限限制，超出二十年租赁期限部分的约定内容依法应属无效约定，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业租赁合同》约定的租赁使用费289681元实际应为原告获得涉讼物业2018年8月31日至2049年5月21日期间使用权的对价。现上述《物业租赁合同》关于2038年8月31日至2049年5月21日期间的租赁约定为无效约定，被告因此取得的相应对价款项应当返还予原告。经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼物业的对价为188569元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，故289681×7305÷11222≈188569），而原告已支付租赁使用费238373元，故被告应当返还49804（238373-188569）元予原告。根据涉讼《补充协议》的约定，除首期租赁使用费149681元外，原告分期支付剩余物业租赁使用费时应当按月支付分期付款手续费，该手续费属于原告采取分期付款支付方式的对价。原告实际支付的首期款及分期款为238373（149681+88692）元，已经超出上述核定2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼物业的对价188569元。故原告多支付的22期[（238373-188569）÷2334≈21.3，取整为22]分期付款手续费共16940（770×22）元，被告应当退还予原告。此外，原告确会因上述待返还的租赁使用费49804元及分期手续费16940元，共66744元，产生资金被占用的损失，故原告有权诉请被告向其支付相应的利息。对此，本院根据公平原则，综合考虑合同约定和履行情况、当事人过错及损失等因素，酌情认定被告以66744元为本金，从本案起诉之日起到实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告诉请的款项及利息超出上述核定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，判决如下：一、确认原告黄伟城与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年5月29日签订的《物业租赁合同》中关于2038年8月31日至2049年5月21日期间的租赁约定无效；二、被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项66744元并支付利息（利息以66744元为本金，从2020年10月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）予原告黄伟城；三、驳回原告黄伟城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费3042.06元（原告已预交），由被告佛山市溢汇盛投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的3042.06元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十一月二十八日书记员 李和仪