广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终13351号上诉人（原审被告）：深圳市有福城堡服务有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区，统一社会信用代码：914403003118280838。法定代表人:赵子立。上诉人（原审被告）：赵子立，女，汉族，1987年2月4日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：莫燕萍，女，汉族，1964年3月25日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：赵志勇，男，汉族，1958年3月15日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：曾建世，广东鹏翔律师事务所律师。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：戴超，广东鹏翔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄建新，男，汉族，1955年12月6日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：皮彦超，广东宝城（宝安）律师事务所律师。上诉人深圳市有福城堡服务有限公司（以下简称有福公司）、赵子立、莫燕萍、赵志勇因与被上诉人黄建新房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初4208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉请求:一、请求二审法院依法撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粵0307民初4208号民事判决书的第二项、第三项、第五项、第七项判决。二、请求改判有福公司只须向黄建新支付房屋占有使用费人民币122000元。三、请求改判黄建新向有福公司赔偿装修现值损失人民币3269441元，经营损失、搬迁费用200万元。四、请求判令黄建新支付有福公司2018年1月至2019年1月31日水电费130000元。五、请求判决黄建新承担本案的全部诉讼费、评估费、保全费。上诉理由：一、一审判决只认定涉案房屋1楼且装修款为24万元的装修是有福公司进行的装修，对涉案房屋其它二次装修部分均不认定是有福公司装修的，该认定明显与事实严重不符，显失公平公正，严重损害了有福公司的合法权益。涉案房屋评估价值为3114241元的二次装修部分都是由有福公司完成的，黄建新理应对全部二次装修部分向有福公司进行赔偿，理由如下：（一）被上诉人将涉案房屋出租给有福公司的上一手承租人陈某某时，黄建新仅对涉案房屋提供变压器、水表一个、已付消防申办手续费9万元，其它装修及消防工程等都是由原承租人陈某某完成的。1、深圳市有福城堡服务有限公司原占股100%的股东陈某某与黄建新于2010年12月28日签订一份手写《租房合同书》，该份合同约定出租方（甲方）为黄建新，签署甲方实为张某某，而张某某为黄建新配偶，乙方为陈某某。该份《租房合同书》为黄建新一审提供的证据五，该份手写《租房合同书》第一条约定“（一）甲方将坐落于深圳市龙岗区房屋出租给乙方。建筑面积4137平方米。”（二）租用期限分为2个阶段计算。①即自2011年1月1日起至2013年12月30日止，每月租金陆万伍仟元，每月5日前交租金，用转账方式交租。②三年合约期内，双方合作顺利，乙方能履行本合约要求，在合约期满后，双方在续3年合约（即2014年1月至2015年12月30日止）。另外，该份手写《租房合同书》第十一条约定：“在合约期内，如遇政府征收的、政府赔偿的装修款，出租房屋内的移动资产应属乙方陈某某所得。其他的不动产属甲方所有。”，第十二条约定“甲方提供变压器一台及原理水表一个”，第十三条约定“房屋的主体消防甲方付了人民币玖万元，剩余的消防工程由乙方负责完成”。该份手写《租房合同书》证明黄建新出租本房屋给陈某某用于经营深圳市有福城堡服务有限公司时，涉案房屋面积与本案赵子立作为深圳市有福城堡服务有限公司时一致，同时证明黄建新提供涉案房屋给陈某某时黄建新仅提供变压器、水表一个、已付消防申报手续费9万元的涉案房屋真实原始状貌，涉案房屋由陈某某负责完成消防工程及装修涉案房屋的事实。2、陈某某于2014年7月29日成立深圳市有福城堡有限公司，注册地址为深圳市龙岗区，陈某某为深圳市有福城堡服务有限公司的100%占股股东，陈某某将租赁涉案房屋交给深圳市有福城堡服务有限公司使用用于经营会所。根据法律相关规定，陈某某在设立公司前为设立公司所发生的法律效果，归属于深圳市有福城堡服务有限公司，因此陈某某为深圳市有福城堡服务有限公司经营会所而装修涉案房屋，所得装修归属于深圳市有福城堡服务有限公司。（二）赵子立收购第三人陈某某原先持有的深圳市有福城堡服务有限公司100%的股权，股权转让价款是193万元，该193万元价款已包括涉案房屋的装修价值。原股东陈某某、朱某于2015年6月15日签订一份《股份合作协议》，协议约定由陈某某、朱某占有深圳市有福城堡服务公司的20%股份，同时约定2015年6月1日在原合同期内（指租赁合同期限内）进行第一次装修，一、三楼陈某某、朱某不用出费用。后来陈某某、朱某后来又同意将另外的20%的股份转让给赵子立，于2015年11月2日在《股份合作协议》上注明并签字确认。由此赵子立成为深圳市有福城堡服务有限公司股东。转租价格是人民币193万元；证据二：第三人陈某某收到转让款的《收条》，该价格包含了第三人对涉案房屋的装修费用，否则，有福公司不可能花这么高的价格从第三人手中进行转租。有福公司在受股份时也征得了黄建新的同意（详见补充证据三:2015年5月23日黄建新的妻子张某某出具的《承诺书》，黄某某为见证人），黄建新同意在与第三人陈某某的租赁合同到期后，承诺与有福公司签订五年的租赁合同。（三）有福公司于2015年对涉案房屋进行了二次装修，该客观事实有以下证据予以证实，无可争辩。1、有福公司于2015年6月4日至2015年12月份对涉案房屋进行了重新装修，装修的范围包括第一至五层，2015年8月份重新装修好了一楼、二楼，以及三楼外面的走廊，因装修期间黄建新并没有给有福公司减免房租，有福公司还有这么多员工要发工资，为节约成本及不影响生意，有福公司于2015年8月19日就开始正式开业。三楼的房间以及四楼、五楼到2015年12月份才装修完毕，装修完一部分就逐步投入使用一部。就该事实有福公司可以提供证人证言等予以证实。审判决认定的2016年3月27日有福公司法定代表人赵子立与张某某签订的工程款为24万元的《施工承包协议书》，是对涉案房屋位于一楼右手边的一个铺面进行装修，该铺位之前是由黄建新出租给李某某销售太阳能热水器，2015年7月左右转租给有福公司，有福公司用来做有福餐厅，经营到2017年1月份该铺面原合同到期，黄建新提出房租每月要求3万元才同意出租给有福公司，有福公司认为实在太贵就将铺面交还给了黄建新，黄建新收回该铺位后自己经营养生堂。2、2015年8月份涉案房屋装修完毕后重新开业，有福公司请了深圳市××公司在龙岗电视台进行电视广告宣传，有福公司可提交广告合同、发票、转账记录、广告视频等予以证实。3、2015年8月3日，因有福公司装修涉案房屋资金周转出现困难，有福公司法定代表人的母亲莫燕萍、父亲赵志勇向黄建新的妻子借款20万元用于装修，该事实有黄建新提供的证据九《借条》、已生效（2017）粵0307民初8115号民事调解书予以印证，该借条载明“现因借款人莫燕萍因经营深圳市有福城堡服务有限公司装修用途，须向张某某女士借款人民币贰拾万元整（200000元整）。借款日期为2015年8月3日，还款日期为2016年8月3日，借款利息为每月人民币肆仟元整（4000元整）。莫燕萍、赵志勇在借款人处签署名字”，而该已生效的民事调解书则载明因莫燕萍、赵志勇因逾期未归还前述《借条》20万元及利息的事实。由此充分印证了深圳市有福城堡服务公司自设立后便在经营会所，2015年6月1日开始进行二次全面装修的事实。4、有福公司与黄建新于2017年5月31日签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31曰。根据该《房屋租赁合同》第十一条约定“租赁期内，若租赁房屋遇政府征收的，政府赔偿的装修款及租赁房屋内乙方的动产归乙方所有，其他不动产赔偿款归甲方所有。”该条实际上说明了黄建新对有福公司深圳市有福城堡服务有限公司的装修是认可的，否则不可能在合同在同意将在征收时赔偿的装修款给有福公司。5、有福公司自陈某某设立后一直使用涉案房屋用于经营会所，直至2019年2月上旬有福公司将钥匙邮寄给黄建新，有福公司仍在占有涉案房屋经营会所，期间黄建新与有福公司之间的租赁合同未能间断，有福公司按合同约定支付涉案房租，期间黄建新未曾出资进行装修。有福公司使用黄建新涉案房屋用于经营会所，涉案房屋装修及设备为经营会所而设计装修及添附。一审法院委托评估机构对涉案房屋进行评估，评估内容分为装修和设备，设备有滚筒机、工业衣物烘干机、脱水机，这些设备均用于会所洗涤衣物用途，根据评估机构作出的设备评估价格为155200元，剩余装修及设备所得价值共3269441元。自有福公司交付钥匙给黄建新后，有福公司无法进入涉案房屋，直至评估机构人员把钥匙交给黄建新后，设备均处于黄建新掌控之中。黄建新出租涉案房屋仅为收取租金，若装修及设备为黄建新装修或添附，花如此大代价，明显不符合黄建新出租涉案房屋获得收益的基本客观需求。根据已知事实和日常生活经验法则，也可得知黄建新日常生活中不会付出更大代价对涉案房屋按符合会所经营所需进行装修，亦不会添置以上设备，这些设备仅会由有福公司添置用于日常会所经营使用。这是一个符合日常生活常识逻辑的最基本客观事实，而一审法院不但不对装修损失予以认定，对设备损失亦不予认定，明显违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事当事人无需举证证明（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；”这一规定，进一步说明涉案房屋装修由有福公司所有。以上证据形成了一个完整的证据链，充分说明有福公司对涉案房屋进行了重新装修，一审法院就涉案房屋的室内装修装饰（二次装修）部分委托深圳市××有限公司进行了评估，二次装修的评估价值为3114241元，该二次装修都是由有福公司完成的。黄建新理应承担赔偿责任。且有福公司与黄建新的《房屋租赁合同》已明确约定若遇征收装修款归有福公司所有，黄建新实际上在合同中确认了有福公司对房屋装修享有所权以及收益权。二、一审法院认定房屋占有使用时间以及计算房屋占有使用费明显不符合客观事实，请求二审法院予以纠正。黄建新一审提交一系列黄建新配偶张某某、儿子黄某某与有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇有关的经济纠纷诉讼案件，有福公司认可这些经济诉讼案件，并确认黄建新列举的系列案件的债务已经结清。通过比较双方之间的银行交易明细，可知截至2018年4月8日赵子立多付黄建新配偶张某某368000元。因赵子立为有福公司的法定代表人，有福公司的租金由赵子立支付给黄建新配偶张某某，多余的368000元用于抵扣有福公司的租金，黄建新在一审时自认租金已交至2018年6月份租金，七月份有福公司付了88000元，且一审法院认可有福公司于2018年9月4日支付租金38000元的事实。以此计算，有福公司只欠黄建新20**年8月份租金5万元以2018年9月至2019年1月的租金未付。即5万+8.8万/月*5个月=49万-368000元等于122000元。由此可知，一审认定拖欠租金的差额明显计算错误，严重侵害有福公司的合法权益。其次，在一审审理过程中，有福公司已经将黄建新涉案房屋于2015年2月2日通过快递形式交付给黄建新，黄建新于2019年2月12日收到涉案房屋钥匙，黄建新为此特向一审法院申请作笔录，而一审法院亦为黄建新因收到有福公司交回钥匙的事实进行制作笔录。有福公司寄回涉案房屋钥匙给黄建新便无法继续使用涉案房屋，同时黄建新收到有福公司交付的钥匙后已重新占有涉案房屋，而本案为房屋租赁合同纠纷，理应为黄建新重新占有涉案房屋后，有福公司无须另行支付房屋占有使用费。因此，本案计算房屋占有使用费使用期限理应计算至2019年2月2日，而一审法院认定交付房屋占有使用费计至2019年4月13日，明显不符合客观事实。综合上述，一审法院认定房屋占有使用时间以及计算房屋占有使用费明显不符合客观事实，认定基本事实不清，导致本案判决严重不公。三、一审法院违反证据规则，加重有福公司举证责任，适用证据规则错误，作出不公平不正义的判决，造成不良的社会效果。一审法院在审理本案时，采纳证人张某某所谓的证人证言“证明本案涉及的房屋装修在其本人进行装修前保留原有的装修，且在装修期间正常营业”这一不实陈述，明显不符合客观事实。首先，张某某没有出庭作证，不符合证人作证的形式和程序要件，依法不能采纳。其次，张某某承接的装修为一楼“扶元堂”装修工程，且扶元堂位于一楼大门右侧，完全不影响会所正常经营。再者，“扶元堂”装修工程于2016年3月17日进行，而涉案房屋装修已于2016年3月17日前完成，证人张某某在装修时看到的涉案房屋装修为现有装修，而证人张某某的第三段证人证言则载明“本人承接有福城堡装修前其他区域保持原有装修，且在装修期间有福城堡正常营业”中的“保持原有装修”这一说词显偏主观，证人仅与有福公司仅有一次装修工程合作，对涉案房屋装修情况甚是不了解，完全不能得知涉案房屋其余部分装修情况，且仅以一次装修合作，就断定涉案房屋其余区域保持原有装修（即有福公司未对涉案房屋其余部分进行装修的事实）明显不符合客观事实。若该说词表明的意思为其在装修期间，涉案房屋其余部分未进行新的装修，这一意思表示方符合客观事实。而一审法院采信的偏偏是证人证言的断定涉案房屋其余区域保持原有装修（即有福公司未对涉案房屋其余部分进行装修的事实），明显属于采信过度解读之举。四、关于有福公司的经营损失、搬迁费用。一审法院以“有福公司未就此提交充分有效的证据足以证明其主张，故有福公司该部分诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持，为此其申请对该部分损失及搬迁费用等进行评估于法无据，本院不予准许”。有福公司认为经营损失及搬迁费是实际发生的损失及费用，一审判决的认定对原告明显不公。有福公司的停产停业等经营损失，可以参照之前的纳税额等指标进行酌情确定，也可以委托第三方评估机构进行评估确定，一审法院对申请人的该项评估申请不予准许，缺乏相应法律依据。五、关于黄建新开办养生堂的水电费。因未设立单独的水电表，黄建新当时也是同意按估算的方式来结算水电费的，因此，有福公司请求二审法院根据事实对此予以酌情处理。黄建新答辩称，一、涉案房屋早在2012年11月至2013年4月期间由原承租人陈某某进行整体装修完毕，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇为了获取赔偿，在一审中向法庭作虚假陈述，谎称系有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇出资装修达500余万元，没有任何事实和法律依据。二、一审法院认定案涉房屋占用费计至2019年4月13日事实清楚，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇主张计至2019年2月2日没有事实和法律依据。三、一审法院认定有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇支付2018年7月1日至2019年4月14日期间的分物占有使用费人民币792133.33元事实清楚。四、有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇主张的房屋搬迁费用毫无理由，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇自2017年10月起，至2019年4月搬离涉案房屋时均拖欠租金，存在明显过错，因此在搬离涉案房屋时应当自行承担搬迁费用。五、有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇主张有福公司支付了养生堂的水电费用，没有事实和法律依据。综上，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇的上诉请求没有事实和法律依据，其应当承担对相关事实举证不能的责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院依法维持原判，驳回有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇的全部诉讼请求。一审诉讼请求：一、确认黄建新与有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、有福公司、赵子立、莫燕萍向黄建新支付拖欠的租金（自2017年10月1日起至被告返还涉案房屋之日止，暂计至2018年2月24日为200171元）；三、有福公司、赵子立、莫燕萍向黄建新支付逾期付款违约金（自2017年10月6日起按逾期天数乘以拖欠租金的千分之五计算至全部款项付清之日止，暂计至2018年2月24日为21820元）；四、赵志勇对上述债务承担连带付款责任；五、有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇付清租赁期间的水电费并腾空房屋后将房屋返还黄建新；六、有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇承担本案诉讼费。诉讼中，黄建新于2018年3月13日增加诉请为有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇向黄建新支付律师费80000元。2019年4月21日，黄建新又增加诉请为有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇向黄建新支付拖欠租金（自2018年8月1日起至被告返还涉案房屋之日止，暂计至2019年4月1日为760000元），有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇赔偿装修损失以及有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇向原告支付水电费17194.17元。第二次庭审即2019年7月12日，黄建新明确其诉请有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇赔偿的装修损失为1000000元，并申请上述水电费部分的诉请增加为2018年12月24日至2019年1月23日的水费2823.73元、污水处理费990元，2019年1月23日至2019年2月22日期间的水费1168.7元、污水处理费410.13元，2019年1月1日至2019年2月20日电费15015.54元，合计20407.97元。反诉请求：一、确认黄建新、有福公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、黄建新向有福公司返还租赁押金200000元；三、黄建新赔偿有福公司装修损失暂计为460万元；四、黄建新赔偿有福公司经营损失、搬迁费用暂计为200万元；五、黄建新承担本案诉讼费。第二次庭审中，有福公司变更其第三项诉请为3269441元，并主张第四项诉请以补充评估结果为准，以及增加诉请要求黄建新支付2018年1月至2019年1月31日水电费130000元。一审法院查明如下事实：2017年5月31日，黄建新作为出租人甲方、有福公司作为承租人乙方，双方签订了《房屋租赁合同》约定黄建新将位于深圳市龙岗区出租给有福公司使用，房屋建筑面积4300平方米，月租金88000元，有福公司应于每月5日前向黄建新指定的账户（户名：张某某，开户行：建设银行龙兴支行账号：62×××11）支付当月租金；该合同签订时有福公司已向黄建新支付2017年1-4月的租金；合同租赁期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止；有福公司应向黄建新交付租赁保证金200000元；租赁期间非经黄建新书面同意，有福公司不得将租赁房屋部分或全部转租予他人，也不得对租赁房屋进行装饰装修及改扩建，否则黄建新有权解除合同；本合同解除或终止后，不论是否经黄建新同意，有福公司对租赁房屋进行装饰装修及改建扩建发生的费用均由有福公司自行承担，黄建新有权要求有福公司恢复原状，相关费用由有福公司承担；有福公司监事莫燕萍对有福公司承租涉案房屋无异议，本合同签订后，黄建新向莫燕萍出具的租房《承诺书》即时作废。该合同落款处“乙方”加盖有福公司印章及由赵子立签名，同时在“授权代表人”处有莫燕萍签名。另查：根据黄建新提交的《居民户口簿》及《结婚证》显示，黄建新与案外人张某某为夫妻关系；莫燕萍与赵志勇为夫妻关系，于1983年10月8日登记结婚。又根据黄建新提交的《企业信用信息公示报告》显示有福公司的企业类型为自然人独资有限责任公司，股东为赵子立。诉讼中，经一审法院分别向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局、深圳市不动产登记中心发函查询涉案房屋的相关产权信息及报建手续等，该局复函称“涉案房产位于龙岗街道，涉及Ｇ09××-××、Ｇ09××-××号宗地，地上构筑物未见办理相关建设工程规划许可记录”；该中心复函载明“经查不动产登记系统，截至2018年10月18日，未查得龙平东路××号有关宗地及建筑物的办证信息。经查规划和国土资源档案管理系统，查有粤房证字第××、14××34、14××36号房产的办证档案，与来函提交的房屋所有权证复印件记载的内容一致，档案记载的房屋坐落为宝安县龙岗镇××路旁”。黄建新未于一审法院限定的期限内就此提交书面意见。有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇认可上述两份复函，并主张据此涉案房屋未依法办理报建手续及产权登记。诉讼中，有福公司申请一审法院依法委托深圳市××××有限公司进行评估，该公司于2019年5月30日出具《评估报告》载明室内自行装修装饰（二次装修）部分的评估价值为3114241元、机器设备的评估价值为155200元，合计3269441元。对此，黄建新仅认可上述评估报告的真实性、合法性，并主张其中体现的装修物并非被告装修，被告未提交证据足以证明其已对涉案房屋进行装修，被告无权主张相关损失。有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇则认可上述评估报告，认为足以证明其装修的事实及价值。此外有福公司还申请对因租赁无效导致的经营损失、搬迁费用损失进行评估。诉讼中，黄建新还提交了张某某的《证人证言》、《施工承包协议书》、《工程报价表》以证明有福公司法定代表人赵子立于2016年3月27日与张某某签订上述协议并对涉案房屋局部进行装修，其中大部分区域为涉案房屋的1楼，且装修款仅为240000元。上述《证人证言》第一段内容为张某某称其为深圳市××××公司的股东和法定代表人，第二段载明“2016年3月，本人与有福公司法定代表人赵子立签订《施工承包协议书》及《工程报价表》，承包位于深圳市龙岗区有福城堡休闲会所部分装修改造工程，具体工程与《工程报价表》一致，其中《工程报价表》中一至七项均为一楼（目前为抚元养生堂），装修款合计为24万元”。第三段载明“本人承接有福城堡装修前其他区域保留原有装修，且在装修期间有福城堡正常营业”。而《施工承包协议书》载明“发包人”为“有福城堡”，承包人为“深圳市××××公司”，“工程名称”为“有福城堡部分装修工程”，“工程内容”为“淋浴室及厨房、剪发区改造”，开工、完工日期分别为2016年3月28日至2016年10月29日，工程造价为240000元，合同落款日期为2016年3月27日，“发包代表人”处签名为“赵子立”，“承包人”处签名为张某某。《工程报价表》载明工程总报价为281546元，一共八项，落款日期为2016年3月27日。有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇对上述证言第一、二段内容以及《施工承包协议书》、《工程报价表》予以认可。诉讼中，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇还提交了《农村商业银行活期对账单》以证明有福公司于2018年9月4日向黄建新支付了场地占用使用费38000元，应从黄建新的诉请中予以扣减。对此，黄建新未于一审法院限定的期限内提交书面质证意见。因黄建新认为有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇违约，遂于2018年3月2日诉至一审法院并提出上列诉请。有福公司在诉讼中提出上述反诉请求。诉讼中，双方共同确认：一、本案诉争的租赁房屋位于深圳市龙岗区，涉案房屋共两栋，一栋为5层，一栋为4层。二、黄建新于2015年6月5日向有福公司交付了涉案房屋。三、黄建新向有福公司出租并交付涉案房屋时，双方对交付的现状没有确认。四、涉案房屋的水电费均由有福公司自行向相关部门缴纳，至第二次庭审之日即2019年7月12日尚未发生拖欠水电费的情形。同时，黄建新主张于2019年2月12日收到有福公司交还的涉案房屋的钥匙；有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇则主张其于2019年2月2日通过邮寄方式向黄建新寄还涉案房屋的钥匙，但有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇未于一审法院限定的期限内就其上述主张提交相应的证据。黄建新主张有福公司于2019年4月13日搬离涉案房屋，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇则主张有福公司于2019年4月9日搬离涉案房屋，双方均未就此提交证据。此外，黄建新明确其诉请有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇赔偿的装修损失系指有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇在搬离涉案房屋时严重破坏原有装修，天花板、地面、墙体及管线全部拆除并作为废品销售，因此要求被告赔偿装修损失1000000元；有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇则主张其诉请水电费系因黄建新开办养生堂的水电费由有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇垫付，但相关数额为其估算，未设立单独的水电表，也未提交相应的证据。一审法院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。关于上述黄建新与有福公司于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》的效力。黄建新主张涉案房屋已办理报建手续及进行产权登记，上述合同合法有效，为此提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《公证书》六份、《房屋所有权证》等，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇对此不予认可。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。又根据上述深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局、深圳市不动产登记中心的发函可知，黄建新所提交的证据不足以证明其上述主张，依法应承担举证不能的法律责任。故有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇诉请确认上述《房屋租赁合同》无效，合法有据，一审法院予以支持；黄建新诉请确认上述《房屋租赁合同》已解除，于法无据，一审法院予以驳回。关于黄建新诉请有福公司腾空房屋后将涉案房屋返还的问题。黄建新主张有福公司于2019年4月13日搬离涉案房屋，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇则主张搬离时间为2019年4月9日，双方均未就此提交证据。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因上述合同无效，为此有福公司作为承租方负有向出租方即黄建新返还涉案房屋及办理交接手续的义务，并依法应就此承担举证责任。而有福公司未提交证据足以证明其已于2019年4月9日搬离涉案房屋，应承担举证不能的法律责任。又因黄建新确认有福公司于2019年4月13日搬离涉案房屋，符合法律规定，故一审法院依法采信黄建新的上述主张。为此，黄建新诉请有福公司腾空房屋后将涉案房屋返还，缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。关于黄建新诉请有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇支付律师费的问题。一审法院认为，如前述认定，上述《房屋租赁合同》无效，故黄建新该项诉请于法无据，一审法院予以驳回。关于黄建新诉请有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇支付水电费、污水处理费的问题。一审法院认为，因庭审中双方共同确认涉案房屋的水电费等均由被告自行向相关部门缴纳，至2019年7月12日尚未发生拖欠水电费等的情形，故黄建新该项诉请亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于黄建新诉请有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇赔偿装修损失的问题。一审法院认为，黄建新庭审中明确该项诉请系指有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇在搬离涉案房屋时严重破坏原有装修，天花板、地面、墙体及管线全部拆除并作为废品销售，因此要求被告赔偿装修损失1000000元。而黄建新为此仅提交照片等证据不足以证明其上述主张，故该项诉请依据不足，一审法院予以驳回。关于黄建新诉请有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇支付租金的问题。一审法院认为，首先，黄建新诉请支付自2017年10月1日起至被告返还涉案房屋之日止的租金，其后又增加诉请为有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇应向黄建新支付自2018年8月1日起至返还涉案房屋之日止的租金，部分诉请属于重复，究其实质应为诉请有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇支付自2017年10月1日起至返还涉案房屋之日止的租金。其次，如前述认定，上述《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，黄建新经一审法院释明坚持不变更诉请，主张上述合同有效并要求有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇支付涉案房屋的租金。因有福公司已提出反诉请求确认上述合同无效，一审法院依法将黄建新的上述诉请认定为相应期间的房屋占有使用费。再次，关于被告已支付的“租金”即房屋占有使用费情况。第一，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇提交了莫燕萍、赵子立、案外人陈某某的银行交易明细以证明其向黄建新支付租金的情况，并主张有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇多付租金368000元。经核查，上述银行交易明细所显示最后向案外人张某某支付款项为赵子立分别于2018年4月1日支付38000元，于2018年4月7日支付30000元、备注为“3月房租”，于2018年4月8日支付20000元、备注为“3月房租”；且未见2017年10月1日以后其余被告向黄建新转账支付的记录。对此黄建新仅认可上述银行交易明细的真实性，并主张上述赵子立于2018年4月1、7、8日支付的三笔共计88000元（38000元+30000元+20000元）为涉案房屋2018年3月租金。一审法院认为，因有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇未提交证据足以证明上述款项所对应的具体年月，而上述《房屋租赁合同》约定月租金为88000元及有福公司应于每月5日前支付当月租金，结合上述款项的支付时间及备注情况，黄建新主张上述赵子立于2018年4月1、7、8日支付的三笔共计88000元为涉案房屋2018年3月的租金，合理可信，故一审法院予以采信。第二，又根据黄建新对有福公司的反诉答辩意见，黄建新称被告最后一次向黄建新支付涉案房屋的占有使用费为2018年7月6日支付了2018年6月的房屋占有使用费，2018年7、8月的房屋占有使用费未支付。黄建新上述自认符合法律规定，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇未就此提交证据予以反驳，故一审法院依法认定有福公司已付清涉案房屋2018年6月30日前的房屋占有使用费。第三，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇辩称以一楼押金抵扣涉案房屋的租金，但就此仅提交了《收款收据》复印件，不足以证明上述主张，黄建新对此亦不予认可，故有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇依法应承担举证不能的法律责任，对上述辩称一审法院依法不予采纳。第四，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇又主张于2018年9月4日向黄建新支付了涉案房屋的占有使用费38000元，为此提交了《农村商业银行活期对账单》。对此黄建新未于一审法院限定的期限内提交书面质证意见或提交证据予以反驳，故一审法院依法采信该证据，并据此采纳有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇的上述主张。综上，如前述，因有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇未提交证据足以证明其已向黄建新支付涉案房屋2018年6月以后的房屋占有使用费，而有福公司于2019年4月13日搬离涉案房屋，所以有福公司应向黄建新支付涉案房屋2018年7月1日起至2019年4月13日的房屋占有使用费792133.33元（88000元/月×9个月+88000元/月÷30天×13天-38000元）。关于黄建新诉请被告支付逾期付款违约金。一审法院认为，如前述认定，上述《房屋租赁合同》无效，故黄建新该项诉请于法无据，一审法院予以驳回。关于赵子立、莫燕萍及赵志勇的责任。一审法院认为，第一，有福公司系赵子立出资成立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因赵子立未提交证据足以证明有福公司的财产独立于其个人财产，应承担举证不能的法律责任，且根据上述有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇提交的银行交易明细，赵子立存在用其个人账户向黄建新支付涉案房屋租金的情形，故赵子立应对有福公司的上述债务承担连带责任。第二，黄建新诉请莫燕萍、赵志勇承担责任，但未就此提交充分有效的证据足以证明上述主张，应承担举证不能的法律责任，故黄建新该部分诉请缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。关于有福公司反诉黄建新返还租赁押金200000元的问题。一审法院认为，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇提交了押金《收据》以证明黄建新收取涉案房屋押金200000元的事实，庭审中黄建新对此予以认可，故一审法院对该事实依法予以认定。因上述合同无效，故有福公司反诉黄建新返还租赁押金200000元，合法有据，一审法院予以支持。关于有福公司反诉请求黄建新支付水电费的问题。一审法院认为，因庭审中有福公司明确该项诉请指黄建新开办养生堂的水电费由有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇垫付应予以抵扣，但相关数额为其估算，并未设立单独的水电表，有福公司亦未就此提交相应的证据，依法应承担举证不能的法律责任，故有福公司该项反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。关于有福公司反诉请求黄建新赔偿装修损失的问题。一审法院认为，第一，因双方均确认黄建新于2015年6月5日向有福公司交付了涉案房屋，且交付时双方未对涉房屋的现状进行确认，故有福公司诉请黄建新赔偿其对涉案房屋的装修损失，应就其对涉案房屋的装修情况承担举证责任。第二，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇未就其对涉案房屋的装修提交任何证据，依法应承担举证不能的责任。第三，诉讼中黄建新提交了张某某的《证人证言》、《施工承包协议书》、《工程报价表》以证明有福公司法定代表人赵子立于2016年3月27日与张某某签订上述协议并对涉案房屋局部进行装修，且装修款仅为240000元等。有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇对上述证言第一、二段内容以及《施工承包协议书》、《工程报价表》予以认可。一审法院认为，因有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇对上述证言第一、二段内容以及《施工承包协议书》、《工程报价表》予以认可，且有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇虽不予认可上述《证人证言》第三段内容，但未就此提交证据足以反驳，故一审法院依法采信上述《证人证言》、《施工承包协议书》、《工程报价表》。因此，黄建新自认有福公司对涉案房屋进行了部分装修，而上述《工程报价表》系相应工程的报价并非实际结算的工程款，有福公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇亦未提交证据足以证明实际装修的工程量及工程款，故结合上述《证人证言》、《施工承包协议书》、《工程报价表》所显示的装修时间、项目等内容以及上述《评估报告》所显示的形成附合部分的装饰装修物的评估价值，一审法院依法酌定有福公司对涉案房屋进行装饰装修形成附合部分的现值损失为200000元。第四，如前述，因涉案房屋未依法取得建设工程规划许可证等，上述《房屋租赁合同》无效，黄建新作为出租方其行为存在明显过错，应对造成的损失承担主要责任。而有福公司作为承租方对涉案房屋是否依法办理报建手续或产权登记手续等应尽合理的注意义务，但有福公司在签订上述《房屋租赁合同》前未向出租方或相关部门等核实涉案房产的产权及报建手续等，亦存在一定过错，应承担相应的民事责任。所以，一审法院依法酌定黄建新、有福公司的责任承担比例为8:2，因此黄建新应对有福公司的上述装修现值损失承担80%，经核算为160000元（200000元×80%）。有福公司反诉请求超出上述部分，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于有福公司反诉请求被告赔偿经营损失及搬迁费用的问题。一审法院认为，有福公司未就此提交充分有效的证据足以证明其主张，故有福公司该部分诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；为此其申请对该部分损失及搬迁费用等进行评估于法无据，一审法院不予准许。一审法院判决：一、黄建新与有福公司于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、有福公司于判决生效之日起五日内向黄建新支付2018年7月1日起至2019年4月13日期间的房屋占有使用费人民币792133.33元；三、赵子立对上述有福公司的债务承担连带责任；四、黄建新于判决生效之日起五日内向有福公司返还押金人民币200000元；五、黄建新于判决生效之日起五日内向有福公司赔偿装修现值损失人民币160000元；六、驳回黄建新的其余诉讼请求；七、驳回有福公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14513元、反诉受理费人民币29700元、评估费人民币27151，保全费人民币1630元，由黄建新承担人民币12995元，由有福公司、赵子立承担人民币59999元。二审中，四上诉人提交如下证据：证据1、广告业务合同（复印件）及发票，该证据证明有福公司在2015年7月23日委托深圳市××××公司在龙岗电视台做了一个重新开业的广告，证明有福公司对涉案房屋有进行重新装修。证据2、股份合作协议及股份转让款的收条，证明赵子立从其他承租人处将有福公司的股份全部进行了受让，总价款是193万元。该款项中实际已经包括了之前的承租人对涉案房屋的装修费用。证据三、我方提供了六个人的证人证言，包括梁某某、陈某某、刘某某、王某某、薛某、黄某某，今天出庭的有陈某某、王某某、薛某。黄建新的质证意见如下：对于证据1，该证据上诉人在一审中未提交，也不符合新证据的条件，并且无原件予以核对。对其真实性、合法性、关联性不予确认。对于证据2，真实性、合法性、关联性不予确认，该证据亦不符合新证据的要求，同时，在一审中黄建新提交的与案外人陈某某签订的由深圳联合产权交易所出具的股权鉴证书相矛盾，鉴证书中约定的赵子立向陈某某购买被告一公司100%股权，对价为人民币1元，而该股份合作协议书和收据明显与该鉴证书不符，并且上诉人未提交相应的银行转帐予以证明，因此对其真实性、合法性、关联性不予确认。对于证据三，真实性、合法性、关联性不予确认，上述六份证人证言，上诉人在一审中未提供，亦不属于新证据。同时，该六人的证人证言与上诉人均存在利害关系，其中，王某某、刘某某是有福公司的员工，另外几个人是有福公司的消费者，对其证人证言真实性不予确认。同时，一审中黄建新已向一审法院提交了六份公证书，足以证明涉案房屋早在2014年整体装修完毕。本院认为，四上诉人在二审中提交的证据，广告业务合同无原件，股份合作协议及股份转让款的收条，系赵子立与案外人之间的协议及收条，与一审中相关证据存在矛盾之处，证据3中，证人证言内容不一致，故上述证据不能达到四上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审中，双方争议的焦点问题主要是两个方面，一是房屋占有使用费的问题，二是装修损失问题。对于第一个问题，双方有争议的包括两个方面，一是有福公司实际占有使用房屋至何时，二是有福公司实际已支付的占有使用费。一审中，四上诉人主张于2019年2月2日邮寄涉案房屋钥匙给黄建新，黄建新主张其于2019年2月12日收到钥匙；四上诉人主张于2019年4月9日搬离涉案房屋，黄建新主张有福公司于2019年4月13日搬离，双方均未就搬离时间提交证据证明。本院认为，四上诉人将房屋钥匙寄至黄建新，但仍实际占有涉案房屋，故仍应支付占有使用费，应以有福公司搬离之日为应支付房屋占有使用费的截止日期，四上诉人主张于2019年4月9日搬离，但未提交证据证明，黄建新主张于2019年4月13日搬离，属于自认，故可认定有福公司于2019年4月13日搬离涉案房屋。关于实际支付房屋占有使用费的情况，经一审法院核查，银行交易明细显示最后向案外人张某某支付款项为赵子立分别于2018年4月1日支付38000元，于2018年4月7日支付30000元、备注为“3月房租”，于2018年4月8日支付20000元、备注为“3月房租”。黄建新认可上述赵子立于2018年4月1、7、8日支付的三笔共计88000元（38000元+30000元+20000元）为涉案房屋2018年3月租金。本院认为，上述转账备注为“3月房租”，金额与合同约定的租金一致，黄建新亦认可为2018年3月的房租，故应予认定。四上诉人未提交证据证明已支付2018年4月之后的房屋占有使用费，但黄建新自认四上诉人已支付了2018年6月及之前的房租，故可认定房屋占有使用费已实际支付至2018年6月，2018年7月及之后的尚未支付。四上诉人主张多付租金368000元，因有福公司、赵子立、莫燕萍与黄建新及案外人张某某之间存在其他经济往来，四上诉人未提交明确的证据证明系支付房屋占有使用费，故本院不予采信，如双方之间因经济往来有争议，可另循法律途径解决。据此，本院认为，一审法院核算的房屋占有使用费数额准确，本院予以维持。对于第二个问题，四上诉人主张对涉案房屋进行了二次装修，因此评估报告载明的二次装修装饰部分的评估价值3114241元，机器设备的评估价值155200元，共计3269441元，应属于有福公司，黄建新应予赔偿。本院认为，双方确认于2015年6月5日将涉案房屋交付有福公司，交付时双方未对房屋现状进行确认。有福公司主张其对房屋进行了装修，其应当提交证据证明，一审中，四上诉人未提交任何证据证明；二审中，四上诉人提交的证据均不能直接证明有福公司对涉案房屋进行了装修，有福公司主张进行了规模较大、金额达数百万元的装修，却未能提交装修合同及支付装修款项的证据，不符合常理，故本院对其主张不予采信。一审法院根据黄建新提交的证据，认定有福公司对涉案房屋进行装修形成附合部分的现值损失为200000元，并确定由黄建新承担80%的责任，判决黄建新赔偿有福公司装修现值损失160000元，本院认为一审法院上述处理适当，予以维持。对四上诉人要求更高金额损失的主张，本院不予支持。此外，四上诉人要求黄建新支付有福公司经营损失、搬迁费用200万元，要求黄建新支付养生堂2018年1月至2019年1月31日的水费130000元，本院认为，四上诉人未就经营损失及搬迁费的事项提供任何证据，四上诉人主张养生堂所使用的水费，实际上由有福公司支付，其未提交证据证明其主张，故本院对四上诉人上述上诉请求不予支持。四上诉人的其他上诉主张，理由亦不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币54287元（已预交），由上诉人深圳市有福城堡服务有限公司、赵子立、莫燕萍、赵志勇负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年十一月二十五日书记员 李紫娟(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……