文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初14689号原告：重庆东方豪富房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路******部分，统一社会信用代码91500103781552755A。法定代表人：尹沧，副总裁。委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告：重庆升伟广告文化传媒有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区华宇广场**统一社会信用代码91500106768862820F。法定代表人：胡伟，执行董事。原告重庆东方豪富房地产开发有限公司（以下简称重庆东方开发公司）与被告重庆升伟广告文化传媒有限公司（以下简称重庆升伟传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆东方开发公司的委托诉讼代理人邵磊、被告重庆升伟传媒公司的法定代表人胡伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆东方开发公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付截止2020年3月31日的租金15347.7元、逾期支付租金的违约金（按每日15.35元的标准，自2019年12月26日起算至全部租金支付完毕止，暂计算至起诉之日为2179.7元）；2.判令被告承担提前解约违约金15347.7元；本案诉讼费、律师费3500元由被告承担。事实与理由：原被告双方一直存在租赁关系，原合同到期后，双方于2019年10月16日签订《2019年重庆名流公馆8号楼102商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于重庆市渝中区中山四路89号（名流公馆）8号楼102商铺，作办公用途，用于经营广告文化传媒业务。租赁期限为12个月，自2019年10月2日至2020年10月1日，租金标准为每月5115.9元，付款方式为预付，每三个月为一个租金结算周期，每个周期届满前7日内支付后一周期的租金。同时合同第12条约定，逾期支付租金的，以逾期金额为基数按每日1‰的标准支付租金违约金。乙方单方提出解除合同的，应提前3个月发出书面通知，并支付3个月租金作为违约金。被告按约定应当在2019年12月25日前支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金，但被告一直未支付。原告多次催收未果，被告单方发出解除函，因此原告特向法院起诉。被告重庆升伟传媒公司辩称，签订合同属实，合同内容属实。胡伟是重庆升伟传媒公司的法定代表人。重庆升伟传媒公司的确未支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金。重庆升伟传媒公司愿意承担支付相关租金的责任。重庆升伟传媒公司支付了押金3410.46元，请求抵扣租金。2020年2月1日因为疫情原因，原告将门封锁了，电梯停电，物业不让进门营业，所以违约金不应该得到支持，且违约金过高，一直持续到2020年3月24日，才允许持健康码进入涉案房屋。后重庆升伟传媒公司于2020年4月1日发函给原告，请求减免疫情期间的租金并解除合同。本院经审理认定事实如下：2019年10月16日，重庆东方开发公司（甲方）与重庆升伟传媒公司（乙方）签订《2019年重庆名流公馆8号楼102商铺租赁合同》，约定，甲方将位于重庆市渝中区中山四路89号（名流公馆）8号楼102商铺，建筑面积170.53平方米，房屋用途为办公，乙方租用房屋用于经营广告文化传媒等。租金标准为30元/平方米/月，月租金合计5155.9元。合同租赁期自2019年10月2日起至2020年10月1日止，共计12个月。租金实行预付的原则，租赁期限内每三个月为一个周期结算一次租金。本合同签订之日起7日内乙方应向甲方交纳前三个月的租金计15347.7元。此后，乙方必须在每个周期届满前的7日内向甲方支付后一周期的租金。押金：乙方应在本合同签订当日内向甲方支付押金3410.46元。租赁期满后合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任，剩余部分甲方应在租赁期满后30日内一次性向乙方无息返还剩余押金。乙方无正当理由逾期支付租金的，按逾期支付额的1‰/日向甲方支付违约金。租赁期间，乙方非因甲方过错或承租标的不符合本合同规定，而要求提前终止或解除合同的，应提前三个月向甲方发出书面通知，并向甲方支付按当年度租金标准计算的3个月的租金作为违约金。合同签订后，重庆升伟传媒公司支付了押金3410.46元，并使用涉案房屋。重庆升伟传媒公司未支付2020年1月1日起至2020年3月31日的租金。2020年4月2日，重庆东方开发公司向重庆升伟传媒公司发出《租金催缴函》催收租金，重庆升伟传媒公司于2020年4月5日签收了该函件。2020年4月10日，重庆东方开发公司向重庆升伟传媒公司发出《的复函》，载明：“重庆升伟传媒公司：我公司于2020年4月2日收到贵司寄来的,针对贵司提出的商请，我公司先回复如下：1、贵司申请减免疫情封禁期间2020年2月1日至2020年3月15日的租金，对此我司不同意。2、贵司提出自2020年3月20日其解除贵我双方关于重庆市渝中去上清寺名流公馆8栋102-104号房屋的租赁合同。根据贵我双方签订的……，合同第十二条12.2条约定：租赁期间，乙方非因甲方过错或承租标的不符合本合同约定，而要求提前终止或解除合同的，应提前三个月向甲方发出书面通知，并向甲方支付按当年度租金标准计算的3个月的租金作为违约金。我司将以2020年4月2日作为贵司通知退租时间，按照合同约定，租赁期间应计算至我司收到贵司退租申请后的3个月即2020年7月1日止。根据前述，我司同意贵司自2020年7月1日退租，租金及租赁合同约定的其他费用计算至2020年7月1日。截止目前贵司仍有2020年1月、2月、3月租金尚未支付，请贵司严格按照租赁合同约定及时支付租金及各项费用，以免影响贵我双方的友好合作”。重庆升伟传媒公司于2020年4月12日签收了该函件。2020年4月14日，重庆升伟传媒公司向重庆东方开发公司发出《关于减免疫情期间租金并解除租赁合同函》，载明：“重庆东方开发公司暨尊敬的各位领导：我司自租用贵司位于重庆市渝中区上清寺名流公馆8幢102-104号房屋以来，我司本着踏实做事，付出肯干的精神，尚能维持我司的正常营业。随着服务业竞争愈加激烈，虽我司一路坚持，但仍举步维艰。加之，2020年一场猝不及防的新冠肺炎疫情，打破了所有中国人平静的生活。面对突如其来的灾难和当下疫情全球蔓延对人类健康带来的恐惧，作为服务型消费实体中小型企业受影响巨大，各类商家束手无策，经营陷入困境，直接经济损失少则几万元，多则几十万元。2020年1月24日至3月15日，名流公馆全面封闭，公司人员无法进入，我们信心满满的计划又一次因无法正常上班而流产破灭，这次疫情给我司带来了不可逆转的巨大损失。2020年3月15日，名流公馆解封复工复产后，我公司每日营业收入几乎为零，根本无法支付人员薪酬，企业经营根本无法维系，无法缴纳租金，被迫无奈之下不能继续履行租用合同。故此，考虑到我司已经破产的境地，为避免贵我双方损失的进一步扩大，我司特来函如下：一、望贵司减免我司因疫情封禁期间2020年2月1日至2020年3月15日的封禁期间租金。二、因我司因疫情封禁因素，导致资金链断裂无法继续经营，确实无力支付后续房租，自2020年3月30日解除归我双方关于重庆市渝中区上清寺名流公馆8幢102-104号房屋的租赁合同。”重庆东方开发公司于2020年4月14日收到该函件（前述复函即为回复该函件）。2020年5月，重庆东方开发公司与重庆瑞月永华律师事务所签订《委托代理合同》，委托重庆瑞月永华事务所代理本案诉讼，并就本案支付律师费3500元。另查明，2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，重庆东方开发公司与重庆升伟传媒公司签订的《2019年重庆名流公馆8号楼102商铺租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致重庆升伟传媒公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除其2020年2月、3月的租金。但重庆升伟传媒公司仍应支付2020年1月的租金5115.9元，其支付的押金3410.46元可用来抵扣租金，抵扣后为1745.44元。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故重庆升伟传媒公司以此为由解除租赁合同构成违约行为，应当承担违约责任。本案原告主张的提前解约违约金，根据合同约定，综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定提前解约违约金为三个月租金即15347.7元。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，被告庭审中认为违约金过高请求调整，本院认为提前解约违约金足以弥补其实际损失，故对该笔违约金不予支持。关于原告请求支付律师费，由于租赁合同中未约定律师费的支付，故对该诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告重庆升伟广告文化传媒有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆东方豪富房地产开发有限公司支付截至2020年3月31日的租金1745.44元；二、被告重庆升伟广告文化传媒有限公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆东方豪富房地产开发有限公司支付违约金15347.7元；三、驳回原告重庆东方豪富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取311元，由原告重庆东方豪富房地产开发有限公司负担111元，由被告重庆升伟广告文化传媒有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  唐晨峰二〇二〇年十一月二十日书记员  刘学燚