北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0116民初621号原告（反诉被告）：王春生，男，1959年4月16日出生。委托诉讼代理人：韩超，北京砥石律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜士秋，男，1957年3月12日出生。委托诉讼代理人：刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜慧芳（杜士秋之妹），女，1966年3月12日出生。第三人：黄金龙，男，1969年2月6日出生。委托诉讼代理人：于景光，北京市擎天律师事务所律师。原告王春生（反诉被告）与被告杜士秋（反诉原告）、第三人黄金龙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春生及其委托诉讼代理人韩超、被告杜士秋及其委托诉讼代理人刘松鸿、杜慧芳、第三人黄金龙及其委托诉讼代理人于景光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春生向本院提出诉讼请求：1.判令杜士秋赔偿王春生经济损失暂估100000元，具体待鉴定机构评估后确定；2.本案全部诉讼费用由杜士秋承担。诉讼过程中，王春生变更诉讼请求为：1.判令杜士秋赔偿王春生、黄金龙房屋重置成新价及区位补偿价共计1099515元；2.本案鉴定费及诉讼费由杜士秋承担。事实和理由：2002年12月30日，王春生与杜士秋签订《买卖房屋协议书》，约定杜士秋将位于北京市怀柔区×号宅院卖给王春生，住宅为平房，上房五间，房价人民币100000元。协议签订后，王春生支付房屋价款给杜士秋，杜士秋将上述房屋交付给王春生，后王春生对上述院落及房屋进行了修缮、增建、改建部分房屋及附属设施。2016年5月1日，王春生将该房屋出售给黄金龙，双方签订《房屋买卖合同》，房屋价款为700000元，黄金龙交付房款后实际占有使用该房屋。2017年7月杜士秋将王春生起诉至法院，要求确认王春生与杜士秋之间签订的《买卖房屋协议书》、王春生与黄金龙之间签订的《房屋买卖合同》均无效。怀柔法院（2017）京0116民初4726号民事判决书及北京市三中院（2018）京03民终12239号民事判决书确认该两份合同均无效。因对于房屋及信赖利益损失赔偿问题无法协商一致，王春生为维护自身合法利益，故诉至法院。杜士秋辩称，不同意王春生的全部诉讼请求，理由如下：1、王春生的起诉已经超过诉讼时效，其称2002年12月30日与杜士秋签订房屋买卖协议，作为城镇居民，在签订协议时应当知道双方所签订的协议是无效协议，当时就应该要求杜士秋返还购房款，但是从签订协议至今已经长达近18年，诉讼时效期间应该从2002年12月30日起算，因为无效合同自始无效，王春生签订合同的时候就知道自己的合法权益受到侵害。2、黄金龙不应作为本案第三人，王春生的诉讼请求是要求杜士秋退还购房款并赔偿损失，并没有要求黄金龙承担任何责任，并且王春生与杜士秋属于房屋买卖合同关系，王春生与黄金龙之间的法律关系也是房屋买卖合同，根据合同相对性，黄金龙不应作为本案第三人，并且黄金龙也没有向杜士秋或者王春生提出任何请求，因此王春生与黄金龙之间应当另行处理。3、不同意王春生的评估申请，在腾房和确认合同无效的案件中，系因为王春生不配合最终没有评估，而且现在区位补偿价也评估不了。4、王春生的诉讼请求缺乏法律依据。其明知是居民，不能在农村购买房屋，仍然购买，杜士秋没有过错，不应赔偿。5、王春生的区位补偿价没有经过评估，所以不同意按照3800元每平米，也不同意赔偿，即使赔偿也应该按照同村以前拆迁的标准，而不是其他地段的标准。黄金龙述称，1、对于王春生陈述的涉案房屋现状认可，认可王春生进行的装修、添附。黄金龙购买房屋后也对房屋进行了添附，但我方与王春生之间的损失、购房款赔偿另案解决。我方认为王春生的诉讼请求有事实和法律依据，合同无效后，财产应当予以返还，不能返还应折价补偿，王春生的诉讼请求关于地上物重置成新价王春生没有要求返还购房款，地上物重置成新应该全额返还。2、关于购买涉案房屋的土地涉及的区位补偿价格，虽然没有经过有关机构进行鉴定评估，因为目前鉴定依据的是2003年的怀柔政策，该文件颁发时间较早，其中确定的宅基地区位补偿标准不能反映涉案地块的实际价值，依据怀柔区目前拆迁和相关拆迁补偿标准，我们认为按照3800元计算有依据，2019年的怀柔法院4174号生效判决和三中院2019年14563号生效判决就是这个标准。3、现在房子还是我实际占有使用，等我方与杜士秋之间的损失解决完，杜士秋与王春生之间的损失解决完了就可以腾退了。王春生现在申请评估我方同意，也愿意配合鉴定。杜士秋向本院提出反诉请求：判令王春生赔偿杜士秋自2002年12月30日起至黄金龙实际返还位于北京市怀柔区×号院房屋及院落之日止的房屋使用费，每月按照900元计算。事实和理由：位于北京市怀柔区×号院房屋及院落的产权属于杜士秋，2002年12月30日，其与王春生签订《房屋买卖协议书》，约定杜士秋以100000元价格将该房屋出卖给王春生。后王春生与黄金龙恶意签订虚假合同，意图转移涉案房屋。为此，杜士秋起诉至怀柔法院，要求确认其与王春生签订的《房屋买卖协议书》及王春生与黄金龙签订的《房屋买卖合同》均无效，经怀柔法院及三中院判决上述合同无效。之后杜士秋又起诉至怀柔法院要求王春生、黄金龙返还涉案房屋，法院之后判决黄金龙返还涉案房屋，但其至今未返还。王春生对杜士秋的反诉辩称，不同意杜士秋的反诉请求，1、虽然双方的合同无效，但是王春生支付了相应的购房款，杜士秋没有实际损失，我方和黄金龙的收益与杜士秋无关。2、杜士秋违反诚实信用原则，给王春生造成了潜在巨大损失，杜士秋的损失没有事实和法律依据。黄金龙对杜士秋的反诉请求述称，同意王春生的答辩意见。杜士秋的诉讼请求没有事实和法律依据，之所以形成现在的诉讼，是因为杜士秋违反诚信原则，双方最基础的法律关系是房屋买卖，而不是其他法律关系，买卖当时购买人已经支付价款，出卖人已经交付房屋，虽然合同被确认无效，但在本诉过程中，双方的损失法院应予考量。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：(2017)京0116民初4726号民事判决书载明，杜士秋、黄金龙系大屯村村民，王春生并非大屯村村民。1986年，杜士秋在×号院建造了房屋。1993年12月，原北京市怀柔县人民政府向杜士秋发放×号《集体土地建设用地使用证》。2002年12月30日杜士秋、王春生签订《买卖房屋协议书》，约定杜士秋将其在×号住宅一处以拾万元卖给潘家园村民王春生，买方同意一次性付清房款现金拾万元整。合同签订后，王春生向杜士秋支付了价款，杜士秋向王春生交付了房屋。2017年7月6日，杜士秋起诉至怀柔法院，要求确认杜士秋、王春生签订的《买卖房屋协议书》及王春生、黄金龙签订的《房屋买卖合同》无效；黄金龙将位于北京市怀柔区×号院内的房屋返还杜士秋。案件审理过程中，王春生主张2002年从杜士秋手里买的房，2016年4月将房卖给了黄金龙，价款700000元。黄金龙提供和王春生2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》，同时提出诉讼请求，要求确认该房屋买卖协议有效。2018年8月21日，本院出具判决书，判决：一、杜士秋与王春生于2002年12月30日签订的《买卖房屋协议书》无效；二、王春生与黄金龙于2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》无效；三、驳回杜士秋的其他诉讼请求；四、驳回黄金龙的诉讼请求。后王春生、黄金龙不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，2018年10月19日，北京市第三中级人民法院出具(2018)京03民终12239号民事判决书，维持原判。2019年2月18日，杜士秋再次将王春生、黄金龙起诉至怀柔法院，要求二人将涉案×号房屋及院落返还。案件审理过程中，杜士秋、黄金龙各方提出的评估申请均未进行，杜士秋、王春生及黄金龙均认可涉案房屋现由黄金龙占有、使用。2019年11月7日，北京市怀柔区人民法院出具（2019）京0116民初1520号民事判决书，判决黄金龙于该判决生效后六十日内将涉案×号房屋及院落返还给杜士秋。后王春生、黄金龙不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，2019年12月10日，北京市第三中级人民法院出具(2019)京03民终16473号民事判决书，维持原判，并提出对于黄金龙而言，基于合同相对性原则，关于合同无效的后果问题其应向王春生主张权益，杜士秋对其不负担赔偿或补偿义务。后因赔偿问题产生争议，王春生诉至本院。诉讼中，黄金龙提出其与王春生之间的赔偿问题另行诉讼解决。案件审理过程中，王春生申请对涉案×号院落房屋的重置成新价，宅基地区位补偿价、装修添附及附属物价值进行评估，2020年8月21日，北京华中兆源房地产土地评估有限公司出具退函说明，提出对上述委托不予受理。后王春生再次提出上述评估申请，2020年9月1日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具案件确定评估事项说明，后王春生变更评估申请内容，要求对涉案×号院房屋的重置成新价及装修添附和附属物价值进行评估。2020年10月13日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具（京）北方（2020）（估）涉字第038号房地产估价报告，估价结果为总价287835元，其中房屋重置成新价254487元，附属物33348元。王春生交纳评估费5000元。上述事实，有当事人当庭陈述、判决书、房地产估价报告、集体土地建设用地使用证等相关证据在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杜士秋与王春生于2002年12月30日签订的《买卖房屋协议书》及王春生与黄金龙于2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》均被确认无效，杜士秋与王春生对于《买卖房屋协议书》的无效均存在过错，本院认定杜士秋承担70%的责任，王春生应承担30%的责任。对于腾退后造成的损失，杜士秋应予以赔偿。关于房屋及院内附属物评估价值，根据估价报告，本院确定为287835元。关于宅基地区位补偿价的定价标准问题，虽然涉案房屋及宅基地未纳入拆迁范围，但综合考虑涉案房屋所在区域的房地价涨幅等客观实际情况，以及怀柔区在实施棚改拆迁、土地一级开发等项目时对宅基地的区位补偿价所执行的标准，根据公平原则，本院参照每平方米3800元的标准确定涉案宅基地的区位补偿单价，并以杜士秋的集体土地建设用地使用证上记载的用地面积作为区位补偿价的土地面积。杜士秋要求王春生按照每月900元赔偿涉案×号房屋使用费的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的计算期间，本院确定为自杜士秋可以向本院申请强制执行之日起至黄金龙实际腾退之日止。另，黄金龙提出另案解决其与王春生之间的赔偿问题，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杜士秋于本判决生效之日起十日内赔偿王春生房屋重置成新价、装修及附属物价款损失287835元，信赖利益损失710220元；二、王春生于本判决生效之日起十日内按每月900元给付杜士秋自2020年2月9日起至黄金龙实际腾退北京市怀柔区×号房屋及院落之日止的房屋使用费；三、驳回王春生的其他诉讼请求；四、驳回杜士秋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7348元，由王春生负担458元（已交纳），由杜士秋负担6890元（本判决生效后十日内交纳）。反诉费25元，由王春生负担（本判决生效后十日内交纳）。评估费5000元，由王春生负担1500元（已交纳），由杜士秋负担3500元（本判决生效后十日内交纳）如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨菲菲二〇二〇年十一月二十七日法官助理 严亮亮书 记 员 于 燕