河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4599号上诉人（原审原告）：新乡市第二百货公司青年批零商店，地址：新乡市卫滨区解放路中段**。法定代表人：原抗美。委托诉讼代理人：郭乃川，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭兆杰，男，1964年2月4日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：李新卫，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，河南联盟律师事务所律师。原审原告：何祖民，男，1965年10月22日出生，汉族，住新乡市。上诉人新乡市第二百货公司青年批零商店（以下简称青年商店）因与被上诉人郭兆杰、原审原告何祖民房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0703民初94号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人青年商店委托诉讼代理人郭乃川，被上诉人郭兆杰及其委托诉讼代理人李新卫、张梅，原审原告何祖民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青年商店上诉请求：撤销原审判决，改判支持青年商店诉讼请求，本案一审、二审、再审诉讼费用均由郭兆杰承担。事实和理由:一、原审判决认定事实错误、采信证据错误。（一）关于2020年8月3日对王义波《询问笔录》采信问题。要求何祖民对王义波给郭兆杰转款的行为表示反对、提出异议明显是强人所难，不符合常理。且王义波对是否存在租金纠纷不知道。（二）关于租赁期间认定问题。根据本案证据2010年11月9日建设工程竣工验收消防备案受理凭证足以表明2010年11月9日之前已经将租赁物及相关设备交付郭兆杰正常使用，否则郭兆杰不可能对酒店进行竣工验收并取得《特种行业许可证》。（三）关于税费承担问题。郭兆杰除了支付7万元租金外，还多次支付了3840元税费，足以表明该部分费用是由郭兆杰承担的。（四）关于2016年起诉时的陈述及后续变更数额问题。2016年起诉时所述是当时考虑到郭兆杰的履行能力酌情主张的，但由于郭兆杰不积极提供2014年3月之前所欠租金的支付方案，当时就按照实际情况追加了，且结合客观上2014年3月到2015年6月期间存在支付租金的客观事实，足以否定2016年起诉时的陈述。多次变更诉请数额正是郭兆杰不能按时支付租金，又不与青年商店进行核对而导致，且随着时间的延长相应的违约金也会增加。二、根据本案证据双方认可的事实，足以证明郭兆杰未按照租赁合同约定向青年商店支付租金的事实。三、原审判决应当查明已支付租金及欠付租金的数额，但原审判决并未予以查明，而根据举证责任分配及本案证据足以证明郭兆杰已支付租金数额和潜伏租金数额。四、根据合同第七条约定，郭兆杰应当承担违约责任。郭兆杰辩称：一、在王义波的笔录中，王义波称何祖民与郭兆杰在整个转让过程中并未提及过拖欠租金，同时在王义波将转让费80万元支付郭兆杰时，何祖民在明知的情况下并未表示异议，故从王义波的笔录无法证明郭兆杰拖欠租金。三、王义波与郭兆杰签订酒店转让合同时还需要与何祖民签租赁协议，签合同时三人在场，也就说明何祖民与郭兆杰是在对债权债务进行结算之后协商一致的情况下解除租赁合同的，且王义波从应付给郭兆杰的130万元转让费中直接转账给何祖民20万元，由此可以证明就何祖民与郭兆杰之间因租赁产生的债权债务在转让之前已经结算并由王义波在转让费中向青年商店结清。四、何祖民与郭兆杰协商一致解除合同，即使何祖民不知道欠付金额，但是在知道郭兆杰仍欠付租金的情况下，既不截留转让费、又未要求郭兆杰出具欠付租金的凭证，这显然不符合正常人的思维逻辑，也不符合交易习惯。五、2016年10月8日第一次庭审因公告送达郭兆杰缺席，青年商店明确拖欠租金的时间为2014年3月至2015年6月，数额为105万元；2016年10月27日第二次庭审时，郭兆杰向法庭提交银行转账记录，青年商店再次明确拖欠租金时间2014年3月至2015年6月，数额为105万元；2016年11月3日第三次庭审中提出变更诉讼请求为326万元。（2017）豫0703民初810号案件中，何祖民的诉讼请求拖欠租金税费279万元。（2017）豫07民众4054号案件中，何祖民上诉拖欠租金税费2771184元。青年商店多次变更诉讼数额且未作出合理解释。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。何祖民述称：同青年商店上诉意见。青年商店、何祖民向原审法院起诉请求：1、郭兆杰向青年商店、何祖民支付所欠租金及青年商店、何祖民垫付的税费共279万元；2、郭兆杰支付青年商店、何祖民违约金2441162.43元、经济损失2000000元（单方解除合同违约金）；3、郭兆杰承担本案诉讼费用。原审法院查明：2009年6月15日，何祖民与郭兆杰签订房屋租赁合同一份，合同约定何祖民将青年商店综合楼的楼房整体租赁给郭兆杰作为快捷酒店使用，负一楼至八楼总建筑面积4727.08平方米，租赁期限十年，自2010年1月1日至2020年1月1日，租金实行分段计算，前四年为每月人民币7万元，后六年根据市场情况在前一阶段基础上上浮调整。租金每季度支付一次，每次支付合同年租金的25%。自协议签订之日起，暂定六个月为装修免租期，最后以实际开业之日为准，但不能超过七个月。合同还约定，经何祖民同意，在承租期内郭兆杰可转租本合同项下房屋、场地使用权及权益给第三方。郭兆杰还需负责因租赁该物业而发生的相关费用和相关部门应收费用。对于电梯该合同双方责任中特别约定：“甲方责任（1）甲方须在乙方进入施工现场前负责以前的水表、电表所有工程量，包括该楼房的电梯必须安装调试完毕，移交乙方正常使用。青年商店与郭兆杰于2010年12月2日签订协议书，约定双方租赁合同以2009年6月5日合同为准。2010年11月9日，新乡市公安消防支队向郭兆杰开办的新乡市平安商务酒店有限公司发出建设工程竣工验收消防备案受理凭证。2010年12月20日，新乡市公安局卫滨第二分局向郭兆杰开办的新乡市平安商务酒店有限公司颁发特种行业许可证。2011年7月19日，郭兆杰开办的新乡市平安商务酒店有限公司以青年商店的名义向新乡市特种设备检测检验所申请电梯验收检验。2011年10月17日,新乡市特种设备检测检验所验收电梯合格。2015年7月7日，青年商店出具证明，“我单位于2005年在河南省新乡市××与××路东南角建设的营业办公综合楼，是由何祖民先生投资兴建的，故何祖民先生拥有该物业（营业办公综合楼）的所有权。鉴于青年商店产权及土地相关手续正在办理中，我方全权委托何祖民先生管理该物业的所有事务，何祖民先生签订的关于该物业的所有文件、合同等，我方均予以认可。”该证明下方盖有青年商店公章。2015年6月29日，郭兆杰开办的新乡市平安商务酒店有限公司作为甲方与案外人王义波作为乙方签订新乡市平安商务酒店有限公司转让协议书，郭兆杰将租赁的商务酒店以130万的价格转让给王义波。案外人王义波出具证明：2015年7月10日，该130万转让费，给郭兆杰定金5万，其余20万元通过银行转账给何祖民的父亲何凡瑞，80万支付给郭兆杰，剩余25万元应法院要求停止支付，在王义波处。双方均认可王义波支付该20万。对于该20万元，何祖民认为支付的部分租金，仍然还欠其他租金。郭兆杰认为双方协商解除合同，并经结算转付给何祖民20万元租金，双方合同解除，租金结清。2016年6月13日，青年商店以租赁合同纠纷为由提起诉讼，要求郭兆杰支付租金105万及滞纳金。在2016年10月8日庭审中，青年商店称郭兆杰从2014年3月不再支付租金，自2014年3月至2015年6月共欠租金105万元。自2014年3月起至2015年6月止按每月租金70000元计算租金为1120000元。2016年10月27日庭审查明郭兆杰通过银行转账969920元、王义波支付200000元共计支付租金1169920元，超出了其应付租金。此后青年商店于2016年11月2日递交变更申请书，认为郭兆杰自2010年1月之后没有按照合同约定时间和数额支付租金，因此申请变更诉讼请求为：支付租金326万及滞纳金。原审法院于2017年1月15日作出（2016）豫0703民初1030号民事裁定书，驳回青年商店的起诉。2017年5月22日，青年商店、何祖民以租赁合同为由提出诉讼请求：1、要求郭兆杰支付所欠租金257万元及垫付的税费22万元，共计279元；2、支付滞纳金147000元及违约金，并赔偿经济损失500000元（认为郭兆杰单方终止租赁合同赔偿金额为50万）。在2017年6月21日庭审中，青年商店、何祖民称郭兆杰从2010年1月1日开始租赁酒店到2015年7月7日供需支付租金4636333元、税金224133.6元共计4860466.6元，已经支付2072160元，共欠租金、税费2788306.6元。原审法院于2017年7月19日作出（2017）豫0703民初810号民事判决，青年商店、何祖民不服于2017年8月3日递交上诉状，该上诉状称欠税费总额为2771184元。本院于2017年12月7日作出（2017）豫07民终4054号民事裁定，发回重审。原审法院于2018年6月19日作出（2018）豫0703民初9号民事判决，青年商店、何祖民不服上诉至本院。本院于2018年11月6日作出（2018）豫07民终3819号民事判决。郭兆杰向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年3月25日作出（2019）豫民申925号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年6月28日作出（2019）豫07民再104号民事裁定，裁定撤销（2018）豫07民终3819号民事判决及本院（2017）豫0703民初810号民事判决，发回重审。本次审理中，组织双方对其提交银行转账明细进行对账，双方一致认可自2012年4月12日至2015年6月17日郭兆杰通过银行转账的方式向何祖民及父亲何凡瑞的银行卡转账汇入租金共计2183680元。2018年4月3日（2018）豫0703民初9号民事案件庭审中，郭兆杰提交证人证言证明郭兆杰曾以现金形式支付房屋租金，青年商店、何祖民也承认双方之间曾有现金支付租金的情况。再审中，郭兆杰提交何祖民的收到条三张。“收到条今收到郭兆杰现金伍万元正（50000）何祖民2011.10.8”。“收到条今收到郭兆杰交来现金柒万元正（70000）何祖民2012年2月26日”。“收到条今收到郭兆杰交来现金柒万元正（70000）何祖民2012年3月18日”。庭审中，青年商店、何祖民认可收到该19万元租金。庭审中，青年商店、何祖民称：每月租金为7万元整，税费实际发生为3840元，所以每月的租金按合同约定均为73840元。郭兆杰称：73840元的租金数额，是应青年商店、何祖民的要求转的。3840元是土地使用税。当时青年商店、何祖民没有钱，就给他了。按照合同约定，是青年商店、何祖民应承担的。合同第5条乙方责任第8条约定，用于酒店经营的财产保险税费，由乙方承担办理。因租赁该物业发生的相关费用有郭兆杰承担。土地使用税不是因租赁产生的费用，和租赁无关系，应该由出租方承担。截止宣判前，青年商店、何祖民未提交已经缴纳税费的证据。2020年8月3日，对案外人王义波进行询问。案外人王义波称：案外人王义波、何祖民、郭兆杰三人共同商议转让酒店事宜，先说的案外人王义波与郭兆杰转让酒店的事，后说的案外人王义波与何祖民签租赁合同的事。三人在一起时没有听说他二人有欠租金纠纷。郭兆杰转让酒店130万，在先支付的100万元中，给何祖民20万、给郭兆杰80万。给郭兆杰转账80万时，何祖民在场，没说什么。原审法院认为：何祖民与郭兆杰签订租赁合同，后双方因支付租金发生纠纷。对争议问题认定如下：1、关于青年商店、何祖民是否适格的问题。何祖民与郭兆杰就青年商店物业进行租赁，应当对青年商店历史沿革、经营及当时状况等尽到充分了解。何祖民与郭兆杰签订租赁建筑在青年商店原址的物业，郭兆杰持有2009年6月5日的合同虽未有青年商店的公章，但其在2010年12月2日又与青年商店签订协议书，对上述两份合同的签字、公章予以确认，认定系青年商店、何祖民与郭兆杰签订的租赁合同。故青年商店系本案适格原告。2、关于诉讼时效的问题。民法通则规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年。房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。庭审中，郭兆杰提出诉讼时效的抗辩。庭审查明：案外人王义波于2015年7月10日最后一次向何祖民支付租金。青年商店、何祖民于2016年6月13日起诉要求支付租金及滞纳金，于2017年5月22日起诉要求支付租金、税费、滞纳金、违约金并赔偿损失。因此青年商店、何祖民要求郭兆杰支付租金、税费、滞纳金、违约金并赔偿损失的诉讼请求未过诉讼时效。3、是否应当赔偿违约损失的问题。双方持有合同除有是否加盖青年商店公章区别之外内容相同。租赁合同约定，任何一方单方提前终止合同应当赔偿对方200万元。青年商店、何祖民据此要求郭兆杰赔偿损失200万元。案外人王义波询问笔录显示：案外人王义波、何祖民、郭兆杰三人曾经协商转让酒店、签订新的租赁合同，在案外人王义波向原告何祖民支付20万元、郭兆杰转账80万时，何祖民在场并未表示反对。庭审中，何祖民称“同意转让，只要把房租结清就行。但房租未结清。”综上，郭兆杰关于双方协商解除合同的辩称，予以支持。原被告之间租赁合同系协商解除，不符合单方解除赔偿200万的约定。故青年商店、何祖民要求赔偿200万损失的诉讼请求，不予支持。4、关于租赁期间的问题。何祖民、郭兆杰合同约定“甲方责任（1）甲方须在乙方进入施工现场前负责以前的水表、电表所有工程量，包括该楼房的电梯必须安装调试完毕，移交乙方正常使用”。涉案租赁物地上七层地下一层用于开办快捷酒店，郭兆杰提交建设工程竣工验收消防备案受理凭证、特种行业许可证、2011年10月17日新乡市特种设备检验所验收电梯合格报告，证明电梯从2011年10月具备使用条件，进而主张租金是从2011年10月开始计算，符合合同约定，予以确认。由此，认定租赁期自2011年10月起至2015年6月止。5、关于是否欠付租金、税费的问题。最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条对本证和反证的举证证明标准作出区分规定。该条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”第二款规定：“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”依据上述规定，对待证事实负有举证证明责任的当事人所进行的本证，需要达到高度可能性的程度；反证则只需要使本证对待证事实的证明陷于真伪不明的状态。高度可能性是对民事诉讼证明标准的最低限度要求，举证责任人在穷尽了可以获得的所有证据之后，所举证据的证明效果必须至少达到足以令信服的高度概率。本案中，青年商店、何祖民与郭兆杰签订租赁合同，双方因是否欠租金、税费产生纠纷。庭审中，双方对账认可通过银行转账支付租金2183680元。郭兆杰反驳不欠付租金，理由如下：1、青年商店、何祖民出具的收到条三张，证明双方在租赁合同履行过程中，除银行转账支付租金外存在多次现金方式支付租金的情况，仅三张收到条的金额就高达19万元；2、2015年7月，双方协商将租赁酒店转让给王义波，转让款为130万元，王义波将其中20万转让费直接支付给何祖民，之后双方合同解除，青年商店、何祖民与王义波签订租赁合同。青年商店、何祖民认可三张收到条但对协商解除合同不认可，认为王义波先行支付转让款。郭兆杰不欠租金的反驳符合法律规定，具体理由如下：1、青年商店、何祖民在2016年起诉时称郭兆杰从2014年3月不再支付租金，截止到2015年6月共欠租金105万元。自2014年3月起至2015年6月止按每月租金70000元计算租金为1120000元。郭兆杰实际共计支付租金1169920元，超出了其应付租金。后青年商店、何祖民在该案件中将欠租金数额变更为326万。此后青年商店、何祖民对租金税费进行两次变更，最终上诉状中为2771184元。青年商店、何祖民多次变更租金诉请，且诉请数额前后差距较大;2、案外人王义波在询问时称：转让过程中没有提及存在租金纠纷。王义波在转给郭兆杰80万时何祖民未明确表示异议。青年商店、何祖民多次变更诉请所欠租金数额与查明事实和王义波陈述均存在矛盾，不符合日常交易习惯，无法确认是否存在欠付租金及租金数额的事实。综上，郭兆杰的上述辩称及王义波协商过程的询问笔录、转款支付证言，使青年商店、何祖民欠付租金的待证事实陷入真伪不明状态。故郭兆杰不欠租金的反驳，符合上述法律规定，予以支持。庭审中，双方一致认可争议税费为土地使用税。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。法律明文规定土地使用人即出租方青年商店、何祖民是土地使用税的纳税义务人，但双方对缴纳土地使用税有分歧，且青年商店、何祖民截止判决前并未提交税票等能够证明其已经缴纳税费事实的证据。故对税费的诉讼请求，不予支持。根据最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定,原审判决：驳回青年商店、何祖民的诉讼请求。案件受理费59120元，由青年商店、何祖民负担。本院二审审理过程中，青年商店提交一份证据，用以证明：2008年案涉出租房已经供水供电。郭兆杰发表质证意见称：一、不属于新证据。二、即使管道安装，也不能证明实际供水供电。三、即使供水供电，郭兆杰主张的主要是电梯是否符合交付使用条件。本院对上述证据的分析意见：青年商店此次提交该份证据，证明力不足，不足以印证租赁合同中租金的起算时间，本院对之不予认定。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并经结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”结合双方诉辩意见，归纳争议焦点，并分别评述如下：一、本案举证责任分担问题。本案中，青年商店作为出租人，郭兆杰作为承租人，双方之间签订书面的房屋租赁合同，形成房屋租赁合同关系；青年商店作为出租人应按照合同约定交付符合约定标准的房屋，郭兆杰作为承租人则应按照合同约定的标准和时间支付租金。青年商店作为出租人认为郭兆杰欠付租金，但郭兆杰对此予以否认，现青年商店作为本案原告提起诉讼，主张郭兆杰仍欠付租金，在此情况下，青年商店应就其提出的主张承担举证证明责任。二、本案证明标准问题。按照上述司法解释的规定，青年商店作为负有举证证明责任的一方，其举证的证明标准唯有达到高度可能性，才能认定欠付租金的事实存在。若在郭兆杰举出反证后，案涉租金是否欠付的待证事实尚处于真伪不明的状态时，则青年商店的举证仍然不足，按照上述司法解释的规定，仍应承担举证不能的不利后果。三、关于本案证据和庭审情况的分析。对此此问题，分几点论述：（一）起诉时间。本案第一次起诉时间为2016年6月，而郭兆杰将酒店转让给王义波的时间为2015年6月，因此，在青年商店第一次起诉时，双方之间的租金数额等债权债务关系尤其是欠付租金的数额应当是可以计算清楚的，但青年商店在后续诉讼中多次说法不一。（二）起诉数额。诚如上文分析，青年商店在2016年第一次诉讼中称“郭兆杰从2014年3月不再支付租金，截止到2015年6月共欠租金105万元”，之后诉讼中又多次变更欠付租金数额，对此，青年商店未作出合理解释。（三）郭兆杰转让王义波问题。2015年6月，郭兆杰将酒店转让给王义波，何祖民作为出租方在场并收取20万元，郭兆杰收取80万元。按照惯常理解，郭兆杰在转让给王义波时，何祖民应当要求郭兆杰将之前的租金付清或计算清楚，但没有证据显示何祖民作出相应举动。对此，青年商店未作出合理解释。（四）关于租金计算及支付问题。本案中，租金起算点、现金支付等问题均存在争议。在此情况下，青年商店理应举出扎实、清晰的证据佐证其主张，作为商业经营主体，对于经营收支账目、税费凭证等均应保存完好、梳理清晰，但青年商店未能完成自身举证义务，导致本院难以准确精确的界定郭兆杰是否仍欠付及欠付具体数额等相关事实。综上，青年商店提出的主张仍处于真伪不明的状态，其未完成举证义务即提交的证据尚不足以达到高度可能性的证明标准，按照上述司法解释的规定，其应承担举证不能的不利后果。在此情况下，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41040元，由上诉人新乡市第二百货公司青年批零商店负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  程俊林审判员  温双双二〇二〇年十一月二十日书记员  王 洁