广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4651号上诉人（原审被告）：李冠澄，女，1971年3月14日出生，香港特别行政区居民，香港身份证件号码**。委托诉讼代理人：钟洪平，广东华埠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司。住所地：广东省佛山市南海区**，统一社会信用代码**。法定代表人：孙旭光，该公司总经理。委托诉讼代理人：林海霞，女，汉族，1989年4月26日出生，住所地：广东省陆丰市**，系该公司员工。上诉人李冠澄因与被上诉人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市广场）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初9027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李冠澄上诉请求：1.撤销一审判决，驳回城市广场的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由城市广场负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，严重损害了李冠澄的合法权益。1.城市广场不是从事物业管理活动的企业，根本无权收取物业管理综合费用。经查，城市广场营业执照的经营范围为商业贸易(持许可证经营商品除外)、广场内商铺租赁和饮食（限分支机构经营）。由此可见，城市广场并没有物业管理的经营范围，城市广场并没有物业收费许可证，只要有物业管理的经营范围和物业收费许可证才可以从事物业管理活动，上述两项要求不可或缺，否则不是合法从事物业管理活动。根据《物业管理条例》和相关法律的规定，相关物业管理应具有相应物业资质的物业服务企业进行管理。物业公司应提供相应的物业资质证和中标资料才能证明其合法性，城市广场至今都未取得物业管理方面的资质。因此，李冠澄与城市广场之间所签的《南海市房地产租赁契约》和补充协议书中的物业管理条款不具有合法性，是无效的。城市广场不是从事物业管理活动的企业，其根本无权收取物业管理综合费用。2.案涉商铺一直由城市广场控制管理中，甚至侵占擅自作其他用途，李冠澄无须支付物业管理费。李冠澄在与城市广场签订了《商铺租赁委托书》后，在2003年4月将案涉商铺交由城市广场处置，城市广场将李冠澄的商铺全部打通，没有物理分隔，在《商铺租赁委托书》到期后，城市广场从来没有通知李冠澄办理商铺的交接手续，更没有将案涉商铺恢复原状，商铺至今由城市广场控制管理中，甚至侵占用作仓库使用进行营利活动。由于城市广场从未与李冠澄办理交接手续，且一直没有将案涉商铺恢复原状，城市广场应当向李冠澄返还2006年至今的返租费，就此，李冠澄已经向一审法院提起诉讼，该案件目前正在审理阶段。由于案涉商铺一直由李冠澄控制管理中，甚至侵占擅自作仓库使用，案涉商铺的所谓的物业管理费应当由城市广场自己承担。3.案涉商场破旧不堪，城市广场即使有物业管理权限但并无提供任何物业管理服务，城市广场主张收取物业管理综合费用缺乏事实依据和法律依据。案涉的商铺所在的商场残破不堪，城市广场擅自将案涉场所的大门封死，甚至侵占用作其他用途进行营利，李冠澄多次曾到现场要求城市广场的负责人指出案涉商铺的具体位置，负责人居然说不出来，商场内部甚至已被侵占，被作为仓库使用。据李冠澄了解，案涉场所的空调设备都没有安装，即使安装了但并没有实际使用，谈何收取空调费，更没有进行任何宣传、推广，谈何宣传费和推广费。城市广场从未根据案涉协议约定履行义务，也未提供证据证明其已经向李冠澄提供任何物业服务，其根本无权收取李冠澄物业管理综合费用。提供有关的物业管理服务是主张物业管理费的事实依据，根据相关规定，城市广场提供服务就应有相应的记录，是该管理公司履行义务的重要依据，一审判决书根本未查明物业公司是否已经按照相关合同及相关规定提供了物业服务。因此，一审判决全部釆信城市广场的一面之词而支持其诉讼请求，是错误的。二、一审法院适用法律错误和送达程序错误。1.城市广场主张的物业管理费是2006年起至所有款项清偿完毕之日为止。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起算。城市广场所主张的物业管理费已经严重超过该诉讼时效规定，即便李冠澄存在违约，一审法院所判决的物业管理费亦严重违反了法律对诉讼时效的规定，城市广场提供的证据并不能证明诉讼时效中断的事实。据李冠澄调查了解，案涉商场所涉地块存在相应的土地权属纠纷问题，城市广场提起一审诉讼的目的是为了规避城市广场已经存在的违约责任，该案件存在恶意诉讼的意图。2.李冠澄在该广场一楼亦有租赁商铺，有登记李冠澄的香港地址，且李冠澄的手机号码一直没有变化，李冠澄可以收到一审判决书，城市广场不向一审法院提交准确的地址和电话，而故意采用公告程序，让李冠澄不知情而致使一审败诉。据李冠澄了解，已有多人租赁案涉场所因不知情被无端被执行缴纳所谓的物业管理综合费用。三、城市广场请求超高的滞纳金没有法律依据。首先，李冠澄与城市广场之间所签订的《南海市房地产租赁契约》和补充协议书对“滞纳金”这一项目和收费标准作出相应的约定无效。其次，我国法律和行政法规没有物业管理企业可以收取滞纳金的相关规定。因此，城市广场所请求的“滞纳金”没有任何事实根据和法律依据，应当依法予以驳回。即使《南海市房地产租赁契约》和补充协议书对物业管理部分有效，关于滞纳金的约定明显过高。城市广场答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求法院依法予以维持。1.城市广场诉讼主体适格。根据双方签订的《补充议定书》第七至第十条约定，对城市广场进行物业管理的物管公司是由城市广场委派的，物业管理费是由李冠澄支付给城市广场或城市广场委托的物业管理公司，故城市广场具有向李冠澄收取物业管理费等费用的资格，城市广场的诉讼主体适格。2.一审法院判决李冠澄向城市广场支付综合物业管理费及违约金，有合同及事实依据。根据双方签订的《〈南海市房地产租赁契约〉补充议定书》第七至十条约定，李冠澄需于每月5号前向城市广场或城市广场委派的物业管理公司缴纳物业管理费合计35元/平方米，逾期交付管理费用的，除仍应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金。《商铺租赁委托书》约定的委托租赁期为2003年4月1日至2006年3月30日，委托租赁期满后，商铺经营权即归李冠澄，且李冠澄对包括案涉商铺在内的2区二层没有间隔的状态确认且没有任何异议，并于2006年7月27日办理交接手续签署了《商铺设施验收交接确认书》。城市广场按合同地址多次书面通知李冠澄收铺和缴纳物业管理费，但李冠澄一直置之不理。根据上述约定，李冠澄需按照35元/平方米/月的标准向城市广场或城市广场委派的物业管理公司支付综合物业管理费，考虑到涉案商铺实际情况，城市广场自行将综合物业管理费调整为20元/平方米/月；李冠澄逾期支付管理费用，需按日2%计付逾期违约金，城市广场已自行调整为按年6%计收违约金。城市广场和李冠澄签订《〈南海市房地产租赁契约〉补充议定书》是双方真实意思表示，李冠澄应依约全面履行自己的义务。因此，一审法院判决李冠澄向城市广场支付综合物业管理费，有合同依据。城市广场及物业管理公司一直尽心尽力做好城市广场的物业管理。城市广场及物业管理公司聘请了大量营运及物业服务人员，负责城市广场的物业管理，对城市广场的公共场所、公共设施设备进行维护和保养，保证统一水电供应；负责电梯、中央空调、消防、监控等系统设备的维修保养；负责建筑物及场地的维护和修缮；提供保洁服务和安保服务；负责设置大型广告牌、举办购物美食节等宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一营业时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行。因此，一审法院判决李冠澄向城市广场支付综合物管费，有事实依据。3.城市广场从未侵占案涉商铺，案涉商铺租赁关系已解除，城市广场有权自主经营，E区现状已与城市广场无关。城市广场主张的是2006年4月1日至2019年4月30日期间的综合物业管理费，城市广场虽曾于近期将E区二层部分区域临时出租给某超市作为仓库使用，但该出租区域并不包含案涉商铺，且因李冠澄长期违约拖欠综合物业管理费，城市广场已于2019年6月3日向李冠澄送达解约《通知》，案涉商铺租赁关系已解除，城市广场有权自主经营，E区现状已与城市广场人无关。二、一审法院送达程序合法有效，李冠澄主张送达程序有误理由不能成立，请求法院依法予以驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”本案中，一审法院向李冠澄的地址邮寄送达相关诉讼文书，未能妥投。送达未果后，一审法院通过公告方式送达相关诉讼文书，符合法律规定，李冠澄主张送达程序有误，理由不能成立，请求法院依法予以驳回。三、一审法院判决李冠澄向城市广场支付2006年4月1日至2019年4月30日期间的综合物业管理费及违约金，并无不当。根据双方签订的《商铺租赁委托书》约定，委托租赁期为2003年4月1日至2006年3月30日，委托期满后，双方即结束委托关系，涉案商铺经营权归李冠澄。李冠澄未进行经营且一直未缴纳相关物业管理综合费，城市广场一直以来通过各种方式通知李冠澄缴纳相应的欠费，但李冠澄却置之不理。另外，李冠澄经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为李冠澄放弃了抗辩的权利，应当承担对自己不利的法律后果。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”；又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”因此，一审法院判决李冠澄向城市广场支付2006年4月1日至2019年4月30日的综合物业管理费及违约金，并无不当。城市广场向一审法院起诉请求：1.李冠澄立即向城市广场支付2006年4月1日起至2019年4月30日止的综合物业管理费534742元及逾期付款违约金213735.34元（按应缴金额的年百分之六暂计算至2019年4月30日，实际要求计算至李冠澄履行之日），合计748477.34元；2.判令李冠澄承担一审诉讼费。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区**的房屋已办理房地产权证。城市广场（甲方、出租方）和李冠澄（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定：甲方将位于南海**的房屋出租给乙方使用；租赁期限从2003年4月1日至2032年5月31日止；等等。2003年4月12日，城市广场（甲方、出租方）和李冠澄（乙方、承租方）签订《补充议定书》，约定：甲方将位于南海***商铺（即涉讼商铺）出租给乙方使用；商铺的建筑面积为170.3平方米；租赁期限从2003年4月1日至2023年3月30日，期满后，双方无条件续租9年2个月，甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金给甲方。双方并对租金支付等进行了约定。同日，李冠澄（甲方）与城市广场（乙方）签订《商铺租赁委托书》，约定：甲方委托乙方代理出租和管理涉讼商铺，期限自2003年4月1日起至2006年3月30日止。2003年12月10日，城市广场（甲方、出租方）和李冠澄（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，月租金为2208元/月，期限从2003年12月10日至2023年12月9日。庭审中，城市广场确认从2006年4月1日起至今，李冠澄未按期支付涉讼商铺综合物业管理费。另查明，佛山市南海区美城物业管理有限公司于2019年12月3日出具情况说明，确认并未收取涉讼商铺2006年4月1日起至2019年4月30日止的综合物业管理费，该费用收取由城市广场自行主张。一审法院认为：该案系租赁合同纠纷，李冠澄为香港特别行政区居民，故该案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即该案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。该案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故该案适用内地法律审理。城市广场与李冠澄签订的《南海市房地产租赁契约》《补充议定书》《房地产租赁契约》在二十年租赁期限内的约定是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。李冠澄将涉讼商铺委托予城市广场经营管理，现委托经营管理期限已届满，涉讼商铺在委托经营管理期限届满之后的物业管理费、中央空调费、宣传推广费应由李冠澄承担。城市广场主张李冠澄没有支付涉讼商铺在2006年4月1日至2019年4月30日期间的综合物业管理费，李冠澄没有到庭提出抗辩并举证反驳，一审法院予以采信。综合物业管理费实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，李冠澄拒不支付综合物业管理费不仅违反合同约定，亦损害其他商铺权利人的共同利益，现城市广场请求李冠澄按每平方米20元支付涉讼商铺在上述期间的综合物业管理费用，少于双方约定的标准，一审法院予以支持，故李冠澄应以每月3406元（170.3平方米×20元/平方米）为标准从2006年4月1日起至2019年4月30日止共计157个月计算综合物业管理费534742元予城市广场。李冠澄未按约定期限支付费用，城市广场请求从2006年4月1日起至李冠澄履行之日止按年利率6%支付违约金的主张，符合双方合同约定，一审法院予以支持。每月逾期支付综合物业管理费的违约金一审法院酌定自逾期的次月1日开始计算，经核算，李冠澄应支付至2019年4月30日的违约金为208549.4元，城市广场请求超出部分一审法院不予支持。李冠澄经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，一审法院判决如下：1.李冠澄应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理综合费用534742元予城市广场；2.李冠澄应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付208549.4元，并以534742元为本金从2019年5月1日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算的违约金予城市广场，违约金以本金为限；3.驳回城市广场的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11284.77元，由李冠澄负担。二审期间，李冠澄向本院提交如下证据：1.现场照片，拟证明案涉商铺现场周边破烂不堪并不具备招商开业条件，城市广场的管理方将城市广场二层F区与E区之间用木板封住、在二层D与E区之间用铁皮拉闸门关住，进而将二层整个E区（包括案涉商铺）侵占作为仓库堆满货物的事实。2.视频资料1，是李冠澄和本案证人之一在2020年1月13日到案涉商铺周边拍摄的情况，拟证明事实同证据1。3.视频资料2，拟证明李冠澄到现场与城市广场的管理方进行交涉，管理方不敢带李冠澄到现场二层E区的地方，进一步证明城市广场有将案涉商铺侵占作为仓库堆满货物的事实。4.证人证言1；5.证人证言2，证据4、5共同拟证明事实同证据1。6.身份证，拟证明证人的身份状况。7.企业信息查询，拟证明城市广场的工商注册登记并无物业管理项。8.公证书，拟证明事实同证据1。9.现场商铺方位图1，是李冠澄在2020年1月到城市广场管理处所拍摄的，拟证明案涉商铺E区的所在位置，E244是在E区的中心位置，图示为不规则的五边形状，但实际并未分隔，E区与D区的D213通过连廊相邻。10.现场商铺方位图2，是由城市广场在一审庭审时提交的证据，拟证明上述同样事实。11.《商铺设施验收交接确认书》，是由城市广场在一审庭审时提交的证据，证明李冠澄的涉案商铺在商场二层E244。协议中的日期是倒签的，实际日期为2003年，2006年南海市已经变更为南海区，可以证实该日期是倒签的。城市广场质证称：对证据1-6：真实性不予确认，照片及视频拍摄的时间、地点、参与者的身份都无法确认，对证明内容有异议。首先，案涉商铺所在的城市广场E区之所以空置是因为李冠澄及其他长租户长期不开业经营、不委托出租且拒缴物业管理费而导致铺位长期空置，城市广场作为运营方出于安全角度考虑，履行一定管理行为属于正常现象；其次，城市广场从未占用案涉商铺，城市广场虽曾将E区二层临时出租给某超市作为仓库，但出租区域不包括案涉商铺在内；最后，城市广场已提出解约，案涉商铺已按《解约通知》由城市广场收回，E区现状已与李冠澄无关。对证据7：该证据是打印件，真实性无法确认，城市广场已委托专业的物业管理公司对城市广场进行物业管理。对证据8：对公证书的真实性无异议，对公证书的内容及李冠澄的证明内容有异议。首先，公证书明确所拍摄图片均为李冠澄代理人钟洪平指定的区域，而非客观、完整的现场情况。城市广场自建成至今已十几年，部分建筑物及设施设备老化属于正常现象，不能以某一个时间点或特定地点来判断，李冠澄违约不开业，长期拖欠物管费是客观事实；其次，E区是由于长租户长期不开业经营、不委托出租且拒缴物业管理费而导致铺位长期空置，城市广场作为运营方出于安全角度考虑，履行一定管理行为属于正常现象；再次，城市广场从未占用案涉商铺，城市广场虽曾将E区二层临时出租给某超市作为仓库，但出租的区域不包括案涉商铺在内；最后，城市广场已提出解约，案涉商铺已按解约通知由城市广场收回，E区现状已与李冠澄无关。对证据9：真实性不予确认，案涉商铺并非处于E区中心位置，具体应以双方合同标注的为准。对证据10：真实性无异议，该图纸可见案涉商铺并非处于E区中心位置。对证据11：真实性无异议，李冠澄认可城市广场提交的该证据，证明李冠澄明确其于2006年7月27日对案涉商铺再次确认接收，并对案涉商铺现状确认且没有任何异议。该证据确实是在2016年7月26日签订，文件抬头之所以是南海市，只是因2002年至2006年是某公司进行物业管理，该表格的格式有统一标准，且因当时某公司准备退出城市广场，可能当时的工作人员存在一定疏忽。城市广场向本院提交如下证据：1.《商铺设施验收交接确认书》，拟证明委托期满后商铺经营权归李冠澄，李冠澄于2006年7月27日对案涉商铺再次确认接收，李冠澄对案涉商铺现状确认且没有任何异议。2.2019年4月9日《解约通知》及邮件详情单；3.2019年4月30日《解约通知》及邮件详情单；4.2019年6月3日佛山日报A06分类广告公告声明《通知》，证据2、3、4共同拟证明：（1）因李冠澄违约，城市广场向李冠澄提出解约，《解约通知》经EMS国际地区特快专递及顺丰速运向合同约定的李冠澄通讯地址邮寄给李冠澄，但李冠澄均拒收《解约通知》；（2）城市广场于2019年6月3日在《佛山日报》A06分类广告公告声明栏中刊登《通知》，向李冠澄送达案涉商铺解约通知。自通知单见报之日起城市广场依照合同约定解除与李冠澄签订的《南海市房地产租赁契约》《补充议定书》及《房地产租赁契约》。5.《租赁协议》（2019年12月26日至2020年2月4日）及发票；6.《租赁协议》（2020年5月1日至2020年5月31日）及发票，拟证明城市广场从未占用案涉商铺，城市广场虽曾将城市广场E区二层部分区域短期出租给某超市作为仓库使用，但该出租区域并不包含案涉E244商铺。李冠澄质证称：对证据1：记载内容有异议，该证据李冠澄亦举证，该证据日期是倒签，没有所述设施，且城市广场也未能提供现场照片。对于证据1商铺设施验收交接确认书中的签名，代理人庭后三个工作日提交李冠澄本人签名的真实性的情况说明，若有异议，经法庭指引李冠澄于三个工作日内再提供鉴定材料，该证据手写内容代理人不清楚。对证据2-4：三性有异议，李冠澄未收到解约通知，对报纸上的公告有异议，该报纸为《佛山日报》，但李冠澄本人长期居住在香港，且城市广场未按照准确地址邮寄材料，李冠澄不存在拒收情形。另外，商铺均有登记李冠澄地址，也有联系方式。对证据5、6：三性有异议，该两份协议不真实。（1）关于租赁期限和价格，第一个协议期限为2个月，租金为5万元。第二份协议约定1个月，租金为每月3.8万元，两份协议差距较大，不合常理。（2）根据李冠澄提供的证据，实际出租面积与协议不符。（3）尾号398的发票无原件核对，李冠澄不认为是案涉商铺支出，城市广场根据发票金额来拟定协议。经李冠澄申请，潘某作为本案证人发表如下证言：我是李冠澄的朋友，帮忙照看城市广场商铺。我看到A区有商铺经营，E区是百货公司包租整层经营，没有间隔。2019年之前我也受李冠澄委托去了城市广场几次，2015年百货公司未经营，但还是没有间隔，整层杂乱，也无具体标识，我也找不到李冠澄的商铺。对于E区上诉人的商铺，我是找不到的，没有间隔，只有木板，2015年左右我去了现场，其中有一次里面是堆了货物，堆满了超市的货物，也有人出入拉卡板。2019年12月我又去了城市广场，E区下面一层没有商铺，上面一层也是很脏，去那个区域的路上到处是堆满了建筑废料。李冠澄举证称：证人证言拟证明E区商铺是找不到的，城市广场用木板围住，现场混乱不堪，未有物业管理服务。城市广场质证称：对证人证言三性有异议，证人发表的言论只是其个人认知，该证人在另案中也作为证人出庭，该案中其陈述意见与今天庭审陈述不一致。证人之前陈述其去过城市广场十几次，但其今天陈述只去过六七次。且其在该案中陈述去商场时未有一个人，但这与常识不符。商场至今还有商家经营，不可能没有物业人员。经认证，李冠澄提供的证据1-6与证据8相互印证，证据8是经公证的证据，本院予以采纳。李冠澄提供的证据9、10实际反映同一内容，因城市广场确认证据10真实性，本院对该两证据予以采纳。李冠澄提供的证据7，与城市广场一审期间提供的主体信息一致，本院予以采纳。李冠澄提供的证据11，因城市广场确认其真实性并作为己方证据提交，本院予以采纳。城市广场提供的证据1有原件以供核对，李冠澄虽质疑手写内容但并未提供反证或申请鉴定，本院予以采纳。城市广场提供的证据2、3、4，虽然李冠澄对此提出异议，但异议内容是针对证明内容本身，故本院对该证据予以采纳，对证据拟证明内容在本院认为部分论述。城市广场提供的证据5、6系城市广场对商铺所作处分，可证明商铺已实际由城市广场使用。李冠澄虽有异议但并未能举反证反驳，故本院予以采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2006年7月27日，李冠澄向城市广场出具《商铺设施验收交接确认书》，确认李冠澄已接收案涉商铺。城市广场于2019年4月9日、2019年4月30日分别向李冠澄预留在《南海市房地产租赁契约》《补充议定书》《房地产租赁契约》中的位于香港特别行政区荃湾的地址寄送《解约通知》，告知李冠澄因其自2006年4月起未缴纳综合物业管理费及开业经营，故城市广场解除双方签订的《南海市房地产租赁契约》《补充议定书》《房地产租赁契约》，自送达之日起解除，并要求其收到通知后十日内与城市广场办理移交手续、结清欠费，否则城市广场将收回商铺；城市广场另于2019年6月3日在《佛山日报》上登报通知李冠澄上述事项。本院认为：本案是租赁合同纠纷。因李冠澄系香港特别行政区居民，本案属于涉港商事纠纷。各方当事人对一审法院适用内地法律审理无异议，本院予以确认。一、关于城市广场能否因李冠澄未缴纳物业管理费而有权解除合同的问题。根据双方签订的《议定书》第七、八、九条约定，李冠澄需每月向城市广场或其委派的物业公司缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费，标准为10元/㎡、20元/㎡、5元/㎡。根据该合同第二十一条约定，任何一方未能履行合同条款，另一方有权提前解除合同；第二十五条约定，李冠澄如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费等，城市广场有权单方面解除合同，收回商铺。现李冠澄未能证明其已按期缴交上述费用，故其已违约，城市广场有权解除合同。虽然李冠澄抗辩称城市广场没有提供物业管理服务的资质，但合同中已经约定李冠澄可在城市广场或物业管理公司之间择一支付物业管理费，而物业管理公司已向一审法院出具声明称物业管理费由城市广场收取，故城市广场有权要求李冠澄向其支付物业管理费。至于物业服务是否如李冠澄所言破旧不堪、被城市广场挪作他用，李冠澄提供了2020年的照片以及证人证言以证明，但未能证明案涉商铺自2006年移交李冠澄以来便处于如此环境中，而且证人证言属于孤证，未能证明其拟证明事实。城市广场一审提交的《电气设备能效服务合同》《电梯保养协议》等证据可以证明城市广场或物业管理公司已提供物业服务。虽然李冠澄抗辩称城市广场从未将案涉商铺向其移交，但双方已于2006年7月27日签订《商铺设施验收交接确认书》，李冠澄签字确认已接收案涉商铺。李冠澄质疑该文件系2003年倒签，但仅凭文件抬头“南海市”字样质疑该文件时效性依据不足，李冠澄既然已签字，可视为其同意文件全部内容。二、关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。李冠澄一审期间未提出诉讼时效抗辩，案涉合同在2019年才被城市广场提前解除，城市广场主张的费用直至2019年仍在计算，李冠澄二审期间亦无新证据证明城市广场提起诉请已超过时效，故本院对李冠澄该项主张不予支持。三、关于一审程序问题。首先，李冠澄主张城市广场因土地权属纠纷而恶意提起本案诉讼。李冠澄未能举证证明。因本案是租赁合同纠纷，土地权属不影响合同效力及合同当事人履行合同义务，不影响合同效力及履行，本院对此不予审查。其次，关于一审送达问题。一审法院向李冠澄在案涉合同中预留的两处位于香港特别行政区的地址寄送邮件并注明李冠澄预留的电话号码，该地址及号码是李冠澄自行签署，应视为李冠澄已确认该地址及电话号码的真实性并作为自己的送达地址。故一审法院送达并未违法。四、关于“滞纳金”是否应收取或是否过高的问题。双方在《议定书》中约定，如李冠澄逾期交付管理费用的，应按所欠金额2%每日向城市广场支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，双方可在合同中约定违约方给付违约金，现李冠澄已违约，故城市广场有权要求李冠澄支付违约金。城市广场仅主张按李冠澄年利率6%支付违约金，该标准并未过高，本院对李冠澄该项主张不予采纳。综上所述，李冠澄的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11284.77元，由上诉人李冠澄负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 谢达辉审 判 员 尹宇飞二〇二〇年十一月二十六日法官助理 巫江禺书 记 员 陈琼梦