广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9351号上诉人（原审原告、反诉被告）：霍润宏，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：刘希，广东中天鼎盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王辉，男，汉族，住陕西省宝鸡市。委托诉讼代理人：张昊博，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程玉清，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张昊博，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。上诉人霍润宏因与上诉人王辉、被上诉人程玉清租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。霍润宏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审判决第四项为霍润宏返还保证金96015.36元给王辉；3.判令王辉、程玉清将拆毁、破坏无法使用的场地恢复原状；4.判令王辉、程玉清支付租金864833.75元（租金暂计至2019年4月14日，2019年4月15日至实际返还场地的租金按霍润宏主张的单价另计）；5.判令王辉、程玉清支付管理费5706元、垃圾费5706元、土地使用税27909.2元；6.判令霍润宏无需承担王辉的装修费用；7.本案诉讼费用由王辉、程玉清承担。事实与理由：一、关于保证金部分。根据一审期间双方提交的证据和庭上陈述，虽王辉向霍润宏交付保证金100800元，但经双方测量厂房5的实际面积后，将保证金金额变更为96015.36元。且双方约定，王辉多交的4784.64元在厂房后续租金中抵扣，在合同履行过程中，双方亦根据该约定将多缴纳的保证金在后续租金中抵扣，故霍润宏实际收取的保证金为96015.36元，一审法院认定的保证金金额有误。二、关于场地恢复原状部分。王辉在装修时雇佣无资质施工队，导致装修工程存在大量的质量问题。现双方解除合同关系，即使装修后可正常使用的建筑无需恢复原状，王辉作为拆除和破坏的责任方也应当将无法使用的场地恢复原状。一审法院仅以不符合经济原则为由，认定王辉无需承担恢复原状的责任，明显不符合法律规定。三、关于场地交付，租金及相关费用计算部分。涉案场地均已实际交付，王辉的装修和使用也不存在任何障碍，王辉应按照合同履行租金支付义务，一审法院已查明场地已由王辉进场装修，却以无证据证明场地交付和王辉未实际使用为由，不支持厂房5以外的场地租金，明显不当。王辉进场装修就足以证明场地交付的事实，而且有双方微信聊天记录和王辉提交的补偿协议可以印证。即使双方未签订书面交接单，但最迟也应当从王辉在《补充协议》（以下简称补充协议）上自行书写的“2018年12月20日”起算租金，除厂房5以外，王辉均有实际使用厨房、宿舍、办公室等，其余已装修的场地即使未实际使用，也不应成为其免交租金的理由。除租金外，王辉占有场地期间产生的相应管理费、垃圾费、土地使用税也应全额负担。四、关于装修费用部分。王辉装修场地时未发包给有资质的装修公司，装修物料部分系其自行生产，其余均是自行购买，实际装修价格远低于鉴定机构依据的市场价格，且装修质量存在严重问题，又因缺乏维护，装修价格贬损严重，其中还有部分被列入装修鉴定范围的物品实际属于生产设备，可以移除后在他处使用，不应列入装修范围。且本案纠纷产生的原因在于王辉违反合同约定拒不交付租金，王辉应当根据自身过错承担责任，自行承担装修损失。五、王辉、程玉清在协商租赁事宜时，自称为夫妻关系，且共同参与合同洽谈和合同履行过程中的事务，应当共同承担合同义务。故涉案场地租金应由王辉、程玉清共同承担。针对霍润宏的上诉请求，王辉辩称，一、霍润宏因与前承租人黄某某存在诉讼纠纷，为规避交易风险，故霍润宏将涉案物业拆分为两份合同与王辉签订合同，且拒绝承诺9070㎡部分厂房的交付时间。霍润宏仅向王辉交付涉案物业内约2100㎡的部分厂房，因霍润宏与前承租人黄某某存在诉讼纠纷，人民法院查封上述9070㎡厂房内大量设备、货物等原因，导致霍润宏一直无法交付9070㎡部分厂房，故王辉根本无法实际接收使用9070㎡厂房。一审法院认定并无任何错误，霍润宏的上诉请求应予以驳回。二、霍润宏对涉案物业的顶棚负有修复义务，王辉对涉案物业9070㎡部分进行内部装修，是基于霍润宏要求所配合实施，且王辉装修后一直无法实际使用，不应视为该部分9070㎡已实际交付。且根据一审时霍润宏提交证据三中的照片以及王辉提交的补充证据五可知，霍润宏自2019年2月起已在涉案物业外张贴公示，将涉案物业对外进行招租，霍润宏的代理人亦当庭承认曾尝试招租的事实。由此可见，霍润宏对9070㎡厂房享有完全自主支配权利，并未实际将该厂房交付给王辉。一审法院所作认定合法合理，请求二审法院依法予以维持。三、霍润宏在涉案物业未经报建、规划审批及竣工验收的情况下对外出租牟利，后因其自身过错致使涉案物业无法实际交付。王辉斥资数百万对涉案物业进行装修施工，使涉案物业的使用价值大大提升，并未实施任何破坏或损毁装修物的行为。在涉案租赁合同无效后，霍润宏实际占有涉案物业的情况下，霍润宏实际占有王辉的装修添附物，故霍润宏应承担全部过错责任，对王辉的装修损失进行全额赔偿。综上所述，霍润宏在租赁物存在巨大瑕疵的情况下仍与王辉签订合同，且租赁物因其自身原因一直未到达交付条件，霍润宏从未交付剩余9070㎡租赁物，霍润宏的上诉主张无任何法律及事实依据，请求二审法院依法驳回霍润宏全部上诉请求。针对霍润宏的上诉请求，程玉清辩称，一、程玉清并非涉案合同的合同相对方，故其无需对涉案合同承担连带责任，一审判决认定事实正确，请求二审法院予以维持。二、涉案租赁合同关系系王辉的个人经营行为，程玉清与王辉并非夫妻关系，程玉清无需为王辉签订的合同承担连带责任。王辉上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.改判霍润宏向王辉赔偿装修损失合计1543066元；3.本案一审、二审的诉讼费用全部由霍润宏承担。事实与理由：一审法院认定双方各承担50%的责任，有违公平原则，请求二审法院改判霍润宏承担全部过错责任，赔偿王辉的全部装修损失。一、霍润宏在占用农用地、未对涉案厂房办理规划报建及竣工验收手续的情况下对外出租，同时亦因其自身原因致使涉案厂房无法交付。王辉并非专业人士，不具备相关专业技能对租赁物进行全面审查，对承租涉案厂房事宜并无过错。二、霍润宏仅向王辉交付涉案物业内约2100㎡的部分厂房，因霍润宏与前承租人黄某某存在诉讼纠纷，人民法院查封上述9070㎡厂房内大量设备、货物等原因，导致霍润宏一直无法交付9070㎡部分厂房，故王辉根本无法实际接收使用9070㎡厂房。三、霍润宏在未完整交付涉案厂房的情况下，竟多次向王辉提出变更原《厂房租赁合同》及补充协议项下的条款的无理要求。在王辉明确表示拒绝配合对已签署合同的条款进行变更后，霍润宏擅自于2019年2月起在涉案厂房外张贴告示，将涉案厂房对外招租，并对整个租赁物进行上锁。针对王辉的上诉请求，霍润宏辩称，不同意全额承担装修费用，其他意见与霍润宏的上诉意见一致。针对王辉的上诉请求，程玉清辩称，一、程玉清并非涉案合同的合同相对方，故其无需对涉案合同承担连带责任，一审判决认定事实正确，请求二审法院予以维持。二、涉案租赁合同关系系王辉的个人经营行为，程玉清与王辉并非夫妻关系，程玉清无需为王辉签订的合同承担连带责任。霍润宏向一审法院起诉请求：1.解除《厂房租赁合同》、补充协议；2.王辉、程玉清恢复场地原状（宿舍2的首层至四层的门、窗恢复原状）并返还全部场地；3.王辉、程玉清向霍润宏支付租金864833.75元（暂计至2019年4月14日，2019年4月15日至实际返还场地的租金按霍润宏主张的单价另计）；4.王辉、程玉清向霍润宏支付全部租赁物2019年1-12月的管理费5706元、垃圾费5706元、土地使用税27909.2元；5.本案诉讼费用由王辉、程玉清承担。王辉向一审法院反诉请求：1.霍润宏向王辉返还已收取的保证金100800元；2.霍润宏向王辉支付为经营所需对涉案厂房投入的装修费用损失2378963.45元（装修材料的购置费、施工工人工资、水电设施重新设置费用）；3.本案诉讼费用由霍润宏承担。一审法院认定事实：2018年6月15日，霍润宏（出租方、甲方）与王辉（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区*****某某工业区内的部分厂房出租予乙方使用。建筑面积2100平方米（下称“厂房5”），剩余部分厂房面积的交付，由双方另行约定。租赁期从2018年6月15日至2024年6月14日止。租赁期保证金100800元，从2018年6月15日至2018年7月15日为免租期。2018年7月16日至2021年6月14日，每个月租金为33600元，即每月16元/平方米。甲方后续移交的租赁物内的加盖厂房亦按上述标准计付租金和上浮租金，并应在场地实际移交之日按移交面积以该移交场地的月租金总额的三倍支付保证金，空地部分按每月8元/平方米计租。甲方后续的租赁物内的商铺部分（面积为346平方米），应自实际移交之日支付保证金25950元，并按每月25元/平方米计租。此后每三年租金递增10%。承租方需支付水电、通信及可能发生的土地使用税和租赁税等税费、卫生费、保安费。租金每月10日前支付当月15日至下月14日的租金，以此类推。等约定。同日，霍润宏（出租方、甲方）与王辉（承租方、乙方）签订补充协议，约定：乙方根据《厂房租赁合同》已承租的面积共11516平方米，另有9070平方米的租赁物暂无法完成支付。甲方承诺按如下方式交付：移交时间仅列明为2018年，移交月、日处空白，移交物业编号处空白，移交面积空白。剩余部分的厂房，甲方将尽快妥善解决相关纠纷后整体移交予乙方使用。上述后续移交的区域自乙方实际接收之日起，即按《厂房租赁合同》约定的单价、方式及面积向甲方计付租金和保证金。涉案租赁建筑物均未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。霍润宏与王辉签订《厂房租赁合同》时，除面积为2000.32平方米厂房5外，其他租赁物尚未交付予王辉，当时其他租赁物内存有前租户被法院查封的机器设备。后王辉就上述其他租赁物进行了外墙翻新及水电铺设，因霍润宏、王辉双方就租赁合同产生分歧导致停工。霍润宏自认交付上述其他租赁物前需对建筑物进行修缮。王辉自认从2018年7月起至庭审辩论终结之日，其一直正常占有使用厂房5进行生产经营，且在诉讼中表示不同意返还该厂房5予霍润宏。一审法院根据王辉申请依法委托佛山市某某有限公司对王辉进行的已附合于涉案租赁物的装修现值进行评估，该公司做出《资产评估报告书》（佛正迅评字[2020]第pxxxx号），鉴定结论：王辉进行的已附合于涉案租赁物的装修现值为1543066元。王辉已向鉴定机构预交鉴定费120000元。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故霍润宏与王辉签订的《厂房租赁合同》及补充协议依法无效。合同无效，自始无效，不存在解除问题，霍润宏主张解除其与王辉签订的《厂房租赁合同》及补充协议，一审法院不予支持。因无效合同取得的财产应予返还，王辉应将其占有使用的租赁物返还予霍润宏，霍润宏收取的押金100800元应返还予王辉，王辉返还保证金的反诉主张一审法院予以支持。合同无效，霍润宏主张的租金实际为占有使用费，涉案租赁合同虽为无效合同，但王辉实际对租赁物进行了占有使用，参照双方约定的标准支付相应场地使用费，符合公平诚信原则。关于霍润宏主张的占有使用费，一审法院分析如下：一、关于霍润宏、王辉双方确认已交付使用的厂房5，双方确认厂房5计租面积为2000.32平方米，霍润宏主张王辉按约定的16元/平方米标准支付2019年2月16日起的占有使用费，王辉作为承租方未举证证明已支付相应占有使用费，一审法院对霍润宏的该主张予以支持。合同无效，王辉应返还该厂房予霍润宏，诉讼中，王辉明确表示不同意返还，一审法院支持厂房5占有使用费至实际返还厂房5（面积2000.32平方米）之日止；二、关于除上述厂房5外的其他场地（面积9070平方米），双方签订《厂房租赁合同》及补充协议时，其他场地尚未达到交付条件，霍润宏亦确认签订合同当时场地内存有前承租人的被查封的机器设备，霍润宏作为出租方负有交付并确保承租人正常使用租赁物的义务，但霍润宏并未举证证明何时清空场地，亦未举证证明王辉何时可使用场地。王辉称前承租人的机器设备于2019年4月25日解封，霍润宏未举证反驳，一审法院对该解封时间予以采纳，但在此之前霍润宏、王辉双方已产生本案纠纷，霍润宏于2019年4月9日已提起本案诉讼。王辉就场地进行水电铺设、外墙翻新的装饰装修施工并不能证明王辉已可使用场地，故在霍润宏未举证证明王辉可使用场地的情况下，主张相应场地的占有使用费，理据不足，一审法院不予支持。综上，王辉应按每月32005.12元（2000.32平方米×16元/平方米）的标准支付2019年2月16日起至实际返还厂房5之日止的占用使用费予霍润宏。关于霍润宏主张返还场地的问题，王辉确认已实际使用的厂房5，因合同无效应返还予霍润宏；厂房5以外的场地，霍润宏未举证证明已交由王辉控制使用，在霍润宏未举证证明自行收回存在障碍的情况下，一审法院不再支持霍润宏返还厂房5以外场地的诉请。关于霍润宏主张的涉案全部租赁物2019年1月至12月的管理费5706元、垃圾费5706元、土地使用税27909.2元，根据《厂房租赁合同》约定，王辉作为承租人应承担管理费、垃圾费、土地使用税等费用，且租赁厂房势必产生相应费用，霍润宏亦已提交垫付凭证，王辉应按实际占有使用场地面积比例支付上述费用共7105.03元[（5706元+5706元+27909.2元）×2000.32平方米÷（2000.32平方米+9070平方米）]予霍润宏。《最高人民法院》第九条第二款的规定，租赁无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于导致合同无效的过错问题，霍润宏作为出租方，应确保涉案租赁物合法适租，但在涉案租赁物未办理规划报建或取得权属证书的情况下对外出租，对合同无效负有过错；王辉作为承租方，亦应审慎查核租赁物是否可以合法使用但未尽到谨慎审查的义务，对于合同无效亦负有过错，根据公平原则酌定霍润宏、王辉双方各对涉案合同无效承担50%过错，按各自50%分担已形成附合装饰装修物的现值损失。鉴定机构根据现场勘验双方书面确认的工程量进行核算作出鉴定资产评估报告，鉴定结论系涉案场地的固定装饰装修现值为1543066元，双方对该鉴定结论均有提出异议，鉴定机构针对双方的异议进行了书面回复，双方均未申请鉴定人员出庭接受质询，双方虽有异议但均举证推翻鉴定结论，鉴定过程亦未违反司法鉴定程序规定，一审法院对涉案资产评估报告予以采纳。综上，霍润宏应向王辉赔偿装修损失771533元（1543066元÷2），王辉超出一审法院核对范围的赔偿主张一审法院不予支持。另，霍润宏主张王辉将宿舍2的首层至四层的门窗恢复原状，不符合经济原则，一审法院不予支持。关于程玉清的责任问题，涉案《厂房租赁合同》及补充协议均系王辉个人以承租人的名义与霍润宏签名，程玉清并非涉案租赁合同的承租人，霍润宏称王辉、程玉清系夫妻关系但未举证证明，霍润宏主张程玉清承担本案责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王辉应于判决发生法律效力之日起十日内腾退霍润宏与王辉于2018年6月15日签订的《厂房租赁合同》项下的厂房5（面积2000.32平方米）予霍润宏；二、王辉应于判决发生法律效力之日起十日内按每月32005.12元的标准支付2019年2月16日起至履行上述第一项判决义务之日止的占用使用费予霍润宏；三、王辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付管理费、垃圾费、土地租赁费共7105.03元予霍润宏；四、霍润宏应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金100800元予王辉；五、霍润宏应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失771533元予王辉；六、驳回霍润宏其他本诉请求；七、驳回王辉其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉受理费6224.17元（霍润宏已预交），由霍润宏负担3112.085元，由王辉负担3112.085元；反诉受理费13319.05元（王辉已预交），由霍润宏负担6659.525元，由王辉负担6659.525元；鉴定费120000元（王辉已预交），由霍润宏负担60000元，由王辉负担60000元。经抵扣，霍润宏应负担的63547.44元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予王辉，一审法院不另收退。二审期间，霍润宏向本院提交如下证据：1.照片六十三张，拟证明王辉对涉案场地装修的拆除行为对鉴定评估范围内的部分造成破坏，无法再继续使用，另王辉搬离的部分电器和物品虽未列入装修评估鉴定范围，但足以证明王辉已实际占有使用涉案场地；2.报警回执一份，拟证明霍润宏在发现王辉擅自破坏、拆除鉴定评估范围内的装修后，向公安机关报案。经质证，王辉、程玉清对证据1不予确认。王辉、程玉清对证据2的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，认为王辉搬离的物品不属于装修评估鉴定范围内。王辉、程玉清均未向本院提交新证据。经审查，霍润宏向本院提交的上述证据无法反映出王辉将未列入装修评估鉴定范围的电器和物品搬离，王辉亦不予认可，本院对其关联性不予确认。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明一，王辉于2018年6月13日通过其尾数为1113账户向苏某某账户转账支付涉案厂房三个月押金108000元，于2018年6月12日至2018年11月16日向苏某某账户支付2018年7月15至2018年12月15日的厂房租金共168000元。另查明二，2019年1月14日，霍润宏向王辉发送短信：“王辉您好，原2100方的面积，现按核实的面积2000.32方计租，多收99.68方，每方16元，每月多收1594.88元，5个月共7974.4元。保证金96015.36元，多收保证金4784.64元，多收租金和保证金共12759.04元，多还少补的方式，减掉多收的部分后，至今你欠我方的租金共51251.2元。或者你先把两个月的租金64010.24元转给我方，我方会马上退之前收多的租金和保证金给你方，谢谢！”王辉于2019年2月1日支付租金51251.2元。另查明三，王辉在其向一审法院提交的《被告证据清单及证明内容》证据六中确认：“霍润宏在2018年6月至2018年12月期间多收取租金及保证金12759.04元。经过双方沟通，霍润宏同意将涉案厂房2018年12月15日至2019年2月15日期间的应收租金，扣除霍润宏上述多收取的租金及保证金，故霍润宏确认王辉最终支付2018年12月至2019年2月租金金额为51251.2元。”本院认为，本案系租赁合同纠纷，围绕诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.一审判决认定霍润宏应返还保证金100800元予王辉依据是否充分；2.霍润宏主张除了厂房5，王辉还应向其支付其他场地（面积9070平方米）的占有使用费、管理费、垃圾费及土地使用税依据是否充分；3.一审法院认定霍润宏、王辉各自按50%分担已形成附合装饰装修物的现值损失依据是否充分；4.程玉清应否就王辉因涉案租赁合同产生的债务承担连带责任。关于争议焦点一。霍润宏上诉主张，虽王辉向霍润宏交付保证金100800元，但经双方测量厂房5的实际面积后，将保证金金额变更为96015.36元，双方亦根据约定将多缴纳的保证金在后续租金中抵扣，故霍润宏实际收取的保证金为96015.36元。经审查，本院认为，涉案《厂房租赁合同》约定厂房5的建筑面积2100平方米，租赁期保证金100800元，每个月租金为33600元，即每月16元/平方米。根据一审时霍润宏提交的短信截图和王辉提交《被告证据清单及证明内容》中的证据六可知，霍润宏、王辉均确认厂房5的实际面积2000.32平方米，租金实际每月32005.12元，霍润宏每月多收租金1594.88元，多收2018年7月15日至2018年12月15日共5个月的租金和保证金共计12759.04元（即包含多收的保证金4784.64元）。王辉亦于2019年2月1日向霍润宏支付51251.2元（即2018年12月15日至2019年2月15日的租金32005.12×2-12759.04元）。霍润宏、王辉的行为表明双方已就保证金由100800元变更为96015.36元，多缴纳的保证金在后续租金中抵扣的事宜达成一致意见。霍润宏上诉主张其实际收取的保证金为96015.36元理据充分，本院予以采纳。合同无效，霍润宏应将收取的保证金退还给王辉，本院确认霍润宏应向王辉退还保证金96015.36元，一审法院认定霍润宏返还保证金100800元予王辉不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。霍润宏上诉主张除了厂房5，其亦已将其他场地（面积9070平方米）交付给王辉使用，王辉已进场装修并实际使用，王辉应向其支付全部场地的占有使用费、管理费、垃圾费及土地使用税。王辉不予认可，认为霍润宏只向其交付了厂房5（面积2000.32平方米），前承租人的大量生产设备及物资被法院另案查封于其他场地（面积9070平方米），王辉配合霍润宏对其他场地（面积9070平方米）进行装修，不应视为该部分厂房已实际交付。经审查，本院认为，如一审论述，双方签订《厂房租赁合同》及补充协议时，其他场地尚未达到交付条件，霍润宏亦确认签订合同当时场地内存有前承租人的被查封的机器设备，霍润宏作为出租方负有交付并确保承租人正常使用租赁物的义务，但霍润宏并未举证证明何时清空未交付的场地，亦未举证证明王辉何时正常使用整个租赁场地。王辉称前承租人的机器设备于2019年4月25日解封，霍润宏未举证反驳，本院对该解封时间予以采纳，但在此之前双方已产生本案纠纷，霍润宏于2019年4月9日已提起本案诉讼。霍润宏上诉主张王辉已对其他场地（面积9070平方米）进行装修，亦在补充协议上自行书写“2018年12月20日”，可证明双方实际已于2018年12月20日交付该场地。对此本院认为，虽补充协议写明“2018年12月20日”交付该场地，但并不能直接证明双方实际已于2018年12月20日交付该场地，且该时前承租人的大量生产设备及物资仍被法院另案查封于该场地，必定会影响王辉的实际使用，王辉就场地进行水电铺设、外墙翻新的装饰装修施工并不能证明王辉已可正常使用场地。霍润宏该上诉意见理据不足，本院不予采纳。在霍润宏未举证证明王辉已接收并使用其他场地（面积9070平方米）的情况下，其主张王辉支付其他场地的占有使用费、占有使用费、管理费、垃圾费及土地使用税，理据不足，一审法院对霍润宏主张其他场地的占有使用费、管理费、垃圾费及土地使用税的诉请不予支持正确，本院予以维持。关于争议焦点三。霍润宏上诉主张，王辉投入的装修存在严重质量问题，实际装饰装修现值远低于鉴定结果所认定的价值，一审法院认定霍润宏未交付其他场地（面积9070平方米）予王辉，该部分场地的装饰装修现值损失不应由霍润宏分担。王辉上诉主张霍润宏违法占有农用地、未取得建设工程规划许可证，同时因自身原因导致部分厂房无法交付，对合同无效负有全部过错，王辉不具备专业技能对租赁标的物进行全面审查，无任何过错，霍润宏应全额赔偿王辉装饰装修现值损失。关于涉案场地的装饰装修现值问题，本院认为，一审法院委托的鉴定机构是经法院依法摇珠确定，该鉴定机构及鉴定人员具备相应资质，鉴定程序合法，鉴定机构亦就各方的质证意见进行回复。霍润宏对一审法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见不予认可，但并未能提供确凿的证据予以反驳推翻，其上诉主张涉案场地实际装修价格远低于鉴定机构依据的市场价格、实际装饰装修现值远低于鉴定结果所认定的价值缺乏理据，本院不予采纳。王辉经霍润宏同意对该场地（面积9070平方米）进行装饰装修，该装饰装修客观存在，亦确实增加该场地的使用价值，霍润宏理应分担该部分装饰装修现值损失，鉴定机构将该装饰装修纳入鉴定范围合理合法。霍润宏上诉主张法院认定霍润宏未交付除厂房5以外的其他场地（面积9070平方米）予王辉，故该场地的装饰装修不应纳入鉴定范围理据不足，本院不予采纳。一审法院对佛山市某某有限公司出具的《资产评估报告书》效力予以确认，并以此为基础确定涉案场地的固定装饰装修现值为1543066元依据充分，本院予以维持。关于双方对涉案场地的装饰装修现值分担问题，本院认为，《最高人民法院》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”霍润宏作为出租方，应确保涉案租赁物合法出租，但在涉案租赁物未办理规划报建或取得权属证书的情况下对外出租，对合同无效负有过错；王辉作为承租方，亦应审慎查核租赁物是否可以合法使用但未尽到谨慎审查的义务，对于合同无效亦负有过错。王辉上诉主张其不具备专业技能对租赁标的物进行全面审查，不符合常理，亦不构成法定的免责事由，本院对其该意见不予采纳。一审法院根据公平原则酌定霍润宏、王辉双方各对涉案合同无效承担50%过错，各自按50%分担已形成附合装饰装修物的现值损失正确，本院予以维持。至于霍润宏要求王辉将宿舍2的首层至四层的门窗恢复原状的诉请，本院认为，王辉是经霍润宏同意对涉案租赁物进行装修，现租赁合同无效，其对此亦存在过错，一审法院基于经济原则考虑，对其该诉请不予支持合理，本院予以维持。关于争议焦点四。涉案《厂房租赁合同》及补充协议均系王辉个人以承租人的名义与霍润宏签订，程玉清并非涉案租赁合同的承租人。霍润宏上诉主张程玉清与王辉系夫妻关系，应承担连带责任，但其并未提供证据予以佐证，本院不予采纳。一审法院认定程玉清无需就王辉因涉案租赁合同产生的债务承担连带责任正确，本院予以维持。综上，霍润宏的部分上诉请求成立，本院予以支持。王辉的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。因当事人提出新的事实与理由，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7733号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7733号民事判决第七项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7733号民事判决第四项为：霍润宏应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金96015.36元予王辉；四、驳回王辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费31135.93元（霍润宏预交12448.34元，王辉预交18687.59元），由霍润宏负担12448.34元，王辉负担18687.59元本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月二十三日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋