广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初573号原告（反诉被告）：周光兴，男，汉族，1954年4月19日出生，户籍所在地：广东省高州市***********。委托诉讼代理人：黎恒冲，广东莱恩律师事务所律师。被告（反诉原告）：李豪，男，汉族，1957年5月13日出生，身份证住址：广东省珠海市金湾区，现住广东省珠海市金湾区******************。委托诉讼代理人：李阳辉（李豪的儿子），住广东省珠海市金湾区******************。原告（反诉被告，以下简称原告）周光兴与被告（反诉原告，以下简称被告）李豪租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告周光兴的委托诉讼代理人黎恒冲，被告李豪的委托诉讼代理人李阳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周光兴向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年5月29日签订的《租赁合同》于2019年9月11日解除；2.判令被告将位于珠海市金湾区*******************按原状腾退返还给原告；3.判令被告向原告支付2019年4月至9月拖欠的商铺租金人民币4950元；4.确认原告无需向被告退还房屋押金4500元；5.判令被告按照1650元/月的租金标准向原告支付自2019年10月起至实际腾退涉案商铺给原告之日止的商铺占用费，暂计至2020年1月19日起诉之日为6600元；6.判令被告向原告支付拖欠的水电费差额74.41元（*19.28元+629.45元+487.32元+68.97元+11.31元+58.08元-1500元押金）；7.判令被告自起诉之日起至被告实际把上述租金、商铺占用费支付完毕为止，以尚欠的租金、商铺占用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。8.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与张连琼系夫妻关系，位于珠海市*******************系原告与张连琼的夫妻共同财产。经征得张连琼同意，2018年5月29日，原告与被告在珠海市金湾区*******售楼部签订了《租赁合同》。签订合同当天，被告向原告支付了水电费押金1500元整。该《租赁合同》第一条约定，原告将位于珠海市金湾区*******************，商铺面积为62.61㎡出租给被告用于商业经营。租赁期限3年，自2018年6月1日至2021年5月31日。《租赁合同》第四条约定，2018年6月1日至2019年5月31日期间，每月的租金为1500元，2019年6月1日至2020年5月31日期间，每月的租金为1650元。被告应于每月1日前向原告支付当月的租金。《租赁合同》第十四条约定，在承租期内水电费由被告按供水供电部门每月结清。目前，被告尚未缴纳2019年8月至11月的电费1436.05元，尚未缴纳2019年10月至12月的水费、违约金138.36元，上述欠缴的水电费合计1574.41元。在扣除被告向原告支付的1500元水电费押金后，被告还需要向原告支付拖欠的水电费差额74.41元。另外，《租赁合同》第十四条约定，被告超期10天未交付租金给原告的视为被告违约，原告有权回收房屋并不退还押金。《租赁合同》签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用。2018年*月至2019年3月期间，被告尚能按时支付当月的租金，但自2019年4月份开始，被告总是拖延缴纳、不缴或者少缴租金。截至原告起诉之日，被告尚欠原告2019年4月的商铺租金1500元、2019年5月的商铺租金1500元、2019年6月少缴的商铺租金150元、2019年7月少缴的商铺租金150元、2019年9月的商铺租金1650元，合计4950元。原告认为，被告已经严重违反《租赁合同》之约定，远远超出约定的时间逾期支付租金，严重损害原告的合法权益，被告已经构成根本性违约，合同目的无法实现。为此，原告于2019年9月10日向被告发出《解除并腾退商铺通知书》，通知被告自2019年9月11日起解除《租赁合同》，同时要求被告于2019年9月21日前缴纳拖欠的少缴、未缴的租金4950元，并要求被告于2019年9月21日前将商铺内所有物品清理走，将商铺腾退给原告。然而期限届满后被告仍未履行支付租金义务，也未将商铺腾退给原告。截至原告起诉之日，被告仍占用着原告的商铺，拒不腾退商铺给原告，因此，被告应向原告支付2019年10月商铺占用费1650元、2019年11月商铺占用费1650元、2019年12月商铺占用费1650元、2020年1月商铺占用费1650元，合计6600元。综上，鉴于原告与被告无法就支付商铺租赁租金、占用费之事宜达成一致意见，原告为维护自身的合法权益提起诉讼，请求法院判如所请。原告周光兴向本院提交了以下证据：户口本，结婚证，房地产权证，房产分户图，《声明书》，《租赁合同》，微信聊天记录截图，《解除并腾退商铺通知书》，电费通知单，水费单，竣工验收备案表，房产分层图，商品房屋房地产权属证明书，房屋建筑面积测量成果明细表，《建设部关于发布国家标准的公告》。被告李豪辩称，原告与被告于2018年5月29日签订《租赁合同》，被告租用位于珠海市********************。签约当天由被告支付原告商铺押金4500元、水电费押金1500元。被告在使用涉案商铺期间按时交租，但因为涉案商铺经营休闲小酒馆，晚上才营业，被告通知原告到商铺收取租金，原告却总以已下班为由拖延收租，以致被告出现延迟交租，但原告一直没有提出异议，并非原告所说的总是延迟交租。《租赁合同》第一条第四款约定，质量状况：房屋质量完好、闸门完好，（注：闸门在交付租赁物时算起三个月内的非人为损坏的由出租人负责维修，超过三个月后使用出现的损坏由承租人维修）。但涉案商铺存在房屋漏水，排雨水管与排污水管使用同一条排水管以致堵塞（《建筑给水排水设计规范》中第4章第1节第1小点中明确规定：房屋排水系统应采用生活排水与雨水分流制排水)等问题，原告均加以隐瞒，欺骗被告是质量完好的商铺。2018年6月22日晚，由于排雨水管、排污水管道堵塞，天台雨水无法及时排出而通过排污水管倒灌到涉案商铺内，天花板墙面亦出现渗水现象。被告当即通知原告到涉案商铺查看，原告到现场确认了排雨水管、排污水管的确存在堵塞倒灌问题，但原告拒绝谈论维修问题，表示拿水冲多几次即可疏通管道，最后不了了之。因为当时未造成被告实际损失，被告秉承互利互信原则，并没有继续追究原告责任。《租赁合同》第六条第一款约定，出租人维修范围、时间及费用承担：属于房屋自身质量问题，出租人负责维修，所用的费用由出租人承担。《租赁合同》第七条约定，因租赁物维修影响承租人使用超过5天的，出租人就相应减少租金或延长租期。其计算方法是：每影响承租人使用一天扣除每一天的租金（当月租金/30天）或相应延长影响使用的天数。2019年4月18日傍晚下大雨，由于涉案商铺排雨水管、排污水管堵塞，天台雨水不能及时排出，导致大量粪便、污水倒灌到涉案商铺内，整个商铺一层均为粪便、污水，所有酒水货物、食品制作原材料等被污染不能使用；天花板漏水严重，吊装的假天花损坏，涉案商铺内的TCL柜式空调被漏进的雨水淋坏，商铺无法继续经营，导致被告损失惨重。被告当即通知原告前往处理，原告到现场确认了涉案商铺粪便、污水倒灌，货物被污染，天花板漏水，吊装假天花损坏等情况。但原告态度极其恶劣，表示被告自行清理即可，不会赔偿，并且不会对排雨水、排污水管道进行维修。被告多次找原告进行协商，原告依旧拒绝协商赔偿问题，亦拒绝对堵塞管道进行维修，以致涉案商铺无法经营。被告根据《租赁合同》第七条约定，暂停缴纳4月、5月租金，并非原告所说的被告不缴纳租金。涉案商铺在6月继续经营后，被告按合同规定按时缴纳租金，并未违反《租赁合同》约定。《租赁合同》第五条约定，租赁物交付的时间、地点、方式及验收：租赁物交付的时间2018年5月29日；租赁物交付的地点：珠海市金湾区*******售楼部；租赁物交付的方式以现有状态房交付承租人自行装修使用。原告在被告正常使用涉案商铺期间（在2019年6月之后），在未与被告商量且未取得被告同意的前提下，擅自在涉案商铺楼顶安装两条排水管，以致雨天时楼顶雨水直接排到涉案商铺门前，影响被告正常经营，严重损害被告利益，违反《租赁合同》相关约定。原告此举，等同默认涉案商铺的排雨水管、排污水管存在结构问题，并且有排雨水管、排污水管堵塞问题，但原告依旧不积极对管道进行维修，意想利用加装排水管减轻原来排水管的排水压力，但此举已违反《租赁合同》约定，损害被告的利益。《租赁合同》第十条约定，违约责任：出租人提前收回租赁物须赔偿承租人人民币肆仟伍佰元整；承租人提前退租则出租人不予返还押金人民币肆仟伍佰元整。2019年9月10日，原告单方面向被告提出解除《租赁合同》，并要求被告腾退商铺，被告已于2019年10月30日将涉案商铺退还原告，在被告退回涉案商铺后，原告在涉案商铺重新张贴了招租信息。综上所述，原告在被告合法租用涉案商铺期间，多次违反《租赁合同》的约定，并拒绝与被告进行积极的协商，对被告造成极大的损害，原告属于过错一方。恳请法院驳回原告所有的诉讼请求，判令原告承担本案的诉讼费用。被告李豪针对本诉向本院提交了以下证据：《租赁合同》，微信转账记录，《建筑给水排水设计规范》，照片，收款收据（空调维修费），《解除并腾退商铺通知书》，微信聊天记录，视频。被告李豪向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告于2018年5月29日签订的《租赁合同》于2019年9月10日被原告单方面违约解除；2.判令原告赔偿被告商铺装修费5500元；3.判令原告赔偿被告商铺的招牌、广告牌制作费2819元；4.判令原告赔偿被告酒水货物、食品制作原材料等损失3818.81元；5.判令原告赔偿被告TCL柜式空调维修费700元；6.判令原告赔偿被告天花板维修费230元；7.判令减免涉案商铺2019年4月18日至5月31日的租金共2200元；8.判令原告退回被告商铺押金4500元，水电费押金1500元，并赔偿被告违约金4500元；9.确认被告已将涉案商铺腾退返还给原告。事实和理由：原告与被告于2018年5月29日签订《租赁合同》，被告租用位于珠海市********************。签约当天由被告支付原告商铺押金4500元、水电费押金1500元。被告秉承互利互信原则，按《租赁合同》约定使用涉案商铺，合法经营休闲小酒馆。《租赁合同》第一条第四款约定，质量状况：房屋质量完好、闸门完好，（注：闸门在交付租赁物时算起三个月内的非人为损坏的由出租人负责维修，超过三个月后使用出现的损坏由承租人维修）。但涉案商铺存在房屋漏水，排雨水管与排污水管使用同一条排水管以致堵塞（《建筑给水排水设计规范》中第4章第1节第1小点中明确规定：房屋排水系统应采用生活排水与雨水分流制排水)等问题，原告均加以隐瞒，欺骗被告是质量完好的商铺。2018年6月22日晚，由于排雨水管、排污水管道堵塞，天台雨水无法及时排出而通过排污水管倒灌到涉案商铺内，天花板墙面亦出现渗水现象。被告当即通知原告到涉案商铺查看，原告到现场确认了排雨水管、排污水管的确存在堵塞倒灌问题，但原告拒绝谈论维修问题，表示拿水冲多几次即可疏通管道，最后不了了之。因为当时未造成被告实际损失，被告秉承互利互信原则，并没有继续追究原告责任。《租赁合同》第六条第一款约定，出租人维修范围、时间及费用承担：属于房屋自身质量问题，出租人负责维修，所用的费用由出租人承担。《租赁合同》第七条约定，因租赁物维修影响承租人使用超过5天的，出租人就相应减少租金或延长租期。其计算方法是：每影响承租人使用一天扣除每一天的租金（当月租金/30天）或相应延长影响使用的天数。2019年4月18日傍晚下大雨，由于涉案商铺排雨水管、排污水管堵塞，天台雨水不能及时排出，导致大量粪便、污水倒灌到涉案商铺内，整个商铺一层均为粪便、污水，所有酒水货物、食品制作原材料等被污染不能使用；天花板漏水严重，吊装的假天花损坏，涉案商铺内的TCL柜式空调被漏进的雨水淋坏，商铺无法继续经营，导致被告损失惨重。原告到现场确认情况后，拒绝赔偿及对涉案商铺的排雨水管、排污水管、漏水天花板进行维修。其行为已违反《租赁合同》第六条第一款约定，属过错一方，应赔偿被告涉案商铺内的酒水货物、食品制作原材料损失共3818.81元，TCL柜式空调维修费700元，天花板维修费230元，合计4748.81元。根据《租赁合同》第七条约定，原告应减免被告涉案商铺2019年4月18日至5月31日的租金2200元。《租赁合同》第五条约定，租赁物交付的方式以现有状态房交付承租人自行装修使用。原告在被告合法正常使用涉案商铺期间(2019年6月后)，在未告知且未取得被告同意的情况下，擅自在涉案商铺楼顶加装两条排雨水管，把天台雨水直接排到涉案商铺门口，导致涉案商铺无法正常经营。根据《租赁合同》第十条约定，出租人提前收回租赁物须赔偿承租人人民币肆仟伍佰元整。原告于2019年9月10日向被告提出解除《租赁合同》，提前收回涉案商铺，原告应赔偿被告4500元，并赔偿被告在承租商铺时支出的店铺装修费5500元、广告招牌制作费2819元。被告已将涉案商铺腾空退还给被告，原告应退回被告商铺押金4500元、水电费押金1500元。综上所述，原告在被告合法经营店铺期间多次违反《租赁合同》相关约定，致使被告无法正常经营，损失惨重，请求法院支持被告全部的反诉请求，并判令原告承担本案的反诉费用。被告李豪针对反诉向本院提交的证据除了本诉提交的证据，还有淘宝订单、出货单、天花板维修费收据、商铺装修费收据及微信转账记录、酒水进货单。原告周光兴针对被告李豪的反诉辩称，一、原告系依据合同约定合法解除合同。从原告在本诉中提交的《解除租赁合同并腾退商铺通知书》可以知悉，原告系依据合同第十四条约定“承租人超期10天未支付租金给出租人，则视为承租人违约，出租人有权收回房屋并不退还押金”的规定，依法解除合同。从被告在反诉状的陈述以及其在本诉答辩状的陈述可知，被告认可其未支付2019年4月1日至5月31日期间的租金，未支付2019年9月1日至9月30日的租金。至于其所称要求原告减免其2019年4月18日至5月31日的租金，既没有事实依据，也无合同依据，原告亦不予同意，说明被告属于无故拖欠租金，属于合同约定的违约行为。原告有权依据合同约定解除合同。另一方面，合同第四条第2点约定：“每月1日支付当月租金”。反观被告自2019年1月至解除合同前的租金支付情况，2019年1月20日通过微信转账支付2019年1月份的租金1500元，比合同约定支付时间逾期19天；2019年2月25日通过微信支付2019年2月份租金1500元，比合同约定支付时间逾期24天；2019年3月17日通过微信转账支付2019年3月份租金，比合同约定支付时间逾期16天；2019年4月18日前仍未支付2019年4月份租金；2019年6月25日通过微信转账支付2019年6月份部分租金1500元，比合同约定支付时间逾期24天，且少支付150元租金；2019年7月30日通过微信转账支付2019年7月份部分租金1500元，比合同约定支付时间逾期29天，且少支付150元租金；2019年8月30日通过微信转账支付2019年8月份租金1650元，比合同约定支付时间逾期29天。被告却找借口称“被告在晚上才开门营业，原告经常以已经下班为由拖延收取租金，导致被告延迟交租”。从上可知，被告都是通过微信转账的方式支付每月的租金，完全不受白天或晚上的时间限制，更不受节假日的时间限制，其完全有能力按照合同之约定按时足额支付当月的租金，但是其并没有，足可以认定其具有恶意延迟拖欠租金的行为。因此，被告未依据合同之约定按时足额支付租金，已经构成违约，原告有权依据合同之约定依法解除双方于2018年5月29日所签订的《租赁合同》。二、原告所出租的房屋经过规范设计，经相关部门综合验收合格，符合国家的房屋质量标准，且已经实际使用了近十年，均无房屋质量问题。被告称房屋结构、质量不合格，无事实与法律依据。涉案出租商铺所在整体房屋是2005年由珠海市新大地建筑设计有限公司对小区进行整体设计，由珠海市平沙房地产开发公司进行开发建设，于2008年4月25日由勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、珠海市金湾区建设局等相关部门审核同意后通过综合竣工验收。2008年5月23日，珠海市*******金湾分中心对整体房屋出具房地产权属证明书。原告之配偶张连琼于2009年向珠海市平沙房地产开发公司购买了涉案出租商铺。购买该商铺后，原告以及其配偶未对商铺房屋墙体以及管道进行任何改动，均保持原样。由此可以知悉，涉案商铺系经过相关部门规范设计，综合验收合格，符合国家房屋质量标准的合法房屋，不存在房屋设计问题以及质量问题。况且，自原告配偶于2009年购买涉案商铺至出租给被告，已经使用近十年时间，在该期间所有的承租人使用该商铺时均未出现任何质量问题，仅被告个人认为“涉案商铺存在房屋排雨水管、排污水管结构不合格，堵塞，墙体漏水”等房屋质量问题。原告认为，该认知仅属于被告一家之言，毫无事实以及相关依据。涉案商铺并没有被告所称的“排雨水管与排污水管使用同一条排水管”之情况，而是排雨水管与排污水管系分管道系统予以区分的。且涉案房屋天台处的排雨水管根本不影响被告的任何经营，该排雨水管主要系用于雨量较大时及时排水，并不是任何时候均有雨水排下。因此，被告所称之情况并不客观。况且，该情况并不影响被告对商铺的正常使用和正常经营，其无权拒绝缴纳租金。退一步而言，依据《建筑给水、排水设计规范》GB50015-2003的标准，4.1.1条并非设计规范中的强制性条文，即设计单位可以根据实际情况予以设计，并非一定需要将排雨水管与排污水管分流，亦可以合用同一管道，只是建议分管分流。即使未分管分流，亦不代表该房屋存在设计问题或质量问题。因此，被告称涉案商铺存在房屋结构问题、质量问题之说法，毫无事实以及相关法律依据，不应当采信。三、被告主张要求赔偿的装修费、招牌广告牌制作费、天花板维修费、空调维修费、酒水货物、食品制作原材料等损失费均无事实依据、合同依据以及法律依据。（一）装修费问题：1、被告主张其为涉案商铺装修支付5500元，其所提供的材料无法证实该事实。（1）被告提供的2018年6月13日的收据，首先，无法证实真实性，该收据亦并非正规的发票，出具此类收据具有随意性、存疑性；其次，无法证实收取款项的人员系装修公司的人员，该收据亦无加盖公司公章；再者，现在一般以转账方式支付款项，现金支付5000元不符合交易习惯；最后，没有装修合同、无装修项目费用清单或者结算单，不符合常理。（2）微信转账记录，无相关人员的具体身份信息，无法证实收款人的身份情况，所转之款项无法证实系因装修涉案商铺所支出。因此，被告主张其因装修支付5500元，无事实依据。2、被告要求原告赔偿其装修费5500元无合同以及法律依据。合同没有关于装修费损失的相关约定，且涉案商铺租赁纠纷系因被告违反合同约定，原告合法解除，无需对被告所谓的装修损失承担任何赔偿责任。（二）招牌费、广告牌制作费：1、被告主张其为涉案商铺支付招牌、广告牌制作费2819元，其所提供的材料无法证实该事实。被告提供的2018年6月12日至6月23日的微信转账记录，无法证实系支付涉案商铺的招牌、广告牌制作，收款人的身份亦不明，且没有任何的承揽合同、制作费用项目清单或者结算单、发票，不符合常理。2、被告主张原告支付其招牌、广告牌制作费无合同以及法律依据。合同没有关于招牌、广告牌制作费损失的相关约定，且涉案商铺租赁纠纷系因被告违反合同约定，原告合法解除，无需对被告所谓的招牌、广告牌制作费承担任何赔偿责任。（三）天花板维修费。1、被告主张其为涉案商铺支付天花板维修费230元，其所提供的材料无法证实该事实，理由同装修费的答辩意见。2、被告主张原告支付其天花板维修费230元无合同以及法律依据。被告无证据证实该房屋系因质量问题导致天花板损坏，因此，其要求原告承担天花板维修费无依据。本案中不能排除系被告人为原因导致的天花板损坏。（四）空调维修费。被告主张因涉案商铺漏水导致空调损坏产生维修费700元，无事实依据、合同依据以及法律依据。首先，无证据证实涉案商铺存在漏水现象，更无证据证实其所谓的空调因漏水导致损坏，无法排除因空调本身的原因产生的自然损坏或者人为损坏，与商铺本身不具有关联性；其次，被告提交的2019年4月21日收款收据，无法证实该收据的真实性，理由同装修费的答辩意见;最后，即使空调有损坏，在维修完毕后，被告仍可以继续使用该空调。（五）酒水货物、食品制作原材料等损失费。被告主张因涉案商铺粪便、污水倒灌导致其酒水货物、食品制作原材料等损失，该说法不成立。首先，无证据证实系因涉案商铺管道设计的原因导致污水溢出。且仅凭被告提供的材料，无法证实污水的来源，更无法证实系因涉案商铺管道堵塞所导致的。相反，自被告承租涉案商铺近一年多的时间，从未听说因涉案商铺管道堵塞产生什么疏通作业项目或者产生疏通费用，说明相关的排污管和排水管均系畅通无阻的；其次，被告主张酒水货物损失，无事实依据。众所周知，啤酒、酒水、饮料等均系瓶装的，不会因为浸泡产生任何损失，仍可以继续使用；再者，被告主张其食品制作原材料损失，无事实依据。被告提供相关订单予以佐证，但订单的时间为2018年6月至8月期间，即使按照其所陈述的“污水倒灌”时间2019年4月，也已经长达8至10个月，在这么长的时间里，相关的原料早就已经使用完毕，不可能产生任何损失。且该些食品原材料均系摆放在桌面上，没有污水浸泡的可能性。况且，亦无证据证实订单中的原料系使用在涉案商铺内；最后，涉案商铺内是否客观存在被告所称的上述酒水、食品制作的原材料等，均无法知悉，该些物品购买的价格以及是否购买了该些物品，亦无法确认，原告均不予认可。四、被告要求减免涉案商铺2019年4月18日至2019年5月31日租金2200元，无事实依据、合同依据以及法律依据。依据合同第四条第2点，被告本应于2019年4月1日支付2019年4月份的租金，但是被告未支付，其本身已经构成延迟支付租金，系违约行为。其主张因涉案商铺存在粪便、污水倒灌导致其无法经营，但从其所提交的证据来看，被告并未因此对涉案商铺的排污管、排水管、房屋的主体结构、房屋的墙体进行任何的维修或者改动，而是继续经营使用。依据合同第七条之约定：“因租赁物维修影响承租人使用超过5天的，每影响承租人使用一天扣除每天的租金或相应延长影响的使用天数”，影响1天对应扣减一天的租金。本案中，被告无任何证据证实因维修商铺导致影响其经营，故而无需减免租金。另我国《合同法》中亦无相关承租人对房屋使用期间的减免费用规定。五、被告要求退还商铺押金4500元，水电费押金1500元，并赔偿违约金4500元无合同依据以及法律依据。依据合同第十四条规定“承租人超期10天未交付租金给出租人则视为承租人违约，出租人有权收回房屋并不退还押金”。虽然被告在签订合同时支付了房屋押金4500元，水电费押金1500元，但是基于被告存在合同约定的逾期支付租金以及拒付租金的行为，已经违反了合同之约定，属于违约。原告依约有权收回涉案商铺并不退还押金，另外，因被告尚未支付2019年8月份电费319.28元、2019年9月份电费629.45元、2019年10月份电费487.32元、2019年9月至10月份水费及违约金80.28元、2019年11月至12月水费58.08元，合计1574.41元，扣减被告所支付的1500元水电费押金后，其还欠付原告74.41元水电费。因原告系合法解除涉案合同，被告无权依据合同第十条要求原告赔偿违约金4500元。六、被告至今未将涉案商铺的钥匙归还给原告，导致原告无法收回，其应当支付占用费至其实际退还涉案商铺为止。综上，被告反诉的事实与理由、反诉的诉讼请求等均无事实依据，无合同依据以及法律依据，恳请法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告与案外人张连琼系夫妻关系。2018年5月29日，原告经张连琼同意，将两人的夫妻共同财产珠海市******************（粤房地权证珠字第**0*******号，登记权属人为张连琼，登记时间为2014年7月15日，房屋所有权取得方式为2009年向珠海市平沙房地产开发公司购买）出租给被告，双方签订《租赁合同》，约定商铺质量状况为房屋质量安好、闸门完好；租赁期限3年，自2018年6月1日至2021年5月31日；2018年6月1日至2019年5月31日每月租金1500元，2019年6月1日至2020年5月31日每月租金1650元，2020年6月1日至2021年5月31日每月租金1815元；每月1号支付当月租金，以现金支付；租赁物交付的时间为2018年5月29日，交付方式以现有状态房交付承租人自行装修使用；属于房屋自身质量问题，出租人负责维修，所用的费用由出租人承担；因租赁物维修影响承租人使用超过5天的，出租人就相应减少租金或延长租期，每影响承租人使用一天扣除每一天的租金（当月租金/30天）或相应延长影响的承租人使用的天数；出租人提前收回租赁物须赔偿承租人4500元；租赁期满后五天内承租人返还租赁物给出租人；合同签订后承租人支付4500元给出租人作为押金，水电押金1500元，在承租期内水电费用由承租人按供水供电部门每月结清，承租人超期10天未交付租金给出租人则视承租人违约，出租人有权收回房屋并不退还押金。合同还约定了其他条款。2018年5月29日，被告通过微信向原告支付租金押金及水电费押金共6000元。原告提交的房产分层图、竣工验收备案表显示，涉案商铺所在楼栋（雁景花园A栋）于2008年5月14日通过竣工验收备案。原、被告在庭审中确认，被告于2018年度均按合同约定支付租金。另被告分别于2019年1月20日、2月25日、3月17日、6月25日、7月30日向原告微信转账租金1500元；于2019年8月30日向原告微信转账租金1650元。2019年9月10日，原告通过微信向被告发送《解除并腾退商铺通知书》，以被告自2018年6月起一直长期迟延交付租金，2019年6月及7月共少缴纳租金300元，2019年4月、5月及9月租金未缴纳，累计未缴纳租金共4950元，且经多次催促仍未缴纳，已构成严重违约为由，通知被告于2019年9月11日解除《租赁合同》，并限被告于十日内即2019年9月21日前向原告支付少交、未交租金4950元，将商铺内所有物品清理走，将商铺按原状退还给原告。如原告逾期仍未清理，则视为商铺内的所有物品为丢弃物、遗弃物，原告届时将会对商铺内的所有物品进行清理，并依法追究被告违法占用商铺的占用费，至被告实际腾退为止。被告收到上述通知书后在微信中向原告表示，两个月租金是原告对被告商铺损失的赔偿，同意解除合同，但要求原告先退还押金。2019年11月1日，原告在微信中再次要求被告缴纳水电费、租金并退回商铺，被告回复因商铺管道堵塞致污水倒灌，要求计算赔偿金。被告在庭审中称，2019年4月和5月因为商铺受粪便、雨水倒灌导致无法经营，原告既没有维修商铺也没有赔偿被告损失，故暂停缴租；因被告忘记合同约定从2019年6月起涨租，故2019年6月和7月仍按原租金标准缴纳，共少缴纳了300元，被告同意补交该300元租金；确认合同于2019年9月11日解除，故原告没有权利要求被告支付此后的租金。原告提交的电费通知单显示，平沙三路1023号雁景花园56号铺，2019年8月的电费为319.28元，2019年9月的电费为629.45元，2019年10月的电费为487.32元。原告提交的水费单显示，平沙三路1023号雁景花园56号铺，2019年10月应收水费68.97元、违约金11.31元，2019年12月应收水费58.08元。上述水电费合计1574.41元。被告在庭审中称，因被告已于2019年10月30日搬离涉案商铺，故仅对2019年10月30日前的水电费予以认可。被告提交照片若干张，其中一组商铺照片显示，商铺被粪便及污水倒灌致地面脏污，部分堆放在地上装载有食物、原料的纸箱被浸泡，部分桌椅、厨房架子有脏污痕迹。被告提交的微信聊天记录显示，2019年4月18日，被告将上述照片微信发给原告。原告在庭审中对微信聊天记录无异议，但对该组照片不予认可，认为未显示拍摄时间和地点，也无法证实是因商铺排污管道堵塞导致粪便及污水倒灌；另一组商铺照片显示，商铺上方有两根伸出屋檐的排水管道，商铺内有一立柜式空调。被告在庭审中主张原告未经其同意安装两条排雨水管，违反了合同第五条约定，且影响其正常经营。原告则认为可以反证排雨水管与排污管不共用一个管道，照片的排雨水管是专门用于商铺天台雨水的排出，目前很多商铺楼顶也是这种设计，不会影响被告经营；另有一张商铺照片显示，商铺卷闸门上贴了个“租”字。被告在庭审中称于2019年10月30日搬离商铺后电话通知原告来取钥匙，因为原告一直没来，被告就将钥匙丢在商铺门口，2019年11月13日，被告到涉案商铺拍到原告在卷闸门上张贴的招租纸张。原告则称招租纸张并非其所张贴，被告至今没有将卷闸门钥匙归还，2019年11月1日的微信聊天记录可以佐证。庭后，原告向本院提交情况说明，称鉴于被告庭审中陈述将钥匙丢在了门口，为避免损失扩大，原告需聘请开锁人员撬锁，原告同意以撬锁、换锁当天即2020年4月23日为收回涉案商铺的日期；还有一张商铺照片显示，有两人正在开凿涉案商铺前的地面，被告称2020年4月11日，原告对涉案房屋的排水问题进行维修，原告辩称是聘请人员查看管线问题。被告提交的微信转账记录显示，被告于2018年6月12日、6月13日、6月23日向圣欣广告共计支付2819元，庭审中被告称该款是用于商铺的招牌、广告牌制作。被告提交的2018年6月13日的收据及微信转账记录显示，被告对商铺进行了装修并支出装修款共5500元，被告在庭审中称因原告多次对被告进行侵害导致被告无法正常经营，且提前收回商铺导致被告前期投入无法回收，故主张原告赔偿装修损失5500元。被告提交的淘宝订单显示，2018年6、7月，被告为经营商铺购买了饮料原料、包装材料等共681.36元。被告提交的出货单显示，2019年3月和4月，被告为经营商铺订购了酒水共3049元。被告提交收款收据一张，显示被告为维修商铺内空调于2019年4月21日花费维修费700元，被告在庭审中称因为2019年4月18日商铺天花板漏水导致空调损坏需要维修。被告提交商铺天花板照片及收据一张，显示天花板有一个隔板缺失，空缺隔板与相邻隔板间的隔条断裂，被告为维修商铺天花板于2019年5月18日支出维修费230元，被告在庭审中称2019年4月18日商铺天花板漏水导致损坏。原告在庭审中对上述款项均不予认可。国家标准《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003自2003年9月1日起实施，其中第4.1.1条规定：小区排水系统应采用生活排水与雨水分流制排水。中华人民共和国住房和城乡建设部（原名称：中华人民共和国建设部）于2003年4月15日发布该标准的公告，以及于2009年10月20日发布该标准修订的公告中，均未把上述第4.1.1条作为强制性条文。诉讼过程中，被告申请证人许文彬和张庆灿出庭作证。证人许文彬称其是被告委托诉讼代理人的同学，偶尔会去被告商铺消费；2018年6月22日晚到涉案商铺消费时，突然商铺有水伴随污垢涌出，部分商铺货物被浸湿，几天后再到店消费时发现商铺已经收拾干净继续经营；2019年4月18日晚下大雨，商铺门口的天花板严重漏水，水都直接从天花上掉下来，一楼也涌进了污垢和水，从水流方向看是从洗手盆那里流出来的，其还拍摄了视频，被告通知房东过来看，房东来到后没有表示要维修或赔偿，后来商铺清扫干净继续经营，但不清楚有无停业。证人张庆灿，是涉案商铺隔壁的爱车e家汽车美容服务中心店的员工，张庆灿称其所工作的店铺房东是原告；2019年4月18平沙下暴雨，商铺对出马路的水都浸到了小腿，晚上，涉案商铺从二楼顺着楼梯流下了污垢、污水、粪便，当时原告过来看，与被告就赔偿等问题发生争吵，被告说之前也发生过但没处理好，让原告处理好并赔偿，原告说货物、饮料等擦干净，地上打扫干净就可以了，后来涉案商铺停业了大概半个月才恢复经营。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于合同解除时间。原告于2019年9月10日向被告发送《解除并腾退商铺通知书》，通知被告于2019年9月11日解除《租赁合同》，被告在庭审中认可2019年9月11日为合同解除时间，故本院确认，原、被告于2018年5月29日签订的《租赁合同》于2019年9月11日解除。二、关于涉案商铺的返还。原告请求被告腾退并返还涉案商铺，后于庭后向本院确认以2020年4月23日为收回涉案商铺时间，视为原告已于庭后向本院撤回该项诉讼请求，本院不再处理。至于被告反诉请求确认已将涉案商铺返还原告，该项请求属于对事实的确认，没有诉的利益，不构成民事诉讼中的确认之诉，本院予以驳回。三、关于2019年4月至9月的租金。原告主张被告未交纳2019年4月、5月及9月的租金共4650元（1500元×2+1650元），少缴2019年6月和7月的租金共300元，合计欠缴租金4950元。被告认可上述未缴纳金额，同意补交2019年6月和7月的租金差额300元，交纳2019年9月1日至9月11日的租金，但认为2019年9月11日后的租金因合同已经解除不需要缴纳，同时主张因涉案商铺在2019年4月18日粪便、污水倒灌影响经营，反诉请求减免2019年4月18日至5月31日的租金共2200元。1、原告请求被告支付2019年6月和7月少缴纳的租金共300元，被告对此无异议，本院予以支持；2、原告请求被告支付2019年9月的租金1650元，因《租赁合同》已于2019年9月11日解除，被告辩称应仅交纳2019年9月1日至9月11日的租金有理，本院予以采纳，按照月租金标准1650元计算，被告应向原告交纳2019年9月1日至9月11日的租金605元，此后原告主张的租金实为占用费；3、原告请求被告支付2019年4月及5月的租金共3000元，被告请求减免2019年4月18日至5月31日的租金共2200元。根据原、被告的陈述、证人证言、照片及视频可知，2019年4月18日平沙镇下暴雨，涉案商铺发生粪便、污水浸泡现象，影响被告经营。被告主张除了需要清理商铺、货物，暴雨、粪便及污水还进一步导致店内空调、天花板损坏。根据证人张庆灿的描述，2019年4月18日的下雨量达到站在马路上可淹到小腿的程度，污水和粪便是从二楼流到一楼，而被告提交的照片、收据显示，涉案商铺确有天花板损坏，涉案商铺内亦确有一立柜式空调，被告在2019年4月18日后为维修天花板和空调支出了维修费，因此被告主张天花板因暴雨漏水致损坏以及空调被浸泡致损坏具有高度盖然性。结合证人张庆灿陈述被告商铺停业时间约为半个月，本院酌定因2019年4月18日的暴雨，涉案商铺需要清理及维修导致停业的天数为15天。《租赁合同》约定，因租赁物维修影响承租人使用超过5天的，出租人就相应减少租金或延长租期，每影响承租人使用一天扣除每一天的租金（当月租金/30天）或相应延长影响使用的天数，因此，被告请求减免因暴雨影响商铺经营日期对应的租金部分有理，具体应缴租金数额应为2019年4、5月租金3000元减去清理及维修导致停业的15天租金，即3000元-（1500元÷30天×15天）=2250元。综上，被告应支付原告2019年4月—9月的租金共计3155元。四、关于占用费。《租赁合同》于2019年9月11日解除，被告无权继续占用涉案商铺，应在合理期限内腾退，逾期腾退的应向原告支付占有使用费。《解除并腾退商铺通知书》中要求原告于2019年9月21日前腾退商铺，该腾退期限较为合理，本院予以确认，占用费自2019年9月22日开始计算，鉴于原告仅主张自2019年10月份起的占用费，是其对自身权利的自由处分，本院予以照准，故占用费自2019年10月1日起计算。被告主张于2019年10月30日搬离商铺并电话通知原告取钥匙，因原告一直没来被告就将钥匙丢在商铺门口，2019年11月13日，被告到涉案商铺拍到原告在卷闸门上张贴的招租纸张。对此，原告不予认可，并称2019年11月1日的微信聊天记录中其还要求被告腾退商铺，可见被告陈述不属实。根据原、被告认可的微信聊天记录显示，2019年11月1日，原告在微信中还要求被告退回商铺，被告在微信中并未就原告要求其退回商铺表示异议，此与被告主张2019年10月30日已经搬离商铺相矛盾。而被告对其主张的2019年10月30日已经搬离商铺并将钥匙丢在商铺门口一事，亦没有提供证据佐证。被告提供的照片虽然显示在涉案商铺的卷闸门上有张贴招租纸张，但该照片未显示拍摄日期。因此，被告对其何时搬离商铺以及何时告知原告可以收回商铺举证不足，应承担举证不能的不利后果。鉴于被告于2020年3月13日书写的反诉状中提到涉案商铺已实际退还原告且于同日向本院提交了商铺张贴了招租纸张的照片，本院酌定原告最迟于2020年3月13日取回涉案商铺控制权，故占用费计至2020年3月13日。原告主张按照月租金标准计算占用费合理，本院予以支持，占用费计为1650元/月×12个月÷365天×165天（2019年10月1日至2020年3月13日）=8950.68元。五、关于水电费及水电费押金。原告请求被告支付拖欠的水电费，抵扣水电费押金后，被告仍应支付74.41元。被告同意支付至2019年10月30日的水电费，并反诉请求返还水电费押金。原告提交的电费通知单及水费单显示，2019年8月至12月，涉案商铺产生的水电费共计1574.41元，抵扣水电费押金1500元后，被告仍需支付原告水电费74.41元。故本院对原告该诉求予以支持，对被告该反诉请求不予支持。六、关于租金押金、利息损失、被告损失、违约金。原告主张被告根本违约，因此请求租金押金不予退还并要求被告支付租金及占用费的利息。被告主张涉案商铺排雨水管与排污水管共用一条管道导致堵塞，2019年4月18日下暴雨商铺出现粪便、污水倒灌，严重影响商铺经营，造成经营损失，要求原告赔偿商铺内的货物损失、装修损失，承担维修费并支付违约金。《租赁合同》约定，合同签订后承租人支付4500元给出租人作为押金，每月1号支付当月租金，承租人超期10天未交付租金给出租人则视承租人违约，出租人有权收回房屋并不退还押金。2019年1月至8月，不计算双方争议是否可减免租金的4月和5月，其他6个月中被告每个月都延迟超过10天才交纳租金，在租赁合同关系中，按时足额交纳租金是承租人的主要义务，被告经常性地延迟交租，违反了合同的约定，违背了被告作为承租人的义务。被告辩称是原告不愿意到商铺亲自收租造成被告迟延交租，但被告在2019年1月至8月交纳的租金均是通过微信转账，原告是否到商铺收租显然不会影响被告按时交纳租金，故本院对被告该辩称不予采纳。被告迟延交纳租金的行为已经达到合同约定的原告可以行使解除权的情形，因此，原告主张不退还租金押金4500元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《租赁合同》约定被告违约不退还押金4500元，该条款为违约责任条款，原告主张被告支付租金及占用费的利息，亦属于请求被告承担违约责任，原告既然已经主张违约金，但对该违约金是否过分低于被告拖欠交纳租金及占用费所造成的损失并没有举证证明，故对原告请求被告支付租金及占用费的利息，本院不予支持。至于被告主张原告亦有违约行为，违反相关规定将涉案商铺排雨水管与排污水管共用一条管道导致堵塞，以致2019年4月18日发生出现粪便、污水倒灌，严重影响商铺经营，造成被告损失。涉案商铺建成后通过了竣工验收备案，具备了合法使用的条件，被告没有举证证实涉案商铺排雨水管与排污水管共用一条管道。退一步讲，即便共用一条管道，根据国家标准《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003第4.1.1条规定，小区排水系统应采用生活排水与雨水分流制排水，无论是2003年的版本还是2009年的修订版，均未将该第4.1.1条作为强制性条文，因此该做法也未违反国家标准。故，被告主张原告违反法律规定和合同约定，将具有质量问题的商铺出租给被告，依据不足，本院不予采纳。被告所主张的商铺天花板、空调、货物等受损的直接原因是暴雨，原告本身并没有过错，被告请求原告赔偿该暴雨所致的商铺损失，没有依据，本院不予支持。如上所述，原告未构成违约，原告系根据合同约定行使解除权，故被告请求原告支付违约金4500元，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周光兴与被告李豪（反诉原告）于2018年5月29日签订的关于珠海市******************的《租赁合同》于2019年9月11日解除；二、被告（反诉原告）李豪于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告（反诉被告）周光兴租金人民币3155元；三、被告（反诉原告）李豪于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告（反诉被告）周光兴占用费人民币8950.68元；四、被告（反诉原告）李豪于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告（反诉被告）周光兴水电费差额人民币74.41元；五、确认原告（反诉被告）周光兴无需向被告（反诉原告）李豪返还租金押金人民币4500元；六、驳回原告周光兴（反诉被告）其他诉讼请求七、驳回被告（反诉原告）李豪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序减半收取为人民币202元，由原告（反诉被告）周光兴负担人民币50元，由被告（反诉原告）李豪负担人民币152元；反诉受理费人民币322元，由原告（反诉被告）周光兴负担人民币69元，被告（反诉原告）李豪负担人民币253元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 梁蔓冰二〇二〇年十一月二十四日法官助理 谢潇潇书 记 员 邓锦辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。