广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初4381号 原告：彭葆进，男，1978年4月13日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：陈**，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯媛圆，广西众维律师事务所律师助理。 被告：北京克莱伍教育文化发展有限公司，住所：北京市朝阳区汤立路****270，统一社会信用代码：911101057552917667。 法定代表人：何思艺，该公司总经理。 被告：柳州市鱼峰区尔海南山御景园小区幼儿园，住所：柳州市鱼峰区南环路6号尔海·南山御景园小区内，统一社会信用代码：52450203330672774H。 法定代表人：何思艺，该园总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：彭峙，广西永维律师事务所律师。 -2- 二被告共同委托诉讼代理人：谢超燕，广西永维律师事务所律师。 原告彭葆进与被告北京克莱伍教育文化发展有限公司（以下简称克莱伍教育公司）、柳州市鱼峰区尔海南山御景园小区幼儿园（以下简称尔海南山幼儿园）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案，在诉讼过程中，原告彭葆进向本院申请鉴定，后本院依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告彭葆进及其委托诉讼代理人陈**，被告克莱伍教育公司、尔海南山幼儿园共同委托诉讼代理人彭峙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭葆进向本院提出诉讼请求：1.判令二被告修复幼儿园房屋一层内墙的门洞及门洞上侧中部的开裂，将二层被拆除的墙体和墙体门恢复原状，并拆除新增墙体，将一至三层拆改装成的卫生间恢复原状；2.判令二被告共同承担损坏墙体（外墙和女儿墙）修复的费用28902.74元；3.判令二被告共同承担本次鉴定过程中产生的各项鉴定费用：维修设计费8000元，房屋损害鉴定费40000元，修复方案设计费50525元，造价鉴定费4000元，共计102525元；4.本案诉讼费用由二被告共同承担。 事实和理由：2012年3月26日，被告克莱伍教育公司(乙方)与柳州市尔海房地产开发有限公司（以下简称“尔海公司”）（甲方）签订了一份《尔海·南山御景幼儿园租赁合同》（以下简称“租 -3- 赁合同”），该租赁合同约定：被告克莱伍教育公司承租柳州市的房屋，用于开办幼儿园。租赁合同期限为15年，从2012年9月1日起至2027年8月31日止。被告克莱伍教育公司在使用该承租的房屋时应严格参照国家有关幼儿园的标准进行装修，经甲方书面同意设计方案后，在不破坏租用房屋主体结构的前提下，可对租用的房屋进行装修改造，可在租赁范围内安装设备设施，但乙方应自行办理装修、消防、教育等法律法规规定的报批手续，并承担一切装修改造及报批的费用及责任。合同签订后，尔海公司将房屋交付给了被告克莱伍教育公司，被告克莱伍教育公司申请成立并开办了尔海南山幼儿园。2016年6月18日，原告向尔海公司购买了该幼儿园的房屋。2016年6月28日，尔海公司向被告尔海南山幼儿园发通知，告知该房屋已经转让给原告的事宜，租赁合同的权利义务由原告享有和承担。2019年2月11日，原告取得了该房屋的不动产权证证书。现二被告在使用承租房屋的过程中，对该幼儿园房屋进行了扩建，在房屋一楼的外墙搭建雨棚，在二楼额外搭建出一个教室，在三楼露台搭建建筑物，二被告的搭建行为未取得尔海公司和原告的书面同意，且未办理任何规划、消防等相关手续。被告在搭顶棚的时候，跨度很大，必须有柱子支撑，中间、周围都会打膨胀螺丝固定柱子，房屋屋顶是设置有防水层的，一旦施工即对房屋的墙体和防水层造成了损害。就此，原告于2019年3月21日向二 -4- 被告发出了《限期拆除通知书》，要求二被告在收到通知书之日起7日内将违法扩建的建筑物拆除，并将房屋外墙和防水层进行修复，将房屋恢复原状。后在本案诉讼过程中，二被告将一至三层所搭建的建筑物进行了拆除，但被告搭建的行为已对房屋造成了损失，原告要求被告予以恢复和赔偿。 被告克莱伍教育公司、尔海南山幼儿园共同辩称，不同意原告的诉请。1、被告收到诉讼通知为2019月8月中旬，原告提起诉讼的时间为2019年7月29日，被告拆除加建部分设施的时间为2019年7月19日，且第一次质证时原告已提交拆除的证据，即拆除的照片，而不是如原告所称被告是在诉讼过程中拆除的；2、被告装修时的业主是合同的签字方，即尔海公司，被告的装修行为都是经过当时业主同意的，而原告取得涉案房屋的时间为2019年，所以原告所称没有经过业主同意的说法不属实；3、原告出具第一份修复方案要求被告赔偿110000元，在2020年3月8日出具第二份修复方案，高达350000元，正是基于这种显失公平的诉请，被告才不同意。从原告变更后的诉请中可以看出，维修的实际费用仅为28000多元，与之前差价高达10倍以上，所以本案诉讼的产生及高额的鉴定费用都是原告自身造成的；4、原告也是经营幼儿园的，其曾提起（2019）桂0203民初1952号诉讼，要求解除双方的租赁合同，所以本案的本质是同业间的恶性竞争；5、被告在拆除雨棚后还进行了简单的修补，而原告在鉴定时与被 -5- 告幼儿园老师发生争执，由此，原告的真实想法并不是维修房屋，而是借此来解除双方的租赁合同；6、从《房屋受损原因鉴定报告》中显示，房屋的防水层并未损坏，该鉴定结果再次证明了原告诉请的无理性，鉴定费用应由原告自行承担；7、被告尔海南山幼儿园不是合同的相对方，不是本案的适格主体。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人对真实性均予以认可，对对方证明目的提出异议的证据，本院结合全案证据予以认定相关证据能否支持双方当事人各自的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月26日，尔海公司（甲方）与克莱伍教育公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“乙方承租尔海·南山御景小区内的房屋，房屋为框架结构，层数为三层，建筑面积998平方米，用于开办幼儿园；租赁期限从2012年9月1日起至2027年8月31日止；乙方严格参照国家有关幼儿园的标准进行装修，经甲方书面同意乙方的设计方案后，在不破坏租用房屋主体结构的前提下，可对租用的房屋进行装修改造，可在租赁范围内安装设备设施，但乙方应自行办理装修、消防、教育等法律法规规定的报批手续，并承担一切装修改造及报批的费用及责任；乙方应于2012年8月前完成装修及设施配置，并应于2012年9月1日正式开 -6- 学......，合同还对租金的支付等其他权利义务进行了约定”。2016年6月28日，尔海公司向被告尔海南山幼儿园发出《通知》，载明：我公司于2012年3月26日与你园签订了《租赁协议》为期15年，因我公司于2016年6月18日将该幼儿园物业转让给原告，现该物业已归他所有。因此，从2016年6月18日起我公司之前与贵园签订的《租赁合同》的权利义务由原告享有和承担。贵园的租金亦从2016年9月1日起直接支付给原告。2019年2月11日，原告取得了南环路6号尔海·南山御景幼儿园的不动产权证证书。2019年3月20日，原告向二被告发出《限期拆除通知书》，要求二被告在收到通知书之日起7日内将幼儿园房屋一楼、二楼外墙搭建的雨棚和三楼露台搭建的建筑物拆除，将房屋外墙和防水层进行修复，并将房屋恢复原状。因二被告未采取任何措施，原告故诉至法院。 另查明，原告曾委托柳州市柳南区确实防水材料经营部对尔海南山幼儿园的防水修复做了造价预算，金额为152201.83元。在本案诉讼中，原告委托广西天弘建设集团有限公司对尔海南山幼儿园加固修复工程作了预算，金额为368030.3元，为此原告支出维修设计费8000元。另原告向法院提出鉴定申请：1、对本案位于柳州市的房屋墙体、防水层是否存在损坏进行鉴定；2、如存在损坏与二被告的搭建行为是否有因果关系进行鉴定；3、对修复房屋损坏的金额进行评估。本院 -7- 依法将本案移送柳州市中级人民法院司法技术管理科，由该院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司、厦门炬安建筑工程技术有限公司柳州分公司、广西金算子建设工程咨询有限公司进行鉴定，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2020年6月23日作出仲恒鉴字【2020】ＳＷ0431号《房屋受损原因鉴定报告》，鉴定意见为：1、柳州市房屋墙体存在损坏，屋面防水层并未损坏；2、女儿墙墙体的损坏及外墙墙体抹灰层的损坏与二被告的搭建行为存在因果关系。厦门炬安建筑工程技术有限公司柳州分公司于2020年7月27日作出《柳州市修复方案》，载明了女儿墙墙体损坏修复工艺及外墙墙体抹灰层及涂料修复工艺。广西金算子建设工程咨询有限公司于2020年8月24日作出《柳州市修复费用鉴定报告》，鉴定结果为：柳州市修复费用合理造价为28902.74元。原告为此支出相关鉴定费用94525元（房屋受损原因鉴定费40000元＋修复方案设计费50525元＋造价鉴定费4000元）。因被告已将一至三层所搭建的建筑物进行了拆除，经鉴定后，原告变更诉讼请求为前述诉请。 本院认为，尔海公司与克莱伍教育公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方对案涉幼儿园的装修进行过约定，原告作为新的买受人，庭审中也认可2016年其购买该房 -8- 前去勘察过现场，知道房内结构进行了改造，一至三层东侧已是卫生间，即说明尔海公司是依该现状将此房交付给原告，原告亦同意购买；另尔海公司与克莱伍教育公司签订的《租赁合同》约定的租赁期为2012年9月1日起至2027年8月31日止，该幼儿园也已经营至今，被告亦已按《租赁合同》的约定向原告支付租金，在原告未与被告签订新的租赁合同的情况下，原合同对双方均有约束力；且该幼儿园经房屋鉴定检查分析，该房上部主体结构未发现有因地基基础不均匀沉降或因承载能力不足而引起的损坏迹象。故原告现主张二被告应修复幼儿园房屋一层内墙的门洞及门洞上侧中部的开裂，将二层被拆除的墙体和墙体门恢复原状，并拆除新增墙体，并将一至三层拆改装成的卫生间恢复原状的诉请，本院不予支持。 关于原告要求二被告承担损坏墙体修复费用28902.74元。因经鉴定，女儿墙墙体的损坏及外墙墙体抹灰层的损坏与二被告的搭建行为存在因果关系，且经鉴定该修复费用的合理造价为28902.74元，故被告克莱伍教育公司作为该租赁合同的相对方，被告尔海南山幼儿园作为实际使用人应共同向原告支付该费用。原告取得该费用后可按厦门炬安建筑工程技术有限公司柳州分公司作出的《柳州市修复方案》予以修复，被告尔海南山幼儿园对此应予以协助。 -9- 关于原告要求二被告共同承担各项鉴定费用102525元，因原告已向本院申请了司法鉴定，故其中的94525元鉴定费用应在诉讼费中处理。原告为了案件的审理查明，委托广西天弘建设集团有限公司对尔海南山幼儿园加固修复工程作了预算，另行支出了维修设计费8000元，对此费用本院酌情确定由原告和二被告各承担4000元；对于司法鉴定中产生的修复方案设计费50525元及造价鉴定费4000元，因经鉴定，女儿墙墙体的损坏及外墙墙体抹灰层的损坏与二被告的搭建行为存在因果关系，故该费用应由二被告承担；对于司法鉴定中产生的房屋受损原因鉴定费40000元，因该幼儿园经整体鉴定后，该房上部主体结构未发现有因地基基础不均匀沉降或因承载能力不足而引起的损坏迹象，屋面防水层并未损坏；但女儿墙墙体的损坏及外墙墙体抹灰层的损坏与二被告的搭建行为存在因果关系，故本院酌情确定由原告承担30000元，二被告承担10000元；二被告合计应承担司法鉴定中产生的鉴定费用64525元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十九条的规定，判决如下： 一、被告北京克莱伍教育文化发展有限公司、柳州市鱼峰区尔海南山御景园小区幼儿园应支付原告彭葆进修复费28902.74元； 二、被告北京克莱伍教育文化发展有限公司、柳州市鱼峰区尔海南山御景园小区幼儿园应支付原告彭葆进维修设计费4000元； -10- 三、驳回原告彭葆进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费823元（原告彭葆进已预交），由原告彭葆进负担178元，被告北京克莱伍教育文化发展有限公司、柳州市鱼峰区尔海南山御景园小区幼儿园负担645元；鉴定费94525元（原告彭葆进已交），由原告彭葆进负担30000元，被告北京克莱伍教育文化发展有限公司、柳州市鱼峰区尔海南山御景园小区幼儿园负担64525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  周 灿 人民陪审员  曹业林 人民陪审员  黄 霜 -11- 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  银彬靖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。