浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初880号 原告：宁波市市区农村信用合作联社（统一社会信用代码：91330205704848042N）。住所地：宁波市江**育才路**。 法定代表人：邬明光，该联社理事长。 委托诉讼代理人：徐伟，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闻倩玉，浙江导司律师事务所律师。 被告：孙新波，男，1966年5月8日出生，汉族，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：马继军，浙江元甬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶金秀，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 被告：林敏捷，男，1973年6月30日出生，汉族，住宁波市江**。 原告宁波市市区农村信用合作联社（以下简称信用社）与被告孙新波、林敏捷侵权责任纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告信用社的委托诉讼代理人徐伟、闻倩玉，被告孙新波的委托诉讼代理人马继军，被告林敏捷均到庭参加了诉讼。审理中,原、被告向本院申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告信用社向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即腾退返还非法占用的位于宁波市江北区慈城镇乍山杨家桥的土地使用权及地上建筑物（其中房产面积约为1697.53平方米，土地面积约为5422.67平方米，具体以实际占用为准）；2.判令被告孙新波就其非法占用的土地使用权及地上建筑物向原告支付自2015年2月1日起至2018年7月31日止的占用使用费损失暂为3418993.44元（具体金额以司法评估为准），被告孙新波并应继续支付占有使用费至实际腾退之日；3.判令被告林敏捷就其非法占用的房产向原告支付自2015年2月1日起至2018年7月31日止的占用使用费损失暂为1070292.67元（具体金额以司法评估为准），被告林敏捷并应继续支付占用费至实际腾退之日；4.判令本案诉讼费由两被告承担。原告于2020年4月26日将诉讼请求变更为：1.判令两被告立即腾退并返还非法占有使用的位于宁波市江北区慈城镇乍山杨家桥的土地使用权（实际占有使用土地面积为3885.51平方米）及地上建筑物（建筑物实际占有使用面积为3343.29平方米，其中有证面积为1697.53平方米，无证面积为1645.76平方米）；2.判令两被告就其非法占有使用的土地使用权及地上建筑物向原告赔偿自2015年2月1日起至2019年11月1日止的占有使用费损失1855667元，且两被告应继续赔偿占有使用费损失至实际腾退之日；3.判令本案的诉讼费用由两被告承担。后原告分别于2020年6月15日和2020年8月5日二次申请变更诉讼请求，原告两次变更后的诉讼请求均是对2020年4月26日变更后诉讼请求的增加，原告两次申请时间均在法庭辩论结束后，本院不予准许，原告可另行主张。 事实与理由：原告系涉案厂房的所有权人。2002年6月，原告下辖宁波市市区农村信用合作联社乍浦信用社（曾用名：宁波市江北区乍浦农村信用合作联社）与被告孙新波签订《房屋租赁协议书》一份，约定，被告孙新波租赁使用涉案厂房及土地，租赁期限自2002年7月1日至2010年7月1日，租金为每年55000元。被告孙新波于2005年9月21日支付租金50000元，2006年1月25日支付租金30000元，于2007年1月17日支付租金50000元，其后未再支付租金及其他费用。自2010年7月2日起，《房屋租赁协议书》已履行完毕，被告孙新波继续占有使用涉案房屋及土地的行为属于无法律依据和合同依据的侵占。被告孙新波于2015年2月1日将涉案部分房产“转租”给被告林敏捷使用。经原告多次催告，两被告拒不腾退，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告孙新波辩称，被告孙新波一开始租赁了几间瓦房，瓦房里堆放了一些抵押物，原告雇佣人员进行管理，但没有支付工资。原告叫被告孙新波管理，被告孙新波替原告支付了工资，购买了价值1300000元的变压器，安装了水电，加固了房屋。该瓦房一直是被告孙新波管理维修的。租赁合同到期后，原告和被告孙新波、罗海云等人商量将全部厂房卖给他们，达成了买卖协议。原告代理人杨国良对全部场地进行了置换，被告孙新波租赁的瓦房置换给罗海云，罗海云租赁的厂房部分置换给被告孙新波。被告孙新波因与原告达成了买卖协议，并支付了定金给杨国良，就对新置换来的厂房进行建造维修，形成目前的状况。被告孙新波租赁的瓦房已被置换，现在使用的厂房系被告孙新波自建的，原告没有理由以新建的厂房为基础进行评估。被告孙新波与原告系租赁关系，后被告孙新波向原告购买现使用的场地，并向杨国良支付了定金，虽并未过户，但双方已达成买卖合同，被告孙新波对厂房进行建造和加固，并不存在侵权。即便原告不愿意出卖房屋，也可按照合同约定的金额计算租赁费用，并无评估的必要。原告现要求收回厂房，被告孙新波支付占有使用费，也应该退还被告孙新波已支付的定金，扣除维修费用和搬迁费用。 被告林敏捷辩称，被告林敏捷实际使用了一楼的750平方米厂房，二楼是危房没有使用，其他空地也被被告孙新波租出去了。被告林敏捷已向被告孙新波支付了租金，租赁时也询问过被告孙新波，确认厂房系其所有的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案根据原、被告庭审陈述以及本院对证据的认证情况，本院确认以下事实： 2002年6月，宁波市江北区乍浦农村信用合作社（甲方）与被告孙新波（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：“甲方愿将座落于双顶山村华隆实业公司的固定房产租赁给乙方生产使用”；“甲方出租的房产面积由甲乙双方实地约定为准”；“乙方的租赁期限为二〇〇二年七月一日至二〇一〇年七月一日”；“租赁费为每年伍万伍仟元，于每年1月、7月初付清，先付后用。如乙方未能履约付款，甲方有权收回该房产”；“乙方需维护租赁房产屋况良好，不得损坏。租赁期间维修费用自理，进场费用及配电自行解决”。 被告孙新波于2005年9月21日支付租金50000元，2006年1月25日支付租金30000元，于2007年1月17日支付租金50000元，未再支付任何款项。 被告孙新波庭审承认其所租用的瓦房后被置换给了宁波海罗铝业有限公司，其置换了宁波海罗铝业有限公司的部分厂房，后其在该厂房的基础上进行了维护及扩建，形成目前现状。 被告孙新波将其中部分厂房租赁给被告林敏捷使用，林敏捷庭审陈述其向被告孙新波支付了租金。现被告林敏捷占有使用部分涉案厂房及土地。 2008年5月14日，原告的名称由原来的宁波市市区农村信用合作社联合社变更为现在的宁波市市区农村信用合作联社。位于宁波市江**慈城镇乍山杨家桥建筑面积合计为4015.78平方米的厂房﹝权证号：房权证字第（2009）034号﹞的所有权和建筑面积为1697.53平方米的厂房﹝权证号：房权证字第（2009）035号﹞的所有权以及位于宁波市江北区××村土地面积为8756平方米的土地使用权﹝权证号：甬北国用（2002）字第0665号﹞属于原告。涉案占有使用的土地及厂房在上述房产证和国有土地使用证对应的范围内。 另查明，案外人杨国良于2010年3月30日至2015年5月14日期间系原告宁波市市区农村信用合作联社的理事。 2017年12月20日，原告起诉宁波江北龙鑫机械厂、孙新波，案号为（2017）浙0205立预145号，案由为土地租赁合同纠纷，后撤诉。2018年1月8日，原告起诉被告孙新波，案号为（2018）浙0205立预1号，案由为排除妨害纠纷，后撤诉。2018年9月23日，原告起诉被告孙新波、林敏捷，案号为（2018）浙0205立预84号，后转为正式案件，即为本案，案由为侵权纠纷。 本院根据原告申请并结合案件情况，依法委托宁波永正不动产测绘有限公司和宁波市中博房地产估价有限公司对被告现在实际占有使用原告位于宁波市江北区××村的厂房和相应土地的面积进行测绘、并对自2013年1月1日起至评估意见出具之日止的市场租金价格进行评估。经测绘，涉案厂房中有证厂房（属原告所有）建筑面积为1697.53平方米、未登记建筑及棚等面积合计为1645.76平方米，涉案土地面积为3885.51平方米；经评估，涉案厂房建筑（含有证与无证）及土地的综合市场租金价格分别为2014年1月1日至2014年12月31日为351000元、2015年1月1日至2015年12月31日为364000元、2016年1月1日至2016年12月31日为377000元、2017年1月1日至2017年12月31日为391000元、2018年1月1日至2018年12月31日为405000元、2019年1月1日至2019年11月1日为349000元。本次委托评估产生评估费19500元、委托测绘产生测绘费9000元，评估、测绘费用均已由原告先行垫付并支付给宁波市中博房地产估价有限公司和宁波永正不动产测绘有限公司。 本案主要争议焦点为：被告孙新波占有使用涉案厂房及土地是否构成侵占。原告认为，被告孙新波构成侵占。被告孙新波认为，被告孙新波与原告构成事实租赁关系，并未构成侵占。被告林敏捷对此未发表意见。 本院认为，原告与被告孙新波之间签订过《房屋租赁协议书》，约定租赁期限为2002年7月1日至2010年7月1日，但关于具体租赁地点及面积未有约定。被告孙新波庭审陈述，其原租用的系几间瓦房，后在2013年谈及三家购买原告所有的全部厂房及土地时，被置换给宁波海罗铝业有限公司，宁波海罗铝业有限公司的部分厂房置换给了其。根据被告孙新波自认，《房屋租赁协议书》所涉及的租赁物，在租赁期满后，已被置换给了宁波海罗铝业有限公司。但被告孙新波一开始进入原告所有的土地，系因租赁关系进入。根据被告孙新波及原告庭审陈述、宁波江北龙鑫机械厂（2019）浙0205民初2284号案件中庭审陈述，宁波海罗铝业有限公司实际经营者罗海云在（2020）浙0205民初883号证据交换中陈述可知，被告孙新波、宁波海罗铝业有限公司、宁波江北龙鑫机械厂于2013年对原告所有的全部土地及厂房进行过重新划分，原告对此未提出任何异议。亦未与孙新波、宁波海罗铝业有限公司、宁波江北龙鑫机械厂就重新划分的场地重新签订租赁合同。且原告在（2020）浙0205民初883号案件中承认与宁波海罗铝业有限公司的租赁关系，在（2019）浙0205民初2284号案件承认与宁波江北龙鑫机械厂的租赁关系。据此，本院认为原告默认与孙新波、宁波海罗铝业有限公司、宁波江北龙鑫机械厂重新形成租赁关系，虽有场地调换，但三方支付给原告的租金总额不变，三方一开始使用的场地差距不大（后期三方均进行过扩建及维护），租金标准相差不大，租金标准按三方原租赁合同执行，各方当事人均未提出异议。虽然本案被告孙新波后未支付租金，但原告直至2017年11月20日起诉前未提供证据证明其提出过异议，原租赁合同有效，原告与被告孙新波构成不定期租赁合同关系。但2017年12月20日之后，原告起诉要求被告孙新波腾退，被告孙新波既不腾退亦不支付租金。综上，本院认为被告孙新波于租赁期限届满后即自2010年7月2日起至原告第一次提起诉讼时即2017年12月20日止继续占有使用租赁厂房及相应土地的行为系不定期租赁；但原告于2017年12月20日第一次提起诉讼要求被告孙新波腾退厂房后，被告孙新波应及时于合理期限内腾退，鉴于租赁厂房的实际情况，酌情给予被告孙新波一个月的搬迁期，但被告孙新波实际上至今仍无故未腾退，因此自2018年1月20日起被告孙新波继续占有使用租赁厂房及相应土地的行为系侵占。 本院认为，关于腾退问题，原告于2017年12月20日起诉要求被告孙新波腾退涉案厂房及相应土地后，被告孙新波理应在合理期限内及时腾退，但被告孙新波仍未腾退，经委托测绘被告现实际占有使用被告的房产有证建筑面积为1697.53平方米及相应土地面积为3885.51平方米，为此本院对原告要求被告孙新波腾退并返还实际占有使用的1697.53平方米有证房产[权证号：房权证字第（2009）034号、房权证字第（2009）035号]及相应3885.51平方米土地[权证号：甬北国用（2002）字第06**]的诉请予以支持，关于腾退期限，根据被告孙新波实际占有使用原告厂房及土地的情况，本院酌定应在判决生效后三十日内腾退完毕。关于原告诉请被告孙新波腾退并返回1645.76平方米无证建筑（含棚及简易结构）的诉请，本院认为该1645.76平方米无证建筑系两被告自行搭建的、也不属于装修装饰范畴，且搭建在3885.51平方米的土地范围内，故只要求被告孙新波腾退并返还3885.51平方米的土地即可，本院对原告要求被告孙新波腾退并返还3885.51平方米的土地的诉请上述已予以支持，为此本院对原告要求被告孙新波腾退并返回1645.76平方米无证建筑的诉请不予支持。关于原告诉请被告林敏捷承担共同腾退义务，根据相对性原则，腾退义务人为被告孙新波，被告林敏捷承担的协助腾退的义务。 关于租金及占有使用费支付问题。原告与被告孙新波自2010年7月2日至2017年12月20日继续使用租赁厂房构成了合同法第二百三十六条规定的不定期租赁，原告应根据原《房屋租赁协议书》的租金标准即55000元∕年支付租金，对于一个月的合理腾退厂房时间的租金标准亦参照不定期租赁期间的租金标准计算，综上经计算被告孙新波应支付原告2015年2月1日至2018年1月19日期间的租金163280元（55000元/年×2年11个月19天）。被告孙新波于2018年1月20日起继续占用涉案租赁厂房和土地的行为违背了原告的意志，丧失了法律上的合法依据，构成侵权，原告主张被告孙新波按照占有使用期间涉案厂房的市场租金价格标准向原告支付占有使用费的诉请本院予以支持。因评估报告中的租金价格包含了被告自行搭建的无证建筑部分的租金价格，原告可收取的占有使用费在评估价格的基础上本院酌情予以调整，结合涉案场地上无证建筑的具体情况，及2018年1月20日至2019年11月1日期间的市场租金价格（含无证建筑）以及本案实际情况，本院依法酌情认定被告孙新波应支付原告2018年1月20日至2019年11月1日期间的占有使用费736000元；至于2019年11月2日起至被告孙新波实际腾退占有使用的厂房及相应土地之日止的占有使用费，原告主张按照估价报告中最后一期的市场租金价格作为标准计算，本院认为比较合理并予以采纳，本院依法酌情认定被告孙新波按每年340000元的标准支付原告自2019年11月2日起至实际腾退之日止的占有使用费。关于原告诉请被告林敏捷共同承担相应的租金及占有使用费，根据合同相对性原则，被告林敏捷并非租赁关系的相对方，亦非直接侵权人，本院对原告此诉请不予支持。综上，被告孙新波应支付原告2015年2月1日至2018年1月19日租金163280元，2018年1月20日至2019年11月1日止占有使用费736000元以及自2019年11月2日起至实际腾退之日止按年租金340000元标准支付的占有使用费。 关于本案委托评估所产生的评估费19500元的费用承担问题，本院认为根据本院上述不定期租赁期间及侵占期限的认定，并根据租赁价格评估时间段来综合酌情认定原告承担本次评估费14500元、被告孙新波承担本次评估费5000元。关于本次委托测绘所产生的测绘费9000元的费用承担问题，本次测绘系因评估租金价格所需而进行的测绘，故测绘费用的承担亦按照评估费的承担标准来分担，本院酌情认定原告承担本次测绘费6500元、被告孙新波承担本次测绘费2500元。 关于被告孙新波辩称与原告存在涉案厂房买卖且被告孙新波已经支付定金，虽然原告承认与被告孙新波曾经商量过关于涉案租赁厂房的买卖，但被告孙新波未能提供任何证据证明双方已就买卖事宜达成了相应的厂房买卖协议，虽然案外人杨国良于2010年3月30日至2015年5月14日期间系原告宁波市市区农村信用合作联社的理事，但不能仅此证明案外人杨国良有权能与被告孙新波商谈原告所有的厂房买卖事宜。因此，本院对被告孙新波的辩称不予采纳。关于被告孙新波辩称原告应支付其维修费用、建造费用以及搬迁费用。被告孙新波并未提供证据证明有建造以及维修费用的产生，即便有上述费用产生，根据《房屋租赁协议书》约定，租赁期间费用自理，进场费用以及配电自行解决，上述费用也应由被告孙新波自行承担。至于搬迁费用，被告孙新波在原告要求其腾退厂房后至今仍不予搬迁，应由被告孙新波自行承担相应费用。因此，本院对被告孙新波该辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙新波于本判决生效后三十日内腾退位于宁波市江北区××村占有使用的1697.53平方米的房产［权证号：房权证字第（2009）034号、房房权证字第（2009）035号］及3885.51平方米的土地［权证号：甬北国用（2002）字第06**并返还给原告宁波市市区农村信用合作联社，被告林敏捷负有协助腾房义务； 二、被告孙新波于本判决生效后三十日内支付原告宁波市市区农村信用合作联社2015年2月1日至2018年1月19日期间的租金163280元、2018年1月20日至2019年11月1日期间的占有使用费736000元，并按每年340000元的标准向原告宁波市市区农村信用合作联社支付自2019年11月2日起至实际腾退之日止的占有使用费； 三、被告孙新波于本判决生效后三十日内支付原告宁波市市区农村信用合作联社垫付的评估费5000元、测绘费2500元； 四、驳回原告宁波市市区农村信用合作联社的其他诉讼请求。 案件受理费21501元，减半收取计10750.5元，由原告宁波市市区农村信用合作联社负担5536.5元、由被告孙新波负担5214元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  王翔 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  林杰 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。