云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初2622号原告（反诉被告）：玉溪南都金座商业管理有限责任公司，住所地：云南省玉溪市高新区东风南路**。统一社会信用代码：91530400309500417A。法定代表人：杨喜。职务：总经理。委托诉讼代理人：者文滨，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：孙珑，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：董恩利（反诉原告），女，1984年8月13日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：黄英，云南祥宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：高晓宾，云南祥宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）玉溪南都金座商业管理有限责任公司与被告董恩利（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙珑、被告董恩利及其委托诉讼代理人黄英和高晓宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪南都金座商业管理有限责任公司（以下简称南都金座公司）向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方2014年10月12日签订的《南都金座商业城租赁协议》，并将该房屋及房屋装修附属物归还原告；2.判令被告向原告支付截止2020年6月16日拖欠的租金（房屋租金、设备使用费、经营管理费）139760元；3.判令被告按1115元／天，向原告支付《南都金座商业城租赁协议》解除后（2020年6月17日）至被告实际将承租房屋返还原告之日止的房屋占用费；4.判令被告向原告支付自2020年2月15日起暂计算至2020年6月16日止的租金迟延履行违约金23760.1元（2020年6月16日以后的违约金以应付未付租金为基数，按年利率24%计算至租金付清之日止）；5.判令被告向原告支付2019年至2020年水电费5504元、物业费1860元、消防维保费372元，合计7736元；6.判令被告赔偿原告律师费10000元；7.本案案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉请第3项为“判令被告按1115元／天，向原告支付2020年6月17日至《南都金座商业城租赁协议》解除之日的租金及合同解除后至被告实际将承租房屋返还原告之日止的房屋占用费”。事实和理由：2014年10月12日，原被告双方签订《南都金座商业城租赁协议》，约定：1.原告将位于玉溪市南都金座四层Ａ区轴）商铺，建筑面积（即套内建筑面积和分摊的共有建筑面积之和）共计930.5平方米租赁给被告；2.租赁期限总计8年，自2014年11月1日至2022年10月31日；3.租金标准及支付方式见附表，附表为本合同有效组成部分。租金每年支付一次（即1年为一个租金支付周期），每期租金于上一个租赁年度届满前30日支付；4、被告应该严格按本协议的约定支付相关费用，每延期支付一天，被告按应付款额的千分之五向原告支付违约金；逾期60日或者在本协议有效期内累计逾期超过三个月的，原告有权无条件解除本协议；5、当租赁期满或者本合同终止时，被告添附的设备设施或装饰、装修等归原告所有，原告无须为此进行任何补偿。协议签订后，在2014年至2018年度，被告均按约定支付租金，但在2019年11月3日至2020年10月30日的这一租赁年度内，被告仅在2019年11月5日、2019年11月15日、2020年5月22日分三次向原告支付租赁款项合计11万元，剩余的297001元至今仍未支付。综上所述，为维护原告的合法权益，依据我国相关法律的规定,特向法院提起诉讼，望判如所请。被告董恩利辩称，1.涉案商铺没有经过产权登记也没有规划手续，合同自始无效；2.原告2020年5月21日将电梯防火门锁上，导致被告无法正常使用商铺，商铺由原告实际控制，已构成违约，应当赔偿装修款，且因为原告违约在先，所以不应当支付违约金；3.根据房租租赁期间涉疫情房屋租赁租金的支付相关文件，应当减免租金。综上，请求驳回原告诉请。反诉原告董恩利向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告于2014年10月12日签订的《南都金座商业城租赁协议》无效；2.判令反诉被告返还反诉原告保证金27915元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失、经营损失共计200000元（包含17万装修损失、营业损失3万元，最终损失金额以鉴定结果为准）；4、判令本案诉讼费、保全费、保全担保费、鉴定费、律师费（10000元）由反诉被告承担。事实和理由：2014年10月12日，反诉原告与反诉被告签订了《南都金座商业城租赁协议》，约定反诉原告承租位于玉溪市南都金座四层Ａ区轴）商铺，建筑面积930.5ｍ2,租赁期限总计8年（自2014年11月1日至2022年10月3日）；协议签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了27915元保证金。2019年底，经双方协商，2019年11月至2020年10月租赁年度的租金变更为每季度9万元，即该年度租金共计为36万元，后因疫情影响，反诉原告商铺自2020年1月21日停业至2020年2月29日，自复工后，因反诉原告所经营的影楼属于“负面清单所述行业”，受政府政策影响，反诉原告员工分班上，且服务客户大量减少，营业收入亦大幅度缩水，故反诉原告申请减免部分房租，但未得到反诉被告同意，后反诉原告本着合作共赢的态度申请延迟支付房租至2020年5月24日，反诉被告亦予以同意。但2020年5月21日，反诉被告即采用断水、断电、锁门等方式，导致反诉原告无法继续经营，反诉被告该行为严重违反约定，给反诉原告造成了极大损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”鉴此，为维护反诉原告合法权益，特提出反诉，望判如所请。反诉被告南都金座公司辩称，1.本案反诉原告是违约方，根据双方2014年10月12日签订租赁协议，房屋租金是每年支付1次，必须于上一年度届满前30日一次性支付，反诉原告未全额按期支付租金的行为已经购成严重违约，反诉被告有权要求解除合同并支付违约金赔偿损失；2.本案案涉房屋所有权为玉溪市红塔区凤凰街道葫芦社区居委会五组，该房屋已经取得不动产权登记证书，不存在合同无效的情况；3.根据租赁合同约定租期届满前因为其他原因提前终止的，乙方的装修添置物归甲方所有，因此合同终止后添置物应当归反诉被告，且无需支付装修补偿款；4.违约方为反诉原告，相应的本案费用应当由其自行承担。综上，反诉原告的反诉请求不符合案件事实。以及法律规定，应予驳回。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本案经审查，综合认定如下：对原告提交的场地租赁合同、不动产权登记证书复印件，虽非原件，但该证据加盖了权利人的公章，本院予以确认。对南都金座公司与案外人玉溪京智民投资有限公司签订的租赁协议，原告已提交原件进行核对，本院予以确认。对《南都金座商业城租赁协议》，因原告提交的不动产权登记证书复印件，能够证明被告租赁的位于玉溪市南都金座4层Ａ区的房屋，就其所属的整体构筑物已取得国有建设用地使用权和房屋所有权，而被告租赁的房屋属于整体构筑物中的一部分，综上，本院认为被告提出的其租赁的房屋未取得规划许可证、未进行产权登记进而认为《南都金座商业城租赁协议》无效的主张，不成立，故对《南都金座商业城租赁协议》予以确认。对《租金及相关费用支付明细表》，被告对三性无异议，本院予确认。对水电费、消防维保费、物业费的收据，不能证明原告代被告缴纳上述费用的事实，故对该证据，本院不予确认。对原告拍摄的照片，不能反映拍摄的时间、、地点本院不予确认。对被告提交的不动产登记资料查询结果证明，被告仅是对其租赁的位于玉溪市南都金座四层Ａ区轴）的房屋进行查询，而上述房屋所属的位于玉溪市的整体构建物已经办理了不动产权登记，故对该证据的证明目的不予采信。对2019年11月5日至11月18日的微信聊天记录，不能证明原告同意2019年11月至2020年10月租赁年度的租金变更为一个季度9万元、一个季度缴纳一次的事实，对该证明目的，本院不予采信。对银行流水，能够证明被告受新冠肺炎疫情影响停业的情况，本院予以确认。对视频2份，不能证明关闭电梯及防火门的行为系原告所为，对其证明目的，本院不予采信。对2020年3、5月的微信聊天记录，仅能证明被告申请减免租金，原告未同意和原告向被告催讨租金的事实，不能证明被告提出的原告已同意延期支付租金的主张，故对该证据的证明目的，本院不予采信。对证人证言，书面证人证言中的证人系被告的员工，出庭作证的证人张某系被告员工的妻子，均与被告具有利害关系，对其证言，本院不予采信。对被告提交的网上银行交易详情单、电子回单，不能证明其支付的款项系其装修涉案房屋的费用，故本院不予确认。对被告提交的录音，与被告通话的人身份不明确，本院不予确认。根据本院确认的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：案外人玉溪京智民投资有限公司（以下简称京智民公司）向玉溪市红塔区凤凰路街道办事处葫芦社区居委会第五股份合作社（以下简称葫芦五组）租赁位于玉溪市红塔区亩进行开发建盖，双方约定建盖的房屋产权归属于葫芦五组［葫芦五组于2018年5月31日就上述土地使用权和房屋（建筑面积23273.38ｍ2）所有权办理了不动产权证］，租期为三十年即2013年5月1日至2043年4月30日，上述房屋在三十年内由京智民公司自行租赁和管理。2014年6月10日，京智民公司对位于玉溪市的“南都金座”整体向原告出租。2014年10月12日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《南都金座商业城租赁协议》，约定：董恩利向南都金座公司租赁位于玉溪市南都金座四层Ａ区轴）商铺，租赁期限8年自2014年11月1日至2022年10月31日。协议第一条6.1约定：当租赁期满或者本合同因其他原因提前终止时，对于甲方（即南都金座公司）同意保留的乙方（即董恩利）添附的设备、设施或装饰、装修等归甲方所有，且甲方无须为此对乙方进行任何补偿；对甲方不同意保留的乙方自行添附的设备、设施或装饰、装修乙方应进行拆除，并将垃圾及其他物品清理完毕，将租赁标的物交还甲方，并确保交接时甲方提供的租赁标的物及设备设施保持完好可直接出租。第三条约定：租金每年支付一次，第一个租赁年度租金支付时间为2014年10月20日，以后每期租金于上一个租赁年度届满前30日支付。第四条约定：乙方应当向甲方缴纳物业管理费，物业管理费按照相关部门核定的标准支付，支付方式及时间由甲方另行确定，租赁期间甲方有权根据市场情况对物业管理费进行调整；乙方应当向甲方缴纳经营管理费，经营管理费的支付标准、支付方式及时间见附表，租赁期间甲方有权根据市场情况对经营管理费进行调整；乙方应当向甲方缴纳附属设备设施、公共区域使用费，公共设备、公共区域使用费的支付标准、支付方式及时间见附表，租赁期间甲方有权对经营管理费进行调整；水费、电费、燃气费能源费用及其他公用设施根据甲方制定和公布的收费标准收取，乙方缴费中应当包含能源费的公摊部分，相关费用预付款的收取由乙方与物业管理公司另行约定。第十条约定：乙方应在本协议签订后七个工作日内，向甲方支付履约保证金27915元，履约保证金于租赁期满后一个月内甲方全额无息退还乙方；甲方有权根据实际情况直接从履约保证金中扣款冲抵乙方依约应向甲方支付或预付的一切费用。第十二条1.2约定：乙方应该严格按本协议的约定支付相关费用，每延期支付一天，乙方按应付款额的千分之五向甲方支付违约金；逾期60日或者在本协议有效期内累计逾期超过三个月的，甲方有权无条件解除本协议，若甲方选择解除本协议，甲方不予退还保证金，乙方应按本合同第一条第6项的约定将租赁物返还给甲方，并向甲方付清拖欠的费用及支付逾期付款违约金直到付清为止；1.3约定：本合同终止后乙方应于合同终止当日按照本合同第一条第6项的约定将租赁标的物返还给甲方，在其依约向甲方返还租赁标的物之前应根据本合同第三条、第四条的约定承担占用期间的租金及物业管理费用、公用事业费用；1.4约定：若乙方在本条1.3项约定的时限内未依约向甲方返还租赁标的物的，乙方除按照1.3的约定向甲方承担占用期间的租金及费用外，每延期返还一天，乙方按1000元／天向甲方支付违约金，甲方有权将乙方尚留在租赁标的物内的物品清点后腾空租赁标的物并自行对租赁标的物根据本合同第一条第6项约定的标准进行恢复。双方在合同附表《租金及相关费用支付明细表》中对租金、附属设备设施公共区域使用费、经营管理费进行了明确约定，其中：2019年11月3日至2020年10月30日的租金每月每平方米10.5元，附属设备设施公共区域使用费13元，经营管理费12.95元；2020年11月1日至2021年10月30日的租金每月每平方米11元，附属设备设施公共区域使用费13.5元，经营管理费13.78元；2021年11月1日至2022年10月30日的租金每月每平方米11.5元，附属设备设施公共区域使用费14元，经营管理费14.7元。另查明，被告于2014年10月20日按约向原告交纳了履约保证金27915元。被告自认涉案店铺2020年4-5月的物业管理费尚未缴纳并认可每月的物业管理费为930元，另被告就其经营的业务现已另行租赁了房屋并进行了装修。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《南都金座商业城租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。对原告要求解除合同的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”本案中，因被告未按协议约定向原告支付2019年11月3日至2020年10月30日年度租金的行为已构成违约，达到双方约定解除合同的条件，故本院认定《南都金座商业城租赁协议》自解除通知到达被告之日即被告收到原告起诉状之日（2020年7月6日）解除。对原告要求被告返还租赁房屋及其装修附属物的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持，但基于本案的实际情况，被告不可能按合同约定的“于合同终止当日返还”，故返还的时间以本院确定的为准。对原告主张的租金及房屋使用费，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件关于统筹推进新冠若干问题的指导意见》（二）第一条第六款第（二）项规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年1月底，新冠肺炎疫情在全国范围内爆发，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的构成要件。疫情爆发后，全国不同地区、不同行业均受到疫情的影响，为进一步帮助个体工商户减轻经营负担、缓解房屋租金压力，国家及各地政府就房租减免出台了相应的优惠政策。本案中，被告拖欠租金的行为虽发生于疫情爆发之前，但其租赁期内的经营收入确实受到疫情的影响，故本院依照公平原则，根据当地受疫情影响的程度、时间，结合本案实际情况，酌情将2020年2月1日至本院确定的房屋交还之日的租金（房屋使用费）、附属设备设施公共区域使用费、经营管理费综合调整为按每月每平方米30元计（每天每平方米按1元计），调整后对被告自2019年11月3日至合同解除之日即2020年7月6日期间所欠的租金（含附属设备设施公共区域使用费、经营管理费），认定如下：1.2019年11月3日至2020年1月31日的租金101750元（3个月×每月每平方米36.45元×930.5平方米）；2.2020年2月1日至2020年7月6日的租金145158元（5个月×每月每平方米30元×930.5平方米+6天×每天每平方米1元×930.5平方米）；综上，2019年11月3日至2020年7月6日的租金共246908元，扣减被告已支付的110000元后，尚欠136908元。对原告主张的房屋使用费(含附属设备设施公共区域使用费、经营管理费)，本院对自合同解除之次日即2020年7月7日至本院确定的房屋返还之日的房屋使用费按每月每平方米30元计；未按本院确定的时间返还房屋的，房屋使用费自逾期之日起按合同附件《租金及相关费用支付明细表》约定的“2019年11月3日至2020年10月30日”租赁期间的综合费用1115元/天计付。对原告针对租金主张的迟延履行违约金，因被告逾期支付租金的行为给原告造成的损失主要体现为利息损失，被告亦当庭提出约定过高且不应由其承担，故本院参照同期LPR公布的一年期市场贷款利率，依法酌情予以调低，即以本院确认的被告尚欠的租金（含附属设备设施公共区域使用费、经营管理费）136908为基数，自被告最后一次付款的次日即2020年5月23日起，按年利率5%计算至所欠租金付清之日。对原告主张的2020年4-5月份的物业管理费1860元，符合合同的约定且被告认可尚未缴纳，故本院予以支持。对原告主张的水电费、消防维保费、律师代理费，无证据证明，本院不予支持。对被告（反诉原告）提出确认合同无效的请求，与庭审查明的事实不符，本院不予支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还保证金27915元的诉讼请求，因《南都金座商业城租赁协议》第十二条第1款第1.2项已明确约定：被告逾期60日支付相关费用的，原告有权解除合同，保证金不予退还。现反诉原告逾期付款已达60日，其在反诉被告选择解除合同时要求退还保证金的诉讼请求与上述约定不符，本院不予支持。对反诉原告主张的装修损失，因其逾期支付租金等费用的行为构成违约，其请求与《南都金座商业城租赁协议》第一条第6款第6.1项的约定不符，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告赔偿经营损失并承担本案诉讼费、律师代理费的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对反诉原告提出的房屋已经被反诉被告收回的主张，因反诉原告自认其租赁房屋电子锁的遥控器尚未交还反诉被告，故对该主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、原告玉溪南都金座商业管理有限责任公司与被告董恩利签订的《南都金座商业城租赁协议》于2020年7月6日解除，由被告于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋（含装修）交还给原告；二、由被告董恩利于本判决生效之日起十日内，向原告玉溪南都金座商业管理有限责任公司支付2019年11月3日至2020年7月7日期间的房屋租金尾款136908元（含附属设备设施公共区域使用费、经营管理费）、2020年4-5月份的物业管理费1860元和2020年7月8日至本判决确定的交还租赁房屋之日按930.5元/天计算的房屋使用费（含附属设备设施公共区域使用费、经营管理费），并自2020年5月23起以所欠租金为基数、按年利率5%计付迟延履行违约金至租金清偿之日止；三、若被告董恩利未在本判决确定的时间交还房屋，则自逾期之日起按1115元/天计付房屋使用费（含附属设备设施公共区域使用费、经营管理费）至房屋实际交还之日止；四、驳回原告玉溪南都金座商业管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告董恩利的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3925元，由本诉原告玉溪南都金座商业管理有限责任公司负担850元，被告董恩利负担3075元。反诉案件受理费2434元，由反诉原告董恩利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判长 赵 琦审判员 周 青审判员 王滟波二〇二〇年十一月二十一日书记员 陈 琪