福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初4419号 原告：福建西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路**。统一社会信用代码913501027380344265。 法定代表人：孙勇，董事长。 委托诉讼代理人：陈家灯，福建闽众律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：赵铭亮，福建闽众律师事务所执业律师。 被告：黄美娟，女，1963年7月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福建西酒物业管理有限公司（以下简称西酒物业公司）与被告黄美娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告西酒物业公司的委托诉讼代理人赵铭亮、被告黄美娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西酒物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2016年11月1日起至2020年7月31日止的物业费共计7910.5元；本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2006年8月1日，海钻（福建）房地产开发有限公司与原告签订一份《前期物业服务合同》，约定将其开发的坐落于福州市五一中路136号“金钻大厦”小区委托原告进行物业管理，业主按建筑面积、地、地下室面积和车库面积的总和1.5元/㎡/月的标准缴纳物业费，业主应于《入伙通知书》规定的交房之日起于每月10日前按月交纳物业费。合同签订后，原告按约对小区进行事实上的管理服务，被告也按约缴纳物业费。被告的房屋面积118.33㎡，每月应缴物业费177.5元。但被告自2016年11月1日起未依约交纳物业费。2019年7月24日，原告委托律师多次电话催讨未果，现提起诉讼，请求判如所请。 黄美娟辩称，原告起诉自2016年11月1日起至2020年7月30日止的物业费部分已超过诉讼时效，应予驳回。原告签订的《前期物业管理服务合同》已到期，且只收钱不服务，亦未与小区业主重新签订《物业管理服务合同》，小区现有三个物业公司，原告无权向答辩人收取物业费。原告未履行物业服务、维修和维护的义务，小区消防和监控设施长期瘫痪早已失去消防和监控功能，原告未进行维修维护，消防设施和监控设施形同虚设；电梯带病运行未进行维修，答辩人及家人多次在电梯内滑落，危及人身安全；小区大楼门厅门楣早已腐烂，随时有坍塌的危险也不维修；小区保安是否有资质，有无上岗证也未公示；原告擅自改变小区公共设施使用功能，小区大门口公用通道私自占用为停车场收费，侵占业主公用部位，收取的停车费据为己有，且未对停车位周边设置警示标志，给业主通行极大不便，小区公共设施用房擅自改为仓库出租与其他用途，小区业主将电动车拉上楼在公共通道充电；电梯内外广告、停车场收费等收入属于小区业主共有，原告未对小区公共收入公开公示。原告长期对业主提出的改正意见不予理睬，业主可以拒缴物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2006年8月1日，海钻（福建）房地产开发有限公司与西酒物业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由西酒物业公司为福州市台江区金钻大厦提供物业服务管理，物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为高层住宅1.5元/㎡/月；业主或物业使用人应于每月10日前履行交纳义务；合同期限从2006年8月1日至2010年7月31日止。合同签订后，西酒物业公司依约为金钻大厦提供物业服务。黄美娟系金钻大厦南楼907单元业的业主，其房屋面积118.33㎡，2007年10月25日办交房入住，2016年11月13日前的物业费均已缴清。 前述《前期物业服务合同》约定的期限届满后，金钻大厦南楼至今未成立业主委员会，仍由西酒物业公司提供物业服务。 2017年5月25日，福州市台江区茶亭街道广安社区居民委员会出具一份《证明》，内容为：“兹有金钻大厦项目总建筑面积60000平方米，其中住宅面积（6－25层）36838.55平方米，此项目住宅部分目前仍由福州西酒物业管理有限公司管理。” 诉讼中，西酒物业公司提供一份《EMS邮件面单》，主张曾于2019年7月24日向黄美娟邮寄《律师函》催讨物业费，西酒物业公司未提供《律师函》和邮件查询单，但黄美娟对此无异议。2020年7月22日，西酒物业公司再次向黄美娟邮寄《律师函》，向黄美娟催讨拖欠西洒物业管理有限公司物业费10877元，该邮件于2020年7月23日由黄美娟签收。 另查，西酒物业公司于2019年12月31日诉至本院，要求黄美娟缴纳欠付的物业费，后于2020年3月11日撤回起诉。 本院认为，西酒物业公司与海钻（福建）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，前期物业服务合同约定的期限届满后，西酒物业公司虽未与海钻（福建）房地产开发有限公司重新签订合同，但西酒物业公司继续为包括黄美娟在内的金钻大厦南楼小区业主提供物业服务至今。福州市台江区茶亭街道广安社区居民委员会亦出具《证明》，证明西酒物业公司至今仍为金钻大厦6－25层的业主提供物业服务。故《前期物业服务合同》对包括黄美娟在内的全体业主仍然具有约束力。黄美娟作为金钻大厦南楼的业主亦接受西酒物业公司提供的物业服务，理应向西酒物业公司缴纳物业服务费。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时回复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能看到其在物业服务中的努力和付出，应认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现履行物业服务职责不到位的情形时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可要根据上述法律规定，要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，或通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 西酒物业公司主张曾于2019年7月24日向黄美娟邮寄《律师函》，虽未提供《律师函》和邮件查询件，但黄美娟对此无异议，故黄美娟关于西酒物业公司的部分诉请已超过诉讼时效的辩解于法无据，本院不予采信。西酒物业公司要求黄美娟支付欠缴物业管理费的诉请于法有据，依法应予支持。但黄美娟已缴清2016年11月13日前的物业费，故西酒物业公司要求黄美娟缴纳2016年11月1－13日止的物业费属重复起诉，其诉请的物业费应自2016年11月14日起计至2020年7月31日止，合计7910元（1.5元/㎡/月×118.33㎡÷30日×17日+1.5元/㎡/月×118.33㎡×44个月，取整数）。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、《福建省物业管理条例》第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 黄美娟应于本判决生效之日起十日内向福州西酒物业管理有限公司支付自2016年11月14日起至2020年7月31日止的物业服务费共计7910元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由黄美娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄利敏 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 潘冰心 书 记 员 叶绿琴 附：一、本案适用的相关法律条款 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 …… 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《福建省物业管理条例》 第二十二条…… 业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可以由乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业主委员会的职责。业主大会选举产生业主委员会或者改选新的业主委员会后，临时物业管理委员会解散。临时物业管理委员会产生办法由省人民政府物业管理主管部门制定，报省人民政府批准后执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。