河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终143号上诉人（原审原告）：梁素霞，女，1980年10月7日生，汉族，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：孟晓涛，男，1978年7月17日生，汉族，住渑池县，系梁素霞丈夫。上诉人（原审被告）：渑池县金苑置业有限公司，住所地：河南省渑池县澧泉小区西侧综合楼。法定代表人：崔年群，该公司经理。委托诉讼代理人：王蓓蓓，河南仰韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕芳，女，1988年4月15日生，汉族，住渑池县，系该公司员工。上诉人梁素霞因与上诉人渑池县金苑置业有限公司（以下简称“金苑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省渑池县人民法院（2019）豫1221民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。梁素霞上诉请求：1、请求撤销河南省渑池县人民法院作出的(2019)豫1221民初865号民事判决书第四项,依法改判金苑公司向我支付已付购房款78881元的利息14675.15元(自2016年1月11日起至2019年12月12日止,按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算)和违约金77.881元,利息付至款项付清之日。2、请求撤销河南省渑池县人民法院作出的(2019)豫1221民初865号民事判决书第五项,依法改判金苑公司向我支付房屋租金收益28956元。3、一、二审案件诉讼费用由金苑公司承担。事实和理由:一审判决在适用法律方面存在错误。我已按合同约定完全履行了自己的义务,由于金苑公司的根本违约行为导致了商品房预售合同的解除,金苑公司应当依法依约赔偿我的实际损失。主要包括三部分:已付房款的利息损失、商品房本身升值损失和商品房租金损失。合同中约定的违约金计算为已付购房款款的1‰,对我显失公平,数额过分低于对我造成的实际损失。按合同中约定的违约金为77.881元,而我的利息损失为14675.15元,利息损失额是违约金数额的近189倍。我在一审过程中明确请求法院按照我的实际损失增加违约金数额或在执行合同约定的违约金外另给予赔偿。但一审法院仅对合同解除后的利息做出了判决,对合同解除之前的损失仅适用了违约金条款,对我提出的按实际损失增加违约金数额或在执行合同约定的违约金外另给予赔偿的请求没有支持,且未在审理和判决中给出法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定,基于上述事实和法律规定,我认为一审法院在审理判决本案时仅依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条的规定,没有同时依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定对本案违约金过分低于我实际损失的情形进行救济的行为是适用法律错误的行为。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定,我的租金利益也系合同履行后可以获得的利益,且没有超出金苑公司在订立合同时的预见(商品房预售合同和租赁合同是同时订立,且两个合同的双方当事人身份具有同一性)，是应当得到救济的,故一审法院判决我返还金苑公司租金利益是适用法律错误的行为。金苑公司答辩称，梁素霞提交的上诉状认为我方没有向其交付房产所主张返还房款以及要求我方来承担相应的租金和违约金、利息损失。但是梁素霞与我方之间签订的合同时间为2016年的1月11日，自该日起我方已经以抵顶房款的形式，向梁素霞足额交纳了相应的租金。梁素霞支付的房款数额为78881元，与我方之间的房屋买卖合同所约定的房款数额之间相差两万多钱。这部分的资金是属于前三年的租金所来进行相应支付的。在2019年的11月份的时候，我们也向其支付了其中第四年的租金，梁素霞一直坚持认为房屋没有交付，在没有交付的情况下仍然坚持认为我方应当向其支付租金。是对其本人认为的房屋已经交付和未交付主张的矛盾陈述。梁素霞认为房屋没有交付，关于该部分的租金损失就不应该支付给梁素霞。梁素霞坚持认为我们房产没有交付，还仍然以物权的形式来主张租金，前后是相互矛盾的。而实际的合同履行情况中，我们也是按照合同履行相应的义务，对其在房款中扣减的两万多块钱抵顶房租已经在前三年履行完毕，第四年的租金也已经支付完毕。所以从合同签订到现在，我们没有存在任何的违约行为，反而是梁素霞在第四年支付租金的时候，坚持认为我们没有交付房产来要求解除合同。综上，针对梁素霞的上诉请求，我方不予认可，恳请予以驳回。渑池县金苑置业有限公司上诉请求：1、撤销渑池县人民法院(2019)豫1221民初865号民事判决书第四项,依法改判驳回梁素霞关于利息、违约金的诉讼请求;2、本案上诉费用由梁素霞承担。事实与理由:一审判决认定事实错误。一、金苑公司与梁素霞于2016年1月11日签订的《商铺认筹协议》属于实质的房屋买卖合同,合法有效,不应认定无效。在2016年1月11日签订的《商铺认筹协议》中,对房产的具体位置、价款、付款方式、违约责任等均进行了明确的约定,符合买卖合同的构成要件,且该商铺在出售给梁素霞时属于已经竣工的现房,不符合期房售卖违法无效的法律规定。因此,金苑公司与梁素霞之间的商铺买卖合同系双方在平等自愿的基础上签订的合法有效协议,不应当认定无效。二、2019年1月11日,梁素霞自愿将三层B区07号商铺托管并据此协议收取约定的商铺租金,其本人已经认可针对上述商铺享有的物权,并实际享有依据该商铺所有权所享有的用益物权。根据梁素霞实际缴纳房款数额、《商铺认筹协议》的房款支付约定,明确说明2016年1月11日梁素霞已经购买了案涉商铺并据此享有商铺的所有权和用益物权。商铺托管协议已经生效并实际履行了四年,梁素霞本人长期享有商铺的用益物权且从未就收取的租金使用方式、返还方式提出过任何质疑。三、金苑公司已经按照合同的约定将房产交付给梁素霞,梁素霞也支付了约定的房款,金苑公司不存在任何的违约行为,不应当予以解除。反而是梁素霞以拒绝收取租金、要求解除合同的行为实质违反了双方的买卖合同约定,梁素霞属于违约方。梁素霞答辩称，一、金苑公司上诉内容与本案事实不符。1、金苑公司销售该房屋时并非现房销售。2016年1月11日，《房屋买卖合同》签订时该房屋已属竣工的现房，但该房屋却不能在签订房屋买卖合同之时提供《建筑法》相关规定提供涉案房屋竣工验收合格的相关材料，且金苑公司提供的不动产权证是2019年取得的，也能证明其在销售房屋时并非现房销售。2、金苑公司称我在2016年1月11日已取得该房屋所有权，在合同签订时房屋所有权已转移至我的名下，但金苑公司提供的房屋所有权证仅能证明2019年1月12日金苑公司享有案涉房屋所有权。二、金苑公司根本违约，应承担违约责任。根据是我的上诉状中提及的相关法律及案涉《房屋买卖合同》第七、八、九条关于交付期限、交接程序、交付房屋需签署的文书及逾期交房的违约责任条款。金苑公司没有按照合同约定的时间及条件交付房屋，我的合同解除权已成就，解除合同的行为合法有效，金苑公司应当返还我的购房款并承担我的各项损失。梁素霞一审诉讼请求：1、要求解除梁素霞与金苑公司签订的商品房预售合同（合同编号：3B-070）；2、要求金苑公司返还梁素霞购房款99849元；3、要求金苑公司给付梁素霞自交付购房款之日起至返还购房款之日止产生的利息15414.19元，违约金99.85元；4、要求金苑公司给付梁素霞因合同解除产生的商品房升值损失及房租损失21467.55元；5、要求金苑公司另承担已付购房款一倍的赔偿责任99849元；6、金苑公司承担本案包括诉讼费在内的所有相关费用。一审法院认定事实：2016年1月11日，梁素霞与金苑公司签订商铺认筹协议，梁素霞以99849元价格购买金苑公司开发的渑池县仰韶时代广场第三层B区070号房屋，该商品房建筑面积共11.33平方米。双方约定：梁素霞于2016年1月11日一次性付清总房款99849元，金苑公司应当在2016年5月1日前，将质量验收合格的商品房交付梁素霞使用。商品房达到使用条件后，金苑公司书面通知梁素霞办理交接手续，并签署商品房交接单，金苑公司逾期超过60日交房，梁素霞有权解除合同，金苑公司应当自梁素霞解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按梁素霞累计已付款的1‰支付违约金。同日，梁素霞与金苑公司又签订返租托管协议书，双方约定：返租时间：40年包租，10年为一周期;第1年返租金收益5991元，第2年返租金收益6989元，第3年返租金收益7988元等。当日，梁素霞向金苑公司实际交纳房款78881元。2019年7月19日梁素霞网络投诉金苑公司后，经渑池县房地产管理所调解，2019年11月1日金苑公司支付给梁素霞租金收益7988元。一审法院另查明，金苑公司2018年9月5日取得建设用地规划许可证，2018年9月29日取得建设工程规划许可证，2018年10月15日取得建筑工程施工许可证，2018年11月6日取得预售许可证，2019年1月12日取得不动产权证书。现梁素霞以金苑公司没有按照合同约定向其交付房屋，未协助其办理房屋过户登记，该行为已致使合同目的不能实现。诉至法院，要求支持梁素霞的诉讼请求。上述事实有商铺认筹协议、返租托管协议书、收据、证明、建行电子回执单、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产权证书、预售许可证复印件及开庭笔录等在卷为证，事实清楚，予以确认。一审法院认为：梁素霞与金苑公司在平等自愿的基础上签订商铺认筹协议、返租托管协议，系双方的真实意思表示，依法具有法律约束力。在协议中双方约定金苑公司在2016年5月1日前，将质量验收合格的商品房交付梁素霞，并签署商品房交接单，但金苑公司未按时与梁素霞签署商品房交接单及房产权属手续，故梁素霞要求解除双方签订商铺认筹协议和返租托管协议的理由正当，予以支持。金苑公司应返还梁素霞已实际缴纳购房款78881元。另双方约定：解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款及利息，因梁素霞未提供证据证明已经通知金苑公司解除合同的时间，故金苑公司应自梁素霞起诉之日起按实际缴纳购房款78881元计算利息（按银行同期贷款利率计算），并按实际缴纳购房款78881元1‰支付违约金。但梁素霞已收到的租金收益7988元亦应返还金苑公司。关于梁素霞要求金苑公司给付商品房升值损失，因梁素霞未提供相关证据相印证，故本院不予支持。关于梁素霞要求金苑置业赔付其购房款一倍的赔偿责任，因不符合法律规定，故该理由不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除梁素霞与渑池县金苑置业有限公司签订的商铺认筹协议、返租托管协议书；二、渑池县仰韶时代广场第三层B区070号房屋归渑池县金苑置业有限公司所有；三、渑池县金苑置业有限公司返还梁素霞实际缴纳购房款78881元；四、渑池县金苑置业有限公司支付梁素霞实际缴纳购房款78881元的利息（自2019年4月2日起按银行同期贷款利率计算）和违约金（按实际缴纳购房款78881元1‰计算）；五、梁素霞返还渑池县金苑置业有限公司租金收益7988元；六、驳回梁素霞的其他诉讼请求。案件受理费4850元，减半收取2425元，由梁素霞负担1200元，渑池县金苑置业有限公司负担1225元。二审经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为：一、关于金苑公司是否构成违约，应否支付梁素霞利息和违约金的问题。根据梁素霞与金苑公司2016年1月11日所签商铺认筹协议约定，金苑公司应当在2016年5月1日前，将质量验收合格的商品房交付梁素霞使用。商品房达到使用条件后，金苑公司书面通知梁素霞办理交接手续，并签署商品房交接单，金苑公司逾期超过60日交房，梁素霞有权解除合同，金苑公司应当自梁素霞解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按梁素霞累计已付款的1‰支付违约金。根据一审查明事实，金苑公司2018年9月5日取得建设用地规划许可证，2018年9月29日取得建设工程规划许可证，2018年10月15日取得建筑工程施工许可证。金苑公司并未在合同约定的2016年5月1日前，将质量验收合格的商品房交付梁素霞使用，也没有书面通知梁素霞办理交接手续，签署商品房交接单。截止梁素霞起诉之日，金苑公司逾期日期远远超过60日，梁素霞请求解除商铺认筹协议以及依据商铺认筹协议签订的返租托管协议，符合双方约定。金苑公司关于其并未违约，不应支付梁素霞利息和违约金的上诉请求不能成立。二、关于已付购房款利息如何计算的问题。双方合同约定，金苑公司违约后，金苑公司应当自梁素霞解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按梁素霞累计已付款的1‰支付违约金。上述合同约定的“解除合同通知达到之日起30日内”是金苑公司应当退还全部已付款及利息的期限，并非利息起算日期。由于本案争议房屋未按合同约定交付，争议房屋仍在金苑公司控制之下。一审判决退还的房款是梁素霞已经实际支付的房款77881元，而非合同约定的99849元，梁素霞并未收取到2016年至2018年的租金，梁素霞的利息损失应当自交款之日即2016年1月11日起计算，一审法院判决从起诉之日起计算与双方合同约定不符，应当予以纠正。三、关于金苑公司应否向梁素霞支付租金收益问题。梁素霞起诉要求金苑公司支付租金收益的诉讼请求，与起诉主张金苑公司未按约定交付房屋，要求解除合同的诉讼请求相互矛盾，且其主张的利息损失从交款之日起计算。由于法院已经支持解除合同，返还梁素霞已经支付的77881元购房款，且利息损失从交款之日起计算，梁素霞主张的租金收益已经没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，金苑公司上诉理由不能成立。梁素霞部分上诉理由成立，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省渑池县人民法院（2019）豫1221民初865号民事判决第一、二、三、五项；二、变更河南省渑池县人民法院（2019）豫1221民初865号民事判决第四项为：渑池县金苑置业有限公司支付梁素霞实际缴纳购房款78881元的利息（自2016年1月11日起至按银行同期贷款利率计算至2019年8月20日，2019年8月20日至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）和违约金（按实际缴纳购房款78881元1‰计算）；三、驳回梁素霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4850元，减半收取2425元，由梁素霞负担1175元，由渑池县金苑置业有限公司负担1250元。二审案件受理费943元，由梁素霞负担843元，由渑池县金苑置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二〇年十一月二日法官助理周珊书记员徐钊