广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初3862号原告：杨嘉欣，女，汉族，1991年8月13日出生，住茂名市电白区*************，公民身份号码：440************04X。委托诉讼代理人：徐玉云，广东民道律师事务所律师。被告：李远秋，女，汉族，1988年7月1日出生，住茂名市电白区****************，公民身份号码：440************341。原告杨嘉欣与被告李远秋房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员邵健鹰独任审判，并依法公开开庭进行了审理。原告杨嘉欣及其委托诉讼代理人徐玉云到庭参加诉讼，被告李远秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨嘉欣向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2016年6月10日所签订的《房屋转让协议书》，由被告返还原告己支付的房屋转让款132000元及利息59246.88元（月利率按2%计算，其中6万元自2016年6月13日起暂计至2020年8月13日止44352元，其中72000元自2019年7月1日起计至2020年8月13日止14894.88元，以后继续计算至还清款之日止）给原告；2、判令被告返还原告己支付的物业管理费、分摊费等费用2848元；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年6月10日，原告与被告签订《房屋转让协议书》，由被告将其购买的位于茂名市电白区***********御景豪庭1幢204房转让给原告所有，由于被告只支付了首期购房款，故被告同意以房屋转让款66000元将该房转让给原告，先支付60000元，余下的6000元待被告协助原告办好房屋转让手续时付清，该房屋的银行按揭贷款由原告偿还。协议签订后，被告按协议约定己将房交付给原告，并由原告支付该房的物业管理费。2019年8月底，原告发现己转让给原告所有的茂名市电白区***********御景豪庭1幢204房因被告的债务被深圳市福田区人民法院查封，原告经提出执行异议申请，但被该院驳回，该房现在进行拍卖程序。原告为了该房己支付了转让款60000元及按揭贷款72000元，并支付了物业管理费用2848元。原告认为，被告将涉案房屋转让给原告，但该房又因被告的债务导致被查封、被拍卖，导致该房实际上己无法过户给原告。被告因此所收取的费用及原告因该房而支付的费用，被告依法应返还给原告，并按合同约定支付利息。故此，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告李远秋不到庭应诉，也不作答辩。经审理查明：涉案房屋位于电白区水东镇迎宾大道388号御景豪庭A1栋204号房屋，被告李远秋向电白县银辉物业管理有限公司购买，房屋建筑面积121.77㎡，套内建筑面积101.92㎡，被告房屋已押于电白县**信用合作联社，抵押款29万元，抵押期20年。2016年6月10日，被告李远秋（称甲方）与原告杨嘉欣（称乙方）签订《房屋转让协议书》，被告同意将涉案的房屋转让给原告所有，协议书约定如下：一、房屋转让款66000元，该款乙方定于2016年6月13日前交付60000元，余下的6000元待甲方协助乙方办好房屋转让手续取到房产证的当天付清给甲方收。二、本协议签订的当天，乙方先交购房订金款10000元给甲方，到时可抵兑购房款。三、甲方保证转让的房屋法院无查封，银行按揭贷款、物业管理费、水、电费已交到2016年5月30日止。否则，由甲方付清，从2016年6月1日起的费用由乙方负担。四、甲方持有房屋购买合同发票（发票号码：05593006），按揭贷款合同（编号：200***********513），银行按揭贷款缴交清单（2016年1月-5月30日止），物业管理费、水、电费缴交发票等原件。甲方须在2016年6月13日前交给乙方，连同房屋钥匙都交给乙方。五、房屋已抵押给银行，须要过户给乙方，甲方无条件要协助乙方办理房屋过户手续，过户的一切费用由乙方负担。如三次通知甲方拒不协助乙方办理过户手续，乙方不须再交6000元购房款给甲方。因甲方不配合乙方办理该转让的房屋过户或甲方原因造成无法过户。甲方所收乙方的购房款，按月利息3%计算支付给乙方。原、被告在《房屋转让协议书》上签名。当日原告交10000元作为房屋转让订金，被告立收条给原告收执。同月13日原告通过银行转款50000元给被告，被告立收条收到原告交来御景豪庭A1栋204号房屋的购房款50000元。原告从2016年6月起至2019年7月19日已缴交涉案房屋的按揭款72000元，并缴交了从2016年6月1日起至2017年12月31日止涉案房屋的物业管理费等费用。广东省深圳市福田区人民法院作出（2019）粤0304执2120-2260号执行裁定书，冻结、扣划、提取被执行人朱俊林、李远秋等141人的银行存款及其它款项，或查封、扣押其等值财产，以清偿本案债务。2019年7月1日福田区人民法院以（2019）粤0304执2170号之一协助执行通知书，向电白区不动产登记中心发出协助执行通知，查封被执行人李远秋（身份号码：440************341）名下位于茂名市电白区**********************的房产[不动产权证书号：粤（2017）电白区不动产权第0005865号]。查封期间从2019年7月1日至2022年6月30日止。杨嘉欣以房屋已向李远秋购买为由，向深圳市福田区人民法院提出执行异议，要求解除已查封的涉案房屋。福田区人民法院经审查，2019年11月20日作出（2019）粤0304执异794号执行裁定书，裁定驳回案外人杨嘉欣的异议请求。原告要求与被告解除《房屋转让协议书》及退回购房款等费用无果，诉至本院，要求办理。另查明，原告从2016年9月20日至2019年7月19日共交涉案房屋36期按揭款，每期2000元，合计72000元。物业管理费、分摊费2848元。本院认为，涉案房屋出卖人被告李远秋将位于茂名市电白区**********************所有权转移给买受人原告杨嘉欣，原告支付涉案房屋价款的合同，本案案由为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订《房屋转让协议书》，被告将涉案的房屋以66000元转让给原告，原告已依约支付购房款60000元，剩余款6000元，被告办理房屋过户手续给原告，原告付清余款给被告。被告李远秋因拖欠平安银行股份有限公司深圳分行借款不按期偿还，广东省深圳市福田区法院判决生效查封执行涉案的被告位于御景豪庭A1幢204房，且原告提出案外人执行异议被福田区法院裁定驳回，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项当事人可以解除合同的情形。原、被告签订的《房屋转让协议书》由于被查封执行处理，原、被告没法履行，原告主张解除《房屋转让协议书》，本院予以支持。涉案房屋无法办理过户手续，是由于被告的原因造成，被告应承担违约责任，《房屋转让协议书》第五条约定：……因甲方（即李远秋）不配合乙方（即杨嘉欣）办理该转让的房屋过户或因甲方原因造成无法过户，甲方所收乙方的购房款，按月利息3%计算支付给乙方。该约定是原、被告真实意思表示，可以支持，但约定月利息按3%，已超过法律规定的计息范围，应按月利率2%计算，原告主张按月利率2%计算，本院予以准许。房屋的转让款应包括已付的房屋款60000元和原告已支付银行的按揭款72000元，其中60000元从2016年6月13日起计付；原告支付房屋的按揭款，从始交款起至最后一期共72000元，主张从已交的最后一期计起，即从2019年7月20日起计至付清购房款止。由于被告的原因造成《房屋转让协议书》无法履行，被告应承担不履行合同的违约责任。原告要求被告追回原告已交的物业管理费、分摊费共2848元，本院亦予以支持。被告不到庭，视其放弃抗辩权利，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十五条、第一百三十四条第一款第（七）项和《中华人民共和国诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、判决原告杨嘉欣解除与被告李远秋签订的《房屋转让协议书》，限被告李远秋在本判决发生法律效力起十五日内返还购房款132000元及利息（利息按月利率2%计算，其中60000元从2016年6月13日计起，72000元从2019年7月20日计起，60000元和72000元均计至被告返还清款项之日止）；二、判令被告李远秋在本判决发生法律效力起十五日内返还物业管理费、分摊费共2848元给原告杨嘉欣。如果被告李远秋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2062.47元，由被告李远秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 邵健鹰二〇二〇年十一月二十三日法官助理 谭 棉书 记 员 车欣霞