福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3517号 上诉人（原审被告）：江霜，女，1971年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林秋红，福建商启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵娟娟，福建商启律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李小榕，女，1977年9月19日出生，汉族，住福建省连城县。 原审原告：王华民，男，1974年8月21日出生，汉族，住福建省连城县。 上诉人江霜因与被上诉人李小榕、原审原告王华民房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0206民4138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江霜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李小榕一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。2014年4月24日,李小榕、王华民作为甲方,江霜丈夫毛某作为乙方,签订一份《投资抵押合作协议》,协议约定,为支持甲方公司开展夜景ＬＥＤ和艺术馆业务发展需要,甲方将讼争房屋的产权和XX苑Ｂ区的新萌现代艺术馆的管理使用权以及四部汽车（奔驰Ｓ级闽Ｄ2××××奔驰Ｅ级ＭＦ990宝马ＭＩＮＩ闽ＤＮ××××君威闽Ｄ5××××）抵押给乙方,乙方提供500万元的资金额度给甲方作为公司开展业务使用,甲方根据业务需求向乙方提出资金使用借款计划,乙方负责提供资金支持等等。协议签订当日，双方办理了讼争房屋的二押手续，抵押担保200万元。之后，毛某通过江霜根据王华民的要求出借款项。2014年7月1日，李小榕、王华民出具《借条》确认收到毛某出借本金331万元，利息月利率3分。2014年7月24日和2014年8月1日，李小榕、王华民又另行向江霜借款45万元和47.5万元。2015年5月18日前，李小榕、王华民因自身债务缠身又无力偿还，鉴于对讼争房屋的情感恐被司法查封拍卖，遂主动向江霜提出将讼争房屋出卖给予江霜，由于当时讼争房屋已抵押担保借款200万元给予毛某，就与江霜及毛某协商由江霜支付银行剩余全部按揭款作为购房款，又拜托江霜及毛某尽快过户，鉴于对该房屋的情感又认为自身经济会越来越好允许其两年内可回购。江霜基于已出借4235000元给予李小榕、王华民，遂同意。2015年5月18日，江霜根据双方口头约定的购房款2609860元转至李小榕账上让李小榕偿还银行剩余全部按揭款，并于2015年5月19日办理过户手续自行承担相关过户费用。就此，截止2015年5月18日，江霜及毛某已提供资金6844860元给予李小榕、王华民。2015年5月19日，江霜与李小榕为了办理过户手续签订的《存量房买卖合同》仅是形式合同，并非双方实际交易情况。2015年6月1日，毛某与王华民签订《协议》约定相关回购事宜。事后，李小榕、王华民的经济情况并未如他们自认为越来越好，反而多起官司、巨额债务缠身。而且李小榕、王华民在群里诽谤江霜。基于此，江霜及毛某要求与李小榕、王华民理清所有事宜，遂2017年1月18日在上饶商会会长李某的办公室双方结算相关事宜，当时包括江霜、李小榕、王华民共10人左右在场，江霜及毛某要求李小榕、王华民偿还借款331万并支付自2014年7月1日起的利息（按月利率3%暂计2017年1月18日约3028650元）及2014年7月24日和2014年8月1日两笔借款92.5万元，2015年5月18日支付的购房款2609860元，及尚欠的投资款50万等进行结算（共计约10459510元），由于李小榕、王华民根本无力偿还，遂提出放弃回购讼争房屋，并提出房屋已涨价，迫于无奈江霜及毛某就让李小榕、王华民进行充抵后，江霜及毛某提出仍需偿还150万元，在见证人李某的调和下，最终李小榕、王华民确认偿还毛某130万元，由俞慧明对其中30万元进行担保。然后，李小榕、王华民草拟《还款协议书》给予毛某签订，虽李小榕未签订《还款协议书》，但李小榕当时本人在场没有异议，并在另案（2017闽02**民初7131号）李小榕是予以认可。综上所述，一审查明事实不清，简单以《存量房买卖合同》约定的房价155万元与回购价540万元之间存在巨大的差距,认定明显不符合常理,且显失公平是错误的。更有甚者，无视生效法律文书即（2017）闽0206民初7131号《民事判决书》确认的李小榕及王华民均对2017年1月18日签署《还款协议》真实性没异议的事实，错误认定江霜没有证据证明李小榕参与了该还款协议的协商并放弃了剩余购房款的主张,也没有证据证明剩余购房款在签订还款协议时进行了抵充。 李小榕答辩称，不同意江霜的说法。江霜抵押的款项与本案无关。抵押合同是夜景合作协议的一部分，且时效已经过了。总之，江霜所陈述的事实与本案无关，且李小榕不清楚。 王华民述称，1、江霜提交的证据与本案无关。2、王华民、李小榕与江霜是合作关系，截至2017年1月，王华民已经累计支付1670余万元，至今未结算。3、房屋买卖合同，是独立的法律行为，江霜一直未支付剩余房款155万元。4、原审判决正确，请二审法院予以支持。 李小榕、王华民向一审法院提起诉讼，请求判令：江霜立即向李小榕、王华民支付购房款1550000元，并按每日万分之三向李小榕、王华民支付自2015年5月19日起至实际付款之日止的逾期付款违约金。 一审法院认定事实：李小榕与王华民于2000年3月10日登记结婚?李小榕与王华民于2015年8月27日在民政局协议离婚,民政局留存的《离婚协议书》约定双方无共同财产分割,所有的债权债务由王华民享有和承担等?江霜与毛某于2001年12月30日登记结婚?2014年4月24日,王华民?李小榕作为甲方,毛某作为乙方,签订一份《投资抵押合作协议》,协议约定,为支持甲方公司开展夜景ＬＥＤ和艺术馆业务发展需要,甲方将位于厦门海峡社区二期XX栋XX室的产权和XX苑Ｂ区的新萌现代艺术馆的管理使用权以及四部汽车（奔驰Ｓ级闽Ｄ2××××奔驰Ｅ级ＭＦ990宝马ＭＩＮＩ闽ＤＮ××××君威闽Ｄ5××××）抵押给乙方,乙方提供5000000元的资金额度给甲方作为公司开展业务使用,甲方根据业务需求向乙方提出资金使用借款计划,乙方负责提供资金支持,乙方资金投资回报率:按照年回报率60%作为回报,按月支付,甲方应确保乙方的资金安全,如果甲方未能及时支付利息,乙方有权出售或者转让甲方抵押的物业,具体利息时间按照每笔款项借款日期为准计算利息,甲方还掉乙方的投资借款后,本合同自动取消? 2014年4月25日至2014年6月30日,毛某通过江霜的银行账户陆续向王华民转账共计3325000元,2014年7月1日,王华民向毛某出具《借条》,载明王华民因资金周转需要向毛某借到现金3310000元,月利率3%,毛某在(2017)闽0206民初7131号案件确认《借条》系前述转款的结算。 2015年5月18日,江霜向李小榕转账2609860元,同日李小榕收取该款项的账户归还招商银行贷款本息共计2609860元? 2015年5月19日,李小榕与江霜签订《存量房买卖合同》,约定:李小榕将址于厦门市思明区××北里××号××室的房产出售给江霜,建筑面积154.2平方米,房产成交价1550000元,江霜应向李小榕支付定金200000元,应于2015年5月19前支付购房款1350000元;双方于本合同签订之日起90日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续?该合同第十三条“违约责任”约定，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之3向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。 2015年6月1日,王华民与毛某签订一份《协议》,约定王华民可于两年时限内回购讼争房产,回购价为5400000元,超出回购时限的视为王华民放弃回购权利? 2017年1月18日,毛某作为债权人、王华民作为债务人、案外人俞慧明作为担保人,签订一份《还款协议》约定,王华民欠毛某债务截止2017年1月18日止总金额为1300000元,王华民不再回购海峡国际社区XX栋XX室和惠安一套房子面积95平方米。1300000元王华民在一周内从深圳高力特公司支付毛某1000000元用于偿还毛某债务,剩余300000元由俞慧明担保半年内付清;王华民在10天之内把房子交给毛某,本协议生效后,原房屋回购协议及之前签订的所有借款协议和各种协议全部作废,王华民不欠毛某任何款项? 2018年6月26日，本院作出（2018）闽0206民初3648号民事判决，经该案审理认定事实：2017年3月1日，案外人洪某的配偶与毛某、江霜签订《房屋买卖合同》，洪某夫妻以9550000元购买讼争房产。2017年5月18日，李小榕委托律师向江霜、毛某发出律师函，要求回购讼争房产，江霜、毛某委托律师回函称，对方已于2017年1月18日放弃回购，故无权要求回购。2017年5月22日，江霜与洪某签订《存量房买卖合同》，同月25日房产转移登记至洪某名下。该判决已生效。 2017年8月10日本院立案受理毛某诉王华民?李小榕?俞慧明合同纠纷一案,本院于2018年2月6日作出(2017)闽0206民初7131号民事判决,判决认定:2014年4月25日至2014年6月30日,毛某通过江霜的银行账户陆续向王华民转账共计3325000元,2014年7月1日,王华民向毛某出具《借条》,载明王华民因资金周转需向毛某借到现金3310000元,月利率3%,毛某确认《借条》系前述转款的结算；毛某与厦门辉锐光电科技有限公司(法定代表人为王华民)以及成都市海德光电科技有限公司自2015年10月7日起存在夜景项目合作关系,各方先后于2015年10月7日?2016年2月27日?2017年12月27日签订夜景项目合作协议书及补充协议,并委托江霜作为合作项目资金监管方,以及2017年1月18日毛某与王华民?俞慧明签订《还款协议》等事实,并判决：王华民、李小榕应偿还毛某欠款1300000元及利息等。 一审法院认为，本案系因李小榕与江霜之间的房屋买卖合同关系引发的房屋买卖合同纠纷。争议的焦点在于双方约定的房产价格及江霜是否已经足额支付购房款。 关于双方约定的房产价格问题。李小榕主张房产价格为4159860元，包括江霜偿还讼争房产的银行按揭款以及存量房买卖合同约定的1550000元购房款。江霜抗辩双方约定的房产价格为1550000元。本院认为，一是2015年5月19日李小榕与江霜签订存量房买卖合同后不到一个月，2015年6月1日王华民与毛某即签订一份《协议》,约定王华民两年内回购价为5400000元，若李小榕与江霜约定的出售的价格为1550000元，则与回购价格之间存在巨大的差距，明显不符合常理，且显失公平。二是讼争房产面积154.2平方米，江霜2015年5月购买后，于2017年3月1日以9550000元的价格出售给案外人，2015年5月价格为1550000元明显与房产的市场价格不符。三是江霜于2015年5月18日向李小榕支付2609860元，李小榕收到该款后用于偿还讼争房产的银行按揭贷款。李小榕主张该款项系购房款的一部分，用于提前偿还银行按揭贷款以解除抵押。江霜抗辩该款项中的1550000元系用于支付讼争的购房款，剩余部分系其他款项。因江霜没有提供证据证明该款项除1550000元以外的剩余部分的款项性质，且该款项金额与银行贷款金额一致，应认定该款项系江霜支付的用于提前偿还讼争房产的银行贷款以解除抵押，属于讼争房产购房款中的一部分。综上，本院采信李小榕关于双方约定讼争房产价格为4159860的主张。 关于江霜是否已经足额支付购房款问题。王华民与毛某于2017年1月18日签署《还款协议》时，李小榕与王华民已经离婚，江霜没有证据证明李小榕参与了该还款协议的协商并放弃了剩余购房款的主张，江霜也没有证据证明剩余购房款在签订还款协议时进行了抵充，现江霜无法证明其支付了剩余的购房款1550000元，本院认定江霜尚有剩余购房款1550000元未支付，李小榕主张江霜支付1550000元购房款本院予以支持。江霜未及时支付购房款构成违约，李小榕主张按照合同约定支付逾期付款违约金，有合同依据，本院亦予以支持。王华民并非讼争《存量房买卖合同》的一方当事人，王华民与江霜之间不存在房产买卖合同关系，根据合同相对性原理，其主张江霜支付讼争房产的购房款，没有合同依据，本院不予支持。讼争购房款是否为夫妻共同财产，应如何分配问题，与本案不属于同一法律关系，王华民与李小榕可另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、江霜应于本判决生效之日起十日内支付李小榕购房款1550000元及逾期付款违约金（以1550000元为基数，按每日万分之三，自2015年5月19日起计至实际付款之日止）；二、驳回王华民的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费21774元，由江霜负担。 二审中，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。同时，江霜认为一审判决遗漏查明其在上诉中陈述的事实。 二审中，江霜提交三组新证据：1、借款协议、厦门市房地产抵押合同、厦门市房地产抵押权登记申请表、二押声明、同意交易声明、李小榕、王华民身份证、户口本复印件、毛某身份证复印件、房地产价值确认书、厦门市土地房屋权证（厦国土房证第XXXX3号），证明2014年4月24日，李小榕、王华民将讼争房屋抵押担保给予毛某借款200万元。2、DCC储蓄活期明细查询、个人客户账户明细清单，证明2014年7月24日和2014年8月1日，李小榕、王华民又另行向毛某借款45万元和47.5万元。3、法律文书:?（2015）思执字第3438-2号；?（2016）闽0206执3210号之一；?（2016）闽0206民初3873号；④（2018）闽02民终819号。⑤（2018）闽0502执909号之一；⑥（2017）闽0205民初9号；⑦（2018）赣11民再33号。⑧（2018）闽0206执2425号之一；⑨（2019）闽0205民初283号；⑩（2019）闽0203民初3997号；?（2019）闽0322民初2954号。?（2018）闽0203执3463号之一；?（2020）闽0203执2003号之一，证明本案讼争房屋交易的背景情况：?2015年5月18日前，李小榕、王华民债务缠身并已被强制执行（详见（2015）思执字第3438-2号《执行裁定书》）；?2017年1月18日协商结算签订《还款协议书》前，李小榕、王华民基于债务缠身，无力偿还毛某高达1000多万的借款及利息提出将讼争房屋进行充抵借款和利息，不再回购，毛某迫于无奈只能同意。 李小榕质证认为，证据1中抵押合同的有效期是从2014年4月24日至2015年4月23日，房屋购买时间是2015年5月19日，抵押时间已经过了，且抵押合同款项是含在夜景合作的一部分。不认可证据1、2的证明对象。认可证据3的真实性，但此与本案无关。 王华民质证认为，证据1抵押合同已经过期，房屋买卖是2015年5月19日，不能证明其证明对象。证据2的款项是合作资金，不是购买房屋的款项，时间上完全对不上。认可证据3法律文书的真实性，但与本案无关。并且房屋购房在前，（2015）思执字第3438-2号《执行裁定书》在后，所以不认可其证明对象，且这个执行裁定项下债务已经与对方和解。 王华民于二审中提交41页转账记录及银行回单，证明汇给江霜12181055.52元，用以证明其与江霜的合作关系。 江霜质证认为，对王华民提交的证据的真实性无异议，但此与本案无关。证据中均有付款时间及用途明确，都是用于公司的合作项目。当时夜景工程项目是王华民跟周海明合作，他们二人谈不拢后，王华民就与江霜合作，王华民所提供证据上的款项是用于支付夜景工程的支出，与本案无关。 李小榕对王华民提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 二审庭审中，江霜申请证人廖某、吴某出庭作证。廖某就2017年1月18日李小榕、王华民签还款协议的过程陈述称，是有达成一个协议，好像是房子拿去抵债。是李小榕、王华民自己去打印的协议。李小榕后来说有事要出去，是否签字其不清楚，还款协议后面拿给谁了其也不清楚。吴某就2017年1月18日李小榕、王华民与江霜达成还款协议的过程陈述称，上饶商会会长当天组织双方当事人调解，其是局外人，在边上看。经过会长组织，双方最后达成130万的还款协议。具体怎么调的其不清楚。当时协议应该是王华民打印的，李小榕开始是与王华民在一起，后面发生短暂的争吵。后来王华民在电脑上起草协议，后来李小榕还在不在，其没太注意。 江霜质证认为，两位证人的证言是真实的，结合（2017）闽0206民初7131号案，可以确认李小榕与王华民对还款协议是认可的，还款协议是李小榕与王华民的真实意思。 李小榕质证认为，其一直在现场，其不同意还款协议。 王华民质证认为，两个证人虽然在场，但从证人陈述可知证人不清楚双方协商过程的具体内容，所以两个证人的证词与本案无关。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕江霜的上诉请求进行审理。 江霜与李小榕、王华民就双方达成买卖讼争房屋的意思表示并无异议，双方争议的焦点是购房价格及江霜是否已支付完毕。江霜于一审中称双方约定的购房价格是155万元，其支付的2609860元中，155万元是购房款，其余款项系其他款项，但其未提供证据证明该其他款项的具体用途；而二审上诉中，江霜改称双方口头约定的购房款是2609860元。李小榕、王华民称双方约定的购房价格是剩余的房屋按揭款2609860元，加上合同约定的155万元，共计4159860元。本院认为，1、虽然本案审理过程中未对讼争房屋于2015年5月期间的价格进行评估鉴定，但从双方约定的李小榕、王华民回购讼争房屋的价格为540万元，以及2017年5月江霜以955万元售出讼争房屋来看，江霜陈述的讼争房屋的购房价格155万元或2609860元，均明显偏低，李小榕、王华民陈述购房价格为4159860元更具合理性。2、江霜于一审、二审中一再陈述讼争房屋之前已作为向毛某借款的抵押物，李小榕、王华民售房之前已欠毛某423.5万元及利息，但此与售房价格无必然联系，无法以此证明双方约定的购房价格就应该偏低，应该是155万元或是2609860元。3、一套房屋一次只能有一个购房价格，江霜一审称是155万元，二审称是2609860元，其对讼争房屋的购房价格于一、二审中的陈述完全不一致，其陈述不具可信度。4、双方购房时间是2015年5月，江霜陈述其当时已一次性付清购房款。李小榕、王华民与江霜、毛某结算双方债权债务时间是2017年1月，且协议中只明确不回购讼争房屋，王华民应向毛某交付讼争房屋，并未涉及房屋价格及是否已付清或是否已充抵等。因此，不管李小榕有没有认可双方结算协议的内容，江霜以该结算协议上诉称李小榕、王华民当时提出其放弃回购，并提出房屋已涨价，迫于无奈，江霜、毛某就让李小榕、王华民进行充抵借款和利息，此与其陈述2015年当时已一次性付清购房款相互矛盾，本院无法采信。5、江霜于2015年支付了2609860元后，没有证据证明其已支付剩余购房款155万元。综上，一审认可李小榕、王华民主张的讼争房屋购房价格为4159860元，认定江霜尚有155万元未支付，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。江霜的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21774元，由江霜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年十一月十九日 书记员（ 陈 源 ） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。