云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云执异95号案外人：刘贵,男,汉族,1972年3月22日生，住浙江省乐清市。委托代理人：段继骧，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。案外人：虞微丹,女,汉族,1977年11月18日生，住浙江省乐清市。委托代理人：段继骧，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。案外人：云南亿江电器有限公司。住所地：云南省昆明市经开区。法定代表人：刘贵。委托代理人：段继骧，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。案外人：云南德开电器集团有限公司。住所地：昆明市官渡区关雨路。法定代表人：刘赞。委托代理人：段继骧，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：王嘉庸，男，汉族，1990年11月25日生，住云南省昆明市北市区。被执行人：云南金福地房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路。法定代表人：陈春蕊，该公司经理。被执行人：云南海运房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路。法定代表人：陈春蕊，该公司经理。被执行人：陈春蕊。女，汉族，1977年3月16日生，住云南省昆明市。被执行人：陈为民，男，汉族，1969年1月25日生，住云南省昆明市。被执行人：崔玉婷，女，白族，1984年4月26日生，住云南省昆明市。本院在执行王嘉庸申请执行陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案中，案外人刘贵、虞微丹、云南亿江电器有限公司、云南德开电气集团有限公司对执行标的金福地小区××、××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘贵、虞微丹、云南亿江电器有限公司、云南德开电器集团有限公司提出异议称，请求法院中止对被执行人云南金福地房地产开发经营有限公司开发建设的金福地小区××、××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。其事实及理由如下：2011年11月11日，案外人与云南金福地房地产开发经营有限公司，云南海运房地产开发经营有限公司签订《房屋抵偿供货款协议》，约定案外人购买云南金福地房地产开发经营有限公司开发的金福地花园项目X栋X层XXX号-XXX号共九套房屋，购房价款合计3853979元，其中255万元购房款以案外人对云南省金福地开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司的应收开关供货款冲抵方式支付，剩余130万购房款差额由案外人在签约当日向云南省金福地开发经营有限公司补足支付。当日，案外人已依约向云南金福地房地产开发经营有限公司另行补足支付了购房款差额130万元，云南省金福地开发经营有限公司出具了《收据》，注明收到“房款（x-xxx至xxx：130万元”。2012年12月5日，案外人根据云南省金福地开发经营有限公司通知到现场一并办理完成了购买前述金福地花园项目X栋X层XXX号-XXX号共九套房屋的签约和交房手续，包括不限于：与云南金福地房地产开发经营有限公司签订了书面《商品房购销合同》，由云南金福地经营开发有限公司出具了购房款全额付清的《购房费用计算单》和《收据》，向云南金福地房地产开发经营有限公司缴清了配套设施费、契税、印花税、维修基金、产权登记费、配套费、门禁卡、各项接房费用，云南金福地房地产开发经营有限公司向案外人交付了房屋，并提供了《商品房质量保证书》。接房当日案外人还与昆明佰利物业管理有限公司签订了金福地花园业主手册，并交纳了2012年12月、2013年全年的物业费、高层电梯运行费，高层二次加压费、垃圾清运费，各项物业管理费用。此后，案外人对该九套房屋进行了装修、打通，持续使用至今已七年有余，但云南金福地房地产开发经营有限公司仅在2012年12月7日完成了前述九套房屋中XXX号至XX号七套房屋的合同备案。此后，经案外人一再催促，金福地公司至今未为案外人办理完成XXX号、XXX号房屋的合同备案，也未为案外人办理九套房屋的产权证。近日，案外人获知云南省高级人民法院委托云南省昆明市国信公证处张贴了司法拍卖告知书，载明因王嘉庸申请执行云南金福对房地产地开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈春蕊成为名崔玉婷民间借贷纠纷一案，定于2020年7月对金福地花园27套住宅100套写字楼进行司法拍卖，其中包括前述由案外人购买的X栋X层XXX号、XXX号两套房屋。案外人认为王嘉庸申请执行的生效法律文书属于金钱债权，贵院系于2014年4月22日查封金福地花园房屋，而案外人作为贵院拟执行的登记在被执行人金福地公司名下的金福地花园小区X栋XX、XXX号房屋的买受人，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，已支付全部价款，并且非因案外人自身原因未办理备案和过户登记，案外人依法能够排除执行。为维护自身合法权益案外人依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《民事诉讼法》第227条之规定，特向贵院提出执行异议。为证明上述主张，案外人同时向本院提交了刘贵、虞微丹离婚《民事调解书》复印件一份、《房屋抵偿供货款协议》复印件一份、《抵房审批表》复印件一份、《供货合同》复印件二份、购房款收据复印件一份、《交通银行个人客户交易清单》复印件一份、《商品房购销合同》复印件二份、购房费用计算单复印件二份、购房款收据三份、金福地花园接房交费表复印件九份、代收房屋维修基金收据复印件三份、代收契税、工本费复印件收据三份、代收印花税收据收复印件三份、中国农业银行业务凭证复印件一份、《商品房质量保证书》复印件二份、物业会签书复印件二份、物业收费单据复印件若干，《商品房买卖合同备案登记表》复印件一份，用以证明其主张。本院查明，王嘉庸与陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈为民、崔玉婷的财产，限额价值1.2亿元（其中，查封、扣押、冻结被执行人陈为民、崔玉婷财产限额价值不超过5千万元）。本院在执行上述裁定时，于2014年4月22日查封了云南海运房地产开发经营有限公司位于昆明市官渡区矣六乡子君村海运花园部分房屋和部分土地使用权，其中包括金福地花园X栋X层XXX号、XXX号房屋。案件进入执行程序后，本院于2016年2月17日作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人云南海运房地产开发经营有限公司位于昆明市官渡区矣六乡子君村海运花园价值18416.77万元的房地产、车位、车库；拍卖被执行人云南金福地房地产开发经营有限公司位于昆明市官渡区广福路与昆洛路交叉口附近金福地花园价值6863.41万元的房地产。案外人刘贵、虞微丹、云南亿江电器有限公司、云南德开电器集团有限公司于2020年10月12日以其对执行标的金福地花园X栋X层XXX号、XXX号房屋享有合法权益为由提出书面异议。在异议案件审查过程中，本院于2020年10月15日就案外人购买房屋的相关情况进行询问，案外人刘丹、虞微丹及四案外人的委托代理人段继骧称，刘贵、虞微丹于2011年11月11日调解离婚，但未对婚姻关系存续期间的财产进行分割，云南德开电器集团有限公司、云南亿江电器有限公司分别是制作和销售开关电器的两家公司，分别由刘贵和刘贵的哥哥刘赞经营，由于向云南海运房地产开发经营有限公司及云南金福地房地产开发经营有限公司供开关电器的货物后，两公司未支付供货款255万元，故约定以金福地花园的九套公寓房作价抵付货款，并由云南德开电器集团有限公司、云南亿江电器有限公司补足房款130万元，虞微丹直接与云南金福地房地产开发经营有限公司签订九套公寓的《商品房购销合同》，其中七套房屋已进行合同备案，但XXX、XXX号房屋至今未备案。2012年接房后，已将上述九套公寓房进行装修、打通，并作为美容经营场所使用至今。本案的争议焦点为虞微丹是否系金福地花园的X栋X层XXX号、XXX号房的权利人，该权利是否能排除执行。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”的规定，本案中，金福地花园X栋X层XXX号、XXX号房屋登记在云南金福地房地产开发经营有限公司名下，上述房屋从物权的角度看并非虞微丹所有。其次，案外人虞微丹等四人提出执行异议排除法院对该房屋的执行应符合物权期待权保护的条件，否则执行法院有权查封该房屋，并依法采取评估、拍卖等处置措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人虞微丹等四人提交的证据材料表明：云南金福地房地产开发经营有限公司与云南亿江电器有限公司、云南德开电气有限公司签订《供货合同》、《房屋抵偿供货款协议》，云南亿江电器有限公司、云南德开电气有限公司认可由虞微丹与云南金福地房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，并补足了130万元的购房款，在本院查封之前已对房屋进行占有使用，符合《最高人民法院关于适人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护的条件。故案外人虞微丹对金福地花园X栋X层XXX号、XXX号房屋享有物权期待权，其权利能够排除本院对该房屋的执行。综上，案外人刘贵、虞微丹、云南亿江电器有限公司、云南德开电器集团有限公司的异议请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对昆明市官渡区金福地花园小区X栋X层XXX号、XXX号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 邓 玲审判员 冯 华审判员 马宝伦二〇二〇年十一月五日法官助理邹游书记员戚祥蕊