广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2825号原告：惠州市万钧物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区*************铭泰楼综合楼4层01号，统一社会信用代码：914***********510Y。法定代表人：杨万钧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩玉燕，广东广锐律师事务所律师。被告：王辉，男，蒙古族，1987年3月25日出生，住河南省淅川县*************，公民身份号码411************873。被告：李雪梅，女，汉族，1969年5月3日出生，住广东省博罗县************************，公民身份号码152************482。原告惠州市万钧物业服务有限公司（以下简称“万钧物业”）与被告王辉、李雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告万钧物业的委托诉讼代理人韩玉燕到庭参加诉讼，被告王辉、李雪梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万钧物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠2017年8月至2019年7月物业管理服务费3136.8元，水电分摊费181.7元，违约金3528.9元（违约金以欠付费用为基数，从逾期之日起，按逾期每天千分之三计算，计算至全部费用缴清之日止），以上暂合计6847.4元（暂计算至2020年2月1日）；2.本案诉讼费、公告费等由两被告承担。事实与理由：原告万钧物业于2016年6月22日与开发商惠州市龙达房产开发有限公司签订《前期物业服务委托管理合同》（以下简称“龙达公司”），合同约定由龙达公司委托原告对位于惠州市博罗县**********山塘窝九珑山立缘小区提供物业管理服务。合同约定期限自2016年6月23日起至2026年6月22日止。原告与立缘小区业主委员会于2019年7月31日签订《立缘小区物业管理交接协议》，并于2019年8月1日退出涉案立缘小区，协议约定原告有权向业主收取截至2019年7月31日的相关欠费。两被告是坐落于立缘小区4栋602号房业主。房屋建筑面积为118.86平方米。原告与被告王辉于2016年7月1日签订《前期物业管理服务协议》，协议第六条约定：物业管理服务费按面积每月每平方米1.1元收取，物业管理服务费不包括公共水费、电费，楼梯及大堂照明、路灯、景观照明、电梯、二次供水用电按实际用量由业主分摊。协议第十一条第三款约定：甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天千分之三交纳滞纳金。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，两被告从2017年8月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，原告多次催收被告均不予缴纳，两被告的行为已经构成违约。原告为维护自身合法权益，特依据相关法律法规提起诉讼，恳请法院依法判决。被告王辉、李雪梅经本院在2020年8月20日《人民法院报》G60版公告送达诉讼材料后，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未于庭前提出答辩意见和提交证据材料。经审理查明，2013年11月12日，被告王辉、案外人翟宝雪与龙达公司签订《商品房买卖合同》，约定购买龙达公司开发的博罗县************************（建筑面积为118.86平方米）。2015年12月19日，被告王辉对涉案房屋进行了验收。2017年8月22日，涉案房屋转移登记至被告李雪梅名下，产权证登记的建筑面积为118.85平方米。2016年6月22日，原告万钧物业与龙达公司签订《前期物业服务委托管理合同》，约定：由原告为博罗县**********实施前期物业管理服务；高层住宅物业管理服务费的收费标准为1.1元/平方米/月；每月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交的，按天收取所欠费用的千分之一的违约金等。2016年7月1日，原告与被告王辉签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告王辉购买的涉案房屋提供物业管理服务；高层住宅按建筑面积1.1元/平方米/月计收；转让或出租房屋时，应事先通知原告，并告知受让方与原告签订本协议，没有通知原告的，则原告有权依据本协议继续向被告王辉收缴服务费及有关费用；物业管理服务费不包含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、路灯、景观照明、电梯、二次供水用电按实际用量由业主分摊）；每月20日前应如数支付当月物业管理服务费、水电费、公共分摊费及其它费用等，未按时缴纳的，按逾期每日加收欠缴金额千分之三的滞纳金等。之后，原告依约提供物业服务，两被告未缴纳2017年8月至2019年7月的物业管理服务费3136.8元（130.7元/月×24个月）以及公摊水电费181.7元，纠纷成讼。另查明，原告于2019年7月31日与九珑山立缘小区业主委员会、惠州市智慧物业管理服务有限公司签订《立缘小区物业管理交接协议》，三方约定原告于2019年8月1日退出服务上述小区，2019年7月31日以前立缘小区物业服务相关费用由原告收取。以上事实有原告营业执照、被告王辉身份证复印件、被告李雪梅人口信息、《前期物业服务委托管理合同》、《商品房买卖合同》、立缘小区业主验房表、不动产登记信息查询结果、《前期物业管理服务协议》、未收费明细表、发票、《立缘小区物业管理交接协议》等证据及本院的庭审笔录在卷为据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业服务委托管理合同》和《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。原告依约提供了物业管理服务，被告李雪梅作为涉案房屋的新业主及物业服务实际接受者应向原告支付相应的物业管理服务费等费用。原告主张被告李雪梅未缴纳2017年8月至2019年7月的物业管理服务费以及公摊水电费的事实，有《物业服务委托管理合同》、《商品房买卖合同》、不动产登记信息查询结果、《前期物业管理服务协议》、发票等佐证，本院予以采信。现原告要求被告李雪梅支付2017年8月至2019年7月的物业管理服务费3136.8元以及公摊水电费181.7元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。被告李雪梅未依约交纳物业管理服务费，已经构成违约，应支付相应的违约金。《前期物业服务委托管理合同》约定缴纳时间为每月10日前，违约金按每日千分之一计算，《前期物业管理服务协议》约定缴纳时间为每月20日前，违约金按每日千分之三计算，后签订的《前期物业管理服务协议》可视为是对先约定条款的修正，故缴纳时间应为每月20日前。又因被告迟延交付物业管理服务费主要造成原告利息的损失，原告主张的违约金计算标准过高，且未提供证据证明其实际损失，本院酌定违约金从2017年8月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告王辉的清偿责任问题。因《前期物业管理服务协议》约定被告王辉转让涉案房屋时，应事先通知原告，并告知受让方与原告签订本协议，没有通知原告的，则原告有权依据本协议继续向被告王辉收缴服务费及有关费用。被告王辉转让涉案房屋时没有按上述约定履行相关义务，应对被告李雪梅所欠物业管理服务费、违约金及公摊水电费承担连带清偿责任。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李雪梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理服务费3136.8元及违约金（违约金以每月欠缴金额130.7元为基数，从2017年8月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从每月21日起计算相应月份的违约金）；二、被告李雪梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付公摊水电费181.7元；三、被告王辉对第一、二判项中被告李雪梅欠付的物业管理服务费、违约金及公摊水电费承担连带清偿责任；四、驳回原告惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，由被告王辉、李雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  陈晓君人民陪审员  田伟军人民陪审员  刘纯思二〇二〇年十一月九日法官 助理  曾嘉莲书 记 员  朱欣彤