广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初1974号 原告：韦虹冰，女，壮族，1986年6月8日出生,住南宁市。 被告:广西保利房地产有限责任公司，住所地南宁市青秀区朱瑾路**保利铭门，统一社会信用代码91450000768949686L。 法定代理人：李运有，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张红梅，广西南望律师事务所律师。 原告韦虹冰与被告广西保利房地产有限责任公司（以下简称保利公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭审理。原告韦虹冰、被告保利公司委托诉讼代理人张红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦虹冰向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告委托装修价款73920元（24.64平方米×3000元/平方米）；2.依法判决被告退还房屋装修款280799.08元；（以上两项合计354719.08元）3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月29日与被告签订一份《商品房买卖合同》购买被 -2- 告开发的位于南宁市，该商品房买卖合同约定建筑面积136.26平方米，其中套内建筑面积111.62平方米，分摊的共有共同建筑面积24.64平方米。双方签订的商品房买卖合同约定，按套内建筑面积计价，该商品房单价为人民币每平方米8697.02元，总价款970761元，并约定分摊的共有建筑面积的购买费用已计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。该合同约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。合同未尽事项，可由双方约定后签订补立协议（附件六），补充协议作为本合同的重要组成部分，具有法律效力，本合同的相关约定与补充协议的约定不一致的，以补充协议的约定为准。原告与被告签订的商品房买卖合同附件三，已明确了原告购买的“保利心语”5＃楼住宅装饰、设备标准（毛坯交付）为：一、公共部分。入户大堂。地面铺砖，墙面局部贴砖，避部吊顶、涂料。外墙：外墙米涂料。二、室内部分。内墙：混合砂浆。顶棚：结构楼板。室内地面：结构楼板清理干净。门：钢质入户门，户内门预留门洞，阳台门为铝合金玻璃门（无纱）窗：铝合金窗（无纱）阳台栏杆：金属栏杆。卫生间：卫生间沉箱回填由业主自理。给水：给水管道入户，户内预留接口。排水：厨房、卫生间的排水管只安装排水立管，预留排水口。供电：一户一表，户内设总配电箱。燃气：燃气管道到户（业主可自行向燃气公司申报开通）安防：户内设可视对讲分机一台。原告与被告签订的附件六《合同补充协议》第二条约定：“买受人在签订《商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况。出卖人展示的示范单位（样板间）模型及宣传资料仅供参考，不构成合同内容，不能作为确认该商品房存在质量问题或者不符合规划设计条件的证据，交付买受人的商品房的装饰项目以本合同（附件三）或买受人向出卖人提供的相关函件或双方达成的其他文件所列标准为 -3- 准。”该合同补充协议还约定了付款方式及期限，原告选择一次性付款，买受人在签订本合同时一次性付清合同价款（970761元）第十条就有关装修项目补充内容：“①样板间仅作为展示使用，非交房标准，买受人购买房屋的装修项目以附件三为准。”②住宅内的各类建材及装饰设备与附件三相符。如有质量问题按《质量保证书》相关条款处理。有保修期的精装修产品，保修期从其约定。”至此，原告已全部履行了商品房买卖合同约定的全部价款的给付义务。原告购买被告开发的“保利心语”5#505号商品房后，双方于2017年8月30日签订一份《房屋装修委托合同》，由原告委托被告按《商品房买卖合同》附件的约定，将附件三标明的毛坯房进行装修。该《房屋装修委托合同》第三条约定，价款为408780元（136.26m'×3000元/m'），前述总价已包含相关税费，具体工程内容按附件装修标准要求为准。《房屋委托装修合同》签订后，原告一次性将装修价款408780元汇入被告指定的银行帐户。2019年6月被告将“保利心语”5#505号房屋交给原告，原告在不知情的情况下由保利物业服务有限公司将上述装修房屋交给原告，原告接收房屋后才得知，原告交了3000元每平方米的房屋装修款，委托被告对毛坯房进行装修，被告接受委托后，对房屋装修得十分粗糙，质量问题非常多，由专业的验房机构验收后，存在几十处的质量问题，至今，被告也未对原告及各位业主存在的装修问题进行整改。原告认为，原告购买被告“保利心语”5#505号房屋后，双方于2017年8月30日签订的是《房屋装修委托合同》，双方之间是一种委托合同关系，应受《中华人民共和国合同法》的约束。《中华人民共和国合同法》第406条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因委托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给 -4- 委托人造成损失的，应当赔偿损失。”原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件中，24.64平方的公摊已计入房屋买卖价款之中，被告再按136.26平方米收取原告每平方米3000元的委托装修价款，被告应退还原告公摊面积装修款73920元（即公摊的24.64平方米×3000元/m）。经原告委托广西天立工程造价咨询有限公司进行评估，原告所购买的南宁保利心语5#A5户型的房屋，按毛坯房的标准进行装修，装修造价只有65995.04元，折合为每平方米484.33元（65995.04÷136.26平方米）被告以每平方米3000元的价款接受委托，对原告111.62平方米的房屋（套内面积）进行装修，装修造价只有每平方米484.33元，被告应赔偿原告损失280799.08元（111.62m×2515.67元/m）。由于双方在协商上无法达成一致，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向贵院起诉，请求依法裁判。 原告韦虹冰提供的证据有：1.南宁市商品房买卖合同；2.购房发票；3.房屋装修委托合同；4.广西天理工程造价咨询有限公司工程造价鉴定意见书及查验报告；5.《南宁市住房和城乡建设局关于保利心语小区业主信访事项的答复意见书》。 被告保利公司辩称：首先，根据双方签订房屋装修委托装修合同第三条，本案涉案房屋装修是总价包干，包工包料的方式，并未有任何关于单价的规定，装修价款与涉案房屋的建筑面积没有直接关系，原告按照建筑面积按计算装修单价没有合同依据及法律依据，故原告无权要求被告退还公摊部分的装修价款。无论是双方签订的南宁市商品房买卖合同第14条及附件三，还是房屋装修委托合同的附件均有对装修标准的约定，只要被告的装修符合合同约定标准，则原告无权要求被告进行赔偿。按照房屋装修合同第八条约定，如被告装修工程确实存在质量问题，被告应当承担保修责任。从原告收房至今，原告从未向被告主张过质量问题，也未要求过被 -5- 告履行保修责任，现在原告要求直接返还装修款及索赔，没有依据，也不符合法律规定，装饰装修合同属于市场行为，原告要求退款及赔偿，明显违反双方合同约定，也有违诚实信用原则，扰乱了市场秩序，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告保利公司提交的证据：1.交付通知书；2.EMS快递面单；3.房屋交付确认单。 本案的争议焦点为：1.原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《房屋装修委托合同》是否合法有效、合同履行情况如何，哪一方当事人存在违约行为？2.被告是否存在多收原告房屋公摊委托装修价款的事实？原告主张被告退还房屋公摊面积的委托装修价款有何事实及法律依据？3.原告房屋的装修价款应如何确定？原告单方委托对其房屋进行评估的工程造价鉴定意见书应否作为本案定案依据？原告主张被告退还实际装修造价与合同约定造价之间差额的房屋装修款有何事实及法律依据？ 经庭审举证、质证，原告提交的第1-3号证据、被告提交的全部证据均真实合法，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。原告提交的第4、5号证据，本院确认其真实性和合法性，但不足以证明其待证事实，不作为本案定案的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月29日，韦虹冰（买受人）与保利公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ10115034）（以下简称“商品房买卖合同”），约定买受人购买西乡××××号保利心语5号楼五层505号房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积共136.26平方米，其中套内面积111.62平方米，分摊的共有公用建筑面积24.64平方米。该商品房属于预售房，按套内建筑 -6- 面积计价，该商品房单价为每平方米8697.2元，总金额970761元。分摊的共有公用建筑面积的购买费用已计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。合同附件三装饰、设备标准明确保利?心语5#楼住宅装饰、设备标准（毛坯交付）。 2017年8月28日，保利公司出具收据，确认收到韦虹冰涉案房屋购房款940761元。同日，保利公司出具收据，确认收到韦虹冰涉案房屋装修款408780元。 2017年8月30日，韦虹冰（甲方业主）与保利公司（乙方）就涉案房屋签订一份《房屋装修委托合同》（以下简称“装修合同”），合同主要内容为：第一条工程承包范围及内容保利心语项目5号楼505房（以下简称“标的房屋”）装修工程施工。施工内容及施工标准以本合同附件或其他约定函件、文件确定的内容和标准为准。第二条约定，竣工日期为进场开工之日起322日内。第三条约定，1.本合同总价为人民币肆拾万捌仟柒佰捌拾元（¥408780元）。前述总价已包含相关税费。具体工程内容按附件装修标准要求为准。2.承包方式：采取固定总价包干、包工包料的方式。第五条约定甲方在本合同签订时已知悉并确认本装修工程的装修标准、设计方案以及价格（含定价背景），本工程仅按合同附件或其他函件、文件约定的装修标准进行施工，并以其作为最终验收依据。未经乙方同意，本合同装修标准、设计方案不予变更。第七条约定，工程竣工后，乙方可口头、电话、短信、邮件、函件等方式通知甲方验收，甲方需于验收通知发出之日起15日内参与验收、同时办理验收、移交手续。甲方未在规定时间内进行验收并办理验收、移交手续的，乙方有权自行进行验收并视为甲方对乙方验收结果无异议并同意无条件接收房屋。工程竣工后，甲方未验 -7- 收擅自使用或另行装修，视为甲方对本工程验收合格。第八条约定，施工质量问题和乙方提供材料原因造成的损失，由乙方保修。装修合同的《附件：装修标准5#交付标准》中列明了客餐厅、走廊、主卧、卧室等包括天花、地面、墙面及其他配置的装修标准。 2019年5月30日，保利公司向韦虹冰发出《交付通知书》，通知其于2019年6月10日9时至17时办理涉案房屋交付手续。该通知书于2019年5月31日交邮，韦虹冰于同日签收。2019年6月10日，保利公司将涉案房屋交付韦虹冰，韦虹冰在《房屋确认签收单》上签字确认。 韦虹冰接收涉案房屋后，自行委托第三方验房机构对房屋进行验收，认为房屋存在装修质量问题，便向保利物业服务有限公司反映，但未果。其后又与涉案房屋同楼栋其他业主一起向南宁市信访局反映相关问题，南宁市住房和城乡建设局于2019年8月20日作出答复，建议其向市场监督部门反映，由市场监督部门作出相应处理。韦虹冰认为保利公司未对装修问题进行整改，2019年11月13日，向南宁市西乡塘区人民法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。后经南宁市中级人民法院指定由本院管辖本案，本院立案通知保利公司应诉后，保利公司作出前述答辩。 另查明，1.韦虹冰自行委托广西天立工程造价咨询有限公司对涉案房屋进行装修工程造价鉴定并出具工程造价鉴定意见书一份，该意见书认定南宁保利心语5#A5户型工程造价为65995.04元。韦虹冰据此认为涉案房屋实际装修造价远远低于与保利公司签订装修合同所约定的装修价格，且保利公司多收了其24.64平方米公摊面积的装修费用，并以此为由要求保利公司退还装修差价及公摊面积的装修费用，但保利公司对该鉴定报告不予认可，并表示如果原告认为有质量问题，应当按照合同约定来要求保修； -8- 2.庭审中，韦虹冰认可其自2019年11月份入住涉案房屋至今，其已将墙面重刷，并更换了厨房厕所的门，阳光房已装了玻璃、窗户和防盗网。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《房屋装修委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行各自义务。 关于被告是否存在多收原告房屋公摊委托装修价款的事实、原告主张被告退还房屋公摊面积的委托装修价款有何事实及法律依据的问题。原、被告签订的装修合同中已明确约定承包方式采取固定总价包干、包工包料的方式，原告一次性支付装修总价款408780元，该价格并未区分套内面积与公摊面积计算，也未对每平方米装修单价进行约定，且原告作为完全民事行为能力人，在与被告签订装修合同时已知悉并确认本装修工程的装修标准、设计方案以及价格（含定价背景）。原告主张商品房买卖合同中分摊的共有公用建筑面积的购买费用已计入套内建筑面积销售单价内，不应再另行计价，但被告将24.64平方米公摊面积的装修费用计入装修总价款，故被告应将该公摊面积的装修费用（计算方式：装修总价款408780元除以建筑面积136.26平方米所得每平方米3000元装修单价，乘以24.64平方米公摊面积）予以退还，不符合合同约定及法律规定，室内家居装修作为一个整体工程，无法单独划分共有公用建筑面积与套内建筑面积计算价款，不符合生活常理和市场规律，故本院不予支持。 关于原告单方委托对其房屋进行评估的工程造价鉴定意见书应否作为本案定案依据、原告主张被告退还实际装修造价与合同约定造价之间差额的房屋装修款应否支持的问题。原告自行委托第三方机构对涉案房屋装修价值进行了评估鉴定，并依据该评估报告上评估值低于合同约定的装修价值要求被告退还装修差价，该评估报 -9- 告系原告单方所做，虽然评估值低于合同约定的装修价值，但评估价值只是反映评估时的成本价值，装饰装修服务属于附着于买卖房屋上的商品，该商品的形成是由房屋开发商、装修公司、材料商等各方分工劳动所形成，其在出售过程中会包含各方的预期利润，最后反映到双方签订的装修合同约定的装修价格是根据市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。且被告所收取的装修款并未超过南宁市住房保障和房产管理局所规定的装修价格。双方签订的装修合同是双方真实意思表示，合同已明确约定装修总价款，原告也已入住涉案房屋，并对涉案房屋局部进行装修，即便现在进行鉴定，已无法反映涉案房屋的装修价格，故原告单方委托第三方所做涉案房屋装修价格评估报告无法作为本案定案依据，原告诉请被告退还装修款差价，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告韦虹冰的全部诉讼请求。 案件受理费6621元（原告已预交），由原告韦虹冰负担。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照 -10- 对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  粟少清 人民陪审员  何治荣 人民陪审员  郭开合 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  朱 颜 书 记 员  李 谢