黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1980号上诉人（原审原告）：董绍杰，男，1950年7月3日出生，汉族，无业，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。被上诉人(原审被告)：大庆溪莲房地产开发有限公司，住所地杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特镇思歌腾路文启街西城巷**。法定代表人：王时刚，董事长。委托诉讼代理人：张梦实，黑龙江李易桐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴红波，女，1971年7月13日出生，汉族，溪莲房地产公司业务经理，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。上诉人董绍杰因与被上诉人大庆溪莲房地产开发有限公司（以下简称溪莲公司）、吴红波合同纠纷一案，不服黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2020）黑0624民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人董绍杰、被上诉人溪莲公司委托诉讼代理人张梦实、被上诉人吴红波到庭参加诉讼调查。本案现已审理终结。董绍杰上诉请求：撤销黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2020）黑0624民初877号民事判决，依法改判第一项中利息为自2019年10月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期利息，并在此基础上增加50%罚息，直至付清为止；并判决被上诉人溪莲公司按抵顶房屋价款400168.24元给付上诉人并承担该价款一倍的违约责任赔偿；判令本案受理费由溪莲房地产公司承担。事实与理由:一、原审认定事实错误。上诉人和被上诉人签订的《和解协议》是上诉人购买被上诉人开发建设的商铺合同的继续，是有效的商品房买卖合同，被上诉人应该全面履行自己的义务，但现在被上诉人无法为上诉人办理房屋过户手续，致使合同目的无法实现。一审法院认定被上诉人违约，但没有判决承担违约责任错误。二、原审适用法律错误。原审认定被上诉人违约就应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合法纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定判决，而原审依据《合同法》和《民事诉讼法》的规定判决错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条、29条的规定及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和金融部门关于逾期付款的相关规定，应该从2019年给付逾期利息，并加50%罚息。综上，请求支持上诉请求。溪莲公司辩称，一、上诉人主张《和解协议》是上诉人购买溪莲公司开发建设的商铺合同的继续没有事实及法律依据。上诉人与被上诉人在2014年5月11日签订《认购协议书》，在溪莲公司购买一层1024、1025号商铺两处，并支付227420.00元价款，该认购协议是否属于商品房买卖合同不是本案审理对象，且2017年12月18日双方解除合同并签订《退铺协议》时，原《认购协议》已经解除。2019年1月7日，是基于《退铺协议》提起的诉讼，2019年5月8日重新达成《和解协议》，对民事权利义务重新约定，其中将案涉商铺抵顶给上诉人属于代物清偿协议，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合法纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定。二、上诉人主张给付抵顶房屋价款400168.24元不成立。《和解协议》中没有关于违约责任的约定，溪莲房地产公司已将抵顶房屋交付给上诉人，且上诉人已经对外出租并收取租金，至于迟延履行的情形，该抵押已经解除，房屋可以随时过户给上诉人。三、《和解协议》约定购铺余款17万元由溪莲公司在2019年10月30日前一次性给付，并未约定逾期利息，后期，上诉人与被上诉人协商分期给付，上诉人一方实际接受被上诉人的履行方式并未提出异议，视为对合同的变更，上诉人主张逾期利息没有依据。罚息是对贷款逾期者的惩罚，上诉人不是金融机构，该项主张没有依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。吴红波称，上诉请求并未涉及吴红波，吴红波不是合同主体，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董绍杰向原审法院起诉请求：1.判令被告立即给付原告购买商铺余款130000元；2.判令被告按抵顶房屋双倍价款给付原告800336.48元。一审法院认定事实：2019年5月8日，原告董绍杰与被告溪莲公司签订了一份《和解协议》，原告和被告溪莲公司委托代理人吴红波在协议上签字确认。该协议约定的主要内容：“一、解除甲（董绍杰）乙（溪莲公司）双方签订认购商铺协议；乙方已经付给李志萍（系甲方的儿媳）的42000元归甲方所有。二、乙方用坐落于溪莲尚品一号楼第十二门商服（26.35平方米）抵顶给甲方，过户费用由乙方负责，现该房屋租赁给风力发电，租金归甲方所有。过户时间定于2019年7月1日前。三、余款170000元，乙方于2019年10月30日前一次性给付甲方。”现原告认为，二被告违背《和解协议》第二、第三条的规定，没有如期为原告办理抵顶房屋过户手续和给付购房铺余款。且经调查，该抵顶房屋产权证上写的是第二被告名字，且该房抵押给第三人，还被市区其它法院三轮扣押，致使原告不能实现合同目的，因此诉至法院，提出以上诉讼请求。经查，1.该协议第一项已履行完毕，双方没有争议；2.协议签订当晚，被告溪莲公司即把溪莲尚品一号楼第十二门商服交付给原告，原告收到房屋之后将该房屋向外进行了出租；3.被告溪莲公司分别于2019年11月5日、2019年12月5日、2020年1月14日、2020年2月分四次共给付原告40000元，尚欠原告130000元未给付。一审法院认为，原告董绍杰与被告溪莲公司签订的《和解协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。一、关于原、被告在履行协议过程中哪一方违约的问题。1.该协议第一项，已履行完毕，双方均没有争议，因此双方均不存在违约的情形；2.该协议第二项，被告溪莲公司已将抵顶房屋交付原告，原告已将该房屋向外出租并收取了租金。但被告溪莲公司在约定的时间未协助原告办理过户手续，构成根本违约。庭审中，被告溪莲公司表示可以尽快配合原告过户，表明溪莲公司可以继续履行合同。3.该协议第三项，约定还款时间到期后，原告分四次收取了被告溪莲公司的40000元，足以证明双方在履约过程中，变更了原协议约定的款项交付方式。如原告不同意这种分期给付的方式，可依据协议约定向被告溪莲公司主张要求其一次性给付余款；双方并未在协议中约定逾期利息，一审法院支持自起诉之日起至给付之日按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期利息；二、原告能否按抵顶房屋双倍价款主张违约金。原告要求被告支付违约金的前提是被告构成根本违约，即该违约金是就该《和解协议》提出的违约金。本案中，案涉房屋所在权人是吴红波，该房屋因被法院查封导致不能办理房屋过户手续，此是导致合同最终不能履行的主要原因，该责任应归结于被告溪莲公司。但双方签订的《和解协议》中并未对违约责任作相关约定，原告也未提交其他证据支持自己的主张，原告该项诉讼请求没有法律和合同约定的依据，一审法院不予支持。三、关于被告吴红波是否承担责任的问题。被告吴红波系以溪莲公司委托代理人的身份与原告董绍杰签订的《和解协议》，其个人并不是合同相对方，并非本案的适格被告主体，因此，对原告的诉讼请求不应承担相应的民事责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告大庆溪莲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告购房款130000元，并自2020年6月2日起按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期利息，直至付清为止；二、驳回原告董绍杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6552元，由原告董绍杰负担5503.68元，由被告大庆溪莲房地产开发有限公司负担1048.32元。本院二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审调查情况，本案争议的焦点问题主要集中在以下两个方面：一、关于董绍杰主张案涉《和解协议》的性质系商品房买卖合同，原审应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决溪莲公司按抵顶房屋价款给付董绍杰，并承担该价款一倍的违约责任的上诉请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，该司法解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。顾名思义，商品房买卖合同就是以商品房为标的物的买卖合同。而案涉《和解协议》第二条明确约定“溪莲公司用坐落于溪莲尚品一号楼第十二门商服（26.35平方米）抵顶给董绍杰”根据该约定，案涉《和解协议》第二条的性质应属于以房抵债，而非商品房买卖合同，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，上诉人的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。二、关于董绍杰主张的逾期利息及罚息的问题。本院认为，案涉《和解协议》虽然约定了给付款项时间，但在约定还款时间到期后，董绍杰实际接受溪莲公司的履行方式视为对《和解协议》中第三条履行时间的变更，故原审依据董绍杰主张时计算逾期付款利息并无不当。关于董绍杰主张的罚息，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人董绍杰的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7303.00元由上诉人董绍杰负担。本判决为终审判决。审判长 张 余审判员 金 宁审判员 李美鸥二〇二〇年十一月二十七日法官助理李维靖书记员邹鸿儒附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。