贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初5146号 原告：贵州耀辉物业服务有限责任公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关街道蟠龙大道骏逸天下**。 法定代表人：段昌隆，执行董事。 委托诉讼代理人：王世明，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪杭燕，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 被告：成亚利，女,1980年3月3日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省遵义市桐梓县。 原告贵州耀辉物业服务有限责任公司与被告成亚利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州耀辉物业服务有限责任公司特别授权委托诉讼代理人王世明，被告成亚利到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告贵州耀辉物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令被告成亚利立即支付原告物业服务费以及公摊水电费5342元，并支付违约金160.26元，诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月20日，原告与贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）签订《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》，房开公司将其开发的骏逸天下商住小区的前期物业承包给原告管理，合同期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，物业服务费按发改部门备案价格住房每月1.3元/平方米计算，商业按每月2.5元/平方米计算。从2016年7月1日起，原告负责骏逸天下2、3、4号楼物业管理。签订《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》后，原告已全面履行了合同约定的义务，被告所有的房屋位于骏逸天下3栋2201，房屋建筑面积100.22平方米，被告欠2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费和公摊水电费，经原告多次追收，被告至今未付，现提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告成亚利辩称，我于2016年2月缴纳了2016年1月7日至2017年1月7日的物业费1650元，因原告承诺交一年送一个月，故我的物业费应从2017年3月起算；物业公司和房开公司未退还我燃气费；地下车库、游泳池、电梯等属于公摊面积，该公摊部分收益应属业主所有，物业无权收；业主与房开公司签订的是1.2元/平方米，而物业公司按照1.3元/平方米计算不符合法律规定，且原告诉请中有部分已超三年诉讼时效；业主与房开公司签订的合同停车费是×元；物业管理服务不到位；房产证实际面积只有99.37平方米，物业公司多收取了；我们要求更换物业公司，是物业公司不愿离开，综上我不接受原告诉求，并要求其退还燃气费。 本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，原告与房开公司签订《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》，房开公司将其开发的骏逸天下商住小区的前期物业承包给原告管理，合同期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，物业服务费按发改部门备案价格住房每月1.3元/平方米，商业按每月2.5元/平方米，由原告向业主收取。自2016年7月1日起，原告负责骏逸天下2、3、4号楼物业管理。原告举证证明其履行了小区人员来访登记、入口车辆进出记录、小区内巡逻检查、小区公共区域的卫生保洁和绿化带的养护、电梯运行日常检查、水泵巡查、污水井巡查等合同约定义务。从被告提交图片看，原告在公共设施的维护、下水道维修、以及高层楼台的垃圾清理等服务中存在瑕疵。 被告成亚利的房屋位于骏逸天下3栋2201，房屋建筑面积99.37平方米，套内面积79.94平方米。原告在2016年2月缴纳了2016年1月至2016年12月的物业费1650元。 上述事实，有原被告的当庭陈述，原告提交的俊逸天下项目前期物业管理承包合同、桐梓物业管理收费标准备案表、小区绿化环境图片、小区入户大厅及电梯过道图片、电梯运行日常检查记录表、水泵巡查签到表、污水井巡查签到表、中控室交接班记录表、耀辉物业保洁点名册、来访登记表、入口车辆进出记录表、俊逸天下业主临时出行卡发放登记台账、俊逸天下卡点人员外出每日情况登记表、物业欠费催缴通知书图片，被告提交的不动产产权登记证复印件、收款收据、照片等在卷佐证，经庭审质证，应予认定。 本院认为：原告贵州耀辉物业服务有限责任公司与房开公司签订的《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》内容不违反法律法规的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认定为前述合同合法有效，合同各方应全面履行合同义务。 被告成亚利向房开公司交纳的天然气费，应向房开公司主张权利，被告以此拒交物业服务费，理由不能成立，不予支持。根据被告与房开公司签订的《商品房买卖合同》中，被告与房开公司约定的前期物业收费价格为1.20元/平方米，包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部分共用设施设备维护费、绿化养护费、综合管理费，未明确列明是否包括公摊水电费，但是，至少证明被告是知道其购房屋所在小区存在前期物业服务，以及大部分的收费项目和标准。原告与房开公司签订的《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》后，在向桐梓县发展和改革局申请备案并获准的收费价格1.3元/平方米中，明确包含了电梯电费，结合被告不欠原告2016年1月1日至2016年12月31日物业管理费的事实，被告以相关物业服务合同及收费标准未公示为由拒不交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳。由于房开公司不承担物业管理的义务，不是物业服务相对方，若被告认为房开公司在签订《商品房买卖合同》时做出了不实承诺，被告应当另案主张权利。被告没有举证证明业主委员会依法解除了与原告的物业服务关系，被告认为原告无权向其收取物业管理费的主张，本院不予认可。 关于被告“小区电梯被原告用于广告招租，小区游泳池被原告对外经营”的辩称：经查，在原告与房开公司签订的《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》中，双方约定由原告对前述设施对外进行招租和经营五年，所得收益用于补偿原告因前业主未完全入住的物业费损失，由于此种收费涉及全体业主利益，应由全体业主或业主委员会另案主张，对被告该项辩解，本院不予支持。 关于被告辩称诉讼时效的问题，由于物业公司与房开公司签订的《骏逸天下项目前期物业管理承包合同》中并未约定物业费缴纳时间，结合本案原告对物业费价款为按月计算，故将本案物业费认定为按月缴纳。如成亚利未按月缴纳物业服务费，则物业公司应进行催收，故每月应交物业服务费系独立之债。本案诉讼时效应自成亚利逾期交纳物业服务费起计算三年，且每月应交物业服务费的诉讼时效应独立计算。物业公司在2020年4月25日对2017年1月1日至2020年4月30日的物业费进行催收，物业公司没有证据证明诉讼时效发生中止、中断的情形，故物业公司要求成亚利缴纳自2017年1月1日计至2017年3月31日止物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效。 被告成亚利关于房屋面积的辩称，由于被告房屋实际建筑面积为99.37平方米，故原告只能要求被告按该面积缴纳物业管理费，故本案被告成亚利应缴纳物业管理费为99.37㎡×1.3元/㎡×38月＝4908.87元。 原告在物业服务中存在服务瑕疵，原告要求被告承担违约责任的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告成亚利于本判决生效后立即向原告贵州耀辉物业服务有限责任公司支付2017年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费以及公摊水电费等共计人民币4908.87元； 二、驳回原告贵州耀辉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告成亚利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  汤建敏 二〇二〇年十一月十六日 书记员  赵洪利