湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12478号原告周凯，男，1988年10月22日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托代理人邱宋媚，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被告张学良，男，1989年10月27日出生，汉族，住山西省榆社县。原告周凯诉被告张学良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年11月11日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告周凯的委托代理人邱宋媚到庭参加诉讼。被告张学良经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告周凯向本院提出下列诉讼请求：1.确认原告与被告签订的涉案《房屋租赁合同》于2020年10月2日解除，被告向原告支付租金合计18835元（从2020年5月14日至2020年10月13日期间应付未付的租金）；2.判令被告赔付原告免租期租金5500元；3.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金69083元；4.判令被告赔偿原告聘请律师已支付的律师费3000元；5.判令被告赔偿原告房屋墙纸装修损坏赔偿金3000元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费等费用）。事实与理由：2020年2月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××室房屋租赁给被告用于办公，租赁期限为2020年3月1日至2021年2月28日，房屋交付完毕起45天为免租期，租金为3667元／月，每月缴纳一次租金，从2020年4月12日支付首期租金。合同中还就房屋维修及维护、房屋装修、合同解除、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告于2020年5月7日才交纳第一期租金，此后被告未再向原告支付房屋租金。被告逾期支付租金的行为已经构成严重违约，根据租赁合同约定，被告需按照当期应付租金总额的3%每日向原告支付违约金并赔偿给原告造成的损失，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用。为维护原告自身合法权益，原告起诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告张学良未到庭参加诉讼，未对原告的证据质证，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，原告周凯从案外人湖南乐住置业投资有限公司购得涉案位于长沙市岳麓区××路××道××栋××层××号房屋。2020年2月25日，原告周凯（甲方）与被告张学良（乙方）就上述房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于长沙市岳麓区××路××号××Ｄ栋2015号精装房（一室一厅一卫、建筑面积45.32㎡）出租给乙方用于办公，乙方不得随意改变房屋用途。二、租赁期限为一年，自2020年3月1日起至2021年2月28日止，自房屋交付之日起45天为免租期，甲方应在合同签订当日将房屋交付给乙方。三、房屋租金为3667元／月，年租金为38503元。房屋租金由乙方每月向甲方支付一次，于2020年4月12日支付首期租金。房屋押金为3500元，由乙方于本合同签订之日一次性付清。租赁期满，该押金优先用于支付乙方在租赁期间欠付的各种费用，并在甲方验收完毕房屋后退还乙方。租赁期限内，该房屋产生的水费、电费、暖气费、燃气费、物业管理费、上网费、室内设施维修费等各项费用由乙方承担。四、租赁期限内，乙方不得擅自拆改、变动或损坏房屋主体结构。若乙方有前述行为的，甲方有权单方解除合同，要求乙方恢复原状。在租赁期限内，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及附属物品、设备设施发生损害或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。未经甲方同意，乙方不得擅自对该房屋进行装修。如乙方擅自装修，甲方有权单方解除本合同，要求乙方恢复原状，所收取租金不予退还。乙方在进行房屋腾退时，不得损坏房屋的墙壁、地面及原有装修、装饰物。五、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并收回房屋：1.逾期支付租金超过10日；2.擅自改变房屋用途的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；5.未经许可，擅自装修房屋的。六、若乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按照当期应付租金总额的3%向甲方支付违约金；逾期超过10日的，甲方有权单方解除本合同，并收回房屋。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，押金不予退还，并向甲方支付一个月的房租作为违约金，甲方已收取的租金不予退还。应让乙方赔付已使用免租期的租金。任何一方违约，除应当承担本合同约定的违约责任外，还应当赔偿给守约方造成的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用）。上述租赁合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用。合同履行过程中，被告在向原告履行了一个月（2020年4月15日至2020年5月14日）的租金支付义务后未再向原告履行租金支付义务，经原告多次催讨后未果。后被告在未通知原告的情形下自行从涉案房屋中搬离。2020年10月2日，原告将涉案房屋收回后另行出租给他人。原告交付给被告的涉案房屋为精装房，被告在承租房屋期间将房屋内部分墙纸损坏。原告为本次诉讼支出律师费3000元。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经本院依认定的《房屋租赁合同》、《长沙市商品房买卖合同》、原告与被告的微信聊天记录截图、涉案房屋墙面照片、《委托代理合同》及律师费发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告周凯与被告张学良签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告在上述租赁合同履行过程中未依约向原告按时履行租金支付义务并在未通知原告的情形下擅自搬离涉案房屋，致使双方租赁合同无法继续履行，被告的行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告要求其支付欠付的租金并承担违约责任，理由正当，本院予以支持。关于原告的各项诉请，本院具体分析如下：关于原告要求确认其与被告签订的涉案《房屋租赁合同》于2020年10月2日解除的诉请，本案中，被告欠付原告租金并在未通知原告的情形下擅自搬离，导致双方租赁合同无法继续履行，其行为已经构成根本违约，现原告要求解除双方签订的涉案租赁合同，于法有据，本院予以支持。因原告已于2020年10月2日将涉案房屋收回后另行出租，可知，双方已通过各自的行为从客观上解除了双方签订的租赁合同，至于具体的解除时间，因被告提前退场未向原告作出任何通知，亦无证据证明其退场行为已征得原告同意，故对租赁合同的解除时间本院认定自原告收回涉案房屋之日即2020年10月2日为合同的解除时间。关于原告要求被告支付租金、违约金的诉请。涉案租赁合同履行过程中，被告仅向原告支付了一个月的房屋租金（2020年4月15日至2020年5月14日），对之后的租金未再履行支付义务，故对欠付的租金，被告理应支付给原告。关于被告欠付租金的具体计算，因原告已于2020年10月2日将涉案房屋收回后另行出租给他人，故对原告主张的租金，本院自2020年5月15日计算至2020年10月2日，根据涉案租赁合同中约定的租金标准计算为3667元/月×4个月+3667元/月÷30天×18天=16868.2元。对2020年10月2日之后的租金，因原、被告双方的租赁合同已于2020年10月2日解除，原告主张合同解除之后的租金已无事实基础，本院不予支持。关于原告主张的违约金计算问题，因违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，则应当予以调整。虽然原、被告在涉案租赁合同中约定了违约金的计算标准为欠付租金金额的3%/日，但是该违约金标准明显过高，原告亦未提供相应的证据证明其因原告的违约行为遭受损失的具体情况，且现原告已收回涉案房屋另行出租给他人，故对原告主张的违约金，本院根据被告实际违约情形酌情予以调整，酌定由被告按照欠付租金的30%一次性向原告支付违约金16868.2元×30%=5060.46元。关于原告要求被告支付免租期45天（2020年3月1日至2020年4月14日）租金的诉请，因涉案租赁合同已因被告违约而提前解除，根据原、被告双方在租赁合同中的约定，如被告在租赁期内违约，则原告有权要求其支付免租期内的房屋租金。因此，原告要求被告支付免租期内的租金，理由正当，本院予以支持，根据双方在涉案租赁合同中约定的租金标准，被告应支付原告免租期内的租金为3667元/月÷30天×45天=5500.5元，因原告的主张为5500元，故本院以原告的主张为准。关于原告要求被告赔偿房屋墙纸装修损失的诉请，本案中，原告出租给被告的涉案房屋系已经装修好的房屋，根据合同约定，被告在腾退房屋时不得损坏房屋墙壁、地面及原有的装修、装饰物，现被告将原告房屋内部分墙纸损坏，未尽到妥善使用租赁物的义务，理应承担相应的赔偿责任。虽然原告涉案房屋内的部分墙纸受损，但原告未提供相应的证据证明其墙纸受损的具体价值，故本院根据原告房屋墙纸装修受损的实际情况酌情认定为1000元。关于原告主张的要求被告支付其因聘请律师而支出的3000元律师费的诉请，根据涉案租赁合同的约定，任何一方违约，除应当承担合同约定的违约责任外，还需承担给守约方造成的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。本案中，被告违约导致涉案租赁合同解除，且原告因本案诉讼已实际支出律师费3000元，根据上述合同约定，被告理应将该费用支付给原告。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周凯与被告张学良于2020年2月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月2日解除；二、限被告张学良于本判决生效之日起十日内向原告周凯支付租金16868.2元、违约金5060.46元三、限被告张学良于本判决生效之日起十日内向原告周凯支付免租期租金5500元；四、限被告张学良于本判决生效之日起十日内向原告周凯赔偿房屋墙纸装修损失1000元；五、限被告张学良于本判决生效之日起十日内向原告周凯支付律师费3000元；六、驳回原告周凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1143元，由原告周凯负担243元，由被告张学良负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十一月二十五日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。