山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁民申9352号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：山东三威置业有限公司，住所地济南市华能路**。 法定代理人：张辉，董事长。 委托代理人：田炳亮，济南市中民意法律服务所法律工作者。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张鲁宁，男，1982年2月17日出生，汉族，初中毕业，住山东省青岛市市**。 再审申请人山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）因与被申请人张鲁宁房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民终6645号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 三威公司申请再审称，一、被申请人主张其装修损失为3199912元，装修设计费损失为170000元。而后，一、二审法院在装修损失3199911.64元、装修设计费170000元的基础上，扣除使用折旧费后，判决申请人向被申请人赔偿装修损失1482656.5元。首先，被申请人对其主张的损失并未提供充分的依据。法院应当委托具有相应鉴定资质的第三方鉴定机构确定案涉租赁房屋中未附合、已附合装饰装修明细范围和评估值，经营设备类明细和评估值，经营设备类资产搬出的拆装费及因拆装造成的价值减损等，但一、二审法院仅仅凭借各方对真实性存在严重分歧的材料就认定待证事实存在高度可能性明显属于过于主观臆断和严重的证据不足。其次，根据《民事诉讼法》谁主张谁举证的法律规定，对上述装修损失的真实性应当由被申请人承担举证责任，而非申请人。案件审理过程中，被申请人从未提出过司法鉴定申请，只提供了相关装饰装修合同及相关收据等，甚至关键证据《欠条》、设计费170000元的收款收据仅提供了复印件!（一审2020年2月20日庭审笔录第10页）根据《民事诉讼法》第70条的规定“书证应当提供原件”。在二审庭审中，二审法院对于被申请人新提交的两份证据因其为复印件而未采纳，那么，对于一审庭审中被申请人提交的复印件材料为何予以采信呢？综合全案来看，被申请人对其装饰装修损失并未提供充分的证据，未达到高度可能性的标准，一、二审法院认定装饰装修损失为3369911.64元（其中装修损失3199911.64元、装修设计费170000元）是缺乏证据证明的。二、法院判决被申请人仅支付申请人50%的房屋占有使用费于法无据，且房屋占有使用费支付时间段亦认定错误。根据法院已查明的案件事实，截止二审法院开庭，被申请人自认案涉房屋在其控制之下，未将房屋交还申请人。被申请人的不作为致使申请人无法将房屋转租收取房屋收益，给申请人带来了经济损失，被申请人理应对此承担责任。另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，申请人有权依合同标准向被申请人主张房屋占有使用费。一审、二审法院未能将涉案房屋使用的起点和终止时间查清楚的情况下，径自按50%的房屋占有使用费判决给付，于法无据；房屋租赁合同期限为2015年12月15日至2023年12月14日，在租赁期间，出租人三威公司给予了张鲁宁一定的免租期，但是，免租期是以租赁合同的可持续履行为前提，现租赁合同不能实际履行，房屋租赁合同免租期无效，承租人应自租赁合同签订之日始，至实际腾房之日止，承租人张鲁宁应自合同签订之日始至实际腾房之日止，按约定的租金标准支付房屋占用费；法律并未规定房屋占有使用费可按过错责任比例支付，一、二审法院判决被申请人按比例支付房屋占有使用费于法无据。三、法院判决被申请人仅支付申请人2018年4月至2018年11月份期间50%的物业服务费于法无据。1、既然法院认定房屋占有使用费需支付至2019年10月31日，为何物业服务费仅支持至2018年11月份？2、依据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等规定，申请人根据相关物业服务合同的约定，通过选聘或委托物业服务企业对案涉房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，物业服务合同关系合法有效，不存在任何违反法律强制性规定等无效情形，且被申请人客观上已全部接受上述物业服务，也没有证据证明存在可以减收、免收的情形，被上诉人应当全额支付物业费（即自租赁之日起至实际腾退之日期间内全额物业服务费）。3、物业服务合同关系与租赁合同关系是两个完全独立的法律关系，法院不应以租赁合同无效的过错责任比例来分配物业服务费的支付。另，被申请人于2019年1月份起不再使用案涉房屋是其自身经营决定，与物业服务公司及申请人无关。只要被申请人占有该房屋，那么，其客观上已然实际接收物业服务。因为，自实际接收之日起，张鲁宁始终在接收案涉房屋所在的汇隆广场内部共用的上下水管道、共用照明、道路、泵房、空调等共用设施设备的日常维修、养护和管理，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等公共环境卫生，包括门岗服务、物业区域内巡查等公共秩序维护等等日常物业管理和服务，也就是说，被申请人是否经营与实际接收的日常物业管理和服务根本无法对等，不论其餐饮企业是否经营，被申请人客观上始终在接受日常物业管理和服务。由此，被申请人应支付自租赁之日起至实际腾退之日期间内全额物业服务费。四、法院在认定装饰装修损失时严重违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定的处理程序和方式，程序错误的瑕疵明显。根据司法解释的规定，租赁合同无效的，首先应先区分装饰装修物是否形成附合；其次，①对于未附合装饰装修物、设备设施等，双方不能协商一致的，均应由承租人自行拆除，装饰装修物归承租人自己所有，但因此造成房屋毁损的，承租人应恢复原状；②对于已附合装饰装修物，双方不能协商一致的，按照双方当事人造成合同无效过错责任，分担装饰装修物的现值损失，也即残值损失，当年所进行或实施装修行为时产生的所谓工程造价根本不是法定的现值损失!本案在认定装饰装修损失时适用了租赁合同有效情况下的计算方式，明显违反法律规定。五、法院在进行责任认定时，所依据的《中华人民共和国》消防法第十三条适用错误。《中华人民共和国消防法》第十三条规范的是公众聚集场所在投入使用、营业前，需由建设单位或者使用单位向有关公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查符合消防安全要求的，才能投入使用、营业；否则不能投入使用、营业。即针对的是公众聚集场所的使用、营业行为，而非公众聚集场所的出租行为本身，也即非签订租赁合同的行为本身。该法规要求的是对特定场所在投入使用和营业时需进行消防安全检查，并非禁止当事人针对上述特定场所签订租赁合同。即当事人在签订租赁合同后，在投入使用和营业时需进行消防安全检查，该行为属租赁合同在履行过程中产生的行为，不能以该行为的实施与否反过来否定合同行为本身的效力。且《最高人民法院答复云南省高级人民法院》也明确规定租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效，且租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者件。另外，在双方签订的房屋租赁合同中第23.13条“特别确认条款”，特别约定：无论是否取得该房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同的登记备案手续，在本合同项下租金等缴费义务均不受影响；合同附件2《商铺交付标准及工程条件》中，针对“消防系统”，也特别说明了“由甲方负责完成一次消防，二次消防由乙方自理”。故本案双方当事人既在签订合同时既未将案涉租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，又未能将消防验收合格和被申请人的装修行为、开业经营行为和后期的自行停业行为之间建立直接的因果关系，也未有证据证明被上诉人的停业行为是因为消防验收手续而直接造成的，同时，被申请人对其自身办理消防备案手续的义务也是明知的，故法院判决以申请人未取得消防验收手续而认定进而划分过错责任明显有失偏颇。第三、本案应遵循“同案同判”原则支持申请人全额支付房屋占有使用费及物业服务费的请求。根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第四条第四项类案检索范围可以是上一级人民法院及本院裁判生效的案件。济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01民终3384号判决书同样是涉及汇隆大厦房屋租赁合同的纠纷，法院已经作出支持全部房屋占有使用费的诉求；经查询“中国裁判文书网”，山东省高级人民法院也从未做出过或支持过按过错责任比例支付房屋占有使用费及物业服务费的判决或裁定。申请人对租赁合同无效确有过错，但不应将致使租赁合同无效的过错延至物业服务合同关系，被申请人决定不再经营后未向申请人交付房屋且长期无故拖延交付房屋占有使用费及物业服务费亦对申请人造成损失，尤其是被申请人至今持续占有房屋的行为致使申请人无法将案涉房屋再次进行出租。请求依法撤销由济南市中级人民法院作出的（2020）鲁01民终6645号民事判决书，并重新审理或指令其他人民法院依法审理。 张鲁宁没有提交答辩意见。 本院经审查认为，第一，《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”涉案的汇隆广场为营业性商业场所，系公众聚集之地，应依照消防法第十五条的规定进行消防安全检查。申请人片面理解最高人民法院的答复内容，作出不正确的解释，其该申请理由本院不予支持。第二，针对张鲁宁提供的装修费用和设计费用,三威公司虽不予认可，但在一、二审中并未申请司法鉴定，故原审法院对张鲁宁提供的证据予以采信并无不当。第三，鉴于本案双方当事人对涉案合同无效均有过错，一审法院酌情确定双方按过错比例分担物业费并无不当。 综上所述，原审法院裁判并无不当，三威公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回山东三威置业有限公司的再审申请。 审判长  娄勇军 审判员  曹 毅 审判员  岳彩林 二〇二〇年十一月十日 书记员  董 彤