湖北省襄阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂06行终162号上诉人（原审原告）周小珂，女，1995年8月30日出生，汉族，住襄阳市樊城区，委托诉讼代理人陈俊飞，湖北真武律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人王博，湖北真武律师事务所实习律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）襄阳市不动产登记局，住所地襄阳市襄城西街**。法定代表人刘冬，襄阳市不动产登记局局长。委托诉讼代理人刘月，襄阳市不动产登记局法规科科长。委托诉讼代理人叶涛，湖北思扬律师事务所律师，代理权限为一般授权。原审第三人襄阳彩诚投资实业有限公司，住，住所地襄阳市高新区桐树店村/div>法定代表人倪卫东，襄阳彩诚投资实业有限公司董事长。原审第三人浙江浙萧资产管理有限公司，住，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道文明路******/div>法定代表人黄浬，浙江浙萧资产管理有限公司董事长。原审第三人中信银行股份有限公司襄阳分行，住所地襄，住所地襄阳市樊城区解放路炮铺街特**开放广场****v>法定代表人罗瑾，中信银行股份有限公司襄阳分行行长。上诉人周小珂因诉被上诉人襄阳市不动产登记局土地行政登记一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院(2019)鄂0691行初37号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院认定，2013年5月24日，光彩高新工业园C-5地块4栋厂房取得编号为鄂襄房售证字（2013）029号预售许可证书，载明预售的房屋为2#、5#、8#、12#建1层，销售面积为工业厂房15390平方米。原告周小珂于2013年11月23日与彩诚公司签订了房屋买卖合同，合同中载明房屋所在的土地编号为襄阳国用（2011）第352206009号，土地使用权出让合同号为鄂XY**-2011-00051，土地面积为42392平方米。2013年11月28日原告周小珂作为借款人及抵押人、第三人中信襄阳分行作为抵押权人、彩诚公司作为保证人共同签订《中信银行个人借款合同》，约定由周小珂向中信襄阳分行贷款268万元，并约定将涉案房屋作为抵押物。后原告与第三人彩诚公司于2014年3月11日办理了预售商品房买卖预告登记，2014年7月22日又办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人中信襄阳分行。2014年5月14日，第三人彩诚公司与中信襄阳分行向襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局（以下简称高新国土分局）申请办理襄阳国用（2011）第352206009号土地的国有土地使用权抵押登记。第三人彩诚公司与中信襄阳分行向高新国土分局提交了下列资料：《土地登记申请书》《承诺书》《抵押担保书》《土地价值确认协议》《国有土地使用权抵押合同》《情况说明》《最高额抵押合同》《综合授信合同》《国有土地使用权证书》，彩诚公司的营业执照及法定代表人身份证、公司章程、股东会决议、委托书，中信襄阳分行的营业执照及法定代表人身份证、委托书等。在所提交的《国有土地使用权抵押合同》第四条约定：双方同意抵押期限为3年，自2014年5月14日起算，至2017年5月14日终止；第八条约定：本宗土地使用权抵押期限届满，需抵押双方持注销抵押登记申请、《土地他项权利证明书》和本合同等有关资料，到襄阳国土资源局办理土地抵押登记手续，必须在办理注销上期抵押登记手续后，重新申请抵押登记。第三人彩诚公司在申请土地抵押登记时没有按照《土地登记办法》第九条的规定向土地登记部门高新国土分局提交“地上附着物权属证明”，反向登记部门提交《承诺书》，承诺“襄阳彩诚投资实业有限公司在办理土地使用权抵押登记中所提供的所有资料真实有效，绝无虚假行为，该宗地无争议，无查封。如因此所引起的法律纠纷由本人承担全部法律责任”。第三人中信襄阳分行向登记部门出具《承诺书》，承诺“现经湖北中信房地产土地估价有限公司评估，该宗地的土地单价为525元/平方米，抵押面积土地评估总额2225.58万元，因土地价值引起的有关法律纠纷与国土资源局无关，现申请办理土地使用权抵押登记手续”。2014年6月26日，高新国土分局向中信襄阳分行发放编号为襄阳高新他项（2014）第141号的土地他项权证，载明土地他项权利人为中信襄阳分行，他项权利种类及范围是土地抵押登记，抵押面积为42392平方米，土地证号为襄阳国用（2011）第3522060**。存续期限为2014年5月14日至2017年5月14日。另查明，彩诚公司与中信襄阳分行未对上述土地上的建筑物一并办理抵押登记。现由于原告所购买房屋所占用的土地尚未注销抵押登记，故不能办理不动产权证书。原告诉至本院，请求判令被告不动产局撤销襄阳高新他项（2014）第141号国有土地使用权抵押登记，并由被告承担本案的诉讼费用。同时查明，2015年9月29日，襄阳机构编制委员会根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》《省编办关于整合不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》《襄阳机构编制委员会关于整合不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》，组建了襄阳不动产登记局，负责襄阳城区不动产登记的申请、受理、审核、登薄、发证等工作。原审法院认为，土地抵押权登记是权利人对其享有的土地抵押权记载于土地登记薄公示的行为，是土地登记的一种。申请人有义务向登记机关如实提供所需要的相关材料，土地登记部门对于当事人的申请及提供的资料有义务进行合理审慎审查。根据《土地登记办法》第九条规定“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查）地籍调查表宗地界址坐标；（五）地上附着）地上附着物权属证明律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责”；第三十六条规定“依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记”。本案中，第三人彩诚公司与中信襄阳分行申请土地抵押权登记时，所涉土地上的房屋已经获得了预售许可证达一年之久，原告作为业主已与第三人彩诚公司签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记。同时，中信襄阳分行根据湖北中信房地产土地估价有限公司评估报告确定了土地的评估价值，而该报告中载明估价宗地上现有多栋建筑物。照片实景上亦显示已经盖有多栋厂房。彩诚公司与中信襄阳分行已清楚知道所涉土地上的房屋涉及善意第三人的合法权益，但其隐瞒了该事实，未如实向土地登记部门提供地上附着物权属证明，具有过错。《土地登记办法》第十三条规定：“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看”。本案中，第三人彩诚公司与中信襄阳分行在共同向被告高新国土分局申请土地抵押登记时，第三人彩诚公司已于2011年取得编号为襄阳国用（2011）第352206009号的国有土地使用权证，明确记载用途为工业用地，且本案中所涉土地已于2013年5月24日办理了第一批预售许可书，并将讼争土地上的预售商品房名称确定为“光彩高新工业园C-5地块4栋厂房”，该商品房预售许可证具有公示、公信力。高新国土分局在2014年5月受理土地抵押登记申请时，应当预见到涉案土地已经进行商品房开发建设，房屋可能已经出售，其地上附着物权属可能发生变化，并应当尽到合理审慎的审查注意义务，必要时应当进行实地查看。但其既没有要求申请人即本案的第三人彩诚公司与中信襄阳分行依据《土地登记办法》规定提交权利机关出具的地上附着物权属证明，也未对第三人彩诚公司与中信襄阳分行出具的《承诺书》进行询问和实地查看。且在《土地登记审批表》中，“附着物情况”一栏中建筑物统计率、建筑物占地面积、建筑物类型、申报建筑物权属等项内容均未填写的情况下，高新国土分局仍为第三人中信襄阳分行办理襄阳高新他项（2014）第141号国有土地使用权抵押登记，该行政登记行为因违反法律、法规的相应规定而违法。本案被诉抵押登记行为违法，但涉案土地上涉及其他权利人的利益，本院对原告要求撤销该抵押登记中涉及原告购买的房屋占用范围内的土地使用权抵押登记的部分主张予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，本案中高新国土分局审批土地抵押登记及发证的职权已经交由被告襄阳不动产登记局继续行使，应当由襄阳不动产登记局作为本案被告。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第七十条第一款第三项之规定，判决：一、撤销襄阳高新他项（2014）第141号国有土地使用权抵押登记中涉及周小珂购买房屋占用范围内的土地使用权抵押登记；二、驳回周小珂的其他诉讼请求。案件受理费50元，由襄阳不动产登记局负担。上诉人周小珂诉称，一审法院仅判决将涉及上诉人房屋占用范围内的土地使用权抵押登记予以撤销是错误的。《土地登记办法》第五条规定，土地以宗地为单位进行登记。在本案中襄阳彩诚投资实业有限公司和中信银行股份有限公司襄阳分行申请的抵押也是以一宗土地为单位进行的抵押，不存在多宗土地共同抵押的情形。上诉人购买的房屋也没有取得对应的土地使用证，因此上诉人的房屋也还不存在对应的宗地单位。不动产登记局作出的抵押登记行为就是一个单一的行为，在不存在多宗土地的情况下该抵押登记行为就是一个单一的行为，而不是数个行为的集合，因此不具有可分性。在抵押行为存在违法的情况下就应当对整个抵押行为全部予以撤销，故上诉人请求二审法院予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人襄阳不动产登记局答辩称，一是本案抵押登记发生在《不动产登记暂行条例》施行之前，符合当时法律、行政法规及规章的规定。二是周小珂2013年与抵押人签订买卖合同，但无法办理不动产权证，系其与抵押人履行买卖合同产生的争议，应当通过民事途径维护其权益。请求二审人民法院依法判决。经审理查明，原审判决查明的案件事实与本院查明的事实基本一致，本院予以认定。另查明，2011年12月12日，襄阳市人民政府为襄阳彩诚投资实业有限公司颁发了襄阳国用（2011）第352206009号《土地使用权证》。上诉人周小珂所购商品房为鄂襄房售证字（2013）029号预售许可证书上载明的8#，建筑面积共为3170.42平方米。《土地登记办法》(国土资源部令第40号)已于2017年12月29日被废止。本院认为，本案为土地行政登记撤销之诉。本案的争议焦点为襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局为中信银行股份有限公司襄阳分行颁发的襄阳高新他项（2014）第141号国有土地他项权证是否合法以及是否应该整体被撤销。关于襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局为中信银行股份有限公司襄阳分行颁发的襄阳高新他项（2014）第141号国有土地他项权证是否合法的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”《土地登记办法》第九条规定：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查）地籍调查表宗地界址坐标；（五）地上附着）地上附着物权属证明律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。”第十三条规定：“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。”第三十六条规定：“依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记”。本院认为，《土地登记办法》(国土资源部令第40号)虽然已于2017年12月29日被废止，但是案涉登记行为发生时其依然正在施行中，案涉登记行为是否合法仍然应该适用《土地登记办法》的相关规定。本案中，襄阳彩诚投资实业有限公司和中信银行股份有限公司襄阳分行原本应该按照《土地登记办法》第九条和第三十六条的规定提供相关的材料，但是在襄阳彩诚投资实业有限公司和中信银行股份有限公司襄阳分行申请土地抵押权登记时，所涉土地上的房屋已经获得了预售许可证达一年之久，上诉人作为业主已与襄阳彩诚投资实业有限公司签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记；且中信银行股份有限公司襄阳分行根据湖北中信房地产土地估价有限公司评估报告确定了土地的评估价值，而该报告中载明估价宗地上现有多栋建筑物，照片实景上亦显示已经盖有多栋厂房的情况下，襄阳彩诚投资实业有限公司和中信银行股份有限公司襄阳分行已清楚知道所涉土地上的房屋涉及第三人的合法权益，其隐瞒了该事实，未如实向土地登记部门提供地上附着物权属证明。同时，根据《土地登记办法》第十三条的规定，襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局在受理案涉土地登记申请后，在襄阳彩诚投资实业有限公司已于2011年取得编号为襄阳国用（2011）第352206009号的国有土地使用权证，明确记载用途为工业用地，且本案中所涉土地已于2013年5月24日办理了第一批预售许可书，并将案涉土地上的预售商品房名称确定为“光彩高新工业园C-5地块4栋厂房”，该商品房预售许可证具有公示、公信力的情况下，应当预见到案涉土地已经进行商品房开发建设，房屋可能已经出售，其地上附着物权属可能发生变化，并应当尽到合理审慎的审查注意义务，必要时应当进行实地查看。但其既没有要求申请人襄阳彩诚投资实业有限公司和中信银行股份有限公司襄阳分行依据《土地登记办法》的规定提交权力机关出具的地上附着物权属证明，也未对襄阳彩诚投资实业有限公司和中信银行股份有限公司襄阳分行出具的《承诺书》进行询问和实地查看。且在《土地登记审批表》中，“附着物情况”一栏中建筑物统计率、建筑物占地面积、建筑物类型、申报建筑物权属等项内容均未填写的情况下，襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局仍为中信银行股份有限公司襄阳分行办理襄阳高新他项（2014）第141号国有土地使用权抵押登记，该行政登记行为因违反《中华人民共和国物权法》和当时正在施行的《土地登记办法》的相关规定而违法。关于襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局为中信银行股份有限公司襄阳分行颁发的襄阳高新他项（2014）第141号国有土地他项权证是否应该整体被撤销的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。”《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”《不动产登记暂行条例实施细则》第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”本案中，上诉人与襄阳彩诚投资实业有限公司于2014年3月11日办理了预售商品房买卖预告登记，中信银行股份有限公司襄阳分行在获得的案涉土地评估价值的评估报告中已载明估价宗地上现有多栋建筑物，照片实景上亦显示已经盖有多栋厂房的情况下，依然与襄阳彩诚投资实业有限公司于2014年7月22日办理预售商品房抵押权预告登记，中信银行股份有限公司襄阳分行获得案涉权证不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意第三人。同时，根据《不动产登记暂行条例》第八条第一款和《不动产登记暂行条例实施细则》第六条的规定，虽然本案上诉人周小珂的合法权利只是涉及襄阳高新他项（2014）第141号国有土地他项权证上登记的抵押土地的一部分，但是因为案涉土地为界线封闭的一整块土地，且在申请土地抵押登记时未进行土地权属分割，襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局为中信银行股份有限公司襄阳分行颁发的襄阳高新他项（2014）第141号国有土地他项权证土地使用权抵押登记也是就整块土地使用权进行的抵押登记，该抵押登记具有不可分割性。综上，襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局为中信银行股份有限公司襄阳分行颁发的襄阳高新他项（2014）第141号国有土地他项权证违法，且中信银行股份有限公司襄阳分行取得案涉权证时并非善意，应该被撤销。原审判决考虑到虽然案涉抵押登记行为违法，但案涉抵押权证上的土地使用权抵押登记全部予以撤销可能会影响案涉土地其他权利人的利益，故仅判决撤销襄阳高新他项（2014）第141号国有土地使用权抵押登记中涉及周小珂购买房屋占用范围内的土地使用权抵押登记的处理结果较为合理,因为这既最大限度地保护了上诉人的合法权益，又避免了因此案引发新的矛盾纠纷，符合人民法院保护人民群众的合法权益和定纷止争的价值追求。另外，由于襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局审批土地抵押登记及发证的职权已经交由被上诉人襄阳不动产登记局继续行使，相关的权利义务应当由被上诉人承担。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律、法规正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周小珂负担。本判决为终审判决。审判长  王杰锋审判员  曾建彬审判员  梁慧星二〇二〇年十一月十八日书记员  冯海洋法律链接：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。《不动产登记暂行条例》第八条第一款不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。《土地登记办法》第九条申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查）地籍调查表宗地界址坐标；（五）地上附着）地上附着物权属证明v>（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。第十三条国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。第三十六条依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。第八十九条第一款第（一）项人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，维持原判决、裁定。