广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9553号上诉人（原审原告）：苏嘉华，女，1986年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****广昌路12号，公民身份号码440************022。委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁排婵，女，1956年3月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****和桂路118号，公民身份号码440************763。委托诉讼代理人：肖滨，广东博顿律师事务所律师。原审第三人：广东联丰投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***********联丰商务大厦首层之九,统一社会信用代码914***********692H。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：肖滨，广东博顿律师事务所律师。原审第三人：顺德区大良嘉景物业代理服务部，住所地广东省佛山市顺德区***********之一，统一社会信用代码92440606MA507DJX0U。经营者：梁咏琳。上诉人苏嘉华因与被上诉人梁排婵、原审第三人广东联丰投资发展有限公司（以下简称联丰公司）、顺德区大良嘉景物业代理服务部（以下简称嘉景物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初25760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。苏嘉华上诉请求：1.撤销一审判项，改判解除双方于2014年7月19日签订的《房屋买卖合同》（合同并未具体注明名称，仅写嘉景物业，为区分，下简称《房屋买卖合同》）中的关于首层的约定及2014年8月18日签订的《购买房屋产权及使用权补充协议》；2.改判梁排婵向苏嘉华退回首层房款182500元并支付利息41238元（以182500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算，从2014年8月22日起暂计至2019年10月31日止）；3.改判梁排婵向苏嘉华支付首层房屋升值损失暂定946000元（最终以评估为准）；4.改判梁排婵向苏嘉华支付一房多卖赔偿款182500元；5.改判梁排婵向苏嘉华赔偿中介服务费10950元；6.改判梁排婵承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，严重损害苏嘉华的合法权益，应予以改判或发回重审。一、苏嘉华诉请要求解除部分买卖合同，是因为该买卖合同有部分已经无法履行。首先苏嘉华之前曾立案起诉要求确认梁排婵与陈某、与联丰公司之间的买卖合同无效，要求将涉案房屋首层过户给苏嘉华，梁排婵、联丰公司及案外人陈某均不同意，认为其为合法的善意第三人，不同意苏嘉华的请求。一审法院建议苏嘉华撤诉，另行提起诉讼，苏嘉华才另行提起本案一审诉讼。现本案一审庭审过程中梁排婵、联丰公司又改口说愿意与苏嘉华共享涉案房屋首层所有权，梁排婵的说法一变再变，有违诚实信用原则。二、梁排婵主张涉案房屋首层六个杂物间中有三个杂物间被案外人占有和使用，需苏嘉华与案外人协商后才能过户给苏嘉华。但从履行买卖合同义务的角度来看，梁排婵应提供其与案外人使用三个杂物间的协议交由苏嘉华与案外人协商，协助苏嘉华进行交涉，以便履行其与苏嘉华的房屋买卖合同，但梁排婵至今未提供协助及双方协议。三、梁排婵一方面以苏嘉华未与案外人达成协议为由不予将涉案房屋首层过户给苏嘉华，另一方面又将涉案房屋首层转卖给其女儿案外人陈某，案外人陈某又将房屋转卖给联丰公司。这说明涉案房屋首层过户给苏嘉华不存在法律上障碍，完全可以先过户给苏嘉华之后，再依法解决案外人占有使用首层三个杂物间的使用权问题。四、现在涉案房屋首层已经转卖给联丰公司，从两次签订买卖合同即2014年7月19日、2014年8月18日起算至今约6年长的时间，梁排婵未履行涉案房屋首层过户义务，苏嘉华有权要求梁排婵解除合同，退回部分房款，承担一房多卖的违约责任等。（一）梁排婵与苏嘉华签订《房屋买卖合同》及《购买房屋产权及使用权补充协议》至今已6年，涉案房屋首层至今未过户给苏嘉华，而苏嘉华已收取涉案房屋全部房款。（二）梁排婵未向苏嘉华告知将涉案房屋首层三个杂物间使用权交付给案外人使用的原因，未提交与案外人的任何协议，致苏嘉华无法与案外人协商。（三）梁排婵已将涉案房屋首层转卖给其女儿陈某又转卖其女儿占股的公司，已妨碍了苏嘉华取得涉案房屋首层所有权。关于涉案房屋首层交易的约定已无法继续履行，解除该部分约定是合法合理的。（四）梁排婵与其女儿陈某，联丰公司对涉案房屋首层交易行为证明梁排婵只是以《购买房屋产权及使用权补充协议》为借口，一房多卖，故意不履行双方合同，其不诚信行为应依法受到惩处并应承担相应的违约责任。梁排婵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回苏嘉华的上诉请求。联丰公司辩称，联丰公司的答辩意见与梁排婵的答辩意见一致。嘉景物业未发表答辩意见。苏嘉华向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2014年7月19日签订的《房屋买卖合同》中的关于首层的约定及2014年8月18日签订的《购买房屋产权及使用权补充协议》；2.判决梁排婵向苏嘉华退回购买首层款项730000元/4为182500元并支付利息41238元（以182500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算，从2014年8月22日起暂计至2019年10月31日止）；3.判决梁排婵向苏嘉华支付首层房屋升值损失及拆迁损失暂定1128500元-182500元=946000元（最终以评估为准）；4.判决梁排婵向苏嘉华支付首层房屋一房多卖一倍赔偿款182500元；5.判决梁排婵向苏嘉华赔偿支付的中介服务费10950元；6.判决全部梁排婵承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月19日，梁排婵作为甲方、苏嘉华作为乙方在嘉景物业的居间下签订买卖合同一份。合同约定：苏嘉华向梁排婵购买佛山市顺德区****办事处中区社区居民委员会东康x街x巷x号二至四层；成交价为730000元。合同末尾注明：“本次交易含首层三个杂物间及梯间购房款；另有按双方协商好的补充协议进行。所产生的首层过户费用由乙方负责，甲方无条件配合过户手续。”“其余首层屋前三个杂物间不属于本次购买使用范围。”2014年8月18日，梁排婵作为甲方、苏嘉华作为乙方签订《购买房屋产权及使用权补充协议》一份，载明：“甲方梁排婵现出售顺德大良街道中区社区居民委员会东康x街x巷x号首层（证号：佛字第031403xxxx）的产权及使用权给乙方。但由于首层的前三个杂物间的使用权因历史原因属于聚龙楼其中三个用户所有。如乙方与上述聚龙楼三个使用权住户协商购回该使用权的，甲方无条件协助该首层的产权过户手续。一切过户费用由乙方支付。若上述使用权事项协商不成功的，产权仍暂属甲方所有，双方同意在此期间该房屋首层房产证暂由甲方保管。签定本协议后产生的一切与本房屋产权有关的责任、费用房产税及拆迁补偿款全由乙方负责支付和处理。”后，苏嘉华依约向梁排婵支付了购房款。梁排婵将涉案房屋二至四层过户至苏嘉华名下。然，梁排婵之后将涉案房屋首层转让予陈某，陈某之后又将该房屋出卖予联丰公司。庭审中，联丰公司确认可与苏嘉华以共有形式享有涉案房屋首层的所有权。苏嘉华确认未能与聚龙楼三个使用权住户协商购回该使用权。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点有三，一是梁排婵是否存在欺诈行为；二是涉案房屋的过户条件是否成就；三是涉案房屋买卖合同是否应解除。关于争议焦点一，苏嘉华、梁排婵签订的《购买房屋产权及使用权补充协议》明确载明“但由于首层的前三个杂物间的使用权因历史原因属于聚龙楼其中三个用户所有。如乙方与上述聚龙楼三个使用权住户协商购回该使用权的，甲方无条件协助该首层的产权过户手续。”可见苏嘉华对于涉案房屋首层三个杂物间不能过户的事实是知情的，梁排婵并不存在隐瞒的情况。同时，《购买房屋产权及使用权补充协议》还载明“若上述使用权事项协商不成功的，产权仍暂属甲方所有，双方同意在此期间该房屋首层房产证暂由甲方保管。”可见涉案房屋首层的三个杂物间所有权仍属于梁排婵，梁排婵予以转让并无不可。而且从转让的情况来看，也未必就妨碍了苏嘉华取得所有权。第三人明确表示可与苏嘉华以共有方式享有涉案房屋首层的所有权。故，一审法院认定梁排婵不存在欺诈行为。关于争议焦点二，从《购买房屋产权及使用权补充协议》载明的内容来看，涉案房屋首层的三个杂物间的过户条件是苏嘉华与聚龙楼三个使用权住户协商购回该使用权。从苏嘉华、梁排婵提供的证据及庭审情况来看，苏嘉华并无证据证明其取得了聚龙楼三个使用权住户的使用权。故，一审法院认定涉案房屋的过户条件不成就。关于争议焦点三，涉案房屋的过户条件不成就，梁排婵是否就涉案房屋首层三个杂物间的过户会违约情况不明。况且，作为涉案房屋首层的现所有权人联丰公司明确表示可与苏嘉华就涉案房屋首层以共有形式享有所有权。即如涉案房屋过户条件成就，涉案房屋过户至苏嘉华名下并不存在障碍，即便涉案房屋过户条件不成就，联丰公司也愿意与苏嘉华共有。故梁排婵的行为并不构成违约，苏嘉华的各项诉讼请求无理，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回苏嘉华的诉讼请求。本案受理费减半为8534.34元（苏嘉华已预交），由苏嘉华负担。二审期间，苏嘉华向本院提交《（2019）粤0606民初11991号受理案件通知书》《告知独任审判人员通知书》《传票》《预交受理费通知书》《民事起诉状》《民事答辩状》各一份，拟证明2019年11月5日顺德区人民法院受理了苏嘉华与梁排婵、陈某、联丰公司债权人撤销权纠纷一案，苏嘉华起诉要求撤销梁排婵与陈某、陈某与联丰公司之间的房屋买卖合同，将涉案标的物过户给苏嘉华，梁排婵、陈某、联丰公司均不同意，认为是合法交易，并不存在梁排婵陈述的愿意与苏嘉华共享产权的情况，后主审法官建议苏嘉华撤诉，苏嘉华撤诉后重新起诉。经质证，梁排婵对上述证据的三性没有异议，认为苏嘉华在（2019）粤0606民初11991号中行使撤销权是没有法律依据的，梁排婵始终同意与苏嘉华共同享有该房屋的首层，但是不同意由苏嘉华单独享有该房屋的产权，因为首层含有三个杂物间，根据合同约定是由其他人享有，不属于苏嘉华或梁排婵单独享有。联丰公司、嘉景物业未发表质证意见。梁排婵、联丰公司、嘉景物业均未向本院提交新证据。经审查，苏嘉华提交的上述证据各方对其真实性没有异议，本院予以确认。经审理,一审判决认定事实正确,本院予以确认。另查明，双方签订的《房屋买卖合同》中，约定各自向中介方支付10950元中介费。如签订本合同一方违约，未能买入或卖出该物业，违约方需代非违约方向中介支付中介费。出卖方决定中途不买及逾期7天仍未交付该物业，作中途悔约处理，应在悔约3日内将所受定金及购房款退还，另赔偿70000元整的违约金。2014年7月19日，梁排婵出具《收据》确认收到苏嘉华交来的购房款定金7万元；2014年8月18日，梁排婵出具《收款收据》确认收到苏嘉华交来的购房款36万元；2014年8月23日，梁排婵出具《收据》确认收到苏嘉华交来的购房款30万元；又查明，涉案房屋首层[不动产权证号为：粤（2019）顺德区不动产权第0047xxx号]于2019年3月28日登记在联丰公司名下。联丰公司的股东为梁排婵、陈健涛。2019年11月5日，顺德区人民法院受理了苏嘉华与梁排婵、陈某、联丰公司债权人撤销权纠纷一案，苏嘉华该案中起诉要求梁排婵继续签订《房屋买卖合同》及《购买房屋产权及使用权补充协议》，撤销梁排婵与陈某、陈某与联丰公司之间的房屋买卖合同，将涉案标的物过户给苏嘉华。在该案中，联丰公司认为是合法交易，其依法取得涉案房屋首层的产权，苏嘉华无权主张权利。后苏嘉华撤回对该案起诉，另提起本案诉讼，梁排婵于2019年11月15日签收本案有关诉讼文书材料。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”围绕着苏嘉华的上诉请求，二审审查的焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》关于首层约定及《购买房屋产权及使用权补充协议》应否解除；2.如解除，梁排婵是否构成违约，苏嘉华要求其承担退还购房款及利息、支付违约金之责任依据是否充分。关于争议焦点一。苏嘉华上诉主张，案涉《房屋买卖合同》及《购买房屋产权及使用权补充协议》项下涉及涉案房屋首层房产已登记至案外人联丰公司名下，该合同已客观不能履行，应予以解除。经审查，本院认为，对于涉案房屋首层过户问题，双方签订的《购买房屋产权及使用权补充协议》中，约定：“但由于首层的前三个杂物间的使用权因历史原因属于聚龙楼其中三个用户所有。如苏嘉华与上述聚龙楼三个使用权住户协商购回该使用权的，梁排婵无条件协助该首层的产权过户手续。”现涉案房产经梁排婵的行为登记至案外人联丰公司名下，联丰公司在另案中已明确拒绝将涉案房屋首层过户至苏嘉华名下，上述合同关于涉案房产首层过户之约定客观上履行不能，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”苏嘉华上诉主张应解除案涉《房屋买卖合同》关于首层约定及《购买房屋产权及使用权补充协议》正当合法，本院予以支持，并确认上述合同至梁排婵收到本案应诉材料之日即2019年11月15日解除。一审判决认定联丰公司可以与苏嘉华共享方式享有涉案房屋首层使用权，也未必妨碍苏嘉华取得所有权，涉案房屋首层的过户条件不成就，不予支持解除错误，本院予以纠正。关于争议焦点二。基于本院上述认定，案涉《房屋买卖合同》关于首层约定及《购买房屋产权及使用权补充协议》应予以解除，对于合同解除后有关各方责任承担问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”苏嘉华诉请梁排婵按照涉案房屋价值比例向其退还首层购房款182500元（7300000元/4）及按照中国银行同期同类贷款利率向其支付从购房款支付次日起至起诉前即2019年10月31日止的利息正当合法，本院予以支持。对于梁排婵应否苏嘉华赔偿涉案房屋首层升值损失及拆迁损失1128500元、一房二卖多一倍的赔偿款182500元以及中介服务费10950元问题，本院认为，双方在《购买房屋产权及使用权补充协议》中虽约定由苏嘉华与上述聚龙楼三个使用权住户协商购回该使用权，梁排婵无条件协助该首层的产权过户手续。但从该合同签订后履行情况来看，梁排婵并未适格履行协助义务，而是违反诚实信用原则，另行将涉案房屋首层过户至案外人名下，属不正当地阻止条件成就，现涉案房屋首层的产权人联丰公司在前案已明确拒绝苏嘉华提出的过户申请，苏嘉华主张梁排婵为违约方，除退还购房款及支付利息之外，还应对涉案房屋首层履行不能承担赔偿责任合法有据，本院予以支持。梁排婵辩称不具有主观恶意，涉案房屋首层可以共用形式使用，不妨碍苏嘉华权利行使，无需承担违约责任理据不足，本院不予采纳。对于梁排婵违约未能办理涉案房屋首层之责任承担问题，双方在合同中未作具体约定，仅约定出卖方整体违约应赔偿70000万元。而在本案中，苏嘉华未能举证证明其因涉案房屋首层未能过户至其名下的具体损失情况，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”其要求梁排婵赔偿涉案房屋首层升值损失及拆迁损失1128500元缺乏证据佐证，所提出的一房二卖多一倍的赔偿款182500元亦无法律依据。综合案涉《房屋买卖合同》及《购买房屋产权及使用权补充协议》签订后，涉案房屋除首层之外，其余二至四层已过户至苏嘉华名下，梁排婵主观过错程度、有关违约条款约定等因素考虑，本院酌情判令梁排婵向苏嘉华赔偿50000元违约金，并承担10950元中介服务费，苏嘉华诉请超出部分，本院不予支持。梁排婵辩称无需支付违约金理据不足，本院不予采纳。至于本案诉讼费用负担问题，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”苏嘉华部分诉请虽未得到法院全额支持，但本诉的发生系梁排婵根本违约所致，本院根据本案具体情况，确认本案诉讼费用均由梁排婵负担。综上，苏嘉华的部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初25760号民事判决；二、确认梁排婵、苏嘉华在2014年7月19日签订的《房屋买卖合同》中关于首层房产的约定及2014年8月18日签订的《购买房屋产权及使用权补充协议》于2019年11月15日解除；三、梁排婵应于本判决发生法律效力之日十日内起向苏嘉华退还购房款182500元及利息（利息计算：以182500元为基数，自2014年8月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至2019年11月31日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、梁排婵应于本判决发生法律效力之日十日内起向苏嘉华支付50000元违约金及10950元居间服务费；五、驳回苏嘉华的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8534.34元，二审案件受理费17068.69元，本院确定由梁排婵负担，并于执行本案判决时径付苏嘉华，法院不另收退。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十一月二十三日法官助理  杨全欣书 记 员  赖敏婷